Передача денег при покупке земельного участка: Покупка участка – что нужно знать при оформлении сделки?

Росреестр

Управление Росреестра по Краснодарскому краю информирует. Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком заключается в простой письменной форме и подписывается сторонами. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность.

Закон не предусматривает обязательной нотариальной формы такого договора. Исключением из этого правила являются подлежащие нотариальному удостоверению сделки по отчуждению:

— недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным гражданину;
— долей в праве общей собственности на недвижимость, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
Переход права собственности по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком подлежит обязательной государственной регистрации.
При продаже жилого дома одновременно с передачей права собственности на дом к покупателю переходит и право собственности на земельный участок.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, если они принадлежат одному лицу.
Поэтому при подготовке договора купли-продажи и определении его условий важно правильно и точно формулировать предмет договора с указанием данных отдельно по дому и отдельно по земельному участку.
В договоре купли-продажи надо указать:
в отношении жилого дома:
— адрес местонахождения дома;
— площадь;
— кадастровый (инвентаризационный) номер;

— сведения о дате и номере регистрации прав собственности продавца в ЕГРН, указанные в его свидетельстве о государственной регистрации или выписке из ЕГРН, основания приобретения права собственности;
в отношении земельного участка:
— адрес земельного участка;
— площадь земельного участка;
— кадастровый номер, категорию земель, вид разрешенного использования;
— сведения о дате и номере регистрации права собственности продавца в ЕГРН, указанные в его свидетельстве о государственной регистрации или выписке из ЕГРН.
Даже с учетом того, что при продаже жилого дома к покупателю по закону переходит и право собственности на земельный участок, на котором этот дом расположен, в предмете договора купли-продажи следует перечислить полный состав отчуждаемого недвижимого имущества — жилой дом и земельный участок со всеми идентифицирующими их признаками .
Помимо предмета, существенным условием сделки, которое необходимо отразить в договоре купли-продажи, является цена продаваемой недвижимости. Как правило, установленная договором цена дома, расположенного на земельном участке, включает в себя цену передаваемой с этим зданием части земельного участка или права на нее.
Покупая земельный участок в садоводческом или дачном товариществе, надо выяснить следующее:
1) кто собственник земельного участка, его семейное положение;
2) какие документы на земельный участок и постройки, расположенные на нем, есть у собственника участка;
3) проведено ли межевание земельного участка;
4) есть ли задолженность по взносам;
5) размер и порядок оплаты взносов;
6) права и обязанности членов товарищества и лиц, ведущих садоводство в индивидуальном порядке, в соответствии с уставом и решениями общего собрания.
Узнать, кто является собственником земельного участка, можно, запросив выписку из ЕГРН через официальный сайт Росреестра или путем обращения в МФЦ.
В том случае, если земельный участок продается по доверенности, проверить, выдавалась ли она и не была ли отозвана, можно в реестре нотариальных действий на сайте ФНП.
Если с участком и документами на него все в порядке, поинтересуйтесь у продавца его семейным положением. Дело в том, что если земельный участок покупался или был приватизирован в браке, то он является совместно нажитым имуществом. В таком случае надо получать нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на сделку. Если согласие не будет получено, договор можно признать недействительным.
Переход права собственности на земельный участок от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Только после этой процедуры можно говорить об официальном оформлении сделки. Время передачи денег за покупку земельного участка лучше всего связать с моментом государственной регистрации и не передавать деньги раньше.
В настоящее время проводить межевание не обязательно. Однако, если купить участок без установленных границ, в будущем можно столкнуться с претензиями соседей о местоположении границ.

Фактическую передачу земельного участка и расположенного на нем дома от продавца к покупателю следует оформить актом приема-передачи либо указать в договоре, что сам договор является одновременно и актом приема-передачи недвижимости.
После регистрации перехода права собственности к покупателю переходит обязанность по уплате налога на имущество физических лиц и земельного налога.
Покупая земельный участок, расположенный на территории садоводческого товарищества, требуйте представить справку об отсутствии у продавца задолженности по взносам. В противном случае претензии председателя по поводу задолженности могут быть направлены не к прежнему владельцу, а к покупателю участка. Такие действия председателя нельзя назвать законными, однако, покупая участок, лучше позаботиться об отсутствии даже возможных проблем.
Обязанностью членов садоводческого товарищества является своевременная оплата взносов, поэтому надо заранее выяснить их размер и порядок уплаты.
Одним из негативных моментов, с которым может столкнуться продавец земельного участка, является уклонение покупателя от оплаты денежных средств.
Итак, был заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого покупатель должен передать денежные средства после регистрации перехода права в Росреестре. Но денег все нет и нет.
Что делать в таком случае продавцу?
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, или следует требовать выплаты денег?
Ответы на эти вопросы зависят от того, передан ли земельный участок покупателю или нет.
При рассмотрении гражданского дела, связанного с расторжением договора купли-продажи недвижимости, по причине того что покупатель не исполнил условия об уплате стоимости земельного участка, юридически значимыми обстоятельствами являются:
— передача продавцом земельного участка;
— принятие покупателем земельного участка по договору купли-продажи недвижимого имущества.
Согласно ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
По требованию одной из сторон договор купли-продажи земельного участка может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным нарушением договора купли-продажи земельного участка признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Таким образом, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.

В силу ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества.
В том случае, если земельный участок был передан покупателю и он его принял, в судебном порядке можно взыскать не уплаченную по договору сумму. Требование о расторжении договора в таком случае будет необоснованным.
Чтобы обезопасить себя при купле-продаже земельного участка, надо соблюсти несколько несложных правил.
1) проверяйте паспорт собственника.
При покупке участка убедитесь, что земельный участок продает его собственник.
Проверьте паспорт продавца и сравните данные о личности с теми, которые указаны в правоустанавливающих документах.
2) проверяйте документы на землю.
С июля 2016 года свидетельство о государственной регистрации права не выдается, и с этого времени наравне с ранее выданными свидетельствами документом, подтверждающим право собственности на земельный участок, является выписка из ЕГРН. Выписка действительна на день ее выдачи, поэтому заказывать ее нужно непосредственно перед сделкой.
3) проверяйте доверенность.
Если земельный участок продается представителем собственника, убедиться в том, что доверенность действительно выдавалась и не была отозвана, можно в реестре нотариальных действий на сайте ФНП.
4) получите нотариально удостоверенное согласие супруга продавца.
Такое согласие необходимо в случае, если земельный участок приобретался в период брака. Если согласие не будет получено, сделка может быть признана недействительной.
5) переход права собственности на земельный участок от продавца к покупателю происходит после государственной регистрации, поэтому время передачи денег за покупку земельного участка свяжите с этим моментом.
Покупатель участка ничем не будет рисковать, если расчет по оплате с продавцом земельного участка произойдет после регистрации перехода права. Также можно в момент заключения сделки заложить денежные средства в банковскую ячейку с возможностью их получения продавцом только в случае регистрации перехода права собственности, при предъявлении договора с отметкой Росреестра.
6) познакомьтесь с соседями по земельному участку.
Если есть возможность, то до покупки земельного участка желательно поговорить с соседями. Возможно, они поделятся с вами информацией, о которой продавец предпочитает умолчать.
7) покупайте земельный участок, границы которого установлены в соответствии с нормами действующего законодательства.
В противном случае могут возникнуть споры с соседями по вопросу местоположения границ. Выяснить, установлены ли границы земельного участка в результате межевания, можно, посмотрев выписку из ЕГРН или Публичную кадастровую карту.
8) приобретая земельный участок, расположенный на территории садоводческого или дачного объединения, требуйте предоставления справки об отсутствии у продавца задолженности по взносам.
9) покупайте земельный участок весной, чтобы убедиться, что он не находится в низине и его не затапливают талые воды.
10) обращайте внимание на категорию земельного участка и вид разрешенного использования, особенно если собираетесь возводить на нем капитальное строение.
11) при покупке участка платите за то количество земли, которое прописано в правоустанавливающем документе, а не за то, сколько занято забором.
Не нужно верить словам продавца, что можно легко дооформить прирезок. Скорее всего, это сделать нельзя, в противном случае собственник земельного участка сделал бы это сам.

ТОП-7 ошибок при передаче денег за квартиру от 05.10.2016

При покупке квартиры на первичном рынке неприятности с передачей денег практически исключены: все операции проводятся при посредничестве банка и девелопера, которые в принципе не заинтересованы в обмане покупателя. Совсем другое дело – приобретение жилья на вторичном рынке, где все еще возможны досадные ошибки и высок риск стать жертвой мошенников. Эксперты «Метриум Групп» составили рейтинг самых распространенных ошибок при передаче денег на вторичном рынке жилья.

1. Передача денег до или после регистрации права собственности

Передача средств – это обоюдный риск, как для покупателя, так и для продавца. Отсюда возникает главное противоречие сделки купли-продажи: покупатель заинтересован в том, чтобы сначала получить квартиру, а затем расплатиться. Продавец же, напротив, хочет сначала получить деньги, а затем передать квартиру. В этот момент возрастает риск психологической манипуляции со стороны любого участника соглашения, который может прикинуться «своим в доску парнем», чтобы провести сделку на более выгодных для себя условиях. Как правило, участники сделки в каждом конкретном случае договариваются, когда произойдет передача денег. Обычно самые высокие риски берет на себя та сторона, которая в большей степени заинтересована в договоре. Тем не менее, существует более справедливая схема. Специалисты «Метриум Групп» рекомендуют использовать при покупке квартиры банковскую ячейку для наличного расчета и безотзывный аккредитив – для безналичного. Посредник в лице банка не позволит покупателю отозвать средства до регистрации права собственности, а также не переведет их продавцу, если регистрация не удастся.   

2. Передача денег без расписки

Распространенной ошибкой при расчетах за квартиру на вторичном рынке остается оплата без расписки. Причем многие покупатели полагают, что подписание договора свидетельствует о передаче денег, однако единственным способом доказать факт оплаты является только расписка продавца о получении средств. Специалисты «Метриум Групп» напоминают, что в такой документ полностью пишется от руки, и должен обязательно содержать имена договаривающихся сторон и их паспортные данные (и те же данные свидетелей при их присутствии), цену и описание объекта, дату договора и самой расписки. Расписка поможет избежать самого простого мошеннического трюка, когда злоумышленники фактически получают деньги, но потом отрицают этот факт.

3. Проверка подлинности и количества купюр

Продавец обязательно должен проверить купюры на предмет их порчи или подделки. Испорченные банкноты можно, конечно, заменить в банке, но за это придётся заплатить комиссию. Еще большая неприятность – получение от покупателя поддельных купюр. Чтобы не допустить расплату фальшивками, необходимо использовать специальные средства проверки их подлинности, которые есть, в частности, в нотариальных конторах или банках. Также есть риск недосчитаться заявленной суммы, причем это может произойти как по злому умыслу, так и в связи с простой невнимательностью покупателя. Данную неприятность можно избежать с помощью счетчика купюр, который есть в банке. Таким образом, к получению крупной суммы сделки нужно быть технически подготовленным и не рассчитывать только на собственную внимательность.

4. Небезопасное место

Покупатель, назначивший встречу для передачи денег в небезопасном месте, рискует не только деньгами, но и собственным здоровьем и даже жизнью. Если сумма, которой вы располагаете, не кажется вам достаточно крупной, чтобы пойти на дерзкое преступление, отчаянный преступник совсем не обязательно рассуждает аналогично. Никогда не проводите сделку в нелюдных местах, у себя дома или у продавца. Относительно людные места (рестораны, торговые центры) также не подходят для передачи средств. Во-первых, в случае грабежа или кражи прохожие и охранники могут не отреагировать на преступление своевременно, а во-вторых, вы можете привлечь внимание других злоумышленников, которые станут случайными свидетелями передачи средств. С собственником квартиры лучше расплачиваться на нейтральной территории. Эксперты «Метриум Групп» рекомендуют проводить сделку и передачу денег в банке, так как кредитные учреждения, как правило, хорошо охраняются. Кроме того, банковские работники могут стать квалифицированными свидетелями сделки в случае судебного разбирательства.  

5. Передача денег без свидетелей

Если по каким-либо причинам участникам сделки приходится передавать средства напрямую, без посредника в лице банка или нотариуса, договаривающимся сторонам следует пригласить свидетелей. В случае судебного разбирательства они смогут подтвердить факт передачи денег, а также прояснить некоторые детали: место и время передачи денег, добровольность участия сторон. Специалисты «Метриум Групп» отмечают, что свидетелей должно быть, как минимум, двое. Они не только присутствуют, но и ставят свои подписи в расписке, иначе впоследствии суд может проигнорировать их показания.

6. Внесение большой предоплаты

Нередко продавец требует внесения определенной суммы в качестве предоплаты. Покупатель рискует, если эти средства передаются собственнику квартиры до регистрации сделки. Специалисты «Метриум Групп» отмечают, что в подавляющем большинстве случаев договор купли-продажи успешно проходит регистрацию, но этого может и не произойти. Если продажа изначально была организована мошенниками, то покупатель рискует больше никогда не увидеть свой задаток. Поэтому с большой настороженностью следует отнестись к требованию предоплаты, особенно если она составляет значительную часть стоимости (около 50%). Если у продавца нет никакого злого умысла, то предоплата рассматривается, скорее, как символическое доказательство серьезности намерений покупателя. Как правило, она не превышает 5-10% от цены квартиры.

7. Пренебрежение помощью профессионалов

Для успешного закрытия сделки следует привлечь профессионалов: риелтора, юриста, нотариуса, банковского сотрудника. Во-первых, они обладают достаточным опытом, чтобы учесть все формальности и быть готовыми к форс-мажорам. Во-вторых, в случае возникновения судебных споров, они смогут дать квалифицированные показания в суде. В-третьих, профессионалы с высокой долей вероятности распознают мошенников еще до того, как они реализуют свой злой умысел.    

«Самый надежный способ обезопасить себя практически от всех возможных ошибок при передаче средств – это участие в сделке риелтора, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Опытный агент поможет не только найти квартиру или покупателя, но и организовать передачу средств, посоветует грамотных специалистов в юридической, нотариальной и банковской сфере, а также попытается соблюсти баланс интересов обеих сторон». 

Сопровождение сделок покупки недвижимости в СПб | Оформление покупки квартиры, дома, участка

Узнать стоимость решения вопроса

Сделка приобретению квартиры, дома, земельного участка – одна из самых распространенных и сложных с точки зрения соблюдения юридических нюансов. Ошибка может стоить покупателю не только усилий, но и денег, и самой покупки.

Сначала определимся, что такое покупка недвижимости. Это сделка, в которой продавец обязуется отдать недвижимое имущество в собственность покупателю, а тот примет её и заплатит установленную цену.

Для любого покупателя на первом месте стоит чистота сделки при покупке квартиры. Какие риски могут угрожать покупателю при приобретении недвижимого имущества? Вероятность утраты права собственности, убытки из-за ошибки в договоре, претензии третьих лиц, обнаружение обременения объекта… Разумно доверить сопровождение покупки квалифицированному юристу, специализирующемуся на подобных операциях.

Типовая сделка при покупке квартиры. Шаг за шагом

Вначале покупатель должен определиться с тем, какая конкретно квартира ему требуется, подобрать район проживания, дом, площадь и т.д. Когда он найдет подходящий вариант, можно приступать к сделке.

Приобретение жилья состоит из нескольких основных этапов.

• Продавец и покупатель подписывают предварительный договор. Среди его условий – цена за жилье, сроки, в которые стороны заключат сделку, штраф (если одна из сторон не выполнит условия), описание квартиры (число комнат, метраж, этаж, адрес…).

• Стороны оформляют купчую и выбирают способ передачи денег (см. ниже).

• Договор продажи подлежит государственной регистрации в Росреестре и считается заключенным только после этого.

• Акт приемки-передачи квартиры может быть подписан вместе с договором или уже после регистрации. Выписка жильцов проходит по условиям, указанным в договоре.

Если в договоре указано, что при покупке продавец обязан сделать в квартире ремонт, то при невыполнении этого условия, сделка может стать недействительной.

• Сделка по покупке дома влечет за собой и выплату налогов для покупателя. Ему нужно будет платить налог на имущество.

Бытует мнение: платить налог на новую квартиру первые три года не нужно. Но это не так. Обязанность платить налог на имущество не зависит от срока давности покупки. Однако покупатель может получить налоговый вычет на налог на доходы физических лиц.

Оставить заявку

Сделка по покупке дома – довольно сложная операция. Покупатель – при нечистоплотности продавца – рискует многим. Это как раз тот случай, когда без помощи специалиста не обойтись. Юрист поможет проверить чистоту сделки. 

Например, покупатель не всегда знает, какие бумаги имеет право требовать у продавца. Обыватели не представляют, как проверить, нет ли обременения на квартире, не находится ли она под арестом.

Звоните нам по телефону +7(812)603-72-21!

Как можно передать деньги при покупке квартиры

• наличными перед (и после) регистрацией сделки;

• на банковский счет до и после выполнения операции;

• передача денег с помощью риелтора;

• через ячейку депозитария банка;

• с помощью аккредитива.

Каждый из способов имеет свои нюансы. Их важно знать, чтобы быть уверенным в благополучном исходе сделки. Например, наличный расчет нужно подтвердить распиской, а в ней указать паспортные данные продавца, цель сделки и стоимость квартиры.

Сделка: покупка земельного участка

При приобретении земли важно удостовериться, что продавец – законный владелец участка. В частности, он обязан передать кадастровый паспорт участка, свидетельство о праве собственности.

Покупку земельного участка можно поделить на два основных этапа. 

• Подписание договора на покупку. В нём нужно прописать адрес участка, размер, кадастровый номер, категорию земель, вид разрешенного использования, стоимость участка и способ оплаты;

• Направить заявление в Росреестр для регистрации перехода права собственности и права собственности.

Купить земельный участок можно только при условии, что по нему не ведут земельных споров

Как оформить сделку, чтобы она прошла чисто. Советы юриста.

Наиболее уязвимое положение при оформлении сделки купли-продажи занимает именно покупатель, рискуя своими накоплениями.  Продавец может оказаться самым обычным аферистом.

Как не попасться на удочку мошенникам, обещающим так называемую чистую продажу квартиры, когда, например, в ней никто не живет или у неё только один собственник?

• В договоре на покупку квартиры важно, как можно подробнее описать её. Гражданский кодекс называет это предметом договора и  относит к его существенным условиям. Если говорить проще, предмет – эта та информация, которая позволяет установить недвижимость. Не только кадастровый номер объекта недвижимости, но и площадь, этажность (или этаж), точный адрес вплоть до литер.

• При регистрации права собственности нужно заручиться одобрением супруга продавца на сделку, если квартира находится в общем владении.

• Чтобы выяснить, нет ли на недвижимости обременения, следует запросить выписку из ЕГРП (лучше прямо перед сделкой), выписку из домовой книги.

• Заодно можно дополнительно обезопасить себя тем, что вписать в договор гарантии продавца об отсутствии обременений в отношении жилья.

Приведём лишь один пример из практики «Правового Петербурга», доказывающий всю сложность сделок по покупке недвижимости.

После кончины собственника квартиры, один из наследников продал её по поддельной доверенности. Новый покупатель потом тоже её продал. Как и последующий. После целого ряда сделок собственником двушки стал житель Санкт-Петербурга, которое понятия не имел о том, что первая сделка о покупке квартиры была ничтожной.

Однако другому наследнику стало известно о продаже недвижимости, и он обратился в суд с иском к последнему собственнику об истребовании квартиры из незаконного владения. Судья встал на сторону законного наследника, хотя последний собственник был добросовестным покупателем.

Звоните нам по телефону +7(812)603-72-21!

Очевидно, что предусмотреть все опасности в покупке недвижимости, довольно сложно. Жизнь постоянно подбрасывает новые поводы для расширения этого перечня.

Ниже – лишь некоторые из них:

• риск получения жилья с недостатками, которые утаил продавец;

• необходимость оформления перепланировки квартиры. На этот случай нужно потребовать у продавца документов о согласовании выполненной или выявленной перепланировки;

• риск включения дома, земельного участка в наследственное имущество;

• риск, связанный с покупкой квартиры в доме, относящемся к объектам культурного наследия.

Оставить заявку

К кому обратиться за юридической помощью

Если вы собираетесь купить квартиру, разумнее будет обратиться за помощью к квалифицированному юристу, специализирующемуся на жилищном праве. Лучше это сделать заблаговременно, а не в середине сделки, чтобы не стало слишком поздно. Главная задача специалиста – чистота сделки при покупке квартиры.

Наши специалисты не только расскажут о порядке покупки жилья, но и организуют юридическое сопровождение сделки. Они сориентируют в сборе документов, которые необходимо подготовить их, а самое важное – помогут удостовериться в чистоте выбранной квартиры, чтобы не столкнуться с мошенниками или юридически неграмотным продавцом.

Условия работы с нами

• Работаем 24/7

• Постоянно информируем о ходе работы

• Проконсультируем по этапам сделки по покупке жилья

• Сделка при покупке квартиры «под ключ»

• Отсутствие скрытых платежей

• Оплата только за результат

• Сопровождение сделки по приобретению недвижимости – опыт   более 7 лет!

• 98% довольных клиентов

Что вы получите дополнительно

• Бесплатная консультация

• Стоимость услуг – фиксированная. Не меняется в процессе работы.

Звоните нам по телефону +7(812)603-72-21!

Собираетесь покупать новое жилье и боитесь мошенничества? Сделка по покупке дома – дело для специалиста!

Переход права на земельный участок

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе распоряжаться им по своему усмотрению. Свое имущество можно продать, подарить, заложить, сдать в аренду, распорядиться любым другим способом. Это не распространяется на земельные участки, исключенные из оборота или ограниченные в обороте.

При совершении сделки покупатель и продавец должны заключить между собой письменный договор, подписать его и передать документы в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Право на земельный участок  в случае его продажи переходит к покупателю только после государственной регистрации перехода права.

Согласно п. 1 ст. 130, п. 2ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ, а так же п. 2 ст. 25 Земельного кодекса РФ право собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации и возникает у вторичного приобретателя земельного участка с момента такой регистрации. Следовательно, после того как завершена государственная регистрация перехода права собственности, покупатель становится полноправным владельцем земельного участка. Без государственной регистрации право собственности сохраняется за лицом, которое произвело отчуждение земельного участка.

Взаиморасчет между продавцом и покупателем земельного участка происходит по согласованию сторон. Они могут договориться как о наличном расчете, так и безналичном, с использованием расчетного счета.

Самый большой вопрос – время, когда следует передавать деньги за земельный участок. Это зависит от того, как решат стороны договора, но стоит отметить, что продавец земельного участка заинтересован получить деньги как можно раньше, например в момент подписания договора, а вот покупателю выгоднее отложить данный момент до государственной регистрации перехода права собственности.

Соблюсти интересы двух сторон позволяет использование банковской ячейки. В этом случае деньги в банк закладывают продавец и покупатель в момент заключения сделки (подписания договора купли-продажи земельного участка). Продавец сможет получить их только после того, как произойдет государственная регистрация перехода права, предъявив подтверждающие документы.

Согласно ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Вместе с тем отсутствие ее при наличии волеизъявления сторон на совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества и заключение договора по форме и содержанию, соответствующему действующему законодательству, сами по себе не влекут за собой недействительность сделки и лишение прав покупателя.

Срок, в течение которого переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, не ограничен, но затягивать с данной процедурой не стоит, ведь основная цель покупателя при заключении договора купли-продажи – приобрести имущество и оформить свое право на него, продавца – распорядиться своим имуществом и получить за это денежные средства.

Ситуация на рынке недвижимого имущества может поменяться очень быстро, цены на недвижимость растут. В связи с этим продавец может передумать продавать земельный участок, решив, к примеру, найти более выгодные варианты его реализации.

Закон в данном случае стоит на защите той стороны, которая хочет, чтобы сделка была заключена. Прежде чем подписывать договор купли-продажи, нужно взвесить все за и против, так как после его подписания назад дороги уже, как правило, нет.

Если одна из сторон будет уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, то вторая сторона может обратиться в суд, который вправе принять решение о признании договора заключенным и признании права собственности покупателя на приобретенное имущество. Такое решение суда будет являться основанием для регистрации права собственности и получения покупателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

В случае, когда придется пройти процедуру обращения  в суд, чтобы зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи, можно требовать возмещения всех связанных с таким обращением судебных расходов и других убытков, вызванных задержкой регистрации.

Помимо ситуации, когда одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка, обращение в суд может потребоваться, если эта процедура не проведена своевременно, а человек, продавший свой участок, в силу возраста не может присутствовать на регистрации перехода права собственности или, еще хуже, скончался. В такой ситуации второй стороне (покупателю) для оформления своего права на земельный участок придется обращаться в суд.

Обращение в суд с исковым заявлением о признании договора заключенным и признании права собственности на земельный участок осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества.

В обоснование своих исковых требований следует сослаться на то, что сторонами договор исполнен – покупатель передал деньги продавцу, а тот передал спорный земельный участок. Покупатель земельного участка должен представить суду оплаченный земельный налог в подтверждение своего добросовестного владения земельным участком, другие доказательства, подтверждающие использование участка по назначению.

Не стоит экономить время и деньги при оформлении сделки купли-продажи земельного участка, выписывая или беря лишь расписки. Это мнимая экономия. Нужно оформлять полноценный договор купли-продажи, передавать его на регистрацию и подписывать акт приемки-передачи недвижимого имущества. Тогда проблем с подтверждением прав на земельный участок не возникнет, в суд обращаться не придется и никто не сможет отнять имущество.

С. ЖМУРКО, адвокат

http://sotki.ru/sad_ogorod/article/perehod-prava-na-zemelnyy-uchastok-1530

Инвестиции в земельные участки — способы инвестирования в землю

9 Ноября 2020 г.

Инвестирование в недвижимость — один из самых надежных способов сохранения капитала и получения прибыли. Такие инвестиции — одни из наименее рискованных. Вкладывать деньги можно не только в приобретение квартир, комнат, домов, но и в покупку земли в черте города или за ее пределами.

Инвестиции в землю, можно ли заработать

Покупка земли как инвестиция позволяет не только сохранить деньги, но и получить дополнительный доход, размер которого зависит от способа инвестирования и характеристик приобретенного участка.

Инвестировать в землю в коттеджных поселках выгодно:

• конкуренция среди инвесторов меньше, чем, например, в секторе новостроек;
• земельный рынок не так сильно «реагирует» на экономические кризисы и быстрее восстанавливается после них;
• цены на землю демонстрируют устойчивый рост в течение последних десятилетий;
• ликвидные участки всегда пользуются спросом;
• таким объектам не страшны стихийные бедствия.

Виды инвестиций в землю

Как и любые другие виды инвестиций, инвестирование в землю может быть активным, пассивным и смешанным.

Пассивные

Пассивные инвестиции в недвижимость предполагают вложение денег в землю и последующую продажу участка в момент, когда рыночная стоимость актива вырастет. Также к пассивным земельным инвестициям относится покупка земли для сдачи ее в аренду. Такой способ позволяет практически без риска вкладывать деньги, однако полученная прибыль может быть меньше, чем полученная в результате активного инвестирования.

Активные

Активные инвестиции обычно включают в себя смену целевого назначения участка, его модернизацию, строительство объекта жилой или коммерческой недвижимости, другую деятельность, направленную на увеличение размера полученной в итоге прибыли.

Смешанные

Смешанная стратегия инвестирования — сочетание техник пассивных и активных инвестиций. Такой способ могут использовать начинающие инвесторы, не обладающие достаточным капиталом для активных вложений.

Примерный план действий инвестора, следующего смешанной стратегии:

1. Покупка крупного участка земли.
2. Размежевание на несколько небольших участков земли.
3. Строительство на одном из участков частного дома и его продажа.
4. Застройка на полученные средства остальных участков и их реализация.

Какой земельный участок выбрать для инвестиций

Земельные участки под инвестиции принесут прибыль, только в том случае, если они будут ликвидными. При выборе инвестиционного актива нужно обратить внимание на следующие факторы:

• Юридическая чистота. Объект недвижимости обязательно должен быть «чистым», не иметь обременений, не быть в аренде. Его стоит проверить на наличие отчуждений и дольщиков.
• Назначение участка. Наиболее востребованными являются участки под индивидуальное жилищное строительство. Земли сельхозназначения стоят дешевле, спрос на них меньше, однако в некоторых случаях уже после покупки можно изменить назначение земельного участка на ИЖС. Промземли и другие категории земель наименее ликвидны и подойдут в качестве актива только для опытных инвесторов.
• Расположение и перспективы. Перед покупкой важно оценить близость инфраструктурных объектов, транспортную доступность, экологическую обстановку, окружающую застройку и узнать о дальнейших перспективах развития населенного пункта, в котором покупается земельный участок.

Способы инвестирования в земельные участки

Существует несколько способов инвестирования в землю. Наиболее популярные:

• инвестиции в земельные участки для перепродажи — самый простой способ, который подходит даже начинающим инвесторам, заработок при выборе ликвидной недвижимости составляет, в среднем, 20-40%;
• вложение денег в земельный участок для постройки жилого дома и последующей продажи объекта — среднесрочный метод, требующий большего количества денежных средств у инвестора на начальном этапе, необходимых для создания проекта, закупки строительных материалов и оплаты рабочим;
• инвестиции в землю с целью возведения на ней объекта коммерческой недвижимости — долгосрочный вариант инвестирования: чаще всего построенное здание сдают в аренду, что позволяет в течение длительного времени получать пассивный доход.

Возможные риски во время кризиса

Вложение в землю при правильном подходе к выбору объекта — это инвестиции без риска. Кризис — самое благоприятное время для приобретения земельного участка: именно в период экономического спада цены на недвижимость традиционно опускаются. Даже при отсутствии существенного снижения цен на землю покупать участки выгодно: их стоимость стабильно растет. Вложения в землю — намного выгоднее банковского депозита, так как рост цен на недвижимость «обгоняет» уровень инфляции.

Любой экономический кризис рано или поздно заканчивается, это показал рост земельного рынка в РФ после мирового финансового кризиса в 2008 году и валютного кризиса в 2014-2015 гг.

Пандемия коронавируса в 2020 — не повод откладывать покупку земли как для продажи участка впоследствии, так и для строительства: за время самоизоляции в России вырос спрос на частные дома.

Основные преимущества инвестирования в земельные участки

Таким образом, земля — самый надежный объект вложений в недвижимость, которому не страшны стихийные бедствия, экономические кризисы и потеря ликвидности. Земельный рынок в РФ — один из самых стабильных, стоимость сотки продолжает неуклонно расти.

Покупать земельный участок особенно выгодно сейчас, когда девелоперы предлагают различные акции. Например, покупая участки в «Лето-Парке» от компании «Ярд».

Почему инвестировать в землю в поселке Луговое и Лето-парк – выгодно

«Лето-парк» и «Луговое» — современные коттеджные поселки, расположенные в 15 минутах езды на автомобиле от центра Тюмени. Участки в этих КП соответствуют всем параметрам ликвидного объекта:

• назначение — ИЖС;
• чистая продажа напрямую от девелопера и сопровождение сделки;
• развитая инфраструктура поселков;
• благоприятная экологическая обстановка территории;
• небольшое расстояние до города;
• наличие подведенных коммуникаций;
• благоустроенная территория КП.

В наличии — большой выбор участков от 5 до 25 соток, позволяющих выбрать идеальный вариант: в центре поселка, рядом с рекой или лесом, с подрядом на строительство или построенным домом.

Как перевести безопасно деньги под квартиру

Рассматриваем четыре варианта перевода денег и разбираемся, где вас ожидает подвох

Вы выбрали квартиру, осмотрели ее, проверили все документы и уже готовы купить. Осталось перевести деньги и подписать договор после чего можно въезжать. Но как перевести деньги, чтобы продавец не убежал вместе с ними и не передал нужные документы.

Разобрались как перевести деньги собственнику и не попасть на мошенника:

Как передать деньги за квартиру наличными

Ситуация: Вы договорились с собственником, что переведете ему деньги наличными. Причем, сначала задаток или аванс в определенную сумму, а после уже остальную сумму. Вы договариваетесь о встрече и передаете деньги. Заселяетесь в квартиру, а через пару дней вас выселяют, потому что права на квартиру и передачу денег вы нигде не зафиксировали. Обращаетесь в суд, но он становится на сторону собственника.

Как избежать рисков: Не передавайте деньги без расписки. При этом договоритесь с родственниками, чтобы кто-то стал свидетелем. Его подпись в расписке подтвердить факт передачи денег. Если дело дойдет до суда — это защитит вас.

Расписка о передачи денег

Главное — проверяйте договор купли-продажи и свидетельство о регистрации права собственности. Если собственник показывает вам лишь копии, где все уже зарегистрировано — перед вами мошенник. Просите показать вам оригиналы зарегистрированного документа купли-продажи, либо запросите выписку из ЕГРН, где после всех изменений уже прописан новый собственник. Также через эту выписку вы проверите нет ли обременения на квартиру, либо других собственников, которые имеют долю в ней. Если и этого вам недостаточно можно полностью проверить квартиру на юридическую чистоту. Рассказали об этом в нашей статье: https://rosreestr.net/info/proverka-yuridicheskoy-chistoty-kvartiry-kak-osushchestvit

При этом если не оформить сделку покупки квартиры в будущем будут проблемы с получением налогового вычета.

Как передать деньги за квартиру через ячейку в банке

Ситуация: Вы решили оформить сделку через банковскую ячейку. Для этого вы обращаетесь в банк и кладете наличные туда. Лучше всего оформить сразу две ячейки: одну для ваших денег, другую для продавца куда он положит зарегистрированное свидетельство о передачи имущества и договор купли-продажи. После вы с продавцом подписываете договор с банком на определенных условиях. При выполнении условий, вы получаете документы на квартиру и ключи, а продавец деньги за покупку.

Как избежать рисков: Банк пересчитает все деньги и проверит их на подлинность. Также можно продлевать договор аренды ячейки в банке если продавец затягивает с оформлением документов. В любом случае, если продавец не выполнит все условия сделки, прописанные в договоре, вы сможете забрать деньги из ячейки. Также банк не несет ответственности за правильной оформленный договор купли-продажи и свидетельстве. Вам нужно убедиться, что документы в порядке.

При подписании договора с банком нужно будет подписать допсоглашение. Именно в нем прописываются все условия при которых происходит передача ваших денег и получение вами документов от продавца. Поэтому советуем внимательно прочитать условия, которые будут прописаны в нем.

Условия передачи в договоре банка

Как передать деньги за квартиру через аккредитив

Ситуация: Работа с аккредитивом основана на таком же принципе как и с банковской ячейкой. Только в аккредитиве вы кладете деньги на безналичный счет. После, когда собственник оформил все документы на отчуждение права на квартиру, он приносит эти документы в банк, передает сотруднику и если все в порядке — обналичивает счет.

Как избежать рисков: Будьте готовы к тому, что не во всех банках есть эта услуга. Она не особо популярна. Также есть разные условия оплаты этой услуги: фиксированная цена или процент от сделки. Иногда процент от сделки может достигать 5%. Банки долго проверяют документы и ваши операции, когда вы кладете их на счет аккредитива. Некоторые из них могут поинтересоваться источником вашего дохода. Если ваш ответ не удовлетворит их — банк может отказать вам в этой услуге.

Как передать деньги за квартиру через депозитный счет нотариуса

Ситуация: Вы хотите оформить все через нотариуса. Тогда вы приходите к нему и составляете договор передачи денег на депозитный нотариальный счет. Переводите на него деньги. После того как собственник приносит нотариусу новое свидетельство о передачи имущества, нотариус его проверяет и после уже делает перевод продавцу.

Как избежать рисков: Может случиться так, что продавец и нотариус в сговоре. Все это делается, чтобы вы поверили, что сделка безопасная и спокойно перевели деньги. Чтобы такого не случилось — проверьте нотариуса. Это можно сделать через базу нотариусов на сайте Федеральной нотариальной палаты. Запишите номер лицензии нотариуса и проверьте нет ли его в базе. Если он есть в базе — значит лицензия действительна и можно доверять. Еще пропишите все условия по передаче денег — в этом вам может помочь нотариус. Также будьте готовы к комиссии при переводе и обналичивание денег.

В итоге:

Договор задатка при покупке земельного участка

В качестве обеспечения договорных обязательств часто используется задаток. Не исключение договор купли-продажи. Как оформить договор задатка при покупке земельного участка с домом, рассмотрим в статье.

Задаток

Определение содержится в ст. 380 ГК РФ. По закону, задаток – это сумма денег, которая передается от одной стороне к другой в счет исполнения предстоящих платежей по заключаемому соглашению. Суть задатка состоит в том, что он заверяет заключение договора, соглашение между сторонами по условиям будущей сделки. Он дисциплинирует, как продавца, так и покупателя. Первый уверен в том, что намерения покупателя серьезны. Второй – в том, что продавец отдаст имущество именно ему. И стороны готовят образец договора купли-продажи. Они уверены в том, что его ратификация состоится, и предмет соглашения будет передан от одной стороне к другой.

Исходя из этого, цель, которая преследуется при составлении договора задатка, состоит в том, чтобы побудить обе стороны правоотношений к исполнению взятых на себя обязанностей по будущему соглашению. Интересы всех сторон договора, при их надлежащем правовом поведении, должны быть соблюдены. Поэтому законодатель включил задаток в список обеспечения по исполнению обязательств нарду с банковской гарантией, неустойкой  и т.д.

Общие условия оформления задатка

Оформлением договора стороны занимаются после того, как достигли соглашения по существенным условиям предстоящей сделки. В частности, произвели осмотр участка, посмотрели на его расположение, наличия развитой инфраструктуры. А также согласились между собой по его стоимости. Покупатель должен быть уверен в том, что земельный участок, выставленный на торги, принадлежит продавцу на праве собственности. Документом, подтверждающим этот факт, выступает свидетельство о праве собственности. И покупатель имеет право его попросить у продавца с целью осмотра и анализа.

Размер денежных средств, передаваемых в качестве задатка, не установлен законами. Но на практике, стороны договора останавливаются на цифрах с размером от 5 до 10% т цены покупаемого участка.

Оговоренная заранее сумма вноситься на счет либо отдается наличными денежными средствами. Но риэлторы рекомендуют проводить все финансовые операции через банки. Если возникнут какие-либо проблемы, всегда можно будет доказать, что задаток был отдан стороной покупателя, то есть он выполнил ранее существующие договоренности.

Обычно после внесения задатка, продавец снимает свою объявление о продаже. Покупатель прекращает поиск земельного надела, так как он передал задаток и принял осмысленное решение купить именно тот, по поводу которого договаривался с продавцом.

Несмотря на достижение договоренности, стороны могут повести себя неожиданно. Например, продавец: если он отказывается передавать участок по предварительно составленной схеме взаимоотношения сторон, то сумма задатка им возвращается. Кроме того, он платит штраф. Его размер – проценты от стоимости земельного надела. Финансовая ответственность в этой ситуации наступает за срыв сделки.

Суть задатка состоит в том, что стороны страхуются от риска невыполнения обязательства. Причем, задаток в интересах обеих сторон договора.

Если покупатель также решает не приобретать участок, приводит причины, мотивы, то ему задаток не возвращается. Но это в случае, если продавец ведет себя надлежащим образом, не нарушая закон.

Функции задатка

1. При задатке передаются только денежные средства. Законодатель не предусмотрел момент того, что в его качестве могут быть переданы ценные бумаги или товары. Правило о том, что задаток – это сумма денег, передаваемая как подтверждение исполнения обязательства, является императивным.
2. Задаток выдается покупателем продавцу. Эта сумма денег отдается в счет причитающейся по сделку суммы денег. Иными словами, это часть суммы, которая уплачивается должником кредитору.
3. Функция задатка – доказательственная и обеспечительная.

Договор задатка: понятие и обязательные условия

Ст. 380 ГК РФ устанавливает задаток в качестве способа исполнения обязательства. Передача денежной суммы продавцу в заключение основного договора по купле-продаже земельного участка является мотивацией для обеих сторон. Это доказательство того, что они намерены в будущем провести сделку.

Практика показывает, что договор задатка стоит заключать, если стороны уверены в своих намерениях на все 100%. То есть, покупателю понравилась земля и он удовлетворен ее стоимостью. Продавец готов передать участок и обязуется не показывать его желающим его приобрести. В договоре необходимо прописать реальную стоимость земельного участка. Несмотря на то, что задаток не является сделкой, которая требует нотариального удостоверения, лучше воспользоваться услугами юриста. Вместе с продавцом посетить ближайшую нотариальную контору. Нотариус проверить все документы, а также объяснит – есть ли проблемы по заключаемой в будущем времени сделке.

При составлении договора нужно учесть его существенные условия. Без их включения в текст, соглашение будет признано недействительным.

Существенными условиями выступают:

1. Подробное описание земельного участка. Детальный анализ земли на бумаге необходим для того, чтобы участок мог быть в дальнейшем идентифицирован среди ряда похожих земельных наделов. В договоре прописывается его месторасположение, кадастровый номер, площадь, ВРИ и т.д.
2. Срок исполнения всех обязательств по договору.
3. Точная стоимость земельного надела, в отношении которого был выдан задаток.

Кроме вышеперечисленных, в договор включаются иные условия. Они называются дополнительными. Их необязательно прописывать в тексте договора, но их наличие поможет в спорных ситуациях.

На практике, в договоре отражается следующая информация:

1. Стороны соглашения: продавец, покупатель. Последний передает задаток, а первый – его принимает. В качестве сторон выступают как граждане, так и организации.
2. Срок действия. Это период времени, в течение которого исполняются все обязательства по перечислению остальных денежных средств за земельный участок. Обычно действие договора приостанавливается в случае, когда ратифицирован основной договор. Это купля-продажа, предметом которой выступает земельный участок. Срок передачи денег ограничен периодом действия договора задатка. В крайних случаях, по решению сторон его следует продлить. Для этого нужно поставить соответствующую пометку в нижней части документа. Это скрепляется подписями обеих сторон. Закон не запрещает оформить отдельную бумагу. И тот, и иной вариант будет верным.

Регистрация соглашения в Росреестре не нужна. Этой процедуре в случае завершения купли-продажи подвергается основной договор. Переход права собственности на недвижимость всегда регистрируется!

Варианты расторжения

Основные положения по порядку расторжения договора задатка следующие:

• ситуации, которые оговорены самим соглашением;
• нарушение условий документа одной из сторон: покупателем или продавцом;
• иные положения, содержащиеся в договоре, законе.

Если стороны мирно решат расторгнуть существующее соглашение, то оформляется отдельное соглашение. Оно устанавливает порядок прекращения договора о задатке. Деньги возвращаются гражданину, остаются у продавца. Все зависит от оснований, прописанных в законе.

Разница между авансом и задатком

Задаток и аванс часто путают между собой. Аванс – это сумма денежных средств. В договоре она выполняет две функции: платежную и удостоверяющую. Но не обеспечительную. Это мнение было сформировано судебной практикой, а именно определением Липецкого областного суда под № 33-690/2016, ВС Республики Башкортостан № 33-5570/2015.

На практике, отсутствие у аванса обеспечительной функции означает, что в случае, если обязательство исполнено не было, вне зависимости от причин этого явления, получившая аванс сторона его возвращает. Об этом также говорит судебная практика. В частности, постановление Третьего АПС дело № А33-10091/2013.

Стороны договора часто путают эти два термина. Аванс называют задатком и наоборот. Это приводит к тому, что в судах незнание элементарных правовых норм приводит к тому, что сторона ссылается на то обязательство, которое ей выгоднее (аванс или задаток). Но суд оценивает в заседании не название, которое произносит спорящая сторона, а саму суть обязательства (ст. 431 ГК РФ). Исходя из требований правовых норм, разумности и справедливости, судья дает квалификацию платежу в качестве аванса даже при том условии, что стороны его назвали задатком. Это правило возникло из определения ВС РФ № 37-КГ16-6.  Если стороны в подписанном договоре эти два понятия смешали между собой, и выданная сумма трактуется как аванс в одной части, либо в качестве задатка в другой, то платеж не квалифицируется в качестве обеспечительной меры договора. Это правило было утверждено постановлением АС СЗАО по делу № А56-52252/2015. И объяснение этому решению простое. Если в процессе прочтения договора возникают оправданные основания – считать ли платеж авансом или задатком, то он трактуется как аванс. Если в процессе не будет доказано, что платеж передавался от одной к другой стороне в качестве задатка. Это основные отличия аванса от задатка.

Как профинансировать покупку земли

О финансировании покупки дома написано много, но что делать, если вы хотите купить участок земли? Планируете ли вы построить дом на земле, использовать его для сельского хозяйства или другого вида бизнеса или сохранить его в качестве инвестиции, процесс заимствования отличается от получения обычной ипотеки.

Если вы уже готовы погрузиться в дело и ищете самый простой способ финансирования покупки земли, ознакомьтесь с нашим списком лучших доступных ипотечных кредитов.

Если вы хотите рассмотреть более творческие методы финансирования покупки земли, читайте дальше. Мы расскажем вам все, что вам нужно знать о поиске подходящего участка земли и обеспечении финансирования.

Кредиторы берут на себя больший риск на земле, чем на доме

Когда вы обращаетесь в банк или другой кредитор с просьбой занять деньги для покупки земли, они должны оценить не только вашу кредитную историю, но и то, насколько легко им будет окупить свои вложения в случае невыполнения обязательств по ссуде. Хотя относительно легко определить стоимость домов или кондоминиумов и продать их после потери права выкупа, стоимость и спрос на земельный участок определить сложнее.

Понимание точки зрения кредитора поможет вам обосновать ваш запрос на получение кредита. Это также может повлиять на то, какой земельный участок вы в конечном итоге выберете, и куда вы направитесь для финансирования. Мы обсудим эти варианты в отдельных разделах ниже.

Какой тип земли вам следует искать?

Прежде чем начать поиск, подумайте, для чего вы хотите использовать землю. Большинство участков попадает в одну из двух категорий : улучшенные или сырые (неулучшенные) земли.

• Улучшенная земля была добавлена ​​или изменена людьми иным образом. Количество улучшений будет разным, но они могут включать в себя все, от инженерных сетей до проезжей части или канализационной системы.
• Необработанная или неулучшенная земля находится в своем естественном состоянии, нетронутом людьми. Это самый сложный для финансирования вид покупки земли, потому что кредиторам будет сложнее перепродать землю после дефолта.

Однако, в зависимости от ваших целей, необработанная земля может быть тем, что вам нужно — например, если вы хотите создать ферму.Вы можете усилить свое приложение с помощью «рассказа» о том, для чего будет использоваться земля, включая планы любых улучшений, которые вы собираетесь внести.

Если вы ищете землю для строительства дома, с улучшенной землей будет легче работать. В качестве инвестиции местоположение, вероятно, важнее, чем состояние земли. Если вы покупаете землю в «горячем» или развивающемся районе, ваши шансы получить прибыль от перепродажи будут выше.

Сделайте домашнее задание, прежде чем делать предложение

Итак, вы определились, какая земля вам нужна, и нашли участок своей мечты.Здесь начинается процесс. Вы можете собрать эту информацию самостоятельно или нанять агента по недвижимости или адвоката, который поможет вам. Просто убедитесь, что у человека, которого вы выбрали, есть опыт работы с земельным брокером.

Вот список того, что вам нужно знать, прежде чем делать предложение:

Землеустройство

Прежде чем вы сделаете новый, спросите продавцов, могут ли они предоставить недавний опрос. Цель исследования земли — точно узнать, каковы границы вашей собственности.Это особенно важно при покупке земли, где границы не так легко увидеть, как дома по соседству.

Обследование земли пригодится, когда вы начнете использовать ее или строить на ней. Это защитит вас от дорогостоящих споров с соседями о том, где заканчивается собственность одного человека и начинается собственность другого.

Сервитуты

Это список людей или групп (например, поселков, коммунальных предприятий и т. Д.), У которых есть разрешение на въезд или использование части вашей собственности.Удобства могут быть подземными, например разрешение на строительство или расширение канализационных или водопроводных труб, или где-либо еще, например, право кабельной компании прокладывать провода по вашей земле.

Зная, какие сервитуты существуют на вашей земле, вы сможете понять, где построить будущие постройки или посадить органическую овощную ферму.

Поиск по названию

Так вы выясняете, какие сервитуты связаны с вашей землей. Кроме того, вы узнаете об истории собственности через прошлые документы и любые залоговые права, связанные с правом собственности.

Законы о зонировании

Узнайте, для чего была зонирована ваша земля, чтобы убедиться, что она пригодна для использования по назначению. Жилой и коммерческий — два наиболее распространенных вида зонирования, но вам также может понадобиться зонирование для сельскохозяйственных и других специальных видов землепользования. Зонирование также может контролировать то, что вы можете построить, например, односемейное или многосемейное жилье, или то, что вы можете разместить на земле, например, передвижной дом.

Опасность наводнения

Похоже, что число экстремальных погодных явлений растет, поэтому сейчас как никогда важно выяснить, находится ли ваша собственность в зоне затопления.Воспользуйтесь бесплатным сервисным центром FEMA по картам наводнений, чтобы узнать, находится ли ваш земельный участок в опасности.

Оценка

Если вы уже работаете с агентом по недвижимости, он может оценить рыночную стоимость земли, сравнив аналогичные недавние продажи. Если трудно найти подходящие варианты, вы можете нанять оценщика недвижимости, чтобы он создал отчет, в котором перечислены все особенности участка и его общая оценочная стоимость.

Создайте портфолио земли, которое расскажет вашу историю

После того, как вы собрали эту важную информацию и согласовали продажную цену, пора обратиться к кредитору.Думайте о своем земельном портфеле как о ваших планах относительно земли, которую вы хотите купить. Только в этом случае это не просто сказка — вы должны включить факты и цифры, которые волнуют кредиторов.

В дополнение к исходной информации, которую вы собрали в первую очередь, ваш земельный портфель должен содержать:

• Ваш кредитный отчет и кредитный рейтинг, чтобы продемонстрировать ваше право на получение финансирования.
• Эскиз вашего плана строительства от архитектора (если вы собираетесь построить дом или другое строение на земле).

• Смета всех соответствующих расходов, таких как установка коммунальных услуг, гонорары архитектора и строительные расходы.
• Любые прибыльные атрибуты необработанной земли, такие как стоимость древесины на лесных угодьях.

Когда вы занимаетесь деньгами для покупки земли, ожидайте более высоких процентных ставок и требований к первоначальному взносу, чем при традиционной ипотеке. Земельный заем также можно классифицировать как строительный или коммерческий.

Если вы покупаете землю для строительства дома, вы можете получить ипотеку с более низкой процентной ставкой, которая погашает ваш земельный ссуду после завершения строительства.

Преимущество местного банка

Независимо от того, зарегистрированы ли вы уже в общественном банке или кредитном союзе, они должны быть первым кредитором, которого вы попробуете получить в поисках земельного кредита. В отличие от национального банка или кредитной компании, местные банки знают ваш город и его стоимость недвижимости. Они также более заинтересованы в том, чтобы вносить свой вклад в рост и развитие на местном уровне. Поэтому они обычно более готовы рискнуть, одолжив вам деньги на покупку земли.

Другие варианты финансирования

Если вы нападаете на банк или вам не нравятся его условия, есть альтернативы.

• Заем, финансируемый собственником: вы составляете вексель с продавцом, в котором излагаете условия выплаты продавцу стоимости земли с течением времени.

• Государственные ссуды: известные как прямые жилищные ссуды на односемейное жилье, они предоставляются домовладельцам с низкими доходами в сельской местности, которые не могут найти другое финансирование. Эти ссуды можно использовать для покупки земли под строительство дома.

Сводка

Финансирование покупки земли может быть более сложным, чем традиционный процесс жилищной ипотеки, но вы не должны расстраиваться.Найдите других землевладельцев, с которыми можно посоветоваться, и обсудите свои варианты с потенциальными кредиторами.

Как и в случае с любым другим долгом, вы хотите получить минимально возможную процентную ставку и самый доступный ежемесячный платеж. Не забудьте рассчитать расходы на налоги на недвижимость и расходы на техническое обслуживание, например, на стрижку.

Покупка земли и владение ею могут быть очень полезным опытом, даже если вы не начнете строить на ней сразу. Ваш земельный участок может превратиться в ценное вложение, любимый дом, недвижимость для приятного отдыха и / или успешный бизнес.

Подробнее:

Как купить землю без денег — Sudduth Realty

Вы хотите построить дом, но не можете позволить себе купить землю? Нет проблем, вот несколько способов, которыми вы можете позволить себе землю.

Вы готовы начать путь владения землей.

Возможно, вы хотите создать усадьбу. Может быть, вы хотите иметь дом за городом, чтобы растить семью. Или вы хотите отдохнуть в лагере для охоты и рыбалки.

Какой бы ни была причина, вы обнаруживаете, что для покупки земли требуется немало денег.

Учитывая, что средний американец не может даже выделить 1000 долларов в случае чрезвычайной ситуации, как вы можете найти десятки тысяч долларов на недвижимость своей мечты?

Если вы хотите купить недвижимость и у вас нет денег, прочтите несколько советов, которые могут помочь вам обезопасить землю, которую вы хотите!

Имейте НЕКОТОРЫЕ деньги

Хотя я только что закончил говорить, что эти советы предназначены, если у вас нет денег, даже небольшая сумма, скажем, 500 долларов, действительно может вам помочь.

Наличие наличных денег показывает, что вы серьезно настроены купить землю и действительно заинтересованы в собственности продавца.

Владелец собственности может быть более склонен обсудить с вами план, если вы можете предоставить небольшую сумму денег.

Поиск локально

В наши дни почти все подключены к Интернету, и некоторые люди забывают, что не все доступно в Интернете.

Возьмите местную газету или рекламодателя и найдите на страницах землю, выставленную на продажу владельцем.Листинг с пометкой OMC (Владелец может нести) или OWC (Владелец может нести) означает, что владелец недвижимости готов финансировать без привлечения финансового учреждения.

И еще покатайся! Найдите день, чтобы совершить круиз по интересующей вас местности.

Принесите бинокль и прицельные знаки. «Продажа собственником», «Возможные условия» и «Финансирование собственником» — вот некоторые признаки, указывающие на то, что у вас есть шанс купить там землю.

Покупка земли, которая была на рынке долгое время

Если вы обнаружите объявление для продажи, которое находится на рынке в течение многих месяцев или лет, гораздо более вероятно, что владелец готов заключить с вами сделку.

Что касается переговоров о цене и условиях, подумайте, как долго недвижимость находится на рынке и какое финансирование вы можете получить.

Спросите о доступе к собственности

Это гораздо более вероятно сработает на необработанной земле, чем на участке, на котором есть лагерь или дом.

Спросите у собственника о неограниченном доступе к собственности. Это даст вам возможность разбить лагерь на территории, сэкономив деньги на закрытие.

Запросить отложенное закрытие

Время — деньги, и даже дополнительные 30 дней могут иметь значение, достаточно ли у вас денег или нет.

Продавец может отклонить ваш запрос, но он также может отложить закрытие на срок до 90 дней, пока вы используете это время, чтобы заработать необходимые деньги.

Спросить не помешает.

Покупка земли возможна для вас

Теперь, когда у вас есть идеи, как купить землю за небольшие деньги или совсем без денег, свяжитесь с нами, и мы поможем вам найти землю вашей мечты!

Стратегии и риски, которые следует учитывать при покупке земли

Есть множество способов заработать деньги, инвестируя в недвижимость.Один инвестиционный подход на самом деле вообще не касается собственности, по крайней мере, на момент покупки. При этом типе инвестиций вы будете покупать землю, на которой будет располагаться будущая недвижимость. Узнайте о пяти рисках, с которыми вы можете столкнуться, инвестируя в недвижимость.

Что можно развивать на земле?

Возможности использования земли безграничны. В то время как требования зонирования будут ограничивать то, что может быть построено на определенном участке земли, в целом на необработанном участке земли можно застроить все, что угодно, в том числе следующее:

• Односемейный дом
• Многоквартирный дом
• Офисное помещение
• Торговая площадь
• Смешанная торговая и жилая площадь
• Отель
• Курорт
• ТРЦ
• Больница
• торговый центр
• Ферма
• Парковка

Какова ваша цель при покупке земли?

Прежде чем вы действительно купите участок земли, вы должны решить, какова ваша цель вложения.Следует рассмотреть несколько различных стратегий, и это не универсальный подход. Два разных инвестора могут иметь два совершенно разных подхода к одному и тому же участку земли. Кроме того, один и тот же инвестор может использовать два разных подхода к двум разным земельным участкам.

Рассмотрим эти семь стратегий, которые следует учитывать при покупке земли:

1. Покупка и продажа : При таком подходе вы, по сути, переворачиваете землю. Вы считаете, что приобрели землю по цене ниже рыночной, и надеетесь найти другого покупателя, который готов заплатить по рыночной стоимости или выше.Вы надеетесь на быструю продажу без каких-либо дополнительных работ на земле с вашей стороны.
2. Купи и держи : При таком подходе вы покупаете землю и удерживаете ее в течение определенного периода времени. Вы верите, что земля подорожает в цене. Вам все равно придется платить налоги на землю, а также любые дополнительные расходы на содержание земли в течение этого времени. Это распространенный подход в районах, которые повторно облагораживаются. Инвестор покупает землю в надежде, что они смогут продать ее застройщику в будущем, когда район станет более популярным.
3. Купи, разработай и держи : При таком подходе вы покупаете необработанный участок земли с намерением застраивать землю самостоятельно. Например, вы можете построить комплекс таунхаусов, которые будете сдавать в аренду арендаторам жилья. Вы также можете решить построить торговый центр, который вы могли бы сдавать в аренду розничным арендаторам. Другой вариант — создать отель типа «постель и завтрак», которым вы будете управлять.
4. Купите, возделывайте и держите : При таком подходе вас больше интересует использование реальной земли, чем строительство собственности на ней.Например, вы можете выращивать сельскохозяйственные культуры на земле, использовать ее для домашнего скота, построить ферму с рождественскими елками или разбить виноградник. Вы будете активно управлять землей и надеяться получить прибыль от того, что она может производить.
5. Купить, пройти процесс предоставления прав и продать : В этом сценарии вы покупаете землю, а затем проходите процесс зонирования собственности для конкретного использования. Например, может быть земельный участок, который был зонирован под коммерческое использование, но теперь, когда территория застроена, это будет отличное место для нового многоэтажного жилого дома.Если вам удастся изменить зонирование земли под жилую застройку, это сделает землю более ценной для потенциальных застройщиков и более желанной, поскольку это еще один дополнительный шаг, который они не должны делать сами.
6. Покупка, разработка и продажа : В этом случае вы покупаете землю с намерением освоить ее самостоятельно, а затем продаете ее конечному пользователю. Например, вы покупаете землю, строите новый строительный дом, а затем продаете ее покупателю, который хочет на ней жить. Другой пример: вы создаете виноградник и продаете его покупателю, который будет управлять виноградником и управлять им.
7. Покупка, разработка и аренда : Наконец, вы можете застроить землю, а затем сдать ее в аренду кому-то другому. Например, вы можете купить землю и решить поставить на ней место для парковки, потому что в этом районе недостаточно места для парковки. Владелец многоквартирного дома поблизости спрашивает, могут ли они арендовать у вас участок, потому что у них недостаточно парковки для своих арендаторов.

Риски, которые следует учитывать при покупке земли

Неосвоенный участок земли, безусловно, имеет безграничные возможности.Однако вскоре вы обнаружите, что существует множество ограничений и проблем, с которыми вы столкнетесь, пытаясь освоить или продать эту землю. Правительство может ограничить тип собственности, которая может быть построена, или способы использования земли. Вы можете столкнуться с экологическими проблемами, такими как наводнение или загрязнение.

Пять рисков покупки земли, о которых нужно знать

Классификация зонирования

Одна из основных проблем, с которыми вы можете столкнуться при покупке земли, — это проблемы зонирования с тем, как землю можно использовать.В каждом городе есть план землепользования. Это в основном делит город на разные районы, включая коммерческие, жилые, сельскохозяйственные, промышленные, исторические и даже смешанные.

Использование земли : Первый вопрос, с которым вам придется столкнуться, — это то, как можно использовать землю. Если земля зонирована под жилую застройку и вы планируете построить на ней жилую недвижимость, то у вас нет проблем.

Однако, если вы хотите изменить способ зонирования земли, у вас может быть битва.Например, земля зонирована под жилую застройку, и вы хотите построить на ней коммерческую недвижимость. Некоторым из этих классификаций зонирования уже несколько десятилетий, поэтому город может быть открыт для реклассификации земли, если новая функция имеет смысл с нынешней планировкой города. В других случаях это не так просто.

Вам нужно будет подать петицию в город, чтобы изменить классификацию земли. Многие города захотят, чтобы вы показали, что в районе произошли существенные изменения, которые потребуют изменения зонирования.Вам нужно будет представить предложение о том, что вы будете строить на сайте. Вам нужно будет показать, что ваша застройка совместима с существующим планом застройки города, и что он не будет иметь каких-либо негативных последствий, таких как наводнение близлежащих территорий или увеличение трафика.

Скорее всего, будут публичные слушания. Даже если вам удастся привлечь к себе городской совет, у вас может быть отдельная борьба с соседями, которые подадут петицию, чтобы помешать вам строить.

Ограничения по зонированию

Второй фактор, который следует учитывать при покупке земли, — это размер участка, который вам будет разрешено построить. При строительстве или улучшении коммерческой недвижимости, вероятно, будут предъявляться требования к зонированию в зависимости от соотношения земли и площади застройки или размера строения или другого здания, которое вы можете иметь. Другие соображения включают:

• Требования к отступлению : Обычно существует кодекс, который требует, чтобы ваша собственность была построена на определенном расстоянии от соседних линий собственности.Это включает в себя переднюю часть, которая, скорее всего, является улицей, две стороны и заднюю часть. Постоянные конструкции, такие как дом, гараж или терраса, должны быть построены на определенном расстоянии от границ собственности. В зависимости от размера участка, на который вы смотрите, это может сильно повлиять на размер строения, которое может быть построено, потенциально делая его не стоящим вложений.
• Покрытие лота : Этот код используется для предотвращения проблем с наводнением. Должен быть определенный процент незакрытого участка, где дождь может просачиваться в почву, чтобы не затопить соседние участки.
• Соотношение площадей : Площадь каждого этажа объекта в квадратных футах (в некоторых городах есть подвалы, в других нет) складывается, а затем делится на размер участка. Общая площадь может составлять только определенный процент от размера участка, который определит каждый город.
• Высота : Вам необходимо знать высоту строения, которое вы можете построить. Если вы планировали построить дом на три семьи, но в городе не допускается более двух этажей в этом месте, вложение не будет иметь для вас денежного смысла.
• Вспомогательные постройки : Кодекс ограничивает размер и размещение таких строений, как гаражи и навесы. Может существовать требование относительно количества парковочных мест, необходимых для размера собственности. Некоторые города могут даже потребовать, чтобы эти места были закрыты.

Проблемы окружающей среды

Третий риск покупки необработанной земли заключается в том, что вы не знаете, что находится под землей. Вы можете столкнуться с высоким уровнем радона или асбеста. Почва может быть нестабильной и непригодной для строительства.Если вы будете строить на нестабильной почве, это может привести к растрескиванию фундамента вашего дома.

Земля могла находиться в зоне затопления. Это не будет концом света, если вы сможете поднять земельный участок или изменить градацию почвы, чтобы предотвратить наводнение. Страхование от наводнения очень дорогое и может помешать потенциальным покупателям.

Однако есть исключения. Большая часть Хобокена, штат Нью-Джерси, расположена в зоне затопления, но из-за близости к Нью-Йорку земля в этом районе считается очень ценной.

Доступ к инженерным сетям

Насколько легко получить коммунальные услуги на месте? Это включает в себя канализацию, водопровод, электричество, газ, телефон, кабель и Интернет. Есть ли у соседних домов эти услуги, или ваш земельный участок находится в глуши.

Если ваша собственность находится в глуши и не имеет доступа к канализационной сети, вы можете провести тест на просачивание почвы, чтобы определить, можно ли установить на участке септическую систему.Этот тест определяет, насколько быстро вода просачивается через почву. Предполагая, что земля прошла испытание на просачивание, вам также придется выкопать колодец для питьевой воды, что легко будет стоить пятизначную сумму.

Установка этих коммунальных услуг на вашу собственность может быть значительными расходами. Если вы не можете получить доступ к необходимым утилитам, это катастрофа для любого потенциального развития, которое вы рассматривали.

Нет доходов, но расходы

Когда вы покупаете необработанную землю, на ней ничего нет, поэтому она не приносит дохода.Получить ссуду на пустующую землю очень сложно, поэтому вам, вероятно, придется платить за землю наличными, в результате чего вложения будут связаны с большими деньгами.

Доход не генерируется, но вы все равно будете нести ответственность за расходы на землю. Основным расходом будут налоги. Возможно, вам также придется платить за содержание земли, например, за регулярную стрижку травы.

Как инвестировать в землю

Зачем вкладывать деньги в землю?

Хотя не вся земля имеет одинаковую ценность, в целом покупка необработанной земли дает ряд преимуществ.

Хорошая окупаемость инвестиций

Как и инвестирование в жилую или коммерческую недвижимость, земля может приносить пассивный доход или большую прибыль в зависимости от того, как земля покупается и продается. У меня есть несколько коллег, которые специализируются на покупке земли и за эти годы очень хорошо себя зарекомендовали. Если вы покупаете нужный участок земли по правильной цене, можно получить двузначную прибыль, и есть способы получить остаточный пассивный доход с пустующей землей.

Низкая стоимость

Стоимость земли варьируется в зависимости от местоположения, типа земли и количества продаваемых площадей.Некоторые необработанные земли могут стоить от сотен тысяч до миллионов долларов, в то время как другие пустующие земли могут стоить всего несколько тысяч долларов. Для большинства людей земля может быть недорогим вложением средств, для начала которого не требуется банковский кредит.

Больше земли не обрабатывают

Земля в целом востребована. По мере роста нашего населения растет и потребность в земле для развития. А земли в наличии не так уж и много.

Незначительное обслуживание или его отсутствие

Необработанная земля не застроена, что означает, что нет собственности, которую нужно поддерживать, или арендаторов, с которыми нужно иметь дело.Помимо уплаты налогов на недвижимость и содержания земли под стрижкой или безопасностью, это относительно низкие затраты на техническое обслуживание.

Большие возможности

Инвестирование в землю сталкивается с меньшей конкуренцией, чем инвестирование в жилую и коммерческую недвижимость. Так что, если вы хотите начать бизнес в сфере недвижимости, у земли есть много возможностей. Хотя определенно есть и другие инвесторы в землю, в целом земли больше, чем конкурентов, а это означает, что вы можете найти действительно хорошие предложения, если хотите сделать дополнительную домашнюю работу.

Условия, которые необходимо знать

Инвестирование в землю предполагает ряд уникальных условий по сравнению с другими видами инвестирования. Взгляните на некоторые из наиболее распространенных терминов при инвестировании в землю.

Права на воздух : Пространство над землей или землей. Владение правами на воздух дает вам право использовать, сдавать в аренду или развивать пространство над землей без вмешательства других.

Вход и выход : Право владельца собственности на вход (въезд) и выезд (выезд) на свою собственность.Права на въезд и выезд особенно важны, если у собственника нет прямого доступа к своему участку.

Права на добычу полезных ископаемых : Использование земли для разработки или добычи нефти, газа, угля, металлических руд, камней, песков или солей.

Земельный банк: Земельный банк — это организация, созданная государством или некоммерческой группой для помощи в управлении и утилизации вакантной собственности, пустой земли или собственности, не подлежащей уплате налогов. лучшее, более продуктивное использование.

Земельный участок : Участок или участок земли в соответствии с определением округа, города или муниципалитета

Подразделение : Процесс разделения земельного участка для развития каждой территории независимо друг от друга как способ увеличить рост и максимально использовать пространство.

Права на воду : Также именуемые прибрежными правами, означает водоем, такой как ручей, родник, озеро, река, залив или океан, примыкающий к суше. Владелец земли может использовать акваторию до тех пор, пока она не затрагивает тех, кто находится выше или ниже по течению.

Зонирование : Правовое регулирование, определяемое округом или муниципалитетом и определяющее, как можно использовать собственность.

Вариант зонирования : Запрос на отклонение от текущего постановления о зоне, дающий владельцу собственности отказ от прав, позволяющий им использовать собственность вне действующих правил зонирования.

Способы инвестирования в землю

Так же, как есть несколько способов инвестировать в жилую или коммерческую недвижимость, есть несколько способов инвестировать в землю.Ниже приведены некоторые из наиболее распространенных методов покупки и продажи необработанной земли.

Переворот земли

Переворот земли — один из самых популярных методов инвестирования в землю, который просто означает, что вы покупаете земельный участок по низкой цене и продаете его позже по более высокой цене. Такие места, как налоговые продажи или аукционы по потере права выкупа, могут быть отличным местом для поиска недорогой земли, которую можно перевернуть для получения хорошей прибыли.

Поменять землю можно так же просто, как купить дешевую и продать дорого, но некоторые из самых больших прибылей можно получить, получив надлежащие права на собственность, чтобы повысить конкурентоспособность.Право может включать выполнение работ по зонированию или изменению зон собственности, разрешению для застройки, разделению на части или разрешению для строителей. Выполнение этой работы увеличивает ценность, потому что это экономит время, затраты и риски потенциального покупателя, поскольку право на получение уже оформлено.

Например, земельный инвестор покупает недвижимость площадью пять акров за 15 000 долларов. Инвестор работает с округом, чтобы разделить пять акров на пять отдельных участков с одним акром земли каждый. Теперь инвестор может продать пять отдельных участков земли, что может быть значительно больше, чем перепродажа всего участка как одного участка земли.

Развитие сырьевых земель

Некоторые инвесторы сами покупают землю для ее освоения. Хотя это может быть прибыльным предприятием, это также может быть долгим и дорогостоящим процессом. Если вы хотите построить коммерческую или жилую недвижимость, строительство с нуля, покупка земли в подходящем месте и зонирование неизбежно станут частью этого процесса.

Купите и держите

Некоторые инвесторы в землю будут покупать землю без обработки с намерением удерживать землю в долгосрочном владении. Они могут захотеть освоить землю в будущем, захотеть дождаться увеличения спроса (что приведет к увеличению стоимости земли) или захотят сохранить свои права на землю, которые могут включать права на воду, воздух или полезные ископаемые.Хотя землевладелец владеет недвижимостью, он несет ответственность за уплату ежегодных налогов и содержание собственности по мере необходимости.

Покупка и аренда

Если целью владения землей является создание потока пассивного дохода, который представляет собой остаточный доход, который выплачивается инвестору ежемесячно, землевладелец может сдать землю в аренду третьим лицам. Например, если земельный инвестор владеет 40 акрами сельскохозяйственных угодий, вместо того, чтобы обрабатывать землю самостоятельно, он может сдать ее в аренду фермеру. Фермер платит землевладельцу ежемесячную арендную плату и несет ответственность за благоустройство и содержание земли, включая уплату налогов.

Купля-продажа с финансированием собственника

Другой вариант создания потока пассивного дохода при инвестировании в землю — продажа земельного участка с финансированием собственника. Финансирование собственника — это когда продавец собственности предоставляет финансирование для покупателя, по сути замещая банк. Покупатель вносит первоначальный взнос и возвращает продавцу недвижимости оставшуюся сумму кредита на определенных условиях. Покупатель собственности несет ответственность за благоустройство и уход за землей, включая уплату налогов.

10 советов по покупке земли, лучшие и худшие методы

Фото: istockphoto.com

Если вы надеетесь построить дом своей мечты или даже домик для отдыха, вы, вероятно, думали о том, чтобы найти идеальный объект недвижимости. Возможно, вы уже начали поиски только для того, чтобы узнать, что голая земля в большом почете во многих районах страны, а доступные участки в застройке могут иметь серьезные ограничения. Это не означает, что вам следует рассчитаться или совершить импульсивную покупку следующей посылки.Вместо этого ознакомьтесь со следующими правилами покупки земли, чтобы получить землю, которая вам понравится.

ОБЯЗАТЕЛЬНО работаю с агентом по недвижимости, который специализируется на земельных участках и участках под застройку.

У вас больше шансов найти подходящую землю, если вы работаете с агентом, который занимается покупкой и продажей участков и площадей, а не с агентом, специализирующимся на существующих домах или коммерческой недвижимости. Компетентный агент будет следить за подходящей землей и сообщать вам, когда на рынке появляется что-то новое.Кроме того, у вас будет эксперт, знакомый с различными типами финансирования покупки земли.

НЕ упускайте из виду объявления о недорогих домах, которые выглядят безупречно.

Голой земли, готовой к застройке, мало во многих общинах, и часто ее ограничивают участками, на которых можно построить только дом-формочку, похожий на любой другой дом в квартале. Но потенциальные покупатели часто упускают из виду уникальный источник при поиске земли: недорогие ремонтные изделия! Эти объекты недвижимости часто выставляются на продажу по цене меньше, чем стоимость земли, на которой они расположены, и, снося существующий дом и строя новый, вы можете получить большой участок земли в устоявшемся районе.

СВЯЗАННЫЕ: 10 причин купить уродливый дом

ДЕЙСТВИТЕЛЬНО принимайте во внимание ценности дома в окрестностях.

Для получения наилучших долгосрочных инвестиций постройте дом по стоимости, аналогичной тем, что находятся поблизости. Если вы строите дом за 500 000 долларов в районе, где другие дома продаются по цене менее 200 000 долларов, вам может быть трудно найти на него покупателя, если вы решите продать его позже. Кроме того, кредитор может не захотеть финансировать дом в ценовом диапазоне, который не соответствует рыночной стоимости других домов по соседству.Если вы выбрали конкретный план дома, выбирайте землю в районе с домами аналогичной стоимости.

Фото: istockphoto.com

НЕ ожидайте обычного кредита при покупке земли.

Банки и кредитные компании уклоняются от ссуды на покупку земли и земельных участков, потому что они не могут продать эти ссуды на вторичном ипотечном рынке таким финансовым организациям, как Fannie Mae. Если банк не может продать вашу ссуду, он не сможет вернуть свои деньги, а это означает, что банк подвергнется риску, если вы решите уйти.Чтобы снизить риск, некоторые кредиторы могут потребовать крупный первоначальный взнос, до 50 процентов от покупной цены, но другие могут полностью отказаться ссужать деньги за голую землю. Вам могут потребоваться наличные деньги для покупки земли, или вы можете заключить сделку о финансировании продавца, иногда известную как «земельный договор», что означает, что продавец часто позволяет вам выплатить землю в рассрочку.

СВЯЗАННЫЙ: 10 самых дорогостоящих ошибок покупателей жилья Сделайте

НЕОБХОДИМО исследовать ограничения на собственность.

Самое время узнать, есть ли у участка земли ограничения в форме заветов или таинств, — до того, как вы сделаете предложение. В некоторых сельских районах вы должны владеть минимальной площадью земли, часто от пяти до 40 акров, прежде чем вам дадут разрешение на строительство на ней дома. В районных застройках могут быть сервитуты и юридические препятствия, которые ограничивают не только то, где вы можете построить, но и размер дома. Другие ограничения могут диктовать, какой тип сайдинга вы можете установить в своем доме или насколько крутой должна быть крыша.Соглашения и постановления могут быть очень ограничительными, поэтому проконсультируйтесь с застройщиком или в офисе реестра документов округа, чтобы определить степень любых препятствий.

НЕ рассчитывайте на повторное зонирование собственности после ее покупки.

Стремящиеся к строительству покупатели часто настолько сильно хотят приобрести определенный участок земли, что говорят себе, что впоследствии смогут решить проблемы с зонированием. К сожалению, нет никакой гарантии, что после покупки вы сможете изменить зонирование земли на жилую из промышленной или сельскохозяйственной — независимо от того, что вам скажет нынешний владелец.Если рассматриваемая земля в настоящее время не зонирована для желаемой цели, сделайте предложение, но сделайте продажу условной после получения разрешения на изменение зонирования. Таким образом, если орган по зонированию отклонит ваш запрос, вы не останетесь без клочка непригодной земли.

СВЯЗАННЫЙ: Покупатель, остерегайтесь: 9 мошенничества с недвижимостью, которых следует остерегаться

НЕОБХОДИМО проводить экологические испытания на земле, не являющейся частью существующей застройки.

В утвержденной разработке разработчик, скорее всего, прошел экологические испытания в рамках процесса разделения и нанесения покрытия.Другое дело, если вы покупаете землю в сельской местности или на участке в городе, который пустовал в течение нескольких лет. Загрязнение почвы или загрязненные грунтовые воды, которые могут иметь место, если пустующая земля когда-то использовалась под заправочную станцию ​​или склад, могут помешать вам получить разрешение на строительство или создать угрозу здоровью для вашей семьи в будущем.

Фото: istockphoto.com

НЕ недооценивайте стоимость строительства нового дома.

Если вы не ищете участок первоклассной собственности на берегу моря, стоимость земли обычно является наименее дорогой частью любого строительного проекта.В масштабах страны средняя стоимость строительства нового дома составляет примерно 150 долларов за квадратный фут или около 286000 долларов за дом площадью 2000 квадратных футов. И это просто дом; если вы строите на неосвоенной земле, вам также необходимо учесть подведение инженерных коммуникаций к строительной площадке, а также организацию частной канализационной системы и частной подъездной дороги. Эти затраты, наряду с ценой на получение разрешений и обследований, могут добавить еще от 15 000 до 75 000 долларов к вашей окончательной стоимости.

ОБЯЗАТЕЛЬНО проверяйте окрестности — широко.

В дополнение к поездке и точному определению местоположения парков и школ, узнайте, не ведется ли поблизости строительство будущих коммерческих объектов, таких как торговый центр или центр отдыха. Если вы покупаете землю в сельской местности, обратите внимание на возможные недостатки, такие как близлежащая свалка или откормочная площадка. Изучите недавние записи окружной комиссии, чтобы определить, подавал ли соседний фермер заявку на изменение зонирования, чтобы установить ветряную электростанцию, или чтобы получить информацию о вопросах округа, которые вам могут показаться неприятными и с которыми трудно жить рядом.

НЕ забывайте о природных опасностях.

Каким бы прекрасным ни выглядел участок земли, остерегайтесь скрытых природных опасностей, которые могут повлиять на вашу способность строить дом и вашу безопасность. Если земля находится в пойме, вы не сможете получить разрешение на строительство, и если вы это сделаете, вам потребуется приобрести страховку от наводнения, стоимость которой составляет от 600 до 3000 долларов в год, в зависимости от стоимости дома и риск затопления. Другие стихийные бедствия, которые могут создавать препятствия для строительства или приводить к снижению безопасности и стоимости дома, включают нестабильную почву, непосредственную близость к зоне разлома, сильно эродируемые земли и повышенную склонность к лесным пожарам.

Как купить землю | RamseySolutions.com

Мечтаете о владении землей? У многих есть такая фантазия. Может быть, вы хотите построить дом своей мечты в окружении естественной красоты и вдали от городского шума и суеты — не говоря уже о тех любопытных соседях, у которых автомобильная сигнализация всегда срабатывает в 2 часа ночи

.

Может быть, вы всегда хотели заняться сельским хозяйством или скотоводством, и сейчас самое время сразу начать. Или вы можете инвестировать в неосвоенные земли недалеко от быстро развивающейся области.Черт возьми, может быть, вы просто хотите время от времени кататься на квадроциклах, не беспокоя соседей.

Какова бы ни была причина, многие люди заинтересованы в собственности на землю. Это американская мечта. Но как сделать вы покупаете землю?

Убедитесь, что у вас есть деньги

Хорошо, есть кое-что, от чего нужно избавиться, прежде чем вы будете готовы покупать землю. Убедитесь:

• У вас нет долгов. Вы погасили всех долгов, включая кредитные карты, автомобильные банкноты и студенческие ссуды.
• У вас есть полностью профинансированный фонд на случай чрезвычайных ситуаций, который покроет как минимум 3–6 месяцев расходов.
• У вас есть первоначальный взнос в размере не менее 10–20% по ипотеке с фиксированной ставкой на 15 лет.
• Ваши выплаты будут составлять не более 25% вашего дохода на руки.

Это разумный способ купить землю. И самый умный способ — это покупать за наличные. Если вы также собираетесь построить дом и планируете профинансировать покупку земли и строительство, могут возникнуть некоторые сложности.Поговорите с нашими друзьями по телефону Churchill Mortgage о том, как получить лучшую ипотеку для вашей ситуации.

Найди нужный кусок земли

Вы хотите быть уверены, что окупаете свои деньги, поэтому, когда дело доходит до недвижимости, всегда покупайте недвижимость, стоимость которой со временем будет расти. Это может быть очень сложно. Помните: как бы хорошо ни выглядела сделка , не покупайте дрянной участок земли в ужасном месте только для того, чтобы получить выгодную сделку. Качество имеет значение.

Будьте уверены в своем выходе на пенсию.Найдите профессионала в области инвестирования в вашем регионе сегодня.

Если вы покупаете готовый участок в новостройке, решения относительно простые. Но когда вы покупаете землю за пределами подразделения, вы должны исследовать все, на что обычно смотрит застройщик или строитель. Сделайте домашнее задание, прежде чем бросить тесто! Вот что вам нужно знать.

Расположение

Три самых важных момента в сфере недвижимости — это местоположение, местоположение и местоположение.Хотя вам, , может понравиться жить полностью вне сети, помните, что это все же своего рода вложение. Если для того, чтобы добраться до ближайших признаков цивилизации, таких как продуктовые магазины и заправочные станции, потребуется больше часа, то будущие покупатели могут отказаться! Выясните, для каких школ вы находитесь, близость объекта к автомагистралям и магазинам, а также удаленность от служб экстренной помощи.

Зонирование

Уточните в постановлениях о зонировании своего города, округа или штата, можно ли вообще построить дом на той земле, которую вы просматриваете.Изучите любые планы правительства на будущее, которые могут повлиять на стоимость земли, например, новые шоссе или электростанции. Подобные проблемы часто возникают, поэтому следите за красными флажками.

Топография

Если вы не фермер или геолог, эту особенность легко упустить из виду. Но это очень важно, ! Учитывайте тип почвы, количество деревьев и высоту или равнину местности. Все это влияет на то, где вы можете построить дом и сколько это будет стоить.Например: твердая каменистая почва может означать отсутствие подвала. А если вы покупаете недвижимость на заболоченных территориях, вам придется столкнуться с жесткими правилами и заплатить за дорогую септическую систему.

Заботы об окружающей среде

Это появится, когда вы посмотрите на правила зонирования и топографию, но для этого нужна отдельная категория. Это относится к любым экологическим опасностям, которые могут повлиять на безопасность вашего дома, а также к любым находящимся под угрозой исчезновению растениям или животным, живущим на вашей территории. Если вы покупаете в лесистой местности, проверьте, сколько деревьев вам разрешено вырубить.

Подъезд к дороге

Когда вы покупаете землю, вам нужно иметь возможность легко добраться до нее, верно? Это означает, что вам нужно знать, являются ли дороги, ведущие к вашей земле, чьей-либо частной собственностью. В таком случае вам необходимо получить официальное разрешение (официальный термин — сервитут) на их использование. Выпечка печенья для соседа не порежет его. За юридическим разрешением на доступ к дороге может взиматься плата и при условии согласия на вашу долю расходов на содержание дороги. Да, хлопотно. Но об этом невероятно важно подумать, прежде чем совершать какие-то действия.Если у вас нет сервитута, вы не сможете попасть в свою собственность. Так что вы можете даже не покупать его.

Коммунальные услуги

Земля может быть лишена доступа к городской воде, электричеству, кабельным линиям и городской канализации. Проверьте пределы города, чтобы узнать, нужно ли тратить время и деньги на строительство собственной септической системы, колодца или доступа к электричеству. В наши дни вы также захотите проверить свою мобильную связь, когда посетите свою потенциальную покупку.

Как быстро можно приступить к сборке

Незастроенная земля может потребовать много работы, прежде чем вы сможете что-нибудь на ней построить. Вам нужно будет расчищать деревья или засыпать овраги? Если на земле есть существующая конструкция, которую необходимо сносить, это еще больше времени и денег, которые нужно включить в ваш бюджет.

Обратитесь за помощью к эксперту

Купить землю сложно, поэтому найдите кого-нибудь, кто поможет вам сделать это правильно! Наши сертифицированные местные поставщики недвижимости (ELP) готовы помочь вам в вашем поиске.Они обеспечивают первоклассное обслуживание клиентов и являются экспертами в своих местных сообществах. У них сердце учителя, а это значит, что они с терпением и изяществом проведут вас через все тонкости покупки земли!

Найдите ELP сегодня!

Покупка земли и создание предложения: как сэкономить

Знания о переговорах — самый мощный инструмент при создании предложения на недвижимость. Часто девелоперы и продавцы недвижимости оказываются среди лучших переговорщиков.Почему? Чем больше у вас информации о предполагаемой недвижимости, ее начальной цене, как долго продавец владеет ею, тем более выгодное предложение вы сможете сделать.

Помимо характеристик земли и статуса участка при зонировании, покупателям жизненно важно учитывать причины продажи. Независимо от того, строите ли вы дом по индивидуальному заказу или готовитесь к завершению крупномасштабного коммерческого проекта, тщательное исследование земли и составление хорошо составленного предложения снизит риск непредвиденных сборов, юридических формальностей и ограничений в отношении земли и ее правового статуса. и его название.

В начале продажи весьма вероятно, что продавец знает о земле больше, чем потенциальный покупатель. Здесь мы собираемся обсудить ключевые советы по подготовке и переговорам, которые помогут покупателям собрать достаточно знаний, чтобы сравнять стол переговоров, сэкономить деньги и сделать наилучшее предложение.

Оценка: знайте ценность того, что вы покупаете

Первым шагом к переговорам является оценка стоимости земли или собственности, которые вы заинтересованы в покупке.Оценка включает в себя гораздо больше, чем просто предварительный просмотр собственности и приблизительный подсчет числа. Во-первых, вам нужно подумать, насколько ваш проект соответствует местным законам о зонировании. Часто муниципалитеты делятся на зоны, которые определяют требования к использованию и запреты на строительство.

Независимо от того, можно ли использовать недвижимость для жилых или коммерческих целей, или если существуют правила относительно размера участка, размещения или высоты строений, понимание законов о зонировании может защитить покупателя от неблагоприятного использования соседних земель и предотвратить дорогостоящее пост-предложение ограничения на строительство.

В процессе первоначальной оценки покупатель должен сначала установить приблизительную оценку, исследуя финансовые детали сопоставимых сделок или близлежащих проектов. Вы также можете стандартизировать оценку, оценив рыночную стоимость близлежащих домов; вычитание затрат из тех аспектов земли, которые снижают стоимость вашей собственности, таких как близость к загруженным дорогам, проблемы с влажными / приподнятыми землями или отсутствие инженерных сетей. Вычеты также могут касаться близлежащих линий электропередач, плохого дренажа, загрязненной почвы и близости к районам с высоким уровнем преступности и более старым домам.

Определение стоимости пустующего участка по сравнению с выставленным на продажу домом часто бывает более сложной задачей. Таким образом, если вы ищете свободную землю для строительства дома по индивидуальному заказу, профессиональный оценщик может помочь вам провести точный анализ рынка вашей собственности.

Множество других демографических компонентов могут повлиять на стоимость земли. Например, городская или сельская местность, которая соседствует с коммерческой недвижимостью, может изменить стоимость собственности, а местные условия / события могут увеличить текущую оценку собственности по сравнению с ее первоначальной покупной ценой несколько лет назад.

Хотя нет гарантии, что оценка, будь то формальная оценка или анализ рынка, точно укажет цену продажи, оценка земли может быть мощным инструментом переговоров. Если предварительная оценка значительно ниже запрашиваемой продавцом цены, размещение информации, основанной на стоимости, на столе переговоров может помочь покупателю сэкономить деньги на окончательном предложении.

Определите стоимость перед тем, как сделать предложение

Вы определили потенциальный участок земли для вашего индивидуального дома и приступили к самостоятельной оценке собственности.Теперь обратитесь к оценщику недвижимости или брокеру, чтобы провести анализ рынка. Обладая опытом и знаниями для разработки более точной оценки, эти профессионалы могут также быть осведомлены о рыночных тенденциях и планах развития на будущее.

Если оценка оценщика сильно отличается от вашей приблизительной оценки, важно выяснить, почему. Крупномасштабные экологические или демографические факторы, такие как местное загрязнение, могут неосознанно повлиять на стоимость недвижимости. Учитывайте также факторы колебания цен; земля, проданная по «выгодной цене» два года назад, могла подорожать из-за коммунального строительства или роста населения.Или, возможно, закрывается местный бизнес, скажем, производственное предприятие.

Дефицит местной экономики может неожиданно изменить стоимость собственности. Независимо от того, строите ли вы дом по индивидуальному заказу или покупаете земельный участок в качестве инвестиции, выявление опасений по поводу колебания цен имеет важное значение для обеспечения оптимальной сделки.

Понимание процесса торгов

После того, как вы заложите прочный фундамент для оценки стоимости вашей собственности, вы можете приступить к собственному процессу торгов. Независимо от того, чувствуете ли вы себя комфортно, делая предложение самостоятельно или обращаясь за советом к юристу, многие покупатели используют бланк тендерного предложения агента по недвижимости или «Предложение о приобретении вакантной земли», чтобы сделать первоначальное предложение на недвижимость.Если предложение принято, заполните форму агента по купле-продаже (P&S), чтобы официально изложить условия продажи. Поскольку оба они являются обязательными юридическими документами, разумно разделить их представления; объединение форм может заманить покупателя в ловушку обязательства совершить покупку в соответствии с условиями продавца одним махом.

Покупатели также должны помнить, что агенты несут фидуциарную ответственность за соблюдение интересов продавца. Поэтому, после разъяснения условий продажи в вашем предложении, подумайте о найме титульной компании или адвоката для выполнения поиска по титулу.Убедившись, что заголовок чистый, вы можете закрыть сделку.

Получите юридическое представительство при покупке земли

При найме юриста изучите его предпосылки, отзывы клиентов и опыт работы с законодательством о собственности и убедитесь, что при заключении сделки они будут представлять интересы покупателя. Преимущества найма законного представителя при покупке земли включают создание надлежащего условного депонирования, защиту денег и создание структурированного предложения с правильными непредвиденными обстоятельствами.Кроме того, вы убедитесь, что вас предупреждают о любых потенциальных угрозах или скрытых расходах.

Задаток, который используется для подтверждения серьезности покупателя у продавца, также является важным шагом при покупке земли. Депозитный депозит может варьироваться, но не должен превышать 1% от стоимости имущества. Если покупатель нарушит договор, продавец будет иметь право оставить себе эти деньги; тем не менее, непредвиденные обстоятельства, указанные в вашем предложении, могут защитить покупателя от споров о внесении залога.

Добавление непредвиденных обстоятельств к вашей ставке

С точки зрения продавцов, покупатель в идеале обменял бы наличные на титул собственности, но это чрезвычайно рискованно.Непредвиденные обстоятельства являются одними из наиболее важных элементов любой заявки, поскольку они позволяют вам отозвать свое предложение, если задокументированные условия не соблюдаются. Например, если вы покупаете пустырь, на котором, по вашему мнению, есть хорошая почва, но опасаетесь потенциальных недостатков, вы можете добавить непредвиденные обстоятельства, основанные на качестве почвы.

«Изучая» осуществимость земельного участка и запрашивая у продавца детали собственности, покупатель может выделить наиболее важные непредвиденные обстоятельства и снизить риски до продажи. Что касается предыдущего примера, если при обследовании земли обнаружены загрязнения почвы, у вас будет аварийный люк, и вы сможете либо отказаться от сделки, либо принудительно выполнить условия непредвиденного обстоятельства.Например, землевладельцу, возможно, придется удалить почву или управлять загрязнителями в соответствии с процедурами утилизации отходов.

Информация, которую продавец должен раскрывать потенциальным покупателям, варьируется от штата к штату. В том случае, если покупатель упускает из виду важную деталь при описании непредвиденных обстоятельств и подаче заявки, широкие гарантии гарантируют отсутствие существенных недостатков в отношении земли или правового титула. В конечном итоге, чтобы точно учесть риски, связанные с недвижимостью, и составить наиболее подходящие непредвиденные обстоятельства, покупатель должен тщательно оценить профессиональные геодезические исследования земли, ограничения на действия и местные правила для планов строительства.

Убедитесь, что ваше название ясно

«Четкий титул» показывает, что первоначальный владелец собственности не только имеет законное право на продажу, но и что его собственность свободна от обременений, таких как залоговые права или требования о праве собственности, и что после продажи право собственности, несомненно, переходит к покупателю. .

Страхование правового титула дополнительно защитит покупателя от финансовых потерь, если возникнут несоответствия в праве собственности. Сравнивая страхование титула «покупателя» и «кредитора», они предлагают одинаковую защиту, хотя полисы покупателя, как правило, дороже, чем полисы кредиторов.Подобно страхованию правового титула, гарантийный акт гарантирует, что продавец передал четкое право собственности и несет ответственность за оплату, если право собственности покупателя когда-либо оспаривается. Получение «Страховки на случай непредвиденных обстоятельств» защищает вас от претензий во время утверждения документов до их закрытия. Это недорого, но стоит того.

Заключение — Терпение — это добродетель

Хотя переговоры о предложениях земли часто являются многогранным и трудоемким процессом, тщательное исследование, точная оценка и применимые непредвиденные обстоятельства могут помочь уравнять поле переговоров.Чтобы снизить как затраты, так и риски, связанные с покупкой земельного участка, рассмотрите возможность обращения к опытному консультанту по недвижимости, например, Belman Homes.

Имея опыт листинга, продажи и строительства домов, Белман может помочь покупателям в проведении сравнительного анализа рынка (CMA) и предоставить рекомендации и аналитические данные в режиме реального времени до закрытия продажи. Партнерство с ведущим строителем в Висконсине, таким как Belman Homes, поможет гарантировать, что ваш индивидуальный дом или другой проект недвижимости будет завершен эффективно, в рамках бюджета и без финансовых / юридических рисков.

.