Наложение обременения на квартиру: Обременения на квартире: наложение и снятие

Содержание

Обременения на квартире: наложение и снятие

Многие квартиры и другие объекты недвижимости в Нижнем Новгороде находятся под обременением. С каждым днем таких квартир становится все больше — это реалии рынка. Что такое обременение, как оно возникает и как снимается?

Обременение – это некоторая особенность объекта, которая ограничивает права собственника, не позволяя ему продать по стандартной схеме сделки, пока не будет устранена причина наложения обременения. Сведения о существующих обременениях на объекте недвижимости хранятся в Едином Государственном Реестре Недвижимости. На этапе регистрации сделки по обремененному объекту, как только регистратор Росреестра увидит наличие обременения, будет приостановка и последующий отказ в регистрации, если обременение так и не снимется. Проверить квартиру на обременения и узнать все обременения на квартире можно, заказав выписку из ЕГРН по данному объекту.

Рассмотрим варианты обременений:

— квартира с обременением ипотека

: если при покупке квартиры использовались заемные денежные средства, то кредитор вправе наложить обременение (оформить залог) в свою пользу до момента полной выплаты займа. Это относится к ситуациям, когда квартиры покупаются по ипотеке с оформлением кредитного договора с банком. Также возможно оформление договора ипотеки с физическим лицом, у которого берется займ. Кроме этого подобное обременение накладывается на квартиры, покупаемые с отсрочкой платежа. Тогда происходит обременение квартиры продавцом. Во всех этих случаях накладывается обременение с формулировкой «ипотека в силу закона». В такой ситуации в Росреестр подаются документы для обременения квартиры: договор купли-продажи, кредитный договор с графиком платежей (договор ипотеки), закладная. Квартира с обременением «ипотека в силу закона» является наиболее распространенным вариантом.

— квартира под арестом или наложен запрет на регистрационные действия: если у собственника есть большие долги, и его кредиторы подали в суд иск о погашении долгов, то суд или судебные приставы могут наложить такое обременение на квартиру в качестве обеспечительной меры по возврату долга. Тогда документы для обременения квартиры: решение суда либо постановление службы судебных приставов.

— квартира сдана в долгосрочную аренду: если договор аренды квартиры заключен более чем на год, то он подлежит государственной регистрации. Мало кто так делает в действительности, так как никто не хочет показывать государству свой дополнительный доход. Поэтому встретить подобное обременение это редкость. Необходимые документы для обременения квартиры: договор аренды сроком более года. Кстати, собственник такого объекта может его продать, подарить и заложить, просто обременение в виде аренды перейдет новому владельцу до момента истечения срока договора аренды.

— в отношении квартиры оформлен договор пожизненного содержания (рента): если собственник квартиры подписал договор, по которому квартира после смерти нынешнего собственника переходит в собственность того, кто за ним ухаживал, то ухаживающий имеет право наложить обременение на квартиру в свою пользу, чтобы исключить ее продажу третьим лицам. Для наложения обременения на квартиру необходим договор ренты, оформленный должным образом.

Обременение квартиры накладывается посредством обращения в МФЦ с заявлением на регистрацию обременения с приложением перечисленных выше документов и документов на квартиру, за исключением наложения ареста – соответствующие органы отправляют необходимые документы напрямую в Росреестр по своим каналам связи.

Кстати, долги по коммунальным услугам и капитальному ремонту сами по себе не являются основанием для наложения обременения, только если ДУК/ЖЭК подал на собственника-должника иск в суд и выиграл его. Поэтому покупать квартиры с долгами можно по стандартной схеме, но как это делать безопасно читайте здесь.

Снять обременения с квартиры несложно. Кстати, на одной квартире может быть не одно обременение. Процесс снятия обременения с квартиры начинается с устранения причины наложения обременения. После чего необходимо прийти в МФЦ и оформить заявление о снятии обременения с квартиры с приложением документов, подтверждающих устранение причины.

Какие документы нужны для снятия обременения с квартиры?

— если ипотека банка, то после ее выплаты необходимо получить закладную с отметкой банка о погашении. Многие банки сейчас руками своих сотрудников относят погашенные закладные в МФЦ вместе с заемщиками. В случае покупки с отсрочкой платежа необходим документ, подтверждающий факт окончательного расчета за квартиру.

— если арест или запрет на регистрационные действия, то, погасив долги, необходимо получить у судебных приставов постановление о снятии ареста/запрета. В большинстве случаев приставы снимают арест/запрет самостоятельно по своим каналам связи, но лучше, чтобы копия постановления о снятии была у Вас на руках.

— если аренда или рента, то обременения можно снять только, расторгнув соответствующие договора. Соответственно, в МФЦ необходимо предоставить дополнительное соглашение о расторжении договора аренды либо ренты.

Узнать снято ли обременение с квартиры Вы сможете из новой выписки из ЕГРН, которую Вам выдадут в МФЦ. Если в сданных Вами документах было все в порядке, то в выписке будет указано, что обременений на квартире не зарегистрировано. Снятие обременения возвращает владельцу полную свободу действий в отношении квартиры.

Обременение на квартиру: что это

Большая часть населения страны никогда не сталкивалась и вряд ли столкнется с этим понятием. В школах уроков юридической грамотности нет, поэтому элементарные, можно сказать, бытовые вопросы могут вызвать у людей чувство безнадеги и желание поскорее передать ведение дела в руки опытного риелтора или юриста. Так начинает плодиться бесконечное количество не дешевых посредников, а любая работа с документацией приобретает ореол таинственности и невозможности исполнения «простыми смертными». А между тем, ничего экстра сложного в этом понятии нет. Чтобы разобраться, что же такое это пресловутое «обременение», не нужен высокий IQ или степень доктора юриспруденции. Судите сами.

Что такое обременение

Существует такое понятие, как «юридическая чистота недвижимости». Эту чистоту проверяют при заключении сделки с недвижимостью – будь то продажа, дарение, обмен или любая другая процедура. Чистота подразумевает отсутствие скрытых или явных проблем, которые не позволяют заключить сделку здесь и сейчас. Либо эти проблемы способны привести к расторжению заключенной сделки спустя какое-то время (в большинстве случаев, это ближайшие три года после заключения договора).

В числе прочих препятствий (претензии третьих лиц, наличие граждан, снятых с регистрационного учета, но не потерявших право на это имущество, и так далее) значится некое обременение.

Суть обременения в следующем. Это некое ограничение, не позволяющее собственнику в полной мере осуществлять свои права в отношении квартиры. Статья 209 ГК РФ определяет, что собственник имущества вправе владеть, распоряжаться и пользоваться объектом. Наложенное обременение, как правило, ограничивает собственника в распоряжении имуществом. То есть собственник по-прежнему остается собственником и владеет имуществом, а также спокойно может им пользоваться. Применительно к квартире – жить в ней, делать ремонт, и даже выступать арендатором. При этом продать, завещать, подарить квартиру он не может ввиду существующего обременения.

Иными словами, обременение еще называют арестом имущества. Звучит страшно, но на 15 суток вашу квартиру сажать никто не будет. Просто на жилое помещение накладываются ограничения в действиях, связанных ним. Иногда это бывает не только ограничение в праве продажи, также могут действовать регистрационные запреты – например, запрет на выписку/прописку граждан.

Виды обременения

В зависимости от вида разрешенного использования имущества, его назначения, возможных претензий других собственников и для соблюдения интересов несовершеннолетних детей, обременения бывают нескольких видов:

Ограничение по договору аренды: этот документ защищает права арендатора. В полной мере они не ограничивают право собственника на продажу, например. Но при продаже квартиры собственник «продает» ее вместе с арендатором, поскольку договор аренды не может быть расторгнут раньше установленного срока. Также эта бумага запрещает владельцу недвижимости сдавать ее другим лицам, как и сам владелец не может заселиться в квартиру до окончания действия установленного договором срока.

Ограничение, связанное с опекой: если в числе собственников значатся несовершеннолетние, государство дополнительно контролирует все сделки, связанные с переходом права своих маленьких граждан. Органы опеки и попечительства зорко следят за тем, чтобы права детей при продаже жилья не нарушались. Поэтому при совершении подобных сделок продающая сторона обязательно получает письменное согласие опеки на продажу квартиры. Попечительские органы следят, чтобы при покупке нового жилья в собственность ребенку передали не меньше квадратных метров, чем у него было в предыдущей квартире. Для этого бывшие собственники проданной квартиры в обязательном порядке подают в уполномоченные органы сведения о том, какую долю в новом жилье выделили несовершеннолетнему собственнику.

Ипотечное обременение: само понятие ипотеки подразумевает выдачу кредита для покупки недвижимости под залог приобретаемого имущества. Тот факт, что до момента полного погашения задолженности, жилье будет в залоге у банка, дисциплинирует заемщика своевременно и в полном объеме погашать кредит. Во время выплат собственником является заемщик, он может пользоваться и владеть приобретенным имуществом. В случае, если кредит погашаться не будет, банк сможет реализовать залоговое имущество и вернуть вложенные средства.

Сервитутные обременения: смешное слово сервитут значительно ограничивает права собственника на принадлежащий ему объект. Сервитут предоставляет дополнительные возможности лицам, которые не имеют права собственности на недвижимость или, например, на земельный участок. В случае с последними, сервитутное ограничение устанавливается при невозможности попасть на свой земельный участок, минуя соседский, или проложить коммуникации к своему участку без того, чтобы «залезть» на смежный участок. Что касается квартиры, здесь объектом сервитута могут быть проходные комнаты в коммуналках, например.

Обременение по договору ренты: это особый договор, который подразумевает полное участие рентного должника в жизни рентного кредитора. Выплата ежемесячного содержания, покупка продуктов, уборка территории и поддержание квартиры в надлежащем состоянии – все это и многое другое необходимо делать до самой смерти нынешнего собственника квартиры. Только после этого прискорбного факта рентный должник получает полное право собственности на квартиру.

Арест: мы уже упоминали в общем смысле это понятие. Но у него еще есть вполне конкретная история. Обычно арест накладывается судебными органами в результате неисполнения финансовых обязательство собственника перед кем-либо, или после ареста собственника. Также арест на недвижимое имущество может накладываться, пока идет судебная тяжба между собственниками, или с третьими лицами по ходатайству одной из сторон.

Обременение, касающееся аварийных домов: в случае, если дом признан непригодным для проживания и подлежащим сносу, органами местного самоуправления накладывается на квартиры в этом доме соответствующее обременение. Оно не мешает продать аварийную квартиру. Но покупатель будет предупрежден, что в скором времени квартиры будут выкупаться муниципалитетом в соответствии с действующим законодательством, и жить в ней долго и счастливо вряд ли получится.

Обременение для архитектурных памятников: есть дома, которые были возведены не один десяток лет назад. Эти дома охраняются особыми органами, и носят статус памятников культуры или архитектуры. Любое действие с квартирами в исторических домах должно согласовываться с комитетами поддержки культурного наследия. Продать квартиру этот факт вам не помешает, но следующий собственник должен получить некое «охранное обязательство» — инструкцию о том, что можно, а что нельзя делать с этим помещением.

Обременение при оформлении доверительного управления: оформляется, если собственник квартиры проживает в другом городе и не может постоянно заниматься всеми проблемами, которые влекут за собой обязанности собственника. Для этого нанимается управляющий, который может выполнять с квартирой любые не запрещенные законом действия. За исключением продажи квартиры. Документ оформляется нотариально и автоматически теряет силу при смене собственника.

Существует еще один вид обременения. Собственник квартиры может подать заявление о том, что все сделки, производимые с его имуществом, могут регистрироваться только при личном присутствии собственника. Таким образом можно избежать мошеннических схем с доверенностями и с подделкой подписи. Эта запись будет храниться в сведениях о квартире, и если кто-то придет заключать сделку от вашего лица, ему откажут в регистрации, ссылаясь на заявление собственника.

Как наложить обременение

В некоторых случаях для наложения обременения не обязательно обращаться в суд или другие уполномоченные органы. Один из собственников может добиться ограничений самостоятельно, не прибегая к помощи сторонних организаций. Эта мера необходима, если собственник хочет избежать мошенничества со стороны арендаторов, или подозревает возможные посягательства на недвижимость со стороны других людей при получении наследства

Обременения регистрирует Росреестр – единственный орган в стране, в котором хранятся все данные о сделках с недвижимым имуществом, совершенные с 1998 года. Любые сделки регистрируются именно здесь, поэтому информация о запретах на продажу или другие действия также фиксируется специалистами Росреестра.

Для того, чтобы зафиксировать ограничение, собственнику необходимо предъявить:

паспорт заявителя;
свидетельство о праве собственности или документ, его заменяющий;
справка об открытии наследственного дела от нотариуса.

Если обременение затрагивает законные права и интересы других собственников, необходимо их согласие на это действие. Оно может быть выражено при личном присутствии с паспортом, или письменно (заверенное нотариусом заявление).

Вместо того, чтобы ходить в Росреестр, вы можете обратиться для наложения обременения в ближайшее отделение МФЦ. Направить заявление почтой закон не запрещает, напротив, всячески приветствует. Но имейте в виду, что в этом случае принятие решения может затянуться, а за это время недоброжелатель может успеть сделать все то, чего вы так опасались.

Как узнать об обременении

Перед тем, как купить квартиру, лучше всего иметь достоверную информацию о юридической чистоте сделки. Для того, чтобы узнать, не наложено ли какое-то ограничение на действия с квартирой, необходимо обратиться в организацию, которая эти обременения накладывает. В нашей стране все сведения о возможных обременениях хранятся в ЕГРН, а доступ к этому хранилищу данных есть у Росреестра.

Вы можете обратиться в эту организацию онлайн или при личном присутствии. Подобные сведения может предоставить МФЦ, но в последнем случае вы получите информацию на несколько дней позже, чем могли бы.

Сведения онлайн выдаются быстро и бесплатно: сайт Росреестра дает краткую справку с информацией об объекте и его обременениях. Правда, бывают случаи, когда эта информация не совпадает с реальностью. Невероятно, но факт – такое случается. Поэтому достовернее всего будет информация, представленная на бумажном носителе с подписью специалиста и печатью организации.

Бумажный носитель вы не получите в течение часа, как это можно устроить с электронным. Обычно его выдают в первые сутки-трое после запроса. Если заявление поступило через МФЦ, то срок выдачи может увеличиться до недели. Зато у вас на руках будет достоверная информация. И за выдачу сведений на бумажном носителе придется оплатить госпошлину.

Сведения о наличии/отсутствии обременения указываются в выписке в графе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости». Если ограничения присутствуют, то здесь указываются дата и номер документа, которым оно накладывается, основания для обременения, и сведения о лице или об организации, в чью пользу действует ограничение.

Если же квартира чиста, вместо всех указанных выше данных в документе будет присутствовать фраза «не зарегистрировано».

Как снять обременение

Если вы- тот самый «счастливый» обладатель квартиры с обременением, то рано или поздно вы начинаете предпринимать действия для снятия всех ограничений с объекта.

Для этого необходимо помнить главное правило: снимает обременение то лицо или орган, которое его создало, а также ограничения убираются тогда, когда заканчиваются обстоятельства, в связи с которыми это обременение возникло.

Проще говоря, обременения, связанные с заключением договора, заканчиваются по истечении срока его действия или наступления оговоренных в документе событий. Это касается ипотеки (снятие обременения после полного погашения задолженности), договора пожизненного содержания с иждивением (обременение уходит после смерти рентного кредитора), арендного договора (заканчивается по истечении срока аренды).

Некоторые обременения снять невозможно. Например, дом, принадлежащий к памятникам архитектуры либо к объектам культурного наследия вряд ли перестанет быть таковым. Или дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, в конечном итоге будет разрушен. Поэтому здесь о снятии обременения говорить не приходится.

Судебный арест снимается соответствующим судебным актом – решением или постановлением.

Самостоятельно снять обременение можно только в том случае, если вы его сами и создали, опасаясь мошеннических схем или тайной продажи вашего имущества.

Помните, в любом случае обременение не отменяется автоматически! Чтобы сделать квартиру «чистой», собственнику необходимо с документом, подтверждающим отмену обременения, обратиться в Росреестр. Для отмены ограничений в большинстве случаев нужен представитель стороны, которая обременение накладывала. Например, для снятия ипотеки при подаче заявления присутствует уполномоченный представитель банка.

Поскольку законы и порядки в нашей стране меняются, как погода в марте, перед подачей заявления лучше уточнить необходимый перечень документов перед визитом.

Продажа квартиры с обременением

Можно ли продавать и покупать квартиру с обременением? Можно. И в некоторых случаях это даже относительно безопасно. Например, есть широкая практика покупки/продажи квартиры с ипотекой, когда новый хозяин просто выплачивает остаток суммы банку вместо предыдущего.

Обременения, связанные с исторической ценностью дома, совершенно не мешают сделкам. Аварийное жилье тоже можно купить, зная о последствиях. Впрочем, некоторые ушлые граждане специально покупают аварийные квартиры по очень низкой цене, а потом в судебном порядке пытаются взвинтить компенсацию в полтора-два раза.

Единственное обременение, которое полностью делает невозможным переход права собственности – это судебный арест или запрет одного из собственников на совершение регистрационных действий.

Если вы покупаете квартиру с обременением, не стесняйтесь сбивать цену. Как правило, ипотечные квартиры на рынке представлены по стоимости, которая меньше средней от 10 процентов. По квартирам с другими видами обременений их стоимость может снижаться до 50% от рыночной цены.

Заключение

В общем, не все обременения страшны. Даже покупка квартиры с обременением во многих случаях не сулит ничего плохого. Просто нужно понимать, с чем вы имеете дело, и быть готовыми к последствиям. Исторические памятники, ипотека и даже аренда в общем-то вопросы решаемые. Гораздо сложнее ситуация, когда собственник по договору пожизненной ренты продает квартиру, утаив обременение от покупателя. И тогда последний становится исполнителем по обязательствам предыдущего владельца.

Поэтому мы призываем вас быть внимательными при оформлении сделки и обязательно проверять юридическую чистоту квартиры самостоятельно, либо обратиться с этим вопросом к специалисту.

Василиса Иванова

Что такое обременение на квартиру и как его наложить?

Квартира с обременением всегда вызывает много вопросов не только у потенциальных покупателей такой недвижимости, но и у наследуемых и одаряемых лиц. По сути, обременение являет собой какие-либо ограничения в пользовании недвижимостью, зависящие от определённых обстоятельств, а также касаются заключения сделок.

Чтобы понять, что такое обременение на квартиру, следует в первую очередь отметить тот факт, что налагается оно не на человека, а именно на его недвижимое имущество. Это значит, что при отчуждении объекта все имеющиеся ограничения, задолженность, обязательства и прочее переходит тому, в чью пользу было отчуждение, кто оформил

на себя право собственности. Разумеется, этого можно избежать, если, заключая договор, оговорить варианты снятия обременений, что возможно в разных вариантах.

С юридической стороны наличие обременений всегда подтверждают законодательные акты, действующие нормы, договор и судебное решение. Этому предшествуют действия собственников, которые были у недвижимости ранее и передали нынешнему владельцу свои обязательства.

Какие обременения бывают

Поскольку обременения на квартиру являются рядом ограничений относительно свободного пользования и распоряжения недвижимостью на законном основании, то само понятие неизменно сталкивается с юридическими условиями. Так, например, каждое наложение обременения касательно квартиры в обязательном порядке должно быть внесено в базу Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Кроме того, правоустанавливающее свидетельство нынешнего владельца будет обязательно с соответствующей отметкой о том, что ограничения есть.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (812) 467-34-81 Санкт-Петербург, Ленинградская область +7 (800) 333-89-17 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

Наложить обременение могут по многим причинам, и самыми распространёнными из них можно выделить:

Имущественные аресты, возникающие по причине длительной и значимой задолженности за коммунальные услуги. Чтобы снять обременение, нужно погасить долг в полном объёме;
Признание многоквартирного дома аварийным, о чём должен свидетельствовать соответствующий государственный акт межведомственной комиссии;
Покупка жилья при помощи материнского капитала – приобретение с помощью социальной программы на определённых условиях;
Договор ренты, при котором оформление прав владения недвижимостью невозможно, пока из квартиры не выписан плательщик или ее получатель;
Обременения прописанными лицами (сервитут), за которыми закон сохраняет право на проживание в квартире, даже если её продали, и она зарегистрирована на посторонних людей;
Официально заключенный договор долгосрочной аренды квартиры;
Приобретение квартиры в ипотеку и задолженность по ней перед банком.

Арест и доверенность

В отношении жилой или нежилой квартиры могут накладывать арест, лишающий собственника прав на заключение каких-либо сделок с недвижимостью. То есть, физическое лицо не может ни продать объект, ни подарить его, ни сдать в аренду официально. При попытке проигнорировать такое обременение и заключении какого-либо договора он будет аннулирован. Более того, у такого владельца могут появиться серьезные неприятности, когда покупатель, приобретший обременённое помещение, при неудачной попытке зарегистрировать свои права подаст исковое заявление в суд. Недобросовестного продавца могут привлечь к ответственности за мошенничество.

При аресте квартиры нельзя её разделить, выделить долю, объединить с другими помещениями или сделать перепланировку. Такой вид ограничения не может быть передан иному лицу, поскольку недвижимость также нельзя будет никому передать.

Что касается доверенностей, такой нюанс основан на доверительном управлении недвижимостью. По сути, наличие доверенности может являться обременением, а может и не быть им. Всё зависит от перечня полномочий доверенного лица, указанного в документе. Так, если в нём не указано, что такой человек имеет право подписи собственника, право продажи и прочее, а самого владельца нет в стране, то распорядиться объектом будет невозможно.

Материнский капитал

Чтобы погасить ипотечный заём на приобретение квартиры при помощи финансовых средств с материнским капиталом, оформление объекта должно осуществляться как долевая собственность на каждого члена семьи, включая новорождённых детей. Информация об этом должна быть заверена нотариально. Обычно составляется договор, после чего он передаётся в территориальное учреждение пенсионного фонда. Физическое лицо, которое является основным владельцем жилья, несёт полную ответственность за данную процедуру и будет отвечать перед законом, если не выполнит обязательные условия.

В соответствии с законом о защите детей и семьи, установлен чёткий срок, за который основной владелец обязан завершить оформление долевой собственности. Составляет он полгода от даты, когда обременение было снято при помощи средств материнского капитала.

Если нарушить условия использования данной социальной помощи, нарушителя ожидает весьма неприятное и длительное разбирательство с прокуратурой. Кроме того, за этим тщательно следят органы опеки, задачей которых выступает защита прав детей. Если интересы несовершеннолетних были нарушены и их не включили в долевую собственность, сделка будет аннулирована.

Обременение ипотекой

При покупке недвижимости с помощью ипотеки банк имеет право налагать на этот объект обременение в виде залога. Снимается оно только после того, как задолженность и проценты будут полностью выплачены. До этого момента собственник будет иметь полное право пользоваться квартирой, проживать в ней, регистрировать свою семью (супруга, детей), но не сможет отчуждать имущество. В целом, это возможно, но исключительно с согласия банковского учреждения, выдавшего кредит. Прописывать посторонних граждан и дальних родственников тоже можно будет только по согласию банка, если иное не оговорено в договоре.

Решив продать квартиру, которая обременена ипотекой, и не имея возможности самостоятельно закрыть кредит перед продажей, скрывать этот факт от потенциального покупателя нельзя. Если банк даст своё разрешение, продажа возможна, но условия следует оговорить с покупателем. Например, банк может перевести ипотеку на имя нового собственника, и далее уже он будет оплачивать счета. Также потенциальный покупатель может погасить задолженность от имени продавца своими средствами, оформив всё в нотариальной конторе, за что продавец снизит цену жилья на ту же сумму.

Сервитут на жилье

Под сервитутом в отношении квартир подразумевается наличие зарегистрированных в них граждан, которых нельзя выписать и которые сохраняют за собой право пожизненного проживания на жилплощади до тех пор, пока не выпишутся самостоятельно или не будут прописаны по другому адресу. По сути, это право физических лиц на использование жилья независимо от того, кому оно принадлежит. При этом такой гражданин не может быть стеснён в передвижении по квартире и может пользоваться общим имуществом на равных правах. Разумеется, вряд ли это сможет понравиться хотя бы одному собственнику.

Зачастую трудности возникают в том случае, если в квартире зарегистрирован недееспособный, военнослужащий или осуждённый, бывший в местах лишения свободы. Бывает так, что при покупке жилья человек видел лишь справку из домовой книги, согласно которой из помещения выписаны все. Однако категории граждан, перечисленные выше, вправе по возвращению жить по тому же адресу независимо от того, что бывший владелец их выписал (законно) и недвижимость теперь принадлежит другим людям.

Решить подобную проблему можно только через суд, или же договорившись с таким человеком, чтобы тот самостоятельно выписался и оформил постоянную регистрацию в ином месте.

Залог, рента и аренда

Поскольку квартира может быть обременена самыми разными обстоятельствами, следует выделить и такое, как передача жилья в залог не банку, а доверенному гражданину. Таким человеком может быть кто угодно, но чаще всего это близкий родственник. Здесь действует то же правило, что и с банковскими учреждениями – все решения должны быть согласованы и официально оформлены с залогодержателем. Разница в том, что в таком случае им будет не юридическое, а физическое лицо.

Обременение рентой — это наличие договора о пожизненном содержании имущества и его нынешнего владельца.

Типы договора ренты:

Сделка с куплей-продажей и сохранением права предыдущего собственника пожизненно проживать в данной квартире;
Сделка с пожизненным проживанием и иждивением.

Подобные договора выгодны обеим сторонам. Для владельца тем, что он получает пожизненное содержание за счёт получателя, которых оплачивает и коммунальные счета, не теряя права на проживание в квартире. Для получателя ренты это соглашение выгодно по той причине, что он в конечном итоге получает квартиру. Обременение снимается после смерти владельца, который находился на иждивении и передал по договору свою недвижимость.

Обременение на квартиру — что это такое, что значит обременение на недвижимость при покупке квартиры, виды

Bиды oбpeмeнeния нeдвижимocти

Пpaвa coбcтвeнникa мoгyт быть oгpaничeны, ecли oбъeкт иcпoльзyeтcя в кaчecтвe зaлoгa пo ипoтeкe, cдaeтcя в apeндy, oпpeдeляeтcя кaк cepвитyт, иcпoльзyeтcя для пoлyчeния peнты или нaxoдитcя пoд apecтoм. 3aкoнoм тaкжe зaщищaютcя пpaвa нecoвepшeннoлeтниx coбcтвeнникoв, кoтopыe пpoпиcaны в квapтиpe, пoэтoмy oгpaничeния нa пpoдaжy квapтиpы мoгyт нaлoжить и opгaны oпeки. Paccмoтpим пoдpoбнee кaждый из пepeчиcлeнныx видoв oбpeмeнeния.

Ипoтeчнoe

Пpи oфopмлeнии ипoтeчнoй cдeлки пoд зaлoг нeдвижимocти, жильe cтaнoвитcя зaлoгoм, кoтopый гapaнтиpyeт выпoлнeниe oбязaтeльcтв пepeд бaнкoм. Нa пpoтяжeнии вceгo cpoкa пoгaшeния зaймa, oбъeкт ocтaeтcя coбcтвeннocтью влaдeльцa. Ecли зaeмщик выпoлняeт ycлoвия кpeдитнoгo дoгoвopa и вoвpeмя пoгaшaeт зaйм, бaнк cнимaeт oбpeмeнeниe и coбcтвeнник мoжeт pacпopяжaтьcя квapтиpoй пo cвoeмy ycмoтpeнию. Ecли пo кaким либo пpичинaм дoлг нe выплaчивaeтcя, кpeдитop пoлyчaeт пpaвo peaлизoвaть oбъeкт чтoбы вepнyть выдaнныe кpeдитныe cpeдcтвa.

Ипoтeчнoe oбpeмeнeниe вoзникaeт пpи пoкyпкe или cтpoитeльcтвe жилья зa cчeт бaнкoвcкoгo кpeдитa, пpoдaжe нoвocтpoйки или втopички в кpeдит, oфopмлeнии зaлoгoвoгo oбязaтeльcтвa.

Oгpaничeниe пpaв coбcтвeнникa пo дoгoвopy apeнды

Ecли coбcтвeнник cдaeт жильe в apeндy, oн вpeмeннo пepeдaeт пpaвo пoльзoвaния квapтиpocъeмщикy. Нa пpoтяжeнии cpoкa дeйcтвия дoгoвopa apeнды, нeдвижимocть мoжeт быть пpoдaнa, нo квapтиpocъeмщик coxpaнит пpaвo пpoживaния дo кoнцa cpoкa дeйcтвия дoгoвopa apeнды. Apeндoвaннoe жильe нe мoжeт быть cдaнo дpyгим лицaм и caм влaдeлeц нe мoжeт иcпoльзoвaть eгo для cвoиx нyжд. Oгpaничeния вoзникaют пpи ycлoвии пиcьмeннoгo зaключeния дoгoвopa apeнды cooтвeтcтвyющeй фopмы.

Oбpeмeнeния, cвязaнныe c пoнятиeм cepвитyт

Tepмин «cepвитyт» oзнaчaeт пoдчинeннoe пoлoжeниe, или oгpaничeнныe пpaвa нa oбъeкт, кoтopыe пpeдocтaвляютcя лицaм, нe являющимcя влaдeльцaми нeдвижимocти. Пoнятиe cepвитyт чacтo вcтpeчaeтcя пpи oпpeдeлeнии зeмeльныx oтнoшeний, нaпpимep, пpaвo пpoклaдывaть кoммyникaции чepeз coceдний yчacтoк или пpoeзжaть чepeз нeгo cлeдyя к cвoeй тeppитopии. B oтнoшeнии жилыx и нeжилыx пoмeщeний, cepвитyт мoжeт pacпpocтpaнятcя нa пpoxoднyю кoмнaтy в кoммyнaлкe или oфиcax, кoтopыe пpинaдлeжaт paзным влaдeльцaм.

Oгpaничeниe пpaв пpи oфopмлeнии дoвepитeльнoгo yпpaвлeния oбъeктoм

Пo дoгoвopy дoвepитeльнoгo yпpaвлeния coбcтвeнник жилья пepeдaeт пpaвo yпpaвлeния квapтиpoй yпpaвляющeмy бeз oфopмлeния нa нeгo пpaвa coбcтвeннocти. Taкoe coглaшeниe вcтyпaeт в cилy пocлe peгиcтpaции дoкyмeнтoв y нoтapиyca. Пocлe oфopмлeния дoкyмeнтoв кyпли-пpoдaжи этo oбpeмeнeниe тepяeт юpидичecкyю cилy.

Oбpeмeнeниe пo дoгoвopy peнты

Peнтa — этo пepeдaчa пpaв coбcтвeннocти нa нeдвижимocть в oбмeн нa peгyляpныe плaтeжи или дpyгиe ycлyги. К тaким cдeлкaм oтнocят дoгoвopa пocтoяннoй, пoжизнeннoй peнты или пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм, пpи кoтopыx peнтный дoлжник oбязaн нe тoлькo выплaчивaть oпpeдeлeннyю cyммy, нo пoмoгaть пo xoзяйcтвy, или yxaживaть зa peнтным кpeдитopoм. B cooтвeтcтвии c дoгoвopoм peнты, peнтный дoлжник пoлyчaeт пpaвo pacпopяжaтьcя oбъeктoм пocлe cмepти бывшeгo coбcтвeнникa.

Oбpeмeнeниe oпeкoй

Пo зaкoнy нecoвepшeннoлeтниe влaдeльцы квapтиpы и дoлeвыe coбcтвeнники пoлyчaют дoпoлнитeльнyю зaщитy co cтopoны гocyдapcтвa в вoпpocax, кoтopыe кacaютcя пpoдaжи и дpyгoй пepeдaчи пpaв нa иx имyщecтвo. Нaпpимep, пpи пpoдaжe квapтиpы opгaны oпeки мoгyт нaлoжить зaпpeт нa cдeлкy, ecли в xoдe coглaшeния нapyшaютcя пpaвa нecoвepшeннoлeтниx coбcтвeнникoв. Oбpeмeнeниe cнимaeтcя пocлe тoгo, кaк бyдeт дoкaзaнo, чтo peбeнoк пoлyчит paвнoe пo ycлoвиям жильe в дpyгoм мecтe.

Apecт

Oгpaничeниe пpaв coбcтвeнникa пo peшeнию cyдa мoжeт быть cвязaнo c нeвыпoлнeниeм дoлгoвыx oбязaтeльcтв или apecтoм caмoгo влaдeльцa. B oбoиx cлyчaяx, любыe дeйcтвия пo oтнoшeнию oбъeктa coглacoвывaютcя c cyдeбнoй кoмиccиeй, кoтopaя в cвoю oчepeдь мoжeт caмocтoятeльнo пpинять peшeниe o кoнфиcкaции и peaлизaции нeдвижимocти в cчeт yплaты дoлгoв или дpyгиx издepжeк.

Baжнo! Cлeдyeт пoмнить, чтo oгpaничeниe мoжeт быть нaлoжeнo нa peaлизaцию aвapийныx дoмoв и oбъeктoв, кoтopыe пpизнaны apxитeктypными и иcтopичecкими пaмятникaми. Bлaдeльцы aвapийнoгo жилья нe мoгyт eгo пpoдaть, тaк кaк имeют пpaвo пoлyчить в oбмeн oт гocyдapcтвa нoвыe квapтиpы. Oбъeкты, кoтopыe пpизнaны кyльтypным дocтoяниeм, oxpaняютcя зaкoнoм и иx измeнeниe или peaлизaция дoлжнa быть coглacoвaнa c opгaнaми пo oxpaнe пaмятникoв.

Что такое арест или запрет выполнения регистрационных действий на недвижимость

В некоторых случаях собственники недвижимости могут быть ограничены во владении, пользовании и распоряжении недвижимым имуществом. Это происходит в связи с наложением ареста, запрета проведения регистрационных действий или запрета на отчуждение объектов недвижимости, когда имущество не может быть продано, подарено, сдано в аренду или заложено.

Причиной наложения ареста или запрета могут быть:

· наличие задолженности по услугам ЖКХ

· штрафы ГИБДД

· просроченные платежи по банковским кредитам

· возмещение ущерба, нанесенного собственником квартиры

· раздел имущества в судебном порядке и т.д.

Что делать, если Вам пришло уведомление о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения) права?

Информацию о факте наложения ареста или запрета на недвижимость в большинстве случаев граждане узнают при получении соответствующего уведомления либо когда уже совершается сделка с объектом недвижимости.

За выяснением причины наложения ареста или запрета, если ограничения наложены судебным приставом-исполнителем, следует обратиться непосредственно к судебному приставу — исполнителю.

Обращаем внимание, что в уведомлении указывается орган, наложивший арест (запрет), реквизиты документов, а также данные о лице, наложившим арест.

Кто может наложить арест или установить запрет?

Арест или запрет накладывают только уполномоченные законом органы. Прежде всего, это суды и судебные приставы-исполнители.

На основании поступающих документов Управление Росреестра по Новосибирской области вносит в Единый государственный реестр недвижимости записи об арестах и запретах на недвижимое имущество.

Как узнать самостоятельно, наложен ли арест на имущество?

Самостоятельно и бесплатно, в режиме реального времени проверить наличие в Едином государственном реестре недвижимости ареста или запрета на своем имуществе можно с помощью электронного сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online», который размещен на официальном сайте Росреестра www.rosreest.ru

В форму поиска достаточно внести только адрес или кадастровый номер объекта.

Что делать, если запись об аресте или запрете существует?

В случае, если запись в ЕГРН об аресте или запрете существует, необходимо обращаться в суд или в уполномоченный орган, наложивший арест (запрет).

Если ограничения наложены судебным приставом-исполнителем, то узнать о размере своей задолженности, а также информацию о судебном приставе-исполнителе, вынесшем постановление об аресте или запрете, можно на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов России www.fssprus.ru. Поиск осуществляется по фамилии, имени, отчеству должника.

Если причины наложения ареста или запрета устранены

В случае устранения причин наложения ареста или запрета суд или уполномоченный орган, наложившие арест на имущество или установившие запрет, направляют в Управление Росреестра по Новосибирской области заверенную копию акта о снятии ареста или запрета, для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Что делать, если причины наложения ареста или запрета устранены,

а запись об аресте (запрете) существует?

В этом случае любое заинтересованное лицо может обратиться в Многофункциональный центр и подать заявление на снятие соответствующего ограничения, при этом к заявлению можно приложить документ, указывающий на снятие обеспечительной меры.

Материал подготовлен Управлением Росреестра

по Новосибирской области

Об Управлении Росреестра по Новосибирской области

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (Управление Росреестра по Новосибирской области) является территориальным органом федерального органа исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственному кадастровому учету недвижимого имущества, по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и государственного кадастрового учета недвижимого имущества, землеустройства, государственного мониторинга земель, а также функции по государственной кадастровой оценке, федеральному государственному надзору в области геодезии и картографии, государственному земельному надзору, надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контролю деятельности саморегулируемых организаций арбитражных управляющих. Руководителем Управления Росреестра по Новосибирской области является Светлана Евгеньевна Рягузова.

Контакты для СМИ:

Управление Росреестра по Новосибирской области

[email protected]

https://rosreestr.ru/site/

630091, г.Новосибирск, ул.Державина, д. 28

Мы в ВКонтакте https://vk.com/rosreestr_nsk,

Instagram https://www.instagram.com/rosreestr_nsk/?hl=ru

Изменено 03.07.2020 16:27:22 Просмотров:

Статья 40. Обременение заложенного имущества правами других лиц / КонсультантПлюс

1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:

срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;

имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

2. В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

(п. 2 в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя. В случае выдачи закладной предоставление на этих условиях третьим лицам права пользования заложенным имуществом допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной.

4. Предоставление залогодателем заложенного имущества в пользование другому лицу не освобождает залогодателя от исполнения обязанностей по договору об ипотеке, если этим договором не предусмотрено иное.

5. Обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, другими залогами регулируется правилами главы VII настоящего Федерального закона.

Открыть полный текст документа

Что такое обременение на квартиру

Покупая квартиру необходимо знать, нет ли на нее прав у третьих лиц.

Часто об этом не сообщают новому владельцу, так как немногие захотят приобретать недвижимость с обременением.

Какие последствия при покупке квартиры ждут нового собственника?

Обременение на квартиру

Для начала уясним, что же такое обременение. Обременение – это факты, при наличии которых собственник ограничивается в своих правах владения, пользования и распоряжения имущества. При наличии обременения продать недвижимость возможно, но найдется ли на такое имущество покупатель…

Информацию об обременении необходимо вносить в реестр и данный факт должен получить отражение в свидетельстве о регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Таким образом. Заключая сделка, при достаточной внимательности, покупатель сможет узнать о наличии ограничений, связанных с товаром. Но не во всех случаях данная информация подлежит регистрации и вносится в документы.

Для того, чтобы знать, чего опасаться и как действовать при покупке недвижимости с обременением, необходимо рассмотреть ее виды.

Виды обременения на квартиру

1. Арест. Наложение ареста на имущество должника ограничивает право собственника распоряжаться, т.е. продавать, дарить свое имущество. При аресте возможен даже запрет на проживание в данном жилом помещении, пока он не будет снят.

Данный вид ограничений может применяться при неуплате собственником счетов за коммунальные услуги (свет, газ, отопление), либо при нарушении прав соседей или нарушении санитарных норм.

2. Наличие регистрации человека в данном жилом помещении. Это не является сложной проблемой, ведь собственник квартиры имеет право прописывать и вписывать в свое жилое помещение любое лицо.

В случае, если данный человек не хочет самостоятельно покинуть квартиру, то через суд его лишат права на проживание в ней. Еще проще дело обстоит, когда лицо прописано в квартире, но по факту в ней не проживает.

Но если данное лицо в определенное время отказалось от приватизации, то имеет право на бессрочное проживание в данном помещении и выселить его будет достаточно сложно.

3. Ипотека. При получении ипотеки на жилое помещение, собственники, в качестве обеспечения исполнения договора, передают залог банку в виде этой квартиры. В данном случае продажа недвижимости возможна только с согласия банка и на тех условиях, которые он установит.

4. Рента. Это договор, при котором одно лицо обязуется передать другому квартиру за предоставление периодической платы либо за оказание определенного вида услуг. Таким образом продать квартиру можно только с согласия самого рентодателя.

5. Признание дома аварийным. В данном случае продать недвижимость нет возможности, т.к. признать данное помещение жилым не получится.

Снять обременение возможно, но при наличии достаточных к тому основания. Иногда требуется решение суда, а в некоторых случаях достаточно внесения записи в Госреестр или справки уполномоченного органа.

Обременение юридическое определение Обложения

Пытаясь уменьшить признание прибыли, Перакки передал NAC, помимо обремененного имущества, личную записку номинальной стоимостью 1 060 000 долларов США. За некоторыми исключениями каждый совладелец должен иметь право передавать, разделять и обременять свою собственность. неделимая имущественная заинтересованность без согласия или одобрения какого-либо лица. * Продажа неработающей ипотеки, которая обременяет три многоквартирных дома, расположенных в районе Гринпойнт в Бруклине.Вопрос: Запрещает ли параграф 2 статьи 316 продажу обремененного имущества? 706.02 (1) (f) (2017-18), даже если ее интерес в усадебной собственности, обремененной ипотекой, погашен в результате обращения взыскания на закладную в отдельные действия США, обремененных землей) земли RCF и завершили строительство Eastern Free Way — AnikPanjrapol Link Road (APLR) и открыли для общественного пользования в 2014 году. GE уже несколько месяцев сигнализирует о том, что его обремененный энергетический блок будет уязвимость доходов на некоторое время.По данным компании, в последнем квартале финансового периода финансовый результат инвестиций Panostaja Grano и CoreHW обременен расходами, связанными с осуществлением корпоративных поглощений. также пагубно сказывается на свежести — даже несколько часов задержки могут оказать существенное влияние ». Компенсации помогают некоторым компаниям-подрядчикам, которые понесли убытки из-за роста цен на материалы, завершить свои проекты в соответствии с контрактами, подписанными с правительство, разъяснил он.Национальные нефтяные компании (ННК) увеличили свою долю в мировой добыче нефти из-за спада, но по-прежнему страдают от неэффективности и долгов, говорится в отчете BMI Research. К их огорчению, эти сотрудники узнают, что штраф взыскания целевого фонда налагает строгие обязательство любого лица, осведомленного о невыплаченных налогах на трудоустройство, за небольшим исключением для обремененных средств. Обременение

— Экзамен на получение лицензии на недвижимость, статья

Обременение — это право или интерес в отношении объекта недвижимости, который принадлежит кому-либо, кроме собственника.Вы можете думать об обременении как об обязательстве собственности. Поскольку кто-то другой имеет долю в собственности, это право является ограничением или ограничением использования собственности владельцем.

Они влияют на стоимость собственности, обычно отрицательно, и могут накладывать ограничения на то, как собственность может быть использована. Однако, как правило, они не влияют на передачу права собственности на недвижимость.

Какие примеры обременения?

Как правило, существует два типа обременений, а именно:

Обременение, представляющее собой финансовое требование к собственности, именуемое залогом.
Обременение, которое представляет собой ограничение на использование собственности, включая сервитуты, посягательства и ограничения на действия.

Как вы узнали из своего курса предварительного лицензирования недвижимости, залог — это обвинение или требование, которое одно лицо (правообладатель) имеет на имущество другого (правообладателя) в качестве обеспечения обязательства или долга, например ипотека или неуплаченные налоги.

Сервитут — это непосессорное право собственности на использование чужой земли для определенных целей.Право может заключаться в использовании воздушного пространства суши или поверхности под ним.

Посягательства — это несанкционированное вторжение в чужую собственность. Эти вторжения могут происходить на поверхности, в воздухе или в подземном пространстве собственности.

Понятно, а что такое ограничение деяния?

Ограничение акта — это пункт в акте, который может быть добавлен продавцом для ограничения использования земли. Налагаемое ограничение заключается в ограничении использования земли, например размера или типа разрешенных улучшений.Ограничения на действия также известны как ограничительные соглашения.

Как узнать, есть ли у собственности обременение?

Обременения должны быть указаны в акте после описания собственности. Если их нет в списке, продавец может предположить, что обременений нет.

Что еще может помочь мне подготовиться к сдаче экзамена на лицензирование недвижимости с первой попытки?

Другие советы, которые помогут вам сдать экзамен на лицензирование недвижимости с первой попытки:

Советы по тестированию недвижимости

Как сдать экзамен по недвижимости

Real Estate Exam Math Made Easy

Также ознакомьтесь с нашими видео с вопросом дня на нашем канале YouTube:

Канал YouTube для подготовки к экзамену по недвижимости PassMasters

Посмотрите соответствующее определение в нашем словаре недвижимости:

Связанные определения

Налогообложение документарных трансфертных налогов в Калифорнии.После Ардмора

Справочная информация

Закон Калифорнии о налоге на документальный перевод (DTT) — это акцизный налог, взимаемый с права или привилегии передачи недвижимого имущества. ^[5] Принятый Законодательным собранием в 1967 году, DTT позволяет городам и округам принимать постановлением налог «на каждый документ, документ или письменный документ, по которому любые земли, многоквартирные дома или другая недвижимость, проданные в округе, должны быть предоставлены , переуступленные, переданные, иным образом переданные или переданные покупателю или покупателям, или любому лицу или лицам, по его или их указанию, когда возмещение или стоимость передаваемого интереса или имущества (за исключением стоимости любого залога или обременение, остающееся по нему на момент продажи) превышает сто долларов (100 долларов США) [.] ”^[6] При принятии DTT в 1967 году Законодательное собрание намеревалось создать его по образцу (ныне отмененного) Закона о федеральных гербах. ^[7] Ставка составляет 55 центов (0,55 доллара) за каждые 500 долларов или их дробную часть, ^[8], но обычно ставка составляет 1,10 доллара за 1000 долларов. ^[9] Сторона, которая передает или передает право собственности, как правило, несет ответственность за уплату налога. ^[10] Есть также ряд законодательных исключений из DTT. ^[11] Документы, которые подаются для регистрации, должны четко указывать размер причитающегося DTT.^[12] Регистратор округа не должен регистрировать какие-либо документы, документы или письменные документы, подпадающие под действие DTT, если налог не уплачен во время записи. ^[13] Однако, если DTT подлежит оплате при переводе, он подлежит оплате независимо от того, подан ли документ передачи для записи или нет. ^[14]

DTT — это акцизный налог на право передачи недвижимости с собственными законодательными положениями и соответствующими инструкциями, а не налог на недвижимость. Однако в игру вступает и закон Калифорнии о налоге на недвижимость.В 1978 году, в ответ на быстро растущие налоги на недвижимость, избиратели в Калифорнии «устроили то, что было описано как восстание против налогов на недвижимость», одобрив инициативу голосования по всему штату, известную как Proposition 13, ^[15], которая ограничивает размер налогов на недвижимость. которые могут взиматься с домов и предприятий путем ограничения максимальной суммы любого адвалорного налога на недвижимость до 1 процента от «полной денежной стоимости» собственности. [16] Однако недвижимость подлежит переоценке всякий раз, когда она претерпевает «смену владельца», которая включает покупку или новое строительство.^[17]

Покупатель любой недвижимости, облагаемой местным налогом на недвижимость, которая сменила владельца, должен подать отчет об изменении прав собственности, как правило, во время регистрации или в течение 90 дней с даты передачи. ^[18] Обычно, когда продажи или передачи собственности регистрируются с помощью регистратора округа, тот, кто записывает акт, также подает предварительный отчет о смене собственника, который представляет собой подписанный и заверенный двухстраничный вопросник.Окружной оценщик направит владельцу заявление о смене собственника, если предварительный отчет об изменении собственника либо не подан при регистрации передачи, либо подан неполным.

Ардмор

Ardmore включает единую компанию LLC (SMLLC), созданную для ведения и управления квартирным бизнесом в Лос-Анджелесе. LLP, владевшая SMLLC, продала 90 процентов своих партнерских долей, а округ Лос-Анджелес попытался наложить DTT на том основании, что продажа представляла собой «смену владельца» на недвижимость многоквартирного дома для целей налога на недвижимость.Сделка не включала оформление акта или другого документа о передаче права собственности на многоквартирный дом, и в договорах не упоминался многоквартирный дом или его местонахождение, и они не были зарегистрированы. [19] Однако стороны согласились, что сделка привела к смене собственника в целях переоценки налога на имущество. В 2010 году округ Лос-Анджелес начал оценивать DTT всякий раз, когда юридическое лицо претерпевало «смену владельца» по смыслу закона о налоге на имущество. ^[20] SMLLC оплатил DTT и подал иск в округ Лос-Анджелес, проиграл, обжаловал и снова проиграл в Апелляционном суде.Затем Верховный суд Калифорнии принял дело к рассмотрению. ^[21]

Верховный суд Калифорнии в Ардморе рассмотрел вопрос о том, как значение термина «смена собственника» для целей налогообложения собственности применимо к DTT. Регистратор округа Лос-Анджелес опирался на заключение оценщика о том, что многоквартирный дом перешел в собственность для целей налога на имущество. ^[22] Но DTT и законы о налоге на имущество — это два совершенно разных налога, поэтому у оценщика не было четких полномочий в одностороннем порядке решить, что письменный документ, подтверждающий долю в юридическом лице, владеющем недвижимым имуществом, является налогооблагаемым изменением прав собственности. для целей DTT.

Сначала посмотрев на раздел 11911, суд в Ардморе обнаружил, что его текст «не дает четких ответов» и что «рассматриваемый отдельно» его можно интерпретировать, как утверждала любая из сторон. ^[23] Но при чтении в контексте закона о федеральных гербах, который послужил образцом для закона Калифорнии, суд определил, что двусмысленности не существует. ^[24] В частности, суд обосновал, что Законодательный орган намеревался применять DTT к сделкам, связанным с передачей доли в юридических лицах, что подтверждается его вступлением в силу раздела 11925, который создавал исключение из DTT для конкретных обстоятельств, касающихся передачи партнерства. интерес.^[25] Согласно мнению большинства, если бы Законодательное собрание не предполагало, что ДИДН будет применяться к сделкам, включающим передачу прав в юридических лицах, раздел 11925 был бы излишним; если передача доли в юридических лицах не приводит к возникновению обязательств по DTT, в освобождении от участия в партнерстве не будет необходимости. ^[26]

Далее суд пояснил, что решающим фактором при определении того, может ли DTT быть наложено на схему фактов Ардмора, является то, имела ли место продажа, которая привела к передаче бенефициарного права собственности на недвижимое имущество.Затем суд пришел к утвердительному выводу: «[t] он изменения в правилах собственности, хотя и вступившие в силу после Закона о налоге на передачу собственности, полностью вписываются в эти рамки». ^[27] В более широком смысле суд постановил, что раздел 11911 разрешает наложение DTT всякий раз, когда передача доли в юридическом лице представляет собой «смену собственника» в значении раздела 64, пп. (c) или (d) при условии, что передача подлежала возмещению и имелся письменный документ, отражающий передачу доли юридического лица.^[28]

«Смена собственника» происходит при различных обстоятельствах. Раздел 64 (а) гласит, что по общему правилу покупка или передача доли владения в юридических лицах, таких как корпоративные акции, товарищества или доли общества с ограниченной ответственностью, не считается передачей недвижимого имущества юридическое лицо. Однако есть заметные исключения из закона, на которые ссылается выше суд в Ардморе. Во-первых, подраздел (c) (1) статьи 64 предусматривает, что, когда физическое или юридическое лицо получает контроль над любым юридическим лицом, покупка или передача «должны быть сменой прав собственности на недвижимое имущество, принадлежащее юридическому лицу, в котором контрольный пакет акций получается.^[29] Во-вторых, раздел 64, подраздел (d), предусматривает, когда акции или другие доли владения, представляющие в совокупности более 50 процентов общих долей в предприятии, передаются любым из первоначальных совладельцев одним или несколькими сделки, «должно произойти изменение права собственности на это недвижимое имущество, принадлежащее юридическому лицу, и имущество, которое ранее было исключено из-под изменения владельца… должно быть переоценено». ^[30]

Мнение большинства в Ардморе заключаетс в наблюдении, что в соответствии с концепцией налогоплательщика раздела 11911, физическое или юридическое лицо могло намеренно уклоняться от налогового обязательства по DTT, сначала передав недвижимое имущество во вновь созданное ООО, а затем продавая все акции этого ООО, вместо того, чтобы оформить акт передачи недвижимого имущества и вызвать налоговое обязательство DTT.Таким образом, суд пришел к выводу, что законодательное толкование налогоплательщика «возвысит форму над содержанием и противоречит целям Закона о трансфертном налоге». ^[31]

Ардмор — решение 6: 1, но единственный несогласный голос судьи Леондры Крюгер звучит убедительно. Особое мнение указывает на то, что в разделе 11911 «ничего не говорится о налогообложении переводов процентов юридических лиц» и что даже большинство признает, что ни этот раздел, ни положения о федеральном гербовом налоге, на основе которых он был смоделирован, не учитывались для осуществления таких переводов.^[32]

Несогласие не согласилось с тем, что большинство полагалось на раздел 11925, утверждая, что положение «не может иметь того веса, который на него возлагает большинство». ^[33] Несогласие отметило, что раздел 11925 (b) подрывает представление о том, что положение направлено на что-либо иное, кроме актов и аналогичных документов, посредством которых продается недвижимость, потому что подразделение приравнивает прекращение партнерства к исполнению инструмент передачи всего недвижимого имущества, принадлежащего товариществу.^[34] Таким образом, в несогласии говорилось, что «единственное положение закона, которое прямо говорит о применении документарного налога на передачу в связи с передачей доли предприятия… действует не путем прямого налогообложения передачи (или путем налогообложения документа, имеющего силу передача), но считая, что существует «инструмент, посредством которого… вся недвижимость, находящаяся в собственности товарищества», передается путем рассмотрения. ^[35] Несогласие также предлагает причины для отклонения вывода большинства о том, что закон был бы излишним, если бы ДИДН не применялся к передаче прав в юридических лицах.^[36]

В несогласных далее отмечается, что мажоритарный пакет выходит далеко за рамки его разрекламированного «принципа существа над формой», и вместо этого фактически сметает «в компас DTT [] значительную часть операций по передаче прав юридического лица, которые мало или совсем не похожи на обычная продажа недвижимости ». ^[37] Несогласие указывает, что любые опасения по поводу ненадлежащего возвышения формы над содержанием могут быть решены в соответствии с уже существующим и устоявшимся законом, согласно которому суды могут не принимать во внимание сделки, которые являются простыми «фикциями», не имеющими экономического содержания.^[38] И хотя Законодательное собрание могло бы включить правила изменения прав собственности закона о налоге на имущество для целей DTT — и, действительно, одно такое предложение на законодательной сессии 2013-2014 гг. Попыталось сделать это и потерпело неудачу — Законодательное собрание не включены эти правила. ^[39]

Взгляд в будущее

Несмотря на продолжающийся судебный процесс в Ардморе по этому вопросу и тот факт, что по крайней мере одна попытка законодательного органа применить DTT к смене собственника потерпела неудачу, ^[40] ряд городов и округов уже изменили свои постановления, чтобы явно применять изменение ДИДН на юридическое лицо, e.г., Город и округ Сан-Франциско, ^[41] Округ Санта-Клара, ^[42] Город Окленд. ^[43] Другие юрисдикции, включая округ Лос-Анджелес, который был ответчиком в Ардморе, более неофициально раскрывают на своих веб-сайтах, что DTT подлежит выплате при передаче юридических лиц, в которых не зарегистрировано никаких документов, но которые привели к более чем — 50 процентов контроля над передаваемым юридическим лицом. ^[44] По сути, эти юрисдикции уже повысили изменение бенефициарного владения недвижимым имуществом до, как выразилось несогласие, «пробного камня налогообложения» согласно DTT, ^[45], и мнение большинства одобрило это повышение. .Но, поскольку инакомыслие также ставит под сомнение, если изменение бенефициарного владения недвижимым имуществом является «пробным камнем» для определения того, применяется ли DTT, где останавливаются эти рассуждения? ^[46] Теоретически можно утверждать, что DTT может применяться к передаче прав в юридических лицах вообще без письменной формы, что, по-видимому, сводит на нет «документарный» аспект налога на документарную передачу. ^[47]

Кроме того, можно было разумно ожидать, что после Ардмора большее количество городов и округов Калифорнии внесут поправки в свои постановления, чтобы конкретно применять правила смены собственника для целей DTT.Однако в отсутствие такого постановления и если в (существующем) постановлении просто говорится, что оно применяется к «зарегистрированным» документам, можно привести аргумент, что до тех пор, пока в постановление не будут внесены поправки, его нельзя рассматривать как охватывающее Ардмор. ситуация с применением DTT к письменной передаче бенефициарного права на рассмотрение.

_{[1] (Cal., 29 июня 2017 г.) Дело № S222329, — P.3d. — («Slip Op.»).}

_{[2] Все нормативные ссылки здесь относятся к Налоговому и налоговому кодексу Калифорнии.}

_{[3] Скольжение Op. 1.}

_{[4] Скольжение Op. 13.}

_{[5] Город Хантингтон-Бич против Верховного суда (1978) 78 Cal.App.3d 333, 340.}

_{[6] §§ 11901 и след.}

_{[7] Thrifty Corp. v. Cnty of LA (1989) 210 Cal.App.3d 881, 884. Федеральные налоги на документальные гербовые марки были отменены Законом о снижении акцизного налога 1965 года. См. Закон о снижении акцизного налога 1965 года, Pub.L. No. 89–44, § 401 (b), 79 Stat.148 (1965), действует с 1 января 1968 г., доступно по адресу http://www.gpo.gov/fdsys/pkg/STATUTE-79/pdf/STATUTE-79-Pg136.pdf.}

_{[8] § 11911.}

_{[9] Кроме того, в отличие от городов общего права, чартерные города Калифорнии имеют возможность вводить свои собственные налоги на передачу недвижимого имущества без санкционирования законодательства штата. Например, в городах Окленд и Беркли введен городской налог на передачу недвижимого имущества по полной стоимости по ставке 15,00 долларов за тысячу от полной стоимости.Офис регистратора округа Аламеда, Продажа и передача недвижимости (2016) https://www.acgov.org/auditor/clerk/transfertax.htm.}

_{[10] § 11912. Если сделки связаны как с недвижимым, так и с личным имуществом, требуется распределение до определения суммы налога на передачу (который не применяется к передаче движимого имущества).}

_{[11] §§ 11921 и след. (например, инструменты обеспечения долга, переводы государственным организациям, переводы в результате реорганизации, передача долей участия в продолжающемся партнерстве или аналогичном юридическом лице, переводы путем дарения или смерти и т. д.)}

_{[12] § 11932.}

_{[13] § 11933.}

_{[14] Фидлер против города Лос-Анджелес (1993), 14 Cal.App.4th 137, 145.}

_{[15] См. Норлингер против Хана (1992) 505 U.S. 13.}

_{[16] Cal. Пост., Ст. XIIIA, сек. 1 (а). Полная денежная стоимость любого недвижимого имущества — это стоимость такого имущества, указанная в налоговом счете за 1975-1976 годы. Идентификатор.}

_{[17] Ид.}

_{[18] §§ 480, 480.1 и 480.2.}

_{[19] Скольжение Op. 3.}

_{[20] 926 N. Ardmore Ave., LCC v. Cty. Лос-Анджелеса (2014) 229 Cal.App 4th 1335, 1343.}

_{[21] 926 N. Ardmore Ave., LCC v. Cty. Лос-Анджелеса (Cal.2015) 340 P.3d 379.}

_{[22] Скольжение Op. 13.}

_{[23] ид., 9.}

_{[24] ид., 9.}

_{[25] Id., 11; § 11925.}

_{[26] Скольжение Op.11.}

_{[27] ид., 19.}

_{[28] ид., 20.}

_{[29] § 64 (c) (1), курсив мой.}

_{[30] § 61 (d), курсив мой.}

_{[31] Скольжение Op. 21.}

_{[32] Особое мнение, опечатка, соч. 3.}

_{[33] ид., 4.}

_{[34] Ид.}

_{[35] Ид.}

_{[36] ид., 5.}

_{[37] Ид., 6.}

_{[38] Id., 13, со ссылкой, например, на дело Fashion Valley Mall LLC против округа Сан-Диего (2009) 176 Cal.App.4th 871, 880.}

_{[39] ид., 12.}

_{[40] AB 561 (Ting) был введен в обращение 20 февраля 1013 года. Законопроект умер в начале 2014 года.}

_{[41] Кодекс деловых и налоговых правил города и округа Сан-Франциско, статья 12-C, § 1114.}

_{[42] Округ Санта-Клара, раздел кодекса A30-39.6Ordinance}

_{[43] Муниципальный кодекс города Окленд, § 4.20.20.}

_{[44] Регистратор-регистратор округа Лос-Анджелес / Секретарь округа, «Корпоративный документарный налог на перевод», http://www.lavote.net/home/records/property-document-recording/documentary-transfer-taxes/corporate- документарно-трансфертный налог.}

_{[45] Особое мнение, опечатка, соч. 9.}

_{[46] См. Ид.}

_{[47] См. Ид.}

Изъятие имущества: в каких случаях на него налагается арест, как его вывезти и что делать

Конечно, первым и самым важным аспектом снятия захвата является прекращение ситуации, из-за которой она была наложена.

Если заключение под стражу наложено судом по гражданским делам , то арест в соответствии со статьей 160 УПК РК прекращается с вступлением в законную силу постановления об отказе в иске или при удовлетворении решения суда об удовлетворении иска.

Взыскание может быть снято тем же судом, который рассматривал дело о его назначении, по апелляциям сторон или по собственной инициативе. Следует отметить, что заявка не может быть подана посторонними лицами, не имеющими отношения к процессу.

Это может быть Постановление судебного пристава в соответствии со статьей 47 Закона Республики Казахстан «Об исполнительном производстве и статусе судебных приставов» о прекращении исполнительного производства.

Суд принимает решение о снятии ареста или может отказать, но в течение 10 рабочих дней с момента принятия решения вы можете обжаловать решение в апелляционной инстанции.

Арест будет снят после вступления решения суда в силу.

Опекунство может быть прекращено судебным приставом после выполнения в полном объеме требований судебного акта, после выплаты взыскания на исполнение в размере 10% в республиканский бюджет, оплаты деятельности частного судебного пристава.

Судебный пристав может наложить арест на ваше имущество по двум причинам:

1) если суд назначил наложение ареста на имущество;

2) при исполнении решения суда о взыскании с должника денег или имущества.

Для снятия ареста в такой ситуации в первую очередь необходимо погасить долг и известить об этом судебного пристава, наложившего арест (узнайте, что делать, если у вас нет возможности выехать за границу из-за долгов). После того, как судебный исполнитель отправит положение в государственный орган и будет зарегистрировано прекращение обременения, арест будет снят.

Если выемка наложена в ходе уголовного производства , то есть дознавателем с санкции прокурора или суда, то в случае прекращения дела по окончании предварительного следствия арест снимается.Если дело будет передано в суд, решение о снятии ареста будет принято в суде в случае осуждения или оправдания.

Обратите внимание, как только вы выполнили все необходимые процедуры по снятию ареста: оплата долгов, исполнение судебного запрета и т. Д. Для снятия ареста на имущество необходимо обратиться в суд или государственный орган (в зависимости от ситуации). Чаще всего в ходе длительных процессов или из-за потери интереса сторон к суду или из-за невнимательности арест может быть наложен, однако причины, по которым он был наложен, исчерпаны.(Проверить наличие обременений на недвижимость можно здесь ).

Определение обременения на недвижимое имущество

Претензия, ограничение или ответственность в отношении недвижимости является обременением. Обременения включают залоговые права, ограничения по сделкам, сервитуты, посягательства и лицензии.

Обременение может ограничить возможность владельца передать право собственности на собственность или уменьшить ее стоимость. Он представляет собой какое-то право или требование другого лица в отношении части собственности или использования собственности и будет отображаться в аннотации права собственности.

Залог

Залог может исходить из самых разных направлений. Если вы не платите налоги на недвижимость или подоходный налог, вы можете наложить арест на вашу собственность. Когда дело доходит до IRS, вы можете даже наложить на вас полное удержание в нескольких штатах.

Если у вас есть большая работа с системой отопления или кондиционирования воздуха и вы не платите в полном объеме, вы можете найти залоговое право механика на свой дом, когда вам придется его продать. Он должен быть оплачен до того, как дом сможет сменить собственника.Любая неоплаченная работа с недвижимостью может привести к одному из этих залоговых прав. Хорошей практикой является сохранение квитанций и аннулированных чеков на всю работу у вас дома, а также для важных вещей получить освобождение от залога.

Неуплата местных налогов на недвижимость или даже счетов за воду и канализацию также может привести к наложению залога. Взносы и сборы ТСЖ, ассоциации домовладельцев и кондоминиумов должны быть оплачены, иначе вы, вероятно, найдете уведомление о том, что было подано право удержания. Если в городе проложены тротуары, и вы по закону облагаете налогом часть стоимости и не платите, это залог.Просто разумно знать, как работают залоговые права для защиты вашей собственности и интересов в вашей собственности.

Залог также может возникнуть в результате проигрыша в судебном процессе. Судебный процесс не обязательно должен быть связан с вашим домом, травмой или претензией по этому поводу. Если вы лично владеете своим домом и против вашего индивидуального предпринимателя будет предъявлен иск, убыток может привести к судебному решению против вас и наложению залога на все ваши активы, включая ваш дом.

Ограничения действия

Ограничения на действия, как следует из названия, прописаны в документах.Они переходят от хозяина к хозяину навсегда. Итак, если владелец собственности решает продать и в акте налагает ограничение на то, что будущие владельцы могут или не могут делать с недвижимостью, это обременение. Это может быть неприятно, особенно когда большие участки разбиваются и продаются как части поместья. Если владельцы и наследники ограничивают использование земли сельским хозяйством или скотоводством и исключают возможность ведения бизнеса на земле, то это переходит от владельца к владельцу.

Подставки

Легкости очень распространены.Коммунальные предприятия размещают сервитуты вокруг и вдоль границ собственности, чтобы иметь возможность устанавливать и обслуживать электрические, водопроводные, газовые и канализационные линии. На дорогах и улицах есть сервитуты, занимающие часть собственности вдоль границ собственности. Я видел сервитуты в сельской местности, где владельцы соседней собственности пересекали черту чужой собственности, чтобы добраться до своей.

Посягательства

Предположим, что сосед не знает, что такое граница собственности, и ставит забор на фут в чужую собственность. Это посягательство.Пока он не будет удален, он будет отмечен в опросах и страховых полисах. Это может относиться даже к старым заборам, которые уже не стоят. Если геодезист увидит старую разрушенную линию забора, она будет нарисована и отмечена в обследовании. Это будет отмечено как исключение в полисе страхования титула и может быть отмечено как посягательство.

Что касается исключений в политике правового титула, то также будет нарисован старый дорожный путь через участок, который берет начало от участка, и он будет отмечен геодезистом.Это также будет исключением из страхового покрытия титула. Страховщик титула не хочет, чтобы владелец прилегающей собственности заявлял, что дорога — это та дорога, по которой они могут получить доступ к другой части своей собственности.

Дело в том, чтобы знать обо всех этих возможных препятствиях и прочитать все документы о проверках, обследованиях и раскрытии информации, чтобы уловить подобные вещи.

Закон о разделенных землях Калифорнии (Часть 1)

КОДЫ КАЛИФОРНИИ
КОД ДЛЯ БИЗНЕСА И ПРОФЕССИИ
РАЗДЕЛ 11000-11200

11000.(a) «Подразделенные земли» и «подразделения» относятся к улучшенным или неулучшенным землям или землям, где бы они ни находились в пределах Калифорнии, разделенным или предложенным к разделу с целью продажи, аренды или финансирования, в ближайшем или будущем, на пять или более партии или посылки. Однако земля или земли, проданные партиями или участками площадью не менее 160 акров, которые обозначены описанием участка или участка правительственными исследованиями и фигурируют как таковые в текущих оценочных списках округа, в котором расположены земля или земли, не подлежат регистрации. считаются «разделенными землями» или «подразделением» в значении данного раздела, за исключением случаев, когда земля или земли разделены или предложены к разделу с целью продажи в нефтегазовых целях, и в этом случае земля или земли должны считаться «разделенными землями» или «подразделением» в значении данного раздела.Эта глава также не применяется к аренде квартир, офисов, магазинов или аналогичных помещений в многоквартирном доме, промышленном здании, коммерческом здании или парке мобильных домов, как это определено в разделе 18214 Кодекса здоровья и безопасности, за исключением того, что предложение договоров аренды на срок более пяти лет с арендаторами в парке мобильных домов в качестве обязательного требования и предварительного условия для сдачи в аренду в парке мобильных домов будут регулироваться положениями настоящей главы. Сдача в аренду квартир в проекте коммунальных квартир, как определено в статье 11004, в квартире или аналогичном пространстве в коммерческом здании или комплексе, регулируется положениями настоящей главы.
(b) Ничто в этом разделе никоим образом не должно изменять или влиять на какие-либо положения раздела 66424 Правительственного кодекса.
(c) Подразделения, как определено в Разделе 10249.1, которые расположены полностью за пределами Калифорнии, освобождаются от положений этой части.

11000.1. (a) «Подразделенные земли» и «подразделения», как они определены в разделах 11000 и 11004.5, также включают улучшенные или неулучшенные земли или земли, участок или участки, участок или участки любого размера, в которых для данной цели продажи, аренды или финансирования, как в ближайшем будущем, так и в будущем, создаются или предлагаются к созданию пять или более неразделенных долей участия.
(b) Этот раздел не применяется к созданию или предлагаемому созданию неразделенных долей владения землей, если существует одно из следующих условий:
(1) Лица, связанные друг с другом, владеют или должны владеть неделимыми долями. кровь или брак.
(2) Неразделенные доли должны быть приобретены и принадлежать исключительно лицам, которые представят удовлетворительное для Комиссара по недвижимости свидетельство того, что они являются знающими и опытными инвесторами, которые понимают характер и степень рисков, связанных с владением этими долями.Комиссар по недвижимости предоставляет освобождение от этой части, если неразделенные доли должны быть приобретены не более чем 10 людьми, каждый из которых представляет подписанное заявление комиссару о том, что он или она (А) полностью информированы о недвижимом имуществе. быть приобретенным, и его или ее доля в этом имуществе, включая риски, связанные с владением неделимыми долями, (В) покупает долю или доли за свой собственный счет и без настоящего намерения перепродать или иным образом распорядиться долей за стоимость, и (C) прямо отказывается от защиты, предоставляемой покупателю этой частью.
(3) Неразделенные доли возникают в результате продажи права выкупа.
(4) Безраздельные интересы создаются на основании действующего постановления или постановления суда.
(5) Предложение и продажа неразделенных долей были четко оговорены выдачей разрешения Уполномоченным по делам корпораций в соответствии с Законом о корпоративных ценных бумагах 1968 года (Раздел 1 (начиная с Раздела 25000) Раздела 4 Корпораций Код).

11000.2. (a) Лицо, сделавшее предложение о покупке доли в подразделении с неразделенной долей участия, указанном в подразделе (a) раздела 11000 и не освобожденном подразделом (b) раздела 11000.1 имеет право расторгнуть любой контракт, возникший в результате акцепта этого предложения, до полуночи третьего календарного дня, следующего за днем, когда предполагаемый покупатель выполнил предложение о покупке.
(b) Владелец подразделения, подпадающего под действие настоящего раздела, или его или ее агент должны, в соответствии с правилами, принятыми Уполномоченным по недвижимости, четко и на видном месте раскрывать всем потенциальным покупателям с неразделенными интересами право на расторжение, предусмотренное в разделе (а), и должен предоставить каждому оференту форму, как предписано постановлением уполномоченного, для осуществления права на расторжение.
(c) Любой сертификат с подписью покупателя о доле участия в подразделении с неразделенной долей участия, подпадающем под действие настоящего раздела, который содержит адекватное описание проданной доли или долей участия и заявление покупателя о том, что он или она не исполнили право на расторжение в течение срока, установленного в подпункте (а), должно представлять собой неопровержимое доказательство того, что право расторжения не было реализовано ни в одном вопросе, касающемся прав третьей стороны, которая действовала добросовестно, полагаясь на заявления в сертификате .

11001. Комиссар по недвижимости (далее в этой главе именуемый комиссаром) может принимать, изменять или отменять такие правила и положения, которые разумно необходимы для обеспечения соблюдения настоящей главы. Он может издать любой приказ, разрешение, решение, требование или требование для достижения этой цели. Такие правила, положения и приказы принимаются в соответствии с положениями Закона об административных процедурах.

11003. «Планируемая застройка» имеет то же значение, что и в разделах 4175 или 6562 Гражданского кодекса.

11003.2. «Акционерный кооператив» имеет то же значение, что и в разделах 4190 или 6566 Гражданского кодекса, за исключением того, что, как используется в этой главе, «акционерный кооператив» не включает жилищный кооператив с ограниченной долей участия.

11003,4. (a) «Жилищный кооператив с ограниченной долей участия» или «траст жилищного кооператива рабочей силы» — это корпорация, которая соответствует критериям Раздела 11003.2, а также, в зависимости от обстоятельств, критериям Разделов 817 и 817.1 Гражданского кодекса. За исключением случаев, предусмотренных в подразделе (b), жилищный фонд или жилищный кооперативный траст с ограниченным капиталом должен соответствовать всем требованиям данной главы, касающимся фондовых кооперативов.
(b) Жилищный кооператив с ограниченной долей участия или траст жилищного кооператива рабочей силы освобождается от требований настоящей главы, если жилищный кооператив с ограниченной долей участия или траст жилищного кооператива рабочей силы удовлетворяет всем следующим условиям: Департамент жилищного строительства и городского развития штата, Департамент сельского хозяйства США, Национальный потребительский кооперативный банк, Калифорнийское агентство жилищного финансирования, Пенсионная система государственных служащих (PERS), Пенсионная система учителей штата (STRS), Департамент Жилищное и общественное развитие, Федеральная система банков жилищного кредитования или любое из входящих в нее учреждений, кредитный союз штата или федерального уровня, финансовое учреждение общественного развития, сертифицированное штатом или на федеральном уровне, или город, округ, школьный округ или агентство по перепланировке, в котором кооператив расположен отдельно или в любой комбинации друг с другом, напрямую финансирует или субсидирует не менее 50 процентов общая стоимость строительства или развития или сто тысяч долларов (100 000 долларов США), в зависимости от того, какая сумма меньше; или недвижимое имущество, которое будет занимать кооператив, было продано или сдано в аренду Транспортным агентством, другим государственным агентством, городом, округом или школьным округом для развития кооператива и имеет регулирующее соглашение, одобренное Департаментом жилищного строительства и Развитие сообщества на срок постоянного финансирования, независимо от источника постоянной субсидии или финансирования.
(2) Не более 20 процентов общих затрат на развитие парка мобильных домов с ограниченной долей участия и не более 10 процентов общих затрат на развитие других жилищных кооперативов с ограниченной долей участия предоставляется покупателями членских паев.
(3) Соглашение о регулировании, которое распространяется на кооператив на срок, по крайней мере, на период постоянного финансирования или субсидии, независимо от источника постоянной субсидии или финансирования, было должным образом заключено между получателем финансирования и либо (A) одно из федеральных агентств или агентств штата, указанных в параграфе (1), либо (B) местное государственное агентство, которое предоставляет финансирование для проекта в соответствии с нормативным соглашением, отвечающим стандартам Министерства жилищного строительства и общественного развития.Регулирующее соглашение должно предусматривать, по крайней мере, все из следующего:
(A) Гарантии завершения строительства общих частей и помещений, которые будут принадлежать или сдаваться в аренду жилищным кооперативом с ограниченным капиталом, если соглашение о строительстве между теми же сторонами не содержит письменных заверения в завершении.
(B) Инструменты, регулирующие организацию и деятельность жилищного кооператива членами.
(C) Текущее финансовое управление проектом со стороны кооператива, включая соответствующий бюджет, резервы и положения для обслуживания и управления.
(D) Рассылка информационного отчета о членстве любому потенциальному покупателю членской доли до покупки этой доли. Информационный отчет о членстве должен содержать полное раскрытие финансовых обязательств и ответственности членства в кооперативе, перепродажи акций, финансирования кооператива, включая любые договоренности, заключенные с любыми партнерами, счета членских долей, ограничения занятости, механизмы управления и любую другую информацию. относящиеся к выгодам, рискам и обязательствам кооперативной собственности.
(4) Каждая сторона, выполняющая нормативное соглашение, должна убедиться, что подзаконные акты, учредительные документы, договор аренды, договор подписки, любая аренда регулируемого помещения, любые договоренности с партнерами и договоренность об учетных записях членских долей обеспечивают адекватную защиту права членов кооператива.
(5) Каждый поставщик финансирования или субсидии должен получить от поверенного получателя финансирования или субсидии юридическое заключение о том, что кооператив соответствует требованиям статьи 817 Гражданского кодекса и освобождению, предусмотренному этим разделом.
(c) Любой кооператив с ограниченным капиталом или жилищный кооперативный фонд рабочей силы, отвечающий требованиям освобождения в соответствии с подразделом (b), может по своему усмотрению подпадать под действие всех положений данной главы.
(d) Застройщик кооператива должен уведомить Бюро по недвижимости на форме, предоставленной бюро, о том, что в соответствии с этим разделом испрашивается освобождение. Бюро недвижимости должно хранить эту форму не менее четырех лет для статистических целей.

11004. «Проект коммунальной квартиры» имеет то же значение, что и в статье 4105 Гражданского кодекса.

11004,5. В дополнение к положениям Раздела 11000 ссылка в этом кодексе на «разделенные земли» и «подразделение» должна включать все следующее:
(a) Любое запланированное развитие, как определено в Разделе 11003, содержащее пять или более участков.
(b) Любой проект общественной квартиры, как определено в Разделе 11004, содержащий пять или более квартир.
(c) Любой проект кондоминиума, включающий пять или более кондоминиумов, как это определено в Разделе 783 Гражданского кодекса.
(d) Любой акционерный кооператив, как определено в Разделе 11003.2, включая любые юридические или выгодные интересы в нем, имея или намереваясь иметь пять или более акционеров.
(e) Любой жилищный кооператив с ограниченной долей участия, как определено в Разделе 11003.4.
(f) Кроме того, следующие интересы подпадают под действие данной главы и постановлений уполномоченного, принятых в соответствии с ней:
(1) Любое сопутствующее членство или другие права или привилегии, созданные в любой из форм или в связи с ними. развития, упомянутого в подразделах (a), (b), (c), (d) или (e), посредством любых актов, передач, договоров аренды, субаренды, уступок, деклараций об ограничениях, учредительных документов, подзаконных актов или контрактов применимо к нему.
(2) Любые интересы или членство в какой-либо ассоциации собственников, как определено в разделах 4080 или 6528 Гражданского кодекса, созданных в связи с любой из форм развития, упомянутых в подразделах (a), (b), (c) ), (d) или (e).
(g) Невзирая на этот раздел, планы с разделением времени, программы обмена, побочные выгоды и краткосрочные продукты, подпадающие под действие Главы 2 (начиная с Раздела 11210), не являются «подразделениями» или «подразделяемыми землями», подпадающими под действие данной главы.

11007.Каждый субъект-нерезидент должен подать вместе с анкетой безотзывное согласие с тем, что, если в каком-либо действии, начатом против него в этом Государстве, личное судебное обслуживание не может быть предоставлено ему в этом Государстве после проявления должной осмотрительности, может быть оказано действительное обслуживание. на него, доставив процесс государственному секретарю.
Насколько это возможно, к этому разделу применимы положения Раздела 1018 Гражданского процессуального кодекса, касающиеся предоставления процессуальных услуг государственному секретарю.

11008. Никакое положение этой части, которое квалифицирует нарушение этой части как преступление, не должно толковаться как препятствие применению любого другого уголовного положения закона этого государства к действию или бездействию, которое составляет нарушение этой части.

11010. (a) Если иное не предусмотрено в соответствии с подразделом (c) или где-либо еще в этой главе, любое лицо, которое намеревается предложить разделенные земли в пределах этого штата для продажи или аренды, должно подать в Департамент недвижимости заявку на публичное отчет, состоящий из извещения о намерении и заполненной анкеты по форме, подготовленной отделом.
(b) Уведомление о намерении должно содержать следующую информацию о разделенных землях и предлагаемом предложении:
(1) Имя и адрес собственника.
(2) Название и адрес подразделения.
(3) Юридическое описание и площадь земель.
(4) Истинное заявление о состоянии права собственности на землю, в частности, включая все обременения на нее.
(5) Правдивое изложение условий, на которых предполагается отчуждать землю, вместе с копиями любых контрактов, предназначенных для использования.
(6) Правильное изложение положений, если таковые имеются, которые были сделаны для коммунальных услуг в предлагаемом районе, включая водоснабжение, электричество, газ, телефон и канализацию. Для подразделенных земель, на которые наложено условие в соответствии с подразделом (b) Раздела 66473.7 Правительственного кодекса, истинное заявление о положениях, сделанных для воды, должно быть удовлетворено путем представления копии письменного подтверждения наличия воды. поставка получена в соответствии с Разделом 66473.7 Правительственного кодекса.
(7) Истинное заявление об использовании или использовании, для которых будет предложено предлагаемое подразделение.
(8) Правильное изложение положений, если таковые имеются, ограничивающих использование или размещение посылок в подразделении.
(9) Истинное заявление о сумме задолженности, которая является залогом для подразделения или любой его части, и которая была понесена для оплаты строительства любого местного или внешнего улучшения, или любого общественного или рекреационного объекта.
(10) Истинное заявление или разумная оценка, если применимо, суммы любой задолженности, которая была или предлагается понести существующим или предлагаемым специальным округом, организацией, налоговой областью, округом оценки или округом общественных объектов в пределах границы которого, подразделение или любая его часть расположены, и то есть для оплаты строительства или установки любого улучшения или для оснащения общественных или рекреационных объектов для этого подразделения, и какие суммы должны быть получены ad valorem налогом или оценкой, или специальной оценкой или налогом на подразделение или любую его часть.
(11) (A) В отношении каждого школьного округа, обслуживающего подразделение, заявление из соответствующего округа, в котором указывается местонахождение каждой средней школы, неполной средней школы и начальной школы, обслуживающих подразделение, или документация, подтверждающая это заявление. был запрошен из соответствующего школьного округа.
(B) В случае, если на дату уведомления о намерении и заявки на выпуск публичного отчета иным образом будут считаться качественно и по существу завершенными в соответствии с Разделом 11010.2, заявление, описанное в подпункте (A), не было предоставлено каким-либо школьным округом, обслуживающим подразделение, лицо, подавшее уведомление о намерении и заявку на выпуск публичного отчета, должно немедленно предоставить отделу название, адрес и номер телефона этого района.
(12) (A) Расположение всех существующих аэропортов и всех предлагаемых аэропортов, показанных на генеральном плане любого города или округа, расположенных в пределах двух установленных законом миль от подразделения. Если недвижимость находится в зоне влияния аэропорта, в извещение о намерении должно быть включено следующее заявление:

УВЕДОМЛЕНИЕ ОБ АЭРОПОРТУ В БЛИЗОСТИ

Этот отель в настоящее время расположен недалеко от аэропорта, в так называемой зоне влияния аэропорта.По этой причине отель может испытывать некоторые неудобства или неудобства, связанные с близостью к операциям в аэропорту (например, шум, вибрация или запахи). Индивидуальная восприимчивость к этим неприятностям может варьироваться от человека к человеку. Вы можете подумать, какие неприятности в аэропорту, если таковые имеются, связаны с недвижимостью, прежде чем завершить покупку, и определить, приемлемы ли они для вас.

(B) Для целей данного раздела «зона влияния аэропорта», также известная как «справочная зона аэропорта», — это зона, в которой существующие или будущие факторы шума, пролета, безопасности или защиты воздушного пространства, связанные с аэропортом, могут существенно повлиять на ситуацию. влияют на землепользование или вызывают необходимость ограничений на это использование, как это определено комиссией по землепользованию аэропорта.
(13) Правдивое заявление, если применимо, со ссылкой на любые отчеты о почвах или геологическом отчете или отчеты о почвах и геологическом исследовании, которые были подготовлены специально для подразделения.
(14) Истинное заявление о том, используется ли насыпь или предлагается ли ее использовать в подразделении, и заявление с указанием названия и местонахождения государственного учреждения, где доступна информация о состоянии почвы в подразделении.
(15) 1 июля 2005 г. или после этой даты в отношении собственности, находящейся в пределах юрисдикции Комиссии по сохранению и развитию залива Сан-Франциско, заявление о том, что собственность находится таким образом, и следующее уведомление:
УВЕДОМЛЕНИЕ О СОХРАНЕНИИ ЗАЛИВА САН-ФРАНЦИСКО И ЮРИСДИКЦИЯ КОМИССИИ ПО РАЗВИТИЮ
Этот объект недвижимости находится в юрисдикции Комиссии по сохранению и развитию залива Сан-Франциско.Использование и развитие собственности в пределах юрисдикции комиссии может регулироваться особыми правилами, ограничениями и требованиями разрешений. Возможно, вы захотите изучить и определить, приемлемы ли они для вас и вашего предполагаемого использования собственности, прежде чем завершать транзакцию.
(16) Любая другая информация, которую владелец, его или ее агент или подразделение могут пожелать предоставить.
(c) Комиссар может, в соответствии с постановлением или на основании особых обстоятельств предлагаемого предложения, отказаться от требования о представлении заполненной анкеты, если комиссар определяет, что потенциальные покупатели или арендаторы долей подразделения, которые будут предложены будут надлежащим образом защищены посредством выпуска публичного отчета, основанного исключительно на информации, содержащейся в уведомлении о намерении.

11010.05. Лицо, предлагающее создать жилой комплекс для пожилых людей, как это определено в разделах 51.3 или 51.11 Гражданского кодекса, должно включить в заявку на публичный отчет полное изложение ограничений на размещение, которые должны применяться в этом жилом комплексе. Любой публичный отчет, выпущенный для жилого комплекса для пожилых людей, также должен включать полное изложение ограничений на размещение, которые должны применяться в этом жилом комплексе. Этот раздел вступит в силу 1 июля 2001 г. и будет применяться ко всем заявкам на публичный отчет по жилому комплексу для престарелых, поданным в департамент 1 июля 2001 г. или после этой даты.

11010.1. До выпуска векселей, обеспеченных отдельными лотами в неучтенном подразделении, собственник, его агент или подразделение должны уведомить комиссара в письменной форме о своем намерении выпустить такие векселя. Уведомление о намерении должно содержать следующую информацию:
(a) Имя и адрес владельца.
(b) Название и адрес подразделения.
(c) Юридическое описание и площадь земель.
(d) Истинное заявление о состоянии права собственности на землю, в частности, включая все обременения на нее.
(e) Истинное изложение условий, на которых предполагается выпускать векселя.
(f) Правильное изложение положений, если таковые имеются, которые были сделаны для коммунальных услуг в предлагаемом районе, включая услуги водоснабжения, электричества, газа и телефонной связи.
(g) Такая другая информация, которую владелец, его агент или подразделение может пожелать предоставить.

11010.2. (a) Как используется в этом разделе:
(1) «Количественный» означает количество и тип документов, требуемых для того, чтобы подача была по существу полной, как это определено в инструкциях уполномоченного, без учета содержания этих требований.
(2) «Качественно заполненная» означает, что все недостатки и существенные несоответствия, содержащиеся в документах, которые требовались для того, чтобы сделать регистрацию практически полной, были исправлены.
(3) «По существу заполнено» означает, что уведомление и заявка содержат все требования, изложенные в правилах уполномоченного.
(b) После получения уведомления о намерении в соответствии с Разделом 11010 и заявки на выпуск публичного отчета комиссар должен рассмотреть уведомление и заявку, чтобы определить, являются ли уведомление и заявка практически полными с точки зрения количественных требований.Комиссар уведомляет заявителя в письменной форме об этом решении в течение 10 дней с момента получения уведомления и заявления.
(1) Если уведомление и заявка не являются по существу полными в отношении количественных требований в соответствии с этим подразделом, в уведомлении должна быть указана информация, необходимая для того, чтобы сделать уведомление и заявку практически полными. После получения любого повторного представления уведомления и заявки уполномоченный должен уведомить заявителя в письменной форме об этом решении в течение 10 дней с момента получения уведомления и заявки.
(2) Если комиссар определяет, что уведомление и заявка в основном полны в отношении количественных требований в соответствии с этим подразделом, комиссар должен предоставить заявителю список всех недостатков и существенных несоответствий, необходимых для того, чтобы уведомление и заявка были качественно завершено в течение 60 дней с момента такого определения в случае подразделений, указанных в разделах 11000.1 или 11004.5, и в течение 20 дней после такого определения в случае других подразделений.
(c) После получения всех документов, материалов, письменных работ и другой информации, представленных в ответ на список в параграфе (2) подраздела (b), уполномоченный должен уведомить заявителя, были ли уведомление и заявка заполнены качественно в течение 30 дней дней для подразделений, указанных в разделе 11000.1 или 11004.5, и в течение 20 дней с момента получения для других подразделений. Если заявка и уведомление не являются качественно полными, уведомление должно включать список любых оставшихся недостатков и существенных несоответствий.После получения любого повторного представления документов, материалов, письменных работ и другой информации в ответ на список любых оставшихся недостатков и существенных несоответствий комиссар должен предоставить уведомление в сроки, указанные в этом подразделе.
(d) Комиссар должен выпустить публичный отчет в течение 15 дней, в случае подразделения, указанного в Разделе 11000.1 или 11004.5, или 10 дней, в случае других подразделений, после того, как уведомление и заявление будут определены как качественно и в основном заполнены, а также представлены зарегистрированные или зарегистрированные инструменты и доказательства финансовых договоренностей, требуемых комиссаром.
(e) После получения заявки на утверждение декларации, как предусмотрено в Разделе 11010.10, уполномоченный должен уведомить заявителя о любых недостатках или несоответствиях в декларации в течение 60 дней с момента ее получения. Комиссар уведомляет заявителя о любых недостатках или несоответствиях в декларации, которая была пересмотрена после первого уведомления о недостатках или несоответствиях в течение 30 дней с момента ее получения.
(f) Комиссар принимает правила в соответствии с Главой 3.5 (начиная с Раздела 11340) Части 1 Раздела 3 Раздела 2 Правительственного кодекса, в котором дается определение «в значительной степени завершено» и перечислены все требования, необходимые для того, чтобы уведомление о намерении и заявке считалось «в значительной степени завершенным».
(g) Уполномоченный может принять чрезвычайные правила в соответствии с Главой 3.5 (начиная с Раздела 11340) Части 1 Раздела 3 Раздела 2 Правительственного кодекса, чтобы увеличить, как изложено ниже, периоды времени, указанные в подразделах (b), (c) и (d), после подтверждения того, что количество уведомлений о намерениях и заявок на публичный отчет подразделения, поданных в департамент за любой непосредственно предшествующий шестимесячный период, увеличилось более чем на 15 процентов по сравнению с среднемесячное количество уведомлений и заявок, поданных за базовый период, начинающийся 1 июля 1983 г. и заканчивающийся 30 июня 1986 г .:
(1) Срок подачи уведомления, предусмотренного в подразделе (b), увеличивается до 15 дней.
(2) Срок предоставления листинга, требуемый параграфом (2) подразделения (b), увеличивается до 90 дней в случае подразделений, указанных в разделах 11000.1 и 11004.5, и до 30
дней в случае других подразделения.
(3) Срок, указанный в подразделе (c) для ответа на получение документов, предназначенных для исправления недостатков, должен составлять 30
дней, независимо от типа обрабатываемого подразделения.
(4) Периоды времени, указанные в подразделе (d), в течение которых комиссар должен выпустить публичный отчет в случае подразделений, указанных в разделах 11000.1 и 11004.5, увеличивается до 30 дней, а в случае других подразделений
увеличивается до 15 дней.

Этот раздел не применяется к документам, поданным исключительно в соответствии с разделом 11010.1. Ничто в этом разделе не требует, чтобы уполномоченный выпускал публичный отчет, если существуют основания для отказа, при условии, что в выпуске публичного отчета не должно быть отказано из-за неадекватной информации, если причиной этого является несоблюдение комиссаром требований этого раздела.

Невзирая на другие положения этого раздела, комиссар не обязан выпускать публичный отчет, если существуют основания для отказа в соответствии с разделами 11018 или 11018.5. Однако комиссар не может основывать отказ в публичном отчете на отсутствии адекватной информации, если комиссар не действовал в сроки, указанные в данном разделе.

11010.3. Положения данной главы не применяются к предлагаемой продаже или аренде лотов или других долей участия в подразделении, в котором лоты или другие доли участия (а) ограничены промышленным или коммерческим использованием зонированием или (б) ограничены промышленным или коммерческим использованием. декларацией о заветах, условиях и ограничениях, которая была внесена в официальные записи округа или округов, в которых расположено подразделение.

11010,35. (a) Положения настоящей главы не применяются к предлагаемой продаже или аренде пяти или более лотов, участков или других долей участия в подразделении или продаже одного или нескольких лотов или участков в подразделении, в котором лот или лоты или посылка или посылки предназначены для дальнейшего подразделения на пять или более лотов, участков или других долей подразделения, как определено в разделах 11000, 11000.1 и 11004.5, любому лицу, которое приобретает партии, посылки или другие доли участия в подразделениях с целью: участие в бизнесе по строительству жилых, коммерческих или промышленных зданий или с целью перепродажи или сдачи в аренду участков, участков или других подразделений лицам, занимающимся этим бизнесом, при условии, что договор купли-продажи или аренды или отдельное раскрытие документ включает заявление или положение о том, что покупатель или арендатор должен соблюдать применимые положения данной главы до предложения для продажи или аренды любого участка, участка или другого подразделения. исионный интерес, приобретенный в соответствии с освобождением, предоставленным этим подразделением.
(b) Освобождение, предусмотренное подразделом (а), не применяется к предлагаемой продаже или аренде лотов, участков или других интересов подразделения, которые осуществляются с целью уклонения от любых других положений данной главы.
(c) Положения подраздела (а) предназначены для разъяснения применения данной главы к коммерческой продаже или аренде долей жилого подразделения и не должны толковаться как налагающие требования к сделкам, заключенным до даты, на которую этот раздел вступил в строй.

11010.4. Уведомление о намерении, указанное в Разделе 11010, не требуется для предлагаемого предложения разделенной земли, которое удовлетворяет всем следующим критериям:
(a) Собственник, подразделение или агент выполнили разделы 11013.1, 11013.2 и 11013.4, если применимо .
(b) Разделенная земля не является подразделением, как определено в Разделах 11000.1 или 11004.5.
(c) Каждый лот, участок или единица подразделения находится полностью в границах города.
(d) Каждый лот, участок или единица подразделения будет продан или предложен на продажу улучшенным с завершенной жилой структурой и со всеми другими завершенными улучшениями, которые необходимы для заселения, или с финансовыми механизмами, которые город сочтет достаточными для обеспечения завершение доработок.

11010,5. Подача второго уведомления о намерении продать и второго отчета комиссара в соответствии с настоящей статьей не требуется, если выполнены все следующие условия: (а) если был предыдущий отчет о подразделении и лоты были впоследствии приобретены посредством любых действий по обращению взыскания или путем обращения взыскания вместо обращения взыскания со стороны банка, компании по страхованию жизни, компании по промышленному кредитованию, кредитного союза или ссудно-сберегательной ассоциации, лицензированных или действующих в соответствии с положениями закона штата или федерального закона, если приобретенные участки , улучшенные или неулучшенные, будут продаваться в соответствии с ранее выпущенным публичным отчетом подразделения; (b) первоначальный публичный отчет предоставляется первым покупателям лотов в подразделении, на которое была вынесена выкупа; и (c) комиссар уведомлен о смене собственника в течение 30 дней с момента приобретения права собственности на такую собственность.

11010,6. Положения данной главы не применяются к разделенной земле, которая предлагается или предлагается к продаже, аренде или финансированию государственным агентством, включая Калифорнийский университет, местное агентство или другое государственное агентство.

11010,7. Уведомление о намерении, указанное в Разделе 11010, не распространяется на необязательные выражения намерения купить или сдать в аренду, которые владелец, агент или подразделение должны получить от арендаторов квартир, которые предлагается преобразовать в кондоминиум, проект общественной квартиры. , или совместный проект акций, распоряжением или в качестве условия утверждения предварительной карты или карты участков в соответствии с Разделом 2 (начиная с Раздела 66410) Раздела 7 Правительственного кодекса.

11010,8. (a) Требование о том, чтобы уведомление о намерении было подано в соответствии с Разделом 11010, не применяется к покупке парка мобильных домов некоммерческой корпорацией, если происходит все следующее: (1) Большинство акционеров или членов некоммерческой организации корпорации составляют большинство домовладельцев парка мобильных домов, и большинство членов совета директоров некоммерческой корпорации являются домовладельцами парка мобильных домов. (2) Все члены корпорации являются резидентами парка мобильных домов.Члены некоммерческой корпорации могут заключать с корпорацией договоры аренды на срок более пяти лет. «Домовладельцы» или «резиденты» парка мобильных домов должны включать добросовестную защищенную сторону, которая, в соответствии с обеспечительным интересом в членстве, получила право собственности на членство посредством обращения взыскания, повторного вступления во владение или добровольного изъятия и которая активно участвует попытка перепродать членство потенциальному жителю или домовладельцу парка мобильных домов в соответствии с подразделом (f) Раздела 7312 Корпоративного кодекса.(3) Разрешение на выпуск ценных бумаг в соответствии с разделом 25113 Корпоративного кодекса получено от Департамента корпораций. В случае транзакции, не являющейся эмитентом (как определено в Разделе 25011 Корпоративного кодекса), включающей предложение о перепродаже или перепродаже членства добросовестной обеспеченной стороной, как описано в пункте (2) этого раздела, разрешение не требуется. если сделка освобождена от квалификационных требований Раздела 25130 Корпоративного кодекса в соответствии с подразделом (e) Раздела 25104 Корпоративного кодекса.Освобождение от квалификации в соответствии с подразделом (e) раздела 25104 Корпоративного кодекса, доступное добросовестной обеспеченной стороне, не отменяет требования этого раздела о том, что некоммерческая корпорация должна либо подать уведомление о намерении в соответствии с разделом 11010, либо получить разрешение в соответствии с разделом 25113 Корпоративного кодекса. (4) Все средства арендаторов для покупки парка мобильных домов депонируются на условное депонирование до тех пор, пока не будет зарегистрирован документ, передающий право собственности на парк мобильных домов некоммерческой корпорации.Условное депонирование также должно включать средства домовладельцев, которые будут доступны некоммерческой корпорации ассоциации домовладельцев для оплаты любых затрат, разумно связанных с обработкой и преобразованием парка мобильных домов в собственность кондоминиума. Оплата этих затрат может производиться из средств, депонированных на условном депонировании до закрытия условного депонирования по указанию некоммерческой корпорации ассоциации домовладельцев. (b) Фонды, указанные в параграфе (4) подразделения (а), или любые другие фонды, полученные впоследствии от арендаторов для целей, отличных от покупки отдельного подразделения в любой части парка мобильных домов, не подпадают под действие требований. Раздела 11013.1, 11013.2 или 11013.4. 11010.9. (a) Несмотря на любые другие положения закона, подразделение парка мобильных домов, которое предлагается преобразовать в собственность резидентов, до подачи уведомления о намерении в соответствии с разделом 11010 должно сообщить домовладельцам и жителям парка в письменной обратите внимание, ориентировочная цена доли, предлагаемой к продаже или аренде. (b) Уведомление о раскрытии информации, требуемое подразделом (а), должно включать заявление о том, что ориентировочная цена не является обязательной и может измениться с момента раскрытия информации до момента утверждения правительством фактической продажи или аренды подразделенных долей участия в парк в результате условий, установленных государством или местным правительством для утверждения преобразования парка, увеличения затрат на финансирование или других факторов и, при отсутствии недобросовестности, не может вызывать иск об ответственности против поставщика эта информация.(c) Уведомление о раскрытии информации, требуемое подразделом (а), не должно толковаться как разрешающее подразделение парка мобильных домов, которое предлагается преобразовать в собственность резидентов, предлагать продажу или аренду, продажу или аренду или принимать деньги за продажу. или сдача в аренду отдельных долей в парке, или участие в любой другой деятельности, которая иным образом запрещена, в отношении разделения парка на доли собственности до выпуска публичного отчета в соответствии с настоящей главой. 11010.10. Лицо, которое планирует выставить на продажу или сдать в аренду участки или другие доли участия в подразделении, продажа или аренда которого (а) не подпадает под действие положений настоящей главы, (б) не требует подачи уведомления о намерении, поскольку предусмотренных в Разделе 11010, или (c) подпадает под действие данной главы и для которых местная юрисдикция требует рассмотрения и утверждения декларации, как определено в подразделе (h) Раздела 1351 Гражданского кодекса, до или одновременно с записью карты подразделения и до утверждения декларации в соответствии с уведомлением о намерении представить публичный отчет, может подать заявку на рассмотрение декларации вместе с любой необходимой подтверждающей документацией уполномоченному без подачи уведомления о намерениях подразделения, для которого готовится декларация.После утверждения уполномоченный должен уведомить заявителя о том, что декларация должна быть одобрена для последующего уведомления о намерении подачи любого публичного отчета для подразделения, указанного в заявке, при условии, что структура подразделения по существу такая же, как и первоначально описанная в заявление о рассмотрении декларации. 11010.11. Несмотря на любые положения договора купли-продажи об обратном, если подразделение будет использоваться для жилых целей, в публичном отчете о подразделении должно быть указано, что потенциальный покупатель имеет право вести переговоры с продавцом, чтобы позволить покупателю осматривать недвижимость, или уполномоченное лицо покупателя на условиях, взаимоприемлемых для потенциального покупателя и продавца.11011. (a) Комиссар может постановлением предписывать сборы за подачу заявок в Департамент недвижимости в соответствии с настоящей главой, которые ниже, чем максимальные сборы, указанные в подразделе (b), если комиссар определяет, что более низкие сборы являются достаточными. для компенсации затрат и расходов, понесенных при администрировании данной главы. Комиссар должен проводить по крайней мере одно слушание каждый календарный год, чтобы определить, следует ли устанавливать более низкие гонорары, чем те, которые указаны в подразделе (b).(b) Плата за подачу заявки на публикацию публичного отчета в соответствии с настоящей главой не должна превышать следующих значений для каждого подразделения или фазы подразделения, доли в котором предлагаются для продажи или аренды: (1) A уведомление о намерении без заполненной анкеты: сто пятьдесят долларов (150 долларов США). (2) Оригинальный публичный отчет по доле участия в подразделении, описанной в Разделе 11004.5: Одна тысяча семьсот долларов (1,700 долларов США) плюс десять долларов (10 долларов США) за каждую предлагаемую долю в подразделении.(3) Оригинальный публичный отчет об участии в подразделениях, отличных от описанных в Разделе 11004.5: Шестьсот долларов (600 долларов США) плюс десять долларов (10 долларов США) за каждую предлагаемую долю в подразделениях. (4) Условный публичный отчет об участии в подразделении, описанном в Разделе 11004.5: Пятьсот долларов (500 долларов США). 5) Условный публичный отчет об интересах подразделения, кроме тех, которые описаны в Разделе 11004.5: Пятьсот долларов (500 долларов США). (6) Предварительный публичный отчет по интересам подразделения, описанный в Разделе 11004.5: Пятьсот долларов (500 долларов). (7) Предварительный публичный отчет по интересам подразделения, кроме тех, которые описаны в Разделе 11004.5: Пятьсот долларов (500 долларов США). (8) Публичный отчет о продлении доли участия в подразделении, описанный в Разделе 11004.5: Шестьсот долларов (600 долларов). (9) Публичный отчет о продлении доли участия в подразделении, отличном от описанного в Разделе 11004.5: Шестьсот долларов (600 долларов). (10) Измененный публичный отчет по доле участия в подразделении, описанный в Разделе 11004.5: пятьсот долларов (500 долларов) плюс десять долларов (10 долларов) за каждую долю в подразделении, предлагаемую в соответствии с измененным публичным отчетом, за который ранее не выплачивалось вознаграждение.(11) Измененный публичный отчет для предложения долей в подразделениях, отличных от описанных в Разделе 11004.5: пятьсот долларов (500 долларов) плюс десять долларов (10 долларов) за каждую долю в подразделениях, которые будут предложены в соответствии с измененным публичным отчетом, за которые ранее не взималась плата. был оплачен. (c) Сбор за рассмотрение декларации, как описано в Разделе 11010.10, не должен превышать двухсот долларов (200 долларов). (d) Фактические сборы за подразделение, установленные в соответствии с положениями настоящего раздела и Раздела 10249.3 не должна превышать сумму, разумно требуемую департаментом для администрирования этой части и статьи 8 (начиная с Раздела 10249) главы 3 части 1. (e) Все сборы, взимаемые департаментом в соответствии с настоящей главой, должны быть депонированы в Фонд недвижимого имущества в соответствии с главой 6 (начиная с раздела 10450) Части 1. Все гонорары, полученные департаментом в соответствии с этой главой, считаются заработанными по получении. Никакая часть вознаграждения не возвращается, если комиссионер не определит, что он был уплачен в результате ошибки или неосторожности.Этот раздел остается в силе, если он не отменяется в соответствии с Разделом 10226 или подразделом (а) Раздела 10226.5, в зависимости от того, что применимо.

11012. Незаконно для владельца, его агента или подразделения проекта после того, как он был передан в Департамент недвижимости, вносить существенные изменения в настройку такого предложения без предварительного уведомления Департамента недвижимости в письменной форме о такое намеренное изменение. Этот раздел применяется только к тем изменениям, о которых владелец, его агент или подразделение знают или конструктивно знают.

11013. Для целей данной части общее обременение должно рассматриваться как доверительный акт или ипотека, или любое другое право удержания или обременения, залоговое право механика или иное, обеспечивающее или доказывающее выплату денег и влияющее на землю, которая будет разделена или затрагивающий более одного лота или участка разделенной земли, или соглашение, затрагивающее более одного такого лота или земельного участка, по которому собственник или подразделение владеет указанным подразделением в соответствии с опционом, контрактом на продажу или соглашением о доверительном управлении.

11013.1. Продажа или аренда лотов или участков внутри подразделения, на которое распространяется общее обременение, за исключением случаев, предусмотренных в Разделе 11013.2, является незаконной, если в таком общем обременении или другом дополнительном соглашении не предусмотрено положение. , далее именуемая оговоркой о разрешении, которая по условиям должна безоговорочно предусматривать, что покупатель или арендатор лота или участка может получить законный титул или другую заинтересованность, закрепленную в договоре, свободную и свободную от такого общего обременения, при соблюдении условий и условия покупки или аренды.

11013.2. Если в бланкетном обременении или дополнительном соглашении не содержится оговорки о разрешении, изложенной в Разделе 11013.1, то для владельца, подразделения или агента будет незаконно продавать или сдавать в аренду лоты или участки в пределах такого подразделения, за исключением одного из следующих условий соблюдается: (a) Вся сумма денег, уплаченная или авансированная покупателем или арендатором любой такой партии или участка, или такая ее часть, которую комиссар сочтет достаточной для защиты интересов покупателя или арендатора, должна быть депонированы в депозитарий условного депонирования, приемлемый для уполномоченного, до тех пор, пока (1) не будет получено надлежащее освобождение от такого бланкетного обременения; или (2) либо владелец, либо подразделение, либо агент, либо покупатель или арендатор могут не выполнить свои обязательства по своему договору купли-продажи или аренды, и есть определение относительно распоряжения такими денежными средствами; или (3) владелец, подразделение или агент приказывает вернуть такие деньги такому покупателю или арендатору.(b) Право собственности на подразделение должно находиться в доверительном управлении согласно соглашению о доверительном управлении, приемлемом для уполномоченного, до тех пор, пока не будет получено надлежащее освобождение от такого полного обременения. (c) Залог штата Калифорния предоставляется уполномоченному в пользу и для защиты покупателей или арендаторов таких лотов или участков в такой сумме и на таких условиях, которые могут быть одобрены уполномоченным, которые должны предусматривать возврат денежных средств, уплаченных или авансированных любым покупателем или арендатором, за или в счет покупки или аренды любого такого лота или участка, если не получено надлежащее освобождение от такого полного обременения; при условии, однако, что если будет установлено, что такой покупатель или арендатор по причине невыполнения обязательств или иным образом не имеет права на возврат таких денежных средств или любой их части, то такая гарантия будет освобождена от ответственности в пределах суммы таких денег, на которые такой покупатель или арендатор не имеет права.(d) Соответствие такому другому альтернативному требованию или методу, которое комиссар может счесть приемлемым для реализации намерения и положений этой части. 11013.3. Налоги и сборы, взимаемые государственным органом, не считаются общим обременением в значении статьи 11013. 11013.4. Если на подразделение не распространяется общее обременение, как это определено в Разделе 11013, то для владельца, подразделения или агента незаконно продавать или сдавать в аренду лоты или участки внутри подразделения, если не выполняется одно из следующих условий: ) Вся сумма денег, уплаченная или авансированная покупателем или арендатором любого лота или посылки, или такая ее часть, которую комиссар определяет достаточной для защиты интересов покупателя или арендатора, депонируется в депозитарий условного депонирования, приемлемый для комиссара. или на трастовый счет, приемлемый для комиссара, который будет храниться в депозитарии условного депонирования или трастовом счете до тех пор, пока юридический титул или другой договорный интерес, будь то правовой титул или другой интерес, не будет доставлен покупателю или арендатору или до владелец, подразделение или агент, покупатель или арендатор нарушают договор купли-продажи или аренды, и принимается решение относительно распоряжения деньгами; или (2) владелец, подразделение или агент приказывает вернуть деньги покупателю или арендатору.(b) Залог штата Калифорния предоставляется уполномоченному в пользу и для защиты покупателей или арендаторов лотов или участков в такой сумме и на таких условиях, которые могут быть одобрены комиссаром, которые предусматривают возврат денег, уплаченных или авансированных любым покупателем или арендатором за или в счет покупки или аренды любого лота или участка в случае, если владелец, подразделение или агент не выполнит в течение срока, указанного в контракте, о продаже или аренда, или любое ее продление, передача правового титула или другой договорной заинтересованности, будь то правовой титул или другой интерес, покупателю или арендатору по любой причине, кроме неотвратимого дефолта покупателя или арендатора.(c) Ассоциация, одобренная комиссаром, подает комиссару сертификат, в котором она удостоверяет, что владелец, подразделение или агент является членом ассоциации и что в досье у комиссара имеется залог такого рода. указанные в подразделе (b), который был утвержден комиссаром в отношении суммы, сроков и покрытия и предназначен для выгоды и защиты всех покупателей и арендаторов отдельных лотов или участков, которые будут продаваться или сдаваться в аренду членами ассоциации. (все, что комиссар может, по выбору комиссара, проверить или потребовать проверки).(d) Удовлетворительное для комиссара доказательство представлено: (1) что обеспечение предоставлено или предполагается предоставить в соответствии с положениями Раздела 66493 и Главы 5 (начиная с Раздела 66499) Раздела 2 Раздела 7 Правительственного кодекса. было предоставлено в сумме, одобренной комиссаром, или что в предоставлении такого обеспечения нет необходимости; и (2) залог и залог или облигации, утвержденные комиссаром в отношении суммы, условий и покрытия и включающие в свой объем все строительные работы на объекте, которые должны быть выполнены на участках или участках, были написаны и выпущены допущенным страховщик поручителей; при условии, однако, что это подразделение применяется только к владельцу, подразделению или агенту, который предлагает продать или сдать в аренду участки или участки с улучшением на них в виде жилых построек.(e) Вся сумма денег, выплаченная или авансированная покупателями или арендаторами лотов или участков, или такая часть денег, которую комиссар определяет достаточной для защиты интересов покупателя или арендатора, депонируется в депозитарий условного депонирования. или другое учреждение, приемлемое для уполномоченного, которое будет проводиться, полностью или частично, депозитарием условного депонирования или другим агентством, как предусмотрено подразделом (а), или, по выбору владельца, подразделения или агента, которое подлежит выплате полностью или частично для строительства жилых или других построек, которые будут построены на участках или участках в пределах подразделения, или такой единицы или частей, как определит комиссар, таким образом и в соответствии с такими инструкциями, которые одобряет комиссар. ; при условии, однако, что положения этого подразделения применяются только к владельцу, подразделению или агенту, который предлагает продать или сдать в аренду участки или участки с улучшением на них характера жилых построек.(f) Соответствие такому альтернативному требованию или методу, по мнению уполномоченного, приемлемым для реализации намерения и положений данной части. 11013,5. В публичном отчете комиссара, если он выпущен, должен быть указан метод или процедура, выбранная владельцем или подразделением для соблюдения положений Разделов 11013.1, 11013.2 или 11013.4. 11014. Комиссар может исследовать любое подразделение, которое предлагается на продажу или в аренду в этом штате. Для целей таких расследований комиссар может использовать и полагаться на любую соответствующую информацию или данные о подразделении, полученные им от Федеральной жилищной администрации, Управления по делам ветеранов США или любого другого федерального агентства, имеющего сопоставимые обязанности и функции в отношении подразделений или имущество в нем.11018. Комиссар по недвижимости должен провести экспертизу любого подразделения и, если нет оснований для отказа, выпустить в подразделение публичный отчет, разрешающий продажу или аренду в этом состоянии лотов или участков в рамках подразделения. Отчет должен содержать данные, полученные в соответствии с разделом 11010 и которые, по мнению комиссара, необходимы для реализации целей данной статьи. Комиссар может опубликовать отчет. Основаниями для отказа являются: (а) Несоблюдение любого из положений данной главы или постановлений уполномоченного, относящихся к ней.(b) Продажа или аренда будут представлять собой введение в заблуждение, обман или мошенничество в отношении покупателей или арендаторов. (c) Невозможность передать правовой титул или другой интерес, на который заключен договор. (d) Невозможность продемонстрировать, что были приняты соответствующие финансовые меры для всех улучшений вне производственной площадки, включенных в предложение. (e) Невозможность продемонстрировать, что были приняты соответствующие финансовые меры для каких-либо общественных, рекреационных или иных объектов, включенных в предложение. f) непредоставление доказательств того, что посылки могут быть использованы в тех целях, для которых они предлагаются; а также в случае предложения подразделения для жилых целей отсутствие доказательств того, что доступ для транспортных средств и источник питьевой воды для бытовых нужд либо имеется, либо будет доступен.(g) Неспособность указать в контракте или другом письменном виде использование или использование, для которых предлагаются посылки, а также любые обязательства или условия, относящиеся к ним. (h) Соглашения или подзаконные акты для обеспечения управления или других услуг, относящихся к общим объектам в предложении, которые не соответствуют положениям уполномоченного. (i) Неспособность продемонстрировать, что были приняты соответствующие финансовые меры для любых гарантий или гарантий, включенных в предложение. 11018.1. (a) Копия публичного отчета комиссара, когда он выпущен, должна быть предоставлена потенциальному покупателю владельцем, подразделением или агентом до исполнения имеющего обязательную силу контракта или соглашения о продаже или аренде любого лота или участка. в подразделении.Требование этого раздела распространяется на лоты или участки, предлагаемые субъектом деления после повторного вступления во владение. Квитанция должна быть получена у потенциального покупателя в форме и порядке, установленными правилами Уполномоченного по недвижимости. (b) Копия публичного отчета должна быть предоставлена владельцем, подразделением или агентом в любое время по устному или письменному запросу любому представителю общественности. Копия публичного отчета и заявление о том, что копию публичного отчета можно получить у владельца, подразделения или агента в любое время по устному или письменному запросу, должны быть вывешены на видном месте в любом офисе, где продаются или регулярно делаются договора аренды или предложения о продаже или аренде участков в составе подразделения.(c) В то же время, когда владелец, подразделение или агент должен предоставить публичный отчет в соответствии с подразделом (a) в отношении развития общих интересов, как это определено в подразделе (c) Раздела 1351 Гражданский кодекс, владелец, подразделение или агент должны предоставить потенциальному покупателю копию следующего отчета:

«ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ О РАЗВИТИИ ОБЩИХ ИНТЕРЕСОВ

Проект, описанный в прилагаемом публичном отчете подразделения, известен как проект, осуществляемый на основе общих интересов.Внимательно прочтите публичный отчет для получения дополнительной информации о типе разработки. Комплекс включает в себя общие части и объекты, которые будут принадлежать или управляться ассоциацией собственников. Покупка участка или квартиры автоматически дает вам право и обязывает вас как члена ассоциации и, в большинстве случаев, включает в себя бенефициарный интерес в областях и объектах. Поскольку членство в ассоциации является обязательным, вы должны знать следующую информацию перед покупкой
:

Ваше право собственности на эту разработку, а также ваши права и средства защиты в качестве члена ее ассоциации будут контролироваться регулирующими документами, которые обычно включают Декларацию об ограничениях (также известную как CC&R), учредительный договор (или ассоциацию) и подзаконные акты.Положения этих документов предназначены и в большинстве случаев подлежат исполнению в суде. Внимательно изучите эти документы, прежде чем заключать договор на покупку доли в подразделении
.

Чтобы предоставить средства на эксплуатацию и техническое обслуживание общих объектов, ассоциация будет взимать взносы с вашего участка или участка. Если вы просрочили уплату взносов, ассоциация может потребовать платежа в судебном порядке, или ваш участок или подразделение могут быть арестованы и проданы посредством права продажи.Ожидаемые доходы и расходы ассоциации, в том числе сумма, которую вы можете рассчитывать заплатить через начисленные взносы, указаны в предлагаемом бюджете. Попросите показать копию бюджета, если подразделение еще не предоставило его для вашего экзамена
.

Ассоциация домовладельцев предоставляет средство для владения и использования рекреационных и других объектов общего пользования, которые были разработаны, чтобы привлечь вас к покупке в этом комплексе. Ассоциация также предоставляет средства для осуществления архитектурного контроля и обеспечивает основу для взаимодействия домовладельцев по различным вопросам.Покупатель, заинтересованный в развитии общих интересов, должен рассмотреть возможность активного участия в делах ассоциации. Он или она должны быть готовы работать в совете директоров или комитетах, созданных советом. Короче говоря, «они» в развитии общих интересов — это «вы». Если вы не являетесь членом правления или комитета, назначенного правлением, ваш контроль за работой общих частей и помещений ограничивается вашим голосом как члена ассоциации.Есть действия, которые могут быть предприняты руководящим органом без голосования членов ассоциации, которые могут иметь значительное влияние на качество жизни членов ассоциации. До тех пор, пока не появится достаточное количество покупателей лотов или паев в рамках развития общих интересов для избрания большинства в руководящий орган, вероятно, что подразделение будет эффективно контролировать дела ассоциации. Часто бывает необходимо и справедливо, чтобы подразделение делало это на ранних стадиях развития.Для владельцев отдельных подразделений жизненно важно, чтобы переход от подразделения к управлению собственником-резидентом происходил упорядоченно и в духе сотрудничества
.

Размышляя о покупке жилья в рамках проекта, отвечающего общим интересам, вы должны учитывать факторы, выходящие за рамки привлекательности самих жилых единиц. Изучите инструменты управления и тщательно подумайте о том, сможете ли вы счастливо существовать в атмосфере совместной жизни, в которой должны приниматься во внимание интересы группы, а также интересы отдельного человека.Помните, что управление развитием общих интересов очень похоже на управление небольшим сообществом …
может служить вам хорошо, но вам придется работать для его успеха ».

Непредставление отчета в соответствии с этим подразделом не считается нарушением согласно Разделу 10185.

11018.2. Ни одно лицо не может продавать или сдавать в аренду, или предлагать на продажу или в аренду в этом штате какие-либо лоты или участки в подразделении без предварительного получения публичного отчета от Уполномоченного по недвижимости.Этот раздел не применяется к подразделениям, для которых уведомление о намерении
не требуется в соответствии с положениями данной главы.

11018.3. Любое подразделение, возражающее против отклонения публичного отчета, может в течение 30 дней после получения приказа об отказе подать письменный запрос о проведении слушания. Комиссар должен провести слушание в течение 20 дней после этого, если сторона, запрашивающая слушание, не потребует отсрочки. Если слушание не проводится в течение 20 дней после получения запроса о слушании плюс период отсрочки, или если предлагаемое решение не вынесено в течение 45 дней после подачи, а приказ о принятии или отклонении предложенного решения не издается в течение 15 дней после этого приказ об отказе
должен быть отменен и опубликован публичный отчет.

Далее: Щелкните здесь, чтобы прочитать часть 2 Закона о разделенных землях…

Что экономические данные говорят нам о влиянии контроля над арендной платой?

Неуклонно растущая арендная плата за жилье во многих крупных и продуктивных городах США возобновила дискуссию о том, следует ли расширить или ввести в действие положения о контроле за арендной платой. Под давлением, чтобы бороться с повышением арендной платы, законодатели штатов в Иллинойсе, Орегоне и Калифорнии рассматривают возможность отмены законов, ограничивающих возможности городов передавать или расширять контроль за арендной платой.Хотя правила и нормы контроля арендной платы варьируются от места к месту, в большинстве случаев контроль арендной платы состоит из ограничений на повышение цен в течение срока аренды, а иногда и за пределами срока аренды, а также ограничений на выселение.

Новое исследование, изучающее, как контроль арендной платы влияет на арендаторов и рынки жилья, предлагает понимание того, как контроль арендной платы влияет на рынки. Хотя контроль арендной платы, по-видимому, помогает нынешним арендаторам в краткосрочной перспективе, в долгосрочной перспективе он снижает доступность, способствует джентрификации и создает негативные вторичные эффекты для окружающих районов.

В значительном объеме экономических исследований использовались теоретические аргументы для выявления потенциальных негативных последствий для эффективности при удержании арендной платы ниже рыночных ставок, начиная с Фридмана и Стиглера (1946). Они утверждали, что ограничение арендной платы приведет к тому, что арендодатели будут продавать свою арендуемую собственность арендаторам, чтобы арендодатели могли получать рыночную цену за свою недвижимость. Контроль арендной платы также может привести к «несоответствию» между арендаторами и арендуемыми объектами. После того, как арендатор получил квартиру с контролируемой арендной платой, он может не захотеть переехать в будущем и отказаться от контроля над арендной платой, даже если его жилье нуждается в изменении (Suen 1980, Glaeser and Luttmer 2003, Sims 2011, Bulow and Klemperer 2012) .Такое неправильное распределение может привести к тому, что домохозяйства с пустыми гнездами будут жить в семейных квартирах, а молодые семьи будут переполнены небольшими студиями, что явно неэффективное распределение. Точно так же, если арендные ставки ниже рыночных, арендаторы могут потреблять чрезмерное количество жилья (Olsen 1972, Gyourko and Linneman 1989). Контроль арендной платы также может привести к упадку фонда арендного жилья; арендодатели могут не вкладывать средства в техническое обслуживание, потому что они не могут окупить эти вложения за счет повышения арендной платы. (Даунс 1988, Sims 2007).

Конечно, контроль арендной платы также предлагал потенциальные выгоды для арендаторов. Например, контроль арендной платы обеспечивает страхование от повышения арендной платы, потенциально ограничивая перемещение. Сторонники доступного жилья утверждают, что эти страховые выплаты ценны для арендаторов. Например, если долгосрочные арендаторы создали особый для района капитал, такой как сеть друзей и семьи, близость к работе или дети, обучающиеся в местных школах, то арендаторы сталкиваются с большими рисками из-за повышения арендной платы.Напротив, люди, которые мало связаны с каким-либо конкретным районом, могут легко застраховаться от повышения стоимости аренды на месте, переехав в более дешевое место. Те, кто инвестирует в местное сообщество, не могут так легко использовать этот тип «самострахования», поскольку они должны отказаться от части или всего капитала своего района. Контроль арендной платы может предоставить этим арендаторам такую страховку.

До недавнего времени было мало данных или естественных экспериментов, с помощью которых можно было бы оценить важность этих конкурирующих аргументов и оценить, как контроль арендной платы влияет на арендаторов, домовладельцев или на рынок жилья в целом.Но данные о рынке нового жилья, охватывающие периоды драматических изменений в законах о контроле за арендной платой в Кембридже, Массачусетс, и в Сан-Франциско, Калифорния, позволили экономистам изучить эти вопросы эмпирически. Хотя эти исследования подтверждают идею о том, что существующие арендаторы пользуются страховкой, обеспечиваемой контролем за арендной платой, они также обнаруживают, что общие затраты на обеспечение такой страховки очень велики.

С декабря 1970 по 1994 годы все арендные единицы в Кембридже, построенные до 1969 года, регулировались постановлением о контроле за арендной платой, которое устанавливало строгие ограничения на повышение арендной платы и жестко ограничивало удаление единиц из арендного фонда.Законодательное намерение постановления о контроле за арендной платой состояло в том, чтобы предоставить доступное арендное жилье, и накануне отмены контроля за арендной платой в 1994 году контролируемые единицы обычно арендовались на 40 с лишним процентов ниже цены близлежащей неконтролируемой собственности. В ноябре 1994 года электорат Массачусетса провел референдум по отмене контроля за арендной платой с небольшим перевесом в 51–49 процентов, при этом почти 60 процентов жителей Кембриджа проголосовали за сохранение постановления о контроле за арендной платой. Это изменение закона напрямую повлияло на недвижимость, которая ранее подлежала контролю за арендной платой, что позволило арендодателям начать взимать рыночную арендную плату.

Autor, Palmer, and Pathak (2014) (APP) изучает влияние этого неожиданного изменения и обнаруживает, что рыночная стоимость недавно вышедших из-под контроля свойств увеличилась на 45 процентов. В дополнение к этим прямым последствиям отмены контроля над арендной платой, APP обнаружила, что отмена контроля над арендной платой оказывает существенное косвенное влияние на соседние объекты недвижимости, повышая их стоимость. Повышение цен после отмены контроля было значительно больше для объектов недвижимости, у которых была большая доля ранее контролируемых соседей: жилая недвижимость с 75-м процентилем подверженности риску арендной платы приобрела примерно на 13% больше стоимости после отмены контроля, чем недвижимость с 25-м перцентилем подверженности риску.Эта дифференцированная оценка собственности в местах с интенсивным контролем арендной платы была в равной степени выражена среди неконтролируемых и никогда не контролируемых единиц, предполагая, что эффект контроля арендной платы заключался в уменьшении желательности всего квартала.

Экономические масштабы воздействия отмены контроля над арендной платой на стоимость жилищного фонда Кембриджа велики, и в период с 1994 по 2004 год стоимость недвижимости увеличилась на 2,0 миллиарда долларов. Из этого общего эффекта только 300 миллионов долларов приходится на прямое влияние отмены контроля на ранее контролируемые единицы, в то время как 1 доллар.7 миллиардов за счет косвенного эффекта. Эти оценки предполагают, что более половины капитализированных затрат на контроль арендной платы несли владельцы никогда не контролируемой собственности. Недвижимость с контролируемой арендной платой создает существенные отрицательные внешние эффекты на близлежащем рынке жилья, снижая ценность этих кварталов и делая их менее желательными для проживания. Короче говоря, эта политика потребовала 2,0 миллиарда долларов расходов для местных владельцев недвижимости, но только 300 миллионов долларов из этой суммы были переданы арендаторам квартир с контролируемой арендной платой.

Diamond, McQuade, and Qian (2018) (DMQ) изучают последствия расширения контроля над арендной платой для арендаторов, домовладельцев и рынка жилья, которое стало результатом уникальной инициативы местного голосования 1994 года в Сан-Франциско. В 1979 году Сан-Франциско ввел контроль за арендной платой во всех стоящих зданиях с пятью и более квартирами. Контроль арендной платы в Сан-Франциско состоит из регулируемого повышения арендной платы, связанного с ИПЦ, в пределах аренды, но без регулирования цен между арендаторами. Новое строительство было освобождено от контроля за арендной платой, поскольку законодатели не хотели препятствовать новому развитию.Небольшие многоквартирные дома были освобождены от этого изменения закона 1979 года, поскольку они рассматривались как более семейные предприятия и не имели рыночной власти над арендной платой.

Это исключение было отменено по инициативе голосования в Сан-Франциско в 1994 году. Сторонники инициативы утверждали, что малые многоквартирные дома теперь в основном принадлежат крупным предприятиям и должны подлежать такому же контролю за арендной платой, как и большие многоквартирные дома. Поскольку первоначальный закон о контроле за арендной платой 1979 г. затрагивал только объекты, построенные с 1979 г. и ранее, отмена исключения для небольших многоквартирных домов также коснулась только объектов, построенных в 1979 г. и ранее.Это привело к дифференцированному расширению контроля над арендной платой в 1994 г. в зависимости от того, было ли построено небольшое многоквартирное жилье до или после 1980 г. — политический эксперимент, когда в остальном аналогичное жилье рассматривалось по-разному по закону.

Чтобы изучить влияние контроля арендной платы на миграцию арендаторов и выбор района проживания, DMQ исследует панельные данные, которые предоставляют решения о миграции на уровне адресов и характеристики жилья для большинства взрослых, проживавших в Сан-Франциско в начале 1990-х годов. Это позволяет им определить лечебную группу арендаторов, которые жили в небольших многоквартирных домах, построенных до 1980 года, и контрольную группу арендаторов, проживающих в небольших многоквартирных домах, построенных между 1980 и 1990 годами.Их данные позволяют им отслеживать каждую из этих групп с течением времени до настоящего момента, независимо от того, куда они мигрируют.

В период от пяти до десяти лет после изменения закона вероятность переезда на новый адрес бенефициаров контроля за арендной платой на 19 процентов ниже, чем у контрольной группы. Кроме того, влияние на вероятность остаться в Сан-Франциско в целом было таким же, что указывает на то, что значительная доля арендаторов, которых контроль арендной платы привел к тому, чтобы остаться по их адресу 1994 года, покинули бы Сан-Франциско, если бы они не были охвачены контролем арендной платы.

Эти эффекты значительно сильнее среди домохозяйств старшего возраста и среди домохозяйств, которые уже прожили несколько лет по своему адресу до лечения. Это согласуется с тем фактом, что обе эти группы населения, вероятно, будут менее мобильными. Арендаторы, которым не нужно переезжать очень часто, с большей вероятностью сочтут целесообразным оставаться в квартире с контролируемой арендной платой в течение длительного времени, что позволит им накопить большую экономию на аренде. Наконец, DMQ обнаружил, что эти эффекты особенно велики для расовых меньшинств, что, вероятно, указывает на то, что меньшинства в Сан-Франциско столкнулись с большим давлением вытеснения, чем белые.

Хотя расширение контроля над арендной платой действительно предотвратило некоторое перемещение арендаторов, проживавших в Сан-Франциско в 1994 году, арендодатели этих объектов отреагировали на уменьшение своих арендных потерь несколькими способами. На практике у домовладельцев есть несколько возможных способов отстранения арендаторов. Во-первых, домовладельцы могут сами въехать в собственность, что называется выселением при заселении. Во-вторых, Закон Эллиса позволяет арендодателям выселять арендаторов, если они намереваются удалить собственность с рынка аренды, например, чтобы преобразовать квартиры в кондоминиумы.Наконец, арендодателям по закону разрешено предлагать своим арендаторам денежную компенсацию за выезд. На практике такие трансфертные платежи от домовладельцев обычны и могут быть довольно большими.

DMQ обнаружил, что здания с контролируемой арендной платой на 8 процентных пунктов чаще были преобразованы в кондоминиумы, чем здания в контрольной группе. В соответствии с этими выводами они пришли к выводу, что контроль арендной платы привел к снижению на 15 процентных пунктов количества арендаторов, проживающих в исправленных зданиях, и сокращению на 25 процентных пунктов числа арендаторов, проживающих в квартирах с контролируемой арендной платой, по сравнению с уровнем 1994 года.Это значительное сокращение предложения арендного жилья было вызвано преобразованием существующих структур в жилые кондоминиумы, занимаемые владельцами, и заменой существующих построек новым строительством.

Это сокращение на 15 процентных пунктов предложения по аренде небольшого многоквартирного жилья, вероятно, привело к увеличению арендной платы в долгосрочной перспективе, что соответствует стандартной экономической теории. В этом смысле контроль арендной платы действовал как передача между будущими арендаторами Сан-Франциско (которые будут платить эту более высокую арендную плату из-за более низкого предложения) арендаторам, живущим в Сан-Франциско в 1994 году (которые напрямую получали выгоду от более низкой арендной платы).Кроме того, поскольку многие из существующих объектов арендуемой собственности были преобразованы в более дорогие, занимаемые владельцами кондоминиумы и новые объекты для сдачи в аренду, переход контроля арендной платы в конечном итоге привел к созданию жилищного фонда, который обслуживает лиц с более высокими доходами. DMQ обнаружила, что это элитное жилье, построенное в ответ на контроль за арендной платой, привлекло жителей с доходом как минимум на 18 процентов. Если взять все эти моменты вместе, то выясняется, что контроль арендной платы на самом деле способствовал облагораживанию Сан-Франциско, что прямо противоположно намеченной цели политики.В самом деле, одновременно привлекая жителей с более высокими доходами и предотвращая перемещение меньшинств, контроль за арендной платой способствовал увеличению неравенства доходов в городе.

Может показаться удивительным, что расширение контроля над арендной платой в Сан-Франциско привело к обновлению жилищного фонда с учетом вкусов людей с высокими доходами, в то время как отмена контроля за арендной платой в Кембридже также привела к модернизации и удорожанию. Чтобы согласовать эти эффекты, полезно подумать о том, какие типы арендодателей отреагируют на расширение контроля за арендной платой по сравнению с его отменой.В случае расширения контроля над арендной платой некоторые арендодатели предпочтут возместить часть своих потерь путем преобразования в кондоминиум или перепланировки своего здания, чтобы освободить его от контроля над арендной платой. Однако другие домовладельцы могут принять постановление о контроле арендной платы и больше не проводить техническое обслуживание здания и позволить ему прийти в упадок. В случае расширения контроля над арендной платой можно было бы увидеть увеличение количества конверсий и обновлений кондоминиумов, вызванное арендодателями, которые предпочли отреагировать таким образом. Однако, когда контроль за арендной платой снимается, домовладельцы, владеющие зданиями с контролируемой арендной платой, — это те, кто не решил преобразовать квартиру в кондоминиум или перепланировку в ответ на первоначальный переход контроля за арендной платой.Действительно, можно было бы ожидать, что эта подгруппа арендодателей решит модернизировать и инвестировать в свою собственность после отмены регулирования арендной платы.

Контроль арендной платы, по-видимому, способствует доступности в краткосрочной перспективе для нынешних арендаторов, но в долгосрочной перспективе снижает доступность, способствует джентрификации и создает отрицательные внешние эффекты для окружающих районов. Эти результаты подчеркивают, что принуждение домовладельцев к страхованию арендаторов от повышения арендной платы может в конечном итоге привести к обратным результатам.Если общество желает обеспечить социальное страхование от повышения арендной платы, может быть меньше искажений, если предложить эту субсидию в форме государственной субсидии или налогового кредита. Это устранило бы стимулы домовладельцев к сокращению предложения жилья и могло бы обеспечить домохозяйства желаемой страховкой. Точка будущего исследования будет заключаться в разработке оптимальной программы социального страхования, чтобы застраховать арендаторов от значительного повышения арендной платы.

Авторы не получали никакой финансовой поддержки от какой-либо фирмы или лица для этой статьи или от какой-либо фирмы или лица, имеющего финансовый или политический интерес к этой статье.В настоящее время они не являются должностным лицом, директором или членом правления какой-либо организации, заинтересованной в этой статье.

Обременения на квартире: наложение и снятие

Обременение на квартиру: что это

Что такое обременение

Виды обременения

Как наложить обременение

Как узнать об обременении

Как снять обременение

Продажа квартиры с обременением

Заключение

Что такое обременение на квартиру и как его наложить?

Какие обременения бывают

Арест и доверенность

Материнский капитал

Обременение ипотекой

Сервитут на жилье

Залог, рента и аренда

Обременение на квартиру — что это такое, что значит обременение на недвижимость при покупке квартиры, виды

Что такое арест или запрет выполнения регистрационных действий на недвижимость

Статья 40. Обременение заложенного имущества правами других лиц / КонсультантПлюс

Что такое обременение на квартиру

Обременение юридическое определение Обложения

— Экзамен на получение лицензии на недвижимость, статья

Какие примеры обременения?

Понятно, а что такое ограничение деяния?

Как узнать, есть ли у собственности обременение?

Что еще может помочь мне подготовиться к сдаче экзамена на лицензирование недвижимости с первой попытки?

Налогообложение документарных трансфертных налогов в Калифорнии.После Ардмора

Изъятие имущества: в каких случаях на него налагается арест, как его вывезти и что делать

Определение обременения на недвижимое имущество

Залог

Ограничения действия

Подставки

Посягательства

Закон о разделенных землях Калифорнии (Часть 1)

Закон о разделенных землях Калифорнии (Часть 1)

Далее: Щелкните здесь, чтобы прочитать часть 2 Закона о разделенных землях…

Что экономические данные говорят нам о влиянии контроля над арендной платой?

Добавить комментарий Отменить ответ