Оценка рыночной стоимости квартиры: Калькулятор недвижимости

Содержание

Оценка стоимости недвижимости: квартиры для ипотеки

Оценка квартиры представляет собой оценку рыночной стоимости квартиры на первичном и вторичном рынках у нашего партнёра — компания «Аудэкс»

Оценка квартир наиболее актуальна при получении ипотечного кредита, при разрешении имущественных споров частных лиц, при составлении брачных контрактов.

При продаже жилья, земельного участка, перед оформлением ипотеки — без оценки стоимости объекта недвижимости обойтись не получится. Данная процедура предусматривает строго регламентированные мероприятия, проводимые специалистом-оценщиком, который действует в рамках закона «Об оценочной деятельности». Денежная оценка имущества подразумевает установление стоимости конкретного объекта или отдельных прав на него.

Если владелец квартиры, например, решит самостоятельно осуществить оценку недвижимого имущества, он вполне может это сделать. Однако ее результаты не могут быть приняты государственными органами, коммерческими компаниями, а также руководством банка, так как для этого требуется отчет об оценке, выполненный аккредитованным оценщиком.

Виды оценки недвижимого имущества

На текущий момент действует четыре варианта проведения оценки имущества:

  • определение рыночной цены объекта;
  • расчет кадастровой стоимости;
  • установление ликвидационной суммы имущества;
  • оценка инвестиционной недвижимости.

Владельцы квартир в жилых комплексах «Унистрой», могут пригласить специалиста по оценке недвижимости онлайн у нас на сайте сервисной компании «Территория комфорта». Заказать услуги по оценке рыночной стоимости недвижимости можно, как для первичного жилья, так и для квартир на вторичном рынке. Данную услугу предоставляет «Территории комфорта» –  партнер компании «Аудэкс».

Рыночная стоимость и оценка недвижимости (если у вас есть своя компания)

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости определяет его реальную цену на свободном рынке, которая  учитывается, например, для сделки купли-продажи, оформления недвижимого имущества в залог, используются юридическими лицами, как доказательство наличия активов.

Результат такой оценки зависит от состояния рынка, на котором проводится исследование цен аналогичных объектов, и затем рассчитывают среднерыночный показатель. Таким образом, оценка жилой недвижимости по рыночной стоимости является самой востребованной, так как реально отражает ценность недвижимого имущества.

Проведение оценки по определению ликвидационной стоимости необходимо в случае, когда требуется срочно продать один или несколько объектов. Размер такой оценки может значительно отличаться от рыночной, уступая в цене. Денежная оценка имущества инвестиционной стоимости требуется для понимания размера вероятного дохода от эффективности дальнейшего его использования.

Оценка жилой недвижимости компанией-партнером «Аудэкс»

Предоставляя свои услуги заказчикам, компания гарантирует:

  • признание любого банка действительным, предоставленный отчет;
  • внесение необходимых изменений и уточнений по требованию банка, при оценке квартиры для ипотеки;
  • Аудэкс взаимодействует со всеми аккредитованными кредитно-финансовыми учреждениями города Казань и Республики Татарстан;
  • подготовка отчета по оценке рыночной стоимости недвижимости и проведение фотосъемки занимает 1-2 дня;
  • денежная оценка считается выполненной после вручения специалистом отчета, тогда же проводится и оплата работы.

С нами вы без труда решите вопрос получения ипотеки, решите имущественные споры, получите точные данные для заключения брачного контракта. С тарифами по оценке стоимости объекта недвижимости можно ознакомиться на нашем сайте или, перейдя с помощью кнопки «Заказать».

Особенности оценки жилой недвижимости

Денежная оценка квартиры может понадобиться человеку в любой момент, но чаще всего к ней прибегают после принятия решения о продаже. Закон, в этом случае, не требует обязательного предоставления оценочного акта, но реальная рыночная цена жилой площади поможет не промахнуться с запрашиваемой суммой.

Самостоятельное проведение такой процедуры, скорее всего, приведет к неточным результатам, так как уточнение рыночной стоимости требует необходимого уровня знаний и профессиональных навыков, а сам процесс оценки подразумевает учет множества факторов (наличие транспортной развязки, городской инфраструктуры, состояние жилья, его «возраст», количество этажей, месторасположение и пр.

).

Кроме того, нужно хорошо ориентироваться в ситуации на рынке недвижимости, чтобы понимать суть, развивающихся на текущий момент, тенденций к росту или падению цен на квартиры. Только так может быть выполнена достоверная независимая экспертная оценка.

Обойтись без услуг квалифицированного эксперта не получится, когда требуется официальный отчет о стоимости объекта недвижимости. Это может быть оценка квартиры для ипотеки, судебных дел, для решения ситуаций с кредиторами, при подаче декларации, оценке нанесенного ущерба.

Заказать услугу оценочной экспертизы владельцам квартир, обслуживаемых сервисной компанией «Территория комфорта» в городе Казань, теперь доступно прямо на сайте компании. Просто заполните форму заявки, перейдя по кнопке «Заказать».


Оценка дома, квартиру, земли Казань. Оценить недвижимость, имущество, жилье

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют каждая в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платёж за объект оценки предполагается в денежной форме.

Определение рыночной стоимости производится оценщиками, осуществляющими свою деятельность в соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности».

Основные цели оценки:

  • Оценка для целей ипотечного кредитования (залога),
  • Оценка для вступления в права наследования (для нотариуса),
  • Оценка при купле-продаже,
  • Оценка для заключения договора аренды,
  • Досудебная оценка и судебная экспертиза для разрешения имущественных споров,
  • Оценка для целей бухгалтерского учета,
  • Переоценка основных средств (основных фондов) предприятия,
  • Оценка при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд,
  • Оценка имущества для вклада в уставный капитал.

Документы, необходимые для оценки:

Для оценки недвижимого имущества, арендной платы за использование зданий, помещений, земельных участков и составления отчета о рыночной стоимости требуются:

  • правоустанавливающие документы,
  • технический паспорт здания,
  • кадастровый паспорт земельного участка,
  • справка о балансовой стоимости объекта (если собственник – юридическое лицо).

Для оценки машин и оборудования, арендной платы за использование машин и оборудования (в т.ч. приборов, бытовой техники и мебели) и составления отчета о рыночной стоимости требуются:

  • паспорт на объект,
  • договоры купли-продажи, договоры поставки, накладные или т.п.,
  •  справка о балансовой стоимости объекта (если собственник – юридическое лицо),
  • инвентарные карточки (если собственник – юридическое лицо).

Для оценки автомототранспортных средств (легковых и грузовых автомобилей, прицепов, спецтехники и т.п.) и составления отчета о рыночной стоимости требуются:

  • свидетельство о регистрации транспортного средства,
  • паспорт транспортного средства, паспорт самоходной машины,
  • справка о балансовой стоимости объекта (если собственник – юридическое лицо).

Конкурентными преимуществами АО «БТИ РТ» является то, что:

  • в нашем распоряжении находится база нормативно-технической документации практически на всю недвижимость в республике. Таким образом специалисты предприятия, начиная работу с объектом, могут сразу выявить наличие перепланировки, что обезопасит банк от проблем связанных с распоряжением имуществом в будущем;
  • АО «БТИ РТ» имеет структурные подразделения во всех 43 районах Республики Татарстан;
  • специалисты-оценщики имеют квалификационные аттестаты по всем направлениям оценки.

АО «БТИ РТ» имеет аккредитацию в ПАО «АК БАРС» БАНК ,ПАО Сбербанк, АО Газпромбанк, ООО Банк «Аверс», ПАО Промсвязьбанк, АКБ «Энергобанк».

Телефон для справок 8(843)557-54-62


Оценка квартир для ипотеки Сбербанка

Компания «Аудэкс» оказывает полный спектр услуг по оценке недвижимости


Почему «Кроу Аудэкс»?

  • 17 место в рэнкинге «Оценочная деятельность» в РФ по данным рейтингового агентства RАEX, 2019
  • «Оценочная компания года» по версии Профессиональной премии для участников рынка недвижимости Казани и Татарстана – «ПРИЗНАНИЕ-2017»
  • Богатый опыт проведения оценки недвижимости: только за 2019 год мы подготовили 2643 отчёта по оценке жилой недвижимости
  • Всестороннее сопровождение клиента
  • Бесплатные консультации
  • Автоматизированная система составления отчетов, что ускоряет весь процесс оценки
  • Нам доверяют крупнейшие банки и агентства недвижимости Казани и Татарстана

Оценка квартиры для ипотеки Сбербанка

Оценка рыночной стоимости квартиры для получения ипотечного кредита в Сбербанке.

Банки несут определенные риски при выдаче ипотечного кредита, так как  в случае его непогашения изымается залог – квартира. Именно поэтому банки требуют точную оценку предмета залога, что поможет устранить риски потери части банковских средств в случае вынужденного изъятия квартиры банком, то есть стоимость квартиры должна полностью погасить ипотечный кредит Сбербанка. 

Для того чтобы отчет об оценке был принят Сбербанком, оценочная компания обязана пройти аккредитацию банка, в противном случае есть вероятность непринятия отчета об оценке квартиры.

Компания «Кроу Аудэкс» — аккредитованный партнер сервиса «ДомКлик» для поиска и покупки недвижимости от Сбербанка. На портале Вы можете оформить или оставить заявку на кредит. Удостовериться в том, что вы не переплачиваете, поможет оценка недвижимости —необходимое мероприятие при получении ипотечного кредита. 

В ходе оценки квартиры принимают участие три стороны: банк, независимая оценочная компания «Кроу Аудэкс», аккредитованная Сбербанком, и заемщик (ВЫ).

Заказав услугу по оценке квартиры для Сбербанка в компании «Кроу Аудэкс»,вы получаете:

  • Гарантированное принятие отчета банком

  • Корректировка и доработка отчета по требованию банка

  • Готовый отчет по квартире в течение одного дня, включая фотосъёмку

  • Оплата при получении отчета

Документы на оценку жилой недвижимости для Сбербанка

Данный перечень документов носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с заданием на оценку собственности.

►Свидетельство о государственной регистрации права, либо Выписка (в зависимости от того, в каком году зарегистрирована собственность была).


►Правоустанавливающие документы (т. е. на основании чего была зарегистрирована собственность. Этот документ или документы вписаны в свидетельстве. Например, договор купли-продажи, документ о приватизации, договор долевого участия) .


►Технический паспорт на квартиру от БТИ.


►Кадастровый паспорт, если есть. 


►Паспорт гражданина РФ, как заказчика оценки, только разворот, где фото и основные данные (фио, кем и когда выдан).


Внимание!

По адресу г. Казань, ул. Гвардейская, 15, оф. 710 тел. работает дополнительный офис компании по оценке для ипотеки. В этом офисе вы можете сдать необходимые документы для оценки, забрать готовые отчеты, а также получить все необходимые консультации. Отчеты по оценке выдаются только в дополнительном офисе на Гвардейской,15. Тел.: 273-56-11, 202-07-58, e-mail для документов: [email protected] 

Рыночная оценка квартиры или иного жилого объекта

При покупке или продаже недвижимости определить разумную  стоимость достаточно сложно. Важно выявить  реальную стоимость квартиры, при которой ее продажа будет максимально выгодна для двух сторон, а также учитывать факторы, от которых  зависит рыночная стоимость квартиры. Во многих случаях требуется профессиональная оценка квартиры, по результатам которой стоимость отражается в отчете.

Рыночная оценка квартиры нужна в случаях, когда квартира закладывается в залог либо же когда квартира является предметом спора о разделе имущества. Банк или суд непременно потребуют независимую экспертную оценку, для проведения которой нужно обратиться к оценщику. Для целей оценки необходимо представить правоустанавливающие документы. Цена квартиры в первую очередь зависит от колебания цен на рынке недвижимости. Оценочная стоимость квартиры зависит от многих факторов, учитываются все особенности, влияющие на спрос недвижимости. Аналоговые по всем параметрам квартиры, находящиеся в разных районах, могут отличаться по цене.

Наиболее престижными и самыми дорогими являются квартиры, расположенные в центре города и возле экологических мест. При оценке квартиры, на цену влияют развитость инфраструктуры, доступность общественного транспорта. Особое внимание привлекает состояние самого дома, в котором квартира расположена. Новостроящийся дом на этапе строительства стоит значительно ниже, чем квартиры на вторичном рынке. Важно обращать внимание и на  прилегающую к дому территорию – есть ли по близости стоянка для машины, детская площадка либо парк для отдыха, нет ли шумных дорог вблизи, облагорожен ли двор, а также состояние подъезда, возможная охрана либо консьерж.

На стоимость самой квартиры влияют общая и жилая площадь, открывающийся вид из окна, высота потолков, наличие лоджии или балкона, дверь и само состояние такой квартиры. Рыночная оценка квартиры должна учитывать и ремонт, встроенную мебель и технику. После проведенной оценки составляется отчет о данном объекте, в котором описывает метод оценки, указывает аналоги объекта, которые использовались для сравнения. Отчет представляет собой целый пакет документов: отчет, договор,  правоустанавливающие документы и копии.

В заключение, стоит отметить, что стоимость квартиры — непостоянная величина. Оценка недвижимости, которая была проведена, например, шесть месяцев назад, в настоящее время может не совпадать с реальной стоимостью сегодня. Важно отслеживать колебания рыночных цен в данном секторе недвижимости.

Оценка рыночной стоимости квартиры

Какие факторы подлежат рассмотрению при оценке рыночной стоимости квартиры

Для полноты оценки рыночной стоимости квартиры необходимо рассмотреть три составляющие:

  • Сведения о районе, где расположена квартира.

На рыночную стоимость квартиры влияет ее месторасположение. Оценке подлежат: экологическая безопасность района, тип застройки, удаленность района от центра Москвы и его транспортная обеспеченность, наличие или отсутствие необходимых для жизни объектов, таких как школа, детский сад, аптеки, магазины.

  • Сведения о доме, где находится квартира.

Выезжая на осмотр объекта, эксперт по оценке рыночной стоимости квартиры фиксирует: год возведения постройки, состояние дома, тип перекрытий, материал покрытия стен, санитарное состояние подъезда, этажность, система безопасности.

  • Сведения о самой квартире.

Наиважнейшими данными для оценки квартиры и составления оценочного отчета являются: количество комнат, площадь всех жилых и технических помещений, этаж, на котором находится объект, наличие или отсутствие балкона, вид из окна, уровень шума, поступающего с улицы, качество отделки и дата проведения последних ремонтных работ.

Опираясь на эти данные, оценщик проводит исследование и составляет отчет о рыночной стоимости квартиры. Если данный оценочный отчет необходим для судебного дела, он должен быть принят любой инстанцией в качестве официального документа.

Особенности оценки рыночной стоимости квартиры

Рынок недвижимости подвергается постоянным изменениям, и стоимость квартиры может варьироваться в разные временные периоды. Для определения правильной и актуальной на момент заключения сделки стоимости жилья необходимо тщательно изучить базу недвижимости и оценить текущее рыночное состояние. Профессиональные оценщики имеют собственные наработанные методы оценки квартир, поэтому сделают эту работу грамотно и в короткий срок.

Определения круга задач, которые должны быть отражены в итоговом отчете об оценке квартиры, происходит на подготовительном этапе при личной встрече с заказчиком. Чтобы независимый эксперт мог приступить к оценке, клиент должен предоставить нужную документацию:

  • паспорт и другие документы, подтверждающие личность владельца квартиры;
  • документы, подтверждающие права на оцениваемую недвижимость;
  • документы, содержащие технические данные об оцениваемой квартире.

Получив комплект, специалист приступает к оценке квартиры, основываясь на текущем состоянии цен на рынке. По итогу выполненных работ заказчику выдается оценочный отчет, содержащий:

  • независимую оценку стоимости квартиры;
  • копии переданных собственником документов на квартиру;
  • фотографии объекта;
  • копии документов лица, уполномоченного на проведение независимой оценки квартиры;
  • основания для вынесения суждения о стоимости квартиры.

В компании «ХОЛД-ИНВЕСТ-АУДИТ» вы можете заказать независимую оценку квартиры с учетом рыночной стоимости. Мы предлагаем выгодные цены и качественно проведенные оценочные работы, с учетом интересов заказчика. Уточнить условия заключения договора об оценке квартиры можно по телефону.

Оценка квартиры в Москве — оценить онлайн стоимость квартиры

Недвижимость – это объект, имеющий переменную стоимость. Поэтому оценка рыночной стоимости квартиры всегда проводится специалистом, специализирующимся на этом. Для правильной оценки стоимости квартиры, знать метраж, район и удаленность от метро – крайне мало.

Самостоятельно Вы можете провести первичную оценку стоимости квартиры (по площади и району) с помощью нашего сервиса «Оценка квартиры онлайн».

Данные по средней удельной цене предложения квартир в Москве для сервиса «Оценка квартиры онлайн» ежемесячно рассчитывает Департамент аналитики и консалтинга компании «Азбука Жилья». Погрешность результата (до 20% стоимости) может быть существенной для принятия решения о покупке или продаже квартиры.

Чтобы получить полноценную оценку стоимости Вашей квартиры в Москве и Подмосковье оставьте Заявку нашим экспертам, которые оперативно произведут оценку стоимости Вашей квартиры и свяжутся с Вами в удобное для Вас время.

На цену недвижимости влияет множество факторов, не заметных человеку, не знающему всех нюансов. Для проведения бесплатной оценки своей недвижимости, рекомендуем Вам обратиться в агентство недвижимости «Азбука Жилья» по телефону +7 (495) 739-33-33.

Полноценная оценка стоимости квартиры в Москве требует следующих составляющих:

  • местоположение, окружающая инфраструктура, транспорт, экология;
  • постройка, этаж, коммуникации и их состояние;
  • общее состояние квартиры, перепланировки или возможность их осуществления;
  • рыночные цены на текущий момент, сезонность, прогноз актуальности цен на период продажи.

Также принимаются во внимание все продающиеся на данный момент объекты, то есть широта выбора для покупателя в данном районе или доме, и другие нюансы, которые известны специалистам.

Для того чтобы выполнить оценку квартиры бесплатно, предлагаем Вам выезд специалиста-эксперта прямо на дом! Заявки принимаются по номеру +7 (495) 739-33-33.

Также есть возможность осуществить оценку квартиры в Москве онлайн, но в этом случае следует знать, что результат будет весьма приблизительным.

Узнайте онлайн, сколько стоит ваша квартира на N1.RU

Нам доверяют собственники
и профессионалы рынка

21 100

собственников доверяют нам
продажу своей квартиры

13 200

агентств недвижимости доверяют
нам продажу своих объектов

408 000

объявлений ежемесячно
публикуется на нашей площадке

Благодаря нашему опыту и эффективности сотни тысяч
пользователей доверили нам свои объявления

Ваши возможности на сайте

Простое добавление объявления

Мы не спросим у вас лишнего, только базовые характеристики вашей квартиры

Понятная статистика по объявлению

Всегда будете видеть спрос на ваш объект и сможете отреагировать на него

Всегда актуальный статус объявления

Мы будем сообщать вам на почту обо всех изменениях с вашим объявлением и предупредим вас, когда придет время его продлить или откорректировать

Легкий способ выделиться среди конкурентов

На случай срочной продажи, у нас есть целый набор опций для привлечения внимания именно к вашему объекту

Отзывы о нас

Мы хотим сказать спасибо внимательным и высококвалифицированным сотрудникам компании — менеджерам и модераторам, которые готовы в кратчайшие сроки прийти на помощь, объяснить и совместно разрешить возникающие вопросы. Отдельно хотим поблагодарить руководство сайта …

Смотреть отзыв целиком

Дмитрий Николаевич Комков

Директор, Агентство недвижимости «Авеню»

Мы высоко ценим совместную работу с вашей компанией и выражаем надежду на продолжение уcпешного сотрудничества на благо наших общих интересов, а также на дальнейшее увеличение достигнутых показателей совместной работы. А также желаем порталу N1.RU продолжать …

Смотреть отзыв целиком

Старцева Юлия Михайловна

Директор, Агентство недвижимости «Банзай»

С сайтом N1.RU (НГС) наша организация работает с 2008 года. Хотелось бы отметить, что очень удобный интерфейс, расширенный поиск, посещаемость объявлений отображается, что позволяет своевременно реагировать и корректировать текст и описание подаваемого объявления.

Смотреть отзыв целиком

Уткин Дмитрий Михайлович

Директор, Агентство недвижимости «Масштаб»

Оценка объектов недвижимости, приведенная на сайте, не является оценкой рыночной стоимости объекта недвижимости по смыслу, придаваемому оценке Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» N 135-ФЗ от 29. 07.1998. Вся информация, размещаемая на сайте, предназначена исключительно для частного использования и не может быть использована для принятия решений, связанных с материальными и иными рисками. Администрация сайта не несет ответственности за возможный ущерб, нанесенный в результате использования представленной на сайте информации. Данные автоматической оценки не могут служить в качестве доказательства в суде или при разрешении споров граждан и хозяйствующих субъектов. Данные оценки объектов недвижимости, размещённые на сайте, предназначены только для консультативного использования частными лицами.

Что нужно знать об оценке недвижимости

Оценка стоимости недвижимости необходима для различных целей, включая финансирование, составление списка продаж, инвестиционный анализ, страхование имущества и налогообложение. Но для большинства людей определение запрашиваемой или покупной цены объекта недвижимости является наиболее полезным приложением оценки недвижимости. Эта статья предоставит введение в основные концепции и методы оценки недвижимости, особенно в том, что касается продаж.

Ключевые выводы

  • Оценить недвижимость сложно, поскольку каждая недвижимость имеет уникальные особенности, такие как местоположение, размер участка, план этажа и удобства.
  • Общие концепции рынка недвижимости, такие как спрос и предложение в данном регионе, безусловно, будут влиять на общую стоимость конкретной собственности.
  • Однако отдельные объекты недвижимости должны подлежать оценке с использованием одного из нескольких методов для определения справедливой стоимости.
Оценка недвижимости: что нужно знать

Основные концепции оценки

С технической точки зрения стоимость собственности определяется как текущая стоимость будущих выгод, связанных с владением имуществом.В отличие от многих потребительских товаров, которые быстро используются, преимущества недвижимости обычно реализуются в течение длительного периода времени. Таким образом, оценка стоимости собственности должна учитывать экономические и социальные тенденции, а также правительственные меры или правила, а также условия окружающей среды, которые могут влиять на четыре элемента стоимости:

  • Спрос: желание или необходимость владения, поддерживаемые финансовыми средствами для удовлетворения желания
  • Утилита: возможность удовлетворить желания и потребности будущих собственников
  • Дефицит: ограниченное количество конкурирующих объектов недвижимости
  • Возможность передачи: легкость передачи прав собственности

Соотношение стоимости и цены

Стоимость не обязательно равна стоимости или цене . Стоимость относится к фактическим затратам, например, на материалы или рабочую силу. С другой стороны, цена — это сумма, которую кто-то за что-то платит. Хотя стоимость и цена могут влиять на значение , они не определяют значение . Цена дома может составлять 150 000 долларов, но стоимость может быть значительно выше или ниже. Например, если новый владелец обнаружит в доме серьезный изъян, такой как неисправный фундамент, стоимость дома может быть ниже его цены.

Рыночная стоимость

Оценка — это мнение или оценка стоимости определенного имущества на определенную дату.Отчеты об оценке используются предприятиями, государственными учреждениями, частными лицами, инвесторами и ипотечными компаниями при принятии решений относительно сделок с недвижимостью. Цель оценки — определить рыночную стоимость недвижимости — наиболее вероятную цену, которую недвижимость принесет на конкурентном и открытом рынке.

Рыночная цена, по которой недвижимость продается, не всегда может соответствовать рыночной стоимости. Например, если продавец находится под принуждением из-за угрозы потери права выкупа или если проводится частная продажа, недвижимость может быть продана по цене ниже рыночной.

Методы оценки

Точная оценка зависит от методичного сбора данных. Конкретные данные, охватывающие детали, касающиеся конкретной собственности, и общие данные, относящиеся к стране, региону, городу и району, в котором расположена собственность, собираются и анализируются для определения стоимости. При оценке используются три основных подхода для определения стоимости недвижимости.

Метод 1: подход сравнения продаж

Подход сравнения продаж обычно используется при оценке домов на одну семью и земли.Иногда это называется подходом на основе рыночных данных. Это оценка стоимости, полученная путем сравнения собственности с недавно проданной недвижимостью с аналогичными характеристиками. Эти похожие свойства называются сопоставимыми , , и для обеспечения достоверного сравнения каждое из них должно:

  • Быть максимально похожим на объект недвижимости
  • Продано за последний год на открытом конкурентном рынке
  • Проданы в типичных рыночных условиях

В процессе оценки следует использовать не менее трех или четырех сопоставимых объектов. Наиболее важными факторами, которые следует учитывать при выборе сопоставимых объектов, являются размер, сопоставимые характеристики и — возможно, самое главное — местоположение, которые могут иметь огромное влияние на рыночную стоимость недвижимости.

Сопоставимые качества

Поскольку нет двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости, в продажные цены сопоставимых объектов будут внесены корректировки, чтобы учесть различия в характеристиках и другие факторы, которые могут повлиять на стоимость, в том числе:

  • Возраст и состояние построек
  • Дата продажи, если экономические изменения происходят между датой продажи сопоставимого объекта и датой оценки
  • Сроки и условия продажи, например, если продавец собственности находился под принуждением или если собственность была продана между родственниками (по сниженной цене)
  • Местоположение, так как похожие объекты могут отличаться по цене от района к району
  • Физические характеристики, включая размер участка, ландшафтный дизайн, тип и качество строительства, количество и тип комнат, квадратные метры жилой площади, паркетные полы, гараж, модернизацию кухни, камин, бассейн, систему кондиционирования и т. Д.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости будет находиться в пределах диапазона, образованного скорректированными продажными ценами сопоставимых объектов. Поскольку некоторые из корректировок продажных цен сопоставимых товаров будут более субъективными, чем другие, взвешенное внимание обычно уделяется тем сопоставимым товарам, которые имеют наименьшее количество корректировок.

Метод 2: стоимостной подход

Затратный подход может использоваться для оценки стоимости недвижимости, которая была улучшена за счет одного или нескольких зданий.Этот метод включает отдельные оценки стоимости здания (зданий) и земли с учетом амортизации. Оценки складываются, чтобы вычислить стоимость всего улучшенного имущества. Затратный подход предполагает, что разумный покупатель не заплатит за существующую улучшенную недвижимость больше, чем цена покупки сопоставимого участка и строительства сопоставимого здания. Этот подход полезен, когда оцениваемая недвижимость относится к типу, который не часто продается и не приносит дохода. Примеры включают школы, церкви, больницы и правительственные здания.

Стоимость строительства может быть оценена несколькими способами, включая метод квадратных футов, когда стоимость квадратного фута недавно построенного аналога умножается на количество квадратных футов в рассматриваемом здании; метод единицы измерения, при котором затраты оцениваются на основе стоимости строительства на единицу измерения отдельных компонентов здания, включая рабочую силу и материалы; и метод количественного обследования, который оценивает количество сырья, которое потребуется для замены рассматриваемого здания, наряду с текущей ценой на материалы и соответствующими затратами на установку.

Амортизация

Для целей оценки амортизация относится к любому условию, которое отрицательно влияет на стоимость улучшения недвижимого имущества, и учитывает:

  • Физический износ, в том числе излечимый, такой как покраска и замена крыши, и неизлечимый износ, например структурные проблемы
  • Функциональное устаревание, которое относится к физическим или конструктивным особенностям, которые больше не считаются желательными для владельцев собственности, например, устаревшая техника, устаревшие приспособления или дома с четырьмя спальнями, но только с одной ванной.
  • Экономическое устаревание, вызванное внешними по отношению к собственности факторами, такими как расположение рядом с шумным аэропортом или производством, загрязняющим окружающую среду.

Методология

  • Оцените стоимость земли, как если бы она была пустой и доступной для наиболее эффективного и наилучшего использования, используя подход сравнения продаж, поскольку земля не подлежит амортизации.
  • Оцените текущую стоимость строительства здания (зданий) и улучшения участка.
  • Оцените сумму амортизации улучшений в результате износа, функционального или экономического устаревания.
  • Вычтите амортизационные отчисления из сметной стоимости строительства.
  • Добавьте оценочную стоимость земли к амортизированной стоимости здания (зданий) и улучшений участка, чтобы определить общую стоимость собственности.

Метод 3: подход капитализации дохода

Часто называемый просто доходным подходом, этот метод основан на соотношении между нормой прибыли, необходимой инвестору, и чистым доходом, который приносит недвижимость. Он используется для оценки стоимости приносящей доход собственности, такой как жилые комплексы, офисные здания и торговые центры.Оценка с использованием подхода капитализации дохода может быть довольно простой, когда можно ожидать, что объект недвижимости будет приносить будущий доход, и когда его расходы предсказуемы и стабильны.

Прямая капитализация

При использовании метода прямой капитализации оценщики выполнят следующие шаги:

Множители валового дохода

Метод множителя валового дохода (GIM) можно использовать для оценки другой собственности, которая обычно не покупается как доходная, но может быть сдана в аренду, например, дома на одну и две семьи.Метод GRM связывает продажную цену недвижимости с ожидаемым доходом от аренды. (Дополнительную информацию см. В разделе «4 способа оценки арендуемой недвижимости»)

Для жилой недвижимости обычно используется валовой ежемесячный доход; для коммерческой и промышленной собственности будет использоваться валовой годовой доход. Метод множителя валового дохода можно рассчитать следующим образом:

Цена продажи ÷ доход от аренды = множитель валового дохода

Последние данные о продажах и аренде как минимум трех аналогичных объектов недвижимости можно использовать для создания точного GIM.Затем GIM может быть применен к оценочной справедливой рыночной арендной плате объекта недвижимости для определения его рыночной стоимости, которая может быть рассчитана следующим образом:

Доход от аренды x GIM = оценочная рыночная стоимость

Итог

Точная оценка недвижимости важна для ипотечных кредиторов, инвесторов, страховщиков, покупателей и продавцов недвижимости. Хотя оценки обычно выполняются квалифицированными специалистами, любой, кто участвует в реальной сделке, может извлечь выгоду из получения базового понимания различных методов оценки недвижимости.

5 способов оценки арендуемой недвижимости

Когда дело доходит до инвестирования своих кровно заработанных денег, инвесторы должны задать себе несколько вопросов. Сколько окупятся инвестиции? Сколько это стоит? Но что еще более важно, инвесторы должны беспокоиться о его стоимости. Это особенно верно, когда вы думаете о покупке инвестиционной недвижимости.

Доходы от инвестиционной недвижимости достигли исторического максимума. Арендная плата предлагает растущий источник дохода, и это стабильный способ зарабатывать деньги.Но перед тем, как приступить к аренде недвижимости, как подойти к оценке?

Читайте дальше, чтобы узнать о некоторых из наиболее распространенных способов оценки арендуемой недвижимости высокого уровня.

Ключевые выводы

  • Определение стоимости и доходности инвестиционной собственности так же важно, как и определение ее стоимости.
  • Инвесторы могут использовать подход сравнения продаж, модель ценообразования основных средств, доходный подход и затратный подход для определения стоимости собственности.
  • Не существует универсального решения, поэтому может потребоваться сочетание этих факторов.
4 способа оценки арендуемой недвижимости

1. Подход сравнения продаж

Подход сравнения продаж (SCA) — одна из самых узнаваемых форм оценки жилой недвижимости. Это метод, наиболее широко используемый оценщиками и агентами по недвижимости при оценке недвижимости.

Этот подход представляет собой просто сравнение похожих домов, которые были проданы или сданы в аренду на месте за определенный период времени.Большинство инвесторов захотят увидеть SCA в течение значительного периода времени, чтобы выявить любые потенциально возникающие тенденции.

SCA полагается на атрибуты или функции для присвоения значения относительной цены. Эти значения могут быть основаны на определенных характеристиках, таких как количество спален и ванных комнат, гаражей и / или проездов, бассейнов, террас, каминов — всего, что делает собственность уникальной и достойной внимания.

Цена за квадратный фут — это общий и простой для понимания показатель, который могут использовать все инвесторы , чтобы определить, где следует оценивать свою собственность . Другими словами, если таунхаус площадью 2000 квадратных футов сдается по цене 1 доллар за квадратный фут, инвесторы могут разумно рассчитывать на доход в этом районе, при условии, что сопоставимые таунхаусы в этом районе также подходят для этого.

Пример подхода сравнения продаж

Имейте в виду, что SCA в некоторой степени универсален, то есть каждый дом обладает уникальностью, которую не всегда можно измерить количественно. У покупателей и продавцов уникальные вкусы и различия. SCA должен быть исходным или обоснованным мнением, а не идеальным средством прогнозирования или оценки недвижимости.Это также метод, который следует использовать для сравнения с относительно похожими домами.

Таким образом, это не сработает, если вы собираетесь оценивать интересующую вас собственность, которая составляет 2000 квадратных футов с гаражом, бассейном, шестью спальнями и пятью ванными комнатами с другой собственностью, в которой есть половина спален. , нет бассейна и составляет всего 1200 квадратных футов.

Для инвесторов также важно использовать сертифицированного оценщика или агента по недвижимости при запросе сравнительного анализа рынка.Это снижает риск мошеннических оценок, получивших широкое распространение во время кризиса в сфере недвижимости 2007 года.

2. Модель ценообразования капитальных активов

Модель ценообразования основных средств (CAPM) является более комплексным инструментом оценки. CAPM вводит концепции риска и альтернативных издержек применительно к инвестированию в недвижимость.

Эта модель рассматривает потенциальную отдачу от инвестиций (ROI), получаемую от дохода от аренды, и сравнивает ее с другими инвестициями, не имеющими риска, такими как казначейские облигации США или альтернативные формы инвестирования в недвижимость, такие как инвестиционные фонды недвижимости (REIT). ).

Короче говоря, если ожидаемая доходность от безрисковых или гарантированных инвестиций превышает потенциальную окупаемость от арендного дохода, просто не имеет финансового смысла рисковать арендуемой недвижимостью. Что касается риска, CAPM учитывает риски, присущие аренде недвижимости.

Факторы риска

Например, не все объекты аренды одинаковы. Местоположение и возраст собственности являются ключевыми факторами. Аренда старой собственности означает, что домовладельцы, скорее всего, понесут более высокие расходы на содержание.

Аренда недвижимости в районе с высоким уровнем преступности, вероятно, потребует больше мер предосторожности, чем аренда в закрытом поселке.

Эта модель предлагает учесть эти риски, прежде чем рассматривать ваши инвестиции или при установлении структуры цен на аренду. CAPM помогает вам определить, какую прибыль вы заслуживаете, рискуя своими деньгами.

3. Доходный подход

Доходный подход фокусируется на том, что дает потенциальный доход от сдачи в аренду собственности по сравнению с первоначальными инвестициями.Доходный подход часто используется при инвестировании в коммерческую недвижимость.

Доходный подход часто используется при инвестировании в коммерческую недвижимость, поскольку он изучает потенциальный доход от аренды собственности относительно первоначальных денежных затрат на покупку недвижимости.

Доходный подход основан на определении годовой ставки капитализации инвестиции. Эта ставка представляет собой прогнозируемый годовой доход от совокупного мультипликатора арендной платы, деленный на текущую стоимость собственности.Таким образом, если покупка офисного здания стоит 120000 долларов США, а ожидаемый ежемесячный доход от аренды составляет 1200 долларов США, ожидаемая годовая ставка капитализации составит: 14400 (1200 долларов США x 12 месяцев) ÷ 120 000 долларов США = 0,12 или 12%.

Это очень упрощенная модель с несколькими предположениями. Скорее всего, есть процентные расходы по ипотеке. Кроме того, будущие доходы от аренды могут быть более или менее ценными через пять лет, чем сегодня.

Многим инвесторам известна чистая приведенная стоимость денег.Применительно к недвижимости это понятие также известно как дисконтированный денежный поток. Полученные в будущем доллары подвержены инфляционному, а также дефляционному риску и представлены в дисконтированном выражении для учета этого.

4. Метод мультипликатора валовой ренты

Подход на основе множителя брутто ренты (МРР) оценивает арендуемую недвижимость на основе суммы ренты, которую инвестор может собирать каждый год. Это быстрый и простой способ определить, стоит ли вложенная недвижимость в недвижимость.Это, конечно, до рассмотрения любых налогов, страхования, коммунальных услуг и других расходов, связанных с недвижимостью, поэтому к этому следует относиться с недоверием.

Хотя он может быть похож на доходный подход, подход с использованием мультипликатора валовой ренты в качестве максимальной ставки использует не чистый операционный доход, а валовую ренту.

Ставка верхнего предела множителя валовой ренты больше единицы, в то время как верхняя ставка для доходного подхода представляет собой процентное значение. Чтобы сравнить количество яблок с яблоками, вам следует посмотреть на GRM и доход от аренды другой собственности, аналогичной той, которая вас интересует.

Пример метода мультипликатора валовой ренты

Скажем, коммерческая недвижимость, проданная по соседству с вами за 500 000 долларов, с годовым доходом в 90 000 долларов. Чтобы рассчитать его GRM, мы разделим продажную цену на годовой доход от аренды: 500 000 долл. США ÷ 90 000 долл. США = 5,56.

Вы можете сравнить эту цифру с той, которую смотрите, если знаете годовой доход от аренды. Вы можете узнать его рыночную стоимость, умножив GRM на годовой доход.Если он выше, чем тот, который был продан недавно, т. Е. за 500 000 долларов — возможно, оно того не стоит, так что подумайте о том, чтобы двигаться дальше.

5. Экономический подход

Затратный подход к оценке недвижимости гласит, что собственность стоит только того, для чего ее можно разумно использовать. Он оценивается путем объединения стоимости земли и остаточной стоимости любых улучшений.

Оценщики из этой школы часто придерживаются наиболее эффективных и эффективных методов суммирования затратного подхода к недвижимости.Его часто используют в качестве основы для оценки пустующей земли.

Например, если вы — застройщик, желающий приобрести три акра земли в бесплодной местности для преобразования в кондоминиумы, стоимость этой земли будет зависеть от наилучшего использования этой земли. Если земля окружена нефтяными месторождениями, а ближайший человек живет в 20 милях от нее, наилучшее использование и, следовательно, самая высокая ценность этой собственности — это не преобразование в квартиры, а, возможно, расширение прав на бурение, чтобы найти больше нефти.

Еще один аргумент в пользу правильного использования связан с зонированием собственности. Если предполагаемая недвижимость не зонируется под жилую застройку, ее стоимость снижается, так как застройщик понесет значительные расходы на повторное зонирование. Этот подход считается наиболее надежным при использовании в новых конструкциях и менее надежным для старых домов. Часто это единственный надежный подход при рассмотрении свойств специального использования.

Итог

Нет единого способа определить стоимость арендуемой собственности.Самые серьезные инвесторы смотрят на компоненты всех этих методов оценки, прежде чем принимать инвестиционные решения об аренде недвижимости. Изучение этих вводных концепций оценки должно стать шагом в правильном направлении к участию в инвестиционной игре в недвижимость.

Затем, как только вы найдете недвижимость, которая может приносить вам хороший доход, найдите выгодную процентную ставку для своей новой собственности с помощью ипотечного калькулятора. Использование этого инструмента также даст вам более конкретные цифры, с которыми можно работать при оценке предполагаемой арендуемой собственности.

Сравнение оценочной стоимости и рыночной стоимости: руководство продавца

При обсуждении стоимости дома часто используются два разных показателя: оценочная стоимость и рыночная стоимость. Многие домовладельцы часто задаются вопросом, в чем разница между ними и какой из них наиболее важен. Однако правда в том, что они оба играют важную роль в вашей сделке с недвижимостью.

Имея это в виду, ниже приводится руководство для продавцов о том, как отличить оценочную стоимость дома от его рыночной стоимости.Вы узнаете, что означает каждый из этих терминов, как они определяются и что вы можете сделать, чтобы получить максимальную отдачу от своего дома.

Какова рыночная стоимость недвижимости?

В сфере недвижимости рыночная стоимость собственности определяется тем, сколько потенциальные покупатели готовы заплатить за нее на текущем рынке. Другими словами. Это такая же цена покупки, которая предлагается, когда покупатель делает предложение на дом.

Обычно, когда покупатели принимают решение о предлагаемой продажной цене на недвижимость, они принимают во внимание следующие факторы:

Запрашиваемая цена

Обычно покупатели рассматривают запрашиваемую цену вашего дома как отправную точку для переговоров.Затем они решат предложить контрактную цену, которая может быть выше или ниже, в зависимости от их общего впечатления от недвижимости.

Конкурс

По большей части, к тому времени, когда покупатели готовы подать предложение, они уже участвовали в нескольких выставках. Это означает, что они видели несколько других домов, которые в настоящее время выставлены на продажу и, вероятно, похожи на ваш собственный. Делая свое предложение, они будут взвешивать, насколько ваш дом будет конкурировать.

Состояние дома

Состояние — еще один важный фактор при определении предлагаемой цены продажи.В сознании покупателей они планируют, сколько денег они должны были бы вложить в недвижимость, если бы в конечном итоге ее купили. Тем не менее, дома, которым требуется больше TLC, вероятно, будут получать более низкие предлагаемые цены покупки, чем дома, которые более современны.

Интерес к собственности

Покупатели также будут взвесить свой собственный уровень интереса к собственности, а также любой предполагаемый интерес других, делая предложение. Например, недвижимость, которая имеет несколько предложений, с гораздо большей вероятностью получит закупочную цену, превышающую запрашиваемую, чем дом, который некоторое время находится на рынке без особой активности.

Какова оценочная стоимость недвижимости?

Как только ваш дом находится под контрактом, он, скорее всего, должен будет пройти оценку. Ипотечные компании требуют оценки, потому что они хотят убедиться, что дом стоит предлагаемой покупной цены. Они делают это, чтобы убедиться, что они смогут продать недвижимость, чтобы покрыть любые убытки в случае невыполнения покупателем кредита.

Оценка проводится сторонним специалистом, имеющим лицензию или сертификат в вашем штате.Эти оценщики обучены определять стоимость вашего дома без каких-либо предубеждений и уметь обосновывать свои претензии.

Со своей стороны, ваш лицензированный оценщик рассмотрит следующие факторы, прежде чем принимать решение:

Местоположение

Район, в котором расположен ваш дом, будет иметь влияние на его стоимость, как и местоположение вашего дома по соседству. . Однако, кроме того, внешние факторы, такие как уровень преступности, рейтинг школьного округа и оценка пешеходной доступности, также будут иметь значение.

Площадь в футах

Очевидно, что дома с большей площадью в квадратных футах будут иметь более высокую стоимость, чем дома с меньшей площадью, но способ распределения пространства также будет иметь влияние. Недвижимость с большим количеством полезного и пригодного для жизни пространства будет иметь больший вес.

Количество спален и ванных комнат

По мере увеличения количества спален и ванных комнат будет расти и стоимость дома. Тем не менее, сравнивая ваш дом с другими в этом районе, оценщик постарается использовать свойства, которые имеют одинаковое количество и того, и другого.

Возраст и состояние

В целом, старые дома считаются более опасными, чем новые дома, потому что они с большей вероятностью нуждаются в дорогостоящем ремонте. Однако тот факт, что недвижимость старше, не обязательно означает, что она получит более низкую оценку. Также будет учитываться способ ухода за недвижимостью.

Недавний ремонт домов

Считается, что обновленные дома стоят больше, чем дома, которые начинают показывать свой возраст.

Сопоставимые товары

Сопоставимые товары, пожалуй, самый важный фактор в списке.Оценщик изучит другие похожие объекты недвижимости, которые недавно были проданы в вашем районе, и использует их для определения базовой стоимости вашего дома.

Почему оценочная стоимость недвижимости иногда отличается от рыночной?

Проще говоря, оценочная стоимость и рыночная стоимость недвижимости иногда отличаются друг от друга, потому что, как вы можете видеть из приведенных выше списков, они определяются разными факторами. Кроме того, рыночная оценка дома часто бывает более субъективной, поскольку в значительной степени основана на мнении покупателя о собственности.

При этом одно значение не обязательно перевешивает другое. Хотя важно получить оценочную стоимость, которая соответствует рыночной стоимости или превышает ее, чтобы покупатели могли получить одобрение на получение ипотеки, рыночная стоимость не менее важна для продавцов. Рыночная стоимость говорит им, сколько денег они могут рассчитывать заработать от продажи своего дома на сегодняшнем рынке.

Лучшие способы повысить рыночную стоимость недвижимости

К сожалению, поскольку рыночная стоимость вашего дома настолько субъективна, вы мало что можете сделать, чтобы гарантировать получение определенной цены. Тем не менее, никогда не помешает проявить себя наилучшим образом. Ниже приведен список того, что вы можете сделать, чтобы стимулировать более высокие предложения.

Найдите время, чтобы обезличить

Показывая свой дом, ваша цель должна заключаться в том, чтобы побудить покупателей представить себя живущими в нем. Покупателям может быть сложно это сделать, особенно если вы оставите много личных вещей по всему дому. В связи с этим найдите время, чтобы удалить личные вещи, включая семейные фотографии, религиозные предметы и любые предметы декора, демонстрирующие сильный личный вкус.

Сценическое оформление

Если вы хотите сделать еще один шаг вперед, подумайте о том, чтобы подготовить свой дом, пока он находится на рынке. Согласно профилю подготовки жилья Национальной ассоциации риэлторов (NAR) за 2019 год, 39% агентов считают, что размещение объектов недвижимости ведет к более высокой долларовой стоимости объекта недвижимости, а 53% считают, что размещение снижает время, проведенное на рынке.

Уборка

Наконец, хотя это звучит просто, не торопитесь, чтобы привести себя в порядок перед любыми показами. Неубранная кровать или посуда в раковине не должны влиять на мнение покупателей о вашем доме, но такое случается.Имея это в виду, небольшое количество смазки для локтей может иметь большое значение для того, чтобы ваш дом произвел наилучшее первое впечатление.

Как повысить оценочную стоимость недвижимости

С другой стороны, если вас беспокоит оценочная стоимость вашего дома, вы, как владелец недвижимости, можете сделать несколько вещей, чтобы взвесить шансы в свою пользу. . Вот они:

Внесите мелкие исправления

У большинства домовладельцев есть список мелких ремонтных работ, которые они собираются исправить, когда у них появится свободное время.Если у вас тоже есть один из этих списков, возможно, стоит позаботиться о нем перед оценкой. Хотя обновление сколов краски и ремонт капающего крана не обязательно добавят стоимости вашему дому, они могут помочь улучшить впечатление оценщика о состоянии собственности.

Украсьте снаружи

Пока вы работаете над тем, чтобы привести дом в идеальную форму, не забудьте позаботиться и о внешней стороне. С этой целью может быть полезно убедиться, что газон был недавно скошен, что все живые изгороди были подстрижены, и что желоба были вычищены вовремя к важному дню.

Соберите документы

После того, как о вашем доме позаботятся, соберите все документы, которые, по вашему мнению, могут быть полезны оценщику. Хотя точные документы будут разными для всех, это может быть план этажа с указанием площади вашего дома, земельный участок, чтобы показать вашу площадь, или список любых недавних улучшений, которые вы внесли в свой дом, а также их стоимость.

Попросите вашего агента предоставить сравнимые объекты

Наконец, поскольку сопоставимые продажи являются базовым показателем стоимости вашего дома, очень важно убедиться, что вы используете подходящие свойства для сравнения.С этой целью попросите вашего агента по недвижимости предоставить оценщику некоторые сопоставимые объекты. Хотя оценщик не будет обязан использовать их при принятии решения, никогда не помешает предоставить информацию о сопоставимых домах.

Чистая прибыль

Хотя оценочная стоимость и рыночная стоимость дома — это два разных показателя, они оба играют важную роль в продажах недвижимости. С этой целью вы, как продавец, можете использовать приведенную выше информацию, чтобы обеспечить максимальную ценность вашего дома.Если повезет, вы сможете использовать выручку от продажи дома себе на пользу.

Рыночная стоимость по сравнению с Оценочная стоимость | Home Guides

Тринис Л. Кастро Обновлено 15 декабря 2018 г.

Как рыночная стоимость, так и оценочная стоимость используются в сделках с жилыми домами, коммерческой недвижимостью, торговыми зданиями, фермами и землей. Однако существуют явные различия между рыночной стоимостью и оценочной стоимостью недвижимости. Рыночная стоимость определяется потребителями, а оценочная стоимость определяется экспертами.

Оценочная стоимость собственности описывает определение точного числа относительно ее стоимости. Оценочные значения основаны на собранных данных и профессиональном суждении профессионала, проводящего оценку. Рыночная стоимость имеет больше отклонений, чем оценочная стоимость. В отличие от оценочной стоимости, покупатели могут влиять на рыночную стоимость собственности, потому что собственность стоит только то, что покупатель готов заплатить.

Кто определяет стоимость недвижимости?

Продавец может выставить свою собственность на торги за 300 000 долларов.Покупатель предлагает продавцу 240 000 долларов. Продавец принимает предложение покупателя. Кто решает, сколько на самом деле стоит недвижимость? По словам покупателя и продавца, рыночная стоимость этой конкретной собственности составляет 240 000 долларов, о которых они оба договорились.

Однако речь идет о банковском финансировании, поэтому для определения оценочной стоимости имущества привлекается оценщик. Оценщик учитывает недавние продажи недвижимости в этом районе, особенности и функциональность дома, состояние дома и ряд других деталей. Оценщик решает, что недвижимость стоит 260 000 долларов. Оценочная стоимость — это та стоимость, которую банк будет использовать для целей кредитования. В большинстве случаев оценочная стоимость превышает рыночную стоимость.

Сравнение рыночной стоимости с оценочной стоимостью

Рыночная стоимость может быть определена лицензированными или нелицензированными физическими лицами, но только сертифицированное или лицензированное физическое лицо может проводить оценку собственности. Если рыночная стоимость рассчитывается лицензированным агентом по недвижимости, отчет может включать другие активные списки недвижимости, незавершенные продажи недвижимости, проданные объекты за последние 12 месяцев и списки с истекшим сроком действия.

В отличие от этого оценщик не представляет какого-либо конкретного человека. Оценщик просто выполняет услугу по определению оценочной стоимости недвижимости. Оценщики не представляют интересы отдельных лиц в отношении собственности, но отчет об оценке должен быть составлен в четком формате, позволяющем читателю следовать определению оценщика.

Может ли недвижимость стоить больше оценочной стоимости?

В отличие от рыночной стоимости, оценочная стоимость не обязательно является ценой, по которой недвижимость будет куплена или продана.Скорее, это руководство в процессе продажи или покупки. Как правило, недвижимость не продается по цене, превышающей ее оценочную стоимость, особенно если кредитор финансирует покупку. Однако в действительности недвижимость может стоить больше, чем оценочная стоимость для покупателя и продавца.

Чем отличается рыночная стоимость?

Кроме того, отчеты об оценке составляются для различных целей, таких как страхование, жилищные ссуды, налоговые убытки, имущество, ликвидация и чистая стоимость активов. Таким образом, рыночная стоимость и оценочная стоимость могут несколько отличаться в зависимости от цели оценки и того, кто ее проводил.

Рыночная стоимость по сравнению с Оценочная стоимость | Small Business

Когда дело доходит до недвижимости, для продажи недвижимости должно быть согласие. Стоимость, которую покупатель применяет к собственности, может сильно отличаться от той стоимости, которую продавец или кредитор придает ей. Продавец, покупатель и кредитор должны найти приемлемую стоимость собственности, чтобы продажа могла быть продолжена. Это может быть достигнуто только тогда, когда рыночная стоимость и оценочная стоимость максимально близки друг к другу.

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость — это сумма, которую потенциальные покупатели готовы платить за недвижимость. Продавец может установить запрашиваемую цену, но эта сумма может не обязательно совпадать с тем, что покупатели готовы заплатить. Разница между ценой предложения и рыночной стоимостью в значительной степени не зависит от продавца. Например, один человек может просмотреть недвижимость и определить, что это именно то, что они ищут, и что она стоит запрашиваемой цены, в то время как другой человек может взглянуть на ту же недвижимость и почувствовать, что запрашиваемая цена слишком высока.

Оценочная стоимость

Когда потенциальный покупатель обращается к кредитору для получения ипотечной ссуды, кредитор принимает во внимание несколько факторов при определении стоимости недвижимости. При определении оценочной стоимости недвижимости учитываются соседство объекта, стоимость недвижимости аналогичного размера и конструкции, даже такие вещи, как тип оборудования в помещении и планировка парковки. Это значение, по которому кредитор будет определять, продолжать ли оценку общей кредитоспособности потенциального покупателя.

Различия в определении

Рыночная стоимость недвижимости — это сумма, которую покупатель готов заплатить, а не стоимость, указанная продавцом. Например, продавец может выставить недвижимость за 250 000 долларов, но если покупатели готовы заплатить только 200 000 долларов, то рыночная стоимость составит 200 000 долларов. И наоборот, если недвижимость, указанная на сумму 250 000 долларов, заинтересована несколькими покупателями, рыночная стоимость может соответствовать указанной цене или превышать ее. Оценочная стоимость — это стоимость недвижимости, которую банк или ипотечная компания заинтересованного покупателя определяет.

Предупреждение

Большой разрыв между оценочной стоимостью и ценой продажи может стать проблемой для покупателя. Если кредитор считает, что оценочная стоимость недвижимости недостаточна для покрытия запрошенной ипотеки, кредитор может потребовать более крупный первоначальный взнос, что может быть проблематичным для покупателя, поскольку может потребоваться дополнительные средства в размере нескольких тысяч долларов.

Соображения

Устанавливая продажную цену, убедитесь, что вы не переоцениваете недвижимость для района.Распространенная ошибка, которую допускают многие владельцы недвижимости, — чрезмерное улучшение собственности. Если стоимость недвижимости намного превышает среднюю рыночную стоимость других объектов недвижимости вокруг нее, получение продажной цены, которая не приведет к убыткам, может быть затруднено. Это также может отрицательно сказаться на оценочной стоимости. Если недвижимость оценивается больше, чем другие в районе, кредитор может быть менее склонен предоставлять ссуду на недвижимость, потому что она не соответствует исторической тенденции этого района.

Ссылки

Writer Bio

K.A. Фрэнсис — писатель-фрилансер с более чем 20-летним опытом, консультант по малому бизнесу и дизайнер ювелирных изделий. Она имеет степень бакалавра искусств в области английского языка и делового администрирования и степень магистра в области образования взрослых. Она написала для «Айнкуэлл», «Виндзорский родитель», MomsOnline, Writer’s Stew, Lighthouse Venture Group и других. Ее ювелирная дизайнерская компания KAF Creations работает с 1998 года.

Как оценить рыночную стоимость собственности | Малый бизнес

Автор: Джейн Томпсон Обновлено 16 мая 2019 г.

Когда дело доходит до покупки или продажи недвижимости для вашего бизнеса, отправной точкой является определение стоимости недвижимости.Это кажется достаточно простым — конечно, вы видите то, что ранее продавалось в вашем районе, и используете это как отправную точку? К сожалению, оценка собственности — и особенно коммерческой недвижимости — не так проста. Если бы это было так, не было бы необходимости в профессиональных оценщиках в этой области.

Что такое рыночная стоимость?

Рыночная стоимость — это профессиональное мнение о том, за что недвижимость будет продаваться на расстоянии вытянутой руки — то есть для независимого покупателя, без каких-либо уступок или откатов — на основе местного рынка недвижимости, спроса и предложения, а также того, каковы другие аналогичные объекты недвижимости. продажи в районе, а также об особенностях и преимуществах недвижимости.

Это не то же самое, что рыночная цена собственности, которая может быть больше или меньше рыночной стоимости. Это потому, что цена равна той, за которую продавец соглашается продать недвижимость. Это может быть то же самое, что и рыночная стоимость, или продавец может согласиться на более низкую цену за собственность, потому что, например, ему нужна быстрая продажа.

Три разных метода оценки

Существует также более широкое определение рыночной стоимости, которое зависит от типа используемого метода оценки. В США существует три основных метода оценки: метод сравнения продаж , метод затрат и подход дохода . Часть работы оценщика состоит в том, чтобы знать, какой метод использовать для данной собственности в данном месте.

Прежде чем мы рассмотрим три подхода, имейте в виду, что хороший процент от стоимости собственности составляет субъективно . Решение о том, сколько стоит собственность, — это больше искусство, чем наука, и некоторые части процесса могут быть немного трудными для понимания.Вы можете попросить трех разных оценщиков оценить одну и ту же недвижимость и получить три разных ответа.

Это особенно верно для коммерческой недвижимости, где дефицит может сыграть роль в оценке собственности. В некоторых случаях оценки могут отличаться в десятки тысяч долларов!

Оценка дома с использованием подхода сравнения продаж

Метод сравнения продаж является наиболее часто используемым методом для определения стоимости жилой недвижимости, хотя он также подходит для оценки некоторых типов коммерческой недвижимости. При использовании этого подхода стоимость недвижимости зависит от того, за что аналогичные объекты недвижимости были проданы в последнее время на том же рынке. Эти свойства называются «сопоставимыми» или «комплиментарными» — отсюда и термин «продажи сравнение «.

  1. Обратите внимание на характеристики собственности

  2. Начните с перечисления характеристик и преимуществ собственности, например:

  3. Найдите сопоставимые объекты недвижимости

  4. Следующим шагом будет определение продажных цен по крайней мере трех свойств, которые сопоставимы с объектом собственности.Это означает, что они должны разделять некоторые или в идеале все функции , которые вы перечислили. Обратите внимание на любые другие характеристики, такие как меньшая площадь в квадратных футах — эта информация понадобится вам позже.

  5. Если у вас есть доступ к службе множественного листинга, вы можете легко открыть список предложений. Вы ищете недвижимость, которая была продана за последние от трех до шести месяцев — рынки недвижимости движутся так быстро, что старые цены продажи уже устарели.Обратите внимание на адрес вашей сопоставимой недвижимости. Местоположение является ключевым элементом при оценке недвижимости из-за таких факторов, как качество транспорта и школы, поэтому вы ищете недвижимость в том же районе и, в идеале, в пределах пары улиц от объекта недвижимости.

  6. Если у вас нет доступа к MLS, вы можете найти большую часть этой информации на Zillow; вам просто нужно еще немного покопаться.

  7. Рассчитайте контрольную цену

  8. После того, как вы найдете сопоставимые объекты, выполните быстрый расчет, чтобы получить контрольную оценку для рассматриваемого имущества.Например, если вы найдете три сопоставимых объекта недвижимости, которые были проданы за 450 000, 480 000 и 435 000 долларов соответственно, вы возьмете среднее значение этих цифр — 455 000 долларов.

  9. Другой вариант — найти цену за квадратный фут (ppsf), что полезно, если ваши композиции больше или меньше, чем ваша собственность объекта. Например, предположим, что недвижимость стоимостью 450 000 долларов составляет 2 000 квадратных футов (225 долларов США), собственность стоимостью 480 000 долларов США — 2200 квадратных футов (218 долларов США на фунт стерлингов), а собственность стоимостью 435 000 долларов США — 1950 квадратных футов (223 доллара США на фунт стерлингов).Среднее значение ppsf составляет 222 доллара. Для объекта недвижимости площадью 2300 квадратных футов это соответствует базовой оценке в 510 600 долларов.

  10. Добавьте немного, вычтите

  11. Как объяснялось ранее, оценка собственности — это больше искусство, чем наука, и именно здесь оценка становится субъективной. Физические характеристики представляют собой наиболее очевидные различия между двумя сопоставимыми объектами недвижимости: одно может быть в лучшем состоянии, чем другое, или у одного может быть гараж, а у другого нет. Следовательно, вам необходимо изменить цену в сторону увеличения или уменьшения с учетом качества, состояния, дизайна и особенностей.

  12. Например, если недвижимость на следующей улице была продана недавно, но с нее был вид, а объект недвижимости выходит на кирпичную стену, вам, возможно, придется уменьшить базовое значение объекта недвижимости. Это элементарно, но это лучшее, что вы можете сделать без опытного взгляда профессионального оценщика.

Оценка земли с использованием стоимостного подхода

Затратный подход начинается с расчета того, сколько будет стоить перестройка собственности, будь то точная копия текущего здания или строительство аналогичного здания с сопоставимыми характеристиками и удобства, но с использованием современных строительных материалов.

Затем оценщик вычитает сумму начисленной амортизации, которая представляет собой уменьшение стоимости собственности с течением времени в результате устаревания или износа. Теория заключается в том, что никто не будет платить за существующую недвижимость больше, чем стоило бы построить такую ​​же недвижимость с нуля.

Затратный подход предпочтительнее для нового строительства или для оценки свойств особого использования, где не хватает аналогичных свойств для сравнения. Если вы оцениваете коммерческую недвижимость, промышленную собственность или голую землю, то это, возможно, самый надежный подход.

  1. Оцените стоимость земли, представив ее вакантной

  2. Прямое сравнение — наиболее распространенный метод оценки стоимости незанятой земли — за что недавно были проданы другие участки? Например, используйте оценщик стоимости земли в 50 000 долларов.

  3. Оцените стоимость строительства здания

  4. В идеале вы просуммируете стоимость всех отдельных компонентов конструкции, таких как крыша, каркас и водопровод. Однако это занятие довольно утомительное, и его лучше оставить на усмотрение оценщиков. Работать с единовременной сметой на квадратный фут проще — здесь может помочь телефонный звонок архитектору или строительной компании.

  5. Например, если строительство склада площадью 2000 квадратных футов обходится строительной компании в 100 000 долларов, то ставка составит 50 долларов за квадратный фут. Умножьте эту ставку на площадь застройки объекта недвижимости, чтобы получить стоимость строительства. Например, предположим, что ваш склад составляет 5 000 квадратных футов.Ориентировочная стоимость строительства составит 250 000 долларов (5 000 x 50).

  6. Вычесть сумму амортизации

  7. Амортизация представляет собой потерю стоимости по мере старения имущества с течением времени, либо из-за износа, либо потери полезности — современный офис будет подключен к современным методам связи, например, тогда как 40-летнему зданию может и не быть. Самый простой метод начисления амортизации — это метод по возрасту и сроку службы , который оценивает, как далеко продвинулось имущество в течение срока его полезного использования.Например, если объекту собственности 10 лет, а срок его полезного использования составляет 40 лет, стоимость строительства должна быть амортизирована на 25 процентов. В этом примере остается стоимость строительства 187 500 долларов.

  8. Найдите значение

  9. Наконец, добавьте стоимость земли к амортизированной стоимости строительства здания. Здесь стоимость недвижимости составляет 50 000 долларов США + 187 500 долларов США = 237 500 долларов США.

Доходный подход для арендованных зданий

Если объект недвижимости сдан в аренду и приносит доход, у вас есть возможность оценить его с использованием доходного подхода.Этот метод использует доход от аренды объекта или потенциальный доход, чтобы обосновать его рыночную стоимость. Многоквартирные дома и дуплексы — это примеры объектов недвижимости, которые можно оценить с помощью доходного подхода.

Этот метод немного усложняется, и о том, как это сделать, написаны целые книги.

Вот сокращенная версия:

  1. Определите чистый годовой доход от собственности

  2. Чистый годовой доход — это доход от аренды от арендаторов и арендаторов.Если здание пустое или частично пустое, вам придется прикинуть эту цифру. Обязательно учтите вакансии . Например, для многоквартирного жилого комплекса вы можете оценить, что 20 процентов квартир будут пустовать по крайней мере в течение одного месяца в году, чтобы учесть смену арендаторов. Таким образом, фактический доход от аренды будет ниже, чем заголовок, который предполагает, что здание всегда полностью занято.

  3. Для этого примера представьте, что вы оцениваете жилой комплекс, который приносит 500 000 долларов дохода от аренды в год.

  4. Найдите чистый операционный доход

  5. Чистый операционный доход равен выручке от собственности за вычетом всех разумно необходимых операционных расходов, таких как техническое обслуживание, коммунальные услуги, налоги на имущество, сборы и гонорары управляющего имуществом. В этом примере расходы составляют 100 000 долларов. Следовательно, NOI составляет 400 000 долларов.

  6. Установите максимальную ставку собственности

  7. Ставка капитализации или «максимальная ставка» — это норма прибыли, которую вы ожидаете получить от собственности на основе дохода от аренды.Формула ставки капитализации: NOI, разделенные на стоимость собственности . Здесь вы не знаете значение свойства, поскольку это то, что вы пытаетесь вычислить. Поэтому вам нужно работать в обратном направлении и начинать с максимальной ставки или доходности, которую вы хотите получить для своих инвестиций.

  8. Как потенциальный покупатель, вы можете решить, что 8-процентная доходность является средней на этом рынке, и это то, что вы хотите получить от этой покупки недвижимости. Если вы не можете договориться о цене, по которой будет достигнута эта ставка, вы будете искать более выгодное вложение.

  9. Расчет рыночной стоимости собственности

  10. Разделите NOI на ставку капитализации, чтобы получить стоимость собственности. Оценка этого многоквартирного дома составит 400 000 долларов, разделенных на 8 процентов (0,08), или 5 миллионов долларов.

Что произойдет, если оценочная стоимость квартиры окажется ниже контрактной?

В мире дорогостоящей недвижимости Нью-Йорка, где цены на квартиры по-прежнему бьют рекорды, нередко оценка оказывается ниже согласованной цены продажи.Оценка проводится через несколько недель после того, как контракт уже будет полностью выполнен, поэтому это обычно ставит покупателя в особую ситуацию. Прежде чем мы углубимся в то, что на самом деле происходит, когда оценка показывает более низкую оценочную стоимость, чем покупная цена собственности, давайте рассмотрим цель оценки кондоминиумов и кооперативов и то, чего они стремятся достичь.

Зачем нужна аттестация?

Когда потенциальному покупателю квартиры требуется финансирование, он обычно подает предварительное одобрение ипотеки вместе со своим предложением.После согласования продажных цен между покупателем и продавцом составляется договор купли-продажи, который рассматривается поверенными по недвижимости города Нью-Йорка. После заключения контракта адрес собственности и контракт передаются кредитору, с которым работает покупатель.

Одним из первых действий кредитора является заказ оценки. Причина, по которой при заимствовании денег для финансирования закрытия сделки необходима оценка квартиры, заключается в том, что недвижимость должна выступать в качестве залога на случай, если заемщик (покупатель квартиры) не выплатит ипотеку и не лишится права обращения за недвижимостью. Если банк окупает квартиру, он хочет убедиться, что квартира действительно стоит тех денег, за которые она была куплена.

Наличие оценки имущества оценщиком помогает кредитору снизить риск. Кредиторы принимают окончательное решение о том, ссужают ли они деньги покупателю квартиры, не только под свой кредит, доход и профили активов, но также и от того, соответствует ли оценочная стоимость покупной цене или превышает ее. Кроме того, из-за жилищного кризиса и ипотечного кризиса, произошедшего в 2008 году, кредиторы больше не могут присылать своих собственных оценщиков.Скорее оценщики действуют как независимые третьи стороны. Это предназначено для поощрения устойчивой практики кредитования и предотвращения мошенничества и чрезмерного заимствования на недвижимость, стоимость которой меньше, чем ипотечные кредиты, взятые на нее.

Оценка — это искусство, а не наука.

Каждая квартира в Нью-Йорке уникальна. При определении цен оценщики принимают во внимание множество факторов. Вот некоторые из вещей, которые они ищут:

  • Расположение квартиры
  • Размер квартиры
  • Отделка квартиры
  • Просмотры vs.Нет просмотров
  • На каком этаже находится квартира
  • Удобства в здании
  • Кондо или совместная работа
  • Район
  • Комплексы (сопоставимые дома, которые недавно были проданы)

Комплексы — самый простой способ для оценщика предоставить своего эксперта заключение и составить свой отчет. Однако иногда подборки не могут рассказать всей истории.

Оценка зависит от объективности и субъективности оценщика. Если покупатель ищет ипотеку у двух отдельных кредиторов, будут заказаны две независимые оценки.Каждая оценка, вероятно, вернется с немного разными оценками, что отражает тот факт, что существует определенная степень субъективности, связанной с процессом.

Какие факторы приводят к занижению оценочной стоимости?

В идеальном случае оценка будет возвращена на квартиру по цене, равной или превышающей покупную цену. Тем не менее, это не всегда так. Вот несколько причин, по которым оценка может быть ниже ожидаемой:

  • Оценщик не знаком с окрестностями.Представьте себе оценщика из округа Вестчестер, который приезжает в Вильямсбург, Бруклин, чтобы оценить недвижимость. Будет уровень отключения. Такого рода разъединение — это реальность, с которой нужно надлежащим образом справляться.
  • Незнание сопоставимых единиц. Оценщик может видеть комплекты квартир, которые были проданы по более низкой цене, но не осознает, что их отделка хуже, чем у оцениваемой им собственности. Например, объект недвижимости мог быть отремонтирован с новой кухней и ванными комнатами, в то время как другие квартиры в здании или районе были проданы по более низкой цене и не были отремонтированы.
  • Район облагораживается. Когда районы проходят процесс джентрификации, есть вероятность, что стоимость квартир в предыдущие годы была значительно ниже. В некоторых районах, возможно, даже не было кондоминиумов или кооперативов, с которыми можно было бы сравнивать.
  • Новый проект со значительно более высокой стоимостью, чем соседние объекты. Покупатели готовы покупать новостройки по более высокой цене. Без ранее закрытых сделок, с которыми можно было бы сравнивать, оценка новых разработок может оказаться ниже.Несмотря на то, что объекты недвижимости находятся в контракте с еще более высокой оценкой, они не будут считаться доплатой.

Сделка противопожарной продажи записана как комп. Если кто-то скончался или переживает трудности, он может быть склонен продать недвижимость как можно быстрее по любой цене. Эта продажа может быть сопряжена с дополнительными расходами.

Оценочная стоимость не равна рыночной стоимости.

Когда покупатель квартиры видит отчет об оценке и узнает, что оценочная стоимость вернулась по более низкой цене, чем та, за которую он покупает свою квартиру, первоначальной реакцией может быть то, что он переплатил за квартиру.Это не тот случай. Оценочные значения подвержены аномалиям, указанным выше.

Что произойдет, если оценка будет слишком низкой?

На данный момент у покупателя есть множество вариантов.

  • Получите вторую оценку. Кредитор может позволить покупателю получить вторую попытку набрать правильные цифры. Кроме того, покупатель, возможно, уже проходил процесс ипотеки со вторым кредитором, но воздержался от оплаты оценки, чтобы посмотреть, как обернулся первый.Пришло время позвонить второму кредитору и снова проверить недвижимость. Кроме того, одна уловка, которая работает в новых разработках до получения второй оценки, — это ожидание в течение нескольких недель, прежде чем произойдет какое-то другое закрытие. Это увеличит стоимость комм. Эти компании могут закрываться с традиционным кредитованием или даже быть покупателями за наличные.

  • Запрос об исключении. Не упустил ли оценщик некоторые ключевые детали, такие как внутренняя отделка или удобства в здании? Если брокеры (листинговый или брокер покупателя) могут выявить ключевые упущения, потенциальный покупатель может потребовать исключения. Это может занять неделю и не является гарантией, но это возможность.
  • Положите больше денег. Если покупатель может покрыть разницу между оценочной стоимостью и покупной ценой наличными, это простое решение, которое позволяет обеим сторонам беспрепятственно продолжить сделку.
  • Пересмотреть сделку. Если внесение более крупного первоначального взноса за квартиру не является жизнеспособным вариантом, а кредитор не проявляет гибкости в отношении оценочной стоимости, ваш единственный другой вариант, кроме прекращения сделки, — это вернуться к чертежной доске и посмотреть, будет ли сделка можно реструктурировать.Несколько способов реструктуризации сделки включают комбинацию опций:
    • Продавец соглашается на снижение цены квартиры
    • Покупатель вкладывает больше денег в обмен на продавца, желающего также снизить цену продажи, что позволяет обе стороны эффективно восполняют дефицит финансирования
    • Продавец предоставляет финансирование на основе разницы между оценочной стоимостью и продажной ценой, хотя это может чрезмерно усложнить сделку и может не работать с банком, предоставляющим основную часть финансирования
  • Прогулка от сделки. Если все усилия были исчерпаны, то единственным выходом будет свернуть сделку с квартирой и расторгнуть договор. Конечно, это должно происходить под руководством юристов покупателя и продавца по недвижимости. Кроме того, контракт должен будет включать в себя непредвиденное финансирование, которое позволит покупателю в одностороннем порядке аннулировать сделку, если финансирование не может быть достигнуто. Без такого непредвиденного обстоятельства покупатель может лишиться своего задатка (первоначального взноса).

Начните поиск квартиры здесь.

R каждый из нас по за бесплатной консультацией, чтобы узнать больше о том, что нужно для покупки квартиры или кооператива в Нью-Йорке. Прежде чем искать в случайных списках, мы всегда рекомендуем связаться с брокером, который будет представлять ваши интересы. В Blooming Sky мы работаем с нашими клиентами от начала до конца.

Прочтите: Руководство для впервые покупателя жилья для вашей квартиры в Нью-Йорке

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *