правила государственной регистрации — Гарант-Инфо
Согласно статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Таким образом, общая долевая собственность представляет собой собственность двух или более лиц на одно имущество, поделенное между ними на определенные части (доли).
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать или отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных гражданским законодательством (п. 2 ст. 246, ст. 250 ГК РФ).
Право общей долевой собственности на недвижимое имущество (его возникновение, переход, прекращение, ограничение) подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.
Особенности государственной регистрации права общей долевой собственности определены Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации).
Так, статья 42 Закона о регистрации содержит следующее указание: сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.
сделки при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда
сделки по отчуждению земельных долей, а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.
Также статья 42 Закона о регистрации содержит следующие требования:
государственная регистрация распределения долей в праве общей собственности проводится по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются (изменяются) на основании документа, содержащего сведения о размере долей, за исключением случая, если изменение размера доли устанавливается судебным актом
К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности (п. 4 ст. 42)М. В. Исхакова,
начальник межмуниципального
отдела по Юрьевецкому и Пучежскому районам
Управления Росреестра по Ивановской области
Как оформить покупку квартиры в долевую собственность — Недвижимость
Общая долевая собственность часто становится камнем преткновения.
Сначала люди совместно покупают недвижимость, а потом сталкиваются с проблемами при ее разделе и продаже. Эксперты Российской Гильдии Риелторов рассказали о часто возникающих ситуациях, связанных с общей долевой собственностью.
Партнерский материал
Что такое общая долевая собственность
Для начала разберемся, что такое общая долевая собственность. Это когда одно право собственности разделено на определенные доли между его участниками. Обратите внимание: разделено на доли именно право, а не сам объект недвижимости.
Распространено заблуждение, что установленная доля в праве общей собственности на один объект (квартиру, комнату, дом, земельный участок и т. д.) после раздела совместной собственности супругов или после вступления в наследство уже не вызовет каких-либо споров и недоразумений. На самом деле проблемы только начинаются.
Наталья Михайлюкова, юрист Российской Гильдии Риелторов
Для примера допустим, что вам принадлежит ⅕ доли в праве собственности на квартиру общей площадью 30 кв.
Нельзя
Участник долевой собственности на квартиру не имеет права совершать многие действия без согласия других собственников. Например:
✓
Он не может зарегистрировать в «долевой квартире» членов своей семьи, которые собственниками не являются. Исключение — несовершеннолетние дети.
✓
Еще он не может просто так выбрать и занять для проживания отдельную комнату или начать использовать какую-то зону для своих целей.
✓
Кроме того, он не может делать ремонт в квартире, переставлять мебель или вносить другие, даже малейшие изменения.
Если собственники сообща примут решение продать принадлежащий им на праве общей долевой собственности объект, то проблем не возникнет. Но если хотя бы один участник права собственности, обладающий даже самой мизерной долей, будет против, сделку совершать нельзя. И даже суд будет не в силах оказать влияние на собственника и обязать его дать согласие на продажу.
Можно, но сложно
Другое дело — распоряжение своей долей в праве общей долевой собственности ее участником. Главное здесь — соблюсти несколько правил.
✓
Во-первых, продавец доли в праве общей собственности обязан уведомить остальных сособственников о своем желании продать долю и об условиях покупки. Если в течение месяца с момента получения уведомления другие сособственники никак не отреагируют или откажутся покупать долю, то продавец может предлагать ее третьим лицам.
Как это сделать? Продавец доли должен отправить в адрес других собственников ценное письмо с описью и уведомлением с заверенной копией вложения.
В письме или телеграмме должны быть указаны все существенные условия предложения для преимущественной покупки доли остальными участниками долевой собственности.
✓
Во-вторых, сделка отчуждения доли в праве общей долевой собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Важно понмнить, что при заключении договоров купли-продажи и мены должен соблюдаться принцип преимущественного права покупки и обязательное нотариальное удостоверение сделки.
Внимание, мнение автора может не совпадать с позицией редакции ДомКлик.
Сейчас читают
Особенности покупки и продажи комнаты и доли в ипотеку
ДомКлик запускает сервис подбора квартир в новостройках
Как меняются клиенты, у которых ипотека: мнение эксперта
Чем отличается долевая собственность от совместной?
В Российском законодательстве существуют различные понятия права собственности.
Семейный Кодекс РФ, например, содержит только понятие совместной собственности, а Гражданский кодекс — совместной и долевой. Оба вида предполагают наличие нескольких собственников объектов недвижимого и движимого имущества. При этом долевая собственность предполагает определение частей, принадлежащих каждому из собственников, — они могут быть как равными, так и неравными. Если же собственность совместная, то такие доли не выделяются.
Общая долевая собственность — распоряжение, пользование, владение
В случае с долевой собственностью распоряжение, пользование и владение недвижимостью возможно только с согласия всех ее владельцев, причем независимо от размера доли каждого из них.
Квартиры в новостройках с отделкой под ключ
В отсутствие такого согласия в квартире невозможно сделать перепланировку, ее нельзя продать и т. д. Конечно, законом не запрещается продажа своих квадратных метров, но при этом остальные участники долевой собственности будут иметь преимущественное право их приобретения, в противном случае сделка может быть признана недействительной.
Вы обязаны в письменном виде известить соседей о продаже своей доли и указать цену. Это правило применяется к так называемым возмездным сделкам (купле — продаже), подарить свою долю собственник может и без согласия остальных (безвозмездная сделка).
Совет Адвоката
Светлана Коротина, адвокат НО НКА «Чайка и коллеги»
В жизни бывают случаи, когда продажа квартиры одному совладельцу жизненно необходима, а другой принципиально не дает своего согласия. Это может быть банальное упрямство, эгоизм или даже месть. Решать проблему придется в суде. Можно принудительно выкупить долю у одного из совладельцев, либо добиться выделения доли в натуре. Но здесь будут иметь значение размер выкупаемой доли, ее значимость для собственника, техническая возможность выдела в натуре.
Часто граждане путают понятия долей в общем имуществе со сложившимся порядком пользования таким имуществом.
Например, трем собственникам принадлежит трехкомнатная квартира, по 1/3 на человека.
Каждый из них занимает по одной комнате, ошибочно полагая, что эти комнаты как раз и есть их доли в общей долевой собственности. На самом деле это не так. Каждый из трех собственников при желании может владеть и пользоваться любой из комнат на тех же правах, что и другие собственники. Хочется добавить, что при долевой собственности право на часть имущества практически всегда закреплено на бумаге, чего нельзя сказать о совместной собственности. Кроме того, с июня 2016 года продажа долей требует нотариального удостоверения.
Совместная собственность — в чем разница?
При совместной собственности имущество может быть оформлено на одного из совладельцев, но, по закону, остальные собственники имеют такое же право на владение и распоряжение имуществом, как и титульный собственник. Семейным кодексом установлена совместная собственность для супругов на недвижимость, приобретенную совместно в браке.
Совет Адвоката
Светлана Коротина, адвокат НО НКА «Чайка и коллеги»
Часто приходится слышать, как супруги при разделе совместно нажитого имущества говорят друг другу: «Это мое, потому что оформлено на меня (квартиры, машины и др.
)». На самом деле при совместной собственности, не зависимо от того, на кого зарегистрировано имущество, все оно считается принадлежащим всем собственникам в равной степени. При желании из совместной собственности можно произвести выдел доли и это приведет к возникновению долевой собственности. Также супруги могут создавать долевую собственность, например, купив квартиру в равных долях, или заключив брачный договор.
В судебной практике нередки проблемы раздела долевой и совместной собственности. Если при разделе имущества супругов присутствуют, как правило, два собственника и договориться сторонам легче, то в случае, когда собственников много, решить проблему не всегда возможно даже в судебном порядке. Юристы советуют, прежде чем приобретать долю в праве на квартиру, дом или другой объект недвижимости, все тщательно обдумать и проконсультироваться со специалистами.
Материал подготовлен при содействии, НО НКА «Чайка и коллеги»
Читать также: «Регистрация квартиры в новостройке в собственность»
Росреестр
Гражданский Кодекс РФ предусматривает два вида общей собственности (находящейся в собственности нескольких лиц) — долевая и совместная.
Долевая собственность предполагает разделение имущества между собственниками на доли. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (п. 3 ст. 244 ГК РФ).
Правила ГК РФ о долевой собственности применяются и к долевой собственности на земельные участки. Специальные правила предусмотрены земельным законодательством.
Необходимо учитывать, что при рассмотрении вопросов долевой собственности учитываются так называемые идеальные доли — делится право, а не земельный участок. В случае если собственникам необходимо определить, кому принадлежат конкретные части земельного участка, следует произвести раздел или выдел участка (ст. ст. 11.4, 11,5 ЗК РФ, ст. 252 ГК РФ). В случае если выдел доли невозможен, собственники могут определить порядок пользования имуществом (ст. 247ГК РФ).
Общая собственность на земельный участок возникает в следующих случаях:
— в собственность двух или нескольких лиц поступает имущество, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Например, при наследовании неделимого земельного участка несколькими наследниками; приобретении в собственность одного земельного участка несколькими лицами, не являющимися супругами или участниками крестьянского (фермерского) хозяйства; при продаже (дарении) единоличным собственником доли в принадлежащем ему земельном участке;
— по соглашению сторон происходит определение долей в общей совместной собственности (например, при заключении супругами брачного договора) – п. 5 ст. 244 ГК РФ;
— происходит раздел имущества, находящегося в общей совместной собственности, по решению суда (например, при разделе совместно нажитого имущества супругов, выделе доли в праве общей собственности) – п. 5 ст. 244 ГК РФ.
Определение долей в праве общей долевой собственности на земельный участок производится в соответствии с общим порядком, установленным ст. 245 ГК РФ.
Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными ( п.
1 ст. 245 ГК РФ).
Законом предусмотрены случаи, когда размер долей собственников может быть изменен. В процессе владения и пользования земельным участком он (как и любое другое имущество) может преобразовываться и улучшаться за счет вкладов сособственников.
Пункт 2 ст. 245 ГК РФ предусматривает, что соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
Также необходимо учитывать, что участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество ( п. 3 ст. 245 ГК РФ).
В отношении отделимых улучшений действует правило о поступлении их в собственность того участника, который эти улучшения произвел.
Владение, пользование и распоряжение земельными участками, находящимися в долевой собственности, регулируются общими положениями ГК РФ о долевой собственности (ст.ст. 246, 247 ГК РФ).
Владение и пользование имуществом осуществляются по соглашению всех участников долевой собственности, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Каждый участник долевой собственности имеет право на владение и пользование частью общего имущества наравне с остальными участниками долевой собственности. Часть имущества, предоставляемая в пользование, должна быть пропорциональна принадлежащей собственнику доле. В случае если это невозможно, он вправе требовать компенсации.
В случае если на земельном участке находится недвижимое имущество, необходимо учитывать права собственника указанного имущества (независимо от того, является ли он собственником одной из долей земельного участка). Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право (п.
п. 1, 3 ст. 271 ГК РФ):
— пользоваться земельным участком;
— владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью по своему усмотрению (в том числе сносить соответствующие здания и сооружения).
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, также осуществляется по соглашению собственников.
Закон предоставляет право участнику общей собственности распорядиться принадлежащей ему долей по своему усмотрению (продать, подарить, завещать, отдать в залог и т.д.). В случае если предполагается возмездное отчуждение, необходимо соблюдение правил ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки.
Земельное законодательство содержит также специальные нормы, связанные с распоряжением земельными участками. Так, предусмотрено дополнительное основание применения правила о преимущественной покупке в случае, если на земельном участке находятся постройки. Собственник здания, сооружения имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка по аналогии с порядком, установленным гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (п.
3 ст. 35 ЗК РФ).
При распоряжении земельным участком могут возникнуть особенности, связанные с субъектным составом собственников. Например, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и иных особых территориях (п. 3 ст. 15 ЗК РФ). Следовательно, невозможно продать (или иным образом передать) им долю такого участка.
Особый статус имеют земли сельскохозяйственного назначения (к ним не относятся расположенные на землях сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества) – п. 1 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», далее — Закон N 101-ФЗ).
Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности (ст.14 Закона N 101-ФЗ).
На участника долевой собственности на земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения налагаются определенные ограничения. Он может по своему усмотрению без выдела доли:
— завещать долю;
— отказаться от права собственности на земельную долю;
— внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, которая использует данный земельный участок;
— передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности;
— передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, которые используют данный земельный участок.
В случае если собственник хочет распорядиться долей иным образом (например, продать третьему лицу), он должен предварительно произвести выдел принадлежащей ему доли (ст. 12 Закона N 101-ФЗ).
Совместная и долевая собственность на квартиру – нюансы и отличия
Последнее обновление: 11.01.2020
Понятие права собственности отражено в ст. 209 ГК РФ, и предполагает наличие у собственника беспрепятственных прав владения, пользования и распоряжения своим имуществом (в данном случае – квартирой). При условии, если действия собственника не нарушают закон и права других людей.
Фактом наличия у кого-либо права собственности на квартиру является электронная запись в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), а подтверждением этого факта является выписка из этого реестра, или бумажное Свидетельство о праве (Титул).
На право собственности может быть наложено ограничение (обременение), которое запрещает владельцу квартиры некоторые действия со своей собственностью. В частности, обременением является ипотека.
Квартира может находиться в собственности как одного человека, так и в собственности нескольких человек.
Если с собственностью одного все более-менее понятно – индивидуальная, то с собственностью нескольких лиц могут быть варианты: она может быть общей совместной или общей долевой (ст. 244 ГК РФ).
Вид собственности указан в Титуле на квартиру, а также в Выписке из ЕГРН. От вида собственности на квартиру зависят права и возможности ее владельцев по распоряжению этой квартирой.
Индивидуальная (личная, полная) собственность на квартиру
Это случай, когда квартирой единолично владеет один человек.
Он же ей и распоряжается. Он и указан в Титуле или в Выписке ЕГРН на квартиру.
Правда, это не исключает наличия других прав (например, права пользования) у третьих лиц (членов его семьи, например). Такие персонажи не имеют отношения к собственности, и не влияют на распоряжение недвижимым имуществом, но фактически создают обременение (в виде своего права проживания) при продаже квартиры.
Кроме того, если указанный в Титуле / Выписке ЕГРН единственный собственник женат, то квартирой может также владеть его супруга по праву «совместной собственности супругов».
!!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.
Общая совместная собственность на квартиру
Это случай, когда квартирой одновременно владеют два или несколько человек, причем их доли владения в общей собственности не определены, и считаются равными, другими словами это — общая собственность без определения долей.
Тогда все собственники указаны в Титуле / Выписке ЕГРН на квартиру и имеют одинаковые права на владение, пользование и распоряжение этой квартирой (ст. 253 ГК РФ).
При продаже квартиры все ее владельцы действуют совместно, выступая как один собственник, единой стороной Договора купли-продажи, и полученные от продажи деньги тоже должны поделить между собой поровну.
Чаще всего, это случай совместной собственности супругов, или ситуация, когда квартира приватизировалась на всех членов семьи без определения долей. При этом, купить квартиру в совместную собственность на несколько человек (на родителей, детей и тещу, например) не получится. Только – в долевую. Режим совместной собственности предусмотрен (доступен) только для супругов и для случаев приватизации квартиры на всех прописанных в ней жильцов.
Титул на квартиру при общей совместной собственности выдается один для всех правообладателей.
Правда, с июля 2016 года Свидетельства о собственности перестали выдавать, но все прежние выданные Свидетельства-Титулы сохранили свою силу.
Общая долевая собственность на квартиру
Право общей долевой собственности на квартиру возникает, когда квартирой владеют два или несколько человек, но у каждого из них определена конкретная доля в собственности. Эти доли могут быть:
- идеальными или
- реальными.
«Идеальными долями» называются доли, не выделенные в натуре (т.е. «доли на бумаге»). Например, доля – ½ или ¼ или 7/25. Эти доли не привязаны к какой-либо части или месту в квартире, и являются абстрактными.
«Реальными долями» называют доли, выделенные в натуре, т.е. привязанные к конкретным частям квартиры.
Например, доля – комната 15 кв. м. в трехкомнатной квартире общей площадью 73 кв. м.
При выделении реальных долей, квартира, фактически, превращается в «коммуналку». Выделяться может только изолированное жилое помещение – комната. При этом, коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности в идеальных долях.
Вообще, принципы владения и пользованиями долями в составе общей долевой собственности изложены в ст. 41 и 42 ЖК РФ.
Титул на квартиру при общей долевой собственности выдается (точнее, выдавался до июля 2016 года) каждому собственнику в отдельности. Этот собственник указан на лицевой стороне Титула. На оборотной стороне Титула указаны остальные участники долевой собственности (с указанием их долей в праве).
Образец Свидетельства о праве (долевая собственность):
♦ ♦
♦ ♦
С июля 2016 года (после отмены Свидетельств) всех долевых собственников квартиры можно увидеть только в Выписке ЕГРН.
Заказать Выписку из ЕГРН онлайн можно – ЗДЕСЬ.
Общая долевая собственность может возникнуть при любом виде приобретения квартиры в собственность (приватизация, наследство, покупка, и т.п.), если в момент приобретения квартира была поделена на доли (идеальные или реальные), и передана в собственность «по частям».
Например, семья может купить квартиру в новостройке, и указать в договоре, что квартира приобретается в равных долях на мужа, жену и ребенка.
Общая долевая собственность на квартиру может также возникнуть из общей совместной собственности – на основании отдельного нотариального соглашения между собственниками, брачного договора между супругами, либо на основании решения суда.
Владелец доли (как идеальной, так и реальной) в общей долевой собственности на квартиру может распоряжаться ею по своему усмотрению: продавать, дарить, завещать и т.
п. (ст. 246 ГК РФ). Но в случае продажи, он должен учитывать преимущественное право покупки этой доли другими собственниками (владельцами остальных долей).
Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).
Какая разница между долевой собственностью и совместной собственностью? Как происходит владение, использование и распоряжение долевой собственностью и совместной собственностью?
Долевая собственность или совместная собственность возникают тогда, когда у вещи несколько собственников. В случае долевой собственности, доли долевой собственности владельцев определены и размер принадлежащих им долей долевой собственности выражают долями (идеальной долей).
Каждый сособственник может распоряжаться принадлежащей ему идеальной долей находящейся в долевой собственности вещи. Например, в случае если лицу принадлежит 1/3 идеальной доли недвижимости, то он может при желании эту часть долевой собственности отчуждать, передавать в наследство, закладывать или распоряжаться ею иным способом. При продаже доли долевой собственности третьему лицу другие сособственники имеют преимущественное право покупки. Сособственники владеют и используют общую вещь согласно договорённости или по решению большинства. В отношении недвижимых вещей желательно внести в крепостную книгу пометку о соглашении о порядке пользования, поскольку тогда порядок пользования действует и в отношении лица, которое позднее приобретёт долю долевой собственности. Если соглашение не будет достигнуто, то его можно определить и решением большинства или при содействии суда. Соглашение по пользованию вещью ещё не делает сособственника единоличным собственником используемой реальной части вещи.
Сособственник может всегда потребовать прекращения долевой собственности и реального раздела вещи (раздробления), если это физически возможно.
Совместная собственность – ещё более личное отношение собственности, по сравнению с сособственностью, и она существует только в приведённых в законе случаях. Совместная собственность возникает, например, у супругов, видом имущественных отношений которых является общность имущества в отношении имущества, которое они приобретут на протяжении брака (за исключением полученного путём наследования или дарения), или в отношении обязательств, которые они берут на себя в интересах семьи. Совместная собственность возникает также при наследовании. Для совместной собственности не определён размер долей собственников в совместной вещи. Сделки с совместным имуществом совместные собственники могут производить только сообща.
Общая долевая собственность
Иногда конкретное имущество может находиться в собственности сразу у нескольких лиц.
Это становится поводов для возникновения общей долевой собственности. Такое явление для современного общества является фактически неизбежным. Общая долевая собственность обладает некоторыми специфическими характеристиками и особенностями, которые отличают ее от подобных видов собственности.
Общая долевая собственность и ее особенности
В качестве объектов данного вида собственности могут выступать разнообразные вещи, материалы и т.д. Собственность такого типа может возникать на разнообразных основаниях, например, после осуществления какой-либо сделки. Например, сообща будет приобретен дом или нечто подобное. Иногда возникают случаи, когда вещи нераздельно соединены друг с другом. Существует и несколько других ситуаций, когда она появляется. Среди них стоит отметить наследование, совместную постройку дома, соединение некоторых вещей и многое прочее.
Особенностью считается множественность правовых субъектов на собственность. Все они являются участниками.
В данном случае отношения между совладельцами переплетаются друг с другом. Каждый обладает определенными правами. Право общей долевой собственности является очень интересным моментом. В случае с долевой собственностью, как правило, каждый ее участник обладает равными частями. Например, один дом принадлежит сразу трем людям. Значит, каждый должен получить по равному количеству площади.
Право общей долевой собственности
Размер доли может зависеть от различных параметров. Правомочия по владению такой собственностью обладают уникальной спецификой. В случае получения определенных прав каждый собственник обладает одним голосом. Реализация права собственности может осуществляться по согласию каждого собственника. Если согласия достичь не удастся, например, по поводу ее реализации, то нельзя будет это сделать. Каждый из участников может обратиться в суд для разрешения конкретной проблемы. При помощи запроса общая долевая собственность Украина можно узнать немного больше интересного.
На юридическом портале каждый сможет подыскать юриста для консультации и много интересных сведений.
Доля может быть продана. Но заранее необходимо провести четкое установление ее стоимости и прочие подобные нюансы. Продавец указывается в письменной форме. Он также обязан оповестить остальных собственников о том, что он намеревается продать свою долю третьему лицу.
Общее имущество | Wex | Закон США
Общая собственность имеет несколько связанных значений.
Во-первых, общая собственность — это недвижимость, которая принадлежит «общим арендаторам». Поскольку это общая собственность, каждый из «общих арендаторов» имеет «безраздельный интерес» во всей собственности в целом. Ресурсы, выращенные на землях, принадлежащих «общим арендаторам», также будут считаться общей собственностью. Например, урожай, произведенный на земле, принадлежащей «общим арендаторам», считается «общей собственностью», и, следовательно, «общие арендаторы» не могут изъять этот урожай, поскольку он представляет интересы другого арендатора и может быть удален только с предварительного разрешения или последующее согласование со арендатором.
Во-вторых, общая собственность также может быть собственностью, находящейся в ведении ассоциации домовладельцев в рамках проекта многоквартирного дома или кондоминиума. В этих случаях это считается общей собственностью, потому что все владельцы могут использовать собственность (застройку подразделения или проект кондоминиума), и каждый владеет определенной процентной долей.
В-третьих, общая собственность может также относиться к землям, находящимся в государственной собственности для общественного (общего) использования, таким как национальные парки и леса.Например, определенные земли могут считаться «общей собственностью», если эти земли принадлежат органу гражданства. Кроме того, географические названия мест обычно считаются «общей собственностью» и, следовательно, не могут быть присвоены в качестве «фирменного наименования» в обычных обстоятельствах. Более того, «общая собственность» также относится к природным ресурсам на этих землях. Например, обычным свойством является вода, текущая естественным путем в русле ручья или другого источника.
В-четвертых, общая собственность иногда может относиться к ресурсам глубоко под землей.Фактически, право собственности на нефть и газ глубоко под землей к владельцу или арендатору земли не является абсолютным правом собственности и, таким образом, из-за своеобразного естественного состояния таких веществ, они ближе к титулу «общей собственности», чем к абсолютной собственности. Действительно, такие вещества становятся абсолютными только тогда, когда эти вещества эффективно захватываются и превращаются в владение.
[Последнее обновление в мае 2020 года командой Wex Definitions]
Станьте партнером Common, чтобы увеличить свой NOI.
. Станьте партнером Common, чтобы увеличить свой NOI.Благодаря платформе с технологией и надежному потребительскому бренду Common создает большую ценность для владельцев недвижимости во всем мире. Управление недвижимостью
Подход Common к управлению недвижимостью объединяет новейшие потребительские технологии, в том числе автоматическое продление аренды и интеллектуальную систему маршрутизации и разрешения проблем. Эти улучшения сокращают эксплуатационные расходы здания и улучшают сбор данных, в результате чего управление со временем становится умнее.
Маркетинг и лизинг
Признанный потребительский бренд Common генерирует более 24 000 потенциальных клиентов в месяц из социальных сетей, платной рекламы и традиционных сайтов с листингами.Наша прочная связь с потребителями ускоряет процесс сдачи в аренду и обеспечивает более высокую занятость в зданиях под общим брендом.
Новые жилищные продукты
Common — пионер в новых типологиях модулей, таких как коливинг, микроустройства и аренда, предназначенных для удаленной работы. Благодаря продуманному дизайну и умелой эксплуатации многоквартирных домов, в обычных зданиях арендная плата за квадратный фут выше, чем в типичных многоквартирных домах.
Консультации по дизайну
Наша собственная дизайнерская компания Common Studio спроектировала сотни нетрадиционных объектов, включая коливинг и преобразование отелей в микроконверсии.Поскольку владельцы сталкиваются с уникальными возможностями в области недвижимости, ведущие мировые специалисты в области проектирования могут гарантировать, что эти единицы будут оптимизированы с точки зрения конкурентоспособности и долговечности. Бренды Common предназначены для обслуживания различных сегментов рынка жилья, каждый из которых привлекает широкий спектр арендаторов. Все они используют платформу, технологии и внутренние операции Common.
Ной — это городское и пригородное жилье для рабочей силы, как правило, обычные активы класса B / C. Ной привносит наши надежные передовые технологии в лизинг, управление и операции в класс жилищных активов рабочей силы.
Обычное — это городская жизнь для молодых специалистов, как правило, класса А, роскошь, городские активы со смешанными типологиями единиц, включая обычные, коливинги и микроблоки. Обычное обычно ассоциируется с роскошными удобствами, сообществом и высоким уровнем внимания к опыту арендатора.
Mily — это элитный жилой комплекс для семей и опытных арендаторов, которые хотят жить в районе, похожем на район. Mily помогает дифференцировать роскошные городские и пригородные здания класса А благодаря нашему сильному бренду, дизайну и маркетингу.
Сан-Франциско / Окленд / Беркли
Вирджиния-Бич / Саффолк / Хэмптон
Common может быть задействован в любой точке жизненного цикла актива, начиная с первичных участков и заканчивая существующими стабилизированными объектами.
Свяжитесь с намиЗаполните нашу контактную форму, и кто-нибудь сразу же будет с вами.
Свяжитесь с нами Будь то краткосрочная поставка или стабилизированный актив, Common ответит на запросы предложений и представит предложения по управлению любым типом жилого актива: обычными зданиями класса A, жилыми домами для персонала, коливингами или микроузлами. Для всех типов активов Common предлагает операционную платформу с технологией, которая ускоряет аренду и снижает операционные расходы по сравнению с традиционными управляющими недвижимостью.
Common хранит обширные национальные данные о тенденциях в области аренды и поглощении, что позволяет нам предоставлять самые свежие рыночные данные.
Если в вашем здании есть большие типы юнитов, которые сложно продать или сдать в аренду, Common может превратить эти юниты в самые ценные юниты в вашем здании.
Благодаря цифровому бренду, который генерирует 24 000 потенциальных клиентов в месяц, централизованному колл-центру и оцифрованным операциям, Common может улучшить операции и увеличить NOI разными способами.
Common Studio — эксперт и мировой лидер в области бытовой техники нового поколения, разработавшая сотни проектов с коливингом и микроблоками.
Проблемная недвижимость создает потрясающие возможности для преобразования в жилую, более стабильную категорию активов.
Common
Расположение:
Salt Lake City, UT
Команда Common объединяет в себе многолетний опыт работы в лучших в своем классе фирмах по недвижимости с ветеранским опытом работы в технологических компаниях, меняющих отрасль.
Брэд Харгривз
Основатель и генеральный директор
Джереми Авин
Президент по работе с потребителями
Эрик Родригес
Вице-президент по операциям
Дженнифер Чанг
Вице-президент по платформе
man
Адам Готтерер
Главный технический директор
Амалия Палиобейс
Старший управляющий директор по счетам в сфере недвижимости
Саймон Джавиц
Главный инвестиционный директор
Джессика Каплан
Вице-президент по финансам
Джесси
Старший директор по финансам
Дела
Субодх Карнад
Главный финансовый директор
Управление операциями с недвижимостью
Calynne Oyolokor
Sr.Директор по управлению собственностью
Джорджия Флаум
Директор по работе с членами
Шайна Макарон
Директор по оптимизации
Джоди Фарбиш
Директор по продажам
Зоран Пуповац
Директор по внедрению
Директор по юстиции
Управление недвижимостью (Ной)
Ри Чжэн
Старший менеджер по хозяйственным операциям
Руководство по работе с недвижимостью
Брайан Ли
Управляющий директор
Мэтт Миксин
Старший директор по продуктам недвижимости + маркетинг
Шон
Менеджер по бухгалтерскому учету недвижимости
Меган Хершман
Заместитель директора по интерьерам
Хайон Шим
Заместитель директора по архитектуре
Молли Грейццаро
Заместитель директора по бренд-маркетингу
Рэйчел Арендси
FP
Менеджер по недвижимости
Коппин
Директор по талантам
Джая Паливал
Директор по растущему маркетингу
Региональное управление недвижимостью
CJ Cintron
Директор по управлению недвижимостью, северо-восток
Трэвис Мерин
Директор по управлению недвижимостью
JadaДиректор по управлению недвижимостью, Запад
Андреа Капистран
Управляющий портфелем II
Вот несколько ответов на наиболее частые вопросы.Если у вас есть еще, свяжитесь с нами, и мы поможем.
+
—
Какими типами жилых активов управляет Common?
Common управляет городским многоквартирным домом класса A, загородным садовым жилым домом или любым активом с плотными объектами, такими как коливинг или микро.
+
—
Каков минимальный размер сделки Common?
Обычно 100 единиц, хотя мы иногда управляем небольшими активами, когда они являются частью портфеля или программного взаимодействия.
+
—
Каков типичный размер сделки Common?
200-700 шт.
+
—
Работает ли Common с первичными или существующими активами?
Общие работы как с наземными, так и с существующими активами. В случае разработки с нуля Common может участвовать на этапе предварительного планирования. В отношении существующих активов Common выполняет комплексную проверку здания и структурирует соглашение об управлении в соответствии с рыночными стандартами.
+
—
Каков состав текущего портфеля Common?
Портфель Common состоит из 50% коливингов и 50% условных единиц. Наш подписанный трубопровод состоит на 40% из коливингов и на 60% из условных единиц. Как правило, коливинги — это квартиры с 3 или более спальнями, а обычные квартиры — это студии с 1 и 2 спальнями.
+
—
Какова типичная структура сделки Common?
Соглашения об управлении, которые включают услуги цифрового маркетинга и брендинга, а также комплексное управление недвижимостью.Мы также предлагаем услуги по предварительному проектированию, чтобы проконсультировать по типологиям блоков, смесям и программированию удобств.
Заполните эту форму, и мы свяжемся с вами.
Спасибо! Ваше сообщение получено!
Ой! Что-то пошло не так при отправке формы.
Городская земля как общая собственность
В последние годы политики, лоббисты и избиратели в Соединенных Штатах часто казались поляризованными — или парализованными — в том, где провести границу между частными и государственными правами на землю.Общая собственность, определяемая как частная собственность, принадлежащая группе или сообществу, находится по обе стороны этой линии.
Наиболее признанной общей собственностью являются природные ресурсы, и наиболее признанными простыми людьми являются сельские жители в развивающихся странах. Но концепция общих земель может также применяться к некоторым аспектам городских земель в Соединенных Штатах. По крайней мере, теория общей собственности может помочь политикам США более четко понять, о чем идет речь в дебатах о правах на землю.
На июньской 1996 г. конференции Международной ассоциации по изучению общей собственности в Беркли, Калифорния, «Голоса общин», Институт Линкольна собрал дюжину исследователей и практиков из США.S., чтобы обсудить эти новые формы общего пользования, некоторые из которых описаны в этой статье:
- земельные фонды и кооперативы с ограниченной ответственностью
- случайные открытые пространства
- жилье, в том числе групповые дома, закрытые или общественные дома и
- Использование бездомных городского общественного имущества
- переоборудованные военные базы
Права собственности и стратегии землепользования
Экономист Дэниел Бромли и ученый-юрист Кэрол Роуз предложили независимые, но примерно совместимые схемы классификации режимов собственности.Бромли фокусируется на форме прав на землю, а Роуз — на стратегиях управления:
НЕДВИЖИМОСТЬ НА ЗЕМЛЕ
Бромли Роуз
1. Права частной собственности
2. Государственный запрет
3. Неспособность ничего не делать
4. Право общей собственности
Вариант 1 в каждом из этих списков является классической частной собственностью. Права собственника исключительны, и собственник решает, что ему делать с землей. Вариант 2 часто ассоциируется с государственной землей в том смысле, что государство владеет ею и решает, что, если что, может быть сделано и кто может это сделать на этой земле.Вариант 3 — это ситуация, которую часто называют «трагедией общин», когда земля никому не принадлежит, и поэтому каждый имеет как доступ, так и стимулы для злоупотребления ею. Несмотря на формулировку «трагедия общественного достояния», этот вариант лучше описать как «открытый доступ», «без собственности» или «неимущественный». Вариант 4 чаще всего ассоциируется с общей собственностью, определяемой как частная собственность, которая принадлежит и управляется определенным «правильным» образом группой людей.
Нет полного соответствия между стратегиями Роуза и категориями Бромли.Стратегия «Не подходить» может применяться как к частной, так и к групповой собственности, а также к государственным землям — везде, где основная стратегия заключается в ограничении доступа определенной группе или никому. Стратегия «правильного пути» может применяться как к «неимущественным», так и к общедоступным ресурсам — если кто-либо, а не только члены определенной группы, может использовать ресурс, просто следуя предписанным правилам использования.
Тем не менее, сопоставление списков Бромли и Роуза позволяет предположить, что отличительной чертой общей собственности может быть предоставление земли как определенной группе людей, так и определенным видам использования.
Большая часть городских земель в США определяется как частная или государственная собственность. Однако такая земля может быть больше похожа на общую собственность, чем обычно считается. Например, правила зонирования и охраны окружающей среды не позволяют частным землевладельцам делать что-либо и все со «своей» землей. Вместо этого, например, частным владельцам земли у реки может быть отказано в установке подземных резервуаров для хранения нефти. Те аспекты землепользования, которые влияют на качество жизни сообщества или общую окружающую среду, управляются почти как общая собственность.
Что делает общество успешным?
Элинор Остром определила две предпосылки для успешного режима общей собственности: система должна сталкиваться со значительной экологической неопределенностью и должна быть социальная стабильность в группе владельцев / пользователей. По словам Острома, простые люди, должно быть, «разделяли прошлое и надеются разделить будущее». Они должны быть способны не только на «краткосрочную максимизацию, но и на долгосрочное размышление о совместных результатах».
Экологическая нестабильность побуждает простых людей разделять риски.Социальная стабильность позволяет или заставляет их сохранять ресурсы для будущих поколений. Например, во многих альпийских деревнях стада являются частной собственностью, а летние пастбища — общей. Чтобы избежать чрезмерного выпаса скота и бездомной езды, отдельные фермеры не могут выпасать на летних пастбищах больше овец и коз, чем они могут кормить в частном порядке зимой. Доступ к летним пастбищам помогает гарантировать всем семьям, независимо от их личных ресурсов, шанс заработать на жизнь.
Экологическая нестабильность и социальная стабильность обычно связаны с сельской местностью.Сельские землевладельцы подвергаются случайным рискам засух, наводнений и эпидемий и известны — точно или неточно — своим чувством принадлежности к общине.
Существуют ли эти требования в городских районах США? Возможно. Нестабильность окружающей среды достаточно легко найти, если «окружающая среда» определяется как социальная и экономическая, а также физическая. Для многих жителей центральной части города депопуляция, джентрификация или закрытие заводов и баз столь же случайны и разрушительны, как наводнения или эпидемии. Социальная стабильность этих кварталов может быть в значительной степени вынужденной, создаваемой экономическими и расовыми барьерами на пути к мобильности.Но некоторые активисты сообщества также видят человеческие знания, социальные отношения и саму землю в таких местах как «социальный капитал», который можно мобилизовать для развития с помощью новых форм собственности.
Плюсы и минусы общего имущества
Большинство ученых, писавших об общей собственности, рассматривали простолюдинов как политических и экономических неудачников. Классический пример — сельские жители, защищающие свои традиционные лесные пастбища от лесозаготовительных компаний или государственных лесников, которые хотят запретить выпас скота для защиты саженцев деревьев или предотвращения эрозии.Но простолюдины также могут быть зажиточными или даже привилегированными. Например, многие частные или закрытые сообщества «общих интересов» пытаются ограждать дома высокие ценности и ограждать социальное и экономическое разнообразие.
Простолюдины по определению консервативны. Чтобы сохранить свои общие ресурсы, они должны исключить или изгнать всех, кто не желает соблюдать их правила землепользования. Они также должны удерживать лиц, которые наиболее продуктивно или выгодно используют общую собственность, от получения своей доли доходов и «обналичивания» системы.Хотя это и менее утешительно, чем стереотип забитых простолюдинов, которые делят и делят одно и то же, исключительное достояние все же может быть предпочтительнее приватизации или государственного контроля.
Но на практике оба эти варианта могут ускорить исчерпание ресурсов. Частные собственники могут извлекать максимальную денежную ценность из своей земли как можно быстрее, вместо того, чтобы сохранять ресурсы для своего собственного или чьего-либо будущего использования. Знаки «Держитесь подальше», возможно, не удержат местных жителей от неустойчивой добычи ресурсов с государственных земель — на самом деле, враждебность по отношению к отдаленному правительству может способствовать такому поведению.
Экономист Уильям Фишель применил это неявное сравнение к первичной зависимости местных органов власти США от налогов на землю (недвижимость). Он рассматривает всех жителей юрисдикции как простых людей, которые разделяют заинтересованность в максимальном увеличении стоимости местной земли. Фишель утверждает, что Предложение 13 Калифорнии было точным эквивалентом превращения деревенских общин в национальный парк. Ограничив местные налоги на собственность и наделяя правительство штата более сильной ролью в финансировании школ, Предложение 13 передало «право собственности» на школы от индивидуальных сообществ удаленному правительству.
С точки зрения местных налогоплательщиков, эта передача ответственности вверх превратила их школы из местных «общин» с жесткими нормами о «правильном способе» финансирования и использования образования в государственную собственность, которую местные жители почти не считали собственностью. . В результате качество калифорнийских школ выровнялось во всех местных юрисдикциях, но оно не повысилось, а снизилось. Образование было исчерпано, а не управляемо.
New Commons
Несколько экспериментальных форм собственности и управления землей в У.S. — включая земельные фонды, соседние парки, сельское хозяйство, поддерживаемое общинами, и жилищные кооперативы с ограниченной долей участия — явно избегают крайностей частной или государственной собственности. Все эти «новые» формы общей собственности соответствуют описанию Кэрол Роуз варианта 4: «правильный путь». Все они направлены на поощрение или защиту конкретных видов землепользования или групп пользователей.
Эти эксперименты с правами собственности и обязанностями поднимают вопросы, на которые мало кто из исследователей, будь то в области городского развития или в области общей собственности, еще не ответил.Когда и как местные политики должны поддерживать эксперименты с «общей собственностью»? Например, должны ли местные и государственные чиновники помогать устранять нормативные барьеры для групповой собственности на землю или поддерживать новые критерии ипотечного финансирования земли, находящейся в групповой собственности?
Есть также давние юридические возражения против «бессрочного права» — попытки связать руки будущим владельцам относительно того, как использовать их землю. Чтобы избежать этих возражений, земельные фонды должны иногда добиваться особых юридических исключений или даже изменять законы о государственной собственности.Однако долгосрочные затраты и выгоды от экспериментов с общей собственностью могут зависеть не столько от первоначального распределения прав на землю, сколько от изменений местной политики и экономических условий. Поиск ответов на эти вопросы потребует тесного сотрудничества между исследователями и практиками.
Боковые панели
Земельные фонды и кооперативы с ограниченной ответственностью
Рыночная стоимость земли во многом зависит от того, содержит ли она важные природные ресурсы, расположена ли она в процветающем сообществе или имеет доступ к услугам и инфраструктуре, предоставляемым государством.Американский философ девятнадцатого века Генри Джордж утверждал, что все эти ценности были созданы чем-то иным, чем частные действия, и поэтому должны быть захвачены для общественного использования посредством налогообложения.
В последние годы земельные фонды и другие группы экспериментировали с распределением затрат и выгод от освоения земель во многом таким же образом, как это было предложено Генри Джорджем, но с помощью новых форм собственности на землю, а не налогообложения. Некоторые из этих экспериментов включают кооперативы с ограниченным капиталом и земельные трасты, такие как Бостонская инициатива по району Дадли-стрит.Благодаря проекту на Дадли-стрит земля в районе городской застройки стала общей собственностью некоммерческой группы, при этом разрешено частное владение домами и другими зданиями.
Используя аналогичные аргументы, группы, такие как Equity Trust из Коннектикута, посвятили «социальный прирост» стоимости собственности — повышение цен на землю по мере того, как район выздоравливает от упадка или растет небольшой город, — на социальные цели. Например, часть продажной цены дома, обусловленная увеличением стоимости земли, а не стоимостью строительства жилья, используется для субсидирования покупной цены для следующего домовладельца.
Случайные открытые пространства
Пустыни, старые кладбища и частично захороненные городские ручьи поднимают множество вопросов о том, как управлять городскими ландшафтами как общественным достоянием. Группы, стремящиеся вернуть себе или использовать такие случайные городские открытые пространства, часто должны убеждать частных владельцев позволить им использовать и помогать поддерживать землю. Некоторые географы и планировщики перенесли на карту заброшенные, а на практике часто «лишенные собственности» открытые пространства городов.
Группы, такие как Институт восстановления водных путей в Беркли, Калифорния, построили на этом исследовании, чтобы помочь городским жителям с низким доходом обнаруживать и восстанавливать забытые ручьи и их берега, превращая их из окрестных глазурей в соседские сокровища.Этот процесс повышает понимание жителями взаимозависимости между городом и природой, которую они часто считают исключительно пригородной или сельской.
Жилье
Для пожилых людей, семей с одним родителем и многих семей с низкими доходами отдельно стоящее односемейное жилье либо неуместно, либо недостижимо по цене. Тем не менее, традиционные правила землепользования, частично основанные на опасениях по поводу стоимости собственности, отдают предпочтение только односемейному жилью. Сторонники приватизации в U.S., а также в развивающихся странах или странах с переходной экономикой часто выступают за преобразование общей собственности в частную собственность для стимулирования реинвестирования или увеличения стоимости собственности. Организации, обслуживающие бездомных, такие как HomeBase в Сан-Франциско, видят, что этот аргумент применим даже к традиционно общественным местам, таким как дверные проемы, парки и автобусные скамейки. Чтобы отговорить бездомных занимать эти места, некоторые местные предприятия и соседи поддерживают правила, которые превращают их в квазичастную собственность.
Тем не менее, во всех этих условиях некоторые исследователи и практики также предложили управлять жилищным фондом в целом как формой общей собственности, как для удовлетворения потребностей, не удовлетворяемых индивидуальным домом на одну семью, так и для поощрения реинвестиций в районе. В США такие исследователи, как Патриция Поллак из Корнелла, изучили источники противодействия и последствия преобразования некоторых домов на одну семью в групповые квартиры, дополнительные квартиры и старые коттеджи. Многие владельцы домов и предприятий, которые выступают против такого использования земли в интервью, ожидая, что они снизят стоимость собственности, по иронии судьбы не знают, что в их районах уже есть часть этого альтернативного жилья.
Переделанные военные базы
Для каждой закрытой базы федеральное правительство предлагает фонды планирования одной организации. Эта организация должна представлять все местное сообщество, затронутое закрытием базы, от общественных до частных интересов и через местные политические юрисдикции. Такие исследователи, как Бернард Фриден из Массачусетского технологического института, в настоящее время изучают, как сообщества вокруг этих баз, которые часто включают в себя очень разные интересы, вынуждены создавать по крайней мере временные «общинные» структуры для получения федеральных грантов.
Несколько баз еще полностью прошли процесс преобразования, поэтому еще неизвестно, будут ли эти временные сооружения преобразованы в постоянное владение или управление землей. Однако в районе Окленда и Сан-Франциско Карл Энтони из Института Земляного острова и другие члены Комиссии по конверсии и реинвестированию Ист-Бэй сознательно рассматривали долгосрочное групповое или общественное владение некоторыми базовыми землями как способ удовлетворения региональных потребностей в жилье. пространство и рабочие места.
_______________
Элис Ингерсон, директор по публикациям Института Линкольна, получила степень доктора философии. в культурной антропологии, для исследования политики сельской индустриализации в Португалии. Она модерировала сессию «Есть ли в США городские общины?» на конференции «Голоса общин» в Калифорнии в 1996 году.
Список литературы
Стив Бартон и Кэрол Сильверман, Сообщества общих интересов: частное правительство и общественные интересы (Беркли, Калифорния: Издательство Института государственных исследований, 1994).
Дэниел Бромли, Окружающая среда и экономика: права собственности и государственная политика (Кембридж, Массачусетс: Basil Blackwell, Inc., 1991).
Уильям А. Фишель, Регулирующие меры: право, экономика и политика (Кембридж, Массачусетс: издательство Гарвардского университета, 1995).
Элинор Остром, Управление общинами: эволюция институтов коллективных действий (Нью-Йорк: издательство Кембриджского университета, 1990).
Кэрол М. Роуз, «Переосмысление мер экологического контроля: стратегии управления общими ресурсами», Duke Law Journal 1991, нет.1 (февраль 1991 г.), стр. 1-38.
Определение общего права собственности
Что такое общая собственность?
Собственность общего права — это система, которую большинство штатов используют для определения права собственности на собственность, приобретенную во время брака. В отличие от системы общинной собственности, в системе общего права собственности говорится, что собственность, которую приобретает один член супружеской пары, принадлежит исключительно этому лицу, если собственность не указана специально на имена обоих супругов. Эта тема становится важной в управлении капиталом и имуществом после развода или смерти супруга.
Ключевые выводы
- Собственность по общему праву — это система, которую большинство штатов используют для определения права собственности на собственность, особенно в случае развода.
- Согласно системе общего права собственности активы, приобретенные одним из членов супружеской пары, считаются принадлежащими этому лицу, если только они не были внесены на имя обоих.
- Собственность по общему праву контрастирует с системой общественной собственности, которая рассматривает активы, приобретенные во время брака, как принадлежащие обоим партнерам.
Общие сведения о собственности
В качестве примера того, как работает система собственности общего права, если один из партнеров покупает лодку, машину или другое транспортное средство и указывает только свое имя на титуле, это транспортное средство принадлежит исключительно этому лицу. Однако, если бы этот партнер жил в штате, который признал общественную собственность, транспортное средство автоматически перешло бы в собственность обоих партнеров в браке. Лишь горстка штатов признает общественную собственность. Согласно нашим исследованиям, к ним относятся:
- Аризона
- Калифорния
- Айдахо
- Луизиана
- Невада
- Нью-Мексико
- Техас
- Вашингтон
- Висконсин
Независимо от того, существует ли в штате система общего права или система общинной собственности, раздел активов при разводе также может определяться брачным соглашением или брачным соглашением, если таковое имеется у разводящейся пары.
Различие между общим правом и правом общинной собственности важно не только в случаях развода, но и при постоянном управлении благосостоянием. В частности, для состоятельных людей управляющий может пойти на многое, чтобы определить законное владение определенными активами как в общей, так и в общественной собственности. Управляющие благосостоянием могут также участвовать в создании завещаний и трастов, а также в надзоре за передачей богатства от одного поколения к другому, все из которых может зависеть от того, регулируются ли рассматриваемые активы общим или общинным правом собственности.
Правила общего права в отношении собственности могут применяться не только к материальным активам, таким как автомобили, недвижимость и произведения искусства, но и к нематериальным активам, таким как патенты и товарные знаки.
Помимо приведенного выше примера транспортных средств, другие физические активы, которые могут быть разделены на основе правил общего права собственности, включают недвижимость (например, первые и вторые дома, арендуемую недвижимость, землю и постройки, не используемые для повседневной жизни. , как доки и лодочные домики). Также в списке: ценные вещи, такие как искусство, антиквариат и предметы коллекционирования.
Разумеется, такие физические активы — это только один вид богатства. Существуют также нематериальные активы, которые включают в себя такие вещи, как торговые марки, патенты, товарные знаки, договоры аренды, компьютерные программы, списки клиентов, соглашения о франшизе и т. Д. Нематериальные активы также подпадают под действие правил общего права или общественной собственности, хотя они, как правило, больше связаны с компаниями, а не с физическими лицами.
Унасылва — № 180 — Общее имущество лесного фонда
Унасыльва — №180 — Управление лесными ресурсами в общей собственности — Режимы общей собственности в лесу: пережиток прошлого?М. Маккин и Э. Остром
Маргарет Маккин работает с факультета политологии Университета Дьюка, Дарем, Северная Каролина, США.
Элинор Остром — содиректор семинара по политической теории и анализу политики в Университете Индианы, Блумингтон, Индиана, США.
Стивен А. Дембнер (см. Вставку на стр. 4) является редактором Unasylva .
Шарлотта Хесс (см. Вставку на стр. 13) — директор библиотечных и информационных служб семинара по политической теории и анализу политики в Университете Индианы, Блумингтон, Индиана, США.
Исследование текущего и будущего потенциала режимов общей собственности в области сохранения и устойчивого использования лесных ресурсов.
Жители Мбацци, Уганда, объясняют свои методы лесопользования и управления, составляя карту своей деревни и ее связь с лесами Намунго и Лвамунда
Режимы общей собственности, используемые общинами для управления лесами и другими ресурсами для получения долгосрочной выгоды, когда-то были широко распространены по всему миру.Некоторые из них могли исчезнуть естественным образом, когда общины выбрали другие механизмы, особенно перед лицом технологических и экономических изменений, но в большинстве случаев режимы общей собственности, похоже, перестали существовать. Это произошло двумя основными способами: там, где режимы общей собственности — какими бы сложными и долгосрочными они ни были — никогда не кодифицировались, они могли просто не учитываться при первой попытке страны формализовать и кодифицировать права собственности на рассматриваемые ресурсы (например, , в Индонезии, Бразилии и большинстве стран Африки к югу от Сахары).В тех случаях, когда режимы общей собственности получили юридическое признание, земельные реформы иногда передавали все такие права отдельным лицам (как в случае огораживания в Соединенном Королевстве) или самому правительству, или их комбинации (как в Индии и Японии).
Программа ФАО «Леса и люди» и общинное лесопользование S.A. Дембнер Программа «Леса, деревья и люди» (FTPP) — это программа действий ФАО, которая объединяет ресурсы и мероприятия в области общинного лесного хозяйства из Регулярной программы ФАО и четырех целевых фондов.Цель FTPP — укрепить региональные национальные и местные институты, которые, в свою очередь, укрепят способность местного населения управлять и использовать природные ресурсы. Другая цель — получить более глубокое понимание огромного разнообразия лесохозяйственной деятельности в сообществах по всему миру. FTPP акцентировал внимание на трех сложных темах в развитии новых знаний: совместные методологии: местное управление деревьями и лесными массивами; а также повышение квалификации, обучение и связь. С самого начала понималось, что центральным элементом местного управления деревьями и лесными массивами является глубокое понимание прав владения деревьями и землей (владение, организация и управление).FTPP de, сбежал из концептуального документа, полевого руководства и нескольких тематических исследований по методам быстрой оценки, используемых для лучшего понимания и анализа владения и пользования на политическом и полевом уровнях. Это также тема, по которой правительства, особенно страны с переходной экономикой, очень заинтересованы в получении политических рекомендаций. Многие страны рассматривают альтернативы государственному участию и управлению лесными угодьями. Несмотря на то, что индивидуальная приватизация подвергается значительному давлению, есть также значительные свидетельства того, что эта форма владения не всегда может быть наиболее подходящей. Управление лесными ресурсами как общим пулом людей, живущих в них или рядом с ними, получает все большее внимание.Однако это сложная тема, и информация отсутствует. В качестве отправной точки FTPP провела обзоры и анализ литературы по общинному управлению лесами в Азии, Латинской Америке и Сахелианской Африке. Обзор литературы во многих случаях показал, что управление общей собственностью леса на местном уровне является давним и все еще жизнеспособным подходом. Также стало ясно, что эти системы управления влекут за собой сложные взаимоотношения между группами деревень и местными учреждениями, между отдельными лицами и законами, регулирующими лес, а также между правительствами и сельскими жителями. Не было согласия по концептуальной основе для рассмотрения общинного управления лесами, и, похоже, отсутствовало научное понимание того, какие переменные являются основными причинами успеха или неудачи этих систем. Затем FTPP сформировал небольшую консультативную группу (в которую вошли эксперты из ФАО, Международного центра комплексного горного развития Университета Индианы, Университета Дьюка и Центра владения недвижимостью в Висконсинском университете, Института Вудлендс Маунтин, Оксфордского университета и Associates in Rural Development), чтобы принять решение о формы продуктивного действия. Удав-консультант! рекомендовал определение стратегии сбора и анализа информации о местном управлении лесными ресурсами, включая создание базы данных, и родилась концепция исследовательской программы IFRI. Исследования не являются основным направлением деятельности ФАО, и Университет Индианы, ведущий центр передового опыта в области коммунального управления с высокоразвитой базой данных по коммунальному управлению ирригационными системами, поэтому согласился взять на себя ведущую роль в разработке базы данных по лесному хозяйству.Готовность Университета Индианы взять на себя инициативу, а также многих других организаций и агентств к интеллектуальному и финансовому сотрудничеству убедила FTPP в том, что первоначальное финансирование и поддержка должны быть предоставлены для стимулирования создания IFRI. В соответствии с целью ФАО по укреплению институтов в развивающихся странах FTPP помогла создать центры FRI в Боливии, Непале и Уганде и сотрудничает в их усилиях по созданию других. Одновременно с разработкой базы данных консультативный комитет рекомендовал работу по пяти специальным темам: правовой контекст для управления коммунальным хозяйством; влияние рыночной среды на коммунальное управление: экономические издержки и выгоды для коммунального управления; вопросы справедливости; и управление конфликтами.FTPP проводит эти исследования, в частности, управление конфликтами; В настоящее время проводится серия географически сбалансированных тематических исследований, чтобы лучше понять, как местное население управляет конфликтами в целом, жизнеспособность традиционных общественных институтов в разрешении споров с внешними группами (например, правительственными агентствами, лесозаготовками и другими коммерческими организациями, национальными и международными некоммерческими организациями). правительственные организации и т. д.), а также степень, в которой современные правовые институты используются и могут быть использованы. |
Среди множества оправданий, выдвигавшихся в пользу исключения общинной собственности на леса, был аргумент, что индивидуальная или государственная собственность обеспечит повышенную эффективность использования ресурсов и более надежную долгосрочную защиту ресурса. Но во многих случаях очевидно, что механизмы, которые возникли для замены режимов общей собственности, оказались неэффективными в продвижении устойчивого управления ресурсами. Во многих случаях передача прав собственности от традиционных групп пользователей к другим устраняет стимулы к мониторингу и ограниченному использованию, превращает защитников владельцев в браконьеров и усугубляет истощение ресурсов, которое оно было призвано предотвратить.Отсюда возобновление интереса как к урокам, которые можно извлечь из успешных режимов общей собственности прошлого и настоящего (см. McKean, 1992a; 1992b; Netting, 1981; Berkes, 1992; Agrawal, 1994), так и к возможности возрождения общинной собственности или управление в качестве практического средства правовой защиты там, где это необходимо.
В этой статье сначала рассматривается вопрос о том, что такое общая собственность, а затем рассматриваются потенциальные преимущества использования режимов общей собственности для администрирования и управления лесными ресурсами.В заключительном разделе исследуются текущие знания об успешных режимах общей собственности для лесов.
В этой статье термин «ресурсы общего пула» используется для обозначения физических качеств ресурсных систем, а не социальных институтов, которые люди прикрепили к ним. «Общая собственность» или «режим общей собственности» используется для обозначения договоренности о правах собственности, в которой группа пользователей ресурсов разделяет права и обязанности по отношению к ресурсу. Термины собственности относятся к социальным институтам, а не к каким-либо естественным или физическим свойствам ресурса.Часто используемого термина «ресурсы общей собственности» избегают, поскольку он рискует спутать собственность (социальный институт) с ресурсами (частью физического и биологического мира). [ Ред. note: Поскольку научное изучение этой области является относительно новым, вопрос определения терминов все еще не решен. Читатели найдут термин «ресурсы общей собственности», использованный в некоторых других статьях этого выпуска. Однако различие между ресурсами и институтами можно определить исходя из контекста.]
Ресурсы общего пула имеют две определяющие характеристики. Во-первых, создание институтов для исключения из них потенциальных бенефициаров обходится дорого, как и в случае с товарами и услугами, обычно называемыми общественными благами. Это побуждает людей использовать, даже чрезмерно, товары из общего пула, не вкладывая средства в их сохранение или управление. Во-вторых, единицы ресурсов, собранные одним человеком, недоступны для других — они поддаются вычитанию или конкурируют в потреблении, как частные товары, и, таким образом, могут истощаться.
Как ни странно, термин «общая собственность», кажется, вошел в язык для обозначения не какой-либо формы собственности, а не собственности или ресурсов открытого доступа, права или обязанности которых не определены (Гордон , 1954; Scott, 1955; Demsetz, 1967; Alchian, Demsetz, 1973). Неэффективность и исчерпание ресурсов, которым подвержены механизмы открытого доступа, хорошо известны. Открытый доступ работает хорошо только тогда, когда нет необходимости вообще управлять ресурсом: когда спрос слишком низок, чтобы оправдать усилия.С другой стороны, в системе общей собственности права на ресурс разделяются определенной группой лиц. Таким образом, есть собственность, а не неимущество (есть права, а не отсутствие прав), и они являются общими не для всех, а для определенной группы пользователей. Таким образом, общая собственность — это не доступ, открытый для всех, но доступ ограниченный определенной группой пользователей, которые обладают общими правами (Runge, 1981; 1984, 1992; Bromley and Cernea, 1989; Bromley et al ., 1992).Классическое эссе Хардин (Hardin, 1968) о трагедии общественного достояния указывает на опасность открытого доступа, не указывая четко, что проблема заключалась в отсутствии прав собственности или режима управления (открытость доступа), а не в совместном использовании (общий использовать). Хардин (1994) предпринял шаги для исправления этого упущения в более поздней работе, в которой проводится различие между неуправляемыми (не имеющими собственности) общинами, подвергающимися трагедии, и управляемыми (находящимися в собственности) общинами, где права собственности могут предотвратить неправильное использование ресурса.
Женщина ткет циновку из соломы на склоне холма недалеко от Покхары, Непал
Экономисты (North, 1990; North and Thomas, 1973; Demsetz, 1967; Alchian and Demsetz, 1973; Anderson and Hill, 1977; Libecap, 1989) убедительно утверждают, что права собственности возникают в ответ на конфликт из-за использования ресурсов и конфликтующие претензии. над ресурсами, и что четко определенные права собственности способствуют более эффективному использованию ресурсов и более ответственному долгосрочному уходу за ресурсной базой.Полный набор прав будет включать в себя различные права использования (от права на использование и изменение использования ресурса до права на уничтожение ресурса), а также права отчуждения (например, передача прав по наследству наследникам и / или продажи человека) (Schlager and Ostrom, 1992; 1993).
Теоретики (Локк, 1965; ДеАлесси, 1980; 1982; Либекап, 1989) также утверждают, что экономический рост является результатом создания прав частной собственности в той мере, в какой эти права:
i) четко указано;ii) эксклюзивный;
iii) безопасный; а также
iv) неповрежденный пакет прав, поэтому владелец прав на использование также может решить изменить способ использования ресурса, даже чтобы уничтожить его и, конечно же, передать его.
Примечательно, что определение прав частной собственности связано с правами, а не с характером юридического лица, которое ими владеет. Конфиденциальность прав частной собственности не требует, чтобы они принадлежали физическим лицам; они также могут принадлежать группам лиц.
Ученые, разработавшие таксономии, чтобы указать на разницу между механизмами открытого доступа и общей собственностью, иногда выделяли четыре очень общих «типа» собственности: государственная, частная, общая и открытая.К сожалению, такая классификация создает ошибочное впечатление, что общая собственность не является частной собственностью и, следовательно, не имеет желаемых атрибутов частной собственности. Крайне важно признать, что общая собственность — это общая частная собственность , и ее следует рассматривать наряду с деловыми партнерствами, акционерными обществами и кооперативами. Права собственности в режиме общей собственности могут быть очень четко определены, они по определению являются исключительными для совладельцев (членов группы пользователей), они защищены, если они получают соответствующую юридическую поддержку со стороны правительства, а в некоторых случаях они полностью отчуждаемы.Например, некоторые швейцарские режимы общей собственности в Альпах, некоторые японские режимы общей собственности в сельском и лесном хозяйстве и все японские рыболовные кооперативы разрешают торговлю акциями (индивидуально разделенные права на поток или доход), в то время как все они имеют механизмы, с помощью которых вся группа пользователей общей собственности может фактически продать свои активы (разделяемые права на акции или основные активы группы пользователей или корпорации) (Netting, 1981; Glaser, 1987; McKean, 1992a).
Механизмы совместного использования частной собственности, включая режимы общей собственности, действительно имеют свои слабые стороны: точно так же, как в фирме могут быть проблемы с уклонением и агентскими проблемами, внутри режима общей собственности могут быть соблазны обмануть правила сообщества.Но есть продуктивная эффективность, которую можно достичь за счет коллективного производства, которая может перевесить потенциальные потери из-за уклонения от работы. Точно так же могут быть выгоды от совместного управления неповрежденным ресурсом, которые могут перевесить потери от мошенничества (или стоимость механизмов предотвращения мошенничества) в режиме общей собственности (Coase, 1937; Miller, 1993).
Режимы общей собственности — это способ приватизировать права на что-либо без разделения на части. Общая собственность также предлагает способ разделения потока снимаемого или собираемого «дохода» (процентов) от интерактивной системы ресурсов без разделения самой основной суммы.Такой режим, очевидно, был бы желателен, когда система ресурсов наиболее продуктивно управляется как единое целое, а не разрозненными частями. Исторически режимы общей собственности развивались там, где спрос на ресурс слишком велик, чтобы допускать открытый доступ, поэтому права собственности на ресурсы должны быть созданы, но некоторые другие факторы делают невозможным или нежелательным разделение самого ресурса.
Факторы, способствующие целостности ресурсов
Неделимость .Ресурс может иметь физические характеристики, которые делают его неприменимым к физическому разделению или разграничению. Либо система ресурсов не может быть ограничена (открытое море, стратосфера), либо рассматриваемые ресурсы могут перемещаться на большой территории (воздух, вода, рыба, дикие животные). Такими ресурсами нужно управлять очень крупными единицами. На первый взгляд леса могут показаться гораздо более делимыми, чем другие виды систем ресурсов. Однако лесами необходимо управлять в больших единицах, особенно там, где ими управляют не только в отношении продуктов, которые можно удалить, но и в связи с их экологической ценностью как на микро-, так и на макроуровне.Даже в строго производственных лесах экономия на масштабе часто выступает против фрагментации, особенно с точки зрения затрат на управление.
Неопределенность в расположении продуктивных зон. В хрупкой окружающей среде природа может накладывать большую неопределенность на производительность любого конкретного участка ресурсной системы, и расположение непродуктивных участков нелегко предсказать из года в год, даже если «средняя» или «общая» производительность вся область довольно стабильна с течением времени.В этой ситуации система ресурсов стационарна и может даже иметь очевидные границы, но продуктивные части непостоянны. В таких ресурсных системах пользователи ресурсов вполне могут предпочесть разделить всю территорию и вместе решить, где сосредоточить использование в конкретное время, тем самым разделяя риски и выгоды, вместо того, чтобы разделять территорию на отдельные участки и, таким образом, налагать общий риск на некоторые из них. участники (те, чьи посылки оказались плохими в то время).
Производственная эффективность за счет интернализации внешних эффектов .Во многих ресурсных системах, например, в водосборных бассейнах, использование в одной зоне немедленно влияет на использование и продуктивность в другой: вырубка леса на склоне холма разрушает водоснабжение и ухудшает качество почвы. Если разные люди владеют лесами в гористой местности и полями вниз или, если уж на то пошло, небольшими прилегающими участками леса и пастбища — и принимают решения об использовании ресурсов независимо и по отдельности, они вполне могут причинить вред друг другу. Если эти внешние эффекты существенны, владельцы / пользователи захотят заключить взаимовыгодные контракты (Coase, 1960).Либо фермеры, работающие на спусках, платят владельцам лесов, находящихся в гору, за то, что они не рубят все деревья, которые они могут захотеть, либо владельцы лесов, идущих в гору, срезают все деревья, которые они хотят, и вместо этого компенсируют фермерам, работающим на спусках, за поврежденные поля из дополнительных доходов от продажи древесины.
Институциональной альтернативой этой серии двусторонних обменов является создание режима общей собственности для совместного принятия решений по управлению ресурсами. Люди, которые используют режим общей собственности для управления водосборной площадью, могут все совместно владеть высокогорными лесами, управлять лесозаготовками, чтобы предотвратить эрозию почвы и повреждение полей под холмами, и зарабатывать на своих подножных фермах больше, чем то, чем они жертвуют, не вырубая столько брус в гору.Режимы общей собственности могут стать желательным вариантом, когда более интенсивное использование ресурсов умножает внешние эффекты между участками и увеличивает коллективное соглашение о довольно ограничительных правилах использования, и когда коллективное соблюдение этих правил становится проще (меньше времени, меньшие транзакционные издержки для владельцев), чем бесконечное -на один сделки.
Административная эффективность. Даже если ресурсы легко разделить на участки, административная поддержка для обеспечения соблюдения прав собственности на отдельные участки может быть недоступна.Создание режима общей собственности может быть способом введения правил коллективного управления, которые функционируют как воображаемые ограждения и неформальные суды внутри группы пользователей, чтобы заполнить этот пробел. В этих обстоятельствах это дешевле, и это может создать группа пользователей ресурсов (даже если они не могут создать общенациональную систему судов и не могут позволить себе колючую проволоку). Режимы общей собственности могут быть особенно привлекательными с точки зрения обеспечения административной эффективности, когда правила управления ресурсами можно просто перенести на функции уже существующей общественной организации.
Выделение лесной площади общего пользования для анализа В Боливии
Члены групп пользователей Soraghare, Nilkantha VDC, Dhading, Nepal
Некоторые ресурсные системы кажутся в высшей степени делимыми, например: там, где риск и неопределенность низки и одинаковы для всей ресурсной системы; где внешние эффекты кажутся незначительными или управляемыми посредством заключения индивидуальных контрактов; и где имеется достаточная административная поддержка для индивидуальных участков.Однако даже в этих случаях могут быть причины для сохранения договоренностей об общей собственности. Системы природных ресурсов — это, по сути, интерактивные леса, обеспечивающие контроль водоразделов, виды взаимозависимы, о чем мы часто не подозреваем, и т. Д. — и вполне могут быть более продуктивными в больших единицах, чем в маленьких. Чтобы оптимизировать производительность своей собственной посылки, владельцы отдельных посылок могут захотеть гарантировать, что владельцы соседних посылок также будут использовать свои посылки для совместимости и взаимодополняемости.Фактически, владельцы отдельных, но прилегающих участков могут быть заинтересованы во взаимном регулировании землепользования, что эквивалентно зонированию. Фактически, зонирование и городское планирование фактически представляют собой создание общих или разделяемых прав собственности на выбор землепользования и передачу этих прав гражданам муниципалитета. Подобно тому, как зонирование в приграничных районах с низкой плотностью населения было бы ненужным усилием, было бы все более желательно контролировать внешние эффекты в районах с увеличивающейся или уже высокой плотностью населения, поэтому общая собственность становится более желательной, а не менее, с более высокой интенсивностью. использование ресурсов.
То есть взаимное регулирование через институциональный эквивалент режима общей собственности более желательно, поскольку использование ресурсов усиливается и приближается к производственным пределам ресурсной системы. Кроме того, поскольку ресурсы используют люди, общая собственность становится более желательной — не обязательно более пригодной для использования, но более ценной и, следовательно, более стоящей внимания, поскольку плотность населения увеличивается на данной ресурсной базе.
Если люди зависят от извлечения из системы ресурсов столько, сколько система может предложить устойчиво, тогда становится важна тщательная взаимная корректировка их использования ресурсов.Режимы общей собственности — это, по сути, способ институционализировать и организовать такую тонкую настройку, когда ресурсные системы работают на пределе своих возможностей.
Многие наблюдатели и политики в отчаянии опускают руки, когда видят демографическое давление и истощение ресурсов; они осуждают общую собственность как причудливую и непригодную для использования и рекомендуют приватизацию. Но под приватизацией они подразумевают либо прямую передачу всей ресурсной системы одному человеку без учета последствий для бывших пользователей ресурса, либо разделение.Поэтому защита «приватизации» имеет тенденцию упускать из виду то, что на самом деле может быть наиболее подходящей формой приватизации в некоторых случаях — частной или общей собственности. Подобно индивидуальному разделу, общая собственность дает владельцам ресурсов стимул рационально использовать свои ресурсы, делать инвестиции в качество ресурсов и управлять ими устойчиво и, следовательно, эффективно в долгосрочной перспективе. Однако, в отличие от индивидуального разделения, общая собственность предлагает способ продолжить ограниченный сбор урожая из находящейся под угрозой или уязвимой системы ресурсов, одновременно решая проблемы мониторинга и обеспечения соблюдения, связанные с необходимостью ограничить сбор урожая.
На сегодняшний день результаты многих индивидуальных исследований успешных и неудавшихся режимов общей собственности могут быть объединены в набор широких политических рекомендаций (основанных на Ostrom, 1990; McKean, 1992b; Ostrom, Gardner end walker, 1994).
Группам пользователей необходимо право на организацию своей деятельности или, по крайней мере, гарантию отсутствия вмешательства. Существует резкое различие между группами лесопользователей, такими как в Швейцарии и Японии, которые имеют как юридический статус как субъекты собственности, так и давно задокументированные истории общинного управления лесами, и коренными народами от Калимантана и Ириан-Джая до Амазонки. и от Заира до Индии, которые практиковали общинное лесопользование на протяжении десятилетий или даже столетий, но не имели правовой защиты.Как только лесная продукция становится коммерчески привлекательной, лица, не входящие в традиционное сообщество пользователей, начинают интересоваться приобретением законных прав на лес. Если у традиционных пользователей изначально есть эти законные права, то они, по сути, имеют коммерческие возможности, которые создают их ресурсы. Например, в Папуа-Новой Гвинее, где традиционные права общинных ресурсов имеют юридическую силу, портативные лесопилки, используемые сельскими жителями, в целом оказываются более экономически эффективными и приносят больше благосостояния деревне, чем предоставление концессий на сбор урожая внешним корпорациям.Там, где требования местных сообществ не признаются национальными правительствами, лучшее, на что они могут тогда надеяться, — это то, что высшие эшелоны правительства будут их игнорировать, а не противодействовать. Фермерские деревни Андхры, которые используют систему открытого поля для управления посадками, сбором урожая, выпасом и орошением, делают это успешно только потому и до тех пор, пока правительства штата и страны игнорируют их (Wade, 1992).
Опрос лесопользователей в Сорагаре, Нилканта, Дхадинг, Непал
Создание исследовательской сети по лесным ресурсам и учреждениям IFRI Большинство исследований режимов общей собственности в лесах основывались в основном на тематических исследованиях.Переменные, изученные в одном исследовании, не всегда сопоставимы с переменными, изученными в другом. Таким образом, невозможно проанализировать, как разные институты работают в контексте большого количества экологических, культурных и политико-экономических условий. Также не удалось обработать данные, собранные в конкретных местах с помощью спутниковых изображений, чтобы условия, наблюдаемые на расстоянии, могли быть связаны с процессами и результатами, наблюдаемыми на земле. Пытаясь восполнить этот пробел, социологи, участвующие в семинаре по политической теории и анализу политики в Университете Индианы, начали программу исследований Международных лесных ресурсов и институтов (IFRI).Целью IFRI является получение систематической информации о возможностях и ограничениях различных институциональных механизмов для решения проблем обезлесения и утраты биоразнообразия. Исследовательская сеть и база данных предназначены для сбора информации, которая поддается сравнительному анализу, и для создания международной сети участников и пользователей, которые могут использовать эту базу данных для руководства будущими политическими усилиями. За последние два года были предприняты первые шаги по разработке строгих исследовательских протоколов и сети сотрудничающих исследовательских центров. Первые три сотрудничающих исследовательских центра расположены в Боливии, Непале и Уганде.Есть надежда, что сеть расширится в течение следующих пяти лет и включит 15 сотрудничающих исследовательских центров, расположенных во всех основных регионах мира. Возможности создания исследовательских центров, сотрудничающих с IFRI, в Норвегии, Швеции, Словакии, Зимбабве, Мадагаскаре, Камеруне, Индии, на Филиппинах. Коста-Рика (рассматриваются Гватемала, Бразилия и США. Каждый участвующий центр будет обладать междисциплинарными навыками и обучением, необходимыми для использования этих протоколов для сбора систематических данных о состоянии лесов и учреждений и составления выборки лесных участков с географической привязкой с течением времени.Каждый центр организует многопрофильные исследовательские группы для проведения повторных посещений выборки лесных участков и получения сопоставимых, достоверных и надежных данных. Необходимо будет убедиться, что: · используется систематическая количественная оценка лесного хозяйства: · реестры видов включают как научные, так и местные названия и способы использования; · исследователи свободно владеют местными языками, что позволяет им проводить углубленные обсуждения с пользователями (как с теми, у кого есть официальные права, так и без них), включая женщин, мужчин и детей; · местные лесопользователи получают уверенность в том, что исследователи, которые возвращаются на регулярной основе, уважают возможности местных пользователей и используют методы участия для получения качественных данных, которые синтезируются и немедленно становятся доступными для местных пользователей; · аналитики, хорошо знакомые с местными различиями внутри страны, проводят сложный анализ данных, основанный на хорошей научной подготовке, а также на глубоком знании местных условий; и · советы относительно вариантов политики дают люди, чье собственное будущее ближе! Связано с успехом этих политических рекомендаций. Ключевым аспектом исследовательской программы IFRI является обширное обучение участников! — методам сбора данных, использованию компьютеров для архивирования и анализа, а также быстрой и полезной обратной связи с лесопользователями и правительственными чиновниками. Повышение квалификации и знаний национальных ученых будет способствовать расширению базы знаний для политического диалога в их собственных странах. Во время каждого посещения участка будут собираться данные о лесах и поселениях, границах и способах использования человеком.Будут проведены углубленные обсуждения с различными группами пользователей относительно их стимулов к участию в улучшении, патрулировании, заготовке и продаже разнообразной лесной продукции, поскольку на них влияют сложные совокупности используемых прав собственности. Состав групп пользователей; проблемы, возникающие при борьбе с незаконной заготовкой; как пользователи и официальные лица видят последствия применения правил; как связаны друг с другом многочисленные правительственные учреждения, НПО, частные корпорации и учреждения коренных народов; и то, какие конфликты возникли и как они (или нет) разрешаются, будет оцениваться в непрерывном процессе наблюдения, обсуждения и обратной связи.Данные на микроуровне помогут раскрыть сложные процессы, последствия которых можно отслеживать с помощью спутниковых изображений, но сами процессы еще недостаточно изучены и могут быть изучены только в полевых условиях. Если предварительный анализ покажет, что институциональные механизмы в определенных местах дают гораздо больше (или намного меньше), чем другие в аналогичных условиях, могут быть проведены индивидуальные тематические исследования. Полученная информация будет записана в реляционную базу данных, специально разработанную для отслеживания сложных режимов владения деревьями, местных технологий лесозаготовок, а также пола, этнической принадлежности и разнообразия организованных и неорганизованных групп пользователей.База данных содержит как количественную, так и качественную информацию и сохраняет богатые контекстные описания, а также номинальное и порядковое кодирование. Информация о состоянии лесов и биоразнообразии растений в каждом месте с течением времени может быть немедленно предоставлена лесопользователям и государственным служащим. Анализ будет сосредоточен на том, как различные типы лесных учреждений, и особенно режимы общей собственности, влияют на стимулы пользователей к повышению собственного благосостояния, а также к сохранению разнообразия растений, предотвращению эрозии почвы и поддержанию долгосрочного состояния лесов.В исследование будут включены все типы лесных учреждений, чтобы сравнить эффективность институтов общей собственности с различными формами правления и индивидуальной собственности. После того, как исходные данные собраны и введены в местную базу данных, поддерживаемую в стране, сотрудничающие исследовательские центры могут отвечать на запросы практиков и исследователей с целью получения ответов на вопросы, имеющие непосредственное значение для конкретного места. В Непале, например, «база данных IFRI используется для сбора исходных данных для проекта арендуемого лесного хозяйства, осуществляемого Министерством лесов».Мониторинг проекта будет проводиться с течением времени для оценки эффективности предоставления в долгосрочную аренду безземельных крестьян и обучения их соответствующим методам агролесоводства. При оценке будут использоваться несколько контрольных групп. Первыми будут те районы, где проводятся базовые исследования, но проект аренды еще не начат. Второй — это районы в аналогичных экологических зонах, где самоорганизованные группы пользователей, Департамент лесов, НПО или другие специальные проекты несут ответственность за все или часть управления лесами. В Уганде база данных IFRI разрабатывается таким образом, чтобы ее можно было использовать в качестве неотъемлемой части Национального плана действий по охране окружающей среды. В Уганде наблюдается значительный интерес к отслеживанию того, как местные общины справляются с управлением разнообразными системами ресурсов. В Боливии недавняя политика по изменению формального статуса различных типов местных сообществ будет изучена с помощью базы данных lFR1. Он также предоставит местным пользователям и правительственным чиновникам обратную связь о сравнительной эффективности различных типов лесных учреждений и в динамике. После того, как данные будут проанализированы на местном уровне, они будут переданы другим членам сети, чтобы можно было провести систематический межстрановой анализ. Информация, полученная и используемая этой сетью, будет использоваться для изучения предположений, сделанных на основе предыдущих исследований режимов общей собственности и институционального анализа против дизайна в более общем плане. Дальнейшее расширение сети будет зависеть от наличия финансирования и договоренностей, посредством которых эта исследовательская программа может предоставить важную и своевременную информацию, имеющую большое значение для лесопользователей, государственных должностных лиц и ученых в конкретном регионе. Запросы на дополнительную информацию об исследовательской программе IFRI и сети сотрудничающих центров следует направлять д-ру Элинор Остром, содиректору. Семинар по политической теории и анализу политики, Университет Индианы, 513 North Park Street. Блумингтон, Индиана, США, 47808-3895. Муравейник, используемый как источник пищи в Уганде |
Границы ресурса должны быть четкими . Как естественные физические границы леса, так и юридические границы леса конкретного сообщества должны быть четко определены и определены. Четко обозначенные или даже хорошо понятные границы могут быть недорогой заменой ограждению. Действительно, ограждение может быть эффективным барьером против некоторых животных, но не против людей, которые могут перелезть через большинство заборов и, в любом случае, приобрести кусачки для проволоки и пилы. Те, кто вторгаются на территорию другого человека, знают, что они это делают, а те, кто подвергается вторжению, могут легко доказать, что на них вторглись.
Критерии членства в группе правомочных пользователей ресурса должны быть четкими . Группа пользователей должна иметь твердое согласие относительно того, кто ее члены, и, вероятно, будет лучше, если критерии допуска к членству в этой группе не позволят количеству подходящих пользователей быстро увеличиваться. Многие швейцарские деревни ограничивают право на участие в программе для лиц, которые живут в деревне и покупают доли в Альпах, поэтому новые жители должны найти акции для покупки, а владельцы акций, которые покидают деревню, обнаруживают, что в их интересах продать свои доли, потому что они не могут осуществлять свои деревенские права из других мест.Таким образом, размер подходящей группы пользователей остается стабильным с течением времени. Японские деревни обычно предоставляют право на участие и долю урожая домохозяйствам, а не отдельным лицам, а также могут ограничивать членство давно сложившимися «основными» домохозяйствами, а не «филиальными» домохозяйствами. Эти методы гарантируют, что никаких особых преимуществ не получат большие домохозяйства, разделившиеся домохозяйства или вновь прибывшие. Сообщества могут быть менее строгими — на свой страх и риск — в отношении определения права на членство в группе пользователей. Вондал (1987) описывает индонезийскую деревню, коммунальные ресурсы которой находятся в напряжении отчасти потому, что сообщество открывает членство в группе пользователей не только для всех жителей деревни, но и для всех родственников в соседних деревнях.Таким образом, эта группа пользователей быстро расширилась, без разработки метода, позволяющего сопоставить ее размер или совокупный спрос на ресурсы с возможностями системы ресурсов.
Пользователи должны иметь право изменять свои правила использования с течением времени. Негибкие правила хрупки и, следовательно, хрупки и могут поставить под угрозу хорошо организованный режим общей собственности. В великодушной, но необдуманной попытке распространить юридическое признание на режим общей собственности на леса и пастбища в Пенджабе, британские власти решили кодифицировать все правила использования ресурсов в различных системах.Нежелательным последствием было замораживание правил использования, которые действительно должны были оставаться гибкими. Пользователи ресурсов первыми обнаруживают признаки ухудшения состояния и восстановления ресурсов, поэтому они должны иметь возможность корректировать правила с учетом экологических изменений и новых экономических возможностей. Например, японские деревни, сохранившие полное право собственности на свои общие земли, могут не только изменять правила регулярного использования по своему усмотрению, но также могут свободно пользоваться привлекательными коммерческими возможностями.Они могут нанимать лесорубов, чтобы очищать одну пятидесятую часть горы каждый год в течение 50 лет. Они могут «управлять» лесом ради коммерчески ценных бамбуковых или фруктовых деревьев. Они могут сдавать в аренду права на землю отелям и горнолыжным курортам. Они даже могут свободно продать общие земли единогласным голосованием, если они пошли пожинать прибыль от прироста капитала на дорогих землях.
Правила использования должны соответствовать возможностям системы и должны быть экологически безопасными, чтобы допускать погрешность .Похоже, что успешные группы пользователей предпочитают экологически безопасное использование, возможно, чтобы дать себе запас на случай чрезвычайных ситуаций. Японские сельские жители в районе горы Фудзи сознательно злоупотребляли своими обычными лесами во время депрессии 1930-х годов, убирая больше корма для вьючных лошадей и больше древесины для древесного угля, чем можно было бы заготовить на устойчивой основе, но они также знали, что они и само обыкновенное — могли себе это позволить в такой временной чрезвычайной ситуации именно потому, что в хорошие времена они были намеренно консервативны.Общее было одновременно неотъемлемой частью повседневной жизни и резервной системой, поддерживаемой в резерве. Когда ученые-лесники сказали жителям непальских деревень, что их лес легко переносит вырубку как опавшей листвы, так и растопки, они отвергли этот совет и решили вместо этого вообще запретить вырубку дров, поскольку они опасались, что любая форма рубки леса может угрожать всему населению. лиственных деревьев и, таким образом, могут сократить количество опавшей листвы, которую они ценили так же, как корм и удобрения (Арнольд и Кэмпбелл, 1986).
Правила использования должны быть ясными и легко реализуемыми . Режимы общей собственности часто устанавливают количественные ограничения на количество различных продуктов, которые отдельный пользователь может извлекать из различных зон леса, но это означает, что предполагаемое нарушение требует тщательного измерения, взвешивания и обсуждения между пользователем ресурсов и охранником. Иногда другие правила проще понять и обеспечить их соблюдение. Ограничения на оборудование, которое пользователь берет в лес, могут быть столь же эффективными в ограничении лесозаготовок, а также могут быть более простыми в применении.Иметь слишком большую пилу или вьючное животное вместо рюкзака может быть нарушением даже до того, как человек начнет резать. Даты открытия и закрытия похожи: находиться в лесу в межсезонье просто недопустимо, каким бы поводом ни было. Четкие обязательные правила облегчают жизнь пользователям ресурсов, а также мониторам, представляющим группу пользователей, а также сокращают недопонимание и конфликты.
Нарушения правил использования должны отслеживаться и наказываться .Очевидно, что правила работают только тогда, когда они соблюдаются. Агравал (1992) обнаружил, что общины в Раджастхане сильно различаются по степени, в которой они выделяют ресурсы деревень на правоприменение, особенно на наем охранников или назначение сельских жителей на охрану по схеме ротации. Было обнаружено, что общины со здоровыми общими лесами перерабатывали собранные ими штрафы для обеспечения своих охранников.
Распределение прав принятия решений и прав использования между совладельцами общинного фонда не обязательно должно быть эгалитарным, но должно рассматриваться как «справедливое». Если какая-либо подгруппа чувствует себя обманутой — лишенной «адекватного» доступа или «справедливой» доли по сравнению с другой подгруппой, она не желает участвовать в принятии решений, не желает вкладывать средства в поддержание или защиту общин и мотивирована на разрушать общественное достояние.
Необходимо разработать недорогие и быстрые методы разрешения мелких конфликтов. Успешные режимы общей собственности предполагают, что между пользователями часто будут возникать небольшие разногласия, и предоставляют возможности для озвучивания этих разногласий и разрешения конфликтов путем компромисса.
Учреждения для управления очень большими системами должны быть многоуровневыми, со значительными полномочиями, передаваемыми мелким компонентам. Большой лес может использоваться многими различными сообществами, некоторые из которых часто контактируют друг с другом, а некоторые — нет. Казалось бы, необходимость управлять большим лесом как единым целым противоречит необходимости предоставить каждому сообществу пользователей этого леса некоторую степень независимости. Вложение разных групп пользователей в пирамидальную организацию, по-видимому, является одним из способов разрешения этого противоречия, обеспечивая одновременно независимость и координацию.Наиболее успешные модели гнездования исходят от ирригационных систем, обслуживающих одновременно тысячи людей.
Информация из базы данных общего имущества доступна в электронном виде К. Хесс Семинар по политической теории и анализу политики недавно сделал доступными в электронной форме многие из своих уникальных библиографических баз данных по лесному хозяйству и общим ресурсам. Эти базы данных содержат тома 1 и 2 Библиографии ресурсов общего пула и коллективных действий (1989-1992 гг.) Фентона Мартина (также доступны в печатном виде) и тома 3 «Ресурсы общего пула и коллективные действия» (1994 г.) и «Ресурсы лесного хозяйства и коллективные действия» ( 1994) Шарлоттой Хесс.Объединенные базы данных содержат более 10 500 ссылок. Forestry Resources — самая большая из этих баз данных, содержащая 2 500 ссылок. Эти базы данных теперь хранятся на суслике Университета Индианы (тип компьютерного программного обеспечения) по простому протоколу и могут быть доступны любому, у кого есть доступ в Интернет. Программное обеспечение Gopher может быть получено через анонимный протокол передачи файлов (FTP) из архива Университета Миннесоты на · Для доступа к этим базам данных — подключиться к: lib-gopher.lib.indiana.edu порт 3080 и далее, путь по меню: ® Другие суслики IU ® Практикум по политической теории и анализу политики gopher Базы данных также доступны в универсальном локаторе ресурсов в Интернете (URL): — gopher: // lib-gopher.lib.indiana.edu: 3080/1 За дополнительной информацией обращайтесь: |
Следует признать, что некоторые режимы общей собственности не работают и что другие институциональные механизмы также могут работать эффективно.Но было бы серьезной ошибкой отвергать режимы общей собственности как пережитки прошлого, по сути своей неработающие или несовместимые с современным обществом. Теоретические аргументы и примеры, приведенные выше, указывают на то, что существуют обстоятельства, при которых режимы общей собственности могут быть вполне подходящими, и на самом деле существует множество задокументированных случаев, когда лесопользователи сами создавали институты, соответствующие этим выводам. Но все еще существует много пробелов в знаниях и информации о влиянии различных институтов на состояние лесов.Вместо того, чтобы разрушать или создавать институты волей-неволей, необходимы постоянные усилия по увеличению объема информации на основе попыток снизить темпы обезлесения и утраты биоразнообразия во всем мире.
Агравал, А . 1992. Риски, ресурсы и политика: исследования институтов и использования ресурсов из Индии. Дарем, Северная Каролина, Университет Дьюка (диссертация).
Agrawal, A. 1994. Правила, создание и нарушение правил: изучение соответствия между системами правил и использованием ресурсов.В E. Ostrom, R. Gardner & J. Walker, eds. Правила, игры и общие ресурсы — пул . Анн-Арбор, EE.UU., University of Michigan Press.
Алчиан, А.А. И Демсец, Х. 1973. Парадигма прав собственности. J. Econ. Hist. , 33 (1): 16 — 27.
Андерсон, Т.Л. & Hill, P.J. 1977. От свободной травы к заборам: преобразование общин американского Запада. В Г. Хардин и Дж. Баден, ред. Управление общим достоянием. Сан-Франциско, EE.UU., W.H. Фримен.
Арнольд, J.E.M. И Кэмпбелл, Дж. 1986. Коллективное управление холмистыми лесами в Непале: проект развития общинного лесного хозяйства. В Национальном исследовательском совете, под ред. Proc. Конф. Управление ресурсами общей собственности . Вашингтон, округ Колумбия, National Academy Press.
Berkes, F . 1992. Успехи и неудачи в морском прибрежном рыболовстве Турции. В D.W. Бромли, Д. Фини, М.А.Маккин, П.Peters, J.L. Gilles, R.J. Окерсон, К.Ф. Рунге и Дж. Т. Томсон, ред. Заставить общественное достояние работать: теория, практика и политика. Сан-Франциско, EE.UU., Издательство Института современных исследований.
Беркес, Ф., Фини, Д., Маккей, Б.Дж. и Ачесон, Дж. М. 1989. Преимущества общин. Nature, 340: 91 — 93.
Blomquist, W. 1992. Разделение вод: управление грунтовыми водами в южной Калифорнии. Сан-Франциско, EE.UU., Издательство Института современных исследований.
Bromley, D.W. И Чернеа, М. 1989. Управление общими природными ресурсами: некоторые концептуальные и операционные ошибки. Документ для обсуждения Всемирного банка № 57. Вашингтон, округ Колумбия, Wold Bank.
Бромли, Д.В., Фини, Д., Маккин, М.А., Петерс, П., Жиль, Дж. Л., Окерсон, Р.Дж., Рунге, К.Ф. И Томсон, Дж. , ред. 1992. Заставить общественное достояние работать: теория, практика и политика. Сан-Франциско, EE.UU., Издательство Института современных исследований.
Чичильнский Г. 1994. Биоразнообразие и экономические ценности. Резюме доклада, представленного на конференции по биологическому разнообразию: изучение сложностей, 25-27 марта, Тусон, EE.UU, Университет Аризоны (неопубликованный).
Коуз, Р. 1937. Сущность фирмы. Economica, 4 (16): 386 — 405.
Коуз Р. 1960. Проблема социальных издержек.J Law Econ. , 3: 1 — 44.
Де Алесси, Л. 1980. Экономика прав собственности: обзор доказательств. Res. Закон экон ., 2 (1): 1-47.
Де Алесси, L . 1982. О природе и последствиях частных и государственных предприятий. Миннесота Law Rev. , 67 (1): 191-209.
Демсец, Х. 1967. К теории прав собственности. Am. Экон. Ред. , 57: 347 — 359.
ФАО . 1992. Структура для анализа институциональных стимулов в общинном лесном хозяйстве. Записка Сообщества по лесному хозяйству № 10. Рим.
Фини Д., Беркс Ф., Маккей Б.Дж. и Ачесон Дж. М. . 1990. Трагедия общества: двадцать два года спустя. Human Ecol. , 18 (1): 1 — 19.
Фокс, J . 1993. Лесные ресурсы в непальской деревне в 1980 и 1990 годах: положительное влияние роста населения. Mountain Res. Дев., 13 (1): 89 — 98.
Glaser, C .1987. Режимы общей собственности на швейцарских альпийских лугах. Доклад, представленный на конференции по сравнительному институциональному анализу, 19-23 октября, Межуниверситетский центр последипломных исследований, Дубровник, Югославия. (неопубликовано)
Гордон, Х.С. . 1954. Экономическая теория ресурса общей собственности: рыболовство. J. Polit. Экон. , 62: 124-142.
Хардин, G .1968. Трагедия общества. Science, 162: 1243-1248.
Хардин, G .1994. Трагедия неуправляемого достояния. Trends Ecol. Evol., , 9: 199.
Johnson, R.N. & Libecap, G.D. 1982. Проблемы с контрактами и регулирование: случай рыболовства. Am. Экон. Ред. , 72 (5): 1005 — 1023.
Kiser, L. & Ostrom, E .1982. Три мира действия: метатеоретический синтез институциональных подходов.В Э. Остром, изд. Стратегии политического исследования , p. 179 — 222. Беверли-Хиллз, Калифорния, EE.UU., Sage.
Libecap, G.D. 1989. Заключение договоров о правах собственности. Нью-Йорк, издательство Кембриджского университета.
Локк, J . 1965. В собственности. Два трактата о правительстве , Глава V, Второй Treaatise ( Очерк об истинном оригинале, масштабах и конце гражданского правления . Лондон, Mentor.
Маккин, М.А . 1992a. Управление традиционными общинными землями (Ириаичи) в Японии. В D.W. Бромли, Д. Фини, М.А.Маккин, П. Петерс, Дж.Л. Жиль, Р.Дж. Окерсон, К.Ф. Рунге и Дж. Т. Томсон, ред. Заставить общественное достояние работать: теория, практика и политика . Сан-Франциско, EE.UU., Издательство Института современных исследований.
McKean, M.A. 1992b. Успех на общем достоянии: сравнительный анализ институтов управления ресурсами общей собственности. J. Theor.Полит ., 4 (3): 247 — 282.
Млиллер, Г.Дж. 1993. Управленческие дилеммы: политическая экономия иерархии . Нью-Йорк, издательство Кембриджского университета.
Сетка, R.McC. 1981. Балансировка на альп . Нью-Йорк, издательство Кембриджского университета.
Север, округ Колумбия . 1990. Институты, институциональные изменения и экономические показатели. Нью-Йорк, издательство Кембриджского университета.
Северный, д.К. и Томас Р. П. . 1973. Подъем западного мира. Новая экономическая история. Нью-Йорк, издательство Кембриджского университета.
Окерсон Р. 1986. Модальное окно для анализа проблем общей собственности. В Национальном исследовательском совете, под ред. Proc. Конф. Общий Управление имущественными ресурсами, стр. 13 — 30. Вашингтон, округ Колумбия, National Academy Press.
Остром, E . 1986. Программа изучения институтов. Общественный выбор, 48: 3–25.
Остром, E . 1990. Управление общим достоянием: эволюция институтов коллективных действий . Нью-Йорк, издательство Кембриджского университета.
Остром, E . 1992. Ремесленные учреждения для самоуправляемых оросительных систем. Сан-Франциско, EE.UU., Издательство Института современных исследований.
Остром Э., Гардуэр Р. и Уолкер, 1. 1994. Правила, игры и общие ресурсы. Анн-Арбор, EE.UU., University of Michigan Press.
Runge, C.F. 1981. Внешние эффекты общей собственности: изоляция, гарантия и истощение ресурсов в контексте традиционного выпаса. Am. J. Agric. Econ., 63: 595-606.
Рунге, C.F. . 1984. Стратегическая взаимозависимость в моделях прав собственности. Am. J. Agric. Econ ., 66: 807-813.
Рунге, C.F. . 1992. Общая собственность и коллективные действия в экономическом развитии. В D.W. Бромли, Д. Фини, М.А. Маккин, П. Петерс, Дж.Л. Жиль, Р.Дж. Окерсон, К.Ф. Рунге и Дж. Т. Томсон, ред. Заставить общественное достояние работать: теория, практика и политика . Сан-Франциско, EE.UU., Издательство Института современных исследований.
Шлагер Э. и Остром Э. 1992. Режимы прав собственности и природные ресурсы: концептуальный анализ. Land Econ. , 68 (3): 249-262.
Schlager, E. & Ostrom, E . 1993. Режимы прав собственности и прибрежное рыболовство: эмпирический анализ.В T.L. Андерсон и Р. Симмонс, ред. Политическая экономия обычаев и культуры: неформальные решения проблемы общин. Ланхэм, штат Мэриленд, Роуман и Литтлфилд.
Скотт, г. 1955. Рыболовство: цели единоличной собственности. J. Polit. Экон ., 63: 116–124.
Тан, С.Ю. . 1992. Институты и коллективные действия: самоуправление в ирригации . Сан-Франциско, Калифорния, Издательство Института современных исследований.
Vondal, P.J . 1987. Обычные болота юго-восточного Борнео: многократное использование, управление и конфликты. В B.J. McCay & J.M. Acheson, eds. Вопрос общего достояния: культура и экология коммунальных ресурсов. Tucson, EE.UU., University of Arizona Press.
Уэйд, R . 1992. Общее — управление ресурсами в деревнях на юге Индии. В D.W. Бромли, Д. Фини, М.А.Маккин, П. Петерс, Дж.Л. Жиль, Р.Дж. Окерсон, К.Ф. Рунге и Дж. Т. Томсон, ред. Заставить общественное достояние работать: теория, практика и политика. Сан-Франциско, EE.UU., Издательство Института современных исследований.
Ян Т.С. . 1987. Права собственности и конституционный порядок в имперском Китае. Департамент политологии, Университет Индианы, Блумингтон, EE.UU. (Тезис).
Common Property Resource — обзор
Introduction
Важные современные примеры ресурсов общей собственности включают глобальную атмосферу, океаны, большие озера, реки, леса, а также популяции рыб и диких животных, включая птиц.Хотя это и не является неизбежным, чрезмерная эксплуатация ресурсов общей собственности всегда является потенциальной угрозой и часто пугающей реальностью. Многие текущие экологические проблемы связаны с так называемой трагедией общества.
Классификация ресурсов как общей или частной собственности является чрезмерным упрощением. Существует множество градаций между полным отсутствием ограничения доступа (например, открытый доступ) и полным индивидуальным контролем. Например, прибрежные морские ресурсы в пределах 200-мильных рыболовных зон теперь признаны находящимися под исключительной юрисдикцией прибрежного государства, при этом иностранные рыбаки либо исключены, либо подлежат уплате сборов.Таким образом, доступ к этим ресурсам ограничен, но (если они не приватизированы) по нашему определению они все еще являются общей собственностью. Кроме того, частные землевладельцы редко имеют полные права поступать по своему усмотрению со своей собственностью — например, государство может сохранять за собой права на добычу полезных ископаемых, а правила зонирования могут ограничивать землепользование и застройку.
Логика трагедии общин проста, как будет объяснено позже. К сожалению, однако, многое из того, что было написано о ресурсах общей собственности, страдает расплывчатостью и неточностью, что приводит к ненужной путанице и противоречиям.Следующий гипотетический пример может быть полезен в качестве основы для общего понимания экономики общества.
Представьте себе небольшое озеро, полностью окруженное владениями двух землевладельцев. В озере водится популяция рыбы, и оба землевладельца — заядлые рыбаки. Каков будет долгосрочный результат? Ответ неочевиден и зависит от различных факторов.
Первая возможность состоит в том, что озеро настолько велико, а популяция рыб настолько продуктивна, что никакие промыслы двух землевладельцев не оказывают сколько-нибудь заметного воздействия на население.В этой идеальной ситуации, по предположению, ничего не происходит — трагедия общества не происходит.
Противоположный случай более поучителен. Предположим, например, что, впервые взяв свои владения, два соседа могут поймать всю рыбу, которую они хотят. Однако через несколько лет они замечают, что рыбы становится все меньше. Кроме того, похоже, исчезли те большие, которые раньше устраивали такую драку. Дальнейшее развитие событий теперь зависит от того, как отреагируют два землевладельца.Если они встретятся на полюбовных условиях и согласятся ограничить свой улов или вернуть часть из них в озеро, динамика выловленной популяции рыбы может стабилизироваться, что обеспечит устойчивый, хотя и ограниченный, улов обоими владельцами. Может потребоваться несколько лет проб и ошибок, прежде чем будет определен максимальный устойчивый улов, или они могут решить отказаться от максимального улова в пользу сохранения большой популяции крупной рыбы.
Альтернативным решением может быть разделение озера на две рыболовные зоны, по одной для каждого землевладельца.Но это предполагает теплые отношения между землевладельцами, когда каждый будет сотрудничать, чтобы не ловить рыбу в зоне другого. Если рыба может свободно плавать между зонами, такое соглашение может не предотвратить перелов. Приватизация собственности или ресурсов не всегда возможна, а когда это возможно, она предполагает взаимное доверие и сотрудничество или внешнее принуждение.
Однако вместо таких мирных соглашений владельцы могут начать обвинять друг друга в чрезмерном вылове рыбы. Тогда отношения могут ухудшиться, когда оба будут полны решимости поймать всю рыбу, которую смогут найти.Можно купить более быструю лодку, надеясь превзойти своего соседа, который затем ответит тем же, и так далее. Такое поведение двух соседних особей может показаться раздражительным. Но что, если бы вместо двух собственников на озере было 100 коттеджей, и все они принадлежали заядлым рыбакам? Помимо увеличения давления на популяцию рыбы, это значительно усложнит проблему согласования и обеспечения соблюдения ограничений на вылов. Обман со стороны отдельных лиц будет трудно обнаружить и еще труднее контролировать.
Этот простой пример иллюстрирует многие характерные черты ресурсов общей собственности, включая потенциальную чрезмерную эксплуатацию, необходимость взаимного сотрудничества и возрастающие трудности контроля по мере увеличения числа совместных собственников. К этим вопросам автор вернется позже.
7 Общая собственность, регулируемая собственность и охрана окружающей среды: сравнение общинного управления с рыночными экологическими надбавками | Драма общин
Брекенридж, Л.1992 Защита биологического и культурного разнообразия: растущее признание прав местных сообществ в экосистемах в соответствии с международным экологическим правом. Tennessee Law Review 59: 735-785.
Брайтман, Р.А. 1987 Сохранение и истощение ресурсов: на примере северных лесов алгонкинов. Стр. 121-141 в The Question of the Commons: The Culture and Ecology of Communal Resources , B.J. McCay and J.M. Acheson, eds. Тусон: Университет Аризоны Press.
Браун, Г.М. 2000 Управление возобновляемыми природными ресурсами и их использование без рынков сбыта. Журнал экономической литературы 38: 875-914.
Carrier, J.G. 1987 Морское владение и сохранение в Папуа-Новой Гвинее. Стр. 142-167 в The Question of the Commons: The Culture and Ecology of Communal Resources , B.J. McCay and J.M. Acheson, eds. Тусон: Университет Аризоны Press.
Кларк И.Н., П.Дж. Мейджор и Н. Моллетт 1989 Разработка и внедрение системы управления ITQ Новой Зеландии.Стр. 117-145 в Рыбалка, основанная на правах , П.А. Neher, R. Arnason, and N. Mollett, eds. Дордрехт Бостон: Kluwer Academic Publishers.
Кокс, С.Дж. 1985 Нет трагедии общественного достояния. Экологическая этика 7: 49-61.
Даган Х., Хеллер М.А. 2001 Либеральное население. Йельский юридический журнал 110: 549-623.
Dahlman, C.J. 1980 Система открытого поля и за ее пределами: анализ прав собственности экономического учреждения . Кембридж, англ .: Cambridge University Press.
Dobson, A.P., J.P. Rodriguez, W.M. Робертс и Д.С.Уилков 1997 Графическое распределение исчезающих видов в Соединенных Штатах. Наука 275: 550-553.
Ellickson, R.C. 1991 Порядок без закона: как соседи разрешают споры . Кембридж, Массачусетс: Издательство Гарвардского университета.
Эсти, округ Колумбия 1996 Возрождение экологического федерализма. Michigan Law Review 95: 570-653.
Глик, Т.Ф. 1979 Орошение и общество в средневековой Валенсии . Кембридж, Массачусетс: Издательство Гарвардского университета.
Гордон, Х.С. 1954 Экономическая теория ресурса общей собственности: рыболовство. Журнал политической экономии 62: 124-142.
Грейф, А. 1989 Репутация и коалиции в средневековой торговле: свидетельства о торговцах Магриби. Журнал экономической истории 49: 857-882.
Хардин, Г.1968 г. Трагедия общества. Наука 162: 1243-1248.
Heinzerling, L. 1995 Продажа загрязнения окружающей среды, принуждение к демократии. Стэнфордский журнал экологического права 14: 300-344.
Хиггс Р. 1996 Законодательный технический регресс в вашингтонском промысле лосося.