Сколько оформляется ипотека на квартиру: Этапы оформления ипотечного кредита

Оформление ипотеки онлайн: 8 советов — Экономика и бизнес

Весной 2020 года серьезно изменились и образ жизни, и потребительское поведение граждан. Многие бизнес-процессы ушли «в сеть», значительно выросли платформы по проведению онлайн-конференций, доставки товаров и еды. Рынок недвижимости тоже пережил небольшую революцию: услуги, которые раньше требовали личного присутствия покупателя, теперь доступны в интернете. Нововведения прижились: по данным сервиса «ДомКлик», в период пандемии число онлайн-заявок на ипотеку Сбербанка в Московском регионе достигло почти 90% от всех.

В связи с этим ТАСС и «ДомКлик» от Сбербанка подготовили 8 советов о том, как безопасно и быстро купить квартиру, а также оформить ипотеку, практически не выходя из дома.

Поиск жилья

Посмотреть варианты квартир или домов удобно на сайте или в мобильном приложении «ДомКлик». Можно использовать стандартные фильтры (по местоположению, метражу, цене, количеству комнат и т. д.), подобрать жилье по году постройки или даже выбрать определенный жилой комплекс или застройщика.

В результатах поиска вам не только выдадут доступные квартиры, но и предложат рассчитать ипотеку на выбранный вариант жилья. Кроме того, вы сможете узнать, насколько адекватную цену выставил продавец, воспользовавшись услугой «Рыночная стоимость недвижимости»: на основе данных из ипотечных сделок Сбербанка и списка ранее проданных квартир в этом доме и районе вы получите отчет с рыночной ценой выбранной квартиры от «ДомКлик», а также максимальную и минимальную цену. Это поможет определиться с бюджетом, найти подходящий вариант и аргументированно торговаться с продавцом.

Услуга «Рыночная стоимость недвижимости» платная.

Онлайн-просмотр жилья

Все больше продавцов сейчас предлагают услугу дистанционного просмотра жилья. Это можно сделать и на «ДомКлик». Причем простыми фотографиями или видео в объявлении дело не ограничивается: потенциальный покупатель может договориться с продавцом о видеозвонке и посмотреть все в деталях: состояние коммуникаций, стен и пола, вид из окна и даже лестничную клетку.

Выбор ипотеки

Выбрать подходящую программу ипотеки и подать на нее заявку тоже можно онлайн. Ипотечный калькулятор позволяет как рассчитать сумму доступного для вас кредита, так и увидеть скидки, на которые вы можете рассчитывать, — причем большинство из них суммируется. Возникшие вопросы можно задать в отдельном чате. Заявка на получение ипотеки подается онлайн — через личный кабинет на «ДомКлик», приезжать в банк, чтобы узнать, одобрили вашу заявку или нет, не нужно. Решение банка вы получите онлайн, большинство клиентов узнают его в день подачи заявки. Также на «ДомКлик» есть возможность онлайн-одобрения недвижимости — отправить квартиру на одобрение в Сбербанк можно с сайта или через приложение. Достаточно нажать в объявлении о продаже кнопку «Купить в ипотеку», отправить заявку на покупку квартиры и получить подтверждение от продавца о готовности к сделке.

Электронная регистрация жилья

Для официального подтверждения права собственности на ваше жилье его нужно зарегистрировать в Росреестре. Когда-то вся процедура занимала месяц. Сейчас в среднем — четыре рабочих дня, а в Ивановской и Новосибирской области и того меньше — 100 минут. Ездить в Росреестр и даже в МФЦ уже не нужно. Весь процесс происходит в Сбербанке в тот же день, в который вы оформляете сделку. 

В услугу «Электронная регистрация» входит оплата госпошлины за регистрацию перехода права собственности, выпуск усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП) для всех участников сделки, все взаимодействие с Росреестром, включая отправку документов в электронном виде и сопровождение регистрации.

Цена услуги варьируется в зависимости от типа жилья и от региона, где регистрируется сделка. Доступна услуга только для граждан России. Воспользоваться ей могут и те клиенты, которые покупают жилье за собственные средства без ипотеки. Электронная регистрация распространяется практически на все виды жилья. Исключение — сделки с залоговой недвижимостью, сделки с несовершеннолетними участниками, а также жилье, купленное по военной ипотеке.

Оформление сделки

На сайте «ДомКлик» доступна услуга «Сделка под ключ». Даже если вы не берете ипотеку в Сбербанке или нашли жилье на другом сайте, вы можете оформить сделку с помощью этого сервиса, сэкономив на услугах риелтора и нотариуса. Вам нужно будет оставить заявку и загрузить документы. «ДомКлик» запросит выписку из ЕГРН, изучит историю переходов права собственности, проверит обременения и участников сделки. После этого юристы составят договор купли-продажи в интересах сторон и на основании рекомендаций Росреестра. В офис Сбербанка вам нужно будет приехать только один раз, чтобы положить деньги на специальный счет и подписать договор купли-продажи квартиры. После этого специалисты «ДомКлик» отправят документы на регистрацию в Росреестр, а затем после регистрации банк перечислит деньги продавцу. Документы, подтверждающие регистрацию перехода права собственности, вам и продавцу пришлют на электронный адрес. Стоимость услуги «Сделка под ключ» зависит от региона.

Обслуживание ипотеки

Практически все, что связано с обслуживанием ипотеки, не требует специальных визитов в банк. Речь идет не только о выплате самого кредита — это уже давно можно делать онлайн. В личном кабинете «ДомКлик» вы сможете продлевать все виды необходимых документов, в том числе страховку, получать необходимые справки и выписки — в Пенсионный фонд, для налогового вычета, о получении материнского капитала, об остатке кредита. И все это без поездок в банк.

Налоговый вычет

Если вы оформляли ипотеку Сбербанка, то получить вычет можно с помощью сервиса возврата налогов в личном кабинете «ДомКлик».

Главное преимущество сервиса в том, что вам не придется собирать полный пакет документов для налоговой. Все нужные данные по недвижимости формируются автоматически из архива банка. От вас потребуется лишь справка 2-НДФЛ.

Специалисты «ДомКлик» заполнят за вас налоговую декларацию, и все, что вам нужно будет сделать, — загрузить ее на сайт Федеральной налоговой службы, отправить по почте или занести лично в налоговую инспекцию. Услуга платная. Налоговый вычет будет перечислен на ваш счет, неважно, открыт он в Сбербанке или другом банке.

Снятие обременения

Вы выплатили ипотеку и теперь можете распоряжаться квартирой по своему усмотрению, больше не спрашивая разрешения банка, если захотите ее продать или сдать. Но для этого нужно будет уведомить государство о том, что на квартире нет обременения, — то есть о том, что она больше не в залоге у банка. Вам даже не нужно подавать заявку для получения этой услуги. В течение двух дней после погашения ипотеки в Сбербанке вам придет СМС-уведомление о запуске процедуры снятия обременения и ссылка на личный кабинет. В нем вы сможете отслеживать, как идет процесс. Вся процедура занимает около 30 дней. Когда обременение будет снято, вам придет СМС-уведомление.

---

Найти подробные условия ипотечного кредитования ПАО Сбербанка, рассчитать ипотеку и подать заявку онлайн можно на сайтах sberbank.ru и DomClick. ru

От заявки до договора: как долго оформляется ипотека

Статья подготовлена компанией Ипотека Live. Если требуется помощь в ипотеке, обращайтесь. Также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.

Оставить заявку

Содержание:

1. Этапы получения ипотеки
2. Сколько по времени оформляется льготная ипотека

На самом деле нет:

получение займа в среднем занимает несколько недель. При желании этот долгий срок можно сократить. Потребуется четкое понимание этапов оформления и желание ускорить сделку. Сколько по времени оформляется ипотека и какие трудности могут возникнуть на пути заемщика, расскажем далее.

Этапы получения ипотеки

Чтобы получить от банка деньги на покупку жилья, нужно пройти все круги ипотечного оформления:

• Рассмотрение заявки. В среднем занимает 2-15 рабочих дней. Иногда первичное решение об одобрении принимается за сутки по электронной анкете пользователя. Реальное рассмотрение анкеты заемщика требует подачи полного пакета документов. Поэтому окончательное одобрение редко удается получить за 1 день.
• Оценка недвижимости. Банк сообщает заемщику контакты аккредитованного оценщика. Клиент собирает документы для выполнения оценки, звонит оценщику и оставляет заявку. Далее специалист приезжает на адрес и проводит осмотр, чтобы потом оформить письменный отчет для банка. В среднем получение услуги занимает 2-5 рабочих дней.
• Проверка недвижимости банком. Клиент предоставляет необходимые кредитору документы на недвижимость вместе с оценочным актом. Банк проверяет объект за 2-5 рабочих дней.
• Подготовка к сделке. Банк готов выдать деньги, недвижимость проверена, документы готовы. Далее оформляются нескольких договоров — кредитный договор, обременение на залоговую недвижимость, сделка купли-продажи, страховое соглашение. Теоретически все это оформляется за один день. На практике процесс может затянуться на неделю. График платежей содержится в кредитном договоре. С момента его подписания клиент официально становится заемщиком.
• Документы оформляются в Росреестре. Срок ожидания выдачи 7-14 рабочих дней. Если подавать документы через Интернет или через нотариуса за дополнительную плату. Если недвижимость юридически чистая, в самом Росреестре задержек не будет.

Если вы уже выбрали банк, квартиру, кредитор одобрил финансовый заем и проверил недвижимость, потребуется две-три недели от первого похода в банк до подписания ипотечного договора. Из-за накладок получение кредита может быть долгим — до 8-10 недель, поэтому лучше планировать время с запасом.

Сколько по времени оформляется льготная ипотека

Участие в льготной госпрограмме не всегда влияет на сроки:

• Военная ипотека. Участник НИС пишет рапорт на получение накопленных средств на покупку жилья. После выбора жилья военнослужащий подает пакет документов в банк, и ждет решения кредитора. Сбербанк рассматривает заявки военных 10 дней, в коммерческих организациях это время составляет 2-3 дня.
• Материнский капитал. Если вы планируете оплатить первоначальный взнос материнским сертификатом, помните: эта услуга доступна только в нескольких банках. Сбербанк, Юникредит, ВТБ24, ДельаКредит и еще 2-3 банка принимают средства сертификата в качестве первого взноса. Ребенку, после рождения которого у семьи появился сертификат, должно исполниться 3 года на момент оформления ипотеки. Иначе закон не разрешает использовать сертификат для погашения первоначального взноса. Заявителем на перечисление средств материнского капитала должен быть человек, которому этот сертификат был выдан. С точки зрения сроков при зачислении маткапитала в счет ипотеки задержек не возникает. У заемщика есть полгода, чтобы написать заявление в Пенсионный Фонд на перечисление средств по сертификату в счет ипотеки.
• Семейная ипотека под 6% для тех, у кого с 2018 по 2022 годы появятся второй и третий ребенок, тоже не усложняет процесс оформления. Заемщик должен написать заявление и доказать право на льготу — предоставить свидетельство о рождении или об усыновлении ребенка. Не в каждом банке эта услуга доступна. Ипотека под 6% есть в 46 банках, из них 21 региональный.

Чтобы оформлять жилищный кредит быстрее, чем это возможно, покупатели квартир в Санкт-Петербурге и Ленобласти обращаются в компанию «Ипотека Live». Лучшая реклама наших возможностей — сотни довольных клиентов, которые сэкономили на получении жилищных займов и смогли обойти бюрократический лес при получении жилищного займа. Если для вас время — деньги, вам поможет ипотечный брокер.

Ипотека в Испании для россиян и нерезидентов — как получить ипотеку в Испании гражданину России, Белоруссии, Украины и СНГ в 2021 году

Ипотеку в Испании можно получить во многих испанских банках: Sabadell, BBVA, Santander, La Caixa, Bankinter, IngDirect, Deutsche Bank, Abanca, Bankia и других. В целом, условия займа и списки документов во всех банках схожи. На практике, ряд банков более лоялен к выдаче кредитов на покупку жилья иностранцам, в том числе россиянам. Некоторые банки более охотно выдают кредиты украинцам, какие-то банки более лояльны к пенсионерам. Список этих банков может быть разным в зависимости от региона Испании, и эту информацию обязательно предоставит риэлтор или агентство недвижимости, через которое проходит сделка.

Рассмотрим условия ипотеки в некоторых из них.

Ипотека на базе фиксированной процентной ставки.

Вариант 1:
— Срок кредита: до 30 лет.
— Условия кредита: финансирование покупки основного жилья до 80% (применяется к меньшей из сумм: цена продажи или оценочная стоимость), финансирование покупки дополнительного жилья до 70%.
— Фиксированная ставка: 2,70% с ежегодным увеличением ежемесячных квот на 2% до достижения определенного максимума.
— TAE: 3,63%.

Вариант 2:
— Срок кредита: до 30 лет.
— Условия кредита: финансирование покупки основного жилья до 80% (применяется к меньшей из сумм: цена продажи или оценочная стоимость), финансирование покупки дополнительного жилья до 70%.
— Фиксированная ставка: от 2,90%.
— TAE — 3,93%
Чем меньше срок кредита, тем ниже ставка по ипотеке, например, для кредита на 15 лет ставка будет 3.5%

Вариант 1:
Фиксированная процентная ставка на первые 6 месяцев, затем переход на плавающую процентную ставку.

— Плавающая ставка: от Euribor + 1,25% до Euribor + 2,25% (в зависимости от соблюдения всех условий либо их части — пользование кредитной картой, страхование жилья, жизни и пр., перевод зарплаты на счет, отчисления в частный пенсионный фонд и т.п.)
.—TAE: от 1,957% до 2,664%.
— TIN: 1,25% в течение первого семестра.

Вариант 2:
Фиксированная процентная ставка на первые 10 лет, затем переход на плавающую.

— Плавающая ставка: от Euribor + 1,25% до Euribor + 2,25% (в зависимости от соблюдения всех условий либо их части – пользование кредитной картой, страхование жилья, жизни и пр., перевод зарплаты на счет, отчисления в частный пенсионный фонд и т.п.).
— TAE: от 2,498% до 2,543%.
— TIN — 2% в течение первого года.

Особенности ипотечного кредита при покупке жилья у близких и дальних родственников / Новости / О компании

Покупка жилой недвижимости у родственников по закону считается обычной сделкой и оформляется в общем порядке. Сложности могут возникнуть, если квартира родственников приобретается в ипотеку. Кредитные организации особо тщательно проверяют каждую такую сделку, чтобы исключить фиктивные схемы, при которых заемщик получает кредит под сниженный процент, но использует деньги для иных нужд. Однако закон устанавливает ограничения только в том случае, если продавец и покупатель недвижимости связаны близким родством.

Кто считается близким родственником?

К близким родственникам ст. 14 СК РФ относит родителей (в том числе приемных), бабушек, дедушек, детей, внуков, сестер, братьев.

Налоговый кодекс определяет все перечисленные родственные категории и супругов как взаимозависимые лица, чьи отношения влияют или могут повлиять на условия сделки (п. 11 ч. 2 ст. 105.1 НК РФ).

Иногда банки ограничивают кредитование сделки между тестем (тёщей) и зятем или между свекровью (свёкром) и снохой, а также сделки с братьями и сестрами супруга. Это связано с тем, что каждое кредитное учреждение устанавливает свои правила, связанные с выдачей ипотечного займа. Поэтому лучше заранее  уточнить в кредитном отделе, можно ли получить ипотеку на недвижимость этой категории родственников.

Особенности ипотеки на покупку жилья у близких родственников

Действующим законодательством предусматриваются ограничения по кредитованию:

• Все расчеты с продавцом недвижимости производятся в безналичной форме.

• Покупатель теряет право на имущественный вычет при оформлении ипотечного кредита для сделки между взаимозависимыми лицами (п.2  ч.1 ст.220 НК РФ).

• Заемщик не сможет воспользоваться государственной помощью по льготным ипотечным программам для военнослужащих, сотрудников ОАО РЖД или МВД.

• Поводом для отказа заемщику может стать подозрительно низкая стоимость приобретаемого жилья. Это может означать, что продавец намеренно продает квартиру ниже средней рыночной стоимости аналогичного жилья, чтобы «сэкономить» на налогах с полученного дохода.

Ипотека с привлечением материнского капитала

Особые условия возникают, если покупатель для первоначального взноса или оплаты ипотеки планирует направить ресурсы материнского сертификата. Чтобы исключить нецелевое использование средств, ст. 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» устанавливает ряд ограничений при сделках купли-продажи с родственниками:

• Закон обязывает покупателей оформлять жилую недвижимость в долевую собственность получателя семейного капитала, его детей и супруга. Это делает невозможными куплю-продажу между супругами.

• Заявка на применение материнского капитала не будет одобрена специалистами ПФР, если собственниками купленной недвижимости оформлены не только члены семьи, но и их родственники.

• В сделках не могут участвовать несовершеннолетние лица.  Если средства господдержки планируется использовать при погашении ипотеки, в договоре купли-продажи нельзя указать несовершеннолетних детей в качестве покупателя. Вместо этого недвижимость оформляется как собственность держателя сертификата. При этом покупателю нужно составить нотариально заверенный документ с обязательством выделить доли всем членам семьи.

Во всех остальных случаях заявка проходит тщательную проверку, чтобы  исключить вероятность фиктивной купли-продажи с мошенническими целями. Если у специалиста ПФР возникнут подозрения, что  покупка жилой недвижимости проводится с целью обналичить сертификат, заявка на использование материнского капитала для покупки жилья будет отклонена.  В особых случаях все документы по заявке ПФР может передать для проверки в правоохранительные органы для привлечения виновных к уголовной ответственности.

Как оформить ипотеку на покупку жилья у родственников

Получить ипотечный кредит на сделку между родственниками проще всего в крупных кредитных организациях: Сбербанк России, ВТБ 24, Промсвязьбанк, Райффайзен Банк, Газпромбанк, и другие. Подобрать выгодные условия, снизить ставку  и согласовать выдачу ипотеки под такую сделку вам поможет ипотечный брокер агентства недвижимости «Монолит Истейт». Мы работаем с 35 крупными банками Нижнего Новгорода и области.

Рассмотрим пошаговую процедуру оформления ипотечного кредита на покупку жилья у близких родственников. Она практически не отличается от кредитования на общих условиях:

 1. Выбрать ипотечную программу.

Будущему заемщику понадобится изучить условия ипотечного кредитования, предлагаемые банком, и действующие льготные программы для отдельных категорий граждан. Например, для молодых специалистов, пенсионеров и т.д.

Проще всего получить полную и актуальную информацию у специалиста кредитного отдела. Важно заранее уточнить все условиями кредитного договора, а также ограничения, действующие при оформлении ипотеки на покупку недвижимости у близких родственников.

 2. Воспользоваться материнским капиталом

Рекомендуется до подачи заявки на кредит обратиться в отделение ПФР. Владельцу сертификата нужно подробно описать все детали предстоящей сделки, чтобы специалист ПФР смог оценить, возможно ли получение господдержки на покупку жилья у родственников. Владелец сертификата имеет право получить у специалиста письменное подтверждение результата консультации. После этого оформление сделки можно начинать  в общем порядке.

 3. Подать заявление.

В пакет документов могут быть включены:

• анкета-заявление;

• паспорт с отметкой о постоянной или временной регистрации;

• нотариально заверенная копия трудовой книжки;

• свидетельства о рождении детей;

• свидетельство о заключении брака или прочие документы, подтверждающие изменение фамилии;

• справка 2-НДФЛ с места работы.

Документы, подтверждающие близкое родство с продавцом недвижимости обычно в общий список не входят, но могут быть затребованы администрацией банка.

Даже при условии, что продавец и покупатель связаны близким родством, заявление на ипотечный кредит может получить одобрение банка. Но в большинстве случаев заемщик получает кредитование на менее выгодных условиях, чем при покупке жилой недвижимости, не принадлежащей родственникам.

Остались вопросы?

Спросите у ипотечного специалиста

Страхование при ипотеке 🏠 (оформлении ипотечного кредита): получение полиса от компании

Лимит возмещения

Установленный в договоре страхования предельный размер выплат страхового возмещения за весь срок действия страхования, после чего действие договора страхования прекращается.

Страховая премия

Плата за страхование, которую должен оплатить страхователь либо его представитель.

Страховой риск

Предполагаемое событие, на случай наступления которого заключается договор страхования.

Страховой случай

Свершившееся событие из числа предусмотренных договором страхования и повлекшее обязанность страховщика выплатить страховое возмещение.

Страховая сумма

Определенная договором страхования денежная сумма, исходя из которой устанавливаются размер страховой премии (страховых взносов) и размер страховой выплаты при наступлении страхового случая. При страховании имущества страховая сумма может быть установлена равной или ниже его страховой стоимости.

Страховое возмещение

Сумма, которую получает лицо, в пользу которого заключен договор страхования, или его законный представитель при наступлении страхового случая.

Убыток

Это факт наступления страхового случая.

Ущерб

Денежные потери лица, в чью пользу заключен договор страхования, в результате наступления страхового случая.

Форма страхового возмещения

При страховании имущества предусмотрена денежная форма возмещения (выплата осуществляется в рублях на расчетный счет лица, в пользу которого заключен договор страхования).

Франшиза

Определенная договором часть ущерба, не подлежащая возмещению страховщиком, установленная в процентах от страховой суммы или в фиксированном денежном выражении.

Страховщик

Страховая организация, созданная в соответствии с законодательством Российской Федерации для осуществления деятельности по страхованию и получившая лицензию на осуществление соответствующего вида страховой деятельности в установленном законом порядке.

Договор страхования

Под договором страхования понимается соглашение между страхователем и страховщиком, согласно которому страховщик за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) обязуется возместить лицу, в пользу которого заключен договор страхования, в пределах определенной договором страховой суммы причиненный вследствие этого события ущерб в размере (ограничении) и порядке, определенными правилами и/или договором страхования. Договор страхования является совокупностью страхового полиса и текста правил страхования, на основании которых он заключен, а также приложений к страховому полису (при их наличии).

Правила страхования

Условия страхования, определяющие права и обязанности сторон по договору страхования, объект страхования, перечень страховых случаев и исключении, при которых страховщик освобождается от ответственности. Текст правил страхования является неотъемлемой частью договора страхования.

Страхователь

Юридическое или дееспособное физическое лицо, которое заключает договор страхования в свою пользу или в пользу третьего лица (выгодоприобретателя) и уплачивает страховые взносы по такому договору. Заключение договора страхования в пользу страхователя возможно только при наличии у страхователя основанного на законе, ином правовом акте или договоре интереса в сохранении застрахованного имущества. При заключении договора страхования в пользу выгодоприобретателя страхователь может не обладать имущественным интересом.

Застрахованное лицо

Физическое лицо, чья жизнь, здоровье и трудоспособность являются объектом страховой защиты в договоре ипотечного страхования.

Выгодоприобретатель

Назначаемое страхователем физическое или юридическое лицо, имеющее основанный на законе, ином правовом акте или договоре интерес в сохранении застрахованного имущества (имущественный интерес), в пользу которого заключен договор страхования.

Срок страхования

Время действия договора, как правило, совпадает со сроком действия договора ипотечного кредитования.

Срок действия договора

Время, в течение которого-страховщик обязуется совершать выплаты страхователю или выгодоприобретателю при наступлении страховых случаев, указанных в договоре.

Территория страхования

Определенная в договоре страхования территория (страна, область, маршрут и т.п.), в пределах которой наступивший страховой случай в период действия договора страхования влечет за собой обязательства страховщика по выплате страхового возмещения. Для объектов имущества и гражданской ответственности территорией страхования является адрес места нахождения имущества, при страховании гражданской ответственности за действия животных территорией страхования является территория Российской Федерации.

Неполное пропорциональное страхование

Условие о неполном пропорциональном страховании означает, что установленная в договоре страховая сумма ниже страховой стоимости имущества и выплата страхового возмещения производится в той же пропорции к сумме ущерба, в какой и страховая сумма относилась к страховой стоимости.

Неполное страхование

Условие о неполном страховании означает, что установленная в договоре страховая сумма ниже страховой стоимости имущества. При этом выплата страхового возмещения может производится как с учетом отношения страховой суммы к страховой стоимости (неполное пропорционально страхование), так и без учета этого отношения (неполное непропорциональное страхование).

Полное страхование

Условие о полном страховании означает, что установленная в договоре страховая сумма равна страховой стоимости имущества

Неполное непропорциональное

Условие о неполном непропорциональном страховании означает, что установленная в договоре страховая сумма ниже страховой стоимости имущества и выплата страхового возмещения производится без учета пропорции, в какой страховая сумма относилась к страховой стоимости.

Износ

Постепенное уменьшение первоначальной стоимости имущества в процессе его использования.

Система возмещения

Под системой возмещения понимается порядок учета износа на заменяемые материалы / детали при частичном повреждении имущества: система возмещения «Новое за старое» предполагает, что на заменяемые материалы / детали при частичном повреждении износ не начисляется (выплата равна стоимости новых деталей), система возмещения «Старое за старое» предполагает, что на заменяемые материалы / детали при частичном повреждении начисляется износ за время эксплуатации поврежденного имущества (выплата равна стоимости новых деталей за минусом износа за период эксплуатации)

Страховая стоимость

Действительная, фактическая стоимость имущества для целей страхования. Для определения страховой стоимости применяются различные методы экономической оценки, как правило при страховании загородной недвижимости, отделки и инженерного оборудования страховая стоимость приравнивается к восстановительной стоимости (с учетом износа), а при страховании движимого имущества, конструктивных элементов квартир / таунхаусов — к рыночной (за минусом износа).

Ипотека на двоих – Деньги – Коммерсантъ

Законодательно гражданских браков в России не существует, однако это не мешает людям в них вступать. Правда, получить ипотечный кредит таким супругам гораздо сложнее, чем официально зарегистрированным. А вот при разводе проблемы и у тех и у других возникают практически одинаковые. Кому будет принадлежать квартира в этом случае и кто будет в ответе за ежемесячные платежи банку в гражданском и официальном браках, выясняла Евгения Дмитриева.

Еще пару лет назад купить в кредит квартиру на двоих гражданским супругам было невозможно. Согласно условиям банков, созаемщиками по ипотечному кредиту могли выступать только официальные супруги или ближайшие родственники: мать, отец, брат или сестра. «Либо есть брак со всеми вытекающими юридическими последствиями, либо его нет. Наш банк не предоставляет ипотечные кредиты гражданским супругам, придерживаясь такого мнения, что покупка квартиры в кредит не менее важный вопрос, чем заключение брака, а в финансовом плане, может быть, даже более ответственный. Гражданским супругам необходимо разобраться в своих личных отношениях, а потом брать кредит, возвращать который придется очень длительное время»,— говорит директор департамента маркетинга розничного бизнеса Номос-банка Анна Панкратова.

Иначе говоря, банки, ограничивая круг созаемщиков по родственному признаку, минимизируют риск невозврата кредита и продажи имущества в случае, если супруги расстанутся. Ведь родственные связи и наследование как имущества, так и долгов в российском законодательстве прописаны четко. Совсем иная ситуация с правами на нажитое имущество и кредитные обязательства в период и после гражданского брака.

«Наш банк не рассматривает гражданских супругов как созаемщиков. В этом случае кредит будет брать кто-то один из супругов. Соответственно, и право собственности на недвижимость будет оформляться на него. Даже если гражданские супруги расстаются, это никак ни на что не повлияет. Вне зависимости от того, был ли оформлен после получения кредита официальный брак или нет, приобретенная на кредитные средства квартира остается в собственности того, кто взял кредит»,— уверен генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного московского банка Алексей Аксенов. С ним согласна и руководитель департамента розничных банковских продуктов МДМ-банка Елена Бушнякова: «Если люди решили все-таки пожениться, а один из супругов купил квартиру по ипотеке до свадьбы, то собственником жилья, приобретенного за счет кредитных средств, после свадьбы будет тот человек, на которого ипотечный кредит оформлялся».

В последнее время к ипотечным сделкам в качестве созаемщиков банки начали допускать и людей, не состоящих в родственных отношениях (см. таблицу). Но пару, не желающую обременять себя узами брака, банки не освобождают от обязанностей и ответственности при получении совместного кредита. И риск неуплаты по кредиту в случае, если гражданские супруги решат расстаться, банки минимизируют еще до выдачи им кредита. Все дело в том, как будет зарегистрирована квартира — в долевую собственность или в частную. В первом случае в соответствии с долями распределяется и ответственность по ежемесячным платежам. И, естественно, право на собственность в случае гражданского развода.

«Право собственности может быть оформлено как на одного, так и на обоих супругов, проживающих в гражданском браке. Собственником квартиры в указанной ситуации будет заемщик (тот из гражданских супругов, кто является заемщиком в соответствии с кредитным договором), он же и останется собственником квартиры, если люди в дальнейшем решат зарегистрировать брак»,— рассказывает заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов.

Если же гражданские муж и жена претендуют на собственность приобретаемой квартиры, то это нужно оформить при ее покупке. «Гражданские супруги подают документы на получение кредита в качестве созаемщиков. Право собственности в этом случае оформляется как долевая собственность — например, по 1/2 или 1/3 и 2/3 доли на созаемщика. Если люди расстаются, то они все равно остаются собственниками своих долей и несут солидарную ответственность по своим обязательствам. Выплатив кредит, они могут просто продать свои доли друг другу или другому лицу»,— рассказывает директор ипотечного центра ИБ «КИТ Финанс» Татьяна Андреева.

Другими словами, банк рассматривает гражданских супругов не как родственников, а как двух соинвесторов при покупке недвижимости, и, следовательно, если они разводятся, это никак не меняет их взаимоотношения с банком. «Банк имеет право обратиться с требованием об исполнении обязательств по договору к любому из созаемщиков независимо от того, на кого оформлена собственность. Если супруги после развода хотят продать или поменять квартиру, они должны сначала погасить кредит в полном объеме, снять обременение с квартиры — и после этого распоряжаться квартирой по своему усмотрению»,— рассказывает Вячеслав Шаламов.

Если же кредит был взят в период официально зарегистрированного брака и брачный контракт не был составлен, то после развода, по словам гендиректора компании «АТТА Ипотека» Александра Черняка, бывшие супруги продолжают выплаты по кредиту — каждый в рамках своей доли в недвижимости. «Тем не менее суд может предъявить претензию по невыплате процентов по кредиту к любому из супругов»,— предупреждает он.

При этом независимо от того, из чьих доходов выплачивается кредит, как ответственность, так и собственность в этом случае совместная. Однако если один из супругов не хочет быть созаемщиком и нести ответственность по ипотечному кредиту, то супруги должны заключить брачный контракт. «В нем прописываются условия по приобретению конкретной квартиры с использованием ипотечного кредита, собственником которой будет только заемщик. Второй из супругов в этом случае созаемщиком являться не будет, то есть не будет нести ответственность за данный кредит, и, соответственно, никакого отношения к этой квартире иметь не будет»,— предупреждает Татьяна Андреева.

Правда, супруги могут оформить недвижимость по-разному. От способа оформления будет зависеть как доля их собственности в недвижимости, так и часть ответственности. Как и в гражданском браке, официальные супруги могут оформить квартиру в совместную собственность, в частную собственность одного из супругов или долевую собственность (по 1/2, 1/3 или 2/3 доли и т. п.). Если супруги оформляют квартиру в совместную собственность, то в случае развода квартира будет являться совместно нажитым имуществом со всеми вытекающими правами на нее обоих. «Если супруги желают оформить долевую собственность, то заключается брачный контракт (договор), в котором все важные моменты, касающиеся долей имущества, прописаны»,— говорит Татьяна Андреева.

Вне зависимости от того, в официальном браке состоят супруги или в гражданском, во многих банках и муж, и жена могут получить ипотечный кредит уже с 18 лет. А вот максимальный срок, на который можно взять деньги на покупку недвижимости, в большинстве банков зависит от пола заемщика. Никакой дискриминации здесь нет, просто в большинстве банковских договоров есть ограничение: вернуть кредит нужно до наступления пенсионного возраста заемщика. Для женщин это 55 лет, для мужчин — 60 лет. Поэтому, хотя сегодня заявленные сроки ипотечного кредитования доходят у некоторых банков до 30 лет, на деле 35-летний мужчина может взять кредит на 25 лет, а женщина — только на 20 лет. И чем старше становится заемщик, тем, соответственно, короче максимальный срок его кредитования.

Конечно, есть и исключения. Например, МДМ-банк продлевает кредитную жизнь заемщикам до 65 лет для мужчин и до 60 лет для женщин. «Если вы женщина и вам 45, максимальный срок кредита для вас — 14 лет»,— говорит Елена Бушнякова.

А в Собинбанке для ипотечных клиентов не делают половых различий. «Минимальный и максимальный возраст заемщиков — от 18 до 65 лет. Соответственно, пороговый возраст, при котором клиент может взять ипотеку на максимальный срок (на 25 лет),— 40 лет»,— рассказывает начальник управления департамента розничного бизнеса Собинбанка Сергей Костюков.

По наблюдению Вячеслава Шаламова, в последнее время у банков наметилась тенденция к увеличению возраста, до достижения которого необходимо вернуть кредит, до 65-75 лет. Однако важно помнить: если один из созаемщиков старше другого, то максимальный срок кредита будет рассчитываться исходя из возраста самого пожилого из заемщиков.

АССОРТИМЕНТНЫЙ РЯД Какие ипотечные программы появятся в этом году? Роман Воробьев, начальник дирекции по работе с физическими лицами Райффайзенбанка (Австрия): — Мы планируем ввести программу кредитования на приобретение коттеджа на стадии строительства (сейчас возможно только кредитование на покупку загородного дома на вторичном рынке). Несомненно, загородное направление очень перспективно, и мы планируем развивать этот продукт. Кроме того, в начале года мы планируем ввести программу кредитования первичного рынка по схеме предварительного договора купли-продажи и по схеме покупки векселя. Станислав Волошин, директор департамента розничного бизнеса Импэксбанка: — Мы предложим новые продукты по кредитованию строящегося жилья и коттеджей, в рамках которых у клиентов появится возможность приобрести квартиру практически у любого застройщика. С точки зрения доступности ипотеки для клиентов уже запущена программа ипотечного жилищного кредитования на 100% в Москве и Санкт-Петербурге, и мы рассчитываем распространить ее на всю региональную сеть банка. Александр Черняк, гендиректор рефинансирующей компании «АТТА Ипотека»: — Большое распространение получит коммерческая ипотека. Кроме того, появятся программы по кредитованию на приобретение земли под ее залог и строительство индивидуальных домов. Валютные и рублевые процентные ставки к концу 2007 года, скорее всего, сравняются. Дмитрий Галкин, директор центра ипотечного кредитования Бинбанка: — В 2007 году мы планируем запуск новых предложений, таких как ипотечные кредиты на покупку коттеджа и кредитование на этапе строительства. Оба продукта будут одновременно предложены во всей сети банка, включая региональные отделения. Лидия Герцена, замдиректора департамента развития розничного бизнеса Промсвязьбанка: — В 2007 году банк планирует уделить большое внимание кредитованию жилья на первичном рынке. В наших планах реализация совместных проектов с компаниями-застройщиками, которые являются клиентами банка. Принимая во внимание высокие темпы роста цен на жилье, что делает недоступными для многих граждан обычные ипотечные кредиты, банк будет также развивать программы, рассчитанные на массового потребителя с невысокими доходами. В частности, сейчас ведется работа над программой по выдаче кредитов на улучшение жилищных условий. Анна Каминская, замначальника управления департамента розничного бизнеса Собинбанка: — В 2007 году банк выпустит на рынок новые ипотечные предложения, разработанные для разных сегментов целевой аудитории. В ближайшее время банк будет предоставлять в качестве отдельных предложений кредиты на покупку строящегося жилья, на покупку загородного дома, на улучшение жилищных условий и на покупку дополнительного жилья (для детей). Алексей Дорош, директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка: — В ближайшие планы банка входит запуск нескольких продуктов: программы кредитования загородного жилья (с землей) на вторичном рынке, кредитования жилой недвижимости под залог дома и кредитования строящегося загородного жилья на первичном рынке. Мы рассматриваем сегмент загородного жилья в качестве перспективного направления ипотечного кредитования. Уже сейчас наблюдается рост запросов населения на данный вид кредитных продуктов. В 2007 году банк активизирует свою деятельность по продвижению кредитных программ на покупку новостроек, а также выпустит на рынок ипотечный продукт с плавающей процентной ставкой. Сергей Козлов, начальник управления кредитования СДМ-банка: — Планируется запустить два новых кредитных продукта — на приобретение квартиры в строящемся доме и на приобретение загородной недвижимости. Выбор в пользу этих продуктов был обусловлен объективными тенденциями на рынке недвижимости. В нынешних условиях немногие могут купить готовое жилье и вынуждены будут покупать квартиры на различных этапах строительства, в том числе в кредит. Также, на мой взгляд, в следующем году будет повышаться спрос на кредитование покупки коммерческой и особенно загородной недвижимости. Олег Клепиков, зампред правления Банка жилищного финансирования: — Мы планируем предложить нашим клиентам дополнительно к ипотеке кредит на приобретение мебели и ремонт. Также мы планируем активнее развивать ипотечное кредитование рынка вторичного жилья в регионах нашего присутствия.

Сколько длится оформление ипотеки в Сбербанке? — Sberex.ru

Потенциальные заемщики помимо процентных ставок и прочих условий ипотечного кредитования стараются также выяснить, сколько времени занимает оформление ипотеки в Сбербанке, начиная от подачи заявки в банк и заканчивая моментом получения свидетельства собственности на недвижимость, приобретенную за счет банковского кредита.

Вопреки многочисленным рекламным слоганам, убеждающим потенциальных покупателей недвижимости в том, что ипотеку можно оформить за два дня, этот процесс куда более длительный и трудоемкий.

Сколько времени занимает оформление ипотеки

Для того чтобы ответить на вопрос, сколько по времени оформляется ипотека в Сбербанке, прежде всего нужно обратиться к приблизительным срокам, которые занимает у заемщика каждый из этапов кредитования.

Поиск недвижимости

Первый этап определяет то время, которое займет кредитование по ипотеке в Сбербанке, поскольку он оказывается самым длительным. Он заключается в поиске подходящей недвижимости.

Сроки данного этапа варьируются от двух недель до одного месяца в зависимости от предпочтений заемщика, готовности продавца к сделке и других факторов.

Обращение к риэлторским агентствам может ускорить этот процесс, так как в базы данных агентств недвижимости занесено больше квартир, чем может найти покупатель самостоятельно.

Решение о том, стоит ли прибегать к услугам риэлторов и агентств или заняться поиском квартиры самостоятельно, остается за заемщиком. Однако если вы заинтересованы в сокращении времени, которое потребуется для покупки квартиры по ипотеке в Сбербанке, рекомендуем рассмотреть вариант обращения к агентам.

Оценка клиента: до 2-х недель

Второй этап — это подача заявления на кредит и оценка банком кандидатуры потенциального заемщика. Многие люди отмечают этот период как наиболее важный на всем протяжении оформления ипотеки в Сбербанке, потому что от решения банка будет зависеть весь последующий процесс оформления кредита.

При подаче заявки на оформление ипотеки в Сбербанке на квартиру заемщику предлагается заполнить анкету, в которой будет содержаться базовая информация о нем. Эта анкета вместе с подтверждающими документами (удостоверением личности, справкой о доходах и документом, подтверждающим трудовой статус заемщика, то есть копией договора или трудовой книжки) в течение двух недель рассматривается Сбербанком. В результате заемщику дается согласие или несогласие банка на выдачу ссуды.

Рассмотрение заявки

После проверки кандидата на роль заемщика банк приступает к рассмотрению его заявки на предоставление ипотечного кредита. Без учета времени, которое потребуется заемщику для сбора и подготовки всей необходимой документации о доходах и трудовом статусе, этот этап занимает до двух дней.

Подготовка документов

Третий этап — это подготовка правоустанавливающих документов на жилье и представление их юристам банка для экспертизы. Результатом этой проверки является согласие банка на сделку с выбранным заемщиком продавцом.

Оценка недвижимости: 2-3 дня

Четвертый этап — оценка недвижимости. Это необходимо для установления стоимости жилья и снижения риска для банка и самого заемщика в случае возникновения неприятных ситуаций, таких как повреждение предмета залога. Этот этап занимает 2-3 дня, и в течение этого времени заемщик получает заключение независимого оценщика о стоимости выбранного объекта недвижимости.

Страхование: 1 неделя

Следующий, пятый, этап — это страхование выбранной квартиры. Эта процедура обязательна, так как этого требует Федеральный закон об ипотеке Российской Федерации.

Страхование займет 1 неделю. При этом заемщику не нужно самостоятельно искать страховую компанию, приходить в ее офис для написания заявления и предоставлять документы на недвижимость.

Также наряду с обязательным страхованием недвижимости банк может предложить заемщику застраховать свою жизнь и здоровье на добровольной основе. Эта услуга не является обязательным условием предоставления ипотеки, но за счет того, что банк получает дополнительную гарантию возврата кредита, процентная ставка для заемщика не вырастет.

Выписки: 1-2 дня

На шестом этапе заемщику нужно обратиться в отделение Сбербанка, в котором оформлялась ссуда, для получения выписки по ипотечному кредиту.

Для получения всех этих документов заемщику потребуется представить банку удостоверение личности, указать номер и дату оформления ипотечного договора, номер ссудного счета. Также сотруднику банка необходимо назвать период, о котором требуется получить информацию. Данный этап занимает 1-2 дня.

После получения выписок начинается подготовка к сделке. Длительность данного периода зависит от сотрудников банка, чьей задачей будет еще раз убедиться в том, что все необходимые для сделки документы и внутренние соглашения на месте и составлены корректно.

Поход в банк: 1 день

В назначенный день сделки стороны продавца и покупателя приходят в отделение банка для расчета. На это мероприятие стоит выделить один день, так как сроки данного этапа зависят от загруженности отделения, где будет проводиться сделка.

Во время сделки происходит оформление кредитного соглашения между заемщиком и Сбербанком вместе с договором купли-продажи недвижимости с использованием кредитных средств между покупателем и продавцом.

Регистрация недвижимости: 2 недели

Заключительный этап ипотечной сделки и всего процесса оформления ипотечного кредита в Сбербанке — это государственная регистрация приобретенного жилья в госреестре. Наличие договора купли-продажи уже делает покупателя законным владельцем, однако распоряжаться купленной недвижимостью в полной мере он не может. Поэтому после совершения сделки необходимо обязательно зарегистрировать право собственности на недвижимость. Процесс регистрации занимает 2 недели.

Сложив время каждого из этапов, получаем количество времени, которое занимает покупка квартиры по ипотеке в Сбербанке, — от 30 дней.

Однако в приведенном плане опущены различные форс-мажорные ситуации, например когда комплект документов оказывается неполным и заемщику приходится тратить время на их оформление, или банк вовремя не получает подтверждение от страховой компании. Таким образом, при оформлении ипотеки следует рассчитывать на срок от двух месяцев.

Сколько дома я могу себе позволить? | NerdWallet

Чтобы рассчитать, сколько дома вы можете себе позволить, мы принимаем во внимание несколько основных элементов, таких как ваш семейный доход, ежемесячные долги (например, платежи по автокредиту и студенческому кредиту) и сумму доступных сбережений для первоначального взноса. . Как покупатель жилья вы захотите с определенным уровнем комфорта понимать свои ежемесячные платежи по ипотеке.

Хотя ваш семейный доход и регулярные ежемесячные долги могут быть относительно стабильными, непредвиденные расходы и незапланированные расходы могут повлиять на ваши сбережения.

Хорошее эмпирическое правило доступности — иметь в резерве платежи за три месяца, включая жилищные выплаты и другие ежемесячные долги. Это позволит вам покрыть выплату по ипотеке в случае непредвиденного события.

Важным показателем, который ваш банк использует для расчета суммы денег, которую вы можете занять, является коэффициент DTI, который сравнивает ваши общие ежемесячные долги (например, выплаты по ипотеке, включая выплаты по страховке и налогу на имущество) с вашим ежемесячным доходом до налогообложения.

В зависимости от вашего кредитного рейтинга, вы можете иметь более высокий коэффициент, но, как правило, расходы на жилье не должны превышать 28% вашего ежемесячного дохода.

Например, если ваш ежемесячный платеж по ипотеке, включая налоги и страховку, составляет 1260 долларов в месяц, а ваш ежемесячный доход до налогов составляет 4500 долларов, ваш DTI составляет 28%. (1260/4500 = 0,28)

Вы также можете в обратном порядке определить, каким должен быть ваш жилищный бюджет, умножив свой доход на 0,28. В приведенном выше примере это позволило бы выплате по ипотеке в размере 1260 долларов получить 28% DTI.(4500 X 0,28 = 1,260)

Чтобы подсчитать, сколько дома вы можете себе позволить, мы сделали предположение, что при первоначальном взносе не менее 20% вам лучше всего подойдет обычный кредит. Однако, если вы рассматриваете возможность получения меньшего первоначального взноса, как минимум до 3,5%, вы можете подать заявку на ссуду FHA.

Ссуды, обеспеченные FHA, также имеют более мягкие квалификационные стандарты — что следует учитывать, если у вас более низкий кредитный рейтинг. Если вы хотите подробнее изучить ссуду FHA, воспользуйтесь нашим калькулятором ипотечного кредита FHA для получения более подробной информации.

Обычные ссуды могут иметь первоначальный взнос от 3%, хотя квалификация немного сложнее, чем с ссудами FHA.

Имея связь с военными, вы можете претендовать на ссуду VA. Это большое дело, потому что ипотека, выданная Департаментом по делам ветеранов, обычно не требует первоначального взноса. Калькулятор доступности дома NerdWallet учитывает это главное преимущество при расчете ваших индивидуальных факторов доступности.

Не забудьте выбрать «Да» в разделе «Сведения о ссуде» в поле «Вы ветеран?» коробка.п) -1)]

• M = общий ежемесячный платеж по ипотеке
• P = основная сумма кредита
• r = ваша ежемесячная процентная ставка. Кредиторы предоставляют вам годовую ставку, поэтому вам нужно разделить эту цифру на 12 (количество месяцев в году), чтобы получить ежемесячную ставку. Если ваша процентная ставка составляет 5%, ваша ежемесячная ставка будет 0,004167 (0,05 / 12 = 0,004167).
• n = количество платежей в течение срока кредита. Умножьте количество лет в сроке ссуды на 12 (количество месяцев в году), чтобы получить общую сумму выплат по ссуде. Например, фиксированная ипотека на 30 лет будет иметь 360 выплат (30×12 = 360).

Эта формула поможет вам подсчитать, сколько дома вы можете себе позволить. Использование нашего ипотечного калькулятора облегчит вам работу и поможет решить, вкладываете ли вы достаточно денег или можете или должны скорректировать срок кредита.Всегда полезно оценивать покупки у нескольких кредиторов, чтобы убедиться, что вы получаете лучшую из доступных сделок.

Чем может помочь ипотечный калькулятор

Покупка дома — самая крупная покупка, которую большинство людей совершит в своей жизни, поэтому вам следует тщательно подумать о том, как вы собираетесь ее финансировать. Предварительная установка бюджета — задолго до того, как вы начнете смотреть на дома — поможет вам не влюбиться в дом, который вы не можете себе позволить. Вот где может помочь простой ипотечный калькулятор, подобный нашему.

Выплата по ипотеке включает четыре компонента, которые вместе известны как PITI (произносится как «жалость»): основная сумма, проценты, налоги и страхование. Многие покупатели жилья знают об этих расходах, но не готовы к скрытым расходам домовладения. К ним относятся сборы ассоциации домовладельцев (ТСЖ), частное страхование ипотеки, текущее обслуживание, более крупные счета за коммунальные услуги и капитальный ремонт.

Калькулятор ипотечного кредитования поможет вам учесть сборы PITI и ТСЖ, но не другие расходы, поэтому убедитесь, что ежемесячный платеж, который он рассчитывает для вас, не является абсолютным максимумом из того, что вы можете себе позволить.Важно иметь в своем бюджете некоторую амортизацию на случай непредвиденных или чрезвычайных расходов. Вы также можете настроить сумму кредита и первоначального взноса, процентную ставку и срок кредита, чтобы увидеть, как эти переменные влияют на ваш ежемесячный платеж. Ваша конкретная процентная ставка будет зависеть от вашего общего кредитного профиля и отношения долга к доходу, или DTI, который представляет собой сумму всех ваших долгов и нового платежа по ипотеке, деленную на ваш валовой ежемесячный доход. Более низкий кредитный рейтинг и более высокий DTI могут сделать вас более рискованным заемщиком в глазах кредиторов.Как правило, чем более рискованным вы кажетесь на бумаге, тем выше будет ваша процентная ставка.

Как решить, сколько дома вы можете себе позволить

Если вы не уверены, какая часть вашего дохода должна идти на жилье, следуйте проверенному правилу 28/36 процентов. Большинство финансовых консультантов согласны с тем, что люди должны тратить не более 28 процентов своего валового дохода на жилье (т.е. выплаты по ипотеке) и не более 36 процентов своего валового дохода на общую сумму долга, включая выплаты по ипотеке, кредитные карты, студенческие ссуды. , медицинские счета и тому подобное.

Вот пример того, как это выглядит:

Джо зарабатывает 60 000 долларов в год. Это совокупный ежемесячный доход в размере 5000 долларов США в месяц.

5000 долларов x 0,28 = 1,400 долларов США ежемесячного платежа по ипотеке (PITI)

Общая сумма ежемесячных выплат по ипотеке

Джо, включая основную сумму, проценты, налоги и страховку, не должна превышать 1400 долларов в месяц. Это максимальная сумма кредита примерно 253 379 долларов США.

Вы можете претендовать на ипотеку с коэффициентом DTI до 50 процентов для некоторых займов, но у вас может не хватить места для маневра в вашем бюджете на другие расходы на проживание, выход на пенсию, чрезвычайные сбережения и дискреционные расходы, если вы слишком сильно растянетесь.Кредиторы не принимают во внимание эти статьи бюджета, когда предварительно одобряют получение ссуды, поэтому вы должны сами учесть эти расходы в своей картине доступности жилья.

Знание того, что вы можете себе позволить, поможет вам предпринять следующие шаги с финансовой точки зрения. Последнее, что вы хотите сделать, — это получить 30-летний жилищный заем, который слишком высок для вашего бюджета, даже если кредитор готов одолжить вам деньги.

Следующие шаги

Калькулятор ипотечного кредита — это трамплин, который поможет вам оценить ежемесячный платеж по ипотеке и понять, что он включает.Ваш следующий шаг после игры с числами: получите предварительное одобрение ипотечного кредитора.

Подача заявления на ипотеку даст вам более определенное представление о том, сколько дома вы можете себе позволить после того, как кредитор проверит вашу занятость, доход, кредит и финансы. У вас также будет более четкое представление о том, сколько денег вам нужно будет принести за заключительный стол.

О наших таблицах ставок по ипотеке

• • Приведенная выше информация об ипотечном кредите предоставлена ​​или получена Bankrate.Некоторые кредиторы предоставляют Bankrate условия своего ипотечного кредита в рекламных целях, и Bankrate получает компенсацию от этих рекламодателей (наши «Рекламодатели»). Условия других кредиторов собираются Bankrate посредством собственного исследования доступных условий ипотечного кредита, и эта информация отображается в нашей таблице ставок в соответствии с применимыми критериями. В приведенной выше таблице список Рекламодателя можно идентифицировать и отличить от других списков, поскольку он включает кнопку «Далее», которую можно использовать для перехода на собственный веб-сайт Рекламодателя или по номеру телефона Рекламодателя.

Каждый рекламодатель несет ответственность за точность и доступность своих собственных рекламируемых условий. Банковская ставка не может гарантировать точность или доступность любого срока займа, указанного выше. Тем не менее, Bankrate пытается проверить точность и доступность рекламируемых условий посредством процесса обеспечения качества и требует от Рекламодателей согласия с нашими Положениями и условиями и соблюдения нашей Программы контроля качества. Щелкните здесь, чтобы ознакомиться с критериями ставок по кредитным продуктам.

Рекламодатели

могут размещать на своем веб-сайте условия займа, отличные от тех, которые рекламируются через Bankrate.com. Для получения ставки Bankrate.com вы должны идентифицировать себя перед Рекламодателем как клиент Bankrate.com. Обычно это делается по телефону, поэтому вам следует искать номер телефона рекламодателя, когда вы переходите на его веб-сайт. Кроме того, кредитные союзы могут потребовать членства.

Если вы ищете ссуду на сумму более 424 100 долларов, кредиторы в определенных местах могут предоставить условия, отличные от тех, которые указаны в таблице выше.Вы должны согласовать с кредитором свои условия в отношении запрашиваемой суммы кредита.

Условия кредита (годовая процентная ставка и примеры платежей), приведенные выше, не включают суммы налогов или страховых взносов. Сумма вашего ежемесячного платежа будет больше, если включены налоги и страховые взносы.

Если вы использовали Bankrate.com и не получили рекламируемые условия займа или иным образом не удовлетворены своим опытом работы с любым Рекламодателем, мы хотим получить известие от вас. Пожалуйста, нажмите здесь, чтобы оставить свои комментарии в Службе контроля качества банковских ставок.

Гарантия качества

Сравнивайте цены с уверенностью. Ставки точны и доступны на дату, видимую для клиентов с банковскими ставками. Представьте себя потребителем Bankrate, чтобы получить процентную ставку Bankrate.com.

О банкротстве

Рекомендуемая процентная ставка

Полезные калькуляторы и инструменты

Ипотечный калькулятор: альтернативное использование

Большинство людей используют ипотечный калькулятор для оценки выплаты по новой ипотеке, но его можно использовать и для других целей.
Вот еще несколько вариантов использования:

1. Планируете досрочно выплатить ипотеку.

   Воспользуйтесь функцией «Дополнительные платежи» ипотечного калькулятора Bankrate, чтобы узнать, как можно сократить срок и сэкономить больше в долгосрочной перспективе, выплачивая дополнительные деньги в счет основной суммы кредита. Вы можете вносить эти дополнительные платежи ежемесячно, ежегодно или даже однократно.

   Чтобы рассчитать экономию, нажмите ссылку «Амортизация / График платежей» и введите гипотетическую сумму в одну из категорий платежей (ежемесячно, ежегодно или разово), затем нажмите «Применить дополнительные платежи», чтобы узнать, сколько процентов вы получаете. Я в конечном итоге заплату и назначу новую дату выплаты.

2. Решите, стоит ли ARM рисковать.

   Более низкая начальная процентная ставка ипотеки с регулируемой ставкой, или ARM, может быть заманчивой. В то время как ARM может быть подходящим для некоторых заемщиков, другие могут обнаружить, что более низкая начальная процентная ставка не сократит их ежемесячные платежи так, как они думают.

   Чтобы получить представление о том, сколько вы действительно сэкономите на начальном этапе, попробуйте ввести процентную ставку ARM в ипотечный калькулятор, оставив срок 30 лет.Затем сравните эти выплаты с выплатами, которые вы получаете, когда вводите ставку для обычной 30-летней фиксированной ипотеки. Это может подтвердить ваши первоначальные надежды на преимущества ARM — или дать вам реальную проверку того, действительно ли потенциальные преимущества ARM перевешивают риски.

3. Узнайте, когда нужно отказаться от частного ипотечного страхования.

   Вы можете использовать ипотечный калькулятор, чтобы определить, когда у вас будет 20 процентов собственного капитала в вашем доме.Это волшебное число для требования, чтобы кредитор отказался от требований частного ипотечного страхования. Если вы вложили менее 20 процентов при покупке дома, вам нужно будет ежемесячно вносить дополнительный сбор в дополнение к регулярному платежу по ипотеке, чтобы компенсировать риск кредитора. Как только у вас будет 20 процентов капитала, эта комиссия уйдет, а это означает, что в вашем кармане будет больше денег.

   Просто введите исходную сумму ипотечного кредита и дату закрытия и нажмите «Показать график погашения».»Затем умножьте исходную сумму ипотечного кредита на 0,8 и сравните результат с ближайшим числом в крайнем правом столбце таблицы амортизации, чтобы узнать, когда вы достигнете 20% собственного капитала.

Помощь калькулятора ипотеки

Использование онлайн-калькулятора ипотеки может помочь вам быстро и точно спрогнозировать ежемесячный платеж по ипотеке с помощью всего лишь нескольких фрагментов информации. Он также может показать вам общую сумму процентов, которые вы заплатите в течение срока действия вашей ипотеки.Для использования этого калькулятора вам понадобится следующая информация:

Цена дома — Это сумма в долларах, которую вы ожидаете заплатить за дом.

Первоначальный взнос — Первоначальный взнос — это деньги, которые вы даете продавцу дома. Снижение по крайней мере на 20 процентов обычно позволяет избежать ипотечного страхования.

Сумма ипотеки — Если вы получаете ипотеку на покупку нового дома, вы можете узнать это число, вычтя свой первоначальный взнос из стоимости дома.Если вы рефинансируете, это число будет непогашенным остатком по ипотеке.

Срок ипотеки (лет) — Это срок ипотеки, которую вы рассматриваете. Например, если вы покупаете дом, вы можете выбрать ипотечный кредит на 30 лет, который является наиболее распространенным, поскольку он позволяет снизить ежемесячные платежи за счет увеличения срока погашения более чем на три десятилетия. С другой стороны, рефинансирующий домовладелец может выбрать ссуду с более коротким сроком погашения, например, 15 лет.Это еще один распространенный термин ипотеки, который позволяет заемщику сэкономить деньги, выплачивая меньшую сумму процентов. Однако ежемесячные выплаты по ипотечным кредитам на 15 лет выше, чем по ипотечным кредитам на 30 лет, поэтому это может быть большим натяжением для семейного бюджета, особенно для впервые покупающих жилье.

Процентная ставка — Оцените процентную ставку по новой ипотеке, проверив таблицы ставок по ипотеке Bankrate для вашего района. Когда у вас есть прогнозируемая ставка (ваша реальная ставка может отличаться в зависимости от вашей общей финансовой и кредитной картины), вы можете подключить ее к калькулятору.

Дата начала ипотеки — Выберите месяц, день и год, когда начнутся выплаты по ипотеке.

Калькулятор ипотеки: PMI, проценты и налоги

Ипотечный калькулятор

Используйте ипотечный калькулятор SmartAsset для оценки ежемесячного платежа по ипотеке, включая основную сумму и проценты, налоги, страхование домовладельцев и частное ипотечное страхование (PMI). Вы можете изменить цену дома, первоначальный взнос и условия ипотеки, чтобы увидеть, как изменится ваш ежемесячный платеж.

Вы также можете попробовать наш калькулятор «Сколько дома я могу себе позволить», если не знаете, сколько денег вам следует выделить на новый дом.

A Финансовый консультант может помочь вам в планировании покупки дома. Чтобы найти ближайшего к вам финансового консультанта, воспользуйтесь нашим бесплатным онлайн-инструментом сопоставления или по телефону 1-888-217-4199 .

Математика, лежащая в основе нашего ипотечного калькулятора

Для тех, кто хочет точно знать, как работает наш калькулятор, мы используем следующую формулу для наших расчетов ипотеки:

M = Ежемесячный платеж

P = Принципал Сумма (первоначальный остаток кредита)

i = Процентная ставка

n = Количество ежемесячных платежей по 30-летней ипотеке (30 * 12 = 360 и т. Д.)

Как использовать наш калькулятор платежей по ипотеке

Первым шагом к определению того, сколько вы будете платить каждый месяц, является предоставление справочной информации о вашем предполагаемом доме и ипотеке. Необходимо заполнить три поля: цена дома, первоначальный взнос и процентная ставка по ипотеке. В раскрывающемся списке выберите срок кредита. Не волнуйтесь, если у вас нет точных цифр, с которыми можно работать — используйте свои предположения. Цифры всегда можно будет скорректировать позже.

Для более подробного расчета ежемесячного платежа щелкните раскрывающееся меню «Налоги, страхование и сборы ТСЖ».Здесь вы можете указать местонахождение дома, ежегодные налоги на недвижимость, годовую страховку домовладельцев и ежемесячные сборы ТСЖ или кондоминиума, если применимо.

Home Price

Давайте разберемся дальше. Цена дома, первый ввод, основана на вашем доходе, ежемесячном платеже по долгу, кредитном рейтинге и сбережениях на первоначальном взносе. Процент, который вы можете услышать при покупке дома, — это правило 36%. Правило гласит, что вы должны стремиться к соотношению долга к доходу (DTI) примерно 36% или меньше (или максимум 43% для ссуды FHA) при подаче заявки на ипотечную ссуду.Этот коэффициент помогает вашему кредитору понять ваши финансовые возможности ежемесячно выплачивать ипотечный кредит. Чем выше коэффициент, тем меньше вероятность того, что вы сможете позволить себе ипотеку.

Чтобы рассчитать свой DTI, сложите все свои ежемесячные платежи по долгам, такие как задолженность по кредитной карте, студенческие ссуды, алименты или алименты, автокредиты и прогнозируемые выплаты по ипотеке. Затем разделите на свой ежемесячный доход до налогообложения. Чтобы получить процентное значение, кратное 100. Оставшееся число — это ваш DTI.

DTI = Общие ежемесячные выплаты по долгу ÷ Ежемесячный валовой доход x 100

Первоначальный взнос

В целом, 20% первоначальный взнос — это то, что большинство ипотечных кредиторов ожидают от обычной ссуды без частного ипотечного страхования (PMI) .Конечно, бывают исключения. Например, ссуды VA не требуют первоначального взноса, а ссуды FHA часто допускают внесение первоначального взноса всего в 3% (но имеют вариант ипотечного страхования). Кроме того, у некоторых кредиторов есть программы, предлагающие ипотечные кредиты с первоначальным взносом от 3% до 5%. В таблице ниже показано, как размер вашего первоначального взноса повлияет на ваш ежемесячный платеж по ипотеке.

Как более крупный авансовый платеж влияет на ежемесячные платежи *

$ 40,000

Процент	Первоначальный взнос	Домашняя цена	Основная сумма и проценты
20%	$ 40,000			$	15%	30 000 долл. США	200 000 долл. США	854 долл. США
10%	20 000 долл. США	200 000 долл. США	905 долл. США
				5%				5%				$ 0	$ 200,000	$ 1,005

* Выплачивается только основная сумма долга и проценты.Чтобы получить общий ежемесячный платеж при первоначальном взносе ниже 20%, добавьте к налогам на недвижимость, страхованию домовладельцев и страхованию частной ипотеки (PMI).

В целом, большинство покупателей жилья должны стремиться сэкономить 20% от желаемой стоимости жилья до подачи заявления на ипотеку. Возможность внести значительный первоначальный взнос увеличивает ваши шансы получить право на получение лучших ставок по ипотеке. Ваш кредитный рейтинг и доход — два дополнительных фактора, которые будут играть роль в определении вашей ставки по ипотеке.

Ставка по ипотечным кредитам

В поле ставки по ипотечным кредитам вы можете увидеть, на что вы имеете право, с помощью нашего инструмента сравнения ставок по ипотечным кредитам. Или вы можете использовать процентную ставку, которую потенциальный кредитор предоставил вам, когда вы прошли процесс предварительного утверждения или поговорили с ипотечным брокером. Если вы не знаете, на что вы имеете право, вы всегда можете указать приблизительную ставку, используя текущие тенденции ставок, найденные на нашем сайте или на странице ипотечного кредита вашего кредитора. Помните, что ваша фактическая ставка по ипотеке зависит от ряда факторов, включая ваш кредитный рейтинг и отношение долга к доходу.

Срок кредита

В раскрывающемся списке у вас есть возможность выбрать ипотеку с фиксированной ставкой на 30 лет, ипотеку с фиксированной ставкой на 15 лет или 5/1 ARM. Первые два варианта, как следует из их названия, представляют собой ссуды с фиксированной ставкой. Это означает, что ваша процентная ставка и ежемесячные платежи остаются неизменными в течение всего срока кредита. ARM, или ипотека с регулируемой ставкой, имеет процентную ставку, которая изменится после начального периода с фиксированной ставкой. Как правило, после вводного периода процентная ставка ARM будет меняться один раз в год.В зависимости от экономического климата ваша ставка может увеличиваться или уменьшаться. Большинство людей выбирают 30-летние ссуды с фиксированной ставкой, но если вы планируете переехать через несколько лет или перевернуть дом, ARM потенциально может предложить вам более низкую начальную ставку.

Понимание вашего платежа по ипотеке

Ежемесячный платеж по ипотеке = Основная сумма + Проценты + Выплата по счету условного депонирования

Счет условного депонирования = Страхование домовладельцев + Налоги на имущество + PMI (если применимо)

Единовременная выплата ежемесячно ваш ипотечный кредитор подразделяется на несколько разных частей.У большинства покупателей жилья есть счет условного депонирования, который используется вашим кредитором для оплаты счета по налогу на недвижимость и страхования домовладельцев. Это означает, что счет, который вы получаете каждый месяц по ипотеке, включает не только основную сумму и процентную плату (деньги, которые идут непосредственно на ваш ссуду), но также налоги на имущество, страхование жилья и, в некоторых случаях, частное страхование ипотеки.

Что такое основная сумма и проценты?

Основная сумма кредита — это сумма кредита, которую вы взяли в долг, а проценты — это дополнительные деньги, которые вы должны кредитору, которые накапливаются с течением времени и представляют собой процент от вашей первоначальной ссуды.Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой будут иметь одинаковую общую сумму основного долга и процентов каждый месяц, но фактические числа для каждого изменения, когда вы выплачиваете ссуду. Это называется амортизацией. Вы начинаете с выплаты более высокого процента процентов, чем основной суммы. Постепенно вы будете платить все больше и больше основной суммы и меньше процентов. В таблице ниже приведен пример амортизации ипотечного кредита на сумму 200 000 долларов США.

Таблица амортизации жилищного кредита *

9026,5 (15 лет)

Месяц выплаты	Основная сумма	Проценты	Итого выплата
1	303 долл. США.90	$ 616,67	920,57 $
60 (5 лет)	$ 364,43	$ 556,14	$ 920,57
120 (10 лет)	527,30 долл.	393,27 долл.	920,57 долл.
240 (20 лет)	634,28 долл.	286,29 долл.		920,57 долл.96	157,61 долл. США	920,57 долл. США

* В этой таблице показана амортизация ссуды для 30-летней ипотеки с фиксированной ставкой в ​​размере 200 000 долл. США.

Что такое страхование домовладельцев?

Страхование домовладельцев — это полис, который вы приобретаете у страховой компании, которая покрывает вас в случае кражи, пожара или урагана (град, ветер и молния) вашего дома. Страхование от наводнения или землетрясения, как правило, является отдельным полисом. Страхование домовладельцев может стоить от нескольких сотен долларов до тысяч долларов в зависимости от размера и местоположения дома.

Когда вы занимаете деньги для покупки дома, ваш кредитор требует, чтобы у вас была страховка домовладельца. Этот тип страхового полиса защищает залог кредитора (ваш дом) в случае пожара или других причиняющих ущерб событий.

Как работают налоги на имущество?

Когда вы владеете собственностью, вы облагаетесь налогами, взимаемыми округом и округом. Вы можете ввести свой почтовый индекс или название города с помощью нашего калькулятора налога на недвижимость, чтобы узнать среднюю эффективную ставку налога в вашем районе.

Налоги на недвижимость широко варьируются от штата к штату и даже от округа к округу. Например, в Нью-Джерси самая высокая средняя эффективная ставка налога на недвижимость в США — 2,42%. Однако владение недвижимостью в Вайоминге вернет вам лишь примерно 0,57% налога на недвижимость, что является одной из самых низких средних эффективных налоговых ставок в стране.

Хотя это зависит от вашего штата, округа и муниципалитета, в целом налоги на недвижимость рассчитываются как процент от стоимости вашего дома и выставляются вам один раз в год.В некоторых регионах ваш дом пересматривается ежегодно, а в других — раз в пять лет. Эти налоги обычно используются для оплаты таких услуг, как ремонт и содержание дорог, из бюджета школьного округа и за общие услуги округа.

Что такое PMI?

Частное ипотечное страхование (PMI) — это страховой полис, необходимый кредиторам для обеспечения ссуды, которая считается высокорисковой. Вы обязаны платить PMI, если у вас нет первоначального взноса в размере 20% и вы не имеете права на получение ссуды VA.Причина, по которой большинство кредиторов требует 20% первоначального взноса, связана с собственным капиталом. Если у вас недостаточно капитала в доме, вас считают обязательством по умолчанию. Проще говоря, вы представляете больший риск для своего кредитора, если не платите за достаточно дома.

PMI рассчитывается как процент от вашей первоначальной суммы кредита и может варьироваться от 0,3% до 1,5% в зависимости от вашего первоначального взноса и кредитного рейтинга. Как только вы достигнете хотя бы 20% капитала, вы можете попросить прекратить платить PMI.

Что такое сборы ТСЖ?

Сборы ассоциации домовладельцев (ТСЖ) являются обычным явлением, когда вы покупаете кондоминиум или дом, который является частью запланированного сообщества.Как правило, сборы ТСЖ взимаются ежемесячно или ежегодно. Сборы покрывают общие расходы, такие как содержание общественных помещений (например, газон, общий бассейн или другие общие удобства) и обслуживание здания. Когда вы изучаете недвижимость, сборы ТСЖ обычно раскрываются заранее, чтобы вы могли видеть, сколько нынешние владельцы платят в месяц или в год. Сборы ТСЖ — это дополнительная постоянная плата, с которой нужно бороться, они в большинстве случаев не покрывают налоги на недвижимость или страхование домовладельцев.

Как снизить ежемесячный платеж по ипотеке

• Выберите длительный срок кредита
• Купите менее дорогой дом
• Оплатите больший первоначальный взнос
• Найдите самую низкую доступную процентную ставку

Вы можете рассчитывать на меньший счет, если вы увеличите количество лет, на которые вы платите по ипотеке.Это означает продление срока кредита. Например, 15-летняя ипотека будет иметь более высокие ежемесячные выплаты, чем 30-летняя ипотечная ссуда, потому что вы выплачиваете ссуду в сжатые сроки.

Очевидный, но все же важный путь к снижению ежемесячной оплаты — это покупка более доступного дома. Чем выше цена дома, тем выше ваши ежемесячные платежи. Это связано с PMI. Если у вас недостаточно накоплений для авансового платежа в размере 20%, вы будете платить больше каждый месяц, чтобы обеспечить ссуду.Покупка дома по более низкой цене или ожидание, когда у вас появится большая экономия на первоначальном взносе, — это два способа избавить вас от более крупных ежемесячных платежей.

Наконец, ваша процентная ставка влияет на ваши ежемесячные платежи. Вам не нужно принимать первые условия кредитора. Попробуйте обратиться к другим кредиторам, чтобы найти более низкую ставку и минимизировать ежемесячные выплаты по ипотеке.

Стоимость домовладения vs.аренда на 3, 5 и 10 лет

Купить или арендовать? Сравните цены

Многие американские арендаторы хотят покупать дома независимо от стоимости домовладения. Для некоторых это обряд посвящения, который, несомненно, дает статус взрослого. Для других это гарантия владения: дом принадлежит им до тех пор, пока они этого хотят.

Конечно, финансы неизбежно играют роль. Возможно, вам понадобится сэкономить на первоначальном взносе и заключительных расходах. Вы также должны будете покрыть ежемесячные расходы на домовладение.

Узнайте ставки по ипотеке для новых покупателей (3 мая 2021 г.)

Текущие расходы

После того, как вы переедете, вы сможете с комфортом оплачивать все те расходы, о которых арендаторам не придется беспокоиться. Другими словами, постоянная стоимость домовладения во всех его формах.

Так каковы эти затраты? На какую сумму в твердой валюте вы можете смотреть? Эта статья поможет вам ответить на эти вопросы.

Аренда против покупки: вопрос времени больше, чем время

Конечно, бывают периоды, когда покупка явно дешевле аренды.Те недавно произошли, когда цены на жилье и ставки по ипотечным кредитам были необычно низкими.

Проблема в том, что это, похоже, происходит в основном во время рецессий и депрессий — когда кредиторы готовы предлагать ипотечные кредиты только тем, у кого выдающиеся кредитные рейтинги и огромные первоначальные взносы. Таким образом, ваши шансы на реализацию классической инвестиционной стратегии «купи-дешево-продавай-дорого» или быстрого перехода ограничены.

Мыслить в долгосрочной перспективе

Обычно лучше рассматривать домовладение как долгосрочное вложение.Конечно, при покупке необходимо учитывать рыночные и экономические условия.

Однако годы владения одним домом или несколькими домами могут сгладить все, кроме самых серьезных из них. Исторически сложилось так, что цены на жилье по всей стране имеют долгосрочную восходящую траекторию и восстанавливаются после падения в течение нескольких лет.

И помните: если вы покупаете, когда ипотечные ставки оказываются высокими (что часто приводит к остановке или падению цен), вы всегда можете подать заявку на рефинансирование вашего выгодного дома, когда они упадут.Например, согласно архивам Фредди Мака, в октябре 1981 года процентные ставки по 30-летней ипотеке с фиксированной процентной ставкой достигли пика на уровне 18,45%.

Маловероятно, что многие владельцы все еще платили такую ​​сумму, когда менее чем четыре года спустя ставки упали до однозначных чисел.

По теме: Почему покупка дома рядом с любимым продуктовым магазином имеет значение

Стоит ли покупать сейчас?

ATTOM Data Solutions, самопровозглашенный «хранитель главной национальной базы данных о недвижимости», предполагает, что 2019 год начался плохо для начинающих домовладельцев.Только 41 процент опрошенных округов были более доступными для домовладельцев, чем арендаторов.

Значит ли это, что вам следует отложить покупку дома, если вы живете в одном из 59 процентов округов, в которых аренда дешевле? Не обязательно.

Конечно, если вас интересуют только ваши текущие ежемесячные расходы. Но если у вас есть другие мотивы для владения собственным домом, например, исправление ваших ежемесячных расходов или создание богатства, вы можете расставить приоритеты и оставить это на время, чтобы сгладить краткосрочные морщины.

Конечно, вы можете задаться вопросом, могут ли цены на жилье резко вырасти, если и когда ситуация изменится и стоимость домовладения станет более доступной там, где вы живете. Если вы не рассчитываете время, вы можете в конечном итоге заплатить больше, чем нужно, за недвижимость, которую вы в конечном итоге купите.

Разбивка стоимости домовладения

Если разбить стоимость домовладения на элементы, вы обнаружите два различных типа:

1. Текущие
2. Те, которые возникают только один раз, когда вы продаете

Хотя вы, вероятно, будете думать о них редко или никогда, это второй тип, который часто делает или нарушает доступность.Но давайте начнем с изучения текущих затрат хотя бы потому, что они всегда будут у вас на уме.

Погашение ипотеки — основная сумма

«Основная сумма» — это просто причудливое название суммы, которую вы взяли в долг. И вы не удивитесь, узнав, что ваш ипотечный кредитор очень хотел бы получить его обратно.

Если у вас есть ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой (FRM) сроком на 30 лет, вы будете вносить один и тот же платеж каждый месяц. И хотя ваши налоги и расходы на страхование могут вырасти, вы, по крайней мере, сократите большую часть стоимости жилья (в отличие от арендаторов, которые могут быть увеличены в любое время, когда домовладельцы могут это оправдать).

Чем меньше ваш основной баланс (при прочих равных), тем ниже стоимость вашего жилья. Вы можете контролировать это, купив более дешевый дом или сделав более крупный первоначальный взнос.

Выплата ипотеки — проценты

Одним из важных факторов того, сколько вы платите за свой дом каждый месяц, является процентная ставка по ипотеке. Каждый месяц вы будете платить проценты по ипотеке за предыдущий месяц. Ваш кредитор рассчитывает эту сумму на основе остатка основной суммы кредита и вашей процентной ставки.Как только проценты погашены, оставшаяся сумма вашего платежа идет на уменьшение вашего баланса. Чем ниже ваша процентная ставка, тем меньше размер платежа.

Вы можете контролировать процентную ставку, выбирая самую выгодную сделку — ставки по ипотеке варьируются среди кредиторов от 0,25 до 0,5 процента в любой день. Вы можете внести больше комиссий заранее, чтобы приобрести более низкую процентную ставку. И вы можете выбрать кредитный продукт с более низкой ставкой — например, 15-летнюю ипотеку или гибридную регулируемую ссуду с фиксированной ставкой на три, пять, семь или 10 лет.

Выплата ипотеки — как работает амортизация

При ипотеке с фиксированной ставкой (FRM) ваш ежемесячный платеж не изменится. То, что изменит для , — это сумма платежа, отнесенная на проценты, и то, что направлено на уменьшение вашей основной суммы.

Так, если, например, вы должны 300 000 долларов и платите 4 процента, ваш ежемесячный платеж составит 1432 доллара. Из них 1000 долларов идут на проценты, а оставшиеся 432 доллара уменьшают ваш баланс. Таким образом, в следующем месяце ваш баланс составит 299 568 долларов, ваши проценты — 999 долларов, а ваша основная сумма уменьшится на 433 доллара.Через 10 лет (120 платежей) 788 долларов идут на выплату процентов, а 644 доллара уменьшают ваш основной баланс.

Важно понимать, что в течение первых нескольких лет владения домом вам не придется много платить по остатку, если вы сделаете требуемый платеж. Вы можете ускорить выплату по ипотеке, доплатив дополнительно.

Страхование ипотеки

, если ваш первоначальный взнос составляет менее 20 процентов, большинство ипотечных кредиторов требуют, чтобы вы приобрели ипотечную страховку. Это может добавить сотни к вашему ежемесячному платежу.Стоимость вашей ипотечной страховки зависит от типа полиса, вашего кредитного рейтинга, первоначального взноса и срока кредита.

Например, страхование 15-летней ипотеки по 90-процентной ссуде для заемщика с кредитным рейтингом 700 составляет 0,44 процента. Для заемщика с 30-летней ссудой 95 процентов и оценкой FICO 640 это 1,19 процента.

Ипотечные кредиты, обеспеченные государством, также включают расходы на страхование ипотечных кредитов. В некоторых случаях премии называют «комиссией за финансирование». Вы можете контролировать эту стоимость, улучшая свой кредитный рейтинг, увеличивая первоначальный взнос и сравнивая стоимость различных ипотечных программ (например, FHA по сравнению с обычными).

По теме: Почему отказ от ипотечного страхования обходится вам в 13000 долларов в год

Сборы домовладельцев / сборы ТСЖ

Если дом, который вы покупаете, находится в запланированном жилом комплексе или кондоминиуме, с вас, вероятно, будут взиматься взносы или сборы ассоциации домовладельцев. Они могут варьироваться от нескольких долларов в год на страхование частной дороги до тысяч в месяц на роскошные удобства и такие предметы, как дорогая страховка на берегу моря в местах, подверженных ураганам или цунами.

В 2013 году CNBC сообщил о кондоминиуме на Манхэттене, который тогда был выставлен на продажу за 95 миллионов долларов и имел плату за обслуживание в размере 60 000 долларов.В месяц. Платежи ТСЖ и кондоминиумов могут иметь большое влияние на стоимость домовладения. Ипотечные кредиторы учитывают их в ваших расходах, и вы должны тоже.

Оценки

Хорошая ТСЖ финансово здорова. Ипотечные кредиторы оценивают финансовое состояние ТСЖ перед утверждением жилищного кредита, потому что плохое управление может привести к потере права выкупа паев.

Но не все ТСЖ и квартиры в хорошем состоянии. И даже с хорошими ТСЖ могут возникнуть чрезвычайные расходы, такие как ущерб от землетрясения или огромные убытки от судебного разбирательства.И эти затраты могут превышать существующие резервы.

Если это произойдет, ТСЖ налагает «оценку». Это приблизительная общая стоимость, которая будет разделена между владельцами дома или кондоминиума в соответствии с формулой, содержащейся в подзаконных актах и ​​правилах. Так что придется вносить единовременный платеж. Это могут быть сотни или тысячи долларов, и это может значительно увеличить ваши расходы на домовладение.

Узнайте, прежде чем покупать

Вот почему так важно, чтобы вы или профессионал просмотрели книги, подзаконные акты и правила ТСЖ или кондоминиумов перед покупкой.Вы должны быть уверены, что у организации достаточно средств для покрытия всех непредвиденных обстоятельств. Если вы подаете заявку на ипотеку, ваш кредитор сделает много работы, чтобы защитить себя.

И вы должны быть в равной степени уверены, что вам удобно соблюдать его правила, также известные как CC&R (Соглашения, условия и ограничения). Вам могут запретить вывешивать политические знаки на лужайках, строить сарай или домик для игр в собственном дворе или иметь определенные виды домашних животных. Несоблюдение этих требований может привести к штрафу, судебному преследованию и, в конечном итоге (и в редких случаях), лишению права выкупа со стороны вашего ТСЖ.

По теме: Купить квартиру или дом (видео)?

Налоги на недвижимость

По данным некоммерческого налогового фонда, средний американец ежегодно платит 1518 долларов в виде налога на имущество. Но за этой цифрой на душу населения скрываются некоторые крайние вариации.

Начнем с того, что налоги на недвижимость обычно рассчитываются исходя из стоимости дома, а не количества людей, живущих в нем. Кроме того, существуют очень разные политики оценки и ставки сборов в разных частях страны.

Они не просто меняются от штата к штату. Они могут отличаться от города к городу и от округа к округу. И даже в городах и уездах.

Ставки налога на имущество

Когда Налоговый фонд проанализировал суммы, полученные от налогов на недвижимость в каждом штате на душу населения, он обнаружил доказательства этих колебаний. Он опубликовал обзор в 2018 году, но должен был использовать данные за 2015 год. Самыми дорогими местами тогда были округ Колумбия (3350 долларов) и Нью-Джерси (3074 доллара).Как правило, эти налоги самые высокие на Северо-Востоке.

И они находятся на самом низком уровне в южных штатах, где штаты предпочитают вводить более высокие налоги с продаж и более низкие налоги на собственность. Таким образом, Алабама собрала всего 540 долларов на человека, а Оклахома — 678 долларов.

По теме: Хотите сэкономить деньги? Избегайте этих мест с дорогими налогами на недвижимость

Как узнать, сколько вы заплатите

Объявления

о недвижимости обычно говорят вам, сколько платит текущий владелец.И это должно быть довольно близко к тому, что вы заплатите. Однако в некоторых местах налоги на имущество меняются, когда дом переходит из рук в руки, и это изменение обычно влечет за собой повышение.

Ипотечные кредиторы учитывают налоги на недвижимость в соотношении вашего долга к доходу. Обычно они берут годовую сумму и делят ее на 12, чтобы рассчитать ежемесячную стоимость.

Депозиты / штрафы

Ваш кредитор может не разрешить вам самостоятельно оплачивать страховку домовладельцев и налоги на имущество. Вместо этого вам может потребоваться создать счет для конфискации или условного депонирования (не путать с процессом условного депонирования при покупке дома).Каждый месяц сумма для покрытия вашей годовой страховки и налогов на имущество добавляется к основной сумме долга и выплате процентов.

В этом случае ваш общий платеж по ипотеке часто упоминается как ваш PITI, для основной суммы, процентов, налогов и страхования. PITI представляет собой общую сумму платежа, которую вы сделаете своему кредитору.

Открытие конфискованного счета может увеличить ваши авансовые расходы на покупку / заимствование. Обычно вам придется оплачивать эти расходы в течение нескольких месяцев при закрытии счета до «предварительной загрузки», так что кредитор имеет запас прочности при наступлении срока платежа.У вас должны быть штрафы? если вы откладываете менее 20 процентов, вам почти всегда придется это делать. В противном случае вы можете отказаться от штрафов.

Техническое обслуживание и ремонт

Сумма, которую вы платите за обслуживание и ремонт, во многом зависит от возраста и состояния дома, который вы покупаете.

Итак, если вы первый владелец недавно построенного дома, вы можете в конечном итоге заплатить очень мало в течение первых нескольких лет. А при новом строительстве на большинство систем будут распространяться гарантии.

Однако, если вы купите захудалое место с основными проблемами, вы можете получить денежную яму. Нет ничего плохого в том, что вы входите с открытыми глазами. Но вы можете открыть себя миру боли, если купите старое жилье без предварительного осмотра дома.

Сколько?

Когда Forbes проанализировал расходы на техническое обслуживание и ремонт дома в 2018 году, они предложили откладывать 1 процент от покупной цены дома на каждый из первых пяти лет после его постройки.Если ваш дом стоит 200 000 долларов, планируйте на создание фонда 167 долларов в месяц. Даже если вы не тратите все это каждый год, у вас будут деньги на необходимый ремонт в ближайшие годы или десятилетия.

Связано: Обслуживание дома: необходимо для сохранения стоимости дома

Когда вашему дому исполнится пять лет, начните увеличивать эту сумму. И к тому времени, когда вашему дому исполнится 25 лет, вы должны ежегодно откладывать 4 процента от покупной цены. Итак, мы рассматриваем здесь значительную часть общих затрат на домовладение.

Очевидно, все это средние значения. Если дом, который вы покупаете, был особенно хорошо построен, вы могли бы сэкономить. Точно так же, если вы в состоянии выполнить большую часть работ по ремонту и техническому обслуживанию, вам может не понадобиться такая большая сумма.

Но, если ваш дом был построен некачественно и вам нужно вызвать кого-нибудь, чтобы заменить лампочку, вам, возможно, стоит увеличить свой бюджет.

Альтернативой откладыванию стольких вещей может быть гарантия на дом. Многие продавцы даже включают один на первый год в вашу закупочную цену.Гарантия на дом распространяется на отказы систем, таких как отопление и охлаждение, а также бытовые приборы. Вы платите страховой взнос и доплату за возникший ремонт. Это может быть спасением, если ваш водонагреватель за 2000 долларов выйдет из строя.

Расходы по купле-продаже

До сих пор мы рассматривали только продолжающиеся расходы, составляющие стоимость домовладения. Но, чтобы провести параллельное сравнение между арендой и покупкой, нам нужно добавить единовременные затраты на покупку и продажу.

Переезд не включен

Эти расходы не обязательно включают расходы на физический переезд.С ними сталкиваются как арендаторы, так и домовладельцы.

Ну может не совсем так. Как ни странно, вы можете подумать, что домовладельцы обычно приобретают больше вещей, чем арендаторы. И поэтому они часто сталкиваются с более высокими расходами на переезд.

Но это может быть более чем компенсировано более частым переездом арендаторов. Отчет Zillow о тенденциях в области потребительского жилья за 2017 год показал, что 26 процентов съемщиков переехали в течение предыдущих 12 месяцев по сравнению с 6 процентами домовладельцев. Нет оснований предполагать, что эти цифры резко изменились с момента публикации этого исследования.

Стоимость покупки

При покупке дома вы должны ожидать, что потратите от 2 до 5 процентов покупной цены дома на покрытие расходов на закрытие.

Почему вариация? Что ж, в разных штатах действуют разные законы в отношении покупок, а в некоторых из них вы прыгаете через дополнительные обручи. И у разных кредиторов могут быть разные требования. Однако вы можете снизить свои расходы, выбрав поставщиков, отличных от тех, которые были предложены кредитором.

Связано: Руководство по затратам на закрытие ипотечного кредита: средние затраты на ипотеку и как снизить ваши

В некоторых частях страны продавцы по традиции оплачивают покупателям часть или все затраты на закрытие сделки.И покупатели могут попытаться договориться о том, чтобы продавцы оплатили эти расходы везде.

Стоимость продажи

Если вам посчастливилось совершить покупку в месте, где продавцы обычно берут на себя заключительные расходы покупателей, то ожидайте, что цыплята поселятся на насесте, когда придет ваша очередь продавать. Эти 2–5 процентов покупной цены дома, скорее всего, останутся на вашем счету.

Но вашими самыми крупными разовыми расходами, скорее всего, будут гонорары вашего агента по недвижимости. Потому что это обычно составляет 5 или 6 процентов от вашей окончательной продажной цены.

Неудивительно, что так много продавцов обращаются к дисконтным агентам, которые взимают гораздо меньше, но предлагают самые низкие из простых услуг. Другие продавцы могут попытаться продать свои дома самостоятельно.

По теме: Вот сколько стоит продать дом

Ожидайте других затрат, прежде чем продавать. Например, вам будет полезно навести порядок в доме. И вы можете заработать на постановке. Вы можете сохранить пакет, выполнив все это самостоятельно. Но запланируйте некоторые расходы, независимо от того, сколько собственного труда вы используете.

Рост цен на жилье

Мы уже прошли через основные расходы, которые составляют общую стоимость домовладения. Уф! Некоторые из них были довольно пугающими.

Так что попасть на элемент, который обычно стоит того, — это облегчение. И это деньги, которые вы зарабатываете, просто владея собственным домом. Он накапливается при повышении цен на жилье. Даже с учетом инфляции средние цены на жилье по стране выросли почти в четыре раза за 60 лет между 1940 и 2000 годами.

При такой же покупательной способности каждого доллара в 2000 году средняя цена дома составляла 30 600 долларов в 1940 году (или 2 938 долларов в долларах 1940 года). В 2000 году это было 119 600 долларов.

Без риска

Конечно, все мы знаем, что такая долгосрочная выгода вовсе не гарантирована, и уж точно не за какой-то более короткий период. Действительно, цены на жилье начали падать в начале 2006 года и продолжали падать на протяжении большей части шести лет.

Тем не менее, к третьему кварталу 2018 года только 4,1 процента заложенных американских домов все еще имели «отрицательный капитал», то есть сальдо по ипотеке превышало стоимость недвижимости.

Отрицательный собственный капитал

Так почему же эти 4,1% все еще страдают? Частично это может быть связано с плохой практикой кредитования до кредитного кризиса. Раньше способность заявителя запотевать зеркало была критерием для некоторых кредиторов, когда дело доходило до утверждения ипотечных кредитов.

Но для многих местная экономика является более важным фактором. Это особая опасность для любого, кто покупает (или покупает) в области, которая необычно зависит от одного работодателя или отрасли.

Такая местная экономика уязвима и может рухнуть. Исторически это могло произойти в результате Великой рецессии. Но другие причины остаются живыми угрозами: возможно, новые технологии или зарубежная конкуренция. В таких условиях легко найти себе дом, в котором немногие хотят жить, потому что не могут найти работу. Таким образом, предложение домов превышает спрос, что снижает цены.

Цены на жилье снова растут

В среднем по стране цены на жилье в настоящее время растут.И они были уже лет семь или около того.

В какой-то момент (июль 2012 г. — июль 2014 г.) они увеличивались со скоростью 10 процентов в год. Но с тех пор годовой рост замедлился.

Итак, в период с ноября 2017 года по ноябрь 2018 года CoreLogic сообщает о росте индекса цен на жилье на 5,1 процента, что значительно превышает рост инфляции и средней заработной платы. В течение года с ноября 2018 года по ноябрь 2019 года компания прогнозирует лишь немного более скромный рост — 4,8 процента.Эту цифру мы использовали в расчетах ниже.

Примеры из реального мира

Все те числа, которые мы до сих пор исследовали, трудно уследить. Итак, давайте попробуем объединить их в таблицу, которая показывает убедительный пример. Фактически, мы составили три таблицы: одну для стоимости домовладения и две для стоимости аренды.

Конечно, нет никаких гарантий, что все будет работать — только прогнозы, основанные на прошлых тенденциях и основанные на нашем лучшем понимании на данный момент.И в таблице в основном используются средние по стране, которые могут не применяться там, где вы покупаете.

Тем не менее, вы можете использовать свой здравый смысл и местные знания, чтобы построить свои собственные модели на основе этого шаблона.

Допущения

Наша модель основана на покупке вами 260 000 долларов США (средняя цена для существующих домов в третьем квартале 2018 года, по данным Fannie Mae) с 30-летней ипотекой с фиксированной ставкой. Предположим, вы внесете первоначальный взнос в размере 10 000 долларов и заплатите ставку по ипотеке 4.45 процентов, что, по словам Фредди Мак, было средним показателем для такого кредита за неделю, закончившуюся 10 января 2019 года.

Получите расценки, чтобы узнать, какие тарифы вам могут предложить. А затем воспользуйтесь нашим калькулятором ипотечного кредита, чтобы узнать ваши ежемесячные платежи в зависимости от размера вашего кредита.

Цифры, на которых мы основываем другие наши цифры, вы найдете в абзацах выше. Там, где это возможно и целесообразно, мы выбрали средний диапазон.

Однако по ремонту и техобслуживанию мы пошли выше.Это потому, что мы предполагаем, что вы покупаете существующий дом, поэтому вы не получите более низких затрат, чем те, которые построили новый дом.

Страхование

Что касается страхования домовладельцев, мы использовали оценку Insurance.com о среднем размере страхового взноса по стране в размере 1737 долларов США для жилья стоимостью 300 000 долларов США с франшизой в размере 1 000 долларов США и покрытием ответственности в размере 300 000 долларов США.

Мы предположили, что вы внесете относительно небольшой первоначальный взнос в размере 10 000 долларов, что составляет чуть менее 4 процентов от покупной цены.Если ваш кредитный рейтинг не так уж плох, а другие долги ограничены, вы должны получить ипотечный кредит в Fannie Mae, Freddie Mac или в Федеральной жилищной администрации (FHA).

Однако, если вы это сделаете, вам придется платить взносы по частному страхованию ипотечных кредитов. Срок, в течение которого вам придется это сделать, будет зависеть от роста цен на жилье в вашем районе и от типа ипотеки, которую вы выберете.

Мы предполагаем, что вы оформляете ипотечный кредит Freddie Mac или Fannie Mae, и через 103 месяца вы будете освобождены от PMI.

Стоимость домовладения в цифрах

90 262 16 827 90 263

Расход	Стоимость в год / первый год $ 90 124	Через 3 года вы потратите долларов	Через 5 лет вы потратите долларов	Через 10 лет вы потратите долларов
Ипотека: основная сумма и проценты	15 112 90 263	45,335	75,558	151 116
Частное ипотечное страхование	1,250	3,750	6250	10,729 ****
Страхование домовладельцев *	1,737.00	5,311	9 021 90 263	18 933
Налоги на недвижимость * **	3,795,00	11,603	19 710	41365
ТСЖ / кондоминиум * ***	3 240,00	9 906	35 315 90 263
Ремонт и обслуживание *	9 100,00	27 822	47262	99 188
Стоимость продажи (5%)	13 000	14 963 90 263	16 434 90 263	20 776
Прирост капитала	–	(39 265) 90 263	(68 685) 90 263	(155 515) 90 263
Итого	47,234	79,425	122 377 90 263	221 907

* Предполагая, что расходы будут продолжать расти в соответствии с уровнем инфляции 2018 года, равным 1.9 процентов

** По данным Бюро переписи населения США, средний размер домохозяйства в 2018 году был очень близок к 2,5 человекам. Итак, это средний размер налога на недвижимость на душу населения по стране x 2,5

.

*** Выплачивается только тем, кто покупает в заветном сообществе

**** Мы предполагаем, что у вас есть ипотечный кредит Fannie / Freddie, и вы перестанете платить PMI в месяце 103

Выводы из таблицы

Вы можете быстро увидеть, что чем дольше вы живете в своем доме, тем привлекательнее домовладение.Через 30 лет у вас может быть дом стоимостью 1,06 миллиона долларов, если ежегодный рост цен на жилье на 4,8 процента будет продолжаться все это время с той же скоростью. А ваши самые большие разовые расходы — основная сумма и проценты по ипотеке — обошлись бы вам в 453 000 долларов. Таким образом, даже после всех других затрат вы можете быть далеко впереди.

Но этот упрощенный расчет не учитывает тот факт, что вам и вашим близким пришлось бы где-то жить в течение этих трех десятилетий. Предположительно, вам пришлось бы снимать дом.Таким образом, вы должны вычесть из стоимости домовладения сумму, которую вы в противном случае заплатили бы в качестве арендной платы. Сколько это может быть? Вы скоро узнаете.

Стоимость аренды

Чтобы провести стоящее параллельное сравнение затрат на владение и аренду дома, мы должны сравнить подобное с подобным. Итак, предположим, что мы рассматриваем один и тот же дом для каждого: один стоимостью 260 000 долларов.

Арендодатели обычно взимают ежемесячно от 0,8% до 1,1% от стоимости дома.Так почему бы не выбрать средний уровень 0,95%? Это даст нам ежемесячную арендную плату в размере 2470 долларов США, что составляет 29 640 долларов США в год.

Но, согласно переписи населения США, средняя валовая арендная плата в США в 2017 году составляла 1082 доллара. Однако это может быть не для сопоставимого дома, который покупает средний покупатель. Многие арендаторы, как правило, живут в квартирах, которые не обладают теми же характеристиками, что и дом.

В аренде могут быть не все

Поскольку арендаторы обычно переезжают домой чаще, чем домовладельцы, вы можете добавить некоторые связанные с этим расходы в свои расчеты.Сюда могут входить сборы за подачу заявления, гарантийные залоги, залог / сборы за домашних животных, сборы за въезд и брокерские сборы, а также кое-что для более частых расходов на переезд, связанных с арендой.

Если ваша организация не очень хорошо организована, иногда домовладелец может наложить на вас штрафы. Одна компания, которая управляет множеством объектов недвижимости, перечисляет 13 таких штрафов, в том числе:

1. Сбор за выдачу уведомления о просрочке платежа на 3 дня: 75 долларов США за каждое событие
2. Комиссия за внесение изменений в договор аренды, например, при добавлении или удалении арендатора: 75 долларов за раз
3. Штраф за пропуск встречи с поставщиком планового ремонта: 125 долларов за каждое мероприятие
4. Нарушение правил ТСЖ: 100 долларов за раз

Возможно, вам никогда не придется платить эти и другие девять перечисленных.Или вы можете получать запросы регулярно. Это во многом должно зависеть от того, насколько вы «хороший» арендатор. Предположим, вы идеальный арендатор.

Если вы выберете место с дополнительными удобствами, вам может потребоваться отдельная ежемесячная плата за парковочное место, обслуживание двора, доступ в тренажерный зал или бассейн и другие услуги и удобства. Но предположим, что вы скромны и ничего из этого не платите.

Утилиты

В договоре аренды должно быть указано, включены ли некоторые или все коммунальные платежи в арендную плату.Но мы не включали их в расчет домовладения, поэтому не будем снимать жилье.

Если ваш договор аренды означает, что вы не платите за них, вам следует соответственно уменьшить свои затраты на аренду. Однако имейте в виду, что следующий арендодатель может быть менее щедрым.

Страхование арендатора

Ваш арендодатель должен заплатить, чтобы застраховать ваше здание. Но это не покрывает:

• Ваши личные вещи
• Любые дополнительные расходы, которые вы понесете, если вам придется выехать из дома во время ремонта.
• Любая ответственность перед другими, которую вы несете

Конечно, страхование арендаторов не всегда является обязательным, хотя арендодатели все чаще требуют его для снижения собственного риска.А сколько вы заплатите, если захотите, будет зависеть от многих факторов, в том числе от того, где вы живете и насколько ценно ваше имущество.

Но Insurance.com считает, что полис в ценовом диапазоне от 120 до 190 долларов в год может позволить вам приобрести страховое покрытие в размере 25 000 долларов для личного имущества с франшизой в 500 долларов. И это также может включать 100000 долларов в качестве защиты ответственности. Для расчетов мы будем использовать среднюю отметку в 155 долларов в год.

Инфляция для арендаторов

Домовладелец, который покупает по ипотеке с фиксированной процентной ставкой, знает, что его первый платеж будет точно таким же, как и его последний, и что то же самое касается всех платежей между этими двумя.То же самое не относится к арендаторам, которые могут рассчитывать на регулярный пересмотр арендной платы.

Конечно, арендная плата может не только повышаться, но и снижаться. А на некоторых рынках, где предложение превышает спрос, действительно случаются падения. Но в целом по стране в течение нескольких лет наблюдается устойчивый рост.

Повышение арендной платы

Теоретически можно было ожидать, что арендная плата будет сильно сокращать индексы цен на жилье. В конце концов, если арендодатели стремятся получать 1 процент от стоимости дома каждый месяц, то арендная плата, которую они взимают, должна будет измениться в соответствии с ценами на жилье.

Однако, как бы ни звучали теории, на практике все обстоит иначе. Иногда цены на жилье превышают арендную плату, а иногда бывает наоборот. Но в целом инфляция арендной платы заметно ниже, чем инфляция цен на жилье. Итак, данные переписи населения США показывают, что с учетом инфляции медианные цены на жилье выросли на 290 процентов в период с 1940 по 2000 год. Между тем, медианная арендная плата за тот же период выросла всего на 112 процентов.

Итак, для наших расчетов ниже мы предположим, что арендная плата вырастет в соответствии с общим показателем инфляции за 2018 год, который составил 1.9 процентов. Некоторые прогнозируют такую ​​же ставку на 2019 год. Конечно, в какой-то момент она изменится. Но никто не знает, когда он изменится, насколько сильно или даже по направлению своего движения.

Стоимость аренды в цифрах

Для арендаторов стол гораздо меньше. Это связано с тем, что домовладельцы несут многие постоянные расходы, с которыми сталкиваются домовладельцы.

Действительно, многим арендаторам нужно найти только квартплату. Но мы включаем страховку арендаторов, потому что это разумные расходы, и многие арендаторы ценят предоставляемую защиту.

Помните, что все цифры в таблице предполагают годовой уровень инфляции 1,9 процента.

Расход	Стоимость в год 1 $	Через 3 года вы заплатите доллар	Через 5 лет вы заплатите доллар	Через 10 лет вы заплатите доллар
Аренда	29 640	90 620	153 940	323 070
Страхование арендаторов	155	474	805	1,689
Итого	29 795			154 745 90 263	324 759 90 263

Конечно, такой дорогой дом снимать не обязательно.Но и покупателю жилья не обязательно покупать такой дорогой. Идете ли вы вверх или вниз по рынку, базовая математика вряд ли сильно изменится. Вот таблица для арендаторов, которые выбирают среднюю арендную плату — скорее всего, квартиру с меньшим количеством удобств, чем в среднем доме.

Расход	Стоимость в год 1 $	Через 3 года вы заплатите доллар	Через 5 лет вы заплатите доллар	Через 10 лет вы заплатите доллар
Аренда	12 984	39 697	67,434	141 523
Страхование арендаторов	155	474	805	1,689
Итого	13,139	40,171	68 239	143 212

Через 30 лет

Через год или два, в зависимости от ваших обстоятельств и местоположения, аренда, вероятно, будет дороже, чем владение — несмотря на все эти, казалось бы, пугающие цифры в таблице домовладения.

Ничто лучше не иллюстрирует это, чем использование чисел за 30 лет. В течение этого периода покупка обойдется вам в 1 161 502 доллара (без учета прироста капитала) по сравнению с арендой сопоставимого дома, которая обойдется вам в 1 189 976 долларов.

Разница крутого миллиона

Это меньше 30 000 долларов экономии. И за 30 лет таких сумм нет ни у кого.

За исключением того, что после 30 лет покупки у домовладельца есть актив на сумму более 1 миллиона долларов, а у арендатора… ничего.И, конечно же, арендатор должен продолжать платить по истечении 30 лет, пока покупатель завершил свою самую большую стоимость домовладения. Между тем ее собственность может продолжать дорожать.

«Принудительная» экономия

Еще один фактор при покупке по сравнению с арендой заключается в том, что выплата ипотечного кредита каждый год создает то, что исследователи называют «вынужденными сбережениями», то есть вложенными деньгами, которые в противном случае вы, вероятно, потратили бы.

Объединенный центр жилищных исследований Гарвардского университета пришел к выводу, что покупатели создают более , 27 раз в богатств больше, чем арендаторы, в основном потому, что выплата по ипотеке заставляет их экономить, а не тратить.

Если вы решите арендовать, а не покупать, вам нужно будет гораздо более дисциплинированно относиться к сбережениям, если только вы не хотите выйти на пенсию разоренным.

Перемещение

Конечно, относительно немного домовладельцев остаются на одном месте в течение 30 лет. И каждый раз, когда вы продаете или рефинансируете, вы сбрасываете часы по ипотеке.

Это, вероятно, будет стоить вам денег и времени, необходимого для освобождения от ипотеки. Но один из способов смягчить последствия этого — занять более краткосрочную ипотеку, если вы можете себе это позволить.или сделайте то, что в конечном итоге делают многие: продайте свой дом, возьмите не облагаемую налогом (для лиц старше 55 лет) прибыль и используйте ее, чтобы купить менее дорогой дом за наличные. Прощай, выплата по ипотеке.

Психологические издержки аренды по сравнению с покупкой

Аренда против покупки — это больше, чем вопрос долларов и центов. Есть еще один элемент, который вы можете назвать «Центы» и «Чувствительность».

Арендаторы

У некоторых есть черты характера, которые могут сделать их идеальными съемщиками. Они упиваются чувством, что их не связывают.Они могут свободно переехать домой, в город, штат или страну, когда им захочется.

Однако другим не нравится аренда по разным причинам. К ним относится возможность быть изгнанным из дома в следующем месяце или по истечении срока аренды. Некоторые опасаются надвигающегося повышения арендной платы. Или ненавидите необходимость соответствовать ограничениям домовладельца во всем — от декора до ведения бизнеса из свободной комнаты и владения домашним животным. Говоря о арендодателях, некоторые арендаторы не хотят делать свои богатые.

Наконец, некоторые также видят в аренде признак неудачи в жизненной игре.Когда друзья детства и колледжи покупают дома, они могут чувствовать себя брошенными.

Домовладельцы

Исследования показали, что домовладельцы более преданы своему делу и больше участвуют в жизни своего района, что является положительным моментом. И многие домовладельцы считают свою собственность признаком успеха — частью американской мечты — и живут ею. Они также могут рассматривать это как обряд посвящения, подтверждающий их зрелость.

Некоторым также предоставляется гарантия владения жильем: их дом принадлежит им. И они любят не набивать карманы домовладельцам каждый месяц.

Но есть и более мрачные моменты. Некоторые домовладельцы сталкиваются с настоящими трудностями. Их ссуды могут оказаться под водой. Они могут столкнуться с невозможными счетами за ремонт. Что, если они отстают с ипотекой и им придется терпеть лишение права выкупа? Или они могут беспокоиться о том, что их заставят переехать по работе или по семейным обстоятельствам и не смогут продать. Как вы справляетесь с тем, что случайно оказались домовладельцем, находясь за сотни или тысячи миль от дома?

Эксперты

Эксперты по личным финансам не всегда сходятся во мнении о ценности домовладения по сравнению с арендой.Но в одном они согласны с тем, что не существует единого решения, которое было бы правильным или неправильным для всех. Все сводится к личности, финансам, целям, возрасту и семье.

Сьюз Орман

Сьюз Орман говорит: «Я очень верю в домовладение». Однако она продолжает: «Но только если это имеет финансовый смысл». И она предостерегает от перехода в собственность, если вы:

1. Вероятность переезда в течение пяти лет или около того
2. Иметь менее чем хороший кредитный рейтинг
3. Не спасла фонд на случай чрезвычайной ситуации
4. Нет достаточно большого первоначального взноса

Некоторые из этих моментов — отличный совет.Остальные более спорны.

Дэйв Рэмси

Дэйв Рэмси подтверждает: «Аренда как образ жизни — это не то, что мы рекомендуем». Но он выступает за такой же осторожный подход к покупке первого дома, как и Орман.

На самом деле, во всяком случае, он еще более консервативен, предлагая, чтобы никто не покупал, пока полностью не освободится от всех долгов. Это прекрасная цель, но ее достигают лишь немногие покупатели-новички.

Давид Бах

Дэвид Бах гораздо менее консервативен в выборе дома.Он называет это «лучшим эскалатором к накоплению богатства».

«Я не хочу, чтобы вы ждали. Я хочу, чтобы вы думали о покупке недвижимости раньше, а не позже », — сказал он в интервью CNBC« Сделай это »в 2018 году. И привел примеры только трех ситуаций, в которых разумнее будет покупать недвижимость для сдачи в аренду:

1. Когда вы скоро снова переедете
2. Если вы не уверены в надежности своей работы
3. Когда вам скоро понадобится больше места для расширяющейся семьи

Кроме них, он рекомендует покупать как можно скорее.

J.D. Roth

Дж. Д. Рот, известный как «Разбогатей медленно», более двусмыслен, чем другие, говоря: «Чем старше я становлюсь, тем больше я ценю, что нет правильного ответа в многолетних дебатах« лучше арендовать или покупать? »».

Он признает, что является домовладельцем более 20 лет. Но он предполагает, что могут быть рынки, на которых аренда более разумна.

Чтобы узнать, применимо ли это к месту, где вы хотите жить, он рекомендует найти ваше местное соотношение цены и арендной платы (или соотношение цена / доход).Вы найдете два похожих дома: один на продажу, а другой — в аренду. Затем разделите продажную цену на годовую арендную плату. Если результат меньше 12, покупайте. Если 12-15, взвесьте свои варианты. Он говорит, что когда ему больше 15, снимай. Только не забывайте о центах и ​​чувственности!

Этот совет — отличная заметка, на которой можно закончить это руководство.

Подтвердите новую ставку (3 мая 2021 г.)

Какой средний ежемесячный платеж по ипотеке?

Согласно последнему исследованию жилищного строительства США, проведенному в США, средний ежемесячный платеж по ипотеке для домовладельцев в США составляет 1100 долларов.С. Бюро переписи населения.

Это немного выше, чем в предыдущем исследовании, когда средний американец платил 1030 долларов.

Что означает среднее значение?

Бюро переписи населения США сообщает о среднем размере платежа, который не совпадает со средним. Средние значения могут быть искажены чрезвычайно высокими или низкими значениями, а медиана дает лучшее представление о том, где находится середина для широкого круга домовладельцев.

Средние показатели по стране: Если посмотреть на средние значения из другого источника данных, Национальная ассоциация РИЭЛТОРОВ® Профиль покупателей и продавцов жилья по стране за 2019 год показывает, что средняя цена дома по стране составляет 257000 долларов.Если предположить, что средний первоначальный взнос составляет 10% от покупной цены, мы можем рассчитать размер кредита в размере 231 300 долларов США. Применяя текущие ставки по ипотечным кредитам, вы можете оценить следующие среднемесячные выплаты по ипотеке:

• 1140 долларов США в месяц по 30-летнему займу с фиксированной ставкой под 3,29%
• $ 1,646 в месяц по 15-летнему займу с фиксированной ставкой под 2,79%

Новые покупатели жилья: Средние показатели по стране включают всех домовладельцев, включая тех, кто накопил капитал, поднялся по шкале заработной платы и установил высокие кредитные рейтинги.Эти люди с большей вероятностью возьмут более крупные ссуды и будут одобрены для их выплаты.

У начинающих покупателей обычно меньше ресурсов и они покупают менее дорогие дома, поэтому предположим, что цена покупки составляет 200 000 долларов. По данным Национальной ассоциации РИЭЛТОРОВ®, новички часто вносят аванс в размере 6%. С учетом этой информации средние выплаты будут составлять:

• 1029 долл. США в месяц по 30-летнему займу с фиксированной ставкой под 3,29%
• 1486 долларов в месяц по 15-летней ссуде с фиксированной ставкой под 2.79%

Однако ставка менее 20% означает, что вам, вероятно, придется заплатить ипотечную страховку, и вы будете платить больше процентов (среди прочего). Теперь давайте предположим, что покупатель, впервые покупающий жилье, покупает этот менее дорогой дом и делает первоначальный взнос 20%. Этот более крупный первоначальный взнос помогает существенно снизить ежемесячные выплаты по ипотеке. При 20-процентном первоначальном взносе цифры изменятся:

• 906 долларов в месяц по 30-летнему займу с фиксированной ставкой под 3,29%
• 1295 долларов США в месяц по 15-летней ссуде с фиксированной ставкой под 2.79%

Денежный поток для покупателей с большим первоначальным взносом увеличится на 150 долларов в месяц по 30-летним кредитам и на 228 долларов в месяц по 15-летним кредитам.

Рынки жилья: Цифры, приведенные выше, представляют собой средние национальные отчеты. Ваш ежемесячный платеж по ипотеке будет зависеть от специфики рынка, на котором вы покупаете. Прибрежные и городские дома обычно дороже, а в средней Америке дома стоят дешевле. Сравнение вашего платежа со средним по стране ипотечным платежом может не дать полезной информации.

Например, Zillow сообщает, что средняя цена дома в Сан-Диего, штат Калифорния, составляет 652 175 долларов США, что намного больше, чем медианное значение по стране. Даже при 20% первоначальном взносе ежемесячный платеж по 30-летнему кредиту составляет 3,29% составят 2813 долларов.

Между тем, средняя цена дома в Омахе, штат Небраска, составляет 193 062 доллара. При 20% -ом первоначальном взносе жители Омахи платят всего 877 долларов по этой 30-летней ссуде.

Компоненты платежа по ипотеке

Ежемесячный платеж по ипотеке в основном основан на трех факторах:

• Сумма кредита
• Процентная ставка по кредиту
• Срок или количество лет до погашения кредита запланированным платежом

Имея эту информацию, легко рассчитать ежемесячный платеж, необходимый для выплаты основной суммы и процентов по ссуде.Но домовладельцам, возможно, придется оплачивать дополнительные ежемесячные расходы, которые напрямую не связаны с ссудой. Например, в расчет средних выплат по ипотеке часто включаются следующие расходы:

• Налог на недвижимость
• Страхование домовладельцев
• Частное ипотечное страхование (PMI)

Кредитные вопросы

Заемщики с высокими кредитными рейтингами получают лучшие процентные ставки, а процентная ставка является одним из ключевых факторов при расчете ежемесячного платежа по ипотеке, который может увеличить размер платежа.

Наилучшие ставки, аналогичные приведенным выше, обычно доступны для заемщиков с рейтингом FICO выше 760. Заемщикам с плохой кредитной историей, которая может начинаться с баллов ниже 620 или около того, может быть трудно получить стандартный и низкий жилищный кредит. процентные ставки.

Для людей с плохой кредитной историей и людей, которые жили без кредита, по-прежнему можно брать займы. Ищите кредиторов, предлагающих ручное андеррайтинг, и попросят кого-нибудь проверить вашу «альтернативную» финансовую историю для оценки кредитоспособности.

Больше, чем ежемесячный платеж

Если вы пытаетесь выяснить, сколько потратить на дом, помните, что покупка дома — это нечто большее, чем ежемесячный платеж по ипотеке.

Налоги и страхование часто автоматически добавляются к ежемесячному платежу. Ваш кредитор получает от вас средства, помещает их на условное депонирование и оплачивает необходимые расходы от вашего имени.

Сборы ассоциации домовладельцев (ТСЖ) также могут быть значительными ежемесячными расходами.Эти расходы покрывают различные услуги в вашем районе или здании, и пропуск этих платежей может привести к залоговому удержанию вашей собственности и, возможно, даже к потере права выкупа.

Прочие расходы на домовладение могут быть на удивление высокими. Возможно, вы не будете оплачивать эти расходы ежемесячно, но некоторым людям будет полезно внести в бюджет ежемесячную сумму экономии на эти расходы. Вам необходимо поддерживать свое имущество, периодически заменять бытовую технику и многое другое.

Некоторые люди предлагают ежегодно выделять 1% от стоимости вашей собственности на техническое обслуживание.Но подняться выше этого легко, особенно если речь идет о более старых объектах. Если вам нужно купить мебель или произвести модернизацию перед переездом, вы столкнетесь с дополнительными первоначальными расходами.

Как купить и профинансировать многоквартирные дома

Ссуды на жилищное строительство во многом похожи на другие виды финансирования жилой недвижимости. Все начинается с собственности, заемщика и кредитора, и все заканчивается, если все идет хорошо, закрытой ссудой и недавно приобретенной или рефинансируемой недвижимостью.

Вот руководство, которое нужно знать заемщикам о том, как покупать и финансировать многоквартирные дома:

Что представляет собой многоквартирный дом?

Отдельные дома, кондоминиумы, дуплексы, триплексы и четырехквартирные дома обычно классифицируются как одноквартирные дома на четыре единицы или на четверки.Недвижимость с пятью и более жилищами классифицируется как многоквартирные дома или многоквартирные дома.

Кредит на дуплекс, триплекс или четырехплекс не сильно отличается (если вообще) от ссуды на частный дом, но ссуды на более крупную недвижимость включают «немного другое андеррайтинг, немного более высокую квалификацию», — говорит Дэн Борланд, офис-менеджер по коммерческой недвижимости в Wells Fargo в округе Ориндж, штат Калифорния.

Как пройти

Одно из отличий заключается в том, что до утверждения ссуды на квартиру кредитор может рассмотреть более качественную информацию, чтобы попытаться понять опыт заемщика как владельца или управляющего арендуемой недвижимостью.

«Мы посмотрим на кандидата и скажем:« Чем владеет этот человек и каков его управленческий опыт: сбор арендной платы, управление недвижимостью и управление проектом такого размера? » — говорит Borland.

Кредитный рейтинг заемщика, налоговые декларации о доходах и личных и коммерческих налогах будут рассматриваться вместе с отчетами о производственной деятельности за два года и текущим списком арендной платы за недвижимость.

Наиболее важные показатели собственности:

• Чистый операционный доход: годовой доход за вычетом расходов, которые объект недвижимости генерирует от своей деятельности
• Покрытие долговых обязательств: Измерение денежного потока относительно обязательств по выплате долгов
• Отношение ссуды к стоимости (LTV): мера суммы ссуды по отношению к стоимости собственности

«Недвижимость должна обслуживать свой долг с приемлемой маржой», — говорит Борланд.

Заемщики, которым требуется большая гибкость, могут захотеть обратиться в небольшой банк, — говорит Блейк Кройц, специалист по коммерческим кредитам в County Commerce Bank в Вентуре, Калифорния.

«Обычно мы ищем 30-процентный первоначальный взнос, и кредитный рейтинг важен, но это не является препятствием для сделки», — говорит Кройц. «Если кто-то сильнее в одной области и слабее в другой, мы можем обойти это».

Объекты смешанного и частично заселенного назначения

Объекты смешанного использования могут быть классифицированы как коммерческие или жилые, частично в зависимости от пропорций каждого использования.Типичная конфигурация многих квартир в несколько магазинов рассматривается как квартирный кредит.

«Если будет 50 на 50 или намного больше коммерческих, андеррайтинг изменится, и структура станет немного более консервативной», — говорит Борланд.

Могут быть профинансированы пустующие или частично заселенные многоквартирные дома; однако ссуда может быть краткосрочной и иметь переменную ставку с ожиданием, что она будет заменена долгосрочным финансированием после стабилизации состояния собственности.

Если арендная плата не поддерживает долг, может помочь денежный поток заемщика; однако «потребуется довольно сильный заемщик, чтобы поддержать целое здание с ипотекой», — говорит Кройц.

Соответствие или портфолио?

Как и ссуды от одного до четырех, ссуды на квартиры бывают стандартных типов, которые кредиторы могут продать Fannie Mae или Freddie Mac, и индивидуальных типов, известных как портфельные ссуды, которые кредиторы хранят в своих собственных книгах.

Стандартные или соответствующие ссуды обычно имеют несколько более низкую процентную ставку, но правила более жесткие.

Условия и виды кредита

Квартирные ссуды могут быть долгосрочными (25 или 30 лет) или краткосрочными (пять, семь или 10 лет).

Процентные ставки могут быть фиксированными, переменными или гибридными, которые сначала фиксируются, а затем сбрасываются или становятся переменными по истечении определенного периода времени.

Краткосрочные ссуды могут быть продлены или рефинансированы в конце первоначального срока, хотя процентная ставка, вероятно, изменится, и могут потребоваться некоторые комиссии.

«Когда срок погашения кредита истечет, ставка, вероятно, изменится», — говорит Кройц.«Его можно зафиксировать на три или пять лет, а затем в какой-то момент скорректировать. Вы, вероятно, будете иметь дело по крайней мере с одним изменением ставки за этот период времени».

Сумма кредита

Большинство l enders предлагают жилищные ссуды от 1 миллиона долларов или 2 миллионов долларов до многих миллионов. Максимальный LTV составляет 70 или 75 процентов, что означает, что заемщику требуется 25 или 30 процентов первоначального взноса для покупки (или такой же суммы капитала для рефинансирования). Более низкий LTV обычно получает более низкую ставку.

Комиссии

Заемщики обычно оплачивают комиссию за выдачу кредита и обычные затраты на закрытие, включая затраты на оценку, право собственности и условное депонирование, а также расходы на любые инспекции, экологические или другие отчеты о комплексной проверке.Страхование имущества — необходимость. Страхование от наводнения потребуется, если недвижимость находится в зоне затопления, установленной правительством.

Собственность

Большинство покупателей приобретают многоквартирный дом через корпорацию с ограниченной ответственностью или ООО.

«Очень редко кто-то имеет титул в своем имени», — говорит Борланд. «Обычно это ООО».

ООО делают то, что подразумевает их название: ограничивают ответственность.

«Большинство заемщиков владеют своей отдельной недвижимостью, принадлежащей их собственному специализированному предприятию, или SPE», — говорит Борланд.«Они делают это, чтобы, если у одного объекта есть проблема, (например, авария поскользнулся и упала), он не может проникнуть в другие активы (владельца)».

Еще один уровень сложности, который может потребоваться для очень большого жилищного кредита, — это единое предприятие, удаленное от банкротства, которое защищает имущество от личного банкротства заемщика и банкротства его или ее другой собственности.

«Актив защищен для нас, — объясняет Borland, — поэтому в случае, если он перестанет выплачивать проценты по нашей ссуде, мы можем добиться взыскания права выкупа в отношении нашего здания, и нам все равно, что вы и другие ваши организации объявили о банкротстве.«

Штрафы за досрочное погашение

Некоторые ссуды на покупку квартир имеют штраф за досрочное погашение, известный как поддержание доходности. Если заемщик выплачивает всю или большую часть ссуды, кредитор применяет формулу, чтобы определить, сколько заемщик должен заплатить, чтобы возместить упущенные проценты.

Другие жилищные ссуды имеют схему досрочного погашения, известную как пониженная. Формат 3-2-1 является примером.

Borland объясняет: «Если вы выплачиваете ссуду в первый год, вы должны 3 процента от суммы, которую вы выплатили заранее.Год два, это 2 процента. На третий год это 1 процент. Начиная с четвертого года, с 37-го месяца или позже, вы можете погасить его с нулевой предоплатой ».

Та же схема может быть применена с форматом 5-4-3-2-1.

«Это определенно хорошая вещь, о которой можно спросить и попытаться договориться», — говорит Кройц.

Успение

Некоторые жилищные ссуды являются допустимыми, что означает, что новый заемщик может взять на себя ссуду первоначального заемщика. Допущение может быть использовано для продажи собственности и избежания штрафа за предоплату.

«Те же правила кредитования, что и первоначальный заемщик, будут наложены на нового заемщика», — говорит Борланд. «Если это будет одобрено, этот заемщик будет пользоваться оставшимися условиями предполагаемой ссуды».

Не все ссуды допускаются к погашению, поэтому заемщики должны спросить, есть ли у ссуды эта функция.

Ссуды без права регресса

Если ссуда является «полным регрессом», кредитор может арестовать личные активы заемщика (или поручителя), если ссуда не погашена.Если речь идет о невозвращении права регресса, единственный вариант для кредитора удовлетворить ссуду в случае дефолта — это выкупить и забрать имущество.

«Стоимость кредита без права регресса будет немного выше, потому что банк берет на себя немного больший риск, поэтому ставки выше», — говорит Борланд.

Документация

После того, как решение о подаче заявки на ссуду принято, заемщик должен предоставить кредитору всю информацию, необходимую ему для принятия решения, — говорит Фрэнк Бэрфилд-младший, президент компании Abbey Residential, Бирмингем, Алабама. которой принадлежит 8 500 квартир в Алабаме, Техасе и Флориде.

Вместо того, чтобы заставлять кредитора извлекать информацию по частям, Barefield готовит 30- или 40-страничный пакет, предназначенный для предоставления кредитору всей необходимой информации об имуществе. В комплект входит:

• Фотографии объекта недвижимости
• Описание объекта: размер участка, год постройки, количество квартир и существующие удобства
• Планы по модернизации, такие как парк для собак, детская игровая площадка, новая бытовая техника, столешницы, сантехника или осветительные приборы, и сколько будут стоить эти улучшения
• Карта, показывающая расположение собственности и близлежащих конкурирующих объектов
• Объяснение того, как конкурирующая недвижимость сравнивается с приобретаемой недвижимостью
• Арендная плата и сколько она будет повышена или понижена
• Копии планов этажей
• Сводная информация об источниках и использовании средств для транзакции
• Закупочная цена и закрытие
• Сумма кредита и сумма денежных средств
• Размер резервного фонда
• Имена брокеров по недвижимости, титульных компаний, адвокатов и других специалистов, участвовавших в сделке

«Я хочу предоставить именно ту информацию, которая кому-то нужна», — говорит Бэрфилд.«Не слишком много и не слишком мало».

Изображение: iStock (Gesundheit)

Почему мой банк не сотрудничает с финансами?

Распечатать страницу

Ипотечный калькулятор

Большинство людей нуждаются в ипотеке для финансирования покупки дома. Используйте наш калькулятор ипотеки, чтобы рассчитать ежемесячный платеж за дом, включая основную сумму и проценты, налоги на недвижимость и страхование. Попробуйте различные исходные данные для цены дома, первоначального взноса, условий кредита и процентной ставки, чтобы увидеть, как изменится ваш ежемесячный платеж.

Объяснение результатов ипотечного калькулятора

Чтобы использовать калькулятор ипотеки, введите некоторые сведения о ссуде, в том числе:

• Цена дома: Закупочная цена дома.
• Первоначальный взнос: Денежные средства, которые вы платите авансом при покупке дома, выраженные в процентах от полной суммы кредита. Размер вашего первоначального взноса может повлиять на вашу процентную ставку — кредиторы обычно предлагают более низкие ставки, если вы вносите более крупный первоначальный взнос.(По умолчанию = 20%.)
• Срок ссуды: Время, необходимое для погашения ссуды. Как правило, чем дольше срок, тем меньше ваш ежемесячный платеж, но тем больше процентов вы будете платить в целом. Чем короче срок, тем выше будет ваш ежемесячный платеж и тем меньше вы будете платить проценты. (По умолчанию = 30 лет.)
• Годовая процентная ставка по займу: Стоимость займа, выраженная в процентах от суммы займа. Или введите диапазон своей кредитной истории, чтобы увидеть оценку процентной ставки.(По умолчанию = в среднем по стране за последний месяц)
• Налог на недвижимость: Ежегодный налог, который вы платите как владелец недвижимости, взимаемый вашим городом, округом или муниципалитетом. (По умолчанию = в среднем по стране.)
• Страхование домовладельцев: Ваши годовые расходы на страхование вашего дома и личных вещей от кражи, пожара, стихийных бедствий, требований о личной ответственности и других покрытых опасностей. Ипотечные кредиторы требуют, чтобы заемщики приобретали страхование жилья. Если вы живете в зоне, подверженной наводнениям, ваш кредитор может также потребовать страховку от наводнения.А если вы находитесь в зоне, уязвимой для сейсмической активности, вам может потребоваться защита от землетрясений. (По умолчанию = в среднем по стране.)
• Сборы ТСЖ: Ежемесячная сумма, которую вы платите ассоциации домовладельцев (ТСЖ), если в рассматриваемой вами собственности она есть, чтобы покрыть расходы на содержание и улучшение свойств и удобств внутри ассоциации.

Какие расходы включены в ежемесячный платеж по ипотеке?

Ежемесячные платежи по ипотеке обычно включают четыре вида затрат — основную сумму, проценты, налоги и страхование, вместе известных как PITI.Рассмотрим каждую из них поближе:

• Основная сумма: Сумма займа, которую вы должны вернуть. Ипотека структурирована таким образом, что сумма основного долга, которую вы выплачиваете каждый месяц, начинается с низкой и со временем увеличивается.
• Проценты: Стоимость заимствования денег. В первые годы предоставления кредита большая часть ежемесячного платежа относится к процентам. В конце концов, ситуация меняется, и большая часть вашего платежа идет в пользу принципала. Для 30-летней ипотеки с фиксированной процентной ставкой этот «переломный момент» наступает примерно в середине срока ссуды.
• Налоги: Каждый, кто владеет недвижимым имуществом (т.е. недвижимостью), должен платить налоги на имущество. Местные органы власти собирают эти налоги, чтобы помочь финансировать проекты и услуги, приносящие пользу всему сообществу, например дороги, школы, больницы и службы экстренной помощи. Если у вас есть ипотека, счет по налогу на недвижимость может быть включен в ежемесячный платеж по ипотеке. В таком случае кредитор собирает платежи и хранит их на условном депонировании до тех пор, пока не наступит срок оплаты вашего налогового счета.
• Страхование: Ваш ежемесячный платеж по ипотеке может включать два типа страхования, если они требуются вашему кредитору: страхование жилья и страхование частной ипотечной ссуды (PMI).Страхование жилья защищает ваш дом и имущество от краж, пожаров, стихийных бедствий, исков о личной ответственности и других застрахованных опасностей. Частная ипотечная страховка требуется, если у вас есть обычная ипотека и вы вносите первоначальный взнос в размере менее 20% от покупной цены дома.

Если в вашем кондоминиуме, кооперативе или районе есть ассоциация домовладельцев (ТСЖ), вы также можете иметь задолженность по взносам в ТСЖ. Хотя эти сборы обычно не являются частью ипотечного платежа, некоторые обслуживающие ипотечные службы по запросу включают их в условное депонирование платежа.

Как я могу рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке?

Вы можете использовать наш калькулятор ипотеки, чтобы рассчитать ежемесячный платеж (простой способ), или можете сделать это самостоятельно, если вам нужна небольшая математика. Вот стандартная формула для ручного расчета ежемесячного платежа по ипотеке. Чтобы вычислить ваш ежемесячный платеж по ипотеке («M»), введите основную сумму («P»), ежемесячную процентную ставку («i») и количество месяцев («n») по ссуде и решите:

Взаимодействие с другими людьми M знак равно п [ ( 1 + я ) п ] [ ( 1 + я ) п — 1 ] где: п знак равно Основная сумма займа (сумма, которую вы заимствуете) я знак равно Ежемесячная процентная ставка п знак равно Количество месяцев, необходимых для возврата кредита \ begin {align} & M = \ frac {P \ left [(1 + i) ^ n \ right]} {\ left [(1 + i) ^ n — 1 \ right]} \\ & \ textbf {где: } \\ & P = \ text {Основная сумма кредита (сумма, которую вы занимаете)} \\ & i = \ text {Ежемесячная процентная ставка} \\ & n = \ text {Количество месяцев, необходимых для погашения кредита} \\ \ end { выровнен} M = [(1 + i) n − 1] P [(1 + i) n] где: P = основная сумма кредита (сумма, которую вы занимаете) i = ежемесячная ставка процентов = количество месяцев, необходимых для погашения кредита Взаимодействие с другими людьми

Кредиторы обычно указывают процентные ставки как годовую сумму.Чтобы определить ежемесячную ставку, разделите годовую сумму на 12. Итак, если ваша ставка составляет 6%, ежемесячная ставка будет 0,06 / 12 = 0,005.

Как я могу рассчитать процент по ипотеке?

Заинтересованы в расчете только процентов по ипотеке? Для этого тоже есть формула. Вот быстрый способ рассчитать месячные проценты по ипотеке:

Взаимодействие с другими людьми Ежемесячный процент знак равно Остаток ссуды × Процентная ставка 1 2 \ begin {align} & \ text {Ежемесячный процент} = \ frac {\ text {Остаток ссуды} \ times \ text {процентная ставка}} {12} \\ \ end {align} Ежемесячные проценты = 12 Остаток кредита × процентная ставка

Например, предположим, что у вас есть остаток по кредиту в размере 150 000 долларов с процентной ставкой 5%.Выплата процентов за месяц составит:

Взаимодействие с другими людьми ( $ 1 5 0 , 0 0 0 × 0 . 0 5 ) 1 2 , или же $ 7 , 5 0 0 1 2 знак равно $ 6 2 5 . 0 0 \ begin {align} & \ frac {(\ 150 000 $ \ times 0,05)} {12} \ text {или} \ frac {\ 7 500} {12} = \ 625,00 $ \\ \ end {align} 12 (150 000 долларов США × 0,05), или 12 7500 долларов США = 625 долларов США

Помните, что ваш баланс меняется каждый месяц после выплаты ипотечного кредита. Обязательно используйте новый баланс для расчета процентов на следующий месяц.

Процентная ставка по ипотеке с фиксированной ставкой остается неизменной на весь срок кредита. При ипотеке с регулируемой ставкой (ARM) процентная ставка периодически изменяется в зависимости от преобладающих процентных ставок.

Какова средняя процентная ставка по ипотеке?

На процентные ставки по ипотеке влияют различные экономические факторы, в том числе:

Вот среднемесячные ставки по 30-летним ипотечным кредитам с фиксированной процентной ставкой за последние 10 лет, по данным Федерального резервного банка Санкт-Петербурга.Луи:

Источник изображения: Федеральный резервный банк Сент-Луиса.

Конечно, процентная ставка, которую вы видите в заключительной таблице, может быть выше или ниже средней ставки. Это потому, что ваша процентная ставка зависит от того, что происходит в экономике в целом, а также от индивидуальных факторов, таких как:

Сколько дома я могу себе позволить?

Один из ключевых показателей, на который кредиторы смотрят, чтобы определить, сколько жилья вы можете себе позволить, — это отношение долга к доходу (DTI) — процент вашего валового ежемесячного дохода, который идет на выплату ежемесячных платежей по долгу.Низкий DTI показывает, что у вас хороший баланс между долгом и доходом, в то время как высокий DTI сигнализирует о том, что ваш долг может быть слишком большим для вашего дохода.

В целом, 43% — это самый высокий DTI, который вы можете иметь, но при этом имеете право на ипотеку. Однако большинство кредиторов предпочитают DTI, которые не превышают 36%, при этом расходы на жилье (включая выплаты по ипотеке) составляют не более 28% от этого долга («правило 28/36»).

Еще один фактор, определяющий, сколько дома вы можете себе позволить, — это сумма денег, которая у вас есть для внесения первоначального взноса и покрытия расходов на закрытие.Хотя больший первоначальный взнос может означать более крупную ипотеку (и больше дома), убедитесь, что у вас остались деньги, чтобы обставить дом и жить в нем.

Конечно, то, что кредитор одобряет получение кредита, не означает, что вы должны брать в долг всю сумму. Выплата по кредиту меньшего размера дает некоторое пространство для маневра каждый месяц, что может пригодиться в чрезвычайной ситуации или в случае возникновения чего-то неожиданного (например, пандемии). Более низкая оплата также облегчает откладывание на другие цели и работу над пенсионным вкладышем.

Для кредиторов незаконна дискриминация по признаку расы, религии, пола, семейного положения, использования государственной помощи, национального происхождения, инвалидности или возраста. Если вы считаете, что кредитор подверг вас дискриминации, вы можете подать отчет в Бюро финансовой защиты потребителей и / или в Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD).

Как мне может помочь калькулятор выплат по ипотеке?

Калькулятор ипотеки может стать незаменимым помощником, если вы планируете оплатить покупку дома.Это потому, что хороший калькулятор ипотеки:

• Помогает оценить ежемесячный платеж по ипотеке . Ипотечный калькулятор показывает, как может выглядеть ваш ежемесячный платеж. Это важный первый шаг в процессе покупки жилья.
• Факторы в другом доме стоит . Хороший калькулятор ипотеки учитывает не только основную сумму и проценты, но и дополнительные расходы на жилье, такие как налоги, страхование жилья, частное страхование ипотеки и взносы ассоциации домовладельцев.Знание этих затрат поможет вам определить цену дома, которую вы реально можете себе позволить.
• Сужает ваш домашний поиск . Оценка выплат по ипотеке — хорошая отправная точка для поиска дома. Вместо того, чтобы тратить время на поиск недвижимости за пределами вашего ценового диапазона, вы можете сосредоточиться на домах, соответствующих вашему бюджету. В общем, вы никогда не должны покупать дом, цена которого выше вашей. Конечно, также не стоит покупать слишком далеко ниже вашего ценового диапазона, если это означает, что вам, вероятно, придется продавать и покупать снова через несколько лет.
• Позволяет опробовать различные сценарии . С помощью ипотечного калькулятора легко изменить один или несколько входных параметров, чтобы увидеть, как они влияют на ваш ежемесячный платеж, проценты по ипотеке и общую стоимость ссуды. Это простой способ определить оптимальный размер кредита.
• Показывает сравнение разных типов ссуд . Калькулятор выполняет вычисления за вас, поэтому вы можете быстро анализировать различные типы ссуд. Например, 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой имеет более низкие выплаты, но в конечном итоге вы будете платить больше процентов.По ссуде на 15 лет выплаты выше, но вы будете платить меньше процентов в течение срока ссуды.

Как я могу выбрать лучшую ипотеку?

Если вы похожи на большинство людей, ипотека представляет собой самое крупное долгосрочное долговое обязательство, которое у вас когда-либо было. Правильный выбор ипотеки поможет вам добиться успеха и минимизировать общие расходы на покупку дома. Вот четыре совета, которые помогут вам выбрать лучшую ипотеку:

1. Определите, сколько вы можете позволить .Дом — это крупная покупка, и вы можете задаться вопросом, сколько вы реально можете себе позволить. Попробуйте различные сценарии с помощью ипотечного калькулятора, чтобы узнать, как может выглядеть ваш оптимальный кредит. Независимо от того, на какую сумму ссуды вы претендуете, имейте в виду, что вам не нужно брать взаймы всю сумму.

2. Сравните продолжительность ипотечного кредита . Ипотека с фиксированной процентной ставкой на 30 лет — самый популярный вид кредита, но это не единственный вариант. Используйте ипотечный калькулятор, чтобы увидеть, как различные условия кредита влияют на ваш ежемесячный платеж, размер процентов, которые вы будете платить, и общую стоимость дома.Помните, что более длительный срок кредита означает более низкие ежемесячные платежи, но в конечном итоге вы будете платить больше процентов в течение срока действия кредита. На этой диаграмме сравнивается, как ежемесячные платежи и общие проценты различаются для ссуды с фиксированной ставкой в ​​размере 250 000 долларов США под 4% в зависимости от срока ссуды:

Срок кредита	Ежемесячный платеж	Итого проценты	Общая стоимость
30 лет	$ 1,193.54	$ 179 673,77	429 674,40 долл. США
20 лет	$ 1 514,95	$ 113 588,20	363 588,00 долл. США
15 лет	$ 1 849,22	$ 82 859,57	332 859,60 долл. США
10 лет	$ 2 531,13	$ 53 735,41	303 735,60 долл. США

3. Выберите подходящий вид ипотеки .Обычная ссуда — не единственный вид ипотеки, и выбор правильного типа ипотеки может зависеть от вашей ситуации. Например, если у вас военное отношение, хорошим вариантом может быть ссуда VA. Вы живете в сельской местности или в пригороде? Кредит Министерства сельского хозяйства США может подойти. Заемщики с более низким кредитным рейтингом могут получить выгоду от ссуд FHA. А если вам нужна ипотека, размер которой больше, чем позволяют стандартные рекомендации по ссуде, лучшим выбором будет крупная ссуда.

4. Магазин около .Ипотека — это серьезное финансовое обязательство, поэтому сейчас не время выбирать первый доступный вариант. Независимо от того, какой тип ипотеки вы предлагаете, стоит присмотреться к ней. Помните, что незначительные различия в процентных ставках могут привести к значительным изменениям вашего ежемесячного платежа и общей суммы процентов, которые вы будете платить. Обязательно попробуйте разные сценарии на ипотечном калькуляторе, чтобы найти оптимальный кредит. И, конечно же, сравните как минимум четырех кредиторов, чтобы найти того, у которого есть условия, варианты и услуги, которые лучше всего подходят для вас.

.