Пени за просрочку сдачи квартиры долевому участнику – Калькулятор расчёта неустойки (пени) за каждый день просрочки по ДДУ, ст. 6 214-ФЗ (актуален на 4 июля 2019 года)

ВС уточнил, что может потребовать дольщик за не сданное в срок жилье — Российская газета

Очень интересный анализ ситуации сделал Верховный суд РФ, пересматривая результаты спора застройщика и его клиента. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда посчитала возможным, чтобы фирма, затянувшая сдачу жилого дома, оплатила дольщику аренду съемной квартиры в период просрочки.

Не секрет, что многие семьи, решившие улучшить свои жилищные условия, продают свою квартиру и в надежде на скорое новоселье снимают жилье. Нередко подобная ситуация — жизнь в съемной квартире, затягивается на очень долгий срок.

Итак, гражданка заключила договор участия в долевом строительстве с фирмой. По договору застройщик обязался построить жилой дом, в котором его клиентка получит однокомнатную квартиру. Дама полностью расплатилась с фирмой. На юридическом языке это называется полное выполнение своих обязательств.

А вот о фирме такое сказать нельзя. Когда подошел срок сдачи дома, она отправила гражданке дополнение к соглашению, по которому срок сдачи дома был перенесен на полгода, и предложила эту бумагу подписать.

Но клиентка оказалась упрямой. Вместо того чтобы молча ставить свою подпись, женщина направила застройщику вторую претензию с просьбой уплатить неустойку из-за переноса срока передачи квартиры, а также возместить ей убытки, связанные с оплатой аренды другого жилья, и компенсировать моральный вред.

Фирма-застройщик даме не ответила. Женщина повторно требовала возместить убытки на оплату аренды съемной квартиры. Но застройщик отказался пойти навстречу своей клиентке. В итоге пришлось женщине отправляться в суд. Там истица потребовала взыскать с фирмы неустойку за несдачу жилья в срок, штраф за нежелание это делать добровольно, оплатить ее судебные расходы и… возместить ей убытки: оплату аренды жилья, расходов на коммунальные услуги в съемном жилье. И в конце списка требований дама попросила компенсацию морального вреда.

О правовых аспектах долевого строительства эксперты «РГ» рассказывают в рубрике «Юрконсультация»

Районный суд согласился с требованиями истицы. Правда, частично — уменьшил сумму претензий. Застройщику выставили счет, в котором значились неустойка и расходы на оплату аренды жилья, компенсация морального вреда, штраф и расходы на оплату юридических услуг.

Подсчитывая размер убытков истицы за аренду квартиры, суд исходил из договора найма квартиры и доказательств несения бремени арендных платежей. В суд были представлены расписки хозяина жилья, которое арендовала гражданка.

Верховный суд посчитал, что нерадивый застройщик, по вине которого гражданин вынужден снимать жилье, должен за аренду платить

Такое решение не устроило ни одну из сторон спора. Истица настаивала на удовлетворении заявленных ею требований в полном объеме, а не в урезанном варианте. Фирма-застройщик, наоборот, требовала уменьшить размер неустойки, морального вреда и расходов на оплату услуг представителя. А вот в остальных требованиях фирма просила даме отказать.

Апелляция встала на сторону ответчика и отменила решение районного суда о взыскании расходов на аренду квартиры. Заодно второй инстанцией был уменьшен и штраф. Апелляционный суд вообще пришел к выводу о том, что наем жилого помещения является личным волеизъявлением гражданки и расходы по оплате ею аренды нельзя посчитать убытками. Более того, вторая инстанция заявила, что причинно-следственной связи между сроками сдачи дома и понесенными истицей убытками нет. Расходы по найму квартиры не направлены на восстановление нарушенного бездействием застройщика какого-либо права, заключил суд.

Обиженная подобным решением гражданка была вынуждена пойти в Верховный суд РФ. В своей жалобе она написала, что она не согласна с такими решениями, и попросила их отменить.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда изучила оба решения и посчитала требования женщины обоснованными.

Верховный суд РФ напомнил коллегам, что под убытками понимаются расходы, которые человек, чье право нарушено, сделал или должен был сделать для восстановления нарушенного права. Суд напомнил — утрата или повреждение имущества — это реальный ущерб, неполученные доходы, которые гражданин получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено — это упущенная выгода .

Сторона, не исполнившая свои обязательства по договору об участии в долевом строительстве или ненадлежаще исполнившая их, обязана уплатить другой стороне предусмотренные законом и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Это сказано в статье 10 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Верховный суд подчеркнул — застройщик должен был передать истице квартиру, но сделал это лишь через полгода.

Суд особо отметил следующий момент: истица — приезжая. Она зарегистрирована в населенном пункте, находящемся на приличном расстоянии от места своего фактического проживания и работы, и не имеет в собственности жилье в этом городе. По мнению высокого суда, дама была вправе рассчитывать на своевременную передачу квартиры, но в связи с допущенной застройщиком просрочкой вынужденно «несла затраты по найму жилого помещения».

Таким образом, ВС РФ пришел к выводу о том, что между просрочкой срока сдачи квартиры, отсутствием у гражданки жилого помещения на праве собственности и затратами, понесенными ею на вынужденный наем другого жилья, имеется причинно-следственная связь. Поэтому вывод апелляции неправильный и дело надо пересматривать по новой, но с учетом разъяснений Верховного суда.

rg.ru

Как рассчитать и взыскать неустойку, если жилье не сдано в срок?

Договор долевого участия – важный документ, который получает будущий собственник от застройщика во время строительных работ. В документе устанавливается срок сдачи объекта с последующим оформлением документов. Если во время строительных работ происходят задержки (по любым на то причинам), то будущий владелец недвижимости имеет полное право требовать выплату неустойки за просрочку сдачи жилья в срок.

Неустойка по сдаче дома/квартиры регламентируется Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве…».

Когда и за что можно требовать неустойку?

Неустойку за задержку сдачи дома с застройщика можно требовать с первого дня нарушения ДДУ. Законное исчисление сроков для выплат начинается с первого дня, следующего за датой, установленной в договоре.

Вопрос досудебного урегулирования спора может быть внесен в ДДУ по согласованию сторон в момент подписания документа. Если такой пункт отсутствует, то взыскание неустойки осуществляется в судебном порядке.

Подтверждающие основания невыполнения обязательств по срокам:

• нет акта приема-передачи жилья;
• истекли сроки по договору;
• акт подписан позже ранее запланированного срока.

Обратите внимание!

Настойчивость застройщика и его предложение о переносе сроков сдачи (документально), не является правомерным действием и может быть оставлено без внимания участника. Подписав такой документ, собственник останется без выплат, а закон встанет на сторону застройщика.

Читайте также

Дарение доли в квартире родственнику

Как правильно определить сроки ввода дома в эксплуатацию?

Срок передачи недвижимости должен быть единым для всех дольщиков в одной секции. Дата устанавливается строительной компанией (СК) в проектной документации и договоре, который подписывают обе стороны. Изменения в документе могут быть внесены только по согласованию или через суд.

Ввод в эксплуатацию – срок принятия объекта администрацией, который происходит раньше, чем передача жилья владельцам по акту приема-передачи. Без документа на ввод оформить квартиру на дольщика нельзя.

Срок в ДДУ по передаче имущества может быть указан несколькими способами:

• точное число, год и месяц, где следующий день будет считаться просрочкой;
• квартал (например, 2 квартал 2018 года) – просрочка будет считаться с 01.07.2018 года;
• с привязкой к дате ввода в эксплуатацию – если в договоре указан срок ввода до 01.01.2018, то период просрочки следует считать с учетом 30-дневного срока на процедуру передачи недвижимости. То есть с 31.01.2018 можно подать претензию или обратиться в суд по поимке неустойки за квартиру.

Многие застройщики пытаются избежать судебных тяжб путем обозначения срока, как ориентировочного. Такая уловка не снимает ответственности, а выплата неустойки в случае нарушения договорных обязательств – неизбежна.

Как самостоятельно рассчитать неустойку?

Неустойка за просрочку сдачи квартиры при нарушении установленного срока рассчитывается по стандартной формуле:

Читайте также

Как происходит раздел дома в натуре?

сумма выплат = обозначенная в контракте стоимость недвижимости х 1/300 ставки рефинансирования х срок просрочки в днях.

Обратите внимание!

Если дольщик физическое лицо, то ставка рефинансирования удваивается, а значение 1/300 заменяется 1/150.

Взыскание пени с застройщика

Чтобы взыскать с застройщика неустойку за несвоевременную сдачу квартиры согласно договорным обязательствам, следует обратиться к компетентным юристам, которые помогут правильно составить письменную претензию. В тексте обращения необходимо сделать ссылку на договор долевого строительства, указать дату просрочки, ссылку на законодательство РФ и изложить требования по возмещению убытков. Претензия может быть отправлена заказным письмом с уведомлением или вручена лично уполномоченному представителю компании.

Если реакции на обращение не было, у дольщика есть право обратиться в суд. Исковой документ включает те же пункты, что и претензия, а также моральный ущерб, если на то есть обоснованные причины.

Выплата неустойки за квартиру проводится на расчетный счет дольщика, который, как и ряд других документов, следует приложить к заявлению:

• ДДУ;
• сумма неустойки – 1/150 или 1/300 ставки рефинансирования на день акта или день вынесения решения судом;
• ранее отправленная претензия с уведомлением о ее принятии второй стороной;
• оплата госпошлины;
• номер расчетного счета указывается в иске.

Пакет документов подается по месту нахождения компании застройщика.

Обратите внимание!

Если срок сдачи просрочен более чем на 2 месяца, то дольщик имеет право расторгнуть договор и потребовать полный возврат внесенного депозита.

Размер ключевой ставки для расчета неустойки

Расчет неустойки за сдачу дома проводится согласно выше установленной формуле. Сумма зависит от ставки рефинансирования на день исполнения обязательств застройщиком.

Пени за просрочку сдачи квартиры можно посчитать самостоятельно, учитывая ставку рефинансирования ЦБ РФ, которая с 1.01.2016 приравнена к ключевой ставке и составляет:

• до 31.12.2015 – 8,25%;
• с 01.01.2016 – 11%;
• с 14.06.2016 – 10,5%;
• 19.09.2016 – 10%;
• с 27.03.2017 – 9,75%;
• с 2.05.207 – 9,25%;
• с 19.06.2017 – 9%;
• с 18.09.2017 – 8,5%;
• с 30.10.2017 – 8,25%;
• с 18.12.2017 – 7,75%;
• с 12.02.2018 – 7,5%.

Последние данные актуальны на момент написания статьи и могут меняться согласно действующему законодательству РФ.

Неустойку за недвижимость следует считать от полной стоимости объекта, независимо от фактических платежей на момент рассмотрения обращения. Исключений для рассрочки платежа и кредитных обязательств законом не предусмотрено.

Резюме

Исходя из вышеизложенных сведений и действующих нормативов на февраль 2018 года, можно понять, что требовать неустойку за квартиру/дом и иное строение можно с первого дня просрочки. Предложения застройщика изменить сроки в договоре могут быть приняты или не приняты дольщиком, что допускает ГК РФ. Если СК отказывается проводить выплату, то есть возможность расторгнуть договор, потребовать возврат внесенных платежей или взыскать пени за каждый день просрочки в судебном порядке.

Чтобы не допустить ошибок и действовать согласно законодательству РФ, лучше обратиться за помощью к опытным юристам нашей компании. Решить спор можно путем консультации на сайте или по телефону, а также воспользовавшись услугами компетентного юриста в суде.

pravoved.ru

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия в 2018 году

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия в 2018 году

В данном материале мы рассмотрим практические моменты как взыскать неустойку за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия в 2018 году. Судебная практика предъявляет ряд требований к порядку взыскания неустойки, соблюдение которых позволит Вам избежать снижения размера неустойки, а также разобраться в тонкостях расчета размера неустойки при пропуске сроков долевого строительства многоквартирного дома.

Содержание статьи:

1. Неустойку снижать нельзя, но…

2. Как не допустить снижение неустойки

3. Штраф за неуплату неустойки. Миф или правда?

4. С какого момента нужно рассчитывать неустойку

Выводы

Неустойку снижать нельзя, но…

На сегодняшний день суды достаточно часто снижают, иногда значительно, размер установленной законом неустойки, подлежащей взысканию с застройщика при нарушении им своих обязательств по договору долевого строительства.

Как застройщику это удается в рамках действующего законодательства?

И так, согласно ст. 10 федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при ненадлежащем исполнении обязательств застройщик обязан выплачивать потребителю неустойку. При нарушении сроков передачи квартиры потребителю неустойка рассчитывается по правилам ч. 2 ст. 6 указанного закона.

Однако понятие неустойки и возможность ее снижения устанавливаются в другом законе – ст.ст. 330-333 Гражданского кодекса РФ. Анализ указанных положений позволяет утверждать, что в случаях приобретения квартиры по договору долевого участия гражданином для личного пользования снижение законной неустойки допускается в исключительных случаях. При этом, обязательным условием снижения размеров неустойки судом является наличие ходатайства застройщика с обязательным указанием и обоснованием мотивов, по которым снижение является допустимым.

В частности, застройщик должен представить доказательства того, что взыскание неустойки в том или ином размере приведет к получению потребителем необоснованной выгоды – что, согласитесь, достаточно сложно себе представить. При этом застройщик также обязан обосновать исключительность того или иного указанного им в ходатайстве случая, являющегося основанием для снижения законной неустойки.

Таким образом, если застройщик не заявляет ходатайства о снижении размера неустойки либо не предоставляет доказательств обоснованности мотивов снижения неустойки суд должен удовлетворить требование в полном объеме. В противном случае нужно подавать жалобы на принятые судебные решения, вплоть до Верховного Суда РФ (определение ВС РФ от 20.10.2015).

Как не допустить снижение неустойки

И так, если ходатайства о снижении неустойки от застройщика не поступило – суд снижать ее размер не имеет права. Но если соответствующее ходатайство имеется, недопустимо пускать все на самотек.

Приведем несколько примером, какие можно принять меры по оспариванию ходатайства. При этом, рекомендую фиксировать свои возражения в письменной форме и приобщать к материалам гражданского дела.

Первое, на что нужно обращать внимание суда, это на требования п. 1,2 ст. 333 ГК РФ, согласно которым снижение неустойки возможно при наличии одновременно трех обстоятельств:

1) исключительность случая, являющегося основанием для снижения неустойки;

2) явная несоразмерность размера неустойки последствиям нарушения сроков строительства;

3) взыскание неустойки может повлечь получение потребителем необоснованной выгоды.

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

При этом доказать все эти обстоятельства должен застройщик – потребителю достаточно лишь обозначить, что застройщик никак не обосновал перечисленные обстоятельства (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ).

Более того, согласно сложившейся судебной практике не являются безусловным основанием для снижения неустойки такие обстоятельства как:

• тяжелое финансовое положение застройщика;
• наличие у застройщика задолженности перед другими кредиторами;
• наложение ареста на денежные средства или иное имущество застройщика;
• отсутствие бюджетного финансирования по объекту строительства;
• неисполнение обязательств контрагентами застройщика;
• выполнение ответчиком социально значимых функций;
• и т.п.

При формулировании возражений против заявленного ходатайства застройщика об уменьшении размера неустойки, участник долевого строительства не обязан доказывать возникновение у него убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для потребителя, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно. В частности, допустимо ссылаться на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

Если Вам удастся подтвердить отсутствие законных оснований для уменьшения размера неустойки, суд откажет в ходатайстве о снижении размера неустойки (постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7).

Штраф за неуплату неустойки. Миф или правда?

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, в тех ситуациях, когда возникшие отношения не урегулированы данным федеральным законом применяется закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Согласно п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя о взыскании неустойки с застройщика суд взыскивает также штраф в размере пятидесяти процентов от удовлетворенной суммы неустойки за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя.

Имейте в виду, что взыскание штрафа возможно только при условии досудебного обращения к застройщику с требованием о выплате законной неустойки в добровольном порядке.

Также учитывайте, что выплата застройщиков неустойки участнику долевого строительства в период рассмотрения спора в суде не освобождает его от уплаты штрафа. Будьте осторожны в таком случае и ни в коем случае не отказывайтесь от иска в суде. Поскольку если Вы напишите заявление о прекращении производства в части взыскания неустойки (ст.220 Гражданского процессуального кодекса РФ), то потом суд автоматически откажет Вам и во взыскании штрафа (определение ВС РФ от 26.04.2016).

С какого момента нужно рассчитывать неустойку

При заключении договора участия в долевом строительстве застройщики прописывают два периода для описания сроков завершения строительства и определения порядка приема-передачи квартиры:

1) плановый срок завершения строительства;

2) срок передачи квартиры потребителю.

Как правило срок передачи квартиры определяется в зависимости от момента завершения строительства (например, в течение шести месяцев после окончания сроков завершения строительства). Однако, закон предписывает иной порядок.

Согласно ст. 8 Закона № 214-ФЗ передача квартиры застройщиком и принятие ее участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту. Передача квартиры осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. После получения соответствующего разрешения застройщик обязан передать квартиру потребителю не позднее предусмотренного договором срока.

Другими словами, закон определяет начало течения срока передачи квартиры потребителю с момента получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (определение ВС РФ от 04.07.2017), и нарушение срока передачи квартиры влечет за собой ответственность, предусмотренную Законом № 214-ФЗ. Устанавливать иной момент, с которого исчисляется срок передачи квартиры потребителю закон запрещает.

Однако в такой ситуации не ясно как определять сроки в том случае, если разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию обществом не получено, а плановый срок завершения строительства уже истек.

Естественно, что застройщик придерживается позиции, что раз нет разрешения на ввод в эксплуатацию, то событие, обязывающее его в соответствии с условиями договора передать квартиру потребителю, не наступило. И поскольку срок передачи квартиры не наступил, следовательно, ни о какой ответственности и речи быть не может.

Но и в этом случае потребителя вводят в заблуждение.

Позиция застройщика противоречит положениям ст. 431 ГК РФ и фактически означает, что застройщик не связан установленными договором долевого строительства сроками, а предусмотренная законом неустойка в такой ситуации бесполезна, поскольку не стимулирует застройщика к своевременному исполнению своих обязательств и не обеспечивает защиту прав и законных интересов дольщиков.

Рассмотрим положения действующего законодательства о порядке передачи квартиры с точки зрения судебной практики.

Согласно ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора. За нарушение названного срока предусмотрена обязанность застройщика уплатить участнику долевого строительства неустойку – ч. 2 ст. 6 Закона№ 214-ФЗ.

Статьей 190 ГК РФ установлены общие правила определения сроков в гражданском праве. Указанные положения не исключают возможности застройщика определять срок смешанным образом, в частности, путем сочетания конкретного события с периодом времени.

Однако застройщик неверно их применяет. В тех ситуациях, когда разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию не получено в указанный в договоре плановый срок завершения строительства, срок передачи квартиры потребителю необходимо исчислять со следующего дня после истечения планового срока завершения строительства.

Другими словами, с учетом установленного ограничения по срокам ввода дома в эксплуатацию условие о передаче квартиры в течение определенного срока после получения соответствующего разрешения необходимо толковать в следующей последовательности:

1) застройщик обязан передать квартиру не позднее определенного договором срока с момента ввода дома в эксплуатацию;

2) если разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию не получено в указанный в договоре плановый срок завершения строительства, после истечения срока передачи квартиры потребителю последний вправе требовать взыскания неустойки.

Такое толкование договоров долевого участия в строительстве нашло подтверждение в судебной практике (Определение Судебной коллегии ВС РФ от 3 октября 2016 года).

Выводы

Практика разрешения споров в сфере долевого строительства многоквартирных домов задает все новые и новые вопросы. И неприятность этих вопросов для простых потребителей, заключается в том, что никто не задумывается о них, пока не сталкивается с определенными проблемами. Как правило, в таких ситуациях из-за незнания или упущения потребители не могут эффективно защитить свои права.

Изучение актуальной судебной практики может исключить целый ряд ошибок и повысить вероятность максимально эффективного взыскания неустойки за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия.

Если у Вас имеются вопросы по Вашей ситуации, обращайтесь!

comments powered by HyperComments Заполняя поле формы и нажимая на кнопку «Комментировать», я принимаю условия обработки персональных данных и даю согласие на их обработку

uristnet.ru

Подлежит ли взысканию неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия

Подлежит ли взысканию неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия, если дольщик не оплатил в полном объеме сумму по договору, а квартира передана с просрочкой?

сообщаем следующее: Да, подлежит.

Дольщик вправе требовать с застройщика уплаты неустойки за просрочку передачи объекта (даже если дольщик сам просрочил оплату), но застройщик вправе предъявить встречные требования, например, о взыскании неустойки с дольщика, за просрочку внесения оплаты.

Судебная практика приходит к выводу, что действующим законодательством, осуществление застройщиком обязанности по строительству объекта в срок в зависимость от исполнения обязательств дольщика по финансированию строительства не поставлена. Следовательно, обязанность застройщика по строительству объекта в предусмотренный договором срок является безусловной, а нарушение дольщиком сроков оплаты долевого участия ответчика от исполнения указанной договорной обязанности не освобождает – см. Постановление 18 ААС от 28.01.2015 № А07-11011/2014, Постановление 15 ААС от 10.10.2011 № А53-10899/2011.

Неустойка за просрочку передачи дольщику исчисляется исходя из цены договора, что следует п.2 ст.6 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ – см. п.1 Обзора Верховного Суда РФ № 3 от 25.11.2015.

См. также рекомендацию «Как зарегистрировать право собственности по договору участия в долевом строительстве».

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

1.Договор участия в долевом строительстве: как избежать споров с застройщиком и что делать, если они возникнут. 8 самых проблемных вопросов.

<…>

«Застройщик не передал квартиру в срок, предусмотренный договором. Что я могу с него взыскать?

Застройщик обязан выплатить неустойку, возместить убытки, компенсировать моральный вред и судебные расходы. Обращение с претензией часто не приносит результата, но лучше ее направить, так как по закону о защите прав потребителей (ст. 13), если застройщик не уплатил неустойку добровольно, суд взыщет штраф – 50% от удовлетворенных требований. Даже если требование о штрафе не заявлялось, суд взыскивает его сам (п. 46 постановления Пленума ВС РФ от 28.06.12 № 17).*

Взыскать неустойку можно только за нарушение срока передачи квартиры. За нарушение срока получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию неустойку взыскать не получится (определение ВС РФ от 10.02.15 № 86-КГ14-9), если в договоре участия в долевом строительстве (ДДУ) такая ответственность не была предусмотрена. Также суд откажет в неустойке, если вы подписали предложение застройщика о переносе сроков сдачи объекта. Застройщик уплачивает физическому лицу неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства (сейчас 8,25%) от цены договора за каждый день просрочки (ст. 6 Федерального закона от 30.12.04 № 214-ФЗ). Если дольщик расторгает договор и взыскивает проценты за пользование денежными средствами, взыскать неустойку за нарушение сроков передачи объекта не получится (п. 29 Обзора практики разрешения судами споров <…>, утв. Президиумом ВС РФ 04.12.13 (далее – Обзор практики)).

Если вы снимаете квартиру, можно заявить к взысканию расходы на наем жилья. Их можно подтвердить договором найма (аренды) и расписками о получении средств. Если квартира куплена по кредитному договору, можно взыскать разницу между процентными ставками до и после передачи, поскольку после передачи ставку обычно уменьшают. Подтвердить это можно кредитным договором, а также квитанциями об оплате или выпиской по счету. В практике судов Москвы и области вышеуказанные убытки обычно не взыскиваются. Получить компенсацию морального вреда можно, если суд установил факт нарушения прав потребителя (п. 45 постановления Пленума ВС РФ от 28.06.12 № 17). Зачастую при нормальном финансовом состоянии застройщика при нарушении срока передачи объекта договор выгоднее расторгнуть. При этом размер санкций может быть значительно выше».

2. Постановление 18 ААС от 28.01.2015 № А07-11011/2014

«В силу части 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Как установлено выше, ЖСФ «Башинвестдом» обязательства по передаче истцу помещений в согласованный сторонами срок не исполнены.

ЖСФ «Башинвестдом» (застройщик) факт нарушения им срока передачи в адрес истцов объекта недвижимости не оспаривает, в качестве возражений на требования истца о взыскании неустойки ссылается на обстоятельства, свидетельствующие о нарушении дольщиком (истцом) принятых на себя обязательств по выплате денежных средств, предусмотренных договорами за строительство объекта.

По мнению ЖСФ «Башинвестдом», неоднократное нарушение истцом сроков внесения платежей (стоимости объекта строительства) явилось непосредственной причиной неисполнения им встречного обязательства в части своевременной сдачи объекта.

Признавая названные доводы несостоятельными, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной.

Ни действующим законодательством, ни заключенными сторонами договорами осуществление застройщиком обязанности по строительству объекта в срок в зависимость от исполнения обязательств дольщика по финансированию строительства не поставлена. Следовательно, обязанность ответчика по строительству объекта в предусмотренный договором срок является безусловной, а нарушение истцом сроков оплаты долевого участия ответчика от исполнения указанной договорной обязанности не освобождает.

Встречного требования о взыскании неустойки за нарушение сроков оплаты объекта долевого участия ответчиком в настоящем деле не заявлено.

Таким образом, несвоевременное исполнение истцом своих обязанностей по внесению платы не может освобождать застройщика от обязанности исполнить свои обязательства по строительству объекта и передаче объекта долевого участия участнику после его введения в эксплуатацию, то есть срока, о котором идет речь в пункте 1 статьи 6 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Доказательств того, что, при всей степени заботливости и осмотрительности, в отсутствие финансирования со стороны истца, ответчик мог быть лишен объективной возможности надлежащим образом исполнить свои обязательства по строительству объекта в срок, в материалы не представлено, что не позволяет признать вину сторон договоров №153-8/ДУДС, №154-8/ДУДС в нарушении срока сдачи жилого дома в эксплуатацию обоюдной.

При этом, считая свои права нарушенными, ЖСФ «Башинвестдом» не лишено возможности обратиться с самостоятельным иском суд о взыскании с истца неустойки за несвоевременное перечисление денежных средств (цены контракта), предусмотренной пунктами 3.1 договоров в редакции дополнительных соглашений от 05.02.2014.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание ненадлежащее исполнение ответчиком принятых на себя обязательств по договору, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии правовых оснований для применения к ЖСФ «Башинвестдом» меры гражданско-правовой ответственности в виде взыскания неустойки, установленной частью 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ.

Требование о взыскании неустойки на основании статьи 330 ГК РФ и указанной выше нормы закона заявлено правомерно*».

27.07.2017

С уважением, Александр Кобзарев,

эксперт Системы Юрист

Ответ утвержден Мариной Кузиной,

ведущим экспертом Системы Юрист

www.law.ru

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия — Юрист Алексей Лобанов

С какого момента считается, что застройщик просрочил сдачу квартиры?

Все, что нужно, есть в договоре между вами и строительной компанией. У каждого застройщика свои условия: где-то стоит точная дата, что является большой редкостью, где-то упоминание квартала или декады. Но чаще всего срок сдачи квартиры зависит от ввода всего дома или корпуса в эксплуатацию.
Текст может быть такой: сдача квартиры происходит не позднее трех месяцев с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Может ли застройщик снизить размер неустойки?

Попробовать сможет, это не исключено. Дело в том, что в Гражданском кодексе, статьей 333, предусмотрено право лица заявить о чрезмерном размере неустойки и попросить суть снизить ее. Однако это всего лишь право и ее чрезмерность придется доказать. Бывает, что судьи снижают размер, но происходит это не часто, например, когда неустойка больше, чем сумма квартиры, либо очень короткий срок просрочки (5-10 дней).

Но стоит иметь ввиду, что речь идет о снижении, а не отмене. Финансовые санкции все равно будут применены и вы компенсируете ожидание своей недвижимости

После подачи искового заявления застройщик перечислил сумму неустойки. Будет ли взыскан штраф в размере 50% за неудовлетворение требований в досудебном порядке?

Да, будет. Перечисление застройщиком участнику долевого строительства денежных сумм после предъявления иска не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Если я продам квартиру по переуступке, смогу ли я взыскать пени до даты подписания этого договора?

Вопрос сложный ввиду того, что неизвестны условия вашей переуступки. Если в ней есть пункт о том, что вы передаете права только с даты подписания и оставляете за собой требования о пени, то это возможно. Если такой оговорки нет, то предсказать позицию суда затруднительно.

Можно ли взыскать неустойку, если квартира еще не сдана?

Да, это возможно. Вы сможете взыскать сумму неустойки, которая будет рассчитана на дату подачи искового заявления, либо на дату вынесения решения суда первой инстанции. В последующем, когда квартира будет сдана, вы вправе взыскать неустойку с даты вынесения решения до даты подписания акта-приема передачи купленной недвижимости

При приемке квартиры обнаружилась вентиляционный короб (труба), который не был в плане. Можно ли просить заменить квартиру на аналогичную?

При заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства (в данном случае квартиры), подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося многоквартирного дома, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте.

При этом закон о защите прав потребителей и Закона № 214-ФЗ предусматривают различные способы восстановления нарушенных прав потребителя – участника долевого строительства в случае, если объект долевого строительства построен с отступлением от условий заключенного договора, приведшим к ухудшению качества такого объекта.

Поскольку в данном случае нормы Закона № 214-ФЗ являются специальными по отношению к нормам Закона о защите прав потребителей, то подлежат применению нормы первого из указанных законов, которым такой способ защиты права участника долевого строительства, как замена подлежащего передаче объекта долевого строительства на равнозначный, не предусмотрен.

Однако вы имеете право требовать компенсацию морального вреда, взыскании штрафа и судебных расходов за непредоставление информации о товаре, которая обеспечивала бы возможность свободного и правильного выбора товара покупателем, исключающего возникновение у последнего какого-либо сомнения относительно потребительских свойств и характеристик товара, правил и условий его эффективного использования.

Застройщик предлагает изменить в договоре срок сдачи квартиры

Бывает так, что застройщик присылает письмо о необходимости внести изменение в договор в части сроков передачи квартиры. Соглашаться или нет — ваше право, а не обязанность.

Некоторые застройщики присылают уведомление о переносе сроков сдачи, однако это не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации.

Подробный онлайн калькулятор неустойки за просрочку сдачи квартиры

Стоит учитывать несколько моментов:

калькулятор рассчитан на то, что дольщик физическое лицо

если дата сдачи квартиры установлена, например, на первое число, то сумма просрочки будет считаться со второго

в соответствии с законодательством, сумма неустойки рассчитывается по ставкам, которые действовали на период просрочки. Следовательно робот посчитает ее в полном соответствии с цифрами ЦБ РФ и выведет то, на какие ставки основывался

если квартира вам еще не передана, а просрочка уже идет, в графе «дата подписания акта-приема» укажите сегодняшнюю дату

alexlobanov.ru