Рыночная стоимость земли: Рыночная оценка земли — заказ услуги в «Априори»

Содержание

что нужно знать и как оспорить

Рассказываем, для чего нужна кадастровая оценка, а также кто, как и зачем ее устанавливает. Отдельно объясняем, как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Фото: Andrey_Popov/shutterstock

День кадастрового инженера отмечается каждое 24 июля. В эту дату принято поздравлять специалистов, выполняющих работы по подготовке технического плана объекта недвижимости, межеванию и определению координат границ участка. Для нас же это повод рассказать о кадастровой стоимости недвижимости.

Объясняем самое главное: что нужно знать о кадастровой стоимости недвижимости и как ее оспорить.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость недвижимости является официальной. Именно она определяет со стороны государства цену того или иного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость используется для расчета налога, определения госпошлины при разбирательствах в суде или при наследовании объекта. В отличие от рыночной, которая может меняться каждый месяц из-за различных экономических факторов, кадастровая стоимость определяется на конкретный отрезок времени. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в два года, а в остальных российских регионах не более одного раза в пятилетие.

Как определяют кадастровую стоимость

Кадастровую стоимость объектов определяют инженеры и специалисты, которые работают в региональных бюджетных отделениях. Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные органы власти или органы местного самоуправления. Специалист, установив стоимость, утверждает результаты определения. Итоговую кадастровую стоимость утверждает исполнительный орган государственной власти российского субъекта. Кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года, но и не реже одного раза в пять лет. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе переоценка может проводиться не чаще одного раза в два года.

Отличие кадастровой стоимости от рыночной

У любого объекта недвижимости (земельного участка, квартиры, здания) есть рыночная цена, за которую можно купить или продать данный объект. Ее называют рыночной и определяют индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость устанавливается в отличие от рыночной с помощью метода массовой оценки, которая проводится на основе сегментации и группировки объектов в зависимости от вида недвижимости, а также влияния экономических и ценообразующих факторов. Когда стоимость недвижимости определяют соответствующим методом, она сильно отличается от рыночной. Владелец недвижимости имеет право заявить об ошибке. После проведения повторной кадастровой оценки стоимость объект может измениться.

Что важно знать в 2020 году

Влияет ли рыночная стоимость на кадастровую

С 2020 года, в случае если рыночная стоимость недвижимости снижена на 30% и больше со дня проведения кадастровой оценки, ее необходимо пересчитать. Тогда проводится внеочередная кадастровая оценка. Однако ее новые результаты не могут быть выше, чем предыдущие, которые занесены в Единый государственный реестр.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости не является константой: она может изменяться, так как ее расчет основан на широком спектре характеристик (Фото: Andrey_Popov/shutterstock)

Как узнать, что стоимость определена ошибочно

На сайте Росреестра можно получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Соответствующую справку бесплатно может получить любой желающий в течение трех рабочих дней. Владельцы недвижимости могут посмотреть стоимость в личном кабинете на сайте статистического ведомства. Причиной для пересчета кадастровой стоимости может быть ошибочная оценка состояния здания, его площади или материалов, из которых оно возведено. После того как владелец недвижимости узнал ее цену, он имеет право обратиться за пояснениями в региональное бюджетное учреждение. Разъяснения должны прислать в течение месяца.

Как исправить ошибку

Для того чтобы исправить ошибку, необходимо обратиться в МФЦ или бюджетное учреждение. Можно прийти туда лично или послать письмо по электронной почте. Граждане должны указать в нем имя, наименование юрлица, номер телефона и почту. Также в письме необходимо указать кадастровый номер или адрес объекта недвижимости. Затем нужно разъяснить суть обращения (почему допущена ошибка), а также прикрепить техническую документацию, которая подтверждает наличие погрешности при определении кадастровой стоимости недвижимости (среди них выписка из ЕГРН, копия прав на объект и отчет об оценке рыночной стоимости).

Такое обращение рассматривают, как правило, не более двух месяцев. Однако нужно понимать, что пересчитать стоимость в результате могут и в сторону понижения. Если же собственник не согласен с новой кадастровой стоимостью, то ему следует обратиться в комиссию при Росреестре.

Колонки экспертов в тему

Как работает комиссия

Комиссия при Росреестре имеет право принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной цены или отклонить заявление об оспаривании, предоставив собственнику обоснование. На собрании такой комиссии должны находиться не меньше половины ее членов. Решения здесь принимаются в ходе открытого голосовании. При этом оно является законным, если проголосовало более 50% присутствующих. В случае если число голосов одинаковое, то решение будет принято в пользу владельца объекта. Если заявитель не согласен с постановлением, то он имеет право обратиться в суд, чтобы оспорить решение.

Важные ссылки

Автор

Вера Лунькова

Оценка земельного участка

Компания «Аудэкс» оказывает полный спектр услуг по оценке недвижимости

Почему «Аудэкс»?

  • 17 место в рэнкинге «Оценочная деятельность» в РФ по данным рейтингового агентства RАEX, 2019
  • «Оценочная компания года» по версии Профессиональной премии для участников рынка недвижимости Казани и Татарстана – «ПРИЗНАНИЕ-2017»
  • Богатый опыт проведения оценки недвижимости: за 2018 год мы подготовили 4382 отчета по оценке жилой недвижимости
  • Нам доверяют крупнейшие банки и агентства недвижимости Казани и Татарстана.
  • Автоматизированная система составления отчетов, что ускоряет весь процесс оценки
  • Бесплатные консультации
  • Всестороннее сопровождение клиента

Оценка земельного участка

При оценке земли обычно требуется определить либо рыночную стоимость права собственности на земельный участок, либо рыночную стоимость права аренды земельного участка.

Для чего необходима оценка земельного участка:

  • Сделка купли-продажи земельного участка

  • Оформление наследства
  •  В случае возникновения имущественных споров

  • Внесение в уставной капитал

  • Получение кредита в банке

  • Оспаривание кадастровой стоимости

Перечень документов, необходимый для оценки земельного участка:

  • Свидетельство о регистрации права собственности или договор аренды

  • Кадастровый план земельного участка

  • Паспорт Заказчика или реквизиты юридического лица


Внимание!

По адресу г. Казань, ул. Гвардейская, 15, оф. 710 тел. работает дополнительный офис компании по оценке для ипотеки. В этом офисе вы можете сдать необходимые документы для оценки, забрать готовые отчеты, а также получить все необходимые консультации. Отчеты по оценке выдаются только в дополнительном офисе на Гвардейской,15. Тел.: 273-56-11, 202-07-58,  e-mail для документов: [email protected]

Ценность земли неизменна, но стоимость может меняться | ФНС России

61 Ростовская область

Дата публикации: 03.12.2014

Издание: Вестник налоговой службы Дона
Тема: Земельный налог
Источник:&nbsp

Плательщики земельного налога – физические и юридические лица —  нередко сталкиваются с ситуацией, когда такие изменения, как перевод земель из одной категории в другую, изменение площади или вида разрешенного использования земельного участка, проведение государственной кадастровой оценки земли,  влекут за собой изменение  кадастровой стоимости земельного участка, а затем и  уменьшение  или увеличение  исчисляемой суммы земельного налога. В статье А. П. Гулова изложены некоторые особенности определения налоговой базы по земельному налогу в случаях изменения кадастровой стоимости земельных участков. На основе анализа правоприменительной практики автор описывает позицию налоговых органов  в тех случаях, когда при определении кадастровой стоимости земельного участка может иметь место неоднозначность толкования законодательства.

Как известно, в силу пункта 1 статьи 52, пункта 1 статьи 53 Налогового кодекса Российской Федерации сумма налога, подлежащая уплате за налоговый период, исчисляется  исходя из налоговой базы, представляющей собой стоимостную, физическую или иную  характеристики объекта налогообложения. Для владельцев земельных участков базой по земельному налогу является кадастровая стоимость земельного участка.

Что же  такое  кадастровая стоимость и какова процедура ее установления?
В статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ (в ред. Федерального закона от 22. 07.2010№167-ЗС) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (ст.24 ЗК РФ).
Согласно п. 2 ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. В п.2 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что государственная оценка земель, по результатам которой устанавливается кадастровая стоимость, основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования  и проводится с учетом ценового зонирования территории, виду функционального использования, близких по значению кадастровой стоимости земельных участков и ряда других факторов.

Что вносится в Государственный кадастр недвижимости: рыночная или кадастровая  стоимость объекта?
Кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом ее проведения (массовым характером). На этом основании  Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 28.06.2011 №913/11 указал на возможность внесения  в государственный кадастр недвижимости  в качестве кадастровой стоимости земельного участка  его рыночной стоимости. Это   относится, в том числе, и к земельным участкам, кадастровая стоимость которых была определена до вступления в силу изменений, внесенных в земельное законодательство Федеральным законом №167-ФЗ.  При этом достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в суде не являлись.

В том случае если кадастровая стоимость земли не совпадает с рыночной стоимостью (к примеру, она выше,  чем определенная экспертом рыночная стоимость), у собственника есть возможность оспорить результаты определения кадастровой стоимости участка в судебном порядке и требовать установить кадастровую стоимость, равную рыночной стоимости земельного участка.   Данное право также нашло свое подтверждение   в указанном выше Постановлении Президиум ВАС РФ.

Установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

Для сопоставимости сведений рыночная стоимость определяется на ту же дату, на которую определялась кадастровая стоимость по результатам государственной кадастровой оценки.
Так, в Ростовской области рыночная стоимость должна определяться оценщиком по состоянию на 01.01.2007 г., поскольку именно на эту дату проводилась государственная оценка земель населенных пунктов в Ростовской области, утвержденная Постановлением  Администрации Ростовской области от 28.04.2008 №212 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель  населенных пунктов Ростовской области». В качестве налоговой базы для расчета земельного налога утвержденная вышеуказанным Постановлением кадастровая стоимость стала применяться с 1 января 2009 года.

Возникает вопрос: с какого срока внесенная в реестр новая кадастровая стоимость применяется для целей налогообложения?
Следует учитывать, что хотя рыночная стоимость определяется на дату определения кадастровой стоимости, все правовые последствия установления судом рыночной стоимости наступают с момента вступления в силу соответствующего судебного акта.  Такой окончательный  вывод сделал Президиум  ВАС РФ в Постановлении от 25.06.2013 №10761/11.
Таким образом, в отношении времени применения в целях налогообложения новой кадастровой стоимости земельного участка можно уверенно сказать: если сведения о  новой кадастровой стоимости  участка, совпадающей с его рыночной стоимостью, установленной судом, внесены государственный кадастр недвижимости, например, 17 июля 2013 г., для целей налогообложения она не будет применяться в 2010-2012 годах. Однако этим проблема не исчерпана, а перешла в другое измерение. Необходимо ответить на вопрос: будет ли новая кадастровая стоимость применяться для налогообложения с 17 июля 2013 г. или с 1 января 2014 года?
Позиция судов в отношении определения срока исчисления налога с новой кадастровой стоимости сводится к следующему.
В Постановлении ФАС Центрального округа от 23.01.2014 №А64 — 8937/2012, поддержанном в Определении ВАС РФ от 30.07.2014 №ВАС- 2187/14 и в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2014 №А13-7733/2013, поддержанном ВАС РФ в Определении от 18.06.2014 №ВАС – 7346/14, сделан вывод:

Рыночная стоимость спорных земельных участков будет являться основанием для исчисления земельного налога за налоговый период, следующий за датой вступления указанного судебного акта в законную силу.

Проще говоря, если кадастровая стоимость в результате рыночной оценки изменена по решению суда в 2013 г., применять ее следует при расчете земельного налога,  начиная со следующего налогового периода, то есть с 2014 года. 
В то же время, в отношении земельных участков, которым решениями арбитражного суда, вступившими в законную силу 19. 08.2012 г. и 18.10.2012 г., установлена новая кадастровая стоимость в размере их рыночной стоимости, ФАС Западно – Сибирского округа в Постановлении от 10.06.2014 №А27-13253/2013 счел возможным применять вновь установленную кадастровую стоимость для исчисления земельного налога с 01.09.2012 г. и с 01.11.2012 г., соответственно.
Характерно, но и эта позиция была поддержана высшим судебным органом. Верховный Суд Российской Федерации в определении от 24.09.2014 №304-КГ14-1718  пришел к выводу, что данный подход соответствует сложившейся судебно-арбитражной практике.
 
О какой же сложившейся судебно-арбитражной практике идет речь?
Верховный Суд, признавая, что установленная решением суда рыночная стоимость спорного земельного участка является основанием для исчисления земельного налога за налоговый период, следующий за моментом вступления указанного судебного акта в законную силу, тем не менее, учел правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 06. 11.2012 №7701/12 (далее — Постановление),  и пришел к выводу об отсутствии запрета в исчислении налогоплательщиком налога с учетом кадастровой стоимости, рассчитанной за соответствующий период в течение налогового периода исходя из кадастровой стоимости земельного участка, установленной судебным актом.

История, предопределившая вывод Верховного Суда,  такова. По заявлению организации о смене разрешенного использования земельного участка  в государственный кадастр недвижимости внесены изменения 05.08.2010 г., в результате которых кадастровая стоимость участка заметно уменьшилась. В декларации по земельному налогу организация применила измененную кадастровую стоимость с августа 2010 года. Суд первой инстанции удовлетворил заявленное требование организации на решение инспекции по доначислению обществу земельного налога. Несмотря на последующий отказ в удовлетворении  требования общества судами апелляционной и кассационной инстанций, Президиум Высшего Арбитражного Суда поддержал решение суда первой инстанции и мотивировал это следующим образом:
Кадастровая стоимость земельного участка исчисляется путем умножения его площади на средний удельный показатель кадастровой стоимости в кадастровом квартале применительно к соответствующему виду разрешенного использования.
Определяя кадастровую стоимость земельных участков после изменения вида разрешенного использования, общество применяло соответствующий данному измененному виду использования средний удельный показатель кадастровой стоимости, утвержденный постановлением Правительства области.
Таким образом, для определения налоговой базы по спорным земельным участкам за период с 01.08.2010 общество использовало утвержденные указанным актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации показатели кадастровой стоимости, то есть показатели, установленные на начало налогового периода (на 01.01.2010), в связи с чем доводы инспекции о нарушении положений пункта 1 статьи 391 Кодекса подлежали отклонению.

Следует подчеркнуть, что в данном Постановлении речь идет о времени применения новой кадастровой стоимости, но не способом ее установления по результатам рыночной оценки, а способом ее изменения путем смены разрешенного использования земельного участка.

Доказательная база в Постановлении строится на том, что применение новой кадастровой стоимости для участка с измененным разрешенным использованием в течение налогового периода (год) не противоречит п. 1 ст.391 Кодекса, поскольку для ее расчета применятся удельный показатель, действовавший на начало текущего налогового периода.

Формирование новой кадастровой стоимости участка здесь базируется на применении другого удельного показателя, определенного по результатам государственной кадастровой оценки земель и соответствующего изменившимся в течение налогового периода функциональным характеристикам этого участка.

Если кадастровая стоимость участка изменилась путем определения его индивидуальной рыночной стоимости, например, 05.08.2010 г., то исходя из вывода, сделанного в Постановлении, ее нельзя применить с 01.08.2010 г., поскольку на 01.01. 2010 г. для этого участка применялся удельный показатель, установленный по результатам государственной кадастровой оценки.

Как известно, судами  рыночная стоимость объектов приравнивается к кадастровой стоимости, при этом не отменяя последнюю. Следовательно, для ее применения в целях налогообложения должны действовать те же правила, что и при проведении государственной кадастровой оценки земель. А это правило вписывается в действие п.1 ст.391 Кодекса, согласно которому  налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

То есть если кадастровая стоимость изменилась 17 июля 2013 г., для целей налогообложения она должна действовать с 1 января. А поскольку ее невозможно применять в ретроспективе, то, очевидно, ее следует применять с 1 января 2014 года.
По существу, в Постановлении разделяется позиция тех судов, которые считают, что рыночная стоимость спорных земельных участков будет являться основанием для исчисления земельного налога за налоговый период, следующий за датой вступления указанного судебного акта в законную силу.

Отсюда нет причины ставить под сомнение разъяснения Минфина России от 16.07.2013 г. №03-05-04-02/27809 о том, что  установленная в течение налогового периода кадастровая стоимость земельного участка, равная рыночной стоимости, применяется в целях определения налоговой базы по земельному налогу на 1 января года, следующего за налоговым периодом, в котором были внесены такие изменения в кадастр. В этом же письме Минфина России определено, что названное правило распространяется и на кадастровую стоимость, измененную в течение налогового периода в результате смены  вида разрешенного использования земельного участка.  И эта позиция Минфина вступает в противоречие с позицией, изложенной в Постановлении от 06.11.2012 N 7701/12.

Если налоговые органы обязаны руководствоваться вышеуказанными разъяснениями Минфина России в силу их размещения в разделе сайта ФНС России «Разъяснения Федеральной налоговой службы, обязательные для применения налоговыми органами», то суды в вопросе применения для целей налогообложения новой кадастровой стоимости, возникшей в результате смены разрешенного использования земельного участка, руководствуются Постановлением от 06.11.2012 N 7701/12.

Нерешенность этого вопроса Минфин России в письме от 13.03.2013 №03-05-04-02/7507 объяснял тем, что «… ни в Кодексе, ни в Постановлении не установлен правовой механизм, определяющий особый порядок определения налоговой базы по земельному налогу при изменении кадастровой стоимости земельных участков, произошедших в текущем налоговом периоде, в результате перевода земель из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка». Одновременно Минфин обещал, что существующие противоречия должны быть устранен в рамках проводимой работы по совершенствованию главы 31 Кодекса.

Федеральным законом от 04.10.2014 г. №284-ФЗ внесены изменения в  п.1 ст. 391 главы 31 Кодекса, вступающие в действие с 1 января 2015 г., согласно которым, «изменение кадастровой стоимости земельного участка в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах. В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания».

То есть в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка в связи со сменой его разрешенного использования в 2015 г. вновь установленная кадастровая стоимость участка для целей налогообложения будет применяться с 1 января 2016 года.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», заявление в комиссию о пересмотре кадастровой стоимости в сторону приведения ее к рыночной организация может подавать «..в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки,.. но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости».На практике это будет выглядеть следующим образом. Не согласившись с кадастровой стоимостью участка, установленной по результатам государственной оценки, организация вправе в течение 5 лет, или до очередной государственной оценки, обратиться с заявлением в комиссию о пересмотре кадастровой стоимости участка вследствие ее несовпадения с рыночной стоимостью. С даты вступления в силу решения комиссии или суда в государственный кадастр недвижимости вносится новая кадастровая стоимость, определенная на основании индивидуальной рыночной оценки участка. С этой же даты земельный участок должен облагаться  по новой кадастровой стоимости.

Например, по результатам государственной оценки кадастровая стоимость участка установлена с 1 января 2015 года. Организация подала заявление о пересмотре кадастровой стоимости в марте 2017 года. На основании решения комиссии 20 апреля 2017 г. новая кадастровая стоимость внесена в кадастр недвижимости. Организация облагает участок исходя из новой кадастровой стоимости в течение 8 месяцев (с мая по декабрь включительно) 2017 года.

«Пикантность» ситуации для Ростовской области в том, что со времени утверждения кадастровой стоимости по результатам государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов прошло более 5 лет, поэтому в 2015 г. налогоплательщикам не будет предоставлена возможность оспаривать ее результаты.

Рыночная оценка земли

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Споры по недвижимости » Государственная регистрация и кадастр недвижимости » Рыночная оценка земли

Если кадастровая стоимость земли имеет значение для налогообложения, то понятие рыночной стоимости земельного участка обладает важным практическим значением для субъектов земельных правоотношений.


Рыночная оценка земли

Определение рыночной стоимости земли необходимо для совершения с ней разрешенных видов сделок. Как и в случае с кадастровой стоимостью, оценкой рыночной стоимости уполномочены заниматься профессиональные оценщики, действующие в рамках Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Под рыночной стоимостью земли понимается наиболее вероятная цена, за который оцениваемый объект может быть продан на открытом рынке. Эта определение включает в себя несколько сопутствующих обязательных факторов:

  • Наличие конкурентного рынка оборота земли, так как его отсутствие приводит к искусственному ограничению спроса и предложения и напрямую влияет на ценовые характеристики объекта.
  • Наличие у сторон необходимой информации в отношении объекта сделки. Для формирования рыночной цены на земельный участок участники сделки должны полной, достоверной информацией о всех характеристиках земли, наличием либо отсутствием обременений и ограничений в пользовании участком, а также иными сведениями, влияющими на принятие свободного волеизъявления.
  • Отсутствие чрезвычайных обстоятельств, влияющих на свободу выбора субъектов сделки, а также на характеристики участка, являющегося предметом правоотношения.
  • Отсутствие принуждения к совершению сделки, когда обе стороны не обязаны ее осуществлять, а действуют в собственных интересах, основанных на доброй воле.

Рыночную оценку земли не используют для целей налогообложения, однако ее можно применять в качестве доказательства в судебном споре об изменении кадастровой стоимости земли.

Назначение рыночной оценки земель

Главная цель проведения рыночной оценки – соблюсти баланс интересов продавца и покупателя при заключении сделки отчуждения земельного участка. Также рыночная оценка имеет значение для целей бухгалтерского учета.

Из субъектного состава данного правоотношения следует, что проведение рыночной оценки не является обязательным условием для совершения сделки. Стороны вправе сами решать, заказывать ли оценку перед отчуждением земли или определить цену самостоятельно на свой страх и риск.

Тем не менее, субъекты потенциальной сделки могут не обладать всей полнотой данных, влияющих на цену земли:

  • Могут не знать текущее состояние спроса и предложения на рынке оборота земли;
  • Могут не владеть информацией, влияющей на ценовые характеристики земли;
  • Могут неверно оценивать влияние физических характеристик участка на его цену.

В силу профессионального статуса, оценщики обязаны владеть всей информацией, необходимой для проведения рыночной оценки объекта, а также несут ответственность за недостоверность составленного отчета. 

Субъекты, осуществляющие независимую рыночную оценку

Федеральный закон 135-ФЗ определяет, что определением рыночной стоимости земли уполномочены заниматься профессиональные оценщики, внесенные в соответствующий реестр.

Оценщик является физическим лицом и должен состоять членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков. Обязательным условием для деятельности оценщика является факт страхования его ответственности за потенциальный ущерб, который он может причинить в результате недобросовестного предоставления услуг.

Выбор конкретного оценщика зависит сугубо от желания заказчиков. На это решение может влиять наличие опыта оценщика, сложившаяся в регионе деловая репутация, а также иные факторы.  Оценщик, выбранный для проведения работ, обязан заключить с заказчиков договор в простой письменной форме, который помимо описания объекта оценки предусматривает согласование размера вознаграждения на выполненную работу. 

Правила проведения рыночной оценки

Правила проведения рыночной оценки земель определены ФЗ-135 и включают в себя следующие этапы:

  • Принятие решения о проведении оценки;
  • Выбор оценщика;
  • Проведение работ по определению рыночной стоимости объекта;
  • Составление итогового отчета;
  • Подписание акта выполненных работ и сдача результата заказчику.

Хотя для процедуры рыночной оценки предусмотрены единые правила, в отношении некоторых конкретных случаев они подразумевают исключения или особенности, влияющие на итоговый результат.

В частности, оценщик может самостоятельно применять совокупность методов исследования и оценки рынка оборота земель. Указанные методы оценщик выбирает исходя из собственного опыта работы на рынке, а также по итогам объективной оценки всех факторов, присущих обороту земли в регионе проведения исследования. Все выбранные методы оценщик обязан указать в итоговом отчете о рыночной стоимости с уточнением причин такого выбора.

Наибольший объем проводимых исследований связан с оценкой земель населенных пунктов, так как именно эти объекты имеют самый распространенный оборот сделок и представляют особую ценность для осуществления предпринимательской деятельности. Для оценки земель населенных пунктов оценщик обязан исследовать не только текущее состояние спроса и предложения на рынке, но и применять нормы территориального зонирования и кадастрового деления. Только сочетание этих предметов исследования даст максимально объективную оценку объекта.

Для клиента оценщика важно знать следующие условия:

  • Оценщик выступает в качестве члена саморегулируемой организации, а значит, контроль за его деятельностью осуществляет конкретная СРО. При возникновении конфликтной ситуации между заказчиком и оценщиком для разрешения спорных вопросов заказчик имеет право привлекать специалистов СРО.
  • Наличие заключенного договора с оценщиком дает возможность привлечь его к ответственности в случае предоставление недостоверной или искаженной информации в итоговом отчете. Ответственность оценщика наступает в рамках страхования его деятельности.
  • Заказчик имеет право привлекать оценщика на своей стороне при разрешении спорных вопросов в судебном порядке. В этом случае отчет об оценке будет использоваться в качестве доказательства, а сам оценщик будет выступать в суде в роли эксперта, специалиста или свидетеля.
  • Отчет об оценке земельного участка будет являться не только основанием для установления цены объекта при совершении сделки, но и может использоваться для изменения кадастровой стоимости земли, применяемой для целей налогообложения.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Ваша земля подорожала: в Самарской области ведется переоценка кадастровой стоимости земель в городах и селах

Ваша земля подорожала: в Самарской области ведется переоценка кадастровой стоимости земель в городах и селах

У самарцев есть возможность оспорить результаты кадастровой оценки.

Земля подорожала в несколько раз: в Самарской области проводится государственная кадастровая оценка земельных участков населенных пунктов. Опубликованные Росреестром промежуточные данные многих самарцев не устроили — заглянув на сайт ведомства, собственники земель неожиданно выяснили, что их владения стали дороже в несколько раз, а значит и земельный налог будет намного больше. О том, по какой причине в регионе переоценилась земля и как самарцы могут оспорить ее ценник, рассказали эксперты.

В зависимости от местоположения земельного участка, его площади и средней рыночной цены: в этом году в Самарской области в соответствии с приказом министерства имущественных отношений Центр кадастровой оценки пересмотрел стоимость всех земель в селах и городах. И если у вас есть в собственности участок, эксперты однозначно не рекомендуют проходить мимо этой новости.

— По многим земельным участкам цифра рыночной цены, то кадастровая, была пересмотрена. По некоторым участкам она сильно выросла по сравнению с той стоимостью, которая была в предыдущем отчете. Я вполне допускаю, что будут ситуации, когда кадастровая оценка будет сильно отличаться от рыночной в сторону ее завышения, поэтому, безусловно, всем налогоплательщикам и физическим, и юридическим лицам на это нужно будет обратить особое внимание. Обратиться к ресурсу Росреестра, посмотреть отчет, найти по кадастровому номеру свой земельный участок, посмотреть, насколько адекватная рыночная стоимость, — рассказал к.э.н., генеральный директор компании оценки «Грант Истейт» Алексей Ульянин.

Иначе, если этого не сделать сейчас, может случиться, что налоговое обременение по земле ощутимо вырастет — правда, начиная с 2022 года, уточняют в Росреестре. Кстати, есть и позитивные новости — около 70% собственников недвижимости после переоценки отметили — цены установили даже ниже, чем было до.

— Эта кадастровая оценка проводится в соответствии с последними изменениями в законодательстве раз в 4 года. И в 2022-м году земли населенных пунктов будут оцениваться снова, это напрямую закреплено в законе. То есть, если эта оценка нынешняя будет принята, она, конечно, будет действовать. Но она будет действовать 2 года, в дальнейшем все оценки будут раз в 4 года, — отметил начальник отдела кадастровой оценки Управления Росреестра по Самарской области Иван Маслов.

Практика оспаривания кадастровой стоимости недвижимости довольно распространена в нашем регионе, признаются адвокаты. Причем, именно по земельным участкам — с квартирными ценниками люди чаще согласны.

— Иногда это отличие может доходить до двух и трех раз, поэтому люди, для которых налоговая нагрузка становится непомерной в результате изменения кадастровой стоимости, обращаются как раз в судебном порядке и оспаривают в суде вот такую как раз стоимость, установленную государством. Сейчас процесс достаточно простой для граждан. Но, я сразу скажу, не очень дешевый. То есть, если гражданина не устраивает кадастровая стоимость, он должен заказать оценку рыночную – естественно, оплачивает он ее только за свой счет и с этими результатами оценки он должен обратиться в суд, в данном случае, это областной суд. У нас только один суд — Самарский областной суд рассматривает споры о кадастровой стоимости, — говорит к.ю.н., адвокат, партнер адвокатского бюро «Яблоков и партнеры» Марина Жирова.

Пока у каждого самарца, кто не согласен с промежуточными результатами оценки земельных участков — они открыто опубликованы на портале Росреестра и сайте Центра кадастровой оценки — есть возможность без финансовых затрат повлиять на стоимость своего участка. До 3 октября граждане еще могут подать замечание в Центр кадастровой оценки с приложением пакета необходимых бумаг. В противном случае, их признают верными, внесут в единый реестр недвижимости и направят в налоговую для расчёта платежей.

Все свежие новости Самарской области на сегодня читайте на нашем сайте.

 

 

 

 

Поделиться в соцсетях

 

Похожие материалы

 

В правительстве назвали минимальную стоимость гектара земли после открытия рынка: ее закрепили в законе | Громадское телевидение

В законопроекте о рынке сельскохозяйственной земли, который готовят ко второму чтению, появилась норма о минимальной стоимости гектара земли, которая будет действовать после открытия рынка и до 1 января 2030 года.

Об этом сообщил министр развития экономки, торговли и сельского хозяйства Украины Тимофей Милованов во время брифинга по вопросам земельной реформы 13 января.

«Эта норма прописана как предохранитель мошеннических действий в отношении владельцев паев. Мошенники не смогут выманить у бабушки пай за гривну. До 1 января 2030 года цена продажи земельных участков, не может быть меньше их нормативной денежной оценке (25-30 тыс. грн ($1-1,25 тыс) за гектар)», — сообщил Милованов.

Кроме этого, он отметил, что после открытия рынка земли в правительстве будут тщательно проверять происхождение средств, которые потенциальный покупатель будет тратить на покупку пая. Это будут делать для того, чтобы исключить поток «грязных» денег и их «отмывание» с помощью сделок на земельном рынке.

Кроме этого, приобрести землю разрешат только по безналу, а продажу земли в 50-километровой зоне государственной границы запретят.

читайте также

28 декабря профильный комитет Рады рекомендовал парламенту принять закон о рынке земли во втором чтении.

Отметим, что в закон о рынке земли депутаты внесли более 4000 поправок. Рада не могла голосовать за этот законопроект до тех пор, пока все эти правки не были рассмотрены.

11 ноября Президент Украины Владимир Зеленский заявил, что вынесет вопрос о продаже сельскохозяйственной земли иностранцам на всеукраинский референдум после того, как парламент проголосует за земельную реформу в первом чтении.

Напомним, что согласно опросу КМИС, 59% украинцев не поддерживают отмену моратория на продажу земли. За введение рынка земли выступает 22% украинцев.
Кроме этого, 64% опрошенных негативно оценили принятие Советом законопроекта о рынке сельскохозяйственной земли в первом чтении.

читайте также

13 ноября парламент предварительно поддержал закон о рынке земли. Согласно законопроекту, рынок земли предлагают открыть с 1 октября 2020 года. В проекте установили правило, согласно которому до 1 января 2024 года не допускается покупка земли юрлицами, бенефициарными владельцами которых являются иностранцы и лица без гражданства.

Земельная реформа предусматривает финансовую поддержку мелких фермеров, одновременно она также должна способствовать развитию средних и крупных фермеров, сообщил заместитель министра развития экономики Тарас Высоцкий.

Наличие запрета на продажу земли и отсутствие рынка сельскохозяйственных земель в Украине приводит к тому, что экономический рост недополучает около 1% от валового внутреннего продукта ежегодно, отметил главный экономист Европейского банка реконструкции и развития Сергей Гуриев.

Отметим, что из-за запрета на продажу сельскохозяйственной земли в Украине (действие моратория на продажу) единственным способом передать землю другому заинтересованному лицу за вознаграждение является ее сдача в аренду. Договоры на аренду земли обычно являются долгосрочными и заключаются в среднем на 8-10 лет. При этом стоимость аренды земельных паев является заниженной, а рынок — неконкурентным, ведь, как правило, на аренду паев претендует только один арендатор, который и диктует цену.

Оценка земельных участков в компании РусБизнесОценка в Москве, цена

Земельный участок – ценный актив, и собственнику нередко требуется установить его рыночную стоимость. Задача ее определения законом возложена на независимых оценщиков – специалистов, которые допущены СРО к оценочной к деятельности и осуществляют ее в полном соответствии с ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ».

Земельный участок как объект оценки обладает рядом специфических черт: не подвержен износу, является пространственной «опорой» для других объектов, обладает свойством плодородия. Во время оценки земельного участка во внимание принимается комплекс ценообразующих факторов. От того, насколько полно рассмотрены все характеристики объекта, зависит точность и объективность результатов оценки. Компетентный и опытный оценщик учитывает следующие характеристики земельного участка:

  1. Тип разрешенного использования (ВРИ): под индивидуальное жилое строительство, личное подсобное хозяйство, дачное строительство, под размещение коммерческих объектов и др.
  2. Площадь, конфигурация и особенности рельефа (например, наличие естественного уклона).
  3. Местоположение (приближенность к федеральным дорогам, крупным населенным пунктам, близость к водоемам и лесным массивам).
  4. Наличие инженерных коммуникаций (скважины, водопровода, электричества, газа, проводного интернета).
  5. Наличие объектов капитального и некапитального строительства.
  6. Наличие обременений и юридический статус (поставлен ли на кадастровый учет, является ли залоговым имуществом, сдается ли в аренду).
  7. Наличие улучшений как внешних (строительство улиц, дорог), так и внутренних (озеленение, ландшафтный дизайн).

Это примерный, но не полный перечень критериев земельного участка, которые учитываются при оценке рыночной стоимости (их количество может достигать 10-20).

Важно! Оценщик рассчитывает стоимость земельного участка на текущую дату. Однако есть исключения. Так, рыночная стоимость наследуемого имущества определяется на дату смерти наследодателя, а при оценке для оспаривания кадастровой стоимости – на дату проведения государственной кадастровой оценки.

УЗНАЙТЕ БЕСПЛАТНО КАК ПРАВИЛЬНО ДЕЙСТВОВАТЬ!

Мы бесплатно подскажем как правильно действовать в вашей ситуации.
Звоните нам +7 (495) 269 02 90 ежедневно с 9:00 до 19:00 МСК

Заказать звонок

Когда необходимы результаты оценки земельного участка?

Собственник земельного участка или другие лица, заинтересованные в определении объективной рыночной стоимости, обращаются к независимому оценщику в следующих ситуациях:

  • Перед совершением сделки купли-продажи.
  • Перед сдачей объекта в аренду.
  • При продаже на торгах (если участок является городской или федеральной собственностью и при признании физ/юр лица банкротом).
  • При продаже зданий, построек, расположенных на земельном участке.
  • При оспаривании кадастровой стоимости.
  • При внесении объекта в уставный капитал (при внесении неденежного вклада оценка обязательна по закону, так позволяет установить долю в уставном фонде).
  • При получении кредита под залог имущества (земельного участка). В перечне документов, которые подаются в банк при получении заемных средств, отчет об оценке обязательно должен присутствовать. Это документ помогает сделать два важных вывода: насколько ликвиден залоговый объект и по какой стоимости сможет реализовать кредитная организация.
  • При имущественных спорах (например, при разделе имущества между бывшими супругами).
  • При ликвидации, банкротстве предприятия, при постановке на баланс или переоценке (когда участки являются активами юридических лиц).

При оценке рыночной стоимости земельного участка для разных целей независимому оценщику важно ориентироваться в законодательстве: в сфере гражданских правоотношений, земельных отношений, банковского кредитования, административного судопроизводства, земельного законодательства, но ключевые правовые и нормативные акты, в соответствии с которыми он работает, – это ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ» и ФСО.

Каковы этапы оценки земельных участков?

Работа независимого оценщика строго регламентирована и включает следующие стадии:

  1. Заключение с заказчиком оценки договора на оказание оценочных услуг.
  2. Сбор и анализ информации (этап включает проверку, изучение предоставленных документов, выезд на объект и визуальный осмотр).
  3. Применение оценочных методик. На заметку! При оценке земельного участка преимущественно применяются:
    • Доходный: учитывается, какой доход будет приносить объект в будущем в течение конкретного периода времени.
    • Сравнительный: основан на сравнении цен продажи аналогичных земельных участках.
    • Затратный – применяется реже и основан на расчете затрат на приобретение, улучшение объекта.
  4. Следующий этап – согласование результатов применения методов и расчетов с учетом ценообразующих факторов. Оценка завершается определением окончательного варианта величины рыночной стоимости, проверкой результатов расчетов и составлением отчета об оценке.

    Отчет об оценке земельного участка – итог работы независимого оценщика. После определения актуальной стоимости земельного участка оценщик формирует официальный документ – отчет об оценке. Срок его действия – полгода, он может быть предоставлен в регистрирующий, налоговый орган, в суд или банк в зависимости от цели оценки.

    В 6 разделах и приложении документа содержатся:

  • Общие сведения и выводы. Указывается информация об объекте оценки: категория, ВРИ, точный адрес, площадь, а также о документах, на основании которых осуществляется оценка.
  • Задание на оценку и цели ее проведения. Указываются сведения о заказчике, оценщике.
  • Проведение расчетов с применением выбранных оценщиком методов и их обоснование.
  • Сведения о качественных и количественных характеристиках.
  • Анализ рынка недвижимости в конкретном регионе и городе.
  • Копии документов, схемы и карты расположения земельного участка, фото объекта (в приложении).

Отчет об оценке составляется строго по ФЗ №135 и ФСО.

Нас рекомендуют

Заказать оценку

Отправьте заявку, и мы перезвоним
в течение 10 минут!

Как оценить рыночную стоимость недвижимости | Малый бизнес

Автор: Джейн Томпсон Обновлено 16 мая 2019 г.

Когда дело доходит до покупки или продажи недвижимости для вашего бизнеса, отправной точкой является определение стоимости недвижимости. Это кажется достаточно простым — конечно, вы видите то, что ранее продавалось в вашем районе, и используете это как отправную точку? К сожалению, оценка собственности — и особенно коммерческой недвижимости — не так проста.Если бы это было так, не было бы необходимости в профессиональных оценщиках в этой области.

Что такое рыночная стоимость?

Рыночная стоимость — это профессиональное мнение о том, за что недвижимость будет продаваться на расстоянии вытянутой руки — то есть независимому покупателю, без каких-либо уступок или откатов — на основе местного рынка недвижимости, спроса и предложения, а также того, каковы другие аналогичные объекты недвижимости. продажи в районе, а также об особенностях и преимуществах недвижимости.

Это не то же самое, что рыночная цена собственности, которая может быть больше или меньше рыночной стоимости.Это потому, что цена равна той, за которую продавец соглашается продать недвижимость. Это может быть то же самое, что и рыночная стоимость, или продавец может согласиться на более низкую цену за собственность, потому что, например, ему нужна быстрая продажа.

Три разных метода оценки

Существует также более широкое определение рыночной стоимости, которое зависит от типа используемого метода оценки. В Соединенных Штатах существует три основных метода оценки: метод сравнения продаж , метод затрат и подход дохода .Часть работы оценщика состоит в том, чтобы знать, какой метод использовать для данной собственности в данном месте.

Прежде чем мы рассмотрим три подхода, имейте в виду, что хороший процент от стоимости собственности составляет субъективных . Решение о том, сколько стоит собственность, — это больше искусство, чем наука, и некоторые части процесса могут быть немного трудными для понимания. Вы можете попросить трех разных оценщиков оценить одну и ту же недвижимость и получить три разных ответа.

Это особенно верно для коммерческой недвижимости, где дефицит может сыграть роль в оценке собственности.В некоторых случаях оценки могут отличаться в десятки тысяч долларов!

Оценка дома с использованием метода сравнения продаж

Метод сравнения продаж является наиболее часто используемым методом для определения стоимости жилой недвижимости, хотя он также подходит для оценки некоторых типов коммерческой недвижимости. При таком подходе стоимость недвижимости основывается на том, за что аналогичные объекты недвижимости были проданы недавно на том же рынке. Эти свойства называются «сопоставимые» или «сопутствующие» — отсюда и термин «продажи сравнение ».

  1. Обратите внимание на характеристики объекта недвижимости

  2. Начните с перечисления характеристик и преимуществ объекта недвижимости, например:

  3. Найдите сопоставимые объекты недвижимости

  4. Следующим шагом является определение продажных цен по крайней мере трех свойств, которые сопоставимы с объектом собственности. Это означает, что они должны разделять некоторые или в идеале все функции , которые вы перечислили. Обратите внимание на любые другие характеристики, такие как меньшая площадь в квадратных футах — эта информация понадобится вам позже.

  5. Если у вас есть доступ к службе множественного листинга, вы можете легко открыть список композиций. Вы ищете недвижимость, которая была продана за последние от трех до шести месяцев. — рынки недвижимости движутся так быстро, что старые цены продажи уже устарели. Обратите внимание на адрес вашей сопоставимой недвижимости. Местоположение является ключевым элементом при оценке недвижимости из-за таких факторов, как качество транспорта и школы, поэтому вы ищете недвижимость в том же районе и, в идеале, в пределах пары улиц от объекта недвижимости.

  6. Если у вас нет доступа к MLS, вы можете найти большую часть этой информации на Zillow; вам просто нужно еще немного покопаться.

  7. Расчет контрольной цены

  8. После того, как вы нашли сопоставимые объекты, запустите быстрый расчет, чтобы получить контрольную оценку для рассматриваемого имущества. Например, если вы найдете три сопоставимых объекта недвижимости, которые были проданы за 450 000, 480 000 и 435 000 долларов соответственно, вы возьмете среднее значение этих цифр — 455 000 долларов.

  9. Другой вариант — найти цену за квадратный фут (ppsf), что полезно, если ваши композиции больше или меньше, чем ваша собственность объекта. Например, предположим, что недвижимость стоимостью 450 000 долларов составляет 2 000 квадратных футов (225 долларов США), собственность стоимостью 480 000 долларов США — 2200 квадратных футов (218 долларов США на фунт стерлингов), а собственность стоимостью 435 000 долларов США — 1950 квадратных футов (223 доллара США на фунт стерлингов). Среднее значение ppsf составляет 222 доллара. Для объекта недвижимости площадью 2300 квадратных футов это соответствует базовой оценке в 510 600 долларов.

  10. Добавьте немного, вычтите

  11. Как объяснялось ранее, оценка собственности — это больше искусство, чем наука, и это момент, когда оценка становится субъективной. Физические характеристики представляют собой наиболее очевидные различия между двумя сопоставимыми объектами недвижимости: одно может быть в лучшем состоянии, чем другое, или у одного может быть гараж, а у другого нет. Следовательно, вам необходимо изменить цену в сторону увеличения или уменьшения с учетом качества, состояния, дизайна и особенностей.

  12. Например, если недвижимость на следующей улице была продана недавно, но с нее был вид, а объект недвижимости выходит на кирпичную стену, возможно, вам придется уменьшить базовое значение объекта недвижимости. Это элементарно, но это лучшее, что вы можете сделать без опытного взгляда профессионального оценщика.

Оценка земли с использованием стоимостного подхода

Затратный подход начинается с расчета, сколько будет стоить перестройка собственности, либо как точная копия текущего здания, либо для строительства аналогичного здания с сопоставимыми характеристиками и удобства, но с использованием современных строительных материалов.

Затем оценщик вычитает сумму начисленной амортизации, которая представляет собой уменьшение стоимости собственности с течением времени в результате устаревания или износа. Теория заключается в том, что никто не будет платить за существующую недвижимость больше, чем стоило бы ее строительство с нуля.

Затратный подход предпочтительнее для нового строительства или для оценки свойств особого назначения, где не хватает аналогичных свойств для сравнения. Если вы оцениваете коммерческую недвижимость, промышленную собственность или голую землю, то это, возможно, самый надежный подход.

  1. Оцените стоимость земли, представив ее свободной

  2. Прямое сравнение — наиболее распространенный метод оценки стоимости свободной земли — за что недавно были проданы другие участки? Например, используйте оценщик стоимости земли в 50 000 долларов.

  3. Оцените стоимость строительства здания

  4. В идеале вы просуммируете стоимость всех отдельных компонентов конструкции, таких как крыша, каркас и водопровод.Однако это занятие довольно утомительное, и его лучше оставить на усмотрение оценщиков. Работать с единовременной сметой на квадратный фут проще — здесь может помочь телефонный звонок архитектору или строительной компании.

  5. Например, если строительство склада площадью 2000 квадратных футов обходится строительной компании в 100 000 долларов, то ставка составит 50 долларов за квадратный фут. Умножьте эту ставку на площадь застройки объекта недвижимости, чтобы получить стоимость строительства. Например, предположим, что ваш склад составляет 5 000 квадратных футов.Ориентировочная стоимость строительства составит 250 000 долларов (5 000 x 50).

  6. Вычесть сумму амортизации

  7. Амортизация представляет собой потерю стоимости по мере старения имущества с течением времени, либо из-за износа, либо потери полезности — современный офис будет подключен к современным методам связи, например, тогда как 40-летнему зданию может и не быть. Самый простой метод начисления амортизации — это метод по возрасту и сроку службы , который оценивает, как далеко продвинулось имущество в течение срока его полезного использования.Например, если этому объекту недвижимости 10 лет, а срок его полезного использования составляет 40 лет, стоимость строительства должна быть амортизирована на 25 процентов. В этом примере остается стоимость строительства 187 500 долларов.

  8. Найдите значение

  9. Наконец, добавьте стоимость земли к амортизированной стоимости строительства здания. Здесь стоимость недвижимости составляет 50 000 долларов США + 187 500 долларов США = 237 500 долларов США.

Доходный подход для арендованных зданий

Если объект недвижимости сдан в аренду и приносит доход, у вас есть возможность оценить его с использованием доходного подхода.Этот метод использует доход от аренды объекта или потенциальный доход, чтобы обосновать его рыночную стоимость. Многоквартирные дома и дуплексы — это примеры объектов недвижимости, которые можно оценить с помощью доходного подхода.

Этот метод немного усложняется, и о том, как это сделать, написаны целые книги.

Вот сокращенная версия:

  1. Определите чистый годовой доход от собственности

  2. Чистый годовой доход — это доход от аренды, полученный от арендаторов и арендаторов.Если здание пустое или частично пустое, вам придется прикинуть эту цифру. Обязательно учтите вакансии . Например, для многоквартирного жилого комплекса вы можете оценить, что 20 процентов квартир будут пустовать по крайней мере в течение одного месяца в году, чтобы учесть смену арендаторов. Таким образом, фактический доход от аренды будет ниже, чем заголовок, который предполагает, что здание всегда полностью занято.

  3. В этом примере представьте, что вы оцениваете жилой комплекс, который приносит 500 000 долларов дохода от аренды в год.

  4. Найдите чистый операционный доход

  5. Чистый операционный доход равен выручке от собственности за вычетом всех разумно необходимых операционных расходов, таких как техническое обслуживание, коммунальные услуги, налоги на имущество, сборы и гонорары управляющего имуществом. В этом примере расходы составляют 100 000 долларов. Следовательно, NOI составляет 400 000 долларов.

  6. Установите максимальную ставку собственности

  7. Ставка капитализации или «максимальная ставка» — это норма прибыли, которую вы ожидаете получить от собственности на основе дохода от аренды.Формула ставки капитализации: NOI, разделенные на стоимость собственности . Здесь вы не знаете значение свойства, поскольку это то, что вы пытаетесь вычислить. Поэтому вам нужно работать в обратном направлении и начинать с максимальной ставки или доходности, которую вы хотите получить для своих инвестиций.

  8. Как потенциальный покупатель, вы можете решить, что 8-процентная доходность является средней на этом рынке, и это то, что вы хотите получить от этой покупки недвижимости. Если вы не можете договориться о цене, которая будет соответствовать этой ставке, вы будете искать более выгодное вложение.

  9. Выполните расчет рыночной стоимости собственности

  10. Разделите NOI на ставку капитализации, чтобы получить стоимость собственности. Оценка этого многоквартирного дома составит 400 000 долларов, разделенных на 8 процентов (0,08), или 5 миллионов долларов.

Оценка текущей рыночной стоимости земли и коммерческой недвижимости

На постоянно меняющихся рынках существует множество доступных методов оценки для покупателя или продавца земли и коммерческой недвижимости.Однако какая из них действительно справедливая рыночная стоимость?

При работе как с покупателями, так и с продавцами земли и коммерческой недвижимости обычно первой обсуждаемой темой является «какова рыночная стоимость собственности?» Хотя каждая сделка с недвижимостью включает в себя множество других важных бизнес-тем (например: период времени до урегулирования, ремонт имущества до урегулирования, возможность покупателя получить средства для покупки недвижимости и т. Д.), цена продажи собственности, как правило, является наиболее важным вопросом как для покупателя, так и для продавца.

Каждая сторона, вероятно, будет полагаться на одну или несколько оценок рыночной стоимости, чтобы определить, что, по их мнению, является справедливой ценой. Некоторые из наиболее распространенных оценок стоимости, которые могут иметь значение, включают «оценочную стоимость», «оценочную стоимость», «сравнительную рыночную стоимость» и компьютерные оценки стоимости. Полезно знать некоторую базовую информацию о каждой из этих оценок.

Оценочная стоимость

Оценочная стоимость недвижимости определяется местной налоговой инспекцией и используется в качестве основы для определения налогов на недвижимость.В Мэриленде оценки проводятся каждые 3 года, поэтому оценочная стоимость отстает от фактического рынка, и отставание может быть значительным, когда цены на недвижимость быстро меняются.

Налоговый оценщик использует общедоступную информацию (например, данные о разрешении на строительство и основную информацию о последних продажах) для оценки каждой собственности — оценщик не совершает экскурсию по внутренней части собственности. Каждый налоговый инспектор должен ежегодно оценивать тысячи объектов недвижимости, и у него нет времени на тщательную проверку каждого объекта недвижимости.

В некоторых случаях оценочная стоимость намеренно удерживается ниже справедливой рыночной стоимости, например, недвижимость, включенная в программу оценки сельскохозяйственного использования. По моему опыту, оценки обычно ниже рыночной стоимости и часто НЕ являются хорошим индикатором рыночной стоимости.

Оценочная стоимость

Оценочная стоимость собственности устанавливается оценщиком, имеющим частную лицензию, которого нанимает лицо, заинтересованное в рассматриваемой собственности.У некоторых владельцев собственности будет проведена оценка их собственности для определения их доли или в рамках подготовки маркетинга собственности для продажи.

Если покупатель использует ссуду для покупки недвижимости, кредитор обычно требует проведения оценки в качестве условия ссуды. Если покупатель не нуждается в ссуде для покупки недвижимости, покупатель может решить получить оценку, чтобы убедиться, что он не «переплачивает» за недвижимость.

Лицензированные оценщики хорошо обучены оценивать большое количество факторов, определяющих рыночную стоимость.Оценщик проведет значительный объем исследования существенных фактов собственности и проведет осмотр собственности. Оценщик будет использовать эту объективную информацию в качестве основы, но должен будет внести хорошо информированные, но субъективные корректировки для оценки стоимости собственности.

Оценщики несут высокую ответственность, и это непростая задача. Чем уникальнее свойство, тем более субъективно оценщик должен проявить себя при определении оценочной стоимости.Следует отметить, что оценка — это просто мнение одного человека о рыночной стоимости, и оценочная стоимость может меняться в зависимости от того, кто является оценщиком. Пару лет назад я продал собственность за поместье, которое прошло две оценки перед выставлением собственности на продажу — «низкая» оценка составляла менее 60% от «высокой».

Сравнительная рыночная стоимость

Специалисты по недвижимости («REPS») обычно оценивают рыночную стоимость недвижимости, сравнивая объект недвижимости с недавними продажами и текущими списками сопоставимых объектов.Хорошо это или плохо, REPS обычно используют немного больше свободы для введения субъективных критериев в свою оценку по сравнению с оценщиками. Например, если цены выросли на 5% за последний год, но специалист по недвижимости чувствует, что цены в настоящее время растут быстрее, чем на 5%, REP может учесть это при оценке стоимости, а оценщик — нет.

Специалисты по недвижимости также могут учитывать потенциал увеличения рыночной стоимости недвижимости за счет ремонта, обновления и улучшения — оценщик ограничивается оценкой существующей ситуации.

Компьютерные алгоритмы

Интернет-анализы стали популярными способами получения оценок стоимости. Большинство из нас знакомы с Zestimate Zillow в качестве примера. Эти компьютерные оценки стоимости выводятся с использованием любой общедоступной информации, доступной компьютеру в качестве входных данных. Поскольку существует множество атрибутов любого отдельного свойства, о которых компьютер не может знать, итоговая оценка значения в лучшем случае является хорошим первым предположением. Например, компьютер, вероятно, будет знать, что собственность содержит 3000 квадратных футов улучшенного пространства, но он не будет знать, является ли планировка функциональной или устаревшей, или присутствует ли ужасный запах.

Компьютеры

способны обрабатывать цифры и анализировать продажные цены на огромное количество объектов недвижимости, поэтому вполне вероятно, что их использование для оценки рыночной стоимости со временем будет расти. Национальная ассоциация риэлторов разработала сложную компьютерную программу, известную как «Ресурсы недвижимости», которая поможет риэлторам лучше оценивать большое количество атрибутов, которые могут использоваться для оценки рыночной стоимости недвижимости.

Целью каждого метода, описанного выше, является определение «справедливой рыночной стоимости» собственности.Проще говоря, справедливая рыночная стоимость — это цена, которую знающий, готовый и не испытывающий давления покупатель заплатит знающему, желающему и не находящемуся под давлением продавцу. Справедливая рыночная стоимость — хорошая концепция, но она носит теоретический характер. На практике продавцы хотят получить максимальную цену (или больше), а покупатели хотят платить как можно меньше (или меньше). Как и следовало ожидать, для любого конкретного свойства оценочные значения могут значительно отличаться. Наличие в вашей команде опытного профессионала в сфере недвижимости имеет решающее значение для сортировки всей противоречивой информации и помогает преодолеть разрыв между ожиданиями и желаниями покупателя и продавца.

Несколько лет назад я участвовал в продаже собственности, что показывает несоответствие между несколькими оценками рыночной стоимости. Владельцы собственности связались со мной и спросили мое мнение о рыночной стоимости собственности. После осмотра недвижимости, тщательной оценки ее потенциала и изучения недавних продаж и списков аналогичной недвижимости я предоставил им свою оценку текущей рыночной стоимости недвижимости. Чтобы скрыть вовлеченные стороны, вместо использования долларовых сумм я опишу оценки рыночной стоимости в процентах, основанных на моей первоначальной оценке.Моя оценка рыночной стоимости собственности была 100 в его текущем состоянии; если владельцы вложат еще «4» в некоторые незначительные улучшения, рыночная стоимость вырастет до 112. Оценочная стоимость собственности на тот момент составляла 82. Владельцы сообщили мне, что недавно они провели оценку собственности и Оценочная стоимость составила 96 «как есть». Владельцы согласились как зарегистрировать собственность вместе со мной, так и выполнить рекомендованные улучшения.

Несколько месяцев спустя, когда улучшения были закончены, я обновил свою оценку рыночной стоимости — рынок улучшился, и моя новая оценка составила 121 — владельцы и я согласились выставить недвижимость на 128.

После нескольких показов две стороны сделали предложения на недвижимость. Условия двух предложений были очень похожи, за исключением цены. «Низкое» предложение было основано на Z-оценке рыночной стоимости, равной 88; «высокое» предложение поступило на уровне 115, и после переговоров стороны согласовали окончательную цену «118». И покупатель, и продавец были удовлетворены тем, что окончательная цена продажи отражает справедливую рыночную стоимость.

Очень полезно иметь опытного агента, хорошо разбирающегося в рынке.Если вас интересует текущий рынок недвижимости, которой вы владеете, или недвижимость, которую вы можете заинтересовать в покупке, позвоните мне, чтобы получить бесплатную консультацию. Это могло быть ценное обсуждение.

Станьте участником программы MacRo Insider

Дэйв Уилкинсон, вице-президент, пришел в MacRo в качестве директора по маркетингу в 1992 году и занимал должность вице-президента с 1997 года. Дэйв имеет степень бакалавра наук. и магистр экономики Делавэрского университета. Дэйв — лицензированный риэлтор и выступает посредником в большинстве сделок MacRo с землей и фермами.

Оценка стоимости земли

Оценка стоимости земли

Содержание

Природа земли и природных ресурсов

  • Характеристики земли
  • Аренда земли по сравнению с рыночной стоимостью

Принципы оценки земли

  • Полезность, дефицит и желательность
  • Ограничения владения и пользования землей
  • Факторы, влияющие на стоимость земли
  • Самое лучшее и лучшее использование земли
  • Процедуры оценки земель
    • Определение присвоения
    • Определение необходимых данных и их источника
    • Сбор и запись данных
    • Проверка данных
    • Анализ и интерпретация данных
    • Оценка рыночной стоимости
    • Государственная экспертиза и анализ рыночной стоимости земли
    • Периодическое обновление оценок

Методы, используемые для оценки стоимости земли

  • Три подхода к оценке недвижимости
  • Конкретные методы, используемые при оценке стоимости земли
  • Сравнение продаж
    • на участок жилого дома
    • на квадратный фут
    • на акр
    • На переднюю ногу
  • Пропорциональное соотношение
  • Анализ развития
  • Распределение
  • Добыча
  • Капитализация арендной платы за землю
  • Отдел развития
  • Карты стоимости земли
  • Компьютерная оценка стоимости земли

Источник государственных доходов

  • Охрана окружающей среды
  • Эффективность государственных доходов
  • Сколько арендной платы за землю должно собирать сообщество?

Природа земли и природных ресурсов

Характеристики земли

Земля в экономическом смысле определяется как весь материальный Вселенная вне самих людей и продуктов людей.Он включает в себя все природные ресурсы, материалы, радиоволны, а также земля. Весь воздух, почва, минералы и вода включены в определение земли. Все, что даровано природой, и не сделано человеком, относится к категории земли.

Земля занимает уникальное и центральное положение в социальной, политической, эколого-экономическая теория. Земля поддерживает всю жизнь и стоит в центре человеческой культуры и институтов. Все люди всегда должны использовать землю. Земля не имеет стоимости производство.Это дар природы человечеству, который позволяет жизни продолжай и процветай.

Уникальность Земли заключается в ее фиксированной поставке и неподвижности. Земля не может быть изготовлена ​​или воспроизведена. Требуется земля прямо или косвенно при производстве всех товаров и Сервисы. Земля — ​​наш самый основной ресурс и источник всего богатство.

Арендная плата за землю — это цена, ежегодно уплачиваемая за исключительное право (монополия) на использование определенного места, участка земли или другого природное ископаемое. Люди получают заработную плату за труд, капитал получает проценты за инвестиции, а земля получает арендную плату за исключительную использование места.Справедливость и эффективность требуют, чтобы местные общественность, создавшая стоимость земли, должна получать плату за исключительное использование земельного участка. Этот платеж осуществляется в виде земельный налог.

При рассмотрении мировой экономики большинство людей думают, что земельная рента составляет лишь небольшую незначительную часть стоимость. Но по мере развития общества земля стала преобладающей сила в определении прогресса или бедности всех людей внутри сообщество. Земля в крупных городах стоит настолько дорого, что люди вынуждены уезжать подальше и преодолевать большие расстояния, чтобы добраться до работы и социальных достопримечательностей.В более развитых стран мира арендная плата за землю составляет более 40% валовая годовая продукция.

Поскольку предложение земли фиксировано, поскольку людям арендная плата увеличится пропорционально. Спрос — единственный определитель земельной ренты. Изменения в арендной плате за землю и земельных налогах не влияют на предложение земли, потому что предложение земли исправлен и не может быть существенно расширен. Труд и капитал переменная в предложении. Более высокая цена на товары вызывает больше труд и капитал, чтобы сделать себя доступными.Труд и капитал награждены за свой труд. Высокая цена — стимул работать тяжелее и дольше, при этом низкая цена не стимул работать тяжелее и дольше.

Однако земельная рента не выполняет такой стимулирующей функции, потому что предложение земли фиксировано. Такая же сумма доступна независимо от того, насколько высока или низка цена. Здания не являются частью земельная рента. Аренда земли является результатом желания всех, кто живет в сообществе, чтобы использовать землю. Экономическая рента — единственная источник дохода, который можно было бы использовать для общественных целей без отрицательного воздействия на производственный потенциал экономика.Экономисты считают ренту доплатой что не нужно для обеспечения доступности земли. Когда сообщество фиксирует земельную ренту для общественных целей, как эффективность и справедливость реализованы.

Экономическая рыночная арендная стоимость земли должна быть достаточной. для финансирования государственных услуг и устранения необходимости увеличения поступления от налогов, таких как налог на прибыль или заработную плату; продажи, налоги на товары или добавленную стоимость; и налоги на здания, технику и промышленность. Государственные доходы не должны обеспечиваться налогами на людей и предприятий до тех пор, пока не будет получен весь доступный доход был впервые собран из природных и созданных сообществом стоимость земли.Только если бы земельная рента была недостаточной, она необходимо собирать любые налоги.

Сбор земельной ренты населением за предоставление общественные потребности, возвращает преимущество, которое человек получает от исключительное использование земельного участка на баланс сообщества, которые вместе с природой внесли свой вклад в ее ценность и позволили ей исключительное использование.

Аренда земли по сравнению с рыночной стоимостью

Рыночная стоимость земли — это арендная стоимость земли за вычетом земельных налогов, делится на ставку капитализации.(1) Каждый из этих терминов определяется следующим образом:

  1. Стоимость аренды земли — это годовая плата, которую готовы платить физические лица. оплатить исключительное право пользования земельным участком на срок время. Это может включать спекулятивные альтернативные издержки.
  2. Земельный налог — это часть арендной платы за землю, которая заявлен для сообщества.
  3. Ставка капитализации — это рыночная ставка доходности. это привлекало бы людей вкладывать средства в землепользование, учитывая все риски и преимущества, которые могут быть осуществленный.
  4. Рыночная стоимость земли — это арендная стоимость земли за вычетом земли. налоги, деленные на ставку капитализации.

Тогда математическая связь будет следующей:

Рыночная стоимость земли = Стоимость аренды земли — земельные налоги
Ставка капитализации
Стоимость аренды земли = рыночная стоимость x ставка капитализации + земельные налоги

Например, предположим, что арендная плата за землю составляет 1800 долларов, земельный налог составляет 300 долларов, а ставка капитализации — 6%, что будет ли рыночная стоимость земли?

Рыночная стоимость земли = Стоимость аренды земли — земельные налоги
Ставка капитализации
Рыночная стоимость земли = 1800 — 300 долларов
6%
= $ 1 500
6%
= 25 000 долл. США

Что было бы, если бы большая часть земельной ренты была собраны? Давайте рассмотрим 1650 долларов, а не 300 долларов.

Рыночная стоимость земли = 1800 — 1650 долларов
6%
= $ 150
6%
= $ 2500

Если известны какие-либо три фактора, можно вычислить четвертый. Вместо рыночной стоимости можно использовать термин арендная стоимость земли. или наоборот, при обсуждении систем оценки земель.

Если бы оставалась капитализация лишь небольшой суммы земельной ренты после сбора земельного налога рынок земли мог быть ниже стоимость.Тем не менее, он будет по-прежнему арендовать или производительная ценность для общества

Не только арендная плата за землю является потенциально важным источником государственных доходов. доходов, налог на землю является средством ограничения чрезмерных спекуляция ценами на землю. Это гарантирует, что равные возможность работать продуктивно будет доступна всем гражданам. Имея ограниченные средства для инвестирования, люди могли инвестировать в продуктивные оборудования и заработной платы, а не высокими ценами на землю, которые не производят дополнительного материального богатства.

Формула показывает, насколько просто было бы перевести рыночная стоимость к стоимости аренды или наоборот, в зависимости от политика любой нации. В Соединенных Штатах и ​​большинстве других странах оценивается и оценивается стоимость земли. Земельные налоги, Однако это часть земельной ренты. Остаток этой статьи объяснит, как оценивается стоимость земли.

Принципы оценки земель

Оценка — это, по сути, экспертное заключение рынка. ценность сайта; оценщик должен представить тот, который понятный и понятный.Оценщик должен разработать и использовать специфическая терминология, подходящая и уместная для оценки земли.

Земля — это целая невоспроизводимая физическая вселенная, включая все природные ресурсы. Земельный участок включает в себя все внутри земли, под ее границами и над ней, простираясь бесконечно в космос. Помимо места для дома или здание, земельный участок будет включать полезные ископаемые, воду, деревья, вид, солнце и воздушное пространство. Форма сайта может быть описывается как перевернутый конус с вершиной в центре Земля и простирается вверх через поверхность в космос.

При оценке земельный участок — это готовый земельный участок и готов к использованию в соответствии со стандартами, действующими в его регионе. Это может иметь необходимые коммунальные услуги, такие как газ, электричество, вода, телефон и канализация, с улицами, тротуарами дренаж и сортировка завершены.

Процесс оценки по сути является оценкой прав использовать или владеть земельными участками. Другие виды прав включают право недропользования, прибрежные (водные) права, выпас скота права, права на древесину, права на рыбалку, права на охоту, доступ права и права на эфир.

Оценщик основывает свою оценку рыночной стоимости земли на основные экономические принципы, которые служат основой процесс оценки. Есть много экономических принципов, которые люди и эксперты должны понимать и использовать при реализации суждение для оценки рыночной стоимости земли. Необходимо обсудите несколько наиболее важных принципов.

Принцип замены утверждает, что значение недвижимости, как правило, устанавливается по цене, которую человек придется заплатить, чтобы приобрести столь же желательную замену собственности, предполагая, что не возникнет дорогостоящих задержек при выполнении подмена.Человек заплатит за сайт не больше, чем должны быть оплачены за столь же желанный сайт.

Принцип спроса и предложения гласит, что стоимость сайта увеличится, если спрос увеличится, а предложение остается такой же. Стоимость сайта уменьшится, если спрос снизился. Земля уникальна, так как предложение фиксировано; это стоимость напрямую зависит от спроса.

Принцип упреждения утверждает, что стоимость земли может повышаться или понижаться в ожидании будущего события, или будущая выгода или вред.

Принцип соответствия утверждает, что земля будет достичь максимального значения, когда он используется таким образом, который соответствует к существующим экономическим и социальным стандартам в пределах район.

Полезность, дефицит и желательность

Стоимость земли можно рассматривать как соотношение между желаемое место и потенциальный пользователь. Ингредиенты, которые В основе стоимости земли лежат полезность, редкость и желательность. Все эти факторы должны присутствовать, чтобы земля имела ценность.

Земля, лишенная полезности и дефицитности, также не имеет ценности, поскольку полезность пробуждает желание использовать и может дать удовлетворение. Воздух, которым мы дышим, полезен и обычно считается важным, поскольку поддерживает и питает жизнь. Однако с экономической точки зрения воздух не представляет ценности, потому что он не присвоено и хватит на всех. Таким образом по крайней мере, на данный момент дефицита нет. Это не может быть правда в будущем, однако, поскольку знания о загрязнении воздуха и его влияние на здоровье человека заставляет людей осознавать, что чистота и воздух, пригодный для дыхания, может стать дефицитным и впоследствии ценным.

Сами по себе полезность и дефицит не придают земле ценности. Желание пользователя, подкрепленное возможностью платить, также должно существовать. для создания платежеспособного спроса. Потенциальный пользователь должен иметь возможность участвовать в рынке, чтобы удовлетворить свое желание.

Ограничения владения и пользования землей

Хотя земля — ​​это дар природы, определенные юридические, политические и социальные ограничения были наложены в большинстве обществ повсюду года. Каждая нация накладывает определенные общественные ограничения на собственность на землю и ее использование для общего блага всех граждан.Четыре формы государственного контроля включают:

  1. Налогообложение Право налогообложения земли для предоставления доходов и вернуть сообществу понесенные затраты на оплату для различных общественных благ, услуг и окружающей среды защита, которую обеспечивает государство;
  2. Eminent Domain Право использовать, владеть или брать землю для общего общественного использования и получения благ;
  3. Полицейские власти Право регулировать землепользование для благосостояние общества в области безопасности, здоровья, нравственности, общее благосостояние, зонирование, строительные нормы, правила дорожного движения и санитарные правила;
  4. Выкуп Право на возвращение земли в собственность агент, правительство, когда налоги не уплачены или когда есть нет законных наследников.

Факторы, влияющие на стоимость земли

физических атрибутов земли включают качество местоположения, плодородие и климат; удобство для покупок, школ и парки; наличие воды, канализации, инженерных сетей и населения транспорт; отсутствие неприятного запаха, дыма и шума; и модели землепользования, фасад, глубина, топография, улицы и размеры лота.

Юридические или правительственные силы включают тип и количество налогового законодательства, зонирования и строительства, планирования и ограничений.

Социальные факторы включают рост или сокращение населения, изменения размера семьи, типичного возраста, отношения к закону и порядок, престиж и уровень образования.

Экономические силы включают уровни стоимости и доходов, рост и новое строительство, незанятость и наличие земли. Это влияния этих сил, выраженные независимо и в отношения друг к другу, которые помогают людям и оценщик измерить ценность.

Наилучшее и наилучшее использование земли

Земельный участок должен быть доступен для пользователей, которые могут максимально эффективное использование сайта и максимальное преимущества сайта для всех людей.Правильная система оценки и налогообложение земли может обеспечить надлежащее экономическое использование земля. Высокий земельный налог на ненадлежащим образом улучшенном участке имеет тенденцию побудить владельца сайта либо лучше улучшить свой сайт, чтобы получить больший доход, с которым нужно платить земельный налог, или искать кто-то другой, у кого есть средства для улучшения сайта. Земля налог также может служить источником государственных доходов, которые местные руководящий орган мог использовать на благо всех людей. Перед оценка может продолжаться, самое лучшее и лучшее использование должно быть определяется для каждого сайта.

Экономика производства должна обеспечивать атмосферу для наиболее эффективное использование всей земли. Оценка процесс основан на наивысшем, наилучшем и наиболее выгодном использовании земля. Наилучшее и эффективное использование учитывает только те виды использования, которые разрешено законом (соблюдение зонирования, здравоохранения и ограничения), физически возможный (имеет адекватный размер, почва условий и доступности), и является экономически целесообразным (ожидается доход).Использование, отвечающее этим критериям и дает наибольшую чистую прибыль (наилучшую доходность) — наибольшую и лучше использовать.

Порядок оценки земель

Оценка (или аттестация) по сути является мнением ценность сделана опытным знающим человеком. Специалисты известны как оценщики, которые основывают свою оценку рынка земли стоимость на основе основных экономических принципов, которые служат фундамент процесса оценки. Кто угодно может научиться делать это и научитесь делать это лучше.

Оценка или аттестация — это организованный процедурный анализ данных. Эта процедура включает шесть конкретных этапов, каждая из которых содержит множество процедур.

1. Определение присвоения

Цель — оценить рыночную стоимость всех земельных участков. в пределах данного района. Это будет включать производство предприятия, квартиры, коммерческие предприятия, отдельная семья дома, государственные земли, фермы и все другие земли и природные ресурсы различного описания.

Оценщик должен быть в состоянии подтвердить свою оценку земли рынке, как в обсуждении, так и в письменной форме. Оценщик должен определять и использовать специальную терминологию, подходящую и относящуюся к оценка земли. Экономическая рента за землю определялась как уплаченная стоимость или вменяется исключительное право на использование земельного участка, или природные ресурсы на период времени, как правило, на один год.

2. Определение необходимых данных и их источника

Система оценки рынка земли основана на данных, связанных с земельные атрибуты.Эти данные обычно включают карты; воздушный фотографии; описание физических характеристик, таких как размер, форма, вид и топография; разрешенное использование; экономическая полезность; настоящее использование; доступные коммунальные услуги; близость к центрам города или трудоустройство; и улучшения сайта, например улиц, бордюров, водостоков, тротуары и уличные фонари. Правительства имеют большую часть этих данных доступны в разных агентствах.

Как в настоящее время определяется стоимость или плата за приобретение и платят оккупанты? Ведутся ли записи для стоимости или сборы, которые в настоящее время выплачиваются землевладельцами? Если рыночная стоимость земли оценивалась в прошлом, попытки следует сделать так, чтобы они опирались на существующие системы при создании постоянное улучшение сбора данных.

3. Сбор и запись данных

Большинство правительств не располагают всей этой информацией в единой базе данных с возможностью анализа. Эксперты должны определять; 1) какие земельные данные и системы оценки в настоящее время существуют, 2) насколько эффективно они работают, 3) как опираться и улучшить эти системы и 4) как реализовать процедуры для сбор дополнительных данных для улучшения оценки земли значения.

Если нет эффективных систем доходов от земли, они могут быть создается аналогично следующему.Эксперты должны выяснить, какие данные о земле существуют в настоящее время и как они могут быть собран для использования в системе оценки земли. Они должны собирать и поддерживать данные, необходимые из любых существующих записей, даже хотя в настоящее время он не хранится в едином источнике. Им следует определить, какие дополнительные данные будут ценными и из каких источники его можно получить. Им следует разработать процедуры для сбор любых дополнительных данных, необходимых для определения рынка земли значения и данные должны быть собраны для различий в характеристики для каждого сайта.

Эксперт может обучить небольшую команду находить и записывать дополнительные желаемые данные. Данные должны отображаться в удобном таким образом, как на карте рыночной стоимости земли или компьютерной распечатке. В области, где нет систем или данных, простые отношения может быть нарисован для разрешенного использования (зона), расстояние до благоустройства (местоположение), физические характеристики (размер, топография, вид и так далее) и другие важные факторы. Данные могут быть собраны и проанализированы на основе района и типа потенциального использования.

Общение с жителями и бизнесменами могло помочь определить параметры, которые люди в местном сообществе используют для определить выгодное расположение земельного участка. Интервью может показать, что расстояние до транспорта, например, река, проезжая часть или общественный транспорт имеет большое значение в сознании людей. Или, могут преобладать другие факторы, такие как однородность район или расстояние до магазинов и школ. Планировщики, государственные чиновники, агенты по недвижимости, оценщики и другие связанные с недвижимостью также могут предоставить полезные данные.(2)

Даже если нет данных о продаже земли или рыночных данных, конкретный факторы, влияющие на рыночную стоимость земли, хорошо понимают большинство людей в любой области, даже в примитивных культурах. В работа оценщика заключается в умелом определении относительного приоритеты, определенные местным населением.

Образец типичных и разнообразных земельных участков в пределах города может быть выбранным для демонстрации системы оценки земли. На основании исследования, рыночная стоимость земли может быть определена компетентным оценщик.Оценщик может использовать несколько человек, обученных собирать и проанализировать существующие данные, а затем проанализировать данные выборочного обследования и установить стандарты базовой рыночной стоимости в этом районе. В разница в рыночной стоимости атрибутов, которые усиливают или отвлекает от типичного сайта, может быть добавлено или вычтено из базовая рыночная стоимость других сайтов, включенных в исследование. Эти на карте земельного рынка должны быть отмечены особенности, которые показать основные сайты, рынки которых падают, как желательные уменьшается или увеличивается по мере увеличения желательности.

Будут обсуждены несколько примеров систем оценки земель. в этой статье на простом примере без значительной земли data, к более сложному примеру с большим количеством данных о земле. В используемые методы будут зависеть от данных о земельном рынке, которые в настоящее время существует и как эти данные могут быть собраны для использования в система оценки земель.

4. Проверка данных

Поскольку процесс оценки основан на оценке рыночной стоимости, не основан на личном опыте оценщика, собранные данные должны быть проверены с использованием двух разных источников.Рыночные данные должны быть проверены лицом, непосредственно участвующим в перевод. Например, одна сторона может быть продающей агент, представляющий ответственного за продажу. Другая вечеринка может быть пользователь сайта, согласившийся на сумму продажи. Дополнительный Источниками могут быть государственные земельные агенты или должностные лица, у которых есть информация о продаже не понаслышке. Неточности также могут быть выявляется заинтересованными гражданами, если данные доступны для общественности.

5. Анализ и интерпретация данных

Баланс данного отчета будет сосредоточен на различных методы анализа и интерпретации данных о земельном рынке.Несколько будут предложены методы для обеспечения цели оценки рыночная стоимость всех земельных участков.

6. Оценка рыночной стоимости

После завершения анализа можно будет оценщику сделать рациональную оценку рыночной стоимости каждый земельный участок. Эта оценка послужит основой для стоимость, которая будет выплачиваться пользователем сайта за исключительное использование локация (сайт). Оценщик назначит предварительную стоимость земли. оценки, основанные на сравнительной оценке полезности и желательность сайтов.Изначально они могли это сделать. задача в общем, с пониманием того, что уточнения будет отражать новую информацию и общественное мнение.

7. Государственная экспертиза и анализ рыночной стоимости земли

Предварительная оценка земельных участков, ориентировочная по каждому сайт, затем можно было бы отобразить на карте земельного рынка. Общественные изучение и анализ рыночной стоимости земельных участков поможет прояснить любые ошибки в оценках. Люди, которые занимать землю приобретать навыки замечать небольшие различия в земле характеристики.Они могут объяснить эксперту, почему и как различия должны быть отражены в выводах о земле значения.

После завершения адекватного выборочного обследования и проведения положительный общественный отзыв, результат может быть использован на протяжении всей Общая площадь. Эти результаты выборочных данных можно использовать для оценки сравнительные рынки каждого земельного участка.

Для обеспечения оптимального и справедливого использования земельных участков, земли оценки должны отражать отношение людей, которые может максимально эффективно использовать сайт, кто будет готовы платить больше, чем люди с некачественным использованием.Те, кто не требует и не желают платить земельный налог за лучший сайт будет использовать другой сайт, который отвечает их потребностям, желанию и бюджет, что делает его доступным для тех, кто может платить за лучший сайт.

8. Периодическое обновление оценок

Стоимость земельного рынка имеет тенденцию к ежегодному увеличению обычно больше, чем инфляция. Стоимость строительства имеет тенденцию к снижению каждый год из-за износа физической структуры или его функциональная целесообразность. Если оценки не ведутся регулярно (ежегодно) земля станет значительно недооценены, а здания будут переоценены только в нескольких годы.

Методы оценки стоимости земли

Три подхода к оценке недвижимости

Оценка земли включает в себя определение наивысшего и наилучшее использование сайта, оценивая ценность по текущим теория оценки и согласование с окончательной оценкой стоимости.

Первым шагом в оценке земли является определение самое лучшее и лучшее использование сайта. Четыре самых высоких критерия и наилучшее использование должно соответствовать: физически возможно, юридически допустимый, финансово осуществимый и максимально производительный.Два виды анализов производятся для определения наивысшего и лучшего использовать. Первое — это наиболее эффективное и эффективное использование сайта, если вакантный; второй — наиболее эффективное и эффективное использование сайта в качестве улучшены, или, если они не разработаны, как предлагается улучшить.

Существует три стандартных подхода к оценке рыночной стоимости которые составляют основу современной теории оценки: стоимость подход , подход сравнения продаж и подход дохода .

Затратный подход основан на том принципе, что информированный покупатель заплатит не больше, чем стоимость производства заменить собственность той же полезностью, что и предмет свойство.Это особенно применимо, когда недвижимость оценивается включает относительно новые улучшения, которые представляют наилучшее и лучшее использование земли или когда она относительно уникальна или на сайте расположены специализированные улучшения, для которых сопоставимых объектов на рынке нет.

В подходе сравнения продаж используются фактические цены. рыночные сделки с аналогичной недвижимостью оценить стоимость сайта. Эта методика оценки зависит от использования действительно сопоставимых данных о рынке или продажах которые произошли достаточно быстро, чтобы отразить рынок условия относительно периода оценки.Этот Метод также может быть использован для оценки стоимости аренды.

Подход капитализации доходов широко применяется в оценка приносящей доход недвижимости. Ожидаемый подарок и будущая чистая операционная прибыль, а также любые будущие возвратные платежи, дисконтируются до нынешней стоимости через процесс капитализации. Этот подход также зависит от рынка. данные для определения текущей рыночной стоимости и уровней расходов для получить ожидаемую чистую операционную прибыль.

Полученные показатели стоимости трех подходов к стоимости коррелируют в окончательную оценку стоимости сайт.Не всегда возможно или целесообразно использовать все три подходы к стоимости. Характер объекта оценки, количество, качество и тип имеющихся данных определяют использование каждого из трех подходов. Вариации трех подходы к стоимости могут быть изобретены. Некоторые из них будут представлены в Эта бумага.

Конкретные методы, используемые при оценке стоимости земли

В процессе оценки оценка стоимости земли является отдельной шаг выполняется путем применения сравнения продаж или дохода методы капитализации.Самый надежный способ оценки земли значение по сравнению продаж. Когда доступно мало продаж или когда указание стоимости произведено путем сравнения продаж требуют обоснования, другие процедуры могут быть использованы для оценки земля. Всего можно использовать семь процедур для определения стоимости земли. показания.

  1. Сравнение продаж Продажи аналогичных, свободных участков анализируются, сравниваются и скорректирована, чтобы обеспечить указание стоимости земли, оценен.
  2. Пропорциональное отношение Связь сайта с известным стандартным сайтом.Разница может выражаться в процентах. Эту процедуру можно использовать, когда их существование является небольшим свидетельством ценности.
  3. Техника остаточного земледелия Предполагается, что земля улучшена до самого высокого уровня и Лучшее использование. Все операционные расходы и прибыль, относящиеся к другие агенты производства вычитаются, а чистая прибыль вменено в стоимость земли капитализируется для получения оценки земли стоимость.
  4. Распределение Анализируются продажи улучшенной недвижимости и уплаченные цены. распределяются между земельным участком и улучшениями.
  5. Добыча Стоимость земли оценивается путем вычитания оценочной стоимости обесцененные улучшения от известной продажной цены свойство.
  6. Капитализация арендной платы за землю Эта процедура используется при аренде земли и капитализации ставки доступны, как и в хорошо развитых районах. Сеть арендная плата за землю чистая сумма, уплаченная за право пользования и занимают землю оценивается и делится землей ставка капитализации.
  7. Подразделение Девелопмент Общая стоимость неосвоенных земель оценивается так, как если бы земли были разделены, застроены и проданы.Затраты на разработку, стимулирующие затраты и расходы на содержание вычитаются из предполагаемая выручка от продажи, а прогноз чистой прибыли составляет со скидкой в ​​течение расчетного периода, необходимого для выхода на рынок поглощение разработанных сайтов.

С процессом оценки и подходами к оценке поняли, целесообразно рассмотреть методы и процедуры, используемые для анализа и интерпретации данных о земле. В выбор основан на доступных данных, их надежности и полезность при оценке стоимости.

Сравнение продаж

Это лучший метод, когда требуются соответствующие данные. имеется в наличии. Этот пример основан на оценке данных о рынке земли. для большого района в связи с ограниченным наличием рынка продаж, но с данными, доступными по различным характеристикам сайта для все свойства. Это основано на фактических данных сайта и продажах. доказательства в пределах оцениваемого района.

В течение 12 лет автор был уполномоченным по оценке Провинция Британская Колумбия, Канада.В течение этого времени, важные данные были собраны по каждому земельному участку. Этот позволил провести более подробный анализ стоимости земли и разработка и использование систем оценки земли. Компьютерные программы были написаны, что позволяло ежегодно обновлять стоимость земли.

Специалисты по оценке извлекли выгоду из существования правила оценки земли, основанные на предыдущем анализе. Базовый намерение состоит в том, чтобы предоставить средства измерения и применения правила оценка по сопоставимости продаж для целей оценки.

Земельный рынок не идеален, но состоит из выражения всех типов лиц в денежном выражении в отношении потенциального землепользования. Оценщик использует рыночные продажи и данные о сайте, чтобы оценить, сколько будет платить за сайт, предполагая конкурентный рынок, вовлекающий знающих людей, которые обычно мотивированы и действуют в собственных интересах.

Стандартные единицы измерения

Земельные рынки можно оценить на основе определенной стоимости за единицу, и единицей часто бывает одно из следующих:

  1. на участок жилого дома
  2. На квадратный фут
  3. На акр
  4. На переднюю опору

Выбор наиболее подходящей единицы или комбинации единиц, важно.Это решение может быть принято только после тщательного анализа рынка и имеющихся данных.

Земля не всегда продается на одинаковой основе, а скорее на ценность в глазах пользователя. Никакая математика не может имеют приоритет над основной целью достижения справедливой экономической стоимости, поскольку отражается в поведении рынка. Это понижает единицу измерения на роль средства для достижения цели. Эту меру можно использовать для помощь в интерпретации рыночных данных для нескольких сайтов (образец), чтобы можно было правильно оценить все сайты (население).

Выбор конкретной единицы измерения будет продиктован целесообразность. Например, пользователь жилого помещения в кондоминиуме будет разделять использование большого сайта, но определенное воздушное пространство будет принадлежат им и имеют другую рыночную стоимость из-за высота, доступ, вид и предпочтения. При оценке земли в городах, многие из оцениваемых сайтов будут иметь аналогичный размер и расположены более или менее упорядоченными рядами на улицах, проспектах, бульвары и тупики. Многие из них будут одинакового размера с незначительные отклонения, связанные с топографией и формой.Оценщик вероятно, захочет принять стандартное значение сайта, которое включает большинство сайтов для рассматриваемой области стандарт как по вероятной рыночной стоимости, так и по характеристикам.

Стандартный жилой участок может хорошо реагировать на стоимость за Участок жилого дома . Коммерческое использование может быть лучше оценено используя значение на квадратную ногу или на переднюю ногу . Ферма или сельская местность площадь участка можно лучше оценить, используя значение на акр .Однажды рыночная стоимость единицы измерения установлена ​​для стандартная репрезентативная площадка, значение станет равным база, с которой можно сравнить все другие сайты.

Необходимо будет внести поправки на разницу между стандартный сайт и любой другой сайт. Оценщик захочет изучите типичные различия и внесите индивидуальные уточнения. Могут быть причины для повышения стоимости по характеристикам которые лучше стандартного сайта. Они сделают положительная корректировка желаемых характеристик, таких как превосходное расположение, вид, топография, услуги или доступ.

Также могут быть причины потери стоимости характеристики которые уступают стандартному сайту. Они внесет отрицательную поправку на нежелательные характеристики, например, плохое расположение, большее расстояние до транспорта, больше удаленность от центра, мокрая земля зимой, обилие скал или плохой доступ

Оценка сайта может быть суммирована в виде единой Рейтинг, который будет на X% больше или меньше единицы (1,0), когда по сравнению с базовыми стандартными характеристиками площадки, принятыми для площадь плитки.

Стандартизированные корректировки

Стандартизованный метод — это применение сравнительного анализируемый метод на земельные рынки. Сделаны корректировки для отклонения от стандартного сайта за счет использования определенного набора правил. Наиболее распространенные примеры — те, которые используются для определения расстояния. и размер. Методы родились из необходимости производить надежные и беспристрастные рыночные оценки за ограниченный период времени признание принятых принципов оценки.

Важно проявлять осмотрительность и рассудительность и относиться только к стандартизированные методы в качестве руководства.Использование формул должно быть результат анализа и тестирования местного рынка. Продажи ищутся похожи, за исключением того, что проанализированы. В результате будет получено значение этой разницы. Главный достоинством метода является его административная адаптируемость, разрешение на оценку земельных рынков на основе строгих сопоставимость. Ошибки становится легче обнаруживать, особенно в случаях ошибок суждения и математики.

Ниже приведен пример сетки и плитки настройки. процедуры, которые обычно используются для оценки стоимости участка после учитывая все отличия.Это показывает, как рыночная стоимость увеличиваться или уменьшаться в зависимости от расстояния, размера, фасада и других важные характерные отличия.

Свидетельства о продаже на каждую жилую единицу указывают на то, что незначительные вариации сайтов, будь то фасад или размер, мало влияет на рынки. Оценщик мог выбрать стандартный сайт жилого дома, как по местонахождению, так и по рынку. Они продолжат выносить суждения в отношении другие сайты на сайт, выбранный в качестве стандартного классифицируя их как стандартные, высшие или низшие.An отдельный сайт может иметь некоторые характеристики, которые превосходят и другие низшие. Метод размещения на одну жилую единицу пригодится при оценке квартир и домов. Это может также можно комбинировать с использованием другого метода, такого как per квадратный фут.

Регулировка уникальных характеристик

После оценки базовой стоимости отдельные участки должны быть рассмотрены. Некоторые сайты обладают уникальными преимуществами или недостатки по сравнению с другими сайтами. Рынок актуальной недвижимости значения различаются для каждого сайта и зависят от множества индивидуальные особенности, качества, характеристики и ограничения Такие как:

местонахождение
коммунальные услуги
топография
трафик
зонирование
плотность использования
река
правила
сайт
вид
транспорт
шум
подъезд
фасад
парки
инженерные сети
Люди будут готовы платить дополнительную цену за земельный участок с особыми преимуществами и будет платить меньше за земельный участок с недостатками.Рыночная стоимость уникального различия будут определяться тем, насколько больше или меньше сайт пользователи в целом были готовы платить за эти функции. Этот рыночная разница должна определяться для каждого значительного переменная особенность.

Затем разницу можно преобразовать в корректировку стоимость. Например, если сайт был лучше стандарта в район из-за удаленности до центра города 5% ($ 4.000), участок размер 5% (4000 долларов США), место транспортировки 10% (8000 долларов США) и удобство отдыха 5% (4000 $), сайт оцениваемый будет на 25% (20 000 долларов США) выше, чем у стандартного сайта.На самом деле на большинстве сайтов есть много мелких отличий, как положительных, так и положительных. и негатив со стандартного сайта.

Сетка корректировки продаж

На жилую единицу

долл. США долларов США
ПЕРЕМЕННАЯ = СТАНДАРТ > ВЫСШЕЕ < INFERIOR
Базовая стоимость — 80 000 долл. США 80 000 долл. США $ 80,000
Центр города — миль 5 0 3 + 4,000 7 — 4,000
Размер — квадратные футы 10 000 0 12 000 + 4,000 8 000 -4,000
Транспортные блоки 3 0 1 + 8,000 6 — 6000
Рекреационные блоки 6 0 3 + 4,000 10 — 3000
Скорректированное значение — 80 000 долл. США 100 000 долл. США 63 000 долл. США

на квадратный фут Стоимость на квадратный фут за единицу измерения имеет применение при оценке стоимости коммерческих и промышленных земли, где применяемая ставка будет более постоянной в течение весь сайт.Размер сайта ограничивает или расширяет возможности использования и рыночная стоимость сайта. Применение рыночной стоимости за квадратный фут до жилых земель не является обычным явлением.

За акр За пределами городской зоны будут те посылки, которые намного больше, что они не ответят ну или совсем к стоимости участка жилого дома, квадратный фут или передний блок измерения ноги. Если эти большие посылки являются нормой, Единицу измерения лучше всего выразить как стоимость акра.Однако поправочные коэффициенты будут совершенно другими. Они могут относиться к сельскохозяйственным выгодам, например к почве. плодородие, расстояние до рынков или водоснабжения.

Per Front-Foot Этот метод был полезен в центре города часть интенсивно развитых городов, где люди платят больше для воздействия на клиентов. Для тех сайтов, которые не идентичны к стандартному сайту необходимо будет сделать соответствующие корректировки для вариаций ширины, глубины и других атрибутов которые отличаются от стандартного сайта.Общее количество вылетов из стандартный передний рынок можно выразить как скорректированный фасад. Именно против этого скорректированного фасада принятые будет применяться значение передней ноги.

Существует принцип торговли, согласно которому товары дешевле. дюжиной. К тому же может быть, что передние ноги дешевле за единицу, когда общая сумма превышает среднее значение, или стандартная ширина. Таблица ширины — это серия процентов корректировки больше или меньше 1,0, необходимые для корректировки фактического Рынок на переднюю ногу любого сайта и приравнять ее к передней ноге стоимость принятого Стандартного сайта.

Пропорциональное отношение

Один из способов защиты системы оценки земель при продаже или данные об аренде недоступны, необходимо сделать оценку стоимости на основе по опыту в других местах, где данные о земле уже существует. Это разновидность метода сравнения продаж. Это может использоваться для измерения рыночной стоимости земли или арендной стоимости земля.

Регулировки для использования и размещения

Если юрисдикция имеет очень ограниченные данные о земле, такие как разрешенное использование (зонирование) и плотность населения, но нет системы оценки, возможно, удастся построить простую модель.Оценщик может нарисовать сетку, показывающую потенциальное использование Y по оси X и итоговая рыночная стоимость земли по оси X.

В данном случае типичный участок жилого дома в крупном городе может быть присвоена базовая рыночная стоимость 1,00, к которой все остальные сайты будут сравнивать. Двигаясь к лучшему месту и потенциальное использование может положительно повлиять на рыночную стоимость земли. манера. Отойдите от базовой локации и используйте ее в ту, которая хуже, отрицательно повлияет на рыночную стоимость земли. манера.

Поправки на дополнительные атрибуты и недостатки могут для каждого отдельного участка после того, как базовая рыночная стоимость оценено сравнительным методом. Опыт сравнительный город может быть заимствован и протестирован в данной местности для проверки результатов.

Диаграмма, показывающая взаимосвязь одного типа земли использование и расположение, на другой участок другой потенциальной земли использование, может быть создано. Отношения в следующей диаграмме было обнаружено, что они распространены во многих регионах мира.Однако, каждая область отличается, и новая подходящая модель должна быть разработан местными специалистами.

Эта модель может быть основой для рассмотрения различий которые являются частью местного общества города. Должен быть модифицирован в соответствии с местным опытом. Это может быть осуществляется путем проведения местного расследования, основанного на опыт людей, которые понимают преимущество того, что одно место по сравнению с другим. Базовый фактор, который был равную сравнительную разницу, можно определить для каждого использование и расположение.Затем отдельные сайты могут быть настроены для улучшенные или худшие условия по сравнению с базовыми. А определенное значение может затем применяться ко всем сайтам, в результате чего справедливое отношение к разным качествам.

Пропорциональные и рыночные значения

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ — РАСПОЛОЖЕНИЕ ГЛАВНЫЙ ГОРОД ПРИГОРОД РАЗВИТИЕ СЕЛЬСКАЯ
КОММЕРЧЕСКАЯ
Центральный бизнес 20.00+
Центр города 10,00 5,00 2,50
Стандартный 3,00 2,00 1,00 ,75
Вторичный 1,50- 1,00 .60 ,50
ПРОМЫШЛЕННЫЙ
Prime 2.50+ 1,75 1,50 .95
Стандартный 1,50 1,00 ,75 0,65
Низший ,75- ,50 ,40 ,25
ДОМ
Prime 1,50+ 1,00 .75 ,50
Стандартный 1,00 ,75 0,60 .40
Низший .65- ,45 ,40 ,25
СЕЛЬСКОЕ И СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
Закрытие площадей .20+ .15 ,10 .05
Дальняя площадь ,10 0,05 .02
Интенсивное земледелие 0,03 .02
Общее сельское хозяйство .02 .01-
Основа для сравнения: домашний сайт стандартного качества в большом городе = 1.00

Анализ развития

Гипотетическое здание

Теоретический метод создания системы оценки земель, когда данные о рынке или продажах недоступны, это необходимо для оценки рыночная стоимость земли, основанная на чистом остаточном доходе от земли (общий доход за вычетом всех затрат, кроме стоимости земли). Это бы результат разработки гипотетического здания самое лучшее и лучшее использование для данного сайта.

Метод анализа развития будет использоваться, когда можно разумно оценить следующие данные: наилучшее использование земельный участок, гипотетическая стоимость здания, гипотетическая чистая прибыль на развитие и соответствующая капитализация показатель.

Сначала оценщик определит, какие гипотетические улучшения будут представлять собой наиболее эффективное и наилучшее использование (наибольшее чистая стоимость земли) для участка.

Во-вторых, чтобы определить чистый доход от земли, оценщик должен необходимо оценить возможный валовой доход, который можно было бы получить от использования улучшений и сайта вместе взятых. Пособие на среднюю вакансию (неиспользование) в течение срока вложения будет вычтено. Тогда вероятные операционные расходы (но без учета дохода, относящегося к земле) будет оцениваться и вычтено.

В-третьих, оценщик должен оценить стоимость Предлагаемое здание. Требуется часть чистой прибыли вернуть инвестиции в гипотетическое здание и обстановка. Оставшийся доход будет относиться к доходу, оставшемуся до земля.

Остаточный доход от земли будет доступен как доход источник (налоговая база) для финансирования общественных улучшений и услуг. В вся сумма может быть накоплена и использована в интересах все граждане. Если бы часть чистой стоимости земли не была собранные, это будет преобразовано в продажную цену и частным образом присвоено.

Цена продажи будет определяться путем капитализации оставшаяся чистая прибыль, не уплаченная по земельному налогу. В чистые рынки капитализировались по ставке, скажем, 6% для оценки рыночная стоимость земли. Эта ставка будет отличаться для разных типы и возраст собственности. Используя финансовый калькулятор, сумма в размере $ 12,05 должна быть выплачена в течение 50 лет. если бы процентная ставка составляла, скажем, 6% годовых. Цена на землю — это то, что потенциальному будущему пользователю придется заплатить землевладельцу, чтобы использовать сайт, если вся чистая рента не используется для общих общественные цели.

Пример для
на квадратный фут
Земля
Доход
Земля
Стоимость
Возможный валовой доход $ 24
Надбавка за вакансию –1
Операционные расходы -5
Чистая прибыль до налога на землю $ 18
Возврат стоимости строительства -12 $ 190
Остаток земли $ 6 — 100 долларов США
Земельный налог -5 — 83 долл. США
Чистый земельный доход $ 1 $ 17

Размещение

Когда сложно найти пустующие земельные участки, которые продали или выставлены на продажу, оценщик может использовать выделение подход.Обычно существует типичное соотношение стоимости земли к стоимость имущества (земля + здания) для отдельных категорий недвижимого имущества недвижимость с аналогичными характеристиками в определенных местах.

Индивидуальные значения для всего имущества (как земли и здание) могут быть известны и доступны в публичных записях, но Между землей и постройками нет разделения. Время лучше всего потратить на анализ выборки домов для оценки типичная доля стоимости, которая представляет землю по сравнению с к зданиям.Затем этот процентный коэффициент можно было бы применить ко всем от общей рыночной стоимости домов аналогичного типа в данного района, чтобы оценить стоимость земли на отдельном участке.

Если существующая практика присвоения итоговых значений была произвольно или не основанный на действительных рыночных условиях, этот метод не будет использоваться. Справедливость и справедливость потребуют, чтобы все рынки основаны на конкурентной системе, в которой все люди получили равные возможности использовать данный сайт. Как промежуточный шаг, оценка конкурентной общей стоимости может быть сделаны для разных типов собственности и местоположений, то распределение может последовать.

Анализ множества единиц, которые представляют собой случайную выборку, будет проводиться, возможно, с использованием некоторых других методов которые обсуждаются. Из этого анализа типичный земельный фактор (отношения) для каждого типа собственности и местоположения будут определенный. Земельный участок будет выделен из общей стоимость. В приведенном ниже примере оценщик может сделать вывод, что типичный коэффициент земли был 0,40 (40% земли и 60% зданий).

Анализ проб

Номер установки
Итого
значение
— Часть дома
= земельный участок
участок
Фактор земли
Земля / Всего%
212 190 000 долл. США 114 000 долл. США 76 000 долл. США 40%
321 181 000 долл. США 105 000 долл. США 76 000 долл. США 42%
222 192 000 долл. США 117 000 долл. США 75 000 долл. США 39%
311 192 000 долл. США 119 000 долл. США 73 000 долл. США 38%
Заключение: Указанная земельная часть: 40%

После того, как часть была определена и проверена на точность, она может применяться ко всей совокупности рыночных данных для конкретная категория недвижимости в определенном месте.В расчет можно произвести следующим образом:

Население

Номер установки
Итого
значение x
Земля
Фактор =
Земля
Стоимость
215 $ 193 000 ,40 77 200 долл. США
305 185 000 долл. США ,40 74 000 долл. США
301 189 000 долл. США .40 75 600 долл. США

Добыча

Метод извлечения — это вариант распределения и методы развития, при которых вклад рыночной ренты здание оценивается, затем вычитается из общей арендной платы с остаток отнесен на ренту за землю. Это было рассмотрено ранее и выполняет анализ стоимости земли в упрощенном манера. Это лучше всего использовать там, где улучшения или здания вносили небольшой вклад в арендную плату, а большинство от стоимости была стоимость земли.

Земля
Аренда
Доход
Земля
Рынок
Стоимость
Возможный валовой доход $ 24
Надбавка за вакансию –1
Операционные расходы -5
Чистая прибыль до налога на землю $ 18 300 долларов
Возврат стоимости строительства -1 — $ 17
Остаточная стоимость земли $ 17 $ 283
Земельный налог -12 — 200 долларов США
Чистый земельный доход $ 5 $ 83

В этом примере 5 долларов за квадратный фут — это чистый рынок земли. отведен на землю.Земельный налог составляет 12 долларов за квадратный фут, а Стоимость земли составляет 83 доллара за квадратный фут.

Капитализация арендной платы за землю

Во многих частях мира, включая районы в пределах США В штатах земля принадлежит физическому или государственному учреждению и сдаются в аренду арендаторам, которые строят здания и платят годовой арендная плата. Эти арендные платежи можно анализировать так же, как продажи и оценочная рыночная арендная плата. Эта арендная плата может быть капитализирована. по соответствующему курсу для оценки рыночной стоимости.

Эта процедура используется при аренде земли и капитализации ставки доступны, как и в хорошо развитых районах. Сеть арендная плата за землю чистая сумма, уплаченная за право пользования и занимают землю оценивается и делится землей ставка капитализации.

Сравнимая арендная плата за землю согласно SF Расположение Трафик Парковка Прил.SF
Аренда земли сопоставимого типа 1 $ 10,00 — 0,50 доллара США –0,50 долл. США + 0,75 $ + 9,75 долл. США
Аренда сопоставимой земли 2 $ 9,50 –0,25 долл. США +0,50 $ –0,25 долл. США + 9,50 долл. США
Аренда сопоставимой земли 3 $ 10,00 –0,00 — 0,50 доллара США +0,00 $ + 9,50 долл. США
Аренда земли на субъекте рынка $ 9.50 арендная плата за квадратный фут /
10% = 95,00 долларов США за квадратный фут

Rent 3 был лучшим сопоставимым местом, расположенным в том же районе и требуется только одна регулировка трафика, для аренды 2 требуется три небольшие корректировки, а аренда 1 потребовала больших корректировок. я пришли к выводу, что арендная плата исследуемой земли составляет 9,50 долларов за штуку. квадратный фут 10% = 95,00 долларов США за квадратный фут.

Отдел развития

Общая стоимость неосвоенных земель оценивается так, как если бы земли были разделены, застроены и проданы.Затраты на разработку, стимулирующие затраты и расходы на содержание вычитаются из предполагаемая выручка от продажи, а прогноз чистой прибыли составляет со скидкой в ​​течение расчетного периода, необходимого для выхода на рынок поглощение разработанных сайтов. Это метод, используемый застройщики, чтобы оценить цену, которую они могут заплатить за необработанную землю.

Общая выручка от продаж, 50 объектов на сумму 50 000 долларов США 2 500 000 долл. США
Со скидкой 15% за 50 месяцев $ 1,850,000
Стоимость подразделения, 1000 долларов США за сайт $ 50 000
Стоимость разработки, 15 000 долларов США за сайт 750 000 долл. США
Стоимость продажи, 10% от продажной цены брутто $ 250 000
Налоги, проценты, балансовая стоимость, 10% от чистой стоимости 50 000 долл. США
Поощрительные затраты и прибыль, 10% от продажной цены брутто $ 250,000
Чистая стоимость незастроенной земли 500 000 долл. США
Чистая стоимость за акр, 12.5 соток 40 000 долл. США
Чистая стоимость на сайт, 50 сайтов $ 10 000

Карты стоимости земли

Расчетная рыночная стоимость должна быть отображается на карте земельного рынка. Это позволит оценщику просмотрите его рыночные данные и выводы о рыночной стоимости. Они могут затем оцените, достигнуто ли равенство. Полевой обзор будет позволить ему внести дополнительные необходимые корректировки для других Переменные заметил в обзоре и доделал свой проект.В оценщик обнаружит, что когда результаты его анализа представлены и основные критерии корректировки, общественные можно понять логику оценок.

Компьютерная оценка стоимости земли

Есть много юрисдикций, которые имеют как предыдущую рыночную стоимость оценки и некоторые данные сайта доступны на компьютере. Они могут быть возможность использовать эти данные в качестве основы для обновления рынка оценки.

Многие государственные учреждения уже собрали ограниченные данные о земле в компьютерной системе.(3) Анализируя тенденции рынка, новые оценка земельного рынка может быть сделана с использованием единственного фактора обновления за каждое разрешенное использование земли в микрорайоне.

Вся страна сможет проводить ежегодную переоценку, обновляется записями компьютерных данных. Простая модель, используемая для компьютерный расчет стоимости земли или рыночной стоимости на 1000000 земельные участки могут быть основаны на тщательном анализе рынка Стоимость выборки 12 000 сайтов. (4) Местная оценочная комиссия земельные эксперты могут определить классы землепользования, район площади и рыночная стоимость для каждого стандартного участка в этом районе.А Географическая информационная система может использоваться для отображения стоимости земли, характеристики и статистические данные.

Преимущества использования компьютерных обновлений рынка включать способности:

  1. Содействовать частому обновлению рынков, обеспечивая справедливость лечение всех арендаторов.
  2. Устранение арифметических ошибок в расчетах стоимости земли.
  3. Повышение производительности оценщика в стоимости земли оценка.
  4. Используйте стандартизированные методы оценки, которые чтобы быть эффективными.

Источник государственных доходов

Каковы факторы, обуславливающие рыночную стоимость земли и Кому правильно принадлежит это рыночное преимущество в доходах? Земля имеет рыночную стоимость по трем причинам: ограниченное предложение и «естественная» продуктивность почвы и природных ресурсов, публично предоставляемые услуги, включая планирование, улучшения, которые повышение рыночной стоимости земли и рост сообществ и конкурентный спрос людей на эксклюзивное использование первоклассных локации.

Аренда земли — это цена, которую готовы люди и бизнес платить за исключительное право владения и пользования хорошей землей сайт на определенный период времени. Например, люди предпочитают использовать сайты с хорошим расположением, потому что это дает им преимущество тратить меньше времени в путешествиях, находясь рядом с тем, чем они хотят заниматься и где они работают. Бизнесмен может продавать больше товаров на сайте где много людей проходит каждый день, по сравнению с сайтом, где только мало кто пройдет.

Сбор земельной ренты должен использоваться как доход сообщество для обеспечения общественных нужд.Это возвращает преимущество индивидуальный землевладелец получает от исключительного пользования земельный участок, на баланс людей, которые живут в общины и разрешили землевладельцу исключительное пользование земельного участка на период времени.

Охрана окружающей среды

Ответственность за страхование что рыночная рента за землю взимается для общественных целей. Когда не взимается большая часть земельной ренты, что является сегодня в большинстве стран мира владельцы земельных титулов получают права продать стоимость общественных улучшений, которые были сделаны все сообщество.Сообщество добавило рыночной стоимости к земли за счет улучшения, что увеличивает спрос и арендную плату за земля. Чем дольше владельцы удерживают землю в нерабочем состоянии, больший будет полученный ими бонус.

Запрещая людям пользоваться хорошей землей, собственники принудить к преждевременному использованию другой менее желательной земли, которая подальше от города. Это увеличивает стоимость сообщества улучшения и арендная стоимость неиспользованных, но лучше расположена, земельный участок. Это ускоряет деградацию сельских окружающей среды за счет неэффективного использования городских земель и создает огромные ненужное давление на окружающую среду.

Проблема, с которой мы сталкиваемся, заключается в том, что города по всему миру преждевременное распространение и использование земли, в которой нет необходимости, и не следует использовать. Это потому, что неуплата земельной ренты субсидирует растрату природных ресурсов и загромождает окружающая обстановка. Города, собирающие полную арендную стоимость земли более компактны и обеспечивают большие и менее дорогостоящие удобства для своих граждан.

Любые шаги по введению в действие принципов хорошего правительства без сбор полной рыночной ренты за землю может привести к отказ.Люди руководствуются мотивом прибыли. Когда люди могут получить большую прибыль, ничего не делая, но сохраняя землю, которую они если они не использовались долгое время, они это сделают. Когда община собирает полную рыночную ренту за землю, они устранение мотива для удержания земли вне эффективного использования, потому что незаработанная прибыль была собрана в качестве государственного дохода.

Эффективное землепользование нравится всем, потому что оно превосходит политические ограничения большинства людей. Все понимают что земля в равной степени принадлежит всем людям.Они хотят чистую окружающей среде на Земле и оставить здоровое наследство будущие поколения, независимо от их политических взглядов.

Основная функция компетентного городского правительства — предоставлять хорошие общественные услуги, собирая земельную ренту созданы в сообществе для обеспечения эффективного использования земли и равные возможности для всех граждан. Транспорт является важной функцией правительства, которая способствовала бы создание компактного города, в котором люди могут легко найти возможности, которые они желают для образования, торговли, религии и отдых.Хорошее землепользование, со свободой людей добиться наиболее эффективного и наилучшего использования земли, обеспечит желаемое сообщество. Компактный город снизит потребность в вторгаются в пустыню и разрушают окружающую среду.

Эффективность государственных доходов

Адам Смит в статье Богатство народов предположил, что любой «налог» должна взиматься плата за услуги, которые приносят пользу всем людям и являются более эффективно выполняется одним совместным усилием. Он постулировал четыре принципа налогообложения, которые любой источник выручка должна соответствовать:

  1. Освещает производство богатства и не препятствует или сократить производство;
  2. Дешево собирать, требует небольшого количества коллекционеров, и его легко собрать. понимать;
  3. Определенные; нельзя избежать, мало возможностей для коррупция и обеспечивает адекватный доход;
  4. Справедливая и справедливая выплата полученных пособий, беспристрастный и справедливый.

Единственным доходом является сбор государственных доходов от аренды земли. источник, или «налог», который соответствует этим критериям.

Хотя главный аргумент в пользу увеличения государственных доходов от земли рента и природные ресурсы потому, что это справедливо и справедливо, это также самый эффективный метод увеличения дохода, который необходим для общественных объектов и служб. Земля видна, не может быть скрыт, и его оценка менее навязчива, чем оценки доходов и продаж. Налоги на труд и капитал вызывают людей рассмотреть альтернативные варианты, в том числе работать с меньше усилий, что дает меньше реальных товаров.Например, налог по заработной плате снизит чистую заработную плату после уплаты налогов и ослабит стимулы работать. Человек может быть готов много работать за зарплату в 20 долларов. в час, но решите бросить учебу, если налоги возьмут 8 долларов, а чистая заработная плата всего 12 долларов в час. Экономисты утверждают, что нынешние налоги приходится 25% потерь производства в Соединенных Штатах. Производство и потребление значительно улучшились бы, если бы общественные доходы поступали в основном от земли, а не от налога на заработную плату. То же самое произойдет, когда здания и оборудование будут облагаться налогом.В налог на строительство снижает количество и качество построек произведено. Снижается налог на продажи, торговлю или добавленную стоимость. потребление, производство и чистое богатство. Уклонение от уплаты налогов в Соединенные Штаты превысили 30% в последние годы.

Как новые изобретения и более эффективные способы производства товаров обнаружены, экономическое благосостояние людей не улучшается, потому что они потеряли доступ к земле и должны платить как арендную плату, так и налоги. (5) Вместо того, чтобы использовать ренту для оказания общественных услуг, капитал и заработная плата должны быть истощены, что препятствует частному предприятие.

Когда арендная плата за землю берется для общественных целей производство и распространение не сдерживаются. Это потому, что то же самое сумму ренты в противном случае брал бы какой-нибудь частный физическое лицо. Арендная плата будет такой же, разница в том, как она используется. Есть свидетельства того, что сообщества, которые повышают свой уровень доходы от земли, а не от труда и капитала, больше процветающие, многие увеличивают производительность более чем на 25% (6)

Сколько арендной платы за землю должно собирать сообщество?

В целях сохранения окружающей среды необходимо и возможно лучше использовать наши сообщества.Если производители рыночная стоимость земли (природа, правительство и люди) не использовать земельную ренту, кто-то другой будет. Вот почему эффективная земля использование не работает в условиях современных земельных систем в большинстве стран. Все страны собирают часть земельной ренты, возможно, 10%, 20% или 30%, но пока нет, собрать всю рыночную ренту за землю.

Проведены исследования, демонстрирующие, что общины процветать и преуспевать пропорционально проценту земли ренту, которую они собирают. Первые сообщества, решившие сбор всей земельной ренты будет иметь огромную конкурентную преимущество перед всеми другими сообществами.Они смогут сократить или отменить регрессивные налоги на рабочую силу и капитал. Они будут привлечь новый бизнес и промышленность и стать процветающим.

Чтобы определить, сколько земельной ренты должно собирать сообщество рассмотрим альтернативы. Все, что не собрано, будет капитализировать в рыночную стоимость землевладельцы. Покупка земли в завышенные рыночные цены — препятствие для новой индустрии. Землевладельцы продать капитализированную земельную ренту (известную как стоимость земли), которая не собранные сообществом, даже если это нетрудовой доход.Это вызывает неравенство между землевладельцами и не землевладельцами. В США 5% населения, не включая многие домовладельцы или фермеры владеют 70% всей национальной земли и ценность природных ресурсов.

Люди придут в хорошо управляемое сообщество, потому что они будут лучше, чем жить одному или в нищей локаль. Город должен обеспечивать доход, чтобы приносить пользу. качественные услуги.

Этот доход можно получить наилучшим образом, когда сообщество возвращает ценность преимуществ и услуг, которые он обеспечивает.Это делается за счет сбора доходов от аренды земли. что отражает стоимость предоставляемых услуг и удобств. в этом сообществе. Земельная рента принадлежит всем людям в равной степени. которые живут в той местности, которая способствовала созданию этой ценности. В хорошо управляемое сообщество. земельной ренты достаточно, чтобы обеспечить адекватное финансирование необходимых социальных целей, и предоставляется местным городским самоуправлением

Города, которые предпочитают взимать арендную плату за землю в качестве основного источника дохода имеют то преимущество, что не требуют обременительных налогов для оплачиваться рабочими, бизнесменами, предпринимателями или гражданами.Людям, которые работают над созданием богатства, следует разрешить что они производят. Когда рабочая сила не облагается налогами, большее производство и происходит потребление. Формируется инвестиционный капитал, который используется для производить больше богатства. Создаются новые рабочие места и экономическое разнообразие Результаты.

Каждый человек имеет право сохранять то, что он или она производит, но не каждый имеет право растрачивать то, что принадлежит всем людям, землю что включает в себя природную среду. У каждого человека должен быть возможность использовать лучшую землю для своего бизнеса или личного потребности, если они готовы платить арендную плату за землю, которую другие землепользователи готовы платить.

Если арендная плата за землю превышает потребности общины в общественные услуги метод распределения избыточного дохода может легко найти. Чтобы поддерживать справедливое общество, в котором никто не особые льготы, за которые они не платят, важно собрать всю земельную ренту. Сообщество должно использовать то, что есть необходимы для общественных услуг и улучшений, таких как школы, больницы, парки, полиция, дороги, коммунальные службы и оборона и зарезервировать фонд на случай чрезвычайных ситуаций.

Этическое предложение может заключаться в разделении избыточной выручки что не нужно для общественных заведений и служб в конце каждого года и посылать каждому гражданину в этом сообществе равное часть оставшейся выручки.Это похоже на метод используется на Аляске и Альберте. Равенство возможностей быть продуктивность может быть достигнута только путем повторного захвата всех рыночной арендной платы за землю и обеспечения того, чтобы все люди извлекали выгоду из ее стоимость.

Не только аренда земли потенциально является важным источником государственных доходов. доход, сбор всего этого обеспечит равное возможность работать продуктивно будет доступна всем гражданам. Люди могли бы финансировать полезные здания, оборудование и заработную плату, скорее чем покупать землю по завышенным ценам.Многие страны, включая США, были начаты с предпосылки использования арендная плата за землю для финансирования коммунальных услуг. Многие страны страдают от экономических убыток, потому что они больше не собирают рыночную ренту за землю.

Стоимость земли может быть оценена с приемлемой точностью, по цене, которая очень мала по сравнению с предполагаемым доходом полученный. Правильная система оценки и налогообложения земли может обеспечить правильное хозяйственное использование земли. Земельный участок должен быть доступным для пользователя, который может максимально и наилучшим образом использовать сайт и максимизировать преимущества сайта для всех людей.Земельный налог может стать основным источником государственного дохода, который местные жители руководящий орган мог использовать на благо всех людей. Земельный налог может предотвратить отчуждение наших детей, будущих производителей в обществе. Правосудие требует, чтобы стоимость земли созданы обществом и природой, сделать доступными для общественности улучшения. Это ответственность хорошего правительства.


Банкноты

1. Некоторые экономисты считают, что существует еще и спекулятивная премия, которую необходимо устранить.Здания не считаются землей и исключаются из любого обсуждения земельных налогов. [Вернись]

2. Дополнительные характеристики земли и источники информации можно найти в руководствах Управление по оценке и оценке собственности и Оценка земли Международной ассоциации специалистов по оценке, 1313 East 60th St., Chicago, IL 60637.
Учебный курс по методам оценки земли , написанный и проведенный для оценщиков земли Ямайки в октябре 1990 года, Тед Гвартни, Tgwartney @ aol.com [вернуться назад]

3. Когда автором был городской оценщик в Саутфилде, штат Мичиган, единственными данными о земле, доступными в компьютерной системе, были первоначальные оценки стоимости земли, идентификатор разрешенного использования и классификация района (местоположения), сделанная годами ранее. [Вернись]

4. Когда автор руководил Управлением по оценке Британской Колумбии, мы смогли ежегодно оценивать 1 350 000 земельных участков, используя компьютерную систему оценки земли, которая учитывала все характеристики земли, зонирование, физические характеристики и факторы рыночного спроса.Для анализа продаж и тестирования результатов использовалась система множественного регрессионного анализа. [Вернись]

5. Эта дилемма подробно описана во многих книгах. Возможно, наиболее известным является Progress and Poverty Генри Джорджа, опубликованный Фондом Роберта Шалькенбаха, 149 Madison Ave., # 601, New York, NY 10016. [вернуться назад]

6. Потери наций , Фред Харрисон, изд., Othila Press, Лондон, 1998. [вернуться назад]

Как рассчитать справедливую рыночную стоимость имущества

Иногда личное имущество, такое как ваш автомобиль, уничтожается не по вашей вине.Он мог быть поврежден во время шторма, подвергся вандализму или даже украден. Когда это произойдет, вы можете иметь право на налоговый вычет, который будет зависеть от справедливой рыночной стоимости вашей собственности после несчастного случая. Хотя вам всегда следует проконсультироваться со своим налоговым консультантом, чтобы принять правильное решение для вашей конкретной ситуации, в этом посте мы объясним основы расчета справедливой рыночной стоимости вашей собственности после убытков, необходимых для процесса налогового вычета.

Сколько стоило ваше имущество до несчастного случая или кражи?

Первым шагом является определение стоимости вашего имущества непосредственно перед несчастным случаем.IRS требует, чтобы вы использовали для этого справедливую рыночную стоимость собственности. Справедливая рыночная стоимость определяется как «цена, по которой вы могли бы продать свою собственность желающему покупателю, когда ни один из вас не должен продавать или покупать, и вы оба знаете все соответствующие факты».

Чтобы определить справедливую рыночную стоимость вашей собственности, лучший метод — это сравнить цены, которые другие заплатили за что-то сопоставимое. Например, если вы хотите оценить свою машину, обратитесь к справочнику по подержанной машине. Справочник по подержанным автомобилям — это база данных цен, которые другие заплатили за автомобили аналогичной марки, модели, возраста, состояния и пробега.Помните, что на данном этапе вы оцениваете транспортное средство на основе его состояния перед аварийным. Так что тот факт, что дерево могло упасть на крышу, здесь не имеет значения. Предположим, что в этом случае справочник по подержанным автомобилям устанавливает справедливую рыночную стоимость в 10 000 долларов.

Следующим шагом является расчет стоимости имущества сразу после несчастного случая. Это может быть более сложной оценкой, в зависимости от предмета и нанесенного ущерба. В примере с деревом, падающим на вашу машину, это может быть так, что автомобиль суммирован и имеет справедливую рыночную стоимость, равную нулю после аварии

. Или может быть, что было сломано только лобовое стекло, что требует простого ремонта в 500 долларов.В этом случае было бы разумно взять справедливую рыночную стоимость автомобиля до аварии и просто вычесть стоимость ремонта лобового стекла. В этом случае справедливая рыночная стоимость автомобиля после аварии составит 9 500 долларов.

Завершение расчета

Затем вы вычтите справедливую рыночную стоимость собственности после аварии из ее справедливой рыночной стоимости непосредственно перед аварией. Другими словами, не относящимися к IRS, вычтите два значения, чтобы определить, какой ущерб был нанесен.В примере с упавшим деревом мы начнем с первоначального значения 10 000 долларов и вычтем новое значение 0 долларов, что даст нам уменьшение значения на 10 000 долларов.

В примере с разбитым лобовым стеклом мы бы взяли 9 500 долларов из 10 000, чтобы получить уменьшение стоимости на 500 долларов.

Последний шаг — добавить обратно все страховые возмещения, которые вы получаете или ожидаете получить. Если страховая компания выплатит вам 10 000 долларов после того, как дерево разрушит вашу машину, вы вычтите эту сумму из 10 000 долларов потерянной стоимости, чтобы получить чистое изменение в размере 0 долларов.Это означает, что вы не имеете права на налоговый вычет.

Во втором примере, если страховая компания заплатила вам всего 250 долларов за ремонт лобового стекла на 500 долларов, вы вычтите эти 250 долларов из суммы уменьшения стоимости на 500 долларов, что приведет к чистому убытку в размере 250 долларов. Основываясь на этом расчете, вы можете иметь право вычесть этот убыток из своих налогов, и вам следует проконсультироваться со своим налоговым специалистом.

Понимание оценки вакантной земли и ее проведения

Определение стоимости улучшенной собственности (на которой был построен один или несколько коммерческих, жилых или других типов недвижимости) является относительно простым процессом, который включает сравнение продаж аналогичных объектов недвижимости. в области.Но все может быть не так просто, когда недвижимость пустует и не застроена. В этом случае инвесторы полагаются на профессиональных оценщиков, имеющих опыт определения потенциального использования и стоимости земли. Покупатели земли и инвесторы должны лучше понимать этот процесс и то, что в нем задействовано, в том числе:

  • Почему необходимо проводить оценку незанятой земли
  • Определение наиболее эффективного и наилучшего использования собственности
  • Этапы оценки незанятой земли
  • Кто заказывает и платит за оценку

Отчет об оценке с благоприятными результатами может обеспечить уверенность в том, что земля, на которую вы претендуете, является хорошей инвестицией.Но из-за отсутствия предпочтительной оценочной стоимости вы можете не получить необходимое финансирование или отказаться от сделки. Хотя оценочная стоимость и окончательный отчет оценщика могут вас разочаровать, они могут помочь вам избежать угрызений совести покупателя и улучшить вашу способность подбирать подходящую недвижимость в будущем.

Зачем нужно проводить оценку незанятого земельного участка

Независимо от того, какой тип недвижимости вы планируете купить, очень важно определить его рыночную стоимость.Это значение может помочь вам принять решение о выборе правильной цены предложения и спрогнозировать размер прибыли, налоги на имущество, затраты на закрытие сделки и другие важные показатели. Используя оценочную стоимость, определенную экспертом, вы можете принять более обоснованное решение о том, является ли недвижимость хорошей стоимостью и стоит ли вложенных вами долларов.

Но оценка незанятых земель отличается от оценки построенной собственности.

«Оценка незанятого земельного участка в первую очередь касается наиболее эффективного и наилучшего использования собственности.Если это не будет определено до продажи, оценочная стоимость может быть неверной », — отмечает Мейсон Сперджен, сертифицированный генеральный оценщик в Кирксвилле, штат Миссури.

Определение наилучшего и наилучшего использования собственности

Для определения наилучшего и наилучшего использования оценщик должен проанализировать предполагаемую стоимость, связанную с альтернативным использованием собственности, а также с текущим использованием собственности. Существует четыре теста, которые Институт оценки рекомендует использовать оценщикам, чтобы помочь определить наиболее эффективное и наилучшее использование собственности: Является ли использование (1) физически возможный, (2) разрешенный законом, (3) осуществимый с финансовой точки зрения и (4) максимально производительный?

«Проблемы физических возможностей включают размер, форму, пригодность почвы, фасад, видимость и доступ», — объясняет Роберт Гальяно, президент компании Little Silver, штат Нью-Джерси, со штаб-квартирой Gagliano & Company, которая предоставляет услуги по оценке недвижимости.«Юридические вопросы включают местные кодексы зонирования и могут носить нормативный характер, с хорошими примерами из-за наличия водно-болотных угодий, исчезающих видов и правил управления ливневыми водами. Правовые вопросы, связанные с жилой застройкой, часто связаны с типами разрешенных единиц и потенциальным количеством жилых единиц. Коммерческие застройщики, с другой стороны, озабочены разрешенными законами использования и потенциальной площадью ».

Если собственность проходит все возможные физические и юридические испытания, следующим препятствием является решение о том, будет ли предполагаемое использование финансово целесообразным.Это демонстрируется путем сбора данных, проведения анализа рынка и создания предварительных оценок денежных потоков.

«Например, свободный участок в переулке может быть плохим местом для торгового центра, но он может хорошо подходить для офисного здания», — продолжает Гальяно. «Затем начинается настоящее исследование: есть ли рынок для новых офисных помещений? Есть ли в этом районе новое строительство? И как соотносятся ценности в этом районе с текущими затратами на строительство?»

Наконец, полезно ранжировать все оставшиеся жизнеспособные ожидаемые варианты использования в порядке доходности или ценности.В конечном итоге прогнозируемое использование, которое считается максимально продуктивным, демонстрирует наивысшую чистую приведенную стоимость и внутреннюю норму прибыли.

«Задача оценщика — определить, какое использование принесет земле наибольшую ценность», — говорит Гальяно.

Разница между рыночной ценой и рыночной стоимостью недвижимости

В сфере недвижимости многие агенты предполагают, что все сводится к цене. Правда ли, что недвижимость продается только из-за цены? А как насчет ценностной составляющей?

Что ж, мы все можем согласиться с тем, что для продажи должен быть обмен товарами.Однако покупатель и продавец могут не оценивать стоимость одинаково. Когда я продаю собственность клиента, я определяю рыночную цену, не просматривая собственность, и вероятность того, что эта собственность будет продана через 30, 60 или 90 дней, на основе сопоставимых и рыночных данных. Затем я определяю рыночную стоимость после просмотра и оценки всех преимуществ, состояния собственности и данных внешнего рынка.

Давайте рассмотрим разницу между рыночной ценой и рыночной стоимостью и то, как они могут влиять друг на друга.

Рыночная цена

Рыночная цена — это то, что готовый, готовый и квалифицированный в банке покупатель заплатит за недвижимость и что продавец примет за нее. Совершаемая сделка определяет рыночную цену, которая затем влияет на рыночную стоимость будущих продаж. Цена определяется местным спросом и предложением, состоянием собственности и тем, за что была продана другая подобная недвижимость без добавления стоимостного компонента.

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость — это мнение о том, за что недвижимость будет продаваться на конкурентном рынке, основанное на характеристиках и преимуществах этой собственности (стоимость), общем рынке недвижимости, спросе и предложении, а также о том, за что другие похожие объекты были проданы в такое же состояние.

Основное различие между рыночной стоимостью и рыночной ценой заключается в том, что рыночная стоимость в глазах продавца может быть намного больше, чем то, что покупатель заплатит за недвижимость, или ее истинная рыночная цена. Стоимость может создавать спрос, который может влиять на цену. Но без функции спроса стоимость сама по себе не может влиять на цену. Когда предложение увеличивается, а спрос уменьшается, цена снижается, а стоимость не имеет значения. По мере уменьшения предложения и увеличения спроса цена будет расти, и стоимость будет влиять на цену.На сбалансированном рынке рыночная стоимость и рыночная цена могут быть равны.

Однако покупатели и продавцы могут по-разному оценивать стоимость. Продавец может посчитать, что их подземный бассейн является преимуществом, но покупатель может увидеть это как отрицательный фактор и придать объекту меньшую ценность. Или продавец мог почувствовать, что новая крыша, которую он поставил на дом, имеет большую ценность; однако покупатель не ценит это, потому что ожидает, что у собственности будет крыша в хорошем состоянии. Или застройщик может посчитать, что у него лучшее качество, и потребовать более высокую цену, но покупатель меньше ценит качество и больше ценит участок, район и план этажа собственности.

Стоимость не всегда связана с кирпичом и раствором. Некоторые покупатели могут платить больше за недвижимость, исходя из личных вещей с добавленной стоимостью. Например, покупатель A, который не водит машину, ценит собственность выше, чем покупатель B, потому что собственность находится рядом с автобусной линией. Или собственность может находиться рядом со школой или рядом с кабинетом врача для тех, у кого есть дети или больные.

Возникает вопрос: «Сколько это стоит для покупателя?» поскольку всегда существует предел того, сколько покупатель заплатит и что будет оценивать недвижимость в банке.Ценность действительно в глазах смотрящего. Некоторые покупатели могут видеть ценность в собственности, но могут не платить больше, если нет спроса. В большинстве случаев рыночная цена будет преобладать над рыночной стоимостью на рынке покупателя.

Является ли цена движущим фактором при продаже собственности, и может ли цена преодолеть все возражения покупателя по поводу собственности?

Я считаю, что на рынке покупателя или даже на нейтральном рынке одна цена может победить большинство возражений. На рынке покупателя, где спрос ниже, покупатели будут ждать правильной сделки.

Экономический спад в прошлом заставил покупателей более осторожно относиться к своим деньгам и тому, как они их тратят. Покупатели более осторожны, и им нужно больше времени, чтобы принять решение. Я обнаружил, что цена является основным мотиватором. Если недвижимость нуждается в ремонте, домовладелец может снизить цену, чтобы привлечь тех покупателей, которые видят ценность в собственности.

Цена выравнивает игровое поле. Я работаю со многими покупателями, которым может не понравиться какая-то особенность объекта недвижимости, но которые упустят эту «отрицательную» особенность, если цена будет подходящей.Подумайте об этом: каждая недвижимость в конечном итоге продается по рыночной цене. Даже те дома, за которыми проложены линии электропередач или которые находятся рядом с железнодорожными путями, недалеко от кладбища, где есть привидения, на заднем дворе болото или дома с плохой постройкой, в конечном итоге продаются.

Кто-то может возразить, что такие факторы, как методы продаж, маркетинг, увеличенная экспозиция и постановка, могут добавить больше ценности и увеличить спрос, что приведет к более высокой рыночной цене.

Дом сам себя не продает — или продает?

Это интересный аргумент, поскольку большинству продуктов нужен толчок для продажи — толчок с точки зрения брендинга, продаж и маркетинга.Однако в сфере недвижимости большинство потребителей, ищущих в определенном районе и в определенном ценовом диапазоне, знают, какая недвижимость продается, и могут быстро определить цену и стоимость с помощью Интернета.

На мой взгляд, маркетинг — это функция цены. Хороший маркетинг с правильным посылом привлечет больше посетителей к объекту. Но когда покупатели могут потрогать и ощутить собственность, она должна до некоторой степени «продать себя». Агенты по недвижимости, маркетинг и даже домашняя подготовка могут помочь привлечь этих покупателей к собственности и вызвать интерес; однако, в конце концов, дом должен укладываться в бюджет покупателя и обеспечивать ценность, а дом должен «продавать себя сам».”

Итак, цена — единственная причина, по которой дома продаются? Вам решать. Я считаю, что цена в сочетании с эффективным маркетингом является самым большим стимулом для продажи дома на любом рынке, особенно на рынке покупателя. Когда это рынок продавца, вы можете стратегически оценить дом, чтобы превысить запрашиваемую цену. Но, в конце концов, покупатель заплатит только то, что он стоит, и у покупателя есть чековая книжка.

Является ли цена единственной причиной продажи домов? Пожалуйста, продолжайте обсуждение в разделе комментариев ниже.

Роберт Мактаг (Robert McTague) — руководитель группы агентов CNY в RealtyUSA в Сиракузах, Нью-Йорк, где он упрощает процесс покупки и продажи и предлагает помощь в маркетинге, наставничестве и выступлениях.

Электронная почта Роберта МакТага.

Что такое справедливая рыночная стоимость?

Справедливая рыночная стоимость (FMV) — это сумма, за которую недвижимость будет продана в рамках добровольной сделки между покупателем и продавцом, ни один из которых не имеет никаких обязательств покупать или продавать.[src] В своей простейшей форме FMV — это цена, которую человек, разумно заинтересованный в покупке данного актива, заплатил бы лицу, разумно заинтересованному в его продаже для покупки актива. Это определение предполагает, что (1) оба не связаны между собой, (2) знают соответствующие факты, (3) ни один из них не находится под каким-либо принуждением покупать или продавать и (4) все права и выгоды, присущие (или относящиеся) к объекту, должны иметь был включен в передачу. [src]

Существуют факторы, которые влияют на определение справедливой рыночной стоимости недвижимости.К ним относятся статус местного рынка недвижимости, местонахождение, возраст и текущее состояние собственности.

Как определяется справедливая рыночная стоимость?

Хотя до сих пор нет действительно официального способа определения FMV недвижимости на Филиппинах, двумя эффективными и популярными способами оценки являются (1) сравнительный анализ рынка (CMA) и (2) оценка недвижимости.

  • Сравнительный анализ рынка — Чтобы помочь в определении запрашиваемой цены на дом, специалисты по недвижимости обычно готовят CMA.Это сравнение дома, выставленного на продажу, с аналогичной недвижимостью, которая недавно была продана в этом районе, а также с другими сопоставимыми объектами недвижимости, которые в настоящее время представлены на рынке.
  • Оценка — Оценка недвижимости — это тщательная и подробная оценка, проводимая независимым профессиональным оценщиком. Проще говоря, это беспристрастное мнение о стоимости недвижимости, основанное на осмотре дома и анализе общих рыночных данных и других соответствующих факторов.

Когда в недвижимости важна справедливая рыночная стоимость?

В целом знание справедливой рыночной стоимости важно при передаче права собственности, например, когда:

  • Продается дом
  • объект заселения (разделение и т. Д.)
  • Дом находится в поместье
  • выдающийся домен находится в ведении правительства

Работа с оценщиком недвижимости для оценки вашего имущества.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *