Как правильно выделить детям доли?
– Как же правильно подарить детям доли без нотариуса? Везде разные ответы, противоречащие друг другу. Квартира куплена в ипотеку с использованием маткапитала. Квартира оформлена на меня и мужа по ½ доле. У меня есть долговое обязательство, что после снятия обременения квартиры я обязана выделить детям доли. Обременение снято, нотариус говорит, что в связи с изменениями в законе я могу сделать это без него. Но в МФЦ опровергают это и требуют заверения нотариуса. Как же правильно? Хотим поделить квартиру поровну: на меня, мужа и двух детей.
ligonpix/Depositphotos
Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:
С 31 июля владельцы долей получили право проводить сделки без нотариуса при одновременной продаже всех долей. Также отменили нотариальную форму при передаче долей в ипотеку кредитной организации.
Выделение долей детям по обязательствам, возникшим при использовании материнского капитала, оформляются нотариальным соглашением.
Здесь никаких изменений в законе нет.
Нужен ли нотариус для выдела долей детям?
Когда оформлять доли на детей, покупая квартиру в ипотеку с маткапиталом?
Отвечает руководитель юридической компании, судебный юрист Оксана Комарова (Истра):
Согласно действующему законодательству выделить долю возможно двумя доступными способами:
- подписав соглашение о распределении долей;
- оформив дарственную.
У собственника есть полгода на оформление соответствующих документов и их регистрацию. Соглашение и дарственная подлежат нотариальному заверению, если детям передается только часть долей родителей. Все доли, прописанные в соглашении, являются «идеальными», то есть указывается именно доля от целого жилого объекта, передаваемая в собственность, а не площадь в квадратных метрах (например, 1/4, 1/12 и т. д.).
С 1 августа 2019 года законодательство РФ действительно изменилось, но это касается отчуждения всего объекта (целиком квартиры), когда Вы дарите вместе с мужем целую квартиру по долям детям.
Вам необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре, предоставить копию выписки из ЕГРН с указанием долей в Пенсионный фонд для подтверждения исполнения обязательства.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
Можно ли оформить доли на детей в ипотечной квартире?
Купив жилье за маткапитал, можно дать детям доли в другой квартире?
Зачем выделять долю в натуре и как это сделать?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Нехорошая квартира: как обнаружить обременения на недвижимость
В Кадастровой палате пояснили, какие бывают виды обременений на квартиры и как их обнаружитьБольшинство квартир имеют свою особую «историю». У кого-то она чистая, но есть «истории» с «отягчающими обстоятельствами» – обременениями.
С таким понятием в равной степени можно столкнуться как при покупке квартиры в новостройке, так и на вторичном рынке. Что такое обременение? И стоит ли покупать квартиру с «грузом»? Рассказали эксперты Кадастровой палаты.
Обременение – это вид ограничений прав собственности на объект недвижимости. Иными словами, хозяин квартиры не может продать его без согласования с третьими лицами или государством.
Наличие обременений на недвижимость может обернуться проблемами как для покупателя, так и для продавца. Покупая квартиру, важно понимать: если есть какие-то запреты – обременения – на неё могут предъявить права иные лица, не являющиеся по документам собственниками недвижимости.
Какие бывают виды обременений?
Сегодня самое популярное обременение – ипотека. Владелец недвижимости не может выставить квартиру на продажу и реализовать сделку без разрешения банка. Фактически, до окончания выплаты ипотеки имущество находится в залоге у банка. Иными словами, банк является собственником недвижимости.
Второе по популярности обременение – зарегистрированные несовершеннолетние дети. Если в квартире зарегистрированы граждане до 18 лет, на момент покупки следует проверить: а не нарушает ли сделка купли-продажи жилья права ребенка. Особенно, если квартира была приобретена под материнский капитал.
Арест не менее распространенное обременение. Причин для ареста недвижимости много: долговые обязательства перед банком или частным кредитором, раздел имущества при разводе, просрочки по услугам ЖКХ. В этих случаях на квартиру может быть наложен арест судебным приставом по решению суда.
Нечастое для нашей страны обременение – аренда. Случались ситуации продажи квартиры, когда в ней проживали арендаторы, официально заключившие договор с собственником имущества.
Еще один редкий вид обременений на российском рынке недвижимости – рента. Зачастую пожилые люди продают свои квартиры с условием пожизненного проживания в них. Если право собственности переходит новому владельцу жилья, получателя ренты выселить невозможно.
Одна из критических ситуаций, которая может возникнуть при покупке квартиры – обнаружить в ней жильцов с правом безвозмездного пользования. Большинство недвижимости, построенной в 90-е годы, было в государственной или муниципальной собственности. В процессе продажи-передачи недвижимости в частные руки гражданин мог отказаться от приватизации в пользу другого человека, тем самым сохраняя за собой право бессрочного пользования жилплощадью. Проблема в том, что такого жильца невозможно выселить из квартиры и лишить его права проживания в ней.
Завещательный отказ – последняя воля умершего – тоже может стать камнем преткновения при купле-продаже квартиры. По завещанию собственника жилья, выраженном в нотариальной форме, гражданин получает право на проживание в квартире. Даже при смене собственника недвижимого имущества, человек не теряет своего права (ст. 1137 ГК РФ).
Как узнать об обременениях на квартиру?
Главное – тщательно проверить все документы на недвижимость. Приложенные справки или нотариальные свидетельства станут первым «звоночком». Не лишним будет спросить продавца «историю» квартиры: купил он ее, взял в ипотеку или получил по наследству. Из рассказа легко понять, правильно ли сформирован пакет документов для сделки, и запросить недостающие бумаги, если это необходимо.
Не все продавцы квартир добропорядочные граждане. От действий злоумышленников покупатель может обезопасить себя сам, заказав выписку из ЕГРН на официальном сайте Кадастровой палаты. В выписке, получить которую может любой гражданин, нужно обратить внимание на пункт №4 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости», в котором указано, есть ли у третьих лиц какие-то права на приобретаемое жильё.
Если нет, то в этом разделе выписки будет указано «не зарегистрировано».
«Обременения на недвижимое имущество встречаются нечасто, но могут послужить причиной отказа от сделки купли-продажи, долгих судебных тяжб или, в худшем случае, потери жилья и денег покупателя. Поэтому любой приобретаемый объект необходимо проверять на юридическую чистоту. Сегодня выписка из ЕГРН является единственным правоудостоверяющим документом, с помощью которого можно понять, что явилось основанием для возникновения права собственности, действительно ли продавец является законным владельцем недвижимости и, конечно, узнать о наличии обременений на приобретаемую квартиру»
Рынок недвижимости всегда полон красочных предложений о продаже жилплощади. Кому-то удается поймать чистую квартиру, но зачастую приходится выбирать из квартир с «историей». Обременение не порок, если учитывать, что некоторые виды обременений имеют временный характер и снимаются сразу же после устранения причины наложения.
Главное, при купле-продаже квартиры внимательно изучить все документы. А в целях экономии времени и нервов, покупателю следует самому позаботиться о безопасности проведения сделки и заранее заказать выписку из ЕГРН. Рекомендуем заказывать выписку как можно ближе к планируемой дате, так как данные, содержащиеся в ЕГРН, постоянно актуализируются.
О квартирах с обременениями информирует Кадастровая палата
Недвижимость с обременением занимает все большие объемы на рынке недвижимости. В современной экономической ситуации причин тому множество – так, к примеру, заключение кредитных договоров при приобретении жилья пользуется все большей популярностью, даже несмотря на высокие проценты и длительный статус вынужденного должника. Недвижимость с довеском все чаще становится объектом сделок и на вторичном рынке. Однако такие сделки сопряжены с определенными рисками.
Что нужно знать об обременениях, какие бывают разновидности и чем опасна покупка жилья, владельцу которого удалось скрыть факт обременения – рассказывают специалисты кадастровой палаты по Удмуртской Республике.
«Обременение объекта недвижимости, говоря простым языком – это не что иное, как наличие запретов или ограничений прав владельца распоряжаться, пользоваться или продавать обремененную недвижимость. – говорит начальник юридического отдела региональной кадастровой палаты Наталья Дергачева. – Обременение может возникнуть по решению суда, при заключении договора, совершении сделки, или в соответствии с актом, изданным государственными органами».
На российском рынке недвижимости выделяют следующие наиболее часто встречающиеся виды обременений: ипотека, аренда, рента, арест.
«На сегодняшний день самый популярный вид обременения, накладываемого на жилье, – это ипотека,- сообщают специалисты кадастровой палаты. – Только в 2018 году жители Удмуртии зарегистрировали 20 тыс. ипотечных договоров на квартиры и 12 тыс. договоров на земельные участки».
Такой вид обременения подразумевает, что заемщик при получении кредита предоставляет банку в качестве залога по ипотеке квартиру – либо ту, на которую брал ипотечный заем, либо иную, имеющуюся в собственности. Таким образом, заемщик не может свободно распоряжаться залоговым имуществом: на каждую операцию с квартирой он должен получать разрешение банка. Бывает, что владельцы решают продать квартиру, которая куплена в ипотеку и до сих пор еще находится в залоге у банка. Чтобы приобрести такую недвижимость, покупатель должен либо переоформить ипотечный кредит продавца на себя и продолжить его выплачивать, либо договориться с продавцом о досрочном погашении им кредита за счет задатка и снятии обременения.
Сделки с продажей ипотечных квартир – не редкость, и обычно они проходят без проблем. Риск заключается только в том, что владелец, погасив кредит за счет средств продавца, может отказаться от сделки. Впоследствии суд вправе обязать собственника вернуть покупателю деньги, но если сумма уже потрачена, он может выплачивать их частями, а на это уйдет много времени.
В течение всего срока пользования ипотекой собственник может прописывать на жилплощадь свою семью, пользоваться ею без ограничений, только не может ее отчуждать.
Обременение в виде ренты
По договору ренты права собственности на жилье переходят от одного человека (обычно пожилого и нуждающегося в уходе) к другому (готовому взять на себя пожизненное содержание бывшего владельца). В результате объект недвижимости получает обременение.
Рента — особый вид сделки, который предусматривает передачу недвижимости взамен на материальное обеспечение владельца до его смерти. Собственник проживает в квартире до конца жизни и получает ренту в виде денежных выплат, а после его смерти квартира переходит к плательщику ренты, с которым заключен соответствующий договор.
Продать жилье без его письменного и заверенного согласия нельзя до прекращения действия договора ренты (то есть до смерти рентополучателя).
Если бывший собственник не против, договор ренты можно перезаключить на другого человека — в частности, на покупателя. Естественно, потенциальный покупатель должен быть уведомлен, что у квартиры есть такое обременение. В этом случае он может стать и собственником жилья, и рентодателем — то есть возьмет на себя все обязательства по содержанию получателя ренты. Но такие случаи очень редки.
Однако случается, что недобросовестные рентодатели пытаются продать жилье без ведома своих подопечных. Во избежание подлогов и последующих неприятностей юристы не рекомендуют рассматривать покупку жилья, обремененного рентой.
Обременение в виде ареста
«Самый тяжелый вид обременения – это арест, который на квартиру накладывает либо суд, либо судебный пристав в рамках исполнительного производства, – говорит Наталья Дергачева.
– Как правило, на квартиру накладывается арест, когда человек, предоставивший собственнику данного жилья крупную денежную сумму, не может добиться возврата долга и обращается в суд с требованием наложить арест на квартиру. Арест также может быть наложен при разделе имущества при разводе или дележе наследства. Наложение ареста на квартиру означает, что с ней нельзя совершать никаких юридических действий: ни продать, ни сдать в аренду, ни завещать, ни подарить ее невозможно. Для того, чтобы снова ввести квартиру в оборот арест должен быть снят в судебном порядке. Информация о наложении ареста отражается в Едином государственном реестре недвижимости, и для органа регистрации прав этот факт незамеченным не останется. Ее в Росреестр передают судебные органы или органы социальной защиты».
Обременение в виде аренды
Такой тип обременения означает, что продаваемая квартира сдается в аренду и срок арендного договора еще не истек (то есть до этого выселить арендаторов нельзя). Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то пометка о том, что квартира сдана, будет и в Едином государственном реестре недвижимости. Владелец может снять это обременение, досрочно расторгнув договор аренды (выполнив все указанные там условия расторжения). Он может также предложить покупателю купить квартиру вместе с арендаторами (перезаключить на себя договор с ними) и продолжать ее сдавать — в этом случае новый владелец берет на себя обязательства по предоставлению жилплощади и обременение не снимается.
Как обнаружить обременения
Большинство обременений легко обнаружить, даже если продавец о них не предупредил. Для этого нужно получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости, содержащую актуальные сведения об объекте недвижимости. Сделать это можно в любом из многофункциональных центров республики. Выписка будет готова в срок не более 5 рабочих дней. Также заказать выписку можно на интернет-портале Росреестра (www.rosreestr.
ru).
Однако некоторые обременения отследить сложно, поскольку сведения о них в выписку не попадают и нужно внимательно изучать другие документы. Например, в квартире может быть зарегистрирован человек, который отказался от приватизации — по закону он имеет пожизненное право пользоваться жилплощадью. Также может оказаться, что человек получил право проживания в квартире по завещанию, и его тоже нельзя выселить даже при смене владельца.
Наконец, жилье может быть приобретено с использованием материнского капитала, а это значит, что права на доли в квартире имеют дети продавца. Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из поквартирной карточки, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.
пошаговая инструкция – совет специалиста агентства БЕСТ-Недвижимость
28.
10.2020
КАК ПРОДАТЬ ИПОТЕЧНУЮ КВАРТИРУ
Содержание статьи
Согласно статьям №29 и №33 ФЗ, собственник может продать ипотечную квартиру, соблюдая ряд правил. Владельцы недвижимости приходят к такому решению в случае развода, невозможности ежемесячно выплачивать взносы банку или желания приобрести квартиру попросторнее. Специфика данной сделки состоит в том, что в ней участвуют три стороны – собственник заложенной квартиры, покупатель и залогодержатель, то есть банк, который выдал продавцу кредит под залог недвижимости (Сбербанк и др.). Покупатель не имеет права совершать сделки с квартирой (продажа, обмен и др.) без согласия кредитной организации. В противном случае права на его жилье передаются банку, согласно статье №301 ГК РФ. Продажа ипотечной квартиры может осуществляться тремя способами:
- За наличный расчет
- В случае, если покупатель является «ипотечником»
- С помощью банка
Как продать квартиру в ипотеку за наличный расчет?
Суть способа проста: покупатель передает продавцу задаток, равный задолженности последнего по ипотеке, продавец гасит долг, а затем вместе с представителем банка снимает обременение с квартиры в МФЦ или Регистрационной палате, далее оформляется договор
купли-продажи (он также регистрируется в Регистрационной палате), а покупатель передает продавцу остаток суммы.
Более подробно процесс выглядит так:
1. Продавец извещает банк о намерении продать квартиру в ипотеке.
В каждом договоре прописано, что собственник не может реализовать недвижимость, приобретенную в долг, третьему лицу без согласия кредитной организации до полного погашения долга. Если жилье продается без ведома банка, последний имеет право запретить сделку. Вам придется подробно рассказать о причинах досрочного погашения кредита – переезд в другой город, болезнь, развод, изменение финансовых условий и, как следствие, невозможность обслуживать кредит и др.
2. Продавец ищет покупателя, который бы согласился внести часть средств до заключения сделки в качестве задатка.
Сложный вопрос?
Воспользуйтесь бесплатной консультацией риэлтора
3. Покупатель передает продавцу средства для погашения долга.
Оформляется договор задатка, а продавец составляет (от руки) расписку о том, что он получил денежные средства. В договоре задатка обязательно указывается, что продавец обязан продать недвижимость покупателю после того, как с квартиры будет снят долг. Кроме того, документ должен включать следующую информацию:
- Сумму сделки и порядок расчетов. Цена квартиры делится на две части
(долг продавца перед банком + оставшаяся часть). Эти средства кладутся
на две депозитные ячейки. До заключения сделки доступ к ним имеет
только покупатель, по завершении следки доступ к одной из ячеек
получает банк, а к другой – продавец. - Срок, в который продавец должен продать недвижимость.
- Срок, в который банк должен снять с квартиры долг. Данный документ
лучше оформлять у нотариуса, чтобы обезопасить обе стороны сделки.
Как продать квартиру при условии, что у покупателя уже есть ипотека?
В качестве покупателя в данной ситуации можно рассматривать человека, который имеет хорошую кредитную историю и располагает:
- Собственными средствами в размере, равном долгу продавца перед банком;
- Кредитной суммой (то есть одобренной банком), которой бы хватило на оплату оставшейся части.
В этом случае продавцу и покупателю придется пройти следующие этапы:
1. Продавец сообщает банку о намерении досрочно погасить остаток долга.
2. Покупатель передает продавцу задаток, который равен сумме задолженности по ипотеке.
Стороны заключают предварительный договор купли-продажи (этот документ понадобится банку покупателя в качестве гарантии).
3. Продавец пишет расписку о получении денежных средств (расписка также передается в банк покупателя).
4. Продавец погашает долг, а кредитная организация выдает ему справку о снятии задолженности и закладную на квартиру с пометкой о полной выплате ипотеки.
Продавец и представитель банка обращаются в Регистрационную палату или МФЦ с целью снятия обременения с ипотечной квартиры. Продавец подписывает соответствующее заявление, а в течение 3-х рабочих дней с момента снятия обременения получает копии документов и выписку из ЕГРН.
Была ли статья полезна?
Все: Обременение на недвижимость: что это такое и как обнаружить
Что такое обременения. Как обнаружить обременение до покупки квартиры. Что делать, если наличие обременения выяснилось после покупкине движимости?
Наличие обременения на квартиру — довольно распространенная ситуация, это означает, что владелец не вправе без ограничений распоряжаться своим имуществом. Другими словами, это ограничение прав собственника, при котором невозможно продать, завещать или подарить объект недвижимости без согласия третьих лиц.
Разберемся, как обнаружить наличие обременения до заключения сделки и защитить себя от противоправных действий. К слову, вторая сторона может сама не подозревать о наличии обременения и действовать без злого умысла.
Самый надежный способ не столкнуться с трудностями — обратиться в агентство недвижимости. Опытный специалист возьмет все заботы по проверке объекта на себя.
Всю информацию по квартире можно узнать из выписки ЕГРН — кто является собственником/собственниками и какова их доля, площадь помещения, а также наличие обременения.
К счастью, продать долю без согласования других собственников в настоящее время практически невозможно, поскольку такие сделки регистрируются нотариально. К тому же, при регистрации сделки необходимо предоставить документы, подтверждающие факт извещения всех участников долевой собственности о намерениях совершить продажу.
В случае дарения доли договор также удостоверяется нотариально, но извещение остальных собственников о совершении такой операции не требуется. Эти нормы необходимо учитывать.
Если наличие обременения выяснилось после заключения сделки, покупатель вправе потребовать расторгнуть договор с продавцом (основание — п.1 ст.460 ГК РФ)
В случае, если на требование о расторжении договора вторая сторона не отвечает или отказывает — придется обратиться с заявлением в суд. Некоторые виды обременения, такие как договор найма жилого помещения сроком до года, не прописываются в выписке ЕГРН, узнать о них можно только непосредственно от собственника.
В заключение отметим, что жилье с обременением — это зачастую не противопоказание к покупке квартиры, многие его виды можно снять посредством устранения причины наложения. Важно внимательно изучать документы, ознакомиться как можно ближе к сделке с выпиской ЕГРН, или просто доверить все юридические моменты специалистам центра недвижимости.
Дарение квартиры с обременением — как оформить дарственную в 2021 году
Дарение квартиры с обременением завоевало широкую популярность на территории нашей страны и в странах ближнего зарубежья. Этот вид передачи прав на владение собственностью используется в большей степени людьми старшего поколения.
Довольно часто возникают ситуации, когда человек в преклонном возрасте желает подарить своё жильё наследникам, при этом, оставаясь проживать в жилище до «конца дней своих». Иными словами, оформить дарение квартиры с обременением. «Возможно, ли это осуществить и не возникнут ли сложности с заключением подобной сделки?», «Можно ли подарить квартиру в ипотеке?» — такие вопросы часто возникают у потенциального презентующего в подобных ситуациях. Ответ на возникшие вопросы можно отыскать в законодательстве страны (32 глава ГК РФ).
Виды обременения
Существует несколько видов обременения, которое относится к жилым сооружениям. К ним относятся:
- ипотека;
- сервитут;
- арест жилья;
- аренда;
- рента с вечным (пожизненным) содержанием.
Риски, связанные с оформлением
Заключая сделку дарения квартиры с обременением, обе стороны подвергаются некоторым рискам.
Внимание: Основным риском является возможность признания судебным органом заключенного договора притворным и приведёт к его расторжению (конечно, если заинтересованные в этом лица обратятся в суд с иском).
Суд это может сделать на основании 572 статьи Гражданского Кодекса РФ.
Оформление документа
Оформление дарственной на квартиру с обременением идентично оформлению сделки жилища без него. Оно состоит из двух этапов: сбора всех необходимых документов и непосредственного процесса регистрации соглашения.
Необходимые документы
В пакет документов, необходимых для успешной регистрации дарственной сделки на жилую площадь, вошли:
- документ, подтверждающий право дарителя на владение презентуемым объектом;
- справка, выданная в региональном подразделении БТИ — в ней в обязательном порядке должна указываться инвентаризационная оценка переданной квартиры;
- кадастровый паспорт на жилое помещение — выдаётся в местном управлении БТИ;
- справка, выданная сотрудниками ЖЭКа — в ней указывается фактическое количество зарегистрированных на даруемых «квадратных метрах» совершеннолетних и несовершеннолетних граждан;
- в том случае, когда одаряемым является гражданин, признанный недееспособным или являющийся несовершеннолетним, следует предоставить письменное разрешение опекуна на заключение соглашения;
- в том случае, когда презентуемый желает, чтобы его интересы представляла доверенная личность, потребуется оформить доверенность — она станет подтверждением полномочий доверенной личности;
- оригинал дарственной сделки, подписанной всеми участвующими в ней сторонами;
- оригиналы и копии документов, являющиеся подтверждением личности сторон;
- письменное согласие от каждого совладельца объекта — предоставляется лишь в случае, если у даруемого жилья несколько собственников;
- квитанцию об оплате государственной пошлины за заключение сделки;
- заявление, написанное сторонами о желании осуществить регистрацию договора в регистрационной палате;
- письменное согласие на передачу квартиры в дар, написанное супругом/супругой дарителя — предоставляется в том случае, если жильё является нажитым имуществом в процессе совместной семейной жизни.
Читайте также: Госпошлина за дарение доли в квартире.
Пути заключения сделки
Чтобы заключение договора дарения квартиры с обременением осуществилось без помех и в скорейшие сроки потребуется следовать рекомендованной очередности действий (с образцами заполненных соглашений можно ознакомиться в приложениях). Рекомендуемая очередность мероприятий состоит из:
- Заполнения бланка договора. В нём указывается вся информация, касающаяся даруемого объекта (площадь, оценочная стоимость, место расположения жилья и количество лиц, прописанных в нём) и участников сделки (фамилии и имена, а также даты рождения).
- Безошибочно заполненный бланк проходит регистрацию у нотариуса.
- Завершающим этапом является предоставление всех собранных документов и заверенного договора сотрудникам регистрационной палаты.
- Одаряемому потребуется явиться в регистрационный орган через два десятка рабочих дней после подачи пакета документации. На протяжении этого периода все предоставленные справки проходят проверку на подлинность, после чего выносится окончательное решение о регистрации соглашения. В случае положительного решения получателю выдаётся свидетельство, подтверждающее его права на владение подаренной собственностью.
Образец документа
Договор дарения квартиры
Видео по теме
Росреестр
На территории Омской области существует немало объектов индивидуального жилищного строительства, которые принадлежат нескольким собственникам на праве общей долевой собственности. Каждая доля в таком объекте обособленна, иногда имеет самостоятельные инженерные сети. Собственники указанных долей, как правило, стремятся выйти из отношений общей долевой собственности. Это может быть продиктовано, в том числе желанием самостоятельно распоряжаться принадлежащей им частью жилого дома.
Реализовать такое желание позволяет п. 1 ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которому имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участники долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Однако выдел доли из общего имущества в натуре возможен в отношении не каждой недвижимой вещи.
В силу положений пункта 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся самостоятельные целые вещи, такие как здание, сооружение, объекты незавершенного строительства. Исключение предусмотрено только в отношении помещений и машино-мест. Часть жилого дома не поименована в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации. При этом сведения о части объекта недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением прав, обременением объекта недвижимости (пункт 4 части 3, пункт 3 части 5 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).
Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений – комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью). При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового, и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания. Также следует учитывать, что согласно части 7 статьи 41 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») не допускаются.
Как же поступить гражданам, желающим в законном порядке урегулировать вопрос со своей собственностью? Рассмотрим варианты решения сложившихся ситуаций.
В случае если в отношении здания в силу его архитектурно- конструктивных особенностей не может быть осуществлен раздел, следует принимать во внимание, что здание, являясь объектом капитального строительства, может быть реконструировано таким образом, чтобы его раздел стал возможным. В силу положений Закона о регистрации при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости такого же вида, каким был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости. Исходный объект недвижимости прекращает свое существование. При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.
Также обращаем особое внимание, что, решая вопрос о разделе здания, необходимо одновременно решать вопрос относительно того, возможно ли осуществление указанных действий на земельном участке, на котором расположено соответствующее здание (с учетом, например, требований к минимальному размеру земельного участка), а также соотносятся ли указанные действия с видом разрешенного использования такого земельного участка.
Не редки случаи, когда жилой дом фактически разделен на части, в каждой из которой проживает отдельная семья и под каждой такой частью, как правило, образован самостоятельный земельный участок или же земельный участок под домом находится в общей долевой собственности.
В области градостроительной деятельности выделяются такие виды объектов капитального строительства, как: объекты индивидуального жилищного строительства, жилые дома блокированной застройки, многоквартирные дома.
Если в доме при его разделе не образуется мест общего пользования, то дом можно рассматривать как дом блокированной застройки. В соответствии с частью 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) под жилым домом блокированной застройки понимается жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. Таким образом, часть жилого дома, в том числе в целях государственного кадастрового учета объектов недвижимости, может представлять собой помещение либо совокупность помещений, составляющих, в том числе блок в жилом доме блокированной застройки, каждое из которых может рассматриваться как жилой дом. В отношении жилых домов блокированной застройки согласование органами власти строительства (реконструкции) осуществляется в общем порядке, предусмотренном статьями 48, 49, 51, 55 ГрК РФ (требуется подготовка проектной документации, получение разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию).
Если в доме при его разделе образуются места общего пользования, не являющиеся частью какой-либо квартиры (те же коридоры), то жилой дом в этом случае подпадает под признаки многоквартирного жилого дома с присвоением каждой части дома статуса отдельной квартиры с отдельным номером. Соответственно, и сам дом меняет статус с индивидуального жилого на многоквартирный, а собственник каждой части дома приобретает все права собственника отдельной квартиры, в том числе и права на общее имущество дома в объеме, установленном главой 6 ЖК РФ. Если здание может быть отнесено к многоквартирному дому (то есть не соответствует требованиям, предъявляемым к жилому дому, в том числе жилому дому блокированной застройки), необходимо решать вопрос о приведении в соответствие назначение здания, а также при необходимости вида разрешенного использования земельного участка, на котором оно расположено. В кадастре в отношении жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, будут содержаться сведения о виде жилого помещения – квартира или комната.
Часто в качестве документа-основания для проведения государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав представляются судебные акты, в которых принимаются решения о прекращении права общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом, о признании права собственности и о постановке на кадастровый учет частей жилого дома (помещения), образованных в результате выдела в натуре долей в праве общей собственности на индивидуальный жилой дом; о выделе доли в натуре в жилом доме одному и (или) всем сособственникам, которая соответствует квартире, без признания жилого дома многоквартирным. По поданным заявлениям на основании перечисленных судебных актов принимаются решения о приостановлении, по ряду причин (не обратились все собственники объекта, обратились с заявлением о кадастровом учете части жилого помещения и пр.), в связи с чем, у регистратора возникает необходимость в направлении запроса о порядке исполнения решения суда.
Подводя итог сказанному, хочется отметить, что безвыходных ситуаций не бывает, главное вовремя и объективно оценить сложившуюся с объектом недвижимости ситуацию, в случае необходимости обратиться за помощью к квалифицированным специалистам и согласно действующему законодательству привести в соответствие фактическое состояние объекта недвижимости к желаемому его статусу!
Ирина Путинцева
специалист-эксперт отдела правового
обеспечения, по контролю (надзору)
в сфере саморегулируемых организаций
Управления Росреестра
по Омской области.
залога против обременения: в чем разница?
Залог против обременения: обзор
Залог представляет собой денежное требование, предъявленное к собственности для обеспечения платежа — погашение обязательства собственником имущества. Обременение — это гораздо более широкий термин, относящийся к любому виду требований к собственности. Любое право удержания является обременением, но не все обременения являются залогом.
Ключевые выводы
- Залог — это денежное требование к собственности, предназначенное для обеспечения выплаты.
- Любое право залога является обременением, но не всегда верно обратное.
- Обременение относится к любому иску против собственности, а не только к гарантии оплаты.
Залог
Залог — это законное право, предоставленное владельцем собственности по закону или иным образом приобретенное кредитором. Залог служит гарантией основного обязательства, такого как погашение ссуды. Если базовое обязательство не выполняется, кредитор может иметь право наложить арест на актив, являющийся предметом залога.
Залог всегда представляет финансовый интерес. Залог часто возникает в результате судебного процесса, инициированного кредитором. Это фактически дает кредитору право арестовать и продать имущество, в отношении которого кредитор имеет право залога, для погашения непогашенного долга. Типичный пример: если человек не производит платежи по автокредиту, это может привести к тому, что финансирующая компания вернет себе и продаст автомобиль для получения оплаты. Залог может даже включать право на арест средств на банковском счете должника.
Залог, наложенный налоговыми органами, конкретно называется налоговым залогом. Залог федерального налога примечателен тем, что он имеет приоритет над любыми другими требованиями кредиторов.
Обременения
Обременение — это претензия к собственности лицом, не являющимся собственником. Обременение может повлиять на возможность передачи собственности и ограничить ее свободное использование.
Обременения не обязательно являются денежными, но они также включают ограничения на использование собственности или сервитуты.Обременения могут быть любыми процентами в собственности, которые обременяют или уменьшают стоимость собственности или чистое право собственности.
Сервитут — это концепция недвижимости, которая определяет сценарий, в котором одна сторона использует собственность другой стороны, когда владельцу собственности выплачивается вознаграждение в обмен на право сервитута. Коммунальные предприятия часто покупают сервизы за право устанавливать телефонные столбы или прокладывать трубы над или под частной собственностью.
Однако, хотя владельцу недвижимости выплачиваются сборы, сервитуты могут отрицательно повлиять на стоимость недвижимости. Например, неприглядные линии электропередач могут снизить внешний вид участка земли.
Особые соображения
Залог и обременение чаще всего связаны с недвижимостью, но любой из них может применяться и к личной собственности. Если физическое лицо не может выплатить долг, то кредитор или налоговое агентство могут наложить залог или обременение на его имущество.Наличие такого иска к собственности создает нечеткое право собственности и может ограничить возможность продажи или иной передачи собственности.
О любых существующих обременениях владелец недвижимости должен сообщать потенциальным покупателям. Покупатель унаследует обременение при покупке недвижимости. Если продавец не раскрывает существующие обременения, он может быть привлечен к судебной ответственности со стороны покупателя за его неспособность сделать это.
Понимание обременений, послаблений и залогов
Как бы страшно это ни звучало, владению недвижимостью может угрожать множество факторов.Тот факт, что вы владеете домом или землей, не обязательно означает, что вы имеете полный контроль над ним или что никто другой не имеет никаких претензий или прав на собственность, на которую она используется.
На использование или передачу собственности могут быть наложены ограничения. И его может забрать у вас правительство или даже ассоциация домовладельцев, если вы не будете соблюдать определенные правила и не будете платить свои взносы и налоги. Но вы можете избежать проблем, если поймете, что угрожает вашей собственности и вашему контролю.
Какие обременения на недвижимость?
Обременение — это претензия или другая проблема, которая обременяет или ограничивает ваши полные права собственности. Это может быть удержание ремонтного работника из-за неоплаченного счета или в результате неуплаты налога. Это может быть какое-то другое заявление о праве собственности или интерес в праве собственности. Например, разводящийся супруг, который не указан в документе, может требовать процент владения, основанный на том, что он состоит в браке, и согласно законам штата, касающимся семейного имущества.
Возможно, вы знаете об обременении своей собственности, и это не проблема для вас.Но если вы решите продать, потенциальные покупатели обнаружат обременение при поиске по названию, и это может заблокировать продажу. Физическое или юридическое лицо, имеющее обременение, может воспользоваться правом использовать его против вас в любое время.
Если существует обременение в отношении собственности, которую вы собираетесь приобрести, ее следует устранить до покупки. В противном случае это будет отражено в аннотации к собственности, и у вас могут возникнуть большие проблемы с покупкой.
Виды обременений
Вот два типа обременений, о которых вам следует знать:
Подставки
Сервитут — это не право собственности, а право одной стороны использовать чужую землю.
В большинстве современных подразделений есть очень четко определенные сервитуты для коммунальных услуг. Вы не сможете пользоваться электричеством или канализацией, если нет способа доставить вам услуги и удалить отходы, которые вы создаете. Всегда будут сервитуты для коммунальных услуг, обычно на определенное количество футов в собственность вдоль одной или нескольких линий собственности.
Есть еще несколько интересных сервитутов, и вам следует следить за ними, если вы покупаете недвижимость. Когда-то существовал сервитут для определенного человека, который мог по своему желанию пересекать участок, чтобы получить доступ к чему-либо на соседнем участке.Это может показаться не проблемой, и определенно больше не будет проблемой после смерти указанного человека, но это пример потери конфиденциальности, с которой вы можете столкнуться.
Сервировки могут быть созданы в любое время, а также могут быть прекращены при определенных обстоятельствах.
Залог
Залоги определенно вызывают беспокойство. Любой, кто подает на вас в суд и выиграет судебное разбирательство против вас, может использовать это судебное решение для наложения ареста на вашу собственность на законных основаниях.Это может произойти даже в том случае, если вы задолжали определенную сумму просроченных алиментов на ребенка, и, безусловно, может произойти, если вы задолжали неуплаченные налоги на недвижимость или сборы ассоциации домовладельцев. Вы не можете продать недвижимость, если она имеет право удержания, не удовлетворив предварительно залог заранее или не выполнив расчет за счет выручки от продажи.
Независимо от того, покупаете ли вы, продаете или просто планируете какое-то время владеть им, стоит знать об этих проблемах. Если вы понимаете ограничения и угрозы владению недвижимостью, вы будете информированным покупателем и владельцем, и гораздо меньше может пойти не так.
Что такое препятствие?
Обременение — это любая юридическая вещь, которая обременяет или ограничивает использование или передачу собственности. Свободная от обременений собственность — редкость.
Обременение может быть ипотекой, залогом (добровольным или принудительным), сервитутом или ограничением, ограничивающим передачу права собственности. Обременение может включать деньги, но не всегда.
Узнайте больше об обременениях и о том, как они работают.
Что такое препятствие?
Обременение — это юридическое требование на имущество.Ипотека — очевидное препятствие; если домовладелец не поспевает за выплатами по ипотеке, кредитор имеет право лишить собственность права выкупа. Любое залоговое право или требование в отношении собственности является обременением. Законы о зонировании и экологические ограничения также являются примерами препятствий.
Как работают обременения
Порядок работы обременений зависит от типа обременения. Некоторые обременения, например залоговое удержание, усложняют передачу собственности. Другие, например законы о зонировании, имеют минимальное влияние при покупке или продаже недвижимости.
Вот общие типы обременений и то, как они работают.
Доверительный или ипотечный договор
Когда покупатель жилья финансирует покупку дома, эта финансовая операция обычно состоит из двух документов: векселя, который является обязательством к оплате, и ипотеки или доверительного акта, который обеспечивает вексель и регистрируется. Ипотека немного отличается от доверительного договора, но оба являются обременением.
После погашения ипотеки или доверительного договора обременение снимается с собственности в публичных записях.Обычный документ для снятия обременения называется актом перезаключения, который дает владельцу собственности четкое право собственности.
Добровольное залоговое право
Добровольное залоговое право — это документ, который собственник добровольно подписывает, и он, как правило, регистрируется в отношении собственности в публичных записях. Это может быть залог в обмен на переход денег из рук в руки, такой как второй заем или кредитная линия собственного капитала, или даже рефинансирование существующего вторичного финансирования.
В некоторых случаях, таких как кредитная линия, обмен денег может не производиться до тех пор, пока домовладелец не откроет кредитную линию и не займёт деньги.Когда процентные ставки низкие, домовладельцы могут воспользоваться кредитной линией в качестве экстренного источника средств. Даже если учетная запись закрыта, но никогда не использовалась, домовладельцы все равно должны зарегистрировать освобождение от залога.
Вынужденное залоговое удержание
Два довольно распространенных типа принудительного удержания — это lis pendens и удержание механика. Недобровольно это означает, что домовладелец не обязательно соглашался с тем, что такое право удержания может быть предъявлено к собственности. Lis pendens означает, что судебный иск находится на рассмотрении.Например, продавец согласился продать покупателю, но покупатель по какой-либо причине не смог закрыть товар вовремя. Таким образом, продавец расторг договор в одностороннем порядке, без согласия покупателя.
Чтобы еще больше усложнить ситуацию, предположим, что продавец хотел продать другому покупателю больше денег и отказался продлить время закрытия для существующего покупателя. Чтобы предотвратить передачу продавцом права собственности новому покупателю, существующий покупатель может подать иск в суд против продавца и зарегистрировать lis pendens .Продажа lis pendens будет запрещена до решения суда.
Залог механику обычно предъявляется подрядчиком или субподрядчиком в отношении работ или материалов, которые остаются неоплаченными. Все принудительные залоговые права должны быть погашены, чтобы титульная компания выпустила правовой полис без указания обременений в качестве исключений из титульного страхования.
Непроизвольные обременения остаются в собственности до освобождения. Кредиторам и покупателям требуется четкое право собственности, поэтому лучше быстро устранять недобровольные обременения.
сервировки
Сервитут — это когда владелец собственности сохраняет право на землю, но другое юридическое лицо также имеет право на землю по определенной причине. Один из распространенных типов сервитута — сервитут на содержание инженерных сетей. Сервитут также может быть предоставлен для доступа (преимущественного права) к участку земли, не имеющему выхода к морю и без дороги.
Сервировки являются обременением, потому что они запрещают определенные действия и влияют на права собственности. Например, вы не можете построить бассейн над местом, зарезервированным для городской канализационной линии.Если вы это сделаете, город может выкопать бассейн без вашего разрешения.
Легкости отмечены в страховом полисе вашего титула и часто появляются на карте оценщика.
Ключевые выводы
- Обременение — это любой правовой элемент, ограничивающий использование или передачу собственности. У большинства свойств есть обременение.
- Ипотека и доверительные отношения являются обычными обременениями. Обременение освобождается, когда ипотека выплачивается полностью или дом продается.
- Вынужденное залоговое удержание может затруднить продажу жилья. Эти залоговые права должны быть устранены незамедлительно.
- Easements будет указано в страховом полисе вашего титула.
Что нужно знать об обременениях недвижимого имущества
Возможно, вы слышали этот термин, но что такое обременение в недвижимости и какую роль оно играет в процессе покупки и продажи недвижимости?
Практически при любом типе сделки с недвижимостью вы будете иметь дело с одним или несколькими обременениями.Что такое обременения в недвижимости? Обременение может быть юридической, финансовой или личной ответственностью, препятствующей использованию или передаче собственности. Важно понимать различные типы обременений и то, как они могут повлиять на продажу или передачу дома, земли или другого типа собственности.
Типы обременений недвижимого имущества
Ниже приводится список основных типов обременений недвижимого имущества. Что такое обременение недвижимостью? Вы также узнаете, как их удовлетворить или обойти, чтобы упростить продажу или передачу недвижимости.
Доверительный акт или ипотечное обременение
Основным видом обременения для большинства объектов собственности является либо ипотека — соглашение между заемщиком и кредитором, либо доверительный акт — соглашение между заемщиком, кредитором и попечитель. Независимо от того, какой финансовый инструмент используется, выполнение этого обязательства необходимо для продажи или передачи собственности от одного владельца к другому.
В большинстве случаев выплата залога по закладной или доверительного акта приводит к переуступке.Это дает четкое право собственности новому владельцу и подтверждает погашение предыдущего долга. Однако в случае банкротства, например, ссуда не может быть официально освобождена от собственности. Это может привести к появлению облаков на праве собственности, если последующие владельцы не захотят платить за снятие обременения.
Добровольное залоговое право как обременение
Добровольное залоговое удержание — это долг, обеспеченный имуществом и добровольно согласованный с собственником. Например, кредитная линия собственного капитала является популярным инструментом предоставления наличных средств на случай чрезвычайной ситуации, средств на ремонт и улучшение дома или средств для консолидации долга.Это обеспечено собственным капиталом в доме. Даже если заемщик не использует кредитную линию или уже погасил ее, это добровольное право удержания должно быть зарегистрировано как удовлетворенное, чтобы позволить собственности перейти из рук в руки.
Принудительное залоговое право как обременение
Недобровольное залоговое право — это залог, который налагается на собственность с согласия или без согласия собственника. Существует множество типов принудительного удержания, в том числе:
- Налоговое удержание: налоговое удержание налагается на собственность для погашения государственного долга, включая налог на имущество или подоходный налог.Федеральное налоговое залоговое право имеет приоритет над всеми другими видами финансового обременения и требований по активам.
- Залог механика: Залог механика налагается на собственность, чтобы погасить задолженность подрядчику или субподрядчику за выполненные работы или материалы, предоставленные для ремонта или модернизации собственности.
- Лис Пенденс: Этот термин означает «ожидающий судебный иск» и используется, когда объект недвижимости вовлечен в юридический вопрос о праве собственности или договорный спор. Существует множество обстоятельств, при которых может быть подана личная переписка, чтобы предотвратить продажу или передачу собственности.
- Если продавец ненадлежащим образом игнорирует существующий договор купли-продажи, чтобы продать другому лицу, первый покупатель может подать заявление о продаже, чтобы предотвратить продажу до тех пор, пока суд не определит, какой покупатель имеет право на покупку.
- Если наследник пытается продать недвижимость, полученную в результате наследства, другой наследник может подать lis pendens, чтобы предотвратить продажу собственности, пока судья не определит их право на долю в наследстве.
- Уведомление о lis pendens может быть подано в случае развода, чтобы предотвратить произвольную продажу собственности одним из супругов до согласия другого супруга и урегулирования раздела семейного имущества.
Сервитут как препятствие
Является ли сервитут препятствием? Удобства позволяют физическим или юридическим лицам, не являющимся собственником собственности, использовать часть частной собственности. Например, сервитут позволяет коммунальной компании получить доступ к своим линиям или позволяет соседу выйти на улицу из собственности, не имеющей выхода к морю. Этот тип сервитута ограничивает определенные виды использования и влияет на права собственности владельца.
Посягательства как препятствие
Иногда забор может заходить на соседний участок или проторенная дорожка может пересекать часть частной земли.Такие посягательства считаются обременениями. Важно, чтобы такие посягательства регистрировались во время обследований и инспекций и, при необходимости, чтобы были установлены сервитуты или меры по их снижению, чтобы гарантировать, что посягательства не повлияют на право собственности, рыночную стоимость или страхуемость рассматриваемой собственности.
Ограничения по сделкам как обременение
В некоторых случаях частные собственники ограничивают использование земли для определенных целей или против конкретного использования.Подобные ограничения сохраняются даже после того, как земля перешла к наследникам или в новую собственность. Важно понимать, какие ограничения, если таковые имеются, были наложены на рассматриваемую недвижимость. Это особенно важно в случае больших участков земли, которые были разделены и проданы как отдельные участки.
Ограничительный договор как обременение
Ограничительный договор вступает в действие в районах, имеющих особое историческое или архитектурное значение, или в сообществах со строгими правилами в отношении стилей дома и внешнего вида собственности.Во многих случаях наблюдательные советы, ассоциации домовладельцев и другие организации могут определять, соблюдает ли домовладелец конкретным требованиям ограничительного соглашения.
Для покупателя жизненно важно определить, повлияет ли данное ограничение на предполагаемое использование и пользование имуществом. Точно так же продавцу важно определить, ограничивает ли ограничение его способность продавать и продавать недвижимость, и убедиться, что он надлежащим образом раскрыл такие ограничения.
Кроме того, контролирующая организация должна подтвердить, соответствует ли собственность требованиям в ходе процедуры комплексной проверки, чтобы гарантировать, что покупатель не несет ответственности за ремонт, исправления или штрафы, возникшие в результате использования или действий продавца.
Об авторе
Аманда — опытный специалист по продажам и развитию бизнеса из списка Fortune 500. Вместе с командой Endpoint она достигла такого уровня обслуживания, процессов и технологий, который превосходит любого конкурента.
Просмотреть все сообщения Скотта4 распространенных препятствия на рынке недвижимости, о которых вы должны знать
Когда вы пытаетесь закрыть жилую или коммерческую недвижимость, последнее, что вы хотите слышать, — это то, что для нее существуют препятствия. Обременение — это требование, обязательство или ограничение в отношении объекта недвижимости. В зависимости от типа это может снизить стоимость собственности, повлиять на ее использование и даже ограничить возможность продавца передать право собственности на нее.
Ниже приведены 4 распространенных обременения недвижимого имущества, о которых вы должны знать, покупая недвижимость в Техасе.
Залог
Залог — это разновидность денежного требования в отношении объекта недвижимости. Его цель — обеспечить долг или обязательство, взятые на себя владельцем собственности, и, как таковые, влияют на право собственности на собственность. Если финансовое обязательство не выполняется, кредиторы могут арестовать и продать актив, чтобы возместить как можно большую часть долга.
Ипотека является наиболее распространенным залогом недвижимости. Когда покупатель оформляет ипотеку, кредитор сохраняет долю в праве собственности на дом до тех пор, пока ипотека не будет выплачена.Если заемщик не может погасить ссуду, кредитор может лишить права выкупа и выселить жителей.
Другие примеры включают:
- Налоговые залоговые права , которые налагаются государством для сбора неуплаченных налогов
- Права удержания механика, которые могут быть наложены на право собственности подрядчиками, которые работали на участке и не получили оплату согласно договоренности
- Судебные залоговые права, обеспеченные активами ответчика в судебном процессе
Закон штата Техас защищает усадьбу от ареста для удовлетворения большинства требований кредиторов, таких как судебное залоговое удержание, но есть определенные шаги, которые необходимо предпринять для освобождения собственности усадьбы от судебного удержания.
Новый покупатель не может получить явный титул на дом, если не удовлетворены все права залога. Обычно эти залоговые права выплачиваются и удовлетворяются при закрытии. Титульная компания не будет оформлять страхование титула без выплаты залога при закрытии, что является еще одной веской причиной для настаивания на страховании титула, если вы являетесь покупателем.
Ограничительные условия
Ограничительные условия ограничивают то, как собственность может использоваться и какие конструкции могут быть построены на ней. Они особенно распространены в районах, где строятся новые подразделения, поскольку строители и девелоперы стремятся поддерживать определенные стандарты строительства.Другие соглашения, например, регулирующие использование, могут запрещать использование вами собственности, например, ограничение коммерческих операций, определенного домашнего скота или другой деятельности. Важно прочитать ограничительные условия, касающиеся собственности, которую вы собираетесь купить, чтобы убедиться, что ваше предполагаемое использование или строительство на этой собственности не будет запрещено.
Подставка
Сервитут относится к чьему-либо праву использовать недвижимость, принадлежащую другой стороне.Есть два основных типа:
- Коммунальные услуги оптом, включая коммунальные услуги. Например, право газовой компании на прокладку трубопроводов или электрической компании на прокладку линий электропередач. Эти сервитуты могут быть переданы или проданы.
- Дополнительные сервитуты , которые вступают в силу, когда два объекта недвижимости находятся рядом и один собственник имеет право использовать собственность другого. Типичный пример — строительство подъездной дороги, проходящей через территорию соседнего участка.
Хотя сервитуты обычно не влияют на вашу способность получить право собственности на дом, они могут повлиять на воспринимаемую ценность собственности для покупателей, если вы в конечном итоге решите ее продать.
Посягательства
Посягательства — это вид обременения, которое может создать проблемы с передачей правового титула. Например, если угол дома фактически пересекает обследуемую границу, владелец посягательства на собственность может подать иск о возмещении ущерба или заставить другого владельца устранить посягательство.Распространенные посягательства на сельскую собственность включают посягательства на забор, когда забор не был построен точно на обследованной границе. Эти обременения обычно являются непреднамеренными и обнаруживаются только во время предпродажного обследования.
Обременения могут быть неприятным и дорогостоящим препятствием между вами и коммерческой или жилой недвижимостью, которую вы пытаетесь купить. Мы будем работать с вами, чтобы проверить статус права собственности на недвижимость, чтобы вы не столкнулись с будущими проблемами, убедитесь, что вы понимаете все ограничения на использование, и поможем решить проблемы с залоговым правом, чтобы ваша способность получить право собственности на собственность была Чисто.Чтобы назначить консультацию, позвоните нам сегодня по телефону (254) 965-7270.
Обременение — определение, примеры, случаи, процессы
Термин «обременение» используется для описания нагрузки на собственность, которая может снизить стоимость собственности. Например, обременением может быть ипотека. Если кто-то должен 100 000 долларов банку в виде ипотеки, то он должен выплатить банку эти деньги при продаже дома, что снижает размер получаемой им прибыли. Чтобы изучить эту концепцию, рассмотрим следующее определение обременения.
Определение обременения
Существительное
- Ипотека или ссуда, обеспеченные предметом личного или недвижимого имущества или актива.
Происхождение
1275–1325 Старофранцузский ( encombrance )
Что такое обременение?
Обременение — это бремя или препятствие, возлагаемое на объект недвижимого или личного имущества, которое может снизить его стоимость. Например, обременение может быть залогом или ипотекой.Термин «обременение» также может использоваться для обозначения права другого лица на собственность. Например, если Салли хочет продать свой дом, но Бобби все еще имеет частичное владение, то Салли должна удовлетворить право Бобби на часть прибыли, прежде чем оставить остальное себе.
Когда часть собственности становится менее востребованной из-за обременения, это означает, что владельцу собственности будет сложнее продать ее.
Например:
Когда Марти отстает в выплате ипотечного кредита, банк лишает права выкупа и вступает во владение его домом.Марти также не платил налоги на недвижимость в течение двух лет, поэтому любой, кто покупает дом во время аукциона, должен немедленно уплатить эти налоги в полном объеме. Это сделало бы потенциального покупателя менее увлеченным покупкой недвижимости. В этом случае на дом действуют две обременения: ипотека и налог на имущество.
Виды обременений
Существует несколько типов обременений. Большинство из них финансовые, но некоторые нет. Ниже приводится краткое описание каждого из них.
Сервировка
Сервитут относится к законному праву лица использовать или улучшать собственность другого лица. Например, электрическая компания имеет право прокладывать электрические провода через собственность человека с целью подачи электричества в дом. Хотя электрическая компания имеет законное право изменять дом и / или имущество человека, юридическая собственность по-прежнему принадлежит лицу, которому принадлежит земля. Цель сервитута — дать лицу, не владеющему земельным участком, законное право использовать или улучшать это имущество.Это также известно как утвердительный сервитут.
Отрицательная сервировка
С другой стороны, отрицательный сервитут не позволяет собственнику использовать или улучшать свою собственность таким образом, чтобы это могло негативно повлиять на других. Например, отрицательный сервитут не позволит владельцу собственности изменить свою собственность таким образом, чтобы она ограничивала количество солнечного света на собственности его соседа. Другой пример — сервитут по сохранению. Это своего рода негативный сервитут, который не позволяет компании развиваться на определенных участках земли, охраняемых с целью сохранения окружающей среды.
Посягательство
Под посягательством понимается вид вторжения, которое кто-то, не являющийся собственником, совершает в собственность другого человека. Например, если сосед ставит забор, а забор находится за линией владения, то это форма вторжения, которая является формой посягательства. Посягательство является обременением, потому что оно препятствует владельцу собственности пользоваться своей собственностью.
Залог
Залог — это договор, который владелец собственности или заемщик заключает с кредитором, который позволяет кредитору наложить арест на собственность, если заемщик прекращает производить платежи в соответствии с соглашением о залоге.Если кредитор все же конфискует собственность, компания может продать ее, чтобы вернуть причитающиеся ей деньги.
Налоговое залоговое право является одним из таких примеров залогового удержания. В США право удержания, выданное правительством, имеет приоритет над всеми другими залогами, закладными и т. Д. Это означает, что федеральное залоговое право должно быть уплачено до того, как кто-либо другой получит свою долю.
Существует также так называемое право удержания механика , которое относится не к автомеханику, а к подрядчику, который работает на участке собственности.Если владелец собственности не оплачивает выполненные работы, подрядчик может наложить арест на имущество до тех пор, пока его счет не будет оплачен.
Ипотека
Одной из самых распространенных форм обременения является ипотека. Ипотека — это ссуда, которая предоставляется заемщику банком, чтобы заемщик мог приобрести недвижимость. В этом случае банк является владельцем собственности до тех пор, пока заемщик не выплатит ипотеку. Если заемщик решает продать недвижимость до полного погашения ипотеки, он должен выплатить то, что он должен, прежде чем требовать какую-либо прибыль для себя.
Аренда
Вторая по распространенности форма обременения — аренда. Аренда — это договор об аренде чего-либо, например автомобиля или квартиры, на определенный период времени и по определенной ставке. Аренда — это своего рода обременение, поскольку оно ограничивает право собственности заемщика на этот автомобиль или другое имущество. Например, если вы арендуете автомобиль и вам он очень нравится, вы должны вернуть его к согласованной дате, как указано в договоре аренды.
Ограничительный пакт
Ограничительный договор — это соглашение, которое заключается в том, что продавец вносит в договор покупателя положение, ограничивающее использование покупателем приобретаемой им собственности.Например, если покупатель покупает офисное здание, в контракте может быть пункт, в котором указано, что он не может каким-либо образом изменять здание. Если это не является незаконным, любой может заключить ограничительный договор на все, что он выберет, в отношении того, как в конечном итоге используется продаваемая собственность. Ограничительный договор — это тип обременения, поскольку он влияет на использование собственности текущим владельцем и должен быть передан новому владельцу.
Пример обременения, связанного с неожиданным вторжением
Пример обременения, перешедшего к судебному разбирательству, можно найти в деле Green v.Ayres с 1975 года. 12 мая 1959 года Джон и Беверли Грин заключили контракт с J.V. Ayres на покупку участка недвижимости, который Эйрес продавал в Орегоне. Эйрес пообещал Зеленым перед продажей, что собственность свободна от обременений.
Примерно 12 лет спустя Зеленые попытались продать собственность. Однако перед закрытием новый покупатель обнаружил, что собственность простиралась на четыре фута в собственность соседа — и что это вторжение существовало в течение 30 лет ! Новый покупатель потребовал от зеленых снять это обременение.Зеленые сделали именно это, добавив к зданию новую стену, которая обошлась им в тысячу долларов. Затем Зеленые подали в суд на Эйреса о деньгах, которые они должны были выложить, чтобы исправить посягательство, которое, как им сказали, не существовало.
Суд первой инстанции постановил, что Зеленые не смогли успешно доказать, что посягательство на самом деле было обременением для их покупки собственности. Суд заявил, что были основания полагать, что Зеленые могли на самом деле участвовать в чем-то, называемом «неправомерное владение», и что Зеленые не отрицали этого — то, что в конечном итоге нанесло ущерб их делу.(Неблагоприятное владение — это занятие земли, принадлежащей другому лицу, с намерением когда-нибудь заявить права на нее.)
Зеленые подали апелляцию в Верховный суд штата Орегон, но суд подтвердил решение суда низшей инстанции, заявив, что Зеленые не выполнили свое бремя доказывания, доказав, что Айерс нарушил договор об обременениях.
Связанные юридические термины и вопросы
- Контракт — Соглашение между двумя или более сторонами, в котором дается обещание сделать или предоставить что-либо в обмен на ценную выгоду.
- Судебный процесс — Процесс обращения в суд; процесс предъявления иска против кого-либо или суд над ним за преступное деяние.
- Взлом — проникновение в чужую собственность без разрешения.
Что такое обременение в сфере недвижимости?
Обременения недвижимого имущества — это правовые ограничения, запрещающие конкретное использование собственности. Они бывают разных форм и форм, поэтому вы можете иметь дело с различными типами препятствий на основе вашего собственного сценария.Ниже мы определили типы обременений, с которыми вы можете столкнуться в сфере недвижимости.
Ограничения по договору — это согласованные правила, которым домовладелец должен следовать, чтобы владеть недвижимостью. Эти ограничения уникальны в каждой ситуации. Тем не менее, некоторые общие примеры включают в себя, где домовладельцы могут парковать свои автомобили или могут ли они выполнять строительные работы.
Ограничения по сделкам с недвижимостью создают стандартизированное использование собственности в определенной области. Таким образом, некоторые объекты недвижимости должны соответствовать правилам, чтобы владельцы могли занимать это место.Это необходимо для сохранения имущественной стоимости земли.
Некоторые покупатели жилья будут искать ограничения на совершение сделки. Это потому, что они хотят жить в районе с особым дизайном, планировкой и порядком. Для некоторых это хорошая новость.
Предметы недвижимости
Сервитут позволяет третьим лицам использовать собственность без права собственности. Это дает сторонним лицам, не имеющим отношения к владельцам, доступ к собственности. Это также очень распространенное обременение недвижимого имущества, которое может принимать разные формы и формы.
Типичный пример сервитута — это когда коммунальной компании потребуется доступ к земле для проекта установки. В результате у них будет право доступа к собственности для выполнения требований проекта. Другой пример: домовладелец предоставляет соседу доступ к своей подъездной дорожке для проезда к своей собственности.
Посягательства на недвижимость
Посягательства связаны с границами собственности между двумя соседями. Когда ветка дерева нависает над линией собственности, это считается посягательством.Часто домовладельцы устанавливают заборы, чтобы обозначить границу между двумя соседними землями.
Нарушения отмечаются, когда землемер осматривает собственность перед переходом права собственности. Более того, домовладельцы могут потребовать устранения посягательства на собственность. Примером этого является обрезка ветки, которая свешивается над забором.
Залог на недвижимость
Залог — это ограничение, налагаемое на имущество на основании невыплаченных финансовых средств. Залог создается, чтобы побудить владельцев собственности вернуть деньги, причитающиеся другой стороне.Другими словами, имущество будет иметь право удержания, если владельцы не выплатили долг.
Примеры включают невыплаченные ипотечные кредиты, налоги или деньги, причитающиеся за услуги по контракту. Таким образом, собственность вашего клиента получает залог, если он не внес ипотечный платеж. Когда залог остается неоплаченным, имущество будет выставлено на продажу взыскания, а деньги идут на погашение неуплаченных долгов.
Лицензии на недвижимость
Лицензии — это устное или письменное разрешение на доступ к земле владельцев собственности.Это взаимное соглашение между двумя сторонами. Например, домовладелец может разрешить своему соседу хранить свои личные вещи в гараже или на своей территории.
Более того, лицензию можно отозвать в любой момент. Домовладелец, дав разрешение, может отозвать свое предложение, когда сочтет это необходимым.
Последние мысли об обременениях недвижимого имуществаВажно знать, какие обременения недвижимого имущества связаны с недвижимостью.Вы должны быть ясными и прозрачными со своим клиентом, чтобы он не удивился внезапным ограничениям и ограничениям на их домовладение. Вот почему вам следует провести исследование и изучить право собственности, чтобы узнать, какие обременения находятся в собственности.
Теперь, когда вы знаете различные типы обременений недвижимого имущества, вы научитесь объяснять их своему клиенту на простом языке.