Оценка недвижимости земельного участка: Независимая оценка земельных участков. Стоимость. Примеры.

Независимая оценка земельных участков. Стоимость. Примеры.

Оценка земельных участков представляет собой процедуру определения рыночной стоимости конкретного земельного надела. Под земельным участком понимают часть поверхности земли, очерченную границами, зафиксированными в специализированных документах. Земельный участок имеет площадь, определенный правовой статус, место расположения и другие атрибуты, которые также фиксируются в документах, отражающих право владения данным объектом недвижимости.

Основные направления оценки земельных участков

Конкретный вид оценки земельных участков зависит от целей инициатора экспертизы. Он определяется в зависимости от того, как собственник предполагает распоряжаться своим имуществом. Например, для последующей продажи осуществляется выявление рыночной цены участка, для получения кредита – определение залоговой цены. К самым популярным видам оценки земельных участков относятся:

• Определение рыночной стоимости земельного участка
• Установление арендной стоимости земельного участка
• Установление залоговой стоимости земельного участка
• Определение инвестиционной стоимости земельного участка

Ситуации, в которых может потребоваться проведение оценки земельного участка

Определение стоимости земельного участка может потребоваться при различных действиях с имеющейся во владении землей. Как правило, оценку производят при передаче прав собственности, а также получении денежных средств в качестве инвестиции или под залог земельного участка. Чаще всего, оценку земельных участков выполняют в следующих случаях:

• Перед заключением сделки по продаже или приобретению земельного участка.
• В процессе наследования участка – если возникают споры по разделу наследуемого имущества.
• В процессе любых других имущественных споров – при разводе супругов, в время банкротства предприятия и так далее.
• При получении кредитных средств под залог имеющегося земельного участка.
• Для привлечения инвестиций, а также перед инвестированием в развитие земельного участка.

Методика проведения оценки земельных участков

В настоящее время существует множество методик для определения стоимости земельного участка. Методики базируются на сочетании трех основных подходов экономического анализа – доходного, сравнительного и затратного. Доходный способ определения стоимости включает в себя методику вычисления остатка, анализ предполагаемого способа использования оцениваемого объекта, методику установления капитализации земельной ренты. Сравнительный подход дает методики распределения, выделения, а также сравнения продаж. И, наконец, затратный метод сводится к расчету стоимости воспроизводства или возмещения стоимости улучшений земельного участка.

Для достоверного вычисления стоимости земельного участка, его оценку производят с использованием нескольких методик, результаты которых обязательно учитываются в формировании конечной стоимости объекта. Использованные методики подробно описываются в заключении эксперта, чаще всего с обоснованием применения каждой конкретной методики.

Наиболее популярные методики оценки земельных участков включают в себя:

• Расчет показателя капитализации земельной ренты.
• Метод расчета стоимости в зависимости от предполагаемого использования.
• Методика исчисления остатка.
• Сравнительная методика, основанная на показателях продаж.

Расчет показателя капитализации земельной ренты представляет собой способ оценки стоимости, применяемый как для застроенных, так и незастроенных участков земли. Данная методика применяется при условии возможности получения от исследуемого участка земельной ренты и проводится в три этапа. Сначала рассчитывается земельная рента, создаваемая земельным участком, далее устанавливается коэффициент капитализации земельной ренты. И, наконец, на основании первых двух выявленных величин, рассчитывается рыночная стоимость данного участка земли. Исходный показатель земельной ренты в большинстве случаев определяется как доход, полученный от сдачи земельного участка в аренду. Основным мероприятием для данной методики является исчисление коэффициента капитализации, для чего применяется способ установления рыночной выжимки или способ подсчета увеличения безрисковой ставки отдачи на капитал. Для вычисления рыночной стоимости земельного участка рентный доход делится на коэффициент капитализации.

Расчет стоимости земельного участка в зависимости от предполагаемого использования также применяется как для застроенных, так и для незастроенных участков. Основное условие применения данной методики заключается в возможности использования оцениваемого участка доходным способом. Расчет производится следующим образом:

• Расчет суммы и структуры расходов, предполагаемых в случае наиболее эффективного использования оцениваемого участка.
• Расчет структура и величины доходов, которые будут получены при оптимальном использовании.
• Расчет показателя организационных расходов.
• Расчет показателя ставки дисконтирования.
• Определение стоимости оцениваемого участка посредством дисконтирования всех предполагаемых расходов и доходов, возникших в случае наиболее эффективного варианта его использования.

Методика исчисления остатка применяется при условии возможности осуществления на земельном участке улучшений, приносящих доход. Данная методика складывается из следующих мероприятий:

• Определение стоимости замещения или воспроизводства производимых улучшений.
• Определение суммы чистого операционного дохода от совокупного объекта собственности за установленный период времени с учетом рыночного показателя арендных ставок.
• Определение чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения.
• Определение показателя земельной ренты путем исчисления разности между показателями чистого дохода (доход от объекта минус доход от улучшений).
• Установление рыночной стоимости оцениваемого земельного участка с помощью капитализации земельной ренты.

Сравнительная методика, основанная на показателях продаж, применяется в условиях существования свободного и развитого рынка земельных участков. В России данная методика получила распространение в связи оценкой земельных участков, находящихся в свободном владении. Данные участки принадлежат жителям городских и сельских поселений, находятся в огороднических, садоводческих и дачных объединениях.

Методика базируется на систематизации данных о продажах, а также на сравнении информации о продаже земельных участков, схожих с оцениваемым объектом по величине, расположению, наличию инженерных систем и другим показателям.

Процедура производства оценки земельных участков

Как и большинство подобных мероприятий, оценка конкретного участка земли проводится в несколько этапов. В первую очередь эксперт знакомится с имеющейся ситуацией, определяет виды оценочных мероприятий, которые необходимо произвести. На этом же шаге, исходя из сложности и срочности предстоящей оценки, устанавливается стоимость процедуры. После предварительных мероприятий заключается договор между инициатором экспертизы и экспертным центром, в котором четко прописываются цели и задачи проводимого исследования, а также вопросы, на которые специалист должен будет дать ответы по окончании работы.

На следующем этапе производится непосредственно оценка земельных участков. Эксперт изучает представленную заказчиком документацию, проводит оценку по выбранным им методикам, сравнивает результаты и вычисляет итоговую стоимость земельного участка – рыночную, арендную залоговую или инвестиционную.

В зависимости от поставленной перед ним задачи.

На последнем этапе специалист по оценке земельных участков формирует экспертное заключение – основной результат деятельности эксперта и документ, на основании которого инициатор оценки может предпринимать последующие шаги или предъявить его в суде для подтверждения своей позиции. В экспертное заключение обязательно входит описание всех проведенных оценочных мероприятий, их результатов, конечное мнение эксперта. Кроме того, к заключению прилагаются копии всех изученных документов, а также документы оценочной компании, копии дипломов специалистов и так далее.

Экспертное заключение может быть передано инициатору экспертизы лично в офисе экспертного центра, а также доставлено почтой или через курьерскую службу.

Указанная в заключении стоимость земельного участка действительна в течение полугода с момента его получения. Исключение составляет только оценка земельных участков, переходящих в собственность при вступлении нового собственника в права наследования.

Документы, которые необходимо представить для проведения оценки земельных участков

Для осуществления оценочных мероприятий представляются две группы документов – во-первых, документы, подтверждающие личность инициатора экспертизы (для физических лиц) или документы, устанавливающие статус организации (для юридических лиц).

Во-вторых, эксперту передаются все имеющиеся документы на землю:

• Бумаги, подтверждающие право собственности на участок.
• Геодезические планы с указанием границ участка.

Для более достоверной оценки объекта желательно дополнительно представить следующие документы:

• Фотографии и видеоматериалы, содержащие изображение оцениваемого объекта.
• Кадастровый план оцениваемого земельного участка.
• Кадастровая справка на оцениваемый земельный участок.
• Документы, содержащие сведения об обременении участка (залоговое бремя, ограничение «не подлежит приватизации», ограничение на ведение каких-либо работ, необходимость получения специального разрешения на проведение работ, обязательство собственника отвести часть земли под обустройство оговоренных объектов, например, стоянок; необходимость обеспечить проход или проезд по имеющейся земле, публичные сервитуты и пр. ) – при наличии таковых.
• Разрешение на использование земли.
• Финансовые документы (сведения, содержащиеся в договоре аренды, величина балансовой стоимости и пр.).

Правовая база для проведения мероприятий по оценке земельных участков

Формирование отчетов об оценке земельных участков производится в соответствии с Федеральным стандартом оценки № 3. утвержденным 20 июля 2007 года (приказ Министерства экономического развития РФ № 254). Согласно разделам № 1 и № 2 данного документа, экспертное заключение (отчет об оценке) должно иметь постраничную нумерацию. Заключение в обязательном порядке прошивается, скрепляется подписью специалиста, производившего оценочные мероприятия, а также личной печатью эксперта, имеющего право на осуществление оценки – если специалист ведет частную практику. Для экспертных центров предписано скреплять отчет об оценке печатью юридического лица и подписью его руководителя, с которым специалист по оценке заключил трудовой договор на проведение соответствующих мероприятий.

Вопросы, которые задаются специалисту, производящему оценку земельных участков

Данный перечень вопросов носит общий характер и отражает наиболее популярные их виды. Список вопросов, на которые отвечает эксперт, формируется в каждом случае индивидуально при заключении договора на проведение оценочных мероприятий. Конкретный набор вопросов зависит от целей и задач проводимой экспертизы. Наиболее часто специалисты в области оценки земельных участков отвечают на следующие вопросы:

• Какова рыночная стоимость имеющегося в собственности земельного участка?
• Какова арендная стоимость оцениваемого земельного участка?
• Каким образом влияют на стоимость участка имеющиеся обременения?
• Каков показатель капитализации земельной ренты для данного земельного участка?
• Каков метод использования данного земельного участка, приносящий наибольший доход?
• Какова залоговая стоимость оцениваемого земельного участка?
• Какова инвестиционная стоимость имеющегося земельного участка?
• Какие особенности оцениваемого земельного участка повышают его инвестиционную привлекательность?
• Какие обременения, наложенные на исследуемый земельный участок, значительно снижают его инвестиционную стоимость?
• Какова величина ставки дисконтирования, определяющая уровень риска при инвестировании в данный земельный участок?
• Каков объем и структура предполагаемых доходов, которые будут получены при оптимальном (наиболее эффективном) использовании оцениваемого участка земли?

Проведение экспертизы по уголовному делу

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2010 г. N 28 «О судебной экспертизе по уголовным делам» экспертиза по уголовному делу может быть проведена либо государственным экспертным учреждением, либо некоммерческой организацией, созданной в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О некоммерческих организациях», осуществляющих судебно-экспертную деятельность в соответствии с принятыми ими уставами.

Коммерческие организации и лаборатории, индивидуальные предприниматели, образовательные учреждения, а также некоммерческие организации, для которых экспертная деятельность не является уставной, не имеют право проводить экспертизу по уголовному делу. Экспертиза, подготовленная указанными организациями в рамках уголовного процесса, может быть признана недопустимым доказательством, т.е. доказательством, полученным с нарушением требований процессуального закона.

Недопустимые доказательства не могут использоваться в процессе доказывания, в том числе, исследоваться или оглашаться в судебном заседании, и подлежат исключению из материалов уголовного дела.

Так как АНО «Судебный эксперт» является автономной некоммерческой организацией, а проведение судебных экспертиз является её основной уставной деятельностью (см. раздел «Документы организации»), то она имеет право проводить экспертизы в том числе и по уголовным делам.

Оценка земельных участков в компании РусБизнесОценка в Москве, цена

1. Главная
2. Физическим лицам
3. Оценка земельных участков

Земельный участок – ценный актив, и собственнику нередко требуется установить его рыночную стоимость. Задача ее определения законом возложена на независимых оценщиков – специалистов, которые допущены СРО к оценочной к деятельности и осуществляют ее в полном соответствии с ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ».

Земельный участок как объект оценки обладает рядом специфических черт: не подвержен износу, является пространственной «опорой» для других объектов, обладает свойством плодородия. Во время оценки земельного участка во внимание принимается комплекс ценообразующих факторов. От того, насколько полно рассмотрены все характеристики объекта, зависит точность и объективность результатов оценки. Компетентный и опытный оценщик учитывает следующие характеристики земельного участка:

1. Тип разрешенного использования (ВРИ): под индивидуальное жилое строительство, личное подсобное хозяйство, дачное строительство, под размещение коммерческих объектов и др.
2. Площадь, конфигурация и особенности рельефа (например, наличие естественного уклона).
3. Местоположение (приближенность к федеральным дорогам, крупным населенным пунктам, близость к водоемам и лесным массивам).
4. Наличие инженерных коммуникаций (скважины, водопровода, электричества, газа, проводного интернета).
5. Наличие объектов капитального и некапитального строительства.
6. Наличие обременений и юридический статус (поставлен ли на кадастровый учет, является ли залоговым имуществом, сдается ли в аренду).
7. Наличие улучшений как внешних (строительство улиц, дорог), так и внутренних (озеленение, ландшафтный дизайн).

Это примерный, но не полный перечень критериев земельного участка, которые учитываются при оценке рыночной стоимости (их количество может достигать 10-20).

Важно! Оценщик рассчитывает стоимость земельного участка на текущую дату. Однако есть исключения. Так, рыночная стоимость наследуемого имущества определяется на дату смерти наследодателя, а при оценке для оспаривания кадастровой стоимости – на дату проведения государственной кадастровой оценки.

Когда необходимы результаты оценки земельного участка?

Собственник земельного участка или другие лица, заинтересованные в определении объективной рыночной стоимости, обращаются к независимому оценщику в следующих ситуациях:

• Перед совершением сделки купли-продажи.
• Перед сдачей объекта в аренду.
• При продаже на торгах (если участок является городской или федеральной собственностью и при признании физ/юр лица банкротом).
• При продаже зданий, построек, расположенных на земельном участке.
• При оспаривании кадастровой стоимости.
• При внесении объекта в уставный капитал (при внесении неденежного вклада оценка обязательна по закону, так позволяет установить долю в уставном фонде).
• При получении кредита под залог имущества (земельного участка). В перечне документов, которые подаются в банк при получении заемных средств, отчет об оценке обязательно должен присутствовать. Это документ помогает сделать два важных вывода: насколько ликвиден залоговый объект и по какой стоимости сможет реализовать кредитная организация.
• При имущественных спорах (например, при разделе имущества между бывшими супругами).
• При ликвидации, банкротстве предприятия, при постановке на баланс или переоценке (когда участки являются активами юридических лиц).

При оценке рыночной стоимости земельного участка для разных целей независимому оценщику важно ориентироваться в законодательстве: в сфере гражданских правоотношений, земельных отношений, банковского кредитования, административного судопроизводства, земельного законодательства, но ключевые правовые и нормативные акты, в соответствии с которыми он работает, – это ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ» и ФСО.

Каковы этапы оценки земельных участков?

Работа независимого оценщика строго регламентирована и включает следующие стадии:

1. Заключение с заказчиком оценки договора на оказание оценочных услуг.
2. Сбор и анализ информации (этап включает проверку, изучение предоставленных документов, выезд на объект и визуальный осмотр).
3. Применение оценочных методик. На заметку! При оценке земельного участка преимущественно применяются:
   • Доходный: учитывается, какой доход будет приносить объект в будущем в течение конкретного периода времени.
   • Сравнительный: основан на сравнении цен продажи аналогичных земельных участках.
   • Затратный – применяется реже и основан на расчете затрат на приобретение, улучшение объекта.

Следующий этап – согласование результатов применения методов и расчетов с учетом ценообразующих факторов. Оценка завершается определением окончательного варианта величины рыночной стоимости, проверкой результатов расчетов и составлением отчета об оценке.

Отчет об оценке земельного участка – итог работы независимого оценщика. После определения актуальной стоимости земельного участка оценщик формирует официальный документ – отчет об оценке. Срок его действия – полгода, он может быть предоставлен в регистрирующий, налоговый орган, в суд или банк в зависимости от цели оценки.

В 6 разделах и приложении документа содержатся:

• Общие сведения и выводы. Указывается информация об объекте оценки: категория, ВРИ, точный адрес, площадь, а также о документах, на основании которых осуществляется оценка.
• Задание на оценку и цели ее проведения. Указываются сведения о заказчике, оценщике.
• Проведение расчетов с применением выбранных оценщиком методов и их обоснование.
• Сведения о качественных и количественных характеристиках.
• Анализ рынка недвижимости в конкретном регионе и городе.
• Копии документов, схемы и карты расположения земельного участка, фото объекта (в приложении).

Отчет об оценке составляется строго по ФЗ №135 и ФСО.

Нас рекомендуют

Заказать оценку

Отправьте заявку, и мы перезвоним
в течение 10 минут!

Оценка земельного участка в Москве, заказать оценку стоимости земельного участка недорого, стоимость оценки земли

	Оценка рыночной стоимости земли водного фонда (0,0 — 0,5 Га)	от 20 000	от 5
	Оценка рыночной стоимости земли водного фонда (0,5 — 1,0 Га)	30 000	от 5
	Оценка рыночной стоимости земли водного фонда (1,0 — 5,0 Га)	40 000	от 5
	Оценка рыночной стоимости земли водного фонда (5,0 — 10,0 Га)	60 000	от 5
	Оценка рыночной стоимости земли водного фонда (свыше 10,0 Га)	100 000	от 5
	Оценка рыночной стоимости земли лесного фонда (0,0 — 0,5 Га)	10 000	от 5
	Оценка рыночной стоимости земли лесного фонда (0,5 — 1,0 Га)	15 000	от 5
	Оценка рыночной стоимости земли лесного фонда (1,0 — 5,0 Га)	25 000	от 5
	Оценка рыночной стоимости земли лесного фонда (5,0 — 10,0 Га)	от 30 000	от 5
	Оценка рыночной стоимости земли лесного фонда (свыше 10,0 Га)	от 40 000	от 5
	Оценка рыночной стоимости земли особо охраняемых территорий (0,0 — 0,5 Га)	от 20 000	от 5
	Оценка рыночной стоимости земли особо охраняемых территорий (0,5 — 1,0 Га)	от 30 000	от 5
	Оценка рыночной стоимости земли особо охраняемых территорий (1,0 — 5,0 Га)	от 40 000	от 5
	Оценка рыночной стоимости земли особо охраняемых территорий (5,0 — 10,0 Га)	от 60 000	от 5
	Оценка рыночной стоимости земли особо охраняемых территорий (свыше 10,0 Га)	от 100 000	от 10
	Оценка рыночной стоимости земли под ИЖС (0 — 15 соток)	7 000	3-5
	Оценка рыночной стоимости земли под ИЖС (0,5 — 1,0 Га)	15 000	3-5
	Оценка рыночной стоимости земли под ИЖС (1,0 — 5,0 Га)	от 25 000	3-5
	Оценка рыночной стоимости земли под ИЖС (16 — 30 соток)	9 000	3-5
	Оценка рыночной стоимости земли под ИЖС (31 — 50 соток)	10 000	3-5
	Оценка рыночной стоимости земли под ИЖС (5,0 — 10,0 Га)	от 30 000	3-7
	Оценка рыночной стоимости земли под ИЖС (свыше 10,0 Га)	от 40 000	3-7
	Оценка рыночной стоимости земли СНТ, ТСН, ЛПХ (0 — 15 соток)	7 000	3-5
	Оценка рыночной стоимости земли СНТ, ТСН, ЛПХ (0,5 — 1,0 Га)	от 15 000	3-5
	Оценка рыночной стоимости земли СНТ, ТСН, ЛПХ (1,0 — 5,0 Га)	от 25 000	от 5
	Оценка рыночной стоимости земли СНТ, ТСН, ЛПХ (16 — 30 соток)	9 000	3-5
	Оценка рыночной стоимости земли СНТ, ТСН, ЛПХ (31 — 50 соток)	от 10 000	3-5
	Оценка рыночной стоимости земли СНТ, ТСН, ЛПХ (5,0 — 10,0 Га)	от 30 000	от 5
	Оценка рыночной стоимости земли СНТ, ТСН, ЛПХ (свыше 10,0 Га)	от 40 000	от 5
	Оценка рыночной стоимости земли спец. назначения (0,0 — 0,5 Га)	от 20 000	3-5
	Оценка рыночной стоимости земли спец. назначения (1,0 — 5,0 Га)	от 40 000	от 5
	Оценка рыночной стоимости земли спец. назначения (5,0 — 10,0 Га)	от 60 000	от 5
	Оценка рыночной стоимости земли спец. назначения (свыше 10,0 Га)	от 100 000	от 7
	Оценка рыночной стоимости земли спец. назначения (0,5 — 1,0 Га)	от 30 000	3-5

Независимая оценка земли в Москве и Подмосковье

Независимая оценка земли, являясь особым направлением в оценке недвижимости, рассматривает в качестве объекта оценки только сам земельный участок без учета расположения на нем каких-либо возведенных объектов. То есть участок рассматривается как незастроенный. Конечно, часто это утверждение является только предположением, но оно необходимо, чтобы выделить стоимость земли из стоимости всего комплекса объектов недвижимости, расположенных на данном участке.

Если в отношении застройки участка можно принять некоторые предположения, то в отношении разрешенного использования земли так поступить нельзя. Любой земельный участок имеет свое разрешенное использование, и, если на нем построено здание в пять этажей, то это не означает, что купив этот участок на нем можно построить здание в десять этажей. У участка есть свое назначение, а изменение этого назначения (или существенное изменение параметров существующих объектов) не всегда возможно в силу многих ограничений и правил, регулирующих рынок недвижимости.

Именно по этим причинам и из-за особого статуса недвижимого имущества в экономической жизни общества, оценка земли не может быть проведена в отрыве от анализа правоотношений вокруг данного объекта. Ведь согласно российскому законодательству все права на недвижимое имущество, и на земельные участки в том числе, должны быть зарегистрированы в «Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в котором права на участок описаны и удостоверены.

Обычно от независимого оценщика требуется определить либо рыночную стоимость самого земельного участка, либо рыночную стоимость права аренды участка, или рыночную величину ставки арендной платы. Безусловно, это совершенно различные объекты оценки и заказчику, прежде чем заключать договор с оценочной компанией, нужно точно определиться — что он хочет оценить и как он будет использовать результаты оценки.

Для незастроенного участка, чаще всего, определяется рыночная стоимость права собственности. Но право собственности не единственный вид прав, которые обращаются на земельном рынке. Аренда земли — важная юридическая форма оборота земельных участков, а оценка стоимости права аренды земельного участка — необходимая часть сделки по переуступке прав аренды. Стоимость права аренды определяется договором аренды, ведь именно заключенный и вступивший в силу договор аренды земли является источником оцениваемого права. Важные условия договора — такие как величина арендной платы, порядок проведения платежей, разрешенное использование участка, особые условия, например, возможность выкупа участка — сильно влияют на стоимость права аренды.

Разумеется, для оценки земельного участка лучше всего обратиться к профессиональным оценщикам — это их работа и они являются специалистами в этом деле. Но часто случаются ситуации, когда собственнику необходимо быстро и самостоятельно оценить стоимость своего участка. Здесь мы остановимся на способах обработки ценовой информации, которую наши клиенты используют для формирования своего представления о стоимости оцениваемого участка. Как правило, это предложения о продаже похожих участков, опубликованные в интернете. С самого начала нужно сказать, что цена, которая стоит в предложении на продажу, не есть рыночная стоимость этого участка, потому что цена сделки купли-продажи и первоначальна цена, по которой собственник хотел продать объект, могут отличаться очень существенно. Отличие цены предложения от цены сделки называется уторговыванием, а определение величины поправки на уторговывание является одним из этапов любой оценки методами сравнительного подхода.

Сколько можно выторговать у продавца? Все зависит от многих причин, но наиболее важной является прогнозируемая динамика рынка. Если цены на рынке растут, то вряд ли продавец согласится на большие скидки, на растущем рынке скидка 5% — уже много. Другая ситуация складывается если рынок падает, тем более если падение носит фундаментальный характер и прогнозы на рост рынка отсутствуют. В этом случае, как правило, возникает вот какая ситуация. Продавцы не снижают резко цены в предложениях на продажу, поскольку не готовы сразу отказаться от значительной части своих доходов, на которые ранее они рассчитывали, но при общении с реальным покупателем они готовы сделать очень существенные уступки, поскольку риск срыва сделки — очень существенный фактор и при этом исходе продавец не получает ничего, а дальнейшая экспозиция участка на рынке в условиях падения цен все равно приведет к уменьшению его выручки. Поэтому разница между ценами предложений и ценами сделок на падающем рынке может исчисляться десятками процентов (в период острой фазы кризиса в 2009 году эта величина доходила до 50%), именно поэтому определение этой величины является таким важным моментом в оценке земли и незастроенных земельных участков.

Вопрос: Земля, которую я хочу оценить, по документам является землей сельхозназначения, но в ближайшее время ее переведут в земли поселений под коттеджное строительство, будет ли учтено это обстоятельство при проведении оценки?

Ответ: Да, можно провести оценку с учетом перспективы перевода земли в категорию земель поселений, это можно сделать введя в отчет предположение, что соответствующие документы будут оформлены и земля действительно будет переведена в иную категорию. Но использование такого отчета будет ограничено, ведь он будет основан на весьма серьезном предположении и не будет в полной мере соответствовать фактическому положению дел. Такой отчет можно использовать, например, при продаже этого участка, если покупатель и продавец полностью уверены, что такой перевод состоится, но использование отчета в других целях может оказаться затруднительно.

Вопрос: Как повлияет на оценку стоимости земли наличие на оцениваемом участке полуразрушенного здания, если есть свидетельство о регистрации права на здание?

Ответ: Прежде всего, объектом оценки будет не земельный участок, а объект недвижимости, состоящий из участка и расположенного на нем здания. Не так важно, что здание практически разрушено, важно, что существует законное право на него, в оценке недвижимости юридическое положение объекта, зачастую, определят больше, чем его физические характеристики. Что касается влияния этого здания на величину стоимости, то многое будет зависить от его возможного наилучшего использования. Если оценщик придет к выводу, что его нужно сносить, то затраты на снос и вывоз остатков будут уменьшать стоимость, но нужно еще обратить внимание на подведенные коммуникации — они могут иметь стоимость, это также нужно учитывать. Подробнее об оценке зданий и оценке земельных участков смотрите эти ссылки.

Оценка стоимости земли в Москве: определение рыночной цены независимым оценщиком

Мария, 13 ноября 2015 года, Оценка 5 из 5.

Позвольте мне поблагодарить работников Московской  Экспертизы Независимой за тщательно проведенную работу, профессиональный подход, человеческое отношение и понимание всех нюансов, возникающих при оценке имущества, оставшегося после смерти близкого человека.
Моя проблема заключалась в том, что после ухода из жизни моего дальнего родственника по отцовской линии осталась квартира. К сожалению, обстоятельства сложилась таким образом, что мы жили в разных городах, встречались редко, но звонили друг другу почти каждый день.
На квартиру не было завещания. Как мне объяснили в юрист Московской  Экспертизы Независимой , наследовать эту квартиру я смогу по закону, и поскольку я не проживала  вместе с моим родственником, не вела совместное хозяйство и не делила все расходы, то мне при принятии наследства придется заплатить государственную пошлину. Пошлина, по мнению юриста, будет взиматься с рыночной стоимости квартиры, а не с инвентарной. Расчеты рыночной стоимости, предварительно произведенные  сотрудниками юридической консультации, шокировали меня.
Чтобы выяснить  реальную стоимость оставшейся мне в наследство квартиры, я обратилась в МЭН.  Специалисты Московской  Экспертизы Независимой до начала работы детально и подробно разъяснили мне, из чего будет складываться рыночная оценка квартиры. По мнению специалистов МЭН , сотрудники юридической консультации пошли по пути наименьшего сопротивления, вычислив  стоимость квадратного метра как среднюю по Москве.
МЭН учла в своих расчетах площадь наследуемой квартиры, местоположение дома, приняла во внимание планировку квартиры, ее состояние и состояние  дома, подъезда и  этажной площадки. Была даже проведена оценка необходимости в ремонте, осмотрена придомовая территория, выяснены, где находятся магазины, остановки и т.д.
Конечный результат, то есть цена квартиры, рассчитанная МЭН, меня приятно удивила. Что более важно,  сумма пошлины была заметно снижена.

Большое спасибо за работу.

Департамент имущества г. Москвы, 14 февраля 2015 года, Оценка 5 из 5.

Департамент имущества г. Москвы выражает благодарность Московской  Экспертизе Независимой за проведенную на высоком уровне оценку здания, находящегося в собственности  г. Москвы. 

В соответствии с программой приватизации имущества г. Москвы данное здание планировалось выставить на торги, и для определения победителя аукциона по выкупу здания тендерная комиссия в целях выявления цены продажи выбрала Московскую  Экспертизу Независимую для осуществления стоимостной оценки реализуемого здания.

Следует особо отметить, что Департамент имущества г.Москвы для определения цены выставленного на торги здания не случайно выбрал Московскую  Экспертизу Независимую.

Среди всех оценочных компаний, которые претендовали на выполнение оценки стоимости выкупа, только Московская  Экспертиза Независимая представила на рассмотрение Департамента имущества г. Москвы тщательно обоснованное предложение по проведению оценочной работы. Предложение компании Московская  Экспертиза Независимая отличалось методологической продуманностью и ценовой конкуренцией.

Проведенная Московской  Экспертизой Независимой оценка стоимости здания была положена в основу при проведении торгов по выкупу имущества, находящегося в собственности г. Москвы.

Рыбаков Сергей, 5 сентября 2014 года, Оценка 5 из 5.

Когда мне потребовались деньги, то сначала я обратился в банк. Потом попытался взять микрокредит. Зашел затем в ломбард и наконец, позвонил частным кредиторам.
Нигде не было отказа, но все просили неимоверные проценты и залог. Подсчитав все  за и против, я решил продать дачу. Но за какую цену?
Обзвонив всех продавцов таких же дачных домиков, выяснил, что разнобой в ценах очень значителен, почти двукратный. Конечно, не хотелось бы ошибиться и продать домик себе в убыток.
Надо искать профессионалов, кто зарабатывает себе на жизнь продажей дач. Первое, что пришло в голову – это агентства недвижимости и риэлторы. Должен сказать, что и первые, и вторые, скорее всего, члены одной мафиозной группы. Главная их цель – максимально занизить цены, в чем я убедился,  когда позвонил  нескольким  «независимым» риэлторам. Они привели приблизительно одни и те же цифры. Причем, каждый из них настаивал на немедленной продаже моего домика и немедленной оплате наличными.

Соседи по даче посоветовали мне обратиться в Московскую  Экспертизу Независимую. Пообщавшись с риэлторами, я скептически выслушал советы соседей. Тем не менее, пригласил специалистов из МЭН, о чем совершенно не пожалел.

В МЭН работают настоящие профессионалы. Работу свою они начали с очень внимательного осмотра дачного домика, изучили состояние стен и перекрытий, выяснили, когда и из каких материалов был залит фундамент, нужен ли ремонт, не подтапливается ли подвал. МЭН также осмотрел участок и комммуникации, выяснил, кто живет по соседству. Только после того, как эти и многие другие вопросы были уточнены, специалисты МЭН дали свое заключение.
Должен заметить, что в конечном счете  я продал дачу по рассчитанной МЭН цене. 

Спасибо за грамотную работу.

Оценка стоимости земельного участка, оценка земли, оценка земельных участков, оценка природных ресурсов, оценка земельного участка, оценка стоимости земли, оценка месторождений, кадастровая оценка

 

Цели оценки

Факторы, влияющие на стоимость

Принцип наиболее эффективного использования

Оценка земли поселений

Оценка сельскохозяйственных земель

Оценка дачных участков

Перечень документов на оценку

 

Оценка земли и природных ресурсов является частным случаем оценки недвижимости.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (ст. 130 Гражданского Кодекса РФ).

Оценка стоимости земельного участка является одним из самых распространенных видов оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта (юридических прав на него).

 

Цели оценки земельного участка, природных ресурсов

Оценка земельного участка, земли, природных ресурсов необходима для следующих целей:

• совершение сделки купли-продажи, дарения, мены, ренты, наследования, аренды
• получение кредита под залог земель (ипотеки), в том числе сельскохозяйственного назначения
• разрешение имущественных споров
• подготовка пакета документов для судебных приставов
• проведение приватизации имущества
• оценка инвестиционных проектов
• проведение страхования
• привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций
• проведение общей оценки стоимости предприятия при использовании затратного подхода (оценка недвижимости, как промежуточный этап)
• оформление части недвижимости в качестве вклада в уставной капитал другого создаваемого предприятия
• определение размера ущерба, нанесенного недвижимому имуществу третьими лицами
• определение налоговой базы для исчисления налога на имущество

 

Факторы, влияющие на стоимость земли

Оценка земли — это либо определение рыночной стоимости права собственности на земельный участок, либо — права аренды.

Рыночная стоимость права аренды, зависит от:

• правомочий арендатора
• срока действия права
• обременений права аренды
• прав иных лиц на оцениваемый объект
• целевого назначения земельного участка

Также на рыночную стоимость права аренды оказывает влияние ожидаемая величина, продолжительность и вероятность получения дохода от права аренды объекта за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.

При оценке земли учитывают:

• местоположение, количественный и качественный состав коммуникаций
• возможность присоединения к существующим коммуникационным сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство
• данные инженерно-геологических исследований (состояние и свойства грунта для прогнозирования возможного строительства и затрат на него)
• данные инженерно-геодезических исследований (рельеф местности для прогнозирования возможного строительства и затрат на него)
• конъюнктуру рынка (характера конкуренции продавцов и покупателей)
• ожидаемую величину, срок и вероятность получения прибыли от эксплуатации земельного участка при наиболее эффективном его использовании, без учета доходов от иных видов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности.

Рыночная стоимость земли со временем изменяется, поэтому оценка земельных участков проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.

 

Принцип наиболее эффективного использования

Оценка земельного участка, как и любого другого объекта недвижимости, определяется исходя из принципа наиболее эффективного использования. Это значит, что рыночную стоимость земли определяют, исходя из такого использования, которое является:

• наиболее вероятным
• физически возможным
• разумно оправданным
• соответствующим требованиям действующего законодательства
• финансово осуществимым

Комбинация этих факторов дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием.

При определении наиболее эффективного использования земельного участка следует принимать во внимание:

• его целевое назначение и разрешенное использование
• преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка
• ожидаемые изменения на рынке земельных участков
• существующее использование земельного участка

 

Оценка земли поселений

Оценка земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов) осуществляется на основании:

• анализа рыночных данных о сделках купли-продажи
• ставки арендной платы
• цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки)
• сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре
• сведений об объектах социально-бытового обслуживания
• сведений о состоянии окружающей среды
• исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта
• ландшафтной и рекреационной ценности территории.

 

Оценка сельскохозяйственных земель

Оценка сельскохозяйственных земель определяется исходя из:

• цен сделок купли-продажи или цены предложения на земельные участки
• интенсивности транспортного сообщения
• наличия коммуникаций на участке
• удаленности от основных центров инфраструктуры
• экологической обстановки в районе
• фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур
• сенокосов
• продуктивности пастбищ, многолетних насаждений
• структуры посевных площадей
• цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе
• необходимых затрат на производство основных сельскохозяйственных культур.

 

Оценка дачных участков

Оценка дачных участков проводится на основании анализа:

• цен сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам
• интенсивности транспортного сообщения
• наличия электрификации и газо- водоснабжения
• удаленности от основных центров инфраструктуры
• экологической обстановки в районе

 

Перечень документов и сведений, необходимых для оценки стоимости земельного участка:

1. Документы, подтверждающие право субъекта землепользования на участок (собственность, аренда и т. п.). Если участок в аренде, то действующий договор аренды с приложениями и расчётом арендной платы на текущий год
2. Кадастровый паспорт на участок
3. Сведения о наличие обременений, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (при наличии)
4. Наличие улучшений, расположенных в границах земельного участка (здания, строения, сооружения, инженерные коммуникации: электро-, газо-, водоснабжение и т. д.) и сведения о них.

 

Приведенный перечень необходимых документов и сведений носит справочный характер и может быть скорректирован после детального изучения задания на экспертную оценку стоимости земельного участка.

Вы можете оставить on-line заявку на оценку земельного участка или связаться с нами другим удобным для Вас способом.

 

Разделы наших услуг:

Оценка жилой недвижимости

Оценка земли и коммерческой недвижимости

Оценка бизнеса

Оценка нематериальных активов

Оценка транспортных средств 

24.рф — Оценка земельного участка

Оценка земельного участка — это комплекс мероприятий, определяющих текущую рыночную стоимость недвижимости, а также коммерческий потенциал ее возможного использования. Процедура может быть необходима во множестве случаев: при подготовке операций по купле-продаже, оценка рыночной стоимости земельного участка при разрешении имущественных споров, оценка участка при проведении приватизации, при решении других подобных вопросов. Мы готовы произвести экспертную оценку участков, расположенных в Москве, Подмосковье или любом другом регионе РФ.

	Документы для оценки земельного участка: Для нотариуса (для наследства) ▼ Для нотариуса (продажа, дарение) / для суда / для купли-продажи ▼ Для ипотеки ▼

Мы готовы осуществить независимую оценку в сжатые сроки.

Мы производим следующие типы оценки земли:

• Экономическая оценка земель;
• Оценка стоимости земли;
• Рыночная оценка земли;
• Оценка земель населенных пунктов;
• Оценка сельскохозяйственных земель;
• Денежная оценка земли;
• Оценка участка земли;
• Оценка земли для Сбербанка;
• Оценка земельного участка для Сбербанка;
• Оценка рыночной стоимости земли;
• Экспертная оценка земли;
• Стоимость аренды земельного участка;
• Рыночная оценка земельного участка;
• Рыночная стоимость дачного участка;
• Стоимость земли, предназначенной для индивидуального жилищного строительства;
• Стоимость земли промышленного назначения;
• Рыночная стоимость земли во владении города;
• Стоимость сельскохозяйственных земель.

При оценке земельного участка в первую очередь учитываются его местоположение, влияние различных  внешних факторов.  Рыночная стоимость участка со временем изменяется, поэтому оценка земли проводится только по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также существенно изменяется.

Оценка земли производится исходя из принципа максимально эффективного ее использования. Это означает, что рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка. При этом возможно обоснованное разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.

Оценка стоимости земельного участка и перспективности использования земли для новых построек требуется в различных ситуациях:

• Оценка земли для купли-продажи;
• Оценка земельного участка для банка;
• Оценка земли круглосуточно;
• Оценка земельного участка для нотариуса;
• Оценка земли для наследства;
• Срочная оценка земли;
• Оценка земельного участка для суда;
• Кадастровая оценка стоимости земельного участка.

Оценка земли в любой из этих ситуаций должна учитывать категорию, к которой принадлежит недвижимость (для садоводства, для сельскохозяйственного использования,  прочие виды), кроме того, экспертиза должна рассматривать возможность перехода территории в другую категорию.

Копии документов можно переслать по электронной почте уже в процессе работы по оценке или перед выездом нашего специалиста на объект.

В зависимости от целей оценки данный список может быть дополнен, уточняйте список необходимых документов у наших специалистов.

Так выглядит результат нашей работы — отчет об оценке в соответствии с действующим законодательством:

Что такое оценка вакантной земли? Что нужно знать

Даже если на нем еще нет здания, земля стоит недешево. Свободная земля в среднем стоит около 12000 долларов за акр. Но вам, возможно, придется заплатить более 100000 долларов, чтобы получить жилой участок в желаемом городском районе.

Когда вы делаете такие инвестиции, важно убедиться, что деньги, которые вы тратите, того стоят. Как и в случае со зданиями, у земли могут быть скрытые проблемы, которые покупателю трудно обнаружить.Район может быть затоплен во время шторма или иметь плохое качество почвы, что может затруднить строительство.

Оценщик может исследовать и осмотреть недвижимость, чтобы убедиться, что это хорошее место для вашего дома или бизнеса. Они также рассчитают справедливую рыночную стоимость, чтобы вы не переплачивали.

Если вы получаете большую ссуду, ваш кредитор, вероятно, потребует оценку земли. Но даже если вы платите наличными, неплохо было бы нанять эксперта, который осмотрел бы недвижимость за вас.Вот что вам нужно знать об оценке земли, если вы покупаете пустырь.

Что такое оценка земли?

Оценка земли — это оценка стоимости собственности, проводимая профессиональным лицензированным оценщиком. Если вы когда-либо делали оценку дома, процесс очень похож.

Оценщик обычно назначает осмотр, чтобы осмотреть участок и оценить его характеристики. Затем они сравнят его с другими недавно проданными в вашем районе лотами, чтобы произвести оценку.Если нет никаких коммерческих предложений, они могут использовать другую методологию для определения стоимости лота.

Оценка обычно занимает несколько недель, но может занять больше времени, если она включает экологическое исследование или другое специализированное исследование. Как только оценщик закончит, вы получите письменный отчет с его выводами для вашей проверки.

Как оценивается стоимость земли?

Наиболее распространенный подход, который используют оценщики для определения стоимости свободной земли, — это анализ продаж, которые представляют собой аналогичные объекты недвижимости в районе, которые недавно были проданы.Чтобы убедиться, что они проводят точные сравнения, оценщики обычно сначала оценивают наиболее эффективное и эффективное использование земли.

Наиболее эффективное и эффективное использование — это, по сути, наиболее прибыльный и осуществимый способ освоения участка земли. Оценщики основывают это на таких факторах, как местные правила зонирования и расположение, топография и доступность собственности. Например, участок с густым лесом, расположенный далеко от дороги, может быть не лучшим местом для розничного магазина, даже если он предназначен для коммерческого использования.

Как только они выяснят, как лучше всего развивать землю, они попытаются найти несколько торговых компаний, которые наиболее эффективно и эффективно используются. Затем они рассчитают стоимость собственности на основе этих оценок, с учетом различий, таких как размер и местоположение, по своему усмотрению.

Поскольку на свободные участки земли меньше конкурсов, чем на дома, они могут не найти их. В этом случае оценщик может использовать разные методологии для определения стоимости земли, например, доходный подход.Если на этом участке будет построен бизнес, оценщик может спрогнозировать его будущий доход и учесть это при оценке земли.

Сравнить агентов. Спасите тысячи.

Найдите агента UpNest, который поможет с оценкой вакантной земли.

Что ищут оценщики?

Дома имеют множество факторов, влияющих на их стоимость, от качества отделки до количества спален и ванных комнат. Точно так же свободные участки имеют особенности, которые делают их более или менее привлекательными для потенциальных покупателей.Вот некоторые вещи, которые учитывают оценщики при определении стоимости земельного участка.

Доступность

Земельный участок ничего не стоит, если к нему нельзя добраться, поэтому доступность — один из основных факторов, которые принимают во внимание оценщики.

В целом, чем больше у дороги участка дороги, тем выше его оценка. Фасад особенно важен для коммерческих покупателей, которые хотят, чтобы их бизнес был виден с улицы.

Но в некоторых городах даже требуется, чтобы у вновь построенных домов была минимальная протяженность дороги.Таким образом, собственность, не имеющая выхода к морю, может быть подходящей только для охоты и отдыха в зависимости от местного законодательства, что снижает ее общую стоимость.

Утилиты и улучшения

Подведение коммуникаций к участку земли может стоить тысячи долларов и длиться несколько месяцев. Если в собственности уже есть вода, канализация или электричество, она будет оценивать более высокую сумму, чем необработанный, незастроенный участок.

Если участок расчищен, огорожен, благоустроен или имеет другие улучшения, его также можно продать за большие деньги.

Расположение и окрестности

Местоположение земельного участка в значительной степени влияет на оценку. Земля в городской и загородной местности стоит значительно дороже, чем сельхозугодья. Также выше оценивается недвижимость в привлекательных частях города с легким доступом к работе, школам и развлечениям.

Оценщики могут также посмотреть на окружающую собственность, чтобы увидеть, как район меняется и развивается. Если, например, в сельской местности наблюдаются признаки роста населения, они учтут это в своих расчетах.

Удобства

Такие удобства, как доступ к озеру, прекрасные виды, пешеходные тропы и стрелковые дорожки, могут сделать недвижимость более привлекательной и повысить ее стоимость.

Форма, топография и размер

Форма и топография являются важными факторами, поскольку они влияют на то, как можно развивать собственность. Участки странной формы могут иметь меньше полезной площади и дороги, чем стандартные квадратные участки, что делает их менее желательными. Недвижимость с холмами или рекой, протекающей через нее, также может быть труднее построить и оценить ниже.

Размер также влияет на стоимость земли. Небольшие участки обычно продаются по более высокой цене за акр, чем большие участки земли. Оценщик также может принять во внимание спрос на земельный участок такого размера и учесть это в расчетах.

Факторы окружающей среды

Факторы окружающей среды, такие как качество почвы, затопление и загрязнение, могут способствовать или разрушить строительный проект. Оценщики проводят исследования и работают с экспертами для выявления потенциальных проблем, которые могут помешать строительству.

Сколько стоит оценка земли?

Оценка земли варьируется в зависимости от сложности. Если вы покупаете жилой участок, оценка может занять всего неделю и стоить менее 1000 долларов.

Но для оценки коммерческих лотов может потребоваться гораздо больше времени. Если вы проводите экологические исследования или исследования рынка, чтобы убедиться, что ваш бизнес пользуется достаточным спросом, вам, возможно, придется подождать месяц или больше, пока отчет будет готов. Вы также можете рассчитывать потратить несколько тысяч долларов, так как одни только исследования окружающей среды варьируются от 2000 до 4000 долларов.

Как найти надежного оценщика?

Важно найти квалифицированного оценщика с опытом оценки того типа земли, который вы хотите купить. Американское общество менеджеров ферм и оценщиков сельских районов — отличный ресурс для поиска оценщиков сельскохозяйственных угодий.

Местный агент по недвижимости также может направить вас к лицензированному оценщику и помочь вам найти свободную недвижимость, которая вам подходит. Свяжитесь с лучшими агентами по недвижимости в вашем районе на UpNest, чтобы вы могли начать строительство своего дома или бизнеса.

Понимание оценки вакантной земли и ее проведения

Определение стоимости улучшенной собственности (на которой был построен один или несколько коммерческих, жилых или других типов недвижимости) является относительно простым процессом, который включает сравнение продаж аналогичной недвижимости в площадь. Но все может быть не так просто, когда недвижимость пустует и не застроена. В этом случае инвесторы полагаются на профессиональных оценщиков, имеющих опыт определения потенциального использования и стоимости земли.Покупатели земли и инвесторы должны лучше понимать этот процесс и то, что в нем задействовано, в том числе:

• Почему необходимо проводить оценку незанятой земли
• Определение наиболее эффективного и наилучшего использования собственности
• Этапы оценки незанятой земли
• Кто заказывает и платит за оценку

Отчет об оценке с благоприятными результатами может обеспечить уверенность в том, что земля, которую вы присматриваете, является хорошей инвестицией. Но из-за отсутствия предпочтительной оценочной стоимости вы можете не получить необходимое финансирование или отказаться от сделки.Хотя оценочная стоимость и окончательный отчет оценщика могут вас разочаровать, они могут помочь вам избежать угрызений совести покупателя и улучшить вашу способность подбирать подходящую недвижимость в будущем.

Почему необходимо провести оценку незанятого земельного участка

Независимо от того, какой тип недвижимости вы планируете купить, очень важно определить его рыночную стоимость. Это значение может помочь вам принять решение о выборе правильной цены предложения и спрогнозировать размер прибыли, налоги на имущество, затраты на закрытие и другие важные показатели.Используя оценочную стоимость, определенную экспертом, вы можете принять более обоснованное решение о том, является ли недвижимость хорошей стоимостью и стоит ли вложенных вами долларов.

Но оценка незанятых земель отличается от оценки построенной собственности.

«Оценка незанятой земли в первую очередь касается наиболее эффективного использования собственности. Если это не будет определено до продажи, оценочная стоимость может быть неверной», — отмечает Мейсон Сперджен, сертифицированный генеральный оценщик из Кирксвилля, штат Миссури.

Определение наилучшего и наиболее эффективного использования собственности

Для определения наилучшего и наилучшего использования оценщик должен проанализировать предполагаемую стоимость, связанную с альтернативными вариантами использования собственности, а также текущее использование собственности. Существует четыре критерия, которые Институт оценки рекомендует использовать оценщикам для определения наиболее эффективного и наилучшего использования объекта недвижимости: является ли использование (1) физически возможным, (2) разрешенным законом, (3) осуществимым с финансовой точки зрения и (4) максимально продуктивным. ?

«Проблемы физических возможностей включают размер, форму, пригодность почвы, фасад, видимость и доступ», — объясняет Роберт Гальяно, президент компании Gagliano & Company со штаб-квартирой в Нью-Джерси, которая предоставляет оценки недвижимости.«Юридические вопросы включают местные кодексы зонирования и могут носить нормативный характер, с хорошими примерами из-за наличия водно-болотных угодий, исчезающих видов и правил управления ливневыми водами. Правовые вопросы, связанные с жилой застройкой, часто связаны с типами разрешенных единиц и потенциальным количеством жилых единиц. С другой стороны, коммерческие застройщики озабочены разрешенными законами использования и потенциальной площадью ».

Если объект недвижимости проходит все возможные испытания с физической и юридической точек зрения, следующим препятствием является решение о том, будет ли его предполагаемое использование финансово целесообразным.Это демонстрируется путем сбора данных, проведения анализа рынка и создания предварительных оценок денежных потоков.

«Например, свободный участок на боковой улице может быть плохим местом для торгового центра, но он может хорошо подходить для офисного здания», — продолжает Гальяно. «Затем начинается настоящее исследование: есть ли рынок для новых офисных помещений? Есть ли в этом районе новое строительство? И как соотносятся ценности в этом районе с текущими затратами на строительство?»

Наконец, полезно ранжировать все оставшиеся жизнеспособные предполагаемые варианты использования в порядке доходности или ценности.В конечном итоге прогнозируемое использование, которое считается максимально продуктивным, демонстрирует наивысшую чистую приведенную стоимость и внутреннюю норму прибыли.

«Задача оценщика — определить, какое использование принесет земле наибольшую ценность», — говорит Гальяно.

Взгляд изнутри на оценку площади

Согласно исследованию рынка земли Национальной ассоциации риэлторов за 2019 год, акр земли стоит медианной цены в 5500 долларов, что означает увеличение на 1000 долларов за предыдущий 12-месячный период.Но ваш отдельный участок земли может быть оценен по значительно более высокой или более низкой цене за акр в зависимости от таких факторов, как топография, доступ к дороге и зонирование.

Введите оценку земли — особый тип оценки незастроенной собственности, необходимый для беспрепятственного обмена землей между двумя сторонами. Это руководство раскроет тайну оценки земли для среднего землевладельца и охватит множество участков, в том числе:

• Основные факторы, влияющие на стоимость земли
• Почему оценка земли требует уникального обучения и опыта
• Разница между оценкой сельских и жилых земель
• Как найти надежного оценщика земли

Источник: (icon0.com / Pexels)

Какие факторы влияют на оценку земель?

Участок пустой земли предлагает больше, чем кажется на первый взгляд. Там, где вы видите только участок земли и травы, опытный оценщик увидит непосредственную близость к желаемому населению, или оптимальное качество почвы для ведения сельского хозяйства, или идеальное место для будущего торгового центра — все это влияет на стоимость этого участка. собственности.

Оценка земли может быть более сложной, чем оценка существующего дома. Быстрое сканирование стандартной формы оценки земли показывает множество факторов, которые оценщик должен оценить и принять во внимание.Ниже приведены некоторые из основных факторов, влияющих на оценку земли:

Компоненты продаж

Несмотря на то, что количество продаж свободных земель не так много, как продаж существующих домов, оценщик будет искать недавно проданные участки земли, похожие по размеру и типу на ваши, чтобы использовать их в качестве отправной точки.

Land comps доступны через различные онлайн-базы данных. Например, программа сопоставимых продаж Lands of America содержит массу информации о продаже земельной собственности для продавцов, покупателей и специалистов по недвижимости, таких как оценщики.После проведения оценок оценщик внесет корректировки в соответствии с характеристиками вашей конкретной собственности.

«Максимально эффективное использование»

При оценке неосвоенной земли работа оценщика заключается в определении того, что называется «наилучшим и наилучшим использованием» собственности. Институт оценки определяет это как «разумно вероятное и законное использование пустой земли или улучшенной собственности, которое физически возможно, имеет надлежащую поддержку, финансово осуществимо, и которое приводит к максимальной стоимости».”

Проще говоря: как наиболее выгодно использовать землю?

Например, если посмотреть на стандартный прямоугольный участок в многоквартирном жилом районе, наиболее выгодным использованием будет строительство дома в соответствии с другими объектами, окружающими его. Но для большого участка земли в коммерческом районе строительство торгового центра или кинотеатра может быть самым лучшим и эффективным использованием. А при оценке земли в сельской местности обработка ее как сельхозугодий может принести наибольшую прибыль.

Эрик Погвист — главный оценщик Incenter Appraisal Management, национального поставщика лучших в своем классе оценок, инспекций и информационных продуктов для кредиторов по всей стране — регулярно проводит оценку земли. Он объясняет:

«Стоимость увеличивается в зависимости от того, для чего вы можете использовать землю. Следовательно, оценщик должен уметь распознавать полезность земельного участка, чтобы иметь возможность правильно оценить участок ».

Чтобы определить, квалифицируется ли использование земли владельцем как «наиболее эффективное и наилучшее использование», оценщики проводят четыре различных теста:

1. Допустимо ли использование по закону? Существуют ли какие-либо требования к зонированию, ограничивающие использование земли? Например, если покупатель хочет разместить в доме престарелых или универмаге, будет ли разрешено такое использование?
2. Возможно ли использование физически? Соответствуют ли размер, форма, топография и доступность земли тому, как покупатель или владелец хочет ее использовать? Кто-то, покупающий землю, например, под аквапарк или ипподром, столкнется с проблемами при использовании холмистого узкого участка земли без большого доступа к дорогам.
3. Осуществимо ли использование с финансовой точки зрения? Соответствует ли предполагаемое использование окружающим свойствам, или чрезмерно улучшенная собственность рискует оказаться самой дорогой в блоке? Строительство большого дома с кучей дорогих обновлений на улице со скромными домами-ранчо может не иметь финансового смысла.
4. Насколько выгодно использование? Что касается коммерческой недвижимости, какой вид использования принесет наибольший доход с учетом окружающих зданий и спроса со стороны местного населения? Например, добавление второго кинотеатра к сообществу, вероятно, будет не так выгодно, как добавление торгового центра, где розничные магазины пользуются большим спросом.

Обследование рынка земли

NAR разбивает медианные цены на землю за акр по различным типам земель и их использованию:

• Жилая: 25 000 долл. США за акр
• Сельское хозяйство, орошение: 9 629 долл. США за акр
• Сельское хозяйство, без орошения: 5 500 долл. США
• Ранчо: 4500 долл. США за акр
• Древесина: 3000 долл. США за акр
• Рекреационный: 3000 долл. США за акр

Источник: (Исследование рынка земли и Национальной ассоциации риэлторов за 2019 г.)

Размер и форма

Вы можете предположить, что если один акр земли стоит 50 000 долларов, то четыре акра будут стоить 200 000 долларов, но это не так.По мере увеличения размера земли стоимость акра фактически снижается — явление, известное в экономическом мире как «закон убывающей отдачи». Это своего рода земля, эквивалентная покупке оптом в магазине: более крупный товар обычно стоит меньше за единицу, чем такой же товар меньшего размера.

Форма земли также влияет на ее потенциальное использование и ценность, поскольку участок неправильной формы может быть менее желательным. Например, если пустырь имеет форму пирога с более широкой частью спереди, это означает, что дом, построенный на этой земле, будет иметь больше дворового пространства спереди, чем сзади.

Такая форма может привести к более низкой стоимости, так как большинство домовладельцев предпочли бы иметь больше полезного пространства на заднем дворе, где больше уединения. А участок неправильной или треугольной формы может быть трудным для строительства, поскольку он может ограничить площадь, которую застройщик может использовать для дома.

Доступность

Один из важнейших факторов, влияющих на стоимость участка земли, — это размер фасада, то есть то, до какой части участка можно добраться по дороге. В частности, если вы продаете более крупный участок земли, который будет разделен на части, каждый муниципалитет может иметь особые правила зонирования, которые диктуют, какой участок дороги должен иметь каждый участок, объясняет Мелани Хант, ведущий агент по недвижимости в Форт-Уэрте, штат Техас, часто продает свободную землю.

«Чем больше площадь дороги и чем больше акров соприкасается с дорогой, тем выше будет стоимость земли», — говорит Хант. «Например, если передняя часть дороги составляет 500 футов, а земля очень узкая и глубокая, и на ней трудно застроиться, то задние акры не будут стоить столько же. Но большой угловой участок с большим фасадом будет иметь гораздо большую ценность ».

Утилиты

Оценщик земли примет во внимание наличие на участке воды, канализации и электрических подключений.Если эти элементы недоступны, покупатель должен будет их привезти. Этот проект может стоить от 10 000 до 30 000 долларов и более, в зависимости от площади и размера земли. Кроме того, на получение всех разрешений и выполнение всех работ могут уйти месяцы.

Застройщик может использовать септическую систему или колодцы, но эти решения также стоят тысячи долларов. «Вообще говоря, наличие доступа к электричеству, воде и канализации на участке земли повысит стоимость земли», — говорит Хант.

Топография

Топография или географический состав участка земли может иметь большое влияние на его стоимость. Например, болотистая земля не подходит для строительства дома, но покупатель может захотеть ее использовать для отдыха. Оценщик изучит физические характеристики земли, в том числе наличие гор, крутых склонов, рек, озер и долин, как средство определения потенциала ее использования.

Удобства

Подобно тому, как построенный дом имеет определенные преимущества, такие как бассейн или расположение на тихой улице, земельный участок может обладать определенными эстетическими или функциональными особенностями, которые делают его более ценным.Например, оценщик может приписать ценность доступу к озеру, пруду для рыбной ловли, захватывающему виду, пешеходным или пешеходным тропам или другим желательным элементам, если они не препятствуют удобству использования земли.

Зонирование

Большая часть земель зонирована, что означает, что они отнесены к определенному типу использования.

Текущие требования к зонированию могут ограничивать возможности покупателя использовать или развивать земельный участок, что напрямую влияет на его стоимость. Некоторые из наиболее распространенных типов зонирования земель включают:

• Односемейный жилой
• Многоквартирные жилые промышленные
• Легкая промышленность
• Коммерческий
• Легкий коммерческий
• Сельское хозяйство
• Школы

Помимо того, какой тип здания может быть построен, законы о зонировании также могут управлять конкретными деталями конструкции, такими как высота строений.Оценщик учтет зонирование при определении стоимости. Если законы носят ограничительный характер, они потенциально могут отпугнуть потенциальных покупателей.

Риск наводнения

Некоторые исследования показали, что более 13% населения США проживает в зоне 100-летнего затопления, и ожидается, что к 2050 году эта цифра вырастет до 15,5%. Если ваша земля расположена в пойме, оценщик рассмотрит, как часто случаются наводнения и какие районы наиболее подвержены наводнениям. Согласно некоторым исследованиям, высокий риск наводнений может снизить стоимость пустующих земель — на целых 8%.

Источник: (Diego Madrigal / Pexels)

Факторы окружающей среды

Hunt сообщает, что покупатель обычно заказывает экологическое исследование до закрытия, так как результаты должны быть раскрыты при оценке. Любые опасные вещества или загрязнители, обнаруженные в почве, такие как пестициды, радон, свинец или асбест, могут привести к резкому падению стоимости земли. Любые водно-болотные угодья, дикие животные или находящиеся под угрозой исчезновения виды также будут иметь значение, поскольку они могут повлиять на способность освоения земель.

Сельский vs.жилая

Многие землевладельцы владеют пустырями, которые когда-нибудь станут местом строительства дома или постройки. Но оценщики будут относиться к сельским участкам земли или сельхозугодьям, используемым для сельскохозяйственных целей, иначе, чем к жилым или коммерческим землям.

«Оценка сельской местности может быть более сложной задачей из-за отсутствия данных о продажах, что, естественно, является результатом того, что домов намного меньше, чем на пригородных или городских рынках», — объясняет Погвист.

«В некоторых сельских округах продажи могут отсутствовать в течение многих месяцев или даже лет.Оценщику необходимо будет расширить свой поиск сопоставимых продаж намного дальше обычного, чтобы найти продажи, которые можно было бы использовать в качестве индикаторов стоимости собственности ».

Оценщик будет учитывать некоторые из тех же факторов — доступ, топографию, конфигурацию — но размер сельской земли часто намного больше, что добавляет дополнительное время и затраты к процессу оценки. Стоимость также будет зависеть от таких вещей, как экономика фермы, качество почвы, орошение и дренаж, местный климат и количество осадков, а также любые текущие правила ведения сельского хозяйства, которые могут ограничивать использование земли.

Доля полезной площади — один из ключевых факторов при оценке сельхозугодий. Как объясняет Хант: «Если у вас есть 100 акров земли, 50 из которых пригодны для использования, а остальные 50 состоят из оврагов и деревьев, которые нельзя вспахивать, культивировать или пасти, ценность используемых акров будет намного выше. чем остальные ».

Спрос на землю может поднять цену

Погвист часто видит, что покупатели предлагают за свободную землю больше, чем сумма оценки, особенно в тех случаях, когда они видят потенциальный доход, который оценщик может не признать, или если на землю подано несколько покупателей.«Оценка — это не что иное, как мнение эксперта, основанное на опыте, достоверных данных и вдумчивом анализе», — говорит он. «У кого-то может быть потребность, желание и ресурсы, чтобы платить больше, и продавец, скорее всего, будет счастлив продать больше».

По опыту Ханта, примерно 25% покупателей превышают оценочную стоимость, особенно если это уникальная собственность или если ее назначение превышает нормальную стоимость земли. В этом случае, если покупатель получает ссуду любого типа для финансирования покупки земли, покупателю необходимо будет внести дополнительные средства на закрытие сделки, чтобы компенсировать разницу в цене.

Источник: (Eric Buermeyer / ShutterStock)

Оценка земли: сложно понять

Не все оценщики жилья обладают опытом и знаниями для оценки земли. Выбор оценщика, не специализирующегося в этой области, может быть верным рецептом.

В одном примере, приведенном LIA Administrators & Insurance Services, покупатель земли использовал оценщика из Аризоны, чтобы узнать, сколько стоит участок в два акра.

В ходе оценки была определена стоимость в 160 000 долларов, и покупатель получил средства от кредитора для финансирования покупки земли.Когда позже покупатель объявил дефолт по ссуде и была подана выкупа, кредитор нанял другого оценщика, чтобы он еще раз осмотрел землю.

Новый оценщик обнаружил, что доступа к лоту нет, и присвоил ему стоимость всего 90 000 долларов — на 70 000 долларов меньше, чем первая оцененная сумма. Затем кредитор подал иск против первого оценщика, который должен был признать тот факт, что эти два акра не имеют выхода к морю.

Чтобы найти лицензированного и квалифицированного оценщика земли, вы можете попросить совета у местного агента по недвижимости, который регулярно продает землю.Например, такой агент, как Хант, будет направлять вас напрямую, что сэкономит вам время на поиск оценщика, которому вы можете доверять. Вы также можете выполнить поиск в Американском обществе менеджеров ферм и оценщиков сельских районов, где вы найдете контактную информацию более чем 2100 ведущих экспертов страны по оценке земли.

Оценка земли взглядом в будущее

Пустой участок земли представляет собой чистый лист, на котором можно построить дом, создать ферму, устроить спортивную площадку или припарковать крошечный дом.Другими словами, земля получает очки за потенциал. Как человек может преобразовать или сохранить определенный кусок земли — прекрасное идиллическое упражнение в мечте о большом.

Эта явная возможность также имеет прямое отношение к стоимости земли и тому, что оценщики принимают во внимание при оценке. В отличие от оценки дома, которая оценивает то, что уже есть, оценка земли предполагает, что может быть.

Источник изображения заголовка: (Nokwan007 / ShutterStock)

Как обследовать, оценить и продать землю | Малый бизнес

Земля служит долгосрочным активом для любого бизнеса, всегда сохраняет некоторую стоимость и традиционно легко ликвидируется.Однако, прежде чем вы сможете продать землю, вы должны обследовать собственность, чтобы установить ее размер и границы, а затем оценить ее на предмет ее текущей рыночной стоимости. Оба требуют, чтобы вы собрали как можно больше информации о земле и нанесли на карту границы. После обследования и оценки земли можно продать недвижимость.

Обследование земли

Проверьте акт на предмет юридического описания земли. Это юридическое описание точно сообщает вам, каковы границы земли.Используйте это как начальный периметр для вашего опроса.

Проведите поиск документации по вашей собственности в окружном архиве и офисе налоговой инспекции. Ищите любые документы, относящиеся к земле, сосредотачиваясь на любых описаниях земли о границах земли. Получите копии всех записей.

Получите карту земельного участка и используйте найденные описания собственности, чтобы наметить границы ваших владений. Предварительная карта поможет при осмотре на месте.

Пройдите к собственности и найдите известную точку из описаний, например угол земли, дорогу или водный путь. Попросите помощника держать конец рулетки с отвесом над известной точкой.

Идите к известной точке на краю собственности, протягивая рулетку позади себя. Если расстояние слишком велико для измерения за один раз, то делайте это по частям, помещая газонный флаг в землю на равном расстоянии, проверяя, что лента находится на уровне плотника, затем подвешивайте отвес на ленте и сажайте. флаг.Попросите помощника подойти к месту расположения флага и продолжайте движение по курсу. При съемке следите за линией компаса, чтобы измерения были прямыми.

Сложите расстояние, пройденное от известной точки до границы участка, затем отметьте это расстояние на карте.

Во время измерения ищите указатели на краю поля, чтобы обозначить периметры. Обойдите край земли, используя известные точки и маркеры границ из ваших описаний, а затем отметьте длину и расстояния на своей карте.После того, как вы закончите физическое обследование, используйте отмеченные размеры земли, чтобы вычислить площадь земли, умножьте длину земли на ее ширину для получения информации о продажах.

Оценка земли

Встретьтесь с агентом по недвижимости в районе, где находится земля, и запросите любую имеющуюся информацию о недавних продажах земли такого же размера, как ваша, для использования в качестве оценочной меры.

Посетите офис окружного клерка и изучите публичные записи об объектах недвижимости, предоставленных вам агентом по недвижимости.Просмотрите записи, чтобы сузить список объектов недвижимости с такими же ограничениями зонирования, уровнями развития и правами на воду и полезные ископаемые, что и ваша земля.

Сложите продажные цены на недвижимость, сопоставимую с вашей, затем разделите результаты на количество объектов, чтобы получить ориентировочную оценочную стоимость вашей земли по текущей рыночной цене.

Продажа земельного участка

Провести проверку любых построек на земельном участке сертифицированным инспектором. Ознакомьтесь с отчетом об осмотре, чтобы узнать, нужно ли вам ремонтировать конструкции, чтобы сделать землю более привлекательной для покупателей.Хотя вы продаете в первую очередь землю, любые улучшения могут повысить стоимость собственности, особенно дороги или инженерные коммуникации. Сравните добавленную стоимость земли с ремонтом с затратами на ремонт. Если стоимость ремонта превышает добавленную стоимость земли, откажитесь от этого ремонта. Сделайте разумный ремонт. Наймите подрядчика для проведения любого другого ремонта, если вы чувствуете, что он выходит за рамки ваших возможностей.

Уберите весь мусор или мусор и поручите профессиональную очистку конструкций.Профессионально благоустроить управляемые участки земли, такие как газоны или сады, чтобы они выглядели наилучшим образом для покупателей.

Назначьте цену за землю на основе вашей предыдущей оценки. Заключите договор с независимым оценщиком, чтобы подтвердить ценность ваших предыдущих оценок. Официальная оценка также сделает вашу установленную цену более привлекательной для покупателей.

Рекламируйте землю для продажи, перечислив характеристики собственности, включая размер земли, структуры и другие применимые застройки.Разместите объявления о недвижимости в местных газетах и ​​разместите недвижимость в Интернете для продажи на веб-сайтах владельцев. Позвоните на местные телеканалы, чтобы получить любую информацию о рекламных шоу о недвижимости или каналах, чтобы также разместить на них вашу землю. Вы хотите охватить как можно больше типов медиа.

Создайте договор купли-продажи земли с помощью поверенного по недвижимости, чтобы убедиться, что продажа соответствует всем применимым местным законам. Дайте покупателю достаточно времени после подписания до даты закрытия, от шести до восьми недель, для завершения любого финансирования, необходимого для покупки, затем завершите продажу и получите покупную цену.

Источники

Ресурсы

Советы

• Встретьтесь с заинтересованными покупателями в светлое время суток и для вашей безопасности привезите к дому свой автомобиль. Приглашение на встречи третьего лица также повысит вашу безопасность.

Писатель Биография

Ларри Симмонс — писатель-фрилансер и эксперт в области слияния компьютерных технологий и бизнеса. У него есть степень бакалавра наук. по экономике, M.S. в информационных системах, M.S. в коммуникационных технологиях, а также значительную работу над M.Б.А. в финансах. Он опубликовал несколько сотен статей в Demand Studios.

Как определить «рыночную стоимость» вакантной земли

Одно из самых больших препятствий, с которыми приходится сталкиваться каждому инвестору в землю, — это как определить «рыночную стоимость» вакантной земли .

Обычному инвестору в недвижимость это может показаться странной дилеммой, но поверьте мне, — если вы когда-либо пытались найти сравнительные данные или соответствующие данные оценки для участка необработанной земли, вы знаете, как сложно это может быть. конкретная стоимость этого типа недвижимости.

Особенно для тех, кто занимается переброской земли, это представляет собой ГЛАВНУЮ проблему, потому что выводы, которые мы делаем в отношении этого числа, будут влиять на все остальное в процессе, и большая часть необходимых нам данных просто отсутствует.

Прежде чем мы углубимся в сложность оценки земли, давайте разберемся, как работает оценка недвижимости. .

В подавляющем большинстве сделок с недвижимостью (особенно когда речь идет о финансировании) покупатели и кредиторы нанимают профессионального оценщика для проверки стоимости недвижимости, приобретаемой и / или финансируемой.Оценщик составляет исчерпывающий отчет, в котором рассматриваются три основных подхода к оценке :

1. Доходный подход
2. Экономический подход
3. Подход сравнения продаж

Считаются наиболее надежными методами определения рыночной стоимости недвижимости . В большинстве случаев оценщик будет использовать как минимум два (если не все три) из этих методов, чтобы прийти к окончательному выводу. Вот краткий обзор того, как работает каждый из них:

Доходный подход

Идея этого подхода состоит в том, чтобы определить сумму постоянного дохода (т.е. — доход от аренды или сдачи внаем), как ожидается, объект недвижимости будет приносить доход. Чтобы определить это число, оценщик будет смотреть на «рыночную арендную плату» в этом районе. Другими словами, для каких аналогичных объектов в настоящее время арендуются или сдаются в аренду на том же рынке? Оценщик рассмотрит несколько похожих объектов недвижимости (с учетом их размера, местоположения, состояния, удобств и т. Д.), Чтобы получить представление о размере дохода, который объект недвижимости может реально принести.

Затратный подход

При таком подходе оценщик попытается определить, во что обойдется восстановление точно такой же структуры с нуля до . Оценщик рассчитает ориентировочную стоимость строительства на основе сегодняшних цен (минус амортизация плюс земля) и использует ее для определения стоимости недвижимости.

В этом подходе существует множество серьезных предположений (а именно, стоимость строительных материалов и предположение, что никто никогда не будет платить за собственность больше, чем стоимость улучшений).Затратный подход является важным фактором, но его почти никогда не бывает достаточно использовать сам по себе для определения справедливой рыночной стоимости недвижимости.

Подход сравнения продаж

С помощью этого метода оценки оценщик будет смотреть на недавние данные о продажах аналогичной недвижимости в этом районе (т. Е. На цены, по которым аналогичные объекты были проданы в недавней истории). При таком подходе оценщик делает общее предположение, что обычный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем другие недавно заплатили за аналогичную недвижимость в том же районе .

Оценщики будут рассматривать только данные по объектам недвижимости, для которых фактически продано , потому что это конкретные числа и (теоретически) они представляют собой реальные покупные цены, которые были уплачены. Оценщики обычно находят эти данные в различных государственных архивах, у агентов по недвижимости, других оценщиков и т. Д.

Эти подходы к оценке обычно достаточно хорошо работают для домов, квартир, коммерческих зданий и т.п., но пустая земля — ​​это совсем другая история .

В подавляющем большинстве случаев данные, необходимые для того, чтобы сделать эти выводы для пустого участка, просто отсутствуют .

Доходный подход обычно не применяется , потому что, если собственность не сдается в аренду фермеру или охотнику или не приносит доход каким-либо другим способом, очень необычно, для пустующего участка создает какие-либо виды дохода. регулярный доход.

Затратный подход не применяется, поскольку ввиду того, что это пустая земля, нет никаких улучшений, которые следует учитывать.

Подход сравнения продаж может применяться , но только при наличии достаточного количества проданных комплиментов, которые нужно принять во внимание (а во многих случаях их нет). В большинстве случаев на продажу земли доступно НАМНОГО меньше компенсаций, чем на дома и другую улучшенную собственность… и даже когда компенсация действительно существует, их гораздо труднее определить количественно, чем улучшенную собственность. Взгляд на разные пустыри — это не сравнение «яблоки с яблоками», и это в лучшем случае очень несовершенная наука.

Это неприятная дилемма для инвесторов в землю, потому что для нас чрезвычайно важно понимать рыночную стоимость недвижимости.Это число определяет все остальное в процессе (цена предложения, стоимость налогов на недвижимость, затраты на удержание, затраты на закрытие, размер прибыли при продаже и т. Д.).

Если мы не можем быть уверены в рыночной стоимости недвижимости, нам придется жить с некоторой степенью двусмысленности — а двусмысленность никогда не бывает идеальной, особенно когда вы вкладываете много денег в недвижимость вы не можете позволить себе ошибаться насчет .

СВЯЗАННЫЙ: Правда об инвестировании в землю: 15 предупреждающих знаков, на которые следует обратить внимание при покупке вакантной земли

К сожалению, в не существует «волшебной пули», когда речь идет об оценке земли. Как вам скажет любой оценщик недвижимости, практически невозможно достичь уровня 100% уверенности относительно рыночной стоимости любой собственности, и это особенно верно для неулучшенных земель.

Хорошая новость в том, что почти всегда есть способ получить достаточно комфортный с «приблизительной стоимостью» на участке, даже с необработанной землей.

Хотя это ни в коем случае не черно-белый подход к оценке, существует ряд надежных измерений, которые вы можете использовать, чтобы убедиться в стоимости предполагаемой собственности, прежде чем вы вложите в нее свои деньги.

Когда я серьезно оцениваю потенциальные инвестиции в землю, я начинаю с рассмотрения нескольких различных факторов и спрашиваю себя, «Насколько важны эти факторы для моего конечного покупателя?»

Как зонируется недвижимость?

Для чего можно использовать эту землю?

Может ли кто-нибудь использовать его для постройки дома? Офисное здание? Фабрика?

Подходит ли он для сельского хозяйства? Охота? Добыча?

Убедитесь, что вы понимаете, что вам (или вашему будущему покупателю) будет разрешено делать с недвижимостью в соответствии с местным отделом зонирования и планирования.

Во многих случаях объект может быть полезен для нескольких целей, и это тоже стоит рассмотреть.

СВЯЗАННЫЙ: Какое наиболее эффективное и наилучшее использование для вашей земли?

Сколько запасов доступно на рынке?

Является ли этот объект уникальным в своем роде , или есть сотни других , точно таких же, как он , на рынке прямо сейчас?

Если у вас есть земля с невероятным расположением (или видом, или доступом, или ресурсами и т. Д.)) в отличие от любого другого в этом районе, , вероятно, стоит что-то .

Однако, если ваша собственность входит в сотню таких же, как она, и все они в настоящее время выставлены на продажу, это значительно затруднит продажу вашей собственности по более высокой цене.

Какие цены указаны на похожие объекты недвижимости в непосредственной близости?

Представьте на мгновение, что вы являетесь владельцем оцениваемой вами собственности.

Если бы вы выставили эту недвижимость на продажу сегодня, с какой «конкуренцией при продаже» вам пришлось бы иметь дело в непосредственной близости?

Если вы можете приобрести объект недвижимости по желаемой цене, сможете ли вы повторно внести его в список и выставить по цене, которая на значительно выше, чем на , чем вы заплатили за нее, И значительно ниже , чем все остальные объекты в этом районе? Именно так вы зарабатываете деньги, занимаясь землевладением, и это еще один ключевой фактор при определении того, сколько вы должны быть готовы платить за участок свободной земли.

СВЯЗАННЫЙ: Сколько вы должны предложить за эту собственность?

Насколько желательна недвижимость?

Считайте это подходом «здравого смысла».

Когда вы впервые увидели этот земельный участок, каким было ваше первое впечатление? Было ли что-нибудь в нем интересным, желанным, привлекательным или привлекательным? Будьте честны с собой — было ли в этом что-то сексуальное? Может ли это заинтересовать кого-нибудь еще? Вы смотрите на великолепный лесной участок на склоне горы — или это сухая, бесплодная, враждебная пустошь?

Если вы приложите все усилия, чтобы создать отличное объявление о недвижимости, насколько красиво вы сможете придать этой собственности внешний вид? Можете ли вы сделать покупателям предложение, от которого они не смогут отказаться?

Каковы затраты на владение недвижимостью?

Предположим, вы покупаете земельный участок и не можете сразу его перепродать .

Что делать, если вам придется продержаться на нем 6 месяцев? 12 месяцев? 2 года?

Если вам придется владеть этой собственностью дольше, чем вы хотите, сколько это будет вам стоить (например, налоги на недвижимость, сборы ассоциации, оценки и т. Д.)? Вы можете себе это позволить? Стоит ли рисковать?

К счастью, затраты на владение пустой землей обычно довольно низки … но если вы обнаружите, что недвижимость имеет необычно высокие налоги на недвижимость или сборы ТСЖ, вам нужно учесть эту небольшую долю риска в уравнении.

Есть ли у собственности подъездная дорога?

Когда вы имеете дело с пустой землей, это очень важно, и это имеет огромное значение для стоимости собственности.

Всегда важно удостовериться, что к свободному участку есть подъездная дорога (или какой-то юридический сервитут ), чтобы собственник (будь то вы или ваш будущий покупатель) действительно мог добраться до него.

Если у него нет никаких легальных точек доступа (и поверьте мне, есть удивительное количество свободных участков, которых нет), ваша собственность может быть на Луне. Убедитесь, что у собственности есть законный доступ, и если вы решите бросить кости на собственность, не имеющую выхода к морю, убедитесь, что вы почти ничего не платите за нее .

Каковы размер, форма и размеры собственности?

Подумайте, для чего это свойство может когда-нибудь использоваться. Достаточно ли большая посылка? У него странная форма? Расположен ли он рядом с чем-либо, что значительно снизит его привлекательность? Обратите внимание на любые красные флажки, с которыми вы столкнетесь … это могут быть серьезные проблемы, которые могут повлиять на стоимость собственности.

СВЯЗАННЫЙ: Один странный трюк, чтобы определить размер, форму, размеры и местоположение вашей собственности

Насколько близко этот отель находится к местным удобствам и достопримечательностям?

Подумайте, какие удобства или местные достопримечательности будут доступны владельцу этой собственности. Будет ли у них продуктовый магазин через дорогу или им придется ехать 3 часа, чтобы добраться туда? Сможете ли вы заявить о местонахождении дома как о хорошем?

Этот вариант тесно связан с желательностью собственности, а также с ее максимальным и наилучшим использованием.Если наиболее очевидное использование собственности — это строительство дома на одну семью, парковку передвижного дома или жилье любого типа, тогда этот показатель становится еще более важным для рассмотрения.

Как выглядят соседние объекты?

Недвижимость по соседству может иметь серьезные последствия для стоимости и «продаваемости» земельного участка (например, — подумайте, вы бы предпочли жить / работать рядом с национальным парком Глейшер или лабораторией по метаморфологии?).

Большинство людей очень заботятся о том, кто их соседи, поэтому постарайтесь получить хорошее представление о том, как окружающие объекты могут повлиять на привлекательность вашей собственности.Если в соседних свойствах есть какие-либо очевидные проблемы, не зависящие от вас, вам следует тщательно подумать о том, что это означает для стоимости свойства.

Находится ли объект в зоне затопления?

Когда недвижимость расположена в зоне затопления, стоимость страхования от наводнения может составлять очень дорого , и эта добавленная стоимость владения недвижимостью может иметь БОЛЬШОЕ отрицательное влияние на возможность улучшения здания.

Чтобы понять, находится ли собственность в зоне затопления, посетите веб-сайт FEMA или FloodTools.com и выполните поиск недвижимости, чтобы узнать, находится ли ваша собственность в зоне затопления или поблизости от нее.

СВЯЗАННЫЙ: Как определять (и избегать) водно-болотных угодий

СВЯЗАННЫЙ: Как работает «Perc-тест» (и насколько он действительно важен)?

Несмотря на то, что данные по оценке незанятых земель в большинстве районов скудны, все же есть несколько альтернативных подходов, которые могут помочь вам определить реалистичную стоимость оцениваемой собственности.Вот пара уловок, которые я использую регулярно…

Очистите MLS

Примечание: Еще в 2015 году компания Trulia была приобретена Zillow (и Zillow внесла несколько БОЛЬШИХ улучшений в свою базу данных компаний по продаже земли). Если вы перейдете к Zillow , вы можете использовать тот же самый процесс, чтобы найти текущие списки земельных участков и недавние сделки по продаже земли в вашем районе. Вы также можете использовать Redfin для определения приблизительной рыночной стоимости таким же образом (но с лучшими возможностями анализа данных), как я объясняю в этом сообщении в блоге.

Этот подход далек от совершенства (по очевидным причинам), но он действительно хорошо справляется с одной задачей … он проинформирует вас о , с какой конкуренцией вы имеете дело. (и что эти продавцы надеются получить от своих имущество). Другими словами — если бы вы выставили объект недвижимости на продажу на этом рынке сегодня , с какими еще списками вам пришлось бы конкурировать?

Найдите минутку и посчитайте. Как только вы поймете, по какой цене ваша недвижимость должна быть выставлена ​​на торгах по цене , чтобы она выглядела как лучшая сделка на рынке , это даст вам лучшее представление о потенциальной стоимости недвижимости по сравнению с тем, что в настоящее время доступно на рынке (потому что если вы предлагаете самую выгодную сделку и хорошо ее рекламируете, теоретически будет первым, кто продаст).

Калькулятор оценки прайс-босса

Если вы хотите сделать еще несколько шагов, другой умный способ выполнить это упражнение — использовать оценщик недвижимости под названием Price Boss (как я объясняю более подробно в этом сообщении в блоге). Price Boss позволяет копировать и вставлять необработанные данные на любой рынок с таких веб-сайтов, как Zillow, LandWatch и Craigslist, и, в конечном итоге, предлагает гораздо более управляемое данными решение .

Это видео объясняет, как это работает…

Примечание: Как упоминалось выше, вы можете помочь поддержать этот сайт И получить скидку 100 долларов на Price Boss Pro, если вы используете код купона RETIPSTER во время процесса оформления заказа.Наслаждаться!

Проверить цену Босс здесь

Price Boss — это не «волшебная пуля», но это НАМНОГО лучше, чем просто , идущий по нутру после просмотра нескольких смутно похожих списков в этом районе.

Как и любой калькулятор или электронная таблица, надежность Price Boss в значительной степени зависит от качества информации, с которой вы начинаете, но если вы хорошо разбираетесь в том, как вы работаете с информацией, это может быть полезно, чтобы дать вам гораздо больше уверенности. о том, какова стоимость земли в той или иной области.

Свяжитесь с местными агентами по недвижимости

Опять же, это далеко не надежный метод, но он действительно помогает «рассказать историю» о том, за что, вероятно, будет продаваться ваш объект недвижимости.

Безусловно, полезно просматривать рыночные данные на своем компьютере, но есть совершенно другой уровень ценности, связанный с поднятием телефона и звонком нескольким местным агентам по недвижимости.

Когда я нахожу местного агента, который действительно имеет некоторый опыт продажи пустующих участков в этом районе, я спрашиваю его примерно так…

«Предположим, у меня есть эта собственность , свободная и свободная , и я хочу выставить ее на продажу вместе с вами сегодня .По какой цене мне нужно будет его выставить, чтобы продать в течение 6 месяцев? »

Такое заявление сообщает агенту следующее:

1. Вы ищете реалистичное представление о том, что нужно для быстрой продажи этой собственности . Вы серьезно настроены продать эту вещь и хотите получить честные ответы.
2. Если этот агент окажется действительно полезным, возможно, вы действительно захотите нанять его для работы! Это побудит их указать вам время дня и предложить несколько законных ответов.

СВЯЗАННЫЙ: Как земельные инвесторы могут использовать возможности агентов по недвижимости

Пока вы ведете эти разговоры, обращайте пристальное внимание на цены, которые они предлагают . Если они выдают какие-то числа, которые явно не сработают для вас, сейчас самое время вычислить это (а не после того, как вы уже купили вещь).

Еще одна вещь, о которой следует помнить, — это то, что вы действительно можете нанять одного из этих людей, чтобы разместить эту недвижимость в будущем .Не помешает начать таким образом связываться с агентами во внешнем интерфейсе и устанавливать связи с ними. Их услуги могут действительно пригодиться .

Моё главное предупреждение было бы следующим: Не доверяйте ни одному мнению ОДНОГО агента. Есть много невежественных агентов по недвижимости, особенно когда речь идет о пустующих землях. Если вы решите выполнить это упражнение, убедитесь, что вы получаете данные от , по крайней мере, от 2 или 3 агентов (чем больше, тем лучше).

В некоторых случаях стоимость собственности распознать труднее.

На бумаге расположение собственности или то, для чего ее можно использовать, может не иметь особой ценности, но все равно большую ценность имеет то, что на ней растет .

Следите за любой ценой, которую может принести заготовка древесины . Если вы заметили, что недвижимость расположена в густой лесистой местности, возможно, стоит изучить этот вопрос. Профессиональный консультант по лесному хозяйству может помочь вам понять, сколько стоит древесина на участке земли.

Также имейте в виду, в зависимости от ряда факторов, удаление деревьев может повысить или , или снизит ценность и полезность собственности . В некоторых случаях расчистка земли (или выбор правильных участков для расчистки) может сделать собственность более пригодной для застройки. В других случаях густой лесной покров может способствовать развитию дикой природы и сделать участок более полезным для рекреационных целей.

СВЯЗАННЫЙ: ДЕРЕВО! Руководство по заготовке деревьев

Еще одна потенциальная ценность — это права собственности на полезные ископаемые (которые не всегда автоматически передаются новому владельцу с правами на землю).

Права на землю в точности такие, как они звучат — это ваши права владеть и использовать поверхность земли. В зависимости от того, какой тип собственности вы владеете, права на землю позволяют вам развивать землю в соответствии с местным постановлением о зонировании и планировании.

Права на добычу полезных ископаемых распространяются на все, что существует под поверхностью . Это включает уголь, природный газ, нефть или любой другой товар, который может быть добыт. Если ваша земля расположена в районе с этими энергоресурсами, и если вы владеете правами на добычу полезных ископаемых на своей земле, вы можете либо продать их, либо сдать в аренду заинтересованной стороне.У обоих вариантов есть свои плюсы и минусы, и вы можете зарабатывать деньги, собирая проценты от роялти или рабочие проценты. Вам решать, какой из них вы предпочтете.

СВЯЗАННЫЙ: Что каждый земельный инвестор должен знать о правах на недропользование

Когда недвижимость имеет ценность, которую можно предложить в виде древесины или неиспользованных полезных ископаемых, эта добавленная стоимость часто не учитывается просто путем рассмотрения таких основ, как размер, форма, местоположение, зонирование и аналогичные перечисленные свойства в этом районе.На карту может быть поставлена ​​реальная стоимость, когда участок имеет богатые природные ресурсы, и это может предоставить отличные возможности, которые многие другие инвесторы в землю упустят.

Теперь, когда вы услышали мнение земельного инвестора по этому вопросу, я хотел копнуть немного глубже и узнать точку зрения оценщика о том, как они оценивают пустую землю.

Я связался с Райаном Лундквистом (основателем Sacramento Appraisal Blog и сертифицированным оценщиком в штате Калифорния), чтобы узнать его мнение о , как он подойдет к задаче оценки земли .

Когда дело доходит до оценки недвижимости, слова этого парня имеют большой вес, потому что он работает в этом мире каждый день . Как профессиональный оценщик, он понимает, как подойти к этому процессу, используя общепринятые стандарты, устоявшиеся в сфере недвижимости.

Вот краткое изложение интервью, которое мы составили по этой теме…

На какие наиболее важные факторы вы обращаете внимание при определении стоимости незанятого земельного участка?

Честно говоря, непросто определить приблизительную стоимость участка земли, потому что необходимо учитывать множество факторов (о чем мы поговорим ниже).Кроме того, поскольку у меня есть государственная лицензия на оценку собственности, я должен фактически поддерживать ценности, которые я даю — будь то устная «приблизительная» оценка или полная письменная оценка. По сути, я несу ответственность за любую ценность, которую я даю, поэтому может быть сложно, когда мне звонят и говорят: « Мне не нужна полная оценка, а просто быстрое получение оценки. «Я понимаю то, о чем спрашивают люди, но поскольку я действительно должен поддерживать ценность, которую я отдаю, это более активно с моей стороны.

Давайте поговорим о местоположении

, зонирования и топографии .Почему это так важно? Что насчет этих трех факторов может вызвать повышение или понижение стоимости недвижимости?

Всем известно, что недвижимости — это местонахождение . Например, участок рядом с токсичной свалкой, вероятно, не принесет больших денег, но пустырь в престижном районе будет стоить гораздо больше.

При этом существа сказали, что не все пустыри созданы равными, и здесь на помощь приходит зонирование. Зонирование помогает нам сказать, какой сайт можно использовать для легально .Это означает, что если пустырь был зонирован под жилое жилье и его можно было разделить на четыре участка, пригодных для строительства, это могло бы иметь гораздо больший вес, чем участок, который вообще нельзя построить (по какой-либо причине). С другой стороны, если зонирование позволит использовать собственность только для промышленного использования, стоит подумать, может ли это использование быть полностью реализовано на текущем рынке. Другими словами, хороший ли рынок для улучшения промышленной партии?

Наконец, топография имеет решающее значение . Две отдельные партии могут иметь одинаковый точный размер на бумаге, но если одна из них находится на крутом склоне и имеет очень мало места для сборки, партия, которая на самом деле пригодна для использования, может стоить намного больше.

По вашему мнению, незанятые земли — это сложный для оценки вид недвижимости? Если да, то почему?

Иногда это сложно, потому что составов определенно меньше. Разрозненные данные всегда усложняют оценку. Поскольку большая часть моей работы включает в себя многое, что уже было улучшено, это определенно является одной из причин, по которой мне требуется больше времени.

(Примечание: когда данные доступны, это вид визуального контекста, который Райан любит предоставлять своим клиентам)

Когда оценщик определяет стоимость незанятого земельного участка, какое отклонение (или «отсутствие надежности»), по вашему мнению, есть в этом числе и почему?

Это, честно говоря, зависит от оценщика и от того, насколько хорош отчет.На этот вопрос нет настоящего «стандартного» окончательного ответа. Читатель оценочного отчета должен будет понять, является ли он законным или нет. Рассказывает ли отчет убедительную историю ценности, чтобы она имела разумный смысл?

Насколько важны и важны следующие факторы?

Оценочная стоимость объекта:

Полагаю, это действительно зависит от того, насколько хороша оценка. Некоторые области могут быть лучше других.Тем не менее, одно важное соображение заключается в том, что оценки в моем районе основаны, по крайней мере, на дате покупки недвижимости, а не на текущей рыночной стоимости. Это означает, что оценка участка земли, купленного 15 лет назад, может показать значительно более низкую стоимость, чем та, которую готов заплатить текущий рынок. Лично я по этой причине на оценку почти не обращаю внимания.

Указаны цены на аналогичные лоты в районе:

Я думаю, что прейскурантная цена на аналогичную недвижимость может кое-что сказать о стоимости, хотя иногда объявления не синхронизируются с рынком.Я обращаю на них внимание (а также на незавершенные и отозванные транзакции), но всегда важно оценивать каждую отдельно — и определять, говорит ли она что-то о рынке или нет. Я действительно хочу знать, какой интерес вызвали аналогичные свойства со стороны покупателей, когда они выставлены на открытый рынок, и [это также помогает знать], сколько дней они провели на рынке. Это может указывать на то, не продаются ли объявления на определенном уровне или они вызывают большой интерес по определенной цене.

Количество запасов (аналогичных объектов) на рынке:

Это важно, потому что, когда на рынке больше запасов, это приводит к снижению цены (из-за усиления конкуренции). Это базовая экономика. Когда предложения больше, чем спроса, цены неизбежно снижаются.

Для типичного инвестора в землю, который пытается определить «приблизительную стоимость» пустующего участка (БЕЗ заказа оценки), есть ли какие-либо распространенные ошибки оценки или опасные заблуждения, которых им следует остерегаться?

Я бы сказал, чтобы убедиться, что вы сравниваете яблоки с яблоками.Один лот может выглядеть очень конкурентоспособным на бумаге, но если проехать мимо или хотя бы просмотреть его в Google «Просмотр улиц», различия могут стать очевидными. Я бы также порекомендовал поговорить с городом, чтобы убедиться в понимании землепользования и зонирования. Я говорю это, потому что иногда информация, представленная в налоговой отчетности, может быть неточной . Окончательное слово должно исходить от отдела планирования, а не из опубликованных записей, которые, возможно, не обновлялись годами.

Поверьте, мне бы очень хотелось дать вам кристально чистый подход к оценке земли, который всегда будет работать, каждый раз — но это не так просто (и если кто-то попытается сказать вам иное, я был бы очень подозрительным. того, что они пытаются вам продать).Дело в том, что даже к мнению оценщика следует относиться с недоверием. Когда мы говорим о недвижимости (или любом другом продукте или услуге, если на то пошло), последнее правило таково:

Оно стоит того, что кто-то готов за него заплатить.

Данные (если они есть) могут дать нам неплохое представление об этом, , но это не то, на что вы должны ставить свою жизнь. В конце концов, ценность в основном зависит от того, найдет ли подходящего покупателя нужную недвижимость в нужное время .Извлечь максимальную выгоду из любого объекта недвижимости — это искусство, а не наука.

Фото Элизабет Готвальд

Когда дело доходит до определения стоимости земли — лучшее, что вы можете сделать, — это провести разумное исследование . Потратьте время, чтобы внимательно изучить перечисленные выше пункты. Выкопайте любые данные, которые вы можете найти, с помощью таких инструментов, как AgentPro247 или DataTree, посмотрите на другие локально перечисленные свойства на Zillow и используйте лучшее, самое беспристрастное суждение, которым вы можете управлять .

В конце концов, если вы делаете достаточно низкие предложения, вы должны суметь защитить себя от большинства рисков, связанных с инвестированием в землю.

Из-за сложности получения точных оценок вы должны создать себе здоровый буфер, который поможет компенсировать любые ошибки в суждениях, которые вы могли бы сделать на этом пути. Так я делал это в течение многих лет, и хотя я не всегда делал это идеально, Я никогда не выходил из головы — и это то, что большинство инвесторов в недвижимость не могут сказать за себя .

Что влечет за собой оценка земельного кредита?

Прежде чем банк ссудит вам деньги на покупку земли (или до того, как вы сможете использовать свою землю в качестве залога для ссуды), вам необходимо будет получить оценку земельного кредита. Как и в случае с оценкой жилья, оценка земельного кредита используется для определения общей стоимости недвижимости. Но сам процесс оценки немного отличается от дома. Вот что вам следует знать об оценке земельного кредита до того, как вы начнете процесс.

Сроки

Общее время оценки будет варьироваться в зависимости от размера земли, места ее расположения и того, как вы собираетесь ее использовать, но примите во внимание, что оценка вашей земельной ссуды займет от двух до четырех недель. Иногда, особенно если поблизости не так много оценщиков, это может занять от шести до восьми недель.

Методы оценки

Существует несколько способов определения стоимости земли, подлежащей оценке.Точный метод, используемый для вашей посылки, зависит от оценщика и / или кредитора и, вероятно, будет учитывать более одного из следующих пунктов оценки.

Значение для сравнения. Комплексы — король, когда дело доходит до оценки дома, и они также важны для оценки земли. При оценке, основанной на сравнении, оценщик уделяет первоочередное внимание рыночной стоимости земли по сравнению с другими земельными участками, проданными в том же районе в последние годы. Улучшения и факторы желательности будут влиять на ценность, присвоенную вашей земле, поэтому доступ к пляжу или новая ирригационная система по-прежнему будут в вашу пользу.

Остаточная стоимость. Если нет действительных сертификатов, оценка будет смотреть на остаточную стоимость вашей земли. Этот тип оценки учитывает возможности земли, в частности, что можно построить на участке, и сколько будет стоить эта структура и за которую она будет продаваться.

Землепользование. Земля может быть рискованным вложением средств для кредиторов, и им нравится знать, что оно того стоит. Таким образом, то, как зонируется ваша земля, и что вы планируете использовать при оценке ее стоимости.Как правило, коммерческая земля оценивается выше, чем земля, которую вы покупаете для ведения сельского хозяйства или строительства дома.

Реквизиты лота. Ваша оценка потребует геодезии для определения точного размера участка, а также других переменных, таких как возможность застройки и сервитуты. Выяснение этих деталей помогает кредитору лучше определить, сколько, вероятно, стоит ваша земля с учетом ее границ и возможного использования.

Прочие важные факторы оценки земельного кредита

Не существует единого уравнения для определения стоимости земли, но есть определенные понятные факторы, которые увеличивают или уменьшают стоимость собственности.Ваша оценка будет учитывать такие вещи, как текущее состояние земли (если она полностью нетронута и потребует значительной работы, прежде чем ее можно будет использовать, это может сработать против вас), а также такие вещи, как местоположение, текущие подключения к коммунальным службам и общее качество. земли.

Оценка земельного кредита предназначена для того, чтобы защитить вас, как и кредитора, от слишком больших затрат на земельный участок, стоимость которого не соответствует его цене. Обратите внимание на то, что вы изучаете, чтобы быть уверенным в том, что сделаете разумное вложение.

Как получить правильную оценку земельной собственности и понять ценность недвижимости

Существует множество ассоциаций, к которым принадлежат специалисты по оценке недвижимости, которые имеют строгие правила при оценке земли. Большинство домовладельцев, покупающих землю, не понимают стоимости своей недвижимости или того, как оценщик фактически определил стоимость земли. А эквивалентная посылка через город может быть вдвое дешевле, что может привести к еще большей путанице.

Каждый участок можно оценить тремя способами, чтобы определить реальную стоимость земли.

Примечание: Это основано на чистой оценке земли и не включает фактическую стоимость каких-либо построек, которые могут существовать на самой земле.

Давайте рассмотрим несколько наиболее распространенных методов оценки, используемых при оценке земли:

Оценка стоимости земли

Стоимость необработанной земли на самом деле оценить труднее, чем земли, которая уже имеет структуру в теме. Это потому, что земля воспринимается как чистый холст.Почему? Потому что важно, что человек планирует делать с землей.
Логично, что участок земли, используемый для коммерческой деятельности, будет стоить больше, чем участок земли для дома.

Это та же идея, которая используется при определении стоимости земли. В большинстве случаев коммерчески зонированная земля будет стоить дороже, чем жилая или сельскохозяйственная земля.

Земельная съемка

Вся оценка проводится с необходимостью земельной съемки. Часто это делает профессионал и позволяет точно узнать, какая у вас земля.Это будет включать точные границы и параметры земли, чтобы вы знали, какая часть земли принадлежит вам.

Опрос также поможет вам понять:

* Фасад улицы
* Топография
* Земля под застройку

С большими земельными участками вы обнаружите, что у вас будет редкая пригодная для строительства земля и земля, которую нужно улучшить, чтобы на ней можно было построить. Сюрвейер поможет вам определить базовую стоимость улучшения земли до состояния, подходящего для строительства, и расскажет, на какой у вас земле можно построить строительство.Очень важно точно знать, чего можно ожидать от самой земли.

Оценка на основе сравнения

При оценке на основе сравнения вы будете сравнивать различные объекты недвижимости, которые были проданы в последние годы. Это то, что вы услышите, когда риэлтор продает недвижимость и сообщает продавцу «рыночную стоимость» своего дома на основе последних продаж. Есть цена, которую рынок готов заплатить за землю, и сравнение даст вам приблизительную оценку этой цены.

Общая стоимость земли должна определяться в расчете на квадратный фут, а не в целом. Вам нужно будет сравнить несколько лотов сопоставимого размера и состава, чтобы определить стоимость земли. И у вас может быть земля премиум-класса, если вы находитесь на озере, пруду или на берегу моря.

Если на земле есть какие-либо улучшения, будь то ограждение или усиленный дренаж или что-нибудь, что увеличивает ее стоимость, вы должны использовать так называемый затратный подход. Этот подход предлагает способ определения стоимости собственности до того, как сооружения будут возведены.

Это выводится из следующего уравнения: текущая продажная стоимость — улучшения. Идея, лежащая в основе затратного подхода, заключается в том, что стоимость земли не должна превышать стоимость того же земельного участка плюс улучшения, сделанные на участке. Например, участок площадью 1 акр с забором можно продать за 20 000 долларов. Если стоимость забора с установкой оценивается в 5000 долларов, идентичный участок без ограды должен стоить не более 15000 долларов.

Оценка по остаточной стоимости

Оценка по остаточной стоимости используется, когда вы не можете определить сравнительную стоимость.Это делается путем определения:

* Что можно построить на участке (например, дом площадью 2000 кв. Футов)
* Определение стоимости конструкции
* За что будет продаваться дом после постройки

. Вы также можете сделать это, найдя другую недвижимость в этом районе и посмотрев на стоимость дома и оценки стоимости земли. Например, если строительство самого дома стоило 200 000 долларов, а весь участок с домом продается за 230 000 долларов, стоимость земли будет составлять 30 000 долларов.Это очень похоже на затратный подход, который обсуждался ранее.

Потенциальный доход

Земля не всегда имеет стандартизированную стоимость, как указано выше. Вместо этого у некоторых земель действительно есть потенциальный доход, который необходимо будет определить в стоимости земли. Хорошим примером этого может быть участок сельскохозяйственных угодий, который раньше давал урожай на 100 000 долларов в год.

Земля теперь может быть восстановлена, но это не значит, что она не имеет потенциального дохода.В этом случае потенциальный доход от собственности составит 100 000 долларов в год с вычетом амортизации и различных затрат. Возможно, вам придется внести в землю питательные вещества, чтобы вернуть ее в пригодное для сельского хозяйства состояние, а также, возможно, придется вырубить деревья и добавить дренаж, что, очевидно, снизит потенциальный доход от земли.

Опять же, вам нужно будет учесть все, что вам нужно сделать, чтобы получить ту же ценность от земли, что и предыдущий владелец. Потенциальный доход лучше всего определяет профессионал, чтобы полностью определить, какой должна быть истинная стоимость земли.

Факторы, влияющие на стоимость земли

Не все земли созданы равными. При оценке земли необходимо учитывать несколько факторов:

* Текущее состояние земли.
* Что нужно сделать, чтобы построить на земле?
* Коммунальные сети и варианты канализации на собственности.
* Стоимость расчистки земли при необходимости.