Сколько стоит регистрация дду в росреестре 2018: Самостоятельная регистрация ДДУ: миф или реальность?

Как проверить дду в росреестре через интернет

В моей практике часто встречаются дистанционные покупки квартир в новостройках. Когда покупатель, проживающий в другом регионе, в целях экономии времени и денег не приезжает на сделку, а оформляет её дистанционно.

Для Анапы, где много квартир покупается для отдыха процент таких сделок составляет не менее 30%.

При этом, особо впечатлительных людей сомнения в надежности застройщика не покидают даже после того как они подписали ДДУ и отправили его застройщику.

Часто мне звонят после этого и спрашивают. Как проверить, действительно ли застройщик зарегистрировал ДДУ в регистрационной палате.

Именно для того, чтобы вы могли спать спокойно я и публикую этот небольшой лайфхак как вернуть себе утерянное спокойствие, связанное с покупкой квартиры.

Оглавление

Что дает проверка регистрации ДДУ?

Убедиться, что ваш договор долевого участия надлежащим образом зарегистрирован в Росреестре должен каждый участник ДДУ. Сделать это необходимо для уверенности в том, что вы располагаете юридически грамотно оформленным полноценным документом.

До регистрации в государственных органах договор ДДУ не является заключенным, даже если на нем присутствуют все печати и подписи сторон. Такой документ не предъявишь в суде, его сразу признают недействительным. Регистрация – важный момент в подтверждении законности вашей сделки.

Кроме защиты ваших имущественных прав зарегистрированный ДДУ говорит нам о том, что:

• Застройщик является официально действующим юридическим лицом, имеющим право осуществлять строительство многоквартирных домов.
• Все регистрационные и разрешительные документы девелопера прошли проверку.
• Проект постройки МКД согласован и утвержден, с земельным участком, на котором планируется или идет стройка тоже всё в порядке.
• Строительная компания работает в рамках ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве МКД и других объектов недвижимости».
• Самым важным моментом регистрации договора долевого участия является то, что она исключает двойную продажу квартиры. Зарегистрировать ДДУ, касающийся конкретной жилплощади, можно лишь один раз.

То есть, проверив регистрацию ДДУ, убедитесь в том, что строительство законно, застройщик имеет все необходимые разрешения, а будущим собственником являетесь исключительно вы.

Проверяем регистрацию договора долевого участия онлайн

После заключения договора, следует проверить, пройдена ли регистрация ДДУ в Росреестре, проверка занимает немного времени и проводится достаточно просто. Воспользуемся для этого порталом Росреестра и выполним несколько простых действий согласно следующему алгоритму:

1. Открываем сайт rosreestr.ru, промотать страницу вниз и нажать на надпись «Электронные услуги и сервисы».

2. Во вновь открытом окне нажимаем на ссылку «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».

3. В открытую форму запроса вводим данные, касающиеся вашего МКД: кадастровый номер, адрес или номер права.

4. После щелкаем левой кнопкой мыши по кнопке «Сформировать запрос».

5. На экране появится информация о вашем объекте недвижимости, выбирайте «Права и ограничения».

Вы увидите все зарегистрированные договора долевого участия, на этот объект строительства. Осталось найти свой номер. Если он присутствует в списке – все в порядке, документ прошел официальную регистрацию.

В случае отсутствия вашего ДДУ в списке посмотрите дату актуализации данных, информация на сайте обновляется не очень оперативно. Вновь зарегистрированный договор долевого участия появится на сайте Росреестра спустя примерно 7-10 дней с момента подачи его на регистрацию.

Если времени прошло больше, а ДДУ так и не отображается в списке зарегистрированных контрактов, обращайтесь к застройщику с целью уточнения данных и пока не спешите вносить деньги.

Договор долевого участия в строительстве: как зарегистрировать и оплатить

Как правильно зарегистрировать ДДУ и оплатить участие в долевом строительстве

Основная часть квартир в новостройках продается по договорам долевого участия еще до сдачи дома. Такой способ инвестирования в будущую квартиру достаточно рискованный, что не раз подтверждалось историями с долгостроями и обманутыми дольщиками. В последнее время 214-ФЗ, регулирующий такие продажи, активно дорабатывался, и все изменения были направлены именно на снижение рисков дольщиков и защиту их интересов. Однако, чтобы закон защищал эти интересы, необходимо быть именно дольщиком, а такой статус покупатель получает лишь после регистрации ДДУ в Росреестре.

 

Обо всех нюансах такой регистрации, учитывая законодательные нововведения, «Строительство.RU» побеседовало с Дмитрием Павловичем Гордеевым, ведущим юрисконсультом направления Фонда «Институт экономики города».

 

— Дмитрий Павлович, скажите, изменения в 214-ФЗ, которые уже вступили в силу или вступят в середине 2018 года, как-то меняют порядок регистрации? Кто, например, должен регистрировать договор долевого участия: покупатель или застройщик?

— Эта процедура у нас уже хорошо отработана. Договоры регистрируются в Едином государственном реестре недвижимости органом регистрации прав по заявлениям обеих сторон. Для регистрации первого ДДУ застройщик подает требуемый 218-ФЗ общий пакет документов, который действителен и для регистрации всех последующих договоров.

 

— То есть, если ты не первый подаешь ДДУ на регистрацию, полный пакет документов прилагать не нужно? Может ли застройщик автоматически зарегистрировать ДДУ после того, как все согласовано и договор подписан?

— Повторно подавать никакие документы не нужно. Заявление и ДДУ должны подавать вместе дольщик и застройщик. При этом вместо самого дольщика это может сделать его представитель по доверенности, и некоторые застройщики предоставляют платную услугу представителя по подаче документов в Росреестр. Иногда эта услуга предлагается даже слишком навязчиво, но дольщик всегда вправе от нее отказаться, тем более что в настоящий момент в подаче документов в Росреестр нет особых трудностей.

 

— Скажите, если люди все же воспользовались услугой  застройщика и не сами подавали и получали документы, то как они могут удостовериться, что ДДУ зарегистрирован?

— На договоре должен стоять штамп с номером регистрационной записи в реестре. Штамп может стоять как на лицевой стороне договора, так и на последней странице, это не имеет значения. Значение имеет сама запись в Росреестре, и вот именно номер на штампе отражает, что запись была произведена. Это гарантия того, что в отношении данного объекта недвижимости (квартиры) не будет зарегистрирован еще один ДДУ. Помимо этого дольщик, уплатив пошлину, может запросить выписку из реестра. Она может быть как в бумажном, так и в электронном виде.

 

— Закон говорит, что сначала происходит регистрация ДДУ, а лишь потом его оплата.

— А как иначе? По закону застройщик вправе привлекать средства дольщиков только после того, как человек стал дольщиком, то есть после государственной регистрации ДДУ. Если нет регистрации, то нет и договора. Подписи на документе и готовность отдать деньги совсем не свидетельствуют о том, что договор заключен, это лишь бумажка, которую вы согласовали. Договор и обязательства по нему возникают лишь после внесения соответствующей записи в Росреестр. До этого момента ни одного рубля в качестве оплаты строительства квартиры застройщику платить нельзя.

 

— А как же застройщик страхует себя, что он точно получит оплату? Если, например, договор зарегистрирован, а оплата слишком задерживается, то застройщик должен обращаться в суд?

— Застройщик ничего не теряет при отсутствии оплаты. Ведь строящаяся квартира остается в его ведении и права на нее никому не переданы. Застройщик в таком случае может предложить дольщику расторгнуть ДДУ, так как его условия не выполняются. Возможно, дольщик передумает и оплатит договор. Для расторжения не обязательно обращаться в суд, договор можно расторгнуть и по соглашению сторон. При этом сведения о расторжении ДДУ отражаются в реестре недвижимости. Без этого договор не считается расторгнутым. Заявление о расторжении ДДУ может быть предоставлено любой стороной договора с приложением подтверждающих документов. Если согласия на расторжение ДДУ нет, то любая сторона обращается в суд.

 

— Правки в 214-ФЗ привели к созданию компенсационного фонда, в который с каждого ДДУ будут отчисляться 1,2 %. Закон говорит, что отчисления должны происходить до регистрации ДДУ. Получается, эти деньги должен вносить застройщик, а потом возвращать себе после оплаты? А если договор придется расторгнуть по причине задержки выплат, то как вернуть уплаченный взнос в компенсационный фонд?

— Без перечисления отчислений (взносов) в компенсационный фонд застройщик не сможет получать от дольщиков плату по ДДУ. Регистратор обязан проверять внесение таких взносов при регистрации каждого договора. Уплаченный взнос не будет возвращаться застройщику после оплаты цены договора дольщиком. Ведь компенсационный фонд нужен для выплаты возмещения гражданам-дольщикам и финансирования завершения долгостроя.

 

— Дмитрий Павлович, хотелось бы уточнить у вас еще один момент, хотя он не касается именно регистрации, но он не менее важен при покупке квартиры по ДДУ. Вопрос касается инфраструктуры, которая строится за деньги дольщиков и потом оформляется в общую долевую собственность. Такая собственность накладывает на владельцев этих долей какие-то обязательства? Например, по налогам?

— Конечно. Такие собственники несут обычное бремя содержания имущества. Если дольщики станут сособственниками детского сада, то будут обязаны использовать такой объект по назначению, содержать его и платить налоги. Но пользование детским садом, естественно, будет за соответствующую плату.

 

— Получается, человек вкладывается в будущее жилье, а на него еще навешивают бремя содержания доли детского сада или школы?

— Нет, если вам эта доля не нужна, то вы не покупаете квартиру в том доме, строительство которого сопряжено с возникновением собственности на детсад. Закон предусмотрел разные варианты. Далеко не все детские сады и школы, которые будут построены на деньги дольщиков, будут поступать в общую долевую собственность. Они могут стать и муниципальными.

 

— Муниципальными объекты инфраструктуры могут стать, если на их строительство денег дольщиков ушло менее 50 %?

— Нет, в законе все сложнее. Вне зависимости от процента участия денег дольщиков объекты социальной инфраструктуры могут оформляться в муниципальную собственность, а могут в общую долевую. Но предварительно, еще до заключения ДДУ, претендент на статус дольщика знакомится с тем, как в выбранном им ЖК решается этот вопрос. Если его это решение устраивает, он заключает ДДУ. Если не устраивает, то он не покупает здесь квартиру.

И не стоит думать, что общая долевая собственность всем не нужна. Кто-то, наоборот, хочет, чтобы социальные объекты были оформлены именно так, тогда все собственники выступают в роли акционеров и сами решают, как использовать тот или иной объект. Может, они хотят частный детский сад или школу. Почему нет? При таком решении социальный заказ выполняется, и при этом сами дольщики еще что-то получают. Сегодня достаточно часто строительство школ и садов для города идет на деньги дольщиков, но в ущерб строительству самого дома. Все это понимают, но ничего сделать не могут. Правки же в 214-ФЗ дают возможность дольщикам самим решать этот вопрос.

Строительство на деньги дольщиков в принципе стало контролироваться жестче, есть много случаев и оговорок, на что именно можно использовать эти деньги, а на что нельзя. Новая статья 18.1 214-ФЗ  все это конкретно прописывает.

 

— Получается, будущий дольщик изначально знает, будет ли в данном  ЖК или доме общедолевая собственность или нет. А если его такой вид собственности не устраивает?

— Он не будет в этом проекте покупать квартиру. Важно, что он изначально все понимает, что он не пешка в чужой игре и что правила этой игры не поменяются после регистрации ДДУ. Если его эти правила сразу не устраивают, то следует искать проект, играющий по приемлемым для него правилам.

Регистрация покупки новостроек ускорится. Разъяснения экспертов :: Жилье :: РБК Недвижимость

Эксперты Федеральной кадастровой палаты разъяснили готовящиеся поправки об ускоренной регистрации ДДУ

Фото: Сергей Коньков/ТАСС

Правительство России предлагает сократить сроки регистрации договоров долевого участия (ДДУ). Первый договор предлагается регистрировать в течение семи рабочих дней, а все последующие — за пять рабочих дней. Соответствующий документ внесен в Госдуму.

Эксперты Федеральной кадастровой палаты разъяснили готовящиеся поправки и напомнили, как госрегистрация ДДУ помогает защитить интересы будущего владельца квартиры.

Регистрация ДДУ = защита прав дольщика

Договор долевого участия, который заключает покупатель квартиры, подлежит обязательной государственной регистрации. В противном случае он не имеет правовой силы, даже если подписан обеими сторонами сделки. Зарегистрировать ДДУ можно в Росреестре или в МФЦ.

«Только зарегистрированный договор наделяет покупателя официальным статусом дольщика и способен защитить его права и интересы в случае недобросовестного строительства или банкротства застройщика», — напомнили в Федеральной кадастровой палате.

При помощи регистрационной процедуры будущий дольщик может обезопасить себя от мошенников еще на предварительном этапе заключения сделки. Подтверждением того, что государственная регистрация проведена, служит штамп регистрационной надписи на обратной стороне договора с указанием даты и номера регистрации.

Если регистратору станет известно о финансовой несостоятельности застройщика, подделке представленных им документов или будут выявлены другие причины, которые препятствуют заключению сделки, заявитель получит официальный отказ в регистрации договора с обоснованием.

Таким образом, при помощи регистрационной процедуры будущий дольщик может обезопасить себя от мошенников еще на предварительном этапе заключения сделки.

Суть поправок

Как рассказали эксперты, сейчас регистрация ДДУ занимает до семи рабочих дней со дня поступления документов в орган регистрации прав — как для первого участника долевого строительства, так и для последующих. При обращении в многофункциональные центры (МФЦ) регистрация ДДУ проводится в срок до десяти рабочих дней.

После вступления закона в силу сроки регистрации первого ДДУ останутся прежними, а для последующих — сократятся до пяти дней. Если документы поданы в электронном виде, то срок регистрации составит три дня.

Согласно действующему законодательству, сокращенный срок электронной регистрации выделен только для нотариусов. Для всех остальных прописан общий срок регистрации — до семи дней при обращении в орган регистрации прав. Поправки предполагают сокращение электронной регистрации непосредственно для дольщика, отметили эксперты.

«Регистрация договора с первым дольщиком требует больше времени, поскольку на данном этапе происходит правовая экспертиза представленных документов, в том числе касающихся строительства многоквартирного дома, проверка информации о застройщике и внесение соответствующих сведений в Росреестр», — пояснили в Федеральной кадастровой палате.

Сведения о зарегистрированных ДДУ можно получить, запросив выписку из Росреестра. Данный документ содержит информацию о земельном участке, на котором ведется строительство. При этом застройщик обозначается в ней как правообладатель участка, а зарегистрированные ДДУ — в качестве обременений прав на участок. Дольщики указываются как лица, в пользу которых установлены данные обременения.

Падение спроса

В мае московский Росреестр зафиксировал значительное снижение сделок с жильем из-за действующих в столице карантинных мер. За первые две недели было заключено 2,9 тыс. договоров долевого участия и 1,7 тыс. ипотечных сделок. Об этом в ходе онлайн-конференции «РБК-Недвижимости» рассказала заместитель руководителя управления Росреестра по Москве Мария Макарова. По мнению эксперта, ситуация должна стабилизироваться с открытием МФЦ, которые заработали с 25 мая.

Автор

Наталия Густова

Как заключить договор участия в долевом строительстве в 2021 году?

Проверка застройщика и внимательное изучение документов позволят дольщику избежать двойных продаж квартиры и минимизировать риск потери денежных средств

Сфера долевого строительства традиционно воспринимается гражданами неоднозначно. С одной стороны, это возможность приобрести жилье по сравнительно невысокой цене. С другой – считается, что здесь довольно много рисков. Но на практике это не совсем так, если грамотно выбирать застройщика и объект строительства. Разберемся, на что стоит обращать внимание при участии в долевом строительстве.

(Как нарушались права дольщиков в прошлом году, как защититься от таких рисков и что делать, если избежать этого не удалось, – читайте в статье «Рынок долевого строительства в 2020 г.: по-новому регулируем и рискуем»).

В чем особенность договора участия в долевом строительстве?

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – это соглашение, по которому приобретается жилье в строящемся доме. Отличие его от договора купли-продажи в том, что на момент заключения ДДУ квартиры юридически еще нет, но в договоре прописываются ее характеристики.

Покупатель вкладывает деньги в строительство многоэтажного дома, за что впоследствии получает заранее определенное жилое помещение. И ДДУ учитывает нюансы таких правоотношений. Так, в договоре указывается, в какой срок застройщик должен сдать дом. Это важный момент, так как оформить право собственности можно будет только после этого.

На что обратить внимание перед подписанием ДДУ?

1. Проверяем застройщика.

Почитайте отзывы о компании, ознакомьтесь с документами о регистрации, узнайте о наличии завершенных и, наоборот, проблемных объектов. Проверить, зарегистрирована ли компания, можно через выписку ЕГРЮЛ – получить ее можно на сайте ФНС. В выписке в том числе будет указан действующий руководитель компании – именно он подписывает ДДУ (либо от его имени выдается доверенность). Посмотрите, состоит ли компания в едином реестре застройщиков. Кстати, в этом реестре указан рейтинг, и здесь все просто: чем он выше, тем компания надежнее.

Стоит также проверить наличие у компании судебных споров. Сделать это можно через Картотеку арбитражных дел (kad.arbitr.ru). Наличие множества исков говорит о том, что у кредиторов много претензий к компании, и это должно насторожить. Иски от физлиц можно найти на сайте районного суда по месту регистрации компании. Если таких исков много и все они касаются финансовых обязательств, значит, у застройщика нет денег на удовлетворение этих требований, – при наличии средств дела стараются не доводить до суда.

В открытом доступе можно найти информацию о проблемных объектах, т.е. о домах, которые не были сданы в эксплуатацию в срок, строительство которых остановлено по тем или иным причинам. Обычно о таких объектах пишут в СМИ и на форумах, созданных дольщиками. На подобных форумах можно найти отзывы о застройщике и по другим вопросам (качество сданных объектов, наличие социальной инфраструктуры, проблемы с дорогами и парковками и т.д.).

2. Изучаем документы.

Изучите документы, касающиеся строительства: оформлен ли участок (в аренду или собственность), на котором строится дом; есть ли разрешения на возведение конкретного объекта и на использование участка под цели жилищного строительства.

Другой важный документ – проектная декларация. В ней можно найти информацию о страховой компании и предыдущих объектах застройщика. Также в ней указаны характеристики многоквартирного дома, в том числе помещения общего пользования, и элементы благоустройства территории. Важно, чтобы сведения, изложенные в декларации, соответствовали тексту ДДУ. Отдельное внимание обратите на наименование и реквизиты (ИНН, ОГРН) компании – они должны быть одинаковыми во всех документах.

Указанные документы компания размещает на своем официальном сайте. Их копии можно попросить у застройщика перед подписанием договора. Проектная декларация обязательно публикуется застройщиком в единой информационной системе жилищного строительства.

3. Читаем ДДУ.

Внимательно изучить надо и ДДУ. В тексте договора должны быть пункты, в которых указаны: строительный адрес дома, кадастровый номер земельного участка, этаж, номер и общая площадь квартиры, ее планировка и высота потолков, а также срок сдачи дома в эксплуатацию. Если предполагается, что в квартире до ее передачи будет сделан ремонт или установлено оборудование, это должно быть прописано в договоре.

Обратите внимание на пункты, которые регулируют выплату компенсации при отклонении характеристик готовой квартиры от указанных в договоре. Если объект получится больше, вам придется доплатить застройщику. А вот за недостающие метры платит компания.

В договоре должен быть указан срок гарантии по качеству объекта – он не может быть менее 5 лет с момента подписания акта приема-передачи объекта.

Посмотрите, что прописано в пунктах, регулирующих ответственность застройщика за неисполнение обязательств, в том числе за срыв срока ввода дома в эксплуатацию. С 3 апреля 2020 г. действовал мораторий, согласно которому не начислялась неустойка за перенос таких сроков. Но с 1 января 2021 г. дольщик, как и ранее, до моратория, может потребовать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России. Стоимость неустойки рассчитывается в зависимости от цены договора.

Еще один момент – кто подписывает договор от имени застройщика. Это должен быть руководитель компании или тот, на кого оформлена доверенность с правом подписания ДДУ от лица организации.

Какие документы необходимы для сделки?

Перечень документов зависит от ситуации. Если дольщик заключает договор только на свое имя, находясь в браке, потребуется согласие супруга. Если в сделке участвуют оба супруга – свидетельство о регистрации брака или брачный договор. Разумеется, от всех участников сделки потребуются документы, удостоверяющие личность, в том числе от несовершеннолетних детей (паспорт или свидетельство о рождении).

При использовании средств материнского капитала понадобится сертификат, так как его реквизиты будут вноситься в ДДУ. При этом согласие на сделку должны дать органы опеки и попечительства, которые проверят, не ущемляет ли она права и интересы детей. Если для оплаты используются другие субсидии или льготные программы, также предоставляются сертификаты, реквизиты которых вносятся в договор.

Если дольщик использует ипотечные средства, схема сделки остается такой же, но потребуется больше документов. Пакет обычно стандартный: анкета для банка, документы, удостоверяющие личность, свидетельство о браке или его расторжении, брачный контракт при наличии, трудовая книжка и справка о доходах 2-НДФЛ. Но перечень документов может меняться, так как его устанавливает и утверждает банк. При использовании ипотечных средств обратите внимание на процентную ставку и указание в договоре на то, может ли она меняться в процессе исполнения обязательств.

(В статье «Покупка жилья с использованием средств маткапитала» читайте: какую недвижимость смогут приобрести родители и что для этого нужно; как выделить доли в праве собственности на жилье и что будет, если это не сделать.

О том, как поставить ребенка на регистрационный учет и снять с него; как определить размер долей в праве собственности на квартиру, купленную с привлечением средств маткапитала, и как ее продать; о передаче ребенку недвижимости в счет исполнения алиментных обязательств и привлечении второго родителя к участию в дополнительных расходах на ребенка – читайте в статье «Жилищные права ребенка»).

Регистрация договора ДДУ и передача денег

Регистрация ДДУ – обязательный этап сделки по приобретению объекта недвижимости в строящемся доме. Дело в том, что въехать в такую квартиру дольщик сможет только после фактической ее передачи, т.е. после сдачи дома в эксплуатацию. До этого в отношении объекта могут заключаться и другие сделки, так называемые двойные продажи. Чтобы этого избежать, ДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Не соглашайтесь на заключение договоров, которые не требуют регистрации: в этом случае вы рискуете столкнуться с двойными продажами квартиры и потерять денежные средства.

Нередко дольщики подписывают доверенность от своего имени и передают ее застройщику, который и регистрирует договор. В таком случае нужно обратить внимание на текст доверенности в части передаваемых полномочий: там не должно упоминаться право на отчуждение недвижимости (т.е. право продать или другим образом передать объект третьим лицам, совершать в отношении него иные сделки). То есть в доверенности должно быть указано только право на совершение регистрационных действий.

Через 5 дней застройщик получает зарегистрированный договор и передает один экземпляр дольщику. В условиях пандемии распространенной стала практика удаленного подписания договоров ДДУ – для этого потребуется электронная подпись. Также возможен вариант, когда компания отправляет курьера, но тут надо обратить внимание на корректность всех документов перед подписанием. Деньги застройщику передаются после регистрации ДДУ в Росреестре.

(Если собственник владеет недвижимостью в пределах минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом, то он освобождается от уплаты НДФЛ с дохода от ее продажи. В конце 2020 г. для защиты интересов дольщиков был изменен порядок расчета минимального срока владения жилым помещением, приобретенным по договору долевого участия. Этот срок теперь будет исчисляться с даты полной оплаты жилья, а не с даты госрегистрации прав на него. Аналогичный порядок будет применяться при продаже жилого помещения, право на которое возникло у налогоплательщика на основании договора уступки прав требования по договору долевого участия. Подробнее об этом читайте в статьях «Больше с налогоплательщика лишнего не попросят» и «Как мы будем платить налоги в 2021-м»).

Как работает электронная регистрация прав на недвижимость

Как происходит электронная регистрация?

Если покупается квартира в новостройке, то регистрируется договор долевого участия (ДДУ), на вторичном рынке — договор купли-продажи жилья. Также сервис распространяется на земельные участки. Правда, для последних и для вторичного жилья сервис доступен только в том случае, если право собственности на них было оформлено после 1998 года. Услуга применяется только при прямых сделках, то есть цепочки сделок так зарегистрировать нельзя. Есть ещё ограничение на количество созаёмщиков (не более пяти), продавцов и покупателей (не более двух).

После одобрения ипотечного кредита нужно приехать в банк для подписания кредитного договора и других документов. В этот момент представитель банка предложит подключить сервис безопасных расчётов (2 000 ₽). Его суть — в хранении банком денег до регистрации сделки в Росреестре: только после регистрации договора банк отправит средства продавцу недвижимости. Если договор не зарегистрируют, то деньги вернутся покупателю. «Услуга необязательная», — пояснили в пресс-службе Сбербанка.

Покупателю и продавцам делают усиленную квалифицированную электронную подпись (УКЭП), которой будет подписываться договор.

Отправить пакет документов на регистрацию по условиям оказания услуги должны в течение 14 дней с момента её оплаты. Покупателю недвижимости придёт СМС-сообщение с кодом. Позвонит представитель регистратора (Росреестра) и запросит этот код. После его введения договор будет подписан цифровой подписью и передан на регистрацию.

Регистрация договора занимает 5–7 дней. Как только договор будет зарегистрирован, пришлют СМС-сообщение, а на электронную почту поступит подписанный договор.

В течение следующих суток Сбербанк должен перевести деньги продавцу недвижимости.

Зачем это нужно?

Во-первых, при оформлении ипотеки и электронной регистрации документов Сбербанк делает скидку по кредиту в размере 0,1 процентного пункта. Во-вторых, «сервис заменяет минимум четыре визита в банк и МФЦ/Росреестр», — утверждают в Сбербанке.

По данным пресс-службы, в настоящее время 67% всех ипотечных сделок Сбербанка с первичной недвижимостью проходят с использованием электронной регистрации, и 41% — по сделкам со «вторичкой».

Воспользоваться электронной регистрацией можно даже без оформления ипотечного кредита. Услугу предоставляют во всех регионах России.

Сколько это стоит?

Стоимость электронной регистрации составляет от 7 000 до 10 250 ₽. «Стоимость сервиса складывается из операционных затрат банка в конкретном регионе, госпошлины и затрат на оформление УКЭП», — сообщили представители банка. Также к ней можно добавить 2 000 ₽ за сервис безопасных расчётов, поскольку на практике от этой услуги не всегда получается отказаться.  

Как проверить зарегистрированный договор?

Вместе с зарегистрированным договором Сбербанк присылает инструкцию для проверки документа. Для этого нужно зайти на сайт Росреестра и загрузить электронный файл в формате «xml». Затем нажать «Показать в человекочитаемом формате». В результате вы увидите дату, номер регистрации и имя регистратора.

Минусы электронной регистрации

1. Цена. Если самостоятельно отнести документы в Росреестр, то нужно заплатить только госпошлину 2 000 ₽, а электронная регистрация с учётом сервиса безопасных расчётов может стоить в 6 раз дороже.

2. Не все принимают электронную версию договора и выписки из ЕГРН. По словам управляющего партнёра компании «Метриум» Марии Литинецкой, при покупке жилья на вторичном рынке в 95% случаев необходимо арендовать банковскую ячейку. Открыть её можно только при предъявлении оригинала подписанного договора купли-продажи с печатью Росреестра о регистрации документа. «В случае же электронной процедуры такой документ предоставить невозможно. Поэтому абсолютное большинство сделок проходят с посещением МФЦ, что отнимает минимальное время, но при этом даёт возможность получить на руки зарегистрированный договор с «живой» печатью, который станет законным основанием для получения продавцом денег», — отмечает эксперт.

Ещё проблемы могут возникать на этапе регистрации по месту жительства. В некоторых МФЦ могут не принять электронную выписку из ЕГРН и потребовать бумажный документ с печатью. На это жалуются некоторые клиенты на сайте самого сервиса. То, что возникают подобные ситуации, Сравни.ру подтвердили также в одном из столичных агентств недвижимости.

Старший юрист компании «Стрим» Мария Понаморева объясняет отказ МФЦ работать с электронными выписками соображениями безопасности. По сути, говорит она, даже если речь просто о заказе на сайте Росреестра выписки в электронном виде, никто — кроме того, кто непосредственно её заказал и видит на экране компьютера — верить ей не может. Именно поэтому при регистрации по месту жительства могут потребовать документ, который заверен печатью.

Сбербанк пишет, что после электронной регистрации вообще нет необходимости предоставлять куда-либо выписку, полученную на почту. «Госорганы, в которые вы обращаетесь, могут самостоятельно запросить данные в Росреестре», — говорится на сайте сервиса. Теоретически это действительно так, объясняет Мария Понаморева, но на практике всё может зависеть от конкретного сотрудника МФЦ, на которого попадёт покупатель недвижимости.

3. Не все сделки можно так зарегистрировать. Если право собственности на вторичное жильё или землю без построек было зарегистрировано до 1998 года, то при их купле-продаже придётся обращаться в Россреестр (МФЦ) лично. Также электронная регистрация невозможна, если одной из сторон сделки являются несовершеннолетние или представители с доверенностью.

На электронную форму регистрации договора долевого участия перешли около 90% застройщиков Башкирии

Фото: Андрей Старостин

На электронную форму регистрации договора долевого участия перешли около 90% застройщиков Башкирии Фото: Андрей Старостин

В Башкирии успешно применяется электронная регистрация договора долевого участия (ДДУ). Как сообщили в Управлении Росреестра по РБ, около 90% всех застройщиков постепенно переходят на электронную регистрацию ДДУ. Некоторые крупные застройщики, такие как Группа компаний ПСК, ГК «ЖилСтройИнвест», ООО «Талан», ГК «Третий трест», МУП «ИСК», НКО «Фонд развития жилищного строительства РБ», ООО «Трест Башгражданстрой» представляют документы в электронном виде по сравнению с документами, представляемыми на бумажном носителе, в процентном соотношении, соответственно, 70 к 30. По остальным застройщикам процентное соотношение пока невелико, около 80% на бумажном носителе, и только 20% подаются в электронном виде.

За первое полугодие 2018 года в республике было зарегистрировано около 2500 сделок по договорам долевого участия в электронном виде. Всего же за полугодие, как в бумажном, так и в электронном виде, Управлением Росреестра по РБ было зарегистрировано 9475 ДДУ (+31% по сравнению с первым полугодием 2017 года).

Электронная регистрация договора долевого участия действует по всей стране, в том числе и в Башкортостане. Регистрация договоров онлайн облегчила жизнь не только самим дольщикам, но и застройщикам. Регистрация договора участия в долевом строительстве, которая раньше требовала похода в МФЦ, теперь осуществляется прямо в офисе застройщиков. Оформляются документы в электронной форме в самое кратчайшее время.

Долгожданную квартиру в новостройке дольщик может купить здесь и сейчас. Документы поступают из офиса продаж прямиком в Росреестр — в режиме онлайн. Электронная цифровая подпись приравнивается к «живой» на бумажном носителе.

Нововведение действует как при сделках с ипотечным жильем, так и в случае покупки недвижимости за наличные. Главное преимущество такого сервиса — существенная экономия времени. Второй раз в офис приходить не нужно: собственник получит зарегистрированные документы на электронную почту, рассказали в региональном Управлении Росреестра.

регистрация ДДУ восстановится 23 августа — Рамблер/финансы

По состоянию на 22 августа проблемы зафиксированы в 51-м регионе России. Фото: www.legal.report Тема регистрации ДДУ, поднятая ЕРЗ, вызвала большой резонанс в сообществе застройщиков жилья. Опрос девелоперских компаний, проведенный порталом ЕРЗ, подтвердил, что во многих российских регионах возникли серьезные сложности с регистрацией договоров долевого участия. В основном эти проблемы носят технический характер и связаны с тем, что в соответствии с приказом Росреестра П/0548 от 28.11.2017 в ряде территориальных управлений Росреестра начало эксплуатироваться новое программное обеспечение ФГИС ЕГРН, в работе которого периодически происходят сбои. Фото: www.rzn.info «В управлении пояснили, что такая ситуация сложилась в связи с переходом на новое программное обеспечение, — рассказал порталу ЕРЗ генеральный директор ООО «Группа компаний «ЕДИНСТВО» (г. Рязань) Антон Воробьев (на фото). — Еще не вернулись с регистрации те договоры, срок по которым, согласно расписке, был указан 31 июля 2018 года. И такая ситуация, к сожалению, складывается у всех застройщиков региона (это подтвердили порталу ЕРЗ руководители ООО «Кристалл» и ООО «Нувель» — Ред.). В итоге только по нашей компании незарегистрированными числятся более двухсот ДДУ». По словам, топ-менеджера, такая ситуация негативно скажется на строительной отрасли региона. «Нет регистрации — нет возможности получения средств, — напоминает Антон Воробьев. — Как результат — возникновение долгов у застройщика перед поставщиками материалов и подрядными организациями. Темпы строительства замедлятся, также возможно банкротство мелких подрядчиков и производителей строительных материалов». Ну а сам факт того, что с 22 августа 2018 года во всех территориальных МФЦ официально (см. фото выше) приостановлен прием документов по предоставлению госуслуг Управления Госреестра по Рязанской области, глава ГК «ЕДИНСТВО» охарактеризовал как «наступление коллапса». Помимо рязанцев проблемы с регистрацией ДДУ и своевременным получением документов порталу ЕРЗ подтвердили застройщики из Калининградской, Волгоградской, Псковской, Пензенской, Ульяновской, Воронежской, Тюменской, Орловской, Владимирской областей, Республики Чувашия, Красноярского, Приморского краев и целого ряда других регионов России — всего их на сегодняшний день насчитывается 51 (см. таблицу). «О приостановке с 22 августа регистрации ДДУ в нашем регионе нам сообщил сотрудник МФЦ, — рассказал ЕРЗ Евгений Дедяев, генеральный директор ООО «УНИКОМ» (г. Муром, Владимирская область). — Этот факт значительно усложняет и приостанавливает процесс финансирования стройки, а также замедляет темпы строительства, поскольку поступление денежных средств на расчетный счет застройщика происходит только после регистрации ДДУ в Росреестре». «Судя по отзывам сотрудников Росреестра, они не готовы технически работать по этой программе, — отмечает Евгения Ерёмина, коммерческий директор Строительной компании «Балтия» (Калининградская область). — Такие глобальные изменения по замыслу, полагаю, должны были принести ускорение и облегчение процесса регистрации сделок, но как итог — мы не получаем вовремя деньги, висят неоплаченные ипотеки (а там у людей сроки — с даты подписания кредитного договора), дольщики нервничают, а Росреестр разводит руками». «Замруководителя Калининградского отделения в телефонном разговоре мне ответил: «А что вы от меня хотите, я сам сижу, регистрирую», — поясняет Евгения Ерёмина (на фото), добавив: — Очередная «реформа» в стиле Черномырдина: «Хотели как лучше, а получилось, как всегда», — резюмирует топ-менеджер. «Работа компании в отношении долевого строительства заблокирована практически полностью, — вторит земляк Ерёминой, генеральный директор красноярского ООО «БаральтМ» Марина Аверьянова. — Мы не можем получить от участников долевого строительства денежные средства для строительства домов, и, как следствие, не можем выполнить обязательства перед подрядными организациями. Строительство переносится на более длительный срок. Перекредитоваться в банке под высокий процент и исполнить обязательства в срок не удается в связи с долгим рассмотрением заявок. Планируемые закупки стройматериалов по фиксированным ценам в связи с отсутствием зарегистрированных ДДУ произвести невозможно, ввиду чего цены изменяются в одностороннем порядке из-за растущего курса валют». Как рассказал директор ООО «Стройконтракт» (г. Волгоград) Владимир Самойлов, в результате всех этих пертурбаций, у людей «сорван отпуск, негатив клиенты вымещают на застройщике». «На работе организации это сказывается однозначно, — подчеркивает застройщик. — Не оплаченные выставленные счета под запланированные денежные средства от сделок, не поставленные материалы, не выполненные работы ». По словам директора по маркетингу и продажам ГК ЛУГ (г. Псков) Светланы Сибильковой, в Псковской области с 13 по 22 августа наблюдается технический сбой: программа не работает и невозможно осуществлять какие-либо действия. «С 1 июля, когда произошло внедрение программы, задержка регистрации и выдачи составляет до 1,5 месяца, — рассказывает г-жа Сибилькова. — Кроме этого персонал не прошел соответствующую подготовку, по новому алгоритму оцифровки документов и формирования архивов необходим больший штат сотрудников, существующий состав не справляется». Фото: www.facebook.com «В результате у застройщиков образовался кассовый разрыв, который негативно скажется на строительстве объектов, — сетует Светлана Сибилькова (на фото). — В связи с таким долгими сроками регистрации у физлиц, приобретающих жилье за счет заемных средств, заканчивается сроки одобрения ипотеки, не во всех случаях (переход на новую работу, декретный отпуск и т.д.) есть возможность повторно получить одобрение и купить квартиру. Кроме этого согласно изменению в законодательстве о долевом строительстве, которое внес 175-ФЗ, с 1 сентября 2018 года у каждого объекта, этапа объекта должен быть свой р/с, напоминает Светлана Сибилькова. «И если деньги с 1 сентября поступают на старые расчетные счета, а документы сданы на регистрацию в июле и до сих пор не зарегистрированы, это означает, что регистрация пройдет после 1 сентября, и застройщики попадают на штрафы», — поясняет топ-менеджер. Фото: www.gazeta-lianozovo.ru «Сегодня, 22 августа, уже третий день как МФЦ не принимает на регистрацию документы, — сообщает юрисконсульт службы продаж Воронежской Девелоперской Компании Евгения Вострикова. — Задержка с регистрацией документов, в том числе ДДУ, существенно сказывается на работе организации: страдает репутация организации, задерживается поступление денежных средств, клиенты вынуждены существенно корректировать свои планы, а в некоторых случаях — нести дополнительные расходы». «С понедельника вообще невозможно сдать документы на государственную регистрацию сделок, прав из-за того, что программа «висит», — проинформировали в ООО «Культбытстрой — лучшие дороги» (Красноярский край). Проблемы с регистрацией сделок и прав в Росреестре, возникшие из-за сбоя системы в Красноярске, подтверждает репортаж местного телеканала «Енисей-ТФ», где рассказывается о том, что во всех многофункциональных центрах города не работает электронная система приёма и обработки документов. И такие сигналы, повторяем, редакция портала ЕРЗ получила из целого ряда регионов, где остановка регистрации ДДУ влечет огромные убытки для застройщиков и ведет к срыву финансирования жилищного строительства. Впрочем, справедливости ради следует отметить, что есть в России регионы, где новая программа пока не внедрялась, и на сегодняшний день там нет проблем с регистрацией ДДУ в территориальных управлениях Росреестра. «У нас нет задержек в регистрации ДДУ по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, — рассказал порталу ЕРЗ руководитель Отдела регистрации договоров ООО «АН «Полис» Марина Чертовская (на фото). — Мы предупреждены о возможной задержке в связи с переходом на новую программу, но пока таких ситуаций не возникало», — отметила она. Аналогичные сообщения получены от застройщиков Москвы, Екатеринбурга, Вологодской, Ростовской, Челябинской областей и Алтайского края и др. Портал ЕРЗ направил официальный запрос в Росреестр. К вечеру 22 августа ведомство устами своей пресс-службы извинилось за эту ситуацию перед потребителями, сославшись на аварию в арендуемом центре обработки данных (ЦОД) Ростелекома. «Обеспечение функционирования информационных систем Росреестра осуществляется с использованием вычислительных и сетевых мощностей ЦОД Ростелеком, — говорится в сообщении. — Авария в ЦОД Ростелекома, произошедшая 20 августа 2018 года, стала причиной сбоя в системе Росреестра, обеспечивающей прием и обработку заявлений на оказание государственных услуг ведомства. В настоящее время работоспособность ЦОД Ростелекомом восстановлена, но в связи с накопившимся количеством обращений за получением государственных услуг Росреестра возможно увеличение сроков их предоставления. Предоставление государственных услуг в штатном режиме планируется восстановить до 23 августа 2018 года», — заверяют в Росреестре. Портал ЕРЗ продолжит внимательно следить за развитием этой ситуацией. Фото: www.grozny-inform.ru

Соглашение о долевом участии или. Соглашение о праве собственности

Покупка новой квартиры — шаг серьезный и ответственный. Прежде чем покупать жилье в строящемся доме, нужно все хорошо взвесить и обдумать. Продажа жилого помещения предполагает заключение ДДУ (214-ФЗ). На что обращать внимание при подписании этого документа? Об этом и пойдет речь в нашей статье.

Первые строки договора

Перед тем, как связать себя с конкретной строительной компанией, следует внимательно изучить DDU (214-ФЗ).На что обратить внимание с самого начала? Прежде всего, необходимо установить, кто зарегистрирован в документе как разработчик. В тексте необходимо указать ФИО строительная компания … Не помешает более подробная информация — дата и место регистрации застройщика, данные свидетельства о внесении предприятия в Единый государственный реестр юридических лиц и т. Д.

Договор должен быть заключен от имени застройщика, указанного в разрешении на строительство и договоре аренды или продажи земельного участка под строительство объекта.В этом случае от имени предприятия может действовать генеральный директор. На документе должна стоять его подпись. Если договор подписывает другой менеджер, то в ходе судебного разбирательства могут возникнуть непредвиденные сложности. Другой сотрудник имеет возможность представлять интересы компании только по доверенности, которая должна быть приложена к DDU.

О чем будет разговор?

Предмет договора должен быть указан абсолютно четко, без возможности расхождения.Долевое участие в строительстве жилого дома предполагает получение конкретного объекта недвижимости в течение заранее определенного срока. Это то, что нужно зафиксировать в документе. Остальные вопросы — участие в инвестиционной деятельности, софинансирование строительства, предоставление помещений после сдачи объекта в эксплуатацию — не имеют отношения к теме дошкольного образования. Закон 214-ФЗ прямо указывает на это. Причем не имеет значения, написано ли в названии документа «договор на участие в долевом строительстве» или нет.

Подробное описание — залог успеха

Участие в программе предполагает, что DDU должен содержать все возможные характеристики объекта. В нем должен быть указан адрес земельного участка, ориентировочный номер квартиры, этаж, на котором она расположена. Кроме того, обязательна оговорка о финансовых гарантиях, которые застройщик предоставляет своим клиентам.

В документе также должен быть указан гарантийный срок на имущество и его инженерные услуги.Как правило, гарантия на жилище составляет 5 лет, на оборудование — 3 года. Застройщик не может юридически сократить срок ответственности за переданный объект.

Вопрос о стоимости квартиры

Договор долевого участия должен содержать точное техническое описание будущего жилья. Следует указать площадь квартиры, размер балкона, лоджии или террасы с учетом понижающего коэффициента. Строительные компании традиционно стараются включить в ДДУ пункт о том, что если по результатам замеров БТИ площадь жилой площади меньше указанной в договоре, то акционер обязан доплатить за дополнительная площадь или застройщик вернет часть денег за недостроенные квадратные метры.Иногда в документе говорится, что никто никому ничего не должен, вне зависимости от конечного результата.

Опытные юристы напоминают, что Закон 214-ФЗ не запрещает включение в договор пункта о пересмотре цены. Однако в соответствии с законом о правах потребителей покупатель вправе потребовать от застройщика деньги за недостающую площадь, а за лишние квадратные метры строительная компания ничего получить не может. В юриспруденции этот вопрос рассматривается по-разному.

Детальный «портрет» квартиры

Заключая покупателя лучше обратить особое внимание на детали. Например, застройщик должен включить подробное техническое описание собственности в DDU. В документе подробно прописаны все атрибуты — оконные блоки, входные и межкомнатные двери, стяжка пола, отделка стен и потолка и т.д. Чистовая отделка, далее в договоре должно быть указано все, даже класс обоев на стенах.В 214-ФЗ прямо не говорится об участии в долевом строительстве, однако устные обязательства застройщика не могут быть представлены в суде. Поэтому будьте бдительны и требуйте, чтобы полное техническое описание квартиры было в дошкольном образовательном учреждении.

Иногда строительная компания стремится включить в договор пункт о праве вносить изменения в проектную декларацию, планировку и технические характеристики объекта без согласия акционера.Однако с точки зрения закона это недопустимо: покупатель должен получить полную информацию о приобретенном товаре.

Когда ждать исполнения обязательств?

Сроки выполнения всех заявленных в ДДУ (214-ФЗ) обязательств должны быть четко прописаны. На что обращать внимание при изучении этого раздела соглашения? Прежде всего, в нем должен быть указан срок действия самого документа. Причем из формулировки должно следовать, что он действует до тех пор, пока стороны не выполнят все обязательства.

Дополнительно дата передачи квартиры заказчику должна быть указана в дошкольном учреждении. Строительная компания часто оговаривает не конкретные сроки, а квартал, в котором она планирует передать акционеру ключи от жилого помещения. Это не считается нарушением закона, но причиняет некоторые неудобства клиенту. Дело в том, что защита его интересов в случае нарушения сроков четко прописана в 214-ФЗ.Резюме законодательного акта включает очень важный момент — заказчик может расторгнуть договор только через два месяца после истечения срока передачи объекта, указанного в нем. Это означает, что потребителю придется подождать до конца квартала, а затем еще 2 месяца, чтобы предъявить претензии застройщику.

Более того, строительная компания активно ищет возможность обойти 214-ФЗ. Штраф за пропущенные сроки может стать тяжелым бременем для разработчика, поэтому он всегда пытается подстраховаться.Например, он включает в договор условие, согласно которому несет финансовую ответственность только в случае собственной вины, или необоснованно расширяет перечень обстоятельств непреодолимой силы. Поэтому будьте осторожны! Традиционно форс-мажорные обстоятельства связаны с террористическими атаками, боевыми действиями или стихийными бедствиями. На него не распространяются изменения законодательства, неблагоприятные погодные условия и бездействие контрагентов.

Качество — еще одна ловушка для DDU

214-ФЗ об участии в долевом строительстве предписывает, что в случае каких-либо недостатков в квартире компания обязана устранить их или выплатить покупателям соответствующую компенсацию.

Некоторые девелоперы пытаются предвидеть возможные недоразумения и включают в DDU пункт о том, что разрешение на ввод в эксплуатацию приравнивается к подтверждению соответствия объекта проектной документации. Таким образом, застройщик старается минимизировать свою ответственность за некачественное жилье. Этот пункт по-прежнему не исключает возможности предъявления претензии со стороны владельца, но может вызвать проблемы во время судебного разбирательства.

Как сэкономить?

Денежная сторона сделки — важнейший пункт DDU (214-ФЗ).Что искать в этом деле? Во-первых, в контракте должна быть четко указана стоимость имущества. Лучше, если это будет указано в рублях. К сожалению, зачастую цена квадратного метра определяется в условных единицах, а в документе не фиксируется конкретная ставка. Это значительно ухудшает условия контракта.

Во-вторых, в дошкольном образовательном учреждении (образец можно найти в любой юридической конторе, мы приводим ниже) необходимо оговорить, в какие сроки и какими способами будет производиться оплата.Например, это могут быть собственные сбережения или ипотечный кредит. При этом следует внимательно изучить момент, по истечении которого обязательства заказчика по договору будут считаться исполненными. Застройщики настаивают, что это происходит после зачисления средств на счет строительной компании. В результате акционер подвергается большому риску. Ведь перевод денег через банк происходит в течение нескольких дней, и все это время покупатель находится в подвешенном состоянии. Решение этой проблемы довольно простое — в договор долевого участия должен быть включен пункт, согласно которому обязательства перед застройщиками считаются выполненными на момент зачисления средств в банк.

Кто несет сопутствующие расходы?

Важно уточнить вопрос, какая из сторон оплатит расходы по оформлению имущества в Управлении Росреестра. Кроме того, следует определиться, с какого момента покупатель должен оплачивать коммунальные услуги.

Часто девелоперы стараются включить в дошкольное образовательное учреждение предмет, по которому заказчик оплачивает счета за воду и свет с момента ввода жилого дома в эксплуатацию.Однако передача квартиры по акту может произойти только через несколько месяцев. Получается, что, еще не заселившись в новую квартиру, хозяину придется заплатить за «коммуналку». В этом нет ничего справедливого, поэтому мы настоятельно рекомендуем вам внимательно изучить этот контракт.

Как завершить работу DDU?

Долевое участие предполагает не только заключение договора, но и возможный отказ от обязательств перед девелопером. Если это происходит по инициативе покупателя, то он должен уплатить неустойку.При подписании контракта следует обращать внимание на его размер. Обычно он колеблется в пределах 1-15 процентов от стоимости недвижимости. Строгие штрафы для участников долевого строительства в этом случае в 214-ФЗ не предусмотрены. Краткое содержание законодательного акта предполагает, что этот вопрос оставлен на усмотрение сторон. Помните о возможных финансовых потерях при расторжении договора и обратите внимание на размер неустойки — это поможет вам сэкономить.

В заключение хочу отметить, что акционер не обязан настаивать на детализации всех пунктов договора.В ходе судебного разбирательства будет учитываться закон о защите прав потребителей, который полностью защищает интересы физических лиц.

Покупка квартиры в новостройке всегда сопряжена с определенными рисками. В последние годы законодатель ввел несколько норм, которые должны защитить будущих владельцев жилых помещений от различных проблем. Одна из ключевых мер — это регистрация договоров между девелопером и покупателем через DDU (договор долевого участия в строительстве).Этот тип построения отношений имеет как преимущества, так и возможные недостатки. Давайте разберемся более подробно.

Определение

Что такое DDU? Договор долевого участия в строительстве — это документ, который должен заключить застройщик и физическое лицо, желающее приобрести квартиру на этапе строительства. DDU заключается только до ввода нового здания в эксплуатацию. Договор долевого участия — это документ, регулируемый законом. Если девелопер планирует работать в правовом поле, он обязан заключить такой договор с каждым человеком, у которого он привлекает деньги на строительство жилого дома.

Федеральный закон № 214

Договор долевого участия в 2019 году регулируется федеральным законом. Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» Содержит несколько статей, раскрывающих юридические тонкости таких документов.

Плюсы и минусы

Соглашения о капитале, особенно после изменений, внесенных в 2019 году, несут в себе множество плюсов и минусов. Рассмотрим их подробнее. Начнем с плюсов:

• Покупатель, будущий акционер, не сомневается в том, что покупает реальный объект.Согласно закону будущий инвестор в рамках заключения договора долевого участия в 2019 году должен предоставить данные о проектной декларации и ее изменениях, а также обо всех разрешениях, в том числе на строительство многоквартирного дома и на владение или аренду. участок на котором ведется строительство
• Если застройщик планирует продавать квартиры по договорам долевого участия, то он обязан полностью информировать будущих дольщиков о своей деятельности через официальный сайт.Этот сайт должен открываться в любом стандартном современном браузере и содержать как старые версии декларации проекта, так и самые актуальные на момент просмотра.
• Акционера проблемы строителей не беспокоят, так как цена контракта повышаться не может. Следовательно, резкая инфляция или просто желание директора не сможет вызвать рост цены. Купили право на миллион — платить больше не придется
• Требования к соглашению о долевом участии достаточно жесткие.Так, по этой схеме девелопер сможет изменить декларацию проекта только по согласованию с дольщиками — это тоже прописано в договоре долевого участия. Это значит, что дом, в котором вы купили квартиру, не вырастет вдруг на несколько этажей, и не появится в виде пристройки. торговый центр или производственное помещение
• Прозрачные схемы исполнения прописаны непосредственно в соглашении о долевом участии — это позволяет вам не тратить время на изучение законодательства для представления доказательств в суде — вы можете напрямую сослаться на соглашение о долевом участии.
• Есть обязательство по уплате неустойки, ее размер указан и в ГК, и в самом ФЗ-214, и, соответственно, в договоре долевого участия.

Недостатков тоже много, и некоторые из них также связаны с преимуществами-обязательствами, возложенными на строителей. Итак, это следующие недостатки:

• Поскольку цена контракта фиксированная, у застройщика больше рисков перейти в стадию банкротства. (подробнее о том, что делать, если).Договор долевого участия не позволяет изменять цену права требования квартиры, поэтому застройщик должен заложить возможные риски по доступной цене. Демпинг не выходит из-за конкуренции на рынке. Поэтому, например, такая обычная ситуация, как рост цен на кирпич или бетон, может привести к банкротству.
• Стоимость квартиры обычно выше, если вы покупаете ее по договору долевого владения. В том числе в связи с обязательством зачисления в компенсационный фонд долевого строительства.Таким образом, участники жилищного кооператива лишены этой обязанности, поэтому они могут изначально предлагать более выгодные цены.
• Требуется договор долевого участия. Это значит, что процесс покупки квартиры будет довольно долгим.
• Основания для расторжения договора по инициативе застройщика или по инициативе застройщика изложены в самом ДДУ и в федеральном законе. Так что просто расторгнуть заключенный договор долевого участия в 2019 году не получится — необходимые основания.И нельзя просто отказаться от его выполнения, прочтения, от оплаты стоимости контракта.
• Получить рассрочку от застройщика на длительный срок достаточно сложно — девелоперы неохотно дают возможность оплачивать квартиры по ДДУ более полугода. Следовательно, вам придется брать ипотеку. А для этого новостройка должна быть аккредитована в банке, в котором вы планируете получить ипотечный кредит.

Двойные продажи

Существенным плюсом в механизме долевого строительства по 214-ФЗ является регистрация договора долевого участия в управлении Росреестра в вашем регионе.Дело в том, что данная регистрация, помимо прочего, означает проверку по базе данных всех зарегистрированных объектов в этом многоквартирном доме и исключает перерегистрацию права требования. В переводе на человеческий язык это исключает аферы с продажей одной квартиры нескольким людям.

Дело в том, что на самом деле вы не сразу получаете результат от выполнения своих обязанностей. Процесс взаимодействия с разработчиком выглядит так:

• Вы указываете, что такое DDU в понимании выбранного разработчика, есть ли подводные камни в объекте
• Вы заключаете договор долевого участия
• Вы оплачиваете сумму по договору самостоятельно или с помощью ипотечного кредита
• Вы ждете сдачи дома

Вот где закрадываются подводные камни.Ведь на самом деле вы дали деньги за то, чего еще нет в природе. И пока законодатель не ввел регистрацию договоров в госорганах, девелоперы использовали лазейку и продавали одну и ту же квартиру разным людям. Да, это мошенничество, но такие схемы до сих пор рассматриваются в суде.

Договор долевого участия 2019 года требует от лиц, заключающих его, полностью описать отличительные особенности квартиры, включая этажность, расположение этой квартиры в плане и декларации проекта, а также ее номер.Практически исключены двойные продажи.

Штраф

Ранее договоры купли-продажи квартир в новостройках не предусматривали четкого алгоритма установления неустойки при расторжении договора. В случае использования договора долевого участия проблема решается. В законе четко прописана ответственность за DDU и схема начисления штрафа. Итак, это возможно в случае:

• Срок сдачи новостройки или передачи ключей акционеру нарушен более чем на два месяца с даты, указанной в договоре долевого участия
• В построенном доме есть существенные изъяны — например, трещины в стене.
• Застройщик дает вам квартиру меньшей площади, чем это прописано в договоре

Все эти пункты также являются основанием для расторжения договора.То есть вы можете потребовать от застройщика как всю сумму договора плюс неустойку, так и просто неустойку и свою квартиру. Рассчитать размер неустойки за просрочку платежа достаточно просто:

• Вам нужна дата сдачи дома, указанная в договоре контроля — считаем количество дней, прошедших с нее
• Узнать ключевую ставку ЦБ РФ на официальном сайте ведомства составляет 8,5%
• Далее рассчитываем по формуле: 1/150 Х 8.5% X количество дней X стоимость квартиры

Например, за сутки просрочки при сумме контракта 1 млн руб. Девелопер должен будет заплатить вам чуть меньше 600 руб.

Обязательства разработчика по DDU

Не будем останавливаться на полной структуре ответственности застройщика перед всеми участниками долевого строительства. Остановимся на том, что конкретно интересно акционеру.

• По договору долевого участия застройщик обязан подать проектную декларацию в Департамент государственного строительного надзора.Это происходит при оформлении первого договора — поэтому, если вы станете первым, кто приобретет квартиру в этой новостройке, хотя такая ситуация бывает редко, вам придется контролировать этот процесс.
• Перед заключением договора застройщик обязан предоставить вам всю информацию и документы по новостройке по вашему запросу. Это означает, что у разработчика есть возможность отключить некоторую информацию, если вы сами не озвучиваете вопрос. Что именно нужно спросить у разработчика, рассмотрим ниже
• Если вы заключили договор долевого участия, то вы имеете право контролировать расходование своих средств — застройщик обязан потратить их только на строительство многоквартирного дома, в котором квартира принадлежит вам по праву требования. будет расположен.Фактически, если на строительной площадке возводится торговый центр, вы имеете право, а застройщик обязан ознакомить вас с документами на эту строительную площадку и доказать, что он строит торговый центр не на ваши средства. .
• Застройщик обязан завершить строительство собственными силами или иными привлеченными силами третьих лиц, объект, в отношении которого заключен договор долевого участия. Застройщик обязан передать вам квартиру в надлежащем качестве, как и сам объект жилого дома
• Застройщик обязан уведомить вас о завершении строительства многоквартирного дома не менее чем за четырнадцать дней до окончания строительства самого объекта.
• Соглашение о долевом участии от 2019 года предусматривает обязательство застройщика выплатить вам штрафы и пени, а также вернуть денежные средства при наличии оснований для прекращения деятельности существующего дошкольного учреждения.

Уловки разработчика

Несмотря на довольно жесткий контроль в сфере долевого строительства, некоторые девелоперы находят лазейки в законодательстве и пытаются обойти некоторые механизмы обязательной защиты дольщиков. Остальные, не задумываясь, собирают деньги и исчезают в никуда.Сейчас есть две основные схемы уловок, чтобы обойти закон о дошкольном образовании.

Вексель

Довольно запутанная схема, которую сложно понять без знания сопутствующего законодательства. В России существует так называемый «переводной вексель» — залог, который вы можете купить у своей организации. В долевом строительстве девелоперы действуют следующим образом:

• Предлагают заключить договор долевого участия и оплатить его переводным векселем — якобы дешевле.Или называется какая-то другая причина.
• На самом деле причина в другом — по закону застройщик может получить деньги от дольщиков только после получения разрешения на строительство. Если это не так, то собирать деньги нельзя. Но если очень хочется, есть лазейка — счет
.
• Акционер, покупая переводной вексель, получает красивую бумажку, в которой говорится, что застройщик обязуется заключить с ним DDU и учесть цену векселя в цене этого контракта.

Вот и главный обман. Все положения ФЗ-214, направленные на защиту акционера, не применяются в схеме с переводным векселем. Никаких штрафов, никакой страховки от двойной продажи — ничего. На самом деле вас обманывают, и переводной вексель может превратиться в простую бумажку.

Вы ожидаете, что разработчик заключит с вами договор, но этого может не случиться. Причем по любой причине — как незаконной, например простой уход застройщика вместе с вашими деньгами, так и юридической — банкротство компании.Но в последнем случае владельцев дошкольных учреждений защищает компенсационный фонд долевого строительства. Но покупатели векселей — ничего. Не покупайте векселя в ответ на заверения разработчика заключить с вами DDU через некоторое время

Предварительное соглашение

Еще более простая схема, в которой недобросовестные разработчики играют на невнимательности покупателя. Так называемое предварительное соглашение о долевом участии будет сообщаться от DDU одним словом, но на самом деле это просто фиктивный документ, который ни к чему не обязывает разработчика.Это соглашение не предписывает ничего, что закон требует от DDU. Все риски дошкольного образования предусмотрены законодателем. Это не входит в предварительную договоренность.

Фактически, в этом соглашении вы просто соглашаетесь с тем, что в течение указанного периода времени (если таковой имеется) разработчик обязуется заключить с вами DDU. Что будет указано в этом DDU, неясно. И еще одно отличие — расчеты по договору долевого участия производятся после регистрации документа в Федеральном реестре.Это не очень забавная ситуация:

• Вы заключаете предварительный договор
• Платить разработчику
• Даже если он честный и вы все равно подписываете настоящий DDU, он не зарегистрирован в Росреестре из-за каких-то нарушений разработчика
• Все. У разработчика есть ваши деньги. Расчеты производились по предварительной договоренности. Вы можете остаться без поддержки FZ-214 и попытаться обратиться в суд, чтобы доказать, что вас обманули. Не факт, что вернуть хоть часть денег удастся.

Предварительные договоры долевого участия не заключаются. Только легальные дошкольные образовательные учреждения с регистрацией в Росреестре

Как заключить DDU?

Как мы выяснили, федеральное законодательство предъявляет достаточно жесткие требования к содержанию и механизму заключения и исполнения договора долевого участия. Выполнение всех этих требований отвечает как интересам девелопера, так и акционеру.Поэтому лучше проверить, все ли необходимые баллы есть в том дошкольном образовании, которое вы планируете завершить. Давайте рассмотрим подробнее.

Обязательные позиции

Обязательно проверьте, нет ли в соглашении неточностей или странных прочтений типа «заранее». Договор долевого участия в строительстве должен быть составлен четко и без двусмысленностей, все должно быть максимально прозрачно. Вот основные моменты, которые должны содержаться в любом контракте:

• В преамбуле должны быть указаны ФИО, паспортные данные с датой выдачи и адрес регистрации.В соглашении вы называетесь Акционером или Инвестором.
• Данные разработчика — лицо, реквизиты, ссылка на устав и данные руководителя организации. В контракте он будет называться Developer
.
• Строка «Предмет договора». В нем указано, что данный Застройщик обязуется передать Вам квартиру с соблюдением законности процедуры в соответствии с Федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.«Ссылка на настоящий Федеральный закон обязательна, так как он однозначно подтверждает, что данный договор является договором долевого участия
• Проверить наличие данных по строящемуся жилому дому. Это не должен быть комплекс домов, даже если вы являетесь покупателем квартиры в одном из объектов строящегося микрорайона. Единственные отличительные черты именно вашей новостройки — этажность, наличие балконов и лоджий, адрес, количество жилых помещений, их площадь.
• Также необходимы отличительные характеристики приобретаемой квартиры — этаж, на котором расположен объект, его площадь, планировка с площадью каждой комнаты — в дальнейшем, при сдаче, эта информация поможет вам принять жилье и обсудить с застройщиком неустойку или доплату в случае нарушения количества метров
• Цена контракта указана как за квадратный метр, так и полная цена контракта. Здесь важно то, что после строительства вы принимаете квартиру, а площадь квартиры измеряют сотрудники БТИ.Площадь может варьироваться плюс-минус 2-3 метра. Если площадь больше, вы будете знать, сколько нужно заплатить застройщику. Если меньше — сколько вам должен девелопер
• Необходимо указать точную дату передачи вам имущества, а также дату сдачи самого дома в эксплуатацию. Обязательно проверяйте наличие ровно двух дат — иногда бывает, что застройщик сдает дом вовремя, но с передачей ключей на это уходит полгода и более, устранение недостатков в квартире, чего комиссия приемки не делает. обрати внимание на.
• Должна быть четко указана ответственность разработчика. Гарантийный срок не менее 5 лет. Инженерные системы и коммуникации — минимум 3 года.
• Гарантии девелопера на строительство объекта — здесь речь идет о том, что девелопер подтверждает перевод денег по договору долевого участия в компенсационный фонд долевого строительства или демонстрирует страховые обязательства для этой новостройки
• Информация о разрешении на строительство и информация о земельном участке — в собственности или аренде.Если второе, то на сколько лет. Проверьте, не отличается ли срок сдачи новостройки от окончания срока аренды — цифры должны совпадать. И обязательно посмотрите фразу о крайнем сроке — в ней должно быть написано «Крайний срок», а не «Предварительный срок». Важно
• Механизм расчетов — по договору долевого участия вы платите деньги после регистрации договора в Росреестре, но не ранее. Застройщик может попросить оплатить часть контракта авансом, но лучше продемонстрировать ему свою платежеспособность другим способом — например, выпиской из банковского депозита на необходимую сумму или по формату расчета через сейф. ящик или аккредитив

Проверить всю информацию в договоре долевого участия перед его подписанием и отправкой документов в Росреестр.

Заключение договора (образец)

Сам договор вам предложат подписать в офисе разработчика. Не соглашайтесь подписывать его в тот же день, когда вы видите его впервые. Вы имеете право дополнить его необходимыми пунктами и предложить разработчику внести эти исправления в окончательную версию. Алгоритм должен выглядеть так:

• Вы проверяете всю информацию о застройщиках
• Придите к нему в офис, попросите копию DDU и проектную декларацию
• Внимательно изучите все пункты договора, лучше всего — с привлечением юриста, практикующего именно в этой сфере
• Или внести изменения и договориться с разработчиком
• Или дайте согласие и оставьте свою подпись в договоре

Договор оформляется самим застройщиком.На нашем сайте вы можете ознакомиться с настоящим договором долевого участия. Возможен образец.

Пакет документов

Пакет документов, который должен собрать акционер, невелик. Вам необходимо собрать:

• Копия паспорта
• Сам договор и приложения к нему
• Дополнительные соглашения с застройщиком — при необходимости
• Заявление акционера в свободной форме (шаблон предоставляется разработчиком)

Если вы покупаете квартиру через доверенного лица, вам необходимо будет оформить доверенность у нотариуса.Если у вас есть супруг (а) — вам нужно будет получить их согласие на покупку у нотариуса. В случае ипотеки банк должен подготовить трехсторонний договор о заключении договора долевого участия

регистрация

Для оформления договора долевого участия вы можете вместе с представителем застройщика обратиться по нескольким адресам:

• Управление Росреестра по вашему региону
• Многофункциональный центр доставки коммунальных услуг… Срок регистрации увеличится на сутки, но очередей практически нет
• Подайте документы с помощью электронной регистрации — обычно это происходит, если вы покупаете квартиру по ипотечной ссуде. Как физическое лицо можно сделать самому, но для этого нужна электронная подпись … Сроки значительно увеличиваются, поэтому проще использовать первые два варианта

После подачи документов вы получите квитанцию ​​о том, что документы приняты.Если все прошло успешно, то вам выдадут расписку о заключении договора долевого участия. Осталось только дождаться завершения строительства.

Риски

Несмотря на все прелести соглашений об участии в акционерном капитале в 2019 году, новоиспеченный акционер может все же столкнуться с тем, что его новое здание станет проблемным. В основном это связано с банкротством компании-разработчика. Законодатель считает, что риски по договорам долевого участия минимальны, поскольку в этой ситуации будет работать компенсационный фонд долевого строительства.Но поскольку прецедентов еще не было, остается только догадываться, как все будет происходить на самом деле.

Адвокатская защита адвокат … Он специализируется на рассмотрении дел, связанных с обжалованием неправомерных действий должностных лиц, жилищными спорами, а также взысканием штрафа с застройщиков. Большой опыт работы с ФЗ 214.

Защита акционеров

Подводные камни договора на участие в долевом строительстве

Заключение DDU

Срок передачи объекта акционеру

Проверка DDU

Юрист А.Э. Гордон

Коллегия адвокатов Московской области

DDU обратит внимание на

Выгода от участия населения в строительстве очевидна: девелопер для строительства многоквартирного дома привлекает деньги от населения, а не банковские кредиты … Расчеты квартир за строительные работы и материалы с подрядчиками и поставщиками (бартер ), отсутствие бюджетного финансирования, все это значительно снизило стоимость жилья.Цена квартиры в новостройках намного ниже цены вторичного дома и более доступна для покупателя.

В то же время в конце 90-х годов появились многочисленные схемы обмана участников строительства или перекладывания рисков нерадивых строителей на дольщиков. Мошенники привлекали средства от населения якобы на строительство и выводили их по фиктивным контрактам с подставными компаниями в иностранные офшоры. Тогда девелопер был признан банкротом.

Если вы заканчиваете программу дошкольного образования, на что вам следует обратить внимание?

Во-первых, не расслабляйтесь, если вам предлагают купить новостройку под ДДУ. А прочитав статьи на нашем сайте, вы убедитесь, что есть основания для повышенного внимания.

Нужен ли вам юрист для сопровождения покупки по DDU?
У вас есть вопросы по транзакции, этапам транзакции для DDU?
Звоните, пишите:

До сих пор сохраняется практика начала строительства многоквартирных домов без разрешительной документации и сбора денег за «воздух».За долгие годы сопровождения сделок с новостройками мы изучили множество договоров. Цель соглашения с покупателями квартир часто была неясной, а интересы участника строительства были слабо защищены.

Вакханалия конца 90-х — начала 2000-х гг. Была загнана в рамки цивилизации Законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости» от 22 декабря 2004 г., который в значительной степени , защитили интересы дольщиков и установили для застройщиков четкие правила привлечения и расходования средств, подготовки документов, строительства и передачи квартир дольщикам.

С 2010 года в Московской области строительство многоэтажных жилых домов в подавляющем числе случаев осуществляется по договорам участия в долевом строительстве (ДСК). Но даже в 2016 году при покупке новостроек мы неоднократно встречали «кривые» договоренности по DDU (которые, по сути, вовсе не являются DDU), встречались с продавцами квартир — вовсе не застройщиками, а с учредителями девелоперов из офшоров. компании и т. д. и т. д. нс. Нет смысла все перечислять.

Главное, что вы должны убрать из вводных статей в Интернете, — это , сам договор DDU не является гарантией для акционера. В контракте могут быть подводные камни, о которых вы даже не подозреваете. Кроме того, новое здание может быть продано за DDU, или они могут быть проданы за назначение для DDU (подробнее о назначении для DDU). Есть также предварительные договоренности.

При завершении программы дошкольного образования всегда есть на что обратить внимание.Можно сказать: при заключении ДДУ глаза и уши на ширине плеч. В статьях невозможно изложить все возможные ситуации, и покупатель не знает, с чем он столкнется. Читая статьи, покупатель не получит системных юридических знаний. Поэтому, погрузившись в тему, обратитесь к юристу DDU или юристу по недвижимости для очной консультации. Лучшее решение — привлечь юриста по недвижимости для юридического сопровождения покупки новостройки в рамках DDU.Почему юрист? Потому что это единственная гарантия высшего юридического образования и опыта. Для работы юристом не требуется никаких дипломов.

Основные работы по сопровождению покупки новостройки для дду происходят до заключения договора и требуют значительного количества времени. Поэтому всегда рекомендуем не терять время и получить хотя бы устную консультацию юриста по дошкольному образованию.

Суть DDU

Целью принятия Закона 214-ФЗ является защита акционера — участника долевого строительства.Акционер получает защиту в отношениях с застройщиком в случае заключения договора, установленного законом 214, это договор на участие в долевом строительстве (ДДУ). Суть DDU, как и любого договора, — это права и обязанности сторон договора, но никак не название. Начните изучение DDU, предложенного разработчиком, с основной части — предмета договора. Эта часть должна буквально соответствовать редакции закона:

Застройщик обязуется в срок, предусмотренный договором, самостоятельно и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) другой объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства и другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить предусмотренную договором цену и принять объект долевого застройщика.

Отличительной особенностью ДДУ является договор между девелопером и участником долевого строительства. Эти условия договора устанавливаются законом. Из формулировки предмета договора хорошо видны цели участия в договоре обеих сторон.

Целью участия пайщика в долевом строительстве является квитанция от застройщика о законченном строительстве и сдаче в эксплуатацию объекта (квартира, паркинг и др.).

Цели участия акционера соответствуют основным обязательствам застройщика: 1) построить, 2) ввести в эксплуатацию и затем 3) передать объект долевого строительства участнику долевого строительства (собственнику).

Соответственно, основные обязанности акционера (их две): 1) Оплатить цену, предусмотренную договором; 2) Принять объект долевого строительства.

Отсутствие указанных обязательств сторон в соглашении об участии в долевом строительстве или ином указании предмета договора делает спорным отнесение такого договора к договорам долевого участия, что ограничивает возможность защиты интересов акционером с помощью Закона 214-ФЗ. Рекомендуем обратить внимание на формулировки предмета договора и привести их в соответствие с законом 214-ФЗ.

Заключение DDU

Заключение DDU должно быть сделано в соответствии с положениями Закона 214-ФЗ. Защита акционера обеспечивается рядом условий договора, отсутствие которых является серьезным нарушением, и основанием для признания договора незаключенным. Эти условия таковы:

• Цена договора — денежная сумма, подлежащая уплате стороной договора.Закон однозначно устанавливает, за что акционер платит деньги: 1) на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и 2) на оплату услуг девелопера. Приведенные выше формулировки ограничивают свободу действий разработчика по распоряжению средствами, полученными от акционера.

Цена договора должна быть указана в тексте договора однозначно в виде фиксированной суммы или метода расчета. В любом случае положение о цене в контракте должно позволять акционеру однозначно определять цену, подлежащую уплате.Как правило, цена в дошкольном образовательном учреждении указана за 1 квадратный метр площади строительного объекта, например, многоквартирного дома. При этом в договоре дошкольного образования часть объекта, передаваемая акционеру, должна быть прямо указана и конкретно описана. В многоквартирных домах это квартиры, нежилые помещения. В описании должны быть указаны конкретные параметры доли: квартира, секция (подъезд), этаж, номер на участке, количество комнат, общая площадь.

Совокупная цена 1 кв.м и параметры доли акционера позволяют установить цену по договору DDU.

• Срок передачи объекта строительства заказчиком акционеру. Это период, в течение которого заказчик обязан передать акционеру завершенный объект строительства и сданный в эксплуатацию объект долевого строительства.

Срок передачи объекта долевого строительства должен быть указан в договоре ДДУ точно — по дате или в виде временного интервала — например, 4 квартал 2017 года.

• Штраф: Заинтересованность акционера в своевременном получении построенного объекта от застройщика обеспечивается штрафом (установлен ст. 6 Закона 214-ФЗ). За каждый день просрочки заказчиком передачи объекта акционеру последний вправе потребовать уплаты неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены контракта.

ВАЖНО: Если акционер является гражданином, то штраф будет взыскиваться в двойном размере.

• Качество объекта долевого строительства : Застройщик обязан передать акционеру объект долевого строительства, соответствующий условиям договора, СНиП, проектной документации, а также другим обязательным требованиям.

Если акционер обнаруживает отклонение от условий договора о качестве, , которое делает его непригодным для предполагаемого договора использования, Участник долевого строительства, если иное не предусмотрено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

* безвозмездное устранение недостатков в разумные сроки;

* соразмерное снижение цены контракта;

* возмещение своих затрат на устранение недостатков

Если акционер при передаче ему завершенного объекта строительства обнаружил существенные отклонения как объект долевого строительства (недостатки, дефекты, несовместимость оборудования — вместо пластиковых окон — деревянные, вместо стеклопакетов — одинарные, то отсутствие согласованной в договоре электропроводки и т. д.) из условий договора, либо несвоевременное устранение застройщиком выявленных недостатков, участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.

ВАЖНО: В случае одностороннего расторжения акционером соглашения DDU проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денег или части средств в счет цены контракта до дня их возврата застройщиком. участник долевого строительства.

• Гарантийный срок: Гарантийный срок на объект долевого строительства устанавливается не менее 5 лет с момента передачи объекта дольщику.

Требования акционера к застройщику по качеству объекта строительства могут быть предъявлены в течение гарантийного срока.

Дополнительные гарантии защиты акционера: возможность одностороннего внесудебного расторжения договора DDU по инициативе акционера, в следующих случаях:

1) просрочка девелопером передачи объекта долевого строительства на срок более 2 месяцев по сравнению со сроком, установленным договором;

2) нарушение застройщиком условий качества строительного объекта, делающее его непригодным для использования;

3) существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;

4) прекращение гарантии по обязательствам застройщика до истечения срока строительства объекта.

При этом в определенных ситуациях акционер может расторгнуть договор DDU только в судебном порядке:

• при прекращении или приостановлении строительства (создания) многоквартирного дома, в состав которого входит объект долевого строительства.

Исходя из этого, требование о расторжении договора долевого строительства будет обосновано при наличии обстоятельств, однозначно указывающих на то, что объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства в срок, предусмотренный договором долевого строительства;

• в случаях существенного изменения проектной документации строящегося многоквартирного дома, в который входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размеров объекта долевого строительства;
• при изменении назначения общего имущества и / или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Заинтересованность акционера в исполнении застройщиком обязательства по своевременному строительству, сдаче в эксплуатацию и передаче объекта строительства, так как более слабая сторона договора, согласно закону 214-ФЗ, обеспечивается способами предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации:

1) Залог, 2) Банковское поручительство, 3) Страхование гражданской ответственности.

В силу закона с момента заключения договора ЗДУ считается заложенным пайщиком земельный участок, на котором будет осуществляться строительство многоквартирного дома, а также многоквартирный дом. сам по себе не достроен.

В связи с обязательностью государственной регистрации договора ДДУ в Едином государственном реестре прав, при государственной регистрации договора одновременно происходит государственная регистрация залога земельного участка на строительной площадке. .

В случае остановки строительства и / или государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства находится в залоге у дольщиков.

Введенный в эксплуатацию объект строительства считается заложенным дольщиками до момента его передачи застройщиком собственнику по передаточному акту.

Залог обеспечивает исполнение застройщиком обязательства: 1) по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, 2) по выплате участнику долевого строительства причитающихся ему денежных средств в счет возмещения убытков и (или) в качестве неустойка (штраф, пени) из-за неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства.

БАНКОВСКАЯ ГАРАНТИЯ и СТРАХОВАНИЕ

По выбору застройщика вместе с залогом обеспечивает обязательства застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключаемым на строительство (создание) многоквартирного дома на основании одной разрешения на строительство. , банковская гарантия или страхование гражданской ответственности.

Проверка DDU

Понятие проверки дошкольного образовательного учреждения имеет два значения: 1) основное — меры проверки перед заключением договора о дошкольном образовании, 2) проверка самого дошкольного образовательного учреждения.

ЧТО МЫ ПРОВЕРИМ ПЕРЕД ЗАКЛЮЧЕНИЕМ ДОГОВОРА DDU

Вышеуказанные гарантии акционера по соглашению DDU могут быть реализованы, если договор на участие в строительстве по форме и содержанию соответствует требованиям Закона 214-ФЗ, то есть действительно является соглашением DDU.Изучение текста договора о дошкольном образовании и сравнение его с законом 214-ФЗ является признанной необходимостью.

При этом сам девелопер и само строительство должны соответствовать требованиям Закона 214-ФЗ. Следует четко понимать, что основная обязанность акционера по соглашению DDU — оплатить цену соглашения (стоимость квартиры), и если вы не позаботитесь о них, эти деньги могут быть потеряны. Акционеру может быть предоставлен договор, он его подписывает, платит деньги и…Вот и все. Нет конструкции.

Само по себе соглашение DDU, даже с гарантиями, установленными законом, не освобождает акционера от необходимости проявлять осмотрительность и совершать необходимые действия при заключении контракта. Акционер должен знать: при нарушениях со стороны застройщика расторжение договора и возврат денежных средств требует значительных затрат времени и средств и требует усилий.

Цена квартиры, возможные потери времени и трудозатрат на возврат денежных средств акционером делают целесообразным проведение предварительной проверки при подготовке к сделке по заключению договора DDU.

Проверочные мероприятия перед заключением договора о дошкольном образовании.

Проверяем:

• Проект договора о дошкольном образовании на соответствие требованиям Закона 214-ФЗ.
• Застройщик, как юридическое лицо и как строительная организация на наличие, соответствие заявленных самим застройщиком данных регистрационным данным, годовой отчетности, репутации и т.д. Проверяем информацию об учредителях и руководителе застройщика.
• Мы устанавливаем способы обеспечения обязательств по соглашению DDU.
• Устанавливаем характеристики банка-гаранта или страхового банка.
• Устанавливаем информацию о земельном участке, на котором предполагается строительство объекта по согласованию с ДДУ, и его соответствии требованиям Закона 214-ФЗ.
• Устанавливаем информацию о наличии проектной декларации на объект строительства.
• Проверяем соответствие информации проектной декларации и разрешению на строительство.
• Проверяем информацию о зарегистрированных договорах дошкольного образовательного учреждения на участие в долевом строительстве дошкольного образовательного учреждения и сравниваем ее с разрешением на строительство и проектной декларацией.
• Устанавливаем наличие судебных споров с участием застройщика и подрядчиков. Их характер и значение для строительства и заключения договора DDU.
• Устанавливаем наличие юридических схем по организации строительства и привлечению средств дольщиков.
• Оцениваем перспективы своевременного завершения строительства и передачи объекта строительства акционеру.

Подводные камни при завершении дошкольного образования

ПРОВЕРКА РЕАЛЬНОГО ОБЪЕКТА В НОВОЙ МОСКВЕ СЕНТЯБРЬ 2016

Что искать

Клиентам не потребовалось юридическое сопровождение купли-продажи квартиры в новостройке по договору на образовательное учреждение, поскольку «Новая Москва» — жилой комплекс бизнес-класса.Документы прозрачные, высокая степень готовности объекта — комплекс сдается на полгода. Продажа квартир ведется давно (более полутора лет), публикаций о скандалах по этому объекту нет, сдача отложена, но одно время.

Нас попросили присутствовать на сделке и посмотреть в строительной документации на явные недостатки и договор долевого строительства.

Все началось с «мелочи»: нам не смогли предоставить доверенность представителя на подписание DDU и договора, на основании которого он действовал.Их вообще не было, ни оригиналов, ни копий. Но вопрос был в другом, квартиры почему-то продавал не застройщик, а индивидуальный предприниматель по агентскому договору.

Вразумительных объяснений от менеджеров мы не получили, и покупатель доверил нам юридическое сопровождение сделки купли-продажи квартиры.

Мы запустили стандартную проверку перед подписанием DDU по указанной выше схеме.

Предоставлен полный пакет документов, подтверждающих законность строительства.Было разрешение на строительство, проектная декларация и другие документы.

Дата выдачи разрешения на строительство подтвердила своевременность его получения и законность начала привлечения средств дольщиков.

Земельные участки находятся в собственности застройщика с 2009 года, что также вселяло оптимизм. То же, что и характеристика земельного участка: категория земель и разрешенное использование.

К этому времени концепция сделки со стороны застройщика (продавца) изменилась: вместо заключения DDU предложили выкупить по соглашению о передаче прав по DDU у одного из акционеров.

Появилось новое юридическое лицо — акционер, реализовавший свои права по ранее заключенному договору DDU. В целом версия рабочая, но проверки добавлены. Покупатель дал добро, переходим к проверке.

Договор DDU вызвал вопросы: на первый взгляд договор соответствует закону, но в договоре 15 квартир. Акционер передает права по одному из них нашему покупателю.

Никакого нарушения закона в этом нет, но есть основания для «совпадений» в оформлении, т.к.один договор концессии на одну квартиру проходит государственную регистрацию.

• Мы проверяем акционера — российскую организацию, но одного учредителя со 100% долей — офшор — Британские Виргинские острова. То же не страшно.
• Проверяем действующий договор DDU — И вот новость: в реестре прав (EGRP) нет информации об этом договоре. При этом на самом договоре есть государственный регистрационный номер. Скорее всего там ошибка с информацией в реестре, забыли добавить в базу, иногда это не страшно, но перепроверить обязательно нужно.Так что при уступке продажа одной квартиры может увеличиться вдвое.
• Устанавливаем количество заключенных договоров на дошкольное образование в целом по объекту — Новости: всего около 180 единиц, а по словам заказчика и менеджера застройщика, в розницу было продано более 1000 квартир. , то есть такое же количество соглашений DDU должно быть. С учетом того, что в «нашем договоре о дошкольном образовании» 15 квартир, то количества квартир, проданных в розницу, не хватает на 1.5 лет реализации и близкое завершение строительства.
• Проверка на предмет судебного разбирательства — Новости: наш дольщик-продавец активно судится. В 2015-2016 годах акционер участвовал в 20 судебных процессах. Везде акционером является ответчик, денежные требования в размере от 1 до 70 миллионов рублей. за неуплату поставленных строительных материалов или выполненных строительных работ.

Другие новости: Согласно одному из судебных решений, взыскание было обращено под залог.А вот и новости! Залог — это наше соглашение по DDU! Прибыл!

Взыскание было подано в суд в конце августа 2016 года, то есть несколько недель назад.

Взыскание осуществляется по решению суда путем проведения аукциона.

Вопрос в том, что все права пайщика по договору дошкольного образования заложены на все 15 квартир. Взыскание было уплачено только за часть, а именно за квартиру, выбранную покупателем.

Кроме того, при обсуждении ситуации с заказчиком выяснилось, что он рассчитывал заселиться в квартиру в конце первого квартала следующего 2017 года. Однако, на наш взгляд, строительство объекта не будет завершено. ранее второго квартала, и будет введена в эксплуатацию не ранее третьего квартала 2017 года.

Это подтверждается информацией проектной декларации и продлением разрешения на строительство до 2 квартала 2019 года.

Мы уведомили клиента об этом.

После долгих раздумий клиент решил купить квартиру именно у этого застройщика. Мы рекомендовали рассмотреть еще один договор дошкольного образования, который не являлся предметом залога и не участвовал в судебных спорах.

Проанализированная конкретная ситуация показала: при завершении программы дошкольного образования нужно обращать внимание на все:

1. для строительной документации (земельный участок, разрешение на строительство, проектная документация и т. Д.)
2. по документам разработчика
3. по документам продавца (при покупке квартиры по уступке прав), прежде всего, сравните оригинал DDU, его оформление акционером и договор уступки
4. к тексту условий договора на участие в долевом строительстве

Основные преимущества договора долевого строительства, заключенного по нормам Закона 214-ФЗ:

• Привлечение дольщиков к участию в строительстве по договору DDU осуществляется застройщиком после получения и оформления права собственности на земельный участок или его аренды.
• Застройщик обязан опубликовать в СМИ, Интернете информацию о проекте будущего строительства (проектную декларацию) в течение 14 дней.
• Договор долевого строительства (ДДУ) подлежит обязательной государственной регистрации. Сведения о договоре DDU вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Государственная регистрация гарантирует отсутствие двойной продажи жилья.
• В случае просрочки или просрочки застройщиком срока передачи объекта акционеру застройщик уплачивает предусмотренные договором штрафы и пени.
• При обнаружении строительных дефектов при приемке квартиры в новостройке застройщик обязан по требованию акционера:

— устранять недостатки бесплатно самостоятельно

— для удешевления квартиры на сумму, необходимую для устранения недостатков.

В то же время соответствие договора ДДУ требованиям Закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве жилья и другой недвижимости» не является панацеей и не исключает возможности возникновения других проблем.

Как показано выше, это риски залога прав по договору DDU, банкротства застройщика и другие.

Вам нужен юрист для сопровождения сделки?
У вас есть вопросы по сделке, этапам сделки с недвижимостью?
Звоните, пишите:

По состоянию на сентябрь 2016 г.

25.03.16 79 690 0

Как подготовить и что посмотреть

Ника Троицкая

маркетолог

Консультант — Андрей Таргашов

Здесь вы выбрали дом и квартиру, согласовали цену и способ оплаты.Пора закрывать сделку. Согласно документам покупка квартиры в новостройке проходит в шесть незабываемых этапов:

1. Подготовьте документы.
2. Заключить договор долевого участия с застройщиком.
3. Зарегистрировать договор в Росреестре.
4. Оплатить стоимость квартиры.
   (Здесь нужно дождаться сдачи дома застройщиком.)
5. Подписать акты приема-передачи квартиры, получить ключи.
6. Зарегистрировать право собственности.

После регистрации права собственности вы станете полноправным собственником квартиры. С этого момента вы можете зарегистрироваться по новому месту жительства, перепродать квартиру, заселить жильцов или сделать перепланировку.

В сегодняшней статье мы расскажем, как проходят первые два этапа покупки: какие документы нужны и как не сорвать договор. Оформление договора и — темы объемные, поэтому о них напишем отдельно.

1. Подготовка документов на покупку

Пакет документов зависит от того, на чье имя вы покупаете квартиру и как вы будете за нее платить.

Квартира для себя

Самый простой случай — вы не состоите в браке или не состоите в браке, вы составляете договор только на себя, покупаете квартиру по предоплате или в рассрочку. В этом случае подготовьте только паспорт.

Если вы женаты или состоите в браке, но регистрируете квартиру только на себя, то помимо паспорта вам потребуется согласие супруга на покупку квартиры.Такой документ оформят в присутствии вашего супруга в любой нотариальной конторе, при нем ему понадобится паспорт и свидетельство о браке. Необязательно быть у нотариуса: кто дает согласие, приходит лично.

Если у вас есть брачный договор, в котором указано, что вы имеете право покупать недвижимость без отдельного согласия, возьмите его с собой в сделку.

На двоих с супругом

Если вы покупаете квартиру на двоих с супругом, вам понадобятся паспорт и свидетельство о браке для совершения сделки.Если ваш супруг (а) не может лично присутствовать при подписании контракта, вам потребуется нотариально заверенная доверенность, чтобы вы подписали контракт за своего супруга.

В ипотеку

Если вы покупаете квартиру в ипотеку, вам придется готовить дополнительные документы, и у каждого банка есть свой список. У некоторых застройщиков есть ипотечные брокеры — люди, которые знают об ипотеке все и помогают подготовить заявление и документы, чтобы вы могли получить ипотечное решение. Ипотечный брокер подскажет, на каких условиях банки выдают ипотеку, какие документы привезти, заполнит заявку и отправит в те банки, которые выдают ипотеку на квартиры вашего застройщика.

Если застройщика ипотечного брокера нет, придется самому обращаться в банки, собирать документы и заполнять заявки. Подготовьте такой пакет документов для каждого банка:

Если у вас есть другие источники дохода, а официальной зарплаты не хватает на ипотеку, сообщите об этом в банк — вам помогут заполнить анкету, в которой вы укажете реальные доход … Это называется выпиской из банка.

Перед сделкой соберите пакет документов и позвоните разработчику: уточните у него, все ли вы взяли.

2. Подписываем DDU с девелопером

В статье «Как выбрать девелопера» мы рассказали, как получить проект договора долевого участия. Теперь составьте этот договор с менеджером разработчика.

Проверить DDU у стороннего юриста

Даже если проект и реальный DDU не отличаются, обратитесь к стороннему юристу, покажите ему окончательный контракт. Адвокат проверит опасные места. Вы рискуете несколькими миллионами, поэтому не стесняйтесь перепроверить каждую запятую и нанять независимого юриста.

Что должно быть в дошкольном учреждении с порядочным застройщиком:

1. Стоимость квартиры.
2. Срок сдачи новостройки.
3. Адрес дома.
4. Кадастровый номер участка, на котором будет построен дом.
5. Этаж и предварительный номер квартиры.
6. Высота потолков, планировка и площадь квартиры.
7. Пятилетняя гарантия на квартиру, трехлетняя гарантия на инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции.
8. Страхование ответственности застройщика.
9. Ваши паспортные данные.
10. Подробная информация о разработчике.

В договоре юристы всегда стараются предвидеть ошибки и минимизировать убытки от них. Часто разработчики включают в себя предметы, заведомо невыгодные для покупателя. Их недостаток кроется за официальным юридическим языком, через который обычному человеку трудно перейти.

Все контракты с девелоперами одинаково непонятны обычному человеку.Поэтому просто выдохните, наберитесь терпения, вызовите на помощь юриста и расшифруйте договор. Мы напишем статью о плохой формулировке, которая может навредить вам отдельно. Но есть три момента, на которые нужно смотреть особенно внимательно: срок выдачи ключей, порядок компенсации площади и представитель застройщика, который подписывает отдел дошкольного образования.

Смотрим крайний срок передачи ключей

Некоторые девелоперы в декларации проекта указывают на восхитительно быструю доставку дома.Рекламные объявления относятся к этой дате. Но если говорить о дошкольном образовательном учреждении, то оказывается, что хоть в ближайшее время они и будут переданы городу, ключи выдадут только через полтора года.

Застройщик обязуется получить разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию в I (Первом) квартале 2017 года.

Передача Квартиры Участнику долевого строительства осуществляется на основании акта прием и передача при совокупном наступлении двух условий: получение разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию и оплата Участником долевого строительства в полном объеме контрактной цены.Время начала передачи начинается через 30 дней после выполнения условий передачи.

Что это значит. Застройщик сдаст дома городу и получит разрешение на въезд в дом до 1 апреля 2017 года.

Если у вас есть предоплата или ипотека, или к этому времени вы оплатили рассрочку, то 30 дней после даты разрешения разработчик приступит к выдаче ключей. Раньше — только после разрешения на вход и только при согласии с разработчиком.

Смотрим пункт о компенсации площади в договоре

Бывает, что строители невольно увеличивают или уменьшают площадь квартиры. Реже такое бывает в стандартных панелях, чаще в монолитных и кирпичных домах — каждый раз строят как бы с нуля. Стену ставим немного в сторону — для всей квартиры начинается отклонение по площади.

Застройщику невыгодно выплачивать вам дополнительную компенсацию, если площадь меньше, чем по договору.Если площадь окажется больше, чем по договору, и застройщик отдельно не учел этот пункт в договоре, то по закону о защите прав потребителей доплачивать застройщику за доплату застройщику не нужно. метров. Опять же, девелоперу это невыгодно.

Девелоперы не любят просто так тратить деньги, поэтому их юристы перестраховываются в обоих случаях и вносят сложные конструкции в договор, чтобы получить свои деньги или не выплатить компенсацию.Мы взяли ДДУ двух крупных застройщиков и перевели пункты о площади на простой язык:

Площадь Помещения, указанная в п.1.1 договора, может быть изменена (уточнена) по данным технической инвентаризации … Указанная спецификация площади Квартиры не является недостатком качества Квартиры для сторон договора. В этом случае у сторон нет взаимных претензий, цена контракта перерасчету не подлежит.Окончательная (фактическая) площадь указывается сторонами в акте приема-передачи.

В случае увеличения общей площади Квартиры более 1 кв.м по результатам замеров БТИ или кадастрового инженера с действующим квалификационным аттестатом по сравнению с указанным в п.1.1. настоящего Договора Участник обязуется уплатить Застройщику стоимость Договора, исходя из расчетной цены 1 (одного) кв.м, указанной в п. 3.1. настоящего Соглашения в течение 10 (десяти) рабочих дней после направления Участнику письменного запроса Разработчика.

Что это значит. Если при приемке или при замере БТИ выяснится, что площадь квартиры меньше указанной в договоре, компенсация не поступит.

Смотрим в договоре, кто подписывает DDU со стороны застройщика

По закону только генеральный директор может подписать DDU с дольщиками без доверенности.Но на практике нет разработчиков, для которых генеральный директор подписывает DDU. Обычно по доверенности контракты подписывает коммерческий директор, руководитель отдела продаж или директор по продажам — у каждого девелопера свой путь.

Фрагмент из проекта

Ваша задача посмотреть дошкольное учреждение, которое подписывает договор. Если это не генеральный директор, попросите менеджера показать вам оригинал доверенности и сделать заверенную копию.

Копия доверенности является перестрахованием и доказательством того, что ваш договор, как говорят юристы, действителен.Если вдруг что-то пойдет не так, то вы докажете, что подписали договор с представителем разработчика, который имел право подписывать такие документы.

В идеале копия должна быть нотариально заверена, но подойдет заверенная печать и подпись генерального директора.

Если какие-то пункты вас не устраивают, обсудите их с разработчиком, внесите поправки в договор — это законно и нормально. Помните, что вы не только хотите купить квартиру, но и застройщик хочет ее продать. Поскольку у вас общая цель, важно договориться об условиях.

Проверьте DDU с проектом и покажите его независимому юристу. Если какие-то пункты вас не устраивают, предложите разработчику изменить договор — это законно и нормально.

Многие хотят купить недвижимость дешевле рыночной стоимости … Один из способов сэкономить на покупке — DDU.DDU в новостройке: что это, можно ли сейчас оформить договор и что делать получить жилье — расскажем в статье.

Что такое DDU

DDU — договор долевого участия при строительстве многоквартирного дома.Он заключается между застройщиком и будущим владельцем. По договору дольщики обязаны выплатить застройщику определенную сумму, а девелопер обязан использовать эти деньги для строительства и передачи готового объекта в собственность дольщикам. По договору можно купить квартиру DDU, отдельную комнату или нежилое помещение.

Договор долевого строительства № 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».«В документе 27 статей. 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в закон, которые практически отменяют договор долевого строительства.

Что влечет за собой запрет дошкольного образования с 2018 года? По сути, для дольщиков ничего не изменится — они тоже будут платить деньги и получать ключи от квартир, но теперь деньги инвесторов будут защищены. Правительство объяснило, что будет вместо DDU в будущем: счета условного депонирования. Теперь дольщики будут переводить деньги на банковский счет, который финансирует строительство, а девелоперы получат их только после передачи собственности в собственность.Если девелопер обанкротится, дольщики получат свои деньги обратно.

Компании, зарегистрировавшие проектные декларации до вступления в силу поправок, могут использовать договоры долевого участия в строительстве до 1 июля 2019 года. То есть, если застройщик получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года или заключил первый договор раньше в этот день вы сможете заключить с ним DDU.

Плюсы и минусы соглашения о капитале

плюсы	Минусы
Стоимость недвижимости на этапе строительства намного ниже, чем цена готового жилья.	Есть риск банкротства застройщика, замораживания строительства и обмана дольщиков.
Вы можете сэкономить на мебели, бытовой технике, ремонте, пока дом строится.	Возможны форс-мажорные обстоятельства, которые повлияют на дату доставки объекта.
Квартиры, приобретенные по DDU, относятся к первичной недвижимости, и ставка по ипотеке для них ниже.	Все время строительства вам придется тратиться на аренду жилья, если у вас нет своего.

Помимо отделения дошкольного образования, для покупки недвижимости на первичном рынке используется обычный договор купли-продажи и жилищный кооператив. Договор купли-продажи заключается, когда дом уже сдан — сразу можно заехать в квартиру, зарегистрироваться, оформить право собственности. ЖСК — договор жилищно-строительного кооператива. Это похоже на дошкольное учреждение, но формально вы становитесь акционером — вы присоединяетесь к сообществу людей, которые собираются построить дом.При этом нет четких сроков строительства или наказания за их увеличение.

ЖСК или ДДУ: что лучше — каждый решает сам. При регистрации дошкольного образовательного учреждения покупатели более защищены от недобросовестных компаний, а ЖСК предлагает большие льготы по сравнению с дошкольными учреждениями.

Покупка квартиры по DDU : как проверить застройщик

Если вы планируете использовать договор долевого участия при покупке квартиры на первичном рынке, уточняйте у застройщика.Так вы обезопасите себя от недобросовестных компаний. Чтобы узнать всю информацию о разработчике:

🔸 Просмотрите декларацию проекта разработчика. Он должен быть общедоступным на веб-сайте компании. Если его нет, попросите декларацию проекта — разработчик обязан предоставить ее по запросу. Документ содержит подробное описание проекта, сроки его реализации, цель строительства.

🔸 Проверить , находится ли компания в стадии банкротства. Это можно сделать на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Введите название компании — хорошо, если ее нет в реестре. Если компания начала процедуру банкротства, не подписывайте договор, иначе вы потеряете деньги.

🔸 Проверьте, есть ли у какие-либо судебные дела против компании. Сделать это можно в электронном картотеке Федеральных арбитражных судов … Здесь стоит учесть важный нюанс — чем крупнее застройщик, тем больше вероятность того, что против него будут возбуждены судебные дела.Оцените суть того, за что судят компанию, сколько дел открыто, какие решения были приняты по предыдущим спорам.

🔸 Проверить , зарегистрирована ли компания как юридическое лицо. По закону все разработчики должны быть зарегистрированы. Зайдите на сайт Федеральной налоговой службы и посетите единый реестр юридических лиц. Если компании нет, откажитесь от покупки.

🔸 Найдите отзыв о разработчике в Интернете. Например, посетите форумы дольщиков, почитайте отзывы на сторонних независимых сайтах, оцените репутацию компании в различных рейтингах.

Как составлять и что искать в 2018 год в соглашении DDU

Законодательство регулирует форму договора долевого участия в строительстве при покупке недвижимости. Согласно требованиям № 214-ФЗ договор должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Документ считается заключенным с момента регистрации. Договор составляется в трех экземплярах: один остается у акционера, другой — у застройщика, третий хранится в Федеральном реестре.Все копии должны быть подписаны, все имеют одинаковую юридическую силу.

В дошкольном образовательном учреждении должно быть подробное описание объекта — план объекта с графическим отображением расположения частей жилого помещения, сведения о декларации проекта, назначении, общей и жилой площади, количестве и площади помещений. номера и др. Информация. Все требования прописаны в ст. 4 п. 4.1 закона. Помимо этой информации, договор должен содержать:

📜 срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства — срок, к которому предприятие обязуется ввести дом в эксплуатацию;

📜 договорная цена, условия и порядок его оплаты — стоимость покупки недвижимости по ДДУ, реквизиты для платежей, требования к порядку оплаты;

📜 полные наименования сторон — наименование и основные реквизиты юридического лица, фамилия, имя, отчество и паспортные данные акционера;

📜 гарантийный срок на объект долевого строительства — чаще всего гарантия на дом составляет 5 лет.

Более того, все условия, указанные в DDU, должны соответствовать информации в проектной декларации на момент подписания. Если одна информация указана в договоре, а другая указана в декларации, она признается недействительной по требованию акционера.

К дошкольным образовательным учреждениям, как и к другим документам, предъявляются нормативные требования. Необходимо указать дату заключения договора, а также реквизиты, расшифровку и подписи обеих сторон.

Важно! Генеральный директор компании или лицо, на которое выдана нотариально заверенная доверенность от имени застройщика, может подписать DDU от имени застройщика. генеральный директор … Если договор не подписан директором, попросите доверенность. Если его нет, от сделки лучше отказаться.

❗❗ Еще один важный нюанс — застройщик имеет право принимать деньги только после заключения договора. Если он просит оплатить часть до подписания, от сделки лучше отказаться.

Как зарегистрировать DDU в Росреестре

Мы объяснили, что означает долевое участие при покупке квартиры … Но подписание контракта не означает получение права претендовать на недвижимость. Чтобы транзакция состоялась, вам необходимо зарегистрировать DDU в Росреестре. Требования к регистрации прописаны в статье 47 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества».

Для регистрации DDU посетите МФЦ или Росреестр вместе с представителем разработчика.Оплатите государственную пошлину — ее размер составляет 350 рублей для физических лиц и 6000 рублей для юридических лиц. Напишите заявку на регистрацию договора и предоставьте следующие документы:

📓 идентификация — паспорт гражданина РФ — от вас и информация о компании от представителя застройщика;

📔 оригинал квитанции об оплате госпошлины — реквизиты можно получить в любом МФЦ или Росреестре;

№ разрешение на строительство — застройщик может не предоставлять, в этом случае Росреестр сам запросит необходимые бумаги;

📙 план создаваемого многоквартирного дома с указанием количества парковочных мест, нежилых, жилых помещений и другой информации;

📕 декларация проекта — застройщик также имеет право не предоставлять ее, Росреестр получит информацию из других источников;

📒 заключение надзорного органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям п.214-ФЗ, выданный не ранее, чем за 60 дней до регистрации самого первого DDU — разработчик также не обязан его предоставлять;

📓 договор поручительства по обязательствам застройщика , размер уставного капитала которого не соответствует требованиям № 214-ФЗ.

Если вы не первый акционер, заключивший договор с застройщиком, он может не предоставить ряд документов. Они хранятся в файле реестра, и сотрудник Росреестра сможет их просмотреть.

Что делать дальше после постановки на учет дошкольного учреждения в Росреестре — как получить жилье

Продажа DDU при строительстве дома после сдачи объекта в эксплуатацию. То есть после регистрации DDU в Росреестре нужно дождаться указанного в нем времени. Когда наступит срок, указанный в договоре, застройщик сдаст дом в эксплуатацию и оформит необходимые документы. Например, составят протокол о распределении жилых и коммерческих помещений, оформят и получат технический паспорт в БТИ, получат разрешение на ввод в эксплуатацию, поставят объект на учет в Федеральном реестре и присвоят ему почтовый адрес. .Затем он уведомит вас о подготовке документов, сдаст ключи и предложит подписать акт приема-передачи квартиры.

Для оформления права собственности на недвижимое имущество Вам необходимо повторно обратиться в Росреестр. Застройщик должен предоставить в госорган:

№ Паспорт гражданина РФ.

📌 Договор долевого участия в строительстве.

📌 Акт приема-передачи квартиры.

📌 Разрешение на ввод в эксплуатацию — необходимо получить у застройщика, если документ требуется в Росреестре. Как правило, на момент приглашения на получение квартиры сотрудники отдела уже получили этот документ.

📌 Квитанция об уплате государственной пошлины.

Сбор за регистрацию права собственности 2 000 руб.

Ваша заявка будет рассмотрена в течение 10 рабочих дней. После этого в назначенный день посетите Росреестр — сотрудник вернет принятые документы и выдаст выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право собственности.

Подводные камни в DDU

Назначение DDU — что это такое

Согласно законодательству, акционер может передать свои права требования по соглашению DDU третьему лицу. В этом случае третья сторона выплатит акционеру стоимость контракта или более, если стоимость имущества увеличилась за время существования контракта. Акционер получит деньги, третье лицо получит право требовать недвижимость.

Уступка должна быть зарегистрирована: между теми, кто уступает и принимает права требования, заключается отдельный договор — уступка. В нем также прописаны сроки выплаты денег, а также его нужно зарегистрировать в Росреестре. К заданию предъявляется ряд требований — оформить его можно только при условии:

✅ акционер полностью оплатил застройщику сумму DDU;

✅ Акт приема-передачи квартиры не подписан;

✅ сделка согласована с банком, если жилье приобреталось в ипотеку;

✅ акционер ранее не передавал свои права другому лицу.

Если предыдущий акционер не выплатил девелоперу полную сумму, уступка может быть оформлена только с согласия девелоперской компании.

При покупке по договору переуступки у физического лица покупатель не может получать обеспеченные государством выплаты по ипотеке. Если недвижимость переходит к юридическому лицу, льготы остаются.

Что делать, если девелопер обанкротился с DDU

Если девелопер начал процедуру банкротства, важно вовремя узнать об этом.Обратитесь к администратору банкротства и внесите свои требования в реестр кредиторов. Это необходимо сделать в течение 30 дней на стадии наблюдения или 60 дней на стадии банкротства с момента публикации официальной информации о начале процедуры.

Застройщик будет обязан вернуть деньги, которые вы ему заплатили, если он не завершит строительство, или передаст недвижимость в вашу собственность.

Что делать, если застройщик срывает сроки или не выдает документы

Если девелопер умышленно затягивает сроки выдачи документов или срывает сроки сдачи объекта в эксплуатацию, обращайтесь в суд.Суд обяжет его оформить документы, необходимые для регистрации сделки, установить точный срок завершения объекта или присудить компенсацию за несоблюдение срока.

Будьте готовы подать контракт DDU в суд, если застройщик не уложится в срок. Если он не предоставляет документы, представьте доказательства того, что они могли быть выданы раньше. Шансы на удовлетворение вашего иска будут выше, если вы подадите коллективную жалобу еще нескольким держателям акций.

Можно ли унаследовать право требования по DDU

Если акционер, заключивший договор DDU с застройщиком, умирает, его право требовать владения недвижимостью может быть передано по наследству. В этом случае необходимо предоставить застройщику и в Росреестр документы, подтверждающие ваши права наследования. Для этого обратитесь к нотариусу и проведите процедуру «открытия наследства».

Если у акционера несколько наследников, право требования будет распределено между ними, если иное не указано в завещании.Наследники получат равные доли в новой квартире.

Если DDU оформлено за счет кредитных средств

Если вы взяли ссуду на приобретение недвижимости по договору DDU, это необходимо отразить в документах. Договор займа нужно будет предоставить застройщику для учета использования кредитных средств в DDU, а в Росреестре при регистрации DDU, регистрации прав собственности.

Если вы не выплатите банку средства по кредиту, он получит право требования, если иное не предусмотрено кредитным договором.

Если дошкольное образование выдается несовершеннолетнему

На несовершеннолетнего может быть оформлен договор долевого участия в строительстве. В этом случае его законными представителями являются родители или опекуны. Подписывают договор, указывая в документе сведения о несовершеннолетнем — данные свидетельства о рождении, фамилию, имя, отчество, дату рождения. Право собственности в Реестре также регистрируют законные представители. В этом случае свидетельство о рождении ребенка добавляется к стандартному списку документов для регистрации права собственности.Он становится полноправным владельцем недвижимости.

(PDF) Как изменения в законодательстве повлияют на рынок недвижимости?

ICRE 2019

IOP Conf. Серия: Материаловедение и инженерия 667 (2019) 012022

IOP Publishing

doi: 10.1088 / 1757-899X / 667/1/012022

5

такая мера возможна только в определенных регионах, где проблемы с обманутыми инвесторами это единичные

случая, а не массовое явление.

Что касается второй меры, перехода на финансирование строительства и продажи жилья

через эскроу-счета, эта мера связана с необходимостью застройщика перевести средства

покупателей

на специальные банковские счета и хранить их. есть до завершения строительства.Именно за счет

этих средств банки будут ссужать застройщику. По таким счетам штат

предусматривает систему страхования в среднем на 10 миллионов рублей. Новая система заменит привычную схему долевого строительства

и предоставит определенные гарантии акционерам.

При строительстве жилья по старым правилам, без использования счетов условного депонирования, девелоперы

могут столкнуться с проблемой падения рентабельности в среднем на 25-30%.Такая же ситуация может возникнуть, если

взносы в фонд пайщиков с каждого договора DDU увеличиваются до 6%. [6]

В конце 2018 года на рассмотрение в Госдуму внесен законопроект, который обяжет

страховщиков (с которыми заключает договор строительная компания) передать в Фонд

защиты акционеров средства, полученные от застройщиков по договорам обязательного страхования

. За счет этих средств в дальнейшем будут покрыты риски покупателей квартир

в случае возникновения проблем с застройщиком.

Механизм обязательного страхования действует с 2014 года, по нему застройщики

обязаны удерживать 1,2% от стоимости каждого заключенного ОДУ. Согласно законопроекту

предполагается, что система страхования и взносов будет действовать параллельно.

Однако еще на стадии принятия законопроекта многие страховые компании переоценили свои силы,

были вынуждены объявить о банкротстве. Кроме того, страховые компании сами становятся банкротами в порядке

, чтобы не платить обманутым инвесторам.

Данная ситуация возникает из-за нежелания крупных страховщиков работать с рисками долевого строительства

, так как такие риски очень сложно оценить, а у небольших страховых компаний часто нет

денег для возврата вложенной суммы в акционеры в случае возникновения проблемной ситуации.

Самостоятельный выбор суммы платежей, подлежащих уплате, но пропорционально плановой стоимости каждого объекта

, позволит лучше распределить затраты при застройке территории, что снизит

риски возможного незавершенного строительства .Кроме того, предлагается изменить вид ответственности девелопера

с солидарной на дочернюю, а также не прекращать продажу долевых контрактов (DDU) в связи с отзывом лицензии

у крупнейшей компании- страховщик ответственности застройщика.

Как видно из вышеизложенного, каждая мера, предложенная как решение проблем на рынке жилья

, имеет преимущества и недостатки, один за другим, ни один из них не принесет должного решения

проблемы с обманутыми инвесторов, которая в последние годы ухудшилась, а комплексное решение

может существенно изменить ситуацию.

Параллельно с открытием эскроу-счетов для строительных проектов, начатым до 1 июля

2019, планируется запуск механизма проектного финансирования зданий и пятикратное увеличение

взносов в Фонд защиты акционеров.

В развитых странах при реализации сделки по схеме проектного финансирования

Банк инвестирует в жилищные проекты, которые выступают в качестве обеспечения по долговым обязательствам.Возврат

вложенных средств кредитной организации осуществляется не за счет активов девелопера, а

за счет денежных потоков, которые формируются новым проектом. Таким образом, получается, что строительство

объекта

осуществляется за счет средств банка. При этом финансирование проекта

не рассматривается как альтернатива кредитованию, так как ставки могут быть значительно ниже, чем по текущим кредитам для

отраслей.

В Западной Европе схема финансирования проекта используется как основная схема привлечения средств

на строительство. Например, в Германии есть сберегательные кассы, где покупатель вносит

взноса, а через несколько лет может оформить жилищный кредит, соответственно деньги

направляются исключительно на строительство недвижимости.

В Великобритании продажа недвижимости осуществляется по следующей схеме — строительство

проекта финансирует сам застройщик, но может взять предоплату 5%, остальное —

реалов. Налог на прибыль

С 1 января наступающего года внесены изменения в Налоговый кодекс (Федеральный закон от 25.07.2012 г.382) вступил в силу 29.11.14. недвижимость. Новые правила исчисления налогов, направленные на борьбу со спекулятивными операциями.

Что эти изменения принесут обычным людям?

Изменения в минимальном сроке владения недвижимостью для освобождения от налогов

До 2016 года единственным правилом для всех собственников было то, что жилье, находящееся в собственности более 3 лет, не подлежало оплате. Согласно новому правилу, которое распространяется только на недвижимость, купленную ПОСЛЕ 1 ЯНВАРЯ 2016 г. , срок с 3 лет увеличен до 5 лет.

При продаже дома, приобретенного до 01.01.2016, применяются СТАРЫЕ ПРАВИЛА!

Итак, что вам нужно знать …

Во-первых, еще есть возможность продать квартиру со сроком владения 3 года. Однако лишь в единичных случаях.

Например, если она …

1. Наследуется по наследству.
2. Его подарил кто-то из близких родственников (примечание — статья 14 Семейного кодекса).
3. Передана по договору аренды (ок.- жизнь / довольство с иждивенцем).
4. Имущество получено путем приватизации.

В этих случаях налог платить не придется, вне зависимости от продажной цены квартиры.

Во всех остальных случаях перед продажей дома придется подождать, пока не пройдет 5 лет. (не календарных лет, а 5 лет непрерывного владения квартирой) после получения документа о праве собственности. Ранее продажа квартиры обязывает собственника уплатить налог при продаже жилья, равный (ок.- для жителей) до 13 процентов.

Стоимость продажи жилья

Это еще одно нововведение.

Ранее, до 01.01.16, налогооблагаемый доход от продажи жилья равнялся сумме, указанной в договоре купли-продажи. То есть в договоре написано — «2 000 000 рублей», что означает, что с них взимается налог. Причем вне зависимости от кадастровой и рыночной стоимости. Этим «пробелом» в Законе успешно и долгое время пользовались продавцы, которые хотели избежать уплаты налогов. По такой схеме было проведено около 20-30 процентов сделок: в контракте просто указывалась заниженная сумма (как правило, очень низкая — на 2-4 миллиона) — до 1 миллиона рублей, а во втором контракте ( например, покупка и продажа неотделимы / улучшение) возлагается на покупателя (по страховке).

Что теперь?

А теперь доход от продажи жилья, требующего декларирования — составляет:

1. Договорная цена квартиры (примечание — при условии, что это более высокая кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент).
2. Либо кадастровая стоимость (примечание — по состоянию на 01.01 года продажи) умножить на 0,7, при условии, что она больше суммы контракта.

Например:

1. Квартира в вашей собственности 2.5 лет. Стоимость продажной стоимости (ориентировочно — в договоре купли-продажи) — 4 млн руб., А кадастровой — 6,7 млн ​​руб. Кадастровая стоимость, умноженная на нижний / коэффициент, составляет 4 миллиона 690 тысяч рублей. В этом случае договорная цена будет ниже, а значит, налог придется платить с кадастровой стоимости.
2. Квартира в вашей собственности 2,5 года. Цена продажи 4,3 млн рублей, кадастровая цена 6.3 млн руб. Умножив кадастровую цену на коэффициент нижний /, получаем 44,1 млрд руб. Поскольку эта сумма меньше суммы контракта, налог необходимо уплатить с суммы, указанной в контракте — от 4,3 млн руб.

Росреестр определяет кадастровую стоимость. В случае, когда в конкретном регионе эта цена не определена, в расчетах участвует только договорная стоимость жилья.

Как исчисляется налог на имущество с 1 января 2016 года — примеры расчета

Если вы продаете жилье, которое было приобретено до 1 января 2016 г., и срок действия вашего права собственности превышает 3 года, то вы освобождаетесь от уплаты налога.Если квартира приобретена ПОСЛЕ указанной даты, а сумма в договоре превышает 70 процентов кадастровой стоимости жилья на 1 января года продажи, то налог будет рассчитываться по формуле А (цена продажи жилья). жилья) минус Б (цена покупки).

Чтобы снизить налог до нуля, вы можете указать в договоре сумму, на которую вы купили, и эта цена БОЛЬШЕ или равна 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Пример:

Купив жилье в 2016 году за 3 млн рублей, вы продаете его в 2018 году за 5 млн рублей.Кадастровая цена на 2018 год — 3,5 млн рублей. А 70 процентов из 3,5 миллионов — это 2 450 000 р. Цена в контракте больше этой суммы. Соответственно, продажная стоимость вашей собственности превышает 70 процентов запасов / стоимости. Сумма, с которой нужно заплатить налог, составляет 5 миллионов — 3 миллиона = 2 миллиона рублей.

Можно ли снизить этот налог до нуля? Кан. В договоре не должно быть указано 5 млн р., А 3 млн р. Эта сумма не будет превышать 70 процентов от инвентаря / цены (то есть 2 450 000 руб.), Что означает, что вы не получаете доход и не можете платить налог.

Вычет по налогу на имущество при продаже квартиры в 2016 году

Вы продали квартиру дороже, чем купили. Это означает, что они получили доход и, соответственно, обязаны подать декларацию и уплатить налог государству. Но есть и хорошие новости: доход может быть уменьшен с будущим расчетом налога. И поможет в этом удержание имущества, о котором, как ни странно, знают далеко не все.

Вычет составляет 1 млн р / год (ок.Изобразительное искусство. 2220, абзац 1, абзац 1 и абзац 1, абзац 2 Налогового кодекса). То есть при продаже дома, цена которого (примерная договорная или кадастровая) меньше или равна 1 млн рублей, вы освобождаетесь от уплаты налога. Но от суммы, превышающей этот 1 миллион рублей, придется заплатить 13 процентов государству / казне.

Например:

1. Квартире в собственности 2,5 года. При продаже цена в договоре — 3,3 млн руб. и это более высокий инвентарь / стоимость.Итак, ваш доход, с которого вы должны платить налог — 2,3 миллиона рублей. (3,3 миллиона — 1 миллион «вычетов»). С этой суммы вы уплачиваете налог, который составит (2,3 млн х 13%) 299 000 рублей.
2. Квартире в собственности 2,5 года. При продаже цена в договоре — 970 000 руб., А это выше товарно-материальные запасы / стоимость. Итак, ваш доход, с которого вы должны платить налог, составляет 0 рублей (970 тысяч — 1 миллион «вычетов»). Если доход меньше / вычитается, то он равен нулю, и вы освобождаетесь от налога.Такая же ситуация, если доход равен вычету.

На заметку!

Независимо от того, нужно ли вам платить налог или нет, вы ДОЛЖНЫ подать декларацию о доходах в налоговые органы, если проданное вами жилье принадлежало вам менее 3-5 лет. В противном случае у вас все будет хорошо.

Чего ожидать от изменения налогообложения при продаже недвижимости — прогноз юристов

Достоинства нововведений:

1. Недобросовестных сделок с квартирами станет кратно меньше.
2. Перспектива сокращения рынка или стагнации увеличивает вероятность того, что ваши расходы будут равны доходу от продажи жилья или даже будут выше. Таким образом, вам не нужно платить налог.

Недостатки нововведения:

1. Минимальный срок владения для получения права на получение имущественного вычета составляет 3 года и действителен в случаях приватизации, наследования, дарения или покупки квартиры по договору пожизненного / арендного договора. Во всех остальных ситуациях нужно ждать 5 лет.Это означает, что продавец квартиры, приобретенной по договору участия в долларах США / строительстве после 01.01.16, потеряет право на вычет при условии продажи своего жилья ранее, чем через 5 лет с даты выдачи лист свойств.
2. Неизвестно, какой будет размер кадастровой стоимости через несколько лет. Может быть более и менее рыночным. И чтобы найти покупателя, который согласился бы на более низкую цену в контракте, все же нужно попробовать.

Прогнозы:

1. Если рубль намного дешевле, а жилье придется продавать раньше установленного законом срока, то при повышении цены квартиры в рублях размер дохода может быть очень значительным.
2. Продавцы, для которых покупка квартиры является бизнесом, компенсируют налоговые расходы за счет покупателей. Что, в свою очередь, может существенно изменить ситуацию на рынке недвижимости.
3. При высоких ставках по ипотеке рынок аренды недвижимости будет развиваться. Налоговые расходы собственников будут погашены за счет аренды жилья.

1. Если продажа купленной квартиры вероятна, обратите особое внимание на ее текущую кадастровую цену, а также на срок владения.Если возможно, дождитесь крайнего срока, чтобы освободиться от уплаты налога на юридических условиях.
2. Теперь будет тяжелее всем тем продавцам, которые брали квартиры по заниженной цене до 01.01.16, и теперь, раньше установленного законом срока, они должны их продать. Им обязательно посоветуют дождаться момента, когда можно будет избавиться от налога.

:
Налог на продажу квартиры в 2016 году — нюансы расчета на вторичном рынке и новостройке, как снизить налог.

Новые налоги на купленную квартиру с 1 января 2016 года и старую.Кто купил до 31 декабря 2015 года

Учитывайте налогообложение при передаче права собственности. Налог на недвижимость — это другой налог, он рассчитывается на основе кадастровой стоимости, которая меняется из года в год и которую легко рассчитать самостоятельно.

Старые правила исчисления налога при продаже квартиры до 2016 года
1. Квартира старше 3 лет в собственности:

• налога на прибыль нет, декларация не требуется.

2. Квартира до 3-х лет в собственности:

• 13% разницы между ценой покупки и продажи + заполнить и сдать декларацию.

Например, при покупке квартиры стоимостью 4 миллиона рублей вы продали ее за 5 миллионов рублей. Разница будет 5 — 4 миллиона = 1 миллион — 13% = 130 тысяч нужно платить налог. В декларации мы отражаем все эти суммы и представляем в местный налоговый отдел до конца апреля следующего года с даты продажи.

• если мы продаем по той цене, по которой мы купили, налог не взимается, и мы возвращаем декларацию с нулевыми данными о прибыли. Если вы не подадите декларацию, вы можете заплатить штраф в размере 1000 рублей.

Налог на квартиру в 2016 году: изменения по сравнению с 2016 годом

Изменения относительно налога на продажу недвижимости в ст. 117 и 220 Налогового кодекса.

Что изменилось:

• Срок владения квартирой, которая после перехода права не облагалась налогом, составляла 5 лет. Исключение: приватизация, аренда, наследование.

Количество квартир в собственности не влияет на размер налога при переходе права собственности.

В случае налога на имущество действуют льготы на первые 30 кв.м., в дальнейшем рассчитываемые по установленным тарифам.

Как исчисляется срок с какой даты платить налог при продаже квартиры:

1. DDU, приватизация, дарение — получение справки, где указана дата записи в ЕГР (с этой даты)
2. HCC — с момента оплаты последнего платежа за квартиру. Те. Вы можете полностью оплатить квартиру на этапе земляных работ и с этого дня начинается срок владения квартирой.Это удобнее, чем, например, в DDU.
3. В случае наследства — дата открытия наследства (когда наследодатель умер)

Как рассчитать налог при продаже квартиры 2016

При переходе права собственности к расчету налога добавляется кадастровая стоимость квартиры. Он определяет нижнюю границу цены квартиры для расчета налога при переходе права собственности, а не рыночную стоимость.

Кадастровая стоимость обновляется 1 января каждого года в Кадастровом реестре.
Формула расчета налога при переходе права собственности:

Кадастровая стоимость квартиры (с 01.01) x (коэффициент) = сумма, с которой удерживается 13% налог

Коэффициент для каждого региона и типа недвижимости от 0,1 до 2,0

Если вы купили квартиру дешевле, а продали дороже
Например, квартиру купили после 31 декабря 2015 года за 3 миллиона рублей, через 3 года продали за 5 миллионов.Кадастровая стоимость квартиры 6,5 млн х 0,7 = 4550 000 руб.

Рассчитываем налог 13% от этой суммы = 4,550,000 — 3,000,000 = 1,550,000 = 201,500 рублей

Если вы продали квартиру по той же цене, что и купили
Мы купили в 2016 году за 3 миллиона рублей, продали за 3 миллиона в 2018 году, и кадастровая стоимость 2,6 миллиона рублей х 0,7 = 1820 000 рублей. В итоге никакой прибыли. Разницы тоже, потому что получается, что из меньшей суммы мы вычитаем больше всего.

Какие варианты исчисления налога в 2016 году:

1. Нет разницы, нет прибыли — не должно быть налога!
2. Может составлять сумму, превышающую 1 миллион, такая практика сохраняется. В данном случае на 1820000 рублей — 1 миллион = 820 000 рублей
3. В профилактических целях: увеличат кадастровую стоимость, чтобы она всегда была выше цен на рынке недвижимости и люди платили налог

По закону такие варианты не рассчитываются, поэтому, как пойдет практика — неизвестно.Посмотрим в конце 2016 года.

Почему нужно смотреть свежую кадастровую стоимость — она ​​постоянно меняется (может быть, как соответствовать рынку недвижимости, может быть выше рыночной) и есть риск неправильно рассчитать и уплатить налог. Следовательно, можно недоплатить или переплатить. с неверным расчетом.

Долевая постройка
При строительстве дома какие сделки могут быть:

• участие в долевом строительстве (если по ФЗ214) инвестиционный договор (если по жилищному кооперативу)
• передача права собственности

В новостройке до сдачи нет кадастровой стоимости, потому что нет кадастрового паспорта — будет после регистрации права собственности, но пока только проектная документация.

Следовательно, есть только цена, указанная в договоре — других вариантов нет.

Например, по переуступке купили за 3 миллиона, по переуступке продали за 4,5 миллиона, но, как обычно, в договоре указали начальную цену — 3 миллиона рублей.
Новая формула не работает, т.к. отсутствует кадастровая стоимость. Поэтому расчет будет происходить по старой схеме.

Каковы недостатки нового налога с продаж в 2016 году

Схема, которая работала раньше «покупаем, например, за 3 миллиона, а продаем за 3 миллиона = налог не платим» — теперь не работает! Добавление к расчетам кадастровой стоимости сделало эту схему бесполезной.

Если при расчете разницы между ценой покупки и продажи получается сумма менее 1 миллиона рублей, мы в любом случае оплачиваем 13% от полученной суммы.

Как оптимизировать налоги в 2016 году

Продажа квартир в первичном хозяйстве
При уступке доли или права собственности на DDU — мы указываем ту же стоимость, на которую мы приобрели долю или квартиру. Поэтому мы не платим никаких налогов.

Перепродажа по уступке в период от сдачи дома (когда ключи в ваших руках) до получения документов на право собственности.Это верно как для DDU, так и для HBC, если акционер внес не полную сумму доли.

Нюанс: перевод от застройщика в арендованный дом может стоить дороже налога. Те. нужно смотреть на ситуацию.

Продажа квартир
Находим актуальную кадастровую стоимость, коэффициент, в вашем регионе. Рассчитайте по формуле и поймите, есть ли явная разница между покупкой и продажей, с которой нужно платить налог.

Как это можно решить за счет покупателя: например, покупатель — ипотечный взыскатель, ему нужна полная сумма договора, поэтому вы указываете ее, а он отдельно, вне договора, платит за вас налог (дает сумма налога отдельным платежом наличными)

Если есть — оплатите или отложите продажу на неопределенный срок, когда обстоятельства изменятся для вас в лучшую сторону.

Если после расчетов выяснилось, что разницы нет (пример был проанализирован выше).Можно продать квартиру и есть вполне реальный шанс не попасть под налогообложение, т.к. в законе нет указаний на эту ситуацию.

Сегодня вы узнали о налоге на продажу квартиры в 2016 году — как поменять, как рассчитать и как уменьшить!

Здравствуйте дорогие друзья. Как известно, с 1 января 2016 года в Налоговом кодексе Российской Федерации произошли изменения, которые коснулись как продавцов, так и покупателей недвижимости.

В этой статье я объясню вам доступным языком о налоге на продажу квартиры в 2016 году.Однако это касается не только квартир, но и любой другой недвижимости. Коммерческие объекты рассматривать не будем.

1. Минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от налогов с 01.01.2016 составляет 5 лет.

Тех. Теперь, чтобы продать квартиру и не попасть под налог, придется ждать 5 лет. Подчеркиваю особо: данное изменение касается только тех объектов, которые будут приобретены ПОСЛЕ 1 января 2016 года. Т.е. Если вы купили квартиру в 2015 году, необлагаемый период составит 3 года.

1. Если вы получили квартиру в подарок от близких родственников или по наследству, а также если вы ее приватизировали, то необлагаемый период остается прежним: 3 года.

КАК ОПЛАТИТЬ НАЛОГ ПРИ ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ В 2016 ГОДУ.

1. Если вы продаете недвижимость, приобретенную до 01.01.2016 и которой владеете более 3 лет, вы освобождаетесь от уплаты налога.
2. Если вы продаете недвижимость, приобретенную ПОСЛЕ 1 января 2016 года, и цена, указанная в договоре, составляет более 70% от кадастровой стоимости объекта, определенной на 01 января года регистрации отчуждения, то налог рассчитывается как следует: за что купили.

Чтобы снизить налог до нуля, вы можете указать в договоре сумму, на которую вы купили, и эта цена БОЛЬШЕ или равна 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Пример:

Купля-продажа

Например, сейчас 2018 год. Вы продаете квартиру за 5 000 000 рублей, а купили ее в 2016 году за 3 000 000 рублей. Заказываем кадастровый паспорт на свою квартиру и видим, что в 2018 году кадастровая стоимость нашей квартиры составила 3500000 рублей.70% от 3500000 = 2450000 руб.

5 000 000 руб. более 2 450 000 руб. Это означает, что цена продажи квартиры составляет более 70% от кадастровой стоимости.

Следовательно, мы платим налог от 2 миллионов (5 000 000 — 3 000 000 = 2 000 000).

Чтобы избежать уплаты налога при продаже квартиры, в договоре необходимо указать 3 000 000 рублей. Это более 70% от кадастровой стоимости. У вас не было дохода, поэтому вам не нужно платить налог.

Наследование, дарение от ближайших родственников, приватизация

Например, сейчас 2018 год.Вы продаете квартиру за 2500000 рублей, которую вы унаследовали (в подарок или приватизировали) в 2016 году. Квартира унаследована вами (в подарок или вы ее приватизировали), поэтому минимальный срок владения для освобождения от уплаты налогов составляет 3 года. .

Заказать кадастровый паспорт. На 2018 год кадастровая стоимость квартиры 3800000 руб. 70% от 3,800,000 составляет 2,660,000 руб.

2 500 000 меньше 2 660 000, поэтому вы облагаетесь налогом.

Вы можете выбрать 2 варианта уплаты налогов.

• 70% от кадастровой стоимости (2 660 000 руб.) Минус 1 000 000 руб. налоговый вычет. 13% от 1 660 000 = 215 800 руб.
• Если не использовать налоговый вычет: то налогооблагаемая база составит 13% от 2 660 000 руб. = 345 000 руб.

В случае реализации права требования (уступки) налог рассчитывается следующим образом:

Цена передачи за вычетом цены договора долевого участия (долевого участия и т. Д.)

стр.С. Эта статья носит чисто информационный характер. Формулировка намеренно упрощена, что может повлечь за собой искажение смысла при анализе нюансов в отдельных случаях. В нестандартных и сложных ситуациях следует руководствоваться только законодательством Российской Федерации или консультироваться с юристами, описывая конкретную ситуацию.

Дом в сдаче. Как сдать дом в эксплуатацию

Ввод в эксплуатацию — обязательная процедура после завершения строительства жилого дома, как частного, так и многоквартирного.По законодательству РФ это строго обязательно для всех типов жилых домов, кроме садовых … Кроме того, только после ввода в эксплуатацию вы сможете оформить право собственности на жилую недвижимость.

Тем не менее, бывают ситуации, когда ввод зданий в эксплуатацию сопряжен с определенными трудностями, как для физических, так и для юридических лиц … Какие трудности здесь могут возникнуть и как их избежать?

Особенности ввода жилья в эксплуатацию

Ввод жилого дома в эксплуатацию свидетельствует о том, что объект из категории «строящийся» перешел в состояние «введен в эксплуатацию».Это возможно только в том случае, если здание соответствует санитарно-гигиеническим, противопожарным и другим нормам и правилам, в том числе указанным в Градостроительном кодексе. Также подтверждается, что дом построен в полном соответствии с проектно-технической документацией. Что, в свою очередь, готовится и согласовывается в государственных учреждениях на этапе получения разрешения на строительство.

Перед вводом в эксплуатацию жилой дом необходимо оборудовать всеми необходимыми коммуникациями. Особенно важно отопление — если его нет, то здание считается нежилым.Доступ в дом должен быть обеспечен. Помещение должно иметь окна, двери и оборудованные полы. Также необходимо иметь готовую крышу и плиты перекрытия.

Ввод корпуса в эксплуатацию: особенности и порядок действий

Ввод жилья в Новой Москве имеет свои особенности, связанные с тем, что бывшие территории Подмосковья официально вошли в состав Москвы. Это означает, что предыдущее свидетельство о праве собственности на землю устарело и необходимо заменить его новым документом.В котором будет указано, что отныне ваша недвижимость находится в Москве (а не в Подмосковье).

• Запрос установленной формы в Комитет государственного строительного надзора г. Москва.
• Паспорт или доверенность от имени застройщика на лицо, которое будет оформлять документы.
• Кадастровый паспорт и расширенная кадастровая выписка по форме КВ1-КВ6. Их получение возможно как в электронном виде (с ЭЦП), так и в бумажном виде.
• Технический план, подписанный кадастровым инженером или сотрудником БТИ (которого, скорее всего, придется пригласить на строительную площадку для осмотра участка и здания).
• Документ соответствия всем техническим регламентам, СНиПам, регламентам. Выдана строительной организацией, построившей дом.
• Документы, что все коммуникации соответствуют требованиям эксплуатирующих организаций, то есть пожарная, газовая, энергосбытовая.
• Также необходим план с обозначением всех инженерно-технических коммуникаций.
• Акт сдачи-приемки, подписанный заказчиком (собственником), при условии, что строительство велось на основании договора.
• Право собственности на земельный участок и разрешение на строительство, градостроительный план — эти документы не требуются по закону, но в то же время очень желательны.

Покупатели часто выделяют два понятия: ввод дома в эксплуатацию и возможность сделать ремонт в жилом доме. Отнюдь не. Процедура ввода здания в эксплуатацию — процесс довольно кропотливый и трудоемкий.Как дела? Что значит ввод жилого дома в эксплуатацию? Эти вопросы должны понимать люди, которые планируют покупать недвижимость.

Этапы процедуры

Все начинается с завершения строительства здания и прокладки в нем всех необходимых коммуникаций. Только после этого сотрудники БТИ снимают замеры, после чего выдают технический паспорт на дом. Это уже второй этап процедуры ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

Следующий этап — приемочная комиссия берет на себя работу. В него входят представители тех организаций, которые выдают технические задания, а также осуществляют надзор. В комиссию войдут архитекторы, сам заказчик, сотрудники госнадзора. Завершающий этап — разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию. Такое разрешение может быть выдано, когда все члены приемочной комиссии подтвердят соответствие построенного объекта техническим условиям и требованиям проектной документации.

Заключение можно получить в органах строительного надзора с привлечением специалистов по пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологического надзора. Интересно, что от начала строительства дома до завершающей стадии строительства проводятся разные проверки. В результате собирается множество отчетов о проверке. Документы содержат информацию об устранении нарушений и другую важную информацию.

Некоторые другие функции

Приемочная комиссия определяет готовность здания к вводу в эксплуатацию по определенным критериям.В доме должно быть:

Фундаменты, стены, крыши, двери, окна и другие элементы конструкций;

Системы отопления;

Канализация;

Системы водоснабжения;

Системы электроснабжения.

Сдача объекта без. Другими словами, стены в помещении не будут оклеиваться обоями или декоративной штукатуркой. Полы в квартирах также будут без отделочных покрытий. За все эти ремонтные работы отвечает собственник жилого дома.

Готовым к сдаче можно считать только дом, выполняющий функции жилого помещения. Помимо всех коммуникаций, также должна быть возможность подъезда в дом. … Хозяин дома просто не сможет проводить разные операции, потому что дома не существует юридически.

До 1 марта текущего года действовал упрощенный порядок сдачи индивидуальных домов в РФ в эксплуатацию. Граждане получили возможность зарегистрировать свою собственность с минимальными финансовыми затратами… Собственники домов, выполнившие процедуру ввода в эксплуатацию до 1 марта, сэкономили и деньги, и такое драгоценное время.

Сразу после завершения строительства жилого дома в него невозможно заселиться. Между этими этапами еще один шаг — сдача дома в эксплуатацию. Этот процесс может занять несколько месяцев для утверждения или даже быть отклоненным, если не соблюдаются определенные правила.

Необходимость проведения процедуры

Для получения технического паспорта на дом и регистрации прав собственности на него необходимо ввести дом в эксплуатацию.

Для составления данного акта требуются представители различных органов власти, в том числе:

• пожарная служба;
• газ;
• водоканал;
• архитектурная служба;
• сантехника.

Перед вводом дома в эксплуатацию необходимо согласовать разрешение на строительство в тех же органах.

Процесс ввода

Для ввода дома в эксплуатацию необходимо подать заявление с соответствующим заявлением в учреждение, выдавшее разрешение на строительство.К нему следует приложить все необходимые сопроводительные документы, после чего следует ожидать посещения объекта межведомственной комиссией. В пакет документов входят бумаги, позволяющие сравнить построенное здание с первоначально утвержденным проектом.

Перед вводом дома в эксплуатацию, если он построен на основании договора, необходимо подписать акт приема-передачи.

Этот документ должен содержать:

• соответствие объекта ввода в эксплуатацию утвержденному плану;
• нарушений в строительстве нет;
• претензий заказчика к застройщику нет.

В любом случае к документам должен быть приложен технический паспорт дома, который должен быть выдан кадастровым инженером. К заявке на ввод в эксплуатацию также прилагаются:

• разрешение на выполнение строительных работ;
• документов о правах на земельный участок, используемый под объектом;
• межевые и градостроительные планы на него;
• соответствие сданного объекта составленному плану.

После предоставления всех необходимых документов власти обязаны создать комиссию для осмотра объекта, и при соблюдении всех правил реестр сданных в эксплуатацию домов будет пополнен еще одним жилым домом.

Создание паспорта

Перед сдачей дома в эксплуатацию необходимо обратиться в службу БТИ для оформления технического паспорта на дом. Этот документ является основным аргументом для подтверждения существования жилого дома, но получить его бывает сложно.

Инспекторы могут отказать в выдаче документа, если готовый объект не соответствует строительным нормам или если ведутся работы. Конечно, если вы уверены в собственной правоте, вы можете обратиться в суд и оспорить отрицательное решение, но проще убрать все замечания инспектора и перезвонить ему для получения паспорта.

Этот документ содержит основные данные об объекте, включая его адрес, общую площадь, площадь каждого помещения, этажность здания, его отделку и стоимость. Это можно сделать только для полностью завершенного дома.

Требования к вводу в эксплуатацию

Для того, чтобы жилой дом был признан готовым к эксплуатации, в нем должны быть:

• двери;
• окна;
• Черновая отделка стен жилых комнат.

Кроме того, важно знать, что наличие в цокольном этаже потолков выше 2.1 метр автоматически идентифицирует его как первый этаж. Это приведет к необходимости отделки стен в этих помещениях, что может повлиять на бюджет застройщика и его планы на будущее в отношении дома. Чтобы хоть немного сэкономить на бумажной волоките, дом можно вводить в эксплуатацию этаж за этажом. Это позволит использовать часть объекта в жилых целях, а остальные его этажи еще будут достроены. Перед тем как ввести дом в эксплуатацию таким способом, следует знать, что для оформления документов на последующие части постройки вам потребуется провести все процедуры с самого начала.

Сдача нового дома

Многоквартирные дома, построенные до 2004 года, должны были быть осмотрены многими различными представителями государственных органов … Специалисты по строительству и архитектуре обычно первыми появлялись на месте, и только после их утверждения реле проверки передают следующим инспекторам. Такая пошаговая проверка могла задержать сдачу дома на годы, ведь, устранив одну проблему, в любой момент можно было получить новый.Как сейчас девелопер вводит дом в эксплуатацию? Упрощение градостроительного кодекса позволяло сдавать построенные жилые дома только при:

• заключения о соответствии;
• разрешения на вход.

Первый документ является заключительным актом комиссии капитального строительства о соответствии дома всем требованиям проекта и технических характеристик. Для краткости он называется AIA. Получение всего двух документов сократило сроки сдачи объектов до максимальной за несколько месяцев.

Аренда частного дома

Чтобы сдать частный дом в эксплуатацию, нет необходимости проходить все инстанции, как в случае с новостройками. Для этого с 2015 года создана специальная упрощенная процедура, для которой необходимы два документа: технический паспорт на дом и документ, определяющий права собственника постройки на участок под ним. Таким образом, вся нагрузка по оформлению необходимой документации возлагается на сотрудников Росреестра, которые вносят объект в Госреестр и ставят кадастровый учет.

Оформление недостроенного объекта

Иногда возникает необходимость полностью оформить права на недостроенные объекты, как в таком случае сдать новый дом в эксплуатацию? Если строительство еще не завершено, то для его регистрации необходимо предоставить правоустанавливающий документ на земельный участок под строящийся дом и имеющуюся техническую документацию на объект. Он должен указывать на наличие в здании основных несущих конструкций, но объект может не соответствовать требованиям для проживания.Такое документальное оформление позволит вывести недостроенный дом на рынок недвижимости как самостоятельный объект.

Требования к жилому дому

Для того, чтобы дом был признан жилым после завершения строительных работ, недостаточно иметь в нем только окна и двери. Помещение необходимо застелить полами. Для этого не нужно сразу покрывать их финишным покрытием, достаточно иметь бетонный или дощатый пол в основных помещениях.Это необходимо для более точного измерения площади каждого помещения при составлении кадастрового паспорта квалифицированным специалистом. Важно знать, что для сдачи жилого дома отделка в ванных комнатах и ​​кухне должна быть завершена в полном объеме, то есть на полу и стенах укладывается плитка.

Также при сдаче многоэтажного частного дома в обязательном порядке необходимо установить лестницу, а при наличии балкона — забор.

Отопление — очень важный элемент для жилища, поэтому без него дом будет считаться нежилым.Интересно, что не нужно для этого подключать все коммуникации, достаточно просто поставить на свои места котел и радиаторы отопления. После полного завершения работ газовая служба может подключить систему; на этапе ввода объекта в эксплуатацию в этом нет необходимости.

Также в доме должна быть готовая электропроводка и розетки и выключатели, установленные во всех отмеченных в проекте местах.

Последовательность подписания документов на частный дом

Для экономии времени и нервов при составлении акта сдачи частного дома подписи лучше всего собирать отдельно от каждого специалиста, так как собрать будет просто нереально их вместе.Первым акт должен подписать представитель архитектурно-строительной комиссии, который подтвердит соответствие реального дома всем имеющимся на бумаге размерам. Если размеры существенно различаются, возникнут проблемы в виде штрафа и обязательства устранить несоответствия. Поэтому в интересах разработчика делать все сразу по определенным нормам.

Представитель пожарной инспекции проверит все розетки, их заземление, исправность нагревательных приборов и соответствие электропроводки нормам пожарной безопасности.Санитарная служба уделяет участку больше внимания, поэтому перед его приездом следует привести в порядок прилегающую территорию … Если в доме и вокруг него будет слишком грязно, хозяин будет оштрафован.

В любом случае, только при наличии заключенного договора на вывоз мусора и полноценную канализацию, водоснабжение, электричество и, при необходимости, газопровод, дом будет считаться жилым.

Сколько времени занимает регистрация

Только когда дом считается сданным в эксплуатацию, можно подсчитать, сколько времени длился этот процесс.В большинстве случаев скорость зависит от полноты предоставленного пакета документов и составляет не менее двух месяцев. Это связано с необходимостью выделить 30 дней на создание межведомственной комиссии, а также такой же срок на осмотр дома и подписание акта.

Стоимость процедуры

Сколько стоит сдача дома в эксплуатацию? Само обследование проводится комиссией бесплатно, но при этом необходимо оплатить работу кадастрового инженера и госпошлину за регистрацию (около 2000 рублей) и регистрацию объекта в Росреестре.

Ввод в эксплуатацию дома долевой застройки, или многоквартирного дома, производится по типовой схеме, о которой пойдет речь в статье. Процедура входа подразумевает получение соответствующего разрешения, а также обеспечение соответствия дома утвержденному плану и составленному проекту.

Перед тем, как обратиться в уполномоченную организацию строительного надзора для передачи заявки и пакета документов, застройщик должен:

• Осуществить полный комплекс строительных работ, соответствующих требованиям проекта.Здесь речь идет об основных работах по обеспечению безопасности жителей. Что касается благоустройства прилегающей территории (например, озеленение), то эти работы могут быть не завершены;
• Получить свидетельство о регистрации здания, а затем зарегистрировать дом;
• Получить адрес (полиция). На практике, пока такой адрес не будет получен, здание будет иметь строительную «прописку»;
• Получить от поставщиков электроэнергии, газа и тепла документ, подтверждающий выполнение технических условий;
• Провести необходимый комплекс испытательных работ по естественной вентиляции, тепловизору и воздухопроницаемости.

Только при соблюдении вышеуказанных условий можно подавать документы, рассчитывать на получение разрешения и акта ввода в эксплуатацию. В противном случае вероятность положительного исхода минимальна.

Порядок ввода и необходимые документы

Основные функции по вводу многоквартирного дома возлагаются на застройщика. Именно он должен обратиться в соответствующий орган с заявлением и пакетом документов, подтверждающих соответствие сдаваемого здания действующим нормам.Только в этом случае можно составить акт въезда и получить необходимое разрешение.

Важным моментом является передача пакета документов, в том числе:

• Схема с планом участка, на котором строится многоквартирный дом;
• Документы, подтверждающие право на строительство здания на определенном земельном участке;
• Документ, разрешающий строительство жилого дома на отведенной территории;
• Акт сдачи-приемки объекта капитального строительства.Без такой бумаги не обойтись, если реставрация (реконструкция, возведение) здания проводилась на основании договора.

Кроме вышеперечисленных, потребуются документы, подтверждающие соответствие жилого дома нормам и требованиям, указанным в техническом регламенте, соответствие установленным техническим условиям и т. Д.

Кроме того, ввод в эксплуатацию невозможен без предъявления схемы, на которой были бы отражены все инженерные коммуникации, а также заключения органа строительного надзора, подтверждающего соответствие дома требованиям оборудования капитального строительства.

Следует отметить, что указанный выше перечень документов застройщиком сразу не передается. Сначала застройщик отправляет уведомление о том, что строительство дома завершено и он готов к сдаче в эксплуатацию.

На следующем этапе собирается комиссия, в которую входит целая группа специалистов в области пожарной, экологической и санитарно-эпидемиологической безопасности. Их задача — проверить дом на соответствие требованиям, действующим в 2016 году, после чего необходимо подписать акт проверки.

Далее сотрудники ГАСН составляют другой акт, подтверждающий, что построенный дом и, в частности, квартиры соответствуют информации, прописанной в строительном проекте. Только после этого порядок входа подразумевает начало сбора пакета бумаг, о которых говорилось выше.

На практике вход в дом может происходить по другой схеме. Например, после завершения строительных работ на объект приезжают сотрудники Службы строительного надзора, которые проводят аудит дома и каждой квартиры на предмет соответствия документации и действующим нормам.Если обнаруживаются недостатки, то они отражаются в соответствующем рецепте (акте).

Ввод в эксплуатацию невозможен, пока все обнаруженные проблемы не будут устранены. Вот почему процесс входа в дом может занять больше времени, чем раньше. начальный этап планирует застройщик. Даже опытные строительные компании попадают в ситуации, когда ввод в эксплуатацию приходится откладывать на один-два месяца, а то и на целый квартал.

Ввод в эксплуатацию и передача ключей: в чем разница?

Многие не понимают, в чем основные отличия передачи ключей от квартиры хозяину от того процесса, о котором идет речь в статье (то есть сдача в эксплуатацию).Здесь все просто. Первый срок ввода объекта устанавливается ориентировочно и выражается, как правило, ежеквартально. Здесь строительная компания полагается на опыт работы и примерные сроки завершения строительства объекта. При необходимости этот срок может быть скорректирован застройщиком без необходимости извещать будущих владельцев той или иной квартиры. Эта практика действует с 2016 года и является общепринятой.При этом изменение срока может производиться не только в большую, но и в меньшую сторону.

Что касается срока передачи ключей, то он находит отражение непосредственно в договоре. Требования здесь более жесткие, чем при обычном вводе в эксплуатацию. Если в договоре указано, что квартира должна быть передана собственнику не позднее 25 октября 2016 года, то до этой даты пользователь должен получить квартиру. При этом изменение срока девелопером без уведомления акционера запрещено.

Если застройщик нарушает срок, прописанный в договоре, то за каждый день просрочки он обязан уплатить 1/150 процента рефинансирования. По этой причине застройщик делает все возможное, чтобы акт проверки был положительным, а сам ввод в эксплуатацию происходил в согласованные сроки.

Как правило, интервал между двумя событиями (передача ключа и ввод) составляет не более шести месяцев. В крайнем случае процедура может занять много времени, а разница составит один год.Конечно, это не означает, что строительная компания завершит ввод в эксплуатацию и не будет передавать ключи дольщикам. Здесь стоит помнить, что охрана объекта — удовольствие дорогое. С другой стороны, у него будут все законные права на такие манипуляции.

Что происходит после выдачи акта въезда?

После получения акта въезда застройщик принимает к выполнению дополнительных работ, а именно:

• Завершение процесса отделки каждой отдельной квартиры, а также завершение работ по благоустройству участка рядом с дом.Если были обнаружены незначительные несоответствия, то их следует устранить;
• Идут пусконаладочные работы оборудования. В частности, запускают или регулируют работу элеваторной системы, выдают рабочее давление в трубах, проверяют работоспособность насосов, а также систем, которые контролируют утечки, снимают показания счетчиков и так далее;
• Оформляется основной пакет документов с поставщиками энергоресурсов — тепловые сети, водоканалы и другие. После этого заключается весь пакет договоров, подразумевающих сервисное обслуживание;
• Служба поддержки строительной компании занимается приемкой квартир, без которых невозможна сдача в эксплуатацию.После проверки качества отделочных работ составляется соответствующий акт. Если есть проблемы, то застройщик обязан их устранить в сроки, указанные комиссией. После этого вышеупомянутый сервис еще раз проверяет, исправлены ли проблемы или нет.
• Далее оформляется договор с управляющей организацией. После этих работ здание принимается на баланс. Здесь же осуществляется прием и передача объекта.
• Составлен график, согласно которому осматриваются сданные квартиры.В этом случае сообщение о завершении строительных работ и готовности объекта к передаче должно быть отправлено акционеру за 30 дней (или раньше) до момента передачи ключей собственников. Сообщение направляется акционеру заказным письмом. Причем весь процесс может занять до четырех месяцев.

Что нужно для сдачи дома в эксплуатацию. Как проходит ввод в эксплуатацию жилого дома

Покупатели часто выделяют два понятия: ввод дома в эксплуатацию и возможность сделать ремонт в жилом доме.Отнюдь не. Процедура ввода здания в эксплуатацию — процесс довольно кропотливый и трудоемкий. Как дела? Что значит ввод жилого дома в эксплуатацию? Эти вопросы должны понимать люди, которые планируют покупать недвижимость.

Этапы процедуры

Все начинается с завершения строительства здания и прокладки в нем всех необходимых коммуникаций. Только после этого сотрудники БТИ снимают замеры, после чего выдают технический паспорт на дом.Это уже второй этап процедуры доставки. многоквартирный дом в эксплуатацию.

Следующий этап — приемочная комиссия берет на себя работу. В него входят представители тех организаций, которые выдают технические задания, а также осуществляют надзор. В комиссию войдут архитекторы, сам заказчик и сотрудники госнадзора. Завершающий этап — разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию. Такое разрешение может быть выдано, когда все члены приемочной комиссии подтвердят соответствие построенного объекта техническим условиям и требованиям проектной документации.

Заключение можно получить в органах строительного надзора, но с привлечением специалистов пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологического надзора. Интересно, что от начала строительства дома до завершающей стадии строительства проводятся разные проверки. В результате собирается множество отчетов о проверке. Документы содержат информацию об устранении нарушений и другую важную информацию.

Некоторые другие функции

Приемочная комиссия определяет готовность здания к вводу в эксплуатацию по определенным критериям.В доме должно быть:

Фундаменты, стены, крыши, двери, окна и другие элементы конструкций;

Системы отопления;

Канализация;

Системы водоснабжения;

Системы электроснабжения.

Сдача объекта без. Другими словами, стены в помещении не будут оклеиваться обоями или декоративной штукатуркой. Полы в квартирах также будут без отделочных покрытий. Все эти ремонты должен проводить собственник жилого объекта.

Готовым к сдаче можно считать только дом, выполняющий функции жилого помещения. Помимо всех коммуникаций, также должна быть возможность подъезда в дом. … Хозяин дома просто не сможет проводить разные операции, потому что дома не существует юридически.

До 1 марта текущего года действовал упрощенный порядок сдачи индивидуальных домов в РФ в эксплуатацию. Граждане получили возможность зарегистрировать свою собственность с минимальными финансовыми затратами… Собственники домов, выполнившие процедуру ввода в эксплуатацию до 1 марта, сэкономили и деньги, и такое драгоценное время.

Сдача дома в эксплуатацию для многих владельцев становится существенной проблемой, так как эта процедура включает в себя массу нюансов, которые сложно объединить под единым шаблоном. Но самым большим препятствием остается незнание владельца квартиры в новостройке, частном или многоквартирном доме. Чтобы избежать длительной волокиты, важно заранее знать, какие правила установлены для входа в жилые или нежилые помещения, в какие сроки они составлены, как получить соответствующее разрешение и составить акт.Также нужно знать, как сдается готовая недвижимость и какой список документов нужно подготовить.

Помимо таких моментов, важно знать последовательность проведения процедуры, на что обращать внимание перед проверкой готовой жилой квартиры или частного дома ответственными органами, а также на что обращать внимание при переезде в новостройку. после покупки квартиры или нежилого помещения, до подписания акта приема-передачи.

Сдача дома в эксплуатацию — процесс, который зависит от решения комиссии. Если собственник дома подготовит все по правилам, регистрация не задержится.

Уважаемые читатели!

В наших статьях рассказывается о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему — обратитесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам (круглосуточно):

Последовательность действий

Ответственные комиссии часто переносят срок получения необходимых документов и не выдают разрешения под предлогом различных претензий к зданию после его сдачи.Чтобы снизить риск появления таких нытьев, нужно соблюдать следующую последовательность действий:

Знакомство с документами

Обязательный перечень необходимых документов, необходимых для составления акта ввода здания в эксплуатацию, содержит все правоустанавливающие документы. К необходимым документам также относятся градостроительное планирование земли, схематическое межевание, разрешение на строительные работы, акт приемки частного жилого дома (квартиры, помещения) и договор купли-продажи, обмена, дарения и т. Д.Даже если реконструкция проводилась, тоже нужен акт приема-передачи.

Дополнительный список:

• Соответствие документов техническим нормам, в том числе наличие счетчиков электроэнергии;
• План строительства;
• Акт сдачи-приемки на выполненные строительные работы;
• Прочие документы по требованию ответственного лица.

Все вышеперечисленные документы необходимы, прежде всего, для того, чтобы получить заключение о том, что после ввода в эксплуатацию здание полностью соответствует ранее согласованному плану, на который было выдано разрешение.Если обнаружены несоответствия, разрешение не может быть получено, и крайний срок для всех регистраций будет тянуться бесконечно.

Пошаговая инструкция

Чтобы учесть все существующие правила ввода здания в эксплуатацию, также существует определенный порядок. Для начала необходимо пройти в бюро технической инвентаризации оригинал и копию нотариального акта и план земельного участка под домом. Если его нет, он утерян или поврежден, то его необходимо как можно скорее восстановить.Бюро технической инвентаризации также платит национальный налог, и специалист получает приказ отремонтировать существующее здание на территории.

Пока документы готовятся в Бюро технической инвентаризации, вы можете подать заявление в орган местного самоуправления о сдаче здания в эксплуатацию. После этого нужно сделать запрос в базу данных единого государственного реестра прав на недвижимое имущество для подтверждения отсутствия арестов и ограничений на землю.

Далее путь лежит в кадастровую камеру для паспорта, а затем — в архитектурную комиссию, где вам понадобится справка об отсутствии на ней обременений и разрешение на строительство.Также список должен быть дополнен схемой существующих построек на дату подачи проектной документацией дома и схемой привязки к границам территории.

Согласованные документы передаются в учреждение, которое занимается выдачей данного имущества и выдает его разрешение. После этого в градостроительном учреждении нужно оформить заявление на въезд дома. В срок до тридцати дней можно будет получить готовый акт.

Заключительный этап — повторная подача отчетов и документов в Бюро технической инвентаризации.

Заезд в новостройку

Ввод в эксплуатацию многоквартирного дома особенно актуален после покупки квартиры или помещения в новостройке. При этом осторожничать нужно не столько с девелопером, сколько с покупателем недвижимости. В связи с последними изменениями в российском законодательстве, запрещается проведение строительных и ремонтных работ на площади приобретаемой квартиры до получения разрешения на въезд на объект.Только после его выдачи подписывается между разработчиком и покупателем и выдаются ключи. Как только на руках будет готовый акт, можно приступать к любым работам.

Следует учитывать, что не рекомендуется начинать ремонтные работы до оформления свидетельства о праве собственности, которое выдается кадастровым органом по месту нахождения объекта недвижимости. Это связано с тем, что по закону категорически запрещено вносить изменения в конфигурацию до регистрации прав собственности, тем более что кадастровые работники имеют право провести повторный замер перед выдачей паспорта.

Если во время обмера в помещении присутствуют какие-либо уже оборудованные, декоративные или другие элементы, собственник недвижимости будет обязан их демонтировать на юридических условиях.

Незаконный ввод

Исходя из нормативных актов об административных правонарушениях в Российской Федерации, следует отметить, что выполнение строительных или ремонтных работ без разрешения является запрещенным действием. Нарушитель будет оштрафован на сумму от двадцати тысяч рублей для физических лиц и от пятисот тысяч рублей для юридических лиц с лишением права осуществлять деятельность на три месяца.

Кроме того, даже если разрешение на строительные работы было получено вовремя, но после его завершения въезд в дом не был завершен должным образом или его невозможно было передать, то нарушителю также грозит штраф, если объект начали использовать по прямому назначению. Но в этом случае размер штрафа будет на порядок меньше, а готовое здание может быть узаконено в ближайшее время, если оно построено без нарушений или их можно устранить.Кроме того, вам потребуется получить акт соответствия индивидуального строения проектной документации.

Важно помнить, что если нет разрешения, то нет гарантии сохранности объекта. индивидуальное строительство или новостройки. Поскольку это представляет угрозу для здоровья и жизни граждан, на государственном уровне за подобные нарушения нужно будет нести очень строгие меры.

Уважаемые читатели!

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).

Такая пошаговая проверка могла задержать сдачу дома на годы, потому что, устранив одну проблему, можно было получить новый в любой момент. Как сейчас девелопер вводит дом в эксплуатацию? Упрощение Градостроительного кодекса позволило сдать построенные жилые объекты только в случае:

• заключения о соответствии;
• разрешений на вход.

Первый документ является заключительным актом комиссии капитального строительства о соответствии дома всем требованиям проекта и технических характеристик.Для краткости он называется AIA. Получение всего двух документов сократило сроки сдачи объектов до максимальной за несколько месяцев. Аренда частного дома Чтобы сдать частный дом в эксплуатацию, нет необходимости проходить все инстанции, как в случае с новостройками.

Ввод в эксплуатацию жилого дома

Отопление — очень важный элемент для жилища, поэтому без него дом будет считаться нежилым. Интересно, что не нужно для этого подключать все коммуникации, достаточно просто поставить на свои места котел и радиаторы отопления.

После завершения работ газовая служба может подключить систему, на этапе ввода объекта в эксплуатацию в этом нет необходимости. Также в доме должна быть готовая электропроводка и розетки и выключатели, установленные во всех отмеченных в проекте местах.

Последовательность подписания документов на частный дом Для экономии времени и нервов при составлении акта сдачи частного дома подписи лучше всего собирать отдельно от каждого специалиста, так как собрать их вместе будет просто нереально .

Сдача дома в эксплуатацию (тема закрыта до 01.03.2018)

Заявка будет рассмотрена в течение месяца.

• Если вы строили без разрешения администрации, например по дачной амнистии, то перед оформлением права необходимо подать заявление в Департамент архитектуры и градостроительства. В этом случае к заявке прилагаются: проект, эскиз дома и схема ЕГО.
• После регистрации объекта недвижимости в Росреестре собственник становится официальным пользователем.

  Это означает, что он обязан производить все коммунальные платежи в соответствии с официальным подключением к сетям. Согласно статье 153 ТК РФ обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг возлагается на лиц, являющихся собственниками недвижимого имущества или его арендаторами.

Сдача частного дома

В первом случае это может быть колодец или колодец.

• Технический паспорт на новый дом, спроектированный по указанной схеме.

Как сдать индивидуальный жилой дом

В случае его отсутствия необходимо обратиться в специализированные компании для его оформления. В БТИ вам выдадут квитанцию, которую нужно будет оплатить, после чего вам выдадут специальный купон, в котором будет указана дата прибытия комиссии.

• У вас будет немного времени, которое вы также сможете с пользой провести.
  Во-первых, сделайте несколько детальных снимков строительной площадки со всех сторон.Во-вторых, сходите в представительство властей и напишите заявление о предстоящей сдаче здания в эксплуатацию.
  Рекомендуем сразу подать запрос в Единый государственный реестр прав, где вам должен быть выдан документ, подтверждающий отсутствие каких-либо обременений на сайте.
• Посетите кадастровую камеру, где оформят паспорт объекта. Проверьте всю информацию в нем! Если где-то есть неточности, их необходимо немедленно устранить.

Сдача дома в эксплуатацию: пошаговая инструкция

В частности, не проводится в отношении объектов ИЖС. Градостроительный кодекс в статье 8 (пункт 4) устанавливает возможность проведения упрощенной процедуры ввода строения в эксплуатацию. Этим же регламентом разъясняется специфика получения необходимой документации. При возведении здания с нуля понадобится кадастровый план и бумага на участок. В последнем должны присутствовать характеристики земельного участка.Заключение Процесс ввода объекта в эксплуатацию достаточно трудоемок и требует времени.

Сложности могут возникнуть на этапе согласования бумаг с контрольными службами. Для ввода дома в эксплуатацию вам понадобится сертификат соответствия постройки санитарным, строительным и экологическим нормам.

Эти документы подписаны инженером, ответственным за строительство. Обязательный документ — сертификат соответствия пожарным правилам.

Зачем сдавать дом

В течение десяти дней с момента подачи заявления проверяются документы, проводится осмотр объекта и выдается разрешение или мотивированный отказ. Перечень причин отказа приведен в пункте 6 пункта 7 статьи 55 Градостроительного кодекса.

Перечень площадок закрытый и включает:

• отсутствие необходимых документов;
• несоответствие объекта градостроительному плану;
• несоответствие объекта строительным нормам;
• отказ застройщика в передаче уполномоченному органу одного экземпляра участка земельного участка с указанием места нахождения объекта ИЖС.

Многоквартирный дом Ввод в эксплуатацию многоквартирного дома также начинается с подачи заявления в местную администрацию или другой уполномоченный орган. В этом случае к моменту обращения основные строительные работы, указанные в проектной документации, должны быть завершены.

Зачем сдавать частный дом

Косметическая отделка квартир и благоустройство территории возможна после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Также перед подачей заявки застройщик должен получить технический паспорт объекта и поставить дом на кадастровый учет.

В этом случае адрес здания заменяется на полицейский. Кроме того, необходимо получить сертификаты у всех поставщиков энергии. А также прошли испытания на воздухопроницаемость, тепловизор, естественную вентиляцию. После получения уведомления приемная комиссия проводит экспертизу и выдает AIA (акт приемки). После этого можно оформить разрешение на ввод в эксплуатацию. Если многоквартирный дом не будет сдан в эксплуатацию, последствия для жителей будут катастрофическими.На самом деле такой объект не является законным зданием. Это значит, что не получится зарегистрировать право собственности на квартиру, а также прописать в ней и т. Д.

Зачем нужно сдавать дом в эксплуатацию?

Но для этого нужен только документ, разрешающий эксплуатацию здания под жилой объект. Что для этого нужно Перед тем, как представители комиссии приступят к осмотру объекта, необходимо выполнить следующие этапы:

• строительно-монтажные работы;
• организация инженерных коммуникаций;
• заключение договоров на содержание инженерных коммуникаций;
• благоустройство придомовой территории;
• обмер объекта сотрудниками БТИ.

То есть объект должен быть полностью готов для проживания.

В данном случае речь идет обо всех основных элементах постройки. Можно и не закончить внутреннюю отделку, но все необходимые коммуникации должны присутствовать в обязательном порядке.

Не должно быть недостроенных стен, недостающих полов, дверей и окон.

Дом сдан в эксплуатацию

Узнайте, чем отличается дачная амнистия от сдачи жилья. Почему требуется ввод ИЖС в эксплуатацию? Законодательство РФ предусматривает учет всего недвижимого имущества в стране — земли, зданий, дорог и т. Д.

В прошлом земли распределялись под сельское хозяйство, а с 20 века под строительство жилых домов. Так появилось понятие индивидуального жилищного строительства — индивидуального жилищного строительства.

В простонародье его принято называть домом, баней, дачей и т. Д. После завершения строительства необходимо подтвердить пригодность нового объекта для проживания. Если этого не сделать, то ИЖС признается самовольной постройкой и на нее накладывается ряд ограничений.После завершения строительства необходимо документально подтвердить, что здание действительно построено и соответствует всем требованиям современных стандартов. После этого вы можете внести жилище в государственный реестр и зарегистрировать там жильцов.

Для того, чтобы многоквартирный дом можно было использовать по прямому назначению, он должен пройти процедуру ввода в эксплуатацию. Для успешного получения разрешительной документации дом должен быть оборудован всеми коммуникациями и соответствовать проектной документации.В статье вы узнаете об особенностях процедуры в 2018 году и сможете скачать образец акта въезда.

Согласно законодательству нашей страны, все жилые дома должны иметь разрешение на использование здания. Только тогда вы сможете начать их использовать. Данная процедура сопровождается выдачей соответствующего разрешения. Это подтверждает тот факт, что жилой комплекс готов к заселению.

В 2018 году в соответствии с общими правилами здание проверяется на соответствие строительным и санитарным нормам… Все строительные работы должны быть завершены на объекте к моменту осмотра. Здание проверяется, в том числе, на соответствие проектной документации и разрешению на его строительство. Объем выполняемых работ должен точно соответствовать указанному в проекте.

Если строительство МКД не завершено, то он относится к объектам незавершенного строительства. В этом статусе запрещено использовать его по прямому назначению. Только после получения документов, подтверждающих разрешение на использование здания, покупатели квартир могут поселиться в нем.

Порядок приема объектов для проживания

Прием многоэтажных домов в ведении государственного строительного надзора. На федеральном уровне им в большинстве случаев занимается Ростехнадзор. Объекты особых категорий принимают Минобороны, ФСБ, ФСО и Росатом. На региональном уровне государственный строительный надзор осуществляется местными исполнительными органами.

Основные правила ввода многоквартирных домов в эксплуатацию, изменений в 2018 году не поступало.Прежде чем обратиться в организацию, занимающуюся строительным надзором, строительной компании необходимо провести ряд конкретных действий.

1. Составить полный перечень строительных работ, предусмотренных проектной документацией на многоквартирный дом. Речь идет о работах, определяющих использование жилья и обеспечивающих безопасность владельцев квартир. Вы можете заняться благоустройством прилегающей территории позже. Дом будет сдан в эксплуатацию без озеленения палисадников и других подобных работ.

2. Оформить технический паспорт на МКД и зарегистрировать его.

3. Получите почтовый адрес. Это делается в местной администрации, в градостроительном управлении. В процессе строительства высотке будет присвоен «адрес дома». Обычно это звучит как «справа от перекрестка проспекта Ленина и ул. Центральный ».

4. Получить документальное подтверждение от поставщиков тепла, электроэнергии и газа (при их поставке) о выполнении технических условий.

5. Провести необходимые тесты основных свойств и связей объекта с фиксацией их результатов. Помимо прочего, проверяется естественная вентиляция помещения и оценивается воздухопроницаемость. Для оценки теплопотерь проводится тепловизионное исследование.

При соблюдении перечисленных условий можно подавать документы на ввод высотки в эксплуатацию. В орган строительного надзора обращается застройщик.Подает заявку и пакет бумаг, подтверждающих соответствие построенного дома действующим стандартам.

Установлен перечень необходимых документов Градостроительный кодекс … Для того, чтобы полностью раскрыть этот момент, мы представляем указанный перечень с необходимыми пояснениями.

1. Приложение.

2. Документы, подтверждающие права заявителя на земельный участок.

3. Градостроительный план, на котором можно ознакомиться с утвержденной администрацией застройкой.

4. Разрешение на строительство МКД.

5. Акт приема-передачи. Эта бумага требуется, если в 2018 году планируется ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительные работы или капитальный ремонт, которые проводились по договору.

6. Документ, подтверждающий соответствие высотного дома требованиям технических регламентов. Подписано разработчиком.

7. Схема с расположением дома, а также подходящих к нему инженерных коммуникаций.Указанные на нем, в том числе организация планировки территории. Эта документация также подписана разработчиком.

8. Документы, подтверждающие соответствие дома техническим условиям. Об этом мы уже говорили чуть выше. Эти бумаги подписывают представители организаций, которые в дальнейшем будут заниматься подачей инженерных сетей и инженерных сетей.

9. Заключение комиссии строительного надзора, если объект подлежит такой проверке.Государственная комиссия должна в этом документе (акте) подтвердить выполнение всех требований, установленных проектной документацией многоквартирного дома и техническим регламентом. В частности, проверке подлежит энергоэффективность МКД и ее оснащение приборами учета потребления воды и других ресурсов.

Приведенный выше список статей не появляется сразу для разработчика. Сдача многоквартирного дома в 2018 году — это поэтапный процесс, последовательность действий и порядок которых следует описать отдельно.Большая часть документов для разработчика появляется перед началом работ и в процессе их сопровождения. По окончании строительства выдается уведомление о готовности здания к вводу в эксплуатацию.

Для проверки готового объекта собирается комиссия, в которую входят специалисты в области экологии, пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологической безопасности. Проверяют дом на соответствие действующим нормам и подписывают заключение.

После этого специалисты строительного надзора составляют еще один акт, подтверждающий соответствие обследованного многоквартирного дома заранее подготовленной проектной документации.Когда этот документ будет получен, вы можете забрать остаток бумаги.

На практике начало работы MKD может происходить иначе. Например, после завершения строительства на объект приезжают специалисты Государственной службы строительного надзора и проводят аудит — как всего дома, так и каждой отдельной квартиры. Они проверяют наличие расхождений с проектной документацией и действующими нормативными документами. При обнаружении недостатков составляется рецепт с их перечислением.

Для того, чтобы здание было введено в эксплуатацию, застройщик должен устранить все обнаруженные проблемы. Именно по этой причине процедура часто откладывается. Даже у крупных и имеющих большой опыт строительных организаций срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию может занять несколько месяцев из-за отсутствия необходимых разрешений — это характерно не только для 2018 года.

Отличие от передачи ключей

Ввод МКД в эксплуатацию и передача ключей от квартиры покупателям — это разные процедуры.В первом случае девелопер обычно указывает квартал, на который планируется мероприятие. Каждая строительная компания здесь полагается на свой опыт. Ей нужно учитывать время, которое потребуется для выполнения всех необходимых работ.

Сроки ввода многоэтажных домов могут корректироваться без уведомления об этом покупателей квартир. Это общепринятая практика. Они могут двигаться в обе стороны, то есть в некоторых случаях постройки принимаются раньше, чем планировалось.

Ключи передаются только после ввода МКД в эксплуатацию. В этом случае указывается конкретная дата, и ее изменение без уведомления собственников квартиры запрещено. При нарушении сроков застройщик наказывается рублем. Штраф за DDU взимается ежедневно в размере, равном стоимости жилья, умноженному на 1/150 текущей ставки рефинансирования ЦБ.

Обычно ключи выдаются в течение шести месяцев после выдачи разрешительных документов на эксплуатацию дома.В большинстве случаев сам разработчик заинтересован в более быстром завершении процесса, поскольку задержка связана с дополнительными расходами. Помимо неустойки, он также обязан оплатить охрану объекта.

Инженерные коммуникации

Для того, чтобы многоквартирный дом был принят государственной комиссией, он должен быть обеспечен основными инженерными коммуникациями, предусмотренными проектной документацией. Обязательно наличие следующих систем, находящихся в полной готовности к работе:

• водопроводные трубы;
• канализация;
• электричество;
• отопление.

Кроме того, к дому должна быть подъездная транспортная развязка — асфальт или гравий.

Акт ввоза

После получения грамоты застройщик приступает к выполнению дополнительных работ. Сюда входит отделка квартир, ввод оборудования в эксплуатацию, формирование графика осмотра собственниками приобретенной жилплощади и так далее. Образец этого акта можно найти в приложениях к статье.

Прикрепленные файлы

• Образец акта ввода дома в эксплуатацию.doc

что это? Договор долевого участия: заключение. Нюансы ddu

Жилищный вопрос сегодня как никогда актуален. В настоящее время россияне, как правило, предпочитают приобретать жилье в новостройках. Самый популярный вариант покупки недвижимости — заключение на разных этапах строительства ДДУ. Что это за контракт? Какие нюансы стоит знать покупателю?

Общая застройка — это…

Долевое строительство называется особой формой инвестирования.В его рамках строительная компания занимается привлечением средств от граждан или организаций, необходимых для строительства недвижимости. Граждане, вкладывающие деньги в строящееся жилье, напрямую участвуют в долевом строительстве. С ними компания-застройщик заключает. Что это такое? Аббревиатура означает договор долевого участия.

Таким образом, процесс строительства объекта недвижимости выглядит следующим образом:

• Строительная компания арендует или приобретает земельный участок под строительство объекта.
• Застройщик заключает с гражданами DDU.
• В процессе строительства каждый участник долевого строительства оплачивает стоимость своей доли.
• При сдаче объекта в эксплуатацию граждане, вступившие в ДДУ, становятся собственниками жилья.

Участники

Участников долевого строительства:

• Разработчик. Это юридическое лицо, которое имеет право использовать или владеть землей и разрешением на строительство. Может иметь любую организационно-правовую форму.Основные задачи девелопера — привлечение капитала, строительство недвижимости.
• Держатели акций. Это гражданин, решивший вложить в строительство собственные деньги. Иногда юридическое лицо также может выступать в качестве акционера.

Регулирование правоотношений

Отношения участников долевого строительства регулируются на уровне федерального законодательства. Согласно закону «О ЗДУ» (214 ФЗ) договор между гражданином-инвестором и застройщиком должен содержать:

• Предмет договора, который определен согласно существующей проектной декларации и после завершения строительства, переходит в собственность акционера.
• Стоимость объекта.
• Платежное поручение.
• Срок, в течение которого объект будет построен и передан инвесторам в недвижимость.

Важно отметить, что этот закон определяет довольно жесткие рамки относительно сроков завершения строительства. В частности, согласно 214 ФЗ, ДДУ может расторгнуть договор по инициативе акционера при несоблюдении сроков строительства. Дольщики имеют право получать точную и полную информацию о ходе строительства.

Строительный объект

Согласно 214 ФЗ в ДДУ должна быть указана информация об объекте строительства. Объектами могут выступать как жилые, так и нежилые помещения домов. К ним также относится общее имущество (чердаки, подвалы, лестничные клетки).

Регистрация DDU

Все ПДУ должны пройти процедуру обязательной регистрации в Росреестре. Заключается договор, который проходит через этот орган. При этом возможно заключение DDU для тех объектов, разрешение на строительство которых выдано не ранее 1 апреля 2005 года.

Закон также определяет этапы регистрации DDU:

• Сбор необходимой документации, оплата госпошлины.
• Подача документов на регистрацию в территориальном управлении Росреестра. Там участнику ДДУ выдается квитанция с указанием даты приема документов с их перечнем, контактными данными, ФИО и подписью сотрудника Росреестра.
• Выдача зарегистрированного договора.

Срок регистрации DDU для первого акционера не может превышать 18 дней, а для следующего — 5 дней. При получении зарегистрированного DDU потребуется паспорт акционера и квитанция.

Стоимость

DDU — договор, в котором должна быть указана цена объекта недвижимости, а также порядок выплаты суммы. Застройщик несет ответственность за определение стоимости. Оплата по договору должна производиться только после регистрации DDU.Часто акционеры предусматривают рассрочку платежа. Стоимость может быть изменена. Причиной тому может быть изменение площади объекта недвижимости на основании обмеров. Обычно в договоре прописываются минимально возможные отклонения.

Важно отметить, что в договоре цена должна быть указана в рублях (вместе с копейками). Когда применяется валюта другой страны, указывается фиксированный курс. До регистрации блока предоплаты некоторые застройщики настаивают на внесении определенной суммы, такие действия считаются незаконными.Застройщика в этом случае могут оштрафовать до миллиона рублей.

Документы

Если квартиру приобретает DDU, то пакет документов, предоставляемых акционером недвижимого имущества, будет следующим:

• DDU вместе с дополнениями и приложениями.
• Заявление строительной компании о регистрации ДДУ.
• Заявление акционера о регистрации договора.
• Паспорт акционера (при личном представлении).
• Нотариально заверенная доверенность (при подаче документов через представителя).
• Нотариально заверенное согласие супруга на покупку недвижимости.
• Договор залога (при привлечении заемных средств).
• Краткое описание строящегося объекта.
• Квитанция об оплате госпошлины.

Если заявитель несовершеннолетний, опекуны подают за него. В этом случае необходимо предоставить документы, подтверждающие опекунство.

От застройщика требуется:

• декларация проекта;
• разрешение на строительство;
• договор страхования или гарантия.

Как проверить?

Регистрацией этого документа занимается Росреестр. DDU, согласно действующему законодательству, подлежат обязательной регистрации. В них не должно быть предметов, так или иначе нарушающих права инвесторов в недвижимость. При покупке квартиры в строящемся доме необходимо проверять документацию на земельный участок. В пункте договора о форме участия необходимо указать тип строения (многоквартирный дом или многоэтажный дом, малоэтажное строительство).Других формулировок быть не должно, иначе такие действия расценены как мошеннические.

Чтобы убедиться, что DDU действительно был зарегистрирован, вам необходимо внимательно прочитать его при получении. Это должно быть отмечено. Вы также можете получить выписку из ЕГРП.

Переуступка

У него есть подводные камни DDU, как и у любого контракта. Особенно это касается передачи прав. Переуступка возможна, если дольщики полностью выплатили застройщику деньги по договору и хотят продать объект.В большинстве случаев стоимость такого жилья становится выше. Переуступка также называется соглашением о переуступке. Можно несколько раз устраивать перед сдачей дома в эксплуатацию.

Покупателям стоит учесть, что им предлагается приобрести не только недвижимость, но и обязательства по DDU. Поэтому перед покупкой следует ознакомиться с технической и проектной документацией. Также желательно проверить действительность самого договора.

Окончание DDU

При определенных обстоятельствах вы можете прекратить DDU.Что это за процедура и в чем ее суть? Причиной расторжения может быть только неисполнение застройщиком или участником обязательств по договору. Инициатива прекращения может исходить с обеих сторон. Условия расторжения в одностороннем порядке могут быть следующими:

• Участник просрочил платеж более чем на 2 месяца.
• Построенный объект имеет существенные недостатки.
• Застройщик задержал сдачу дома более чем на 2 месяца.

Также дольщик имеет право подать иск в суд, если строительная организация добровольно внесла изменения в проектную документацию или условия договора.

Что следует учитывать

Так что, как и любой договор, есть много нюансов и DDU. Подводные камни можно найти на каждом этапе его завершения. Вот основные моменты, на которые следует обратить внимание:

• Информация о строительной компании в DDU должна быть полной (адрес, наименование, уполномоченные лица) и должна совпадать с данными в проектной и разрешительной документации.
• Если регистрацию проводит представитель разработчика, у него должна быть документация по передаче этих прав.
• DDU должен содержать подробное описание объекта и сроков.
• Необходимо подписать гарантийный срок (5 лет для жилых помещений).
• Информация о площади квартиры, условиях оплаты в случае ее изменения должна быть отражена в ДДУ.
• Не допускается наличие в контракте положений о том, что разработчик внес изменения в документацию без разрешения.
• Договор признается действующим до полного исполнения сторонами своих обязательств.
• Сроки ввода в эксплуатацию должны быть точными.
• Перечень форс-мажорных обстоятельств, прописанных в DDU, не может быть длинным. Допускаются следующие формулировки — война, теракт, стихийные бедствия.
• Возводимый объект без сдачи в эксплуатацию не считается качественным. Этот момент следует прописать в договоре.
• Стоимость жилья должна быть указана за 1 квадратный метр в российской или другой, иностранной валюте по фиксированному курсу.
• Обязательства акционера считаются исполненными с момента зачисления денежных средств в банк на счета застройщика.
• Порядок расторжения договора, размер штрафных санкций должен быть описан.
• PII должна содержать условия возмещения доли соинвестора при наличии существенных недостатков объекта.
• По договору застройщик вправе использовать средства дольщиков только на строительство объекта.
• Не должно быть пунктов о заключении договоров с третьими организациями (например, с управляющей компанией).

Самый распространенный способ покупки жилья в последнее время — это DDU. Что это такое? Это договор долевого участия в строительстве. Он должен быть заключен с компанией-разработчиком. В этом документе много подводных камней. Однако процедура его заключения подробно описана в Федеральном законе, получившем номер 214.Поэтому, чтобы избежать неприятных ситуаций в будущем, следует тщательно продумать процедуру ее заключения. Ни в коем случае он не должен тем или иным образом нарушать права дольщиков. В противном случае их права могут быть защищены в судебном порядке. Но если у покупателя есть сомнения или он не разбирается в действующем законодательстве, он всегда может обратиться за помощью к юристу.

Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства является официальным.Долевой фонд компенсации за строительство Долевой фонд строительства Официальный

Кроме того, публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства» имеет и другие важные преимущества:

• Механизм выплат дольщикам стал намного проще по сравнению с ранее существовавшим страхованием ответственности.
• Государственная структура управляет собранными финансовыми ресурсами, что само по себе повышает надежность компенсационного фонда.
• Средства компенсационного фонда хранятся на специальных счетах, что гарантирует прозрачность механизма распределения денег.

Основные задачи и функции Основная задача создаваемой конструкции — защита прав участников долевого строительства. В случае банкротства убытки возмещаются за счет ранее перечисленных застройщиком взносов.

Создан фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства

По сути, этот единый фонд девелоперов будет работать по аналогии с Агентством по страхованию вкладов (АСВ), которое гарантирует возврат денег людям, разместившим свои деньги на банковских депозитах.В целом можно сказать, что у дольщиков, которые вступили в институт предварительного найма после января 2017 года, появился новый механизм защиты своих инвестиций.

Правда, здесь есть один нюанс, о котором мы поговорим чуть ниже. Порядок возврата НДФЛ при покупке квартиры. 2 способа.
Список документов. Компенсационный фонд долевого строительства создан на основании изменений в Федеральный закон ФЗ-214, предусматривающих дополнительную защиту прав и интересов участников долевого строительства (ст.2 закона ФЗ-214).

Начал работу Фонд защиты акционеров

Средства, накопленные в этом фонде, будут использованы исключительно для выплаты компенсации обманутым держателям акций в случае банкротства Застройщика или для финансирования завершения строительства. В последнем случае это может быть финансовая помощь или кредит новому застройщику, который возьмет на себя обязательства по завершению строительства проблемного объекта.
Использование средств фонда на другие цели запрещено.Для новых дольщиков это означает значительное снижение риска вложений в покупку квартир в новостройках.
Во-первых, есть реальный шанс достроить дом, даже когда Застройщик обанкротится. Во-вторых, сам механизм компенсационных выплат дольщикам стал намного проще и понятнее (по сравнению со страхованием ответственности).
В-третьих, этими фондами будут управлять не частные страховые компании, а государственная структура.

Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства

Информация

Для того, чтобы акционер имел возможность обезопасить себя в случае банкротства застройщика или возникновения иных непредвиденных обстоятельств, законодательством об участии в долевом строительстве предусмотрена обязательная регистрация дошкольного учреждения в государственном органе.Требования к разработчикам Очень серьезные условия по отношению к разработчикам закреплены в Федеральном законе № 218.

Благодаря такому подходу работать на рынке смогут только те разработчики, которые проверены временем. Требования, отраженные в законе, вступят в силу в июле 2018 года.

Официальное название разработчика должно содержать наименование «специализированный разработчик». Любая коммерческая деятельность специализированных строительных организаций, занимающихся строительством жилой и нежилой недвижимости в рамках ЗДУ запрещена.

Компенсационный фонд защиты прав акционеров

21 июля 2017 года Госдума приняла закон о государственном фонде защиты прав дольщиков. Строительные компании сталкиваются с жесткими требованиями.

Но поможет ли это семьям дольщиков стать собственниками новых квартир? В России строительство жилых домов за счет инвестиций населения законодательно регулируется с 2004 года.Заключение соглашения о долевом участии (DAS) дает семьям шанс получить жилье по цене ниже рыночной. Однако они рискуют потерять надежду на жилье и остаться без сбережений, если строители не выполнят взятые на себя обязательства. В 2014 году впервые государство вмешалось в долевой строительный бизнес для защиты интересов граждан — инвесторов в жилищное строительство. До регистрации ДДУ в Росреестре строительная компания была обязана застраховать ответственность от страховщика или взять гарантию от банка.

Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства

Этот пункт вызвал полюбовное непонимание как строителей, так и специалистов, поскольку любое строительство начинается с этих затрат.

• Все средства строительной компании долевого участия должны находиться в одном банке, который проверяет каждую финансовую стоимость.
• Управляющим строительной компанией не должно быть:

• судимости за экономические преступления;
• быть банкротом;
• быть дисквалифицированным.

Возмещение убытков Убытки дольщиков в случае банкротства строительной компании возмещаются из компенсационного фонда долевого строительства в определенном порядке.

• Сначала арбитражный суд устанавливает факт банкротства.
• Затем правление компенсационного фонда решает, какой вариант выгоднее: выплатить убытки дольщикам или достроить жилой дом.

Фонд компенсации за строительство собственного капитала

Внимание

Содержимое

• 1 Сущность
• 2 Основные задачи и функции
• 3 Как акционер может защитить свои права
• 4 Некоторые нюансы
• 5 Требования к разработчикам

Поддержка обманутых инвесторов в недвижимость очень часто оказывается на самом высоком уровне.Для поддержки данной категории граждан в 2017 году официально создан компенсационный фонд для защиты прав граждан участников долевого строительства.

К сожалению, нормативная часть параллельно не разрабатывалась. В результате фонд защиты прав дольщиков не мог полноценно функционировать. После принятия в июле прошлого года Федерального закона № 218 окончательно сформировался механизм, согласно которому публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства» подотчетна непосредственно Президенту РФ. РФ, должно работать.

Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства Официальный сайт

• Площадь жилья, за которую возвращаются деньги из компенсационного фонда дольщиков, не должна превышать 120 м2. Госфонд — для тех, кто отдает последние сбережения на покупку квартиры. Покупатели больших квартир и элитного жилья, по мнению законодателей, могут постоять за себя.
• Размер компенсации зависит от стоимости жилья, которую определяет Минстрой — она ​​соответствует минимальной рыночной стоимости, которая отличается от фактической на 30-40%.Получив компенсацию по таким ставкам, дольщики теряют часть своих средств.
Анализируя закон, специалисты находят множество нюансов и делают различные прогнозы. Итак, ограничительные меры в отношении бизнеса заставят небольшие компании уйти с рынка долевого строительства. Для начала нового строительства крупным компаниям придется создавать дочерние предприятия, а это приведет к дополнительным расходам.

Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства официальный сайт

Знаете ли вы об этом… С января 2017 года в России создан государственный компенсационный фонд долевого строительства. Его также в народе называют компенсационным фондом девелоперов или фондом защиты прав дольщиков.

Что это такое? Кому это должно понравиться? Законодатели утверждают, что это должно понравиться дольщикам — участникам долевого строительства в многоквартирных домах. Ведь основная задача компенсационного фонда строительства — выплатить компенсацию дольщикам по договорам долевого участия (DAC) в случае банкротства Застройщика.

А как насчет страховки застройщика? Вы имеете в виду страхование гражданской ответственности застройщика, которое действует до сих пор? Эта страховка (подробнее о ней по указанной ссылке) была запущена в 2014 году и за несколько лет показала свою несостоятельность. Точнее неудобство и сложность реализации.
Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства зарегистрирован в форме публично-правовой компании и начинает свою работу, сообщает АИЖК.Регистрация фонда в форме публичной компании завершилась 20 октября. За счет средств фонда будет выплачиваться компенсация участникам долевого строительства или будет профинансировано строительство объектов незавершенной недвижимости. Финансирование фонда будет осуществляться за счет взносов девелоперов в размере 1,2 процента от каждого договора долевого участия после даты государственной регистрации фонда.

Неуплата застройщиком взноса в фонд дольщиков является основанием для приостановления государственной регистрации договора на участие в долевом строительстве.Подробная информация о порядке и особенностях внесения застройщиками взносов и регистрации DDU размещена на сайте фонда.

Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства должностное

Управление Росреестра по Курской области сообщает о создании Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства 20 октября 2017 года Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства начал работу.Создание и функционирование данного фонда регулируется Федеральным законом от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «Об акционерном обществе по защите прав граждан — участников долевого строительства в случае несостоятельности (банкротства)». разработчиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации ». Во исполнение положений Закона Правительство Российской Федерации приняло ряд постановлений о работе Фонда.

Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства был зарегистрирован как публичная компания 20 октября и начал свою работу.

Государственный фонд долевого строительства заменил механизм страхования ответственности застройщиков и предназначен для защиты прав дольщиков в новых жилищных проектах. В отличие от системы страхования дошкольного образовательного учреждения (договоры долевого участия), деятельность фонда будет направлена, в том числе, на финансирование достройки объекта. Учредителем Фонда защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве, выступило Минстрой России, генеральным директором назначен глава АИЖК Александр Плутник.

В случае банкротства застройщика за счет компенсационного фонда будет выплачиваться компенсация гражданам — участникам долевого строительства или финансирование мероприятий по завершению строительства незавершенного строительства.

Согласно части 5 статьи 25 Закона № 218-ФЗ обязанность застройщика по уплате обязательных взносов (взносов) в компенсационный фонд возникает в отношении многоквартирного дома и (или) жилого дома блокированной застройки, состоящего из трех и более блоков, если договор на участие в долевом строительстве с первым участником долевого строительства такого объекта недвижимости подан на государственную регистрацию после даты государственной регистрации Фонда.С момента государственной регистрации Фонда не допускается регистрация первого договора на участие в долевом строительстве без уплаты обязательных отчислений (взносов) в Фонд.

Согласно части 1 статьи 10 Закона № 218-ФЗ размер обязательных взносов (вкладов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 процента от цены, согласованной сторонами по каждому договору участия в долевом строительстве, при условии по передаче жилого помещения.В этом случае обязанность по уплате взносов в Фонд возникает в отношении договоров на участие в долевом строительстве, предусматривающих передачу жилого помещения, независимо от того, является ли участник долевого строительства физическим или юридическим лицом.

Согласно части 3 статьи 10 Закона № 218-ФЗ обязательные отчисления (взносы) застройщиков производятся на номинальный счет Фонда, находящегося в собственности Фонда, не менее чем за три рабочих дня до даты подачи. документов для государственной регистрации договора в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр).

В соответствии с частью 1 статьи 11 Закона № 218-ФЗ, при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, Росреестр направляет в Фонд требование об уплате или об отказе от него. уплата застройщиком обязательных взносов (взносов) по договору участия в долевом строительстве. Фонд не позднее одного рабочего дня с момента получения такого запроса предоставляет информацию, указанную в запросе.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества» срок государственной регистрации договора на участие в долевом строительстве устанавливается с 7 до 9 часов. рабочие дни в зависимости от способа подачи документов на государственную регистрацию.

Подробная информация размещена на сайте Фонда в сети Интернет www.fond214.rf. Вопросы о работе Фонда и другие запросы присылайте по электронной почте: [email protected]… Телефон специализированного контакт-центра: 8 800-7007-214 или 8-495-685-94-41.

Уплата обязательных отчислений (взносов) застройщика в компенсационный фонд должна осуществляться согласно реквизитам, опубликованным на Официальном сайте Фонда в разделе «Застройщики».

Напомним, закон о Фонде долевого строительства — 218-ФЗ — подписал президент России Владимир Путин 31 июля 2017 года. К середине октября правительство России приняло постановление о создании публично-правового акта. компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства».Теперь при регистрации договоров долевого участия в жилищных проектах по вновь выданным разрешениям от застройщика требуется внести взнос в компенсационный фонд.

Тема обманутых инвесторов в недвижимость до сих пор остается одной из самых актуальных в нашей стране. Государство пытается предпринять какие-то шаги для защиты граждан, пострадавших от недобросовестных застройщиков. Одним из реальных шагов в этом направлении стало создание в конце 2017 года Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства.Основная идея создания фонда — аккумулировать средства за счет обязательных взносов застройщиков, а в случае банкротства застройщика — компенсировать гражданам — участникам долевого строительства их финансовые потери.

Что такое Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства

Фонд учрежден Правительством Российской Федерации в соответствии со статьей 23.2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ.

Регистрация Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства состоялась 20 октября 2017 года в форме публичной компании. Указанная дата — день, когда Фонд начал свою деятельность.

Какова цель фонда? Он создан с целью защиты прав и интересов граждан, ставших дольщиками, в случае банкротства застройщика.

Как формируются фонды фонда? Это делается за счет обязательных отчислений от тех застройщиков, которые для строительства многоквартирных домов привлекают средства граждан — участников долевого строительства.

Какие взносы в фонд должны делать разработчики? Каждый девелопер должен вычесть обязательные взносы (взносы) в Фонд в размере 1,2 процента от цены, согласованной с акционером по каждому договору долевого участия.При этом размер указанного взноса может изменяться на основании федерального закона, но не чаще одного раза в год.

Каковы функции фонда? Основные функции:

• формирование компенсационного фонда за счет обязательных отчислений с застройщиков;
• контроль за поступлением взносов застройщиков в компенсационный фонд;
• выплаты компенсаций гражданам — участникам долевого строительства по договорам долевого строительства в случае банкротства застройщика;
• финансирование мероприятий по завершению строительства незавершенных объектов;
• аккредитация арбитражных управляющих.

Причины создания Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства

Фундамент создавался не на пустом месте. В 2016-17 годах ситуация с обманутыми дольщиками сильно обострилась. Народные волнения, связанные с проблемами новостроек и долевого участия в жилищном строительстве, приняли серьезный размах. Он попал в акции Администрации Президента РФ.

Попытки Минстроя РФ решить проблемы собственными силами ни к чему не привели.

В результате депутаты дополнили Закон № 214-ФЗ статьей 23.2 «Защита прав граждан — участников долевого строительства». Эта статья предусматривает создание компенсационного фонда для защиты интересов дольщиков. Принцип работы фонда примерно такой же, как у Агентства по страхованию вкладов граждан в банках.Если все пойдет по плану, обманутые дольщики смогут получать выплаты из фонда в случае проблем с девелопером.

Таким образом, основной причиной создания Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства стала попытка государства как-то застраховать граждан, пытающихся построить себе жилье на собственные деньги.

Кого призван защищать Фонд?

Напомним, что фонд зарегистрирован 20 октября 2017 года.Таким образом, все девелоперы, которые после этой даты подают на государственную регистрацию первый заключенный ими договор долевого участия, сразу автоматически становятся участниками новой программы. Они обязаны перечислять взносы в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства в размере 1,2 процента от цены каждого договора долевого участия.

Обратите внимание, что застройщики в случае перечисления взносов в Фонд не обязаны страховать свою ответственность в страховых компаниях и / или получать гарантию от банков.

Обращаем внимание на одно важное обстоятельство. Если застройщик дома подал на государственную регистрацию первый договор долевого участия до 20.10.2017 включительно (то есть до дня регистрации Фонда), то для регистрации такого договора и всех последующих договоров в В отношении этого дома застройщик должен представить в регистрирующий орган договоры страхования своей ответственности или банковские гарантии на случай неисполнения своих обязательств по передаче жилого помещения по договору долевого участия.Соглашения о долевом участии не будут зарегистрированы без предоставления этих документов.

Таким образом, сегодня возможны две ситуации:

• ситуация 1 : девелопер не платит взносы в Фонд, т.к. передал первый договор долевого участия на регистрацию до 20.10.2017;
• ситуация 2 : девелопер вносит взносы в Фонд, потому что первый договор долевого участия (и, соответственно, все последующие) был зарегистрирован после 20.10.2017.

Рассмотрим эти ситуации подробнее.

Ситуация 1 — застройщик не платит взносы в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Если застройщик застраховал свою ответственность перед дольщиками и / или его обязательства перед ними обеспечены банковской гарантией, то в случае банкротства застройщика или аналогичных проблем дольщики могут рассчитывать на адекватную компенсацию от страховой компании или банк.

Если девелопер не страховал свою ответственность и не имеет гарантии банка, то на компенсационные выплаты дольщики могут рассчитывать только в рамках мер банкротства. Дойдут ли какие-то деньги до акционеров и в каком размере — это вопрос.

Ситуация 2 — застройщик вносит взносы в Фонд.

В этой ситуации интересы дольщиков застрахованы более надежно, так как в случае банкротства застройщика Фонд защиты прав граждан будет производить выплаты участникам долевого строительства.

Какие выплаты производятся участникам долевого строительства из Фонда защиты прав граждан

Итак, в Фонде аккумулируются средства, перечисленные застройщиком. Если застройщик достроит застройку, пайщики получат квартиры, то все нормально. Перечисленные застройщиком средства остаются в Фонде.

Если застройщик будет признан банкротом до завершения строительства, то каждый акционер может рассчитывать на получение компенсации в размере стоимости до 120 квадратных метров жилья.То есть, если акционер оплатил строительство квартиры площадью более 120 квадратных метров, то ему будет возмещена меньшая сумма, но эквивалентная указанной площади.

В правилах выплат из фонда четко просматривается аналогия со страхованием банковских вкладов. Ведь в случае банкротства банка вкладчик может получить от Агентства по страхованию вкладов сумму своего вклада, но не более 1,4 млн рублей.

Напомним, выплаты из Фонда возможны только для дольщиков застройщика, которые начали регистрацию договоров долевого участия после 20 октября 2017 года и, соответственно, начали отчислять взносы в Фонд защиты прав участников долевого строительства.

Отдельно отметим, что Фонд, выполняя функцию защиты прав граждан, являющихся участниками долевого строительства, будет производить выплаты только в случае признания застройщика банкротом арбитражным судом, возбуждение дела о банкротстве в отношении его банкротство и есть доказательства того, что застройщик внес обязательные взносы в фонд.

Те же дольщики, не подпадающие под программу с Фондом (их девелопер начал регистрацию договоров долевого участия до 20 октября 2017 года), в случае банкротства застройщика смогут требовать страховые выплаты (при наличии у застройщика застраховал свою ответственность), либо выплаты поручителя (при его наличии).

Размеры и порядок выплат дольщикам из Фонда

Порядок выплат из Фонда установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.10.2017 № 1233.

Для получения выплат участники долевого строительства на своем собрании должны принять решение о получении компенсации от Фонда. После этого Фонд в течение 14 дней со дня принятия решения собранием размещает на своем официальном сайте сообщение о дате начала приема заявлений граждан о выплате компенсации, а также о месте, времени. , форма и порядок приема заявок.

Важная деталь. Гражданам больше не нужно ждать завершения процедуры банкротства застройщика. Они имеют право ходатайствовать о компенсации до завершения работ (которое может затянуться на годы).

При подаче заявления на компенсацию каждый акционер должен предоставить:

1. заявление о выплате компенсации по форме, утвержденной Фондом;
2. паспорт;
3. выписка из реестра требований кредиторов о размере, составе и порядке удовлетворения требований.

Выплата компенсации из Фонда осуществляется в течение 10 рабочих дней с момента подачи всех необходимых документов.

Однако схема выплаты денег дольщикам не единственная. Деньги фонд может направить на завершение начатого строительства. Но для принятия такого решения учитывается степень готовности дома, объем предоставленных средств и время, необходимое для завершения строительства, количество заключенных договоров долевого участия.

Если Фонд пойдет по этому пути, то он должен будет предоставить средства на завершение строительства выбранному на конкурсе юридическому лицу, намеревающемуся стать приобретателем объекта незавершенного строительства, земельного участка, а также выполнить поручение застройщика. обязательства перед дольщиками, то есть достроить дом.

Какой размер компенсации каждому акционеру. Размер компенсации рассчитывается как произведение общей площади жилых помещений, передаваемых гражданину — участнику долевого строительства, на среднерыночную стоимость 1 кв.м общей жилой площади. При этом учитываются ставки на первичном рынке жилья в соответствующем субъекте Российской Федерации, стоимость которого определяется в том периоде, в котором был заключен договор.

Но есть существенное ограничение. Общая площадь, учитываемая при определении компенсационной выплаты, не может превышать 120 квадратных метров. Это означает, что если акционер намеревался купить квартиру площадью более 120 квадратных метров, и, соответственно, произвел полную оплату по договору долевого участия, то он не получит денег за метры, превышающие указанный лимит.

Что будет после 1 июля 2018 г.

Предполагается, что с 1 июля 2018 г. те дольщики, которые заключают договоры долевого участия для новостроек, разрешение на строительство которых будет выдано с 1 июля 2018 г., либо вообще не попадут в ситуацию, когда застройщик задерживает строительство или обанкротится, либо (если у застройщика возникнут серьезные проблемы) получит компенсацию из Фонда.

Таким образом, с созданием Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства и введением новых требований к застройщикам предполагается, что их деятельность станет более прозрачной, материальная база станет более устойчивой. , и контроль над деятельностью каждого разработчика возрастет.Таким образом, будущие акционеры после заключения договора о долевом участии будут защищены более надежно.

Есть информация, что в будущем в России может произойти переход на новую схему покупки строящегося жилья. Вместо долевого строительства будет так называемое проектное финансирование. В конце 2017 года Правительство РФ утвердило план поэтапного перехода от долевого к проектному финансированию жилищного строительства.

21 июля 2017 года Госдума приняла закон о государственном фонде защиты прав дольщиков. Строительные компании сталкиваются с жесткими требованиями. Но поможет ли это семьям дольщиков стать собственниками новых квартир?

В России строительство жилых домов за счет инвестиций населения регулируется законодательством с 2004 года. Заключение договора долевого участия (ДСА) дает семьям возможность получить жилье по цене ниже рыночной. Однако они рискуют потерять надежду на жилье и остаться без сбережений, если строители не выполнят взятые на себя обязательства. В 2014 году впервые государство вмешалось в долевой строительный бизнес для защиты интересов граждан — инвесторов в жилищное строительство. Перед регистрацией ДДУ в Росреестре строительная компания была обязана застраховать ответственность от страховщика или взять гарантию от банка. Но страховые компании и банки не смогли завершить все проблемные объекты и вернуть все деньги обманутым акционерам, число которых продолжает расти.В соответствии с новым законом 2017 года о компенсационном фонде дольщиков создается механизм государственных гарантий компенсации убытков при долевом строительстве.

Фонд защиты прав акционеров

Принятие в 2017 году Закона о компенсационном фонде дольщиков коренным образом меняет работу на рынке долевого строительства.

История создания

1. Инициатива по созданию фонда долевого строительства была обнародована летом 2016 г.304-ФЗ, статья 23.2).
2. В начале 2017 года Указом Президента Российской Федерации Государственный фонд помощи дольщикам объявлен официально существующим, Государственной Думе поручено проработать все связанные с ним правовые вопросы.
3. С февраля по июль 2017 года положения предстоящего законодательного акта трижды обсуждались в парламенте, проект претерпел радикальные изменения и окончательно одобрен парламентом 21 июля 2017 года. Полное название закона: «Об общественном юридическая компания по защите прав граждан, участвующих в долевом строительстве, в случае несостоятельности (банкротства) застройщиков и внесения изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации ».

Правовой статус

Изначально новый фонд долевого строительства определялся как некоммерческая организация (НКО), входящая в сферу деятельности Государственного агентства по ипотечному жилищному страхованию (АИЖК). Учредителем стало Минстрой, которому принадлежит ряд важных поправок по изменению статуса компенсационного фонда дольщиков.

Дума утвердила статус публично-правовой компании (ППК) «Фонду защиты прав граждан — участников долевого строительства» с функциями и полномочиями, характерными для государственной власти.

Компания подотчетна Президенту России, контроль за финансовой деятельностью осуществляют представители обеих палат парламента и Счетной палаты Российской Федерации. Создание такой организации со всеми законодательными стандартами деятельности планируется завершить к ноябрю 2017 года.

Основные функции

У фонда долевого строительства две основные задачи — помочь дольщикам и довести до конца проблемное строительство.Его функции связаны с этими задачами.

1. Вести учет и контролировать вклад разработчиков.
2. Организовать арбитражное разбирательство по делу о банкротстве строительных компаний, внесших взносы в фонд.
3. Возмещение убытков дольщикам.
4. Финансирование и кредитование компании, взявшей на себя обязательство завершить проблемный объект.
5. Размещение свободных денежных средств в активах и на банковских депозитах, в ипотечные ценные бумаги и государственные облигации.

Механизм компенсационного фонда

Существующий с 2014 года механизм страхования ответственности застройщика был признан неэффективным как независимыми экспертами, так и государственными органами. В случае банкротства строительной компании стоимость страхового полиса или процентов по поручительству в банке не могла покрыть убытки всех владельцев договоров долевого строительства, тем более, что их не хватало для решения проблемы. объект.Количество недостроенных объектов и обманутых дольщиков продолжало расти.

• Новый механизм удобен, прежде всего, для разработчиков. Им не нужно страховать каждый договор долевого строительства; им не нужно искать подходящую страховую компанию. Достаточно перечислить определенный процент сделки в компенсационный фонд дольщиков и получить разрешение на ее регистрацию.
• Деньги, полученные от застройщиков, являются резервом, из которого будут выплачиваться убытки дольщиков при разорении их строительной компании.Из этого же резерва будет профинансирована компания, которая достроит проблемный объект. Новый разработчик выбирается на конкурсной основе.
• У акционеров в лице компенсационного фонда есть реальный гарант того, что их дом будет достроен и они переедут в новую квартиру. Причем гарантии дает не частный банк или страховщик, а ППК — часть государственной структуры.

Официальный сайт фонда долевого строительства

Информационная прозрачность является обязательным условием для работы нового компенсационного фонда, предусмотренного законодательством.Информация о долевом строительстве будет размещена на официальном сайте Единого института развития ЖКХ, а также на ресурсе АИЖК. В нем должны быть отражены:

• состояние всех объектов, возводимых с долевым участием: их проектная документация, вся бухгалтерская отчетность, количество дошкольных учреждений, фотографии этапов строительства жилья;
• сведения о государственных служащих, контролирующих работу разработчиков, результаты их проверок;
• фактов нарушения закона и привлечения к ответственности виновных и др.

Создание официального сайта компенсационного фонда дольщиков планируется завершить к началу 2018 года.

Взносы в компенсационный фонд

• Не позднее чем за три дня до заключения первого договора на дошкольное образование в 2017 году страховщик должен перечислить взносы в денежной форме в компенсационный фонд долевого строительства.
• Договор не регистрируется государством без перечисления денег.
• Привлечение средств дольщиков в предпринимательскую деятельность без регистрации дошкольного учреждения — влечет наложение штрафа от 0,5 до 1 миллиона рублей.
• Размер взноса составляет 1,2% от стоимости дошкольного образования со всей строительной площадки.
• Пересмотр ставки предусматривается, но не чаще одного раза в год и после законодательного утверждения новой ставки в Государственной Думе.

Ставка компенсационного фонда дольщиков в размере 1.2% не вызывает возражений со стороны экспертов. Суммы взносов 18-25 миллиардов в первые годы существования фонда вполне достаточно, чтобы покрыть будущие проблемы одного-двух региональных подрядчиков. Закон не прописывает, откуда брать деньги в случае нехватки средств, возможно, из бюджета.

Компенсация по договорам прошлых лет новым законом не предусмотрена. Если у строящегося объекта есть хотя бы один договор долевого участия, подписанный по старой схеме, он не будет включен в объем компенсационного фонда.

Требования к застройщику

Центральным положением нового закона о компенсационном фонде дольщиков является введение жестких требований к застройщикам, из-за которых на рынке долевого строительства может остаться очень мало застройщиков. Изложение этих требований начнется по завершении DDU от 1.07. 2018 год.

1. Организации долевого строительства не вправе заниматься иной коммерческой деятельностью, выпускать акции и ценные бумаги; их официальное название должно содержать термин «специализированный разработчик».
2. Компаниям, имеющим не менее трех лет опыта строительства жилых домов и построившим не менее 10 тысяч квадратных метров, разрешается привлекать средства от дольщиков. м жилья.
3. На протяжении всего строительства на счету компании должно быть не менее 10% средств, составляющих стоимость объекта; в этот период у нее не должно быть долгов, кроме ссуд на строительство этого объекта.
4. Застройщики получат разрешение на строительство только одного объекта за раз.
5. Запрещается тратить средства дольщиков на приобретение земли под стеллаж, создание проектов, инженерные работы. Этот момент вызвал дружеское непонимание как строителей, так и специалистов, поскольку любое строительство начинается с этих затрат.
6. Все средства строительной компании долевого участия должны находиться в одном банке, который проверяет каждую финансовую стоимость.
7. Руководителям строительной компании не иметь:

• судимости за экономические преступления;
• быть банкротом;
• дисквалифицировать.

Возмещение убытков

Убытки дольщиков в случае банкротства строительной компании возмещаются из компенсационного фонда долевого строительства в особом порядке.

• Первый.
• Затем правление компенсационного фонда решает, какой вариант выгоднее: выплатить убытки дольщикам или достроить жилой дом. Решение вопроса может занять 6 месяцев.
• Решение о выплате размещено на сайте компенсационного фонда дольщиков.Там же указывается адрес, по которому будут приниматься документы, и время работы сотрудников. Вся информация поступает к дольщикам в течение 2 недель после принятия решения.
• Перечень документов на компенсацию: заявление; паспорт. Чаще всего их предоставляют в банк, который сопровождает деятельность застройщика.
• Деньги выплачиваются дольщикам в течение 10 дней после подачи необходимых бумаг.
• Военнослужащие, тяжелобольные и лица, находящиеся на выезде, имеют право на досрочную выплату.

Фонд обязуется полностью оплатить убытки дольщиков.

Нюансы

Сумма выплат инвесторам в недвижимость определяется умножением стоимости квадратного метра жилья на его площадь.

1. Площадь жилья, за которую возвращаются деньги из компенсационного фонда дольщиков, не должна превышать 120 м 2. Госфонд — для тех, кто отдаст последние сбережения на покупку квартиры. Покупатели больших квартир и элитного жилья, по мнению законодателей, могут постоять за себя.
2. Размер компенсации зависит от стоимости жилья, которая определяется Минстроем — она ​​соответствует минимальной рыночной стоимости, которая на 30-40% отличается от реальной стоимости. Получив компенсацию по таким ставкам, дольщики теряют часть своих средств.

Анализируя закон, специалисты находят множество нюансов и делают разные прогнозы. Таким образом, ограничительные меры в отношении бизнеса вынудят небольшие компании уйти с рынка долевого строительства.Для начала нового строительства крупным компаниям придется создавать дочерние предприятия, а это приведет к дополнительным расходам.