При покупке квартиры как проверить чистоту квартиры: Как проверить квартиру перед покупкой: 12 шагов

Как самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры? – Циан

Рынок вторичного жилья — любимая сфера деятельности квартирных мошенников. Как убедиться в безопасности и чистоте сделки?

Покупая квартиру на вторичном рынке, граждане могут быть уверены в том, что им не придется иметь дело с недобросовестными застройщиками и в будущем они не столкнутся с такой проблемой, как долгострой. Но это не повод снижать бдительность, ведь рынок вторичного жилья — любимая сфера деятельности квартирных мошенников. Единственный способ обезопасить себя от них — проверка юридической чистоты квартиры. Можно обратиться за такой услугой в агентство недвижимости, но стопроцентной гарантии безопасности сделки это не даст, ведь бывают случаи, когда мошенниками оказываются сотрудники этих агентств. Поэтому, даже доверяя оформление сделки специалистам, лучше не полениться и самому разобраться в некоторых вопросах.

Вы можете провести проверку самостоятельно.

Предлагаем простую пошаговую инструкцию, которая избавит покупателей от возможных неприятностей

1. Проверить правоустанавливающие документы на квартиру

Первое, что необходимо сделать — попросить у продавца показать документы, на основании которых возникло право собственности. Это может быть договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство, договор мены, договор ренты. Иногда продавцы предъявляют вступившее в силу решение суда. Документы нужно лично внимательно изучить, проверить, нет ли фальсификаций, исправлений, которые не заверены подписью всех сторон, подчисток.

2. Проверить госрегистрацию договора и историю объекта

Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) можно попросить у продавца или взять самостоятельно, узнав кадастровый номер объекта или указав адрес месторасположения объекта. Чтобы самому получить выписку из ЕГРН, нужно обратиться в Территориальное управление Росреестра, предъявить заявление в письменной форме, удостоверение личности и квитанцию об оплате счета за выписку из ЕГРН, также можно воспользоваться услугой через официальный сайт Росреестра, через «госуслуги» или обратиться в МФЦ. 

В выписке содержится информация о владельце квартиры, кадастровый номер и кадастровая стоимость квартиры, сведения об объекте и зарегистрированных правах, обременениях на квартиру, о переходе права собственности на квартиру.

 

В ЕГРН содержится история всех жилых объектов, начиная с 1998 года. Есть информация о переходах права собственности, запретах на проведение сделок, арестах имущества, имущественных спорах.

При наличии споров или арестов, нужно смотреть на срок давности. Сделки с жильем могут быть признаны недействительными в течение трех лет. Конфликты и споры, срок давности которых не истек, могут обернуться проблемой для нового собственника. Однако не всегда это повод отказываться от хорошей сделки — можно попросить у продавца показать судебное решение, чтобы проверить, является ли он законным владельцем.

Если объект часто перепродавался или в квартире долго никто не жил, это также должно насторожить покупателя.

Старые квартиры могут быть не зарегистрированы в ЕГРН. Это говорит о том, что объект юридически чист. Но если сомнения все же имеются, можно направить запрос в Департамент жилищной политики.

3. Изучить договор

Обязательно следует обратить внимание, есть ли в договоре условия, которые ведут к его расторжению.

Если они есть, нужно узнать, выполнялись ли эти условия. Также стоит посмотреть, когда договор вступил в действие. Если квартира была подарена или завещана человеку недавно посторонним лицом, и он срочно хочет сбыть ее, это повод задуматься.

4. Узнать, производились ли перепланировки

Следующий шаг — проверка документов из БТИ. Их нужно попросить у продавца. Это позволит убедиться, что в квартире не было незаконных перепланировок или переустройства.

5. Проверить продавца

Изучая все, что связано с объектом недвижимости, нужно не забыть про самого продавца. Нередки случаи, когда мошенники продают во всех отношениях хорошее, чистое и качественное, но чужое жилье. Проверять нужно подлинность паспорта (это можно сделать на сайте Министерства Внутренних Дел РФ, а также в территориальном подразделении МВД).

Если владелец продает квартиру через представителя, нужно убедиться, что доверенность подлинная и документ заверен нотариусом. Также нужно изучить доверенность и узнать, какие полномочия есть у представителя — только подписание договора или также получение денег.

Еще один важный момент — дееспособность продавца. Чтобы сделку не признали недействительной, к этому вопросу следует отнестись внимательнее. На помощь могут прийти соседи, которые часто хорошо осведомлены.

6. Проверить права третьих лиц

Можно через сервис «госуслуги», через МФЦ или попросить у владельца расширенную выписку из домовой книги.

В ней содержится вся информация о том, кто зарегистрирован в квартире, а также указано, имеют ли эти люди право жить в квартире после того, как она будет продана.

Никто не обрадуется, если к нему домой внезапно заявится посторонний человек, отсидевший в тюрьме несколько лет, и объявит, что он будет здесь жить. А когда выяснится, что он имеет на это полное право, ситуация станет еще неприятнее.  Поэтому необходимо убедиться, что третьи лица (обычно это люди, отбывающие тюремный срок, иногда — люди, выехавшие на длительное лечение) не смогут в будущем предъявить права на жилье, которое вы собираетесь купить.

Также обязательно нужно обратить внимание, не прописаны ли в квартире несовершеннолетние дети, поскольку если их интересы не соблюдены, сделку признают недействительной. Кроме того, если продавец состоит в браке, нужно убедиться, что супруг или супруга не возражают против сделки. Это должно быть подтверждено нотариально заверенным согласием.

по адресу, кадастровому номеру в Росреестре, право собственности

Приобретение квартиры — это ответственный этап в жизни каждого человека. Поэтому важно крайне внимательно подойти к процессу проверки интересующей вас жилой площади перед покупкой. Для этого не обязательно нанимать профессионального юриста. Всю процедуру проверки можно произвести самостоятельно.

В этой статье мы расскажем о том, как проверить квартиру перед покупкой на вторичном рынке и на каких аспектах стоить заострить внимание:

Правоустанавливающие документы

Когда вы уже выбрали определенный вариант и собираетесь приобретать эту квартиру, важно проверить, каким образом продавец получил статус собственника.

Законный представитель при себе должен иметь один из документов, которые это подтверждают:

• договор купли-продажи;
• свидетельство о наследстве;
• договор мены, ренты или дарения;
• правоустанавливающий документ в виде решения суда.

Все документы нужно читать и проверять крайне внимательно. Следует удостовериться, что в них нет правок, изменений и других признаков фальсификации. В подобных документах допустимы корректировки только в том случае, когда под ними подписались все лица, участвовавшие в составлении договора.

В договоре купли-продажи (ДКП) прописываются обязательные обязанности сторон, нарушение которых приводит к его прекращению. Один из наиболее частых примеров: покупатель (в будущем — человек, у которого вы хотите приобрести жилье) должен за определенный срок уплатить полную стоимость объекта недвижимости. Обязательно нужно выяснить, соблюдено ли данное условие. В противном случае, вы можете купить квартиру у человека, не являющегося её законным владельцем.

Проверка квартиры в Росреестре онлайн

С 31 января 1998 года подробная информация обо всех жилых помещениях на территории Российской Федерации заносится в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), а именно:

• смена собственников квартиры;
• регистрация договоров, связанных с объектами недвижимости;
• данные об обременении;
• информация о прописанных гражданах;
• кадастровый номер и кадастровая стоимость жилья.

Бывают случаи, когда у квартиры довольно часто менялся собственник, и в ней никто не проживал продолжительное время. Скорее всего, большинство совершенных сделок по этому объекту недвижимости не были легальными, и вы рискуете стать следующей жертвой мошенников. Соответственно, рассматривать вариант покупки такой квартиры не следует.

Как мы уже отмечали, в выписке из ЕГРН указывается информация, которая позволяет проверить квартиру на наличие обременений, имущественных споров по поводу объекта недвижимости и т.

д. Оценить возможность актуализации подобных проблем вы сможете, узнав дату этих событий. Согласно Федеральному закону от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 29.07.2017) сделки, связанные с продажей и покупкой недвижимости, признаются недействительными по истечении трех лет. Соответственно, если на протяжении этого периода времени никаких конфликтов по поводу жилплощади не возникало, то можно без опасений оформлять ДКП. В противном случае, потребуйте у продавца справку, свидетельствующую о его владении данной собственностью.

Некоторые квартиры и вовсе могут не числиться в базе ЕГРН. Но это не повод для беспокойства, а совсем наоборот. Если недвижимое имущество не попало в реестр — это означает, что после приватизации никакие сделки не совершались и с юридической точки зрения оно «чистое».

Чтобы получить выписку из ЕГРН, вам не обязательно посещать государственные учреждения и стоять в очередях. В наше время оформление документов с помощью интернета становится вполне привычным и стандартным действием. На сайте www.ktotamik.ru вы можете, не выходя из дома, заказать электронную выписку из ЕГРН. Стоит отметить, что документ электронного формата точно также обладает юридической силой, как и бумажный вариант, полученный в органах Росреестра.

Проверка состояния квартиры и дома

После тщательной проверки основного набора документов, следует запросить у продавца выписку из БТИ. В соответствии со статьей 26 ЖК РФ на любые изменения внутреннего пространства жилплощади владелец должен получить разрешение из местных органов самоуправления. Полученная информация позволит вам убедиться, что в продаваемой квартире не проводились незаконные перепланировки. В противном случае это будет расцениваться как административное правонарушение, ответственность за которое придется нести вам.

Также следует обратить внимание на состояние дома, в котором находится квартира. Если он в трещинах — значит, в ближайшее время понадобится проведение капитального ремонта. Соответственно, вскоре после переезда в такую квартиру, вам нужно будет сдавать средства на проведение ремонтных работ. Рекомендуется сразу проверить состояние лифтов и подвальных помещений, если таковые имеются. Покупая квартиру на верхних этажах здания, осмотрите потолки на предмет течи.

Как проверить, что по продаваемой квартире отсутствуют задолженности?

Перед покупкой квартиры попросите нынешнего собственника предоставить вам справку из местного отделения ЖЭК. Это позволит узнать, нет ли задолженности по электроэнергии, водоснабжению газу и т.д. Важно, чтобы справка была сделана недавно, так как нужно быть уверенным, что продавцом оплачены все коммунальные услуги за всё время, включая последний месяц. Если этого не сделать, то все долги по купленной квартире выплачивать придется вам.

Покупая жилплощадь в элитном доме, нужно проверить долги за дополнительные, но при этом обязательные платежи для жильцов:

• домофон,
• охрану,
• консьержа,
• камеры наблюдения и т. д.

Бывают ситуации, когда собственник не имеет возможности оплатить все задолженности по квартире. В таком случае вы можете оплатить их сами, потребовав при этом снижения общей стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Также помните о том, что информация, подтверждающая отсутствие задолженностей, должна быть прописана в договоре купли-продажи.

Информация о продавце

Проверять данные собственника стоит так же внимательно, как и продаваемый им объект недвижимости. Прежде всего, убедитесь в том, что паспорт этого человека не поддельный. С помощью онлайн-сервиса Федеральной Миграционной Службы РФ это можно сделать легко и быстро. Узнать о собственнике более подробную информацию вы можете в местном отделении паспортного стола.

Если от имени продавца действует его представитель — необходимо внимательно осмотреть доверенность. Убедитесь в том, что она оформлена корректно и по всем правилам. Помните, что доверенность обязательно должна быть подтверждена нотариусом. Если это условие не соблюдено, то у представителя собственника не будет права подписывать документы и принимать деньги за продажу объекта недвижимости. Но всё же стоит отметить, что сделка с доверенным лицом всегда несет в себе потенциальные риски.

Как третьи лица могут помешать заключению сделки

Во избежание проблем после покупки квартиры, нужно обязательно удостовериться в отсутствии третьих лиц — претендентов на данное имущество. Мы имеем в виду те случаи, когда гражданин, обладающий правом на долю жилплощади в продаваемой квартире, уже давно проживает в другой стране, попал в тюрьму, дом престарелых и т.п. Но однажды внезапно объявляется и пытается судиться с покупателем и продавцом, заявляя о своих правах.

Также не стоит забывать о совладельцах. Например, если собственник объекта недвижимости на момент продажи состоит в браке, то ему необходимо подготовить согласие супруга на продажу жилья, заверенное нотариусом. Наиболее простой способ узнать об этом — запросить у собственника имущества архивную выписку из домовой книги. В ней точно указаны все зарегистрированные лица и то, какие права они имеют в случае продажи квартиры. Также в этой выписке представлены сведения о временно отсутствующих жильцах, снятых с учета и выбывших. Оформить заявку на получение подобного документа можно в ТСЖ или ЖКХ.

Как самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры при покупке

Приобретая квартиру, прежде всего, нужно выяснить:

• не обременено ли это жилище;
• не принадлежит ли доля жилплощади третьим лицам;
• не находится ли данный объект недвижимости в залоге.

Есть лишь один легальный способ это узнать — заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Наиболее оптимальным и быстрым вариантом её получения является подача электронного заявления. Вы можете в любое удобное для вас время проверить квартиру на обременение по адресу или кадастровому номеру через онлайн-сервис на сайте www.ktotamik.ru. Все данные актуальны и предоставляются напрямую из официальной базы Росреестра. Выписка из ЕГРН позволит вам быть осведомленным о текущем состоянии объекта недвижимости, а значит, риск попасться на провокации мошенников сведется к нулю.

При ответственном подходе к проверке объекта недвижимости на юридическую чистоту, процесс покупки не будет казаться таким сложным и долгосрочным. При желании, собрать всю необходимую документацию и проверить её вы можете самостоятельно. Главное в этом деле — быть понастойчивее и делать все последовательно. Обращайте внимание даже на самые мелкие детали и не доверяйте предложениям, которые на первый взгляд кажутся очень выгодными.

Автор: проект Кто Там

5. 0

6043

1

Оцените статью

Заказать отчет об объекте недвижимости

основные документы — сервис срочных выписок ЕГРН.Реестр

Покупка квартиры – дело ответственное. Особенно, когда касается вторичного жилья. От ваших глаз не должен уйти ни один нюанс: от долгов недобросовестного собственника до законности планировки и наличия всех бумаг. Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту и на какие основные документы обязательно нужно обратить внимание, читайте в нашем материале.

Первое, о что вы должны сделать при осмотре квартиры, попросить продавца предоставить документы. Этим можно заняться и при повторной встрече, а также после внесения аванса, если он небольшой. Но главное, не после того, как вы заключили сделку. Какие документы будут нужны?  

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры? Какие основные ошибки допускают покупатели квартир?

Паспорт собственника

Начать лучше с паспорта: заглянуть в него, изучить все странички. Если собственников несколько, соответственно, нужны все их паспорта. Можно также проверить документы на действительность через сайт МВД. Но самое главное, сравните данные в паспорте с тем, что написано в документах на квартиру.  Это нужно для того, чтобы убедиться, что перед вами тот человек, за которого он себя выдает. Потому что могут быть случаи, когда продавец представляется собственником квартиры, а на деле он всего лишь арендатор. А хозяева, например, живут в другой стране. Это одна из самых распространенных схем мошенничества. Кроме того, квартиру могут продавать даже несколько раз и нескольким покупателям.

Документ о праве собственности

С какими документами нужно будет сверять паспорт? Сейчас у владельцев квартир может быть на руках несколько вариантов документов, подтверждающих их право собственности.

1. У тех, кто приобретал жилье до 2016 года, остались старые свидетельства о праве собственности.
2. А тем, кто купил квартиру позже, выдали справку из ЕГРН. Она не только подтверждает право собственности, но и содержит полную картину о недвижимости.   

Как правило, данные этой справки актуальны всего месяц. И тот документ, который на руках у продавца, не подойдет для полной проверки квартиры. Поэтому выписку из ЕГРН можно заказать покупателю самостоятельно, еще даже до просмотра квартиры. Для этого вам нужно только знать кадастровый номер объекта недвижимости или его адрес. Воспользуйтесь сервисом ЕГРН.Реестр и в этот же день получите электронный документ с актуальными данными и заверенной электронной подписью Росреестра. 

 

Почему стоит заострить внимание на этом документе? Как мы уже отметили выше, выписка ЕГРН может достаточно много рассказать о квартире. Тщательно прочитав ее, покупатель может получить информацию:  

• о собственниках. Сверив этот документ с паспортом, вы удостоверитесь, что перед вами действительно ее владелец.С этим человеком вы будете заключать сделку и ему передадите свои деньги, поэтому важно убедиться, что у него все в порядке с документами. Если владельцев несколько, то нужно проверить каждого;
• об истории квартиры. Неплохо было бы узнать количество предыдущих собственников. Если недвижимость продавалась каждый год или еще чаще, это может говорить о том, что квартира их в чем-то не устраивала;
• о характеристиках жилья. В выписке ЕГРН будет указана точная площадь квартиры, можно посмотреть план помещения. А также узнать кадастровую стоимость. Если она значительно ниже выставленной цены, тогда стоит задуматься, насколько ликвидный это объект;
• об обременениях. Это также немаловажный фактор. Может быть за квартиру еще не выплачена ипотека, а вам такой вариант не подходит. Или, например, хозяин должник, а жилье в залоге у банка или вовсе арестовано. Тогда могут возникнуть сложности со сделкой, поскольку для того, чтобы продать залоговую квартиру, необходимо согласие финансовой организации. А если жилье под арестом, то его вообще нельзя продавать по закону и сделку могут расторгнуть не в пользу покупателя;
• о несогласованных перепланировках.  Такую информацию можно узнать в БТИ или также посмотреть в выписке. Если будут отклонения от плана квартиры, значит, была перепланировка. Сразу нужно уточнить у продавца ее законность. Если она подтверждена документами, то все в порядке. Если нет – тогда у вас могут возникнуть проблемы в будущем, и в случае чего придется перестраивать квартиру за свой счет.

 

Правоустанавливающие документы

Их еще называют документы основания возникновения права собственности у продавца. Проще говоря, каким образом он стал владельцем квартиры. Это могут быть:

• договор купли-продажи;
• договор долевого участия;
• договор дарения;
• договор мены;
• договор ренты;
• договор уступки;
• документ о приватизации;
• свидетельство о праве на наследство.

Неважно, какого рода договор, дарения или, например, купли-продажи, поверять их стоит с одинаковой тщательностью. Прежде всего, в правильно составленном документе должен быть указан объект – квартира, ее адрес и характеристики. А также стороны: кто продал или подарил, кто купил или принял в дар. Обязательно следует обратить внимание на то, есть ли в договоре условия, которые ведут к его расторжению. Если да, то узнайте, выполнялись ли они.

Важно! Не пропустить дату вступления договора в силу. Особенно это касается документов дарения или право наследования. Если жилье было подарено или завещано совсем недавно, а квартира уже продается, то это повод задуматься.  

Кроме того, проверьте договор или свидетельство на наличие исправлений. Если таковые имеются, то они должны быть заверены подписями обеих сторон. 

Справка формы 40. Это документ, в котором указано, кто живет в этой квартире, кто там прописан. Если к моменту продажи в объекте недвижимости зарегистрировано много человек, не стоит верить обещаниям, что через какое-то время они выпишутся. Нужно просить, чтобы жилье вам продали чистое по документам.  

Справка об отсутствии долгов. Ее, как показывает практика риелторов, продавцы приносят на саму сделку. Но тем не менее, стоит посмотреть документ заранее, до того, как вы купите квартиру. Несмотря на то, что по закону долги по коммуналке остаются за прежним владельцем, это не исключает того, что управляющая компания будет предъявлять вам претензии.

Кроме того, обязательно попросите последние оплаченные квитанции. Особенно за капитальный ремонт. Собственники могут не платить за эту услугу годами, а все долги за нее вместе с квартирой переходят новому владельцу.  

Вы должны быть уверены в юридической чистоте объекта недвижимости на 100%, чтобы выходить на сделку и заключать договор купли-продажи.

 

Почему важно проводить самостоятельную проверку на юридическую чистоту?

Проверка квартиры на юридическую чистоту – один из важных этапов процесса покупки недвижимости. Упущение малейшего нюанса может грозить неприятными последствиями. От потери времени на долгую регистрацию до самого страшного: можно совсем остаться без денег и без жилья.   

• Технические ошибки. Это не самое страшное, с чем можно столкнуться после покупки квартиры, но достаточно частое явление. Например, вы не проверили досконально документы. Заключили сделку, внесли всю сумму, а зарегистрировать квартиру на себя не можете, потому что в документах ошибка. Это можно исправить, подав бумаги на изменение в многофункциональные центры. Но при этом вы потеряете время и, скорее всего, придется понервничать.  
• Сделку могут признать недействительной. Вы покупаете квартиру, не удостоверившись в ее юридической чистоте. Особенно, если приобретаете жилье за наличку, а не через ипотеку, например. Квартира устраивает, продавец быстро составляет договор, а покупатель нетщательно просматривает документы. Деньги отданы. А потом выясняется, что сделку нельзя было проводить по закону. Поскольку квартира была арестована за долги. Но если вовремя не обратить внимание на наличие обременений, об этом можно узнать только при регистрации или, когда к вам постучатся судебные приставы. Сделку тогда расторгнут по суду. А свои деньги вернуть будет сложно, и этот процесс может занять долгое время.  
• Потеря денег и квартиры. Такое может случиться, если вы попадете в руки мошенников, которые продают чужие квартиры. Они могут подделать документы или продать жилье сразу нескольким покупателям. Схем у злоумышленников много. И чтобы не попасть ни в одну из них и не остаться без денег, и без жилья, внимательно проверяйте документы.

Текст: Ксения Антонова

 

 

 

 

полезные сайты и советы для самостоятельной проверки

Риелторы и юристы M16-Group рассказали, как проверить юридическую чистоту квартиры и продавца собственными силами. Узнайте, на что обратить внимание перед заключением сделки и в какие ведомства стоит обратиться для проверки.

Содержание статьи:

Зачем нужно проверять юридическую чистоту квартиры?

Начнем с главного: проверка недвижимости перед покупкой – это залог вашего спокойствия и надежности положения в будущем. В законе имеется целый ряд факторов, которые могут стать основанием для оспаривания сделки или признания ее ничтожной. В любом случае вы лишаетесь жилья.

Закон предусматривает множество оснований для оспаривания сделки, проверка юридической чистоты нужна для исключения такой возможности

Чтобы не допустить этого, стоит убедиться в чистоте квартиры, ее продавцов и третьих лиц, имеющих отношений к недвижимости (а это тоже немаловажно), до заключения сделки. В идеале необходимо обратиться за помощью к квалифицированным юристам, в арсенале которых имеются все необходимые инструменты для проверки истории квартиры и ее собственников. Если же такой возможности нет, воспользуйтесь нашей инструкцией.

Проверка продавца

Начните свое «расследование» с человека, который выступает второй стороной сделки. Как собственника квартиры, так и его законного представителя (если таковой имеется) необходимо проверить.

Паспорт и доверенность

Первым делом проверьте паспорт потенциального партнера. Он должен быть без помарок и с нормальной нумерацией страниц. Также убедитесь, что имеющиеся печати и штампы не потекли и имеют читабельный вид. Обратите внимание и на срок действия паспорта. Иногда люди по собственной рассеянности могут забыть про своевременную замену документа, так что лучше проявить бдительность.

Все печати в паспорте должны быть целые и читабельные, а страницы – с правильной нумерацией

Кстати, проверить паспорт можно и через интернет. Для этого вам нужен сайт ГУВМ МВД, на котором имеется online-проверка недействительных паспортов РФ. Раздел с данным сервисом легко находится через поиск сайта, проверка бесплатная.

Если интересы продавца представляет посторонний человек, вам стоит детально ознакомиться с документами, на основании которых он действует как доверенное лицо. Начните с детальной сверки паспорта и указанных в доверенности данных – они должны совпадать буква в букву.

Внимательно прочитайте текст документа, особенно пункт про то, на что именно уполномочено доверенное лицо: бывает так, что собственник передает право вести от своего имени переговоры и даже подписывать документы, однако участвовать в финансовых операциях он намерен сам. Недобросовестные лица могут поставить на невнимательность покупателей, взять деньги по доверенности и испариться.

Внимательно прочитайте доверенность, чтобы узнать, на что уполномочено доверенное лицо

Сама доверенность должна быть действительной на момент заключения сделки, в ней так же должны быть читабельными и целыми все печати и отметки. Стоит убедиться и в том, что заверявший доверенность нотариус является уполномоченным специалистом.

Банкротство, обременения и судебные разбирательства

Если в отношении собственника недвижимости инициирована процедура банкротства, свободно распоряжаться своим имуществом, и уж тем более продавать его, он больше не имеет права. Проверить это можно на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Воспользуйтесь поиском должников, чтобы убедиться, что владельца недвижимости в нем нет.

Следующая проверка касается обременений на квартиру, например, ареста. Обременения накладывают на имущество должников, в отношении которых уже возбуждены дела о взыскании задолженностей. Если это случилось, продавец не вправе распоряжаться своим имуществом, в том числе недвижимым.

Сведения об обременениях и долгах можно найти в открытых online-источниках

Теоретически эти сведения должны находится в Росреестре, однако информация там обновляется с опозданием. Чтобы подстраховаться, стоит проверить квартиру на обременение в интернете, а именно на сайте Федеральной службы судебных приставов. На официальном сайте ведомства вам необходимо найти банк данных исполнительных производств. По фамилии и году рождения продавца вы узнаете, приняты ли против него и его имущества ограничительные меры.

И последнее в этом разделе, но не в общей проверке продавца – судебные разбирательства, в которых участвует собственник. Нас интересуют не все его тяжбы, а только те, в которых фигурирует выставленная на продажу квартира. Это может быть спор о наследстве, разделе имущества и т. д.

Вам необходимо найти Государственную автоматизированную программу «Правосудие», с помощью которой можно быстро установить интересующую информацию. Кстати, не лишним будет поискать аналогичные сведения и на сайте районного суда.

Если квартира является предметом спора, не ведитесь на уговоры собственника и дождитесь судебного решения

Даже если собственник уверяет вас, что обязательно выиграет дело, лучше не соглашаться на покупку. Если уж квартира запала вам в душу, дождитесь, когда суд вынесет решение, но ни в коем случае не заключайте договор заранее!

Дееспособность и здоровье

Может случиться и так, что причиной для отмены сделки по суду станет состояние здоровья или образ жизни продавца. Если человек страдает от наркотической или алкогольной зависимости, состоит на учете в наркологическом или психиатрическом диспансере, он не может самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Такую сделку очень легко оспорить в суде.

Если у вас возникли сомнения в адекватности собственника, убедитесь, что он не состоит на учете в наркологическом или психиатрическом диспансере

Стоит сделать запрос в диспансеры и убедиться, что ваш продавец не состоит в них на учете. Это тем более важно, если у вас возникают сомнения в адекватности второй стороны! Даже если подобный поступок кажется вам не вполне этичным.

Семейное положение

Объясним, почему важно знать о семейном положении продавца: если квартира является совместно нажитым имуществом, на ее продажу должно быть оформлено нотариально заверенное согласие супруги/супруга. В противном случае ничто не мешает второй половине продавца оспорить сделку в судебном порядке.

Вторая половина может оспорить сделку в будущем, поэтому стоит сразу получить нотариально заверенное согласие на продажу

К сожалению, проверить это в интернете затруднительно (социальные сети не в счет), лучше спросить напрямую у собственника и посмотреть соответствующие страницы в его паспорте.

Остальные собственники

Если квартира находится в долевой собственности, все владельцы долей должны подписать официальное согласие на продажу. Выходите на сделку, только когда получите нотариально заверенное согласие от всех собственников!

Может случиться так, что после продажи один из долевых собственников не выполнит обязательства перед другими и присвоит все деньги себе, в этом случае велик риск, что обманутый содольщик будет оспаривать сделку в суде, но ответчиком выступите уже вы.

Соглашайтесь на сделку только после получения официального согласия на продажу всех собственников

В целом покупка квартиры, разделенной на доли, особенно если среди собственников имеются несовершеннолетние, может быть слишком сложной для непрофессионалов. В таком случае лучше заручиться юридическим сопровождением сделки.

Юридическая чистота квартиры и документы

Не менее важный этап проверки, который требует от вас особой внимательности, скрупулезности и усидчивости, это анализ документов на квартиру. Приступаем.

Общие сведения о недвижимости и ее собственниках

Ваш главный помощник в проверке – Росреестр. Личное посещение ведомства от вас не требуется, все операции можно сделать через официальный портал. Для получения базовой информации об интересующем вас объекте недвижимости достаточно воспользоваться специальным сервисом – «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».

: Если последние сделки с недвижимостью совершались до 1998 года, за информацией об объекте необходимо обратиться в БТИ.

Чтобы воспользоваться сервисом, достаточно знать кадастровый номер или адрес объекта. Однако бесплатный запрос достаточно поверхностный, из него вы можете узнать кадастровую стоимость объекта, форму собственности, а также наличие возможных ограничений.

Базовые сведения о недвижимости можно получать на сайте Росреестра, более детальную информацию – там же, но по доверенности от продавца

Для получения более детальной информации (включая сведения о собственниках) придется заказать полную выписку, однако в этом случае от вас потребуется соответствующая доверенность, подписанная продавцом, и оплата госпошлины. Данная услуга также может быть получена в режиме online.

Что делать с выпиской из Росреестра?

Сверьте данные, полученные из реестра, с предоставленными продавцом. Особое внимание уделите точности адреса, размерам жилплощади, информации о текущих собственниках и т. д.

Любое несоответствие – тревожный звоночек: лучше отложить сделку и заказать профессиональную проверку или отказаться от покупки вообще.

Что спросить дополнительно?

Нелишним будет узнать, на основании чего продавец стал собственником квартиры. Это может быть договор купли-продажи, дарения или мены, соответствующее решение суда, свидетельство о праве на наследство. Зарегистрированное право собственности – это хорошо, но стоит уточнить, как именно текущий собственник завладел квартирой, чтобы в дальнейшем не выяснилось, что это был незаконный захват.

Наличие задолженностей по коммунальным платежам

Важно убедиться, что нынешний собственник не оставляет вам в «наследство» платежи по коммунальным услугам, в противном случае обязанность по их погашению ляжет на нового владельца, то есть на вас. При этом все будет в рамках закона, оспорить судебное решение о признании вас новым должником не удастся, придется выплачивать чужие долги, а они могут достигать серьезных размеров.

Если вы купите квартиру с долгами по коммунальным услугам, погашать их придется вам

Чтобы избежать этого, ознакомьтесь с последними платежными квитанциями за КУ. Если долги имеются, в квитанциях это будет отображено. Дополнительно можно попросить собственника принести справку об отсутствии задолженности, которую оформляют в МФЦ.

Возможные перепланировки

Попросите у собственника документы из БТИ, подтверждающие либо отсутствие перепланировок, либо их узаконенность. Почему это важно? Если после сделки выяснится, что была проведена незаконная перепланировка, и об этом станет известно компетентным органам, вам не просто выпишут большой штраф, но и обяжут вернуть все в первоначальный вид, а это тоже требует внушительных денежных трат.

Использование материнского капитала

Покупка квартиры, приобретенной с использованием средств маткапитала, – без преувеличения сложный и запутанный процесс. Готовьтесь к тому, что за сделкой внимательно будут следить органы опеки. Они обязаны удостовериться, что в процессе продажи (и после нее) права ребенка не были нарушены. И если что-то вызовет сомнения у специалистов, они имеют право запретить сделку.

Продажа квартиры, купленной за маткапитал, сопровождается контролем со стороны органов опеки

Если родители в течение установленного законом срока не пропишут ребенка и не выделят «детские» доли в новой квартире после продажи той, что была куплена с использованием материнского капитала, органы опеки также могут ходатайствовать об отмене сделки.

Словом, процедура действительно сложная, но не невозможная. В данном случае все зависит от продавцов: если вы имеете дело с адекватными людьми, которые в отведенный срок выполнят все сопутствующие действия, сделка будет признана законной.

Третьи лица и их права на недвижимость

Итак, продавец прошел все тесты и оказался вполне благонадежным человеком, а документы оказались в безукоризненном порядке? Здорово, но убирать руку с пульса рано, осталось проверить третьи лица, которые могут иметь долю в квартире или претендовать на владение ею.

Если это случится, худшее, что может вас ждать, – это потеря квартиры или необходимость делить жилплощадь с посторонними людьми.

Приватизация и ее участники

Попробуйте узнать, не было ли в момент приватизации людей, которые добровольно отказались от участия в ней. Дело в том, что таких граждан законодательство поощряет правом на пожизненное проживание в квартире. Ни оспорить это право, ни снять подобное обременение просто невозможно.

Человек, добровольно отказавшийся от приватизации, получает пожизненное право на проживание в квартире

Чужой человек в любой момент может объявить о своем желании воспользоваться дарованным правом и под контролем участкового заселиться в вашу квартиру, и вы с этим ничего не сможете сделать.

Чтобы убедиться в отсутствии потенциальных соседей, сверьте список участников приватизации с выпиской из домовой книги за год, когда она состоялась.

Зарегистрированные лица

Узнайте, кто в настоящий момент зарегистрирован в квартире. Если среди них имеются несовершеннолетние дети, поинтересуйтесь, в какие сроки продавец намерен прописать их в новом месте. К сожалению, тут остается полагаться на честное слово собственника, однако и это лучше, чем ничего.

Выписанные «в никуда» дети – это серьезная проблема для новых владельцев жилья, которые рискуют стать участниками незаконной сделки. И речь идет не только о недвижимости, купленной за маткапитал.

Потенциальные наследники

Если нынешний владелец получил квартиру по наследству, стоит убедиться, что другие потенциальные наследники не объявятся в самый неподходящий момент. Впрочем, об этом можно не беспокоиться, если с момента вступления в наследство прошло более трех лет – столько составляет срок исковой давности для людей, которые намерены оспорить наследственное дело.

Если собственник получил квартиру в наследство, убедитесь, что другие наследники не заявят свои права на квартиру после покупки

В противном случае попросите у продавца подтверждение того, что других наследников не было либо что они официально отказались от каких-либо притязаний на жилье.

Нужна ли помощь специалистов?

Это решать только вам. В целом самостоятельная проверка по нашей инструкции поможет вскрыть очевидные проблемы, лежащие на поверхности. Но для более глубокого анализа без компетентной помощи не обойтись.

Профессиональная проверка юридической чистоты квартиры дает больше гарантий, чем самостоятельная

Юристы могут проверить не только текущий статус недвижимости, но и ее историю, что немаловажно, поскольку любая незаконная сделка в прошлом (например, выписка несовершеннолетних «в никуда») может обернуться для вас потерей квартиры. Так что если финансы позволяют, лучше перестраховаться и заказать профессиональную проверку.

Рейтинг статьи:

Остались вопросы? Оставьте контактные данные, и наши специалисты вам перезвонят.

Как проверить квартиру на чистоту при покупке – Риски при покупке квартиры

Согласитесь, что покупка недвижимости – не самое простое дело, особенно в первый раз. Муки выбора идеальной квартиры сочетаются с множеством вопросов о процедуре оформления. Возникает желание не потерять время, силы, а главное, собственные деньги. Знакомо?

SPbHomes.ru разложит по полочкам все возможные риски и расскажет, как проверить квартиру на чистоту при покупке.

Приобретение квартиры на первичном рынке 

---

На первичном рынке представлены квартиры в строящихся домах. Они еще не имели собственника, более того, их не существует как материальный объект. В силу этого основной риск покупателя связан с тем, что девелопер не построит и/или не введет в эксплуатацию объект недвижимости. 

С другой стороны, такая «новая» квартира имеет ряд преимуществ с точки зрения рисков:

• нет необходимости проверять ее историю;
• нет риска незаконных перепланировок;
• легко получить информацию о продавце, т.е. о застройщике.  

Итак, вы отдаете деньги за «кота в мешке», в связи с чем находитесь в зависимости от застройщика. Поэтому так важно правильно его выбрать. Подробно о том, как это сделать читайте тут. Ключевой момент — обращайте внимание сначала на формальные данные компании: историю, финансовую отчетность, сроки сдачи предыдущих объектов строительства. 

Да, 100% гарантии от переноса сроков или заморозки строительства жилого дома не существует. Но минимизировать риски возможно. Альтернатива – покупка жилья на вторичном рынке, то есть у собственника.

 

Покупка квартиры на вторичном рынке

---

На вторичном рынке объект недвижимости не «призрачный», а вполне реальный. Поэтому и риски по сделке отличаются большим разнообразием. 

Большинство случаев обмана покупателей возникают именно на вторичном рынке. Подробнее о популярных видах мошенничества читайте тут.

Все основные риски при покупке квартиры на вторичном рынке можно поделить на несколько групп. Рассмотрим каждую подробнее.

Риски, связанные с личностью продавца

Риски	Способ минимизации
Признание продавца недееспособным или ограниченно дееспособным	Требование справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, справки из органов опеки и попечительства. Нотариальное заверение договора купли-продажи.
Риски при покупке у продавца с доверенностью	Проверьте подлинность и действительность доверенности с помощью письменного запроса к нотариусу, выдавшему доверенность.
Обман с целью хищения денег	Не передавайте деньги продавцу до государственной регистрации перехода права собственности. Используйте расчеты с помощью банковской ячейки, аккредитива или эскроу-счета.
Отчуждение по подложному паспорту	Проверьте паспорт по базе недействительных паспортов ФМС России.

Риски, связанные с правами других лиц

Риски	Способ минимизации
Продажа квартиры, приватизированной в обход прав несовершеннолетних	Запрос архивной выписки из домовой книги о лицах, когда-либо зарегистрированных в квартире.
Нарушение прав несовершеннолетних	Проверьте у продавца разрешение органов опеки и попечительства на сделку. Запросите документы, которые подтвердят, что несовершеннолетнему будет где проживать в дальнейшем.
Нарушение прав супруга собственника квартиры	Ознакомьтесь с нотариальным согласием супруга на сделку. Либо запросите нотариально заверенное заявление о том, что продавец не состоял в браке на момент приобретения недвижимости.
Возможность сохранения права на проживание у третьих лиц	Запросить выписку из домовой книги со сведениями о всех зарегистрированных лицах. Потребовать снятия их с учета у продавца. Запросить контрольную выписку.
Появления неуказанных наследников	Менее рискованный вариант – покупка квартиры у наследников первой очереди (детей, родителей, супругов наследодателя).

Риски, связанные с объектом недвижимости

Риски	Способ минимизации
Обременение квартиры (рента, ипотека, арест)	Проверьте выписку из ЕГРН.
Незаконная перепланировка	Сверьте реальную квартиру с планом объекта из технического плана квартиры.
Некачественное жилье	Внимательно осмотрите квартиру на предмет плесени, дефектов. Оцените состояние электрической проводки и систем водоснабжения и водоотведения.

Как узнать историю квартиры

---

С появлением Единого государственного реестра прав, а затем Единого государственного реестра недвижимости стало легче удостовериться в юридической чистоте квартиры перед покупкой. 

Из реестра вы можете получить несколько видов выписок, в том числе:

• об объектах недвижимости;
• о владельцах объектов недвижимости;
• о возникновении, изменении и прекращении прав на объекты недвижимости;
• о кадастровой стоимости объекта. 

Как получить выписку? Самую простую – об объекте недвижимости – можно в электронном виде на официальном сайте Росреестра. Она доступна любому лицу. За другими следует обратиться в:

• МФЦ;
• отделение Росреестра или кадастровой палаты. 

Благодаря выписке можно минимизировать шанс купить квартиру с плохой историей. 

Другим важным документом является Выписка из домовой книги, она же справка по форме №9 или Справка о регистрации. В ней содержатся сведения о зарегистрированных на настоящий момент и снятых с регистрации физических лиц. Получить ее может только собственник или зарегистрированное лицо.

Где получить?

• в МФЦ;
• в территориальном отделение ФМС;
• в жилищно-эксплуатационном учреждении.

Как проверить юридическую чистоту сделки купли-продажи

---

Если вы удостоверились, что проблем с квартирой нет, то не спешите расслабляться. Вам необходимо проверить юридическую чистоту сделки при покупке квартиры. Сохраняйте бдительность непосредственно во время подписания договора купли-продажи.

Каким должен быть договор, чтобы он имел юридическую силу? Закон устанавливает обязательную форму – письменную в виде одного документа, подписанного сторонами. Вам понадобится три экземпляра: для вас, как покупателя, для продавца и для Росреестра.

Помимо формы, важно и содержание договора. Проверьте, чтобы в нем обязательно присутствовало следующее:

• данные о сторонах договора: продавце и покупателе;
• информация о предмете договора, т.е. о самой квартире;
• непосредственно обязательство одной стороны передать квартиру, а второй – принять ее и уплатить цену;
• сведения о цене и способе расчетов;
• перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, если таковые имеются. 

Проверка квартиры перед покупкой, список документов

Если вы хотите приобрести недвижимость, то должны быть уверены в чистоте документации на нее. Проверить верность всех документов можно и самостоятельно. Для этого вам потребуется выполнить несколько шагов. 

Запросите у продавца такие документы:

• Выписку из домовой книги об отсутствии регистрации других жильцов в продаваемой квартире.
• Правоустанавливающие документы и свидетельство о государственной регистрации права.
• Выписку из ЕГРП.
• Справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
• Справку из психоневрологического и наркологического диспансера.

Выписка из ЕГРП позволит вам узнать, является ли продавец единственным владельцем недвижимости. 

Самостоятельная проверка квартиры, детальный анализ объекта

Также обратите внимание на то, кто продает квартиру. Иногда продажа происходит по доверенности, через других лиц. В этом случае владелец квартиры практически не принимает участия в сделке. Специалисты говорят, что такие сделки с недвижимостью можно отнести  к зоне риска. Ведь доверенность могла быть получена мошенником обманным путем. Для того, чтобы избежать неприятностей, вам лучше взять контакты собственника квартиры и узнать у него все тонкости сделки, а потом уже обговорить все с доверенным лицом.  
Также, если вы получили выписку из ЕГРП, обратите на графу «Обременение». Именно там указывается, числится ли квартира в качестве залогового имущества у какого-либо из банков.

Самостоятельно проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой можно. Вам потребуются такие документы:

• Для того, чтобы проверить точную площадь квартиры: Технический паспорт, кадастровый паспорт, план поэтажный.
• Для проверки залога на квартиру вам нужно взять справку ЕГРП
• Чтобы получить сведения о прописанных лицах возьмите выписку из домовой книги и справку в форме 9 из паспортного стола.
• Чтобы быть уверенным в порядочности продавца, попросите справку об отсутствии задолженности.

Многие продавцы не хотят предоставлять для ознакомления документы до того, как получат аванс на квартиру. Вы можете сами проверить документы, заказав в МФЦ или органах Росреестра выписку из ЕГРП. Здесь содержатся все достаточные сведения. Если квартира не вызывает у вас подозрений – вы можете давать аванс и получить документы для более глубокого ознакомления. 
Вы вправе получить от продавца сведения о том, не была ли квартира предметом судебных споров или исполнения решений суда. Не подлежит ли собственник исполнительному производству по какому-либо судебному делу. 
При покупке квартиры отдайте предпочтение  расчету через банк. Расчет наличными несет огромное количество рисков для покупателя. 

Обратите внимание на документы, которые предоставляет продавец

Обратившись в паспортный стол, вы можете проверить подлинность документов, удостоверяющих личность. Доверенность представителя должна быть обязательно заверена нотариально.

Обратите также внимание на то, прописаны ли в квартире несовершеннолетние дети. На момент продажи они должны быть выписаны с предоставлением жилья. Этот вопрос строго  контролируют органы опеки и социальные службы. 
 

Как проверить юридическую чистоту квартиры?

Совершение сделок на вторичном рынке по-прежнему сопряжено с рисками для покупателей жилья. Именно поэтому, занимаясь подготовкой сделки, проводят так называемую проверку «юридической чистоты квартиры»: устанавливают юридические риски — выявляют обстоятельства, которые способны привести к возникновению судебных разбирательств в отношении этого объекта в дальнейшем.

1 Первое, с чего начинают эту работу специалисты, — это проверка свидетельства о праве собственности на объект и правоустанавливающих документов на квартиру, на основании которых это свидетельство было выдано. В этом качестве может выступать договор купли-продажи или договор мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации, справка о выплаченном пае, решение суда о признании права собственности на квартиру.

2 При возможности нужно проверить не только то, на каком основании владеет квартирой нынешний собственник, но и постараться собрать информацию о предыдущих сделках с этой недвижимостью. Получить ее можно, заказав выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) в Управлении Росреестра по Красноярскому краю, которое находится по адресу: ул. Дубровинского, 114. Эта информация предоставляется любому интересующемуся лицу.

В выписке из ЕГРП содержится описание объекта, сведения о том, кто является его собственником (действительно ли продавец является собственником квартиры и имеет право ей распоряжаться, один собственник у объекта или несколько). Наложены ли на квартиру обременения, не находится ли она под арестом.

А кроме того, начиная с прошлого года в этом документе получили отражение сведения, ранее относившиеся к категории закрытых и предоставлявшиеся только правоохранительным органам и судам. Речь идет об информации о переходе прав на объект недвижимого имущества (всей истории сделок с квартирой). Эту ранее конфиденциальную информацию в отношении интересующего объекта сегодня вправе получить любой желающий.

Из этого документа покупатель может узнать, на каком основании этот объект был приобретен его нынешним правообладателем: купил тот квартиру, была ли она ему подарена или получена в наследство, не существует ли в отношении этой квартиры судебных разбирательств. Увидит покупатель и то, сколько раз продавался этот объект. И если за короткий срок квартира меняла хозяев несколько раз, это обстоятельство должно насторожить покупателя. Вообще чем меньше человек были владельцами понравившейся покупателю квартиры, тем выше шансы на приобретение беспроблемной недвижимости.

Юлия Ощепкова,
юрист компании 
«АРЕВЕРА-недвижимость»

Если за выпиской из ЕГРП обращается не покупатель, а сам собственник, ему будут предоставлены расширенные сведения из реестра. Он уже может получить информацию не только о том, сколько раз квартира меняла хозяев, но и справку о содержании правоустанавливающих документов (каковы были существенные условия покупки-продажи, предмет сделки, вплоть до суммы, по которой квартира была ранее приобретена). Покупателю же в выписке о переходе прав предоставляются только сведения о том, в соответствии с каким документом нынешний собственник стал владельцем: был это договор купли-продажи, решение суда, свидетельство о праве на наследство и так далее без указания реквизитов конкретных документов.

При этом покупатель, получая выписку из единого реестра, должен понимать, что сведения из ЕГРП быстро устаревают, а значит, заказывать эту информацию стоит непосредственно перед проведением сделки.

3 Информацию о том, кто на момент совершения сделки зарегистрирован в квартире и имеет право ей пользоваться, кто был в свое время снят с регистрационного учета и по какой причине, можно получить, заказав выписку из домовой книги в управляющей компании (в отличие от выписки из ЕГРП за ней может обратиться только сам собственник квартиры). Специалисты советуют покупателям по возможности сопровождать продавца во время получения документов.

В этом документе покупателя должно интересовать прежде всего то, были ли нарушены права кого-то из проживавших в квартире во время приватизации. Для чего нужно удостовериться, что среди тех, кто перечислен в справке, нет лиц, которые по своему возрасту имели право участвовать в приватизации, однако участия в ней не принимали, а затем были выписаны из квартиры не постоянно, а временно (например, в связи с пребыванием в местах лишения свободы, помещением в лечебное учреждение, прохождением срочной службы в армии). То же относится и к зарегистрированным в квартире на момент приватизации несовершеннолетним детям. Дело в том, что по закону эти лица после возвращения имеют полное право возобновить регистрацию по прежнему адресу (даже если до этого момента они не являлись собственниками квартиры).

«По закону все лица, которые отказались от приватизации, но имели на эту приватизацию право, имеют право пожизненного проживания в этом помещении, даже если в результате совершения сделки у квартиры сменился собственник. Именно поэтому при подготовке к сделке необходимо проверять всех состоящих в квартире на регистрационном учете с момента проведения приватизации», — рассказывает юрист компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» Юлия Ощепкова.

4 Занимаясь подготовкой сделки, нужно установить дееспособность продавца.

Выяснить, есть ли среди собственников квартиры недееспособные или ограниченно дееспособные граждане. Сделки с участием этих категорий имеют особый порядок, и в случае, если интересы этих лиц были нарушены, уже совершенная сделка может быть оспорена в дальнейшем.

5 Проверить наличие перепланировки. Для того чтобы установить, не было ли в квартире произведено каких-то серьезных изменений, необходим план квартиры из БТИ (ФГУП «Ростехинвентаризация»).

6 Покупатель должен установить отсутствие у предыдущего собственника задолженности за коммунальные услуги. Для этого получают выписку из финансово-лицевого счета в ТСЖ или управляющей компании.

7 Непосредственно для совершения сделки необходимо будет получить нотариально заверенное согласие супруга продавца на продажу квартиры (если квартира приобретена в период брака). Специалисты советуют заручиться этим документом, даже если брак между супругами уже расторгнут, и с момента расторжения брака прошло время. Если получить согласие супруга затруднительно — нужно требовать решение суда, соглашение о разделе имущества или брачный договор.

8 Если сделка проводится по доверенности, необходимо, чтобы доверенность была нотариально заверена. Кроме того, нужно встретиться с собственником и убедиться, что он действительно собирается продавать квартиру, и выяснить, по какой причине потребовалось участие представителя.

9 Если квартира досталась продавцу в наследство, необходимо выяснить, законно ли завещание и не были ли ущемлены права прочих наследников.

«Покупателя должно интересовать, каким образом возникло основание для получения наследства: было ли это судебное разбирательство или вступление в наследство через нотариуса, — объясняет Юлия Ощепкова. — Если это был судебный порядок, надо смотреть на то, было ли это фактическое принятие наследства или произошло оспаривание завещания. При этом при возникновении споров между наследниками новый претендент на наследство будет предъявлять требования не к покупателю квартиры, а к продавшему ему этот объект наследнику. Обратить взыскание на саму купленную квартиру в этом случае будет проблематично. Правда, при этом нужно иметь в виду, что при возникновении судебного разбирательства на квартиру в качестве обеспечительной меры по судебному спору накладывается арест. Так что совершать какие-то сделки с этой недвижимостью в этот период новый собственник не сможет».

Хотя общий срок исковой давности составляет три года, покупателю не следует полностью полагаться на то, что в течение трех лет в отношении этого объекта не произошло никаких споров. Потому что отсчет срока исковой давности может начинаться не с момента совершения сделки, а с того дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Другими словами, ничто не помешает гражданину, чьи права были нарушены, доказывать, что об этом он узнал только недавно, и подать в суд.

Поэтому покупателю следует постараться по возможности проверять всю историю сделок с квартирой. Только взвесив все возможные риски и все проанализировав, можно принимать решение о покупке квартиры.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Что убрать перед переездом в новую квартиру

Вы думали о том, как прекрасно будет выглядеть ваш современный журнальный столик середины века в вашей новой квартире, с тех пор, как увидели объявление об аренде.

Но вот горячий совет, прежде чем вы отправитесь заряжать все свои вещи: вашу новую квартиру никогда не будет легче убрать, чем когда вы впервые держите ключи в руках. Воспользуйтесь пустым пространством и следуйте этому несложному контрольному списку, чтобы сделать свое жилище чистым для себя и всех ваших любимых вещей.

1. Начните сверху.

Когда дело доходит до глубокого мытья вашего нового дома, лучше убирать каждую комнату сверху вниз. Потому что гравитация. Начните с очистки потолочного вентилятора, углов потолка и верхнего освещения. (Световые фигуры в форме шаров печально известны тем, что собирают пыль, поэтому не забудьте тщательно их почистить.) Затем начните спускаться вниз — стены, плинтусы и, наконец, полы.

2. Двигайтесь к двери.

Вот еще один способ заказать уборку в комнате: начните с самой дальней точки от входа.Это особенно важно, если речь идет о полах. Вы же не хотите наступать на свежевыпылеснутый ковер в своей пыльной домашней обуви!

3. Глубокая чистка туалетов.

Когда туалеты заполнятся всякой всячиной, маловероятно, что вы когда-нибудь возьмете их все обратно, чтобы там убраться. Протрите углы и подумайте о том, чтобы облицевать полки виниловой или декоративной бумагой (только убедитесь, что это не навсегда). Подкладка полок выглядит хорошо, ее легко чистить, она скрывает загадочные следы и грубые пятна, оставленные предыдущими арендаторами.Это беспроигрышный вариант.

4. Заменить сиденье унитаза.

Вы приносите собственное кресло и диван, и их даже не так сложно содержать в чистоте. Вы будете проводить много времени, сидя на унитазе своей квартиры, и это, пожалуй, самое важное место в доме. Сделайте одолжение себе (и своим гостям), начав с чистого листа.

5. Продезинфицируйте ванну.

У вас будет гораздо больше шансов принять ванну после того, как вы продезинфицируете все следы последнего человека, который принимал ванну.Для облегчения очистки используйте средство для мытья посуды и губку, чтобы протереть ванну, хотя вам может потребоваться более подходящее чистящее средство для борьбы с более стойкими пятнами. Предпочитаете естественный метод? В равных частях пищевая сода, бура и кошерная соль образуют отличный очищающий скраб без каких-либо трудноразличимых химикатов.

6. Очистите вашу бытовую технику.

Да, даже ваша посудомоечная машина нуждается в чистке. Начните с запуска цикла, в котором на верхней полке находится только чашка белого уксуса — используйте настройку горячей воды, если она есть в вашей посудомоечной машине.Затем посыпьте нижнюю решетку стаканом пищевой соды и запустите второй цикл нагрева.

Продезинфицируйте микроволновую печь (внутри и снаружи), затем отправьте в холодильник. Снимите все полки и протрите их — вы даже можете позволить им впитаться в раковину или ванну. Раствор из уксуса и воды отлично подходит как универсальное чистящее средство, безопасное для пищевых продуктов.

Наконец, духовка. Если они поместятся в посудомоечной машине, бросьте кнопки, решетки и поддоны для тщательной очистки. Если решетки покрылись черной грязью, вы можете замочить их на ночь в герметичном пакете с нашатырным спиртом.И не забудьте обезжирить вытяжку духового шкафа!

7. Сделайте полы сияющими.

Ваш пол станет достаточно грубым под вашими ногами. Вы определенно захотите убрать следы последнего жильца. Паровая швабра — это быстрый и простой способ мыть древесину твердых пород, ламинат и плитку. Если вы используете обычную швабру для твердой древесины, убедитесь, что она влажная, а не пропитанная, и используйте чистящее средство, подходящее для отделки пола.

Для помещений с ковровым покрытием обычно можно арендовать средства для чистки ковров в продуктовых и хозяйственных магазинах или вызвать специалистов, если это серьезная работа.В зависимости от вашего договора аренды и состояния коврового покрытия вы даже можете поговорить со своим арендодателем о возмещении.

8. Убейте все микробы.

Каждая поверхность, к которой вы прикасаетесь в своей новой квартире — от термостата до выключателя света — была затронута предыдущими жильцами тысячи раз. Создайте свой любимый плейлист и регулярно дезинфицируйте все, к чему вы прикасаетесь. Это включает в себя столешницы, ручки, циферблаты, кнопки, замки и все, что имеет ручку.

9. Не забывайте о шкафах.

Ты будешь есть с этих тарелок. Не бросайте их в шкафы, пока вы тоже не съедите их с поверхности. Протрите их, сотрите все подозрительное с помощью пищевой соды и воды и на всякий случай нанесите прокладку.

10. Проявите уважение к плинтусам.

Плинтусы часто не включаются в ежемесячные контрольные списки чистки, но если вы делаете это только один раз, то самое время переехать. Кухни и подъезды особенно сильно пострадают от пыли и грязи, так что сначала постройте плинтусы в этих комнатах.Все, что угодно, от универсального чистящего средства до детских салфеток, может иметь большое значение.

Первоначально опубликовано 23 февраля 2016 г .; обновлено 18 января 2018 г.

Какие методы домашней уборки вам нравятся больше всего? Делитесь ими в комментариях ниже!

Что значит чистить метлу в квартире и как

Если вы, как и большинство арендаторов, приближаетесь к концу срока аренды, вы, вероятно, начнете думать о том, что вам нужно сделать, чтобы вернуть свой гарантийный депозит.Первое, где вы можете найти ответ, — это договор об аренде, но вы, вероятно, обнаружите, что он не слишком информативен. Скорее всего, в вашем договоре аренды сказано немного больше, чем о том, что вам нужно оставить свою квартиру в «чистом веником» состоянии. Что это значит и нужно ли пойти и купить веник?

Метла для чистки полов

Термин «чистая метла» стал стандартным жаргоном в сфере недвижимости для обозначения состояния, в котором домовладелец ожидает, что арендатор покинет ее квартиру. Не существует универсального определения этого термина, которое бы излагало особенности, но вот некоторые рекомендации о том, что вам следует делать, когда пришло время уезжать:

• Разумный износ — это нормально. Еще не время начинать ремонт, да и, наверное, это не ваша ответственность. Будем надеяться, что неприглядные или дефектные части вашей квартиры, такие как трещины в потолке или поврежденные оконные рамы, — это предметы, которые вы довели до сведения арендодателя при въезде. Если вы не сообщили о повреждениях при въезде или если повреждение произошло пока вы там жили и не уведомили арендодателя в то время, у вас могут возникнуть проблемы. На этом этапе лучше всего указать домовладельцу на все повреждения и объяснить, когда они произошли.Если вы оставите это на усмотрение домовладельца во время его прохождения, вы, скорее всего, понесете ответственность за нанесенный ущерб.
• Квартиру не перекрашивать. Ваш домовладелец может покрасить вашу квартиру свежим слоем краски в период между вашим выселением и заселением следующего арендатора. Но этого делать не нужно. Однако, если вы покрасили любую из стен своей квартиры — с разрешения или без него — во время аренды, вы должны покрасить ее обратно (если домовладелец не сказал вам иное). В лучшем случае вы можете обработать некоторые крошечные участки краской для ретуши или такими продуктами, как Mr.Чистый волшебный ластик (сравните цены). Хотя это может и не потребоваться, иногда небольшие эстетические исправления могут значительно повлиять на общее впечатление от квартиры.
• Убрать гвозди со стен. Осмотрите стены и убедитесь, что в них нет гвоздей, крючков или других приспособлений, которые вы использовали для подвешивания рам и других предметов. Сделайте дополнительный шаг и закрасьте область, чтобы заполнить оставшиеся небольшие дырочки.
• Поставьте себя на место арендодателя. Подумайте, чем бы вы остались довольны, если бы вы были домовладельцем, осматривая квартиру после того, как ваш арендатор съехал.Другая стратегия — притвориться, что вы бесплатно снимаете квартиру у лучшего друга и хотите, чтобы она выглядела как можно более презентабельно к возвращению вашего друга.
• Рассмотрите возможность найма услуги по уборке. Если у вас уже есть служба уборки, которая регулярно убирает вашу квартиру, запланируйте последнюю уборку за день или два перед тем, как съехать. Если вы занимались уборкой самостоятельно, тщательно поработайте перед отъездом навсегда или наймите службу, которая поможет вам в последний раз.Услуги по уборке обычно имеют специальный тариф на уборку перед въездом или выездом, причем цены зависят от размера квартиры и от того, будет ли она пустовать.

Если вы будете следовать этим указаниям, вы должны выполнить требования вашего договора аренды, чтобы получить обратно залог, даже если у вас нет метлы.

На что обратить внимание при осмотре квартиры

Залог — ужасная вещь, которую нельзя тратить. Чтобы убедиться, что вы проявляете должную осмотрительность и не собираетесь быть на связи по поводу каких-либо проблем с арендой, вам необходимо провести тщательный осмотр квартиры как при въезде, так и в конце срока аренды, когда Вы упакованы и готовы к работе.Осмотр, который вы проводите при въезде, особенно важен, поскольку в обязанности вашего арендодателя или управляющей компании входит ремонт всего, что сломано, находится в плохом состоянии или просто не работает должным образом.

Многие домовладельцы предоставят вам контрольный список для проверки квартиры, который вы можете использовать, чтобы пройти через этот процесс. Другие могут просто оставить вас наедине с собой. В любом случае записывайте любые обнаруженные вами дефекты, отмечая, в чем именно заключаются проблемы и где они находятся.Также сделайте фотографии для дополнительной документации. И чтобы убедиться, что вы выполняете максимально полную работу, убедитесь, что вы выполнили все ключевые контрольные точки проверки квартиры, перечисленные ниже.

Основы

Электрический

Обойдите и включите и выключите все выключатели света, чтобы убедиться, что они работают правильно. Сделайте то же самое с любыми вентиляторами для ванной и проверьте каждую розетку, чтобы убедиться, что она работает. Самый простой способ сделать это — быстро подключить зарядное устройство телефона к каждой розетке.Если ваш телефон начинает заряжаться, все готово.

Детекторы дыма и угарного газа

В вашей квартире должен быть хотя бы один детектор дыма, но в большинстве случаев их будет несколько — по одному на кухне и по одному в каждой спальне. Если к вашему устройству есть пристроенный гараж, камин и / или топливный обогреватель, он также должен иметь детектор угарного газа. Убедитесь, что эти устройства присутствуют и горят ли зеленые световые индикаторы, свидетельствующие о том, что они работают правильно.

Отопление и охлаждение

Если у вас есть система кондиционирования воздуха, включите отопление, а затем кондиционер, чтобы убедиться, что они проходят через все вентиляционные отверстия. Если у вас есть радиаторное отопление, вам, возможно, придется попросить арендодателя включить их, чтобы вы проверили, в зависимости от времени года. Убедитесь, что видимые части вашей системы отопления и охлаждения кажутся чистыми и ухоженными, включая фильтры.

Окна

Убедитесь, что все ваши окна целы, то есть нет трещин или битого стекла.Обратите внимание на конденсат между стеклами, который может указывать на отверстие, которое необходимо закрыть. У вас должна быть возможность открывать и закрывать каждое из окон, а во многих городах требуются решетки на внешней стороне окон, если вы находитесь на первом этаже. Если у вас есть экраны, проверьте и их, чтобы убедиться, что они прочные и не слезятся. Также проверьте, что жалюзи или другие оконные рамы находятся в хорошем состоянии.

Двери

Все двери должны иметь рабочие ручки и легко открываться и закрываться.Дважды проверьте все двери, ведущие наружу, чтобы убедиться, что их замки работают именно так, как должны.

Стены и потолки

Внимательно осмотрите стены и потолки во время осмотра квартиры, обращая внимание на сколы и трещины, пятна, плесень и признаки повреждения водой (обычно заметные либо по пятнам, либо по появлению отечности на краске).

Полы

Если у вас есть ковер, проверьте, нет ли пятен, разрывов или других признаков повреждений.Проверьте деревянные полы на предмет царапин и повреждений водой, а плитку на наличие сколов и следов плесени в растворе. Если это не новая единица, вы можете ожидать, что ваши полы будут немного изнашиваться, но лучше задокументировать их текущее состояние, когда вы переедете, чем, возможно, вас обвинят в этих вещах позже.

Общее состояние агрегата

Обратите внимание на общее состояние и чистоту устройства, обращая внимание на такие незаметные места, как шкафы и туалеты.Ищите плесень, помет грызунов или признаки заражения вредителями.

Ванные комнаты

Туалеты

Промойте туалеты, чтобы убедиться, что они сливают и наполняют правильно. Повторите попытку через пару минут, чтобы прислушаться к звукам текущей воды, которые могут указывать на то, что резервуар не работает должным образом.

Душевые, ванны и смесители

Включите все краны, чтобы убедиться, что есть хороший напор воды, протестируйте как горячую, так и холодную воду, чтобы убедиться, что они работают нормально.Поищите признаки плесени или плесени вокруг водостоков, в растворе, на плитке или фарфоре, а также проверьте, нет ли ржавчины на креплениях. Осмотрите плитку или фарфор в душе, ванне и раковине на предмет сколов, царапин или трещин.

Шкафы

Осмотрите все шкафчики для ванных комнат на предмет протечки воды. Вы также должны убедиться, что дверцы шкафа открываются и закрываются должным образом и правильно установлены на петлях.

Общие

О состоянии ванной можно многое сказать по ее запаху.Обратите внимание, если вы заметили влажный или затхлый запах, поскольку иногда плесень или другие виды повреждений, вызванных водой, не видны на поверхности.

Кухня

Приборы

Протестируйте каждое устройство, чтобы убедиться в его работоспособности. Не забывайте проверять каждую конфорку на плите, вентилятор на микроволновой печи или вытяжку над вашей плитой, а также другие отдельные функции прибора, которые в противном случае вы могли бы упустить, пока они вам действительно не понадобятся.

Холодильник

Посмотрите на чистоту холодильника.Помимо того, что он полностью пустой, его также следует очистить от остатков пищи или пятен от предыдущего жильца.

Мойка

Проверьте кран, чтобы убедиться, что он работает, и загляните под раковину, чтобы увидеть, не вытекает ли вода из труб. Если у вас есть мусоропровод, найдите выключатель и убедитесь, что он тоже работает.

Ящики и шкафы

Ящики и шкафы должны быть чистыми и легко открываться и закрываться.Здесь вам действительно нужно следить за пометом грызунов или насекомыми, поскольку они, как правило, попадают туда, где есть еда.

Спальни

Унитазы

Загляните в шкафы и убедитесь, что все встроенные системы хранения прочные и находятся в хорошем состоянии. Двери шкафа должны легко открываться и закрываться.

Общие

Спальни обычно представляют собой чистый лист в том, что в них находится, поэтому вы уже проверили их основные характеристики — такие как окна, пол, стены, отопление и охлаждение — в рамках проверки вашей квартиры.Как и в ванной, обратите внимание, заметите ли вы какие-либо характерные запахи, которые могут исходить от чего-то пролитого на ковер или повреждения водой за стенами.

Прачечная

Стирально-сушильная машина

Убедитесь, что стиральная машина и сушильный барабан чистые и находятся в хорошем состоянии. Поверните ручки или нажмите некоторые кнопки, чтобы убедиться, что они включены и работают. Спросите арендодателя о том, когда последний раз чистились воздуховоды сушилки, поскольку со временем они накапливаются ворсинками и могут стать причиной возгорания.

Этаж

Обратите внимание на любые признаки повреждения водой вокруг труб и под шайбой, включая любую плесень.

Что делать, если при осмотре квартиры вы обнаружили что-то не так

Как отмечалось выше, очень важно четко и письменно задокументировать любые отрицательные выводы. Делайте фотографии повреждений на своем телефоне, чтобы каждое изображение было датировано. Будьте как можно тщательнее, чтобы полностью покрыть свои базы и чтобы в случае необходимости технического обслуживания у них был подробный отчет о том, что необходимо сделать.

После того, как вы завершите осмотр квартиры, предоставьте домовладельцу свои письменные выводы. Не расстраивайтесь, прося исправить что-то — это то, для чего нужны домовладельцы (и, если они хороший арендодатель, они предпочли бы, чтобы вы сообщили им о чем-то, что не так, а не позволяли усугубить проблему) . Попросите арендодателя подписать ваши записи об осмотре после того, как он или она их изучит. Если вы только переезжаете, спросите, когда вы можете ожидать, что обо всем позаботятся.

Осмотр квартиры — это ваше время, чтобы обезопасить себя — и свой залог — как во время въезда, так и во время выезда. Чем больше вы сможете записывать, тем лучше вам будет. Планируйте посвятить всестороннему осмотру от 30 минут до часа и обязательно сделайте это, прежде чем приступить к распаковке вещей, если это ваш переезд на досмотр. Может быть полезно попросить друга или члена семьи помочь вам, поскольку они могут заметить что-то, что вы пропустили.

Вы редко найдете квартиру, которая идеальна по всем параметрам.Но проведите осмотр квартиры правильно, и, по крайней мере, за любые недостатки, которые вы обнаружите, ответственность возьмет на себя кто-то еще.

Контрольный список для окончательной уборки квартиры

Итак, вы нашли квартиру своей мечты. Вы устроились на пару недель … все идет отлично. Это до тех пор, пока вы не начнете замечать, что пыль на комоде начинает накапливаться, а грязь в раковине становится заметной.

Наверное, пора для глубокой очистки. Регулярная уборка и уход за вашей квартирой — один из ключевых шагов в получении возврата залога.

Но с чего начать? Воспользуйтесь нашим контрольным списком уборки квартиры, чтобы не пропустить ни одного места!

Что вам понадобится для уборки квартиры

Прежде чем приступить к уборке квартиры, вооружитесь необходимыми инструментами. Чтобы вам было проще, мы создали список полезных предметов.

Если вам неудобно пользоваться моющими средствами, содержащими много химикатов, выбирайте натуральные решения, такие как пищевая сода, белый уксус, масло чайного дерева и лимонный сок.Просто имейте в виду, что хотя уксус, пищевая сода и масло чайного дерева могут убить некоторые бактерии, они неэффективны против опасных бактерий, таких как стафилококк.

• Универсальное чистящее средство
• Отбеливатель
• Средство для чистки духовок
• Средство для чистки окон и стекол
• Белый уксус (по желанию)
• Лимонный сок (по желанию)
• Пищевая сода (по желанию)
• Масло чайного дерева
• Салфетки из микрофибры
• Пылесос с насадками
• Средство для чистки ковров (опция)
• Средство для чистки нержавеющей стали (опция)
• Метла
• Корзина для чистки (опция)
• Швабра
• Губки
• Щетка для унитаза

Уборка спальни

• Вытирайте пыль с мебели, декораций, картин, потолочного вентилятора и пространства вокруг окон.
• Вымойте простыни и заправьте кровать.
• Поднимите одежду с земли и либо уберите, либо постирайте.
• Соберите весь лежащий вокруг мусор.
• Пропылесосьте полы. Обязательно пропылесосьте под кроватью, так как пыль под ней может быстро накапливаться.

Уборка гостиной

• Уберите пыль с телевизора, подставки под телевизор, журнального столика и любой другой мебели.
• Очистите стол, журнальный столик и подставку под телевизор и протрите поверхности после пыли.
• Пропылесосьте мягкую мебель, например, диваны и стулья, с помощью насадки для обивки пылесоса.
• Подметайте и пропылесосьте полы.
• Тщательно вымыть окна и оконные рамы. Если на ваших окнах есть жалюзи, чистите каждую решетку отдельно. Не забывайте про оконные решетки.
• Сделайте последний раунд, выбрасывая мусор и расставляя все по своим местам.

Уборка кухни

• Протрите кухонные шкафы изнутри и снаружи салфеткой из микрофибры, смоченной моющим средством или водным раствором уксуса.
• Вымойте всю посуду и ополосните посудомоечную машину.
• Протрите столешницы, плиту и всю другую кухонную технику.
• Пройдитесь по холодильнику и выбросьте остатки и просроченные продукты.
• Подметать полы. Убедитесь, что вы попали в эти узкие места, например, под плитой и между холодильником и прилавками.

Уборка ванной комнаты

• Очистите и протрите раковину и участки вокруг крана.
• Очистите косметическое зеркало с помощью очистителя для стекол.
• Очистите и продезинфицируйте унитаз как внутри, так и снаружи.Используйте таблетки с антацидом и ершик для унитаза, чтобы избавиться от пятен.
• Очистите душ и ванну. Используйте чистящие средства и насадку для душа, чтобы смыть раствор.
• Вынести мусор из ванной и вымыть ящики в ванной.
• Промойте или вымойте полы шваброй.

Поздравляю, вы дошли до финиша и можете забыть о полках в шкафу до следующей генеральной уборки! Вы определенно заслуживаете награды за свои усилия, так что побалуйте себя хорошим ужином или фильмом!

Итак, вы закончили наводить порядок в нашей квартире.Наконец-то пришло время переехать, распаковать вещи и купить все необходимое для вашего нового дома. Похоже, после всей этой уборки слишком много работы? Не волнуйтесь! Мы подготовили для вас первый контрольный список квартир!

АВТОР

Сания — контент-менеджер и соавтор в Apartment List. Ранее Сания работал в отделах маркетинга в Habitat for Humanity и Samsung Electronics. Подробнее

8 основных советов по уборке дома и квартиры между арендаторами

Это хорошее время, чтобы стать арендодателем или менеджером по аренде.В конце концов, согласно отчету Rent.com об управлении недвижимостью за 2015 год, 88% управляющих недвижимостью повышают арендные ставки. Ставки домовладений продолжают падать после жилищного кризиса, а это означает, что есть много клиентов, желающих арендовать жилье.

Один аспект, который не так хорош: уборка и подготовка сдаваемой в аренду собственности для новых жильцов после того, как прошлые жильцы уезжают. Как новый домовладелец или управляющий недвижимостью, вы обнаружите, что это одна из самых сложных частей работы. Даже если вы хорошо разбираетесь в бизнесе, вы, вероятно, обнаружите, что подготовка к смене арендатора является постоянной проблемой.

Следует помнить одну вещь: срезание углов никогда не является хорошим способом управления собственностью, и может помочь иметь список, на который можно ссылаться, и гарантировать, что вы охватите все свои основания.

Вот базовый контрольный список, который поможет вам, а также некоторые предложения по программному обеспечению для управления недвижимостью и ресурсы, которые помогут вам управлять своими задачами.

1. Принять участие в выездной инспекции

Переезд — важная часть процесса аренды, поэтому обязательно будьте там. Это единственный раз, когда арендаторы могут оспорить имущественный ущерб; Посещение поможет вам избежать оплаты ложных претензий, поданных в письменной форме.

Ваше присутствие также облегчает важные разговоры, например, точное указание, за какие оставшиеся повреждения или ремонт несут ответственность арендаторы, а за какие — вы. Это также хорошее время, чтобы передать все связанные скидки на выезд и избежать возможного торга в будущем.

Не забудьте вернуть все наборы ключей объектов, включая любые дубликаты, созданные арендатором.

2. Вести фотографические записи для всех объектов недвижимости

Визуальные доказательства — лучший способ защитить свою позицию в случае возникновения каких-либо споров или дополнительных расходов после выезда арендатора.Фотографии не всегда используются в качестве абсолютного доказательства, но они являются хорошим способом прояснить ситуацию, а также вести учет того, как объект выглядит с течением времени.

Для всей вашей собственности найдите время, чтобы тщательно задокументировать жилые помещения. Это сэкономит вам немного времени, если вам нужно быстро разместить объявление или у вас нет средств на профессиональные фотографии. В наши дни качественные снимки до и после съемки можно делать с помощью цифровой камеры или практически любого смартфона.

3. Проверить счета коммунальных предприятий

Не думайте, что арендаторы отключат коммунальные услуги или закроют свои учетные записи при выезде.

Добавьте этап выселения, требующий подтверждения отключения или доступа к соответствующим учетным записям коммунальных предприятий, чтобы избежать каких-либо проблем с повторной сдачей в аренду вашей собственности. Если арендатор не заплатит или не отключит счет за коммунальные услуги, это может иметь серьезные последствия для арендодателя.

Вы можете рассмотреть возможность сохранения контроля над коммунальными услугами для всех квартир и взимания с арендаторов ежемесячной арендной платы. Это может сэкономить ваше время и держать связанные учетные записи под вашим контролем.

4. Чистота, чистота и еще чистота

Уделить время полной и тщательной уборке всех жилых домов необходимо как для сдачи квартиры в аренду, так и для выявления любых проблем, которые необходимо решить.

Создайте подробный контрольный список, охватывающий процесс глубокой очистки, и второй список, который включает в себя техническое обслуживание и ремонт жилых помещений. Возможные пункты контрольного списка включают чистящие приспособления, проверку осветительных приборов, дезинфекцию твердых поверхностей, мытье шампунем любых ковров, которые вы не заменяете, прочистку вентиляционных отверстий и замену фильтров HVAC.

Повторная очистка ключевых участков установки

После того, как вся эта работа будет сделана, вернитесь и снова очистите важные области.Начните с кухни и любых обеденных зон, которые могут заключить или нарушить новый договор аренды, если они будут сочтены грязными.

Обследуйте ванную комнату и спальню опытным глазом, чтобы определить любые проблемы с водопроводом, утечки, плесень или грибок. Отсутствие тщательной очистки или замены туалета и ванны / душа в квартире также может стать препятствием для потенциальных арендаторов, поскольку они будут рассматривать вопрос о соблюдении личной гигиены в этих местах во время посещения вашей собственности.

5. Шлифовка и покраска стен

Между сдачей в аренду — лучшее время для ремонта, ремонта и покраски квартиры или дома.Делайте это не реже одного раза в год или чаще, если возможно.

Свежую краску следует наносить на все внутренние части квартиры, включая стены, двери, отделку и потолок. От характера вашей собственности будет зависеть, как часто вам следует рассматривать возможность перекраски снаружи здания, но имейте в виду, что покраска — один из наиболее экономически эффективных способов повышения привлекательности здания.

Новые лоскутные одеяла и покраска делают недвижимость свежей для потенциальных арендаторов, поэтому не экономьте на этих расходах.Чистые, потертые стены по-прежнему потертые и напоминают жильцам, что они не первые жители вашего дома, отвлекая от потенциальных ощущений, что они нашли свой новый дом.

6. Очистить или заменить ковровое покрытие

Для некоторых домов достаточно очистить существующие ковры с помощью пылесоса и мыть шампунем, но это скорее исключение, чем правило. Хотя чистить ковры лучше, чем оставлять их, как это делал предыдущий арендатор, замена ковров — лучший способ.

Замена ковров помогает бороться с вредителями, улучшает внешний вид ваших помещений и может удалить любые нежелательные запахи и пятна. Выбирайте нейтральные или светлые тона, но избегайте абсолютно белого коврового покрытия — это просто настраивает вас и ваших арендаторов на проигрышную битву.

7. Ремонт и осмотр сантехники

Утечки в сантехнике — одна из самых разрушительных и дорогостоящих проблем, возникающих при сдаче в аренду. Полы, стены и потолки могут пострадать от воды. Наводнение может привести к повреждению нескольких квартир за очень короткое время и является одной из самых дорогостоящих проблем, с которыми может столкнуться владелец недвижимости.

Выделите достаточно времени на осмотр, проверку, замену и ремонт сантехники в каждом из ваших устройств. Это лучшее вложение, которое вы можете сделать для обеспечения долговечности вашей собственности. Техническое обслуживание и ремонт сантехники — это постоянные расходы для умных управляющих, стремящихся к долгосрочному успеху.

8. Следите за благоустройством территории

Этот последний штрих — часто первое, что видят потенциальные арендаторы. Все дома нуждаются в круглогодичном регулярном озеленении.

Если у вас нет преданных своему делу сотрудников по ландшафтному дизайну, лучше всего нанять профессиональную компанию или услуги по ландшафтному дизайну. Арендодатели и владельцы недвижимости, которые пытаются выполнить все работы по уходу за ландшафтом, часто упускают одну или несколько проблемных областей. И без него у вас хватит на тарелку.

Не отставать от озеленения и обрезки деревьев может быть важно не только для сдерживания привлекательности; Невыполнение этого требования может привести к нарушениям правил города, нарушению местных постановлений и связанным с ними штрафам / сборам.

Хотите быть лучшим арендодателем?

Управление арендуемой недвижимостью — задача сложная, но не невыполнимая, и вы разберетесь с ней по мере накопления опыта. Если вы воспользуетесь правильными инструментами — особенно хорошим программным обеспечением для управления арендуемой недвижимостью, — вы станете лучшим менеджером недвижимости в целом. Ознакомьтесь с этими ресурсами, чтобы улучшить свои навыки управления недвижимостью:

Как эффективно провести уборку перед выездом

Вы можете встретить фразу «чистка метлой» во многих договорах аренды, договорах аренды и договорах с недвижимостью.Это универсальная фраза, описывающая, как арендатор или продавец должны покинуть дом при переезде.

Проблема, однако, в том, что нет четкого юридического определения чистоты веников. Он безупречный и продезинфицированный или просто аккуратный и аккуратный? Эти вопросы могут вызывать беспокойство у домовладельцев и арендаторов, поскольку несоблюдение условий обязательного контракта может привести к последствиям.

В этой статье мы рассмотрим, что значит «чистить метлой» и как это влияет на домовладельцев, арендаторов, продавцов и покупателей.

Чистка веников при выезде арендаторов

Для арендаторов концепция чистоты веников — это обычно больше, чем просто подметание пыли и грязи. Арендаторы должны убрать все свое имущество и устранить любые повреждения, которые они нанесли. В конечном итоге вам следует оставить собственность в том же состоянии, в каком вы впервые въехали. Это означает, что такие вещи, как дыры от настенных светильников или аналогичные модификации, должны быть исправлены, чтобы соответствовать первоначальному виду.

Арендодатели и жилые комплексы обычно просят арендаторов заполнить форму въезда или провести осмотр дома с арендатором.Эта документация дает арендаторам возможность переходить из комнаты в комнату и отмечать любые дефекты или повреждения, которые присутствовали при заселении. Когда срок их аренды истекает, арендодатель не добавляет эти дефекты к их окончательной стоимости.

При уборке обязательно подметайте, влажную швабру, пылесосите и протирайте труднодоступные поверхности здания. Эти поверхности могут включать в себя декоративные части конструкции, в том числе жалюзи, вентиляторы и полки. Быстро протрите поверхности, чтобы удалить всю грязь и убедиться, что на плитах и ​​холодильниках нет мусора и отложений.

Если у вас есть какие-либо вопросы относительно того, что может потребоваться, лучше спросить своего арендодателя, чем взимать плату за что-то относительно легкое в ремонте или чистке.

Нормальный износ

Для арендодателя было бы неразумно ожидать, что недвижимость будет находиться в состоянии или при выселении, как и при въезде арендатора. В конце концов, это здание служило вашим основным местом жительства для минимум год.

Естественный износ материалов и оборудования со временем является рациональным и разумным.Кодекс собственности в штате Техас запрещает арендодателям хранить залог или взимать с человека плату за ремонт и замену, необходимые из-за нормального износа.

Но где грань между износом и реальным повреждением? Законодатель и арендатор определяет нормальный износ как «ухудшение, являющееся результатом предполагаемого использования жилища, включая … поломку или неисправность из-за возраста или ухудшения состояния»

Однако это не включает «ухудшение, возникшее в результате небрежности. , небрежность, несчастный случай или злоупотребление помещениями, оборудованием или движимым имуществом со стороны арендатора, члена его семьи или гостя или приглашенного лица арендатора.”

Типичные примеры нормального износа включают:

• Слегка изношенные ковры
• Трещины в стене из-за оседания фундамента
• Выцветший пол или краска стен из-за воздействия солнечного света или повреждения
• Провисшие или деформированные шкафы от использовать с течением времени
• Старые проблемы с водопроводом, такие как засорение или ржавчина
• Вещи, которые НЕ подпадают под определение нормального износа, включают такие инциденты, как:
• Пятнистый или обгоревший ковер
• Отверстия в стене из-за неправильного обращения или небрежного обращения
• Повреждены покрасочные работы из-за повреждения водой или небрежности по вине владельца
• Двери шкафа, сломанные или оторванные от петель
• Проблемы с водопроводом из-за неправильного использования, например, заливки смазки в раковину, смывание несмываемых предметов и т. д.

Чистка веников при выезде продавцов

Для продавцов чистка веников — это немного другое дело. Во-первых, у покупателя нет залога, и он не может выставить счет продавцу за любые расходы, связанные с уборкой дома. Из-за этого уборка рассматривается скорее как вежливость. Всегда лучше оставлять дом чистым и аккуратным, а нанять профессионала, который подготовит пространство для новых владельцев, — приятный штрих.

Но, если это прямо не указано в контракте, нет никаких особых условий, которые необходимо выполнить до того, как дом перейдет из рук в руки.При этом несоответствие ожиданиям покупателя во время заключительного пошагового руководства может задержать продажу, что вызовет головную боль у продавца. Вот почему важно подробно описать любые нетипичные ожидания по очистке в первоначальном контракте или в приложении.

Иногда продавцы чувствуют, что перемещение больших предметов и техники доставляет больше хлопот, чем они того стоят, и решают их оставить. Всегда лучше проконсультироваться с покупателем, прежде чем оставлять крупную бытовую технику или мебель. Вы можете подумать, что покупатель будет благодарен за лишний холодильник.Однако на самом деле вы можете возложить на них ответственность за то, чего они даже не хотят.

Используйте это как практическое правило: если покупатель прямо не сказал, что он согласен с тем, что вы оставите предмет, возьмите его с собой.

Желание большего, чем чистка веника

Не думайте, что подметание метлы — это условие, которое требует ваш домовладелец. Некоторые договоры аренды предусматривают профессиональную уборку, пропаривание ковров и многое другое. В этом случае вам может потребоваться оставить квитанцию ​​от профессиональных уборщиков в качестве доказательства.

К сожалению, добавление небольшого количества дополнительной смазки для локтей снимет вас с крючка. Невыполнение этого требования может привести к тому, что вы оплатите счет за уборщиков, которых арендодатель или многоквартирный комплекс решит нанять. Это решение иногда может быть дороже, чем если бы вы сами нанимали услуги по уборке.

С другой стороны, если вы покупатель, который хочет переехать в безупречный дом, это может быть момент, который вы оговариваете в договоре купли-продажи. Если продавец соглашается с этим, он должен оправдать ожидания или рискнуть, что продажа не состоится.

Заключение

Не у всех одинаковое представление о чистоте, но в случае сомнений приложите все усилия, чтобы подготовить пространство для следующего жителя. Используйте здравый смысл, вежливость и общение, чтобы определить приемлемые условия, и все стороны останутся довольными.

Как заставить арендаторов регулярно убирать

Иногда самые стрессовые моменты при аренде вашей собственности возникают из-за того, что остается на усмотрение.Все арендаторы имеют право на подходящую и пригодную для проживания среду обитания, а арендодатели имеют право на арендаторов, которые не «тратят отходы», — так Американская ассоциация адвокатов утверждает, что арендаторы должны содержать недвижимость в чистоте и не допускать постоянных или постоянных повреждений. неоправданный ущерб. У всех разные версии уборки, так как же гарантировать, что арендаторы будут поддерживать вашу собственность в соответствии с вашими стандартами?

Требовать уборку при аренде

Самый простой и ясный способ убедиться, что ваши арендаторы содержат вашу собственность в чистоте в соответствии с вашими стандартами, — это включить пункт об уборке в договор аренды.Это может быть что-то простое, например:

«ЧИСТКА. Арендатор (-ы) должен содержать территорию внутри и вокруг Помещения в чистом, пригодном для проживания состоянии и в хорошем состоянии, за исключением естественного износа ».

Вы можете пойти дальше и указать, какие участки нужно содержать в чистоте и как их убирать, особенно если вы сдаете в аренду старую квартиру или дом. Хороший способ стимулировать регулярную уборку — заявить, что если арендная плата не возвращается в приемлемой форме, с арендатора может взиматься плата за уборку.Вот пример такого требования:

«ОЧИСТКА. Арендатор (-ы) несет ответственность за уборку всех частей Помещения, включая, помимо прочего, гостиную, столовую, кухню, коридоры, прачечную, спальни, туалеты, ванные комнаты, пешеходные дорожки и парковочные места. Чтобы предотвратить заражение грызунами и насекомыми, Арендатор (-ы) должен вывозить из Помещения весь собранный мусор и пищевые отходы не реже одного раза в неделю. Ковры и коврики необходимо чистить пылесосом не реже одного раза в неделю. Паркетные полы или плитку необходимо подметать один раз в неделю.Ванные комнаты необходимо чистить регулярно и по мере необходимости, чтобы предотвратить образование плесени и грибка. Если Арендатор (-ы) не выполняет уборку должным образом и регулярно, Арендатор (-ы) будут нести ответственность за разумную плату за уборку, включая плату за чистку ковров, драпировок, мебели, стен и т. Д., Которые загрязнены сверх обычного износа (то есть износа или загрязнение, возникшее без халатности, небрежности, несчастного случая или злоупотребления). Арендодатель оставляет за собой право нанять периодическую профессиональную уборку / услуги горничной, если Арендатор (-ы) не поддерживает Помещение в чистоте / санитарном состоянии по собственному усмотрению Арендодателя.Эти расходы будут нести Арендатор (-ы) ».

Помните, проверьте свое местное законодательство, чтобы убедиться, что такие требования разрешены в вашем договоре аренды. Какие пункты, которые вы можете и не можете включать в свой договор об уборке, зависит от штата, поэтому обязательно ознакомьтесь с местными законами, прежде чем составлять собственный пункт об уборке, или используйте договор аренды из набора инструментов для аренды Apartments.com.

Очень важно иметь такие условия аренды с самого начала, хотя в договор аренды можно внести поправки, если арендаторы готовы его подписать.

Правовые требования к чистоте

Чистые арендаторы — это не просто надежда каждого домовладельца, большинство сообществ требуют разумного уровня содержания и санитарии для жилья. Убедитесь, что ваши арендаторы знают, что они должны соблюдать местные муниципальные нормы, поддерживая чистоту в помещении и правильно вывозя мусор.

Хороший способ обеспечить постоянную чистоту и чистую аренду во время переезда — это провести тщательный обход. Таким образом, ваш арендатор знает, как вы ожидаете, что недвижимость будет выглядеть, когда придет время уезжать, и может побудить их содержать недвижимость в порядке на протяжении всего срока аренды, а не только перед тем, как они уедут.

Регулярно осматривайте помещения

Один из самых простых способов предотвратить любые несчастные случаи с недвижимостью — это регулярно осматривать помещения. Это может быть особенно сложно, если вы живете в другой части штата или совсем в другом штате. Осматривая свою собственность (по крайней мере, ежеквартально), вы можете следить за любыми ухудшающимися объектами или серьезными беспорядками. Это также позволяет вашим арендаторам знать, что вы постоянно присутствуете на территории.

Ваш договор аренды должен включать пункт о вашем праве на въезд, чтобы вы могли регулярно проверять состояние собственности. Обычно вы должны уведомить арендатора как минимум за 24 часа до входа в помещение в согласованное время.

Если арендаторы знают, что вы будете посещать резиденцию несколько раз в год — и укажете на любые нарушения условий аренды — скорее всего, они приложат некоторые усилия, чтобы поддерживать квартиру в приличном состоянии. Убедитесь, что ваш пункт о посещении собственности соответствует законам штата и местным законам и не нарушает право вашего арендатора на «тихое наслаждение».”

Документ о неопрятных арендаторах

Если вы застряли с неаккуратным арендатором и у вас есть возможность задокументировать проблему, это будет в ваших интересах. Ваша первая причина для документирования проблемы должна заключаться в том, чтобы узнать о беспорядке, если они не убирают его по собственной воле. Но если ситуация выйдет из-под контроля и вы застрянете с нежилой арендой или письмом с требованием от местного муниципалитета, у вас также будут доказательства для привлечения арендаторов к ответственности.

Если законы вашего штата и местные законы позволяют вам взимать с арендатора плату за профессиональные услуги по уборке, вам необходимо предоставить доказательства, подтверждающие плату. Если вы не можете взимать с арендатора плату за беспорядок, который он оставил, фотографии и видео помогут убедить вас в удержании залога за уборку помещения.

Ваша документация должна включать дату, и вы должны предоставить простое, не драматическое повествование. Просто объясните суть дела, если вы должны подать на своего арендатора в суд мелких тяжб.

Решение найти чистых арендаторов, которые будут поддерживать вашу собственность в отличном состоянии, состоит в том, чтобы убрать все, что может быть оставлено на усмотрение арендатора. Добавьте в договор аренды подробные положения о поддержании чистой аренды, проинформируйте своих арендаторов о юридических требованиях и задокументируйте любые возникающие проблемы. Если повезет, вы найдете арендаторов, которые ценят вашу собственность не меньше вас.