Приватизация муниципальной доли в квартире: Как приватизировать долю в муниципальной квартире

Приватизация доли в муниципальной квартире

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Приватизация доли в муниципальной квартире (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Приватизация доли в муниципальной квартире Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 30 «Права и обязанности собственника жилого помещения» ЖК РФ
(В.Н. Трофимов)Суд, анализируя ч. 1 ст. 30 ЖК РФ, ст. ст. 1, 2, 9.1 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», п. 1 ст. 235, ст. 246 ГК РФ, ст. 20 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», пришел к выводу о том, что законом предусматривается право граждан при наличии их волеизъявления передать приватизированное ими жилое помещение в государственную и муниципальную собственность на основании соответствующего договора с заключением на указанное жилое помещение договора социального найма. Реализация данного права гражданами не ставится в зависимость от волеизъявления соответствующих органов местного самоуправления и органов исполнительной власти и уполномоченных ими лиц. Вместе с тем в качестве необходимых условий для деприватизации жилого помещения в законе указано на необходимость установления того, что занимаемое гражданином жилое помещение приобретено им в собственность в порядке, предусмотренном Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», а не по иным законным основаниям, данное жилое помещение является единственным местом жительства гражданина, не обременено обязательствами. По мнению суда, исходя из общих положений жилищного законодательства, деприватизация жилого помещении возможна при волеизъявлении всех лиц, участвующих в приватизации данного жилого помещения, и частичная передача какой-либо доли жилого помещения в государственную и муниципальную собственность невозможна.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Приватизация доли в муниципальной квартире

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
«Жилищное право»
(12-е издание, переработанное и дополненное)
(Крашенинников П. В.)
(«Статут», 2020)Прекращение на определенном этапе бесплатной приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и тем самым оставление в государственной и муниципальной собственности доли жилищного фонда также служило бы цели сохранения и пополнения жилищного фонда социального использования, позволяющего Российской Федерации как социальному государству выполнять свою социальную функцию в области жилищных отношений.

Нормативные акты: Приватизация доли в муниципальной квартире «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016)Согласно разъяснениям, изложенным в пп. 5, 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», требования граждан о бесплатной передаче жилого помещения в общую собственность всех проживающих в нем лиц либо в собственность одного или некоторых из них (в соответствии с достигнутым между этими лицами соглашением) подлежат удовлетворению независимо от воли лиц, на которых законом возложена обязанность по передаче жилья в собственность граждан, так как ст. 2 Закона о приватизации жилищного фонда наделила граждан, занимающих жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору социального найма, правом с согласия всех проживающих совершеннолетних членов семьи и проживающих с ними несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в общую собственность (долевую или совместную).

Приватизация доли, части в муниципальной квартире

Каждый человек мечтает о своем собственном жилье, но далеко не каждый имеет возможность его получить. Особенно это касается больших семей. Сегодня эта проблема решаема: например, можно приватизировать муниципальное жилье, продать его, разделить деньги между собственниками и приобрести то, что нужно каждому. Но что делать, если никто из родственников, прописанных на той же жилплощади, не соглашается на такой вариант?

Законодательством РФ разрешена приватизация не всей жилплощади, а только его части. Как это лучше сделать? На этот вопрос сможет ответить специалист компании «Правосфера», он также поможет вам решить проблему наиболее выгодным для вас способом.

Порядок приватизации доли в муниципальной квартире

Как правило, под понятием «доля» понимается отдельная комната в квартире, но бывают и варианты, когда часть жилплощади выражается в квадратных метрах. Рассмотрим процедуру приватизации комнаты в муниципальной квартире.

Для начала следует подготовиться, а именно: опросить всех остальных жильцов квартиры и узнать их отношение к данному вопросу. Если никто не против, то необходимо сразу попросить соседей (родственников)дать письменное разрешение на производимые вами действия. Следующий шаг – получение ордера. Его берут в той муниципальной инстанции, где вы заключали договор социального найма.

Важно! Без ордера можно обойтись, но если в вашей местности этот этап не отнимет много времени, то лучше иметь данный документ на руках. В этом случае приватизация пройдет быстрее и проще.

После этого следует посетить БТИ, где вам будет выдан план квартиры с выделением вашей доли и технический паспорт жилья. Также необходимо получить справку со списком лиц, прописанных в квартире. Собрав все бумаги, направляйтесь в отделение жилищной политики вашего региона и пишите заявление на приватизацию. Это делается лично тем гражданином, на имя которого будет выписан правоустанавливающий документ.

Документы для приватизации части в муниципальной квартире

Чтобы приватизация прошла успешно следует внимательно собирать документы. Имейте в виду, что у некоторых бумаг имеется срок использования, после чего она становится недействительной и ее придется возобновлять. Ниже приведем основной список документов, нужных для приватизации доли в муниципальной квартире, однако, в зависимости от ситуации он может меняться.

1. Личный документ.
2. Ордер на свою долю в квартире или договор социального найма.
3. Справка о регистрации.
4. Технический паспорт и план квартиры, на котором обозначена ваша комната.
5. Справка о том, что вы еще не пользовались правом приватизации жилплощади.

Нюансы приватизации доли в муниципальной квартире

Сразу возникает вопрос: «Сколько потребуется времени на приватизацию комнаты?» Точно определить сроки невозможно, так как это зависит, в том числе, и от времени, которое вы потратите на сбор всех документов. Если говорить о том, когда вам будет выдан правоустанавливающий документ, после подачи заявления, то срок приблизительно составит 2-3 месяца. Однако при обращении в многофункциональный центр дело может несколько затянуться.

Что касается стоимости, то сама по себе приватизация оформляется бесплатно, но вам надо будет платить различные сборы и пошлины, установленные государством. Это зависит от того, какие документы нужны будут в вашей конкретной ситуации.

Также стоит знать, в каких случаях вам могут отказать в приватизации:

• если под долей подразумевается не конкретная комната или несколько, а часть, выраженная в квадратных метрах;
• если был неверно сформирован пакет необходимых бумаг;
• если другие жители квартиры не дали согласия на приватизацию вашей доли. В этом случае можно решить вопрос в судебной инстанции.

Сложности с приватизацией доли в муниципальной квартире? Юрист поможет!

Мы ознакомили вас со стандартной ситуацией приватизации части в муниципальной квартире. Однако следует учитывать, что каждый случай уникален и требует индивидуального подхода. Для этого следует не просто знать законы, нужно уметь ими пользоваться. Чтобы не затягивать процесс приватизации и сделать все с первого раза, проконсультируйтесь с практикующим юристом компании «Правосфера». Он досконально изучит вашу ситуацию и составит план действий.

Специалисты агентства всегда действуют в соответствии с законодательством РФ, поэтому документ, полученный с их помощью, никто не сможет опротестовать. Вы можете консультироваться с юристом в любое удобное для вас время, и тем способом, который вам подходит. Звоните на горячую линию, пишите в онлайн чат или приходите лично – мы всегда рады оказать вам помощь!

Приватизация жилых помещений

Перечень документов, необходимых для приватизации жилых помещений

Ордер на жилое помещение

Договор найма жилого помещения (оригинал и 2 ксерокопии) (РЭУ).

Справка с места жительства (паспортист РЭУ).

Копия поквартирной карточки (паспортист РЭУ, 3 шт.).

Копия финансового лицевого счета (бухгалтерия РЭУ).

Справка об отсутствии забронированного жилья за пределами камчатки 

Справка с мест работы, начиная с 1990 г. по настоящее время. Перерывы в работе подтверждать ксерокопией страниц из трудовой книжки. Тем, кто не работает с 1990г. — ксерокопия 1 и последней страниц трудовой книжки. Справки из несуществующих организаций брать в городском Архиве, ул. Рябиковская, 42, тел. 42-42-11.

Копии свидетельств о рождении несовершеннолетних (до 14 лет) детей, свидетельств о гражданстве — 2 экземпляра.

Копии паспортов всех совершеннолетних (ФИО, кем выдан).

Свидетельство о регистрации муниципальной собственности (если квартира принадлежала ранее КЭЧ, МИС, СВРУ и была передана городу) учреждение юстиции — Пер. Ботанический, 4 (оригинал и ксерокопия). 

Российская Федерация Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»

(в ред. Закона РФ от 23.12.1992 N 4199-1;
Федеральных законов от 11.08.1994 N 26-ФЗ,
от 28.03.1998 N 50-ФЗ, от 01.05.1999 N 88-ФЗ,
от 15.05.2001 N 54-ФЗ, от 20.05.2002 N 55-ФЗ,
от 26.11.2002 N 153-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ,
от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 29.12.2004 N 189-ФЗ,
с изм., внесенными Постановлением Конституционного Суда РФ
от 03.11.1998 N 25-П, Определением Конституционного Суда РФ
от 10.12.2002 N 316-О)

Настоящий Закон устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилище.
(в ред. Закона РФ от 23.12.1992 N 4199-1; Федерального закона от 20.05.2002 N 55-ФЗ)
Целью Закона является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда.
(в ред. Федерального закона от 20.05.2002 N 55-ФЗ)
Вступление в права собственности на жилище дает гражданам возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилищем.
(в ред. Федерального закона от 20.05.2002 N 55-ФЗ)
  

Раздел I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

  
Статья 1 утрачивает силу с 1 января 2007 года (Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ).

Статья 1. Приватизация жилых помещений — бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений.
(в ред. Закона РФ от 23.12.1992 N 4199-1; Федеральных законов от 15.05.2001 N 54-ФЗ, от 20.05.2002 N 55-ФЗ)

Статья 2 утрачивает силу с 1 января 2007 года (Федеральный закон от 29. 12.2004 N 189-ФЗ).

Статья 2. Граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
(в ред. Закона РФ от 23.12.1992 N 4199-1; Федеральных законов от 11.08.1994 N 26-ФЗ, от 28.03.1998 N 50-ФЗ, от 15.05.2001 N 54-ФЗ, от 20.05.2002 N 55-ФЗ)
Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.
(часть вторая введена Федеральным законом от 11.08.1994 N 26-ФЗ; в ред. Федерального закона от 28.03.1998 N 50-ФЗ)
В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.
(часть третья в ред. Федерального закона от 28.03.1998 N 50-ФЗ)
Оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводится за счет средств собственников жилых помещений, осуществляющих их передачу.
(часть четвертая введена Федеральным законом от 11.08.1994 N 26-ФЗ, в ред. Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ)

Статья 3. Утратила силу. — Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ.

Статья 3.1. В случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001 года, определяются доли участников общей собственности на данное жилое помещение, в том числе доля умершего. При этом указанные доли в праве общей собственности на данное жилое помещение признаются равными.
Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности федеральными законами не установлено иное.
(статья 3.1 введена Федеральным законом от 26.11.2002 N 153-ФЗ)

Статья 4 утрачивает силу с 1 января 2007 года (Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ).

Положение статьи 4, запрещающее приватизацию находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения, — в той мере, в какой оно распространяется на жилищный фонд, находящийся вне территорий соответствующих учреждений социальной защиты населения, — как аналогичное положениям, ранее признанным Конституционным Судом РФ не соответствующими Конституции РФ, не может применяться судами, другими органами и должностными лицами (Определение Конституционного Суда РФ от 10.12.2002 N 316-О).

Об отказе в принятии к рассмотрению запроса о проверке конституционности статьи 4 в части запрета на приватизацию жилых помещений, находящихся в общежитиях, см. Определение Конституционного Суда РФ от 02.11.2000 N 220-О; в части запрета на приватизацию аварийного жилого помещения см. Определение Конституционного Суда РФ от 05. 11.2003 N 350-О; в части запрета на приватизацию служебных жилых помещений см. Определение Конституционного Суда РФ от 21.12.2004 N 441-О.

Статья 4. Не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года, а также жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.
(в ред. Закона РФ от 23.12.1992 N 4199-1; Федеральных законов от 01.05.1999 N 88-ФЗ, от 20.05.2002 N 55-ФЗ, от 29.12.2004 N 189-ФЗ)
Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.
(в ред. Закона РФ от 23.12.1992 N 4199-1; Федеральных законов от 01.05.1999 N 88-ФЗ, от 20.05.2002 N 55-ФЗ)

Статья 5. Исключена. — Федеральный закон от 20.05.2002 N 55-ФЗ.

Статья 6 утрачивает силу с 1 января 2007 года (Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ).

Статья 6. Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.
(статья 6 в ред. Федерального закона от 20.05.2002 N 55-ФЗ)

Статья 7 утрачивает силу с 1 января 2007 года (Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ).

Статья 7. Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.
(в ред. Закона РФ от 23.12.1992 N 4199-1; Федеральных законов от 20.05.2002 N 55-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ)
В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
(часть вторая введена Федеральным законом от 11.08.1994 N 26-ФЗ)
Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
(в ред. Федеральных законов от 15.05.2001 N 54-ФЗ, от 20.05.2002 N 55-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ)

Статья 8 утрачивает силу с 1 января 2007 года (Федеральный закон от 29. 12.2004 N 189-ФЗ).

Статья 8. Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.
(в ред. Федерального закона от 20.05.2002 N 55-ФЗ)
Должностные лица, виновные в нарушении требований части первой настоящей статьи, привлекаются к ответственности в установленном порядке.
В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.
(в ред. Федерального закона от 20.05.2002 N 55-ФЗ)

Статья 9. Утратила силу. — Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ.

Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы о признании неконституционными положений статьи 9.1 см. Определение Конституционного Суда РФ от 21.12.2004 N 425-О.

Статья 9.1 утрачивает силу с 1 января 2007 года (Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ).

Статья 9.1. Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований.
(статья 9.1 введена Федеральным законом от 20.05.2002 N 55-ФЗ, в ред. Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ)

Статья 10. Утратила силу. — Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ.

Раздел II утрачивает силу с 1 января 2007 года (Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ).
  

Раздел II. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ И УСЛОВИЯ
ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
(в ред. Федерального закона от 20.05.2002 N 55-ФЗ)

  
По вопросу, касающемуся бесплатной приватизации жилья гражданами, занимающими жилые помещения по договору найма или аренды, см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8.

Статья 11. Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.
(в ред. Федерального закона от 20.05.2002 N 55-ФЗ)
Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.
(часть вторая введена Федеральным законом от 11.08.1994 N 26-ФЗ)

Статья 12. Утратила силу. — Закон РФ от 23.12.1992 N 4199-1.

Статья 13. Утратила силу. — Закон РФ от 23.12.1992 N 4199-1.

Статья 14. Утратила силу. — Закон РФ от 23.12.1992 N 4199-1.

Статья 15. Утратила силу. — Закон РФ от 23.12.1992 N 4199-1.

Статья 16. Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
(в ред. Закона РФ от 23.12.1992 N 4199-1; Федерального закона от 20.05.2002 N 55-ФЗ)

Статья 17. Органы государственной власти или органы местного самоуправления, предприятия, учреждения вправе выкупать у граждан с их согласия жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности, с целью более рационального их перераспределения.
(в ред. Федерального закона от 20.05.2002 N 55-ФЗ)

О применении судами законодательства о праве граждан на бесплатную приватизацию жилья, находящегося в ведомственном жилищном фонде, см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8.

Статья 18. При переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.
(в ред. Закона РФ от 23.12.1992 N 4199-1; Федеральных законов от 20.05.2002 N 55-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ)

Статья 19. Утратила силу. — Закон РФ от 23. 12.1992 N 4199-1.

Статья 20. Утратила силу. — Закон РФ от 23.12.1992 N 4199-1.
  

Раздел III. ОБСЛУЖИВАНИЕ И РЕМОНТ ПРИВАТИЗИРОВАННЫХ
ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

  
Утратил силу. — Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ. 

Уполномоченный МФЦ Кузбасса — Пять вопросов о приватизации жилья

Пять вопросов о приватизации жилья

1. В квартире по договору найма проживает несколько человек, один из которых использовал право приватизации, но свое согласие на приватизацию этой квартиры не дает. Как быть в этом случае? 
— Согласно статьи 2 Закона о приватизации граждане вправе приобрести в собственность жилое помещение с согласия всех имеющих право на приватизацию. В данном случае согласие гражданина, использовавшего свое право на приватизацию, не требуется. 

2. Гражданин проживает в жилом помещении, признанным в установленном порядке ветхим. Возможно ли приобрести в собственность данное жилое помещение в порядке приватизации? 
— Если межведомственной комиссией администрации Озерского городского округа жилое помещение признано ветхим, то согласно статьи 4 Закона о приватизации данное жилое помещение приватизации не подлежит. 
3. Гражданин получил жилое помещение муниципального жилищного фонда социального использования в порядке очереди. При этом ранее использовал свое право на приватизацию. Возможно ли вновь участвовать в приватизации? 
— Согласно Закона о приватизации, граждане могут приобрести жилое помещение в порядке приватизации однократно. Исключение составляют лица в возрасте до 18 лет. По достижении 18-летия у них еще раз возникает право приватизации. 
4. В семье родился ребенок, когда жилое помещение уже было приватизировано. Можно ли включить ребенка в состав участника приватизации? 
— Нельзя, но правообладатели вправе распорядиться своей собственностью, т.е. выделить долю несовершеннолетнему ребенку в жилом помещении по договору дарения. 
5. По договору бесплатной передачи в собственность была передана квартира в общую долевую собственность. Однако зарегистрировать право собственности надлежащим образом в регистрирующем органе не успели, в связи со смертью одного из участников приватизации. Что делать в сложившейся ситуации? 
— В данном случае только судебный порядок признания права собственности на доли в жилом помещении после смерти одного из участников приватизации.

Источник: Управление Росреестра по Челябинской области

Можно ли заявить о наследстве на неприватизированную квартиру?

— В 1992 году, когда моему мужу было 12 лет, у него умерли бабушка и отец. Поскольку его родители были в разводе и он проживал с матерью, неприватизированная квартира, принадлежавшая его отцу и бабушке, отошла к государству. Есть ли шанс сейчас заявить о праве собственности, ссылаясь на то, что единственный наследник в тот момент был несовершеннолетним?

belchonock/Depositphotos

Отвечает старший партнер адвокатского бюро «Бизнес. Право. Арбитраж» Марина Епифанова:

Если квартира не была приватизирована, бабушка и отец Вашего мужа не могли быть собственниками квартиры. Очевидно, квартира принадлежала муниципальному образованию, а бабушке и отцу Вашего мужа была передана в пользование по договору социального найма. По закону один раз в жизни граждане, которые проживали и были зарегистрированы по месту жительства в таких квартирах, могли обратиться с заявлением в администрацию и бесплатно получить жилье в свою собственность. Этот процесс называется приватизацией.

---

Дети не участвовали в приватизации. Они собственники квартиры?

Можно ли оспорить приватизацию из-за ребенка?

---

В описанной ситуации бабушка и отец мальчика умерли, не успев приватизировать квартиру и стать ее собственниками. Несовершеннолетние, проживающие и зарегистрированные по месту жительства в государственных квартирах, также могли участвовать в приватизации. За них заявление на приватизацию писали родители. Поскольку Ваш муж на момент смерти бабушки и отца проживал и был прописан в другом месте, он не имел права участвовать в приватизации.

Получить по наследству указанную квартиру Ваш муж также не может. В наследство передается только то имущество, которое к моменту смерти принадлежало умершему на праве собственности. Наследовать государственное имущество нельзя. Поскольку ни отец, ни бабушка не получили в собственность квартиру, она не могла перейти по наследству к их родственникам ни тогда, ни сейчас.

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Заявить данное требование невозможно даже в судебном порядке, так как неприватизированная квартира не принадлежала на праве собственности умершим. Соответственно, квартира, предоставленная государством по социальному найму, не являлась на тот момент частью наследства.

Важно понимать, что жилье не «отошло государству» после смерти отца и бабушки, а принадлежало государству или муниципалитету изначально. Если бы на момент смерти наследодателей несовершеннолетний ребенок был бы зарегистрирован в данной квартире, договор предложили бы перезаключить на его имя в лице его законного представителя — матери. После они бы имели возможность данную жилплощадь приватизировать.

---

Имеет ли право на квартиру ребенок, не участвовавший в приватизации?

Как продать квартиру в соцнайме, если умер главный квартиросъемщик?

---

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Право возникновения собственности на неприватизированную квартиру возникает у нанимателя. В случае смерти всех нанимателей данная недвижимость остается в собственности у государства.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Общий срок исковой давности составляет три года, по сделкам о признании их ничтожным — один год. Поэтому судебной перспективы в Вашу пользу я не вижу уже из-за пропуска сроков исковой давности. Плюс, так как квартира была неприватизированной, то ее собственниками отец мужа и бабушка не являлись, поэтому эта квартира в наследство не входит и, соответственно, наследовать ее Ваш супруг не мог. Ссылка на то, что муж был несовершеннолетним, в данном случае значения иметь не будет.

Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:

В данном случае предполагаемое право на приватизацию утрачено полностью в связи с истечением сроков давности.

Срок исковой давности по оспариванию сделки (в данном случае переход жилого помещения в собственность государства) — 10 лет. Даже если учесть, что на момент перехода квартиры несовершеннолетнему было 12 лет, дееспособность наступает с 18 лет, то есть в 1998 году, то срок исковой давности заканчивается в 2008 году (ч. 2 ст. 196 ГК РФ).

---

Как сделать, чтобы внук и дочь не претендовали на квартиру?

Можно ли приватизировать комнату в общежитии?

---

Жилое помещение, находящееся в соцнайме, не является собственностью, то есть не может передаваться по наследству, его нельзя ни продать, ни подарить.

Бывший член семьи имеет право бессрочного пользования жилого помещения соцнайма. Однако если он без уважительных причин не проживает в данном жилом помещении и не оплачивает счета, право пользования жилым помещением утрачивается через шесть месяцев.

Отвечает юрисконсульт офиса «Бутово» департамента вторичного рынка «Инком-недвижимость» Шидловский Виталий:

Согласно действующему законодательству Российской Федерации, а также в соответствии с действовавшим до 2004 года ЖК РСФСР в описанной Вами ситуации наследование квартиры невозможно, поскольку на момент смерти бабушки и отца Вашего супруга квартира не находилась в их собственности. Поскольку других прописанных в квартире лиц, кроме них, не было, договор социального найма жилого помещения прекратился в связи со смертью последнего нанимателя квартиры. Освободившаяся площадь была предоставлена по договору социального найма другим гражданам, стоявшим на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

Один из членов семьи отказывается от приватизации – что делать?

Могут ли меня лишить права жить в служебной квартире?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Как разделить неприватизированную квартиру — НТВП Кедр

Распечатать

Заявитель В.А.П. проживает в 3-хкомнатной квартире общей площадью 66 кв.м. на условиях социального найма. Вместе с ним проживает его сестра В.И.П, 46 лет со своей дочерью,  22-х лет. Квартира неприватизированная, комнаты изолированы. В.А.П. желает квартиру приватизировать и подготовил технический паспорт, но сестра согласия на приватизацию не дает и в то же время она не платит за квартиру. В.А.П. слышал, что якобы существует возможность разделить лицевые счета, а потом свою часть приватизировать для последующей продажи. Для этого он намерен съездить в Регистрационную палату, где и осуществят разделение (выделение) лицевых счетов. Необходимо пригласить техников из БТИ и осуществить выдел лицевых счетов.

 

Вопрос заявителя: Как можно ли разделить лицевые счета в муниципальной квартире с последующей приватизацией своей доли?

 

Ответ юриста

В результате беседы были уточнены обстоятельства и документы по делу, в частности, пытался ли заявитель разъехаться или договориться с сестрой о совместной приватизации для последующей продажи и приобретения отдельного жилого помещения; кто является ответственным квартиросъемщиком в настоящее время, была рассмотрена копия поквартирной карточки. 

Согласно ст. 2 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на условиях договора социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных названным Законом о приватизации, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Как видно из содержания названной нормы права, приватизация жилого помещения возможна только при обязательном согласии на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, в том числе бывших членов семьи нанимателя (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ). Данная норма права не устанавливает каких-либо исключений для проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе и для тех, кто ранее участвовал в приватизации другого жилого помещения.

Согласно п. 2 ст. 62 ЖК РФ самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Кроме того, в п. 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07. 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» сказано, что судам необходимо иметь в виду, что Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма. В связи с этим требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения (в том числе с учетом положений статьи 5 Вводного закона и в отношении жилого помещения, предоставленного по договору социального найма до 1 марта 2005 года), исходя из объема жилищных прав нанимателя и членов его семьи, определенных статьей 67 ЖК РФ и пунктом 6 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. № 315, удовлетворению не подлежит.

Таким образом, с 01 марта 2005 года (вступление в силу Жилищного Кодекса РФ) действующее жилищное законодательство не предполагает разделение лицевых счетов.

Ранее ст. 86 Жилищного кодекса РСФСР закрепляла право совершеннолетнего члена семьи нанимателя требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением. Действующий Жилищный Кодекс РФ содержит ст. 82, которая предусматривает изменение договора социального найма жилого помещения. Но у нее принципиально иное содержание. Она регламентирует возможность объединения нескольких договоров социального найма при соединении граждан, проживающих в одной квартире, в одну семью; а также устанавливает принцип замены нанимателей.

Из слов В.А.П. следует, что ранее ответственным квартиросъемщиком был его отец, но после его смерти пока никто.

Все члены семьи нанимателя несут солидарную ответственность и обязаны своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги (ст. 31, п. 5 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ, п. 3 ст. 682 ГК РФ).

Как ранее было сказано, сестра В.А.П. и ее дочь не вносят плату за наем и коммунальные услуги. Если оплата не вносится свыше шести месяцев, наниматель и проживающие с ним члены его семьи могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ст. 90 ЖК РФ; п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14).

Поскольку оплату в данном случае разделить невозможно, В.А.П. нужно оплачивать жилищно-коммунальные услуги целиком, а потом взыскивать с сестры и ее дочери их доли в порядке регресса, поскольку должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого (п. 1 ч. 2 ст. 325 ГК РФ).

Из сложившейся ситуации существуют следующие пути выхода.

Во-первых, это обмен жилья. Согласно ч.1 ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями может быть оспорен нанимателем и членами его семьи в судебном порядке по правилам искового производства (ч. 3 ст. 72 ЖК РФ). Таким образом, В.А.П. нужно будет подыскать несколько вариантов обмена жилья, а потом при недостижении согласия с сестрой, обратиться с иском в суд, с требованием о принудительном обмене жилья.

Во–вторых, В.А.П. нужно попытаться договориться с сестрой дать согласие на приватизацию квартиры в равных долях, а потом продать свои доли и разъехаться. При этом необходимо помнить о преимущественном праве покупки другими участниками долевой собственности ст. 250 ГК РФ. В случае если согласие на приватизацию сестра даст, но в дальнейшем возникнут споры о порядке пользования квартирой или о том кому принадлежит та или иная комната, можно определить порядок пользования квартирой в соглашении, которое заключается в письменной форме (ст. 247 ГК РФ). В случае недостижения согласия о порядке пользования имуществом В.А.П. вправе обратиться в суд с иском об определении порядка пользования имуществом (квартирой). Образцы исковых заявлений распечатаны и переданы заявителю.

Таким образом, приватизировать квартиру без согласия сестры В.А.П. не сможет. Жилищное законодательство с 01.03 2005 г. разделение лицевых счетов, то есть заключение отдельного договора найма не допускает, поэтому доводы В.А.П. о том, что после поездки в Регистрационную палату ему разрешат разделить (выделить) лицевые счета являются несостоятельными. При условии, что оплата по договору социального найма не разделяется на доли, В.А.П. нужно оплачивать жилищно-коммунальные услуги целиком с учетом доли сестры и ее дочери, чтобы потом с них взыскать задолженность в судебном порядке в порядке регресса согласно п. 1 ч. 2 ст. 325 ГК РФ. Кроме того, в данной ситуации возможен обмен жилья согласно ч.1 ст. 72 ЖК РФ, а при отказе сестры и ее дочери согласия на обмен жилыми помещениями он может быть оспорен заявителем в судебном порядке по правилам искового производства (ч. 3 ст. 72 ЖК РФ). Учитывая, что проживание с сестрой в одной квартире заявителю затруднительно, нужно попытаться договориться с сестрой дать согласие на приватизацию квартиры в равных долях для последующей продаже своей доли любому лицу, не забывая при этом о преимущественном праве покупки другими участниками долевой собственности ст. 250 ГК РФ.

 

Скворцов Алексей Валерьевич, консультант правового отдела ФСС по УР, 8-950-175-32-59

Консультация дана в ноябре 2014 г.

Что значит приватизированная квартира, плюсы и минусы приватизации

Когда почти 30 лет назад граждане России впервые получили право бесплатно оформить приватизацию муниципального жилья, в котором проживали, решение приватизировать квартиру казалось единственно верным. Приватизация быстро стала массовым явлением. И через некоторое время люди пришли к выводу, что жизнь в квартире на условиях социального найма тоже имеет свои преимущества.

И с тех пор споры о том, что же выгоднее – приватизировать жилье или оставить «все, как есть», не утихают. Однозначного ответа на этот вопрос не существует, все зависит от конкретной жизненной ситуации жильцов. И то, что хорошо для одних семей, совсем не подходит для других.

В данной статье мы подробно расскажем об особенностях приватизированного и неприватизированного жилья. В частности, выясним, есть ли разница между понятиями «приватизация» и «собственность». Сравним достоинства и недостатки каждого из видов. И на этой основе дадим полезные юридические рекомендации, как разумнее поступить в том или ином случае.

Что такое «Приватизированная квартира»?

Прежде всего, необходимо четко разобраться в терминах.

Приватизацией называется процесс преобразования собственности из муниципальной в частную, регулируемый законом ФЗ №1541-1. Основанием для приватизации является договор социального найма или ордер муниципалитета (в настоящее время используется крайне редко).

Приватизация исключительно добровольное дело – человека нельзя не нее вынудить. Если муниципальные органы по какой-то причине жестко настаивают на приватизации – это повод для обращения в суд. Сделка приватизации, проведенная под давлением, будет признана незаконной.

Приватизированная квартира становится собственностью физического лица, оформившего сделку. Если же в квартире проживает несколько человек (физических лиц), она все имеют право на участие в приватизации. Следовательно, каждый становится собственником пропорциональной доли в приватизированном жилье.

Долевая собственность не подразумевает деления собственно жилой площади (особенно, если места общего пользования невозможно разделить). Но каждый член семьи имеет право на определенную часть жилья в денежном эквиваленте. И определенные права – например, в случае продажи квартиры, каждый владелец доли должен оформить согласие на продажу и стать участником сделки. Собственник имеет прав распоряжаться своей долей, как сочтет нужным (если при этом не нарушаются нормы Жилищного кодекса и Гражданского кодекса РФ).

Что такое «Неприватизированная квартира»?

Соответственно, неприватизированная квартира представляет собой жилплощадь, находящуюся в государственной или муниципальной собственности. Люди, проживающие в такой квартире, имеют связанные с ней права и обязанности, прописанные в договоре социального найма. Они не имеют права совершать сделок с данным жильем (продать, дарить, завещать), сдавать его в аренду и прочее.

По законам РФ неприватизированное муниципальное жилье может быть приватизировано в любой момент бесплатно (с 2018 года право бесплатной приватизации объявлено бессрочным). После приватизации оно снимается с баланса муниципалитета (районного, городского, поселкового) и переходит в частную собственность проживающих в нем людей.

ВНИМАНИЕ! Не всякое жилье может быть приватизировано. Закон ФЗ №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» касается только муниципального (государственного) жилья. Нельзя приватизировать:

• Служебные квартиры
• Комнаты в общежитии, находящемся на балансе предприятия и организации
• Жилой фонд, находящийся в закрытых военных городках (ЗАТО)

Если вам неизвестен статус квартиры, в которой проживает ваша семья, вы можете обратиться за справкой в ЕГРН или узнать это на специальном сервисе Госреестра. Следует указать адрес и кадастровые данные жилья. Но обычно владелец жилплощади указывается в специальной строке квитанции об оплате коммунальных услуг (графа «собственник»)

В чем разница?

Разница между приватизированной и неприватизированной квартирой заключается в особенностях имущественных и неимущественных прав человека, в ней проживающего. Эти особенности следует внимательно изучить перед тем, как принять решение о приватизации. В некоторых случаях приватизировать квартиру невыгодно, и лучше оставаться в ней на условиях социального найма.

Итак, основные различия приватизированной и неприватизированной квартиры:

• На приватизированной жилплощади можно прописать кого угодно. На прописку в вашем муниципальном жилье имеют право лишь близкие родственники.
• Став полноправным владельцем квартиры, ее жильцы становятся ответственными за содержание объекта в целом. То есть жилец обязан оплачивать не только ремонт своей жилплощади, но и капитальный ремонт, а также поддерживающие работы в целом здании. На практике это означает, как минимум, двукратное повышение квартплаты.
• Хозяин приватизированной квартиры получает право использовать ее по своему усмотрению: продавать, закладывать, дарить, обменивать завещать, сдавать в наем. Договор социального найма подразумевает лишь проживание на данной жилплощади. Все прочие сделки запрещены.
• Неприватизированную квартиру можно приватизировать бесплатно. Приватизированную. – расприватизировать, то есть, вернуть в собственность государства (муниципалитета), также бесплатно. Сделать то и другое можно только один раз. Повторная приватизация не предусмотрена законом.

Плюсы и минусы приватизации

Уже из приведенных выше различий понятно, что приватизация имеет не только плюсы, но и минусы. Однако в деле приватизации главный вопрос не «хорошо это, или плохо», а «подходит ли это для меня».

Все зависит от конкретной жизненной ситуации каждого человека или каждой семьи. В некоторых ситуациях минусы несущественны в сравнении с преимуществами, которые несет приватизация. В других – напротив, могут иметь решающее значение и лишать приватизацию всякого практического смысла. Предлагаем рассмотреть преимущества и недостатки процедуры приватизации подробнее.

Плюсы приватизации квартиры в 2019 году

• Человек, приватизировавший квартиру, становится собственником, владельцем объекта недвижимости. В некоторых случаях это может быть ликвидная и дорогая собственность.
• Даная недвижимость достается ему бесплатно, без выкупа или дополнительных трат. В ходе процедуры приватизации оплачиваются только госуслуги по оформлению смены собственника.
• Приватизированное жилье можно использовать в качестве источника пассивного дохода: например, сдавать его в аренду частному или юридическому лицу.
• С приватизированным жильем можно совершать любые сделки, использовать его в качестве кредитного обеспечения, занимать деньги под его залог.
• Владелец приватизированного жилья имеет право проводить внутри квартиры перепланировки (разумеется, по согласованию с БТИ, чтобы исключить причинение ущерба несущим конструкциям здания в целом). В случае социального найма жильцы имеют право лишь делать косметический ремонт.
• Из приватизированной квартиры нельзя выселить, даже за огромные долги по квартплате. Тогда как договор социального найма может быть расторгнут в любое время, если жилец нарушает его условия.

Минусы приватизации в 2019 году

• Расходы на содержание жилья значительно повышаются. Квартплата возрастает сама по себе, плюс к ней добавляется ежемесячная плата за капитальный ремонт здания. Этот факт нередко становится весьма неприятным сюрпризом для многих семей. А для одиноких пенсионеров может стать настоящей проблемой.
• Помимо того, владельцы приватизированных квартир платят налог на недвижимость. Обычно это 0,3% кадастровой стоимости жилья ежегодно. Это небольшая сумма, но все же дополнительная трата, взамен которой вы, фактически «ничего не получаете».
• Если ваше муниципальное жилье может быть отнесено к категории «элитного» — это одно. Но старый ветхий жилой фонд – совсем другое дело. Рыночная стоимость и привлекательность для арендаторов квартиры в старом изношенном доме «не престижного» района будет лишь падать с каждым годом. Кроме того, собственнику самому придется разбираться с проблемной канализацией, водопроводом, электрическими сетями.

Приватизировать квартиру или нет: советы юристов

Когда бесплатная приватизация только началась, она была срочной (до 2004 года). Многие люди приватизировали квартиры «на всякий случай», опасаясь, что позднее будет возможен только их выкуп по рыночной стоимости. Но срок бесплатной приватизации продлевался несколько раз, и, наконец, в 2017 году его отменили совсем (ФЗ № 14).

Это означает, что, прожив определенное количество лет в муниципальном жилье, наниматели могут переоформить его в свою собственность бесплатно, и выкупать квартиры не придется. На сегодняшний день приватизировано почти 80% муниципального жилья в России. Это подавляющее большинство, но все же 20% жильцов, которые еще не приняли решение – это миллионы людей. Для них и предназначены нижеследующие советы.

1. Одиноким пожилым людям, которые являются единственными нанимателями жилья, приватизация ни к чему. Во-первых, не придется платить высокие коммунальные платежи и налог на недвижимость. Во-вторых, договор социального найма является определенной гарантией жилищных прав пенсионеров. Неприватизированную квартиру нельзя продать, следовательно, никакие «черные риэлторы» не могут обманом или угрозами лишить беспомощного пожилого человека жилья.
2. Нет смысла и приватизировать жилье аварийном, ветхом фонде. Или в доме, который грозит перейти в разряд аварийных в ближайшие годы. Следует дождаться постановления администрации о расселении и получить новое, более комфортабельное жилье по договору социального найма. А уже это, более привлекательное с коммерческой точки зрения, жилье, затем приватизировать.
3. Чтобы приватизировать служебное жилье, его нужно вначале перевести в разряд муниципального. В ряде случаев это невозможно (особенно в военных городках). Да и прочие владельцы служебных квартир крайне редко дают согласие на их бесплатную приватизацию. Но если, например, предприятие обанкротилось, жилые дома, находящиеся на его балансе, передаются в собственность муниципалитетов и превращаются из ведомственного, служебного жилья, в муниципальное. Которое можно приватизировать.
4. Приватизировать квартиру имеет смысл, если вы хотите улучшить жилищные условия. Тогда можно ее продать, и, добавив накопления, купить более комфортабельное или просторное жилье.

Если у вас остались вопросы, или ваша ситуация нестандартна, обращайтесь к юристам портала Prav.io.

Движения против приватизации муниципального жилья в Германии

Контекст

Под «ГОСУДАРСТВЕННЫМ ЖИЛЬЕМ» в Германии в настоящее время мы понимаем юридическую частную жилищную компанию, которая контролируется государственными структурами, такими как компании по оказанию общественных услуг, государственные банки или пенсионные фонды, на уровне государства или особенно муниципалитетов. Бизнес этих компаний сосредоточен на предоставлении жилья, в основном на сдаче в аренду. Общественный контроль гарантируется посредством большинства акций, принадлежащих государственным акционерам, и их представительства в общем собрании и правлении компаний.

Даже после массовых продаж последних лет количество единиц жилья, принадлежащих государственным учреждениям, составляет в общей сложности примерно 3 миллиона единиц жилья. Это около 8% от общего жилого фонда Германии. Но важность намного выше, чем показывает эта цифра. Около 40% немецкого жилищного фонда занято владельцами, еще 6% контролируются жилищными кооперативами, а 27% принадлежат более мелким домовладельцам. Сектор государственного жилья оказывает очень значительное влияние на сектор арендуемого жилья, особенно на арендную плату.Наиболее важной частью государственного жилищного сектора с количественной точки зрения является сектор «муниципальных жилищных компаний», местных арендодателей, которые принадлежат муниципалитету. Общее количество составляет около 2,6 миллиона единиц жилья.

Истоки

История многих муниципальных жилищных компаний берет свое начало в 20-е годы прошлого века. Еще до Первой мировой войны некоторые города с большим дефицитом доступного жилья начали активно предоставлять квартиры для бедных, малообеспеченных или, с другой стороны, сотрудников местных властей.Первоначально местные власти разрабатывали прямые инвестиции в строительство сдаваемых внаем квартир или участвовали в строительстве кооперативов или других форм социальных домовладельцев.

ЭКСКУРС: Самый известный пример муниципального жилья — не в Германии, а в немецкоязычной стране — это Вена, где местные власти начали программы социального жилья в конце 19 века. После революции 1918 года местные власти перешли под контроль Социалистической партии, которая начала широкомасштабную жилищную программу для преодоления плохой жилищной ситуации в перенаселенной Вене.Они даже стремились разработать новые формы освободительного жилья для рабочего класса, который выражал волю к автономии рабочих. Эти социалистические эксперименты известны как один из самых впечатляющих результатов «Красной Вены». В Европе его практика и теории (которые были неотъемлемой частью независимого «австро-марксизма») стали образцом для решения проблем в сфере воспроизводства путем локального обобществления городского производства, так называемой стратегии «коммунализации». »(Передача ресурсов под контроль демократически управляемых местных властей / муниципалитетов).«Коммунальный» жилищный фонд в Вене, а также крупные образцы стиля «жилье для рабочих» с изначально общими кухнями, детскими садами и т. Д. (Например, большой «двор Карла-Маркса») все еще существуют.

После Второй мировой войны стало более обычным строить жилищные компании, которые контролировались местными властями, потому что эти компании могли работать более независимо. Они регулировались конкретным законом, который позволил снизить налоги. Какое-то время прямое участие местных властей в жилищном строительстве сосуществовало с компанией или кооперативной моделью.Но все больше и больше жилищный фонд интегрировался в муниципальные компании.

Помимо этого сектора, другие государственные организации разработали собственные жилищные стратегии. Крупные государственные предприятия железных дорог и почты имели свой собственный важный сектор квартирных предприятий. Другие, например, государственные пенсионные фонды и страховые компании, развивались по-своему. Существовали / бывают различные региональные типы, включая формы сотрудничества с другими заинтересованными сторонами и акционерами. Даже в федеральных землях были и есть собственные жилищные компании, которые часто занимались не только предоставлением квартир, но и решением региональных проблем в области пространственного развития, таких как возобновление эксплуатации заброшенных месторождений или банкротства в жилищном секторе.

ЭКСКУРС: После Второй мировой войны профсоюзы создали огромную компанию социального жилья под названием «Neue Heimat» («новый дом»). Он построил огромные комплексы доступного массового жилья и продолжил строительство крупномасштабных жилищных схем даже после начавшегося кризиса в секторе социального жилья в начале 1970-х годов. После тяжелых скандалов из-за коррупции и бесхозяйственности эта компания обанкротилась и была ликвидирована. Федеральная земля Северный Рейн-Вестфалия через свою жилищную компанию LEG (Федеральная девелоперская компания, см. Ниже) приобрела значительную региональную часть этого жилищного фонда, а также другие запасы, находящиеся в «кризисном» состоянии.Эти запасы сегодня отчасти сложны из-за их размера и множества социальных проблем в окрестностях.

Все вышеупомянутые жилищные компании до 1989 года были частью так называемого сектора «жилищного строительства для общественных нужд», который был основан на национальном законе, который сокращал налоговые обязательства, с одной стороны, и ограничивал арендную плату и коммерческую деятельность, с другой. В отличие от частных отраслей, государственные компании во многих случаях все еще чувствуют себя обязанными общественным принципам и общественным целям.

Более того: в то время как регулируемое социальное жилье играет все менее и менее важную роль на рынках, государственные жилищные компании могут гарантировать некоторое продолжение своих принципов в рамках своих акций.

ЭКСКУРС: Почти все дома, построенные государственным сектором после 1951 года, поддерживались государственными субсидиями на социальное жилье. Однако «социальное жилье» в Германии не связано с типом собственности. В принципе, это система государственных субсидий на строительство доступного жилья для широких масс, с 2004 года для малообеспеченных слоев населения.Субсидии — в основном в форме дешевой ипотеки — позволяли получать арендную плату, контролируемую законом, с покрытием расходов. Доступ к социальному жилью был / ограничен законом для домохозяйств с определенным уровнем дохода. Бенефициарами дешевой ипотеки могут быть все типы инвесторов в жилищное строительство: государственные компании, кооперативы, другие типы некоммерческих компаний, такие как промышленные жилищные компании, частные учреждения и даже мелкие арендодатели, которые играют очень важную роль в жилищном строительстве Германии. рынки. В то время как поддержка социального жилья в послевоенные годы была сосредоточена на восстановлении подвергшихся бомбардировкам городов, позже она была сосредоточена на преодолении огромной нехватки доступного массового жилья за счет новых городских построек.В конце 60-х и 70-х годах социальное жилье стало синонимом крупномасштабной застройки на окраинах городов, которую критиковали за однообразие и разделение городских функций. Из-за глобально высоких процентных ставок по ипотеке после нефтяного кризиса массовое социальное жилье даже впало в экономический кризис. Новые виды субсидий привели к недоступности социальной ренты в новостройках. Однако сокращение нового строительства в 80-е годы дало повод к огромному жилищному кризису 1988–1995 годов, когда жилищный фонд не мог удовлетворить потребности иммиграции.Кризис в основном был разрешен с помощью новой эпохи предоставления социального жилья, и в ней государственный сектор сыграл важнейшую роль. С конца 1990-х годов поддержка социального жилья снова снизилась, и инвесторы все больше и больше теряли интерес из-за изменившихся рыночных условий и особенно дешевой ипотеки на частных рынках. В секторе социального жилья увеличилась доля субсидий на домовладение. Поскольку социальное жилье основано на ипотеке и временной поддержке за счет затрат на строительство, правила об аренде и доступе обычно заканчиваются через 20-30 лет.В то же время децентрализация ответственности за социальное жилье и либерализация стандартов позволили запутать сложность, в основном, контрактного жилищного строительства. В результате регулируемое социальное жилье играет все менее и менее важную роль и по большей части исчезнет с рынка в течение следующего десятилетия.

Роль государственного жилья сегодня

После отмены закона о жилищном строительстве в обмен на низкую прибыль в 1989 году и падения субсидий на социальное жилье оставшийся сектор государственного жилья остается последним инструментом прямого общественного влияния на рынки жилья.Эта роль становится еще более важной в связи с проблемами сокращения населения и вторжения международного финансового сектора в бывшие сегменты социального жилья.

Квартира в муниципальной жилищной компании обычно является очень безопасным способом получения жилья — до тех пор, пока квартира не будет приватизирована. Арендная плата часто ниже рыночного уровня. Местные жилищные компании играют важную роль в обеспечении жильем бедных и социально незащищенных слоев населения. Во многих случаях они сотрудничают с другими организациями для интеграции бездомных и т. Д.

Некоторые компании государственного жилищного строительства являются ведущими новаторами в разработке методов дешевого строительства, комплексного ремонта, экологического проектирования и т. Д. Некоторые компании государственного жилищного строительства разработали эффективные инструменты участия, например для благоустройства неблагополучных районов, для улучшения общественных мест, особенно для детей и т. д. Более того, ГЭН и некоторые другие ввели институциональные формы советов жильцов, которые избираются и официально представляют жильцов квартала.

Исходя из этого, становится ясно, что стоимость сектора государственного жилья не может быть измерена только экономически. Ассоциации арендаторов, а также муниципальные эксперты и сами муниципальные жилищные компании используют такие термины, как «социальная отдача» и «городская отдача». Предоставление жилья бедным слоям населения, влияние на доступность всего арендного сектора, инвестиции в социальную стабилизацию районов и т. Д. Обеспечивают дополнительную денежную «социальную отдачу» для муниципалитетов и штатов.Без этих компаний штаты и муниципалитеты в конечном итоге были вынуждены тратить больше средств на субсидии на жилье, строительство, социальную работу, безопасность, реинтеграцию изолированных и социальный ремонт неблагополучных районов. Во многих случаях им даже приходилось платить больше за городское развитие, потому что компании частного сектора, в отличие от государственных учреждений, вряд ли будут делать что-либо без оплаты.

Формы «приватизации»

Существуют различные формы «приватизации»:

• Продажа всей компании (всего акций) частному инвестору, что на данный момент является доминирующим методом (пример: GAGFAH.НИЛЕГ, ВОБА. Увидеть ниже).

• Продажа значительной части акций частным инвесторам, что приводит к фундаментальному ослаблению общественного влияния (во многих случаях).

• Продажа акций (или их части) другим публичным компаниям (банкам, сервисным компаниям), что ослабляет прямое общественное влияние.

• Блочная продажа важных (или всех) жилищных фондов одному или разным инвесторам (этот метод может иметь наиболее важные краткосрочные последствия для безопасности арендаторов, если промежуточный инвестор ориентируется на быструю конверсию в свободное владение).

• Продажа небольших частей жилищного фонда частным инвесторам и спекулянтам (что иногда кажется стратегией преодоления финансового кризиса внутри компании).

• Продажа отдельных квартир или домов арендаторам или мелким предпринимателям, часто в сочетании с переоборудованием квартир (что может быть нормальной частью бизнеса в сфере социального жилья).

• Продажа акций или жилищных единиц от муниципалитета самой компании (они должны рефинансировать ее на кредитных рынках).

ЭКСКУРС: Город Вупперталь был примером длительного прямого участия в жилищной сфере. До 1995 года местные власти напрямую управляли жилым фондом, построенным в основном в 20-х годах. Изначально большие части строились для служащих муниципалитета. Он включает в себя несколько кварталов, признанных городским наследием. Город в течение долгого времени не инвестировал в модернизацию, когда городской совет приступил к реализации своего плана продажи другой преимущественно муниципальной жилищной компании, GWG, в 1994 году.Акт продажи подвергся критике только со стороны некоторых групп арендаторов, одной из двух местных ассоциаций арендаторов и ПДС (Социалистической партии). В конце концов, зеленые и социал-демократы согласились на продажу 5000 квартир за 50 миллионов. Евро.

GWG (жилищная компания для общественных благ) стала вторым муниципальным жилищным сектором в Вуппертале после Второй мировой войны. До того, как они захватили муниципальные квартиры, они контролировали около 5000 собственных квартир, в том числе многие «современные» схемы социального жилья и бывшие временные приюты.GWG во время жилищного кризиса 1989–1994 годов была основным участником строительства новых домов. В начале 90-х они были готовы учиться на ошибках, разрабатывали новаторские проекты в области участия арендаторов, планирования детей, приюта для женщин и т. Д. Но в то же время их обвиняли в неэкологическом поведении, размещая свои жилищные схемы на зеленых землях. в экологически ценных регионах.

GWG, финансово уже ослабленная своими инвестициями в строительство, была вынуждена рефинансировать приз на рынке муниципальных домов, что привело к тяжелому финансовому бремени.Более того, джунгли коррупции вокруг руководства привели к финансовым провалам, таким как строительство довольно роскошных квартир для пожилых людей, которые никто не хотел сдавать в аренду, и другой туманный бизнес с недвижимостью. Тем временем те же люди, которые были ответственны за сделку по продаже муниципальных квартир, были обвинены в серьезной коррупции в нескольких случаях. Все руководство попало в тюрьму и было осуждено. Также социал-демократ президент совета GWG, зеленый член городского совета, спикер городского развития социал-демократов, директор важной церковной благотворительной организации, известные архитекторы и предприниматели, главный редактор местной монопольной прессы, мэр и многие другие были обвинены и осуждены в основном в суде.

Результат всей этой приватизации и коррумпированного бизнеса — серьезный дефицит GWG. В то время как кампания, инициированная профсоюзом работников сферы услуг, могла остановить реальную приватизацию всей компании, компания продала не менее 2000 квартир — частично спекулянтам.

Приватизация для финансовых инвесторов

Приватизация сегодня в значительной степени поддерживается высоким интересом международных финансовых инвесторов, вкладывающих большие суммы капитала в контроль над жилищным фондом Германии.

Продажа большей части железнодорожного жилья британскому фонду прямых инвестиций TerraFirma стала отправной точкой для вторжения международного спекулятивного финансового капитала. Жилые фонды бывших железных дорог общего пользования, а также почтовые службы были проданы в процессе приватизации этих служб.

Благодаря сделке по продаже жилья на железной дороге TerraFirma со своим жилищным филиалом Annington разработала сильнейшую немецкую платформу для выкупа жилья через фонды прямых инвестиций.Как и все фонды прямых инвестиций, Аннингтон ориентируется на перевод значительной части жилищного фонда в свободную собственность. Даже после покупки огромных промышленных квартир владелец Витерра (см. Другой случай) Аннингтон очень хочет расширить свой жилищный портфель до одного миллиона единиц и очень заинтересован в покупке LEG NRW (более 100,00 единиц).

В 2004 году жилищная компания государственного пенсионного фонда GAGFAH против протестов профсоюзов и ассоциаций арендаторов была продана американской инвестиционной группе Fortress.В 2003 году национальный парламент принял решение о продаже жилищной компании одного из государственных пенсионных фондов с целью сокращения серьезного дефицита фонда. Gagfah была хорошо управляемой компанией с более чем 80 000 квартир в 80 городах и хорошей процентной ставкой. Процедура продажи началась весной 2004 года и управлялась, как и в других случаях, частной компанией финансовых услуг (Sal. Oppenheimer). Правительство хотело получить от продажи не менее 2 миллиардов евро. Две международные инвестиционные группы боролись за покупку компании: Terra Firma / Annington и американская компания Fortress.Ассоциации арендаторов Рурского округа и Берлина протестовали. Наконец Fortress сбежал. Правительству удалось добиться ряда серьезных правил временной защиты арендаторов и сотрудников. Но в конечном итоге Fortress планирует продать все квартиры частным лицам.

В 2005 году тот же инвестор FORTRESS купил NILEG (30 000 единиц) в федеральной земле Нижняя Саксония (Niedersachsen). В 2006 году Fortress удалось выкупить жилой фонд муниципалитета Дрездена (WoBa, 47.600 единиц, весь муниципальный жилищный фонд в Деседе).

В то время как Fortress внесла в жилищный фонд преобразование кондоминиумов и повышение арендной платы, она в то же время ориентируется на быстрый выход из инвестиций. Через холдинг в налоговых льготах Люксембург FORTRESS планирует разместить жилищный фонд на фондовой бирже, даже если введение REIT (инвестиционных фондов недвижимости) в Германии остается небезопасным.

Введение Немецкого инвестиционного фонда недвижимости (REITs), которое запланировано на январь 2007 года, ускорит этот процесс.Наблюдатели от финансового сектора ожидают, что до 2010 года около 1 млн. Частным инвесторам будет продаваться в основном государственное жилье.

Примеры местного сопротивления приватизации жилья

ALL-BAU Essen

В 1998 году правящие социал-демократы в Эссене (600 000 жителей, Рурский округ) планировали продать местную муниципальную жилищную компанию Allbau AG (18 500 квартир). Они ожидали выигрыша в размере 700 миллионов долларов. Евро — тогда как оценочная стоимость составляла 1,1 миллиарда — что должно улучшить местный бюджет.Против этих планов местная инициатива начала организовывать акции протеста. Позже основная группа выросла до 60 человек и начала сбор подписей под петицией о проведении местного референдума посредством уличных акций и сборов домов. Его поддержали сотрудники Allbau, частей профсоюзов, ассоциаций арендаторов в Бохуме, Дортмунде, Виттене, Зеленой, Социалистической и коммунистической партии.

В то время как социал-демократы пытались разделить борьбу путем создания новой ассоциации арендаторов, инициативы референдума при поддержке Бохума, Дортмунда, ассоциации арендаторов Виттена основали свою собственную ассоциацию арендаторов.Эту инициативу по созданию новой ассоциации арендаторов поддержала Федерация арендаторов Германии, а инициатива социал-демократов получила поддержку ее федерального отделения. Этот внутренний конфликт приводит к расколу внутри федеральной ветви власти, которую до сих пор не поддерживают ассоциации арендаторов в Бохуме, Дортмунде, Виттене и Нью-Йорк в Эссене. Они создали свою собственную коалицию Mieterforum Ruhr.

Инициатива собрала 54 000 подписей жителей Эссена. Местные власти отрицали необходимость проведения референдума, поскольку утверждали, что отсутствовали 32 ценных подписи.

В результате борьбы компания была продана не частному спекулянту, а новому муниципальному холдингу, который должен был рефинансировать выигрыш на кредитном рынке. Теперь кредиты необходимо рефинансировать из жилищного фонда, что, в частности, привело к повышению арендной платы. Компания даже продает квартиры и перестала заниматься строительством социального жилья, а занялась развитием частной собственности. Дефицит местного бюджета сегодня больше, чем до продажи.

На местных выборах 2000 года социал-демократы потеряли традиционное большинство в городском совете.После местных выборов 2004 года финансовый офис муниципалитета попытался запустить новую инициативу по полной продаже ALLBAU. Все партии в городском совете прямо не согласились с этими планами после стихийных протестов.

В 2006 году некоторые местные политики снова начали обсуждение продажи акций муниципального холдинга, поскольку ни холдинг, ни почти обанкротившийся муниципалитет не в состоянии платить процентные ставки по кредитам. После протестов планы вскоре исчезли.Движения и левые партии в Эссене готовы в случае необходимости начать новый референдум.

В 2006 году широкая коалиция, в которую входят профсоюз Верди, левые партии и федерация арендаторов «Mietergemeinschaft Essen», выступила с инициативой проведения референдума, который запрещает любую приватизацию муниципальных общественных услуг. Эта инициатива последовала примеру бывшего бегуна из соседнего города Мюльхайм. Там, после опыта катастрофических последствий приватизации в сфере водоснабжения и других услуг, референдум против всех видов муниципальной приватизации завершился успехом.Однако референдум обязывает власти только сроком на 2 года.

Кельн

Консервативно-либеральное большинство городского совета решило продать крупную местную жилищную компанию. Широкая коалиция организовала призыв к референдуму. Они легко получили достаточно подписей, но большинство членов совета отказало в праве на организацию референдума, потому что актеры не показали, как можно организовать недостающие деньги. Местные власти начали процесс продажи.Но когда совет должен был принять окончательное решение, один консерватор не проголосовал за его партию. Продажа была остановлена.

Ахен

В Аахене консервативно-либеральное большинство городского совета решило продать муниципальный GeWoGe. Коалиция, поддерживаемая ассоциациями арендаторов, профсоюзами, церквями, включая Misereor, и социал-демократами, организовала призыв к референдуму. После получения достаточного количества подписей сам референдум провалился, потому что в опросе участвовало слишком мало людей.Теперь местные власти планировали продать компанию международной инвестиционной группе, но при этом потерпели неудачу. Майор социал-демократов временно прекратил продажу. Позже суд постановил, что продажа была незаконной из-за правовых норм, содержащихся в уставе компании.

Siedlungsgesellschaft Witten

Это пример конфликта меньшей интенсивности: Settlement Society of Witten — это жилищная компания местного совета в Виттене (Рурский округ), имеющая около 1400 арендных квартир.Жилой фонд включает в себя дома разного происхождения: муниципальное жилье, кооперативы, новые дома, построенные после основания компании, некоторые дома и землю, купленные в целях городского развития. Несмотря на то, что компания не является новаторской в ​​области экологического дизайна, урбанизма и социальных проектов, сегодня компания является самым «честным» арендодателем в Виттене. Обслуживание и услуги обычно хорошие, а арендная плата ниже рыночного уровня. Компания предоставляет квартиры маргинальным слоям населения, иммигрантам и бывшим «зарегистрированным» бездомным, которые раньше приютили город напрямую, но без законных прав арендаторов.

Первоначально акции компании полностью принадлежали городу. В конце 90-х бывший городской директор пытался продать акции новому «холдингу» муниципальных компаний (по аналогии с моделью Allbau, описанной выше), в то время как правые в городском совете призывали к настоящей приватизации. По этому случаю Ассоциация арендаторов Виттена начала кампанию в прессе, которая включала обвинения в адрес лидера правых, который был арендодателем и требовал незаконно высоких арендных ставок от нелегальных иммигрантов.Эта кампания помогла социал-демократам, которые обещали обсудить все дальнейшие решения с ассоциациями арендаторов. Но вместо того, чтобы действовать в соответствии с этим обещанием, социал-демократы решили продать часть акций городской сервисной компании, местному муниципальному банку и самой жилищной компании. Ассоциация арендаторов резко раскритиковала это решение и призвала к демократическому процессу обсуждения альтернатив.

Одним из результатов этой сделки стало то, что рефинансирование акций, купленных самой компанией, привело к серьезному дефициту бюджета в последние годы.Вместо того, чтобы платить акционерам обычную процентную ставку в размере 4,5%, теперь прибыль выплачивалась через год, а через год приходилось получать прибыль от сбережений на ремонт. Консерваторы в городском совете призвали к повышению процентных ставок. Поэтому ассоциация арендаторов раскритиковала все эти тенденции в публичных коммуникациях.

Руководство начало интенсифицировать продажу отдельных домов, что в каждом из известных случаев вызывало конфликты с соответствующим арендатором, которые после защиты со стороны Ассоциации арендаторов, которая тем временем имела место в совете директоров, могли быть решены без серьезного ухудшения ситуации. жильцы.

Для увеличения прибыли руководство компании планирует увеличить продажи и в то же время пытается расширить бизнес за счет новых домов одного собственника, но безуспешно. Ассоциация арендаторов потребовала прекратить любые планы массовых продаж, а также прекратить девелоперский бизнес. Вместо этого компания должна сконцентрироваться на арендном жилищном фонде и его улучшении, включая покупку жилищного фонда у коммерческих владельцев квартир.

Во время избирательной кампании 2004 г. социал-демократы и зеленые публично пообещали не продавать акции Siedlungsgesellschaft.Но в 2006 году обе стороны согласились с консерваторами доказать арендаторам стратегию приватизации. Ассоциация арендаторов снова забеспокоилась.

ДРЕЗДЕН

В Дрездене (Саксония) муниципальная компания WoBa (47 600 квартир) контролировала почти 17% всего жилищного фонда. Большинство в городском совете 2005/2006 планировали продать компанию, чтобы преодолеть большой дефицит местного бюджета. Политические дебаты в Дрездене стали очень противоречивыми, особенно после того, как финансовые инвесторы предложили призы, которые дали возможность сразу погасить всю задолженность местного бюджета.Дебаты даже приводят к серьезным трениям внутри посткоммунистической ПДС, которая играет важную роль в городах Восточной Германии. В принципе ПДС категорически против приватизации, но не только в Дрездене, даже в Берлине, находящемся под совместным управлением ПДС, принципы становятся неопределенными, когда участвуют во власти. Ассоциации арендаторов, инициативы, даже видный спикер левых в немецком парламенте Оскар Лафонтен пытался вмешаться. Наконец, часть PDS в городском совете дала согласие на продажу базирующемуся в США фонду прямых инвестиций Fortress.

Эта продажа из-за своих размеров и политического фона вызвала огромный отклик даже в национальной прессе и политике. В то время как часть общественности приветствовала решение Дрездена об освобождении бюджета, другие четко заявили, что это не может стать образцом. Выдающиеся политики, такие как мэр Мюнхена и председатель альянса National City Uhde, заявили, что Мюнхен никогда не будет продавать оставшееся государственное жилье и что муниципалитеты не должны копировать Дрезден. Даже власти Гамбурга заявили, что сохранят свои жилищные компании.

ФРАЙБУРГ

Во Фрайбурге (юго-запад Германии) муниципалитет (зеленый мэр) планирует продать свою муниципальную жилищную компанию и несколько тысяч единиц жилья, которые непосредственно контролируются муниципалитетом. Против этих планов инициатива под названием «Жилье — право человека» собрала 15 000 подписей с требованием проведения плебисцита. Плебисцит состоится позже в этом году. Ведутся даже дебаты о преобразовании жилищного фонда в кооперативную или иную форму социальной собственности.

LEG NRW

LEG (Федеральная девелоперская компания) — это компания, изначально принадлежащая федеративному государству NRW.Он контролирует более 100 000 единиц жилья. Правительство штата готовится к продаже. Против этого плана общенациональная инициатива собирает подписи под официальной петицией (см. Дополнительный случай).

Предложение по глобальной стратегии

Опыт прошлых лет показывает, что приватизация муниципального жилья не является привилегией либералов и консервативной партии. Из-за сильного дефицита государственного бюджета содержание государственного жилищного сектора постоянно находится под давлением.В нескольких случаях организации арендаторов и общественные движения были полностью сами по себе, если хотели предотвратить приватизацию. Инициативы референдума стали важным инструментом в этой борьбе и даже поддержали некоторые учебные процессы в политической сфере, особенно внутри социал-демократов. Это важно, потому что плебисциты могут предотвратить приватизацию только на некоторое время. Настоящая профилактика требует изменения осознания ценности государственного жилищного сектора.

После волны массовых продаж фондам прямых инвестиций в 2004–2006 годах политические конфликты по этому поводу становятся все более острыми, даже на региональном и национальном уровнях.Явно проприватизационная коалиция поддерживается Либеральной партией, частью консерваторов и финансовым лобби. Национальная организация институциональных жилищных компаний, а также национальный альянс городов, важные части социал-демократов, профсоюзы, большинство национальной левой партии / ПДС и небезопасная часть зеленых очень критично относятся к последствиям и выступают против приватизации, по крайней мере, до тех пор, пока они видят альтернативы.

Таким образом, ситуация созрела для усиления кампании на более общих уровнях, чем на местном.Эта кампания должна быть направлена ​​не только на защиту данных структур. Ему даже следует приложить больше усилий для разработки стратегии будущей роли муниципального жилья. Это далеко не только обеспечение жильем бедных, но и дает муниципалитетам стратегический инструмент для воздействия на жилищную ситуацию и развитие городов в своих городах. Совершенно необходимо, чтобы промышленно развитые страны держали государственный и социальный жилищный фонд, который контролируется демократическим путем и обеспечивает доступ к жилью, ограниченный по расходам.

RAD: чувствуют себя обделенными, арендаторы государственного жилья «не участвуют» в плане приватизации NYCHA

Городское управление жилищного строительства возобновляет работу над давно запланированным шагом: перевод многих комплексов в частное управление.

Но жители — некоторые из которых могут быть временно перемещены из-за капитального ремонта квартир — говорят, что их держат в неведении, что усугубляет беспокойство, которое уже усиливается во время пандемии.

В небольшом здании жилищного управления города Нью-Йорка в Кипс-Бэй, одном из первых на Манхэттене переоборудованного здания, арендаторы говорят, что у них мало ответов на ключевые вопросы.Среди них: как будут работать новые договоры аренды и придется ли арендаторам, уязвимым для COVID-19, переезжать, пока будут проводиться ремонтные работы?

Мелани Аучелло, президент ассоциации арендаторов по адресу 344 E. 28th St., рассказала THE CITY, что замешательство и отсутствие информации о процессе привело к «полному ужасу» среди жителей.

«Мы не согласны с этим», — сказала она.

Некоторые настолько разочарованы, что планируют бойкотировать встречу в здании, запланированную на вторник новым частным менеджером комплекса, PACT Renaissance Collaborative, или PRC.

Встреча должна стать первой из серии виртуальных собраний муниципалитета, проводимых PRC в восьми других комплексах по всему району в течение следующих трех недель.

Около 3 000 единиц государственного жилья на Манхэттене будут переданы новому руководству в этом году, из них 62 000, которые должны быть преобразованы в многолетний план для частных компаний по ремонту собственности NYCHA, известной как RAD или PACT.

«Я очень твердо убежден, что если мы создадим прецедент — если они проведут по нам поезд и будут делать все, что хотят, а мы просто сядем и сядем на него, — это произойдет с любым другим проектом», — сказал Аучелло.

«Гостиничные люксы» на кране

В своем заявлении пресс-секретарь NYCHA Рошель Лия Голдблатт сказала, что PRC организует мероприятие во вторник, «чтобы все жители знали статус проекта и ответили на вопросы жителей», добавив, что, если у жителей есть проблемы, «мы рекомендуем им принять участие в этой встрече. чтобы мы могли их обсудить и решить ».

В презентации PRC для встречи во вторник, переданной в THE CITY, группа сообщает, что планирует отремонтировать кухни и ванные комнаты, отремонтировать крышу, фасад и лифты, а также добавить систему безопасности, среди других улучшений.

Но жители комплекса говорят, что из-за сбоев они уже не доверяют NYCHA или PRC, чтобы эти работы выполнялись без проблем.

Аучелло уже несколько месяцев отвечает на звонки соседей по поводу проблем, связанных с предстоящими изменениями, сказала она. По ее словам, до COVID-19 работники без документов приставали к арендаторам, чтобы те проводили проверки перед конверсией.

Затем, после серии жалоб, она подтолкнула КНР приостановить проверки в первую неделю марта. С тех пор работы остановлены из-за пандемии.

И пожилые люди в здании, некоторые из которых говорят только на испанском или китайском, обеспокоены тем, что их выгнают из своих квартир, пока работа будет сделана, сказал Аучелло.

Goldblatt сказал, что некоторым жильцам, возможно, придется временно покинуть свои квартиры в течение дня во время строительства, но что «гостиничные апартаменты будут доступны» тем арендаторам, которые хотят уехать, пока идет работа.

Беспокойство по поводу аренды

Аренда также вызывает серьезную озабоченность, заявили арендаторы.

Аида Гонсалес, прожившая в комплексе 49 лет, сказала, что в прошлом году она заполнила документы с группой юридических услуг, представители которой приехали в здание, чтобы помочь арендаторам правильно оформить договор аренды квартиры перед перестройкой.

Гонсалес и трое ее внуков были у нее в аренде, а ее бывший муж, который жил с ней после сердечного приступа в прошлом году, — нет.

Согласно Справочнику RAD, все дополнительные члены семьи, домашние животные и бытовая техника должны быть добавлены к аренде квартиры до того, как частные менеджеры возьмут на себя управление зданием.

Адвокаты, с которыми работала Гонсалес, сказали, что ее бывшему разрешат остаться. Но когда она недавно говорила с NYCHA об этом вопросе, она сказала, что ей сказали, что не было никаких записей об изменении аренды.

«Они сказали:« Мы ничего об этом не знаем ». Итак, что мне делать?» она сказала.

У ее сестры, Розы Митчелл, которая также живет в этом здании, была аналогичная проблема. По ее словам, в прошлом году она заполнила документы, чтобы сдать в аренду своего 24-летнего внука. Но когда она говорила с сотрудником NYCHA этой весной, ей сообщили, что молодой человек не был арендован.

«Это случилось в мае», — сказала она. «Я не собираюсь бросать внука на улицу с COVID-19 повсюду».

Президент ассоциации арендаторов Мелани Аучелло говорит, что обнаружила мышей, падавших на пожертвованную еду, хранившуюся в их общественной комнате, 16 июля 2020 года. Бен Фрактенберг / ГОРОД

Прежде, чем что-либо будет сделано, Аучелло сказала, что хочет решить все проблемы, с которыми арендаторы сталкивались в течение нескольких месяцев, включая получение юридической помощи.

«Существует постоянный страх увольнения и ответных мер», — сказала она. «Никто этого не хочет».

Goldblatt сообщила, что после встречи во вторник Legal Aid обратится к жителям, «чтобы ответить на вопросы о конверсии, новых договорах аренды и в целом предложить юридические услуги в связи с конверсией».

Арендаторам будет предложено подписать новые договоры аренды, что приведет к закрытию проекта в конце октября, сказала она, и «всем арендаторам будет предоставлен доступ к услугам юридической помощи, и от них не ожидается, что они подпишут договор аренды без предварительной консультации с Адвокат по юридической помощи.”

Legal Aid не сразу ответила на запрос о комментарии.

Том Корсилло, представитель PRC, заявил в своем заявлении: «Наше обязательство перед каждым жителем 344 East 28th Street состоит в том, чтобы продолжать слушать, поддерживать и сотрудничать с ними, чтобы гарантировать, что их потребности будут удовлетворены, и удовлетворить высокие требования. стандарты, которых мы придерживаемся и которых заслуживают эти жители ».

Только начало

Не только жители Восточной 28-й улицы. К концу 2028 года около трети всего жилищного портфеля NYCHA будет переведено в частное управление в соответствии с текущими планами.

Согласно новому отчету Community Service Society, группы по защите интересов жилищного строительства, программа резко разделила жильцов. CSS опросила 285 жителей государственного жилья о RAD / PACT в 2019 году и обнаружила, что лишь незначительное большинство поддерживает план, при этом 56% заявили, что одобряют или «решительно поддерживают» идею преобразования.

Но многие арендаторы категорически против. Вик Бах, ведущий автор отчета CSS, сказал, что полученные данные «не предвещают ничего хорошего для NYCHA».

В отчете была обнаружена наиболее распространенная причина отказа от поддержки PACT: страх перед джентрификацией, которая в конечном итоге может вытеснить давних жителей.

В отчете была обнаружена наиболее частая причина отказа от приватизации: страх перед джентрификацией.

Согласно PACT, однако, частным управляющим недвижимостью NYCHA запрещено повышать арендную плату до рыночных ставок или заменять существующих арендаторов арендаторами, готовыми платить более высокие цены.

Согласно Справочнику RAD, написанному совместно CSS и Legal Aid, все жители имеют право оставаться в своих квартирах после преобразования, и любые вакансии, которые появляются после преобразования, будут заполнены из списка ожидания Раздела 8.

«Ваш проект не будет« облагораживать », — говорится в справочнике.

Аучелло видит обе стороны: страхи, а также острую потребность улучшить свое разрушающееся здание и тому подобное.

«Я на все 100% за улучшение условий жизни и проживания здесь», — сказала она. «Я просто хочу, чтобы это было сделано безопасно — и чтобы через 20 лет нам не грозило выселение».

Подпишитесь на Новостная рассылка Получить THE CITY Scoop

Подпишитесь и получайте свежие новости из ГОРОДА каждое утро

Закон о приватизации жилья — Riigi Teataja

Прошло 06.05.1993
RT I 1993, 23, 411
Вступление в силу 29.05.1993

Изменено следующими правовыми документами (показать)

94 1527.2

Принято	Опубликовано	Вступление в силу
27.10272 .1993	RT I 1993, 71, 1002	18.11.1993
16.03.1994	RT I 1994, 25, 405	07.04.1994
сводный текст на бумаге RT	RT I 1994, 32, 505
28.06.1994	RT I 1994, 51, 860	16.07.1994
30.06.1994	RT I 1994, 54, 905	01.08.1994
14.12.1994	RT I , 1609	29.12.1994
23.02.1995	RT I 1995, 24, 337	15.03.1995
сводный текст на бумаге RT	RT I 1995, 44, 671
14.06.1995	RT I 1995, 57, 979	21.07.1995
29.01.1997	RT I 1997, 13, 210	02.03.1997
17.02.1999	RT I 1999, 27, 386	27.03.1999
RT I 2000, 88, 576	29.11.2000
15.11.2000	RT I 2000, 92, 601	01.07.2001
сводный текст на бумаге RT	RT I 2000, 99, 638
14.11.2001	RT I 2001, 93, 565	01.02.2002
15.05.2002	RT I 2002, 47, 297	01.01.2004
05.06.2002	RT I 2002, 53 , 336	01.07.2002
17.12.2003	RT I 2003, 88, 594	08.01.2004
09.06.2004	RT I 2004, 53, 368	01.01.2005
15.06.2004	RT I 2004, 53, 370	18.07.2004
06.04.2005	RT I 2005, 22, 149	08.05.2005
19.04.2006	RT I 2006, 21, 159	01.06.2006
04	RT I 2006, 25, 184	11.06.2006
17.05.2006	RT I 2006, 26, 191	01.08.2006
11.11.2009	RT I 2009, 57, 381	01.01.2010
19.02.2014	RT I, 13.03.2014, 3	01.01.2018, частично 23.03.2014 и 01.01.2016
19.06.2014	RT I, 29.06.2014, 109	01.07.2014, заглавия министров заменены на основании части 4 статьи 107³ Закона о Правительстве Республики в редакции, действующей с 1 июля 2014 года.
09.12.2015	RT I, 30.12.2015, 5	01.01 .2016
14.06.2017	RT I, 04.07.2017, 1	01.01.2018
21.11.2018	RT I, 12.12.2018, 2	22.12.2018

§ 1. Сфера действия Закона

(1) Настоящий Закон регулирует отношения, возникающие при приватизации жилых домов и квартир (далее жилищ ), находящихся в собственности государства, органов местного самоуправления и других обязанных субъектов приватизации, определенных законом, определяя объект, субъекты, условия и порядок приватизации.

(2) Настоящий Закон также регулирует отношения, возникающие при приватизации строящихся жилых домов, находящихся в собственности субъектов, указанных в части 1 настоящей статьи.

§ 2. Цель Закона

(1) Целью приватизации жилищ является предоставление физическим и юридическим лицам возможности приобретать используемые ими жилые помещения по договору аренды и свободные жилые помещения и, таким образом, обеспечивать улучшение жилищных условий. содержание и сохранение жилых домов.

(2) Государство должно поддерживать приватизацию ценовой политикой, предоставлять ссуды на льготных условиях, предписывать возможности частичного прощения ссуд и принимать другие меры для ускорения процесса приватизации в соответствии с экономическими условиями.

§ 3. Объект приватизации

(1) Объект приватизации — жилище или квартира и другая соответствующая часть строящихся работ, либо строящийся жилой дом, либо квартира, находящаяся в государственной или государственной собственности. компании (в дальнейшем жилых домов, принадлежащих государству ) или в собственности местного правительства или публичной компании с ограниченной ответственностью, все акции которой принадлежат местному правительству или частной компании с ограниченной ответственностью, единственная акция которой принадлежит местному государственные (далее жилищ, находящихся в муниципальной собственности ).

(1 ¹ ) На основании статьи 40 Закона Эстонской Республики об основах реформы собственности и в соответствии с настоящим Законом объектом приватизации является жилище и другая соответствующая доля жилого дома или строящегося жилого дома. который находится в собственности обязанного субъекта, предусмотренного в § 3 Закона о реформе сельского хозяйства, или обязанного субъекта ренационализации и приватизации, предусмотренного в подразделе 2 (3) Ренационализации и приватизации собственности кооператива. , Закон о государственных кооперативных и некоммерческих объединениях (далее обязанный субъект ренационализации ) и находился в их собственности на момент вступления в силу соответствующих законов.Объектом приватизации также является жилище, которое перешло из собственности обязанного субъекта сельскохозяйственной реформы или ренационализации к его правопреемнику, который является юридическим лицом или новым юридическим лицом, созданным в ходе сельскохозяйственной реформы или реформы обязанных субъектов. ренационализации.

(2) Размер другой доли жилого дома, соответствующей квартире или нежилому помещению, определяется исходя из соотношения общей площади этой квартиры или нежилого помещения к общей площади жилого помещения. квартиры и нежилые помещения во всем доме.Такая акция указывается как юридическая акция.

(3) Вспомогательные помещения, расположенные в жилом доме или на том же участке, что и жилой дом, подлежат приватизации на основании настоящего Закона в порядке, установленном Правительством Республики. Вспомогательными помещениями считаются помещения, расположенные в жилом доме или в зданиях, расположенных на одном участке с жилым домом и которые согласно строительной проектной документации предназначены для обслуживания жилого дома либо для общего или индивидуального пользования жильцами.Вспомогательными помещениями считаются и бывшие жилые помещения, которые решением местного самоуправления не объявлены нежилыми помещениями, независимо от того, как эти помещения фактически используются.

(4) Приватизации подлежат:
1) жилые помещения, используемые по договору аренды;
2) все жилые помещения в жилом доме, в отношении которых определена необходимость реконструкции или капитального ремонта;
3) пустующие жилые помещения в новых жилых домах, жилых домах, в которых завершен капитальный ремонт, реконструированные жилые дома или строящиеся жилые дома, а также жилые помещения, освобожденные в связи с выездом или смертью предыдущего арендатора.

(5) Приватизации не подлежат:
1) жилища работодателей;
2) [опущено — RT I 1995, 24, 337 — в силе с 15.03.1995]
3) жилища, в отношении которых к арендатору жилья возбуждено дело об изменении, расторжении или признании договора аренды недействительным, до вынесения решения по иску в установленном порядке;
4) незаконно отчужденные жилища, о возврате или компенсации которых заявлено в установленном порядке, до тех пор, пока дело о возврате не будет рассмотрено или правообладатель не откажется от нотариально удостоверенного требования о возврате имущества;
5) [признан недействительным — RT I 1994, 94, 1609 — в силе с 29.12.1994]
6) [признан недействительным — RT I 2009, 57, 381 — в силе с 01.01.2010]
7) приватизированные жилые помещения, переходящие в собственность самоуправления после вступления в силу настоящего Закона;
8) жилища, объявленные думой местного самоуправления социальным жилищем;
8) жилые помещения, находящиеся в собственности самоуправления, предоставленные самоуправлением в рамках оказания социальных услуг.
[RT I, 30.12.2015, 5 — в силе с 01.01.2016]

(6) Жилища, находящиеся под охраной государства, а также жилища, находящиеся в историко-заповедных зонах, подлежат приватизации только при условии, что их приобретатель обязуется соблюдать установленные режим защиты.В целях обеспечения выполнения указанной обязанности приобретателям жилья направляется извещение об обязательстве защиты.

(7) [Часть недействительна — RT I, 13.03.2014, 3 — в силе с 01.01.2018]

(8) Городские и волостные советы могут определять жилые помещения, не приватизируемые в связи с их сносом, реконструкцией, дальнейшим использованием. по договору аренды или по другой уважительной причине в общественных интересах. Совет публикует указанные причины в газете, в которой публикуются официальные сообщения самоуправления.

(9) Обязанный субъект не может устанавливать никаких ограничений ни по размеру приватизированного жилья, ни по условиям приватизации.

(10) Жилище, используемое по нескольким договорам аренды, передается арендаторам в общую собственность в порядке, установленном Правительством Республики.

(11) Жилища в жилых домах, находящихся в долевой собственности, в которых один из собственников является обязательным субъектом приватизации жилищ, подлежат приватизации в соответствии с настоящим Законом, если совладельцы достигают соглашения об определении физических долей жилого помещения. строительство.Если совладельцы не придут к соглашению, жилище подлежит приватизации в соответствии с отдельным законом.

(12) Жилище является объектом приватизации, если оно находится в собственности обязанного субъекта на момент вступления в силу настоящего Закона или передано в собственность обязанного субъекта в соответствии с Законом о приватизации или Эстонской Республикой. Закон о сельскохозяйственной реформе.

(13) Принадлежащие государству жилища передаются в порядке, установленном Законом о государственном имуществе, если настоящим Законом не предусмотрено иное.
[RT I 2009, 57, 381 — в силе с 01.01.2010]

§ 4. Субъект приватизации жилого помещения

Субъектами приватизации жилищного фонда являются: договор аренды или один взрослый член семьи, постоянно проживающий вместе с ним или с ней в соответствии с обоюдным письменным соглашением между арендатором и проживающими с ним взрослыми членами семьи и бывшими взрослыми членами семьи арендатора, проживающими в одном жилом помещении, утвержденном обязанным предмет;
2) гражданин Эстонии, достигший 18-летнего возраста;
3) иностранец не моложе 18 лет, имеющий разрешение на долгосрочное проживание или разрешение на временное проживание в Эстонской Республике, предусмотренное Законом об иностранцах, до получения вида на жительство также проживающее в Эстонии иностранное лицо. Эстония до 1 июля 1990 г., постоянно проживающая в Эстонии и имевшая постоянную регистрацию адреса в бывшей Эстонской ССР;
3 ¹ ) иностранец не моложе 18 лет, проживающий в Эстонии на основании права проживания в порядке, установленном Законом о гражданах Европейского Союза;
4) зарегистрированное в Эстонской Республике юридическое лицо, являющееся субъектом права в соответствии с частью 1 статьи 3 Закона о приватизации, — с 1 марта 1995 года.
[RT I 2006, 26, 191 — в силе с 01.08.2006]

§ 5. Преимущественное право покупки жилища

(1) Преимущественное право покупки жилища имеют следующие лица:
1) в случае жилого помещения, используемого по договору найма, — арендатор жилища или один проживающий вместе с ним совершеннолетний член семьи, если заявление о приватизации жилища подано до 1 марта 1995 года;
2) в случае незанятого жилища, включенного в строительные работы, указанные в части 1 статьи 10 Закона Эстонской Республики о земельной реформе, лицо, объявленное правомочным субъектом реформы собственности и подавшее ходатайство о приватизация земли, на которой расположено указанное жилище;
3) при наличии свободного жилого помещения в новом жилом доме, жилом доме, в котором был завершен капитальный ремонт или реконструкция жилого дома (за исключением случая, указанного в пункте 2 части 1 настоящей статьи), а также в в случае выселения жилых помещений в связи с выездом, выселением или смертью предыдущего арендатора: в первую очередь — арендатор жилья, возвращенного правомочному субъекту реформы собственности, или жилище работодателя при условии, что арендатор и все проживающие с ним лица освободить указанное жилище; во второй очереди — физические лица;
4) в случае жилого помещения, используемого по договору найма, — лица, указанные в пунктах 2 и 3 статьи 4 настоящего Закона, если наниматель жилища и проживающие с ним совершеннолетние члены семьи предоставили подтвержденные письменные согласие на это в порядке, установленном волостной или городской управой, и заявление о приватизации жилища подано лицом, получившим на это согласие до 1 марта 1995 года;
5) наниматель жилого помещения, указанного в части 4 части 5 статьи 3 настоящего Закона, или один проживающий с ним совершеннолетний член семьи в соответствии с соглашением, указанным в части 1 статьи 4 настоящего Закона, также после 1 марта 1995 года, если Заявление о приватизации жилища было подано в течение трех месяцев после получения письменного уведомления от самоуправления о том, что жилое помещение, используемое по договору аренды, является объектом приватизации.

(2) Все незанятые жилые помещения, являющиеся объектами приватизации в соответствии с настоящим Законом, и правомочные субъекты их приватизации учитываются на основании условий, предусмотренных пунктами 2 и 3 части 1 настоящей статьи, исполнительный орган местного самоуправления соответствующего города или волости в порядке, установленном думой.

(3) Сведения о незанятых жилых помещениях, являющихся объектами приватизации, обязанные субъекты приватизации, перечисленные в статье 6 настоящего Закона, представляют в исполнительный орган местного самоуправления в порядке, установленном советом местного самоуправления. город или волость.Информация о незанятых жилищах, являющихся объектами приватизации, должна быть доступна заинтересованным лицам и государственному органу, организующему приватизацию жилищ. Органы местного самоуправления обязаны привлекать представителей ассоциаций собственников возвращенных домов и арендаторов, проживающих в этих домах, к принятию решений об аренде пустующих и освобожденных жилищ и приватизации жилищ на публичных торгах.

(4) Свободные жилые помещения в новостройках, жилых домах, в которых завершен капитальный ремонт или реконструированы жилые дома (за исключением случая, указанного в пункте 2 части 1 настоящей статьи) и находящихся в собственности самоуправления, которое являются объектами приватизации в соответствии с настоящим Законом, а также жилые помещения, освобожденные в связи с выездом, выселением или смертью предыдущего собственника, могут быть сданы в аренду до приватизации только лицам, имеющим приоритетность, указанную в пункте 3 части 1 настоящей статьи. .Указанные жилища могут быть сданы в аренду другим лицам только на основании соответствующего решения совета местного самоуправления, в котором определяется, кому это жилище сдается в аренду.

§ 6. Обязательный субъект приватизации жилища

(1) Обязанными предметами приватизации жилого помещения в соответствии с настоящим Законом являются:
1) в случае жилищ, принадлежащих государству, предприятию, агентству или организация, в том числе публично-правовое юридическое лицо, в собственности (балансе) которой находится приватизируемое жилище.Указанное предприятие, агентство или организация уведомляет исполнительный орган местного самоуправления города или волости, где находится жилище, а также министерство, государственный орган или другой центральный орган, в сфере управления которого оно находится, о приватизации жилого помещения;
2) в случае жилищ, находящихся в муниципальной собственности, — юридическое лицо, во владении (балансе) которого находится приватизируемое жилище. Приватизация таких жилых помещений осуществляется с согласия исполнительного органа соответствующего местного самоуправления;
3) для жилых домов, находящихся в долевой собственности, когда государство или самоуправление является одним из собственников, хозяйствующих субъектов, агентств или организаций, управляющих жилым домом.Приватизация таких жилых домов или жилых помещений, расположенных в пределах таких жилых домов, осуществляется с согласия министерства, государственного агентства или исполнительного органа соответствующего самоуправления и других собственников;
4) в случае жилых помещений, находящихся в собственности обязательного субъекта сельскохозяйственной реформы, обязательного субъекта сельскохозяйственной реформы;
5) в случае жилых помещений, находящихся в собственности обязанного субъекта ренационализации, — обязательного субъекта ренационализации;
6) при передаче жилых помещений в собственность обязанных субъектов сельскохозяйственной реформы или ренационализации в собственность новым юридическим лицам, созданным в ходе сельскохозяйственной реформы или ренационализации, предоставленные права и обязанности субъектов приватизации жилищного фонда в этом Законе распространяются на указанных лиц.

(2) Если обязанный субъект приватизации жилого помещения прекратил свою деятельность в установленном законом порядке, возложенные на него обязанности исполняет его правопреемник. При отсутствии правопреемника выполнение обязанностей обязанного субъекта организуется в случае жилищ, находящихся в муниципальной собственности, городской или волостной управой, в случае других жилых помещений — министерством, в сфере управления которого находится Обязанный субъект, прекративший свою деятельность, был.Если обязанный предмет приватизации жилища не находился в чьей-либо сфере управления, выполнение обязанностей обязанного субъекта организует самоуправление по месту нахождения жилища.
[RT I, 04.07.2017, 1 — в силе с 01.01.2018]

§ 7. Определение цены приватизированного жилья

(1) Цена приватизированного жилища определяется в установленном порядке Правительством Республики посредством стоимостных коэффициентов, где учитывается разница между стоимостью одного квадратного метра общей площади бетонного жилища и стоимостью одного квадратного метра общей площади стандартной жилой квартиры. указанные в части 1 статьи 10 настоящего Закона, а также степень износа, предоставление коммунальных услуг и удобств и местонахождение жилища.При приватизации жилища с преимущественным правом покупки цена жилища уменьшается на сумму, уплачиваемую арендатором жилища или проживающим или проживавшим с ним членом семьи самоуправлению за приобретение права на владение жильем. поселиться в жилище. Если жилище, используемое по договору аренды, было построено за счет арендатора, законно и на основании договора, заключенного с владельцем дома, на чердаке, в подвале или в подсобных помещениях или в качестве пристройки, цена жилище уменьшается при приватизации жилища такому арендатору или члену его семьи в размере, который может быть задокументирован как затраты на строительство или определен в отчете об оценке, но не более чем в размере стоимости жилища.

(2) Стоимость приватизированного жилища определяется обязанным субъектом по методике, установленной Правительством Республики. Цена приватизированного жилого помещения утверждается комиссией, создаваемой исполнительным органом местного самоуправления города или волости.

(3) Совет самоуправления города или волости может снизить цену приватизированного жилого помещения, если правомочным объектом приватизации являются:
1) лицо, получающее пенсию по случаю потери кормильца,
2) родитель, который в одиночку воспитывает несовершеннолетних детей. если второй родитель умер,
3) гражданин Эстонии, репатриировавшийся с территории бывшего Советского Союза, или лицо эстонского происхождения, поселившееся в Эстонии,
4) инвалид I или II категории, и если трудовых лет, указанных в карточке учета государственных капитальных облигаций, выданной лицу, указанному в пунктах 1) –4), и членам семьи, проживающим с ним, не достаточны для оплаты социально обоснованного жилого помещения, установленного Правительством Республики, но не более в размере, превышающем балансовую стоимость 10 рабочих лет, установленную частью 1 статьи 10 настоящего Закона.

§ 8. Средства платежа за приватизированное жилище

(1) Жилье приватизируется за облигации государственного капитала, ценные бумаги, выпущенные в качестве компенсации за незаконно отчужденное имущество, наличные деньги, годы работы, внесенные в учетную карту облигаций государственного капитала или доля занятости в собственности коллектива или межхолдинговой организации, которая является обязательным объектом ренационализации. Покупатель может оплатить одно жилище одним или несколькими из указанных способов.Порядок расчетов с использованием различных средств устанавливается Правительством Республики.

(2) Порядок использования облигаций государственного капитала и их учетных карточек, а также ценных бумаг, выпущенных для возмещения незаконно отчужденного имущества при приватизации жилищ, находящихся в собственности обязанных субъектов сельскохозяйственной реформы и ренационализации, устанавливается Правительством. Республики.

(3) Лицо, использующее жилище по договору аренды, а также лица, имеющие первоочередность, указанную в пункте 3 части 1 статьи 5 настоящего Закона, могут приобретать жилище в рассрочку.Условия рассрочки в случае жилищ, принадлежащих государству, определяются Правительством Республики, в случае жилищ, находящихся в муниципальной собственности советом местного самоуправления, в случае жилищ, находящихся в собственности обязанного субъекта права собственности. -национализация обязанным субъектом, а в случае жилищ, находящихся в собственности обязанного субъекта сельскохозяйственной реформы, — советом местного самоуправления по предложению комитета сельскохозяйственной реформы.Условия рассрочки оформляются письменно в договоре купли-продажи жилища.

(4) Ценные бумаги, выпущенные межхолдинговой организацией, являющейся обязанным субъектом ренационализации, могут быть использованы для приватизации жилого помещения, находящегося в собственности того же обязанного субъекта. Доля занятости в собственности коллектива, выданная обязанным субъектом сельскохозяйственной реформы, может быть использована для приватизации жилого помещения, находящегося в собственности того же обязанного субъекта.

§ 9. Приватизация на публичных торгах

(1) На публичных торгах приватизируются: свободные жилые помещения и жилые помещения, освобожденные в связи с выездом, выселением или смертью предыдущего арендатора, если несколько лиц имеют равные права предварительного -приобретение и, зарегистрировавшись в соответствии с частью 2 статьи 5 настоящего Закона, желают приобрести его и жилые помещения, используемые по договору аренды, для приватизации которых с правом преимущественной покупки заявки не были поданы в сроки, указанные в § 5 настоящего Закона или если заявитель объявлен отказавшимся от права приватизировать жилище.

(2) Публичный аукцион организует обязанный субъект приватизации жилого помещения в порядке, установленном Правительством Республики. Информация о приватизируемых жилищах должна быть опубликована в печати не менее чем за месяц до проведения аукциона.

(3) Совет местного самоуправления может наложить ограничения на участников публичного аукциона, организованного для приватизации жилищ, находящихся в собственности самоуправления, и установить дополнительные условия приватизации.

(4) Начальная цена жилищ, приватизируемых на публичных торгах, определяется на основаниях, предусмотренных частью 1 статьи 7 настоящего Закона.

(5) Жилище, приватизированное на публичных торгах, может быть оплачено в порядке, установленном статьей 8 настоящего Закона.

§ 10. Выпуск облигаций государственного капитала

(1) Постоянным резидентам территории, находящейся под юрисдикцией Эстонской Республики с 1 января 1992 года (их правопреемникам в случае их смерти), выпускается публичный капитал. облигации на основании стажа работы (выслуги лет).Карты учета государственных капитальных облигаций должны быть введены для определения времени приема на работу, а учетные карты должны использоваться для приватизации квартир наравне с государственными капитальными облигациями. Карты учета государственных капитальных облигаций и государственные капитальные облигации выдаются лицам, достигшим 18-летнего возраста к 1 декабря 1995 года. Один рабочий год эквивалентен одному квадратному метру общей площади квартиры в девятиэтажном жилом доме. квартиры (тип 121-02-Э). Балансовая стоимость одного рабочего года составляет 300 крон.Лицо может иметь только одну учетную карточку, которая регистрируется в порядке, установленном Правительством Республики.

(2) Облигации государственного капитала также выдаются гражданам Эстонии, которые на 1 января 1992 года постоянно проживали на территориях Эстонской Республики, определенных Тартуским мирным договором, которые находятся за пределами территории, находящейся под юрисдикцией Республики Эстония. Эстония в соответствии с условиями, указанными в этом разделе.

(3) При определении рабочего времени, указанного в части 1 настоящей статьи, учитывается занятость лица на предприятиях, в агентствах и организациях, находящихся на территории, находящейся под юрисдикцией Эстонской Республики, и в их структурные подразделения в период с 1 января 1945 года по 1 января 1992 года, за исключением случаев, предусмотренных частью 13 настоящей статьи.

(4) Время работы включает также:
1) время деятельности членов художественных объединений и профессиональных объединений на момент начала занятия творческой деятельностью лица, если деятельность осуществлялась на условиях, указанных в часть 3 настоящей статьи;
2) время работы в церкви (приходе), зарегистрированной религиозной организации, если она проводилась на условиях, указанных в части 3 настоящей статьи;
3) время работы в фермерском хозяйстве до его ликвидации и до начала работы в колхозе, совхозе или другом месте, а также время работы в качестве члена семейного предприятия или семейного фермерского хозяйства и индивидуальной работы на основании лицензии на деятельность на условиях, указанных в части 3 настоящей статьи, если лицу исполнилось 16 лет;
4) время, в течение которого лицо ухаживает за инвалидом I категории, за ребенком-инвалидом или за инвалидом с детства до 18 лет, и время, в течение которого мать или отец заботится о ребенке до ребенок достигает трехлетнего возраста в срок и на территории, указанной в части 3 настоящей статьи;
5) дополнительно пять лет за каждого такого ребенка матери или в случае ее смерти отцу или отцу, воспитавшим ребенка без матери, а также опекуну или опекуну ребенка, которого они воспитывают или имеют воспитывались по крайней мере до достижения ребенком восьмилетнего возраста;
6) время обучения в высшем учебном заведении и учреждении среднего специального образования, время обучения персонала, повышения квалификации и переквалификации в школе и на курсах и в аспирантуре, магистратуре , Обучение у врача и клиническая ординатура в течение периода, указанного в части 3 настоящей статьи, если лицо во время учебы или в предшествующий период постоянно проживало на территории, находящейся под юрисдикцией Эстонской Республики;
7) обязательное время приема на работу лица, направленного на работу после выхода из учебного заведения на территории, не находящейся под юрисдикцией Эстонской Республики, если направленное на работу лицо приступило к учебе в учебном заведении. в качестве постоянного жителя территории, находящейся в настоящее время под юрисдикцией Эстонской Республики, в течение срока, указанного в части 3 настоящей статьи;
8) если лицо было назначено за границу предприятием, агентством или организацией, находящейся на территории, которая в настоящее время находится под юрисдикцией Эстонской Республики, время трудоустройства в командировке за пределами указанной территории в течение указанного периода в части 3 настоящей статьи;
9) время прохождения обязательной службы лиц, постоянно проживавших на территории, находящейся под юрисдикцией Эстонской Республики, до прохождения обязательной военной службы в вооруженных силах бывшего Советского Союза, строительных войсках, пограничных войсках, железнодорожных войсках, внутренних войсках и В войсках Комитета государственной безопасности Советского Союза или на альтернативной службе занятости; а также время службы в военизированных пожарных частях на территории, находящейся под юрисдикцией Эстонской Республики, независимо от воинского звания в течение срока, указанного в части 3 настоящей статьи;
10) время, проведенное лицом в качестве военнопленного, или время, проведенное незаконно репрессированным лицом в заключении, ссылке или депортации, независимо от возраста лица, умноженное на три; время принудительного приема на работу лица, изгнанного с территории Эстонской Республики в связи с незаконным преследованием после отбывания наказания за пределами территории, находящейся под юрисдикцией Эстонской Республики; время, когда лицо, участвовавшее в вооруженной борьбе за свободу против иностранной оккупации на территории Эстонской Республики или скрывавшееся от незаконных репрессий, участвовало в борьбе за свободу или скрывалось в течение периода, указанного в части 3 статьи эта секция;
11) для лица, имеющего право на получение пенсии по старости на льготных условиях, разница между количеством лет зачитываемого для пенсии стажа, необходимого для получения пенсии по старости, предусмотренной статьей 5 Закона о государственных пособиях, и годами за зачитываемый для пенсии стаж, необходимый для получения пенсии по старости на льготных условиях, предусмотренных статьей 6 того же Закона;
12) лицу, выросшему несовершеннолетним (до 18 лет) без родителей, дополнительно 10 лет или время нахождения в учреждении по уходу, если оно превышает 10 лет;
13) срок инвалидности инвалидов I и II категорий до достижения пенсионного возраста.

(5) В исключительных случаях Правительство Республики может на основании заявления министерства разрешить принимать во внимание трудовую деятельность лица, которая не соответствует условиям, предусмотренным в частях (3) и (4) настоящей статьи, а также выпускать облигации государственного капитала, если лицо поселилось на постоянной основе на территории, находящейся под юрисдикцией Эстонской Республики, после 1 января 1992 года или если лицо работает за пределами территории Эстонской Республики. Эстония по поручению предприятия, агентства или организации, находящейся в Эстонской Республике.

(6) Время работы включает работу на территории Эстонской Республики, определенной Тартуским мирным договором, который в настоящее время не находится под юрисдикцией Эстонской Республики, а также на территории административных единиц России и Латвия непосредственно граничит с территорией, находящейся в настоящее время под юрисдикцией Эстонской Республики (районы бывшего Советского Союза) (в соответствии со списком, утвержденным Правительством Республики) и в срок, указанный в части 3 настоящей статьи.

(7) Время работы, внесенное в учетную карточку государственных капитальных облигаций гражданина Эстонии в возрасте не моложе 18 лет, постоянно проживающего на территории Эстонской Республики, определенной Тартуским мирным договором, и время работы которого Определенный настоящим Законом короче 10 лет считается равным 10 годам.

(8) Дополнительные годы работы засчитываются собственнику бывшего жилища (в случае его смерти наследникам лица), если принадлежащее ему жилище было снесено в связи с лишением прилегающего к жилому дому участка. на государственные или общественные нужды, и компенсация за снесенное жилище не выплачивалась, равноценное жилище не было передано в собственность, и жилище не было перемещено.Учет дополнительных лет работы ведется по размеру сносимого жилища в соответствии со стоимостью одного квадрата его общей площади, которая определяется в порядке, установленном частью 1 статьи 7 настоящего Закона. Дополнительный трудовой год подтверждается исполнительным комитетом местного самоуправления, решением которого указанное жилище было снесено.

(9) Лицо, которому была учтена доля занятости в собственности коллектива, имеет право на облигацию государственного капитала только в той степени, на которую денежная стоимость облигации государственного капитала превышает денежную стоимость указанной занятости доля.Если трудовая доля в имуществе коллектива, принадлежащего лицу, не полностью или частично выдана лицу в связи с созданием государственного холдинга в ходе сельскохозяйственной реформы, это лицо имеет право на получение государственного залога капитала с денежная балансовая стоимость, равная денежной стоимости доли занятости, которую лицо не получило.

(10) Карты учета облигаций государственного капитала и облигации государственного капитала выпускаются в порядке, установленном Правительством Республики.

(11) Лицо, которому выдается учетная карта облигаций государственного капитала, несет ответственность за достоверность информации, представленной в официальное учреждение, выпускающее, заполняющее или регистрирующее учетные карты. Поддельная или незаконно зарегистрированная учетная карточка полностью или частично недействительна. В случае возникновения спора поддельная или незаконно зарегистрированная учетная карточка аннулируется судом. Перенос рабочих лет с недействительной учетной карты ничтожен. Если жилище приобретается по недействительной учетной карточке, обязанный субъект вправе требовать уплаты цены, определенной в договоре, либо ходатайствовать о признании сделки недействительной в судебном порядке.

(12) Должностные лица, выдающие, заполняющие и регистрирующие учетные карточки, несут ответственность в соответствии с законом.

(13) Время службы в звании офицера в органах Комитета государственной безопасности бывшего Советского Союза или Комитета государственной безопасности бывшей Эстонской ССР не засчитывается во время приема на работу.

(14) Выпуск облигаций с государственным капиталом прекращается 1 февраля 1996 г.

§ 11. Использование облигаций с государственным капиталом и учетных карточек

(1) [Недействительно — RT I 1994, 54, 905 — вступление в силу 01.08.1994]

(2) [Часть недействительна — RT I 1997, 13, 210 — в силе с 02.03.1997]

(3) [Часть недействительна — RT I 1994, 54, 905 — в силе с 01.08.1994]

(4) При приватизации жилого помещения можно использовать выданные всем членам семьи учетные карточки государственных капитальных облигаций и принадлежащие им публичные капитальные облигации в порядке, установленном Правительством Республики.

(5) Карты учета государственных капитальных облигаций могут использоваться для приватизации жилья до 15 декабря 1995 года.

(6) Использование облигаций государственного капитала для приватизации других государственных и муниципальных активов и в торговле определяется Правительством Республики в соответствии с законом.

§ 12. Проведение приватизации жилого помещения

(1) Приватизация жилого помещения осуществляется путем заключения договора купли-продажи между покупателем (субъектом права) и продавцом (обязанным предмет).

(2) Договор, указанный в части 1 настоящей статьи, должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в соответствии с частью 7 статьи 13 Закона о введении в действие Закона о праве собственности по представлению нотариуса.

(3) Неподтверждение договора купли-продажи жилого помещения влечет недействительность сделки со всеми последствиями, предусмотренными гражданским законодательством.

(4) При заключении договора купли-продажи продавец жилья взимает с покупателя комиссию для покрытия затрат на приватизацию, которая не должна превышать 1% от стоимости жилища, зафиксированной в договоре. для купли-продажи. Указанную плату покупатель уплачивает продавцу жилища деньгами.

(5) Цена продажи и условия продажи жилища, включая обязательства покупателя при приватизации жилища и ответственность за неисполнение обязательств по договору, фиксируются в договоре купли-продажи.

(6) Если лицо, подавшее заявление о приватизации жилого помещения, отказывается от заключения договора купли-продажи, это лицо объявляется отказавшимся от права приватизировать жилище в порядке, установленном законодательством. Правительство республики.

§ 13. Создание права собственности на приватизированное жилище

(1) Право собственности на приватизированное жилище, в том числе на жилое помещение, купленное в рассрочку, возникает в соответствии со статьей 92 Закона о собственности.

(2) Перед удостоверением договора купли-продажи нотариус обязан проверить оплату суммы, указанной в договоре, в случае покупки в рассрочку соответствие условий рассрочки установленным условиям рассрочки. на основании части 3 статьи 8 настоящего Закона сделать запись в карточке учета государственных капитальных облигаций в порядке, установленном Правительством Республики, и убедиться в законности сделки.Обязанный субъект несет ответственность за достоверность информации, предоставленной для заключения сделки купли-продажи.

(3) Порядок оформления перехода права собственности на жилище устанавливается Правительством Республики.

§ 14. Обязанности собственника жилого помещения, приобретаемого в рассрочку

(1) При приобретении жилого помещения в рассрочку собственник жилища обязан своевременно и в установленном размере вносить платежи.В случае рассрочки в договоре купли-продажи должны быть предусмотрены санкции к должнику (штраф за просрочку платежа, штраф по договору и т. Д.).

(2) Если покупатель не производит рассрочку платежа в два последовательных срока платежа, обязанный субъект может потребовать объявления о недействительности контракта, возврата жилища, платы за пользование жилым помещением и компенсации ущерба. Требования обязанного субъекта засчитываются в счет сумм, уплаченных покупателем, а остаток возвращается в порядке, установленном Правительством Республики.

§ 15. Организация управления приватизированным жилищем
[Часть недействительна — RT I, 13.03.2014, 3 — в силе с 01.01.2018]

§ 15 ¹ . Управление жилым домом до передачи управления квартирному товариществу или собственникам жилья
[Часть недействительна — RT I, 13.03.2014, 3 — в силе с 01.01.2018]

§ 15 ² . Передача управления жилым домом обязательным субъектом приватизации жилого помещения
[признана недействительной — RT I, 13.03.2014, 3 — в силе с 01.01.2018]

§ 16. — § 17. [Часть недействительна — RT I 2002, 53, 336 — в силе с 01.07.2002]

§ 18. Предоставление земли приватизированное жилище

Земля под приватизированным жилым помещением и необходимая для ее обслуживания земля подлежит приватизации или пользование ею осуществляется на договорной основе.

Статья 19. Распределение доходов от приватизации

(1) Использование средств, полученных от приватизации государственного и муниципального жилья, устанавливается отдельным законом.

(2) Средства, полученные при приватизации жилищ обязанных субъектов сельскохозяйственной реформы, используются в порядке, установленном Законом о сельскохозяйственной реформе.

(3) Средства, полученные от приватизации жилых помещений, находящихся в собственности обязанных субъектов ренационализации, приобретаются обязанным субъектом ренационализации.

(4) Облигации государственного капитала, рабочие годы, зарегистрированные в учетных карточках, и ценные бумаги, выпущенные в качестве компенсации за незаконно отчужденное имущество, полученное при приватизации жилищ, находящихся в собственности обязанных субъектов сельскохозяйственной реформы и ренационализации, остаются за обязанными предмет.

(5) Облигации государственного капитала, полученные за приватизированные жилища и другое имущество, указанное в части 1 статьи 8 настоящего Закона, не считаются доходом обязываемого субъекта.

(6) Обязанный субъект сельскохозяйственной реформы или ренационализации может приобрести имущество, указанное в части 3 статьи 28 Закона о приватизации, за облигации государственного капитала, принятые обязанным субъектом при приватизации жилищ. Обязанный субъект сельскохозяйственной реформы может, по соглашению с уполномоченным субъектом, использовать принятые государственные капитальные облигации для компенсации коммунальной собственности.Обязанный субъект ренационализации может полностью оплатить приватизируемую землю с преимущественным правом покупки полученными им приватизационными чеками для приватизации жилищ.

Статья 20. Реестр облигаций государственного капитала

(1) Реестр облигаций государственного капитала создается Правительством Республики.

(2) Реестр облигаций государственного капитала ведет Государственный вычислительный центр.

§ 21. Приватизация строящегося жилья

(1) В соответствии с настоящим Законом приватизации подлежат также строящиеся жилые дома и квартиры с уровнем технической готовности более 50%.

(2) Незавершенное строительство считается при приватизации пустующим, если физические лица не участвовали в строительстве жилья за счет собственных средств в установленном порядке. Указанные лица вправе приватизировать строящееся жилище в порядке, предусмотренном пунктом 1 части 1 статьи 5 настоящего Закона.

(3) Стоимость строящегося жилого помещения определяется в порядке, установленном Правительством Республики, с помощью стоимостных коэффициентов, в которых учитывается разница между расчетной стоимостью за один квадратный метр общей площади. площадь строящегося жилища и стоимость общей площади стандартной жилой квартиры, указанной в части 1 статьи 10 настоящего Закона, а также степень готовности и местонахождение жилища.

§ 21 ¹ . Создание квартирной собственности при приватизации

Лицо, владеющее жилым помещением как движимым, вправе стать собственником квартирной собственности. Заявление об установлении квартирной собственности, содержащее заявление об определении земельного участка, необходимого для обслуживания строительных работ, подает в волостную или городскую управу обязанный субъект приватизации жилища.Такое заявление может также подать квартирное товарищество или лица, владеющие жилым помещением как движимым имуществом.

§ 21 ² . Определение земельного участка, необходимого для обслуживания строительных работ

Если земельный участок, необходимый для обслуживания строительных работ, не определен при строительстве, волостная или городская управа определяет земельный участок, на котором ведутся строительные работы, как земельный участок. необходимые для обслуживания строительных работ при возникновении квартирной собственности.Перед совершением соответствующих действий волостная или городская управа извещает квартирное товарищество или лиц, владеющих жилым помещением как движимым имуществом. Если квартирное товарищество или лица, владеющие жилыми помещениями в качестве движимого имущества, желают зарегистрировать земельный участок, превышающий площадь земли под строительные работы, или оспаривают размер или границы земельного участка, определенного для обслуживания строительных работ, квартира товарищество или лица, владеющие жилищем как движимым имуществом, должны подать соответствующее заявление в волостную или городскую управу в установленный срок.Земельный участок, необходимый для обслуживания строительных работ, может быть определен путем камерального обследования.

§ 21 ³ . Срок подачи заявлений на установление квартирной собственности

(1) Заявления на установление квартирной собственности могут быть поданы до 31 декабря 2001 года. Если обязательным субъектом приватизации жилого фонда является квартирное товарищество или лица, владеющие жилыми помещениями в качестве движимого имущества не подали заявление в установленный срок, земля, необходимая для обслуживания их строительных работ, подлежит муниципализации по требованию волостной или городской управы.Если самоуправление не желает муниципализировать землю, земля остается в государственной собственности.

(2) Срок подачи заявлений, указанный в части (1) настоящей статьи, не распространяется на незаконно отчужденные жилища, которые не подлежали приватизации до указанного срока в соответствии с пунктом 4 части 5 статьи 3 Закона. настоящего Закона или долевая собственность на который прекращена после указанного срока.

(3) Срок подачи заявлений, указанный в части 1 настоящей статьи, не распространяется на жилища, приватизация или передача которых стала возможной по закону после указанного срока.
[RT I 2005, 22, 149 — в силе с 08.05.2005]

§ 21 ⁴ . Регистрация квартирной собственности

(1) Для регистрации квартирной собственности обязанный субъект приватизации жилья представляет нотариально заверенное одностороннее заявление о регистрации, документ (план) о размерах и местонахождении строений, жилищ и нежилые помещения, а также физические и юридические доли в них, а также другие документы, необходимые для регистрации в соответствии с законом в отделе земельного кадастра.Если обязанный субъект приватизации жилого помещения прекратил свою деятельность в установленном законом порядке, возложенные на него обязанности исполняет его правопреемник. При отсутствии правопреемника подача заявлений на регистрацию квартирной собственности организуется в случае жилищ, находящихся в муниципальной собственности, городской или волостной управой, в случае других жилых помещений — министерством, в сфере управления которого находится Обязанный субъект, прекративший свою деятельность, был.Если обязательный предмет приватизации жилища не находился в чьей-либо зоне управления, то подачу заявлений на регистрацию квартирной собственности организует самоуправление по месту нахождения жилища. Расходы, связанные с установлением квартирной собственности, оплачиваются правомочным субъектом в порядке, установленном Правительством Республики. Регистрация квартирной собственности производится после оплаты расходов, связанных с установлением квартирной собственности.Расходы, связанные с установлением квартирной собственности, могут быть покрыты за счет ремонтных фондов соответствующего жилого дома.
[RT I, 04.07.2017, 1 — в силе с 01.01.2018]

(2) Для регистрации квартирной собственности заявление о регистрации и другие документы, предусмотренные частью 1 настоящей статьи и частью 215 (5) настоящего Закона может быть подана также квартирным товариществом или лицами, владеющими жилым помещением как движимым имуществом.Если квартирная собственность или лица, владеющие жилыми помещениями в качестве движимого имущества, не воспользовались этим правом, обязанным субъектом приватизации по требованию хотя бы одного собственника квартиры подается нотариально заверенное одностороннее регистрационное заявление о регистрации квартирной собственности. жилых помещений при условии, что лицо, подавшее заявление, обеспечивает оплату расходов, связанных с установлением квартирной собственности и регистрационными актами. Лицо, оплатившее расходы, связанные с установлением права собственности на квартиру и регистрацией, может требовать возмещения расходов от собственников квартиры.В этом случае применяются положения статьи 1041 Обязательственно-правового закона.

(2 ¹ ) Если квартирное товарищество существует, в заявлении о регистрации должен быть указан регистрационный код квартирного товарищества.
[RT I, 13.03.2014, 3 — в силе с 23.03.2014]

(3) Нотариус, удостоверяющий заявление о регистрации, должен предоставить информацию о физических долях в строительных работах и ​​о владельцах строительных работ. в государственный реестр строительных работ в течение суток с момента заверения заявки.

(4) В случае передачи жилища как движимой вещи договор вещного права с целью внесения лица, приобретающего жилище, в крепостную книгу также должен быть заключен вместе с обязательственно-правовым договором после подача нотариально заверенного заявления о регистрации.

(5) Лицо, владеющее жилым помещением как движимым, вносится в земельную книгу как собственник квартирной собственности. Запись оформляется на основании документов, предусмотренных частью 1 настоящей статьи.

(6) В земельную книгу в качестве собственника квартирной собственности, физической долей объекта которой является неприватизированное жилище, вносятся:
1) государство, если обязательным предметом приватизации жилого помещения является лицо, указанное в пункте 1 части 1 статьи 6 настоящего Закона;
2) самоуправление, если обязательным субъектом приватизации жилого помещения является лицо, указанное в пункте 2 части 1 статьи 6 настоящего Закона;
3) соответственно государство или самоуправление, если обязательным субъектом приватизации жилого помещения является лицо, указанное в пункте 3 части 1 статьи 6 настоящего Закона;
4) обязанный субъект сельскохозяйственной реформы, если обязательным субъектом приватизации жилого помещения является лицо, указанное в пункте 4 части 1 статьи 6 настоящего Закона;
5) обязанный субъект ренационализации, если обязательным субъектом приватизации жилого помещения является лицо, указанное в пункте 5 части 1 статьи 6 настоящего Закона.
[RT I 2006, 25, 184 — в силе с 11.06.2006]

§ 21 ⁵ . Публично-правовая реальная обременение

(1) При открытии реестровой части квартирной собственности, принадлежащей лицу, которое приобрело жилище в качестве движимого имущества, квартирная собственность обременяется публично-правовым реальным обременением в пользу Государство в части, представленной в виде суммы юридических частей земли таких квартирных форм собственности, превышает размер земельного участка под такие строительные работы, за исключением случаев, когда цена юридической доли земли оплачена полностью.Денежной оценкой реальной обременения является цена юридической доли земельного участка, являющейся юридической долей квартирной собственности, которая определяется на основании оценочной стоимости земельного участка с учетом различий, предусмотренных частью 22 ^{. 3} (1) Закона о земельной реформе и коэффициент, предусмотренный частью 2 статьи 223 Закона о земельной реформе. При оплате реального обременения собственник квартирной собственности уплачивает проценты в размере 10 процентов от суммы, подлежащей выплате в год, и штраф за просрочку платежа в размере 0.1 процент причитающейся суммы за каждый день задержки платежа. При обременении квартирной собственности реальным публично-правовым обременением согласие лица, приобретшего жилище в качестве движимого лица, не требуется.

(2) Если лицо, указанное в статье 21 ⁴ (6) 1), 2) или 3) настоящего Закона, внесено в земельную книгу как собственник квартирной собственности, квартирная собственность не обременена. реальное препятствие в публичном праве.

(3) Если лицо, указанное в статье 21 ⁴ (6) 4) или 5) настоящего Закона, внесено в земельную книгу в качестве собственника квартирной собственности, цена юридической доли земельного участка, являясь оценочной стоимостью земельного участка, оплачивается полностью до регистрации квартирной собственности.

(4) При открытии реестровой части квартирной собственности на жилище, возвращенное или приобретенное на основании части 1 статьи 3 Закона о возврате и компенсации квартир членов бывших квартирных товариществ, квартирная собственность обременяется с реальным обременением в публичном праве на основании положений части 1 настоящей статьи.

(5) Для внесения в земельную книгу реальной публично-правовой обременения обязанный субъект приватизации жилого помещения подает нотариально заверенное одностороннее заявление вместе с другими документами, указанными в части 1 статьи 21 ⁴ настоящим Законом и документом, в котором указываются продолжительность, денежная оценка и размер годового платежа реального обременения.

(6) При приватизации квартирной собственности реальная публично-правовая обременение в пользу государства, предусмотренная частью 1 настоящей статьи, вносится в земельную книгу на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи. и купля-продажа, заключенная обязанным субъектом и лицом, приватизирующим квартирную собственность, и договор вещного права.

(7) Реальная повинность снимается на основании нотариально удостоверенного одностороннего заявления собственника квартиры, если собственник квартиры уплатил полную денежную стоимость реальной повинности. При снятии реального обременения государственный орган Министерства финансов должен быть представителем государства как заинтересованного лица.
[RT I, 12.12.2018, 2 — в силе с 22.12.2018]

§ 21 ⁶ . Установление квартирной собственности в строительных работах в долевой собственности

Положения настоящего Закона применяются при установлении квартирной собственности в строительных работах в долевой собственности в случаях, когда совладельцы заключили нотариально удостоверенный договор о разделе раздела. строительных работ на физические акции.

§ 21 ⁷ . Применение настоящего Закона при приватизации объекта квартирной собственности

(1) Объект квартирной собственности, физическая доля которого является объектом приватизации в соответствии со статьей 3 настоящего Закона, является объектом приватизации, если лица, указанные в Статьей 21 ⁴ (6) 1), 2) или 3) настоящего Закона внесены в земельную книгу как собственник квартирной собственности.

(2) Правомоченными и обязанными субъектами приватизации объекта квартирной собственности являются лица, указанные в статьях 4 и 6 настоящего Закона.При приватизации объекта квартирной собственности между обязанными и правомочными субъектами заключаются нотариально удостоверенный договор купли-продажи и договор вещного права.

(3) При приватизации объекта квартирной собственности преимущественное право покупки имеют лица, указанные в статье 5 настоящего Закона.

(4) Цена физической доли объекта квартирной собственности и законной доли строительных работ, соответствующей размеру физической доли, определяется на основании и в порядке, предусмотренном в § 7 настоящего Закона.

(5) Оплата объекта квартирной собственности и реальной обременения может осуществляться в порядке, установленном статьей 8 настоящего Закона. Жилище, являющееся физической долей объекта квартирной собственности и соответствующая юридическая доля строительных работ, может быть оплачена в рассрочку.

(6) Свободный или строящийся объект квартирной собственности подлежит приватизации на основаниях и в порядке, установленных статьями 9 и 21 настоящего Закона.

§ 21 ⁸ . Создание квартирной собственности в жилом доме жилищного товарищества (жилищного кооператива)

(1) По решению общего собрания квартирных собственников, то есть членов товарищества (далее — квартирники), жилищного товарищества (жилищного кооператива) имеет право приватизировать в порядке и в сроки, определенные Правительством Республики, земельные участки под жилым домом, принадлежащие жилищному товариществу (жилищному кооперативу) и необходимые для обслуживания жилого дома.Цена продажи земли определяется на основании оценочной стоимости земли с учетом разницы, предусмотренной частью 1 статьи 22 ³ Закона о земельной реформе и коэффициентом, предусмотренным частью статьи 22 ³ (2). Закона о земельной реформе.

(2) Если общее собрание жилищного товарищества (жилищного кооператива) решит разделить приватизированную землю и существенную ее часть жилого дома на квартирную собственность и реорганизовать жилищное товарищество (жилищный кооператив) в квартиру товарищества, земельный участок, приватизированный жилищным товариществом (жилищным кооперативом), вносится в земельную книгу на основании нотариально удостоверенного заявления жилищного товарищества (жилищного кооператива), сделки передачи, заключенной с государством, и других документов, предусмотренных законом. как квартирная собственность на имя собственников квартиры.

(3) При возникновении квартирной собственности обязанность по уплате неоплаченной суммы за землю, приватизированную жилищным объединением (жилищным кооперативом), переходит к собственникам квартир пропорционально принадлежащим им юридическим долям земельного участка. Если земельный участок обременен ипотекой для обеспечения рассрочки платежа, ипотека делится на частичную ипотеку при образовании квартирной собственности на основании заявления жилищного товарищества (жилищного кооператива) и с согласия государственный орган Министерства финансов.При установлении квартирной собственности земля передается в общую собственность квартирных собственников безвозмездно в пределах размера земельного участка под жилым домом.
[RT I, 12.12.2018, 2 — в силе с 22.12.2018]

(4) Если жилищное объединение (жилищный кооператив) приватизирует земельный участок под жилым домом, необходимый для обслуживания жилого дома, общее собрание принимает решение для сохранения статуса жилищного товарищества (жилищного кооператива) приватизированная земля вносится в земельную книгу на имя жилищного товарищества (жилищного кооператива) в установленном законом порядке.Земля под жилым домом жилищного товарищества (жилищного кооператива) и земля, необходимая для обслуживания жилого дома, передаются в собственность жилищного товарищества (жилищного кооператива) бесплатно в размере земельного участка под жилым домом.

§ 21 ⁹ . Отделение от жилищного товарищества (жилищного кооператива)

(1) До внесения земельного участка под жилой дом в земельную книгу собрание квартирных собственников жилого дома, принадлежащего жилищному товариществу (жилищному кооперативу), может принять решение отделиться от существующего жилищного товарищества (жилищного кооператива) и основать на базе жилого дома квартирное товарищество или новое жилищное товарищество.При создании нового товарищества все квартирные собственники жилого дома считаются членами нового товарищества.

(2) Собрание квартирных собственников жилого дома созывается по инициативе не менее одной десятой части квартирных собственников на основании подписанного ими сообщения, в котором указываются время, место и повестка дня собрания. встреча должна быть указана. Собрание имеет кворум, если на нем присутствует более половины квартирных собственников жилого дома.Для принятия решения об отделении от жилищной ассоциации (жилищного кооператива) и об учреждении новой ассоциации требуется не менее двух третей голосов участников собрания.

(3) Если собрание собственников квартир принимает решение о создании нового товарищества на базе жилого дома, требуется правление действующего жилищного товарищества (жилищного кооператива) в течение одного месяца после регистрации нового товарищества и на основании письменного правового документа о передаче жилого дома, взносах членов новой ассоциации в существующую жилищную ассоциацию (жилищный кооператив) и другие имущественные права и обязанности, связанные с передаваемым жилым зданием и взносами.Если сторонам не удается прийти к соглашению относительно передаваемых составляющих имущества, суд разрешает спор по требованию одной из сторон. Если вступившее в законную силу решение суда обязывает правление действующего жилищного товарищества передать жилой дом учрежденному товариществу, жилой дом считается переданным со дня вступления в силу приговора суда.

(4) Если собранием собственников квартир принято решение о создании квартирного товарищества на базе жилого дома, требуется правление действующего жилищного товарищества (жилищного кооператива) в течение одного месяца после подачи заявления собственников квартиры и по истечении этого срока. на основании не подтвержденного письменного соглашения между правлением жилищного товарищества и действующим владельцем квартиры о передаче квартиры, используемой текущим владельцем квартиры, в собственность этого собственника.

(5) Созданное квартирное товарищество вправе приватизировать в порядке и в сроки, определенные Правительством Республики, земельные участки под жилым домом, находящимся в ведении жилищного товарищества и необходимые для обслуживания жилого дома. Земля, приватизированная квартирным товариществом, вносится в земельную книгу на основании нотариально заверенного заявления жилищного товарищества и документов, предусмотренных законом как квартирная собственность, на имя собственников квартир.Обязанность по выплате неуплаченной суммы за землю, приватизированную квартирным товариществом, переходит к собственникам квартир пропорционально принадлежащим им законным долям земельного участка.
[RT I 2004, 53, 368 — в силе с 01.01.2005]

§ 21 ¹⁰ . Переход обязательств

При переходе или правопреемстве приватизированной квартирной собственности или квартирной собственности, созданной на основании статей 21 ⁸ и 21 ⁹ настоящего Закона, обязательство по выплате невыплаченной суммы, оставшейся после приватизации объект квартирной собственности или его часть (реальная публично-правовая обременение, размер рассрочки, указанный в статье 14 настоящего Закона, размер, указанный в частях статьи 21 ⁸ (3) и 21 ⁹ (5) настоящего Закона) переходит к приобретателю квартирной собственности.

§ 21 ¹¹ . Неприменение преимущественного права покупки самоуправления

При переходе квартирной собственности общее преимущественное право покупки самоуправления, предусмотренное статьей 20 Закона о применении Закона о собственности, не применяется.

§ 21 ¹² . Освобождение от государственной пошлины

Открытие реестров приватизируемой квартирной собственности и реестр создаваемых частей квартирной собственности и регистрация реальной обременения в публичном праве освобождаются от госпошлины.

§ 22. Заключительные положения

(1) После вступления в силу настоящего Закона Правительство Республики может в установленном порядке завершить оформление таких сделок купли-продажи жилых домов, если сторон полностью или частично выполнили сделку и приостановлены постановлением Президиума Верховного Совета Эстонской Республики от 17 июля 1990 г. «Об основных мерах по организации приватизационного процесса».

(2) Закон Эстонской Республики о приватизации государственного и муниципального жилья и Постановление Верховного Совета Эстонской Республики от 4 мая 1992 года «О введении в действие Закона Эстонской Республики о приватизации государственного и муниципального жилья» отменяются с момента вступления в силу этот закон.

(3) Если цена приватизированного жилища, принадлежащего обязательному субъекту сельскохозяйственной реформы, и сопутствующих вспомогательных хозяйственных построек была определена в соответствии с Законом Эстонской Республики о реформе сельского хозяйства до вступления в силу настоящего Закона, приватизированное жилище и подсобные хозяйственные постройки продаются по цене, утвержденной Комитетом по реформе.

(4) Стимул для освобождения от уплаты государственной пошлины, предусмотренный в части 2 статьи 24 Закона Эстонской Республики о реформе сельского хозяйства, применяется на основании плана приватизационной реформы жилищ, находящихся в собственности обязанного субъекта сельскохозяйственной реформы. или решение Комитета по реформе, принятое до вступления в силу настоящего Закона.

(5) Если договор аренды жилого помещения заключен или переработан после 1 марта 1995 г., арендатор жилища или по соглашению в соответствии с подразделом 4 (1) взрослый член семьи, проживающий вместе с арендатором, имеет право преимущественная покупка жилища, если заявление о приватизации жилища подано в течение трех месяцев после заключения или изменения договора аренды жилого помещения.

(6) В целях приватизации жилых помещений, используемых по договорам аренды на своей административной территории, городская и волостная дума может установить срок рассмотрения заявлений о приватизации жилых помещений, поданных в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 5). и 4) настоящего Закона.

(6 ¹ ) Заявления о приватизации жилых помещений, используемых по договору аренды в соответствии с частью 5 настоящей статьи, могут быть поданы до 1 июня 2001 года, за исключением случая, указанного в части 62 настоящей статьи.Обязанные субъекты должны заполнить акты приватизации в отношении заявлений, поданных в установленный срок, до 31 декабря 2001 года, за исключением случаев, когда жалоба была подана в суд при приватизации жилого помещения и судебный процесс не прекращен.

(6 ² ) Срок подачи заявлений, указанный в части (6 ¹ ) настоящего раздела, не распространяется на незаконно отчужденные жилища, которые не подлежали приватизации до указанного срока в соответствии с пунктом 3 (5) 4) настоящего Закона.

(7) Положения пункта 3 части 1 статьи 5 настоящего Закона не применяются к освобожденному жилью, если преимущественное право на ее приватизацию было передано до смерти арендатора в порядке, предусмотренном пунктом 5 (1) 4) настоящего Закона. Такое жилище приватизируется лицу, на которое дано соответствующее согласие и подавшее заявление в порядке, предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 5 настоящего Закона.

(8) Если в случае жилых зданий с нежилыми помещениями определение размеров их частей, соответствующих квартирам и нежилым помещениям, не проведено в соответствии с частью 2 статьи 3 настоящего Закона. Акт, перерасчет производится за счет лица, желающего приватизировать нежилое помещение.

(9) [Часть недействительна — RT I, 04.07.2017, 1 — в силе с 01.01.2018]

(10) [Часть недействительна — RT I 2002, 47, 297 — в силе с 01.01.2004]

( 11) [Часть недействительна — RT I, 13.03.2014, 3 — в силе с 23.03.2014]

(12) Жилые помещения, указанные в части 1 статьи 9 настоящего Закона, не являются объектами приватизации с 1 августа 2004 года. вытекающие из настоящего Закона, не распространяются на указанные жилища, и они могут быть переданы администраторами государственного имущества в порядке передачи государственного имущества и органами местного самоуправления в порядке, установленном советом местного самоуправления.

(13) После 1 марта 2006 г. обязанные субъекты приватизации жилищ имеют право совершать акты приватизации, а собственники квартир при выходе из жилищного товарищества (жилищного кооператива) имеют право совершать действия, указанные в статье 21. ⁹ настоящего Закона в отношении жилища как движимого имущества. Совершение указанных актов после 1 марта 2006 года не дает лицу, получившему жилище, дополнительное право на передачу жилища как движимой вещи.
[RT I 2006, 25, 184 — в силе с 11.06.2006]

§ 23. Применение Закона

(1) Статьи 21 ⁵ и 21 ⁸ настоящего Закона вступают в силу 1 Январь 2001 г.

(2) Если создание квартирной собственности или приватизация земли жилищным товариществом (жилищным кооперативом) начато до 1 января 2001 г., то она должна быть завершена на основании и в порядке, действующем до 1 января 2001 г. Январь 2001 г. Подача обязанным субъектом приватизации жилищ, квартирного товарищества, лиц, владеющих жилищами в качестве движимого имущества или жилищным кооперативом (жилищным кооперативом) ходатайства в волостную или городскую управу о создании квартирной собственности или о приватизации земли с правом собственности. Правом преимущественной покупки считается инициирование создания квартирной собственности или приватизации земельного участка жилищным товариществом (жилищным кооперативом).

(3) Если установление квартирной собственности начато до 1 января 2001 года и лицо, указанное в пунктах 1–3 части 6 статьи 214 настоящего Закона, внесено в земельную книгу как собственник квартирной собственности, плата за Установленное в пользу государства реальное обременение приостанавливается до приватизации квартирной собственности или ее передачи на основании части 12 статьи 22 настоящего Закона.
[RT I 2006, 25, 184 — в силе с 11.06.2006]

Факты и цифры — Food & Water Watch

• Коммунальные предприятия, принадлежащие инвесторам, обычно берут на 59 процентов больше за услуги водоснабжения, чем коммунальные услуги местных органов власти.Агентство Food & Water Watch составило расценки на воду для 500 крупнейших коммунальных систем водоснабжения в стране и обнаружило, что частные коммерческие компании взимали с домашних хозяйств в среднем 501 доллар в год за 60 000 галлонов воды — на 185 долларов больше, чем взимали местные органы власти. такое же количество воды.
• Коммунальные предприятия, принадлежащие инвесторам, обычно берут на 63% больше за услуги канализации, чем коммунальные предприятия местных органов власти. Агентство Food & Water Watch собрало данные обследования уровня канализации в десятках штатов и обнаружило, что частное владение увеличивает счета за канализацию на 7 процентов в Западной Вирджинии до 154 процентов в Техасе.
• После приватизации тарифы на воду увеличиваются примерно в три раза по сравнению с темпами инфляции, в среднем на 18 процентов каждые два года. Food & Water Watch изучила, как изменились цены на воду в частной собственности после 10 крупнейших известных продаж муниципальных систем водоснабжения или канализации коммерческим компаниям в период с 1990 по 2010 год. По состоянию на 2011 год, после в среднем 11 лет частного контроля, жилые Плата за воду в среднем выросла почти в три раза, увеличив годовой счет типичного домохозяйства более чем на 300 долларов.

Более высокие эксплуатационные расходы

• Частная работа не более эффективна. Эмпирические данные показывают, что нет значительной разницы в эффективности между государственным и частным водоснабжением.
  • Отсутствие конкуренции. Теоретически конкуренция приведет к более дешевым контрактам, но на практике исследователи обнаружили, что рынок воды «редко бывает конкурентным». Единственная конкуренция, которая может существовать, — это конкуренция за контракт, и лишь несколько частных компаний водоснабжения претендуют на приобретение муниципальных систем водоснабжения.После заключения контракта компания-победитель получает монополию. Отсутствие конкуренции может привести к получению сверхприбылей и коррупции в частных операциях.
• Приватизация часто увеличивает расходы. Корпоративная прибыль, дивиденды и налоги на прибыль могут увеличить затраты на эксплуатацию и техническое обслуживание на 20–30 процентов, а отсутствие конкуренции и плохие навыки ведения переговоров могут привести к тому, что местные органы власти будут вынуждены заключать дорогостоящие контракты. Прочтите информационный бюллетень: Государственно-частное партнерство: проблемы и трудности с частным водоснабжением
• Государственное управление часто экономит деньги. Обзор 18 муниципалитетов, которые разорвали контракты с частными компаниями, показал, что государственная эксплуатация в среднем на 21 процент дешевле, чем частная эксплуатация водоснабжения и канализации. Прочтите информационный бюллетень: Общественные работы: как ремунализация услуг водоснабжения экономит деньги

Прочие расходы

• Реализация приватизационных договоров может быть дорогостоящей. Процесс приватизации сложен, дорог и требует много времени.В целом, мониторинг и администрирование контрактов, преобразование рабочей силы, внеплановые работы и использование общественного оборудования и сооружений могут увеличить цену контракта на целых 25 процентов. Другие скрытые расходы, включая заказы на изменение и перерасход средств, могут еще больше увеличить стоимость частных услуг.
• Приватизация может увеличить стоимость финансирования проекта водоснабжения на 50–150 процентов. Местные органы власти обычно используют муниципальные облигации для финансирования водных проектов; по этим облигациям средняя процентная ставка составляет около 4 процентов.Частные водные компании используют сочетание акционерного капитала и корпоративного долга со средневзвешенной стоимостью от 7,5 до 14 процентов и выше. Таким образом, в целом за 30 лет частное финансирование почти в 1,5–2,5 раза дороже государственного финансирования, что добавляет 0,8–2,5 млн долларов к общей стоимости каждых 1 млн долларов инвестиций.

Проблемы с обслуживанием

• Приватизация может ухудшить обслуживание. Имеется достаточно свидетельств того, что невыполнение требований по техническому обслуживанию, нерациональное использование воды, разлив сточных вод и худшее обслуживание часто являются следствием приватизации.Фактически, низкая производительность является основной причиной того, что местные органы власти отменили решение о приватизации и возобновили государственную эксплуатацию ранее предоставленных услуг.
• Частные операторы могут срезать углы. Когда частные операторы пытаются сократить расходы, применяемые ими методы могут привести к ухудшению качества обслуживания. Они могут использовать некачественные строительные материалы, откладывать необходимое обслуживание или сокращать штат сотрудников, что ухудшает качество обслуживания клиентов и замедляет реагирование на чрезвычайные ситуации.
• Приватизация обычно приводит к потере каждой третьей работы в сфере водоснабжения. Обследование 10 приватизационных контрактов показало, что после принятия системы водопроводные компании сокращают рабочую силу в среднем на 34 процента. Другие опросы дали аналогичные результаты. Неудивительно, что из-за того, что меньше сотрудников выполняют ремонт и реагируют на запросы в службу поддержки, часто страдает качество обслуживания.
• Приватизация может привести к выходу систем из строя. Такое пренебрежение может ускорить выход из строя оборудования и привести к ухудшению состояния активов системы водоснабжения. Поскольку от 70 до 80 процентов объектов водоснабжения и канализации находятся под землей, муниципалитет не может легко контролировать работу подрядчика.

Какую роль должен играть частный сектор?

Частный сектор, от разработки новых технологий до предоставления строительных бригад для новых очистных сооружений, играет важную роль в защите наших водных ресурсов и поиске новаторских решений водного кризиса. Хотя государственный и частный секторы хорошо работают вместе во многих областях, предприятиям не следует эксплуатировать общественные системы питьевой воды или сточных вод, управлять ими или владеть ими. Эти обязанности должны входить в компетенцию местных органов власти, которые несут ответственность за обеспечение безопасных и доступных услуг для всех.

Решения: Улучшение инфраструктуры водоснабжения и канализации

Государственный — Государственный Партнерские

Вместо приватизации систем водоснабжения муниципалитеты могут сотрудничать в рамках государственно-государственного партнерства. Государственные партнеры более отзывчивы, надежны и рентабельны, чем частные водные компании. Межмуниципальное сотрудничество, межлокальные соглашения и консорциумы оптовых закупок могут улучшить общественные услуги и снизить затраты, при этом позволяя общинам сохранять местный контроль.

Целевой фонд чистой воды

Нам нужно планировать наперед и создать специальный источник государственного финансирования, который поможет коммунальным предприятиям защитить ценные водные ресурсы нашей страны. Национальный водный трастовый фонд может добиться этого и обеспечить безопасную и надежную работу наших систем водоснабжения и канализации. Благодаря обновленным обязательствам на федеральном уровне, хорошие государственные операторы нашей страны могут обеспечить безопасность, чистоту и доступность воды.

Подпишите нашу петицию в поддержку Закона о ВОДЕ и финансируйте доступную общественную воду для всех американцев

Будущее Митчелл-Ламы под вопросом, поскольку East Midtown Plaza стремится приватизировать

Новый горизонтЛюди, формирующие Нью-ЙоркВеликолепные объявленияКварталы с золотыми замкамиЗаметные продажиБудущий Нью-ЙоркЗнакомьтесьТенденции в Нью-ЙоркеИконические адресаДоступное жилье

Приватизировать или не приватизировать — вот вопрос, с которым сталкиваются все жилые дома Митчелла-Ламы со средним и средним доходом в Нью-Йорке.Построенный с 1955 по 1970-е годы, все жилые дома Митчелла-Ламы планировались в конечном итоге приватизацией. В соответствии с законом об основании программы, кооперативы Митчелл-Лама имеют право выйти из программы после 30-40 лет создания. Все здания в определенном возрасте нуждаются в капитальном ремонте, что затрудняет поддержание любого финансового уравнения доступного жилья без инвестиций по рыночной ставке.

Громкие споры между советами кооперативов, жителями и арендодателями по поводу их желания приватизировать или нет, были долгими и жестокими.Всего в рамках программы построено 269 жилых домов Mitchell-Lama с более чем 105 000 квартир. С 1990 по 2005 год 22 688 из этих единиц, или 34% жилищного фонда, были приватизированы. По мере того как рынок недвижимости в Нью-Йорке продолжал процветать, борьба за приватизацию не отставала.

В рамках программы Митчелла-Ламы зданиям были предоставлены налоговые льготы на недвижимость и доступ к ссудам и ипотеке под низкие проценты в обмен на поддержание приемлемой арендной платы и покупных цен.По истечении установленного периода кооперативы могли отказаться от участия в программе двумя наборами голосов. Первое голосование должно одобрить технико-экономическое обоснование (которое может стоить более 100 тысяч долларов) и должно пройти 51% акционеров / резидентов. Для второго голосования акционеры должны провести выборы, чтобы решить, хотят ли они выкупить акции, и для этого требуется большинство в две трети голосов. В случае одобрения они затем подают в штат «уведомление о роспуске», чтобы официально заявить о своем желании выйти из программы.

Penn Station South с 2820 квартирами для совместной работы является одним из крупнейших комплексов Митчелл-Лама в городе.

Когда здание Митчелла-Ламы становится частным, оно теряет все налоговые льготы, и владельцы должны рефинансировать его по текущим рыночным ставкам.Те, кто хочет приватизации, чтобы обналичить, наверняка получат прибыль. Для тех, кто все еще хочет остаться в здании, переход в частную собственность определенно увеличивает расходы на обслуживание и процентные ставки. Кроме того, чем больше квартир продается по рыночной цене, тем меньше вариантов доступного жилья существует в городе. Но принуждение здания к сохранению в программе может привести к отсрочке технического обслуживания, что может стать довольно опасным, как видно из разрушающихся гаражей и балконов, которые рухнули в Кооперативном городе Бронкса.

Программа Митчелл-Лама была предназначена для получения прибыли от выкупа программы, которая должна была финансировать новые проекты Митчелл-Лама. Это сделало бы самодостаточную программу доступного жилья и постоянное новое предложение жилья для малоимущих в городе. Такого никогда не было.

«… чем больше квартир продается по рыночной цене, тем меньше вариантов доступного жилья существует в городе».

Аэрофотоснимок Googel Earth, показывающий расположение East Midtown Plaza

Построенный в 1968 году, кооператив Митчелл-Лама East Midtown Plaza имеет 748 квартир от студии до четырех спален и состоит из шести разных зданий, трех высотных и трех малоэтажных, между Первой и Второй авеню и 23-25 ​​улицами. .В дополнение к резиденциям, комплекс предлагает охранников в вестибюле, а также передвижную охрану, услуги прачечной, тренажерный зал, игровую площадку, гараж и комнаты для отдыха и мероприятий.

В настоящее время у East Midtown Plaza очень длинный список ожидания, и в настоящее время не принимаются никакие новые заявки. Согласно их сайту, по состоянию на 24 сентября 2018 года было подано 2091 заявка на квартиры-студии, шесть заявок на квартиры с одной спальней и 196 заявок на квартиры с двумя спальнями.Несмотря на огромный спрос на свои устройства, совет директоров продолжает десятилетнюю борьбу за приватизацию. Правление East Midtown ранее безуспешно пыталось провести приватизацию. В 2002 году в The Real Deal сообщалось: «Верховный суд штата Нью-Йорк постановил, что East Midtown Plaza останется доступным, положив конец многолетним спорам между жителями по поводу того, следует ли приватизировать кооперативный комплекс из шести зданий». После технико-экономического обоснования и второго голосования в 2004 году весь процесс был аннулирован из-за разницы в интерпретации того, как следует считать голоса: один голос на акцию против одного голоса на квартиру.Было установлено, что в свидетельстве о регистрации East Midtown указано, что каждый акционер имеет право одного голоса на собраниях акционеров, независимо от количества принадлежащих ему акций. И снова в 2008 году правление безуспешно пыталось провести приватизацию. В 2009 году было еще одно голосование, в ходе которого обе стороны заявили, что получили большинство, но, опять же, никакого вывода не было достигнуто, и последовало множество судебных исков. Единогласная коллегия Апелляционного суда встала на сторону антиприватизационной группы, поддержав решения двух нижестоящих судов.Еще одно судебное решение против приватизации было вынесено в 2012 году. В 2016 году блог Town & Village сообщил, что Ист-Мидтаун снова вернулся к этому. Они сообщили, что совет кооператива получил петицию от более чем 250 акционеров, поддерживающих приватизацию. Согласно Town & Village, Жанна Пойндекстер, которая жила в то время в East Midtown Plaza в течение 42 лет и выступала против приватизации, «сказала, что она разочарована этой периодической борьбой. По ее словам, серьезной причиной является стоимость судебных издержек в последний раз, когда этот вопрос поднимался.” East Midtown Plaza (фото через сенатора штата Нью-Йорк Брэда Хойлмана) В январе 2018 года сенатор штата Нью-Йорк Брэд Хойлман, член Конгресса Кэролин Мэлони, городской контролер Скотт Стрингер, президент района Манхэттен Гейл Брюер и член совета Карлина Ривера подали совместные показания по заявлению компании East Midtown Plaza Housing Company с просьбой о повышении платы за перевозку. В заявке указывалось, что на различные ремонтные работы и работы по улучшению требуется до 22 797 488,16 долларов США. Хойлман считает, что увеличение стоимости перевозки может вытолкнуть комплекс из программы Митчелла-Ламы, и заявил, что существует альтернативное финансирование для покрытия этих затрат и, следовательно, обеспечения статуса Митчелл-Лама.Группа настоятельно рекомендовала отклонить ходатайство East Midtown Plaza Housing Company о повышении платы за перевозку до тех пор, пока заявитель не продемонстрирует все свои усилия по обеспечению альтернативного государственного финансирования, выразив особую обеспокоенность пожилыми людьми с фиксированным доходом, проживающими в Ист-Мидтауне.

Хойлман и его группа добавили, что из-за решимости East Midtown Plaza Housing Company провести приватизацию, комплекс сознательно отказался от изучения альтернативного финансирования, в частности, грантов и недорогих ссуд от городского правительства.

В рамках программы реинвестирования Митчелла-Ламы мэра де Блазио East Midtown Plaza может получать финансирование и ссуды под низкие проценты через HPD и Корпорацию жилищного строительства, а также сокращать расходы на содержание и поддерживать низкие арендные ставки. Судьба приватизационного статуса неясна, и будущее зданий Митчелл-Лама неясно. Битва продолжается, поскольку обе стороны непреклонно защищают свои права. Департамент строительства города Нью-Йорка пытается расправиться с домовладельцами в облагораживающихся кварталах, которые превращают жизнь своих арендаторов в несчастье, чтобы избавиться от жителей, находящихся под защитой таких программ, как Mitchell-Lama, и привлечь более высокооплачиваемых арендаторов.

Правильный ответ на вопрос о приватизации неясен, но ясно то, что по мере того, как все больше зданий Митчелла-Ламы приватизируются, для всех тех, кто находится в списке ожидания, ищущих доступные варианты жилья на рынке недвижимости, остается все меньше и меньше вариантов. не подходит для простых смертных.

Фото East Midtown Plaza из Википедии, предоставлено AIA Guide

Назначить встречу

Чтобы совершить поездку по этому объекту, просто заполните информацию ниже.

Или позвоните нам по телефону (212) 755-5544

Статьи по теме

• Из будущего Нью-Йорка 16 лучших крыш домов для сдачи в аренду на Манхэттене Четверг, 22 июля 2021 г.
• Из центра Бруклина 24 арендных здания в Нью-Йорке со спортивными площадками для баскетбола, волейбола и тенниса Понедельник, 19 июля 2021 г.
• Из Флэтбуша Плюсы и минусы бутиков + 10 новых разработок, выходящих на рынок Четверг, 15 июля 2021 г.
• Из будущего Нью-Йорка Удобства для жителей Нью-Йорка, чтобы полюбить постпандемию Четверг, 15 июля 2021 г.
• Из доступного жилья Доступное жилье: всесторонний обзор лотерей + дополнительные программы для помощи арендаторам Среда, 14 июля 2021 г.
• От познакомиться Защита вашей собственности в Нью-Йорке от пожаров, наводнений и других стихийных бедствий Пятница, 9 июля 2021 г.
• Из будущего Нью-Йорка Взгляд в будущее: тенденции дизайна после COVID-19 Четверг, 8 июля 2021 г.
• Из будущего Нью-Йорка Когда снова откроются филиалы Нью-Йоркской публичной библиотеки, загляните в отреставрированную библиотеку Фонда Ставроса Ниархоса. 6 июля 2021 г., вторник

Писатель, вносящий вклад Мишель Синклер Колман Мишель пишет детские книги, а также пишет статьи об архитектуре, дизайне и недвижимости.Эти две страсти соединились в первой детской книге Мишель «Городские младенцы в черном». Мишель имеет степень магистра социологии Университета Миннесоты и степень магистра программы городов Лондонской школы экономики. Пожалуйста, включите JavaScript, чтобы просматривать комментарии от Disqus.

Забронируйте тур или получите дополнительную информацию о любом из этих объектов

Забронировать тур / Подробнее

Три городских плана NYCHA по приватизации государственного жилья

Комментарий Кристен Хакетт, члена коалиции «Справедливость для всех»

Сегодня государственное жилье в нашем городе, да и в деревне, стоит на распутье.Здания ветхие, небезопасные и вредные для здоровья на сумму 40 миллиардов долларов, в то время как сокращение инвестиций также привело к дефициту операционного бюджета. Городские власти выдвинули три плана, которые, по их словам, разрешат эти совпадающие кризисы и направят NYCHA на путь к светлому будущему. Я думаю, что эти планы коренным образом изменят общественное жилье в том виде, в каком мы его знаем, и поставят под угрозу важное государственное учреждение и его арендаторов в будущем.

Три плана озаглавлены NextGeneration NYCHA, NYCHA 2.0 и План перемен.

Первый, NextGen, был предложен Де Блазио в 2015 году, всего через год после победы на своих первых выборах. Это должно было стать его главным планом по капитальному ремонту (части) больной инфраструктуры NYCHA и возмещению (части) бюджетного дефицита. Центральным механизмом было «заполнение», то есть сдача в аренду открытого пространства в кампусах NYCHA, включая парковки и детские площадки, частным застройщикам для строительства нового жилья, в основном по рыночной цене. Другими словами, эта стратегия заменяет ресурсы сообщества жильем, которое будет недоступно существующему сообществу.

Арендаторы сопротивлялись, и с тех пор эта стратегия была заморожена.

О втором плане — NYCHA 2.0 — было объявлено в декабре 2018 года. В этом взносе засыпка была переименована в «Построить, чтобы сохранить» и сопровождалась «ПАКТ для ее сохранения» и «Перенести для ее сохранения».

PACT to Preserve является центральной стратегией этого плана и в основе своей является федеральной программой «Демонстрация помощи в аренде» или RAD, как более широко известная ее цель. ВНИМАНИЕ !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! В Нью-Йорке RAD официально называется PACT — или Permanent Affordability Community Together — и включает некоторые другие механизмы, которые вместе переведут 62000 единиц жилья в раздел 8 и передадут здания и объекты в частное управление к 2028 году.Городские власти очень быстро продвинулись в этом направлении, так что уже около 20 000 единиц жилья были или находятся в процессе преобразования.

Городские власти заявляют, что PACT и RAD отремонтируют здания и квартиры и улучшат условия жизни жителей, поскольку частные менеджеры могут задействовать должников и финансовые потоки, которые NYCHA, как городское агентство, не может. Иными словами, городские власти позиционируют частных застройщиков как спасителей государственного жилья.

Однако преобразование RAD по всей стране сопровождалось перемещением и другими трудностями для арендаторов.Пока это верно и для конверсий в Нью-Йорке.

Городские власти пилотировали RAD в Ocean Bay Houses в Far Rockaway в 2016 году. В период с января 2017 года по февраль 2019 года в Ocean Bay был самый высокий уровень выселения из всех муниципальных жилищных комплексов в городе — более чем в два раза выше, чем второй по величине.

Также были подняты вопросы о том, лучше ли живут арендаторы. В то время как некоторые благодарны за ремонт, другие обнаруживают, что они ждут ремонта дольше, чем раньше, а прозрачность и подотчетность меньше.

Кроме того, арендаторы теряют защиту, выигранную во время судебного процесса против NYCHA в 2013 году. Этот иск требует, чтобы жилищное управление активно реагировало и решало проблемы плесени и грибка в квартирах арендаторов, даже требуя, чтобы власти платили за переселение жителей, если восстановление связано со строительными работами. Когда единицы и здания подвергаются преобразованию RAD, этот судебный мандат прекращается.

Третий план, о котором только что было объявлено в конце июля, амбициозно называют «Планом перемен».Этот план сосредоточен вокруг создания новой общественной организации государственного уровня под названием The Public Preservation Trust. Все оставшиеся единицы и здания, не предназначенные для RAD, будут переданы этому общественному фонду через долгосрочную аренду земли. Затем общественный фонд наймет NYCHA для выполнения обязанностей по управлению всеми 110 000 квартир.

Что ?? Почему?? Да, в этом плане много гимнастики.

Общественный траст будет использован для обеспечения альтернативного ваучера от HUD, который называется ваучером защиты арендатора (TPV).Нам не нужно много знать об этих TPV, потому что они используются не для арендаторов, а для привлечения частного капитала для оплаты ремонта. Другими словами, Общественный фонд будет использовать государственную субсидию, чтобы взять на себя долг в миллиарды долларов для ремонта.

Как мы думаем, что это означает для арендаторов через 10 или 20 лет? Какие будущие проблемы создает это «решение»?

Обеспечение безопасности TPV еще более проблематично, потому что стратегия оправдания необходимости HUD — это «моральное устаревание».Это означает, что весь этот план зависит от того, находятся ли квартиры и здания NYCHA в крайне аварийном состоянии. Это означает, что данный план не отвечает текущим потребностям арендаторов в ремонте.

Основным аргументом в пользу этих планов был вопрос о том, являются ли эти планы приватизацией государственного жилья. Многие арендаторы и защитники говорят «да», но городские власти продолжают говорить «нет». Городские власти настолько привержены их отрицанию, что подчеркивают свой последний план как передачу от общества к обществу.Более того, в каждом плане они постоянно подчеркивали, что NYCHA сохранит право собственности на недвижимость; земельный участок , только в аренде.

Отрицание городских властей напоминает мне фразу «де-факто сегрегация», которая использовалась для обозначения того, как сегрегация по признаку расы сохраняется — в наших школах, наших районах, на работе и в других сферах — несмотря на то, что теперь она является незаконной. . Де-факто сегрегация — это сегрегация «фактически», а не по закону.Сегрегации не существует только потому, что закон запрещает это делать.

То же самое и с этими планами. Хотя юридически и технически они не приватизируют собственность, это «фактически» приватизация или приватизация де-факто. Договоры аренды, которые город подписывает или планирует подписать, являются долгосрочными, в некоторых случаях 99 лет. Если повезет, это целая жизнь людей. Для арендаторов в контексте их жизни и, в более широком смысле, в контексте города это фактически приватизация.

В другом авторском материале я также утверждаю, что эти планы касаются финансирования государственного жилья. Каждый из этих планов направлен на то, чтобы управлять государственным жилищным фондом под контролем финансовых специалистов и рыночной логики, практики и процессов.

Это опасно тем, что меняет функциональное значение корпуса. Эти здания представляют собой дома и сообщества, но, как мы слышали в презентации Русса, профессионалы в области финансов, логики и практики позиционируют государственное жилье как портфель активов.Активы — это средства накопления богатства; это их основная функция, которая обычно превосходит другие потребительские ценности, такие как реализация жилья как дома и места, где можно зарабатывать себе на жизнь. Эта напряженность очевидна при использовании стратегии устаревания, которая ставит во главу угла частное финансирование, а не потребности арендатора в ремонте, а также здоровье и безопасность.

Другой важный вопрос — единственный ли это путь вперед. Хотя городские власти заявляют, что это лучшее, что они могут сделать, мы знаем, что это не так.В прошлом году городские власти решили выделить 11 миллиардов долларов на строительство четырех новых тюрем по всему городу. В начале этого года другой печально известный PBC, NYCEDC, выдвинул план потратить 14,4 миллиарда долларов на развитие Sunnyside Yards в Квинсе. Это произошло вслед за последним проектом Yards, который, как мы теперь знаем, отвлекал деньги от жителей государственного жилья в Гарлеме. Это не один случай, а символ кумулятивного эффекта решений по развитию, которые принимает город.

И эти — это решений .

Наши выборные должностные лица также сознательно не облагают налогом богатых. В нашем штате 119 миллиардеров. С марта по июнь их состояние увеличилось на 77 миллиардов долларов. Этого достаточно, чтобы отремонтировать все государственное жилье по всей стране; и эти люди все равно были бы очень-очень богаты. На национальном и корпоративном уровне накопление богатства еще хуже. Если бы Apple платила свою справедливую долю налогов, она была бы должна как минимум 60 миллиардов долларов; когда мы смотрим на 500 крупнейших компаний США, это число увеличивается до более чем 620 миллиардов долларов.

Арендаторы могут и уже меняют курс, которым пытается следовать город. Коалиция Холмса-Исаака сформирована на базе UES, Коалиция «Справедливость для всех», членом которой я являюсь, действует в Квинсе, The Movement School объединила арендаторов NYCHA со всего города через свою программу Reclaim, появилось несколько групп арендаторов. от планов города, обрисованных в общих чертах для Fulton Houses, и многое другое.

Цель этих арендаторов — не только защитить свои дома, но и создать общегородское движение, которое защищает государственное жилье на неограниченный срок и расширяет его.Как известно многим из нас, государственное жилье является критически важным ресурсом; без него многие оказались бы без дома и изгнаны из своей общины. В качестве альтернативы, расширение государственного жилищного строительства — как того требует «Новый зеленый курс на государственное жилье», который является законодательным актом, в строительстве которого участвовали многие из этих арендаторов, — может быть единственным способом по-настоящему решить жилищный кризис, с которым сталкивается наш город и наша страна.

Это перекресток. Как это будет развиваться, зависит от того, как мы отреагируем, и в любом случае последствия коснутся всех нас.

Кристен Хакетт — член коалиции «Справедливость для всех», борющаяся за справедливое развитие в Западном Квинсе, и кандидат в докторантуру в Центре выпускников Университета штата Калифорния. Узнайте больше на https://kristenhackett.info/

Подпишитесь на EastNewYork.com, чтобы быть в курсе приватизации NYCHA в разделе новостей NYCHA.

СВЯЗАННЫЙ СОДЕРЖАНИЕ ПРИВАТИЗАЦИИ NYCHA

Эксперт: Чарльз и Инес Бэррон и Общественный совет 5 вынуждены создать ратушу для оказания экстренной помощи после того, как их разоблачили за то, что они не информировали своих избирателей о том, что жилье NYCHA продается частным застройщикам

Комментарий: Восточный Нью-Йорк в кризисе, поскольку городские власти продают жилье NYCHA сомнительным частным застройщикам, что может привести к высокоскоростной джентрификации и перемещению жителей

Доступное жилье в Нью-Йорке вызывает споры

Приватизация предполагает финансовый риск, особенно для того типа арендатора, для обслуживания которого была разработана программа — тех, кто с трудом может позволить себе текущие расходы.Южный мост больше не имеет права на налоговые льготы и должен будет платить не менее 8,1 миллиона долларов в год в виде налогов на недвижимость, что значительно больше, чем 1,64 миллиона долларов, которые он платит сейчас. Этот проект также может оказаться на крючке из-за налога на передачу собственности в размере 27,77 миллиона долларов, если Апелляционный суд штата Нью-Йорк вынесет решение в пользу города в продолжающемся деле, касающемся бывшего комплекса Mitchell-Lama на Кони-Айленде, приватизированного в 2007 году.

Если приватизация проходит, и «вы хотите продать, тогда у вас есть невероятная возможность обналичить и получить непредвиденную прибыль», — сказал Макс Везелькач, директор Института политики доступного жилья Моэлиса в Центре Фурмана.«Если вы не хотите продавать, вы вынуждены платить более высокие налоги и содержание. Ваши расходы на жизнь растут ».

Чтобы покрыть возросшие затраты, первоначальные акционеры платили бы кооперативу дополнительный налог в размере 33% при продаже. Будущие акционеры будут платить налог в размере 2,5%. Но акционеры Southbridge, проголосовавшие за эту меру, явно были готовы пойти на риск.

«Если у вас есть возможность владеть участком недвижимости на Манхэттене в одном из самых быстрорастущих районов, перевешивает ли это любой из этих недостатков?» Мистер.- сказал Димсон. «Я думаю, большинство людей скажут вам да».

Голосование по Южному мосту потребовало поддержки двух третей акционеров. Если в процессе голосования нарушений не обнаружено, акционеры должны выбрать один из трех вариантов. Они могут согласиться участвовать, что означает, что они становятся акционерами в процессе развития рынка; они могут передать свои акции кооперативу, вернуть свои акции и уйти; или они могут отказаться от своих акций и остаться арендаторами с ежегодным повышением арендной платы не более чем на 5 процентов в год.Как арендаторы они потеряли бы свой статус акционеров, но они не рискнули бы платить резкое повышение стоимости содержания в случае роста затрат.

Для того, чтобы план стал окончательным, две трети акционеров должны согласиться стать акционерами по рыночной ставке. Если это произойдет, к лету следующего года жители могут начать продажу своих квартир.

Кооператив предполагает, что ежегодно будет продаваться около 50 единиц, что принесет достаточный доход за счет налога на переворот, чтобы покрыть любое увеличение затрат.