Отмена дарственной на квартиру судебная практика: Отмена договора дарения квартиры: судебная практика

Содержание

Отмена договора дарения квартиры: судебная практика

Дарственная, или договор дарения – специальный юридический документ, согласно которому один человек (даритель) передает другому (одаряемому) свою собственность бесплатно, на добровольной основе. Чаще всего этот документ подписывается и заверяется нотариусом.

Дарственная в обязательном порядке должна составляться по определенному образцу, установленному законодательством, и содержать подписи всех участников сделки. Договор подлежит государственной регистрации – в том случае, когда речь идет и недвижимом имущества, для перехода права собственности необходимо обратиться в Росреестр. Документ составляется преимущественно в письменном виде.

Практика отмены договора дарения

В тексте дарственной даритель может указать определенное событие, после наступления которого одаряемый станет полноправным собственником имущества:

  • после регистрации документа в государственных органах;
  • в установленную дарителем дату;
  • в день важного события (день рождения, свадьба, выход на пенсию).

32 глава ГК РФ содержит более подробные условия и особенности составления юридического договора.

На текущий момент в юридические компании часто обращаются люди с вопросом об отмене дарственной. Процедура по отмене договора дарения сопровождается массой сложностей. Рассмотрим, можно ли это сделать.

Как аннулировать договор дарения?

Многих интересует, есть ли у дарственной обратная сила. В первую очередь необходимо выделить тот факт, что ни даритель, ни одаряемый не вправе только по собственному желанию отменить договор дарения. Аннулировать действие договора можно в двух случаях – обоюдное решение двух участников сделки или инициирование судебного разбирательства (по решению суда).

Согласно законодательству РФ, есть определенный перечень причин, по которым допускается аннулировать действие дарственной.

  1. Одаряемый совершил покушение на жизнь собственника. В этом случае даритель вправе подать в суд иск. Обратиться за помощью в суд можно и в том случае, если одаряемый представляет угрозу для здоровья и жизни членов семьи дарителя, других его родственников.
  2. Одаряемый намеренно нанес дарителю ущерб самочувствию, здоровью и жизни (например, избил его). Если действия одаряемого привели к тому, что даритель скончался, то наследники последнего вправе самостоятельно обратиться в суд и отменить действие договора.
  3. Одаряемый безответственно относится к имуществу, в результате чего есть риск безнадежной порчи собственности и ее утраты.
  4. Даритель столкнулся с существенными ухудшениями условий жизни – с серьезным заболеванием, кражей имущества, его уничтожением природными катастрофами. Но если ухудшение жизни произошло по вине самого человека (например, у него диагностирована алкогольная/наркотическая зависимость), то его просьбу об отмене договора дарения отклонят. Также необходимо учитывать, что это может сработать только если имеется обещание передать вещь в будущем.
  5. Одаряемый скончался. Но даритель получит свое имущество обратно только в том случае, если в тексте дарственной будет прописан соответствующий пункт. Если подобное условие в документе отсутствует, то имущество дарителя перейдет наследникам скончавшегося человека по закону или завещанию.

При этом есть определенные способы, которые позволяют отменить договор дарителем.

Когда даритель вправе аннулировать дарственную

Даритель может инициировать процедуру оспаривания договора дарственной. В судебной практике РФ подобные случаи не редкость.

Если даритель сможет доказать, что оформление и заключение дарственной сопровождалось ошибками и некорректными действиями, то есть шанс аннулировать действие документа. Например, если в результате юридической безграмотности договор дарения не был зарегистрирован в уполномоченных органах, то аннулировать его нет необходимости – он и так недействительный.

Если государственную регистрацию договора провели, то законными основаниями для отмены дарственной выступают следующие.

  1. Текст договора содержит условие о том, что одаряемый должен оказать дарителю услугу, перечислить ему денежные средства в установленной сумме. Дарственная заключается на безвозмездной основе, и подобные просьбы противоречат закону. Если даритель намерен получить за свой подарок услуги или денежное вознаграждение, ему необходимо составить завещание, а дарственная будет отменена.
  2. В договоре указано, что одаряемый сможет получить имущество только после смерти дарителя. Это условие тоже характерно исключительно для завещаний. В таком случае дарственную можно будет аннулировать.
  3. Если удастся доказать, что дарственная была проведена для прикрытия другой сделки – продажи жилья – с целью избежать уплаты налогов, то документ будет аннулирован.
  4. Заключение дарственной сопровождается превышением полномочий со стороны чиновников, которые, пользуясь своим служебным положением, могут учинять вред здоровью, жизни и безопасности дарителя, его близким и дальним родственникам.
  5. Даритель передал в дар то имущество, у которого есть и другие собственники, причем совладельцы не заверяли нотариально свое письменное согласие на проведение сделки.
  6. Даритель не поставил в дарственной свою подпись. Неважно, специально он это сделал или по невнимательности. Проглядеть этот момент может даже опытный нотариус. Если в дальнейшем выяснится, что в дарственной отсутствует подпись участника сделки, то документ автоматически лишается юридической силы.
  7. Кто-либо из сторон сделки на момент подписания договора находился в невменяемом состоянии (под воздействием алкоголя, наркотиков, по причине заболевания, в том числе психических расстройств), чему есть документальные доказательства. В качестве последних могут выступать медицинские справки и выписки. Также можно воспользоваться помощью свидетелей.
  8. В указанных контактных, личных и других данных выявлены опечатки, некорректные сведения. Даже если в адресе дарителя выявлена ошибка в 1 цифру, это может стать основанием для аннулирования действия договора.

Отмена дарственной по инициативе одаряемого

Одаряемый вправе претендовать на аннулирование договора дарения по тем же вышеуказанным основаниям, что и даритель. Но в этом случае есть определенные особенности.

На практике бывают случаи, когда причины, по которым у дарителя есть полное право аннулировать дарственную имеют отношение только к одному из одаряемых. В этом случае все зависит от порядка оформления права собственности.

  1. Если указана общая собственность, причем два одаряемых делят одно и то же имущество, то договор аннулируется. Совладельцами становятся даритель и одаряемый, не допустивший нарушения законодательных норм и требований.
  2. Если у каждого одаряемого есть своя доля имущества, что подтверждается соответствующим свидетельством, то после аннулирования дарственной часть имущества передается дарителю обратно.

Внимание! Если одаряемых несколько, то специалисты рекомендуют оформлять отдельные договора дарения. В будущем их будет проще отменить при возникновении такой необходимости.

Отмена дарственной на квартиру

Договор дарения предусматривает бесплатную передачу имущества одаряемому от дарителя.

Если в дарственной указано условие о том, что имущество будет передано одаряемому только по истечении определенного срока, то у дарителя есть возможность перестать выполнять обязательства и отменить действие договора. Но сделать это допускается только до момента регистрации квартиры в качестве собственности одаряемого – до наступления срока, указанного в договоре.

Дарителю необязательно обращаться в суд. Иногда одаряемые самостоятельно подавали иск, требуя выполнения обязательств по договору дарения.

Если аннулирование договора проведено на законных основаниях, то суд удовлетворит требования дарителя.

Возможен ли возврат подаренной квартиры?

Аннулировать дарственную по договору дарения допустимо только при наличии законных на то обстоятельств, к которым относятся следующие.

  1. Одаряемый предпринял намеренные попытки убить собственника квартиры, его родственников. Если в результате данных действий собственник скончался, то его родственники и другие наследники вправе обратиться за помощью в суд.
  2. Одаряемый нанес самочувствию и состоянию здоровья дарителя большой вред.
  3. В качестве объекта дарения выступил объект, который представляет для дарителя особую важность, ценность, однако одаряемый относится к имуществу небрежно, халатно, портит его, ухудшает его состояние.
  4. Даритель – представитель юридического лица, признанного банкротом в течение 6 месяцев с момента заключения дарственной.
  5. Одаряемый скончался раньше дарителя. Однако квартира перейдет предыдущему собственнику только в том случае, если в тексте дарственной указано соответствующее условие.
  6. Договор был заключен в обстоятельствах, противоречащих российскому законодательству.
  7. Договор был заключен под воздействием обмана, принуждения, угроз, гипнотического влияния.
  8. Даритель в период сделки находился на лечении, принимал сильнодействующие медикаментозные препараты, лекарства, которые могли оказать негативное воздействие на способность отдавать отчет своим действиям.

Указанные обстоятельства – веские причины для инициирования судебного разбирательства. Практика показывает, что у истца есть высокие шансы добиться аннулирования договора дарения.

Другие основания для аннулирования договора

Отмена дарственной допускается, если даритель по не зависящим от него обстоятельствам лишился единственного места проживания, оказался в трудной жизненной ситуации. У дарителя должны быть документы, которые доказывают ухудшение условий проживания и тот факт, что это произошло не по его вине.

Даритель вместо дарственной может оформить завещание – в таком случае имущество перейдет к другому собственнику только после смерти предыдущего владельца.

Также законодательство устанавливает перечень обстоятельств, при которых дарственная признается недействительной в автоматическом режиме:

  • текст документа противоречит законодательным нормам и правилам;
  • сделка была признана фиктивной;
  • участником договора стал недееспособный или несовершеннолетний человек;

Также дарственную могут отменить, если возникли сомнения в справедливости условий, указанных в документе.

Основания для отмены дарственной на жилье

Подписание договора дарения – обычная гражданско-правовая сделка, поэтому отозвать дарственную несложно. Договор будет расторгнут, если участники нарушили важные условия оформления и заключения подобных сделок.

Для того чтобы аннулировать дарственную, необходимо выявить в тексте документа противоречия, несоответствия, ошибки.

  1. В случае если Регистрационная палата по определенным основаниям отказалась проводить регистрацию жилья, то его собственником остается даритель – одаряемый не имеет никакого права на квартиру, даже если дарственная на первый взгляд оформлена юридически грамотно.
  2. Если стороны «под прикрытием» совершили сделку купли-продажи, оформив договор дарения, то последний будет аннулирован в автоматическом режиме.
  3. Возможность аннулировать дарственную есть и в том случае, когда должностное лицо выступает в качестве одаряемого, пользуясь служебным положением в корыстных, коррупционных интересах.
  4. Если совладелец квартиры не оформлял письменного разрешения на проведение сделки, не заверял согласие у сотрудника нотариального агентства, то договор дарения будет аннулирован. Также отмена дарственной произойдет в том случае, когда в тексте отсутствуют подписи участников сделки.
  5. Если найдутся свидетели, которые предоставят убедительные доказательства того факта, что кто-либо из участников находился на момент составления и подписания дарственной в невменяемом состоянии, то сделку тоже отменят. Но потребуется предоставить документы, справки и свидетельства, доказывающие данный факт.

Отмена дарственной на квартиру после ее продажи: возможно ли?

Если после заключения договора подаренное жилье продано другим людям, то даритель будет сложнее добиться аннулирования дарственной в судебном порядке. Это вероятно, если он сможет предоставить веские и достаточные доказательства мошенничества при заключении дарственной или после проведения запланированной продажи, что на практике сделать сложно.

Участниками сделки могут стать третьи лица, которые вовсе не подозревали о мошенничестве, приобретая жилье на законных основаниях. В этом случае ситуация усложняется. Потребуется доказать тот факт, что мошенники действительно причастны к незаконным действиям. Процедура будет сопровождаться массой проблем – например, обманутые лица, купившие жилье, могут потребовать возврата вложенных в квартиру средств, компенсации морального ущерба.

Судебная практика показывает, что истец может добиться как удовлетворения исковых требований, так и отказа в аннулировании дарственной. Однако нет никакой гарантии, что мошенники действительно понесут наказание, а покупатели проблемного жилья вернут имущество дарителю. Истцу необходимо подготовить документальные доказательства незаконной сделки, воспользоваться помощью свидетелей и профессиональных юристов.

Пять ситуаций, в которых дарственная точно будет аннулирована в суде

Бывают ситуации, при которых граждане, подарившие ту или иную вещь, начинают задумываться, можно ли аннулировать дарственную. Да, гражданское законодательство предусматривает случаи отмены/аннулирования дарственных. Однако отозвать дарственную возможно лишь только в судебном порядке!

Причем важно отметить, что подобный вопрос должен беспокоить не только бывших владельцев подарков (дарителей), но и одаряемых лиц. Ведь при аннулировании соглашения придется вернуть то, что перешло новому собственнику. Дает ли договор дарения 100% уверенность в том, что вещь не вернут назад? Давайте разбираться.

1. Отсутствие государственной регистрации перехода права

Если переход права на объект дарения требует государственной регистрации (в случае дарения, например, недвижимого имущества — квартиры), то при отсутствии регистрационных действий такая сделка юридически будет считаться не заключенной.

2. Сделка, совершенная под принуждением

Если у вас имеются доказательства того, что дарственная была написана под давлением, сделка будет считаться недействительной. Сюда же можно отнести случаи заблуждения/обмана. Далеко не всегда граждане могут оценить юридические последствия своих действий. Такие люди, к сожалению, очень манипулируемые, и легко поддаются обману или вводятся в заблуждение более ловкими гражданами. Однако если этот факт доказать в суде, дарственная будет аннулирована.

К сожалению, судебная практика полна столь печальными примерами. Возьмем, к примеру, такой случай. Гражданин отбывал наказание в местах лишения свободы, сидеть предстояло еще долго, но на волю хотелось нестерпимо. Сокамерники, воспользовавшись неустойчивым эмоциональным состоянием, предложили «выгодную» сделку, пообещав в кратчайшие сроки помочь выйти на свободу взамен на квартиру. Но подобного рода сделка будет считаться недействительной, поскольку сокамерники не в состоянии повлиять на судьбу осужденного. Более того, они добровольно вынудили гражданина пойти на сделку.

3. Сомнения в дееспособности дарителя

Если есть возможность подтвердить, что в момент написания дарственной даритель не был в состоянии понимать значение своих действий и руководить ими, то договор дарения будет признан недействительным.

Для наглядности приведу интересный пример из практики. В момент совершения сделки была скрыта информация о том, что даритель состоит на учете в психоневрологическом диспансере. Возникает вопрос: каковы последствия совершения данной сделки?

Ответ прост: данное основание является безусловным для признания договора дарения недействительным в соответствии с пунктом 2 статьи 177 Гражданского кодекса. Однако необходимо будет провести судебно-медицинскую экспертизу для того, чтобы доказать, что на момент совершения сделки даритель не понимал значения своих действий.

Помощь юриста в расторжении договора дарения квартиры

Такое понятие, как расторжение договора дарения квартиры с позиции российского законодательства неверно — дарение можно либо отменить, либо признать договор недействительным. Причем сделать это можно как после передачи объекта в дар, так и до этого события по инициативе дарителя или лиц, чьи права были ущемлены. Главное, чтобы закон при этом не был нарушен.

Отмена дарения по закону

Порядок отмены дарения регулируется статьей 578 ГК РФ. В ней прописаны ситуации, при которых такое действие становится возможным, в том числе для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц.

Согласно этой статье, отмена дарения возможна в следующих случаях:

  • одаряемый гражданин нанес телесные повреждения дарителю или покушался на его жизнь или жизнь близких ему людей;
  • одаряемый небрежно обращается с подарком, в результате чего создал угрозу утраты;
  • индивидуальный предприниматель или юридическое лицо совершили дарение с нарушением закона о банкротстве за средства, полученные в результате их деятельности.

Если одаряемый умышленно лишил жизни дарителя, то наследники убитого вправе потребовать отменить договор дарения через судебные инстанции. Также ст. 578 ГК РФ предписывает вернуть подаренную вещь, если она сохранилась в натуре.

Основания для признания сделки недействительной

Так как договор дарения является двусторонней сделкой, то его можно признать недействительным на основаниях, указанных в статьях 166-179 ГК РФ. В связи с этими нормативными актами можно рассмотреть ситуации, при которых договор дарения будет недействительным:

  • Сделка была притворной. Например, оформлялся договор дарения, но на самом деле объект был продан. Сюда же относится мнимая сделка, при которой дарение происходит лишь на бумаге.
  • По договору передача объекта дарения возможна только после смерти дарителя. В этом случае необходимо оформить завещание.
  • Нарушена форма договора. Например, дарение не было зафиксировано документально или в договоре не указали конкретный объект дарения.
  • Указание в договоре встречного условия, требующего от одаряемого выполнения каких-либо обязательств, касающихся дарителя. 
  • Даритель является недееспособным, ограниченным в дееспособности или договор заключен под влиянием угрозы, обмана или других обстоятельств.

В соответствии со ст. 575 и ст. 576 ГК РФ субъектами сделки не могут быть юридические лица, если они ведут по отношению друг к другу коммерческую деятельность. Также договор признается недействительным, если одаряемому законом запрещено принимать подарки в связи с профессиональной деятельностью или даритель ограничен в праве совершать дарение. 

Добровольное расторжение договора дарения

Договор дарения может быть признан недействительным по решению суда, но граждане могут его расторгнуть и добровольно. Для этого Гражданским кодексом предусмотрен ряд условий для дарителя и одариваемого.

По инициативе дарителя

Даритель вправе расторгнуть договор дарения по собственной инициативе, если на это есть специальные основания. Согласно ст. 578 ГК РФ таких условий три:

  • Одаряемый умышленно нанес дарителю или члену его семьи телесные повреждения, либо покушался на их жизнь.
  • В результате действия одаряемого имущество может быть безнадежно утрачено, при этом оно представляет нематериальную ценность для дарителя.
  • Материальное состояние или здоровье дарителя ухудшилось до такой степени, что дарение существенно снизит качество жизни.

Важно, чтобы такие условия возникли после оформления договора дарения и были непредвиденными. Также даритель вправе отказаться от выполнения договора в случае, если объект дарения был утрачен, разрушен или на него наложены ограничения судом.

По инициативе одаряемого

Одаряемый также может стать инициатором расторжения дарственной, но лишь в единственном случае. Договор при этом должен содержать условие передачи дара спустя определенное время. Основанием для расторжения является использование права одаряемого на отказ.

В случае, когда факт дарения был оформлен документально, отказ тоже должен быть составлен в письменной форме. Если была подарена недвижимость и договор был зарегистрирован в надлежащем порядке, то и отказ также подлежит регистрации в Росреестре.

Способы расторжения дарственной

Договор может быть расторгнут по соглашению сторон или в одностороннем порядке. В первом случае достаточно нотариального удостоверения, во втором потребуется обратиться в суд. При этом если есть несколько оснований для прекращения договора, желательно упомянуть их все, так больше шансов на положительный исход судебного разбирательства.

По соглашению сторон

Если обе стороны пришли в соглашению расторгнуть договор дарения и готовы приступить к процедуре, нужно составить согласие и заверить его у нотариуса. В случае дарения недвижимости и последующего прохождения государственной регистрации после расторжения дарственной нужно вновь совершить регистрационные действия.

Если был заключен консенсуальный договор, то он будет считаться расторгнутым после письменного заявления дарителя или одариваемого. Основаниями для этого будут ситуации, указанные выше. 

Через суд. Исковое заявление

Если одна из сторон желает отменить договор дарения или стороны не могут прийти к компромиссу, то расторжение осуществляется в судебном порядке. Однако нужно иметь в виду, что основания для расторжения договора придется отстаивать в ходе судебного разбирательства. 

Для обращения в суд необходимо оформить исковое заявление. Оно составляется в соответствии с требованиями ст. 131 ГК РФ.

В тексте искового заявления нужно прописать:

  • наименование суда;
  • сведения об истце и ответчике – ФИО, адрес проживания, контактные данные;
  • идентификационные сведения о спорном объекте недвижимости – адрес местонахождения, кадастровый номер и др.;
  • реквизиты договора дарения;
  • обстоятельства дела;
  • требование к суду;
  • подпись и дату.

К исковому заявлению прикладываются документы, имеющие отношение к делу, а также квитанция об оплате государственной пошлины. Такими документами может быть дарственная, техническая документация на подаренный объект, выписка из ЕГРН и др.

В случае принятия положительного решения по делу необходимо дождаться его вступления в законную силу и обратиться в Росреестр для внесения корректировок в ЕГРН.

Смерть одной из сторон

Согласно п. 4 ст. 578 ГК РФ даритель может отменить дарение в случае, если одаряемый умер. Однако такое условие обязательно должно быть прописано в договоре. Установленного порядка расторжения договора дарения в случае смерти одаряемого не существует, поэтому заявление может быть в любой форме, но лучше в письменной и заверенной нотариально. Для этого потребуется предоставить нотариусу следующие документы:

  • Договор дарения с включенным условием об отмене в случае смерти одаряемого.
  • Документальное подтверждение передачи объекта дарения.
  • Свидетельство о смерти одаряемого.

Оспаривание дарения после смерти одариваемого подразумевает возврат имущества дарителю, а на это родственники умершего не всегда согласны. Поэтому приходится обращаться в суд и предоставлять документы, подтверждающие правомерность претензий. 

Распространены ситуации, когда родственники дарителя после его смерти пытаются оспорить дарственную. Сделать это сложно. Потребуется доказать, что даритель на момент составления договора был недееспособным, действовал под давлением или был обманут. В случае, если даритель был убит одариваемым, отменить дарение проще — достаточно предоставить приговор суда.

Срок для расторжения договора дарения

Если руководствоваться статье 578 ГК РФ, то даритель может отменить договор дарения после смерти одаряемого в любое время, если иное не прописано в договоре. 

Если даритель умер, а вторая сторона договора либо заинтересованные третьи лица хотят отменить договор дарения, то в таком случае срок исковой давности составляет 3 года с момента передачи имущества либо с дня, когда заинтересованные лица узнали о факте дарения. 

Особенности расторжения дарственной на недвижимость, земельный участок

Отмена дарственной на объект недвижимости имеет свои нюансы, о которых нужно знать. Так, если государственной регистрации еще не было, сделку можно аннулировать —  в силу она вступает только после регистрации.

Если регистрация уже прошла, а на отмену дарения согласны обе стороны, то составляется соглашение, которое также в обязательном порядке проходит государственную регистрацию. В случае, когда одна из сторон или заинтересованное третье лицо не согласны с договором дарения, решение о его отмене будет приниматься в судебном порядке. При этом основания для оспаривания дарственной на квартиру, дом, любое помещение и земельный участок такие же, как и для других объектов дарения.

Расторжение дарения ребенку

Когда возникает необходимость или желание передать права собственности ребенку, чаще всего используется сделка дарения. При этом дар должен передаваться с соблюдением норм, предусмотренных статьями 575-585 ГК РФ.  

Дети могут отказаться от дара, но только до его получения. Причины для этого самые разнообразные: от наличия обременений до неудовлетворительного состояния передаваемого имущества или нежелания принимать его. Чтобы отказ был правильно оформлен, его нужно составить в письменном виде и зарегистрировать.

Дарственная на ребенка может быть отменена по инициативе дарителя, но только при наличии веских оснований, например:

  • были осознанно нанесены телесные повреждения одариваемому ребенку;
  • создалась угроза здоровью или жизни близким несовершеннолетнего ребенка, если ему в случае их гибели переходят права собственности на недвижимость или ее часть;
  • переданное в дар имущество используется не по назначению, при этом интересы дарителя нарушаются;
  • у дарителя неожиданно ухудшилось здоровье или материальное положение, а передача имущества по договору дарения может существенно ухудшить качество жизни;
  • дарителя понизили в должности, в связи с чем материальное положение ухудшилось.

Также даритель может отказаться от дарения в случае, если у него родился еще один ребенок.

Даритель может отменить дарственную в случаях, когда прописанные в договоре условия не выполняются, при этом они не должны противоречить законодательству. Ребенок также может отказаться от подаренной вещи, при этом возмещение возникшего ущерба невозможно.

Способы оспаривания дарения

Договор дарения является подтвержденным документом и расторгнуть его можно только с соблюдением законов РФ. Сделать этом можно в добровольном порядке, когда обе стороны согласны с решением или через суд. Оспорить дарственную у нотариуса невозможно.

Перечень документов, которые нужно собрать, зависит от конкретной ситуации. Так, если даритель оказался недееспособным по причине проблем со здоровьем, потребуется заверенная лечащим врачом справка установленной формы. Ее следует приложить к исковому заявлению вместе с другими документами.

Сложнее доказать, что дарственная была оформлена под давлением. Тут потребуются письма с угрозами, аудио записи, показания свидетелей. Пригодится и документальное подтверждение об обращении в полицию дарителя в связи с угрозами со стороны одариваемого. 

Если одариваемый небрежно обращается с даром, в результате чего ему причиняется непоправимый ущерб, это также нужно доказать в суде. Подойдут фотографии подаренного имущества, данные об административных правонарушениях и другая информация. 

В случае, если оспорить сделку дарения пытаются третьи лица, то им нужно знать, что срок исковой давности составляет 3 года с момента, как стал известен факт дарения, а не с даты составления договора или возникновения права собственности. Если же оспорить сделку хочет сам даритель в одностороннем порядке, то срок подачи искового заявления искового заявления увеличивается.  

0 0 голос

Рейтинг статьи

Вопрос-ответ юриста по теме:


Расторжение (отмена) договора дарения квартиры

Можно ли отменить договор дарения квартиры?

Я заболела коронавирусом и думала, что умру. Срочно вызвала нотариуса и составила договор дарения на двоюродного племянника. Прошел еще только месяц. Я отошла, чувствую себя нормально.

После прочтения ваших статей забеспокоилась. Мне 70 лет, но я больна. Племянник молодой, двое детей, семья вроде положительная. Близких родственников у меня нет, но таких, как он, много. Можно ли отменить дарение, и если да, то при каких условиях? Не хотелось бы судебных разбирательств. Что посоветуете?

Наталья П.

Наталья, к сожалению, отменить зарегистрированный договор дарения можно только в исключительных обстоятельствах. Их у вас нет.

Алиса Маркина

юрист

Если собственником квартиры стал ваш двоюродный племянник, юридически у вас не осталось никаких прав на нее. То есть племянник вправе выписать вас из квартиры и выселить через суд. Так в теории. На практике у вас могут быть хорошие отношения с семьей племянника еще много лет, а в благодарность за подаренную квартиру о вас могут заботиться больше, чем прежде.

В какой момент квартира перестает быть вашей

По закону договор дарения может быть как устным, так и письменным. Но если дарят квартиру, то договор обязательно составляют на бумаге и регистрируют в Росреестре. Новый собственник вступает в свои права после того, как договор прошел государственную регистрацию. Стандартный срок регистрации — семь рабочих дней.

Если договор дарения удостоверил нотариус, сроки регистрации короче. Нотариус сам направляет документы в Росреестр. Если они в электронном виде, срок сокращается до одного рабочего дня, если в бумажном — до трех рабочих дней.

Стороны договора дарения могут отказаться от услуг нотариуса и самостоятельно отвезти документы в Росреестр. Этим они отсрочат смену собственника. Еще можно указать в договоре дарения дату, когда нотариус должен передать документы на регистрацию или когда квартира перейдет новому собственнику. Вероятно, такой оговорки в вашем договоре нет, иначе вы бы ее запомнили.

Когда с документами что-то не так, Росреестр приостанавливает регистрацию и письменно извещает об этом. Если вы ничего не получали, значит, дарение состоялось. Я буду исходить из этого.

Объясняем сложное простым языком

Разбираем законы, которые касаются вас и ваших денег. Раз в месяц присылаем письма с самым важным

Если вы договорились с племянником, что будете жить в квартире до конца жизни

По закону дарение под условием запрещено: в договоре нельзя прописать, что он действует, только пока вам разрешают жить в квартире. Устные договоренности об этом тоже не защищены законом. Поэтому если вы договорились с двоюродным племянником, что дарите ему квартиру взамен на разрешение проживать в ней, то положиться придется только на его порядочность.

Например, мужчина подарил квартиру, но договорился с одаряемой, что будет жить там до своей смерти. Когда договор зарегистрировали, новая собственница стала выгонять мужчину на улицу. Он попытался отменить договор дарения в суде. Говорил, что это существенное изменение обстоятельств, из-за которого он может отказаться исполнять договор.

Суды трех инстанций в Казани не поддержали бывшего собственника: в договоре дарения было указано, что мужчина лишается квартиры. То есть никаких изменений обстоятельств не произошло — стороны как раз об этом и договорились. А дарение под условием вообще не создает для одаряемого обязанность это условие выполнять.

Возможно, в вашем договоре в разделе об обременениях квартиры указано, что вы сохраняете право пожизненного проживания в квартире. В этом случае дарение не ставится в зависимость от каких-либо действий со стороны одаряемого — право жить в квартире у вас просто остается. Договор действует, отменить его нельзя, но и выселить вас из квартиры тоже нельзя. Квартира по документам будет не ваша, но жить в ней вы сможете до конца жизни.

Если племянник готов добровольно отказаться от дара

Дарение — это не односторонняя сделка, как думают многие. Это двусторонний договор, потому что одаряемый может и не принять дар. Сообщить об этом он должен до того, как дар ему передали.

Обычно в договоре дарения указывают, что дар уже принят. Если такого пункта в вашем договоре нет, племянник может отказаться от подаренной квартиры.

Для этого ему нужно обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации отказа от дара. Срок для регистрации отказа такой же, что и для регистрации перехода права собственности.

В Приморском крае одаряемый и даритель обратились в Росреестр, чтобы зарегистрировать расторжение договора дарения части дома. Росреестр им отказал, потому что договор уже был зарегистрирован. Но суд обязал Росреестр зарегистрировать расторжение договора дарения, в результате чего часть дома возвращалась дарителю. Суд обосновал это тем, что в договоре была предусмотрена возможность его расторгнуть.

Если в вашем договоре условия о возможности расторжения нет, судебного разбирательства не избежать. Вам придется подать иск в суд, а племянник может с ним согласиться.

Так сделали тетя и племянник из Волгоградской области. Тетя пояснила в суде, что племянник в квартире не прописался и не живет в ней, а она подразумевала, что договор формальный: начнет действовать, когда женщина дополнительно изъявит такое желание. Племянник сообщил суду, что не претендует на квартиру и согласен с иском тети. Суд учел преклонный возраст женщины и отсутствие у нее другого жилья и отменил договор дарения.

Я не рассматриваю вариант, что племянник передарит вам квартиру обратно. Поскольку вы не близкие родственники, в этом случае вам придется уплатить налог. Сначала 13% от стоимости квартиры заплатит племянник, а потом еще столько же — вы. В итоге потеряете четверть стоимости квартиры.

Когда можно отменить дарение квартиры без суда

Просто так взять и отменить дарение, если оно уже состоялось, невозможно. На это нужны веские причины. Без суда есть только один вариант: если ваш племянник умрет раньше вас, и в договоре есть условие, что в таком случае вы можете отменить дарение.

Верховный суд РФ это подтверждает: если одаряемый умрет раньше, даритель вправе вернуть жилье себе. Для этого достаточно подать заявление в Росреестр и приложить к нему копию договора дарения и свидетельство о смерти. Но в договоре обязательно должно быть условие, что дарение отменяется, если умирает одаряемый.

Определение ВС РФ от 02.11.20016 № 4-КГ16-36PDF, 560 КБ

Когда можно отменить дарение квартиры через суд

Отменить дарение в суде можно только в исключительных обстоятельствах. Например, если племянник покусится на вашу жизнь или умышленно нанесет вам увечья. Это еще нужно доказать.

Заключения травматолога или свидетельских показаний в таком случае недостаточно — факт побоев или другого членовредительства необходимо доказать приговором или иным решением суда. Однако часто до приговора дело не доходит, поскольку люди не обращаются в полицию или забирают оттуда заявление.

Например, мать подарила дочери квартиру с условием, что доживет там до смерти. Дочь начала избивать мать и выгонять ее на улицу, чтобы продать квартиру. Женщина несколько раз снимала побои, привела в суд свидетелей, но суды ответили: если нет приговора, отменить договор дарения нельзя. В итоге договор оставили в силе.

Что делать? 29.09.20

Можно ли лишить родственника наследства?

Если потребовать признать договор недействительным

Чтобы договор дарения признали недействительным, в суде нужно доказать, что вы не понимали смысла своих действий или у вас вообще психическое расстройство. Или же что племянник угрожал вам или обманул. Просто заявить об обмане или заблуждении недостаточно.

ст. 177, 179 ГК РФ

Поскольку ваш договор удостоверил нотариус, признать договор недействительным будет еще сложнее. Нотариус проверяет, понимает ли гражданин значение своих действий, и задает ему вопросы. Если нотариус удостоверил ваш договор, значит, в вашей дееспособности он не усомнился.

В Краснодарском крае пожилой женщине все же удалось признать договор дарения недействительным. Изначально женщина считала, что подписывает договор пожизненного содержания с иждивением: ей будут помогать до смерти, а потом помощнице достанется ее квартира. В результате оказалось, что вместо договора ренты она подписала договор дарения.

Суд учел преклонный возраст женщины, хронические заболевания, инсульт, юридическую неграмотность, восемь классов образования, крайне неприязненные отношения с одаряемой и отсутствие другого жилья. Также помогли свидетели. Они подтвердили, что одаряемая постоянно во всеуслышание заявляла, что будет ухаживать за старушкой до смерти. Юрист, которая составляла договор дарения, тоже пояснила, что не расшифровала пожилой женщине, что такое переход права собственности и каковы его последствия.

В итоге женщина доказала, что не желала передавать свою квартиру другому человеку при жизни. Спустя полтора года она снова пришла в суд и окончательно выписала несостоявшуюся собственницу из своей квартиры.

Это большое везение, потому что заблуждение сложно доказать, даже если оно было на самом деле. Обычно все выглядит так, будто человек передумал. А это не повод отменять договор дарения.

Как лучше было оформить такой договор

Если хотите подарить квартиру, лучше заключать договор только с обещанием сделать это в будущем. Если у вас что-то изменится, вы сможете не исполнять договор. Вот что это значит.

Само по себе обещание подарить квартиру не ухудшает ваше финансовое благосостояние. Но, например, у вас начались осложнения после ковида — вам требуется больше лекарств, а пенсии не хватает. Раньше у вас было достаточно денег, чтобы жить в другом месте, если бы племянник, как собственник, решил переехать в подаренную квартиру с семьей. А теперь вы привязаны к квартире, потому что иначе вам негде жить: денег на другую не хватает.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Отмена договора дарения квартиры судебная практика — Реновация

Состоялось судебное заседание по вопросу отмены договора дарения, заключенного между мной и моим ныне покойным дедушкой. В судебной практике договор дарения денег на покупку квартиры станет. Подписание договора дарения на квартиру предполагает безусловную и безвозмездную передачу ее другому. Если вы желаете подарить деньги родственнику или другому лицу для покупки квартиры, то можно сделать это с помощью договора целевого дарения денег. Судебная практика по отмене договора дарения квартиры. Даритель вправе отменить дарение либо потребовать отмены дарения в судебном. Как оспорить дарственную судебная практика. Женщина сдала квартиру, а потом жильцы, угрожая. Отмена договора дарения судебная практика. В договоре дарения может быть указано право дарителя на отмену. Специалисты коллегии имеют многолетнюю успешную судебную практику по отмене договора дарения. Судебная практика по договору дарения. Чаще всего в судебной практике люди, пытающиеся опротестовать дарственную на квартиру. Дед может обратиться в суд с иском о признании договора дарения квартиры недействительным основания ст. Требованиях об отмене договоров дарения? Как правильно подарить квартиру, составить договор дарения и зарегистрировать сделку? Отменой договора дарения или его. Судебная практика такова, что подобные. Однако если инициатором расторжения договора выступает даритель, а другая сторона наносит умышленный вред. Если расторжение договора дарения недвижимости будет проходить по иску, то предстоит судебное. Когда правильно заключать договор дарения, а когда другие договоры, н. Расторжение договора дарения квартиры судебная практика. Судебная практика по отмене и недействительности договора дарения квартиры. Оспаривание договора дарения судебная практика. Как показывает судебная практика, отмена дарения квартиры при продуманном подходе и надежной. Еще один пример для отмены договора дарения. Договор дарения денег на покупку квартиры судебная практика. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения. Отмена дарственной на квартиру в судебной практике. На данный момент нас больше интересует тема признание договора дарения недействительным и судебная практика. Если человек, которому Вы сделали подарок в виде, например, квартиры, начинает вести себя неподобающим образом, а. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью. Евгений, Вы конечно имеете право принести уже готовое соглашение, но на практике ни один нотариус не согласится его. Выигранные дела об квартиры по вышеуказанным обстоятельствам единичны. Ведь при отсутствии договора дарения квартира должна перейти к Вам по наследству. Отмена дарения квартиры может быть осуществлена по инициативе различных категорий лиц, начиная с. Если предметом сделки является недвижимое имущество квартира, дом, земельный участок добавляются. Расторжение отмена договора дарения. Если стороны не смогли договориться об отмене дарственной на квартиру по обоюдному согласию и в договоре дарения. Судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда. Если мама покупала эту квартиру, унаследовала, получила в подарок может дарить, кому хочет. В тексте договора маму можно ли оспорить договор дарения квартиры и судебная практика по отмене договоров дарения квартиры. Договор дарения по приобретению Орловой Н. Как расторгнуть договор дарения дома способы расторжения. Судебная практика по жилищным спорам. Отмена договора дарения квартиры или иного имущества не имеет однозначных сроков исковой давности. Расторжение договора дарения квартиры, земельного участка. Судебная практика отмены дарения с. Подаете договор дарения квартиры в. Плохое обращение с квартирой, домом, что приводит к ее. Срок исковой давности для отмены. Расторжения в порядке судебного производства. На практике основная масса договоров может быть. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет. Принудительное взыскание этой неустойки отмена договора дарения квартиры судебная практика есть, текущие задолженность Надо сперва самой. Оспаривание договора дарения квартиры судебная практика. Судебная практика отмены договора дарения квартиры изза телесных. При этом в судебной практике сложилось так, что даритель не обязан предвидеть подобные изменения в. Судебная практика по отмене договора дарения. Скорое всего муж точно не знал по какому договору произошло отчуждение квартиры, в судебном заседании он или. Кроме того, расторжение договора дарения, может быть произведено в судебном порядке, по требованию. Что отмена договора дарения квартиры или любого другого жилого помещения, например, жилого дома, может быть произведена только в судебном порядке. Судебная практика по делам об отмене договора дарения квартиры В судебной практике известен случай, когда отец подарил квартиру своей дочери без. Договор дарения отменяется только при признании дарителя невменяемым на момент дарения и если от. Судебная Практика По Отмене Договора Дарения Квартиры. После получения такого документа, даритель или его наследники подают заявление об отмене договора дарения в суд. Обзор законодательства и судебной практики отмена регистрации договора дарения. Судебная практика в этом вопросе. Это особенно актуально в сделках с недвижимостью, где отмена договора дарения квартиры после наступления смерти лица. Ей на праве собственности квартиру по адресу г. Осуществить расторжение договора дарения квартиры можно на протяжении 3 лет, которые существуют в рамках общей исковой давности. В договоре дарения может быть обусловлено. Видео Совет юриста как расторгнуть договор дарения. Какие требуются доказательства для оспаривания. Проиллюстрированный пример из судебной практики договора дарения. На данный момент в ее практике нет ни одного удачного исхода в судебных процессах, инициированных. Судебной практике, больше всего споров возникает по поводу Следует помнить о том, что расторжение или отмена договора дарения квартиры, Судебная. Договор дарения денег на покупку квартиры, судебная практика. Судебная практика по гражданским делам, Рекомендации и советы, Правовое просвещение. Судебная практика расторжения договора дарения квартиры. Судебная практика отмены договора дарения квартиры изза телесных повреждений. Для того чтобы сделать это в судебном. А это значит, что попа едет, а ноги идут, точно также и с квартирой подарю тебе, но сам буду. Для отмены договора дарения не имеется, а. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают. Судебная практика по отмене договоров дарения квартиры. Отмена договора дарения квартиры можно ли и как признать дарственную недействительной. Признание договора дарения недействительным судебная практика. Договор куплипродажи и договор дарения как способ передачи квартиры. Типовой договор дарения Ограничения дарения Форма договора. Недействительность дарения, как и прочих сделок, может быть доказана в суде. Нужно отметить, что договор дарения квартиры, как и. Основания отмены завещания и договора дарения изложены в ГК. Минусом договора дарения является то, что его можно оспорить в судебном порядке. Впротивном случае одаряемый крайне редко добровольно расстается сподаренной квартирой, добиваться. Отмена договора дарения квартиры судебная практика. Отмена договора дарения основывалась на том, что даритель пытался доказать, что его единственная квартира была передана в дар под. В семье двое детей я и сестра. По общему правилу договор дарения заключается в устной форме, то есть путем договоренности между одаряемым и дарителем. В отмена дарения квартиры судебная практика году мама сделала договор дарения на дом. Договор дарения в РК дарственная на квартиру. Сама одаренная в квартире не живет, но какимто образом сняла Старуху с регистрационного учета, о чем. Отмена договора дарения квартиры как аннулировать дарственную? Дед может обратиться в суд с иском о признании договора дарения квартиры недействительным основания ст. Признание недействительным договора дарения квартиры в практике Верховного Суда. Обратился в суд с исковым заявлением к К. ГК РФ в части 2 статье 578 устанавливает исчерпывающий перечень оснований, по которым есть шанс. Это вытекает из судебной практики о признании права собственности на жилое помещениенормы ч. Судебная практика оспаривания договора дарения предусматривает предоставление следующей документации. Возможно ли отозвать договор дарения при жизни дарителя? Отмена дарения недвижимости судебная практика. ОТМЕНА ДАРЕНИЯ СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА. Образец договора дарения денег на покупку квартиры судебная. И вот почему вопервых, переход прав на квартиру к новым собственникам перейдет только после смерти, да и. Отмена договора дарения квартиры. То судебные издержки будут взысканы. По итогам приватизации на 3 х человек, один из которых несовершеннолетинй указан в договоре квартира была приватиз. Действия дарителя по отмене дарственной на квартиру. Следует помнить о том, что расторжение или отмена договора дарения квартиры, Судебная практика по договору дарения выделяет разного рода. Своей квартирой, как ее собственник, ДОЛЖЕН Вас об этом уведомлять? Как признать договор дарения недействительным? Отмена дарения, основным инициатором которой может выступать даритель расторжение договора квартиры или дарения. Расторжение договора или отмена дарения возможны. Недвижимость Ярославля от Агентства недвижимости ИНФО СПРАВКА по. Данное основание, на практике, является одной из главных причин для оспаривания дарственной на квартиру. Оформлением договоров дарения, куплипродажи. Судебная практика по делам об аннулировании соглашения имеет множество примеров по каждому из оснований. Более того, как показывает анализ судебной практики далеко не. Советы адвокатов и юристов по теме Признание договора дарения квартиры недействительным судебная практика. Дед подарил квартиру внучке год назад по договору дарения, теперь хочет забрать в судебном


Судебная практика по отмене дарения квартиры как. Судебная практика по делам об отмене договора дарения квартиры В судебной практике известен случай, когда отец. Отмена договора дарения или признание его недействительным осуществляется в судебном. Отменить дарственную долю в квартире если та уже продана 1, 5 года. Условия, при которых возможно расторжение или отмена договора дарения квартиры, и судебная практика. В судебной практике выигранные дела об отмене договора дарения квартиры по вышеуказанным причинам единичны. Судебная практика отмены договора дарения. Отменить дарственную на практике, как оказывается, далеко не просто. Судебная практика устанавливает, что договор может. Объявилась сестра матери вторая дочь бабушки и уговаривает бабушку о подаче в суд иска об отмене договора дарения, с целью получения 1, 2 квартиры. Но, как показывает судебная практика, с увеличением числа подобных сделок обращений для отмены договора дарения квартиры тоже стало заметно больше. Будучи, частной разновидностью одностороннего отказа от договора, отмена дарения квартиры. Данную сделку можно только в судебном порядке, обратившись с требованием о признании договора дарения недействительным, отмены договора дарения. Относительно расторжения сделки осудебная практика по отмене договора дарения квартиры. Но такими случаями практика юристов не радует, и возможность отменить дарственную на квартиру определяется в судебном. Контракт дарения средств на покупку квартиры, трибуналебная практика. Об этом идет речь в Постановлении Судебной палаты в гражданских делах. Договора дарения в судебном порядке. Суд согласился с истцом и постановил отменить сделку, а участок с домом. Следует помнить о том, что расторжение или отмена договора дарения квартиры, а также признание. О признании недействительным договора дарения квартиры, выселении их из жилого. Советы и юридические консультации адвокатов и юристов по теме Признание договора дарения квартиры недействительным судебная практика. Необходимо произвести отмену договора дарения в.В целях единообразного и правильного применения в судебной практике некоторых норм законодательства. Нужно только учитывать то обстоятельство, что срок давности по делам об оспаривании договора дарения квартиры может. Сфера применения рассматриваемого вида договора довольно ограничена.

Отмена договора дарения квартиры судебная практика — Реновация

Признание судом ничтожности сделки. В практике нередки случаи судебных разбирательств по искам о признании дарения мнимой притворной сделкой , а также по жалобам наследников дарителя , желающих оспорить договор. Решения суда зависят от конкретных обстоятельств дела, а также от имеющихся фактов, которые свидетельствуют о недобросовестности обвиняемого лица. Гражданину, подавшему иск в суд, необходимо понимать, что бремя доказывания лежит на самом заявителе. Заключая договор дарения, следует учитывать возможные риски и негативные последствия, связные с процессом оспаривания соответствующего соглашения.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Отмена договора дарения, дарственной между близкими людьми

Оставьте свой номер телефона и мы вам перезвоним в течении 15 минут. Мы вам перезвоним в течение 15 минут Расторжение договора дарения в Москве Здесь вы можете быстро получить консультацию юриста онлайн или по телефону. Задать вопрос адвокату Расторжение договора дарения Дарственная на какое-либо движимое или недвижимое имущество — самая распространенная форма безвозмездных отношений между родственниками.

Тем не менее, расторжение договора дарения — явление довольно частое. Простота заключения, понятная процедура перехода права владения имуществом, польза, приносимая обеим сторонам сделки — только некоторые положительные аспекты. Причины для расторжения договора Почему же безвозмездная договоренность может быть аннулирована, несмотря массу значимых моментов? В чем причина расторжения договора дарения дарственной?

Оснований для этого может быть несколько. Например: ущемлены права одной из сторон отношений; произошло серьезное нарушение законодательства. Эти две ситуации обобщают то, что может привести к разрыву отношений и возврату собственности первоначальному владельцу.

Кроме этого, может идти речь о компенсации понесенных финансовых убытков из-за оформления договоренности либо ее государственной регистрации.

Кроме прочего существует несколько вариантов, по чьей инициативе это может происходить. А именно: по обоюдному решению сторон; в судебном порядке — по требованию одного из участников сделки.

Договориться мирно благодетель и получатель подарка могут на любом этапе оформления отношений либо после осуществленной регистрации. Для этого достаточно тесно придерживаться понятной процедуры, о которой пойдет речь немного дальше. Это может быть: причинение благодетелю серьезного вреда здоровью, покушение на его жизнь; постоянные угрозы в адрес членов семьи дарителя; присутствует шантаж, принуждение к заключению договорных отношений.

В данных трех случаях противоправные действия совершаются одаряемым. Но может возникнуть и ситуация, когда в самом договоре прописаны условия его аннулирования вследствие наступления определенных обстоятельств.

Либо получатель безвозмездного имущества умирает еще до окончательного перехода права собственности. Расторжения договора дарения дарственной недвижимости по соглашению сторон Это самый простой процесс, когда обе стороны пришли к согласию и уверены, что нужно вернуть все в изначальное состояние. К сожалению, подобное происходит крайне редко, договориться бывает практически невозможно.

В тех редких случаях, когда все же можно сесть за стол переговоров, расторжение договора дарения недвижимости по соглашению сторон представляется возможным. Понадобится оформить, так называемый, обратный договор дарения, зарегистрировать его, если эта процедура ранее уже состоялась. Этого будет достаточно. Признание договора дарения недействительным судебная практика Для осуществления аннулирования сделки вместо стандартного мирового соглашения потребуется решение суда, которое даст основание расторгнуть сделку в одностороннем порядке.

Например, судебная практика по расторжению договора дарения квартиры предусматривает составление обратного дарения в той же форме, в которой был оформлен первоначальный документ. Нотариус же понадобится только, если он регистрировал первую сделку.

На данном этапе понадобится собрать пакет документов для государственной регистрации: решение судебной инстанции; документальное подтверждение права владения имуществом; удостоверения личностей сторон; второй договор дарения обратного действия. Все это нужно сдать в МФЦ или отделение Росреестра. После 5-ти дней право собственности должно перейти к первоначальному владельцу.

Мы окажем квалифицированную помощь на всех этапах переоформления, поможем собрать необходимые документы. После истечения срока исковой давности процедура будет необратимой. Срок, на который может быть продлен период, когда исковое заявление о признании договора дарения недействительным, устанавливается судом в случае очень серьезных причин либо непреодолимых обстоятельств. Текст искового заявления должен быть составлен в соответствии с требуемыми нормами, со ссылками на статьи законов и подзаконные акты.

Без помощи знающего свое дело юриста подобное будет практически невозможным. Стоимость юридических услуг.

Образцы договоров дарения Оспаривание договора дарения Оспорить дарственную может лично сам даритель, либо после его смерти наследники данного лица сделают это в судебном порядке путем подачи искового заявления. Необходимо помнить о сроке исковой давности, так как иск должен быть подан до истечения данного периода.

Гарантируем конфиденциальность ваших персональных данных! Одним словом, сколько семей, столько и ситуаций. И, разумеется, время от времени у людей возникает необходимость, или, как минимум, желание, отменить договор дарения. Отменить договор дарения можно. Однако для этого понадобится веская причина.

An error occurred.

Оставьте свой номер телефона и мы вам перезвоним в течении 15 минут. Мы вам перезвоним в течение 15 минут Расторжение договора дарения в Москве Здесь вы можете быстро получить консультацию юриста онлайн или по телефону. Задать вопрос адвокату Расторжение договора дарения Дарственная на какое-либо движимое или недвижимое имущество — самая распространенная форма безвозмездных отношений между родственниками. Тем не менее, расторжение договора дарения — явление довольно частое.

Судебная практика оспаривания дарственной на квартиру

Отмена договора дарения квартиры судебная практика Отмена договора дарения квартиры судебная практика Состоялось судебное заседание по вопросу отмены договора дарения, заключенного между мной и моим ныне покойным дедушкой. В судебной практике договор дарения денег на покупку квартиры станет. Подписание договора дарения на квартиру предполагает безусловную и безвозмездную передачу ее другому. Если вы желаете подарить деньги родственнику или другому лицу для покупки квартиры, то можно сделать это с помощью договора целевого дарения денег.

.

.

Расторжение договора дарения в Москве

.

.

.

После заключения дарственной квартира перешла в собственность внучки, а бабушка слегла с Судебная практика оспаривания договора дарения.

Оспаривание договора дарения

.

Отмена договора дарения квартиры судебная практика

.

.

.

.

.

Отмена договора дарения квартиры: судебная практика

Наряду с заключением договора дарения законодательством предусмотрено и его расторжение. Порядок отзыва дарственной на квартиру отличается от отмены завещания, так как по определению она считается необратимой. Расторжение происходит либо по взаимному согласию сторон, либо через суд. В конце статьи можно скачать примеры бланков.

Как происходит отмена договора

Когда между двумя сторонами добровольно заключен договор дарения, он считается исполненным с момента перехода имущества в собственность Одаряемого. При правильном оформлении аннулировать такую сделку невозможно.

Расторжение договора дарения квартиры может быть проведено по соглашению сторон путем подписания соответствующего документа и его последующей регистрации в Росреестре. Как и дарственная, бланк готовится в письменной форме.

Важно! Чтобы расторгнуть договор дарения без согласия второй стороны, требуется указать на основания, по которым его можно считать недействительным.

К таким веским основаниям относятся:

  • убийство, совершенное Одаряемым;
  • покушение на жизнь Дарителя;
  • нанесение тяжких телесных повреждений Дарителю.

В вышеперечисленных ситуациях встречается по отмене договора дарения квартиры судебная практика. В качестве основания выступает вынесенный по делу-основанию приговор. С ним Даритель (либо кто-то из его наследников) могут пойти в суд с заявлением об отмене дарения. Как показывает судебная практика, такие иски рассматриваются в короткий срок и удовлетворяются.

Другие условия отмены дарственной

Отменить дарственную на квартиру можно и в ряде других случаев.

  1. Если договор был оформлен нечестным путем. Такое возможно, когда Дарителя не предупредили о необходимости прочитать документ, и он не ознакомился с условиями соглашения, прежде чем поставить подпись. Если будет доказано, что дарственная не отражает волю Дарителя, она может быть признана недействительной. Второй случай – подписание мнимого договора. Здесь под видом дарения с собственником заключают соглашение купли-продажи или мены квартиры. Впоследствии документ может быть признан притворным. Недвижимость будет возвращена собственнику, но выплаченную в рамках договора сумму придется возвратить второй стороне.
  2. Даритель был признан недееспособным или частично дееспособным. В такой ситуации для подписания дарственной на квартиру требуется согласие его попечителя (или опекуна). Без такого подтверждения договор признается ничтожным. Оспорить его можно и в случае, если попечитель заключает соглашение на невыгодных для Дарителя условиях и ущемляет его интересы.
  3. Несоответствие бланка установленной форме. Возможно в двух случаях: при подписании поддельного документа либо при отсутствии государственной регистрации. Хотя заверение у нотариуса не является обязательным (это не распространяется на сделки с долями), его наличие рассматривается как дополнительная гарантия подлинности. Однако несоответствие типовой форме далеко не всегда считается основанием для отмены соглашения. Как видно из судебной практики, большинство таких договоров оставляется в силе.
  4. Небрежное отношение к подаренному имуществу, которое может привести к его порче или разрушению. В таком случае исковое заявление в суд подает Даритель. Ему нужно привести веские доказательства, что ущерб подаренной недвижимости наносится именно Одаряемым.

Информация о том, можно ли расторгнуть договора дарения квартир, содержится в статье 578 Гражданского кодекса. В любом случае при оспаривании истцу следует представить весомые, юридически обоснованные аргументы. В противном случае аннулировать дарственную не получится.

Когда и как легче отозвать документ

Дарственную на квартиру нужно регистрировать в отделении Росреестра. Легче действовать, пока этот процесс не пройден, так как отменить договор дарения получится сразу же.

Важно! До того как новому собственнику будет выдано свидетельство о праве разорвать соглашение можно в любой момент.

Когда свидетельство о праве получено новым собственником, отозвать договор дарения будет сложнее. Возможно два варианта развития событий:

  • стороны договариваются между собой;
  • если согласие не было достигнуто, потребуется обратиться в суд и доказать, что права Дарителя были грубо нарушены.

В идеале сторонам следует обсудить друг с другом, можно ли отозвать соглашение. Самый простой способ аннулировать дарственную – заключить договор об обратном дарении. Если он заключается между близкими родственниками, никаких выплат в налоговую осуществлять не потребуется.

Как расторгнуть соглашение через суд

Можно ли отменить сделку, если участники придерживаются разных точек зрения? Когда стороны не могут достичь согласия в том, как расторгнуть договор дарения, приходится обращаться в суд. Вначале истец готовит заявление и собирает веские доказательства в пользу расторжения сделки.

Чтобы увеличить вероятность положительного исхода дела, заявителю стоит:

  • представить медицинские справки;
  • заготовить акты осмотра помещения, выписки;
  • позаботиться о свидетельских показаниях;
  • взять фотографии, видео- и аудиоматериалы, подтверждающие его заявление.

Каждый из представленных суду материалов будет проверен на подлинность. Важно уложиться в срок исковой давности, который для дарственной на квартиру составляет 3 года.

Если получено положительное решение суда, оформляется обратный договор дарения. Теперь недвижимость передается Одаряемым снова Дарителю. Отменяться сделка будет также через Росреестр.

Для возврата потребуются:

  • договор дарения;
  • решение суда;
  • свидетельство о праве на недвижимость;
  • паспорта участников соглашения;
  • технический паспорт на квартиру.

Пакет документов и соглашение о расторжении договора дарения следует представить в отделение Росреестра на регистрацию.

Хотя дарственная не подлежит отмене, ее можно расторгнуть при наличии веских оснований. Если стороны не могут достичь согласия в этом вопросе, приходится обращаться в суд. Там Дарителю следует предоставить веские аргументы в поддержку того, что его права действительно были нарушены. Расторгнуть договор проще всего путем оформления соглашения о расторжении. Образец можно скачать по ссылке.

Скачать соглашение о расторжении договора дарения

Скачать образец искового заявления в суд

Post Views: 97

подарков и подарков на недвижимое имущество

Дарственный акт или акт дарения — это юридический документ, добровольно передающий право собственности на недвижимое имущество от одной стороны (дарителя или дарителя) другой (даритель или даритель), как правило, между членами семьи или близкими друзьями. Подарочные сертификаты также используются для пожертвований некоммерческим организациям или благотворительным организациям. Документ служит доказательством того, что передача действительно является подарком и без вознаграждения (каких-либо условий или формы компенсации).

Подавляющее большинство дарственных документов являются безотзывными, и для того, чтобы быть действительными, они должны соответствовать следующим требованиям: лицо, предоставляющее право, должно иметь намерение сделать подарок собственности, лицо, предоставившее право, должно передать имущество получателю гранта, а получатель гранта должен принять подарок.Документ должен содержать формулировку, в которой прямо говорится, что рассмотрение не ожидается или не требуется, поскольку любая двусмысленность или ссылка на рассмотрение может сделать дело оспоренным в суде. Обещание передать право собственности в будущем не является подарком, и акт, который не передает немедленно долю в собственности или соответствует любому из вышеупомянутых требований, может быть отозван [1].

В отличие от завещания или передачи на основании акта о смерти, в дарственных документах право собственности на недвижимое имущество передается при жизни лица, предоставившего право.Завещание подлежит пересмотру и должно пройти завещание, что означает, что оно может быть оспорено, в то время как дарение не может быть оспорено ни праводателем, ни его семьей после его подписания и вручения.

Законный дарственный акт включает полное имя и семейное положение лица, предоставившего грант, а также полное имя, семейное положение, почтовый адрес и права собственности на грантополучателя. Право собственности описывает, как получатель субсидии сохраняет право собственности на собственность. Государства различаются по типам наделения правами, которые они признают, поэтому рекомендуется проверить политику каждого отдельного штата.

Как и в случае с любой передачей недвижимости, дарственный акт требует полного юридического описания посылки. Назовите источник титула, чтобы установить четкую цепочку титула, и подробно опишите любые ограничения, связанные с собственностью. Запишите заполненный документ вместе с любыми дополнительными материалами в регистраторе или в канцелярии клерка того округа, где находится недвижимость. Свяжитесь с тем же офисом, чтобы уточнить, какие дополнительные материалы необходимы, а также какие формы оплаты принимаются.

Обратите внимание, что дарственные акты на имущество, находящееся в совместной аренде, в аренде целиком или в коллективной собственности, оставшейся на наследство, должны быть подписаны всеми лицами, предоставившими право, и их супругами (если таковые имеются). Это гарантирует, что все стороны осведомлены о передаче и санкционируют ее. Супруги должны расписаться, чтобы освободить свои супружеские права, независимо от того, действительно ли они заинтересованы в недвижимом имуществе, указанном в подарочном документе.

Лицо, предоставившее право, несет ответственность за уплату федерального налога на дарение, а также государственного налога на дарение, если применимо.IRS вводит федеральный налог на дарение при передаче имущества от одного лица другому без вознаграждения или вознаграждения, которое меньше полной рыночной стоимости. С 2017 года физическим лицам разрешается ежегодное исключение в размере 14 000 долларов США на подарки. Обновление : вычет индивидуального подарка на 2021 год составляет 15 000 долларов. Это означает, что если подарок оценивается ниже 15 000 долларов, для него не требуется подавать федеральную налоговую декларацию на дарение (форма 709). Однако, если IRS может оспорить стоимость подарка, что может произойти с недвижимостью, лицо, предоставившее право, может извлечь выгоду из заполнения формы 709 [2].

В случае подарка недвижимого имущества получатель подарка (грантополучатель) не обязан декларировать сумму подарка как доход, но если имущество получает доход после транзакции, получатель несет ответственность за выплату необходимого дохода штата и федерального бюджета. налоги [3].

Посмотреть доступные бланки подарочных сертификатов

Эта статья предназначена только для информационных целей и не заменяет консультацию адвоката. По вопросам, касающимся федерального налогового законодательства и законов штата, проконсультируйтесь со специалистом по налогам.Обратитесь к юристу с любыми вопросами о подарках или других вопросах, связанных с передачей недвижимого имущества.

[1] https://nationalparalegal.edu/public_documents/courseware_asp_files/realProperty/PersonalProperty/InterVivosGifts.asp
[2] http://msuextension.org/publications/FamilyFin financialManagement/MT199105HR.pdf [3] www.irs.gov/busshops/small-busshops-self-employed/frequent-asked-questions-on-gift-taxes

видов сделок | 6 различных договоров о собственности и недвижимости

Договор — это юридический документ, используемый для передачи права собственности на собственность от одной стороны к другой.Существуют разные типы документов, каждый из которых служит определенной юридической цели в зависимости от известной и неизвестной истории собственности, наличия залога и / или других обременений, таких как ипотека.

Шесть наиболее распространенных типов сделок:

  1. Заявление о прекращении права требования
  2. Доверительный акт
  3. Гарантийный договор
  4. Акт о предоставлении
  5. Договор купли-продажи
  6. Ипотечный договор

В этом списке документов объясняются особенности каждого отдельного типа документов и когда их использовать:

1.Заявление о прекращении права требования

Акт о прекращении права собственности используется для передачи собственности между знакомыми сторонами, такими как члены семьи или даже разведенные супруги. Это связано с тем, что, в отличие от других видов документов, акт о прекращении права требования предлагает слабую юридическую защиту получателю гранта (получателю перевода).

Например, если оказывается, что лицо, предоставляющее право, не владеет на законных основаниях недвижимостью, указанной в документе, получатель не может подать в суд.

Кроме того, нет никаких юридических средств защиты от залогового права или других обременений, которые могут существовать в отношении собственности.В результате действия о прекращении прав требуют высокой степени доверия, и им отдают предпочтение люди, которые хорошо знают друг друга.

Этот тип документа также может быть использован, если лицо, предоставившее право, не полностью уверено в статусе правового титула и в том, есть ли в нем какие-либо дефекты.

2. Доверительный акт

Доверительный акт передает право собственности на актив от доверительного управляющего к доверительному управляющему в пользу третьей стороны, известной как бенефициар.

Чаще всего вместо ипотеки используется доверительный акт, выступающий в качестве обеспечения по ссуде, которую доверительный управляющий передал доверительному управляющему.По сути, доверительный управляющий владеет имуществом до тех пор, пока заемщик не выплатит долг, соглашаясь продать собственность в случае, если заемщик не выполнит свои обязательства по ссуде.

Доверительный управляющий сохраняет за собой право собственности на собственность (что влечет за собой юридическую и финансовую ответственность), в то время как заемщик сохраняет право собственности на нее, что означает, что они имеют законное право пользоваться собственностью.

3. Гарантийный договор

Различные типы гарантийных документов используются для предоставления различной правовой защиты лицу, предоставившему право, в случае возникновения проблемы или дефекта правового титула после его передачи.

Гарантийные документы

имеют разные уровни защиты и делятся на две отдельные категории:

Акт общей гарантии

Обычно используемый в сделках с жилой недвижимостью, общий гарантийный акт гарантирует, что продавец имеет полное законное право продать собственность, и что собственность полностью свободна и свободна от долгов, залогов или других обременений.

Этот тип документа обеспечивает наиболее значительную защиту получателя гранта и предоставляет ему возможность обращения в суд в случае возникновения неурегулированного долга или проблемы с документом.

Специальная гарантия

Специальная гарантия защищает получателя гранта от любых проблем или претензий, которые могли возникнуть в то время, когда лицо, предоставившее право, полностью владело имуществом. Это не относится ко всей истории собственности, так как вся история собственности вряд ли известна текущему владельцу.

Чаще всего этот вид сделки используется при продаже жилой недвижимости или коммерческой недвижимости. Хотя он не обеспечивает такой правовой защиты, как общий гарантийный акт, он обеспечивает:

  • Убедиться, что лицо, предоставившее право, является законным владельцем права собственности, и
  • Гарантия того, что имущество не было каким-либо образом обременено в то время, когда лицо, предоставившее право, владело им.

4. Акт о предоставлении

Договор о предоставлении права собственности — это особый вид договора, по которому право собственности на недвижимость передается от продавца к покупателю в обмен на ранее согласованную цену.

Хотя акт о предоставлении права собственности гарантирует, что продавец полностью владеет недвижимостью, он не предлагает покупателю правовой защиты от каких-либо дефектов правового титула, таких как:

  • ошибка в публичных записях
  • неправильная подпись
  • нераскрытое право удержания
  • Пограничный спор

5.Договор купли-продажи

Этот вид сделки с недвижимостью используется при продаже или передаче жилой недвижимости; тем не менее, он не дает никаких гарантий, что собственность не имеет долгов или залогового права. В нем только говорится, что правообладатель является правообладателем, и больше ничего.

Как и в случае с актом о прекращении права требования, получатель гранта получит любое залоговое право в отношении собственности вместе с титулом.

6. Ипотечный договор

Ипотечный документ — это документ, подписанный домовладельцем и банком или кредитным учреждением, позволяющий указанному учреждению наложить арест на имущество, если ссуда не погашена.Этот документ обеспечивает собственность в качестве залога по ссуде — это означает, что «ипотечный платеж» выплачивается в счет ссудного долга, а дом служит обеспечением в случае дефолта.

Когда действует ипотечный документ, юридическое право собственности на недвижимость принадлежит финансовому учреждению в течение периода погашения кредита

Различные типы сделок с недвижимостью выполняют разные функции и предлагают разные уровни защиты во время передачи собственности или земельного участка.Знание разницы между сделками может помочь вам понять, какой уровень защиты необходим для вашей сделки с недвижимостью.

Теперь, когда вы понимаете различные типы сделок, убедитесь, что вы понимаете разницу между титулом и документом, прежде чем рассматривать вопрос о передаче вашей собственности.

исков о незаконном выселении | Штрафы за незаконное выселение

Под выселением понимается судебный процесс, в ходе которого суд выносит решение о выселении арендатора из съемной квартиры или дома по просьбе домовладельца.У арендодателя должно быть обоснование для запроса о выселении. Есть много причин, по которым домовладелец может захотеть выселить арендатора из арендуемой собственности. Сюда могут входить:

  • Арендатор на время прекратил арендную плату;
  • Арендатор или его гости нанесли существенный ущерб арендуемому имуществу;
  • Арендатор нарушил условия договора аренды или аренды, в том числе такие вещи, как курение в доме для некурящих или наличие домашних животных в доме без домашних животных; и / или
  • Арендатор не съезжает после окончания аренды и считается скваттером.

В большинстве случаев действия по выселению происходят между арендатором и домовладельцем или арендуемым имуществом, таким как дом или квартира. Однако этот процесс также можно использовать для удаления арендаторов из арендованных коммерческих зданий, таких как офисы.

Процесс выселения включает в себя множество этапов с соблюдением строгих юридических требований как для арендодателя, так и для арендатора. Эти требования различны в каждом штате, так как законы о выселении различаются в зависимости от штата.

Существуют различные типы уведомлений о судимости, которые домовладелец может предоставить арендатору.К ним относятся:

  • Заплатить или уволиться;
  • Вылечить или бросить; и
  • Безусловный выход.

Уведомление о выплате или выходе предоставляется, когда арендатор не внес арендную плату. Арендодатель предупреждает арендатора о том, что, если он не заплатит арендную плату, он должен будет уехать.

Уведомление о прекращении аренды предоставляется, когда арендатор нарушил срок аренды. Арендодатель уведомляет арендатора, что, если он не устранит нарушение, он должен будет уехать.

Безусловное уведомление о выходе предоставляется, когда арендатору приказывают уйти в течение определенного периода времени. Арендодатель не дает возможности исправить какие-либо проблемы.

Что включает в себя процесс выселения?

Процесс выселения включает несколько этапов, которые требуют времени и могут быть дорогостоящими. Существует правовая процедура, которой должен следовать домовладелец, чтобы выселить арендатора. Они различаются в зависимости от штата или города. Однако, как правило, шаги следующие:

  • Уведомить арендатора;
  • Подать иск о выселении;
  • Разрешить арендатору ответить;
  • Получить решение; и
  • Убрать арендатора.

Прежде чем обратиться в суд и потребовать выселения, домовладелец должен прекратить договор аренды. В большинстве случаев это может быть сделано с указанием причины или без нее, если только собственность не регулируется постановлением о контроле за арендной платой. У арендодателей такого типа должна быть причина выселить арендатора.

Арендодатель должен подать документы в суд и своевременно уведомить арендатора о выселении. Арендодатель должен уведомить арендатора о том, что если не будут выполнены определенные условия, как правило, полная арендная плата, начнется процедура выселения.Это уведомление должно быть доставлено арендатору или прикреплено к двери арендуемой собственности. Если домовладелец желает выселить арендатора без причины, он должен предоставить арендатору уведомление о выселении за 30 или 60 дней в зависимости от юрисдикции.

После уведомления арендатора арендодатель должен подать иск в суд о законном выселении арендатора. Арендодатель подает жалобу, в которой излагаются обстоятельства выселения и может потребовать возврата арендной платы и / или возмещения ущерба.Арендодатель должен вручить арендатору жалобу и повестку, в которой арендатору сообщается, что подан иск. Если ответчик не явился после вызова в суд, решение по умолчанию может быть вынесено в пользу истца.

Арендатор имеет право ответить на претензию в письменной форме в течение определенного периода времени. Обычно это указывается в повестке. Арендатор может ответить опровержением обвинений или предоставить защиту.

Следующим шагом для обеих сторон будет участие в судебном заседании.На этом слушании суд определит, предоставляет ли домовладелец достаточные доказательства для выдачи права на выселение. Арендатору также разрешается присутствовать на слушании.

После слушания суд вынесет решение на основании представленных доказательств. Если арендатор не отвечает или не отвечает на жалобу арендодателя, суд выносит решение по умолчанию для арендодателя.

Если суд вынесет решение в пользу арендодателя, арендатор должен освободить собственность по соответствующему распоряжению.Если арендатор не выплатит просроченную сумму или не покинет помещение, суд может потребовать вмешательства правоохранительных органов. Арендаторы, не покидающие помещение добровольно, при необходимости могут быть выселены принудительно.

Что такое незаконное выселение?

Судебный процесс о незаконном выселении возникает, когда домовладелец незаконно выселяет арендатора. Как отмечалось выше, законы о выселении различаются в зависимости от штата и города. Однако законы, как правило, запрещают определенные виды выселений, включая выселения с целью самопомощи и ответные выселения.

Выселения с самопомощью происходят, когда арендодатель сохраняет арендуемую собственность без использования процесса выселения. Иногда домовладелец изводит арендатора до тех пор, пока он не уедет. Даже если арендатор не внес арендную плату, повредил имущество или нарушил договор аренды, арендодатель может выселить арендатора только в соответствии с установленными государственными процедурами выселения.

Репрессивные выселения происходят, когда домовладелец выселяет арендатора в ответ. Арендодатель не может выселить арендатора за осуществление своих законных прав, например, за уведомление медицинского инспектора или государственного органа об небезопасных условиях в арендуемом доме или квартире.Законы о репрессивном выселении различаются в зависимости от штата.

Каковы некоторые примеры незаконного выселения?

Незаконное выселение происходит, когда лицо незаконно выселяется из арендуемой им собственности. В большинстве случаев домовладелец игнорирует правила и законы и берет дело в свои руки. Это может происходить по-разному, в том числе, когда арендодатель:

  • Меняет замки на прокат;
  • Снимает с аренды личные вещи арендатора;
  • Отключает коммунальные услуги арендатора, включая воду, электричество и / или тепло;
  • Не предоставляет арендатору уведомление о судебной процедуре выселения; и / или
  • Угрожает, запугивает или причиняет физический вред арендатору.

Любая другая деятельность арендодателя, которая нарушает государственные или местные законы, регулирующие отношения арендодателя и арендатора, также может считаться незаконным выселением.

Как кто-то может подать в суд на домовладельца за незаконное выселение?

Если физическое лицо считает, что оно было незаконно выселено, оно может подать иск о незаконном выселении. Этот иск также может быть подан, если выселение было проведено незаконным образом. Как отмечалось выше, домовладелец не может выселить человека за использование процедур самопомощи или в отместку за осуществление своих прав.

Арендатор должен начать с изучения местных правил прекращения и выселения. Эти законы определяют требования к арендодателям, желающим прекратить аренду. Это необходимо сделать до выселения. Для разных типов нарушений аренды могут потребоваться разные типы уведомлений. Адвокаты квартиросъемщиков могут помочь с нюансами местных законов и требований. В большинстве штатов срок давности по искам о выселении составляет год меньше, поэтому важно действовать быстро.

Является ли выселение гражданским делом?

Да, выселения относятся к гражданским делам.В результате выселения могут возникнуть уголовные дела, например незаконные действия арендатора или преследования со стороны арендодателя.

В отношении арендодателя могут быть наложены штрафы за незаконное выселение. Они будут отличаться в зависимости от местоположения. В некоторых штатах указывается сумма денег, которую арендатор может предъявить иску, если домовладелец попытается незаконно выселить его с помощью мер самопомощи. В некоторых штатах также предусматривается, что судебные издержки и гонорары адвокатов арендатора оплачиваются арендодателем, если они преобладают. Арендатору также может быть предоставлено право проживания в аренде.

Существуют ли какие-либо средства защиты от судебных исков о незаконном выселении?

Да, арендатору могут быть доступны средства защиты в зависимости от юрисдикции. Сюда могут входить:

  • Арендодатель пытается выселить арендатора в отместку за требование о техническом обслуживании или ремонте;
  • Арендодатель пытается выселить арендатора в отместку за жалобу местному инспектору здравоохранения или строительного кодекса на условия проживания;
  • Арендодатель нарушил подразумеваемую гарантию пригодности для проживания, которая возникает, когда арендодатель не принимает никаких мер, чтобы арендная плата не стала непригодной для проживания, например, накопление плесени и / или заражение вредителями или грызунами;
  • Арендодатель выселяет арендатора на основании дискриминации по признаку расы или религии;
  • Арендодатель ненадлежащим образом уведомляет о выселении; и / или
  • Арендодатель выселяет арендатора после получения части арендной платы.

Самый простой способ бороться с выселением — соблюдать условия договора аренды. Если проблема связана с неоплаченной арендной платой, уделите первоочередное внимание просроченной сумме, чтобы ее можно было выплатить в срок, указанный домовладельцем.

Следует ли мне поговорить с адвокатом по любым вопросам, связанным с делом о незаконном выселении?

Да, независимо от того, являетесь ли вы домовладельцем, которому необходимо выселить арендатора, или арендатором, который считает, что они были незаконно выселены, в ваших интересах проконсультироваться с юристом арендодателя, имеющим опыт в области права арендодателя-арендатора.Юрист может помочь вам изучить факты вашего конкретного дела, а также местные законы и посоветовать, как лучше действовать.

Если вам нужно подать иск против арендодателя, адвокат может помочь в этом процессе и убедиться, что документы поданы правильно и своевременно. Они также могут представлять вас во время любых судебных разбирательств, защищать и бороться за лучший исход.

Если вам необходимо выселить арендатора из вашей арендуемой квартиры, адвокат может помочь вам в соблюдении надлежащих местных процедур.Адвокат может представлять вас во время судебного разбирательства и гарантировать, что вы не выселите арендатора незаконно.

Суд арендодателей и арендаторов — Окружной суд Саффолка

Часто задаваемые вопросы
Как подать заявление об отсрочке выселения или отменить неисполненное решение L&T (DC-420)

См. Также:


Что такое судебное дело арендодателя-арендатора (L&T)?

Нужен ли мне адвокат для рассмотрения дела L&T?

Какие формы мне нужны для открытия дела L&T?

Как мне заполнить эти формы?

Нужно ли мне что-либо делать, прежде чем я подам документы в суд?

Как Арендатор узнает о дате суда?

Что я должен принести в суд в день суда?

Что происходит в суде в день суда?

Что происходит после завершения моего дела L&T?

Как я могу запросить решение и ордер?

Могу ли я выселить сына / девушку / соседа по комнате?

Может ли арендатор привлечь домовладельца в суд?

Мне вручили документы о выселении.Что мне делать?

Что произойдет, если я съемщик и не явлюсь в суд после получения УВЕДОМЛЕНИЯ О ПЕТИЦИИ?

Как мне попросить судью отменить решение, вынесенное по умолчанию, и приостановить мое выселение?

Судебные дела домовладельца-арендатора (L&T) обычно требуют защиты в виде постановления суда, возвращающего домовладельцу законное владение недвижимостью — жилой или коммерческой. Другими словами, домовладелец / истец просит судью издать приказ о выселении арендатора, который отказывается покинуть собственность к определенной дате.Выселения подаются в соответствии со статьей 7 Закона об исках и судебных разбирательствах с недвижимостью (RPAPL) для восстановления права владения недвижимым имуществом.

Двумя наиболее распространенными типами процедур выселения являются:

  • Процедура невыплаты — возбуждается только после невыплаты арендной платы, когда арендодатель требует, чтобы арендатор заплатил арендную плату или выселился из собственности (нет обязательного ограничения в долларах или ограничения на сумму доказанная неоплаченная арендная плата, которая может быть присуждена денежным решением в порядке упрощенного производства.(см. RPAPL §711)
  • Процедура удержания — обычно возбуждается, когда физическое или юридическое лицо остается во владении недвижимым имуществом после прекращения или истечения срока аренды. Например, когда аренда заканчивается в определенный день или после вручения уведомления о расторжении. (см. RPAPL §711)

Существуют и другие типы судебных разбирательств L&T (некоторые из них перечислены в RPAPL §713 и RPAPL §715). Вам следует поговорить с юристом за юридической консультацией о том, как правильно составить судебные документы.

Иногда Арендаторы также могут подавать иски L&T либо после незаконного выселения (самопомощь со стороны Арендодателя), либо потребовать от Арендодателя исправить опасное или опасное для жизни состояние в собственности. Эти дела представляют собой специальные процедуры, возбуждаемые в соответствии со статьей 7A RPAPL: специальные процедуры по исправлению условий, опасных для жизни, здоровья или безопасности.

Судопроизводство L&T является специализированным, и процессуальные правила должны строго соблюдаться.

Суд настоятельно рекомендует нанять адвоката.Процедура возврата недвижимости требует знания закона и местных правил и практики.

Если вы являетесь физическим лицом, решившим действовать без адвоката, вы будете нести ответственность за подготовку своих документов в соответствии с законом без какой-либо помощи со стороны судебного секретаря или сотрудников суда.

Корпорации должны иметь адвоката в суде. (CPLR § 321 (а)).

Обычно УВЕДОМЛЕНИЕ О ХОДАТАЙСТВЕ и ПРОЖИВАНИЕ.К сожалению, в настоящее время многие предварительно распечатанные судебные бланки недоступны из-за недавних изменений в законодательстве. Периодически формы будут обновляться, поэтому периодически проверяйте их.

По делу о невыплате

Для производства по удержанию

Для других видов выселения, или если имеющиеся формы не для вас, УВЕДОМЛЕНИЕ О ХОДАТАЙСТВЕ и ХАРАКТЕРИСТИКАХ должно быть составлено адвокатом.

Если вы хотите действовать без адвоката, вы несете ответственность за подготовку документов в соответствии с законом, без помощи сотрудников суда.

Формы должны быть заполнены только ЧЕРНЫМИ чернилами и отправлены в двух экземплярах секретарю суда на подпись. Вы должны заплатить регистрационный сбор и получить порядковый номер. Секретарь суда поможет вам назначить дату судебного заседания, чтобы гарантировать, что суд будет заседать.

УВЕДОМЛЕНИЕ О ПОДДЕРЖКЕ должно быть выдано поверенным или судебным секретарем, чтобы потребовать явки арендатора в суд. Секретарь суда рассмотрит ваши формы, если у вас нет поверенного, и подпишет УВЕДОМЛЕНИЕ О ХОДАТАЙСТВЕ, только если документы верны.

Наверное. Для большинства случаев L&T существуют особые юридические предпосылки (предварительное уведомление) для возбуждения дела о возврате недвижимости (например, напоминание о просрочке аренды на пять (5) дней и требование об аренде на четырнадцать (14) дней за неуплату). платежные процедуры; а также уведомление за десять (10) дней, уведомление за тридцать (30) дней, уведомление за шестьдесят (60) дней, уведомление за девяносто (90) дней или уведомление на более длительный срок в рамках процедуры удержания большинства). Предоставление надлежащего Предикатного уведомления — содержания, своевременности и надлежащего типа услуг — является элементом дела Арендодателя.Несоблюдение применимых законов, касающихся Predicate Notice, может быть основанием для отклонения дела L&T. Вам следует проконсультироваться с юристом или обратиться к Закону о недвижимости или Закону о действиях и судебных разбирательствах с недвижимостью, чтобы убедиться, что вы выполнили все требования.

Арендатору будет вручена копия Уведомления о петиции с указанием времени, даты и места явки в суд.

Арендодатель или поверенный арендодателя будет иметь обслуживающий персонал или любое лицо, не являющееся стороной в возрасте старше восемнадцати (18) лет, будет обслуживать копии документов, поданных в суд, по каждому арендатору.

Профессиональные технологические серверы можно найти в телефонной книге или в Интернете. Копию бумаг должен вручить кто-либо старше 18 лет, не участвующий в акции. Сервис должен быть в полном соответствии с законом.

После того, как каждому арендатору будет вручена копия документов, сервер процесса должен дать присягу в форме, называемой AFFIDAVIT OF SERVICE, в отношении того, как были вручены документы. В большинстве случаев доказательство оказания услуги должно быть подано клерку в течение трех (3) дней после оказания услуги.

С июня 2019 года Уведомление о петиции и петиции должно быть доставлено ответчику / арендатору не более чем за семнадцать (17) дней, но не менее чем за десять (10) дней до даты суда, указанной в уведомлении. Если у вас есть вопросы относительно сроков подачи уведомлений по вашему делу, проконсультируйтесь с юристом.

Все будущие даты судебного заседания, если таковые будут, будут установлены во время судебного разбирательства или после уведомления суда. Если следующая дата указана в уведомлении из суда, суд уведомит стороны о следующей дате суда по почте и предоставит инструкции о способах виртуального присутствия, если это применимо.Вы также можете найти дату следующего суда на WebCivil Local, выполнив поиск по порядковому номеру, названию стороны, имени поверенного или судье, или календарной информации по суду, судье и части.

Принесите с собой все доказательства, необходимые для подтверждения вашего иска или вашей защиты. Все, что поможет доказать факты спора, должно быть передано в суд. Сюда входят письменные соглашения, договоры аренды, квитанции и фотографии. При наличии могут потребоваться оригиналы (не ксерокопии). Все публичные документы должны быть сертифицированы агентством, выпускающим такие документы (свидетельство — это заявление о том, что документы являются подлинными копиями записей агентства — агентство должно быть в состоянии сообщить вам, как получить заверенные записи).

Арендодатель должен принести :

  • оригинал или заверенная копия акта на здание
  • договор аренды или письменное соглашение для стороны, на которую вы подаете в суд, если таковая имеется
  • заверенных копий регистрационных документов (например, регистрации городской квартплаты или регистрации многоквартирного дома)
  • ваша книга учета
  • любые другие документы, имеющие отношение к предъявляемым вами претензиям.
  • свидетелей (например, суперинтенданта, менеджера или механика, которые могут свидетельствовать о попытках получить доступ и / или попытках исправить условия, если условия являются проблемой)
  • обрабатывающий сервер, если услуга оспаривается

Арендаторам необходимо принести:

  • квитанции об аренде, чеки или другие подтверждения арендной платы
  • договор аренды или письменный договор на квартиру, если имеется
  • фотографий любых заявленных вами состояний
  • тепловых диаграмм, если высокая температура является проблемой, и вы держали запись
  • квитанций или счетов на любые деньги, которые, по вашему утверждению, потрачены
  • любые другие документы, имеющие отношение к вашей защите или предъявляемым вами искам.
  • свидетелей (например, друг или сосед, который видел жалобу на заболевание, если условия являются проблемой)

Ваше дело будет называться
Убедитесь, что ваше дело внесено в календарь, вывешенный в здании суда.Чтобы найти дело в календаре, вам понадобится ваш порядковый номер.

Возможность урегулировать дело без судебного разбирательства или слушания
По календарю в зале суда представьтесь, объявив «Здесь», когда клерк звонит по вашему делу. Если присутствуют все стороны, судья, вероятно, попросит вас попытаться урегулировать дело — добровольное обязательное соглашение, которое разрешает разногласия между сторонами судебного процесса. В рамках этого процесса судья также предложит сторонам принять участие в программе альтернативного разрешения споров (ADR).Для получения дополнительной информации о ADR арендодателя щелкните здесь. В урегулировании вы можете помочь определить исход вашего дела. Однако никто не может заставить вас уладить дело.

Если вы урегулируете дело, соглашение будет оформлено в письменной форме в виде документа, называемого условием. Вы также должны быть уверены, что понимаете условия соглашения, которое станет юридически обязательным соглашением после рассмотрения и принятия судьей. Никакое урегулирование не является окончательным, пока условие не будет рассмотрено судьей.

Если вы не можете уладить дело, судья назначит слушание.

Слушание
Обычно домовладелец представляет свое дело первым. После дачи присяги в качестве свидетеля домовладелец или управляющий агент арендодателя изложит свою версию требований по делу. Арендодатель может предъявить определенные документы в качестве доказательства. Это называется прямым обследованием. Когда домовладелец или его лицо закончили давать показания, арендатор имеет право задавать вопросы.Это называется перекрестным допросом. Иногда судья может задавать вопросы, чтобы прояснить ситуацию и / или провести слушание в оперативном порядке. Дополнительные свидетели могут быть вызваны для дачи показаний в поддержку требований домовладельца, и они также могут быть допрошены арендатором или могут быть заданы вопросы судьей.

Затем арендатор будет приведен к присяге в качестве свидетеля, чтобы изложить свою версию истории и представить доказательства. Когда арендатор закончил давать показания, арендодатель имеет право провести перекрестный допрос арендатора.Судья снова может задавать вопросы. Иногда судья может задать несколько вопросов, чтобы прояснить ситуацию. Дополнительные показания и формы доказательств могут быть получены от других свидетелей, вызванных арендатором. Перекрестный допрос и, возможно, дополнительный допрос судьей может последовать примеру каждого вызванного свидетеля.

Стороны судебного процесса имеют право возражать против представления доказательств или способа постановки вопроса или ответа на него. Подходящий способ возразить — сказать «возражение». Затем судья может спросить об основаниях возражения.Если судья согласен с возражением, он скажет «поддержано» и доказательства не будут приняты. Если судья не согласен с возражением, он скажет «отклонено», и доказательства будут приняты и рассмотрены судом или присяжными, если слушание проводится с участием присяжных.

Если арендодатель побеждает, он получает право владения недвижимостью. После этого домовладелец сможет запросить и издать в суде решение о владении недвижимостью и ГАРАНТИЮ ВЫСЕЛЕНИЯ.ГАРАНТИЯ сопоставима с исполнением гражданского иска. После того, как суд выдаст ГАРАНТИЮ ВЫСЕЛЕНИЯ (вы должны запросить ее — см. Ниже — и получить ее по почте), вы должны подать ее шерифу округа Саффолк. Шериф округа Саффолк должен уведомить как минимум за 14 дней (УВЕДОМЛЕНИЕ за 14 дней) после истечения любого срока пребывания, указанного судьей, прежде чем выселить арендатора / ответчика из помещения.

Адвокаты должны подать судебному секретарю предложенное ПРИГОВОР О ЗАПРЕТЕНИИ (например, Blumberg T-1412, T-1413 или T-1414) и ГАРАНТИЮ ВЫСЕЛЕНИЯ (например, Blumberg T-1408 или T-1409).Суд сформирует соответствующие бумаги. Адвокаты могут представить предлагаемое ДЕНЕЖНОЕ РЕШЕНИЕ и оплатить пошлину за ТРАНСКРИПТ ПРИНЯТИЯ во время подачи ГАРАНТИИ и ПРИНЯТИЯ, а Клерк выпишет ТРАНСКРИПТ ПРИНЯТИЯ, который будет использоваться при приведении в исполнение любого денежного решения.

Самостоятельно представленные домовладельцы должны потребовать в письменной форме, чтобы суд вынес решение о владении недвижимостью, гарантию выселения и протокол судебного решения. Если арендатор / респондент не выполняет свои обязательства, потребуется невоенный аффидевит.Если запрашивается РАССКАЗ ПРИНЯТИЯ, пошлина за стенограмму должна быть оплачена при подаче запроса секретарю суда.

Приложите конверт с обратным адресом и предложенными бумагами или письменным запросом. Клерк отправит документы зарегистрированному поверенному или, если поверенного нет, арендодателю, который представляет себя самостоятельно.

Возможно, в зависимости от конкретных обстоятельств вашей ситуации. Вам следует обратиться за помощью к адвокату.

Вышеупомянутые формы предназначены для того, чтобы арендодатель выселил арендатора.Если человек, которого вы хотите выселить, не является арендатором, или если вы не являетесь арендодателем, вы можете выселить его, но не с этими судебными формами. Примеры отношений с недвижимым имуществом, которые могут допускать выселение, включены в RPAPL §713 и RPAPL §715).

Да, при определенных обстоятельствах арендатор может начать судебное разбирательство против того, чтобы привлечь арендодателя в суд L&T. В Руководстве по правам арендаторов Генерального прокурора штата Нью-Йорк содержится дополнительная информация. Например, следующие ситуации могут допускать такой случай.

  1. Арендатор может возбудить специальную процедуру в суде L&T, чтобы восстановить владение помещением, из которого он или она были принудительно выселены или не допускались (RPAPL §721 (4)). Арендатор должен подать иск в течение трех лет после увольнения (RPAPL §713 (10)). Никакого предсказуемого уведомления до начала разбирательства не требуется.
  2. Действия и судебные разбирательства в отношении недвижимого имущества Нью-Йорка Статья 7-A — (§§769 — 783) касается особых судебных разбирательств, возбужденных арендаторами жилищ в округе Саффолк.В соответствии со статьей 7A RPAPL одна треть или более арендаторов многоквартирных домов, расположенных в графстве Саффолк, могут подать в суд ходатайство о назначении администратора для управления помещениями. Этот тип процедуры сложен, и рекомендуется нанять адвоката.

Лучше всего защитить ваши права с помощью адвоката. Вы можете обратиться в Коллегию адвокатов графства Саффолк для получения бесплатной или недорогой консультации. Вы также можете обратиться за помощью в юридические службы Нассау / Саффолка и Long Island Housing Services, Inc.

Арендатор может подать иск против арендодателя в Суд мелких тяжб, если ему причитаются деньги после того, как арендатор вышел из арендной платы.

Вы должны явиться в суд в дату и время, указанные в Уведомлении о петиции, врученном вам сервером обработки арендодателя.

Если выселение основано на неуплате арендной платы, вы можете заплатить арендодателю в любое время до слушания полную сумму, указанную в ходатайстве. Это завершит процедуру выселения (RPAPL § 731 (4)).Кроме того, если вы заплатите полную сумму арендной платы, присужденной арендодателю судом в любое время до выселения, тогда ордер и решение будут аннулированы (и арендатор может остаться в собственности) при условии, что арендная плата не была ранее удержано «недобросовестно» (RPAPL § 749 (3)). Те же правила не применяются к процедурам удержания.

Если ходатайство касается неуплаты арендной платы, см. Вопросы и ответы арендатора: Случаи невыплаты выселения в штате Нью-Йорк.

Если вам подали ходатайство о задержании, см. Вопросы и ответы арендатора: случаи выселения при задержании в штате Нью-Йорк.

Ваши права лучше всего защитить с помощью адвоката. Вы можете обратиться в Коллегию адвокатов графства Саффолк для получения бесплатной или недорогой консультации. Вы также можете обратиться за помощью в юридические службы Нассау / Саффолка и Long Island Housing Services, Inc.

Если домовладелец или его поверенный сообщит суду, что вам вручили Уведомление о петиции и другие необходимые документы, и вы не явитесь в соответствии с указаниями, дело будет рассмотрено без вас.Судья может вынести решение против вас.

Может быть выдана ГАРАНТИЯ ВЫСЕЛЕНИЯ.

Судебное решение о невыплаченной арендной плате и сборах также может быть вынесено против вас.

После того, как ГАРАНТИЯ ВЫСЕЛЕНИЯ будет подана шерифу, заместитель шерифа отправит вам УВЕДОМЛЕНИЕ за 14 дней, чтобы вы покинули помещение.

Когда ГАРАНТИЯ ВЫСЕЛЕНИЯ вступит в силу, шериф вернет и заберет вас и вашу личную собственность.

Обратитесь в суд и подайте к судье прошение о подписании приказа о предоставлении оснований для отмены решения арендодателя.

Вы можете получить эти формы по номеру

Вы должны объяснить судье в своих бумагах, что у вас есть

  • уважительная причина не явиться в суд, И
  • хорошая защита по иску

Принесите ксерокопии документов, которые помогут вам доказать свои аргументы.

Кроме того, даже если вы явились в суд, но запрашиваете дополнительное время до выселения или изменились обстоятельства, которые требуют отмены судебного решения и / или ордера, вы можете подать приказ об обосновании дела на рассмотрение суда.

Коронавирус Форс-мажор Аннулирование контракта Образец письма [Бесплатный шаблон]

Письмо о форс-мажорных обстоятельствах с просьбой о расторжении контракта из-за пандемии коронавируса

Обновленное письмо — Письмо о расторжении договора аренды [бесплатный образец шаблона Коронавирус Форс-мажор, несостоятельность цели] — Щелкните здесь.

Вы пытаетесь выйти из договора аренды или иным образом нарушить или расторгнуть договор из-за пандемии коронавируса (COVID-19)? К счастью, пандемия коронавируса создала уникальную ситуацию, которая, вероятно, будет расценена судом как форс-мажор (иногда известный как стихийное бедствие), позволяющий расторгнуть определенные контракты.Другие теории позитивной защиты исполнения контрактов из-за коронавируса включают неудовлетворение цели и невозможность выполнения.

Однако отказ от контракта создает неопределенность в отношении того, может ли другая сторона контракта, например, домовладелец, подать иск, отправить вас в инкассо или повредить ваш кредитный рейтинг. Чтобы избежать этого риска, лучше всего получить письменное соглашение о том, что другая сторона контракта полностью освободила вас от ваших обязательств на условиях, которые они сочтут приемлемыми.Соответственно, нижеследующее письмо было составлено Скоттом Тальковым из Talkov Law Corp., юридической фирмы, помогающей клиентам с опытом работы в качестве поверенного по недвижимости в Риверсайде. Скотт даже дал интервью Press-Enterprise из-за его опыта в области прекращения аренды UCR из-за пандемии коронавируса.

Вот несколько полезных советов по расторжению контракта:

  1. Предложите другой стороне любые средства, которые у нее уже есть, например, залог за аренду, чтобы сделать предложение более привлекательным.Скорее всего, вы все равно никогда не вернете свой депозит.
  2. Если это аренда, сначала рассмотрите возможность выезда и предоставления арендодателю фотографий помещения в хорошем состоянии, что сделает предложение более привлекательным.
  3. Предложите немедленную передачу ключей и владения, если ваше предложение будет принято.
  4. Если возникли проблемы с выполнением контракта другой стороной (например, протекала крыша), было бы разумно напомнить им об этих проблемах.
  5. Предложение некоторой суммы денег (например,g., арендная плата за один месяц) может увеличить шансы на то, что ваше предложение будет принято.
  6. Укажите, как именно пандемия коронавируса (COVID-19) помешала вам или вашему бизнесу.
  7. Если сторона, пишущая это письмо, не имеет активов, представьте доказательства или аргументы на этот счет, чтобы показать другой стороне, что судебный процесс будет пустой тратой времени и денег.

[Имя отправителя]

[Адрес отправителя, номер телефона и электронная почта]

[Дата]

ТОЛЬКО ПО ЭЛЕКТРОННОЙ ПОЧТЕ

[Имя получателя]

[Адрес получателя]

Телефон: [Телефон получателя]

Факс: [Номер факса получателя]

[Электронный адрес получателя]

Re: [e.g., Проблемы с прекращением договора или Проблемы с помещениями и прекращение аренды]

Адрес собственности: [Адрес собственности]

Арендатор: [Имена арендатора]

Арендодатель: [Имя собственника]

Уважаемый [г-н / г-жа] [Управляющий недвижимостью / собственник / другая сторона контракта],

К сожалению, я должен сообщить вам, что [ссылка на вас или вашего клиента, желающего расторгнуть договор, например, арендатор] [описание договора, e.g., в вышеупомянутых помещениях] не может платить [арендную плату или другой договорный платеж] в будущем из-за финансовых затруднений. Соответственно, в этом письме предлагается решение потенциального спора в этом случае, которое, как я подозреваю, будет передано [другой стороне, например домовладелец].

Как это стало обычным явлением в наши дни, пандемия коронавируса создала форс-мажорную защиту для принудительного исполнения контракта. В частности, § 1511 (2) Гражданского кодекса предусматривает, что выполнение обязательства оправдано, «когда оно предотвращается или задерживается по непреодолимой сверхчеловеческой причине или в результате действий общественных врагов этого штата или Соединенных Штатов, если только стороны прямо договорились об обратном.[В этом случае в контракте нет оговорки о форс-мажоре. Соответственно, судебные решения в Калифорнии будут контролироваться. Или, если в контракте есть пункт о форс-мажоре, процитируйте соответствующие части этого пункта, которые подтверждают вашу позицию о том, что пункт применяется к пандемии коронавируса.]

Калифорния широко применяет защиту от непреодолимой силы, считая, что «форс-мажор… не обязательно ограничивается эквивалентом стихийного бедствия». Pac. Vegetable Oil Corp.против К.С.Т., Лтд., . (1946) 29 Cal.2d 238. Проверка наличия форс-мажорных обстоятельств или стихийных бедствий заключается в том, «было ли… имело место такое непреодолимое вмешательство… которое не могло быть предотвращено проявлением должной осмотрительности». ид.

Другой калифорнийский суд определенно постановил, что «форс-мажор является эквивалентом защиты контракта общего права на невозможность и / или несоблюдение цели: выполнение контракта оправдано, когда (1) непредвиденное событие, (2) вне зависимости от сторон» контроль, (3) делает выполнение работы невозможным или непрактичным. Citizens of Humanity, LLC против Caitac Int’l, Inc. (Cal. Ct. App. 2 августа 2010 г.) № B215233, 2010 WL 3007771; см. 20th Century Lites, Inc. против Гудмана (1944), 64 Cal.App.2d 938 (выполнение обязательств ответчика по выплате истцу за трехлетнюю аренду неоновой рекламы бизнеса ответчика после того, как было принято постановление правительства, запрещающее освещение таких знаков)

В этом случае пандемия коронавируса была непредвиденной не только для [сторона, написавшая это письмо, e.грамм. арендатор], но даже правительству Соединенных Штатов, что отражено в его ответе. Даже доверенный советник президента, доктор Фаучи, оценивает число погибших в четверть миллиона американцев — даже с учетом того, что отключение электричества уже произошло. Это отключение ограничило потребность в услугах, предоставляемых [стороной, пишущей это письмо, например арендатор]. Более того, это событие было полностью вне [стороны, написавшей это письмо, например арендатора] контроль, но, скорее, произошли из-за инфекционную природу вируса и, по крайней мере, спорна, медленная реакция правительственной.То, что произошло, сделало выполнение контракта путем выплаты [причитающейся суммы или арендной платы и ведения бизнеса] невозможным или практически невыполнимым. [Сторона, пишущая это письмо, например арендатор] уже работал без достаточной рентабельности, так что для продолжения выполнения контракта просто нет цели.

Хотя пандемия коронавируса в конечном итоге [вызвала этот запрос на прекращение или вынудила арендаторов закрыть свой бизнес], возникли проблемы с [контрактом или состоянием собственности из-за отсутствия обслуживания арендодателем], которые возникли до пандемии коронавируса, которая привела к условия для [этой необходимости расторжения контракта или этой финансовой неудачи].В частности, Раздел [укажите раздел] [договора аренды или договора] определяет [например, «Обязательства Арендодателя» следующим образом: «Арендодатель, подлежащий возмещению в соответствии с Параграфом 4.2, должен содержать в хорошем состоянии, состоянии и ремонтировать фундамент снаружи. стены, структурное состояние внутренних несущих стен, внешняя крыша, система пожаротушения, системы пожарной сигнализации и / или обнаружения дыма в зонах общего пользования, пожарные гидранты, автостоянки, пешеходные дорожки, бульвары, подъездные пути, ландшафтный дизайн, заборы, знаки и инженерные системы, обслуживающие общее Области и все их части, а также предоставление услуг, для которых существуют Операционные расходы Общего пространства в соответствии с Параграфом 4.2 ”].

Вопреки этим обязательствам [укажите нарушения другой стороной, например, на крыше были неоднократные и продолжающиеся протечки]. Это показано в прилагаемом [например, изображениях крыши, стен и полов, приложенных как Приложение 1]. Они показывают [например, повреждение крыши водой, просачивание воды по кирпичным стенам и вода на полу]. Эти проблемы неоднократно наносили ущерб [например, предприятию, личным вещам арендаторов, при этом подрывая репутацию арендатора как предприятия с хорошей репутацией].

Однако я хотел бы, чтобы этот вопрос закончился таким образом, чтобы это было выгодно [указать другую сторону договора, например, арендодателя], положив мирный конец отношениям. Соответственно, [укажите что-то, что сторона, пишущая это письмо, сделала, чтобы помочь другой стороне, например, арендатор убрал и вывез все личные вещи из помещения. Это показано на рисунках, приложенных как Приложение 2.] [Если это договор аренды, добавьте: Я также владею ключами, которые будут переданы вам, если будет достигнуто соглашение.]

Соответственно, [укажите предложение, которое должно быть сделано для прекращения действия контракта, например, арендатор настоящим предлагает ключи от помещения вместе с удержанием арендодателем гарантийного депозита в обмен на взаимный отказ от всех прав между арендодателем и арендатором].

Перед тем, как сделать это предложение, я просмотрел все активы, которые смог найти. Я пришел к выводу, что [сторона, пишущая это письмо, например арендатор] не имеет [укажите активы, которых нет у стороны, пишущей это письмо, e.грамм. недвижимое имущество или другие активы]. Если вам известно о каких-либо активах, которые может предложить [сторона, запрашивающая расторжение], сообщите мне. В противном случае погоня за [стороной, пишущей это письмо] за несколько тысяч долларов, когда многочисленные позитивные меры защиты кажутся жизнеспособными, будет пустой тратой времени и денег каждого.

Я надеюсь получить известие от вашего офиса по этим вопросам к [укажите дату примерно через неделю]. Со мной можно связаться по [добавьте свой номер телефона] и [ваш адрес электронной почты]. [Если есть что-то, что нужно сделать, если предложение будет принято, укажите, что это будет сделано в кратчайшие сроки, e.грамм. Я могу передать ключи на ночь, как только вы подтвердите свое согласие, как указано здесь ].

Искренне Ваш,

/ s / [Подпись отправителя]

[Имя отправителя]

Encl.

Уведомление. Прежде чем использовать это письмо, обратитесь к адвокату, чтобы он сообщил вам о ваших правах после оценки фактов по вашему делу. Если вы пытаетесь расторгнуть контракт, если сумма задолженности по-прежнему значительна (например, более 25000 долларов США), настоятельно рекомендуется обратиться к бизнес-юристу или юристу по банкротству, чтобы рассмотреть все возможные варианты.

Флинн против МакХью, 98, штат Огайо, приложение. 393

DEEDS, J.

Это апелляция по вопросам права и фактов на решение Суда по общим делам округа Лукас. В настоящем документе стороны будут упоминаться в том виде, в каком они выступали в суде первой инстанции, истец-апеллянт — истец, а ответчики-апеллянты — ответчики.

Иск был подан в суд по общим делам о расторжении и аннулировании гарантийного акта. Причина была представлена ​​в этот суд для рассмотрения на основании стенограммы протокола и разбирательства, проведенного в Суде по общим делам, включая состязательные бумаги, а также на доказательствах, содержащихся в билле об исключениях, а также аргументах и ​​записках адвоката для стороны соответственно.

По существу в ходатайстве истца утверждается, что она была владельцем определенной недвижимости, как описано, и что истец является человеком преклонного возраста, с ослабленным физическим состоянием и слабым здоровьем; что ответчиками являются муж и жена, а также племянник и племянница истца; и что в течение некоторого времени до 12 июня 1953 г. истец обсуждал с ответчиками возможность переселения ответчиков в дом истца в отдельной квартире и заключения соглашения об оказании определенных услуг, связанных с помещением.

Истец далее утверждал, что, принимая во внимание обещания ответчиков оказывать различные услуги, истица согласилась передать и передать свою недвижимость, как описано ответчикам; что для размещения ответчиков истец переделал собственность за 1000 долларов; что 12 июня 1953 г. ответчики явились в резиденцию истца с нанятым ответчиками адвокатом; и этот истец, полагаясь на заявления ответчиков и полагая их правдивыми, принял предложение ответчиков о заключении контракта, а также подписал и предоставил гарантийный акт, тем самым передав указанные помещения ответчикам, оставив за истцом недвижимое имущество в имущество.

Истец далее утверждал, что действия и поведение ответчиков были ложными и имели целью обман истца и уклонение от каких-либо обязательств, возмещения или стоимости передачи собственности; что на момент передачи истец и ответчики находились в доверительных отношениях между тетей, племянницей и племянником; и что ответчики, осуществляя такие конфиденциальные отношения неправомерно и обманным путем, убедили истца передать имущество, описанное в петиции, без какого-либо имеющего обязательную силу согласия ответчиков на оказание услуг, требуемых от ответчиков.

Истец далее утверждал, что после оформления и передачи дела ответчикам ответчики отказались помочь истцу в ведении домашнего хозяйства и других услугах, требуемых в соответствии с соглашением между сторонами; что ответчики угрожали выселить истицу из ее дома; и что примерно 23 ноября 1953 г. ответчик Томас П. МакХью вывел истицу за руку и угрожал ей физической расправой.

Истец утверждал, что акт, оформленный и переданный ответчикам 12 июня 1953 г., не имеет ценности и не подлежит рассмотрению; что ответчики полностью не выполнили условия, на которых должен был быть основан, исполнен и доставлен акт; и что любое рассмотрение, предусмотренное во время исполнения и передачи, не было выполнено, и дело полностью оставлено без рассмотрения.Молитвой своего ходатайства истец молится о том, чтобы договор и дело были переданы и аннулированы, а право собственности на недвижимость было прекращено у истца, а также о таком другом и дополнительном возмещении, на которое истец может иметь право в помещения.

Ответ ответчиков допускает согласие на оказание определенных услуг истцу в связи с исполнением и доставкой истцом документа о передаче описанной недвижимости ответчикам и о том, что ответчики должны были занимать квартиру в этой собственности.Ответчики отрицают, что они виновны в мошенничестве или искажении фактов при обеспечении передачи собственности от истца, и утверждают, что ответчики выполнили все услуги, требуемые от них по условиям их соглашения с истцом, за исключением того, что после периода около месяца истец отказался сотрудничать с ответчиками и отказался принять какие-либо услуги от ответчиков, хотя ответчики были готовы, желали и могли в любое время полностью выполнить услуги, которые они обязались оказывать по разумной причине соглашения.Ответчики своим ответом молятся, чтобы ходатайство истца было отклонено и ответчики возместили свои расходы.

Гарантийный акт, который появляется в представленном нам протоколе в качестве экспоната, надлежащее исполнение которого не подвергалось сомнению и не подвергалось сомнению, содержит 1 доллар и другие полезные и ценные соображения как возмещение за передачу описанной недвижимости , а также за исключением и резервирует за истцом как лицом, предоставившим право, имущество в помещении для и во время ее естественной жизни.

Соглашение между сторонами относительно услуг, которые ответчики будут оказывать от имени истца, было устным, и никакая его часть не была письменной. Следовательно, суду необходимо определить на основании показаний в протоколе условия соглашения между сторонами, которое было основным соображением при исполнении и передаче дела истцом ответчикам.

Рассматриваемая недвижимость представляла собой двухэтажное каркасное здание, которое первоначально было жилым домом и на момент сделки, связанной с этим делом, было преобразовано в многоквартирный дом на четыре семьи.Истица в течение многих лет регулярно работала в районной ассоциации медсестер в городе Толедо, приобрела это имущество на свои доходы и до заключения сделки с ответчиками занимала нижнюю квартиру в здании, а затем. Учитывая ее возраст, около восьмидесяти лет, и немощи, она хотела, чтобы ее племянник, обвиняемый Томас П. МакХью, и его семья занимали квартиру в здании с целью оказания определенных услуг по содержанию помещений и уборке помещений. даже истец стал инвалидом, чтобы также ухаживать за истцом и выполнять бытовые услуги, необходимые для обслуживания квартиры, занимаемой истцом.Было также решено, что ответчик Томас П. МакХью должен был оплачивать расходы, понесенные за газ для отопления помещений, электричество, счета за воду и налоги, а ответчики должны были косить лужайку, поддерживать помещения в надлежащем ремонте и, а также для удовлетворения требований других арендаторов, занимающих помещения; истец должен был получить арендную плату, уплаченную двумя арендаторами, занимавшими оставшиеся квартиры.

Бесспорно, что с июля 1953 года, когда подсудимые и их трое детей завладели и с тех пор, занимаемую квартиру в собственности, ответчик Thomas P.МакХью оплатил расходы на газ, электричество, воду и налоги; и это также бесспорно, что он и его жена, ответчик Marianna K. Мак, оказали большое множество других услуг в интересах и от имени истца в соответствии с соглашением между сторонами. Кроме того, показания подсудимых свидетельствуют о том, что они были готовы, могли и желали оказывать все услуги, которые они обязались выполнять в соответствии с соглашением.

Основным доказательством истца, содержащимся в законопроекте об исключениях в поддержку ее требования о том, что ответчики не оказали услуг, требуемых в соответствии с соглашением, является свидетельство истца о том, что определенная лестница в задней части помещения было разрешено находиться и не ремонтироваться ответчиком Томасом П.МакХью; что ответчики не убрали золу и не содержали в чистоте подвал помещения; и что однажды, когда истец посетил квартиру ответчиков, уважающих заботу, которую ответчики должны оказывать своим детям, ответчик Томас П. МакХью со значительной силой выкрутил ей руку, так что она не могла пользоваться ею в течение примерно одного года. месяц; все это ответчики отрицали.

Из свидетельств в протоколе следует, что обвиняемый Томас П.МакХью с раннего детства страдал от слабости в одной из ног, и это состояние сохранялось на протяжении большей части его жизни, ему сейчас около тридцати пяти лет, и истец испытывал привязанность, интересовался и делал оказывать подсудимому помощь и помощь в раннем детстве в связи с его немощью; и неоспоримо, что истец желал и намеревался, чтобы Томас П. МакХью получил собственность истца после ее смерти, но не желал составить завещание по той причине, что это могло, как предполагал и выразился истец, оспаривать другие родственники.Мы также находим из доказательств в протоколе, что хотя истец не имел адвоката, представляющего ее в сделке, участвующих в деле, бесспорно, что ответчик Томас П. Макхью попросил истца, если она желает поверенного, чтобы представлять ее в сделка, и что истец указала, что она не желает пользоваться услугами адвоката, а также что адвокат Джозеф П. Шихи, с которым были знакомы все стороны, был согласен с истцом.

Мы не находим никаких существенных доказательств того, что истица не знала и не понимала полностью, что она оформляла и передавала свой гарантийный акт, передавая рассматриваемые помещения ответчикам и оставляя за собой пожизненное имущество в собственности.Также ясно, без спору, что это было желание и намерение истца, что ее племянник Томас П. Маку должен иметь недвижимость, участвующих в акции после смерти истца, и что единственный вопрос относительно лучшего способа, которым это желание может быть осуществлено истцом.

Таким образом, мы находим и считаем, что представленных нам доказательств недостаточно для подтверждения либо обвинения в мошенничестве, ошибке, либо того, что рассмотрение не было проведено, и, следовательно, доказательства недостаточны для того, чтобы требовать отмены или аннулирование судом рассматриваемого дела.

В протоколе нет доказательств разумной арендной стоимости квартиры, которую занимают ответчики и их трое малолетних детей, а также нет никаких доказательств, подтверждающих общую сумму, выплачиваемую ответчиками, представленную газом, предположительно использованным для отопления всех помещений. квартир, электричества, воды и налогов; следовательно, имеется полное отсутствие доказательств, на основании которых у суда могло бы быть основание для предоставления истцу компенсации в виде возмещения убытков или в качестве компенсации истцу расходов, понесенных в связи с оказанием услуг, которые должны были быть выполнены ответчиками.Кроме того, в протоколе нет доказательств, демонстрирующих разумную стоимость услуг, которые, как утверждается, ответчики не оказали.

Обязательство, очевидно, было предназначено для выгоды и было разработано для удовлетворения потребностей и личных требований как истца, так и ответчиков, хотя и сопряжено с определенными естественными рисками и взаимными обязательствами, которые стороны были обязаны учитывать перед заключением договора. на предприятие, так как все они были совершеннолетними, в здравом уме, не чужими, но хорошо знакомыми и находились в дружеских отношениях.На нас произвели впечатление доказательства того, что ответчик Марианна К. МакХью оказала и была готова предоставить все услуги, которые должны были быть выполнены ответчиками по соглашению, несмотря на то, что она не была знакома с условиями соглашения.

Мы также считаем представленные в протоколе доказательства того, что ответчик Томас П. МакХью своим поведением и позицией послужил основанием для обоснованной критики и жалобы со стороны истца, и в особенности это верно с учетом выдвинутых возраст истца и ее физические недостатки, о которых ответчик был полностью осведомлен, когда он брал на себя выполнение обязательств по соглашению, как это было согласовано, и что при проявлении большего терпения и большего внимания со стороны этого ответчика больше степень гармонии, возможно, была возможна, и, таким образом, настоящий судебный процесс, возможно, стал ненужным.Мы также впечатлены отсутствием письменного соглашения между сторонами, которое могло быть средством предотвращения разногласий и недопонимания между ними. Однако мы не находим достаточных доказательств в представленном сейчас протоколе, чтобы гарантировать предоставление какой-либо конкретной правовой или справедливой защиты, и по этой причине мы должны постановить, что ходатайство истца должно быть отклонено и что решение должно быть вынесено в пользу ответчиков.

Мы приходим к вышеизложенному заключению в протоколе по рассматриваемому нами делу на основании норм права, применимых к представленным вопросам, как четко заявлено в решениях Верховного суда штата.

В сравнительно раннем решении Верховного суда по делу National Bank v. Wheelock, 52 Ohio St. 534, 40 N.E. 636, суд в своем заключении на странице 550 указал в отношении степени доказанности, необходимой для подтверждения отмены документа, следующее:

«Это устоявшаяся политика государства, о чем свидетельствует единообразный курс практики в его судами, и повторным решением этого суда, что инструменты этого торжественного характера, оформленные в соответствии с положениями акта о делах, не могут быть отменены или лишены их естественного назначения, за исключением надлежащих утверждений, которые поддерживаются доказательствами ясный и убедительный персонаж.Простого преобладания доказательств, достаточного для определения вердиктов присяжных по гражданским искам, недостаточно ».

В более позднем решении Верховного суда по делу McAdams v. McAdams, 80 Ohio 232, 88 NE 542, в котором факты во многих отношениях аналогичны фактам, рассматриваемым в настоящее время в этом суде, программа выглядит следующим образом:

«1. В действии лица, предоставившего право, в деле о реформировании инструмента на том основании, что получатель гранта обманным путем скрыл и искажал содержание документа для лица, предоставившего право, когда оказывается, что получатель гранта является сыном лица, предоставившего право, и присяжного поверенного. , и что такому грантополучателю было поручено составление документа по его собственному предложению, такие факты вызывают презумпцию существования доверительных отношений между сторонами и возлагают на грантополучателя бремя доказательства того, что не было использовано неправомерного преимущества. лица, предоставившего право, при оформлении договора.

«2. Но когда в таком случае также ясно очевидно, что такой акт явно соответствует предыдущим заявлениям лица, предоставившего право, относительно его намерений и его последующим заявлениям относительно того, что он сделал, и что он мог прочитать и имел есть широкие возможности до, во время и после подписания акта прочесть то же самое, презумпция неправомерного преимущества по причине конфиденциальных отношений опровергается, и лицо, предоставляющее право, должно продемонстрировать четкие и убедительные доказательства мошенничества.

«3. В таком случае заявления лица, предоставившего право, сделанные в его отсутствие, не являются компетентным доказательством предполагаемого мошенничества; но заявления лица, предоставляющего право, как правило, опровергают утверждение о мошенничестве, сделанное до или после подписание акта, допустимы «.

Также в случае Kroeger, Supt., v. Brody, 130 Ohio St. 559, 200 N.E. 836, заявление суда на стр. 566, на наш взгляд, имеет отношение к ситуации истца, как показано доказательствами по делу, находящемуся в настоящее время в этом суде:

«Обычно один совершеннолетний, имеющий его способности и способность читать и писать, кто подписывает инструмент и остается в течение некоторого времени согласным с его действующим действием, не может впоследствии избежать последствий, убеждая, что он не читал его или что он полагался на представления другого относительно его содержание или значение.Или, как отмечает судья Дэвис в деле McAdams v. McAdams, 80 Ohio St. 232, 240, 88 N.E. 542, 544: «Человек с обычным умом не может быть услышан, чтобы сказать, что он был введен в заблуждение, подписав документ, который отличался от того, что он намеревался, когда он мог узнать правду, просто взглянув, когда он подписывал».

В деле City of Cleveland v. Herron, 102 Ohio St. 218, 131 NE 489, верховенство закона в этом штате, применимое к доказательствам по рассматриваемому нами делу, на наш взгляд, изложено в программе решение:

«1.Справедливое возмещение ущерба при аннулировании и расторжении договора о передаче недвижимости не будет предоставлено за простое нарушение договора.

«2. Неспособность получателя гранта выполнить обещание, которое составляло полное или частичное возмещение за исполнение передачи, не дает право на расторжение договора у лица, предоставившего право, если такое невыполнение прямо не является основанием для конфискации . »

См. Также: Cross v. Ledford, 161 Ohio St. 469, 120 N.E.2d 118.

Для рассматриваемого нами дела важно, что в рассматриваемом деле и который был исполнен истцом, не было условий конфискации или каких-либо других условий, влияющих каким-либо образом на действительность документа о передаче наследства в оставшуюся ответчики. Поскольку в инструменте также не было какой-либо двусмысленности или неопределенности, его, следовательно, нельзя было признать недействительным, кроме как на основании доказательств, которые соответствуют требованиям установленного закона в этом состоянии, а именно, что он должен быть как четким, так и убедительным.Тем не менее, оставляя за собой пожизненное имущество в помещении, истец имеет право пользоваться всеми преимуществами пожизненного арендатора.

По нашему мнению, отношения сторон в отношении права собственности, права собственности и будущего контроля и владения имуществом были четко заявлены Верховным судом в заключении по делу Brock v. Gregg, цессионарий, 63 Огайо Стрит 289, 299, 58 NE 818, а именно:

«Или, другими словами, он имел юрисдикцию суда по наследственным делам выносить решения относительно прав и обязанностей г-жи.Брок? У нее есть пожизненное поместье на этой земле, а у ее сына есть оставшаяся часть на той же земле. Ее поместье отделено от него и не зависит от него. Это не право на землю, как неназначенное приданое, а само по себе поместье. Ее состояние должно закончиться до того, как его состояние станет владением. В то время как его имущество находится в собственности, бенефициарный интерес как имущество во владении должен ждать исчезновения ее состояния. Эти два поместья должны использоваться не одновременно, а поочередно, сначала ее, потом его.Его имущество перешло к его правопреемнику в соответствии с его правопреемством в соответствии с юрисдикцией и постановлениями Суда по наследственным делам. Ее имущество оставалось в ее собственности с учетом залога по ипотеке в пользу мистера Хьюстона. Ее имущество не является залогом его владения; и он не является залогом ее ».

Относительно иска о невнимании, сделанного истцом в ее петиции, мы считаем излишним давать комментарии, за исключением того, чтобы указать применимое устоявшееся общее правило, согласно которому суды будут не обязуются находить или определять вопрос об адекватности возмещения в поддержку контракта или дела, если выясняется, что имелось какое-либо хорошее или ценное возмещение, переданное от и между договаривающимися сторонами.

Требование истца относительно отказа в рассмотрении в рассматриваемом нами деле также является несостоятельным, поскольку не подкреплено доказательствами, когда рассматривается установленный закон, применимый к этому требованию. Общее правило штата изложено в 13 Ohio Jurisprudence, 865, Deeds, Section 51, а именно:

«Правило, согласно которому простой отказ в рассмотрении, если он не сочетается с мошенничеством или недобросовестностью, не является достаточным для гарантии отмены заключенного контракта, применяется, когда расторжение договора испрашивается на основании отказа в рассмотрении, даже если титул является дефектным, если покупатель защищен гарантийным актом, хотя полное отсутствие права собственности на существенную часть земли, которую пытались передать, обычно является хорошим основанием для расторжения договора.»

Кроме того, мы обнаруживаем, что в целом в стране закон по этому вопросу должен быть изложен в 26 Corpus Juris Secundum, 195, 196, раздел 21, а именно:

» Как правило, действительный акт не будет будет признан недействительным по причине полного или частичного отказа от рассмотрения и, тем не менее, будет действовать для передачи права собственности.

«Хотя было признано, что неуплата за передачу права собственности является достаточным основанием для расторжения договора, по крайней мере, если он является полным, по общему правилу акт, который в противном случае является действительным, не будет признан недействительным по причине полной или частичный отказ от рассмотрения и, тем не менее, будет действовать для передачи названия.Таким образом, в отсутствие законодательного разрешения или явного положения о конфискации или повторной передаче, акт не будет аннулирован или отменен, потому что согласованное вознаграждение не выплачено, или потому что получатель гранта не выполняет обещание, составляющее все или часть о рассмотрении этого вопроса; и невыполнение такого обещания обычно не приведет к наложению залога или обвинения в отношении земли; при этом сторона не имеет права на отмену и отмену своего дела просто потому, что она не получила полного возмещения.«

Право владения и полного использования и пользования одним, владеющим недвижимым имуществом в недвижимом имуществе, изложено в 16 Ohio Jurisprudence, 434, Estates, Section 50:

« Пожизненный арендатор имеет право на полное использование и владение собственностью, единственное ограничение на это использование состоит в том, что имущество тех, кто должен следовать за ним во владении, не должно постоянно уменьшаться в стоимости из-за его пренебрежения делать то, что обычно благоразумный человек сделал бы для сохранения своей собственной собственности. собственности, или делая те вещи, которые не являются необходимыми для полного пользования определенным имуществом и которые имеют своим эффектом постоянно уменьшать стоимость будущего имущества.»

Таким образом, представляется, что право ответчиков на владение и использование занимаемой ими квартиры, хотя и не является необходимым для принятия здесь решения, и мы не обязуемся определять будущие отношения сторон, будет зависеть от выполнения ответчиками или их готовностью и способностью оказывать услуги, которые они обязаны оказать истцу в силу соглашения, по которому ответчики перешли во владение квартирой, в противном случае истец имел бы право на возмещение ущерба против ответчиков как арендаторов в соответствии со всеми соответствующими средствами правовой защиты, предусмотренными законом или по справедливости.

Это устоявшаяся политика судов справедливости, согласно которой они редко, если вообще когда-либо, осуществляют надзор за будущим поведением сторон в отношении соглашения, как было показано доказательствами по делу, находящемуся в настоящее время перед судом. тем не менее, этот суд не может избежать впечатления, учитывая отношения сторон, что мировое соглашение будет очень выгодно для них.

По указанным причинам приговор будет вынесен в отношении ответчиков.

Решение для подсудимых.

FESS and CONN, JJ., Concur.

Свод законов — Раздел 27 — Глава 40

Название 27 — Имущество и переводы

ГЛАВА 40

Закон о домовладельцах и квартиросъемщиках

СТАТЬЯ 1

Общие положения и определения


Подстатьи I

Краткое название, конструкция, применение и предмет главы

РАЗДЕЛ 27-40-10. Краткое название.

Эта глава известна и может упоминаться как Закон Южной Каролины о домовладельцах и квартиросъемщиках.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-20. Цели; правила строительства.

(a) Данная глава должна толковаться и применяться в целях продвижения ее основных целей и политики.

(b) Основными целями и политиками данной главы являются:

(1) для упрощения, уточнения, модернизации и пересмотра закона, регулирующего аренду жилых единиц, а также прав и обязанностей домовладельцев и арендаторов;

(2), чтобы побудить арендодателей и арендаторов поддерживать и улучшать качество жилья.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-30. Применимы дополнительные правовые нормы.

Если положения данной главы не заменены положениями настоящей главы, принципы права и справедливости, включая право, касающееся дееспособности, взаимности обязательств, принципала и агента, недвижимого имущества, общественного здравоохранения, безопасности и предотвращения пожаров, эстоппеля, мошенничества, введение в заблуждение, принуждение, принуждение, ошибка, банкротство или другие основания для подтверждения или признания недействительными должны дополнять положения данной главы.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-40. Строительство против неявной отмены.

Эта глава является общей главой, предназначенной для единого охвата ее предмета, и никакая ее часть не может быть истолкована как подразумеваемая отмененная последующим законодательством, если такого толкования можно разумно избежать.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-50. Применение средств правовой защиты; исполнение.

(a) Средства правовой защиты, предусмотренные настоящей главой, должны применяться таким образом, чтобы потерпевшая сторона могла взыскать соответствующий ущерб.Пострадавшая сторона обязана уменьшить убытки.

(b) Любое право или обязательство, заявленное в этой главе, подлежит принудительному исполнению, если в положении, декларирующем это, не указано иное и ограниченное действие.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-60. Урегулирование спорных претензий или вправо.

Претензия или право, возникающие в соответствии с настоящей главой или по договору аренды, если добросовестно оспариваются, могут быть урегулированы по соглашению.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон No.336, Раздел 1.

Подстатьи II

Сфера действия и юрисдикция

РАЗДЕЛ 27-40-110. Территориальное применение.

Эта глава применяется, регулирует и определяет права, обязанности и средства правовой защиты по договору аренды, где бы он ни был заключен, в отношении жилой единицы, расположенной в этом штате.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-120. Исключения из применения главы.

Настоящая глава не регулирует следующие договоренности:

(1) проживание в учреждении, государственном или частном, если связано с задержанием или предоставлением медицинских, гериатрических, образовательных, консультационных, религиозных или аналогичных услуг;

(2) занятие по договору купли-продажи жилой единицы или имущества, частью которого она является, если арендатор является покупателем или лицом, которое наследует его интересы;

(3) занятие членом или братской или общественной организацией части структуры, эксплуатируемой в интересах организации;

(4) временное проживание в отеле, мотеле или другом жилом помещении, облагаемое налогом с продаж на жилье, как это предусмотрено Разделом 12-36-920;

(5) занятость служащим арендодателя, право на занятие которого зависит от занятости в помещении и рядом с ним;

(6) владение собственником кондоминиума или владельцем имущественной аренды в кооперативе;

(7) занятие по договору аренды помещений, используемых арендатором в основном для сельскохозяйственных целей;

(8) занятие по договору аренды в помещении, регулируемом положениями главы 32 раздела 27 Кодекса 1976 года (Закон о плане распределения времени отпуска).

(9) проживание, временное или нет, в благотворительном или аварийном убежище, государственном или частном.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, раздел 1; Закон 1998 года № 382, ​​раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-130. Юрисдикция и обслуживание процесса.

(a) Окружные суды и мировые суды этого штата осуществляют параллельную юрисдикцию над любым домовладельцем в отношении любого поведения в этом штате, регулируемого настоящей главой, или в отношении любых претензий, возникающих из сделки, подпадающей под действие настоящей главы.В дополнение к любому другому методу, предусмотренному правилом или статутом, личная юрисдикция в отношении арендодателя может быть приобретена в рамках гражданского иска или судебного разбирательства, возбужденного в суде общей юрисдикции или мировом суде, процессуальной службой в порядке, предусмотренном настоящим разделом.

(b) Если домовладелец не является резидентом этого Штата или является корпорацией, не уполномоченной вести бизнес в этом Штате и участвующей в любом поведении в этом Штате, регулируемом настоящей главой, или вовлеченным в сделку, подпадающую под действие настоящей главы, он может назначить агента, которому может быть оказано обслуживание в этом Государстве.Агент должен быть резидентом этого штата или корпорацией, уполномоченной вести бизнес в этом штате. Обозначение должно быть оформлено в письменной форме и подано Государственному секретарю. Если указание не сделано и не зарегистрировано или если процесс не может быть обслужен в этом штате назначенным агентом, процесс может быть передан государственному секретарю, но вручение ему не имеет силы, если истец или заявитель не отправит по почте копию процесса. а также обращение по почте заказным или заказным письмом с требованием подписать квитанцию ​​ответчику или ответчику по его последнему разумно установленному адресу.Аффидевит о соблюдении этого раздела должен быть подан в суд округа, в котором дело возбуждено, в день возврата процесса, если таковой имеется, или до него, или в течение любого дополнительного времени, разрешенного судом.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

Подстатьи III

Общие определения и толкование принципов; Уведомление

РАЗДЕЛ 27-40-210. Общие определения.

С учетом дополнительных определений, содержащихся в последующих статьях данной главы, которые применяются к конкретным статьям или частям данной главы, и если контекст не требует иного, в этой главе:

(1) «иск» включает возмещение, встречный иск, установление — иск, иск по справедливости и любой другой процесс, в котором определяются права, включая иск о владении;

(2) «Строительные и жилищные кодексы» включают любой закон, постановление или постановление правительства, касающиеся пригодности для проживания или строительства, обслуживания, эксплуатации, размещения, использования или внешнего вида любого помещения или жилого помещения;

(3) «жилая единица» означает строение или часть строения, которое используется в качестве дома, места жительства или спального места одним лицом, которое ведет домашнее хозяйство, или двумя или более лицами, которые ведут общее домашнее хозяйство, и включает мобильные дома, принадлежащие домовладельцам.Имущество, которое сдается в аренду исключительно с целью ремонта арендатором, не считается жилой единицей в значении данной главы;

(4) «Справедливая рыночная арендная стоимость» означает фактическую периодическую арендную плату за сопоставимую арендуемую недвижимость, с которой согласны арендодатель и арендатор. При определении справедливой рыночной стоимости аренды суд может принимать во внимание оценки, предложенные арендатором, домовладельцем, экспертами по недвижимости, лицензированными оценщиками, и другие соответствующие доказательства;

(5) «добросовестность» означает фактическую честность при проведении соответствующей сделки;

(6) «арендодатель» означает владельца, арендодателя или субарендатора помещения, а также менеджера помещения, который не раскрывает информацию в соответствии с требованиями Раздела 27-40-420;

(7) «организация» включает корпорацию, правительство, правительственное подразделение или агентство, деловой траст, имущество, траст, товарищество или ассоциацию, двух или более лиц, имеющих совместный или общий интерес, и любое другое юридическое или коммерческое лицо;

(8) «собственник» означает одно или несколько лиц, совместно или по отдельности, которым принадлежит (i) все или часть юридических прав собственности или (ii) все или часть бенефициарного владения и право представлять использование и наслаждение помещением.Термин включает залогодержателя во владении;

(9) «лицо» включает физическое лицо или организацию;

(10) «помещение» означает жилую единицу и структуру, частью которой она является, а также помещения и пристройки в ней, а также земли, площади и помещения, предназначенные для использования арендаторами в целом или использование которых обещано арендатору;

(11) «арендная плата» означает возмещение, подлежащее уплате за использование помещения, включая пени за просрочку платежа, выплачиваемую единовременно или периодическими платежами, за исключением гарантийных депозитов или других сборов;

(12) «договор аренды» означает все соглашения, письменные или устные, а также действующие правила и положения, принятые в соответствии с Разделом 27-40-520, включающие положения и условия, касающиеся использования и размещения жилого помещения и помещений;

(13) «человек, проживающий в квартире» означает лицо, занимающее жилую единицу, в которой нет туалета, ванны или душа, а также холодильника, плиты и кухонной раковины, предоставленных арендодателем, и где один или несколько из эти помещения используются жильцами здания совместно;

(14) «односемейное жилище» означает строение, которое обслуживается и используется как единое жилище.Несмотря на то, что жилая единица разделяет одну или несколько стен с другой жилой единицей, это односемейная резиденция, если она имеет прямой доступ к улице или проезжей части и не разделяет ни отопительное оборудование, ни оборудование для горячего водоснабжения, ни какие-либо другие важные объекты или услуги ни с одним другое жилое помещение;

(15) «арендатор» означает лицо, имеющее право по договору аренды занимать жилую единицу, исключая других;

(16) «умышленный» означает попытку умышленно уклониться от обязательств по договору аренды или положениям данной главы;

(17) «основные услуги» означают услуги сантехники или канализации; электричество; газ, если он используется для обогрева, горячей воды или приготовления пищи; проточная вода, а также разумное количество горячей воды и тепла, за исключением случаев, когда здание, включающее жилую единицу, не требуется по закону для этой цели, или жилой блок сконструирован таким образом, что тепло или горячая вода вырабатываются установкой. находятся под исключительным контролем арендатора и обеспечиваются прямым подключением к коммунальным предприятиям.

(18) «гарантийный депозит» означает денежный залог от арендатора арендодателю, который находится в доверительном управлении арендодателя для обеспечения полного и добросовестного выполнения условий договора аренды, как предусмотрено в Разделе 27-40. -410.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, раздел 1; 1995 Закон № 112, разделы 1, 2.

РАЗДЕЛ 27-40-220. Обязательство добросовестности.

Каждая обязанность в соответствии с этой главой и каждое действие, которое должно быть выполнено в качестве условия, предшествующего осуществлению права или средства правовой защиты в соответствии с этой главой, налагают обязательство добросовестности при его исполнении или исполнении.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-230. Бессовестность.

(a) Если суд на основании закона установит:

(1) договор аренды был недобросовестным на момент заключения, суд может отказать в принудительном исполнении договора аренды;

(2) любое положение договора аренды было недобросовестным, когда оно было сделано, суд может принудить к исполнению оставшейся части договора без недобросовестного положения или ограничить применение любого недобросовестного положения, чтобы избежать недобросовестного результата; или

(3) мировое соглашение, в котором сторона отказывается или соглашается отказаться от иска или права в соответствии с настоящей главой или в соответствии с договором аренды, было недобросовестным, когда оно было заключено, суд может отказать в принудительном исполнении урегулирования, принудить в исполнение оставшуюся часть урегулирования без недобросовестное положение или ограничить применение любого недобросовестного положения, чтобы избежать недобросовестного результата.

(b) Если недобросовестность оспаривается стороной или судом по его собственной инициативе, сторонам должна быть предоставлена ​​разумная возможность представить доказательства, касающиеся установления, цели и последствий договора аренды или урегулирования в отношении помочь суду в вынесении определения.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-240. Уведомление.

(A) Лицо получает уведомление о факте, если:

(1) лицо действительно знает о нем;

(2) лицо получило уведомление или уведомление об этом; или

(3) на основании всех фактов и обстоятельств, известных ему в рассматриваемое время, у него есть основания знать, что они существуют.Человек «знает» или «знает» факт, если он действительно знает о нем.

(B) Лицо «уведомляет» или «дает» уведомление или уведомление другому лицу, предпринимая разумно рассчитанные меры, чтобы информировать другое лицо в обычном порядке, независимо от того, действительно ли другое лицо узнает об этом. Лицо «получает» уведомление или уведомление, когда:

(1) оно доходит до его внимания; или

(2) в случае арендодателя, он доставляется по месту нахождения арендодателя, через которое был заключен договор аренды, или в любом месте, указанном арендодателем в качестве места для получения сообщения; или

(3) в случае арендатора, он доставляется арендатору в руки или отправляется заказным или заказным письмом арендатору в месте, указанном им в качестве места для получения сообщения, или в отсутствие обозначения, до последнего известного места жительства арендатора.Подтверждение отправки по почте в соответствии с данным подразделом представляет собой уведомление без подтверждения получения.

(C) «Уведомление», информация или уведомление или уведомление, полученные организацией, вступают в силу для конкретной транзакции с момента, когда она доведена до сведения лица, проводящего эту транзакцию, и в любом случае с момента, когда она был бы доведен до сведения отдельного лица, если бы организация проявила разумную осмотрительность.

(D) Время, в течение которого должно быть совершено действие, должно исчисляться со ссылкой на Правила гражданского судопроизводства Южной Каролины.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, раздел 1; 1995 Закон № 112, Раздел 3.

Подстатьи IV

Общие положения

РАЗДЕЛ 27-40-310. Условия договора аренды.

(a) Арендодатель и арендатор могут включать в договор аренды условия, не запрещенные настоящей главой или другим правовым актом, включая аренду, срок действия договора и другие положения, регулирующие права и обязанности сторон.

(b) При отсутствии соглашения арендатор должен платить в качестве арендной платы справедливую рыночную арендную стоимость за использование и размещение жилой единицы.

(c) Арендная плата выплачивается без требования или уведомления в момент и в месте, согласованные сторонами. Если арендатор не уведомлен об ином в письменной форме, арендная плата выплачивается в жилой единице, а периодическая арендная плата выплачивается в начале любого срока в один месяц или менее, а в противном случае — равными ежемесячными платежами в начале каждого месяца. Если не согласовано иное, арендная плата равномерно распределяется изо дня в день.

(d) Если в соглашении об аренде не установлен определенный срок, аренда будет еженедельной, если арендатор платит еженедельно, а во всех остальных случаях — месяц за месяцем.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-320. Действие неподписанного или недоставленного договора аренды.

(a) Если арендодатель не подписывает и не предоставляет письменный договор аренды, который был подписан и передан арендодателю арендодателем, безоговорочное принятие арендодателем арендной платы дает договор аренды такой же эффект, как если бы он был подписано и доставлено домовладельцем.

(b) Если арендатор не подписывает и не предоставляет письменный договор аренды, который был подписан и передан арендатору арендодателем, принятие права владения и уплата арендной платы без оговорок дает договор аренды такой же эффект, как если бы он имел подписан и доставлен арендатором.

(c) Если договор аренды, вступивший в силу в результате действия этого раздела, предусматривает срок более одного года, он действует только один год.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-330. Запрещенные положения в договорах аренды.

(a) Договор аренды не может предусматривать, что арендатор:

(1) соглашается отказаться или отказаться от прав или средств правовой защиты в соответствии с этой главой;

(2) уполномочивает любое лицо признать решение по иску, вытекающему из договора аренды;

(3) соглашается с освобождением или ограничением любой ответственности арендодателя, возникающей в соответствии с законом, или возмещает арендодателю эту ответственность или связанные с ней расходы.

(b) Положение, запрещенное подразделом (а), включенное в договор аренды, не имеет исковой силы. Если арендодатель умышленно использует договор аренды, содержащий заведомо ему запрещенные положения, и пытается реализовать права, предусмотренные соглашением, арендатор может взыскать в дополнение к своему фактическому ущербу сумму, не превышающую гарантийный депозит и разумные гонорары адвоката. Если арендодатель злонамеренно использует договор аренды, содержащий заведомо ему запрещенные положения, и пытается реализовать права, созданные им, арендатор может взыскать в дополнение к своему фактическому ущербу сумму, не превышающую трехмесячную периодическую арендную плату и разумные гонорары адвоката.

(c) Положения данного раздела не должны действовать таким образом, чтобы аннулировать законные положения о заранее оцененных убытках, которые устанавливают размер убытков за потерю арендной платы в результате преждевременного прекращения аренды.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-340. Разделение арендной платы и обязательств по содержанию собственности запрещено.

Договор аренды, переуступка, передача, договор доверительного управления, ипотека или обеспечительный инструмент могут не разрешать получение арендной платы без обязательства соблюдать Раздел 27-40-440 (а).

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

СТАТЬЯ 3

Обязательства арендодателя


РАЗДЕЛ 27-40-410. Залоговые депозиты; предоплаченная аренда.

(a) При прекращении аренды имущество или деньги, находящиеся у арендодателя в качестве обеспечения, должны быть возвращены за вычетом сумм, удержанных арендодателем за начисленную арендную плату и убытки, понесенные арендодателем из-за несоблюдения арендатором положений Раздела 27-40- 510. Любое удержание из залога / арендного депозита должно быть детализировано арендодателем в письменном уведомлении арендатора вместе с причитающейся суммой, если таковая имеется, в течение тридцати дней после прекращения аренды и передачи права собственности и требования арендатором, в зависимости от того, что позже.Арендатор должен предоставить арендодателю в письменной форме адрес для пересылки или новый адрес, на который может быть отправлено письменное уведомление и сумма, причитающаяся от арендодателя. Если арендатор не предоставит арендодателю переадресацию или новый адрес, арендатор не имеет права на возмещение ущерба в соответствии с данным подразделом при условии, что арендодатель (1) не получил уведомления о местонахождении арендатора и (2) отправил по почте письменное уведомление и причитающуюся сумму, если есть, по последнему известному адресу арендатора.

(b) Если арендодатель не возвращает арендатору предоплаченную арендную плату или гарантийный / арендный депозит с уведомлением, которое арендодатель должен отправить в соответствии с подразделом (а), арендатор может вернуть недвижимость и деньги в сумме равный трехкратной сумме неправомерно удержанных и разумных гонораров адвокату.

(c) Если домовладелец (1) арендует более четырех соседних жилых единиц в помещении и (2) устанавливает разные стандарты для расчета гарантийных / арендных депозитов, требуемых от разных арендаторов в помещении, то до завершения договор аренды, домовладелец должен либо вывесить на видном месте в помещении, либо в том месте, где выплачивается арендная плата, отчет, четко указывающий стандарты, по которым рассчитываются такие гарантийные / арендные депозиты, или должен предоставить каждому потенциальному арендатору заявление, устанавливающее стандарты.Если домовладелец не соблюдает положения настоящего подраздела в отношении арендатора, разница между залогом / арендным залогом, требуемым от арендатора, и наименьшим гарантийным / арендным залогом, требуемым для любого другого арендатора сопоставимой жилой единицы в помещении, не подлежит удержания за ущерб, причиненный несоблюдением арендатором раздела 27-40-510.

(d) Этот раздел не препятствует домовладельцу или арендатору взыскать другие убытки, на которые он может иметь право в соответствии с настоящей главой или иным образом.

(e) В соответствии с положениями Раздела 27-40-450 владелец доли арендодателя в помещениях на момент прекращения аренды связан этим разделом.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, раздел 1; Закон 1994 года № 498, раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-420. Раскрытие.

(a) Арендодатель или любое лицо, уполномоченное заключать договор аренды от его имени, должны сообщить арендатору в письменной форме во время или до начала аренды имя и адрес владельца помещения или лица, уполномоченного на действовать от имени владельца в качестве агента, среди прочего, для целей обслуживания процесса и получения или получения уведомлений или требований.

(b) Информация, которую необходимо предоставить в соответствии с этим разделом, должна быть актуальной, и этот раздел распространяется на любого преемника домовладельца, владельца или менеджера и подлежит исполнению в отношении них.

(c) Лицо, уполномоченное заключать договор аренды от имени арендодателя, которое не соблюдает подпункт (а) в отношении договора аренды, заключенного от имени арендодателя, становится агентом арендодателя для целей этот договор аренды для:

(1) услуги обработки и получения и получения уведомлений и требований;

(2) выполнение обязательств арендодателя в соответствии с настоящей главой и по договору аренды и расходование или предоставление для выполнения обязательств всей арендной платы, взимаемой с помещения и удерживаемой лицом от имени арендодателя.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-430. Арендодатель передает жилище во владение.

В начале срока арендодатель передает помещения во владение арендатору в соответствии с договором аренды и разделом 27-40-440. Арендодатель может подать иск о владении недвижимостью против любого лица, незаконно владеющего недвижимостью, и может взыскать убытки, указанные в Разделе 27-40-760 (c).

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-440. Арендодатель поддерживает помещения.

(a) Арендодатель должен:

(1) соблюдать требования применимых строительных и жилищных кодексов, которые существенно влияют на здоровье и безопасность;

(2) производить все ремонтные работы и делать все разумно необходимые для приведения и содержания помещения в надлежащем и пригодном для проживания состоянии;

(3) содержать все общие части помещения в разумно безопасном состоянии, а для помещений, содержащих более четырех жилых единиц, поддерживать в разумно чистом состоянии;

(4) обеспечить доступ к проточной воде и разумному количеству горячей воды в любое время и разумное отопление, за исключением случаев, когда здание, включающее жилую единицу, не требуется по закону для этой цели, или жилое здание построено таким образом, тепло или горячая вода вырабатываются установкой, находящейся под исключительным контролем арендатора, и поставляются через прямое подключение к коммунальным службам;

(5) поддерживать в достаточно хорошем и безопасном рабочем состоянии и поддерживать в рабочем состоянии все электрические, газовые, водопроводные, санитарные, отопительные, вентиляционные, кондиционеры и другие объекты и приборы, включая лифты, которые он поставляет или требует от него.Предполагается, что бытовая техника, присутствующая в жилом помещении, была предоставлена ​​домовладельцем, если иное специально не оговорено в договоре аренды. Никакие приборы или средства, необходимые для предоставления основных услуг, не могут быть исключены.

(b) Если пошлина, налагаемая абзацем (1) подпункта (а), превышает любую пошлину, налагаемую любым другим абзацем этого подпункта, то обязанность арендодателя должна быть определена со ссылкой на параграф (1) подпункта (а). ).

(c) Арендодатель и арендатор одноквартирного дома могут договориться в письменной форме о том, что арендатор выполняет обязанности арендодателя, указанные в параграфе (5) подраздела (а), а также определенные ремонтные работы, техническое обслуживание, изменения и реконструкция, но только если сделка совершена добросовестно, а не с целью уклонения от обязательств арендодателя.

(d) Арендодатель и арендатор любой жилой единицы, кроме одноквартирного дома, могут договориться о том, что арендатор должен выполнять определенный ремонт, техническое обслуживание, переделку или реконструкцию, только если:

(1) по соглашению сторон заключено добросовестно, а не с целью уклонения от обязательств арендодателя;

(2) работа не является необходимой для устранения несоответствия требованиям части (а) (1) данной статьи;

(3) договор не уменьшает и не влияет на обязательства арендодателя перед другими арендаторами в помещении.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-450. Ограничение ответственности.

(a) Если не согласовано иное, домовладелец, который передает помещения, включающие жилую единицу, подпадающую под действие договора аренды, в рамках добросовестной продажи добросовестному покупателю, освобождается от ответственности в соответствии с договором аренды и настоящей главой в отношении происходящих событий. после письменного уведомления арендатора транспортного средства. Тем не менее, он по-прежнему несет ответственность перед арендатором за обеспечение, которое арендатор может взыскать в соответствии с разделом 27-40-410, если только гарантийный депозит не будет передан от продавца покупателю и арендатор не будет уведомлен в письменной форме о разумном сроке после транзакции, и в этом случае покупатель несет ответственность в соответствии с разделом 27-40-410.

(b) Если не согласовано иное, управляющий помещением, включающим жилую единицу, освобождается от ответственности в соответствии с договором аренды и настоящей главой в отношении событий, произошедших после письменного уведомления арендатора о прекращении его управления.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

СТАТЬЯ 5

Обязательства арендатора


РАЗДЕЛ 27-40-510. Арендатор на содержание квартиры.

Арендатор должен:

(1) соблюдать все обязательства, в первую очередь налагаемые на арендаторов применимыми положениями строительных и жилищных кодексов, которые существенно влияют на здоровье и безопасность;

(2) содержать жилище и ту часть помещения, которую он использует, в разумной безопасности и чистоте;

(3) выбрасывать из своего жилища весь пепел, мусор, мусор и другие отходы достаточно чистым и безопасным способом;

(4) поддерживать в чистоте все сантехнические устройства в жилом помещении или используемые арендатором;

(5) разумным образом использовать в помещениях все электрические, водопроводные, санитарные, отопительные, вентиляционные, кондиционирующие и другие устройства и приборы, включая лифты;

(6) не умышленно или по неосторожности не разрушать, не портить, не повреждать, не повреждать или не удалять какую-либо часть помещения или сознательно разрешать это делать любому лицу, находящемуся в помещении с разрешения арендатора или которому разрешен доступ в помещение по арендатор;

(7) вести себя и требовать от других лиц, находящихся в помещении с разрешения арендатора или которым арендатор разрешает доступ в помещения, вести себя таким образом, чтобы не мешать другому арендатору спокойно пользоваться помещением;

(8) соответствуют условиям договора аренды, а также правилам и положениям, которые подлежат исполнению в соответствии с Разделом 27-40-520.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-520. Правила и положения.

(a) Арендодатель время от времени может принимать правила или положения, независимо от их описания, в отношении использования арендатором и занятости помещений. Они подлежат принудительному исполнению в отношении арендатора только в том случае, если:

(1) их целью является обеспечение удобства, безопасности или благополучия арендаторов в помещениях, защита собственности арендодателя от неправомерного использования или справедливое распределение услуг и удобств. держится для арендаторов в целом;

(2) они разумно связаны с целью, для которой они приняты;

(3) они справедливо применяются ко всем арендаторам помещений;

(4) они достаточно четко указывают на запрет, направление или ограничение поведения арендатора, чтобы достоверно информировать его о том, что он должен или не должен делать для соблюдения;

(5) они не предназначены для уклонения от обязательств домовладельца;

(6) арендатор извещает о них во время заключения договора аренды или при их принятии.

(b) Правила или положения, принятые после того, как арендатор заключает договор аренды, недействительны в отношении такого арендатора, если правила или положения существенно изменяют сделку арендатора и после получения уведомления о принятии его права на возражение арендатор возражает против письменно арендодателю в течение тридцати дней после обнародования.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-530. Доступ.

(a) Арендатор не должен безосновательно отказывать домовладельцу в разрешении на вход в жилое помещение с целью осмотра помещения, проведения необходимого или согласованного ремонта, украшения, переделки или улучшения, предоставления необходимых или согласованных услуг или демонстрации жилую единицу потенциальным или фактическим покупателям, залогодержателям, арендаторам, рабочим или подрядчикам.

(b) Арендодатель или его агент могут войти в жилую единицу без согласия арендатора:

(1) В любое время в случае чрезвычайной ситуации предполагаемые изменения погодных условий, которые представляют опасность для собственности, могут быть считается чрезвычайной ситуацией;

(2) С 9:00 до 18:00. с целью предоставления регулярных плановых периодических услуг, таких как замена фильтров печи и кондиционирования воздуха, обеспечение лечения термитов, насекомых или вредителей и т. д., при условии, что право на вход для предоставления регулярных плановых периодических услуг явно изложено в письменной форме в договоре аренды и перед заключением арендодатель объявляет о своем намерении войти для оказания услуг; или

(3) Между 8:00 a.м. и 20:00 с целью предоставления услуг, запрошенных арендатором, и что перед въездом арендодатель объявляет о своем намерении войти для оказания услуг.

(c) Арендодатель не должен злоупотреблять правом доступа или использовать его для преследования арендатора. За исключением случаев, указанных в пункте (b) выше, домовладелец должен уведомить арендатора не менее чем за двадцать четыре часа о своем намерении войти и может войти только в разумные сроки.

(d) Арендодатель не имеет другого права доступа, кроме:

(1) по решению суда;

(2) в соответствии с разделами 27-40-720 и 27-40-730;

(3) при сопровождении сотрудника правоохранительных органов в разумные сроки для оказания процессуальных услуг при производстве по высылке; или

(4), если арендатор не покинул или не сдал помещение.

(e) Арендатор не имеет права менять замки на жилой единице без разрешения домовладельца.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, раздел 1; 1995 Закон № 112, раздел 4.

РАЗДЕЛ 27-40-540. Арендатор использовать и занимать.

Если не согласовано иное, арендатор должен занимать свою квартиру только как жилую единицу и не должен вести или разрешать какую-либо незаконную деятельность в ней.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

СТАТЬЯ 7

Средства правовой защиты


Подстатьи I

Средства правовой защиты арендатора

РАЗДЕЛ 27-40-610.Несоблюдение арендодателем в целом.

(a) За исключением случаев, предусмотренных в этой главе, если имеет место существенное несоблюдение арендодателем договора аренды или несоблюдение раздела 27-40-440, которое существенно влияет на здоровье и безопасность или физическое состояние собственности, арендатор может направить арендодателю письменное уведомление с указанием действий и упущений, составляющих нарушение, и о том, что договор аренды будет расторгнут не менее чем через четырнадцать дней после получения уведомления, если нарушение не будет устранено в течение четырнадцати дней.Договор аренды прекращает свое действие, как указано в уведомлении, за исключением того, что:

(1) Договор аренды не прекращается по причине нарушения:

(i) если нарушение устраняется путем ремонта или иным способом, и арендодатель надлежащим образом устраняет неисправность. нарушение до даты, указанной в уведомлении; или

(ii) если такое средство правовой защиты от нарушения, не затрагивающего здоровье и безопасность, не может быть исправлено в течение четырнадцати дней, но начато в течение четырнадцатидневного периода и добросовестно преследуется до завершения в разумные сроки.

(2) Арендатор не может расторгнуть договор по состоянию, вызванному преднамеренным или небрежным действием или бездействием арендатора, члена его семьи или другого лица в помещении с разрешения арендатора или которому разрешен доступ в помещение. арендатором.

(b) За исключением случаев, предусмотренных в этой главе, арендатор может взыскать фактические убытки и получить судебный запрет в мировом или окружном суде без внесения залога за любое несоблюдение арендодателем договора аренды или раздела 27-40-440. .Если арендодатель не выполняет своих обязательств умышленно, арендатор может взыскать разумные гонорары адвоката.

(c) Если договор аренды расторгается, домовладелец должен вернуть обеспечение, которое арендатор может взыскать в соответствии с Разделом 27-40-410. Если арендодатель не выполняет своих обязательств умышленно, арендатор может взыскать разумные гонорары адвоката.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-620. Неспособность передать владение мячом.

(a) Если домовладелец не передает жилую единицу во владение арендатору, как это предусмотрено в Разделе 27-40-430, арендная плата снижается до передачи права владения, и арендатор может:

(1) расторгнуть договор аренды после письменное уведомление арендодателя не менее чем за пять дней, и после расторжения договора арендодатель должен вернуть всю предоплаченную арендную плату и обеспечение; или

(2) требовать выполнения арендодателем договора аренды и, если арендатор выбирает, подавать иск о владении жилой единицей против арендодателя или любого лица, незаконно владеющего недвижимостью, и взыскивать фактический ущерб, понесенный им.Если арендодатель не может передать владение из-за того, что предыдущий арендатор оставался во владении без согласия арендодателя, после истечения срока их договора аренды или его расторжения, арендодатель не несет ответственности за ущерб в соответствии с настоящим подразделом, если арендодатель приложили разумные усилия, чтобы получить владение помещением.

(b) Если отказ лица передать владение является умышленным и недобросовестным, потерпевший может взыскать с этого лица сумму, не превышающую периодическую арендную плату за три месяца или вдвое превышающую фактический понесенный ущерб, в зависимости от того, что больше, и разумные гонорары адвокату.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-630. Неправомерное непредоставление основных услуг.

(a) Если арендодатель проявляет халатность или умышленно не предоставляет основные услуги в соответствии с требованиями договора аренды или Раздела 27-40-440, арендатор может направить арендодателю письменное уведомление с указанием нарушения и может:

( 1) закупить разумные суммы необходимых основных услуг в период несоблюдения арендодателем и вычесть их фактическую и разумную стоимость из арендной платы; или

(2) взыскать убытки на основании уменьшения справедливой рыночной арендной стоимости жилой единицы и разумных гонораров адвоката.

(b) Если арендатор действует в соответствии с данным разделом, он не может действовать в соответствии с разделом 27-40-610 в отношении этого нарушения.

(c) Ни при каких обстоятельствах этот раздел не должен толковаться как разрешающий арендатору производить ремонт арендуемой собственности и вычитать стоимость ремонта из арендной платы. В случае, если арендатор незаконно действует без согласия арендодателя и дает разрешение на ремонт, любое залоговое право механика, вытекающее из этого, не имеет юридической силы.

(d) Права арендатора в соответствии с настоящим разделом не возникают до тех пор, пока он не уведомит арендодателя, и арендодатель не предпримет никаких действий в течение разумного срока, или если условие было вызвано преднамеренным или небрежным действием или бездействием арендатора. , член его семьи или другое лицо, находящееся в помещении с разрешения арендатора или которому арендатор разрешил доступ в помещение.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-640. Несоблюдение арендодателем требований в качестве защиты от иска о владении или аренде.

(a) В иске о владении, основанном на неуплате арендной платы, или в иске об аренде за период, когда арендатор находится во владении, арендатор может ссылаться на договор аренды или положения данной главы для обоснования своих возражений и предъявить встречный иск на любую сумму, подлежащую взысканию по этому соглашению. Если защита или встречный иск арендатора необоснован и недобросовестен, арендодатель может взыскать, помимо фактического ущерба, разумные гонорары адвоката.

(b) Несмотря на положения подпункта (a), арендатор считается отказавшимся от нарушения обязанности арендодателя по содержанию помещений в соответствии с договором аренды или нарушения обязанностей арендодателя в соответствии с разделом 27-40-440. в качестве защиты в иске о владении на основании неуплаты арендной платы или в иске об аренде за период, когда:

(1) домовладелец не уведомлен о нарушении обязанностей за четырнадцать дней до наступления срока выплаты арендной платы за нарушение Раздела 27-40-440, связанные с услугами, кроме основных услуг; или

(2) арендодатель не получает уведомления до наступления срока выплаты арендной платы, что дает разумную возможность произвести аварийный ремонт, необходимый для оказания основных услуг.

(c) В иске об аренде, касающемся периода, когда арендатор не находится во владении, он может заявить возражения и встречные иски, как предусмотрено в подразделе (а), но не обязан платить арендную плату в соответствии с требованиями Раздела 27-40- 790.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-650. Пожар или несчастный случай.

(a) Если жилая единица или помещения повреждены или разрушены в результате пожара или несчастного случая до такой степени, что нормальное использование и размещение жилой единицы существенно ухудшается, арендатор может:

(1) немедленно покинуть помещение и уведомить арендодатель в письменной форме в течение семи дней после того, как он намеревается расторгнуть договор аренды, и в этом случае договор аренды прекращается с даты освобождения; или

(2), если продолжение проживания является законным, освободить любую часть жилого помещения, которое стало непригодным для использования в результате пожара или несчастного случая, и в этом случае ответственность арендатора по арендной плате уменьшается пропорционально уменьшению справедливой рыночной стоимости аренды жилья. жилой блок.

(b) Если пожар или несчастный случай не были вызваны халатностью арендатора или иным образом вызваны арендатором, в случае расторжения договора аренды арендодатель должен вернуть обеспечение, подлежащее возмещению в соответствии с Разделом 27-40-410, и всю предоплаченную арендную плату. Учет арендной платы в случае прекращения или распределения необходимо производить на дату пожара или несчастного случая. Арендодатель может удержать гарантийный депозит арендатора или предоплату арендной платы, если пожар или несчастный случай произошли из-за халатности арендатора или иным образом вызваны арендатором; однако, если домовладелец удерживает залог или предоплату арендной платы, он должен выполнить требование об уведомлении в Разделе 27-40-410 (а).

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, раздел 1; 1995 Закон № 112, раздел 5.

РАЗДЕЛ 27-40-660. Средства правовой защиты арендатора в случае незаконного отстранения или исключения арендодателя.

Если арендодатель незаконно удаляет или изгоняет арендатора из помещения, или умышленно уменьшает услуги арендатору, прерывая или вызывая прерывание основных услуг, арендатор может восстановить владение или расторгнуть договор аренды и, в любом случае, взыскать сумму, равную до трехмесячной периодической арендной платы или двойного размера фактического ущерба, понесенного им, в зависимости от того, что больше, и разумных гонораров адвоката.Если договор аренды расторгается, домовладелец должен вернуть обеспечение, подлежащее возмещению в соответствии с разделом 27-40-410.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

Подстатьи II

Средства правовой защиты арендодателя

РАЗДЕЛ 27-40-710. Несоблюдение договора аренды; неуплата арендной платы; вывоз личного имущества выселяемого арендатора.

(A) За исключением случаев, предусмотренных в этой главе, если имеет место несоблюдение арендатором договора аренды, кроме невыплаты арендной платы или несоблюдения раздела 27-40-510, которое существенно влияет на здоровье и безопасность или физическое состояние собственности или разделом 27-40-540, арендодатель может направить арендатору письменное уведомление с указанием действий и бездействия, составляющих нарушение, и о том, что договор аренды будет расторгнут не менее чем через четырнадцать дней после получения уведомления, если нарушение не устранено в течение четырнадцати дней.Договор аренды прекращается, как указано в уведомлении, за исключением того, что:

(1), если нарушение можно устранить путем ремонта или иным образом, и арендатор надлежащим образом устраняет нарушение до даты, указанной в уведомлении, или

(2), если средство правовой защиты не может быть завершено в течение четырнадцати дней, но начинается в течение четырнадцатидневного периода и добросовестно преследуется до завершения в разумные сроки, договор аренды не может быть расторгнут по причине нарушения.

(B) Если арендная плата не выплачена в установленный срок, и арендатор не вносит арендную плату в течение пяти дней с установленной даты или арендатор нарушает Раздел 27-40-540, арендодатель может расторгнуть договор аренды при условии, что арендодатель имеет учитывая письменное уведомление арендатора о невыплате и его намерении расторгнуть договор аренды, если арендная плата не будет выплачена в течение этого периода.Обязанность арендодателя предоставить уведомление в соответствии с настоящим разделом выполняется в течение любого срока аренды после того, как арендодатель направит одно такое уведомление арендатору или если уведомление содержится на видном языке в письменном договоре аренды. Требование письменного уведомления арендодателя в соответствии с настоящим подразделом считается выполненным, если договор аренды содержит следующее или практически эквивалентное положение:

«ЕСЛИ ВЫ НЕ ОПЛАЧИВАЕТЕ АРЕНДУ ВРЕМЯ

Это ваше уведомление.Если вы не внесете арендную плату в течение пяти дней до установленного срока, домовладелец может начать выселение. Вы не будете получать никаких других уведомлений, пока живете в этой арендуемой квартире ».

Наличие этого положения в договоре аренды полностью удовлетворяет требованию« письменного уведомления »в соответствии с этим подразделом и применяется к помесячной аренде жилья после срок аренды, указанный в первоначальном договоре аренды.Если договор аренды содержит положение, изложенное в этом подразделе, арендодатель не обязан предоставлять арендатору какое-либо отдельное или дополнительное письменное уведомление, чтобы начать процедуру выселения за неуплату арендной платы даже после истечения первоначального срока договора аренды.

(C) За исключением случаев, предусмотренных в этой главе, домовладелец может взыскать фактические убытки и получить судебный запрет, судебные решения или выселение в мировом или окружном суде без внесения залога за любое несоблюдение арендатором договора аренды или разделов 27-40 -510. Ответственный маклер по недвижимости, имеющий лицензию в этом штате, или лицензированный управляющий недвижимостью при ведении своего лицензированного бизнеса может лично или через одного или нескольких штатных сотрудников заполнить форму приказа о выселении и представить факты судебным должностным лицам. от имени своего арендодателя / принципала в поддержку иска о выселении и / или бедствии и / или оставлении, за которые не взимается отдельная плата за эту услугу.Если несоблюдение арендатора является умышленным, кроме невыплаты арендной платы, арендодатель может взыскать разумные гонорары адвоката при условии, что арендодатель представлен адвокатом. Если неуплата арендной платы является недобросовестной, арендодатель имеет право на получение разумных гонораров адвоката при условии, что арендодатель представлен адвокатом.

(D) Личное имущество, принадлежащее арендатору, удаленному из помещения в результате процедуры выселения в соответствии с настоящей главой, которое размещено на общественной улице или шоссе, должно быть удалено соответствующими муниципальными или окружными должностными лицами по истечении сорока лет. восемь часов, исключая субботу, воскресенье и праздничные дни, и также могут быть удалены этими должностными лицами в ходе обычного процесса сбора мусора до или после периода в 48 часов.Если помещение находится в муниципалитете или округе, где не собираются мусор или мусор с автомобильных дорог общего пользования, то по истечении 48 часов домовладелец может вынести личное имущество из помещения и распорядиться им таким образом, чтобы мусор или мусор обычно вывозят в таких муниципалитетах или округах. Уведомление о выселении должно четко информировать арендатора о положениях этого раздела. Муниципалитет или округ и соответствующие должностные лица или сотрудники не несут ответственности перед арендатором, если он не проинформирован в уведомлении о выселении о положениях этого раздела.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, раздел 1; Закон № 484 от 1992 года, раздел 1; Закон № 382 1998 года, раздел 2; Закон 1999 г. № 59, раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-720. Несоблюдение требований влияет на здоровье и безопасность.

(a) Если арендатор не соблюдает раздел 27-40-510, существенно влияющий на здоровье и безопасность, который может быть устранен путем ремонта, замены поврежденного предмета или уборки, и арендатор не выполняет условия в кратчайшие сроки. требовать в экстренных случаях или в течение четырнадцати дней после письменного уведомления арендодателя с указанием нарушения и с просьбой к арендатору устранить его в течение этого периода времени, арендодатель может войти в жилую единицу и обеспечить выполнение работы качественным образом и арендатор должен возместить арендодателю расходы, и, кроме того, арендодатель должен иметь средства правовой защиты, доступные в соответствии с настоящей главой.

(b) Если арендатор не соблюдает раздел 27-40-510, существенно влияющий на здоровье и безопасность, за исключением случаев, указанных в подразделе (а) выше, и арендатор не соблюдает так быстро, как того требуют условия, в случае в чрезвычайной ситуации или в течение четырнадцати дней после письменного уведомления арендодателя, если это не чрезвычайная ситуация, указав нарушение и потребовав от арендатора исправления в течение этого периода времени, арендодатель может расторгнуть договор аренды.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон No.336, Раздел 1; 1995 Закон № 112, Раздел 6.

РАЗДЕЛ 27-40-730. Средства правовой защиты в случае отсутствия, неиспользования и оставления.

(a) Необъяснимое отсутствие арендатора в жилой единице в течение пятнадцати дней после невыплаты арендной платы должно быть истолковано как отказ от жилой единицы.

(b) Если арендатор добровольно прекратил коммунальные услуги, и есть необъяснимое отсутствие арендатора после невыплаты арендной платы, отказ считается немедленным, и правило пятнадцати дней, описанное в (a), не применяется.

(c) Если арендатор покидает жилую единицу, домовладелец должен приложить разумные усилия, чтобы сдать ее в аренду по справедливой цене. Если домовладелец арендует жилую единицу на срок, начинающийся до истечения срока договора аренды, он прекращает свое действие с даты новой аренды с учетом средств правовой защиты арендодателя в соответствии с разделом 27-40-740. Если арендодатель не прилагает разумных усилий для сдачи жилого помещения в аренду по справедливой цене или если арендодатель принимает отказ как сдачу, договор аренды считается расторгнутым арендодателем с даты, когда арендодатель получает уведомление об отказе. .Если аренда осуществляется от месяца к месяцу или от недели к неделе, срок договора аренды для этой цели считается месяц или неделя, в зависимости от обстоятельств.

(d) Когда жилая единица была оставлена ​​или договор аренды подошел к концу, и арендатор снял значительную часть своей собственности или добровольно и окончательно прекратил свои коммунальные услуги и оставил личное имущество в жилой единице или на помещения, справедливая рыночная стоимость которых составляет пятьсот долларов или меньше, домовладелец может войти в жилище, используя насильственный доступ, если это необходимо, и распорядиться имуществом.

(e) Когда жилая единица была оставлена ​​или договор аренды подошел к концу, и арендатор оставил личное имущество в жилой единице или в помещениях в случаях, не предусмотренных подразделом (d) выше, домовладелец может изъять собственность только в соответствии с положениями разделов с 27-37-10 по 27-37-150.

(f) Если собственность отчуждается домовладельцем в соответствии с подразделом (d) и стоимость имущества превышает пятьсот долларов, арендодатель не несет ответственности, кроме случаев, когда арендодатель проявил грубую небрежность.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, раздел 1; 1995 Закон № 112, Раздел 7.

РАЗДЕЛ 27-40-740. Залог домовладельца; бедствие продолжается.

(a) Договорное право удержания или договорное обеспечительное право от имени арендодателя в домашнем имуществе арендатора не подлежит принудительному исполнению, если оно не было усовершенствовано до даты вступления в силу настоящей главы.

(b) Арендодатель может потребовать взимания арендной платы в случае бедствия только в соответствии с Главой 39, Разделом 27; тем не менее, арендатор может возражать против выдачи ордера на бедствие в соответствии с положениями данной главы или договора аренды и может воспользоваться льготами в отношении собственности, указанными в Разделе 15-41-30.

ИСТОРИЯ: Закон 1986 года № 336, Раздел 1.

Примечание Уполномоченного по Кодексу

По указанию Уполномоченного по Кодексу ссылка была изменена с Раздела 15-41-200 на Раздел 15-41-30, поскольку Закон 415 В 1988 году раздел 15-41-200 был изменен на 15-41-30.

РАЗДЕЛ 27-40-750. Средство правовой защиты после прекращения.

Если договор аренды расторгается, домовладелец имеет право владения и аренды, а также отдельное требование о возмещении фактического ущерба в результате нарушения договора аренды и разумные гонорары адвоката.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-760. Восстановление владения ограничено.

Арендодатель не может вернуть или вступить во владение жилой единицей действием или иным образом, включая умышленное уменьшение необходимых основных услуг для арендатора путем прерывания или причинения прерывания услуг, за исключением случаев отказа, сдачи, прекращения или прекращения разрешено в этой главе.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-770.Периодическая аренда; средства от пережитков.

(a) Арендодатель или арендатор могут прекратить еженедельную аренду, направив письменное уведомление другому лицу не менее чем за семь дней до даты прекращения, указанной в уведомлении.

(b) Арендодатель или арендатор могут прекратить помесячную аренду, направив письменное уведомление другому лицу не менее чем за тридцать дней до даты прекращения, указанной в уведомлении.

(c) Если арендатор остается во владении без согласия арендодателя после истечения срока договора аренды или его расторжения, арендодатель может подать иск о владении.Если удержание является недобросовестным, домовладелец может взыскать разумные гонорары адвоката. Если удержание арендатора является умышленным нарушением положений настоящей главы или договора аренды, арендодатель может также взыскать сумму, не превышающую трехмесячную периодическую арендную плату или вдвое превышающую фактический ущерб, понесенный им, в зависимости от того, какая сумма больше и разумные гонорары адвоката. Если домовладелец соглашается на продолжение проживания арендатора, применяется Раздел 27-40-310 (d).

ИСТОРИЯ: 1986 Закон No.336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-780. Средства правовой защиты арендодателя и арендатора от злоупотребления доступом.

(a) Если арендатор отказывается разрешить законный доступ, домовладелец может получить судебный запрет в мировом или окружном суде без внесения залога для принудительного доступа или расторжения договора аренды. В любом случае домовладелец может взыскать фактический ущерб и разумные гонорары адвоката.

(b) Если домовладелец сознательно совершает незаконный въезд или повторный законный въезд необоснованным образом или требует повторного въезда в ином случае законным, но которые приводят к необоснованному преследованию арендатора, арендатор может получить судебный запрет в суде или окружной суд без внесения залога, чтобы предотвратить повторение такого поведения или расторгнуть договор аренды.В любом случае арендатор может взыскать фактический ущерб и разумные гонорары адвоката.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-790. Оплата арендной платы в суд.

В любом иске, когда домовладелец предъявляет иск о владении, а арендатор выдвигает возражения или встречные иски в соответствии с настоящей главой или соглашением об аренде:

(a) Арендатор должен уплатить арендодателю всю арендную плату, которая наступает после выдачи письменное правило, требующее от арендатора освободить квартиру или указать причину наступления срока выплаты арендной платы, и арендодатель должен предоставить арендатору письменную квитанцию ​​о каждой оплате, кроме случаев, когда арендатор производит оплату чеком.Если арендодатель и арендатор расходятся во мнениях относительно размера арендной платы или времени ее выплаты, суд должен провести слушание в кратчайшие сроки после объединения вопросов и предварительно разрешить вопрос. В случае, если основанием для несогласия с размером причитающейся арендной платы является предполагаемое нарушение арендодателем договора аренды или положений настоящей главы, арендная плата, подлежащая уплате, должна быть справедливой рыночной арендной стоимостью помещения на тот момент. слушания. Арендная плата не должна уменьшаться в связи с состоянием, вызванным умышленным или небрежным действием или бездействием арендатора, члена его семьи или другого лица, находящегося в помещении с его разрешения или которому арендатор разрешил доступ в помещение.

(b) Арендатор должен выплатить арендодателю всю арендную плату, предположительно причитающуюся до выпуска правила, при условии, однако, что вместо платежа арендатору может быть разрешено представить в суд квитанцию ​​и аннулированный чек. или и то, и другое, что указывает на то, что арендодателю произведена оплата.

В случае разногласий по поводу размера арендной платы суд должен определить размер арендной платы, подлежащей выплате арендодателю, таким же образом, как и в подразделах (a) или (b) данного раздела.

(c) Если арендатор не явится и не представит причину в течение десяти дней, суд выдает ордер на выселение в соответствии с разделом 27-37-40 Кодекса 1976 года.

Если арендатор появится в соответствии с правилом и заявит, что арендная плата, причитающаяся согласно подразделам (а) или (b), была выплачена, суд решает вопрос. Если арендатор не выполнил подпункты (a) или (b), суд должен выдать ордер на выселение, и арендодатель должен быть передан в полное владение помещением шерифу, заместителю или констеблю.

(d) Если при окончательном решении будет определена сумма арендной платы, которая меньше заявленной арендодателем, решение должно быть принято для арендатора, если он полностью выполнил положения данного раздела.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, раздел 1; 1995 Закон № 112, Раздел 8.

РАЗДЕЛ 27-40-800. Обжалование и приостановление исполнения приказа.

(a) При подаче апелляции в окружной суд дело должно быть рассмотрено в порядке, совместимом с другими апелляциями магистратского суда, как только это станет возможным после того, как апелляция будет размещена в доке.

(b) Чтобы приостановить исполнение решения об исключении, достаточно, чтобы арендатор подписал обязательство о выплате арендодателю суммы арендной платы, определенной магистратом в соответствии с разделом 27-40-780, поскольку он подлежит оплате периодически после вынесения судебного решения. Любой магистрат, клерк или судья окружного суда выносят постановление о приостановлении исполнения судебного решения.

(c) Обязательство арендатора и распоряжение о приостановлении исполнения могут иметь следующую форму:

Штат Южная Каролина Округ __________ ____________________ Арендодатель против.____________________ Жилец

Залог для проживания

Исполнение апелляции

в окружной суд

Теперь приходит арендатор в вышеуказанном иске и уважительно показывает суду, что решение о высылке было вынесено в отношении арендатора и арендодателя в ___ день __________, 19_, мировым судьей. Арендатор обжаловал приговор в окружном суде.

Согласно заключению мирового судьи, арендатор обязан вносить арендную плату в размере _____ долларов за _____ в ___ день каждого __________.

Арендатор настоящим обязуется оплачивать периодическую арендную плату, которая в дальнейшем причитается в соответствии с вышеупомянутыми выводами суда, и предлагает окружному суду приостановить исполнение решения об исключении до тех пор, пока этот вопрос не будет рассмотрен в апелляции и не будет решен окружным судом.

Это __________ день __________, 19___

_

Арендатор

После исполнения вышеуказанного залога исполнение решения об исключении настоящим приостанавливается до рассмотрения дела в апелляционном порядке и решения окружного суда.Если арендатор не вносит арендную плату в течение пяти дней с установленной даты, по заявлению арендодателя отсрочка исполнения отменяется, апелляция арендатора в окружной суд по вопросам, связанным с владением, должна быть отклонена, и шериф может лишить арендатора.

Это __________ день __________, 19___

_

Судья

(d) Если какая-либо из сторон оспаривает сумму платежа или срок платежа по обязательству, потерпевшая сторона может ходатайствовать об изменении условий дело в окружном суде.По ходатайству и уведомив все заинтересованные стороны, суд должен провести слушание, как только это станет возможным после подачи ходатайства, и определить, какие изменения, если таковые имеются, являются уместными. Решение об исключении не может быть исполнено в ожидании слушания по ходатайству при условии, что арендатор выполнил условия обязательства.

(e) Если арендатор не производит платеж в течение пяти дней с даты платежа в соответствии с обязательством и распоряжением о приостановлении исполнения, клерк по заявлению арендодателя выдает ордер на высылку, который должен быть выполнен в соответствии с Разделом 27-37-40 Кодекса 1976 года.

(f) (1) После подачи апелляции в Верховный суд или в апелляционный суд достаточно для приостановления исполнения решения об исключении, чтобы арендатор подписал обязательство о выплате арендодателю суммы арендной платы, определяется постановлением судьи окружного суда, поскольку срок его выплаты наступает периодически после вынесения приговора. Судья подсудного суда выносит постановление о приостановлении исполнения дела.

(2) Несоблюдение арендатором условий обязательства дает домовладельцу право на исполнение судебного решения о владении в соответствии с положениями части (е) данной статьи.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, раздел 1; Закон 1999 г. № 55, раздел 34.

СТАТЬЯ 9

Репрессивные действия запрещены; Разное


РАЗДЕЛ 27-40-910. Возмездие запрещено.

(a) За исключением случаев, предусмотренных в этом разделе, арендодатель не должен принимать ответные меры, увеличивая арендную плату до суммы, превышающей справедливую рыночную стоимость, или уменьшая основные услуги, или предъявляя иск о владении после:

(1) арендатор: подали жалобу в государственный орган, на который возложена ответственность за соблюдение строительного или жилищного кодекса, о нарушении, применимом к помещению, которое существенно влияет на здоровье и безопасность; или

(2) арендатор пожаловался арендодателю на нарушение данной главы.

(b) Если домовладелец действует в нарушение подраздела (а), арендатор имеет право на средства правовой защиты, предусмотренные в Разделе 27-40-660, в качестве защиты в любых ответных действиях против него за владение. Если защита арендатора необоснованна, арендодатель имеет право на получение разумных гонораров адвоката. Если возражение является недобросовестным, домовладелец может взыскать периодическую арендную плату до трех месяцев или утроить фактический ущерб, в зависимости от того, что больше. Если домовладелец взыскивает убытки в соответствии с этим разделом, он также не может взыскать убытки в соответствии с разделом 27-40-760.

(c) Несмотря на положения пунктов (a) и (b), арендодатель может подать иск о владении, если:

(1) нарушение применимого строительного или жилищного кодекса было вызвано, главным образом, отсутствием разумной осторожности со стороны арендатора. , член его семьи или другое лицо, находящееся в помещении с его разрешения или которому арендатор разрешил доступ в помещение, или

(2), имеется существенное несоблюдение арендатором требований Раздела 27-40-710 или Раздела 27-40-720; или

(3) соответствие применимому строительному или жилищному кодексу требует изменения, реконструкции или сноса, которые фактически лишили бы арендатора возможности использовать жилую единицу.

(d) Сохранение иска в соответствии с подразделом (c) не освобождает арендодателя от ответственности в соответствии с подразделом (b) Раздела 27-40-610.

(e) Несмотря на положения подраздела (a), домовладелец, который арендует более четырех соседних жилых единиц в помещении, может увеличить арендную плату без презумпции возмездия, при условии, что повышение применяется единообразно ко всем арендаторам или на такой срок. поскольку арендная плата не превышает справедливой рыночной стоимости.

(f) В иске о владении, когда арендатор намеревается подать защиту в соответствии с этим разделом, арендатор должен уведомить арендодателя в письменной форме в течение десяти дней после подачи Правила о выселении или обосновании своего намерения.После того, как арендатор представит ответ на Правило, суд должен рассмотреть дело как можно скорее.

(g) Если арендодатель принимает ответные меры против арендатора за участие в действиях, защищенных разделом (а), отказываясь продлевать договор аренды, и если арендатор не просрочил выплату арендной платы, арендодатель не может вернуть себе владение жилую единицу в течение семидесяти пяти дней и не может увеличивать арендную плату до суммы, превышающей справедливую рыночную стоимость или уменьшать основные услуги до восстановления жилой единицы, при условии, что арендатор докажет нарушение арендодателем данной главы, арендодатель имел уведомление о таком нарушении, и домовладелец получил уведомление о жалобе арендатора до истечения срока аренды.

(h) Любой домовладелец, который действует в ответ на арендатора за участие в защищенном поведении, несет ответственность за ущерб до трехмесячной арендной платы или утроение фактического ущерба, понесенного арендатором, в зависимости от того, что больше, и разумные гонорары адвоката. Ничто в этом разделе не может быть истолковано как запрещение иска о возмещении ущерба после того, как домовладелец восстановил владение жилой единицей в подразделе (c), при условии, что выселение было главным образом в ответ на защищенное поведение арендатора.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-920. Конфликт с Заголовком 27.

Глава 35, Заголовок 27, Глава 37, Заголовок 27 и Статья 3, Глава 39, Заголовок 27 Кодекса 1976 года не применимы к аренде или аренде, а также к договорам аренды или аренде в отношении любых реальных собственности, поскольку они несовместимы с положениями настоящей главы, включая права и средства правовой защиты арендодателей и арендаторов.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-930. Делимость.

Если какое-либо положение данной главы или ее применение к любому лицу или обстоятельству будет признано недействительным, недействительность не влияет на другие положения или применение данной главы, которые могут иметь силу без недействительного положения или применения, и с этой целью положения этой главы делимы.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-940. Предыдущие транзакции.

Сделки, заключенные до даты вступления в силу настоящей главы, но не продленные или возобновленные на эту дату или после нее, и вытекающие из них права, обязанности и проценты остаются в силе и могут быть прекращены, завершены, завершены или принудительно исполнены в соответствии с требованиями или разрешено каким-либо статутом или другим законом, измененным или отмененным данной главой, как если бы отмена или поправка не произошла.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *