Отказ от затратного подхода при оценке здания: Appraiser.Ru. — | , |

Репетитор оценщика — Обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов при оценке квартиры

ПРИМЕР ОБОСНОВАНИЯ ОТКАЗА от использования затратного и доходного подходов при оценке квартиры. Фрагмент из отчета об оценке квартиры.

В процессе оценки оценщик принял решение отказаться от использования затратного и доходного подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один – сравнительный.

Обоснование отказа от использования затратного подхода оценки

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства (ФСО 1, Часть IV. п. 23).

Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта.

Строительство отдельно взятой квартиры – невозможно. Сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает. В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и выделения стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности в вычислениях.

Оценщику не известны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал квартиру в многоквартирном доме путём его строительства. Кроме этого, у собственника объекта оценки отсутствует выделенный в натуре земельный участок, а в наличии только доля в праве аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (Статья 36 Земельного Кодекса РФ), что не дает возможности корректного расчета стоимости земельного участка оцениваемой квартиры.

Таким образом, в силу изложенных выше причин, оценщик принял решение отказаться от применения затратного подхода в рамках данного отчёта.

Обоснование отказа от использования доходного подхода оценки

Доходный подход рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Необходимо учитывать, что использование ряда параметров, определяемых экспертно в доходном подходе (потери на недобор арендной платы, ставка капитализации и др.), снижает достоверность определяемого значения стоимости и, соответственно, может искажать результаты оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (ФСО 1, Часть IV. п. 21). На момент проведения оценки оценщик не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Например, отсутствует подтверждённая заказчиком в установленном порядке (ФСО 3, Часть IV.

п. 11) информация о расходах, связанных с владением объектом оценки.

Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего – это информация, полученная от Заказчика, что данные квартиры будут использоваться исключительно для целей проживания, то есть будущие собственники не планируют сдавать их в аренду с целью извлечения дохода. Во-вторых, несмотря на существующий в регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования оценщик посчитал невозможным.

Учитывая изложенное выше, оценщик принял решение об исключении доходного подхода из своих расчётов по данному объекту оценки.

Наиболее приемлемый подход оценки квартиры

По мнению оценщика, наиболее приемлемым в данной ситуации подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трёх существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения даёт наиболее объективные результаты.

11. Отказ от использования затратного подхода

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование затратного и доходного подходов является не корректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этих подходов и использовать только один – сравнительный.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нем здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

В свою очередь, расчет по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учетом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведет к большой погрешности при вычислении.

Кроме того, Оценщику абсолютно неизвестны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

Принимая во внимание весомость приведенных выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчета.

12. Отказ от использования доходного подхода

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.

Против использования доходного подхода у Оценщика имелось также несколько аргументов. Прежде всего – это информация, полученная от Заказчика, что данная квартира будет использоваться исключительно для целей проживания, т.е. будущий собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода.

Во-вторых, несмотря на существующий в Москве развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы.

Это не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования Оценщик посчитал невозможным. Поэтому доходный подход был исключен из расчетов.

По мнению Оценщика, единственно возможным подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трех существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения дает наиболее объективные результаты.

Применение затратного подхода в оценке недвижимого имущества

Оценка недвижимого имущества – это процедура, в ходе которой определяется стоимость объекта или отдельных прав на него. В ходе оценивания может быть установлена цена права собственности на квартиру, домовладение или земельный участок, а также рассчитана стоимость права пользования или аренды.

В Российской Федерации оценка имущества осуществляется Росреестром, коммерческими организациями или независимыми экспертами-оценщиками. Регламентируется оценочная деятельность и требования к заключению Федеральным законом №135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Чтобы заключение специалиста считалось официальным и было принято во внимание государственным органом или банком, независимый оценщик или компания должны состоять в саморегулируемой организации (СРО). В России членство в такой организации является альтернативой лицензированию. Акты, выданные специалистом или компанией, не состоящей в СРО, будут признаны недействительными, поэтому они не подлежат рассмотрению в качестве доказательства реальной стоимости объекта.

При этом деятельность оценщиков не лицензируется. В нормативной базе не существует механизма, который бы обязывал организации или независимых экспертов получать лицензию на право осуществления оценочной деятельности. Это следует принимать во внимание при выборе компании для заказа определения стоимости объекта недвижимости или другого имущества. Требования для вступления в СРО достаточно жесткие.

Различные подходы в оценке недвижимости

При реализации оценки недвижимого имущества применяются различные подходы. В их число включают:

1. Доходный подход. При применении этого метода оценивается объем всех доходов, которые собственник или наниматель сможет получить от объекта недвижимости в будущем.
2. Сравнительный подход. При оценке с использованием этого метода анализируется ситуация на рынке недвижимости и сравниваются цены на схожие по условиям, по месту расположения и характеристикам объекты. Далее вычисляется наиболее вероятная цена, за которую можно реализовать квартиру, домовладение или участок на момент проведения оценки.
3. Затратный подход. При оценке недвижимости при помощи этого метода анализируется сумма стоимости материалов и работ, а также земельного участка, на котором возведен объект недвижимости. По сути, данным способом вычисляются траты на постройку полностью аналогичного оцениваемому объекта.

Главные отличия затратного подхода от остальных отмечаются в следующем:

• такой способ расчета цены не ориентируется на рентабельность инвестиций и не учитывает перспективы эксплуатации в целях получения дохода;
• является основным методом при планировании трат на постройку объекта недвижимости;
• не отражает ситуации на рынке недвижимости.

Результат, полученный при оценке с использованием затратного или доходного подхода, не является рыночной ценой квартиры, домовладения или участка. Для определения реальной стоимости, по которой можно продать недвижимость, следует использовать сравнительный метод.

Особенности оценки с применением затратного подхода

Если собственнику необходимо получить официальное заключение оценки с использованием затратного подхода, следует обратиться в компанию или к независимому оценщику. Главное, чтобы эксперт состоял в СРО.

Помимо оплаты услуг специалиста, потребуется также предоставить пакет документов, подтверждающий денежные траты на приобретение земельного участка и возведение здания. Если оцениваемый объект был подвергнут реконструкции, потребуется также предоставить платежные бумаги, которые подтвердят расходы на материалы и работы по восстановлению, в дополнение к бумагам, отражающим расценки на приобретение.

При оценке с использованием затратного подхода эксперт учитывает амортизационный износ здания. Сведения для этого могут быть получены в результате инвентаризации объекта недвижимости. Также будут учтены планируемые расходы на восстановление имущества, если это необходимо.

Оценка со стороны затратного подхода крайне важна, если планируется застройка в коммерческих целях участка или микрорайона населенного пункта. Она позволяет заранее оценить расходы на возведение зданий, а в совокупности с другими методами расчетов дает возможность оценить рентабельность проекта.

Если расчет производится самостоятельно, без привлечения эксперта, его результаты будут приблизительными.

Преимущества и недостатки затратного подхода

К основным преимуществам затратного подхода можно отнести:

• надежность метода при оценке новых объектов строительства;
• целесообразность применения при анализе стоимости планируемого строительства объекта. В подобной оценке затратный подход – единственный из всех доступных для применения;
• относительную простоту расчетов;
• доступность данных для анализа.

Отказ от применения затратного подхода может быть мотивирован следующими причинами:

• необходимостью предоставления объемного пакета документации, подтверждающей расходы;
• малой эффективностью для оценки старых строений;
• отсутствием выводов о перспективах рентабельности дальнейшей эксплуатации строения;
• не учитывается ситуация на рынке недвижимости;
• затратная стоимость объекта может быть существенно ниже или выше рыночной;
• земельный участок оценивается отдельно от зданий.

Для более комплексного анализа рентабельности строения следует учитывать и данные остальных методов оценки.

Ситуации, в которых применяется затратный подход оценки недвижимого имущества

Применение затратного подхода, бесспорно, необходимо в оценке следующих видов объектов недвижимости:

• зданий, которые заказчик планирует возвести в целях коммерческого использования. Позволяет рассчитать основу для оценки рентабельности проектов строительства. Используется при анализе стоимости здания промышленного, торгового, культурного, спортивного или жилого назначения;
• зданий, возведенных относительно недавно;
• строения, возведенного по полностью уникальному проекту. Применяется, если на рынке недвижимости нет объектов-аналогов в продаже, или их мало и цены слишком разнятся, чтобы сделать однозначный вывод о стоимости;
• зданий, подлежащих восстановлению. Оцениваются первоначальные траты на приобретение и расходы на реконструкцию.

В остальных ситуациях применяется по просьбе собственника или покупателя объекта недвижимого имущества. Не рекомендуется применять затратный подход в оценке старых строений с высокой степенью износа.

Порядок оценки с применением затратного подхода

Оценку недвижимого имущества с применением затратного подхода можно условно разбить на следующие этапы:

1. Расчет стоимости земельного участка, на котором находится здание или планируется строительство. В большинстве случаев земля в аренде во внимание не принимается. Но это правило не работает при анализе стоимости объектов коммерческой застройки населенного пункта.
2. Суммирование расходов на постройку объекта капитального строительства с учетом возможности экономии от применения субсидий, скидок на материалы или работы.
3. Определение степени износа оцениваемого объекта. Добавление к имеющейся стоимости обоснованных затрат на восстановление полезных функций здания.
4. Расчёт разницы между уже затраченными суммами и планируемыми расходами.
5. Корректировка и правка расчетов. Здесь допускается применение дополнительно методов сравнительного и доходного подходов.

Окончательный вывод и сами расчеты оформляются экспертом в отчете об оценке. Этот документ должен быть составлен с учетом следующих принципов:

• в акте указывается информация, которую специалист считает существенной, с точки зрения объективности расчета стоимости недвижимости;
• данные в отчете, которые влияют на результат, должны быть подтверждены;
• содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика и иных заинтересованных в определении стоимости конкретной недвижимости лиц. Все результаты, указанные в акте, должны предполагать однозначное толкование.

Оценка недвижимого имущества с применением затратного подхода рассчитана на анализ окупаемости планируемых инвестиций.

Если эта страница была вам полезна, посоветуйте её своим знакомым:

Комментарии пользователей

Добавить комментарий

Ошибка! Авторизируйтесь, чтобы добавить комментарий.

Текст соглашения

Настоящим я даю свое согласие ПАО Банк «АЛЕКСАНДРОВСКИЙ», место нахождения: Россия, 191119, Санкт-Петербург, Загородный пр., д. 46, лит.Б, корп.2:

• на обработку своих персональных данных в соответствии с требованиями Федерального закона «О персональных данных» №152-ФЗ от 27.07.2006 (под обработкой персональных данных в соответствии со ст. 3 ФЗ «О персональных данных» понимаются действия (операции) совершаемые с использованием средств автоматизации или без использования таких средств с персональными данными физических лиц, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение персональных данных) с целью рассмотрения заявки на услуги ПАО Банк «АЛЕКСАНДРОВСКИЙ» (кредитование, открытие счета, выпуск платежной карты или других услуг), а также получения информации о продуктах и услугах банка. Персональные данные, предоставленные мною Банку, включают в себя мои фамилию, имя, отчество, год, месяц, дата и место рождения, телефон, адрес электронной почты, паспортные данные, адрес регистрации по месту проживания;
• на получение ПАО Банк «АЛЕКСАНДРОВСКИЙ» необходимой информации, в том числе содержащейся в основной части кредитной истории, в одном или нескольких Бюро кредитных историй в соответствии с Федеральным законом «О кредитных историях» № 218-Ф3 от 30.12.2004 для проверки благонадежности клиента. Срок действия настоящего согласия – 60 календарных дней

Я проинформирован (а) Банком о том, что для отзыва настоящего Согласия я должен (должна) явиться в Банк с документом, удостоверяющим личность, и подать уполномоченному сотруднику Банка заявление об отзыве настоящего Согласия. В случае отзыва мною настоящего Согласия Банк вправе обрабатывать мои персональные данные в целях исполнения возложенных на Банк законодательством Российской Федерации функций и обязанностей в соответствии с федеральными законами и иными нормативно-правовыми актами.
Я подтверждаю, что указанная в заявке информация является достоверной, а размещенные персональные данные принадлежат мне. Я понимаю, что в случае предоставления заведомо ложных и (или) недостоверных сведений с целью получения кредита я буду нести ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Банковский надзор за деятельностью ПАО Банк «АЛЕКСАНДРОВСКИЙ», рег.№53, осуществляет Служба текущего банковского надзора Банка России. Телефоны Контактного центра Центрального банка Российской Федерации: 8 800 300 30 00 и 8 (499) 300 30 00.

Надзор за соблюдением требований законодательства Российской Федерации в сфере защиты прав потребителей финансовых услуг осуществляет Служба по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг Банка России. Обращение о нарушении действиями (бездействием) кредитной организации законодательства Российской Федерации, а также охраняемых законом прав и интересов физических или юридических лиц может быть направлено для рассмотрения в Банк России через интернет-приемную www. cbr.ru/Reception

Использование (или обоснование отказа от использования) затратного, сравнительного и доходного подходов

Раздел III. «Подходы к оценке» ФСО №1 определяет три подхода, из которых:

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки.

Выбор (отказ) того или иного подхода осуществляется исходя из специфики оцениваемого имущества, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в собранной информации.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки. Для применения затратного подхода необходимо рассчитать стоимость строительства всего здания с учетом затрат на приобретение земельного участка, согласование проекта, подвод коммуникаций и т.п. При оценке затратный подход практически нереализуем ввиду невозможности предоставления Заказчиком достоверной технической документации на объект и прилегающие коммуникации, правовых документов на земельный участок. В свою очередь, расчет по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учетом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади объекта приведет к большой погрешности при вычислениях. В большинстве случаев стоимость объекта, приносящего доход, надежнее всего измеряется суммой получаемых доходов, затраты же на приобретение либо строительство объекта недвижимости не отражают стоимости доходов. Результатом применения затратного подхода в оценке рыночной стоимости объекта оценки будет являться фактически стоимость замещения объекта или, иначе говоря, стоимость их строительства с учетом накопленного износа. Данная методика учитывает (или учитывает в меньшей степени) рыночные условия и уровень ликвидности объекта.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. Заказчиком не были предоставлены технические документы, поэтому Оценщиком принято решение отказаться от расчеты рыночной стоимости объекта затратным подходом.

В сравнительном подходе для оценки будет применен метод сравнения продаж, так как имеется достаточное количество рыночной информации об аналогичных объектах недвижимости, выставленных на продажу в данном регионе. При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Он основан на зависимости стоимости оцениваемой недвижимости с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

Доходный подход – это способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования. При реализации доходного подхода используется метод прямой капитализации, дисконтирования денежных потоков. Для капитализации будущих доходов применяются два метода: метод прямой капитализации; метод капитализации по норме отдачи.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Заказчиком не предоставлены данные о сдаче в аренду здания и понесенных расходах, поэтому расчет стоимости объекта доходным подходом не проводится.

Выводы: Исходя из имеющихся данных и цели оценки, для проведения расчетов был использован один подход – сравнительный.

Ошибка 404

Условия обработки персональных данных

Я даю согласие АО «ДОМ.РФ», адрес 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10 (далее – Агент), а также банкам-партнерам и другим контрагентам Агента (далее – Партнер/Партнеры):

На обработку всех моих персональных данных, указанных в заявке, любыми способами, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, обработку моих персональных данных с помощью автоматизированных систем, посредством включения их в электронные базы данных, а также неавтоматизированным способом, в целях продвижения Агентом и/или Партнером товаров, работ и услуг, получения мной информации, касающейся продуктов и услуг Агента и/или Партнеров.

На получение от Агента или Партнера на мой номер телефона, указанный в настоящей заявке, СМС-сообщений и/или звонков с информацией рекламного характера об услугах АО «ДОМ.РФ», АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (АО) (их правопреемников, а также их надлежащим образом уполномоченных представителей), Партнеров, в том числе путем осуществления прямых контактов с помощью средств связи. Согласен (-на) с тем, что Агент и Партнеры не несут ответственности за ущерб, убытки, расходы, а также иные негативные последствия, которые могут возникнуть у меня в случае, если информация в СМС-сообщении и/или звонке, направленная Агентом или Партнером на мой номер мобильного телефона, указанный в настоящей заявке, станет известна третьим лицам.

Указанное согласие дано на срок 15 лет или до момента отзыва мной данного согласия. Я могу отозвать указанное согласие, предоставив Агенту и Партнерам заявление в простой письменной форме, после отзыва обработка моих персональных данных должна быть прекращена Агентом и Партнерами.

Параметры кредита для расчета ставки:

при первоначальном взносе 30%, срок — 15 лет.

Обязательное страхование недвижимости, личное — по желанию (при отсутствии ставка повышается). Доход подтверждается справкой 2-НДФЛ.

161 Федеральный закон

Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» регулирует отношения между Единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти и местного управления и физическими и юридическими лицами.

Закон направлен на формирование рынка доступного жилья, развитие жилищного строительства, объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктурной связи. Содействует развитию производства строительных материалов, конструкций для жилищного строительства, а также созданию парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для создания безопасной и благоприятной среды для жизнедеятельности людей.

161-ФЗ устанавливает для ДОМ.РФ полномочия агента Российской Федерации по вовлечению в оборот и распоряжению земельными участками и объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности и не используются.

Оценка недвижимости

Объекты оценки.

Объектами оценки являются различные объекты недвижимости, находящиеся в собственности физических или юридических лиц, а также в государственной стоимости (муниципальной или федеральной).

Оценка объектов недвижимости производится, как правило, при смене собственника объекта, а также при расчете ставок налогооблажения, при расчете стоимости ипотечного кредитования и т.д.

В рамках проведения оценки может быть определена рыночная стоимость объекта или его ликвидационная стоимость. Для целей ипотечного кредитования определяются оба вида стоимости объекта оценки.

Оценщиками АНО «МБСЭиО» могут быть проведены работы по оценки следующих объектов недвижимости:

— оценка квартир;

— оценка жилых домов и коттеджей;

— оценка зданий и сооружений;

— оценка сооружений и передаточных устройств городской инфраструктуры;

— оценка сооружений и передаточных устройств магистральных сетей;

— оценка земельных участков;

— оценка зеленых насаждений и благоустройства территории.

При проведении оценки объектов недвижимости необходимо использовать следующие подходы:

— Затратный подход к оценке;

— Сравнительный подход;

— Доходный подход.

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.
2. Расчет стоимости возведения нового аналогичного объекта, получение восстановительной оценки.
3. Определение величины физического, морального и внешнего износа объекта.
4. Уменьшение восстановительной оценки на сумму износа для получения реальной стоимости объекта.
5. Добавление к рассчитанной реальной стоимости здания стоимости земли.

При затратном подходе износ используется для учета различий в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта — это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного объекта (определенной с помощью затратного подхода), чтобы определить стоимость оцениваемого объекта.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Полученная в результате расчета стоимость объекта по сравнимым продажам включает также стоимость земельного участка под застройкой.

Сравнительный (рыночный) подход представлен:

• методом сравнения продаж;

• методом валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж. Данный метод основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам. Этот метод требует базы данных по совершенным сделкам, включающей информацию об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях. Оценщик должен выяснить, действовал ли покупатель или продавец в условиях финансового давления, являлись ли обе стороны сделки независимыми, обладали ли

они типичной для данного рынка информацией, действовали ли экономически рационально, было ли финансирование типичным для рынка. Для анализа сделок, произведенных с объектами, сопоставимыми с оцениваемым, необходимо выявить сегмент рынка, для которого эти объекты типичны.

Валовой рентный мультипликатор — это отношение продажной цены или к потенциальному, или к действительному валовому доходу.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Полученная в результате расчета стоимость объекта по предполагаемому доходу включает стоимость земельного участка под застройкой, так как, приобретая недвижимость, инвестор приобретает и право собственности (аренды) на земельный участок под объектом недвижимости.

Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает два метода:

• метод капитализации доходов;

• метод дисконтированных денежных потоков.:;

Метод капитализации доходов используется при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу. Доходы от владения недвижимостью Могут, например,  представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка.

При проведении оценки объекта недвижимости оценщик должен использовать все подходы к оценке, при отсутствии возможности использования одного из подходов дается обоснование отказу от использования этого подхода. По завершению исследования, полученные результаты при использовании различных подходов к оценке подлежат согласованию.

 

 

 

Особенности оценки недвижимости.

Для проведения оценки недвижимости заказчик вправе самостоятельно выбрать оценочную организацию и оценщика, отвечающих требованиям Федерального закона РФ от 29.07.1998г №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Оценщик приступает к работе после заключения договора об оценке с оценочной компанией и получения технического задания на оценку. В случае ипотечного кредитования банк обычно предлагает список оценочных организаций, аккредитованных данным банком под выполнения этого вида работ, кредитору лишь необходимо выбрать из предложенного списка ту организацию, с которой будет заключен договор об оценке, однако кредитор может также настоять на том, что будет проводить оценку в иной оценочной компании, в этом случае банк не вправе отказать в приеме отчета и будет руководствоваться результатами данного отчета при условии, что он соответствует требованиям законодательства РФ и требованиями Федеральных стандартов оценки.

Для проведения оценки квартир, домов и коттеджей заказчику необходимо представить в оценочную организацию правоустанавливающую документацию на объект оценки, а также технический паспорт строения.

Более детально по порядку проведения оценки и оценочных экспертиз можно проконсультироваться по телефонам, указанным на сайте http://burosudeks.ru,  или задать вопрос на электронный адрес [email protected].   

Подход сравнения продаж, подход к затратам, подход к доходу

Оценки недвижимости используются продавцами, покупателями и их кредиторами. Продавцы хотят убедиться, что их продажная цена не будет меньше стоимости собственности. Покупатели, и особенно их кредиторы, хотят убедиться, что недвижимость стоит не ниже покупной цены. Действительно, в большинстве договоров купли-продажи недвижимости предусмотрено положение, позволяющее покупателю отказаться от договора купли-продажи без штрафных санкций, если оценка недвижимости ниже покупной цены.Более того, кредиторы будут ограничивать любую ссуду на покупку недвижимости процентным соотношением от ее оценочной рыночной стоимости, а не покупной цены.

Оценка недвижимости — это независимая оценка стоимости участка недвижимости оценщиком с использованием утвержденных стандартизированных методов. Во многих штатах оценщики должны иметь лицензию. Однако оценки — это мнения, которые зависят от оценщика.

Отчет об оценке — это подробный перечень оценок, которые обычно проводятся кредитором собственности или владельцем, как правило, для установления продажной цены.Большинство отчетов об оценке основано на заранее распечатанных формах, таких как Единый отчет об оценке жилого фонда (Единый отчет об оценке жилого фонда (Единый 1004), Фактический отчет), который соответствует Унифицированным стандартам профессиональной оценки ( USPAP ). ) руководящие принципы и требуются федеральными агентствами, которые могут быть вовлечены в продажу собственности, например, федеральным банком, ссужающим деньги за собственность.

Отчет об оценке

• идентифицирует оцениваемую недвижимость;
• дата составления отчета;
• его назначение и использование по назначению;
• фактические методы, использованные для оценки собственности, включая методы, которые не использовались;
• допущения и условия, которые могут повлиять на стоимость имущества;
• Лучшее использование недвижимости;
• оценка стоимости недвижимости;
• , и он должен соответствовать руководящим принципам USPAP.

USPAP также требует, чтобы оценщик подписал отчет в качестве метода его удостоверения.

Однако, поскольку профессиональная оценка стоит денег, агенты по недвижимости обычно проводят анализ конкурентного рынка, чтобы установить продажную цену дома. Анализ конкурентного рынка ( CMA ) оценивает стоимость недвижимости, сравнивая ее с аналогичной, недавно проданной недвижимостью в том же районе. Агент по недвижимости будет лично знать, что было продано и за сколько.Полезным инструментом для проведения анализа конкурентного рынка является Служба множественных списков ( MLS ), база данных, совместно используемая агентствами по недвижимости, с указанием недвижимости, выставленной на продажу, а также продажной ценой и датой продажи, как аспекты каждой собственности, определяющие продажную цену, такие как квадратные метры, количество ванных комнат и спален. CMA не является таким исчерпывающим или подробным, как формальная оценка, а также имеет предвзятость, поскольку CMA обычно проводится агентом по недвижимости для владельца собственности, чтобы определить лучшую продажную цену. CMA никогда не следует заменять оценкой.

Поскольку оценка определяет стоимость на основе местоположения, размера, типа жилой недвижимости, дохода и валовых характеристик собственности, таких как количество ванных комнат и спален, она не заменяет осмотр собственности или обследование. Оценщики не ищут скрытые дефекты и не проверяют, например, границы собственности, которые могут иметь большое влияние на стоимость свойства. Оценка также не определяет хорошее название, поэтому она не заменяет поиск по названию.

В определенных особых случаях, таких как оценка недвижимого имущества или имущества, участвующего в короткой продаже или отчуждении права выкупа, банк или поверенный может запросить мнение брокера о цене ( BPO ) в качестве замены или в качестве предварительной оценки value, в котором брокер за определенную плату заполняет форму BPO, сравнивая недвижимость с аналогичными объектами на основе информации в Службе множественного листинга ( MLS ), чтобы оценить стоимость. Брокер или агент по недвижимости также могут подъехать к собственности, чтобы сфотографироваться.BPO быстрее и дешевле, чем формальная оценка. BPO также может быть запрошен, если собственность была недавно оценена, но кредитор или другая заинтересованная сторона может захотеть определить, изменилась ли ее стоимость значительно с момента оценки.

Сгенерированные компьютером автоматизированные модели оценки также могут использоваться для оценки стоимости, где точность не имеет первостепенного значения, например, для ссуд под залог жилья с низким уровнем риска, определяя, имеет ли заемщик 20% капитала в доме, необходимом для устранения частной собственности. выплаты по ипотечному страхованию, а также для анализа портфеля, когда необходимо оценить стоимость многих свойств, например, когда ипотечные кредиты, основанные на собственности, секьюритизируются в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой.

Процесс оценки

В процессе оценки оцениваются все данные, которые могут повлиять на стоимость собственности. Данные можно в целом классифицировать как общих данных , таких как район, город и регион недвижимости, и как конкретных данных , которые представляют собой информацию, касающуюся самой собственности.

Один общий фактор, который учитывается, — это коэффициент поглощения для района, то есть количество месяцев, которое потребуется, чтобы продать весь инвентарь домов в этом районе.Значение более 6 месяцев указывает на избыток предложения и снижает оценочную стоимость.

Рыночная стоимость, рыночная цена и рыночная стоимость

Существует 3 различных типа стоимости собственности, которые связаны, но не обязательно одинаковы:

1. рыночная стоимость
2. рыночная цена
3. рыночная стоимость

Оценщик пытается для точного определения рыночной стоимости недвижимости, цены, по которой недвижимость, вероятно, будет продаваться, если будут соблюдены следующие характеристики:

• покупатель и продавец действуют на расстоянии вытянутой руки и без давления;
• Покупатель и продавец хорошо осведомлены об объекте недвижимости, в том числе о ее возможностях и недостатках;
• Недвижимость находится на рынке достаточно долго, чтобы привлечь покупателей.

Рыночная стоимость считается наиболее вероятной ценой, по которой будет продаваться недвижимость, не обязательно средней или максимальной ценой. Рыночная стоимость считается денежной ценой, поэтому она не принимает во внимание какие-либо финансовые стимулы или механизмы финансирования.

Рыночная цена — это цена, по которой недвижимость фактически продается. Она может быть больше или меньше рыночной стоимости, особенно если покупателю или продавцу необходимо быстро завершить сделку или если сделка не является коммерческой. , например, распродажа между родственниками или друзьями.

Рыночная стоимость — это фактическая стоимость покупки земли и строительства зданий. Рыночная стоимость и рыночная стоимость могут не совпадать; редко то же самое относится к улучшениям в собственности. Например, заплатив 40 000 долларов за добавление нового продукта, вероятно, не повысится рыночная стоимость на 40 000 долларов.

Определение рыночной стоимости

Существует 3 общих метода для фактического определения рыночной стоимости:

1. Сравнение продаж
2. затратный подход
3. доходный подход

Не каждая рыночная стоимость недвижимости может быть определена с помощью всех трех подходов; обычно существует лучший метод, но другие методы могут сузить диапазон оценочной рыночной стоимости. Для определенных типов собственности обычно используется один и тот же лучший метод.

Как метод сравнения продаж, так и метод затрат основаны на экономическом принципе замены — когда одна вещь может быть заменена другой, тогда их значения будут сопоставимы. Следовательно, стоимость собственности будет сопоставима либо с сопоставимой недвижимостью с аналогичными качествами, либо со стоимостью строительства эквивалентной собственности с нуля.

Подход сравнения продаж

Подход сравнения продаж (он же метод рыночных данных ) представляет собой более сложный анализ конкурентного рынка и является основным методом определения стоимости домов на одну семью.Объект сравнивается с недавно проданными сопоставимыми объектами . Важные характеристики для сравнения:

• расположение, особенно если недавно проданные объекты находились в том же районе
  • рассматриваемые характеристики, связанные с расположением, включают панорамные виды из объекта, количество уличного движения и шум, находится ли объект в культуре. de sac, и находится ли он рядом с парками или зонами отдыха
• размер строений и участков
• продажные цены за последние 6 месяцев, более поздние цены имеют больший вес
• физических характеристик, таких как гараж, бассейн, патио, веранды или террасы
• состояние собственности
• качество строительства
• количество комнат, спален и ванных комнат
• план этажа
• финансирование, поскольку покупатели за наличные могут покупать по более низким ценам, в то время как покупатели используют финансирование продавца (часто называемое владелец будет нести , или OWC , финансирование ), как правило, платит более высокие цены

Однако, поскольку нет двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости, цены продажи сопоставимых объектов должны быть скорректированы в большую или меньшую сторону для каждого различия между рассматриваемым объектом и сопоставимыми объектами.Хотя объекты, в которых отсутствуют характеристики соседних домов, будут скорректированы в сторону уменьшения, объекты с более дорогими характеристиками, не типичными для соседних домов, также будут снижены. Оценка кондоминиумов и квартир часто бывает проще и точнее, потому что квартиры, как правило, имеют те же характеристики и планы этажей, размер и возраст, что и другие, недавно проданные в том же комплексе.

При сравнении различных объектов собственности необходимо сравнивать и учитывать не только различия в свойствах, такие как фактические конструкции, их возраст и состояние, но также и то, какие права собственности передаются или были переданы в сопоставимых объектах, и также необходимо учитывать любые различия в обременениях.Например, передается ли простой титул, взимаемый за плату, или существуют ли какие-либо сервитуты или ограничения в отношении данного объекта или сопоставимых объектов собственности?

Затратный подход

Как правило, затратный подход учитывает, сколько будет стоить земля без каких-либо построек, затем добавляет стоимость фактического строительства сооружений, после чего вычитается амортизация. Затратный подход чаще всего используется для общественных зданий, таких как школы и церкви, поскольку на местном рынке трудно найти недавно проданную сопоставимую недвижимость, а общественные здания не приносят дохода, поэтому доходный подход также не может быть использован.

Уже улучшенная собственность обычно приносит некоторую пользу сайту, но улучшения могут также снизить стоимость собственности, если потенциальные покупатели сайта захотят использовать собственность для другого использования, что повлечет за собой удаление некоторых улучшений на текущем сайте.

Затратный подход лучше всего использовать, когда улучшения являются новыми и имеется адекватная ценовая информация для оценки компонентов собственности. Затратный подход может быть менее желательным, если в последнее время не было продаж вакантных земель для сравнения, поскольку основной метод оценки вакантных земель заключается в использовании метода сравнения продаж или когда затраты на строительство недоступны.

Затратный метод:

• Оцените, сколько будет стоить свободная недвижимость.
• Оцените текущую стоимость строительства сооружений, затем добавьте эту стоимость к стоимости свободной земли.
• Оцените сумму начисленной амортизации рассматриваемого имущества, затем вычтите ее из общей суммы, чтобы определить стоимость имущества.

Существует 2 метода оценки стоимости замены конструкции:

1. Стоимость воспроизведения — это стоимость полного дублирования структуры объекта собственности.
2. Восстановительная стоимость — это стоимость строительства аналогичного сооружения, но с использованием современных строительных методов и материалов.

Затраты на замену — это наиболее часто используемый подход, поскольку в нем используются самые современные материалы и функции, исключающие функциональное устаревание, например помещения нежелательного размера или строительные материалы, требующие ухода. Стоимость замены также обычно ниже, чем стоимость воспроизводства.

Оценка стоимости воспроизводства или замены

Существует 3 основных метода оценки стоимости воспроизведения или замены:

1. Метод квадратных футов (также известный как метод сравнения ) принимает стоимость квадратного фута недавно разработанного сопоставимого свойство и умножает его на квадратные метры, используя внешние размеры структур объекта собственности.
2. Метод на месте оценивает стоимость объекта недвижимости путем суммирования затрат на отдельные компоненты конструкции, такие как материалы, рабочая сила, накладные расходы и прибыль.
3. Метод количественного обследования оценивает отдельные затраты на строительные материалы (дерево, гипс и т. Д.), Рабочую силу и другие факторы и складывает их. Этот метод является наиболее точным и самым дорогостоящим и используется в основном для исторических зданий.

Существует также метод индекса , который использует фактическую стоимость строительства рассматриваемого объекта недвижимости, а затем умножает ее на то, насколько увеличились затраты на материалы и рабочую силу с момента постройки конструкции. Этот метод считается наименее точным и обычно используется для проверки трех основных методов воспроизведения или стоимости замещения.

Оценка вакантной земли

Пустая земля обычно оценивается так, как если бы она использовалась для наилучшего использования, независимо от ее нынешнего использования, что обычно делается путем сравнения ее с другими аналогичными объектами недвижимости, использованными наилучшим образом. Свободная земля может быть оценена только с использованием метода сравнения продаж, поскольку свободная земля не строится и не приносит дохода. Определение стоимости земли необходимо как при стоимостном подходе, так и при коммерческом подходе для оценки амортизации, поскольку земля не подлежит амортизации.

Однако на пустующей земле могут быть небольшие улучшения, но она все равно считается неулучшенной собственностью. Неулучшенная городская недвижимость может иметь асфальтированную улицу, тротуар и доступ к воде, канализации и другим услугам, но все равно будет считаться неулучшенной, если на ней нет зданий или других построек. Неулучшенные сельскохозяйственные угодья не имеют усадеб или других построек, но могут иметь ограждение по периметру, дренажные плитки, сборы, пруд для хранения запасов или другие подобные улучшения.

Эти улучшения земли включены в оценку земли, а не как часть каких-либо построек на участке. Оценка сельских земель может быть более точной, принимая во внимание тип растительности на земле, то есть луг или лесной массив, пригодна ли земля для обработки или нет, а также тип почвы.

Амортизация

При оценке стоимости собственности с использованием затратного подхода амортизация вычитается из общей стоимости. Амортизация при оценке недвижимости имеет несколько иное значение, чем при налогообложении. Амортизация — это просто потеря стоимости по всем причинам. Земля не обесценивается, если она не деградировала в результате эрозии, неправильного использования или, возможно, изменений зонирования.

Амортизация может быть излечима или неизлечима. Излечимая амортизация — это потеря стоимости, которая может быть скорректирована по стоимости, меньшей, чем увеличение стоимости собственности, которое произошло бы, если бы она была исправлена, тогда как неизлечимая амортизация либо не может быть исправлена, либо будет стоить больше, чем любое повышение стоимости имущества. значение.

Износ можно классифицировать по его причине:

• Физический износ (он же физический износ ) — это износ конструкций из-за износа.
• Функциональное устаревание (также известное как функциональная амортизация ) — это потеря стоимости, связанная с особенностями, обесцениваемыми рынком, такими как немодные конструктивные особенности, устаревшие водопроводные, электрические или отопительные системы или недостаточная изоляция.
• Внешнее устаревание (также известное как внешняя амортизация ) — это потеря стоимости, вызванная изменениями внешних факторов, таких как изменения в окружающем имуществе, окружающей среде, зонировании или других факторах, которые могут снизить стоимость собственности, например, увеличение преступление или изменение зонирования.

Несмотря на то, что различные типы амортизации могут предлагать улучшения, вычислить фактическую сумму сложно, поэтому используется упрощенный линейный метод (также известный как метод экономического возраста и срока службы ), который просто предполагает, что амортизация является линейно в течение срока службы конструкции, уменьшаясь в цене с постоянной скоростью. Сумма годовой амортизации рассчитывается путем деления стоимости конструкций на ожидаемый срок их службы.

Пример: прямолинейный метод амортизации

Если ожидалось, что дом стоимостью 250 000 долларов с землей в 50 000 долларов прослужит 40 лет, то годовая амортизация будет рассчитана следующим образом:

1. Стоимость дома = Цена собственности — Цена на землю = 250 000 долларов — 50 000 долларов = 200 000 долларов
2. Годовая амортизация = Стоимость дома / Ожидаемый срок службы дома = 200 000 долларов США / 40 = 5 000 долларов США .

Доходный подход

Доходный подход оценивает собственность по сумме дохода, которую она потенциально может принести. Следовательно, этот метод используется для квартир, офисных зданий, торговых центров и другой собственности, которая приносит регулярный доход. Оценщик рассчитывает доход в соответствии со следующими этапами:

1. Оцените потенциальный годовой валовой доход путем проведения рыночных исследований, чтобы определить, сколько может заработать объект недвижимости, который может отличаться от того, что он получает в настоящее время.
2. Эффективная валовая прибыль рассчитывается путем вычитания доли вакантных площадей и потери арендной платы, оцененных оценщиком с использованием рыночных исследований.
3. Затем рассчитывается чистая операционная прибыль (NOI) путем вычитания годовых операционных расходов из эффективной валовой прибыли. Ежегодные операционные расходы включают налоги на недвижимость, страхование, коммунальные услуги, техническое обслуживание, ремонт, рекламу и управленческие расходы. Управленческие расходы включены, даже если им будет управлять собственник, поскольку владелец несет альтернативные издержки, управляя им сам.Стоимость основных средств не включается, поскольку это не операционные расходы. Следовательно, он не включает ипотеку и проценты, поскольку это выплата долга по объекту капитала.
4. Оцените ставку капитализации (также известную как ставка капитализации ), которая представляет собой норму прибыли или доходности, которую другие инвесторы в недвижимость получают на местном рынке.

Эффективный валовой доход = Валовой доход — Доля вакансий — Потеря арендной платы

Чистый операционный доход = Эффективный валовой доход — Операционные расходы

Ставка капитализации = Чистый операционный доход / цена покупки или стоимость собственности

Следовательно:

Стоимость собственности = Чистая операционная прибыль / ставка капитализации

Ставка капитализации эквивалентна процентной ставке для облигаций или коэффициенту E / P для акций: более желательные объекты недвижимости будут иметь более низкие ставки капитализации, чем менее желательные объекты недвижимости, по той же причине, что и казначейские облигации. ставки, чем бросовые облигации или быстрорастущие компании имеют более низкое отношение прибыли к цене, чем компании, которые не растут.Ставка капитализации учитывает потенциал роста либо собственности, либо ее дохода. Другими словами, инвесторы будут готовы платить более высокую цену за недвижимость в желаемом районе, чем за недвижимость, приносящую такой же доход в гетто.

Пример: определение наилучшей стоимости ваших инвестиций путем расчета нормы капитализации

Вы рассматриваете возможность покупки 4 квартир для получения дохода от аренды на общую сумму 200 000 долларов. Вы можете сдавать квартиры в аренду по цене 500 долларов в месяц для постоянных арендаторов, а ваши общие эксплуатационные расходы на каждую квартиру составляют 200 долларов в месяц.Чтобы рассчитать чистый годовой операционный доход, рассчитайте чистую прибыль в месяц, затем умножьте на 12:

• Чистая годовая операционная прибыль = [(500 долларов США × 4) — (200 долларов США × 4)] × 12 = 14 400 долларов США
• Ставка капитализации = 14 400 долл. США / 200 000 долл. США = 0,07 = 7%

Как видите, ставка капитализации — это ваша норма прибыли на ваши инвестиции, и ее можно использовать для сравнения арендуемой собственности с другими инвестициями. Однако также имейте в виду, что стоимость квартир при перепродаже вырастет, по крайней мере, при уровне инфляции, в то время как большинство других инвестиций, таких как инвестиции в облигации, не увеличатся. Кроме того, по мере роста цен на недвижимость вы можете повышать арендную плату, позволяя получать доход от увеличивающейся основной суммы, что дает вам те же преимущества, что и казначейские ценные бумаги с защитой от инфляции (TIPS). Следовательно, с инвестиционной недвижимостью вы не только застраховываетесь от инфляции, но и зарабатываете все больше денег в ближайшие годы. Единственный недостаток собственности по сравнению с ценными бумагами и другими инвестициями заключается в том, что ею нужно управлять, и вы должны иметь дело с арендаторами.

Мультипликаторы валовой ренты и валового дохода

Другой метод оценки собственности — это применение множителя валовой ренты или дохода, который проще, чем доходный подход, описанный выше.

Множитель валовой арендной платы ( GRM ) используется для оценки жилой недвижимости от 1 до 4 единиц и равен продажной цене, деленной на ежемесячную арендную плату:

GRM = Цена продажи / Ежемесячная арендная плата

Однако оценщик не использует текущую взимаемую арендную плату, поскольку это может быть не рыночная арендная плата, а использует недавнюю информацию об аренде как минимум 4 сопоставимых объектов недвижимости для получения более точной оценки.

$ 500

Примеры GRM для жилой недвижимости

Недвижимость	Цена продажи	÷	Ежемесячная арендная плата	=	GRM
Кондомиум $ 123	÷ 40 000	80
Дом на одну семью на 908 Hilltop Street	135 000 долларов	÷	1200 долларов	=	112,5

Годовой валовой доход включает жилой недвижимости с коммерческой недвижимостью 5 или более единиц равны его годовому доходу от аренды, концессий, парковок, торговых автоматов и других источников.Годовой валовой доход используется для оценки коммерческой недвижимости, поэтому естественно использовать множитель валового дохода ( GIM ), рассчитываемый как GRM, но с использованием годового валового дохода вместо ежемесячной арендной платы.

GIM = Цена продажи / Годовой валовой доход

Примеры GIM для коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость	Цена продажи	÷	Годовой валовой доход	=	GIM
Unity 300 000 долл. США	÷	40 000 долл. США	=	7.5
DEF Woodridge Complex	400000 долларов США	÷	55000 долларов США	=	7,3

После определения множителя стоимость объекта недвижимости может быть оценена:

Рыночная стоимость Недвижимость = GRM × Ежемесячный доход

Рыночная стоимость коммерческой недвижимости = GIM × Валовой доход

Пример: Определение увеличения рыночной стоимости с помощью множителя валовой арендной платы

Если вы заплатили 120 000 долларов США за дом с 4 квартирами, которые сдаются в аренду за 500 долларов США в месяц каждый, то:

• Общий ежемесячный доход = 500 долларов США × 4 = 2000 долларов США
• Множитель валовой арендной платы = 120 000 долларов США / 2000 долларов США = 60

Если через несколько лет вы повысите арендную плату до 600 долларов США и при этом сохраните своих арендаторов, то стоимость вашей собственности:

• Стоимость собственности = GRM × Ежемесячный доход = 60 × 2400 долларов = 144000 долларов .

Выверка

Выверка — это анализ 3-х подходов для определения окончательной стоимости для присвоения собственности. Поскольку различные подходы лучше всего подходят для конкретных типов собственности, лучший подход для данного типа собственности получает наибольший вес с некоторыми корректировками стоимости из других подходов, если оценщик считает, что это оправдано.

Оценщик должен объяснить причину сверки, особенно ее отношение к текущему рынку.

Чем не является оценка недвижимости

Оценка недвижимости — это, в лучшем случае, оценка стоимости, основанная на ограниченной информации. Например, подход сравнения продаж зависит от легко идентифицируемых характеристик собственности. Оценщик не проводит осмотр имущества, поэтому скрытые дефекты не рассматриваются. Однако скрытые дефекты снизят стоимость имущества в размере стоимости их ремонта. Границы собственности не проверяются, это должен делать геодезист.Предполагается, что передаваемый титул будет простым, без каких-либо посягательств. Очевидно, что передача меньших юридических прав или собственности с посягательствами снизит стоимость.

Еще одна вещь, о которой следует помнить, заключается в том, что оценщики основывают большую часть своих продаж на вторичной информации, такой как списки MLS и правительственная информация. Оценщики не проводят осмотр сопоставимых объектов недвижимости. Их сравнения основаны на зарегистрированных продажных ценах и описаниях недвижимости.Поэтому незарегистрированные детали, которые могут повлиять на стоимость недвижимости, не рассматриваются. Кроме того, люди сильно различаются по своим навыкам ведения переговоров при покупке или продаже собственности, и оценки собственности разными оценщиками также будут отличаться, поэтому даже зарегистрированные цены на сопоставимую недвижимость в сопоставимых районах будут отличаться.

Поскольку объекты недвижимости редко бывают похожи друг на друга, оценщики должны добавлять или вычитать суммы, которые отражают преимущества или недостатки оцениваемой собственности по сравнению с сопоставимыми объектами.Учитывается только рыночная стоимость разниц, а не их фактическая стоимость. Например, если в оцениваемой недвижимости есть бассейн, а в сопоставимых объектах нет, то рыночная стоимость бассейна, а не его стоимость, либо добавляется, либо вычитается, в зависимости от желательности бассейнов в данном районе. Бассейны обычно более желательны в более жарком климате и менее желательны в более холодном климате. Таким образом, точная оценка недвижимости будет также зависеть от точной оценки рыночной стоимости различий между оцениваемой недвижимостью и сопоставимой недвижимостью, что представляет собой еще один источник возможных ошибок.

Лучшее, что действительно может сделать оценщик, — это предложить диапазон возможных значений для собственности.

Правила предотвращения завышенных оценок недвижимости

Для предотвращения завышенных оценок недвижимости, которые способствовали возникновению Великой рецессии 2007–2009 годов, Fannie Mae и Freddie Mac и их регулирующий орган, Федеральное управление жилищного финансирования, выпустили новые инструкции. по ипотеке примут. Новое независимое учреждение, Independent Valuation Protection Institute , курирует отрасль оценки недвижимости, чтобы гарантировать соответствие отрасли передовым практикам.

Эти правила включают:

• Для снижения затрат и поддержания контроля качества руководство позволяет кредиторам продолжать использовать своих собственных оценщиков недвижимости, но между оценщиками и кредиторами должен существовать брандмауэр, особенно чтобы запретить кредиторам устанавливать цену. цели для оценок и не разглашать, сколько заемщики ищут.
• Оценка должна производиться в соответствии с правилами Кодекса поведения при оценке жилья , что, среди прочего, означает, что ипотечные брокеры и агенты по недвижимости не могут заказывать оценку напрямую, но должны разрешить кредиторам использовать оценку третьей стороной. Управляющие компании .
• Оценщики должны включить дополнительный рыночный отчет о последних ценах на дома, продаваемые в этом районе, и прогноз ценовых тенденций. Оценщики берут от 45 до 50 долларов за этот отчет. Кроме того, многие оценщики требуют предоплаты за все оценки без возмещения, если заявка на ипотеку отклонена.
• Источники:

Независимые оценщики недвижимости

Частично причиной пузыря на рынке недвижимости и краха субстандартного кредитования, произошедшего во время Великой рецессии, стала переоценка жилья.Многие кредиторы использовали свои собственные оценочные подразделения, дочерние или аффилированные компании для оценки собственности по ценам выше рыночных для получения одобрения ссуд. В прошлом кредиторы были бы обеспокоены рисками, но в настоящее время, когда большая часть ипотечных кредитов перепродается как ценные бумаги с ипотечным покрытием, риски перекладываются на инвесторов, что уменьшило обеспокоенность кредиторов по поводу рисков и повысило их внимание к прибыли. .

Начиная с января 2009 года, Fannie Mae и Freddie Mac , крупнейшие покупатели ипотечных кредитов, секьюритизированных в ценные бумаги с ипотечным покрытием, потребуют, чтобы кредиторы использовали независимых оценщиков недвижимости.Также агентам по недвижимости и ипотечным брокерам не разрешат выбирать оценщика.

Fannie Mae и Freddie Mac создают Independent Valuation Protection Institute , который будет обнародовать правила для обеспечения соблюдения независимых и надежных оценок и будет принимать жалобы как от потребителей, так и от оценщиков, чтобы контролировать соблюдение правил Управлением Federal Housing Enterprise Oversight , государственный регулирующий орган, курирующий Fannie Mae и Freddie Mac.

Источник: Ужесточение стандартов оценки жилья

Внешние ссылки

Затратный подход к оценке

Оценщики используют три различных метода для оценки стоимости собственности. Доходный подход рассматривает стоимость как текущую стоимость будущих ожидаемых денежных потоков, генерируемых недвижимостью. Он наиболее точен при оценке коммерческой недвижимости с доходом от аренды на активных рынках. Метод сравнения продаж связывает оценочную стоимость объекта недвижимости с аналогичной недвижимостью, которая недавно была продана на том же рынке.Этот метод особенно полезен, когда сопоставимые объекты недвижимости и объект недвижимости очень похожи и были проданы в течение последних нескольких месяцев. Это означает, что метод сравнения продаж также основан на активном рынке аналогичной недвижимости.

С другой стороны, затратный подход к оценке — это единственный метод, который не зависит от активного рынка аналогичной недвижимости. Вместо этого затратный подход оценивает стоимость собственности как стоимость ее компонентов, лежащей в основе земли и амортизированной стоимости улучшений.В этой статье мы подробно рассмотрим, как работает затратный подход к оценке.

Формула стоимостного подхода

Хотя детали более сложны, основная формула для оценки собственности с использованием стоимостного подхода:

Стоимость собственности = Стоимость земли + (Новая стоимость — Накопленная амортизация).

Затратный подход основан на экономической уверенности в том, что информированные покупатели не будут платить за продукт больше, чем они заплатили бы за производство аналогичного продукта, имеющего такой же уровень полезности.Затратный подход к оценке прост в использовании, когда недвижимость новая и представляет собой наиболее эффективное и эффективное использование собственности. В этом случае стоимость нового известна, потому что улучшения были только что построены. Кроме того, должна быть незначительная сумма накопленной амортизации. Поскольку стоимостной подход не полагается на сопоставимые объекты, он также полезен при оценке свойства специального использования или собственности с уникальными компонентами.

Затратный подход: стоимость нового

Стоимость нового можно определить двумя разными способами.Новая стоимость замены — это текущая стоимость строительства здания с той же полезностью, с использованием текущих строительных материалов при соблюдении текущих стандартов, проектов и планировок. Стоимость воспроизводства новая — это текущая стоимость строительства точной копии объекта недвижимости с использованием тех же материалов и методов строительства в соответствии с проектом, планировкой и стандартами, действовавшими на момент первоначального строительства объекта. Для относительно новых свойств практически нет разницы в стоимости замещения и стоимости воспроизводства.Однако чем более уникальным или историческим является свойство, тем больше разница в стоимости воспроизводства и стоимости замещения. Строительство точной копии исторического дома намного дороже, чем строительство нового дома.

При рассмотрении затрат на строительство важно учитывать как прямые, так и косвенные затраты. Прямые затраты включают затраты на материалы и рабочую силу, связанные со строительством. Косвенные затраты включают в себя такие затраты, как налоги, административные сборы, финансовые расходы, профессиональные сборы и страхование.Существует четыре основных метода оценки новой стоимости при расчете восстановительной стоимости или стоимости воспроизводства.

1. Метод сравнительных единиц — Затраты основаны на единовременной оценке на квадратный фут или на кубический фут. Затраты делятся на пять основных категорий в зависимости от строительных материалов: тяжелый стальной каркас с наружными навесными стенами, железобетонный каркас с внешними навесными стенами, внешние несущие стены из железобетона или кирпича, внешние несущие стены каркасной конструкции и сборный металлический каркас.Стоимость может быть далее разбита по качеству.
2. Метод раздельной стоимости — Вместо того, чтобы рассматривать стоимость компонентов в виде единовременной выплаты, метод раздельной стоимости использует среднюю стоимость компонентов, основанную на строительном материале и качестве. Например, метод раздельной стоимости будет рассматривать отдельно стоимость таких компонентов, как крыша, каркас, напольные покрытия, водопровод и блок HVAC. Эти индивидуальные затраты вместе оценивают стоимость нового.
3. Метод «единицы на месте» — Метод «единицы на месте» аналогичен методу раздельной стоимости, но разбивает каждый из основных компонентов на более подробные части.Например, конструкция крыши будет стоить один компонент при использовании метода раздельной стоимости. В этом методе, однако, конструкция крыши будет рассчитываться, глядя на элементы конструкции крыши, такие как балки крыши и плиты настила. Кроме того, сметные накладные расходы и прибыль подрядчика включаются в каждую смету затрат по методу «на месте».
4. Метод количественного обследования — Это наиболее точный метод оценки стоимости нового, но он также является наиболее сложным и трудоемким методом.Метод количественного обследования оценивает стоимость каждого отдельного элемента, задействованного в строительстве улучшений. Это похоже на то, как подрядчики рассчитывают стоимость, которую они предоставляют в качестве сметы предложения. К общей стоимости базового компонента добавляется корректировка на накладные расходы и прибыль.

Затратный подход: амортизация

Амортизация вызывает разницу в стоимости между новой стоимостью улучшений и текущей стоимостью улучшений.Существуют три формы амортизации: физическая, функциональная и внешняя. Физическая амортизация возникает в результате естественного износа имущества, происходящего с возрастом. Функциональная амортизация — это результат изменений потребностей или предпочтений с течением времени, которые приводят к снижению полезности собственности. Внешнее обесценивание является результатом неблагоприятного соседства или экономических тенденций. Есть три метода, которые оценщики могут использовать для оценки амортизации.

1. Метод «возраст-срок службы» — это самый простой и наиболее распространенный метод оценки амортизации.Оценщик оценивает общий возраст, эффективный возраст и оставшийся срок службы улучшений. Фактический возраст зависит от текущего состояния собственности, а также от ее полезности и местоположения на текущем рынке.
2. Метод разбивки — это наиболее точный и полный способ оценки всех форм амортизации. Однако это чрезвычайно сложно и требует много времени. Метод разбивки определяет каждую отдельную форму физического, функционального и внешнего износа.Затем амортизация от каждого отдельного фактора оценивается количественно и суммируется для расчета накопленной амортизации собственности.
3. Метод извлечения рынка — Метод извлечения рынка использует данные из сопоставимых продаж для оценки соответствующего процента амортизации, применяемого к рассматриваемому имуществу. Оценщики находят остаточную стоимость улучшений на сопоставимой собственности, вычитая стоимость земли и добавляя стоимость улучшений из продажной цены.Процент, в котором обесценилась сопоставимая стоимость недвижимости, представляет собой остаточную стоимость улучшений, деленную на новую стоимость этих улучшений. Затем этот процент применяется к объектному свойству.

Затратный подход: стоимость земли

Существует множество методов, которые оценщики могут использовать для оценки стоимости земли, но все они, по сути, представляют собой некоторую форму доходного подхода или подхода сравнения продаж. Прямое сравнение — наиболее распространенный метод оценки стоимости земли.Цена на землю рассчитывается просто на основе недавно проданных земельных участков. Его также можно вычислить как остаточную стоимость с использованием уравнения затратного подхода для вновь построенного объекта недвижимости, где известны как новая стоимость, так и цена продажи.

Пример оценки затратного подхода

Предположим, оценщик использует затратный подход для оценки стоимости собственности на 1 акре земли. Сайты аналогичного размера и местоположения продаются примерно за 40 000 долларов. Используя метод сравнительных единиц, оценщик находит, что новая стоимость здания из аналогичных строительных материалов и качества составляет 40 долларов за квадратный фут для здания площадью 24 000 квадратных футов.Итак, стоимость новых доработок составляет 960 000 долларов. Предполагаемый общий экономический срок службы улучшений составляет 40 лет, а оставшийся экономический срок службы — 30 лет. Метод начисления амортизации по возрасту предполагает, что улучшения должны амортизироваться на 25%, поскольку они состарились, что эквивалентно 10 из 40 лет. Соответствующий вычет амортизации составляет 25% от 960 000 долларов, что составляет 240 000 долларов. Используя затратный подход, оценщик оценивает окончательную стоимость недвижимости в 760 000 долларов.

Заключение

В этой статье мы обсудили затратный подход к оценке, который обычно используется оценщиками коммерческой недвижимости.Мы сравнили затратный подход с подходом сопоставимых продаж, а также затратный подход с доходным подходом. Основное отличие затратного подхода заключается в том, что он не требует активного рынка. При стоимостном подходе стоимость определяется путем добавления стоимости земли к стоимости нового эквивалентного здания и последующего вычитания любой амортизации. Мы рассмотрели, как оценщики рассчитывают новую стоимость, амортизацию, а также как определяется стоимость земли. Наконец, мы шаг за шагом рассмотрели пример затратного подхода, чтобы показать, как затратный подход может быть использован для определения стоимости собственности.

Процесс оценки финансирования строительства

Вы хотите профинансировать новый строительный проект? Прежде чем ваш кредит будет одобрен, вашему кредитору потребуется оценка строительства дома. Существующие дома обычно легко оценить, потому что их можно сравнить с другими домами. Но как оценить дом еще до того, как его построят?

Процесс оценки финансирования нового строительства на первый взгляд может показаться сложным, но, как и во всем остальном в этом процессе, шаги, которые вы предпринимаете, зависят от того, как вы хотите финансировать строительство.Ваш кредитор вкладывает средства в ваш дом, и если вы не можете за него заплатить, ему придется продать его. Большинство кредиторов хотят вам помочь, но это предприятие может быть рискованным для них, если в вашем районе не так много сопоставимых домов.

Планируя строительство нового дома, вы можете захотеть узнать, что может сработать против вас во время процесса оценки и как оценщик оценит ваши жилищные планы. В конечном итоге вы можете пересмотреть некоторые запланированные функции вашего дома или приложить дополнительные усилия, чтобы найти сравнения для вашего нового дома.Если вы обеспокоены или перегружены процессом оценки ссуды на строительство, у нас есть информация, которая поможет вам расслабиться.

1. Спецификации приобретения и разбивка затрат
2. Оценка стоимости дома
3. Анализ элементов достоверности
4. Заполнение единого отчета об оценке жилого фонда
5. Получение сертификата о завершении

1. Просмотрите свою оценку
2. Внесите обновления или изменения
3. Финансирование строительной ссуды
4. Андеррайтинг по строительной ссуде
5. Закрытие

Роль процесса оценки в финансировании строительства

Оценка — это мнение лицензированного оценщика о стоимости недвижимости.Оценщик должен следовать установленным правилам при оценке собственности. Оценка так же важна, как и ваш доход, кредит и активы, когда вы подаете заявку на ссуду на строительство. При строительстве нового дома оценка даже более важна, чем оценка существующего дома.

Здесь есть два варианта: профинансирует застройщик или профинансирует покупатель. Обычно, когда застройщик является заемщиком, они:

• Уже владеют земельным участком
• Не знаю, кто будет будущим домовладельцем

Если вы хотите, чтобы застройщик финансировал строительство, тогда «при условии »Оценка будет проведена во время первичного андеррайтинга.

Оценка «подлежит» оценке, когда стоимость имущества зависит от того, сколько будет стоить дом в будущем. Это поможет вам оценить дом после того, как были сделаны улучшения. «При условии» оценки — хороший способ убедиться, что вы не «переусердствуете» в своем доме.

Аттестация действительна в течение 120 или 180 дней для ссуд по делам ветеранов (VA). Если дом не будет завершен в течение этого времени, оценщик проведет «повторную сертификацию стоимости» или новую оценку до того, как покупка будет завершена.

Когда дом будет завершен, оценщик предоставит отчет «Заключительный осмотр». Важно отметить, что если застройщик финансирует строительство, показатель стоимости ссуды (LTV) рассчитывается с использованием меньшего из значений: покупной цены или оценки.

Другая сторона медали в том, что вы, покупатель, будете финансировать строительство. Обычно, когда домовладелец является заемщиком, они:

• Уже владеют земельным участком
• Имеют договор на строительство со строителем
• Используют ссудные средства для оплаты своего застройщика

В этом процессе нет радикальных различия между этим и финансируемым застройщиком.Этот процесс оценки начинается с «предметной» оценки, выполняемой во время первоначального андеррайтинга. Оценка по-прежнему действительна в течение 120 дней или 180 дней для ссуд VA.

Если дом не будет завершен в течение этого периода, оценщик выполнит «Повторную сертификацию стоимости» или новую оценку, хотя есть исключение для ссуд VA.

Сколько времени занимает процесс оценки?

Итак, сколько времени длится оценка строительного кредита? Сама оценка может занять от двух до четырех недель или даже дольше, если район находится дальше от того места, где работают и живут оценщики.Помните об этом общем графике, когда приступаете к процессу аттестации.

Этапы процесса оценки

Ссуды на строительство обычно сопряжены с более высоким риском, чем ссуды на завершенную недвижимость. Риски по ссудам на строительство включают незавершенные улучшения, перерасход средств, залоговое удержание механика и неисправное строительство. Чтобы снизить свои риски, кредиторы могут:

• Контролировать выплату ссудных средств
• Получать подтверждения правового титула перед каждой выплатой
• Задерживать прибыль подрядчика
• Получать освобождение от залога
• Приобретать облигации на завершение и выплаты

Цель кредитора — всегда иметь достаточно средств для завершения строительства.Поскольку ссуда на строительство нового дома может представлять несколько рисков для кредитора, оценка играет ключевую роль в определении того, одобрит ли кредитор ссуду и размер кредита. Во многих случаях оценка может даже стать причиной отказа в ссуде.

Так что же такое процесс оценки финансирования строительства? Вот шаги, от предварительной оценки строительного кредита до заверенного завершения.

1. Получение спецификаций и разбивка затрат

Строители должны иметь план строительства дома, который они строят, и спецификации, в которых перечислены использованные строительные материалы.Строители также будут вести список с разбивкой по стоимости труда на каждый дом, который они построили. План участка для нового строящегося дома должен показывать, где он будет расположен на участке, а также где будут расположены любые вспомогательные постройки. Строители предоставят ипотечным кредиторам план строительства дома, список с разбивкой по стоимости, план участка и спецификации для оценки.

Чем более подробны и точны спецификации и планы строительства дома, тем более вероятно, что оценщик сможет определить уровень отделки и строительства в вашем будущем доме.Оценщик может обсудить дом с представителем застройщика и даже с заемщиком, чтобы подтвердить или лучше понять чертежи, спецификации и уровень отделки нового строительства.

2. Оценка стоимости дома

Оценщик обычно использует один из трех основных методов для оценки дома:

• Затратный подход: При стоимостном подходе оценщик добавляет стоимость земли к стоимости воспроизвести или заменить дом.Однако этот метод может быть неточным, поскольку оценщики используют национальную базу данных для определения затрат, а стоимость материалов может варьироваться в зависимости от того, в какой стране вы находитесь.
• Сравнение стоимости: Подход сравнения стоимости оценивает стоимость дома на основе продажных цен на аналогичные дома поблизости. Этот метод является наиболее распространенным, поэтому очень важно найти сопоставимые свойства. Тем не менее, поскольку дом новой постройки может быть уникальным из-за своего местоположения, в этом районе может быть несколько сопоставимых домов.
• Доходный подход: Этот метод оценки не очень распространен, но он учитывает, будет ли дом приносить доход.

Чтобы дом был сопоставим с вашим новым домом, он, как правило, должен располагаться на расстоянии нескольких миль и на такой же площади земли. Для городских районов расстояние должно быть в пределах полумили или меньше, но иногда может быть увеличено до мили. На пригородных участках компаунды должны располагаться в пределах от 1 до 3 миль. В сельской местности компании должны быть расположены в пределах от 5 до 10 миль.

Дом также может считаться компромиссом, только если он был продан на открытом рынке в течение последних шести месяцев. Иногда его можно продлить до года, но большинство кредиторов предпочитают выплаты сроком до шести месяцев или меньше.

Если вы планируете построить дом в колониальном стиле площадью 1500 квадратных футов на 3 акрах земли, ваш оценщик должен найти три других дома площадью примерно 1500 футов на примерно 3 акрах земли. Если оценщик не может найти по крайней мере три сопоставимых дома, он может столкнуться с трудностями при определении стоимости вашего нового дома, что может привести к отказу в выдаче кредита или уменьшению суммы кредита кредитором.

При отсутствии продаж в непосредственной близости оценщики могут расширить свой поиск на близлежащие районы для поиска похожих домов, даже иногда превышая рекомендованные кредитором расстояния, если это необходимо для получения достоверной оценки стоимости. Оценщик объяснит, почему была использована продажа, и любые долларовые поправки, которые учитывают разницу на рынках между различными местами.

В качестве альтернативы оценщик может также найти сопоставимый более старый дом в том же районе, что и строительство нового дома.Если этот более старый дом имеет одинаковую площадь, отделку и общую полезность, то можно провести сравнение с поправкой на разницу в возрасте, состоянии и износе.

Лучший подход, который вы можете использовать в качестве заемщика, — это знать район, в котором вы планируете построить дом. Некоторые заемщики хотят построить дома, которые намного больше и дороже, чем другие дома в этом районе, что известно как чрезмерная застройка. Хотя они могут быть квалифицированы как заемщики, в их ссуде все же может быть отказано, если оценщик не может установить юридическую оценочную стоимость.Если вы хотите построить участок площадью 20 акров в районе, где большинство домов построено на 2–3 акрах, вы также можете столкнуться с проблемами при оценке. Кредиторы хотят иметь возможность быстро продать недвижимость, если это необходимо, но если дом является необычным для этого района, они могут не иметь возможности сделать это, что делает строительство дома рискованным вложением.

3. Анализ элементов надежности

Оценка должна содержать несколько ключевых элементов, чтобы считаться заслуживающей доверия. Оценщик определит недвижимость, которую он будет оценивать, и общий объем работы, которую они будут выполнять.В оценке вашего дома будет указана приблизительная стоимость и то, как она была получена. Процесс оценки требует, чтобы оценщики использовали определенные формы для четкого представления своих данных и анализа.

4. Заполнение единого отчета об оценке жилья

Многие оценщики жилья используют этот отчет. Fannie Mae разработала Единый отчет об оценке жилого фонда (URAR), чтобы позволить оценщикам домов производить достоверные оценки как существующих, так и новых домов. Оценщики могут объединить этот URAR с оценочной стоимостью земли и строительными документами, чтобы определить стоимость домов для строительства домов.

5. Получение Акта о завершении работ

После того, как все необходимые улучшения будут сделаны, оценщик вернется, чтобы проверить работу. Согласно Fannie Mae, свидетельство о завершении должно:

• Заполнено оценщиком вашего дома
• Улучшения состояния завершены и соответствуют условиям и требованиям из отчета первоначальной оценки

Это основные этапы процесса оценки. , но вы еще не готовы финансировать строительство нового дома.

[ctabutton url = ”https://assurancemortgage.com/apply/” cta_text = ”ПРИМЕНИТЬ СЕГОДНЯ”]

Что будет дальше после завершения процесса оценки?

Когда дом будет завершен, оценщик предоставит отчет «Заключительный осмотр». Оценщик нового строящегося дома отправит оценку вашему ипотечному кредитору, чтобы использовать его при принятии решения о вашей ссуде. Вот несколько новых рекомендаций по оценке строительства, которым нужно следовать.

1. Пересмотрите свою оценку

Что делать, если оценка ниже, чем вы ожидали? Во-первых, тщательно просмотрите аттестацию.Проверьте, нет ли проблем с настройками или отсутствующих функций в описании запланированных улучшений, которые оценщик мог пропустить. Если есть элементы, которые, по вашему мнению, не были должным образом учтены при оценке, составьте список.

Вы также можете просмотреть сопоставимые продажи, включенные в отчет. Перепроверьте факторы, которые могут отрицательно повлиять на стоимость сопоставимой продажи, которые оценщик мог упустить из виду и не учел, например, школьная система.Проверяйте общую жилую площадь, также известную как облагаемая налогом жилая площадь, для каждой продажи. Вы можете найти эту информацию в местной налоговой ведомости в Интернете. Убедитесь, что все найденные вами данные соответствуют тому, что сообщил оценщик.

Если после тщательной проверки вы обнаружили в отчете какие-либо существенные ошибки или несоответствия, создайте вежливый, продуманный документ, подтверждающий ваши выводы фактами и данными, и передайте его кредитору. При необходимости вы можете запросить повторную оценку.

2. Внесение улучшений или изменений

Если вы не удовлетворены оценочной стоимостью строительства вашего нового дома, вы также можете подумать о модернизации, которая может повлиять на оценку. Паркетные полы имеют тенденцию оказывать наиболее значительное влияние на стоимость дома по сравнению с их стоимостью. Покупателям нравятся паркетные полы на главном уровне дома, а также деревянная лестница, ведущая на второй уровень. Если это в вашем бюджете, вы можете также рассмотреть паркет на лестничной площадке и холле второго уровня.

Некоторые функции являются недорогими и дорогими. Возможно, они входят в ваш список желаемых аспектов вашего дома, но они, скорее всего, будут работать против вас во время оценки. Подвал, вероятно, будет в этом списке, так как это, по сути, бетонная стена под землей, которая содержит одну или две комнаты и не добавляет много квадратных метров. Но подвал требует земляных работ, водопровода и стоимости бетона, а это означает, что это дорого, но не вносит особой ценности в собственность. Другой пример — круглая веранда, которая может добавить немного больше места в вашу структуру, но не учитывается в общей площади дома.

Вам не обязательно отказываться от подвала или крыльца своей мечты, но вы можете обсудить со своим строителем, будут ли эти особенности стоить того препятствия, с которым вы столкнетесь во время аттестации. Какие бы обновления вы ни выбрали, исследуйте их рентабельность. Если вы можете найти обновление, которое добавляет большую ценность при небольших затратах, попробуйте включить эти изменения в планы строительства вашего дома, чтобы повысить его ценность.

После того, как вы внесете необходимые изменения в оценку, ваш оценщик отправит информацию вашему кредитору.

3. Финансирование строительной ссуды

После завершения оценки кредитор определит фактическую сумму, которую они готовы предоставить вам в ссуду для вашего строительного проекта. Сумма кредита, которую вы получите, будет меньшей:

Может быть, вы получили одобрение на получение ссуды на 200 000 долларов. Если стоимость вашего дома оценивается в 250 000 долларов, 80% от этой суммы составляет 200 000 долларов. Поскольку вы получили одобрение на получение ссуды в размере 200 000 долларов, вы получите эту полную сумму от своего кредитора.Однако, если ваш дом оценивается в 225 000 долларов, 80% от этой суммы составляет 180 000 долларов, и именно эту сумму вы получите от своего кредитора.

Вы можете выбрать комбинированный заем, также известный как постоянный заем на строительство, когда строительный заем сочетается с долгосрочным займом. Поскольку ссуды на строительство — это краткосрочные ссуды, вы можете захотеть ссуду, которая начинается после завершения строительства вашего нового дома.

В период строительства вы будете платить только проценты.Когда этот период строительного кредита будет завершен, ваш кредит будет преобразован в амортизированный кредит.

4. Андеррайтинг для ссуд на строительство

Для ссуды только на строительство кредитор обычно требует взятие ссуды в качестве источника выплаты от другого кредитора. Этот второй кредитор предоставит заемщику ссуду после завершения строительства. Кредитор, предоставляющий ссуду только на строительство, будет меньше беспокоиться о квалификации заемщика, но он рассмотрит опыт застройщика и договор на строительство.

Что касается ссуд на постоянное строительство, кредиторы будут уделять больше внимания квалификации заемщика, такой как их кредитоспособность, активы и соотношение доходов.

5. Закрытие

Для закрытия вашего строительного кредита вам понадобятся:

• Чистый титул на вашу землю
• Отчет об оценке
• Окончательный андеррайтинг

При закрытии вы подпишете много документов, подтверждающих, что вы занимаетесь этой суммой денег у кредитора, они взимают с вас проценты, и вы вернете их в течение определенного срока.Кредиторы используют договор доверительного управления и простой вексель для ссуд на строительство, а также договор о ссуде на строительство, который включает:

• Как будет выплачиваться ссуда
• Когда будет выплачена ссуда
• Условия выплат, такие как подтверждение правового титула, процент завершения, проверки и освобождение от залога

Когда вы будете готовы финансировать свой новый строительный дом, Assurance Financial уже здесь.

ресурсов

Руководства для загрузки

Мы создали эти руководства, чтобы стать ценным ресурсом, который шаг за шагом проведет вас через ваше следующее приключение.

Финансирование строительства вашего нового дома с помощью финансовых гарантий

Независимо от того, финансируете ли вы дом или застройщик, процесс должен быть максимально простым и интуитивно понятным. Некоторые люди могут не знать, какие шаги нужно предпринять или какие вопросы задать, но именно поэтому мы здесь.

Финансирование и строительство дома вашей мечты должно стать одним из самых захватывающих периодов вашей жизни. В Assurance Financial мы хотим помочь вам сделать этот шаг в вашем путешествии запоминающимся и легким.Мы независимый кредитор и специализируемся на воплощении мечты о домовладении. Работая с нами, вы получите комплексную обработку под одной крышей.

Готовы профинансировать строительство вашего нового дома? Свяжитесь с одним из наших кредитных специалистов сегодня, чтобы узнать, как мы можем помочь вам профинансировать ваше следующее строительство!

Декабрь 2018 Информационный бюллетень | Консультанты по сдерживанию затрат

Декабрь 2018 г. Информационный бюллетень

7 декабря 2018 г. | Новостная рассылка МИННЕСТОТА — Налоговый суд отклоняет методы сравнения продаж и затрат при оценке трубопровода, полагаясь исключительно на доходный подход

Enbridge Energy владеет и управляет трубопроводами, по которым сырая нефть и другие нефтепродукты транспортируются через ряд штатов, включая Миннесоту.В Миннесоте трубопроводная система Enbridge Energy пересекает части 13 округов. Enbridge обжаловала результаты оценки своего имущества в январе 2012, 2013 и 2014 годов.

В отличие от недвижимости в Миннесоте, которая обычно оценивается налоговой юрисдикцией, в которой она расположена, личное (эксплуатационное) имущество трубопроводов, электроэнергетических компаний и железных дорог оценивается и оценивается комиссаром по доходам, независимо от того, где в Миннесоте собственность находится. Комиссар обычно сначала оценивает личную собственность трубопроводов, инженерных сетей и железных дорог как единое целое, а затем стоимость единицы распределяется между различными налоговыми юрисдикциями.

Комиссар сначала критиковал апелляцию Энбриджа 2012 года как несвоевременную, аргумент, который был отклонен судом в деле Enbridge Energy, Limited Partnership против Уполномоченного по доходам (Департамент налогового регулирования штата Миннесота, 1 мая 2018 г.) 2018 WL 2106421. 15 августа , 2012, Комиссар предоставил Энбридж свой расчет рыночной стоимости операционной собственности Enbridge, выделенной Миннесоте, в форме «Сводного отчета об оценке» без сопроводительного письма или объяснения прав Enbridge на апелляцию.24 сентября 2012 года Комиссар предоставил Энбриджу отчет о предполагаемой рыночной стоимости с сопроводительным письмом, информирующим Энбриджа о том, что рыночная стоимость Комиссара уже стала «окончательной» и была подтверждена для округов «1 августа или ранее». Enbridge подала апелляцию 22 апреля 2013 г.

Суд постановил, что апелляция Энбриджа не была несвоевременной. Сводный отчет об аттестации комиссара от 15 августа 2012 года не был «приказом», по которому Энбридж должен был подавать апелляцию в соответствии с Минн.Стат. § 273.372, подраздел. 2, потому что он отражал стоимость операционной собственности Энбриджа в целом, а не округа за округом. Документ, на основании которого Энбридж действительно апеллировал, — свидетельство Уполномоченного округам о выделенной, распределенной и уравновешенной стоимости собственности, уведомление о котором она предоставила Энбридж в своей переписке от 24 сентября 2012 года, — специально обозначен в Миннесоте. § 273.372, подраздел. 2 (б), как «приказ», по которому налогоплательщик может обжаловать. Под Минной Стат. § 271.06, субд. 1 и § 278.01, к которому это относится, прошение об оспаривании оценки, стоимости или налогообложения недвижимого имущества должно быть подано «не позднее 30 апреля того года, в котором налог подлежит уплате». Таким образом, апелляция Enbridge в отношении оценок за 2012 год была своевременной.

В деле Enbridge Energy, Limited Partnership против Уполномоченного по доходам (Минн. Налоговое регулирование, 15 мая 2018 г.), 2018 WL 2325404, Суд установил, что Комиссар завысил стоимость системной единицы операционной системы трубопровода Enbridge на все три даты оценки. , используя только доходный подход при определении справедливой рыночной стоимости.

Суд постановил, что было неуместно оценивать объект недвижимости в соответствии с традиционным подходом сравнения продаж в течение любого из трех рассматриваемых лет, отметив «очень ограниченное количество фактических данных о продажах, которые должны использоваться в качестве доказательства стоимости», ни Придал ли Суд какое-либо значение для оценки стоимости, основанной на учете запасов и долга. Суд согласился с оценщиком Enbridge в том, что, поскольку компания «не является торгуемым лицом [и] не имеет торгуемых ценных бумаг. . . есть сомнения, что [подход, основанный на запасах и долговых обязательствах] вообще имеет какое-либо значение в процессе оценки.«Также было бы нецелесообразно использовать метод акций и долга для оценки публично торгуемой материнской компании Enbridge в качестве прокси, потому что (1)« цены на акции и долговые обязательства включают в себя множество значений, которые не подлежат налогообложению »; (2) акции — это ликвидные активы, которые можно быстро купить и продать с очень небольшими затратами, но на продажу имущества со значительными затратами уйдут месяцы; и (3) ценные бумаги отражают «иной набор будущих ожиданий, чем физическая собственность».

Суд также отклонил использование сторонами стоимостного подхода.Поскольку доходы нефтепроводных компаний подвергаются конкуренции и по существу ограничиваются фиксированной нормой прибыли от первоначальной стоимости за вычетом начисленной амортизации и отложенных налогов на прибыль, оценщик Enbridge утверждал, что активы следует оценивать так, как если бы Enbridge был регулируемым коммунальным предприятием и что первоначальная стоимость за вычетом начисленной амортизации представляет собой наиболее реалистичный показатель рыночной стоимости при стоимостном подходе. Суд постановил, что тарифный план Enbridge не регулируется, поэтому первоначальная стоимость за вычетом амортизации не является допустимым показателем рыночной стоимости.Комиссар также утверждал, что активы должны оцениваться по амортизированной первоначальной стоимости, потому что Комиссар должен использовать этот метод при проведении первоначальной оценки трубопроводов и коммунального имущества; однако Суд постановил, что он не был связан этим правилом.

Вместо этого суд постановил, что собственность Энбриджа наиболее подходящим образом оценивалась с использованием доходного подхода. В качестве магистрального трубопровода Enbridge транспортирует сырую нефть по своей трубопроводной системе, состоящей из магистральных трубопроводов, труб и сопутствующего оборудования за плату, зависящую от типа нефти и пройденного расстояния, и эти операции по существу представляют собой краткосрочную аренду мощности в трубопроводе Enbridge. .Исходя из обстоятельств этого дела, Суд пришел к выводу, что доходы и расходы, понесенные Enbridge, равны доходу от аренды, полученному от его коммунальной операционной собственности, которая капитализируется и уменьшается до приведенной стоимости и дает наилучшую оценку ее справедливой рыночной стоимости.

Enbridge Energy, товарищество с ограниченной ответственностью против Уполномоченного по доходам (Минн. Налоговое регулирование, 1 мая 2018 г.) 2018 WL 2106421, Enbridge Energy, Limited Partnership против Уполномоченного по доходам (Мин.Налоговая рег. Division, 15 мая 2018 г.) 2018 WL 2325404

ТЕХАС — Налогооблагаемая площадка для тяжелого оборудования, принадлежащего дилерам, — это место, где дилер вел инвентарь, а не различные места, где арендованное оборудование могло бы физически находиться в противном случае

EXLP Leasing, LLC и EES Leasing, LLC (совместно именуемые «EXLP») являются 100% дочерними компаниями Exterran Holdings, Inc. EXLP владеет и сдает в аренду компрессорные станции, используемые для подачи природного газа в трубопроводы. Некоторые из этих компрессоров используются в округе Галвестон.Округ традиционно облагал налогом компрессоры, находящиеся в его юрисдикции, как служебную собственность, исходя из их полной рыночной стоимости. Но законодательный орган Техаса отменил эту практику в 2012 году, добавив арендованное тяжелое оборудование к установленной законом формуле, используемой для оценки стоимости тяжелого оборудования, которое дилеры выставляют на продажу. Закон штата Техас теперь требует оценки, основанной на доходе от аренды компрессоров, полученном в течение предыдущего налогового года, разделенном на двенадцать. См. Tex. Tax Code § 23.1241 (b).

EXLP утверждал, что законодательный орган намеревается решить проблему, возникающую, когда одно и то же оборудование сдавалось в аренду несколько раз в течение одного года, причем каждая аренда учитывалась как отдельная продажа для целей налогообложения, и что новая формула деления выручки на двенадцать упрощает процесс оценки с предоставлением «компенсирующей выгоды» налоговых поступлений, упущенных из-за исправления.Округ заявил, что ожидаемый зачет так и не состоялся, поскольку законодатели исходили из ошибочного предположения, что округа еще не облагали арендованное тяжелое оборудование налогом по полной рыночной стоимости. В результате, по данным округа, изменение закона, «направленное на получение небольшого увеличения налоговых поступлений или сохранение нейтральности, фактически привело к потере 97% налоговых поступлений [на основе компрессоров]» для округа Галвестон. Согласно округу, «[недавний судебный процесс] установил, что оценка арендованного тяжелого оборудования в соответствии с разделом 23.1241 Налогового кодекса штата Техас является неконституционным ». Округ утверждал, что Конституция Техаса требует налогообложения собственности по «справедливой рыночной денежной стоимости» и что выбранный Законодательным собранием подход к арендованному у дилеров тяжелому оборудованию оценивает компрессоры для целей налогообложения в «незначительную долю» их рыночной стоимости.

EXLP и округ также разошлись во мнениях относительно того, где компрессоры могут облагаться налогом в свете поправок к Налоговому кодексу 2012 года. После того, как поправки были приняты, EXLP заняла позицию, согласно которой ее компрессоры в округе Галвестон облагаются налогом только в округе Вашингтон, где у EXLP есть служебный адрес и склад.Округ Галвестон не согласился, и в письме ко всем дилерам с тяжелым оборудованием, арендованным в его юрисдикции, округ объявил, что проведет оценку арендованного тяжелого оборудования там, где оно находилось 1 января, в соответствии с § 22.01 Налогового кодекса штата Техас, касающимся личного имущества предприятий. .

Верховный суд Техаса в целом отклонил конституционный аргумент округа, постановив, что ничто в Конституции Техаса не обязывает законодательный орган облагать налогом только «рыночную стоимость», определяемую округом как «цена, по которой собственность может быть передана за наличные деньги или ее эквивалент. в преобладающих рыночных условиях.«Конституция, — заявил Суд, — относится только к полномочиям законодательного органа устанавливать« стоимость »собственности для налогообложения. Затем суд отклонил аргумент EXLP о том, что округ Галвестон не подлежит налогообложению для компрессоров EXLP, расположенных там. EXLP утверждала, что поправки Законодательного собрания к Налоговому кодексу 2012 года предусматривают, что налоги должны уплачиваться в округе, в котором она ведет бизнес, — округе Вашингтон — на основе дохода, полученного от ее запасов в целом, и независимо от физического местонахождения отдельных арендованных единиц.Суд согласился с округом Галвестон в том, что в статуте, на который опиралась EXLP, нигде не упоминается облагаемое налогом место. Скорее, как утверждали округа, положение определяется главой 21 Налогового кодекса Техаса. Раздел 21.02 предусматривает, что «материальное личное имущество подлежит налогообложению налоговой единицей, если, среди других сценариев,« она находится в этой единице 1 января более чем на временный период ». Поскольку компрессоры EXLP в округе Галвестон представляют собой полупостоянные установки, которые часто остаются на месте в течение многих лет, они, безусловно, соответствуют требованиям Раздела 21.02, и поэтому Суд отклонил утверждение EXLP о том, что законодательная база требует налогообложения всего товарно-материальных запасов в округе, где дилер ведет бизнес.

EXLP Leasing, LLC против Центрального оценочного округа Галвестона , 61 Tex. Sup. Кт. J. 453, — S.W.3d —- (2 марта 2017 г.) 2018 WL 1122363

OREGON — Налоговый суд привлекает экспертов, дающих оценочные показания, не требующие лицензионных оценщиков

В этом споре по поводу оценки единицы телекоммуникационной компании Налоговый суд штата Орегон рассмотрел несколько доказательств возражений.Первые три были возражениями против оценочных показаний экспертов, не являющихся лицензированными оценщиками. При определении квалификации свидетеля как эксперта Суд заявил, что он должен учитывать характер высказанного мнения и основания для этого заключения. Что касается квалификации различных свидетелей в качестве свидетелей-экспертов по этому делу, характер высказанных мнений относился к единичной оценке имущества, подлежащего централизованной оценке.

Суд принял к сведению экспертные показания эксперта истца, профессора финансов с длинным списком публикаций и презентаций по темам оценки, многие из которых имели прямое отношение к оценке для целей налога на имущество, несмотря на отсутствие у него лицензии в качестве оценщика.Суд признал эксперта истца квалифицированным, чтобы давать показания и представлять отчет об оценке рассматриваемого имущества на основе его «знаний, навыков, опыта, подготовки [и] образования», что подтверждается его письменным резюме с подробным описанием его трех ученых степеней в бизнеса, экономики и финансов, отметив, что Верховный суд штата Орегон категорически отклонил требование о «техническом обучении» для оценки имущества, подлежащего оценке и налогообложению. Несмотря на возражения истца, Суд также принял во внимание оценочные показания двух экспертов ответчика, один из которых предложил пересмотреть оценку истца; другой, хотя и не имел лицензии в Орегоне, был лицензированным оценщиком в Юте.

Суд также рассмотрел возражение против признания более поздней операции в качестве доказательства стоимости на более раннюю дату оценки. Суд отклонил оспариваемые доказательства, заявив, что продажа имущества до или после даты оценки имеет отношение к стоимости имущества на дату оценки только в том случае, если есть доказательства того, что «условия, влияющие на стоимость», аналогичны с точки зрения закона, в то время как телекоммуникационная отрасль претерпела значительные изменения в течение рассматриваемого периода времени.

Level 3 Communications, LLC против Департамента доходов (Or. Tax Regular Div., 2 мая 2018 г.) 2018 WL 2230557

WISCONSIN — Доходные возможности нефтяных терминалов, неразрывно связанных с землей; Таким образом, правильно включено в оценку

Два налогоплательщика, Marathon Petroleum Company LP и US Venture, Inc., подали отдельные иски, утверждая, что оценка властями города Милуоки их нефтяного терминала для целей налога на имущество была чрезмерной, и требовали возмещения якобы чрезмерных налогов, уплаченных на эту недвижимость, плюс установленные законом проценты. .После консолидации и судебного разбирательства окружной суд подтвердил оценки города. Оба налогоплательщика подали апелляцию.

Налогоплательщики в апелляции заявили, что суд первой инстанции допустил ошибку с точки зрения закона, подтвердив начисленные городскими властями налоговые оценки их нефтяных терминалов с 2008 по 2014 год, поскольку эта оценка включала нематериальную стоимость, не подлежащую оценке. Они утверждали, что продажа нефтяных терминалов связана со сложными корпоративными операциями, которые включают нематериальную стоимость, которая не может быть учтена для целей налоговой оценки.Апелляционный суд отклонил этот аргумент, постановив, что способность нефтяных терминалов приносить доход «принадлежит» и «неразрывно связана» с землей и, таким образом, может быть передана будущим покупателям земли («критерий неразрывности взаимосвязей»). . Следовательно, заявил Суд, этот доход может быть включен в оценку земли, поскольку он принадлежит земле.

Marathon Petroleum Company LP против города Милуоки , — NW, 2d —-, 2018 WI App 22 (20 марта 2018) 2018 WL 1402162

MINNESOTA — На возвращении, налоговый суд не применил ненадлежащим образом стандарт Eurofresh при отклонении иска трубопровода о внешнем устаревании

Миннесотская корпорация энергоресурсов («МЕРК») оспорила решение налогового инспектора Миннесоты о стоимости ее системы распределения природного газа на период с 2008 по 2012 годы.После четырехдневного судебного разбирательства Налоговый суд установил, что MERC преодолела предполагаемую обоснованность оценки Комиссара для каждого из рассматриваемых лет и определил, что стоимость за период с 2008 по 2011 год была ниже, чем оценка Комиссара и стоимость за 2012 год. была выше оценки комиссара. Приняв это решение, Налоговый суд отклонил аргумент MERC о том, что «оно имеет право на снижение рыночной стоимости за внешний износ».

Как MERC, так и Уполномоченный подали апелляцию, и Верховный суд Миннесоты пришел к выводу, что Налоговый суд использовал неправильный стандарт — стандарт Eurofresh — для оценки наличия внешнего устаревания (см. Minnesota Energy Resources Corp.v. Налоговый комиссар, 886 NW, 2d 786, 791–92 (Миннесота, 2016 г.)). Внешнее устаревание — это потеря стоимости, вызванная негативными внешними эффектами, которая почти всегда неизлечима. Это одна из трех форм амортизации, наряду с функциональным устареванием и физическим износом, которые могут снизить рыночную стоимость собственности. Согласно стандарту Eurofresh вместо того, чтобы рассматривать внешнее устаревание таким же образом, как и другие формы амортизации, «налогоплательщик, заявляющий о внешнем устаревании, [должен] предоставить доказательные доказательства причины заявленного устаревания, количества такого устаревания и что заявленная причина устаревания фактически влияет на объект собственности »(см. Eurofresh , Inc.против Graham Cty., 218 Ariz.382, 187 P.3d 530, 538 (Ariz.Ct.App.2007). Поскольку этот ошибочный правовой стандарт сыграл решающую роль в решении Налогового суда отклонить внешние доказательства устаревания MERC, Верховный суд обратился в Налоговый суд с просьбой пересмотреть вопрос о том, повлияло ли внешнее устаревание на рыночную стоимость трубопроводной распределительной системы.

В предварительном заключении стороны отказались предоставить дополнительные доказательства по вопросу о внешнем устаревании, вместо этого полагаясь на свои соответствующие дополнительные записки.Налоговый суд рассмотрел всю документацию и пришел к выводу, что МЕРС не смог продемонстрировать посредством большинства доказательств, что рассматриваемая собственность подверглась внешнему устареванию в течение любого из пяти лет, о которых идет речь. MERC подала апелляцию.

Верховный суд подтвердил решение Налогового суда, отметив, что на этот раз он применил правильный стандарт при определении влияния отрицательных внешних эффектов на стоимость: прямое сравнение аналогичных объектов недвижимости с внешним устареванием и без него. При предварительном заключении Налоговый суд провел подробную оценку достоверности, надежности и релевантности доказательств, представленных MERC в поддержку своего иска о внешнем устаревании, с учетом множества факторов: экономического кризиса 2008 года, влияния изменения погодных условий, правительства. нормативные акты и решения по установлению тарифов, а также усиление усилий по энергосбережению и энергоэффективности.Налоговый суд также принял во внимание доказательства того, что количество клиентов MERC и объем продаж газа по большей части незначительно увеличивались в течение каждого из рассматриваемых лет. Верховный суд пришел к выводу, что проведенный Налоговым судом анализ значимости и достоверности этих факторов не был возвратом к повышенному стандарту Eurofresh , который он отклонил в предыдущем решении. Кроме того, Суд пришел к выводу, что протокол полностью подтверждает вывод Налогового суда о том, что доказательства внешнего устаревания МЕРЭ «не заслуживают доверия».Налоговый суд установил, что эксперт MERC не смог адекватно обосновать свой вывод о внешнем устаревании, а показания свидетелей MERC временами были «не более чем широкими обобщениями» или противоречиями. На основании проверки материалов дела Верховный суд постановил, что решение налогового суда «обосновано доказательствами и соответствует закону».

Minnesota Energy Resources Corporation против Уполномоченного по доходам , 909 NW, 2d 569 (21 марта 2018 г.)

КАЛИФОРНИЯ — Апелляционный суд постановил, что доходы от широкополосных и телефонных услуг могут быть включены в оценку собственных интересов кабельной компании с соответствующим вычетом за нематериальные активы

1 января 2005 г. Time Warner подписала 13 франчайзинговых соглашений с государственными организациями в округе Лос-Анджелес, каждое из которых включало в себя как право на обслуживание проводов, так и вспомогательное оборудование (распределительное предприятие) на публичных правах собственности (владение). процентов) и право предоставлять абонентам услуги кабельного телевидения.31 июля 2006 г. Time Warner приобрела активы Comcast и Adelphia, которые включали 77 дополнительных франшиз. Приобретение компанией Time Warner активов Comcast и Adelphia привело к переоценке в соответствии с предложением 13 вновь приобретенных владений с целью определения их стоимости «базового года», то есть стоимости, на которой будут основываться текущие и будущие налоговые оценки. В то же время Time Warner стремилась снизить налоговую оценку своих унаследованных интересов, утверждая, что они снизились ниже установленной стоимости.Таким образом, Time Warner инициировала разбирательство в Апелляционном совете округа Лос-Анджелес, чтобы оспорить ценность наследства.

За одиннадцать дней до начала разбирательства в Апелляционном совете по оценке оценщик направил уведомление о своем намерении увеличить стоимость посессорных интересов. Time Warner уплатила полученные налоги, а затем возбудила дело о возмещении в Правлении, чтобы оспорить оценку Оценщика. Правление вынесло решение против Time Warner по всем основаниям.Затем Time Warner подала апелляцию в Верховный суд. Time Warner утверждала, что оценщик ошибся при оценке посессорных прав на основе всех трех потоков доходов (телевидение, широкополосная связь и телефон), и, поскольку посессорные интересы доступны в неисчерпаемом количестве любому потенциальному кабельному оператору при пяти процентах доходов от телевидения, Единственный способ рассчитать справедливую рыночную стоимость посессорных долей — капитализировать часть комиссии за франшизу. Суд первой инстанции согласился с Time Warner, аргументируя это тем, что ни один потенциальный оператор кабельного телевидения не будет платить Time Warner более пяти процентов доходов от телевидения за любую собственническую долю, поскольку точно такая же доля может быть приобретена в округе по этой цене.

Округ подал апелляцию, утверждая, что суд первой инстанции упустил из виду тот факт, что не существует реального действующего рынка для владения кабелями. По данным округа, потенциальные операторы кабельного телевидения не обращаются к агентству по франчайзингу, не получают франшизу, а затем строят кабельные системы с нуля. Вместо этого потенциальные операторы кабельного телевидения покупают существующие системы, потому что капитальные затраты чрезмерны по сравнению с рискованностью потенциальной прибыли. Округ утверждал, что стоимость посессорных интересов неточно определяется капитализацией платы за франшизу; вместо этого их стоимость основана на экономической ренте, которую владельческие интересы могли бы получить на рациональном рынке.

Апелляционный суд согласился с округом, отметив, что рассматриваемые посессорные интересы принесли Time Warner значительный доход, превышающий ту, которую они получили от предоставления телевизионных услуг. Суд постановил, что добавленная стоимость, которую Time Warner получила за счет использования владений для предоставления услуг телефонной связи и широкополосного доступа, не выходила за пределы досягаемости оценки налога на имущество. Отсутствие реального рынка для определенного типа собственности не означает, что он не имеет ценности или что он может выйти из-под конституционного мандата, согласно которому «вся собственность».. . облагается налогом пропорционально его стоимости ». Учитывая, что в течение оценочного периода не было доказательств наличия открытого и конкурентного рынка посессорных интересов Time Warner, Суд постановил, что оценка Оценщиком посессорных долей в процентах от валового дохода от потоков доходов от телефонной связи и широкополосного доступа была действительной, и что Оценщик не ограничивался оценкой посессорных прав путем капитализации платы за франшизу. Однако Апелляционный суд также постановил, что никакие существенные доказательства не подтверждают вывод о том, что пять процентов валового дохода от широкополосной связи и телефонной связи представляют собой справедливую рыночную стоимость посессорной доли в предоставлении этих услуг, и что все пять процентов дохода представляют собой меру. налогооблагаемой стоимости без отнесения какой-либо части экономической ренты на нематериальные активы кабельных систем.Суд вернулся к Совету по этим вопросам.

Time Warner Cable Inc. против округа Лос-Анджелес , — Cal.Rptr.3d —- 18 Cal. Daily Op. Серв. 7224, (Ct., Приложение 2-го округа, 19 июля 2018 г.)

5: Экономические методы оценки | Перспективы биоразнообразия: оценка его роли в постоянно меняющемся мире

Епископ RC. 1978. Экономика исчезающих видов. Амер Дж. Сельскохозяйственная экономика 60: 10–18.

Боксталь Н. 1995. Модели путевых расходов. В: Bromley DW (ред.).Справочник по экономике окружающей среды. Кембридж, Массачусетс: Бэзил Блэквелл. С. 655–71.

Bockstael N, Hanemann ME, Kling CL. 1987. Оценка значимости улучшения качества воды в рамках рекреационного спроса. Water Resour Res 23: 951–60.

Браун Г.М., Генри В. 1993. Экономическая ценность слонов. В: Барбье Э.Б. (ред.). Экономика и экология: новые рубежи и устойчивое развитие. Лондон Великобритания: Чепмен и Холл.

Карсон Р., Флорес Н., Мартин К., Райт Дж.1996. Методологии условной оценки и выявленных предпочтений: сравнение оценок квазигосударственных благ. Land Econ 72: 80–99.

Ciriacy-Wantrup, S von. 1968. Сохранение ресурсов: экономика и политика, 3-е изд. Беркли, Калифорния: Univ Calif Div Agric Sci.

Костанза Р., д’Арж Р., де Гроот Р., Фарбер С., Грассо М., Ханнон Б., Лимбург К., Наим С., О’Нил Р. В., Пареуэло Дж., Раскин Р. Г., Саттон П., ван ден Белт М. 1996. стоимость мировых экосистемных услуг и природного капитала.Природа 387: 253–60.

Дэли Х.Э., Кобб Джей Би Джей. 1989. Для общего блага: перенаправление экономики в сторону сообщества, окружающей среды и устойчивого будущего. Нью-Йорк, штат Нью-Йорк: Бикон-Сити, пр.

Фермер М., Рэндалл А. 1997. Политика устойчивого развития: уроки модели перекрывающихся поколений. Land Econ 3: 608–22.

Фермер М., Рэндалл А. 1998. Рациональность безопасного минимального стандарта сохранения. Land Econ 74: 287–302.

FEMAT [Группа оценки управления лесными экосистемами].1993. Управление лесными экосистемами: экологическая, экономическая и социальная оценка. Вашингтон, округ Колумбия: Министерство сельского хозяйства США, Лесная служба, и Министерство сельского хозяйства США, Служба рыбной ловли и дикой природы и другие.

Hanemann WM. 1984. Оценка благосостояния в экспериментах по условной оценке с дискретными ответами. Амер Дж. Сельскохозяйственная экономика 66: 332–41.

Хаусман Дж. 1993. Условная оценка: критическая оценка. Амстердам Нидерланды: Elsevier Science.

Heywood CH (редактор). 1995. Оценка глобального биоразнообразия.Кембридж, Великобритания: Cambridge Univ Pr.

Хоэн Дж., Рэндалл А. 1989. Слишком много проектов проходят тест на прибыль и затраты. Amer Econ Rev 79: 544–51

Хоэн Дж., Рэндалл А. 1987. Удовлетворительный показатель затрат на прибыль от условной оценки. J Envir Econ Mgmt 14: 226–47.

Ховарт РБ, Норгард РБ. 1990. Права на ресурсы между поколениями, эффективность и социальная оптимальность. Land Econ 66: 1–11.

Hubin DC. 1994. Моральное обоснование анализа выгод / затрат.Экон Фил 10: 169–94.

Кант И. 1991. Философские сочинения. Нью-Йорк Нью-Йорк: Континуум. (Бехлер Э [ред]).

Моран Д. 1994. Условная оценка и сохранение биоразнообразия на охраняемых территориях Кении. Biod Cons 3 (8): 663–84.

NRC [Национальный исследовательский совет]. 1996. Управление речными ресурсами в Гранд-Каньоне. Вашингтон, округ Колумбия: National Acad Pr. 226 с.

NRC [Национальный исследовательский совет]. 1997. Оценка грунтовых вод: экономические концепции и подходы.Вашингтон, округ Колумбия: National Acad Pr.

Нельсон Р. 1987. Экономическая профессия и формирование государственной политики. J Econ Lit 25: 49–91.

Нортон Б. 1988. Товары, удобства и мораль: пределы количественной оценки при оценке биоразнообразия. В: Wilson EO, Peters FM (ред.). Биоразнообразие. Вашингтон, округ Колумбия: National Acad Pr. С. 200–205.

Стр. Т. 1977. Сохранение и экономическая эффективность. Балтимор Мэриленд: Университет Джона Хопкинса, пр.

Рэндалл А.1999. Серьезное отношение к выгодам и затратам. В: Tietenberg T, Folmer H (ред.). Международный ежегодник экономики окружающей среды и ресурсов. Челтенхэм Великобритания, Нортгемптон Массачусетс: Эдвард Элгар.

Рэндалл А. 1994. Проблема с методом расчета стоимости проезда. Land Econ 70: 88–96.

Рэндалл А. 1987. Общая экономическая стоимость как основа политики. TransAmer Fisheries Soc 116: 325–35.

Оценка ипотеки и оценочная стоимость

«Оценка дома» — это комплексный отчет, который определяет стоимость вашей собственности на основе ряда факторов, от общей жилой площади до вида и года постройки.

Если вы планируете приобрести новый дом с помощью ипотеки или рефинансировать текущий ссуду (или даже получить обратную ипотеку), вам, скорее всего, потребуется заказать оценку. Это также может потребоваться для ссуды под залог собственного капитала.

Обычно этим за вас занимается банк или ипотечный брокер, но вам все равно придется оплачивать счет, если только стоимость не включена в вашу ставку по ипотеке.

Оценка является ключевым компонентом процесса покупки дома и важна как для вас, так и для вашего кредитора.

Банк захочет знать, что предоставляемое им финансирование жилья может быть поддержано залогом, и вы должны быть уверены, что не платите больше, чем стоит дом, в разумных пределах.

Затраты на оценку дома

• Стоимость оценки дома может варьироваться
• В зависимости от типа, местоположения и размера собственности
• И по банку и ипотечному кредитору
• Но большинство из них колеблются от 300 до 600 долларов

подать заявку на ипотеку, кредитор запрашивает депозит на раннем этапе для покрытия стоимости оценки.Так они удерживают ваши инвестиции, чтобы вы не уходили в другое место во время процесса.

Оценка жилья обычно стоит от 250 до 750 долларов, при этом большинство из них приходится на сумму от 300 до 600 долларов. Стоимость будет варьироваться в зависимости от типа недвижимости, местоположения и площади в квадратных метрах.

Многоквартирные дома и объекты недвижимости в сельской местности обычно будут стоить дороже, чем односемейные дома в густонаселенных районах.

Кроме того, оценка квартиры, как правило, будет стоить столько же, сколько и оценка дома, хотя первая часто бывает намного меньше.

Это может быть связано с тем, что оценщики все еще должны оценить все здание / комплекс, что также может занять много времени.

Если недвижимость представляет собой дом стоимостью в несколько миллионов долларов, ваша оценка может стоить более 1000 долларов, а если сумма кредита находится в диапазоне нескольких миллионов долларов, вы также можете оказаться на крючке для повторной оценки.

Как оценивается мой дом?

• Оценщик посетит ваш дом, чтобы определить его состояние.
• Он проведет внутреннюю и внешнюю оценку.
• Затем сравнит вашу собственность с недавними продажами домов в районе
• . с оценочной стоимостью

Наиболее распространенным типом оценки жилой недвижимости является Единый отчет об оценке жилья или URAR.

Он состоит из фотографий интерьера и экстерьера, сравнительных продаж (comps) и полной разбивки стоимости собственности, такой как площадь в квадратных футах, размер участка, количество спален и ванных комнат, а также любые улучшения в доме.

Этот тип оценки представляет собой сочетание рыночного и стоимостного подходов для определения справедливой рыночной стоимости.

Затратный подход устанавливает стоимость дома путем определения стоимости восстановления конструкции с нуля.

Ценностный подход определяет стоимость с использованием сравнения продаж в непосредственной близости от продаж за последний период времени.

Когда оценщик прибудет в ваш дом, он сделает фотографии как внутри, так и снаружи, и сделает множество заметок, переходя из комнаты в комнату.

Если это рефинансирование ипотеки, есть большая вероятность, что вы встретитесь с оценщиком.

Процесс оценки жилья может занять час или меньше (некоторые оценщики осматриваются дольше, чем другие).

Примечание: Из-за COVID-19 процесс оценки может отличаться, чтобы минимизировать или полностью исключить человеческое взаимодействие.Для этого может даже потребоваться сделать собственные фотографии дома.

Они также сделают фотографии недавно проданных сопоставимых домов в окрестностях, которые используются в отчете.

Эти другие объекты недвижимости являются сравнительными продажами, или, как их называют в промышленности, «компромиссами», которые представляют собой недавние продажи подобных домов.

Они также разбиты в отчете об оценке и сравниваются с объектом собственности рядом.

Каждой сравнительной продаже присваивается или вычитается стоимость в нескольких категориях в зависимости от того, как она соотносится с объектом собственности.

Чистая стоимость сравнительных продаж затем усредняется, чтобы получить медианную оценочную стоимость объекта недвижимости.

Совет. Оценочная стоимость вашего дома указана для целей налога на имущество и может сильно отличаться от вашей оценочной стоимости, которую использует кредитор.

Насколько точна оценка ипотеки?

• В общем, они имеют тенденцию быть довольно точными
• Для покупок дома они часто близки к цене покупки
• А для рефинансирования они, как правило, приходят по цене
• Но всегда будут исключения
• И два разных оценщика, вероятно, предложат два разных значения

Недавняя тенденция в отрасли заключается в использовании компаний по управлению оценкой (AMC), которые, по утверждениям критиков, полагаются на оценщиков недвижимости, которые не знакомы с районами, в которых они работают.

Именно здесь начинаются споры, потому что во многих случаях агент по недвижимости и / или ипотечный брокер не соглашается с критериями, используемыми при оценке, особенно если недвижимость не оценивается по стоимости.

Они заявят, что им следовало использовать X свойство (более дорогое) вместо более дешевых в отчете.

Но независимый оценщик, имеющий лицензию на выполнение этой работы, является ответственным лицом, а не заинтересованной стороной, пытающейся осуществить продажу.

То же самое может произойти, когда заемщик рефинансирует ипотечный кредит в надежде получить выгодную стоимость.

Если это не удается, домовладелец может оспорить решение оценщика. Конечно, это, скорее всего, останется без внимания.

В конечном итоге вы попадете во власть оценочного анализа оценщика, который, безусловно, может варьироваться в зависимости от используемых ими комм.

Спорный вопрос, является ли точным или нет , но вероятно, что разные оценщики недвижимости предложат разные значения.

Сомнительно, чтобы два оценщика предложили одинаковую цену.Однако они, скорее всего, будут довольно похожи друг на друга и в идеале не будут иметь существенного значения для результата ссуды.

Стоимость недвижимости является одним из наиболее важных факторов, когда речь идет о привлечении финансирования.

Банки и ипотечные кредиторы должны убедиться, что ваша недвижимость находится в хорошем состоянии и действительно стоит того, что вы или ваш брокер называете, потому что это залог для ссуды.

Любые возможные несоответствия в оценке, вероятно, заставят инвесторов уклоняться от покупки ипотеки, оставив банк или кредитора с пустым имуществом и крупными убытками, если имущество упадет в цене.

Даже Дональд Трамп мог согласиться купить лачугу и не получить ипотеку, потому что сама недвижимость просто не подлежит продаже.

Вот почему они полагаются на профессиональную оценку объективной третьей стороны, чтобы получить справедливую оценку дома.

Продаются ли дома по оценочной стоимости?

• Дома обычно оценивают по цене покупки или выше
• Предполагая, что согласованная цена является обычной, а не отклоняющейся
• Ключ к успеху — множество близлежащих сопоставимых продаж, которые усиливают покупную цену
• Но это не редкость для оценки значения и продажные цены расходятся

Ответ в том, что это зависит от обстоятельств.Дом вполне может быть продан по его точной оценочной стоимости, но оценка обычно заказывается банком (выбранным оценщиком) после того, как покупатель и продавец договорились об определенной покупной цене.

Обычно происходит то, что оценщик подтверждает значение , указанное в договоре купли-продажи.

Иногда они присваивают немного большее значение, а в других случаях они не могут найти значение для обоснования продажной цены.

Это может произойти, если покупатель предложил намного больше, чем просил обойти других участников торгов.

Нельзя сказать, что они заплатили слишком много, просто другие сопоставимые объекты недвижимости, по профессиональному мнению оценщика, были проданы по значительно меньшей цене.

В этом случае покупателю и продавцу может потребоваться вернуться к чертежной доске, чтобы устранить несоответствие в оценке.

Что делать, если оценка ниже закупочной цены?

• Существуют варианты, если оценка будет низкой
• Запросить обзор оценки
• Положить больше денег
• Надеюсь, что кредитор разрешит более высокую LTV
• Или попытается пересмотреть цену с продавцами

Один Проблема, которая случается довольно часто, заключается в том, что оценочная стоимость оказывается ниже согласованной цены покупки.

Это обычная проблема, потому что покупатели часто переплачивают за дом своей мечты либо из-за войны торгов, либо из-за эмоциональной привязанности.

Действительно ли это переплата — вопрос другого дня.

Например, если вы соглашаетесь купить дом за 200 000 долларов и подаете заявку на ссуду с доплатой 20%, вам потребуется сумма ссуды в размере 160 000 долларов и первоначальный взнос в размере 40 000 долларов.

Это равняется соотношению кредита к стоимости в 80%, что просто равняется 160 тысячам долларов, разделенным на 200 тысяч долларов.

А теперь представьте, что кредитор возвращается и сообщает вам, что недвижимость оценена только на 190 000 долларов.

Сумма вашей ссуды в размере 160 000 долларов, основанная на новом значении в 190 000 долларов, повысит LTV до ~ 84%. И да, кредиторы используют наименьшую из продажной цены или текущей оценочной стоимости.

Их не волнует, сколько вы готовы за это платить. Их волнует, чего стоит независимый оценщик, если они лишат вас права выкупа и однажды закончат с этим.

В любом случае, это может быть проблемой, так как для вашего кредита теперь потребуется частное ипотечное страхование, потому что LTV превысит 80%, и это если бы кредитор мог даже предложить вам кредит выше 80% LTV.Часто они не могут.

Решением будет либо запросить пересмотр оценки, пересмотреть закупочную цену (более низкую) с продавцом, изучить другие кредитные программы или вложить больше денег, если у вас есть дополнительные наличные деньги.

Конечно, вы можете задаться вопросом, не переплачиваете ли вы за недвижимость, если она не имеет «по стоимости».

Используя тот же пример, если вы решили продвигаться вперед с полной покупной ценой и хотели сохранить кредит на уровне 80% LTV, вы сможете получить только ссуду в размере 152 000 долларов США.

Это означает, что вам нужно будет заплатить 48 000 долларов в качестве первоначального взноса вместо первоначальных 40 000 долларов. Положительным моментом является несколько более низкая выплата по ипотеке.

Вы также можете попытаться убедить продавца снизить продажную цену, но это может быть проигрышным усилием на горячем рынке.

Однако, если объект не вызывает особого интереса, с помощью этого подхода вы можете куда-нибудь добраться.

Если вы продаете свой дом, помните об этом, чтобы не иметь дела с низкими оценками, которые могут привести к нежелательным последствиям для покупателя и, в конечном итоге, к снижению цен на жилье.

Оценочная стоимость выше закупочной цены?

• Если оценка будет «высокой», что на самом деле не так
• Это не значит много, кроме того, что вы могли получить хорошую сделку
• Или, по крайней мере, не обязательно переплачивать за собственность
• Это не изменит математику вашего ипотечного кредита

Обратное тоже может произойти, хотя это не будет намного больше, чем небольшое повышение эго и, возможно, некоторый дополнительный капитал дома.

Если ваша оценка превышает покупную цену, похлопайте себя по плечу и выдохните. Вы преодолели одно серьезное препятствие в процессе ипотеки.

Однако ваш кредитор не позволит вам занять больше из-за этого. Помните, что они будут использовать меньшее из значений продажной цены или оценочной стоимости.

Так что ничего не меняется. Возможно, вы почувствуете себя немного лучше, зная, что недвижимость действительно оценивается.

Условия кредита должны остаться прежними.Это верно и для коротких продаж. Вы не получите дополнительных заемных средств только потому, что покупаете по цене ниже справедливой.

Присутствовать при оценке вашего дома

• Хорошо присутствовать при оценке
• Чтобы ответить на любые вопросы, которые могут возникнуть у оценщика
• Также рекомендуется убрать до их прибытия
• И, как правило, приложить все усилия

Если вы уже владеете своей недвижимостью и оцениваете ее для рефинансирования, может быть полезно приехать в этот день.Если это покупка, нынешние владельцы, скорее всего, вас не пригласят.

В любом случае, как только кредитор назначит дату оценки, запланируйте свое присутствие, чтобы показать оценщику все имущество. Скорее всего, вам нужно будет впустить их внутрь.

Я также рекомендую навести порядок в собственности (ограничить привлекательность), чтобы она выглядела наилучшим образом, а также быть вежливым и дружелюбным с оценщиком. Агенты по недвижимости должны проявить такую ​​же любезность.

Конечно, некоторые могут возразить, что не имеет значения, прибрались ли вы в доме или предложите оценщику стакан воды или кофе.Но для меня никогда не помешает быть добрым.

Если вы (или агент по листингу) присутствуете, вы также можете указать на любые недавние улучшения дома, которые могут повысить его стоимость, или обсудить рыночные тенденции и аналогичные дома, которые, по вашему мнению, могут быть упущены из виду.

Кроме того, чистый и незагроможденный дом может казаться больше и дороже, чем аналогичный дом, и этого может быть достаточно, чтобы получить пограничную ценность там, где она должна быть.

То же самое относится и к домашнему осмотру, который проводится отдельно от оценки.Присутствовать, когда приедет домашний инспектор, может окупиться.

Обзор оценки

• Если оценка окажется низкой
• Некоторые кредиторы могут заказать обзор оценки
• Чтобы оспорить оценку
• Но можно пойти еще ниже…

После того, как будет заказана оценка дома, если есть проблемы с оценкой, банк или кредитор могут потребовать пересмотра оценки.

Обзор будет проводиться другим оценщиком или просто с использованием AVM или автоматизированной модели оценки.Именно здесь у многих заемщиков возникают проблемы.

Если оценка будет заниженной или если объект недвижимости будет признан неполным, опасным или уникальным в любом случае, банк может отклонить ссуду и отказать в финансировании потенциальному заемщику.

Даже если у заемщика есть непогашенный кредит и изобилие активов, дефектная, уникальная или переоцененная собственность может сорвать сделку.

Вот почему всегда важно привлекать квалифицированного оценщика, который определит реальную стоимость вашего дома, чтобы не было никаких сюрпризов, когда придет время делать или умереть.

Лучше узнать истинную стоимость вашего дома заранее, прежде чем подписывать какие-либо непредвиденные обстоятельства или контракты на покупку.

И помните, что от качества вашей оценки будет зависеть качество вашей проверки (если только она не автоматизирована).

Оценщик всегда найдет стоимость дома на основе того, что ему дано.

Если они получат отчет о плохой оценке, они, скорее всего, присвоят плохую оценку.

Я видел, как брокеры подавали несколько оценок и получали совершенно разные оценки, основанные исключительно на самой первоначальной оценке.

По состоянию на 26 января 2015 г. Fannie Mae разрешила кредиторам использовать собственный инструмент под названием «Гарантийный андеррайтер», который обеспечивает автоматическую оценку рисков, включая оценку риска, отметки риска (потенциальное завышение стоимости) и сообщения кредитору, подавшему заявку. требуют дальнейшего рассмотрения.

CU работает, используя обширную базу данных записей собственности, рыночных данных и аналитических моделей для анализа оценок в целях контроля качества и управления рисками.

В будущем кредиторам может быть предоставлен отказ от заверений и гарантий в отношении стоимости, чтобы они могли более свободно ссужать, по крайней мере, когда речь идет о сомнительной стоимости имущества.

[Скоро вы сможете купить дом без оценки.]

На какой срок годна оценка?

• Оценки жилья имеют ограниченный срок хранения
• Это зависит от типа жилищного кредита
• Но большинство из них не переносятся от кредитора к кредитору независимо от времени
• Это означает, что если вы не используете того же кредитора, который он выиграл ‘ в любом случае не будет действительным

Хотите знать, как долго действует аттестация? Это сложный ответ, потому что большинство оценок нельзя переносить, а это означает, что если вы ее получите, вы все равно не сможете передать ее другому кредитору.

Итак, сначала вы должны решить, будете ли вы использовать свою старую оценку с тем же кредитором, который ее заказал.

Если да, то, возможно, вы сможете использовать его в течение 12-месячного периода, но есть вероятность, что кредитору потребуется обновить его, если он был дольше четырех месяцев.

Под обновлением я имею в виду повторный осмотр внешнего вида собственности и определение того, снизилась ли стоимость собственности с момента ее первоначальной оценки. Банки должны убедиться, что они не дают вам старую, более высокую ценность.

Ситуация, при которой вы могли бы использовать старую оценку, была бы, если бы вы думали о рефинансировании в определенном банке, а затем отказались от него по той или иной причине.

Потом, через несколько месяцев, решил снова пройти через это. Но, как уже отмечалось, это должен быть один и тот же кредитор.

Также учтите, что ценность может быть выше, и вы не сможете воспользоваться этим, если повторно воспользуетесь своей старой оценкой.

Для Fannie Mae и Freddie Mac вы рассчитываете на четыре месяца, после чего потребуется повторная проверка собственности и обновление оценки.

Для ссуд FHA существует 120-дневный период действия оценок, который может быть продлен еще на 30 дней при соблюдении определенных условий.

Если обновление оценки выполняется до истечения срока действия первоначальной оценки, оно может сохраняться в течение 240 дней.

Для ссуд VA срок действия обычно составляет шесть месяцев, и оценка истекает после закрытия кредитной операции.

Это означает, что вы не можете использовать одну и ту же оценку для покупки и последующего рефинансирования, даже если это произойдет в течение шестимесячного периода.

Для ссуд USDA оценка должна быть завершена в течение 150 дней после закрытия ссуды. Если они старше, они могут снова стать действительными после обновления.

Вывод заключается в том, что в большинстве случаев вы не можете использовать старую оценку, поэтому не стоит на нее рассчитывать. Просто попробуйте закрыть свой кредит в первый раз.

Хотя оценка дома незаменима, вы можете провести небольшое исследование самостоятельно, используя бесплатный инструмент оценки стоимости дома в Интернете, который генерирует квази-оценку имущества за считанные секунды, просто введя домашний адрес.

Подробнее: Насколько точна Zestimate?

Руководство по подготовке инженерной сметы, рассмотрения предложений и оценки — Управление контрактом — Строительство

В 1983 году Управление Генерального инспектора (OIG) провело проверку подготовки STA оценки инженера. Они обнаружили, что: 1). Оценки были завышены и ненадежны для оценки предложений, и 2) FHWA не провело должного анализа процедур оценки STA, чтобы гарантировать, что контракты были присуждены по самым низким разумным ставкам.В ответ на выводы и рекомендации OIG FHWA установило критерии для поддержки и помощи STA в улучшении их процедур оценки. Кроме того, офисам отдела FHWA было рекомендовано пересмотреть процедуры своей STA.

Оценка инженера должна быть справедливой и разумной стоимостью выполняемых работ. Она должна быть в пределах плюс-минус 10% от низкой ставки по крайней мере для 50% проектов. Специализированные работы по строительству автомагистралей следует оценивать в индивидуальном порядке.В следующем руководстве обсуждаются обстоятельства, при которых очевидно завышенное предложение может быть оправдано в качестве основания для присуждения контракта:

Оценка конкуренции

Конкуренция считается отличной, если шесть или более заявок находятся в пределах 20 процентов от нижней ставки, включая самую низкую ставку. Меньшее количество конкурсных заявок требует оценки, чтобы определить, была ли конкуренция адекватной и можно ли получить дополнительную конкуренцию или более выгодные цены. В качестве ориентира для этого определения предлагается следующее в качестве предложения для определения того, была ли получена адекватная конкуренция:

0

** (Исключительные типы проектов следует определять там, где конкуренция исторически была низкой и когда перспективы усиления конкуренции не очевидны.Такие проекты следует рассматривать независимо от этого или любого альтернативного руководства.)

Рассмотрение повторной рекламы

Немногие проекты считаются настолько важными, что отсрочка (даже на 60 дней для запроса повторно объявленных заявок) не будет в общественных интересах. Однако важными считаются следующие проекты:

1. Проекты безопасности, предназначенные для исправления чрезвычайно опасных условий, в которых путешествующие люди могут быть в опасности.
2. Срочный ремонт или замена поврежденного оборудования.
3. Проекты по закрытию пробелов в сооружениях, завершенных в противном случае, для обеспечения доступа к движению.
4. Проекты, которые являются критическими элементами поэтапного или поэтапного графика строительства, задержка которых будет означать существенное влияние на дату завершения объекта.

Трудно обосновать, что повторная реклама, вероятно, приведет к увеличению затрат, без заключения о том, что все практические антиинфляционные меры были использованы в максимально возможной степени.

Ошибки оценки не следует рассматривать, если величина ошибки значительна и процедуры не изменены, чтобы попытаться предотвратить возникновение аналогичных ошибок. Некоторые ошибки — это просто ошибки, которые можно легко исправить после обнаружения, в то время как другие — это «ошибки суждения», которые нельзя так легко объяснить.

Штатам рекомендуется отслеживать проекты, которые повторно сдаются в аренду, и сводить в таблицу либо экономию, либо более высокую стоимость за каждый календарный год. Если в проектах повторной сдачи в аренду будут обнаружены более высокие затраты, необходимо провести тщательный анализ текущих оценок и процедур.Кроме того, следует использовать современные методы обнаружения сговора на торгах для выявления потенциальных сговоров / сговоров на торгах.

Процесс анализа и присуждения контракта для проекта должен быть тщательным, даже если низкая ставка ниже или на разумный процент выше оценки инженера. Однако разумно ожидать, что более крупные проекты будут подвергаться более тщательной проверке, чем очень мелкие проекты. У STA должны быть письменные процедуры для обоснования присуждения контракта или отклонения заявок, когда низкая ставка кажется чрезмерной или отклонение рассматривается по другим причинам.

Факторы обзора ставок

1. Факторы, которые следует учитывать при рассмотрении полученных заявок на проект, включают следующее:
   1. Сравнение предложений с инженерной оценкой;
   2. Количество поданных заявок;
   3. Распределение или диапазон полученных предложений;
   4. Личность и географическое местонахождение участников торгов;
   5. Возможность экономии при повторной рекламе проекта;
   6. Цены заявок на рассматриваемый проект в сравнении с ценами заявок на аналогичные проекты в том же аренде;
   7. Актуальность проекта;
   8. Текущие рыночные условия / рабочая нагрузка;
   9. Несбалансированность заявок;
   10. Какая цена за единицу товара значительно отличается от оценочной и от других ставок?
   11. Если есть обоснование различия; и
   12. Любые другие факторы, которые подрядная организация сочла важными.
2. Влияние любого из вышеперечисленных факторов может быть не слишком значимым. Однако, если рассматривать их в сочетании, результаты могут быть значительными. Хотя количество полученных предложений является показателем заинтересованности участников торгов, само по себе это число не указывает на степень конкуренции. Например, обычно нельзя ожидать, что фирма, расположенная рядом с проектом, получит заниженную ставку со стороны фирмы, расположенной на расстоянии от проекта и имеющей большие затраты на мобилизацию и транспортировку материалов, если обе фирмы предлагают действительно конкурентоспособные торги.На предложение конкретной фирмы влияет ряд других факторов, таких как рабочая нагрузка или размер проекта, но географическое положение претендента является важным фактором.

Сравнение цен заявок

Сравнение цен заявок на проектные единицы должно проводиться при каждой сдаче в аренду, чтобы определить, представляют ли подрядчики согласованные цены по различным проектам, которые они предлагают. В целом, в каждой сдаче будет достаточное количество проектов для сравнения, за исключением крупных или очень специализированных вакансий.Хотя сравниваемые проекты могут находиться в разных географических регионах, рецензенты должны знать о любых географических различиях в ценах, которые обычно остаются постоянными для разных регионов даже при изменении общих рыночных условий.

Несбалансированность цен на покупку пая

Несбалансированность цены предложения за единицу со стороны подрядчика трудно оценить, поскольку для разных подрядчиков вполне нормально относить свои затраты, такие как накладные расходы или ожидаемую прибыль от проекта, в себестоимость единицы различных статей.Обычно эти затраты относятся к тем статьям, которые, как определил индивидуальный подрядчик, не будут исключены или существенно просрочены. Основная задача подрядного агентства должна заключаться в том, чтобы убедиться, что предложения не были существенно несбалансированы, чтобы воспользоваться ошибками в планах или спецификациях. Несбалансированность заявок может также произойти по тем пунктам единовременной выплаты, которые могут быть выполнены на ранних стадиях проекта.

Часто бывает трудно отличить математически несбалансированную ставку от материально несбалансированной.Штат Висконсин использует процедуру анализа заявок, которая была разработана при содействии подрядной отрасли для выявления существенно несбалансированных заявок. Штат изучает важные элементы, которые математически несбалансированы (что определяется на определенный процент выше или ниже расчетной цены за единицу, установленной инженером для этого элемента). Если выясняется, что ошибка количества могла привести к разбалансировке подрядчика, штат проверит все существенные позиции заявки на предмет ошибок количества. Если обнаружены количественные ошибки, штат рассмотрит влияние использования исправленных количеств на ранжирование участников торгов.Изменение рейтинга является индикатором существенно несбалансированной ставки. См. Приложение B.

Комитет по обзору

Для анализа полученных предложений следует использовать многопрофильный комитет по обзору, чтобы были представлены различные точки зрения внутри подрядного агентства и были представлены технические и управленческие данные. Этот подход также можно использовать для быстрого определения последствий присуждения контракта или отклонения заявок. Если комитет по обзору не используется для анализа заявок, как минимум, следует задействовать оценочную секцию.Раздел оценки обычно знаком с проектом. Любые существенные различия в цене предложения за единицу и оценке будут легко идентифицированы и оценены. Кроме того, он информирует отдел оценки о любых тенденциях в рыночных условиях, поэтому оценки инженера могут быть актуальными.

Общие руководящие принципы

Для подрядного агентства может быть полезно разработать общие руководящие принципы, которые будут использоваться при принятии решения о присуждении контракта или отклонении всех заявок.Тем не менее, каждый проект следует рассматривать отдельно от других, так как некоторые из них обычно имеют более высокий приоритет при начале строительства, чем другие. Если руководящие принципы разработаны, следует рассмотреть возможность использования подхода «скользящей шкалы» для низких ставок по сравнению с оценкой. Низкая ставка на 15 процентов выше оценки инженера в 50 000 долларов не обязательно должна рассматриваться так же, как низкая ставка на 15 процентов выше оценки инженера в 5 000 000 долларов. Кроме того, если используются руководящие принципы, рекомендуется хранить в тайне конкретную информацию от широкой общественности, чтобы не повлиять на подрядчиков, готовящих заявки.

Подача заявок

Если значительное количество фирм выбирают набор планов и тендерное предложение, но только небольшой процент, менее 30 процентов, фактически подает заявку, следует попытаться определить причины Отсутствие интереса. Если можно определить причину отсутствия интереса, следует предпринять соответствующие шаги для улучшения ситуации.

Добавить комментарий Отменить ответ

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Комментарий *

Имя *

Email *

Сайт

Количество конкурентных заявок * (* Диапазон = низкая ставка + 20 процентов)	Конкуренция Может считаться адекватной, если низкая ставка не превышает **
5	120 процентов оценки инженера
4	115 процентов оценки инженера
3	110 процентов оценки инженера
2	105 процентов оценки инженера
1