Оценка имущества квартиры: Оценка недвижимости в Москве: стоимость услуг независимого оценщика

Оценка недвижимости в Москве: стоимость услуг независимого оценщика

Мария, 13 ноября 2015 года, Оценка 5 из 5.

Позвольте мне поблагодарить работников Московской  Экспертизы Независимой за тщательно проведенную работу, профессиональный подход, человеческое отношение и понимание всех нюансов, возникающих при оценке имущества, оставшегося после смерти близкого человека.
Моя проблема заключалась в том, что после ухода из жизни моего дальнего родственника по отцовской линии осталась квартира. К сожалению, обстоятельства сложилась таким образом, что мы жили в разных городах, встречались редко, но звонили друг другу почти каждый день.
На квартиру не было завещания. Как мне объяснили в юрист Московской  Экспертизы Независимой , наследовать эту квартиру я смогу по закону, и поскольку я не проживала  вместе с моим родственником, не вела совместное хозяйство и не делила все расходы, то мне при принятии наследства придется заплатить государственную пошлину.

Пошлина, по мнению юриста, будет взиматься с рыночной стоимости квартиры, а не с инвентарной. Расчеты рыночной стоимости, предварительно произведенные  сотрудниками юридической консультации, шокировали меня.
Чтобы выяснить  реальную стоимость оставшейся мне в наследство квартиры, я обратилась в МЭН.  Специалисты Московской  Экспертизы Независимой до начала работы детально и подробно разъяснили мне, из чего будет складываться рыночная оценка квартиры. По мнению специалистов МЭН , сотрудники юридической консультации пошли по пути наименьшего сопротивления, вычислив  стоимость квадратного метра как среднюю по Москве.
МЭН учла в своих расчетах площадь наследуемой квартиры, местоположение дома, приняла во внимание планировку квартиры, ее состояние и состояние  дома, подъезда и  этажной площадки. Была даже проведена оценка необходимости в ремонте, осмотрена придомовая территория, выяснены, где находятся магазины, остановки и т.д.

Конечный результат, то есть цена квартиры, рассчитанная МЭН, меня приятно удивила. Что более важно,  сумма пошлины была заметно снижена.

Большое спасибо за работу.

Департамент имущества г. Москвы, 14 февраля 2015 года, Оценка 5 из 5.

Департамент имущества г. Москвы выражает благодарность Московской  Экспертизе Независимой за проведенную на высоком уровне оценку здания, находящегося в собственности  г. Москвы. 

В соответствии с программой приватизации имущества г. Москвы данное здание планировалось выставить на торги, и для определения победителя аукциона по выкупу здания тендерная комиссия в целях выявления цены продажи выбрала Московскую  Экспертизу Независимую для осуществления стоимостной оценки реализуемого здания.

Следует особо отметить, что Департамент имущества г.Москвы для определения цены выставленного на торги здания не случайно выбрал Московскую  Экспертизу Независимую.

Среди всех оценочных компаний, которые претендовали на выполнение оценки стоимости выкупа, только Московская  Экспертиза Независимая представила на рассмотрение Департамента имущества г.

Москвы тщательно обоснованное предложение по проведению оценочной работы. Предложение компании Московская  Экспертиза Независимая отличалось методологической продуманностью и ценовой конкуренцией.

Проведенная Московской  Экспертизой Независимой оценка стоимости здания была положена в основу при проведении торгов по выкупу имущества, находящегося в собственности г. Москвы.

Рыбаков Сергей, 5 сентября 2014 года, Оценка 5 из 5.

Когда мне потребовались деньги, то сначала я обратился в банк. Потом попытался взять микрокредит. Зашел затем в ломбард и наконец, позвонил частным кредиторам.

Нигде не было отказа, но все просили неимоверные проценты и залог. Подсчитав все  за и против, я решил продать дачу. Но за какую цену?
Обзвонив всех продавцов таких же дачных домиков, выяснил, что разнобой в ценах очень значителен, почти двукратный. Конечно, не хотелось бы ошибиться и продать домик себе в убыток.
Надо искать профессионалов, кто зарабатывает себе на жизнь продажей дач. Первое, что пришло в голову – это агентства недвижимости и риэлторы. Должен сказать, что и первые, и вторые, скорее всего, члены одной мафиозной группы. Главная их цель – максимально занизить цены, в чем я убедился,  когда позвонил  нескольким  «независимым» риэлторам. Они привели приблизительно одни и те же цифры. Причем, каждый из них настаивал на немедленной продаже моего домика и немедленной оплате наличными.

Соседи по даче посоветовали мне обратиться в Московскую  Экспертизу Независимую. Пообщавшись с риэлторами, я скептически выслушал советы соседей. Тем не менее, пригласил специалистов из МЭН, о чем совершенно не пожалел.

В МЭН работают настоящие профессионалы. Работу свою они начали с очень внимательного осмотра дачного домика, изучили состояние стен и перекрытий, выяснили, когда и из каких материалов был залит фундамент, нужен ли ремонт, не подтапливается ли подвал. МЭН также осмотрел участок и комммуникации, выяснил, кто живет по соседству. Только после того, как эти и многие другие вопросы были уточнены, специалисты МЭН дали свое заключение.

Должен заметить, что в конечном счете  я продал дачу по рассчитанной МЭН цене. 

Спасибо за грамотную работу.

Самое важное об оценке недвижимости

Когда необходима оценка недвижимости?

Экспертная оценка объекта недвижимости позволяет максимально корректно совершать сделки купли-продажи. В некоторых ситуациях проведение оценки является обязательным требованием:

1. Если недвижимость приобретается с использованием заемных средств (оформляется ипотека или кредит под залог недвижимости), то любой банк потребует заключение независимого эксперта о стоимости объекта недвижимости, который будет являться залогом.
2. При разрешении имущественных споров, которые могут возникнуть между владельцами недвижимости также потребуется независимая экспертная оценка этой недвижимости.
3. Привлекать оценщика придется и при разделе наследства. Например, квартира по завещанию осталась двум наследникам, один собирается в квартире проживать, а второй хотел бы получить за свою часть наследства денежную компенсацию. Размер компенсации будет определяться исходя из заключения независимого оценщика о стоимости недвижимости. В принципе, любой процесс дележа имущества потребует его оценки и документального подтверждения.
4. Независимая оценка также требуется при оформлении брачного договора.
5. При страховании недвижимости заключение независимого оценщика.

 Оценка недвижимости и ее методы

Любой оценщик в своей профессиональной деятельности должен опираться на доказательность. При определении итоговой стоимости объекта недвижимости сумма должна быть обоснована. Выводы оценщика о стоимости недвижимости должны подкрепляться доказательствами.

При их сборе оценщики обычно используют три основных метода: сравнительный, затратный и доходный.

Самый распространенный метод, используемый профессионалами при оценке – это сравнительный метод. Он основывается на анализе рынка недвижимости, когда подбираются объекты, схожие по своим характеристикам с оцениваемым объектом. Цена будет приближена к стоимости аналогов.

Затратный метод применяется не так часто и преимущественно в тех населенных пунктах, где сделки с объектами недвижимости происходят редко. Оцениваются затраты на восстановление или строительство объекта, схожего с исследуемым. Сумма затрат определит цену недвижимости.

Используя при оценке доходный метод, эксперт будет анализировать возможность получения дохода от использования обследуемого жилья. Например, прибыль, которую потенциально можно получить от сдачи квартиры в аренду.

Результатом работы эксперта – оценщика всегда является отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Кто проводит оценку и от чего зависит ее стоимость?

Экспертную оценку объекта недвижимости могут проводить компании, у которых есть лицензия на проведение оценочной деятельности. В зависимости от объекта, который будет являться предметом оценки, применяются разные тарифы на работу специалиста.

Сроки проведения оценки типового объекта, например, квартиры займут не более двух — трех дней. Если же оценку необходимо провести срочно (в течение дня), стоимость работы может возрасти в полтора раза.

Этапы проведения оценки

Перед началом работ, эксперту необходимо пояснить цели оценки. Далее специалист проводит осмотр недвижимости. Затем составляется договор, согласовываются сроки проведения оценки и стоимость работ эксперта. После подписания договора специалист начинает сбор сведений по недвижимости. Далее подбираются методы, которые будут использованы при проведении оценки. Все полученные данные обрабатываются, результаты сравниваются, составляется отчет и заключение специалиста.

Оценка недвижимости профессионалами, позволит совершать последующие действия с недвижимостью с максимальной выгодой.

Фото: arsp.pro, belocenka.by, ipotekami.ru

Оценка стоимости недвижимости: квартиры для ипотеки

Оценка квартиры представляет собой оценку рыночной стоимости квартиры на первичном и вторичном рынках у нашего партнёра — компания «Аудэкс»

Оценка квартир наиболее актуальна при получении ипотечного кредита, при разрешении имущественных споров частных лиц, при составлении брачных контрактов.

При продаже жилья, земельного участка, перед оформлением ипотеки — без оценки стоимости объекта недвижимости обойтись не получится. Данная процедура предусматривает строго регламентированные мероприятия, проводимые специалистом-оценщиком, который действует в рамках закона «Об оценочной деятельности». Денежная оценка имущества подразумевает установление стоимости конкретного объекта или отдельных прав на него.

Если владелец квартиры, например, решит самостоятельно осуществить оценку недвижимого имущества, он вполне может это сделать. Однако ее результаты не могут быть приняты государственными органами, коммерческими компаниями, а также руководством банка, так как для этого требуется отчет об оценке, выполненный аккредитованным оценщиком.

Виды оценки недвижимого имущества

На текущий момент действует четыре варианта проведения оценки имущества:

• определение рыночной цены объекта;
• расчет кадастровой стоимости;
• установление ликвидационной суммы имущества;
• оценка инвестиционной недвижимости.

Рыночная стоимость и оценка недвижимости (если у вас есть своя компания)

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости определяет его реальную цену на свободном рынке, которая  учитывается, например, для сделки купли-продажи, оформления недвижимого имущества в залог, используются юридическими лицами, как доказательство наличия активов.

Результат такой оценки зависит от состояния рынка, на котором проводится исследование цен аналогичных объектов, и затем рассчитывают среднерыночный показатель. Таким образом, оценка жилой недвижимости по рыночной стоимости является самой востребованной, так как реально отражает ценность недвижимого имущества.

Проведение оценки по определению ликвидационной стоимости необходимо в случае, когда требуется срочно продать один или несколько объектов. Размер такой оценки может значительно отличаться от рыночной, уступая в цене. Денежная оценка имущества инвестиционной стоимости требуется для понимания размера вероятного дохода от эффективности дальнейшего его использования.

Оценка жилой недвижимости компанией-партнером «Аудэкс»

Предоставляя свои услуги заказчикам, компания гарантирует:

• признание любого банка действительным, предоставленный отчет;
• внесение необходимых изменений и уточнений по требованию банка, при оценке квартиры для ипотеки;
• Аудэкс взаимодействует со всеми аккредитованными кредитно-финансовыми учреждениями города Казань и Республики Татарстан;
• подготовка отчета по оценке рыночной стоимости недвижимости и проведение фотосъемки занимает 1-2 дня;
• денежная оценка считается выполненной после вручения специалистом отчета, тогда же проводится и оплата работы.

С нами вы без труда решите вопрос получения ипотеки, решите имущественные споры, получите точные данные для заключения брачного контракта. С тарифами по оценке стоимости объекта недвижимости можно ознакомиться на нашем сайте или, перейдя с помощью кнопки «Заказать».

Особенности оценки жилой недвижимости

Денежная оценка квартиры может понадобиться человеку в любой момент, но чаще всего к ней прибегают после принятия решения о продаже. Закон, в этом случае, не требует обязательного предоставления оценочного акта, но реальная рыночная цена жилой площади поможет не промахнуться с запрашиваемой суммой.

Самостоятельное проведение такой процедуры, скорее всего, приведет к неточным результатам, так как уточнение рыночной стоимости требует необходимого уровня знаний и профессиональных навыков, а сам процесс оценки подразумевает учет множества факторов (наличие транспортной развязки, городской инфраструктуры, состояние жилья, его «возраст», количество этажей, месторасположение и пр.).

Кроме того, нужно хорошо ориентироваться в ситуации на рынке недвижимости, чтобы понимать суть, развивающихся на текущий момент, тенденций к росту или падению цен на квартиры. Только так может быть выполнена достоверная независимая экспертная оценка.

Обойтись без услуг квалифицированного эксперта не получится, когда требуется официальный отчет о стоимости объекта недвижимости. Это может быть оценка квартиры для ипотеки, судебных дел, для решения ситуаций с кредиторами, при подаче декларации, оценке нанесенного ущерба.

Заказать услугу оценочной экспертизы владельцам квартир, обслуживаемых сервисной компанией «Территория комфорта» в городе Казань, теперь доступно прямо на сайте компании. Просто заполните форму заявки, перейдя по кнопке «Заказать».

Независимая оценка недвижимости в Москве, заказать оценку стоимости имущества и недвижимости, стоимость и цены

Как проводится оценка недвижимости

Оценка стоимости недвижимости требуется для совершения всех видов сделок с ней. Так, обязательным условием любого гражданско-правового договора сделки с недвижимым имуществом является пункт о стоимости предмета договора. Отсутствие или нечеткая формулировка данного пункта делает договор сделки (купля-продажа, залог, страхование, ипотека) недействительным.

Самостоятельно оценить недвижимое имущество и определить его актуальную рыночную стоимость собственнику практически невозможно. Для этого требуется провести  анализ сегмента рынка объекта оценки, подобрать объекты с аналогичным местоположением, площадью и иными техническим характеристиками. На итоговую величину стоимости недвижимости влияют различные ценообразующие факторы, чей совокупный вес и влияние на стоимость объекта может определить только специалист, применяя в расчетах специальные подходы и методы.

Этап 1. Осмотр и идентификация объекта

Во время осмотра специалист удостоверяется в наличии объекта оценки, сравнивает его технические характеристики с представленными документами и делает от 20 до 100 фотографий объекта недвижимости.

Этап 2. Анализ рынка

Оценщик проводит анализ рынка объекта оценки по открытым источникам данных, изучает тенденции и динамику продаж в конкретном сегменте. Это может быть рынок земельных участков, квартир, загородных домов, промышленных зданий и другой недвижимости. Анализ рынка определяет ценовой диапазон, в котором предположительно находится справедливая стоимость объекта оценки.

Этап 3. Подбор аналогов

Этот этап необходим для получения статистически достоверной информации о средней стоимости объекта оценки. Изучаются открытые источники для поиска и отбора предложений  с характеристиками, максимально схожими с оцениваемым объектом. В ходе отбора исключаются предложения самого высокого и самого низкого ценового диапазона, то есть в расчет принимается средняя стоимость.

Этап 4. Определение стоимости объекта оценки

На этом этапе вся информация, которая может оказать влияние на итоговую стоимость недвижимости, заносится в таблицу и производится расчет с учетом корректировочных коэффициентов по каждой значимой характеристике.

Этап 5. Оформление отчета об оценке

Когда все расчета закончены, специалист формирует отчет об определение рыночной стоимости недвижимого имущества. Документ содержит сведения о заказчике, объекте оценки и применяемых стандартах; указываются допущения и ограничения, использованные оценщиком при проведении оценки; приводится подробный анализ рынка объекта, наиболее эффективного использования, а также содержание и объем работ, использованных при проведении оценки.

Отчет об оценке – это официальный документ, действительный в течение 6 месяцев с даты оценки. Имеет юридическую силу, достаточную для предоставления в государственные, налоговые и судебные органы РФ. 

Наши отчеты об оценке принимают

           

  

Методы оценки, которые применяются при определение итоговой величины недвижимого имущества.

Наши преимущества

Оперативность

Ваш объект будет осмотрен экспертом в день оформления заявки

Точность

Специализированное программное обеспечение гарантирует точность расчетов

Прозрачность

Стоимость проведения оценки окончательная – у нас нет скрытых платежей

Оценка квартиры | ООО «Центр оценки ипотеки»

Оценка квартиры.

Оценка квартиры, коттеджа, дома — что это такое:

Оценка квартиры, коттеджа, дома — это определение какова реальная рыночная стоимость объекта, находящегося в правах собственности или других вещных правах, например, в правах аренды. Чтобы определить реальную рыночную стоимость жилого объекта, необходимо учитывать такие показатели, как инфраструктура района, в котором находится оцениваемый объект, площадь объекта, местоположение, удаленность от других важных объектов, таких, как больница, магазины, парки и т.п., планировка помещений, внутренняя отделка самих помещений, их дизайн, тип дома, количество этажей и многое другое.

  Независимая оценка квартиры — преимущества:

Независимая оценка квартиры и другой жилой недвижимости имеет такое преимущество, как статус официального документа. Оценщик выдает на руки заказчику документ, имеющий доказательное значение. Такой документ может быть использован в суде, если рассматриваются дела, связанные с компенсационными выплатами, и другие дела, где имеет место реальная рыночная стоимость жилой недвижимости. Так, например, наличие официального документа от независимого оценщика об оценке квартиры, дома, коттеджа имеет большую силу и является важным аргументом при споре с налоговой инспекцией по определению величины налогооблагаемой базы при исчислении налога на доходы физических лиц и имущество.

   Часто жилой объект выступает в качестве залога, для обеспечения выполнения обязательств по кредитному договору. В этом случае определение рыночной и ликвидационной стоимости жилого объекта и предоставление заказчику соответствующего документа от независимого оценщика для любой кредитной организации будет иметь большое значение при определении величины кредита и платежеспособности клиента.

   Наша фирма проводит оценку самых разных объектов, предназначенных для использования в качестве жилого помещения, это может быть оценка:

   1. Квартир и комнат в жилом доме (при этом оценка квартиры осуществляется в самые короткие сроки — от 1 дня).

   2. Загородных домов и коттеджей.

   3. Земельных участков (при этом фирма может оценивать и рыночную стоимость земельного участка, и стоимость аренды).

   4. Аренды и арендной ставки (благодаря этой услуге вы можете быть уверенным, что не переплачиваете за аренду помещения).

   5. Объектов, строительство которых еще не завершено (оценивается реальная рыночная стоимость объекта).

Оценка квартиры и другой жилой недвижимости — когда она необходима:   

Разумеется, существует и целый ряд частных случае при оценке жилых объектов. Например, оценка квартиры при получении кредита. При получении кредита кредитная организация может попросить провести независимую экспертизу по оценке квартиры и дома, в этом случае оцениваемый объект будет служить залогом в выполнении перед банком всех условий кредитного договора. А сам документ экспертизы будет влиять на размер выдаваемого кредита. Если же речь идет об ипотечном кредитовании, то квартира, которая берется в ипотеку, тоже будет служить залогом перед банком, в этом случае проведение оценочной экспертизы также имеет немаловажное значение. Реальная рыночная стоимость квартиры повлияет на размер и условия ипотеки.

   Иногда бывает необходимо провести оценку квартиры, коттеджа, дома для страховых компаний. При этом объектами страхования выступают квартиры, а также  отдельные комнаты в страхуемом объекте; дома, стоящие отдельно, и хозяйственные постройки, располагающиеся на земельном участке, находящемся в собственности страхователя. Внутренняя отделка помещений и инженерное оборудование, как в доме, так и в квартире тоже часто становятся объектами для страхования. При страховании квартиры или дома страховая компания потребует от вас провести оценку страхуемого объекта и предоставить документ о реальной стоимости этого объекта на рынке.

    В современной жизни часто случаются имущественные споры, связанные с разделом имущества при разводе или с наследственными вопросами. В этом случае независимая оценка квартиры, дома, коттеджа, ставших причиной спора, будет иметь большое значение в суде при определении справедливого раздела имущества.

   Компании, имеющие разрешение на проведение оценочной деятельности, согласно налоговому кодексу РФ (ст. 333.25), могут проводить оценку жилой недвижимости при передаче ее в права наследства. При вступлении в права наследства нотариусу необходимо будет предоставить документы об оценке рыночной стоимости объекта, получаемого в наследство, созданные согласно 135 Федеральному закону об оценочной деятельности и стандартами оценки, которые обязательны к применению на территории РФ.

  Оценка квартиры — ксерокопии документов, которые необходимо предоставить:

   1.Документы, устанавливающие право на обладание имуществом: это свидетельство о государственной регистрации права, а также договор, по которому квартира была куплена, подарена или обменена.

   2.Паспорт на квартиру с ее техническими характеристиками (кадастровый паспорт).

   3. Паспорт человека, являющегося собственником квартиры,  и паспорт человека, заказывающего экспертизу по оценке недвижимости.

  Оценка дома — ксерокопии документов, которые необходимо предоставить:

   1.Документы, устанавливающие право на обладание домом и землей: свидетельство о государственной регистрации права и договор, согласно которому земля и дом были куплены, обменены или подарены.

   2. Паспорт на дом с его техническими характеристиками (кадастровый паспорт).

   3.План земельного участка, зарегистрированный в кадастровой службе.

   4.Паспорт собственника и заказчика оценки.

Более подробную информацию по оценке недвижимости  Вы можете узнать, позвонив в наш офис по телефонам (3532) 77-50-81, 22-20-10 или оставив заявку на сайте.

оценка квартиры для ипотеки от оценочной компании ПрофиЭксперт +7-495-222-19-07

Оценка для банка требуется в разных ситуациях. Так, например, нередко гражданам необходима оценка квартиры для ипотеки (то есть, оценка для залога, когда имеющаяся или вновь приобретаемая квартира является залогом возврата банку заемных средств). Оценка для ипотеки в настоящее время весьма распространена среди россиян, так как мало кто имеет возможность приобрести за наличные средства новую квартиру или дом. Независимая оценка для банка в этом случае дает возможность определить реальное соотношение между величиной кредита и ценой закладываемого имущества. Понятно, что независимая оценка квартиры для ипотеки гарантирует отсутствие малейших недоразумений между заемщиком и кредитором, так как независимый специалист не имеет личной выгоды при проведении мероприятий по оценке для залога.

Наиболее восстребованные объекты при кредитовании:

Главной особенностью независимой оценки для ипотеки (оценки квартиры для залога) является то, что в процессе участвует три стороны – непосредственно заемщик, банк и независимый оценщик. В такой ситуации оценка для банка, а именно – оценка имущества для залога может защитить интересы всех сторон заключаемой кредитной сделки. Заемщик получает такой кредит под залог недвижимости, сумма которого соответствует реальной рыночной стоимости недвижимого имущества. Банк также уверен, что при оценке квартиры для ипотеки независимый оценщик учел все факторы, оказывающие влияние на стоимость залога.

По сути, независимая оценка недвижимости для целей залога гарантирует практически полную прозрачность сделки, именно поэтому все больше граждан и организаций предпочитают обращаться в независимые оценочные центры для проведения оценки для обеспечения залога, мало доверяя штатным банковским оценщикам, которые могут иметь личную заинтересованность в результатах оценки для залога. При этом и банки в последнее время все чаще и чаще доверяют процесс оценки квартиры для ипотеки независимым специалистам. Здесь необходимо сказать, что нужно перед оценкой для банка при получении кредита под залог поинтересоваться, какие оценочные компании аккредитованы в данном банке. В противном случае, если банк не аккредитовал какую-либо оценочную компанию для проведения оценки для ипотеки, результаты такой оценки для целей залога (оценки квартиры для залога)  приняты им к рассмотрению просто-напросто не будут.

Появление связок «банк – оценочные компании» говорит о развитии цивилизованных экономических и финансовых отношений в нашей стране, ведь в западных странах с высоким уровнем экономики по схеме «банк – оценочные компании» работают все кредитные организации. Только такая оценка квартиры для залога решает массу проблем и снимает массу противоречий между кредитором и заемщиком.

При осуществлении оценки для банка (в частности, оценки для СБЕРБАНКА и ГАЗПРОМБАНКА, так как именно эти банки предлагают весьма выгодные условия ипотечного кредитования) оценщик собирает максимальный объем сведений об оцениваемом объекте. В ходе оценки квартиры сбербанку он анализирует кропотливо и взвешенно все нюансы имеющегося рынка, рассматривает и предлагает в отчете об оценке недвижимости сбербанку варианты самой эффективной эксплуатации оцениваемого объекта, лично осматривает квартиру и гарантирует результаты оценки для сбербанка своей подписью и репутацией профессионала. Оценочные компании сбербанка (то есть, те, которые аккредитованы сбербанком России для проведения оценки имущества для залога) отличаются высочайшим уровнем профессионализма своих сотрудников, и гарантируют достоверные результаты мероприятий по оценке для обеспечения залога.

Напоследок отметим, что «честный» кредит под залог (в частности, кредит под залог недвижимости) без независимой оценки квартиры для залога получить практически невозможно, поэтому, если вам нужна квалифицированная оценка для банка (оценка квартиры для ипотеки, например), никогда не стоит экономить на услугах независимого оценщика.

Вернуться в раздел ЦЕЛИ ОЦЕНКИ.

Оценка недвижимости в Москве по оптимальной цене и срокам.

Недвижимость во все времена была самым дорогостоящим имуществом человека. Однако, не смотря на высокие цены каждый стремиться ее приобрести. Всю недвижимость различают на предназначенную для жилья (жилая недвижимость) и построенную для коммерческих целей (нежилая недвижимость).

Что такое оценка недвижимости?

Оценка недвижимости — деятельность эксперта, обладающего подготовкой, опытом и квалификацией, по систематизированному сбору и анализу рыночных и нормативных данных, необходимых для определения стоимости имущества на основе действующего законодательства, государственных стандартов и требований этики оценщика.

Интересным является то, что в зависимости от того жилая эта недвижимость или нежилая сам процесс оценки может существенно отличаться.

Различие также вносится тем, что от вида недвижимости отличаются и виды совершаемых с ней сделок. Например, если планируется аренда офисного помещения, то необходима оценка арендной платы. Если речь идет о покупке квартиры, то соответственно определяется рыночная стоимость квартиры.

 

Как происходит оценка недвижимости?

Объединяющим моментом для оценки любой недвижимости является применение сравнительного метода для расчета ее стоимости. Данный подход заключается в определении стоимости на основании существующих предложений на рынке недвижимости, так называемых аналогов.

Аналог — это объект, сходный или подобный оцениваемой недвижимости.

В своей работе оценщик не только сравнивает аналоги, но и делает расчеты с учетом большого количества ценообразующих факторов. Большое влияние на стоимость недвижимости имеют:

• месторасположение
• год его постройки или ввода в эксплуатацию
• тип и материал фундамента, стен и перекрытий
• развитость инфраструктуры района
• состояние ремонта и отделки
• и даже этажность, если речь идет о домах и зданиях

Предварительный этап оценки:

Перед тем, как приступить к выполнению оценки, специалист совместно с клиентом определяет цель работы, составляется Задание на оценку.

Далее следует сбор всей необходимой для работы информации: документы на объект оценки, по которым на осмотре оценщик проверяет соответствие реальному состоянию помещения или здания, а также проводится фотофиксация объекта.

Расчетный этап:

Данный начинается с определения метода оценки. При чем здесь оценщик не просто выбирает тот или иной подход, он также должен в обосновать, почему он отказывается от других методов и по каким причинам. Как говорилось для оценки недвижимости применяется сравнительный подход.

Далее проводятся расчеты для определения рыночной стоимости недвижимости. Оценщик с помощью специальных формул делает расчет и выводит стоимость, которая далее сводится в итоговую на основании корректировок, допущений, округления и прочих условий.

Что получает клиент?

Результатом работы специалиста является отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости.

Отчет об оценке — документ установленной формы, представляемый профессиональным оценщиком заказчику, в котором обосновывается проведенная оценка стоимости заказанного объекта недвижимости.

Согласно закону «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ отчет об оценке можно использовать для различных целей в течение 6 месяцев: предоставлять в банк для одобрения ипотеки, использовать в качестве аргумента на торгах при покупке или продаже, предоставлять в суд при разделе имущества и многое другое.

Как и было сказано ранее в зависимости от цели оценки содержание отчета может отличаться. Как правило, отчет содержит следующие разделы:

• Сведения об Оценщике и Заказчике
• Характеристика объекта оценки
• Обзор и анализ рынка недвижимости
• Анализ ликвидности объекта
• Обоснование методики оценки
• Определение рыночной стоимости
• Определение ликвидационной стоимости
• Документы Оценщика: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
• Документы Компании: ОГРН, ИНН/КПП, Страховой полис
• Документы Заказчика: правоустанавливающая и техническая документация на объект
• Фотографии объекта

Процесс оценки: почему, когда и как получить справедливую оценку при покупке или рефинансировании дома

Новый горизонтЛюди формируют Нью-ЙоркВеликолепные объявленияКварталы с золотыми замкамиЗаметные продажиБудущий Нью-ЙоркЗнатьТенденции в Нью-ЙоркеИконические адресаДоступное жилье

Corinthian, # 34B продается по цене аска в 1 398 630 долларов (Насколько конкретно. Листинг через Компас). Независимо от того, покупаете ли вы дом в кредит или рефинансируете существующую ипотеку, ваш кредитор, скорее всего, захочет провести оценку вашей собственности.Причина проста: ваш дом является залогом банка, и для защиты их интересов им необходимо тщательно оценить стоимость вашей собственности. Хотя это может показаться относительно простым процессом, знать, почему, когда и как получить оценку, сложнее, чем вы могли ожидать, особенно в Нью-Йорке.

Все, от уровня пола до качества и количества естественного света и отделки квартиры, может повлиять на ее стоимость. Но такие видимые особенности — не единственное, на что обращают внимание оценщики.В кооперативных зданиях оценщики также внимательно изучают менее заметные переменные, в том числе финансовые показатели вашего здания и записи о техническом обслуживании. Если есть вероятность, что вашему зданию вскоре могут потребоваться дорогостоящие фасадные работы, которые могут привести, например, к высокой оценке, это может отрицательно повлиять на стоимость вашей квартиры. Поэтому важно знать, почему, когда и как получить справедливую оценку квартиры.

К счастью, в свете пандемии COVID-19 и изоляции штата Нью-Йорк оценщики недвижимости считаются важным бизнесом в соответствии с федеральным законом Грэмма-Лича-Блайли от 1999 года.Недавнее письмо, отправленное Конгрессу Джонатаном Миллером и оценщиком / регулятором Питом Фонтаной, поддерживает и подтверждает это понятие, объясняя, что оценщики жизненно важны, поскольку они защищают от хищнического кредитования и ипотечного мошенничества, тем самым позволяя потребителям безопасно брать займы для сохранения ликвидности условий кредитования и поощрения потребителей. расходы.

По сути, есть только две причины, по которым когда-либо нужна оценка квартиры: первая причина связана с финансированием, а вторая — с налогами.

Для начала, если вы покупаете дом, вам, вероятно, потребуется завершить его оценку, прежде чем вы сможете оформить ипотечный кредит.Если вы хотите рефинансировать, вас, скорее всего, попросят провести переоценку имущества. Аналогичным образом, если вы ищете ссуду под залог собственного капитала (т. Е. Заимствование под залог собственного капитала для реализации проекта капитального ремонта), вы, как правило, должны пройти аттестацию дома. Наконец, хотя это и менее распространено, кредиторы могут потребовать оценку вашего дома перед утверждением других типов ссуд (например, бизнес-ссуды), но только если вас просят использовать ваш дом в качестве залога.

Увеличить изображение Полноэкранный

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Во-первых, важно иметь в виду, что в зависимости от кредитора вы вообще не сможете нанять оценщика.Многие кредиторы предпочитают нанимать собственных оценщиков, чтобы убедиться, что недвижимость не переоценена. Если вы должны нанять оценщика, сосредоточьтесь на найме самого квалифицированного оценщика для вашей конкретной собственности — в идеале, это тот, кто знает ваш район и даже уже знает ваше здание. Для начала спросите совета у ваших нынешних соседей, агента или брокера, имеющего значительный опыт продажи квартир в вашем здании.

Во-вторых, убедитесь, что ваш оценщик является лицензированным оценщиком в штате Нью-Йорк.Лицензированные оценщики прошли соответствующее образование, сдали письменный экзамен и завершили от 2000 до более 3000 часов опыта не менее чем за 24–30 месяцев. Оценщики с самым высоким рейтингом — это государственные сертифицированные генеральные оценщики — они должны иметь опыт работы не менее 3000 часов в течение не менее 30 месяцев. Если у вас есть какие-либо опасения по поводу вашего оценщика, штат Нью-Йорк также публикует список оценщиков, к которым в настоящее время применяются дисциплинарные меры.

Наконец, если вы покупатель, избегайте оценок, оплачиваемых продавцом.Это может показаться заманчивым, поскольку все хотят сэкономить, но оценки, оплачиваемые продавцом, часто лучше служат продавцам, чем покупателям. Кроме того, если оценщик продавца слишком завышает стоимость единицы, ваш собственный кредитор может отказаться от сделки.

Во время оценки квартиры не утаишь основных фактов. Если ваша квартира всего 565 квадратных футов, а не 850 квадратных футов, это станет очевидным. Точно так же, если вы находитесь в одном квартале от Восточного Гарлема, а технически не в Верхнем Ист-Сайде, оценщик обязательно заметит эту небольшую разницу.Наконец, если финансовые показатели вашей кооперативной доски плохи, любой хороший оценщик узнает. Но есть несколько вещей, которые вы можете сделать, чтобы подготовиться к оценке, и эти шаги могут значительно повлиять на оценочную стоимость вашего дома.

Сначала оценщики оценят текущее состояние вашей собственности. Заплесневелые стены ванной комнаты с потрескавшейся плиткой, неплотными половицами и отслаивающейся краской произведут неправильное впечатление. Перед визитом оценщика постарайтесь заняться хотя бы основным ремонтом во всем доме.Во-вторых, обращайте внимание на любые улучшения, которые вы сделали после переезда в дом. Если вы делали ремонт в ванной и кухне, обязательно укажите на это. То же самое и с любыми другими дорогостоящими дополнениями, включая встроенные. Наконец, в день посещения убедитесь, что ваш дом чистый и хорошо оборудованный — вы не получите дополнительных баллов за чистоту, но так будет проще проявить лучшие черты вашего дома.

Увеличить изображение Полноэкранный

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

В идеальном мире оценка дома была бы совершенно справедливой и объективной наукой, но во многих отношениях оценка дома — это больше искусство, чем наука.В результате аналогичные квартиры, расположенные всего в нескольких кварталах друг от друга, часто имеют кардинально разные оценки. Если это произойдет, у вас есть несколько вариантов.

Для начала получите копию отчета об оценке и начните искать возможные ошибки. В некоторых случаях виновата простая техническая ошибка (например, квадратные метры вашего помещения были записаны неправильно), и если это так, исправить это может быть довольно просто. Если очевидных ошибок нет, проведите собственное исследование рынка и сравните свою оценку с сопоставимой недвижимостью в вашем квартале или, по крайней мере, в вашем районе.Если станет еще хуже, вам, возможно, придется заплатить за повторную аттестацию, но в зависимости от ситуации это также может быть сложно. Лучше всего начать с лицензированного оценщика с опытом работы в вашем районе или здании — того, кому вы можете доверять, чтобы он дал вам справедливую оценку.

Увеличить изображение Полноэкранный

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Назначить встречу

Чтобы совершить поездку по любому из этих объектов, просто заполните информацию ниже.

Или позвоните нам по телефону (212) 755-5544

Статьи по теме

• Из отличных объявлений Цена на продажу: предложения Нью-Йорка от 270 тысяч долларов включают великолепную трехкомнатную квартиру в бывшем нефе церкви XIX века. Понедельник, 22 февраля 2021 г.
• Из Мидтаун-Уэст СНИЖЕНИЕ ЦЕН: Аренда недавно отремонтированных квартир по всему Нью-Йорку со скидкой Сегодня, 21 мая 2021 г.
• Из Челси В честь открытия Маленького острова посетите новые и готовящиеся к открытию парки Нью-Йорка и предложения поблизости. Сегодня, 21 мая 2021 г.
• Из отличных объявлений Кражи и сделки до $ 1.2M: апартаменты на Манхэттене со стиральной / сушильной машиной, открытой площадкой и доступом в фитнес-центр. Четверг, 20 мая 2021 г.
• Из отличных объявлений Снижение цен: сокращенные списки в Нью-Йорке включают лофт на верхнем этаже в Сохо, стоимость которого снижена на 1 миллион долларов. Среда, 19 мая 2021 г.
• Из будущего Нью-Йорка Коллекция пентхаусов Tour 200 Amsterdam: многоэтажные кондоминиумы на верхнем вест-сайде от 17,5 млн долларов Среда, 19 мая 2021 г.
• Из будущего Нью-Йорка Посещение DUMBO’s Front & York: кафе Devocion и городской парк приближаются к порогу жителей Среда, 19 мая 2021 г.
• От познакомиться Налоги Нью-Йорка: руководство по налогам на недвижимость для владельцев квартир Нью-Йорка Вторник, 18 мая 2021 г.

Писатель, вносящий вклад Кейт Этерингтон Кейт Этерингтон имеет более чем двадцатилетний опыт работы журналистом и консультантом по коммуникациям.Ее статьи и обзоры были опубликованы в газетах и ​​журналах в Соединенных Штатах и ​​за рубежом. Опытный финансовый писатель, Кейт стремится раскрыть человеческую сторону историй о современном бизнесе, банковском деле и отношениях на рабочем месте. Ей также нравится писать о тенденциях, образе жизни и недвижимости в Нью-Йорке, где она живет со своей семьей в уютной квартире на двадцатом этаже высотного здания на Манхэттене. Пожалуйста, включите JavaScript, чтобы просматривать комментарии от Disqus.

5 способов улучшить оценку арендуемой недвижимости

Когда процентные ставки низкие, неплохо было бы подумать о рефинансировании арендуемой собственности, чтобы сэкономить деньги по кредиту. Однако в рамках процесса рефинансирования кредиторы хотят провести оценку собственности, чтобы убедиться, что ее стоимость соответствует сумме, которую они ссужают вам. Оценка арендуемой недвижимости — стандартная часть любого процесса рефинансирования.

Оценка аренды: зачем она нужна

Получение оценки собственности является одной из наиболее важных частей процесса, потому что, если оценка собственности не соответствует той стоимости, на которую вы рассчитываете, кредитор не сможет завершить рефинансирование.Поскольку за последние несколько лет стоимость недвижимости претерпела такие значительные колебания, вы можете беспокоиться об оценке арендуемой собственности и обращаться за советом о том, что вы можете сделать, чтобы улучшить оценку вашей арендуемой собственности, помимо значительного ремонта и капитального ремонта структуры и ландшафтного дизайна. .

Что ищет оценщик?

Оценщик озабочен структурой и недвижимостью в целом, поэтому она следит за такими вещами, как фундамент, крыша, домашние системы и качество строительных материалов.Оценщик также стремится проверить размеры всего, от размера участка до внешнего вида конструкции. Размер имеет значение для общей стоимости собственности, и оценщик должен проверить точность измерений. Как правило, такие помещения, как подвалы и гаражи, не включаются в общую жилую площадь, но включаются в общую оценку иначе, чем нежилые помещения.
Оценщик также обратит внимание на любые утечки, трещины, отверстия или другие проблемы с внешним видом.Она будет внимательно следить за тем, как объект соответствует строительным нормам и правилам, отмечая любые опасения по поводу структурной целостности и ухудшения состояния. Временные сооружения на участке, такие как навес или надземные бассейны, не являются частью оценки, в отличие от постоянных сооружений, таких как спринклерные системы.

Оценщики не заботятся о дизайне интерьера

Внутри оценщика не волнует, как оформлен дом или слишком много беспорядка на кухонной стойке.Внутренние особенности, представляющие интерес для оценщика, включают системы отопления и кондиционирования, камины, детекторы дыма, системы домашней безопасности, окна, двери и другие постоянные аспекты собственности.
Главное помнить, что оценщика не интересуют какие-либо аспекты арендуемой собственности, которая не является постоянной частью дома или ландшафта. Конечно, забота о беспорядке и свежей краске может улучшить общее впечатление оценщика о том, насколько хорошо вы ухаживаете за недвижимостью.
Наряду с состоянием недвижимости оценщик также учтет стоимость аналогичной недвижимости в вашем районе. Оценщики используют записи округа, списки недвижимости, налоговых инспекторов и аналогичные ресурсы, чтобы определить наиболее точную стоимость собственности.

5 способов улучшить оценку арендной платы

Вот 5 способов улучшить оценку арендуемой недвижимости:

1. Предоставьте копии документов о прошлых реконструкциях и улучшениях

Оценщик заслуживает знать, что вы делали в прошлом для улучшения собственности, поэтому предоставление ей документов, которые подчеркивают эти обновления, поможет ей увидеть доказательства того, что вы вложили деньги в собственность, и тип работы, в которую он был вложен. Это.
Документы могут включать простую таблицу затрат с датами и объемом работ, или фотографии до и после, или копии счетов-фактур или квитанций от подрядчиков. Особенно важны улучшения конструкции, такие как системы отопления, вентиляции и кондиционирования, электрические системы или новая изоляция. Для оценщика они гораздо важнее косметических изменений.

2. Убедитесь, что объект выглядит наилучшим образом снаружи

Оценщики — люди, и на них может повлиять первое впечатление об объекте недвижимости, известное как обуздание апелляции.Та же сдержанная привлекательность, которая может дать потенциальным арендаторам положительное впечатление о месте, также может повлиять на оценщика.
Подрезка деревьев, подкраска и несколько цветочных горшков, наполненных цветами, могут помочь превратить однообразное первое впечатление в лучшее. Устранение беспорядка во дворе очень важно, поэтому уберите весь мусор, держите подальше от сорняков и очистите желоба от мусора.
Другие штрихи, которые повышают привлекательность обочины, могут включать новые номера домов, приветственный коврик, дверной венок или даже новый почтовый ящик вместо помятого, грязного.

3. Выполните основное обслуживание внутри

Осмотрите арендуемую недвижимость и подумайте, как оценщик. Есть ли что-нибудь, что явно нуждается в ремонте?
Если есть вещи, которые нужно починить, о них следует позаботиться до оценки. Сосредоточьтесь на структурном ремонте, а не на косметическом. Идеи включают приклеивание скручивающегося угла винилового пола, обеспечение наличия батарей во всех детекторах дыма, фиксацию петель дверцы шкафа и замену разбитого окна.
Не обращайте внимания на внешний вид арендуемой собственности и больше на демонстрацию того, что структура ухожена и надежна.

4. Советы по дизайну, чтобы интерьер выглядел лучше

Есть несколько советов и уловок по дизайну, которые вы можете сделать непосредственно перед приездом оценщика, которые сделают недвижимость больше и более открытой. Некоторые идеи включают в себя открытие всех жалюзи и шторы, чтобы впустить естественный свет и сделать комнату больше. В то время как основное внимание уделяется структуре и качеству арендуемой собственности, оценщик будет делать заметки в своем отчете об общем внешнем виде и восприятии обслуживания собственности.

5. Создайте приятное впечатление оценщика

Нет, это не означает подкуп оценщика или отправку им домой нескольких десятков домашних печенек. Вместо этого создайте приятное впечатление, отвечая на вопросы, не следя за оценщиком на каждом этапе пути.
Убедитесь, что есть легкий доступ к основным приборам, таким как водонагреватели и кондиционеры. Работайте со своим арендатором, чтобы не мешать домашним животным и детям, чтобы оценщик мог выполнять свою работу.Вы не хотите давать оценщику повод для негативных мыслей во время оценки вашей арендуемой недвижимости.

Работа с арендаторами

Если ваша арендуемая недвижимость занята, убедитесь, что вы сообщаете своему арендатору о том, насколько важно для вас получить хорошую оценку. Помимо предоставления стандартного уведомления арендодателя, которое требуется вам и оценщику для входа в занимаемую недвижимость, имеет смысл заручиться помощью арендатора в создании хорошего впечатления путем очистки арендуемой единицы перед оценкой и уменьшения беспорядка, где это возможно.
Рассмотрите возможность создания краткого списка вещей, которые арендатор может сделать, чтобы улучшить внешний вид собственности, и даже предоставить стимулы, если арендатор это сделает, например, газовую карту или подарочный сертификат магазина.
Независимо от того, находится ли ваш арендатор на борту или нет, хороший оценщик сможет не обращать внимания на любые косметические проблемы и сосредоточиться на структуре и самой собственности, а не на декоре или грудах белья на полу. С подготовкой и долгосрочным обязательством по поддержанию собственности в хорошем состоянии, мы надеемся, что ваша оценка приведет к правильным цифрам для получения необходимого рефинансирования.

Почему мой арендодатель получает оценку?

Как упоминалось ранее, основная причина, по которой арендодатель получает оценку арендуемой собственности, — это рефинансирование, чтобы получить лучшую процентную ставку по ссуде. Другая возможная причина заключается в том, что арендодатель работает над получением ссуды для другой инвестиции и использует арендуемую недвижимость в качестве залога по этой ссуде.

3 способа сделать, а не нарушить оценку вашей квартиры в Нью-Йорке

Если вы хотите продать свою квартиру или рефинансировать по более низкой ставке, ваша оценка может помочь или сорвать сделку.И как только об этом сообщили вашему кредитору, оспорить его будет очень сложно. Вот почему так важно, чтобы оценщик увидел вашу квартиру в лучшем свете.

Подготовка к оценке должна быть «многомесячным процессом, а не чем-то, что вы делаете по прихоти», — говорит Джонатан Миллер, президент и генеральный директор Miller Samuel, манхэттенской фирмы по оценке недвижимости.

[Примечание редактора: эта история была первоначально опубликована в 2011 году.]

Вот несколько советов, как получить максимальную отдачу от людей, которые занимаются оценкой почти каждый день.

1. Знайте свое здание и компы

• Исследуйте свое здание. Банки хотят знать, что есть в резервном фонде здания, ссужали ли они это здание раньше и другие финансовые данные. Запросите эту информацию в вашем кооперативе или кондоминиуме. «Поработайте над недвижимостью еще до того, как заплатите 400 долларов оценщику», — говорит Мелисса Кон, ипотечный брокер FM Home Loans.
• Изучите сопоставимые продажи в вашем здании и районе. Кон говорит, что это самый важный фактор для повышения оценки вашей собственности.Вы должны сообщить оценщику не только, за что продаются другие квартиры, но и о состоянии этих квартир. «Если он находится в той же линейке, но продан за меньшие деньги из-за плохого состояния, вам следует указать на это», — говорит она. Вы или ваш брокер должны включить эту информацию в пакет, который вы предоставляете оценщику, когда он или она прибывает (более подробная информация о том, что еще включить, приводится ниже).
• Не ждите, что оценщик знает окрестности. Многие оценщики в наши дни приезжают из районов за пределами Нью-Йорка и могут не понимать разницы между вашим зданием и другим.Кон недавно увидел квартиру, которую брокер оценил в 8-10 миллионов долларов и оценил в 4,5 миллиона долларов. Оценщик сравнивал его с другими квартирами, в которых не было таких же видов или удобств.
• Подготовьте пакет информации о квартире. Включите план этажа, финансовые показатели здания, информацию о продажах в вашем доме и ваши впечатления от этих продаж, а также списки любых улучшений в квартире и в районе.

2.Подготовьте свою квартиру

• По словам Рональда Голда из Gold Appraisal, небольшие исправления, такие как замена незакрепленной или отсутствующей плитки или пятен от протечек на кухне или в ванной комнате, должны выполняться без вопросов. Эти мелочи «действительно влияют на воспринимаемую ценность квартиры», — говорит Голд.
• Тем не менее, капитальный ремонт кухни или ванной комнаты, вероятно, не окупится при оценке. «На растущем рынке вы, вероятно, получите эти деньги обратно, но на этом рынке вы, скорее всего, потеряете деньги», — говорит Голд.
• Свежая покраска стен и потолка создает впечатление, что за квартирой ухаживают и поддерживают ее. Хороший пол тоже имеет значение. Вымойте ковры или отполируйте полы, если они испачканы или изношены.
• Вымойте окна, застелите кровати, уберите прилавки. Это может показаться очевидным, но оценщики говорят, что около 50 процентов квартир на момент прибытия не опрятны. «Вы же не хотите давать оценщику повод протыкать квартиру», — говорит Голд. Хотя оценщики обучены не обращать внимания на беспорядок и мелкие недостатки, они действительно видят в некоторых из этих вещей признаки того, что за зданием и квартирой не следят очень тщательно.Это может привести к снижению оценочной стоимости, поэтому решение более мелких проблем имеет финансовый смысл.

3. Расскажите свою историю

• Вы или ваш брокер должны передать оценщику подготовленный вами пакет — и рассказать свою историю. Поскольку многие оценщики могут мало что знать о вашем районе или здании, они могут полагаться на поиск в Google, чтобы получить информацию о других квартирах, которые были проданы поблизости. «Вы хотите предоставить субъективную информацию, — говорит Миллер, — включая ваше мнение о том, почему ваша квартира стоит того, что она есть, и почему она лучше, чем чужая.Если вы знаете, что квартира была продана по более низкой цене из-за сноса, растянутого развода или из-за того, что квартира нуждалась в ремонте, вам необходимо обратить на это его внимание ».
• Быстро укажите на любые положительные изменения, которые вы внесли, чтобы повысить ценность пространства, например, отремонтировали ванную комнату или добавили систему кондиционирования. Не упоминайте, что вы красили комнату или другие мелкие изменения, которые считаются регулярным обслуживанием. Обязательно укажите, сколько вы заплатили за квартиру и сколько вложили в нее.
• Если в здании были улучшения или есть планы по его улучшению, укажите их. Кроме того, не забудьте рассмотреть любые текущие строительные работы, которые могут быть в стадии реализации. Если вестибюль находится в стадии строительства или снаружи возводятся строительные леса, сообщите оценщику, какие ремонтные работы выполняются и когда они должны быть завершены.
• Не парить. После того, как вы выделите основные моменты сюжета, оставьте оценщика в покое. «Если хозяин находится в шести дюймах от меня, что это телеграфирует? Я думаю: «Есть проблема», — говорит Миллер.Просто убедитесь, что оценщик получает всю необходимую информацию, а затем позвольте ему или ей сделать свою работу.
• После того, как оценщик уйдет, у вас больше не будет возможности взаимодействовать, как и у банка, с которым вы работаете. «Если вы не передадите то, что хотите в течение этого короткого периода времени, вы не сможете сделать это снова», — говорит Миллер. И после того, как оценка сделана, предстоит нелегкая битва за ее изменение.

Проблемы с оценкой многоквартирных домов

Оценка многоквартирных домов обычно сложнее, чем оценка домов на одну семью.Двух-, трех- или четырехкомнатные здания иногда вызывают путаницу, когда дело доходит до оформления ссуды на покупку или рефинансирования.

Как правило, оценщики используют рыночный подход при оценке многоквартирных домов. Они будут смотреть на продажи сопоставимой недвижимости, как правило, за последние 12 месяцев и в радиусе 1 мили на пригородном рынке.

Однако доходный подход — определение справедливой рыночной арендной платы за каждую квартиру на основе сопоставимой арендной платы за другую недвижимость — часто принимается во внимание.Это особенно верно, если не так много сопоставимых продаж можно найти в приемлемые временные рамки или географические границы.

Затратный метод — сравнение стоимости покупки собственности со стоимостью строительства нового — часто имеет значение, если возраст собственности меньше 10 лет. Если существует достаточно компаундов, лучше всего придерживаться аналогичных свойств, сравнивая дуплексы с дуплексами, четырехплексные с четырехплексными.

Приближение к многоквартирной оценке

Николь Аверс, Нэшвилл, штат Теннесси, оценщик проверки качества в DartAppraisal, говорит, что все три подхода имеют отношение к этим многокомпонентным оценкам.

«При покупке на одну семью вы думаете о собственности с точки зрения заемщика / покупателя, который въезжает и живет там», — говорит она. «Если это дуплекс, триплекс или четырехэтажный дом, покупатель, вероятно, не собирается его занимать, поэтому его мнение о том, почему он покупает, будет другим. Их подход к оценке не обязательно будет подходом сравнения продаж. Компенсация за продажи по-прежнему важна, но вы хотите более тщательно изучить доходный подход. Это дает вам более справедливый набор сдержек и противовесов.Вы должны суметь, используя оба подхода, очень хорошо определять стоимость.

«Одно существенное различие между одной семьей и этими многоквартирными домами состоит в том, что меняется основа сравнения. Помимо местоположения, при размещении на одну семью в первую очередь следует учитывать общую жилую площадь, количество спален и стиль. В жилых домах на две или четыре семьи местоположение по-прежнему возглавляет список, но первое соображение — это не цена за квадратный фут. Общая жилая площадь — не первое, о чем думают инвесторы.Они должны думать как арендатор. Арендаторы думают о «количестве спален», поэтому цена за спальню является важным фактором. Мы проверяем арендную плату и ищем хорошо обоснованные множители валовой арендной платы ».

Затратный подход — сравнение покупной цены собственности с тем, что будет стоить строительство нового — часто актуален для более новой собственности, добавляет Аверс. По ее словам, предел для рассмотрения затратного подхода обычно составляет 10 лет.

«Залоговый андеррайтер постепенно переводит рынок на более единообразную оценку, — заключает она, — и оценщики это замечают.Кредиторы хотят, чтобы оценщики были более единообразными в своих подходах и оценках, от частных домов до двух-четырех квартир и квартирных домов. Оценщикам нужно написать немного больше и понять, что люди, с которыми они общаются, — компания, занимающаяся оценкой, — это вторая группа глаз, которые следят за их отчетами. Мы их резервная группа. Мы хотим, чтобы оценщики, оценщики и компания по управлению оценкой выглядели как можно лучше ».

Многие из этих свойств, как указывает Аверс, являются преобразованием больших односемейных домов, поэтому в игру вступит «наилучшее и наилучшее использование».Следует ли преобразовать собственность обратно в односемейную по лучшей цене? Добавил ли владелец квартиру, которая нарушает жилищный кодекс, например, квартиру в подвале? В таком случае новый владелец не сможет использовать эту единицу для получения дохода.

Эти многоквартирные дома обычно считаются жилыми объектами и, следовательно, имеют право на премиальное финансирование с фиксированной ставкой через Fannie Mae и Freddie Mac. Для здания из пяти или более квартир обычно требуется коммерческая ссуда. Если собственность была зонирована как односемейная, доход, полученный от прикрепленной квартиры «свекрови», не может учитываться при обеспечении ссуды.

Определение подходящего финансирования

Скотт Шелдон, старший кредитный специалист Summit Funding в Санта-Роза, Калифорния, говорит, что оценщики должны учитывать, будет ли покупатель многоквартирной собственности жить в одной квартире и сдавать в аренду другие или сдавать в аренду всю собственность.

«Вы можете использовать справедливую рыночную арендную плату, чтобы выяснить, на какой размер ссуды претендует покупатель», — говорит он. «Вы можете купить больше домов и претендовать на более высокую ссуду, увеличивая эту арендную плату до максимальных пределов ссуды графства.Здесь, в округе Сонома, если вы живете в одной из квартир, вы можете купить четырехэтажный дом на сумму до 1 миллиона долларов с 5-процентной скидкой или сделать то же самое с ссудой FHA по 30-летней фиксированной ставке в обоих домах. случаев, платя, возможно, 4,625 процента, а не 4,3. Если речь идет исключительно об аренде собственности, вы должны отложить 25 процентов, но вы все равно можете использовать доход от аренды, чтобы соответствовать требованиям — используя уже имеющуюся арендную плату. Я рекомендую сделать это, если вы можете найти подходящую недвижимость, а не покупать дом на одну семью, потому что арендная плата будет покрывать вашу ипотеку.”

Метод сопоставимых продаж почти всегда будет основным критерием оценки этих свойств. Однако, если покупатель ищет коммерческую ссуду — даже на недвижимость с двумя или четырьмя квартирами — доходный подход может вступить в игру. Это особенно актуально при рефинансировании более чем одного объекта недвижимости с помощью одной крупной ссуды. В таких случаях кредитор, как правило, желает видеть доказательства аренды и залогового депозита арендаторов, а некоторые кредиторы хотят видеть, что арендные платежи арендаторов были текущими в течение последних нескольких месяцев.(В процессе отбора 75 процентов валовой арендной платы за квартиру могут использоваться для компенсации запланированного ежемесячного платежа.) Однако, хотя это могут быть критерии кредитора, они не являются частью оценки.

Если оценка предназначена для рефинансирования, кредитор часто требует, чтобы владелец владел недвижимостью в течение некоторого времени (обычно 12 месяцев), прежде чем разрешить использование переоценки, даже если были внесены значительные улучшения. В любом случае — при первоначальной покупке или рефинансировании — проценты по ссуде будут немного выше, чем при покупке на одну семью, поскольку переменные, присущие многоквартирной арендуемой собственности, увеличивают риск кредитора.Плата за оценку, как правило, также будет выше, поскольку каждую единицу необходимо рассматривать отдельно.

Узнайте больше об оценке многоквартирных домов в нашем курсе CE: Оценка квартирных домов .

Примечание редактора. Эта запись в блоге была первоначально опубликована 4 апреля 2017 г. Она была немного обновлена.

Статья Джозеф Добрян. Джозеф Добриан пишет о коммерческой и жилой недвижимости, а также о финансах, связанных с недвижимостью, более 30 лет.Его подписка появилась в The Wall Street Journal, The New York Times, The New Yorker, Real Estate Forum, , Journal of Property Management, и многих других изданиях. Он также известный писатель, публицист и переводчик. Его веб-сайт www.josephdobrian.com, с ним можно связаться по адресу [email protected].

Хотите внести свой вклад в наш блог? Подайте заявку здесь , чтобы еженедельно обращаться к тысячам читателей и зарекомендовать себя в качестве идейного лидера в области оценки.

Получено уведомление об «оценке» моей квартиры … что это значит? : LosAngeles

Я получил один в начале этого года, а в начале этого месяца получил уведомление о том, что я должен выплачивать чеки другой управляющей компании.

Это не могло быть ничего — может, старый домовладелец продал здание новому домовладельцу и все. Но я боюсь того же, что и ты.

В соответствии с Законом Эллиса владелец не может выселить вас, если он не выселит всех арендаторов в здании, а затем либо снесет здание, либо превратит квартиры в квартиры для продажи, а не аренды.И если они это сделают, они должны уведомить вас за 120 дней и оплатить помощь при переезде. Если вы проработали там три года, я думаю, вы имеете право на более чем 10 000 долларов.

Подходит ли ваше здание для ремонта и преобразования в кондоминиумы? Достаточно ли места на вашем участке для современных парковок? Есть ли поблизости свободные участки? Ответы на эти вопросы могут показать, насколько вероятно и как скоро вы будете выселены.

Если ваше здание относительно новое и большое, возможно, его можно было бы просто модернизировать, добавив новую технику, столешницы и полы, а затем относительно быстро продать как кондоминиумы.Но если это более старое здание, оно, вероятно, не соответствует современным строительным нормам или правилам зонирования, не говоря уже о рыночных требованиях по размеру и удобствам, а это означает, что быстрая распродажа маловероятна.

Если вы, как и я, живете в старом здании, на этом участке, вероятно, нет места для современных правил парковки (примерно 1 место на спальню). Это означает, что если застройщик захочет провести выселение-демонтаж-реконструкцию, ему, вероятно, потребуется приобрести хотя бы одно соседнее здание для сноса, чтобы иметь достаточно места для строительства современного здания с парковкой.

Если поблизости есть свободные участки, то застройщик, вероятно, предпочел бы строить заново, чем иметь дело с хлопотами и последствиями выселения семей, контролирующих арендную плату, не говоря уже о стоимости и времени сноса.

Посетите городской веб-сайт о стабилизации арендной платы и выселении по закону Эллиса для получения дополнительной информации. http://hcidla.lacity.org/Removal-From-Rental-Market—Renters

Как работает процесс в кондоминиумах и кооперативах — Азбука оценки

Для многих людей оценка остается загадкой, начиная с того, почему и как они проводятся, и заканчивая тем, как в конечном итоге используется информация, собранная в ходе процесса.По правде говоря, тайну легко развенчать. Оценка — это для всех намерений и целей простой и понятный компонент процесса завершения финансовых транзакций. Поскольку они относятся к недвижимости в целом и кооперативам и кондоминиумам в частности, оценки могут быть определены просто как оценка стоимости для целей продажи, оценки и / или налогообложения. Оценка требуется для всех видов финансирования, включая индивидуальные кооперативные ссуды и ссуды для кондоминиумов, постоянные ипотечные ссуды на кооперативные многоквартирные дома и даже права собственности с частичной процентной ставкой, такие как общие площади в кондоминиумах.

Оценка недвижимости — это не только искусство, но и наука. Он использует установленные методы и методы для получения последовательных и надежных оценок. По словам Кена Читестера, директора по связям с общественностью в Appraisal Institute, национальной головной организации оценочной индустрии, базирующейся в Чикаго, «методологии и приемы аттестации едины по всей стране. Каждый рынок уникален, но методология оценки остается неизменной и применяется повсеместно.”

Что отличает оценку от других секторов процесса сделки с недвижимостью, говорит Джонатан Миллер, президент и генеральный директор Miller Samuels, национальной оценочной фирмы, базирующейся в Нью-Йорке, так это то, что «В сделке с недвижимостью у каждого есть что-то о подключении к сделке, кроме оценщика. Оценщик получает деньги независимо от того, закрывается сделка или нет; брокеры этого не делают, если транзакция не закрывается. Мы сторонние, нейтральные эксперты.В игре нет скина. Поэтому есть иная точка зрения «. Благодаря этому все остается прозрачным и открытым.

Три подхода к оценке стоимости

Методология оценки основывается на трех подходах к определению стоимости любого объекта недвижимости: затратном подходе, сопоставимых продажах или рыночном подходе и доходном подходе.

Затратный подход — самый простой — хотя, откровенно говоря, наименее используемый — из трех.При использовании стоимостного подхода стоимость определяется путем оценки стоимости воспроизводства собственности; Другими словами, учет всех физических аспектов собственности — кирпичей, строительного раствора, бетона, стекла, плитки и т. д. — корректировка этих затрат с учетом возраста и морального износа с последующим добавлением стоимости земли, на которой расположена недвижимость, для определения сколько будет стоить эта собственность сегодня. Такой подход используется редко, за исключением страховых значений, к которым мы вернемся позже.

Сопоставимые продажи или рыночный подход к оценке стоимости рассматривает продажи аналогичной собственности и основан на сравнении соответствующих различий между оцениваемой собственностью (известной как объект) и другими объектами (известной как сопоставимая недвижимость), выводится соответствующее значение.Этот подход чаще всего используется с отдельными домами, кооперативами и кондоминиумами. Так, например, если мы пытаемся оценить кондоминиум с двумя спальнями или кооперативную квартиру в довоенном жилом доме с лифтом в Бэк-Бэй в Бостоне, мы будем рассматривать недавние продажи других двухкомнатных квартир в Бэк-Бэй и сравнивать их атрибуты — такие вещи, как площадь в квадратных футах, виды, отделка, возраст приборов и т. д., вносящие коррективы в большую или меньшую сторону и в конечном итоге определяющие ценность для объекта.

Доходный подход используется в основном для доходной собственности, такой как сдаваемые в аренду многоквартирные дома или торговые центры.Теория, лежащая в основе этого подхода к определению стоимости, заключается в том, что недвижимость может иметь определенную сумму арендной платы, а также иметь определенные расходы. Расходы вычитаются из дохода, а результирующая чистая прибыль, начисляемая собственнику, затем «капитализируется» по соответствующей ставке для определения ценности для инвестора. «Ставка капитализации» — это отражение того, какой доход требуется инвестору для осуществления инвестиций с определенным потоком доходов и «чистой прибылью». Другими словами, инвестору может потребоваться 10% -ный доход, чтобы принять на себя риск в отношении своих инвестиций. скажем, небольшой многоквартирный дом.Если чистый доход от собственности составляет 100 000 долларов, стоимость собственности составит 1 000 000 долларов. Оценка доходного подхода обычно требуется для приобретения и рефинансирования ипотечных кредитов, включая лежащие в основе постоянные ипотечные кредиты в кооперативных зданиях.

Оценка жилья в кооперативе и кондоминиуме в реальном мире

Наиболее типичной причиной оценки здания кооператива является рефинансирование основной постоянной ипотечной ссуды.В отличие от жилищных ссуд или ипотеки индивидуальных кооперативов, основная постоянная ипотека обычно не является самоликвидирующейся ссудой сроком на 20 или 25 лет. Эти ссуды обычно выдаются на срок от пяти до 10 лет и требуют рефинансирования с той же периодичностью.

Возникает вопрос: как будет оцениваться кооперативное здание? Как и у домов на одну семью, каждая отдельная единица имеет ценность, поэтому будет ли стоимость собственности совокупной стоимостью всех единиц? Короче говоря, да, говорит Теренс Тенер, основатель KTR Real Estate Advisors, общенациональной фирмы по оценке и консультированию в сфере недвижимости с офисами по всей стране.По его словам, «Стоимость здания равна сумме стоимости каждой отдельной акции, составляющей корпорацию, владеющую недвижимостью. Но стоимость этих акций зависит не от того, за что вы можете их арендовать, а от того, сколько вы готовы заплатить за жилье, в котором будете жить ».

Тенер объясняет, что «в целях андеррайтинга банки могут оценить вероятность того, что кооператив может обанкротиться, и они могут забрать собственность в результате обращения взыскания, и попросить оценщика рассмотреть гипотетическую ситуацию, когда собственность будет эксплуатироваться как аренда.Эта гипотетическая стоимость — стоимость кооператива, если бы он был преобразован в сдаваемую в аренду собственность — является основой, на которой большинство кредиторов будет гарантировать свой ссуду. «Истинная стоимость, — утверждает Тенер, — это стоимость суммы акций».

Индивидуальная оценка единицы

«Хотя ключом к оценке является то, что оценщики учитывают все три подхода к оценке, — говорит Миллер, — в многоквартирном доме для кооператива или кондоминиума, стоимостной подход нельзя использовать, потому что вы бы извлекать стоимость единицы из всего проекта — так что это просто нецелесообразно.Вы учитываете все три, но на самом деле только два, и из этих двух [подход к продажам] составляет 90% от рассмотрения, а остальные 10% — от доходного подхода. Проблема доходного подхода в кооперативах заключается в том, что существует так много ограничений на разрешение субаренды, что рынок кооперативов в целом не зависит от инвесторов с экономической точки зрения ».

Использование рыночных продаж или сопоставимого подхода в качестве первичного определения стоимости отдельных единиц зависит от надежной сопоставимой информации.«Первое, что нужно сделать, — продолжает Миллер, — это посмотреть на торговую активность в том же здании, особенно на той же линии. Вы склонны отдавать предпочтение единицам в одном здании, потому что на них влияют те же общие зоны, основное финансирование, пропорциональное обслуживание и удобства, которые определяют собственность. Вторая категория для рассмотрения — это продажи из близлежащих зданий с аналогичными атрибутами; тип здания, удобства и т. д. После этого вы можете рассматривать все, что угодно ».

«Процесс оценки, — объясняет Миллер, — состоит в том, что чем меньше корректировок должен внести оценщик между объектом и сопоставимым объектом, тем лучше; тем надежнее сравнение.Это становится очевидным, когда, например, вы используете квартиру этажом выше или ниже в одной линии ».

Другие виды и способы использования оценок

Оценка и методы оценки используются для нескольких других целей в мире кооперативов и кондоминиумов. Наиболее часто приходит на ум вопрос об определении страховой стоимости.

Страховая стоимость чаще всего запрашивается либо страховой компанией относительно восстановительной стоимости имущества в случае полной потери (например, сильного землетрясения), либо банком во время рефинансирования основной постоянной ипотечной ссуды с целью определения того, как они хотят, чтобы у кооператива была большая страховка относительно новой ипотеки.Страховая стоимость основана на стоимостном подходе и часто очень мало связана с реальной стоимостью собственности, поскольку основана на восстановительной стоимости строительных материалов и технологий, которые больше не могут использоваться или являются устаревшими. Рассмотрим случай довоенного жилого дома с мраморными коридорами и паркетными полами ручной работы. Эти отделки не могут быть заменены сегодня без чрезвычайно высоких затрат.

Еще одна область, в которой используются методы оценки, — это налогообложение для целей налогообложения.Налоговые инспекторы в основном проводят оценку вашей собственности. «Оценочная оценка, — говорит Тенер, — рождается на основе массовой оценки, а не конкретной оценки. Не хватает оценщиков для оценки каждого здания в Нью-Йорке — или любого муниципалитета, если на то пошло — поэтому оценщик говорит: «Хорошо, вся собственность в конкретном районе стоит не менее 300 долларов за квадратный фут» и так далее. ” Налоговая оценка редко имеет прямое отношение к реальной стоимости имущества.

Миллер говорит, что они часто получают запросы о передаче всех видов уникальных прав собственности.«Мы оцениваем общественное пространство, коридоры, подвал и многое другое. Это нетрадиционная оценка, и для нее требуются специальные методы ».

Возможно, в конечном счете, предполагает Миллер, существует важная концепция, которую владельцы кооперативов и кондоминиумов или любой собственник недвижимости должны иметь в виду при проведении оценки. «Оценщик работает на банк» или на того, кто их нанял, — говорит он, — «не на потребителя. Дело не в том, кто платит комиссию; все дело в том, кто привлекает оценщика.«Эта сделка на расстоянии вытянутой руки защищает всех.

А. Дж. Сидрански — штатный писатель / репортер New England Condominium и писатель-романист.

Оценка жилой недвижимости

Оценка — важная часть процесса покупки дома. Оценка недвижимости устанавливает рыночную стоимость собственности — вероятную продажную цену, которую она принесет, если будет предложена на открытом и конкурентном рынке недвижимости.Кредиторы требуют оценки, когда покупатели используют свои новые дома в качестве обеспечения своей ипотеки. Оценка дает кредитору уверенность в том, что недвижимость будет продана, по крайней мере, за ту сумму денег, которую она ссужает.

Не путайте сравнительный анализ рынка или CMA с оценкой. CMA — это отчет о продажах, основанный на данных, введенных в службу множественного листинга, или MLS. Агенты по недвижимости используют CMA, чтобы помочь своим клиентам определить реалистичные цены запроса и предложения. Аттестации — это подробные отчеты, составленные лицензированными оценщиками.Оценка — это единственный отчет об оценке, который кредитор учитывает при принятии решения о ссуде денег.

Оценка — это тоже не то же самое, что осмотр дома. Домашние инспекторы проверяют бытовую технику и розетки, проверяют сантехнику и подтверждают, что система отопления и охлаждения дома работает. Такая информация полезна для покупателя перед въездом. Оценщик, однако, занимается только оценкой дома.

Об оценщиках и экспертах

• Оценщики получают лицензию от штата после завершения курсовой работы и стажировки.
• Оценщик должен быть объективной третьей стороной, лицом, не имеющим финансовой или иной связи с каким-либо лицом, участвующим в сделке.
• Оцениваемый объект недвижимости называется объектом недвижимости .
• В некоторых случаях покупатель оплачивает оценку во время подачи заявки на ссуду. В других случаях плата за оценку добавляется к отчету о расчетах и ​​оплачивается за заключительным столом.

Что вы увидите в отчете об оценке жилого фонда

Оценки — это очень подробные отчеты, основанные на оценке имущества на месте оценщиком, а также на оценке данных о продажах.Вот несколько вещей, которые они включают:

• Подробная информация о субъектном свойстве, а также параллельное сравнение похожих свойств.
• Оценка рынка недвижимости в этом районе в целом.
• Заявления о проблемах, которые оценщик считает вредными для стоимости собственности, например, плохой доступ к собственности.
• Обозначения о серьезно дефектных характеристиках, таких как осыпающийся фундамент.
• Оценка среднего времени продажи недвижимости.
• Тип участка, на котором расположен дом, например, застройка или отдельно стоящий участок.

Методы оценки жилого фонда

Существует два распространенных метода оценки жилой недвижимости:

Подход для сравнения продаж

Оценщик оценивает рыночную стоимость объекта недвижимости, сравнивая ее с аналогичной недвижимостью, проданной в этом районе. Используемые свойства называются сопоставимыми. Нет двух абсолютно одинаковых свойств, поэтому оценщик должен сравнить похожие свойства со свойством объекта, внося корректировки, чтобы их характеристики соответствовали свойству объекта.В результате получается цифра, которая показывает цену, по которой было бы продано каждое сопоставимое имущество, если бы оно содержало те же компоненты, что и рассматриваемое имущество.

Затратный подход

Затратный подход наиболее полезен для новых свойств, когда затраты на строительство известны. Оценщик оценивает, во сколько обойдется замена конструкции в случае ее разрушения.

Итак, что для вас значит оценка?

Первоначальное одобрение ипотеки покупателем жилья осуществляется на ранней стадии, но окончательное одобрение обычно зависит от удовлетворительной оценки.Кредитор хочет быть уверенным, что его вложения окупятся на случай, если покупатель не выплатит ссуду. Если недвижимость оценивается ниже продажной цены, ссуда может быть отклонена, но это не единственное препятствие, которое она должна преодолеть. Другие красные флажки, отмеченные при аттестации, включают:

• Расчетное время на рынке больше, чем в среднем по региону.
• Въезд на территорию отеля осуществляется с частной общей дороги. Кредитор может захотеть увидеть соглашение о содержании дороги, подписанное всеми, кто пользуется дорогой, подтверждающее, что обслуживание осуществляется всеми сторонами.

Это всего лишь несколько примеров результатов оценки, которые могут помешать покупке дома. Кредиторы внимательно изучают оценки, прежде чем определять, подходит ли недвижимость в качестве обеспечения жилищного кредита.

Низкая оценка

Не паникуйте, если оценка окажется заниженной, потому что есть шаги, которые вы можете предпринять, чтобы сделка сработала. Если в ходе аттестации обнаруживаются другие проблемы, помните, что большинство проблем можно исправить. Сохраняйте хладнокровие и решайте проблемы, шаг за шагом.

.