Первичный рынок жилья (недвижимости) — что это такое?
Разница между первичным и вторичным жильем очевидна и лежит на поверхности. Все мы привыкли считать, что первичный рынок жилья – это новостройки. И в целом для бытового понимания такое определение будет вполне достаточным. Однако если углубиться в то, что такое первичный рынок, то мы увидим, что есть некоторые нюансы, лежащие в правовой плоскости вопроса.
Отличительная особенность первичного рынка жилья
В обыденной жизни мы называем первичным жильем на рынке те квартиры, которые мы относим к категории «новых», только что построенных. Но с юридической точки зрения не все помещения в новостройках являются первичным жильем.
Первичный рынок жилья («Первичка») – это квартиры в строящихся многоквартирных домах
В действительности определяющим критерием для отнесения жилья к первичному рынку является не его «новость», а отсутствие этого жилья в государственном реестре, в котором регистрируются права собственности на всю недвижимость в стране и ведется ее кадастровый учет.
Проще говоря, первичное жилье – это то жилье, которое никогда ранее не находилось в гражданском обороте.
Очевидно, что любая квартира, выставленная на продажу, уже является чьей-то собственностью, то есть права на нее уже зарегистрированы и она уже находится в гражданском обороте. В таком случае логично предположить, что квартиры, права на которую не зарегистрированы, просто не существует в природе, т.е. она еще не построена.
Статья по теме: Почему купить квартиру в новостройке – хорошее решение?
Таким образом, квартира на первичном рынке жилья – это «виртуальная» квартира, которая только предполагается к строительству или находится в самом начале этого процесса. Права на нее формируется не путем покупки/продажи собственности (ведь этой собственности еще не существует), а на основании договора долевого участия (ДДУ).
Различают первичный (новые дома и строения) и вторичный (бывшие в использование строения)
Иными словами, первичные квартиры приобретаются только посредством долевого участия в строительстве многоквартирного дома.
А сам процесс покупки является не столько покупкой (т.к. покупается всегда реально существующий товар), а инвестицией в результат, который по своей стоимости в конечном итоге будет превосходить вложенные деньги.
А как это выглядит на практике?
В реальности для того, чтобы приобрести квартиру на первичном рынке жилья, необязательно быть участником строительства дома «с самого котлована». Договор переуступки требования на недвижимость может быть заключен в любое время вплоть до стадии введения дома в эксплуатацию. Главное, чтобы к тому моменту процедура регистрации права собственности не была завершена.
Плюсы
Рассмотрев, что такое «первичка», целесообразно обратить внимание на то, какие рынок жилья первичный имеет безусловные плюсы перед вторичным. Строго говоря, их всего два, и оба они лежат в финансовой плоскости.
- 1. Цена
Стоимость жилья определяется рынком и рисками, которые несет покупатель. Чем выше риски, тем ниже стоимость.
Нельзя сказать, что риски долевого участия в строительстве многоквартирного дома чрезмерные, тем не менее они имеются. Благодаря им же квартиры на первичном рынке самые дешевые – и это основной плюс «первички».
- 2. Возможность выгодно инвестировать
Не секрет, что долевое участие в строительстве – это еще и возможность заработать на перепродаже квартиры: за время строительства цена недвижимости значительно вырастает.
Это интересно: Секреты бизнеса: какие квартиры лучше сдаются?
Минусы
Отрицательные моменты рынка первичного жилья объясняются высокой степенью неопределенности.
Инвестируя в такую квартиру, покупатель не знает:
- — когда дом будет в конечном итоге построен: сдвиг дедлайна – абсолютно нормальная практика для сферы капитального строительства;
- — останется ли, когда дом достроят, окружающее его пространство таким же, какое оно есть сейчас, или, возможно, за год строительства на месте парка, на который по логике вещей должны были бы выходить окна вашей квартиры, появится еще ряд высоток, загораживающих не только парк, но и все небо;
- — какого качества будет построенное жилое помещение – будут ли ровные стены и потолки и не развалится ли дом случайно ранее ввода в эксплуатацию.
Ну и наконец, если говорить об особенностях квартир, находящихся в стадии строительства, не нужно забывать о существовании риска недобросовестного застройщика. Нельзя сказать, что эта практика повсеместна: напротив, абсолютное большинство застройщиков вполне добросовестны.
Однако для справедливости следует отметить, что тем, кому не повезло, вернуть свои деньги за недостроенное жилье практически никогда не удается.
Первичный рынок жилья в эволюции классовых трансформаций
На фоне стремления застройщиков выделить свои проекты в высококонкурентном поле размытие границ между классами на первичном рынке жилья становится сегодня вполне привычным явлением. В столице данная тенденция наблюдается вот уже несколько лет, а с активным выходом новых современных проектов этот тренд набирает обороты на рынках Новой Москвы и Подмосковья. Аналитики департамента проектного консалтинга Est-a-Tet проанализировали текущее предложение и выявили основные признаки данного направления.
В первую очередь характер размытия классов проявляется в функциональном наполнении жилых комплексов элементами и решениями, присущими более высокому ценовому сегменту, что, безусловно, становится конкурентным преимуществом по сравнению с другими сопоставимыми проектами. Так, в комфорт-классе возрастает высота потолков, увеличиваются размеры окон, создаются разнообразные досуговые зоны, уделяется особое внимание дизайну входных групп, предусматривается подземный паркинг, внедряются инновационные системы управления и эксплуатации. Например, один из застройщиков принял решение устанавливать систему «умный дом» на всех своих проектах, в том числе и комфорт-класса, хотя такая технология и в премиальных проектах распространена не повсеместно.
Из новых проектов Подмосковья в пример можно привести ЖК «Живописный» и «Заречье Парк». В ЖК «Живописный» появится подземный паркинг, а архитектурная концепция проекта разработана в европейском стиле. В ЖК «Заречье Парк» особое внимание уделено благоустройству (на территории — двор-парк, японский сад с камнями), дизайн входных групп разработан по индивидуальному проекту, а архитектурная стилистика напоминает образ Голландии.
По ряду проектов бизнес-класса разрабатываются уникальные архитектурные решения, для дизайна МОПов привлекаются именитые студии, в рамках благоустройства территорий большое значение придается ландшафтному дизайну, малым архитектурным формам и арт-объектам. Например, различные по характеру кварталы ЖК «Остров» с помощью ландшафтных решений объединены в единое концептуальное пространство. На территории проектов создаются зоны для проведения бесплатного досуга (пример — тренажерные комнаты в ЖК Freedom), переговорные, библиотеки, амфитеатры во дворе (ЖК Westerdam), зоны для медитаций и занятий йогой, сухие пляжи на крышах и террасах (ЖК «Суббота»).
Можно также говорить о повышении классности проектов Московского региона в целом: в столице возрастает доля проектов бизнес- и премиум-класса, в Новой Москве и области рынок пополняется проектами «бизнес», при этом среди новых проектов преобладает уже не стандарт-, а комфорт-класс.
Можно отметить еще одну тенденцию, при которой за счет развития продукта, в локации, традиционно рассматриваемой для проектов комфорт-класса, могут выходить проекты класса «бизнес». Так примерно в одной локации, но по разные стороны Москвы-реки, соседствуют проекты разного класса — ЖК Wave и Микрорайон «Домашний».
Несмотря на близость расположения, они кардинально отличаются друг от друга по наполнению. Микрорайон «Домашний» — это благоустроенный проект комфорт-класса, а новый проект Wave от MR Group — проект бизнес-класса, воплотивший в себе все современные «фишки» от архитектуры, дизайна МОПов, благоустройства и «отточенных» планировок — до воплощения предпочтений всех возрастных и целевых групп потребителей.
Аналитика и обзоры рынка
Компания «Метриум» оказывает полный комплекс информационно-аналитических услуг. Наши специалисты на постоянной основе проводят исследования первичного рынка жилья Московского региона с мониторингом уровня цен, коммерческих условий реализации, текущих акций и маркетинговых мероприятий по реализации проектов.
В современных условиях изменяющегося спроса и роста уровня конкуренции наличие актуальной информации о текущих тенденциях развития рынка и ценовой ситуации приобретает все более важное значение при реализации девелоперских проектов.
В качестве ключевых можно выделить следующие задачи, решение которых невозможно без актуальных данных по текущей рыночной ситуации и прогноза тенденций ее развития:
- оценка инвестиционной привлекательности проекта и перспектив его реализации;
- анализ наилучшего и наиболее эффективного сценария развития территории;
- определение наиболее востребованных форматов жилья, их площади и оптимального соотношения в рамках проекта;
- формирование конкурентоспособной ценовой политики и коммерческих условий реализации проекта;
- прогноз динамики продаж и изменения уровня цен в процессе реализации и т.
Привлечение нашей компании для подготовки аналитического заключения по конкурентной среде проекта и перспектив его реализации позволит получить независимое экспертное мнение, которое может использоваться для принятия взвешенного управленческого решения либо стать частью презентации проекта перед потенциальными партнерами.
Сайт недвижимости «Метриум» содержит подробную информацию о текущем состоянии рынка московской недвижимости. Мы регулярно готовим и публикуем обзор цен на недвижимость в Московском регионе, чтобы вы всегда были в курсе и могли отслеживать динамику цен на квартиры и дома в Москве и Подмосковье!
Готовые исследования рынка новостроек от «Метриум» и исследования рынка коммерческой недвижимости от CBRE
Темпы роста цен на первичном рынке жилья снизились к октябрю.
СИБДОМРост цен на первичном рынке жилья летом 2020 года был вызван повышенным спросом и реакцией застройщиков на этот спрос. В августе на рынок вышли покупатели, отложившие приобретение недвижимости во время первой волны коронакризиса весной этого года. Однако этот эффект оказался недолгосрочным, он себя уже исчерпал. Об этом рассказали 28 октября участники онлайн-брифинга, посвященного презентации нового исследования «ДОМ.РФ» о динамике цен на первичном рынке жилья в 2020 году.
По данным «ДОМ.РФ», к октябрю темпы роста цен на первичном рынке по сравнению с ситуацией в августе и сентябре снизились.
В настоящий момент каких-либо предпосылок для дальнейшего роста цен на квартиры нет. Все, кто хотел взять ипотеку и купить жилье на первичном рынке, постарались это сделать к ноябрю, к предполагаемому сроку завершения программы. В следующем году, по оценкам представителей госкомпании «ДОМ.РФ», рост цен не превысит уровень инфляции.
«Льготная ипотека была разовой мерой поддержки со стороны государства.
По мнению экспертов, теперь спрос может перераспределиться на вторичный рынок. «Мы не исключаем, что часть спроса в ближайшее время может перейти на вторичный рынок жилья, где процентные ставки по ипотеке также снижаются. Это будет действовать не в пользу первичного рынка и станет сдерживающим фактором для роста цен на рынке новостроек», — рассказал генеральный директор рейтингового агентства НКР Кирилл Лукашук.
Первичная или вторичная недвижимость? – Tranio.Ru
8 433 просмотра ·
Первичная или вторичная недвижимость?
Покупатели зарубежной недвижимости часто задаются вопросом, какие объекты приобретать выгоднее — первичные или вторичные. К объектам первичного рынка могут относиться готовые дома от застройщика или на этапе строительства (off-plan), а также жилье, приобретённое в течение пяти лет после сдачи здания в эксплуатацию. Соответственно, согласно этой классификации, вторичные дома и квартиры — это либо недвижимость старше пяти лет, либо объекты, которые когда-либо перепродавались.
Важнейшим фактором для покупателя зачастую остаётся цена: при инвестициях в новостройки расходы на оформление сделки и затраты на содержание могут быть ниже, однако вторичная недвижимость, как правило, стóит дешевле. Впрочем, и у новостроек, и у объектов на вторичном рынке есть также другие достоинства и недостатки, которые следует принять во внимание, прежде чем сделать выбор.
Первичная недвижимость
Основные преимущества первичной недвижимости перед вторичными объектами — удобство оплаты, более низкие расходы на оформление сделки и содержание, а также высокое качество и наличие гарантий на устранение дефектов. Основные недостатки — относительно высокая цена, риски при строительстве и вероятность невыгодного местоположения.
Плюсы
1. Возможность оплачивать покупку частями
Такие способы оплаты, как рассрочка и поэтапное внесение платежей, возможны только при приобретении новой недвижимости. Например, в Испании при резервировании объекта покупатель обычно вносит 3–6 тыс. евро, при подписании договора купли-продажи — ещё 20–30 % от стоимости, а оставшаяся сумма доплачивается при завершении строительства. Во Франции при покупке квартиры в строящемся здании платежи тоже вносятся поэтапно. Сначала покупатель оплачивает задаток в 5 %, затем, при окончании закладки фундамента, — первый взнос в размере 35 % от общей стоимости.
При завершении строительства первого этажа оплачивается 50 %, при окончании строительства последнего этажа — 65 %, после настила крыши — 70 %, после строительства внутренних стен и герметизации помещений — 80 %, после проведения водопровода и отопления — 90 %, а по завершении строительства — 95 % от суммы всей покупки.
2. Меньше расходы на оформление сделки
В некоторых случаях затраты на юридическое оформление сделки при покупке новых объектов меньше. В частности, обычно при приобретении объектов от застройщика покупатель не оплачивает услуги риелтора — тот получает вознаграждение от строителя.
Некоторые другие расходы при покупке первичных объектов также ниже. Например, во Франции при заключении сделок по покупке жилья в новостройках меньше налог на покупку: размер пошлины на оформление перехода права собственности при приобретении объекта старше пяти лет составляет 7–7,7 %, а новостройки (менее пяти лет) — 2–4 % от стоимости. В Италии размер регистрационного сбора для первичной недвижимости (200 евро) ниже, чем для вторичной (2–9 % от стоимости объекта).
3. Выше качество и комфорт
Первичная недвижимость качественнее вторичных объектов: зачастую при строительстве используются современные экологичные материалы, устанавливаются новые инженерные системы и вентиляция. Лучше и шумоизоляция.
Также первичная недвижимость удобнее вторичной: в новых жилых комплексах продуманы и усовершенствованы планировки, а также, в отличие от домов старой застройки, предусмотрены места для парковки. Новостройки удобны еще и тем, что часто на этапе строительства покупатели могут предлагать свои варианты планировки и оформления интерьера.
Помимо этого, сейчас застройщики обычно возводят дома большей площади, чем в прошлые десятилетия. Так, по данным Национальной ассоциации строителей жилья (National Association of Home Builders), в 1970-х годах средняя площадь домов в США составляла 130 м², а в 2007 году — уже 250 м². Такая же тенденция характерна и для многих других стран.
4. Есть гарантии на устранение дефектов
Несмотря на высокое качество строительства, даже в новом здании могут обнаружиться дефекты: пятна от краски, расколотый кафель, проблемы с электропроводкой или сантехникой.
В среднем в каждом новом доме насчитывается около 100 мелких неполадок. Впрочем, обычно эти проблемы легко решаются. Так, во многих странах, например в Великобритании и Франции, новые дома продаются с 10-летней гарантией. Это значит, что собственники жилья в течение этого срока могут рассчитывать на бесплатное устранение дефектов.
Различные виды гарантий есть также в Испании. Владелец новостройки может заявить об ошибках, допущенных при строительстве и отделке, в течение года после сдачи здания в эксплуатацию, и застройщик бесплатно устранит все мелкие недостатки (облупившаяся краска, сломанные дверные ручки, протекающие краны, неисправные бытовые приборы, стеклопакеты, пропускающие влагу). Три года отводится на решение более серьёзных проблем (плохая изоляция потолков или стен, которая может привести к образованию плесени, или дающие утечки газовые трубы). Есть также десятилетняя гарантия, которая даётся на бесплатное устранение дефектов несущих конструкций (неустойчивый фундамент, трещины на потолке и в стенах).
5. Меньше траты на содержание
Поскольку новые дома строятся из более качественных и экологичных материалов, это позволяет тратить меньше средств на содержание. Например, в странах ЕС новостройки возводятся с учётом требований энергоэффективности. Каждому зданию присваивается класс от A до G, где А означает, что здание потребляет мало энергии, а G — минимальную энергоэффективность. Первичные объекты, как правило, относятся к категории A. По данным британской строительной компании Barratt, новые дома на 55 % более энергоэффективны, чем вторичные, и первичный объект может сэкономить собственнику до 1 тыс. фунтов стерлингов в год по сравнению с домом викторианской эпохи.
Минусы
1. Выше цена
По данным американской компании Trulia, новостройки стоят, как правило, на 20 % дороже аналогичного объекта из вторичного фонда (с теми же расположением, площадью, одинаковым количеством спален и ванных). Во многом это объясняется тем, что на новые дома спрос выше.
Так, исследование Trulia показало, что 41 % американцев отдаёт предпочтение первичному жилью, и только 21 % — вторичному. Особенно дорого стоят первичные дома, расположенные на центральных городских улицах, где свободной земли под застройку мало.
Помимо этого, в некоторых странах в стоимость новостроек закладывается НДС. Например, во Франции при приобретении недвижимости на этапе строительства или жилья не старше пяти лет в цену включается НДС в размере 20 % от стоимости объекта. В Италии покупатели также платят НДС — от 4 до 22 % в зависимости от типа недвижимости и её предназначения.
2. Выше риски
При покупке объектов off-plan есть риск, что земельно-имущественные права или разрешение на строительство могут быть оформлены неправильно. Эксперты рекомендуют воспользоваться ипотечным кредитом, потому что перед выдачей ссуды банк тщательно проверяет все документы, срок сдачи объекта в эксплуатацию (если здание еще строится) и наличие разрешения на строительство или право собственности (если здание уже построено).
Еще один риск — заморозка строительства и затягивание сроков: компании ведут строительство на деньги, полученные от продажи ещё не возведённой недвижимости, а также на кредитные средства, поэтому проблемы с продажами могут привести к дефициту ресурсов у компании и, следовательно, к приостановке строительных работ.
3. Расположение
В центральных районах крупных городов застройка зачастую настолько плотная, что новые дома здесь строятся редко, и большинство таких проектов получают разрешение на строительство на окраине или за чертой города. Школы, детские сады, больницы и торговые центры появляются в новых районах не сразу, хуже и транспортная доступность, поэтому в первые годы владельцам квартир и домов в новостройках часто приходится тратить много времени на поездки в центр. «Однако если речь идет о крупных комплексах, под них обычно сразу создаётся готовая инфраструктура — рестораны, магазины, предприятия сферы услуг, школы, детские сады и проч..jpg)
», — говорит Георгий Качмазов, управляющий партнёр «Транио».
Вторичная недвижимость
Главные плюсы вторичного жилья по сравнению с первичными объектами — относительно низкая цена, развитая инфраструктура и меньший срок оформления сделки. Среди недостатков — относительно низкое качество, более высокие затраты на содержание и потенциальные ограничения на ремонт.
Плюсы
1. Ниже цена
За исключением эксклюзивных объектов (памятников архитектуры, замов и дворцов), вторичная недвижимость стоит дешевле первичной. Например, в одном из английских комплексов для пенсионеров в 2014 году продавались две квартиры. Одна из них, первичная квартира, стоила 172 тыс. фунтов стерлингов, вторая, аналогичная ей, но вторичная, — 140 тыс. фунтов. То есть, разница составила 32 тыс. фунтов.
Вторичное жилье стоит дешевле не только потому, что в его цену не включается НДС, но и потому, что «бывшая в употреблении» недвижимость у покупателей ценится, как правило, меньше, чем новые объекты. Помимо этого, с продавцом вторичного жилья легче договориться о скидке, нежели с застройщиком.
2. Меньше срок оформления сделки
Если сравнивать со строящимися объектами, которые возводятся в течение 1–1,5 лет, срок оформления сделки на вторичном рынке гораздо меньше — в среднем 30–45 дней. Как правило, сразу после выбора объекта покупатель подписывает предварительное соглашение, проводит Due Diligence, заключает договор и сразу после регистрации жилья в земельном кадастре может въезжать в дом.
3. Расположение в состоявшемся районе
В городах старые дома обычно расположены в сформировавшихся районах с устоявшейся репутацией и развитой инфраструктурой, где уже есть всё необходимое: школы, детские сады, больницы, магазины, рестораны и бары. В центральных и самых престижных районах крупных городов преобладает именно вторичная недвижимость.
Что касается сельской местности, то там покупатели вторичных домов часто могут рассчитывать на то, что в придачу получат зрелый и плодоносящий сад. Новое жилье с садом можно получить только в том случае, если дом был построен на месте снесённого старого.
Минусы
1. Ниже качество
В практически любом доме по прошествии времени нарушается водонепроницаемость крыши и стеклопакетов, а коммуникации требуют замены. Помимо этого, здания старше 20–30 лет возведены в соответствии с устаревшими стандартами и нормами строительства.
2. Больше затраты на содержание и ремонт
Вторичная недвижимость — менее экологичная и менее энергоэффективная по сравнению с первичными объектами. Особенно разорительно содержание зданий, построенных столетия назад. Например, в Уэльсе одна семья платила около 5 тыс. фунтов стерлингов в год за старинный дом из шести комнат, из которых ежемесячно 200 фунтов уходило только на оплату счета за электричество.
Иногда в старом доме требуется заменить коммуникации, укрепить несущие стены и многое другое. В некоторых случаях затраты на ремонт обходятся в половину стоимости самого дома. Например, в США средний срок «жизни» нагревательного котла — 20 лет, центральной системы кондиционирования воздуха — 15 лет. Их замена обходится примерно в 4 тыс. и 5 тыс. долл. соответственно.
К тому же, затраты на ремонт не всегда окупаются даже при продаже объекта. Как правило, к стоимости дома в этом случае прибавляется лишь треть суммы, потраченной на ремонт. Например, потратив на установку бассейна 30 тыс. евро, продавец сможет прибавить к стоимости недвижимости лишь 8 тыс.
3. Ограничения на ремонт
В случае ремонта собственникам новых домов не приходится сталкиваться с таким количеством ограничений как владельцам старого жилья, в частности, если речь идёт о памятниках архитектуры или истории, к которым относятся замки, квартиры в старинных домах в исторической части города и т.д. Как правило, на такие объекты муниципалитетом накладывается множество ограничений, вплоть до запрета заменять окна, двери и мебель, и любое изменение, касающееся внешнего вида исторического здания нужно согласовывать с местными властями.
●
И у первичной, и у вторичной недвижимости есть плюсы и минусы. Покупатели первичного жилья порой несут меньше расходов при оформлении сделки, а в дальнейшем меньше тратят на содержание и ремонт. Новые здания, в отличие от старых, часто строятся из экологичных материалов и оснащены современным оборудованием. С другой стороны, покупка вторичных объектов менее рискованна, и стоимость такой недвижимости ниже.
Какие тренды утвердились на первичном рынке недвижимости во время пандемии — Российская газета
2020 год стал серьезным вызовом для России и глобальной экономики в целом. Коронавирус проверил на прочность многие сферы бизнеса, наибольший удар приняли авиаперевозки, туристический бизнес, непродовольственный ритейл и сфера развлечений. Не обошел стороной кризис и строительную отрасль.
Весной, во время первой волны пандемии, в ряде регионов, где эпидемиологическая ситуация была особенно сложной, были приостановлены стройки, девелоперам пришлось адаптироваться к новым реалиям рынка.
Однако системные меры государственной поддержки в виде льготной ипотеки под 6,5%, субсидирования процентной ставки для застройщиков и мягкой кредитно-денежной политики Центробанка стабилизировали темпы строительства, увеличили приток покупателей и вывели отрасль в число лидеров по динамике роста в уходящем 2020 году.
Благодаря принятым мерам только в октябре этого года введено 6,7 млн кв. м жилья, что на 2% больше, чем за аналогичный период 2019 года, свидетельствуют данные Росстата. Всего же за 10 месяцев построено 52 млн кв. м жилой недвижимости, и, как отметил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, на данный момент ввод жилых домов в эксплуатацию сократился всего на 1,1% по сравнению с прошлогодним показателем.
Особенным этот год выдался и для одной из крупнейших строительных компаний России — ГК ФСК. Основанная в 2005 году компания уже закрепила за собой репутацию надежного и социально ответственного девелопера, способного проектировать и строить объекты любого уровня сложности. В этом году, отмечая свое 15-летие, корпорация также заявила о себе, как о крупном игроке, реализующем не только жилье класса комфорт, но и объекты бизнес-класса.
В этом сегменте компания представила сразу три новых проекта — ЖК «Архитектор», ЖК «Режиссер» и ЖК «SydneyCity». Все они отвечают основным трендам, укрепившимся на рынке во время пандемии.
1.Высота в экосистеме городаЖК Сидней Сити Фото: фото предоставлено ГК ФСК
Сейчас все больше говорят о том, что высотные города более экологичны по сравнению с низкими. По статистике, Гонконг в три раза экологичнее Берлина и в 6 раз — Цюриха. При этом оптимально, когда обеспечиваемость квадратными метрами повышается не единым способом, а гибко, оставляя покупателю выбор двигаться по вертикали и горизонтали города в зависимости от меняющихся потребностей и возможностей.
КГ ФСК в своих проектах сочетает дома разной высотности для разнообразия городской среды: например, люди «высокого полета» могут жить на 48-м этаже ЖК «Режиссер» с видом на ВДНХ из панорамных окон, а любители уютной высоты — наслаждаться речными пейзажами с 6 этажа ЖК «SydneyCity».
Кстати, возникшая в этом году необходимость проводить много времени дома привела к повышенному спросу на дома в зеленых районах столицы. Наличие в шаговой доступности парка или сквера для прогулок стало важным критерием выбора жилья.Например, окруженный Воронцовским парком и Юго-Западным лесопарком ЖК «Архитектор» удовлетворяет спрос на экологичную жизнь в «зеленом» пространстве, не отказываясь при этом от доступности городской инфраструктуры.
2.От метров к концепцииЕсли раньше застройщики продавали квадратные метры, то теперь они начинают искать добавленную стоимость, и пандемия окончательно утвердила эту тенденцию. Покупатели ждут от нового жилья оригинальные архитектурные решения, современные материалы и продуманные планировки. Выигрывают те девелоперы, которым удается превратить жилье из товара в услугу с максимально долгим жизненным циклом.
Оригинальным стало решение проектировщиков «Архитектора» — комплекс интересен стилистикой, вдохновленной работами нидерландского художника Эшера. Сложная геометрия и игра линий сделали фасад здания динамичным, многомерным. При создании «SydneyCity» архитекторы пошли еще дальше — взяв за пример австралийский город-мечту, они спроектировали первый в столице жилой квартал в концепции well-being с фокусом на физическом, экологическом, интеллектуальном, эмоциональном и социальном благополучии жителей. Добиться этого, в частности, планируется за счет повышенной шумоизоляции, панорамных окон для максимального проникновения света и нетривиальной отделки фасадов в теплых тонах со светоотражающими панелями, призванными восполнить дефицит солнца и поднять настроение даже в плохую московскую погоду.
3.Комфортная жизнь «под ключ»Еще один тренд, который формировался последние годы, но окончательно укрепился именно в 2020-м — готовые авторские планировки с максимальной эргономикой помещений. Зачем тратить годы жизни на реализацию амбициозного дизайнерского проекта, если можно поселиться в оформленной профессионалами квартире уже сейчас?
Более того, уже на этапе строительства застройщики предлагают дополнительные полезные опции, которые клиенту сложнее и затратнее устанавливать самому. Например, ГК ФСК предлагает жильцам установку системы «умная квартира» для управления климатом и контроля режима охраны. А в «SydneyCity», кроме того, предусмотрена очистка воздуха сразу по семи показателям и фильтрация воды до уровня питьевой.
4.Больше чем квартираЖК «Архитектор» Фото: фото предоставлено ГК ФСК
Помимо просторных, грамотно спланированных квартир, жителям сегодня критически нужна инфраструктура. Если до пандемии они проводили большую часть свободного времени в центре города, то теперь хотят получить аналогичный набор сервисов в рамках жилого комплекса. Школы и детские сады на территории ЖК, амбулатории и игровые площадки, рестораны и кафе — теперь все это не просто приятные бонусы, а скорее необходимость для комфортной жизни и социализации. Внес свои коррективы также переход на «удаленку» — наличие коворкингов и мини-переговорных для деловых встреч, как например в «Режиссере» от ГК ФСК, помогают не только поддержать продуктивность работы, но и сохранить благоприятный климат в семье.
5.Цифровизация предложенияОсобенно остро необходимость адаптироваться к цифровой трансформации встала перед девелоперами во время режима самоизоляции. Жесткий весенний локдаун заставил продавцов в считанные дни внедрять каналы дистанционных продаж. В результате доля онлайн-продаж, как минимум в столичном регионе, выросла практически во всех новостройках.
Многие девелоперы уже давно добавляют на сайт 3D-модели жилого комплекса, сейчас же особенно популярным стало использование VR и AR, чтобы покупатель мог своими глазами увидеть размеры и планировку квартиры, даже если дом еще не достроен. В последнее время все больше застройщиков также внедряют мобильные приложения, в которых пользователи могут забронировать объект, наблюдать за ходом строительства. Есть такая опция и у ГК ФСК. Более того, ощутив спрос на цифровизацию, компания решила пойти дальше и впервые на рынке провела презентацию ЖК «SydneyCity» в digital-формате по примеру крупнейших мировых компаний.
Кстати, следуя этим принципам, ГК ФСК возводит не только дома бизнес-класса, но и класса комфорт, развивая его под брендом «ДСК-1». Последний проект — ЖК «Первый Лермонтовский» — помимо упомянутых тенденций, поддерживает еще один тренд — на дворы без машин. Эта концепция начала появляться в объектах бизнес-класс еще в 2010-м, но теперь она стала обязательной и для качественных проектов в массовом сегменте. Пространство двора должно быть зеленым и безопасным для пешеходов, для машин же реализуются специальные паркинги под корпусами, к которым можно спуститься на лифте прямо из квартиры.
2020 год стал настоящим вызовом для застройщиков, показав на практике, кто смог применить гибкую политику, превратив трудности в трамплин для развития, а кто сошел с дистанции. По словам главы Минстроя Ирека Файзуллина, с января на территории всей страны введено более 61 млн кв. м жилья. ГК ФСК сумела запустить проекты общей площадью почти 1,5 млн кв. м, завершая уходящий год и переходя в следующий одним из уверенных лидеров строительной области.
увеличение доли эскроу и программа льготной ипотеки
Пандемические качели
За 11 месяцев 2020 года в Петербурге, по данным Комитета по строительству, ведено в строй жилья на 20% жилья больше, чем за аналогичный период предыдущего. По данным Госстройнадзора СПб на 10 декабря, в городе введено в эксплуатацию 2 272 673, 2 кв. м жилья (1027 жилых домов, 46 956 квартир). В прошлом году этот показатель составлял 1 881 488,3 кв. м. С начала года Служба госстройнадзора Санкт-Петербурга выдала 35 разрешений на строительство жилья площадью 911 тыс. кв. м. За весь прошлый год было выдано 30 разрешений (809 тыс. кв. м жилья).
К концу года Санкт-Петербург должен сдать 3.2 млн кв. метров жилья против 3,7 млн, которые были введены в прошлом году. Договор города с Минстроем, фиксирующий эти показатели в рамках Национального проекта «Жильё и городская среда», обсуждался несколько лет и был подписан на прошлой неделе.
Это именно те объемы, к которым мы стремились. Мы стараемся не перегревать рынок, потому что это очень сильно бьёт по экономике города. Большой ввод жилья приводит к лавинообразной необходимости наращивать строительство головных инженерных сооружений инженерной и транспортной инфраструктуры.
Николай Линченко
вице–губернатор Петербурга
Естественно, далеко не все квартиры, построенные и сданные в эксплуатацию, реализуются «день в день».
Генеральный директор «Петербургской Недвижимости» Олег Пашин оценивает продажи первичной жилой недвижимости в северной столице в текущем году:
«В 2020 году на первичный рынок недвижимости одновременно оказало влияние большое число факторов. Безусловно, это и изменения в макроэкономике, такие как скачки курса валют и снижение ключевой ставки, и мировая пандемия, которая затронула буквально все сферы нашей жизни. На самом рынке также происходили не менее важные процессы. Я имею в виду переход на эскроу-счета и сокращение объёма предложения.
На фоне сложной эпидемиологической обстановки отмечалось снижение спроса во 2 квартале текущего года. Однако благодаря введению государственной программы льготной ипотеки, которая стартовала в конце апреля, уже к июню ситуация выровнялась, а доля ипотечных сделок составила порядка 80%. К августу объём спроса достиг пиковых показателей и держался на этом уровне до октября.
По итогам года общий объём продаж фиксируется на привычном для последних лет уровне — 4,2–4,3 млн квадратных метров. При этом к концу года объём предложения новостроек в Петербурге составил 3,3 млн кв. метров — это на 1,1 млн кв. метров меньше, чем год назад. Совокупность этих факторов отразилась и на росте стоимости жилья. В Петербурге за год квадратный метр в новостройках подорожал на 27%, в пригородных районах Ленобласти — на 21%».
Из инвестиционной ипостаси в end-user
Статистика свидетельствует о том, что строительная отрасль вполне освоилась в условия пандемии, и население несмотря на рост цен продолжает вкладываться в жильё и в новостройках, и на вторичном рынке. Продажи у большинства девелоперов в последние месяцы растут, что происходит, в том числе, и за счёт освоения новых технологий. К тому же переход на проектное финансирование дает возможность застройщикам контролировать предложение жилья, «отодвигая» реализацию лотов с начальных этапов реализации проектов на более поздний срок, когда они стоят дороже. Это было проблематично в условиях долевого финансирования, когда девелоперы полностью зависели от продаж на начальном этапе, чтобы обеспечить затраты на уже запущенную стройку и инвестиции в новые проекты.
В перспективе, когда все новостройки будут реализовываться с применением эксроу-счетов, можно ожидать сужение предложения нового жилья. Это должно повлечь за собой улучшение качества выводимых на рынок проектов, а саму отрасль более цивилизованной и прозрачной. Очевидно, что благодаря эскроу-счетам и снижения цен в ближайшей перспективе ожидать не следует.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International, считает, что рынок претерпевает качественные изменения уже сегодня.
«Меняется не только форма, но и содержание. Если раньше девелоперские проекты были отраслью с высокой рентабельностью и служили для людей инвестиционным инструментом, сейчас рынок полностью адаптировался под end-user. Сейчас люди покупают недвижимость для того, чтобы закрыть существующие потребности, а не для инвестиционных целей. Мне кажется, концептуально рынок уже никогда не вернётся в эту инвестиционную ипостась.
В то же время, с точки зрения девелопера, в последние несколько лет мы наблюдаем тренд на системность. По сравнению с прошлым годом, сегодня рынок более структурирован не только по продуктам, которые предлагают девелоперы, но и по подходам, по клиентоориентированности, по технологиям. Например, не все застройщики перешли на возможность электронного подписания и электронной регистрации договора, что абсолютно актуально в текущей ситуации. Поэтому сегодня одна из важнейших характеристик для рынка — это адаптивность, гибкость, маневренность девелоперов не только в части своих продуктов, но и в части технологий».
Несмотря на сужение предложения, его баланс со спросом пока уравновешен. Но застройщикам уже сейчас необходимо пересматривать продуктовую линейку и предлагать покупателю полноценный продукт, который будет включать не только жилые квадратные метры, но и всю инфраструктуру, включая комьюнити-центры, коворкинги, коммерцию на первых этажах, все, что оказалось так важно в период локдауна. Приобретая квартиру, люди хотят получить комфортную среду с технологичными решениями для счастливой жизни.
Александр Андрианов
первый вице-президент Glorax Development
Тонкие инструменты
Удалённый показ лотов, онлайн-продажи, электронная регистрация договоров, согласование перепланировок, одобрение ипотеки и оформление страховки… Этот набор современных инструментов используют практически все игроки рынка. Крупные операторы осваивают более сложные и затратные технологии развития бизнеса. В частности, fee-девелопмент.
Впрочем, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева полагает, что в Санкт-Петербурге fee-девелопмент не развит.
«Классическая опция fee-девелопмента предполагает делегирование полного цикла девелопмента, что может быть интересно, например, непрофильным собственникам земельных участков с подготовкой для жилищного строительства, — объясняет эксперт. — В Петербурге в основном предлагаются отдельные опции, такие как эксклюзивные продажи жилья брокером. Часто проекты реализуются в партнёрстве с собственником жилья, также есть примеры предложений сотрудничества по франшизе, которые будут полезны небольшим строительным фирмам, испытывающим трудности с получением проектного финансирования».
Осенью компания Glorax Development предложила рынку свои компетенции в качестве fee-девелопера. Представители компании поясняли, что большое количество сделок на земельном рынке в этом году привело к тому, что многие лэндлорды стали испытывать потребность в партнере, который знает, как повысить рентабельность проекта, реализовав его в разумные сроки. Кроме того, fee-девелопер может стать поддержкой для небольшого застройщика, который не имеет значительного опыта и обеспечения для получения проектного финансирования или, например, формирования пакета градостроительной документации.
Ипотечные радости и проблема выбора
Жилая недвижимость последние месяцы становилась дороже гораздо быстрее, чем цены на товары первой необходимости. Резкий скачок цен произошёл в августе, после ослабления карантинных пер, связанных с первой волной пандемии. В ожидании второй волны, повышения цен и обострения кризиса люди стремились застраховать риски потерять средства, вкладываясь в имущество и золото (которое, кстати, тоже подскочило в цене в начале осени до 2000 долл за унцию). Но если покупку золота населением правительство нашей страны не поддерживало, то льготная ипотека со ставкой 6,5% по сути стала дотацией строительной отрасли.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International: «Льготная ипотека по-прежнему остается драйвером рынка. Она позволила купить недвижимость не только тем, кто давно планировал сделку, но также и тем, кто в общем ажиотаже увидел для себя возможность, которая до этого была неочевидна. Массовое использование ипотечного продукта укрепило среди людей веру в ипотеку как в инструмент не инвестиционный, но дающий больше свободы. В условиях пандемии Центральный банк разрешил банкам выдавать ипотеку дистанционно, в результате чего выросло число сделок с помощью электронной регистрации».
Впрочем, рост цен делает проблемной для ряда льготников новую квартиру даже с такой доступной ипотекой. Выбор застройщика становится ключевой позицией наряду с ценой, характеристиками жилья и локацией. Более уверенные позиции в этом отношении у лидеров рынка, реализующих масштабные проекты достойного качества и с очевидными перспективами. В частности, заслуживают особого внимания масштабные проекты Ligovsky City, концепцию дальнейшего развития которого Glorax Development в уходящем году согласовал с городом, и Golden City, который эта же компания реализует на намывных территориях Васильевского острова. В текущем году Glorax Development ввёл в эксплуатацию три жилых комплекса и планирует до конца года сдать ещё один. В «Первом квартале» и «Втором квартале» Ligovsky City средняя стоимость квартир со старта продаж до ввода в эксплуатацию за 2,5 года выросла почти на 40%. В первой очереди Golden City этот показатель ещё выше — почти 60%. Инвестиционную привлекательность объектов аналитики объясняют хорошей локацией, видовыми характеристиками, интересными архитектурными и планировочными решениями.
В нынешних условиях довольно сложно давать прогнозы. Но, если исключить форс-мажорные ситуации, можно ожидать, что все тенденции, которые мы видим сейчас, найдут свое отражение и в первой половине 2021 года. В первую очередь это касается сохранения объёма предложения в текущих значениях, а значит и снижения цен ожидать не стоит.
Олег Пашин
генеральный директор «Петербургской Недвижимости»
Андрей Черенков Все статьи автора23 декабря 2020, 14:24 5225
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Рост числа вторичных домов напревышает рынок первичных жилых домов
Рынок жилой недвижимости в этой стране уже давно находится в состоянии кризиса, и пандемия только ускорила процесс, возможно, нигде больше, чем на рынке вторичных домов .
Redfin (NASDAQ: RDFN) говорит, что покупка, вызванная пандемией, людьми, которые могут работать из дома где угодно — а это может также быть где угодно — выводит этот сегмент отрасли на новые высоты.
Redfin в своем отчете от 9 апреля сосредоточился на двух ключевых показателях: количестве покупателей, зафиксировавших ставки по ипотеке на вторичные дома, и стремительно растущим ценам на дома на так называемых сезонных рынках.
Блокировка ипотечной ставки, которая гарантирует определенную ставку на определенный период времени, приводит к покупкам примерно в 80% случаев, говорит Редфин, и заемщик должен указать, предназначен ли ссуда для основного жилья, второго дома или или инвестиционная недвижимость.
Национальный онлайн-брокер заявляет, что блокировка ставок взлетела на рекордные 128% в марте 2021 года с марта 2020 года, как раз перед тем, как новый коронавирус был объявлен глобальной пандемией и наступила новая, мрачная реальность. Это также ознаменовало 10-й месяц подряд блокирования ипотечных кредитов. на 80% или более по сравнению с месяцем прошлого года.
Между тем, в этом отчете Redfin определяет сезонные рынки как районы, где более 30% жилья используется для сезонных или рекреационных целей. Они наблюдали даже более резкий рост цен, чем рынок жилой недвижимости в целом, который регулярно бьет собственные рекорды.
Спрос на вторичные дома вырос почти в четыре раза по сравнению с первичными домами
«Ежегодный рост спроса на вторичные дома почти в четыре раза превышает прирост на 34% по сравнению с прошлым годом для первичных домов», — говорится в отчете Редфин.
Из-за в первую очередь иногородних цены на жилье в сезонных городах выросли на 19% в годовом исчислении в феврале, последнем месяце, по которому были доступны данные, до 417 000 долларов, сообщил онлайн-брокер. В отчете говорится, что средняя цена выросла на 10% и более в течение восьми месяцев подряд.
Между тем, средняя цена продажи выросла на 16% до 370 000 долларов в несезонных городах, сказал Редфин.
Чистая прибыль на миллион акров
Повышение ставок выглядело более вероятным несколько недель назад, чем сейчас, так что, возможно, это как-то связано с этим, поскольку потенциальные покупатели заблокированы на сверхнизких ставках, в то время как могли.
Тем не менее, рост количества ипотечных замков на 128% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года является довольно значительным, особенно если 80% действительно приводят к покупкам на этих рынках. Согласно Redfin:
Хотя цены на жилье значительно выросли почти повсюду в стране, тот факт, что они выше в сезонных городах, указывает на то, что иногородние и покупатели второго дома влияют на эти рынки, толкая цены. для местных жителей.
Например, мы смотрим на вас, Бойсе, штат Айдахо, где Black Knight (NYSE: BK) только что обнаружил годовой рост цен на 25.7%. А вот и пандемия в Барнстейбле, штат Массачусетс, где Национальная ассоциация риэлторов заявляет, что в отчете о кондоминиумах и кооперативах за 4К20 было обнаружено 37,3% скачка цен всего за год.
Если не брать в расчет вопросы доступности, растущий спрос в этих областях имеет обоюдное значение для инвесторов в жилую недвижимость. Это, конечно, усложняет поиск хороших сделок, но также, из-за интереса со стороны богатых аутсайдеров, поднимает планку того, что в первую очередь является выгодной сделкой.
Правильный продавец.Правильная цена. Правильный покупатель. Эта формула должна работать даже на этих горячих рынках.
Что такое третичные рынки? | Millionacres
Клише в инвестировании в недвижимость состоит в том, что тремя наиболее важными факторами при определении стоимости собственности являются «местоположение, местоположение и местоположение». Хотя одним из аспектов этого значения является физическое размещение собственности и ее близость к таким объектам, как удобства, центр города или вода, также важно, чтобы она находилась на правильном рынке. Многоквартирный дом в центре небольшого городка не будет иметь такой же арендной ставки, как дом в непосредственной близости от центрального делового района (CBD) крупного городка.
Из-за этого инвесторы в недвижимость используют три различных классификации для определения желательности городского рынка: первичный, вторичный и третичный. Вот посмотрите на этот третий срок.
Что такое третичные рынки?
Третичные рынки, также известные как рынки уровня III, представляют собой третью классификацию рынков муниципальных районов после первичных (уровень I) и вторичных (уровень II). Хотя стандартного определения нет, обычно на рынке услуг третичного обслуживания проживает менее 1 миллиона человек.Для сравнения: на вторичных рынках обычно проживает от 1 до 5 миллионов человек, в то время как на первичных рынках проживает более 5 миллионов человек.
Однако численность населения — не единственный фактор. Инвесторы в недвижимость также определили бы город уровня I как имеющий устоявшийся рынок недвижимости и высокоразвитую инфраструктуру. Из-за этого многие инвесторы в недвижимость не считают такой крупный город, как Детройт, уровнем I, поскольку ему не хватает инвестиционной активности и желательности других основных рынков.С другой стороны, Остин — меньший по численности населения район мегаполиса, но уровень инвестиционной активности на рынке I уровня. Из-за этого многие считают, что это как минимум вторичный рынок.
Помимо того, что это, как правило, более мелкие рынки, еще одной характеристикой, которая имеет тенденцию определять третичный рынок, является его перспективы роста. Рынки уровня III часто имеют более высокие темпы роста населения и занятости по сравнению с первичными и вторичными рынками. Однако у вузов нет высокоразвитой инфраструктуры и рынков недвижимости, как у крупных мегаполисов, что делает их немного более рискованными.Кроме того, экономический спад имеет тенденцию оказывать большее влияние на рынки уровня III.
Растущее значение третичных рынков для инвесторов в недвижимость
Крупные инвесторы в недвижимость традиционно уделяют основное внимание первичным рынкам. Например, крупнейший офис REIT в стране, Boston Properties (NYSE: BPX), владеет недвижимостью только в городах уровня I (Бостон, Лос-Анджелес, Нью-Йорк, Сан-Франциско и Вашингтон, округ Колумбия). Аналогичным образом, крупномасштабный жилой фонд REIT Equity Residential (NYSE: EQR) в основном ориентирован на основные рынки (Бостон, Нью-Йорк, Вашингтон, Сиэтл, Сан-Франциско и Южная Калифорния (Лос-Анджелес, округ Ориндж и Сан-Диего)). он также владеет недвижимостью в Денвере, который является вторичным рынком.
Поскольку так много инвесторов, особенно богатых REIT и институциональных инвесторов, таких как фонды прямых инвестиций в недвижимость, сосредоточены на первичных рынках и, в меньшей степени, на вторичных, в этих мегаполисах идет большая конкуренция за инвестиционную недвижимость. Это привело к росту цен на недвижимость и снижению капитальных вложений. В результате недвижимость класса A на первичном рынке, как правило, будет продаваться с более низкой капитальной ставкой, чем аналогичное здание на рынке уровня II. Аналогичным образом, недвижимость на вторичном рынке будет продаваться по более низкой ставке капитализации по сравнению с аналогичной недвижимостью на рынке третьего уровня.
Из-за этого инвесторы в недвижимость в последние годы начали уделять больше внимания вторичным и даже третичным рынкам в поисках более выгодных сделок и более высокой доходности. Небольшие районы метро уровня III, такие как Лас-Вегас, Нашвилл, Чарльстон и Ричмонд, предлагают множество привлекательных качеств для инвесторов в недвижимость, например, население выше среднего уровня и рост занятости. Одним из результатов этих черт является то, что арендные ставки в этих городских районах, как правило, росли быстрее, чем в среднем по США. Это может позволить инвесторам в недвижимость получать более высокую прибыль, тем более что они могут покупать недвижимость с более высокими ставками капитализации.
Что инвесторам в недвижимость следует искать на третичном рынке
При рассмотрении третичных рынков инвесторы в недвижимость должны искать метро, которые могут похвастаться следующими характеристиками:
- Прирост населения выше среднего.
- Сильный рост занятости за счет диверсификации базы занятости.
- Здоровый рост арендной платы.
- Развитая инфраструктура для поддержки роста метрополитена.
- Желательные характеристики, такие как более низкие налоги или стоимость собственности, множество удобств, хорошие школы, теплая погода и т. Д.
В идеале инвесторы хотели бы видеть на третичном рынке потенциал его роста во вторичный рынок. Хорошим примером этого является Остин, который в последние годы быстро превратился в одно из наиболее привлекательных мест для инвесторов в недвижимость из-за постоянного роста численности населения и рабочих мест выше среднего, что привело к устойчивому росту арендной платы. Город, который находится на более раннем этапе своего цикла роста, но с аналогичным потенциалом роста, может стать идеальным рынком услуг для инвестора в недвижимость.
Третичные рынки предлагают инвесторам в недвижимость больше возможностей для роста
Третичные рынки не так велики и стабильны, как первичный и вторичный рынки, что делает их немного более рискованными. Однако эти метро предлагают инвесторам больший потенциал роста, а также более высокие ставки капитализации. Поэтому нельзя упускать из виду эти районы метро. Вместо этого им следует искать области, в которых есть потенциал для продвижения вверх по карьерной лестнице, поскольку такое продвижение может привести к получению отличной прибыли от инвестиций.
(PDF) Первичные и вторичные рынки жилой недвижимости в Польше — аналогии в изменении цены предложения и сделки
УПРАВЛЕНИЕ И ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ 45
www.versita.com/remv
vol. 21, нет. 1, 2013
и Зелена-Гура (за исключением соотношений между ценами сделок на первичном и вторичном рынках
).
Во-вторых, можно заметить, что в случае временных интервалов B, C и D линейная корреляция
чаще всего возникала на вторичном рынке между ценой предложения и ценой сделки.
Таким образом, можно сделать вывод, что линейная корреляция действительно существует в выбранных подинтервалах
анализируемых временных рядов. Это подтверждают дополнительные расчеты коэффициента корреляции, выполненные для других
подынтервалов (3 квартал 2006 г. — 1 квартал 2010 г., 3 квартал 2007 г. — 1 квартал 2010 г., 3 квартал 2008 г. — 1 квартал 2010 г.), которые не были включены в данную статью. заключение. Эти расчеты также показывают почти повсеместную линейную корреляцию
в кварталах, где цены имели тенденцию к росту (бум с 2006 по второй квартал 2007 года).В следующих
кварталах можно было наблюдать продолжающееся существование этой корреляции (например, в случае
цен в Кракове и Зелена-Гуре) или исчезновение линейной корреляции между отдельными ценовыми категориями
(например, в случае цен в Быдгоще или Варшаве).
Таблица 1
Коэффициенты корреляции
Города
Первичный рынок: цены предложения и
цены транзакций
Вторичный рынок: цены предложения
и транзакции
цены
Цены транзакций: вторичный рынок
первичный рынок и рынок предложений2 цены: вторичный
рынок и первичный рынок
ABCDABCDABCDABCD
Warszawa 0.77 0,37 0,79 0,65 0,91
0,87
0,92
0,91
0,89
0,81
0,86
0,81
0,78 0,58 0,71 0,54
Бялысток0,58 0,58 0,71 0,54
Białystok0,58 0,
9,08 0,32 -00003 9,08 0,32 -00003 90,92
0,40
0,38
0,37
0,90 -0,39 -0,26 -0,44
Быдгощ 0,75 0,37 0,37 -0,55 0,91
0,67
0,63
.920,36
0,36
0,66
0,85 0,54 0,53
-0,37
Гданьск 0,88 0,26 0,33
-0,22 0,91
0,61
0,51
0003
0,61
0,51
0003
0,08
0,50 0,12 -0,49 -0,71
Катовице 0,79 0,49 0,39
0,25 0,90
0,52
0,45
0,33
0,82
0,54
0,69
480,83 0,59 0,52 0,16
Кельце 0,94 0,39 0,67 0,78 0,95
0,46
0,31
0,52
0,87
-0,01
-0,21
—
2 -0,44
—0 0,89 Краков 0,75 0,60 0,51 0,67 0,68
0,71
0,59
0,64
0,69
0,04
0,429
0,59
0,67 0,05 0,46 0,69
0,5 -0,92 -0,92 -0,92 -0,92 -0,92960,40
0,23
0,38
0,94
0,60
0,45
0,29
0,94 -0,67 -0,52 -0,29
Łódź 0,89 0,25 9 0,43
ódź 0,89 0,25 9 0,43
0,91
0,43
0,75
0,74
0,85 0,65 0,73 0,55
Ольштын 0,45 0,73 0,57 0,57 0,89
0,79
0,80
0,90 0
53
0,33
0,64
0,90
0,55 0,21 0,68 0,47
Ополе -0,59 -0,67 -0,89 0,99 0,5
0,51
0,52
0,79
0,68
0,79
0,68 0,03 0,03 0,07 0,74
Познань 0,55 0,70 0,70 0,52 0,44
0,65
0,67
0,76
0,4
0,16
0,17
0,29
0,69 -0.25 -0,33 0,85
Жешув 0,84 0,57 0,19 0,08 0,92
0,69
0,71
0,38
0,9
0,65
0,40
0,53
0,88 0,65ze8
0,86
0,86
0,89
0,54
0,23
0,63
0,94 0,61 0,44 0,54
Вроцлав 0,60 0,81 -0,03 -0,09 0,80
0,51
800,77
0,63
0,31
0,43
0,70
0,12 -0,76 -0,66 -0,33
Zielona G. 0,88 0,84 0,83
0,42 0,87
0,62
0,56
0,35
-0,72
0,79 0,83 0,73
-0,04
Источник: собственные расчеты.
4. Изменчивость и конвергенция средних цен
Другая выдвинутая гипотеза заключалась в том, что изменчивость средней цены сделки и цены предложения в
обоих сегментах рынка в исследуемом интервале со временем уменьшалась в отдельных городах.Для этой цели
были рассчитаны коэффициенты изменчивости цен для временных интервалов A, B, C и D. Значения коэффициентов изменчивости
в таблице 2, похоже, подтверждают вышеприведенную гипотезу (значения для самого длительного периода
находятся в смелый). Практически во всех городах наибольшие значения коэффициентов изменчивости могут составлять
, наблюдаемые для цен из самого длинного интервала (A), то есть с третьего квартала 2006 года по третий квартал 2012 года. Исключениями являются
Ополе и частично Познань (в случае цен сделок на первичном рынке).Значения коэффициента изменчивости
для этого периода показывают, что умеренные колебания существовали для цен предложения на первичном рынке
, цен сделок на первичном рынке, цен предложения на вторичном рынке и цен сделок
на вторичном рынке. Для более коротких исследуемых подинтервалов (B, C, D) коэффициенты вариабельности
имели более низкие значения, что указывало либо на очень низкую вариацию, либо на ее полное отсутствие. Это
указывает на стабилизацию цен на отдельных рынках после предшествующего бума и последующего снижения цен
.
Однако трудно выделить среднюю ценовую категорию, которая имеет наибольшую изменчивость. Во-первых, ситуация с
иотличается в отдельных городах. Например, в случае Вроцлава цена сделки
на первичном рынке характеризуется наибольшей изменчивостью, в то время как в Гданьске это верно
цен предложения на первичном рынке и в Лодзи — цен на вторичном рынке. рынок. Во-вторых,
различий в вариативности, которые характеризуют отдельные ценовые категории, не кажутся значимыми для
в случае некоторых городов (например,
).г., Белосток, Люблин, Краков, Жешув). Например,
можно заметить, что цены на первичном рынке показали лишь несколько больший разброс, чем на вторичном рынке
.
Без аутентификации
Дата загрузки | 11/11/16 11:01
Первичные и вторичные рынки: в чем разница?
Подробнее о первичном и вторичном рынках можно узнать здесь:
Фондовый рынок настолько обширен и сложен, насколько хотят его представить инвесторы.Однако, как и все остальное, его можно разбить, чтобы лучше понять, как все работает. Даже сам рынок можно разделить на несколько субрынков, что, по-видимому, является катализатором одного из самых интересных споров сегодня: первичный рынок против вторичного рынка . Однако вместо того, чтобы рассматривать каждый рынок по отдельности, инвесторам важнее узнать, как они взаимодействуют друг с другом, поэтому был составлен следующий план.
Что такое первичный рынок?
Первичный рынок — это не физический рынок, который мы обычно ассоциируем с Уолл-стрит.Вместо этого термин первичный рынок используется для обозначения, когда ценные бумаги (например, акции и облигации) первоначально создаются и продаются. Это первичный рынок, на котором впервые публично торгуются акции и облигации. Следовательно, инвесторы не покупают и не продают ценные бумаги друг у друга (как на вторичном рынке), а вместо этого покупают ценные бумаги непосредственно у банков, которые были ответственны за андеррайтинг первичного публичного предложения (IPO).
Видите ли, когда компания решает стать публичной, она будет получать деньги через IPO.При этом будущая публичная компания наймет несколько андеррайтинговых фирм для определения финансовых деталей предстоящего дебюта акций, не последняя из которых включает цену выпуска. После того, как цена размещения будет установлена и компания будет готова к IPO, инвесторы смогут покупать акции компании у банка на первичном рынке.
По словам Роберта Р. Джонсона, профессора финансов Университета Крейтон, Омаха, Небраска, первичный рынок — прекрасное место для инвесторов, приобретающих акции.«Исследования показали, что среднее первичное публичное размещение акций превосходит более широкий фондовый рынок», — говорит Джонсон.
Джонсон отмечает, что инвесторы не должны слишком волноваться, не проявив должной осмотрительности. «Прежде, чем вы броситесь покупать каждое IPO, на которое вы можете попасть, поймите, как достигается такая отдача. Хотя средний доход от IPO может опережать рынок в целом, средний показатель обеспечивается несколькими лучшими игроками. Медианная доходность IPO (то есть IPO, при которой ровно половина IPO дает больше, а именно меньше, чем IPO) ниже, чем на более широком рынке », — говорит Джонсон.
В общем, первичный рынок — это не место, а, скорее, катализатор для инвесторов, впервые покупающих акции компании. Точно так же предприятия и правительства могут выпускать облигации на первичном рынке, чтобы привлечь капитал для своих собственных усилий. Независимо от того, какие ценные бумаги приобретаются, важно отметить, что ценные бумаги приобретаются непосредственно у эмитентов на первичном рынке.
[Заинтересованы в диверсификации своего инвестиционного портфеля за пределами фондового рынка? Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости, чтобы узнать, почему инвестирование в недвижимость является идеальным дополнением к любому портфолио.]
Что такое вторичный рынок?
Чтобы прояснить споры между первичным и вторичным рынками, вторичный рынок чаще называют «фондовым рынком». Это вторичный рынок, на котором инвесторы торгуют между собой по всем основным индексам: Нью-Йоркской фондовой бирже, NASDAQ, S&P 500 и всем основным биржам на глобальном уровне. Это важное различие, поскольку ценные бумаги торгуются на вторичном рынке без какого-либо участия от имени компаний-эмитентов.
Допустим, инвестор хотел купить акции Apple Inc. (NASDAQ: AAPL) на вторичном рынке. При любом заказе на покупку указанные акции будут приобретаться у другого инвестора, а не у самой компании. В то же время каждый, кто продает на вторичном рынке, фактически продает свои акции другому инвестору.
Однако стоит отметить, что вторичный рынок можно разделить на две дополнительные подкатегории:
Аукционные рынки
Дилерские рынки
Аукцион
Нью-Йоркская фондовая биржа (NYSE), пожалуй, самый известный пример аукционного рынка.Судя по названию, аукционные рынки функционируют аналогично тем же аукционам, с которыми большинство из нас знакомо. Однако в рамках вторичного рынка аукционы проводятся между инвесторами, которые хотят покупать и продавать; никакие предприятия не задействованы. Участники собираются, чтобы объявить цены покупки и продажи, которые им удобны. Иначе известные как цены, по которым они готовы покупать и продавать, цены спроса и предложения в конечном итоге начинают формировать более конкретную цифру. Когда все заявляют о своих условиях, в конечном итоге должен возобладать эффективный рынок.
Гипотетически инвесторам не нужно искать лучшую цену на вторичном рынке. Благодаря аукционным рынкам уникальное сближение покупателей и продавцов неизбежно приведет к справедливым ценам для всех. В идеальном мире покупатели и продавцы будут одновременно подавать конкурентоспособные предложения. Когда все заявки поданы, аукционный рынок будет рассматривать максимальную цену, которую готов заплатить покупатель, и самую низкую цену, которую готов принять продавец. Когда ставки и предложения совпадают, транзакции совершаются, и все довольны.
Дилерский рынок
В то время как аукционные рынки требуют конвергенции инвесторов, дилерские рынки, как правило, открываются в электронном виде через отдельные рынки. Например, на Nasdaq (наиболее популярном рынке дилеров) дилеры ведут инвентаризацию ценных бумаг, не последнюю из которых они готовы торговать (покупать и продавать) с другими инвесторами в любой момент. Чтобы облегчить работу дилерских рынков, дилеры объявляют, по каким ценам они могут покупать или продавать определенные ценные бумаги.Чтобы было ясно, дилеры будут вкладывать свой собственный капитал, чтобы обеспечить ликвидность для последующих инвесторов. В свою очередь, дилеры получают прибыль на основе спредов, по которым каждая ценная бумага продается и покупается.
Дилеры проявляют полную прозрачность и выставляют цены на всеобщее обозрение. Именно эта прозрачность выступает в качестве основного механизма для дилерских рынков и порождает конкуренцию. По крайней мере, концепция дилерского рынка во многом опирается на конкуренцию. Например, конкуренция между дилерами должна теоретически обеспечивать инвесторам наилучшие возможные цены.
Первичный против. Вторичный рынок: основные отличия
Хотя первичный и вторичный рынки легко спутать, важно отметить, что существует несколько ключевых различий. Вот список наиболее важных отличий, о которых инвесторы должны знать, прежде чем вкладывать средства на первичный или вторичный рынок:
На первичном рынке новые акции продаются впервые, тогда как вторичный рынок позволяет инвесторам торговать ранее выпущенными ценными бумагами между собой.
На первичном рынке инвесторы покупают ценные бумаги напрямую у эмитентов при IPO. Вторичный рынок, с другой стороны, является свидетелем того, как инвесторы торгуют акциями друг с другом по наиболее известным сегодня индексам.
Иногда первичный рынок упоминается как рынок новых выпусков (NIM), а вторичный рынок по умолчанию — вторичный рынок.
Ценные бумаги не могут быть проданы один раз на первичном рынке, но они могут быть проданы бесконечное количество раз на вторичном рынке.
На первичном рынке компании (новые IPO) получают прибыль от продажи акций. На вторичном рынке инвесторы узнают о прибыли от продаж.
Андеррайтеры (банки) при первичном публичном размещении выступают в качестве посредников на первичном рынке, а брокеры — в качестве посредников на вторичном рынке.
Продажи на первичном рынке совпадают с фиксированными ценами. Продажи на вторичном рынке колеблются в зависимости от нескольких факторов.
- Акции
не могут торговаться на вторичном рынке, пока они не будут сначала выпущены на первичном рынке.
Внебиржевой рынок
Термин «рынок» широко используется в инвестиционном мире. Как мы уже говорили, рынки можно использовать для описания нескольких условий инвестирования. Вторичный рынок, например, состоит из нескольких подкатегорий, о двух из которых мы уже говорили: дилерский и аукционный рынки. Однако стоит отметить, что даже эти субрынки могут быть разбиты дальше.Например, дилерский рынок также часто называют внебиржевым (OTC) рынком.
Как расплывчато следует из названия, внебиржевой рынок состоит из акций, не котирующихся на бирже. Вместо того, чтобы торговать по основным рыночным индексам, внебиржевые акции можно найти на внебиржевой доске объявлений (OTCBB) или на розовых листах. Компании, представленные на OTCBB и розовых листах, обычно очень малы и не прошли такой же тщательной проверки, как компании, котирующиеся на фондовой бирже.В результате внебиржевой рынок имеет тенденцию предлагать большую ценность, но риск увеличивается. Здесь вы найдете то, что инвесторы обычно называют «копеечными акциями».
Третий и четвертый рынки
Хотя большинству инвесторов никогда не придется беспокоиться о третьем и четвертом рынках, не помешает узнать, что они из себя представляют. Проще говоря, третий и четвертый рынки вращаются вокруг транзакций, совершаемых между брокерами-дилерами и крупными учреждениями. В то время как третий рынок состоит из внебиржевых сделок между брокерами-дилерами и крупными учреждениями, четвертый рынок состоит исключительно из сделок между более крупными учреждениями.Вообще говоря, эти рынки мало влияют на повседневные операции постоянных инвесторов, но их бренды часто могут пролить свет на определенные ситуации.
Сводка
Уолл-стрит может быть устрашающим местом для инвесторов, независимо от того, являются ли они новичком в игре или торгуют десятилетиями. Одного огромного объема рынков достаточно, чтобы запугать кого угодно, не говоря уже о том, как они действуют независимо друг от друга. Тем не менее, нет причин позволять сложности каждого рынка мешать вам инвестировать.Все, что нужно сделать инвесторам, — это сделать шаг назад и изучить каждый рынок в своем собственном темпе. Разбивка каждого рынка может послужить прочной основой для каждого инвестиционного портфеля, и инвесторы, проявляющие должную осмотрительность сейчас, будут счастливы, что они сделали это спустя годы. Когда все сказано и сделано, дебаты о первичном и вторичном рынке должны быть не проблемой, а скорее образовательным опытом.
Готовы начать пользоваться текущими возможностями на рынке недвижимости?
Может быть, у вас много капитала, разветвленной сети недвижимости или отличных строительных навыков, но вы все еще не знаете, как находить выгодные сделки.Наш новый онлайн-курс по недвижимости, организованный опытным инвестором Таном Мерриллом, может помочь вам узнать, как приобрести лучшую недвижимость и добиться успеха в сфере недвижимости.
Нажмите здесь, чтобы зарегистрироваться на наш однодневный веб-семинар по недвижимости и начать узнавать, как инвестировать в сегодняшний рынок недвижимости!
4 ключевых фактора, определяющих рынок недвижимости
Недвижимость представляет собой значительную часть богатства большинства людей, и это особенно верно для многих домовладельцев в Соединенных Штатах.Согласно Обзору потребительских финансов Федеральной резервной системы, 65,1% американских семей владели собственным основным местом жительства в 2019 году. Размер и масштаб рынка недвижимости делают его привлекательным и прибыльным сектором для многих инвесторов. В этой статье будут рассмотрены некоторые из основных факторов, влияющих на рынок недвижимости и разнообразие доступных инвестиций.
РУКОВОДСТВО: Изучение инвестиций в недвижимость
4 ключевых фактора, определяющих рынок недвижимости
Ключевые выводы
- Существует ряд факторов, влияющих на цены, доступность и инвестиционный потенциал недвижимости.
- Демографические данные предоставляют информацию о возрасте, доходе и региональных предпочтениях реальных или потенциальных покупателей, какой процент покупателей являются пенсионерами и какой процент может купить отпуск или второй дом.
- Процентные ставки влияют на цену и спрос на недвижимость — более низкие ставки привлекают больше покупателей, отражая более низкую стоимость получения ипотеки, но также расширяют спрос на недвижимость, что затем может привести к росту цен.
- Цены на недвижимость часто следуют циклам экономики, но инвесторы могут снизить этот риск, покупая REIT или другие диверсифицированные активы, которые либо не привязаны к экономическим циклам, либо могут противостоять спадам.
- Государственная политика и законодательство, включая налоговые льготы, вычеты и субсидии, могут повышать или сдерживать спрос на недвижимость.
Демография
Демография — это данные, которые описывают состав населения, такой как возраст, раса, пол, доход, модели миграции и рост населения. Эти статистические данные часто упускаются из виду, но они являются важным фактором, влияющим на то, как оценивается недвижимость и какие типы недвижимости пользуются спросом.Основные изменения в демографии страны могут иметь большое влияние на тенденции в сфере недвижимости в течение нескольких десятилетий.
Например, бэби-бумеры, родившиеся между 1945 и 1964 годами, являются примером демографической тенденции, способной существенно повлиять на рынок недвижимости. Переход этих бэби-бумеров на пенсию — одна из наиболее интересных тенденций поколений в прошлом веке, и выход этих бэби-бумеров на пенсию, начавшийся еще в 2010 году, обязательно будет заметен на рынке в ближайшие десятилетия.Взаимодействие с другими людьми
Существует множество способов, которыми этот тип демографического сдвига может повлиять на рынок недвижимости, но для инвестора могут возникнуть некоторые ключевые вопросы: i) Как это повлияет на спрос на вторые дома в популярных местах отдыха, поскольку все больше людей начинают выходить на пенсию ? Или ii) Как это повлияет на спрос на более крупные дома, если доходы меньше и все дети переехали? Эти и другие вопросы могут помочь инвесторам сузить круг потенциально желательных инвестиций в недвижимость задолго до того, как начнется тенденция.
Процентные ставки
Процентные ставки также имеют большое влияние на рынки недвижимости. Если вы планируете купить дом по ипотеке, полезно изучить процентные ставки с помощью ипотечного калькулятора. Изменения процентных ставок могут сильно повлиять на способность человека приобрести жилую недвижимость. Это связано с тем, что чем ниже процентные ставки, тем ниже будет стоимость получения ипотеки для покупки дома, что создает более высокий спрос на недвижимость, что снова приводит к росту цен.
Важно отметить, что по мере роста процентных ставок стоимость получения ипотеки увеличивается, что снижает спрос и цены на недвижимость. Однако, если посмотреть на влияние процентных ставок на инвестиции в акционерный капитал, такие как инвестиционный фонд недвижимости (REIT), а не в отношении жилой недвижимости, отношения можно рассматривать как аналогичные взаимосвязи облигации с процентными ставками. Когда процентные ставки снижаются, стоимость облигации растет, потому что ее купонная ставка становится более желательной, а когда процентные ставки увеличиваются, стоимость облигаций уменьшается.Точно так же, когда процентная ставка снижается на рынке, высокая доходность REIT становится более привлекательной, а их стоимость растет. Когда процентные ставки повышаются, доходность REIT становится менее привлекательной, и это снижает их стоимость (чтобы узнать больше об этих эффектах, см. Как процентные ставки влияют на стоимость недвижимости, ).
Экономика
Еще один ключевой фактор, влияющий на стоимость недвижимости, — это общее состояние экономики. Обычно это измеряется экономическими показателями, такими как ВВП, данные о занятости, производственная деятельность, цены на товары и т. Д.Вообще говоря, когда экономика вял, так же и с недвижимостью.
Однако цикличность экономики может по-разному влиять на разные типы недвижимости. Например, если REIT имеет больший процент своих инвестиций в отели, он, как правило, больше страдает от экономического спада, чем REIT, который инвестировал в офисные здания. Гостиницы — это форма собственности, которая очень чувствительна к экономической деятельности из-за типа структуры аренды, присущей бизнесу.Аренда гостиничного номера может рассматриваться как форма краткосрочной аренды, которой клиенты гостиницы могут легко избежать, если экономика будет плохо себя чувствовать. С другой стороны, арендаторы офисов обычно имеют долгосрочные договоры аренды, которые нельзя изменить в разгар экономического спада. Таким образом, хотя вы должны знать, в какой части цикла находится экономика, вы также должны осознавать чувствительность недвижимого имущества к экономическому циклу.
Государственная политика / субсидии
Законодательство также является еще одним фактором, который может существенно повлиять на спрос и цены на недвижимость.Налоговые льготы, отчисления и субсидии — это некоторые из способов, с помощью которых правительство может временно повысить спрос на недвижимость, пока они существуют. Знание о текущих государственных стимулах может помочь вам определить изменения в спросе и предложении и выявить потенциально ложные тенденции.
Например, в 2009 году правительство США предоставило домовладельцам налоговую льготу впервые покупателям жилья в попытке ускорить продажи жилья в условиях вялой экономики (право на получение жилья имеют только те, кто приобрел дома в период с 2008 по 2010 год).По данным Национальной ассоциации риэлторов (NAR), только эта налоговая льгота побудила 900 000 покупателей жилья купить дома. Это был довольно значительный рост, хотя и временный, и, не зная, что это увеличение было результатом налоговых льгот, вы могли прийти к выводу, что спрос на жилье рос на основании других факторов.
Для средних инвесторов покупка недвижимости косвенно — через REIT, фонды, торгуемые на бирже недвижимости (ETF) или другие управляемые фонды — менее рискованна и более прибыльна, чем покупка недвижимости напрямую.
Какая лучшая инвестиция?
Размер и масштаб рынка недвижимости делают его привлекательным и прибыльным рынком для многих инвесторов. Инвесторы могут инвестировать напрямую в физическую недвижимость или выбирать косвенные инвестиции через управляемые фонды. Непосредственное инвестирование в недвижимость предполагает покупку жилой или коммерческой недвижимости для использования в качестве приносящей доход собственности или для перепродажи в будущем. Косвенные способы инвестирования в рынок недвижимости включают в себя инвестирование в инвестиционные фонды недвижимости (REIT), фонды, торгуемые на бирже недвижимости (ETF), объединенные фонды недвижимости (CREF) и фонды инфраструктуры.Из-за более высокой ликвидности на рынке, более низких транзакционных издержек и более низких требований к капиталу средние инвесторы предпочитают косвенно инвестировать в недвижимость.
Итог
В этой статье были представлены некоторые факторы более высокого уровня, которые играют важную роль в движении рынка недвижимости, но есть и более сложные моменты, которые могут сыграть свою роль. И хотя некоторые из этих вышеупомянутых факторов предполагают четкую взаимосвязь между фактором и рынком, на практике результаты могут быть очень разными.Однако понимание ключевых факторов, определяющих рынок недвижимости, необходимо для проведения всесторонней оценки потенциальных инвестиций.
Краудфандинг и инвестирование в недвижимость
Понимание основных, дополнительных и возможных инвестиций в коммерческую недвижимость
На RealtyMogul.com мы предлагаем нашим инвесторам возможность участвовать в широком спектре различных типов инвестиций в коммерческую недвижимость. Просматривая различные предложения, потенциальные инвесторы часто замечают, что каждый проект имеет уникальную историю и ожидаемую прибыль, соизмеримую с уровнем риска.Понимание различий между характеристиками сделки поможет инвестору выбрать проект, который соответствует его срокам инвестирования, склонности к риску и ожидаемой прибыли.
Многие инвесторы ищут возможности в коммерческой недвижимости в качестве альтернативы вложения в акции и облигации, предлагая диверсификацию, а также другой профиль риска и доходности. Сравнивая различные типы инвестиционных возможностей в коммерческой недвижимости, большинство инвесторов знакомы с различными типами характеристик сделок — тип собственности, профиль арендатора и местоположение часто находятся в верхней части списка.
Инвесторы могут выбирать из множества различных типов коммерческой недвижимости, таких как многоквартирные жилые кварталы, торговые центры, офисные здания в пригороде или центральном деловом районе (в центре города), промышленные парки Flex, отели и даже более нишевые типы недвижимости, такие как общежития для студентов и пожилых людей, складские помещения и парки передвижных домов. Каждый тип собственности имеет уникальный набор характеристик, которые определяют способ управления имуществом, уровень риска с учетом рыночных условий, относительную ликвидность и ожидаемый уровень доходности.Например, при прочих равных условиях, жилые кварталы рабочей силы обычно считаются менее волатильными и подверженными меняющимся рыночным условиям, чем объекты гостеприимства, которые по своей природе являются более сезонными и роскошными предложениями, которые более тесно связаны с экономическими условиями на рынке.
Еще одной характеристикой сделки, которая часто является предметом внимания инвесторов в недвижимость, является тип рынка, на котором находится актив. Первичные рынки обычно несут меньший риск, чем вторичные и третичные рынки, которые часто более восприимчивы к рыночным циклам и колебаниям спроса.Представьте разницу в спросе на квартиры или офисы в центре Манхэттена или Сан-Франциско по сравнению с меньшими, менее густонаселенными рынками в более отдаленных районах. Основные, очень желательные рынки часто будут испытывать меньшие колебания арендной платы и доли вакантных площадей в условиях спада экономики из-за высокого уровня факторов спроса и высокой плотности населения в этом районе.
При анализе возможностей коммерческой недвижимости инвесторы также должны учитывать предлагаемый бизнес-план, который планирует реализовать оператор, который может быть таким простым, как покупка и удержание актива, или сложным, как разработка нового здания с нуля.Бизнес-план должен быть изложен до покупки актива и определяет план атаки от приобретения через отчуждение, включая изменения собственности, возможные понесенные расходы, прогнозируемое увеличение арендной платы и предполагаемый график или период удержания. Бизнес-план проекта будет иметь серьезные последствия для уровня риска для инвесторов.
Инвестиции в коммерческую недвижимость можно разделить на различные сегменты, которые в широком смысле классифицируют их в зависимости от различных характеристик сделки.Эти сегменты часто определяются как инвестиционные стратегии Core (и Core Plus), Value Add и Opportunistic . Каждая из этих инвестиционных философий находится в разных точках спектра риска и доходности, при этом основные инвестиции считаются наименее рискованными с самой низкой ожидаемой доходностью, а оппортунистические инвестиции предлагают самый высокий уровень риска наряду с самой высокой ожидаемой доходностью для инвесторов.
Ядро
Основные инвестиции считаются наименее рискованными, поскольку они часто нацелены на стабилизированные, полностью сданные в аренду и безопасные инвестиции на основных основных рынках.Сюда входят объекты недвижимости, сданные в долгосрочную аренду арендаторам с высокой кредитоспособностью, и здания класса А в очень привлекательных местах. Эти здания часто содержатся в хорошем состоянии и практически не требуют улучшений со стороны нового владельца. Следовательно, такие инвестиции в недвижимость обычно не вызывают значительного повышения стоимости, а обеспечивают стабильный, предсказуемый денежный поток с относительно низким риском. Этот тип инвестиций подходит инвесторам, которые стремятся к сохранению капитала и длительным срокам владения, и часто требует приобретения с низким уровнем левериджа.Хотя эти типы инвестиций могут показаться менее привлекательными по сравнению с возможностями коммерческой недвижимости с более высокой доходностью, многие инвесторы рассматривают их как привлекательные инвестиции из-за уровня риска, который они представляют, по сравнению с другими инвестиционными возможностями на рынке, такими как корпоративные облигации и публичные акции. . Хотя основные инвестиции в коммерческую недвижимость обычно не так ликвидны, как ценные бумаги, предлагаемые на бирже, они, как правило, являются наиболее ликвидными активами по сравнению с проектами с добавленной стоимостью и оппортунистическими проектами, поскольку они представляют собой стабилизированные, привлекательные, рыночные активы.
Добавленная стоимость
Инвестиции в коммерческую недвижимость с добавленной стоимостью обычно нацелены на недвижимость, имеющую собственный денежный поток, но стремятся увеличить этот денежный поток с течением времени за счет улучшения или изменения положения собственности. Это может включать в себя физические улучшения актива, которые позволят ему управлять более высокой арендной платой, усиление усилий по сдаче в аренду вакантных площадей в собственности качественным арендаторам или улучшение управления недвижимостью и, таким образом, повышение удовлетворенности клиентов или снижение операционных расходов, где это возможно.После того, как оператор успешно увеличил чистую операционную прибыль от собственности, он обычно стремится продать актив, чтобы получить в результате повышение его стоимости. Эти операторы часто используют средний и высокий уровень левериджа для финансирования своих проектов и увеличения прибыли для себя и своих инвесторов. Успешные проекты с добавленной стоимостью обычно приносят инвесторам более высокую финансовую отдачу, чем основные инвестиции из-за повышения стоимости, однако эти проекты несут больший риск из-за того, что на момент приобретения недвижимость не работает на полную мощность — часто раз потому, что он не полностью сдан в аренду, сдается по ставке ниже рыночной, не обслуживается должным образом или плохо управляется.Если оператор не выполнит предложенный бизнес-план, он может не выполнить свои прогнозы и может быть вынужден продать недвижимость по более низкой цене, чем ожидалось. Однако для многих инвесторов проекты с добавленной стоимостью обеспечивают идеальный баланс риска и прибыли, предлагая денежный поток на месте во время приобретения со значительным потенциалом роста в виде увеличения стоимости.
Оппортунистический
Оппортунистические инвестиции в недвижимость следуют подходу, основанному на добавленной стоимости, но делают шаг вперед в спектре рисков.Оппортунистические свойства, как правило, нуждаются в значительной реабилитации, чтобы реализовать свой потенциал. Часто эти активы будут полностью пустыми на момент приобретения, или оператор будет стремиться осваивать землю с нуля. Эти типы проектов предлагают самый высокий уровень окупаемости, если бизнес-план успешен, но также несут наибольший риск, так как объекты недвижимости практически не имеют наличных денежных средств на момент приобретения и имеют самые сложные бизнес-планы. Спонсоры этих проектов обычно используют высокий леверидж и часто имеют менее благоприятные условия долга и более высокие процентные ставки, чем более стабильные объекты недвижимости.Если конъюнктурные бизнес-планы успешны, они обычно приносят инвесторам более высокую прибыль, чем основные стратегии или стратегии создания добавленной стоимости за счет существенного повышения стоимости.
Инвесторы в коммерческую недвижимость должны учитывать эти различные типы стратегий и выбирать такие инвестиции, которые соответствуют их предпочтениям по срокам инвестирования, относительному уровню риска и ожидаемой доходности. На RealtyMogul.com мы предлагаем ряд продуктов, чтобы удовлетворить потребности нашей разнообразной группы инвесторов.Узнайте больше о наших различных типах инвестиционных возможностей на нашей странице часто задаваемых вопросов или связавшись с нашей командой по связям с инвесторами.
Первичный рынок ипотечного кредитования — Условия экзамена по недвижимости PassMasters, статья
Первичный рынок ипотечного кредитования — это рынок, на котором кредиторы предоставляют ссуды и предоставляют средства напрямую заемщикам, несут риск долгосрочного финансирования и обычно обслуживают ссуду до погашения долга. Ипотека может быть создана или выдана только один раз.Это делается на первичном рынке.
Кто составляет первичный рынок ипотеки?
Первичный ипотечный рынок состоит из институциональных кредиторов, таких как ссудо-сберегательные ассоциации и банки, а также ипотечных банкиров и брокеров. Важно отметить, что, хотя ипотечные брокеры работают на первичном рынке, они не выдают ссуд; вместо этого они действуют как посредники между заемщиками и кредиторами.
Даже продавец дома может участвовать в первичном ипотечном рынке, если он предоставляет кредитное финансирование покупателю своего дома.
Можно ли продать заем после финансирования на первичном рынке?
Да, может. Ссуды могут быть переданы другому лицу. Другими словами, кредитор на первичном рынке может продать ссуду кому-то другому и передать ее им. Как только ссуды были предоставлены на первичном рынке, их можно покупать и продавать на вторичном рынке .
Вы можете упростить эту концепцию, подумав о том, как автомобили покупаются и продаются. Автомобиль продается как новый только один раз, что можно рассматривать как первичный рынок.Однако, как только кто-то покупает машину, он может продать ее кому угодно. Когда владелец продает машину, это происходит на вторичном рынке. Автомобиль продается совершенно новым только один раз.
Ипотека создается только один раз, и это происходит на первичном ипотечном рынке.
Что еще может помочь мне подготовиться к сдаче экзамена на получение лицензии на недвижимость с первой попытки?
Другие советы, которые помогут вам сдать экзамен на лицензирование недвижимости с первой попытки:
Советы по тестированию недвижимости
Как сдать экзамен по недвижимости
Экзамен по недвижимости: упрощение математики
Также ознакомьтесь с нашими видео с вопросом дня на нашем канале YouTube:
Канал YouTube для подготовки к экзамену по недвижимости PassMasters
.