Налог при покупке квартиры в 2018: Как получить налоговый вычет при покупке квартиры. Гайд

Содержание

Когда и за какие годы можно получить имущественный вычет в 2021 году

Когда возникает право на вычет
Нельзя вернуть налог за годы до получения права на вычет
Документы на вычет можно подать в следующем году
У имущественного вычета нет срока давности
Получить налоговый вычет можно за последние три года
Декларацию можно подавать в течение всего года

Для того чтобы получить имущественный вычет при покупке квартиры и другого жилья, необходимо знать не только процедуру оформления возврата, но и сроки обращения за вычетом.

Когда нужно обращаться в налоговую инспекцию? За какие годы можно подать декларацию 3-НДФЛ? Давайте разберемся подробно.

Посмотрите видео, в котором мы подробно рассказываем о том, что такое налоговый вычет при покупке квартиры, кто имеет право на вычет, какие документы необходимо подготовить и как их можно передать в налоговую инспекцию.

Как рассчитать имущественный вычет и какая сумма НДФЛ вернется на счет — в примерах и пояснениях экспертов онлайн-сервиса НДФЛка.ру.

Когда возникает право на налоговый вычет при покупке жилья

Чтобы получить вычет, вы должны не просто купить квартиру, дом или земельный участок – вы должны официально зарегистрировать право собственности на это жилье. Чтобы это сделать, необходимо:

Получить акт приема-передачи, если купили квартиру в новостройке по договору долевого участия.

Получить выписку из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости), если купили квартиру или другое жилье по договору купли-продажи у другого собственника.

Таким образом, мы определили важное понятие: право на получение имущественного вычета возникает после законного оформления права собственности на жилье. Об этом говорится в пп. 6 ст. 220 НК РФ.

Получите налоговый вычет в течение недели с услугой Быстровычет!

Нельзя вернуть налог за годы, предшествующие году получения права на вычет

Вернуть налог можно только с момента возникновения права на вычет.

Это значит, что за предыдущие годы деньги получить нельзя.

Чтобы ознакомиться с подробной информацией обо всех нюансах имущественного вычета, прочитайте статью «Налоговый вычет при покупке квартиры, дома, участка земли».

Пример:

В 2017 году вы купили квартиру в строящемся доме по договору долевого участия. То, что договор подписан, еще не дает вам право на налоговый вычет.

В январе 2020 года дом был сдан, и вы получили Акт приема-передачи с правом регистрации жилья. Вот с этого момента у вас появилось право на вычет. В 2021 году вы можете обратиться в ИФНС и получить возврат налога за 2020 год.

Если для полного возврата вам не хватит выплаченного в течение 2020 года подоходного налога, ваше право переходит на следующий год. И так до полного исчерпания. Но вернуть деньги за 2017, 2018 и 2019 годы нельзя, так как в те годы у вас еще не было права на вычет.

Пример:

В 2019 году вы приобрели дом по договору купли-продажи. В том же году получили выписку из ЕГРН. Это значит, что ваше право на получение имущественного вычета возникло в 2019 году.

Так как вы решили обратиться в инспекцию в 2021 году, то получить возврат налога и оформить декларации 3-НДФЛ можно за 2020 и 2019 годы.

Если подоходный налог, который вы выплатили в течение этих лет, не покроет положенный вам налоговый вычет, ваше право переходит на следующие годы. В этом случае в 2022 году вам нужно обратиться в ИФНС за вычетом 2021 года, в 2023 году – 2022 года, и так каждый год до полного исчерпания. Подать декларации за 2018, 2017 и более ранние периоды нельзя.

Внимание! Запрет на перенос имущественного вычета на предыдущие годы не распространяется на пенсионеров. Согласно п. 10 ст. 220 НК РФ:

«У налогоплательщиков, получающих пенсии в соответствии с законодательством Российской Федерации, имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, могут быть перенесены на предшествующие налоговые периоды, но не более трех, непосредственно предшествующих налоговому периоду, в котором образовался переносимый остаток имущественных налоговых вычетов».

Пример:

Ваша мама стала пенсионеркой в 2019 году. В 2020 году она купила квартиру. Так как документы на вычет подаются по окончании налогового периода, ваша мама может обратиться в ИФНС в 2021 году.

За 2020 год она не получит вычет, так как уже не работала и не получала налогооблагаемый доход. Но она получит имущественный вычет за 2019, 2018 и 2017 годы. При расчете вычета за 2019 год будут учитываться месяцы, когда ваша мама еще работала.

Есть вопрос или нужно заполнить
3-НДФЛ — мы вам поможем!

Документы на имущественный вычет за текущий год можно подать только в следующем году

Как говорится в п 7. ст. 220 НК РФ:

«Имущественные налоговые вычеты предоставляются при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода, если иное не предусмотрено настоящей статьей».

Налоговым периодом считается календарный год с 1 января по 31 декабря. Это значит, что декларацию 3-НДФЛ за конкретный год можно подать только по его окончании, то есть в следующем году. При этом не имеет значения, в каком месяце вы приобрели недвижимость, и за какие месяцы перечислили подоходный налог.

Пример:

Вы купили комнату в марте 2021 года, получили выписку из ЕГРН и решили сразу получить имущественный вычет. Налоговая инспекция не примет у вас документы, так как налоговый период, в течение которого вы получили право на вычет, еще не закончился. Подать декларацию 3-НДФЛ вы можете не ранее 2022 года.

Чтобы не ждать следующего года и получить имущественный вычет сразу, обратитесь в инспекцию по месту жительства. После 30-дневной проверки ваших документов ИФНС выдаст Уведомление, которое вы передадите в бухгалтерию своего предприятия.

С этого момента работодатель приостановит перечисление в бюджет 13% НДФЛ из вашей зарплаты. Об этом говорится в п. 8. ст. 220 НК РФ. Подробное описание процесса в нашей статье «Получение имущественного вычета у работодателя».

Налоговый консьерж — консультации налогового эксперта всего за 42 рубля в месяц!

У имущественного вычета нет срока давности

Когда бы вы ни приобрели квартиру или другое жилье, после получения права собственности вы можете вернуть налог хоть через пять, хоть через десять лет.

Не важно, по каким причинам вы сразу не воспользовались своим правом – не знали о такой возможности или не имели налогооблагаемых доходов – имущественный вычет не имеет срока давности.

Не забудьте – подавать документы в ИФНС вы можете по окончании того года, за который хотите получить вычет. Например, возврат за 2020 год оформляется в 2021 году или позднее.

Пример:

Вы купили квартиру в 2009 году, а в 2021 году решили получить налоговый вычет. После обращения в инспекцию вам вернут положенные деньги.

Внимание! Существует ограничение, по которому вы имеете право вернуть налог лишь за последние три года. Об этом говорится в п. 7 ст. 78 НК РФ.

Пример:

Вы купили квартиру в 2010 году, а в 2021 году решили получить налоговый вычет. Можете смело обращаться в ИФНС и получить причитающиеся вам деньги. Если вы хотите вернуть налог за предыдущие годы, то в расчете будет участвовать 2020, 2019 и 2018 год.

Супервычет: оплата наших услуг только после получения вычета!

Получить налоговый вычет можно только за последние три года

Несмотря на то, что имущественный налоговый вычет не имеет срока давности, п. 7 ст. 78 НК РФ накладывает ограничения по возврату налога за предыдущие годы:

 «Заявление о зачете или о возврате суммы излишне уплаченного налога может быть подано в течение трех лет со дня уплаты указанной суммы, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации о налогах и сборах».

Пример:

Вы купили дом в 2015 году, но решили обратиться в инспекцию лишь в 2021 году. Вернуть налог вы сможете за 2020, 2019 и 2018 годы.

Если выплаченного вами в эти годы подоходного налога не хватит, чтобы закрыть всю сумму налогового вычета, то вы должны будете подать декларацию 3-НДФЛ в 2022 году и получить вычет за 2021 год. И так далее, до полного исчерпания излишне уплаченного налога. Получить вычет за 2017 и 2016 годы вы не сможете.

Для пенсионеров увеличен срок возврата налога за предыдущие годы. Согласно Письму Минфина РФ №03-04-05/40681 от 12.07.2016 года пенсионер может не ждать наступления следующего года и в год выхода на пенсию подать декларацию за четыре предыдущих года.

Пример:

В 2019 году вы приобрели дом. В 2020 году получили налоговый вычет за 2019 год, в 2021 – за 2020 год. После этого в 2021 году вы вышли на пенсию.

Теперь вы можете воспользоваться законодательной льготой и вернуть налог за предыдущие периоды: 2020, 2019, 2018 и 2017 годы. За 2019 и 2020 годы вы уже получили вычет, когда еще не были пенсионером, значит остается вычет за 2018 и 2017 годы.

В 2022 году вы имеете право на возврат денег за 2021 год за те месяцы, когда еще работали.

Декларацию на вычет можно подавать в течение всего календарного года

Апрель – самое горячее время для работников налоговых инспекций. Налогоплательщики ошибочно считают, что подать документы на налоговый вычет они обязаны до 30 апреля следующего года. Это не так.

Вы имеете право обращаться за возвратом налога в течение всего года. Главное, помните – вернуть налог можно лишь за три последних года. Других ограничений по срокам нет.

Дата 30 апреля установлена для подачи деклараций 3-НДФЛ о полученном доходе. Если в течение прошлого года вы продали автомобиль, квартиру или получили какой-то другой доход, с которого должны заплатить НДФЛ, то срок 30 апреля – для вас.

Пример:

В конце 2020 года вы купили земельный участок с домом и получили выписки из ЕГРН. Нет необходимости торопиться и собирать документы к определенной дате – вы имеете право обратиться за налоговым вычетом в течение всего 2021 года.

Важное условие! Вы обязаны подать декларацию до 30 апреля, если кроме имущественного вычета указываете доход, полученный в течение прошлого года.

Пример:

В 2020 году вы купили квартиру и продали садовый участок. В 2021 году вы заполняете единую декларацию 3-НДФЛ, где указываете и доход от продажи участка, и информацию для получения налогового вычета за покупку квартиры. Подать документы в ИФНС вы обязаны не позднее 30 апреля 2021 года.

Если вы еще не приобрели жилье, рекомендуем сайт-методичку нашего партнера КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру

Налоговый вычет при покупке квартиры у родственника

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Налоговый вычет при покупке квартиры у родственника (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Налоговый вычет при покупке квартиры у родственника
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 209 «Объект налогообложения» главы 23 «Налог на доходы физических лиц» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Налоговый орган пришел к выводу о получении предпринимателем необоснованной налоговой выгоды путем создания схемы уклонения от уплаты налогов путем создания фиктивного документооборота с взаимозависимыми лицами (жена, сестра, сын, дочь, сестра жены, брат). Налогоплательщик построил два жилых дома и реализовал квартиры в них, заключая договоры дарения квартир с родственниками, но при этом фактически предприниматель продавал квартиры реальным конечным покупателям по договорам купли-продажи и мены квартир, действуя по доверенностям, выданным ему взаимозависимыми лицами. В свою очередь, родственники получали имущественные вычеты, предусмотренные подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ. При этом цена продажи в договоре указывалась значительно меньше, чем фактически передавалась покупателями, о чем свидетельствуют расписки. Суд пришел к выводу о правомерном доначислении НДФЛ, поскольку налогоплательщик использовал схему ухода от налогообложения, выразившуюся в занижении налоговой базы по НДФЛ путем включения в цепочку документооборота взаимозависимых лиц при фактическом исполнении договоров купли-продажи квартир от своего имени. При установлении реальных налоговых обязательств налогоплательщика судом учтено, что систематическая продажа квартир является предпринимательской деятельностью, следовательно, предприниматель не вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ. Поскольку сумма документально подтвержденных расходов на строительство квартир превысила сумму профессионального налогового вычета в размере 20 процентов от общей суммы полученных доходов, налоговый орган правомерно уменьшил доходы на сумму документально подтвержденных расходов, соответствующих ст. 252 НК РФ. Суд отклонил ссылку предпринимателя на постановление городского суда о прекращении уголовного дела, поскольку в силу ч. 4 ст. 69 АПК РФ для арбитражного суда преюдициальное значение имеет только вступивший в законную силу приговор суда по уголовному делу.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Налоговый вычет при покупке квартиры у родственника

Нормативные акты: Налоговый вычет при покупке квартиры у родственника «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ
(ред. от 17.02.2021)5. Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105. 1 настоящего Кодекса.

Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры

Подпунктами 3, 4 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено право налогоплательщиков на получение имущественных налоговых вычетов в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, а также расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на вышеуказанные цели.

Вместе с тем, упомянутые имущественные налоговые вычеты не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми.

В этом случае взаимозависимыми лицами признаются: физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.

Имущественные налоговые вычеты предоставляются при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода.

Начало активности (дата): 08.06.2018 16:14:51

Как и сколько мы платим налогов

08 апреля 2021 г. ВЦИОМ представляет данные о том, как и сколько россияне платят налогов.

Половина россиян (51%) платят подоходный налог (НДФЛ) через бухгалтерию своего предприятия/компании (+3 п.п. с 2005 г.). Подают декларацию самостоятельно 8% россиян (было 5%). Не платят подоходный налог 9% наших сограждан (-7 п.п. с 2005 г.), а у 31%, по их словам, нет доходов, облагаемых НДФЛ. При этом нынешнюю ставку подоходного налога смогли назвать только 65% опрошенных, а в возрастной группе 18-24 года — и вовсе 49%.

Если говорить о налогах на имущество, то за прошлый год россияне чаще всего платили за автомобиль (34%), квартиру (31%), земельный участок (27%), дом/дачу (21%) и гараж (6%). Каждый пятый опрошенный заявил об отсутствии имущества, подлежащего налогообложению (22%), каждый десятый не платит, так как имеет льготы или по другим причинам (12%).

Сравнивая себя с большинством знакомых, респонденты чаще всего указывают, что платят примерно столько же налогов, сколько и другие (43%), больше других платят только 7%, меньше других — 14%.

Сопоставляя доходы людей и налоги, которые они платят, можно говорить о когнитивном диссонансе: те, кто говорит, что сегодня платит больше налогов, чем пять лет назад (42%), больше, чем тех, кто утверждает, что сегодня зарабатывает больше, чем пять лет назад (30%). И наоборот, число тех, кто сегодня платит меньше налогов (13%), далеко не дотягивает до числа тех, чьи доходы за это время сократились (27%). Таким образом, субъективные оценки говорят об увеличении налогового бремени на граждан.

Каждый второй опрошенный оценивает собственное налоговое бремя как достаточное (52%), треть — как чрезмерное (36%) и только 1% считает его недостаточным. Наибольшая доля считающих свое налоговое бремя чрезмерным зафиксирована в возрастной группе 25-34 года (каждый второй, 49%), наименьшая — в группе 60+ (25%).

власти Армении хотят отменить льготы по ипотеке в Ереване

Льготы помогли оживить строительный сектор, а средний класс смог купить новые квартиры. Но непонятно, почему власти должны поддерживать людей с доходом выше среднего, да еще в такое сложное для страны время.

ЕРЕВАН, 8 апр – Sputnik, Арам Гарегинян. Покупателям квартир в новостройках Еревана могут прекратить списывать подоходный налог.

Ранее обсуждалась возможность отмены этой льготы для самых дорогих районов города (Центрального и Арабкирского), теперь власти хотят отменить ее для всего Еревана и оставить только в регионах. Об этом заявил накануне замминистра финансов Арман Погосян на заседании депутатской комиссии по финансово-кредитным и бюджетным вопросам в парламенте Армении.

Бывший министр финансов Вардан Арамян, хотя и входил в состав прежнего правительства, но не одобрял этой меры. Новые власти, хотя и с опозданием, осознали, что программа не эффективна. Получалось, что пока государство находило деньги, чтобы платить пенсии и пособия, люди с высокими доходами пользовались государственными льготами, чтобы покупать себе дома.

«Не хочу переходить на личности, но многие высокопоставленные чиновники, один за другим, заявляли, что это прекрасная программа. И тут через два-три года главе правительства приходит в голову, что программа эта как будто не очень-то и хорошая. А в результате мы потеряли время», – отметил Арамян.

В 2015 году правительство применило эту меру для поддержки строительного сектора, который с 2009 года медленно восстанавливался после кризиса. Но в 2016-2018 годах, будучи министром финансов, Арамян не раз заявлял, что надолго эту меру применять нельзя.

«Стимулирующая игла правительственной поддержки дала очень сильный эффект, и он должен был быть краткосрочным», – пояснил Арамян.

Помимо поддержки строительства, программа была призвана помочь семьям среднего класса купить новое жилье. Но ограничений на стоимость квартиры в ней заложено не было. Когда Арамян возглавил Минфин, с 2017 года было принято решение, что возврат налога можно получать только с квартир стоимостью до 55 миллионов драмов (по тогдашнему курсу – около 110 тысяч долларов). Но и при этом оставалось непонятно, люди каких социальных групп их покупали. Такая статистка или не велась, или не публиковалась.

Тем не менее, замминистра финансов, выступая накануне в парламенте, заявил, что социальный эффект программы не удовлетворяет правительство.

По официальным данным, в 2015 году возврат подоходного налога из госбюджета составил всего 253 млн драмов, в 2019-м – уже 7,9 млрд, а в 2020 году — около 13,3 миллиарда драмов (около 25 млн долларов). При этом, учитывая, что ипотечные кредиты заключаются в основном на 15-20 лет, то даже если в этом году правительство остановит этот механизм, то в ближайшие полтора десятка лет продолжит платить по действующим договорам.

«Государственные средства не бесконечны и должны использоваться целевым образом. И если мы поддерживаем строительство, не экспортную отрасль, мы должны сделать эту поддержку такой, чтобы она работала на определенные социальные группы», – подчеркнул Арамян.

Кому труднее всего гасить кредиты и что говорит Центробанк Армении

В свою очередь директор компании «Биржа недвижимости» Артем Прибыльский напомнил, что о необходимости свернуть программу заявляли и в 2019-2020 годах, и еще раньше — при прежней власти.
Конечно, в результате спрос на первичное жилье может снизиться. Раньше, получая возврат подоходного, все, кто мог, стремились покупать квартиры в новостройках, даже те, кто не испытывал острой необходимости в жилье. Теперь новых кредитов, скорее всего, станут брать намного меньше или очень серьезно обдумывать такое решение.

Что касается застройщиков, то даже если закон отменят сейчас, то не нужно забывать, что строительство длится 2-3 года. То есть в ближайшие год-два будет достроено немало многоэтажек, которые строились из расчета на возврат подоходного. Теперь продавать квартиры в них станет значительно сложнее.

Отметим, законопроект частично окупил себя, так как новое строительство перешло в легальный сектор (иначе получать возврат подоходного покупатели не могли). В результате строительные компании стали платить больше налогов.

Правда, на оборот строительства повлияла и революция 2018 года: по сравнению с 2017-м, оборот строительства вырос в два с лишним раза, причем в Ереване – в три с половиной раза. Ни до, ни после такого скачкообразного роста не наблюдалось, поэтому, скорее всего, значительная часть этого роста – это стройки, переведенные из теневого оборота в легальный.

Что же касается строительства в регионах, где эту льготу хотят оставить, то, по официальным данным, объемы жилищного строительства здесь выросли, в основном, в ближайших к Еревану областях (Котайкской и Армавирской). Если в 2014 году доля Еревана в общих объемах составляла около 80%, то в 2019 году – примерно две трети.

Тем не менее, считает замминистра, компенсация подоходного налога не является приоритетной задачей, особенно сейчас, когда государство должно помогать гражданам, пострадавшим от военных действий и коронавируса.

Напомним, порядок компенсации ипотеки вступил в силу с 2015 года и распространяется на ипотечные договора, заключенные после 1 ноября 2014-го.

«Наш чиновник гол как сокол». Почему декларации в Кыргызстане не помогают бороться с коррупцией?

Александра Ли

8 Апрель 2021

Поддержать нас

Когда Кыргызстан захлестнула эпидемия коронавируса, правительство предоставило отсрочки на выплаты по кредитам.

Через несколько дней объявили еще об одной отсрочке, и ее необходимость оказалась весьма сомнительной.

Всем гражданам страны на пять месяцев продлили срок подачи налоговых деклараций, а чиновникам и госслужащим – деклараций об имуществе и активах. Ежегодная декларация содержит данные о доходе и активах госслужащих и их ближайших родственников – это нужно, чтобы обеспечивать прозрачность и бороться с коррупцией.

Спустя неделю еще одна законодательная поправка отодвинула срок подачи документов:

декларации об активах за 2019 и 2020 годы опубликуют лишь в ноябре 2021 года.

По сути, избиратели остаются без важнейших сведений о работе государства в поворотный момент политической жизни страны. Граждане Кыргызстана не признали результаты прошедших в октябре 2020 года парламентских выборов. Люди вышли на улицы страны с протестами и обвинили кандидатов в подкупе избирателей. В итоге, результаты выборов аннулировали, правительство свергли, а исполняющим обязанности премьер-министра стал политик-популист Садыр Жапаров, которого освободили из тюрьмы в ходе переворота. В январе этот человек стал президентом страны.

Предстоящие выборы (голосование за депутатов городских и сельских советов пройдет 11 апреля, а за депутатов парламента – в течение года) позволят народу Кыргызстана в очередной раз выразить политическую волю. Однако без деклараций невозможно проверить участвующего в выборах бывшего или действующего чиновника на предмет возможного незаконного обогащения, сомнительных активов или компаний, а также других нарушений.

«Даже минимальной информации нет, которая могла бы нам чем-то помочь, общественности и журналистам, – говорит Елизавета Умурзакова, писавшая об этой проблеме, будучи замредактора издания Economist.kg. – Нас лишили даже этой крохи».

Из всех стран Центральной Азии только в Кыргызстане публикуют хоть какие-то сведения из деклараций чиновников. Однако текущие отсрочки – лишь последняя из проблем. Система давно разваливается.

Журналисты OCCRP и «Клоопа» изучили более тысячи деклараций, которые высокопоставленные чиновники и члены парламента подали с 2010 по 2018 год, и выявили тенденцию: и без того скудной публикуемой информации становится меньше, теряет она и в качестве. Более того, из-за слабого и непоследовательного контроля этот инструмент борьбы с коррупцией превратился почти в формальность.

«Наш чиновник гол как сокол, – говорит глава местного отделения Transparency International Айгуль Акматжанова. – Иногда некоторые смотришь декларации – обхохочешься, у некоторых даже квартир нет».

🔗Где система работает?

В Украине проблема коррупции не менее острая, и для страны декларации о доходах и активах – главное средство контроля над чиновниками. Систему ввели по требованию граждан и международных организаций после Евромайдана 2014 года. В отличие от Кыргызстана здесь в открытый доступ выкладывают подробную информацию о чиновниках.

«Для чего нужна система декларирования? Это в первую очередь для того, чтобы граждане могли контролировать, как политики от имени граждан исполняют вообще функции государства, и не злоупотребляют ли они той властью, которая им фактически дана обычными людьми», – говорит Антон Марчук, специалист украинского Центра противодействия коррупции.

«Таким странам, как Украина, странам Центральной Азии, как Кыргызстан, такие системы помогают выявлять коррумпированных чиновников».

Мы связались с администрацией президента и премьер-министра Кыргызстана, а также Государственной налоговой службой, но они не ответили на запросы о комментариях.

«Для чего?»

У введенной в 2005 году системы декларирования есть серьезный недостаток: из 16 страниц документа публикуется лишь та, которая содержит сводную информацию.

За последнее десятилетие ее формат менялся несколько раз. Часть данных пропала, а в имеющихся стало намного труднее разобраться.

Так, в 2010 и 2011 годах публиковали информацию о доходе и общие данные об активах, в том числе их стоимость и дату покупки, при этом не уточнялось, недвижимость это или что-то другое. В форме также содержалась информация о кредитах и задолженностях.

С 2012 по 2014 год отдельно указывали недвижимость и другие активы, но пропала их стоимость и дата покупки. Также перестали указывать данные о кредитах и задолженностях.

В 2015 и 2016 годах появилась дополнительная информация о расходах, однако в последней версии страницы, которую используют с 2017 года, не разделяют источники дохода. При указании площади недвижимости в декларации теперь общая колонка с заголовком «квадратный метр или гектар» Если заявитель сам не укажет единицу измерения, определить размер объекта невозможно.

Фото: Алина Печенкина В 2017 году депутат парламента Исхак Пирматов задекларировал 390 тысяч долларов расходов. На что именно он их потратил — неизвестно. Непонятно, откуда у него такая сумма, ведь с 2016 по 2018 год он неизменно указывал в декларациях ежегодный доход примерно в 20 тысяч долларов.

Логично предположить, что в Государственной налоговой службе тщательно проверяют декларации. Но, по словам двух сотрудников налоговой, с которыми пообщались журналисты OCCRP, при подаче проверяют только одну из 16 страниц документа – со сводными данными.

«Чтобы налоговики на каждой странице не тыкали, есть сводные сведения. Для вывода, для общественности. Оттуда все данные берутся», – сказал пресс-секретарь налоговой службы Эркин Сазыков. “All the data is taken from there.”

Более того, в документе действительно значится стоимость недвижимости, однако указывают ее сами заявители, и эту информацию никто не проверяет. Также не проверяют, есть ли у чиновников недвижимость или банковские счета за рубежом. Сотрудники налоговой рассказали, что не имеют права проводить расследования в отношении активов ближайших родственников заявителей, хоть они и значатся в декларации. А ведь кыргызские чиновники зачастую прячут имущество, именно регистрируя активы на родственников.

Фото: Алина Печенкина Чтобы избежать лишних вопросов, кыргызские чиновники зачастую оформляют активы и прибыль на ближайших родственников. Обычно такие дела не расследуют.

И главное: в налоговой не сравнивают данные последних деклараций с предыдущими.

«А зачем?» – ответил глава Управления декларирования налогов и платежей Акылбек Мамыров на вопрос о столь слабом контроле.

Такой ответ не устроил журналистов, и когда они направили несколько официальных запросов, налоговая изменила позицию. Назбек Сатынбеков, подчиненный Мамырова, отвечающий за декларации, позже сообщил, что проверяются все 16 страниц документа.

Пятьдесят секретных компаний

Еще одна серьезная проблема – избирательный подход.

Яркий пример – ситуация с депутатом парламента Кубанычбеком Жумалиевым, который скрыл часть данных при заполнении деклараций. Он указал доход, несколько объектов недвижимости и машину, однако не упомянул 45 компаний, в которых он и его жена числятся владельцами или совладельцами.

В 2019 году об этом написала Умурзакова, работавшая тогда в Economist.kg. Она обнаружила компании в корпоративном реестре Кыргызстана, однако не нашла данных о них в декларациях Жумалиева.

Фото: Алина Печенкина Жумалиев не указал в декларациях 45 компаний, владельцами или совладельцами которых выступают они с женой.

В налоговой уверяют, что выявили нарушения и сообщили об этом Генеральной прокуратуре. Однако власти занялись этим вопросом лишь после публикации статьи в Economist.kg. Финансовая полиция начала расследование в отношении Жумалиева по факту «незаконного обогащения» и «незаконного участия должностного лица в предпринимательской деятельности», однако позже орган ликвидировали, и текущий статус этого дела неизвестен. (В начале февраля Жумалиева задержали по обвинению в злоупотреблении властью в рамках другого дела. Он не ответил на запросы о комментарии.)

Жумалиев – не единственный депутат, утаивший часть информации. В налоговой сообщили, что в 2019 году они направили в Генпрокуратуру жалобы относительно 79 деклараций депутатов парламента, поданных за предыдущий год, – это почти две трети от общего числа парламентариев. Тем не менее никого не наказали, а налоговая не раскрыла имен нарушителей, хотя этого требует закон.

Однако для простых госслужащих действуют совсем другие правила. По данным Генпрокуратуры, из порядка 58 тысяч человек, подавших декларации в 2019 году, более трех тысяч попали под санкции.

Фото: Алина Печенкина В 2018 году депутат парламента Камчыбек Жолдошбаев задекларировал скромную квартиру. Видимо, он забыл про особняк с пальмами и бассейном, который принадлежит ему через компанию-посредника. Он не ответил на запросы о комментарии.

Домашний скот – удобная лазейка

Анализ опубликованных деклараций выявил проблему, связанную с популярным видом активов – домашним скотом.

В 2018 году 41 бывший и действующий член парламента, а также экс-президент Кыргызстана задекларировали скот на 3,2 миллиона долларов. Проблема в том, что наличие животных крайне трудно проверить или подтвердить. Также вызывает сомнения тот факт, что у многих из этих чиновников нет ни ферм, ни участков или домов в сельской местности. Более того, указывать точное число голов скота не нужно – только их стоимость, и подают данные сами заявители.

Это делает актив удобной лазейкой для отмывания средств неизвестного происхождения.

Так, согласно декларациям, с 2015 по 2018 год доход депутата Акылбека Жамангулова постоянно сокращался, однако в 2017 году – последнем, который он провел на госдолжности – он внезапно задекларировал скот на сумму, превышавшую его годовой доход.

Фото: Алина Печенкина Скот как актив крайне трудно отследить, и многие депутаты декларируют огромные стада, что сложно представить при их образе жизни.

В Бразилии – стране, в некоторых регионах которой сельское хозяйство составляет основу экономики, – выявляли столько случаев коррупции, отмывания денег и мошенничества в связи с домашним скотом, что в 2012 году правительство ввело правила, направленные на борьбу с отмыванием денег в этой сфере. В Кыргызстане таких правил нет.

Дарио Кардосо, консультант программы бразильского отделения Transparency International, направленной на обеспечение единства общества и окружающей среды, объяснил, что влиятельные политики часто используют домашний скот, чтобы спрятать средства. По его словам, к этой тактике также нередко прибегают торговцы наркотиками и нелегальные фермеры.

«Это, конечно, очень грустно»

В правительстве знают, что система не работает.

В июне 2020 года в парламенте представили законопроект с изменениями. Основанием для этого стало беспокойство по поводу «политической и системной коррупции» и «несоразмерных расходов государственных и муниципальных служащих к их доходам».

С поразительной прямолинейностью в документе говорится, что госслужащие часто пытаются скрыть нелегальную прибыль и уклониться от уплаты налогов, регистрируя активы на родственников и других посредников. В нем также отметили работу журналистов, выявляющих собственность, которую покупают, используют и продают госслужащие.

Однако неясно, что будет с этим законопроектом после недавнего переворота и смены правительства. Некоторые борцы за подотчетность считают, что серьезных перемен не последует, даже если новый парламент поддержит законопроект.

«У нас нет системы наказания, если ты даже, допустим, неправильно задекларировал, если даже ты что-то неправильно написал, – говорит глава кыргызского отделения Transparency International Айгуль Акматжанова. – Если система наказания плохо работает, о каком эффективном механизме может идти речь?»

Фото: Алина Печенкина Согласно декларации об активах, с 2016 по 2017 год доход Тилека Матраимова, бывшего главы Кара-Суйского района Ошской области, по необъяснимым причинам увеличился в четыре раза. В следующем году он стал зарабатывать еще на 50 процентов больше. В феврале его брат Раимбек Матраимов – бывший сотрудник таможни, о котором писали OCCRP, «Клооп» и «Азаттык» , – признался в коррупционных преступлениях. (Тилек Матраимов не ответил на просьбу о комментарии).

Покупка дома в 2018 году? Вот что вам нужно знать

Будет ли 2018 год напряженным для жилищного строительства? Пока рано говорить. Но благодаря некоторым ключевым изменениям в налоговом кодексе домовладение в некоторых районах страны в одночасье стало менее доступным. Если вы думаете о покупке недвижимости в этом году, вот несколько моментов, о которых вам нужно знать.

1. Ваши расходы на жилье не должны превышать 30% от получаемой вами зарплаты

Независимо от того, как недавние налоговые изменения в конечном итоге повлияют на вас, расходы домовладельца на жилье никогда не должны превышать 30% получаемой на руки зарплаты. У разных людей есть свои интерпретации того, какие дополнительные расходы должен включать 30% порог, но, как минимум, он должен покрывать известные затраты, такие как налоги на недвижимость и страхование домовладельцев. Однако для лучшей защиты я бы рекомендовал, чтобы эта отметка 30% также включала техническое обслуживание.

ИСТОЧНИК ИЗОБРАЖЕНИЙ: ПОЛУЧИТЬ ИЗОБРАЖЕНИЯ.

Типичный домовладелец в США ежегодно тратит от 1% до 4% стоимости своего дома на техническое обслуживание. Если вы покупаете в первый раз, нет никакого способа узнать, где вы попадете в этот диапазон, но если вы стремитесь к 2.5% — прямо посередине — и смотрят на дом за 400 000 долларов, это примерно 833 доллара в месяц на техническое обслуживание.

Если вы затем возьмете эти 833 доллара и добавите их к ежемесячному платежу по ипотеке, платежу налога на имущество и страховому платежу домовладельца, ваша сумма не должна превышать 30% вашего ежемесячного дохода. Если это так, вы оставляете себе ограниченное пространство для маневра для незапланированных расходов, которые могут возникнуть в будущем.

2. Вы все еще можете вычесть проценты по ипотеке — до точки

Вычет процентов по ипотеке уже давно критиковался за то, что он выгоден богатым, и поэтому некоторые законодатели годами пытались отменить его.К счастью, этот ключевой вычет остается неизменным в текущем налоговом году, хотя и с меньшим порогом.

Раньше вы могли вычесть проценты по ипотеке по ссудам на сумму до 1 миллиона долларов. Но в результате новых налоговых изменений этот лимит был снижен до 750 000 долларов. Если вы со средним доходом и хотите купить скромный дом, вы сможете полностью вычесть проценты по ипотеке. Но если вы ищете более дорогие дома или живете в дорогом районе страны, где цены на жилье завышены, вы можете быть внимательнее к этому пределу.

Конечно, если вы не планируете указывать детали в своей налоговой декларации, не нужно беспокоиться о вычете процентов по ипотеке или каких-либо вычетах, если на то пошло. Как бы то ни было, большинство налогоплательщиков не вносят в списки, и, поскольку новые налоговые правила фактически удваивают стандартный вычет, предполагается, что в дальнейшем это будет делать меньше подателей. Но если ваше намерение — это для детализации, помните о вышеупомянутом ограничении.

3. Ваш налоговый вычет по налогу на недвижимость может быть ограничен

Подобно тому, как новое налоговое законодательство ограничивает вычет процентов по ипотеке, они также ограничивают размер вычета налогов на недвижимость.Фактически, в будущем ваш общий вычет SALT (государственный и местный налог) составит максимум 10 000 долларов, тогда как до 2018 года он был неограниченным. Если вы думаете о покупке дома в штате с низким или нулевым подоходным налогом и не ожидаете, что ваш счет по налогу на недвижимость будет особенно высоким, то ограничение в 10 000 долларов на вас не повлияет. Но если вы покупаете дом, скажем, в Нью-Джерси, который может похвастаться самыми высокими налогами на недвижимость в стране, вы можете обнаружить, что часть вашего счета по налогу на недвижимость не подлежит вычету.

Опять же, если вы не планируете включать в налоговую декларацию в первую очередь, то не стоит беспокоиться об этом изменении.Но одна вещь, о которой вы, , должны знать, , — это то, что некоторые эксперты говорят, что стоимость домов может вскоре начать падать в результате новых законов, поскольку, отняв часть налоговых льгот, которыми когда-то пользовались покупатели, они уменьшают владение доступный в некоторых частях страны.

Если вы покупаете дом, потому что планируете прожить в нем какое-то время, это может не сильно беспокоить. Но если вы планируете купить дом, перевернуть его и разгрузить через год или около того, цены могут начать падать, когда больше покупателей увидят, что их налоговые льготы уменьшаются, а их налоговые счета увеличиваются.

Покупка дома может быть мудрым финансовым решением, которое послужит вам хорошо не только в настоящее время, но и на многие годы вперед. Просто убедитесь, что знаете, во что вы ввязываетесь, прежде чем подписывать ипотечный кредит.

Real Estate 101: Как облагается налогом доход от аренды

В дополнение к этим ставкам налогоплательщикам с более высоким доходом может также потребоваться дополнительный налог на чистый инвестиционный доход в размере 3,8%.

Большинство объектов недвижимости сдаются в аренду на срок более года.Но если вы продаете недвижимость с прибылью после того, как владеете ею в течение одного года или менее, прибыль представляет собой краткосрочный прирост капитала. Таким образом, он облагается налогом как обычный доход по вашей предельной налоговой ставке.

Налог на возврат амортизации

«Расходы» на амортизацию, на которые вы имеете право каждый год, могут сэкономить вам массу денег, когда дело доходит до налогов.

Недостатком является то, что IRS хочет получить свои деньги, когда вы продаете недвижимость. Как и многие другие налоговые льготы, связанные с инвестициями, вы не можете навсегда отказаться от уплаты налогов.

Думайте об этом как о традиционной IRA. Инвесторы могут вычесть свои взносы в IRA из своих налоговых деклараций в том году, в котором они были внесены. Таким образом, им не придется платить ежегодные налоги на дивиденды или прирост капитала. Но когда они снимают деньги, это налогооблагаемый доход. Здесь применима та же концепция. Это называется налогом на возврат амортизации.

Амортизация первоначально уменьшила ваш налогооблагаемый доход от аренды, который облагается налогом как обычный доход. По этой причине возврат амортизационных отчислений также облагается налогом по обычным ставкам подоходного налога (в отличие от благоприятных ставок долгосрочного прироста капитала).

В следующем разделе я приведу пример. Ключевым моментом является то, что если вы владели арендуемой недвижимостью в течение 10 лет и использовали амортизационные расходы в размере 5000 долларов каждый год, вы должны будете заплатить налог на возврат амортизации на 50 000 долларов при продаже.

Если вы не подавали претензию на амортизацию арендуемой собственности, вам будет выплачен налог на возврат амортизации , по-прежнему . IRS рассчитывает возврат амортизационных отчислений на основе «разрешенной или допустимой» амортизации. Таким образом, вы не можете выйти из этого, не требуя амортизационных расходов.

Пример продажи арендуемой собственности

Давайте посмотрим на упрощенный пример того, как это может работать в реальном мире.

Допустим, вы потратили 250 000 долларов на приобретение арендуемой собственности. Согласно оценке собственности, стоимость земли составляет 50 000 долларов, а стоимость здания — 200 000 долларов. Это дает вам расходы на амортизацию в размере 7 273 долларов в год. Мы скажем, что вы находитесь в группе предельного налогообложения 24% для обычного дохода и 15% для долгосрочного прироста капитала.

Вы владеете недвижимостью в течение шести лет и продаете ее за 280 000 долларов, таким образом, у вас есть долгосрочный прирост капитала в размере 30 000 долларов от продажи. Исходя из вашей ставки налога на прирост капитала в размере 15%, вы должны налог на прирост капитала в размере 4500 долларов США.

Кроме того, вам были разрешены общие расходы на амортизацию в размере 43 636 долларов за шестилетний период владения. Вы заплатите налог в размере 24% с этой суммы, а общая сумма налога на возмещение амортизации составит 10 473 долларов США.

Добавление налога на амортизационные отчисления к налогу на прирост капитала показывает общий счет налога на продажу недвижимости в размере 14 973 долларов.

Обмен 1031 может помочь вам избежать налогов при продаже

Звучит как огромный налоговый счет. Но есть и хорошие новости для инвесторов: вы можете избежать уплаты налогов на прирост капитала и амортизационных отчислений при продаже арендуемой собственности. Вам просто нужно использовать биржу 1031.

Я не буду здесь вдаваться в подробности — у нас есть руководство по 1031 бирже, которое содержит все, что вам нужно знать. Общая идея заключается в том, что если вы продаете инвестиционную недвижимость, вы не будете платить никаких налогов с продажи, если вы используете вырученные средства для покупки аналогичной недвижимости.

Вы должны купить новую недвижимость на ту же сумму, или больше, чем та, за которую вы продали первую недвижимость. И ему нужна аналогичная структура финансирования.

Если вы продаете инвестиционную недвижимость за 300 000 долларов с оставшейся ипотечной ссудой в 150 000 долларов, ваша новая недвижимость должна стоить не менее 300 000 долларов и иметь финансирование на ту же сумму или более.

И вам необходимо идентифицировать недвижимость в течение 45 календарных дней с момента продажи первой недвижимости. Вы также должны закрыть новую собственность в течение 180 дней.

Существуют и другие правила для завершения обмена 1031, поэтому обязательно изучите перед тем, как начать процесс.

Обратитесь к профессионалу, если вы не уверены.

Я рассмотрел большинство налоговых концепций, которые необходимо знать владельцам арендной недвижимости, но не все ситуации однозначны. Как и в случае с большинством других налоговых концепций, здесь есть серые зоны.

Например, вы можете не знать, подлежат ли определенные расходы вычету. Или вы можете не знать, как оценить землю, на которой построена ваша арендуемая недвижимость, на предмет амортизации.Возможно, вы не уверены, можете ли вы претендовать на вычет QBI и на какую сумму.

Невозможно покрыть все возможные налоговые ситуации, с которыми вы можете столкнуться как владелец арендуемой недвижимости. Если вы столкнулись с проблемой налога на арендную недвижимость и не знаете, что делать, проконсультируйтесь со специалистом. Налоговый юрист или авторитетный и опытный составитель налоговой отчетности может ответить на ваши вопросы.

Как новый налоговый закон повлияет на ваши расходы на жилье

Дональд Трамп подписывает новый закон в Белом доме.

2017 Getty Images

За три дня до Рождества 2017 года президент Дональд Трамп подписал Закон о сокращении налогов и занятости. Ожесточенные политические баталии, которые привели к принятию законопроекта, возможно, закончились, но работа по интерпретации закона только началась.

Так что все это значит для жилья? Для некоторых домовладельцев чистая стоимость жилья после уплаты налогов увеличится в соответствии с новым законом. Аренда может стать относительно более привлекательной для тех, кто боится стать домовладельцами.И люди, все еще настроенные на покупку, могут обнаружить, что предложение домов на рынке иссякло. Как именно налоговый пересмотр повлияет на вас и ваши варианты жилья, будет зависеть от того, где вы живете, сколько вы потратили (или можете потратить) на свой дом и насколько счет уменьшит (или увеличит) ваше общее налоговое бремя.

Вот краткий обзор положений нового закона, которые могут напрямую повлиять на ваш дом или рынок жилья в вашем районе.

Вычет процентов по ипотеке: Если вы покупаете дом в период с настоящего момента до 2026 года, вы можете вычесть проценты по ипотечному долгу на сумму до 750 000 долларов, использованного для его покупки, или улучшить его в виде детального вычета.Этот предел влияет на покупки жилья, сделанные после 14 декабря 2017 года. Любой, кто взял ипотеку 14 декабря или ранее, сможет вычесть проценты по долгу до 1 миллиона долларов, старому пределу, для этого дома, даже если они рефинансируют до получите более низкую ставку. (Обратите внимание, что до принятия нового закона проценты по долгу собственного капитала на сумму до 100 000 долларов, взятые для улучшения дома, также подлежали вычету, что, по мнению IRS, означало, что проценты по ипотеке в размере до 1,1 миллиона долларов могут быть востребованы. Новое законодательство отменил вычет по долгу за собственный капитал, в том числе по существующим кредитам, начиная с 2018 года.Вы все еще можете потребовать его на 2017 год, когда подадите налоговую декларацию в апреле этого года). Если не принимать во внимание новое законодательство, в 2026 году закон вернется к своему прежнему состоянию, при этом проценты по ипотеке и долгу собственного капитала снова будут вычитаться.

Поскольку стоимость большинства домов в этой стране намного меньше 750 000 долларов, само по себе это изменение не приведет к увеличению стоимости жилья для большинства покупателей жилья. Однако есть некоторые покупатели, особенно те, кто живет на рынках дорогого жилья на побережье, которые пострадают.Более того, обращаясь с нынешними домовладельцами лучше, чем с будущими покупателями, закон препятствует переселению людей, уже проживающих в домах за миллион долларов. Это также даст тем, кто думает о продаже домов стоимостью более 750 000 долларов, повод для пересмотра, что, вероятно, ограничит и без того ограниченное предложение менее дорогих домов.

Штатные и местные налоговые вычеты: В соответствии со старым налоговым законодательством все налоги на имущество, уплачиваемые государственным и местным органам власти, могли быть затребованы как детализированный вычет.(Предполагая, что кто-то не платил альтернативный минимальный налог.) Также можно было вычесть государственные и местные налоги на прибыль или с продаж. Новый закон объединяет все эти так называемые налоги на ОСВ и ограничивает вычет в общей сложности до 10 000 долларов как для физических лиц, так и для супружеских пар.

Для некоторых домовладельцев в регионах с высокими налогами, таких как Нью-Йорк, Нью-Джерси, Коннектикут, Мэриленд и Калифорния, 10 000 долларов не подходят для покрытия их совокупных счетов по налогу на имущество и подоходному налогу. Неудивительно, что домовладельцы спешили внести предоплату налогов на недвижимость за 2018 год, чтобы их можно было вычесть из налогов 2017 года.Некоторые из тех, кто вносит предоплату, могут быть разочарованы. 27 декабря IRS сообщило, что только те налоги за 2018 год, которые уже были начислены, подлежат предоплате.

Теперь правительства некоторых штатов ищут творческие обходные пути на 2018 год и далее. Например, поскольку новый закон не ограничивал благотворительные отчисления, закон, внесенный на этой неделе в Сенат штата Калифорния, например, позволит жителям делать благотворительные взносы в штат вместо налоговых выплат. Неясно, будет ли это работать на законных основаниях. Еще одна идея, которую раздумывает Нью-Йорк, заключается в замене подоходных налогов штата налогами на заработную плату.

Собираем все вместе: Даже если изменения ОСВ и ипотечных процентов не повлияют на вас напрямую, не думайте, что ваши чистые расходы на жилье после вычета налогов останутся прежними. Новый закон примерно вдвое увеличивает стандартный вычет до 12 000 долларов для индивидуального подателя и 24 000 долларов для супружеских пар, подающих совместно. Для многих пар увеличение стандартного вычета сводит на нет преимущества детализации, поскольку их процент по ипотеке и вычет SALT в размере 10 000 долларов не превышают 24 000 долларов.

Анализ, проведенный компанией Zillow, занимающейся поиском жилья и данными, показал, что только 14% домов в США имеют достаточно высокую стоимость и достаточно высокие налоговые счета, чтобы новый покупатель, занявший 80% от покупной цены, получил бы выгоду от разбивки по статьям: это вычитает проценты по ипотеке и налоги. При старой системе налогообложения 44% домов стоили достаточно, чтобы их можно было перечислить.

Да, вы можете возразить, что деньги — это деньги, поэтому не имеет значения, происходит ли экономия на налогах в результате подробного или стандартного вычета.Тем не менее, отмена налогового стимула для покупки дома — это серьезная встряска для индустрии жилой недвижимости, не говоря уже о культуре, которая долгое время прославляла домовладение. Некоторые умные люди, однако, указали, что домовладение, возможно, не является той экономической мазью, которой оно так расхваливается, и что, если снижение налоговых льгот приведет к снижению цен на жилье (как прогнозирует Национальная ассоциация риэлторов), новые покупатели могут выйти вперед.

От пули увернулись: Несмотря на некоторые боевые ранения, профессионалы в сфере недвижимости в целом согласны: могло быть и хуже.В более ранних версиях налогового плана полностью отменялись налоговые вычеты по налогу на имущество и еще больше снижался потолок процентов по ипотеке. Но самой большой победой для отрасли может стать то, что окончательный законопроект сохраняет исключение для прироста капитала от продажи основного жилья. Это означает, что налогоплательщик, продающий дом, может исключить из налогообложения прибыль в размере до 250 000 долларов (500 000 долларов при совместной регистрации в браке), если он или она владели и использовали дом в качестве основного места жительства в течение двух из последних пяти лет. В более ранних версиях законопроекта требования к владению и использованию увеличивались до пяти из восьми лет, а налогоплательщики с более высоким доходом вообще не могли требовать освобождения.

Подробнее о жилищном строительстве в 2018 г. читайте в нашем обзоре жилищного строительства .

Продажа и (возможно) покупка дома в соответствии с Законом о сокращении налогов и рабочих местах

Покупка или продажа дома — одна из наиболее значительных финансовых транзакций, в которых участвуют многие люди. Авторы исследуют различные способы, которыми финансовые консультанты CPA могут направлять различные виды потенциальных покупателей и продавцов жилья в процессе и бесчисленные налоговые последствия продаж и покупок жилья.Изменения, внесенные Законом о сокращении налогов и занятости от 2017 года (TCJA), вероятно, не будут препятствием для многих предполагаемых продаж или покупок жилья, но эти изменения следует учитывать и обсуждать в этой статье.

По данным Национальной ассоциации риэлторов, средняя цена продажи существующего дома на одну семью в мае 2018 года составляла 267 500 долларов, что является крупным финансовым событием для среднего человека. Финансовые консультанты CPA могут дать ценные советы продавцам жилья во время таких транзакций, помогая им снизить налоговые обязательства или вообще избежать налогообложения.

Финансовые консультанты CPA могут дать ценные советы продавцам жилья, помогая им снизить налоговые обязательства или вообще избежать налогообложения.

Кроме того, продажа дома порождает множество новых вопросов в зависимости от индивидуальных обстоятельств. Молодой паре может понадобиться дом побольше для растущей семьи, а пенсионеры могут захотеть уменьшить его. Вместо того, чтобы покупать, многие, кто только что продал дом, могут решить его арендовать. Знающий консультант может предложить идеи, которые приведут к обоснованным решениям.

Исключение прибыли от продажи жилья

Специалисты по финансовому планированию могут обнаружить, что некоторые люди считают, что прибыль от продажи дома можно отложить, купив новую. Действительно, так было в прошлом: после продажи дома у налогоплательщиков было до двух лет, чтобы реинвестировать выручку от продажи в дом, который стоил столько же или больше, как тот, что был продан, и отложить уплату налога на любую прибыль. Кроме того, когда налогоплательщики достигают возраста 55 лет, они могут получить единовременное освобождение от уплаты налога на прибыль (включая отложенную прибыль) в размере до 125 000 долларов.Однако этот налоговый режим истек с принятием Закона о льготах для налогоплательщиков 1997 года. Теперь продавцы жилья могут исключить (не откладывать) до 250 000 долларов на прибыль от жилья из налога на прирост капитала; супружеские пары, подающие совместную налоговую декларацию, могут исключить прирост жилья на сумму до 500 000 долларов. В случае супружеской пары один или оба супруга могут владеть собственностью, и одно и то же лицо или пара могут требовать этих исключений неоднократно, а не только один раз в жизни. Это правило не было изменено TCJA.

Основные требования

Чтобы получить освобождение от уплаты налогов в размере 250 000 или 500 000 долларов, необходимо выполнить несколько условий.Исключения распространяются только на продажу основного места жительства, то есть основного дома, в котором проживал продавец. Продажа загородного дома или инвестиционной собственности не соответствует требованиям. Однако основным местом проживания может быть любое жилище, включая кондоминиум, кооператив, дом на колесах, автомобиль для отдыха или даже лодку. Если в нем есть удобства для сна, приготовления пищи и туалеты, то место, где продавец проводил больше всего времени, может претендовать на эти исключения при выгодной продаже.

Продавец должен владеть домом и использовать его в качестве основного места жительства не менее двух из пяти лет до продажи.Два года можно прервать. Предположим, например, что Арлин купила дом за 300 000 долларов в мае 2013 года. Затем Арлин жила там до июня 2014 года, когда переехала в другой штат. В декабре 2016 года Арлин вернулась в дом. В июле 2018 года Арлин продала дом за 400 000 долларов; она владела домом с мая 2013 года, поэтому она выполнила требование о владении домом в течение двух лет. В течение пяти лет до продажи Арлин использовала дом в качестве основного места жительства в течение 14 месяцев (с мая 2013 года по июнь 2014 года), а затем в течение 20 месяцев (с декабря 2016 года по июль 2018 года).Таким образом, она также прошла двухлетний (24-месячный) срок проживания. Арлин может исключить из налога прибыль в размере 100 000 долларов, поскольку она меньше максимального исключения в 250 000 долларов. Если бы ее прибыль составляла 280 000 долларов, она могла бы получить полное исключение в размере 250 000 долларов и была бы должна заплатить налог на сверхприбыль в 30 000 долларов (вероятно, 15% или 20% налог на долгосрочный прирост капитала и, возможно, 3,8% дополнительный налог на чистый инвестиционный доход).

Множественные возможности

Продавцы жилья могут требовать освобождения от уплаты налогов в размере 250 000 или 500 000 долларов несколько раз, без ограничения частоты использования налоговой льготы; однако эти исключения обычно не могут быть востребованы в течение двух лет.В предыдущем примере Арлин потребовала исключения для продажи дома 31 июля 2018 года. Следовательно, если она продаст другой дом до 31 июля 2020 года, она, вероятно, не сможет претендовать на какие-либо налоговые льготы для этой продажи.

Некоторые исключения применяются в случае плохого состояния здоровья, смены работы или непредвиденных обстоятельств. Например, продажа из-за плохого состояния здоровья после 12 месяцев владения и проживания может иметь право на освобождение от уплаты налогов в размере 125 000 долларов США или 250 000 долларов США (50% от максимальной суммы), поскольку продажа произошла на полпути через требуемые два года.Такие суммы исключения могут покрыть всю или большую часть прибыли за короткий период времени.

Влияние коммерческого использования

Продажа дома, который использовался как арендуемая, а также как основной дом, усложняет правила исключения прироста капитала. Существуют различные возможные сценарии такого частичного коммерческого использования основного места жительства, с множеством налоговых режимов в зависимости от того, когда имело место использование для бизнеса или для личных нужд. Как правило, продавец жилья должен уменьшить базовую стоимость собственности на допустимую сумму амортизации, прежде чем определять прибыль от продажи.Прибыль, относящаяся к амортизации, может быть предметом 25% -ной непересчитанной ставки налога на прибыль в разделе 1250 Налогового кодекса (IRC) и, возможно, дополнительного налога на чистый инвестиционный доход в размере 3,8%.

Чтобы продолжить приведенный выше пример, предположим, что когда Арлин переехала из своего дома с июня 2014 года по декабрь 2016 года, она сдала его в аренду арендатору. Арлин не может исключить часть прибыли от продажи 2018 года, равную сумме амортизации, которую она требовала или имела право требовать, пока ее дом сдавался в аренду. Она также должна рассчитать сумму своей прибыли, относящуюся к периоду неквалифицированного (арендного) использования, как описано ниже, что может уменьшить ее налоговые льготы.

Невозможно узнать, когда дом будет продан и за какую цену, поэтому домовладельцы должны тщательно отслеживать основу с первого дня владения.

Продажа дома для отдыха

Как уже упоминалось, исключения прироста капитала в размере 250 000 долл. США / 500 000 долл. США применяются к продаже основного жилья. Прибыльные продажи домов для отдыха полностью облагаются налогом.

Один из возможных способов обойти это ограничение — продать основное жилье и использовать исключение, а затем переехать в загородный дом на полный рабочий день.Через два года бывший дом для отдыха будет считаться основным местом проживания и другим исключением. Тем не менее, налоговая экономия по такой сделке была уменьшена Законом о жилищном и экономическом восстановлении от 2008 года. Дома для отдыха (и арендуемая недвижимость), которые превращаются в основные жилые дома, а затем продаются, должны распределять время владения между «подходящими» и «неквалифицированными» ”Использовать после 2008 года.

Например, у Чарльза и Дианы есть пляжный домик, которым они владеют с 2003 года, где их семья проводит много времени летом.В декабре 2016 года они продают свое долгосрочное основное место жительства и сообщают о прибыли от продажи в размере 400000 долларов США, полностью покрываемой исключением прибыли в размере 500000 долларов США для пар, подающих вместе. Сразу после продажи они переезжают в пляжный домик и живут там полный рабочий день. Они могут подождать два года, а затем продать свой дом на пляже, снова воспользовавшись исключением из налога на прирост капитала, но исключаемая сумма продиктована законодательством 2008 года. У них было восемь лет (с 2009 по 2016) неквалифицированного использования своего пляжного домика, когда он был домом для отдыха.Если предположить, что дата покупки — 1 января 2003 года, а дата продажи — 31 декабря 2018 года, они будут владеть пляжным домиком в течение 16 лет. Половина этого времени была неквалифицированной, поэтому половина прибыли от продажи будет облагаться налогом, а половина (до 500 000 долларов США) будет исключена.

Основа здания

Как объяснялось выше, продавцы домов обычно имеют право на освобождение от налога на прирост капитала в размере до 250 000 долл. США / 500 000 долл. США при продаже дома, находящегося в собственности и в собственности более двух лет. Это исключение часто приводит к продажам, не облагаемым налогом.Однако некоторые дома продаются с видимой прибылью, превышающей эти суммы. По-прежнему возможно снизить или даже отменить налог на такие продажи, доказав наличие существенной основы в собственности. Например, Фред продает свой многолетний дом за 600 000 долларов, что дает право на исключение в размере 250 000 долларов. Если базис Фреда в доме составляет 220 000 долларов, Фред получит прибыль в размере 380 000 долларов. После использования исключения в размере 250 000 долларов он будет должен только налог на остаток в размере 130 000 долларов. Однако, если базис Фреда составляет 410 000 долларов, он получит прибыль только в 190 000 долларов от продажи на 600 000 долларов, а исключение налогов сделает продажу не облагаемой налогом.Следовательно, увеличение базы для постоянного проживания может привести к экономии налогов. Невозможно узнать, когда дом будет продан и за какую цену, поэтому домовладельцы должны тщательно отслеживать основу с первого дня владения.

Изначально за дом берется покупная цена. Некоторые расходы, связанные с покупкой, могут быть добавлены к основанию, включая судебные издержки за поиск заголовка, плату за обследование и налоги на передачу. Поэтому все записи о покупке дома, такие как заключительное заявление, должны храниться бессрочно.Стоимость ремонта дома может быть добавлена ​​к стоимости дома. Такие улучшения — это изменения, которые повышают ценность дома, продлевают срок его полезного использования или адаптируют его для новых целей. Подходит множество проектов, от строительства террасы до установки забора и установки штормовых окон; однако обычная покраска, ремонт или техническое обслуживание не улучшат основу дома.

Боковая панель, Улучшения дома, увеличивающие базис, предоставляет несколько примеров улучшений, которые увеличивают базис в жилом доме.IRS отмечает, что продавцы домов могут включать ремонтные работы, выполненные как часть обширных работ по реконструкции или ремонту. Например, замена разбитых оконных стекол — это ремонт, но замена того же окна в рамках более крупного проекта — улучшение.

Требования к отчетности

Продавец дома, который может исключить всю полученную прибыль от налога, не должен сообщать о продаже в федеральной налоговой декларации. Однако любая прибыль, которую нельзя исключить, должна быть указана в Приложении D (Прирост капитала и убытки) формы 1040 IRS.Любой убыток от продажи жилья не приведет к убытку капитала, который может быть заявлен в налоговой декларации. Для получения подробной информации о том, как сообщать о прибылях и убытках, см. Инструкции для Приложения D и Инструкции для формы IRS 8949.

Баллов при закрытии

Покупатели жилья, которые берут ипотечные кредиты, часто платят баллы при закрытии, равные 1% от остатка по ипотеке до снизить процентную ставку по кредиту. Когда эти баллы выплачиваются по кредиту для покупки основного жилья, покупатель жилья может иметь право на текущий налоговый вычет при соблюдении определенных требований.

Некоторые расходы на баллы, однако, приводят к небольшим ежегодным вычетам в течение срока действия ссуды (например, покупка дома для отпуска, рефинансирование ипотеки). Если какие-либо невычитаемые баллы остаются при продаже дома и погашении ипотеки, эти оставшиеся баллы могут быть вычтены в год продажи.

Следующие шаги

Продавцы жилья должны принимать новые решения о жилье. Что лучше: купить новый дом или арендовать? Один фактор, который следует учитывать, — это сопоставимая стоимость. Чем выше годовое соотношение арендной платы к цене покупки в данном районе, тем больше финансовая выгода от покупки дома.Например, Хайди может купить дом, который ей нравится, за 300 000 долларов или арендовать аналогичный дом по соседству за 1 000 долларов в месяц или 12 000 долларов в год. В этом сценарии годовое соотношение арендной платы к цене составляет от 12 000 до 300 000 долларов США, или 4%. В другом штате Кирк также находит желанный дом за 300 000 долларов. В этом районе аналогичный дом сдается за 1500 долларов в месяц; таким образом, годовое соотношение арендной платы к цене для Кирка составляет от 18 000 до 300 000 долларов, или 6%. Кирку может быть лучше купить дом; Хайди могла бы рассмотреть вариант аренды по разумной цене.

Расчет затрат в соответствии с TCJA

Решение о покупке или аренде выходит за рамки затрат, упомянутых выше. Домовладельцы обычно имеют право на налоговые льготы, недоступные для арендаторов. Как объяснялось выше, выгодная продажа основного места жительства может привести к незначительным налоговым обязательствам или вовсе без них. До принятия TCJA домовладельцы, как правило, могли ежегодно требовать несколько налоговых преимуществ, в первую очередь включая вычет государственных и местных налогов и вычет процентов по ипотечным кредитам (включая задолженность по жилищным кредитам в целом).При необходимости можно было вычесть расходы на переезд.

TCJA уменьшил или отменил эти налоговые льготы на период с 2018 по 2025 год:

  • Вычет по государственным и местным налогам был ограничен до 10 000 долларов.
  • Удержание процентов по ипотеке было сохранено, но максимальная сумма задолженности, используемая для расчета вычета, была уменьшена до 750 000 долларов (по сравнению с 1 миллионом долларов).
  • Вычет по ссудам под залог недвижимости был отменен, если только поступления от ссуды не используются для «покупки, строительства или существенного улучшения дома налогоплательщика, обеспечивающего ссуду» (см. IR 2018-12, февраль.21, 2018).
  • Вычет скользящих расходов исключен.

Удвоение стандартного вычета и отмена различных детализированных вычетов, а также ужесточение правил страхования от несчастных случаев может уменьшить налоговые преимущества для многих домовладельцев.

Кроме того, хотя это специально не касается домовладения, удвоение стандартного вычета и отмена различных детализированных вычетов, а также ужесточение правил в отношении потерь в результате несчастных случаев могут уменьшить налоговые преимущества для многих домовладельцев.Следовательно, выбор между покупкой и арендой также будет зависеть от суммы налоговой экономии, которую покупатель может ожидать. Покупатель, который будет использовать стандартный вычет в налоговой декларации вместо того, чтобы, например, перечислять вычеты, не получит никакой экономии на налогах за счет процентов по ипотеке и налоговых вычетов штата и местных налогов.

В 2018 году стандартный вычет составляет 12 000 долларов США для лиц, подающих индивидуальные документы, и 24 000 долларов США для супружеских пар, подающих документы совместно. (До TCJA эти суммы составляли 6350 и 12700 долларов.Налогоплательщики, которые не будут тратить так много на общую сумму выплат по ипотечным процентам, государственных и местных налогов и благотворительных пожертвований, получат стандартный вычет и, таким образом, не будут пользоваться ежегодными налоговыми вычетами, доступными для домовладельцев.

Более того, даже те налогоплательщики, которые перечисляют вычеты, могут захотеть рассчитать фактическую экономию налогов, которую они могут ожидать. Предположим, что Мэтт и Нора имеют в общей сложности 26 400 долларов США в виде детализированных вычетов в 2018 году. Если они находятся в налоговой категории 12%, их налоговая экономия от домовладения составит 288 долларов, или 12% от их 2400 долларов в виде дополнительных вычетов.Однако, если у них будет налогооблагаемый доход в размере 200 000 долларов, они будут находиться в налоговой категории 24%, а их ежегодная экономия на налогах от домовладения составит 576 долларов. Точная сумма налоговой экономии, конечно, будет отличаться от налогоплательщика к налогоплательщику, но в целом более высокие доходы и более высокие налоговые категории приведут к большей экономии налогов от домовладения.

Таким образом, молодым людям со скромным доходом, возможно, будет лучше сдавать жилье в аренду. То же самое можно сказать и о пенсионерах, которые продали свои дома, если их доход упал.С другой стороны, людям в лучшие годы заработка может быть лучше купить дом, если годовое соотношение арендной платы и покупной цены будет благоприятным. Экономия налогов, доступная домовладельцам с высоким доходом, также может быть значительным фактором в пользу домовладения.

Вычитание процентов по ипотечному жилищному фонду

При средней цене жилья более 200 000 долларов большинство покупателей жилья используют ипотечные ссуды для завершения покупки. Проценты по ссудам, использованным для покупки, строительства или существенного улучшения дома, обычно вычитаются.Фактически, налогоплательщики могут удерживать проценты по кредитам, обеспеченным двумя домами. Например, предположим, что Ида владеет многоквартирным домом в городе и пляжным домиком с ипотечным кредитом. Ида, вероятно, сможет вычесть все проценты, которые она выплачивает по обоим жилищным кредитам в 2018 году, при условии, что общая сумма этих двух кредитов не превышает 750000 долларов.

Теперь предположим, что Ида выходит замуж в 2019 году, и ее муж Иван также владеет домом с ипотекой. Пара планирует подать совместную налоговую декларацию за 2019 и последующие годы.В этой ситуации они могут вычесть только проценты по ссудам, обеспеченным двумя из их домов. Следовательно, они, вероятно, предпочтут вычесть проценты по двум займам с самыми высокими процентными выплатами в течение года.

Ссуды, полученные после 13 октября 1987 г. и используемые для покупки, строительства или существенного улучшения дома, известны как «задолженность по приобретению жилья». Другие ссуды, также обеспеченные домом, но не обязательно используемые для каких-либо конкретных целей, считаются «долгом собственного капитала». Начиная с 2018 года, TCJA предусматривает, что проценты, уплаченные по долгу за счет собственного капитала, больше не подлежат вычету, за исключением случаев, когда доходы от ссуды используются для «покупки, строительства или существенного улучшения дома налогоплательщика, обеспечивающего ссуду.«Раньше проценты по такому долгу вычитались из налогооблагаемой базы для остатков до 100 000 долларов (50 000 долларов для состоящих в браке налогоплательщиков, подающих отдельно), даже если они использовались для других целей, например, для погашения долга по кредитной карте.

Срок вычета, который ранее использовался для премий по ипотечному страхованию, истек в конце 2017 года. Он не был продлен TCJA.

Для задолженности по приобретению жилья, возникшей после 15 декабря 2017 г. и до 2026 г., вычитаются проценты, уплаченные по остаткам долга до 750 000 долларов (375 000 долларов для состоящих в браке налогоплательщиков, подающих отдельную декларацию).До этого изменения, внесенного TCJA, эти лимиты составляли 1 миллион долларов США и 500 000 долларов США. Предположим, например, что у Тома есть остаток 840 000 долларов по его основной ипотечной ссуде и 380 000 долларов по ипотечной ссуде по его загородному дому, в результате чего общая сумма непогашенных жилищных ссуд составляет 1 220 000 долларов. Детализированный вычет Тома по ипотечным кредитам в Графике А будет ограничен процентами, выплаченными на 750 000 долларов из этого долга.

Вычет налогов на недвижимость

Домовладельцы обычно могут перечислять государственные и местные налоги на недвижимость, уплаченные за их дом или дома, но начиная с 2018 года TCJA предусматривает, что сумма этого вычета ограничена 10 000 долларов в год.Кроме того, нет ограничений на количество домов, на которые распространяется этот вычет, но вычеты больше не будут разрешены для уплаченных налогов, если резиденции находятся за пределами Соединенных Штатов. Однако вычет по ипотечным процентам не допускается, если дом сдан в аренду на полный рабочий день. Вычет должен производиться за год, в котором были уплачены налоги. Например, если Вики должна уплатить налог на недвижимость за свой дом, который должен быть уплачен в феврале 2019 года, но уплачен в декабре 2018 года, она может сделать детализированный вычет на эту сумму в своей декларации за 2018 год.

Некоторые штаты, такие как Нью-Йорк, предложили обходные пути для сохранения неограниченного федерального вычета налогов штата и местных налогов, уплачиваемых его резидентами, путем создания местных благотворительных фондов, в рамках которых 95% взноса налогоплательщика в такие фонды будет иметь право на налоговый кредит. будет применяться против государственных и местных налоговых обязательств плательщика. Однако IRS скептически относится к этим попыткам, отмечая, что будет применять к этим государственным планам анализ «содержание важнее формы» (Уведомление 2018-54, IRB 2018-24, 750).

Большое событие

Переезд из одного дома в другой — важное событие в жизни и, как таковое, влечет за собой серьезные налоговые последствия. Информируя людей о фактах, связанных с такими проблемами, финансовые консультанты CPA могут помочь налогоплательщикам сделать правильный финансовый выбор при покупке, продаже или аренде дома.

Контрольный список для сделок с жильем

Продажа дома

  • ☐ Используйте исключение продажи дома для получения прибыли до 250 000 долларов (500 000 долларов для заявителей).
  • ☐ Проверка на право участия.Пройдите два раза из пяти летних тестов на владение и использование.
  • ☐ Используйте исключение поочередно каждые два года. Одна из тактик — продать основное жилье сейчас, затем превратить загородный дом в основное жилье и продать его через два года.
  • ☐ Признать «непредвиденные обстоятельства», чтобы распределить исключение для части использования, срок действия которой составляет менее двух лет.
  • ☐ Если стоимость дома снижается, а жилье не продается, подумайте о переходе на аренду, чтобы в будущем снижение могло быть вычтено.
  • ☐ Определить, остаются ли какие-либо невычитанные баллы после выплаты ипотеки при продаже дома; это дает вычет в год продажи.

Покупка дома

  • ☐ Рассчитайте стоимость покупки дома по сравнению с арендой аналогичного места.
  • ☐ Определите влияние расходов на жилье на подоходный налог (например, проценты по ипотеке, баллы, налоги на недвижимость) и соответствующим образом скорректируйте удерживаемые и расчетные налоги.
  • ☐ Рассмотрите возможность улучшения энергосбережения.Федеральная налоговая льгота для солнечных панелей доступна до 2021 года. Другие меры по энергосбережению также могут принести налоговые льготы.
  • ☐ Определите, есть ли какие-либо налоговые льготы на уровне штата (вычеты, кредиты, снижение налога с продаж, варианты финансирования) для улучшений энергосбережения.
  • ☐ Ведите хороший учет капитальных улучшений для основных целей.
  • ☐ Признать способность домовладельца арендовать дом на срок до 14 дней каждый год и получать не облагаемый налогом доход.

Эта статья, которая первоначально была опубликована в сентябрьском выпуске CPA Journal за сентябрь 2016 г., была обновлена ​​авторами и отражает влияние Закона о сокращении налогов и занятости.

Сидни Кесс, JD, LLM, CPA является советником Kostelanetz & Fink и старшим консультантом Citrin Cooperman & Co., LLP. Он является членом Зала славы NYSSCPA и был награжден премией Общества за выдающийся CPA в области образования в мае 2015 года. Он также является членом редакционного консультативного совета журнала CPA Journal.

Джеймс Р. Гримальди, CPA является партнером Citrin Cooperman.

Джеймс А.Дж. Revels, CPA является партнером Citrin Cooperman.

Томас К. Лаулетта, JD — поверенный, имеющий лицензию в Иллинойсе, и руководитель Lauletta Technical Writing Services LLC, Тампа, Флорида.

2018: тяжелый год для новичков

С процентными ставками, которые в настоящее время составляют 4,54 процента для 30-летней ипотечной ссуды с фиксированной процентной ставкой на процентную ставку, что по-прежнему является относительно низкой ставкой, несмотря на ее рост в прошлом году — кредиторы нет особого стимула давать ссуды. Но более высокие процентные ставки могут изменить это и в конечном итоге упростить получение ипотечной ссуды для новых покупателей.

Где я хочу быть?

Изменения в налоговом законопроекте все еще происходят, но, по крайней мере, покупатели-новички не будут чувствовать себя обиженными, как те, кто купил свои дома в последние несколько лет и планировал воспользоваться вычетами, которых больше не существует.Если вы впервые покупаете в 2018 году, у вас есть преимущество, если вы войдете в него с широко открытыми глазами.

И, как заметил д-р Дэвис, даже когда налоговый кодекс сделал владение домом большим вычетом, идея дома как инвестиции была шаткой. «У него не очень высокий профиль риска», — сказал он. «Вы делаете огромные финансовые вложения в то же место, от которого зависит ваш трудовой доход».

Любой актив, который не является безрисковым, добавил он, «несет в себе риск рецессии, поэтому, если произойдут какие-либо сильные потрясения, которые могут ударить по U.S. Economics, и мы вступаем в рецессию, или уровень инфляции вырастет, цены на жилье могут измениться ».

Доктор Дэвис и брокеры, скорее всего, скажут вам, что ваше решение должно сводиться не столько к тому, будете ли вы зарабатывать деньги на своем доме или сколько налоговых льгот вы получите или не получите, а к тому, где вы хочу быть — и как долго.

«Первый покупатель дома делает ставку на район метро, ​​и первое, что я бы спросила у нового покупателя дома, это: готовы ли вы принять участие в этом районе метро и в этом школьном округе в следующий раз? 10 лет », — сказал д-р.- сказал Дэвис, если у вас есть дети или вы планируете их завести. Если ответ положительный, добавил он, «им не следует беспокоиться о том, будут ли цены на три процента выше, чем они должны быть».

Именно это подтолкнуло Корнелиуса Граубнера и Люсьена Леунг-Граубнера, снимающих жилье в Вильямсбурге, к поиску домов в районах в пределах часа езды от Нью-Йорка. «Думая о долгосрочных перспективах, нам нужно место, которое мы действительно можем расширять и расти», — сказала 32-летняя г-жа Люнг-Граубнер, менеджер программы в общественной организации по образованию взрослых.Она имеет в виду это в самом прямом смысле этого слова: ей нужен «сад на моем заднем дворе, помимо выращивания маленьких трав».

Покупаете второй дом? Не упускайте из виду ключевые налоговые соображения

Владение вторым домом может принести значительные дивиденды в виде повышения качества жизни. Будь то бегство от зимы или на горнолыжный курорт — второй дом может оказать огромное влияние на образ жизни вашей семьи.

Жанин Ламонтань | Getty Images

Если вы подумываете о покупке второго дома, существует ряд финансовых соображений, включая стоимость покупки, расходы на содержание и налоговые вопросы.Хотя гораздо веселее думать об интерьере дома и местных достопримечательностях, потратив время на то, чтобы заранее спланировать несколько ключевых налоговых вопросов, можно сэкономить деньги и сэкономить потенциальные головные боли в будущем. Вот несколько вещей, которые следует принять во внимание.

Обязательно воспользуйтесь всеми доступными налоговыми льготами. Когда пришло время подавать налоговую декларацию, вы можете перечислить и вычесть налоги на недвижимость как со своего основного места жительства, так и со второго дома (и с любых дополнительных домов, которыми вы владеете), но имейте в виду, что новые налоговые льготы и Закон о рабочих местах от 2017 года ограничивает этот вычет на уровне 10 000 долларов.

Если вы берете ипотечный кредит для покупки второго дома, вы также можете вычесть проценты по ипотечному долгу на сумму до 750 000 долларов, использованных для приобретения вашего первого и второго домов или для улучшения этих свойств. (Новый закон снизил этот предел по сравнению с предыдущим пределом в 1,1 миллиона долларов.)

Еще из Straight Talk:
Микроинвестирование увеличивает богатство на несколько долларов за раз
Почему IRA Roth отлично подходят для миллениалов
Как упростить ваши финансовые дела жизнь … с двумя листами бумаги

Знайте (налоговые) правила, если вы планируете арендовать свой загородный дом. Если вы планируете использовать свой второй дом только часть года, в другие периоды вы можете сдать его в аренду другим отдыхающим, чтобы компенсировать расходы на содержание собственности. Помните, что если вы арендуете дом более 14 дней в году, вы должны указать этот доход в своей налоговой декларации.

Некоторые домовладельцы удивляются, узнав, что, если они снимают дом всего на один месяц, этот доход подлежит отчетности и налогообложению, даже если они не планируют снова сдавать его в аренду в будущем.Кроме того, любые вычеты, которые вы производите (например, налог на недвижимость или вычеты по ипотечным процентам, упомянутые выше), могут быть ограничены суммой дохода от аренды, полученного от собственности.

Если вы попытаетесь жить в двух местах одновременно, это может стоить вам. В редких случаях люди, которые проживают между двумя резиденциями в разных штатах, могут оказаться на крючке, чтобы платить налоги в обоих штатах. Пример: ваше основное место жительства находится в Калифорнии, но вы также ведете бизнес в Нью-Йорке и имеете там второй дом.Если вы подаете налоговую декларацию нерезидента на основании этих деловых интересов в Нью-Йорке, вы должны указать, что у вас также есть дом в штате, и если вы проводите в Нью-Йорке более 183 дней в году, вы облагаться налогом на свой «мировой доход» как в Калифорнии, так и в Нью-Йорке.

Перед покупкой… позвоните консультанту. Слишком часто клиенты сообщают своим финансовым консультантам о своем новом доме только после того, как покупка уже совершена. Но налоговые соображения — это только верхушка айсберга с точки зрения способов, которыми консультант может дать ценный совет о процессе покупки жилья.

Ваш консультант также может помочь вам структурировать покупку и оформление титула, а также сориентироваться в любых возможных последствиях для планирования наследства или других элементов вашей общей стратегии благосостояния. И если ваши новые раскопки окажутся в месте, которое мы тоже любим, у нас даже может быть отличная рекомендация ресторана, чтобы поделиться им.

Автор: Донна Куиффо, бухгалтер и старший налоговый партнер Clarfeld Financial Advisors

Что нужно знать о налогах на недвижимость при покупке дома

В Соединенных Штатах большинство домовладельцев платят налог на недвижимость за принадлежащие им дома.В зависимости от конкретного штата и местоположения, налоги на недвижимость и составляют большую годовую или ежемесячную сумму для бюджета домовладельцев. Но что такое налоги на имущество, как они уплачиваются и определяются?

Только для информационных целей. Всегда консультируйтесь с сертифицированным налоговым экспертом, прежде чем совершать любую сделку с недвижимостью.

Какова цель налога на имущество?

Правительство города, округа, штата и федеральное правительство полагаются на налоги в своей работе. На местном и государственном уровне налоги помогают платить зарплату государственным служащим, например учителям и пожарным. Налоги на имущество составляют значительную часть налоговых поступлений, которые необходимы различным государственным организациям. В частности, налоги на имущество могут использоваться для оплаты школ, дорог, капитального ремонта в районе и многого другого.

Как определяется налог на недвижимость?

Налоги на недвижимость часто устанавливаются округом. Это означает, что годовые налоги на недвижимость для дома в одном районе могут резко отличаться от аналогичного дома в другом округе или штате. Покупатели жилья должны учитывать местные расходы, прежде чем рассматривать покупку дома в определенном районе, особенно если этот район известен высокими налогами на недвижимость.

Время от времени, с частотой, определяемой официальными лицами в районе, дом получает оценочную стоимость. Этот период может быть раз в год или раз в пять лет. В регионе устанавливается процент от оценочной стоимости, подлежащий уплате в виде ежегодных налогов на недвижимость. Оценочная стоимость может сильно варьироваться и может не соответствовать реальной рыночной стоимости. Например, в некоторых регионах налоги на недвижимость рассчитываются исходя из оценочной стоимости, которая составляет всего 10 процентов от оценочной рыночной стоимости недвижимости.Однако в других областях оценочная стоимость хорошо приблизительно соответствует справедливой рыночной стоимости.

После того, как оценочная стоимость дома определена, должностные лица умножают оценочную стоимость на процент для площади, чтобы получить общую сумму налога на имущество для отдельного дома.

Налог на недвижимость обычно уплачивается ежегодно. Домовладельцы, у которых есть ипотечный кредит, обычно имеют счет условного депонирования, на котором годовая сумма налога на недвижимость делится на 12 месяцев и добавляется к общему платежу за дом.После погашения ипотечная компания оплачивает налоги из денег на счете условного депонирования. Домовладельцы, у которых нет ипотечного кредита, обычно платят налог на недвижимость ежегодно, хотя во многих районах существуют разные планы платежей (два или более взноса), которыми домовладельцы могут воспользоваться.

Влияют ли налоги на недвижимость на покупательную способность?

Хотя домовладельцы платят налог на недвижимость один раз в год, способы их уплаты могут быть разными. Домовладельцы с ипотекой обычно платят налоги на недвижимость на счет условного депонирования вместе с ежемесячным платежом по ипотеке.Поскольку они обычно вносятся в выплату по ипотеке, размер ежемесячных налогов на недвижимость может повлиять на покупательную способность покупателя дома.

Покупатели жилья обычно ограничены максимальной ежемесячной выплатой по ипотеке (включая условное депонирование), которую они могут себе позволить, в зависимости от их дохода и других долгов. Счет по налогу на имущество может составлять значительную часть платежа, в зависимости от местных налогов. Например, дом с налогом на недвижимость в размере 2400 долларов потребует условного депонирования 200 долларов в месяц.Недвижимость с налоговым счетом в размере 7200 долларов в год будет переведена в 600 долларов в месяц. В штатах и ​​регионах с высоким налогом на недвижимость нет ничего необычного в том, что условное депонирование составляет значительную часть ежемесячного платежа за дом.

Что такое освобождение от налога на имущество?

Есть способы снизить налоговое бремя домовладельцев, помимо покупки в районе с низкими налогами на недвижимость. Способы снижения суммы налога на имущество называются «освобождениями». Освобождение от уплаты налога на общую собственность включает:

  • Усадьба, для основного проживания домовладельца
  • Пожилые люди / инвалиды, для людей, отвечающих определенным требованиям
  • Ветераны
  • Ремонт, чтобы дать домовладельцам временную отсрочку от повышения налогов
  • Энергоэффективные обновления

Использование доступных льгот помогает домовладельцам сократить налоги, которые они должны платить.Домовладельцы должны проконсультироваться с местным налоговым инспектором, чтобы узнать, какие льготы могут применяться к ним.

Существуют ли налоговые вычеты по налогу на имущество?

Изменения в налоговом кодексе на 2018 год и последующие годы означают, что домовладельцам, возможно, придется изучить налоговые вычеты, которые они могут сделать. В прошлом домовладельцы с ипотекой обычно перечисляли свои вычеты вместо стандартного вычета. Детализация вычетов позволяет людям требовать процентные ставки по ипотечным кредитам и налоги на имущество в качестве налоговых вычетов.Из-за увеличения стандартного вычета многие люди могут отказаться от перечисления. Домовладельцы, включившие в список, смогут потребовать до 10 000 долларов США в виде налогов на недвижимость в своих федеральных декларациях.

Понимание налогов на недвижимость — важная задача для покупателей жилья. Налоги на недвижимость составляют значительную часть выплаты по ипотеке, влияя на то, на сколько покупатель жилья может претендовать на получение ипотеки. Большинство агентов по недвижимости Hesperus хорошо разбираются в ставках и оценках налога на недвижимость в тех областях, в которых они работают.Перед поиском дома посоветуйтесь с агентом по недвижимости, чтобы определить, насколько разные области налогообложения собственности соотносятся друг с другом.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *