Обмен старой квартиры на новую: Трейд Ин - обмен старой квартиры на новую

Содержание

Трейд Ин — обмен старой квартиры на новую

Приобретение квартиры всегда животрепещущий вопрос. Квартиры от Унистрой – это современные решения, улучшенная планировка, удобная транспортная развязка, безопасное и комфортное проживание.

Для тех, кто уже имеет свое жилье, но желает его улучшить, мы предлагаем выгодное решение – программу Trade in, которая дарит возможность получить современную комфортабельную квартиру в обмен на старую.

Программа Тейд Ин. Как это работает

Вы являетесь обладателем жилой площади на вторичном рынке, но мечтаете о квартире в нашем жилом комплексе.
Тогда вам стоит выбрать на сайте тот вариант, который наилучшим образом отвечает вашим вкусам и обратиться в офис любым удобным способом (позвонить, приехать).
Обсудим детали, рассчитаем стоимость с учетом проходящих акций.
Представитель отдела продаж оценит уже имеющуюся квартиру.
Заключаем договор долевого участия, принимая во внимание оценочную стоимость прежнего жилья.
Когда прежние квадратные метры жилья проданы, остается возместить разницу между ценой, реализованной жилплощади и приобретаемой, любым выбранным вами способом.
Вручение ключей новоселам.

Преимущества программы

Услуга по программе Trade in предоставляется в режиме «одного окна», то есть комплексно, что позволяет:

выбрать лучший вариант квартиры, получив подробную информацию обо всех имеющихся предложениях от специалиста компании;
получить полное юридическое сопровождение;
цена на выбранную жилплощадь в новом жилом комплексе фиксируется, что позволяет избежать потери денежных средств в случае подорожаний на рынке продаж;

сэкономить средства на рекламе, которые понадобятся при самостоятельной продаже прежнего жилья, и время, которое уходит на встречи с потенциальными покупателями.

Включаясь в программу Трейд Ин, ее участник избавляет себя от лишних хлопот и затрат, получая при продаже прежнего жилья рыночную стоимость, а весь процесс проходит в максимально короткие сроки – в пределах двух недель.

Почему предпочитают квартиры от Унистрой

Кроме того, что мы предлагаем только новое жилье, новоселы получают эргономичные квартиры, светлые и просторные, продуманную планировку подъездов с наличием технических помещений (колясочных), с удобными входами в них без ступенек и современную развитую инфраструктуру. Круглосуточно охраняемый, внутренний двор исключает пересечение зоны отдыха с автозоной, придерживаясь концепции комфорта и безопасности. Все жилые комплексы имеют зеленую зону, расположены в непосредственной близости от дорожной развязки.

Хотите обменять свое вторичное жилье на квартиру в новом микрорайоне с развитой инфраструктурой быстро и выгодно? Тогда знакомьтесь с ЖК «ART City», «Весна» и «Царево Village» на официальном сайте компании, выбирайте квартиру по душе и звоните нам, а лучше приезжайте – обговорим. С компанией Унистрой всегда надежно – мы на рынке уже более 20 лет.

Как обменять «вторичку» на новостройку

Доля сделок trade-in на рынке недвижимости составляет всего 7%, хотя этот вид обмена значительно удобнее и выгоднее, чем, к примеру, кредит под залог старой квартиры. Как купить новостройку по взаимозачёту и что может помешать обмену старой жилплощади на новую?

У людей всегда будут существовать проблемы размена квартир, смены района, разъезда с родителями, увеличения жилплощади — альтернативные сделки занимают большую долю рынка. Довольно часто вместо старого жилья люди выбирают новое. Достаточно долгое время на рынке недвижимости существует услуга trade-in, по аналогии с рынком автомобильным. Чтобы купить новый автомобиль, нужно отдать старый в какой-либо салон, где специалисты делают оценку его стоимости. Далее там дают скидку в размере уже озвученной суммы. После чего можно покупать новое авто, и не нужно ждать продажи старого. Что же представляет эта услуга на рынке недвижимости?

На рынке представлены разные продукты под ярлыком trade-in

Есть две разновидности схем trade-in. Первая — стандартная, когда мы подбираем новостройку, бронируем ее. После реализации вторичной квартиры полученные деньги идут в качестве первоначального взноса или полной оплаты жилья на первичном рынке, поясняет различия в альтернативных сделках

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

Вторая разновидность — так называемый обратный trade-in, когда клиент сначала покупает через нашу компанию жилье в новостройке с привлечением ипотечного кредита. И только потом мы занимаемся реализацией его вторичной квартиры. Средства от продажи идут на погашение кредита, добавляет Литинецкая.

Отметим, что некоторые компании объединяют термины, и при слове trade-in следует понимать именно взаимозачет, то есть альтернативную сделку. Привычный и широко применяемый взаимозачет работает именно по принципу, когда компания помогает клиенту продать квартиру на вторичном рынке, напоминает

руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева.

По словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, на данный момент риэлторы не оказывают услуг по замене одной квартиры на другую, речь идет о продаже старого жилья и бронировании нового:

— Сейчас ни застройщик, ни риэлторское агентство не выкупают квартиру на вторичном рынке в обмен на новое жилье — они помогают грамотно совершить две сделки. Нужно понимать, что просто не выгодно брать себе на баланс еще один объект со всеми издержками в связи с его дальнейшей перепродажей, налогами и пр. Застройщик заинтересован только в продаже своего объекта, дополнительные обременения ему не нужны. И если уж будет осуществляться выкуп, то с большим дисконтом (не менее 20%), а это уже совершенно не выгодно владельцу квартиры.

Современная модель trade-in предполагает длительное бронирование, от 3 месяцев, квартиры в новостройке по одной цене. Например, в двух проектах в Московской области, которые реализует наша компания, «Домодедово Парк» и «Новогорск Парк», предлагается программа trade-in, которая как раз позволяет поменять свою квартиру на вторичном рынке на квартиру в новостройке.

Но некоторые компании стремятся дать клиенту все услуги в одном пакете. Рассказывает Мария Литинецкая:

— Обратившись к нам, покупатель, желающий обменять свое вторичное жилье на новостройку, получает всю сделку «под ключ». По сути, здесь действует принцип «одного окна», когда риэлтор берет всю работу на себя (оценка рыночной стоимости жилья, проверка юридической чистоты, реклама, поиск покупателей, оформление сделки и т. д.). Еще одно не менее важное преимущество взаимозачета — фиксация стоимости новой квартиры (однако, это возможно не во всех проектах). Таким образом, клиент не окажется в ситуации, когда ему придется внезапно срочно искать дополнительные средства для заключения сделки или брать ипотечный кредит на большую сумму.

Квартиры из вторичного фонда иногда теряют в цене

Существует стереотип, что, в отличие от старого автомобиля, старая квартира не дешевеет. Тогда стоит ли стремиться менять жилье, имеющее большой срок эксплуатации, на новое, если смотреть с точки зрения стоимости жилья? Риэлтор Ирина Щербинина опровергает устоявшуюся точку зрения. По мнению эксперта, старые квартиры дешевеют:

— Старая квартира однозначно теряет в цене, если она старая — то есть принадлежит старому жилому фонду, где маленькие кухни, смежные комнаты, страшненький подъезд, отсутствие лифта и прочие «прелести».

Согласна с коллегой и Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк», она приводит факторы, влияющие на ценообразование:

— Вторичная недвижимость в старых панельных домах продолжает неуклонно терять в цене. Например, в районе Нататинский затон стоимость подобной квартиры на 10-15% ниже, чем в нашей уже сданной и заселенной новостройке. И эта ценовая пропасть будет только увеличиваться. Ведь новостройка — это перспективное развитие инфраструктуры ввиду строительства и запуска новых детских садов, школ, поликлиник, торговых центров. Тогда как старый дом, наоборот, продолжает только ветшать. Поэтому trade-in, даже когда речь идет о покупке уже готового жилья на «первичке», — это всегда инвестиционная сделка. Не удивительно, что среди наших клиентов есть в том числе и те, кто меняет вторичное жилье на новое, причем даже зачастую той же площади.

Брать кредит под залог старой квартиры не выгодно

Не выгоднее ли взять кредит под залог старой квартиры и купить новую? Эксперты не считают выгодным данный подход. Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», приводит простую арифметику:

— Если отдавать в залог банку старое жилье, то речь идет о нецелевом кредите.

Ставки по нему намного выше, чем по ипотеке. Например, Сбербанк выдает деньги под 14,75% при сроке займа от 10 до 20 лет. С учетом таких драконовских условий, найдется мало желающих воспользоваться подобным предложением.

Общая доля сделок по trade-in — не более 7%

Какую же долю рынка занимают альтернативные сделки? Распространен ли такой обмен среди покупателей? Мария Литинецкая приводит статистические данные:

— Если под альтернативными сделками подразумевается обмен вторичного жилья на новостройку, а не на другую вторичную квартиру, то доля составляет не более 5-7%. Любопытно, что при этом получить услугу trade-in можно в 49% проектов массового сегмента Москвы. В частности, речь идет о ЖК «Кварталы 21/19», «Фили Град», «Ривер Парк», районе Новые Ватутинки и др. Проблема в том, что при всем многообразии выбора новостроек с опцией покупки по trade-in далеко не каждая квартира на вторичном рынке может быть взята на реализацию застройщиком или риэлтором. Во-первых, мы не рассматриваем квартиры далее 20 км от МКАД. Во-вторых, не работаем с земельными участками, загородной и коммерческой недвижимостью. Что интересно, к нам поступали запросы, к примеру, о продаже бизнеса с целью получить взамен элитную квартиру. В-третьих, к продаже не принимаются объекты с обременением (кроме ипотеки), находящиеся под арестом и пр. Все это и ограничивает долю сделок по взаимозачету.

Лучше при замене квартиры иметь резервное жилье

Взаимозачет удобен, если нужно улучшить свои жилищные условия: взамен старого жилья покупатель получает квартиру в современном доме, созданном в соответствии с последними запросами рынка. Весомым аргументом являются привлекательные цены в строящихся домах. Совершить необходимую покупку можно будет, не имея бюджета — исключительно за счет средств, полученных от реализации квартиры, считает Татьяна Подкидышева.

Можно ли просто поменять старую квартиру на жилье в новостройке так, чтобы издержки процесса не беспокоили? Увы, нормально провести обмен позволит только наличие дополнительной жилплощади, считает риэлтор Ирина Щербинина:

— «Вторичку» на новостройку можно поменять лишь в том случае, если у покупателя есть второе жилье, куда он съедет после продажи первого. Либо имеется готовность платить за аренду, пока идет строительство и отделка новостройки. Есть нюансы и с регистрацией. В новостройке сразу невозможно зарегистрироваться по месту жительства, а значит, надо быть зарегистрированным где-то в ином месте либо иметь штамп о выписке с прежнего жилья, и ничего более. Наилучший вариант — купить новостройку на свободные средства и жить в своем жилье, пока идет строительство, отделка, усадка дома, ремонт у соседей.

Альтернативный вариант — снять жилье у покупателей старой квартиры, предлагает Олеся Рудакова, вице-президент НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис», генеральный директор АН «Оранж» г. Щёлково:

— Можно купить квартиру в новостройке не на стадии котлована, а со скидкой по акции в уже построенном доме. При этом если на старую квартиру уже есть покупатель или она уже благополучно продана, можно договориться с новым собственником об аренде вашей бывшей квартиры на то время, пока вы делаете ремонт в новостройке. Разумеется, здесь приходится платить новым собственникам арендную плату, зачастую чуть выше рыночной, но зато можно избавиться как от хлопот по поиску арендного жилья на период ремонта, так и избежать дополнительного переезда. Согласитесь, это также выходит дешевле, чем оформлять ипотечный кредит и нести бремя расходов по нему даже на короткое время. Кстати, сегодня на многих локальных рынках недвижимости Подмосковья это наиболее распространенный вариант.

Как выгодно обменять старую квартиру на новую?

14 Января 2019

Многие хотели бы улучшить свои жилищные условия с помощью обмена устаревшей квартиры на новую. Однако далеко не все из них способны грамотно оценить условия обмена и заручиться юридической помощью. Чтобы сделка прошла без осложнений и потерь для клиента, агентства недвижимости оказывают максимальную помощь во время её проведения. Еще на этапе согласования процесса обмена, важно заручиться надежной юридической поддержкой.

Особенности обмена старой квартиры на новую

Обменять старую квартиру на новую можно двумя способами: с помощью сделки trade-in и обмена между двумя физическими лицами. Если второй случай не вызывает особых вопросов, так как производится между двумя согласными собственниками, то в первом случае важно произвести сделку как можно более грамотно.

Условия обмена квартир путем trade-in в каждой строительной организации разные. Однако все они совершаются путем обмена новостройки на «вторичку». Причем, квартира в новом доме подбирается еще на момент застройки.

Услуга trade-in позволяет получить выгоду обеим сторонам. Строительная организация заинтересована в ней потому, что это дает ей гарантию реализации плана застройки. Собственники старой квартиры, также, заинтересованы в приобретении нового жилья, с улучшенной планировкой и в прогрессивной городской среде.

Новостройка всегда вызывает массу опасений у клиентов любого агентства недвижимости. Во-первых, опасения эти связаны со всевозможными проблемами, которые могут возникнуть у строительной компании на этапе возведения здания. Именно поэтому, для осуществления обмена старой квартиры на новую методом trade-in важно выбрать надежного застройщиками с положительными отзывами клиентов

Итак, рассмотрим два основных способа обмена старой квартиры на новую методом trade-in:

Реализация вторичного жилья.
Использование ипотечного кредита.

Реализация вторичного жилья является наиболее быстрым и удобным способом обмена старой квартиры на новую. Она происходит путем заключения между застройщиком и собственником договора, на основании которого будущими покупателями сначала осуществляется подбор подходящей квартиры и ее бронирование.

Затем компания-застройщик ждет, когда клиент реализует старую жилплощадь, и внесет либо первоначальный взнос, либо все средства для покупки. Обычно это происходит быстро, так как в поиске покупателя на вторичное жилье будущему собственнику новостройки помогает агентство недвижимости.

Однако переехать в новенькую квартиру человеку также поможет и сама компания-застройщик. Большинство строительных организаций заинтересованы в том, чтобы клиент поскорее внес средства для покупки строящейся, или уже готовой квартиры. Именно поэтому, продажа вторичного жилья обычно происходит быстро и без осложнений.

Выгодно обменять старое жилье на новое поможет и услуга trade-in с привлечением ипотечного кредита. В данном случае сделка происходит так: сначала собственник берет в банке ипотечный кредит на новостройку, а затем компания-застройщик помогает ему реализовать «вторичку». В данном случае средства от продажи старой квартиры пойдут на погашение ипотеки.

Кроме вышеперечисленных методов улучшения жилищных условий, человек может попробовать совершить обмен с доплатой старой квартиры на новую. В данном случае также совершается заключение договора между двумя сторонами сделки. В счет первоначального взноса или погашения всей суммы стоимости квартиры в новостройке застройщику предоставляется имеющиеся у покупателя жилье, которое он успешно реализует. Обычно такие сделки выполняются с доплатой – лишь в редких случаях попадается равноценная старой квартира в новостройке.

Важно понимать, что при продаже квартиры с помощью компании-застройщика, собственник может значительно уступить в сумме. Так происходит потому, что для скорости продажи недвижимости цена умышленно занижается, а потому квартира уходит «с молотка» по стоимости, на 20-30% ниже реальной.

Грамотный риелтор поможет собственнику не растеряться в случае заключения сделки с застройщиком, и улучшить жилищные условия с максимальной выгодой.

Жилищный TRADE-IN: Меняем старую квартиру на новую!

11.05.2017

Хотите продать свою старую квартиру и приобрести новое жилье в современных жилых комплексах? Компания «ВЫБОР» предлагает простой способ обмена вторичного жилья на квартиру в новостройках. Идеальное решение для тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия!

Обратитесь к менеджеру строительной компании «ВЫБОР» и выберите квартиру в строящемся или в сданном доме.
Оформите договор на новую квартиру в нашей компании и заключите договор на оказание услуг по реализации вашего недвижимого имущества с одним из наших надежных партнеров — агентств недвижимости.
Вам остается дождаться продажи «старого» объекта недвижимости и просто переехать в новую квартиру одного из жилых комплексов строительной компании «ВЫБОР». Поздравляем с новосельем!

Ирина Сенкова

менеджер отдела продаж

Меняйте старое жилье на новое с нашей программой «Жилищный TRADE-IN»! Выбирайте лучшую для вас квартиру на удобном этаже, с желаемой планировкой и метражом в наших жилых объектах, а мы поможем в успешной реализации вашего старого жилья. Гарантируем, что стоимость приобретаемой квартиры будет зафиксирована на период реализации вашей старой квартиры, в течение трех месяцев, по фиксированной цене в рамках действующего прайса.

ПРЕИМУЩЕСТВА ПРОГРАММЫ TRADE-IN *:

Сопровождение сделки на всех этапах

Специалисты будут сопровождать сделку на всех этапах: от вашего первого обращения в один из офиса продаж строительной компании «ВЫБОР» до получения права собственности.
Практичность

TRADE-IN * позволяет улучшить жилищные условия с выгодой для себя.
Результативность

Нет необходимости тратить время на поиски покупателя, наши надёжные партнеры — агентства недвижимости окажут максимальную помощь в проведении удачной сделки.
Фиксированная стоимость

Стоимость приобретаемого жилья будет зафиксирована на период реализации вашей старой квартиры, в течение трех месяцев, по фиксированной цене в рамках действующего прайса. Плюс ко всему, вы имеете целый ряд преимуществ: у вас есть возможность выбрать квартиру по выгодной цене на удобном этаже, с желаемой планировкой и метражом.

* Trade-in — сдача старой вещи в счет покупки новой

** Подробная информация об условиях программы можно уточнить в офисах продаж ООО Специализированный застройщик «ВЫБОР»

Застройщик ООО Специализированный застройщик «ВЫБОР». Долевое строительство в рамках 214-ФЗ от 30.12.2004. С проектными декларациями можно ознакомиться в офисах продаж ООО Специализированный застройщик «ВЫБОР» и на сайте www.vyborstroi.ru, а также наш.дом.рф. НП СРО Строителей Воронежской области: СРО-С-156-25122009 №0014.06-2010-3662047623-С-156 от 23.10.2012, бессрочно. ОГРН 1023601546143

«Трейд-ин» — как это работает

Если вы планируете приобретение квартиры с использованием средств от продажи имеющейся у вас недвижимости, то эта программа именно для вас! Мы поможем вам сэкономить время и деньги — купить новую квартиру в Санкт-Петербурге в зачет старой. Предложим широкий выбор вариантов объектов и квартир, возьмем на себя заботы по продаже вашей старой квартиры совершенно бесплатно.

Пять шагов к вашей новой квартире по программе «трейд-ин»:

Первый шаг — выбор новой квартиры. Мы подбираем вам новую квартиру ЛСР, учитывая ваши пожелания. Понравившаяся квартира резервируется за вами на 3 дня (услуга бесплатна).

Второй шаг — оценка старой квартиры. За эти 3 дня специалисты агентства недвижимости, являющегося нашим партнером, проводят оценку имеющейся у вас квартиры и выдают заключение (услуга бесплатна).

Третий шаг — договор на покупку. После оценки, при условии вашего согласия с объявленной ценой старой квартиры, с вами заключается договор долевого участия (ДДУ) или договор купли-продажи (ДКП) на новую квартиру в зачет на следующих условиях:

Первоначальный взнос в размере 10% от стоимости новой квартиры вносится в течение 5 рабочих дней.
Оплата оставшейся суммы вносится в течение 3 месяцев. Это срок, который дается агентству для продажи вашей старой квартиры.
Если средств недостаточно, вы можете воспользоваться ипотечной программой или рассрочкой. Это обсуждается индивидуально.

Четвертый шаг — договор на реализацию. Заключается договор с агентством недвижимости на реализацию вашей собственной квартиры. Срок реализации — 3 месяца. Для вас услуга реализации квартиры — бесплатна.

Пятый шаг — ваша новая квартира. При успешном завершении сделки по продаже вашей недвижимости в установленные сроки, вы вносите второй платеж.

Если вы хотите как можно скорее продать свою старую квартиру и получить ключи от новой – ждем вас в наших офисах продаж! Звоните и узнавайте подробности по телефону 8 (812) 325-01-01.

Дополнительная информация

Программа «Трейд-ин» действует для продажи квартир только в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

«Трейд-ин + переуступка»

Вы приобрели квартиру ЛСР в строящемся доме, но в какой-то момент решили, что вам больше подходит другой жилой комплекс и вы хотели бы купить другую квартиру ЛСР. В таком случае, не позднее, чем за 2 месяца до передачи квартиры по ДДУ вы можете обратиться в наш отдел продаж и воспользоваться схемой «Трейд-ин + переуступка».

Одно из наших агентств-партнеров поможет вам на безвозмездных условиях оформить сделку по переуступке, то есть уступить права требования по ДДУ другому лицу. Средства с проданной по переуступке квартиры пойдут «в зачет» новой, выбранной вами квартиры ЛСР.

Обмен жилья по трейд-ин – стоит ли с ним связываться?

Трейд-ин в недвижимости не так популярен, как на рынке автомобилей. Почему эта схема никогда не заменит альтернативные сделки и в чем суть, ограничения и риски трейд-ин на практике?

Artkot/Depositphotos

Трейд-ин — это не самая популярная, но работающая программа обмена вторичного жилья на новое. Представим ситуацию: у вас есть квартира, которую вы хотите продать, чтобы купить квартиру в новостройке. Вы начинаете выбирать жилье в строящемся доме, и одна из компаний предлагает схему: мы выкупаем вашу квартиру с дисконтом за срочность, а полученные от продажи деньги покрывают (полностью или частично) стоимость квартиры в новостройке. Таким образом, вы продаете недвижимость через застройщика, а по итогам сделки получаете документы на квартиру в строящемся доме, которую ему какое-то время надо ждать. Такова суть системы трейд-ин. Но есть нюансы.

Альтернативная сделка: как это работает?

В чем преимущества альтернативной сделки?

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» (Москва):

— На мой взгляд, самый главный плюс для покупателя — это возможность забронировать и зафиксировать стоимость квартиры в новостройке на время реализации своей квартиры на вторичном рынке. Фиксация стоимости новостройки до момента реализации собственного жилья — своего рода страховка от повышения цен в проекте, что позволяет четко планировать расходы на покупку. Также схема трейд-ин выгодна покупателям, не получившим одобрения по ипотеке.

Для агентства же главное преимущество сделки по схеме трейд-ин заключается в том, что после продажи своей квартиры на вторичном рынке клиент приобретает квартиру в новостройке из портфеля агентства. Таким образом, продажи по трейд-ин позволяют нарастить общий объем продаж, в частности в «БЕСТ-Новострой», сделки по этой схеме составляют около 12% от общего объема сделок.

Аналогично дополнительным источником привлечения клиентов является трейд-ин и для застройщиков, готовых работать по этой схеме, — комплексы с наличием такой программы выигрывают за счет лояльного подхода к покупателю, а также более массового охвата потенциальных клиентов.

Иногда проводят параллели между продажей по системе трейд-ин и обычной альтернативной сделкой. На наш взгляд, главный плюс трейд-ин — это выгода и удобство. Во-первых, стоимость забронированной квартиры в новостройке фиксируется на время реализации квартиры клиента. Застройщик не сможет поднять цену, поэтому дополнительные средства искать не придется. Также отпадает риск, что выбранную квартиру купит кто-то другой. Во-вторых, обе сделки проводятся в режиме «одного окна». Клиенту не придется обращаться к разным агентствам для продажи и покупки квартиры. Кроме того, комиссия агентства при продаже по трейд-ин ниже, чем при других сделках, так как основную прибыль агентство получает с продажи новостройки.

Большинство клиентов, обращающихся к нам по программе трейд-ин (70 из 100%), продают не единственное жильё, у них есть, где жить, поэтому проблем с переездом на время подготовки объекта к сдаче обычно не возникает. Как правило, вторичное жилье, которое они продают с целью приобретения новостройки, — это доставшиеся по наследству квартиры, иногда очень просторные и расположенные в хороших локациях. В нашей практике был даже случай, когда семья продала большую квартиру в центре Москвы и купила сразу три квартиры в новостройках.

Словом, на наш взгляд, минусов в этой системе нет, если не считать минусом дисконт в размере 5–7%, который необходим, чтобы продать вторичную квартиру в короткие сроки. Но наших клиентов это не пугает. Главное, что такая сделка требует минимум наличности.

Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?

Какие риски при обмене приватизированной квартиры на муниципальную?

Евгений Сергеевич Пестов, директор агентства недвижимости «Отдел ПРОдаж» (Новосибирск):

— Ряд плюсов, безусловно, есть, но и минусы не стоит списывать со счетов. Основной — это, пожалуй, потеря в стоимости продаваемого объекта. В разных компаниях она разная, в среднем 7–10% от оценки компанией-застройщиком. А как вы понимаете, эта оценка может быть сильно ниже реальной цены в рынке, ведь это выгодно в первую очередь самому застройщику. Кроме того, не все застройщики (а если быть честным до конца, то очень немногие) позволяют жить в квартире, отданной по трейд-ин, до момента сдачи новостройки, а это значит, что собственнику придется жить какое-то время в съемной квартире. И еще один существенный минус: по системе трейд-ин вы обмениваете готовое жилье на право требования на вновь приобретаемое жилье (не на фактическую собственность). Как ни крути, риски есть — нельзя исключать вероятность того, что покупатель останется без жилья. На мой взгляд, схема покупки в ипотеку намного безопаснее. Вы можете продать свою старую квартиру после сдачи дома, а разницей покрыть ипотеку (частично или полностью).

Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» (Санкт-Петербург):

— В Санкт-Петербурге системы трейд-ин нет как таковой. По нашей информации, застройщики не выкупают квартиры, а продают по сниженной цене через свои аффилированные агентства недвижимости. Кроме того, иногда применяются схемы срочной продажи, но в этом случае стоимость объекта снижается на 10–20%.

Такой сценарий абсолютно не выгоден продавцу. Надо понимать, что собственник квартиры так или иначе все равно имеет дело с агентством недвижимости. Таким образом, нет смысла ограничиваться лишь той риелторской компанией, которую предлагает застройщик. Кроме того, большинство агентств предлагает квартиры в новостройках по ценам строительных компаний, поэтому выгоднее сначала продать свою старую квартиру, а потом уже купить новую.

По нашему мнению, перспективы у такой системы мало. Любой срочный выкуп предполагает серьезный дисконт. Если же теоретически предположить, что застройщик выкупает объект, то у него появляется необходимость продажи такого лота и, как следствие, возникает серьезная налоговая нагрузка.

Можно ли обменять неприватизированную квартиру?

Возможен ли обмен жильем между городами?

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet (Москва):

— Агентство, которое занимается продажей новостроек и вторичной недвижимости, делает все возможное, чтобы реализация недвижимости прошла в сроки, необходимые клиенту, — в рамках договора бронирования или действующего договора на приобретение новостройки. Возможный дисконт при этом будет зависеть от рынка (на сегодня он незначительный, не более 5%). Для агентства реализация недвижимости — уже несомненный плюс.

Трейд-ин иногда пытаются сравнить с альтернативной сделкой, но забывают, что альтернативная сделка предполагает приобретение только вторичной недвижимости — с новостройками альтернатива не выстраивается. Сделка трейд-ин лишь условно попадает под признаки альтернативной — клиент получает деньги и практически одновременно их инвестирует. Возможная проблема заключается в том, что рост цен на новостройки несопоставим с повышением стоимости вторички, однако, действуя в рамках одного агентства, клиент быстро получает информацию по срокам удорожания объектов, что позволяет гораздо выгоднее провести сделку.

Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости НДВ (Москва):

— Трейд-ин жилья — услуга не самая распространенная, и даже не все агентства недвижимости предоставляют ее, не говоря уж о застройщиках. Это заведомо сужает потенциальную область поиска новостройки. Кроме того, для обмена подойдет не любая квартира. Агентство постарается отсеивать только откровенный неликвид (например, однушка без ремонта на первом этаже в ветхом доме престижного района или квартира с очень непрозрачной историей). Но если квартиру нельзя реализовать быстрее, чем за три месяца, даже с хорошей скидкой, то трейд-ин просто не получится. Смысл системы ведь в быстрой реализации имущества клиента и внесения вырученных средств за новую квартиру.

И еще один важный момент: потеря в стоимости будет ощутимой в любом случае, ведь для быстрой и гарантированной продажи потребуется идти на уступки, в первую очередь в стоимости. Для низколиквидных вариантов это выгодно, а хорошую квартиру по адекватной цене проще продать свободно и потом распоряжаться вырученной суммой.

Наконец, есть риск и для агентства. Трейд-ин не является альтернативной сделкой — технически это отдельно продажа и покупка. Агентства ставят условие: обе сделки должны проходить в один день в одном отделении банка, так как в противном случае недобросовестный клиент может просто отказаться от брони, использовав под предлогом трейд-ин просто возможность быстро продать свою квартиру.

Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

Какую ответственность несет агентство недвижимости?

Альтернативная сделка предполагает участие более двух сторон, но это одна сделка, на которой одновременно присутствуют все участники. Самая простая — трехсторонняя: покупатель квартиры, продавец, обменивающий свою квартиру на альтернативную, и продавец этой самой альтернативной квартиры. Дело в том, что вторая сторона (продавец, меняющий свою квартиру на альтернативную) даже не видит денег от продажи своего жилья — они сразу идут в зачет покупки новой квартиры.

Трейд-ин, по сути, маркетинговый продукт, услуга, которую легко понять клиенту: если у него есть недвижимость в собственности и желание приобрести квартиру в новостройке, то он может использовать свое жилье для полной или частичной оплаты нового. Технически же это три шага: резерв квартиры в новостройке, продажа имеющегося жилья и выкуп забронированного. Все равно сначала нужно продать квартиру клиента, так как агентство и тем более застройщик не будут выкупать ее, ведь придется оформить эту квартиру в собственность на юрлицо, а затем продавать с уплатой НДФЛ.

Поэтому при оформлении трейд-ин сначала оценивается квартира клиента и таким образом определяется величина его скидки на новую квартиру при условии продажи старой, затем на достаточно длительный срок (как правило, от месяца) резервируется квартира в новостройке, а агентство продает имеющуюся квартиру. Формально это будет свободная продажа: клиент получает деньги, просто он обязан сразу же подписать ДДУ и внести их на расчетный счет застройщика.

Трейд-ин накладывает ряд ограничений на выбор объекта. Во-первых, если клиенту понравилась квартира в том или ином жилом комплексе, его может не устроить размер скидки, которую брокерское агентство этого жилого комплекса предложит при условии передачи в трейд-ин его старой квартиры. Во-вторых, само агентство может не предложить клиенту трейд-ин, если его объект неликвиден и его можно реализовать в течение одного-двух месяцев только со скидкой 30% или более, да и ни один собственник на такое не пойдет.

Но трейд-ин очень выгоден, если вам понравилась редкая квартира в хорошо продающемся проекте: пока вы будете искать покупателя на свое жилье, новое с большой долей вероятности вас не дождется. А чтобы у застройщика был веский аргумент зарезервировать и без того ликвидную квартиру, он должен быть уверен, что клиент сможет покрыть необходимую сумму. Гарантом в этом случае выступает недвижимость клиента на продажу.

Не пропустите:

Как обменять квартиру, которая находится под арестом?

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Как переехать с Крайнего Севера в Краснодар?

Хочу переехать из Азербайджана в Крым. Как это сделать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Новая в зачет старой! Квартирный TRADE-IN

Не можете продать свою старую квартиру, чтобы купить новую? Воспользуйтесь программой «Старое в зачет нового»!

Программа«Старое в зачет нового» позволяет стать обладателем новой квартиры, больше и просторней, и реализовать старую квартиру на выгодных условиях в короткий срок.

Специалисты агентства недвижимости «РиэлтСтройком» помогут выбрать квартиру мечты в одном из жилых комплексов: микроройон «Вишневая горка», Жилой комплекс «Манхэттен, Клубный дом «Гагарин Резиденс» ,Жилой комплекс «Западный луч» или загородный клубный поселок «Женева».

Преимущества программы «Старое в зачет нового» от АН «Риэлт Стройком»:

Мы берем на себя заботы о продаже квартиры, что сэкономит время, деньги и нервы;
У Вас есть возможность забронировать понравившуюся квартиру на срок реализации Вашей квартиры;
Мы полностью контролируем процессы, благодаря чему, продажа старой и покупка новой квартиры будет совершена на выгодных условиях;
Переезд в новую квартиру станет одним из самых радостных и приятных событий в вашей жизни, если доверить его профессионалам.
У Вас есть возможность использовать квартиру как первоначальный взнос по ипотеке, а наш специалист по ипотеке подберёт оптимальные условия ипотечной программы;
А когда в Вашей семье планируется пополнение, программа «Старое в зачет нового» поможет сделать так, чтобы у каждого члена семьи было свое пространство.

Одновременно с программой «старое в зачет нового» можно воспользоваться ипотекой, в том числе, и субсидированной от 6,1 % годовых, материнским капиталом, жилищными сертификатами и другими формами оплаты.

Для тех, кто обращается в нашу компанию не впервые, предусмотрены скидки как на квартиры, так и на сопутствующие услуги!

Ваш Следующий шаг – это новоселье в новой квартире.

Остались вопросы? Жмите Play и смотрите видео

Узнать, как выгодно улучшить жилищные условия по программе ««Старое в зачет нового» , Вы можете, позвонив в АН «Риэлт Стройком» по телефону: +7 (351) 731-9999

Воспользоваться программой «TRADE-IN» и узнать, как выгодно улучшить жилищные условия, Вы можете, позвонив специалистам АН «РиэлтСтройком» по телефону: +7 (351) 731-9999

Руководство по обмену 1031 на квартиры и использование кредитного плеча для увеличения прибыли — Multifamily.loans

Понимание всех тонкостей обмена 1031 — огромное преимущество для инвесторов в квартиры. Проще говоря, биржа 1031 позволяет инвестору продать одну собственность и использовать капитал для покупки новой собственности с отсрочкой 100% налога на прирост капитала. По сути, при отсрочке налоговых обязательств по приросту капитала инвесторы могут использовать причитающиеся государством налоговые доллары для инвестиций в недвижимость и получать прибыль на этот капитал без необходимости платить правительству что-либо, кроме фактического налогового обязательства, когда бы в будущем, в будущем, инвестор предпочитает не использовать свое право на обмен 1031.

Покупка, продажа и обмен
Ключевое отличие и преимущество обмена 1031 заключается в том, что транзакция является обменом, а НЕ продажей.

Обмен одного имущества на другое позволяет налогоплательщику избежать уплаты налога на «продажу» и получить право на получение отсроченной прибыли.

Зачем обменивать?
Если вы решили продать свою многоквартирную недвижимость, рассмотрите возможность обмена. Продавая, вы снижаете свою покупательную способность — продажи могут облагаться налогом выше 20% или 30%, исходя из ставок федерального налога и налога штата, ваша общая прибыль может составлять 70–80% от первоначальной стоимости.

Оценка и амортизация квартирной собственности
Обмен 1031 идеально подходит для тех, у кого многоквартирная недвижимость, которая значительно выросла или обесценилась.

Если стоимость вашего многоквартирного дома значительно снизилась до такой степени, что вы не можете рассчитывать на ежегодные амортизационные отчисления в налоговых декларациях, значит, годовая доходность многоквартирного дома также обесценилась, что указывает на необходимость изменения собственности, чтобы максимизировать инвестиционные доллары.

В случае повышения стоимости, если сама квартирная собственность достигла или близка к достижению максимальной оценки, может оказаться более выгодным обмен на новую недвижимость, которая имеет больший потенциал роста. С сегодняшними низкими процентными ставками инвестор может обменять на большее количество собственности с увеличенным доходом и потенциальным долгосрочным повышением стоимости по более низкой цене, чем обычно (из-за условий низких процентных ставок).

Как выполнить обмен 1031

При определении того, как выполнить обмен 1031, существуют определенные рекомендации, которые устанавливает код IRC.

Для успешного обмена 1031 потребуются семь вещей:

1. Предметы обмена должны быть аналогичными (например, многоквартирный дом на многоквартирный дом).

2. Новое имущество должно быть идентифицировано в течение 45 дней после закрытия проданного имущества.

3. Новое имущество необходимо приобрести в течение 180 дней с момента закрытия проданного имущества.

4. Обмен должен произвести квалифицированный посредник.

5. Названия должны быть одинаковыми для всех обмениваемых объектов собственности (есть некоторые исключения из этого правила в случае неучтенных объектов, которые могут быть обсуждены с квалифицированным посредником).

6. Стоимость новой недвижимости должна быть равной или большей стоимости первоначальной собственности.

7. Названия не могут иметь одно и то же имя одновременно.

Определение вида подобной собственности:
Когда дело доходит до определения того, что такое подобная собственность, в данном конкретном случае мы говорим об обмене одной многоквартирной собственности на другую (дом для одной семьи на многоквартирную собственность не будет не может быть приемлемым обменом). Кроме того, 1031 биржа предназначена для инвестиционной недвижимости.Обмен 1031 не распространяется на личное имущество.

Отказанная и приобретенная недвижимость должна использоваться для инвестиций, торговли или бизнеса. Свободная недвижимость всегда считается равноценной, независимо от того, сдана она в аренду или нет.

Недвижимость, предназначенная исключительно для перепродажи, не подлежит обмену; недвижимость должна удерживаться для обмена вложениями. Однако правило подобного рода очень гибкое при определении свойств, подходящих для обмена 1031.

Выбор собственности на замену
Обмен 1031 применяется только к недвижимости.Он не распространяется на «обмен инвентарными запасами, акциями, облигациями, нотами, другими ценными бумагами или свидетельствами о задолженности, или некоторыми другими активами» («Подобные обмены»).

Идентичные названия собственности
При обмене 1031 названия собственности должны быть идентичными. Налогоплательщик, имя которого указано на отчужденной собственности, должен быть тем же налогоплательщиком, который указан на приобретенной собственности. Точно так же, когда траст или корпорация указаны в отчужденном имуществе, тот же траст или корпорация должны быть указаны в праве собственности на приобретенное имущество.

Обратный обмен
В случае просрочки платежа при продаже отчужденного имущества обратный обмен предлагает решение для инвесторов. Во избежание одновременного использования обоих свойств биржи на одно и то же имя, приобретенная собственность будет передана правообладателю жилья на бирже или EAT, обычно LLC, а прибыль и титул будут удерживаться LLC до тех пор, пока первая собственность сдана.

Подходящее время для 1031
Ключевым фактором обмена 1031 является время.Обмен 1031 начинается в день регистрации акта или в дату передачи отчужденного имущества покупателю. Обмен 1031 завершается через 180 дней после начала обмена.

Новое имущество должно быть идентифицировано в течение 45 дней после закрытия отказа от собственности. Взамен недвижимость должна быть приобретена в течение 180 дней с момента закрытия отказавшейся собственности.

Как работает отсроченный прирост капитала
При обмене налоги на прирост капитала отсрочиваются.Обмен не облагается налогом на 100%; налоги откладываются до продажи недвижимости. Если владелец собственности умирает до фактической продажи собственности, их дети могут приобрести собственность с небольшими налогами или без них.

Как избежать блокировки вашего Exchange

Необходимый посредник
Многим людям нравится делать все самостоятельно. В случае обмена 1031 это невозможно. Если вы хотите отсрочить уплату налогов, необходима третья сторона.

Обратный обмен
Одновременное владение выставленным на продажу недвижимым имуществом и имуществом на замену не позволит осуществить обмен. Обратный обмен защищает от этого.

Boot
Инвесторы, которые используют заемные средства на биржах, могут погасить долг продажей отчужденной собственности и думать, что у них нет долгов. Однако этот долг, использованный в отчужденной собственности, известен как прибыль: сумма долга, полученного в результате продажи, которая должна быть учтена.При загрузке будет взиматься налог на прирост капитала .

Финансирование обмена 1031

Хотя большинство налогоплательщиков используют наличные деньги для финансирования своих обменов, рекомендуется использовать кредитное плечо при финансировании обмена. Использование вашего обмена дает другие преимущества, чем простое использование наличных денег. С сегодняшними низкими процентными ставками и отличными условиями финансирования, предоставляемыми такими компаниями, как Fannie Mae и Freddie Mac для многосемейного финансирования, инвесторы могут покупать намного больше недвижимости по гораздо более низкой цене и, таким образом, повысить доходность наличных денег и общее повышение стоимости в течение срока. инвестиции.

Использование кредитного плеча для увеличения денежной наличности
Чтобы улучшить денежную прибыль, инвесторы должны сотрудничать с финансовым посредником, таким как Multifamily.loans. Хотя минимальные суммы ссуд обычно начинаются от 1 миллиона долларов, исключения могут быть сделаны для ссуд от 500 тысяч.

Преимущества кредитного плеча при обмене 1031
Вместо того, чтобы использовать наличные деньги для финансирования всего обмена, инвесторы могут использовать кредитное плечо для приобретения большего количества собственности для замены собственности.

Например, если отказ от собственности продается за 1 млн долларов наличными, этот 1 млн долларов можно использовать в качестве первоначального взноса, а ссуду можно использовать для финансирования покупки нескольких или более дорогих многоквартирных домов.

Используя кредитное плечо, покупатель с 2 миллионами долларов из 1031 может купить многоквартирную недвижимость на 2 миллиона долларов, недвижимость на 4 миллиона долларов (с 50% -ной ссудой) или недвижимость на 10 миллионов долларов (с ссудой 80%).

Если первоначальная собственность использовалась в качестве заемных средств, новая собственность должна принимать на себя равную или большую сумму долга. Пока задолженность по приросту капитала от первоначальной собственности замещается, инвестор может использовать больше заемных средств, чтобы купить больше собственности.

Кроме того, инвесторы, желающие профинансировать дополнительные расходы на замену своей собственности, могут найти партнеров, готовых предоставить часть или все деньги. Некоторые продавцы также могут быть готовы профинансировать покупную цену своей собственности, чтобы помочь с закрытием затрат или просто предоставить дополнительные рычаги воздействия.

Замена долга при обмене 1031
В связи с тем, что все доходы, полученные от продажи первой собственности, должны полностью использоваться для замены собственности, могут возникнуть вопросы относительно кредитного плеча.В случае использования кредитного плеча важно заменить долг, чтобы избежать удара, который заблокирует ваш обмен.

Например, если ваша недвижимость продается за 2 миллиона долларов, компания условного депонирования получает 2 миллиона долларов от покупателя и выплачивает ваш первоначальный заем в размере 1 миллиона долларов. Компания условного депонирования отправляет посреднику 1 миллион долларов капитала, который налогоплательщик должен затем использовать при покупке нового имущества.

Однако, поскольку это обмен, задолженность по ссуде считается приростом капитала.Таким образом, налогоплательщик должен приобрести новую недвижимость на 1 млн долларов капитала и 1 млн долларов нового долга. Таким образом, весь прирост капитала был использован для покупки новой собственности.

Краудфандинг для многоквартирной и коммерческой недвижимости
Краудфандинг приобрел большую популярность в последние несколько лет как альтернатива финансированию инвестиций в недвижимость. Благодаря краудфандингу несколько инвесторов объединяют свой капитал и могут использовать его для финансирования инвестиций в недвижимость для других инвесторов и получения фиксированной доходности или даже процента от прибыли.Инвесторы также могут использовать краудфандинг для создания необходимого капитала и совместной покупки инвестиционной собственности. Некоторые краудфандинговые компании создали платформы для инвестирования денег, которые подходят для обмена 1031, в том смысле, что, если вы продали недвижимость для обмена 1031, вы можете инвестировать в краудфандинговые инвестиции, а не в целую собственность самостоятельно. Это позволит инвестору инвестировать в части нескольких объектов недвижимости одновременно или в одну крупную недвижимость вместе с другими инвесторами. Это делается с использованием уставного фонда штата Делавэр.

Законодательный траст Делавэра
Существует особый класс собственности, которая может использоваться в качестве замены многоквартирной собственности, которая структурирована как ценные бумаги в Уставном трасте Делавэра. Инвесторы приобретают доли в трасте, который владеет правами собственности и гарантирует ипотечный кредит. DST позволяет инвесторам приобретать более дорогую недвижимость, которую они, возможно, не могли себе позволить сами, иногда с помощью краудфандинга для платформ коммерческой недвижимости.Эти объекты DST могут включать в себя торговые здания, торговые центры, офисные здания и жилые комплексы, которые обычно оцениваются в диапазоне цен от 5 до 50 миллионов.

1031 биржа с кредитным плечом для квартир
Подводя итог, можно с уверенностью сказать, что это отличная инвестиционная возможность, чтобы воспользоваться правами, предоставляемыми биржей 1031, особенно при инвестировании в многоквартирную недвижимость. Правительство дает инвесторам право вкладывать собственные деньги без дополнительных затрат для инвестора.Кроме того, при такой низкой доходности казначейства есть дополнительная выгода от использования кредитного плеча для покупки большего количества собственности по очень разумной цене. Сейчас прекрасное время использовать биржу 1031 для инвестирования в новую недвижимость или портфель недвижимости с небольшим кредитным плечом, чтобы увеличить как краткосрочную, так и долгосрочную прибыль.

Что нужно знать

В сфере недвижимости обмен 1031 — это обмен одной инвестиционной собственности на другую, что позволяет отложить налоги на прирост капитала.Термин, получивший свое название от раздела 1031 кода Налоговой службы (IRS), используется риэлторами, титульными компаниями, инвесторами и футбольными мамами. Некоторые люди даже настаивают на том, чтобы превратить это в глагол, например: «Давайте 1031 то здание для другого».

Раздел 1031 IRS имеет много движущихся частей, которые инвесторы в недвижимость должны понять, прежде чем пытаться использовать его. Обмен может быть произведен только с подобными объектами недвижимости, а правила IRS ограничивают использование недвижимости для отпуска. Существуют также налоговые последствия и временные рамки, которые могут быть проблематичными.Тем не менее, если вы рассматриваете вариант 1031 или просто любопытны, вот что вам следует знать о правилах.

Ключевые выводы

Обмен 1031 — это обмен недвижимостью, предназначенной для деловых или инвестиционных целей.
Обмениваемая собственность должна рассматриваться как подобная в глазах IRS для отсрочки налога на прирост капитала.
При правильном использовании нет ограничений на количество и частоту выполнения 1031 обмена.
Правила могут применяться к бывшему основному месту жительства при определенных условиях.

Что такое статья 1031?

В общих чертах, обмен 1031 (также называемый аналогичным обменом или обменом Старкера) — это обмен одной инвестиционной собственности на другую. Хотя большинство свопов облагаются налогом как продажи, если ваш своп соответствует требованиям 1031, у вас либо не будет налога, либо ограниченного налога, подлежащего уплате во время обмена.

Фактически, вы можете изменить форму своих инвестиций без (по мнению IRS) обналичивания или признания прироста капитала. Это позволяет вашим инвестициям продолжать расти без учета налогов.Нет никаких ограничений на то, сколько раз и как часто вы можете делать 1031. Вы можете переносить прибыль с одного объекта инвестиционной недвижимости на другой, на другой и другой. Хотя вы можете получать прибыль от каждого свопа, вы избегаете налогов, пока не продадите за наличные много лет спустя. Затем, если все сработает, как планировалось, вы заплатите только один налог, и этот налог по ставке долгосрочного прироста капитала (в настоящее время 15% или 20%, в зависимости от дохода — и 0% для некоторых налогоплательщиков с низкими доходами).

Большинство обменов должно быть просто «похожим» — загадочная фраза, которая не означает того, что вы думаете.Вы можете обменять многоквартирный дом на сырую землю или ранчо на торговый центр. Правила на удивление либеральны. Вы даже можете обменять один бизнес на другой. Но для неосторожных есть ловушки.

Положение 1031 касается инвестиционной и деловой собственности, хотя правила могут применяться к бывшему основному месту жительства при определенных условиях. Есть также способы использовать 1031 для обмена загородными домами — подробнее об этом позже, — но эта лазейка намного уже, чем была раньше.

Для того, чтобы претендовать на обмен 1031, оба объекта недвижимости должны находиться в США.

Особые правила для амортизируемого имущества

При обмене амортизируемого имущества действуют особые правила. Это может привести к получению прибыли, известной как возврат амортизации, которая облагается налогом как обычный доход. В общем, если вы поменяете одно здание на другое, вы можете избежать повторного захвата. Но если вы обменяете улучшенную землю со зданием на неулучшенную землю без здания, амортизация, которую вы ранее заявили на здание, будет возвращена в качестве обычного дохода.

Из-за таких осложнений вам нужна профессиональная помощь, когда вы делаете 1031.

Изменения в правилах 1031

До принятия нового Закона о сокращении налогов и занятости (TCJA) в декабре 2017 года некоторые обмены личным имуществом — например, лицензии на франшизу, самолеты и оборудование — соответствовали условиям обмена 1031. Теперь подпадает только недвижимость (или недвижимость), как определено в Разделе 1031.

Стоит отметить, что полная компенсация расходов TCJA на определенное материальное личное имущество может помочь компенсировать это изменение в налоговом законодательстве.

TCJA включает правило перехода, которое разрешало обмен 1031 квалифицированного личного имущества в 2018 году, если первоначальное имущество было продано или новое имущество было приобретено до 31 декабря 2017 года. Правило перехода относится к налогоплательщику и не разрешает обратный обмен 1031 где новая недвижимость была куплена до продажи старой.

Обмен корпоративными акциями или долями товарищества никогда не соответствовал критериям — и до сих пор не имеет — но интересы в качестве общего арендатора (TIC) в недвижимости все еще имеют значение.

Отсроченные обмены и правила времени

Обычно обмен включает в себя простой обмен одного имущества на другое между двумя людьми. Но шансы найти кого-то с именно тем имуществом, которое вам нужно, кто захочет именно то, что у вас есть, невелики. По этой причине большинство обменов являются отложенными, трехсторонними или обменами Старкера (названными в честь первого налогового случая, в котором они разрешены).

При отложенном обмене вам нужен квалифицированный посредник (посредник), который будет удерживать деньги после того, как вы «продадите» свою собственность, и использует их для «покупки» замещающей собственности для вас.Этот трехсторонний обмен рассматривается как своп.

Есть два ключевых правила выбора времени, которые вы должны соблюдать при отложенном обмене.

Правило 45 дней

Первый относится к назначению заменяющего имущества. После продажи вашей собственности посредник получит наличные. Вы не можете получить наличные, иначе 1031 лечение испортится. Кроме того, в течение 45 дней с момента продажи вашей собственности вы должны письменно указать посреднику заменяющую собственность, указав ту собственность, которую вы хотите приобрести.

IRS сообщает, что вы можете назначить три объекта недвижимости, если в конечном итоге вы закроете одно из них. Вы даже можете назначить более трех, если они подпадают под определенные оценочные тесты.

Правило 180 дней

Второе правило времени при отложенном обмене относится к закрытию. Вы должны закрыть новую собственность в течение 180 дней после продажи старой.

Два временных периода идут одновременно, что означает, что вы начинаете отсчет, когда заканчивается продажа вашей собственности.Например, если вы назначите замену собственности ровно через 45 дней, у вас будет всего 135 дней, чтобы закрыть ее.

Налоговые последствия: денежные средства и задолженность

У вас могут остаться наличные после того, как посредник приобретет заменяющую собственность. В таком случае посредник выплатит его вам по истечении 180 дней. Эти денежные средства, известные как «ботинок», будут облагаться налогом как частичная выручка от продажи вашей собственности, как правило, как прирост капитала.

Один из основных способов, по которым люди попадают в затруднительное положение с этими транзакциями, — это игнорирование ссуд.Вы должны учитывать ипотечные ссуды или другую задолженность по собственности, от которой вы отказываетесь, а также любую задолженность по замененной собственности. Если вы не получите кэшбэк, но ваши обязательства уменьшатся — это тоже будет считаться для вас доходом, как и наличными.

Предположим, у вас есть ипотека в размере 1 миллиона долларов на старую собственность, но ваша ипотека на новую собственность, которую вы получаете взамен, составляет всего 900 000 долларов. У вас есть прибыль в размере 100 000 долларов, которая также классифицируется как «прибыль», и она будет облагаться налогом.

1031s для домов для отпуска

Возможно, вы слышали рассказы о налогоплательщиках, которые использовали положение 1031, чтобы поменять один загородный дом на другой, возможно, даже на дом, в котором они хотят уйти на пенсию, а Раздел 1031 отсрочил признание прибыли.Позже они переехали в новую собственность, сделали ее своим основным местом жительства и в конечном итоге планировали использовать исключение на прирост капитала в размере 500 000 долларов. Исключение позволяет вам продать свое основное место жительства и вместе с супругом защитить от прироста капитала 500 000 долларов, если вы прожили там два года из последних пяти.

В 2004 году Конгресс закрыл эту лазейку. Да, налогоплательщики по-прежнему могут превращать дома для отдыха в арендуемую недвижимость и совершать 1031 обмен. Пример: вы прекращаете использовать свой пляжный домик, сдаете его в аренду на шесть месяцев или год, а затем обмениваете на другую недвижимость.Если у вас есть арендатор и вы ведете себя по-деловому, вы, вероятно, превратили дом в инвестиционную собственность, что должно сделать ваш обмен 1031 нормальным.

Согласно IRS, предложение недвижимости для отдыха в аренду без арендаторов дисквалифицирует недвижимость для обмена 1031.

Переезд в 1031 Swap Residence

Если вы хотите использовать недвижимость, которую обменяли, в качестве вашего нового второго или даже основного дома, вы не можете въехать сразу.В 2008 году IRS установило правило безопасной гавани, в соответствии с которым оно заявило, что не будет оспаривать, квалифицируется ли новое жилище как инвестиционная собственность для целей Раздела 1031. Для соблюдения этого правила безопасной гавани в каждый из двух 12-месячных периодов сразу после обмена.

Вы должны сдать жилище другому лицу для получения справедливой аренды на 14 дней или более.
Ваше личное использование жилого помещения не может превышать 14 дней или 10% от количества дней в течение 12-месячного периода, в течение которого жилое помещение сдается в аренду по справедливой ставке.

Более того, после успешного обмена одной недвижимости для отпуска или инвестиционной недвижимости на другую вы не можете сразу же преобразовать новую недвижимость в свой основной дом и воспользоваться исключением в размере 500 000 долларов США.

До внесения изменений в закон в 2004 году инвестор мог передать одну арендуемую недвижимость в обмен на 1031 другую арендуемую недвижимость, сдать новую арендуемую недвижимость на определенный период, переехать в недвижимость на несколько лет, а затем продать ее, воспользовавшись преимуществом исключение прибыли от продажи основного места жительства.

Теперь, если вы приобретаете недвижимость в рамках обмена 1031, а затем пытаетесь продать эту недвижимость в качестве основного места жительства, исключение не будет применяться в течение пятилетнего периода, начинающегося с даты приобретения собственности в рамках обмена аналогичного вида 1031. Другими словами, вам придется ждать намного дольше, чтобы воспользоваться налоговой льготой на прирост капитала по месту жительства.

Итог

Обмен 1031 может быть использован опытными инвесторами в недвижимость в качестве стратегии увеличения доходов с отсрочкой налогов.Многие сложные движущиеся части требуют не только понимания правил, но и привлечения профессиональной помощи даже для опытных инвесторов.

Деталь обменяю свою старую квартиру на новую

Замени СТАРОЕ на НОВОЕ — привлекательная программа для новых жителей

Хотите обменять старую квартиру на новую, более привлекательную? Тем не менее, перспектива утомительных поисков и множества формальностей мешает вам действовать? Ознакомьтесь с нашей программой «Замени старое новым».Проверьте, насколько быстро и легко вы можете его получить. Часть обменяю вашу старую квартиру на новую !

Обменяйте свою старую квартиру в рамках программы «Замени старую на новую»

Мы предлагаем нашим клиентам программу «Замени старое новым» уже 10 лет. Программа с самого начала вызвала большой интерес. Он позволяет легко и безопасно заменить ваше нынешнее жилище на новую квартиру вашей мечты — без лишних формальностей и с минимальными усилиями.

Частично обменять старую квартиру на новую — как это возможно?

Наша программа «Замени старое на новое» заключается в «замене» вашей текущей собственности на новую. Как это работает на практике? Новая квартира, предлагаемая Wawel Service, финансируется за счет средств, полученных от продажи ранее занятой квартиры. Основная цель программы — оказать клиентам профессиональную помощь в продаже старой квартиры.

Как работает этот процесс?

Мы заботимся о том, чтобы покупка квартиры, которая, несомненно, является важным моментом в жизни, была максимально удобной для клиентов.Чтобы воспользоваться программой «Замени старое на новое», достаточно записаться на прием к нашему консультанту, который оценит ранее принадлежавшую квартиру. Встреча полностью бесплатна, и вы не несете никаких посреднических расходов. Следующим шагом будет выбор новой квартиры, которая может быть либо на начальном этапе реализации, либо готова и ждет нового хозяина. Гарантируем плавный ход.

Последнее предложение обмена: старую квартиру на новую

После того, как производители бытовой техники и автомобилей наводнили рынок предложениями обратного выкупа и обмена, настала очередь строителей придумывать аналогичные маркетинговые схемы.

Компания City Corporation Ltd, расположенная в Пуне, начала движение в этом направлении в своем городке Аманора. Но его недельное предложение, предлагающее клиентам обменять свои существующие дома в черте города, которым меньше 20 лет, на новые, еще не превратилось в четкое бронирование. В городке есть две, три и четыре квартиры BHK в ценовом диапазоне от 60 лакхов до 1,5 крор рупий.

Дж. К. Бхосейл, главный операционный директор City Corporation, сказал, что в рамках этой инициативы фирма намерена продать около 100 квартир из 200.«В зависимости от успеха мы можем даже расширить схему. Мы надеемся заработать на мировоззрении домовладельцев, которые хотят перейти на более высокий уровень обслуживания. Поступают запросы на обратный выкуп, но до сих пор мы официально не продали ни одного дома ».

Согласно схеме, назначена комиссия из двух оценщиков, утвержденных государством. Один из них Мандар Гадве сказал, что оценка старых домов будет проводиться в соответствии с рыночными условиями. «Будут приняты во внимание различные факторы, такие как износ, износ и распространенные ставки в данной местности.Однако, если покупатель находит более выгодную сделку, он может продать ее в другом месте. В противном случае его заверяют, что мы купим дом по фиксированной цене », — сказал Гадве.

Но немногие из братства строителей уверены, что это действительно откроет новую тенденцию. Рохит Гера, вице-президент CREDAI, сказал: «Пока рано говорить о том, создаст ли это тенденцию. Каждый имеет право продавать свои дома в соответствии со своими собственными стратегиями. Это может найти отклик у потребителей », — сказал он.

Нареш Малкани из indiaproperties.com, однако, сказал, что это практика, которой придерживаются многие строители, хотя и не структурированно. «Многие практикуют этот метод уже давно. Для застройщика организовать продажу старой квартиры не новость ».

Что подходит, а что нет

Что такое доброе имущество?

Подобная недвижимость — это недвижимое имущество, которое согласно разделу 1031 Налогового кодекса подлежит обмену и отсрочке уплаты налогов на прирост капитала.Подобная недвижимость должна использоваться только для деловых или инвестиционных целей, а не для частного использования. Они не обязательно должны быть аналогичного класса или качества, чтобы соответствовать требованиям.

Что считается равноценным имуществом?

Чтобы отложить уплату налога на прирост капитала с использованием аналогичного обмена 1031, ваша замещающая собственность должна быть того же вида , что и проданная собственность. Вы также должны владеть обоими объектами собственности для бизнеса, производственного использования в торговле или инвестиций (26 U.S.C. § 1031 (а)).

А что квалифицируют как такого же типа ? Какие типы собственности не разрешены? Посмотрите наше видео ниже, чтобы узнать.

Как следует из названия, замещающая собственность является «аналогичной» отказанной собственности, если они являются подобными активами. Например, сельхозугодья подобны другим сельхозугодьям. Однако подобные свойства не обязательно должны быть одинаковыми. (В конце концов, не существует двух объектов , которые бы точно совпадали с . Если бы они были такими, они были бы одним объектом с одинаковым планом этажа, арендатором и адресом.Никто не хочет обменивать собственность на себя.) Итак, , насколько должны быть похожи два актива, если они должны быть похожи друг на друга?

Как правило, любой недвижимый актив считается «аналогичным» любому другому, если и то, и другое предназначено для бизнеса, производственного использования в торговле или инвестиций.

Таким образом, сельхозугодья не только похожи на другие сельскохозяйственные угодья, но также похожи на жилые дома, необработанные земли и промышленные объекты. Более того, все эти типы собственности могут даже считаться долями, равными доле долевого владения в уставных трастах Делавэра (узнайте больше о долях DST).

Должна ли недвижимость быть такого же качества, чтобы быть «подобной»?

Согласно IRS, «качество или сорт не имеют значения. Большая часть недвижимости будет похожа на другую недвижимость. Например, недвижимость, которая улучшается за счет сдачи в аренду жилого дома, подобна пустой земле »(FS 2008-18).

Под качеством в целом можно понимать стоимость собственности, независимо от того, что она измеряется. Два объекта недвижимости могут различаться по рыночной стоимости, разной площади или возрасту, а также отличаться улучшенными или неулучшенными объектами, но при этом могут считаться одинаковыми в натуральном выражении.

Должна ли недвижимость находиться в одном и том же месте, чтобы быть «подобной»?

Замещающая собственность не обязательно должна находиться в той же юрисдикции штата, что и отчужденная собственность. Но национальные границы имеют значение. Собственность в США можно обменять на другую собственность в США. Имущество за пределами США можно обменять на другое имущество за пределами США

Должна ли недвижимость относиться к одному классу активов, чтобы быть «подобной»?

Замещающая собственность не обязательно должна принадлежать к тому же классу, что и отказанная собственность.Коммерческая, жилая, незастроенная и развитая недвижимость похожи друг на друга. Таким образом, каждый может быть заменен на другой.

Должны ли объекты собственности иметь одинаковые права собственности

Не вся «собственность» на недвижимость дает одинаковые права собственности. Можно иметь либо постоянных , либо временных прав , либо земельных участков , либо улучшений на землю, либо и то, и другое. Чтобы недвижимость считалась подобной, необязательно обладать такими же правами.

Но есть некоторые ограничения:

Собственность, удерживаемая с постоянными правами на землю и ее улучшения («простая плата»), аналогична собственности, удерживаемой с постоянными правами на землю , но не улучшениями («арендная плата»). Любая собственность может быть аналогичной собственности, удерживаемой с правами на улучшения («арендная доля») и временными правами на землю («аренда земли»), если до конца срока остается более 30 лет, включая продление. положения.
Доли в краткосрочной аренде могут рассматриваться как аналогичные друг другу, но не в отношении имущества, находящегося в долгосрочном владении.
Здания или другие улучшения, находящиеся в собственности без каких-либо прав на находящуюся под ними землю, не имеют ничего общего с недвижимым имуществом.

Считается ли сдаваемая в аренду недвижимость аналогичной при 1031 обмене?

Как правило, сдаваемые в аренду дома, многоквартирные дома и квартиры имеют одинаковый вид, поэтому они имеют право на 1031 обмен на подобный вид. Такие типы собственности подобны по двум причинам.Во-первых, они получают доход за счет договоров аренды и аренды. Во-вторых, они не предназначены в первую очередь для личного пользования.

Если владелец собственности проживает в сдаваемой в аренду собственности, то различные части собственности могут рассматриваться как отдельные. Арендованная часть имущества считается приравненной. Часть, используемая как личное жилище, — нет. Кроме того, жилая часть может иметь право на освобождение от налога на прирост капитала в соответствии с Законом о льготах налогоплательщикам 1997 года.В соответствии с этим положением налогоплательщик, подающий единую регистрацию, может освободить 250 000 долларов от обязательств по приросту капитала. Супружеские пары могут освобождать от уплаты до 500 000 долларов.

Прежде чем пытаться произвести аналогичный обмен 1031, вам следует проконсультироваться с квалифицированным специалистом о вашей конкретной ситуации.

Что НЕ считается равноценным имуществом?

Мы увидели, что понятие «похожего» довольно широкое. Существуют ли какие-либо ограничения на то, что квалифицируется как «подобная собственность»? В следующих нескольких разделах подробно рассматриваются детали.

Что значит быть «предназначенным для производительного использования в торговле, бизнесе или для инвестиций?»

Согласно IRS, чтобы считаться подобной недвижимостью, она должна «использоваться для продуктивного использования в торговле, бизнесе или для инвестиций». Это относится как к вашей брошенной собственности, так и к замененной собственности.

Это означает, что вы должны владеть и управлять обоими объектами недвижимости для одной из следующих целей:

С целью увеличения капитала и повышения стоимости
Для размещения одного или нескольких предприятий
Для получения дохода за счет аренды или сдачи внаем помещения и принадлежащих ему помещений

Основное жилье, второй дом или недвижимость для отдыха не квалифицируются как инвестиционная или коммерческая недвижимость.То же самое и с недвижимостью, «предназначенной для перепродажи».

Что такое недвижимость, предназначенная для продажи или перепродажи?

Если IRS определит, что вы владеете недвижимостью в основном для (повторной) продажи, а не для инвестиций, эта собственность не будет считаться аналогичной. Проще говоря, недвижимость, предназначенная для продажи или перепродажи, — это недвижимость, купленная только для того, чтобы «перевернуть».

(╯ ° □ °) ╯︵ ┻━┻

Не существует единого набора критериев, которые IRS использует для проведения этого различия. Скорее, IRS учитывает намерение владельца собственности на момент продажи и использование им собственности в течение всего периода владения.Если IRS определит, что владелец недвижимости не намеревался использовать недвижимость в деловых или инвестиционных целях, она будет считаться предназначенной для продажи.

Чтобы определить намерение, IRS может рассмотреть несколько факторов, в том числе:

Количество объектов недвижимости, находящихся в собственности и под управлением налогоплательщика.
Как часто недвижимость покупалась и продавалась в прошлом.
Виды реализованных проектов развития и благоустройства объекта.
Насколько агрессивно владелец выставил недвижимость на продажу.

Является ли недвижимость на территории США или зарубежной недвижимостью подобной?

Подобная недвижимость на Виргинских островах, Гуаме или Северных Марианских островах может считаться аналогичной. Недвижимость за рубежом на других одиннадцати территориях США (включая Пуэрто-Рико) не считается аналогом внутренней американской недвижимости. Поскольку для этих других территорий США нет специальных положений, они подпадают под общее правило, приведенное в § 1031 (h):

«Недвижимость, расположенная в Соединенных Штатах, и недвижимость, расположенная за пределами Соединенных Штатов, не являются собственностью подобного рода».

Можно ли обмен 1031 на личное имущество?

Больше нет.

До Закона о сокращении налогов и занятости от 2017 года материальное имущество, такое как сельскохозяйственное оборудование, домашний скот, произведения искусства и даже игроки в бейсбол, можно было обменивать на активы в натуральной форме. Теперь только предприятия, недвижимость для инвестиций и некоторые структуры долевого владения недвижимостью квалифицируются как аналогичные.

Личное имущество, такое как основное место жительства, второй дом или загородный дом, никогда не подлежало обмену 1031.Тем не менее, домовладельцы могут иметь право на получение налоговой льготы на прирост капитала в размере до 500 000 долларов при продаже жилья, если они соответствуют критериям исключения продажи жилья IRS.

Имеют ли право акции или облигации право на обмен 1031?

Согласно информационному бюллетеню IRS о биржах 1031, ни один из нижеперечисленных не считается «аналогичным» для целей биржи 1031.

Акции торговой или другой собственности, предназначенной, главным образом, для продажи
Акции, облигации или векселя
Прочие ценные бумаги или свидетельства о задолженности или процентах
Участие в партнерстве
Сертификаты доверительного управления или бенефициарного интереса
Выбор в действии

Теперь, когда вы понимаете, что считается аналогичным имуществом, а что нет, прочтите правила IRS о том, как определять аналогичное имущество, заменяющее его.Или перейдите в наш архив недвижимости, чтобы увидеть примеры предложений DST, которые можно отнести к подобным.

Почему вы слишком много платите за старую квартиру

Исследование, проведенное веб-сайтом по недвижимости ApartmentList, подтверждает аргумент о том, что для создания более доступного рынка жилья Сиэтлу необходимо строить больше. Это также помогает объяснить, почему вы платите за эту захудалую однокомнатную квартиру почти столько же, сколько ваш друг за новое место с бамбуковыми полами.И у его авторов есть несколько предложений, как мы могли бы решить эту проблему.

ApartmentList показал, что с 1980-х годов строительство нового арендного жилья по всей стране не поспевает за спросом. Данные переписи населения показывают, что в 1980 году на национальном уровне новое арендное жилье (возрастом 10 лет или меньше) составляло около 23 процентов жилищного фонда, в то время как старое жилье (возрастом более 30 лет) составляло 41 процент. К 2016 году более новое жилье составляло всего 9 процентов жилищного фонда.Две трети жилья было старше.

Следствием этого является то, что стоимость старого арендного жилья росла быстрее, чем следовало бы. Экономист по жилищному строительству из ApartmentList Крис Сальвиати объяснил, что на здоровом рынке, где предложение близко к удовлетворению спроса, более новое жилье стоит дороже, в то время как старое жилье обеспечивает более низкую арендную плату, доступную для жителей со средним уровнем дохода.

Экономисты называют это явление «фильтрацией» — по мере старения жилья оно обесценивается, поскольку владельцы выплачивают ипотечные ссуды, а здание подвергается износу.Конечно, возраст — не единственный фактор в стоимости аренды. Старые здания часто ремонтируются, что увеличивает арендную плату, а расположение является большим фактором затрат. Но при прочих равных должно быть дешевле арендовать старое место, чем новое.

Не так в Сиэтле. Исследование показывает, что в 2000 году средняя арендная плата за здания, построенные в городе до 1960 года, составляла 878 долларов. Эта цена росла по мере того, как здания становились новее, достигая в среднем 1109 долларов за арендную плату за здания, построенные в 90-х годах. Но к 2016 году разрыв между старыми и новыми зданиями почти сократился.Средняя арендная плата за здания, построенные до 1960 года, составляла 1199 долларов. Те, что построены в 90-х, стоят в среднем 1299 долларов за аренду.

Сальвиати поспешил указать, что достаточное предложение жилья по рыночной цене само по себе не сделает жилье доступным для всех. Субсидируемое жилье всегда будет необходимо жителям с низкими доходами. Но, по его словам, без фильтрации города теряют «источник жилья, которое должно быть доступным для жителей со средним доходом или даже для жителей с доходом ниже среднего».

Во время разработки Программы доступности и приемлемости жилья в Сиэтле (HALA) важным предметом обсуждения стала роль старого, несубсидируемого арендного жилья.Как ни странно, люди понимали, что старые дома и многоквартирные дома являются важным источником жилья с более низкой арендной платой. Но у города было мало данных о том, сколько было частного арендуемого жилья и сколько именно оно сдавалось по ценам ниже рыночных.

Одна из рекомендаций в отчете HALA заключалась в том, чтобы город «собирал данные о доступности существующих несубсидируемых запасов по рыночной цене, чтобы стратегически направлять усилия по их сохранению». Осенью 2015 года городской совет принял эту директиву и поручил Управлению жилищного строительства проанализировать местный рынок жилья и отчитаться за 2016 год.

Анализ показал, что для всех, кто зарабатывает меньше среднего по округу (около 78 000 долларов в 2016 году), рынок несубсидируемого жилья Сиэтла предлагает незначительные возможности выбора. В средних и больших жилых комплексах с 20 и более квартирами — наиболее распространенном типе многоквартирных домов в Сиэтле — арендаторам необходимо зарабатывать 103% AMI, чтобы позволить себе среднюю арендную плату. В небольших зданиях доступность немного лучше. В комплексах от 5 до 19 квартир человек, зарабатывающий 79 процентов AMI, может позволить себе среднюю арендную плату.

«Главный вывод заключается в том, что средняя арендная плата за аренду без субсидий слишком высока, чтобы быть доступной для семей с низкими доходами», — заявила менеджер Управления жилищной политики и справедливого развития Эмили Альварадо. «Многие люди обременены стоимостью жизни или серьезно обременены расходами на жилье. Для семьи следствием этого является нехватка денег на питание, медицинское обслуживание или другие личные расходы ».

У Управления жилищного строительства есть несколько инструментов , чтобы попытаться сохранить несубсидируемое арендное жилье.Они включают приобретение существующего жилищного фонда, который может быть потерян, финансирование и техническую помощь домовладельцам, а также сохранение освобождения от уплаты налога на недвижимость. После процесса HALA Управление жилищного строительства создало программу ссуд на реабилитацию аренды . В обмен на предложение квартир по арендной плате, доступной жителям с низкими доходами, домовладельцы могут получить ссуду под низкий процент на ремонт и обслуживание своих домов.

ApartmentList считает, что Сиэтл мог бы сделать еще кое-что, чтобы улучшить фильтрацию и снизить стоимость аренды старого жилья.Первое — что неудивительно для тех, кто обращал внимание на дебаты о жилье на местном и национальном уровне — это ослабление ограничений на зонирование. HALA привела к тому, что около 18 процентов города было переделано. Но в большей части города односемейное жилье по-прежнему является единственным разрешенным строительством, что не способствует увеличению количества доступных квартир.

«Любое творческое решение, связанное с добавлением жилья, поможет», — сказал он. Сиэтл в настоящее время рассматривает изменения, которые, например, упростят строительство подвальных квартир и коттеджей на заднем дворе.

Сальвиати сказал, что эксперименты с сборными модульными домами помогают снизить стоимость строительства нового жилья, что помогает снизить арендную плату. Он также указал на амбициозное предложение сенатора США Камалы Харрис о создании налоговой льготы для арендаторов, которая поможет компенсировать стоимость жилья для арендаторов, выплачивающих более 30 процентов своего годового дохода по аренде.

Как показывают данные по арендной плате за охлаждение этим летом, предложение жилья действительно оказывает влияние. Но и Альварадо, и Сальвиати согласны с тем, что их соответствующие отчеты также показывают необходимость того, чтобы часть этого предложения также была субсидируемым жильем.

«Есть сегмент населения, который просто не обслуживается жильем по рыночным ценам, — сказал Альварадо. — И есть роль правительства и общественности в том, чтобы обеспечить всем людям безопасное и доступное жилье».

GTA Online: Как продать недвижимость и сколько построек можно владеть одновременно

Покупка зданий в GTA Online стоит дорого, и вскоре у вас будет достаточно денег, чтобы вы были готовы перейти на что-то более привлекательное, чем ваш исходный дом.Но можно ли продать свою старую собственность и вернуть деньги ? Здесь мы познакомим вас с основами управления недвижимостью.

Можно ли продать недвижимость в GTA Online?

Да, хотя это не так просто, как просто выставить на рынок. Игроки могут иметь одновременно несколько объектов собственности, включая квартиры, гаражи, ночные клубы, офисы и склады, в зависимости от того, что они открыли, а продажа собственности часто связана с обменом зданий.

Однако вы не можете продать здание, по сути, не обменяв его на другое.Вы не столько продаете недвижимость, сколько обмениваете ее, компенсируя ее стоимость деньгами, полученными от продажи старого здания. Однако это по-прежнему означает, что вы можете получить прибыль, продавая здания: вы можете купить гараж за 25000 долларов и обменять его на ночной клуб стоимостью 750000 долларов, по сути, зарабатывая в целом 725000 долларов (и при этом вы можете содержать гараж, кишащий крысами). Если вы не хотите никаких построек и просто хотите денег, единственное, что вы действительно можете сделать, это заменить их самыми дешевыми и паршивыми зданиями, которые может предложить Лос-Сантос, чтобы максимизировать вашу прибыль.

Джоэл Фрэйни / USGamer, Rockstar North / Rockstar Games

Сколько объектов недвижимости я могу иметь в GTA Online?

Количество объектов, которые игрок может владеть одновременно, значительно увеличилось с момента выхода GTA Online, так как все больше и больше обновлений добавляли различные типы зданий для покупки. Общее количество, которым вы можете владеть на момент написания, составляет:

Квартиры / Гаражи / Дома: 6
Мотоциклетные клубы: 1
Предприятия мотоклуба: 5
Офисы: 1
CEO Гаражи: 3
Автотранспортные средства: 1
Склады ящиков: 5
Яхты: 1
Бункеры: 1
Вешалки: 1

Как продать недвижимость в GTA Online

Продажа недвижимости — это действительно лишь этап покупки недвижимости.Если у вас есть здание, которое вы хотите продать, вам необходимо предпринять следующие шаги:

Откройте свой телефон и зайдите в Интернет.
Перейдите на сайт Dynasty 8 Real Estate (если его нет на главной странице, он будет в меню «Деньги и услуги»).
Выберите недвижимость из предоставленного списка, чтобы купить. Если вы хотите заработать как можно больше денег, выберите самый дешевый на распродаже — разница между двумя зданиями заключается в том, сколько прибыли вы получите.
Вам будет предложено выбрать, какое здание продать, чтобы освободить место для нового, и сколько вы за это заработаете.Выберите здание, которое хотите продать. Деньги будут отправлены на ваш счет, и вы больше не сможете получить доступ к проданному зданию.

Джоэл Фрэни / USGamer, Rockstar North / Rockstar Games

Если вам нравится раскручивать свои недавно заработанные деньги на недвижимость, вы можете ознакомиться с нашим руководством по заработку на яхте здесь или посмотреть другое наше руководство, чтобы узнать, где Получите уникальное золотое ружье, чтобы показать свою ценность как магната поместья.И если вы хотите найти нашу полную страницу с читами GTA 5 для одиночной игры, вы можете перейти прямо сюда.