Образец иска выписать из квартиры не собственника без согласия: Исковое заявление на выписку из квартиры: образец

образец, как выписать человека без согласия через суд

Главная / Выселение / Рекомендации и порядок составления искового заявления о выписке из квартиры (образец прилагается)

Выписать из квартиры человека в принудительном порядке непросто. Судьи и сотрудники Федеральной миграционной службы неохотно соглашаются снять с регистрации гражданина. В некоторых случаях это вообще невозможно, потому что закон однозначно запрещает предпринимать такие действия по отношению к некоторым гражданам. Если дело дойдет до суда, от заинтересованного в выписке лица понадобится умение собирать доказательную базу, составлять процессуальные документы, в том числе и иск, отстаивать позицию в ходе заседаний.

Как выписать человека без его согласия?

С временной или постоянной пропиской жителя квартиры или дома можно выписать в принудительном порядке только через суд. Это главное правило, которому следует придерживаться. Кроме того, получив решение, удовлетворяющее требование истца о снятии с регистрации ответчика, дальнейшие действия также совершаются в соответствии с требованиями законодательства.

Прийти с судебным актом и победоносно начать выставлять вещи жильца за двери, выбрасывать их в окно, выгонять самого ответчика из жилья – все эти действия расцениваются, как самоуправство (ст.330 УК РФ). Нужно не только знать, как составляется исковое заявление о выписке из квартиры, но и что делать дальше. А предварительно предстоит найти веские причины, которые позволят снять лицо с регистрации в принудительном порядке.

Основания по закону

Обратиться в суд с иском целесообразно, когда есть веские основания. Условно их можно разделить на две группы:

1. Проведение регистрации без соблюдения законной процедуры.
2. Нарушение условий проживания в квартире.

Для прописки лица нужно придерживаться некоторых требований. Во-первых, разрешение на регистрацию дают все собственники жилья или проживающие в нем по договору социального найма (если квартира муниципальная). Во-вторых, разрешение оформляется специальным заявлением, которое подписывается указанными лицами. В-третьих, им предстоит появиться в миграционную службу и подтвердить согласие.

Как правило, на этом этапе можно выявить нестыковки, когда разрешение подписывали не все лица, которые должны были это делать. В таком случае, прописка через суд признается недействительной.

Иногда жильцов нужно выписать в связи с возможным открытием против них исполнительного производства по просроченным финансовым обязательствам. Судебные приставы придут по месту последней регистрации должника для описи имущества в этой квартире. Доказать, что телевизор, холодильник и мебель принадлежат собственнику, а не должнику – сложно. Проще выписать до того, как начнется производство.

Во вторую группу оснований для выписки лиц включаются их следующие действия:

• Использование квартиры не по назначению – для ведения хозяйственной или другой деятельности;
• Заключение договора субаренды без разрешения собственника;
• Неуплата коммунальных услуг свыше 6 месяцев;
• Несоблюдение санитарных требований к жилым помещениям;
• Умышленный или непреднамеренный ущерб жилью и находящемуся в нем имуществу.

Право проживания, которое предоставляется при регистрации, не дает оснований для использования жилого помещения для организации производства, вместо офиса для коммерческих и других организаций. Вместе с тем, если при регистрации предприятия лицо указывает адрес квартиры, это не дает оснований для выписки. По закону, юридический адрес организации и фактический, по которому непосредственно осуществляется коммерческая, производственная деятельности, могут не совпадать.

Например, многие индивидуальные предприниматели регистрируются по месту проживания. При этом хозяйственная деятельность осуществляется в арендованных офисах, торговых точках. Немного шансов и для выселения самозанятых лиц, которые трудятся на дому. Назвать их деятельность производством в общем понимании – сложно. Поэтому выписать программиста или лиц, занимающихся рукоделием на том основании, что они занимаются хозяйственной деятельностью на дому, будет крайне затруднительно.

Подготовительные действия к суду

Обращение к представителям Фемиды – это завершающий этап всех подготовительных действий, а также попыток разрешить спор в досудебном порядке. Поскольку ситуация касается отказа жильца выписываться добровольно, остается поиск оснований для снятия его с регистрации в принудительном порядке.

Но причины, которые по закону позволяют выписать через направление искового заявления о выписке из квартиры в суд, необходимо тщательно задокументировать. Это можно сделать, привлекая сотрудников:

• Управляющей компании – при составлении актов залива, обнаружении повреждений коммуникаций и т.п.;
• Полиции – при нарушении общественного порядка, совершении противоправных действий;
• Пожарной инспекции – при создании жильцом опасной ситуации, несоблюдении мер противопожарной безопасности;
• Налоговой инспекции – при организации незаконной хозяйственной деятельности;
• Санэпидстанции – при несоблюдении санитарных требований к жилым помещениям.

Кроме того, во всех ситуациях привлекаются в качестве свидетелей соседи. Их подписи в документах, а также показания в суде воспринимаются в качестве доказательной базы. Собрать эти документы, показания непросто. От заинтересованного лица требуются грамотные правовые действия, а также сила воли, чтобы в течение продолжительного времени инициировать проверки сотрудников указанных выше учреждений и органов.

Нередко придется контролировать грамотность составленных процессуальных документов. Без специальных знаний и навыков шансы на выигрыш дела в суде снижаются. Рекомендуется прибегать к помощи профессиональных юристов, консультироваться у них относительно совершаемых и возможных действий, а при необходимости – доверить им весь процесс выписки нежелательного лица.

Заполняем шаблон иска

Составляя исковое заявление о выписке из квартиры, необходимо придерживаться главного требования – быть проще. Судья хоть и специалист в сфере права, но через него ежедневно проходит десятки и сотни процессуальных документов по разным направлениям. Поэтому он не в состоянии вчитываться в каждый новый иск или ходатайство. Но ему можно помочь, если составить иск грамотно.

У практикующих судей, как правило, уже выработана определенная позиция на схожие проблемы и споры. Изменить ее можно, но если обратить пристально внимание представителя Фемиды на какие-то особые детали и важные обстоятельства.

Чтобы реализовать эту задачу, вызвать у судьи интерес к иску, рекомендуется составлять обращение, соблюдая следующие требования:

1. Текст пишется лаконично.
2. Смысл одного абзаца плавно переходит в последующий.
3. В документе используются блоки, списки, подзаголовки, выделяются важные моменты, что позволяет быстро находить по тексту и заострять внимание на нужные моменты, факты.
4. Указываются те правовые нормы, которые напрямую относятся к изложенным обстоятельствам, приведенным выводам, требованиям или просьбам.
5. Расчеты, таблицы, схемы прикладываются в качестве дополнения, в тексте иска указывается вывод по ним.

В ходе опросов судей 66% высказались против чрезмерного использования графических элементов в исках. По их мнению, это не отвечает стилю процессуальных документов, указывает, что истец не умеет доходчиво обосновать главную мысль. Кроме текста от остальных форм донесения информации в иске следует отказаться.

Практика дел

В суд с иском обратился гражданин, который требовал выписать ответчицу. Квартира принадлежала ему на основании договора пожизненной ренты. По условиям соглашения права проживания за другими членами семьи бывшего собственника не сохранялись.

Ответчица состояла с бывшим собственником в родственных отношениях. Ее регистрация в квартире прошла до подписания соглашения, а после сделки отказалась добровольно выписываться. В этом случае суд удовлетворил иск.

Другая ситуация – спор между бывшими супругами. Муж после развода подал иск на выписку жены. Доводы ответчицы в возражении на иск – квартира была приобретена во время брака, а срок исковой давности на раздел совместного имущество не вышел. Кроме того, это жилье единственное у бывшей супруги. Рассмотрев дело, суд отказал в удовлетворении исковых требований.

Полезное видео

Заключение

Снять с временной или постоянной регистрации нежелательного жильца можно. Однако у него есть законные права, и суд, рассматривая иск, следит, чтобы они не были нарушены при принятии решения. Помощь юристов в таких ситуациях – это необходимое условие, соблюдая которое истец повышает шансы на удовлетворение его требований.

Загрузка… ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!

• Из-за постоянных изменений в законах информация часто устаревает;
• Общая информация не гарантирует успешное решение возникших проблем.

В связи с этим для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ юристы-правоведы.
Консультации по России: 8 (800) 707-92-26.
Горячая линия в Москве: 8 (800) 707-92-26. Автор статьи

Мигрелова Анастасия Павловна

Практикующий юрист в сфере жилищных правоотношений. Более 7 лет успешной практики в спорах, связанных с приватизацией, заливами помещений и сделками с недвижимостью.

Рекомендуем почитать

Образец искового заявления в суд о выписке из квартиры бывшего мужа без его согласия

Автор Дмитрий Иванов На чтение 5 мин. Просмотров 7.8k. Опубликовано 14.04.2021

Для принудительного снятия гражданина с регистрационного учета должно быть веское основание. Одним из них является прекращение брака и нежелание супруга выписываться в добровольном порядке. Принудительное решение о выписке и выселении может приниматься только в судебном порядке. Что для этого нужно сделать?

Содержание статьи:

Необходимо знать…

Возможность снятия с регистрации появилась сразу же после запуска процесса всеобщей приватизации жилья. Вместе с возникновением частной собственности в стране появляется необходимость регулирования процедуры регистрации граждан и снятия их с регистрационного учета.

Решение о регистрации любого человека исходит от собственника. Но снятие его с регистрации в добровольном порядке возможно только по желанию зарегистрированного. Если он этого делать не хочет, придется обращаться в суд. Правообладатель должен иметь для этого основания и аргументировать свои требования. Если доводы собственника будут разумными, суд примет положительное решение.

Нельзя выписать без предоставления другого жилья недееспособных и нетрудоспособных лиц, если они требуют постоянного ухода и находятся на бессрочном иждивении собственника.

Обратите внимание! Если квартиру приватизировали супруги в браке и один из них отказался от собственности в пользу другого, его нельзя выселить и выписать. Он сохраняет право на пожизненное проживание на данной жилплощади.

Законодательная база

Вопросы о содержании и использовании жилых помещений регулируются следующими законодательными актами:

• Гражданский кодекс РФ.
• Гражданско-процессуальный кодекс РФ.
• Жилищный кодекс РФ.
• ФЗ № 5242-1 от 25.06.1993 «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ».

При этом ст. 31 ЖК РФ определяет порядок принудительного снятия с регистрационного учета через решение суда. Согласно ст. 154 ГПК РФ, определяется порядок обращения и процедура рассмотрения исковых требований.

Выделяют следующие основания, позволяющие снять жильца с регистрации:

• Проживание в другом месте.
• Неоплата коммунальных услуг.
• Порча имущества, расположенного в жилом помещении.
• Длительное игнорирование требований собственника недвижимости.
• Создание и поддержание накаленной обстановки, в том числе регулярные конфликтные ситуации с соседями.
• Постоянный вызов полиции.
• Расторжение брака, что само по себе прекращает родственные связи.

Прекращение брака – достаточное основания для выселения и выписки гражданина. Если имеются и другие причины из списка, их можно использовать в качестве дополнительных аргументов.

Составление иска о выселении (образец документа)

Если вы планируете подать иск о выписке бывшего мужа, необходимо придерживать определенной структуры и последовательности:

Вводная часть	Здесь указываются следующие сведения в правильной последовательности: полное наименование районного суда; имя и адрес проживания истца; данные ответчика, включая имя, адрес фактического места жительства и регистрации.
Описательная часть	По центру проставляется надпись «Исковое заявление». Далее описывается сложившаяся ситуация, предпринятые действия и перечень доказательств.
Мотивационная часть	Содержится краткий итог обстоятельств дела. Указываются ссылки на соответствующие законодательные акты.
Резолюционная часть	Указывается просьба к суду выписать бывшего члена семьи.
Приложения	Перечисляются копии документов, используемых в качестве приложений к заявлению: паспорта обеих сторон; документы, выступающие в качестве доказательства своей позиции; правоустанавливающие документы.
Подпись и дата заявления	Обязательно проставляется дата подачи заявления в суд, подпись истца.

Важно четко отобразить претензии и их перечень, показать фактические основания для этого.

В резолюцию следует включить следующие требования к суду:

• Принудительное выселение из занимаемой площади.
• Лишение права пользования квартирой.

Особенности выселения и выписки бывшего супруга

Если квартира принадлежала бывшей супруге еще до брака, несложно выписать мужа. Не требуется дополнительная аргументация. Главным доказательством является прекращение брака. Поэтому бывший муж теряет возможность на пользование жилым помещением. Этого права одновременно с ним лишаются его родственники. Единственным исключением являются общие дети.

Ситуация осложняется, если квартира приватизирована обоими супругами. Право собственности является равным. Нельзя выписать бывшего супруга по решению суда, так как он также является собственником. Выходом является решение о продаже своей доли одному из супругов или продаже квартиры с последующим разделением денег.

Если выкупить у бывшего супруга долю, можно его выписать. В этом случае второй супруг оформляет квартиру в свою собственность полностью. Если же муж отказался приватизировать квартиру, и вы оформили полную собственность, его невозможно выписать. Он может проживать в квартире в течение всей жизни, даже если сменится собственник. Решение о выписке может быть только добровольным.

Необходимые документы

Важно не только составить иск, но и приложить к нему подтверждающие документы.

Понадобится следующее:

• Копия искового заявления и приложений для ответчика.
• Правоустанавливающие документы на квартиру.
• Выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности.
• Свидетельство о расторжении брака.
• Подтверждение о том, что жильцу направлялось уведомление с отметкой о вручении.
• Квитанция об оплате госпошлины.

Обратите внимание! Документы можно передать в канцелярию суда или направить по почте.

Судья может отказать, если имеют место следующие случаи:

1. У бывшего супруга нет другого места жительства. Судья может установить конкретный период, в течение которого он может пользоваться жилым помещением и решить свои проблемы с местом проживания.
2. Ответчик был зарегистрирован в квартире до ее приватизации.
3. Собственник платит жильцу алименты, так как он является иждивенцем. Чтобы его выписать, придется предоставить другое жилье.

В результате, если есть основания можно без особых трудностей выписать из своей квартиры бывшего супруга. Но необходимо правильно составить иск и приложить все подтверждающие документы.

В видео сюжете адвокат Пополитова Мария Юрьевна расскажет, как выселить через суд и снять с регистрационного учета из жилого помещения бывшего мужа 

Исковое заявление о выписке из квартиры: образец 2021 года

Исковое заявление на выписку другого человека подается, если собственнику не удается решить вопрос выселения и снятия с регистрационного учета мирным путем. Но можно обойтись и без досудебного урегулирования. Рассмотрим, по каким основаниям можно выписать, как составить и подать исковое заявление, как проходят судебные разбирательства, каков размер госпошлины, и другие особенности процедуры.

31.10.2020

Актуальность

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

В статье расскажем:

Когда подается заявление о выписке из квартиры через суд?

Безосновательно выписать из квартиры или частного дома нельзя. В ст. 35 ЖК РФ сказано, что гражданин, утративший право пользования жилым помещением, обязуется своевременно освободить его. При невыполнении данного требования собственник может обратиться в суд, и тогда выселят на основании судебного решения.

Право пользования недвижимостью может быть прекращено, если гражданин:

1. Не исполняет обязательства по оплате коммунальных услуг, не участвует в содержании жилья.
2. Является бывшим супругом собственника. Согласно ст. 31 ЖК РФ, расторжение брака является основанием для снятия с учета по месту жительства. Но суд может дать ответчику несколько недель, чтобы найти другое жилье и выписаться, если ему негде жить.
3. Был прописан бывшим собственником. Согласно ст. 292 ГК РФ, переход права собственности по договору купли-продажи, мены, дарения, в результате наследования, является основанием для прекращения пользования членами семьи бывшего владельца жильем.
4. Не живет по месту регистрации давно.

Могут выписать и выселить принудительно, если дом признан аварийным и подлежащим сносу, но собственник не соглашается покидать его.

Примечание: дела о выселении рассматриваются с участием прокурора (ст. 45 ГПК РФ). Если человек просто давно не живет в квартире, лучше подать исковое заявление с требованием о прекращении права пользования.

Тогда прокурор привлекаться не будет.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Как составить заявление на выписку из квартиры?

Требования к содержанию и форме заявления на выписку из квартиры есть в ст. 131 ГПК РФ. Оно состоит из нескольких частей:

1. Вводная.
2. Мотивировочная.
3. Просительная.
4. Приложения.

Рассмотрим особенности заполнения каждой части подробно.

Вводная часть

Вводная часть содержит следующую информацию:

1. Наименование и адрес суда, в который направляются документы.
2. Ф.И.О., адреса проживания истца, ответчика и третьих лиц (при наличии).
3. Номер телефона и адрес электронной почты истца (если есть).
4. Размер госпошлины.

Мотивировочная часть

В этой части подробно описываются обстоятельства дела, а также ссылки на законы, которыми руководствуется истец.

Пример вводной части иска:

«Я, Ф. И.О., являюсь собственником квартиры, расположенной по адресу: г. Воронеж, ул. Черняховского, д. 11, кв.27. В указанном жилом помещении зарегистрирован, но не проживает с 2005 года ответчик Ф.И.О., членом семьи собственника не является. В 2018 году я, истец Ф.И.О., на основании свидетельства о праве на наследство (реквизиты) зарегистрировал переход права собственности на квартиру.

Согласно ст. 209 ГК РФ, право владения и пользования принадлежит собственнику жилого помещения. В соответствии с ч. 2 ст. 292 ГК РФ, переход права собственности является основанием для прекращения права пользования жильем членами семьи бывшего собственника. Согласно ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения нарушения его прав, даже если эти нарушения не связаны с лишением права владения имуществом».

Просительная (резолютивная) часть

В резолютивной части указываются ссылки на правовые нормы, которыми руководствуется истец, а также его требования.

Пример резолютивной части иска:

«Руководствуясь ст. 12 ГПК РФ, ст.ст.22, 131-132 ГПК РФ

Прошу суд:
Признать ответчика Ф.И.О., дата рождения, прекратившим право пользования жилым помещением, расположенным по адресу…».

Приложения

В разделе «Приложения» указывается перечень приложенных документов к исковому заявлению. После этого ставится Ф.И.О., дата и подпись истца.

Образец заявления в суд на выписку

Каждое исковое заявление составляется с учетом обстоятельств конкретного дела, но можно воспользоваться образцом, он полностью соответствует всем требованиям:

Скачать образец искового заявления о выписке из квартиры через суд

Как подать иск на выписку из квартиры: пошаговая инструкция

Заявление в суде на выписку подается и рассматривается в несколько этапов:

1. Отправка уведомления ответчику.
2. Подготовка документов истцом.
3. Отправка копий документов ответчику.
4. Подача заявления в суд.
5. Принятие документов к производству, получение извещений.
6. Подготовка к судебному разбирательству.
7. Судебное разбирательство.
8. Получение судебного решения.
9. Выписка на основании решения.

Совет юриста: перед подачей искового заявления о выписке человека из квартиры истцу желательно подробно изучить процесс, чтобы быть к нему полностью готовым.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Задать вопрос

Шаг 1: отправка уведомления

Если истец сам прописал ответчика, нужно отправить последнему уведомление с требованием выписаться. Считается, что при регистрации по месту жительства стороны заключили между собой устный договор безвозмездного пользования, и он расторгается на основании ст. 699 ГК РФ за месяц до выселения. Если ответчик зарегистрирован другим лицом, уведомление не требуется.

В уведомлении нужно указать обязанность гражданина выселиться и сняться с регистрационного учета в течение одного месяца с момента получения. Если данное требование не выполняется, собственник вправе обратиться в суд.

Образец уведомления

Скачать образец уведомления (претензии) на выписку из квартиры

Шаг 2: подготовка документов

Истцу нужно составить заявление и подготовить вместе с ним другие документы:

• выписку из ЕГРН;
• техпаспорт;
• справка о составе семьи;
• паспорт;
• справка о зарегистрированных гражданах;
• документ, на основании которого возникло право собственности: договор купли-продажи, ренты, мены, дарения, свидетельство о наследстве;
• квитанция об уплате госпошлины;
• уведомление о вручении документов ответчику.

Обратите внимание! В суд передаются копии вышеуказанных документов. Оригиналы остаются у истца. Если собственник живет с детьми и супругой, понадобятся детские свидетельства о рождении и свидетельство о заключении брака.

Шаг 3: отправка документов ответчику

Документы отправляются по адресу недвижимости, из которой нужно выписать ответчика. Даже если он не получит их, в суде он будет считаться надлежаще извещенным. Адресом проживания гражданина считается адрес его прописки (п. 63 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений…».

Шаг 4: подача документов в суд

В ст. 28 ГПК РФ сказано, куда подать заявление о выписке из квартиры – по месту жительства ответчика. Фактически оно предъявляется по адресу расположения жилья, из которого человека нужно выписать. Рассмотрением таких дел занимаются районные или городские суды.

Госпошлина

При подаче заявления уплачивается пошлина в размере 300 р.

Шаг 5: получение извещения

За 5 рабочих дней судья изучит представленные документы. Сторонам направят определение о принятии дела к производству с указанием даты и времени предварительного заседания.

Шаг 6: предварительное судебное заседание

Предзаседание обычно проводится через 15-20 дней с момента подачи искового заявления. На нем дело подготавливается к судебному разбирательству. Судья изучит представленные документы, запросит при необходимости дополнительные сведения.

Шаг 7: судебные разбирательства

На судебном заседании озвучиваются исковые требования, заслушиваются мнения сторон. При необходимости туда можно вызвать свидетелей.

Примечание: дело рассматривается в течение двух месяцев по закону. На практике это может занять и три месяца.

Шаг 8: получение решения

Решение принимается судьей единолично после тщательного изучения дела, оглашается на последнем заседании. Истцу должны выдать заверенную копию в течение 5 дней с момента принятия в окончательной форме. На практике этот срок больше. Перед визитом в суд лучше уточнить готовность в канцелярии. Ответчику решение направляется заказным письмом.

Шаг 9: выписка из квартиры по решению суда

Выселение и снятие с регистрационного учета возможно только после вступления решения в законную силу. Очное решение вступает в силу через месяц после принятия, заочное – через 7 дней с момента получения ответчиком.

Когда решение вступит в силу, нужно обратиться с ним в УВМ МВД для снятия ответчика с регистрационного учета. Сам ответчик должен выселиться.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Можно ли заключить мировое соглашение?

Стороны вправе заключить мировое соглашение на любой стадии судебного процесса (ст. 153.8 ГПК РФ). Оно утверждается судом, а производство по делу прекращается на основании определения (ст. 220 ГПК РФ).

В результате стороны могут по соглашению прийти к:

1. Полному или частичному отказу от исковых требований.
2. Полному или частичному признанию иска.

Обратите внимание! Сроки выселения и снятия с регистрационного учета определяются соглашением. Если ответчик подписал его, но отказался от исполнения, истец вправе обратиться в суд с заявлением о выдаче исполнительного листа, и тогда выселять будут приставы (ст. 153.11 ГПК РФ).

Соглашение о выписке из квартиры: образец

Если ответчик согласен на выписку, это указывается в соглашении. Также там отражаются и другие сведения:

1. Наименование, адрес суда.
2. Ф.И.О., даты рождения, адреса, паспортные данные сторон.
3. Реквизиты судебного дела.
4. Отказ истца от требований, обязанность ответчика выселиться и сняться с регистрационного учета.
5. Дата составления и подписи.

Образец соглашения

Скачать образец мирового соглашения по делу о выселении из квартиры

Можно ли обойтись без заявления выписаться из квартиры?

Собственник жилья может не подавать исковое заявление в суд, если зарегистрированный гражданин даст письменные гарантии, что выселится и снимется с регистрационного учета. Для этого нужно взять с него письменное обязательство выписаться из квартиры.

Обязательство (согласие) заполняется в простой письменной форме, нотариальное удостоверение не требуется. Если гражданин не выполнит условия, собственник вправе представить это обязательство в суд.

Согласие на выписку из квартиры: образец

Что указывается в обязательстве о выписке из квартиры согласно образцу:

1. Дата и место.
2. Ф.И.О., паспортные данные, дата рождения, адрес регистрации гражданина, дающего обязательство.
3. Адрес жилплощади, из которой нужно выписаться.
4. Срок, до которого обязательство по снятию с регистрационного учета должно быть выполнено.
5. Подпись.

Образец расписки

Скачать образец расписки о выписке из квартиры

Судебная практика

В большинстве случаев суды удовлетворяют требования истцов о снятии ответчиков с регистрационного учета. Вот несколько примеров реальных дел:

1. Женщина решила признать ответчика утратившим право пользования квартирой и снять с регистрационного учета через суд. Мужчина в жилье давно не проживает, коммунальные услуги не оплачивает, его личных вещей там нет (Решение № 2-446/2020 2-446/2020~М-304/2020 М-304/2020 от 23 апреля 2020 г. по делу № 2-446/2020). Требования удовлетворены частично: мужчину признали утратившим право пользования, а с регистрационного учета не сняли.
2. Истица захотела выписать бывшего супруга из своей квартиры. Он там не жил, но и не предпринимал никаких действий по снятию с регистрационного учета. Решением № 2-937/2020 2-937/2020~М-626/2020 М-626/2020 от 14 апреля 2020 г. по делу № 2-937/2020 требования удовлетворены.
3. Истец купил жилье с зарегистрированной ответчицей предыдущим собственником, потребовал снятия с учета и признания утратившей право пользования жилым помещением. Решением № 2-454/2020 2-454/2020~М-273/2020 М-273/2020 от 27 апреля 2020 г. по делу № 2-454/2020 иск удовлетворен.

Ответы юриста на частные вопросы

Как заказать выписку из домовой книги, чтобы выписать из квартиры через суд и подать исковое заявление?

Сейчас выписка из домовой книги не выдается. Вместо нее – справка по форме №9 о регистрации по месту жительства. Ее можно заказать через Госуслуги, в МФЦ или ТСЖ. Она предоставляется бесплатно.

Подала исковое заявление, выписать из квартиры брата. Суд оставил заявление без рассмотрения, ссылаясь на то, что я пропустила два заседания без уведомления. Законно л

Да, действия судьи законны. Согласно ст. 222 ГПК РФ, заявление могут оставить без рассмотрения, если истец дважды не является на заседание по вызову, а ответчик не просит рассмотрения дела по существу.

Как выписать бывшего собственника, если после покупки квартиры я сменила фамилию? Нужно ли указывать это в исковом заявлении?

Да, нужно. В подтверждение следует приложить свидетельство о заключении брака или о перемене фамилии.

Квартира находится в долевой собственности. Нужно выписать родственника бывшего владельца. Могу ли я сама составить исковое заявление, или его подают все собственники?

Нет, истец может быть один. Остальные владельцы долей привлекаются в качестве третьих лиц.

Хочу подать иск в суд о выписке из квартиры. Выписать родственницу с несовершеннолетним ребенком. Возможно ли это, или ребенка не снимут с учета? Родственница и ее сын давно там не живут, отношения с ними не поддерживаю.

Да, женщину могут выписать с ребенком. Если есть другое место жительство, она должна зарегистрироваться там. В остальных случаях снимают с учета в никуда. Без суда выписать несовершеннолетнего без регистрации по новому адресу нельзя.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

1. Исковое заявление на выписку из квартиры составляется в количестве экземпляров, равному количеству сторон в деле, и один экземпляр понадобится для суда.
2. В исковом заявлении можно потребовать прекращение права пользования и снятие с регистрационного учета. Но для выселения обязательно участие прокурора в деле.
3. Истцу необязательно знать, где находится ответчик. Исковое заявление подается по адресу его регистрации, т.е. по адресу расположения квартиры, из которой нужно выписать.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Задать вопрос

Как выписать человека из квартиры через суд

Выписка из квартиры через суд — нередко единственное решение при возникших ситуациях, когда гражданина, формально или фактически занимающего помещение, невозможно выписать добровольно. Такие вопросы, как:

• можно выписать человека из неприватизированной квартиры;
• возможна ли выписка из собственного жилья.

регулируются ЖК РФ, ГК РФ, Семейным кодексом РФ.

Потребность выписать при отсутствии согласия на это гражданина возникает при:

• разводе и разделе имущества супругов;
• длительном уклонении от оплаты коммунальных услуг;
• поведении, мешающим проживанию членов семьи и соседей;
• систематическая порча квартиры и имущества;
• отсутствии в течение длительного срока;
• переходе квартиры в собственность другого гражданина, членом семьи которого гражданин не является;
• эксплуатация жилого помещения для производственных, торговых или других целей, различных с его прямым назначением.

Выписка из квартиры без согласия прописанного в ней гражданина возможна только при наличии доказательств, подтверждающих ваши права на подачу заявления и полного распоряжения квартирой. А также документов, которые свидетельствуют об утрате всех прав на жилое помещение ответчиком. Про правила прописки в квартиру прочтите здесь

Процедура выписки из жилплощади может меняться от того, кто считается собственником и какой вид жилого фонда эта жилплощадь предполагает под собой.

Принудительная выписка неплательщика и хулигана

Выписать из неприватизированной квартиры без согласия жильца можно за несоблюдение моральных норм и систематическое уклонение от выплаты своей доли коммунальных платежей.:

• для собственника выписка возможна только в том случае, если задолженность за квартплату достигла размера,сопоставимого с ценой жилья и судебным решением она была конфискована. Суд должен обязать бывшего собственника выписаться после ее продажи.
• выясняя, можно ли выписать человека из неприватизированной квартиры за отказ от оплаты коммунальных услуг, нужно определить его статус — нанимателя или члена его семьи. Ответственность за оплату муниципального жилья — не солидарная. По договору социального найма, за неоплату отвечает наниматель, и, в случае отсутствия платежей в течение длительного времени, договора расторгается, и наниматель вместе со всеми членами семьи вписывается. Чем опасна временная регистрация для собственника читайте по ссылке https://propiskainfo.ru/2213-riski-posledstviya-vremennoi-registratsii-dlya-sobstvennika Если квартплату не платит жилец, через суд требовать его выселения проблематично.
• поведение члена семьи или соседа, который не является собственником квартиры, а только прописан в ней, можешь быть причиной ухудшения жизненных условий других членов семьи и жильцов. Такие ситуации могут возникать, когда жилец пьет, скандалит, и других случаях противоправного и ущемляющего права жителей поведения. Если на увещевания и вызовы милиции жилец не реагирует, проблему решит только принудительная выписка из квартиры через суд.
• дебошир — собственник жилого помещения из принадлежащей ему собственности выписке даже через суд не подлежит. Ему назначают административный штраф или предупреждение. А если вы хотите выяснить как и на сколько делается временная регистрация, прочтите тут
• при использовании жилья не по назначению, собственник получает административный штраф или предупреждение, для нанимателя муниципального жилья результат гораздо печальнее — выписка и расторжение договора.

Выписка гражданина из муниципальной квартиры возможно исключительно в судебном порядке, посредством лишения его права пользования, или признанием приобретшим/ утратившим/не прекратившим право на жилье.

Выписка отсутствующего гражданина

Некоторые факты

Выписать можно даже человека, который находится в местах лишения свободы. Однако, когда он вернется у него есть полное право потребовать прописать его заново. А если эта квартира продана, то такой гражданин может оспорить сделку.

Когда родственники озабочены проблемой, можно ли выписать человека из приватизированной квартиры, если он отсутствует долгое время, чаще всего они преследуют цель — уменьшить коммунальные платежи или продать квартиру.

Причины инициации выписки безвестно отсутствующего из муниципального жилья — также коммунальные платежи и возможность приватизации без включения в нее отсутствующего:

• в отсутствие гражданина — собственника жилья в течение длительного времени и без возможности получения информации о его местонахождении, его родственники могут подать заявление в суд о признании его умершим. Если суд сочтет доказательства достаточными, он примет соответствующее решение, по которому человек признается умершим и органы ФМС обязываются выписать его в надлежащем порядке. Следом производится процесс наследования.
• чтобы выписать гражданина, являющегося нанимателем муниципального жилья, нужно получить в суде решение о признании его умершим или утратившим права на пользование жилым помещением. С этим документов производится переоформление договора на другого члена семьи.
• прописанного в муниципальном жилье жильца, не являющегося его нанимателем, можно выписать по решению суда при его длительном отсутствии. Для этого суд должен признать его утратившим права на пользование жилым помещением или умершим. А если вам интересна прописка в неприватизированную квартиру https://propiskainfo.ru/2308-kak-zaregistrirovat-cheloveka-v-neprivatizirovannuyu-kvartiru, то по ссылке найдете подробности
• выписать долгое время отсутствующего человека из приватизированной квартиры, если он не является собственником, несовершеннолетним ребенком или близким родственником, можно на основании только одного желания собственника, обратившегося в суд.

Выписать осужденного или проходящего воинскую службу без их желания невозможно. Если все же это произошло, эти категории граждан с легкостью оспорят эти действия в суде.

Выписка из подаренного жилья

Дарственная на жилье обычно предусматривает ситуации с прописанными в нем гражданами: обязательство их выписки или же оставление за ними права пользования жильем:

• вопрос, как выписать дарителя квартиры, регулируется ст. 577 ГК РФ. При попытке выписать его, если иное не оговорено в дарственной, приведет к опротестованию и отмене через суд договора дарения.
• выписать из подаренной квартиры членов семьи бывшего собственника — дарителя, производится на основании появившихся у вас прав собственности на квартиру и решения суда по вашему исковому заявлению.

Оформление заявления в суд

При любом обращении в суд, необходимо собрать доказательства ваших прав на обращение в качестве истца и приложить документы, которые подтверждают необходимость выписки гражданина.

Правила подачи заявления, его содержание, сроки и порядок рассмотрения регулируется ГПК РФ.

Подсудность дел данного рода — районные суды. Подавать заявление нужно в письменном виде и с указанием:

• названия судебного органа;
• персональных данных и адреса истца;
• персональных данных и адреса ответчика;
• в названии искового заявления указывается цель или предмет обращения;
• в теле документа указываются обстоятельства дела и причины, по которым гражданина необходимо выписать;
• резолютивная часть должна содержать исчерпывающий перечень требований в максимально точных формулировках;
• в приложении перечисляются все документы, являющиеся доказательствами, которые будут прикреплены к заявлению, с указанием количества экземпляров;
• закрывается заявление датой отправления или составления заявления и собственноручной подписью заявителя.

Некоторые факты

Если в наследуемой или подаренной квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то их выселить можно только в случае, если у него имеется дополнительное жилье.

Если вы озабочены проблемой, как выписать из квартиры временно зарегистрированного раньше указанного в свидетельстве о регистрации срока, необходимо обратиться с заявлением в суд, мотивированно указав причины выселения и предъявив документы на ваши права распоряжаться квартирой. Информацию для жильца сколько стоит временная регистрация вы найдете на сайте.

Чтобы принудительно выписать из квартиры постоянно зарегистрированного, заявителю, от чьего имени подается исковое заявление, необходимо обладать правами собственника или нанимателя муниципального жилья. Можно предложить добровольно выписаться и прописаться временно в другом жилье. Для этого ему потребуется бланк временной регистрации для граждан РФ.

После получения решения суда в вашу пользу с указанием для органов ФМС о выписке гражданина, необходимо с полным пакетом документов, включающим: удостоверение личности, документами на квартиру и решением суда, подойти в территориальное отделение ФМС, работники которого в 3-х дневный срок выпишут нежелательного жильца.

Если у вас остались вопросы о том, как выписать человека из квартиры через суд, то задайте их в комментариях

образец, как подать в суд

‭

Заявление на выписку из квартиры может быть составлено в различных формах. Они будут зависеть от ситуации, которая стала причиной необходимости составления данного документа.

На сегодняшний день различают простую форму, которую составляют в подразделении ФМС, и исковую, которое заполняют при подаче прошения в суд. В первом случае выписка из квартиры является добровольной. Во втором случае заявитель просит о принудительном выселении, например, бывшего мужа, жены или постороннего человека – арендатора с несовершеннолетними детьми – и прочих.

О различиях бланков, форм и особенностях подачи заявлений в 2018 году вы найдете информацию на этой страничке. Здесь же доступны для просмотра образцы документов, воспользовавшись которыми, без труда можно будет создать собственные прошения.

Стандартная процедура выписки из квартиры

Консультация юриста бесплатно

Стандартная процедура выписки из квартиры предполагает несколько вариантов подачи заявления:

1. Личный прием в паспортном столе.
2. Составление заявки в режиме онлайн на портале «Госуслуги».

И в первом, и во втором случае заявителю требуется собрать пакет документов и на основании имеющихся в них данных заполнить бланк убытия. Заявителю потребуются следующие официальные бумаги:

1. Паспорт гражданина РФ собственника и документы всех тех, кого нужно выписать.
2. Свидетельства о рождении всех зарегистрированных несовершеннолетних детей.
3. Домовая книга или выписка в виде формы А (справка о составе семьи).
4. Договоры найма жилья, купли-продажи и прочие на основании которых определяется вид собственности жилья.

В настоящее время процедура регистрации на новом месте предполагает прекращение учета по прежнему адресу жительства. Поэтому целесообразнее обратиться сразу за пропиской, нежели выписаться в одном подразделении, а затем снова подавать документы в другом.

Заявление на выписку из квартиры по стандартной процедуре будет выглядеть так, как документ на картинке.

В том случае, когда заявитель действует по упрощенной схеме и подает прошение при новой регистрации, заявление может иметь такую форму, как в примере ниже.

Если заявитель составляет заявление на портале «Госуслуги», то бланк по соответствующей форме документа формируется автоматически, и для этого нужно всего лишь внимательно выбирать пункты и вносить требуемые данные.

Каким бы способом заявитель ни пожелал совершить выписку, документ должен содержать:

• информацию об органе, в который отправляется прошение;
• личные данные того гражданина, который желает прекратить регистрацию по существующему адресу,
• дату составления документа;
• личную подпись заявителя.

От лица несовершеннолетних детей разрешено составлять документ родителям или законным представителям (например, опекунам). Обязательным условием для выписки детей является заполнение строки с новым адресом регистрации. Взрослым же необходимо помнить, что по новому адресу положено стать на учет в течение семи дней. В противном случае при регистрации заявитель должен будет уплатить штраф.

Важно знать! При обычной процедуре заявление на выписку принимается бесплатно, регистрация также производится безвозмездно. На каждого человека, желающего выписаться, подается отдельный запрос.

Заявление для открытия дела в суде

Заявление для открытия в суде дела, связанного с принудительным выселением человека, отличается от обычного бланка. Прежде всего это связано с тем, что истец обращается за восстановлением своих прав и одновременно просит прекратить имущественные претензии гражданина, не желающего добровольно освобождать не принадлежащую ему на законных основаниях жилплощадь.

Бланк, с которым просящая сторона может обратиться в суд, должен содержать:

• наименование судебного органа власти и его территориальную принадлежность;
• адресные и паспортные данные истца;
• данные ответчика, которому выставляются претензии;
• подробное описание возникшей проблемы;
• ссылки на действующие статьи законов, постановлений правительства и Жилищного кодекса РФ, которые, по мнению истца, нарушены ответчиком.

В конце письменного обращения к государственным органам обязательно следует разместить перечень документов, на основании которых судьи смогут вынести правовое решение.

Образец искового заявления, где владелец жилого помещения просит выселить и снять с регистрации бывшую супругу, представлен на фото. В прочих ситуациях прошение можно написать по аналогии.

Ввиду того, что составление подобного документа требует определенных знаний в юриспруденции, большинство граждан нашей страны доверяют решение вопросов специалистам по жилищному праву. Если человек дает право кому-то подать исковое заявление вместо себя, то это требует нотариального заверения.

Следует отметить, что в том случае, когда подается иск в отношении выписки матери с ребенком, особенно несовершеннолетним, суд выносит решение в пользу последнего. Это происходит по той причине, что детям до достижения ими 18 лет гарантировано право сохранения жилплощади. Приговором суда могут быть обозначены обязательства истца перед юным гражданином, которые чаще всего касаются выплаты компенсации за причитающиеся квадратные метры площади, приходящиеся на него в расчете на доли.

Важно помнить, что процедура подачи искового заявления предполагает уплату пошлины.

Консультация юриста бесплатно

Случаи, когда заявление не подается гражданином

Случаи, когда заявление не подается гражданином, обусловлены ситуациями, перечисленными ниже:

1. Призыв на военную службу.
2. При выявлении факта фиктивной прописки.
3. При признании гражданина пропавшим без вести.
4. Арест гражданина и вынесение судебного решения, связанного с правонарушением.
5. При выявлении факта смерти гражданина, которого нужно снять с учета.

В первых четырех случаях выписка производится в автоматическом режиме, а запрос на проведение подают государственные службы. В первом случае – военкомат, во втором – подразделение ФМС, а в двух последующих – орган судебной власти. В последнем случае обратившемуся достаточно заполнить данные из свидетельства о смерти в листке убытия.

В заключение статьи о заявлении на выписку из квартиры или дома следует отметить, что данный документ специалистами миграционной службы должен быть обработан на протяжении трех рабочих дней с момента подачи. Датой снятия с регистрации живых граждан будет считаться день проставления штампа в паспортах и домовой книге, усопшие снимаются с учета со дня фактической смерти, дата которой указана в посмертном документе. Что касается автоматической отмены регистрации, проводимой без заявления, то датой отмены регистрации является дата ареста, вынесения судебного решения или же день призыва человека на службу в ВС РФ.

Остались вопросы, проконсультируйтесь у юриста

(бесплатно, круглосуточно, без выходных):

Оценка статьи:

Загрузка…

Поделиться с друзьями:

Выписать из квартиры без согласия

Гражданин может произвести снятие с регистрационного учета двумя способами:

В данном случае гражданин перед переездом обращается в территориальное отделение ФМС, где заполняется заявление на аннулирование регистрации. Данный документ вы можете заполнить в свободной форме, обязательным является указание действующего места проживания и места проживания в будущем. Таким образом, снятие с регистрационного учета производится до момента фактического выбывания гражданина из жилплощади. Подтверждением аннулирования прописки выступает адресный листок, который выдается на руки лицу, которое снимается с регистрационного учета. Его нужно представить по новому месту прописки.

Гражданин вправе переехать на новое место жительства, не снимаясь с учета. При регистрации по новому адресу его старая прописка будет аннулирована автоматически. В этом случае гражданину необходимо заполнить заявление о регистрации, включая отрывной талон. Последний будет направлен по старому адресу места жительства и будет являться основанием для снятия с учета.

Выписка человека из квартиры без согласия органами миграционной службы возможна только в двух разрешенных законом случаях:

Принудительная выписка осужденных и детей

Выписываем ребенка

выписать детей из квартиры гораздо сложнее, чем взрослых. В случае с муниципальным жильем смена регистрации несовершеннолетних происходит либо с согласия родителей, либо путем подачи заявления в судебном порядке.

Из квартиры, которая находится в собственности, приватизированна, выписать детей практически невозможно. Суд в таких случаях будет преследовать интересы несовершеннолетних, а не их родителей. И если, например, переезд в менее просторное помещение будет признан фактом ущемления прав ребенка – положительного решения суда вам не получить!

В ходе судебного разбирательства по выписки из квартиры без согласия от вас потребуют согласие органов опеки и попечительства.

С осужденными все проще!

Временная регистрация осужденных на пребывание в местах не столь отдаленных происходит на основании вступившего в законную силу приговора суда.

Следует помнить, что по возвращению из колонии, бывший заключенный имеет право восстановить свои права на жилплощадь в судебном порядке. И даже, если квартира была продана, в судебном порядке добиться возвращения жилой площади.

Принудительная выписка неплательщика или дебошира!

Выписать из квартиры без согласия, если квартира неприватизированна можно за несоблюдение моральных норм поведения и систематическое уклонение от выплаты своей доли коммунальных платежей.

• Для собственника жилого помещения выписка из квартиры без согласия возможна только в том случае, если задолженность за квартплату достигла размера,сопоставимого с ценой жилья и судебным решением она была конфискована. Суд должен обязать бывшего собственника выписаться после продажи квартиры с торгов.
• Негативное, хамское Поведение члена семьи или соседа, который не является собственником квартиры, а только прописан в ней, может быть причиной ухудшения жизненных условий других членов семьи и жильцов. Подобные ситуации могут возникать, когда жилец злоупотребляет алкоголем, дебоширит, употребляет наркотики, или иным способом ущемляет права жителей. Если на увещевания полиции жилец не реагирует, проблему решит только принудительная высиление и лишение права пользования жилым помещением через суд.
• Сложнее если дебошир — собственник жилого помещения. В этом случае из принадлежащей ему собственности выписке даже в судебном порядке не подлежит. Ему назначают административный штраф или предупреждение.

При использовании жилья не по назначению, собственник получает административный штраф или предупреждение, а наниматель муниципального жилья — выписка и расторжение договора.

Можно ли выписать из квартиры без согласия если гражданин отсутствует?

Причины выписки безвестно отсутствующего из муниципального жилья — коммунальные платежи и возможность приватизации без включения в нее отсутствующего.

В случае отсутствия гражданина — собственника жилья в течение длительного времени и без возможности получения информации о его местонахождении, родственники могут подать исковое заявление в суд о признании его умершим или безвестно отсутствующим. Если суд примет соответствующее решение, по которому человек признается умершим или безвестно отсутствующим органы ФМС обязываются выписать его в надлежащем порядке.

Выписать гражданина – нанимателем муниципального жилья, нужно получить в суде решение о признании его умершим или утратившим права на пользование жилым помещением. После оформления пакета документов производится переоформление договора на другого члена семьи.

Выписать отсутствующего долгое время гражданина из приватизированной квартиры, если он не является собственником, несовершеннолетним ребенком или близким родственником, можно на основании только одного желания собственника, по решению суда.

Образец искового заявления о выписки из квартиры

Образец искового заявления о выписки из муниципальной квартиры

Юрист по жилищным спорам – Витенко Игорь Васильевич

Юридическая компания “Юрведо”

Апрель 2018 г.

Исковое заявление о выписке человека из квартиры: оформление, структура

Бытует ошибочное мнение, что после регистрации в квартире гражданин получает права наравне с собственником, но это далеко не так — прописка никак не влияет на владение квартирой, однако лишь дает право гражданину проживать в этой квартире. 

Стоит отметить, что прописанные в квартире граждане, не являющиеся собственниками, не имеют право распоряжаться квартирой, только если она приватизирована, если же нет, то у всех прописанных лиц равные права на имущество.

Зачем нужен иск о выписке человека из квартиры

Сегодня нередко встречаются случаи, когда при продаже квартиры, продавец ставит покупателя в известность о том, что в помещение прописан еще один человек, который, например, живет за границей и не может выписаться на данный момент, но через год он будет в России и обязательно выпишется. Покупатель соглашается на сделку, забывая о том, что за прописанным сохраняется право на проживание, в независимости от того, кто является собственником. То есть, в любой момент, после сделки в квартире покупателя может приехать прописанный гражданин и остаться там жить. 

Важно! Выписать человека без его согласия из муниципального или приватизированного жилого помещения можно только через суд.

Также еще существует множество жизненных ситуаций, которые требуют обращения в суд для выписки человека из квартиры, это: 

• развод между супругами;
• конфликты между проживающими в одной квартире;
• непредусмотрительность умершего наследодателя;
• неоплата коммунальных услуг;
• неправильная перепланировка квартиры соседей.

Отсутствие добровольного согласия на выписку есть основание на обращение в суд. Справедливости ради стоит отметить, что жилищное законодательство предусматривает некоторые случаи, когда выписать человека без его согласия могут органы регистрационного учета, это: 

• если гражданин поменял место жительства, в том числе прописался по новому месту проживания;
• если гражданин призван на военную службу, основанием для выписки служит сообщение из военного комиссариата;
• если лицо осуждено к лишению свободы, основанием является приговор суда;
• если лицо было признанно умершим или безвестно пропавшим, основанием для выписки является свидетельство о смерти или решение суда;
• если было установлено, что документальные сведения, как основания для прописки были фиктивны.

Важно! Лицо, осужденное к лишению свободы, после освобождения имеет право прибыть к месту бывшей прописки и восстановить регистрацию через суд.

Как правильно составить иск о выписке гражданина

Многие, считая выписку человека из квартиры делом несложным, решают действовать самостоятельно и составляют исковое заявление несколько формально и небрежно, что является фатальной ошибкой. Считая, что суд сам во всем разберется, иск пишется без особых подробностей и необходимых оснований, истцы забывают, что суд не является органом дознания или следствия, а свое решение принимает, основываясь лишь на представленных доказательствах. 

Важно! Юридическое наименование документа – Исковое заявление о признании ответчика утратившим право пользования жилым помещением.

Структура искового заявления о выписке гражданина

• Вводная часть:
  • название судебного органа, куда подается иск;
  • сведения об истце – ФИО, место жительства;
  • сведения об ответчике – ФИО лица, адрес пребывания, фактического нахождения или регистрации.
• Описательная часть:
  • основные события и обстоятельства дела, которые являются основанием для возникновения спора;
  • перечисление доказательных документов, имеющих отношение к делу: протоколы, выписки, договора, справки.
• Мотивировочная часть:
  • заключает в себе краткое резюме обстоятельств дела, обязательно наличие ссылок на нормы законодательства и выводов — с чьей стороны неопровержимо наличие фактов нарушения правовых норм действующего законодательства.
• Резолютивная часть:
  • четко излагается суть претензий истца, которые, как правило, сводятся к процедуре принудительного выселения ответчика, лишению его права пользоваться помещением, а также к снятию его с регистрации.
• Перечень документов:
  • копии паспорта истца;
  • копии исковых заявлений – столько, сколько участников процесса;
  • копия договора купли-продажи квартиры;
  • копия свидетельства о праве собственности;
  • выписка из домовой книги;
  • копия технических документов на квартиру;
  • документ, подтверждающий факт оплаты государственной пошлины;
  • иные документы, имеющие значение для дела
• Дата составления документа и подпись истца.

Скачать исковое заявление о признании доли в наследуемом имуществе

Иск о выписке гражданина из муниципальной квартиры

Достаточно часто выписать человека необходимо не только из приватизированного жилья, но и из муниципального. По сути, исковое заявление о выписке человека из муниципальной квартиры своим содержанием не отличается от документа, направленного на защиту прав собственников приватизированного жилья. Однако есть весомое отличие в резолютивной части, где необходимо ссылаться на нормы жилищного законодательства, а также на Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 года № 14. Кроме того, несколько отличается перечень документов, куда следует включить копию договора найма жилого помещения, копию справки о составе семьи, копию ордера и копию акта о не проживании ответчика, при наличии, другие документы, имеющие значение для рассмотрения дела.

Скачать исковое заявление о выписке гражданина из муниципальной квартиры

Юридические права и обязанности арендатора

Каковы юридические обязанности домовладельца?

Юридические обязанности домовладельца включают почти в каждом штате поддержание арендуемой квартиры в состоянии, пригодном для проживания. Таким образом, они обычно должны проводить капитальный ремонт проблем, которые делают установку непригодной для жизни. Они должны устранять экологические опасности или опасности, которые могут привести к несчастным случаям и травмам. Арендодатель также должен принять меры безопасности, чтобы снизить риск предсказуемых преступлений в помещении или вокруг него.

Арендодатель должен уважать право арендатора на неприкосновенность частной жизни и, как правило, уведомлять об этом перед входом в квартиру. Они не могут дискриминировать арендаторов на основании их принадлежности к защищенной группе, например людей определенной расы или национального происхождения. Арендодатели также не могут принимать ответные меры против арендаторов за осуществление законного права, например, за сообщение о нарушении строительных норм и правил. Если они хотят прекратить аренду, они должны соблюдать правила штата при уведомлении, и им необходимо следовать определенным процедурам, если они хотят выселить арендатора.

Может ли арендатор отказать домовладельцу во въезде?

Часто арендатор может отказать домовладельцу во въезде на основании его права на неприкосновенность частной жизни, хотя бывают исключения. Арендатор не может отказать во въезде, если возникает чрезвычайная ситуация, которую арендодатель должен решить, если арендатор покинул собственность или, в некоторых случаях, если полиция реагирует на преступление. Арендодатель должен предоставить уведомление, если ему необходимо войти в квартиру для ремонта или улучшения, или если они показывают квартиру потенциальному арендатору или покупателю.Это уведомление должно быть разумным и, как правило, должно быть направлено по крайней мере за 24–48 часов.

Придется ли платить арендную плату, если аренды нет?

Да, вам все равно придется платить за аренду, если нет аренды. Если письменного договора аренды нет, но есть устное соглашение, оно действительно, если срок вашей аренды составляет один год или меньше. Если нет устного соглашения или письменного договора аренды, это означает, что у вас есть помесячная аренда по своему желанию, и вы должны платить арендную плату ежемесячно.В идеале, во избежание путаницы, вы должны платить арендную плату в первый день каждого месяца. Льготного периода для выплаты арендной платы нет, и вас могут выселить за неуплату, поэтому важно по возможности не отставать от выплат.

Есть ли ситуация, при которой арендатор может удерживать арендную плату?

Да, арендатор может удержать арендную плату, если в арендуемой квартире есть серьезная проблема или опасность, которая делает ее непригодной для проживания. Однако вам следует узнать о конкретных ситуациях, в которых ваш штат разрешает удержание арендной платы, поскольку вы можете подвергнуться выселению, если вы незаконно удержите ее.В некоторых штатах арендатору по-прежнему необходимо платить арендную плату в суде или помещать ее на счет условного депонирования, пока идет ремонт. Вам следует подготовиться к выплате полной арендной платы, как только ремонт будет завершен и квартира снова станет пригодной для проживания.

Сколько времени у домовладельца на ремонт?

У арендодателя есть разные периоды времени на ремонт, в зависимости от того, серьезный он или незначительный. Если проблема серьезная, например, чрезвычайная ситуация, которая делает квартиру непригодной для проживания, домовладелец должен немедленно отреагировать.Если они этого не сделают, вы можете удержать арендную плату или даже расторгнуть договор аренды и съехать. С другой стороны, если проблема незначительна, у домовладельца больше места для передышки. Вы не можете удержать арендную плату или разорвать договор аренды без каких-либо последствий, если арендодатель не выполнит мелкий ремонт. Некоторым арендаторам может быть проще произвести мелкий ремонт самостоятельно, а затем возместить его стоимость за счет арендодателя.

Что делать, если арендодатель ничего не исправит?

Если арендодатель ничего не исправит, доступные вам варианты будут зависеть от того, серьезная проблема или незначительная.У арендаторов более широкий выбор вариантов, если домовладелец отказывается делать капитальный ремонт. Они могут расторгнуть договор аренды и выселиться, аргументируя это тем, что домовладелец фактически выселил их («конструктивное выселение»), потому что квартира непригодна для проживания. Во многих штатах они могут удерживать арендную плату до завершения ремонта. Арендаторы также могут производить ремонт самостоятельно, а затем вычитать свою стоимость из арендной платы, хотя это вариант не во всех штатах. Другие варианты включают проведение ремонта и предъявление иск арендодателю о возмещении стоимости ремонта в суде мелких тяжб, а также компенсацию за связанные с этим травмы или материальный ущерб.Или вы можете предупредить жилищного инспектора о проблеме, если она нарушает строительные нормы и правила.

Если проблема относительно незначительна и вы не можете убедить арендодателя решить ее, вы можете подать на арендодателя иск в суд мелких тяжб. Возможно, вам удастся снизить арендную плату, чтобы отразить уменьшенную стоимость квартиры. Кроме того, вы можете произвести ремонт самостоятельно, если получите согласие арендодателя, хотя вы будете на крючке за любые травмы или материальный ущерб, причиненные вами при их ремонте.

Может домовладелец просто выгнать вас?

Нет, домовладелец не может просто выгнать вас.Они должны следовать официальному процессу выселения, предусмотренному в вашем штате. Если арендодатель использует незаконные меры самопомощи, например, меняет замки или выбрасывает ваши вещи, вы должны иметь возможность привлечь арендодателя к ответственности и остаться в собственности. Вы также можете получить компенсацию за материальный ущерб и любые другие связанные с этим убытки.

Сколько уведомлений домовладелец должен направить арендатору для выезда?

Уведомление, которое домовладелец должен направить арендатору для выселения, зависит от причины, по которой было сделано уведомление.Если это простое расторжение договора аренды или договора аренды без какой-либо конкретной причины, например нарушения условий договора аренды, арендодатель обычно должен предоставить уведомление не менее чем за 30 дней. Это верно как для письменных договоров аренды, так и для помесячной аренды. В некоторых штатах требуется несколько более длительный период.

Если домовладелец прекращает аренду на основании предполагаемого нарушения договора аренды, он должен предоставить уведомление о расторжении с указанием нарушения. Срок до начала выселения может быть разным.В уведомлении Pay Rent или Quit обычно дается от трех до пяти дней на то, чтобы арендатор заплатил арендную плату или выселился. Уведомление об устранении или прекращении аренды дает арендатору возможность исправить нарушение договора аренды, не связанное с арендной платой, в течение определенного времени, которое обычно превышает период, разрешенный для выплаты арендной платы. Если вы получили уведомление о безусловном прекращении занятий, это означает, что вы должны выехать, часто в течение пяти-десяти дней. Арендаторам, которые совершают преступления или которые обоснованно подозревают в совершении преступлений, может быть очень мало времени для выселения.

Сколько я должен уведомить арендодателя перед переездом?

Обычно вам необходимо уведомить арендодателя за 30 дней до переезда. Однако, если вы платите арендную плату чаще, чем один раз в месяц при помесячной аренде, в некоторых штатах разрешается предоставлять более короткий период уведомления, соответствующий интервалу, с которым вы платите арендную плату. Некоторые договоры аренды и соглашения об аренде содержат особые правила относительно даты, когда арендатор может предоставить уведомление, поэтому вам следует проверить, применяется ли к вам этот тип правила.

Может ли домовладелец выселить вас за просрочку аренды?

Да, домовладелец может выселить вас за просрочку аренды. Обычно это приводит к уведомлению о выплате арендной платы или увольнении, что означает, что вам необходимо оплатить задолженность или переехать. В противном случае домовладелец может начать процесс выселения. Если вы неоднократно не вносили арендную плату вовремя, и особенно если вы получали предыдущее уведомление Pay Rent или Quit, вы можете подвергнуться риску получить уведомление о безусловном выходе из-за неуплаты арендной платы.Это означает, что у вас нет возможности заплатить то, что вы должны и обязаны переехать.

Однако, если арендодатель согласится на частичную оплату арендной платы, это, вероятно, аннулирует существующее уведомление Pay Rent или Quit. Арендодателю нужно будет начать все сначала с нового уведомления, если он захочет получить оставшуюся квартплату.

Может ли домовладелец выселить вас, если нет аренды?

Да, домовладелец может выселить вас, если нет договора аренды. Если письменного договора аренды нет, возможно, у вас есть устное соглашение, основанное на устной договоренности с арендодателем.Это устное соглашение и его условия будут действительны и подлежат исполнению, если срок аренды составляет один год или меньше. Если нет договора аренды, письменного или устного, домовладелец все равно может вас выселить. Это связано с тем, что отсутствие аренды означает, что вы по своему желанию используете ежемесячную аренду и должны платить арендную плату ежемесячно или чаще, если у вас есть соглашение на этот счет. Однако арендодатель обычно должен уведомить о прекращении аренды. («Выселение» означает начало процедуры выселения, если вы не выполните уведомление.Арендодатель не может законно выселить вас без решения суда, независимо от того, есть ли у вас договор аренды.)

Сколько времени нужно домовладельцу, чтобы выселить арендатора?

Арендодатель может выселить арендатора, только пройдя формальную процедуру выселения, которая может занять несколько недель от начала до конца. В зависимости от типа уведомления о расторжении договора, которое отправляет арендодатель, процесс выселения может даже не начаться в течение недели или более после того, как арендатор получит уведомление.(Или это может быть ускорено, если вы предположительно совершили серьезный проступок, например, совершили преступление или представляли угрозу безопасности.) Затем, если процессуальные услуги арендодателя недостаточны, арендатор может продлить процесс на отбрасывая первоначальный случай. Это может дать вам дополнительное время для планирования переезда, если вы считаете, что выселение может пройти. Однако, как только домовладелец получает решение о выселении, процесс, как правило, продвигается очень быстро. Шериф или маршал, вероятно, придут и заберут вас в течение нескольких дней, если вы не уехали раньше.Основания для прекращения или отсрочки выселения ограничены и обычно требуют доказательств наличия крайней нужды.

Может ли домовладелец подать в суд на возврат арендной платы после выселения?

Да, домовладелец может подать иск о возврате арендной платы после выселения. Это ваш долг перед домовладельцем. Во многих случаях домовладелец может использовать залог арендатора для покрытия задолженности по квартплате. Однако, если гарантийный депозит не покрывает полную сумму невыплаченной арендной платы или причиненного вами имущественного ущерба, домовладелец может обратиться в суд мелких тяжб, чтобы получить решение в отношении оставшейся части.Вы должны обязательно участвовать в этой процедуре, чтобы избежать вынесения решения по умолчанию против вас, которое может повредить вашему кредитному рейтингу. Возможно, вы даже сможете убедить судью или домовладельца позволить вам выплатить задолженность по арендной плате в рассрочку или пойти на компромисс в отношении меньшей суммы.

Можно ли подать в суд на домовладельца за травмы?

Да, вы можете подать в суд на арендодателя за травмы, полученные вами в результате несчастного случая на территории. Вы можете подать иск о возмещении личного вреда, который пытается доказать ответственность арендодателя, как правило, в соответствии с теорией халатности.Это означает, что домовладелец несет ответственность за район, где произошла авария, или за проблему, которая вызвала аварию, но он не проявил разумной осторожности при ее устранении. Авария также должна была быть предсказуемым результатом. Иногда несчастный случай возникает в результате нарушения домовладельцем норм строительства или правил техники безопасности, что означает, что халатность арендодателя предполагается автоматически. Вы потенциально можете получить компенсацию за свои медицинские счета, потерю дохода и трудоспособности, расходы на лечение в будущем, боль и страдания, эмоциональный стресс и другие убытки, особенно если травма серьезная или необратимая.Однако вы должны знать, что ваша компенсация может быть уменьшена, если вы также частично ответственны за происшествие.

В некоторых вопиющих, менее распространенных ситуациях домовладелец может действовать опрометчиво или преднамеренно, нанеся арендатору травмы. Это может способствовать присуждению штрафных убытков в дополнение к компенсационным убыткам, хотя возможность штрафных убытков зависит от законодательства штата.

Несет ли домовладелец ответственность за поврежденное имущество?

Арендодатель часто несет ответственность за поврежденное имущество.Вам нужно будет показать, что они создали условие, вызвавшее материальный ущерб, например, неспособность произвести капитальный ремонт, когда это необходимо. Однако, если вы вызвали состояние, которое привело к повреждению имущества, арендодатель не несет ответственности. Особые правила применяются к собственности, оставшейся после выезда арендатора. Арендодатель иногда может нести ответственность за материальный ущерб или утрату, которые были предсказуемым результатом того, как он хранил брошенное имущество, если имущество имеет некоторую объективную ценность.

Ответственен ли домовладелец за плесень?

Арендодатель может нести ответственность за плесень, если он создал условия, которые привели к развитию плесени. Они также могут нести ответственность за то, что не смогли устранить вспышку плесени в вашем помещении, даже если они включают в договор аренды или договора аренды пункт, направленный на устранение этой ответственности. От арендодателя могут потребовать возместить вам материальный ущерб, причиненный плесенью, если он несут ответственность за состояние, которое ее вызвало.Если вы несете ответственность за состояние, вызвавшее плесень, вы не можете получить компенсацию от домовладельца.

Что считается домогательством со стороны домовладельца?

Преследование домовладельца может варьироваться от раздражающего до криминального. Арендаторы часто считают, что неожиданное или несанкционированное проникновение арендодателя в их квартиру нарушает их право на неприкосновенность частной жизни и представляет собой домогательство. Тем не менее, домовладелец также имеет право на въезд в качестве собственника недвижимости, поэтому вам следует внимательно изучить ситуацию, прежде чем подавать иск против арендодателя, чтобы убедиться, что ваше право на неприкосновенность частной жизни действительно было нарушено и что арендодатель не выполнил никаких необходимых процедур.Более очевидные формы преследования включают клевету и домогательства по телефону. Арендодателю не разрешается распространять ложную информацию о вас, и он не может нарушать вашу рабочую среду, критикуя вас работодателям или коллегам.

Некоторые домовладельцы даже нарушают закон и совершают нападения, сексуальные посягательства или шпионят за своими квартиросъемщиками. Это не только основание для подачи иска о гражданском преследовании, но и, возможно, основание для предъявления уголовных обвинений, поэтому вам следует привлечь полицию, если ваш домовладелец допустил крайние проступки.

Когда мне нужен юрист?

Каждая ситуация индивидуальна, но обычно вам нужен юрист, если ставки высоки или вопрос сложен. Например, исход дела о выселении может иметь огромное влияние на качество вашей жизни и финансовую стабильность, поэтому вы можете захотеть нанять адвоката в этой ситуации. Если вы получили серьезные травмы в результате несчастного случая и хотите подать иск против арендодателя на сотни тысяч или миллионы долларов возмещения ущерба, вам, вероятно, следует нанять юриста, чтобы убедиться, что вы излагаете наиболее убедительные аргументы и не упускаете из виду какие-либо нюансы. .Если спор касается новой или технической области права, такой как размещение спутниковых антенн в вашем устройстве, вы можете попросить профессионалов проконсультировать вас.

С другой стороны, вам может не понадобиться адвокат для переговоров с арендодателем о ремонте или внесении изменений в договор аренды. Если вы просто хотите узнать больше о своих правах и обязанностях, вам, вероятно, лучше изучить свои вопросы самостоятельно, чем платить адвокату за беседу с вами. Например, если вы хотите лучше понять, как арендовать дом для группы соседей по комнате или как сдать свою квартиру в субаренду кому-то другому, вы можете найти ответ на эти вопросы в Интернете (и, возможно, даже на этом веб-сайте). .

Кто отвечает за содержание общих частей в моем многоквартирном доме?

В большинстве мест закон штата требует, чтобы арендодатели несли ответственность за содержание общих частей, как минимум, поддерживая их чистоту и безопасность. Если ваш домовладелец не отвечает на запросы об уборке или ремонте, вы можете получить помощь, связавшись с городским, окружным или другим местным правительственным учреждением, отвечающим за соблюдение строительных норм и правил, правил техники безопасности и / или стандартов арендного жилья.

Может ли домовладелец принудить к выселению, отключив коммунальные услуги в моем доме?

Ваш арендодатель не законно заставляет вас отказаться от сдачи в аренду путем отключения воды, электричества или других необходимых услуг. Ваш домовладелец обязан поддерживать вашу квартиру в безопасном и пригодном для проживания состоянии, а отключение коммунальных услуг равносильно конструктивному выселению. Если ваш домовладелец хочет выселить вас законным способом, необходимо соблюдать все применимые процедуры выселения, которые включают в себя достаточное уведомление и, возможно, решение суда.

Может ли домовладелец отказать мне в аренде, потому что у меня есть дети?

Согласно федеральному закону, арендодатель не может дискриминировать вас на основании любого из нескольких охраняемых признаков, включая расу, национальное происхождение, инвалидность, возраст и семейное положение. Это означает, что домовладелец не может отказать вам в аренде, потому что у вас есть дети младше 18 лет, а также ему запрещено указывать дискриминационные предпочтения в объявлении аренды.Точно так же домовладелец не может принять меры для прекращения аренды по дискриминационным причинам. Во многих местах аналогичные меры защиты существуют также на уровне штата и на местном уровне.

Landload and Tentant — South Dakota Consumer Protection

Landlord / Tenant

Печать PDF

Споры между арендодателем и арендатором — частое явление в процессе аренды. Роль генерального прокурора в спорах между арендодателем и арендатором ограничена. Мы не уполномочены законом предоставлять юридические консультации или частные юридические услуги отдельным гражданам.Однако мы можем предложить вам общую информацию, чтобы объяснить ваши права в отношении отношений арендодателя и арендатора, которые могут вам помочь.

Права и обязанности домовладельцев и арендаторов в Южной Дакоте изложены в федеральном законодательстве, статутах штатов, местных постановлениях, кодексах безопасности и жилищных кодексах, общем праве, договорном праве и ряде судебных решений. Эти обязанности могут варьироваться от места к месту по всему штату. Арендаторы федерального жилья и других форм субсидируемого жилья могут иметь дополнительные права в соответствии с федеральным законом, не упомянутые в данном резюме.Эти арендаторы должны проверить свои договоры аренды для получения дополнительной информации о федеральных законах или предписаниях.

Местный строительный инспектор или государственный или местный отдел здравоохранения — это органы, к которым следует обращаться, если ваша жалоба касается здоровья или безопасности арендатора (-ов). Название, адрес и номер телефона этих организаций можно найти в местной телефонной книге при правительстве города, округа или штата.

Если вы считаете, что ваша жалоба заслуживает судебного разбирательства, мы рекомендуем вам проконсультироваться с частным адвокатом относительно существа вашего дела.У вас также есть возможность обратиться в суд мелких тяжб. Дополнительную информацию об этой процедуре можно получить в канцелярии суда в здании окружного суда.

Осмотрите квартиру

Потенциальным жильцам должно быть разрешено увидеть арендуемую квартиру, прежде чем они положат какие-либо деньги. Арендаторам также должно быть разрешено проверять бытовую технику, электрическую систему, сантехнику, отопление и освещение, а также замки и окна. Потенциальные арендаторы могут, если они захотят, составить список любых проблем, которые они обнаруживают, и могут потребовать, чтобы арендодатель подписал список, прежде чем потенциальные арендаторы подпишут договор аренды.Это поможет в определении оспариваемых убытков арендатором во время проверки выезда.

Арендодатели не обязаны соглашаться с такими списками, поскольку они не являются «правами», имеющими юридическую силу в суде. Наличие списка отвечает интересам обеих сторон, поскольку защищает всех в случае разногласий по поводу того, кто несет ответственность за ремонт.

Договоры аренды

Договор аренды — это юридически обязывающий договор между арендатором и арендодателем о правах и обязанностях обеих сторон.Арендаторы связаны либо письменными договорами аренды, либо устными соглашениями об аренде, хотя лучше всего иметь свое согласие в письменной форме. Письменный договор аренды может быть на любой срок. Это может быть неделю, месяц, год или дольше. Аренда обычно включает период аренды, сумму ежемесячного платежа, срок оплаты аренды, плату за просрочку платежа, требование о гарантийном залоге и условия его возврата. Он также может включать в себя обязанности по ремонту, ответственность за коммунальные услуги, политику в отношении домашних животных, уход за двором, уборку снега и другие условия, которые домовладелец или арендатор может пожелать включить.

Когда договор аренды подписывается обеими сторонами, он становится юридически обязывающим договором. Если какая-либо сторона не выполняет условия аренды, лицо, не выполняющее свои обязательства, может быть привлечено к ответственности.

Перед подписанием договора аренды примите во внимание следующие предложения:

• Прочтите весь договор и задайте вопросы или получите юридическое заключение о неясных положениях.
• Не въезжайте и не платите арендную плату до подписания договора аренды. Просите об изменениях. Если арендаторам не нравятся определенные положения договора аренды, они имеют право попросить арендодателя внести в договор изменения в письменной форме.Однако, если арендодатель отказывается, что он имеет право сделать, арендатор должен решить, подписывать ли договор аренды. В случае внесения изменений и арендатор, и домовладелец должны инициализировать изменения.
• Не полагайтесь на словесные утверждения. Все обещания и соглашения должны быть в письменной форме для вашей защиты.
• Перед подписанием убедитесь, что все пропуски заполнены или пройдены, если они не подходят и дата верна.
• В договор аренды можно вносить изменения, если они согласованы как арендодателем, так и арендатором.
• Удалите согласованное изменение, проведя через него черту, или добавьте желаемый пункт на копии домовладельца и арендатора, а также начальную и дату каждого изменения на обеих копиях. Если в аренде недостаточно места, вам нужно будет добавить еще одну страницу под названием «Дополнение к аренде». Напишите все согласованные дополнения к договору аренды, и каждая сторона должна подписать и поставить дату в Дополнении. Убедитесь, что обе стороны получили полные подписанные копии любого пересмотренного контракта и Дополнительного соглашения.
• Помните, что для расторжения договора аренды вам необходимо письменное соглашение.

Устное соглашение — это устные отношения между арендодателем и арендатором (-ами). Тот факт, что соглашение не подписано на бумаге, не делает договор аренды менее обязывающим. Тем не менее, устные договоренности иногда могут вызывать недопонимание, в результате чего одно слово выступает против другого. Максимальный срок устной аренды составляет один год.

При отсутствии аренды срок аренды определяется периодом времени, за который выплачивается арендная плата.Если арендная плата выплачивается ежемесячно, аренда осуществляется помесячно. Затем арендатор или домовладелец должны уведомить другую сторону за месяц до выхода или прекращения договора аренды. В то время как арендодателю разрешается повышать арендную плату или изменять другие условия соглашения после уведомления за тридцать (30) дней, арендатор может расторгнуть договор аренды в первый день следующего месяца, уведомив арендодателя в течение 15 (пятнадцати) дней. о получении уведомления арендодателя об изменении. Независимо от того, имеется ли письменное соглашение или нет, домовладелец и арендатор подчиняются законам штата Южная Дакота и не могут указывать что-либо противоречащее законам в договоре аренды или аренды.Есть ряд статей, которые очень нежелательны и часто незаконны, в том числе:

• Пункты, в которых говорится, что арендодатель никогда не несет ответственности за ущерб или телесные повреждения арендатору или его гостям;
• Пункты, в которых сторона заранее признает ответственность за любую плату за ущерб;
• Пункты, позволяющие арендодателю не брать на себя ответственность за любой ремонт;
• Пункты, разрешающие домовладельцу входить в квартиру в любое время и без предварительного уведомления;
• Пункты, которые дают домовладельцу право выселить вас без надлежащего уведомления;
• Пункты, разрешающие домовладельцу забирать ваше имущество, если вы не платите арендную плату;
• Любой пункт, по которому вы соглашаетесь отказаться от любых прав, которые у вас есть в соответствии с законодательством Южной Дакоты или федеральным законодательством;
• Пункты, которые отличаются от возврата залога или предоставления письменного заявления с указанием конкретных причин не возврата его в течение двух недель после расторжения договора арендатором.

Требования к предварительной арендной плате

Арендодатель имеет право по своему усмотрению взимать различные залоги, а также некоторую арендную плату заранее. Эти авансовые платежи обычно различаются по сумме. Вы должны быть осторожны при внесении депозита, если не было принято окончательное решение о заселении квартиры. Арендатор, который вносит залог, но затем решает не занимать квартиру, может не иметь права на возмещение.

Регистрационный взнос

Некоторые домовладельцы требуют от потенциальных арендаторов уплаты регистрационного сбора.При необходимости плата используется для покрытия стоимости проверки рекомендаций арендатора. Потенциальные арендаторы должны спросить, требуется ли сбор за подачу заявления, и если да, то его размер. Это следует учитывать при выборе места для аренды. Арендаторам также следует спросить, подлежат ли возмещению сборы за подачу заявления, и запросить квитанцию ​​об оплате.

Залог

Залог или залог — наиболее распространенное требование домовладельцев. Многие арендодатели требуют от арендатора залог или страховой залог в начале срока аренды.Это деньги, выплачиваемые арендатором и удерживаемые арендодателем для оплаты любого ущерба, выходящего за рамки обычного износа, который арендатор или его / ее гости могут нанести арендуемой квартире, любой неоплаченной арендной платы или любых денег, которые арендатор должен арендодателю в соответствии с какое-то согласие. Перед внесением залога арендатор должен осмотреть помещение и подготовить справку о его состоянии во время предварительной прогулки с арендодателем. Заявление должно быть составлено и подписано как арендодателем, так и арендатором о таких вещах, как поврежденные участки или предметы, изношенные коврики, пятна на ковровом покрытии, сломанные приспособления, дыры в стенах, ширмы и т. Д.

Термин «обычный износ» расплывчат, и это поможет защитить обе стороны от недоразумений в дальнейшем о том, какой ущерб нанес арендатор. Арендодатель не имеет права требовать залог, превышающий арендную плату за один месяц, за исключением случаев, когда существуют «особые условия», которые «представляют опасность для содержания помещения». В качестве примера можно привести дополнительный залог за домашнее животное или автоматический вычет за чистку ковров.

Когда арендатор выезжает, домовладелец должен либо вернуть залог, либо предоставить письменное заявление с указанием конкретной причины отказа вернуть его.Это заявление должно быть предоставлено в течение двух недель после прекращения аренды и получения арендодателем его почтового адреса или инструкции по доставке. Арендодатель может удержать из депозита только те суммы, которые необходимы либо для устранения невыполнения обязательств по уплате арендной платы, либо для восстановления помещения до его состояния в начале аренды (за исключением обычного «износа»). Если арендодатель удерживает залог, арендатор может также потребовать подробный счет удержанного залога.Это должно быть предоставлено в течение сорока пяти (45) дней после прекращения аренды. Если арендодатель не соблюдает данные правила возврата залога, он теряет все права на залог. Любое недобросовестное или злонамеренное удержание депозита домовладельцем жилого помещения также может привести к штрафному ущербу, не превышающему двести долларов.

Права и обязанности арендатора

Если вы снимаете или сдаете в аренду дом, квартиру, мобильный дом или складское помещение, вы являетесь арендатором.Арендатор должен вовремя вносить арендную плату. Несвоевременная оплата или невыплата арендной платы — наиболее частая причина выселения. Арендатор должен устранить все повреждения помещения, вызванные его или ее обычной небрежностью или небрежностью его семьи, гостей или домашних животных (за исключением обычного износа). Арендаторы должны проявлять обычную заботу о сохранении помещения в хорошем и безопасном состоянии и несут ответственность за действия своей семьи, гостей и домашних животных в помещении или на территории.

Тихое удовольствие

Арендатор имеет право владеть и «спокойно пользоваться» собственностью, которую он или она арендует, то есть быть свободным от необоснованного вмешательства со стороны арендодателя или других лиц.Арендодатель имеет право провести разумную проверку, но только с предварительным уведомлением арендатора за 24 часа и в разумные сроки. Только в случае чрезвычайной ситуации домовладелец может на законных основаниях проникнуть в вашу квартиру без вашего уведомления. Если вы и ваш арендодатель не можете договориться о времени, когда они могут приехать, вам, возможно, придется оставить свой ключ другу или родственнику или позволить домовладельцу произвести ремонт, когда вас не будет. Если ваш график вынуждает арендодателя платить больше за ремонт (например, платить водопроводчику по выходным, который мог приехать в рабочее время), эти расходы могут быть переложены на арендатора.Кроме того, если арендодатель продает вашу арендуемую квартиру, агенты по недвижимости подчиняются тем же правилам в отношении въезда в вашу собственность, что и ваш арендодатель. Если арендатор по-прежнему отказывает арендодателю в разумном въезде, арендодатель может получить постановление суда, разрешающее въезд или выселение арендатора и возмещение реальных денежных убытков.

Пригодность: право на ремонт

Арендодатель должен содержать арендуемое помещение в разумном ремонте и пригодном для проживания людей (за исключением ущерба, причиненного арендатором).Это включает в себя поддержание всех электрических, водопроводных и отопительных систем в хорошем и безопасном рабочем состоянии. Эта гарантия пригодности для проживания не может быть отменена или изменена сторонами договора аренды. Однако стороны могут договориться о возложении на арендатора ответственности за определенный ремонт вместо арендной платы. Когда домовладелец не может отремонтировать жилище арендатора, арендатор может прибегнуть к любому из двух средств правовой защиты. Первый — освободить помещение, и в этом случае арендатор будет освобожден от всех дальнейших обязательств по договору аренды.Во-вторых, арендатор должен самостоятельно произвести ремонт, и в этом случае арендатор может вычесть расходы на ремонт из арендной платы. Эти меры необходимо строго соблюдать. Арендатор может пожелать поговорить с частным поверенным или в офисе юридической помощи, прежде чем продолжить. Прежде чем арендатор сможет принять любую из этих мер, он или она должны уведомить арендодателя о необходимом ремонте, подождать разумный промежуток времени и действовать только в том случае, если арендодатель не сделает этого. Это уведомление домовладельцу всегда должно быть в письменной форме, в нем должен быть указан необходимый ремонт и конкретный разумный срок его выполнения.Если возникнет спор, вам может потребоваться доказательство того, что вы запросили ремонт. Убедитесь, что вы конкретно указали, что требует ремонта, и, если возможно, обратитесь к договору аренды или правилам. Лучше всего отправить уведомление арендодателю заказным письмом.

Вам также следует сохранить копию такой переписки. Если затраты на необходимый ремонт превышают арендную плату за один месяц, арендатор может удержать арендную плату и внести ее на отдельный банковский счет, открытый для целей ремонта. Если арендная плата будет депонирована на отдельный банковский счет, арендатор должен ВПЕРВЫЕ письменно уведомить арендодателя с указанием конкретной причины удержания арендной платы, а затем предоставить арендодателю письменное подтверждение внесения залога.Учетная запись должна поддерживаться до тех пор, пока домовладелец не произведет ремонт или пока не накопится достаточно денег для оплаты ремонта. Этот ремонт должен быть необходим для поддержания пригодности помещений, таких как водопровод, отопление, охрана, электричество и т. Д.

Другой вариант, который может быть доступен арендатору, — это проконсультироваться с местным жилищным инспектором в городе, в котором он живет, или с инспекторами здравоохранения, энергетики или пожарной охраны, чтобы выяснить, есть ли возможные нарушения кодекса. Если нарушения кодекса обнаруживаются, как правило, инспектор дает домовладельцу определенное время, чтобы исправить их.Арендодатель не может нанести ответный удар (нанести ответный удар), подав уведомление о выселении, увеличив арендную плату или уменьшив количество услуг, потому что арендатор связывается с государственным учреждением, на которое возложена ответственность за соблюдение строительного и жилищного кодекса.

Права и обязанности арендодателя

Обязанности арендодателя заключаются в том, чтобы содержать помещения в пригодном для жилья состоянии и предоставить арендатору возможность спокойно пользоваться имуществом. Арендодатель имеет право на получение арендной платы (при условии содержания помещения в хорошем состоянии), а также право на помещение в хорошем состоянии после окончания срока аренды.Арендодатель может также иметь другие права, предусмотренные письменным договором аренды. Арендодатель имеет определенные права при определенных обстоятельствах, включая право требовать залог и право выселить арендатора. Арендодатель не может заблокировать арендатора или прервать предоставление услуг, таких как электричество, газ, вода или другие важные услуги. В противном случае домовладельцу может быть причинен ущерб в виде двухмесячной бесплатной аренды и возврата любой авансовой арендной платы и депозита, уплаченных арендодателю.

Прекращение аренды

Извещение арендодателю: Срок действия договора аренды может варьироваться.В большинстве договоров аренды, в которых указывается определенный срок аренды (например, аренда на 6 месяцев или 1 год), указывается количество времени, необходимое для уведомления о прекращении или возобновлении аренды, или они истекают по истечении истекшего срока. Если у вас есть договор аренды, внимательно прочтите его, чтобы узнать о требованиях к уведомлению. Если в письменном договоре аренды не указывается конкретный период времени для продления или истечения срока аренды, то необходимо сделать предварительное уведомление по крайней мере за один полный период аренды до последнего дня аренды.

То же самое и при помесячной аренде.Уведомление также должно быть направлено о прекращении аренды по крайней мере за один полный период аренды до последнего дня вашей аренды. Если арендаторы должны быть внесены в первый день месяца, уведомление должно быть сделано за один полный период аренды до окончания оплаченного срока аренды. Это означает, что за день до последнего платежа за аренду.

Например, если арендатор, который платит арендную плату в первый день каждого месяца, желает уехать в конце июня, арендатор должен сообщить арендодателю об этом факте не позднее 31 мая. Независимо от того, когда в течение июня арендатор фактически уезжает , арендатор несет ответственность за весь июньский месяц аренды.Если арендатор пропускает надлежащий срок уведомления — даже на день — арендатор несет ответственность за дополнительный месяц арендной платы (июль в данном случае).

Уведомление от арендодателя: Если арендатор не выселяется, арендодатель должен предъявить те же требования к уведомлению, что и арендатор.

Выселение

Единственный законный способ выселить арендатора — это получение домовладельцем постановления, подписанного окружным судом или мировым судьей. Это получено в судебном процессе под названием «Принудительный въезд и задержание».После трехдневного уведомления арендодатель может получить судебное постановление о выселении арендатора, если:

• Лицо с применением силы, запугивания или мошенничества переходит на собственность другого лица, владеющего ею на законных основаниях, и переходит во владение. Или, если они проникли в собственность мирным путем, но с применением силы, угрозы или угрозы насилия, сохраняет владение имуществом.
• Арендатор незаконно владеет имуществом арендодателя (оставаясь в собственности после истечения срока действия договора аренды или не платя арендную плату в течение более трех дней после наступления срока платежа).
• Арендатор существенно повредил помещение
• Арендатор делает или не делает что-то, что по условиям аренды идентично его отмене. Арендатору должно быть направлено уведомление за три (3) дня о выселении, прежде чем арендодатель может начать действие принудительного въезда или задержания. Если арендатор отказывается переехать через три (3) дня, домовладелец может подать иск (принудительный въезд и задержание) о выселении. Судебный процесс начинается с вручения арендатору повестки и жалобы, в которых арендатору дается четыре (4) дня на то, чтобы подать и вручить письменный ответ.Телефонный звонок не является ответом, равно как и письмо домовладельцу. Мы рекомендуем вам связаться с адвокатом сразу после получения повестки и жалобы. Если вы не подадите и не предоставите надлежащий ответ, будет издан приказ суда, требующий от арендатора переехать. Если Ответ должным образом подан и вручен, дело передается на рассмотрение в суд. Арендодатель не может просто заблокировать арендатора, забрать его собственность, отключить электричество, газ, воду или другие необходимые услуги.Если домовладелец прибегает к таким мерам, арендатор может восстановить владение или расторгнуть договор аренды. Арендатор также может иметь право на возмещение ущерба в связи с потерей возможности использования помещения или имущества, а также на любые наличные расходы, вызванные незаконным поведением арендодателя.

Ответные выселения запрещены
Со стороны арендодателя является незаконным принуждение арендатора к переезду путем повышения арендной платы, уменьшения объема услуг или начала выселения по любой из следующих причин:

• Жалобы арендодателю из-за того, что необходимый ремонт не производится.
• Жалоба в государственный орган, который может провести проверки или заставить домовладельца произвести ремонт.

Стать активным арендатором. Если арендодатель должен начать ответные действия в течение 180 дней после события, указанного выше, на него может быть предъявлен иск о возмездии и взыскании арендной платы до двух месяцев, возврата любого гарантийного депозита и до 500 долларов в качестве гонорара адвокатам. Это краткое изложение некоторых законов штата, касающихся вопросов арендодателя и арендатора.Это считается только учебным материалом. Если у вас есть вопросы по вопросам, касающимся арендодателя и арендатора, обращайтесь в Отдел защиты прав потребителей по телефону 1-800-300-1986. Но если вам нужна юридическая консультация, мы предлагаем вам обратиться к частному адвокату.

Вопросы, которые арендаторы должны задать перед арендой

• Сколько стоит аренда? Могу ли я себе это позволить?
  • Включает ли арендная плата коммунальные услуги, такие как вода / канализация, отопление, мусор или даже кабель?
  • Если коммунальные услуги не включены, сколько они обычно стоят в летние и зимние месяцы?
  • В какой день следует платить за аренду и есть ли льготный период?
• Если домашние животные принимаются, какова сумма депозита и подлежит ли она возврату?
• Должен ли я платить за профессиональную уборку квартиры (например, ковров, жалюзи или духовки) при выезде?
• Требует ли домовладелец приобретать страховку для съемщика?
• Если вы арендуете дом на одну семью, кто отвечает за стрижку травы и уборку снега?
• Есть ли у вас выделенная парковка?
• Можно ли курить?
• Можно ли установить спутниковую антенну?
• Можно ли вешать вещи на стены?
  • Если да, нужно ли залатать всю краску перед выездом?

Мошенничество со списком аренды

Переезжаете в новый город? Планируете отпуск? Когда вы рассматриваете такие вопросы, как размер, стоимость и местоположение аренды, также учитывайте следующее: это объявление об аренде может быть мошенничеством.Мошенники часто рекламируют аренду, которой не существует или недоступна, чтобы обманом заставить людей отправить деньги, прежде чем они узнают правду.

Взломанная реклама
Некоторые мошенники захватывают реальный объект аренды или объект недвижимости, изменяя адрес электронной почты или другую контактную информацию и размещая измененное объявление на другом сайте. В измененном объявлении может даже использоваться имя человека, разместившего исходное объявление. В других случаях мошенники взламывали учетные записи электронной почты владельцев недвижимости на авторитетных сайтах по аренде жилья на время отпуска.

Фантомная аренда
Другие грабители составляют списки мест, которые не сдаются в аренду или не существуют, и пытаются заманить вас обещанием низкой арендной платы или отличных удобств. Их цель — получить ваши деньги до того, как вы узнаете.

Признаки мошенничества

Быть смекалистым, когда вы ищете аренду, стоит затраченных усилий. Вот некоторые признаки того, что вы имеете дело с мошенничеством:

Они говорят вам переводить деньги
Это вернейший признак мошенничества.Нет веских причин переводить деньги для внесения залога, регистрационного взноса, арендной платы за первый месяц или арендной платы на время отпуска. Это правда, даже если они сначала пришлют вам контракт. Пересылка денег аналогична отправке наличных — как только вы их отправите, у вас уже нет возможности вернуть их.

Если вы не можете посетить квартиру или дом самостоятельно, попросите кого-нибудь, кому вы доверяете, прийти и подтвердить, что это сдается и что рекламируется именно это. Помимо организации встречи, выполните поиск по владельцу и списку.Если вы обнаружите то же объявление, указанное под другим именем, это может указывать на мошенничество.

Говорят, что их нет в стране
Но у них есть план, как передать ключи в ваши руки. Это может быть адвокат или «агент», работающий от их имени. Некоторые мошенники даже создают поддельные ключи. Не отправляйте им деньги за границу. Если вы не можете встретиться лично, осмотреть квартиру или подписать договор аренды, прежде чем платить, продолжайте поиски. Что делать, если сама аренда за границей? Оплата кредитной картой или через авторитетный сайт аренды на время отпуска с собственной платежной системой — ваши самые безопасные ставки.

Код Делавэра Интернет

Свойство

Код арендодателя-арендатора жилого дома

ГЛАВА 53. Обязанности арендодателя и средства правовой защиты арендатора

§ 5301.Обязательства арендодателя; договор аренды.

(a) Договор аренды не должен предусматривать, что арендатор:

(1) соглашается отказаться или отказаться от прав или средств правовой защиты в соответствии с настоящим Кодексом;

(2) Уполномочивает любое лицо признать решение по иску, вытекающему из договора аренды;

(3) Согласен с освобождением или ограничением любой ответственности арендодателя, возникающей в соответствии с законом, или с возмещением арендодателю такой ответственности или связанных с этим расходов.

(b) Положение, запрещенное подразделом (а) этого раздела, включенное в договор аренды, не имеет исковой силы. Если домовладелец пытается обеспечить выполнение положений договора аренды, которые, как известно арендодателю, запрещены подразделом (а) данного раздела, арендатор может подать иск о взыскании суммы, равной арендной плате за 3 месяца, вместе с судебными издержками, но без учета адвокатов. ‘ сборы.

70 Дел.Законы, c. 513, § 2;

§ 5302. Средства правовой защиты арендатора; прекращение в начале срока.

(a) Если арендодатель не соблюдает в основном договор аренды или если имеется существенное несоблюдение какого-либо кодекса, закона, постановления или постановления, регулирующих содержание или эксплуатацию помещений, арендатор может, письменно уведомив об этом арендодатель, расторгнуть договор аренды и освободить помещение в любое время в течение первого месяца проживания, пока арендатор остается во владении, полагаясь на письменное или устное обещание арендодателя исправить все или любую часть условие или условия, которые оправдывают прекращение договора арендатором в соответствии с данным разделом.

(b) Если арендатор остается во владении, полагаясь на письменное или устное обещание арендодателя исправить все или любую часть условия или условий, которые оправдывали бы прекращение договора арендатором в соответствии с настоящим разделом; и если по существу то же действие или бездействие, которое представляет собой предшествующее несоблюдение, о котором было сделано предварительное уведомление в соответствии с подразделом (а) настоящего раздела, повторяется в течение 6 месяцев, арендатор может расторгнуть договор аренды, направив письменное уведомление не менее чем за 15 дней, в этом уведомлении должно быть указано нарушение и дата прекращения договора аренды.

(c) Если существует какое-либо условие, которое лишает арендатора существенной части выгоды или пользования сделкой арендатора, арендатор может уведомить арендодателя в письменной форме об этом условии; и, если арендодатель не исправит условие в течение 15 дней, арендатор может расторгнуть договор аренды. Затем арендатор должен подать иск в мировой судья с требованием установить, что арендодатель нарушил договор аренды, лишив арендатора существенной части выгоды или пользования сделкой, и может требовать возмещения убытков, включая вычет арендной платы. с даты письменного уведомления арендодателя об условиях.

(d) Если условие, указанное в подразделе (c) данного раздела, было вызвано умышленно или по неосторожности арендодателем, арендатор может взыскать большую из следующих сумм:

(1) Разница между арендной платой по договору аренды и всеми расходами, необходимыми для получения эквивалентного альтернативного жилья на оставшийся срок аренды; или

(2) Сумма, равная арендной плате за 1 месяц и гарантийному депозиту.

(e) Арендатор не может расторгнуть договор аренды по состоянию, вызванному отсутствием должной заботы со стороны арендатора, члена семьи арендатора или любого другого лица в помещении с согласия арендатора. Если арендатор расторгает договор неправомерно, арендатор остается обязанным по договору аренды.

70 Del. Laws, c. 513, § 2;

§ 5303.Обязанность арендодателя передать во владение арендуемую квартиру.

Арендодатель должен предоставить арендуемую квартиру, о которой идет речь в начале срока, и передать арендатору в полное владение.

70 Del. Laws, c. 513, § 2;

§ 5304.Средства правовой защиты Арендатора в случае непредоставления права владения.

(a) Если арендодатель не передает арендатору полностью арендуемую квартиру в начале согласованного срока, арендная плата снижается в течение любого периода, в который арендатор не может войти, и:

(1) После уведомления арендодателя арендатор может расторгнуть договор аренды в любое время, когда арендатор не может вступить во владение; и арендодатель должен вернуть все деньги, уплаченные арендодателю за аренду жилья, включая любую предоплаченную арендную плату, залог за домашнее животное и гарантийный залог; и

(2) Если такая невозможность въезда вызвана неправомерно домовладельцем или кем-либо с согласия или лицензии арендодателя из-за существенного несоответствия существующим строительным и жилищным кодексам, арендатор может взыскать разумные расходы, необходимые для обеспечения эквивалентного альтернативного жилья для до 1 мес.Ни в коем случае такие расходы в соответствии с настоящим подразделом не могут превышать согласованную арендную плату за 1 месяц. Такие расходы могут быть возмещены соответствующими действиями или процедурами или вычетом из арендной платы при представлении квитанций на них.

(b) Если такая неспособность войти является результатом неправомерного проживания удерживаемого арендатора и арендодатель не предъявил иск о суммарном владении против такого удерживаемого арендатора, вступающий арендатор может подать иск о суммарном владении против удерживающего арендатора.Расходы на такое производство и замену жилищных расходов могут быть востребованы из арендной платы в порядке, указанном в подпункте (а) (2) настоящей статьи.

70 Del. Laws, c. 513, § 2;

§ 5305. Обязательства арендодателя в отношении арендуемой квартиры.

(a) Арендодатель должен в любое время в течение срока аренды:

(1) Соблюдать все применимые положения любого государственного или местного закона, кодекса, постановления или постановления, регулирующие обслуживание, строительство, использование или внешний вид арендуемой единицы и собственности, частью которой она является;

(2) Предоставить арендуемую квартиру, которая не будет угрожать здоровью, благополучию или безопасности арендаторов или жителей и которая подходит для цели, для которой она явно арендуется;

(3) Содержать в чистоте и санитарном состоянии все общие части зданий, территории, сооружения и принадлежности к ним, находящиеся в ведении домовладельца;

(4) Осуществлять все ремонтные работы и мероприятия, необходимые для приведения и поддержания арендуемой квартиры и принадлежностей к ней в таком хорошем состоянии, в каком они были или должны были быть по закону или соглашению на момент начала аренды; и

(5) Поддерживать в рабочем состоянии все электрические, сантехнические и другие объекты, предоставленные арендодателем.

(b) Если это указано в договоре аренды, домовладелец должен:

(1) Обеспечить и содержать соответствующие емкости и удобства для удаления золы, мусора и мусора и организовать частый вывоз таких отходов; и

(2) Поставка или обеспечение подачи воды, горячей воды, тепла и электричества в арендуемую квартиру.

(c) Арендодатель и арендатор могут договориться посредством заметной письменной формы, отдельно от договора аренды, что арендатор должен выполнять определенный ремонт, техническое обслуживание, переделки или реконструкцию, но только если:

(1) Конкретная работа, которую должен выполнить арендатор, предназначена для основной выгоды арендуемой единицы; и

(2) Работа не является необходимой для приведения несоответствующей арендуемой квартиры в соответствие со строительным или жилищным кодексом, постановлением и т.п. и

(3) Достаточное вознаграждение, помимо любых положений договора аренды, или уменьшение арендной платы обменивается на обещание арендатора.Арендодатель ни в коем случае не может рассматривать любое соглашение в соответствии с настоящим подразделом как условие любого положения договоров аренды; и

(4) Соглашение сторон заключено добросовестно и не с целью уклонения от выполнения обязательств домовладельца.

(d) Доказательство соответствия применимым строительным и жилищным нормам и правилам должно быть prima facie доказательством того, что домовладелец соблюдал данную главу или любую другую главу Части III этого раздела.

70 Del. Laws, c. 513, § 2;

§ 5306. Средства правовой защиты арендатора в отношении съемной квартиры; прекращение.

(a) Если существует какое-либо условие, которое лишает арендатора существенной части выгоды или пользования сделкой арендатора, арендатор может уведомить арендодателя в письменной форме об этом условии, и, если арендодатель не исправит условие в течение 15 Через несколько дней после получения уведомления арендатор может расторгнуть договор аренды.Если такое состояние делает помещение непригодным для проживания или представляет непосредственную угрозу для здоровья, безопасности или благополучия арендатора или любого члена семьи, то арендатор может, после уведомления арендодателя, немедленно расторгнуть договор аренды без судебного разбирательства Мирового суда.

(b) Арендатор не может расторгнуть договор аренды по состоянию, вызванному отсутствием должной заботы со стороны арендатора, члена семьи или любого другого лица в помещении с согласия арендатора.Если арендатор расторгает договор неправомерно, арендатор остается обязанным по договору аренды.

(c) Если условие, указанное в подразделе (a) данного раздела, было вызвано умышленно или по неосторожности арендодателем, арендатор может взыскать большую из следующих сумм:

(1) Разница между арендной платой по договору аренды и всеми расходами, необходимыми для получения эквивалентного альтернативного жилья на оставшийся срок аренды; или

(2) Сумма, равная арендной плате за 1 месяц и гарантийному депозиту.

70 Del. Laws, c. 513, § 2;

§ 5307. Средства правовой защиты арендатора в отношении съемной квартиры; ремонт и вычет из арендной платы.

(a) Если домовладелец арендуемой единицы не ремонтирует, не поддерживает или не поддерживает в санитарном состоянии арендованные помещения или не работает каким-либо иным образом, требуемым законом, кодексом или постановлением, или в соответствии с соглашением об аренде; и, если арендатор уведомил об этом в письменной форме, арендодатель:

(1) не устраняет такой отказ в течение 30 дней с момента получения уведомления; или

(2) Не принимает разумных корректирующих мер, где это необходимо, включая, помимо прочего, получение оценки предполагаемых затрат на исправление в течение 10 дней с момента получения уведомления;

Тогда арендатор может немедленно выполнить или выполнил необходимую работу на профессиональном уровне.После завершения работы арендатор может вычесть из арендной платы разумную сумму, не превышающую 200 долларов, или половину арендной платы за 1 месяц, в зависимости от того, что меньше, на покрытие расходов, представив арендодателю копии этих квитанций, покрывающих по крайней мере сумма удержания.

(b) Ни в коем случае арендатор не может ремонтировать или требовать ремонта чего-либо за счет арендодателя, если состояние, на которое подана жалоба, было вызвано отсутствием должной заботы со стороны арендатора, члена семьи арендатора или другого лица в помещении. с согласия арендатора.

(c) Арендатор, который иным образом просрочил выплату арендной платы, не может воспользоваться средствами правовой защиты, предусмотренными в этом разделе.

(d) Арендатор несет ответственность за любой ущерб, нанесенный лицам или имуществу, если такой ущерб был причинен арендатором или кем-либо, уполномоченным арендатором на проведение указанного ремонта.

70 Del. Laws, c. 513, § 2;

§ 5308. Основные услуги; Обязательства арендодателя и средства правовой защиты арендатора.

(a) Если арендодатель по существу не обеспечивает арендатора горячей водой, теплом, водой или электричеством или не устраняет какое-либо условие, которое существенно лишает арендатора существенной части выгоды от сделки арендатора в нарушение арендной платы соглашение; или в нарушение положения настоящего Кодекса; или в нарушение применимого жилищного кодекса, и такой отказ продолжается в течение 48 часов или более, после того, как арендатор предоставит арендодателю фактическое или письменное уведомление о нарушении, арендатор может:

(1) После письменного уведомления арендодателя о сохранении проблемы немедленно расторгнуть договор аренды; или

(2) После письменного уведомления арендодателя удерживайте 2/3 суточных арендной платы, начисленных в течение любого периода, когда горячая вода, тепло, вода, электричество или эквивалентное альтернативное жилье не поставляются.Арендодатель может избежать этой ответственности, доказав невозможность исполнения.

(b) Если арендатор направил уведомление, требуемое в соответствии с подразделом (а) данного раздела, и остается в арендуемой квартире, а арендодатель по-прежнему не обеспечивает воду, горячую воду, тепло и электричество для арендуемой квартиры, как указано в применимом жилищный кодекс города или округа в нарушение договора аренды, арендатор может:

(1) После письменного уведомления арендодателя немедленно расторгнуть договор аренды; или

(2) После уведомления арендодателя приобретите эквивалентное альтернативное жилье до тех пор, пока не будет подано тепло, вода, горячая вода или электричество, в течение которого арендная плата снижается, и арендодатель несет ответственность за любые дополнительные расходы, понесенные арендатору — до 1/2 суммы льготной квартплаты.Эти дополнительные расходы не взимаются с арендодателя, если арендодатель может доказать невозможность исполнения; или

(3) После письменного уведомления арендодателя арендатор может удержать 2/3 суточной арендной платы, начисленной в течение любого периода, когда горячая вода, тепло, вода или эквивалентное альтернативное жилье не поставляются.

(c) Удержание арендной платы не является препятствием для последующего возмещения убытков арендатором, если эти убытки превышают удержанную сумму.

(d) Если домовладелец подает иск о суммарном владении, утверждая, что арендатор неправомерно удерживал арендную плату или вычитал деньги из арендной платы в соответствии с данным разделом, и суд так считает, арендодатель имеет право получить от арендатора право владения помещения или денежную сумму, равную неправомерно удержанной сумме («убытки»), или, если суд сочтет, что арендатор действовал недобросовестно, денежную сумму, равную двойной сумме, неправомерно удержанной («двойной ущерб»).В случае если суд присуждает возмещение убытков или двойных убытков и судебные издержки, исключая гонорары адвокатов, то суд издает постановление, требующее, чтобы арендатор возместил такие убытки или двойные убытки арендодателю в течение 10 дней с даты решения суда. . Если такой ущерб не выплачивается в соответствии с постановлением суда, решение о возмещении ущерба или двойного ущерба вместе с судебными издержками становится решением в отношении удержанной суммы плюс суммарное владение без дополнительного уведомления арендатора.

70 Del. Laws, c. 513, § 2;

§ 5309. Пожар и аварийный ущерб; Обязательства арендодателя и средства правовой защиты арендатора.

(a) Если арендуемая единица или любое другое имущество или принадлежности, необходимые для пользования ею, повреждены или уничтожены в результате пожара или несчастного случая до такой степени, что пользование арендуемой единицей существенно ухудшается, и такой пожар или другие несчастные случаи происходят без вины на часть арендатора, или член семьи арендатора, или другое лицо, находящееся в помещении с согласия арендатора, арендатор может:

(1) Немедленно покиньте помещение и незамедлительно уведомите арендодателя в письменной форме об избрании арендатора для выхода в течение 1 недели после освобождения; в этом случае договор аренды прекращается с даты освобождения.Если арендатор не уведомляет арендодателя об избрании арендатора для выхода, арендатор несет ответственность за арендную плату, начисляемую до даты, когда арендодатель фактически узнал о том, что арендатор освободил арендуемую квартиру или о невозможности дальнейшего проживания; или

(2) Если продолжение проживания является законным, освободите любую часть помещения, ставшую непригодной для использования в результате пожара или несчастного случая, и в этом случае ответственность арендатора по арендной плате будет уменьшена пропорционально уменьшению справедливой арендной стоимости арендуемой единицы.

(b) Если договор аренды расторгается, домовладелец должен своевременно вернуть любой залог, залог за домашнее животное и предоплаченную арендную плату, за исключением тех, которые арендодатель имеет право удержать в соответствии с настоящим Кодексом. Учет арендной платы при прекращении или распределении производится на дату пожара или несчастного случая.

70 Del. Laws, c. 513, § 2;

§ 5310.«Гарантийные деньги» запрещены.

(a) В каждой сделке, по которой потенциальный арендатор подает заявку на аренду жилой единицы, потенциальный арендодатель или владелец жилой единицы не должен запрашивать и не получать никаких «гарантийных денег» или других платежей, которые не являются сбор за подачу заявления, гарантийный депозит, плата за поручительство или страховой взнос, залог за домашнее животное или аналогичный залог, позволяющий зарезервировать жилую единицу для потенциального арендатора на определенное время.Потенциальный арендодатель не должен взимать с потенциального арендатора плату за любой кредит или другой вид расследования, больше, чем конкретные затраты на такое расследование. Для целей этого раздела «гарантийные деньги» означают любой платеж потенциальному арендодателю со стороны потенциального арендатора, за исключением сбора за подачу заявления, платежа в виде гарантийного депозита, платы за поручительство или премии, депозита для домашних животных или аналогичного депозита жилую единицу для потенциального арендатора на определенный период времени или возмещение определенных сумм, израсходованных арендодателем в кредит, или другие расследования.

(b) Каждый домовладелец должен хранить в течение 6 месяцев записи о каждом заявлении, поданном любым потенциальным арендатором. При любой жалобе на нарушение данного раздела отдел защиты потребителей Генеральной прокуратуры проводит расследование, проводит собеседование с арендаторами арендодателя и имеет право при наличии соответствующего ордера на обыск проверять все записи арендодателя, относящиеся к заявки, поданные в течение предшествующих 6 месяцев.Если такое расследование выявит веские основания для того, чтобы Генеральная прокуратура полагала, что имело место нарушение данного раздела, Генеральная прокуратура может издать такие приказы о прекращении и воздержании в соответствии с главой 25 раздела 29, которые необходимы для устранения нарушения.

70 Del. Laws, c. 513, § 2; 77 Del. Laws, c. 282, г. § 15; 79 Дел.Законы, c. 57, § 2;

§ 5311. Сборы.

За исключением дополнительной платы за фактически оказанные услуги, такой как плата за бассейн или теннисный корт, арендодатель не взимает с арендатора никаких невозмещаемых сборов в качестве условия для размещения арендуемой единицы.Ничто в этом разделе не препятствует арендатору выбрать, с согласия арендодателя, приобрести необязательное поручительство вместо или в сочетании с гарантийным депозитом.

70 Del. Laws, c. 513, § 2; 79 Del. Laws, c. 57, § 3;

§ 5312.Измерение и плата за коммунальные услуги [О применимости подраздела (i) этого раздела см. 80 Del. Laws, c. 71, § 2].

(a) Арендодатель может устанавливать, эксплуатировать и обслуживать счетчики или другие приборы для измерения для определения потребления коммунальных услуг каждой арендуемой единицей. Только если это предусмотрено договором аренды и в соответствии с данным разделом, домовладелец может взимать с арендатора отдельную плату за коммунальные услуги, измеряемые таким счетчиком или другим прибором.За исключением систем учета, которые уже использовались до 17 июля 1996 г., домовладелец не должен отдельно взимать с арендатора какие-либо коммунальные услуги, если такие коммунальные услуги не измеряются отдельно. Система измерения может быть проверена и должна быть одобрена Отделом мер и весов.

(b) Ни один домовладелец не должен требовать, чтобы любой арендатор заключил договор напрямую с поставщиком коммунальных услуг на обслуживание арендатора или арендуемой единицы, если только такая арендная единица не измеряется отдельно.Ни один домовладелец, покупающий коммунальные услуги оптом, не должен взимать с арендатора индивидуальную плату за коммунальные услуги, за исключением случаев, когда такие коммунальные услуги измеряются индивидуально или стоимость таких услуг не входит в состав каждого ежемесячного арендного платежа, как предусмотрено в договоре аренды.

(c) Арендодатель, который взимает с арендатора отдельную плату за коммунальные услуги в соответствии с настоящим разделом, не должен взимать с арендатора сумму за такие услуги, которая превышает фактическую стоимость коммунальных услуг, определяемую стоимостью услуги, взимаемой поставщиком с арендатора. арендодателю или любой компании, полностью или частично принадлежащей арендодателю.

(d) Любой арендатор, с которого взимается плата и который оплачивает коммунальные услуги отдельно арендодателю, имеет право проверять счета и записи, на основании которых были рассчитаны такие платежи, в обычные рабочие часы арендодателя в обычном рабочем офисе арендодателя. Арендодатель должен хранить такие счета и записи в течение 1 года с даты выставления счетов арендаторам.

(e) Плата за коммунальные услуги, производимая арендодателем арендатору, считается арендной платой для всех целей в соответствии с настоящим Кодексом. Что касается гарантийных депозитов, и если в договоре аренды не предусмотрено иное, права и обязанности сторон в отношении оплаты и невыплаты коммунальных платежей осуществляются таким же образом, как и права и обязанности сторон в отношении оплаты и невыплаты арендная плата.Арендодатель не должен прекращать или прекращать коммунальные услуги из-за неуплаты арендной платы, коммунальных платежей или другого нарушения.

(f) Арендодатель, который взимает отдельную плату за коммунальные услуги в соответствии с настоящим разделом, должен выставлять арендатору счет за такие сборы не реже, чем ежемесячно, и должен прилагать разумные усилия для получения фактических показаний счетчиков или приборов для измерений, показания которых должны разумно совпадать. с массовым выставлением счетов арендодателем.Если, несмотря на разумные усилия, арендодатель не может получить фактическое значение, арендодатель может оценить потребление коммунальных услуг арендатора и выставить счет арендатору на такую ​​расчетную сумму; при условии, однако, что арендодатель не может отправлять более 2 последовательных расчетных счетов. Несмотря на вышесказанное, фактическое считывание должно производиться в начале аренды и по истечении или прекращении аренды.

(g) (1) Арендодатель по запросу арендатора должен вызвать для проверки или испытания счетчик или прибор для измерения.Если счетчик или прибор, испытанный или проверенный таким образом, окажется точным в коммерчески разумных пределах, расходы и расходы на такое испытание или осмотр должны быть оплачены арендатором в качестве дополнительной арендной платы; но если будет обнаружено, что счетчик или прибор неточны, то такие расходы и расходы несет арендодатель, который незамедлительно заменяет неточный счетчик или другой прибор.

(2) В дополнение к правам и полномочиям, предоставленным законом Группе защиты потребителей Генеральной прокуратуры или ее правопреемнику, офис Генерального прокурора может входить через своих агентов, экспертов или проверяющих в любое помещение для с целью проведения осмотра и испытаний, предусмотренных в этом разделе, и может устанавливать и использовать в таких помещениях любое оборудование и приспособления, необходимые для этого.

(h) Арендодатель, который устанавливает, эксплуатирует и обслуживает счетчики или другие приборы для измерения и который выставляет счет арендаторам отдельно за коммунальные услуги, не должен считаться коммунальным предприятием, и Комиссия по коммунальным услугам не имеет никаких полномочий, полномочий или юрисдикции в отношении таких арендодателей. или их практики в связи с установкой, эксплуатацией и обслуживанием счетчиков или других приборов для измерения, снятия показаний счетчиков, расчета и определения платы за коммунальные услуги или иным образом.Подразделение по защите прав потребителей Генеральной прокуратуры имеет полномочия обеспечивать соблюдение этого раздела.

(i) Требование об отдельном измерении, изложенное в этом разделе, не применяется к платам за коммунальные услуги, которые не рассчитываются на основе потребления. Если договор аренды предусматривает это, домовладелец может передать арендатору фактическую стоимость таких коммунальных услуг, как определено стоимостью таких услуг, взимаемой с арендодателя или любой компании, полностью или частично принадлежащей арендодателю, или , если это разрешено единицей местного самоуправления или коммунальным предприятием, домовладелец может потребовать заключение договора арендатора непосредственно с единицей местного самоуправления или коммунальным предприятием для оказания услуг арендатору или арендуемой единице.Арендодатель может пропорционально распределить или распределить плату за такие коммунальные услуги между квартирами в многоквартирном или многоквартирном доме при условии, что общая сумма, взимаемая со всех квартир, не превышает фактических затрат на коммунальные услуги, взимаемых с арендодателя. Арендодатель может выставлять счет арендатору за такие коммунальные услуги ежемесячно или ежеквартально, как указано в договоре аренды, и арендатор, который оплачивает коммунальные услуги в соответствии с настоящим подразделом, имеет право проверять счета и записи, на основании которых такие платежи были рассчитаны в установленном порядке. далее в подразделе (d) этого раздела.

70 Del. Laws, c. 513, § 2; 80 Del. Laws, c. 71, § 1;

§ 5313. Незаконное отстранение или исключение арендатора.

В случае удаления из помещения или исключения из него домовладельцем или его агентом, за исключением случаев, когда имеется действующий судебный приказ, разрешающий такое перемещение или исключение, арендатор может восстановить владение или расторгнуть договор аренды.Арендатор также может взыскать трехкратную сумму понесенных убытков или сумму, равную трехкратной суточной арендной платы за период времени, когда арендатор был исключен из квартиры, в зависимости от того, что больше, и судебные издержки за вычетом гонораров адвокатов.

70 Del. Laws, c. 513, § 2;

§ 5314.Право арендатора на досрочное расторжение.

(a) Если иное не предусмотрено в этой части, всякий раз, когда одна из сторон договора аренды правомерно принимает решение о расторжении договора, обязанности каждой стороны по договору аренды прекращаются, и все стороны должны выполнить все оставшиеся обязательства в кратчайшие сроки. .

(b) После 30-дневного письменного уведомления, который 30-дневный период начинается в первый день месяца, следующего за днем ​​фактического уведомления, аренда может быть прекращена:

(1) Арендатором, всякий раз, когда смена места работы арендатора у нынешнего работодателя требует изменения места проживания арендатора на расстояние более 30 миль;

(2) Арендатором, когда серьезное заболевание арендатора или смерть или серьезное заболевание члена его ближайшего родственника, проживающего в нем, требует изменения места жительства арендатора на постоянной основе;

(3) Арендатором, когда арендатор принимается для приема в жилой объект для пожилых людей, включая субсидируемое государственное или частное жилье, или групповое или кооперативное жилое здание или дом престарелых;

(4) Арендатором, когда арендатор принимается для приема в съемную квартиру, субсидируемую государственным учреждением или частной некоммерческой корпорацией, включая субсидируемое частное или государственное жилье;

(5) Арендатором, который после заключения такого договора аренды поступает на военную службу США на действительной военной службе;

(6) Арендатором, который стал жертвой домашнего насилия, сексуальных преступлений, преследований, или арендатором, который получил или добивается помощи от домашнего насилия или жестокого обращения в любом суде, полицейском агентстве или программе или службе по борьбе с домашним насилием; или

(7) Оставшимся в живых супругом или личным представителем имущества арендатора в случае его смерти.

70 Del. Laws, c. 513, § 2; 75 Дел законов, c. 293, § 2;

§ 5315. Налоги, уплачиваемые арендатором; зачет арендной платы; взыскание от собственника.

Любой налог, взимаемый с земель или многоквартирных домов в соответствии с законом, который уплачивается или взимается с арендатора таких земель или многоквартирных домов или с лица, занимающего их и отвечающего за них, является зачетом арендной платы или другого требования собственника за использование или прибыль от таких помещений.Если нет арендной платы или другого требования, достаточного для покрытия уплаченной или взысканной таким образом суммы, арендатор или другое лицо может потребовать и взыскать то же самое с владельца с расходами. Это положение не влияет на какие-либо контракты между арендодателем и арендатором.

25 Del. C. 1953, г. § 6502; 58 Del. Laws, c. 472, § 1; 70 Дел.Законы, c. 186, § 1; 70 Del. Laws, c. 513, § 7;

§ 5316. Защита жертв домашнего насилия, сексуальных преступлений и / или преследований.

(a) Арендодатель не имеет права предъявлять какие-либо иски о суммарном владении, требовать увеличения арендной платы, уменьшения любых услуг или иным образом заставлять любого арендатора покинуть съемную квартиру, если указанный арендатор является жертвой домашнего насилия, сексуальных преступлений или преследований , и если указанный арендатор получал или обращался за помощью в связи с домашним насилием, сексуальными преступлениями или преследованием в любом суде, полиции, неотложной медицинской помощи, в рамках программы или службы по борьбе с домашним насилием или сексуальными преступлениями.

(b) Если арендатор докажет, что арендодатель предпринял какие-либо действия, запрещенные подпунктом (а) данного раздела выше, в течение 90 дней с момента любого инцидента, в котором арендатор стал жертвой домашнего насилия, сексуальных преступлений и / или преследование, это должно быть опровержимой презумпцией, что указанное действие нарушает подпункт (а) данного раздела выше.

(c) Арендодатель может опровергнуть презумпцию того, что запрещенное действие нарушает подпункт (a) данного раздела выше, если:

(1) Арендодатель пытается восстановить владение арендуемой квартирой на основании соответствующего уведомления о расторжении, которое было направлено арендатору до инцидента, связанного с домашним насилием, сексуальными преступлениями или преследованием;

(2) Арендодатель добросовестно добивается восстановления права владения арендуемой единицей для немедленного использования в качестве собственного места жительства арендодателя;

(3) Арендодатель добросовестно добивается восстановления права владения арендуемой единицей с целью существенного изменения, реконструкции или сноса помещения;

(4) Арендодатель добросовестно добивается восстановления права владения арендуемой единицей с целью немедленного прекращения, по крайней мере, на 6 месяцев использования помещения в качестве съемной единицы;

(5) Арендодатель добросовестно заключил договор о продаже собственности, и договор купли-продажи содержит заявление покупателя, подтверждающее, что покупатель намерен использовать собственность в соответствии с пунктами (2), (3) или (4) этот подраздел;

(6) Арендодатель стал ответственным за существенное увеличение налогов на недвижимость или за существенное увеличение других эксплуатационных или эксплуатационных расходов, и такая ответственность возникла не менее чем за 4 месяца до требования об увеличении арендной платы и увеличения арендной платы. арендная плата не превышает пропорциональную часть чистого увеличения налогов или затрат;

(7) Арендодатель завершил существенное улучшение капитального ремонта арендуемой единицы или имущества, частью которого она является, не менее чем за 4 месяца до требования о повышении арендной платы, и такое увеличение арендной платы не превышает суммы, которая может быть востребован для целей федерального подоходного налога как прямолинейная амортизация улучшения, пропорционально распределенной между арендуемыми единицами, получившими выгоду от улучшения;

(8) Арендодатель может установить с помощью компетентных доказательств, что арендная плата, требуемая в настоящее время от арендатора, не превышает арендную плату, взимаемую другими арендаторами аналогичных арендных единиц в том же комплексе;

(9) Арендодатель может установить с помощью компетентных доказательств, что домашнее насилие, сексуальное насилие и / или преследование представляют собой жизнеспособный и существенный риск серьезных физических травм для арендатора, который в настоящее время проживает в другой квартире того же многоквартирного дома. в качестве жертвы домашнего насилия, сексуального нападения или преследования; или

(10) Арендодатель, получив уведомление о преследовании арендатора в соответствии с § 5141 (7) или (28) настоящего раздела, прекращает действия, запрещенные подразделом (а) этого раздела выше.

(d) Арендатор, который иным образом не имеет задолженности по уплате арендной платы, не может воспользоваться защитой, предусмотренной в этом разделе.

76 Дел законов, c. 219, § 1; 70 Del. Laws, c. 186, § 1; 79 Del. Laws, c. 47, § 24; 79 Дел.Законы, c. 65, § 2;

Общие релизы: предостережение

В последние месяцы Апелляционный отдел Первого департамента опубликовал несколько решений, касающихся общих релизов, которые, по отдельности и вместе, дают предостережение.

Но сначала: краткое изложение «общего» закона, применяемого к общим освобождениям, недавно принятого Апелляционным судом:

In Centro Empresarial Cempresa S.А. против Америки Мовил, С.А.Б. de C.V. , 17 N.Y.3d 269 (2011), Апелляционный суд заявил, что:

Как правило, «действительный релиз представляет собой полное препятствие для действий по иску, являющемуся предметом релиза»… Если «язык релиза ясен и недвусмысленен, подписание релиза является обязательным« юридическим актом ». на сторонах »… Освобождение« никогда не должно превращаться в отправную точку для судебного разбирательства, за исключением обстоятельств и правил, которые сделали бы любой другой результат серьезной несправедливостью »… Освобождение может быть признано недействительным, однако, для любого из« традиционных основания для отмены письменных соглашений, а именно, принуждение, незаконность, мошенничество или взаимная ошибка »[.]

Бремя доказывания:

Хотя на ответчике лежит первоначальная обязанность доказать, что он освобожден от каких-либо претензий, подписанное разрешение «перекладывает бремя передачи на [истца], чтобы показать, что имело место мошенничество, принуждение или какой-либо другой факт, который будет достаточно, чтобы аннулировать освобождение »… Истец, стремящийся признать освобождение недействительным из-за обманного побуждения, должен« установить основные элементы мошенничества, а именно представление существенного факта, ложность этого заявления, знание стороной, сделавшей заявление, что оно было ложным, когда было сделано, оправданное доверие истца, и в результате ущерб [.] ”

Предупреждая, что:

Разрешение

[A] может включать в себя неизвестные претензии, в том числе претензии о неизвестном мошенничестве, если стороны намерены сделать это и соглашение «заключено честно и сознательно» … Как поясняется ниже большинством Апелляционного отделения … сторона, которая заявляет о мошенничестве, может позже оспорить это освобождение как вызванное мошенничеством только в том случае, если оно может идентифицировать мошенничество отдельно от предмета разглашения … Если бы это не было так, ни одна из сторон не могла бы урегулировать иск о мошенничестве с какой-либо окончательностью.

И, что касается общего выпуска в Centro , Апелляционный суд постановил:

В предварительном порядке стороны обсуждают, касается ли Разрешение участников неизвестного мошенничества.Мы обнаруживаем, что это так. Широкая формулировка освобождения охватывает «все виды действий… какие бы то ни было… прошлые, настоящие или будущие, фактические или случайные, возникающие в соответствии с Соглашением между участниками или в связи с ним и / или возникающие из… владения долями членства в [Telmex Wireless] ». Фраза «всевозможные действия» в сочетании со ссылкой на «будущие» и «условные» действия указывает на намерение освободить ответчиков от исков о мошенничестве, подобных этому, неизвестных на момент заключения контракта [.] ”

Возвращаясь к последним решениям Первого отдела:

Лонг против О’Нила , 126 AD3d 404 (3 марта 2015 г.), единогласно подтвердили постановление Верховного суда о удовлетворении ходатайств ответчиков об отклонении жалобы.

Суд обобщил факты:

Обвиняемые Патрик О’Нил и Фред Нолл были единственными членами KOM Capital Management LLC (KOM). Примерно в декабре 2005 года ответчики стали директорами инвестиционного фонда Каймановых островов CMIA China Fund II Ltd.(Фонд). Ответчики несли ответственность за подготовку операционных документов Фонда, включая положения, содержащие обстоятельства увольнения управляющего, которого Фонд назначит. Примерно в то же время Фонд назначил CMIA Capital Partners, PTE (CMIA Capital) своим инвестиционным менеджером, а KOM своим инвестиционным суб-консультантом. В качестве вспомогательного консультанта КОМ имел право на получение определенных гонораров в зависимости от прибыльности фонда. Истец является руководителем фирмы финансового планирования; в обмен на привлечение инвесторов для Фонда эта фирма имела право на часть гонорара за результативность, которую Фонд выплачивал КОМ.

В июле 2007 года истец стал директором Фонда вместе с ответчиками и тремя другими людьми. Когда директора Фонда решили, что обстоятельства оправдывают прекращение CMIA Capital как инвестиционного менеджера Фонда, они обнаружили, что в соответствии с операционными документами у них не было прямых прямых полномочий на это, независимо от результатов деятельности CMIA Capital.

По мнению сторон, CMIA Capital нарушила свои фидуциарные обязанности, лишив Фонд где-то от 50 до 100 миллионов долларов.Таким образом, в мае 2009 года Фонд возбудил в Сингапуре иск по удалению CMIA Capital за предполагаемое неправомерное поведение. CMIA Capital подала встречные иски по иску в Сингапуре, а также подала иск о производных финансовых инструментах в Нью-Йорке, утверждая, что директора Фонда нарушили свои фидуциарные обязанности и совершили корпоративные растраты, начав иск в Сингапуре. 22 ноября 2010 г. Верховный суд (Ширли Вернер Корнрайх, Дж.) Удовлетворил ходатайство директоров об отклонении производного иска из-за отсутствия правоспособности.

Истец утверждает, что, признавая его усилия в связи с иском против CMIA Capital, ответчики заключили устное соглашение, чтобы гарантировать, что «истец будет справедливо вознагражден» за свои усилия; стороны якобы подтверждали это устное соглашение в разное время в ходе судебных процессов. Истец также утверждает, что позднее стороны изменили свое соглашение, указав, что истец получит одну треть гонорара за исполнение, который получил KOM.

Предмет мирового соглашения:

В июне 2011 года стороны достигли договоренности об урегулировании всех споров. Соответственно, истец, ответчики, КОМ и CMIA Capital заключили мировое соглашение вместе с некоторыми лицами, не участвующими в данной апелляции. В сольных выступлениях в мировом соглашении говорилось, что между сторонами возникли споры, «касающиеся управления Фондом и его инвестициями», и что мировое соглашение должно было разрешить споры, включая все претензии, поданные в судебных исках.

Помимо прекращения судебных процессов, прекращения деятельности CMIA Capital и требования определенных платежей между сторонами, мировое соглашение предусматривало ликвидацию Фонда и распределение его активов. Стороны договорились, что после ликвидации Фонда КОМ должна была получить 1 155 903,21 доллара США за исполнение. В конечном итоге этот гонорар получила компания, полностью принадлежащая ответчику О’Нилу; эта компания, по-видимому, передала долю ответчика Knoll компании, находящейся под контролем Knoll.

Мировое соглашение содержало освобождение, которое предусматривало, что соглашение было заключено в «полном и окончательном урегулировании всех вопросов, возникающих из или в связи с фактами, вопросами, претензиями, действиями и утверждениями», сделанными в исках. Далее, релиз при условии, что каждая из сторон освобождает «друг друга» от:

– все и / или любые иски, претензии, права, требования, иски, обвинения, жалобы, обязательства, убытки, расходы (включая гонорары адвокатов и фактически понесенные расходы), расходы, обязательства, убытки, долги, взаимозачет, обещания, контракты, соглашения и разногласия любого характера … , известные или неизвестные сейчас … возникающие в результате или в связи с любым действием или бездействием, событием, сделкой, происшествием, соглашением, контрактом или отношениями , касающимся [ Фонд], его инвестиции, бизнес или дела (, включая, помимо прочего, вопросов, заявленных в [судебных исках] »(курсив в оригинале).

Предыдущее производство:

Истец затем подал иск, утверждая, что он сыграл значительную роль в разрешении иска против CMIA Capital, и, таким образом, имел право, в соответствии с его устным соглашением с О’Нилом и Ноллом, на 385 301 доллар США, что составляет одну треть от суммы урегулирования в размере 1155 903 долларов США. сбор, который CMIA уплатил КОМ. В жалобе истец указал причины иска о нарушении контракта, мошенничестве, неосновательном обогащении и эстоппеле векселя.

Ответчики ходатайствовали об отклонении жалобы по отдельности, утверждая, среди прочего, что их освобождение препятствовало требованию истца о выплате.В ответ истец утверждал, что, поскольку мировое соглашение было заключено между двумя группами (Фондом, его директорами и KOM с одной стороны, и CMIA Capital и его принципалом с другой), мировое соглашение не предусматривало освобождение от претензий между сторонами по на той же стороне, например, между ним и подсудимыми. Истец далее утверждал, что освобождение не могло препятствовать его требованию, поскольку это требование еще не созрело на момент урегулирования, а освобождение могло только препятствовать искам, которые были заявлены или которые могли быть заявлены во время освобождения.

Постановление Верховного Суда:

Суд IAS удовлетворил ходатайства обоих ответчиков о прекращении дела в соответствии с CPLR 3211 (a) (1). При этом суд отметил, что значение и охват освобождения «обязательно зависит, как и в случае с контрактами в целом, от урегулирования разногласий и от цели, для которой фактически было предоставлено освобождение …» и постановил, что освобождение отказал истцу в удовлетворении иска. Суд установил, что, хотя подробное описание мирового соглашения гласило, что оно было исполнено двумя противоборствующими сторонами, оно определило «сторону», чтобы включить истца и ответчиков; таким образом, в сообщении четко указано, что оно должно применяться не только к урегулированию судебных исков с участием CMIA Capital.По мнению суда, включение в мировое соглашение обширных списков лиц, подпадающих под действие данного выпуска, а также широкая формулировка этого сообщения указывают на то, что стороны «не намерены оставлять незавершенные дела» в отношении дел Фонда. Кроме того, суд указал, что мировое соглашение содержало подробные инструкции по ликвидации Фонда и отчуждению его активов; следовательно, если бы стороны намеревались компенсировать истцу его усилия по ведению переговоров о ликвидации, они должны были заявить об этом.

И оснований для подтверждения отклонения жалобы:

Истец честно и сознательно подписал релиз, и теперь его условия связывают его обязательствами. Действительно, сам истец заявляет, что он сыграл значительную роль в оказании помощи всем сторонам в достижении договоренности для разрешения споров и заключения мирового соглашения; сейчас нельзя слышать, чтобы он сказал, что он не намеревался выпускать то, что он выпускает в тексте контракта.

Несмотря на утверждение истца об обратном, нет никакой двусмысленности в отношении предполагаемого объема выпуска.Формулировка в пресс-релизе содержит несколько фраз, указывающих на его исключительную широту — например, формулировка гласит, что соглашение было достигнуто при полном урегулировании «всех вопросов, возникающих из или в связи с фактами, вопросами, претензиями, действиями и утверждениями». в судебных процессах. Эта формулировка не «в разумной степени допускает более одного толкования»… Этот вывод особенно верен, учитывая, что мировое соглашение предусматривало ликвидацию Фонда и прекращение его деятельности, и, таким образом, прекращение деловых отношений в отношении Фонда.Соответственно, формулировка релиза ясно показывает, что когда Фонд прекратил свое существование как юридическое лицо, то же самое произошло с любыми претензиями или правами, связанными с ним.

Более того, даже принимая как верный (как мы должны в ходатайстве об отклонении) аргумент истца о том, что он считал, что его требования не существовали, когда он подписывал мировое соглашение, этот аргумент не изменил бы исход, поскольку в результате выпуска были устранены даже незрелые и условные претензии. Согласно формулировке соглашения, освобождение широко запрещало «все и / или любые» претензии, «возникающие из», «в результате» или «в связи с» «каким-либо действием [и т. Д.] относительно [Фонда] ». Этот суд фактически истолковал аналогичные общие формулировки, чтобы запретить иски о мошенничестве, относящиеся к предмету, когда стороны, подписавшие соглашение, конкретно не ссылались или даже не знали об этих исках о мошенничестве до их освобождения … Точно так же суды выполнили освобождение даже если исполнители субъективно не осведомлены о точных претензиях, которые они выпускают [.]

Истец не более убедителен в своем доводе о том, что мировое соглашение не предусматривало освобождения от претензий между сторонами на одной стороне, например между ним и ответчиками.В мировом соглашении установлены определенные условия для каждой группы противных сторон — например, Фонд, KOM, ответчики, истец и одно лицо, не участвующее в этой апелляции, вместе определяются как «стороны CCF2», в то время как еще одна группа сторон, подписавших мировое соглашение. вместе именуются «Стороны CMIA». Тем не менее формулировка в пресс-релизе просто гласит, что «каждая Сторона … безвозвратно и полностью освобождает и навсегда освобождает друг друга». Если бы стороны хотели освободить только определенных физических или юридических лиц, в соглашении предусматривался язык, на котором стороны могли бы это сделать.Таким образом, рассматриваемый здесь релиз ясно показывает, что каждая отдельная сторона освободила друг друга, независимо от позиции, в которой эти стороны стояли на момент подписания релиза.

Schulbach v. Morris & McVeigh, LLP , 126 AD3d 416 (3 марта 2015 г.), также вкратце подтвердил, следующим образом, Постановление Верховного суда, удовлетворившее ходатайство ответчиков об отклонении жалобы:

Суд должным образом отклонил иски к ответчикам Келли Драй на основании того, что истец выполнил общее освобождение, которое ясно и недвусмысленно отказалось от всех требований к этим ответчикам … Утверждение истца о том, что освобождение было основано на взаимной ошибке, несостоятельно.Все факты, приведшие к немедленным искам о злоупотреблении служебным положением, существовали на момент освобождения, и истец не утверждает, что ответчики Келли Драй каким-либо образом пытались скрыть их

… Иски к остальным ответчикам также были должным образом отклонены, поскольку истец выполнил отдельное заявление, в котором были удовлетворены требования, являвшиеся основанием для этих требований. Суд надлежащим образом применил свое дискреционное право, отклонив ходатайство истца о разрешении подать третью измененную жалобу, в которой утверждаются требования, которые будут запрещены освобождением.

В деле ePlus Group, Inc. против Dentons US LLP , 126 AD3d 508 (12 марта 2015 г.) Первый департамент в очередной раз отменил приказ, удовлетворив ходатайство ответчика об отклонении вывода, что:

Исковые требования истцов к предшественнику ответчика по интересам были исключены из рассматриваемого выпуска; соответственно, эти требования не исключаются [освобождением] с точки зрения закона … Положение об исключении было предназначено специально для того, чтобы предвосхитить аргументы, выдвинутые ответчиком путем применения положения об исключении, этот Суд реализует намерение стороны к выпуску [.]

И в деле Silverstein v. Imperium Partners Group, LLC , 126 AD3d 593 (24 марта 2015 г.) Апелляционная палата в кратком виде подтвердила приказ о удовлетворении ходатайства ответчиков об отклонении, указав, что:

Истец не может аннулировать свое освобождение от всех требований к ответчику Imperium Specialty Finance Fund, LP и его «должностным лицам, менеджерам, директорам, агентам и служащим» (т. Е. Ответчикам, компаниям Imperium и Джону Майклсону) на том основании, что оно было закуплено мошенничество, поскольку те же обвинения в мошенничестве были предметом выпуска [.]

Верховный суд также регулярно рассматривает вопросы, касающиеся объема и исковой силы общего освобождения.

In Гарриот против O’Neill Condominium Assoc. , 2015 NY Slip Op 31793 (U) [23 сентября 2015 г.], ответчик обратился в суд «с ходатайством об отклонении жалобы и всех встречных исков на том основании, что они были [запрещены] на основании заявления от 23 ноября, 2011 [.] ”

Судья Леви резюмировал факты:

Каждый из вышеуказанных истцов проживает в квартире на 655 авеню Америк на Манхэттене (собственность).Ответчик O’Neill Condominium — ассоциация, отвечающая за содержание собственности. Ответчик NMC Property Management LLC (NMC Property) — компания по управлению имуществом, нанятая O’Neill Condominium для управления имуществом. Подсудимая Ladies Mile — строительная компания, которая преобразовала здание из универмага в жилой кондоминиум. ООО «Олимпик Фандингинг» («Олимпик») является собственником торговой площади на первом этаже объекта.

Вскоре после того, как Ladies Mile передала управление зданием O’Neill Condominium, беспартийной компании Rand Engineering & Architecture, P.C., была привлечена O’Neill Condominium для составления списка проблем, связанных с ремонтом объекта Ladies Mile. В результате судебный процесс о дефектах строительства, поданный O’Neill Condominium против Ladies Mile, был урегулирован на сумму 15 000 долларов США. 23 ноября 2011 года в рамках мирового соглашения Ladies Mile и O’Neill Condominium оформили соответствующий релиз.

Судебных бумаг:

Это все идентично заявленные основания для исков индивидуальных владельцев квартир о взыскании убытков в результате правонарушения их квартирам в результате частичного «обрушения», произошедшего 25 декабря 2012 года на торговой площади первого этажа собственности.Каждая первая причина иска направлена ​​против O’Neill Condominium за неспособность проявить разумную осторожность при содержании собственности и надзоре за работой, выполняемой Ladies Mile. Каждая вторая причина иска направлена ​​против NMC Property за неспособность проявить разумную осторожность при обслуживании собственности и надзоре за работой, выполняемой Ladies Mile. Каждая третья причина иска направлена ​​против Ladies Mile за неспособность проявить разумную осторожность при планировании ремонта и не проявить разумную осторожность при выборе субподрядчиков.Каждая четвертая и последняя причина иска направлена ​​против Olympic за несоблюдение разумных мер по уходу за торговыми площадями на первом этаже.

Довод в поддержку ходатайства об отказе:

В поддержку своего ходатайства об отклонении, Ladies Mile утверждает, что истцы и ответчики O’Neill Condominium и NMC Property пытаются оспорить иски, которые ранее были освобождены. В противовес ходатайствам истцы утверждают, что ходатайства являются преждевременными, истцы не выполнили освобождение, и истцы не называются сторонами в освобождении.В противовес этим предложениям, O’Neill Condominium утверждает, что никогда не планировал выпуск для покрытия будущих потенциальных претензий. В свою очередь, NMC Property утверждает, что не подписывала релиз.

Релиз от 23 ноября 2011 г. в соответствующей части предоставил:

Кондоминиум O’Neill и все его владельцы ячеек и все их прошлые или настоящие, прямые или косвенные, преемники, наследники, исполнители, администраторы, правопреемники, члены, владельцы, получатели грантов и представители настоящим освобождают и увольняют (дамы Mile)… от любых претензий… в отношении, возникающих из или в связи с Помещениями, кроме (вопросов удержания механики).Вышеизложенное включает, но не ограничивается… любые существующие или потенциальные претензии, разногласия, гарантии или вопросы, связанные со строительством, улучшением, установкой и / или проектированием рассматриваемого здания, общих частей и / или отдельных единиц ».

Применимое право:

«[A] действительное освобождение представляет собой полное препятствие к действию по иску, являющемуся предметом освобождения»… Ответчик несет первоначальное бремя доказывания того, что он освобожден от любых исков… «Релиз — это договор, и его конструкция регулируется договорным правом »… и тот,« который на первый взгляд является полным, ясным и недвусмысленным, должен применяться в соответствии с ясным значением его условий »[.]

Бремя доказывания:

В поддержку своего ходатайства о прекращении дела Ladies Mile предлагает убедительные доказательства того, что иск должен быть запрещен на основании освобождения. Представляя релиз от 23 ноября 2011 года, Ladies Mile выполняет свое первоначальное бремя создания защиты в соответствии с законом. Таким образом, ответственность ложится на истцов и совместных ответчиков O’Neill Condominium и NMC Property, которые должны установить или оспорить вопрос о том, запрещает ли данное действие освобождение. При ответе на этот вопрос, очевидно, следует проводить различие между подписавшим O’Neill Condominium и не подписавшими сторонами, отдельными истцами и NMC Property.

Как описано ниже, поскольку выпуск разрешил даже незрелые и условные претензии, очевидно, что у O’Neill Condominium есть более трудное препятствие … Менее сложный вопрос для суда на стадии состязания заключается в том, являются ли истцы отдельными владельцами квартир и ответчиком NMC Property, хотя явно упомянуты в выпуске, они связаны выпуском, который они не подписывали.

И поднятые фактические вопросы, которые оправдали отклонение ходатайства об отклонении:

Суд считает, что существует проблема, достаточная для того, чтобы пережить ходатайство CPLR 3211 (a) (5) об отклонении, в отношении того, действительно ли O’Neill Condominium, подписав релиз, фактически удовлетворил требования истцов или ответчика NMC Property. -требования… Обладает ли O’Neill Condominium полномочиями на исполнение разрешения на освобождение от ответственности как истцов, так и уполномоченного представителя NMC Property, на стадии рассмотрения дела неизвестно и подлежит дальнейшему судебному разбирательству.

Извлеченный урок — «Релизор Caveat »: универсальный релиз, который не строго ограничен и не содержит каких-либо явных исключений, также может отозвать претензии против релиза, о которых релиз-исполнитель не знает.

Помощь клиентам в делах с арендодателем и арендатором

Местные, государственные и федеральные законы

Закон о выселении , 735 ILCS 5/9, 101 et seq.

Утвердительная защита , 735 ILCS 5 / 9-106.2
Арендодатель и Арендатор Закон, 765 ILCS 705/5 et seq.
Залоговый депозит Закон о возврате, 765 ILCS 710/1
Закон о проценте по залоговому депозиту, 765 ILCS 715 / 1,2
Закон об оказании коммунальных услуг по аренде собственности, 765 ILCS 735/1 et seq.
Закон о справедливом жилищном обеспечении, 42 USC § 3601 et seq.
Закон Иллинойса о правах человека, 775 ILCS 5 / 1-101 et seq.
Закон о репрессивном выселении, 765 ILCS 720/1 et seq.
Закон штата Иллинойс о праве арендатора жилого дома на ремонт, 765 ILCS 742/5 et seq.
Закон о раскрытии информации о платежах за коммунальные услуги 765 ILCS 740/1 et seq.
Чикаго Ордонанс об арендодателе и арендаторе жилого дома Постановление , Муниципальный кодекс Чикаго, раздел 5-12-080 могут применяться другие местные постановления, например, Постановление о домовладельце и арендаторе жилого дома Эванстона или Постановление о домовладельце-арендодателе жилого дома округа Кук.

Аренда

Аренда может быть устной или письменной. Письменные договоры аренды обычно представляют собой договоры аренды, представляемые арендатору арендодателем . Заявители-арендаторы всегда могут попытаться договориться с потенциальными арендодателями об условиях аренды, представленных им. Краткое изложение Постановления о домовладельцах и квартиросъемщиках (RLTO) должно быть приложено к договору аренды квартир, на который распространяется действие RLTO.

Раскрытие информации

Арендодатель должен уведомить о следующем до аренды или продления аренды:

• Любые нарушения муниципального кодекса за последние 12 месяцев;
• Любое намерение отключить воду, газ, электричество или другие коммунальные услуги в собственности;
• Арендатор может расторгнуть договор аренды с уведомлением за 14 дней, если есть нарушение, которое влияет на пригодность квартиры, не отремонтированной арендодателем в течение этих 14 дней;
• Арендатор может взыскать большую из них: арендная плата за один месяц или фактических убытков, плюс судебных издержек, и гонорары адвокатов.

Даже после сдачи в аренду домовладелец имеет постоянную обязанность предоставлять такие уведомления.

Арендодатель или его агент должны уведомить арендатора в письменной форме, во время или до начала аренды, о следующем:

• Имя, адрес и номер телефона владельца или лица, уполномоченного управлять помещением
• Уполномоченное лицо для получения процессуальных услуг от имени владельца
• Лицо, уполномоченное получать уведомления и требования

Если агент не раскрывается, агентство по умолчанию переходит к лицу, заключившему договор аренды с арендатором.Арендодатель постоянно обязан обновлять эту информацию. Если домовладелец не подчиняется, арендатор может запросить информацию в письменном виде.

Если арендодатель не предоставляет информацию после письменного запроса арендатора, арендатор может расторгнуть договор аренды. Арендатор также может подать в суд и взыскать большую сумму из арендной платы за один месяц или фактического ущерба, судебных издержек и гонораров адвоката.

Срок действия

Если срок аренды не указан в устном или письменном договоре аренды, суды подразумевают возобновляемые условия аренды на периоды, за которые выплачиваются арендные платежи, e.g., помесячная аренда, при которой арендная плата выплачивается каждый месяц, еженедельная аренда, при которой арендная плата выплачивается каждую неделю.

Многие формы аренды предусматривают возобновление аренды на периодической основе, например, ежемесячно после истечения первого срока аренды.

Строительство по договорам аренды

Как правило, применяются правила строительства контрактов. Midland Management Co. против Хелгасона 158 Ill.2d 97, 630 N.E.2d 836 (1994). Неясности истолковываются против составителя. Роуз против Жилищного управления Чикаго 148 Ill Dec. 534, 560 N.E. 2d 1131 (1990), American Apartment Management Co. против Филлипса 210 Ill декабрь 639, 653 N.E. 2d 834 (1995).

Штрафные санкции

Положения об аренде, которые разрешают штрафы, могут не иметь исковой силы. Примерами могут служить штрафы за просрочку, не связанные с фактическими затратами арендодателя на получение причитающейся арендной платы. Builder’s Concrete Co. против Фреда Фобеля и сыновей , 58 Ill. App.3d 100, 373 N.E.2d 863, 15 Ill.517 декабря (3-й округ, 1978). Чрезмерные штрафы за просрочку платежа запрещены Постановлением о арендодателях и квартиросъемщиках в Чикаго 5-12-140h, которое ограничивает штраф за просрочку платежа до 10 долларов за первые 500 долларов арендной платы и 5% от любой суммы, превышающей 500 долларов. Если домовладелец пытается добиться от взыскания чрезмерной платы за просрочку платежа, арендатор имеет право на двухмесячную арендную плату.

Гарантия пригодности для жилья

Гарантия пригодности для жилья подразумевается в каждом договоре аренды жилья. Джек Спринг против Литтла , 50 Ill.2d 351, 280 н. Э. 2d 208 (1972); Glasoe v. Trinkle , 107 Ill.2d 1, 479 N.E.2d 915, 88 Ill Dec 895 (1985). Арендаторы могут требовать соблюдения этой гарантии в рамках судебных исков или защиты от действий по выселению на основании неуплаты арендной платы.

Завет тихого наслаждения

Каждый арендатор имеет право на завет тихого наслаждения. Арендодатель не может препятствовать спокойному отдыху арендатора, например, входя в помещение без разрешения арендатора или в соответствии с условиями договора аренды сторон. Чепмен против Брокау, , 588, северо-восток, 2д 462, 167, штат Иллинойс, декабрь 821 (3-е, 1992)

Гарантийный депозит

Закон о возврате гарантийного залога, 765 ILCS 710 / 0.01

Если жилая недвижимость состоит из пяти или более единиц, арендодатель, получивший гарантийный депозит от арендатора, должен предоставить арендатору письменное заявление о любых повреждение имущества до вычета затрат на ремонт из залога. Арендодатель не может удерживать какую-либо часть депозита в качестве компенсации за имущественный ущерб, если арендодатель в течение 30 дней с даты выезда арендатора не отправил арендатору письменное подробное изложение ущерба, предположительно причиненного арендатором помещению. а также фактическую или предполагаемую стоимость ремонта повреждений с приложением оплаченных квитанций или копий.Арендодатель может включить разумную стоимость своего труда, если выполнит ремонт самостоятельно. Если дается только смета, арендодатель должен предоставить арендатору оплаченные квитанции, показывающие фактическую стоимость, в течение 30 дней с даты подробного отчета. Если арендодатель не предоставляет арендатору отчет и квитанции, арендодатель должен в течение 45 дней вернуть арендатору гарантийный депозит.

Закон о возврате залогового депозита не требует, чтобы арендодатель отправлял арендатору какое-либо заявление, если арендодатель удержал залог из-за невыплаты арендной платы, а не из-за повреждения имущества.Закон был задуман законодательным органом для применения только в тех случаях, когда часть или весь гарантийный депозит удерживается в связи с заявленным имущественным ущербом, и неприменим к ситуациям, когда существует добросовестный спор по поводу депозита по причинам, отличным от требования о повреждении имущества. Икари против Мейсона, проп. , штат Иллинойс, приложение 3d 222, 731 северо-восток, 2 день 975 (2 округ, 2000).

Примечание. С 1 января 2018 г. правила Закона о возврате залогового депозита немного изменены. См. Государственный закон 100-0269.

Средство правовой защиты арендатора: Арендатор может подать иск в окружной суд , если арендодатель нарушает Закон о возврате гарантийного депозита.Если суд установит, что арендодатель отказался предоставить заявление в соответствии с требованиями или предоставил заявление недобросовестно и не вернул задаток своевременно, арендодатель несет ответственность за двойную сумму залога, судебные издержки и разумные гонорары адвоката . Арендатор также должен потребовать возврата самого депозита в дополнение к штрафу в размере двойного депозита.

Постановление о арендодателях и квартиросъемщиках в Чикаго (RLTO)

Постановление об арендодателях и квартиросъемщиках в Чикаго, Муниципальный кодекс Чикаго, раздел 5-12-080 на хранение и возврат залога.

Применимость постановления Чикаго

Постановление Чикаго применяется к жилым единицам в Чикаго, за исключением следующего:

• Жилой дом, занимаемый владельцем, содержащий шесть или менее квартир
• Отель, мотель, гостиница, пансион дом, если арендатор не проживал в квартире более 31 дня и не платит ежемесячную арендную плату
• Больница, монастырь, монастырь, учреждение длительного ухода, некоммерческий дом для престарелых, временный ночлег или временный приют или школа общежитие
• Жилая единица, занимаемая покупателем по договору купли-продажи недвижимости до передачи права собственности покупателю или занимаемая продавцом по договору купли-продажи недвижимости после передачи права собственности продавцу
• A здание, принадлежащее работодателю арендатора, если арендатор имеет право жить в здании только в том случае, если арендатор работает в помещении или около него, o r
• Жилая единица в кооперативе, занятая держателем частной аренды

Требования к домовладельцу для удержания гарантийного депозита

Согласно постановлению Чикаго, следующие требования относятся к домовладельцу, имеющему гарантийный депозит:

• Арендодатель должен держать депозит на застрахованном на федеральном уровне процентном банковском счете;
• Арендодатель не должен смешивать залог с активами арендодателя ;
• Арендодатель должен предоставить арендатору уведомление о названии и адресе финансового учреждения, в котором хранится депозит;
• Арендодатель должен предоставить арендатору квитанцию, в которой указывается сумма такого гарантийного депозита, имя лица, получающего его, и, в случае агента, имя арендодателя, для которого получен такой гарантийный залог, и дату которое получено, и описание жилого помещения.Квитанция подписывается лицом, получающим залог. Несоблюдение этого подраздела дает арендатору право на немедленный возврат гарантийного депозита
• Для электронного перевода средств применяются некоторые исключения;
• Арендодатель должен платить проценты по депозиту, хранящемуся более 6 месяцев, см. Ниже, в течение 30 дней после окончания каждого 12-месячного периода; и
• Преемник собственника или арендодатель становится ответственным за гарантийный депозит

Примечание. Многие арендодатели больше не взимают гарантийный залог, чтобы избежать возможности нарушения требований RLTO по гарантийному депозиту.Вместо этого они взимают невозмещаемый «сбор за въезд». Хотя комиссия не такая высокая, как страховой депозит, она все же может составлять сотни долларов.

Средство правовой защиты арендатора : Если арендодатель или агент арендодателя не соблюдают положения Раздела 5-12-080 постановления, арендатору будет присуждено возмещение убытков в размере двойного гарантийного депозита плюс судебные издержки и разумные гонорары адвоката. В деле Krawczyk v. Livaditis апелляционный суд отказал в разрешении «суммирования» убытков за различные нарушения подразделов статьи 5-12-080.366 Ill.App.3d 375, 851 N.E.2d 862 (1-й округ, 2006 г.). В 2010 году в раздел 5-12-080 были внесены изменения. Среди прочего, теперь появляется следующая формулировка в отношении штрафа за нарушение Раздела 5-12-080:

(f) (1) В соответствии с подразделом (f) (2), если арендодатель не выполняет какое-либо положение Раздел 5-12-080 (a) — (e), арендатору присуждается компенсация убытков в размере, равном двукратному гарантийному депозиту плюс проценты по ставке, определенной в Разделе 5-12-081. Этот подраздел не препятствует арендатору взыскать другие убытки, на которые он может иметь право в соответствии с настоящей главой 5-12-081.Акцент добавлен.

Следует утверждать, что ссылка на Раздел 5-12-081 является типографской ошибкой, потому что:

• Предыдущий язык говорит, что арендатор может взыскать другие убытки в соответствии с этой главой (предположительно 5-12-080), и
• Раздел 5-12-081 не санкционирует возмещение убытков (это относится только к методу расчета процентов).

Согласно этому аргументу, арендатор должен требовать двойную сумму залога за каждое совершенное нарушение.

Требования к возврату депозита по распоряжению.

Согласно постановлению Чикаго, домовладелец должен вернуть залог в течение 45 дней после даты выселения квартиросъемщиком жилого помещения. Тем не менее, арендодатель может вычесть из гарантийного депозита любую невыплаченную арендную плату, которая не была удержана или вычтена на законных основаниях в соответствии с законодательством штата, федеральным законом или местным постановлением, и разумную сумму, необходимую для устранения любого ущерба, причиненного помещению арендатором или любым лицом, находящимся под контроль арендатора. Арендодатель не имеет права вычитать ущерб только на основании разумного износа.

В случае повреждения, выходящего за рамки обычного износа, арендодатель должен доставить или отправить по почте на последний известный адрес арендатора в течение 30 дней подробный отчет о повреждениях и предполагаемую или фактическую стоимость ремонта или замены каждого элемента. Арендодатель должен приложить копии оплаченных квитанций о ремонте или замене акта. Если указана ориентировочная стоимость, домовладелец должен предоставить арендатору копии оплаченных квитанций в течение 30 дней с даты предоставления арендатору заявления о нанесении ущерба.

Средство правовой защиты арендатора : Если арендодатель или агент арендодателя не соблюдают раздел 5-12-080 постановления, арендатору будет присуждено возмещение убытков в размере двойного гарантийного депозита плюс проценты в дополнение к судебным издержкам и разумным гонорарам адвокатам. . Арендатор также должен потребовать возврата самого депозита в дополнение к штрафу в размере двойного депозита.

Проценты по залоговому депозиту

Закон о проценте по залоговому депозиту, 765 ILCS 715

Закон применяется к зданиям или комплексам с 25 или более жилыми единицами.Арендодатель должен удерживать залог более шести месяцев.

Арендодатель должен уплатить проценты по гарантийному залогу, начисленные с даты внесения арендатором залога арендодателю. Проценты должны выплачиваться по ставке, равной минимальной процентной ставке сберегательной книжки , выплачиваемой крупнейшим коммерческим банком штата Иллинойс по состоянию на 31 декабря года, предшествующего началу аренды.

Средство правовой защиты арендатора: Если арендатор оспаривает сумму уплаченных процентов по гарантийному депозиту, арендатор должен письменно уведомить арендодателя о том, что выплаченные проценты были недостаточными.

У арендодателя есть 14 дней после получения письменного уведомления, чтобы выплатить правильную сумму плюс 50 долларов США или предоставить письменное объяснение того, как были рассчитаны уплаченные проценты.

Арендатор может подать иск против арендодателя, нарушившего Закон. Арендодатель, умышленно не выплачивающий или отказывающийся уплатить причитающиеся проценты, несет ответственность за весь гарантийный депозит, включая судебные издержки и разумные гонорары адвоката.

Средство правовой защиты арендатора: В соответствии с поправкой 2010 года к RLTO, если арендодатель выплачивает своевременную, но недостаточную сумму процентов, арендатор должен принять меры в соответствии с Разделом 5-12-080 (f) (2), прежде чем подавать иск в корт.Кроме того, если арендодатель или агент не соблюдают требования по процентам в соответствии с Разделом 5-12-080, арендатору будет присуждено возмещение убытков в размере двойного гарантийного депозита плюс проценты по нему в дополнение к судебным издержкам и разумным гонорарам адвоката.

Уведомление о расторжении договора

Все арендаторы имеют право на уведомление о прекращении аренды или требования арендной платы до того, как арендодатель сможет подать иск о выселении.

Исключения

Уведомление о прекращении аренды по истечении срока аренды не требуется.735 ILCS 5 / 9-213. Однако, если договор аренды регулируется постановлением Чикаго (CRLTO), арендодатель должен уведомить арендатора в письменной форме не менее чем за 30, 60 или 120 дней до даты прекращения аренды или намерения арендодателя не продлевать договор аренды. Требуемый объем уведомления зависит от того, как долго арендатор занимал недвижимость. Раздел 5-12-130 (j)
Некоторые суды постановили, что уведомление может не требоваться, если арендатор согласился в договоре аренды отказаться от него . Арендодатели могут отказаться от своего права заявить об отказе от права в отношении положения об уведомлении в договоре аренды.См., Например, Avdich v. Kleinert , 69 Ill.2d 1, 370 N.E. 2d 504, 12 Ill. 700 декабря (1970). Положение об аренде, которое отказывается от права на уведомление о прекращении, не имеет исковой силы согласно CRLTO. Раздел 5-12-140 (d).

Письменное уведомление

Уведомление о расторжении должно быть в письменной форме и с достаточной достоверностью описывать помещения.

Сроки подачи уведомлений

Уведомления должны предоставлять арендатору полное количество дней, требуемое законом. Hoefler v. Erickson , 331 Ill.Приложение. 577, 73 н. Э. 2д 448 (1-й р-н 1947 г.). Дата обслуживания исключается, и если последний день приходится на субботу, воскресенье или праздничный день, он также исключается. 5 ILCS 70 / 1.11.

Удержание аренды: умышленное удержание более

735 ILCS 5 / 9-202

Арендатор, который намеренно остается после истечения срока аренды, должен заплатить двойную стоимость квартиры. Арендодатель должен в письменной форме потребовать владение помещением, прежде чем требовать двойную арендную плату.

Удержание после уведомления

735 ILCS 5 / 9-203

Арендатор, который направляет уведомление о намерении освободить квартиру и остается после указанной даты, должен уплатить двойную стоимость квартиры.

Пятидневное уведомление о требовании арендной платы

735 ILCS 5 / 9-209

Если арендная плата не выплачивается в установленный срок, арендодатель может направить арендатору пятидневное уведомление о том, что если арендная плата не выплачена в течение пяти дней после оказания услуги аренда будет прекращена. Арендатор может избежать процедуры выселения, предъявив арендодателю причитающуюся арендную плату.

В извещении должно быть указано:

• Сумма причитающейся арендной платы;
• Арендатор имеет право уплатить требуемую арендную плату в течение пяти дней; и
• Если арендная плата не будет уплачена в течение пятидневного периода, аренда будет прекращена.Первый день — это день после уведомления арендатора.

Арендатор оспаривает заявленную причитающуюся арендную плату

Арендатор, получивший пятидневное уведомление, может оспорить требуемую сумму арендной платы. Если заявленная сумма превышает сумму, которую, по мнению арендатора, причитается, выясните, почему. Тендер на выплату фактической суммы должен отклонить требование арендодателя о владении имуществом. Elizondo v. Medina, 100 Ill., Приложение 3d 718, 427 N.E. 2д 381, 56 ил. Дек. 301 (1-й округ, 1981).

Требование об аренде не должно включать суммы, не связанные с арендной платой

Пятидневное требование об аренде должно включать только арендную плату, а не другие претензии, такие как убытки, залог, гонорары адвокатам и т. Д.735 ILCS 5 / 9-209. См., Payne v. Coates Miller , 52 Ill. App.3d 288, 367 N.E. 2д 406, 10 ил. Дек. 18 (1-й округ 1977 г.), подтверждающий судебный запрет , предписывающий арендодателю не включать в пятидневную арендную плату требования о возмещении судебных издержек и гонораров. Арендатору следует посоветовать внести фактически причитающуюся арендную плату.

Тендер

Некоторые суды могут узко толковать тендер. Арендатор должен внести уплаченную арендную плату в порядке, указанном в пятидневном уведомлении. Если в уведомлении не указывается, арендатор должен предложить арендную плату в соответствии с прошлой практикой сторон.Внося сумму лично, арендатор должен взять свидетель и показать арендодателю или его назначенному агенту деньги или другой способ оплаты.

Отказ от предложения

Если арендодатель отказывается от предложения о выплате причитающейся суммы, арендатор может подать ходатайство об отклонении любого действия о выселении на основании пятидневного требования арендной платы. Мэдисон против Россера, 3 Ill., Приложение 3d 851, 279 N.E. 2д 375 (1-й р-н 1972 г.).

Тендер освобожден

Тендер может быть отклонен, если он будет бесполезен.Если арендодатель говорит арендатору не пытаться проводить тендер или если запрашиваемая сумма арендной платы является чрезмерно завышенной, тендер может быть бесполезным. Casciola v. Gardner , 101 Ill.App.3d 852, 428 N.E. 2d 921, 57 ил. Дек. 241 (1-й округ, 1981). Этот аргумент может быть еще сильнее, если арендодатель включит формулировку «только полная оплата», включенную в 9-209. Этот язык:

Только полная оплата суммы арендной платы, требуемой в этом уведомлении, отказывает арендодателю от права расторгнуть договор аренды в соответствии с настоящим уведомлением, если арендодатель не согласится в письменной форме продлить аренду в обмен на получение частичной оплаты.

Десятидневное уведомление о выходе из договора

735 ILCS 5 / 9-210

Арендодатель может расторгнуть договор аренды, уведомив за десять дней о выходе, если арендатор нарушил срок или условие договора аренды.

В уведомлении о выходе должно быть указано:

• характер нарушения договора аренды и
• договор аренды прекращен. Goldblatt v. Pearl , 338 Ill.App.654, 88 N.E.2d 377 (1 Dist. 1949) abst.

Необходимо пересмотреть срок договора аренды, который, по утверждениям арендодателя, был нарушен.Неясности в любых условиях аренды истолковываются против составителя. Управление жилищного строительства Чикаго против Роуза, 203 Ill.App.3d 208, 560 N.E.2d 1131, 148 Ill.Dec. 534 (1-й округ, 1990 г.).

Невыплата арендной платы в уведомлении о выходе

Арендодатель может заявить о невыплате арендной платы как нарушение договора аренды в десятидневном уведомлении о выходе, но арендатор может избежать выселения, предъявив причитающуюся арендную плату в десятидневный период. Вестерман против Гилмора , 17 Ill.Приложение 2d 455, 150 N.E. 2d 660 (3-й округ 1958).

Постановление об арендодателях и арендаторах жилых помещений в Чикаго

Муниципальный кодекс Чикаго, раздел 5-12-130 (b)

В соответствии с постановлением Чикаго домовладелец может уведомить арендатора за десять дней, если арендатор не имеет существенного значения. соблюдение договора аренды или обязанностей арендатора в соответствии с разделом 5-12-040 постановления. В отличие от закона штата, постановление требует, чтобы арендатору была предоставлена ​​возможность исправить нарушение в течение десятидневного периода.Десятидневное уведомление должно включать следующее:

• описание действий или бездействия, составляющих нарушение, и
• заявление арендатору о том, что договор аренды будет расторгнут через десять дней после получения уведомления, если нарушение не будет устранено арендатором. в течение этого периода времени.

Если арендатор создал неудобства для соседей, десятидневное уведомление должно дать арендатору возможность исправить нарушение. Тем не менее, если арендатор создал другое нарушение в течение 60 дней после получения уведомления, арендодатель может расторгнуть договор аренды, направив второе десятидневное уведомление.Второе уведомление не должно предоставлять арендатору право на устранение нарушения.

Уведомление за 30 дней

735 ILCS 5 / 9-207

Устный договор аренды из месяца в месяц может быть прекращен путем письменного уведомления за 30 дней. В уведомлении не обязательно указывать причину прекращения аренды. Уведомление должно быть подано не менее чем за 30 дней до даты расторжения и должно содержать последнюю дату периода аренды. Hoefler v. Erickson , 73 N.E.2d 448 (1-й р-н.1947).

Доставка уведомления

735 ILCS 5 / 9-211

Любое уведомление о прекращении аренды, включая уведомление за пять или тридцать дней, должно быть доставлено одним из следующих способов:

• Персональное обслуживание на арендатор
• Услуги для лица в возрасте 13 лет и старше, если оно проживает в помещении или владеет им
• Сертифицированное или заказное письмо, с квитанцией о вручении или
• Отправка сообщений, но только если в фактическом владении никого нет

В Prairie Mgmt.Corp. против Bell , 289 Ill. App. 3d 746, 752, 682 N.E. 2d 141, 145 (1-й округ, 1997 г.), суд постановил, что методы обслуживания, указанные в этом законодательном положении, не являются исчерпывающими. Кроме того, подтверждение получения уведомления арендатором устраняет любой дефект в способе обслуживания арендодателем. Идентификатор. Однако при толковании раздела устава о размещении помещений Апелляционный суд установил, что не было юрисдикции в отношении арендатора, который фактически владел помещением и которого арендодатель обслуживал путем отправки по почте. Фигероа против Дикона , 404 Иллинойс, приложение 3д 48, 935 северная широта 2 дня 1080 (1-й округ, 2010).

Выселения

735 ILCS 5 / 9-101 et seq
Правило Верховного суда 181 (b) (2)

Арендодатели должны выселить арендаторов в судебном порядке. Процедура судебного выселения называется действием о выселении. Требования к выселению содержатся в 735 ILCS 5 / 9-101 et seq.

Иск о выселении — это действие, направленное на определение права владения спорным помещением.735 ILCS 5 / 9-102.

Это упрощенное производство; вопросы, не относящиеся к владению, не могут быть объединены, но закон прямо разрешает объединение требований об аренде. 735 ILCS 5 / 9-106. Практикующие округа Кук должны знать, что суды трактуют немецкость узко. В любом случае, если это вообще возможно, любые уместные встречные иски также должны быть заявлены как утвердительные возражения. Примеры соответствующих вопросов:

• Защита, основанная на плохих жилищных условиях, таких как нарушение гарантии пригодности для проживания и нарушение постановлений о признании вины в дополнение к Джеку Спрингу;
• Ответное выселение, например, когда домовладелец подает иск после того, как арендатор сообщил о плохих жилищных условиях или после того, как арендатор получил приказ о защите ;
• Нарушения справедливости в отношении жилья, если они имеют отношение к вопросу владения;
• Защита в случае неуплаты арендной платы, когда арендатор считает, что арендная плата не причитается;
• Защита в случае нарушения требования аренды, когда арендатор утверждает, что договор аренды не был нарушен; и
• Арендаторы, ставшие жертвами домашнего или сексуального насилия.

Жалоба

735 ILCS 5 / 9-106

В жалобе нужно только утверждать, что истец имеет право владеть помещением и что ответчик незаконно удерживает помещение во владении.

Служба

Вручение повесток должно производиться в соответствии с общими требованиями Гражданского процессуального кодекса . Должно быть строгое соблюдение установленных законом требований к обслуживанию.Chiaro v. Lemberis, 28 Ill. App. 2d 164, 171 н. Э. 2д 81 (1-й р-н 1960).

См., 735 ILCS 5 / 2-203, для обслуживания физических лиц. Предусмотрено, что вручение осуществляется:

• путем оставления копии повестки лично ответчику; и
• оставив копию в обычном месте жительства ответчика у какого-либо члена семьи или проживающего там лица в возрасте 13 лет или старше, и проинформировав это лицо о содержании повестки, при условии, что офицер или другое лицо, оказывающее услугу, также должно отправить копию повестки в запечатанном конверте с полностью оплаченными почтовыми расходами, адресованную ответчику по его или ее обычному месту жительства.Свидетельство должностного лица или аффидевит лица, которому он или она отправил копию в соответствии с данным разделом, является свидетельством того, что он или она это сделал.

Конструктивная служба

735 ILCS 5 / 9-107 предусматривает, что конструктивная услуга может быть оказана путем отправки по почте и по почте или путем публикации и рассылки по 735 ILCS 5 / 2-206, но только в том случае, если офицер возвращает повестку с указанием эта услуга не может быть получена. Истец или его поверенный должен подать письменное показание под присягой, показывающее основание для использования конструктивных услуг, как указано в разделе 5 / 9-107. Решение № об аренде в таких случаях не может быть внесено. Арендодатель должен тщательно и тщательно изучить местонахождение арендатора, прежде чем полагаться на конструктивные услуги. Equity Residential Properties Management Corp. против Насоло , 364 Ill.App.3d 26, 32; Федеральная ссудно-сберегательная ассоциация Белла против Хортона , 59 Ill. App. 3д 923, 928 (5 р-н 1978). В зависимости от конкретных обстоятельств дела, запрос у соседей, запрос у известного адвоката , проверка судебных протоколов и изучение информации о занятости могут быть частью «должного расследования» и «тщательного расследования», которое требуется от истца, намеревающегося полагаться на конструктивное обслуживание. Nalaso 364 Ill. App. 3d at 32. Если эти установленные законом должные и прилежные расследования не завершены истцом, суд не обладает юрисдикцией в отношении этого ответчика и вынесенное против него решение по умолчанию , или она является недействительным. Идентификатор. 364 Ill. App. 3d at 32.

Сроки обслуживания

Повестка должна быть подана как минимум за три дня до даты, когда ответчик должен явиться. Правило 102 (b) Верховного суда Иллинойса.

Возражения против обслуживания

Возражения против обслуживания могут быть сделаны путем подачи ходатайства об отмене обслуживания процесса согласно 735 ILCS 5 / 2-301.Ответчик больше не должен подавать с ходатайством особый и ограниченный вид . Если причины возражения не указаны в состязательных бумагах в деле, заявление под присягой должно поддержать ходатайство.

Ответ

Ответчик по делу о выселении должен явиться во время и в месте, указанном в повестке. Правило 181 (b) (2) Верховного суда. Ответчику не нужно давать ответ, если это не предписано судом. Если не требуется ответа, обвинения в жалобе считаются отклоненными, и любая защита может быть доказана так, как если бы она была конкретно заявлена.Идентификатор. Практикующие в округе Кук могут пожелать подать утвердительную защиту, чтобы избежать обвинений в неожиданности и исключении утвердительной защиты, в испытании .

735 ILCS 5 / 9-108

Обвиняемый в деле о выселении имеет право на суд присяжных. Требование должно быть предъявлено, когда ответчик впервые явится для защиты права. 735 ИЛКС 5 / 2-1105. Поскольку при выселении ответа не требуется, требование присяжных должно быть подано не позднее даты первой явки. First Bank of Oak Park v. Carswell , 111 Ill. App. 3d 71, 73, 443 с.ш., 2d 755, 757 (1-й округ, 1982 г.); но см. Pecoraro v. Kesner , 217 Ill. App. 3d 1039, 1045, 578 NE2d 53, 56 (1-й округ, 1991 г.), отменив решение суда первой инстанции о забастовке Требование присяжных, поданное через одиннадцать дней после того, как арендатор впервые потребовалось явиться в иске о выселении, и констатирует, что статуты, регулирующие право на участие в суде присяжных судебное разбирательство следует толковать в пользу предоставления этого права.

Бремя доказывания

Истец обязан продемонстрировать свое право на владение большинством доказательств. Connery v. Van Thournout , 303 Ill. App. 406, 25 северной широты, 2 дня 397, 399 (2-й округ 1940). Истец также должен продемонстрировать строгое соблюдение процессуальных требований, включая требования об уведомлении, положений о выселении Гражданского процессуального кодекса.

Арендаторы, лишенные права выкупа

Федеральный закон

Закон о защите арендаторов в случае потери права выкупа от 2009 года (PTFA). Паб. Л. 111-22, разд. A. Раздел VII.

PTFA требует, чтобы арендаторам, проживающим в закрытой жилой недвижимости, было направлено уведомление об освобождении по крайней мере за 90 дней до даты, к которой непосредственный преемник, обычно покупатель, добивается, чтобы арендаторы освободили недвижимость.

Кроме того, срок любой добросовестной аренды также остается в силе в течение всего срока аренды, и арендатор имеет право на уведомление за 90 дней до окончания аренды. Добросовестные арендаторы не могут быть удалены путем подачи дополнительного ходатайства о правопреемстве в первоначальном иске о потере права выкупа.

PTFA истечет 31 декабря 2014 года.

Закон штата

735 ILCS 5 / 15-1701

Закон штата Иллинойс гласит, что покупатель не может подавать иск о выселении против владельца заложенной недвижимости до 90 дней после того, как уведомление о намерении подать иск был надлежащим образом вручен жителю.

Покупатель не может подавать дополнительное ходатайство о правопреемстве против добросовестного арендатора.

Покупатель не может подавать иск о выселении против добросовестного арендатора до 90 дней до окончания аренды, но не более одного года.

Аренда или сдача в аренду считаются добросовестными, если:

• Залогодатель или ребенок, супруг или родитель залогодателя по договору не являются арендатором;
• Аренда или сдача в аренду явились результатом коммерческой сделки; и
• Арендная плата не должна быть существенно меньше справедливой рыночной стоимости для собственности или единицы, если она не уменьшена за счет федеральной, государственной или местной субсидии.735 ILCS 5 / 9-121 (с).

Судебное дело, касающееся иска о выселении, возбужденного против арендатора, который на законных основаниях мог бы владеть помещением, если бы не взыскание права выкупа собственности, или добросовестного арендатора, должно быть опечатано в соответствии с разделом 15-1701.

Постановление Чикаго

Жителям Чикаго могут быть предоставлены дополнительные меры защиты в соответствии с Постановлением о домовладельцах и квартиросъемщиках (RLTO) и Постановлением об аренде жилья в Чикаго (KCRO).

Уведомления

RLTO 5-12-095

Арендодатель должен предоставить существующим арендаторам письменное уведомление о жалобе на потерю права выкупа в течение 7 дней с момента подачи.Уведомление должно быть отправлено любой третьей стороне, которая регулярно платит арендную плату от имени арендатора. Уведомление о существующих действиях по обращению взыскания должно быть направлено новым арендаторам. Если арендодатель не предоставит это уведомление, арендатор может расторгнуть договор аренды, направив арендодателю письменное уведомление за 30 дней. Арендатор может также взыскать в порядке гражданского судопроизводства 200 долларов в качестве компенсации за ущерб, а также судебные издержки и гонорары адвоката.

В течение 7 дней после вручения извещения о передаче права выкупа собственник или арендодатель помещений, на которые подана жалоба, должен сообщить в письменной форме всем арендаторам закрытых помещений, что был подан иск о передаче права выкупа.

Правопреемник домовладельца

RLTO 5-12-080 (e)

Правопреемник арендодателя несет ответственность за залог арендатора.

RLTO 5-12-030 (h)

Дает определение «правопреемника домовладельца». Назначенный судом управляющий не является преемником домовладельца.

Владельцы отчужденного арендуемого имущества

KCRO 5-15-40

Не позднее, чем через 21 день после того, как человек становится владельцем отчужденного арендуемого имущества, собственник должен приложить добросовестные усилия для установления личности и адреса всех арендаторов квартир в отчужденной собственности и письменно уведомить всех известных арендаторов таких квартир, что при определенных обстоятельствах арендатор может иметь право на помощь при переезде.Уведомление должно быть на английском, испанском, польском и китайском языках.

Плата за помощь при переезде

KCRO 5-14-050

Владелец отчужденной арендуемой собственности должен заплатить единовременный сбор за помощь при переезде в размере 10 600 долларов, либо владелец должен предложить возможность продлить или продлить текущий договор аренды с ограниченной годовой арендной ставкой.

Квалифицированные арендаторы

KCRO 15-14-020

Арендатор отчужденной арендуемой собственности в день, когда лицо становится владельцем этой собственности; и является добросовестным арендатором, см. определение выше.

Защита от выселения

Отказ от права

Арендодатель, который каким-либо действием признает продолжение существования аренды после того, как арендодатель узнал о нарушении договора аренды, отказывается от права требовать конфискации договора аренды в связи с этим договором аренды нарушение. Midland Management Co. против Helgason , 158 Ill.2d 97, 630 N.E. 2d 836 (1994). К таким действиям относятся:

• Принятие арендной платы, начисляемой после того, как арендодатель узнал о нарушении. Helgason , см. Выше; МакГилл против Wire Sales Co . 175 Ill.App. 3d 56, 529 N.E. 2d 682 124 Ill. Dec. 701 (1-й округ 1988); Жилищное управление LaSalle v. Little , 64 Ill. App. 3d 149, 380 N.E. 2d 1201, 21 ил. Дек. 25 (3-й р-н 1978 г.). Но см. Также Schivarelli v. Chicago Transit Auth. , 355 Ill. App. 3d 93, 823 N.E.2d 158 (Ill. App. Ct. 2005), постановив, что, хотя арендодатель, CTA, принял арендную плату от истцов, арендодатель не отказался от своего права на принудительное исполнение определенного раздела договора аренды.Суд постановил, что арендодатель не знал о нарушении. Для применения отказа арендодатель должен сознательно отказаться от соблюдения данного положения;
• Обслуживание пятидневной заявки на аренду. Avdich v. Kleinert , 69 Ill.2d 1, 370 N.E.2d 504 (1977). Пятидневное уведомление подтверждает, что аренда продолжает существовать и будет прекращена только в том случае, если арендатор не уплатит требуемую арендную плату в течение пятидневного периода. Эта логика может не применяться, если арендодатель направляет уведомление за десять дней, а затем еще одно за десять дней, хотя адвокатам все же удалось привести доводы. Shelby Hous. Авт. против Thornell , 144 Ill., приложение 3d 71, 493 N.E. 2d 1109 (5-й округ 1986 г.) рассылка последующих уведомлений не использовалась для отказа от предыдущих уведомлений; и
• Продление договора аренды.

Ремонт и вычет

Когда домовладелец обещал в договоре аренды произвести необходимый ремонт и не сделал этого после того, как арендатор уведомил арендодателя об условиях и разумном количестве времени для ремонта, у арендатора есть три варианта:

• покинуть помещение, если из-за неспособности арендодателя произвести ремонт помещения пришли в негодность;
• Остаться во владении и предъявить иск домовладельцу о возмещении затрат на ремонт; и
• Произвести ремонт и вычесть затраты на ремонт из причитающейся арендной платы.

Если арендодатель предъявляет иск арендатору о выселении за неуплату арендной платы после ремонта, арендатор может заявить, что арендная плата не причитается из-за затрат на ремонт. Закон Иллинойса о праве арендатора жилого дома на ремонт, 765 ILCS 742/5, позволяет удерживать арендную плату для покрытия стоимости необходимого ремонта. Тем не менее, арендатор должен соответствовать следующим требованиям:

• Выполненный ремонт должен выполняться в соответствии с договором аренды или местным законодательством или постановлением;
• Разумная стоимость ремонта не должна превышать 500 долларов США или половину месячной арендной платы, в зависимости от того, что меньше;
• Арендатор должен уведомить арендодателя о намерении произвести ремонт за его счет заказным письмом ;
• У арендодателя есть 14 дней после получения уведомления для устранения проблемы до того, как ремонт будет произведен;
• Ремонт должен производиться квалифицированным мастером, не связанным с арендатором;
• После ремонта арендатор должен отправить копию оплаченного счета арендодателю вместе с именем, адресом и номером телефона продавца; и
• Ремонт не должен требоваться по вине арендатора.

Это не относится к государственному жилью, кондоминиумам, некоммерческим кооперативным домам или жилым домам, занимаемым владельцами, с шестью или менее квартирами. Также, если вы производите ремонт, знайте, что вы несете ответственность за следующее:

• Что ремонт произведен умело;
• Ремонт производится квалифицированным мастером; и
• Что мастер застрахован от любых повреждений, которые могут возникнуть во время ремонта.

В дополнение к Закону Иллинойса Постановление Чикаго (CRLTO) прямо разрешает ограниченный ремонт и вычет средств правовой защиты.Раздел 5-12-110 (c) дает арендаторам право на ремонт и вычет при следующих обстоятельствах:

• Имеется существенное несоблюдение арендодателем договора аренды или раздела 5-12-070 в отношении ответственности арендодателя по содержанию помещения;
• Разумная стоимость соблюдения не превышает 500 долларов или половину месячной арендной платы;
• Разумная стоимость комплаенса не превышает арендную плату за один месяц;
• Арендатор направляет арендодателю письменное уведомление о намерении исправить состояние за его счет;
• Если арендодатель не устранит дефект в течение 14 дней после направления письменного уведомления, арендатор может выполнить работу качественно и в соответствии с действующим законодательством;
• Арендатор должен представить арендодателю оплаченный счет от соответствующего подрядчика или поставщика; и
• Сумма, удерживаемая из арендной платы, не может превышать разумные цены, обычно взимаемые за такую ​​работу.

Гарантия пригодности для жилья

Иллинойс не признает право арендатора удерживать арендную плату как метод принуждения арендодателей к устранению дефектов. Следует предупредить арендаторов, что удерживать арендную плату рискованно. Однако каждая аренда жилья включает подразумеваемую гарантию пригодности для проживания. Джек Спринг против Литтла , 50 Ill.2d 351, 280 N.E.2d 208 (1972). Некоторые договоры аренды также содержат явные гарантии пригодности для проживания.

Нарушение явной или подразумеваемой гарантии пригодности для проживания является важным аргументом защиты в отношении действия о выселении.Арендатор имеет право на зачет арендной платы, соответствующий размеру нарушения арендодателем. Glasoe v. Trinkle , 107 Ill.2d 1, 479 N.E.2d 915, 88 Ill.Dec. 895 (1985). Иск может быть заявлен как по положительной защите, так и по встречным искам .

Элементы претензии

К элементам претензии, основанной на нарушении гарантии пригодности для проживания, относятся:

• Дефекты в помещении могут проявляться в несоблюдении условий содержания в помещении в соответствии с муниципальными строительными нормами;
• Осведомленность арендодателя о дефектах;
• Неспособность арендодателя устранить дефекты; и
• Дефекты могут привести к тому, что разумный человек сочтет помещение непригодным, антисанитарным, нездоровым или небезопасным, но арендатору не нужно доказывать, что помещения непригодны для проживания. Pole Realty co. v. Sorrells , 84 Ill.App.2d 178, 417 N.E.2d 1297, 49.Ill.Dec. 283 (1981).

Размер повреждений

In Glasoe v. Trinkle , 107 Ill.2d 1, 479 N.E. 2d 915, 88 Ill. 895 декабря (1985) Верховный суд Иллинойса одобрил два альтернативных метода оценки ущерба, причиненного нарушением гарантии пригодности для жилья:

• «процентное сокращение использования» метод. Сумма арендной платы, взимаемая арендодателем, засчитывается как процент уменьшения использования арендатором помещения за период, в течение которого существовал дефект; и
• метод «разница в стоимости» .Арендная плата, подлежащая уплате арендодателем, засчитывается разницей в справедливой стоимости помещений, если они соответствовали гарантийным требованиям, по сравнению с их стоимостью в дефектном состоянии в течение периода, когда дефект существовал.

Суд может принять во внимание согласованную ежемесячную арендную плату как справедливую арендную стоимость. Арендодатель и / или арендатор могут засвидетельствовать о своем мнении о стоимости помещений в их неисправном состоянии, но рекомендуется заключение экспертов. Суд должен рассмотреть серьезность нарушения, продолжительность нарушения и эффективность попыток арендодателя исправить недостатки при определении размера снижения арендной платы.

Если убытки арендатора превышают причитающуюся сумму арендной платы, арендатор имеет полную защиту и имеет право на судебное решение на сумму, превышающую причитающуюся арендную плату. Если арендная плата по-прежнему подлежит выплате арендодателю после соответствующего уменьшения из-за нарушения гарантии пригодности для проживания, арендатор имеет право на зачет, но арендодатель все еще может вступить во владение помещением.

Постановление Чикаго об арендной плате

удержание положение

Некоторые муниципальные кодексы, включая CRLTO, разрешают удержание арендной платы.В соответствии с разделом 5-12-110 (d) должны быть соблюдены следующие условия:

• Имеется существенное несоблюдение арендодателем договора аренды или раздела 5-12-070, касающегося ответственности арендодателя за содержание помещения;
• Арендатор письменно уведомляет арендодателя о намерении арендатора удержать из арендной платы сумму, которая разумно отражает снижение стоимости помещения из-за существенного несоблюдения требований;
• Арендодатель не может исправить состояние в течение 14 дней после получения уведомления; и
• Во время продолжающегося отказа арендатор может вычесть из арендной платы сумму, указанную в уведомлении.

Нарушения закона об оказании коммунальных услуг в области арендуемой собственности

765 ILCS 735/1

Арендаторы могут вычесть из причитающейся арендной платы платежи за коммунальные услуги, которые арендодатель был обязан предоставить, но не выполнил, чтобы избежать прерывания обслуживания.

Элементами этой защиты являются:

• Письменное или устное согласие арендодателя на оплату услуг водоснабжения, газа или электроэнергии
• Отказ арендодателя произвести платежи за коммунальные услуги
• Невыплата ставит под угрозу продолжение оказания услуг арендатору , и
• Плата арендатора за коммунальные услуги

Коммунальные услуги общего пользования

765 ILCS 735/1.2

Арендатор не должен оплачивать коммунальные услуги для общей площади или других единиц, если до заключения договора аренды или внесения залога арендодатель не предоставит конкретное письменное заявление о договоренности и счета за коммунальные услуги за 12 месяцев. Арендатор может отказаться от этого положения в письменной форме.

765 ILCS 735 / 1.3

Арендатор может взыскать фактический ущерб от нарушения арендодателем и может взыскать убытки в тройном размере, если действие арендодателя было сознательным или преднамеренным.Гонорары и расходы могут быть присуждены, если судебное решение превышает 3000 долларов.

Прекращение коммунальных услуг арендодателем

765 ILCS 735 / 1.4

Арендодатель не имеет права прерывать или прекращать коммунальные услуги арендаторам из-за неуплаты счетов за коммунальные услуги, за которые арендодатель несет ответственность, или путем вмешательства в оборудование.

765 ILCS 735 / 2.1

Если арендодатель прекращает оказание услуг в нарушение раздела 1.4, арендатор может взыскать с арендодателя 100% снижение арендной платы за каждый месяц и косвенные убытки, хотя арендатор должен смягчить убытки.Если домовладелец проявлял безрассудное безразличие или умышленное пренебрежение, каждый пострадавший житель мог получить до 300 долларов или 5000 долларов, разделенных на количество таких жителей, в зависимости от того, что меньше.

Ответное выселение

765 ILCS 720/1

Арендодатель не может прекратить или отказать в продлении договора аренды или аренды, поскольку арендатор подал в государственный орган жалобу на добросовестное нарушение строительного кодекса, постановления о здоровье или аналогичного постановления. Любые положения об аренде об обратном недействительны.В деле Clore v. Fredman , 59 Ill.2d 20, 319 N.E.2d 18 (1974) Верховный суд Иллинойса постановил, что ответное выселение является важным элементом защиты в отношении иска о выселении.

Элементами этой защиты являются:

• Арендатор добросовестно подал жалобу в государственный орган, а не в газету или другую организацию, на возможное нарушение строительных норм или правил здравоохранения;
• Арендодателю жалоба известна; и
• Арендодатель прекращает аренду или отказывается продлевать аренду.

Арендодатель может опровергнуть prima facie дело о репрессивном выселении, установив, что выселение на самом деле было мотивировано другими причинами. Простого существования другой независимой причины для выселения недостаточно. Clore v. Fredman, 319 н. Э. 2d at 867.

Постановление об арендодателях и квартиросъемщиках в Чикаго

Муниципальный кодекс Чикаго, раздел 5-12-150

CRLTO расширяет сферу защиты от ответного выселения, защищая любой из следующих типов поведения арендатора:

• Жалоба на нарушение кодекса в государственное учреждение, избранному представителю или государственному служащему, которому поручено исполнение закона о строительстве или охране здоровья
• Жалоба на нарушение кодекса здания или аналогичного кодекса или незаконные действия арендодателя в общественную организацию или средства массовой информации
• помощь общественной организации или средств массовой информации для устранения нарушения кодекса или незаконной практики арендодателя
• Требование, чтобы арендодатель произвел ремонт помещений, требуемых строительными нормами или другими постановлениями
• Стать членом союза арендаторов
• Свидетельство в судебное или административное производство относительно состояния предварительного mises
• Осуществление любого права или средства правовой защиты, предусмотренного законом

Арендодатель не может сознательно прекратить договор аренды или отказать в его продлении, поскольку арендатор занимается одной из форм защищенной деятельности.В случае выселения, если арендатор представляет доказательства того, что арендатор вел защищенное поведение в течение одного года до предполагаемого акта возмездия, такие доказательства создают опровержимую презумпцию того, что поведение арендодателя было ответным.

Нарушения Закона о справедливом жилищном обеспечении

42 USC § 3601 et seq.

Закон о справедливых жилищных условиях запрещает различные формы дискриминации в самых разных сферах жилищного строительства и недвижимости. Он запрещает дискриминацию по признаку расы, цвета кожи, национального происхождения, инвалидности, религии, пола и семейного положения.42 U.S.C. § 3604. Согласно Закону поставщик жилья не может отказать в продаже или аренде физическому лицу на основании его / ее принадлежности к одному или нескольким из этих защищенных классов. Идентификатор. в § 3604 (a) и (f) (1). Кроме того, поставщик жилья не может дискриминировать сроки, условия или привилегии продажи или аренды собственности, а также предоставления услуг или удобств. Идентификатор. в § 3604 (b) и (f) (2). Что касается лиц с ограниченными возможностями, поставщик жилья имеет прямую обязанность обеспечивать разумное приспособление к своим правилам, политике, практике или услугам, когда это необходимо, чтобы обеспечить равные возможности для использования и пользования жилищем и разрешить разумные модификации, такие как физические улучшения, которые гарантируют доступ к единицам и местам общего пользования.Идентификатор. в § 3604 (f) (3) (A) и (f) (3) (B). Закон также запрещает принуждение, запугивание, угрозы или вмешательство в действия человека, который осуществляет свои права в соответствии с Законом. Идентификатор. в § 3617.

Средство правовой защиты арендатора: Арендатор может иметь возможность использовать нарушение закона поставщиком жилья для защиты от иска о выселении.

Выселение на основании семейного статуса

Семейный статус определяется как одно или несколько лиц младше 18 лет, которые проживают с одним из родителей или другим лицом, назначенным родителем или другим лицом, имеющим опеку, с письменного разрешения такого родителя или другого лица.42 USC § 3602 (K). В семьи также входят беременные женщины, лица, находящиеся в процессе усыновления несовершеннолетних детей, и семьи с приемными детьми. Горски против Трои , 929 F. 2d 1183 (7-й округ 1991 г.). Арендодатель не может требовать большего гарантийного депозита от семей с детьми или выселять семью только потому, что в семье есть ребенок.

Разумные местные, государственные или федеральные постановления о максимальном количестве жильцов, которым разрешено занимать жилище, являются законными при условии, что они не дискриминируют класс, защищаемый Законом.42 USC § 3607 (b). В законе не рассматриваются нормы размещения, установленные частными домовладельцами. Нормативные акты HUD, применяющие Закон о справедливом жилищном обеспечении, указывают на то, что такие стандарты могут быть допустимыми, если они разумны, например, соответствуют местным строительным нормам. 24 C.F.R. §100.10.

Выселение, когда арендодатель не обеспечил разумное приспособление для лица с ограниченными возможностями.

42 USC § 3604 (f) (3) (b) конкретно требует, чтобы арендодатель сделал разумное приспособление в правилах, политике, практике или услугах, когда такие приспособления могут быть необходимы, чтобы предоставить инвалидам равные возможности для использования и наслаждаться жилищем.

«Инвалидность» определяется как:

• Физическое или умственное нарушение, которое существенно ограничивает одну или несколько основных жизненных функций такого человека;
• Запись о таком обесценении; и
• считается имеющим такое нарушение, но этот термин не включает текущее, незаконное употребление или зависимость от контролируемых веществ, как это определено в разделе 102 Закона о контролируемых веществах 21 USC § 802.

Размещение не разумно, если это налагает чрезмерное финансовое или административное бремя. Se. Cmty. Coll. против Дэвиса , 442 U.S. 397 (1-й округ 1979 г.).

Примеры разумного приспособления включают:

• Разрешение лицам, не способным содержать свои дома, иметь домохозяек; и
• Создание механизма выплаты арендной платы через сторонних получателей, например, банков, социальных служб, для обеспечения ежемесячной оплаты арендной платы.

Местные постановления

Постановление о правах человека Чикаго, Муниципальный кодекс Чикаго, раздел 2, глава 160, запрещает определенные формы дискриминации, не предусмотренные федеральными законами.Постановление предусматривает возмещение в случае дискриминации в отношении жилья по признаку возраста, семейного положения, сексуальной ориентации, источника дохода и статуса при увольнении из армии. Указ о правах человека округа Кук № 93-0-13 также охватывает эти виды дискриминации.

Насилие в семье

Закон о выселении: позитивная защита 735 ILCS 5 / 9-106.2

У арендатора есть утвердительная защита в случае выселения, если:

• Выселение основано на статусе жертвы как жертвы домашнего или сексуального насилие
• Выселение основано на факте или угрозе домашнего или сексуального насилия в отношении арендатора
• Дело основано на преступной деятельности, связанной с домашним насилием, которое было совершено членом семьи или гостем против арендатора
• Дело возбуждено. на основании нарушения судебного приказа, и арендатор не позволил лицу, лишенному права доступа, находиться на участке

Арендодатель может опровергнуть вышеупомянутую защиту, если он сможет показать, что присутствие арендатора может создать угрозу для других жителей, арендодателя , или их сотрудников.Даже если в муниципалитете действует закон о запрете на совершение преступлений или неудобств, домовладелец должен соблюдать федеральные законы и законы штата, защищающие жертв домашнего насилия.

Незаконные постановления или постановления

65 ILCS 5 / 1-2-1,5

Ни один муниципалитет не может принять постановление или постановление, основанное на наказании домовладельцев или арендаторов на основании:

• Обращение в полицию по поводу домашнего насилия или инвалидности ;
• Инцидент, связанный с сексуальным или домашним насилием; или
• Преступная деятельность или нарушение постановлений, связанных с сексуальным или домашним насилием.

Исполнение судебного решения

Арендодатели должны привести в исполнение судебное решение о владении недвижимостью в течение 120 дней, если суд не продлит срок. 735 ILCS 5 / 9-117

Суд должен предоставить продление, если ответчик не докажет:

• То, что аренда была восстановлена ​​
• То, что нарушение, по которому было вынесено судебное решение, было устранено или отменено
• Что истец и ответчик заключили соглашение после вынесения судебного решения, условия которого ответчик выполнил
• Существуют другие правовые или справедливые основания, препятствующие исполнению судебного решения

Арендатор должен уведомить офис шерифа в случае, если арендодатель не приводит в исполнение приказ в течение 120 дней, чтобы убедиться, что шериф откажется исполнить просроченный приказ.Арендатор должен обязательно дождаться истечения 120-дневного периода.

Отказ от прав после вынесения судебного решения

Иногда арендодатели принимают арендную плату, начисляемую после подачи постановления о выселении. Если такая аренда принимается, создается новый договор аренды. Арендатор может подать иск о признании новой аренды. Тем не менее, арендодатель может принять арендную плату, которая начисляется между вступлением судебного решения и истечением срока пребывания, если арендодатель получил одобрение суда.

Общие практические советы по выселению

Скажите клиенту, чтобы он явился вовремя в суд, и сообщите перед кем-либо еще, если у него есть возражения.Скажите «У меня есть защита!» и убедитесь, что судья слышит. Опоздавший на 10 минут клиент может быть выселен еще до прибытия. Судья может разрешить продление на 21 день. Если уведомление требует полной оплаты арендной платы, а арендодатель принимает частичную оплату, арендодатель не отказался от права выселения. Если арендодатель взыскивает и арендную плату, и имущество совместно, и клиент оплачивает причитающуюся сумму, арендодатель все равно может выселить. С помощью 5-дневного уведомления арендодатель может потребовать только возврат арендной платы.Ущерб имуществу должен быть вычтен из залога или может быть востребован при уведомлении за 10 дней.

Поручительство

Определение

Поручительство — это второй из трех основных типов договоренностей о взаимной безопасности, упомянутых в начале этой главы (безопасность личного имущества, поручительство, безопасность недвижимого имущества), и наиболее распространенный. Кредиторы часто просят владельцев небольших закрытых компаний гарантировать их ссуды компании, а материнские корпорации также часто выступают поручителями по долгам своих дочерних компаний.Первыми поручителями были друзья или родственники основного должника, которые бесплатно согласились предоставить свою гарантию. Сегодня большинство поручителей в коммерческих сделках — это страховые компании (но страхование — это не то же самое, что поручительство).

Поручительство Тот, кто обещает действовать или заплатить в случае неисполнения обязательств другим: поручитель. — это тот, кто обещает выплатить или выполнить обязательство основного должника Лицо, долг которого гарантирован поручительством. подлежит оплате.Кредитор — это лицо, перед которым основной должник (и, строго говоря, поручитель) имеет обязательство. Очень часто кредитор требует сначала, чтобы должник предоставил обеспечение для обеспечения задолженности, и, кроме того, чтобы должник взял на себя поручительство, чтобы дополнительно удостовериться, что кредитору произведена оплата или выполнено исполнение. Например, Дэвид Дебтор хочет, чтобы Банк ссудил его корпорации David Debtor, Inc. 100 000 долларов. Банк говорит: «Хорошо, господин Должник, мы дадим корпорации деньги взаймы, но мы хотим, чтобы ее компьютерное оборудование служило гарантией, и мы хотим, чтобы вы лично гарантировали долг, если корпорация не сможет его выплатить.Однако иногда между поручителем и основным должником может не быть соглашения; Поручительство могло заключить сделку с кредитором в качестве поручительства без согласия или ведома основного должника.

Гарант — Гарант, который обещает оплатить или выполнить договорное обязательство в случае неисполнения обязательств другим лицом; Поручительство. также тот, кто гарантирует обязательства другого, и поэтому для практических целей гарант обычно является синонимом поручителя — эти термины используются в значительной степени взаимозаменяемо.Но вот техническое различие: поручитель обычно является стороной первоначального контракта и подписывает свое (или свое) имя в первоначальном соглашении вместе с поручительством; вознаграждение за договор принципала такое же, как вознаграждение поручителя — он связан договором с самого начала, и он также должен знать о невыполнении обязательств основным должником, так что неуведомление кредитора об этом не освобождает от ответственности она не несет никакой ответственности. С другой стороны, гарант обычно не заключает свое соглашение с кредитором одновременно с основным должником: это отдельный договор, требующий отдельного рассмотрения, и, если гарант не информирован о невыполнении обязательств основным должником, гарант может потребовать исполнение обязательства в той мере, в какой его несообщение наносит ему ущерб.Но, опять же, поскольку эти термины в основном синонимичны, поручительство используется здесь, чтобы охватить и то, и другое.

Рисунок 22.6 Защита основного должника и поручителя

Виды поручительства

При наличии интереса, государственного или частного, который требует защиты от возможности неисполнения обязательств, используются поручительства. Например, домовладелец может потребовать, чтобы коммерческий арендатор не только внес залог, но и предъявил доказательства наличия у него онлайн-поручительства, готового выдержать трехмесячную арендную плату в случае неисполнения арендатором своих обязательств.Часто муниципальные власти хотят, чтобы их дорожный подрядчик продемонстрировал наличие гарантии на случай, если по какой-либо причине подрядчик не сможет завершить проект. Многие штаты требуют, чтобы генеральные подрядчики имели облигации, приобретенные у страховых компаний, в качестве условия получения лицензии подрядчика; страховая компания является поручителем — она ​​выплатит, если подрядчик не завершит работы на доме клиента. Это виды гарантийного залога, который гарантирует собственнику недвижимости (как застройщику или муниципалитету) выполнение строительного контракта или выплату фактического ущерба в размере залога в случае, если подрядчик не выполнит его.. Судья часто требует, чтобы обвиняемый по уголовному делу внес залог, гарантирующий его явку в суд — это вид поручительства, в котором залог является поручительством, — или чтобы истец внес залог, возмещающий ответчику расходы, вызванные задержками. по иску — судебный залогЗалог, поданный в суд в качестве гарантии. Например, сторона в судебном иске может внести судебный залог, чтобы гарантировать выплату вердикта, пока рассматривается апелляция. Банк снимет залог со своих сотрудников на случай, если они украдут деньги из банка — кассир банка в данном случае — основной должник (гарантия верности, обычно приобретаемая работодателем для покрытия служащих, которым доверено ценное имущество или средства.). Однако, как мы увидим, поручители не предполагают финансовых потерь, как страховые компании: поручители ожидают, что в большинстве случаев они будут возвращены, если они будут выполнены. Основной должник обращается в страховую компанию и покупает облигацию — полис поручительства. Стоимость премии зависит от поручителя, типа залога, на который подана заявка, и финансовой истории заявителя. Надежная оценка стоимости премии составляет от 1 до 4 процентов, но если поручители классифицируют заявителя как высокорисковый, премия падает между 5 и 20 процентами от суммы залога.Когда покупатель недвижимости соглашается взять на себя ипотеку продавца (обещает выплатить ипотечный долг), продавец становится поручителем: если залогодержатель не освобождает продавца (что маловероятно), продавец должен заплатить в случае дефолта покупателя.

Создание поручительства

Поручительство может возникать только на основании договора. К поручительству применяются общие принципы договорного права. Таким образом, человек, обладающий общей способностью заключать договор, может стать поручителем.Для заключения договора поручительства требуется рассмотрение: если Должник просит друга выступить в качестве поручителя, чтобы побудить Кредитора предоставить Кредитору ссуду, вознаграждение, которое Дебитор предоставляет Кредитору, также действует как вознаграждение, которое дает Друг. Если поручительство возникает после того, как Кредитор уже предоставил кредит, потребуется новое рассмотрение (при отсутствии применения доктрины проступка векселя). Вы можете вспомнить из глав, посвященных контрактам, что обещание одного лица оплатить или выполнить долги или невыполнение обязательств другим лицом должно быть подтверждено письменной формой в соответствии с законом о мошенничестве (за исключением «основной цели»).

На договоры поручительства в некоторой степени влияет государственное регулирование. В соответствии с Правилом кредитной практики Федеральной торговой комиссии 1985 года кредиторам запрещается искажать информацию об обязательствах поручителя. Кредиторы также должны направить поручителю уведомление, в котором разъясняется характер обязательства и потенциальная ответственность, которая может возникнуть, если одно лицо возьмет на себя ответственность за другой долг.

Пособия для оценщика

, Управление освобождением от налогов: освобождение от альтернативных ветеранов — руководство для оценщика

Руководство администратора исключения

— Часть 1: Жилая — кроме многоквартирных домов

Раздел 4.01, RPTL, раздел 458-a: Руководство аудитора

Содержание

Альтернативное освобождение ветеранов

---

Альтернативное освобождение ветеранов

В 1984 году Законодательное собрание внесло поправки в Закон о налоге на недвижимое имущество (RPTL) и ввело в действие новое альтернативное освобождение для ветеранов, 458-a (L.1984, c.525). В отличие от давнего освобождения для ветеранов, предусмотренного RPTL 458 (так называемое освобождение для соответствующих критериям фондов ), альтернативное освобождение для ветеранов не зависит от покупки недвижимости с определенными государственными деньгами.Вместо этого альтернативное освобождение для ветеранов основано на процентной доле от оценочной стоимости с учетом максимальных уровней освобождения. Альтернативное освобождение ограничено основным местом жительства ветерана и доступно для собственности, принадлежащей ветеранам (или некоторым членам их семей), которые служили в определенные периоды войны или при определенных других условиях и должны были либо (1) быть уволены с честью. или освобожден от службы, или (2) получил письмо от Отдела обслуживания ветеранов штата Нью-Йорк (DVS), в котором говорится, что ветеран теперь соответствует критериям увольнения для всех льгот и услуг, перечисленных в Законе о восстановлении чести.

Альтернативное освобождение от налогов для ветеранов распространяется на окружные, городские, городские, деревенские и школьные налоги, но не на специальные районные сборы или специальные взносы. Как правило, собственность квалифицированного ветерана военного времени получает освобождение в размере 15% от ее оценочной стоимости. Дополнительное 10% освобождение доступно, если ветеран может документально подтвердить службу на театре или в зоне боевых действий.

Существует также третье освобождение для ветеранов, получивших рейтинг компенсации по инвалидности в связи с обслуживанием от Управления по делам ветеранов или Министерства обороны.Процент для этого освобождения равен половине рейтинга инвалидности ветерана. (Если ветеран умер на службе в связи с инвалидностью, связанной со службой, считается, что ветерану присвоен рейтинг инвалидности в размере 100%.)

Местное разрешение на освобождение:

Когда в 1984 г. впервые было введено в действие альтернативное освобождение для ветеранов, у каждого округа, города, поселка и деревни был выбор, предоставлять ли его. Если муниципалитет решил не предоставлять освобождение, в установленные сроки должен быть принят местный закон , исключающий альтернативного освобождения.Однако любой муниципалитет, который изначально решил в соответствии с местным законодательством не предоставлять альтернативное освобождение ветеранам, может отменить свое решение, отменив местный закон. Школьные округа теперь имеют возможность разрешить это исключение.

В муниципалитетах, предоставляющих альтернативное освобождение ветеранам, льготы по имеющим право на получение средств, существовавшие до принятия альтернативного освобождения, могут продолжаться, но не могут быть предоставлены новые льготы по приемлемым фондам, за исключением следующего случая. В 1994 году был принят новый 458 (5), разрешающий, по местному усмотрению, изменение уровня корректировки льгот по финансовым льготам.Если налоговая юрисдикция, предоставляющая альтернативные льготы для ветеранов, решила разрешить изменение уровня льгот, она также могла бы позволить ветеранам, которые ранее имели льготы по соответствующим критериям, но которые позже переключились на альтернативные льготы для ветеранов, вернуться к льготным льготам. Подробнее см. Профиль освобождения для RPTL §458.

Примечание: Если школьный округ принял освобождение для альтернативных ветеранов, но не исключение для ветеранов, имеющих право на получение средств, ветеран, получивший освобождение для ветеранов, имеющих право на получение средств, может подать заявление на освобождение для альтернативных ветеранов только для того, чтобы получить его для школы. целей, продолжая получать право на освобождение от налогов для целей округа, города, поселка и / или деревни.

Налоговые юрисдикции, предоставляющие альтернативное освобождение ветеранам, могут дополнительно принять местный закон, разрешающий той части кооперативной квартирной корпорации, которой владеет в противном случае правомочный ветеран-арендатор / акционер, иметь право на освобождение от налогов на недвижимость. Если разрешено, размер освобождения должен быть определен оценщиком на основе доли неоплаченных акций, принадлежащих правомочному акционеру, и зачисленных на счет налогов, взимаемых с корпорации.Правомочные акционеры получат корректировку своих ежемесячных взносов за обслуживание от кооперативной квартирной корпорации, чтобы отразить выгоду от освобождения. Однако это исключение не может быть предоставлено квартирам, подпадающим под действие статей 2, 4, 5 или 11 Закона о частном жилищном финансировании.

Наконец, округ, город, поселок, деревня или школьный округ может принять местный закон или, в случае школьного округа, резолюцию о включении тех военнослужащих, которые служили в резервном компоненте Вооруженных сил Соединенных Штатов, которые считались действующими в соответствии с Указом 11519 от 24 марта 1970 г., обозначенными как Operation Graphic Hand, если такой участник был уволен или освобожден оттуда на почетных условиях, при условии, что такой ветеран соответствует всем другим требованиям для освобождения.

Максимальный уровень освобождения:

Каждый округ, город, поселок и деревня, предоставляющие альтернативное освобождение для ветеранов, могут использовать максимальный набор лимитов освобождения для трех категорий льгот или принять местный закон (или постановление для школьного округа), чтобы использовать один из двух более низких или нескольких более высокие наборы лимитов освобождения. Местные законы об использовании двух нижних или восьми (или четырнадцати, в случае муниципалитета с высокой оценкой) более высоких лимитов могут быть приняты в любое время.

Установлены лимиты освобождения:

Максимальные суммы освобождения от уплаты налогов

	Военное время	Боевая зона	Инвалидность
Сниженный максимум в соответствии с местным законодательством	6000 долларов США	4 000 долл. США	20 000 долл. США
	9 000 долл. США	6000 долларов США	30 000 долл. США
Максимальный основной закон штата	12 000 долл. США	8 000 долл. США	40 000 долл. США
Повышенные максимальные значения в соответствии с местным законодательством	15 000 долл. США	10 000 долл. США	50 000 долл. США
	18 000 долл. США	12 000 долл. США	60 000 долл. США
	21 000 долл. США	14 000 долл. США	70 000 долл. США
	24 000 долл. США	16 000 долл. США	80 000 долл. США
	27 000 долл. США	18 000 долл. США	90 000 долл. США
	30 000 долл. США	20 000 долл. США	100 000 долл. США
	33 000 долл. США	22 000 долл. США	110 000 долл. США
	36 000 долл. США	24 000 долл. США	120 000 долл. США
	39 000 долл. США	26 000 долл. США	130 000 долл. США
	42 000 долл. США	28 000 долл. США	140 000 долл. США
	45 000 долл. США	30 000 долл. США	150 000 долл. США

В муниципалитетах с высокой оценкой правление может принять еще более высокие максимальные пределы:

Максимальные суммы освобождения от уплаты налогов, доступные в высоко оцененных муниципалитетах

Военное время	Боевая зона	Инвалидность
48 000 долл. США	32 000 долл. США	160 000 долл. США
51 000 долл. США	34 000 долл. США	170 000 долл. США
54 000 долл. США	36 000 долл. США	180 000 долл. США
57 000 долл. США	38 000 долл. США	190 000 долл. США
60 000 долл. США	40 000 долл. США	200 000 долл. США
63 000 долл. США	42 000 долл. США	210 000 долл. США
66 000 долл. США	44 000 долл. США	220 000 долл. США
69 000 долл. США	46 000 долл. США	230 000 долл. США
72 000 долл. США	48 000 долл. США	240 000 долл. США
75 000 долл. США	50 000 долл. США	250 000 долл. США

Муниципалитет с высокой оценкой означает: (1) город Нью-Йорк, (2) округ, для которого Управление налоговой службы недвижимого имущества (ORPTS) установило коэффициент разницы в продажной цене для целей школьного налога. освобождение [STAR] освобождение (Закон о налоге на недвижимое имущество, разд.425) в течение трех лет подряд или (3) город, поселок, деревня или школьный округ, который полностью или частично расположен в пределах такого округа; (список таких округов см. в разделе «дифференциалы звезд».)

Максимальные суммы должны быть умножены на последнюю окончательную норму выравнивания или специальную норму выравнивания (если степень выравнивания составляет 100 или меньше) для оценивающей единицы, чтобы получить соответствующее максимальное освобождение для каждого оценочного броска. Новые максимальные льготы должны рассчитываться ежегодно.Максимальные суммы освобождения могут меняться из года в год, если есть изменение в норме выравнивания. Ежегодное определение максимального освобождения более подробно обсуждается в следующем разделе этого руководства.

Право на освобождение от уплаты налогов

Альтернативное освобождение для ветеранов доступно для квалифицируемой жилой недвижимости, принадлежащей ветеранам (или определенным членам семьи), которые служили в определенные периоды войны или при определенных условиях и должны были либо (1) быть уволены с честью, либо освобождены от службы, либо (2) получил письмо от Отдела обслуживания ветеранов штата Нью-Йорк (DVS), в котором говорилось, что ветеран теперь соответствует критериям увольнения для всех льгот и услуг, перечисленных в Законе о восстановлении чести.

Список допустимых воинских записей, подтверждающих честное увольнение, доступен в разделе «Приемлемые военные записи для освобождения ветеранов от уплаты налога на имущество».

В следующих разделах обсуждаются критерии освобождения. При необходимости сделана ссылка на форму заявки на освобождение от налога (RP-458-a).

Период войны

Ветераны (или, как обсуждается ниже, некоторые члены семей ветеранов), проходившие действительную военную службу в течение одного из следующих периодов войны, могут претендовать как минимум на базовое 15% освобождение для альтернативных ветеранов:

• Конфликт в Персидском заливе: 02.08.90 — *
• Вьетнамская война: 2/28/61 — 5/7/75 *
• Корейская война: 27.06.50 — 1/31/55 *
• Вторая мировая война: 07.12.41 — 31.12.46 **

Если не применима одна из альтернатив, описанных в этом разделе, для того, чтобы иметь право на освобождение, по крайней мере, часть службы ветерана должна относиться к одному из указанных выше периодов войны.Как правило, резервисты, которые участвовали только в действительной военной службе для обучения или были задействованы только на короткие периоды времени, не имеют права на альтернативное освобождение. Тем не менее, резервисты, которые были задействованы в период войны и которые выполняли значительную постоянную действительную службу, могут иметь право (8 Op. Советник SBEA No. 37).

Экспедиционные медали и прочие альтернативы военной службе:

Кроме того, ветераны могут претендовать на освобождение, не проходя службу в период войны, если они были награждены либо экспедиционной медалью вооруженных сил, либо экспедиционной медалью ВМС и корпуса морской пехоты, либо экспедиционной медалью за глобальную войну с терроризмом и были уволены или освобождены. на почетных условиях (см. список квалификационных наград ниже).

Некоторые ветераны, которые служили членами экипажей торгового флота США во время Второй мировой войны, имеют право на альтернативное освобождение для ветеранов. Чтобы претендовать на освобождение, человек должен иметь:

• были наняты Управлением военного судоходства или Управлением оборонного транспорта или их агентами в качестве торгового моряка, как документально подтверждено Береговой охраной США или Министерством торговли США, или в качестве государственного служащего, нанятого Транспортной службой армии США или Службой военно-морского транспорта;
• удовлетворительно служил членом экипажа во время Второй мировой войны (с 7 декабря 1941 г. по 15 августа 1945 г.) на борту (а) торгового судна в океанских (иностранных, прибрежных или прибрежных) рейсах или около зарубежных рейсов между U.Южная и Канада, Мексика или Вест-Индия по океанским маршрутам или (б) общественное судно, плавающее в океане или в иностранных водах; и
• получил Свидетельство об освобождении или увольнении с действительной военной службы и свидетельство об увольнении, или Свидетельство о почетной службе / Отчет о несчастном случае от Министерства обороны.

---

* Определено в разделе 458-a Закона США о США. Закон о налоге на недвижимость

** Получено из Раздела 101 Раздела 38 Кодекса США

---

Квалифицированные члены Американской полевой службы, служившие во время Второй мировой войны, также имеют право на альтернативное освобождение для ветеранов.Чтобы иметь право на освобождение, заявитель должен иметь:

• работает в американской полевой службе
• служил за границей в составе армий США и групп армий США во время Второй мировой войны (7 декабря 1941 г. — 8 мая 1945 г.), и
• выписаны или освобождены оттуда на почетных условиях.

Некоторым лицам, которые служили в авиакомпании Pan American World Airways во время Второй мировой войны, может быть предоставлено альтернативное освобождение от налога для ветеранов. Лица, получающие освобождение, будут иметь:

• служил за границей в качестве летного экипажа и сотрудника авиационной наземной поддержки Pan American World Airways или одной из ее дочерних компаний или филиалов в результате контракта Pan American с Air Transport Command или Naval Air Transport Service во время Второй мировой войны (14 декабря 1941 г.) до 14 августа 1945 г.) и
• выписаны или освобождены оттуда на почетных условиях

Члены резервной части U.S. вооруженным силам, получившим почетное увольнение или освобожденным на почетных условиях, но все еще являющимся членами резервных компонентов, может быть предоставлено альтернативное освобождение для ветеранов при условии, что такие военнослужащие соответствуют всем другим требованиям для получения освобождения.

Чтобы иметь право на освобождение, ветеран также должен быть уволен или освобожден от службы на почетных условиях. Ветеран должен приложить к заявлению подтверждение даты и характера службы.Дополнительное доказательство, необходимое для обоснования утверждения зоны боевых действий и / или части инвалидности альтернативного освобождения, обсуждается в следующем разделе этого руководства.

Собственность:

Чтобы иметь право на освобождение от налога, собственность должна принадлежать ветерану, супруге ветерана, не состоящей в повторном браке пережившей супруге ветерана или, если это разрешено местным законодательством, родителю со статусом Gold Star (определяется как родитель ребенка погибших при исполнении служебных обязанностей во время службы в вооруженных силах США в период войны).(Тот факт, что право собственности на собственность принадлежит супругу ветерана, не означает, что собственность не имеет права на получение исключения.) Требование владения также выполняется, если ветеран, супруга ветерана, не состоящая в браке выжившая супруга ветерана или родитель со статусом Gold Star является пожизненным арендатором имущества. Для целей этого освобождения ветеранов, если право собственности на недвижимое имущество принадлежит доверительному управляющему или попечителям, имущество имеет право на освобождение от налога на имущество, если доверительные управляющие или бенефициары траста имеют иное право.Если и муж, и жена умерли, освобождение может быть предоставлено или продлено для иждивенцев ветерана, отца, матери или ребенка (детей) в возрасте до 21 года, которые на законных основаниях получили собственность и которые используют ее в качестве основного места жительства. Имущество также должно было быть основным местом проживания квалифицированного владельца до его или ее смерти. Если владелец является ветераном, а также является не состоящим в повторном браке пережившим супругом ветерана, ветеран также может получить любое освобождение, на которое имел право умерший супруг.

Подтверждение права собственности должно быть предоставлено вместе с заявлением. Как правило, лучшим доказательством права собственности будет документ на имущество, в отношении которого испрашивается освобождение. Тем не менее, 3 Op. Советник SBEA № 52, который применяется к освобождению пожилых граждан, заключает, что лицо, владеющее собственностью и имеющее исполнительный договор купли-продажи земельного участка, имеет «право собственности» на земельный участок и имеет право получить его. освобождение. Точно так же ветеран, имеющий этот тип исполнительного договора купли-продажи, также будет квалифицироваться как владелец для целей альтернативного освобождения для ветеранов.

Ипотечный кредит также может использоваться в качестве доказательства права собственности. Убедитесь, что ипотека предназначена для собственности, для которой испрашивается освобождение, и что имя (имена) владельца (-ей) в форме заявления соответствует имени ипотеки.

Если положения RPTL 458-a (6) о кооперативных квартирах допускаются местным законодательством, квартира должна находиться в кооперативной форме собственности ветераном, который является арендатором / акционером и резидентом квартиры и удовлетворяет всем остальным условиям. освобождения.Однако это исключение не может быть предоставлено квартирам, подпадающим под действие статей 2, 4, 5 или 11 Закона о частном жилищном финансировании.

Жилые помещения и заполняемость:

Чтобы иметь право на освобождение, собственность должна быть основным местом проживания ветерана, не состоящего в повторном браке пережившего супруга ветерана, или, если это разрешено местным законодательством, родителя со статусом Gold Star, если это лицо не отсутствует в собственности по медицинским причинам или институционализация.

При обсуждении того, что является законным местом жительства для целей освобождения пожилых граждан, мы заявили, что «какое жилище является его законным местом жительства, зависит от таких фактов, как место, где он голосует, продолжительность времени, проведенного в каждом месте, характер и количество личных собственность в каждом месте и другое поведение и поведение, свидетельствующие о том, что он считает своим постоянным домом »(2 Op.Адвокат ГБОУ № 57). Мы считаем, что аналогичные критерии следует применять при определении основного места жительства для целей 458-а. Однако ясно, что в отличие от льгот для ветеранов, имеющих право на получение средств (RPTL 458 (1)), альтернативные льготы для ветеранов могут быть предоставлены только в отношении основного места жительства ветерана, и, если ветеран не проживает в собственности, нет освобождение может быть предоставлено, если его отсутствие не связано с госпитализацией или помещением в специализированное учреждение. Также очевидно, что вопрос о первичном проживании необходимо решать в индивидуальном порядке.

Имущество, в отношении которого испрашивается освобождение, также должно использоваться исключительно для жилых целей. Однако, если часть собственности не используется исключительно для жилых целей, альтернативное освобождение ветеранам все же может быть предоставлено, но только для жилой части собственности. Если только часть земельного участка используется исключительно для жилых целей, освобождение от налога может быть предоставлено путем распределения или распределения оценочной стоимости имущества между жилой (освобожденной) и нежилой (налогооблагаемой) частями и применением освобождения к оценочной стоимости, относящейся к до только жилой части.Таким образом, альтернативное освобождение может быть предоставлено с или без отдельной оценки жилой части или классификации рулона.

Вы обнаружите, что исключительное использование в жилых помещениях обычно означает, что участок имеет код класса собственности 210 (одна семья), 220 (две семьи), 230 (три семьи) или 270 (дом на колесах). Он также может включать в себя часть сельскохозяйственной собственности, обозначенную в серии 100. Если рулоны классифицируются в соответствии со статьей 19 RPTL по классу усадьбы и классу неумстедов, записи, закодированные для класса усадьбы, будут соответствовать требованию, используемому исключительно для жилых целей.Жилая часть нежилой собственности, если таковая имеется, также может претендовать на освобождение. Аналогичным образом, для единиц специальной оценки в соответствии со статьей 18 RPTL (г. Нью-Йорк и округ Нассау) объекты, включенные в Класс 1, должны удовлетворять критериям, используемым исключительно для жилых целей. Кондоминиумы класса 2 необходимо будет пересматривать в индивидуальном порядке.

Варианты для ветеранов, деда

Квалифицированный ветеран, получивший право на освобождение от налогов, может продолжать получать это освобождение, несмотря на решение его или ее муниципалитета предоставить альтернативное освобождение.Ветеран, сохраняющий право на освобождение от налогов, может в любое время подать заявку на увеличение суммы этого освобождения до установленного законом максимума в 7500 долларов при условии, что он или она использует дополнительные приемлемые средства для покупки своей недвижимости.

Если ветеран, получивший право на освобождение от налога, переезжает, ветеран все еще может передать это освобождение при условии, что выручка от продажи бывшего освобожденного имущества используется для покупки нового имущества, даже если замещающее имущество находится в юрисдикции, предоставляющей альтернативное освобождение.

Переход на альтернативное освобождение для ветеранов

В муниципалитете, предоставляющем альтернативное освобождение ветеранам, квалифицированный ветеран, получающий право на освобождение от уплаты денежных средств, может выбрать переход на альтернативное освобождение. Однако, чтобы получить альтернативное освобождение для ветеранов, ветеран должен, как правило, отменить все свои льготы (льготы) по соответствующим критериям (т. Например, если альтернативное освобождение предоставляется и городом (или городом), и округом, ветеран может не получить льготы для ветеранов, имеющие право на получение средств (или пропорционально), для одной цели налогообложения (например,g., городские налоги) и альтернативное освобождение для другого (например, уездные налоги). Однако, если город отказался от альтернативного освобождения, а округ — нет, ветеран может сохранить право на освобождение от налогов для городских целей и получить альтернативное освобождение для целей округа (8 Op. Советник SBEA № 12).

Если ветеран переключается на альтернативное освобождение для ветеранов, ветеран не может отменить действие, если (1) ветеран не переезжает в муниципалитет, который не предоставляет альтернативное освобождение, и ветеран использует выручку от продажи собственности для покупки нового имущества или ( 2) переключение обратно на освобождение от налогообложения средств разрешено местным законодательством, предусматривающим изменение уровня корректировки таких льгот (описано в Профиле освобождения для RPTL 458.)

Переезд в новую собственность

Ветеран, который переезжает и покупает другое место жительства в той же оценочной единице или в другой оценочной единице, предоставляющей альтернативное освобождение для ветеранов, может продолжать получать альтернативное освобождение при своевременном подаче заявления. Если новый муниципалитет не предоставляет альтернативное освобождение, ветеран может вернуться к правомерному освобождению от налогов, если ветеран ранее имел такое освобождение.

Ветеран, супруга ветерана или не состоящий в повторном браке выживший супруг ветерана, который переезжает и покупает другое место жительства в том же округе или, в случае Нью-Йорка, города, может передать освобождение альтернативных ветеранов на заменяющую собственность, если это разрешено местный вариант.Такому владельцу не нужно повторно подавать RP-458-a для получения пропорционального вознаграждения, однако, чтобы продолжить получать освобождение от налога на заменяющее жилище после окончания финансового года, владелец должен повторно подать RP-458-a.

Ветеран, который переезжает из одного муниципалитета в другой, должен приложить копию предыдущего заявления об освобождении или другое доказательство предыдущего освобождения к представляемому вам RP-458-a. Если ветеран не может получить копию предыдущего заявления, вам рекомендуется связаться с оценщиком в предыдущем муниципалитете, чтобы проверить предыдущее освобождение.

Подача заявления на освобождение от уплаты налогов

Ветеран (или другой квалифицированный владелец), желающий получить альтернативное освобождение для ветеранов, должен подать заполненную форму заявления (RP-458-a) оценщику не позднее даты налогообложения. Эту форму должны использовать ветераны, первоначально подающие заявку на альтернативное освобождение, а также те ветераны, которые получают освобождение от налогов и хотят перейти на альтернативное освобождение. Копию формы RP-458-a и инструкции можно найти в конце профиля освобождения.

Владельцем (-ами) жилой недвижимости является (-е) лицо (-а), которое должно заполнить и подписать форму. Если несколько ветеранов подают заявки на одну собственность, необходимо подавать отдельные заявки. Примером может служить ситуация, когда и муж, и жена — ветераны.

Одной из наиболее важных частей заявления является письменное свидетельство, которое необходимо приложить к заявлению. Заявление, поданное без необходимых письменных доказательств, не предоставляет достаточной документации для обоснования утверждения исключения.

Для получения 15-процентного освобождения от действительной службы в период войны владелец должен предоставить, как минимум, следующее:

Ветеран, который также запрашивает дополнительное 10-процентное освобождение от службы в зоне боевых действий или на театре боевых действий, должен представить доказательство награждения медалью кампании США или лентой, подтверждающей такую ​​службу.

Отдел по делам ветеранов штата Нью-Йорк предоставил следующий список наград, которые, если они включены в разделение служебных форм, документальное обслуживание на «театре боевых действий или в зоне боевых действий».«Эти медали были вручены всем квалифицированным ветеранам всех видов Вооруженных Сил и занесены в служебные удостоверения таких ветеранов. Квалификационные награды за эти периоды войны:

Награды за документальную службу в зоне боевых действий

Зона боевых действий	Виды наград
Вторая мировая война	Европейско-африканско-ближневосточная лента, значок боевой пехоты, боевой медицинский значок, лента боевых действий, лента азиатско-тихоокеанской кампании или медаль американской кампании при получении при определенных условиях
Корейский	Корейская служебная лента, корейская медаль за службу, значок боевой пехоты, боевой медицинский значок, лента боевых действий, медаль за службу Организации Объединенных Наций в Корее или Президентское указание подразделения (Республика Корея)
Вьетнам	Медаль за службу во Вьетнаме, лента за службу во Вьетнаме, значок боевой пехоты, значок боевой медицинской службы или лента боевого действия
Персидский залив	Медаль за службу в Юго-Западной Азии, медаль за кампанию в Афганистане, медаль за кампанию в Ираке, медаль за кампанию в Косово, значок боевой пехоты, боевой медицинский значок, ленту боевых действий или значок ближнего боя

В дополнение к медалям, указанным выше, ветеран, получивший либо Экспедиционную медаль Вооруженных сил, Экспедиционную медаль ВМС, Экспедиционную медаль Корпуса морской пехоты, либо Экспедиционную медаль Глобальной войны с терроризмом, имеет право на дополнительную зону боевых действий. освобождение.Государственное управление по делам ветеранов предоставило следующий список медалей, которые, если они включены в разделительные формы службы, документ о получении Экспедиционной медали Вооруженных сил, Экспедиционной медали ВМС или Экспедиционной медали Корпуса морской пехоты. По состоянию на 1 сентября 2013 года квалификационные медали:

. г.

Экспедиционных медалей ВС

Экспедиционная медаль	Допустимые даты получения
Ливан (Oper. Bluebat)	01.07.58 — 01.11.58
Вьетнам	01.07.58 — 03.07.65
Тайваньский пролив	23.08.58 — 01.01.59
Острова Кемой и Мацу	23.08.58 — 01.06.63
Конго / Заир (Опер.Новая лента)	14.07.60 — 01.09.62
Лаос	19.04.61 — 07.10.62
Берлин	14.08.61 — 01.06.63
Куба (ракетный кризис)	24.10.62 — 01.06.63
Конго (Opers. Dragon Red & Dragon Black)	23.11.64 — 27.11.64
Доминиканская Республика	28.04.65 — 21.09.66
Корея	01.10.66 — 30.06.74
Камбоджа (кампания бомбардировок)	29.03.73 — 15.08.73
Таиланд	29.03.73 — 15.08.73
Камбоджа (Опер.Eagle Pull)	11.04.75 — 13.04.75
Вьетнам (опер. Частый ветер)	29.04.75 — 30.04.75
Камбоджа (Спасение заложников в Маягуэсе)	15.05.75 — 15.05.75
Сальвадор	01.01.81 — 01.02.92
Ливан	01.06.83 — 01.12.87
Гренада (Опер. Срочная ярость)	23.10.83 — 21.11.83
Ливия (опер. Каньон Эльдорадо)	12.04.86 — 17.04.86
Персидский залив (Опер.Earnest Will)	24.07.87 — 01.08.90
Панама (Опер. Just Cause)	20.12.89 — 31.01.90
Сомали (Oper. Restore Hope and Oper. United Shield)	05.12.92 — 31.03.95
Гаити (Опер. Поддерживать демократию)	16.09.94 — 31.03.95
Босния (Оперативная совместная охрана) (Оперативная совместная охрана)	01.06.92 — 20.06.98 20.12.96 — 20.06.98 20.11.95 — 19.12.98
Юго-Западная Азия
(опер.Морской перехват и южная вахта, а также упражнения Внутреннее действие и Iris Gold (Oper. Vigilant Sentinel) (Oper. Northern Watch) (Oper. Desert Thunder) (Oper. Desert Fox) (Oper. Desert Spring)	01.12.95 — 18.03.03 01.12.95 — 15.02.97 01.01.97 — 18.03.03 11.11.98 — 22.12.98 12 / 16.98 — 22.12.98 31.12.98 — 18.03.03
Югославия (опер. Объединенная кузница)	29.11.95 — 02.12.04
Гаити (Опер.Безопасное завтра)	29.02.04 — 15.06.04

Экспедиционные медали ВМФ и экспедиционные медали морской пехоты

Экспедиционная медаль	Допустимые даты получения
Остров Уэйк	07.12.41 — 22.12.41
Куба (Залив свиней)	1/3/61 — 23.10.62
Таиланд	16.05.62 — 10.08.62
Аденский залив / Йемен и Индийский океан	08.12.78 — 06.06.79
Иран и Индийский океан (кризис с заложниками)	21.11.79 — 21.10.81
Ливан	20.08.82 — 31.05.83
Ливия (опер.Prairie Fire и др.)	20.01.86 — 27.06.86
Персидский залив (USS Stark и др.)	01.02.87 — 23.07.87
Панама	20.12.89 — 31.01.90
Либерия (Oper.Sharp Edge)	05.08.90 — 21.02.91
Руанда (Опер. Дальний бегун)	07.04.94 — 18.04.94
Эритрея (Опер. Безопасный выезд)	06.06.98 — 23.06.98
USS Cole (опер.Решительный ответ)	12.10.00 — 15.12.02

Экспедиционные медали за мировую войну с терроризмом

Экспедиционная медаль	Допустимые даты получения
Экспедиционные медали за глобальную войну с терроризмом (Примечание: медаль за глобальную войну с терроризмом Service не соответствует требованиям)	11.09.01 — подлежит уточнению *
* подлежит уточнению.

Не все обладатели медали за американскую кампанию времен Второй мировой войны имеют право на дополнительное освобождение от службы в зоне боевых действий или на театре военных действий. Чтобы ветеран мог претендовать на дополнительное освобождение на основании получения медали за американскую кампанию, медаль должна быть вручена при одном из следующих условий:

• На постоянной основе за пределами континента.
• Постоянно назначен членом экипажа судна, плавающего в океанских водах 30 дней подряд или 60 дней подряд.
• Вне континентальных границ в статусе пассажира или на временной службе в течение 30 дней подряд или 60 дней подряд.
• Награжден боевой наградой или грамотой, если получатель действительно участвовал в активном бою с противником.

Следовательно, ветеран, получивший Американскую медаль кампании исключительно за службу в пределах континентальных границ США в течение совокупного периода в один год, не будет иметь права на дополнительное освобождение.Соответственно, чтобы определить, имеет ли конкретный получатель Американской медали кампании право на дополнительное освобождение, необходимо изучить DD214 ветерана или другую форму увольнения, чтобы определить основание для награждения.

ветерана, служившего в торговом флоте США во время Второй мировой войны, имеют право на альтернативное освобождение. Эти ветераны получили награды, отличные от наград ветеранам Вооруженных Сил. Государственное управление по делам ветеранов сообщило нам, что награды, подтверждающие заслугу морского торгового флота времен Второй мировой войны на театре боевых действий или в зоне боевых действий, составляют:

• Бар зоны боевых действий Атлантики
• Бар зоны боевых действий Тихого океана
• Средиземноморско-ближневосточная военная зона Бар
• Морская боевая планка

Отдел по делам ветеранов также сообщил нам, что торговый моряк времен Второй мировой войны также мог получить одну из следующих наград:

• Филиппинская лента обороны
• Филиппинская лента освобождения
• Медаль моряка
• Медаль за выдающиеся заслуги
• Медаль за заслуги

Эти награды, однако, сами по себе не подтверждают службу в зоне боевых действий.Документация будет необходима, чтобы показать, что признанная служба произошла в зоне боевых действий.

Некоторые члены американской полевой службы и летные экипажи и подразделения наземной поддержки Pan American World Airways также имеют право на получение альтернативного освобождения для ветеранов. Однако Управление по делам ветеранов проинформировало нас, что эти военнослужащие не получали никаких наград, отличных от наград, выданных ветеранам в Вооруженных силах США.

Форма разделения проб включена в Приложение А.Другие, с заполненными заявками, находятся в Приложении B. Вы обнаружите, что не все формы разделения одинаковы, и часто используются сокращения. Тип формы обычно зависит от того, когда ветеран был уволен с действующей службы. Образец формы в Приложении А относится к периоду войны во Вьетнаме. Даты действительной службы в этом образце формы периода войны во Вьетнаме:

.

Приложение Образец бланка даты действующей службы

Поле	Место на форме
Дата записи	Box 17c — 3 октября 66 г.
и
Дата вступления в силу (выписки)	Box 11d — 30 сентября 68
Награды, медали, значки и др.	Ящик 24

Рассмотрение этой формы при условии, что все другие критерии соблюдены, должно привести к одобрению жилой собственности этого человека, получающей 15% освобождение во время войны и дополнительное 10% освобождение зоны боевых действий.

Для ветеранов, которые претендуют на освобождение от инвалидности в связи с обслуживанием, необходимо предоставить письменное свидетельство от Управления по делам ветеранов или Министерства обороны, показывающее процент инвалидности. Рейтинги даются с шагом 10 процентных пунктов от 10 до 100 процентов.В Приложении А приведен образец заявления на фирменном бланке Управления по делам ветеранов, в котором указано, что ветеран имеет инвалидность, связанную с обслуживанием. Этот образец был предоставлен Управлением по делам ветеранов штата Нью-Йорк.

В анкете Управления по делам ветеранов или Министерства обороны может быть указано, что это постоянный рейтинг. Если это не постоянный рейтинг, и рейтинг инвалидности увеличился или уменьшился с момента последнего освобождения, рейтинг инвалидности должен быть повторно сертифицирован, заполнив форму обновления RP-458-a-Dis.

Не исключено, что ветеран, несущий службу в период войны, мог получить инвалидность за пределами зоны боевых действий. Такой ветеран будет иметь право на освобождение от инвалидности.

Ветеран имеет возможность повторно заполнить форму RP-458-a для альтернативного ветеранского освобождения, если произошли изменения, которые влияют на квалификацию для увеличенной или уменьшенной суммы освобождения, кроме изменений в рейтинге инвалидности.

Ежегодное определение максимальной суммы освобождения от налога для каждой части альтернативного освобождения ветеранов

Ежегодно необходимо пересчитывать максимальные суммы освобождения от уплаты налогов.Эти суммы могут быть одинаковыми или разными для вашего города и округа.

Максимальные суммы освобождения определяются путем умножения последней окончательной ставки выравнивания штата, определенной ниже, на выбранный предел. Семнадцать наборов выбранных лимитов описаны выше. Каждый раз, когда вы получаете новую окончательную ставку выравнивания, вы должны пересчитывать максимальные суммы освобождения и корректировать льготы для посылок, на которые влияют новые максимальные суммы.

Если ваш окончательный коэффициент выравнивания штата равен 100 или больше, вам не нужно проходить этот процесс, потому что статут гласит, что вы должны использовать в качестве максимальной суммы меньшее из выбранного лимита или уравниваемого лимита.

Если вы используете RPS (Real Property System), система выполнит всю работу после того, как справочная таблица RPSV4 будет обновлена ​​с новой окончательной ставкой. Если вы используете процесс, отличный от RPS, вам нужно будет проконсультироваться с соответствующими людьми, чтобы определить ваши процедуры.

Следующие примеры A и B показывают, как определяются максимальные суммы освобождения от уплаты налогов.

Пример A

Округ и город выбрали установленный законом максимальный предел (12 000, 8 000 и 40 000 долларов).Последняя окончательная скорость выравнивания — 25,00.

Пример A: Максимальные суммы освобождения от уплаты налога

Фактор	Выбранный предел	Скорость выравнивания	Максимальная сумма освобождения
1. Ветеран войны	12 000 долл. США	0,2500	3000 долл. США
2. Дополнительная боевая зона	8000	0,2500	2 000
3. Дополнительная инвалидность	40 000	.2500	10 000

Пример B

Округ и город выбрали разные наборы в качестве максимального лимита. Последний окончательный коэффициент выравнивания для города — 81,25.

Максимальные суммы освобождения округа

Фактор	Выбранный предел	Скорость выравнивания	Максимальная сумма освобождения
1. Ветеран войны	12 000 долл. США	,8125	$ 9 750
2.Дополнительная боевая зона	8000	,8125	6 500
3. Дополнительная инвалидность	40 000	,8125	32 500 918 16

Городские льготы

Фактор	Выбранный предел	Скорость выравнивания	Максимальная сумма освобождения
1. Ветеран войны	6000 долларов США	,8125	4875 долл. США
2.Дополнительная боевая зона	4 000	,8125	3 250
3. Дополнительная инвалидность	20 000	,8125	16 250 918 16

Примеры C и D

Следующие ниже примеры, C и D, показывают, как определяется освобождение от налога для трех объектов собственности, и иллюстрируют, как задействуются максимальные суммы освобождения.

Пример C: три объекта недвижимости с максимальными суммами из примера A

Фактор	Количество
Ветеран войны — не боевой	3000 долл. США
Ветеран войны — Бой	2 000 долл. США
Инвалидность	10 000 долл. США

Расчет освобождения для трех образцов недвижимости из Примера A

Фактор	Образец 1	Образец 2	Образец 3
Оценочная стоимость	22 000 долл. США	19 000 долл. США	100 000 долл. США
Инвалидность	Нет	Нет	30%
Освобождение по инвалидности% (1/2 рейтинга)	Нет	Нет	15%
Освобождение утверждено	Военный ветеринар	War Vet и Combat	Военный ветеринар, боец ​​ и инвалидность
Освобождение%	15%	15% + 10% = 25%	15% + 10% + 15% = 40%
Сумма освобождения (с учетом% освобождения)	3,330 долл. США	$ 4 750	40 000 долл. США
Окончательная сумма освобождения от уплаты налогов (с учетом максимальных значений)	3000 долларов США	$ 4 750	15 000 долл. США

Пример D: три объекта недвижимости с максимальными суммами из примера B

Фактор	Максимум округа	Городской максимум
Ветеран войны — не боевой	$ 9 750	4875 долл. США
Ветеран войны — Бой	6 500	3 250
Инвалидность	32 500 918 16	16 250 918 16

Расчет освобождения для трех образцов недвижимости из примера B

Фактор	Образец 1	Образец 2	Образец 3
Оценочная стоимость	44 000 долл. США	38 000 долл. США	30 000 долл. США
Инвалидность	Нет	Нет	30%
Освобождение по инвалидности% (1/2 рейтинга)	Нет	Нет	15%
Освобождение одобрено	Военный ветеринар	War Vet и Combat	Военный ветеринар, боец ​​ и инвалидность
Освобождение%	15%	15% + 10% = 25%	15% + 10% + 15% = 40%
Сумма освобождения (% использования освобождения)	6 600 долл. США	9 500 долл. США	12 000 долл. США
Окончательная сумма освобождения от уплаты налогов (с учетом максимума) уездные налоги городские налоги	6600 долларов 4875 долларов	9 500 долл. США 90 245 8 125 долл. США	12 000 долл. США 12 000 долл. США

Приложение А

Приложение B

Приложение C

Коды освобождения для ветеранов

Код	Вид освобождения
4100_ *	Ветераны — изменение уровня (текущий RPTL 458 (5)) Доступно только в том случае, если налоговая юрисдикция приняла местный закон 20 июля 1994 г. или позже.Освобождение увеличивается или уменьшается пропорционально изменению уровня всех оценок из-за переоценки или обновления.
4110_ *	Ветераны — Соответствующие фонды RPTL 458 (1)) Ветераны освобождение от уплаты налога на основании использования соответствующих денежных средств, использованных при покупке собственности.
4111_ *	Доступно только в том случае, если налоговый округ принял местный закон 31 октября 1985 г. или ранее. Освобождение от налогов увеличивается или уменьшается пропорционально изменению оценочной стоимости имущества в связи с оценкой полной стоимости.
4112_ *	Ветераны — военное / небоевое время (RPTL 458-a) 15-процентное освобождение от налога за службу в небоевой зоне в период войны
4113_ *	Ветераны — военное / боевое время (RPTL 458-a) 25-процентное освобождение от налога на службу в зоне боевых действий во время войны. Этот код объединяет 15 процентов преимуществ военного времени и 10 процентов зоны боевых действий.
4114_ *	Ветераны — инвалиды периода войны (RPTL 458-a) Ветераны освобождение от уплаты налогов на основании инвалидности, связанной с обслуживанием, возникшей во время войны.Освобождение составляет половину инвалидности.
4115_ *	Ветераны холодной войны (RPTL 458-b) Предоставляет по местному выбору 10-процентное освобождение ветеранам, служившим во время холодной войны
4116_ *	Ветераны — холодная война (RPTL 458-b) Предоставляет 15-процентное освобождение ветеранам, служившим во время холодной войны, по выбору на местном уровне
4117_ *	Ветераны — инвалиды холодной войны (RPTL 458-b) Ветераны освобождение от налогов на основании инвалидности, связанной с обслуживанием, в период холодной войны.Освобождение составляет половину инвалидности.
41200	Ветераны — покупка по подписке (RPTL 458 (2)) Доступно для ветеранов Второй мировой войны или корейского конфликта, которые получили постоянную нетрудоспособность во время военной службы и приобрели недвижимость на деньги, собранные по популярной подписке.
41300	Ветераны — тяжелые инвалиды (RPTL 458 (3)) Полное освобождение от налогообложения ветерана с серьезной инвалидностью, имеющего право на получение финансовой помощи от федерального правительства или получившего финансовую помощь от федерального правительства для оснащения резиденции специальными удобствами для ветеранов-инвалидов.

* Последняя цифра кода освобождения указывает, для каких целей налогообложения применяется освобождение:

1. = Освобожден от окружных и муниципальных налогов.
2. = Освобожден от налогов графства.
3. = Освобожден от муниципальных налогов.

Во всех случаях вы должны использовать соответствующий код (-ы) освобождения при оформлении любого освобождения для ветеранов.

Если вы используете модуль RPS Информационной системы о недвижимости штата Нью-Йорк, обратитесь к документации пользователя за инструкциями по передаче данных в систему RPS.

Вы заметите, что коды освобождения были установлены таким образом, чтобы ветеран, находившийся на действительной военной службе в период войны и в зоне боевых действий, имел единый код освобождения 4113; он связан с 25% (15% + 10%) процентом освобождения от уплаты налогов.

Если ветеран был допущен к освобождению из-за инвалидности, связанной с предоставлением услуг, вам всегда нужно будет использовать два кода освобождения:

Пример двух кодов для освобождения от инвалидности

Альтернативное освобождение (RPTL 458-a)
4112_	(Альтернативный военный ветеринар — 15%) или
4113_	(Ветеринар альтернативной боевой зоны — 25%) и
4114_	(Альтернативный ветеринар по инвалидности — Пкт.= 1/2 x рейтинг инвалидности).
Освобождение от налогов в период холодной войны (RPTL 458-b)
4115_	(холодная война — 10% или 15%) или
4116_	(холодная война — 15%) и
4117_	(Холодная война / инвалидность — процент = 1/2 x рейтинг инвалидности)

В тех случаях, когда округ и город или город используют разные максимальные ограничения, следует использовать коды освобождения для каждой цели, потому что для каждой цели посылка может иметь разные суммы освобождения.

Другие случаи, когда потребуется более одного кода освобождения для посылки:

• Два ветерана на одной посылке.
• Освобождение от налогообложения средств для одной цели налогообложения с альтернативным освобождением для другой цели налогообложения.

| Начало страницы | Содержание | Следующая страница | Руководства по оценке |

Присылайте общие вопросы или комментарии в ОРПТ.