Право собственности на объекты недвижимости: Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента

ВС разъяснил нюансы возникновения права собственности на недвижимость в силу приобретательной давности

Эксперты «АГ» положительно оценили выводы Суда. Один из них отметил, что определение ВС РФ служит положительным примером того, какие обстоятельства должны устанавливать суды по данной категории дел. Другой выразил надежду на то, что теперь нижестоящие суды будут меньше путаться и чаще удовлетворять иски о признании права собственности на объекты недвижимого имущества в силу приобретательной давности.

22 октября Верховный Суд РФ вынес Определение № 4-КГ19-55 по спору между сособственниками жилого дома, один из которых намеревался получить право собственности на него в силу приобретательной давности.

После смерти К. в 1991 г. ее сыну и дочери достался в наследство дом. Согласно завещанию право собственности между наследниками распределилось поровну – в размере 50% каждому. Мужчина скончался в июне следующего года, поэтому его долю унаследовали Марина Большакова и Василий Иванов, которые не оформили свои права в отношении этого имущества.

В 2004 г. скончалась дочь К., оба ее сына унаследовали долю матери в праве собственности на дом в равных долях. Далее мужчины заключили соглашение о разделе наследства, и доля домовладения перешла к одному из них, а после его смерти доля в имуществе в судебном порядке перешла его дочери А., которая зарегистрировала свое право собственности на нее. В мае 2006 г. женщина подарила долю И., которая спустя четыре года подарила ее Надежде Захаркиной.

Впоследствии Надежда Захаркина обратилась в суд с иском к собственникам второй половины дома о признании за ней права собственности на весь дом в силу приобретательной давности. В обоснование своих требований женщина ссылалась на то, что ей уже принадлежит ½ доли, а также на то, что она и ее правопредшественники открыто и добросовестно владели всем домом и земельным участком как своим собственным свыше 15 лет. По ее мнению, ответчики Иванов и Большакова не пользуются спорной недвижимостью, фактически отказавшись от нее.

Суд отказал женщине в удовлетворении исковых требований. Он отметил, что владение истицы не является добросовестным, поскольку она и ее правопредшественники знали о принадлежности другой доли в праве на домовладение и земельный участок ответчикам, которые не совершали каких-либо действий, направленных на отказ от права собственности на спорное имущество. Решение суда первой инстанции устояло в апелляции.

В кассационной жалобе в Верховный Суд Надежда Захаркина просила отменить судебные акты как незаконные. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ согласилась с доводами заявительницы.

Высшая судебная инстанция напомнила, что право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество (ст. 225 и 234 ГК РФ и совместное Постановление Пленумов ВАС и ВС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22). «По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленума ВС РФ приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь при условии добросовестности, открытости, непрерывности и установленной законом длительности такого владения. Давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, т.е. в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто как своей собственной, т.е. вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула). Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности», – отметил ВС.

Верховный Суд добавил, что для приобретения права собственности в силу приобретательной давности не является обязательным, чтобы собственник (в отличие от положений ст. 236 ГК РФ) совершил активные действия, свидетельствующие об отказе от собственности, или объявил об этом. Достаточно будет того, что титульный собственник в течение длительного времени устранился от владения вещью, не проявлял к ней интереса, не исполнял обязанностей по ее содержанию, вследствие чего вещь является фактически брошенной им.

Как подчеркнула высшая судебная инстанция, осведомленность давностного владельца о наличии титульного собственника сама по себе не означает недобросовестность давностного владения. Давностный владелец может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого имуществом владели правопредшественники, универсальным или сингулярным правопреемником которых является он.

Верховный Суд отметил, что нижестоящие суды не привели никаких обстоятельств, из которых можно было бы сделать вывод о недобросовестности как самой истицы, так и ее правопредшественников по отношению к владению спорным имуществом. В этой связи Суд направил дело на новое рассмотрение во вторую инстанцию.

Комментируя определение Суда, руководитель проектов Бюро присяжных поверенных «Фрейтак и Сыновья», к.ю.н. Виктор Спесивов отметил, что оно затронуло крайне важную и двусмысленную правовую конструкцию в российском вещном праве – приобретательную давность. По его словам, указанный правовой институт сам по себе является отличной правовой находкой для урегулирования вопросов с фактически «брошенным» имуществом. «Уже не первый раз встречаю мнения судей судов первой и апелляционной инстанций о том, что осведомленность давностного владельца о наличии титульного собственника исключает добросовестность давностного владения, так как при таком раскладе лицо, получая владение, не могло не знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности. Но, учитывая, что добросовестно заблуждаться в отношении наличия у тебя права на имущество, которое не твое, можно только в каких-то очень специальных случаях, такое толкование ст. 234 ГК РФ неоправданно сужает возможность ее применения», – отметил эксперт.

По его словам, наиболее частый случай обращения в суд с исками о признании права собственности в силу приобретательной давности – это споры наследников недвижимости, когда бремя содержания всего разделенного на идеальные доли объекта несет один из сособственников, который не может оформить свое право титульного владения на весь объект. «В таких случаях часто в ЕГРН значится только один сособственник, потому что второй наследник просто не обратился в Росреестр за оформлением своего права, которым его наделило свидетельство на наследство. Из-за образующегося в таких случаях правового вакуума страдает не только сособственник, который платит коммунальные услуги и поддерживает в надлежащем состоянии весь объект, а не только принадлежащую ему часть, но и бюджет. Ведь для заключения договора аренды и для приобретения в собственность земельного участка нужно сначала поставить последний на кадастровый учет, для чего необходимо согласие всех собственников объекта, занимающего земельный участок. В итоге бюджет не получает от этого домовладения ни земельного налога, ни арендной платы», – пояснил Виктор Спесивов.

По словам эксперта, такие случаи неоднократно встречались в его практике. «Лишение добросовестного сособственника возможности признать через 18 лет полного бездействия титульного владельца второй части объекта право собственности на фактически бесхозную часть не способствует стабильности гражданского оборота в сфере недвижимости и обесценивает в принципе значение института приобретательной давности. Поэтому очень хорошо, что Верховный Суд четко обозначил, что наличие титульного собственника и даже известность о нем истцу не означают недобросовестность давностного владельца, так как главное в этом случае – это то, что вещь приобретается внешне правомерными действиями», – полагает юрист.

В то же время Виктор Спесивов выразил сожаление, что ВС РФ не смог сразу разрешить дело по существу в пользу истца, поэтому остается вероятность того, что суд апелляционной инстанции снова откажет в иске. Он также выразил надежду, что теперь нижестоящие суды будут меньше путаться и чаще удовлетворять иски о признании права собственности на объекты недвижимого имущества в силу приобретательной давности.

Адвокат, партнер АБ «КРП» Виктор Глушаков отметил, что Верховный Суд в очередной раз исправил ошибку нижестоящих инстанций, указывая на недопустимость формального подхода. «Несмотря на явное преодоление предмета доказывания по данной категории дел, суд первой инстанции потребовал от истца доказательств, которых он, очевидно, не мог представить, и которые, по своей сути, не должны быть представлены в подобном процессе, – полагает он. – Оценивая подход нижестоящих инстанций, я не представляю, как еще можно доказать “отказ ответчиков от спорного недвижимого имущества” при подтвержденном факте конклюдентных действий, свидетельствующих об отсутствии интереса к владению спорным объектом недвижимости».

По словам эксперта, отсутствие интереса к владению столь длительное время является достаточным основанием для вывода о преодолении бремени доказывания. «При этом создание дополнительных препятствий для истца совершенно необоснованно. Тем более что суды требовали доказать отрицательный факт, но всем нам известно, что подобный факт может быть доказан только через утверждение об обратном. Для судебной практики это положительный пример того, какие обстоятельства должны устанавливать суды по данной категории дел», – подытожил Виктор Глушаков.

Прекращение право собственности на разрушенный объект

УПРАВЛЕНИЕ РОСРЕЕСТРА ПО МУРМАНСКОЙ ОБЛАСТИ ИНФОРМИРУЕТ

Как прекратить право собственности на объект, если он разрушен

 

Известно, что при приобретении объекта недвижимости право собственности необходимо зарегистрировать в установленном порядке. Вместе с тем, государственной регистрации подлежит не только право, но и прекращение права на объект недвижимости.

Право собственности прекращается в ряде случаев:

•          отчуждения собственником своего имущества другим лицам;

•          при отказе собственника от права собственности;

•          гибели или уничтожении имущества;

•          при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Таким образом, гибель или уничтожение объекта недвижимого имущества также является поводом для обращения в орган регистрации прав.

«Здесь важно помнить, что до момента государственной регистрации прекращения права на объект, сведения о котором были внесены в ЕГРН, и права на который были утрачены вследствие разрушения, сноса или пожара, правообладатель несет обязанность по его содержанию и уплате налога, предусмотренного Налоговым кодексом Российской Федерации», — поясняет начальник отдела государственной регистрации недвижимости и ведения ЕГРН Управления Росреестра по Мурманской области Елена Престинская.

Таким образом, физическое уничтожение объекта недвижимости, а также его видоизменение (реконструкция объекта, объединение объектов недвижимости в один) не освобождает собственника от совершения действий, направленных на юридическое оформление прекращения права собственности.

Государственная регистрация прав проводится в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» и носит заявительный характер. Данный порядок распространяется и на процедуру прекращения права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Поэтому для прекращения в ЕГРН записи о праве собственности и снятия с учета объекта недвижимого имущества необходимо обратиться с заявлением в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг, \ представив акт обследования, подготовленный по результатам кадастровых работ в установленном законодательством порядке.*

«Кроме того, предусмотрена особая процедура сноса объекта капитального строительства. Так, в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, если снос здания осуществляется на основании решения собственника, (то необходим проект организации по сносу такого объекта./ При этом собственнику нужно предоставить в орган местного самоуправления по месту нахождения объекта уведомление о планируемом сносе. Проект организации работ по сносу объекта капстроительства и уведомление не требуются, если до 4 августа 2018 года уже были начаты работы по сносу, не связанному с реконструкцией или строительством нового объекта на месте снесенного». 

Юридическая помощь — Агентство недвижимости

Оформление права собственности — представляет собой процесс государственной регистрации объекта и внесения соответствующих записей в ЕГРН и следовательно получения права потенциальному владельцу распоряжаться своим объектом собственности.

Для того чтобы быть полноправным владельцем объекта и полностью распоряжаться им необходимо выполнить процедуру его постановки на кадастровый учет. Без данных действий не получится совершить продажу, сдать объект в аренду или подарить его.

Кто имеет право оформить право собственности на объект недвижимости или земельный участок?

• — Владелец получивший это право на основании договора купли-продаж, дарения, мены, доли.
  

• — Наследник владельца объекта недвижимости
• — Владелец получивший это право на основании договора ипотеки
• — Владелец получивший это право в ходе приватизации объекта недвижимости
  

• — Обладатель недвижимости, имеющий право наследуемого владения, например: арендатор у которого срок аренды объекта превышает 5 лет.

• — Обладатель права долгосрочного пользования

• — Законный представитель владельца объекта, при условии наличия доверенности которая нотариально заверена.

Какие документы необходимы для регистрации права собственности:

• — Заявление о регистрации права собственности
  
• — Паспорт заявителя
• — Правоустанавливающие документы
• — Технический план (для зданий или помещений)
• — Межевой план (для земельного участка)
• — Документы подтверждающие категорию земли и вид разрешенного использования (для коммерческих объектов)

Способы подачи документов для регистрации права собственности:

• — Личный визит владельца объекта недвижимости в любой МФЦ Екатеринбурга или Кадастровую палату Екатеринбурга
• — Составление заявления, с засвидетельствованием подписи на нем нотариально и дальнейшая его отправка по почте заказным письмом, с описью документов и с обязательным уведомлением о его вручении.
• — Отправка заявления в электронном виде, подписанное Электронной Цифровой Подписью (ЭЦП)

Общий срок операции по постановке объекта на кадастровый учет и регистрации права собственности составляет до 12 рабочих дней (в зависимости от места подачи заявления (МФЦ или территориальный отдел Росреестра по Свердловской области).

Довольно часто при самостоятельных действиях при постановке объекта на кадастровый учет и подачи соответствующих документов владелец получает уведомление о приостановки регистрационных действиях или отказе в регистрации права собственности. Как правило это вызвано наличием множества замечаний по качеству оформления необходимых документов или ошибок в технической документации. В следствие чего дальнейшие регистрационные действия становятся затруднительными или невозможными.

В такой ситуации рекомендуется обратиться к специалистам, которые решат все необходимые задачи, исправят ошибки в технической документации, подготовят полный пакет необходимых документов и окажут полное сопровождение в МФЦ и других государственных органах до полного завершения процедура постановки объекта на кадастровый учет и получения права собственности на него.

Услуги которые мы выполняем:

1. Внесение записи в ЕГРН с учетом произведенной перепланировки помещения;
2. Внесения записи в ЕГРН после приватизации квартиры;
3. Внесение записи в ЕГРН;
4. Сопровождение сделки купли-продажи;
5. Регистрация записи об ипотеке квартиры;
6. Регистрация договора купли-продажи дома;
7. Регистрация перехода права собственности на основании договора дарения;
8. Регистрация права собственности на квартиру на основании решения суда;
9. Регистрация права на основании свидетельства о праве на наследство ;                       

10. Устранение причин приостановления государственной регистрации;
11. Регистрация права на основании договора социального найма;
12. Регистрация договора долевого участия в строительстве

Мы окажем полный комплекс услуг «под ключ» от сбора необходимых документов и устранения ошибок до получения Вами положительного результата в регистрации права собственности!

 

Как мы работаем?

Почему клиенты выбирают нас?

 

Наличие зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости является залогом вашего спокойствия

Есть причины, по которым государственная регистрация прав на недвижимость необходима, поскольку она является единственным доказательством существования зарегистрированного права собственности в Росреестре.

Безусловно, можно какое-то время жить в квартире, жилом доме или пользоваться земельным участком без государственной регистрации прав
на них и обратиться за регистрацией лишь при необходимости. Однако, можно ли быть уверенным, что через какое-то время процесс государственной регистрации пройдет также успешно, как если бы сделать это вовремя.

Регистрировать возникновение и переход права собственности на недвижимое имущество необходимо во всех случаях, например: при приобретении жилого имущества, в том числе в ипотеку, вступлении в права наследования, получении квартиры или дома в дар, обмене жилья.

Во избежание трудностей, необходимо проверять документы на имущество до того, как возникнет вопрос о проведении какой либо сделки, чтобы потом не попасть в ситуацию, когда вместо ожидаемой регистрации придется получать судебные решения (как крайнюю меру).

Государственная регистрация права на недвижимость позволяет провести дополнительную проверку законности сделки. Например, если при регистрации сделки выяснится, что продавец приобрел имущество незаконно, то регистрация сделки не будет осуществлена. Это предостережет Вас
от возможных проблем в будущем.

Возникновение, изменение, прекращение прав на недвижимое имущество происходит лишь с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости, исключением может служить информация о правах на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ.

Однако, рекомендуем Вам оформить право собственности на объект недвижимости во всех случаях.

Ведь именно с момента регистрации объекта недвижимости собственник может владеть и распоряжаться недвижимым имуществом, а именно продавать, дарить, отдавать в залог, в аренду, передавать по наследству и т.д.

Вовремя зарегистрированное право собственности позволит избежать сложностей при совершении сделок с недвижимостью или оформлении наследства, обезопасить свое имущество от мошеннических действий.

Наличие зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости является необходимым условием предоставления компенсационных выплат в случае утраты объектов недвижимости, а также в ситуациях резервирования и изъятия земель государством для строительства на них социально значимых объектов.

Особенности государственной регистрации права собственности на земельный участок, занятый зданием

Особенности государственной регистрации права собственности на земельный участок, занятый зданием, строением или сооружением, при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество

Земельным кодексом РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Отражая особенности регистрации права собственности на земельный участок, занятый зданием, строением или сооружением, при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество Закон о регистрации закрепляет одновременное проведение государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежащий предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности. Это направлено на предотвращение случаев разделения правообладания одним лицом недвижимым имуществом и земельным участком, на котором расположен данный объект недвижимости искусственным путем.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Таким образом, исходя из принципа единства, распоряжение недвижимым имуществом производится вместе с земельным участком в пределах границ, им занятого, и необходимым для его использования.

Данное условие свидетельствует об отсутствии необходимости представления документов, подтверждающих переход права на земельный участок при отчуждении располагающегося на нем объекта недвижимости, поскольку покупатель приобретает право на использование земельного участка, который занят этой недвижимостью и необходим для его использования.

При этом впоследствии покупатель не лишен права оформить земельный участок, на котором находится приобретенный объект недвижимости и который необходим для его использования на основании ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ.

Учитывая то, что государственная регистрация прав носит заявительный порядок и осуществляется на основании документов, свидетельствующих о наличии, возникновении, переходе права, для государственной регистрации права собственности на земельный участок необходимо не только заявление о государственной регистрации права (перехода права) на здание, строение, сооружение, но и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, заявление покупателя о государственной регистрации права собственности на земельный участок, правоустанавливающий документ, свидетельствующий об отчуждении не только здания, но и земельного участка.

Начальник Рыбинского отдела Управления Росреестра по Ярославской области В.А. Аршинникова

Бесплатное оформление права собственности для ряда объектов недвижимости ввели с 1 января

Владельцам ряда объектов недвижимости не нужно будет платить госпошлину при оформлении права собственности на них с 1 января 2021 года. Такие изменения внесены в налоговое законодательство, сообщают в Управлении Росреестра по Красноярскому краю.

Речь идет о ранее возникших объектах недвижимости: домах, квартирах, земельных участках, купленных или полученных до 31 января 1998 года (момента вступления в силу закона о государственной регистрации недвижимости и появления Росреестра).

Бесплатно оформить право собственности на недвижимость владельцы смогут в том случае, если до 31 января 1998 года эти объекты уже были зарегистрированы по действовавшему на тот момент законодательству. Тогда регистрацией сделок с недвижимостью занимались БТИ, комитеты по земельным ресурсам и землеустройству и местные администрации.

По действующему сейчас законодательству единственным подтверждающим права на недвижимость документом является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Получить такую выписку собственник ранее учтенного объекта недвижимости сможет только после того, как сведения о нем появятся в ЕГРН. До этого момента он не сможет его ни продать, ни подарить, ни предоставить в качестве залога.

Для оформления прав на недвижимость необходимо убедиться, что сведений об объекте нет в ЕГРН. Проверить это можно с помощью специальных сервисов Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» и «Публичная кадастровая карта» официального сайта Росреестра по адресу объекта недвижимости.

Если информации об объекте недвижимости нет, ее нужно будет внести. Для этого собственник должен подать заявление в Росреестр, приложив к нему правоустанавливающие документы на недвижимость.

Второе обязательное условие – наличие у собственника документов на недвижимость, выданных до 31 января 1998 года.

Льготная ипотека от 6,09%. Заполнить заявку онлайн

Получите предварительное решение банка в течение 10 минут.
ПАО РОСБАНК Генеральная лицензия ЦБ РФ №2272 от 28.01.15

www.sibdom.ru Смотреть

Права собственности на 100% недвижимого имущества области зарегистрированы – зампред Чупраков

Работа по регистрации 100% недвижимого имущества, внесенного в реестр Московской области, завершена; заканчивается регистрация права собственности на земельные участки, сообщает пресс-служба областного Минмособлимущества.

Как поясняется в материале, благодаря тесному и слаженному взаимодействию Правительства Московской области, управления Росреестра и Кадастровой палаты по Московской области удалось достичь значимых результатов, о которых рассказали на расширенном заседании коллегии Управления Росреестра по Московской области 10 февраля.

НАВЕЛИ ПОРЯДОК С ОБЛАСТНЫМ ИМУЩЕСТВОМ

«Губернатор Московской области Андрей Воробьев поставил задачу навести прежде всего порядок с имуществом, которое принадлежит области. Поэтому в прошлом году мы закончили регистрацию права собственности области на более чем 2000 объектов недвижимости. Таким образом, мы завершили работу по регистрации 100% недвижимого имущества – порядка 114 тысяч объектов недвижимости, которые внесены в реестр Московской области. И практически закончили регистрацию права собственности на земельные участки», – приводятся в сообщении слова заместителя председателя Правительства Московской области Александра Чупракова.

По данным пресс-службы, более тысячи земельных участков были зарегистрированы в собственность Московской области в рамках реализации подпрограммы  «Развитие имущественного комплекса Московской области, государственной программы «Эффективная власть»» за 12 месяцев 2015 года.

«Теперь мы можем с уверенностью сказать, что права на имущество, принадлежащее Московской области, зарегистрированы, соответственно,  мы можем вводить его в оборот», – подытожил Александр Чупраков.

РЕШЕНА ПРОБЛЕМА ГОСРЕГИСТРАЦИИ ОБЪЕКТОВ ГАЗОВОГО ХОЗЯЙСТВА

В 2015 году в отношении тысячи объектов газового хозяйства низкого давления (до 1,2 Мпа) было отказано в регистрации права. В частности, с января 2015 года газовые сети низкого давления от 0,6 до 1,2 Мпа можно строить без разрешения на строительство, то есть в упрощенном порядке, на основании постановления правительства РФ № 1300 от 2014 года. Но в связи с тем, что в закон о регистрации не были внесены соответствующие изменения, Регпалата не регистрировала газовые сети без разрешения на строительство, пояснили в пресс-службе.

Ситуация потребовала вмешательства Министерства имущественных отношений Московской области, инициировавшего рассмотрение вопроса в Минэкономразвития РФ, добавляется в материале.

В результате – теперь вместо разрешений на строительство принимаются проектные документы, отмечается в пресс-релизе.

«Отдельный важный вопрос, который мы решили в 2015 году, – мы нашли законные основания для  регистрации права собственности на объекты газового хозяйства низкого давления. Вместе с Министерством экономразвития РФ, Росреестром мы разработали рекомендации, которые впоследствии легли в основу разъяснений Росреестра, на основании которых мы теперь регистрируем  право собственности на объекты газового хозяйства. Главное, что после этого будут регистрироваться и охранные зоны – в итоге информация о тех ограничениях, которые существуют применительно к этим объектам, будет общедоступна для всех жителей области», – сказал Чупраков.

ВЫДАНО 107 КВАЛИФИКАЦИОННЫХ  АТТЕСТАТОВ, АННУЛИРОВАНО – 85

Как напомнили в пресс-службе, Министерство имущественных отношений Московской области – уполномоченный орган по аттестации кадастровых инженеров. За время работы Квалификационной комиссии по аттестации кадастровых инженеров Московской области с 2010 года было выдано 1135 квалификационных аттестатов, за 2015 год – 107 аттестатов.

«Очень важно, что мы с вами не только выдаем квалификационные аттестаты, но и аннулируем их – в прошлом году 85  кадастровых инженеров лишились аттестатов по причине нарушений, которые прописаны в федеральном законодательстве. И впредь на основании информации, поступающей из Росреестра, Кадастровой палаты, жалоб граждан, мы продолжим очень внимательно следить за тем, чтобы кадастровые инженеры понимали всю меру ответственности, которую они несут перед владельцами объектов недвижимости, государственными органами, Кадастровой палатой и Росреестром», – подчеркнул Александр Чупраков.

РЕАЛИЗУЕТСЯ ПРОГРАММА «ПЕРЕСЕЛЕНИЕ ГРАЖДАН ИЗ АВАРИЙНОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА»

«По поручению Губернатора мы активно работали над регистрацией права собственности на квартиры в новых построенных домах, куда переселяются жители по программе расселения аварийного жилищного фонда. Вместе с Росреестром мы разработали специальный портал, где отражалась информация обо всех стадиях переселения граждан, начиная от разрешения на строительство, заканчивая регистрацией права собственности. Благодаря этому мы видели, где и на каком этапе происходят задержки, и могли на них оперативно реагировать», – пояснил Александр Чупраков.

По данным Минмособлимущества, за 2015 год 2760 помещений было поставлено на кадастровый учет. Было совершено более 4200 регистрационных действий в отношении жилых помещений.

«До конца 2016 года планируем зарегистрировать права еще почти на 2000 жилых помещений.  С учетом того, что портал работает, я убежден, что мы системно продолжим эту работу», – добавил Чупраков.

РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ – В ЭЛЕКТРОННОМ ВИДЕ

Регистрационные действия удобнее, быстрей и прозрачней осуществлять в электронном виде, отмечается в пресс-релизе.

«Отрадно, что Московская область была здесь пилотным регионом, мы  начали с себя. У нас было оформлено 53 усиленных электронно-цифровых подписи (ЭЦП), и с августа 2015 года подача документов ведется исключительно в электронном виде. Более того, муниципальные образования последовали нашему примеру, и около 6 тысяч регистрационных действий было совершено ими в электронном виде. Теперь наша задача – сделать так, чтобы не только органы власти и отдельные застройщики и девелоперы,  а практически все перешли на подачу документов в электронном виде», – сказал зампред Чупраков.

В СУД ЗА ОСПАРИВАНИЕМ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБРАЩАЮТСЯ В ПЯТЬ РАЗ РЕЖЕ

Как добавили в пресс-службе, продолжается совместная работа в Комиссии по оспариванию кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области.

«Мы с вами очень хорошо поработали: если в 2014 году в судах у нас рассматривалось более тысячи дел, то в  2015 году количество обращений снизилось в пять раз. Мы с вами уменьшили нагрузку на суды, и основные спорные моменты мы рассматривали в комиссии – количество обращений в комиссию возросло вдвое. Очень важно отметить, что эта работа ведется в соответствии с требованиями закона, предъявляются  жесткие требования к оценочным компаниям, которые предоставляют отчет об индивидуальной рыночной оценке», – пояснил зампред правительства Подмосковья.

УСЛУГИ РОСРЕЕСТРА БУДУТ ОКАЗЫВАТЬ ВО ВСЕХ МФЦ

По данным пресс-службы, в Московской области действует 103 многофункциональных центра (МФЦ).

По словам Чупракова, в 82 из них оказываются услуги Росреестра. «В 2016 году мы планируем, что уже в каждом из 103 подмосковных МФЦ будут оказываться услуги Росреестра. Сейчас можно констатировать, что практически половина обращений в Росреестр идет через МФЦ, а это достаточно высокий процент. Нам очень важно еще увеличить подачу документов в электронном виде – для того, чтобы разгрузить вас и уйти  от коррупционной составляющей», – пояснил зампред правительства.

КАЖДЫЙ СОБСТВЕННИК ДОЛЖЕН ПЛАТИТЬ НАЛОГИ!

Только с помощью тесного взаимодействия Правительства области, УФНС, Кадастровой палаты, Росреестра можно добиться вовлечения каждого объекта недвижимости в налоговый оборот, подчеркнули в ведомстве.

«Я уверен, что вместе мы добьемся того, чтобы каждый владелец объекта недвижимости зарегистрировал права, поставил его на кадастровый учет и в конечном итоге начал оплачивать налоги. Наша задача – сделать так, чтобы каждый объект недвижимости: строения,  жилые дома, дачи и земельные участки – были вовлечены в налоговый оборот. Благодаря взаимодействию с Росреестром, УФНС, нам удалось объединить информационные слои, и мы сейчас видим объекты, которые выпали из налогового оборота. По каждому из них мы будем поводить тщательный анализ, комплексно взаимодействуя по введению объекта в налоговый оборот, чтобы увеличить доходную часть бюджета. Спасибо, коллеги, за плотное, конструктивное, а главное результативное взаимодействие!»  – заключил Александр Чупраков.

5 Типы владения собственностью

Большое внимание уделяется приобретению активов и обеспечению безопасности путем продвижения по карьерной лестнице и разумных финансовых вложений. Однако часто упускается из виду то, как эти активы называются и как они влияют на ваше финансовое положение.

Непредвиденные сложности могут возникнуть, если у вас есть собственность и активы, право собственности на которые создают конфликт в семье (кто что и сколько получает) или заменяют положения, которые вы делаете в своем завещании. Кроме того, можно получить или потерять значительные налоговые льготы в зависимости от характеристик вашей собственности.

Во избежание осложнений целесообразно ознакомиться с различными классификациями собственности.

Формы собственности на имущество

1. Единоличное владение

Единоличное владение возникает, когда единоличное лицо владеет полной долей собственности или актива. Право собственности передается от одного лица к другому посредством передаточных документов или в соответствии с законами о наследовании по закону. Если владелец уходит из жизни, его или ее интерес к собственности или активу включается в состав наследства.Налоги на наследство и сборы за завещание могут уменьшить стоимость этой собственности, если не было другого планирования.

Одним из положительных моментов является то, что бенефициар собственности получает полное повышение базовой стоимости. Это означает, что не будет поводов для беспокойства о приросте капитала, если наследник продаст актив, потому что наследник получает имущество по текущей рыночной стоимости.

Например, если ребенок унаследует дом своих родителей, когда текущая рыночная стоимость составляет 500 000 долларов, налоговая база этого ребенка в собственности будет 500 000 долларов, даже если основание для родителей составляло всего 250 000 долларов (это означает, что дом был куплен для 250 000 долларов США).Таким образом, ребенок избегает прироста капитала в размере 250 000 долларов, если он или она продает. При этом текущая рыночная стоимость дома включена в стоимость имущества умершего.

2. Совместная аренда

Совместная аренда — это когда два или более человека разделяют равные, неразделенные интересы в собственности. Совместная аренда не ограничивается супругами — каждый может разделить совместные интересы, но есть налоговая льгота, когда эта договоренность делится только между мужем и женой (квалифицированная совместная аренда). Когда активы принадлежат супругам, стоимость имущества умершего супруга переходит к пережившему супругу без завещания и налоговых последствий.Это похоже на процесс совместной аренды с правом наследования (JTWROS).

Совместное имущественное право не может передаваться через традиционные документы, такие как траст или завещание. Если один владелец умирает, то право собственности переходит непосредственно к оставшемуся владельцу.

Однако, если собственников состоят в браке, а состоят в браке, вся стоимость имущества включается в состав имущества умершего. Кроме того, недвижимость должна пройти процедуру завещания. Это может застать людей врасплох и подчеркнуть, почему вам нужно знать о различных формах собственности.

Интуитивно понятно, что только доля умершего в активах будет включена в имущественную массу, но это не так, если актив находится в совместной аренде. В результате необходимо использовать другие формы собственности, чтобы минимизировать налоги и избежать завещания. Если вы не состоите в браке с человеком, с которым вы планируете совместно владеть активом, то совместная аренда, вероятно, не лучший вид собственности на активы.

3. Совместная аренда с правом выживания (JTWROS)

Другой формой совместного владения недвижимостью является совместная аренда с правом наследования.Совместные арендаторы также имеют безраздельное право пользования имуществом. Когда совместный арендатор умирает, интерес этого лица переходит к остальным совладельцам. Однако пока совместный арендатор жив, он может передать проценты другому лицу.

Например, отец оставляет дом для отдыха своим троим детям, Тому, Саре и Дэвиду, с домом под статусом собственности JTWROS между ними. Том умирает первым, и теперь дом в равной степени принадлежит Саре и Дэвиду.Интерес Тома не переходит ни к каким наследникам. Когда Сара умирает, Дэвид полностью владеет домом для отдыха. Доля собственности переходит без завещания.

В JTWROS есть несколько различных налоговых сценариев. Используя приведенный выше пример, по мере того, как каждый человек проходит, другие владельцы получают повышение стоимости только на часть имущества умершего. Таким образом, если владельцы продадут недвижимость, они все равно получат прибыль от прироста капитала на своей части актива. Это может иметь серьезные последствия в ситуациях, когда выжившие собственники решают продать актив.

4. Общая аренда

Совместные арендаторы владеют безраздельной долей собственности между двумя или более людьми. Однако, в отличие от других форм совместной собственности, эти доли могут находиться в разной доле.

Общий арендатор может передать свои интересы другим с помощью традиционных документов. Однако по закону проценты не переходят к другим владельцам — это означает, что если три человека владеют домом для отдыха в качестве общих арендаторов и один владелец умирает, доля владения этим лицом не переходит автоматически к другим владельцам.Кроме того, интересы умершего действительно проходят через завещание, в отличие от JTWROS. Это может вызвать проблемы, если другие владельцы захотят выставить недвижимость на продажу, поскольку они не смогут сделать это до завершения процесса завещания.

После завершения завещания налоги обрабатываются следующим образом: доля умершего в собственности переходит к его или ее наследникам, а наследники получают эти проценты по повышенной или по текущей рыночной стоимости. Стоимость процентов умершего включается в его или ее имущество.Если недвижимость продана, то налоги будут основываться на полной стоимости собственности, что означает, что даже если владельцы могут распределять свой процент прибыли / убытков в своих налоговых декларациях, IRS может пойти за всеми, если только один владелец это сделает. не платить свою часть налогов с прибыли.

5. Общественная собственность

В настоящее время законы о совместной собственности действуют в 10 штатах: Аляска, Аризона, Калифорния, Айдахо, Луизиана, Нью-Мексико, Невада, Техас, Вашингтон и Висконсин.

В государстве с общественной собственностью никакие активы или доходы, полученные во время брака, не принадлежат исключительно одному из супругов. Он считается частью «сообщества» брака, и поэтому каждый из супругов владеет равной долей. Каждый супруг может оставить свою долю в активах одному или нескольким назначенным наследникам после смерти. Нет никаких ограничений на то, как каждый из супругов может отдать свою половину общественной собственности (в случае смерти), и нет закона, требующего, чтобы одно лицо оставило свою половину пережившему супругу.

Например, в своем завещании вступивший в повторный брак мужчина может оставить свою часть общественной собственности бывшей жене, и его нынешняя жена ничего не может с этим поделать. Однако, если он хотел передать долю владения своей бывшей жене или кому-либо еще, пока он еще жив, ему потребуется согласие его нынешней жены.

Или, если мужчина повторно женится в Калифорнии, пока он жив, он не может передать долю в своем доме или вложения, находящиеся в совместном владении с его новой супругой, своим детям, воспитанным его первой женой.Однако он может заявить в своем завещании о передаче своей доли своим детям в случае его смерти. Если его новая жена не хочет, чтобы это произошло, у нее практически нет средств, чтобы предотвратить это.

Переход в новое состояние, не являющееся состоянием собственности сообщества, не аннулирует статус собственности сообщества, как и разделение. С юридической точки зрения вы все еще состоите в браке, поэтому отчужденный супруг все еще имеет общественную собственность на все приобретенные активы. Развод — единственное, что может лишить новые активы возможности включения в общественную собственность.

Исключениями из правил общественной собственности являются собственность, приобретенная до нового брака (если она находится в состоянии общинной собственности — это отдельная собственность), собственность, приобретенная индивидуально до перехода в состояние общинной собственности, и собственность, полученная в результате дарения или наследования. во время брака.

Для целей наследства доля умершего в общественной собственности включается в завещание. Если портфель акций оценивается в 500 000 долларов, то 250 000 долларов будут включены в завещание умершего супруга, хотя в некоторых штатах (например, в Калифорнии) действуют другие правила.

Бенефициар имущественного интереса получает усиленную основу на эту часть имущества. Важно помнить, что бенефициар может быть выбран умершим — это контрастирует с совместной арендой (и JTWROS), при которой оставшийся совместный арендатор (или арендаторы) автоматически наследует интересы умершего. Как супруги, нет необходимости вносить оговорку о праве на наследство.

Последнее слово

Слишком часто люди не понимают различий и разветвлений различных форм собственности, пока не становится слишком поздно их менять.Например, в эпоху, когда уровень разводов высок, а повторные браки обычны, ключ к пониманию того, что вы находитесь в общественной собственности, является ключевым моментом. Также разумно знать, какие формы собственности передаются по завещанию, а какие нет, чтобы избежать осложнений и расходов, связанных с завещанием. По мере того, как вы двигаетесь по дороге жизни и наращиваете свои активы, проконсультируйтесь со специалистом, чтобы создать подробный, индивидуальный план, который отвечает вашим потребностям и упрощает процесс наследования для ваших близких.

У вас есть собственность? Какой форме собственности он принадлежит?

Совместное владение недвижимым имуществом, совместное владение недвижимым имуществом, совместное владение недвижимым имуществом

Существуют различные формы владения недвижимостью, которые различаются в зависимости от количества владельцев или некоторых типов собственности.Форма собственности определяет юридические права и обязанности владельцев и влияет на возможность передачи и наследования собственности, а также на то, как она будет рассматриваться в случае банкротства. Владельцем может быть 1 или несколько человек, или это может быть какое-либо другое юридическое лицо, например корпорация.

Право собственности на несколько единиц (также известная как аренда на несколько единиц ) — это когда недвижимость находится в собственности одного физического или юридического лица, что обеспечивает собственнику наиболее полный контроль над землей.Название происходит от того факта, что владелец «отделен» от других владельцев. Единственный владелец вправе делать с имуществом все, что в рамках закона — продавать, сдавать в аренду, дарить или передавать наследникам без чьего-либо разрешения.

Совместное владение

Совместное владение — это имущество, принадлежащее или контролируемое более чем одним физическим или юридическим лицом. Существуют различные способы совместного владения недвижимостью, что влияет на права и обязанности отдельных владельцев, но только тогда, когда собственность передается посредством продажи или после смерти.

Общая аренда

Общая аренда — это когда одновременные владельцы владеют долей в собственности, которая может варьироваться в зависимости от владельца или, как правило, делится поровну. В праве собственности на недвижимость будут перечислены все владельцы и их доли владения, если они не равны. Если доля владения не указана, то собственность делится поровну. Например, если 4 человека владеют недвижимостью, то каждому принадлежит 25% доли собственности на всю собственность — собственность никоим образом не делится.Каждому совладельцу принадлежит единиц владения единиц. Однако, в отличие от совместной аренды или аренды в целом, каждый совладелец может продать, заложить, разработать или передать свой интерес — но не всю собственность — без согласия других совладельцев.

Если в листинге совладельцев не указана форма собственности и совладельцы не состоят в браке, то форма собственности такая же, как общая аренда. Если совладельцы состоят в браке, то формой совместного владения может быть полная аренда, общая собственность в государствах с совместной собственностью или, что реже, совместная аренда.

Совместная аренда

Совместная аренда похожа на общую аренду, но главное отличие состоит в том, что совместные арендаторы имеют безраздельный интерес с правами на наследство . Однако в некоторых штатах акт должен прямо предоставлять право на наследство. Неразделенная доля является правом собственности на использование и владение всем имуществом. Однако ни один совладелец не может закладывать, продавать, изобретать или иным образом передавать какую-либо часть собственности без согласия всех совместных арендаторов.Часто солидарными жильцами выступают родственники, получившие имущество по завещанию.

Когда совместный арендатор умирает, право на наследство дает каждому оставшемуся совладельцу равную долю владения умершего — таким образом, каждый совместный арендатор сохраняет равную долю с оставшимися совместными арендаторами. Последний совместный арендатор будет владеть землей как арендатор по нескольку и будет пользоваться всеми правами как единственный владелец собственности.

Совместная аренда может быть создана только по намерению или по воле, а не по смыслу или действию закона.В документе должно быть прямо указано совместное владение недвижимостью, а собственники должны быть четко определены как совместные арендаторы.

Совместная аренда может быть прекращена, когда любой из совместных арендаторов отделяет свою долю от совместной аренды и передает свою долю владения другой стороне, которая затем становится общим арендатором с остальными совместными арендаторами, но первоначальные совместные арендаторы сохраняют свои права и интересы. Совместная аренда также может быть прекращена по иску о разделе недвижимости , который представляет собой судебный процесс либо о разделе собственности, чтобы один или несколько совместно арендаторов имели право собственности на определенную часть собственности, либо суд может продать ее, выручка от продажи распределяется поровну между арендаторами.

Аренда в полном объеме

Аренда в целиком похожа на совместную аренду, при которой арендаторы имеют единоличную долю в собственности и имеют право наследования, но отличается от нее тем, что может быть только 2 арендатора, они должны быть женаты, и их права собственности не могут быть переданы без согласия и подписи обоих арендаторов. Во многих штатах, если супружеская пара покупает собственность, а в договоре не оговаривается форма собственности, то предполагается аренда всей собственности; в других государствах это должно быть прямо указано в акте.

Арендная плата может быть прекращена полностью:

• в случае смерти супруга, в этом случае оставшийся в живых супруг имеет право собственности на несколько частей;
• по расторжению брака, при котором право аренды полностью превращается в общую аренду;
• по соглашению обоих супругов;
• или путем продажи по решению суда для выплаты долга, по которому оба супруга несут ответственность.

Общинная собственность

Хотя законы штатов сильно различаются, в 10 штатах, где действуют законы об общественной собственности, собственность, принадлежащая супругу, классифицируется как отдельная собственность или как общественная собственность.

Отдельное имущество — это имущество, принадлежащее 1 супругу, и включает имущество, приобретенное до брака, имущество, полученное в результате подарка или завещания, и доход, полученный от отдельного имущества. Например, если жена приобрела собственность до замужества и в настоящее время сдает ее в аренду, то этот доход остается ее отдельной собственностью.

Общинная собственность — это любая собственность или доход, полученный во время брака, которая не является отдельной собственностью.

Трасты

Часто земля передается в траст в пользу несовершеннолетних или нетрудоспособных взрослых.Траст — это юридическое устройство, созданное, когда доверитель (он же доверитель ), создатель траста, передает активы трасту для инвестирования или управления доверительным управляющим , от имени которого активы названы , в пользу бенефициаров . Доверительным управляющим может быть физическое лицо, но часто это трастовая компания , , корпорация, которая предоставляет эту услугу. Доверительному управляющему обычно выплачивается вознаграждение, которое выплачивается из доходов траста.После оплаты расходов на управление трастом и вознаграждения доверительного управляющего оставшийся доход, полученный от активов, обычно выплачивается бенефициарам.

Траст может существовать бессрочно или может быть прекращен при определенных условиях, например, когда бенефициары достигают определенного возраста, и в этом случае активы траста переходят к бенефициарам.

Доверие может быть создано, пока доверитель жив, или по его воле. Живой траст создается в течение жизни доверительного управляющего, и, как правило, доверительный управляющий также является доверительным управляющим, что позволяет доверительному управляющему продолжать контролировать активы и извлекать из них выгоду.Основная цель живого траста — избежать затрат времени и средств на завещание. После смерти доверительного управляющего активы траста могут перейти непосредственно к бенефициарам без необходимости распределения активов через суд по наследственным делам.

Завещательный траст создается по завещанию. Собственность завещательного траста подлежит завещанию, но трастовый документ определяет, кто получает эту собственность. Если траст носит дискреционный характер, то доверительный управляющий также будет иметь некоторое влияние на распределение собственности.

Земельный фонд

Земельный фонд имеет в качестве актива только землю. Земельный траст обычно длится в течение определенного периода, после чего земля продается, а выручка выплачивается бенефициару.

Право собственности на имущество передается доверительному управляющему, как правило, в интересах доверительного управляющего, когда доверительный управляющий также называет себя выгодоприобретателем. Бенефициарный интерес в земельном фонде юридически классифицируется как личной собственности , а не как недвижимое имущество, но бенефициар по-прежнему имеет право контролировать и владеть ею и имеет право на любой доход, полученный от земли или на выручку от ее продажи.

Земельный траст дает несколько преимуществ. Поскольку документ оформлен на имя доверительного управляющего, имя бенефициара не отображается, поэтому бенефициар может сохранять в тайне фактическое право собственности. Пособие получателя может быть передано кому-либо еще без нового документа и может быть использовано в качестве залога для ссуды, но без учета ипотеки. Поскольку интерес бенефициара является личным, когда бенефициар умирает, активы траста подчиняются законам штата, в котором он проживал, даже если у траста были земли в нескольких штатах.Это позволяет избежать затрат на завещание в этих других штатах, поскольку передача недвижимости должна производиться в соответствии с законами штата, в котором расположена земля.

Владение недвижимостью субъектами хозяйствования

Поскольку корпораций являются юридическими лицами, они могут владеть недвижимым имуществом так же, как и физические лица. Хотя товарищества не являются юридическими лицами и, как правило, не могут владеть собственностью на имя товарищества, большинство штатов приняли Закон о едином партнерстве ( UPA ) для общих товариществ и Закон о едином ограниченном партнерстве ( ULPA ). ) для товариществ с ограниченной ответственностью, которые позволяют товариществам владеть недвижимостью от имени товарищества.

Синдикат недвижимости — это 2 или более физических или юридических лиц, которые объединили свои деньги для инвестирования в недвижимость. Совместное предприятие похоже, за исключением того, что оно создается для определенной бизнес-цели на определенный срок. Эти организации не могут владеть недвижимостью, кроме как в качестве общих арендаторов или совместно арендаторов отдельных членов синдиката или совместного предприятия, либо в качестве траста, партнерства или корпорации.

Глава 11 — Формы собственности

Этот урок основан на предыдущих уроках общественных ассоциаций о создании и управлении общественной ассоциацией.Мы продолжим использовать аббревиатуры и термины, представленные в предыдущих уроках.

Например, «GCA» означает Закон штата Джорджия о кондоминиумах, а «POAA» означает Закон об ассоциации владельцев недвижимости.

При необходимости см. Пояснения в примечаниях к предыдущему уроку.

Давайте начнем с финансовой стороны работы организации HOA или POA. Правильное обращение с деньгами — важная часть хорошего управления.

Советы управляют финансовыми вопросами ассоциации, как и любой другой бизнес, отслеживая поступления (доходы) и исходящие расходы (расходы).Корпорация должна подавать федеральные, государственные и местные налоговые декларации, а также выдавать декларации 1099 и заявления владельцев людям, которые будут использовать эти документы для подачи собственных налоговых деклараций и требования возмещения или выполнения своих обязательств.

Даже когда организация нанимает внешнего бухгалтера для подготовки налоговых форм, правление — или назначенный офис — берет на себя ответственность за текущий учет и управление денежными средствами.

Организации обычно используют один из следующих методов учета.

Метод кассового учета, при котором расходы и выручка учитываются на дату возникновения.Например, если правление заказало новое оборудование для озеленения и оплатило оборудование 12 марта 2019 г., записи будут отражать запись о расходах от 12 марта 2019 г.

Метод учета по методу начисления, при котором операции регистрируются в запланированную дату. выплаты или дохода. Например, если платеж по страховому полису подлежит оплате 20 ^-го мая, но чек не выписан до 20 ^-го июня, расходы по-прежнему отражаются в мае как строка кредиторской задолженности.

Последний метод — это гибридный метод учета, в котором используется комбинация метода начисления и методов учета по кассовому методу. Большинство организаций используют этот метод, хотя IRS официально не признает гибрид в качестве утвержденного метода учета для налоговой отчетности.

Каждая общественная ассоциация устанавливает свою собственную политику финансовой отчетности. Однако каждое ТСЖ или доверенное лицо периодически выпускает финансовую отчетность для владельцев и инвесторов. Кредиторы — и некоторые потенциальные покупатели — также могут запросить финансовую отчетность до подтверждения кредитоспособности.

Примеры финансовой отчетности включают годовой бюджет, отчет о прибылях и убытках, отчет о прибылях и убытках и баланс.

Отчеты о прибылях и убытках отражают прибыльность корпорации за определенный период, например месяц, отдельный квартал или финансовый операционный год.

Баланс представляет активы, обязательства и акционерный капитал на определенный момент времени.

Балансовый отчет может быть сформирован в любое время и так часто, как это необходимо, для мониторинга текущего финансового состояния организации или для отображения точной стоимости всех активов, полностью принадлежащих корпорации.

Составление бюджета — очень важная работа для финансового директора и членов правления. Рабочий бюджет определяет решения о расходах и помогает совету устанавливать разумные членские взносы и разовые оценки для капитальных улучшений или штрафов за соблюдение нормативных требований.

Бюджетирование — это процесс предварительного расчета расходов и доходов на весь год. Члены совета директоров рассматривают предыдущий год в качестве основы. Затем они прогнозируют увеличение расходов на коммунальные услуги, решают, нужен ли капитальный ремонт — например, новое ограждение, замена крыши в зданиях общего пользования или ремонт тротуаров и парковок — и пытаются оценить, сколько объектов недвижимости будет продано, что может повлиять на расходы. и доход за двенадцать месяцев.

Бюджет является ориентировочным, и нет никаких юридических требований для подготовки годового бюджета, помимо требования GCA, чтобы предоставить бюджет в пакете полного раскрытия информации во время первой продажи каждой единицы кондоминиума.

Многие ассоциации проверяют бюджет каждый месяц, и правление дает рекомендации, если это оправдано. Бюджеты увеличиваются и уменьшаются в зависимости от реальности. Таким образом, если стихийное бедствие разрушает или серьезно повреждает общественный клуб, корректировка бюджета позволяет финансовым руководителям пересмотреть план, чтобы позволить новым оценкам покрыть ремонт или замену в сумме, превышающей любую полученную страховую выплату.

Существует множество способов структурировать бюджет, включая бюджетирование с нулевой базой и инкрементное бюджетирование.

Стратегия составления бюджета с нулевой базой означает, что в качестве основы не используются исторические данные, поскольку каждая позиция тщательно исследуется и устанавливается на основе прогнозируемой «необходимости».

План инкрементного бюджетирования использует исторические данные в качестве основы, и каждая отдельная позиция увеличивается постепенно.

Бюджеты включают статьи доходов и расходов. Под активами вы можете найти списки общих оценок, специальных активов и конкретных сборов и оценок, представляющих доход.Статьи расходов будут включать в себя такие вещи, как:

• Счета за коммунальные услуги
• Страхование имущества
• Ландшафтный дизайн и принадлежности для бассейнов
• Ремонт сантехники в местах общего пользования, краска, инструменты, канцелярские товары и другие операционные расходы
• Капитальные резервы — депозиты в сберегательный счет для будущих капитальных улучшений
• Расходы на капитальное улучшение — добавление закрытого входа или бассейна является примером возможностей улучшения капитального ремонта.

Прежде чем мы продолжим, вот еще немного информации для не бухгалтеров среди нас.

Капитальные резервы — это деньги, отложенные на будущие улучшения, когда сразу выделить деньги было бы сложно с финансовой точки зрения. Собирая специальные взносы для замены крыши на основе ожидаемого срока службы, и депонируя эти деньги на сберегательный счет, владельцы производят серию небольших платежей в течение нескольких лет, и ассоциация заранее готовится к крупным расходам.

Хотя законодательные акты Джорджии не требуют резервного финансирования для ТСЖ и АП, FNMA и FHA требуют «адекватных» резервных фондов до финансирования ссуд кондоминиумов.Общепринятые принципы бухгалтерского учета рекомендуют всем предприятиям регулярно финансировать резервные счета.

Лучшие практики для создания планов резервного финансирования включают определение:

• ожидаемого срока службы каждого основного актива,
• стоимости замены каждого основного актива на основе максимального ожидаемого срока службы и
• общей суммы, которую корпорация должна отложить каждый год для удовлетворения будущих потребностей в капиталовложениях

Предположим, что над общественным центром собраний была установлена ​​новая крыша, и совет ассоциации готовит бюджет.С ожиданием в 10 лет, если не произойдет катастрофы, и будущими затратами в 20 000 долларов, корпорации потребуется ежегодно откладывать 2 000 долларов на замену.

Конечно, некоторые крыши стареют преждевременно, и затраты на замену могут неожиданно возрасти, если возникнет колебание в цепочке поставок строительных материалов, поэтому разумно сократить период «экономии» и немного увеличить минимальный резерв для укрепления финансового здоровья. и готовность организации.

Создание бюджета является обязанностью правления.Процесс утверждения бюджета четко определен в уставе и договоренностях ассоциации и почти всегда дает владельцам ответственность утверждать или отклонять бюджет.

Большинство подзаконных актов требует, чтобы владельцы утверждали рабочий бюджет, прежде чем правление сможет по нему действовать. Однако, если домовладельцы удовлетворены предложенным бюджетом, они могут не потрудиться явиться на специальное собрание, чтобы проголосовать. Фактически это могло дать правлению возможность либо принять меры по неутвержденному бюджету, либо отказаться от определенных проектов, поскольку новый бюджет не был принят.

Правления могут работать с членами над изменением формулировки устава, чтобы оговорить, что предлагаемые бюджеты утверждаются собственником, если не проголосовали против. Это работает намного лучше, чем предыдущая ситуация, потому что все мы знаем, что каждый выражает недовольство проблемой быстрее, чем результат, который делает их очень несчастными. Люди приходят, чтобы проголосовать НЕТ … это просто человеческая природа.

Правильно принятый бюджет снижает юридическую ответственность, обеспечивает мотивацию совета директоров следовать лучшим практикам и сохраняет равную ответственность всех заинтересованных сторон за свою общую собственность.

Как и в случае с бюджетами, большинство «юридических» действий, предпринимаемых советами ассоциаций, регулируется конкретными формулировками соглашений и уставов, даже если нет закона или статута Джорджии, который требует или запрещает определенные действия.

Например, в Грузии владельцы кондоминиумов обязаны платить взносы. Судебные прецеденты в судебных процессах в Грузии подтверждают право ассоциации оценивать залоговые права и собирать просроченную оценку на основании положений устава и соглашений.

Важно следовать передовой практике при сборе просроченных платежей и начислений.Приемлемый путь к победе в судебном процессе и, в конечном итоге, к получению причитающихся денежных средств:

• Подать залоговое право
• Начать судебный процесс
• Отправить уведомление FiFa владельцу по умолчанию
• Начать процедуру выкупа в Ассоциации
• Найти активы владельца, имеющие право на залог за пределами общественной собственности. Другие активы, подлежащие удержанию, включают недвижимость, транспортные средства, водный транспорт и все, что может быть арестовано и продано для взыскания долга.

Когда ассоциация выполняет эти пять действий не по порядку или способом, не соответствующим уставу ассоциации сообщества, владельцы могут подать встречный иск.Даже если владелец проиграет свои дела, защита его дела в суде может стоить ассоциации тысяч долларов.

Правления несут ответственность за установление всеобъемлющей политики сбора данных как можно быстрее после того, как они принимают на себя права управления от разработчика. Политика должна быть разработана на основе действующего устава и соглашений, или документы должны быть надлежащим образом изменены до того, как политика вступит в силу.

Эта политика должна включать:

• Плата за просрочку даты; это может быть что-то вроде «пять дней после установленной даты оценки» или «пени за просрочку платежа будут применяться, если не будут уплачены до пятого числа месяца, следующего за датой отправки первого уведомления по почте.»
• Размер пени за просрочку платежа. Это может быть фиксированная сумма или процент.
• Сумма процентов должна быть изменена, если применимо.
• Дата начисления процентов и способ их расчета. Например, простые проценты, начисляемые ежедневно или ежегодно и т. Д.
• Дата ускорения
• Срок погашения оценки
• Дата отправки уведомления владельцам просроченной собственности
• Пороговое значение, которое приведет к найму адвоката
• Дата гонорары адвоката будут взиматься

GCA и POAA предусматривают, что гонорары адвокатам подлежат взысканию, при условии, что процессы оценки и взыскания соответствуют соглашениям и подзаконным актам.

Управление ассоциацией кондоминиумов — сложный процесс. Когда советы директоров стараются убедиться, что политики точно отражают ковенанты, подзаконные акты и законы Джорджии, они снижают юридическую ответственность и, как правило, имеют более высокие показатели соблюдения собственниками.

Доля собственности и находящаяся в собственности собственность: Руководство для инвесторов в недвижимость

Каждый раз, когда вы покупаете часть собственности или иным образом вступаете в нее, вам предоставляется так называемая доля владения недвижимостью.В сфере недвижимости термин «доля собственности» относится к вашим правам как владельцу собственности. В этом случае в определенных пределах вам должно быть разрешено использовать свойство по своему усмотрению.

При этом есть много разных нюансов владения недвижимостью. Имея это в виду, вот руководство по доле владения и собственному имуществу. Мы изучим, какие формы собственности доступны вам при покупке дома, какие права влечет за собой каждая форма собственности, и что вам нужно знать о собственности, прежде чем заключать юридически обязывающее соглашение.

Какие бывают формы собственности?

Для начала важно знать, что доля владения, как правило, является наивысшей формой интереса, которую можно иметь в собственности. Однако владение недвижимостью принимает разные формы. С этой целью мы изложили их для вас ниже. Прочтите их, чтобы узнать, какой тип собственности может быть лучше всего для вас.

Единоличное владение

Как следует из названия, единоличное владение возникает, когда полное владение недвижимостью принадлежит одному физическому лицу.В этом случае самым большим преимуществом единоличного владения является то, что принимать решения относительно легко. Здесь деньги останавливаются на одном человеке. Таким образом, решение об использовании и продаже актива остается полностью на усмотрение владельца, и, в отличие от других форм собственности, не требуется достигать соглашения.

Однако передача права собственности может усложниться в случае единоличного владения, особенно если участвует несколько наследников. Если есть несколько требований о праве на владение недвижимостью, имуществу, возможно, придется пройти процедуру завещания, что может быть дорогостоящим и трудоемким.

Совместная аренда

Затем совместная аренда. Совместная аренда обычно считается наиболее распространенной формой собственности, особенно между супругами. При этой форме собственности два или более физических лица владеют равными долями собственности. Они также имеют равные права на использование собственности и любой доход от продажи.

Тем не менее, самый большой недостаток совместной аренды состоит в том, что необходимо достичь соглашения между всеми участвующими сторонами, прежде чем может произойти продажа.Кроме того, если у одного арендатора есть неоплаченные долги, должник имеет право принудительно продать актив за оплату.

При рассмотрении вопроса о совместной аренде крайне важно понимать, как вы хотели бы, чтобы юридическое право собственности было передано в случае смерти одного из владельцев. В этом случае обычно совместное владение недвижимостью сочетается с правом единоличного выживания. При единоличном праве на наследство оставшийся в живых владелец, обычно переживший супруг (а), получает безраздельное право владения имуществом.

Общая аренда

Далее, общая аренда. Как и совместная аренда, аренда по общей договоренности возникает, когда юридическая собственность на собственность разделена между двумя или более сторонами одновременно. Однако большая разница между общей арендой и совместной арендой заключается в том, что при совместной аренде каждый владелец может иметь разную долю владения недвижимостью.

Другое отличие состоит в том, что совместное владение недвижимостью не дает единоличного права на наследство.В случае смерти владельца право аренды переходит к наследникам этого лица. Затем наследники становятся общим арендатором вместе с другими оставшимися в живых владельцами.

Полностью сдача внаем

Полностью сдача в аренду, с другой стороны, является формой собственности, в которую могут вступить только супруги. При этой форме собственности оба супруга пользуются совместной собственностью как единое юридическое лицо. Однако в результате, чтобы продать недвижимость, оба супруга должны быть в согласии.Примечательно, что полная аренда также дает право единоличного выживания.

Самая большая разница между совместной арендой и арендой на полном объеме состоит в том, что договор аренды на условиях полной аренды может быть заключен только между супругами. Кроме того, с точки зрения закона супруги, арендующие полностью, рассматриваются как единое юридическое лицо.

Собственное товарищество (ООО)

Хотя перечисленные выше формы собственности относятся к жилой недвижимости, коммерческая недвижимость имеет свои собственные формы собственности.Здесь собственное партнерство позволяет инвесторам владеть собственностью через компанию с ограниченной ответственностью или LLC. Благодаря владению имуществом через компанию с ограниченной ответственностью эта форма собственности обеспечивает защиту активов инвесторов в случае судебного иска.

Кроме того, существуют налоговые льготы для создания ООО с целью вступления в собственность собственности. В частности, товариществам-владельцам предоставляется сквозное налогообложение, что означает, что инвесторы будут платить налоги на бизнес по своим индивидуальным налоговым декларациям, а само ООО не облагается налогом.

Корпорация-владелец

Как и ООО, корпорации также могут владеть недвижимостью. Хотя они делают это через форму собственности, называемую «корпорация-собственник». Однако важно отметить, что эта форма собственности влечет за собой ответственность. Если, например, кто-то подаст в суд на корпорацию, актив может быть арестован и продан для выплаты долга.

Владение трастом

В трастовом фонде доверительный управляющий назначается для управления активами недвижимого имущества. Примечательно, что попечитель может быть как физическим лицом, так и организацией.В любом случае доверительный управляющий обычно работает совместно с доверительным управляющим или бенефициаром траста.

Обычно существует два типа трастов, которые могут быть созданы для владения недвижимостью. При безотзывном трасте изменения могут быть внесены в траст только с разрешения бенефициара. Напротив, отзывное доверие позволяет доверительному управляющему вносить изменения по своему усмотрению. Кроме того, в этом сценарии бенефициар должен платить налог на любой доход, полученный от недвижимости.

Каковы ваши права на использование и распоряжение как собственник?

Наряду с передачей правового титула собственнику собственности при сделке с недвижимостью обычно предоставляются определенные права с его долей владения недвижимостью.Хотя типичный домовладелец может рассчитывать на использование всех этих прав, иногда они могут быть разделены и переданы разным сторонам, как это часто бывает с инвесторами.

В целом, права, которые законный владелец собственности может ожидать, следующие:

1. Право обращения: Право владения просто гласит, что правообладатель является законным владельцем собственности.
2. Право контроля: Право контроля означает, что владелец собственности имеет право использовать собственность любым способом, который не запрещен местным законодательством или руководящим органом, таким как ассоциация домовладельцев или совет кондоминиумов.
3. Право исключения: Право исключения позволяет правообладателю ограничивать круг лиц, которые могут входить в собственность. Но, опять же, у этого есть пределы. Например, ордер полиции имеет преимущественную силу перед правом исключения.
4. Право на пользование: Право на пользование дает правообладателю право заниматься любыми видами деятельности, которые ему нравятся, находясь в собственности. Опять же, это может быть отменено местным законодательством или руководящим органом.
5. Право распоряжения: Право распоряжения — это просто право продать собственность, когда правообладатель сочтет нужным.Здесь важно отметить, что это право полностью реализуется только тогда, когда домовладелец полностью владеет всей недвижимостью и больше не имеет ипотечного кредита.

Как передать долю владения в собственности

Передача доли владения недвижимостью обычно осуществляется путем заключения либо акта о предоставлении права собственности, либо акта о прекращении права требования. Точный документ, который вы будете использовать, будет определяться на уровне штата. Имея это в виду, если вы заинтересованы в передаче права собственности, лучше всего работать с местным поверенным по недвижимости или юридическим лицом, которое будет знать процесс в вашем регионе.

Однако, как правило, вместо того, чтобы подписывать акт о прекращении права собственности от одной стороны к другой, обычно выдается новый акт, и в этом документе описывается новая структура собственности. Обычно этот документ содержит информацию обо всех сторонах, участвующих в передаче права собственности, о процентной доле передаваемой собственности и условиях передачи.

Кроме того, если в транзакции участвует более одной стороны, важно отметить, что все стороны должны подписать новый договор, чтобы он считался юридически обязательным.

Итог

Все сказанное в сфере недвижимости определение доли владения в собственности может сбивать с толку. В конце концов, есть много терминов, которые нужно изучить, и довольно много различных правил, которым нужно следовать, в зависимости от того, где находится ваша конкретная недвижимость. Имея это в виду, если у вас есть конкретные вопросы относительно доли владения, лучше всего поговорить со специалистом по недвижимости в вашем районе. Они могут изучить специфику вашей ситуации, чтобы дать вам точную информацию.

Формы совместной собственности — Статьи экзамена на получение лицензии на недвижимость

Есть несколько форм совместной собственности , доступных тем, кто покупает и владеет недвижимостью. Конечно, совместное владение — это когда два или более физических лица владеют недвижимостью. Здесь мы говорим о том, как можно удерживать право собственности на недвижимость. Выбранная форма совместного владения имеет важное значение, поскольку от нее будет зависеть, кто должен подписывать юридические документы для передачи права собственности на недвижимость.

Формы совместной собственности, которые мы рассмотрим в этой статье о подготовке к экзамену, включают совместной аренды, арендаторов в общей и общественной собственности .

Что такое совместная аренда?

Совместная аренда — это уникальная форма совместной собственности на недвижимое имущество. Это владение двумя или более людьми, у которых есть право выживания . Право на наследство означает, что в случае смерти совладельца его доля собственности распределяется между оставшимися владельцами. Эта концепция может быть вопросом на экзамене на получение лицензии на недвижимость.Помните, что право на наследство НЕ означает, что доля умершего владельца переходит к его наследникам. Переходит к остальным совместным жильцам.

Для выбора данной формы совместной собственности в договоре должна быть указана совместная аренда. Если вид совместной собственности не определен в деле, суды обычно переходят в собственность путем совместной аренды, а не совместной аренды.

Новые совместные арендаторы НЕ могут быть добавлены постфактум. Хотя совместный арендатор может продать или передать свои интересы другому, новый владелец будет считаться совместным арендатором с первоначальными общими арендаторами, поскольку у них не будет единого титула.

Существуют ли какие-либо юридические требования, необходимые для формирования права собственности при совместной аренде?

Да, и экзамен по недвижимости любит о них спрашивать. Чтобы юридически считаться совместной арендой, необходимы четыре единицы собственности. Их можно запомнить по аббревиатуре « TTIP ». Это единство:

1. T ime — Все владельцы должны получить право собственности одновременно.
2. T itle — Один и тот же документ должен создавать права собственности для всех арендаторов.
3. I интерес — Стороны имеют равную собственность, и все они имеют одинаковый тип собственности.
4. P osession — Все владельцы имеют равные права владения и доступа к собственности.

Что общего у арендаторов?

Общие арендаторы — это форма совместной собственности, при которой каждый арендатор владеет безраздельной долей в собственности. Их процент владения может быть равным, но может быть и неравным. В акте должен быть указан процент владения недвижимостью каждого собственника.Несмотря на то, что право собственности между владельцами может быть неравномерным, все они имеют равное право владения недвижимостью, которое называется единовладением .

При общих квартиросъемщиках нет никаких прав на наследство. Это будет означать, что когда арендатор умирает, его доля собственности переходит к его наследникам. Совместные арендаторы могут закладывать или продавать свою долю в собственности без согласия других арендаторов.

Что такое общественная собственность?

Общинная собственность — это форма собственности, признанная не во всех штатах.В штатах, где это принято, это собственность, приобретаемая мужем и женой во время их брака.

Можете ли вы владеть недвижимостью как физическое или юридическое лицо?

Да, конечно. Юридически эта форма собственности известна как , несколько . Кажется странным, что они использовали бы слово для описания этого типа собственности, в котором их несколько. Подумайте об этом так. Корень слова — «отрезать», что означает отрезать. Если вы владеете собственностью самостоятельно, вы лишаетесь интереса к ней.Владение юридическим лицом, например корпорацией, также будет считаться долевой собственностью. Несколько также известно как единоличное владение или аренда на несколько единиц, но на вашем экзамене они будут использовать термин несколько.

Что еще может помочь мне подготовиться к сдаче экзамена на лицензирование недвижимости с первой попытки?

Другие советы, которые помогут вам сдать экзамен на лицензирование недвижимости с первой попытки:

Советы по тестированию недвижимости

Как сдать экзамен по недвижимости

Экзамен по недвижимости: стало проще

Также ознакомьтесь с нашими видео с вопросом дня на нашем канале YouTube:

Канал YouTube для подготовки к экзамену по недвижимости PassMasters

Совместное владение недвижимостью в Калифорнии

СОБСТВЕННОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ В КАЛИФОРНИИ

Нас часто просят дать определение и объяснить различные «формы» или «способы», в которых недвижимое имущество может принадлежать двум или более лицам.

Эта статья предназначена для того, чтобы дать базовое объяснение различных форм совместной собственности на недвижимое имущество; и не предназначен для того, чтобы дать читателю юридический совет о том, как совладельцы должны иметь право собственности на совместно находящуюся в собственности недвижимость. Многие факторы, включая, помимо прочего: (а) налоговое планирование; (б) имущественное планирование; и (c) то, принадлежит ли собственность индивидуально, партнерству, ООО или юридическому лицу, будет иметь существенное влияние на способ, которым совладельцы решают владеть титулом.Следовательно, эта статья не предназначена для замены совета юриста по конкретной проблеме или сделке. Если у вас есть конкретный юридический вопрос или вам нужна юридическая консультация, вам следует обратиться к адвокату.

ВИДЫ СОБСТВЕННОСТИ

Владение недвижимым имуществом двумя или более лицами обычно называется «совместное владение», «совместное владение» или «совместное владение». В Калифорнии существует четыре традиционных формы совместного владения: (а) общая аренда, (б) совместная аренда, (в) партнерство и (г) общественная собственность.

В дополнение к четырем «традиционным» формам совместной собственности, вопросы совместной собственности могут возникать в «застройках с общими интересами», таких как кондоминиумы и таунхаусы.

При отсутствии письменного соглашения между собственниками, предусматривающего иное, совладельцы имеют определенные права на недвижимое имущество, которым они владеют. Эти права включают:

— Равное и неограниченное право пользования и владения всей собственностью;
— Право продавать или обременять свою долю в собственности без ведома, одобрения или согласия их сожителей;
— Право на долю в любой прибыли, полученной от собственности;
— Право участия других совладельцев в покрытии общих эксплуатационных и эксплуатационных расходов, связанных с недвижимостью; и,
— Право на подачу иска о разделе, который представляет собой процедуру разделения и прекращения всех совместно находящихся в собственности долей в недвижимом имуществе.

Важно отметить, что права и обязанности совладельцев могут быть изменены по письменному соглашению. Правила, обсуждаемые в этой статье, являются просто правилами по умолчанию, т.е. правила, которые применяются при отсутствии письменного соглашения, предусматривающего иное.

ОБЩАЯ АРЕНДА

Общая аренда — это стандартная форма совместной аренды, означающая, что, за исключением супружеских пар или зарегистрированных домашних партнеров (которые, как предполагается, приобретают все имущество в качестве общей собственности), лица, которые совместно приобретают недвижимость, владеют имуществом в качестве общих арендаторов, за исключением случаев передачи инструмент предусматривает иное.Таким образом, все совместные отношения между не состоящими в браке людьми, которые прямо не заключаются в совместную аренду или партнерство, являются общей арендой. Ниже приведены некоторые из основных общих черт аренды.

Право собственности и передача . В отличие от совместных арендаторов, общие арендаторы могут владеть равными или неравными долями в приобретаемой недвижимости, и могут приобретать свои доли из разных источников в разное время. В результате каждый совместный арендатор имеет право продавать или обременять свою долю без ведома, одобрения или согласия своих сожителей.Однако общий арендатор не имеет права выражать интерес какого-либо арендатора, и любая такая попытка передачи права собственности является недействительной.

Равное право на владение всем имуществом . Хотя общие арендаторы могут иметь неравные интересы, если иное не согласовано в письменной форме, все арендаторы имеют равные права владеть и пользоваться всей совместной собственностью . Таким образом, ни один соарендатор не может исключать любого другого соарендатора из какой-либо части совместно находящейся в собственности собственности.В более широком смысле, поскольку все владельцы имеют равное право занимать и использовать всю собственность, ни один из общих арендаторов не имеет права взимать арендную плату с другого арендатора.

Отсутствие права дожития . Ключевой особенностью, отличающей общую аренду от совместной аренды или совместного владения недвижимостью, является то, что арендаторы, имеющие общие интересы, не имеют права наследования. Это означает, что после смерти сожителя доля умершего сожителя в совместной собственности переходит к их наследникам или завещаниям через их имущество.В этом отличие от совместной аренды или совместного имущественного интереса, оба из которых предусматривают право на наследство, что означает, что после смерти сожителя права умершего сожителя переходят к их оставшемуся (-ым) со-арендатору (-ам) в силу закона.

Право на участие в прибыли . Поскольку общие арендаторы имеют равные права на использование и владение всей совместной собственностью, любая арендная плата, полученная от третьих лиц, принадлежит всем сожителям в соответствии с их пропорциональной долей в собственности.Точно так же все арендаторы совместно несут ответственность за эксплуатационные и эксплуатационные расходы, связанные с недвижимостью. Однако общий арендатор не может требовать от своих сожителей внести или возместить им улучшений собственности.

Право на раздел . При отсутствии особых обстоятельств каждый совместно арендатор имеет абсолютное право разделить всю совместно находящуюся в собственности недвижимость. Раздел — это процедура прекращения и разделения всего недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности, на отдельные и исключительные индивидуальные интересы.Раздел может происходить одним из трех методов: (1) продажа, при которой имущество по решению суда продается, а выручка распределяется в соответствии с процентной долей каждого владельца в собственности; (2) физическое разделение, при котором каждый участник приобретает исключительную долю в части ранее находившейся в совместной собственности собственности; или (3) оценка, при которой один участник приобретает интересы других участников на основании оценки, назначенной судом.

СОВМЕСТНАЯ АРЕНДА

Совместная аренда определяется как совместное владение недвижимым имуществом двумя или более лицами, созданное в результате одной передачи, объявляющей совместную аренду.Чтобы создать совместную аренду, передача должна одновременно передавать одинаковый титул, одинаковый интерес в собственности, с одинаковым правом равного владения. Передача, которая не может передать все четыре «единства» (время, титул, интерес и владение), создает общую аренду, стандартную форму совместной собственности. В более широком смысле, совместная аренда длится только до тех пор, пока существуют четыре единицы. Таким образом, передача одним совместным арендатором своих интересов, даже если они сами себе, разрушает совместную аренду в отношении этого совместного арендатора.Это приводит к тому, что переходящий (отделяющий) владелец становится общим арендатором со всеми оставшимися (неразрывными) совместными арендаторами, каждый из которых остается совместными арендаторами между собой.

Другой ключевой особенностью, отличающей совместную аренду от общей аренды, является право наследования. Совместная аренда влечет за собой право наследования. Это означает, что после смерти совместного арендатора доля умершего совместного арендатора в имуществе, находящемся в совместном владении, у его или ее оставшегося совместного арендатора (-ов) автоматически в силу закона .Это потенциальное преимущество и недостаток — хотя это позволяет заинтересованности умершего в собственности избежать завещания, это препятствует тому, чтобы умерший завещал свою долю в собственности после их смерти; их интерес переходит в оставшихся совместных арендаторов.

ПАРТНЕРСТВО

Третий метод приобретения недвижимости — это «партнерство». Партнерство определяется как «объединение двух или более лиц, которые в качестве совладельцев ведут бизнес с целью получения прибыли.«Имущество считается собственностью товарищества, если оно приобретено от имени товарищества или одним или несколькими партнерами, с указанием в акте передачи правоспособности лица как партнера или наличия товарищества. Примечательно, что поскольку товарищество является юридическим лицом, отличным от его партнеров, собственность товарищества принадлежит товариществу, а не любому из партнеров индивидуально . Таким образом, индивидуальные собственники не являются «совладельцами» собственности и не имеют индивидуальной заинтересованности в ней, а скорее являются партнерами в товариществе, владеющими титулом на собственность.

ОБЩЕСТВЕННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ

Общинная собственность определяется как вся собственность, включая недвижимость, приобретенная лицами, состоящими в браке или зарегистрированными домашними партнерами, находясь в Калифорнии, за исключением случаев, когда собственность явно приобретена как «совместные арендаторы» или «общие арендаторы».

Как и совместные арендаторы, супруги или зарегистрированные домашние партнеры имеют равные интересы во всей общественной собственности. Таким образом, каждый супруг или зарегистрированный домашний партнер имеет равные права владеть, управлять и контролировать собственность.Однако, в отличие от совместных арендаторов и общих арендаторов, супруги и зарегистрированные домашние партнеры являются доверенными лицами и, следовательно, обязаны друг перед другом «наивысшей добросовестности и честности». Это включает в себя обязанность проявлять осторожность и лояльность во всех вопросах, касающихся данной общественной собственности.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Как мы рекомендуем нашим существующим и потенциальным клиентам, юридические консультации должны проводиться заранее, в идеале до завершения сделки, чтобы избежать проблем в будущем.

Крайне важно, чтобы люди понимали свои потенциальные обязанности и обязательства. ДО принятия решения о совместном приобретении недвижимости. Однако, хотя вышеприведенная статья была предназначена для того, чтобы выделить некоторые характеристики некоторых из наиболее распространенных форм совместного владения, в ней не рассматриваются все вопросы, которые необходимо учитывать перед совместной покупкой собственности, в частности налоги, имущественное планирование и т.д. и вопросы ответственности. Наконец, для потенциальных совладельцев важно понимать, что обсуждавшиеся выше «стандартные правила» могут быть и часто изменяются по письменному соглашению между всеми арендаторами; то есть они применяются только при отсутствии письменного соглашения между сторонами.

8 способов сохранить титул на свой дом в Калифорнии

8 способов сохранить титул на свой дом в Калифорнии

Изучение того, как удерживать титул на своем доме, может быть трудным процессом, требующим рассмотрения большого количества информации. Прежде чем исследовать способы передачи прав собственности, важно сначала понять, что такое право собственности. Читайте дальше, чтобы узнать, как получить титул в Калифорнии!

Что такое титул?

Право собственности на недвижимость относится к фактическому владению и правам, которые человек или люди имеют на собственность.Это фактическое юридическое право собственности на собственность, а акт — это документ, который служит записью этого права собственности. Документ не является фактическим владением недвижимостью. Ознакомившись с таблицей перехода титулов, можно добавить дополнительную информацию о правилах Калифорнии.

НАЖМИТЕ ЗДЕСЬ, чтобы загрузить нашу шпаргалку по заголовкам!

Единоличное владение недвижимостью в Калифорнии

Единоличное владение — это когда право собственности принадлежит одному физическому или юридическому лицу.

1. Одинокий мужчина или женщина / не состоящий в браке мужчина или женщина

Когда мужчина или женщина, не состоящие в законном браке или не состоящие в семейном партнерстве, приобретают титул.В эту категорию также входят вдовы / вдовцы, а также мужчины или женщины, ранее состоявшие в браке, а теперь разведенные по закону.

2. Женатый мужчина или женщина как его / ее частная и отдельная собственность

Женатый мужчина или женщина могут купить дом только на свое имя и владеть всеми сопутствующими правами. Для этого по закону супруг (а) должен отказаться от всех прав и титула на собственность, а также может подписать акт о прекращении права собственности.

3. Домашний партнер как его / ее частная и отдельная собственность

Очень похоже на вышеупомянутый случай с супружескими парами, лицо, состоящее в семейном партнерстве, может покупать собственность только на свое имя.Затем партнер, не имеющий права собственности, подпишется об отказе от любых прав и титула собственности.

Совместное владение недвижимостью в Калифорнии

Совместное владение недвижимостью требуется, когда два или более человека совместно владеют правом собственности на дом.

4. Общинная собственность

Это форма правового титула, обычно передаваемая между супружеской парой или домашним партнерством в Калифорнии.

• Предполагается, что это форма права собственности, которая будет передана супружеской паре или домашнему партнерству, если иное не указано в заявлении о прекращении права собственности или другом соглашении
• Каждый супруг имеет права на половину собственности, поэтому каждый будет иметь подписать договор о продаже собственности и получении ссуды
• Супруг может по своему желанию передать свои права на дом другому лицу

5.Общинная собственность с правом на наследство

Та же форма титула, что и выше, с дополнительным преимуществом права на наследство. Право на наследство в Калифорнии гласит, что, когда один из супругов умирает, титул и право собственности остаются за живым супругом, а не передаются их детям.

6. Совместное владение

Правовой титул между двумя лицами, не состоящими в браке, или состоящими в семейном партнерстве, которое дает равные доли и интересы в собственности.

• Право на наследство автоматически предоставляется оставшемуся в живых по титулу
• Этот титул должен быть создан и закреплен за всеми сторонами одновременно, и в документе должно быть прямо указано намерение совместной аренды

7.Общая аренда

Общая аренда — это форма права собственности для двух совладельцев без равных долей или владения недвижимостью.

• У одного может быть больше, чем у другого, и это согласовывается до подписания документов
• Каждый арендатор может продать / сдать в аренду или передать свою часть собственности в любое время
• В этом титуле нет права на выживание. В случае смерти одного арендатора права перейдут к наследникам умершего

8. Попечители траста

Калифорния разрешает совместное владение в форме доверительного соглашения.Траст — это соглашение, по которому лицо, предоставляющее право, позволяет доверительному управляющему управлять имуществом и владеть им в наилучших интересах бенефициаров.

• Правовой титул переходит к доверительному управляющему, в то время как доверительный фонд владеет юридическим титулом и правами

Знание о праве собственности как подготовка к покупке дома в Калифорнии!

Процесс покупки дома состоит из множества этапов, долгих часов и большого количества документов. Если вы узнаете, какая форма права собственности лучше всего подходит для вас, это упростит документацию по вашей собственности и даст вам душевное спокойствие, зная, что вы сделали лучший выбор для своей жизни и семьи.

• После того, как вы определили тип титула, соответствующий вашим потребностям, использование службы условного депонирования, которая поможет вам закрыть сделку и стать владельцем дома, является одним из наиболее важных шагов. Услуга условного депонирования лучше всего, если она эффективна, безопасна, честна и актуальна с использованием самых удобных для пользователя технологий, помогающих процессу.