По предварительному договору аванс: ВС решил судьбу задатка по предварительному договору

Содержание

Как вернуть задаток по предварительному договору?

Понятие и функции задатка

Задаток — это определенная сторонами сумма, которая выполняет несколько функций:

Платежную. Вносится в счет оплаты товаров, работ, услуг.
Обеспечительную. Гарантирует выполнение обязательств обеими сторонами (может быть удержана при отсутствии дальнейшей оплаты или взыскана при отсутствии встречного исполнения путем передачи вещи или выполнения действий).
Доказательственную. Подтверждает наличие соглашения. По традиции ст. 380 ГК РФ содержит такое указание, но рассчитывать на прямое применение нормы в этой части не стоит (см. апелляционное определение Курганского областного суда от 23.08.2016 по делу № 33-3040/2016, где судом не приняты во внимание в качестве доказательств наличия правоотношений ни расписка о получении задатка, ни копия предварительного договора).

Обратите внимание! В настоящее время актуально установление различий между задатком и сходным способом обеспечения — обеспечительным платежом (ст.

381.1 ГК РФ). Отличия задатка состоят в том, что он:

Должен быть поименован в этом качестве.
Вносится только деньгами.

До 01.06.2015 одной из наиболее острых проблем было определение возможности применения задатка в предварительном договоре. При купле-продаже объектов недвижимости практика установления задатка была общепринятой.

Для целей возврата задатка наиболее важным вопросом является квалификация платежа по предварительному договору.

Подробнее о том, что такое задаток и каковы его функции, читайте в «КонсультантПлюс». Если у вас еще нет доступа к системе, вы можете получить его на 2 дня бесплатно. Или закажите актуальный прайс-лист, чтобы приобрести постоянный доступ.

Задаток в предварительном договоре

О составлении предварительного договора можно прочитать в наших статьях:

Как составить предварительный договор Подробнее Как составить предварительный договор купли-продажи? Подробнее

Рекомендуем! При составлении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества можно воспользоваться образцами, предложенными в статьях Предварительный договор купли-продажи квартиры (образец), Предварительный договор купли-продажи земельного участка.

Для применения правил о задатке к платежу по предварительному договору желательно максимально точно указать на это:

Именовать передаваемую сумму задатком.
Избегать формулировок, которые позволяли бы толковать передачу этой суммы в качестве аванса или с другой целью, нежели цели, указанные для задатка.

Например, не должно быть указания на то, что эта сумма передается в качестве частичной оплаты либо в депозит или в качестве обеспечительного платежа, во избежание смешения с этим способом обеспечения.

3. Прямо предусмотреть последствия в соответствии со ст. 380 ГК РФ на случай нарушения обязанностей, т. е. невыполнения действий, направленных на заключение основного договора.

Изменение законодательства в части возможности применения задатка в предварительном договоре

До изменений ст. 380 ГК РФ, внесенных законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ, возможность задатка в предварительном договоре оценивалась 2 высшими судебными инстанциями по-разному:

ВС РФ делал упор на обеспечительную функцию задатка и указывал на отсутствие законодательного запрета на его использование в этом случае (см. определение Верховного суда РФ от 13.11.2012 № 11-КГ12-20).
ВАС РФ учитывал платежную функцию. При отсутствии денежного обязательства и наличии одного только обязательства по заключению основного договора применение задатка невозможно. По окончании предварительного договора обязательства по нему прекращаются, неправомерно удерживаемая сумма является неосновательным обогащением и может быть взыскана в соответствии с гл. 60 ГК РФ (постановление президиума ВАС РФ от 19.01.2010 № 13331/09).

Отметим, что ВАС РФ считал возможным применение неустойки в предварительном договоре. И стороны прибегали к следующему варианту оформления: именовали уплачиваемый задаток авансом, депозитом или иным образом, а для возврата задатка применяли формулировки об уплате штрафной неустойки (постановление президиума ВАС РФ от 08.04.2014 № 16973/13).

Важно! П. 4 ст. 380 ГК РФ прямым текстом устанавливает возможность применения задатка для обеспечения обязательств по предварительному договору.

Судебная практика о возврате задатка по предварительному договору: суды общей юрисдикции

Судебная практика СК по гражданским делам ВС РФ в отношении задатка не изменилась, поскольку она соответствует:

Новой редакции ст. 380 ГК РФ.
Правовой позиции, которую ВС РФ высказывал относительно применения задатка в предварительном договоре ранее. В развитие своей аргументации в мотивировочной части высший суд также указывает, что задаток, засчитываемый в счет цены по основному договору, выполняет не только обеспечительную, но и платежную функцию (определение Верховного суда РФ от 19.04.2016 № 18-КГ16-29).

В связи с этим независимо от времени возникновения правоотношений ВС РФ считает возможным применение норм о задатке. Такого же мнения придерживаются региональные суды.

В качестве примера см. постановление президиума Кемеровского областного суда от 11.07.2016 № 44г-85/2016, которым было отменено решение суда 1-й инстанции, посчитавшего задаток авансом.

Важно! Исполнение предварительного договора может быть обеспечено не только задатком, но и неустойкой за уклонение от оформления основного договора (п. 26 постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» от 25.12.2018 № 49).

Практика арбитражных судов в отношении возврата задатка по предварительному договору

Общая тенденция в арбитражной практике соответствует изменениям ГК РФ. Однако спорные вопросы возникают относительно ретроспективного распространения этой нормы. В самом законе № 42-ФЗ указано, что он действует в рамках правоотношений, возникших после его вступления в силу, или прав и обязанностей, возникших позднее (ст. 2).

Это дает арбитражным судам основание придерживаться прежнего толкования ВАС РФ применительно к сделкам, совершенным до 01.06.2015 (так, постановлением АС УО от 11.05.2016 № Ф09-4279/16 в иске отказано, поскольку норма п.

4 ст. 380 ГК РФ на момент возникновения правоотношений не действовала).

Однако единства арбитражной практики нет даже в рамках постановлений одного окружного суда. По другому делу № А50-2806/2015 АС УО вынес постановление, в котором удовлетворил аналогичные требования, основанные на договоре 2013 года, с мотивировкой п. 4 ст. 380 ГК РФ (оставлено в силе определением ВС РФ 15.06.2016 № 309-ЭС16-5699).

Можно ли вернуть задаток по предварительному договору: реализация обеспечительной роли задатка

Можно. Однако требование о возврате должно быть мотивированным. При нормальном исполнении задаток чаще всего идет в зачет оплаты по договору, который должен быть заключен. Его обеспечительная роль проявляется в случае нарушения обязательства по его заключению. В этом случае действует п. 2 ст. 381 ГК РФ, согласно которому возможность возврата задатка находится в зависимости от того, кто отвечает за неисполнение:

Если задаткодатель — задаток остается у другой стороны.
Если задаткополучатель — он обязан уплатить другой стороне двойной задаток.

Таким образом, вернуть задаток можно, доказав в суде незаключение основного договора по вине другой стороны. Необходимым условием для этого является добросовестное выполнение действий по его заключению самим истцом (подтверждается доказательствами направления предложения об этом в установленный срок).

Например, суд не посчитал акт о неявке, составленный в одностороннем порядке, достаточным доказательством (постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.08.2016 № Ф05-12264/2016).

Если истец сам уклонился от заключения основного договора, его требование не будет удовлетворено (апелляционное определение Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.07.2016 по делу № 33-1211/2016).

Как вернуть задаток, переквалифицированный в аванс

Возврат уплаченной в качестве аванса суммы актуален для задаткодателя, по вине которого не состоялся основной договор, когда задаткополучатель удерживает задаток в качестве санкции.

Требование о возврате внесенного аванса может быть заявлено в следующих случаях:

При существенных сомнениях относительно того, что платеж является именно задатком (см. апелляционное определение Пермского краевого суда от 04.04.2016 по делу № 33-3452/2016).
При внесении задатка на торгах. К такому платежу применяется только ст. 448 ГК РФ, но не правила о задатке (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.04.2016 № Ф01-1176/2016 по делу № А31-7239/2015).

При предъявлении иска о взыскании именно аванса истцу необходимо привести достаточно веские основания, по которым он просит переквалифицировать платеж.

По одному из дел Верховный суд РФ усмотрел в соглашении сторон наличие существенных признаков предварительного договора и соответствие задатка всем требованиям. Требование о возврате аванса не было удовлетворено, поскольку основной договор не был заключен по вине истца (определение ВС РФ от 28.06.2016 № 37-КГ16-6). По этому делу было вынесено несколько судебных постановлений с противоположными выводами.

Это говорит о том, что, несмотря на совершенствование законодательства и судебной практики, разделение задатка и аванса представляет сложность. Решение в конкретном случае будет зависеть от формулировок предварительного договора и оценки доказательств судом.

***

Таким образом, задаток по предварительному договору может быть возвращен при отсутствии вины задаткодателя в том, что основной договор не состоялся:

в двойном размере, если контрагент нарушил обязательство;
однократном, если договор признан недействительным, незаключенным или прекращен досрочно по взаимному согласию или по не зависящим от сторон обстоятельствам.

При наличии вины задаткодателя возвращен может быть только аванс, а не задаток.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.

Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Аванс или задаток | Адвокатский кабинет Бодрова Е.А.

В последние годы довольно распространенным явлением в сфере оборота недвижимости стало обеспечение денежным задатком предварительного договора, предусматривающего обязанность сторон заключить в будущем договор купли-продажи. Между тем возможность использования задатка в предварительном договоре уже давно является предметом спора. Наконец свою позицию по данному вопросу высказал Верховный Суд РФ.

В числе судебных актов по гражданским и уголовным делам, опубликованных в первом бюллетене Верховного Суда РФ в 2009 году, представлено Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 22.07.2008 № 53-В08-5. В нем судьи ВС одобрили ранее вынесенные решения судов нижестоящих инстанций, которыми с продавца квартиры, по вине которого не состоялась сделка, была взыскана сумма задатка в двойном размере.

Вроде бы ничего необычного: п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ действительно предусматривает, что сторона, получившая задаток, обязана в случае неисполнения договора по ее вине вернуть другой стороне сумму задатка в двойном размере.

Особенность в том, что в данном случае граждане заключили лишь предварительный договор, по которому обязались в определенный срок заключить договор о купле-продаже квартиры. И задатком, следовательно, было обеспечено не исполнение обязательства по покупке квартиры, а именно исполнение обязательства, предусмотренного предварительным договором.

Между тем задаток выполняет не только удостоверяющую и обеспечительную функции, но и платежную. Это прямо следует из пункта 1 ст. 380 ГК РФ, согласно которому задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Иными словами, задаток всегда становится частью платежа по заключенному договору. А предварительный договор по своей сути безвозмездный и никаких платежных обязательств предусматривать не может. Он только обязывает стороны заключить основной договор на определенных условиях. Задаток может обеспечивать обязательство по основному договору – например, по договору купли-продажи. Но это возможно только в том случае, когда такой договор заключен.

На все эти нюансы неоднократно обращали внимание арбитражные суды, признавая соглашение о задатке в подобных случаях противоречащим законодательству.

Однако судьи Верховного Суда заняли иную позицию. Они решили, что ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора. Платежную же функцию задатка они увидели в том, что он поступил бы в зачет денежного обязательства покупателя по основному договору купли-продажи в случае его заключения.

Данный вывод, прямо скажем, не бесспорен. Во-первых, функции задатка разделены по двум договорам: удостоверяющая и обеспечительная «работают» в отношении предварительного договора, а платежная – в отношении основного. Во-вторых, вывод противоречит общему правилу ГК РФ о зависимости обеспечивающего обязательства от основного – договора купли-продажи еще нет, а обеспечивающее его обязательство уже есть.

Не секрет, что позиции арбитражных судов и судов общей юрисдикции по одним и тем же вопросам, подведомственным и тем и другим, часто расходятся. Однако справедливости ради стоит отметить, что выводы, аналогичные приведенным в Определении ВС РФ № 53-В08-5, встречаются и в решениях ФАС (см., например, постановления ФАС ЦО от 07.07.2006 № А48-6424/05-10, ФАС ПО от 30.09.2008 № А65-362/08, ФАС СЗО от 29.06.2007 № А56-15749/2005). Что же касается Высшего Арбитражного Суда, то он свою позицию по данному вопросу пока не высказывал.

Важность трактовки данного вопроса заключается в следующем.

Если стороны не заключили основной договор по соглашению между ними или в силу форс-мажорных обстоятельств, то квалификация платежа по предварительному договору не принципиальна – задаток все равно возвращается другой стороне как обычный аванс.

Вопрос о квалификации приобретает значение, если в незаключении основного договора виновна одна из сторон.

Если виноват покупатель, то он задаток теряет, если продавец – задаток должен быть им возвращен в двойном размере (возможно также возмещение понесенных убытков с зачетом суммы задатка). Авансы же возвращаются всегда и в одинарном размере независимо от вины. При наличии сомнений сумма задатка считается авансом (п. 3 ст. 380 ГК РФ), следовательно, от позиции суда зависят финансовые интересы сторон.

Кроме того, задаток – это форма обеспечения обязательства, а аванс – просто часть платежа. В условиях правовой неопределенности сторона, полагающая свои интересы надежно обеспеченными, может в случае незаключения договора понести серьезные убытки и не получить никакой компенсации. В итоге, последнее слово остается за Высшим Арбитражным судом.

Важность трактовки данного вопроса заключается в следующем.

Вопрос о квалификации приобретает значение, если в незаключении основного договора виновна одна из сторон.

Чем аванс отличается от задатка

При покупке квартиры многие сталкиваются с предложением внести аванс или задаток как гарантию того, что вы не откажетесь от сделки. Для подтверждения серьезности намерений совершить сделку покупатель обычно вносит продавцу или задаток, или аванс, что по-другому называется частичной предоплатой. Если сделка расторгается по инициативе продавца, то для обеих сторон становится принципиально важно, что именно было сделано: внесен задаток или уплачен аванс. Зачастую не все понимают разницу между этими терминами, хотя она довольно существенна. Как показывает практика, из-за этого непонимания очень часто возникают трудности.

Кроме того, нужно учитывать, что часто сумму, которую покупатель выплачивает продавцу в качестве подтверждения серьезности своих намерений приобрести данный товар, называют залогом. Употреблять этот термин в таком контексте абсолютно недопустимо и юридически безграмотно. Залог – совершенно самостоятельный способ обеспечения обязательств, ничего общего не имеющий с предварительным платежом по договору. Залог – это заложенное имущество, то есть имущество, которое идет в счет обеспечения обязательств вернуть полученные в кредит средства.

Прежде чем подписывать соглашение об авансе или задатке и расставаться с деньгами, необходимо разобраться, в чем суть этого соглашения и каковы возможные последствия.

Задаток

Задаток представляет собой один из способов обеспечения обязательств. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток – это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен.

Задаток несет две функции: функцию предоплаты(авансовый платеж), поскольку стоимость квартиры впоследствии уменьшается на сумму переданного задатка, а также гарантийную функцию.

Правило задатка:«При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения, задаток должен быть возвращен», – статья 416 Гражданского кодекса РФ. Существенным отличием задатка от аванса является ответственность за его нарушение.

Если покупатель(сторона, давшая задаток) отказывается от проведения сделки, то задаток остается у продавца.

Если продавец(сторона, получившая задаток) отказывается от проведения сделки, то он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка.

Случается, что у продавца на момент продажи квартиры нет суммы денег, которая необходима для погашения коммунальных долгов и оформления документов в БТИ, поэтому от покупателя ему нужна небольшая предоплата. Если ее оформить в качестве задатка, это как раз и будет гарантией приобретения квартиры впоследствии.

Если никто не виноват, но обязанности исполнить невозможно, то есть возникли форс-мажорные обстоятельства – к примеру, стихийное бедствие, пожар или смерть одного из участников сделки, тогда продавец просто отдает задаток покупателю без штрафов.

Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме независимо от суммы задатка(ст. 380 Гражданского кодекса РФ). Законом не установлен такой размер, стороны сделки определяют его самостоятельно. Однако в любом случае задаток не должен превышать сумму, указанную в самом соглашении о задатке, либо указанную в договоре купли-продажи.

Что касается письменной формы, то соглашение о задатке может быть составлено как в произвольной форме – расписка, так и на«фирменном» бланке. И пусть расписка вас не смущает своей кажущейся простотой и несерьезностью. Имейте в виду, что как в Российском, так и в Международном праве расписка является не менее весомым документом, чем любые другие формы договоров, и нотариальное заверение такой расписки совершенно необязательно, причем независимо от суммы задатка! Главное, чтобы она была правильно составлена. Специального бланка для расписки закон не предусматривает. В ней должны быть указаны фамилии, имена и отчества сторон, их паспортные данные, место жительства, сумма задатка и сроки исполнения обязательств. Нотариального удостоверения такое соглашение не требует.

Аванс

Однако, несмотря на то что задаток является определенной гарантией исполнения обязательств, на практике наиболее распространенным способом обеспечения заключения договора при осуществлении сделок с недвижимостью является аванс.

По словам экспертов, популярность аванса настолько же велика, насколько мизерна его роль в законодательстве: аванс не предусмотрен ни одной статьей гражданского законодательства. Тем не менее при покупке недвижимости вам придется столкнуться с ним в первую очередь. Так, для того чтобы зафиксировать намерения покупателя приобрести квартиру, нужно принять у него по предварительному договору денежную сумму, эквивалентную нескольким процентам от стоимости квартиры. Эта сумма называется авансом, и его передачу стороны должны зафиксировать авансовым соглашением, а заодно обсудить все тонкости предстоящей сделки.

Аванс – это денежная сумма, которая в соответствии с действующим законодательством заранее выдается юридическому или физическому лицу для покрытия предстоящих расходов, связанных с оплатой выполненных работ, оказанных услуг. Аванс является предварительным способом расчетов.

Ни в одной статье гражданского законодательства нет понятия аванс. Тем не менее такая форма договора применяется примерно в 60% сделок с недвижимостью. Аванс в отличие от задатка выполняет только платежную функцию. И хотя его размер составляет минимум от полной стоимости недвижимости, его внесение играет существенную роль на начальном этапе планируемой сделки. Аванс – это предварительный способ расчетов, и по закону он должен быть возвращен в любом случае, если сделка не состоялась. Аванс возвращается за вычетом уже произведенных затрат(реклама в печати, сбор и проверка документов и др.).

П. 3. ст. 380 ГК РФ говорит о том, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма задатком(например, не составлено письменное соглашение о задатке), она считается уплаченной в качестве аванса.

Как и в случае с задатком, соглашение о внесении аванса должно быть совершено в письменной форме. При этом к составлению авансового соглашения надо подходить не менее внимательно, чем к соглашению о задатке, поскольку в отличие от задатка аванс практически не защищен законодательно. Чем по большему кругу вопросов стороны достигнут договоренности и отразят это письменно в соглашении, тем меньше потом будет проблем и столкновений интересов.

По мнению экспертов, для покупателя более выгодным способом внесения предварительного платежа является задаток, поскольку такая форма гарантирует его спокойствие в ожидании окончательного оформления сделки. Для продавца задаток выгоден, если речь идет о«чистой продаже» и он серьезно намерен обратить недвижимость в деньги. В ином случае заключается договор аванса с условием, что по истечении определенного обеими сторонами срока указанная сумма будет считаться задатком. Если же сроки не соблюдаются, то авансовая сумма или просто возвращается, или авансовое соглашение продлевается.

зачем нужен и как его заключить

Предварительный договор — это договор, в котором стороны обещают заключить в будущем основной договор. Это главная задача преддоговора.

Ольга Ефимова

юрист

Профиль автора

В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать недвижимость. А если передумали — чтобы можно было заставить их сделать это через суд или хотя бы потребовать штраф.

Что вы узнаете

Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости

Договор должен быть в той же форме, что и основной.
Он должен содержать описание предмета основного договора и условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться заранее.

Форма договора. Преддоговор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть письменным, а иногда и нотариально удостоверенным.

Заверять договор у нотариуса придется в двух случаях:

Если основной договор должен быть в нотариальной форме, например при продаже доли в праве на недвижимость.
Если стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже если по закону это необязательно.

Существенные условия. У каждого вида договора есть условия, которые называются существенными: это его предмет и положения, которые прописаны в законе как существенные. Без согласования этих условий договор считается незаключенным.

У договора купли-продажи недвижимости два существенных условия: предмет договора и цена недвижимости. У договора продажи жилой недвижимости есть дополнительное существенное условие: в нем должны быть перечислены все, кто вправе проживать в жилом помещении после его продажи. Все это касается только основного договора.

До 2015 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были прописаны все существенные условия основного. В 2015 году закон изменился, и теперь нужно согласовывать только предмет договора и то, что стороны сами сочтут нужным. То есть сейчас цену недвижимости в предварительном договоре писать необязательно.

Содержание предварительного договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет договора, а также другие условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться прямо сейчас.

Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили договориться уже в основном договоре. А если не смогут договориться, условия за них установит суд.

Но на практике в преддоговоры включают гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее договориться о цене, сроках, ответственности и других мелочах.

Предмет договора: описание недвижимости. Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом имелись в виду.

На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать, например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.

Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый номер, но лучше по традиции добавить адрес и площадь. Эти данные можно найти на сайте Росреестра или заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.

Если недвижимости пока нет, нужно описать ее настолько подробно, насколько это возможно. Главное, чтобы по этому описанию можно было определить будущую квартиру или дом. Например, это может быть «жилой дом ориентировочной площадью 134 м², строящийся на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0091201:33». Для описания объекта недвижимости используйте любые уже известные координаты: данные участка, номер подъезда и этажа в строящемся доме, примерную площадь.

Как экономить, меньше тратить и больше зарабатывать

Рассказываем в нашей бесплатной рассылке. Подпишитесь, чтобы получать на почту лучшие статьи дважды в неделю

Расчеты сторон. Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому расчетов по преддоговору может и не быть, а по смыслу преддоговора — и не должно быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка.

Ответственность сторон. Главное нарушение, которое подразумевает преддоговор, — отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение — это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом. Например, не отвечает на письма, придумывает отговорки или просит подождать еще.

Сторону, которая уклоняется или отказывается подписывать основной договор, можно принудить заключить договор через суд. Дополнительно такая сторона должна будет возместить убытки, например расходы на съемную квартиру, в которой пришлось жить, пока продавец уклонялся от сделки.

п. 4 ст. 445 ГК РФ

Заставить подписать основной договор через суд можно только в течение 6 месяцев с момента, когда договор должен был быть заключен. Так что если вы вместе передумали заключать основной договор до истечения срока предварительного, лучше подстраховаться и составить соглашение о расторжении преддоговора. В соглашении о расторжении пропишите, что предварительный договор прекращен по соглашению сторон, а вы не имеете друг к другу претензий.

п. 5 ст. 429 ГК РФ

Срок действия. В договоре можно прописать, в течение какого срока стороны должны подписать основной договор. Если срок в предварительном договоре не прописан, он действует 1 год. Если до этого стороны не подпишут основной договор, и ни одна из них не предложит его заключить, предварительный договор перестает действовать.

абз. 2 п. 4 ст. 429 ГК РФ

Ошибки и нюансы при составлении

Стороны часто совершают ошибки при подписании преддоговора: не соблюдают его форму, нечетко прописывают объект недвижимости, путают задаток и аванс, платят по преддоговору большую часть цены, забывают согласовать цену квартиры или другие важные вещи, о которых придется заново договариваться в основном договоре или обращаться в суд. Такие просчеты могут привести к кардинально разным последствиям: от признания договора незаключенным до признания его основным договором купли-продажи.

Чтобы договор не признали незаключенным, нужно четко описать недвижимость и составить преддоговор в правильной форме, а если нужно — нотариально заверить его.

Важно правильно согласовать денежные вопросы в договоре: стоимость недвижимости можно не писать, но если не получится согласовать цену квартиры при подписании основного договора, то ее будет устанавливать суд.

Надо помнить, что аванс и задаток — это разные вещи: при отказе покупателя от сделки аванс вернется покупателю, задаток же останется у продавца. А если откажется продавец, то ему придется отдать двойную сумму задатка.

п. 2 ст. 381 ГК РФ

Не надо забывать и про другие важные условия договора:

Ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор без санкций.
Срок передачи квартиры после подписания договора.
Срок для возврата аванса, в случае если основной договор не будет заключен.
Штраф за отказ или уклонение продавца от заключения основного договора.
Случаи, в которых можно расторгнуть договор без санкций.

Чем больше условий будет согласовано в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной.

Обратите внимание на сумму, которая платится в рамках преддоговора на строящуюся квартиру: она не должна быть слишком большой, иначе договор могут признать основным, а не предварительным.

Гарантии при заключении предварительного договора

Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам, — до подписания основного договора с продавцом или с квартирой всегда может произойти непредвиденное, и от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он все же исключает.

Главная гарантия, которую дает предварительный договор, — с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, причем на условиях, согласованных в предварительном.

Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.

Возможные риски для покупателя

Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.

Нет гарантии получения жилья. Предварительный договор — это еще не сам договор купли-продажи. Его подписание не гарантирует покупателю, что квартира или дом достанутся именно ему или вообще будут проданы.

Продавец в любой момент может отказаться подписывать основной договор, и заставить его это сделать можно будет только через суд. На это готов не каждый покупатель, поэтому, как правило, отказавшийся от основного договора продавец отделывается неустойкой и возвратом аванса.

Риск признания предварительного договора покупки незаключенным. Есть две основные причины, по которым преддоговор могут признать незаключенным:

Не соблюдена его форма.
Не согласованы все обязательные условия.

Например, если стороны нотариально не удостоверили преддоговор на продажу доли в праве на квартиру, такой договор считается незаключенным из-за несоблюдения нотариальной формы.

Если из преддоговора непонятно, какая именно квартира продается, считается, что предмет будущей сделки не согласован, как и преддоговор. Поэтому недостаточно написать в предварительном договоре, что «стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в доме 15 на ул. Зоологическая». Писать нужно, например, так: «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, дом 15, квартира 1876, кадастровый номер: 77:77:254:817:630, общей площадью 38,5 м²». Хотя достаточно будет и одного кадастрового номера — этого хватит для идентификации квартиры.

Риск попасть на двойную продажу жилья. Предварительный договор купли-продажи недвижимости не регистрируется, поэтому покупатель не может узнать, сколько таких же преддоговоров подписал продавец и скольким покупателям уже пообещал квартиру.

Если окажется, что у продавца было несколько предварительных договоров, а квартиру он продал только одному из потенциальных покупателей, другим останется только судиться и требовать возмещения убытков.

Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных. За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.

Риск потерять деньги: аванс или задаток. Если вы заплатили по преддоговору деньги, а продавец пропал после этого, есть риск потерять отданный аванс или задаток. В этом случае выход только один — идти в суд и требовать возврата денег или заключения основного договора, если у вас останется желание купить квартиру у такого недобросовестного продавца.

Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма. Чтобы избежать обмана со стороны продавца, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного. Самые важные обременения указаны в выписке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них, например, договор найма на 11 месяцев не регистрируется.

В преддоговоре обязательно пропишите, что продавец гарантирует, что квартира не обременена на момент подписания этого договора и что он обязуется не обременять ее и впредь. Можно использовать, например, такую формулировку: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом залога или судебного спора и не обременена иными правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента заключения основного договора». За нарушение этих гарантий предусмотрите штраф для продавца, а для себя — право без каких-либо санкций отказаться от заключения основного договора.

Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

Предварительный договор прекращает действовать, если:

Прошел срок, прописанный в договоре, а основной договор стороны так и не заключили, и ни одна из сторон этого не потребовала.
Стороны заключили основной договор.
Стороны расторгли преддоговор.

По общему правилу расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке и без причины нельзя: иначе теряется весь его смысл. Но стороны могут предусмотреть в преддоговоре основания и случаи, когда расторгнуть его все-таки допускается: со штрафными санкциями или без.

Обычно в договоре оставляют право на расторжение без штрафов по причинам, которые никак не зависят от сторон и которые нельзя было предвидеть, например, когда банк неожиданно отказал покупателю в кредите.

Если продавец знал о подвохах в документах или в самой квартире, из-за которых ее не получится продать, за расторжение преддоговора по этим причинам можно и нужно предусмотреть ответственность в виде возмещения убытков и уплаты штрафной неустойки. В такой ситуации продавец должен будет возместить все расходы несостоявшегося покупателя и сверх этого заплатить прописанный в договоре штраф. Важно написать в договоре именно «штрафная неустойка» или «штраф»: если фигурирует просто «неустойка», убытки будут возмещаться только в части, не покрытой этой неустойкой.

Покупателю стоит защитить себя и оставить право на расторжение преддоговора в случаях, если:

Банк не одобрит покупателю выбранную квартиру.
Возникнут трудности с документами на недвижимость, из-за которых покупка квартиры сильно затянется. Например, если банк потребует узаконить перепланировку и получить новые технические документы, и это займет больше времени, чем действует одобрение кредита.
Обнаружатся какие-то другие проблемы с квартирой, из-за которых купить ее невозможно. Например, если орган опеки и попечительства не даст согласие на продажу квартиры, если доля принадлежит несовершеннолетнему.

Предварительный договор | Sito del notariato

Предварительный договор (« contratto preliminare », также называемый «compromesso») является настоящим договором, который обязывает обе стороны подписать окончательный договор.

Предварительный договор оговаривает основные элементы сделки, такие как продажная цена и идентичность рассматриваемого имущества, его адрес и подробное описание (этажи, комнаты и т. Д.) С данными из Земельной книги и дата окончательного контракта.В нем также должны быть определены все взаимные обязательства, которые необходимо выполнить перед передачей имущества. В случае продажи строящихся объектов , законом предусмотрены особые правила подготовки предварительного договора. Предварительный договор не обязательно должен быть составлен нотариусом, но, тем не менее, полезно, чтобы нотариус разъяснил, какие обязательства вытекают из него .

В случае:

значительные авансовые платежи,
длительное время между предварительным и окончательным контрактами
продавец, находящийся под угрозой неплатежеспособности,

для обеспечения максимальной защиты для потенциального покупателя важно, чтобы предварительный договор был составлен нотариусом с использованием заверенного частного или государственного акта, чтобы он был записан в Земельную книгу .Во всех остальных случаях необходимость в транскрипции может быть оценена с помощью нотариуса .

Транскрипция служит для резервирования покупки недвижимости. Это уже не просто частное соглашение между покупателем и продавцом, оно стало юридически обязательным для всех (технически оно «подлежит принудительному исполнению против третьих сторон»), и в результате продавец не может продать собственность кому-то еще или предоставить закладную на собственность или создать пассивный сервитут, или предоставить любое другое вредное право на собственность.Кредиторы продавца не смогут оформить договор на имущество, обещанное к продаже, или наложить арест на него . С момента транскрипции предварительного контракта, собственность «зарезервирована» для потенциального покупателя, и любая транскрипция или регистрация не повлияют на это.

При регистрации предварительного договора необходимо оплатить следующие налоги; они будут взысканы при подписании окончательного контракта:

— 0,5% от депозита

— 3% авансовых платежей от продажной цены.

Недвижимость Предварительный договор Депозитный платеж

Предварительный договор — это тендерное соглашение и один из первых важных шагов перед совершением окончательной продажи / покупки. Его содержание должно быть тщательно подготовлено опытным юристом, чтобы избежать недопонимания между сторонами.

Несмотря на то, что этот договор не передает собственность на имя покупателя, он представляет собой важный этап, на котором обе стороны согласовывают условия продажи / покупки, поэтому они обе должны хорошо осознавать его содержание и связанные с этим риски. .

Также, учитывая, что с подписанием предварительного договора покупатель переводит деньги на счет продавца, все условия и пункты, включенные в договор, должны быть ясны и хорошо объяснены обеим сторонам, это позволит избежать недоразумений, юридических процедур, денег и время потрачено зря.

При подписании предварительного договора вы можете решить, хотите ли вы, чтобы он был зарегистрирован в Земельной книге (транскрипция), в этом случае договор будет исполнен в отношении третьих лиц.Поэтому, если продавец подписывает несколько предварительных контрактов на продажу одного объекта недвижимости и получает залог от всех потенциальных покупателей, расшифровка имеет значение. Покупатель, который первым подписал и зарегистрировал договор, будет преобладать над остальными.

Чего вы могли не знать

Когда покупатель подписывает оферту, он очень часто вещи не втягивает в какие-либо обязательства, это неправильно.

Многие клиенты приходят в нашу фирму, говоря, что они сделали предложение в письменной форме, но им было гарантировано, что это не будет являться обязательством.Это не всегда верно, на самом деле, если поставщик принимает ваше предложение, это автоматически будет иметь те же последствия, что и предварительный договор.

Вы не будете связаны обязательствами до тех пор, пока продавец не выразит намерение принять ваше предложение, и в этом случае вам необходимо выполнить содержание вашего предложения и приобрести недвижимость, несмотря ни на что.

Многие люди не осознают важность, которую может иметь выплата депозита, и каковы будут последствия, если они передумают после его оплаты.

Если вы внесете первоначальный взнос под названием «Caparra Confirmatoria» (обычно от 10% до 30% от покупной цены), вы не получите его обратно, если просто передумаете покупать недвижимость, на самом деле продавец может удержать ваши деньги. в качестве компенсации за упущенную возможность продать свою собственность другому лицу.

Вышеупомянутые и многие другие ситуации являются причинами, по которым при подписании документа или при уплате определенной суммы денег вам необходимо знать о юридических последствиях, которые вы можете понести.Если агент, брокер или даже другая сторона предлагает вам подписать, будьте очень осторожны и спросите мнение своего юриста.

Облигации с авансовым платежом: обеспечение авансового депозита

Хотя авансовые платежи или авансовые депозиты становятся все более редкими для строительных проектов, некоторые подрядчики или поставщики все же запрашивают их. Если оплата производится заранее, до того, как будут предоставлены материалы или работы, генеральный директор или владелец может запросить гарантию в виде залога авансового платежа. Вот как работают облигации с предоплатой в строительстве.

Что такое залог аванса?

Залог авансового платежа защищает владельца проекта, когда его просят внести первоначальный взнос подрядчику или поставщику. Иногда это называется гарантией предоплаты или предоплатой. Облигация защищает владельца в случае, если подрядчик или поставщик не выполнит свои обязательства по перед тем, как предоставить услугу или материал, на которые они были заключены по контракту.

Облигация состоит из трех сторон: кредитора, принципала и поручителя.Кредитор — это сторона, которая получила бы деньги, если бы возникла проблема неисполнения обязательств; Обычно это собственник или генеральный подрядчик.

Принципал — компания, покупающая облигацию; в этом случае поставщик или подрядчик получает задаток. Поручительство обеспечивает залог и является тем, кто выплатит его, если будут поданы какие-либо претензии.

Подавая требование по одной из этих облигаций, владелец может получить полную сумму первоначального взноса. В отличие от других типов облигаций, используемых в строительстве, если владелец требует возврата первоначального взноса, поручитель платит.

Когда используются залоги предоплаты в строительстве?

Эти облигации используются как в частных, так и в государственных проектах, когда генеральный подрядчик, субподрядчик или поставщик запрашивает первоначальный взнос.

Поскольку еще не предоставленные материалы технически не относятся к проекту до тех пор, пока они не будут доставлены на объект, владелец не имеет права регресса, если подрядчик или поставщик не приедут. Эти облигации защищают владельца или нанимателя от необходимости платить дважды.

Облигации с авансовыми платежами используются не так часто, возможно, потому, что первоначальные платежи перед началом проекта выплачиваются редко. И если поставщики действительно просят немного денег перед размещением заказа, генеральный подрядчик или субподрядчик, заказывающий материал, часто несет бремя затрат до тех пор, пока материал не будет доставлен, и они могут получить за это деньги.

Передав бремя первоначального взноса владельцу (там, где оно, вероятно, должно быть) и потребовав предоставления залога, никто из участников проекта не должен нести риск, связанный с невыполнением поставкой поставщиком или невыполнением субподрядчиком своих обязательств.Это ответственность поручителя.

Обеспечение залога авансового платежа

Обычно подрядчика или поставщика материалов, запрашивающего авансовый платеж, просят предоставить залог авансового платежа либо владельцу проекта, либо подрядчику на более высоком уровне.

Собственником или подрядчиком является кредитор по облигации — тот, кому деньги идут в случае подачи иска. Поставщик или подрядчик, покупающий облигацию, основной суммы , несет дополнительные расходы по поставке облигации.

Облигации с предоплатой требуют тщательной проверки финансовой отчетности и авуаров принципала. Поскольку наиболее частой причиной дефолта по этим облигациям является неплатежеспособность компании, поручительство должно гарантировать, что они покрыты и компания имеет прочную финансовую основу.

Эти облигации обычно стоят 1-3% от суммы первоначального взноса, , что может быть небольшой суммой для выплаты финансового спокойствия.

Что будет, если возникнет претензия?

В отличие от традиционных строительных облигаций, облигации с предоплатой выпускаются «по требованию», в отличие от «условных» облигаций или облигаций «по умолчанию».Это означает, что если требование предъявлено к одной из этих облигаций, поручитель должен выплатить кредитору немедленно, без каких-либо вопросов .

При использовании традиционных облигаций поручительство выплачивается только в случае нарушения контракта. Из-за этого условия поручитель сначала исследует претензию и определяет, нарушил ли принципал договор до того, как будет произведена оплата.

После выплаты поручителем требования они попытаются взыскать сумму выплаты с принципала.

Защита средств проекта

Подобно залогу исполнения, залог авансового платежа защищает владельцев проектов и подрядчиков от неэффективных поставщиков и подрядчиков более низкого уровня.

Облигации с авансовым платежом уникальны тем, что обеспечивают особую защиту только тогда, когда запрашивается авансовый платеж . Стандартные гарантии исполнения защищают владельцев и подрядчиков на протяжении всего срока реализации проекта, независимо от того, сколько денег было выплачено или работа завершена.

Если вы являетесь генеральным директором или владельцем проекта и вас просят внести первоначальный взнос, в ваших интересах попросить залог авансового платежа. Это верно, особенно если первоначальный взнос выплачивается на крупную сумму или если продукт не будет находиться на объекте какое-то время.

Улучшение денежного потока для подрядчиков и поставщиков

Управление денежным потоком — одна из самых сложных частей ведения строительного бизнеса. Когда подрядчику или поставщику не хватает денег, им может быть трудно начать проект без предоплаты.Предложение обеспечить залог авансового платежа может быть ценным козырем на переговорах с владельцем или GC.

При относительно невысокой стоимости — обычно до 3% от общей стоимости депозита — залог авансового платежа может помочь строительному бизнесу получить средства, необходимые для покрытия материальных затрат или других начальных расходов.

Что такое предварительный договор купли-продажи? — Юридическая фирма по недвижимости Италия

В нашей предыдущей статье мы говорили о комплексной проверке недвижимости. Но что будет дальше? Если вы решили, где купить дом в Италии, и уверены в своей покупке, вам нужно будет пройти через несколько этапов.

В первую очередь покупателю необходимо сделать предложение о покупке. Как только продавец примет его, сделка станет обязательной для обеих сторон. На этом этапе стороны должны будут подписать Предварительный договор купли-продажи ( Contratto Preliminare или Compromesso ).

Это важный шаг, и ничего нельзя оставлять на волю случая. В этом контракте изложены условия продажи и требования , которые должны быть выполнены . Следует отметить, что это — контракт обязывает обе стороны подписать окончательный контракт.

Предварительный договор купли-продажи всегда должен включать :

Полное имя, дата и место рождения, национальный идентификационный номер (т.е.Налоговый кодекс Италии), гражданство обеих сторон. Иностранцы также должны будут предоставить номер своего паспорта;
Идентификационные данные собственности;
Подробная информация, относящаяся к строительной лицензии или заявке на строительную лицензию;
Технические спецификации ( capitolato ), относящиеся к зданию, которое не может быть изменено без согласия обеих сторон;
Срок сдачи;
Ипотека или иное бремя;
Согласованная окончательная цена и способ оплаты;
Безусловное обязательство продавца продать недвижимость в согласованную дату закрытия или до нее.Кроме того, продавец гарантирует отсутствие ограничений или каких-либо незаконченных прав третьих лиц.

Если одна из сторон является иностранцем, предварительный договор должен быть составлен на итальянском языке, а затем переведен.

При подписании этого соглашения необходимо внести залог (обычно 10% или 30% от стоимости покупной цены). Есть два вида депозита:

C aparra confirmatoria . Если покупатель не выполняет определенные обязательства, продавец может расторгнуть договор ( rescissione del contratto ), и покупатель автоматически потеряет весь внесенный залог.Если, с другой стороны, продавец не выполняет свои обязательства, покупатель будет иметь законное право на возмещение.
Caparra penitenziale . Любая или обе стороны могут расторгнуть соглашение. Если договор расторгается покупателем, продавец сохраняет залог, тогда как если продавец расторгает договор, покупатель получает возврат депозита.

Внесение депозита может иметь последствия, если одна из сторон передумает после его внесения.Поэтому перед подписанием Предварительного договора чрезвычайно важно, чтобы был осмотрен компетентным лицом , чтобы избежать неприятных сюрпризов как для продавца, так и для покупателя. Мы здесь, чтобы помочь нашим клиентам понять все нюансы того, как работает недвижимость в Италии.

Предварительный договор купли-продажи должен быть зарегистрирован в налоговой инспекции Италии. На этом этапе покупатель должен будет оплатить часть гонорара заранее, но затем эта сумма будет вычтена из общей суммы, подлежащей уплате, когда обе стороны подпишут Окончательный акт перед итальянским нотариусом.Во время регистрации Предварительного контракта должны быть уплачены следующие налоги: 0,5% от депозита и 3% первоначального взноса от покупной цены (эта сумма будет возвращена после подписания Окончательного контракта).

Как упоминалось ранее, предварительный договор является обязательным для обеих сторон . Он будет включен в Окончательный договор купли-продажи ( Rogito ), который знаменует собой завершение сделки с недвижимостью.

Если вы решили инвестировать в Италию, мы предлагаем вам обратиться за помощью к итальянскому профессионалу.В Italian Real Estate Lawyers мы помогаем нашим клиентам на протяжении всего процесса покупки недвижимости в соответствии с конкретными потребностями наших клиентов и без необходимости их физического присутствия в Италии на любом этапе процесса.

Фактически, мы знаем, что если вы проживаете за границей, вы не сможете поехать в Италию для подписания договора купли-продажи. Однако вы можете подписать доверенность , которая позволит кому-либо другому (включая нас) подписывать важные юридические документы от вашего имени.Если вам интересно узнать, как это работает, не пропустите нашу статью на следующей неделе.

Преддоговорная ответственность и предварительные соглашения по JSTOR

На протяжении десятилетий существовала значительная неопределенность в отношении того, когда закон налагает преддоговорная ответственность. Путаница частично связана с неспособностью ученых восстановить закон в действии, регулирующий вопросы преддоговорной ответственности. В этой статье профессора Шварц и Скотт сначала показывают, что они не несут ответственности за заявления, сделанные во время предварительных переговоров.Однако суды разделились по вопросу об ответственности, когда стороны вкладывают средства в доверительные отношения после «предварительного соглашения». Ряд современных судов возлагают обязанность добросовестно вести переговоры со стороной, желающей выйти из такого соглашения. Однако остается существенная неопределенность в отношении того, когда наступает эта обязанность и что она влечет за собой. Профессора Шварц и Скотт разрабатывают модель, показывающую, что стороны заключают предварительные соглашения, а не завершают контракты, когда их проект может принимать различные формы, и стороны не уверены, какая форма позволит максимизировать прибыль.Предварительное соглашение распределяет инвестиционные задачи между сторонами, определяет сроки инвестирования и обязывает стороны только реализовывать прибыльный проект. Стороны несут расходы по проекту, потому что инвестиции ускоряют получение прибыли и показывают, будет ли какой-либо из возможных типов проектов выгодным для реализации. Сторона предварительного соглашения «нарушает», когда она откладывает свои инвестиции сверх срока, указанного в соглашении. Задержка сократит расходы этой стороны, если ни один проект не окажется прибыльным, и улучшит переговорные позиции этой стороны в любых переговорах до полного контракта.Задержка часто ставит в невыгодное положение обещанного, и, когда стороны ожидают такого стратегического поведения, они с меньшей вероятностью заключат предварительные соглашения. Этот сдерживающий фактор вызывает сожаление, потому что предварительное соглашение часто является необходимым условием реализации социально эффективной возможности. Таким образом, договорное право должно поощрять инвестиции, связанные с конкретными отношениями, в предварительные соглашения, предоставляя обещанному лицу поддающееся проверке доверие, если обещатель стратегически отложил инвестирование. Профессора Шварц и Скотт изучают большую выборку апелляционных дел, показывающих, что: (I) стороны, по-видимому, заключают предварительные соглашения, описанные в модели, и нарушают указанные в модели причины, и (2) суды иногда защищают доверительный интерес кредитора, когда они должен, но несовершенное понимание судами поведения сторон иногда приводит их к ошибкам.

Информация о журнале

The Harvard Law Review публикует статьи профессоров, судей, практикующих специалистов и запрашивает обзоры важных недавних книг от признанных эксперты. В каждом выпуске также есть статьи студенческих редакторов. Публикуется ежемесячно с ноября по июнь в Обзоре около 2000 страниц. за том. Все статьи — даже самые уважаемые авторитеты — подвергнуты строгому редакционному процессу, призванному отточить и усилить содержание и тон.Ноябрьский номер содержит предисловие к Верховному суду (обычно написанное известным ученый-конституционалист), комментарий к делу факультета, 25 заметок о делах (анализ студентами третьего курса важнейших решений предыдущего Срок полномочий Верховного суда), а также сборник судебной статистики. Февраль В выпуске представлен ежегодный проект «События в законе», в котором подробно рассматривается важной области права.

Информация об издателе

Основана в 1887 году будущим судьей Верховного суда Луи Д.Брандейс, Гарвард Law Review — это журнал, полностью редактируемый студентами, формально независимый. юридического факультета Гарвардского университета. Приблизительно девяносто студентов-редакторов делают все редакционные и организационные решения и вместе с профессиональным бизнес-персоналом из четырех человек выполняют повседневные операции. Помимо того, что он служит важным академическим форумом для юридических исследований, Обзор призван стать эффективным исследовательским инструментом для практических занятий. юристы и студенты юридических факультетов. Обзор также предоставляет возможности для его членам развивать свои собственные навыки редактирования и письма.Все студенческие сочинения без подписи, что отражает тот факт, что многие участники обзора, помимо автору и руководящему редактору, делать вклад в каждую опубликованную кусок.

Определение условного договора купли-продажи

Что такое условный договор купли-продажи?

Условное соглашение купли-продажи — это соглашение о финансировании, при котором покупатель вступает во владение активом, но его титул и право повторного вступления во владение остаются за продавцом до полной оплаты покупной цены.

Покупатель может вступить во владение недвижимостью, как только соглашение вступит в силу, но не будет владеть имуществом до тех пор, пока он полностью не оплатит его, что обычно делается в рассрочку. Если компания не выполнит свои платежи, продавец вернет товар обратно в собственность.

Условные договоры купли-продажи часто заключаются при финансировании машин и оборудования, а также различных форм недвижимости.

Общие сведения об условных договорах купли-продажи

Условное соглашение купли-продажи — это договор, который предполагает продажу товаров.Также известный как условный договор купли-продажи, продавец позволяет покупателю принять поставку товаров, указанных в договоре, и оплатить их позже. Право собственности на недвижимость принадлежит продавцу до тех пор, пока покупатель не уплатит полную цену.

Многие условные договоры купли-продажи включают продажу материальных, физических активов, иногда в больших количествах. К ним относятся автомобили, недвижимость, машины, оргтехника, инструменты и приспособления.

Покупатель и продавец собираются вместе и начинают договор с устной договоренности.Как только они оба соглашаются с условиями, покупатель составляет официальный письменный договор, в котором излагаются условия, включая залог, доставку, платежи и условия. В контракте также должно быть указано, что произойдет, если покупатель не выполнит свои обязательства и когда ожидается полная оплата.

Условные договоры купли-продажи позволяют продавцу вернуть собственность в собственность, если покупатель не выполнит платеж.

Условные договоры купли-продажи

В надежных контрактах излагаются детали характера сделки между покупателем и продавцом, и они готовы к рассмотрению для подписания обеими сторонами, как только они смогут прийти к устному соглашению.

Контракты должны быть как можно более конкретными и содержать следующие критерии:

Тип собственности : характер рассматриваемых активов, их состояние, а также количество, передаваемое покупателю.
Платеж : Сумма депозита или первоначального взноса, необходимая покупателю для защиты собственности от продавца. В этом разделе также следует указать, когда должен быть произведен последний платеж.
Проценты : Поскольку оплата производится частями, покупатель также указывает сумму процентов, которые он намеревается получить в течение срока действия контракта.
Сдача : Как и когда состоится сдача имущества.
Передача права собственности : Дата, до которой право собственности должно перейти к покупателю при условии полного выполнения условий контракта.
По умолчанию : Подробная информация о неисполнении покупателем своих обязательств.
Повторное владение : В контракте также должна быть описана процедура возврата продавцом любого имущества.Обычно это включает пункт, дающий продавцу право входить в помещение, чтобы завладеть оборудованием и другим личным имуществом.

Преимущества условных договоров купли-продажи

Приобретение собственности по условному соглашению о продаже может позволить компании вычесть процентные расходы из своей налоговой декларации. Условное соглашение о продаже может не требовать первоначального взноса, а также может иметь гибкий график погашения.

Другие преимущества для покупателя включают предоставление покупателю доступа к активу до полной оплаты, что может создать финансовый рычаг для бизнеса.Покупатели с более слабой кредитной историей также могут получить недоступный кредит, используя финансирование, предоставляемое продавцом, что особенно эффективно для новых хозяйствующих субъектов.

Условное соглашение купли-продажи также защищает продавца в случае невыполнения покупателем требуемых платежей. Поскольку право собственности не переходит к покупателю до выполнения условий, продавец остается законным владельцем на протяжении всего срока действия контракта. Это упрощает для продавца юридическое возвращение права собственности или возврат владения, поскольку ему не нужно использовать дорогостоящие процедуры обращения взыскания с покупателем после преждевременной передачи правового титула.

Ключевые выводы

В условном соглашении купли-продажи покупатель вступает во владение активом, но его титул и право повторного вступления во владение остаются за продавцом до тех пор, пока покупная цена не будет полностью оплачена.
В случае невыполнения обязательств покупателем продавец может вернуть собственность.
Условные договоры купли-продажи обычно заключаются в отношении покупки транспортных средств, мебели и оборудования, а также сделок с недвижимым имуществом.
Эти контракты предоставляют покупателю ряд преимуществ, включая доступ к собственности без необходимости вносить полную предоплату.

Примеры условных договоров купли-продажи

Как упоминалось выше, условные договоры купли-продажи обычно используются предприятиями для финансирования покупки оборудования, канцелярских товаров и мебели.

Условные договоры купли-продажи типичны для недвижимости из-за этапов, связанных с ипотечным финансированием — от предварительного одобрения, оценки и до окончательной ссуды. По этим контрактам покупатель обычно может вступить во владение и использовать собственность после того, как обе стороны подписали и согласовали дату закрытия.Однако продавец, как правило, сохраняет документ на свое имя до тех пор, пока не будет получено финансирование и не будет оплачена полная покупная цена.

То же самое касается договоров купли-продажи автомобилей. В некоторых штатах покупатели могут выгнать машину со стоянки, подписав условный договор купли-продажи. Эти контракты обычно подписываются, когда финансирование не завершено. Однако название и регистрация транспортного средства остаются на имя дилера, который имеет право забрать автомобиль обратно, если условия не соблюдены.Это означает, что продавец все еще работает, чтобы гарантировать финансовые условия сделки, или продавец должен придумать свои собственные, чтобы завершить покупку.

Многие люди, которые сдают в аренду такие предметы, как электроника и мебель, также участвуют в условных договорах купли-продажи. Потребитель может внести депозит продавцу за товар — скажем, за телевизор — и согласиться на определенное количество платежей по сделке. Пока набор не будет оплачен полностью, розничный торговец имеет возможность забрать его обратно, если покупатель не выполнит платежи.

Соглашения на

писем: риски, цель и что включать

На быстро развивающемся строительном рынке подрядчиков на более мелких проектах и даже некоторых подрядчиков на более крупных проектах могут попросить начать работу до заключения официального письменного контракта. Хотя устные договоренности могут быть обязательными и имеющими исковую силу [1], они не рекомендуются, потому что они оставляют существенную вероятность того, что стороны впоследствии разойдутся во мнениях относительно их соответствующих толкований соглашения или того, было ли соглашение достигнуто вообще.Рискуя заявить очевидное — всегда имеет смысл для специалистов в области строительства, чтобы они заключали свои соглашения в письменной форме до начала каких-либо работ.

Когда формальный контракт невозможен, стороны должны рассмотреть возможность заключения письменного соглашения, которое, как минимум, включает основные условия цены, объема работ и местоположения проекта. [2] Письменное соглашение сокращает важные деловые условия до письменных, чтобы можно было начать работу или оказание услуг до подписания более окончательного соглашения.«Письменное соглашение» не является юридическим термином, и этот тип предварительных соглашений имеет множество других названий, в том числе: Письмо о намерениях, Ограниченное разрешение на производство, Ограниченное уведомление о начале производства, Лист условий и Соглашение о досрочном начале. Важно учитывать то, что содержится в соглашении, а не то, что на нем написано.

Существуют различные причины, по которым стороны могут заключить письменное соглашение до исполнения официального контракта. Во-первых, стороны могут быть не в состоянии прийти к соглашению по всем условиям распределения рисков официального контракта вовремя, чтобы владелец мог уложиться в срок, установленный его кредитором, органом зонирования, местным постановлением или каким-либо другим соображением вне контроль собственника.Во-вторых, ускоренный проект, в котором строительство и проектирование выполняются одновременно, часто приводит к очень жестким ограничениям в расписании для подрядчиков, что не оставляет сторонам времени для заключения официального контракта. [3] В-третьих, собственник может захотеть, чтобы подрядчик выполнил определенные подготовительные работы перед заключением официального соглашения. Например, владелец может попросить подрядчика мобилизоваться на площадке, начать подготовку документов, заказать товары с длительным сроком поставки или зафиксировать цены для субподрядчика и поставщика перед заключением официального соглашения.Наконец, стороны могут оказаться не в состоянии согласовать существенные элементы, такие как цена или объем работ по проекту в целом. В этих случаях стороны могут захотеть продолжить определенную предварительную работу, используя письменное соглашение, потому что они могут согласовать цену только для начальной фазы проекта.

Все эти сценарии чаще всего влияют на первые сделки по проекту, такие как работы на стройплощадке и подрядчики коммунальных услуг. В результате этим подрядчикам жизненно важно понимать преимущества и риски, связанные с использованием письменных соглашений.Причины, по которым стороны могут не согласиться на соглашение о досрочном запуске, включают:

Защита окончательного контракта отсутствует, что означает, что подрядчики рискуют не получить оплату или понести судебные издержки для возмещения за работу, выполненную без контракта. Владельцы подвергаются риску, когда у них также нет окончательного контракта, включая риск того, что им потребуется оплатить заказы на изменение без подписанного соглашения, потому что не существует процесса заказа на изменение.
Риск того, что окончательное соглашение может никогда не быть подписано, а обязательства сторон будут регулироваться буквенным соглашением, предназначенным только для предварительной работы.
Переход силы на переговорах. Когда стороны приступили к работе и вложились в проект, готовность к компромиссу в отношении договорных позиций снижается.
Проблемы со стеканием. Например, если подрядчика просят зафиксировать ценообразование и заказать товары с длительным сроком поставки, он не может включить условия основного контракта в свои субподряды или заказы на поставку до того, как основной контракт будет заключен.

В дополнение к вышесказанному, когда стороны соглашаются подписать письменное соглашение, они рискуют тем, что письменное соглашение будет сочтено не имеющим исковой силы как простое «соглашение о согласии», даже если одна из сторон намеревается иначе. [4] Соглашение о согласии — это не имеющее исковой силы соглашение, которое стремится связать две стороны для ведения переговоров и заключения контракта с намерением, чтобы окончательное соглашение было воплощено в официальном письменном документе и что ни одна из сторон не будет связана до тех пор, пока окончательное соглашение не будет достигнуто. выполнен.

Грань между вступившим в законную силу соглашением и простым соглашением о согласии тонкая, исходя из фактов и обстоятельств каждого дела:

«Если определенность очевидна и стороны действуют в соответствии с ней, [соглашения о раннем начале] могут считаться контрактами, имеющими исковую силу. В строительной отрасли поиск определенности неизменно требует заключения и толкования контракта в соответствии с торговыми обычаями и практикой, а также с лежащими в основе фактами. Граница между неопределенностью, которая может быть прояснена судебным толкованием, и упущениями в результате полного отсутствия согласия, часто проводится между простым отказом обсудить вопрос, в отличие от открытого обсуждения, и неспособностью прийти к согласию.”[5]

В деле Building Materials Wholesale, Inc. против Triad Drywall, LLC [6], например, установщик гипсокартона подал иск о нарушении контракта против своего поставщика материалов на основании письменного соглашения. После предоставления установщику письма-соглашения с заявленной ценой поставщик гипсокартона закупил материалы и продолжил переговоры об условиях контракта, включая цену. В конце концов, поставщик гипсокартона продал материалы другому установщику по значительно большей цене, чем он указал на первоначального установщика гипсокартона, утверждая, что у него нет договорных обязательств перед первоначальным установщиком гипсокартона.Суд не согласился и постановил, что условное письмо о намерениях, за которым следует согласие поведением на последующий субконтракт, представляет собой имеющий обязательную силу контракт, поскольку «согласие на условия контракта может быть дано не подписью».

Во избежание споров относительно объема и возможности принудительного исполнения письменного соглашения стороны должны проявлять осторожность и включать в свое письменное соглашение определенные формулировки, в том числе:

Существенные элементы стоимости, объема работ, места и времени.
Положение о намерении сторон сделать письмо обязательным или необязательным.
Заявление о том, что договор не заключен на других услуг и работает до подписания окончательного письменного соглашения. В противном случае существует риск того, что стороны могут сформировать устного подрядчика или фактически подразумеваемого контракта на все работы, даже если они все еще обсуждают условия официального письменного контракта. [7]
Заявление о том, что официальный контракт заменяет письменное соглашение, так что положения официального контракта будут применяться в будущем и, насколько это возможно, задним числом к работе, выполняемой в соответствии с письменным соглашением.
Положение о праве на прекращение или аннулирование, если письменный официальный договор не подписан в течение определенного периода времени. В противном случае существует риск того, что услуга / работа будет продолжаться бессрочно в соответствии с соглашением о досрочном запуске. [8]

Письменные соглашения не обеспечивают конкретности и ясности, присущие соглашениям стандартной формы, что может нанести ущерб обеим сторонам. Хотя письменные соглашения могут быть неизбежным злом в некоторых случаях, стороны должны обеспечить выполнение официального контракта как можно скорее.Письменное соглашение никогда не следует рассматривать как замену официального контракта.

[1] См., Например, , Turner Broadcasting System, Inc. против McDavid , 303 Ga. App. 593, 596, 693 S.E.2d 873 (2010) (сбор дел о признании действительности устных соглашений).

[2] Существенными условиями строительного контракта являются цена, Джексон против Уильямса , 209 Ga. App. 640, 643, 434 S.E.2d 98 (1993), объем работ, Burden v. Thomas , 104 Ga.Приложение. 300, 121 S.E.2d 684 (1961), местонахождение, Harris v. Baker , 287 Ga. App. 814, 817, 652 S.E.2d 867 (2007), а иногда и время. См., Например, , Jackson , 209 Ga. App. на 643 (признание устного контракта на строительство не имеющим исковой силы, если не было договоренности относительно материала, который будет использоваться для строительства, местоположения строительства, сметной стоимости проекта или времени его завершения).

[3] См., Например, , Marshall Contractors, Inc.v. Университет Брауна , 692 A.2d 665 (RI 1997) (не обнаружено никакого подлежащего исполнению контракта, в котором подрядчик был бы «уполномочен начать работы на стройплощадке и переместить инженерные сети на строительную площадку, хотя формальный контракт еще не был заключен, чтобы разместить план так называемого ускоренного строительства проекта »).

[4] Долл против Гранд Юнион Ко. , 925 F.2d 1363, 1367 (11-й округ 1991 г.) (обнаружение «соглашений о согласовании или предварительных заявлений о намерении заключить контракт в будущем не имеет исковой силы»).

[5] 1 Строительный закон Bruner & O’Connor § 2: 8, Экспресс-контракты — Определенный контракт или «соглашение о согласии» — Письма о намерениях (обновление за август 2017 г.