Перед покупкой квартиры что нужно знать – Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать

Содержание

Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать | Деньги

Главное – знать, какие 5 шагов необходимо сделать, чтобы упущенная во время сделки мелочь не обернулась крупной неприятностью в будущем. На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Шаг 1 – проверка правоустанавливающих документов на квартиру

Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник.

«Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».

Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

Шаг 2 – проверка истории квартиры

Попросите у собственника выписку из Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.

«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

Шаг 3 – проверка качества квартиры

Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

Шаг 4 – проверка продавца

С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).

«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».

Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.

Шаг 5 – проверка прав третьих лиц

Попросите собственника предоставить вам

расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.

Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. «Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такие случаи бывают, – говорит Ольга Рыкова. – Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?

В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.

«Кроме того, необходимо обращать внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу», – обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.

В деле купли-продажи квартиры важны, безусловно, все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры – все это составляющие целого понятия «сделка». Главное – помнить, что при приобретении квартиры стоит не верить (на слово), бояться (обмана), просить (документы).

Смотрите также:

aif.ru

Как проверить «чистоту» квартиры при покупке самостоятельно? Что необходимо проверять при покупке квартиры?

При приобретении жилья на вторичном рынке существуют многочисленные риски, и потому покупателю желательно знать, как при покупке проверить «чистоту» квартиры самостоятельно. Главное — избежать основных, самых крупных рисков, информацию о которых содержит данная статья. Прежде всего требуется исключить возможность оспаривания сделки и права на квартиру, а потому и рекомендация относительно того, как проверить при покупке «чистоту» квартиры самостоятельно, будет подана подробнейшим образом.

Первые шаги

Первое — подлинность документов, которые предоставляет продавец для ознакомления. Это нужно проверять особенно тщательно, иначе впоследствии могут обнаружиться притязания на данную жилплощадь совершенно третьих лиц. Здесь необходимо учитывать, что ситуаций с документами, сопровождающими покупку жилья, превеликое множество, и единый рецепт относительно юридических вопросов, как проверить «чистоту» квартиры при покупке самостоятельно, дать очень сложно. Однако обезопасить сделку нужно по максимуму, а потому все шаги, рекомендуемые по проверке документов, лучше совершить. Конечно, проверять юридическую «чистоту» нужно, не выходя за рамки разумности, но максимум информации необходимо не только получить, но и оценить, и она должна касаться и самой квартиры, и всех, кто причастен к её собственности и статусу.

Конечно, гораздо удобнее было бы обратиться к профессиональным юристам, но перед нами стоит другой вопрос: как проверить «чистоту» квартиры при покупке самостоятельно? В принципе, это резонно, хотя и более хлопотно. Тем более что и помощь профессионала может только повысить надёжность сделки, но гарантировать стопроцентный успех и она не сможет. На крайний случай можно титул застраховать, если продолжают оставаться опасения. Страховые компании обычно довольно охотно идут навстречу.

Новостройка и «вторичка»

Если жильё в новостройке, нужно знать, как проверить застройщика при покупке квартиры. Здесь более всего помогают отзывы, собранные на специальных сайтах в Интернете. Конечно же, нужно отличать честные отзывы от происков конкурентов, но эта задача не так сложна: если нет цифр, дат, фамилий, конкретных фактов, обращать внимание на такую информацию не стоит. Также хорошо проследить сроки сдачи других объектов (обычно такая информация доступна) и почитать отзывы покупателей. Существует множество способов, как проверить застройщика при покупке квартиры.

И в этом случае, когда жильё покупается в новостройке, проверка документов должна быть тщательной, даже если эта продажа от застройщика. Вторичное жилье, конечно же, потребует больших усилий, поскольку у новостроек нет такой богатой истории прописок-выписок и смены владельцев. Но и тут даже после тщательной проверки юридической «чистоты» недвижимости, которая сделана по всем правилам, вероятность лишения купленной квартиры остаётся. Если подавец сумеет доказать, что его права во время покупки были ущемлены, например. А вот если покупается вторичное жилье, разборки будут проходить не только с продавцом, но и с собственником, который до него владел данной квартирой. Вероятно, пройти придётся целую череду судебных разбирательств. Долго и сложно проверяется юридическая «чистота» при покупке квартиры на вторичном рынке: это подлинность всех документов, это оценка правового статуса недвижимости, это анализ возможных рисков, которые связаны с данной покупкой.

Документы

Юридическую «чистоту» квартиры можно проверить, максимально обезопасив сделку при покупке любой недвижимости. Необходимо запросить у продавца следующие документы.

Начинать ознакомление с документацией лучше всего со свидетельства о государственной регистрации права, а также с сопутствующих ему: договора о купле и продаже или о наследовании, о дарении, о приватизации и тому подобных.
Вторым шагом станет изучение выписки ЕГРП. Именно в Едином государственном реестре содержатся все сведения о проведении каких-либо сделок с данной недвижимостью.
Третий шаг — выписка из домовой книги, чтобы удостовериться в отсутствии каких-либо зарегистрированных жильцов на данной жилплощади. Такую выписку можно заказать в любом многофункциональном центре. В документе должно быть указано, что все проживавшие ранее в данной квартире с регистрационного учёта сняты.
Справка — также из МФЦ — ответит на вопрос, как проверить долги при покупке квартиры, поскольку наличие любых коммунальных задолженностей там указывается.
Обязательно нужна справка от продавца из психоневрологического и наркологического диспансера.

Подробности

Как проверить, есть ли арест на квартиру? Из выписки ЕГРП. Там указано, если это простая выписка, является ли продавец собственником. А в расширенном варианте выписки есть вся история данной квартиры с первой записи в ЕГРП. Там указано, кто был владельцем ранее и как часто её продавали. Однако одной этой выпиской ограничиваться нельзя. Как проверить, заложена ли квартира при покупке? Часто жильё продаётся по доверенности, а потому собственник участия в сделке практически не принимает. Это очень рискованная ситуация. Довольно часто подобные документы добывают нечестным путём.

Поэтому всё, что нужно проверить особо тщательно при покупке квартиры — это документы непосредственного владельца жилья. Для этого нужно у доверенного лица попросить контакт и связаться с собственником, чтобы он подтвердил, что квартира продаётся. Далее нужно проверить графу «Обременение» в выписке ЕГРП, где содержится информация относительно статуса квартиры, — не находится ли она в залоге. Если недвижимость продаётся сразу же после наследования, лучше её не покупать. В течение трёх лет могут появиться новые наследники, которые оспорят в суде эту сделку. Также по расширенному варианту справки ЕГРП можно установить, что, например, ипотека за данную квартиру не выплачена до конца.

На что обращать особое внимание

Первым делом нужно смотреть цену. Если аналогичные квартиры продаются дороже, это должно особенно насторожить, и только при огромном интересе к данному объекту недвижимости можно продолжить проверку его «чистоты» в юридическом плане, причём делать это гораздо более тщательно, чем ранее предполагали. Продавца нужно расспрашивать дотошно и добиваться подробностей: не только кому принадлежит данная квартира, но и когда, каким образом и у кого была приобретена, почему продаётся снова, участвовала ли квартира в судебных спорах. Затем проверить сказанное по документам. Отсюда будет ясно, насколько продавец правдив, поскольку придётся иметь с ним сделку как с контрагентом. А как проверить продавца квартиры при покупке иначе?

Обязательно со всем вниманием проверяется его паспорт и остальные документы, касающиеся квартиры: на основании чего зарегистрирована собственность, где, когда получено свидетельство, регистрирующее право на неё. Обязательно нужно взять копии для повторного изучения, но оригиналы проверить на наличие печатей, подписей, водяных знаков и всего остального, сопутствующего государственному документу. Также обязательно нужно сравнивать копии с оригиналом. Вполне могут представить совсем другие документы. Информация, изложенная на бумаге, должна совпадать с устным рассказом продавца. Как проверить наследников при покупке квартиры? Никак. Лучше всего покупать её, когда право будет утверждено прошествием трёх лет с момента наследования. Как проверить квартиру перед покупкой через Росреестр? Выше сказано, что в МФЦ можно заказать и получить абсолютно любые документы, касающиеся недвижимости.

Ещё сведения

До получения и изучения документов ни аванс, ни задаток передавать продавцу нельзя, поскольку бывший собственник может оставить у себя подлинники свидетельства и договора, даже уже продав эту квартиру. Обязательно нужно выяснить документально, нет ли у продавца на иждивении недееспособных граждан, несовершеннолетних детей, состоит ли сейчас продавец в браке и состоял ли он в браке на тот момент, когда им была куплена данная квартира, и самое главное, лично ли он действует, или через доверенное лицо.

Не пообщавшись с собственником лично, заключать сделку нельзя. Договор лучше составлять с владельцем, а не с доверенным лицом. Значительное количество фальшивых сделок заключается под тем предлогом, что владелец отсутствует: в другом городе, в другой стране и так далее. Доверенность может быть фальшивой. Если доверенное лицо не хочет предъявлять покупателю владельца квартиры, это должно вызывать подозрения, и причины здесь совершенно не имеют никакой важности. Проверить подлинность доверенности у нотариуса, который её выдавал, тоже вряд ли получится, потому что на подобные запросы нотариусы не отвечают.

Органы опеки и справки о дееспособности

Если в продающейся квартире были зарегистрированы несовершеннолетние дети, нужно требовать письменное согласие органов попечительства, иначе сделку заключать нельзя. Если же сам продавец признан официально недееспособным, его дела поручаются опекуну, причём только тому, которого назначит орган опеки. Из документов нужно проверить решения суда по первому вопросу (о недееспособности) и по второму вопросу (о назначении опекуна). И на совершение самой сделки обязательно нужно получить согласие органов опеки. Риски по такого плана сделке настолько велики, что чаще всего покупатель отказывается от приобретения такой жилплощади.

Но ещё большей проблемой является ситуация, когда продавец недееспособным не признан, но постоянно или временами бывает в состоянии неспособности понимать значение собственных действий (это определение выведено законом). Состояние это вычислить на глаз довольно сложно даже при неоднократных личных встречах. Поэтому на всякий случай нужно попросить справку от психиатра, датированную днём сделки. Выходом может быть и приглашение знакомого психиатра на сделку как родственника или друга. Однако от всех нехороших случаев обезопасить такую сделку просто нереально. Даже заключая сделку у нотариуса, полного успеха этого предприятия можно и не добиться. А потому лучше отказаться от сомнительного предприятия, благо сегодня предложение по недвижимости чуть не втрое превышает спрос.

На официальных сайтах

Нужно пройти на официальный сайт районного суда, к которому относится данная жилплощадь, и набрать в поиске фамилии продавца и его предшественников — собственников квартиры. Этот же принцип действует, если нужно проверить, не было ли у продавцов и их супругов каких-либо дел в суде, а если были, то какие. Главное — не расторгался ли брак и не делилось ли имущество, не признавался ли владелец недееспособным. Последнее проверяется по месту регистрации, поэтому паспорт продавца нужно изучить очень тщательно, а после обратиться на сайт того суда, где этот человек прописан или был прописан.

Судебная система пока не настроена так, чтобы можно было найти всё это в пару кликов, к сожалению. У арбитражных судов тоже есть официальная база данных. Там нужно установить, не был ли признан продавец банкротом. Если был, то это обязательно отражено в арбитражном суде города, где он прописан. Через открытую официальную базу данных онлайн исполнительных производств нужно узнать, не является ли владелец квартиры или его супруг должником и не возбуждено ли дело в отношении этих граждан.

По выпискам и справкам

По карточке собственника, то есть выписке из домовой книги, нужно установить, кто зарегистрирован в данной квартире, в том числе (и особенно) и те, кто там не проживает. Также должна быть представлена справка об оплате коммунальных услуг. Идеальный вариант, когда в квартире не прописан никто, но так везёт далеко не всегда. Если же зарегистрированные в квартире лица имеются, нужно обязательно указать в договоре период, в течение которого они с регистрационного учёта снимутся. Те, кто зарегистрирован на этой жилплощади, но там не проживает, должны предъявить нотариально заверенное обязательство о снятии с учёта до определённого срока.

Последних лучше выписать из квартиры до совершения сделки, иначе можно остаться в купленной квартире с «начинкой». В суде дела, касающиеся исков о выселении, довольно часто проигрываются, поскольку этот вопрос содержит множество неприятных нюансов. Нотариально заверенное согласие на сделку нужно ещё и тому владельцу, который находится в зарегистрированном браке, которым удостоверяется, что супруг или супруга не против продажи этой жилплощади. Это делается в обязательном порядке, если куплена квартира во время действия брака, а к моменту продажи брак расторгнут. Не нужно дополнительных документов только в случаях, если квартира получена в дар, в наследство (более трёх лет назад!), была приватизирована. Вот примерно и всё самое основное, что нужно проверить при покупке квартиры. После получения всей этой объёмной информации, пакет документов тщательно изучается и анализируется.

Правовой статус

Оценивать в первую очередь нужно правовой статус данной квартиры: как и на основании чего она была приобретена действующими собственниками, когда это произошло. Если с момента приобретения три года не прошли, то появляются две проблемы. Не истекли сроки исковой давности, то есть сделку по покупке квартиры ещё могут оспорить прежние владельцы. Для минимизации налогов продавец может попросить указать меньшую стоимость квартиры в документах. Лучше не соглашаться, потому что, если эту сделку признают недействительной, продавец не вернёт полную сумму, а вернёт только ту, которая значится в договоре.

Самое ненадёжное основание приобретения квартиры её владельцем — получение её в наследство, особенно если трёхлетний срок получения не истёк. Если новый наследник появится в суде позже этого срока, то риски покупателя значительно уменьшатся. Если квартира часто продавалась и покупалась в небольшой период времени, это самый красноречивый признак мошенничества. Лучше сразу приискать другой вариант покупки, благо сейчас с этим проблем практически нет. Чем больше у квартиры продаж и покупок, тем непригляднее её юридическая история. Если желание купить именно эту жилплощадь поистине огромно, то нужно проверить не только последнего продавца, но и супруга или супругу и всех предыдущих собственников за последние пять лет как минимум.

fb.ru

Что нужно знать при покупке квартиры: советы юриста

Покупка любого объекта недвижимости должна быть грамотной и тщательной процедурой, предполагающей проверку юридической чистоты сделки и правильности выбора самой недвижимости. Объекты на рынке представлены в разных видах, поэтому можно выбрать квартиру в новостройке или вторичку. Перед составлением договора важно разобраться в том, что нужно знать при покупке квартиры, чтобы выбрать действительно оптимальный вид недвижимости, идеально подходящий под требования покупателя.

Чего нужно опасаться?

Следует разобраться с тем, что нужно знать перед покупкой квартиры, чтобы предотвратить возможные негативные последствия данного процесса. Именно благодаря грамотному подходу к этому вопросу можно гарантировать отсутствие многочисленных проблем.

Что нужно знать при покупке квартиры? Для этого важно учитывать некоторые важные моменты:

юридическая чистота сделки должна проверяться, поэтому тщательно изучаются все документы, имеющиеся у продавца, причем выполнить это желательно с помощью юриста, а также многочисленные свидетельства и справки желательно проверять непосредственно в Росреестре и других государственных учреждениях;
сверяется информация из документации с фактическим состоянием объекта, поэтому если имеются расхождения в планировке с теми данными, которые содержатся в техплане, то можно говорить о незаконной планировке или поддельных документах, поэтому желательно отказаться от такой покупки;
вся процедура приобретения должна быть юридически грамотной, поэтому обязательно должны выполняться многочисленные этапы покупки, а также желательно приглашать юристов;
сам покупатель обязан убедиться, что выбранный объект действительно соответствует его требованиям и желаниям.

Если разобраться в том, что важно знать при покупке квартиры, то можно гарантировать, что действительно будет выбрана оптимальная недвижимость для жизни.

Что настораживает?

Существуют определенные моменты, которые должны настораживать каждого покупателя, причем независимо от того, находится ли выбранный объект на первичном или вторичном рынке.

Если у покупателя вызывают сомнения разные факторы, то надо убедиться в законности и целесообразности заключения такой сделки.

Наличие доверенности

Если недвижимость продается не собственником, а доверенным лицом, обладающим доверенностью, то можно говорить о том, что такая сделка может быть незаконной.

Важно убедиться, что доверенность не является поддельной или аннулированной, а также не истек срок ее действия. Также надо проверить, не составлял ли такой документ уже умерший человек.

Нередко приходится сталкиваться с тем, что мошенники формируют поддельные документы, на основании которых представляют интересы пожилых или недееспособных граждан. Такая сделка легко признается недействительной, поэтому покупатель теряет деньги и недвижимость.

Приватизированная квартира

Если недавно оформлена была квартира в собственность продавцом в результате приватизации, важно убедиться, что все документы были оформлены правильно. Также если имеется несколько жильцов, то все они должны были быть согласны на проведение этого процесса.

Покупка квартиры вторички, что нужно знать? Предварительно надо убедиться, что не прописаны в недвижимости посторонние лица, которые могут претендовать на этот объект в будущем.

Особенно надо проверить отсутствие в объекте прописанных несовершеннолетних лиц, так как выписать их даже через суд будет сложно.

Сомнительная история квартиры

Что нужно знать при покупке квартиры, чтобы гарантировать грамотность и официальность сделки? Надо заранее проверить историю имеющегося объекта.

Если выявляются доказательства того, что ранее была произведена процедура отчуждения, которая может быть признана сомнительной, а также владельцами были разные фирмы или государственные учреждения, то лучше отказаться от такой покупки.

Передача по наследству

Если планируется покупка квартиры, что нужно знать покупателю вторички, чтобы предотвратить возможные негативные последствия? Для этого изучается, каким образом продавец получил право собственности на этот объект.

Нередко передаются квартиры по наследству. Если наследник старается срочно избавиться от недвижимости, то существует вероятность:

неправомерности получения жилья;
на объект претендуют другие граждане, обладающие всеми правами для его отчуждения;
были использованы разные незаконные методы, с помощью которых продавец присвоил себе объект.

При наличии вышеуказанных факторов существует вероятность в будущем потерять купленную квартиру.

Наличие обременения

Если планируется покупка залоговой квартиры, что надо знать, чтобы в будущем не потерять такую недвижимость? Объект может быть в залоге у банка, приставов или других организаций. Первоначально надо проверить данную информацию. Далее надо убедиться, что процесс продажи недвижимости производится с полного согласия залогодержателя.

Если проводится в отношении владельца квартиры судебный процесс, то надо отказаться от такого приобретения.

Нюансы покупки в новостройке

Если требуется покупка квартиры в новостройке, что нужно знать, чтобы гарантировать грамотное и официальное приобретение? Первоначально для этого анализируются некоторые значимые для каждого покупателя моменты:

место расположения, имеющаяся инфраструктура и удобство нахождения по отношению к месту работы или иным объектам;
стоимость 1 кв. м., причем она должна быть ниже, чем стоимость недвижимости на вторичном рынке;
наличие или отсутствие правовой истории, причем оптимальным считается приобретение объекта непосредственно у застройщика, что практически до минимума снижает возможность мошенничества и того, что на квартиру могут претендовать третьи лица;
возможность оформления рассрочки или ипотеки, если у покупателя отсутствуют нужные средства на такое приобретение.

Покупка квартиры в новостройке, что нужно знать? Для совершения актуальной сделки оцениваются параметры:

первоначально тщательно изучаются все данные, предоставляемые подрядной компанией, которая занимается непосредственным строительством данного объекта, причем сюда относятся разные лицензии и финансовые документы;
проверяются сведения о застройщике, поэтому важно получить данные о том, как давно работает организация на рынке, какие объекты были построены, сколько имеется открытых судебных процессов с покупателями, а также изучаются отзывы людей, которые уже купили квартиры у этой компании;
следует лично посетить строительную площадку, чтобы проверить, на какой стадии строительства находится дом, а также можно пообщаться с непосредственными строителями, что нередко позволяет узнать значимые нюансы о строении;
если составляется ДДУ, то важно убедиться, что имеются все необходимые пункты в обязанностях и ответственности застройщика, а если они отсутствуют, то желательно пересмотреть документ или вовсе обратиться в Роспотребнадзор.

Разобравшись в том, что необходимо знать при покупке квартиры на первичном рынке, каждый человек может оградить себя от некачественного приобретения, которое сопровождается сложностью оформления права собственности.

Особенности покупки жилья в ипотеку

Нередко у людей просто отсутствуют нужные средства на покупку недвижимости. В этом случае целесообразно обращаться в банк для оформления ипотечного займа. Если планируется покупка квартиры в ипотеку, что нужно знать, чтобы предусмотреть все возможные риски и недостатки такого приобретения? Для этого учитываются некоторые моменты:

непременно квартира оформляется в залог банку, поэтому невозможно будет до окончания срока кредитования продать жилье или сменить владельца другим способом без разрешения и участия банка;
ежегодно придется страховать квартиру;
перед оформлением кредита потребуется провести оценку недвижимости;
запрещается осуществлять перепланировку или другие значимые процессы с объектом.

Чтобы купить квартиру в ипотеку, важно грамотно выбрать самого кредитора, а также покупать страховой полис в аккредитованной компании.

Плюсы покупки в ипотеку

Если планируется покупка квартиры, что нужно знать покупателю при использовании заемных средств? К преимуществам такого приобретения относится:

сам банк перед подписанием договора производит проверку продавца, для чего оценивается его кредитная история, финансовое состояние, надежность работы, открытые иски и другие особенности, поэтому если банк отказывает в кредитовании, то можно быть уверенным в наличии огромного количества минусов в работе застройщика;
проверяются все документы юридическим отделом банка, поэтому если ипотека предоставляется, то покупатель может быть уверенным, что все документы продавца являются законными, с нужными сведениями и достоверными;
перечисляются средства банка напрямую застройщику, что предотвращает возможность того, что на эти средства могут притязать третьи лица;
работники банка, обладающие нужными полномочиями, дополнительно оценивают состояние квартиры и определяют все факторы, которые влияют на ее стоимость, что исключает возможность мошенничества или завышения стоимости.

Таким образом, за счет участия банка можно гарантировать законность совершения сделки.

Нюансы покупки вторички

Что нужно знать при покупке квартиры, находящейся на вторичном рынке? Такая сделка считается наиболее специфической и сложной. Обусловлено это многочисленными рисками, которые заключаются в том, что на недвижимость могут претендовать третьи лица.

Наиболее значимыми нюансами такой покупки являются:

правовые риски, так как возникают многоаспектные правоотношения, а также требуется проверять чистоту сделки и соответствие всех документов продавца многочисленным требованиям законодательства;
технические риски. Они связаны с тем, что в самой квартире могут иметься разные скрытые проблемы, представленные неправильной работой инженерных коммуникаций, несоответствием объекта санитарным требованиям или иными сложностями, которые определяются уже в процессе эксплуатации недвижимости.

Для снижения рисков желательно пользоваться помощью риэлтора или юриста. Также все бумаги продавца должна быть заверены нотариально. С бумаг надо снимать копии, а также важно настоять на формировании акта передачи объекта.

Специфика покупки с помощью риэлтора

Многие люди прибегают к помощи специалиста в процессе поиска оптимальной недвижимости. Поэтому граждане принимают решение о том, что будет осуществляться покупка квартиры через риэлтора. Что надо знать для этого?

Выбирать надо только проверенные компании, предоставляющие качественные услуги. Сам риэлтор должен постоянно сопровождать сделку. Дополнительно фирмой должна проводиться проверка законности сделки.

Изучение качества недвижимости

Чтобы купить действительно качественную и комфортную квартиру, надо обращать внимание и на некоторые моменты, к которым относится:

проверяется состояние инженерных коммуникаций;
надо удостовериться, что текущими владельцами не проводилась незаконная перепланировка, поэтому сверяются данные из техплана с фактическим состоянием недвижимости;
оценивается состояние ремонта, качество имеющихся окон и дверей, а также другие важные элементы.

Если квартира полностью подходит под требования покупателя, то можно начинать проверку юридическую.

Как проверить квартиру?

Перед приобретением любого выбранного варианта надо обязательно получить на него выписку из ЕГРН, которая содержит сведения:

наличие или отсутствие обременения;
количество бывших собственников;
число прописанных людей, причем если среди них имеются несовершеннолетние, то от такого приобретения желательно отказаться;
указывается, как получил данный объект продавец.

Получить данный документ можно даже самостоятельно с помощью сайта ФНС.

Как проверить продавца?

Проверяется продавец разными способами:

в ФНС надо удостовериться, что паспорт гражданина является подлинным;
желательно запросить справку, которая подтверждает дееспособность продавца и отсутствие у него психических отклонений;

если имеется доверенность, то она проверяется на законность.

Проверить владельца объекта не составит труда с помощью разных государственных организаций.

Таким образом, если каждый человек будет знать о том, какие сведения надо получить при приобретении квартиры, то можно рассчитывать на покупку действительно качественной и оптимальной недвижимости. Она не только будет соответствовать требованиям гражданина, но и сделка будет юридически чистой. Процесс оценки недвижимости зависит от того, находится ли квартира на первичном или вторичном рынке. Также учитывается, оформляется ли на такое приобретение ипотека, и используются ли услуги риэлтора. При этом важно оценивать качество объекта и чистоту сделки разными способами.