Почему не приходят налоги на квартиру: как оплатить налог на имущество, если нет квитанции

Если не пришла квитанция, нужно ли оплачивать налог на недвижимость

В соответствии с украинским законодательством, обязательство по уплате налога на недвижимость начинается после отметки о вручении квитанции. Важно отметить, что даже если налоговое уведомление не было вручено лично в руки, а было оставлено в почтовом ящике, оно считается врученным. Наши сограждане считаются автоматически охваченными этими налоговыми квитанциями. Следует отметить, что при этом совершенно не имеет значения, получили ли он уведомление с рассчитанным налогом на недвижимое имущество или нет. Статья 58 Налогового Кодекса Украины дает основание считать, что налоговая квитанция была вручена налого-плательщику, даже если отделение почтовой связи сделало отметку, что плательщика не было по месту прописки, налоговому адресу или по месту регистрации.

В Налоговом Кодексе Украины есть пункт 58.1, который дает данную трактовку закона. Если имеется отметка, что налоговое уведомление было отправлено, но плательщик отсутствовал по указанному адресу, будет считаться, что обязательство об уплате вступает в силу.

Обязательство вступает в силу, даже если нет подписи получателя. Эксперты отмечают, что украинским законодательством предусмотрен 6-дневный период  для оплаты полученной налоговой квитанции. Период оплаты налога на недвижимость для физических лиц, которые владеют домами и квартирами, начинается с 1 июля. По закону, 60 дней отводится на ознакомление с полученной информацией и оплату налога. Единственный случай, когда вина плательщика налога отсутствует – это ошибка в адресе получателя, допущенная налоговой службой. В квитанции может отсутствовать номер дома или номер квартиры. Это будет существенной ошибкой со стороны налоговой службы.

Украинские юристы настоятельно рекомендуют оплачивать налог вовремя. Из-за уклонения оплаты налога на недвижимость могут быть наложены штрафные санкции, имущество может быть арестовано. Уклоняясь от уплаты налога, украинец может получить запрет на выезд за границу. Собственники квартир, площадь которых превышает норму и предполагает оплаты налога, могут даже сами посещать налоговые инспекции по мету регистрации, прописки. Не будет лишним узнать у налоговых инспекторов наличие объекта недвижимости в реестре. 

Типовые вопросы – ответы по исчислению налога на недвижимость

Вопрос: Физическим лицом по наследству от родителей получены земельный участок и жилой дом, расположенные на территории Российской Федерации. Является ли она плательщиком налога на недвижимость в отношении данных объектов недвижимости?

Ответ: Если гражданину Республики Беларусь принадлежат объекты недвижимости или земельные участки в Российской Федерации, то плательщиком налогов в Республике Беларусь в отношении таких объектов он являться не будет.

В отношении объектов недвижимости и земельных участков, расположенных на территории Российской Федерации, исчисление и уплата налога должна производиться в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Вопрос: Физическое лицо осуществляет строительство садового домика. Нужно ли уплачивать налог на недвижимость в отношении не завершенного строительством домика, право собственности на который в территориальной организации по государственной регистрации не зарегистрировано?

Ответ: В соответствии с Налоговым кодексом Республики Беларусь физические лица признаются плательщиками налога на недвижимость в отношении принадлежащих им капитальных строений, в том числе таких объектов, не завершенных строительством (при условии наличия у них фундамента, стен, крыши).

К капитальным строениям (зданиям, сооружениям), в частности, относятся садовые домики.

Таким образом, физическое лицо является плательщиком налога на недвижимость в отношении садового домика, не завершенного строительством, имеющего фундамент, стены, крышу. При этом отсутствие государственной регистрации права собственности на такой домик не является основанием для непризнания физического лица плательщиком налога на недвижимость.

Вопрос: Молодая семья в настоящее время проживает в общежитии с ребенком до 3 лет и осуществляет строительство двухкомнатной квартиры за счет собственных средств. Необходимо ли будет в дальнейшем уплачивать налог на недвижимость за такую квартиру после завершения ее строительства? От чего будет зависеть величина налога на недвижимость?

Ответ: В соответствии с Налоговым кодексом Республики Беларусь принадлежащее физическому лицу на праве собственности одно жилое помещение в многоквартирном или в блокированном жилом доме освобождается от налога на недвижимость.

Таким образом, если физическому лицу будет принадлежать только одна квартира, такое лицо будет освобождаться от налога на недвижимость в отношении указанного объекта.

При приобретении второго и последующих жилых помещений физическое лицо будет иметь право на освобождение от уплаты налога на недвижимость только в отношении одного из принадлежащих ему жилых помещений (квартир).

Величина налога на недвижимость зависит от стоимости квартиры и ставки налога на недвижимость, а также повышающего или понижающего коэффициента к ставке налога на недвижимость, установленного решением местного Совета депутатов.

Вопрос: Нужно ли уплачивать налог на недвижимость члену многодетной семьи, которому принадлежит несколько квартир?

Ответ: Нет, не нужно. От налога на недвижимость освобождаются все принадлежащие одному (нескольким) членам многодетной семьи (семьи, в которой на иждивении и воспитании находятся трое и более несовершеннолетних детей) квартиры, расположенные в многоквартирных или блокированных жилых домах.

Вопрос: Физическое лицо приватизировало квартиру с выплатой ее стоимости в рассрочку на 40 лет (государственная регистрация права собственности произведена). В следующем году им оформлено право собственности еще на одну квартиру. Обязано ли физическое лицо уплачивать налог на недвижимость, учитывая, что в отношении одной из квартир продолжает производится выплата стоимости приватизации? За какую из квартир?

Ответ: У физического лица возникает обязанность по уплате налога на недвижимость, начиная с даты приобретения им в собственность второй квартиры, но в отношении только одной из принадлежащих ему квартир.

Для выбора квартиры, освобождаемой от уплаты налога на недвижимость, физическому лицу необходимо обратиться в налоговый орган и предоставить уведомление, в котором указать все находящиеся у него в собственности квартиры, а также квартиру, в отношении которой он хочет воспользоваться правом на льготу по уплате налога.

Налог на недвижимость подлежит уплате на основании извещения налогового органа.

Вопрос: Физическому лицу – пенсионеру по возрасту принадлежит квартира в многоквартирном жилом доме. Затем им произведена государственная регистрация права собственности на полученный по наследству жилой дом и земельный участок, находящийся в пожизненном наследуемом владении. В таком доме никто не зарегистрирован. Необходимо ли гражданке уплачивать земельный налог и налог на недвижимость в отношении принадлежащих ей объектов?

Ответ: Физическое лицо:

— не уплачивает налог на недвижимость в отношении принадлежащей ей квартиры, так как физические лица, которым принадлежит только одна квартира, освобождаются от уплаты налога;

— не уплачивает налог на недвижимость и земельный налог в отношении жилого дома и земельного участка, так как является пенсионером и в жилом доме не зарегистрированы трудоспособные лица.

Вопрос: Физическое лицо является пенсионером по возрасту. Он зарегистрирован по месту жительства в принадлежащем ему на праве собственности жилом доме. Такой дом расположен на земельном участке, предоставленном пенсионеру на праве пожизненного наследуемого владения. В указанном жилом доме других лиц не зарегистрировано.

Также пенсионеру на праве собственности принадлежат еще один земельный участок и расположенный на нем жилой дом. Во втором жилом доме зарегистрирован трудоспособный сын пенсионера.

Обязан ли пенсионер уплачивать земельный налог и налог на недвижимость?

Ответ: Пенсионер по возрасту:

— не уплачивает налог на недвижимость и земельный налог в отношении жилого дома и земельного участка, в котором он зарегистрирован, так как в этом жилом доме не зарегистрировано трудоспособных лиц;

— уплачивает налог на недвижимость и земельный налог в отношении второго жилого дома и земельного участка, так как в таком жилом доме зарегистрирован его трудоспособный сын.

Вопрос: Пенсионеру по возрасту на праве собственности принадлежит офис, в котором размещается частное унитарное предприятие, учредителем которого он является. Предоставляется ли льгота по налогу на недвижимость в отношении данного объекта пенсионеру по возрасту?

Ответ: Льгота по налогу на недвижимость пенсионеру не предоставляется. В соответствии с Налоговым кодексом Республики Беларусь льготы пенсионерам по возрасту предоставляются в отношении жилых домов с нежилыми постройками (при их наличии), садовых домиков, дач, гаражей, машино-мест, а также в отношении перечисленных выше объектов, не завершенных строительством. Так как офис к перечисленным видам объектов недвижимости не относится, пенсионер по возрасту не имеет право на освобождение от уплаты налога на недвижимости в отношении такого объекта.

сколько и кто должен платить

Несмотря на карантин платить налог на недвижимость в Украине придется. О том, кто и за какую недвижимость обязал платить налог украинцев, читайте в материале .

1

Кто должен платить налог на недвижимость

Согласно статье 266 Налогового кодекса Украины, плательщиками налога на недвижимость являются физические и юридические лица, которые владеют недвижимостью на территории Украины. При этом абсолютно не имеет значения, являются ли они резидентами или нет.

Если владельцами недвижимости являются несколько лиц, платить обязан каждый за принадлежащую ему часть

Присоединяйтесь к нам в Telegram!

Если объект находится в общей собственности, но не разделен в натуре, придется договориться, кто из владельцев будет платить. Это можно сделать в складчину или по очереди.

2

За какую недвижимость нужно платить налог

Придется уплатить налог на недвижимость за квартиры площадью более 60 кв. м, а также жилые дома площадью свыше 120 кв. м. Если речь идет о различных типах объектов недвижимости, то их площадь должна быть больше 180 кв. м.

Подписывайтесь на нас в Google News!

К примеру, если вы владеете одновременно квартирой/квартирами и жилым домом или их частями и общая площадь имущества превышает 180 кв. м.

Вы платите налог за «лишние» квадратные метры. Предположим, площадь квартиры 86 кв. м. В этом случае придется заплатить налог на 26 кв. м (86 кв. м — 60 кв. м).

Если площадь квартиры свыше 300 кв. м, а дома — более 500 кв. м, придется заплатить налог на роскошь. Это еще + 25 тыс. грн ежегодно к сумме налога.

Облагаются налогом объекты жилой и нежилой недвижимости или их части.

3

Кому не нужно платить налог на недвижимость

Не нужно платить налог в том случае, если объект находится в собственности органов власти, местного самоуправления, неприбыльных организаций, который содержится за счет госбюджета или местного бюджета.

Объекты жилой и нежилой недвижимости, которые расположены в зонах отчуждения, обязательного отселения, здания детских домов семейного типа, общежития, жилая недвижимость, которая непригодна для проживания, в том числе в связи с аварийным состоянием, признанная таковой согласно решению сельского, поселкового, городского совета или совета объединенной территориальной общины, налогом на недвижимость не облагаются.

4

Как рассчитать размер налога на недвижимость

Ставка налога на недвижимость определяется решением сельского, поселкового, городского совета или советом объединенных территориальных общин.

Она не может превышать 1,5% размера минимальной заработной платы на 1 января отчетного (налогового года) за 1 кв. метр базы налогообложения.

С начала этого года размер минимальной зарплаты составлял 4723 грн, следовательно, максимальный размер налоговой ставки на недвижимость не может превышать 70,8 грн.

Ставку налога на недвижимость нужно искать на официальном сайте местной власти. В Киеве это 1,5%.

5

Какое наказание за неуплату налога на недвижимость

Если вы задержали платеж на срок до 30 дней, размер штрафа составляет 10% суммы налога. Если не платили больше календарного месяца — 20% суммы долга.

По истечении сроков уплаты на сумму налогового долга начисляется пеня из расчета 120% годовых ставки НБУ.

6

Когда нужно платить налог на недвижимость

В 2020 году мы платим налог за 2019 год. До 1 июля должны были прийти уведомления об уплате налога на недвижимость. Если они вдруг не пришли, физлица освобождаются от ответственности за несвоевременную уплату.

Заплатить налог нужно в течение 30 дней.

7

Какие есть льготы на уплату налога на недвижимость

Законом № 540-IX украинцев освободили от уплаты налога на недвижимость и землю за март.

Общая сумма налога фактически будет уменьшена на один месяц. Однако обратите внимание, что льготы будут учтены при расчете налога за 2020 налоговый (отчетный) год.

Ошибка в тексте? Выделите её мышкой и нажмите: Ctrl + Enter

Часто задаваемые вопросы физических лиц по уплате налогов на имущество, транспорт и землю

Налогоплательщики (физические лица) стали часто задавать вопросы касательно уплаты налогов на имущество, землю и транспорт.  

Граждане страны сталкиваются с разными жизненными ситуациями, в которых не знают, как правильно исполнить свои налоговые обязательства. В этой связи пресс-служба Комитета государственных доходов отобрала ТОП-20 часто задаваемых вопросов и публикует ответы на них:

Какой срок уплаты налога на имущество, земельного налога и налога на транспортные средства с физических лиц?

Физические лица уплачивают в бюджет:

• земельный налог и налог на имущество не позднее 1 октября года, следующего за отчетным налоговым периодом;
• налог на транспорт не позднее 31 декабря налогового периода.

Будут ли штрафные санкции за несвоевременную уплату налога?

Действующим Налоговым кодексом Республики Казахстан штрафных санкций не установлено, за исключением начисления суммы пени на сумму недоимки, за каждый день просрочки исполнения налогового обязательства.

Куда оплачивать налог на транспорт?

Уплата налога физическими лицами проводится по месту жительства (прописки) физического лица.

Куда платить налог при смене места жительства?

Куда уплатить налог на транспортные средства с физических лиц, если налогоплательщик переехал в Восточно-Казахстанскую область со сменой регистрации места жительства, а сам транспорт по-прежнему зарегистрирован в Алматинской области?

• Уплату налога необходимо производить в бюджет по новому месту жительства, реквизиты можно узнать в управлении государственных доходов по месту проживания, либо позвонив в Контакт – центр 1414.

Машина после ДТП, находится в неисправном состоянии и не используется, должны ли платить налог на транспортные средства за данное авто?

Да, должны платить налог, пока у автомобиля имеется владелец и транспорт состоит на регистрационном учете в органах Управления дорожной полиции РК. 

Для прекращения исполнения налогового обязательства по такому транспортному средству, необходимо снять его с регистрационного учета.

При оплате налога на транспортные средства ошибочно оплатил на себя, а автомобиль зарегистрирован на супругу. Как теперь зачесть данный платеж на жену?

Согласно пункту 5 статьи 101 Налогового кодекса зачету не подлежит излишне уплаченная (взысканная) сумма налога, платежа в бюджет, пени в счет погашения налоговой задолженности другого налогоплательщика. Данное лицо может подать налоговое заявление о возврате суммы.

Если я продал автотранспорт по доверенности, налоги начисляются на меня или на фактического пользователя автотранспорта?

Ваше право собственности прекращается только на основании совершенной двусторонней сделки и зарегистрированной в уполномоченном органе, продажа автомобиля другими способами (по доверенности либо по страховке) не прекращает право собственности.

Следовательно, налоги начисляются на собственника автотранспорта, официально зарегистрированного в уполномоченном органе. При этом передача ТС по доверенности согласно нормам Гражданского кодекса не является отчуждением имущества и передачей права собственности, а дает право на его управление или представление интересов от имени собственника.

В каком размере производится уплата налога на транспортные средства с физических лиц, если  автомобиль приобретен  в августе  месяце текущего года?

Сумма   налога на транспортные средства  исчисляется за период с первого числа  месяца,  в котором приобретено право собственности до конца налогового периода. 

Соответственно, в вашем случае необходимо оплатить транспортный налог за пять месяцев: с августа по декабрь текущего года.

Являются ли прицепы транспортных средств объектом налогообложения налогом на транспортные средства?

Прицепы транспортных средств объектом налогообложения налогом на транспортные средства не являются.

Как и где можно самостоятельно рассчитать налог на транспортные средства с физических лиц?

Расчет суммы налога на транспортные средства налогоплательщики могут произвести самостоятельно с использованием портала http://www.kgd.gov.kz, пройдя по следующим вкладкам: «Электронные сервисы» — «Калькулятор» — «Расчет налога на транспорт» или по прямой ссылке: http://kgd. gov.kz/ru/calc/transports Для произведения авторасчета заполните соответствующие поля.

Что является налоговой базой для определения земельного налога и налога на имущество?           

Налоговой базой для определения земельного налога является площадь земельного участка и (или) земельной доли.

По налогу на имущество Налоговой базой –  оценочная стоимость имущества.

Что является основанием для признания пользователя плательщиком земельного налога в случае отсутствия идентификационных документов на земельный участок?

В случае отсутствия идентификационных документов на земельный участок основанием для признания пользователя плательщиком земельного налога в отношении земельного участка является фактическое владение и пользование таким участком на основании:                                               

1. актов государственных органов о предоставлении земельного участка – при предоставлении земельного участка из государственной собственности;                                                                                                
2. гражданско-правовых сделок или иных оснований, предусмотренных законодательством Республики Казахстан, – в остальных случаях  (п. 3 ст.499 НК).

Налоговая база для исчисления налога на имущество с физических лиц?

Налоговой базой по жилищам, дачным постройкам, гаражам является стоимость объектов налогообложения, определяемая по состоянию на 1 января каждого года, следующего за отчетным, Государственной корпорацией «Правительство для граждан». (п.1 ст.529 Налогового кодекса).

Корректировка базовых ставок земельного налога по не используемым землям с/х назначения?

Местные представительные органы имеют право повышать базовые ставки земельного налога, не более чем в десять раз на не используемые в соответствии с земельным законодательством Республики Казахстан земли сельскохозяйственного назначения. (п.4 ст.509 НК).

В 2015 году купили автомашину марки Lexus 2010 года с объемом двигателя 4700 см.куб и оформили на мать, она удостоена ордена «Алтын алқа», освобождается ли она от уплаты транспортного налога?

Согласно Налогового кодекса автомобили с объемом двигателя свыше 4000 см. куб и переоформленные в уполномоченном органе после 31 декабря 2013 года не освобождаются от уплаты транспортного налога, поэтому данная норма к указанным лицам не применима.

Я — инвалид 2 группы, освобожден ли я от налога на транспорт?

Да, Вы имеете льготу по имеющимся в собственности мотоколяскам и автомобилям — по одному автотранспортному средству, являющемуся объектом обложения налогом, кроме легкового автомобиля с объемом двигателя свыше 4 000 кубических сантиметров, в отношении которого в уполномоченном государственном органе произведены регистрационные действия, связанные со сменой собственника транспортного средства, после 31 декабря 2013 года.

Какие налоговые льготы предусмотрены при исчислении  налога на имущество и земельного налога физического  лица-инвалида?

По налогу на имущество не являются плательщиками инвалиды — в пределах 1500-кратного размера месячного расчетного показателя  от общей стоимости всех объектов налогообложения, находящихся на праве собственности.

По налогу на землю не  являются  плательщиками инвалиды по:

• земельным участкам, занятым жилищным фондом, в том числе строениями и сооружениями при нем;
• придомовым земельным участкам;
• земельным участкам, предоставленным для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства и дачного строительства, включая земли, занятые под постройки;
• земельным участкам, занятым под гаражи.

Как можно проверить задолженность по местным налогам с физических лиц?

Проверить наличие налоговой задолженности, в т.ч. по налогу на транспортные средства можно на сайте Комитета государственных доходов РК (www.kgd.gov.kz), в разделе «Электронные сервисы» — «Сведения об отсутствии (наличии) налоговой задолженности» путем введения ИИН, а также на портале «Электронного правительства» либо в УГД по месту жительства.

Какие мероприятия проводятся органами госдоходов для актуализации баз данных по имуществу и транспортным средств?

В настоящее время органами госдоходов проводится актуализация базы данных с уполномоченными органами.  

Уточняются сведения о собственниках, а также проводится анализ таких сведений. Онлайн взаимодействие с информационными системами МВД РК, МЮ РК, КУЗР МСХ РК, НАО «Правительство для граждан» запланировано на 4-й квартал 2019 года.

Данные меры позволят сократить количество обращений от налогоплательщиков, а также достоверно производить расчет суммы налога.

Затронет ли налоговая амнистия физических лиц по долгам за налоги на имущество, землю и транспорт?

Да, распространяется. При этом амнистии подлежат суммы штрафов и пени при условии уплаты основной суммы долга в срок до 31 декабря 2019 года (вкл.), по налоговым обязательствам, образовавшимся у физических лиц за предыдущие периоды.  

IRNR — Impuesto sobre la Renta de No Residentes

Автор: Азбука Испании

Если Вы — собственник недвижимости в Испании и не являетесь налоговым резидентом Испании (Вы не проживаете в Испании более 183 дней в году),  Вы должны подать и оплатить Налоговую декларацию IRNR по недвижимости в Испании:

— за 2018 год до 31 декабря 2019 

— за 2019 год до 31 декабря 2020

— за 2020 год до 31 декабря 2021

Налоги на недвижимость: IBI и IRNR…

Многие владельцы недвижимости в Испании — нерезиденты, оплачивая ежегодно муниципальный налог IBI,  уверены в том, что это единственный налог, который они обязаны оплатить. Но это совсем не так.

IBI

IBI – это муниципальный налог, который выставляется органами муниципалитетов на каждый объект недвижимости. Расчет налога IBI для оплаты собственник получает ежегодно по почте от Ayuntamiento в виде уже готовой квитанции для оплаты.

IRNR

(Impuesto sobre la Renta de No Residentes)

В соответствии с  налоговым законодательством Испании, нерезидент – собственник недвижимости обязан ежегодно подавать декларацию IRNR (налог на доходы нерезидентов). Данный налог оплачивается независимо от того, сдается недвижимость в аренду или нет. Декларация IRNR подается владельцем на каждый объект недвижимости, который находится у него в собственности. Т.е., например, если у Вас есть в собственности в Испании квартира и гараж как два независимых объекта недвижимости, Вы должны подать две декларации: одна – на квартиру, вторую – на гараж. Объединить все объекты недвижимости, которые находятся в собственности, в одной декларации нельзя.

Заполнение и подача декларации, в т.ч. расчет налога IRNR – это обязанность налогоплательщика.  

Первый раз слышу о IRNR… Если я не платил налог IRNR или нарушил срок подачи декларации. 

Если Вы не платили налог IRNR и уже нарушили сроки подачи декларации… Не расстраивайтесь и не переживайте — это довольно частое явление, поскольку иностранцы, приобретя недвижимость в Испании, часто не догадываются о существовании данного налога, полагая, что оплачивая IBI, они больше ничего и никому не должны… Бывали случаи, когда собственник — нерезидент не платил данный налог в течение 5-6 лет, а потом при некоторых обстоятельствах (например, при получении ВНЖ в Испании, при продаже недвижимости, данный налог внезапно «всплывал» и удивлял). Поэтому, если Вы уже несколько лет, являясь собственником недвижимости в Испании, не платили IRNR, Вам все равно рано или поздно придется его заплатить за все года со штрафами и пенями.

В связи с этим есть два наиболее приемлемых варианта:

Первый вариант: Вы можете дождаться Requerimiento или т.н. «письмо счастья» от испанской налоговой и подать декларации в порядке требования. В этом случае, Вам ВАЖНО не пропустить данное письмо и оплатить налог в установленный срок — 10 рабочих дней с момента получения письма. Письмо — Requerimiento считается полученным, даже если Вам его не вручили лично в руки, а просто оставили в почтовом ящике. В случае неуплаты в срок возможны серьезные проблемы вплоть до ареста банковских счетов и недвижимости. Рекомендуем не доводить дело до этого. 

Второй вариант: Это добровольная оплата налога IRNR, т.е.  до получения Requerimiento.  Вы можете в добровольном порядке подать и оплатить декларацию IRNR, не дожидаясь Requerimiento, но при этом штрафы и пени будут минимальны. Здесь принцип такой: чем раньше подашь просроченную декларацию и заплатишь налог IRNR, тем меньше штраф и пени.  

Внимание: 

В любом случае после добровольной оплаты налога с нарушением срока, Вам придет письмо — PROPUESTA DE LIQUIDACION DE RECARGO POR PRESENTACIÓN FUERA DE PLAZO DE AUTOLIQUIDACIÓN, в соответствии с которым Вам будет предложено оплатить штраф и пени за несвоевременную оплату налога. 

Штраф при добровольной оплате налога IRNR (оплата до получения Requerimiento) с нарушением срока подачи не более 12 месяцев составляет 15% от суммы налога и снижает размер его на 25% при добровольном погашении в установленный срок. 

Штраф при добровольной оплате налога IRNR (оплата до получения Requerimiento) с нарушением срока подачи более 12 месяцев составляет 20 % от суммы налога и снижает размер его на 25% при добровольном погашении в установленный срок. 

Если Вы получили PROPUESTA DE LIQUIDACION DE RECARGO POR PRESENTACIÓN FUERA DE PLAZO DE AUTOLIQUIDACIÓN и Вы не согласны с начисленным штрафом и пенями, Вы можете в течение 15 рабочих дней обжаловать данное решение по форме данного Propuesta, которое сопровождает данное письмо на отдельных бланках: MODELO PARA EFECTUAR ALEGACIONES EN EL PROCEDIMIENTO DE LIQUIDACIÓN DE RECARGOS с Вашими идентификационными данными и номером Вашего дела.  

Если Вы согласны с данным начисление штрафа и пенями, Вы можете ничего не отправлять в налоговую и дождаться самой квитанции, которая придет вместе с письмом LIQUIDACIÓN DE RECARGO POR PRESENTACIÓN FUERA DE PLAZO DE AUTOLIQUIDACIÓN. Данную квитанцию Вы сможете оплатить по штрих-коду в отделении или в банкомате любого испанского банка или онлайн через личный кабинет. 

У меня есть недвижимость в Испании. Срок оплаты IRNR и как рассчитать налог? 

Если Вы являетесь собственником недвижимости в Испании и Вы ее не сдаете в аренду, то расчет налога IRNR осуществляется на основе ее кадастровой стоимости. В этом случае срок оплаты  до 31 декабря текущего года за прошедший отчетный год. Т.е. по налогу IRNR за 2016 год срок подачи был до 31 декабря 2017 года.  Нужно иметь также в виду, что как правило кадастровая стоимость недвижимости ежегодно пересчитывается. Актуальная кадастровая стоимость указывается в квитанции на оплату IBI или ее можно запросить через личный кабинет сайта Ayuntamiento по месту нахождения недвижимости или личный кабинет Кадастра по электронному сертификату (ЭЦП).  

Пример: 

Приведем пример расчет налога IRNR за 2015 год для гражданина России — нерезидента Испании, у которого в собственности квартира, кадастровая стоимость которой 100.000 евро (кадастровая стоимость была пересмотрена после 01.01.1994).

Для объектов недвижимости в Испании, чья кадастровая стоимость была пересмотрена после 01 января 1994 года применяется коэффициент 1,1%. Для остальных объектов недвижимости — 2%. 

В 2015 г. ставка по налогу IRNR для нерезидентов — граждан РФ — 24%.

Расчет налога IRNR за 2015 год осуществляется по следующей формуле:

Кадастровая стоимость 100.000 х 1,1% = 1100 

1100 х 24% = 264 евро.

У меня есть недвижимость в Испании, и я сдаю ее в аренду. Как рассчитать налог IRNR и сроки оплаты? 

Если Вы являетесь собственником недвижимости в Испании и Вы ее сдаете в аренду, то расчет налога IRNR осуществляется на основе дохода от аренды. Нерезидент-собственник недвижимости в Испании, сдающий в аренду свою недвижимость, обязан подавать декларацию IRNR каждый триместр. Срок подачи декларации и оплаты налога IRNR до 20 числа апреля, июля, октября и января за каждый триместр. 

Пример: 

Приведем пример расчет налога IRNR за 2015 год для гражданина России — нерезидента Испании, у которого в собственности квартира, и он сдавал эту квартиру в аренду с 01 января по 31 декабря 2015 за 1000 евро в месяц.
В 2015 г. ставка по налогу IRNR для нерезидентов — граждан РФ — 24%.
Расчет налога IRNR за 2015 год осуществляется по следующей формуле:
За каждый триместр 2015 года ему нужно подать декларацию IRNR и заплатить налог из расчета:
1000 евро х 3 = 3000 евро.
3000 х 24% = 720 евро. 

ГК “Азбука Испании” оказывает услуги по подготовке декларации IRNR для собственников недвижимости в Испании.

Если у Вас более 3-х деклараций IRNR

-

СКИДКА 50%

на каждую последующую декларацию после третьей^*.

* Акция не распространяется на декларации IRNR  по аренде, а также декларации, которые оплачиваются Хестором.

Сократить сроки получения налогового вычета при покупке квартиры собираются с 2021 года

Начиная со следующего года срок выплаты налогового вычета за покупку квартиры собираются сократить почти в три раза — с четырех месяцев до 45 дней. В сентябре стало известно, что документ, меняющий порядок оформления налогового вычета, подготовил Минфин.

Сейчас о готовности к переходу на упрощенный порядок выплаты налогового вычета заявили в Федеральной налоговой службе. Процесс полностью автоматизирован, новый порядок предоставления выплат сейчас тестируется на получателях социальных налоговых вычетов.

Сейчас с момента подачи в налоговую службу документов на получение налогового вычета до того, как деньги поступят на счет владельца квартиры, как правило, проходит не меньше четырех месяцев. Три месяца занимает проверка документов, которую проводит налоговая служба, еще один месяц дается на перечисление денег.

После вступления в силу изменений вся эта процедура должна занимать не больше 45 дней. Налоговая служба обязана рассмотреть заявление на получение вычета в течение 30 календарных дней, а затем перечислить деньги за 15 дней после окончания проверки.

Кроме того, должно значительно упроститься само оформление налогового вычета. Налогоплательщику не нужно будет, как сегодня, заполнять декларацию или оформлять на работе справку о полученном доходе. Новая схема работы предполагает, что информация будет поступать в налоговую службу сразу же, как только заемщик оформил ипотечный кредит на покупку квартиры. Затем налоговая получает данные от Росреестра о том, что был куплен объект, после чего покупателю автоматически предоставляется вычет.

Статья по теме: Как дважды получить налоговый вычет при покупке квартиры?

Новостройки Красноярска на старте продаж!

Новые объекты по выгодным ценам. Акции и скидки от застройщиков. Выбирайте!

www.sibdom.ru Смотреть

Росреестр

Глава Росреестра: По поручению президента готовят законы — содержать дачи станет дешевле

Важные и весьма обнадеживающие для граждан новации готовятся в правительстве. Они в итоге позволят сделать более справедливыми и легкими налоги на дома, квартиры, дачи. Этой хорошей новостью на «Деловом завтраке» в «Российской газете» поделилась заместитель министра экономического развития России — руководитель Росреестра Виктория Абрамченко.

-Виктория Валериевна, ваше ведомство исключительно важно для всех граждан России, потому что любая семья хоть раз в жизни обращается в ваше «окно».

ВИКТОРИЯ АБРАМЧЕНКО: По нашей статистике, каждый гражданин страны приходит к нам как минимум один раз в 25 лет. Но это средняя цифра. У кого есть инвестиции в недвижимость, приходит чаще.

—Хотелось бы начать разговор с самого чувствительного вопроса, который поднял в своем Послании президент. Известно, что глава государства поручил правительству внести изменения в законодательство, которое касается кадастровой оценки  недвижимости. Оно вызвано недовольством граждан, получивших «письмо счастья» из налоговой инспекции. Многие жаловались на неоправданно высокие цифры оценки их домов и дач, и соответственно, по цепочке, больших налогов за это. Какая часть программы ляжет на ваши плечи?

ВИКТОРИЯ АБРАМЧЕНКО: Действительно, это сегодня один из самых актуальных вопросов. Мы недавно получили соответствующее поручение президента. Там два направления.

Первое — это уточнение порядка налогообложения недвижимого имущества физических лиц, то есть это зона ответственности министерства финансов и Федеральной налоговой службы.

Второе направление в этом поручении — это создание законодательных норм, которые не позволят допустить превышения кадастровой стоимости объекта недвижимости над рыночной. А это уже компетенция министерства экономического развития. Поэтому и министерство финансов, и министерство экономического развития с двух сторон должны обеспечить корректировку законодательства.

 — Какой будет в этом роль Росреестра?

ВИКТОРИЯ АБРАМЧЕНКО: Нам в 2017 году пришлось очень часто публично выступать по вопросам, связанным с кадастровой оценкой недвижимости. И мы объясняли не только рядовым гражданам, но иногда даже представителям субъектов Российской Федерации, что Росреестр не заказывает оценку. Росреестр не является исполнителем работ по кадастровой оценке. Эта путаница связана со словом «кадастр». Есть кадастровый учет и кадастровая оценка. Учет — это к Росреестру. А кадастровую оценку до недавнего времени выполняли независимые оценщики, которые объединяются в саморегулируемые организации.

 — Оценщики — это же частные организации, и к их работе было немало претензий.

ВИКТОРИЯ АБРАМЧЕНКО: С начала 2017 года вступил в силу Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке», который обязал проводить эту работу специальными уполномоченными юридическими лицами. Бюджетные учреждения, которые создаются в соответствии с законом, должны появиться в каждом регионе. На сегодняшний день такие бюджетные учреждения уже созданы более чем в 40 субъектах.

Ответственность за результат работы, безусловно, будет повышена. То есть это не какое-то физическое лицо проводит оценку, а целое юридическое лицо, которое еще к тому же учредил субъект Российской Федерации.

 — Почему мы имеем сегодня такие перекосы по кадастровой стоимости объектов недвижимости?

ВИКТОРИЯ АБРАМЧЕНКО: Прежде всего, рынок просел. Действительно, из-за последнего кризиса недвижимость стала стоить дешевле. А массовая оценка для цели налогообложения не учитывает состояние рынка. И новый закон сказал, что нужен некий понижающий коэффициент в случае, если рынок просядет. Этот коэффициент назван индексом рынка недвижимости, его необходимо рассчитать. По закону он должен применяться с 2020 года. В то же время коллеги оценщики, которые входят в состав Общественного совета при Росреестре, предлагают, как в развитых западных странах, говорить о том, что налог нужно брать от стоимости, которая меньше на 30 процентов стоимости объектов.

 — На 30 процентов меньше? Это радостная новость для людей.

ВИКТОРИЯ АБРАМЧЕНКО: Возможно, это будет решено именно таким образом. Может быть, появится некий понижающий процент до момента, когда будет рассчитан действительно гибкий коэффициент рынка недвижимости.

 — Есть надежда, что это решение будет принято?

ВИКТОРИЯ АБРАМЧЕНКО: Мы сейчас это обсуждаем в рамках поручения президента и должны выйти на согласованные решения.

 — То есть вы выступаете соавторами будущего законопроекта?

ВИКТОРИЯ АБРАМЧЕНКО: Конечно.

— Это консолидированное мнение, что надо идти именно таким образом в пользу граждан? Или кто-то против, например, налоговая служба?

ВИКТОРИЯ АБРАМЧЕНКО: Нет, нет. Что такое налог на недвижимое имущество, на земельные участки, на иную недвижимость? Это доходная часть муниципалитетов и субъектов Российской Федерации. Тут получается улица со встречным движением. Налогоплательщик хочет платить меньше. Те, у кого это доходная часть бюджета, хотят собирать больше. Поэтому всегда должен быть разумный компромисс. Нельзя делать налог таким, чтобы он приводил к банкротству физических лиц, к невозможности граждан заплатить налог на недвижимость. Это консолидированное мнение.

— Специально для тех, кто не очень разбирается, объясните, из чего состоит налог?

ВИКТОРИЯ АБРАМЧЕНКО: Это налоговая база (кадастровая стоимость) и налоговая ставка. И к сумме, которая получается, еще применяются льготы. Очень важно смотреть не только на базу, но и налоговую ставку. Чтобы не было случаев, когда налоговая ставка всегда оказывалась максимальной. Вот этого не должно быть.

 — А не получится ли так, что при оценке кадастровой будет введено это правило, если его примут, и будет оценка сделана на 30 процентов меньше средней рыночной стоимости, а регионы в понятном стремлении повысить свои доходы поднимут эти ставки до максимального уровня и нивелируют очень хорошее начинание?

ВИКТОРИЯ АБРАМЧЕНКО: Так нельзя давать в руки местных властей такой законодательный инструмент, чтобы можно было использовать всегда по максимуму.

 — Вы не знаете, будет ли приниматься на уровне правительства решение, чтобы как-то ограничить аппетиты местных властей?

ВИКТОРИЯ АБРАМЧЕНКО: Минэкономразвития России — соисполнитель у минфина в той части поручения, где нужно обеспечить взимание налога и поработать как раз с налоговой ставкой. А где нужно внести изменения в законодательство по кадастровой оценке, исполнитель — министерство экономического развития, и минфин у нас — соисполнитель. Поэтому я думаю, что мы придем к консолидированной позиции. Тем более уже накоплен большой опыт взимания налогов от кадастровой стоимости.

 — Вы имеете в виду кадастровую оценку земли?

ВИКТОРИЯ АБРАМЧЕНКО: В отношении земельных участков этот порядок действует уже около 10 лет. В самом начале был всплеск негативных эмоций со стороны налогоплательщиков, когда от нормативной цены земли перешли к кадастровой стоимости участков. И за 10 лет прошли большой путь. Сегодня кадастровая стоимость земельного участка уже максимально близка к рыночной. Хотя есть перекосы по отдельным категориям.

 — Перекосы — это места, где земля не стоит тех денег, которые за нее просят?

ВИКТОРИЯ АБРАМЧЕНКО: Например, земли сельскохозяйственного назначения. Чернозем в Воронеже стоит дешевле, чем земельный участок сельскохозяйственного назначения на Рублево-Успенском шоссе. Почему-то для земель сельхозназначения адрес, как характеристика земельного участка, влияет на стоимость больше, чем плодородие земель. А такого быть не должно.

Еще присутствует ситуация с объектами капитального строительства. Вот почему в одном квартале застройки стоят схожие девятиэтажки, а стоимость объектов разная? Это можно было бы объяснить тем, что у кого-то вид из окна на виноградник, а у кого-то на полигон твердых бытовых отходов. Но тут вид один и тот же, а стоимость все равно разная.

— Это, на ваш взгляд, была ошибка кадастровых оценщиков?

ВИКТОРИЯ АБРАМЧЕНКО: Это ошибка методологии. Методология была очень нечеткая, плюс еще оценщики, по сути, никакой ответственности не несли. Выигрывали эту работу по конкурсу региона.

— Это как было. А как будет?

ВИКТОРИЯ АБРАМЧЕНКО: Изменение ситуации по новому закону мы почувствуем только в конце этого года. Это налоги, которые будут взиматься в 2019 году, с базы, которая будет определена в 2018 году. Вот тут мы бы хотели внести корректировки, уже выстраданные на практике. Во-первых, мы бы все-таки хотели перейти к ценовому зонированию. Все уже привыкли к тому, что город или какая-то иная застроенная территория развиваются исходя из деления на территориальные зоны. В городе есть зона жилой застройки, есть зона коммунально-складской застройки, есть зоны рекреации. То есть все территории в городской застройке поделены по функциональному зонированию.

Определены конкретные правила применительно к целевому назначению объекта в каждой зоне. По сути, ценовое зонирование может быть то же самое, когда объекты в пределах границы определенной зоны должны стоить одинаково. Тогда не будет перекосов, когда в одном доме идентичные квартиры имеют разную стоимость.

Второе наше предложение тоже из практики. Регионы говорят: а почему мы должны каждый из 85 субъектов Федерации делать для себя отдельную информационную систему, в которую будет подгружена единая для всех методика? Сделайте, пожалуйста, на центральном уровне один продукт, некий калькулятор, в который загружаются понятные, прозрачные параметры, и на выходе получается справедливая стоимость. Чтобы не было какой-то химии и некого таинства внутри оценочного сообщества, и чтобы мы понимали, откуда взялась конкретная сумма.

 — Как организована работа по оспариванию кадастровой стоимости?

ВИКТОРИЯ АБРАМЧЕНКО: Оспаривание стоимости возможно в рамках работы специально создаваемых комиссий. Эта функция возложена на Росреестр. Наша задача — обеспечить техническую возможность работы комиссии, в состав которой входят представители оценочного сообщества, региональной власти и Росреестра. Комиссия рассматривает заявление конкретного гражданина или представителя юридического лица об оспаривании стоимости. Каждый год мы фиксируем рост обращений в эти комиссии. В прошлом году рост составил 22 процента. Такой же рост фиксируют и суды — было подано 16 тысяч исков по всей стране.

 — На ваш взгляд, работа комиссий нуждается в улучшении?

ВИКТОРИЯ АБРАМЧЕНКО: Да. Мы много говорим об оспаривании стоимости объекта. Это же неправильно, когда гражданин столкнулся с тем, что стоимость его недвижимости завышена, порой очень сильно. Почему гражданин для оспаривания высокой цены должен снова пойти к оценщику, заплатить собственные деньги и заказать рыночный отчет, на основании этого отчета прийти в комиссию и доказывать справедливость?

С одной стороны, в 2017 году 56 процентов решений комиссий было принято в пользу заявителей. С другой, граждане меньше доходят до комиссий, чем юридические лица, с обращениями в суды то же самое. Мы хотим предложить, чтобы ошибку устраняли бюджетные учреждения за свой счет. И вот тут роль федерального центра должна быть надзирающей. Мы предусмотрим в будущих нормативных новациях контролирующую функцию за Росреестром, чтобы мы надзирали за деятельностью бюджетного учреждения, а то исправляло стоимость. Для этого и создаются бюджетные учреждения, чтобы была определена разумная, адекватная стоимость объекта недвижимости для налогообложения.

 — И это разумное предложение.

ВИКТОРИЯ АБРАМЧЕНКО: Мне кажется, должна быть рабочая модель, когда государство определяет правила игры, и когда оно же надзирает за исполнением правил игры и за соблюдением прав граждан.

 — Можно по пунктам разъяснить, как пошагово действовать человеку, который получил извещение из налоговой, в которой написана стоимость его земельного участка, и ужаснулся.

ВИКТОРИЯ АБРАМЧЕНКО: В вашем примере, гражданин исходит из налогового извещения. В нем указана сумма налога к оплате, реквизиты объекта недвижимости, то есть вид объекта, его адрес и стоимость. Вот та самая стоимость и есть база для исчисления налога. Сначала человеку необходимо проверить на сайте Росреестра, действительно ли стоимость такая. Убедившись, что стоимость именно такая, но гражданин считает, что она завышена, нужно заказывать отчет оценщика, с новой стоимостью и с этим отчетом и заявлением обращаться в комиссию.

 — Еще острый вопрос — неоформленные объекты недвижимости.

ВИКТОРИЯ АБРАМЧЕНКО: По поводу неоформленных объектов некоторые эксперты предлагали установить обязанность для граждан регистрировать права. Дело хорошее, но что такое обязанность? Ведь ее можно и не выполнить, значит, должна быть какая-то санкция за невыполнение. И вот тут возникла очень большая дискуссия, какой должна быть санкция.

— Вплоть до лишения недвижимости?

ВИКТОРИЯ АБРАМЧЕНКО: Вот-вот. Понимаете, тут можно договориться до опасных вещей. Что значит отнять? Отнять единственное жилье, которое не зарегистрировано? Был предложен другой путь. Все объекты недвижимости расположены на земельных участках, которые выдавались для определенной цели, например, для строительства жилого дома. Прошло 10 лет. Дом в реальности есть, а в реестре недвижимости нет, значит, у налоговой этого дома как объекта налогообложения тоже нет. А земля-то есть. Поэтому было предложено развивать тот инструмент, который есть в соответствующих статьях Налогового кодекса, — через повышающие коэффициенты к земельному налогу стимулировать оформление прав на объекты недвижимости. Когда собственник будет через повышающий коэффициент платить большой земельный налог, тогда будет интереснее прийти к государству и оформить право. Это легальный путь, который не будет никого провоцировать на изъятие недвижимости.

 — С другой стороны, мы имеем много фактов, когда много земельных участков, куда вложены средства, но они фактически не используются.

ВИКТОРИЯ АБРАМЧЕНКО: Это же тоже неправильно. Земля должна работать. Например, земля сельхозназначения. Было поручение президента, потом вышел специальный Федеральный закон об изъятии сельскохозяйственных земель, которые не используются.

Почему это произошло? Экономика оказалась под санкциями, и появилась необходимость развивать систему импортозамещения, в том числе в сельском хозяйстве. Ни животноводство, ни растениеводство не работают без земли. Свободной земли в регионах с хорошими климатическими условиями не оказалось. Территории, которые примыкают к крупным населенным пунктам, оказались в собственности лиц, не планирующих развивать сельское хозяйство. Эти земли или простаивали в ожидании своего часа. Поэтому главы регионов, где необходимо было развивать сельское хозяйство, стали ставить перед федеральным центром вопрос вовлечения таких земель в оборот

— Некоторые граждане заметили беспилотники над участками…

ВИКТОРИЯ АБРАМЧЕНКО: Это просто способ получить информацию об использовании земель. Что с этой информацией дальше можно делать? Она используется для принятия решения о привлечении к административной ответственности, если выявлены соответствующие признаки нарушения земельного законодательства.

 — «Дачная амнистия» предусматривает облегченную регистрацию недвижимости на тех же садовых участках. Она закончится, и надо будет опять идти в Росреестр?

ВИКТОРИЯ АБРАМЧЕНКО: Это очень актуальный вопрос. 1 марта заканчивалось применение отдельных статей закона, которые говорили, что на индивидуальный жилой дом можно оформить право без ввода его в эксплуатацию. Сейчас эти нормы продлили, они будут действовать до 1 марта 2020 года. Мы бы хотели пойти дальше. Давайте вообще уйдем от разрешительного порядка оформления бытовой недвижимости граждан, пусть это будет уведомительный порядок. Вы закончили строительство своего дома, сообщите об этом муниципалитету. Муниципалитет от вашего имени обратится в Росреестр и сам пакет документов направит нам для регистрации права на этот объект. Не нужно вводить в эксплуатацию, бегать по градостроительным комиссиям, тратить кучу времени и сил на сбор дополнительных бумаг для того, чтобы этот дом легализовать. Ведь многих еще останавливает забюрократизированный процесс. Соответствующие правительственные поправки уже внесены в Госдуму и приняты в первом чтении в декабре 2017 года.

 — Граждане все еще опасаются обращаться за регистрацией своей недвижимости в электронном виде. Скажите, есть чего людям бояться? Могут быть какие-то риски?

ВИКТОРИЯ АБРАМЧЕНКО: Рисков нет абсолютно никаких. Электронная регистрация удобнее и быстрее. Более того, мы в 2017 году сделали проект «Фабрика электронной регистрации». Запустили его в самом тяжелом регионе — в Московской области. Там был большой процент приостановлений и отказов в регистрации. Порядка трети наших заявителей получали отрицательное решение. Сейчас результат фабрики — в три раза большая производительность труда регистратора прав. И по электронным пакетам у нас отказов 0,6 процента, против 30 процентов, которые были до этого.

 — За счет чего такие цифры?

ВИКТОРИЯ АБРАМЧЕНКО: За счет унификации алгоритма работы.

Плюс в пакетах документов, которые приходят в электронной форме, ошибок гораздо меньше, чем в бумажных. Еще один удачный пример организации работы — это сотрудничество с другим принимающим центром наших клиентов, со Сбербанком.

Мы вместе с коллегами исходили из того, что на самом деле нашим гражданам не нужен ни Сбербанк, ни Росреестр, а нужна квартира, в которой они будут жить и в которой будут жить их дети. В Сбербанк клиент приходит за деньгами на квартиру. Коллеги стали подбирать для своих клиентов, ипотечных заемщиков, объект недвижимости, под который тут же давался ипотечный кредит. И пакет документов на стороне Сбербанка в отношении сторон сделки уже был готов. Он был идеальный. Осталось только Сбербанку начать общаться с Росреестром, чтобы быстро зарегистрировать право. У нас на сегодняшний день рекорд реализации этого проекта, когда клиент приходит в Сбербанк, и через 4 часа у него квартира в собственности.

 — Так работает только Сбербанк?

ВИКТОРИЯ АБРАМЧЕНКО: Нет, мы сотрудничаем и с другими банками. Но со Сбербанком наибольшее количество таких удачно реализованных решений. Уже больше 420 тысяч этих сделок. Люди поверили. Они думали, что будут месяц ходить за кредитом, а у них через 4 часа уже право, а не только кредит.

 — Мы переходим практически на безбумажную регистрацию недвижимости. Человек на выходе не получает бумажек. Но по опыту каждый из нас знает, что любой компьютер, самый совершенный, самый хороший, любой сервер самый могучий, когда-то зависает. А когда-то и сбоит. А когда-то в него заберутся хакеры. А когда-то будет атака. Насколько велики эти риски?

ВИКТОРИЯ АБРАМЧЕНКО: Объясню, как работает эта система, чтобы сведения не потерялись. Что такое реестр недвижимости? Это электронные записи с описанием объекта, прав на объект, описанием административных границ, всевозможных зон. Объекты культурного наследия, лесные участки — это все электронные записи. Они сегодня хранятся с высокой степенью защиты. Есть Центр обработки данных, в котором все данные надежно защищены и дополнительно копируются. На этот объект никто проникнуть не может, даже представители Росреестра туда не могут попасть.

 — Но человеческий менталитет такой, что трудно отвыкнуть от бумажного свидетельства…

ВИКТОРИЯ АБРАМЧЕНКО: Что такое бумажное свидетельство о регистрации права, которого, кстати, с середины 2016 года уже нет? Например, вам продали квартиру. В моменте, по состоянию на текущую дату и время, бумажное свидетельство говорит о том, что этот переход права совершился, и теперь вы собственник. Завтра может оказаться, что в квартире были прописаны несовершеннолетние, или некий осужденный, который отбывает срок в местах лишения свободы. И именно его права нарушены этой сделкой. Соответственно, заинтересованные лица начнут процедуру обжалования перехода права. И не свидетельство бумажное в суде будет доказательством, а документы из реестрового дела. Поэтому мы, когда ликвидировали бумажные свидетельства, просто сказали, что данная бумага не подтверждает наличие вашего права на объект недвижимости. Она фиксирует переход этого права или возникновение на конкретную дату и конкретное время.

КЛЮЧЕВОЙ ВОПРОС

 КАК ЗАЩИТИТЬСЯ ОТ МОШЕННИКОВ

Что вы можете порекомендовать нашим читателям, чтобы защитить свое жилье от мошенников?

ВИКТОРИЯ АБРАМЧЕНКО | Закон «О государственной регистрации недвижимости», который вступил в силу с 1 января 2017 года, позволил нашим гражданам, в том числе через «Личный кабинет», подать заявление в Росреестр, чтобы без его личного участия никакая сделка с недвижимостью не произошла. Можно и самому прийти в офис МФЦ. Сегодня услуги Росреестра доступны в 10,5 тысячи офисах МФЦ по всей стране. Гражданин просто пишет такое заявление, чтобы не было сделки с его объектом без его личного участия. Это рекомендация от нас, профессионалов, работников Росреестра.

По участкам граждан уже ходят мошенники и говорят: давайте регистрировать все, что есть на участке — беседку, сарай, и предлагают свои услуги за сумасшедшие деньги. Какие объекты необходимо регистрировать?

ВИКТОРИЯ АБРАМЧЕНКО | Вопрос сложный, он связан с определением недвижимости, которое содержится в Гражданском кодексе. Главное условие — прочная связь с землей. Поэтому начнем с земли. Вам предоставлен земельный участок, предоставлен для определенной цели, например, для индивидуального жилищного строительства.

Значит, на таком земельном участке должен быть построен индивидуальный жилой дом иначе, согласно Земельному кодексу это считается нарушением .Кто может проверить наличие дома на участке и привлечь к ответственности за отсутствие такого объекта? Государственный земельный инспектор. Это работник соответствующей службы — в комментируемом примере — работник Росреестра.

Теперь по поводу всего остального, что этому дому сопутствует: бань, беседок, навесов, гаражей. Привлечь к ответственности за отсутствие оформленных бань и беседок на участках нельзя.

Участки предоставлены для индивидуального жилищного строительства, и, если индивидуальный жилой дом построен и на него зарегистрировано право, значит, участок используется по назначению. У государства нет претензий к таким законопослушным гражданам.

Опубликовано «Российской Газетой» 6 апреля 2018 года

 

Платят ли арендаторы налоги на недвижимость

Так вы только что подписали новый договор аренды? Поздравляю! Аренда квартиры — это свобода. Вы освобождаетесь от ответственности за благоустройство территории, затрат на обслуживание и выплат по ипотеке!

Однако есть один расход, который сбивает с толку как арендаторов, так и домовладельцев, — налоги на недвижимость. Если вы похожи на большинство, вы, вероятно, задавались вопросом: «А съемщики тоже должны платить налоги на недвижимость?» ApartmentSearch здесь, чтобы объяснить.

Для чего нужны налоги на недвижимость?

Владельцы недвижимости должны платить налоги на недвижимость для поддержки своих муниципалитетов или поселков.Местные руководители направляют доход от налога на недвижимость на нужды общества, например:

• Содержание инфраструктуры и удобств, таких как дороги, библиотеки, парки, пешеходные маршруты и т. Д.
• Выплата заработной платы городским рабочим и служащим общественной безопасности

Поскольку арендаторы пользуются дорогами и пользуются защитой той же полиции, которая защищает домовладельцев, то арендаторы платят налоги на недвижимость, верно?

Не совсем . Чтобы понять, платят ли арендаторы налог на недвижимость, вы должны сначала понять, что покрывает арендная плата!

Что платят арендаторы

В начале каждого месяца квартиросъемщики по всей стране отдают свои кровно заработанные деньги домовладельцу.Эти средства покрывают их арендную плату на следующий месяц.

Сумма арендной платы, которую вы платите, не является произвольным числом, указанным вашим арендодателем. При определении размера ежемесячной арендной платы домовладельцы и управляющие обычно учитывают следующие затраты:

• Ремонтно-эксплуатационные материалы и заработная плата
• Страхование арендодателя
• Стоимость коммунальных услуг на помещения общего пользования
• ТСЖ
• Местные налоги на недвижимость

Сумма налогов на недвижимость, которую платит арендодатель, зависит от оценочной стоимости дома или квартиры и местной налоговой ставки.Вот почему многие владельцы недвижимости рассчитывают арендную плату как небольшой процент от рыночной стоимости собственности (обычно от 0,8% до 2%). Соответственно, в городах, где растет стоимость жилья, растет и арендная плата!

Итак, хотя ваш домовладелец учитывает налоги на недвижимость в вашу ежемесячную арендную плату, вы лично не на крючке местного муниципалитета. Юридическая обязанность принадлежит владельцу недвижимости, а не его или ее арендаторам.

Краткий обзор налогов на недвижимость

Взгляд на некоторые недавние данные по налогу на недвижимость, опубликованные USA Today, подчеркивает, что арендодатели могут испытывать давление, которое впоследствии передается вам.

Вот снимок средних годовых налогов на недвижимость по стране:

• Техас — 4660 долларов
• Миннесота — 2752 доллара
• Миссури — 1 923 долл. США

Штат с самым высоким средним налогом на недвижимость из всех? Домовладельцы находят его в Нью-Джерси вместе со счетом на колоссальные 8 477 долларов. Если вы находитесь в Нью-Джерси и задаетесь вопросом, почему ваша арендная плата такая высокая, возможно, виноваты налоги.

Найдите аренду, соответствующую вашему бюджету

Из Сиэтла в Вашингтон Д.С., цены на аренду жилья растут! Однако найти дешевую аренду невозможно. Используйте поиск апартаментов, чтобы отсортировать и отфильтровать квартиры по ежемесячной арендной плате и найти подходящее место по правильной цене.

критиков утверждают, что налог на имущество несправедлив. Есть ли в них смысл?

В прошлом месяце депутат Айдахо назвал налог на имущество «злом по своей сути» и предложил штату отменить его и заменить упущенную выручку более высоким налогом с продаж. Он описал налог на собственность в феодальных терминах, заявив, что он «восходит к темным временам или средневековью, когда лорды поместья должны были платить налоги королям и королевам, иначе они не могли сохранить свою землю.”

Это привлекло мое внимание, потому что я ботаник-экономист по налогам, и мы известны своей любовью к налогам на собственность, в то время как широкая публика — нет. Итак, моей первой педантичной реакцией было сообщение в Твиттере о том, что на самом деле налог на недвижимость датируется 6000 годом до нашей эры. И он очень хорошо работает по критериям разумного налогообложения, таким как эффективность, справедливость и надежность.

Но, поскольку предложения об отмене (или значительном сокращении) налога на недвижимость всплывают каждые несколько лет (аналогичные планы были запущены в Небраске, Пенсильвании и Техасе и приняты в Южной Каролине), я решил вернуться к некоторым из тех, кто ненавидит налог на недвижимость » лучшие аргументы через призму некоторых из моих любимых, более подробных источников.

Вывод: хотя налог на имущество хороший, у него есть некоторые неприятные особенности. Эти недостатки вряд ли могут помешать сделке, но они сбивают налог на имущество с пьедестала. Политики, комиссии, владельцы собственности и защитники должны помнить о них, приступая к реформам.

Налог — регрессивный или прогрессивный?

Первой целью налога на имущество является получение доходов для местных органов власти, например, для защиты школ, дорог, парков и полиции.Он делает это очень хорошо, генерируя около трех четвертей местных налогов и половину всех доходов местного правительства, за исключением государственной и федеральной помощи.

Но это только одна цель налоговой политики. Другой — это справедливость, и именно здесь налог на имущество усложняется. Справедливость налога на имущество зависит от того, каким налогом вы его считаете.

Это налог на потребление (стоимость проживания в доме)? Если это так, то налог будет регрессивным, потому что расходы на жилье берут на себя большую долю из бюджетов домашних хозяйств с низкими доходами.В частности, если налог на недвижимость перекладывается на арендаторов, а также обременяет домовладельцев, нам также необходимо учитывать, что считается доходом. Действительно ли студенты или пенсионеры с низким текущим заработком, но более высоким доходом в течение жизни «бедны»?

Или налог на недвижимость — это налог на капитал (доход от владения домом)? Этот вид налога будет в среднем прогрессивным (поскольку владельцы капитала, как правило, более состоятельны), но в странах с более высокими ставками налога на недвижимость эти более высокие налоги могут отражаться в более низких ценах на землю или сниженной заработной плате, что может ослабить прогрессивность.

А как насчет теории вступительных взносов, согласно которой налог на имущество — это плата за вход для проживания в сообществе и потребления всех тех услуг, как образование K-12 и защита полиции, которые предоставляет местное правительство?

Здесь тоже сложно добиться прогрессивности. Многодетные семьи с низким доходом потребляют больше на государственные услуги (например, образование до 12 лет), чем платят налоги. Тем не менее, высококачественная система образования K-12 приносит пользу не только студентам, но и многим другим, включая работодателей и, за счет повышения стоимости собственности, домовладельцев с более высокими доходами.

(Примечание: аналитики обычно не говорят о прогрессивности или регрессивности налогов в зависимости от услуг, которые покупают эти налоговые доллары, но, возможно, нам следует это сделать.)

Важность неопределенности и прозрачности

Налог на недвижимость может также подвергнуть домовладельцев слишком большой неопределенности. Если крупное розничное предприятие закрывается в их районе (или открывается в соседнем), домовладельцы могут столкнуться с ростом налоговых счетов, поскольку местное правительство пытается компенсировать упущенную выгоду, вызванную сокращением коммерческой налоговой базы.

Чтобы смягчить эту озабоченность (и избежать более жестких ограничений налога на имущество), Стив Шеффрин из Тулэйна предложил налогообложение владельцев на основе диапазонов или «диапазонов», а не конкретных уровней стоимости собственности, подход, используемый в Великобритании.

Повышение прозрачности, включая объяснение того, как рассчитываются счета по налогу на имущество и как домовладельцы могут подать заявление на освобождение от налога на имущество, также может помочь улучшить налог и повысить его приемлемость.

Кстати о прозрачности, журналисты в Сиракузах.com и Propublica обнаружили существенное неравенство в налогах на недвижимость из-за задержки переоценки и большей вероятности того, что оценки будут успешно обжалованы в быстрорастущих районах со средним и высоким доходом по сравнению с районами с низким доходом. На фоне сохраняющегося разрыва в расовом богатстве эти результаты вызывают крайнюю тревогу.

Неправильный, а не злой налог

В целом налог на имущество является стабильным, адекватным и надежным источником доходов, но он также вызывает озабоченность по поводу справедливости и прозрачности.

К сожалению, предложение республиканских монахов Айдахо о запрете налога на собственность и повышении ставки налога с продаж штата до 11 процентов (безусловно, самой высокой в ​​стране), чтобы компенсировать потерю доходов, привело бы к удвоению регрессивности: налоги с продаж регрессивны, потому что низкие — с доходом домохозяйства тратят большую часть своего бюджета на потребление и товары, которые облагаются налогом, а не на услуги, которые не облагаются налогом.

Монкс описывает свое предложение как начало обсуждения, и я ценю пищу для размышлений.Теперь нам нужно реалистично подумать о том, как платить правительству, которое мы хотим.

арендаторов должны платить больше налогов, чтобы бороться за равенство

Если мы хотим увеличить государственные доходы, арендаторы должны платить больше налогов. Чем больше арендаторов платят больше налогов, тем лучше мы можем бороться за равенство и помогать всем людям.

Каждую зиму и весну миллионы домовладельцев по всей Америке платят налоги на недвижимость. В Калифорнии домовладельцы должны ежегодно отдавать около 1,24% оценочной стоимости местным органам власти.Другими словами, через 83 года домовладелец заплатит 100% стоимости своего дома в виде налогов! Насколько это больно?

Это американский способ платить налоги всем гражданам, за исключением тех, кто этого не делает. К настоящему времени мы знаем, что часто упоминаемые «47%» — это пожилые люди или те, кто зарабатывает менее 20 000 долларов, так что это нормально. Если вы один из них, просто не голосуйте за повышение налогов для 53%, которые уже платят 100% всех федеральных подоходных налогов, пожалуйста! Давайте вместо этого все бросимся или уморим зверя голодом.

Так почему же домовладельцы, многие из которых поначалу с трудом выплачивают ипотечный кредит и вносят первоначальный взнос, должны платить дополнительные налоги, а арендаторы этого не делают? Давайте изучим и обсудим, ладно?

Почему арендаторам следует платить больше налогов: мы все равны

Так почему же арендаторам не нужно платить налог с арендаторов, а домовладельцы должны платить налог на недвижимость?

Самая очевидная причина в том, что правительство воспринимает домовладельцев как лордов! Слово «домовладелец» очень ясно показывает, что домовладельцы считаются высшим классом.

В старину крестьянам приходилось трудиться на полях, чтобы платить за жилье. Они не могли даже позволить себе обычную еду, не говоря уже о доплате налогов на строительство школ и содержание дорог. Еще есть термин «главная спальня». Вы уловили идею.

Спустя сотни лет странно, что этот архаичный термин и концепция все еще верны, даже несмотря на то, что Америка превратилась в самую богатую нацию в мире.

Приравнивать арендатора к бедности просто нелепо.Конечно, есть некоторые исследования, которые показывают, что средний собственный капитал домовладельца в 40 раз больше, чем у арендатора (160 000 долларов против 4 000 долларов). Но в целом сегодня гораздо больше американцев сдают в аренду по собственному выбору, а не из-за недостатка средств.

Всем нужно платить больше налогов

При типичном доме стоимостью 700 000 долларов в Сан-Франциско домовладелец платит городу около 8 000 долларов в год школам и поддерживает проекты общественной инфраструктуры . Это на 8000 долларов больше, чем платит арендатор, но и домовладелец, и арендатор пользуются одинаковыми льготами.Ясно, что это несправедливо.

Просто взглянув на свой счет, я вижу, что 50 долларов идут в SFUSD (я понятия не имею, что это, черт возьми) и еще 205 долларов идут на «поддержку учителя», хотя у меня нет детей в государственной школе. Предположительно, пара тысяч из моих налогов на недвижимость будет потрачена на строительство сверхскоростного поезда из Сан-Франциско в Лос-Анджелес. Сладкий! Я действительно собираюсь оседлать это в 2020 году, когда это будет сделано? Нет, потому что сейчас 2020 год, через 10 лет после того, как я впервые написал этот пост, и проект был отменен! Но, конечно, не раньше, чем потратить наконец миллиард долларов денег налогоплательщиков.

Некоторые арендаторы утверждают, что домовладельцы уже получили вычет процентов по ипотеке в размере 750 000 долларов (было 1 000 000 долларов). Другими словами, если моя процентная ставка составляет 5%, я могу уменьшить свой налогооблагаемый доход на 37 500 долларов. Что ж, я говорю, что 750 000 долларов недостаточно!

Цифра абсолютно произвольна и должна быть увеличена как минимум вдвое до 1 500 000 долларов. Требуется много работы, чтобы иметь возможность сэкономить 20% на первоначальном взносе за дом и оставить 10% в качестве буфера в моем правиле 30/30/3. Таким образом, домовладельцы заслуживают вознаграждения за свою финансовую дисциплину, а не наказания в виде большего налогообложения.

Равенство арендаторов и домовладельцев

Я твердо верю в равенство, и поэтому считаю, что съемщики должны платить «налог на съемщиков». Чтобы рассчитать справедливый способ налогообложения арендаторов, мы используем годовую арендную плату по нормальной безрисковой ставке, скажем, 4%.

Допустим, вы платите 24 000 долларов в год за аренду. Разделите 24 000 долларов на 4%, и вы получите 600 000 долларов. 600 000 долларов — это основа, при которой вы, как арендатор, будете ежегодно платить городу 1,2% (7200 долларов США), чтобы также поддержать школы и дороги.

Предложение о налоге на арендатора — отличный способ поддержать любой дефицит бюджета города или штата, создавая при этом справедливый сценарий для всех людей. Давайте создадим среду, в которой каждый с гордостью внесет свой вклад в создание гармонично великой нации для всех наших детей!

И, что самое главное, давайте изменим представление о том, что арендаторы — это граждане низшего класса и налогоплательщики не меньше, чем домовладельцы. Арендаторы должны платить больше налогов для лучшего равенства для всех!

Если вы арендатор, то достаточно ли вы разочарованы? Цель этого поста — воссоздать разочарование домовладельцев и определенных групп доходов из-за необходимости платить больше налогов.

Понятно голосовать за закон, чтобы тратить больше денег других людей в свою пользу. Однако в конечном итоге вы просто навредите себе, потому что арендная плата вырастет, чтобы отразить увеличение расходов в виде налогов на недвижимость.

Если вы хотите больше тратить, пожалуйста, также согласитесь платить больше налогов. Неверно повышать налоги для одной группы людей, не платя больше сами.

Рекомендации

Рефинансируйте ипотеку .Посетите Credible, мой любимый рынок ипотечных кредитов, на котором предварительно квалифицированные кредиторы соревнуются за ваш бизнес. Вы можете получить конкурентоспособные реальные котировки менее чем за три минуты бесплатно. Ставки по ипотеке упали до рекордно низкого уровня! Когда банки конкурируют, вы выигрываете.

Изучите краудфандинг в сфере недвижимости . Если вы хотите купить недвижимость в качестве инвестиции или реинвестировать выручку от продажи дома, обратите внимание на Fundrise, одну из крупнейших на сегодняшний день платформ краудфандинга в сфере недвижимости. Они позволяют каждому вкладывать средства в сделки с коммерческой недвижимостью среднего размера по всей стране, которые когда-то были доступны только организациям или частным лицам со сверхвысоким уровнем дохода.

Fundrise — пионеры фондов eREIT. Благодаря технологиям теперь намного проще воспользоваться преимуществами более низкой стоимости и более высокой чистой доходности от сдачи в аренду по всей Америке.

Менее 5% показанных сделок с недвижимостью проходит через воронку Fundrise.

Связанные: Налоги на недвижимость по штатам: мы должны научиться принимать все более высокие налоги на недвижимость

Примечание. В Великобритании налог на недвижимость платит арендатор здания, независимо от того, является он арендатором или домовладельцем.Это называется муниципальный налог, и там он отлично работает.

Часто задаваемые вопросы о налоговых льготах на квартиры и жилье

Федеральная программа налоговых льгот на жилищное строительство с низким доходом успешно работает с 1987 года, предоставляя квартиросъемщикам с низкими доходами достойные квартиры по доступной цене. Если вы ищете квартиру в собственности с налоговой льготой, есть определенные вещи, которые вам следует знать перед подачей заявления. Это ответы на часто задаваемые вопросы о федеральной программе налоговых льгот на жилье для малоимущих.

Q: Что такое программа налоговых льгот?

A: Программа налоговых льгот, также известная как «федеральная программа налоговых льгот на жилье с низким доходом» или просто LIHTC, является популярной программой доступного жилья, которая существует с 1987 года. Программа налогового кредита Министерства жилищного строительства и городского развития США (HUD) находится в ведении IRS в сотрудничестве с государственными агентствами жилищного финансирования по всей стране.Арендодатели, участвующие в программе, могут потребовать налоговые льготы сроком на 10 лет для своей собственности с налоговыми льготами в обмен на сдачу в аренду хотя бы некоторых из своих квартир жильцам с низким доходом по ограниченной арендной плате.

Q: Могу ли я потребовать налоговую льготу?

A: Нет. Программа налоговых льгот получила свое название потому, что владельцы участвующих в программе собственности получают ценные налоговые льготы в обмен на то, что их здания остаются доступными. Как арендатор объекта налогового кредита, вы получаете выгоду в виде ограниченной арендной платы при условии, что вы имеете право на доход.

Q: Учитываются ли аннуитеты как часть дохода семьи?

A: Если у вас есть пенсионная или другая рента, велика вероятность, что ее нужно будет как-то засчитать как часть дохода вашей семьи. Как арендодатель должен определять, как обращаться с имеющейся у вас аннуитетом (или которую вы можете настроить после подписания договора аренды квартиры с низким доходом в собственности с налоговым кредитом), зависит от того, имеете ли вы право снимать остаток с аннуитет и если вы уже получаете выплаты.

Если вы уже начали получать платежи, домовладелец должен будет спросить вашего брокера, имеете ли вы право снимать остаток аннуитета. Если у вас есть это право, то арендодатель должен рассматривать вашу ренту как актив.

Кроме того, как только вы начали получать аннуитетные платежи, вы обычно не можете конвертировать их в единовременную денежную сумму. Если это ваша ситуация, то ваши регулярные платежи будут учитываться вашим арендодателем как доход.

Ожидайте, что ваш арендодатель должен будет проверить, имеете ли вы право снимать остаток (даже если начислены штрафы), на каком основании можно ожидать роста аннуитета в следующем году, а также штраф за возврат или досрочное снятие , а также налоговая ставка и налоговый штраф, которые будут применяться, если вы снимете весь остаток своей ренты.

Q: Учитываются ли трасты как часть семейного дохода?

A: Трасты часто так или иначе считаются частью семейного дохода. То, как домовладелец должен определять, как обращаться с доверительным фондом, который у вас есть (или который вы можете создать после подписания договора аренды квартиры с низким доходом в собственности с налоговым кредитом), зависит от того, есть ли у вас доступ к основной сумме на счете или доход со счета.

Q: Активы засчитываются как доход?

A: No.Сами активы не считаются доходом. Однако любой доход, который приносит актив, обычно учитывается при определении права домохозяйства на получение дохода.

Q: Проверяют ли арендодатели доход?

A: Да. Если вы планируете подать заявку на получение квартиры с низким доходом в собственности с налоговой льготой, ожидайте, что домовладельцу или управляющему имуществом потребуется подтверждение дохода и имущества. Программа налогового кредита требует явного подтверждения, учитывая, сколько стоит на кону.

Q: Как именно рассчитывается моя арендная плата?

A: Арендная плата рассчитывается на основе количества спален в квартире, а не фактического количества людей, которые в ней проживают. Ваш арендодатель должен рассчитать вашу арендную плату, исходя из предположения, что в каждой спальне проживает 1,5 человека (или один человек в случае студии).

Таким образом, арендная плата за квартиру с двумя спальнями, например, будет основана на трех жителях (1,5 x 2 спальни) в квартире.

Арендная плата налогового кредита включает также надбавку за коммунальные услуги.

Максимальная арендная плата, которую вам могут потребовать платить за квартиру с низким доходом в собственности с налоговым кредитом, составляет 30 процентов процента (обычно 50 или 60 процентов) от медианного валового дохода по региону (AMGI).

Q: Влияет ли количество людей в моей семье на право на участие в программе?

A: Да. Количество людей в вашей семье влияет на то, можете ли вы претендовать на получение квартиры с низким доходом в собственности с налоговой льготой.Ваша семья должна зарабатывать меньше определенного процента от AMGI, который зависит от размера семьи. С другой стороны, арендная плата налогового кредита не основана на фактическом количестве людей в вашей квартире.

Q: Нужно ли будет подписывать специальный договор аренды?

A: Нет. Программа налоговых льгот не требует, чтобы арендодатели подписывали специальный договор аренды. Но вы можете найти дополнение к договору аренды с одним или двумя пунктами, относящимися к программе налоговых льгот. Например, вы, вероятно, можете ожидать положения, требующего от вас сотрудничать со своим арендодателем при переаттестации и проверке вашего дохода каждый год, и могут быть формулировки, говорящие о том, что если ваш арендодатель узнает, что вы сознательно предоставили ложную или неполную информацию о доходе при определении права на участие, это может быть основанием для расторжения договора аренды.

Q: Могу ли я арендовать помесячно?

A: Когда вы впервые подписываете договор аренды квартиры в налоговой льготе, он должен быть на срок не менее шести месяцев (хотя есть несколько исключений). После этого вы и ваш домовладелец можете договориться о ежемесячном продлении аренды.

Q: Будут ли в доме арендаторы по рыночной цене?

A: Может быть. Многие объекты налогового кредита включают в себя несколько квартир для малоимущих и некоторые квартиры по рыночной цене.

Q: Смогу ли я выделиться как малообеспеченный, если будут арендаторы по рыночной ставке?

A: Не стоит. Арендодатели обязаны не разделять квартиры по рыночной ставке и квартиры с низким доходом, и никто в вашей собственности с налоговым кредитом не должен знать, сколько арендной платы вы платите, если вы им не сообщите.

Q: Определяется ли мой доход на основе того, что я заработал в прошлом году?

A: Нет. Это определяется путем прогнозирования и «годового пересчета» вашего дохода на следующий год.Например, если вы зарабатываете 3000 долларов в месяц на работе, этот доход будет засчитан как 36000 долларов (12 месяцев x 3000 долларов), даже если окажется, что вы получите повышение или даже потеряете работу через месяц после переезда в квартиру.

Q: Как домовладельцы подсчитывают доход от нерегулярной работы?

A: Доход от работы должен включаться в состав семейного дохода, независимо от того, является ли он стабильным или нерегулярным.

Обычно арендодатели, участвующие в программе налоговых льгот, должны использовать текущие обстоятельства арендатора для «годового расчета» дохода, что означает включение суммы, которую арендатор ожидает заработать в течение следующих 12 месяцев, даже если окажется, что это число намного выше. или ниже.

Q: Дисквалифицирует ли меня соглашение о разводе или совместное имущество?

A: Нет. Потенциальный арендатор не дисквалифицируется только на основании расторжения брака или совместного имущества.

Хотя возможно, что ваша ситуация с доходом после развода сделает вас неприемлемыми, наличие соглашения о разводе или совместного имущества не являются вескими причинами для отказа в обработке заявления заявителя налогового кредита или автоматически считают заявителя не имеющим права на доход.

Q: Основывается ли арендная плата на моем доходе?

A: Нет. В отличие от других жилищных программ, налоговая льгота рассчитывается на основе среднего дохода в вашем округе или других регионах. Это среднее значение известно как AMGI, который HUD обновляет каждый год. Ваш реальный доход имеет значение, когда дело доходит до определения того, имеете ли вы право на получение квартиры с низким доходом в собственности с налоговой льготой. Но фактическая арендная плата, которую вы платите, не зависит от вашего дохода.

Q: Не имею ли я права на получение права собственности на других лиц, если я получаю слишком большой доход для собственности с налоговой льготой?

A: Не обязательно.Хотя каждый объект налогового кредита должен соответствовать одним и тем же правилам для определения права на доход, вы можете заработать слишком много для одного объекта налогового кредита, но все равно будете считаться подходящим для другого. Это может произойти, если, например, вы зарабатываете 55 процентов от предельного дохода. Недвижимость, которая должна сдаваться в аренду арендаторам, зарабатывающим не более 50 процентов от предела дохода, отклонит вас, но объекты, использующие цифру в 60 процентов, сочтут вас подходящим. Кроме того, лимиты дохода различаются в зависимости от округа, поэтому, если вы зарабатываете немного больше дохода от одной собственности, вы можете добиться успеха в другой собственности, которая использует другие лимиты.

Q: Могу ли я получить выселение, если мой доход сильно возрастет после переезда?

A: Вам не нужно беспокоиться о выселении из-за превышения дохода. Если ваш доход вырастет до 140 процентов от AMGI, нет проблем. Если ваш доход превышает этот уровень, может потребоваться, чтобы арендодатель предпринял шаги, чтобы убедиться, что здание соответствует всем налоговым льготам.

В худшем случае ваш домовладелец может (с надлежащим уведомлением) переключить вашу квартиру на рыночную, и вы потеряете преимущество своей ограниченной арендной платы.Однако, если ваш доход такой высокий, ваш доход не является низким и вы можете позволить себе арендную плату по рыночной ставке. Арендодатели на объектах с налоговой скидкой могут выселять арендаторов только «по уважительной причине», как это определено законодательством штата или местным законодательством. Это также означает, что арендодатель не может решить не продлевать договор аренды без уважительной причины.

В: Нужно ли мне проходить переаттестацию каждый раз, когда меняется мой доход?

A: К счастью, нет. Программа налоговых льгот не предусматривает «промежуточных повторных сертификатов», что означает, что если вы смените работу, получите повышение, купите или продадите актив, вам не нужно будет рассчитывать и проверять свой доход повторно.Вам следует ожидать встречи с руководством для переаттестации вашего дохода только один раз в год, обычно в годовщину подписания договора аренды.

Q: Могу ли я, будучи студентом, жить в собственности с налоговой льготой?

A: Общее правило заключается в том, что если все в вашей семье учатся на дневном отделении, вы не можете арендовать недвижимость с налоговой скидкой. Так что, если вы учитесь на дневном отделении, а ваш сосед по комнате ходит в школу на неполный рабочий день, тогда все в порядке. Если все члены вашей семьи ходят в школу на постоянной основе, спросите у руководства, не подпадаете ли вы под исключение.

Q: Должны ли объекты налогового кредита соответствовать законам о дискриминации?

A: Да. На недвижимость с налоговым кредитом распространяются те же законы о справедливом жилищном обеспечении, что и на обычную недвижимость. Кроме того, благодаря соглашению между HUD, Министерством финансов и Министерством юстиции (DOJ), IRS может легко узнать о нарушении жилищных норм домовладельцем и использовать его в качестве основания для несоблюдения налоговых льгот. Это означает, что у владельцев недвижимости с налоговой скидкой есть еще больше причин не дискриминировать вас.

Q: Как арендаторы и потенциальные клиенты могут получить дополнительную информацию о требованиях программы?

A: У арендаторов и потенциальных клиентов часто возникают вопросы о доходах и правилах налогового кредита на недвижимость. Помимо ответов на часто задаваемые вопросы здесь, вы можете получить ответы на вопросы штата от государственного агентства жилищного финансирования, которое управляет программой налоговых льгот по месту жительства.

Почему миллиардеры не платят налоги на недвижимость в Нью-Йорке

Когда двухуровневый кондоминиум в новой сверхвысокой башне One57 в Нью-Йорке был продан за 100 долларов.5 миллионов долларов в январе побили все рекорды. Этот кондоминиум — самый дорогой дом на одну семью, когда-либо проданный на Манхэттене. Тем не менее, учитывая скорость появления роскошных жилых башен в районе Мидтауна, известном как Billionaires Row — рассмотрите продажу – за 91,5 миллиона долларов за 91,5 миллиона долларов, даже этот рекорд mondo One57 может длиться недолго.

Стремительные продажи с восьмью или девятью цифрами всегда были мечтой бывшего мэра Майкла Блумберга. «Если мы сможем найти кучу миллиардеров со всего мира, которые смогут переехать сюда, это будет находкой», — сказал тогдашний мэр Блумберг The New York Times еще в 2013 году.«Потому что здесь доход идет на заботу обо всех».

В настоящее время ведется строительство башни Нордстром, сверхвысокой жилой башни, спроектированной Адрианом Смитом и Гордоном Гиллом, архитекторами Бурдж-Халифа. Когда строительство будет завершено, башня Нордстрем станет самым высоким жилым зданием в мире. Те, кто может себе позволить эти лофты, получат возможность увидеть одни из лучших видов, которые могут предложить Соединенные Штаты.

И это лишь одно из нескольких строящихся зданий, которые обслуживают самые богатые люди мира. Итак, по логике Блумберга, Готэм спасен, верно? Не совсем.

Изображение башни Нордстром, строящейся в настоящее время по адресу 217 W. 57th Street.

Адриан Смит + Гордон Гилл Архитектура

Больше из

Благодаря структуре налоговых кодексов города и штата миллиардеры, покупающие pieds-à-terre в небе над Центральным парком, практически не платят налоги на недвижимость.Стоимость этих новых кондоминиумов оценивается лишь в часть их стоимости. И покупатели платят только часть этой доли налога на недвижимость.

Это актуальная проблема как минимум по трем причинам. Во-первых, налог на имущество — самый крупный источник доходов Нью-Йорка. Город теряет деньги, не облагая налогом самые ценные дома по ставке, близкой к их рыночной стоимости. Между тем, помимо ультра-роскошных кондоминиумов, город слишком сильно взимает с многоквартирных домов, арендаторы которых больше всего борются с доступностью.Эти результаты идут рука об руку.

Во-вторых, с каждой новой сверхвысокой жилой башней в Мидтауне — каждая из которых архитектурно драматичнее предыдущей — эффективные ставки налога на недвижимость, уплачиваемые владельцами на Billionaires Row, могут упасть еще ниже. В то время как красивые квартиры привлекают большие налоговые льготы, хорошие районы получают долгосрочные налоговые льготы.

Неправильное распределение налогов на собственность является причиной чертовски высокой ренты.

Наконец, прямо сейчас обсуждается одна крупная налоговая льгота, вызвавшая бурный рост элитного строительства: в следующем месяце законодатели штата должны решить, отказаться ли или возобновить спорную программу освобождения от налогов 421-a, которая снижает оплачиваемую начисленную стоимость недвижимость для стимулирования развития недвижимости (и строительства доступного жилья).Аргументы за и против 421-а столь же философские, как и финансовые.

Независимо от того, какую позицию займет администрация де Блазио в отношении льгот по налогу на имущество в июне, потребуется нечто большее, чем просто поправка в законе, чтобы воплотить в жизнь концепцию перераспределения Bloomberg. В настоящее время самая маленькая часть самых богатых домовладельцев Нью-Йорка платит мизерную долю налогов на недвижимость Нью-Йорка.

В Нью-Йорке миллиардеры платят 1/100 средней ставки налога на имущество

Пентхаус на 89-м и 90-м этажах в One57 установил новый рекорд для продажи односемейного жилья в Нью-Йорке.В то время как владелец заплатил за пентхаус девятью цифрами, город обложил квартиру налогом на недвижимость в размере 17 000 долларов. Это эффективная ставка налога на имущество в размере 0,017 процента — примерно одна сотая от средней национальной ставки налога.

Этому владельцу пентхауса One57 тоже не повезло. Благодаря сокращению выбросов, поэтапному внедрению и поистине системной заниженной стоимости самые яркие драгоценные камни в Нью-Йорке — и, возможно, в мире — облагаются налогом по той же ставке, что и дома меньшей стоимости.

Макс Галка, автор Metrocosm и соучредитель сайта Revaluate, посвященного недвижимости, рассмотрел самые продаваемые квартиры в Нью-Йорке на сегодняшний день (минус 91 доллар.5млн продажа в апреле). Согласно его анализу в Metrocosm, владелец пентхауса One57 платит налоги на недвижимость, как если бы квартира была кондоминиумом за 3–6 миллионов долларов. Разрыв между стоимостью, подлежащей оплате, и стоимостью по рыночной ставке одинаков для всех 10 лучших кондоминиумов. (Три из них также можно найти в One57.)

Данные через Макса Галку. Диаграмма Марка Бирнса / CityLab

«Обычно вы думаете, что оценочная стоимость [кондоминиума] будет основана на продажной цене», — говорит Марк Уиллис, исполнительный директор Центра недвижимости и городской политики им. Фурмана при Нью-Йоркском университете.«В Нью-Йорке это неправда».

Поместите вопросы для целей налога на имущество. Как поясняется в отчете Комиссии по гражданскому бюджету за 2013 год, поэтапное внедрение и другие механизмы, первоначально разработанные для предотвращения потрясений, связанных с налогом на недвижимость для домовладельцев, теперь являются источником «внутриклассового неравенства» во всех районах.

«Недвижимость в быстрорастущих районах в конечном итоге имеет более низкие эффективные налоговые ставки, чем недвижимость с идентичной стоимостью в районах с более стабильными ценами», — говорится в отчете.

Это означает, что, когда башня Нордстром поднимается всего в одном квартале от One57 (и других супервысоких зданий), владельцы кондоминиумов на Billionaires Row будут платить меньше налогов на недвижимость, чем если бы они владели той же самой квартирой в районе с меньшими затратами. чудеса архитектуры.

Данные через Макса Галку. Диаграмма Марка Бирнса / CityLab

То, что Bloomberg рассматривало как способ обеспечить благосостояние Нью-Йорка, больше похоже на одно из самых стойких проявлений неравенства в мире. И это внутриклассовое неравенство закреплено в законе штата.Администрация де Блазио мало что может с этим поделать, но решение кризиса доступности в городе может потребовать от него более широкой позиции по реформе налогообложения собственности.

«Все ждут, чтобы узнать, какова позиция администрации де Блазио в отношении [налогов на имущество]», — говорит Джеймс Парротт, заместитель директора и главный экономист Института налогово-бюджетной политики. «На данный момент неясно, какие предложенные изменения будут искать люди де Блазио или как Олбани их воспримет».

Налоги на недвижимость для кондоминиумов устанавливаются многоквартирными домами

Формула, по которой в Нью-Йорке рассчитываются налоги на недвижимость, явно византийская.В отчете Центра Фурмана по недвижимости и городской политике за 2011 год о налоговом бремени и распределении налогов приводится краткая история того, как все стало так сложно. Легко понять, почему она устарела: изменения в законодательстве штата в 1981 году привели к появлению системы, которая действует до сих пор.

Закон штата Нью-Йорк определяет четыре класса собственности для целей налогообложения. Закон устанавливает относительную долю налогов на собственность, которую каждый класс платит в муниципальную казну — кусочки пирога, пропорции которых более или менее фиксированы.

Недвижимость класса 1 — это жилая недвижимость: в основном небольшие дома. Дома до трех семей, а также несколько небольших кондоминиумов облагаются налогом как недвижимость класса 1. На недвижимость класса 1 приходится большая часть рыночной стоимости собственности города Нью-Йорка (46,25 процента), но небольшая доля налога на недвижимость (всего 15,49 процента).

Класс 3 — промышленный. 4 класс — коммерческий. В центре внимания находится класс 2: большие многоквартирные дома, большинство кооперативов и большие многоквартирные дома подпадают под эту категорию.

Рассчитать налоги на недвижимость класса 1, такую ​​как браунстоуны, довольно просто. По большей части оплачиваемая оценочная стоимость составляет 6 процентов от оценочной рыночной стоимости дома. Департамент финансов Нью-Йорка оценивает стоимость недвижимости, сравнивая продажи недвижимости за предыдущий год. Очень просто.

Марк Бирнс / CityLab

Определение налогов на недвижимость для объектов класса 2 является более странным. Город оценивает все жилые дома класса 2 как доходные многоквартирные дома.Поскольку большинство кондоминиумов обычно не приносят дохода, городские власти составляют отчеты о доходах для зданий кондоминиумов целиком.

Вот двухэтапный процесс, который использует город для оценки стоимости кондоминиума:

1. Для каждого многоквартирного дома в Нью-Йорке город определяет сопоставимое арендуемое здание. Сдаваемое в аренду здание, сопоставимое с кондоминиумом, означает многоквартирный дом с квартирами аналогичного количества, размера, возраста, местоположения и т. Д.
2. Используя список (реальной) арендной платы этого арендуемого здания, Департамент финансов экстраполирует (воображаемый) отчет о доходах для здания кондоминиума.Правление кондоминиума определяет долю, выделяемую для отдельных квартир.

Город перечисляет эти сопоставимые квартиры в этой увлекательной (но неполной) базе данных. Затем город принимает 45 процентов дохода, сопоставимого с кондоминиумом, в качестве оплачиваемой оценочной стоимости. Наконец, город вычитает любые льготы (которые уменьшают оценочную стоимость) и скидки (которые уменьшают налоговый счет, рассчитываемый по ставке).

Voilà: оценка налога на недвижимость для кондоминиума.

Но нельзя сравнивать роскошные кондоминиумы и апартаменты в аренду

Двухступенчатая двухступенчатая квартира класса 2 открывает огромные лазейки, особенно для двух типов квартир.Формула просто не была рассчитана на то, чтобы предвидеть изменения в жилищном строительстве более чем через 30 лет после принятия закона.

Марк Бирнс / CityLab

Для классических зданий кондоминиумов налоги на недвижимость искажаются контролем за арендной платой. Несоответствие между оплачиваемой оценочной стоимостью и рыночной стоимостью для более старых кондоминиумов может быть серьезным.

«Этот процесс сильно занижает стоимость кондоминиумов или кооперативных зданий, построенных до 1974 года», — говорится в отчете Комиссии по гражданскому бюджету.«Что касается этой собственности, сопоставимые арендные здания, выбранные [Министерством финансов], часто содержат объекты, подлежащие регулированию арендной платы».

Для звездных домов кондоминиумов — категории, которая еще не была полностью учтена в предыдущей литературе о неравенстве налога на имущество 2-го класса — просто нет сдаваемых в аренду многоквартирных домов, которые можно было бы сравнивать в целях налогообложения.

Посмотрите на башню на 111 W. 57th Street, спроектированную SHoP Architects. Это беспрецедентно. Возможно, это самая тонкая сверхвысокая башня в мире.И это не один: 432 Park Avenue, спроектированный Рафаэлем Виньоли, уже стал архитектурной иконой. Это самая высокая жилая башня в Западном полушарии (на данный момент), и ее виды опьяняют.

Когда строительство так называемой башни МоМА Жана Нувеля будет завершено, культурная трансформация Мидтауна и Центрального парка может быть завершена. Пока что One57, спроектированный Кристианом де Портзампарком, архитектором, получившим Притцкеровскую премию, является первым в линейке. Итак, в каком жилом доме город решил установить налог на недвижимость для своего пентхауса pied-à-terre ?

Ответ неясен.В городской базе данных по квартирам-аналогам нет списка арендуемого здания, используемого для расчета оплачиваемой оценочной стоимости One57, или любых других самых продаваемых кондоминиумов в городе. (Департамент финансов не ответил на запрос об этой информации.)

Я безнадежно бедный арендатор. Почему это должно меня волновать?

Оглядываясь назад, можно сказать, что законодатели штата, принявшие законопроект об изменении налогов на недвижимость в Нью-Йорке, не могли и мечтать о небоскребах почти 35 лет спустя.Недавний отчет Государственного университета Нью-Йорка в Центре исследований, регионального образования и просвещения Нью-Пальц показывает, что на самом деле в 1970-е годы законодатели почти наверняка оглядывались назад. Нью-Йорк боролся.

«Лучшее доказательство того, почему он был принят, по крайней мере с политической точки зрения, — это краткое заключение 1982 года, составленное Государственным департаментом налогообложения и финансов», — говорит Джеффри Профетир, аналитик по налогу на недвижимость для Независимое бюджетное управление г. Нью-Йорка.(Вот это мнение.)

Propheteer говорит, что законодатели изо всех сил пытались согласовать два противоречащих друг другу стандарта на квартиры. Один стандарт запрещал использовать аналогичные продажи кондоминиумов в качестве системы оценки стоимости (как это делает город для домов класса 1). «Почему они приняли это решение — понятия не имею», — говорит Пророк.

Бремя налога на имущество переместилось с владельцев на арендаторов и с более богатых на более бедных.

Другой стандарт устанавливает фактический предел оценочной стоимости любой отдельной квартиры в кондоминиуме: сумма оценочной стоимости квартир в здании не может превышать оценочную стоимость всего здания как отдельного участка.Итак, если в здании стоимостью 50 миллионов долларов 50 единиц, предел оценки для каждой единицы составляет 1 миллион долларов, независимо от вида, расположения или дизайна — точка.

«Это буква закона:« Вы должны ценить эти вещи, как если бы они не были этими вещами », — говорит Пророк. «Это лучшее свидетельство того, что в настоящее время существует для законодательной цели закона».

Всеобъемлющие настроения, стоящие за реформой налога на имущество в 1970-х годах, были понятны: домовладельцы покидали Нью-Йорк, а законодатели на уровне города и штата должны были что-то делать, чтобы остановить кровотечение.

Нью-Йорк, конечно же, с тех пор восстановился. В результате бремя налога на имущество переместилось с владельцев на арендаторов и с более богатых на более бедных. Более высокие налоги, установленные для многоквартирных домов, переходят от домовладельца к арендатору. Система ограничений, поэтапного введения, освобождения и снижения выбросов награждает растущие районы и наказывает тех, кто терпит неудачу. Результаты выглядят как глава из «Капитал в двадцать первом веке ».

Институт налоговой политики

Групповой иск, поданный в прошлом году от имени арендаторов, может привести к сбою всей системы.Это может быть приятной новостью для большинства жителей Нью-Йорка: несправедливое распределение налогов на недвижимость является причиной чертовски высокой арендной платы.

Однако в отсутствие резкого решения суда провести реформу будет труднее. Парротт открыто выступил за переосмысление налогов на недвижимость для кооперативов и кондоминиумов как способа решения проблемы доступности и неравенства в Нью-Йорке. Исправление нынешнего режима потребует скоординированных усилий Олбани и Нью-Йорка.

Увы, — говорит Паррот. «На данный момент нет желания брать на себя широкую потребность в реформе налога на имущество.»

Крайний срок в июне

Налоговые льготы для кооперативов и кондоминиумов, субсидия, пользующаяся огромной популярностью у домовладельцев, истечет в июне, если не будет принято законодательных мер. Так же будет более спорное освобождение 421-а, которое было введено в 1971 году для стимулировать строительство многоквартирных домов.

Главный вопрос, стоящий перед мэром де Блазио и штатом: «Отдал ли Нью-Йорк ферму уже?»

Институт налоговой политики

«Налоговые льготы 421-a в конечном итоге дают субсидии тысячам элитных жилых единиц », — говорится в отчете Института налоговой политики.«Ежегодная стоимость налоговых льгот 421-A в размере 1,1 миллиарда долларов выросла более чем на 1100 процентов с 1998 года, что более чем в шесть раз превышает рост налоговых сборов города за этот 16-летний период».

В 1985 и 2008 годах законодатели приложили все усилия, чтобы привязать 421-а к строительству доступного жилья. Успех этих усилий является предметом ожесточенных споров. Поскольку в городе не ведется учет количества или местоположения доступного жилья, построенного в рамках исключения 421-а, эти дебаты обычно строятся на основе предположений.

Серена Ли, аспирантка Центра городской недвижимости Колумбийского университета, только что завершила диссертацию, посвященную 421-му району за районом. Используя данные Министерства финансов, Ли обнаружил, что на Манхэттен приходится всего 6,7 процента от 421 здания, освобожденного от налогообложения по всему городу. Еще тысячи были построены в Бронксе, Бруклине, Квинсе и Статен-Айленде.

Тем не менее, большая часть прибыли пришлась на Манхэттен, отчасти благодаря его плотности. На остров приходится почти 40 процентов всех 421 освобожденных единиц жилья и более 60 процентов расходов по программе.Поскольку льгота 421-а со временем изменилась, трудно сказать, были ли здания для смешанного дохода на Манхэттене когда-либо целью, а тем более результатом.

Жители Нью-Йорка должны жаловаться на то, что миллиардеры платят слишком мало налогов, и требовать, чтобы они платили больше.

«Существуют определенные ситуации, когда реальная и номинальная стоимость жизни в районе с высоким доходом в здании со смешанным доходом не всегда имеет смысл», — говорит Джесси Кинан, директор по исследованиям Центра городской недвижимости. электронное письмо.«Конечно, контраргумент и политика смешанного дохода и экономического разнообразия являются сильными».

Ассоциация по вопросам соседства и жилищного строительства опубликовала в январе отчет, в котором утверждается, что немногие из доступного жилья, созданного в рамках 421-a, действительно доступны по цене. В свою защиту редакторы The New York Observer утверждают, что идея мэра де Блазио построить 200 000 доступных квартир невозможна, даже наивна, без законного стимула.

Блок 60B из One57.

One57

One57 обязательно появится как экспонат А в этой дискуссии. Extell Development получила специальный сертификат для One57, который позволил его разработчикам строить доступное жилье за ​​пределами объекта — при этом плохая дверь не требуется. Нью-Йорк не хранит общедоступных данных о том, где строится это жилье. Так что трудно судить о стоимости этого доступного за пределами объекта жилья с учетом налоговых льгот, которыми миллиардеры-владельцы кондоминиумов One57 будут пользоваться годами.

Даже если бы можно было сказать, окупился ли Нью-Йорк своими деньгами, все еще остается контрфактический вывод: был бы какой-нибудь из них построен без субсидии? Пророк задает этот вопрос по-другому:

Освобождение 421-а со временем уменьшается.В какой-то момент здание действительно облагается налогом. Что вы хотите знать, так это то, больше или меньше размер сбора, от которого вы отказались в течение периода освобождения, чем приведенная стоимость предельного увеличения сбора в связи с освобождением от уплаты налога в течение всего срока службы здания. Это сложный эмпирический вопрос.

Между той ролью, которую 421-a сыграла в обвинительном заключении бывшего спикера Ассамблеи штата Нью-Йорк Шелдон Сильвер, и вниманием Комиссии Морленда к коррупции в обществе, эпоха этой конкретной налоговой льготы может приближаться к конец.Есть одна линия критики, которая более ужасна, чем коррупция: идея о том, что Нью-Йорк в значительной степени субсидировал строительство роскошных кондоминиумов, которые город по закону не может эффективно облагать налогом.

Если эта критика окажется верной — измеряемой, возможно, тем, насколько она раскачивает администрацию де Блазио, — тогда One57 следует переименовать в Башню Пикетти, как памятник структурному неравенству.

Есть ли надежда на мечту Bloomberg поглотить этих миллиардеров (или хотя бы обложить их налогом)?

Одна слишком очевидная цель реформы — заменить фиктивные категории собственности класса 1 и класса 2 более интуитивным разделением.Недвижимость класса 1 будет включать дома, принадлежащие домовладельцам: кондоминиумы, кооперативы, дома из коричневого камня и все такое. Недвижимость класса 2 будет включать многоквартирные дома и другую сдаваемую в аренду недвижимость.

Тогда Нью-Йорк мог бы покончить с ограничениями и поэтапным введением, которые устанавливали оплачиваемую оценочную стоимость домов класса 1 намного ниже рыночной стоимости. Вместо множества функций, предназначенных для предотвращения потрясений, связанных с налогом на недвижимость, когда цены на окрестности растут, город мог бы встроить «автоматические выключатели», чтобы поглотить потрясения для домовладельцев, которые действительно не могут позволить себе повышение налогов на недвижимость и будут перемещены без посторонней помощи.

По данным Гражданской бюджетной комиссии, в 2016 финансовом году город может получить 1,7 миллиарда долларов, просто объединив домовладельцев в единую налоговую категорию и оценив их налоги на недвижимость на основе их реальной рыночной стоимости. А затем — как только Нью-Йорк эффективно повысит налоги для каждого домовладельца в городе, — толпа с вилами выбьет каждого избранного лидера в Нью-Йорке и правительстве штата.

Исправление этого дисбаланса необходимо в долгосрочной перспективе, но нет, реструктуризация общества за один раз не является победителем в опросах общественного мнения.Тем не менее, нелогичное разделение собственности на классы 1 и 2 вызывает затруднения. Исправление ошибочной системы классификации — и более справедливое обращение с арендаторами — должно стать приоритетом для Олбани и Грейси Мэншн.

Строительство роскошных кондоминиумов — не проблема. Субсидирование роскошных кондоминиумов, когда город не может справедливо обложить налогом эту недвижимость, — это кризис.

Жители Нью-Йорка вправе жаловаться на то, что они платят слишком много налогов. Это так — отчасти потому, что дома в Нью-Йорке более ценны, чем дома почти в любом другом городе мира.Цены на жилье высокие, но низкие налоги по причинам, разработанным в 1970-х годах, и с помощью средств, которые в конечном итоге искажают стоимость земли в Нью-Йорке.

Жителям Нью-Йорка в ближайшее время станет лучше, поскольку они жалуются, что миллиардеры платят слишком мало налогов, и требуют, чтобы они платили больше. (Миллионеры, конечно, тоже: миллиардеры — это всего лишь небольшая, но крайняя вершина айсберга.) С политической точки зрения, возможности повышения налогов на миллиардеров превосходны, хотя и чрезмерно полагаются на довольно гнусные карикатуры на российских олигархов и саудовских нефтяных магнатов.

Штат уже предпринял первый разумный шаг, отказавшись от некоторых налоговых льгот для владельцев квартир, которые не называют Нью-Йорк своим основным местом жительства. (Что они делают, чтобы не платить подоходный налог. Миллиардеры, чувак.) Ничто не мешает государству пойти дальше и взимать налог с элитной собственности.

Институт налоговой политики рекомендует специальный налог pied-à-terre : эффективная ставка налога на недвижимость в размере 4 процентов, применяемая к домам неосновных резидентов.Этот налог будет исчисляться исходя из реальной рыночной стоимости кондоминиума, а не по формуле мракобесов. «Если бы этот налог pied-à-terre применялся поэтапно к рыночной стоимости выше 5 миллионов долларов, он мог бы приносить примерно 250 миллионов долларов в год», — говорится в рекомендации.

Строительство элитных жилых домов — не проблема. Субсидирование элитных жилых домов, которые не подпадают под городские сборы, — это кризис. Оплата субсидий за счет завышенных налогов арендаторов — катастрофа.Какой бы курс ни решила избрать администрация де Блазио, она не может позволить себе ничего не делать.

Нью-Йорк уже близок к пропасти. Статус-кво — это тот, который довольно хорошо отражен в строке из Withnail & I , любимого старого фильма: «Бесплатно для тех, кто может себе это позволить; очень дорого для тех, кто не может».

Прежде чем оказаться здесь, он находится на терминале Bloomberg.

УЧИТЬ БОЛЬШЕ

Почему владельцы супер-роскошных квартир не платят по справедливой цене

В январе хедж-фонд, миллиардер Кеннет С.Гриффин заключил сделку на 238 миллионов долларов по пентхаусу в 220 Central Park South, самом дорогом доме, когда-либо проданном в Соединенных Штатах. Но в глазах налоговых инспекторов Нью-Йорка квартира Гриффина площадью около 24 000 квадратных футов была оценена всего в 9,4 миллиона долларов. По данным Института земельной политики Линкольна, аналитического центра городского планирования, средняя эффективная ставка налога на недвижимость в штате Нью-Йорк составляет 1,6%, а по стране — 1,2%. Но из-за недооценки дома Гриффина эффективная налоговая ставка составила всего 0.22%.

Низкая оценка характерна не только для дома Гриффина: все супер-роскошные кондоминиумы и кооперативы на Манхэттене оцениваются на основе сравнения с соседними квартирами, а не продажной стоимостью, как дома. Результатом является систематическая и повсеместная недооценка самых дорогих домов Нью-Йорка. «Они соблюдают закон», — недавно заявил агентству City & State Джордж Свитинг, заместитель директора Независимого бюджетного управления Нью-Йорка. «Закон просто приводит вас к гораздо меньшему количеству, чем если бы вы делали основанные на продажах (оценки).

«Данные, которые я видел по Нью-Йорку, показывают, что несправедливость в городе резко выделяется на национальном уровне», — сказал Адам Лэнгли, заместитель директора по налоговой политике и инициативам в области данных в Институте Линкольна. «Как правило, при хорошо управляемой системе налога на недвижимость можно ожидать, что эффективные налоговые ставки будут довольно единообразными для разных классов собственности», — сказал он.

Шквал заголовков, посвященных относительно низкой налоговой ставке Гриффина, помог разжечь общественное мнение в пользу так называемого налога pied-à-terre — налога на вторые дома в Нью-Йорке на сумму более 5 миллионов долларов — до того, как это предложение умерло. в Олбани во время переговоров по бюджету на этот год.Введение налога на недвижимость потребует возможности точной оценки супер-роскошных кондоминиумов и кооперативов, и нынешняя неспособность государства сделать это является частью того, почему закон не был принят.

Казалось бы, это делает исправление этого дисфункционального статус-кво еще более неотложным. В городе, которому все больше мешает потребность в улучшении инфраструктуры и разрушающейся системе общественного транспорта, устранение любого сбоя, позволяющего Гриффину пользоваться плодами явно низкой оценки, кажется очевидным и политически популярным способом получения дополнительных доходов.

Повышение налога на недвижимость только для кондоминиума Гриффина до медианного значения по штату означало бы более 3 миллионов долларов дополнительных ежегодных налоговых поступлений, которых достаточно, чтобы нарисовать множество новых велосипедных дорожек. Продлите обслуживание в центре Манхэттена на сияющем, растущем Улице миллиардеров, и у вас будет часть капитала, необходимого для улучшения сигналов метро и увеличения количества автобусов и паромов. Поскольку многие из самых дорогих квартир в городе продаются иногородним — людям, которые не голосуют на местных выборах, — принуждение этих миллиардеров просто отчитываться за свою справедливую долю налогового бремени на недвижимость в городе кажется политической легкостью. .

Так почему это нельзя сделать? Отчасти потому, что это лишь один из многих вопиющих вопросов, которые возникли за десятилетия, прошедшие с момента принятия в 1981 году нынешней системы оценивания.

Закон штата классифицирует кооперативы и кондоминиумы в зданиях с более чем тремя квартирами как собственность класса 2 и требует, чтобы такие жилые дома облагались налогом по тем же ставкам, что и сопоставимые арендные здания. В случае элитных зданий кондоминиумов сопоставимых зданий для сдачи в аренду нет. Веб-сайт города допускает, что «идеального совпадения не бывает», но даже беглый взгляд на примеры, используемые для оценок, ясно показывает, насколько они несовершенны.Одно из двух сдаваемых в аренду зданий, которые использовались для оценки One57 — 75-этажная роскошная башня, построенная в 2014 году, где генеральный директор Dell Technologies Майкл Делл, как сообщается, заплатил более 100 миллионов долларов за пентхаус, — это шестиэтажное довоенное здание из 18 квартир мощностью 65 Вт 70-я улица, где ежемесячная арендная плата за апартаменты с тремя спальнями и тремя ванными комнатами превышает 7000 долларов, сообщает StreetEasy.

Принятие в 1996 году программы налоговых скидок для кооперативов и кондоминиумов сопровождалось требованием, чтобы законодатели разработали более эффективный план оценки такой собственности.Этого так и не произошло. «Идея заключалась в том, что вы будете заниматься этим в течение нескольких лет, но вы будете двигаться в направлении более комплексного подхода к кооперативам и кондоминиумам», — сказал Свитинг. «Этот план так и не появился».

Марта Старк, бывший комиссар Департамента финансов Нью-Йорка и нынешний директор по политике Tax Equity Now NY, сказала: «Больше не имеет смысла оценивать кооперативы и кондоминиумы, как если бы они сдавались в аренду. Эта стоимость не имеет отношения к реальной рыночной стоимости ».

Это лишь одна из многих морщин в кодексе налога на имущество, которая усугубляет неравенство.В апреле 2017 года организация Tax Equity Now NY, широкая коалиция домовладельцев, правозащитных групп и интересов недвижимости, в число которых входят как NAACP, так и The Durst Organization, подала иск против города Нью-Йорк и штата Нью-Йорк, утверждая, что действующая система дискриминирует домовладельцев с низкими доходами и цветных людей, нарушая требования закона о единообразии начислений в рамках налоговых классов. Город предложил отклонить иск, но за несколько недель до того, как группа должна была представить свои аргументы против этого ходатайства в суде, мэр Нью-Йорка Билл де Блазио и спикер городского совета Кори Джонсон объявили в мае 2018 года о формировании нового комитета по собственности. налоговая реформа.

«Слишком долго налогоплательщикам Нью-Йорка приходилось бороться с системой налогообложения собственности, которая была слишком непрозрачной, слишком сложной и просто казалась несправедливой», — сказал де Блазио в то время. «Жителям Нью-Йорка нужна реформа налога на недвижимость, и эта консультативная комиссия поможет нам добиться этого».

Сам Де Блазио подвергся критике как бенефициар нынешней системы. Мэр и его жена Чирлейн МакКрей владеют парой зданий в Парк-Слоуп, Бруклин. Закон ограничивает повышение налогов на одно-, двух- и трехкомнатные дома, известные как здания класса 1, для защиты домовладельцев в облагораживающихся районах с быстро растущей стоимостью собственности, что помогает снизить налоговое бремя де Блазио и создает дисбаланс между домовладельцами. .

«Нынешняя система изобилует несправедливостью и настраивает районы друг против друга», — сказал член городского совета Джастин Браннан из Бэй-Ридж, Бруклин, по электронной почте. «Несмотря на то, что недвижимость в Парк-Слоуп, построенная в 1957 году, оценивается в 1,5 миллиона долларов, ее налоговое бремя будет меньше, чем у новой постройки — скажем, собственности, построенной в 1990 году в Бэй-Ридж, которую можно оценить в 850 000 долларов. … Требуется перезагрузка всей системы ».

Реклассификация кооперативов и кондоминиумов как резиденций 1-го класса и снятие ограничения на повышение налогов для 1-го класса обеспечит, чтобы такие компании, как Гриффин и де Блазио, оплачивали большую часть налогового бремени города на недвижимость, но это будет иметь разрушительные последствия для давних домовладельцев в быстро развивающихся районах.Введение полного налога на рыночную стоимость на основе продаж, скажем, с домовладельцев пенсионного возраста в Гарлеме или Вильямсбурге, где стоимость недвижимости резко выросла за последнее десятилетие, скорее всего, заставит многих из них покинуть свои дома.

Но почему законодатели не смогли провести более узкую реформу, чтобы заставить Гриффина и его братьев-миллиардеров платить налоги на собственность, более соизмеримые с их реальной стоимостью собственности?

Закон штата требует единообразных начислений в рамках классов и устанавливает пределы распределения налогового бремени между классами.Дорогие квартиры в Центральном парке необходимо оценивать так же, как и арендуемые здания, при условии, что они относятся к тому же налоговому классу. Перемещение их в класс 1 или новый пятый класс собственности потребует сброса процентных долей в классе, что, как объяснил Свитинг, может, в свою очередь, привести к непредвиденным последствиям — особенно для арендаторов, чья непропорционально большая доля городских налогов на недвижимость, как ни странно, смягчается. разделив налоговый класс с отраслевыми титанами в недооцененных квартирах.

«Это так сложно, — сказал Свитинг. «Если вы перемещаете кооперативы и кондоминиумы из класса 2, вы подвергаете арендуемую собственность все большему и большему налоговому бремени. Аренда класса 2 является наиболее обремененным типом собственности в городской системе, но на самом деле они выиграли от того, что принадлежали к тому же классу, что и кооперативы и кондоминиумы, потому что городской совет и администрация, как правило, стремятся защитить кооперативы и кондоминиумы. . Они стремятся сдержать увеличение нагрузки на класс 2. Если вы удалите кооперативы и квартиры из класса, я думаю, есть опасения, что защита перестанет существовать.

Законодательные органы города и штата приняли меры по увеличению налогов для покупателей кооперативов и кондоминиумов — особенно для покупателей элитных кооперативов и кондоминиумов — вне чрезвычайно сложной и политически опасной системы налогообложения недвижимости. В государственном бюджете, принятом в апреле, были пересмотрены существующие налоги на передачу собственности и налоги на особняки, чтобы они постепенно увеличивались с повышением продажных цен, достигая 3,9% для покупателей, приобретающих дома стоимостью 25 миллионов долларов и более. Но эти единовременные доплаты были добавлены в бюджет вместо налога на недвижимость, который принесет городу более стабильный доход от некоторых из его самых дорогих квартир.

Налоговая комиссия мэра тем временем замолчала. В заявлении для Kings County Politics пресс-секретарь комиссии Марси Миранда заявила: «Любые рекомендации по изменению системы будут сделаны после вдумчивого рассмотрения и тщательного обдумывания. Комиссия продолжает продвигаться вперед в своей работе и планирует проводить больше мероприятий по всему городу ».

Браннан сказал: «Прошел год с тех пор, как комиссию укомплектовали, а они пока ничего не сказали.Мы знаем, что распутать существующую систему будет непросто, но мы требуем, чтобы целью и главной миссией комиссии была защита домовладельцев 1-го и 2-го классов, которых уже давили до смерти. … Это возмутительно и нужно немедленно исправить. Нам нужно, чтобы законодательный орган города и штата уделял этому приоритетное внимание, а пока этого просто не произошло ».

Старк считает, что судебный иск против города Tax Equity Now NY является самым надежным и быстрым путем к всеобщей реформе.В конце концов, именно судебный процесс 1975 года Hellerstein v. Assessor of Town of Islip привел в действие законодательные меры, приведшие к принятию нынешней системы в 1981 году, объявив частичную оценку стоимости собственности нарушающей закон штата 18-го века, называющий для полной оценки рыночной стоимости всей собственности, что в конечном итоге побудило законодателей штата отменить этот закон и установить классификации, которые теперь регулируют налоговые ставки в Нью-Йорке и округе Нассау. Но в текущем иске нет никаких общих решений.

«Наш иск абсолютно не зависит от решения», — сказал Старк. «Мы не предлагаем решения. Мы заявляем, что нынешняя система в ее нынешнем виде нарушает конституцию штата, законы штата и (федеральный) Закон о справедливом жилищном обеспечении и по этим причинам должна быть отменена. Затем, мы надеемся, что это заставит политических игроков сесть за стол переговоров, чтобы заняться тем, что было сочтено не конституционным и незаконным ».

Судебный процесс в настоящее время ожидает, что Старк назвал «несущественной» задержкой, поскольку городские власти обжалуют постановление судьи от сентября 2018 года, которое отклонило ходатайство города о полном прекращении дела.

2020 год выглядит убыточным для сдачи в аренду. Как обращаться с налогами

Экономические последствия кризиса COVID-19 и гражданских беспорядков могут привести к налоговым убыткам многих сдаваемых в аренду объектов недвижимости в 2020 году и, возможно, в последующий период. В этом столбце приведены наиболее важные вопросы о федеральном подоходном налоге и ответы на них для владельцев арендуемой недвижимости. Поехали.

Здесь ничего нового. Вы можете вычесть проценты по ипотеке и налоги на недвижимость при сдаче в аренду. Вы также можете списать все стандартные операционные расходы, связанные с владением арендуемой недвижимостью: коммунальные услуги, страхование, ремонт и обслуживание, уход и обслуживание открытых площадок и т. Д.

А как насчет списания амортизационных отчислений?

Для многих владельцев арендуемой недвижимости бонус экономии на налогах заключается в том, что вы можете снизить стоимость жилых домов в течение 27,5 лет, даже если они (как вы надеетесь) растут в цене. Обычно вы можете амортизировать стоимость коммерческих зданий за 39 лет.

Пример. Вы владеете небольшим многоквартирным домом стоимостью 1,5 миллиона долларов, не считая земли. Ежегодный вычет амортизации составляет 54 545 долларов (1,5 миллиона долларов / 27.5). Этот вычет может защитить этот годовой положительный денежный поток от подоходного налога. Таким образом, списание амортизации — хороший способ сэкономить на налогах, особенно если вы владеете дорогой недвижимостью или несколькими объектами недвижимости.

Вариант: Как указывалось ранее, коммерческие здания должны амортизироваться в течение гораздо более длительного 39-летнего периода. Даже в этом случае ежегодное списание амортизации для коммерческого здания стоимостью 1,5 миллиона долларов составляет 38 462 доллара. Этот вычет может защитить этот годовой денежный поток от подоходного налога.

Могу ли я потребовать 100% амортизацию бонуса за первый год?

Да, в отношении расходов на квалифицированную улучшенную собственность (QIP) нежилого здания.Закон о помощи, чрезвычайной помощи и экономической безопасности в связи с коронавирусом (Закон CARES) включал ретроактивную поправку к официальной формулировке Закона о сокращении налогов и занятости (TCJA). Корректировка позволяет значительно быстрее амортизировать коммерческую недвижимость, подлежащую усовершенствованию (QIP), которая будет введена в эксплуатацию в 2018-2022 годах. QIP определяется как улучшение внутренней части нежилого здания, которое вводится в эксплуатацию после того, как здание было введено в эксплуатацию. Тем не менее, QIP не включает какие-либо расходы, относящиеся к: (1) увеличению здания, (2) любому лифту или эскалатору, или (3) внутреннему каркасу здания.Благодаря исправлению закона CARES вы можете списать всю стоимость QIP в 1-й год, потому что он соответствует требованиям для 100% амортизации бонуса за первый год.

В качестве альтернативы вы можете выбрать амортизацию QIP в течение 15 лет с использованием линейного метода. Эта альтернатива может иметь смысл, если вы ожидаете более высоких налоговых ставок в будущем. Обсудите варианты амортизации QIP со своим налоговым профи.

Что еще мне нужно знать о списании амортизационных отчислений?

Вот такие хорошие вопросы задаете.Есть больше. TCJA увеличил максимальный вычет амортизационных отчислений за первый год по Разделу 179 для квалифицируемых расходов на недвижимость до 1 миллиона долларов с учетом ежегодных поправок на инфляцию. Максимальный с поправкой на инфляцию максимум для налоговых лет, начинающихся в 2020 году, составляет 1,04 миллиона долларов. Привилегия удержания по Разделу 179 потенциально позволяет вам вычесть всю стоимость квалифицируемых расходов на недвижимость в 1-м году. Я говорю потенциально, потому что вычеты по Разделу 179 подлежат нескольким ограничениям. За подробностями обращайтесь к своему налоговому профсоюзу.

TCJA также расширил определение квалифицируемой собственности, включив в нее расходы на крыши нежилых зданий, оборудование HVAC, системы противопожарной защиты и сигнализации, а также системы безопасности.

Наконец, TCJA расширил определение квалифицируемой собственности, включив в нее амортизируемое материальное личное имущество, используемое преимущественно для меблировки жилья. Примеры такого имущества включают кровати, другую мебель и технику, используемую в жилых помещениях многоквартирного дома.

Могу ли я претендовать на вычет квалифицированного коммерческого дохода (QBI) на основе моего чистого арендного дохода?

Может быть. На 2018-2025 годы TCJA установил новый личный вычет, основанный на квалифицированном коммерческом доходе (QBI), переданном в вашу личную форму 1040 от сквозного коммерческого предприятия (имеется в виду индивидуальное предпринимательство, LLC, рассматриваемое как индивидуальное предпринимательство для целей налогообложения, партнерство, LLC, рассматриваемое как партнерство для целей налогообложения, или корпорация S). Вычет может составлять до 20% от QBI с учетом ограничений, которые действуют при более высоких уровнях дохода.Какое-то время было неясно, можете ли вы требовать удержания QBI на основе чистого арендного дохода, полученного вами от одной из вышеупомянутых сквозных организаций. IRS в конечном итоге выпустило удобное для налогоплательщиков руководство, которое разрешает вычеты QBI в большинстве таких случаев, но вы должны соблюдать сложные правила, чтобы получить налоговую льготу. Как ваш налоговый профи за подробностями.

А как насчет правил пассивных потерь?

тьфу. Если ваша сдаваемая в аренду собственность не покрывает налоговые убытки (по крайней мере, в первые годы и в годы, когда экономика страдает, как сейчас), все может усложниться.В игру могут вступить так называемые правила потери пассивной активности (PAL). Убытки от сдачи в аренду собственности обычно классифицируются как пассивные убытки.

Как правило, правила PAL позволяют вычитать пассивные убытки только в той степени, в которой у вас есть текущий пассивный доход из других источников, например, положительный доход от другой арендуемой собственности или прибыль от ее продажи. Пассивные убытки, превышающие пассивный доход, приостанавливаются до тех пор, пока у вас не будет достаточного пассивного дохода или вы не продадите имущество, которое привело к убыткам.Итог: правила PAL могут отложить получение налоговой выгоды от потерь арендуемой собственности, иногда на годы. К счастью, есть несколько исключений из правил PAL, которые могут позволить вам вычесть убытки от сдачи имущества в аренду раньше, чем позже. Ваш налоговый специалист может объяснить исключения и помочь вам спланировать получение права, если это возможно.

Это конец плохих новостей?

Не совсем так. Допустим, вам удалось успешно преодолеть препятствия, налагаемые правилами PAL в отношении потерь вашего арендного имущества.Все идет нормально. Но TCJA установил еще одно препятствие, которое вы также должны устранить, чтобы вычесть эти убытки в настоящее время. Для налоговых лет, начинающихся в 2018-2025 годах, вы не можете вычесть избыточный коммерческий убыток в текущем году. Чрезмерный коммерческий убыток — это убыток, превышающий 250 000 долларов США или 500 000 долларов США для супружеской пары, подающей совместную регистрацию. Любые избыточные коммерческие убытки переносятся на следующий налоговый год и могут быть вычтены в соответствии с правилами переноса чистых операционных убытков (NOL) на будущие периоды. Это правило запрета потерь применяется после применения правил PAL.Итак, если правила PAL запрещают ваши арендные убытки, это правило не играет роли.

Помощь в связи с COVID-19: К счастью, Закон CARES приостанавливает действие правила о недопущении сверхнормативных коммерческих убытков для убытков, которые возникают в налоговые годы, начинающиеся в 2018-2020 годах. Это хорошие новости.

Что делать с чистыми операционными убытками?

Допустим, вам удалось успешно преодолеть оба предыдущих препятствия для потери арендуемой собственности. Сейчас мы говорим, потому что вы, как правило, можете использовать эти убытки в настоящее время для компенсации налогооблагаемой прибыли из других источников.Если убытки за год превышают доход из других источников, у вас может быть чистый операционный убыток (NOL) за год.

Помощь в связи с COVID-19: Закон CARES разрешает пятилетнюю привилегию переноса NOL, возникающую в налоговом году, начинающемся в 2018-2020 годах. Таким образом, вы можете перенести NOL с одного из этих лет на более ранний, вычесть его и вернуть часть или весь федеральный подоходный налог, уплаченный за год переноса. Поскольку ставки федерального подоходного налога, как правило, были выше в годы до вступления в силу TCJA, NOL, перенесенные в те годы, могут быть особенно полезными.TCJA начал свою работу с налоговых лет, начинающихся в 2018 году.

Что делать, если у меня есть положительный налогооблагаемый доход?

В конце концов, ваша арендуемая недвижимость начнет приносить положительный налогооблагаемый доход вместо убытков, потому что рост арендной платы превысит ваши вычитаемые расходы. Конечно, вы должны платить подоходный налог с этой прибыли. Но если в предыдущие годы вы накапливали отложенные пассивные убытки, теперь вы можете использовать их для компенсации своей пассивной прибыли.

Еще одна приятная вещь: положительный налогооблагаемый доход от сдачи в аренду недвижимости не облагается ужасным налогом на самозанятость (SE), который применяется к большинству других некорпоративных коммерческих предприятий.Ставка налога SE может достигать 15,3%. Чего следует избегать, когда это возможно.

Одна плохая вещь: положительный пассивный доход от сдачи в аренду недвижимости, принадлежащей физическому лицу с более высоким доходом, может быть сокращен с помощью 3,8% налога на чистый инвестиционный доход (NIIT), а прибыль от продажи недвижимости также может быть снижена с помощью NIIT. За подробностями обращайтесь к своему налоговому профсоюзу.

Итог

Вот и все: большая часть того, что вам нужно знать о вопросах федерального подоходного налога, которые могут иметь значение для владельцев арендуемой недвижимости.Экономические последствия кризиса COVID-19 и недавние гражданские беспорядки увеличивают вероятность того, что арендуемая недвижимость понесет убытки в 2020 году, но положения о налоговых льготах могут смягчить удар.

.