Прочие ограничения обременения в егрп: Ограничения и обременения на недвижимость. Как проверить?

ЕГРП состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества.

Записи ЕГРП состоят из нескольких разделов, в которых содержаться записи об объектах недвижимости. Каждый из разделов включает в себя информацию про: описание объекта недвижимости, запись о правах собственности и других вещных правах на объект недвижимости, имя или наименование владельца объекта, записи про обременения или ограничения прав и сделки, осуществленные с объектом недвижимости. Разделы ЕГРП нумеруются номером объекта в кадастре, или условным номером, если кадастровый номер отсутствует.

Каждый из разделов в ЕГРП расположен по принципу целого объекта недвижимости, то есть раздел, в котором находится информация про здания и сооружения, расположенные на участке земли, следует непосредственно за разделом , в котором находится информация про такой участок.

В каждом из разделов ЕГРП находятся три подраздела, первый из которых содержит описание объекта недвижимости, второй содержит записи о праве собственности и других вещных правах на объект недвижимости и сделках об отчуждении такого объекта, в третьем содержаться записи про ограничения и обременения на права владения и другие вещные права на объект недвижимости.

Подразделами третьего раздела являются:

— 1 — содержит записи про аренду;

— 2 – содержит записи про ипотеку;

— 3 – содержит записи о сервитуте;

— 4 – включает записи о сделках, которые приводят к ограничениям или обременениям прав, то есть записи про арендные договора, ипотечные договора и прочие;

— 5 – содержит записи про арест имущества, когда сделки с ним запрещены;

— 6 – содержит записи про иные ограничения или обременения объекта недвижимости;

— 7 – включает в себя записи про безоплатное использование участка лесного фонда.

К вопросу определения ограничений и обременений или что «не заметил» законодатель

Автор статьи: Усович Лариса Владимировна — генеральный директор ООО «Центр развития континентального права». 

Как известно из теории гражданского права, право собственности по объему власти, предоставляемой субъекту прав, является самым обширным и полным из всех гражданских прав. «Власть собственника находит препятствия к своему безграничному распространению только там, где закон, в интересах общего блага, не поставил ей предел в виде специальных и точно указанных ограничений» . Следуя логике Концепции развития гражданского законодательства в части укрепления гражданских прав путем их государственной регистрации пункт 1 статьи 8.1. Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также ГК РФ) установил, что права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации только в случаях, предусмотренных законом. В отношении таких объектов права как недвижимое имущество ГК РФ выделены как подлежащие государственной регистрации 1- права на недвижимость, 2- ограничения прав на недвижимость, 3- обременения недвижимости. Какого либо терминологического отличия ограничений права и обременений имущества либо дефиниции указанных понятий сегодня Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит. Видимо, раскрытие понятий «обременение имущества» и «ограничение права» предполагается в соответствующих разделах ГК РФ, в частности в разделе, регулирующем вещные права на имущество, но в настоящее время эти определения в ГК РФ не содержатся, хотя и в некоторой части раскрываются в иных федеральных законах .

Следуя логике пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, который определяет, что государственной регистрации прав на недвижимое имущество подлежат вещные права и их ограничения, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав» (далее также Закон о регистрации) в статье 1 закрепляет понятия ограничения (обременения) как «наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других)», тем самым объединяя случаи, когда субъекты публичного права (государственные и муниципальные органы) вмешиваются в частные правоотношения юридических и физических лиц путем ограничения принадлежащих субъектам частного права вещных прав на недвижимость, и поведение (волеизъявление) граждан или иных субъектов гражданских прав, на основании соответствующих норм закона добровольно возлагающих на себя ограничения по владению, пользованию и распоряжению недвижимым имуществом. Правила ведения Единого государственного реестра прав (далее ЕГРП) также не содержат разграничения указанных понятий. Таким образом, на сегодняшний день в практике сложилось понимание ограничений и обременений как синонимов применительно к недвижимости и обусловлено это соответствующими положениями Закона о регистрации.

Очевидно, что допущенная некорректность определения в ГК РФ и Законе о регистрации рассматриваемых терминов приводит к смешению указанных понятий и, следовательно, возможным злоупотреблениям, снижению гарантий правообладателям, меры их защищенности, прежде всего в результате действий органов публичной власти, в первую очередь органов местного самоуправления.

Основываясь на нормах действующих законов, положениях Концепции можно утверждать, что правоприменительная практика в части разграничения понятий «обременение» и «ограничение» уже сложилась. Тем не менее, содержание этих понятий различно, эти различия носят не только существенный, но и принципиальный характер. Отличие ограничений от обременений состоит в том, что в последнем случае субъекты правоотношений добровольно, определяя меру должного поведения в соответствии с законодательством, приобретают по своей воле и в своем интересе определенные виды ограниченных вещных прав (например, ипотека, сервитут ), ограничения же устанавливаются в отношении уже имеющихся вещных прав на недвижимость (зоны с особыми условиями использования территорий, защитные зоны и т.д.). Наиболее известным и часто применяемым на практике ограничением права является арест недвижимого имущества, который ограничивает собственника или титульного владельца в осуществлении им своих правомочий в отношении принадлежащего им недвижимого имущества.

Обременение же по сути своей всегда право. Субъективное право лица возникает по основаниям, устанавливаемым ГК РФ, по воле лица, приобретающего соответствующие права. Ограничение — это всегда только стеснение права, устанавливаемое в публичном интересе. В отличие от обременений, возникающих на основании, как правило, гражданско-правовой сделки, ограничение возникает исключительно из акта органа государственной власти или местного самоуправления. Органы публичной власти, устанавливая ограничение, действуют не в интересах собственника или иного лица, а исключительно в интересах неограниченного круга лиц, поэтому из ограничения не может и никогда не возникает чье-то право, даже в случае, когда с инициативой в установлении конкретного ограничения, например, ареста, выступает конкретное лицо.

Устанавливая в Федеральном законе от 30 декабря 2012 года № 302 – ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее также 302-ФЗ) правило об обязательной государственной регистрации ограничений и обременений следует исходить из того, что государственной регистрации подлежат только те вещные права, их ограничения и обременения недвижимого имущества, в отношении которых закон это предусматривает. При этом можно сделать вывод о неточности, допущенной законодателем при принятии 302-ФЗ, поскольку последствия государственной регистрации ограничений и обременений не раскрываются, следовательно, установление (формализацию) процедур и, видимо, последствий такой регистрации необходимо осуществить в специальном законе .

Следует исходить из того, что обременение вещи возникает в случаях, установленных законом, на основании гражданско-правовой сделки, поэтому установление обязательности государственной регистрации такого обременения обусловлено стремлением государства обеспечить гарантии наступления правовых последствий, связанных с приобретением такого права и внесения записи о возникающих в связи с этим обременениях участниками гражданских правоотношений. Как право, так и обременение возникают с момента государственной регистрации, по воле лиц, действия которых направлены на приобретение соответствующих прав и установление корреспондирующих (связанных) с этими права обременений. Иными словами процедуры и правила по государственной регистрации субъективных прав и возникающих при этом обременений имущества должны быть одинаковы.

Ограничение права возникает на основании акта органа государственной власти или местного самоуправления, которые вступают в силу с момента их официального опубликования в установленном законом порядке и порождают возникающие из этих актов правовых последствия из предусмотренных указанными актами ограничений, следовательно, установление обязанности по государственной регистрации такого ограничения возможно трактовать как обязательность отражения в публичном реестре (в данном случае реестре прав) сведений об установлении таких ограничений в соответствии с процедурой, предусмотренной специальным законом . Иными словами внесение записи об ограничении (государственная регистрация ограничений) должно осуществляться в связи со вступлением акта, порождающего такие ограничения, вопреки воле правообладателя, и, по общему правилу, без его участия.

Ввиду того, что ограничения возникают из актов органов государственной власти и местного самоуправления, регулируемые отношения в связи с установлением таких ограничений, по сути, не являются гражданско-правовыми, можно предположить, что сфера регулирования вопросов установления ограничений не лежит исключительно в рамках гражданского законодательства. Отражение этих норм в ГК РФ свидетельствует об их важности для оборота недвижимости, но не дает возможности в полном объеме регулировать содержание и процедуры установления таких ограничений, поэтому гражданское законодательство, даже раскрывая терминологически понятие «ограничение права», теоретически не может установить полный перечень ограничений, что предполагает также их регулирование нормами административного права, т.е. могут существовать ограничения права, которые будут устанавливаться иными закона, регулирующими административные отношения, например, Земельным кодексом Российской Федерации, Градостроительным кодексом Российской Федерации, законодательством о недрах и иными законами.

Нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, устанавливающие правовой статус организаций или имеющие межведомственный характер, подлежат официальному опубликованию в установленном порядке, кроме актов или отдельных их положений, содержащих сведения, составляющие государственную тайну, или сведения конфиденциального характера. Следовательно, ограничение вещного права на недвижимость для лица, в пользу которого оно устанавливается, действует в отношении этого лица с момента издания органом власти соответствующего акта и его опубликования в порядке, установленном законом. В силу того, что ограничения устанавливаются в публичном интересе, такие ограничения могут создавать стеснения не только для собственника недвижимости, но и для иных лиц, круг которых зачастую не может быть ограничен .

Очевидно, что сказанное выше не означает, что сведения об уже установленном ограничении появляются в публичном реестре одномоментно, т.е. в день издания и опубликования соответствующего акта органа власти , такие сведения могут и не появиться в реестре прав вовсе, если орган власти, издавший соответствующий акт, не выполнит возложенные на него обязанности по предоставлению сведений в орган по государственной регистрации прав. Однако установление законом обязательности государственной регистрации ограничений свидетельствует о возложении обязанности по представлению на государственную регистрацию прав документов, порождающих такие ограничения. При этом необходимо стремиться к установлению минимальных сроков по предоставлению таких документов и по внесению соответствующих записей об ограничении в публичный реестр прав.

Необходимо также рассмотреть вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации ограничений. Как было отмечено выше, в отличие от государственной регистрации прав и обременений, которые возникают с момента их государственной регистрации, ограничения возникают с момента официального опубликования акта органа государственной власти или местного самоуправления, их порождающего. При этом утверждение о том, что такие акты порождают обязанности только для определенных лиц, и не порождают обязанностей для всех остальных, следует признать не соответствующим их правовой природе. Официальное опубликование как раз и направлено на придание документу общедоступности, а требование об обязательности официального опубликования не может трактоваться иначе, чем как требование об установлении обязательности соблюдения установленных этим актом ограничений любым лицом. Можно предположить, что норма об обязательности проведения государственной регистрации ограничений позволит неограниченному кругу лиц, и в том числе собственнику недвижимости, права которого ограничиваются, полагающемуся на достоверность данных публичного реестра, противопоставить свои требования о возмещении убытков лицу или органу, не выполнившему установленные законом обязанности по внесению сведений (формировании записи) в государственный реестр прав. По-видимому, такие требования можно будет предъявить только в случаях, установленных законом.

Исходя из вышеизложенной модели правового регулирования, на наш взгляд, положения об обязательности государственной регистрации ограничений в случаях, установленных законом, следует трактовать следующим образом. Под государственной регистрацией понимается в этом случае отражение сведений об ограничениях в реестре прав. Внесение таких сведений осуществляется органами по государственной регистрации на основании направленных им заявителем документов, т.е. предоставляемых органами, принявшими акт об установлении соответствующих ограничений. Граждане и юридические лица обязаны соблюдать стеснения, возникающие из установленных ограничений, в силу того, что такие ограничения возникают с момента вступления в силу соответствующего акта. При этом в случае совершения сделок с недвижимостью, лицо, которое опиралось на сведения реестра прав, признается действующим добросовестно, если оно не знало о наличии установленного ограничения при отсутствии соответствующей записи об этом в реестре. В этом случае такое лицо вправе потребовать возмещения убытков, которые у него возникли в связи с не отражением в реестре прав соответствующих сведений о возникших ограничениях. Следует исходить из того, что такие требования могут быть предъявлены указанным лицом к органу по государственной регистрации прав, по вине которого не были внесены записи об ограничениях, либо к органу государственной власти или местного самоуправления, принявшему соответствующий акт, сведения которого не были своевременно направлены в органы по государственной регистрации прав и соответственно не нашли отражения в реестре. Наряду с гражданско-правовой ответственностью, в этом случае целесообразно также законодательно закрепить административную ответственность органов по государственной регистрации прав и органов власти, устанавливающих ограничения. При этом на практике допустимы случаи, когда государственную регистрацию права на недвижимое имущество необходимо будет проводить одновременно с государственной регистрацией ограничения такого вещного права.

Из изложенного выше можно сделать следующие выводы:

1. Понятия «ограничение права» и «обременение вещи» требуют раскрытия в законодательстве. Указанные термины по своей правовой природе гражданско-правовые, относятся к наиболее важным понятиям в системе гражданского права, их раскрытие возможно только в Гражданском кодексе Российской Федерации.

2. В отличие от обременений вещи, которые по сути своей права, перечень которых определяется ГК РФ, ограничения есть стеснения правообладателя, возникающие из актов органов государственной власти и местного самоуправления. Закрытый перечень ограничений и их содержание в полной мере не могут быть установлены гражданским законодательством. Указанный перечень ограничений может оставаться открытым, следовательно, и установление обязательности по их государственной регистрации может вводиться иными законами.

3. Установление требований о государственной регистрации обременений и ограничений в ГК РФ требует внесения изменений в законодательство о государственной регистрации прав и в иные законы, регулирующие административные отношения по установлению соответствующих ограничений. В части законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество законом необходимо закрепить процедуры по государственной регистрации обременений по аналогии с процедурами по государственной регистрации прав, а также процедуры по государственной регистрации ограничений. Указанные процедуры принципиально различны по своему содержанию, поскольку в последнем случае участником этих отношений выступают органы публичной власти, издающие акты, сведения которых отражаются в реестре прав.

4. Установление обязательности государственной регистрации ограничений возникающих из актов органов государственной власти и местного самоуправления и установление обязанности для этих органов по представлению документов на государственную регистрацию предполагает установление ответственности для этих органов за неисполнение возложенной на них обязанности. В силу принципа публичной достоверности реестра прав и обязательности отражения сведений об ограничениях, законодательство должно гарантировать возмещение убытков, возникающих у лиц, опиравшихся на недостоверные сведения реестра, в связи с ненадлежащими действиями органов власти и органов по государственной регистрации прав. Такая ответственность может быть установлена федеральными законами, регулирующими деятельность органов государственной власти и местного самоуправления в части принятия ими актов об установлении ограничений. Также необходимо решить вопрос об установлении административной ответственности должностных лиц этих органов на неисполнение обязанности по представлению документов на государственную регистрацию прав, что требует внесения изменений в Кодекс об административных правонарушениях.

Архив журнала «Управление развитием территории», № 2/2013 г. 

3 обременения общей собственности и то, как они могут вас сбить с толку

Важно сообщить покупателям, когда существуют определенные обременения на Правовой титул, иначе сделка может сорваться.

Обременение — это зарегистрированный интерес к земле со стороны лица, не являющегося собственником земли, и любые обременения собственности обычно можно найти в Свидетельстве о праве собственности.

Я рекомендую раскрыть все обременения в Предложении и Акцепте, но есть несколько, которые представляют особенно значительный риск для урегулирования, если они не будут раскрыты.Ниже я очерчиваю различия между тремя наиболее распространенными препятствиями и объясняю, как вы можете не допустить, чтобы они подвергали опасности ваше поселение.

1. Сервитут

Сервитут — это распространенный вид обременения, которое дает физическому или юридическому лицу право использовать часть собственности, принадлежащей другому лицу. Например, сервитуты могут пропускать газ, воду или канализацию через территорию собственности и часто предоставляются местным советам, Water Corporation, Western Power и Main Roads WA.

См. Сообщение в нашем блоге о важности поиска сервитутов, чтобы увидеть пример того, как сервитут может повлиять на планы покупателя в отношении собственности.

2. Мемориалы

Мемориалы — это обременение, которое налагает определенную форму уведомления или ограничения на собственность. Например, Комиссия по планированию Западной Австралии может разместить мемориал на Титуле, заявив, что земля является мелиорированным болотом, чтобы покупатели могли учесть любые потенциальные проблемы, связанные с мелиорированными болотами.

3. Ограничительные условия

Ограничительные условия накладывают определенные ограничения на использование земли, такие как ограничения на строительный материал или размер плана этажа. Ограничительные условия являются обычным явлением в новых разработках, в которых разработчики используют ограничительные условия, чтобы гарантировать, что свойства поддерживают уровень единообразия.

Все три из этих препятствий могут повлиять на успех вашего урегулирования. В соответствии с Совместной формой Общих условий (раздел 2.9 в версии 2011 года или 2.7 в версии 2018 года), покупатель имеет право расторгнуть договор за три рабочих дня до заселения, если на землю распространяется сервитут, ограничительное соглашение, меморандум или ограничение права собственности * , если это обременение не указано в договоре.

Совместная форма общих условий также заявляет (в разделах 2.6, 2.7 и 2.8 версии 2011 года или 2.4, 2.5 и 2.6 версии 2018 года), что когда дело доходит до земли, которая не свободна, если покупатель «разумно будет ожидается продолжение »текущего использования собственности, и обременение не влияет на это использование, тогда« Земля будет считаться проданной с учетом »этого обременения, и покупатель не будет иметь права прекратить действие.Однако это открыто для некоторой интерпретации (например, как продавец может узнать, планирует ли покупатель построить навес над сервитутом Water Corporation?), Поэтому безопаснее всегда включать в договор обременения.

Если Правовой титул клиента содержит сервитут, меморандум или ограничительный договор, избегайте срыва сделки, убедившись, что обременение будет раскрыто покупателю в Предложении и Акцепте.

* Ограничение правового титула — это еще один тип обременения, который необходимо включить в договор, но этот вид обременения встречается гораздо реже, чем три других, перечисленных в этой статье.

Изображение из Википедии.

Снятие обременений коммерческой недвижимости

Незначительной сделки с коммерческой недвижимостью не существует. Сумма вовлеченных денег в сочетании с влиянием сделки на будущее вашего бизнеса означает, что ставки довольно высоки. Жизненно важно, чтобы недвижимость, которую вы надеетесь приобрести, можно было использовать именно так, как вы ее себе представляете.

Существующее препятствие, скрывающееся далеко от глаз до самого конца процесса, может угрожать всему этому.

Виды обременений

Обременение, как следует из его определения, является ограничивающей помехой. В сфере недвижимости это часто является претензией другой стороны к рассматриваемому имуществу, несмотря на то, что они не владеют им. Некоторые распространенные типы обременений включают:

• Судебное удержание имущества в связи с невыплаченными долгами предыдущего владельца
• Сервитут, который позволяет другой стороне использовать или получать доступ к части земли
• Нетипичные муниципальные коды и ограничения
• Пограничный спор, например, посягательство на другое имущество
• Существовавший ранее ограничительный договор, который ограничивает возможности использования или изменения собственности

Некоторые из них могут быть незначительными и оказывать незначительное влияние, если оно вообще есть.Другие могут нарушить ваши планы относительно собственности и потребовать судебного разбирательства, если это возможно.

Правильная поддержка для проведения комплексной проверки

Обременения часто бывает трудно раскопать. Они могут быть спрятаны, например, в давно забытом письменном соглашении или существовать исключительно в юридических записях, хранящихся в здании суда. Если вы проигнорируете одно из этих ограничений во время сделки с недвижимостью, это может вызвать серьезные проблемы в будущем. Хотя страхование титула может обеспечить финансовую безопасность, вы никогда не сможете вернуть свое время.

В любой сделке с недвижимостью важно иметь правильную юридическую поддержку. Это означает заручиться помощью знающих профессионалов, которые знают, как найти — а затем при необходимости устранить эти потенциальные препятствия с помощью эффективных юридических действий.

Виды обременений на недвижимость

Обременение недвижимым имуществом — это ограничение на использование имущества. Если у вас есть обременение на вашу собственность, это может ограничить вашу возможность передать право собственности.Вот виды обременений, которые могут быть наложены на недвижимое имущество.

Залог

Залог может быть наложен на дом для получения финансового обязательства от домовладельца. Например, ипотека является наиболее распространенной формой залога между домовладельцем и кредитором. Залог остается на имущество до тех пор, пока ипотека не будет выплачена полностью. Залог, налагаемый на владельца собственности, включает в себя налоговое залоговое удержание, невыплаченные налоги или судебное удержание. Подрядчик может наложить арест на механика за неуплату ремонта или выполненных работ на участке.Следствием невыполнения залогового права на имущество является продажа права выкупа, при этом чистая выручка направляется на выплату долгов владельца.

Ограничения по актам

Ограничения по актам — это обременения, которые обычно связаны с землей. Это обременение, также известное как ограничительный договор, сообщает домовладельцу, что он не может делать со своей собственностью. Ограничение в праве может быть любым, от запрета владельцу размещать спутниковую антенну на своей собственности до места, где на территории могут быть припаркованы автомобили.Эти ограничения введены для поддержания стандарта использования собственности. Ограничения добавлены как средство защиты ценностей собственности. Чаще всего вы можете встретить эти ограничения в отношении документов в новых застройках, однако некоторые ограничения в отношении документов вводятся для защиты исторически важных построек.

Сервитут

Сервитут — это законное право использовать собственность без владения ею. Например, коммунальное предприятие имеет право разместить на участке линии электропередач.Другой тип сервитута предполагает наличие двух смежных владений с двумя разными собственниками. Этот дополнительный сервитут позволит одному владельцу получить доступ к собственности другого. Примером этого является право доступа к пляжу по пешеходной дорожке, пересекающей собственность другого владельца. Этот вид обременения недвижимым имуществом также связан с землей.

Посягательства

Посягательство — это часть собственности, которая пересекает граничные линии на соседнюю собственность.Построение ограды внутри границ соседнего участка или позволение веткам деревьев свешиваться во двор соседа считается посягательством. Обычно это определяется, когда инспектор обнаруживает посягательство при подготовке к продаже собственности. Другой собственник недвижимости может потребовать устранения посягательства. Также посягательство может создать проблемы при попытке передать право собственности новому владельцу.

Лицензия

Лицензия — это право использовать чужую собственность.Однако эту привилегию можно отозвать в любой момент. Примером лицензии является разрешение соседу хранить свою машину в вашем гараже.

SEC.gov | Превышен порог скорости запросов

Чтобы обеспечить равный доступ для всех пользователей, SEC оставляет за собой право ограничивать запросы, исходящие от необъявленных автоматизированных инструментов. Ваш запрос был идентифицирован как часть сети автоматизированных инструментов за пределами допустимой политики и будет обрабатываться до тех пор, пока не будут приняты меры по объявлению вашего трафика.

Пожалуйста, объявите свой трафик, обновив свой пользовательский агент, чтобы включить в него информацию о компании.

Чтобы узнать о передовых методах эффективной загрузки информации с SEC.gov, в том числе о последних документах EDGAR, посетите sec.gov/developer. Вы также можете подписаться на рассылку обновлений по электронной почте о программе открытых данных SEC, включая передовые методы, которые делают загрузку данных более эффективной, и улучшения SEC.gov, которые могут повлиять на процессы загрузки по сценариям. Для получения дополнительной информации свяжитесь с opendata @ sec.губ.

Для получения дополнительной информации см. Политику конфиденциальности и безопасности веб-сайта SEC. Благодарим вас за интерес к Комиссии по ценным бумагам и биржам США.

Код ссылки: 0.5dfd733e.1628471121.38816d7c

Дополнительная информация

Политика безопасности в Интернете

Используя этот сайт, вы соглашаетесь на мониторинг и аудит безопасности. В целях безопасности и обеспечения того, чтобы общедоступная услуга оставалась доступной для пользователей, эта правительственная компьютерная система использует программы для мониторинга сетевого трафика для выявления несанкционированных попыток загрузки или изменения информации или иного причинения ущерба, включая попытки отказать пользователям в обслуживании.

Несанкционированные попытки загрузить информацию и / или изменить информацию в любой части этого сайта строго запрещены и подлежат судебному преследованию в соответствии с Законом о компьютерном мошенничестве и злоупотреблениях 1986 года и Законом о защите национальной информационной инфраструктуры 1996 года (см. Раздел 18 USC §§ 1001 и 1030).

Чтобы обеспечить хорошую работу нашего веб-сайта для всех пользователей, SEC отслеживает частоту запросов на контент SEC.gov, чтобы гарантировать, что автоматический поиск не влияет на возможность доступа других пользователей к SEC.содержание правительства. Мы оставляем за собой право блокировать IP-адреса, которые отправляют чрезмерное количество запросов. Текущие правила ограничивают пользователей до 10 запросов в секунду, независимо от количества машин, используемых для отправки запросов.

Если пользователь или приложение отправляет более 10 запросов в секунду, дальнейшие запросы с IP-адреса (-ов) могут быть ограничены на короткий период. Как только количество запросов упадет ниже порогового значения на 10 минут, пользователь может возобновить доступ к контенту на SEC.губ. Эта практика SEC предназначена для ограничения чрезмерного автоматического поиска на SEC.gov и не предназначена и не ожидается, чтобы повлиять на людей, просматривающих веб-сайт SEC.gov.

Обратите внимание, что эта политика может измениться, поскольку SEC управляет SEC.gov, чтобы гарантировать, что веб-сайт работает эффективно и остается доступным для всех пользователей.

Примечание: Мы не предлагаем техническую поддержку для разработки или отладки процессов загрузки по сценарию.

Пакт против обременений | Бостонский юрист по недвижимости Pulgini & Norton

Право собственности продавца на дом передается путем предоставления покупателю письменного документа или акта.Лицо, передающее право собственности, известно как «лицо, предоставляющее право», а лицо, получающее право собственности, — «лицо, предоставляющее право». Существуют разные виды действий, каждый из которых предлагает «грантополучателю» разные степени защиты и заветы. В деле можно найти до шести явных заветов: завет сейсина, завет права передачи, завет против обременений, завет спокойного наслаждения, завет общей гарантии и завет дальнейшего заверения. Независимо от того, являетесь ли вы покупателем или продавцом, если вы пытаетесь заключить договор на дом, который включает или не включает договор об обременениях, юристы по недвижимости в Бостоне в Pulgini & Norton могут вам помочь.

Регистрация документа в Реестре сделок не является передачей права собственности. Вместо этого это уведомление для последующих покупателей и других лиц о передаче и обещаниях, которые были даны при передаче. Исследование в Реестре сделок — это часть экзамена на право собственности, необходимого при покупке дома. Если документ зарегистрирован, предполагается, что он был доставлен, но при передаче права собственности на недвижимость наибольшее значение имеет фактическое вручение документа.Если получатель гранта владеет документом, предполагается, что этот документ был доставлен и этот титул, указанный в документе, был передан.

После акцепта акта договорное обязательство предоставить товарный титул, как указано в соглашении купли-продажи или другом соглашении, перестает действовать. Однако сам акт может включать завет против обременения и другие заветы, связанные с хорошим титулом.

Документ о разрешении или прекращении права требования не дает никаких гарантий относительно того, что правообладатель имеет право собственности.Он не будет включать завет против обременений. Эти документы должны быть дешевле, потому что покупатель принимает на себя риск, принимая такого рода документы.

Общий гарантийный акт будет включать в себя несколько явных гарантий, в том числе договор против обременений. Эти договоренности заключаются в отношении недостатков в праве собственности, которые возникли еще до того, как лицо, предоставившее право, вступило во владение. В специальном гарантийном акте содержатся конкретные обещания, но они даются только в отношении дефектов, которые могли возникнуть в то время, когда лицо, предоставившее право, владело домом.

Обязательство против обременений, обнаруженное в общих гарантийных актах, является обещанием, которое тесно связано с передачей товарного титула. Если в момент передачи дела есть препятствие, это означает нарушение этого завета. Обременение — это бремя или препятствие для собственности, которые делают ее менее ценной или рыночной. Это не только снижает стоимость, но и может препятствовать передаче собственности. Примерами обременений являются сервитуты, залоговое право механика, накопленные, но не уплаченные налоги, ипотека.В Массачусетсе лицо, предоставляющее право, должно сообщить получателю гранта о существовании и характере любых обременений недвижимого имущества до выплаты возмещения.

Завет против обременений считается настоящим заветом, и если он нарушается, он нарушается, когда дело совершается. Дата доставки — это дата, в которую возбуждается какое-либо основание для предъявления иска о нарушении условий договора о возмещении убытков. Срок исковой давности в Массачусетсе составляет шесть лет, если акт подписан без печати, и 20 лет, если акт подписан с печатью, как и большинство документов.

Наши опытные бостонские юристы по недвижимости могут помочь вам заключить сделку, которая включает договор против обременений или других обещаний. Наша фирма также консультирует и представляет покупателей, продавцов и кредиторов в Ньютоне, Уэймуте, Малдене и других городах Массачусетса. Позвоните нам по телефону 781-843-2200 или свяжитесь с нами через нашу онлайн-форму для бесплатной консультации с поверенным по сделкам с недвижимостью.

Комплексная проверка покупки недвижимости — Модуль 3 из 5

Модуль 3: Комплексная проверка покупки недвижимости

Проведение комплексной проверки требует от продавца и покупателя «выполнения своих обязательств». домашнее задание.”Это займет много времени, потому что и покупатель, и продавец должны предпринять необходимые шаги, чтобы убедиться, что продавец передача покупателю права собственности.

В каждом штате есть сложная система правил и требований к квалифицируется как надлежащая комплексная проверка сделки с недвижимостью. В каждом штате соответствующий контрольный список комплексной проверки требуется проверка права собственности, страхование покупки права собственности, завершение землеустройства и написание точных описаний земель, исследование и сбор всех обременения на землю, и понимание законов зонирования, которые применяются к свойство.An обременение — это любое требование к собственности, которое влияет на ее стоимость и Примеры включают ипотечные кредиты, налоговые залоги и сервитуты на землю.

Проверка правового титула и страхование

Продавец должен предъявить подтверждение правового титула собственности на недвижимом имуществе. имущество, которое он передает покупателю. Этот Доказательство права собственности предоставляется после проверки права собственности на государственную собственность записи и покупка титульного страхования. [1]

При поиске по названию экзаменатор, который обычно работает с названием страховая компания будет проверять общедоступные записи на предмет каких-либо дефектов в реальных цепочка владения недвижимостью.Титульный экзаменатор проверит титул уже возможно в сделке с недвижимостью, а также выполнит второй осмотр непосредственно перед закрытием. Публичные записи состоят из цепочки информация о праве собственности, ипотека, судебные решения, налоговые залоги, залоговые права механика, текущие иски, связанные с недвижимостью и записями о наследстве. Правильно оформленное название поиски различаются в зависимости от юрисдикции. Например, в Массачусетсе покупатель должен проверять перевозочные средства только с того момента, когда каждый владелец получил имущество, пока оно не было передано другому владельцу.[2] В Нью-Йорке покупатель должен проверять все записи, сделанные последующими владельцами, включая залоговые права, обременения, и сервитуты. [3]

Правовой титул может быть неполноценным, если исполняет несовершеннолетний или недееспособный акт, если есть недостающие или ошибочные публичные записи, если есть акт фальсификация, существуют залоговые права или обременения, влияющие на собственность, такие как судебное решение или налоговые залоги, или если другая сторона предъявляет отрицательный иск по свойство. [4]

Уведомление о неблагоприятном иске может быть представлено двумя способами.Во-первых, если покупатель имеет «фактическое» уведомление, в котором он узнает о фактах или непосредственно наблюдает за ними. демонстрация того, что кто-то другой претендует на собственность. [5] Во-вторых, если у покупателя есть «Конструктивное» уведомление. Конструктивное уведомление возникает, если уведомление о претензии появляется в доступных для поиска общедоступных записях.

Если нет фактического или конструктивного уведомления, покупатель защищен от любых отрицательных претензий. Согласно правилу добросовестного покупателя на сумму , покупатель добросовестно приобретает недвижимость за ценное вознаграждение без уведомление о неблагоприятном иске на имущество переходит в собственность бесплатно и очистить от этих других требований.Следовательно, незарегистрированные интересы безопасности рискует быть аннулированным передачей добросовестным покупателям.

Даже самые тщательные экзаменаторы могут не обнаружить риски для хорошее название. Поэтому кредиторы обычно требуют, чтобы покупатель приобрел титул. страхование, которое возмещает покупателю убытки в случае возникновения проблем с титулом. Страхование титула защищает кредиторов от защита стоимости своего обеспечительного интереса от дефектов правового титула. Заголовок страховые взносы состоят из единовременной платы, и полис действует до тех пор, пока покупатель и ее наследники владеют им.

Опросы и Описание земли

Документы о собственности должны быть точно описан как имеющий юридическую силу. Каждый документ, закладная, аренда, сервитут или другой аналогичный документ влияющие на собственность должны правильно идентифицировать собственность. [6] Хотя адрес может быть достаточным описанием для юридических целей, более полным «соответствует и границы », как правило, включаются в документы.

Землемеры неотъемлемая часть создания полного и точного юридического описания части свойство.Землемерная съемка — это оценка недвижимости на основе данных, которая показывает физические границы данного участка земли. Геодезист собирает информация из полевых свидетельств, письменных отчетов и физических измерений и готовит карту, которая становится официальной записью границ собственности. [7]

Обременения на суше

Редко бывает недвижимость полностью свободна от каких-либо ограничений и обременений. Обременение должно быть зарегистрировано, чтобы быть законным привязка, чтобы его можно было обнаружить во время поиска по заголовку.

Имущество Налоговые залоги

Государственные и местные правительства ежегодно взимают налоги с недвижимого имущества в пределах своих границ. Эти налоги основаны на стоимость собственности, оцененная регулирующим налоговым агентством. Если собственник не оплачивает имущество при уплате налогов, когда они подлежат уплате, правительство может наложить удержание налога на имущество, общественное обременение.

Залог — это право сохранять интерес к собственности, принадлежащей другому, пока владелец собственности погашает задолженность.Залог по налогу на имущество имеет преимущество перед большинством других обременения. Если налоги на недвижимость останутся неоплаченный, правительство может взыскать задолженность путем обращения взыскания на предмет имущество и продажа его на открытом аукционе. [8] С практической точки зрения когда недвижимость продается, покупатель всегда будет настаивать на том, чтобы продавец рассчитался любые залоговые права при закрытии или до закрытия.

Правительство также может наложить залог, если владелец недвижимости не уплатит специальную оценку, единовременную счет от правительства на расходы на модернизацию государственной инфраструктуры, обслуживающей свойство, такое как профилирование дорог или удлинение водоразделов.[9]

Частное мероприятие Залог

В некоторых случаях частные стороны могут оценивать залоговое право на имущество, принадлежащее людям, которые им должны деньги. Например, брокер по недвижимости с эксклюзивным листинговым соглашением может установить залоговое право брокера на собственность за ее комиссию, если соглашение о листинге нарушено. [10] Кроме того, суд может наложить судебное удержание в отношении собственности, если владелец собственности оценивается денежное суждение. Право удержания становится официальным обременением для имущество, если оно должным образом зарегистрировано в юрисдикции, в которой находится и будет оставаться на месте до выплаты судебного решения.[11] Большинство штатов ограничивают продолжительность Судебное удержание может иметь место, обычно от семи до 14 лет [12].

Еще одним распространенным залогом является удержание механика, когда механик выполняет работу, которая повышает ценность собственность, но не оплачивается. Хотя это называется залогом механика, это средство доступен для рабочего, архитектора или инженера. [13] Любая из этих сторон должна подать залог в течение разумный срок после завершения работ или поставки материалов, обычно 60-120 дней, и он должен включать информацию о претензии против собственника.Залог механика может быть серьезной проблемой для затронутых владельцев собственности, потому что, если не принять меры, это может привести к собственности потеря права выкупа.

Интересы, связанные с использованием земли

Ограничительный Соглашения

Владелец собственности может связаться с частное соглашение об ограничении или расширении использования ее земли. Определенные обременения недвижимого имущества «бегут с землей», что означает, что они прикрепляются к собственности сам и переходят от одного хозяина к другому.[14] Два типа частных обременений с собственностью связаны ограничительные соглашения и сервитуты.

А ограничительный договор является обременением, потому что он запрещает собственнику использовать собственность так, как она хочет. Ограничительный завет указывает, что определенные что-то не может быть сделано и мешает будущим владельцам собственности использовать землю для определенных целей. [15] Ограничительный завет перечислен в деле, как правило, в части «юридического описания» документа.Заветы также могут быть подана в местный клерк округа или в реестр собственности.

В подразделениях и запланированные сообщества, ограничительные заветы выражены в известном документе как заветов, кодексов и ограничений . Они могут диктовать такие вещи, как:

· В размер и тип строительства, которое может быть построено на участке;

· Допустимый краски для наружной окраски дома;

· Домашние питомцы которые можно оставить, или деревья, которые можно посадить;

· Типы ограждений разрешено; и

· Ограничения по типам сигнальных огней.[16]

Ограничительные условия может быть навязано ассоциацией домовладельцев в запланированном сообществе. В сообщества с ограничительными условиями, но без ассоциации домовладельцев, владельцы могут обеспечить соблюдение ограничительных условий в отношении других владельцев собственности, добиваясь судебный запрет против неправомерного использования.

Футеровка

Еще одним препятствием является сервитут, который передает законное право на использование или владение частью собственности [17]. Сервитуты повсеместны и распространены включать право отвода (разрешая одному соседу физический доступ через его собственность соседа), запрещая раскопки и позволяя другим землевладельцам доступ к свету, воздушному потоку, воде или дикой природе.

Сервитут — это обременение, потому что оно дает третьей стороне некоторую привилегию или свободу в отношении участок земли, с которым владелец собственности не может вмешиваться. [18] Это можно формализовать с явным соглашением, может подразумеваться или возникать по рецепту.

Экспресс сервитут создается письменным соглашением между землевладельцами о предоставлении или бронировании сервитут. Соглашение должно быть подписано обеими сторонами и зарегистрировано в дела к каждой собственности.

Сервизы также могут быть подразумевается.Первый пример — это «предыдущее использование», когда «владелец двух участков земля использует один участок в пользу другого до такой степени, что при продаже полученной посылки, покупатель мог разумно ожидать, что предыдущее использование быть включенным в продажу »[19]. Например, Дана владеет дом с акром земли, и ее дом полагается на солнечную энергию. Если она делит свой акр так, что на нем строится еще один дом, Дана может искать подразумеваемый сервитут, чтобы будущий покупатель не мог построить высокое сооружение это предотвратит попадание солнечного света на солнечные панели ее дома, которые она использовались для удовлетворения ее энергетических потребностей перед продажей.В этом примере было единство собственности до передачи нового участка, намерение среди стороны, чтобы создать сервитут, и очевидная потребность в сервитуте для свет, чтобы Дана могла продолжить свое предыдущее использование.

Второй способ — для сервитут следует из «необходимости», хотя необходимость означает больше, чем просто неудобство. Самый распространенный пример сервитута по необходимости — это собственность, не имеющая выхода к морю, без проезда к дорогам общего пользования без проезда над прилегающим земельным участком.Юридическая теория гласит, что не имеющие выхода к морю земельный участок был создан случайно, и помещик забыл приложить сервитут или способ подъезда к дороге. Итак, суд найдет подразумевается сервитут по чужому участку для использования проезжей части.

Землевладелец также должен знать, есть ли сервитуты по рецепту. Предписывающий сервитут дает одному землевладельцу возможность пользоваться имуществом другого землевладельца если использование является открытым и печально известным, актуальным, непрерывным в соответствии с законодательством штата период, который может составлять от пяти до 30 лет, и без другого разрешение помещика.Из-за неучтенного характера многих предписывающих сервитуты, проверка права собственности не поможет покупателю определить этот сервитут. Наиболее эффективные способы определения предписывающих сервитутов — это пересмотр фотографии собственности, чтобы определить, есть ли проторенная дорожка, другие могут использовать, и опросить соседних землевладельцев и арендаторов о их использование собственности и если существуют какие-либо соглашения, разрешающие использование.

Независимо от при формировании сервитута, он будет загромождать землю до момента прекращения действия.Юридическая Требования к прекращению сервитута различаются в зависимости от штата, но определенные принципы существуют везде. Во-первых, может быть явное соглашение о расторжении. Второй, держатель сервитута может отказаться от сервитута, если он не использует сервитут или намеревается использовать его в будущем. Сервитут также может быть прекращен путем слияния. недвижимости, участвующей в сделке сервитута. Здесь владелец имущество, обремененное сервитутом, приобретает имущество, извлекающее выгоду из сервитут, поэтому в нем больше нет необходимости.

Законы о зонировании

Географические области обычно делятся местными властями на «зоны», а местные Правительство определит допустимые виды землепользования в каждой зоне. Город или округ регулирует землепользование принятие и обеспечение соблюдения законов о зонировании, которые защищают владельцев собственности и гарантируют, что люди, живущие в районе, используют свою землю в соответствии с их использование своих земель соседями [20]. Органы местного самоуправления могут инициировать юридические действие, чтобы помешать землевладельцу нарушить законы о зонировании и даже может взимать денежные штрафы на помещика.

В некоторых случаях кусок собственности используется для метода, который предшествует правилам зонирования, ограничивающим это использовать. Когда это происходит, ранее существовавшие несоответствующее использование часто разрешается продолжать. Использование упоминается как будучи «дедушкой». Дедушкины не всегда разрешены и даже разрешены Унаследованные обычаи обычно не могут быть расширены, остановлены и перезапущены [21].

По желанию помещика для использования своей собственности способом, не разрешенным законами о зонировании, он может применять для разницы.Отклонение — это не изменение законов о зонировании, а отказ от Требования постановления о зонировании для определенной и ограниченной цели. Процесс получение отклонения зависит от района, но землевладелец, как правило, должен продемонстрировать что существующие правила зонирования создают ненужные трудности. Во-первых, он должен подать запрос офицеру по зонированию, который затем решает, следует ли предоставить его после проведения слушания и встречи с ним и его соседями, которые будет зависеть от дисперсии. Если судебный исполнитель отклоняет отклонение, землевладелец может обжаловать это решение местной апелляционной комиссии по зонированию.

Города также могут проходить правила строительства, устанавливающие правила для используемых материалов и методов в строительных проектах. В большинстве городов США строительство здания невозможно. и занята без разрешения, подтверждающего, что он был осмотрен и признан жалоба на все применимые строительные нормы и правила. Местные органы власти также обычно создавать и обеспечивать соблюдение законов о подразделениях, требующих предварительного утверждения для строительство новой инфраструктуры, например, улиц или канализации.

Покупатели реальных Estate может осматривать недвижимость со свидетельством о заселении, чтобы определить, есть ли несоответствующее или незаконное использование свойство.Если поиск обнаруживает нарушения зонирования, многие контакты требуют, чтобы продавец устранил нарушения или получил необходимые справки о заселении или отклонениях в качестве предварительного условия обязанности покупателя по закрыть продажу.

Заключение

Реальное поиск и проверка прав собственности могут быть сложными и трудоемкими, но для покупателей важно убедиться, что приобретаемая недвижимость бесплатна. правового титула, обременений и несоответствующего использования.Неспособность отдать должное усилия по поиску и проверке могут привести к тому, что покупатель подвергнется к неприятным сюрпризам после закрытия, когда продавца больше нет рядом, чтобы помочь устранять проблемы.

[6] Hilbert v. Hough, 969 P.2d 836 (Айдахо Кт. Приложение. 1998) (отрицание конкретных характеристик для покупателей, когда продавец аннулировал настоящую договор о недвижимости при обнаружении южной границы предметного участка было нечетко определено).

[7] Хинкель Д. Основы практической работы с недвижимостью. Закон 34-35 (6 ^-е изд.2016).

[12] Хинкель, D., Основы практического права в сфере недвижимости 77 (6 ^th ed. 2016).

[16] Хинкель, D., Основы практического права в сфере недвижимости 79-80 (6 ^th ed. 2016).

Титульная компания Флориды объясняет обременения

Титульная компания Флориды объясняет обременения

Если вы риэлтор или хотите купить или продать недвижимость, важно понимать, как дефекты правового титула и обременения могут повлиять на право собственности на недвижимость.Наша титульная компания объясняет, как эти проблемы могут нанести ущерб продаже или покупке вашей собственности.

Что такое титул?
Правовой титул является правовым основанием для права собственности на объект недвижимости. В имущественном праве титул считается «совокупностью прав»: существуют различные юридические «права» на собственность, которые могут быть разделены и рассматриваться индивидуально. Так, например, домовладелец имеет право владеть, продавать и использовать свою землю — в разумных рамках закона.

Право собственности — это не один документ, а совокупность всех документов, имеющих юридическое значение для собственности.Сюда входят документы, подтверждающие право собственности (например, дела), протоколы судебных заседаний и документы, в которых регистрируются обременения и залоговые права (в том числе, когда и были ли погашены залоговые права).

Что такое препятствия и дефекты?
Обременения и дефекты относятся к любым претензиям или обязательствам в отношении собственности, которые, в свою очередь, влияют на титул и стоимость собственности. Они могут ограничивать права собственника на использование своей земли в зависимости от типа обременения.

Некоторые обременения связаны с землей или титулом и не могут быть опровергнуты или изменены.Например, ваша собственность может подпадать под определенные ограничения зонирования, которые не позволяют вам построить пристройку к вашему дому. Еще одна распространенная проблема, связанная с правом собственности, которая не может быть изменена, — это сервитуты, которые позволяют коммунальным компаниям обеспечивать водой или электричеством вашу собственность.

Другие дефекты, такие как залоговое право и непогашенная задолженность, могут быть в определенной степени устранены. Например, перед покупкой недвижимости покупатель может настоять на том, чтобы продавец урегулировал все непогашенные права залога в отношении собственности, тем самым защищая покупателя от принятия на себя этой ответственности.Титульная компания гарантирует, что любые подобные вопросы будут решены.

К сожалению, многие дефекты титула «скрыты»: даже тщательный поиск заголовка может не выявить всех обременений титула. Это чаще всего встречается с такими проблемами, как неточные или поддельные документы или нераскрытые наследники.

Прочтите наш полный список опасностей, связанных с титулом, в нашем блоге или свяжитесь с нами для получения дополнительной информации о различных видах обременений.

Как обременения влияют на ваш титул
Для риэлторов или частных лиц, желающих купить недвижимость, имейте в виду, что эти обременения могут повлиять на ваш титул, стоимость вашей собственности и ваши права на использование вашей собственности.Агенты по недвижимости должны сообщать своим клиентам обо всех известных обременениях, прежде чем предлагать им купить недвижимость, и всегда должны настаивать на профессиональном поиске правового титула до начала переговоров о продаже.

Однако, поскольку некоторые опасности просто невозможно обнаружить заранее, покупатель всегда должен приобретать страховку титула — даже для свободных лотов или сделок, когда вы знаете продавца лично.

Для продавцов дефекты правового титула могут повлиять на товарность вашего правового титула, что затруднит поиск покупателя.В идеале вы должны урегулировать все известные невыплаченные залоги и выплаты по ипотеке, прежде чем пытаться продать недвижимость. Если продавец не может предоставить товарный титул, покупатель может отказаться от продажи.

Для получения дополнительной информации о том, как обременения могут повлиять на вашу собственность, свяжитесь с компанией Florida Home Title Company сегодня.