Права дольщиков – | Рабочая группа по защите прав участников долевого строительства

Рабочая группа по защите прав участников долевого строительства

Председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев во вторник, 11 июня, принял участие во Всероссийском совещании по вопросам государственного регулирования, контроля и надзора в области долевого строительства. На мероприятии присутствовали министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев, его заместитель Никита Стасишин, заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин, а также генеральный директор ДОМ.РФ Александр Плутник.

В своей речи депутат рассказал о том, какие изменения в законодательство могут быть внесены до 1 июля для повышения эффективности реформы долевого строительства. По словам Николаева, необходимые поправки могут быть приняты в рамках законопроекта, о достройке проблемных объектов НКО в виде фондов, которые могут быть созданы в регионах. Советующий документ принят в первом чтении в конце мая.

«Решение о переходе на эскроу-счета с 1 июля есть. Теперь нам важно, с одной стороны, снять максимальное количество барьеров и ограничений на пути застройщиков, которые переходят на новую систему, с другой – достроить проблемные объекты. Мы даем регионам возможность создавать некоммерческие организации в форме фондов, которые будут полностью посвящены достройке проблемных объектов как за счет средств, которые могут поступать со стороны федерального бюджета, за счет региональных взносов и привлечения различного рода инвесторов», — напомнил Николаев.

Глава комитета также напомнил о положении законопроекта, связанного с реестром проблемных объектов и внесением информации из регионов в Единую информационную систему жилищного строительства.

«Что касается деятельности фондов региональных и фонда федерального – мы предложили сформировать на уровне правительства два постановления. Первое должно определить критерии принятия решения о достройке объекта или о размещении (информации) по этому объекту в системе. Второе — критерии, позволяющие определить, в какой очередности какому фонду помогать. Понятно, что претендентов очень много, а денег как всегда на всех сразу хватать не будет», — пояснил Николаев.

Депутат также обратил внимание, что документом предлагается решить ряд вопросов, связанных с поддержкой застройщиков в переходный период. В частности речь идет о предоставление беспроцентных займов застройщикам, столкнувшихся с трудностями в привлечении проектного финансирования.

«Во-первых, мы предусмотрели распространение поручительства федерального фонда на целевые кредиты, которые привлекаются застройщиками у всех уполномоченных банков. То есть это инструмент для помощи застройщикам в получении проектного финансирования. Более того, мы сейчас согласовываем поправки, чтобы поддержать тех застройщиков, которые по тем или иным причинам не вписываются в банковские стандарты надежности. Мы рассматриваем возможность предоставления им беспроцентных займов. Понятно, что это будет абсолютно исключительная мера. Но инструментарий такой мы должны дать», — рассказал Николай Николаев.

Он также отметил, что поправками в законопроект предлагается внесение изменений в процедуру банкротства по сокращению ее сроков.

«И, самое главное, – мы предлагаем, чтобы «Фонд защиты прав граждан -участников долевого строительства» обладал полномочиями и назначал арбитражных управляющих, и снимать их, в том числе по делам, которые идут на протяжении многих лет и формально к фонду не имеют отношения. Общая задача, которую поставил президент, — достроить все. Вне зависимости от того, кто и где застрахован или как оформлен. Поэтому такое предложение есть», — уточнил Николаев.

Глава комитета также добавил, что в качестве одной из поправок к документу предлагается отказаться от получения застройщиками заключений о соответствии в отношении объектов, строительство которых будет осуществляться с использованием счетов эскроу.

«Исключением станет Москва, и только на два года. ЗОСы будут оставлены как норма, но постепенно мы будем снимать эти ограничения — по мере того, как реформа будет реализовываться», — сказал парламентарий.

По словам Николаева, есть также целый ряд дополнительных инициатив по работе Единой информационной системы жилищного строительства. Кроме того, поправками предлагается решение, которое позволит использовать земельные участки как ресурс для получения проектного финансирования, «чтобы под нее можно было получать деньги».

«В этот законопроект вошла и защита покупателей нежилой недвижимости. Уже были случаи, когда застройщики не смогли, что называется, перейти на новые рельсы и пытались заняться строительством домов с апартаментами. Мы хотим устранить такой риск, чтобы у нас через пару-тройку лет не появилась новая волна обманутых дольщиков, но теперь только покупателей апартаментов. Поэтому мы предлагаем распространить механизм эскроу-счетов и на покупателей апартаментов», — отметил Николаев.

«Все эти меры планируется принять до 1 июля. Осенью мы продолжим работу в этом направлении. У нас еще есть слепые зоны. Это, например, жилищно-строительный кооператив. Это проблема, о которой знают все, но одновременно все сделать нельзя», — подытожил Николаев.

Напомним, с 1 июля станет обязательным привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства с использованием эскроу-счетов Исключение предусмотрено только для девелоперов, отвечающих критериям правительства РФ.

Со следующего месяца строительство будет вестись за счет банковских кредитов, а доступ к средствам граждан можно будет получить только после ввода объекта в эксплуатацию.

pravadolshhikov.ru

Общество защиты дольщиков (Москва) — официальный сайт

НАШИ ОЦЕНОЧНЫЕ СУЖДЕНИЯ
ПО РЕЗУЛЬТАТАМ РАССМОТРЕНИЯ ПЯТИ БАНКРОТНЫХ ДЕЛ
В ОТНОШЕНИИ ЗАСТРОЙЩИКОВ ГРУППЫ УРБАН.

Суд в принял политическое решение, пойдя против обычной практики:

1. Отклонил все ходатайства об исключении незаконно полученных доказательств. Фонд не смог внятно объяснить происхождение первичных данных, предоставленных для аудита в Ernst & Young. Сначала утверждал, что получил их из открытых источников – с сайта Росстата. Но там есть данные только за 2016 год (это нормально, так устроена система). Но потом выяснилось, что это ГСН передал ежеквартальную отчётность застройщика Фонду. Скорее всего, с формальными нарушениями. Но Фонд утверждал о выводе средств, ссылаясь на реквизиты конкретных договоров. Так что, скорее всего, он имел доступ к сведениям о движении денежных средств. И получить он их мог: за счет «слива» из внутренней системы учета, из банка где открыты счета, из ФНС. Все эти способы однозначно незаконны.

2. Не объявил перерыв и не отложил разбирательство, тем самым не дал возможности должнику ознакомиться с доказательствами, приложенными к объяснениям заявителя. Хотя они были поданы в суд очевидно незаблаговременно: копии поступили на почту должника лишь 5 июля – за один рабочий день до суда.

3. Отклонил ходатайство о финансово-экономической экспертизе, хотя явно вопрос несостоятельности крупного строительного холдинга с иностранным участием нужно оценивать не ангажированным специалистам на основе добытых законным способом сведений.

3. Вынес определение в введении конкурсного производства, несмотря на всё вышеизложенное в первом же заседании (нонсенс).

Процессуально правильно было бы: запросить сведения о движении по счетам у ФНС, передать их независимым аудиторам, и отложить разбирательство до результатов оценки.

Но это процессуальные тонкости. Если смотреть по сути, то у застройщиков группы Урбан не спроста остановлена стройка и офисы пустуют, а долги накапливаются. Так что введение конкурсного производства, на наш взгляд, было лишь вопросом времени.

xn—-8sbgfumfxnk8g9a.xn--p1ai

Защита дольщиков в Москве — Официальный портал службы защиты прав потребителей

По данным Генпрокуратуры на 1-й квартал 2018 года в России более 30000 граждан попали под статус обманутых дольщиков, возможно, вы один из них.

Вернуть деньги или получить желаемую квартиру можно. Помощь обманутым дольщикам оказывают общества защиты прав потребителей и рабочая группа.

Общество защиты прав потребителей «Правовой надзор» оказывает бесплатную опмощь по всем вопросам защиты дольщиков в Москве. Горчая линия +7 (499) 322-28-05

Права дольщиков

Гражданин-участник долевого строительства имеет ряд прав на:

• Получение денежной компенсации за недостающие квадратные метры, если при заселении площадь оказывается меньше указанной в ДДУ. В таком случае дольщик может потребовать у застройщика: устранение проблемы, компенсацию, равную стоимости нужного ремонта или уменьшения цены договора.
• Своевременное получение жилья. Срок сдачи объекта является существенным условием, прописанным в ДДУ. При задержке указанного срока, застройщик обязан оповестить дольщиков за 60 дней до даты, указанной в договоре. Если этого не произошло, дольщики вправе сменить застройщика или расторгнуть ДДУ.
• Расторжение договора долевого участия. Отказаться от услуг застройщика можно в нескольких случаях: некачественное выполнение работ, задержка сдачи объекта, остановка строительства, изменения в проектной документации, нарушение установленных договором условий.
• Гарантию качества. Согласно статье №7 ФЗ № 214, передаваемая дольщику жилплощадь должна соответствовать указанным в договоре условиям, тех. требованиям и проектной документации. При нарушении этого права, гражданин-участник может потребовать снижения стоимости жилья, устранения недочетов за счет застройщика или возмещения потраченных средств на самостоятельное устранение проблемы.
• Смену застройщика. При неудовлетворительном качестве работы, дольщики могут потребовать сменить застройщика, при этом оставив все условия ДДУ прежними.
• Самостоятельно восстановить свои права у дольщиков получается редко. Для этого нужны знания законодательства в сфере долевого строительства и опыт правоприменительной практики. Поэтому лучшим выходом в таком случае становится обращение в центр защиты прав дольщиков.

Проблема с недостроенными домами достаточно актуальна и поэтому государством была организован рабочая группа, контролирующая процесс новостроек.

Рабочая группа по защите прав дольщиков

Защита дольщиков– главная задача организации, помимо этого, целью группы является улучшение системы долевого строительства путем внедрения новых законодательных актов. Рабочая группа по защите прав потребителей:

• Устраняет последствия нарушения правовых норм со стороны застройщика.
• Контролирует выполнение обязательств исполняющими органами, по устранению нарушений прав обманутых дольщиков.
• Создает новые способы защиты от возможных рисков при долевом строительстве.

Одним из последних нововведений рабочей группы стал Компенсационный фонд. Эта организация обеспечивает гарантию компенсационных выплат в случае банкротства застройщика. Обратится к ней можно через официальный сайт обманутых дольщиков: фонд214.рф

В состав рабочей группы входят представители:

• Госдумы РФ.
• Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ.
• Института развития в жилищной сфере ДОМ.РФ.
• Центрального банка России.
• Эксперты по долевому строительству.
• Участники рынка долевого строительства.

Организация оказывает помощь дольщикамна стадии оформления договора и в случае наступления нарушения их прав. Рынок строительства развивается молниеносно и государство не в состоянии уследить за всеми проведенными сделками и оказать помощь каждому обманутому дольщику, поэтому появились общества защиты граждан-участников долевого строительства.

Общество защиты дольщиков

Защиту прав дольщиков в Москвеобеспечивают юридические общества, которые выступают представителями интересов граждан-участников ДДУ. Обращение в общество защиты прав дольщиков в Москвепозволит взыскать с застройщика:

• Неустойку за задержку сроков сдачи объекта.
• Компенсацию за некачественное предоставленное жилье.
• Средства за недостающий метраж квартиры.
• Дополнительный штраф в размере 50% от компенсационной суммы.
• Моральный ущерб.
• Расходы, потраченные на ведение дела.

Чтобы получить надежную защиту прав дольщику, необходимо тщательно подойти к выбору общества.

Общество защиты прав дольщиков«Правовой надзор»

Мы предлагаем помощь квалифицированных юристов с большим опытом работы в области восстановления прав обманутых дольщиков. Воспользовавшись нашими услугами, вы получите:

• Бесплатную консультацию, помощь в составлении договоров и исковых заявлений, судебную защиту.
• Помощь при взыскании неустойки и компенсации морального ущерба.

Хотите восстановить свои законные права? Обратитесь к нам по номеру телефона +7 (499) 322-28-05 или оставьте электронную заявку на сайте: https://pnadzor.ru/и мы поможем взыскать денежные средства с недобросовестного застройщика.

pnadzor.ru

Основные права и обязанности сторон долевого участия

Какие права и обязанности имеют дольщики и застройщики согласно федеральному закону № 214 (об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости).

Закон № 214 определяет дольщика (участника долевого строительства) как физических или юридических лиц, которые вложили денежные средства в строительство на основании ДДУ. Застройщика – как юридическое лицо, имеющее право использования земельного участка, получившего в установленном порядке разрешение на строительство и привлекающее денежные средства дольщиков для строительства на этом участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости.

Основные обязанности дольщика:

1. Заключить договор участия в долевом строительстве и зарегистрировать ДДУ в региональном отделении Росреестра.
2. После (и это очень важно для защиты от двойных продаж) государственной регистрации ДДУ выплатить застройщику оговоренную в договоре цену.
3. Дольщик должен принять квартиру после того, как застройщик направил дольщику заказным письмом/вручил лично под расписку уведомление о завершении строительства и необходимости принять объект. Делается это либо в сроки, указанные в договоре, либо в течение семи дней после получения уведомления.
4. В случае, если дольщик не исполнил или исполнил ненадлежащим образом свои обязательства по договору, он обязан оплатить застройщику предусмотренные законом и договором неустойки/штрафы/пени и возместить убытки.
5. Если дольщик уступает право на жилище, сделать он может это только после того, как уплатил цену договора, или переведя долг на нового участника долевого строительства одновременно с уступкой права. Уступка должна быть зарегистрирована в Росреестре, так же, как и ДДУ.
6. После того, как был подписан акт приема-передачи жилья, дольщик может зарегистрировать свое право собственности на данный объект.

Основные обязанности застройщика:

1. Застройщик обязан публиковать в СМИ и/или сети Интернет проектную декларацию на объект долевого строительства.
2. При заключении первого ДДУ застройщик должен предоставить проектную декларацию в контролирующий орган и в орган, который осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также хранить ее оригинал и вносить в нее изменения, предписанные законом.
3. Застройщик обязан ознакомить любое обратившееся лицо с пакетом документов о себе. Это учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года, аудиторское заключение за последний год деятельности. Точно также он должен предоставить документы и об объекте строительства (разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование проекта, заключение экспертизы проектной документации, если она имеется, проектную документацию со всеми изменениями и документы, которые подтверждают права застройщика на земельный участок).
4. Застройщик имеет право использовать денежные средства дольщиков только для строительства объекта недвижимости в соответствии с проектной документацией.
5. Построить данный объект недвижимости, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию и передать его дольщикам.
6. За месяц до срока передачи жилья направить заказным письмом/вручить лично под расписку дольщику уведомление о завершении строительства и необходимости принять объект.
7. Не позднее чем через десять рабочих дней после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик обязан передать это разрешение/или заверенную у нотариуса копию в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
8. При расторжении ДДУ застройщик обязан вернуть дольщику его денежные средства и пеню в порядке, установленном ФЗ № 214.
9. Обязательства застройщика считаются исполненными после того, как подписан акт приема-передачи объекта (или другого аналогичного документа).

Права дольщика:

1. Если застройщик привлекает денежные средства дольщиков, но не имеет на это право, дольщик может потребовать немедленного возврата принятых у него денег, уплаты процентов и возмещения убытков.
2. Если застройщик нарушил срок, в который должен был передать жилище, дольщик может требовать пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. Если дольщик – физическое лицо, то пеню в двойном размере (2/300 ставки рефинансирования).
3. Если застройщик предоставил дольщику квартиру, но она выполнена не так, как оговаривалось в договоре или с нарушением технических регламентов или проектной документации, дольщик вправе потребовать, чтобы:
   • застройщик за свой счет и в разумные сроки устранил все недостатки,
   • застройщик уменьшил цену договора,
   • застройщик возместил дольщику расходы по самостоятельному устранению недостатков.
4. Дольщик может потребовать, чтобы застройщик составил акт о несоответствии объекта строительства требованиям качества и отказаться подписывать акт приема-передачи до тех пор, пока застройщик не устранит недочеты.
5. Дольщик может в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ, если:
   • застройщик не исполняет свои обязательства, которые оговорены в ФЗ № 214/ДДУ,
   • существенно нарушил требования к качеству объекта.
6. ДДУ можно расторгнуть и в судебном порядке, если:
   • застройщик прекратил или приостановил строительство,
   • значительно изменил проектную документацию,
   • значительно изменил назначение общего имущества.
7. Дольщик может потребовать ознакомиться пакетом документов о застройщике и объекте строительства.

Права застройщика:

1. Застройщик имеет право заключать договоры участия в долевом строительстве и привлекать денежные средства после 14 дней с момента публикации проектной декларации в СМИ/сети Интернет и предоставлении ее в Росреестр.
2. Если дольщик не выполняет свои обязательства, застройщик имеет право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке.
3. Если дольщик нарушил срок внесения платежа, застройщик вправе получить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
4. Если дольщик без каких-либо оснований уклоняется от принятия объекта недвижимости в установленный срок или отказывается это делать, через два месяца застройщик вправе в одностороннем порядке составить акт передачи объекта.
5. Если контролирующий орган направил застройщику предписание, последний может обратиться в арбитражный суд, чтобы тот признал предписание недействительным.
6. Если застройщик сможет доказать, что недостатки, выявленные на объекте во время гарантийного срока, вызваны нормальным износом, неправильной эксплуатацией или ненадлежащим ремонтом, он не несет за них ответственность. Гарантийный срок для объекта – не менее пяти лет (за исключением технологического и инженерного оборудования, которое входит в состав такого объекта; его гарантийный срок – не менее трех лет).

xn--d1aigcdmbw9e3a.xn--p1ai

Защита дольщиков при долевом строительстве

Как и от чего нужна защита дольщику при долевом строительстве? В первую очередь, от обмана и противоправных действий недобросовестного застройщика. Для этой цели принят Закон № 214-ФЗ, регламентирующий все вопросы правоотношений в долевом строительстве, закон о защите прав потребителей и другие НПА.

Чего следует опасаться дольщику

Судебная практика, и практика правоприменения в РФ переполнена не только случаями мошенничества со стороны недобросовестных застройщиков, пользующихся правовой неграмотностью дольщиков.

Часто в лице застройщика выступают компании, не обладающие финансовой устойчивостью, что в последующим может стать предпосылкой к появлению у них признаков несостоятельности, и не имеющие для проведения строительства достаточных правовых оснований.

К наиболее распространенным случаям следует отнести:

• заключение ДДУ застройщиками, не имеющими правоустанавливающих документов на землю, предназначенную для постройки многоэтажки;
• отсутствие разрешения на строительство;
• использование взносов дольщиков не по назначению;
• умышленное неисполнение договорных обязательств;
• двойную продажу одной и той же квартиры нескольким приобретателем и т.д.

Инструментами защиты прав участников долевого строительства в указанных случаях служит грамотное применение закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве в части проведения правового анализа документации застройщика, и заключение ДДУ в строгом соответствии с правилами, прописанными в указанном нормативном акте.

Как защитить дольщику свое право?

Для обеспечения прав дольщиков и с целью предотвращения случайного попадания на рынок строительства недобросовестных застройщиков, правила, прописанные ФЗ № 214, предусматривают возможность для дольщиков не только получить детальную информацию, касаемо их контрагента по ДДУ и правового статуса застройщика. Закон также обязывает застройщика:

• подготовить и опубликовать пакет проектной декларации;
• получить разрешение на строительство;
• получить права на земельный участок под строительство;
• составить детальный поэтажный план строительства;
• соблюдать письменную форму договора и наличие в нем существенных условий;
• провести гос. регистрацию договора.

Согласно норм 214-ФЗ закона вся информация о застройщике должна быть раскрыта и размещена в единой информационной системе жилищного строительства. К сведениям, подлежащим обнародованию относятся:

• разрешение на ввод в эксплуатацию;
• проектная декларация;
• заключение уполномоченного органа, представляющего исполнительную власть субъекта РФ о том, что застройщик и Проектная декларация соответствуют требованиям, которые прописаны в статьях 3, 20 и 23 ФЗ № 214;
• проект договора;
• условия, на которых привлекаются денежные средства в том числе и соблюдение требований, предъявляемых для размещения таких средств на счетах эскроу;
• документы, указанных в статье 3 ФЗ № 214;
• фото многоэтажки (текущее состояние строительства), градостроительный план земли;
• документ, раскрывающий информацию касаемо расчета размера личных средств и финансовой устойчивости самого застройщика и т.д.

Важно! Детальная информация об обязанности раскрытия информации со стороны застройщика прописана положениями ст. 3.1 ФЗ № 214.

Законодательство, в целях защиты прав дольщиков и обеспечения правомерности действий со стороны застройщика, предъявляет требования к:

• органам управления юр.лица-застройщика;
• обеспечению гарантийных обязательств со стороны застройщика.

Устанавливает:

• ответственность за нарушение договорных обязательств;
• порядок, согласно которому должны совершаться операции по расчетным счетам застройщика касаемо привлечения денег со стороны участников;
• необходимость предоставления информации в Единый реестр застройщиков.

Нужно знать! Главной целью формирования компенсационного фонда при долевом строительстве, который производится за счёт взноса застройщиков, является возмещение дольщикам причиненного банкротством застройщика вреда, а также проведение финансирования необходимых для окончания незавершенного строительства мероприятий.

Детальное изучение вышеуказанных правовых аспектов договорных отношений в рамках договора долевого строительства, а также привлечение специалистов в области права, способных сделать правовой анализ информация о застройщике, правомерности предоставленной им документации, его финансовой устойчивости, наличия или отсутствия предбанкротного состояния позволяют с большой долей вероятности определить возможность положительного исхода договорных отношений и приобретения квартиры без возникновения каких-либо проблем.

Способы защиты

Одним из достаточно эффективных способов защиты является досудебное претензионное урегулирование конфликтов, а также разбирательство в рамках судебного производства, возмещение убытков, полученных от неправомерных действий застройщика и получение компенсации и неустойки по договору.

Законодательство предполагает возможность применения закона о защите прав потребителей в рамках которого с застройщика за нарушение или неисполнение договорных обязательств, а также причинение вреда и другие неправомерные действия можно потребовать моральный вред.

Факт причинения морального вреда должен быть доказан в судебном производстве по делу, с предоставлением допустимой доказательственной базы. 

Важно! При возникновении ситуации, когда застройщик начинает процедуру банкротства, необходимо помнить у возможности привлечения учредителей и контролирующих лиц должника к субсидиарной ответственности. Это увеличивает шанс на возврат неудачно вложенных дольщиками денежных средств в строительство.  

Если застройщиком нарушается срок передачи дольщику жилья, закон наделяет последнего правом на истребование неустойки. Размер неустойки (пени) устанавливают нормы закона № 214 ФЗ.

Предъявлять требования к застройщику дольщик может, если допущены нарушения касаемо:

• соблюдения требований, установленных ДДУ;
• условий, прописанных техническим регламентом;
• требований проектных документов и градостроительных регламентов;
• других технических требований, которые привели к значительному ухудшению качественных характеристик постройки и другим дефектам, делающим невозможным использование многоэтажки по целевому назначению.

Дольщик может потребовать по своему усмотрению от застройщика:

• бесплатно устранить выявленные недостатки в приемлемый срок;
• уменьшить цену договора соразмерно причиненному ущербу;
• возместить понесенные расходы на устранение недостатков жилья.

Дольщик, может реализовать свое право на гарантированное, а, следовательно, бесплатное устранение конструктивных недостатков и других дефектов, возникших в результате эксплуатации жилья, на протяжении пяти лет. Исключение составляет ремонт технологических и инженерных систем.

 Важно! Презюмируется соблюдение дольщиком правил эксплуатации своего жилья и домостроения в целом, до тех пор пока спорной стороной не доказано обратное.

Одним из эффективных инструментов защиты прав дольщиков по ДДУ, можно считать положения закона № 218-ФЗ О публично-правовой компании, защищающие права — дольщиков при выявлении у застройщика признаков несостоятельности (банкротства).

Застройщик должен делать обязательные взносы в созданный компенсационный фонд, за средства которого обеспечивается гарантия восстановления прав дольщиков в указанных случаях.

Также дольщик имеет законодательную возможность защитить свое право в случае нарушения застройщиком договорных отношений (к примеру, срока сдачи либо получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилья и т.д.) признать право собственности на:

• конкретный объект недвижимости;
• на объект, строительство которого не окончено;
• соответствующую своему денежному вложению долю, которая принадлежит на правах общей собственности дольщикам в многоквартирном доме.

Такие права дольщику предоставлены правилами, прописанными положениями (ст. 12 ГК РФ).3 ст. 8 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; п. 1 ст. 218 ГК РФ, в том числе и об этом говорит правоприменительная практика, закреплённая судебными решениями вынесенными в пользу дольщиков.

Признание ДДУ не действительным, как способ защиты дольщика

Достаточно эффективным становится способ защиты своего права путем признания недействительности сделки. Если денежные средства на строительство многоэтажки были привлечены лицом, не обладающим на это правовыми основаниями или был нарушен порядок их привлечения, дольщик может потребовать признания договором (сделки) недействительным и потребовать возврата вложенных денег в двойном размере, включая проценты и возмещение причиненных убытков. Такая возможность предусмотрена правилами, установленными ст. 395 ГК РФ (ч. 2, 2.1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Закона N 214-ФЗ.

Нельзя забывать и о том, что указанные правовые основания для защиты прав дольщиков распространяются в тех случаев, когда предполагается, что правоотношения ведутся в рамках ДДУ и этот факт будет доказан в судебном порядке.

Также сделку можно признать недействительной, если застройщик не будет придерживаться требований, отраженных в проектной декларации. При этом возврату подлежат не только денежные средства, но и проценты, размер которых равен двойной величине 1/300 ставки рефинансирования Банка РФ (ч. 7 ст. 19 Закона N 214-ФЗ).

Требования по недействительности сделки дольщик может предъявить и в тех случаях, когда технические характеристики переданного дольщику имущества не соответствует проектной декларации (ч. 4, 4.1).

Глубокое знание, понимание и правильное применение законодательства, своевременное применение всех возможных инструментов правовой защиты дольщиков значительно снизит не только риски при заключении договора долевого участия, но и увеличит гарантии сохранение денежных ресурсов дольщика и обеспечит сохранение времени нервов.

Помощь юристов даст возможность дольщику при возникновении сложностей в рамках договора долевого участия не выбиваться из обычного ритма жизни. 

pnadzor.ru

Обманутые дольщики Москвы — Защита прав потребителей «Праовой надзор»

Схемы обмана

В идеале, каждый дольщик, вложившийся в строительство, получает готовое жилье высокого качества в течение 1-2 лет. Если застройщик прибегает к махинациям, Это чревато для участников долевого строительства. Основными нарушениями, которые он может допустить,  являются:

• Некачественно выполненная работа, выражающаяся в плохом состоянии «готового» жилья.
• Задержка по срокам, которая зачастую заканчивается полной заморозкой строительства.
• Продажа прав на одну квартиру нескольким гражданам-участникам.

В случае регистрации договора или защиты прав дольщиков в компенсационном фонде, при перечисленных выше нарушения участники получают компенсацию. Если застройщику удалось обойти закон с помощью специальных схем, вкладчики лишаются гарантированных законом прав. Чтобы избежать наказания и нажиться на гражданах, застройщик:

• Оформляет предварительный договор купли-продажи, заставляя внести всю сумму изначально.
• Не регистрирует договор в Росреестре.
• Указывает формальные сроки, без особых уточнений и обязательств.
• Банкротиться, оставляя обманутых дольщиковбез шансов на возврат средств.

Это только один вариант из десятков возможных, как может поступить застройщик, чтобы обойти закон, оставшись с прибылью. Зачастую в таком случае, обманутые дольщикинадеяться на помощь государства, но есть ли в этом смысл?

Почему обманутые дольщики оказываются никому не нужны

Последние годы в Москве и других городах России идет активная помощь гражданам, пострадавшим от мошенничества застройщика. Государство официально признает нарушение прав граждан, и присвоит статус обманутого дольщика если:

• Строительство дома было заморожено 9 месяцев.
• Срок сдачи объекта указанный в ДДУ был нарушен.
• Построенный дом не пригоден для жизни по техническому регламенту.
• На застройщика было возбуждено дело или он признан банкротом.

Важно! Перечисленные выше требования относятся только к строительству квартирных домов. Обманутые дольщики при постройке апартаментов в Москвене защищаются законом, так как такие здания не считаются жилыми.

Во всех других случаях, получить государственную поддержку не получится. При этом даже если пострадавшие были официально признаны обманутыми дольщиками в Москве, срок достройки дома может составить от 3-х лет в зависимости от многих факторов. На время достройки влияет:

• Очередь. На момент 2018 года в Москве более 30 проблемных объектов, каждый из которых требует окончания строительства.
• Объем незавершенной работы. Достроить одну многоэтажку проще, чем большой комплекс, поэтому предпочтения зачастую отдаются завершению работы над небольшими проектами.
• Банкротство застройщика. Новый инвестор сможет приступить к строительству только после окончания процедуры банкротства над предыдущим застройщиков, которая может длится от 1 года.

Интересно! ЖК «Царицино» состоящий из 26 домов строиться с 2006 года. По заявлению застройщика, работы должны были закончиться еще в 2012 году. В 2017 году на него было возбуждено уголовное дело по факту мошенничества. Стройка остановилась и не может быть возобновлённой до сих пор. Более 4000 людей оказались без жилья и компенсации, находясь в «подвешенном» состоянии уже 12 лет.

Учитывая сколько в России обманутых дольщиков(по последним подсчетам более 150 000 человек) государству понадобиться много времени на возмещение ущерба. Зачастую участники долевого строительства остаются на произвол судьбы, без шансов на возмещение. Единственным способом уменьшить риски, является использование мер предосторожности.

Меры предосторожности

Каждый гражданин-участник долевого строительства может обезопасить себя от банкротства застройщика, обратившись в Фонд защиты прав обманутых дольщиков. Эта организация контролируется государством и призвана защищать права вкладчиков в случае возникновения нарушений при строительстве.

При заключении ДДУ через Фонд, создается специальный компенсационный счет, на который застройщик переводит средства. В случае его банкротства, накопленные деньги пойдут на достройку здания или компенсацию для участников ДДУ.

Организация принимает максимальные меры для предотвращения мошенничества со стороны застройщика, поэтому заключение ДДУ с ее помощью — лучший способ защитить свои права и снизить количество рисков. Также можно посмотреть рейтинг всех застройщиков на сайт Минстроя: http://www.mskmo.ru

В случае нарушения условий договора при использовании специальных схем застройщиком, шанс, что дольщики получат компенсацию, минимален. Но это можно предотвратить, если правильно подобрать инвестора и обратиться к квалифицированным юристам для анализа договора и возможных рисков.

Общество по защите прав потребителя «Правовой надзор» предоставляет бесплатную консультацию по «горячей линии». Мы поможем избежать возможных рисков при долевом строительстве. Звоните по номеру +7 (499) 322-28-05 или оставляйте свой вопрос в электронной форме на сайте: https://pnadzor.ru/и мы свяжемся с вами в течение 30 минут.

pnadzor.ru

Дольщик это кто? Какие права и обязанности есть у дольщиков

В наше время нет человека, который бы не хотел приобрести собственное жилье. Это очень надежно, но и дорого. Стоимость на рынке очень высокая. Не каждый может позволить себе собственную квартиру. Выходом из этой ситуации может послужить долевое строительство. Вы вкладываете свои деньги в строительство какого-либо здания, и после того как оно достраивается, вы можете получить жилую площадь в этом доме. Но все не так просто, как кажется с первого раза, есть множество нюансов, которые стоит учесть. Такой способ приобретения недвижимости очень рисковый.

Кто такой дольщик. Разберем определение. Это человек, который принимает участие в долевом строительстве любых объектов с жилой недвижимостью. Они делают это для получения жилья с большими скидками. Искать дольщиков обычно начинают еще при заливке фундамента. Можно и чуть позже подключиться к числу дольщиков, но скидка будет меньше.

Положительные стороны долевого строительства.

По отзывам дольщиков нельзя сказать точное мнение, ведь большинство противоречивы. Но есть и плюсы:

1. вы получаете огромную скидку на жилье.
2. имея небольшой капитал, вы вкладываетесь в недвижимость.
3. можете приобрести жилье в рассрочку. Сумма оплачивается во время строительства.

Это отличный метод для тех, у кого нет денег.

Кто принимает участие в договоре. Их права и обязанности

Договор составляется между владельцами паев и организаторами строительства. По договору у дольщиков есть обязанность, вовремя все оплачивать. Кроме этого, есть и другие обязательства. К застройщику тоже требования есть, он обязан достроить здание и заселить людей в указанные сроки. Этот договор федерального уровня и между участниками договора поддерживается законодательством. В 2004 году правила были редактированы, было внесено много поправок и доработок. Благодаря им работать с застройщиками стало еще безопаснее. Редактирование началось, т.к. было много скандалов. Права дольщиков часто нарушались застройщиками.

ДДУ — что это?

Нам уже известно, кто такой дольщик. Теперь приступим к разбору терминологии долевого строительства. Любой дольщик знает что такое ДДУ, ведь не раз с этим сталкивался. Аббревиатура, которая расшифровывается как договор долевого строительства. Его заключают между застройщиком и пайщиком. Это является гарантией того, что никто не нарушит правило и все пройдет по закону. Если кто-то нарушит чужие права застройщика или дольщика, это может послужить причиной иска в суд. Обычно дольщики подают в суд на строительную компанию и выигрывают его. Но проблема в том, что суд очень долго разбирается в проблеме. Дело может решаться несколько лет.

В чем суть долевого строительства?

Всю информацию о долевом строительстве можно просмотреть в законе «о долевом строительстве». При таком процессе должен обязательно заключаться договор. В нем участвует две стороны: дольщик и застройщик. Первые обязаны время от времени платить, а вторые закончить строительство объекта до уровня жилья в указанные сроки. После того как дом достроился, дольщику должны выделить квартиру. Все параметры квартиры подробно прописываются в договоре. Поэтому владельца не смогут обмануть и выдадут и квартиру, которую он хотел.

Права участников договора мы уже рассмотрели. Теперь давайте разберем, какие при этом права есть у представителей. Все права и выполняемые обязанности должны прописываться в долевом договоре строительства. Если кто-то из сторон пренебрегает выполнением своих обязанностей, другая сторона может подать в суд. Обычно поводом для такой ситуации служит то, что у дольщика на руках есть документ, который подтверждает его право на собственную квартиру в будущем доме, при этом факт сдачи объекта нигде не зафиксирован. Причиной также может послужить то, что застройщик не успевает вовремя сдать жилье. Или же качество жилья гораздо ниже, чем указано в договоре. Также бывают случаи, когда одна из сторон расторгает договор. Если случилась подобная ситуация, дольщик всегда может обратиться за помощью в защиту прав потребителя. Там ему дадут список действий, который лучше выполнить, подскажут, как лучше вести себя в подобной ситуации.

Что такое договор залога? Для чего это необходимо?

Бывают случаи, когда дольщик покупает будущую квартиру в рассрочку. В этом случае нужно составить не только договор долевого строительства, но и договор залога. Это одно из требований действующего законодательства. Все права дольщиков и застройщиков, таким образом, будут защищены. Обычно документ заполняется в электронном виде. Две стороны должны его подписать. Далее договор отправляют на государственную регистрацию. Чтобы это сделать, его необходимо нотариально заверить и составить на строительных объектах. Когда обе стороны отправляют документ на государственную регистрацию, нужно отправить перечень и других документов. К нотариально заверенная копия ДДУ. Обязательно дату и номера регистрации. Также нужно отправлять проектную документацию на строительные объекты с информацией о его местоположении. Необходимо добавить оригинал и заверенные копии квитанций об оплате госпошлины. Ко всем документам, указанным в залоговом договоре, прилагаются их копии. Отправлять документ на государственную регистрацию может любой из участников договора.

Как, в общем, стать участников долевого строительства. Дольщик частного дома или других объектов жилой недвижимости. Для принятия участия в долевом строительстве вам необходимо выполнить следующий перечень действий:

1. застройщик должен выбрать место для постройки здания и купить эту землю под застройку.
2. дольщик пытается найти проект, на который легко привлечь пайщиков.
3. далее они составляют ДДУ и становятся участником долевого строительства.
4. если дольщик планирует приобрести квартиру в рассрочку, составляются соответствующие графики платежей.
5. высчитывается сумма платежей и характер выплат.
6. строительная компания достраивает здание и передает его в собственность дольщику.

Это стандартный сценарий, в случае если не происходит никаких неприятностей. Для получения квартиры этот путь необходимо пройти каждому дольщику. Необходимо контролировать и следить за соблюдением всех условий сделки. Из-за частых случаев обмана дольщиков, сейчас их защита находится на высоком уровне. Несколько лет назад стать дольщиков считалось очень рискованным поступком, ведь застройщики могли легко обмануть. Сейчас же можно вкладываться в это, не боясь стать обманутым. Вы точно не пустите свои деньги на ветер. За объектом долевого строительства чутко наблюдают. За ними следят региональные и муниципальные представительства. Можно не бояться, что никто не нарушит договор.

Как поступать, если вы дольщик и вас обманули

Да, сейчас жестко регулируется долевое строительство со стороны правоохранительных органов. Но может случиться и такое, что вас обманут. Некоторые застройщики действуют по одной очень хитрой схеме. Застройщик просто берет и замораживает строительство, либо даже не приступает к нему. Но при этом деньги с дольщиков он берет.

Создан даже специальный реестр, в который могут обращаться обманутые дольщики. При любых нарушениях прав пайщиков люди обращаются туда. Событий, способствующих этому может возникнуть множество. Но самые распространенные их них описаны ниже. К примеру, компания застройщика может просто потерять право на владение землей, на которой должен был строится дом. Строительная компания могла обанкротиться. Застройщик задерживает передачу дольщику жилое помещение больше, чем 8 месяцев. Застройщики часто перестают выходить на связи, избегают живых встреч и не допускают дольщика на строительный участок. Нужно запомнить, что когда вы заключили договор с застройщиком, вы имеет все право контролировать работу по строительству здания. Если застройщик строго запрещает ему это делать, это считают грубым нарушением прав. Когда у дольщика возникают подозрения о недобросовестном выполнении условий договора застройщиком, он имеет право попытаться узнать на это причину.

Рассмотрим порядок развития событий, в случае конфликтной ситуации. Когда между застройщиком и дольщиком возник конфликт, его нужно разрешить. Для этого предпринимаются следующие действия. Обратитесь в строительную компанию. Дольщику необходимо написать письменную претензию и отправить по адресам, где строительная компания официально зарегистрирована. По новому законодательству, застройщик обязан дать исчерпывающий ответ дольщику. Почему строительство заморозили, когда все разрешится и т.д. Если компания долго не отвечает на ваше письмо и у вас возникают подозрения, что это мошенники, обратитесь в соответствующие органы. Они должны были следить за долевым строительством. В крайнем случае, заводите судебное дело. Если вы получили письменный ответ от застройщика, и в нем было указано то, что компания обанкротилась, вы можете потребовать документы, подтверждающие этот факт. Один из проверенных источников газетные выпуски «Коммерсант». Также можно обратиться в государственный реестр. Если вам не удастся найти факты, подтверждающие банкротство, пишите иск в суд. Чтобы началось судебное разбирательство, предъявите список документов, описанных ниже. Вам необходимо сдать заверенную копию ДДУ, свой паспорт (именно РФ), документы, подтверждающие переводы денежных средств застройщику.

Если вам станет ясно, что суд оправдал застройщика, обратитесь в арбитражный суд. Кроме всех вышеописанных документов, понадобится отправить документ по решению суда. На рассмотрение обращения дольщика о невыполнении условий договора застройщиком, дается 20 дней. Далее жалоба отправляется в единый реестр. Иногда происходит так, что дольщикам не дают зарегистрировать жалобу. Для разрешения этой проблемы обратитесь к юристу, который специализируется на данной тематике. По большому счёту, долевое строительство отличное решение для многих. Ведь у человека может не быть сразу всей суммы, а это позволяет разделить ее на несколько выплат. Но все равно, перед тем как решите подписать договор, внимательно его изучите. Подробно изучите случаи обманов дольщиков, чтобы не наступить на чужие грабли.

Далее разберем, как дольщику вложиться в новостройку и не стать обманутым

Лучше заранее ознакомиться с отзывами строительных компаний. Всю информацию легко получить с интернета.

Эта тема начала развитие, в начале 2000 годов. Многие люди понадеялись на новую квартиру с хорошим ремонтом. Но финансовый кризис не позволил мечтаниям многих сбыться. Для начало слово дольщик вызывало надежду, но после это стало ассоциироваться с шоком, безнадежным состоянием, депрессивным состоянием и деньгами, отпущенными на ветер. Люди очень долго ждали своих квартир, настолько долго, что некоторые даже не дождались. Да, по сути, долевое строительство как один из методов финансирования должен хорошо работать. Но из-за того, что ей не так пользовались, она не работала. Но на данный момент во многих странах долевое строительство разрешено и является безопасным методом финансирования.

Для начала разберем, что такое долевое строительство. Это одна из форм инвестиционной деятельности. Строительные компании пытаются привлечь денежные средства лбдец для возведения нового здания. Но при этом есть условие, как только здание достроиться и начнется эксплуатационный срок, дольщику за небольшую сумму дадут квартиру.

• Регистрируется ли официально долевое строительство, какими документами?

Во многих странах есть закон «О Долевом строительстве». Вначале 2000 стало ясно, что этот закон несовершенен. Было много случаев обмана. Документ постоянно дорабатывался и исправлялся. На данный момент существует множество гарантий. Покупатели могут со 100% уверенностью вкладываться в строительство и получать квартиры по низким ценам.

Ну во первых, к делу сразу привлекается вовлечение нового участника, Фонда гарантирования. Застройщик не имеет право получать денежные средства от дольщика, если не была создана специальная уполномоченная компания. Она закрепляется за некоторыми объектами. С помощью этой компании осуществиться заключение договора в с фондом. Земельный участок выставляется под залог. Если возникнет ситуация форс-мажор, землю продадут и все деньги вернут дольщикам.

Застройщик не имеет право начать привлекать инвесторов, если не получит разрешение. А чтобы его получить, нужно за свой счет приобрести землю и возвести каркас.

Но некоторые риски быть обманутым все, же есть. Да, создано множество гарантий и большое количество требований к застройщику. Но мошенники найдут чем воспользоваться. Риск небольшой, но он все же есть. Законодательство еще будет подвержено множеству изменений.

• какие факторы нужно учитывать при выборе строительной компании?

Прежде чем начать привлекать инвесторов, строительной компании нужно получить разрешение. А для этого нужно иметь опыт более 3 лет. Работа эта должна была проводиться в роли заказчика. Площадь возведенных зданий должна превышать 18 тыс. Кв. Метров. Это по столице и крупным городам. В маленьких городах порог ровно в 2 раза меньше. Но все же, хорошая компания своему потенциальному инвестору должна предоставить необходимый перечень документов. Право собственности. Стоит обратить внимание, что право должно регистрироваться именно на эту компанию, а не на партнерскую. Это право на земельный участок, на котором будет воздвигаться здание. Документация проектно сметная. Обязательно смета и госэкпертиза объектов. Разрешение на строительство. Разрешение на то, чтобы начать привлекать средства дольщиков в постановлениях местных исполнительных органов. Вы, как потенциальный инвестор имеете право изготовить копии всех предоставленных вам документов. Это нужно для полного ознакомления или консультации со специалистами.

• На что нужно обращать внимание потенциальным дольщикам?

Стоит насторожиться и усомниться в намерениях застройщика, если у компании отсутствует один из документов. Особенно, если им не раз отказывали в их предоставлении. Могут отказать даже в изготовлении копий их документов. Если строительной компании нечего скрывать и у нее благие намерения, она не будет скрывать информацию о своих работах.

Лучше потребовать разрешение от ГАСК. Ведь они предупреждают потенциальных инвесторов о том, что нужно детально изучать все полученные документы. Бывали случаи, когда компания продавала квартиру с номером, которой простой не существует. Допустим, проданная квартира имеет номер 55, а в здании всего 40 квартир.

• Двойные продажи. Как не попасться.

Бывают случаи, когда застройщики продают одну и ту же квартиру двум людям. Убедиться в этом можно, если у строительной компании есть все разрешения и они вбиты в базу данных как благонадежная. Это свидетельствует о их хорошей репутации. Любая сделка по продаже каждой квартиры должна регистрироваться в местных исполнительных органах. Вся информация должна находиться в базе данных. Мошенники никогда не регистрируют свои продажи, тем самым, нарушая закон. В этом случае застройщик может продать многих людям одну и ту же квартиру. И проверить это нельзя никак. Только позже выяснятся неприятные последствия.

• Как в общем удостовериться в благих намерениях компании?

На сайте есть все строительные компании, получившие разрешение на строительство отдельных зданий. Если ваше внимание привлек один застройщик, но этого сооружения и строительной компании нет в базе, лучше не вкладываться. По всем крупных городам есть специальные центры для поддержки обманутых дольщиков. В таких реестрах сидят все государственные органы. Отвечающие за управление архитектурно-строительного контроля, городская прокуратура и многие другие. Они бесплатно проведут с вами консультацию в случае необходимости. Если у строительной компании пока что не имеется никаких разрешений, такие органы вас обязательно об этом предупредят.

Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:

Звоните 8-800-777-32-16.

Бесплатная горячая юридическая линия.

yurlitsa.ru