Соглашение об определении долей в совместной собственности
]]>Подборка наиболее важных документов по запросу Соглашение об определении долей в совместной собственности (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов: Соглашение об определении долей в совместной собственностиСудебная практика: Соглашение об определении долей в совместной собственности Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 60 «Имущественные права ребенка» СК РФ
(Р.Б. Касенов)Суд частично удовлетворил требования межрайонного прокурора в интересах РФ, несовершеннолетних к ответчикам о признании бездействия незаконным, возложении обязанности зарегистрировать право общей долевой собственности на недвижимое имущество. Как указал суд, ответчики распорядились средствами материнского (семейного) капитала, направив их на погашение основного долга и уплату процентов по займу на приобретение жилья.
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 34 «Совместная собственность супругов» СК РФ
(Р.Б. Касенов)Суд частично удовлетворил требования истца к ответчику о расторжении брака, разделе общего имущества супругов. При этом суд отказал в удовлетворении требования истца о разделе квартиры. Как указал суд, в соответствии со ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. В силу п. 5 ст. 244, п. 1 ст. 256 ГК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. По соглашению участников совместной собственности на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц. Установив, что из условий договора купли-продажи квартиры следует, что спорная квартира поступила в долевую собственность истца и ответчика, суд указал, что, приобретая данное имущество в период брака за счет совместно нажитых средств, в том числе заемных в равных долях, стороны фактически изменили режим собственности приобретенного имущества и заключили соглашение о разделе данного имущества, одновременно определив доли супругов.
Образец искового заявления об определении долей супругов в праве общей собственности на квартиру
|
|
|
об определении долей супругов в праве общей собственности на квартиру
С «___»_________ ____ г.
и до настоящего момента мы с ответчиком _________ (ФИО), состоим в зарегистрированном браке. Брачный договор не заключался.
В период брака на имя ответчика была приобретена квартира по адресу: _________, право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Квартира приобретена на наши совместные денежные средства, в силу положений статьи 34 Семейного кодекса РФ является нашей совместной собственностью.
«___»_________ ____ г. я обращалась к ответчику с требованием определить мою долю в общем праве собственности на спорную квартиру. Ответчик не ответил (ответил отказом).
В соответствии с п. 1 статьи 39 Семейного кодекса РФ при определении долей в общем имуществе супругов доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 33-34, 38-39 Семейного кодекса РФ, статьями 131-132 Гражданского процессуального кодекса РФ,
Прошу:
1.
Определить доли в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу: _________, установив, что истцу принадлежит доля в размере 1/2 и ответчику принадлежит доля в размере 1/2.
1. Копия искового заявления
2. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины
3. Копия свидетельства о заключении брака
4. Документы, подтверждающие право собственности на квартиру (договор купли-продажи, свидетельство, выписки из Единого государственного реестра прав)
Дата подачи заявления «___»_________ ____ г. Подпись истца _______
Определение долей в праве совместной собственности супругов (на квартиру)
Определение доли в праве совместной собственности, будь то общая квартира или какое-либо иное недвижимое имущество, осуществляется в соответствии с действующим гражданским законодательством (глава 16 ГК РФ).
Основным факторов, влияющим на успешность этого действия, является наличие согласия обеих сторон, с целью определения долей имущества между супругами или собственниками, что предполагает оформление на равные части недвижимости.
При достижении согласия между собственниками, процесс определения доли осуществляется с непосредственным участием нотариуса, посредством удостоверения соответствующего соглашения.
Таким образом, заключение «договора» об установлении права долевой собственности возможно лишь при достижении соответствующего согласия между всеми участниками совместной собственности.
Однако, юридическая практика отмечает множество вариантов развития событий, когда размер долей не может удовлетворить «потребности» одной из сторон, ввиду наличия существенных противоречий сторон по данному вопросу, поскольку сумма компенсаций за соответствующую долю (при решении продажи) довольно мала.
При таком конфликтном стечении обстоятельств определение долей в праве общей долевой (совместной) собственности происходит в суде, при этом подать иск может любой из собственников недвижимости, право которого нарушено.
Совместная собственность без определения долей указывается в соответствующем свидетельстве о праве собственности. Разрешение вопроса, как именно определить порядок пользования совместной собственностью достаточно легко – они являются равными, за исключением случаев, когда одна из сторон считает, что ей принадлежит большая часть доли.
При этом, можно договориться о заключении соглашения или же предложить участнику долевой собственности осуществить покупку (продажа) одной из долей, так чтобы имущество будет принадлежать одному собственнику.
Определение доли в праве общей собственности супругов может быть разрешена в досудебном порядке, если соответствующее согласие будет достигнуто или же в судебном порядке, своими силами или с привлечением и присутствием юриста.
Компания «Nobele» готова внести «вклад» в решение проблемы определения долей в совместной собственности и предложить квалифицированные услуги опытного юриста в Москве.
Все эти и многие другие возникающие трения относительно недвижимого имущества подлежат урегулированию, но когда именно, зависит от решения конкретного лица.
Конечно, финансовые расходы, а равно время, необходимое для урегулирования спора – то максимальное неудобство подлежащее преодолению.
С нашей помощью определение долей в квартире между супругами, после расторжения брака, будет проведена с минимальными моральными и финансовыми потерями и позволит защитить собственные права на недвижимое имущество.
Стоимость приведенного спора по определению доли совместной собственности является приблизительной, может быть уменьшена или увеличена в зависимости от обстоятельств дела.
Более подробную информацию Вы можете узнать по телефону: +7 (495) 741-84-78 или email: [email protected].
* Все судебные издержки, включая расходы на юридические услуги подлежат возмещению стороне, в пользу которой состоялось решение суда (ст. 100 ГПК РФ).
Образец договора о совместной собственности для двух сторон, которые будут жить вместе
Этот образец договора разработан для ситуаций, когда две стороны будут совместно владеть домом и жить в нем вместе.
Эта форма соглашения может быть использована для собственности в любом штате США. Это сработает, когда собственность находится в равных или неравных долях. Можно добавить дополнительный язык, если процент владения будет меняться со временем или где одна сторона ссужает другую деньги.
Этот образец соглашения является исчерпывающим и полным и предназначен для защиты сторон в случае непредвиденных событий или разногласий, а также в случае смерти или разлуки.Но договор не написан «юридическим языком». Это простой английский, простой для понимания и настройки. Соглашение занимает семь страниц и включает подробное оглавление для удобства пользования.
Этот образец соглашения включает следующие разделы:
РАСПРЕДЕЛЕНИЕ РАСХОДОВ
ССУДЫ И ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
ОБЩИЕ ОГРАНИЧЕНИЯ ПЕРЕДАЧИ
ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ ПРОДАЖА ИЛИ ВЫКУП
РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ПРОДУКТОВ
СМЕРТЬ ПЕРВОНАЧАЛЬНОГО ПРИЕМНИКА
РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ И ПАРТНЕРСКОЕ СОГЛАШЕНИЕ
СООТВЕТСТВУЕТ ВСЕМ УВЕДОМЛЕНИЯМ
СООТВЕТСТВУЕТ СООТВЕТСТВУЮЩИМ СООБЩЕНИЯМ
ПОПРАВКИ
ДРУГИЕ ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
ПОЛНОМОЧИЯ АДВОКАТЕ
Важные вопросы, затронутые этим шаблоном соглашения, включают:
- Собственные права: Существуют ли ограничения на возможность одной стороны предлагать жилье родственнику или другу, пока стороны проживают вместе? Что будет, если стороны больше не захотят жить вместе?
- Распределения: Как будут распределяться расходы на владение? Как изменится распределение расходов, если одна из сторон умрет или если стороны больше не живут вместе? Как будет разделена выручка от продажи недвижимости? Это соглашение о форме структурировано таким образом, чтобы все расходы можно было разделить в соответствии с одним и тем же процентным соотношением или чтобы различные расходы можно было разделить в соответствии с разным процентным соотношением.
- Стратегия выхода: Когда и как будет продана недвижимость? Может ли один собственник заставить другого навсегда стать совладельцем собственности? При каких обстоятельствах один владелец может форсировать продажу? Как будет работать процесс ценообразования и продажи, если один владелец хочет продать больше?
- Смерть: Что произойдет, если хозяин умрет? Могут ли наследники умершего владельца выгнать оставшегося в живых?
- Название холдинга: Как будет передаваться право собственности на собственность? Будут ли права и обязанности собственности распределяться в соответствии с порядком владения титулом?
- Споры: Что происходит, если совладельцы не соглашаются? Что происходит, когда один совладелец не платит или не делает свою долю?
Настоящая форма соглашения предназначена для партнеров, которые не состоят в браке и не зарегистрированы сожителями, но она также может использоваться супружескими или зарегистрированными парами, если добавлен дополнительный параграф.
Необходимое содержание этого дополнительного параграфа зависит от двух факторов: (i) закона государства, в котором проживают стороны; и (ii) заключают ли стороны соглашение до или после заключения брака / регистрации.
Для подавляющего большинства пар этот шаблон соглашения потребует только внесения изменений в поля. Его можно использовать как отдельный документ или вместе с нашим Меморандумом о соглашении [ссылка здесь] для еще большей защиты. Для совладельцев с более сложными договоренностями наши юристы могут помочь с предложениями и изменениями за небольшую дополнительную плату.
Совместное владение недвижимостью
Темы на этой странице
Что такое недвижимость?
Недвижимость, которую также часто называют недвижимостью, — это земля и вещи, которые постоянно к ней прикреплены, например, дом. Недвижимость может иметь единоличного владельца. Недвижимость также может иметь нескольких владельцев. Владелец может быть физическим лицом, но владельцы также могут быть компанией, трастом или другим юридическим лицом.
Имущество может принадлежать как людям, так и организациям.Нет никаких реальных ограничений на количество людей или организаций, которые могут владеть определенным объектом недвижимости.
В этой статье основное внимание уделяется владению недвижимостью в Мэриленде несколькими владельцами, часто именуемыми « совместное владение » или « совместное владение ». Очень важно знать, где находится недвижимость, потому что в разных штатах действуют разные законы о том, как несколько владельцев могут владеть недвижимостью.
В Мэриленде у совладельцев есть три варианта владения недвижимым имуществом или « владения титулом ».Законы, относящиеся к совместному владению недвижимым имуществом в Мэриленде, в основном регулируются прецедентным правом, которое отражено в заключениях судей. Очень важно понимать различия между тремя вариантами, потому что каждый вариант имеет разные права и обязанности для совладельцев.
Ключевые термины
«Документ » — это юридический документ, подтверждающий право собственности на недвижимость и зарегистрированный в Департаменте земельной документации в Мэриленде.
« Право владения » на недвижимость — это законный способ заявить, что вы владеете этой недвижимостью.
« Презумпция » означает, что суду разрешено предположить, что что-то является правдой, если нет доказательств, опровергающих или перевешивающих эту презумпцию. Бремя — это сторона, возражающая против презумпции предоставить эти доказательства, чтобы опровергнуть или перевесить презумпцию.
« Право на наследство » означает, что оставшийся в живых совладелец может стать владельцем доли собственности умершего совладельца.
« Неделимая процентная ставка » означает, что каждый собственник имеет равное право пользоваться всей собственностью. Однако ни одно физическое лицо не имеет исключительного права на какую-либо конкретную часть собственности.
Общая аренда
Общая аренда — это форма совместной собственности на недвижимость с двумя или более собственниками, именуемая « арендаторов общей ».
Каждый совладелец или совместно арендатор владеет определенной долей или процентом собственности. Общие арендаторы могут иметь равные доли, но они также могут владеть неравными долями.Например, у вас может быть собственность, принадлежащая двум владельцам, где один владелец имеет долю 75%, а другой владелец — 25%. Тем не менее, общие арендаторы по-прежнему имеют безраздельный интерес в собственности, а это означает, что они имеют право использовать и пользоваться всей собственностью.
Нет права на выживание. Если владелец умирает, интересы этого владельца переходят к его наследникам. Совместно арендатор может передать свои имущественные права по завещанию. Если общий арендатор умирает без завещания (завещания), то законы Мэриленда о наследстве будут применяться к этому совместному арендатору собственности.
Совместная аренда
Совместная аренда — это форма совместной собственности на недвижимое имущество с двумя или более собственниками, называемая « совместных арендаторов ».
Совместные арендаторы имеют безраздельный интерес к недвижимому имуществу и праву наследования. Хотя совместными квартиросъемщиками обычно являются супруги или родители и ребенок, не требуется, чтобы стороны состояли в браке или состояли в родстве. Каждый собственник имеет равную и безраздельную заинтересованность в недвижимости.
Совместная аренда включает в себя право наследования.Когда один совместный арендатор умирает, безраздельный интерес этого совместного арендатора в недвижимом имуществе автоматически переходит к оставшемуся совместному арендатору или арендаторам. Как правило, имущество с правом наследования исключается из наследства умершего человека, поэтому завещание на него не распространяется. Однако из этого общего правила могут быть исключения. Так что, если вы оказались в такой ситуации, неплохо было бы поговорить с адвокатом.
Для создания совместной аренды в соответствии с законодательством штата Мэриленд, формулировка в документе должна быть очень четкой, что стороны намерены создать совместную аренду, поскольку Мэриленд имеет презумпцию против совместной аренды .
Это означает, что в документах, таких как акты, должно быть прямо указано, что недвижимое имущество должно находиться в совместной аренде, чтобы оно было юридически признано таковым. Следовательно, если вы покупаете недвижимость с намерением совместного владения арендатором, необходимо четко указать это намерение. При отсутствии этого формулировки предполагается, что собственность является общей арендой.
Создание и поддержание совместной аренды также требует наличия « четыре единицы интереса ».Эти «четыре единицы» представляют собой четыре юридических требования, относящихся к собственности, которые включают единые права с точки зрения времени, титула, прав собственности и владения для всех совместных арендаторов.
Единство времени — все владельцы должны владеть интересами одновременно («имущественное право собственности» означает, что безусловное право собственности на имущество для всех владельцев было завершено одновременно)
Единство правового титула — все права собственности должны быть приобретены по одному и тому же договору
Единство интересов — все собственники имеют равные интересы в собственности
Единство владения — все владельцы имеют равные и совпадающие права на владение собственностью
Аренда в полном объеме
Полная аренда — это третий вариант совместного владения недвижимостью в Мэриленде.
В отличие от совместной аренды и общей аренды, аренда в целом доступна только супружеской паре.
Каждый из супругов владеет безраздельной долей в недвижимом имуществе и имеет право наследования. В Мэриленде существует презумпция , согласно которой собственность, находящаяся в собственности супружеской пары, является арендатором для всех. Презумпция применяется к собственности, приобретенной супружеской парой. Для сдачи в аренду в целом необходимо наличие четырех вышеуказанных единиц интереса.
При разводе собственников договор аренды полностью переходит в общую аренду.
Определение формы собственности, наиболее подходящей для вас
Выбор наиболее подходящей для вас формы собственности будет зависеть от конкретной ситуации, в которой находитесь вы и ваши совладельцы. Иногда решение находится вне вашего контроля. Например, вы могли унаследовать долю собственности, принадлежащую нескольким владельцам в общей аренде. Однако при выборе вы можете рассмотреть приведенные ниже вопросы.
Вы и другой владелец женаты? Помните, что полная аренда доступна только супружеским парам.
Вы хотите, чтобы другой совладелец автоматически унаследовал вашу долю собственности после вашей смерти? Помните, что совместная аренда имеет право наследования.
Вы в курсе всех долгов сторон? Кредитор может потребовать часть доли собственности другого владельца.
Планируете ли вы продать или профинансировать свой дом? Возможно, вам потребуется, чтобы все стороны подписали соглашение о продаже или финансировании.
Совместное владение недвижимостью Совместное владение недвижимостью — преимущества и недостатки
Совместное владение недвижимостью в Калифорнии может осуществляться многими методами, начиная от общественной собственности (для супружеских пар) через общую аренду до собственности корпораций, компаний с ограниченной ответственностью, товарищества и трасты. После общественной собственности СОВМЕСТНАЯ АРЕНДА , вероятно, является наиболее часто используемым методом… и наиболее часто злоупотребляемым.
Хотя владение имуществом в качестве совместных арендаторов легко осуществить и, действительно, часто автоматически для клиентов юридическими лицами, агентами по недвижимости и неопытными CPA и юристами, на самом деле это имеет серьезные проблемы и редко является лучшим способом совместного владения недвижимостью.Проще говоря, как юридические, так и налоговые вопросы часто вызывают шок, а иногда и разочарование тех, кто «пошел по легкому пути» и решил сохранить совместно находящуюся в собственности собственность в качестве совместных арендаторов.
В этой статье обсуждается основной закон совместной аренды и анализируются как преимущества, так и недостатки владения имуществом таким образом. Он также должен предложить различные альтернативные методы владения титулом, которые решают многие проблемы совместной аренды.
Определения и основы:
Читателю предлагается сначала ознакомиться со статьей Владение недвижимостью и сделки с ней в Соединенных Штатах , в которой в целом обсуждаются методы владения, покупки и продажи недвижимости в этой стране.
В этой статье предполагается, что читатель уже прочитал эту более основную статью.
Совместное владение собственностью означает просто два или более лиц или организаций, владеющих титулом на собственность.
Совместное владение может осуществляться разными способами. Муж и жена в Калифорнии обычно владеют недвижимостью как общинной собственностью , в свидетельстве о праве собственности указано: «X и Y, муж и жена как общественная собственность», и этот метод имеет значительные преимущества, описанные ниже. Только муж и жена могут совместно владеть собственностью в качестве общей собственности.
Наиболее распространенными способами совместного владения собственностью помимо общей собственности являются общая аренда и совместная аренда. Общая аренда — это владение правом собственности двумя или более физическими или юридическими лицами в любой процентной сумме. Это «неделимая» собственность, что означает, что каждому человеку принадлежит определенный процент от всей собственности.
Таким образом, если вы владеете 40% собственности в общей аренде, вы не владеете какими-либо конкретными 40% лота, а 40% неразделенной всей собственности.(Сравните это с кондоминиумами, в которых вам дается определенное право собственности на определенное пространство на более крупном участке.) Читателю следует ознакомиться со статьей о аренде в совместном владении недвижимостью в сообществах Сан-Франциско и Залива.
Совместная аренда эквивалентна совместной аренде с двумя существенными различиями. Во-первых, совместное владение должно быть равным, например каждому совместному арендатору принадлежит одинаковый процентный доход. Во-вторых, в отличие от совместной аренды, когда кто-то умирает, владея собственностью в качестве совместного арендатора, его часть немедленно и автоматически передается другим совместным арендаторам в соответствии с законом.Это называется правом выживания . Это право на наследство заменяет противоположные положения завещания или траста, поскольку оно автоматически переходит в силу в момент смерти .
.. прежде, чем завещание сможет повлиять на распоряжение имуществом. Это вызывает серьезные проблемы в судебном процессе, о чем будет сказано ниже. Если кто-то владеет имуществом как совместный арендатор, но совершает некоторую ошибку или предпринимает определенные действия в владении имуществом, обсуждаемым ниже, он автоматически преобразует имущество в общую аренду, даже если это непреднамеренно, и владелец права собственности и другие совместные арендаторы не знаю акта — другая проблема обсуждается ниже.
Титульные компании любят совместную аренду, поскольку они с ней знакомы. У него есть некоторые преимущества, но эти преимущества, обсуждаемые ниже, часто перевешиваются серьезными трудностями, которые часто возникают из-за относительного незнания как владельцев, так и компаний, владеющих титулом, в отношении юридических последствий и опасностей владения недвижимостью в совместном владении.
Преимущества совместной аренды:
1.
Легкость . Титульные компании, риэлторы и многие поверенные «привыкли» использовать совместную аренду как способ владения недвижимостью для любых двух или более физических или юридических лиц.Все, что нужно сделать, — это указать в титульном документе «X и Y, как совместные арендаторы», и собственность будет фактически находиться в совместной собственности. После сотен лет создания таких титульных документов профессионалы в этой области чувствуют себя комфортно с этим методом. Адвокаты не нужны для создания необходимого титула, в отличие от трастов, товариществ или корпораций, поэтому деньги, очевидно, были сэкономлены.
2. Немедленный и автоматический перевод в случае смерти. Нет необходимости в завещании наследства или проведении других судебных слушаний, чтобы добиться перехода к другим совместным арендаторам в случае смерти.Просто зарегистрировав уведомление о смерти совместного арендатора, оставшиеся в живых увеличивают свои владения на величину процентной доли умершего равным образом. (Если я умру и буду владеть собственностью в качестве совместного арендатора наравне с двумя другими совместными арендаторами, каждая из их одной трети доли автоматически увеличится на половину моей одной трети, таким образом, каждый после этого будет владеть пятидесяти процентами в качестве совместного арендатора.)
3. Не взимаются гонорары адвоката за проверку имущества . До появления отзывных живых трастов (см. Нашу статью о завещаниях и трастах ) совместная аренда казалась отличным способом избежать того, что часто исчислялось тысячами долларов в виде гонорара за наследство, выплачиваемого исполнителям и поверенным.Действительно, это было обычное оправдание собственникам со стороны риэлторов, титульных компаний и банков. Поскольку многие супружеские пары теперь владеют собственностью в качестве общественной собственности или используют отзывные трасты, оба из которых исключают все или большую часть гонораров адвокатам, это оправдание в значительной степени устранено, но очень немногие люди осознают это. Тем не менее, очевидно, что стоимость создания совместного договора аренды и стоимость передачи правового титула оставшимся в живых являются минимальными по сравнению с затратами на завещание или стоимостью создания траста, корпорации или партнерства.
4. Предсказуемо. Совместная аренда — один из старейших методов владения собственностью, и судебная практика, касающаяся его, насчитывает сотни лет. Можно легко предсказать, что произойдет в будущем, если возникнут судебные споры.
5. Кажущаяся простота. Поскольку все, что нужно сделать для создания совместной аренды, — это зарегистрировать документ о праве собственности, подписанный всеми совместными арендаторами, в котором указано «X и Y (и другие) как совместные арендаторы», и поскольку титульные компании и риэлторы привыкли к такому владению правом собственности, это Кажется, легко и просто создать эту форму собственности, и это можно сделать всего за день или два.
Недостатки совместной аренды:
1. Ограниченное владение . Некоторые учреждения, которые не «умирают», могут оказаться не в состоянии владеть имуществом в совместной аренде. Это ограничивает многие из структур, столь полезных при планировании семьи и недвижимости.
2. Неожиданная жесткость владения. Условия совместной аренды не могут быть изменены завещанием или договором. Правовой документ аннулирует все последующие договоренности сторон, если они каким-либо образом не расторгнут договор о совместной аренде на законных основаниях.Таким образом, это один из наиболее частых дел в суде, когда кто-то либо забывает, что имущество находится в совместной аренде, либо дезинформирован и пишет завещание в надежде защитить семью, которая, к своему ужасу, обнаруживает, что завещание или договор недействительны в отношении имущество после смерти. Типичный пример: кто-то владеет совместной арендой с бывшим супругом, не меняет документ, умирает, а новый супруг или дети «уничтожаются» старым договором совместной аренды.
3. Правило единства правового титула : Это сложное правило требует, чтобы каждый совместный арендатор владел одним и тем же точным титулом, поскольку каждый владеет безраздельной долей.Если это единство нарушается, то имущество переходит в общую аренду, даже если лицо, нарушившее единство, и другие совместные арендаторы не знают. Таким образом, если я беру взаймы и использую совместное владение недвижимостью в качестве залога, даже не сообщая об этом другим совместным арендаторам, и у меня есть договор доверительного управления, зарегистрированный на «мои проценты», это может считаться аннулированием совместной аренды, даже если я верну его . Представьте себе хаос, который это может вызвать, поскольку другие совместные арендаторы, думая, что они автоматически получат мою долю, если я умру, строили свои собственные планы соответственно.Вместо этого собственность теперь является «секретной» общей арендой и может в конечном итоге перейти к моей семье или другим лицам по моей воле. Существует множество случаев, связанных с этой проблемой, причем каждая юрисдикция имеет разные решения и возможности, но достаточно сказать, что это может привести к очень несправедливым результатам, которые часто непреднамерены со стороны сторон.
4. Налоговые недостатки Есть несколько налоговых проблем с совместной арендой, особенно по сравнению с общинной собственностью, но одного примера должно быть достаточно, чтобы указать на сложности и затраты, которые может создать этот «простой» способ владения.
Один платит подоходный налог (прирост капитала) с прироста стоимости имущества. Первоначальная стоимость является «основой» собственности, и каждый платит налоги с разницы между продажной ценой и базисной ценой. Однако в случае смерти есть повышенное основание для значения даты смерти. Пример: я покупаю недвижимость за сто тысяч долларов и продаю ее за триста тысяч. Прирост капитала составляет двести тысяч долларов, а налоги — около 30 тысяч. Однако, если я умру, и мой сын унаследует собственность, база будет изменена на стоимость на дату моей смерти (300 000 долларов США), и если мой сын продаст собственность на следующий день, налог на прирост капитала не взимается.
Предположим, я владею недвижимостью в совместном владении с вами. Ты умрешь. Получу ли я усиленную основу по собственности? Да, но только на половину, так как половину я уже владел как совместный арендатор.
Это означает, что налоги в приведенном выше примере составят пятнадцать тысяч долларов.
Так вот, если бы я владел этой собственностью как общественной собственностью, и моя жена умерла бы. Я получаю увеличенную основу для всей стоимости, хотя я владел половиной собственности. Специальное исключение из закона для общественной собственности допускает полную усиленную основу в общественной собственности… но только половину расширенной основы в совместной аренде. Если бы вы владели недвижимостью вместе со своим супругом в качестве совместной аренды, а не общей собственности, вы просто потратили пятнадцать тысяч долларов.
Но на самом деле большая часть собственности в этом районе стоит намного, намного больше трехсот тысяч, а потери обычно исчисляются сотнями тысяч из-за этой распространенной ошибки.
5. Отсутствие выгоды. При использовании отзывных трастов, корпоративной структуры, семейных партнерств и других легко составляемых документов почти все преимущества избежания завещания могут быть достигнуты в отношении одного и того же имущества без перечисленных выше недостатков совместной аренды.Проще говоря, за последние пятьсот лет закон изменился, и совместная аренда, которая была полезна в 1850 году, теперь является опасным и не очень полезным способом совместного владения собственностью.
6. Отсутствие контроля . Совместное владение может быть аннулировано, если какой-либо из совместных арендаторов решит сделать это. В соответствии с разделом 683.2 Гражданского кодекса (а) совместный арендатор без согласия других совместных арендаторов может разделить свой интерес в совместной аренде путем оформления и вручения акта, передающего этот интерес третьей стороне; путем составления письменного документа, подтверждающего намерение разорвать совместную аренду, или подписания письменного заявления о разрыве совместной аренды.Документ необходимо записать. Но это означает, что ваши планы могут быть внезапно разрушены по воле (или прихоти) других совместных арендаторов в любое время.
Этот офис столкнулся с этой проблемой, когда умирающий клиент внезапно случайно обнаружил, что его брат (и совладелец в совместной аренде) уже разорвал совместную аренду (не сообщая нашему клиенту) и что весь план недвижимости нашего клиента был искажен. Он не знал, что половина стоимости собственности, которой он владел как совместный арендатор, стоимость которой превышала один миллион долларов, внезапно не перешла к его брату, а в конечном итоге попадет в остатки этого поместья способами, которые он не хотел.Тот вечер, когда клиент входит в сознание и выходит из него, отчаянно пытаясь переписать свое завещание, его семья надолго запомнит его. Как позже сказала его жена писателю: «Что бы случилось, если бы нам не посчастливилось узнать об этом в ту ночь?»
«Просто, — сказал я ей, — ты бы без всякой причины заплатил бы дополнительно двести тысяч долларов налогов».
Почему люди до сих пор его используют?
Потому что банки, титульные компании, риелторы и неопытные профессионалы использовали его на протяжении десятилетий и даже не удосужились подумать об этом.Потому что его легко создать, и не нужно обращаться к юристу, чтобы создать корпорацию или партнерство, или узнать, как можно добиться того же более эффективно и без опасности. Короче говоря, потому что это «легко».
Альтернативы:
В зависимости от обстоятельств трасты, товарищества, корпорации, общества с ограниченной ответственностью и общественная собственность могут использоваться для более эффективного достижения одних и тех же целей, а также для лучшего налогового планирования, контроля над вашей собственностью и разрешения споров.Например, в соглашении о семейном партнерстве, если есть спор, можно предусмотреть частный арбитраж споров, который позволяет судебное решение столь же эффективно, как и суд общей юрисдикции, но избегает расходов и гласности публичного судебного разбирательства. Вместо многолетнего спора, который стоит сотни тысяч долларов, спор разрешается за месяцы и стоит втрое меньше.
Бывают случаи, когда совместная аренда может быть полезной. Если у кого-то нет времени на создание быстрого плана выживания, а стоимость собственности невелика, это может быть простым и быстрым способом добиться выживания.Но в подавляющем большинстве случаев семейные и налоговые требования делают совместную аренду менее предпочтительной по сравнению с более современными методами.
Заключение:
Возможно, это иронично, что метод владения собственностью, который был новаторским и полезным в Англии в 1805 году, не только все еще широко использовался в Калифорнии в 2003 году, но использовался без понимания его преимуществ и недостатков. Это больше похоже на езду на лошади и багги по современной автостраде. Это можно сделать, и это действительно возможно, но без многих преимуществ, которые появились в результате более поздних разработок.Закон подобен любой другой сфере деятельности. Он меняется и во многих случаях улучшается с течением веков. Совместную аренду, возможно, легко создать, но сложно управлять и очень опасно контролировать по сравнению с более поздними разработками, доступными для разумного владельца собственности.
Мудрый потребитель делает покупки на рынке перед покупкой продукта. Мудрый владелец собственности должен изучить другие доступные способы владения недвижимостью, прежде чем «покупать» совместную аренду.
Споры о совместном владении недвижимостью и юридические вопросы
Совместное владение недвижимостью также может называться совместной собственностью или совместной собственностью.Любой из этих терминов может использоваться для описания недвижимости. Вся земля и стационарные недвижимые постройки считаются недвижимым имуществом, например, квартирой или домом. «Недвижимость» и «недвижимость» могут использоваться как синонимы, поскольку относятся к одному и тому же.
Недвижимость может включать все, что постоянно находится на земле, внутри или под землей. По определению, недвижимость может включать нефть, газы и полезные ископаемые, обнаруженные под землей. Другой термин, обычно используемый для обозначения недвижимости, — это «помещения».”
Такое имущество может совместно принадлежать двум и более лицам; это означает, что все вовлеченные люди имеют право собственности на собственность. Совместное владение недвижимостью можно разделить на три наиболее распространенных типа собственности:
При совместной аренде доли собственности распределяются в зависимости от того, сколько каждый человек внес в покупку собственности. Когда один из владельцев умирает, его доли в собственности переходят к оставшимся в живых наследникам.
Совместная аренда отличается тем, что в случае смерти владельца его акции переходят к другому собственнику (-ам).Это называется правом на выживание. Чтобы соглашение о собственности считалось совместной арендой, должны быть выполнены все следующие требования:
- Интерес, означающий, что у всех владельцев одинаковый интерес;
- Владение, означающее, что каждый владелец имеет безраздельный интерес;
- Время, означающее, что все владельцы получают свои имущественные права одновременно; и
- Название, означающее, что все владельцы приобретают свои имущественные права на одном и том же акте.
Аренда в полном объеме распространяется только на супружеские пары, так как продажа имущества без согласия обоих супругов запрещена. Когда один из супругов умирает, используется право на выживание, и их доли переходят пережившему супругу.
Ваши законные права и обязанности как владельца недвижимости во многом будут зависеть от типа заключенного вами договора о совместной собственности. Вообще говоря, правило по умолчанию для совместной собственности — это общая аренда. Примером этого может быть, если не состоящая в браке пара живет вместе в доме.Суды обычно исходят из того, что эта собственность находится в совместном владении супругов на правах общей аренды.
Могу ли я принудительно продать собственность в совместном владении?
Возможность принудительной продажи собственности, находящейся в совместном владении, может зависеть от штата, в котором эта собственность находится. Примером этого может быть то, как в Техасе это возможно через разделение по решению суда. Этот юридический термин относится к разделу недвижимого имущества между совладельцами. Суд может назначить один из двух видов раздела:
- Натуральный раздел, относящийся к фактическому физическому разделу собственности; или
- Продажа имущества в судебном порядке, когда раздел в натуре невозможен или не будет справедливым и равноправным.
Процесс включает судебный процесс, который может повлечь за собой значительные расходы, которые должны нести все совладельцы собственности.
Что произойдет в случае смерти совладельца?
Что произойдет с долей собственности умершего совладельца, зависит от типа заключенного соглашения о совместной собственности.
- Совместная аренда: Если вы владеете недвижимостью как совместные арендаторы, ваши права собственности включают право наследования.Как упоминалось ранее, это означает, что, когда один из совместных арендаторов умирает, их доля в собственности автоматически переходит к оставшемуся совместному арендатору;
- Общая аренда: В отличие от совместной аренды, общая аренда не включает право наследования. Это означает, что когда один соарендатор умирает, его интерес к собственности не переходит автоматически к другому соарендатору. К сожалению, от завещания, вероятно, не удастся избежать; это означает, что права на оставшееся имущество совладельца будут определяться завещанием или схемой наследования этого государства.К счастью, тот, кто сохраняет контроль над долей владения недвижимостью, может лучше отражать намерения ныне умершего соарендатора; или
- Аренда в полном объеме: Как и в случае совместной аренды, аренда в целом имеет право наследования. Примером определения аренды в целом может быть супружеская имущественная заинтересованность между партнерами, состоящими в законном браке. Аренда в целом — это, по сути, совместная аренда, но ее держат супруги, состоящие в законном браке. В штатах, которые признают эту форму совместного владения, предполагается, что передача супругам в браке автоматически создает право аренды в целом, если не указано иное.Преимущества здесь заключаются в избежании задержек и осложнений, а также в расходах на завещание. Кроме того, право на выживание может иметь те же результаты, что и завещание.
Совладельцы и супруги, находящиеся в полном объеме аренды, должны иметь в виду, что даже при наличии завещания с противоположными положениями право на наследство может помешать исполнению этих положений завещания.
Может ли совместная собственность передаваться бесплатно?
При передаче или продаже собственности, находящейся в совместном владении, если нет права на наследство, совладелец, как правило, вправе передать свои имущественные права.По сути, когда совладелец продает свою долю, покупатель становится новым совладельцем, так что общая аренда сохраняется. Это означает, что, в отличие от совместной аренды, общая аренда может свободно передаваться.
Такая передача собственности может происходить разными способами, в том числе:
- Продажа доли собственности на объект недвижимости;
- Передача имущества по завещанию, акту или иным способом; и / или
- Intestacy.
Однако важно помнить, что совладелец не может передавать права собственности другим совладельцам без разрешения.Кроме того, при наличии права на наследство один совладелец или супруга не могут в одностороннем порядке передавать собственность без разрешения или согласия других участников совместной собственности.
Что следует знать тем, кто думает о совместной собственности?
Если споры о совместной собственности будут подготовлены и проинформированы, их будет легче избежать и / или разрешить. Общая аренда имеет несколько отличительных характеристик, которые следует учитывать, например:
- Каждый совладелец имеет право пользоваться и владеть всем имуществом;
- Каждый соарендатор владеет определенной долей собственности как своей собственной;
- Совладельцы могут владеть неравными долями собственности; и
- Расходы на техническое обслуживание и прочие расходы распределяются пропорционально долям владения.Это означает, что если доли владения неравны, лицо с наибольшей долей будет нести самую большую финансовую ответственность.
Совместная аренда и аренда в целом требуют четырех единиц:
- Время: Интересы супруга должны передаваться одновременно;
- Заголовок: Аренда в полном объеме должна быть создана одним и тем же актом или документом;
- Проценты: Супруги должны иметь проценты одного вида, доли и срока действия; и
- Владение: Супруги имеют равные права владеть и пользоваться всем имуществом.
Также стоит обсудить, что аренда в целом может быть прекращена несколькими способами. Хотя у одного совладельца нет возможности сделать это самостоятельно, некоторые примеры того, как может быть прекращено полное действие, включают:
- Смерть супруги совладельца;
- Развод или расторжение брака;
- Взаимное соглашение супругов-совладельцев;
- Совместный кредитор пытается взыскать; и / или
- Передача, если оба супруга присоединятся и согласны на расторжение.
Что касается аренды в целом, то совместное владение доступно только супругам, состоящим в законном браке, но не проживающим совместно парам. Важно отметить, что не все штаты признают право аренды в целом, и штаты, которые это делают, могут или не могут предоставлять признание для состоящих в браке однополых пар.
Почему вам следует обратиться за помощью к юристу по недвижимости?
Если у вас есть какие-либо вопросы по юридическим вопросам, связанным с совместной собственностью, вам следует проконсультироваться с опытным местным юристом по недвижимости.Поскольку многие законы о собственности варьируются от штата к штату, местный прокурор лучше всего подойдет вам, чтобы помочь вам разобраться в конкретных законах вашего штата по этому вопросу. При необходимости адвокат также может представлять вас в суде в случае возникновения юридических споров. Наконец, адвокат сможет помочь вам в процессе передачи или принудительной продажи.
Совместная аренда — Коллегия адвокатов штата Айова
Чтобы найти профессионального юриста, отвечающего вашим потребностям, посетите сайт www.iowafindalawyer.com. Что такое совместная аренда?
Совместная аренда — это форма собственности двух или более лиц вместе. Он отличается от других видов совместной собственности тем, что оставшийся в совместном владении арендатор сразу становится владельцем всего имущества после смерти другого совместного арендатора. Это называется правом на выживание.
Что такое общая аренда?
Совместная аренда — это еще одна форма совместной собственности. Это владение активом двумя или более физическими лицами вместе, но без прав по выживанию, присущих совместной аренде.Таким образом, после смерти одного из совладельцев его или ее интересы не переходят к оставшемуся владельцу или владельцам, а переходят по его или ее воле. При отсутствии завещания его доля переходит в соответствии с законом, определяющим наследников.
Каковы преимущества совместной аренды?
Основным преимуществом совместной аренды является автоматическая передача права собственности в случае смерти одного из совместных арендаторов. Актив, который переходит от умершего совместного арендатора к оставшемуся совместному арендатору (-ам), не должен проходить через наследственное имущество умершего.Таким образом, совместная аренда — это эффективный способ избежать определенных расходов и задач, связанных с завещанием. (Следует отметить, что совместная аренда не позволит избежать некоторых федеральных налогов и налогов штата.)
Каковы недостатки совместной аренды?
Совместная аренда предполагает совместное владение определенной частью собственности. Между совладельцами могут быть разногласия относительно управления недвижимостью. Поэтому выполнение таких задач, как ремонт, раздел доходов и т. Д., Может стать затруднительным.
Право собственности на имущество, находящееся в совместной аренде, также может привести к непредвиденным последствиям в отношении того, кто унаследует имущество в случае смерти. Несмотря на то, что ваше завещание оставляет вашу собственность определенным поименованным лицам, совместное владение недвижимостью переходит к оставшемуся совладельцу и не переходит на основании завещания. Пункт завещания, в котором делается попытка прекратить определенную совместную аренду, не имеет юридической силы. Следовательно, при планировании недвижимости важно учитывать право собственности на имущество, а также его составление.
Является ли совместная аренда заменой завещания?
Совместная аренда не заменяет завещание. Это относится только к определенному объекту собственности. Правильно оформленное завещание распоряжается всем имуществом, не находящимся в совместной аренде. Завещание можно менять так часто, как вы захотите. Договор совместной аренды сложно изменить, потому что один совладелец может просто отказаться это сделать.
Как создается совместная аренда?
Совместная аренда не устанавливается до тех пор, пока что-либо не будет положительно сделано стороной, владеющей недвижимостью.Закон штата контролирует создание совместной аренды как недвижимого, так и личного имущества. (Под недвижимым имуществом понимается земля и приставки к ней; под личной собственностью понимаются все другие виды собственности.)
В случае передачи недвижимого имущества двум или более лицам в акте или передаче должно прямо указываться намерение создать совместное владение недвижимостью, отмечая, что собственность будет удерживаться не как общие арендаторы, а как совместные арендаторы с правом наследования. Примером может быть: Для A и B, как совместные арендаторы, а не как общие арендаторы.
При передаче личного имущества, такого как сертификаты акций или банковские счета, намерение сторон является определяющим. Если имеется четкая и недвусмысленная письменная форма, например карточка с банковской подписью, язык этого письменного документа обычно имеет решающее значение для вопроса о намерениях.
Может ли один арендатор совместной аренды продать свою долю в совместном арендуемом имуществе?
Это зависит от соглашения между совместными арендаторами относительно совместной собственности. Обычно каждый совместный арендатор владеет равной долей во всем имуществе.Таким образом, если у одного совместного арендатора есть покупатель на эту долю и нет ограничений между совместными арендаторами, то продажа может иметь место. Важно отметить, что разрыв совместного владения происходит при передаче одним из совместных арендаторов, а при разрыве совместное владение переходит в совместное владение (см. Выше).
Как совместная аренда влияет на налоги в случае смерти совместного арендатора?
В случае смерти любого человека может быть введено несколько различных видов налогов, которые могут повлиять на совместную собственность.Эти налоги включают федеральный подоходный налог, федеральный налог на недвижимость, федеральный налог на дарение и налог на наследство штата Айова. Следует отметить, что совместное владение недвижимостью может привести к уплате налогов, которые в противном случае не потребовались бы. Налоговое законодательство часто меняется. При принятии решения об использовании совместной аренды следует учитывать последствия налогового законодательства. Поэтому важно проконсультироваться с юристом по этим вопросам.
Что происходит с совместным владением недвижимостью в случае развода?
Совместное владение имуществом между мужем и женой может быть разделено судом при любом бракоразводном процессе, как и другое семейное имущество.
Чтобы найти юриста, отвечающего вашим требованиям, посетите сайт www.iowafindalawyer.com.
Бесплатный шаблон рабочего соглашения с многопользовательской LLC — PDF
Операционное соглашение с несколькими участниками предназначено для компаний (LLC), которые имеют более одного (1) собственника. Настоятельно рекомендуется, так как это письменный документ только , в котором указаны владельцы компании и их процентная доля (LLC не принадлежат акциям, как корпорации, и описываются в процентах).Форма должна быть подписана в присутствии нотариуса, копии должны быть переданы всем участникам, и хотя бы один (1) оригинал должен оставаться по адресу основного офиса компании (обычно не подается государственному секретарю или в какое-либо государственное учреждение).
«ООО» расшифровывается как Общество с Ограниченной Ответственностью, и это коммерческое предприятие, созданное в соответствии с законодательством штата. LLC могут принадлежать физическому лицу, нескольким людям, корпорации или даже другим LLC.
В этой статье мы обсуждаем ООО с несколькими участниками.Владельцы LLC называются участниками, поэтому LLC с несколькими участниками обычно является бизнесом с более чем одним владельцем. Количество участников LLC не ограничено, поэтому многопользовательская LLC может состоять из двух или нескольких участников.
Существует несколько причин, по которым вы можете захотеть создать ООО с несколькими участниками вместо простого делового партнерства или более формальной корпорации. Создание ООО дает вам большую защиту от личной ответственности и большую легитимность в глазах клиентов, конкурентов и кредиторов, чем простое деловое партнерство.Кроме того, LLC позволит вам иметь дело с меньшим количеством правил и платить более низкую налоговую ставку, чем если бы вы создали корпорацию.
Операционное соглашение редко требуется по закону штата, и его не нужно подавать вместе с остальной документацией. Однако это все еще важный шаг в создании ООО. Операционное соглашение дает вам возможность установить правила владения и ведения бизнеса. Обычно в него входят:
- Как будет управляться ООО
- Купля-продажа продуктов (что произойдет, если участник захочет продать свою часть, или если он умрет или станет инвалидом)
- Процент участия каждого участника в бизнесе
- Права и обязанности каждого члена
- Количество голосов каждого члена
- Распределение прибыли и убытков
- Правила проведения собраний и др.
Создать и управлять ООО с несколькими участниками несложно. В отличие от создания корпорации здесь не так много формальностей или требований. Просто заполните необходимые документы, оплатите сборы, получите одобрение от вашего штата, и вуаля — ваш бизнес станет официальным обществом с ограниченной ответственностью!
Прежде чем вы сможете приступить к регистрации своего LLC, вам необходимо сначала узнать, доступно ли в вашем штате желаемое название компании. В большинстве случаев это можно сделать онлайн.Если название вашей компании доступно, вы можете продолжить! Если имя уже занято, придется подумать о другом. LLC не разрешают нескольким компаниям иметь одно и то же название в одном штате.
Убедившись, что название компании доступно, вы можете обратиться в бизнес-подразделение вашего департамента штата. Они предоставят вам информацию, необходимую для начала процесса оформления документов. Этот процесс может варьироваться от штата к штату, поэтому, даже если вы подавали заявку на получение LLC в прошлом, это может быть другой процесс, если вы переехали.
После этого вам нужно будет подать свой Устав организации, иногда называемый Сертификатом организации. Когда вы подадите эти документы, вам придется заплатить регистрационный сбор в размере пары сотен долларов. Как только это будет сделано, ваше государство обработает заявку, и вы получите сертификат об образовании по почте. Теперь это официально — вы создали ООО с несколькими участниками!
Прежде чем вы сможете начать зарабатывать деньги (или тратить их!), Вам необходимо открыть отдельный банковский счет, если у вас его еще нет для вашего бизнеса.
Вам также необходимо получить идентификационный номер налогоплательщика, соответствующий вашей компании. Получить новый идентификационный номер налогоплательщика в IRS бесплатно и легко — это можно сделать онлайн.
В зависимости от ситуации вам могут потребоваться дополнительные лицензии и разрешения для ведения бизнеса. Это зависит от штата, в котором вы живете, и от типа бизнеса, который вы начинаете.
Последним и очень важным шагом является заключение операционного соглашения LLC, в котором излагаются права и обязанности каждого члена вашего LLC.
Разница между ООО с несколькими участниками и с одним участником не так проста, как может показаться. Вы можете подумать, что LLC с несколькими участниками приравнивается к бизнесу с несколькими владельцами, а LLC с одним участником приравнивается к бизнесу с одним владельцем, но это не всегда так. Один владелец бизнеса может решить создать ООО с несколькими участниками, в то время как несколько человек иногда предпочитают создавать компанию с одним участником.
Например, иногда человек с бизнесом с одним владельцем создает ООО с несколькими участниками и делает их участником своего супруга или ребенка.И если деловые партнеры или супруги владеют несколькими объектами недвижимости как двумя отдельными ООО, они могут решить сформировать ООО с несколькими участниками, которое владеет двумя отдельными ООО, что позволит им избежать подачи отдельных налоговых деклараций.
Налоги одинаковы для ООО с одним и несколькими участниками. В обоих случаях участники должны будут сообщать обо всех прибылях и убытках и платить налоги в своих собственных налоговых декларациях. В случае LLC, состоящей из нескольких участников, каждый участник будет платить часть налогов LLC в зависимости от его или ее доли в бизнесе.
соображений относительно совместного владения семейным имуществом
Проблема
Оглядываясь назад, можно сказать, что детство Сэма, Джейн и Ника казалось почти идеальным. Они выросли в любящей большой семье, круглый год занимались спортом и путешествовали. Самым ярким событием для троих братьев и сестер стало лето, проведенное в Manor Grove, их семейном поместье на Внешних берегах, купленном их бабушкой и дедушкой в начале 1900-х годов. Когда их дедушка и бабушка умерли, поместье перешло к их отцу Джеймсу и его сестре Кларе.Шли годы, и Manor Grove оставалась важной для семьи, поскольку Джеймс, Клара и их дети проводили там недели вместе. Когда Сэм, Джейн, Ник и их двоюродные братья поженились и родили детей, совместное владение имуществом стало еще большей проблемой. Семейные споры между Джеймсом и Кларой по поводу использования и содержания Manor Grove стали обычным явлением. Споры перекинулись на остальную семью, поскольку Сэм, Джейн и Ник стали реже видеться со своими кузенами. Несколько лет назад, после особенно неприятного спора о необходимости и финансировании различных капитальных улучшений, Джеймс выкупил Клару и ее семью из Manor Grove, и они прекратили всякое общение.
Когда Джеймс умер в прошлом году, владение Manor Grove перешло к Сэму, Джейн и Нику. В то время как братья и сестры остаются близкими и жонглируют долевым владением и удовольствием от Manor Grove, они чувствуют, как собственность наносит ущерб их отношениям. Например, Джейн заказала и установила в доме новые шторы, но ее братья отказались разделить расходы в размере 40 000 долларов. Кроме того, Сэм и его семья живут на западном побережье, поэтому меньше всего времени проводят в Усадьбе Гроув.Из-за этого его раздражает необходимость оплачивать треть всех расходов. Но, прежде всего, трое братьев и сестер хотят сохранить свои отношения и не хотят, чтобы это особое свойство создавало проблемы у следующего поколения. Вышеупомянутый шаблон фактов является распространенным. Совместное семейное имущество может улучшить семейные отношения, но со временем, по мере роста семей, те же самые свойства, которые породили близость, могут вызвать споры и разногласия.
В этом документе рассматриваются вопросы, возникающие в связи с долевым владением недвижимостью. * Он начнется с (1) краткого руководства по формам собственности на недвижимость, перейдет к (2) учебнику по структуре ООО, обсудит (3) различные проблемы управления и возможные способы их решения, предоставит (4) ) контрольный список пунктов, которые необходимо решить при создании ООО, и в заключение (5) обсуждение сложностей, характерных для семейного владения недвижимостью. В этой статье не будут затронуты вопросы имущественного планирования и налоговые проблемы, связанные с передачей собственности из поколения в поколение. Хотя это очень важная тема для ценной совместной собственности, планирование недвижимости — сложная тема, выходящая за рамки данной статьи.
1. Формы собственности
Недвижимость может находиться в собственности в нескольких формах:
Единоличное владение — Первое и самое простое — это прямое владение одним лицом. Это называется единоличной собственностью. Примером может служить владение Джеймсом Manor Grove после того, как он выкупил долю Клары в этой собственности. Проблемы с единоличным владением возникают в случае смерти владельца. Во-первых, собственность в единоличном владении обычно проходит через завещание, что может занять много времени и дорого.Во-вторых, если собственность не передается только одному лицу, последующая собственность будет совместной собственностью; вопросы совместной собственности обсуждаются далее.
Совместная собственность — Совместная собственность — это прямая собственность одного или нескольких лиц (или организаций). Существует два основных типа: (1) совместно арендаторы и (2) совместная собственность с правом наследования. В случае общих арендаторов каждый владелец владеет неделимой долей владения во всем имуществе.Например: после смерти Джеймса Сэм, Джейн и Ник владеют усадьбой в качестве общих арендаторов. Каждому из них разрешено передавать, дарить или завещать свои соответствующие 1/3 доли по своему усмотрению. Таким образом, Сэм мог подарить свою долю своим детям, а Джейн и Ник вместе со своей племянницей и племянником стали владеть имуществом.
Общие арендаторы требуют, чтобы все решения по собственности принимались единогласно. Требование единогласия применяется как к небольшим решениям, таким как наем ландшафтных дизайнеров, так и к крупным решениям, например, о том, будут ли произведены капитальные улучшения или недвижимость будет продана.По мере увеличения числа соарендаторов возрастает и сложность принятия решений. Для устранения разногласий с арендаторами один или несколько арендаторов могут подать иск о разделе — судебное разбирательство с целью принудительного раздела собственности между владельцами. Поскольку большая часть собственности не может быть физически разделена, раздел обычно означает продажу собственности. В этом случае один или несколько членов семьи могут приобрести недвижимость на открытом аукционе. Этот вариант обычно приводит к натянутым семейным отношениям.
Совместная аренда с правом наследования очень похожа на общую аренду, за исключением того, что в случае смерти соарендатора права умершего на имущество исчезают. Эта форма собственности обычно закрепляется за собственностью между супругами, а иногда и между родителем и ребенком.
Доверительное владение — Доверительное владение имуществом может решить многие проблемы, возникающие при единоличном владении и совместном владении имуществом. Использование траста может помочь избежать завещания, а использование профессионального или независимого доверительного управляющего может смягчить некоторые разногласия, возникающие в связи с разделением собственности.Однако использование траста не решает полностью проблемы единоличной или совместной собственности, поскольку трасты обычно в какой-то момент разделяются между бенефициарами, и возникающие трасты принимают на себя право собственности в качестве общих арендаторов. Кроме того, трастовый документ не способствует обеспечению меняющихся положений об управлении.
Право собственности на юридическое лицо — Обычно лучшим решением является передача совместно используемой собственности юридическому лицу, такому как общество с ограниченной ответственностью (LLC), корпорация или товарищество.LLC часто является лучшим субъектом для владения недвижимостью. Поэтому в данной статье основное внимание будет уделено этой форме юридической собственности.
LLC похожи на партнерства в том, что они являются сквозными организациями для целей налогообложения, что означает, что LLC не платят налоги на уровне организации. Ключевым аспектом LLC является разделение владения и повседневного управления. Операционное соглашение LLC может содержать подробные положения, касающиеся принятия решений.
2. ООО: структура и ключевые понятия
ООО — это юридическое лицо, аналогичное корпорации.В то время как основным регулирующим документом корпорации является ее устав, регулирующий документ LLC называется операционным соглашением. Владельцы ООО называются «участниками» — аналогично «акционерам» корпорации. В то время как корпорациями управляют «офицеры», такие как президент, вице-президент, казначей и т. Д., LLC управляются «менеджерами». Корпорации должны иметь совет директоров, в то время как у большинства LLC просто есть члены и менеджеры, но нет совета директоров. Таким образом, члены стремятся действовать и как акционеры, и как правление.
Доля участия участника обычно выражается в виде доли, основанной на его / ее / ее капитальных вкладах в LLC, как долю от общей стоимости LLC. Интерес участника будет расти или падать, если непропорциональные взносы или выплаты делаются в пользу LLC. Например, если Тим владеет 25% LLC стоимостью 1 миллион долларов, а другой участник вносит 250 000 долларов в LLC, а Тим также не вносит взнос, теперь ему будет принадлежать около 20% LLC. Долларовая стоимость его доли будет такой же (250 000 долларов), но он будет владеть меньшим процентом более ценной LLC.
Как упоминалось выше, обычно одному или нескольким «менеджерам» предоставляются полномочия по различным аспектам повседневной деятельности LLC, в то время как «участники» — владельцы — имеют право влиять на различные решения. Общие различия между менеджерами и членами перечислены ниже:
МенеджерыОперационное соглашение назначает одного или нескольких менеджеров для управления повседневными делами собственности, принадлежащей LLC. Обычно менеджеры имеют право:
- Оплачивать счета в ходе обычной деятельности (часто до определенной суммы в долларах)
- Нанимать и увольнять подрядчиков, таких как ландшафтные дизайнеры, разнорабочие, горничные и т. сумма в долларах)
- Управлять расписанием и использованием собственности членами и другими членами семьи в соответствии с процедурами / правилами, утвержденными членами
Участника являются собственниками ООО.Члены сохраняют окончательную власть над LLC, включая право снимать и заменять менеджера (ов) и назначать менеджеров-преемников. Операционное соглашение определяет, какие решения требуют простого большинства, подавляющего большинства или единогласия. Решения, требующие одобрения членов, обычно включают:
- Внесение изменений в операционное соглашение
- Выбор нового менеджера или назначение его преемника
- Снятие менеджера
- Продажа собственности или активов на сумму более определенной долларовой стоимости
- Покупка имущества или активов на сумму более определенной долларовой стоимости
- Утверждение годового бюджета
- Утверждение капитальных затрат сверх определенной долларовой стоимости
- Утверждение расходов на содержание и содержание или любых других расходов, превышающих определенную долларовую стоимость
- Займы денег
- Требование дополнительных членских взносов
- Утверждение новых членов и одобрение передачи процентов (кроме тех, которые прямо разрешены в Операционном соглашении)
- Роспуск и прекращение ООО
- Утверждение / утверждение процедур планирования использования имущества и правил использования имущества
- Утверждение любых договоров аренды или других деловых соглашений, касающихся собственности
Важнейшие положения Операционного соглашения касаются передачи и погашения членских прав.Как правило, соглашения предусматривают (а) допустимые передачи, которые не требуют одобрения и не приводят к возникновению прав покупки в других участниках или LLC, и (б) все другие передачи, которые приводят к возникновению различных прав покупки у других участников или LLC.
Разрешенные переводы — Операционные соглашения обычно позволяют участнику осуществлять переводы для целей имущественного планирования без необходимости получения одобрения от других участников. Например, переводы в траст в пользу супруга и потомков участника могут быть разрешенной передачей, которая не дает право покупки другим участникам или LLC.
Прочие переводы — Передачи, отличные от разрешенных, обычно дают остальным участникам или ООО возможность приобрести передаваемую долю. Это право покупки часто структурируется как преимущественное право отказа или право преимущественной покупки.
Например, предположим, что Сэм, Джейн и Ник владеют Manor Grove как 1/3 владельцев LLC. Сэм решает продать свою 1/3 доли третьему лицу. Если LLC предоставляет право преимущественной покупки, Джейн или Ник (или, возможно, сама LLC) могут купить долю Сэма по цене и на условиях, эквивалентных условиям, согласованным между Сэмом и третьей стороной.Право первой оферты аналогично, но прежде чем рассматривать продажу третьей стороне, Сэм должен сначала предложить продать свою долю Джейн, Нику и LLC. Если они отказываются воспользоваться своим правом, Сэм может продать долю на сумму, равную или превышающую предложение, предложенное участникам / ООО.
Операционное соглашение часто предусматривает разные значения прав на покупку в зависимости от различных обстоятельств. Например, право покупки при передаче в связи с расторжением брака или банкротством может предоставляться со скидкой по отношению к рыночной стоимости процента.
Разногласия и тупикиЕсли имеется четное число участников с равными долями владения, может возникнуть тупик. Лучше всего заранее планировать выход из тупика, поскольку судебным решением часто является роспуск LLC. Возможные решения включают:
- Требовать сверхквалифицированного большинства для принятия важных решений (например, требование 75% голосов позволит избежать тупиковой ситуации при наличии четырех равных партнеров). Назначить нейтральную сторону как
- Назначить нейтральную сторону в качестве решения для разрешения вопроса или передать небольшую долю капитала компании. пятый человек.Лучше всего назвать это лицо до возникновения тупика.
- Назначить одного члена участником с полномочиями по разрешению конфликтов.
- Включить требование о посредничестве / арбитраже в Операционное соглашение в случае тупика.
- Включить в Операционное соглашение положения, которые позволяют несогласный партнер должен быть выкуплен на условиях, приемлемых для обеих сторон; лучше всего включить эти положения в соглашение до начала любого спора.
3. Соображения по вопросам управления
Управление — важная тема для совместной собственности независимо от формы юридической собственности.Многие вопросы корпоративного управления рассматриваются в Операционном соглашении. Наличие процесса принятия решений (часть менеджеров, часть членов), а также процессов и процедур, связанных с передачей интересов и тупиковых ситуаций, облегчит многие проблемы, общие для совместного владения собственностью.
Существуют и другие вопросы корпоративного управления, которые также должны решаться семьей и которые рассматриваются вне операционного соглашения. Эти проблемы управления включают:
- Кто открывает и закрывает дом в начале и конце сезона (если есть сезон)?
- Будет ли выплачена компенсация членам семьи, выполняющим работы на объекте (открытие / закрытие, оплата счетов и т. Д.))?
- Кто наблюдает за техническим обслуживанием и несет ответственность за завершение ремонта?
- Кто будет получать почту за недвижимость и кто будет оплачивать счета (из менеджеров)?
- Кто выберет новую краску / обои / предметы интерьера при ремонте? Каким будет процесс получения поддержки от других членов семьи?
- Как будут финансироваться расходы на имущество? Пропорционально по владению? Будет ли иметь значение сумма использования (должны ли члены семьи платить арендную плату за использование собственности)?
- Какой менеджер будет отслеживать расходы и управлять бюджетом?
- Следует ли разрешить аренду третьим лицам?
- Когда и как следующее поколение получит голосование? Что произойдет, если член старшего поколения умрет или иным образом передаст право голоса более низкому поколению — будут ли права голоса более низкого поколения равны правам голоса его тети и дяди?
- Имеют ли родственники права голоса / голоса по любым вопросам управления? Что происходит, когда член семьи умирает, оставив оставшегося в живых супруга / супруга? Будет ли у него или у нее голос?
- Как будет определяться использование собственности? Будут ли «временные интервалы» стандартной продолжительности? Будут ли некоторые слоты в пиковые периоды года стоить больше, чем слоты в другое время? Как будут распределяться основные слоты? Кто отвечает за расписание?
- В какой момент времени следующему поколению разрешены временные интервалы?
- Какие правила будут для домашних животных?
- Каковы правила относительно того, в каком состоянии дом остается для следующего пользователя? Следует ли использовать бригаду уборщиков между пользователями временных интервалов?
- Какие будут штрафы, если таковые будут, за несоблюдение политик, правил и положений?
- Какова будет процедура рассмотрения жалоб? 1
КЛЮЧЕВОЙ МОМЕНТ : Хотя каждый из этих пунктов управления важен и о многих следует подумать заранее, не все должны (или должны быть рассмотрены) в Операционном соглашении.Вместо этого многие из этих вопросов могут быть решены в семье и приняты менеджерами или членами в виде резолюций и задокументированы в справочнике домашних процедур и правил.
4. Контрольный перечень терминов ООО
Общие- Название ООО: __________________________________________________________
- Зарегистрированный агент и адрес: _______________________________________________
- Имущество, передаваемое ООО:
- Недвижимость ________________________________________________________
- Денежные средства на расходы ___________________________________________________
- Кто будет менеджером (ами)? _________________________________________________
- Если менеджеров более одного, решения менеджеров принимаются большинством голосов или единодушным согласием? ______________________________________________________________
- Некоторые решения могут потребовать согласия участников в дополнение к согласию менеджера (ов).Какое согласие участников (исходя из доли владения) необходимо для следующих действий:
- Изменить договор эксплуатации: ________
- Избрать нового руководителя (ов): ________
- Удалить менеджера (ов): ________
- Продать недвижимость / активы стоимостью более $ ________: ________
- Приобрести недвижимость / активы стоимостью более $ ________: ________
- Расходы на капитальное улучшение: ________
- Прочие расходы сверх $ ________: ________
- Деньги в долг сверх $ ________: ________
- Требуются дополнительные членские взносы в основной капитал: ________
- Добавить новых членов (кроме разрешенных получателей): _______
- Передача доли ООО (кроме разрешенных получателей): ________
- Распустить ООО: ________
- Имеет ли кто-либо право, кроме менеджера (ов), выписывать чеки и вносить депозиты на счет LLC? ________
- Если да, то кто? ________________________________________________________
- Если член не может внести требуемый вклад в капитал, какие варианты?
- Развести свою долю владения: ______
- LLC или другой участник (участники) ссужают деньги участнику, не участвующему в взносе, получают право удержания права собственности участника LLC, не вносящего взноса, и получают проценты по ссуде из расчета ________% в год: ________
- Считайте это событием по умолчанию, которое дает LLC и другим участникам право выкупить собственность LLC участника, не вносящего взносы.(Если 3 — да, обычно 1 и 2 будут отрицательными): ________
- Должны ли быть какие-либо ограничения на переносимость?
- Право первого отказа: ________
- Только разрешенным получателям: ________
- Право первой оферты: ________
- Для лиц, которым не разрешен перевод, одобрение ________% членов: ________
- Кто разрешен к получению? ____________________________________________
- Когда участник умирает или выходит из LLC, имеют ли другие участники или LLC право (но не обязанность) выкупить долю умершего / выходящего лица? ________
- Если да, то по какой цене? ________
- Если участник передает свою долю в нарушение Операционного соглашения, имеют ли другие участники право выкупить переданную долю? ________
- Если да, то по какой цене? ________
- Получат ли получатели:
- Полное право голоса? ________
- Меньшие права голоса? ________
- Должны ли члены голосовать по вопросу о предоставлении им права голоса? ________
5.Сложности совместной семейной недвижимости
Все семьи, владеющие семейным бизнесом, знают, что взаимоотношения между семьей и бизнесом очень сложны. Основная цель состоит в том, чтобы (по крайней мере, некоторые) члены семьи вкладывали свое время и капитал, чтобы получить финансовую прибыль для более широкой семьи. Совместное владение семейной собственностью для отдыха также является сложной задачей, в частности, потому, что основная финансовая структура противоположна — члены семьи вносят свои деньги, чтобы проводить время на отдыхе в этой собственности.Эта динамика усиливает потребность в долгосрочном плане для нескольких поколений финансовой поддержки, управления и использования собственности, который учитывает неизбежные изменения в семейном составе. Семейная недвижимость может быть большим источником радости, воспоминаний и единения, но также может быть причиной стресса в семье.
Ниже приводится неполный список тем / вопросов, которые следует учитывать, поскольку семья рассматривает совместное владение недвижимостью для отдыха:
Отправная точка обычно проста: мама и папа владеют недвижимостью.Они устанавливают все правила и оплачивают все счета.
Если собственность переходит к трем взрослым детям, ситуация усложняется, потому что трем людям (и, возможно, их супругам) нужно обо всем договориться. Если взрослые дети спустя годы передают имущество своим детям, то шесть, девять, двенадцать и более человек (с супругами) должны обо всем договориться.
По мере расширения пула собственников личные интересы и финансовые возможности владельцев имеют тенденцию к диверсификации. Принятие решений обычно становится более трудным и требует много времени по мере роста числа лиц, принимающих решения.
По этим причинам широкая семейная собственность на рекреационную собственность редко переживает второе поколение.
Если родители построят пляжный домик, и их дети будут проводить там лето со своими родителями, эти дети, вероятно, будут иметь сильную эмоциональную привязанность к собственности, будучи взрослыми. Напротив, если бы прадед построил этот пляжный домик, и те же дети проводили там два выходных в году, росли, у них, вероятно, не было бы такой сильной эмоциональной привязанности к дому.Эмоциональная привязанность или ее отсутствие обычно стимулируют готовность оказать финансовую поддержку общей собственности.
ОтличияЛюди все разные, независимо от того, связаны они друг с другом или нет. У них разные предпочтения, потребности, способности, личности, уровни терпимости и так далее. Кому-то нравится фантазия, кому-то — кэжуал. Некоторые люди аккуратные, некоторые неаккуратные. У некоторых доход больше, чем нужно, у других есть бюджет. Кто-то любит играть в гольф, кто-то предпочитает кататься на лошадях.Некоторые любят солнце, другие не могут находиться под прямыми солнечными лучами. Некоторые предпочитают иметь много детей и любят быть с ними, некоторые предпочитают не иметь ни одного. Одни любят рок-н-ролл, другие ненавидят громкую музыку. Кто-то всегда чистит холодильник, кто-то — никогда. Кто-то любит что-то исправлять, кто-то не умеет. И так далее. Проблемы приспосабливания к различным вкусам, желаниям, графикам, ресурсам и т. Д. Членов семьи геометрически возрастают с добавлением каждого поколения, равно как и расстояние в отношениях.Становится труднее.
РуководствоМама и папа купили ранчо и сделали его «идеальным» для семьи, вложив в него свое время и сокровища. Процесс принятия решения был простым и эффективным. Они все решили; когда, как и сколько. Принимать решения группой братьев и сестер намного сложнее. С появлением двоюродных братьев становится еще труднее. Формальная структура управления становится необходимостью. Это может стать деловым.
УспехНекоторые семьи решают, что сохранение части семейного наследия в виде объекта недвижимости стоит затраченных усилий, и они посвящают время и ресурсы, необходимые для того, чтобы сделать это выгодным вложением для всех членов семьи.У некоторых также есть временные рамки в их планировании, выраженные годами или поколениями, по истечении которых они осознают, что ослабление эмоциональной связи с собственностью приводит к тому, что требуемые усилия становятся непропорциональными стоимости и полученному удовольствию. Они разрабатывают план по передаче собственности постороннему физическому или юридическому лицу или одному члену семьи, который начинает процесс заново.
* Этот документ был написан в информационных и образовательных целях, а не в целях предоставления юридических консультаций.The St. Louis Trust Company не является юридической фирмой. Вам следует связаться со своим юристом, чтобы получить совет по любому конкретному вопросу или проблеме, имеющей юридический характер.
1 Многие из этих вопросов управления были рассмотрены в следующей статье: Хаггинс, Кен (2003) «Эссе — передача: Наследование, владение и использование летних домиков», Советник Маркетт Элдер: Vol. 5: Вып. 1, статья 7.