Переход права собственности по договору предметом которого является отчуждение недвижимого имущества: ГК РФ Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору 

Содержание

Право собственности переходит на приобретателя по договору

Статья 224 ГК РФ. Передача вещи

Новая редакция Ст. 224 ГК РФ

1. Передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки.

Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

2. Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.

3. К передаче вещи приравнивается передача коносамента или иного товарораспорядительного документа на нее.

Комментарий к Ст. 224 ГК РФ

Смысл комментируемой статьи заключается в установлении вариантов возникновения права собственности на движимое имущество при системе традиции (см. комментарий к ст.

223 ГК РФ).

Другой комментарий к Ст. 224 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Если иное не следует из закона или договора, право собственности на вещь возникает у приобретателя по договору в момент передачи.

Передача — это действие, в силу которого владение вещью переходит от одного лица к другому. Поскольку передача совершается субъектами права, воля которых направлена на определенный юридический результат, прежде всего на прекращение соответствующего обязательства (например, обязательства продавца передать вещь покупателю), можно прийти к выводу, что по своей юридической природе передача является сделкой.

Сделка, в которой участвуют два или более лиц, является договором (ст. 154 ГК РФ). Поэтому и передача, которая невозможна без участия получателя вещи (приобретателя), может быть по данному признаку квалифицирована как договор. Однако он обладает существенной спецификой. В силу этого договора между сторонами не возникает прав и обязанностей, в то же время непосредственно из самого договора у приобретателя возникает право собственности, которое в отличие от обязательственных (относительных) прав не связывает его с другой стороной договора.

Поскольку такое положение не соответствует точному смыслу п. 1 ст. 420 ГК о договоре, квалификация передачи вещи как договора (вещного договора) в российском гражданском праве вызывает сомнения. В то же время нет оснований сомневаться в том, что передача вещи с целью возникновения у приобретателя права собственности (традиция) — это сделка.

2. Из изложенного вывода вытекает ряд существенных следствий. Во-первых, передача должна соответствовать правилам ГК о сделках и может быть признана недействительной, как и любая сделка. При этом, как уже отмечено в комментарии к ст. 223, недействительность договора об отчуждении вещи во всяком случае влечет и недействительность передачи в силу ее каузальности (традиции).

Во-вторых, получение владения вещью приобретателем лишь тогда приведет к возникновению у него права собственности, когда владение получено по воле отчуждателя (собственника или иного лица, управомоченного на отчуждение вещи). Если же воля отчуждателя не направлена на передачу владения либо владение получено помимо воли отчуждателя, то сделка как совместное и согласное волеизъявление двух сторон — собственника (отчуждателя) и приобретателя — не может считаться состоявшейся.

Соответственно, нет и передачи как юридического факта, создающего право собственности. Поэтому любые действия по насильственному или одностороннему завладению вещью приобретателем не являются передачей в смысле п. 1 ст. 224 и не влекут возникновения у него права собственности и в том случае, если имеется основание, предусмотренное ст. 218 ГК, — договор купли-продажи и т.д.

3. Как и любая сделка, передача вещи представляет собой определенное внешнее действие, доступное восприятию его участников и третьих лиц. Закон не допускает совершения передачи путем молчания, поэтому такой способ совершения данной сделки исключен. В то же время возможны любые иные действия, в том числе конклюдентные.

4. Как правило, передача вещи является исполнением соответствующего обязательства — из договора купли-продажи, мены, дарения. Могут быть и недоговорные обязательства, в силу которых передаются вещи в собственность кредитора, — из причинения вреда (ст. 1082 ГК РФ), из неосновательного обогащения (ст.

1104 ГК РФ). В этом случае не исключено применение норм ст. 224 по аналогии.

Исполнение договорного обязательства по передаче вещи в собственность приобретателю выступает как юридическое действие (сделка) и имеет эффект, поскольку совершается дееспособным лицом. От имени юридического лица передачу могут совершать его работники, в круг служебных обязанностей которых входит совершение соответствующих действий, а также его органы и представители.

5. Если имущество подлежит продаже с публичных торгов, то обязанностью судебного пристава является не только проведение торгов, но и фактическая передача проданного имущества покупателю. С этой целью пристав должен предварительно либо изъять имущество у должника в свое владение, либо передать это имущество должнику или иному лицу на хранение. После заключения договора продажи имущества с торгов пристав, выступающий в роли продавца, обязан передать имущество покупателю, не ограничиваясь составлением актов или получением государственной регистрации права собственности на проданное имущество.

[1]

Если торги не состоялись и имущество передается взыскателю, то и в этом случае пристав должен передать вещь во владение взыскателя (Постановление Президиума ВАС РФ от 11 апреля 2000 г. по делу N 6786/99).

6. Передача может быть оформлена актом передачи (приема и передачи). Если акт не соответствует действительности, например фактически указанное в нем имущество не передавалось или передано не тем лицам, которые в нем указаны, акт может быть оспорен как фиктивный и не имеющий доказательственной силы.

7. Передача имущества независимо от того, оформлялась ли она письменными документами, отражает лишь волю на саму передачу права собственности, но не затрагивает иных условий отчуждения — цены товара, способов и сроков платежа и проч. Эти условия относятся к договору об отчуждении, а не к передаче и должны обсуждаться применительно к условиям договора.

Только в том случае, когда договор заключается одновременно с передачей вещи, например передается товар вместе с товаротранспортной накладной без всякого иного основания, прием товара одновременно означает и заключение договора на условиях, указанных в сопровождающих товар документах.

8. Передача — процесс обоюдный, тогда как право собственности на вещь не может быть одновременно у двух лиц. Поэтому важно определить, когда передача состоялась, завершена, чтобы точно указать момент возникновения права собственности у приобретателя. Таким моментом является установление фактического владения вещью приобретателем, т.е. полного физического контроля над ней. Контроль выражается, в частности, в установлении охраны или занятии объекта, когда речь идет о недвижимости. Если на том же объекте находятся лица, не связанные с приобретателем отношениями подчиненности, владение не может считаться установленным.

Движимые вещи вручаются приобретателю, т.е. передаются под его непосредственный контроль так, чтобы он мог их независимо от любых иных лиц перемещать, паковать, размещать в хранилище и т.д. Если приобретатель — юридическое лицо, вручением является передача вещи тому работнику (работникам), в служебные обязанности которого входит получение данного имущества.

9.

К передаче вещи приравнивается сдача перевозчику для отправки или сдача в организацию связи для пересылки. Если условием договора об отчуждении вещи является ее доставка приобретателю, вещь считается врученной с момента фактического поступления во владение приобретателя.

10. Если приобретатель указал вместо себя третье лицо, которому следует передать вещь (ст. ст. 312, 313 ГК РФ), то право собственности у приобретателя возникает с момента вручения вещи этому третьему лицу, а само третье лицо становится с того же момента законным владельцем вещи.

11. Если собственник (отчуждатель) вещи не передает ее приобретателю, хотя обязан это сделать в силу договорного обязательства, то приобретатель вправе истребовать вещь из владения собственника или иного отчуждателя, должника по обязательству о передаче вещи (ст. 398 ГК РФ). В этом случае право собственности у приобретателя возникает с момента фактического овладения вещью, полученной в установленном законом порядке, например от судебного пристава в рамках исполнительного производства.

В то же время насильственное завладение вещью против воли должника, равно как и изъятие ее у третьих лиц без разрешения должника, связанного с третьими лицами (законными владельцами) отношениями, позволяющими ему давать им обязательные для исполнения указания, не приведет к возникновению права собственности у приобретателя.

12. Если отчуждаемая вещь ранее находилась у приобретателя по иному основанию (законное владение) или без основания (незаконное владение), она считается врученной приобретателю с момента заключения договора об отчуждении вещи.

Например, если был заключен договор аренды или хранения вещи, а затем собственник заключил договор купли-продажи этой же вещи с арендатором (хранителем), она будет считаться переданной во владение приобретателя с момента заключения договора.

[2]

13. Если вещь является предметом виндикационного иска и в процессе спора ответчик выплачивает истцу по мировому соглашению стоимость вещи, то с момента заключения соглашения (вступления в законную силу определения суда об утверждении мирового соглашения) вещь считается поступившей во владение ответчика.

14. К передаче вещи приравнивается передача коносамента или иного товарораспорядительного документа на нее. Это правило ускоряет оборотоспособность товаров и позволяет распоряжаться ими без перегрузки и фактической передачи, что особенно ценно в случаях, когда товар приобретается с целью перепродажи на ином рынке.

15. Если имущество передается не с целью возникновения права собственности у приобретателя, а с иной целью — исполнения договора о временном пользовании вещью, для осмотра и т.д., то нормы ст. ст. 223, 224 ГК на отношения сторон не распространяются. Передача вещи по договору, не являющемуся договором об отчуждении вещи, не влечет возникновения у владельца никакого имущественного права, а все имеющиеся у него права возникают в силу договора, например аренды, и моментом их возникновения является момент заключения соответствующего договора о временной передаче вещи, а не момент передачи, если только стороны не придали передаче характер отлагательного условия (ст. 157 ГК РФ). Но и в этом случае у владельца вещи возникают лишь обязательственные (личные) права и обязанности по отношению к другой стороне, а не собственные права на переданное имущество.

Глава 14. Приобретение права собственности (ст.ст. 218 — 234)

Глава 14. Приобретение права собственности

>
Основания приобретения права собственности
Содержание
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Комментарий к статье 223 Гражданского кодекса РФ

Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

Комментарий к Ст. 223 ГК РФ:

1. Одним из самых типичных производных оснований приобретения права собственности является передача вещи по договору о ее отчуждении (традиция). Субъектом, в лице которого возникает право собственности в указанный момент, является сторона договора. Пункт 1 комментируемой статьи указывает на момент, с которого по общему правилу возникает право собственности у приобретателя вещи по договору. Комментируемая статья прямо не определяет круг соответствующих договоров. Однако она устанавливает, что речь идет о таких договорах, содержанием которых является отчуждение вещи (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2004; коммент. к ст. 223 ГК РФ).

Правило, содержащееся в п. 1 комментируемой статьи, имеет диспозитивный характер. Стороны в договоре свободны по своему усмотрению определить, когда возникает право собственности на вещь у ее приобретателя. Отчуждатель и приобретатель вещи могут связать момент перехода права собственности с моментом оплаты, а также с наступлением иных обстоятельств. Однако, если они не воспользовались этим правом, действует норма о том, что право собственности возникает с момента передачи вещи.

Соответственно, выделяют систему консенсуса (достижение соглашения об отчуждении вещи), систему традиции и систему регистрации (переход права собственности в момент регистрации). Каждая из этих систем производного возникновения права собственности имеет свои преимущества. Например, система консенсуса точно отвечает действительным отношениям прежнего собственника (отчуждателя) и приобретателя. Когда они достигли соглашения, тогда и перешло право. Недостаток этой системы состоит в том, что третьи лица не могут точно определить, кто именно является собственником, пока состоявшийся переход каким-либо образом не станет публичным.

Эти недостатки устраняются системой традиции, которая увязывает фактическую передачу вещи с переходом права собственности. В рамках этой системы действует презумпция: владелец предполагается собственником фактически принадлежащего ему имущества. Однако система традиции не всегда удобна, если отношения сторон сопряжены с дополнительными условиями, связанными со взаимными обязательствами по поводу отчуждения вещи (см. : Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М., 2004; коммент. к ст. 223 ГК РФ).

О понятии передачи вещи см. коммент. к ст. 224 ГК РФ.

2. В п. 2 комментируемой статьи установлены особенности возникновения права собственности в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации. В таких случаях право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Примером этого является необходимость регистрации перехода права на недвижимое имущество.

Данное правило имеет весьма важные практические последствия. Так, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

3. В 2004 г. комментируемая статья получила важное уточнение: недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации, за исключением случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Подробнее об этом см. коммент. к ст. ст. 234, 302 ГК РФ.

4. Значение точного определения момента перехода права собственности многогранно. Нередко, однако, его ограничивают указанием на то, что с переходом права собственности, как правило, связан и переход риска случайной гибели или случайного повреждения отчуждаемого объекта, что, конечно, правильно, но значение определения момента перехода права собственности этим не исчерпывается. Прежде всего, установление момента перехода права собственности важно для самих участников договора, для определения того, какой из сторон в данный момент принадлежат правомочия собственника. Но поскольку право собственности — вещное право и относится к абсолютным правам, противопоставляемым всем третьим лицам, то и для последних имеет значение точное определение, какая из сторон — продавец или покупатель — является собственником данного объекта.

В этом плане интерес имеется у кредиторов, а также у государства в лице налоговых органов в случаях обращения взыскания на имущество, так как вещественный состав имущественной массы должника определяется с учетом момента перехода права собственности по заключенным отчуждательным сделкам. В настоящее время это особенно важно в случаях ликвидации юридического лица, при определении конкурсной массы объявленного несостоятельным (банкротом) субъекта предпринимательской деятельности.

Легитимация истца по виндикационному иску (как правило) и по обязательственному иску из причинения вреда требует определения момента перехода права собственности, если данная вещь стала предметом купли-продажи, мены или иной отчуждательной сделки, поскольку тот и другой иск вправе предъявлять по общему правилу собственник вещи.

Можно указать и ряд других отношений, в связи с которыми неизбежно определение субъекта права собственности на вещь, ставшую предметом сделки о ее отчуждении: определение наследственной массы, иск об исключении имущества из описи, определение субъекта страхового интереса, имеющего право на страховое возмещение, и др. (см.: Хаскельберг Б.Л. Об основании и моменте перехода права собственности на движимые вещи по договору // Правоведение. 2000. N 3. С. 121 — 132).

Приобретение права собственности. Момент возникновения права собственности по договору у приобретателя.

Статья 218. Основания приобретения права собственности

1. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным статьей 136 настоящего Кодекса.

2. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам — правопреемникам реорганизованного юридического лица.

3. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

[3]

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Дата добавления: 2018-11-24 ; просмотров: 139 ; ЗАКАЗАТЬ РАБОТУ

Переход права собственности

Переход права собственности — передача права собственности от одного лица к другому лицу. С переходом права собственности связаны налоговые последствия.

Определение из нормативных актов

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 223 ГК РФ).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Комментарий

Момент перехода права собственности на товар (см. Право собственности) важен в налогообложении тем, что именно с этим моментом связана реализация и, соответственно, возникновение налоговых обязательств. Если нет перехода права собственности на товар, то нет и реализации (соответственно, нет налогообложения с операции по реализации имущества).

Так, передача товара на склад на хранения хранителю не приводит к переходу права собственности на товар.

По общему правилу, право собственности переходит в момент передачи товара покупателю (непосредственно или через транспортную или иную организацию). В то же время, договором можно предусмотреть иную дату перехода права собственности (например, после полной оплаты товара покупателем).

Правила, регулирующие передачу вещи, установлены статьей 224 ГК РФ:

Видео (кликните для воспроизведения).

«1. Передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки.

Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

2. Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.

3. К передаче вещи приравнивается передача коносамента или иного товарораспорядительного документа на нее».

Если отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Такая ситуация, к примеру с объектами недвижимости, которые подлежат обязательной государственной регистрации.

Следует отметить, что в международной торговле применяются правила ИНКОТЕРМС. Эти правила регулируют порядок перехода риска случайной гибели от поставщика к покупателю, но не регулируют вопрос перехода права собственности.

C 1 января 2011 года вступили в силу новые Международные правила толкования торговых терминов «Инкотермс 2010 (публикация МТП N 715)». Раздел «1. Цель и сфера применения Инкотермс» специально оговаривает – «Хотя Инкотермс крайне важны для реализации договора купли-продажи, значительное число проблем, возникающих в таком договоре, в них вообще не регулируются, например переход права собственности и иных вещных прав, неисполнение договора и последствия неисполнения, а также освобождение от ответственности в определенных ситуациях».

Важное судебное решение

Суд, определяя дату получения дохода от реализации товаров, не принял во внимание условие договора купли-продажи о сохранении права собственности на переданный товар за продавцом до момента его полной оплаты покупателем, поскольку это условие не отражало фактические отношения сторон и реальные финансово-экономические результаты их деятельности.

Между обществом и покупателем заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым общество поставило товар. Доход от реализации данного товара не был учтен для целей налогообложения ни на момент отгрузки товара покупателю, ни на момент налоговой проверки, несмотря на получение частичной оплаты.

Обосновывая правомерность совершенных действий, общество представило налоговому органу дополнительное соглашение к договору купли-продажи, согласно которому право собственности на товар переходит к покупателю с момента его полной оплаты (ст. 491 ГК РФ). Поскольку на момент налоговой проверки товар оплачен полностью не был, то в силу ст. 39 и п. 3 ст. 271 НК РФ дата, на которую доход от реализации признается полученным, не наступила.

Судебный орган встал на сторону налогового органа, отметив – «Статья 491 ГК РФ предусматривает право продавца потребовать от покупателя возврата переданного товара в случае, если тот не будет оплачен. Обеспечением данного права является установление в этой статье в качестве общего правила запрета для покупателя отчуждать товар или распоряжаться им иным образом до момента перехода к нему права собственности на товар. В рассматриваемом деле предметом продажи выступал товар, характеризуемый родовыми признаками, предназначавшийся как для дальнейшей перепродажи (колесные диски), так и для фактического потребления путем использования при ремонте другой вещи (запасные части). Стороны не приняли мер по индивидуализации переданного товара (отграничению от иного товара покупателя), общество не осуществляло контроля за сохранностью товара и его наличием у покупателя.»

На основании вышеуказанного судебный орган решил, что продавец товара должен был учесть для налогообложения реализацию товара на дату его передачи покупателю.

П. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 98 Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации.

Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Комментарий к Ст. 223 ГК РФ

1. Комментируемая статья определяет момент перехода права собственности в таком случае, как приобретение права собственности на основании договора. К числу договоров, влекущих переход права собственности, относятся как возмездные (например, купля-продажа, мена, рента), так и безвозмездные (например, дарение).

Следует иметь в виду, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 421 ГК). Не исключено также возникновение права собственности на основании смешанного договора (п. 3 ст. 421 ГК). Так, в соответствии со ст. 624 ГК РФ в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Условие о переходе права собственности на имущество может быть включено в иные договоры, в том числе, например, в соглашение об отступном (ст. 409 ГК) или в соглашение об уплате алиментов (ст. 104 СК).

2. Общим правилом, которое закрепляет комментируемая статья, является переход права собственности на имущество к приобретателю по договору с момента передачи вещи. Данное правило имеет огромное значение для гражданского оборота, поскольку до указанного момента право собственности за отчуждателем вещи сохраняется. Это лицо при заключении договора приобретает лишь обязанность передать вещь. Так, в соответствии с п. 1 ст. 456 Гражданского кодекса России продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Разумеется, данное правило не применяется при заключении реального договора, например договора дарения, когда сам договор считается заключенным с момента передачи имущества.

Поскольку с момента заключения консенсуального договора о передаче имущества в собственность до момента такой передачи право собственности сохраняется за отчуждателем, то на такое имущество может быть обращено взыскание по его обязательствам.

Действие правила о переходе права собственности с момента передачи имущества проявляется также в ситуации, когда продавец вещи заключил договор о передаче имущества в собственность одновременно с несколькими лицами. Право собственности возникнет лишь у того, кому имущество будет передано. Неисполнение обязанности по передаче имущества порождает право покупателя отказаться от исполнения договора. Кроме того, в соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Состоявшаяся во исполнение договора передача имущества влечет переход права собственности к приобретателю, что означает перенос на него риска случайной гибели имущества (ст. 211 ГК) и возложение бремени собственника (ст. 210 ГК).

3. Исключения из общего правила, установленного в п. 1 комментируемой статьи, могут быть предусмотрены прежде всего самим договором между сторонами, поскольку указанная норма является диспозитивной.

Это возможно, например, в соответствии со ст. 491 ГК РФ, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств. В таком случае покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иначе, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара. В случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят другие обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором. Правило о сохранении (резервировании) права собственности представляет собой одну из гарантий имущественного интереса продавца.

4. Кроме того, отступления от правила о переходе права собственности к приобретателю по договору с момента передачи вещи могут быть предусмотрены законом. Примером тому может служить п. 2 комментируемой статьи, в соответствии с которым право собственности возникает с момента государственной регистрации, если отчуждение имущества подлежит государственной регистрации.

На основании ст. 131 ГК РФ возникновение, переход и прекращение права собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок такой регистрации определяется Законом о регистрации недвижимости. Специальные нормы о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество содержатся в ст. 551 ГК РФ. Поэтому во всех случаях, когда стороны договора, предусматривающего переход права собственности на недвижимое имущество на тех или иных условиях, желают достичь необходимого правового эффекта, им следует также позаботиться о выполнении требования о государственной регистрации перехода права собственности. Это может касаться, например, супругов, заключивших брачный договор, содержащий условия о передаче недвижимости, относящейся к общей совместной собственности, в собственность одного из них.

Комментируемое правило о переходе права собственности на недвижимость по договору с момента государственной регистрации перехода права содержит исключение — иное может быть предусмотрено законом.

5. Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ п. 2 комментируемой статьи был дополнен абзацем, в соответствии с которым недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Это правило подтверждает презумпцию достоверности сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащуюся в п. 1 ст. 2 Закона о регистрации: «Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке».

Таким образом, если при приобретении добросовестным приобретателем недвижимости у неуправомоченного отчуждателя произведена государственная регистрация возникновения права собственности, то такое право признается существующим, пока оно не оспорено собственником. В соответствии со ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Вместе с тем применение абз. 2 комментируемой статьи возможно лишь в том случае, если фактически передача недвижимости приобретателю состоялась. Рассматривая вопрос о возникновении права собственности на основании данного абзаца, суд не признал лицо добросовестным приобретателем объекта недвижимости, так как было установлено, что этот объект ему во владение не передавался. Между предпринимателем и акционерным обществом был заключен договор купли-продажи спорного объекта, право собственности на которое было зарегистрировано за акционерным обществом. На основании договора мены, заключенного между акционерным обществом и организацией, право собственности на объект зарегистрировано за последней. Впоследствии договор купли-продажи (первоначальный) был признан недействительным. Предприниматель представил в суд доказательства, подтверждающие невыбытие спорного объекта недвижимости из его владения, отсутствие передачи во исполнение первого договора и, следовательно, невозможность его передачи во исполнение договора мены (второго договора, повлекшего переход права собственности к организации). Суд поддержал доводы предпринимателя .

———————————
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. N 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».

Статья 570. Переход права собственности на обмениваемые товары

Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.

Комментарий к Ст. 570 ГК РФ

1. Комментируемой статьей предусмотрены специальные правила, представляющие собой важную особенность правового регулирования отношений по договору мены.

Введение этих правил делает нетипичной ситуацию, при которой сторона, получившая первой товар по договору мены, приобретала на этот товар право собственности, при этом не выполнив своей встречной обязанности по передаче товара, предоставляемого в обмен .

———————————
На это особенно обращал внимание С.А. Хохлов при комментировании новелл части второй ГК РФ (см.: Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая: Текст. Комментарии. Алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова (автор комментария к гл. 31 «Мена» — С.А. Хохлов).

В соответствии с указанными правилами право собственности на обмениваемые товары приобретается сторонами по договору мены, во-первых, только после того, как обязанности по передаче вещей, являющихся товарами по договору мены, исполнены обеими сторонами, и, во-вторых, переход права предполагается одновременным. Правила эти применяются, если иное не предусмотрено законом или договором мены.

По сравнению с правилами ранее действовавшего гражданского законодательства это правило является новым и направлено на предотвращение ситуаций, когда сторона, первой получившая вещь, приобретает на нее право собственности, не выполнив встречной обязанности по передаче другой стороне причитающегося ей по договору товара.

В противном случае в результате возможных злоупотреблений недобросовестного контрагента явно ущемлялись бы права стороны договора мены, выполнившей свои обязательства перед другой стороной.

2. Как видно, комментируемая статья формулирует исключение из общего правила о том, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи (п. 1 ст. 223 ГК). При этом, являясь исключением из общего правила о моменте перехода права собственности по договору, правило, содержащееся в комментируемой статье, само сформулировано как общее и применяется, если иное не предусмотрено законом или договором мены .

———————————
Подробнее об этом см.: Гражданское право: Учебник: В 3 т. / Под ред. А.П. Сергеева. М., 2010. Т. 2. С. 136 — 137.

Например, иной момент перехода права собственности предусмотрен законом в отношении недвижимого имущества, который привязан к моменту государственной регистрации перехода права на недвижимость (см. п. 3 комментария).

В принципе стороны могут определить и другой момент перехода права собственности иначе, чем предусмотренный комментируемой статьей. Так, в качестве момента перехода права собственности может быть предусмотрен момент подписания самого договора или в отношении каждого из обмениваемых товаров — момент передачи этого товара, который, как допускает закон, может и не совпадать (см. ст. 569 ГК и комментарий к ней).

3. Как уже отмечалось выше, специальное правило, предусмотренное комментируемой статьей о моменте перехода права собственности, относится к движимому имуществу.

В отношении недвижимого имущества действуют предусмотренные законом специальные правила п. 2 ст. 223 и ст. 551 ГК РФ о том, что право собственности на объект недвижимости переходит в момент государственной регистрации такого перехода. По отношению к правилу, предусмотренному комментируемой статьей, режим перехода права на недвижимость является специальным (исключением из общего правила).

Такая же правовая позиция сформировалась в судебной практике: при обмене недвижимым имуществом право собственности на него возникает у стороны договора с момента государственной регистрации ею прав на полученную недвижимость. Обосновывается она следующим. Установленное п. 1 ст. 551 ГК РФ правило о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость и норма о том, что такое право у приобретателя возникает с момента регистрации прав на нее (п. 2 ст. 223 ГК), применяются, если иное не установлено законом.

Согласно комментируемой статье право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами своих обязательств по передаче соответствующих товаров, если иное не предусмотрено законом или договором.

При наличии двух диспозитивных норм, каждая из которых устанавливает самостоятельный порядок возникновения прав собственности на недвижимость, отдается предпочтение норме, осуществляющей специальное регулирование.

Поскольку ст. 223 ГК РФ устанавливает, что право собственности у приобретателя имущества, подлежащего государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, а указанная статья по отношению к комментируемой статье является специальной, то для каждой стороны по договору мены моментом перехода права собственности при обмене недвижимым имуществом является регистрация ею прав на полученную недвижимость независимо от того, произведена ли такая регистрация другой стороной . Так же следует считать, когда недвижимость обменивается на движимое имущество.

———————————
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24 сентября 2002 г. N 69 (п. 3).

В отношении недвижимого имущества момент перехода права собственности определяется моментом государственной регистрации такого перехода (при этом неважно, какова последовательность передачи обмениваемого товара), а в отношении движимого имущества (если только другое не предусмотрено законом или договором) момент перехода права собственности следует определять в соответствии с комментируемой статьей, т.е. наступает такой момент после исполнения обеими сторонами обязательства передать друг другу соответствующие товары.

МОМЕНТ перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору

Согласно ст. 251 ГК РФ: Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора если соглашением сторон не предусмотрено иное. Момент перехода доли в праве общей собственности ПО ДОГОВОРУ, подлежащему государственной регистрации определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ — т.е. с момента такой регистрации. В настоящее же время (с 01.03.2013) требование регистрации самого договора купли-продажи недвижимости отменено, необходимо регистрировать только право на долю в квартире. Т.е. отсылка в вышеуказанной ст. 251 ГК РФ на пункт 2 статьи 223 ГК РФ неприменима, поскольку сам договор государственной регистрации уже НЕ ПОДЛЕЖИТ. Исходя из вышеизложенного, право собственности на долю в квартире возникает уже с момента заключения договора купли-продажи, а дата государственной регистрации права значения уже не имеет. Сама же государственная регистрация является только доказательством существования права на долю, уже юридически возникшему в момент подписания договора. Правильно ли я изложил настоящее положение дел по вопросу о МОМЕНТЕ возникновения права на долю?

Получен запрос на уточнение вопроса. 22 апреля 2013 — 15:18
Вы юрист?

Уточнение от 22 апреля 2013 — 18:47
Нет.

Нет. Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского Кодекса.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ У ПРИОБРЕТАТЕЛЯ ВОЗНИКАЕТ С МОМЕНТА ТАКОЙ РЕГИСТРАЦИИ, если иное не установлено законом, соответственно и переходит право только после его регистрации.

Уточнение от 22 апреля 2013 — 17:44
Все верно, читайте внимательно, во 2 пункте ст. 223 ГК РФ говорится о необходимости регистрации отчуждения имущества (перехода права), а никак не о регистрации договора.

Кроме того, при регистрации перехода доли при возмездном отчуждении доли другому лицу (ранее не являющимся сособственником) у Вас обязательно проверят наличие предложений преимущественного выкупа доли сособственникам. При несоблюдении данного условия, Вам откажут в регистрации.

Уточнение от 22 апреля 2013 — 17:45
И сделка будет считаться недействительной

Уточнение от 22 апреля 2013 — 19:30
Советую еще раз перечитать, так как договоры отчуждения имущества не подлежат гос регистрации, но по-прежнему регистрируется переход права собственности.

Видео (кликните для воспроизведения).

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Уточнение от 22 апреля 2013 — 19:42
В завершении дискуссии, хочу обратить Ваше внимание, на то, что данные положения ГК не были исключены, как утратившие силу, и советую обратиться в ближайшее отделение Росреестра.

Источники


  1. Троицкий, Н. А. Корифеи российской адвокатуры: моногр. / Н.А. Троицкий. — М.: Центрполиграф, 2015. — 416 c.

  2. Гриненко А. В., Костанов Ю. А., Невский С. А., Подшибякин А. С. Адвокатура в Российской Федерации; Проспект — Москва, 2011. — 216 c.

  3. Малько, А.В. Теория государства и права / А.В. Малько. — М.: Юридический центр Пресс, 2007. — 768 c.
  4. Экзамен на звание адвоката. Учебно-практическое пособие; Юрайт — М., 2014. — 255 c.
  5. Ивакина, Н.Н. Основы судебного красноречия (риторика для юристов) / Н.Н. Ивакина. — М.: ЮРИСТЪ, 2018. — 384 c.

Право собственности переходит на приобретателя по договору

Оценка 2 проголосовавших: 1

Приветствую всех на данном сайте. Работаю долгое время (более 10 лет) в области юридического консультирования.  За свой опыт работы приходилось сталкиваться с различными задачами, которые требовали записей. Позже в результате накопления их большого количества и возник данный сайт.  Рад Вас видеть, заходите чаще.

Центр «Мои Документы» Забайкальского края | Онон | Лента новостей | Новости МФЦ


Договор купли-продажи. Анализ предписаний пункта 1 статьи 549, пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) позволяет определить договор купли-продажи недвижимости как соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.

Особенностями договора купли-продажи недвижимости являются строгая письменная форма.

  • Несоблюдение письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность.
  • Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен в простой письменной форме, в виде одного документа, подписанного сторонами и содержащего соглашения по всем существенным условиям.
  • По желанию сторон договор купли-продажи квартиры можно удостоверить у нотариуса.
  • В любом случае, в соответствии с действующим законодательством, переход права собственности подлежит государственной регистрации Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.
  • Договор считается заключенным с момента его подписания сторонами.

В связи с отменой государственной регистрации договоров купли продажи и дарения жилой недвижимости указание в нем, что такой договор подлежит регистрации и считается заключенным с момента ее проведения, противоречить действующему законодательству и может повлечь отказ в государственной регистрации перехода права.

К числу существенных условий данного договора относится, прежде всего, его предмет – недвижимое имущество, подлежащее передаче (статья 432, пункт 3 статьи 455 ГК РФ).

Статья 554 ГК РФ устанавливает специальные требования к степени детализации предмета: в договоре должны быть указаны данные, позволяющие его определенно установить. Данное правило призвано однозначно определить подлежащее передаче недвижимое имущество и исключить возможные споры относительно предмета конкретного договора. Наиболее правильным, является указание в договоре отчуждения данных о его предмете, содержащихся в свидетельстве о государственной регистрации права, а при его отсутствии, с данных технического учета ил кадастрового паспорта объекта.

Одним из существенных условий договора купли-продажи является цена.

В соответствии со ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

  • При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. Цена продаваемой недвижимости будет считаться согласованной, когда договор прямо определяет цену отчуждаемого объекта в денежных единицах, а также если он содержит указание на способы, при помощи которых та кая цена может быть бесспорно определена (например, установление цены за единицу площади).
  • При продаже недвижимости в кредит с рассрочкой платежа, т.е. на условиях, когда оплата товара будет производиться после его передачи, при этом не единовременно, а по частям, к числу существенных условий такого договора относятся порядок, сроки и размеры платежей (абзац 2 пункта 1 статьи 489 ГК РФ).

Существенным условием договора продажи жилой недвижимости, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования таким жилым помещением, после его приобретением покупателем, является перечень этих лиц, с указанием их права пользования данным помещением ( ст. 558 ГК РФ).

В случае отсутствия таких лиц, договор должен сведения об этом. Говоря о субъектном составе договора продажи недвижимости, необходимо также напомнить, что, если предметом договора выступает недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов (статья 256 ГК РФ, статья 34 Семейного кодекса РФ (далее – СК РФ)), для заключения такого договора необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга продавца (абзац 1 пункта 3 статьи 35 СК РФ).

При продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество должны соблюдаться правила о преимущественной покупке (статья 250 ГК РФ, статья 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). К заявлению о государственной регистрации необходимо приложить документы, подтверждающие исполнение правил пункта 2 статьи 250 ГК РФ. Отсутствие этих документов рассматривается правоприменительной практикой как нарушение требований закона и служит основанием к отказу в регистрации. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

Договор дарения заключается, как правило, между родственниками, которые не преследуют цели получить прибыль от передачи имущества. Договор дарения является наиболее востребованным безвозмездным договором. Договор дарения является двухсторонней сделкой, для заключения которой необходимо не только желание собственника отдать свое имущество, но и желание одаряемого принять имущество. Процесс заключения договора дарения схож с процессом заключения и регистрации договора купли-продажи.

Существенным отличием является то, что Даритель безвозмездно передает Одаряемому, принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество. Договор дарения так же может быть составлен в простой письменной форме и переход права подлежит обязательной государственной регистрации. При заключении договора дарения необходимо помнить о действии семейного законодательства. Для заключения договора дарения Дарителю необходимо получить согласие супруга на сделку, в противном случае, переход права не будет зарегистрирован. Несмотря на то, что сделка является безвозмездной, не стоит забывать о «юридической чистоте сделки» для того чтобы вместе с имуществом не приобрести непредвиденных проблем.

Строгое соблюдение норм закона при заключении договора, надлежащее его исполнение поможет Вам избежать всевозможных неприятностей.

Была ли Вам полезна информация?
Спасибо, очень полезна Спасибо, но не актуальна

Статья 551 ГК РФ. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 551 ГК РФ. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.


Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 2 в действующей редакции

Комментарии к статье 551 ГК РФ, судебная практика применения

В п. 60 — 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» содержатся следующие разъяснения:

Договор купли-продажи действителен, даже если переход права собственности на недвижимость не зарегистрирован

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если продавец уклоняется от регистрации перехода права, от передачи недвижимого имущества, покупатель вправе требовать передать имущество, зарегистрировать перехода права собственности

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Иск о госрегистрации перехода права собственности на недвижимость можно предъявить к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца

На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца — юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

В п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли — продажи недвижимости» содержатся следующие разъяснения:

Договор купли — продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности

В соответствии со статьей 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 Кодекса указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли — продажи предприятия (статья 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли — продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.

Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли — продажи.

Поэтому договор купли — продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса, а не с момента государственной регистрации.

В п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» содержатся следующие разъяснения:

Судебный пристав-исполнитель вправе заявить иск о госрегистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к должнику в соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ

Исходя из положений частей 1 и 2 статьи 66 Закона об исполнительном производстве судебный пристав-исполнитель вправе не только обратиться за государственной регистрацией права собственности должника на имущество, а также принадлежащих ему иных имущественных прав, подлежащих государственной регистрации, но и в судебном порядке оспорить приостановление и отказ в государственной регистрации прав.

По смыслу положений пункта 17 части 1 статьи 64 и статьи 66 Закона об исполнительном производстве, если от должника невозможно получить запрошенные и необходимые для государственной регистрации его права на недвижимое имущество документы, судебный пристав-исполнитель может обратиться в уполномоченные органы за оформлением таких документов.

Судебный пристав-исполнитель также вправе обратиться к другой стороне сделки по отчуждению недвижимого имущества, в которой приобретателем является должник, с предложением совершить действия, направленные на государственную регистрацию перехода права собственности. При согласии другой стороны сделки на совершение этих действий в регистрирующий орган наряду с ее заявлением представляется постановление судебного пристава-исполнителя, вынесенное в соответствии с частью 3 статьи 66 Закона об исполнительном производстве.

При отказе другой стороны от совершения таких действий государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к должнику осуществляется в порядке искового производства по требованию судебного пристава-исполнителя в соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК РФ.

Решение суда об удовлетворении указанного требования судебного пристава-исполнителя в силу абзаца шестого пункта 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество является основанием для государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество.

В п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» содержатся следующие разъяснения:

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до госрегистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами

Статья 8.1 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д.

Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на указанное имущество может быть установлен только законом. Например, вне зависимости от осуществления соответствующей государственной регистрации право переходит в случаях универсального правопреемства (статьи 58, 1110 ГК РФ), в случае полного внесения членом соответствующего кооператива его паевого взноса за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное кооперативом этому лицу (пункт 4 статьи 218 ГК РФ).

В п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», содержатся следующие разъяснения:

Предметом договора купли-продажи может быть и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Однако для госрегистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю продавец должен обладать правом собственности на него.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество — предмет договора — само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Государственная регистрации перехода права собственности при покупке недвижимости, в соответствии со статьей 551 ГК РФ

Сделка купли-продажи недвижимости связана с совершением трёх основных действий. Это подписание договора, регистрация перехода права в госреестре и подписание акта приёма-передачи недвижимой вещи. По времени они могут не совпадать друг с другом, а подписания акта может и не быть вовсе. Такое вполне допустимо в силу ряда причин, к примеру, если покупатель и так уже пользуется недвижимостью, собственником которой является другое лицо, а затем принимается решение о том, что он выкупит недвижимость.

Договор купли-продажи и государственная регистрация являются обязательными и существенными факторами совершения сделки данного вида. Последнее устанавливает ст. 551 ГК РФ. Она задаёт правила, согласно которым регистрация должна произойти в любом случае, включая и те ситуации, когда исполнение договора происходит до проведения процедуры государственной регистрации.

Предмет государственной регистрации

Государственной регистрации подлежат любые события, имеющие юридические последствия и связанные с правом на недвижимое имущество. К ним относятся те, что порождают возникновение, переход, ограничение и прекращение права, которые влекут за собой регистрацию в ЕГРП. Законодательство выделяет различные виды прав:

  • собственности;
  • хозяйственного ведения;
  • оперативного управления;
  • пожизненного наследуемого владения;
  • бессрочного пользования.

Выделяются ещё и особые виды прав, связанные с заключением договора аренды, получением ипотечного кредита, сервитутом, а также иные права, возникающие в случаях, предусмотренных законом. Регистрируются все, включая вытекающие из договора жилищного найма, если срок превышает один год.

Сущность государственной регистрации и нормативные акты, связанные с ней

Государственная регистрация подтверждает правильность перехода или возникновения права и является единственной формой доказательства правообладателей того, что они владеют недвижимой вещью на легитимных основаниях. Отсутствие записи в реестре фактически означает, что у лица нет права на недвижимость. До появления соответствующей записи лицо может использовать имущество, если это соответствует обстоятельствам и не является нарушением прав собственника, но не может совершить никаких юридически значимых действий — не только продать, обменять, выставить в залог, но и провести какое-то изменение самих недвижимых объектов. Если же такое произойдёт, то будет находиться вне правового поля.

Законодатель справедливо считает этот вопрос довольно важным, поэтому государственная регистрация нормируется не одним, а многими актами. В ГК РФ основополагающей является ст. 131. Она устанавливает основные правила. Другие статьи, включая рассматриваемую нами, относятся к более узким сферам. Так, ст. 164 ГК РФ задаёт определения государственной регистрации сделок, ст. 223 ГК РФ момент возникновения права, ст. 433 ГК РФ момент заключения договора. Сам же порядок регистрации устанавливает ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В общем случае государственная регистрация самих договоров купли-продажи не проводится. Регистрируется только переход права.

Однако ст. 551 ГК РФ имеет отношение ко всем сделкам с недвижимостью. Если отчуждение в силу купли-продажи затрагивает жилую недвижимость, то актуальной становится ст. 558 ГК РФ, а именно её п. 2. Он устанавливает правило, согласно которому регистрации подлежит и сам договор и переход права по нему.

На практике это выражается в том, что договор нужно составлять не менее чем в трёх экземплярах. Один остаётся у регистратора, а два выдаются на руки продавцу и покупателю. На обоих, после завершения процедуры регистрации, должна быть поставлена соответствующая отметка. Она выражается в виде гербовой печати и прямоугольного штампа с датой и подписью регистратора.

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости не обязательно, хотя не существует никакого нормативного акта, в котором это было бы указано прямо.

Такие сделки не попадают в число тех, что указаны в различных статьях ГК в качестве обязательных для нотариального удостоверения. Если стороны сами принимают решение о том, что сделка должна получить нотариальное удостоверение, то все заботы нотариус на себя и возьмёт, поэтому идти за копией договора и выпиской из реестра, подтверждающий переход права, будет нужно уже к нему.

Законодательство предусматривает, что в номинальном случае вслед за подписанием договора купли-продажи должна произойти государственная регистрация перехода прав, поэтому уклонение одной из сторон вызывает правовые последствия. Другая сторона получает возможность обратиться с исковым заявлением о защите своих прав. Все отказы от участия в регистрации в таком контексте получают деление на мотивированные и немотивированные.

Так, если продавец не получил денег в установленный договором срок, то это является мотивацией для того, чтобы его отказ от участия в регистрации был обоснованным. В противном случае, если никаких легитимных причин нет, уклонение влечёт за собой судебное разбирательство, поскольку другая сторона в таком случае сможет действовать на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ.

Однако решения судов могут быть разными. Наиболее эффективными следует считать лишь те, которые становятся основанием для возникновения у регистрирующего органа обязанности провести государственную регистрацию сделки. Другими словами, вместо уклоняющейся стороны это на практике осуществит служба судебных приставов.

Судебные споры по теме регистрации и решения высших судов РФ

Проблематика государственной регистрации довольно часто прекращается в споры, которые рассматриваются в судах. Далеко не во всех случаях отказ от участия в государственной регистрации является причиной для того, чтобы было вынесено постановление в пользу того, кто хочет, чтобы регистрация перехода права состоялась. Всё зависит от обстоятельств дела.

К примеру, даже в ВС РФ не смогло добиться своего ООО «Оздоровительно-спортивный центр «Люкс». Сущность жалобы компании заключалась в том, что юридическое лицо стремилось получить всё здание, помещения в котором арендовало, а затем выкупило. Администрация муниципального образования не стала участвовать в государственной регистрации, видимо рассматривая ситуацию спорной. В результате возник иск по делу №А56-35582/2015, которое общество не смогло выиграть ни в одной судебной инстанции.

Тогда была подана кассационная жалоба, которая рассматривалась по делу № 307-ЭС16-3841 25 апреля 2016 г. В передаче её в на рассмотрение в судебном заседании СК по экономическим спорам ВС РФ было отказано. Причиной стало то, что общество не смогло доказать наличие преимущественного права на приобретение всего здания. Было указано, что принимая свои решения суды нижестоящих инстанций руководствовались положениями ст. ст. 131, 551 ГК РФ и ст. 16 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

При этом было отмечено, что из поведения ответчика, в роли которого выступала администрация МО, нельзя сделать вывод о том, что произошло уклонение от регистрации, поскольку не было установлено намерения собственника продавать имущество (здание целиком), находящееся в муниципальной собственности, именно этому лицу.

Договор пожизненного содержания с иждивением как разновидность договора ренты

Наследование, дарение и рента — три наиболее распространенных среди населения способа распоряжения своим имуществом. Договору ренты посвящена 33 глава Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

Договор ренты, как и договор купли-продажи, мены, дарения, предусматривает отчуждение имущества и по этому признаку сходен с указанными договорами. В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (глава 30 ГК РФ), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (глава 32 ГК РФ) постольку, поскольку иное не установлено законодательством и не противоречит существу договора ренты. Можно сказать, что он относится к группе договоров по отчуждению имущества, но тем не менее является самостоятельным видом договора.

В Гражданском кодексе РФ выделены три разновидности рентного договора: 1) постоянная рента; 2) пожизненная рента; 3) пожизненное содержание с иждивением. Существенные условия всех трех видов ренты совпадают. Конечно, имеются и отличия в форме предоставления содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, субъектном составе обязательств, возможностях правопреемства и выкупа ренты, последствиях риска случайной гибели имущества и т.д.

Существенно отличаются друг от друга договоры ренты, по которым под выплату ренты передано недвижимое и движимое имущество. Различия между ними проходят по способам оформления, по наличию или отсутствию признака следования ренты за имуществом при его отчуждении, по предусмотренным законом способам обеспечения исполнения обязательств плательщика ренты и т.д. Одно из вышеперечисленных отличий форма договора. Так договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Одним из разновидностей договора ренты, подлежащим государственной регистрации, является договор пожизненного содержания с иждивением. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица.

Особенность данного вида договора, так же состоит в том, что срок данного вида обязательств определен продолжительностью жизни рентополучателя, если иное не вытекает из условий договора. Предметом такой разновидности ренты, как пожизненное содержание с иждивением, является недвижимое имущество в виде жилого дома, квартиры, земельного участка. Субъектом — получателем ренты может быть не только лицо, которое заключило договор и передало имущество, а также и лицо, на которое указано в договоре пожизненного содержания с иждивением. Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. Условиями договора можно определить возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Поскольку данный вид договора является, в некотором роде доверительным, то законодатель, для защиты интересов рентополучателя, предусмотрел минимальный размер содержания в месяц. В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Также плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

На плательщика ренты законодатель также возложил обязанность принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.

Законодательством предусмотрено два случая прекращения обязательства пожизненного содержания с иждивением:

В первом случае обязательства прекращаются смертью получателя ренты.

Во втором случае обязательства прекращаются по решению сторон. Если одна из сторон, а именно, плательщик ренты, существенно нарушала свои обязательства, получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

#Росреестр#РосреестрКалининград#договор ренты



Прекращение права собственности лица на имущество, которое не может ему принадлежать

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Гражданское право — разделы » Собственность » Прекращение права собственности лица на имущество, которое не может ему принадлежать

Последствия приобретения права собственности на вещи, изъятые из гражданского оборота или ограниченные в нем.

Поимо традиционных и часто встречающихся оснований, по которым прекращается право собственности, существуют и причины специального характера. Примером выступает ст. 238 ГК. Она предусматривает прекращение права собственности лица на имущество, которое не может принадлежать ему.

Закон имеет в виду ситуации с вещами, ограниченными или изъятыми из оборота. К ним может относиться как недвижимое, так и движимое имущество.

Последствия приобретения права собственности на вещи, изъятые из гражданского оборота или ограниченные в нем

Если вещи попадают в соответствующую категорию, то у его обладателя возникает обязанность совершить действия, направленные на отчуждение.

При этом, указанная статья регулирует случаи, когда основания приобретения движимого или недвижимого имущества носят законный характер.

Закон предоставляет определенный срок, в течение которого должна произойти добровольная передача такого предмета. Если эта обязанность не была исполнена, предусматривается особая процедура, когда происходит изъятие такого движимого или недвижимого имущества по иску публично-правового субъекта.

При этом, действующие нормы подразумевают принцип возмездности перехода права собственности.

Если речь идет о собственности на вещи, приобретение которых требует разрешения, то обладатель вправе выполнить все необходимые условия и получить его. В этом случае, у него будет право иметь такие предметы и соответствующие последствия не наступят. Если гражданин предпочитает не получать разрешительных документов, то в отношении ограниченных в обороте вещей будут применяться правила ст. 23 ГК.

Основания приобретения имущества

Закон указывает на необходимость правомерного приобретения права собственности на ограниченные в обороте или изъятые из него вещи. Наиболее распространенные основания перехода соответствующих правомочий – это оформление наследства. Действующие нормы не подразумевают разницы между законным и завещательным способом перехода прав на изъятое из оборота или ограниченное в нем движимое и недвижимое имущество.

Ст. 1180 ГК устанавливает специальные правила наследования таких вещей. Факт наличия согласия гражданина или организации вступить в права обозначает появление впоследствии нового собственника и у предметов оружия, различных сильнодействующих медикаментов, содержащих наркотические компоненты, а также ядовитых веществ. Если ранее нотариус мог оформить документы наследнику только при наличии у последнего действующих разрешений, то теперь такой порядок упразднен.

Что касается двусторонних сделок, то возникновение легального права собственности невозможно. Их содержание противоречит действующим нормам и они подлежат признанию недействительными, а стороны понесут ответственность, предусмотренную другими законодательными актами.

Сроки отчуждения имущества

Действующие правила устанавливают обязанность отчуждения этого движимого или недвижимого имущества в течение 1-го года с момента обретения права собственности. В случае со вступлением в права наследника, срок начинает исчисляться с даты, следующей за днем выдачи свидетельства нотариусом.

Период, установленный в ст. 238 ГК, носит базовый характер. Отдельными актами могут предусматриваться сроки, отличные от рассматриваемого. Если специальные правила отнесения движимого или недвижимого имущества к категории ограниченно оборотоспособного не устанавливают отдельных сроков его реализации, применению подлежит общий порядок, устанавливающий годичный период.

Предоставление этого срока объясняется необходимостью дать выбор, касающийся оформления необходимых разрешений, либо отказа от такой процедуры. Предполагается, что новому собственнику будет достаточно года, чтобы уяснить необходимость дальнейшего наличия ограниченных в обороте предметов у него. Возникновение у него права обладания такими вещами влечет прекращение исчисления этого срока.

Годичный период, установленный ст. 238 ГК, во всех случаях обладает пресекательный природой и не подлежит восстановлению.

Принудительная продажа или передача в публичную собственность

Последствием того, если наследник не реализовал полученные вещи такого типа в пользу лица, наделенного правом владеть ими, выступает процедура, предусматривающая принудительное изъятие таких объектов.

Согласно нормам Конституции РФ, никого невозможно лишить права собственности без соответствующего судебного решения. По этой причине, действующая процедура осуществляется исключительно путем обращения с иском.

Круг потенциальных заявителей ограничен. В качестве таковых могут выступать только государственные или муниципальные органы власти. Речь идет о структурах, уполномоченных осуществлять контроль в тех или иных сферах, связанных с характером изымаемых вещей.

Согласно действующим правилам, обязанность доказывания возлагается на истца.

Итогом рассмотрения дела моет стать как принудительная продажа, так и передача предметов в собственность обратившегося публично-правового образования. В первом случае, организуются торги, в которых могут участвовать имеющие необходимые разрешения субъекты. При втором варианте, исполнение предполагает передачу истцу.

Возмездный характер отчуждения

СТ. 238 ГК устанавливает правила, касающиеся добросовестных собственников. По этой причине, процедура носит возмездный характер.

Если проводятся торги, то собственник получит вырученную за соответствующий предмет сумму. Если требования истца удовлетворяются и вещь переходит к нему, то суд обязан определить размер компенсации.

Обе указанные суммы подлежат уменьшению на затраты, связанные с процедурой перехода прав.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Гамзаев Магомед Ахмедович 5 апреля 2018, 12:37

Согласно п. 1, 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Поскольку переход права собственности от умершего продавца не был зарегистрирован, то покупатель, являясь законным владельцем дома, право собственности на него не приобрел. Титульным собственником продолжает оставаться умерший продавец.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Пунктом 1 ст. 1112 ГК РФ установлено, что в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Таким образом, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего. При этом не требуется признания недействительным свидетельства о праве на наследство в виде данного имущества, полученного правопреемником продавца. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме смерти продавца (Апелляционное определение Томского областного суда от 02.06.2017 по делу N 33-1602/2017).

Ограничения на передачу недвижимого имущества

Современные Недействительные ограничения на возможность передачи недвижимого имущества

Меньшие ограничения на возможность отчуждения собственности могут быть действительными, в зависимости от того, как далеко они зашли и сколько они отрицательно влияют на поток торговли. Ограничение пользования имуществом в течение ограниченного времени после продажи, например, может быть действительным. Давайте посмотрим на несколько примеров ограничений, которые в целом допустимы, а затем некоторые из них это не так.

Относится частичное пресечение отчуждения к ограничению отчуждения, которое квалифицировано. «Разумные ограничения» Доктрина предоставляет руководящие принципы того, что считается действительным частичным ограничением. Ограничение отчуждения будет классифицироваться как действительное частичное ограничение, если оно ограничивает собственность переводы на (A) ограниченный срок И (B) для разумной цели.

Например, A, который владеет и проживает в Blackacre передает половину своего интереса к Blackacre своей сестре Б.В договор о передаче этой половины процента, A включает положение, в котором говорится: что « В течение жизни A и B каждый партия обещает не передавать свой интерес к Blackacre никому, кроме членов семьи без согласия другой стороны.

Целью ограничения является предотвратить принуждение любой из сторон жить с кем-то, кто не является семьей член. Поскольку эта цель разумна и из-за продолжительности жизни ограничение, это ограничение, вероятно, будет считаться действительным.

Разумные ограничения в коммерческих также допустимы сделки с недвижимостью и ее продажа. Пример разумным ограничением может быть ситуация, когда владелец ресторана продает половину своего лот с условием, что покупатель не откроет на этом сайте конкурирующий ресторан. Половина лота на ближайшие 20 лет. Поскольку эти ограничения являются продуктом сделки на расстоянии вытянутой руки, сделки, совершаемые по сделке, они обычно считаются разумный.

Другой пример общего приемлемое ограничение на отчуждение — это «преимущественное право отказа», что означает что передающая сторона оставляет за собой право иметь первую возможность приобрести собственность по решению собственника продать на тех же условиях, которые предлагает третье лицо (или на условиях, продиктованных ограничением).Хотя право первого отказ ограничивает возможность собственника недвижимости продать ее, не обязательно ограничивать коммерческие возможности, доступные в отношении собственность, потому что лицо с правом преимущественного отказа все еще должно соответствовать экономические условия стороннего оферента.

Как и в других примерах, права первый отказ должен быть разумным, что означает, что право первого отказа позволяет владелец контракта на покупку на тех же условиях, что и другой предложение.Кроме того, в контракте должна быть предусмотрена четкая процедура выполнения право преимущественной покупки, и в нем также должно быть предусмотрено разумное время для осуществление права преимущественной покупки.

И наоборот, есть несколько категорий ограничений на отчуждение, запрещенных законом. Например, ограничения которые запрещают переносимость на защищенные классы людей, почти обязательно аннулируется. Таким образом, нельзя передавать имущество при наложении ограничения по таким категориям, как раса, религия, этническая принадлежность или пол.

В деле Верховного суда 1948 года, Shelley v. Kraemer , афроамериканец Семья стремилась купить дом в Сент-Луисе. Дом, который они хотели покупка, однако, подпадала под действие расового ограничительного соглашения, в котором Владельцы здания согласились не продавать его никому, кроме европеоидной расы.

Суд постановил, что заветы были неконституционные ограничения на отчуждение. Если бы суд штата соблюдал заветы запретив продажу дома людям определенной расы, тогда это было бы «Дискриминационные действия государства», нарушающие Конституцию.Суд установил, что Гарантия Четырнадцатой поправки равной защиты законов включает: права человека на приобретение и распоряжение имуществом. Принцип, лежащий в основе Shelley , был значительно расширен. более широкий спектр ограничений сегодня.

В дополнение к конституционным принципам в Shelley и в любом применимом штате правил, Конгресс принял Закон о справедливом жилищном обеспечении в 1968 году, который запретил жилье дискриминация при продаже и аренде жилья. Закон сделал незаконным дом отказать собственнику или домовладельцу в переговорах о жилье, сделать жилье недоступным, устанавливать различные условия или привилегии для продажи или аренды дома, или предоставлять различные жилищные услуги в зависимости от предполагаемого покупателя или арендатора раса, цвет кожи, религия, пол, семейное положение или национальное происхождение.[8]

Правила ограничения на отчуждение отражает баланс конкурирующих принципов. С одной стороны, у вас есть рыночный принцип, который способствует разрешению любой коммерческой сделки, которая стороны соглашаются. С другой стороны, ограничения на отчуждение должны быть ограничены так, чтобы они не заходили слишком далеко в ограничении способности делать экономические использование собственности или для достижения дискриминационных или аморальных целей. Этот презентация иллюстрирует некоторые эффекты проверки баланса между эти принципы.

Соглашения, условия и ограничения | Фонд гарантии правового титула адвокатов, Inc.

ОБЯЗАТЕЛЬСТВА, УСЛОВИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ
Кимберли М. Рид, старший юрист ATG

Соглашения, условия и ограничения (CCR) — это частные правила между сторонами в отношении использования и улучшения недвижимого имущества.Завет — это формулировка в перевозке или другом договоре, свидетельствующая о соглашении совершить или воздержаться от совершения определенного действия. Соглашения либо носят личный характер, ограничивая только сторону, которая подписывает соглашение, либо они «управляют землей», перекладывая бремя на последующих владельцев собственности. Ограничение — это просто ограничение на использование земли. С другой стороны, условие передачи — это квалификация конкретного предоставленного имущества. Он служит требованием передачи и может быть условием, предшествующим или последующим за конкретным действием.Условия, ограничивающие свободное использование собственности, не одобряются законом. Поэтому язык сторон должен четко указывать на желание его создать. Можно использовать практически любые ограничения, не являющиеся незаконными, например, расовые ограничения или оскорбляющие общественную политику. Любые сомнения или неясности всегда разрешаются в пользу свободного и неограниченного пользования имуществом. Каждый CCR несет в себе бремя и пользу. Определенным образом ограниченная земля — ​​это обремененный земельный участок. Любой другой земельный участок, на который распространяется ограничение, по сути, пожинает плоды CCR.

Создание CCR

CCR появляются в различных местах. Чаще всего они прямо записаны в актах, договорах аренды и других транспортных документах. CCR также можно создать вне транспортного средства. Стороны могут быть связаны контрактом или соглашением, не предусматривающим передачу прав или имущества. Наконец, CCR могут быть созданы косвенно, например, когда необходимо реализовать намерение сторон в сделке или каком-либо другом документе.Закон не поддерживает подразумеваемые заветы или условия; следовательно, формулировка, якобы являющаяся основанием для ограничения, должна явно подразумевать ограничение. Обычно, если существует явный завет в отношении того же предмета предполагаемого подразумеваемого завета, явный завет имеет преимущественную силу, и подразумевается, что это не допускается. Самый распространенный вид творения подразумевается с общим планом. В этой ситуации для всего участка земли принимается единый план, который должен применяться по мере разделения участков.Например:

Застройщик делит участок земли на участки и передает участки отдельным покупателям с соблюдением определенных ограничительных условий. В документе А не упоминаются ограничительные условия. A начинает улучшать свою собственность, которая не соответствует ограничениям, прямо связывающим его соседей. Соседи, вероятно, преуспеют в том, чтобы запретить А завершить его несоответствующее улучшение на основе подразумеваемого ограничительного соглашения.

Крюгер против Оберто , 309 Ill App 3d 358, 724 NE2d 21, 243 Ill Dec 712 (2-й день 1999 г.). Некоторые суды рассматривают их как сервитуты или интересы в земле, а не как контракты.

Поскольку CCR включает долю в земле, он подпадает под Статут о мошенничестве и, как правило, должен быть оформлен в письменной форме, чтобы иметь исковую силу. Кроме того, чтобы связать собственника недвижимостью, он или она должны иметь уведомление о CCR или иметь некоторые знания о нем. Помимо этого, не требуется никаких конкретных формулировок для создания соглашения, условия или ограничения, если используемый язык ясно свидетельствует об ограничении, которое стороны намереваются установить.

Условия

Для создания условного имущества часто используются слова «при условии», «при условии, что» или «при явном условии, что». Если этих фраз нет в сообщении, язык должен иллюстрировать явное намерение передать имущество, ограниченное условием и последующим средством правовой защиты.

«Условие прецедента» — это условие, которое должно быть выполнено до того, как договорное обязательство станет обязательным для сторон. Если условие не выполняется, договор не вступает в силу, и все обязательства по договору прекращаются.Примером прецедента условий является договор купли-продажи, в котором O передает Blueacre к A при условии успешной покупки A Redacre у B . Если покупка Redacre не будет завершена, то передача Blueacre не состоится. Закон не поддерживает прецедентные условия, и намерение сторон создать его во время разработки должно быть ясным и недвусмысленным.

«Последующее условие» — это ограничение, которое должно соблюдаться после транспортировки.Если условие нарушается, владелец собственности потенциально теряет свою долю в земле через право повторного въезда. Например:

O передал земельный участок на номер A . Закон прямо ограничивал использование A только для одной семьи в жилых целях в течение 39 лет; на участке должен быть построен только один жилой дом; и все налоги на недвижимость должны быть уплачены своевременно. В акте указывалось, что если какое-либо из этих условий не будет выполнено, O или его преемники могут вернуть собственность.

Drayson v Wolff , 277 Ill App 3d 975, 661 NE2d 486, 214 Ill Dec 632 (1-й день 1996 г.). Суд истолковал этот документ как действительную передачу при соблюдении следующего условия, в соответствии с которым лицо, предоставившее право, сохраняло право на повторный доступ к собственности, если условие было нарушено.

A хочет купить землю у O для строительства железной дороги. O передает Blackacre корпорации A «для того, чтобы указанная компания построила указанную дорогу».

Penn Central Corp v Commonwealth Edison Co , 159 Ill App 3d 419, 512 NE2d 118, 111 Ill Dec 214 (3-й день 1987 г.).Если в передаче неясно, какое ограничение и средство правовой защиты она пытается создать, суд ошибается в пользу свободного отчуждения собственности. Здесь суд пришел к выводу, что формулировка была просто выражением мотивации лица, предоставившего право, совершить передачу, а не фактическим ограничением наследства. Транспортировка считалась простой абсолютной.

Заветы

Заветы обычно бывают двух форм: личные заветы и заветы, связанные с землей.Заветы, действующие с землей, также называемые «настоящими заветами», связывают обещателя, а также его или ее наследников, завещателей, правопреемников, получателей грантов и последующих получателей грантов. Использование специального языка в передаче, например, «наследники и правопреемники», часто используется, но это не обязательно. Достаточно простой договоренности сторон при соблюдении определенных условий. Завет действует с землей при следующих условиях:

  • стороны предполагали, что договор будет действовать с землей во время передачи;
  • завет «касается и касается» земли; и
  • между лицом, претендующим на пособие, и лицом, несущим бремя, существует личная связь.Идентификатор.

Для «прикосновения и беспокойства» не требуется физического контакта с землей. Скорее, завет должен касаться использования, ценности, владения или занятия землей. Считается, что ограничительные заветы почти всегда касаются земли и касаются ее. Бремя утвердительного завета может рассматриваться, а может и не считаться так, в зависимости от наличия других факторов.

A и B были соседними землевладельцами, и их владения разделяла ограда. A и B заключили соглашение о разделении обслуживания ограждения: A уберет кусты и будет содержать северную половину в хорошем состоянии, а B аналогичным образом поддержит южную половину. Время шло, имущество переходило из рук в руки, и забор пришел в упадок. Вскоре возник спор относительно того, был ли завет поддерживать забор вместе с землей.

Matter of Estate of Wallis , 276 Ill App 3d 1053, 659 NE2d 423, 213 Ill декабрь 507 г. (4-й день 1995 г.).Суд постановил, что договор о сохранении ограды не распространяется на землю, потому что стороны никогда не заявляли о своем намерении, чтобы договор действовал вместе с землей. Между двумя сторонами никогда не существовало имущественного права собственности, также не существовало праводателя / получателя гранта, арендодателя / арендатора или аналогичных отношений, которые создавали бы имущественное право между сторонами.

Отсутствие одного из этих элементов или требования о письменной форме не может нарушить исковую силу. Завет может по-прежнему иметь исковую силу в отношении следующего держателя обремененного имущества, если справедливость требует такого исхода или если последующий владелец уведомлен о завете.

Если завет не касается земли, владения ею и пользования ею, он считается личным заветом. Эти ограничения связывают только договаривающиеся стороны, а не правопреемников. Приведенный выше пример завета о совместном обслуживании забора вдоль общей границы является примером личного завета. Настоящее соглашение не подлежит принудительному исполнению в отношении правопреемников.

Ограничения

Ограничение — это ограничение на использование земельного участка.Обычно термины «ограничительный договор» и «ограничение» используются как синонимы. Примером ограничения является «все участки и жилые единицы в собственности должны использоваться только для проживания одной семьи». Застройщики используют ограничения при разделении земли, чтобы добиться единообразия в отношении характера, размера, использования и типа улучшений, которые будут построены на каждом отдельном участке. Обычно это называется ограничениями общего плана и указывается на странице подразделения, в акте разработчика, направляемом покупателю лота, или в декларации.

CCR и общие планы

Часто возникает вопрос, существует ли на самом деле общий план в подразделении. В штате Иллинойс, чтобы принять это решение, суд рассмотрит, верны ли следующие положения: (1) ограничения включены во все дела для подразделения; (2) ограничения ранее были нарушены; (3) накладываемые бремена в целом равны и служат для взаимной выгоды и выгоды всех владельцев лотов; и (4) уведомление об ограничениях размещается на зарегистрированной площадке подразделения. Крюгер против Оберто . Ограничения, являющиеся частью общего плана, не подлежат исполнению в отношении владельца, который не несет ответственности за фактическое или конструктивное уведомление об этих ограничениях.

В Индиане генеральный план или общая схема улучшений со стороны лица, предоставившего право, часто считается отрицательным справедливым сервитутом для каждого земельного участка. Продажа некоторых участков без этих ограничений была проведена для того, чтобы не уничтожить доказательства существования общего плана, однако намерение создать общий план и были ли проданы участки без этих ограничений, являются критическими факторами при определении того, был ли он создан. Макинтайр против Бейкера , 660 NE2d 348 (Ind Ct App 1996).

В Висконсине проверяется, поместил ли лицо, предоставившее общие участки, ограничительный договор в документ «с целью выполнения общего плана развития, который должен был действовать в пользу других получателей гранта». Бубольц против округа Дейн , 464 NW2d 67, 71 (Wis App Ct 1990).

Срок действия

Срок действия личного ограничительного соглашения должен быть разумным в зависимости от предполагаемого использования земли.Инструмент или средство передвижения должны обеспечивать продолжительность действия соглашения, и если срок не установлен, суд наложит разумное ограничение. Суд также может отказать в исполнении соглашения, если срок не установлен.

Что касается договоров, действующих с землей, бремя потенциально длится неопределенно долго через последующих владельцев процентов. Обычно по прошествии времени стороны договариваются об ином, или обстоятельства, связанные с недвижимостью, делают ненужным или невозможным выполнение условия.Отказ от прав или согласие с предыдущими нарушениями со стороны лица, предоставившего право, также может эффективно отменить ограничение.

Что касается условий, закон штата обычно определяет продолжительность срока, в течение которого может быть реализовано право на повторный въезд или возможность возврата. В Иллинойсе Закон о правах на въезд и повторный въезд ограничивает выполнение условий после 40 лет. 765 ILCS 330/4. Это ограничение применяется задним числом к ​​любому последующему условию, даже к тем, которые содержат формулировки, подразумевающие более длительный срок действия.Точно так же закон штата Индиана ограничивает срок действия 30 годами, несмотря на то, что формулировки более продолжительны или имеет место нарушение. IC 32-1-21-2. (Действует до июня 2001 года. Этот закон был отменен и заменен IC 32-17-10-2, вступившим в силу 1 июля 2002 года.)

Положение штата Индиана, вступившее в силу 1 июля 2002 года, предусматривает, что иск за нарушение последующее условие не может быть начато после 30 июня 1994 г., если нарушение произошло до 1 июля 1993 г. или право на взыскание было создано до 1 июля 1963 г.IC 32-17-10-3 (действует с 1 июля 2002 г.). Возможность возврата или право возврата — это будущий интерес. В Висконсине будущие интересы аннулируются, если они приостанавливают свободное отчуждение собственности на срок, превышающий допустимый период «жизни в существе» плюс 30 лет. Wi St 700.16 (1) (а).

Обеспечение исполнения

Стороны могут иметь намерение в интересах не бежать с землей. Это означает, что выигравшая сторона, которая фактически заключает договор с поручителем, является единственной, кто может обеспечить исполнение бремени.Последующие владельцы не могут обеспечить его соблюдение, хотя оно может быть применено к последующим получателям грантов в интересах обремененной стороны. Обычно и выгода, и бремя связаны с землей, поэтому это не обычная проблема. Помимо дольщиков, соседи в подразделении могут заставить другого соседа следовать CCR, потому что все они разделяют бремя и выгоду.

Средства правовой защиты, доступные в случае травмы в результате нарушения, значительно различаются в зависимости от нарушения соглашения или условия.В случае соглашения потерпевшие стороны — например, соседи в районе, на которые действуют аналогичные ограничения, — могут потребовать судебного запрета на прекращение нарушения или подать иск о возмещении денежного ущерба. Ограничительный договор также может быть обеспечен в порядке справедливости, или потерпевшие стороны могут потребовать декларативного судебного решения. Размер ущерба ограничивается возмещением фактических убытков, понесенных в результате нарушения. Это может включать проценты, издержки, судебные издержки и гонорары адвокатам.

Нарушение условия может привести к возврату или конфискации права собственности. Формулировка состояния определяет, какое конкретное средство защиты применяется: либо возможность возврата, либо право на повторное вхождение. Например:

O переводит Greenacre в категорию A «только для школьных целей; в противном случае для возврата к грантодателям».

Mahrenholz v County Bd школьных попечителей округа Лоуренс , 93 Ill App 3d 366, 417 NE2d 138, 48 Ill Dec 736 (5-й округ 1981).Это условие, наряду с средством правовой защиты от нарушения, предназначалось для создания возможности ревертера. Формулировки «до тех пор, пока» или «при условии, однако» явно создают это «простое определяемое вознаграждение» с возможностью возврата. Как только земля больше не используется для школьных целей, поместье в A немедленно и автоматически прекращается, а право собственности возвращается обратно на O .

O подает документы Greenacre на A при условии, что собственность будет использоваться только для школьных целей.

Это последующее условие дает право на повторный вход. Если A решает закрыть школу и открыть салон, право собственности не переходит автоматически к лицу, предоставившему право. Напротив, O или его наследники должны действовать физически, чтобы вступить во владение собственностью. Он может действовать неформально или добиваться принудительного въезда и задержания.

Защита, которую может предложить предполагаемый правонарушитель, обычно основывается на заявлении о том, что CCR больше не действует. Если это безуспешно, часто используются следующие средства защиты: согласие с нарушением завета; эстоппель; отказ или предварительное освобождение от договора; бар по сроку давности; или laches .Справедливая защита laches , отказ от прав или изменение характера района, как правило, недоступны для нарушившей стороны, которая решила действовать, несмотря на знание завета. Ограничительные заветы не отменяют и не умаляют требований постановления о зонировании. Любое ограничение будет иметь преимущественную силу. Роджерс против города Джерсивилл, , 196 Ill App 3d 136, 552 NE2d 1314, 142 Ill Dec 573 (4-й день 1990 г.). Как правило, ограничительный завет не применяется, если характер района изменился настолько существенно, что противоречит цели завета. Идентификатор .

Освобождение и прекращение действия

Типичными причинами прекращения ограничительного соглашения являются прекращение действия ограничения, изменение характера района, слияние обремененной и полученной собственности или какая-либо форма действий правительства например, выдающийся домен.

Либо стороны соглашения, либо правопреемники, если ограничения распространяются на землю, могут представить доказательства, пытаясь показать, что существуют основания для прекращения или неисполнения ограничения.Однако он не может быть прекращен односторонним актом. Во время заключения соглашения лицо, предоставляющее право, может оставить за собой право отменить или прекратить действие ограничений.

Заключение

CCR стали очень распространенным методом ограничения использования и улучшения недвижимого имущества. Поскольку закон поддерживает свободное использование и отчуждение собственности, любые ограничения или условия должны быть четко заявлены, чтобы считаться действительными. Тип созданного ограничения диктует типы средств правовой защиты, доступных для нарушения.Кроме того, когда со стороны соседей становится ясно, что продолжать применять ограничение невозможно или несправедливо, часто вмешивается справедливость и освобождает землевладельца от его бремени. Наконец, договаривающиеся стороны всегда имеют право изменить свое мнение. Они могут принять решение о снятии ограничений, если это еще не сделано местным законодательством, отказом от прав или изменениями обстоятельств.

© ATG atgc0208vol26

: :: Решения Верховного суда Калифорнии :: Прецедентное право Калифорнии :: Закон Калифорнии :: Закон США :: Justia

[Л.A. № 31413. Верховный суд Калифорнии. 4 февраля 1982 г.]

DAWN INVESTMENT CO., INC. И др., Заявители, против ВЫСШЕГО СУДА ГРАФИ ЛОС-АНДЖЕЛЕС, ответчик; ЭДИТ БЕК и др., Реальные заинтересованные стороны

(Мнение Broussard, J., выражающее единодушное мнение суда). [30 Cal. 3d 696]

СОВЕТ

Сол С. Крешек и Алекс Дж. Роуз для просителей.

Хилл, Фаррер и Беррилл, Джек Р. Уайт, Стивен У. Бэкон, Уильям Харол Бортвик, Алмон Б.Маккаллум, Лоринг Э. Токкини, Маккенна, Коннер и Кунео, Аарон М. Пек, Сара Дж. Смит и С. Стивен МакМюррей в роли Амиси Курии от имени истцов.

Ответчик не явился.

Малви и Малви, Мишель Малви и Бернард М. Малви для реальных заинтересованных сторон. [30 кал. 3d 697]

Дадли Грей, Джон Р. Хетланд, Чарльз А. Хансен и Фред Крейн в качестве Amici Curiae от имени реальных заинтересованных сторон.

МНЕНИЕ

BROUSSARD, J.

Велленкамп против Банка Америки (1978) 21 Cal. 3d 943 [148 кал. Rptr. 379, 582 P.2d 970], постановил, что приведение в исполнение кредитором оговорки о продаже, содержащейся в доверительном акте или простом векселе, обеспеченном недвижимым имуществом, представляет собой необоснованное ограничение отчуждения, если только кредитор не может продемонстрировать, что исполнение разумно необходимо для защиты от нарушения безопасности или риска неисполнения обязательств. В данном случае мы заключаем, что правило Велленкампа применяется к неинституциональным кредиторам и к коммерческой собственности.

В марте 1977 г. заявители фн. Я продал 16-квартирный многоквартирный дом реальным заинтересованным сторонам Эдит и Дону Бек и в качестве части покупной цены получил вексель на 34 000 долларов, обеспеченный вторым доверительным актом на собственность. Простой вексель и доверительный акт содержали типизированную оговорку о продаже: «Доверительный управляющий и Бенефициар заключили договор и договорились между ними, что в случае продажи, передачи или изменения права собственности к описанному здесь имуществу, то и в этом случае невыплаченный остаток основной суммы и процентов, причитающихся по Облигациям, обеспеченным настоящим Соглашением, по выбору держателя, подлежит немедленной оплате.»

В марте 1980 года семья Беков передала недвижимость реальным сторонам, имеющим интересы, Шафи Бабу-Хану, Каллиопе Бабу-Хан и Назиру У. Хаджа, взяв назад всеобъемлющий доверительный акт для обеспечения задолженности в размере 455000 долларов. Истцы отказались принять платежи в рассрочку по векселю 1977 года и уведомить другие стороны об их избрании для ускорения в соответствии с условиями векселя и договора доверительного управления.

После уведомления о дефолте и выбора в отношении продажи реальные заинтересованные стороны потребовали декларативной защиты и судебный запрет в суде-ответчике.Ответчик вынес предварительный судебный запрет, предписывающий продажу после выплаты в рассрочку, и истцы начали рассмотрение этого поручения до [30 Cal. 3d 698] обязать отменить судебный запрет и ввести постановление об отказе в применении предварительного судебного запрета.

Pre-Wellenkamp Law

Раздел 711 Гражданского кодекса предусматривает: «Условия, ограничивающие отчуждение, если они противоречат возникшим интересам, являются недействительными». В деле Кост Банк против Миндерхаута (1964) 61 Cal. 2d 311, 316-317 [38 Cal.Rptr. 505, 392 P.2d 265], суд указал, что несколько интересов были признаны оправдывающими разумные ограничения на отчуждение, и пришел к выводу, что раздел кодекса запрещает только необоснованные ограничения на отчуждение. Хотя в деле говорилось, что оговорка о продаже в том случае является разумным ограничением, в деле не было представлено обычной ситуации, связанной с доверительным актом с оговоркой о продаже. В связи с рядом кредитов, предоставленных банком, заемщики согласились не передавать или закладывать определенную собственность.Заемщики продали одно из владений, и было решено, что зарегистрированное соглашение представляет собой справедливую ипотеку, что банк может ускорить погашение долга, как это предусмотрено в соглашении, и что не было необоснованным обусловливать продолжение предоставления кредита сохранение права собственности заемщиками на собственность.

In La Sala v. American Sav. & Loan Assn. (1971) 5 Cal. 3d 864, 877-882 [97 Cal. Rptr. 849, 489 P.2d 1113], мы подтвердили правило, согласно которому раздел 711 запрещает только необоснованные ограничения на отчуждение.Было установлено, что приведение в исполнение клаузулы о причитающейся обременении включает существенные ограничения на отчуждение, например, исключение принудительного исполнения, если только кредитор не сможет доказать, что исполнение было разумно необходимым для защиты своей безопасности.

Дело Такер против Лассен Сав. & Loan Assn. (1974) 12 Cal. 3d 629, 634 и след. [116 Cal. Rptr. 633, 526 P.2d 1169], имущество было продано по договору о продаже в рассрочку, и суд постановил, что исполнение пункта, предусматривающего выплату основной суммы по договору о продаже в рассрочку, будет исключено, если принудительное исполнение не было необходимо для защиты безопасности кредитора.Суд рассудил, что разумность ограничения зависит от баланса между размером ограничения, практическим воздействием на отчуждение в результате принудительного исполнения и обоснованием ограничения. Суд пришел к выводу, что исполнение статьи, предусматривающей выплату основной суммы при исполнении земельного договора в рассрочку, «практически исключает отчуждение» по таким договорам, когда собственность была предметом доверительного управления, а вексель был существенным. (12 Cal. 3D at p. [30 Cal.3d 699] 637.) И Ла Сала, и Такер различали прямую продажу собственности.

Wellenkamp

В деле Велленкамп против Банка Америки, см. Выше, 21 Cal. 3 декабря 943 г. мы исследовали размер ограничений, налагаемых принудительным исполнением оговорки о продаже после передачи собственности путем прямой продажи. Было указано, что в «времена инфляции, когда денег« мало »и средств, доступных для ссуд на недвижимость, мало, получение нового финансирования может быть затруднено, а то и невозможно.»Если кредитору разрешено ускорить погашение векселя, передача собственности может быть полностью запрещена, поскольку покупатель не сможет заменить ссуду новой, а продавец не получит достаточных средств для погашения ссуды, когда причитающийся остаток будет значительным. Даже если кредитор готов допустить допущение по повышенной процентной ставке, покупатель может настаивать на снижении цены, при этом продавец теряет часть своей доли в капитале или полностью теряет продажу (21 Cal.3d, стр. 950-951). .) В этой связи суд отметил политику государства, согласно которой внутренние акции должны быть защищены и сохранены. (Кодекс здоровья и безопасности, § 50007.) (21 Cal.3d, стр. 950, сноска 6.)

Суд отклонил предложенные обоснования ограничения на отчуждение. Факт продажи не обязательно увеличивает риск расточительства или дефолта, потому что покупатель может внести значительный авансовый платеж, что будет стимулом для сохранения собственности, и нет оснований предполагать, что покупатель подвергается более серьезному кредитному риску, чем продавец.В отсутствие доказательств со стороны кредитора о повышенном риске кредитор не должен иметь возможность обеспечить соблюдение оговорки о продаже на основании теории, что такой риск существует. (21 Cal.3d на стр. 951-952.) В примечании к последнему заявлению суд ограничил свои права институциональным кредитором. «Мы не выражаем настоящего мнения по вопросу о том, имеет ли частный кредитор, включая продавца, который принимает вторичное финансирование, интересы, которые по своей сути могли бы оправдать автоматическое приведение в исполнение оговорки о выплате в его пользу при перепродаже.»(21 Cal.3d, стр. 952, сноска 9.)

Также было отклонено утверждение о том, что заинтересованность кредитора в поддержании своего портфеля на текущих процентных ставках оправдывает ограничение. Признание того, что кредиторы сталкиваются с растущими расходами и должны платить увеличивающиеся суммы вкладчикам для использования средств для выдачи долгосрочных ссуд, суд посчитал, что данная оговорка не предназначена для покрытия этого вида бизнес-рисков, и что кредиторы принимают во внимание свои прогнозы будущих экономических условий при установлении процентных ставок по долгосрочным ссудам. , и что когда выступы [30 Cal.3d 700] оказались неточными, было бы несправедливо возлагать бремя ошибочного прогноза на владельцев собственности, реализующих свое право свободно отчуждать собственность. (21 Cal.3d, стр. 952-953.)

Суд пришел к выводу, что «условие о выплате срока, содержащееся в простом векселе или доверительном управлении, не может быть принудительно исполнено при совершении прямой продажи, если кредитор не может продемонстрировать, что обеспечение соблюдения разумно необходимо для защиты от нарушения его безопасности или риска неисполнения обязательств.»(Fns. Опущено.) (21 Cal.3d на стр. 953.) Более ранние решения об обратном были отклонены и отменены. Решение было признано применимым к существующим займам, за исключением случаев, когда кредиторы отказывались от исполнения пункта об изменениях до принятия решения дата вступления в силу. (21 Cal.3d на стр. 953-954.)

Частный кредитор

[1] Как указывалось ранее, Велленкамп прямо оставил открытым вопрос, есть ли у частного кредитора, такого как продавец, интересы, которые может оправдать автоматическое исполнение оговорки о продаже.(21 Cal.3d at p. 952, fn. 9.) Сравнивая количество ограничений, возникающих в результате автоматического обеспечения соблюдения условий продажи частными кредиторами, с принудительным исполнением институциональными кредиторами, очевидно, что между ними есть существенное сходство. Если кредитору разрешено ускорить вексель, передача собственности может быть полностью запрещена, независимо от того, является ли кредитор институциональным или частным, и цена покупки может быть также скорректирована в обеих ситуациях. Точно так же, когда существующее финансирование полностью или частично является частным, а не институциональным, новый покупатель может внести значительный первоначальный взнос, и нет серьезных оснований предполагать, что он подвергается более серьезному кредитному риску, чем его продавец.

Заявители стремятся отличить Велленкампа по ряду причин. Настоятельно рекомендуется, чтобы частные кредиторы, в отличие от институциональных кредиторов, не имели ресурсов, чтобы определить, поставит ли продажа под угрозу безопасность. Однако многие частные кредиторы работают через брокеров, и в этом случае кредитная информация обычно доступна на тех же основаниях, что и институциональным инвесторам. Не было доказано, что кредитная информация недоступна для других частных кредиторов или что ее стоимость является необоснованной.Мы удовлетворены тем, что наличие кредитной информации само по себе не является достаточным, чтобы гарантировать ограничение на отчуждение в результате принудительного исполнения положений о сроках продажи в отсутствие доказательств обесценения безопасности или повышенного риска неисполнения обязательств. [30 кал. 3d 701]

Далее настоятельно рекомендуется, чтобы частное финансирование, как правило, было краткосрочным и что размер ограничения, возникающий в результате принудительного исполнения оговорки о продаже, был меньше, чем в результате принудительного исполнения, когда финансирование является долгосрочным. .Тем не менее, исполнение оговорки, когда финансирование является краткосрочным, все же может привести к значительным ограничениям на отчуждение, поскольку это может потребовать поиска других финансовых источников в периоды нехватки денег. Тест, установленный Велленкампом, как мы видели, рассматривает величину сдержанности с обоснованием ограничения. В то время как краткосрочный характер финансирования может уменьшить количество ограничений, вытекающих из принудительного исполнения оговорки о причитающейся продаже, это также уменьшает основания для разрешения ограничения.В целом, тот факт, что частное финансирование может быть краткосрочным, не дает существенных оснований для разрешения ограничения на отчуждение в результате принудительного исполнения оговорки о причитающейся продаже.

Также настоятельно рекомендуется, чтобы частные кредиторы, в отличие от институциональных кредиторов, не могли распределять риск потерь по многочисленным кредитам и, следовательно, им должно быть разрешено автоматически обеспечивать соблюдение оговорки о продаже. Невозможность распределить риск убытков существует независимо от того, продается недвижимость или нет, и поскольку мы не можем предположить, что новый покупатель подвергается более серьезному кредитному риску, чем его продавец, такая неспособность не дает существенных оснований для различения Wellenkamp.

Еще одно различие, якобы оправдывающее автоматическое принудительное исполнение частными кредиторами, основано на доводах Велленкампа, отвергающих предложенное обоснование заинтересованности кредитора в поддержании своего кредитного портфеля по текущим процентным ставкам. Суд отклонил заявленное обоснование на том основании, что кредиторы, предоставляющие долгосрочные ссуды, должны и принимают во внимание прогнозы будущих экономических условий и что было бы несправедливо возлагать бремя ошибочных экономических прогнозов кредитора на владельца собственности, осуществляющего свое право. свободно отчуждать имущество.(21 Cal.3d на стр. 952-953.) В отличие от институционального кредитора, частный кредитор не занимается предоставлением ссуд и обычно не в состоянии делать прогнозы экономических условий.

Велленкамп не считал, что экономические прогнозы или способность делать прогнозы влияют на степень сдержанности; очевидно, что они этого не делают. Скорее, контекст обсуждения заключался в признании того, что институциональные кредиторы «сталкиваются с растущими затратами на ведение бизнеса и должны платить вкладчикам увеличивающиеся суммы за использование своих средств для создания [30 Cal.3d 702] долгосрочные ссуды на недвижимость в результате инфляции и конкурентного денежного рынка ». (Там же) Деловой риск краткосрочных ссуд и долгосрочных ссуд обычно не вызывает беспокойства у частных инвесторов и, следовательно, вся дискуссия, включая часть, касающуюся экономических прогнозов, имеет мало отношения, если вообще имеет отношение к частным кредиторам. Более того, являются ли частные кредиторы продавцами, которые стремились увеличить продажу своей собственности за счет возврата финансирования, инвесторами, которые стремились вернуть свой капитал или как продавцы, так и инвесторы, они имеют преимущество условий и ставок, установленных доступным институциональным финансированием при осуществлении своих продаж и инвестиций.fn. 2

Мы пришли к выводу, что не было продемонстрировано никаких существенных оснований для того, чтобы относиться к частным кредиторам иначе, чем к институциональным кредиторам, в отношении ограничения на отчуждение в результате принудительного исполнения положений о причитающейся продаже.

Инвестиционная недвижимость — бизнес, аренда и спекулятивная непроизводственная недвижимость

Заключение Wellenkamp не показывает, была ли рассматриваемая недвижимость жилой или инвестиционной. В то время как государственная политика по защите собственного капитала упоминается в сноске (21 Cal.3д, на стр. 950, сл. 6), суд не ссылался на эту политику, обосновывая, что приведение в исполнение оговорки о продаже в отсутствие ущерба безопасности или повышенного риска неисполнения обязательств представляет собой необоснованное ограничение отчуждения. Обоснование в основной части заключения основывалось на собственном капитале в целом, а не только на жилом капитале. Соответственно, это заключение применимо как к жилой, так и к инвестиционной недвижимости.

В двух недавних делах Апелляционный суд пришел к выводу, что не было представлено никаких оснований для различия между жилой и инвестиционной недвижимостью.(де ла Куэста против Fidelity Fed. Sav. & Loan Assn. (1981) 121 Cal. App. 3d 328, 346-348 [175 Cal. Rptr. 467]; Панко против Pan American Fed. Sav. & Loan Assn. (1981) 119 Cal. App. 3d 916, 920, fn. 4 [174 Cal. Rptr. 240].) [30 Cal. 3d 703]

Настоятельно рекомендуется, чтобы, поскольку инвестор совершает покупки по экономическим причинам, а не по личным причинам, кредиторы и инвесторы, которые озабочены деловыми соображениями, должны иметь возможность свободно соглашаться на автоматически вступающие в силу положения о продаже без учета вытекающее из этого ограничение отчуждения.Раздел 711 Гражданского кодекса, запрещающий ограничения на отчуждение, не содержит никаких формулировок, гарантирующих освобождение от налогов в отношении инвестиционной собственности. При определении действительности ограничения, количество ограничений, предусмотренных Ла Сала, Таккером и Велленкампом, должно быть сопоставлено с его обоснованием.

При измерении количества ограничений становится очевидным, что исполнение оговорки в периоды нехватки денег может препятствовать продаже или потребовать снижения продажной цены инвестиционной собственности, как это происходит в случае с жилой недвижимостью.Хотя инвестор может планировать покрывать свои затраты на приобретение и обслуживание за счет потенциального дохода, это не способствует уменьшению размера сдержанности. Несмотря на потенциальный доход, стоимость финансирования покупки в периоды нехватки денег может быть таким же определяющим фактором отчуждаемости инвестиционной собственности, как и жилой недвижимости.

Также утверждается, что, поскольку инвестор обычно продает по деловым, а не по личным причинам, он находится в лучшем положении, чтобы отложить продажу в периоды нехватки денег.Этот аргумент, если он будет принят, не будет показывать, что размер ограничения, возникающий в результате принудительного исполнения оговорки о причитающейся продаже, меньше для инвестиций, чем для жилой недвижимости, но, наоборот, указывает на то, что размер ограничения, во всяком случае, больше для инвестиционная недвижимость.

Деловые соображения инвестора также не служат оправданием для сдержанности. Независимо от того, является ли недвижимость жилой или инвестиционной, новый покупатель может внести значительный первоначальный взнос, и нет серьезных оснований предполагать, что он подвергается более серьезному кредитному риску, чем его продавец.Более того, потенциальный доход от инвестиционной собственности имеет тенденцию снижать важность кредитоспособности покупателя. Хотя некоторые ссуды на инвестиционную недвижимость частично основаны на управленческом опыте заемщика, нет оснований предполагать, что управленческие способности покупателя, вкладывающего свои средства и время в недвижимость и управление ею, снизят безопасность или увеличат риск дефолта. Мы удовлетворены тем, что приведение в исполнение оговорки о продаже, содержащейся в примечании или доверительном акте, представляет собой необоснованное ограничение отчуждения в [30 Cal.3d 704] отсутствие свидетельств обесценения безопасности или повышенного риска неисполнения обязательств из-за управленческих способностей покупателя или по другой причине. fn. 3

Альтернативный приказ отменен, а запретительный приказ отклонен.

Берд К. Дж., Ричардсон Дж., Ньюман Дж., Каус Дж., Тобринер Дж. И Стэнифорт Дж. Согласились.

FN 1. Petitioner Dawn Investment Co., Inc. — это корпорация, полностью принадлежащая Дону и Марле Робинсон, мужу и жене. Корпорация владеет недвижимостью и четырьмя векселями, обеспеченными недвижимостью.Другой заявитель — мать Дона Робинсона.

FN 2. Также отмечается, что соображения присоединения часто присутствуют в институциональном финансировании, но отсутствуют в частном финансировании (см. Crane, Wellenkamp v. Bank of America, A Victory for the Consumer? (1979) 31 Hastings LJ 275, 303 ), но решение Велленкампа основано на политике недопущения ограничений на отчуждение, а не на соображениях присоединения.

FN 3. Guild Wineries & Distilleries v. Land Dynamics (1980) 103 Cal.Приложение. 3d 966, 977 [163 Cal. Rptr. 348], различима. В этом случае суд пришел к выводу, что не было необоснованных ограничений на отчуждение на том основании, что продавец получил сумму наличных денег, почти равную сумме векселя, и что не было никаких требований о том, что продавец не мог увеличить остаток суммы. примечания, и что основной актив, обеспечивающий долг, винные бочонки, подлежал изъятию и ухудшению в случае неправильного использования или пренебрежения. В данном случае долг обеспечен землей и зданием, и в записи не отражается сумма денежных средств, полученных продавцом.

Раздел 33, §1603-112: Отчуждение общих элементов

§1603-112. Отчуждение общих элементов

(a) Части общих элементов могут быть переданы или подвергнуты залогу со стороны ассоциации, если лица, имеющие право подавать не менее 80% голосов в ассоциации, включая 80% голосов, выделенных единицам, не принадлежащим декларант или любой больший процент, указанный в декларации, соглашаются с этим действием; при условии, что все владельцы единиц, которым передается какой-либо ограниченный общий элемент, должны согласиться, чтобы передать этот ограниченный общий элемент или подчинить его обеспечительному интересу.В декларации может быть указан меньший процент, только если все квартиры в кондоминиуме предназначены исключительно для нежилого использования. Доходы от продажи являются активом ассоциации. [PL 1981, c. 699 (НОВЫЙ).]

(b) Соглашение о передаче общих элементов или подчинении их обеспечительному интересу должно быть подтверждено исполнением соглашения или его ратификацией таким же образом, как и акт, требуемым числом владельцев паев.В соглашении должна быть указана дата, после которой соглашение будет считаться недействительным, если оно не было записано до этой даты. Соглашение и все ратификации должны быть зарегистрированы в каждом округе, в котором расположена часть кондоминиума, и вступают в силу только после регистрации. [PL 1981, c. 699 (НОВЫЙ).]

(c) Ассоциация от имени владельцев ячеек может заключить договор на продажу недвижимости в кондоминиуме или передать недвижимость в залог, но договор не подлежит принудительному исполнению в отношении ассоциации до тех пор, пока не будет утвержден в соответствии с подразделами (а) и (б).После этого ассоциация имеет все полномочия, необходимые и уместные для осуществления передачи права или обременения, включая право исполнять документы или другие инструменты. [PL 1981, c. 699 (НОВЫЙ).]

(d) Любая предполагаемая передача, обременение, продажа в судебном порядке или другая добровольная или принудительная передача общих элементов, если они не сделаны в соответствии с этим разделом или в соответствии с разделом 1603-117, подраздел (b), является недействительным. [PL 1981, c. 699 (НОВЫЙ).]

(e) Любое голосование за продажу, передачу или обременение общих элементов в соответствии с настоящим разделом может включать освобождение этой недвижимости от любых или всех ограничений, наложенных на эту недвижимость декларацией или настоящим Законом, но не может лишать какую-либо единицу ее права доступа и поддержки. [PL 1981, c.699 (НОВЫЙ).]

РАЗДЕЛ ИСТОРИЯ

PL 1981, г. 699 (НОВЫЙ).

Пересмотренные законодательные акты штата Аризона

Сессия: 2021 — Пятьдесят пятая сессия Законодательного собрания — Первая очередная сессия 2021 — Пятьдесят пятая законодательная власть — Первая специальная сессия 2020 — Пятьдесят четвертая Законодательная власть — Вторая регулярная сессия2019 — Пятьдесят четвертая Законодательная власть — Первая очередная сессия 2018 — Пятьдесят третье Законодательное собрание — Первая специальная сессия 2018 — Пятьдесят третья законодательная власть — Вторая регулярная сессия 2017 — Пятьдесят третья законодательная власть — Первая очередная сессия 2016 — Пятьдесят вторая законодательная власть — Вторая регулярная сессия 2015 — Пятьдесят вторая законодательная власть — Первая специальная сессия 2015 — Пятьдесят вторая законодательная власть — Первая регулярная сессия 2014 — Пятьдесят первая сессия Законодательного собрания — Вторая специальная сессия 2014 г. — Пятьдесят первая законодательная власть — Вторая очередная сессия 2013 г. — Пятьдесят первая Законодательная власть — Первая специальная сессия 2013 г. — Пятьдесят первая законодательная власть — Первая очередная сессия2012 — Пятидесятая сессия Законодательного собрания — Вторая регулярная сессия2011 г. — Пятидесятая специальная сессия 2011 г. — Четвертая сессия 2011 г. — Пятидесятая специальная сессия 2011 г. — Четвертая сессия Пятидесятый Законодательный орган — Третья специальная сессия 2011 г. — Пятидесятый Законодательный орган e — Вторая специальная сессия 2011 — Пятидесятый законодательный орган — Первая специальная сессия 2011 — Пятидесятый законодательный орган — Первая очередная сессия 2010 — Сорок девятая сессия Законодательного собрания — Девятая специальная сессия 2010 — Сорок девятый законодательный орган — восьмая специальная сессия 2010 — Сорок девятая легислатура — Седьмая специальная сессия 2010 — Сорок девятая сессия Законодательного собрания — Седьмая специальная сессия 2010 г. Законодательное собрание — Шестая специальная сессия 2010 г. — Сорок девятое Законодательное собрание — Вторая очередная сессия 2009 г. — Сорок девятое Законодательное собрание — Пятая специальная сессия 2009 г. — Сорок девятое Законодательное собрание — Четвертая специальная сессия 2009 г. — Сорок девятое Законодательное собрание — Третья специальная сессия 2009 г. — Сорок девятая сессия 2009 г. — Второе Специальное заседание 2009 г. — Сорок девятая законодательная власть — Первая специальная сессия2009 — Сорок девятая законодательная власть — Первая очередная сессия2008 — Сорок восьмая законодательная власть — Вторая регулярная сессия 2007 — Сорок восьмая законодательная власть — Первая регулярная сессия 2006 — Сорок седьмая легислатура — Первая специальная сессия 2006 — Сорок седьмая легислатура — Вторая очередная сессия 2005 — Сорок седьмая сессия Законодательного собрания — Первая очередная сессия Сессия 2004 г. — Сорок шестой Законодательный орган — Вторая очередная сессия 2003 г. — Законодательный орган сорок шестого созыва — Вторая специальная сессия 2003 г. — Законодательный орган сорок шестого созыва — Первая специальная сессия 2003 г. — Законодательный орган сорок шестой созыв — Первая очередная сессия 2002 г. — Сорок пятое Законодательное собрание — Шестая специальная сессия 2002 г. — Сорок пятая Законодательное собрание — Пятая специальная сессия 2002 г. — Сорок пятая специальная сессия — Четвертая специальная сессия 2002 — Законодательный орган сорок пятого — Третья специальная сессия 2002 г. — Законодательный орган сорок пятого созыва — Вторая регулярная сессия 2001 г. — Законодательный орган сорок пятого созыва — Вторая специальная сессия 2001 — Сорок пятое Законодательное собрание — Первая специальная сессия 2001 г. — Сорок пятая сессия законодательного собрания — Первая регулярная сессия 2000 г. — Сорок четвертая сессия Законодательного собрания — Седьмая специальная сессия 2000 г. — Законодательная власть 44 четвертого созыва — Шестая специальная сессия 2000 г. — Сорок четвертая законодательная власть — Пятая специальная сессия 2000 г. — Сорок четвертая сессия Законодательного собрания — Четвертая специальная сессия 2000 г. — Сорок четвертая сессия Законодательного собрания — Вторая очередная сессия 1999 — Сорок четвертая сессия Законодательного собрания — Третья специальная сессия 1999 — Сорок четвертый Законодательный орган — Вторая специальная сессия 1999 — Сорок четвертый Законодательный орган — Первая специальная сессия 1999 — Сорок четвертый Законодательный орган — Первая регулярная сессия 1998 — Сорок третий Законодательный орган — Шестая специальная сессия 1998 — Сорок третий Законодательный орган — Пятая специальная сессия 1998 года — Сорок третье Законодательное собрание — Четвертая специальная сессия 1998 — Сорок третья специальная сессия — Третья специальная сессия 1998 — Сорок третья сессия Законодательного собрания — Вторая регулярная сессия 1997 — Сорок третья Специальная сессия — Вторая специальная сессия 1997 — Сорок третья Законодательная власть — Первая Специальная сессия 1997 — Сорок третья Законодательная власть — Первая регулярная сессия 1996 — Сорок второй законодательный орган — седьмая специальная сессия 1996 г. — сорок второй законодательный орган — шестая специальная сессия 1996 г. — сорок второй законодательный орган — пятая специальная сессия 1996 г. — сорок второй законодательный орган — вторая регулярная сессия 1995 г. — сорок второй законодательный орган — четвертая специальная сессия 1995 г. — сорок второй законодательный орган — Третья специальная сессия 1995 г. — сорок вторая специальная сессия Законодательного собрания 1995 г. — вторая специальная сессия 1995 г. Второй законодательный орган — Первая специальная сессия 1995 — Сорок второй Законодательный орган — Первая регулярная сессия 1994 — Сорок первый Законодательный орган — Девятая специальная сессия 1994 — Сорок первый Законодательный орган — Восьмая специальная сессия 1994 — Сорок первый Законодательный орган — Вторая регулярная сессия 1993 — Сорок первый Законодательный орган — Седьмая специальная сессия Сессия 1993 г. — Сорок первый Законодательный орган — Шестая специальная сессия 1993 г. — Сорок первый Законодательный орган — Пятая специальная сессия 1993 г. — Сорок первый Законодательный орган — Четвертая специальная сессия 1993 г. — Сорок первый Законодательный орган — Третья Специальная сессия 1993 г. — Сорок первый Законодательный орган — Вторая Специальная сессия 1993 г. — Сорок первая Законодательный орган — первая специальная сессия 1993 г. — сорок первый законодательный орган — первая очередная сессия 1992 г. — сороковой законодательный орган — девятая специальная сессия 1992 г. — сороковой законодательный орган — восьмая специальная сессия 1992 г. — сороковой законодательный орган — седьмая специальная сессия 1992 г. — сороковой законодательный орган — пятая специальная сессия 1992 г. Сороковой законодательный орган — второй регулярный S ession1991 — Сороковой законодательный орган — Четвертая специальная сессия 1991 — Сороковой Законодательный орган — Третья специальная сессия 1991 — Сороковой Законодательный орган — Вторая специальная сессия 1991 — Сороковой Законодательный орган — Первая специальная сессия 1991 — Сороковой Законодательный орган — Первая регулярная сессия1990 — Тридцать девятая сессия Законодательный орган — Тридцать девятая специальная сессия 1990 — Пятый законодательный орган — Четвертая специальная сессия 1990 — Тридцать девятая законодательная власть — Третья специальная сессия 1990 — Тридцать девятая законодательная власть — Вторая очередная сессия 1989 — Тридцать девятая законодательная власть — Вторая специальная сессия 1989 — Тридцать девятая законодательная власть — Первая специальная сессия 1989 — Тридцать девятая легислатура — Первая очередная сессия

Кодекс канонического права

— Книга V

КОДЕКС ЗАКОНА КАНОНА

КНИГА V.ВРЕМЯ ЦЕРКВИ

КНИГА V.

ВРЕМЕННЫЕ ТОВАРЫ ЦЕРКВИ ЛИБЕР В. ДЕ БОНИС ECCLESIAE TEMPORALIBUS

Кан. 1254 § 1. Для достижения своих истинных целей католическая церковь по врожденному праву может приобретать, сохранять, управлять и отчуждать мирские блага независимо от гражданской власти.

§2. Подходящие цели в основном таковы: организовать богослужение, заботиться о достойной поддержке духовенства и других служителей, а также осуществлять дела священного апостольства и милосердия, особенно по отношению к нуждающимся.

Банка. 1255 Вселенская Церковь и Апостольский Престол, отдельные церкви, а также любые другие юридические лица, государственные или частные, являются субъектами, способными приобретать, удерживать, управлять и отчуждать мирские блага в соответствии с нормой закона.

Банка. 1256 г. Согласно верховной власти римского понтифика, имущество принадлежит юридическому лицу, которое приобрело его на законных основаниях.

Банка. 1257 § 1. Все мирские блага, принадлежащие Вселенской Церкви, Апостольскому Престолу или другим публичным юридическим лицам в Церкви, являются церковными благами и регулируются следующими канонами и их собственными уставами.

§2. Светское имущество частного юридического лица регулируется его собственными законами, но не этими канонами, если иное не оговорено прямо.

Банка. 1258 В следующих канонах термин «Церковь» означает не только Вселенскую Церковь или Апостольский Престол, но также любое публичное юридическое лицо в Церкви, если иное не очевидно из контекста или характера дела.

РАЗДЕЛ I.

ПРИОБРЕТЕНИЕ ТОВАРОВ (Cann.1259 — 1272)

Кан. 1259 Церковь может приобретать мирские блага всеми справедливыми средствами естественного или позитивного закона, разрешенными другим.

Банка. 1260 Церковь имеет врожденное право требовать от верующих христиан того, что необходимо для соответствующих ей целей.

Банка. 1261 § 1. Верующие христиане могут свободно приносить материальные блага на благо Церкви.

§2. Епархиальный епископ обязан увещевать верующих об обязанности, упомянутой в кан.222, § 1, и соответствующим образом призвать к его соблюдению.

Банка. 1262 Верующие должны поддерживать Церковь, отвечая на призывы и в соответствии с нормами, установленными конференцией епископов.

Банка. 1263 После того, как епархиальный епископ заслушал финансовый совет и пресвитерский совет, он имеет право взимать умеренный налог для нужд епархии с публичных юридических лиц, находящихся в его ведении; этот налог должен быть пропорционален их доходу.Ему разрешается применять чрезвычайные и умеренные взыскания к другим физическим и юридическим лицам только в случае крайней необходимости и на тех же условиях, без ущерба для определенных законов и обычаев, наделяющих его большими правами.

Банка. 1264 Если законом не предусмотрено иное, собрание епископов провинции:

1 / устанавливает плату за акты исполнительной власти, дающие одолжение, или за исполнение рескриптов Апостольского Престола, которые должны быть одобрены. самим Апостольским Престолом;

2 / для установления ограничения на подношения по случаю совершения таинств и причастий.

Банка. 1265 § 1. Без ущерба для прав религиозных нищих, любому частному лицу, физическому или юридическому, запрещено просить милостыню для любого благочестивого или церковного института или цели без письменного разрешения обычного обычного человека и местного обычного человека.

§2. Конференция епископов может установить нормы для подаяния милостыни, которые должны соблюдать все, в том числе те, кто их основанием призваны и являются нищими.

Банка.1266 Во всех церквях и ораториях, которые фактически обычно открыты для верующих христиан, включая те, которые принадлежат к религиозным институтам, местные обыкновенные могут приказать собрать специальный сбор для конкретных приходских, епархиальных, национальных или универсальных проектов. ; это собрание должно быть послано потом в епархиальную курию.

Банка. 1267 § 1. Если не установлено иное, пожертвования, сделанные начальству или руководителям любого церковного юридического лица, даже частного, считаются сделанными самому юридическому лицу.

§2. В предложениях, упомянутых в § 1, не может быть отказано, кроме как по уважительной причине, а в вопросах большей важности, если они касаются публичного юридического лица, с разрешения обычных лиц; разрешение того же ордера требуется для принятия предложений, обремененных модальным обязательством или условием, без ущерба для предписания банка. 1295.

§3. Подношения, сделанные верными для определенной цели, могут применяться только для этой же цели.

Банка.1268: Церковь признает рецепт средством приобретения мирских благ и освобождения от них в соответствии с нормой канна. 197-199.

Банка. 1269 Если священные предметы находятся в частной собственности, частные лица могут приобретать их по рецепту, но не разрешается использовать их для мирских целей, если они не потеряли свое посвящение или благословение; однако если они принадлежат государственному церковному юридическому лицу, их может приобрести только другое государственное церковное юридическое лицо.

Банка. 1270 Если они принадлежат Апостольскому Престолу, недвижимое имущество, драгоценные движимые предметы, а также личные или вещные права и действия определяются сроком в сто лет; если они принадлежат другому публичному церковному юридическому лицу, они устанавливаются сроком на тридцать лет.

Банка. 1271 По причине узы единства и милосердия и в соответствии с ресурсами своих епархий епископы должны помогать в обеспечении тех средств, которые необходимы Апостольскому Престолу в соответствии с условиями времени, чтобы он мог надлежащим образом предлагать услуги. Вселенской Церкви.

Банка. 1272 В регионах, где так называемые бенефициары все еще существуют, конференция епископов должна посредством соответствующих норм, согласованных и одобренных Апостольским Престолом, направлять управление такими бенефициарами таким образом, чтобы доход и даже, насколько Возможно, само пожертвование бенефициаров постепенно передается институту, указанному в кан. 1274, §1.

РАЗДЕЛ II.

УПРАВЛЕНИЕ ТОВАРАМИ (Cann.1273 — 1289)

Кан. 1273 В силу своего первенства в управлении римский понтифик является верховным распорядителем и распорядителем всех церковных благ.

Банка. 1274 § 1. В каждой епархии должен быть специальный институт, который должен собирать товары или пожертвования с целью обеспечения в соответствии с нормой кан. 281, для поддержки клириков, которые предлагают услуги в пользу епархии, если для них не предусмотрено иное.

§2. В тех случаях, когда социальное обеспечение духовенства еще не было должным образом организовано, конференция епископов должна позаботиться о том, чтобы существовал институт, обеспечивающий в достаточной мере социальное обеспечение священнослужителей.

§3. В той мере, в какой это необходимо, каждая епархия должна учредить общий фонд, через который епископы могут выполнять обязательства перед другими людьми, которые служат Церкви и удовлетворяют различные потребности епархии, и через который более богатые епархии могут также помогать более бедным.

§4. В соответствии с различными местными обстоятельствами цели, упомянутые в §§ 2 и 3, могут быть более подходящими для достижения через федерацию епархиальных институтов, через совместные усилия или даже через соответствующую ассоциацию, учрежденную для различных епархий или для всей территории конференции. епископов.

§5. Если возможно, эти институты должны быть созданы таким образом, чтобы они также имели признание в гражданском праве.

Банка. 1275 Совокупность товаров, поступающих из разных епархий, управляется в соответствии с нормами, согласованными соответствующими епископами.

Банка. 1276 § 1. Обычный человек должен проявлять тщательную бдительность в отношении управления всеми благами, принадлежащими ему публичными юридическими лицами, без ущерба для законных титулов, которые наделяют его более значительными правами.

§2. С должным учетом прав, законных обычаев и обстоятельств, ординары должны позаботиться об упорядочивании всего вопроса управления церковными благами, издав специальные инструкции в рамках универсального и частного закона.

Банка. 1277 Епархиальный епископ должен заслушать финансовый совет и коллегию консультантов для принятия административных актов, которые более важны в свете экономического положения епархии. Однако в дополнение к случаям, специально оговоренным в универсальном законе или уставе фонда, ему необходимо согласие финансового совета и коллегии консультантов для размещения актов чрезвычайного управления.Конференция епископов должна определить, какие акты следует рассматривать как чрезвычайные.

Банка. 1278 В дополнение к функциям, указанным в кан. 494, §§3 и 4, епархиальный епископ может поручить финансовому офицеру функции, указанные в канн. 1276, § 1 и 1279, § 2.

Банка. 1279 § 1. Управление церковными товарами относится к тому, кто немедленно управляет лицом, которому принадлежат товары, если иное не установлено конкретным законом, статутами или законными обычаями и без ущерба для права обычных людей вмешиваться в случае халатности со стороны администратора.

§2. При управлении имуществом публичного юридического лица, которое не имеет собственных администраторов по закону, уставу фонда или его собственному уставу, обычное лицо, которому оно подчиняется, должно назначать подходящих лиц на три года; те же лица могут быть повторно назначены рядовым лицом.

Банка. 1280 Каждое юридическое лицо должно иметь свой собственный финансовый совет или, по крайней мере, двух советников, которые, согласно нормам устава, должны помогать администратору в выполнении его или ее функций.

Банка. 1281 § 1. Без ущерба для предписаний устава, администраторы недействительно размещают действия, которые выходят за пределы и порядок обычного администрирования, если они сначала не получили письменные полномочия от обычных.

§2. Уставы должны определять действия, которые выходят за рамки ограничений и порядка обычного управления; Однако если в уставе об этом ничего не сказано, епархиальный епископ правомочен определять такие действия для подчиненных ему лиц после того, как заслушал финансовый совет.

§3. Юридическое лицо не обязано отвечать за действия, неправомерно размещенные его администраторами, за исключением случаев и в той степени, в какой это является его собственной выгодой. Однако юридическое лицо само несет ответственность за действия, незаконно, но правомерно совершенные его администраторами, без ущерба для его права на иск или обращения к администраторам, которые нанесли ему ущерб.

Банка. 1282 Все клирики или миряне, которые принимают участие в управлении церковными благами на законных основаниях, обязаны выполнять свои функции от имени Церкви в соответствии с нормами закона.

Банка. 1283 Перед тем, как администраторы приступят к выполнению своих функций:

1 / они должны принести клятву перед рядовым или его представителем, что они будут управлять хорошо и добросовестно;

2 / они должны подготовить и подписать точную и ясную инвентаризацию недвижимого имущества, движимых предметов, драгоценных или имеющих какую-либо культурную ценность, или других товаров с их описанием и оценкой; любая уже проведенная инвентаризация должна быть пересмотрена;

3 / один экземпляр этой описи должен храниться в архиве управления, а другой — в архиве курии; любые изменения, произошедшие в наследстве, должны быть отмечены в каждой копии.

Банка. 1284 § 1. Все администраторы обязаны выполнять свои функции с усердием хорошего домовладельца.

§2. Следовательно, они должны:

1 / проявлять бдительность, чтобы доверенные им товары ни в коем случае не были потеряны или повреждены, при необходимости оформляя для этой цели страховые полисы;

2 / заботиться о том, чтобы право собственности на церковные товары было защищено гражданскими методами;

3 / соблюдать предписания как канонического, так и гражданского права или предписания основателя, дарителя или законной власти, и особенно быть начеку, чтобы не нанести ущерб Церкви из-за несоблюдения гражданских законов;

4 / собирать возврат товаров и доходов точно и вовремя, защищать то, что собрано, и использовать их в соответствии с намерением учредителя или законными нормами;

5 / уплатить в установленный срок проценты по кредиту или ипотеке и позаботиться о своевременном погашении самого основного долга;

6 / с согласия обычного лица инвестировать деньги, которые остались после расходов и могут быть с пользой отложены для целей юридического лица;

7 / вести хорошо организованные книги приходов и расходов;

8 / в конце каждого года составляет отчет администрации;

9 / правильно организовать и защитить в подходящем и надлежащем архиве документы и записи, на которых основаны права собственности церкви или института, и хранить их подлинные копии в архиве курии, когда это может быть удобно .

§3. Администраторам настоятельно рекомендуется ежегодно составлять бюджеты доходов и расходов; однако конкретному закону предоставлено право требовать их и более точно определять способы их представления.

Банка. 1285 Только в рамках обычного управления администраторам разрешается делать пожертвования в целях благочестия или христианской благотворительности из движимого имущества, которое не принадлежит конюшне.

Банка. 1286 Управляющие товарами:

1 / при найме рабочих должны неукоснительно соблюдать также гражданские законы, касающиеся труда и социальной политики, в соответствии с принципами, установленными Церковью;

2 / должны выплачивать работникам справедливую и достойную заработную плату, чтобы они могли надлежащим образом обеспечивать свои потребности и потребности своих иждивенцев.

Банка. 1287 § 1. Как клерикалы, так и миряне, управляющие какими бы то ни было церковными благами, которые не были законно освобождены от власти епархиального епископа, обязаны своим офисом представлять годовой отчет местному обыкновенному, который должен представить его на рассмотрение финансового совета. ; любой противоположный обычай осуждается.

§2. В соответствии с нормами, определяемыми конкретным законом, администраторы должны отчитываться перед верными о благах, которые верные приносят Церкви.

Банка. 1288 Администраторы не могут ни инициировать, ни оспаривать судебные разбирательства в гражданском суде от имени публичного юридического лица, если они не получили письменное разрешение от своего собственного обыкновенного.

Банка. 1289. Даже если они не связаны с администрацией церковной должностью, администраторы не могут отказаться от своих функций по собственной инициативе; если Церковь пострадает от произвольного ухода, более того, они обязаны вернуть себе право на реституцию.

РАЗДЕЛ III.

КОНТРАКТЫ И ОСОБЕННО ОТЧУЖДЕНИЕ (Канн. 1290 — 1298)

Кан. 1290 Общие и частные положения, которые гражданское право на территории установило для договоров и их распоряжения, должны соблюдаться с теми же положениями канонического права в той мере, в какой вопросы находятся в ведении власти церкви, если только положения не противоречат друг другу. божественному закону или каноническому закону предусмотрено иное и без ущерба для предписания кан. 1547.

Банка. 1291 Разрешение органа, компетентного в соответствии с нормами закона, требуется для правомерного отчуждения товаров, которые по законному назначению составляют стабильную собственность публичного юридического лица и стоимость которых превышает сумму, установленную законом.

Банка. 1292 § 1. Без ущерба для предписания кан. 638, § 3, когда стоимость товаров, отчуждение которых предлагается, находится в пределах минимальных и максимальных сумм, которые должны быть определены конференцией епископов для своего региона, компетентный орган определяется уставами юридических лиц, если они не являются подчиняется епархиальному архиерею; в противном случае компетентным органом является епархиальный епископ с согласия финансового совета, коллегии консультантов и других заинтересованных лиц.Самому епархиальному архиерею также необходимо их согласие на отчуждение имущества епархии.

§2. Разрешение Святого Престола также требуется для законного отчуждения товаров, стоимость которых превышает максимальную сумму, товаров, переданных Церкви по клятве, или товаров, ценных по художественным или историческим причинам.

§3. Если отчуждаемый актив делится, то уже отчужденные части должны быть упомянуты при запросе разрешения на отчуждение; в противном случае разрешение недействительно.

§4. Те, кто по совету или согласию должны участвовать в отчуждении товаров, не могут давать советы или давать согласие, если они предварительно не были тщательно проинформированы как об экономическом состоянии юридического лица, чьи товары предлагаются к отчуждению, так и о предыдущих отчуждениях.

Банка. 1293 § 1. Для отчуждения товаров, стоимость которых превышает установленную минимальную сумму, также требуется следующее:

1 / по уважительной причине, такой как неотложная необходимость, очевидное преимущество, благочестие, милосердие или другие серьезные пастырские причины;

2 / письменная экспертиза отчуждаемого актива.

§2. Другие меры предосторожности, предписанные законными властями, также должны соблюдаться, чтобы не навредить Церкви.

Банка. 1294 § 1. Актив обычно не может быть отчужден по цене ниже указанной в оценке.

§2. Деньги, полученные от отчуждения, следует либо осторожно вложить в пользу Церкви, либо разумно расходовать в соответствии с целями отчуждения.

Банка. 1295 Требования канн. 1291-1294, которым должны соответствовать статуты юридических лиц, должны соблюдаться не только при отчуждении, но и при любой сделке, которая может ухудшить имущественное положение юридического лица.

Банка. 1296 Каждый раз, когда церковное имущество было отчуждено без требуемых канонических формальностей, но отчуждение является действительным в гражданском порядке, компетентный орган, после тщательного рассмотрения всего, должен решить, следует ли и какого рода действие, а именно личное или реальное, должно осуществляться. учрежденный кем и против кого, чтобы отстоять права церкви.

Банка. 1297. С учетом местных обстоятельств конференция епископов должна установить нормы для сдачи в аренду церковного имущества, особенно в отношении разрешения, которое должно быть получено от компетентных церковных властей.

Банка. 1298. За исключением случаев, когда имущество имеет небольшую стоимость, церковные товары не должны продаваться или сдаваться в аренду администраторам этих товаров или их родственникам до четвертой степени кровного родства или родства без специального письменного разрешения компетентного органа.

РАЗДЕЛ IV.

БОЖЕСТВЕННЫЕ ЗАВЕЛИ В ОБЩИХ И БОЛЬШИХ ФОНДАХ (Кан. 1299 — 1310)

Кан. 1299 § 1. Лицо, которое в соответствии с естественным правом и каноническим правом может свободно распоряжаться своим имуществом, может дарить блага для благочестивых целей либо посредством act inter vivos, либо посредством act mortis causa.

§2. В dispositions mortis causa на благо Церкви должны соблюдаться, если возможно, формальности гражданского права; если они были пропущены, наследников следует предупредить об обязательстве, которым они связаны, выполнить намерение наследодателя.

Банка. 1300. Законно принятые завещания верующих, которые отдают или оставляют свои ресурсы для благочестивых целей, будь то через акт inter vivos или через act mortis causa, должны исполняться наиболее усердно, даже в отношении способа управления и распределения благ, без ущерба к предписанию кан.1301, § 3.

Банка. 1301 § 1. Обыкновенный исполнитель всех благочестивых желаний, будь то смертная казнь или inter vivos.

§2. По этому праву обыкновенный может и должен проявлять бдительность, даже через посещения, чтобы благочестивые воли исполнялись, а другие исполнители обязаны дать ему отчет после того, как они выполнили свою функцию.

§3. Оговорки, противоречащие этому обыкновенному праву, приложенные к последним завещаниям и завещаниям, должны считаться несуществующими.

Банка. 1302 § 1. Лицо, принявшее товары в доверительное управление для благочестивых целей либо в результате акта inter vivos, либо на основании последней воли и завещания, должно проинформировать рядового доверительного управляющего и указать ему все его движимые и недвижимые вещи с прилагаемыми к ним обязательствами. Однако, если даритель прямо и полностью запретил это, человек не должен принимать доверительные отношения.

§2. Обыкновенный должен требовать, чтобы товары, находящиеся в доверительном управлении, были сохранены, а также проявлять бдительность для исполнения благочестивой воли в соответствии с нормой кан.1301.

§3. Когда имущество, находящееся в доверительном управлении, было передано члену религиозного института или общества апостольской жизни и если имущество также предназначено для какого-либо места или епархии или для помощи их жителям или благочестивым делам, обычное дело, упомянутое в §§ 1 и 2 — местный обыкновенный; в противном случае он является главным начальником в клерикальном институте папского права и в клерикальных обществах апостольской жизни папского права или надлежащего ординарного члена в других религиозных институтах.

Банка. 1303 § 1. В законе термин «благочестивые основы» включает:

1 / автономные благочестивые основы, то есть совокупности вещей (Universitates rerum), предназначенные для целей, упомянутых в кан. 114, § 2 и учрежден как юридическое лицо компетентной церковной властью;

2 / неавтономные благочестивые фонды, которые являются мирскими благами, предоставленными каким-либо образом государственному юридическому лицу с долгой обязанностью, определяемой конкретным законом, совершать мессы и выполнять другие определенные церковные функции или иным образом преследуя цели, указанные в кан.114, § 2, из годовой выручки.

§2. Если имущество неавтономного благочестивого фонда было передано юридическому лицу, подчиняющемуся епархиальному архиерею, оно должно быть возвращено институту, указанному в кан. 1274, §1, когда время истекло, если иное намерение учредителя не было явно выражено; в противном случае они переходят к самому юридическому лицу.

Банка. 1304 § 1. Чтобы юридическое лицо могло принять фонд на законных основаниях, требуется обычное письменное разрешение.Он не должен давать это разрешение до тех пор, пока он не законно определит, что юридическое лицо может выполнить как новое обязательство, которое должно быть взято на себя, так и уже взятые на себя обязательства; в особенности он должен быть начеку, чтобы доходы полностью соответствовали прилагаемым обязательствам в соответствии с практикой каждого места или региона.

§2. Частный закон должен определить дополнительные условия для создания и принятия фондов.

Банка. 1305 Деньги и движимое имущество, переданное на пожертвование, должны быть немедленно депонированы в безопасном месте, одобренном ординарным органом, чтобы деньги или ценность движимого имущества были защищены; как можно скорее, они должны быть инвестированы с осторожностью и с пользой в пользу фонда, с четким и конкретным упоминанием обязательства; это вложение должно быть сделано в соответствии с разумным суждением обывателя после того, как он выслушает заинтересованных лиц и свой собственный финансовый совет.

Банка. 1306 § 1. Основы, даже если они сделаны устно, должны закладываться в письменной форме.

§2. Один экземпляр устава должен надежно храниться в архиве курии, а другой экземпляр — в архиве юридического лица, которому принадлежит фонд.

Банка. 1307 § 1. Список обязанностей, возлагаемых на благочестивые фонды, должен быть составлен и вывешен в доступном месте, чтобы не забыть обязанности, которые необходимо выполнить; предписания канн. 1300–1302 и 1287 гг.

§2. Помимо книги, упомянутой в кан. 958, § 1, пастор или ректор должен вести и хранить другую книгу, в которой отмечаются индивидуальные обязанности, их выполнение и пожертвования.

Банка. 1308 § 1. Уменьшение обязанностей масс, которое должно быть произведено только по справедливой и необходимой причине, сохраняется за Апостольским Престолом без ущерба для следующих предписаний.

§2. Если это прямо предусмотрено уставом фондов, обыкновенный может уменьшить обязательства Массы из-за уменьшения доходов.

§3. Что касается месс, независимо основанных на основании наследства или иным образом, епархиальный епископ имеет право из-за уменьшения доходов и до тех пор, пока существует причина, снизить обязательства до уровня приношения, законно установленного в епархии, при условии, что что нет никого, кто обязан увеличивать приношение, кто может это сделать.

§4. Епархиальный епископ также имеет право уменьшить обязательства или наследство масс, связывающих церковный институт, если доход стал недостаточным для надлежащего выполнения надлежащей цели института.

§5. Верховный модератор клерикального религиозного института папского права обладает такими же полномочиями, как указано в §§ 3 и 4.

Кан. 1309 Власти, упомянутые в кан. 1308 также имеет право передавать, по соответствующей причине, обязанности Месс в дни, церкви или алтари, отличные от тех, которые определены в основаниях.

Банка. 1310 § 1. Обычный человек только по справедливой и необходимой причине может уменьшить, смягчить или смягчить волю верующих для благочестивых целей, если основатель прямо доверил ему эту власть.

§2. Если не по вине администраторов выполнение наложенных обязательств стало невозможным из-за уменьшения доходов или по какой-либо другой причине, рядовой может справедливо уменьшить эти обязательства после того, как выслушал заинтересованных лиц и свой собственный финансовый совет и с намерением учредителя. сохранились в максимально возможной степени; это не относится к уменьшению масс, которое регулируется предписаниями кан. 1308.

§3. В других случаях следует обращаться на Апостольский Престол.

Оговорка об отчуждении — все, что вам нужно знать

Обзор артикула

Общей чертой юридических договоров и сделок с недвижимостью является положение об отчуждении. Другое название — оговорка о продаже. Вы попали в нужное место, если у вас есть какие-либо вопросы или недоразумения по поводу УК, особенно в отношении ипотечных договоров. В этой всеобъемлющей статье мы рассмотрим:

  • Что такое оговорка об отчуждении?
  • Как AC относятся к бизнес-контрактам?
  • Положения об отчуждении недвижимости
  • Полезные примеры
  • Как заставить работать кондиционер (советы и другое)
  • Положения об отчуждении и положения об ускорении
  • Часто задаваемые вопросы
  • Как Assets America ® может помочь

Что такое пункт об отчуждении?

Оговорка об отчуждении может фигурировать в различных типах финансовых и страховых договоров.Как правило, он описывает, что происходит, когда сторона по договору продает или передает актив или обеспечение. Вы часто используете AC в ипотечных договорах, и мы сосредоточимся на статье об отчуждении в сфере недвижимости.

Оговорка об отчуждении недвижимого имущества

Ипотечные кредиторы полагаются на положения об отчуждении для защиты от продажи или передачи заемщиками своего заложенного имущества. Вы можете определить положения об отчуждении как «договорный язык, который гарантирует, что заемщик погасит ссуду при продаже или передаче.” Вы найдете кондиционеры как в коммерческих, так и в жилищных ипотечных договорах.

Если быть точным, УК предотвращают возникновение предполагаемой ипотеки. То есть покупатель не сможет принять ипотеку от продавца. Теоретически, исходя из предположения, покупатель может произвести оставшиеся платежи по ипотеке на тех же условиях, что и ранее.

Продавцы иногда пытаются использовать предполагаемую ипотеку, чтобы не раскрыть информацию о продаже. Продавцу также может понравиться предполагаемая ипотека, чтобы упростить передачу собственности.

Положения об отчуждении защищают кредиторов

Однако обратите внимание, что предположения не принимаются, когда ипотека имеет положение о переуступке. Согласно AC, ипотечный кредитор должен получить погашение немедленно, если заемщик продает залоговое имущество или права собственности.

В настоящее время почти все ипотечные контракты содержат УК для защиты кредиторов от невыплаченной задолженности первоначального заемщика. Это не позволяет заемщику отказываться от своих долговых обязательств только потому, что он не может заплатить.Кроме того, кредитор не имеет представления о кредитоспособности покупателя, неизвестной третьей стороны, которой кредитор не предоставил кредит или гарантию.

Кредитор должен возразить против принятия на себя кредитного риска для заемщика, который кредитор не подвергал тщательной проверке. В конце концов, кредитный профиль покупателя может сильно отличаться от кредитного профиля продавца.

История статьи об отчуждении

AC был реакцией на увлечение творческим финансированием в конце 1970-х — начале 1980-х годов.Действительно, судебное дело 1974 г., Tucker v Lassen S&L , спровоцировало эту ситуацию. Суд постановил, что кредитор не может потребовать ссуду из-за передачи земли. Понятно, что агенты по недвижимости начали находить креативные финансовые решения.

Покупатель обычно получал равноправный титул на недвижимость через земельный договор и брал на себя существующую ипотеку. Покупатель также произвел платежи продавцу за приобретение доли в собственности. Интересно, что высокие процентные ставки стимулировали этот вид деятельности.

Судебное дело 1978 года подтвердило ранее вынесенное решение. Вкратце, в нем говорилось, что кредитор не может запросить предполагаемую ссуду, если залог не был обесценен. Более чем когда-либо, предполагаемая ипотека была в моде, поскольку она позволяла избежать 18-процентных процентных ставок, которые преобладали в то время.

Время закрытия обычно составляло около семи дней, при этом покупатели предлагали от 7% до 10%. Естественно, это покрыло расходы на закрытие и возвратное финансирование (то есть второй или третий трастовый договор). Очевидно, агенты по недвижимости заработали деньги в кучу.

Кредиторы наносят ответный удар

Увлечение креативным финансированием начало рассеиваться после прохождения в 1982 году выставки Garn-St. Немецкий закон. В частности, Закон поставил национальные сбережения и ссуды под действие новых регулирующих органов. Более того, процентные ставки по ипотеке снизились в конце 1980-х, что сделало ипотеку более привлекательной.

Действительно, FHA и обычная ипотека в то время сильно вернулись. Обратите внимание, что эти ссуды содержали подлежащие принудительному исполнению положения об отчуждении, которые не противоречили предыдущим судебным решениям.Сегодня покупатели недвижимости должны договариваться о новой ссуде из-за преобладания кондиционеров.

Пример статьи об отчуждении

Альтернативное название оговорки об отчуждении — «оговорка о продаже» (DSC). Следующий пример взят из Комиссии по ценным бумагам и биржам США:

«В случае продажи, передачи или отчуждения Имущества или какой-либо его части, или любой доли в нем, добровольно или недобровольно, за исключением случаев, когда это запрещено законом, все обязательства, обеспеченные этим инструментом, независимо от указанных сроков погашения в нем, по выбору держателя и без требования или уведомления, подлежат немедленной оплате.”

Обратите внимание, что «доверитель» относится к держателю доверительного договора.

Оговорка об отчуждении в лизинге

Аренда может включать AC. Пункт запрещает арендатору передавать, сдавать в субаренду или совместно использовать договор аренды. Точные условия AC зависят от договора аренды. Например, он может запретить отчуждение аренды или может потребовать разрешения арендодателя перед отчуждением аренды.

Как заставить работать положения об отчуждении

Поймите, что заимодавец имеет право, но не обязан, принудить к исполнению оговорки об отчуждении.Другими словами, кредитор может решить, принимать ли меры по оговорке.

Важно отметить, что иногда кредитор не может обеспечить исполнение AC . Например, выживший совместный арендатор может получить титул после смерти другого собственника. Этот второй собственник может взять на себя ссуду, не выплачивая ее немедленно. Фактически, аналогичные правила применяются при передаче правового титула бенефициарам по завещанию. Однако бенефициар, вступающий во владение, также должен проживать в собственности.

Кроме того, кредитор не может принудить к исполнению AC, если у собственника есть вторая ипотека на собственность.В частности, первый держатель залога не может осуществить AC и заставить заемщика выплатить сразу.

Очевидно, что кредитор может заставить AC работать только тогда, когда наследство или вторая ипотека не задействованы.

10 главных советов по обеспечению работы положений об отчуждении

Положения об отчуждении и положения об ускорении

Оговорка об ускорении требует, чтобы заемщик погасил остаток по кредиту или столкнулся с потерей права выкупа. Он отличается от AC тем, что кредитор может вызвать его, когда заемщик не выполняет платеж.

Другими словами, оговорка об ускорении может потребовать от заемщика ускорить погашение кредита. Кроме того, кредитор может применить оговорку об ускорении, если кредитор пропускает налоговые платежи или становится неплатежеспособным.

Часто задаваемые вопросы

Что такое оговорка о продаже?

Оговорка о продаже — это другое название оговорки об отчуждении. В частности, заемщик должен полностью и немедленно выплатить ссуду, если он продает или передает имущество. Кредитор имеет возможность отказаться от оговорки, если он того пожелает.

Чем оговорка об отчуждении отличается от оговорки о продаже?

Нет разницы. Пункт об отчуждении и пункт о продаже — это два разных названия одного и того же пункта. Фактически, большинство ипотечных кредитов обычно включают AC и в большинстве случаев могут обеспечить выполнение оговорки.

Что такое оговорка об эскалации в сфере недвижимости?

Оговорка об эскалации является необязательной частью предложения покупателя о покупке недвижимости. Если он присутствует, этот пункт дает покупателю право превзойти любые конкурирующие предложения на установленную сумму в долларах.Положение об эскалации защищает раннего участника торгов от более высоких ставок на недвижимость.

Следует ли мне включить в коммерческую ипотеку пункт об отчуждении?

Если «вы» являетесь кредитором, то ответ — да. AC защитит вас от ненужного кредитного риска по предполагаемой ипотеке. Если «вы» являетесь заемщиком, вы предпочли бы избегать AC. Ясно, что это повысит вашу гибкость при продаже собственности посредством ипотечного кредита.

Как Assets America

® может помочь

Положение об отчуждении является общей частью большинства ипотечных кредитов на недвижимость.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.