Обращение взыскания на недвижимое имущество | Городской округ Первоуральск
Разъясняет помощник прокурора г. Первоуральска Чалова О.А.
Обращение взыскания на недвижимое имущество – предусмотренная нормами права мера принудительного исполнения, представляющая собой изъятие недвижимого имущества должника по исполнительному документу, осуществляемая на второй стадии исполнительного производства – на стадии осуществления принудительного производства.
Согласно действующему федеральному законодательству под обращением взыскания на имущество должника понимаются две юридически значимые процедуры: изъятие имущества, реализация имущества.
Недвижимость в прямом смысле изъять невозможно именно в силу физических и (или) юридических особенностей. Поскольку цель изъятия состоит в том, чтобы лишить должника фактической и юридической возможности распоряжаться своим имуществом (определять его юридическую судьбу), то законодатель предусмотрел возможность достижения цели (невозможности распоряжаться имуществом).
Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Кроме того, положения ст. ст. 294, 296 ГК РФ говорят о том, что лицам, наделенным правом оперативного управления или правом хозяйственного ведения, также принадлежат указанные выше правомочия с некоторыми ограничениями. В случае наложения ареста должник, обладающий имуществом на любом из перечисленных вещных прав, будет лишен права каким-либо образом распорядиться данным имуществом. Дополнительно могут быть ограничены и право владения и пользования имуществом. Согласно ч. 4 ст. 80 ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – ФЗ-229) вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования.
По общему правилу арест имущества производится судебным приставом-исполнителем с обязательным участием понятых и с составлением акта о наложении ареста (описи имущества).
Арест имущества должника является исключительной мерой, поскольку должник претерпевает неблагоприятные последствия, лишаясь своего имущества. Поэтому арест применяется только в следующих случаях:
- для обеспечения сохранности имущества должника, которое подлежит последующей передаче взыскателю или для дальнейшей реализации.
- при исполнении судебного акта о конфискации имущества должника.
- при исполнении определения суда о наложении ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или у других лиц.
Арест как самостоятельная мера принудительного исполнения налагается при исполнении судебного акта о наложении ареста на имущество должника, находящееся у него или у третьих лиц.
Во исполнение судебного акта о наложении ареста на имущество ответчика судебный пристав-исполнитель производит арест и устанавливает только те ограничения и только в отношении того имущества, которые указаны судом. Если суд принял обеспечительную меру в виде ареста имущества ответчика, установив только его общую стоимость, то конкретный состав имущества, подлежащего аресту, и виды ограничений в отношении его определяются судебным приставом-исполнителем по правилам ст. 80 ФЗ-229.
Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости – ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Арест подразумевает ограничения правомочий собственника, закрепленных в гражданском законодательстве.
Арест как исполнительное действие может быть наложен судебным приставом-исполнителем в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях. Поскольку такой арест, налагаемый судебным приставом-исполнителем, не является мерой принудительного исполнения, он может налагаться и до истечения срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований в силу ч.
Инициатором наложения ареста в целях обеспечения исполнения исполнительного документа может быть как судебный пристав-исполнитель, так и сам взыскатель. В данном случае взыскатель должен обратиться к судебному приставу-исполнителю с заявлением о наложении ареста. В случае, когда арест выступает в качестве меры принудительного исполнения, судебный пристав-исполнитель самостоятельно накладывает арест, поскольку он исполняет обязательное требование, содержащееся в судебном акте о наложении ареста.
Реализация может представлять собой самостоятельную реализацию должником; принудительную реализацию государством; передачу взыскателю реализуемого имущества.
Законодатель установил общее правило – недвижимое имущество становится объектом обращения взыскания в последнюю очередь, чтобы сохранить стабильность гражданского оборота, минимизировать (насколько это возможно) ущерб от исполнительных действий должнику, сохраняя недвижимое имущество (квартиру, производственный цех, помещение магазина и т.
Принудительная реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Специализированной организацией является Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, которое обязано в 10-дневный срок со дня оформления акта приема-передачи недвижимого имущества должника разместить информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, – также в печатных средствах массовой информации.
Образец заявления об отсрочке исполнения решения суда об обращении взыскания на квартиру
Образец заявления об отсрочке исполнения решения суда об обращении взыскания на квартиру
В Куйбышевский районный суд г.Самары
443101, г.
Самара, Пугачевский тракт, д.65
От ответчика: ФИО
Истец:ФИО2
ЗАЯВЛЕНИЕ
об отсрочке исполнения решения суда
об обращении взыскания на квартиру
Куйбышевским районным судом г. Самары рассмотрено гражданское дело о взыскании суммы займа, процентов за пользование, неустойки, штрафа, обращения взыскания на заложенное имущество.
Поскольку залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства, а целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении.
До возникновения финансовых трудностей ответчик исполнял обязательства надлежащим образом.
Против обращения взыскания на заложенное имущество ответчик возражает по причине того, что квартира является для него, ответчика 2 единственным жильем. Кроме того, в квартире проживает несовершеннолетняя дочь ответчика. Иного жилья нет у ответчиков. Нет возможности сейчас решить вопрос жилья для пожилой матери, несовершеннолетнего ребенка.
По смыслу положений ст. ст. 203, 434 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. ст. 18, 37 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» отсрочка исполнения решения суда может быть представлена при наличии обстоятельств, объективно затрудняющих исполнение судебного постановления.
Суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле либо исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств, вправе отсрочить исполнение решения суда.На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 203, 434 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
ПРОШУ:
отсрочить исполнение решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру до апреля 2022 г.
Обращение взыскания на жилое помещение. Когда квартиру могут забрать за долги
10.04.18
М.Полуэктов / АК Полуэктова и партнеры
Часто бывает так, что у гражданина есть долг, подтвержденный решением суда, а из всего имущества в собственности только квартира или иное жилое помещение. У такого гражданина могут быть несовершеннолетние дети, супруга, квартира может являться их единственным жильем, квартира может быть заложена, а значит есть залоговый кредитор, у гражданина могут быть иные (не залоговые) кредиторы.
Все эти лица, так или иначе, претендуют на одну единственную квартиру. Каким образом законодатель учитывает интересы всех этих лиц и какова судьба квартиры должника?
Вариант 1: квартира в ипотеке.
В этом случае, по общему правилу залогодержатель вправе обратить взыскание на квартиру независимо от того, что она является единственным жильем для должника и членов его семьи. Наличие несовершеннолетних детей никакого значения не имеет.
Вариант 2: квартира в ипотеке, находится в общей собственности должника и другого лица, должник признан банкротом.
Это довольно распространенная ситуация. Например, супруги взяли ипотечный кредит, приобрели квартиру, рассчитаться по кредиту не смогли, по заявлению банка одного из созаемщиков суд признал банкротом.
В этом случае финансовый управляющий продает квартиру с торгов. От созаемщика, который не признан банкротом (например, от супруги банкрота), часто можно услышать такое возражение: мне принадлежит 1/2 доля в праве собственности на квартиру, я не признана банкротом, моя доля в квартире в конкурсную массу моего супруга-банкрота не включена, на каком основании финансовый управляющий продал квартиру целиком?
На самом деле управляющий прав.
Суды рассматривают такие дела с позиции залогового кредитора. Предметом ипотеки являлась квартира (а не доля в праве). Соответственно, залогодержатель имеет право получить удовлетворение от продажи квартиры целиком. Раздельное обращение взыскания на доли в праве на квартиру означало бы ущемление прав кредитора – залогодержателя (Определение Верховного Суда РФ от 31.10.2017 N 309-ЭС17-15692).
Деньги, вырученные от продажи квартиры, пойдут на погашение ипотечного долга обоих созаемщиков.
Вариант 3: Квартира не заложена, идет исполнительное производство.
По общему правилу приставы не могут обратить взыскание на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением (ст.446 ГПК РФ). Действует так называемый «имущественный (исполнительский) иммунитет».
Однако, как быть если речь идет о жилом помещении большой площади? У должника может находиться в собственности дом площадью 1000 кв.
м., который является его единственным жильем. На него тоже нельзя обращать взыскание?
Конституционный Суд в постановлении от 14.05.12 г. N 11-П указал, что имущественный (исполнительский) иммунитет в отношении принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности жилья должен распространяться на жилое помещение, которое по своим параметрам является разумно достаточным для удовлетворения потребности в жилище. Также Конституционный Суд поручил внести изменения в законодательство и определить случаи, когда по своим характеристикам соответствующее жилое помещение явно превышает уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности гражданина-должника и членов его семьи в жилище, чтобы на него можно было обращать взыскание. Иначе говоря, на жилье излишне большой площади исполнительный иммунитет распространяться не должен.
Однако законодатель по настоящий день не определил порядок обращения взыскания на единственное жилье, количественные ориентиры «разумно достаточного» жилья отсутствуют.
В этой связи суды по-разному решают этот вопрос: как правило отказывают, но в некоторых случаях выделяют долю должника из жилого помещения, находящегося в общей собственности супругов, и обращают на нее взыскание (Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 16.04.2013 по делу N 33-2899/2013).
Вариант 4: Квартира не заложена, является единоличной собственностью гражданина, суд признал гражданина банкротом и ввел процедуру реализации имущества.
В этом случае имущественный (исполнительский) иммунитет в отношении единственного жилья продолжает действовать. Однако вопрос об исключении квартиры из конкурсной массы может быть решен только арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве (ст.213.25 Закона о банкротстве).
Если гражданин-банкрот является единоличным собственником квартиры, которая является единственным жильем для этого гражданина и членов его семьи, то арбитражный суд исключит квартиру из конкурсной массы и гражданин сохранит ее.
Вариант 5: квартира не заложена, принадлежит гражданину на праве общей собственности с супругом (бывшим супругом), не является для них единственным жильем, суд признал гражданина банкротом и ввел процедуру реализации имущества, второй супруг долгов не имеет.
В этом случае квартира будет продана с торгов, а супруг должника получит часть вырученных средств, которая соответствует его доле в проданной квартире (ст.213.26 Закона о банкротстве).
То есть в рассматриваемой ситуации супруг (бывший супруг) гражданина-банкрота лишится своей собственности (доли в праве на квартиру) даже при отсутствии у него долгов. Причем вероятнее всего, что за свою долю в квартире он получит неадекватно низкую цену, так как имущество банкротов в большинстве случаев продается в рамках публичного предложения с дисконтом к рыночной цене.
Однако ситуация может развиваться и по иному сценарию, если супруг гражданина-банкрота не дожидаясь реализации жилого помещения с торгов обратится в суд общей юрисдикции с иском о разделе совместно нажитого имущества и признании права собственности на долю в совместно нажитом имуществе.
Независимо от наличия процедуры банкротства суд общей юрисдикции должен рассмотреть такой иск (Определение Верховного Суда РФ от 06.03.2018 N 6-КГ18-1).
Разделить совместно нажитый объект недвижимого имущества между супругами можно двумя способами: 1) путем определения долей каждого супруга в праве собственности на него (как правило по 1/2 доли) и 2) путем определения долей и выдела доли в натуре (когда недвижимость делится на две части физически, т.е. по сути возникает два новых объекта).
Не любое недвижимое имущество можно разделить в натуре. Как правило в натуре делят дома при наличии технической возможности такой реконструкции дома, чтобы образовалось два изолированных входа и т.д.
Если супругу удается выделить в натуре часть дома, то он становится ее единоличным собственником и этот вновь возникший объект недвижимого имущества не включается в конкурсную массу второго супруга, признанного банкротом. Соответственно, таким образом супруг может сохранить за собой часть дома.
Если же раздел общего имущества в натуре невозможен и суд определит лишь доли (1/2) каждого из супругов в праве собственности на общую квартиру или дом, то ситуация становится несколько сложнее.
В этом случае арбитражные суды, рассматривающие дело о банкротстве гражданина – одного из супругов, нередко исключают из конкурсной массы долю в праве собственности на квартиру другого супруга (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.12.2017 по делу N А40-197841/2015). На торги выставляется 1/2 доля в праве на квартиру, а не вся квартира целиком. В этом случае кредиторы получают меньше, а супруг гражданина-банкрота сохраняет право на квартиру, пусть и в усеченном виде.
Представляется, что такая практика не соответствует закону. Пункт 7 ст.213.26 Закона о банкротстве звучит следующим образом: «Имущество гражданина, принадлежащее ему на праве общей собственности с супругом (бывшим супругом), подлежит реализации в деле о банкротстве гражданина по общим правилам, предусмотренным настоящей статьей.
В таких случаях супруг (бывший супруг) вправе участвовать в деле о банкротстве гражданина при решении вопросов, связанных с реализацией общего имущества. В конкурсную массу включается часть средств от реализации общего имущества супругов (бывших супругов), соответствующая доле гражданина в таком имуществе, остальная часть этих средств выплачивается супругу (бывшему супругу). Если при этом у супругов имеются общие обязательства (в том числе при наличии солидарных обязательств либо предоставлении одним супругом за другого поручительства или залога), причитающаяся супругу (бывшему супругу) часть выручки выплачивается после выплаты за счет денег супруга (бывшего супруга) по этим общим обязательствам».
В данной норме (а она является специальной) говорится об имуществе гражданина, принадлежащем ему на праве «общей собственности» с супругом. Общая собственность – это родовое понятие, она может быть совместной (без определения долей) и долевой. В данной норме не говорится только о совместной собственности.
Если суд разделил квартиру путем определения долей каждого супруга в праве собственности на квартиру (без выдела в натуре), такая квартира все равно продолжает принадлежать супругам на праве общей собственности. Соответственно п.7 ст.213.26 Закона о банкротстве продолжает на них распространяться. Квартира в этом случае все равно должна продаваться целиком. Такой подход также имеет место в судебной практике (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17.08.2017 N Ф09-4209/17 по делу N А60-24223/2016).
При этом никакой коллизии между п.7 ст.213.26 Закона о банкротстве и п.4 ст.213.25 этого же закона нет. Согласно п.4 ст.213.25 Закона о банкротстве «В конкурсную массу может включаться имущество гражданина, составляющее его долю в общем имуществе, на которое может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским законодательством, семейным законодательством. Кредитор вправе предъявить требование о выделе доли гражданина в общем имуществе для обращения на нее взыскания».
В рассматриваемом случае можно говорить о следующем: в конкурсную массу включается только доля должника в праве собственности на квартиру (доля супруги не включается), но реализуется квартира целиком в силу прямого указания закона (п.7 ст.213.26 Закона о банкротстве).
Аренда квартиры после выкупа
Если в прошлом было отчуждено право выкупа, будет сложнее снять квартиру, но это не невозможно. Арендодатели в посткризисную эпоху не так строги, как раньше, что, надеюсь, означает, что у вас не должно быть проблем с арендой после потери права выкупа. Следуйте этим советам, чтобы найти аренду.
Аренда до потери права выкупа
В зависимости от того, как обращение взыскания работает в вашем штате, фактическое обращение взыскания может не отображаться в вашем кредитном отчете в течение нескольких недель.Если вы подаете заявку на квартиру до того, как в вашем кредитном отчете будет обновлена информация о потере права выкупа, у вас больше шансов получить одобрение.
(Просроченные платежи, приведшие к вашей потере права выкупа, вероятно, по-прежнему будут отражены в вашем кредитном отчете.) Это трудное время, поскольку большинство людей не осознают, что потеря права выкупа неизбежна, пока это не произойдет.
Защитите свои другие кредитные счета
Сведите к минимуму ущерб вашему кредиту, не отставая от платежей по всем другим вашим счетам.Вы можете объяснить, например, что потеря права выкупа заложена, может быть, ваша процентная ставка скорректирована, и ваши платежи внезапно стали недоступны. Не так просто убедить арендодателя сдать вам аренду с учетом выкупа закладных и множества других просроченных правонарушений. Не отказывайтесь от своего кредитного рейтинга только потому, что в настоящее время находится в процессе обращения взыскания.
Заработай достаточно денег
Арендодатели в основном хотят избежать проблемных арендаторов, которые постоянно платят поздно, и особенно тех, которых в конечном итоге необходимо выселить.
Вам нужно заработать достаточно денег, чтобы с комфортом оплачивать аренду и другие ежемесячные расходы.
Как правило, ищите недвижимость с арендной платой, которая не превышает трехкратного увеличения вашего дохода — 800 долларов, например, если ваш ежемесячный доход составляет 2400 долларов. Если ваша арендная плата выше этого, вы можете не соответствовать требованиям, даже если домовладелец в противном случае пожелал бы не обращать внимания на вашу потерю права выкупа.
Найти квартиру без проверки кредита
Крупные жилые комплексы обычно принадлежат компаниям, у которых есть строгие критерии утверждения.У вас больше шансов получить проверку кредитоспособности в одном из этих комплексов (и вам будет отказано, если у вас есть потеря права выкупа), поэтому не позволяйте им быть вашим первым выбором.
Вместо этого ищите дома, кондоминиумы, таунхаусы, дуплексы и небольшие многоквартирные дома, которые принадлежат одному домовладельцу. Такие арендодатели реже проводят проверки кредитоспособности.
Поищите объявления об этих типах квартир в местной газете, в торговых группах Facebook, посвященных вашему региону, на Craigslist или спросите совета у друзей и родственников.
Заплатить более высокий гарантийный депозит
Деньги говорят. Если вы сможете заплатить более высокий страховой залог, это может помочь вам попасть в квартиру. Предоставление арендодателю более высокого депозита дает ему понять, что вы серьезно относитесь к уплате арендной платы.
Более того, более высокий депозит позволяет арендодателю покрыть убытки, если вы решите расторгнуть договор аренды без предварительного уведомления. Но это не значит, что вы можете пропустить несколько месяцев аренды. Вы по-прежнему несете ответственность за своевременную выплату арендной платы каждый месяц, если в договоре аренды не указано иное.
Найдите Cosigner
Вы можете получить одобрение на получение квартиры, даже одного из более крупных жилых комплексов, если у вас есть соруководитель или поручитель, отвечающий кредитным требованиям.
Имейте в виду, что вы, а также ваш партнер несете ответственность за любую невыплаченную арендную плату или повреждение арендуемой квартиры при выезде.
Не лгите о своей потере права выкупа
«Не спрашивай, не говори» может показаться хорошей философией, которой следует придерживаться, когда дело доходит до аренды после того, как вы испытали потерю права выкупа дома.Однако ложь о мероприятии, скорее всего, будет стоить вам арендной платы. Если вас спросят, была ли у вас потеря права выкупа, будьте честны. Объясните ситуацию и сосредоточьтесь на том, как вы изменили свои финансы. Убедитесь, что домовладелец понимает, что причина потери права выкупа не приведет к тому, что вы опоздаете с арендной платой.
Насколько сложно арендовать дом после того, как вы потеряли дом из-за потери права выкупа? | Руководства по дому
Потеря дома из-за потери права выкупа, безусловно, снижает ваш кредитный рейтинг. Кредитный рейтинг может упасть на 150 или более баллов в процессе обращения взыскания.Кроме того, обращение взыскания может оставаться в вашем кредитном отчете до семи лет с даты подачи обращения взыскания. Тем не менее, вы можете арендовать дом после того, как потеряете его из-за потери права выкупа, но до того, как он попадет в ваш кредитный отчет. Если потеря права выкупа еще не отражена в вашем кредитном отчете, это даст вам преимущество при аренде дома. Поскольку вы каждый месяц вовремя оплачиваете счета, ваш кредитный рейтинг со временем будет увеличиваться, что облегчит аренду дома.
Проверка арендаторов
Арендодатель заботится о стабильности и финансовой ответственности арендаторов.Арендодатели проверяют, чтобы каждый арендатор мог платить арендную плату каждый месяц, заботился об имуществе и, скорее всего, мирно жил с другими жителями в сообществе. Однако наличие права выкупа в кредитном отчете не препятствует последующей сдаче дома в аренду. Арендодатели требуют от потенциальных арендаторов заполнить заявку на аренду, иногда с внесением регистрационного взноса, и форму разрешения на наличие судимости.
Проверка доходов
Проверка занятости — важная часть процесса подачи заявления на аренду.Как размер дохода, так и продолжительность рабочего дня имеют огромное влияние на способность заявителя платить арендную плату. Большинство домовладельцев взимают залог за первый и последний месяц (в размере арендной платы). Авансовый залог зависит от уровня риска заявителя и снижает финансовый риск для арендодателя. С человека, потерявшего дом из-за отчуждения права выкупа, скорее всего, будет взиматься более высокий гарантийный депозит, чем с человека, который никогда не был лишен права выкупа.
Заявление об аренде
Как правило, чем сильнее заявка, тем выше шансы, что заявитель будет принят в качестве арендатора.Например, заявитель, который проработал у одного и того же работодателя в течение пяти лет, зарабатывает в три раза больше, чем ежемесячная сумма арендной платы, может заплатить запрошенный гарантийный депозит и имеет чистый фон с потерей права выкупа, безусловно, может быть принят в качестве арендатора для дом. Тем не менее, человек, который только что начал работать на новой работе, зарабатывает немного больше, чем ежемесячная сумма арендной платы, может платить запрошенный гарантийный депозит и имеет криминальное прошлое без потери права выкупа в его кредитном отчете, может не быть принят в качестве арендатора. .
Потери права выкупа по кредитному отчету
Даже с обращением взыскания на кредитный отчет, человек может арендовать дом, продемонстрировав способность и вероятность уплаты арендной платы. Лицо, у которого в отчете о кредитных операциях была потеря права выкупа, но при этом сохраняя текущие другие платежи, не так рискованно в глазах домовладельца. Арендодатель с большей вероятностью будет рассматривать потерю права выкупа как единовременную финансовую ошибку. Арендодатели с большей готовностью простят сообщение о потере права выкупа, если заявитель успешно оплачивает все остальные счета вовремя.
Лучшее время для аренды
Когда на рынке арендуется больше домов, чем арендаторов, это называется «рынком арендатора». В этом случае есть много домовладельцев и домовладельцев, которым необходимо покрыть свои выплаты по ипотеке. Это лучшее время для аренды дома, поскольку домовладельцы и домовладельцы гораздо более гибки в принятии арендатора, потерявшего дом из-за потери права выкупа. Рынок продавца — это когда арендаторов и покупателей больше, чем домов, которые можно им продать.Очевидно, что будет намного сложнее арендовать дом с выкупом права выкупа в вашем кредитном отчете во время рынка продавца.
Ссылки
- «Жизнь после потери права выкупа: как вернуться на правильный путь после потери права выкупа»; Родни Т. Уотсон; 2008
Писатель Биография
Тринис Л. Кастро писала на самые разные темы с 1995 года. Ее работы были опубликованы в «Healthy Families Rappahannock Area», где публикуются ее статьи, связанные со здоровьем, и на сайте Gadling.com, где она публикуется как писатель-путешественник. Опытный писатель по недвижимости, она также внесла свой вклад в AchieveRealEstateSolutions.com и SFGate.com. Кастро также является представителем и предпринимателем.
Арендаторы в случаях потери права выкупа | NY CourtHelp
Эта страница была обновлена в соответствии с Законом о жилищной стабильности и защите арендаторов от 2019 года.
Когда истец возбуждает дело о выкупе права выкупа в отношении владельца вашего дома, закон гласит, что истец должен сообщить об этом арендаторам в течение 10 дней.Вы можете узнать об этом деле, увидев объявление, размещенное на двери вашего дома, или истец может передать вам копию повестки и иска о взыскании права выкупа. Не волнуйтесь, если ваше имя будет в газетах. Это не значит, что вам нужно съехать. Многое может случиться:
- Собственник вправе уладить дело и оставить имущество за собой
- Банк не сможет доказать свою правоту
- Рассмотрение дела может занять очень много времени, часто даже год, и вы можете переехать, прежде чем он превысит
- Новый владелец может захотеть оставить вас в качестве арендатора
- Вы в любом случае можете иметь право остаться
Дело в том, что вам не нужно ничего делать прямо сейчас.
Во время рассмотрения дела о взыскании права выкупа владелец по-прежнему отвечает за поддержание вашего дома или квартиры в пригодном для жизни состоянии, собирает арендную плату и может возбудить дело против вас в суде. Но вас не могут выселить без постановления суда.
Тот, кто покупает здание на распродаже права выкупа, не может заставить вас сразу же съехать. Закон гласит, что новый владелец (или банк, если банк все еще владеет зданием) должен соблюдать правила, если новый владелец хочет вас выселить. Независимо от того, хочет ли новый владелец выселить вас или нет, вы должны получить уведомление от нового владельца.После продажи вы должны заплатить арендную плату новому владельцу.
Правила выселения
Федеральный закон гласит, что после продажи права выкупа новый владелец или банк должны письменно уведомить вас о выселении за 90 дней до возбуждения дела о выселении в суд, даже если у вас нет договора аренды. Если у вас есть договор аренды, срок действия которого превышает 90 дней, вы можете остаться до конца срока аренды, если только владелец не хочет жить в вашей квартире.Если новый владелец хочет жить в вашей квартире, он или она может отправить вам уведомление за 90 дней с предложением переехать по этой причине. Но правило 90 дней не применяется к арендаторам с регулируемой арендной платой, таким как арендаторы с регулируемой или стабилизированной арендной платой. Их права остаются неизменными до и после продажи здания новому владельцу. Это включает право на продление аренды.
Если вы не съедете после уведомления за 90 дней, новый владелец может подать иск в суд о выселении.Этот случай называется пережитком. В судебных документах владельца должно быть любое уведомление, которое он должен вам предоставить, а также уведомление за 90 дней и заверенная копия нового акта. Также вы можете попросить суд прекратить дело, подав ходатайство или приказ об указании причины. Но, даже если дело будет прекращено, собственник может начать его заново. Прочтите больше о выселениях, чтобы узнать больше.
Если вас выселяют из-за дела о лишении права выкупа, судебные записи о вашем выселении должны быть скрыты от общественности (опечатаны).
ЛОКАТОР СУДА Выберите графство Олбани Аллегани Бронкс Брум Каттарагус Каюга Чаутоква Чемунг Ченанго Клинтон Колумбия Кортленд Делавэр Датчесс Эри Эссекс Франклин Фултон Джинеси Грин Гамильтон Херкимер Джефферсон Кингз
(Бруклин) Льюис Ливингстон Мэдисон Монро Монтгомери Нассау Нью-Йорк
(Манхэттен) Ниагара Онейда Онондага Онтарио Оранжевый Орлеан Освего Отсего Путнам Куинс Ричмонд
(Статен-Айленд) Rensselaer Rockland Saratoga Schenectady Schoharie Schuyler Seneca St.Лоуренс Стойбен Суффолк Салливан Тиога Томпкинс Ольстер Уоррен Вашингтон Уэйн Вестчестер Вайоминг Йейтс
и / или
Выберите тип судаПодразделения апелляционных судовУсловия апелляцииГородской судГражданский суд Окружной суд Нью-Йорка (и жилищного) Апелляционный судКонтактный суд Уголовный суд Районный суд Нью-ЙоркаСемейный судСуррогатный судСуррогатный судГородской судДеревенский суд
Найди суд
арендаторов в наборе инструментов выкупа | Национальная жилищная коалиция с низким доходом
Поскольку PTFA не содержит положений о правоприменении (нет агентства, ответственного за обеспечение соблюдения положений закона), арендаторы и их защитники должны понимать положения PTFA и быть готовыми отстаивать свои права.
Эта веб-страница предназначена для помощи арендаторам и их защитникам в защите и обеспечении соблюдения своих прав в соответствии с PTFA. Несмотря на то, что были предприняты все усилия для предоставления точной информации, материалы, представленные на этой странице, включая проекты документов, представленные в прилагаемом Инструментарии, являются только рекомендациями и не являются юридической консультацией. Во всех случаях арендаторам рекомендуется обращаться к юристу .
PTFA разработан, чтобы предоставить большинству арендаторов, проживающих в собственности, переданной в собственность, уведомление не менее чем за 90 дней до того, как от них могут потребовать освободить собственность после отчуждения.
Не имеет значения, имеет ли арендатор письменный договор аренды, устный договор аренды или договор аренды на месяц, при условии, что договор аренды признан законодательством соответствующего штата.
PTFA защищает любое законное соглашение об аренде, созданное до изменения права собственности на собственность в результате обращения взыскания .
90-дневный период начинается с , когда физическое или юридическое лицо, которое приобрело право собственности на собственность после обращения взыскания, направляет уведомление арендатору.
Форма уведомления определяется местным законодательством.
Если арендатор имеет договор аренды, который длится более 90 дней после даты приобретения собственности новым владельцем, то арендатор может остаться на оставшийся срок аренды, если только новый владелец не будет проживать в этой собственности. В этом случае арендатора могут потребовать уехать, если новый владелец уведомит об этом за 90 дней.
Существуют некоторые ограничения для арендаторов, которые могут быть защищены PTFA:
- Бывший владелец собственности , а также супруга, дети и родители бывшего владельца не защищены PTFA.
- Арендная плата, выплачиваемая арендатором, не может быть на существенно меньше, чем на , чем арендная плата, выплачиваемая за аналогичную недвижимость в этом районе, если только арендная плата не снижается из-за субсидии на аренду на федеральном уровне или уровне штата.
- Договор об аренде или аренде должен быть сделкой на коммерческой основе , что означает, что условия аренды, выходящие за рамки обычных: длительные контракты, предоплата арендной платы и т. Д., Могут подлежать дополнительной проверке.
Законы некоторых штатов или местные законы предусматривают дополнительные меры защиты для арендаторов, поэтому важно ознакомиться с применимым местным законодательством.
Поскольку защита PTFA будет отличаться в зависимости от законов соответствующего штата и местности и отдельных фактов, очень важно, чтобы арендаторы проконсультировались с местным офисом юридической помощи или с адвокатом.
Политика Fannie Mae и Freddie Mac по аренде
Федеральная ипотечная корпорация (Freddie Mac) и Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Mae) имеют правила, позволяющие арендаторам оставаться в собственности, которую они приобрели в результате обращения взыскания.Как минимум, эти политики обеспечивают защиту, доступную добросовестным арендаторам в рамках PTFA. Однако и у Freddie Mac, и у Fannie Mae есть программы, предлагающие арендаторам дополнительные возможности. У Freddie Mac также есть программа, которая позволяет бывшим домовладельцам сдавать свои дома в аренду на определенных условиях.
Владельцы ваучеров Раздела 8
Жильцы ваучеров Раздела 8 имеют дополнительную защиту. При аренде по разделу 8 владелец, который является непосредственным правопреемником права выкупа, подчиняется ваучеру аренды по разделу 8 и договору о выплате жилищной помощи (HAP) по разделу 8.В течение срока аренды освобождение собственности перед продажей не является веской причиной для выселения, за исключением того, что владелец может прекратить аренду, начиная с даты передачи квартиры владельцу, если владелец будет занимать квартиру в качестве основного. резиденция; и предоставил арендатору уведомление о выселении по крайней мере за 90 дней до даты вступления в силу такого уведомления.
Ресурсы штата
В некоторых штатах действуют собственные законы, защищающие арендаторов от потери права выкупа, а некоторые организации и агентства на уровне штата предоставляют арендаторам ресурсы для борьбы с выселением из-за потери права выкупа.Ссылки открываются в новом окне.
Калифорния
Вместе с арендаторами: страница с вопросом о лишении права выкупа арендаторами — Включает отчет об арендаторах, лишенных права выкупа в Калифорнии, и ресурсы для арендаторов и адвокатов.
Коннектикут
Коннектикутская сеть юридической помощи: что нужно знать арендаторам — обширные ресурсы для арендаторов из Коннектикута и их защитников.
Массачусетс
Массовые юридические услуги: права арендаторов после потери права выкупа — всеобъемлющие ресурсы для арендаторов Массачусетса и их защитников.
Нью-Джерси
Штат Нью-Джерси: Ресурсы Агентства жилищного и ипотечного финансирования штата Нью-Джерси для арендаторов — Включает набор инструментов для арендаторов, проживающих в изъятой собственности в Нью-Джерси.
Чтобы отправить дополнительные ресурсы состояния в этот список, свяжитесь с Илэйн Вайс, аналитиком политики, по адресу [электронная почта защищена] или 202.662.1530 x243.
Приближается ли всплеск потери права выкупа в США?
Один из 5 арендаторов с детьми в США в настоящее время задерживает арендную плату.Опасения по поводу того, что кризис выселения усугубится после того, как меры защиты арендаторов времен COVID будут сокращены или удалены, полностью оправданы.
В то же время вопрос о возможном кризисе обращения взыскания не обсуждается. Подвержены ли риску переселения и домовладельцы? И если да, то в том же ли масштабе, что и арендаторы?
В последних отчетах аналитической фирмы ATTOM Data Solutions указывается, что в последнее время количество случаев выкупа права выкупа увеличилось, причем в феврале и марте 2021 года количество обращений за выкупом права выкупа резко увеличивалось.Прирост в марте, когда было подано 11 880 заявок, составил 5% по сравнению с февралем. Однако эти цифры могут вводить в заблуждение: показатель марта был на 75% ниже по сравнению с тем же периодом прошлого года, когда началась пандемия.
Защита домовладельцев во время пандемии COVID-19Большая часть общего сокращения операций по выкупу заложенного имущества во время пандемии может быть отнесена на счет федерального моратория на выкуп заложенного имущества, включенного в Закон CARES, подписанный 27 марта 2020 года. Мораторий запретил кредиторам инициировать процедуру обращения взыскания на ссуды, застрахованные Федеральной жилищной администрацией США.S. Департамент сельского хозяйства и Департамент по делам ветеранов.
Этот закон также дает домовладельцам, сталкивающимся с финансовыми трудностями, связанными с COVID, право запросить план воздержания на срок до 180 дней. Согласно плану воздержания, кредитор работает с домовладельцем, позволяя приостановить выплаты или сократить выплаты, но не аннулирование долга. Поскольку запрет на потерю права выкупа был недавно продлен администрацией Байдена до 30 июня 2021 года, испытывающие трудности домовладельцы, заключившие соглашение о воздержании от своего кредитора до 30 июня 2020 года, теперь имеют право на дополнительные шесть месяцев послабления.
Однако в этих мерах защиты имеется серьезный пробел: федеральный мораторий не распространяется на домовладельцев с ипотечными кредитами, обеспеченными частным сектором. Согласно Национальному жилищному закону проекта , около 30% ипотечных кредитов в США, охватывающих примерно 14,5 миллионов домашних хозяйств, находятся в частной собственности. И большинство штатов не вводили никаких местных мер защиты от потери права выкупа, которые дополнительно защищали бы домовладельцев с ипотечными кредитами, обеспеченными частным сектором. В таких штатах, как Нью-Йорк, Массачусетс и Флорида, срок действия многих из этих полисов истек, и судебное разбирательство возобновлено.
Перспективы всплеска потери права выкупа неясныТак приведет ли окончание федерального моратория, когда бы это ни произошло, к всплеску потерь права выкупа? С учетом ряда действующих факторов, включая тенденции безработицы и рынок жилья, это трудно предсказать.
Положительным признаком является то, что процент отсроченных ссуд продолжает снижаться, и это число намного ниже показателя в начале пандемии. Незадолго до кризиса низкий уровень безработицы и устойчивый период высокого экономического роста способствовали значению 0.25% уровень воздержания уже 2 марта 2020 года. Но к 1 апреля 2020 года, когда проявилось экономическое воздействие пандемии на , эта доля выросла до 2,66%, а кредиторы увидели скачок на 2000% в просьбах о воздержании .
Уровнидостигли пика в начале июня 2020 года, когда 8,55% всех активных ипотечных кредитов относились к той или иной программе отказа от кредитов — будь то государственная или частная. Недавно, в конце марта 2021 года, это число снизилось до 4,90%, включая 2,5 миллиона домовладельцев, а новые запросы о воздержании от наказания , , достигли самого низкого уровня с начала кризиса.
Тенденции потери права выкупа вскоре будут в значительной степени зависеть от способности домовладельцев наверстать упущенное в финансовом отношении после истечения срока действия их плана воздержания. Типичные варианты включают в себя полное единовременное погашение (единовременную выплату), внесение дополнительных платежей в дополнение к регулярному ежемесячному платежу, изменение условий ссуды или продажу дома для погашения ссуды.
Хотя уровень безработицы с снизился с до 6,0% в марте 2021 года, он остается почти вдвое дороже до пандемии. А безработица затронула некоторые отрасли и некоторые регионы больше, чем другие.Города, в значительной степени зависящие от сектора туризма и услуг, такие как Лас-Вегас и Орландо, где домовладельцы могут быть менее в состоянии покрыть свое бремя ссуд после воздержания, могут быть более восприимчивыми к росту потерь права выкупа. Тем не менее, вряд ли можно ожидать, что «всплеск» потери права выкупа может привести к кризису, наблюдавшемуся во время Великой рецессии в 2008 году. В отличие от сегодняшнего дня, слабая нормативная база и высокий уровень хищнического частного кредитования способствовали рекордному количеству потерь жилья в 2008 году — больше. 3 миллиона заявок на обращение взыскания.
Текущий рост цен на продажу жилья , из-за нехватки предложения и высокого спроса, может как помочь, так и навредить владельцам, столкнувшимся с потерей права выкупа. Повышение цен может облегчить домовладельцу, имеющему собственный капитал, продать его на выгодных условиях и выплатить ссуду. Однако при изучении имеющихся данных о продажах невозможно узнать, сколько домов продано, чтобы избежать потенциальной потери права выкупа, или сколько продаж после расторжения было сделано под принуждением. В то же время текущие тенденции также означают, что домовладельцы, которые все же продают, будут вынуждены пытаться купить новый дом на перегретом рынке.
Наконец, частный капитал, как от крупных инвестиционных компаний, так и от частных инвесторов, в настоящее время является крупным игроком на рынке жилой недвижимости США. В 2018 году на частный капитал приходилось 11% покупок жилья, что вдвое превышает уровень до 2008 года. Продажа за наличные сейчас очень распространена, часто оставляя потенциальных покупателей с сильными финансовыми данными и предварительным одобрением ипотеки, неспособными конкурировать. Резкое увеличение количества случаев отчуждения права выкупа может привести к увеличению количества домов на одну семью, не принадлежащих домовладельцам-резидентам.
А как насчет домовладельцев-арендодателей и их арендаторов?Воздействие федерального моратория на выселение и невыплаченные арендные платежи на домовладельцев, особенно мелких инвесторов «мама и папа», увеличивает риск обращения взыскания на арендуемую недвижимость. Индивидуальным инвесторам принадлежит около 77% небольших (2-4 квартирных) многоквартирных домов, и эти единицы обычно сдаются в аренду за менее чем односемейные дома или аналогичные единицы в средних или больших многоквартирных комплексах. Во многих городских районах, таких как Вашингтон Д.C. , эти жилые объекты являются важным источником доступного жилья для арендаторов с низкими доходами.
Такие домовладельцы, как правило, имеют более низкие доходы, особенно по сравнению с теми, кто владеет частными домами или более крупными многоквартирными домами. В группу также входит наибольшая доля чернокожих и латиноамериканских инвесторов-собственников. Около 34% этих арендодателей — пенсионеры, и арендная плата является их единственным источником дохода. Как и их арендаторы, такие владельцы недвижимости испытывают негативное воздействие пандемии и могут иметь небольшую экономическую устойчивость, чтобы противостоять потере дохода из-за просроченной аренды за несколько месяцев.
С созданием в январе 2021 года программы Emergency Rental Assistance Program , владельцы небольших квартир могут обращаться за помощью от имени своих арендаторов, чтобы покрыть текущую или просроченную арендную плату. Для подачи заявки требуется разрешение арендатора, и доступна помощь в течение 12 месяцев, хотя еще слишком рано знать, помогает ли эта политика предотвратить потерю права выкупа у мелких инвесторов.
Но если произойдет существенная передача права выкупа многоквартирной арендуемой собственности, затронутые арендаторы наверняка столкнутся с большими трудностями при поиске нового жилья по аналогичной цене.В районах, которые подвергаются джентрификации, особенно старые, небольшие многоквартирные дома, вероятно, будут снесены и заменены более дорогими квартирами, поддерживаемыми частными инвестициями, что еще больше сократит количество доступного жилья.
Итак, что можно сделать?
В ближайшем будущем рост числа случаев отчуждения права выкупа, скорее всего, затронет две группы: во-первых, домовладельцы с частной ипотечной ссудой, все еще испытывающие экономические трудности, связанные с COVID; и, во-вторых, владельцы сдаваемых внаем небольших домов с нуждающимися арендаторами.
Законодательство штата или местное законодательство, вводящее в действие или укрепляющее возможности воздержания для домовладельцев с частной ипотечной ссудой, может помочь закрыть очевидную брешь в федеральной защите. А требование, чтобы кредиторы вступили в посредничество с заемщиками, пострадавшими от COVID, прежде чем обращаться в суд, также может снизить вероятность обращения взыскания.
Местные программы по повышению осведомленности мелких арендодателей о Программе экстренной помощи при аренде и программах альтернативного выселения, а также для согласования заявок между ними и их арендаторами могут помочь принести финансовую помощь как арендатору, так и арендодателю и избежать перемещения арендатора и потенциальная потеря доступного жилья.
Хотя возможности резкого увеличения числа случаев отчуждения права выкупа прав выкупа уделяется меньше внимания, чем надвигающегося кризиса выселения, его не следует упускать из виду. Существует пробел в защите, который может повлиять на уязвимые группы. Кредиторы, защитники жилищного строительства и органы государственного управления всех уровней должны обеспечить надлежащую поддержку как во время продолжения пандемии, так и во время возвращения к нормальной жизни.
Конец моратория на выкуп и выселение, что дальше? — РИСМедиа |
Конец федеральных мораторий на изъятие права выкупа и выселение не за горами, и многие задаются вопросом: «Что дальше?»
С одной стороны, предыдущие отчеты Bloomberg предсказывали волну потерь права выкупа, которая поразит миллионы домовладельцев с низкими доходами после прекращения действия положений о снисходительности и моратория на потерю права выкупа.
С другой стороны, многие семейные домовладельцы и владельцы недвижимости надеются, что все вернется в норму после более чем года финансового бремени, вызванного запретами на выселение.
Предотвращение выкупа права выкупа
Мораторий на выкуп заложенного имущества, вызванный пандемией, закончится в июне, а миллионы домовладельцев также должны выйти из годичных периодов воздержания.
Хотя отраслевые эксперты говорят, что не ожидают волн отчуждения права выкупа закладных, это не полностью развеивает опасения по поводу того, что люди теряют свои дома.
«Мы не должны упускать из виду опасности, с которыми по-прежнему сталкиваются многие потребители. Миллионы семей рискуют потерять свои дома из-за потери права выкупа в ближайшие месяцы, даже если страна снова откроется », — сказал Дэйв Уэджио, исполняющий обязанности директора Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB), в апрельском пресс-релизе.
В то время государственное агентство предложило ряд изменений в правилах, направленных на предотвращение потерь права выкупа, которых можно избежать, поскольку в ближайшие месяцы истекает срок действия федеральной защиты права выкупа.
CFPB настаивал на том, чтобы обслуживающие компании готовились к «большому количеству заемщиков, выходящих из снисходительности», с несколькими предложениями, чтобы помочь кредиторам помочь нуждающимся семьям.
Согласно недавним оценкам Ассоциации ипотечных банкиров (MBA), около 2,23 миллиона домовладельцев находятся в планах воздержания.
В последние месяцы это число продолжало снижаться, что, по словам Марины Уолш, вице-президента по отраслевым исследованиям со степенью MBA, является хорошим знаком.
«Экономика начинает восстанавливаться, и мы ожидаем, что экономика по мере распространения вакцины улучшится, что также будет означать снижение уровня безработицы», — говорит Уолш.«По мере улучшения занятости это будет хорошей новостью для заемщиков, которые хотят сохранить свои дома и остаться в своих домах».
По словам Уолша, заемщики, которые все еще находятся в отсрочке, в ближайшие месяцы, вероятно, смогут разработать альтернативный план, который не приведет к потере права выкупа, включая отсрочку ссуды, наличные деньги за ключи или документ взамен.
Новые запасы на фоне попутного ветра
Брокеры ожидают небольшого увеличения товарных запасов на оживленном рынке жилья после снятия запрета на потерю права выкупа, хотя это произойдет не только из-за финансовых трудностей.
«Будет интересно посмотреть, как все закончится», — говорит Дэн Круз, президент и генеральный директор CENTURY 21 Affiliated.
По словам Крузе, активность обращения взыскания на рынке недвижимости представляется неизбежным, хотя и не таким экстремальным, как прогнозировали аналитики еще в конце 2020 года.
«Я не думаю, что это будет массовая волна, в отличие от того, что мы видели в 2005–2010 годах, когда мы имели дело с Великой рецессией», — говорит Круз. «В отличие от того, что мы видели во время рецессии, когда цены на жилье начали стремительно падать, мы уже десять лет работаем стабильно, и, конечно, в течение последних двух лет и за последние 15 месяцев, учитывая COVID, средний рост цен реализации.”
В то время как заемщики могли отказаться от выплат по ипотеке в течение последних 14 месяцев, увеличение собственного капитала на фоне текущего жилищного бума может дать домовладельцам возможность избежать потери права выкупа, по словам Гэри Скотта, президента и генерального директора Long & Foster Real Имущество.
«Это может привести к появлению на рынке качественных списков», — говорит Скотт. « Мы просто думаем, что рынок настолько горяч, а запасы настолько низки, что, когда им нужно начать производить платежи, все люди могут выставить свои дома на рынок и получить шесть или семь предложений и продать свои дома, расплатившись за прошлые деньги. 14 месяцев выплат по ипотеке и уход с [некоторыми] деньгами.”
Согласно последнему отчету CoreLogic Equity Report,домовладельцев в США, имеющих ипотеку, увеличили свой капитал в общей сложности почти на 1,5 триллиона долларов в конце 2020 года — рост в годовом исчислении на 16,2%. Анализ показал, что среднегодовой прирост капитала составил 26 300 долларов на одного домовладельца — это самый большой средний прирост капитала с третьего квартала 2013 года.
По словам Ками Пинсака, брокера / владельца Realty One Group Summit в Вентуре, Калифорния, некоторые продажи недвижимости могут также осуществляться арендодателями и владельцами недвижимости, которые сталкиваются с финансовыми проблемами, вызванными продолжающимися запретами на выселение.
«Я думаю, что домовладельцы могут немного утомиться, особенно в штатах, которые не так дружелюбны к арендодателям, как Калифорния», — говорит Пинсак. «Я думаю, что запасы по-прежнему останутся ограниченными, и спрос на аренду по-прежнему будет огромным».
Концы годового бремени для арендодателей
Последние 14 месяцев запретов на выселение были тяжелыми для владельцев арендуемой недвижимости и домовладельцев по всей стране, поскольку они пытались взять на себя упущенную арендную плату во время пандемии.
Для жительницы Калифорнии Сары Савко федеральный запрет на выселение привел к финансовым трудностям. Доход, который она получает от сдачи в аренду собственности в Неваде, идет на оплату ее аренды наряду с традиционными финансовыми обязательствами по собственности.
«С тех пор, как это стало известно, было тяжело», — говорит Савко. «Это стресс для меня, и это также стресс для моей семьи».
После того, как Центр по контролю и профилактике заболеваний (CDC) продлил мораторий на выселение в ноябре, Савко говорит, что ее единственный арендатор отказался платить арендную плату, хотя COVID-19 не повлиял на него.
«До [моратория] он отлично платил за квартиру и долгое время снимал у нас», — говорит Савко. «До этого проблем не было».
На данный момент, по словам Савко, арендатор задолжал ей 9 879 долларов за аренду, в то время как она израсходовала свои сбережения и помощь дочери, чтобы остаться на плаву.
«Очень сложно потерять эти деньги», — говорит Савко.
Брокер / владелец Кевин Сирс из Sears Real Estate в Спрингфилде , говорит, что Массачусетс столкнулся с ужесточением моратория на выселение задолго до начала запрета CDC.
«Реальность моратория на выселение в Массачусетсе заключалась в том, что в течение первых восьми месяцев пандемии владельцы недвижимости и поставщики жилья имели доступ к суду только в ситуациях жизни и смерти», — говорит Сирс.
Sears управляет недвижимостью из шести квартир с начала 2020 года.
До вспышки COVID-19 Сирс говорит, что в январе 2020 года он выпустил уведомление об уходе для проблемного арендатора, в результате чего арендатор задержал свои арендные платежи.
Когда он и владелец собственности планировали подать на своего арендатора в суд в марте, их остановил первоначальный федеральный мораторий на выселение.
«У нас был арендатор, который создавал всевозможные проблемы, и из-за проблем, которые она создавала, другие арендаторы говорили:« Пока она не уйдет, мы не будем платить арендную плату », — говорит Сирс.
Согласно Sears, они недавно получили свое выселение с целью выселения арендатора после того, как предстали перед судьей в ноябре — до запрета CDC.
По словам Sears, арендатор ушел из-за 12 323 долларов плюс судебные издержки.
Владелец также потерял около 6000 долларов арендной платы от других своих арендаторов, которые удерживали арендную плату до тех пор, пока проблемный арендатор не ушел, говорит Сирс.
«Здесь у меня есть один индивидуальный владелец, которому из-за моратория было отложено правосудие и отказано в правосудии», — говорит Сирс.
Эксперты Национальной ассоциации риэлторов (NAR) продолжали настаивать на увязке моратория на выселение с помощью поставщикам жилья, теряющим арендную плату, для поддержания стабильности на рынке.
По словам Кристи ДеСанктис, директора Федеральной банковской, кредитной и жилищной политики NAR, развертывание экстренной помощи в аренде было затруднено в нескольких штатах, что увеличило нагрузку на арендодателей.
«Мы уже начали слышать истории об арендаторах, которые просто уходят, поэтому эта помощь в аренде абсолютно необходима, потому что эти поставщики жилья не смогут получить эту оплаченную арендную плату в ближайшее время и пытаются преследовать арендаторов, которые« Просто покинуть собственность невероятно сложно », — говорит ДеСанктис
.По словам ДеСанктиса, организация совсем недавно настаивала на том, чтобы правительственные чиновники сняли запреты на выселение, чтобы отрасль могла начать работать над дальнейшим развитием для всех вовлеченных сторон.
«Ситуация улучшается и улучшается по всей стране, и чем быстрее мы сможем вернуться к нормальному состоянию — когда платежи производятся вовремя и все снова здоровы, — тем лучше», — говорит ДеСанктис.
Судья Окружного суда США округа Колумбия согласен.
Согласно недавнему постановлению суда, судья попытался отменить запрет CDC на выселение в среду, 5 мая, после того, как постановил, что это было незаконным. Движение было быстро заблокировано апелляцией, поданной U.S. Министерство юстиции (DOJ), однако. В ближайшие две недели в суде состоится слушание по ходатайству Министерства юстиции, и временное приостановление будет оставаться в силе, по крайней мере, до тех пор, пока это решение не будет вынесено.
Джордан Грайс — помощник редактора контента RISMedia. Отправьте ему свои новости о недвижимости на номер [email protected] .
Законокруга Колумбия защищает арендаторов во время потери права выкупа
(Вашингтон, округ Колумбия) — Как и во многих других частях страны, в округе Колумбия наблюдается тревожный рост числа случаев потери права выкупа домов.В большинстве других юрисдикций, где арендаторы могут быть выселены вместе с владельцем собственности, передача права выкупа не является уважительной причиной для выселения арендаторов в Округе. Закон об аренде жилья 1985 года (Кодекс округа Колумбия § 42-3505.01) устанавливает 10 уважительных причин для выселения арендаторов. Кодекс округа Колумбия § 42-3505.01 (a) гласит, что «за исключением случаев, предусмотренных в этом разделе, ни один арендатор не может быть выселен из съемной квартиры… до тех пор, пока арендатор продолжает платить арендную плату».
Выкупа не входит в число 10 уважительных причин. Скорее, банк или другое финансовое учреждение становится новым арендодателем, и права арендатора не меняются.Таким образом, выселение жильцов в Районе просто из-за отчуждения права выкупа незаконно!
Если вы являетесь арендатором, которого уведомили о том, что дом или квартира, которую вы арендуете, или что многоквартирный дом, который вы снимаете, находится в отчуждении права выкупа, вам следует предпринять следующие шаги:
- Сообщите новому владельцу, что вы здесь и хотите остаться. Если вы получили уведомление от банка или от поверенного банка о потере права выкупа, убедитесь, что они знают, что вы арендатор.Если в уведомлении говорится, что вас выселяют из-за потери права выкупа, сообщите контактному лицу, что вы хотите воспользоваться своим законным правом остаться в своем доме.
Заполните образец формы. Вы можете отправить эту форму тому, кто отправил вам уведомление о потере права выкупа. На всякий случай отправьте бланк заказным письмом, чтобы доказать, что он был получен.
- Узнайте, куда вам следует отправлять арендную плату. Если у вашего дома новый владелец, в том числе банк, вам следует начать отправлять арендную плату новому владельцу.Попробуйте связаться с банком или его поверенным и попросить адрес, по которому вы можете платить за аренду.
- Что делать, если вы не знаете, кому отправлять арендную плату. Не тратьте деньги на аренду! Рано или поздно вы должны будете заплатить всю задолженность по арендной плате, в противном случае вас могут выселить за неуплату арендной платы. Вы можете открыть отдельный банковский счет только для арендной платы, пока не узнаете, куда отправлять арендную плату.
- Сохраните копии всех документов. Очень важно, чтобы вы сохраняли копии всех документов, которые вы отправляете или получаете, включая уведомление о потере права выкупа, ваше заявление о том, что вы хотите остаться в своей квартире, и ваши усилия по уплате арендной платы.
- Обратитесь к юристу за советом. Если у вас есть вопросы о ваших правах, вам следует сразу же поговорить с юристом. Вот некоторые люди, которые могут помочь:
Общество юридической помощи: (202) 628-1161
Студенты-юристы округа Колумбия в суде: (202) 638-4798
Хлеб для города: (202) 265-2400
Юридические службы района: (202) 682-2700