Отличие заказчика от застройщика: Кто застройщик заказчик или подрядчик. В чем разница между Застройщиком, Заказчиком, Техническим заказчиком в строительстве

В чем разница между подрядчиком, застройщиком, девелопером

Подрядчик, застройщик, девелопер – основные понятия в строительстве

Источник: dom.ria

В строительстве инвестор часто сталкивается с большим количеством различных терминов. Генеральные подрядчики, субподрядчики, девелоперы, застройщики, заказчики строительства и управляющие компании – это одно и то же или разные понятия? Понимание таких нюансов поможет инвестору вовремя определить проблемное строительство или объект с сомнительной репутацией. Чтобы помочь покупателям квартир в новостройках избежать инвестирования в подобные объекты, предлагаем детально разобраться – в чем различия между генеральным и субподрядчиком, застройщиком и заказчиком строительства, девелопером и управляющей компанией.

Генподрядчик – кто это?

Генеральный подрядчик, генподрядчик – лицо, выполняющее работы в соответствии с договором подряда путем привлечения других лиц. Генеральный подрядчик отвечает перед заказчиком за выполнение всего комплекса работ, установленных договором.

Конкретизируя, в сфере жилищного строительства генеральным подрядчиком считается строительная компания, которая заключила договор с застройщиком/заказчиком. Именно эта организация обязуется выполнять все строительно-монтажные работы по объекту строительства в срок.

Генеральный подрядчик может привлекать несколько дополнительных подрядчиков на каждый из видов работ (установка лифта, остекление и прочее) или же выбрать одного субподрядчика, которому и доверит проект полностью, о субподрядчиках мы расскажем подробнее далее.

В некоторых случаях возможна следующая цепочка:

Застройщик — Генеральный подрядчик — Подрядчик — Субподрядчик.

В этом случае задачей генерального подрядчика будет контролировать работу как подрядчиков, так и субподрядчиков. Если же Подрядчик и Субподрядчик работают на строительной площадке одновременно с Генеральным подрядчиком и просто выполняют различные функции, то они могут все вместе отчитываться перед Застройщиком.

Такое использование дополнительных строительных компаний может происходить из-за отсутствия необходимой техники или персонала, сжатых сроков и других подобных причин. Генеральный подрядчик должен иметь лицензию, которая позволяет ведение строительных работ.

Главная особенность генерального подрядчика – он только строит. Его представители не смогут ответить инвестору на вопросы о том, что входит в стоимость квартиры или насколько быстро реализуется недвижимость. Помимо этого, в функции генподрядчика чаще всего не входят услуги по разработке сметы и архитектурному проектированию. Эти работы либо самостоятельно выполняет застройщик, либо они заказываются у специальной архитектурной компании.

Но в некоторых случаях генподрядчик выступает проектировщиком объекта и организацией, которая занимается всеми строительным работами. Тогда заказчик может подписать договор с генеральным подрядчиком на предмет авторского или технического надзора. Так будет предусмотрен контроль специалистом-архитектором за тем, насколько качественно работает строительная бригада, соответствуют ли строительно-монтажные работы проекту и прочее.

Технічний нагляд – здійснення замовником контролю за дотриманням проектних рішень та вимог державних стандартів, будівельних норм і правил, а також контролю за якістю виконаних робіт та їх обсягами під час будівництва або зміни (у тому числі шляхом знесення) об’єкта містобудування. Закон України «Про архітектурну діяльність»

Права и обязанности технического надзора регламентируются согласно Постановлению №903.

В остальных случаях ответственность за технический надзор лежит на застройщике, о котором мы расскажем далее.

Кто такой подрядчик и субподрядчик?

Если генеральный подрядчик может быть только один, то подрядчиков и субподрядчиков может быть несколько: один будет отвечать за остекление окон, второй за непосредственное строительство. От того, насколько компетентные субподрядчики найдены – зависит качество работ.

Подрядчик – лицо, которое непосредственно выполняет работы на основании поручения от иных лиц. Поручения может давать как генеральный подрядчик, так и напрямую заказчик или застройщик.

Задачи подрядчика:

• действовать в точности с данным поручением;
• предоставить результат в установленные сроки; осуществлять работу в рамках утвержденных проектов и норм.

У подрядчика должен быть сертификат/лицензия/разрешение на вид деятельности.

Что такое управляющая компания?

Управляющая компания – коммерческая организация, юридическое лицо, осуществляющее доверительное управление имуществом других физических и юридических лиц, переданным в соответствии с договором доверительного управления.

Роль управляющей компании в работе над строительством жилого дома тоже довольно серьезна. Эта организация или юрлицо осуществляет полное руководство процессом стройки. Такие полномочия в некоторых случаях передает застройщик через оформленную должным образом доверенность или договор. В украинском законодательстве она называется компанией по управлению активами, сокращенно – КУА. Они чаще всего фигурируют при продаже квартир в новостройках через форвардные контракты, но могут привлекаться застройщиком и в других схемах продажи.

К функциям управляющей компании относится не только контроль над работой генерального и дополнительных подрядчиков, но и управление хозяйственной деятельностью совместных инвестиций. В случае со сферой жилищного строительства, это означает, что КУА при необходимости может одновременно выполнять и функции генподрядчика, и инвестора, и даже поставщика оборудования (если того требует заказчик/застройщик).

Кроме того впоследствии управляющая компания может взять на себя работу с жилищно-коммунальными хозяйствами, поставщиками жилищно-коммунальных услуг, организацией паркинга, охраной и прочим. После введения дома в эксплуатацию роль управляющей компании может играть ОСМД или жилищно-эксплуатационная контора.

Кто такой застройщик и заказчик строительства

Застройщик – физическое или юридическое лицо, владелец земельного участка, которое получило право на сооружение объектов жилищного строительства.

Ранее на законодательном уровне был утвержден термин застройщик/заказчик (в подобном написании). В последующие годы стало понятно, что использование термина «застройщик/заказчик» дает возможность для юридических лазеек и коллизий и не помогает в решении спорных вопросов. Поэтому в 2017 году в законе

«Про архітектурну діяльність» была произведена замена: У тексті Закону слова «замовник (забудовник)» в усіх відмінках і числах замінено словом «замовник» у відповідному відмінку і числі згідно із Законом № 3038-VI від 17.02.2011

Таким образом, согласно изменениям в законы Украины «Про архитектурную деятельность» термин «застройщик» был изменен на «заказчик строительства». И согласно этим нормам субъект может обрести статус «заказчика строительства», если обладает земельным участком (одним или несколькими) и собирается завершить строительство в установленном законом порядке.

Замовник – фізична або юридична особа, яка має у власності або у користуванні земельну ділянку, подала у встановленому законодавством порядку заяву (клопотання) щодо її забудови для здійснення будівництва або зміни (у тому числі шляхом знесення) об’єкта містобудування

Кроме того подобные изменения были внесены и в закон Украины «О планировании и застройке территорий», где в первой статье, общих положениях, также упоминается термин «заказчик».

Подытожим, что заказчиком строительства может выступать любое дееспособное физическое или юридическое лицо. Несмотря на то, что в некоторых случаях термины «заказчик» и «застройщик» могут быть перепутаны, и этим пользуются недобросовестные организации, чаще всего, кто есть кто, указывают непосредственно в договоре с инвестором – поэтому стоит внимательно читать все пункты соглашения.

Именно застройщик/заказчик решает, каким станет здание, и нанимает подрядчиков для реализации проекта. При этом, что касается целевого назначения земельного участка – этот вопрос должен быть улажен в органах местного самоуправления, а не самостоятельно заказчиком строительства.

Застройщик должен иметь лицензию на ведение хозяйственной деятельности. Этот документ выдается Государственной архитектурно-строительной инспекцией и ее региональными представительствами. Наличие лицензии – обязательный пункт проверки законности строительства дома.

К функциям застройщика относится:

• надзор над продвижением проекта, качеством и сроками работы подрядчиков;
• обеспечение строительного объекта всеми необходимыми сопроводительными документами;
• материальное сопровождение объекта, если договор с генподрядчиком не предусматривает другого;
• дальнейшая продажа и заключение договоров с инвесторами.

Что касается вопроса о техническом надзоре, если его не осуществляет генеральный подрядчик (о чем должно быть указано в документах), то ответственность за него лежит на застройщике. Последний может обеспечивать технический надзор следующими способами:

• самостоятельно, при наличии в организации квалифицированных сотрудников, у которых есть сертификат, выданный в соответствии с законодательством архитектурно-строительной аттестационной комиссией;
• привлекая третьих лиц (имеющих необходимую лицензию).

Таким образом, застройщик – основное лицо, с которым контактируют инвесторы/покупатели при отсутствии управляющей компании. И именно застройщик несет ответственность перед инвесторами за все происходящее согласно договору, который они подписали.

Кто такой девелопер?

Девелопмент – предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости.

Из этого следует, что девелопер – предприниматель, который занимается девелопментом с целью получить прибыль от продажи или сдачи в аренду объекта недвижимости.

К функциям девелопера относится:

• разработка проекта объекта строительства – что, где и как строить;
• анализ рынка недвижимости;
• покупка или аренда земельного участка;
• получение разрешения на строительство;
• наем подрядчика для реализации проекта;
• надзор за ходом строительства;
• привлечение основных и дополнительных инвестиций для реализации проекта;
• реклама и реализация объекта недвижимости.

По сути, девелопер – это застройщик/заказчик, но с более широким функционалом. Именно под брендом девелопера рекламируются практически все новостройки. В средствах массовой информации эти понятия часто используются как синонимы. В Украине заказчик может быть девелопером, а вот девелопер – не всегда заказчик/застройщик объекта.

Основные различия между терминами

Различия в функциях между различными видами подрядчиков (генеральным, суб-), управляющей компанией, застройщиком и девелопером вполне серьезны. Тем не менее, чтобы минимизировать недопонимание, сформулируем ключевые различия.

Заказчик организовывает процессы и привлекает средства, согласовывает объем строительных работ и несет ответственность, заказчиком может быть государственный орган, его административно-территориальный представитель, а также физические или юридические лица.

Застройщик – центральная фигура на объекте строительства и заменяется только в случае полной передачи прав на землю. Застройщик берет на себя все обязательства по юридическому и материальному сопровождению объекта. Покупатели, как правило, имеют дело с представителями застройщика. Кроме того в ответственности застройщика изыскательные, проектировочные работы, а также исполнение поставленной задачи. Так, возводить многоэтажный дом по закону может только юридическое лицо. Кроме того застройщик может работать над проектом без генерального подрядчика, выполняя его роль и привлекать субподрядчиков на необходимые работы самостоятельно.

Генеральный подрядчик – фирма, которая фокусируется исключительно на строительной стороне вопроса. Подведение электричества, возведение стен, малярно-штукатурные работы и прочее — зона ответственности подрядчика.

Компания может заниматься этим сама, а может дополнительно нанимать субподрядчиков (юридические лица) и подрядчиков (физические лица). Если застройщика не устраивает качество работ генерального подрядчика, то последнего меняют на другую подобную компанию. Покупатели редко имеют доступ к представителям генерального подрядчика.

Управляющая компания – организация, которая в состоянии заменить как генподрядчика, так и застройщика (лишь в некоторых функциях). Если застройщик выберет компанию с полным циклом обеспечения стройки, то ему вообще не придется ничего делать. Представители компании могут заниматься как самим возведением здания, так и организовать кампанию по продаже квартир на объекте. Однако инвесторам стоит быть внимательными – чтобы в договорах о передаче права владения со второй стороны были подписи именно застройщика.

Как правило, все они работают в крепкой связке. Застройщик вкладывает деньги. Генеральный подрядчик тратит ресурсы и находит более выгодные предложения от строительных фирм (подрядчиков и субподрядчиков). А управляющая компания выполняет функции, на которые у первых двоих не хватает сил или возможностей.

Как мы уже писали, девелопер и заказчик практически слова-синонимы. Но отличие застройщика в том, что он выступает субъектом хозяйственной деятельности, правовой категорией и не имеет возможности получение прибыли – реализации объектов недвижимости инвестору напрямую. Заказчик только создает и закрепляет за собой право собственности на объект недвижимости. В отличие от застройщика, девелопер – только устоявшийся бизнес-термин. Девелопер получает прибыль от продажи/сдачи квартир, офисных и других помещений – он отражает коммерческую деятельность, связанную с застройкой. Получается, что застройщик или заказчик строительства – юридическая категория в законодательства, а девелопер – термин, описывающий род деятельности.

Получается, что отличия между этими терминами прежде всего касаются строительной и юридической сферы.

Как мы говорили ранее, в Украине заказчик и девелопер могут быть одним лицом, что не запрещено законодательством, но могут быть и разными. Также довольно распространена практика, когда заказчик выступает основателем компании-девелопера. Это не запрещено законодательно, а организации часто созвучны между собой.

Помимо этого, девелоперы в Украине занимаются только проектированием объекта. Для этого основывается юридическое лицо-заказчик, который на законных основаниях получает земельный участок под застройку. Далее создается проект будущего объекта и оформляются необходимые разрешительные документы на строительство. Затем девелопер продает права на реализацию проекта другому юридическому лицу, которое не хотело заниматься организационно-разрешительной фазой строительства дома.

Перед подписанием всех официальных документов на покупку конкретной квартиры в строящемся доме, покупателю важно выяснить, с кем именно он имеет дело, и кто будет нести ответственность в случае непредвиденных обстоятельств или просрочек на строительной площадке.

Революция в техническом заказе

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 372-ФЗ в Градостроительный кодекс были внесены обширные изменения, которые можно сравнить по масштабности с реформой гражданского законодательства. К примеру, при выполнении определённых условий теперь в некоторых случаях нет необходимости вступать в саморегулируемую организацию (СРО). Но некоторые из этих поправок ещё не до конца осознаны как участниками рынка, так и надзорными органами. Одними из самых существенных нововведений, которые могут перекроить структуру строительной отрасли, являются изменения в институте технического заказа. 

 Разберёмся с определениями

В соответствии с п. 22 ст. 1 ГрК РФ «технический заказчик — юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, подготавливает задания на выполнение указанных видов работ, предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляет иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности». Законодатель ввёл новый термин, в котором назвал перечисленные виды деятельности — функциями технического заказчика.

По своей юридической сути договор на выполнение функций технического заказчика является в зависимости от точки зрения — непоименованным либо смешанным (скорее) договором, представляющим собой смесь договора возмездного оказания услуг и агентского договора. Такой вывод можно сделать, обратившись к определениям обоих договоров.

Согласно п. 1 ст. 779 ГК РФ «По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность)». Как видно, определение вполне соотносится с тем, что должен выполнять технический заказчик — совершать определенные действия, предусмотренные градостроительным законодательством, и по факту вести профессиональную деятельность в качестве квалифицированного заказчика (ранее законодательство оперировало термином «заказчик-застройщик»).

Но это всего лишь часть сущности указанного договора. Как видно из определения технического заказчика, это юридическое лицо, которое, во-первых, уполномочено застройщиком на выполнение этой деятельности, и во-вторых, выполняет эту деятельность от имени застройщика. То есть классический агентский договор по модели поручения, поскольку согласно п. 1 ст. 1005 ГК РФ «По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала». А как уточняет ст. 1011 ГК РФ к агентским отношениям в зависимости от того, действует агент от имени принципала или от своего имени, применяются соответственно правила о договорах поручения или комиссии.

Что теперь под запретом

Что ж, с юридической сутью мы определились. Но это всё встречалось и в предыдущих версиях градостроительного законодательства. В чём же «революционность» такого более подробного регулирования? Дело в том, что всё тот же п. 22 ст. 1 ГрК РФ императивно установил, что функции технического заказчика могут выполняться только членом соответствующей саморегулируемой организации. На первый взгляд это не вызывает вопросов. Подумаешь, законодатель всего лишь предусмотрел, что если профессиональный строитель работает в качестве технического заказчика, то он должен соответствовать определенным стандартам. Но всё оказалось сложнее.

Формулировка п. 22 ст. 1 ГрК РФ говорит нам не о том, что технический заказчик должен быть членом СРО. Данная норма устанавливает определение функций технического заказчика, и перечисляет что к этому относится. А уже затем следует дополнение, что членства в СРО требует не статус технического заказчика, а само по себе выполнение этих функций.

Давайте вернёмся к тому, на что потребуется членство в СРО:

1.      Заключение договоров.

2.      Подготовка заданий.

3.      Предоставление материалов и документов.

4.      Утверждение проекта.

5.      Подписание документов, необходимых для ввода объекта в эксплуатацию.

6.      Иные функции, предусмотренные ГрК РФ.

Как происходил обычно договорной процесс у заказчика, который не являлся профессиональным застройщиком со своими строительными подразделениями? Заключался договор генерального подряда с выигравшей на тендере компанией и иногда отдельный договор генерального проектирования.

Теперь же, исходя из буквального толкования норм ГрК РФ, заказчик не имеет право этого сделать, если он не состоит в СРО с допуском к соответствующим видам работ. Для заказчика (в терминах ГрК РФ застройщик), который не является профессиональным строителем, наличие технического заказчика — прямое требование закона, и всё, что может сделать такой застройщик — подписать договор с техническим заказчиком, который и будет дальше заключать договор генерального подряда и проектирования, либо отдельные договоры подряда.  

Разумеется, застройщик может осуществлять функции технического заказчика самостоятельно, но для этого он должен состоять в СРО. Разъяснения профильных ведомств уже были даны (к примеру, Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 8 февраля 2017 г. N 3762-АЕ/02). Формально давая застройщику выбор, закон не даёт ему выбора избежать затрат — потратить придётся либо на технического заказчика, либо на вступление в СРО, что кроме существенного взноса в компенсационный фонд влечёт за собой и затраты на найм в штат необходимых специалистов, квалификацию которых требуется подтвердить. При этом если планируется и стройка, и проектирование, и изыскания, то застройщик по сути должен вступить в три (!) СРО и нанять тройное количество специалистов. В общем, экономический вывод из этого только один — стоимость любого строительства вырастает автоматически.

 Что делать генподрядчикам

Не менее сложным выглядит вопрос и со стороны генподрядчика. Достаточно часто застройщиками заключался единственный договор генерального подряда, по которому генподрядчик по сути совмещал функции технического заказчика с функциями лица, осуществляющим строительство. Теперь же исходя из комплексного анализа пп. 16, 22 ст. 1, п. 2 ст. 53 ГрК РФ необходимым является заключение отдельного договора технического заказчика. При этом не забывайте, что застройщик не может напрямую заключить договор генерального подряда, если он не состоит в СРО.

Это не является проблемой, если у генподрядчика есть несколько разных юридических лиц, каждое из которых является членом СРО. Но содержать несколько таких юридических лиц достаточно ресурсоёмкая задача. А если генподрядчик один? Может ли он заключить договор сам с собой по сути? Понятно, что непосредственно как генподрядчик он будет являться только одной стороной договора, тогда как на другой стороне он будет участвовать в качестве представителя, и по модели поручения по сути второй стороной будет являться застройщик. К примеру, ООО «Ромашка» в качестве технического заказчика от имени застройщика заключает договор с ООО «Ромашка» как с подрядчиком. По сути, многие юристы сталкивались с одними и теми же подписантами не раз. К примеру, когда у двух разных компаний один и тот же генеральный директор. Несмотря на совпадение подписантов — стороны договора разные. Соответственно формально не является чем-то невозможным и подписанием генеральным директором как физическим лицом договора с компанией, в которой он является генеральным директором. Но как на такое юридическое «издевательство» будут смотреть контролирующие органы — большой вопрос. При этом давайте не забывать про запреты п. 3 ст. 182 ГК РФ, которые позволяют признать такую сделку недействительной (хотя нарушения интересов по сути здесь нет).

 Можно ли что-то поменять?

Необходимо сделать небольшое отступление и про саму схему договора технического заказа. Как мы уже поняли, это смешанный договор на основе двух достаточно популярных гражданско-правовых конструкций. Можем ли мы этот механизм подправить?

Давайте разберёмся. Как нам говорит п. 2 ст. 421 ГК РФ «Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом», а п. 3 ст. 421 ГК РФ дополняет, что «Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом». Заключение договора, пусть и в такой специфической отрасли, как строительство со своим отдельным кодексом, регулируется всё же нормами гражданского права. Но если мы обратимся к ст. 422 ГК РФ: «Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения».

Вернёмся к определению технического заказчика. Вспомним, юридическое лицо — уполномочено застройщиком и действует от имени застройщика. Без вариантов. То есть если подразумевается выполнение функций технического заказчика, то по договору (если этим не занимается непосредственно сам застройщик) это должен быть именно агентский договор по модели поручения. Непонятно, специально или невольно, но законодатель, запуская реформу градостроительного кодекса, достаточно грубо вмешался в сферу регулирования отношений, за которые отвечает гражданский кодекс, и по факту поставил под запрет достаточно распространённую схему, когда технический заказчик действует от своего имени, а не от имени заказчика. То есть агентский договор по модели комиссии. Теперь стороны не могут выбирать удобную для них конструкцию, когда все работы принимает техзаказчик, а потом передаёт готовый результат застройщику. С момента изменения ГрК РФ все отношения юридически завязываются напрямую на застройщика. Даже если принять идею, что обязательное наличие технического заказчика при строительстве, это неизбежное благо, но теперь застройщик не может оградиться от претензий множества подрядчиком на объекте, потому что технический заказчик в рамках такой конструкции выступает всего лишь представителем, поскольку согласно п. 1 ст. 971 ГК РФ «права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя».

Кому предъявлять претензии?

Возникает и не менее интересный вопрос, касающийся формулировки функции технического заказчика. И если утвердить проект или дать задание подрядчикам технический заказчик вполне может от имени заказчика, по сути облекая непрофессиональные пожелания заказчика в квалифицированные указания строителя, то применение функции технического заказчика к заключению договора вызывают вопросы как раз исходя из модели поручения. Договор заключают его стороны. Кем бы ни являлся представитель стороны, уполномоченный на подписание договора, договор заключает именно сторона. И одновременное указание на то, что технический заказчик не может заключить договор от своего имени, а заключает его от имени заказчика, лишено какого-либо смысла и полностью противоречит общей части обязательственного права.

Это не просто теоретический спор, а весьма серьёзный практический момент. В данный момент конструкция договора на выполнение функции технического заказчика не выдерживает никакой критики. Возможно, законодатель хотел сказать, что договор с подрядчиком заключается техзаказчиком, который действует в интересах заказчика. То есть то же самое, что происходит в агентском договоре по модели комиссии. Но императивная формулировка «от имени» однозначно отвергает такую схему. Кто же тогда является стороной заключённого договора подряда? Кому предъявлять претензии? Техническому заказчику, который заключил договор, но не сам, либо к застройщику, который этот договор не заключал, так как это функция технического заказчика и за него это сделало другое лицо?

Если мы обратимся к п. 2 ст. 52 ГрК РФ, то увидим, что «Работы по договорам о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства». То есть законодатель вполне себе признаёт наличие договоров, заключённых непосредственно с техническим заказчиком. Так что тогда означает эта неизвестная формула «заключает от имени застройщика»?

Путаницы добавляет Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», который регулирует частично градостроительной деятельность. В рамках данного закона застройщик является инвестором, а вот заказчиком согласно п. 3 ст. 4 «уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов», то есть по сути это и есть технический заказчик. Но более интересен второй абзац данного пункта: «Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором». Непонятно, как теперь соотносить данную норму и норму градостроительного кодекса. Потому что ГрК РФ запрещает выступать техническому заказчику от своего имени, то есть распоряжается именно застройщик. Является ли это запретом договорных условий на распоряжение капитальными вложениями? Потому что пока это выглядит  так, что норма закона об инвестиционной деятельности превращается в недействующую.

 Что делать

К сожалению, пока количество вопросов у практикующих юристов только накапливается. В любом случае, есть несколько вещей, которые понимаются всеми участниками рынка совершенно точно и недвусмысленно.

1.      Если застройщик не является профессиональным строителем, то для осуществления строительства после 01 июля 2017 года (дата введения изменений) он обязан привлечь профессионального технического заказчика, который состоит в соответствующих саморегулируемых организациях. Риски иного подхода колоссальны, поскольку надзорный орган может отказать в вводе здания в эксплуатацию, так как застройщик не имел права самостоятельно утверждать проект или проводить строительный контроль.

2.      Чтобы не вызывать споры с контролирующими органами или другими участниками строительного рынка, заранее определите для себя модель отношений. Либо настаивайте на том, что в заключаемых с подрядчиками  техническими заказчиком договорах последний будет указан не как сторона, а как представитель. Желательно указать формулировку по типу: «ООО «Ромашка», именуемое Техзаказчик, действующего на основании договора технического заказа от имени и за счёт ООО «Василёк», именуемого Застройщик». Несмотря на перечисленные выше в статье несуразности, данная формулировка по сути дублирует определение технического заказчика из ГрК РФ и всех недовольных отсылает к законодателю. Либо применяйте второй подход — заключение договоров техзаказчиком самостоятельно. То есть по сути в обход определения, установленного ГрК РФ, применяете модель комиссии. Никакой судебной практики, к сожалению, до сих пор не появилось, поэтому каждый контрагент вынужден сегодня действовать на свой страх и риск. Особенно учитывая тот факт, что налоговые органы любят придираться к таким формулировкам договора и отказывать в принятии расходов, потому что договор технического заказа не давал права техническому заказчику самостоятельно заключать договоры с третьими лицами.

Кто такой технический заказчик

 

Разные специалисты по-разному понимают значение термина «технический заказчик».  Кто-то понимает этот термин, как лицо, осуществляющее управление проектом, а кто-то считает, что это такие люди, которые согласовывают документы в строительстве.

В Градостроительном кодексе РФ долго отсутствовало определение понятия технического заказчика, которое появилось только в 2012 году.  Теперь термин «технический заказчик» используется в кодексе в п.22 ст.1 Градостроительного кодекса РФ техническому заказчику дано определение:

 

«Технический заказчик — физическое лицо, действующее на профессиональной основе, или юридическое лицо, которые уполномочены застройщиком и от имени застройщика заключают договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, подготавливают задания на выполнение указанных видов работ, предоставляют лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждают проектную документацию, подписывают документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляют иные функции, предусмотренные Градостроительным кодексом РФ.

 

Застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно.»

 

Таким образом, технический заказчик это тот, кто работает на Заказчика и выполняет необходимые функции для реализации строительного проекта.   А вот спектр ответственности технического заказчика подлежит согласованию между Застройщиком (собственником проекта) и техническим заказчиком.  Т.е. если технический заказчик привлечен застройщиком, чтобы согласовать перепланировку помещений, то все функции лимитируются договором на выполнение согласований.  А если технический заказчик привлечен на управление проектом, получение исходно-разрешительной документации, контроль качества, сроков проектирования и строительства, то в таком случае, технический заказчик выполняет очень широкий спектр услуг, сравнимый с функцией девелопера.

 

Наиболее частые функции технического заказчика:

 

— анализ земельного участка на предмет возможности строительства

— составление дорожной карты проекта

— составление графика проекта

— разработка (в тесной связи с проектировщиками) градостроительной документации (правила землепользования и застройки, проект планировки территории)

— получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ)

— получение технических условий на присоединение к инженерным сетям

— сбор исходных данных для проектирования

— прохождения экспертизы

— получение разрешения на строительство

— подготовка площадки к строительству

— контроль качества и сроков строительства (в тесной связи с организациями, имеющими СРО на строительный контроль)

— сопровождение строительства в части координации участников

— участие в приемочных комиссиях

— оформление ЗОС и актов о вводе в эксплуатацию

 

В отличие от генеральных подрядчиков, генеральных проектировщиков, компаний, осуществляющих строительный контроль и компаний, проводящих инженерные изыскания, функции технического заказчика не подлежат лицензированию и получению СРО.  Данная практика связана с административным уклоном деятельности технического заказчика.

 

Таким образом, технический заказчик это администратор, управленец, ведущий широкие функции в строительстве, работающий на всех стадиях проекта от анализа земельного участка до ввода объекта в эксплуатацию.

 

Не знаете, с чего начать?  Начните со звонка в Форт Девелопмент.  Мы делаем процесс согласований легким и понятным, а ваш проект успешно-реализуемым.  

 

 

Девелопер и Застройщик – кто есть кто?

Последнее обновление: 08.08.2018

В конце 90-х годов прошлого столетия на рынке недвижимости России появилось новое слово – «Девелопер», суть которого понимал только узкий круг посвященных.

 

Сейчас, конечно, это слово стало уже привычным, но тем не менее, не многие знают разницу между терминами «Девелопер», «Застройщик», «Инвестор», «Заказчик» и т.п., которые фигурируют в сленге риэлторов и строителей на первичном рынке, и встречаются в различных документах. Чем занимаются эти конторы, и чем они отличаются друг от друга?

 

Внесем ясность для простых смертных – кто есть кто.

 

Кто такой Девелопер, Застройщик, Заказчик в строительстве?

 

Застройщик – это тот, кто имеет зарегистрированные права на земельный участок, предназначенный под застройку. Т.е. тот, на кого оформлена земля в проекте строительства. Права на землю могут быть оформлены как в виде права собственности на участок, так и в виде права аренды.

На имя Застройщика оформляется Разрешение на строительство на данном участке.

Застройщик также выступает в проекте как Генеральный инвестор, или как соинвестор строительства (т.е. является собственником или сособственником проекта).

С июля 2018 г. законом введен официальный термин «специализированный застройщик». Это означает, что теперь компания может называться Застройщиком только если ее основной и единственный вид деятельности – строительство. До этого момента Застройщиками называли себя не только коммерческие структуры, но и различные научные, спортивные, учебные организации и учреждения, на чьей земле велось строительство.

 

 

Заказчик – это тот, кто занимается оформлением всей исходно-разрешительной документации для ведения проектирования и строительства. Это довольно большой пакет документов: от градостроительной и проектной документации, до разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, именно Заказчик обеспечивает всю «бумажную» (бюрократическую) работу по строительному проекту.

Кроме того, Заказчик обеспечивает технический надзор за ходом стройки.

 

Заказчик-Застройщик – это когда компания, являющаяся Застройщиком, имеет в своей структуре службу Заказчика. Довольно частое явление, особенно в крупных компаниях.

 

Технический Заказчик – это то же, что и Заказчик, но подчеркивается, что это наемная служба (организация), отдельная от структуры Застройщика.

Технический Заказчик нанимается Инвестором или Застройщиком для решения всех «бумажных вопросов» по строительному проекту.

 

!!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

 

Генпроектировщик – это тот, кто отвечает за разработку всей проектной документации в проекте строительства (проект здания, проект инженерных сетей, и т.п.). Генпроектировщика формально выбирает и нанимает Заказчик (Техзаказчик), на деньги Инвестора.

В свою очередь Генпроектировщик нанимает специализированных проектировщиков на разработку отдельных видов проектной документации в составе общего проекта строительства.

 

Генподрядчик – это тот, кто берет на себя ответственность за ведение всех строительных работ на площадке, от котлована до возведения крыши здания, и начинки его инженерными коммуникациями. Он отвечает за сроки и качество строительства перед Заказчиком.

Как правило, Генподрядчик подтягивает с рынка различных подрядчиков (субподрядчиков) на отдельные виды работ, и управляет ходом всего строительства.

Бывает, что Застройщик сам является и Заказчиком, и Генподрядчиком одновременно.

 

 

Инвестор (или Генеральный инвестор) – это тот, кто обеспечивает финансирование строительного проекта. Буквально – тот, кто вкладывает деньги в проект, и является собственником и основным выгодоприобретателем этого проекта. Причем, деньги у Инвестора могут быть как собственные, так и привлеченные, например, взятые взаймы у банка (под %), или собранные с рынка у дольщиков/соинвесторов (без %).

Термин «генеральный» здесь означает, что именно он профинансировал запуск проекта, и именно на него возложена ответственность за бесперебойное финансирование всего строительства.

Инвестор может как привлекаться Застройщиком для финансирования строительства на его площадке, так и наоборот – Инвестор может сам выкупить площадку (стать Застройщиком), и нанять Технического Заказчика для ведения строительного проекта.

 

 

Девелопер недвижимости

 

В сфере недвижимости Девелопер – это довольно широкое и неформализованное понятие, то есть оно не присутствует в официальных строительных документах – согласованиях, разрешениях и т.п. Буквально, Девелопер – это тот, кто занимается развитием объектов недвижимости (от англ. develop – развивать).

Под развитием понимают любые действия, направленные на увеличение рыночной стоимости недвижимости, как то – ремонт, реконструкцию, изменение функционального назначения, но чаще всего – строительство.

Под недвижимостью понимается как здание, так и земельный участок, на котором Девелопер собирается что-то развивать/строить.

 

Девелопер – это также и тот, кто управляет денежными потоками (как своими, так и чужими) в строительном проекте.

 

На практике Девелоперами называют себя и Застройщики (мол, на моей же земле стройка идет), и Инвесторы (мол, на мои же деньги все строится), и Заказчики (мол, мы же всю документацию ведем).

Девелоперами также называют себя компании, не имеющие отношения ни к правам на землю, ни к финансированию стройки – это профессиональные Управляющие компании (так называемый — fee-developer), которые специализируются на организации всего процесса подготовки и ведения строительства, и сдачи объекта в эксплуатацию, за определенный гонорар. Такая компания нанимается Генеральным Инвестором, и может выполнять роль как Технического Заказчика, так и стороннего Управляющего над всеми участниками строительного процесса: Службой Заказчика, Генпроектировщиком, Генподрядчиком.

 

 

Для целей данного Ресурса, мы в тексте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ называем Девелопером того, кто привлекает деньги дольщиков, и является собственником/хозяином проекта строительства. Т.е. того, кто отвечает перед дольщиком за ход ведения строительства, и передачу ему построенной квартиры.

 

На рынке недвижимости, обычно, принято считать, что Девелопер и Застройщик – это одно и то же юридическое лицо. В нашей ИНСТРУКЦИИ мы будем придерживаться того же мнения. Однако, для более точного понимания следует уточнить, что в крупных компаниях-холдингах Девелопером является головная структура холдинга (например, Группа компаний «АБВ»), а Застройщиками на местах выступают входящие в группу дочерние компании (например, «АБВ-Самара», «АБВ-Новосибирск», и т. п.).

Эта разница может иметь значение для Покупателя новостройки, т.к. договор он заключает именно с местной компанией-застройщиком, и все требования может предъявлять только к ней.

 

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

 

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).

Новые требования к застройщикам и другим организациям, которые будут осуществлять функции технического заказчика с 1 июля 2017 года

По мнению гендиректора общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства» Николая МАЛЫШЕВА, разработанный Ростехнадзором проект нового Постановления Правительства РФ «Об утверждении Положения об осуществлении федерального государственного строительного надзора и общих требований к организации и осуществлению регионального государственного строительного надзора в Российской Федерации» не позволит устранить пробелы в правовом регулировании. А это в свою очередь может обернуться сложностями для застройщиков и снизить безопасность строительства, полагает эксперт.

    

Фото: www.inkotelniki.ru

     

Последние реформы

В июле этого года вступает в силу 248-ФЗ от 31.07.2020 «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации», который распространяется на государственный строительный надзор (как федеральный, так и региональный). В связи с этим необходимо вносить изменения в ст. 54 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ), которая в настоящее время устанавливает особенности организации и проведения проверок органов госстройнадзора применительно к действующему 294-ФЗ от 26. 12.2008. После этого требуется откорректировать основной подзаконный акт — Постановление Правительства РФ от 01.02.2006 №54, которым утверждено Положение об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации.

На этом история не заканчивается: до 1 января 2022 года в каждом субъекте РФ высшему исполнительному органу государственной власти предстоит утвердить Положение об осуществлении регионального государственного строительного надзора. Такие положения региональные власти должны утверждать с учетом общих требований к организации и осуществлению регионального госстройнадзора, которые могут быть установлены Правительством РФ.

Причем федеральный госстройнадзор начнет работать по новым требованиям с 1 июля 2021 года, а в регионах до 1 января 2022 года могут осуществлять организацию и проведение проверок на основании своих положений, принятых с учетом требований 294-ФЗ.

Данный факт позволяет предположить, что после 1 июля 2021 года с большой долей вероятности возникнет ситуация, когда порядок осуществления государственного строительного надзора может отличаться в зависимости от региона, в котором застройщик планирует возводить объект. Следует отметить, что подобная тенденция впервые проявилась весной 2020 года, еще до принятия федерального закона «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации».

Приказом Ростехнадзора от 12.03.2020 №107 был отменен базовый руководящий документ по вопросам проведения проверок и выдачи заключений о соответствии органами госстройнадзора (РД-11-04-2006). Вроде бы, все по делу и в рамках «регуляторной гильотины». При совершенствовании законодательства о контроле (надзоре) уже давно возобладал довольно примитивный принцип: «Чем меньше обязательных требований, тем лучше». Проблема только в том, что после отмены всего лишь одного РД-11-04-2006 многие важные аспекты осуществления госстройнадзора оказались не урегулированы на федеральном уровне (ни на уровне закона, ни на уровне подзаконного акта Правительства РФ).

     

Фото: www.chelindustry.ru

      

Отсутствие процедуры проведения итоговой проверки

С 24 апреля 2020 года в федеральном законодательстве не осталось требований, которые бы устанавливали единую для всех органов госстройнадзора процедуру проведения итоговой проверки в отношении законченного строительством объекта (обязательный этап для получения ЗОС). При этом установленную законом обязанность застройщиков получать ЗОС в органе госстройнадзора никто не отменил.

Можно предположить, что после этого в каких-то регионах или на уровне федеральных органов госстройнадзора внесли изменения в свои административные регламенты и установили собственные правила проведения итоговых проверок. Никто не мешал, например, увеличить срок для назначения такой проверки с 7 до 30 рабочих дней, если какой-то орган госстройнадзора перегружен работой. Очевидно, что итоговая проверка и последующее получение ЗОС — наиболее важные аспекты взаимодействия застройщиков и органов госстройнадзора.

Чтобы продемонстрировать значение отмененных положений РД-11-04-2006 о проведении итоговых проверок, достаточно привести один пример. Приказом Ростехнадзора от 14.07.2015 №273 были внесены, казалось бы, незначительные изменения по тексту указанного РД: термин «итоговая проверка» заменили словосочетанием «проверка законченного строительством объекта». При этом в пункте 27 РД появилось дополнение, согласно которому акт указанной проверки является основанием для выдачи застройщику ЗОС только при отсутствии в этом акте замечаний со стороны госстройнадзора.

При такой схеме застройщик лишен возможности подать заявление о выдаче ЗОС, приложив к нему собственные доказательства устранения выявленных нарушений. Нужно проводить очередную проверку (итоговую) законченного строительством объекта, продолжительность которой может составлять 20 рабочих дней. Становится понятно, почему исключили термин «итоговая проверка» (чтобы исключить споры о многократности проверки законченного строительством объекта).

Вопрос о четкой регламентации на федеральном уровне проведения итоговой проверки и выдачи ЗОС не потерял своей актуальности в настоящее время. После отмены РД-11-04-2006 регулирование этой сферы переведено на уровень административных регламентов 85 региональных и нескольких федеральных органов госстройнадзора.

       

    

Срок выдачи ЗОС

Открытым остался вопрос про период времени, который объективно необходим органу госстройнадзора для выдачи ЗОС, если проверка (итоговая) законченного строительством объекта может проводится неоднократно (до победного конца в виде отсутствия замечаний). Почему срок на выдачу ЗОС столь велик — 10 рабочих дней? Такой срок являлся логичным в старой процедуре, когда застройщик мог подать заявление о выдаче ЗОС, имея акт итоговой проверки с замечаниями. Орган госстройназора за 10 рабочих дней должен был не просто оформить ЗОС, но и предварительно проверить устранение нарушений, которые выявили на итоговой проверке.

Сохранение 10-дневного срока выдачи ЗОС при отсутствии замечаний выглядит довольно странным с учетом того, что Правительство РФ активно добивается сокращения сроков иных процедур. Например, совсем недавно Председатель Правительства РФ уделял особое внимание сокращению на 2 рабочих дня срока выдачи разрешений на строительство и разрешений ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства.

  

Что предлагает Ростехнадзор

С учетом приведенных примеров особый интерес представляет подготовленный Ростехнадзором проект Постановления Правительства РФ «Об утверждении Положения об осуществлении федерального государственного строительного надзора и общих требований к организации и осуществлению регионального государственного строительного надзора в Российской Федерации». Указанный нормативный акт после его принятия может устранить пробелы в правовом регулировании и способствовать восстановлению единого порядка проведения государственного строительного надзора в Российской Федерации.

В тоже время существует риск того, что в указанном документе требования к осуществлению регионального государственного строительного надзора не получится прописать исчерпывающим образом (многие технические нормы, понятные специалистам, не так просто прописать и согласовать в подзаконном акте правительственного уровня). В этом случае у региональных чиновников может появиться большое поле для творчества, а застройщики и другие участники строительства рискуют вернуться в период действия ГрК РФ от 07.05.1998 (73-ФЗ). В это время региональные власти могли, например, абсолютно легально устанавливать собственные требования к разрешительным строительным процедурам на своих территориях.

К позитивным моментам нового Положения о государственном строительном надзоре можно отнести тот факт, что в документе требования к осуществлению регионального государственного строительного надзора фактически являются копией требований к осуществлению федерального госстройнадзора. Кроме того, в тексте встречаются целые абзацы, которые перенесены из ранее отмененного РД-11-04-2006 и должны регулировать важные процедуры (включая вопросы проведения итоговой проверки и выдачи ЗОС). Правда, вместо привычных терминов «итоговая проверка», «проверка законченного строительством объекта» встречается с трудом воспроизводимое словосочетание «контрольное (надзорное) мероприятие в целях оценки выполненных работ и принятия решения о выдаче заключения о соответствии или об отказе в выдаче такого заключения».

    

Фото: www.polotsk-portal.ru

    

Неопределенный срок начала итоговой проверки

К недостаткам документа можно отнести следующее. В нем устанавливается срок в 7 рабочих дней для назначения итоговой проверки, но дата начала проверки никак не ограничена (как и в РД-11-04-2006). В течение 7 рабочих дней нужно лишь издать приказ (распоряжение) о проведении проверки, а дату ее начала можно указать любою, чем некоторые органы госстройнадзора пользуются.

Имеет смысл на уровне нормативных требований разумно ограничить срок начала итоговой проверки, например, 20 рабочими днями после обращения. Этот срок должен учитывать наличие удаленных и труднодоступных объектов, а также реальные возможности органов госстройнадзора по организации таких проверок (количество поднадзорных объектов в расчете на 1 инспектора в регионах может отличаться в 10 раз).

   

Сохраняются пробелы регламентации процедуры итоговой проверки

В новом Положении о государственном строительном надзоре необходимо подробно прописать порядок проведения итоговой проверки и порядок выдачи ЗОС. Подготовленный Ростехнадзором проект документа не дает ответа на важные вопросы, например, такие:

• какое количество итоговых проверок можно проводить в отношении законченного строительством объекта?

• в каком порядке застройщик может подтвердить факт устранения нарушений, которые были выявлены на итоговой проверке?

• вправе ли застройщик обратится за выдачей ЗОС, не имея на руках подтверждения органа госстройнадзора об устранении нарушений, которые были выявлены на итоговой проверке?

     

  

Итоговая проверка: одна или несколько

Пункт 28 проекта документа, который подготовлен Ростехнадзором, предусматривает, что отказать в выдаче ЗОС можно, если выявленные нарушения не были устранены до даты утверждения ЗОС. А значит, возможность подачи застройщиком заявления о выдаче ЗОС при наличии нарушений в акте итоговой проверки косвенно предусматривается. При этом пункт 29 устанавливает другое правило, по которому отказать в выдаче ЗОС можно, если выявленные нарушения не были устранены до даты обращения застройщика за выдачей ЗОС.

Без ответа на поставленные вопросы невозможно оценить оправданность срока в 10 рабочих дней (установлен в пункте 30) для выдачи органом госстройнадзора ЗОС.

   

Отсутствует регламентация случая изменения поднадзорности объекта

Кроме того, в новом Положении о государственном строительном надзоре необходимо установить понятную застройщикам процедуру передачи объектов от федеральных органов госстройнадзора к региональным в случае изменения поднадзорности. На практике встречалось достаточно случаев, когда на завершающей стадии строительства происходили изменения в законодательстве, и конкретный объект капитального строительства переходил из федерального в региональный надзор. При этом выдавать ЗОС отказывался как федеральный орган, проводивший госстройнадзор в ходе строительства, так и региональный орган, которому объект передавался (нет желания брать на себя ответственность за чужой объект).

Логичным представляется подход, когда ЗОС выдает тот орган госстройнадзора, который фактически контролировал основные стадии возведения объекта.

    

Исключение из сферы госстройнадзора рабочей документации

Зачем исключать из предмета госстройнадзора контроль за соблюдением требований рабочей документации, по которой на практике производят строительно-монтажные работы? Если указание на расположение арматуры в монолитных железобетонных конструкциях содержится только в рабочей документации, то нарушение соответствующих требований орган госстройнадзора должен игнорировать? Подобная практика может подтолкнуть участников строительства к еще меньшей детализации требований в проектной документации и переносу всей конкретики в рабочую документацию. Если кто-то питает иллюзии насчет экспертизы, которая такое не пропустит, то очень отрезвляюще действуют данные о доле отрицательных заключений в негосударственной экспертизе (в районе 0,2%).

      

  

Фото: www.gazeta.ru

    

Исключение из сферы госстройнадзора контроля соблюдения требований технических регламентов лицом, осуществляющим строительство, в процессе производства работ

С какой целью предлагается исключить из предмета госстройнадзора контроль соблюдения требований технических регламентов лицом, осуществляющим строительство, в процессе производства работ (включая проверку соответствия применяемых строительных материалов, изделий и конструкций)?

Согласно официальному отчету Ростехнадзора в 2019 году им было выявлено на объектах нового строительства и реконструкции 6 335 нарушений требований технических регламентов (более 10% от общего количества выявленных нарушений). Сделано это было после того, как летом 2018 года ответственность органа госстройнадзора при выдаче ЗОС ограничили исключительно проверкой соответствия возведенного объекта положениям проектной документации (неважно, какого качества оказался проект). 

Существует весьма распространенное мнение о том, что в процессе строительства достаточно лишь контролировать соответствие возводимого объекта утвержденным разделам проектной документации. Но практика показывает, что в проектной документации очень часто не содержатся (даже в виде ссылок на СНиП 3 части) исчерпывающие требования к производству и приемке строительно-монтажных работ. Экспертиза проверяет соответствие проектных решений нормам проектирования (включая обязательные требования СНиП 2 части), а контроль за соблюдением требований к производству и приемке СМР (включая обязательные требования СНиП 3 части) всегда относился к компетенции госстройнадзора.

Для иллюстрации можно сослаться на обязательный пункт СП 70.13330.2012 (СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции»). Пункт 5.11.10 устанавливает ряд ограничений на работы по устройству монолитных железобетонных конструкций:

• при электродном прогреве бетона запрещается использовать в качестве электродов арматуру бетонируемой конструкции;

• электродный прогрев следует производить до приобретения бетоном не более 50% расчетной прочности;

• электродный прогрев конструкций из напрягающего бетона не допускается.

Теоретически экспертиза может сослаться на нарушение этого пункта и выдать замечания, если в проектной документации на конкретный объект будет указано, что электродный обогрев можно производить до приобретения бетоном 70% проектной прочности. Но чаще всего в проектной документации просто не будет содержаться никаких требований на этот счет.

      

Фото: www.edsro.center

       

В настоящее время органы госстройнадзора имеют возможность выявлять и пресекать нарушение таких требований при производстве работ, ссылаясь на нарушение технических регламентов (в том числе обязательных пунктов СНиП). Если из предмета госстройнадзора окончательно исключить контроль соблюдения технических регламентов (в процессе производства работ), то как на уровне надзора со стороны государства пресекать подобные нарушения?

Какая государственная структура вместо органов госстройнадзора будет уполномочена вести надзор соблюдения требований Технического регламента «О безопасности зданий и сооружений» (384-ФЗ)?

Будет ли безопасным объект капитального строительства, который формально соответствует проектной документации, но при его возведении требования к качеству работ не соблюдались?

В принципе, можно представить себе полный отказ от контроля производства строительно-монтажных работ, контроля применяемых строительными материалами, изделий и конструкций (в части их соответствия техническим регламентам, другим требованиям безопасности). Только в этом случае для гарантии механической безопасности возведенного здания или сооружения могут потребоваться продолжительные или дорогостоящие испытания 100% несущих конструкций объекта. Для подтверждения экологической и санитарно-эпидемиологической безопасности объекта нужно будет в каждом помещении провести соответствующие исследования. Известную истину про огромные затраты на устранение строительных дефектов, которые не были пресечены при производстве работ, в связи с этим можно даже не вспоминать.

     

Нереализуемость нормы о контроле соблюдения участниками строительства порядка осуществления строительного контроля

В рамках предмета госстройнадзора вполне обоснованно предлагается сохранить контроль соблюдени участниками строительства порядка осуществления строительного контроля, установленного ГрК РФ и иными нормативными правовыми актами. Однако непонятно, как эта функция будет реализовываться на практике в условиях изменившегося законодательства.

Ст. 15 федерального закона от 31.07.2020 247-ФЗ «Об обязательных требованиях в Российской Федерации» с 1 января 2021 года при осуществлении государственного контроля (надзора) не допускает оценку соблюдения обязательных требований, содержащихся в нормативных правовых актах Правительства РФ, федеральных органов исполнительной власти, правовых актах исполнительных и распорядительных органов государственной власти РСФСР и Союза ССР, если они вступили в силу до 1 января 2020 года.

Исключение сделано для ограниченного перечня нормативных правовых актов: в сфере энергетики, по проектам государственно-частного партнерства, а также других актов, которые попали в перечень, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 31.12.2020 №2467. В раздел указанного перечня, посвященный государственному строительному надзору, не попал основной подзаконный акт, который регулирует порядок осуществления строительного контроля (Постановление Правительства РФ от 21.06.2010 №468). При этом требования к проведению строительного контроля, содержащиеся в различных редакциях СНиП «Организация строительства» (в настоящее время действует СП 48.13330.2019), не являются обязательными с 1 июля 2015 года.

  

Нарушение каких требований к порядку осуществления строительного контроля в таких условиях может зафиксировать орган госстройнадзора?

    

Фото: www.ppt-online.org

     

Исключение из сферы госстройнадзора контроля соблюдения требований к составу и порядку ведения исполнительной документации, общего и специальных журналов работ

Кроме того, указанным Постановлением Правительства РФ к числу обязательных правовых актов, которые могут применятся для оценки в ходе государственного строительного надзора, не отнесены руководящие документы Ростехнадзора (зарегистрированы в качестве нормативных правовых актов Минюстом России), устанавливающие требования к составу и порядку ведения исполнительной документации (РД-11-02-2006), а также требования к ведению общего и специальных журналов работ (РД-11-05-2007).

При этом в проекте нового Положения о государственном строительном надзоре по непонятной причине исключили важную норму, которая содержится в пп. «б» п. 13 действующего Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 1 февраля 2006 г. №54. Эта норма в явном виде указывает, что в предмет госстройнадзора должна входить проверка соблюдения порядка ведения общего и (или) специальных журналов, в которых ведется учет выполнения работ, исполнительной документации, составления актов освидетельствования работ, конструкций, участков сетей.

Весьма примечательным является факт утверждения Ростехнадзором 16.12.2020 приказа №539, который относил Постановление Правительства РФ от 21.06.2010 №468, РД-11-02-2006, РД-11-05-2007 к числу нормативных правовых актов, содержащих обязательные требования, контролируемые Ростехнадзором. Через несколько месяцев указанный приказ был отменен, а вместо него приказом Ростехнадзора от 02.03.2021 №81 был утвержден новый перечень нормативных правовых актов, содержащих обязательные требования, оценка которых может проводиться Ростехнадзором в рамках федерального государственного строительного надзора. В новый перечень не попали РД-11-02-2006, РД-11-05-2007 и Постановление Правительства РФ от 21.06.2010 № 468, что подтверждает вывод о невозможности ссылаться на нарушение требований указанных документов в ходе осуществления госстройнадзора. Справедливо возникает вопрос о том, как после 1 января 2021 года государство планирует контролировать наличие, комплектность и правильность оформления исполнительной документации объектов капитального строительства.

    

Николай Малышев

     

Госстройнадзор перестает быть органом, гарантирующим безопасность объекта капитального строительства

В заключение отмечу, что продолжение вектора на уменьшение объема обязательных требований, необдуманное ограничение предмета государственного строительного надзора может привести к печальной ситуации, когда качество строительства (напрямую влияющее на безопасность возведенных зданий и сооружений) по факту не контролируется государством, ЗОС выдается «под честное слово» участников строительства и на основании проведения визуального осмотра законченного строительством объекта, в итоге коррупционные риски только возрастают.

При этом региональные органы госстройнадзора вместо контроля объектов индустриального строительства продолжат значительную часть своих ресурсов отвлекать на проверки объектов, высота которых не превышает 3 этажей (включая индивидуальное жилищное строительство). Малоэффективную процедуру выявления самовольных построек с участием госстройнадзора, который не имеет реальных рычагов воздействия на физических лиц, «регуляторная гильотина» почему-то обошла стороной.

Николай МАЛЫШЕВ, генеральный директор общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства»

     

   

   

   

    

   

Другие публикации по теме:

Руководителей региональных стройнадзоров будут назначать по-новому

Новый порядок контроля соблюдения законодательства о градостроительной деятельности

Новый перечень НПА, обязательных для госнадзора

Утверждены обязательные требования для осуществления государственного строительного надзора

Надзорных органов, участвующих в эксперименте по досудебному обжалованию решений, стало больше

Застройщики смогут взаимодействовать с Госстройнадзором через портал госуслуг

Как изменится государственный строительный надзор

Чем вызвана реорганизация госстройнадзора в Крыму

Назначение и увольнение руководителей органа контроля за «долёвкой» теперь согласовывает Минстрой

Проблемы правовой квалификации договорных отношений участников инвестиционной деятельности в сфере капитального строительства — Эксиора

Проблемы правовой квалификации договорных отношений участников инвестиционной деятельности в сфере капитального строительства

Николай Андрианов, партнер АБ «Эксиора», г. Москва

Реализация инвестиционных проектов в области капитального строительства, как правило, предполагает участие в таких проектах достаточно широкого круга субъектов. Это, в свою очередь, обусловливает весьма сложную структуру договорных отношений между ними. При структурировании своих отношений участники проекта используют различные юридические конструкции. Нередко при возникновении споров и суды, и стороны конфликта сталкиваются со сложностями в определении природы сложившихся отношений и применимых к данным отношениям правовых норм.

*  *  *

Отношения, возникающие в связи с реализацией инвестиционных проектов в области капитального строительства, подпадают под действие Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений». В ст. 4 указанного Закона приводится круг субъектов инвестиционной деятельности, к числу которых относятся инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

По смыслу Закона инвесторами являются лица, осуществляющие капитальные вложения с использованием собственных и (или) привлеченных средств. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.

Непосредственную реализацию инвестиционных проектов осуществляют уполномоченные инвесторами заказчики, которые, если иное не предусмотрено договором, не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности. При этом функции заказчика могут выполнять сами инвесторы.

Выполнение строительных работ в целях реализации инвестиционного проекта на основании заключаемых заказчиками договоров подряда и (или) государственных контрактов осуществляется подрядчиками.

Лиц, для которых создаются объекты инвестиционной деятельности, Закон № 39-ФЗ от 25.02.1999 называет пользователями объектов капитальных вложений.

*  *  *

Согласно п. 1 ст. 8 Закона № 39-ФЗ от 25.02.1999 отношения между субъектами инвестиционной деятельности регулируются заключаемым между ними в соответствии с ГК РФ договором и (или) государственным контрактом. Общим принципом гражданского законодательства РФ является принцип свободы договора (п. 1 ст. 1 ГК), исходя из которого стороны вправе заключить как предусмотренный, так и не предусмотренный законом договор, а также договор, включающий в себя элементы различных договоров (ст. 421 ГК).

Раздел IV ГК РФ не содержит норм, которые указывали бы инвестиционный договор в качестве самостоятельного вида обязательств. Однако это отнюдь не означает, что отношения субъектов инвестиционной деятельности регулируются договором, не предусмотренным гражданским законодательством. В абсолютном большинстве случаев договоры, именуемые сторонами как инвестиционные, по своей сути представляют вполне традиционные гражданско-правовые конструкции. В связи с этим Пленум ВАС РФ в постановлении № 54 от 11.07.2011 обратил внимание арбитражных судов на необходимость при разрешении споров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») ГК РФ и т.д.

В этом же постановлении Пленум ВАС дал рекомендации относительно определения правовой природы инвестиционных договоров. Так, согласно п. 5 Постановления № 54, если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, такой договор имеет природу договора строительного подряда (п. 6 Постановления № 54).

Если из условий договора следует, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества (п. 7 Постановления № 54).

Вместе с тем, возможна и ситуация, когда стороны при осуществлении инвестиционной деятельности действительно заключают договоры, не предусмотренные гражданским законодательством в качестве самостоятельного вида обязательств. Именно таким образом Президиум ВАС РФ, например, квалифицировал соглашение между муниципалитетом и инвестором об участии последнего в финансировании развития инженерной структуры муниципального образования (постановление Президиума ВАС РФ от 11.10.2011 № 5495/11).

*  *  *

Согласно ст. 4 Закона № 39-ФЗ от 25.02.1999 инвестор, осуществляющий капитальные вложения в объект инвестиционной деятельности, может реализовывать проект самостоятельно либо уполномочить на его реализацию третье лицо – заказчика. Близкой к этой правовой конструкции является предусмотренная градостроительным законодательством модель отношений «застройщик – технический заказчик».

В соответствии с п. 16 ст. 1 ГрК РФ застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Согласно п. 22 ст. 1 ГрК РФ лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, подготавливает задания на выполнение указанных видов работ, предоставляет подрядчикам необходимые для выполнения ими работ материалы и документы, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляет иные функции, предусмотренные ГрК РФ, является техническим заказчиком.

Как и Закон № 39-ФЗ от 25.02.1999, ГрК допускает, что выполнение функций технического заказчика может осуществляться застройщиком самостоятельно. В отношениях с другими (кроме заказчика) субъектами инвестиционной деятельности застройщик (он же – инвестор) может выступать как заказчик работ по договору строительного подряда, участник простого товарищества по договору о совместной деятельности, а также продавец будущей недвижимости по договорам купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Лица, денежные средства которых привлекаются инвестором для реализации проекта (соинвесторы), выступают по отношению к инвестору (застройщику) в качестве покупателей будущей недвижимости по договорам купли-продажи будущей недвижимой вещи, участников долевого строительства (если денежные средства привлекаются инвестором в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ[1]) или участников простого товарищества.

*  *  *

Отношения между инвестором (застройщиком) и заказчиком (техническим заказчиком) квалифицируются в судебной практике в зависимости от условий заключенного между ними договора. Когда такой договор предусматривает осуществление заказчиком юридических и фактических действий от своего имени и за счет инвестора, либо от имени и за счет инвестора, отношения квалифицируются как агентские[2]. Договоры, в соответствии с которыми заказчику поручается осуществление функций контроля и технического надзора за строительством, квалифицируются судами как договоры возмездного оказания услуг[3]. В случаях, когда условия договора предусматривают как осуществление заказчиком от своего имени и за счет инвестора, либо от имени и за счет инвестора юридических и фактических действий, так и оказание иных услуг, судебная практика оценивает такие договоры как смешанные (п. 3 ст. 421 ГК РФ), включающие элементы договора агентирования и элементы договора возмездного оказания услуг[4].

Представляется, что к отношениям между инвестором (застройщиком) и заказчиком (техническим заказчиком), структурированным по модели, предусмотренной п. 22 ст. 1 ГрК РФ, должны применяться нормы главы 50 ГК РФ «Агентирование», а также главы 49 ГК РФ «Поручение», поскольку по смыслу п. 22 ст. 1 ГрК РФ технический заказчик в отношениях с третьими лицами при реализации проекта действует от имени застройщика.

Вместе с тем ст. 1005 ГК РФ допускает структурирование агентских отношений не только по модели договора поручения, когда агент действует от имени принципала, но и по модели договора комиссии, когда в отношениях с третьими лицами агент действует от своего имени. Отношения между инвестором (застройщиком) и заказчиком могут регулироваться с использованием обеих моделей агентирования, хотя в случаях, когда агент действует в качестве комиссионера от своего имени, с точки зрения п. 22 ст. 1 ГрК он не будет являться техническим заказчиком.

Право заказчика делегировать осуществление отдельных функций, связанных с заключением договоров на выполнение проектных, изыскательских или строительных работ, и квалификация таких отношений в качестве агентских, структурированных по модели договора комиссии, подтверждается, например, правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ № 10939/11 от 17.01.2012.

В отличие от поручения, при котором права и обязанности по заключенной поверенным от имени доверителя сделке возникают непосредственно у доверителя (п. 1 ст. 971 ГК), по сделке, совершенной комиссионером от своего имени во исполнение договора комиссии, права и обязанности приобретает права и становится обязанным комиссионер, хотя бы комитент и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки (п. 1 ст. 990 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 993 ГК РФ комиссионер не отвечает перед комитентом за неисполнение третьим лицом сделки, заключенной с ним за счет комитента, кроме случаев, когда комиссионер не проявил необходимой осмотрительности в выборе этого лица либо принял на себя ручательство за исполнение сделки (делькредере).

С учетом изложенного, в ситуациях, когда договоры на выполнение проектных, изыскательских или строительных работ заключаются действующим от имени застройщика техническим заказчиком или действующим от своего имени заказчиком, выполняющим функции на основании агентского договора, структурированного по модели комиссии, такой заказчик (технический заказчик), по общему правилу, не отвечает перед застройщиком за исполнение заключенных им за счет застройщика (инвестора) договоров.

*  *  *

Согласно п. 1 ст. 748 ГК РФ заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.

В соответствии со ст. 53 ГрК строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство. Если строительство осуществляется застройщиком не самостоятельно, а с привлечением подрядчика, строительный контроль также осуществляется застройщиком или техническим заказчиком. Также выполнение функций строительного контроля может быть поручено третьему лицу (специализированной организации). Для осуществления авторского надзора за строительством застройщиком или техническим заказчиком привлекается автор проекта и другие разработчики проектной документации[5].

В гражданско-правовом смысле привлеченное застройщиком или техническим заказчиком для осуществления строительного контроля лицо является инженером (ст. 749 ГК РФ)[6]. При этом функции инженера (осуществление строительного контроля) могут выполняться и самим техническим заказчиком (п. 2 ст. 53, п. 22 ст. 1 ГрК). Договор между заказчиком строительства и инженером, в соответствии с которым инженер осуществляет контроль и надзор за строительством, как следует из ст. 749 ГК РФ, является договором возмездного оказания услуг.

*  *  *

Нередко договоры между инвестором и заказчиком предусматривают не только обязательства заказчика по выбору подрядчиков для выполнения проектных, изыскательских и строительных работ и заключению с ними соответствующих договоров подряда или по осуществлению контроля и надзора за строительством, но и обязательства по обеспечению завершения реализации проекта в установленный срок и передаче инвестору объекта инвестиционной деятельности. 30.07.2012 Президиумом ВАС принято постановление № 1456/12, в котором изложены правила квалификации договоров, включающих такого рода элементы.

Спор, рассмотренный Президиумом ВАС, возник из заключенного между муниципальным образованием и акционерным обществом муниципального контракта, предметом которого являлось обеспечение проведения проектно-изыскательских работ, капитального ремонта и технического переоснащения дворца культуры. По условиям контракта общество обязалось осуществить выбор подрядчика и заключить с ним договор на выполнение работ по проектированию, капитальному ремонту и техническому переоснащению объекта и в дальнейшем обеспечить выполнение работ в полном объеме с соблюдением сроков, установленных данным контрактом, и качества, определяемого строительными нормами и правилами. Во исполнение муниципального контракта общество заключило договор на проведение капитального ремонта с подрядчиком, который принял на себя обязательства по обеспечению выполнения работ и сдаче объекта в эксплуатацию.

Суды трех инстанций квалифицировали заключенный между муниципалитетом и обществом договор как агентский, построенный по модели договора комиссии. Как указано выше, возможность заключения таких договоров Президиум ВАС РФ подтвердил в постановлении № 10939/11 от 17.01.2012. Однако в данном случае судами не были учтены некоторые нюансы отношений, возникших из спорного контракта.

Как следует из постановления Президиума ВАС РФ № 1456/12 от 30.07.2012, предметом договора комиссии является деятельность комиссионера, направленная на заключение сделки (сделок), соответственно, достижение определенного результата в рамках исполнения сделок, совершенных на основании комиссионного поручения, не входит в круг обязательств комиссионера. Однако по спорному контракту общество обязалось не только осуществить выбор подрядчика и заключить с ним договор на выполнение работ по проектировании, капитальному ремонту и техническому переоснащению объекта, но в и дальнейшем обеспечить выполнение работ в полном объеме с надлежащим качеством и в установленный срок. Исполняя данные обязательства, общество обязано было осуществлять контроль и технический надзор за проводимыми работами, их объемом и качеством, за сроками выполнения, проводить проверку применяемых конструкций, материалов и оборудования на предмет их соответствия проектной документации и требованиям строительных норм и правил, осуществлять окончательную и промежуточную приемку работ.

С учетом данных обстоятельств Президиум ВАС РФ квалифицировал контракт как договор генерального подряда. Отграничение комиссии от подряда согласно указанному постановлению Президиума ВАС заключается в том, что комиссия имеет своим предметом совершение одних лишь юридических действий и среди них именно сделок, в то время как подряд направлен на совершение действий фактических, призванных непосредственно обеспечить материальный результат.

Такая квалификация договора имеет для сторон чрезвычайно важное значение. Как указано выше, по общему правилу (п. 1 ст. 990 ГК РФ) комиссионер не отвечает перед комитентом за исполнение заключенной во исполнение комиссионного поручения сделки. Генеральный подрядчик же согласно п. 3 ст. 706 ГК РФ несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком. Таким образом, если отношения между заказчиком и инвестором квалифицируются не как отношения комиссии, а как отношения генерального подряда, привлеченный заказчиком подрядчик приобретает статус субподрядчика, а объем ответственности заказчика (как генерального подрядчика в данном случае) перед инвестором существенно возрастает.

*  *  *

Как видно из изложенного, вопросы правовой квалификации отношений между субъектами инвестиционной деятельности в сфере капитального строительства порой действительно вызывают некоторые затруднения. Это связано как с объективно сложным характером договорных связей в строительстве, множественностью участников инвестиционных проектов, так и с отсутствием терминологического однообразия в различных нормативных актах. Тем не менее, проведенный анализ позволяет сформулировать несколько правил квалификации таких отношений.

• Отношения, связанные с привлечением инвестиций для реализации проекта, по своей правовой природе, как правило, являются отношениями простого товарищества (соинвесторы объединяют вклады для достижения общей цели и совместно несут риски), купли-продажи будущей вещи (инвестор выступает продавцом, соинвесторы – покупателями строящейся недвижимости) или участия в долевом строительстве (если в качестве соинвесторов выступают участники долевого строительства, средства которых привлекаются в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004).
• Отношения, связанные с выполнением проектных, изыскательских (или) строительных работ, направленные на создание объекта инвестиционной деятельности и передачу этого объекта как результата работ инвестору, являются подрядными отношениями. В случаях, когда работы выполняются силами нескольких подрядчиков, лицо, ответственное за организацию работ, является генеральным подрядчиком, остальные подрядчики – субподрядчиками.
• Отношения, в рамках которых специализированной организации поручается осуществление контроля и надзора за строительством, носят характер возмездного оказания услуг.
• Обязательства, по условиям которых третье лицо от имени и за счет инвестора либо от своего имени, но за счет инвестора, осуществляет выбор подрядчиков и заключает с ними договоры на выполнение проектных, изыскательских и (или) строительных работ, по своей природе представляют собой отношения по агентированию, структурированные, соответственно, по модели договора поручения или договора комиссии.
• Один участник проекта может выполнять функции нескольких субъектов инвестиционной деятельности. Так, весь проект полностью может быть реализован инвестором (например, инвестор за свой счет собственными силами строит объект для собственных нужд). Инвестор может самостоятельно выбрать подрядчиков, заключить с ними договоры и осуществлять контроль и надзор за строительством, а может поручить выполнение этих функций третьему лицу. Объем обязательств участников проекта (а также объем и характер их ответственности) определяется не наименованием участника или заключенного им договора, а юридической природой возникших из этого договора отношений.

При структурировании отношений по реализации инвестиционных проектов в сфере капитального строительства также следует учитывать, что выполнение проектных, изыскательских и строительных работ (функции подрядчика), организация подготовки проектной документации (функции генерального проектировщика) и организация строительства (функции генерального подрядчика), осуществление строительного контроля (функции инженера) требуют наличия допуска, выдаваемого в порядке ст. 55.8 ГрК РФ в случаях, когда такие работы влияют на безопасность объектов капитального строительства.

 

[1] Согласно п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 положения Закон о долевом участии в строительстве № 214-ФЗ от 30.12.2004 являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.

[2] Напр.: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.05.2010 по делу № А78-1448/2009; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 27.12.2005 № Ф03-А59/05-1/3814; Постановление ФАС Московского округа от 10.09.2007, 17.09.2007 № КГ-А40/7862-07-П по делу № А40-44045/05-28-404 и др.

[3] Постановление ФАС Московского округа от 04.02.2010 № КГ-А41/15527-09-П по делу № А41-26402/08; Постановление ФАС Московского округа от 29.06.2009 № КГ-А40/5735-09 по делу № А40-59722/08-112-236; Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.04.2010 по делу № А82-3523/2009-7 и др.

[4] Постановление ФАС Уральского округа от 13.10.2011 № Ф09-5523/11 по делу № А60-71/11; Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.09.2011 по делу № А29-9246/2010; Постановление ФАС Уральского округа от 31.08.2010 № Ф09-6791/10-С5 по делу № А60-62895/2009-С1; Постановление ФАС Уральского округа от 04.04.2005 № Ф09-703/05-ГК по делу № А50-13863/2004-Г-7 и др.

[5] Согласно Положению по проведению строительного контроля при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства (СДОС-03-2009), принятого решением Наблюдательного совета ЕС ОС Ростехнадзора от 20.07.2009 № 30-БС, авторский надзор отнесен к одному из видов строительного контроля.

[6] Аналогичная позиция выражена, например, в Письме Минрегиона РФ от 30.04.2010 № 17906-ИП/08.

 

Источник: КонсультантПлюс

Что такое EPC — EPCM — PMC в строительстве

Что такое EPC контракт

Контракт EPC (Engineering, Procurement, Construction) – включает Инжиниринговые услуги (ТЭО, ПР, РД), Закупки (Проведение конкурентных закупок, Логистика, Страхование) и Строительство (Строительство, Пуско-наладка).

В России договор EPC применяется редко из-за низкой квалификации Исполнителей с неспособностью прогнозировать и управлять рисками, а также «слишком» активной ролью Заказчика на всех этапах выполнения работ.

Ценовая модель EPC

Данные договоры, как правило, характеризуются фиксированной ценой (Lump Sum) с безотзывным аккредитивом и банковской гарантии. Более высокая цена устанавливается при выполнении нестандартных проектов или проектов, ранее не выполнявшихся Исполнителем. Ответственность ограничивается суммой договора или процента от него.

Цена является неизменной при условиях:

1. Неизменность ТЗ в период выполнения работ.
2. Четкости в понимании ТЗ и подробность в его прописании.
3. Отсутствие форс-мажора.
4. Исполнение Заказчиком своих обязательств по договору.

Объем работ EPC подрядчика

Обычно Исполнитель осуществляет все или один из видов работ самостоятельно. Заказчик осуществляет надзорные и проверочные мероприятия.

Риски EPC компании

Здесь все риски (ОТ и ТБ, Бюджет, Графики, Качество и др.) берёт на себя Исполнитель. Любое превышение стоимости работ, оборудования или материалов по сравнению с договорной ценой возлагается на Исполнителя.

Преимущества EPC проектов

1. Принцип «одного окна».
2. Решения принимаются только Исполнителем.
3. Минимальное штатное расписание у Заказчика.
4. Минимальный правовой риск.
5. Подходит для хорошо подготовленных проектов с сильным Инженерным Исполнителем.

EPCM контракт — что это

EPCM контракт – это договор, по которому Исполнитель отвечает за (Engineering, Procurement, Construction, Management) Инжиниринговые услуги (ТЭО, ПР, РД), Закупки (Проведение конкурентных закупок, Логистика, Страхование), Строительство (Строительство, Пуско-наладка), Управление Проектом.

Основная масса договоров в РФ заключается по данной схеме. Как правило, у Заказчиков большие службы Капитального строительства / Тендерная служба, которые активно ведут проект.

Оплата EPCM подряда

Данные договоры, как правило, характеризуются оплатой на возмещаемой основе (reimbursable), возможно – с выплатой бонуса, предложения потенциальными Исполнителями делаются с фиксированной суммой вознаграждения и «плавающей» ценой остальных итераций. Характеризуется более низкой ценой исполнения контракта при выполнении нестандартных проектов или проектов, ранее не выполнявшихся Исполнителем. Ответственность ограничивается суммой вознаграждения или процента от него, кроме случаев, когда неисполнение обязательств вызвано его виной в форме умысла или халатной неосторожности.

Объем работ по модели EPCM

Исполнитель осуществляет управление проектом от лица Заказчика. Заказчик осуществляет полный контроль над Проектом, вправе утверждать или отклонять субподрядчиков, контролировать и проверять работу подрядчиков и субподрядчиков, предъявлять к ним обоснованные письменные требования. Это не исключает возможности предоставления одного из типов услуг Исполнителем.

Распределение рисков

Риски разделяются между Заказчиком и Исполнителем, как правило, с превалированием рисков Заказчика.

Преимущества EPCM проектов

1. Низкая общая цена.
2. Ощущение у Заказчика «спокойствия» за проект.
3. Больше контроля на всех стадиях.
4. Больше понимания, что получается, т. к. управляют всеми изменениями.
5. «Проблемы» определяются на ранних стадиях.
6. Заказчик получает возможность гибко управлять финансами.

PMC — что это

PMC – это Управление Проектом / Консультирование (Project, Management, Consultant).

Очень редкая форма контракта в РФ.

Цена по PMC контракту

Только вознаграждение по каждой операции, как правило, Ч\Ч + расходы + вознаграждение.

Объем работ PMC подрядчика

Исполнитель либо выполняет функции Заказчика по отдельным итерациям (тендер, логистика, тех. оценка решений и др.), либо предоставляет свой персонал Заказчику в команду для выполнения определенных итераций.

Ответственное лицо при PMC контракте

Максимальные риски на Заказчике, так как Исполнитель выполняет работы от имени и под руководством Заказчика.

Преимущества

1. Низкая цена.
2. Возможность быстрого наращивания компетенций.
3. Закрытие проблемных участков на короткий срок.

Отличия EPC от EPCM

EPC и EPCM являются наиболее распространенными типами договоров в строительной отрасли. Выбор типа зависит от того, какую степень риска Заказчик готов принять, а также от бюджетных ограничений и наличия у Заказчика ключевых компетенций.

Разница между ЕРС и EPCM заключается в том, что первый тип контракта имеет тенденцию обходиться Заказчику дороже, в связи с перераспределением рисков проекта от Заказчика к Исполнителю. В среднем, стоимость проекта на 10%-20% больше с использованием ЕРС, чем ЕРСМ-контрактов. Это связано в значительной степени с тем, что риски проекта более равномерно распределены.

Стороны договора подряда

Застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Застройщик вправе осуществлять функции Техзаказчика самостоятельно (Заказчик-Застройщик).

Технический Заказчик – физическое лицо, действующее на профессиональной основе, или юридическое лицо, которые уполномочены Застройщиком и от имени Застройщика заключают договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, подготавливают задания на выполнение указанных видов работ, предоставляют лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждают проектную документацию, подписывают документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляют иные функции, предусмотренные Градостроительным кодексом РФ.

Генеральный подрядчик – предприятие, являющееся главным исполнителем договорного подряда, то есть соглашения с заказчиком о выполнении определенного круга работ, чаще всего – строительных. Г.П. отвечает перед заказчиком за выполнение всего круга, комплекса работ, установленных договором.

Подрядчик – строительная организация, выполняющая работы по договору с предприятием-застройщиком.

Строительный контроль (ранее – «технический надзор») – комплекс экспертно-проверочных мероприятий, осуществляемых с целью обеспечения точного соблюдения определяемых проектом стоимости, сроков, объемов и качества производимых работ и строительных материалов.

Строительный контроль осуществляется на основании положений ст. 53 Градостроительного кодекса РФ при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства.

Реализация проекта: сравнение международного формата управления проектами с российской практикой

В настоящее время в РФ при реализации проектов функцию EPCM, EPC реализует, в основном, Технический заказчик или Заказчик-Застройщик, Генеральный подрядчик.

Термин «Технический заказчик» появился во времена СССР, когда государство выступало в роли инвестора и застройщика.

Если сравнить российскую практику управлениями проектами с зарубежной, термина Технический заказчик там не существует, но по функциям, выполняемым в рамках проекта, технический заказчик совпадает с EPCM-подрядчиком.

В результате мы получаем следующее, Российские компании (Заказчики — Застройщики), в основном, выстраивают внутри компании структуру, в которой сами выступают Техническим заказчиком и Генеральным подрядчиком, т. е. аффилированные между собой компании, выступающие Заказчиком-Застройщиком и самостоятельно выполняющие функцию Генерального подрядчика и Технического заказчика, пытаются самостоятельно реализовать функцию EPCM-подрядчика, с целью экономии собственных средств. Таким образом, все риски по проекту Заказчик перекладывает на подрядчика или подрядчиков, что зачастую ведет к увеличению сроков реализации проекта, а значит — к увеличению бюджета и ухудшению качества проекта.

Таблица реализации проекта Российская практика/международная практика (внутренняя структура).

В международной практике принято привлекать профессиональную компанию для реализации функции Технического заказчика (EPCM-подрядчика), которая как раз и несет все риски по срокам, качеству и бюджету проекта.

Одной из причин различного понимания отличия Технического заказчика и EPCM-подрядчика является различное понимание ответственности за качество реализации проекта.

Если мы рассмотрим международную практику, то увидим, что управление риском, например, подразумевает, что ЕРСМ-подрядчик полностью отвечает за проект, а поскольку в таких случаях Заказчик чаще всего не профессионал в этой области, то и строит объект «под ключ» с фиксированной ценой.

В то же время, если Заказчик является профессионалом, но ему нужен только набор услуг, связанных с проектом, то он заключает PMС-контракт, что означает разделение ответственности Исполнителя и Заказчика.

Резюмируя вышесказанное, можно смело утверждать, что в том случае, если компания берет на себя ответственность за реализацию проекта в графике, по срокам, бюджету и мощности, то такая компания становится ответственным исполнителем (EPCM-подрядчиком), что в РФ называется Техническим Заказчиком.

Если же компанию привлекают только на отдельный вид работ, например, по контролю за строительством, то в РФ это будет договор на выполнение функции строительного контроля, а в международной практике PMC-контракт.

По EPC-контрактам можно сказать, что в РФ они почти не представлены, т. к. требуется подрядчик определенного уровня: например, по проекту строительства Керченского моста EPC-подрядчиком выступает компания «Стройгазмонтаж».

Разница между развитием клиентов и разработкой продукта

© Shutterstock.com | Расско, Сентавио

В этой статье вы узнаете о 1) модели разработки продукта , 2) модели развития клиентов , 3) недостатках модели разработки продукта и 4) , где модель развития клиентов превосходит .

ВВЕДЕНИЕ

Каждая компания, предлагающая продукт на рынок, должна использовать какой-либо процесс разработки продукта.Без этого процесса не только не было бы продукта, но и не было бы финансирования для продукта. Наличие модели для разработки и производства нового продукта имеет важное значение для фактического создания продукта.

А как насчет модели развития клиентской базы? По правде говоря, слишком много стартапов либо ждут слишком поздно, чтобы начать процесс поиска своего рынка. Некоторые стартапы вообще не создают клиентов. В результате продукт попадает не на тот рынок.Затем компании должны отчаянно работать над покупкой клиентов, пока в конечном итоге у них не закончатся деньги.

Что еще хуже, многие компании будут использовать свою модель разработки продукта, чтобы попытаться расширить свою клиентскую базу. Это не только не работает, но и разработка продукта не заменяет модель развития клиентов, потому что они работают по-другому.

Важно понимать разницу между разработкой продукта и развитием клиентов. Но также важно понимать, как эти два процесса могут работать вместе, чтобы помочь создать клиентов и добиться успеха для любого стартапа.

МОДЕЛЬ РАЗРАБОТКИ ПРОДУКЦИИ

История разработки модели продукта началась очень давно. Эта модель используется с начала 1900-х годов. Он идеально подходил для использования в обрабатывающей промышленности. К 1950-м годам эту модель начали использовать те, кто создавал товары народного потребления. К концу 20^-го -го века он захватил мир технологий. Любая компания, которая сегодня выводит на рынок новый продукт, использует какую-то модель разработки продукта.

По словам Стивена Бланка, модель разработки продукта полезна, но только для определенных групп предприятий.Эти компании понимают свой рынок, своих клиентов и своих конкурентов. По сути, для того, чтобы модель разработки продукта была полезной для всех, ее необходимо запускать вместе с моделью развития клиентов или после нее.

Типичная модель разработки продукта выглядит так:

Концепция / Сид

• На этом этапе люди используют свое видение, чтобы придумывать идеи, на которых в первую очередь основан продукт. Затем команда начинает решать проблемы, связанные с продуктом.Им нужно понимать, что это за продукт и можно ли его вообще создать.
• Вторая часть этого этапа включает в себя базовое понимание того, какие клиенты могут быть заинтересованы в продукте. Этот шаг включает в себя исследование рынка, но редко, если вообще когда-либо, включает выход и разговор с потенциальными клиентами.
• Третья часть этого этапа включает определение, захочет ли кто-нибудь распространять продукт так, чтобы он достиг покупателя. Это часть стадии разработки концепции, на которой компания должна рассмотреть своих конкурентов и любые другие продукты, присутствующие в настоящее время на рынке.Отсюда компания также может начать устанавливать предварительные цены на продукт.

Разработка продуктов

• Этап концепции / посевного материала — это процесс планирования. Но именно на этапе разработки продукта все это планирование превращается в реальность. На этом этапе продукт создается инженерами.
• В то же время предприятие разрабатывает маркетинговый план и начинает продавать незавершенный продукт своим первым покупателям.Маркетинговый план может потребовать фокус-групп, торговых демонстраций и большого количества специалистов по связям с общественностью.

A / B тестирование

• Теперь, когда продукт создан, пора протестировать его, прежде чем он впервые появится на рынке. Если предположить, что в продукте отсутствуют серьезные проблемы и ошибки, он готов к запуску.
• Пока продукт проходит испытания, специалисты по рекламе и PR усиленно работают над позиционированием продукта на рынке. Цель этого шага — создать шумиху и привлечь внимание первых клиентов до того, как продукт будет официально выпущен.

Запуск

• Заключительный этап разработки продукта — официальный запуск. Это этап, к которому готовились все три предыдущих этапа.
• После первоначальной сборки сюда уходит огромная сумма денег. Компания использует это время для создания крупной сбытовой организации, соответствующей ее целям продаж. Маркетинговый бюджет также велик, потому что он пытается собрать первоначальную осведомленность на более широком рынке.
• Эта фаза также тщательно контролируется. Компания как ястреб следит за цифрами продаж, чтобы убедиться, что фактические результаты соответствуют первоначальным прогнозам, сделанным в бизнес-плане.

МОДЕЛЬ РАЗВИТИЯ КЛИЕНТОВ

Для сравнения, история модели развития клиентов относительно коротка. Модель была впервые опубликована в книге, написанной Бланком после его выхода на пенсию в конце 1990-х годов. Модель развития клиентов возникла потому, что Бланк осознал, что слишком многие предприятия терпят неудачу по той же причине.Не потому, что у них был плохой товар или не хватало денег. Это произошло потому, что у них не было стратегии поиска клиентов до запуска своего продукта.

Модель развития клиентов — это процесс поиска клиентов и определения рынков сбыта. Также выясняется, правы ли компании в том, что они думают об этих клиентах. В конечном итоге модель развития клиентов помогает бизнесу расти значимым и измеримым образом.

Модель развития клиентов выглядит так:

Обнаружение клиентов

• На этом этапе необходимо точно выяснить, кто клиенты продукта, предлагаемого компанией.Когда группа думает, что нашла нужных клиентов, они затем рассматривают, решает ли их продукт в настоящее время проблемы, стоящие перед этой группой клиентов.
• В модели развития клиентов нет догадок. Модель включает в себя разговор с потенциальными клиентами об их проблемах и о том, что они хотели бы видеть решенными. Обладая этой информацией, бизнес может отточить свое видение. Это видение будет продано клиентам позже в модели.

Проверка клиентов

• Проверка клиентов — это этап, на котором проверяется вся информация, собранная на этапе обнаружения клиентов, чтобы убедиться, что она верна.Это должно вовлекать первых покупателей, покупающих продукт.
• Когда покупатель желает приобрести продукт, это подтверждает все, что покупатель мог сказать на первом этапе. Этот шаг важен, потому что одно дело для покупателя сказать, что ему нравится ваш продукт. Другое дело, что они кладут деньги туда, где их рот.
• Если клиенты не хотят покупать ваш продукт, возможно, у вас не та группа клиентов. Это итеративная часть модели, потому что вы возвращаетесь к первому шагу обнаружения клиентов, чтобы найти нужных клиентов.
• Можно начать все сначала после того, как вы дойдете до второго шага. Модель не только позволяет, но и ожидает этого от вас.

Создание клиентов

• После того, как бизнес подтвердил свои предположения относительно клиентов, он может перейти к стимулированию спроса на свой продукт через свою команду продаж.
• Идея помещения создания клиента после проверки клиента состоит в том, что это не позволяет предприятиям тратить все свои деньги на маркетинг и продажи не тем клиентам.
• По словам Бланка, именно здесь многие предприятия начинают ошибаться. Когда они тратят все свои деньги на клиентов, которые им не подходят, у них не остается денег, чтобы начать все сначала и найти клиентов, которые им подходят.

Здание компании

• Здание компании — последний этап модели. Именно здесь компания действительно начинает сосредотачиваться на своих командах по продажам и маркетингу. Слишком часто компании начинают тратить огромные деньги на эти две команды с самого начала.Но в модели развития клиентов Бланка этап создания компании наступает только после того, как первоначальный рынок создан и освоен.

ГДЕ МОДЕЛЬ РАЗРАБОТКИ ПРОДУКТА ОТКАЗЫВАЕТСЯ

Модель разработки продукта — неплохая модель. Не все, кто будет следовать ему, увидят катастрофический провал. Однако модель разработки продукта не работает, когда используется сама по себе. Причина обычно в том, что он срезает углы, пытаясь собрать клиентов, используя модель, которая не предназначена для создания клиентской базы.Но есть несколько других причин, по которым модель разработки продукта не работает для большинства предприятий.

Он игнорирует развитие клиентов.

• Бизнес без клиентов — ничто. Пренебрежение реальными потребностями клиентов на столь раннем этапе бизнеса часто наносит ущерб. Это потому, что бизнес создает продукт, который он будет покупать. Но это не обязательно продукт, который покупатель купит.
• В конце концов, у вас может быть самый передовой продукт на рынке, но если у вас нет клиентов, у вас ничего не будет.

Он фиксирует дату запуска и работает в обратном порядке.

• Установка даты запуска полезна только для инженеров. Это хорошо для определения производственных этапов и других вещей, которые бизнес может контролировать. Однако это бесполезно, если вы достигли даты отгрузки и еще не разместили заказы.

Он игнорирует обнаружение и сосредотачивается на выполнении.

• Выполнение — важная часть разработки продукта. Соблюдение графика экономит время и деньги, когда дело доходит до разработки и производства нового продукта.Но зачем прилагать такие усилия, чтобы не сбиться с пути, если заказывать товар некому?

Он не содержит значимых целей.

• Производственные цели и цели развития бизнеса делятся на две разные категории. Причина, по которой так много предприятий сосредоточено на производственных целях, заключается в том, что они думают, что их легко измерить. Если функция продукта не работает, это легко определить количественно. Если маркетинговый план не работает, он становится менее черно-белым.
• По-настоящему значимые цели стартапа не так сложно измерить. Фактически, эти цели позволяют успешно ответить на такие важные вопросы, как:
  • В чем проблема клиентов и насколько мы ее понимаем?
  • Насколько ценно решение проблемы клиентов?
  • Сможет ли продукт решить проблему?
  • Нашли ли мы клиентов, которые сразу же купят наш продукт?

Он не измеряет развитие клиентов.

• Вы не можете использовать модель разработки продукта для измерения продаж. Это восходит к тому, как модель устанавливает дату отгрузки и работает в обратном порядке. Вы не должны создавать команду продаж, если продукт еще не готов.
• Точно так же вы не можете разработать успешную маркетинговую стратегию, пока у отдела продаж не будет возможности представить продукт покупателям.

Покупка поддержки клиентов после разработки продукта.

• В конечном счете, трудно покупать клиентов, если вы не знаете, кто они и существуют ли.

Он нацелен на то, чтобы стать больше и быстрее.

• Быстрее и крупнее — это часто убивает новый стартап. Вы не можете предсказать, сколько клиентов у вас будет внутри офиса. Если вы не знаете, сколько у вас клиентов, расширение масштабов будет преждевременным.
• Преждевременное масштабирование быстро выходит из-под контроля. Все накладные расходы и расходы на инфраструктуру сократят денежный поток компании и, в конечном итоге, помешают ей делать то, что они должны делать: продавать продукты клиентам.
• Чтобы компенсировать высокие затраты, предприятия будут вкладывать все больше и больше денег в привлечение клиентов. Но если компания не знает своих клиентов, это только усугубляет проблему.

Предполагается, что все стартапы одинаковы.

• Не все начинания одинаковы. Модель разработки продукта фокусируется исключительно на продукте, а не на рынке, на который он выходит. Существует четыре разных рынка, на которые может выйти продукт, и каждый из них радикально отличается.
• Легче вывести продукт на существующий рынок, используя только модель разработки продукта. Однако тем, кто выходит на новый рынок, такой роскоши не награждают. Они не знают, кто их клиенты. Здесь на помощь приходит модель развития клиентов.

ГДЕ МОДЕЛЬ РАЗВИТИЯ КЛИЕНТА ВЫИГРЫВАЕТ

По словам Стива Бланка, модель развития клиентов должна включать в себя все то, что модель разработки продукта игнорирует или оставляет позади.Это потому, что эта модель фокусируется на том, что лежит в основе бизнеса: на клиентах. Без клиентов нет бизнеса. Модель развития клиентов достигает этой цели несколькими способами.

Модель развития клиентов придает здравый смысл модели разработки продукта.

Нет смысла заниматься разработкой продукта без инженерной стратегии. Фактически, было бы трудно найти какое-либо финансирование, если бы вы не смогли разработать надежную продуктовую стратегию.Так зачем же компаниям пытаться развивать клиентскую базу без стратегии? Отдел развития клиентов предлагает прочную основу и стратегию поиска клиентов.

Развитие клиентов фокусируется на поиске и изучении клиентов.

Вместо того чтобы сосредотачиваться на функциях и дизайне, модель развития клиентов фокусируется на изучении как можно большего количества информации о клиентах на самом раннем этапе всего процесса разработки, насколько это возможно.

Отдел развития клиентов также фокусируется на постановке значимых и действенных целей, которые невозможно купить.

Вы не можете купить прочную бизнес-модель. Вы также не можете покупать клиентов, которых нет.

Отдел развития клиентов узнает о проблемах заранее и устраняет их перед запуском; не после.

Это одна из ключевых частей модели, потому что она предотвращает катастрофический отказ. Цена ошибок и отказ от их исправления до тех пор, пока у вас не закончатся деньги, убивают слишком много стартапов. Это также самая интуитивно понятная часть модели.Если вы видите проблему, вам нужно ее исправить. Недостаточно денег, чтобы решить серьезные проблемы, с которыми вы сталкиваетесь как стартап.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Модель развития клиентов разработана для работы бок о бок с моделью разработки продуктов. Это потому, что бизнесу нужен продукт, но ему также нужно видение. Клиенты и рынки помогают развить это видение. Без этого видения продукт — это просто еще один гаджет или услуга, не имеющая смысла для клиентов.

Customer Development решает все проблемы, которые оставляет после себя модель разработки продукта. Когда вы используете эти две модели вместе, вы можете создать продукт, который понравится вашим клиентам.

Войны клиентов и разработчиков

69-страничная электронная книга Client vs. Developer Wars описывает борьбу одной компании, занимающейся веб-дизайном, за рациональный процесс разработки:

Вплоть до середины 2000 года процесс разработки Newfangled был очень похож на процесс разработки любой другой компании, занимающейся веб-разработкой.Процесс начался с «фазы планирования / стратегии», за которой следовали «проектирование», затем «программирование / тестирование» и, наконец, «запуск / обслуживание». Как и большинство веб-разработчиков, мы думали, что наш процесс тщательно продуман и логичен. Однако, хотя этот процесс казался логичным, он не сработал. Как бы мы ни планировали, наши проекты постепенно деградируют и рушатся.

Падение наших проектов произошло не из-за недостатка усилий. В какой-то момент перед разработкой мы создавали общие экранные иллюстрации, которые показывали, как весь предлагаемый контент, функции и функциональные возможности сайта будут соответствовать друг другу.Эти документы обычно занимали 20-40 страниц даже для относительно простых сайтов. На их написание ушло много времени, и еще больше времени ушло на то, чтобы обсудить их с клиентами. Фактически, мы тратили так много времени на планирование, что клиенты часто становились нетерпеливыми, желая «что-то увидеть» вместо того, чтобы просто обсудить сайт и просмотреть спецификации. Но мы знали, что, если поспешим с этапами планирования, заплатим за это позже. К сожалению, даже когда мы тщательно завершили этапы планирования, проблемы все равно возникали, обычно на заключительных этапах проекта.

Для меня это еще одно обвинение в нарушении функциональности спецификаций. Я давно узнал, что клиентов не будут слушать то, что вы говорите, и определенно не будут читать то, что вы пишете. Намного лучше вложить эти потраченные впустую усилия в работающую модель и поставить ее перед клиентом. Пусть они немного поиграют с этим. Уточните рабочую модель на основе этой обратной связи, а затем продолжайте вращать рукоятку в этом цикле, пока у вас не закончатся ресурсы.

Именно это предлагает Эрик Холтер в своей электронной книге:

Наш первый прототип был отчаянной попыткой более эффективно документировать наши проекты.Мы уже писали информационные архитектуры, чтобы предоставлять нашим клиентам детализацию сайта. Использование HTML-модели сайта вместо печатного документа было просто попыткой более эффективно передать детали сайта. Когда мы начали использовать этот метод прототипирования HTML, мы обнаружили, что он делает гораздо больше, чем просто документирование. Это улучшило нашу способность общаться с нашими клиентами.

Когда у них возникли вопросы о том, как что-то должно работать, мы рассмотрели прототип и обсудили проблему в его контексте.Именно во время этих взаимодействий вокруг прототипа мы начали понимать, что наши клиенты могут давать мне гораздо более подробные отзывы о том, как они хотят, чтобы сайт работал. Если бы у них были ожидания относительно того, как будет функционировать конкретная функция, ее, как правило, обнаружили бы на этой ранней стадии. Тогда мы могли бы соответствующим образом справиться с ожиданием. Если бы были обнаружены технические ограничения или проблемы с затратами, мы могли бы их решить и предоставить жизнеспособные альтернативы. до того, как они превратились в кризисы, и до того, как они уже развивались иначе.

Мы обнаружили, что построение всеобъемлющей простой HTML-модели сайта помогло решить многие из моих проблем. Прототип также выполнял функцию технического задания (мы начали добавлять на страницы примечания для программистов), в котором точно описывалась структура, содержание и особенности наших сайтов.

Тем не менее, поскольку мы перевели спецификацию в знакомую модель HTML, наши клиенты могли это понять. Кроме того, клиенты тратили больше времени на изучение прототипов.Они рассматривали их более внимательно, чем бумажные документы, потому что понимали, на что смотрят. Мы смогли получить подробные отзывы, которые мы получали только после того, как сайт был почти готов. Это решило многие проблемы, связанные с завышенными ожиданиями наших клиентов. Используя прототип для определения и указания сайтов, мы смогли эффективно проактивно общаться и обучать наших клиентов. Это улучшило общий поток информации, что привело к положительной динамике взаимоотношений с нашими клиентами.

Да, некоторые советы будут старыми новостями для агилистов, но дайте ему передохнуть: это было написано пять лет назад. Они называют это прототипированием в оттенках серого. Я думаю, это ссылка на старый серый цвет фона по умолчанию в Netscape 4.7x . Таким образом, подразумевается, что мы говорим о макетах HTML с низкой точностью — настолько простыми, что в них даже не указывается цвет фона.

В предложенном здесь решении нет ничего волшебного, но твердый совет написан хорошо.Рекомендуемые. А если вы не любите читать целиком, вы даже можете загрузить 16-минутную видеопрезентацию, которая охватывает весь мир.

Разница между разработкой универсального программного обеспечения и разработкой пользовательского программного обеспечения

Различия между разработкой универсального программного обеспечения и разработкой пользовательского программного обеспечения

Разработка универсального программного обеспечения:
Разработка универсального программного обеспечения — это процесс, выполняемый разработчиками, которые разрабатывают программный продукт.Обычно этот продукт предназначен для всех типов бизнес-потребностей, пользующихся положительным спросом на рынке в течение длительного времени. Компании, занимающиеся разработкой программного обеспечения, самостоятельно разрабатывают стандартное программное обеспечение и передают его группе клиентов, испытывающих аналогичные потребности.

Разработка программного обеспечения на заказ:
Разработка программного обеспечения для клиентов — это механизм, с помощью которого компания разрабатывает продукт для отдельного клиента. Индивидуальным клиентом может быть компания или группа лиц. Этот продукт в основном имеет явную потребность на рынке только в течение ограниченного времени и предназначен для специализированных нужд бизнеса.Компании-разработчики программного обеспечения разрабатывают программное обеспечение на заказ за счет конкретных клиентов.

Давайте посмотрим на разницу между разработкой общего программного обеспечения и разработкой программного обеспечения на заказ:

S.No.	Разработка универсального программного обеспечения	Разработка пользовательского программного обеспечения
1.	Разработка универсального программного обеспечения выполняется для разработки программного обеспечения общего назначения.	Разработка программного обеспечения для клиентов выполняется для разработки программного продукта в соответствии с потребностями конкретного клиента.
2.	В этом процессе разработки разработчики программного обеспечения должны описать спецификации конечных пользователей.	В этом процессе разработки требования конечных пользователей могут быть объединены путем их сообщения.
3.	С точки зрения дизайна и маркетинга этот тип разработки очень сложен.	Данная разработка не требует маркетинга, так как предназначена для соответствующей группы пользователей.
4.	Такое программное обеспечение может использовать большое количество пользователей.	Этот тип программного обеспечения используется ограниченным числом пользователей.
5.	Качество продукта не является предпочтением для стандартного программного обеспечения.	Качество — главный критерий в программном продукте клиента. Лучшее качество продукта ориентировано на клиента или компанию.
6.	Группа разработчиков контролирует процесс разработки универсального программного обеспечения.	Заказчик определяет процесс разработки программного обеспечения данного типа продукта.
7.	Обычно разрабатываемое программное обеспечение экономично. Могут быть некоторые скрытые расходы, такие как стоимость установки и внедрения.	Программный продукт имеет высокую стоимость, так как разрабатывается индивидуальный продукт для заказчика.
8.	Примером разработки универсального программного продукта является программа для редактирования Word.	Система контроля и управления запасами — примеры разработки клиентского программного обеспечения.

Вниманию читателя! Не прекращайте учиться сейчас.Освойте все важные концепции DSA с помощью курса DSA Self Paced Course по доступной для студентов цене и подготовьтесь к работе в отрасли.

Веб-разработка против. Разработка программного обеспечения: узнайте разницу

Введение

Билл Гейтс, самый успешный предприниматель в мире, однажды сказал: «Если ваш бизнес не в Интернете, он выйдет из бизнеса».

Наличие онлайн-присутствия является необходимостью сегодня, и ни один бизнес не может выжить без него.И, очевидно, мы не говорим ни о каком веб-сайте, приложении или программном решении. Речь идет об умном и продуманном решении, разработанном профессионалами.

Но вот загвоздка.

Большинство предпринимателей, которые решают разработать решение, часто не понимают, куда им идти, обращаться ли им в профессиональную компанию по разработке веб-сайтов или в компанию по разработке программного обеспечения. Не многие знают разницу между веб-разработкой и разработкой программного обеспечения, и это то, к чему мы собираемся сегодня.

В этой статье мы собираемся обсудить основные различия между веб-разработкой и разработкой программного обеспечения, а также поговорим о том, когда нанять веб-разработчика или разработчика программного обеспечения для вашего проекта.

Итак, приступим.

Веб-разработка и разработка программного обеспечения

Оба эти термина очень сбивают с толку, особенно для тех, кто не имеет технического образования. Большинство людей либо меняют значения, либо считают их одинаковыми. Однако понимание разницы между ними очень важно, особенно когда вы ищете онлайн-решение, разработанное для вашего бизнеса.Вы должны четко понимать, какой вариант выбрать: услуги веб-разработки или услуги разработки программного обеспечения.

Кто-то может задаться вопросом, почему важно знать разницу, если и то, и другое включает в себя написание кодов и разработку онлайн-решений. Да, ты прав. Хотя оба они более или менее похожи, но не одинаковы. Тип работы, которую они выполняют, разный, и знание этого важно, чтобы найти правильную группу людей для вашего проекта. Так. Без лишних слов, давайте разберемся с ними обоими по отдельности.

Что такое веб-разработка?

Веб-разработка — это процесс разработки веб-сайта для Интернета. Будь то одностраничный макет с простым текстом или сложный многостраничный веб-сайт с высококачественной анимацией и графикой, все идет в рамках веб-разработки.

Хотя бытует мнение, что веб-разработка включает в себя написание кодов как для внешнего, так и для внутреннего интерфейса. Тем не менее, это не так. Процесс веб-разработки включает в себя все: от веб-дизайна до разработки и тестирования и развертывания.

Итак, если вы хотите разработать веб-сайт для своего бизнеса, вы должны связаться с опытной компанией по разработке веб-сайтов или опытными веб-разработчиками. Есть много компаний, которые предлагают индивидуальные услуги веб-разработки для людей, которые хотят получить индивидуальный веб-сайт, разработанный с учетом их конкретных требований.

Весь процесс веб-разработки разделен на две части:

Front-end разработка

Также известная как разработка на стороне клиента, интерфейсная разработка — это процесс, при котором веб-разработчик работает над внешней частью веб-сайта, т.е.е., часть, которую видит пользователь. Многие компании предлагают своим клиентам профессиональные услуги фронтенд-разработки и разрабатывают удобные и привлекательные веб-сайты, которые не только просты в использовании, но и приятны для глаз. Очень важно, чтобы пользовательский интерфейс был разработан профессионалом, поскольку это самая важная часть вашего веб-сайта, и пользователи подключаются к ней.

Внутренняя разработка

Также известная как разработка на стороне сервера, это основа вашего веб-сайта. Здесь делается все кодирование.Пользователь не взаимодействует с серверной частью, но это не менее важно, потому что это то, что решает, как ваш сайт будет работать. Для разработки серверной части нужно выбрать лучшую компанию по веб-разработке, потому что, если что-то пойдет не так, веб-сайт перестанет работать.

Когда нанимать веб-разработчиков?

Веб-разработчики — это те, кто работают над вашим сайтом. Они несут ответственность за общее функционирование и внешний вид веб-сайта. От выбора правильной технологии до выбора правильного набора инструментов они решают все и разрабатывают веб-сайт с нуля.Не все разработчики знают обо всех технологиях, и, следовательно, вы должны найти тот, который специализируется на технологиях, которые вы хотите использовать для своего веб-сайта.

Например, если вы хотите разработать свой веб-сайт с использованием PHP, вы должны нанять разработчиков PHP, а если вы планируете разработать веб-сайт с использованием WordPress, вы должны обратиться к разработчику WordPress.

Как и веб-разработка, веб-разработчики также делятся на три категории:

i) Front-end Developer: Тот, кто работает на front-end / client стороне веб-сайта.Front-end разработчик — это тот, кто заботится обо всем, начиная от графики до тем и шрифтов. Они также определяют навигацию и поток веб-сайта.

ii) Back-end Developer: Тот, кто работает на back-end / server-стороне веб-сайта. Внутренний разработчик — это тот, кто пишет коды и делает ваш сайт работоспособным. Они работают над созданием всей инфраструктуры вашего веб-сайта, над его масштабируемостью и надежностью.

iii) Разработчик полного стека: Разработчик полного стека — это тот, кто имеет полное знание как внутренней, так и внешней разработки.Если вы хотите создать полноценный веб-сайт с нуля, вы должны нанять разработчиков полного цикла, так как это сэкономит деньги и время.

Теперь, когда вы поняли, что такое веб-разработка, давайте перейдем к пониманию нюансов разработки программного обеспечения.

Что такое разработка программного обеспечения?

Разработка программного обеспечения — это гораздо более широкий термин по сравнению с веб-разработкой. Это относится к написанию серии кода для создания различного компьютерного программного обеспечения и приложений на специализированном языке программирования с компьютерным кодированием.И чтобы понять, что такое программное обеспечение, это набор инструкций, предназначенных для того, чтобы сообщить компьютеру, что ему делать.

Chrome, MS Office, Skype, Slack и т. Д. — вот несколько примеров компьютерного программного обеспечения. Разработка программного обеспечения — востребованная карьера в ИТ-индустрии. А чтобы разработать эффективное программное обеспечение, вы должны обратиться в профессиональную компанию по разработке программного обеспечения, поскольку именно они обладают огромными техническими знаниями и навыками разработки.

Процесс разработки программного обеспечения известен как жизненный цикл разработки программного обеспечения (SDLC) и состоит из шести основных этапов:

1.Маркетинговое исследование: Прежде чем вы начнете разработку программного обеспечения, вы должны провести обширное исследование рынка и продумать все возможные возможности, чтобы убедиться в жизнеспособности продукта.

2. Анализ требований: Здесь анализируются все технические и пользовательские потребности, и составляется план для понимания всех остальных требований.

3. Дизайн программного обеспечения: Здесь определяются такие вещи, как архитектурный дизайн, соответствующие компоненты, интерфейсное представление и пользовательский поток программного обеспечения.

4. Разработка и внедрение: Все, что было решено на предыдущих этапах, реализовано. Здесь производится кодирование программного продукта.

5. Тестирование: После того, как все спроектировано и разработано, проводится серия тестов для определения его функциональности.

6. Развертывание и обслуживание: После того, как разработчики программного обеспечения удовлетворены тем, что они разработали, и ошибок не обнаружено, программное обеспечение развертывается.После выпуска регулярное обновление и обслуживание программного обеспечения выполняется отделом обслуживания компании-разработчика программного обеспечения.

Программное обеспечение не зависит от оборудования и может быть разделено на три основные категории:

Системное программное обеспечение

Системное программное обеспечение используется для запуска аппаратных компонентов компьютера. ОС, такая как MS Windows, драйверы устройств, такие как USB-драйверы, служебное программное обеспечение, такое как WinRAR, — вот несколько примеров системного программного обеспечения.

Прикладное программное обеспечение

Прикладное программное обеспечение — это программное обеспечение, разработанное специально для пользователей для выполнения определенной задачи. MS Word, Google Docs, MS Access и т. Д. — вот несколько примеров. Чтобы получить любое из этого программного обеспечения, необходимо выбрать услуги разработки программного обеспечения на заказ, поскольку именно они создают продукт на основе определенных требований.

Программное обеспечение для программирования

Именно они помогают программистам писать свои программы, коды и инструкции.Eclipse, Coda, Notepad ++ — несколько примеров программного обеспечения для программирования.

Когда нанимать разработчиков программного обеспечения?

Разработчики программного обеспечения — это те, кто оказывает широкий спектр услуг по разработке программного обеспечения на заказ. Они являются экспертами в проектировании и разработке программного обеспечения, совместимого с настольными компьютерами, смартфонами и другими электронными устройствами.

Разработчики программного обеспечения несут ответственность за написание кодов, обеспечивающих работу вашего компьютера. Не только дизайн и разработка, они также отвечают за отладку ошибок кода, обновление пользовательских интерфейсов и многое другое.Итак, если вы хотите разработать программное обеспечение для своих конкретных нужд, вам необходимо обратиться в квалифицированную компанию по разработке программного обеспечения и нанять опытных разработчиков программного обеспечения, которые соответствуют вашим требованиям.

Подводя итоги

Говоря о ключевом различии между разработкой программного обеспечения и веб-разработкой, следует учитывать несколько моментов:

Архитектура: Разработка программного обеспечения работает только на стороне клиента, тогда как веб-разработка ориентирована как на клиента, так и на сервер.

Дизайн: Программное обеспечение обычно простое и базовое, тогда как веб-сайты наполнены высококачественной графикой и анимацией.

Содержимое: Программное обеспечение имеет панели со статическим содержимым, тогда как веб-сайты содержат как статическое, так и интерактивное содержимое.

Система: Доступ к программному обеспечению можно получить только с компьютера, на котором оно установлено, а доступ к веб-сайту можно получить с любой платформы, имеющей активное подключение к Интернету.

Хост: Для разработки программного обеспечения не требуется хостинг, в отличие от веб-разработки, где хостинг является обязательным.

Итак, учитывая все вышеперечисленные пункты и исходя из ваших требований, вы можете легко выбрать, ищете ли вы услуги веб-разработки или услуги разработки программного обеспечения. Узнав об этом, вы легко сможете нанять экспертов и разработать профессиональное решение.

Разница между клиентами и пользователями

Итог: пользователи используют, а клиенты покупают. «Расширяйте свою пользовательскую базу, и ваша клиентская база тоже растет», — заявляют пользователи, а не клиенты: кто действительно определяет успех вашего бизнеса Аарон Шапиро понимает эту разницу между клиентами и пользователями и то, как она может повлиять на ваши бизнес-решения, помочь направить ваш доход потоки и сосредоточьтесь на своих спринтах разработки.В книге «Пользователи против клиента» автор в основном видит все группы, для которых компания создает ценность с помощью продукта или услуги, как пользователей. Клиенты — это просто пользователи, которые платят за созданную для них ценность в виде потока доходов для компании. Что такое пользователь? Пользователи — это люди, которые взаимодействуют с компанией через цифровые медиа и технологии . Для многих продуктов пользователей можно разделить на сегменты в зависимости от их потребностей. Например, новые пользователи стремятся начать быстро и не сталкиваться с препятствиями.Опытным пользователям нужны те сложные функции, которые дают им контроль в центре внимания. Все ищут цифровые технологии, которые сделают их жизнь проще и лучше. С точки зрения объема база пользователей компании часто значительно превышает ее клиентскую базу. Для взаимодействия с пользователями вам необходимо обеспечить: простоту. Все должно происходить простым щелчком, не удивительно, иначе пользователь уйдет. Пользователь редко возвращается на сайт или в приложение, если его это расстраивает. Поэтому компаниям крайне важно уделять много времени размышлениям об удобстве использования, которое приведет к удовлетворению пользователей.Аарон Шапиро поясняет: «Для лучшего взаимодействия с пользователем не нужны указания или кривые обучения. Компания User-First — это новая модель совершенствования бизнеса ». Пользователи — двигатель роста клиентской базы и всей организации! Пользователь находится в центре всех внешних точек соприкосновения. Потребности пользователей необходимо предвидеть и удовлетворять. Пользователи решают, когда и где покупать, оценивая четыре фактора: доверие, удобство, цену и удовольствие. «Повысьте уровень пользователя, и вы измените свое представление о ценности, которую вы создаете в мире », — так считает Джесси Джеймс Гарретт, соучредитель и главный креативный директор Adaptive Path.«Пользователь» означает нечто большее — прямое взаимодействие с вашим продуктом или услугой конкретным и значимым образом. «Самая обычная вещь, которую учредители должны делать в начале, — это набирать пользователей вручную. Практически все стартапы должны это делать. Вы не можете ждать, пока к вам обратятся пользователи. Вы должны пойти и взять их ». Пол Грэм понимает: «Вы должны принимать экстраординарные меры не только для привлечения пользователей, но и для их счастья. Чрезмерное взаимодействие с ранними пользователями — это не только допустимый прием для ускорения роста.Для большинства успешных стартапов это необходимая часть цикла обратной связи, которая делает продукт хорошим ». Что такое покупатель? Чтобы понять своих клиентов, вы должны понимать, кто принимает решение о покупке вашего продукта, и часто это группа, которую в просторечии называют единицей принятия решений (DMU). Группой может быть группа компаний, принимающая решение о новом продукте, которая на самом деле не будет использовать продукт, но оценила его как наиболее эффективный. Или ребенок может быть пользователем новой интерактивной программы, но именно цифровой папа вводит свои пользовательские данные для нового обучающего приложения.«Клиентов часто беспокоят такие факторы покупки, как цена, жизнеспособность компании, лидерство в продукте и т. Д. — вопросы, которые не связаны с удобством использования или пользовательским опытом … Самое большое значение отношения пользователя к покупателю — это то, как это влияет на вашу работу по обнаружению рынка. Часто у вас будут разные люди, выполняющие эти действия, разные цели и разные исследовательские тактики… Из StartupBlender Обнаружение клиентов будет использовать такую ​​тактику: ▪ Требуется разведка с DMU (блок принятия решений) ▪ Проверка продукта с помощью DMU ▪ Ценовой анализ и тестирование ▪ Маркетинговый размер ▪ И т. Д. Обнаружение пользователей будет использовать такую ​​тактику: ▪ Контекстные интервью ▪ Знакомство с прототипом ▪ A / B-тестирование на сайте ▪ Лоскутные тесты на удобство использования. ▪ Дневники пользователей ▪ Анализ данных об использовании Типы целевых клиентов На рынках B2B целевые клиенты классифицируются в соответствии с их ролями в организациях: ▪ Экономические покупатели покупают продукт (например, финансовые директора / операционные директора, должностные лица или должностные лица) ▪ Технические покупатели делают продукт доступным для конечных пользователей (например,g., директора по технологиям, оценщики технологий) ▪ Конечные пользователи используют продукт (например, руководители отделов, ведущие конечные пользователи) Стартапы должны исследовать отдельные компании, чтобы определить различных целевых клиентов. В крупных организациях эти роли могут выполняться группами разных людей или комитетами. В небольших компаниях один человек может отвечать за все три роли. Напоминание при закрытии: Итог: пользователи используют, а клиенты покупают. Но увеличивайте свою пользовательскую базу, и ваша клиентская база тоже растет.]]>

Разница между успехом клиентов и поддержкой клиентов

В сегодняшнем быстро меняющемся и высококонкурентном мире продуктов B2B и предложений SaaS термины «Успех клиентов» и «Поддержка клиентов» используются чаще, чем фрисби в теплый летний день.

Оба имеют решающее значение для успеха любой компании или бренда. Разница между успехом клиентов и поддержкой клиентов заключается в их природе: один является проактивным, а другой — реактивным.

Использование этих терминов как синонимов может вызвать путаницу как внутри, так и за пределами вашей организации. Из-за этого мы должны определить и изучить отличий каждого из них и то, как в сочетании они могут вывести ваш бизнес на новый уровень.

Учитывая, что успех в современном мире часто сводится к «отношениям» (то есть с вашими клиентами), то, как ваши потенциальные и текущие клиенты видят вашу компанию, имеет первостепенное значение.Когда дело доходит до сосредоточения внимания на клиентах, мы часто слышим: «Эй, а разве успех клиента и обслуживание клиентов — это не одно и то же»? Хотя оба они действительно взаимосвязаны, каждый в значительной степени полагается на другого, чтобы работать в идеальной гармонии, на самом деле они не одно и то же.

Прочтите, чтобы узнать больше о том, как можно эффективно использовать удар Success-Service 1-2, чтобы выбить из конкурентов.

Но сначала …

Определение успеха клиента

Успех клиентов… звучит просто, чтобы определить, не так ли? Это так, и все же это не так.В определенной степени успех клиента будет определяться на основе целей или ожидаемых результатов, ожидаемых от использования или реализации услуг или продуктов вашей организации.

Вообще говоря, успех клиента — это проактивный подход в реальном времени, состоящий из:

• Установление, развитие и построение отношений с вашими клиентами;
• Понимание ваших клиентов и их соответствующих организационных ключевых показателей эффективности, узких мест и т. Д.;
• Помогая вашим клиентам достичь и превзойти свои цели;
• Содействие успешной реализации ваших услуг или продуктов.

Таким образом, стратегию успеха клиентов можно определить как «целостную, укоренившуюся и проактивную инициативу в масштабах всей компании, которая использует показатели здоровья и видимости клиентов, а также технологии для постоянной корректировки таким образом, чтобы обеспечить ценность и повысить показатели успеха. клиентов ».

Успех клиентов против удовлетворенности клиентов

Поскольку мы определили успех клиента, мы считаем также важным отметить, что он не означает удовлетворение клиента.

Всегда существовал разрыв между тем, чтобы дать клиентам то, что им нужно, и дать им то, что они хотят. Хотя довольный клиент делает нас счастливыми, предлагать клиенту отличный опыт бессмысленно, если это не ведет к успеху клиента.

В то же время предоставление клиентам того, что им нужно, без их ведома, также вряд ли приведет к успеху клиентов.

Как поставщик услуг, предлагая своим клиентам именно то, что они заказали, будучи уверенным в том, что они всегда правы, поможет вам мгновенно удовлетворить запросы клиентов.Но дальше этого вы не пойдете. Понижение вашего предложения до базового уровня означает, что клиент просто нанимает вас на ваше время, а не на ваш опыт.

С другой стороны, если вы объясните им, что им на самом деле нужно, вы не только удовлетворите их, но и добьетесь истинного успеха клиентов в долгосрочной перспективе.

Один размер не подходит всем

Каждый клиент уникален и, как таковой, будет использовать ваши услуги или продукты по-разному.Таким образом, CSM (менеджер по работе с клиентами) должен полностью понимать индивидуальные потребности каждого клиента и добиваться их удовлетворения на протяжении всего пути взаимодействия с вашей организацией.

Определение службы поддержки / обслуживания клиентов

Часто поддержка клиентов включает в себя помощь клиенту в решении проблемы или проблемы, с которой он может столкнуться при взаимодействии с вашей компанией или продуктами. В других случаях это может включать помощь в поиске способов более эффективного использования ваших услуг для решения проблемы, не зависящей от ваших предложений.И приведенный выше пример является прекрасной иллюстрацией того, почему сосредоточение исключительно на «поддержке клиентов» оставляет место для улучшений.

Как поставщик решений и защитник своих клиентов, сосредоточение внимания исключительно на помощи с «проблемами», когда они возникают, пока что только поможет вам и вашим пользователям. По сравнению с поддержкой, «успех клиента» продвигает эти отношения на шаг вперед, помогая клиентам определить и извлечь выгоду из того, что будет способствовать долгосрочному успеху и вовлечению.

В чем здесь настоящая разница?

В идеале, как успешные клиенты, так и группы поддержки и инициативы должны работать вместе, обеспечивая дополнительный подход к обслуживанию клиентов.

Однако есть несколько отличий между ними …

5 Различия между успехом клиентов и поддержкой клиентов

1. Реактивная и упреждающая
Служба поддержки клиентов обычно использует «реактивный» подход, помогая клиенту, когда он в чем-то нуждается или обращается с проблемой или вопросом. В отличие от этого, успех клиента является «проактивным», когда основное внимание уделяется помощи в выявлении клиентов и содействии достижению их целей.

2. Ориентированность на транзакции и отношения
Служба поддержки клиентов и взаимодействие в сфере обслуживания обычно носят транзакционный характер. Они начинаются, когда клиент обращается, и заканчиваются решением его запроса. С другой стороны, успех клиента не имеет «конечной точки». Это постоянное, развивающееся и последовательное направление, постоянная работа над развитием существующих отношений для укрепления связи между клиентом и компанией.

Например, клиент, который так и не завершил адаптацию, не принесет большего дохода. Custify может помочь вам отслеживать пути ваших клиентов и получать глобальное представление об их прогрессе. Вы можете определить цели, которых они должны достичь, и автоматически получать уведомления, если они этого не сделают. Таким образом, вы сможете заранее связаться с ними, когда им понадобится ваша помощь.

3. KPI и показатели
В большинстве организаций показатели обслуживания клиентов сосредоточены на измерении и улучшении как скорости, так и качества взаимодействия со службой поддержки.Этот уровень измерения обычно не учитывает события до или после взаимодействия со службой поддержки. И наоборот, успех клиента связан с последующим положительным влиянием, которое эти взаимодействия могут оказать на успешного клиента, например:

• Повышение удержания
• Более высокий LTV
• Увеличение повторных покупок
• Повышенные ставки допродаж или перекрестных продаж

Говоря о дополнительных продажах, с Custify вы никогда больше не упустите возможность повысить продажи.Наша платформа автоматически создает задачи, которые напоминают вам о необходимости связаться с вашими клиентами в лучшее время. Таким образом, вы точно знаете, кто и когда с большей вероятностью купит дополнительные услуги.

4. Наем и набор персонала
Учитывая, что обслуживание клиентов — это сфера деятельности, которой уже более 20 лет, роли и передовые методы в отношении найма хорошо известны. Однако, когда дело доходит до успеха клиентов, этой области (по большому счету) около десяти лет.Принимая во внимание его новый выход в мир бизнеса, мы еще не обладаем достаточными знаниями, чтобы дать нам окончательный и конвергентный взгляд на «правильный» способ найма, обучения и реализации инициатив по обеспечению успеха клиентов.

5. Измеримая рентабельность инвестиций
Большинство организаций рассматривают обслуживание клиентов и поддержку как стандартизированные затраты, необходимые для обычных бизнес-операций. Когда каналы обслуживания клиентов выходят из строя, это становится очевидным кошмаром, и отсутствие адекватной поддержки, персонала и обучения сервисных групп приводит к хорошо задокументированному сокращению:

• Оценки удовлетворенности клиентов
• LTV клиентов
• Уровень удержания
• Рефералы
• И многое другое…

Затраты, связанные с плохой поддержкой клиентов, легко измеримы и понятны как руководству, так и финансовым отделам большинства организаций.

С другой стороны, успех клиента — это менее понятная инициатива, поскольку руководство и финансы часто сильно подталкивают участников, чтобы обеспечить им очевидную отдачу от усилий и инвестиций в инициативы по успеху.

Успех клиента можно измерить по:

• Использование продукции и внедрение в повседневную деятельность клиентов
• Скорость и объем обращений
• Мониторинг репутации и упоминаний бренда (анализ настроений упоминаний)
• Естественный рост доходов, не связанный с конкретными маркетинговыми усилиями
• Повышение уровня удержания, обновления и перекрестные продажи

Инициативы поддержки и успеха хорошо ладят друг с другом

Как отмечалось ранее, и поддержка клиентов, и успех являются важными бизнес-процессами, которые будут помочь тебе развивать, сохранять и улучшать отношения с клиентами… все это приводит к увеличению дохода а также успех для вашей компании.

И хотя их лучше всего хранить как отдельные отделы, чтобы четко определить роли, миссия и цели каждого, они также должны иметь автономию, чтобы работать вместе и в гармонии.

Держа оба отдела на одной странице и в курсе дел друг друга и прерогативы, вы можете лучше использовать данные о клиентах, чтобы принимать более обоснованные решения в отношении товаров что будет имеют наибольшее влияние на вашу базу подписчиков.

Например, если ваши службы поддержки постоянно сталкиваются с одной и той же проблемой или жалобой от подписчики, они могут передать эту информацию команде по работе с клиентами, которая может работать с отделами UI / UX делать изменения, необходимые для полного устранения проблемы.

Что теперь?

Если вы еще этого не сделали, начните разговор о том, как вы можете включить и использовать оба служба поддержки и стратегии успеха, которые помогут вашей компании расти.Примите целостный подход и внесите руководство от все отделы, чтобы помочь вам получить информацию, необходимую для принятия правильных решений.

Начни сегодня. Запросите демо-версию Custify прямо сейчас

В чем разница между программной инженерией и разработкой программного обеспечения?

Обе дисциплины необходимы для создания мощного и стабильного программного обеспечения, которое выполняет свое предназначение.Они являются равными частями одной машины, хотя инженеры работают в группах, а разработчики часто работают в одиночку.

Разработчик программного обеспечения и инженер-программист: различия в образовании

Инженеры-программисты почти всегда имеют степень бакалавра в области разработки программного обеспечения. Одна из лучших школ в Соединенных Штатах по разработке программного обеспечения — Государственный университет Сан-Хосе. Студенты бакалавриата получают 120 кредитов для получения степени бакалавра наук в области разработки программного обеспечения, 66 из которых относятся к самой специальности.Остальные 54 кредита включают основные требования и факультативы. Студенты должны соответствовать требованиям GPA, чтобы продолжить обучение по программе разработки программного обеспечения.

Курсы усиливают анализ, решение проблем и математические концепции. Инженеры должны уметь работать с крупномасштабными структурами как в области компьютерного программирования, так и в области аппаратного взаимодействия. Достижение консенсуса — тоже полезный навык.

Разработчики программного обеспечения не получают ученых степеней в области разработки как таковых.Вместо этого они сосредотачиваются на развитии как части своей степени. Это может быть как специализация, так и второстепенная. Они учатся многим из того же, что и инженеры, но применяют полученные знания в меньшем масштабе.

Разработчик программного обеспечения vs инженер-программист: что они делают

Разработчики создают приложения для мобильных устройств и программы для настольных устройств. Их работа — следить за тем, чтобы программы работали должным образом. Инженеры создают инструменты, которые разработчики используют для создания своих приложений и программ.Хотя это правда, что такие инструменты тоже являются программами, их можно использовать любым количеством способов для выполнения множества различных задач. Приложения и программы разработчика обычно применимы только к одной задаче или желаемому результату.

Навыки и описание работы инженера-программиста

Предполагается, что инженеры-программисты обладают техническими знаниями, очевидными личными достижениями и опытом использования инструментов и проектов с открытым исходным кодом. Они должны хорошо разбираться в дизайне шаблонов, автоматизированном тестировании и отказоустойчивых системах.Инженеры-программисты должны знать, как создавать и поддерживать ИТ-архитектуру, крупномасштабные хранилища данных и облачные системы. Они также должны быть знакомы с тем, как создавать масштабируемые конвейеры данных и масштабируемые языки, специфичные для предметной области. Они должны уметь эффективно работать как сами по себе, так и с удаленными командами.

Онлайн-программы по информатике: список школ
Старшие инженеры-программисты должны контролировать сложные программы анализа, проектирования и разработки систем. Они будут играть активную роль в качестве лидеров, консультантов и индивидуальных участников в различных проектах.Они должны давать аналитические советы по выявлению и внедрению новых видов использования ИТ, чтобы помочь клиентам и компании достичь стратегических целей. Они должны уметь управлять ресурсами, координировать задачи разработки и контролировать технические планы проектов. Они часто взаимодействуют с ИТ-специалистами, сотрудниками по эксплуатации и разработкам на протяжении всего жизненного цикла разработки программного обеспечения. Наконец, они должны поддерживать бесперебойную работу, выявляя и рекомендуя процессы улучшения.

Навыки и описание работы разработчика программного обеспечения

Разработчики программного обеспечения должны обладать отличными аналитическими навыками, поскольку от них потребуется постоянно сравнивать потребности с возможностями программного обеспечения.Они должны быть знакомы с компьютерными языками, чтобы эффективно работать с компьютерными программами. Для этого они должны обладать отличной обратной связью и коммуникативными навыками. Имейте в виду, что незначительная ошибка или недопонимание могут привести к серьезным финансовым и операционным проблемам. Ориентация на детали поможет им управлять одновременными проектами на разных этапах разработки.

Разработчики программного обеспечения должны постоянно отслеживать обновления проекта и сообщать о дефектах, чтобы управлять необходимыми изменениями.Следовательно, они должны постоянно переключать передачи между назначенными проектами, сроками и графиками. Разработчики программного обеспечения должны проводить экспериментальные прогоны программного обеспечения для обеспечения качества и согласованности. Они должны стремиться к совершенству, чтобы правильно направлять ремонт и пересмотр программ, направленных на повышение операционной эффективности. Некоторым разработчикам программного обеспечения поручено быть основным контактным лицом с клиентами и поставщиками.

Важные проблемы и передовой опыт

Инженеры-программисты в критически важных инфраструктурных проектах несут огромную ответственность.Системы, которые они проектируют, связаны с управлением движением, судовой навигацией, выработкой электроэнергии и другими подобными вещами. Во всех этих случаях, если программы и системы, которые запускают эти различные объекты, неисправны, люди могут пострадать. В некоторых случаях пострадавшие могут умереть.

Относительно незначительной, но все же досадной ошибкой разработки программного обеспечения стала функция Apple Maps для iPhone. Компания попыталась заменить Google Maps в 2012 году, и в результате произошла маркетинговая катастрофа такого же масштаба, как и у New Coke.Никто не пострадал, но людей, ищущих больницу в Вашингтоне, округ Колумбия, направили в Джексонвилл, Флорида. Несмертельная неудача в развитии произошла, когда космический аппарат Mars Climate Orbiter внезапно распался. Кто-то использовал неправильные математические единицы при создании программы, которая будет вычислять, а затем применять то, что должно было быть правильной тягой, и никто не уловил ее, пока машина за 655 миллионов долларов не загорелась.

Лучшая практика номер один — просто перепроверить все.Более того, инженеры и разработчики также должны попросить кого-нибудь еще заняться их работой. Часто с новой точки зрения можно увидеть вещи, которые может упустить даже самый опытный профессионал после длительной работы над одним и тем же предметом. Кроме того, даже если с исходным кодом или структурой системы все в порядке, кто-то новый может увидеть что-то лучше во всех отношениях.

Сотрудники компании в любой сфере также должны уравновешивать потребности компании с потребностями клиента. В конце концов, клиент — это человек, который поддерживает работу компании.Если у клиента плохой опыт, он, скорее всего, расскажет об этом всем. Внимательное отношение к потребностям этого человека — отличный способ сдерживать негативный опыт.

И инженеры, и разработчики должны ставить реалистичные цели в стратегическое время в течение каждого месяца и стремиться к их достижению, работая вместе. Эти цели должны быть частью единого всеобъемлющего плана. Завершение каждого шага по пути должно привести к завершению проекта в целом.

Не всегда о новом

Есть старая поговорка, что компьютеры устаревают, как только они появляются на прилавках.То же самое относится и к программному обеспечению в меньшей степени. Технологический прогресс. Языки программирования стали более мощными, чем были раньше. Увеличивается вычислительная мощность. Все это дает профессионалам в области программного обеспечения больше инструментов для работы. Эти профессионалы должны пересмотреть свой код и иерархию системы, чтобы приспособиться к увеличению мощности и эффективности.

Прочие соображения

Иногда заказчик предоставляет компании программные инструменты, которые ее сотрудники уже создали.В этом случае задача инженера — полностью протестировать такие инструменты, чтобы убедиться, что они работают должным образом. Кроме того, инженер должен поговорить с разработчиками, чтобы они знали и понимали структуру и иерархию программирования уже в этих инструментах. Затем разработчик должен сопоставить требуемую программу с инструментами клиента.

Не все, что делают инженеры и разработчики, связано с программированием или сборкой системы. Часто будут встречи, которые нужно посетить, уроки, которые нужно пройти или преподавать, или даже другие задания, по мере необходимости, внутри компании.Эти сотрудники должны быть гибкими и способными выполнять дополнительную работу.

Сами встречи когда-то представляли техническую проблему для людей, которые разрабатывали, тестировали и внедряли любую из программ виртуальных встреч. Они должны были убедиться, что у всех, кто присоединился к встрече, была стабильная связь. Они также должны были убедиться, что каждый может слышать всех остальных и что у лидера собрания было достаточно возможностей отключения звука, чтобы сохранить контроль в конференц-зале, в котором могли находиться десятки, если не сотни людей.Эти программы встреч также содержат видеомагнитофоны, возможности обмена файлами и многое другое, что облегчает успешное общение по видеосвязи в Интернете.

Разработчики создали каждую отдельную функцию этих приложений, а затем инженеры соединили их все вместе, чтобы создать целую программу. Сегодня компании и предприятия во всем мире используют эти программы, чтобы оставаться продуктивными в то время, когда личные встречи любого размера невозможны.

При создании нового программного обеспечения инженеры и разработчики должны помнить несколько ключевых моментов, которые не входят в их лексикон, но, тем не менее, имеют решающее значение для успеха.Им нужно знать, что и имена, и соглашения об именах имеют значение. Если они называют что-то «X» в одной части программы, это должно быть «X» во всех остальных частях программы. Они должны форматировать все одинаково, например, придерживаться одного и того же отступа, практики использования заглавных букв или даже пробелов между аспектами кода.

Потрясающий код на самом деле выглядит приятно. Это не беспорядок и не случайность. Все аккуратно и на месте. Простой код лучше, чем сложный, чтобы быть сложным. Код всегда и всегда должен быть настолько сложным, насколько это необходимо для выполнения назначенных функций.Чистый, красивый код тоже не повторяется. Опытные разработчики помещают код только в одно место, а затем используют указатели, чтобы ссылаться на него по мере необходимости. Если разработчик размещает один и тот же код в нескольких местах, тогда этот разработчик должен изменить каждый экземпляр кода при редактировании. Опытные инженеры ловят такой повторяющийся код и указывают на него разработчикам.