Какие документы нужны для налогового вычета по ипотеке: список и расширенный перечень
Заемщики, пользующиеся ипотечным кредитом, имеют право на получение налоговых льгот в виде возмещения части расходов по погашению и обслуживанию задолженности. Список документов для налогового вычета, порядок подачи является стандартным, независимо от кредитора и заемщика.
Содержание
Скрыть- Какие документы нужны для налогового вычета за ипотеку?
- Полный список документов для налогового вычета
- Требования к документам
- Порядок подачи документов
Заявление на вычет оформляется по единой форме. В 2018 году она не изменилась.
Какие документы нужны для налогового вычета за ипотеку?
Имущественный налоговый вычет включает в себя возмещение части расходов на покупку недвижимости и на уплату части процентов. Возмещение процентов производится после выплаты средств для возмещения расходов на покупку объекта недвижимости. Список документов для данных операций немного разный.
Полный список документов для налогового вычета
Список для возмещения расходов на покупку недвижимости:
- Паспорт.
- Для возмещения налогового вычета заемщик подает в налоговую инспекцию декларацию по ф. 3-НДФЛ. Форму документа можно скачать через интернет. Заемщик вводит Ф.И.О., паспортные данные, рассчитывает сумму налога, подлежащую к возврату, заполняет сведения о доходах и уплаченных налогах, вводит сведения для расчета вычетов: сумму расходов, вид собственности, сведения об объекте и т. д. Чтобы не оформлять декларацию, заемщик может обратиться за возмещением к своему работодателю. Потребуется только собрать необходимые документы и написать заявление.
- Заявитель должен подтвердить сумму дохода справкой по ф. 2 НДФЛ за период, в котором оформляется вычет. Она оформляется через бухгалтерию предприятия-работодателя.
- Документ, подтверждающий совершение сделки. Им могут являться договор купли-продажи, долевого участия, переуступки.
- Выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости (ЕГРН), подтверждающая приобретение имущества. Если приобретался земельный участок, на него также предоставляется выписка из Реестра. Исключение составляет оформление вычета при участии в долевом строительстве, когда собственность на объект не оформлена. В этом случае необходим Акт приема-передачи объекта.
- Документы, подтверждающие факт совершения расчетов с продавцом. Если средства были перечислены на счет продавца, как это делается при ипотеке, то фактом совершения сделки будет являться заверенная банком выписка по счету. Когда у объекта несколько собственников, но оплата за жилье перечисляется со счета титульного заемщика, созаемщики, для возможности оформления вычета, должны написать доверенность плательщику на перечисление их части взноса. Если расчет был произведен наличными, то доказательством совершения сделки будет служить расписка продавца о получении денег.
- Когда собственником части недвижимости является ребенок до 18 лет, вычет с его доли может быть переоформлен на одного (или обоих) родителей. В этом случае потребуется предоставить свидетельство о рождении детей и заявление о распределении части вычета. Ребенок, когда начнет работать, сможет дополнительно оформить вычет на свою долю приобретенного жилья.
- При приобретении собственности в браке, потребуется свидетельство о браке, соглашение супругов о разделении долей для распределения имущественного вычета.
Если заемщик получил выплату по возмещению расходов на приобретение объекта недвижимости, он может оформлять документы на возмещение процентов. Для этого потребуется собрать дополнительно к основным, следующий пакет документов:
- Документ, подтверждающий сумму фактически уплаченных процентов. Он формируется в банке-кредиторе. Обычно банки предоставляют справку в течение дня бесплатно. Дополнительно заемщик предоставляет фактическое подтверждение ежемесячных взносов по уплате процентов: квитанции, чеки, выписки. При обращении за вычетом впервые, следует подтвердить уплату первоначального взноса.
- Оригинал кредитного договора с графиком погашения.
Требования к документам
Все документы подаются в оригинале с приложением копий. После проверки документов, оригиналы будут возвращены заявителю, кроме декларации и справок 2–НДФЛ.
Форма заявления является стандартной. В ней заявитель должен указать год возмещения, его сумму, наименование работодателей, опись прилагаемых документов.
Дополнительно в заявлении указываются реквизиты для перечисления средств. Это может быть счет заемщика в банке, карточный счет, ссудный счет (для направления денег в погашение задолженности).
Порядок подачи документов
Документы подаются ежегодно, если у недвижимости несколько собственников, то каждый собирает отдельный пакет документов и самостоятельно подает его.
Документы подаются с января месяца за предыдущие налоговые периоды, максимально за 3 года.
Пример заполнения декларации 3 НДФЛ по ипотечным процентам:
Общественная приемная Главы Республики Коми
Об особенностях предоставления налогового вычета для пенсионеров, купивших недвижимое имущество, рассказала начальник отдела правового обеспечения администрации МО ГО «Вуктыл» Ирина Родионова в рамках бесплатной юридической консультации на площадке Общественной приемной Главы Республики Коми по городу Вуктылу.
Ирина Родионова сообщила, что неработающим пенсионерам допускается перенос остатка по имущественному вычету на предшествующие налоговые периоды, но не более 3-х лет с момента покупки. На возникновение права на льготу влияют срок выхода на заслуженный отпуск, время покупки квартиры и другие обстоятельства.
Возможны три ситуации, касающиеся получения налогового вычета неработающим пенсионером при покупке квартиры в ипотеку и по процентам ипотеки:
1. Квартира была куплена в год выхода на пенсию
Например, пенсионер купил квартиру в ипотеку в 2020 году, в этом году он вышел на пенсию. Если пенсионер работал часть 2020 года, он может в 2021 году заявить налоговый вычет при покупке квартиры по доходам 2020 года. При этом остаток налогового вычета при покупке квартиры в ипотеку пенсионером образуется в 2020 году – то есть в году, за который подавалась налоговая декларация. И пенсионер вправе перенести остаток вычета с 2020 года на 2019, 2018, 2017 годы и подать декларации сразу за 4 года (в эти годы он работал).
2. Квартира была куплена позже года выхода на пенсию
Например, пенсионер купил квартиру в 2020 году (на пенсию он вышел в 2019 году, часть года работал). В 2021 году пенсионер может подать декларацию за 2019 год, а затем остаток вычета по ипотеке пенсионер может перенести на 2018, 2017 годы.
Если пенсионер не работал (и не имел другого дохода, облагаемого по ставке 13 %) в год покупки квартиры и на протяжении трех лет, предшествующих году приобретения квартиры, то оснований для возврата 13 процентов с покупки квартиры по ипотеке пенсионерам за указанные периоды не имеется.
3. Квартира была куплена ранее года выхода на пенсию
Например, налогоплательщик приобрел квартиру в 2018 году. Вышел на пенсию 1 января 2020 года. За 2018, 2019 годы имущественный вычет был получен. В 2020 году остаток имущественного налогового вычета при покупке квартиры по ипотеке пенсионер сможет перенести на 2017, 2018 годы.
На этот и другие вопросы более подробная информация размещена в социальной сети «ВКонтакте» Общественной приемной Главы Республики Коми по городу Вуктылу.
Смотрите по ссылке: https://vk.cc/bYaccZ
Получение имущественного налогового вычета при покупке квартиры в ипотеку. Как заполнить декларацию 3-НДФЛ
Получение имущественного налогового вычета при покупке квартиры в ипотеку. Как заполнить декларацию 3-НДФЛ
Для получения имущественного налогового вычета при покупке квартиры в ипотеку необходимо заполнить титульный лист, разд. 1 и 2, Приложения 1 и 7 налоговой декларации 3-НДФЛ.
Общие правила получения имущественного вычета
Если вы являетесь налоговым резидентом РФ и имеете доходы, облагаемые НДФЛ по ставке 13% (за исключением доходов от долевого участия в организации, а с 01.01.2018 также выигрышей в азартных играх и лотерее), у вас есть право на получение имущественного налогового вычета (п. 2 ст. 207, п. 3 ст. 210, пп. 3, 4 п. 1 ст. 220, п. 1 ст. 224 НК РФ; п. 1 ст. 1, ст. 2 Закона от 27.11.2017 N 354-ФЗ).
В случае приобретения квартиры в ипотеку имущественный вычет позволяет уменьшить налогооблагаемый доход на фактически произведенные расходы (пп. 3, 4 п. 1 ст. 220 НК РФ):
-
на приобретение квартиры на территории РФ;
-
на погашение процентов по целевым займам (кредитам), израсходованным на приобретение квартиры либо полученным в целях рефинансирования (перекредитования) таких кредитов.
-
Получить имущественный вычет можно:
-
в течение года — у работодателя, предоставив ему уведомление налогового органа о подтверждении права на имущественные вычеты;
-
по окончании года — в налоговом органе. В этом случае вам необходимо заполнить и подать в налоговый орган налоговую декларацию 3-НДФЛ.
Для получения вычета вам потребуется также представить в налоговый орган подтверждающие документы.
Обратите внимание! Для получения имущественного вычета за более ранние налоговые периоды (2017, 2018 гг.) заполняется налоговая декларация по форме, действовавшей в соответствующем периоде (п. 2 Приказа ФНС России от 25.10.2017 N ММВ-7-11/822; п. 3 Приказа ФНС России от 03.10.2018 N ММВ-7-11/569).
Заполнение налоговой декларации
Целесообразно заполнять налоговую декларацию в следующем порядке: сначала Приложения 1 и 7, а затем, используя показатели этих листов, — разд. 2 и 1, а также титульный лист декларации.Недвижимость (налоги, проценты по ипотеке, баллы, прочие расходы на недвижимость) 5
Ответ
Да и возможно.
Проценты по ипотечному кредиту , уплаченные за второе жилье, используемое лично, подлежат вычету при условии, что ипотека удовлетворяет тем же требованиям к вычету процентов, что и по основному месту жительства.
Если дом был приобретен до 15 декабря 2017 г. или ранее, то общая сумма, которую вы (или ваш (а) супруг (а), если состоите в браке, подавая совместную декларацию), можете считать долгом за приобретение дома для вашего основного и второго дома, составляет 1 000 000 долларов; или 500 000 долларов при раздельной регистрации брака.Если дом был приобретен после 15 декабря 2017 года, лимит долга на приобретение дома составляет 750 000 долларов США; или 375 000 долларов при раздельной регистрации брака.
Государственные и местные налоги на недвижимость , как правило, вычитаются.
- Вычитаемые налоги на недвижимость включают любые государственные или местные налоги, основанные на стоимости недвижимости и взимаемые для общего благосостояния населения.
- Вычитаемые налоги на недвижимость не включают налоги, взимаемые с местных льгот и улучшений, которые напрямую увеличивают стоимость недвижимости, например, оценки тротуаров, водопровода, канализационных сетей, парковок и аналогичных улучшений.
- Кроме того, подробные сборы за услуги конкретному имуществу или людям не являются налогом на недвижимость, даже если сбор уплачивается в налоговый орган. Вы не можете вычесть налог в качестве налога на недвижимость, если это единичная плата за предоставление услуги (например, плата в размере 5 долларов США за каждые 1000 галлонов воды, которую вы используете), периодическая плата за бытовые услуги (например, 20 долларов в месяц или 240 долларов в год за вывоз мусора), или фиксированная плата, взимаемая за разовую услугу, предоставляемую вашим местным правительством (например, 30 долларов за стрижку вашего газона, потому что он вырос больше, чем разрешено местным постановлением) .
- Общий разрешенный вычет по всем государственным и местным налогам (например, налогам на недвижимость, налогам на личную собственность, налогам на прибыль или налогам с продаж) ограничен 10 000 долларов США; или 5000 долларов при раздельной подаче документов в браке.
Сдаю в аренду вторую резиденцию.
Если вы сдаете в аренду свое второе жилье и используете его лично, дополнительные правила могут повлиять на вычет процентов по ипотеке и налогов на недвижимость. Дополнительную информацию см. В перечисленных ниже публикациях.
налоговых вычетов для домовладельцев — NerdWallet
Вы можете получить некоторые федеральные налоговые льготы для владения домом, если перечисление вычетов в налоговой декларации за 2020 год имеет финансовый смысл.
Но это большее «если», чем раньше.
Хотя налоговые вычеты для домовладельцев могут составлять в сумме тысячи долларов, требовать их стоит проблем только в том случае, если все ваши детализированные вычеты превышают стандартные вычеты IRS.
Стандартный вычет за 2020 налоговый год составляет:
24 800 долларов США для супружеских пар, подающих совместную регистрацию, что на 400 долларов больше, чем в 2019 налоговом году.
12 400 долларов США для лиц, не подающих документы и состоящих в браке, подающих раздельно, что на 200 долларов больше, чем в предыдущем году.
18 650 долларов США для глав домохозяйств, до 300 долларов США.
Чтобы решить, следует ли детализировать, суммировать домовладельцев и другие налоговые вычеты, на которые вы имеете право. Если сумма больше стандартного вычета, то перечислите. Если нет, возьмите стандартный вычет. Вот налоговые вычеты, которые домовладельцы должны включить в расчет.
NerdWallet Руководство по COVID-19
Получите ответы на вопросы об ипотеке, поездках, финансах и сохранении душевного спокойствия.
Проценты по ипотеке
Обычно это самый большой налоговый вычет для домовладельцев, которые вносят в список. Часть каждого платежа по ипотеке идет на выплату процентов по ссуде. Вы можете вычесть уплаченные вами проценты до предела, который зависит от того, когда вы взяли ипотеку.
16 декабря 2017 г. и позднее: вы можете вычесть проценты по ипотечному долгу на сумму до 750 000 долларов (или до 375 000 долларов, если вы состоите в браке и подаете отдельно).
окт.С 14 1987 года по 15 декабря 2017 года: вы можете вычесть проценты по ипотечному долгу на сумму до 1 миллиона долларов (500 000 долларов, если вы состоите в браке и подаете отдельно).
Если вы рефинансировали ипотеку, лимит зависит от даты выдачи старой ссуды. Если ипотека была выдана до 14 октября 1987 г., все проценты по ипотеке могут быть вычтены.
Ваш ипотечный обслуживающий персонал будет ежегодно присылать выписку с указанием суммы уплаченных вами процентов.
Проценты по ссуде под собственный капитал
Проценты по ссуде под собственный капитал и по кредитной линии могут быть вычтены, но только если вы потратили заемные деньги на улучшение дома.До того, как в 2018 году вступил в силу закон о налоговой реформе 2017 года, вы могли вычесть проценты, даже если вы использовали деньги для других целей, например, для оплаты обучения в колледже.
Ваша ссуда под залог собственного капитала или долг HELOC засчитывается в общий лимит ипотечного долга для вычета процентов. Таким образом, если ваша первая ипотека превышает лимит франшизы, то проценты по кредиту собственного капитала не будут вычитаться.
Пункты дисконтирования
Если вы находитесь в пределах лимита для вычета всех процентов по ипотеке, вы также можете вычесть дисконтные пункты, которые вы заплатили при закрытии ипотеки.Некоторые домовладельцы покупают дисконтные баллы, чтобы снизить процентную ставку по ипотеке. Один дисконтный пункт стоит 1% от суммы ипотеки.
Термин «баллы» может сбивать с толку, потому что некоторые кредиторы называют свои комиссии «пунктами выдачи ссуд». Эти баллы идут на оплату расходов кредиторов по предоставлению ссуды и не подлежат налогообложению. Вычету подлежат только дисконтные баллы, уплаченные для снижения процентной ставки.
Налоги на недвижимость
Вы можете получить налоговую льготу при уплате налога на недвижимость, но есть предел.Вы можете вычесть до 10 000 долларов США (5 000 долларов США, если вы состоите в браке и подаете отдельную декларацию) налога на имущество в сочетании с государственным и местным налогом на прибыль или налогом с продаж.
Расходы на домашний офис
Вы можете вычесть расходы на домашний офис, если вы работаете не по найму и используете часть своего дома регулярно и исключительно для своего бизнеса.
Вы можете использовать «упрощенный метод» IRS или свои фактические расходы, чтобы определить сумму вычета расходов на домашний офис. На веб-сайте IRS представлена подробная информация о том, имеет ли ваш домашний офис право на налоговый вычет, а также есть рабочие листы для расчета суммы удержания.
Ремонт дома, необходимый по медицинским показаниям
При определении вычетов из медицинских расходов вы можете включить стоимость установки медицинского оборудования или других необходимых с медицинской точки зрения улучшений дома, которые принесут пользу вам, вашему супругу или иждивенцу.
Постоянные улучшения, которые увеличивают стоимость вашего дома, подлежат вычету только частично. Стоимость франшизы уменьшается на величину увеличения стоимости имущества.
Многие улучшения, делающие дом более доступным, такие как строительство входных пандусов, расширение дверных проемов или установка перил и опор, обычно не увеличивают стоимость дома и могут быть полностью вычтены.
Взносы по ипотечному страхованию
Стоимость ипотечного страхования в настоящее время вычитается. Вычет включает сумму, уплаченную за частное ипотечное страхование для обычных ссуд и ипотечное страхование по ссудам FHA. Он также включает гарантийный сбор по жилищным кредитам USDA и сбор за финансирование VA для ипотечных кредитов VA. Сумма, которую вы заплатили за ипотечное страхование, рассматривается как процент по ипотеке, сообщает IRS.
Чтобы претендовать на этот налоговый вычет за 2020 налоговый год, договор ипотечного страхования должен быть подписан после 2006 года, а ваш скорректированный валовой доход должен быть менее 109 000 долларов США или 54 500 долларов США при раздельной подаче заявления о браке по форме 1040 или 1040-SR, строка 8b.Сумма, которую вы можете удержать, может быть уменьшена, если ваш скорректированный валовой доход превышает 100 000 долларов США (50 000 долларов США при раздельной регистрации в браке).
Срок действия вычета по ипотечному страхованию истек в конце 2017 года, но Конгресс расширил его, включив в него страховые взносы, уплаченные до конца 2020 года.
Расходы домовладельцев, не подлежащие вычету из налогооблагаемой базы
Вот сводка расходов, которые домовладельцы могут Без вычета:
Сборы ТСЖ.
Налоги на перевод или гербовые сборы.
Сдам за проживание в доме до закрытия.
Затраты на получение или рефинансирование ипотеки, такие как принятие ссуды, кредитный отчет и плата за оценку.
Фиксированные депозиты, авансовые платежи или задаток.
Налоговые вычеты для новых покупателей жилья
Налоговые вычеты — это не деньги, которые вы получаете обратно при возмещении, но они уменьшают ваш налогооблагаемый доход, тем самым потенциально снижая ваш налоговый счет.Давайте рассмотрим некоторые вычеты, которые могут делать домовладельцы.
Проценты по ипотеке
Новая ипотека означает, что вам потребуется немного больше работы, когда придет время подавать налоговую декларацию. Однако, в конце концов, дополнительная работа того стоит. Возможно, самый важный налоговый вычет, о котором вам нужно знать, — это проценты по ипотеке. В конце года проверьте форму 1098 от своего кредитора, чтобы узнать, сколько процентов по ипотеке вы заплатили.
В большинстве случаев проценты по жилищному кредиту полностью вычитаются.Однако есть пределы. Во-первых, ипотека должна быть направлена на строительство, покупку или реконструкцию вашего дома. Это называется задолженностью по приобретению жилья. Вы также можете вычесть проценты только на свой основной дом и отдельную резиденцию на время отпуска.
Во-вторых, существуют ограничения на размер ипотечного кредита, который вы можете получить.
Из-за изменений, внесенных в Закон о сокращении налогов и занятости в 2017 году, если вы получили ипотечный кредит 15 декабря 2017 года или позднее, предел суммы долга по ипотечному кредиту, который вы можете запросить, составляет 750 000 долларов США для одиноких людей и глав семей. или совместные заявители (или 375 000 долларов для лиц, состоящих в браке и подающих отдельно).
Если вы приобрели дом до этой даты, ваш дедушка попадает под старые ограничения, которые составляли 1 миллион долларов или 500 000 долларов, если вы состоите в браке и подали отдельно.
Если вы берете упомянутый выше ипотечный процентный кредит, вы все равно можете вычесть свои проценты, но вам необходимо уменьшить вычет на сумму кредита.
пунктов ипотеки
Проще говоря, ипотечные пункты представляют собой предоплаченные проценты. Вы можете покупать баллы, чтобы снизить процентную ставку при получении кредита.Приобретая баллы, вы можете сэкономить деньги в долгосрочной перспективе, если останетесь дома в течение определенного периода времени, в зависимости от количества приобретенных баллов.
Например, если у вас есть ипотечный кредит на сумму 200 000 долларов и вы покупаете два балла, вы должны будете заплатить 4 000 долларов за эти баллы при закрытии сделки. (Каждый балл составляет 1% от стоимости вашей ипотеки.) Эти баллы становятся частью ваших заключительных расходов.
Если покупка баллов снижает ваш платеж по ипотеке на 250 долларов в месяц, вам придется оставаться в своем доме не менее 16 месяцев, чтобы окупиться.По прошествии этого времени вы начнете класть деньги обратно в карман.
Следует отметить, что в большинстве случаев вы не можете списать ипотечные баллы сразу. Вы должны распределить вычет на срок ипотеки. Есть некоторые исключения.
Государственные и местные налоговые вычеты (SALT)
Вы также можете вычесть налоги штата и местные налоги, а также налоги на недвижимость. Теперь этот вычет ограничен 10 000 долларов. Этот предел представляет собой сумму комбинированных налогов штата и местных налогов на недвижимость и налогов на прибыль или налогов с продаж, но не одновременно налогов на прибыль / имущество и налогов с продаж.
До принятия Закона о сокращении налогов и занятости в 2017 году вы могли списывать каждый доллар государственных и местных налогов.
Какие налоговые льготы дает домовладение?
Налоговый кодекс предоставляет несколько льгот для владельцев домов. Основное преимущество заключается в том, что владельцы не платят налоги на вмененный доход от аренды собственного дома. Им не нужно считать арендную стоимость своих домов налогооблагаемым доходом, даже если эта стоимость является такой же прибылью на инвестиции, как дивиденды по акциям или проценты по сберегательному счету.Это форма дохода, которая не облагается налогом.
Домовладельцы могут вычитать как проценты по ипотеке, так и платежи по налогу на имущество, а также некоторые другие расходы из своего федерального подоходного налога, если они перечисляют свои вычеты. При правильно функционирующем подоходном налоге весь доход будет облагаться налогом, и все затраты на получение этого дохода будут вычитаться из налогооблагаемой базы. Таким образом, в хорошо функционирующем подоходном налоге должны быть вычеты по ипотечным процентам и налогам на недвижимость. Однако наша текущая система не облагает налогом вмененный доход от аренды, который получают домовладельцы, поэтому обоснование вычета затрат на получение этого дохода неясно.
Наконец, домовладельцы могут исключить до определенного предела прирост капитала, который они получают от продажи дома. Все эти льготы имеют большую ценность для налогоплательщиков в более высоких налоговых категориях, чем для тех, кто находится в более низких категориях.
Вмененная рента
Покупка дома — это инвестиция, часть прибыли которой дает возможность жить в доме бесплатно. В отличие от доходов от других инвестиций, доход от домовладения — то, что экономисты называют «условно исчисленной арендной платой» — исключается из налогооблагаемого дохода.Арендодатели, напротив, должны учитывать в качестве дохода получаемую ими арендную плату, а арендаторы не могут удерживать арендную плату, которую они платят. Домовладелец фактически является одновременно и домовладельцем, и съемщиком, но налоговый кодекс рассматривает домовладельцев как арендаторов, игнорируя их одновременную роль в качестве собственников жилья. По оценкам Управления налогового анализа (OTA) Министерства финансов США, исключение вмененной ренты привело к сокращению федеральных доходов почти на 121,3 миллиарда долларов в 2019 финансовом году.
Удержание процентов по ипотеке
Домовладельцы, перечисляющие вычеты, могут уменьшить свой налогооблагаемый доход, вычитая проценты, уплаченные по ипотеке.Налогоплательщики, которые не владеют своим домом, не имеют сопоставимой возможности вычитать проценты, уплаченные по долгу, возникшему при покупке товаров и услуг.
Закон о сокращении налогов и занятости (TCJA) урезал эту важную налоговую льготу для домовладельцев. До TCJA вычет ограничивался процентами, выплаченными по долгу до 1 миллиона долларов, понесенному в связи с покупкой или существенным ремонтом дома. Домовладельцы также могли вычесть проценты, уплаченные по долгу собственного капитала на сумму до 100 000 долларов, независимо от того, как они использовали заемные средства.TCJA ограничил вычет процентами по ипотечному долгу в размере до 750 000 долларов, возникшему после 14 декабря 2017 года, для покупки или улучшения первого или второго дома.
По оценкам OTA, вычет процентов по ипотеке в 2019 финансовом году обошелся примерно в 25,1 миллиарда долларов. До вступления в силу TCJA, по оценке OTA, стоимость вычета процентов по ипотеке в 2018 финансовом году составила бы 74,5 миллиарда долларов. потому что другие положения TCJA привели к тому, что намного меньше налогоплательщиков стали перечислять свои вычеты, и отчасти из-за более низкого предела вычитаемых процентов по ипотеке.По оценкам Центра налоговой политики Urban-Brookings, только около 8 процентов налоговых единиц воспользовались вычетом в 2018 году по сравнению с примерно 20 процентами в 2017 году, до принятия TCJA.
Удержание налога на имущество
Домовладельцы, перечисляющие вычеты, также могут уменьшить свой налогооблагаемый доход за счет вычета налогов на недвижимость, которые они платят за свои дома. Этот вычет фактически представляет собой перевод федеральных средств в юрисдикции, которые взимают налог на имущество (в основном местные, но также и правительства некоторых штатов), что позволяет им получать доходы от налога на имущество с меньшими затратами для своих избирателей.По оценкам OTA, этот вычет сэкономил миллионам домовладельцев в общей сложности 6 миллиардов долларов в виде подоходного налога в 2019 финансовом году. Стоимость этого вычета значительно снизилась из-за TCJA, поскольку количество домовладельцев было меньше, и потому что TCJA установил общий предел 10 000 долларов США на государственные и местные налоги, которые могут удержать налогоплательщики.
Прибыль от продаж жилья
Налогоплательщики, продающие активы, обычно должны платить налог на прирост капитала с любой прибыли, полученной от продажи. Но домовладельцы могут исключить из налогооблагаемого дохода до 250 000 долларов (500 000 долларов для соискателей) прироста капитала от продажи своих домов, если они удовлетворяют определенным критериям: они должны поддерживать дом в качестве основного места жительства в течение двух из предшествующих пяти лет, и они, как правило, могли не требовать исключения из прироста капитала для продажи другого дома в течение предыдущих двух лет.По оценкам OTA, положение об исключении сэкономило домовладельцам 43,6 миллиарда долларов на подоходном налоге в 2019 финансовом году.
Эффект от удержаний и исключений
Вычеты и исключения, доступные домовладельцам, имеют большую ценность для налогоплательщиков в более высоких налоговых категориях, чем для тех, кто находится в более низких категориях. Например, вычет 2000 долларов из уплаченного налога на недвижимость экономит налогоплательщику в верхней налоговой группе 37 процентов 740 долларов, но экономит налогоплательщику в группе 22 процентов только 440 долларов. Кроме того, несмотря на то, что они составляют лишь около 26 процентов всех налоговых единиц, лица с доходом в размере 100000 долларов США и более получили более 90 процентов налоговых льгот от вычета процентов по ипотеке в 2018 году.Эта разница в значительной степени обусловлена тремя факторами: по сравнению с домовладельцами с более низким доходом, лица с более высокими доходами сталкиваются с более высокими предельными налоговыми ставками, обычно платят больше процентов по ипотеке и налога на имущество и с большей вероятностью будут указывать вычеты в своих налоговых декларациях.
Обновлено в мае 2020 г.
Продажа и (возможно) покупка дома в соответствии с Законом о сокращении налогов и занятости
Покупка или продажа дома — одна из самых значительных финансовых операций, в которых участвуют многие люди.Авторы исследуют различные способы, которыми финансовые консультанты CPA могут направлять различных потенциальных покупателей и продавцов жилья через этот процесс, а также множество налоговых последствий продажи и покупки жилья. Изменения, внесенные в Закон о сокращении налогов и занятости от 2017 года (TCJA), вероятно, не будут препятствием для многих предполагаемых продаж или покупок жилья, но эти изменения следует учитывать и обсуждать в этой статье.
По данным Национальной ассоциации риэлторов, средняя цена продажи существующего дома на одну семью в мае 2018 года составляла 267 500 долларов, что является крупным финансовым событием для среднего человека.Финансовые консультанты CPA могут дать ценные советы продавцам жилья во время таких транзакций, помогая им снизить налоговые обязательства или вообще избежать налогообложения.
Финансовые консультантыCPA могут дать ценные советы продавцам жилья, помогая им снизить налоговые обязательства или вообще избежать налогообложения.
Кроме того, продажа дома вызывает множество новых вопросов в зависимости от индивидуальных обстоятельств. Молодой паре может понадобиться дом побольше для растущей семьи, а пенсионеры могут захотеть уменьшить его.Вместо того, чтобы покупать, многие, кто только что продал дом, могут решить его арендовать. Знающий консультант может предложить идеи, которые приведут к обоснованным решениям.
Исключение доходов от продаж жилья
Специалисты по финансовому планированию могут обнаружить, что некоторые люди считают, что прибыль от продажи дома можно отложить, купив новый. Действительно, так было в прошлом: после продажи дома у налогоплательщиков было до двух лет, чтобы реинвестировать выручку от продажи в дом, который стоил столько же или больше, как тот, что был продан, и отложить уплату налога на любую прибыль.Кроме того, когда налогоплательщики достигают возраста 55 лет, они могут получить единовременное освобождение от уплаты налога на прибыль (включая отложенную прибыль) в размере до 125 000 долларов США. Однако этот налоговый режим истек с принятием Закона о льготах для налогоплательщиков 1997 года. Теперь продавцы жилья могут исключить (не откладывать) до 250 000 долларов на прибыль от жилья из налога на прирост капитала; супружеские пары, подающие совместную налоговую декларацию, могут исключить прирост жилья на сумму до 500 000 долларов. В случае супружеской пары один или оба супруга могут владеть собственностью, и одно и то же лицо или пара могут требовать этих исключений неоднократно, а не только один раз в жизни.Это правило не было изменено TCJA.
Основные требования
Чтобы получить освобождение от уплаты налогов в размере 250 000 или 500 000 долларов, необходимо выполнить несколько условий. Исключения распространяются только на продажу основного жилья, то есть основного дома, в котором жил продавец. Продажа загородного дома или инвестиционной собственности не соответствует требованиям. Однако основным местом жительства может быть любое жилище, включая кондоминиум, кооператив, дом на колесах, автомобиль для отдыха или даже лодку. Если в нем есть удобства для сна, приготовления пищи и туалеты, то место, где продавец проводил больше всего времени, может претендовать на эти исключения при выгодной продаже.
Продавец должен владеть домом и использовать его в качестве основного места жительства не менее двух из пяти лет до продажи. Два года можно прервать. Предположим, например, что Арлин купила дом за 300 000 долларов в мае 2013 года. Затем Арлин жила там до июня 2014 года, когда переехала в другой штат. В декабре 2016 года Арлин вернулась в дом. В июле 2018 года Арлин продала дом за 400 000 долларов; она владела домом с мая 2013 года, поэтому выполнила требование о двухлетнем владении.В течение пяти лет до продажи Арлин использовала дом в качестве основного места жительства в течение 14 месяцев (с мая 2013 года по июнь 2014 года), а затем в течение 20 месяцев (с декабря 2016 года по июль 2018 года). Таким образом, она также прошла двухлетний (24-месячный) срок проживания. Арлин может исключить из налога прибыль в размере 100 000 долларов, поскольку она меньше максимального исключения в 250 000 долларов. Если бы ее прибыль составляла 280 000 долларов, она могла бы получить полное исключение в размере 250 000 долларов и должна была бы заплатить налог на сверхприбыль в 30 000 долларов (вероятно, 15% или 20% налог на долгосрочный прирост капитала и, возможно, 3.8% надбавка к чистому инвестиционному доходу).
Несколько возможностей
Продавцы жилья могут требовать освобождения от уплаты налогов в размере 250 000 или 500 000 долларов несколько раз, без ограничения частоты использования налоговой льготы; однако эти исключения обычно не могут быть востребованы в течение двух лет. В предыдущем примере Арлин потребовала исключения для продажи дома 31 июля 2018 года. Следовательно, если она продаст другой дом до 31 июля 2020 года, она, вероятно, не сможет требовать каких-либо налоговых исключений для этой продажи.
Некоторые исключения применяются в случае плохого состояния здоровья, смены работы или непредвиденных обстоятельств.Например, продажа из-за плохого состояния здоровья после 12 месяцев владения и проживания может иметь право на освобождение от уплаты налогов в размере 125 000 или 250 000 долларов (50% от максимальной суммы), поскольку продажа произошла в середине требуемых двух лет. Такие суммы исключения могут покрыть всю или большую часть прибыли за короткий период времени.
Влияние коммерческого использования
Продажа дома, который использовался как арендуемая, а также как основной дом, усложняет правила исключения прироста капитала. Существуют различные возможные сценарии такого частичного коммерческого использования основного места жительства, с множеством налоговых режимов в зависимости от того, когда имело место использование для бизнеса или для личных нужд.Как правило, продавец жилья должен уменьшить базовую стоимость собственности на допустимую сумму амортизации, прежде чем определять прибыль от продажи. Прибыль, относящаяся к амортизации, может подлежать 25% -ной ставке налога на прибыль по разделу 1250 Налогового кодекса (IRC) и, возможно, дополнительному налогу на чистый инвестиционный доход в размере 3,8%.
Чтобы продолжить приведенный выше пример, предположим, что когда Арлин переехала из своего дома с июня 2014 года по декабрь 2016 года, она сдала его в аренду арендатору. Арлин не может исключить часть прибыли от продажи 2018 года, равную сумме амортизации, которую она требовала или имела право требовать, пока ее дом сдавался в аренду.Она также должна рассчитать сумму своей прибыли, относящуюся к периоду неквалифицированного (арендного) использования, как описано ниже, что может уменьшить ее налоговые льготы.
Невозможно узнать, когда дом будет продан и за какую цену, поэтому домовладельцы должны тщательно отслеживать базу с первого дня владения.
Продажа дома для отдыха
Как уже упоминалось, исключения прироста капитала в размере 250 000/500 000 долларов применяются к продаже основного жилья. Прибыльная продажа домов для отдыха полностью облагается налогом.
Один из возможных способов обойти это ограничение — продать основное жилье и использовать исключение, а затем переехать в дом для отдыха на полный рабочий день. Через два года бывший дом для отдыха будет считаться основным местом проживания и другим исключением. Тем не менее, налоговая экономия по такой сделке была уменьшена Законом о жилищном строительстве и экономическом восстановлении от 2008 года. Дома для отдыха (и арендуемая недвижимость), которые превращаются в основные жилые дома, а затем продаются, должны распределять время владения между «квалифицированными» и «неквалифицированными». »Использовать после 2008 года.
Например, у Чарльза и Дианы есть пляжный домик, которым они владеют с 2003 года, где их семья проводит много времени летом. В декабре 2016 года они продают свое долгосрочное основное место жительства и сообщают о прибыли от продажи в размере 400 000 долларов США, полностью покрываемой исключением прибыли в размере 500 000 долларов США для пар, подающих совместную регистрацию. Сразу после продажи они переезжают в пляжный домик и живут там полный рабочий день. Они могут подождать два года, а затем продать свой дом на пляже, снова воспользовавшись исключением из налога на прирост капитала, но исключаемая сумма продиктована законодательством 2008 года.У них было восемь лет (с 2009 по 2016) неквалифицированного использования своего пляжного домика, когда он был домом для отдыха. Если предположить, что дата покупки — 1 января 2003 года, а дата продажи — 31 декабря 2018 года, они будут владеть пляжным домиком в течение 16 лет. Половина этого времени была неквалифицированной, поэтому половина прибыли от продажи будет облагаться налогом, а половина (до 500 000 долларов США) будет исключена.
Основа здания
Как объяснялось выше, продавцы дома обычно имеют право на освобождение от налога на прирост капитала в размере до 250 000 долл. США / 500 000 долл. США при продаже дома, находящегося в собственности и в котором проживают более двух лет.Это исключение часто приводит к продажам, не облагаемым налогом. Однако некоторые дома продаются с видимой прибылью, превышающей эти суммы. По-прежнему возможно снизить или даже отменить налог на такие продажи, доказав наличие существенной основы в собственности. Например, Фред продает свой многолетний дом за 600 000 долларов, что дает право на исключение в размере 250 000 долларов. Если базис Фреда в доме составляет 220 000 долларов, Фред получит прибыль в размере 380 000 долларов. После использования исключения в размере 250 000 долларов он будет должен только налог на остаток в размере 130 000 долларов. Однако, если базис Фреда составляет 410 000 долларов, он получит прибыль всего в 190 000 долларов от продажи на 600 000 долларов, а исключение налогов сделает продажу не облагаемой налогом.Следовательно, увеличение базы для постоянного проживания может привести к экономии налогов. Невозможно узнать, когда дом будет продан и за какую цену, поэтому домовладельцы должны тщательно отслеживать основу с первого дня владения.
Изначально за дом берется покупная цена. Некоторые расходы, связанные с покупкой, могут быть добавлены к основанию, включая судебные издержки за поиск заголовка, плату за обследование и налоги на передачу. Поэтому все записи о покупке дома, такие как заключительное заявление, должны храниться бессрочно.Стоимость ремонта дома может быть добавлена к стоимости дома. Такие улучшения — это изменения, которые повышают ценность дома, продлевают его полезный срок службы или адаптируют его для новых целей. Подходит множество проектов, от строительства террасы до установки забора и установки штормовых окон; однако обычная покраска, ремонт или техническое обслуживание не улучшат основу дома.
Боковая панель, Улучшения дома, увеличивающие базис, предоставляет несколько примеров улучшений, которые увеличивают базис в жилом доме.IRS отмечает, что продавцы домов могут включать ремонтные работы, выполненные как часть обширных работ по реконструкции или ремонту. Например, замена сломанных оконных стекол — это ремонт, но замена того же окна в рамках более крупного проекта — улучшение.
Требования к отчетности
Продавец дома, который может исключить всю полученную прибыль из налога, не должен указывать продажу в федеральной налоговой декларации. Однако любая прибыль, которую нельзя исключить, должна быть указана в Приложении D (Прирост капитала и убытки) формы 1040 IRS.Любой убыток от продажи жилья не приведет к убытку капитала, который может быть заявлен в налоговой декларации. Для получения подробной информации о том, как сообщать о прибылях и убытках, см. Инструкции для Приложения D и Инструкции для формы IRS 8949.
пунктов при закрытии
Покупатели жилья, которые берут ипотечные кредиты, часто платят пункты при закрытии, равные 1% от остатка по ипотеке, чтобы снизить процентную ставку по ссуде. Когда эти баллы выплачиваются по кредиту для покупки основного жилья, покупатель жилья может иметь право на текущий налоговый вычет при соблюдении определенных требований.
Однако некоторые расходы на баллы приводят к небольшим ежегодным вычетам в течение срока действия ссуды (например, покупка дома для отпуска, рефинансирование ипотеки). Если какие-либо невычитаемые баллы остаются при продаже дома и погашении ипотеки, эти оставшиеся баллы могут быть вычтены в год продажи.
Следующий шаг
Продавцы жилья должны принимать новые жилищные решения. Что лучше: купить новый дом или арендовать? Один фактор, который следует учитывать, — это сопоставимая стоимость.Чем выше годовое соотношение арендной платы к цене покупки в данном районе, тем больше финансовая выгода от покупки дома. Например, Хайди может купить дом, который ей нравится, за 300 000 долларов или арендовать аналогичный дом по соседству за 1 000 долларов в месяц или 12 000 долларов в год. В этом сценарии годовое соотношение арендной платы к цене составляет от 12 000 до 300 000 долларов США, или 4%. В другом штате Кирк также находит желанный дом за 300 000 долларов. В этом районе аналогичный дом сдается за 1500 долларов в месяц; таким образом, годовое соотношение арендной платы к цене для Кирка составляет от 18 000 до 300 000 долларов, или 6%.Кирку может быть лучше купить дом; Хайди могла бы рассмотреть вариант аренды по разумной цене.
Расчет затрат в соответствии с TCJA
Решение о покупке или аренде выходит за рамки упомянутых выше затрат. Домовладельцы обычно имеют право на налоговые льготы, недоступные для арендаторов. Как объяснялось выше, выгодная продажа основного места жительства может привести к незначительным налоговым обязательствам или вовсе без них. До принятия TCJA домовладельцы, как правило, ежегодно могли требовать несколько налоговых преимуществ, в частности, вычет государственных и местных налогов и вычет процентов по ипотеке (включая задолженность по жилищным кредитам в целом).При необходимости можно было вычесть расходы на переезд.
TCJA уменьшил или отменил эти налоговые льготы на период с 2018 по 2025 год:
- Вычет по государственным и местным налогам ограничен 10 000 долларов.
- Удержание процентов по ипотеке было сохранено, но максимальная сумма задолженности, используемая для расчета вычета, была уменьшена до 750 000 долларов (по сравнению с 1 миллионом долларов).
- Вычет по ссудам под залог собственного капитала был отменен, если только поступления от ссуды не используются для «покупки, строительства или существенного улучшения дома налогоплательщика, обеспечивающего ссуду» (см. IR 2018-12, февраль.21, 2018).
- Вычет подвижных расходов исключен.
Удвоение стандартного вычета и отмена других детализированных вычетов, а также ужесточение правил компенсации ущерба могут уменьшить налоговые льготы для многих домовладельцев.
Кроме того, хотя это не специально направлено на домовладение, удвоение стандартного вычета и отмена различных детализированных вычетов, а также ужесточение правил страхования от несчастных случаев может снизить налоговые преимущества для многих домовладельцев.Следовательно, выбор между покупкой и арендой также будет зависеть от суммы налоговой экономии, которую покупатель может ожидать. Покупатель, который будет использовать стандартный вычет в налоговой декларации вместо того, чтобы, например, перечислять вычеты, не получит никакой экономии на налогах за счет процентов по ипотеке и налоговых вычетов штата и местных налогов.
В 2018 году стандартный вычет составляет 12 000 долларов США для лиц, подающих индивидуальные документы, и 24 000 долларов США для супружеских пар, подающих документы совместно. (До TCJA эти суммы составляли 6350 и 12700 долларов.Налогоплательщики, которые не будут тратить так много на общую сумму выплат по ипотечным процентам, государственных и местных налогов и благотворительных пожертвований, получат стандартный вычет и, таким образом, не будут пользоваться ежегодными налоговыми вычетами, доступными для домовладельцев.
Более того, даже те налогоплательщики, которые перечисляют вычеты, могут захотеть рассчитать фактическую экономию налогов, которую они могут ожидать. Предположим, что Мэтт и Нора имеют в общей сложности 26 400 долларов США в виде детализированных вычетов в 2018 году. Если они находятся в налоговой категории 12%, их налоговые сбережения от домовладения составят 288 долларов, или 12% от их 2400 долларов в виде дополнительных вычетов.Однако, если у них есть 200 000 долларов налогооблагаемого дохода, они будут находиться в налоговой категории 24%, а их ежегодная экономия на налогах от домовладения составит 576 долларов. Точная сумма налоговой экономии, конечно, будет отличаться от налогоплательщика к налогоплательщику, но в целом более высокие доходы и более высокие налоговые категории приведут к большей экономии налогов от домовладения.
Таким образом, молодым людям со скромным доходом, возможно, будет лучше сдавать дом в аренду. То же самое можно сказать и о пенсионерах, которые продали свои дома, если их доход упал.С другой стороны, людям в лучшие годы заработка может быть лучше купить дом, если годовое соотношение арендной платы и покупной цены будет благоприятным. Экономия на налогах, доступная домовладельцам с высоким доходом, также может быть значительным фактором в пользу домовладения.
Вычет процентов по ипотеке на жилье
При средней цене дома более 200 000 долларов, большинство покупателей жилья используют ипотечные ссуды для совершения покупки. Проценты по ссудам, использованным для покупки, строительства или существенного улучшения дома, обычно вычитаются.Фактически, налогоплательщики могут удерживать проценты по ссудам, обеспеченным двумя домами. Например, предположим, что Ида владеет многоквартирным домом в городе и пляжным домиком с ипотечным кредитом. Ида, вероятно, сможет вычесть все проценты, которые она выплачивает по обоим жилищным кредитам в 2018 году, при условии, что общая сумма этих двух кредитов не превышает 750000 долларов.
Теперь предположим, что Ида выходит замуж в 2019 году, и ее муж Иван также владеет домом с ипотекой. Пара планирует подать совместную налоговую декларацию за 2019 и последующие годы.В этой ситуации они могут вычесть только проценты по ссудам, обеспеченным двумя из их домов. Следовательно, они, вероятно, предпочтут вычесть проценты по двум займам с самыми высокими процентными выплатами в течение года.
Ссуды, полученные после 13 октября 1987 года и используемые для покупки, строительства или существенного улучшения дома, известны как «задолженность по приобретению жилья». Другие ссуды, также обеспеченные домом, но не обязательно используемые для каких-либо конкретных целей, считаются «долгом собственного капитала». Начиная с 2018 года, TCJA предусматривает, что проценты, уплаченные по долгу за счет собственного капитала, больше не подлежат вычету, если только средства от займа не используются для «покупки, строительства или существенного улучшения дома налогоплательщика, обеспечивающего ссуду».«Раньше проценты по такому долгу вычитались из налогооблагаемой базы для остатков до 100 000 долларов (50 000 долларов для состоящих в браке налогоплательщиков, подающих отдельно), даже если они использовались для других целей, например, для погашения долга по кредитной карте.
Срок вычета, который ранее использовался для премий по ипотечному страхованию, истек в конце 2017 года. Он не был продлен TCJA.
Для задолженности по приобретению жилья, возникшей после 15 декабря 2017 г. и до 2026 г., вычитаются проценты, уплаченные по остаткам долга до 750 000 долларов (375 000 долларов для состоящих в браке налогоплательщиков, подающих отдельно).До этого изменения, внесенного TCJA, эти лимиты составляли 1 миллион долларов США и 500 000 долларов США. Предположим, например, что у Тома есть остаток 840 000 долларов по его основной ипотечной ссуде и 380 000 долларов по ипотечной ссуде по его загородному дому, в результате чего общая сумма непогашенных жилищных ссуд составляет 1 220 000 долларов. Детализированные вычеты Тома по ипотечным кредитам в Графике А будут ограничены процентами, выплаченными на 750 000 долларов из этого долга.
Вычитание налога на имущество
Домовладельцы, как правило, могут перечислять государственные и местные налоги на имущество, уплаченные за их дом или дома, но начиная с 2018 года TCJA предусматривает, что сумма этого вычета ограничена 10 000 долларов в год.Кроме того, нет ограничений на количество домов, на которые распространяется этот вычет, но вычеты больше не будут разрешены для уплаченных налогов, если резиденции находятся за пределами Соединенных Штатов. Однако вычет по ипотечным процентам не допускается, если дом сдан в аренду на полный рабочий день. Удержание должно производиться за год, в котором были уплачены налоги. Например, если Вики должна уплатить налог на имущество за свой дом, который должен быть уплачен в феврале 2019 года, но уплачен в декабре 2018 года, она может вычесть эту сумму в своей декларации за 2018 год.
Некоторые штаты, такие как Нью-Йорк, предложили обходные пути для сохранения неограниченного федерального вычета по налогам штата и местным налогам, уплачиваемым их резидентами, путем создания местных благотворительных фондов, в соответствии с которыми 95% взноса налогоплательщика в такие фонды будет иметь право на налоговый кредит для применяться к государственным и местным налоговым обязательствам плательщика. Однако IRS скептически относится к этим попыткам, отмечая, что будет применять к этим государственным планам анализ «содержание важнее формы» (Уведомление 2018-54, IRB 2018-24, 750).
Крупное событие
Переезд из одного дома в другой — важное событие в жизни и, как таковое, влечет за собой серьезные налоговые последствия. Информируя людей о фактах, связанных с такими проблемами, финансовые консультанты CPA могут помочь налогоплательщикам сделать правильный финансовый выбор при покупке, продаже или аренде дома.
Контрольный список для жилищных сделок
Продам дом
- ☐ Используйте исключение продажи жилья для получения прибыли до 250 000 долларов (500 000 долларов для заявителей).
- ☐ Тест на право участия. Пройдите два раза из пяти летних тестов на владение и использование.
- ☐ Используйте исключение поочередно каждые два года. Одна из тактик — продать основное жилье сейчас, затем превратить загородный дом в основное жилье и продать его через два года.
- ☐ Признать «непредвиденные обстоятельства», чтобы распределить исключение для той части использования, которая составляет менее двух лет.
- ☐ Если стоимость дома снижается, а жилье не продается, подумайте о переходе на аренду, чтобы в будущем снижение могло быть вычтено.
- ☐ Определить, остаются ли какие-либо невычитаемые баллы после выплаты ипотеки при продаже дома; это дает вычет в год продажи.
Покупка дома
- ☐ Рассчитайте стоимость покупки дома по сравнению с арендой аналогичного места.
- ☐ Определите влияние расходов на жилье на подоходный налог (например, проценты по ипотеке, баллы, налоги на недвижимость) и соответствующим образом скорректируйте удерживаемые и расчетные налоги.
- ☐ Рассмотрите возможность улучшения энергосбережения.Федеральная налоговая льгота для солнечных панелей доступна до 2021 года. Другие меры по энергосбережению также могут принести налоговые льготы.
- ☐ Определите, существуют ли какие-либо налоговые льготы на уровне штата (вычеты, кредиты, снижение налога с продаж, варианты финансирования) для улучшений энергосбережения.
- ☐ Ведите хороший учет капитальных улучшений для основных целей.
- ☐ Признать способность домовладельца сдавать дом в аренду на срок до 14 дней каждый год и получать не облагаемый налогом доход.
Эта статья, которая изначально была опубликована в сентябрьском выпуске CPA Journal за сентябрь 2016 г., была обновлена авторами и отражает влияние Закона о сокращении налогов и занятости.
Сидни Кесс, JD, LLM, CPA, советник Kostelanetz & Fink и старший консультант Citrin Cooperman & Co., LLP. Он является членом Зала славы NYSSCPA и был награжден премией Общества за выдающийся CPA в области образования в мае 2015 года. Он также является членом редакционного консультативного совета The CPA Journal.
Джеймс Р. Гримальди, CPA является партнером Citrin Cooperman.
Джеймс А.Дж. Revels, CPA является партнером Citrin Cooperman.
Thomas K. Lauletta, JD — поверенный, имеющий лицензию в Иллинойсе, и руководитель Lauletta Technical Writing Services LLC, Тампа, Флорида.
Понимание вычета процентов по ипотеке
Нажав «Посмотреть тарифы», вы будете перенаправлены в нашу головную компанию LendingTree. В зависимости от вашей кредитоспособности вы можете найти до пяти разных кредиторов.
Одной из основных налоговых льгот домовладения по ипотеке является удержание процентов по ипотеке. Когда вы вычитаете проценты, уплаченные по ипотеке, вы уменьшаете свой налогооблагаемый доход на эту сумму. Вот что нужно знать о вычете, его ограничениях и о том, как это может повлиять на вас при уплате налогов.
Как работает вычет процентов по ипотеке?
Вычет процентов по ипотеке позволяет ежегодно вычитать выплаты процентов по ипотеке из налогооблагаемого дохода. Вычет может применяться к ипотеке на ваш основной дом — и, возможно, на второй дом, которым вы владеете, — если долг был использован для покупки, строительства или существенного улучшения собственности.
Сколько процентов по ипотеке вы можете вычесть в 2019 году?
В 2019 налоговом году лимит вычета процентов по ипотеке составляет 750 000 долларов, что означает, что домовладельцы могут вычесть проценты, уплаченные по ипотечной задолженности на сумму до 750 000 долларов.Супружеские пары, подающие налоги отдельно, могут вычесть проценты на сумму до 375 000 долларов каждая. Максимальная сумма применяется к жилищным кредитам, выданным после 15 декабря 2017 года, и действует до 2025 года.
Прежний лимит в 1 миллион долларов для заявителей, подающих заявление отдельно, и супружеских пар, подающих совместно, и 500 000 долларов для супружеских пар, подающих заявление отдельно, все еще применяется для ипотечных кредитов, оформленных до 16 декабря 2017 года, даже если они были позже рефинансированы. Исключение составляют люди, которые закрылись для покупки дома до января.1, 2018. Они также могут использовать старый лимит в 1 миллион долларов при условии, что они приобрели дом до 1 апреля 2018 года.
Какие виды процентов по ипотеке вычитаются?
Помимо процентной части ваших выплат по ипотеке, вы можете вычесть следующие типы процентов по ипотеке:
- Комиссия за просрочку платежа по ипотеке, не являющаяся частью конкретной услуги.
- Штрафы за досрочное погашение ипотеки.
- Выплата процентов по ипотеке перед продажей дома.
- Проценты, выплачиваемые при участии в программе экстренного ссуды домовладельцев или в программе Hardest Hit Fund.
- Предоплаченные проценты или ипотечные баллы, выплачиваемые как часть ваших заключительных расходов.
Вы также можете вычесть процентные платежи по второй ипотеке, например, ссуде под залог собственного капитала или кредитной линии, но только в том случае, если долг был использован для покупки, строительства или улучшения вашего основного или второго дома. Лимит вычета процентов по ипотеке применяется в совокупности к первой и второй ипотеке.
Для рефинансирования с выплатой наличных, хотя вы можете иметь право на вычет процентов, уплаченных с вашей первоначальной суммы ипотеки, вам разрешено вычесть только проценты, уплаченные с капитала, который вы обналичиваете, если эти средства используются для ремонта дома.
Пример вычета процентов по ипотеке
Давайте сравним двух домовладельцев, у каждого из которых есть два непогашенных остатка по ипотеке, и которые хотят потребовать вычета процентов по ипотеке. Домовладелец А должен 400 000 долларов по ипотеке на свой основной дом, купленный до декабря.16 августа 2017 года и еще 250 000 долларов по ипотеке, использованной для покупки дома для отдыха весной 2018 года.
Домовладелец B должен 600 000 долларов по ипотеке для своего основного дома, которая была выдана до 16 декабря 2017 года. Осенью 2019 года они взяли ссуду на покупку жилья в размере 300 000 долларов для покрытия расходов на обучение и консолидации не-ипотечной задолженности.
| Домовладелец A | 1 миллион долларов или 750 000 долларов (в зависимости от даты создания) | 400 000 долларов | 250 000 долларов | 650 000 долларов |
| Домовладелец B | 1 миллион долларов или 750 000 долларов США (в зависимости от даты происхождения) | 300 000 долл. США | 600 000 долл. США |
Как здесь применяются правила? Для домовладельца А ипотечный кредит в размере 400 000 долларов меньше лимитов в 1 миллион и 750 000 долларов.Поскольку 250 000 долларов начались после даты отсечения, мы должны использовать лимит в 750 000 долларов. Домовладелец А взял новую ипотечную ссуду для своего дома для отдыха, что означает, что он может иметь право вычесть проценты по этой ссуде, а также ипотеку по своему основному дому.
Общая сумма обоих займов меньше лимита в 750 000 долларов, что дает домовладельцу А возможность полностью вычесть проценты, уплаченные по обоим займам. Но если бы они взяли ссуду под залог собственного капитала или кредитную линию под свой основной дом, чтобы купить дом для отдыха, проценты по этой ссуде или линии не подлежали бы вычету.
Ситуация домовладельца Б выглядит немного иначе. Хотя они имеют право вычесть все проценты, уплаченные по ипотеке в размере 600 000 долларов, обеспеченной их основным домом, они не могут вычесть проценты, уплаченные по ссуде под залог жилья в размере 300 000 долларов, поскольку она не использовалась для ремонта дома.
Вычет по ипотечным процентам по сравнению со стандартным вычетом
Закон о сокращении налогов и занятости снизил максимальную сумму вычета процентов по ипотеке, но увеличил стандартные суммы вычета. Из-за этих изменений меньшее количество налогоплательщиков может захотеть детализировать свои вычеты.
Стандартные суммы вычетов на 2019 год составляют:
- Отдельная подача холостяков / замужних: $ 12 200
- Глава семьи: $ 18 350
- Совместная регистрация в браке: $ 24 400
Мы рассчитали приблизительную сумму ипотечной задолженности, которая, вероятно, понадобится вам для выплаты процентов в первый год действия вашей ссуды, чтобы она превышала стандартный вычет.
| Одинокие или состоящие в браке подача отдельно | 12 200 долл. США | 340 000 долл. США |
| Глава семьи | 18 350 долл. США | 520 000 долл. США | долл. США |
Приведенная выше таблица показывает, что если вы являетесь налогоплательщиком единого налога, вам потребуется как минимум 340 000 долларов в виде ипотечной задолженности, чтобы требовать вычета процентов по ипотеке.Но даже если ваш остаток по ипотеке не так велик, вы также можете потребовать другие вычеты из своей налоговой декларации, что, тем не менее, может сделать детальную разбивку по счетам лучшим выбором. Например, вы можете вычесть до 10 000 долларов США в виде государственных и местных налогов, включая налоги на имущество. Однако для семейных пар, подающих отдельно, ограничение составляет 5000 долларов.
Конечно, ваша конкретная ситуация будет зависеть от вашей ставки по ипотеке, а также от количества ежемесячных платежей по ипотеке, которые вы производите до наступления налогового сезона.И поскольку ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой амортизируются на равные ежемесячные платежи, с каждым прошедшим месяцем вы платите меньше долларов в счет процентов — и больше в счет основной суммы долга.
Благодаря этим переменным, самый простой способ определить, имеет ли смысл перечисление вычетов, — это просмотреть выписку о процентах по ипотеке (форма 1098), которую вы получите от своего кредитора, если вы заплатили не менее 600 долларов США в виде процентов во время предыдущего налога. год и укажите любые другие вычеты, применимые к вашей ситуации.Проконсультируйтесь со своим налоговым специалистом для получения дополнительных указаний.
Какие налоговые льготы получают домовладельцы в Нью-Йорке?
Узнайте о 10 налоговых льготах, которые вы упустили как домовладелец из Нью-Йорка. Узнайте, как можно максимально использовать налоговые льготы, льготы и вычеты и из года в год экономить деньги.
Покупка дома, вероятно, будет самой большой инвестицией в вашей жизни, и давайте посмотрим правде в глаза — самой дорогой, но хорошая новость заключается в том, что вы можете требовать значительных вычетов, которые уменьшат сумму ваших расходов, связанных с домовладельцем.
Проценты по ипотеке, налоги на недвижимость и взносы по ипотечному страхованию — это лишь некоторые из вычетов, которые вы можете взять, если у вас есть ипотечный кредит на ваш дом.
Вместе они могут существенно сэкономить на вашем налоговом счете.
Независимо от того, владеете ли вы в настоящее время домом, планируете его приобрести или внесли изменения в свой ипотечный кредит, полезно подумать, как это повлияет на вашу налоговую декларацию, и найти лучшие способы сэкономить.
Общие сведения о налоговых льготах
Есть два способа сэкономить на налогах — детализированные вычеты или стандартный вычет.
Однако это система «или-или». Вы можете взять на себя либо другое, но не то и другое одновременно.
Детализированные вычеты обычно рекомендуются только в том случае, если у вас достаточно вещей для детализации. В противном случае лучше использовать стандартный вычет.
Стандартный вычет IRS на 2018 год составляет 24 000 долларов для супружеских пар и 12 000 долларов для одиноких или супружеских пар, подающих отдельную заявку.
В 2018 году для пожилых или слепых налогоплательщиков доступен дополнительный вычет в размере 1300 долларов, а для тех, кто не состоит в браке, эта сумма увеличивается до 1600 долларов.
Поэтому сначала проверьте, превышают ли ваши детализированные вычеты эти суммы.
В частности, в Нью-Йорке есть вычеты, доступные инвалидам, пожилым людям, ветеранам, членам духовенства и многим другим людям, что означает, что вы можете претендовать на еще более выгодную сделку.
Давайте рассмотрим, как это сделать.
На какие налоговые вычеты я имею право?
Давайте взглянем на несколько налоговых вычетов, на которые вы можете иметь право как домовладелец.
Проценты по ипотеке
Обычно большая часть ваших первоначальных платежей по ипотеке идет на выплату процентов по ссуде, и только небольшая часть идет в счет основной суммы долга.
Однако вы можете вычесть эти выплаты по ипотечным процентам по основному месту жительства, а иногда и по второму месту жительства — до 750 000 долларов США для супружеских пар или до 375 000 долларов США, если вы состоите в браке и подаете заявление отдельно.
Однако это относится только к ипотеке для домов, купленных после 16 декабря 2017 года. Вы даже не могли заключить договор до этой даты.
Эта значительная налоговая льгота применяется к покупкам жилья, рефинансированию ипотечных кредитов, кредитным линиям под залог собственного капитала и займам под залог собственного капитала, которые иногда называют второй ипотекой.
Как вычесть проценты по ипотеке из ваших налогов
Вы получите форму 1098 от своего ипотечного агента. Используйте это как руководство для вычета процентов по ипотеке.
Ваш кредитор будет присылать вам отчет каждый год, чтобы вы знали, сколько процентов вы заплатили; Это поможет вам понять, стоит ли потратить время на то, чтобы перечислить стандартную сумму или потребовать ее.
Если вы укажете эти проценты как вычет, у вас будет меньше налоговых обязательств и больше для погашения основной суммы ипотечного кредита.
Вы можете требовать проценты по ипотеке только в том случае, если вы отправляете детализированные вычеты с формой Приложения А.
Стоит ли вычитать проценты по ипотеке из ваших налогов?
Вычитание всех ваших процентов по ипотеке из вашего дохода может показаться удивительным, но есть заминка.
Вычеты по ипотечным процентам производятся либо / либо вместе с вашим стандартным вычетом, поэтому вы не можете вычесть оба.
Вы должны выбрать, что принесет вам наибольший вычет.
Он лучше подходит для тех, у кого большая ипотека и более высокие процентные ставки.Это также не стоит того, если вы выплатили огромную часть своей ипотеки.
Государственные и местные налоги на имущество
Вы, наверное, слышали об этом широко известном вычете: налогах на имущество.
Максимальная сумма налогов на недвижимость, которую вы можете вычесть из своих комбинированных отчетов по государственному и местному подоходному налогу, составляет 10 000 долларов.
Это ограничение не коснется большинства налогоплательщиков США, поскольку их налоги на недвижимость ниже этого уровня, но влияние будет ощущаться в штатах с высокими налогами на недвижимость, таких как Калифорния, Нью-Йорк и Нью-Джерси.
Как узнать, сколько вы должны?
Оценщик имущества округа обычно отправляет отчет в начале года с указанием суммы причитающегося налога на имущество.
Еще одна вещь: если вы купили дом и возместили продавцам налоги, которые они уже уплатили за год, вы увидите это в выписке по расчету, а не в 1098.
баллов
баллов по существу представляют собой предоплаченные проценты и могут быть вычтены как проценты по ипотеке.
По мнению экспертов по недвижимости, большинство домовладельцев упускают из виду этот вычет.
Но обратите внимание: если вы купили дом в 2018 году, вы можете включить ипотечные баллы в свою налоговую декларацию.
Баллы могут быть списаны по соответствующей ставке в течение срока ссуды или в том году, когда они были выплачены.
Вы можете вычесть баллы в полном объеме в течение года, в котором вы их платите, если вы соответствуете всем требованиям, установленным IRS, которые опубликованы на их веб-сайте.
Если ваш долг за приобретение дома превышает предел вашего статуса регистрации, вы не сможете вычесть все проценты и баллы по ипотеке.
Доход от аренды
Бум на Airbnb привел к тому, что домовладельцы все чаще сдают в аренду дополнительные помещения туристам или арендаторам для получения дохода, особенно в Нью-Йорке с высоким спросом и дефицитом площадей.
К сожалению, вам необходимо отчитаться о дополнительном доходе (также известном как та кладовая, которую вы сдаете в аренду в качестве побочной суеты) по налогам.
Преимущество, однако, заключается в возможности вычесть ремонт и улучшения, произведенные в помещении.
Все, от нового светильника до вызова сантехника, может уменьшить вашу общую сумму задолженности.
Если вы владеете коммерческой недвижимостью в качестве инвестиции, эти расходы на ремонт также подлежат вычету.
Это означает, что у вашего арендодателя нет оправдания за то, что он не починил посудомоечную машину!
Расходы на домашний офис
Будь то подработка или постоянная работа, если вы работаете из дома, подумайте о вычете затрат на место в вашей детализированной налоговой декларации.
Действующее налоговое законодательство позволяет вам вычитать 5 долларов за каждый квадратный фут до 300 квадратных футов офисной площади.
Есть некоторые условия для этого пособия.
Ваш домашний офис не может находиться в гостевой спальне или комнате, используемой для двойного назначения.
Для налогов 2018 года вычет расходов домашнего офиса был ограничен самозанятыми работниками, поэтому проверьте ограничения перед вычетом.
Прирост капитала от продажи
Правило исключения прироста капитала позволяет продавцам жилья удерживать прибыль от продажи дома без уплаты налогов.
Это верно — если вы проживали в этой собственности в качестве основного места жительства в течение последних двух лет, вы можете оставить до 250 000 долларов без уплаты налогов как одинокое лицо или 500 000 без налогов как супружеская пара.
Большинство продавцов жилья могут использовать этот пункт для получения прибыли от продажи своего дома без необходимости сообщать о своих доходах в IRS.
Частное ипотечное страхование (в некоторых случаях)
Частное ипотечное страхование (PMI) — это плата, которую вы должны заплатить, если вы кладете менее 20% на свой дом.
Кредиторы делают это, чтобы обезопасить себя от убытков в случае невыполнения вами обязательств по ссуде.
Согласно действующему налоговому законодательству, вы можете требовать вычета, если ваш скорректированный валовой доход составляет 100 000 долларов или меньше, если вы состоите в браке, или 50 000 долларов, если вы не замужем.
В настоящее время вы можете воспользоваться этим вычетом, но он подлежит пересмотру ежегодно, поэтому дважды проверьте последние новости, прежде чем принимать их.
С другой стороны, вы можете снизить стоимость дома на 20% и полностью избежать этой платы.
Вычеты за изящное старение
Если вы планируете оставаться в одном доме в течение длительного времени, вы можете вычесть расходы, которые помогут вам в старении.
Общие примеры включают пандусы для инвалидных колясок, поручни для ванн и т. Д.
Вы даже можете вычесть такие вещи, как опускание шкафов.Ознакомьтесь с требованиями для участия в вашем регионе.
Налоговые льготы для отдельных групп в Нью-Йорке
Нью-Йорк, являясь одним из наиболее прогрессивных мест для проживания в США, предлагает специальные налоговые льготы и льготы для определенных защищенных групп.
Если вы пенсионер или инвалид с доходом не более 58 399 долларов США, ветеран, супруг / вдова ветерана, активный член духовенства или если вы получили льготы по налогу на школьное образование (STAR), вы можете иметь право на налоговую льготу по налогу на недвижимость.
Владельцы кооперативов и кондоминиумов, которые соответствуют установленным в городе требованиям для налоговой скидки на собственность кооперативов и кондоминиумов, также могут получить снижение налога на собственность.
NYC MCI и налоговые льготы для зеленой крыши
Вы также можете получить единовременную налоговую льготу для «зеленой крыши» или выращивания растений на крыше (4 доллара США.50 на квадратный фут), которые поглощают дождевую воду и помогают снизить затраты на охлаждение.
Размер пособия ограничивается меньшим размером: 100 000 долларов или сумма налога на имущество, причитавшегося за здание в прошлом году.
То же самое касается утвержденных городом крупных капитальных улучшений.
Посетите раздел nyc.gov о налогах на недвижимость, чтобы получить дополнительную информацию о зеленой крыше и льготах в отношении MCI.
Переходите на солнечную энергию и экономьте
Помимо экономии денег на ежемесячных счетах за электроэнергию, установка солнечных панелей на крыше может принести вам значительные налоговые льготы и хорошую экологическую карму.
Федеральный налоговый кредит на солнечную энергию, также известный как инвестиционный налоговый кредит (ITC), позволяет вычесть 30 процентов стоимости установки солнечной энергетической системы из ваших федеральных налогов.
ITC применяется как к жилым, так и к коммерческим системам, и его стоимость не ограничена.
В дополнение к федеральной налоговой льготе жители Нью-Йорка, устанавливающие солнечное оборудование на крыше, имеют право на получение налоговой льготы штата Нью-Йорк на солнечную батарею.
Индивидуальный налоговый кредит в штате Нью-Йорк составляет около 25 процентов от стоимости вашей системы до 5000 долларов.
Это означает, что обычно более половины стоимости установки солнечной энергетической системы на крыше может быть компенсировано налоговыми льготами в штате Нью-Йорк.
New York также предлагает освобождение от налога на недвижимость в отношении стоимости вашей солнечной установки.
Некоторые муниципалитеты отказались от участия, и вместо этого город Нью-Йорк предлагает скидку на налог на недвижимость, поэтому проверьте информацию, чтобы узнать, соответствуете ли вы требованиям.
Вы можете найти еще больше предложений и поощрений через утвержденных подрядчиков. Это включает в себя программу доступной солнечной энергии для домохозяйств, отвечающих критериям дохода.
Даже если вы не являетесь домовладельцем, вы можете воспользоваться этой налоговой льготой, приняв участие в ближайшем к вам общественном солнечном проекте.
Проконсультируйтесь со специалистом по налогам
Понимание налоговых льгот владения домом может помочь вам принять более осознанное решение о покупке дома, особенно если вы только начинаете задумываться о переходе от аренды к покупке.
Но обязательно проконсультируйтесь со специалистом по налогам или воспользуйтесь сертифицированной службой, такой как Turbo Tax, чтобы убедиться, что вы находитесь в рамках своих законных прав и максимально эффективно используете свою налоговую декларацию как домовладелец.
Если вы находитесь в процессе покупки дома, вы также можете спросить своего юриста по недвижимости или ипотечного кредитора о некоторых налоговых льготах, на которые вы можете претендовать.