Рыночная оценка земельного участка – Оценка рыночной стоимости земельного участка

Оценка стоимости земельного участка — методы, пример + документы

Здравствуйте! В этой статье мы расскажем об оценке стоимости земельного участка.

Сегодня вы узнаете:

1. Что влияет на стоимость земли;
2. Когда может понадобиться оценка участка;
3. Из каких этапов состоит процедура оценки земли.

Неудивительно, что земля как вид недвижимости настолько привлекательна для инвесторов – ее ценности остаются неизменными во все времена. Ценности, но не цена – она то как раз меняется. От чего зависят ценовые колебания и как оценивается земля – в нашем материале.

Состав земель РФ по категориям

Стоимость земли во многом зависит от той категории, к которой она относится. Имея определенную принадлежность, она приобретает те юридические права, которые предписаны всем остальным землям этой группы. Но и цена внутри одной и той же категории может различаться – в зависимости от целевого назначения земли.
В Земельном кодексе имеется так называемый классификатор, где приводятся виды деятельности, разрешенные по категориям земель. Категория земельного участка обязательно прописывается в кадастровом паспорте.

Например, для сельскохозяйственных земель будут разрешены такие виды деятельности, как пчеловодство, рыбоводство, питомники, выращивание цветов и другие. Но на такой земле нельзя возвести, например, многоквартирный дом.

Категория	Пояснения
Сельскохозяйственные земли	Эти земли расположены за границей населенных пунктов. Предназначены для производства, хранения и переработки с/х продукции, разведения домашних животных. Пример: пшеничные поля, элеваторы, птицефабрики
Земли населенных пунктов	Предназначены для застройки и развития городов и других МО. Пример: жилые массивы, земли под офисные здания
Земли спецназначения	Отведены под деятельность, связанную с промышленностью, энергетикой, обороной, транспортом, теле- и радиовещанием. Пример: земли, на которых стоят заводы, вагонные депо, телебашни
Земли особо охраняемых территорий	Ценные земли, с точки зрения их исторических, культурных или оздоровительных особенностей. Пример: природны

kakzarabativat.ru

3. Основные принципы оценки рыночной стоимости земельного участка

Определение рыночной стоимости земельного участка основывается на следующих принципах.

Принцип полезности– рыночную стоимость имеют земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени.

Принцип спроса и предложения–рыночная стоимость земельного участка складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей.

Спрос обычно принято характеризовать количеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся на данное время рыночной стоимости. Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном земельном рынке.

Выделяется три возможных состояния соотношения спроса и предло­жения:

• спрос и предложение равны, в результате рыночных сделок формируется равновесная справедливая рыночная цена объектов недвижимости;

• спрос превышает предложение, цены на рынке растут, формируются спекулятивные цены, возникает опасность протекционизма и коррупции, ведущих к разрушению рынка;

• предложение превышает спрос, цены падают, возникает стагнация рынка.

В странах с равновесной рыночной экономикой эти состояния периодически сменяют друг друга в зависимости от факторов, связанных как с общим состоянием экономики, так и с социальными, демографическими и иными процессами.

В неравновесных условиях переходной экономики, характерных для России, этот принцип часто не оказывает существенного влияния, поскольку спрос и предложение в значительной степени регулируются административно, часто за счет существенного занижения цены предложения земельных участков.

Принцип замещения –рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной полезности.

Данный принцип предполагает наличие вариантов выбора для покупателя, т.е., стоимость объекта недвижимости (земельного участка) зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты, заменяющие данный. Принцип показывает, что стоимость данного объекта не должна превышать затрат на приобретение на рынке аналогичного объекта (земельного участка). Следовательно, стоимость конкретного земельного участка определяется наименьшей ценой, по которой можно приобрести аналогичный земельный участок, обладающий такими же основными показателями, включая потенциальную полезность и доходность.

В Москве, особенно в центральной части города, как и в большинстве других городов с исторически сложившимся архитектурным обликом, найти абсолютно одинаковые свободные земельные участки практически невозможно. Уникальность каждого участка создает определенные трудности для реализации на земельном рынке, последующего освоения, но способствует формированию достаточно высокого уровня рыночных цен. Иначе выглядит рыночная ситуация в новых городах, районах новой массовой застройки, где выше уровень стандартизации архитектурных градостроительных решений и потому больше однотипных земельных участков. Здесь принцип замещения проявляется в полной мере, способствуя стабилизации рыночных цен на сравнительно низком уровне.

Принцип ожидания –величина рыночной стоимости земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения ренты от него.

Величина рыночной стоимости земельного участка зависит от дохода, остающегося после оплаты факторов производства, привлеченных к земельному участку для предпринимательской деятельности.

Данный принцип показывает, что стоимость объекта недвижимости –текущая стоимость всех будущих доходов, полученных от его использования (включая продажу и стоимость объектов недвижимости, прежде всего земельных участков),–постоянно растет в силу увеличения спроса и ограни­чения предложения.

Однако этот принцип не означает, что владелец недвижимости (земельного участка) в буквальном смысле должен ждать повышения цены недвижимости или доходности от сдачи ее в аренду. Он лишь отражает то, что использование объекта недвижимости, земли, принципиально носит длительный характер. Поэтому при оценке объекта недвижимости следует помнить, что его стоимость далеко не всегда равна той средней цене, которая сложилась на рынке для аналогичных объектов к моменту оценки. Текущая стоимость всей суммы доходов может оказаться и существенно более высокой.

Принцип внешнего влияния –рыночная стоимость земельного участка зависит от влияния внешних факторов.

Принцип соответствия –оцениваемый объект (участок земли) имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по использованию, по размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоение. Иначе говоря, если все экономические факторы, обусловливающие максимальную полезность и доходность данного участка, сбалансированы наилучшим образом.

Т.о., для данного земельного участка и объекта недвижимости, расположенного или создаваемого на нем, должны быть достигнуты условия соответствия затрат на его приобретение и освоение и стоимости или доходности созданного на нем объекта недвижимости. Один из критериев проверки соответствия оценки земельного участка данному принципу –доля стоимости собственно земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости, расположенного на нем.

В центральной части Москвы это соотношение приближается к показа­телям, характерным для других крупных городов мира. Поэтому потенциал дальнейшего роста цен на земельные участки в центре города сравнительно невелик (исключая земельные участки, предназначенные для строительства высотных зданий), и может быть обусловлен главным образом дальнейшим ростом себестоимости строительства и цен на недвижимость при улучшении ее потребительских качеств.

Реализация данного принципа, позволяет выделить из общей стоимости объекта недвижимости стоимость собственно земельного участка.

Принцип наиболее эффективного использования –рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования.

Наиболее эффективное использование земельного участка, это наиболее вероятное использование земельного участка, являющееся физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого стоимость земельного участка будет максимальной. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разбиения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

• целевое назначение и разрешенное использование;

• преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

• ожидаемые изменения на рынке земельных участков;

• существующее использование земельного участка.

При оценке земельного участка из всех возможных (разрешенных) вариантов его использования выбирается наилучший и наиболее доходный, и именно он используется для оценки.

При этом, как упоминалось ранее, учитываются только те варианты использования, которые, во-первых, соответствуют юридическим нормам (включая градостроительные ограничения, требования по охране окружающей среды, памятников истории, архитектуры, благоустройству прилегающей территории), реализация которых, во-вторых, возможны физически и которые, в-третьих, приносят доход (если речь идет о коммерческой оценке). В результате выбирается тот вариант использования, при котором может быть получена максимальная цена с учетом всех правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений.

Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект можно построить исходя из варианта наиболее эффективного использования участка с учетом всех имеющихся ограничений.

Если строение на участке имеется, то проводится анализ, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшать на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте наилучшего использования данного земельного участка, конечно же с учетом имеющихся ограничений.

Данный принцип наиболее применим для оценки свободных земельных участков. Для оценки застроенных земельных участков его применение существенно сложнее, поскольку позволяет выделить из стоимости всего комплекса недвижимости стоимость собственно земельного участка. Здание или сооружение, находящееся на земельном участке, далеко не всегда имеет наибольшую стоимость или приносит наибольший доход. К тому же с течением времени в результате естественного износа здания, изменения конъюнктуры рынка и других факторов стоимость объекта недвижимости в целом может существенно снизиться, а рыночная стоимость земельного участка при этом может остаться неизменной и даже возрасти.

Таким образом, принцип наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет оценить максимальную возможную величину земельной ренты от данного земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какое здание или сооружение на нем находится в момент оценки.

Следует обратить внимание и на то, что данный принцип важен при оценке не только отдельных земельных участков, но и больших городских территорий. Его использование позволяет оптимизировать земельную и градостроительную политику города на основе строгих экономических расчетов. Прежде всего это касается улучшений городских земель, находящихся в собственности города, т. е. его земельной собственности.

Величина рыночной стоимости земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (дата проведения оценки).

studfiles.net

Рыночная стоимость земельных участков. Кадастровая и рыночная стоимость

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка – это два понятия, о которых важно знать, чтобы ориентироваться при продаже. Первый тип выражает цену участка по нормативам, которые рассчитываются в зависимости от местоположения и категории земли. Ее используют в качестве регулятора земельных отношений при заключении сделок аренды и купли-продажи, а также для расчета величины налога, который будет уплачиваться государству. Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка оценивается не реже чем раз в пять лет. Данные, которые получаются по итогам такой оценки, вносятся в государственный кадастр недвижимости, ведущийся Федеральной службой госрегистрации, картографии и кадастра.

Взаимосвязь используемых понятий

В российском законодательстве предусмотрена не только кадастровая стоимость, но и нормативная, и рыночная. Нормативная применяется в тех случаях, когда не произведено определение кадастровой. Она рассчитывается в целом ряде случаев, которые прописаны законодательством: при получении банковских кредитов под земельный залог, выкупе муниципальных и государственных земель и в прочих случаях. Расчет стоимости земельного участка в этом случае обычно определяют как 200-кратную ставку земельного налога на квадратный метр площади участка, рассчитываемую на базе целевого назначения, при этом учитываются повышающие коэффициенты и не учитываются налоговые льготы.

Ежегодно местными органами власти устанавливается стоимость земли, признанная нормативной, которая может изменяться в пределах 25%. Рыночная стоимость земельных участков обычно на 25% превышает нормативную. Документ, который служит подтверждение нормативной цены для определенного участка, можно получить в городском или районном комитете по землеустройству и земельным ресурсам.

Особенности

Рыночная стоимость земельных участков обычно определяется в зависимости от таких факторов, как рыночный спрос и предложение на земли определенной категории в конкретном регионе на текущий момент времени. По величине она не должна превышать самый вероятный уровень цены покупки аналогичной территории. Изменение рыночной конъюнктуры или целевой ориентации участка может оказывать влияние на ее размеры. Рыночная стоимость земельных участков является характерной для вторичного рынка, на котором производится перепродажа земельных территорий, находящихся в распоряжении частников. Первичный рынок, где осуществляется выкуп муниципальных и государственных земель в частную собственность, рекомендует применять нормативную стоимость. Все эти виды могут иметь определенные различия. У кадастровой и нормативной стоимостью наблюдается сходство с ценой инвентаризации, а у рыночной — с традиционным спросом и предложением.

Процесс оценки

Оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется для того, чтобы знать реальную цену объекта. Обычно цена формируется на базе территориального расположения участка, рыночной конъюнктуры, динамики предложения и спроса, а также ситуации в экономике страны на момент совершения сделки. Благодаря проведению комплексного определения всех указанных факторов можно произвести расчет стоимости земельного участка, ведь оценочная компания соберет наиболее актуальные данные, которые могут пригодиться для объективной оценки.

Необходимость оценочной деятельности

Обычно обращение в специализированные компании для проведения оценки целесообразно в целом ряде случаев, среди которых особо выделены:

— необходимость в кадастровой оценке;

— если участок предполагается выкупать из собственности государства;

— при необходимости зачисления в уставной капитал предприятия взноса;

— в случае оформления ипотеки или залога;

— при необходимости определить стоимость продажи земельного участка;

— вычисление величины налогов, выплачиваемых при дарении.

Раздел имущества

Оценка рыночной стоимости земельного участка необходима при разделе имущества. Это принято относить к физическим и юридическим лицам. Если речь идет о физических лицах, то процесс оценки запускается при разводе пары и вычисляется с учетом строений, расположенных на участке. В случае с юридическими лицами оценка земли состоит из выделения и оценки доли каждого акционера или совладельца компании соответственно юридическому статусу компании. Часто раздел имущества сопровождается тяжбами в суде, из-за чего рыночная стоимость земельных участков может определяться многократно.

При вступлении в наследство нескольких преемников тоже производится полноценная оценка земельных участков. Если одна из сторон не согласна с результатами проведенной экспертизы, то дело передается в суд.

Определение стоимости аренды

Этот тип оценки может пригодиться довольно часто. В данной ситуации при расчете стоимости земельного участка за основу берется разница между реальной его стоимостью на рынке и катализированной арендной ставкой за территории такого типа. Стоимость права аренды находится в непосредственной зависимости от арендаторских правомочий, обременений и срока действия права аренды, прав на оцениваемый объект сторонних лиц, а также целевого предназначения участка земли.

Рыночная стоимость земельных участков находится в непосредственной зависимости от таких факторов, как: местоположение территорий; доступность для транспортных средств; наличие коммуникаций, а также их количественный и качественный состав. Помимо этого требуется учесть данные геодезических и инженерно-геологических исследований, значение которых довольно велико, в особенности при планировании проведения строительных работ на участке.

Состояние на конкретную дату

Так как рынок земельных участков характеризуется постоянным изменением цен, оценку требуется производить по состоянию на определенную дату. Варьируется рыночная стоимость земельных участков и в зависимости от их назначения по бумагам, то есть дозволенного варианта использования. Целевое назначение предполагает наиболее эффективное или вероятное распоряжение территорией. Все это используется и для того, чтобы определить стоимость выкупа земельного участка. В данном случае оценки бывает поделен на отдельные территории, различающиеся по форме и характеру землепользования.

Методика оценки

Итак, перед тем как определить стоимость земельного участка, требуется дать ответы на некоторые вопросы:

— какое у земельного участка целевое назначение, а также каким разрешенным использованием его наделили;

— какие в ближайших окрестностях на участках являются преобладающими способы и виды землепользования;

— какие на рынке земельных участков предстоят изменения;

— какой тип использования земельного участка предполагается на данный момент.

Оценка рыночной стоимости земельного участка производится на базе определенной информации. Обычно для этого требуется: определиться с целями проводимой оценки; назначить конкретную дату проведения расчетов; знать реквизиты заказчика; иметь документы, которые служат подтверждением права владельца участка на территорию, это может быть арендатор или собственник.

Также необходимо знать:

— целевое назначение оцениваемой территории;

— дозволенное использование участка земли;

— тип использования участка на данный момент;

— положение оцениваемого объекта в территориальном плане, то есть его транспортная доступность и ближайшее окружение;

— основные способы пользования землей в ближайших окрестностях.

Кроме того, должны наличествовать:

— план участка земли;

— информация о закреплении территориальных границ;

— данные о наличии каких-то улучшений, в частности, построек, сооружений, коммуникаций, размещенных на территории участка, а также подробные сведения о них;

— данные о наличии обременений в виде построек, коммуникаций и сооружений, размещенных на территории участка, с подробным указанием сведений о них.

Рыночная стоимость земельных участков рассчитывается с учетом множества нюансов. При проведении точной оценки под руководством опытных специалистов можно безопасно осуществить с землей любую финансовую операцию.

Факторы, которые оказывают влияние на оценку

Разные виды земельных участков находятся под влиянием одних и тех же факторов, когда речь идет об их оценке: местоположения, внешних факторов, рыночной конъюнктуры, целевого назначения и вероятности его изменения, возможной прибыли, получаемой от его использования. Имеет значение предполагаемая величина последней.

Оценка рыночной стоимости земельного участка производится по состоянию на определенную дату. Со временем данный показатель может измениться. Проводить оценку рекомендуется на базе максимально эффективного использования. То есть экспертами при проведении исследований используется предположение о разумности использования данного объекта соответственно закону, а также финансовыми и физическими реалиями. Получается, что в результате оценки вычисляется не средняя стоимость, а максимальная. Иногда допускается условное, однако обоснованное разделение объекта на ряд частей, которые характеризуются разными видами, формами, а также прочими особенностями. Часто результат исследований отличается от ожидаемого за счет того, что текущий тип использования не совпадает с максимально эффективным. С этим понятием требуется разобраться.

Максимально эффективное использование

В том случае, когда производится установление рыночной стоимости земельного участка, требуется учитывать такие факторы:

— целевое назначение, а также наличие разрешений на определенный тип использования;

— использование участка по факту;

— предпочтительный тип землепользования в текущем округе;

— прогнозы, касающиеся ценовых изменений на подобные участки.

Выводы

В процессе оценки учитывается средняя стоимость территорий в исследуемом районе, доступность транспортных сетей, отсутствие или наличие строений, инженерных сетей на земельном участке, экологическая обстановка, удаленность инфраструктуры, а также прочие. Для земель сельскохозяйственного назначения требуется оценивать фактическую урожайность культур, производственных затрат, стоимости реализации продукции в регионе, а также целый ряд не менее значимых факторов. Точно так же оцениваются и другие виды земельных участков.

fb.ru

Оценка рыночной стоимости земельного участка — курсовая работа

     3) Затратный подход основан на соотнесении затрат и доходов инвесторов.

     Выбор конкретного подхода осуществляется исходя из специфики объекта, особенностей рынка и состава информации.

     При наличии информации необходимо использовать все 3 подхода. Невозможность оценки одного из подходов должна быть обоснована. 

3. ПРАВОВОЕ  ОБЕСПЕЧЕНИЕ  ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ

   Оценочная деятельность в сфере объектов недвижимости в России регулируется Федеральным  законом от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и принимаемыми в соответствии с ним федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и ее субъектов, а также международными договорами Российской Федерации.

   Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» был принят Государственной думой и одобрен Советом Федерации в июле 1998 года. Данный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов различных форм собственности. В нем даны формулировки оценочной деятельности, рыночной стоимости, субъектов оценочной деятельности, объектов оценки; определены права РФ и ее субъектов, физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих различных объектов.

   Законом установлено, что основанием для  проведения оценки объекта является договор между оценщиком и заказчиком, отвечающий обязательным требованиям, а в отдельных случаях оценка, в том числе повторная, может быть проведена на основании определения суда.

   Закон определил общие требования к  содержанию отчета об оценке объекта  оценки, который не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, и регламентировал процедуру оспоримости содержащихся в отчете сведений.

   Законом определены права оценщика по выбору стандартов и методов оценки, доступу  к информации; на коммерческую тайну; на привлечение к участию в проведении оценки иных оценщиков и специалистов; а также право на отказ от оценки.

   Законом определены обязанности оценщика, который  должен соблюдать федеральный закон  и принятые на его основе нормативные  правовые акты, обеспечивать сохранность документов, информировать заказчика о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, предоставлять документ, подтверждающий профессиональность знаний в области оценочной деятельности, соблюдать конфиденциальность полученных сведений.

   В соответствии с данным законом независимость  оценки требует, чтобы оценщик не имел имущественного интереса в объекте  оценки.

   Размер  гонорара оценщика не должен зависеть от итоговой величины стоимости объекта  оценки. Закон предусматривает страхование гражданской ответственности оценщиков, которое является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков.

   Контроль  над осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляют органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации и субъектами Российской Федерации, в рамках своей компетенции, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации.

   Профессиональное  обучение оценщиков осуществляется специально создаваемыми высшими государственными или частными учебными заведениями, или на базе их факультетов, отделений или кафедр.

   Законом предусмотрено саморегулирование  оценочной деятельности, которое  должно осуществляться саморегулируемыми  организациями оценщиков и распространяться на их членов.

   Лицензирование  оценочной деятельности и отзыв  соответствующих лицензий осуществляются в соответствии с законодательством  Российской Федерации.

   Другим  не менее важным документом, обеспечивающим правовое регулирование оценочной  деятельности, являются «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности». Они позволяют точно и недвусмысленно трактовать основные понятия, используемые оценщиками в своей профессиональной деятельности. К наиболее важным терминам можно отнести определение видов оцениваемой стоимости, подходов и методов оценки, экспертизы отчета об оценке. В рассматриваемых Стандартах установлены требования к процедуре оценки, которая должна включать подготовку договора об оценке, установление количественных и качественных характеристик объекта оценки; анализ рынка, выбор методов в рамках каждого из подходов к оценке, осуществление необходимых расчетов, обобщение результатов, определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

   Методической  основой оценки рыночной стоимости объекта являются Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утверждённые Распоряжением Министерства имущественных отношений России от 10.04.2003 №1102-р, Методические рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р (в ред. распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 г. № 2314-р).

   В Санкт-Петербурге оценочная деятельность регулируется такими документами как  ПЗЗ и ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

   ПЗЗ являются нормативным правовым актом, принятым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами, Уставом Санкт-Петербурга, Законами Санкт-Петербурга, в соответствии с положениями Генерального плана Санкт-Петербурга, а также с учетом положений иных актов и документов, определяющих основные направления социально-экономического и градостроительного развития Санкт-Петербурга, охраны объектов культурного наследия, окружающей среды и рационального использования природных ресурсов.

   Настоящие Правила устанавливают порядок  регулирования землепользования и застройки территории Санкт-Петербурга, основанный на градостроительном зонировании — делении всей территории города на территориальные зоны — и установлении для них градостроительных регламентов.

   ВЫВОДЫ: Выбор конкретного метода оценки осуществляется исходя из особенностей конкретного объекта, рынка и состава сведений содержащихся в предоставляемой информации.

   В общем случае, при наличии достаточного количества информации необходимо применять 3 метода. Невозможность использования одного из методов обосновывается в отчете об оценке. 

2. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ  СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО  УЧАСТКА

   Рыночная оценка земли возможна лишь при наличии возможности передачи прав на это земельный участок по договору купли-продажи, аренды или иному договору.

   Рыночная  стоимость земельного участка, в  первую очередь, зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке земельных участков, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности. Оценка земельного участка учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и возможность присоединения к существующим сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство объектов недвижимости. Рыночная оценка стоимости земли зависит так же от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от его эксплуатации за определенный период времени при наиболее эффективном использовании земельного участка без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к объекту для предпринимательской деятельности.

2.1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА  ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ (ОПИСАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА)

    Оцениваемый объект представляет собой земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Московский административный район, Московский пр., д. 224.

     Согласно  административно-территориальному делению города оцениваемый объект расположен в Московском районе Санкт-Петербурга. Глобальное местоположение объекта оценки представлено на рис. 1. 

Рис. 1 Глобальное местоположение оцениваемого объекта

Краткая характеристика Московского района

     Московский  район расположен на юге центральной  части Санкт-Петербурга и охватывает территорию, протянувшуюся с севера на юг от Обводного канала до Пулково. Район образован в 1919 г., в современных  границах существует с 1965 г. Московский район является одним из крупнейших районов города и имеет огромный экономический, научно-технический и промышленный потенциал, развитую инфраструктуру, благоустроенную территорию.

     Площадь района: Московский район занимает площадь 7 107 га.

     Население: По данным на 1 января 2006 г., на территории района постоянно проживает 252,4 тыс. человек, 36% общей численности населения составляют пенсионеры.

Локальное местоположение и  ближайшее окружение  оцениваемого объекта

     Оцениваемый объект расположен в квартале, ограниченном: с севера – ул. Алтайской, с юга ул. Орджоникидзе, с запала – ул. Ленсовета, с востока – Московским пр. 

Локальное местоположение объекта оценки представлено на рис. 2. 

Рис. 2 Схема местоположения объекта оценки

     Территория  местоположения объекта оценки характеризуется  застройкой преимущественно в стиле Сталинского неоклассицизма. Сам объект оценки располагается на площади Победы.

Транспортная  доступность

     Объект  оценки расположен на Московском проспекте  – одной из главных магистралей Санкт-Петербурга, так называемой правительственной трассой.

     На  расстоянии 500 м по Московскому пр. расположена станция метро «Московская», в 3 км 300 метрах – ж/д станция Проспект Славы.

     В непосредственной близости от объекта  оценки расположены остановки маршрутных такси: Т100 (Варшавский вокзал), К18 (Аэродром (Гатчина) / Ул Авиатрисы Зверевой), К18А (Станция Мариенбург), автобусов: № 59, а также № 3,11,13, 39, 55, 64, 90, 141, 150, 155, 156, 187).

     ВЫВОДЫ:

     1) Локально объект расположен в Московском районе, на территории квартала  производственно-складского и общественного назначения.

     2) Транспортная доступность – хорошая (расположение на оживленной транспортной магистрали правительственного значения, наличие в незначительном удалении (500 м) станции метро «Московская», в непосредственной близости остановок общественного транспорта.

     3) Преимуществами местоположения объекта оценки является близость к метро.

Описание  земельного участка

     Земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Московский район, Московский пр., д. 224, лит. А, имеет площадь 737  кв. м. Участок застройки имеет в плане форму прямоугольника. На схеме ниже  (Рис. 3) представлено расположение земельного участка:

     Земельный участок ограничен улицей Орджоникидже с юга, территориями соседних участков с других сторон.

     Площадь оцениваемого земельного участка определена на основании информации, предоставленной  Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга в составе Геоинформационной системы Санкт-Петербурга (http://rgis.spb.ru), и составила 737 кв. м (см. Рис. 4).

     Далее на рисунке приведены некоторые  данные об оцениваемом земельном участке, содержащиеся в Геоинформационной системе Санкт-Петербурга».

Рис. 4. Некоторые данные по оцениваемому земельному участку из Геоинформационной системы Санкт-Петербурга 
 

2.2. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО  И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО  ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

   Правильный выбор варианта наиболее эффективного использования объекта недвижимости является одним из важнейших факторов, влияющим на оценку стоимости объекта недвижимости.

   Понятие «наиболее эффективного использования» определяется как вероятное использование оцениваемого объекта с максимальной отдачей, причем непременными являются условия физической возможности, юридической допустимости и финансовой оправданности такого рода действий.

   Факторы, которые следует принять во внимание при этом, включают потенциал местоположения, рыночный спрос, правовую, технологическую и финансовую обоснованность проекта.

freepapers.ru