Согласие супруга на ипотеку в силу закона
]]>Подборка наиболее важных документов по запросу Согласие супруга на ипотеку в силу закона (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Согласие супруга на ипотеку в силу закона Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Апелляционное определение Московского городского суда от 10.02.2020 по делу N 33а-875/2020
Требование: О признании незаконными действий уполномоченного органа по регистрации перехода права собственности на земельный участок, признании недействительной записи в ЕГРН об ипотеке.
Обстоятельства: Истица ссылается на то, что из выписки ЕГРН ей стало известно о переходе прав собственности на принадлежащий истице и ее супругу земельный участок на основании заключенного супругом истицы соглашения об отступном, при этом нотариально удостоверенного согласия истицы при заключении соглашения получено не было, а при государственной регистрации перехода права на нового собственника запись в ЕГРН об отсутствии необходимого согласия истицы на совершение сделки не была внесена.
Решение: В удовлетворении требования отказано.Довод подателя жалобы о том, что Управлением Росреестра по Краснодарскому краю незаконно совершены действия по регистрации ипотеки, а затем перехода права собственности на земельный участок, судебной коллегией отклоняется, поскольку законом не установлено, что само по себе отсутствие нотариально удостоверенного согласия супруга на совершение сделки по распоряжению недвижимым имуществом означает несогласие этого супруга на совершение сделки, поэтому несоблюдение одним из супругов установленного п. 3 ст. 35 СК РФ порядка совершения сделки с недвижимостью само по себе не доказывает отсутствие согласия другого супруга на совершение сделки. Кроме того, административный истец в рамках гражданского дела использовала свое право на признание сделки недействительной, решением Темрюкского районного суда Краснодарского края от 7 февраля 2018 года, вступившим в законную силу 8 марта 2018 года, установлено, что спорное имущество — земельный участок с кадастровым номером **, расположенный по адресу: *** не является совместно нажитым имуществом Д.
Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 213.26 «Особенности реализации имущества гражданина» Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»
(В.Н. Трофимов)Суд согласился с судами нижестоящих инстанций, которые, ссылаясь на ст. ст. 138, 213.26 Закона о банкротстве, ст. ст. 7, 38 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 35 СК РФ, ст. 353 ГК РФ, пришли к выводу о том, что, поскольку в рассматриваемом случае обремененное залогом имущество находилось в совместной собственности супругов, изменение режима общей собственности супругов с совместной на долевую и определение долей в праве общей собственности в данной ситуации не влекло трансформации залога имущества в залог долей в праве общей долевой собственности.Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Согласие супруга на ипотеку в силу законаНормативные акты: Согласие супруга на ипотеку в силу закона
Определение Конституционного Суда РФ от 17.
02.2015 N 246-О«Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Матюхиной Аллы Владимировны на нарушение конституционных прав ее несовершеннолетнего сына абзацем вторым пункта 1 статьи 28, пунктом 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 5 статьи 74 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»1. Решением суда общей юрисдикции обращено взыскание на заложенное имущество — жилое помещение, принадлежащее гражданке А.В. Матюхиной, ее супругу и их несовершеннолетнему ребенку. В апелляционном определении, которым данное решение было изменено в части определения начальной продажной цены заложенного имущества, указано, что обязательства А.В. Матюхиной и ее супруга — созаемщиков по кредитному договору были обеспечены ипотекой квартиры, приобретенной с использованием кредитных средств, в силу закона, а согласие органов опеки и попечительства требуется лишь в случае передачи в залог уже принадлежащего несовершеннолетнему жилого помещения, а не приобретаемого на средства, полученные по кредитному договору, обязательство по возврату которых обеспечено залогом данного жилого помещения.
Сбербанк разрешил для супругов нотариальное согласие на ипотеку
Согласно Семейного кодекса России имущество супругов, приобретенное в браке, является их совместной собственностью. Об этом гласит пункт 1 статьи 34 Семейного кодекса РФ.
1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
К совместно нажитому имуществу супругов относится не только недвижимость, но вообще любое имущество, приобретенное в браке, и даже просто доходы каждого из супругов, полученные ими государственные пособия, в т.ч. пенсии, т.е. все выплаты, если в них нет специального характера.
Оформлено такое имущество может быть на одного супруга. В недвижимости в таком случае он называется “титульный” собственник. Но это не умаляет права другого супруга.
При распоряжении одним из таких супругов этим имуществом от другого обязательно нужно письменное согласие. Точнее так, если сделка не требует государственной регистрации (например, продажа автомобиля, акций и тп), то по умолчанию считается, что собственник действует с согласия своего супруга.
Но, если согласия не было, то второй супруг может оспорить сделку. Правда, это нужно доказать, что второй супруг не знал про сделку.
Но вот с недвижимостью не все так просто. В законодательстве есть еще другая статья 35 Семейного кодекса. И вот пункт 3 статьи 35 СК РФ гласит:
3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Кстати, согласие супруга на сделку купли-продажи недвижимости теоретически можно и не предоставлять, пишет Росреестр. Т.е. такое согласие нужно по закону, но Росреестр не вправе его требовать и даже не уполномочен выяснять вопрос, есть ли супруг, что с согласием и тп. Сделка будет проведена, но в реестр ЕГРН внесут запись, что согласия не было.
Потом реализовать такую недвижимость будет крайне затруднительно.
ВАЖНО! Супруги могут договориться и оформить брачный договор, разделив им имущество и ответственность. Брачный договор тоже оформляется в нотариальной форме.
Супруги и ипотека
Теперь о покупке недвижимости с использованием ипотечного кредита.
Если гражданин решит купить недвижимость и обратиться в банк, то менеджер обязательно запросит документы о семейном положении.
Если на момент оформления ипотечной сделки клиент состоит в браке, то есть три варианта участия супруга в сделке:
1️⃣ Оба становятся заемщиками и собственниками приобретаемой недвижимости.
2️⃣Собственником становится один из супругов, второй дает нотариальное согласие на ипотеку. Ведь покупаемое имущество сразу передается в залог. В этом случае второй супруг может быть созаемщиком, но не титульным собственником. Например, для увеличения дохода.
3️⃣Собственником становится один из супругов и между супругами заключается брачный договор.
Выбор варианта не всегда зависит от клиентов, зачастую банк регулирует вопрос участия супругов в сделке.
Кто-то из банков обязательного участия обоих супругов в сделке либо брачный договор. Кому-то достаточно участия только одного супруга с нотариальным согласием другого.
Какие банки не требуют обязательного участия супруга как созаемщика (поручителя) и брачный договор. Только нотариальное согласие супруга
?Газпромбанк (согласие тоже не нужно)
?Сбербанк
?Банк ДОМ РФ
?Промсвязьбанк
?Банк Санкт-Петербург
?Абсолют Банк
?Ипотека 24 (Национальная фабрика ипотеки)
?Примсоцбанк
?БЖФ
?Минбанк
?Абсолют банк
?МКБ
Как видите, Сбербанк теперь тоже принимает нотариальное согласие на залог от супруга/супругу заемщика. Ранее возможно было исключить супругу(а) из сделки только предоставлением брачного договора.
Нюансы участия супругов в ипотечной сделке от Сбербанка
Сбербанк теперь принимает нотариально удостоверенное согласие от супруга/супруги Титульного созаемщика на заключение им кредитного договора.
При наличии Согласия включение супруга/супруги Титульного созаемщика в состав Созаемщиков не требуется.
Ранее возможно было исключить супругу(а) из сделки только предоставлением брачного договора.
Согласие по форме Банка является рекомендованной. Рекомендуемая форма нотариального согласия на залог от Сбербанк
Согласие может быть предоставлено в иной форме, позволяющей однозначно определить согласие супруга/супруги Титульного созаемщика на заключение последним кредитного договора и его существенных условий.
Титульный созаемщик вправе предоставить Согласие либо брачный договор по своему усмотрению. В случае предоставления Титульным созаемщиком одного из указанных документов оформление другого документа не требуется.
Что еще почитать:
На что обращать внимание при подписании кредитного договора
Сократить срок кредита или платеж при досрочном погашении?
Причины снижения кредитного рейтинга.
ТОП-7 причинПоделиться ссылкой:
Нужно ли согласие супруги на ипотеку? Да // #ЛикбезотВС
Суд посчитал, что ипотека, которую оформил супруг, — не распоряжение, поэтому согласие супруги на сделку не нужно. Гражданская коллегия Верховного суда (ВС) поправила апелляцию, указав, что раз договор ипотеки подлежал регистрации, то согласие требовалось. Пополнение рубрики #ЛикбезотВС.
Вера Кушнарева из Ставропольского края требовала признать недействительным договор ипотеки, который ее муж Петр заключил с ООО КБ «Юниаструм банк». Супруги в период брака построили дом в 1996 году, где и живут с детьми. Право собственности на дом зарегистрировано за супругом. Но в 2018 году им пришло исковое заявление от ПАО «Восточный экспресс банк» (к нему в начале 2017 года присоединился «Юниаструм банк») о выселении. Выяснилось, что в 2012 году Петр Кушнарев поручился по кредиту предпринимателя Е.И. Коноваловой и передал в залог банку дом и участок. Более того, по решению Тверского районного суда Москвы в сентябре 2014 года имущество уже принадлежит банку.
Первая инстанция требование Веры Кушнаревой удовлетворила: сделка была совершена без нотариального согласия истца, то есть с нарушением требований ст. 35 Семейного кодекса о владении, пользовании и распоряжении общим имуществом супругов. Апелляция отказала в иске. «Для заключения договора ипотеки в отношении совместного имущества супругов не требуется получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга, поскольку договор залога не является сделкой по распоряжению общим имуществом супругов», — пришел к выводу суд.
Гражданская коллегия ВС поправила ошибку 17 марта. Впрочем, судьи в своих рассуждениях отталкивались не от того, что передача имущества в залог — это распоряжение. Они пошли по более простому формальному пути. Нотариальное согласие супруга на сделку требуется, если сделка подлежит госрегистрации (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса).
ВС отправил дело на пересмотр в апелляцию.
Может ли муж оформить ипотеку без согласия жены?
Кто бы мог подумать, но этот вопрос очень часто задают в поисковых системах Интернета. Видимо, многие семьи сталкиваются с ситуацией, когда жилищную проблему нужно решить без официального согласия супруги. При этом не обязательно, что между мужем и женой неразрешимый конфликт. Мотивация может быть любой – неофициальная работа, плохая кредитная история, наличие судимости, долгов или иных провокационных моментов. Что же делать?
О чем говорит закон?
В принципе, по российскому законодательству, при оформлении кредита получать письменное согласие мужа или жены не обязательно. В гражданском кодексе лишь закреплена презумпция о том, что действия супруга считаются всегда совершенными с согласия второго супруга. НО статья 34 СК РФ гласит, бремя по долгам несут оба супруга одинаково.
ВАЖНО! Созаемщик в ипотеке – это человек, который вместе с основным заемщиком берет на себя ответственность по кредиту. В случае, если основной заемщик не может по каким-то причинам выплатить долг, за него это делает созаемщик до тех пор, пока ипотека полностью не будет погашена. В российских банках можно оформить до четырех созаемщиков.
Здесь требуется уточнение – нотариально заверенное согласие супруга необходимо не на взятие кредита в банке, а на оформление впоследствии залога недвижимости, приобретаемого по ипотеке. Иначе Росреестр не зарегистрирует сделку купли-продажи, и она будет считаться недействительной.
Получается, выхода из ситуации только два – развод либо брачный договор. Если первый вариант решения вопроса кажется слишком кардинальным, эксперты советуют обратиться ко второму. Тем более, что от момента одобрения кредита до сделки по покупке квартиры у заемщика есть как минимум 3 месяца для подготовки всей документации.
Брачный договор
Данным документом муж и жена устанавливают право собственности на существующие объекты недвижимости, а также на то имущество, которое будет приобретаться в дальнейшем.
Договор заключается в письменной форме и заверяется нотариусом (СК РФ, ст. 41). Здесь главное, чтобы один супруг не ущемлял права другого. Хотя нотариус подскажет, как прописать правильно.
Брачный договор также нельзя изменить в одностороннем порядке, а свое действие он прекращает только после развода (СК РФ, ст. 43).
Таким образом, если один из супругов решит взять ипотеку без согласия второго, он должен предоставить в банк брачный договор. Ипотека без супруга-созаемщика оформляется только через этот документ. Но мужу придется позаботиться о другом созаемщике, либо поручителе. Иначе заявку могут отклонить.
ВАЖНО! Если брачный договор составляется специально для того, чтобы взять ипотеку без участия второго супруга, нужно обязательно прописать пункт о первоначальном взносе и ежемесячных платежах. Укажите источник направляемых средств, иначе все деньги в семье будут считаться совместными.
Случаи-исключения
Однако существуют ситуации — более или менее распространенные — когда предоставление нотариально заверенного согласия супруга необязательно для оформления ипотеки. Например,
- Если заемщик прямо указывает в ипотечной заявке, что средства на внесение первоначального взноса и оплату ежемесячных платежей у него взялись по наследству или в результате дарения. В этом случае деньги считаются его личными. Но тогда заемщику понадобится документально доказать, что деньги действительно были получены по наследству или в качестве дара.
- Если один супруг занимается оформлением ипотеки по доверенности, а второй – выступает основным заемщиком, согласие на приобретение недвижимости тоже не потребуется. Так происходит потому, что сам факт подписанной доверенности и участия в сделке говорит о полной готовности второго супруга к тому, что недвижимость будет приобретена в ипотеку.
Сделка без согласия и брачного договора
Безусловно, в жизни бывают разные ситуации, тем более, когда люди собираются разводиться. Сюрпризом для жены может стать не только женщина на стороне, но и неожиданно образовавшийся кредит, на который она не давала согласия, а брачный договор в семье никогда не заключался. В данном случае больше всего пугает внушительный долг, который внезапно ложится и на ее плечи в том числе. Что делать и к кому обращаться?
Нужно доказать, что она не была согласна на кредит, говорят эксперты. Для этого необходимо направить в банк соответствующее письменное заявление, лучше заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложений. В последующем оно пригодится при рассмотрении данного спора в суде.
Требовать признания сделки недействительной в судебном порядке одна из сторон имеет право в течение года со дня, когда она узнала или должна была узнать о совершении данной операции.
Здесь важно не упустить время, найти опытного адвоката по семейным делам и подготовить максимум возможных доказательств. Например, пригласить свидетелей, которые смогут дать показания, что супруга не знала о квартире, не проживала там и не платила за нее, что муж распоряжался недвижимостью единолично и исключительно в своих целях.
Согласие супруга на передачу в залог недвижимости (ипотеку)
Обзор судебной практики применения положений закона о необходимости получения согласия супруга на передачу имущества в залог
1. При установлении и регистрации ипотеки в силу закона на приобретаемый на имя одного из супругов земельный участок предварительного выделения в натуре земельного участка из общей совместной собственности не требуется, предоставление нотариально заверенного согласия супруга ответчика на приобретение земельного участка законом не предусмотрено
Судебная коллегия считает обоснованными выводы суда со ссылкой на ст. 35 СК РФ, ст. ст. 164, 131 ГК РФ о том, что предоставление нотариально заверенного согласия супруга ответчика на приобретение земельного участка законом не предусмотрено, так как в данном случае не требуется государственная регистрация сделки (см. подробнее кассационное определение Астраханского областного суда от 12 января 2011 года, по делу №33-93/2011)
2. Обязанность доказать, что контрагент знал о несогласии другого супруга на совершение сделки, исходя из общего правила распределения обязанностей по доказыванию, возлагается на супруга, заявляющего требование о признании этой сделки недействительной
Решением районного суда оставлены без удовлетворения исковые требования Д.Г. о признании договора залога недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Обжалуя постановленное судом решение по настоящему делу, Д.Г. ссылалась на то, что, заключая договор ипотеки, Д.Н. состоял с ней в браке, тем самым совершил сделку по распоряжению их общим имуществом, однако она согласия на совершение этой сделки не давала, не знала и не могла знать о совершении данной сделки. Кроме того полагала, что при заключении сделки с Д.Н. банком не были приняты все необходимые меры к установлению семейного положения поручителя, что привело к нарушению ее прав.
Оставляя решение суда без изменения, городской суд указал, что обязанность доказать, что контрагент знал о несогласии другого супруга на совершение сделки, исходя из общего правила распределения обязанностей по доказыванию, возлагается на супруга, заявляющего требование о признании этой сделки недействительной. При этом истец должен представить доказательства не только того, что он был не согласен на распоряжение имуществом, но и того, что другая сторона знала или должна была знать об этом обстоятельстве.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд с учетом представленных при разрешении спора доказательств обоснованно исходил из недоказанности истицей того обстоятельства, что другая сторона договора ипотеки (залога недвижимого имущества) знала или заведомо должна была знать о несогласии супруги Д.Н. — Д.Г. на совершение данной сделки (см. подробнее кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 18 апреля 2011 г. N 33-4804/11)
3. При ипотеке в силу закона, согласие супруга на залог приобретаемого за счет заемных средств имущества не требуется
Банк обратился в суд с иском к А., С. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество — квартиру. В обоснование исковых требовании указал, что между истцом и ответчиками был заключен кредитный договор, по которому истец предоставил ответчикам кредит для целевого использования: приобретения, ремонта и благоустройства… Исполнение обязательств ответчиков по кредитному договору обеспечивалось ипотекой жилого помещения по указанному адресу в силу закона. Обязательства по возврату кредита ответчиками исполняются ненадлежащим образом.
Решением городского суда исковые требования Банка удовлетворены частично, расторгнут кредитный договор, взыскана с А. сумма задолженности по кредиту, обращено взыскание на заложенного имущество.
Решение оставлено без изменения областным судом, который указал следующее.
Довод С. о том, что в соответствии с п. 3 ст. 6, ст. 7 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» у нее должно было быть испрошено согласие на передачу в ипотеку квартиры, являющейся общим супружеским имуществом, ошибочен. Получение согласия на передачу имущества в ипотеку и на обращение взыскания на него законом предусмотрено в случае залога имущества, не приобретенного за счет заемных средств, предоставленных кредитором. При ипотеке в силу закона, что имело место в рассматриваемой ситуации, согласие супруга на залог приобретаемого за счет заемных средств имущества не требуется.
Таким образом, ипотека по рассматриваемому кредитному договору возникла в силу закона, заключение отдельного договора ипотеки в связи с этим не требуется. Предмет ипотеки указан в пункте 1.3 кредитного договора, размер и срок исполнения кредитного обязательства, обеспечиваемого ипотекой, также содержатся в кредитном договоре. Условия об ипотеки квартиры содержатся также и в договоре купли-продажи (см. подробнее определение Московского областного суда от 28 октября 2010 г. по делу N 33-10748)
4. Статья 7 ФЗ «Об ипотеке» относится как к ипотеке в силу закона, так и ипотеке в силу договора — на имущество, находящееся в общей совместной собственности, ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Письменное (нотариальное) согласие супруга отсутствует — включенное в кредитный договор соглашение об ипотеке не соответствует требованиям закона
Судом постановлено: признать Кредитный договор (при ипотеке в силу закона), заключенный 26 июня 2006 года между банком и Р.В., недействительным в части соглашения об ипотеке квартиры, а также признать недействительной закладную, выданную 03.07.06 года залогодателем Р.В. залогодержателю банку, с погашением регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним с аннулированием закладной.
Судом кассационной инстанции решение оставлено без изменения, указано следующее.
Согласно ст. 7 ФЗ «Об ипотеке» на имущество, находящееся в общей совместной собственности, ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.
Статья 35 п. 3 СК РФ обязывает получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга для совершения одним из супругов сделок в следующих трех случаях: а) при совершении сделки по распоряжению недвижимостью; б) при совершении сделки, требующей нотариального удостоверения, и (или) в) при совершении сделки, для которой предусмотрена обязательная государственная регистрация.
В кассационной жалобе истец указывает на то, что никакого согласия супруги не требуется, т.к. ипотека возникает в силу закона одновременно с регистрацией договора купли-продажи квартиры, который в данном случае, и содержал условия о приобретении квартиры с учетом заемных средств.
Однако, данный довод не может служить основанием для отмены судебного решения, т.к. противоречит требованиям ФЗ «Об ипотеке» — его ст. 7, которая относится как к ипотеке в силу закона, так и ипотеке в силу договора, в соответствии с которой на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное (см. подробнее определение Московского городского суда от 15 июля 2010 г. по делу N 33-21179)
Вернуться к началу обзора: «Судебная практика применения закона об ипотеке (залоге недвижимости)»
Когда нужно нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости?
По действующему законодательству все имущество, которое приобретается супругами, находящимися в законном браке, является общей совместной собственностью. Даже если имущество при покупке оформляется в собственность на одного из супругов. А если решается такой важный вопрос как покупка квартиры для семьи, то предполагается, что супругами выбор осуществляется совместно и, конечно, письменное согласие на проведение сделки по регистрации недвижимости не требуется.
Но есть несколько ситуаций, при которых нужно официальное заверение намерений супругов.
1 — Супруги изначально определили не равные права на имущество.
Допустим, недвижимость приобретается за счет средств одного из супругов. Это могут быть, например, накопленные ранее или полученные от родственников средства, полученный до брака подарок или деньги полученные в результате продажи этого подарка. И супруги определили, что право собственности будет оформляться только на одного из них, а второй не будет претендовать на данное имущество. В этом случае необходимо оформить брачный договор, в котором будут определены имущественные права супругов.
2 — Недвижимое имущество, приобретается с применением ипотечного кредита и оформляется только на одного из супругов.
В данном случае Банк может затребовать согласие второго супруга на проведение такого рода сделки. Купленное имущество все равно будет считаться совместно нажитым, но в случае невыплаты кредита, оно может перейти в залог Банку, а судом это признается как форма распоряжения общим имуществом и второй супруг может выявить несогласие и через суд оспорить сделку.
Данное согласие оформляется в письменной форме и обязательно заверяется у нотариуса.
Кстати, к нотариусу не обязательно идти обоим супругам, может обратиться только тот супруг, от которого требуется оформить согласие. С собой нужно взять:
— паспорта обоих супругов,
— свидетельство о регистрации брака,
— документы на приобретаемую недвижимость.
В документе нотариально заверенного согласия супруга должны содержаться следующие данные:
— паспортные данные заявителя (супруг, который дает согласие),
— паспортные данные второго супруга,
— данные свидетельства о браке,
— утверждение, что между супругами не заключался брачный договор,
— данные о приобретаемом объекте недвижимости и условиях приобретения (что имущество приобретается за счет кредитных средств),
— данные о нотариусе, заверяющем документ.
По вопросам приобретения недвижимости Вы можете обратиться в нашу компанию — полная база новостроек города, квалифицированная помощь в подборе, полное сопровождение сделки. Приглашаю вас за Вашей квартирой — 8-927-910-97-28, Чугунова Елена Владимировна.
Росреестр
Начальник отдела ипотеки Управления Росреестра по Самарской области Аделаида Гук рассказала, какие документы необходимы для регистрации и прекращения ипотеки, дала полезные рекомендации о том, как избежать приостановлений и отказов, обезопасить себя от недобросовестных продавцов, а также пояснила особенности регистрации ипотеки с участием несовершеннолетних.
Какие факты узнать о приобретаемой недвижимости
Перед приобретением квартиры, земли или дома с использованием кредитных средств важно заказать выписку об объекте из Единого государственного реестра недвижимости. Сведения из ЕГРН покажут, есть ли в отношении недвижимости арест или запреты на проведение регистрационных действий. Кроме того, станет известно, не обратился ли еще кто-либо за регистрацией права на данный объект. В случае, когда покупатель видит хотя бы одно из вышеуказанных ограничений, торопиться с покупкой не стоит.
Еще два момента, которые имеет смысл уточнить перед покупкой недвижимости – кто в ней прописан и написано ли согласие супруга.
— Если предыдущий собственник приобрел право в порядке приватизации, а другие члены его семьи отказались от приватизации, нужно понимать, что эти родственники сохраняют право проживания в данной квартире. Поэтому покупателю важно знать, что лиц, сохраняющих право проживания и пользования, по данному объекту нет, — поясняет Аделаида Гук.
Если недвижимость продает один супруг, необходимо проконтролировать, чтобы было согласие второго супруга. В противном случае право будет зарегистрировано, но Росреестр сделает отметку о том, что сделка является оспоримой, а значит в дальнейшем могут возникнуть судебные споры.
На что обратить внимание в документах
Как правило, для приобретения жилья в ипотеку документы готовятся сотрудником банка. Управление Росреестра рекомендует заявителям проверить, правильно ли были записаны в документах фамилия, имя, отчество, дата и место рождения и проживания, номер СНИЛС покупателя и продавца, серия и дата материнского сертификата. Важно посмотреть, как описано имущество: обязательно должны быть указаны кадастровый номер, адрес, площадь, назначение и стоимость объекта. Кроме того, в документах стоит указать ваш актуальный электронный адрес и номер телефона.
— Заявители иногда не проверяют внесенную в документы информацию, что приводит к приостановлению государственной регистрации. Особое внимание надо уделить пункту «стоимость объекта»: если приобретается дом с земельным участком, то должна быть указана как общая сумма сделки, так и стоимость каждого имущества в отдельности. Причем при сложении стоимости дома и земли должна получатся указанная в договоре общая сумма сделки. И эта же сумма должна быть прописана в скобках. Кроме того, надо учитывать, что здание может быть передано в залог только с земельным участком, на котором оно расположено. Действует и обратное правило: при передаче земельного участка в залог, передаются и все объекты недвижимости, которые на нем расположены, — обращает внимание Аделаида Гук.
Бывает, что, приобретая недвижимость в совместную собственность, в качестве залогодателя указывается только один из супругов. Вместе с тем оба супруга дают имущество в залог, поэтому единственно верный вариант в данном случае — чтобы оба супруга были указаны залогодателями. При этом должником в кредитном договоре может являться один из них. Кроме того, нужно помнить, что, если у семьи уже есть ипотека на этот объект, информация о ней должна быть прописана в договоре, а если в залог передается доля, то такой договор удостоверяется у нотариуса.
После того, как заявитель проверил документы, можно выходить на финишную прямую – сдавать документы на регистрацию ипотеки.
Зарегистрировать ипотеку
Обратиться за регистрацией ипотеки можно через сайт Росреестра (обычно кредитная организация делает это самостоятельно) или подав документы в многофункциональном центре. Срок регистрации ипотеки очень короткий – всего пять рабочих дней со дня поступления комплекта документов в регистрирующий орган.
Комплект документов минимальный: договор купли-продажи (в нем не всегда прописываются условия договора, поэтому при регистрации ипотеки в силу закона предоставляется также кредитный договор), закладная, согласие супруга, разрешение органов опеки (если есть несовершеннолетние дети). При продаже заложенного имущества потребуется еще один документ — согласие залогодержателя (банка). Согласие залогодержателя необходимо и при перепланировке.
Особенности регистрации ипотеки с участием несовершеннолетних
Сделки по отчуждению недвижимого имущества с участием несовершеннолетних проходят только через нотариуса (в соответствии со статьей 54 федерального закона «О государственной регистрации недвижимости») и органов опеки и попечительства.
— При этом приобретать недвижимость несовершеннолетние могут без нотариуса, через законных представителей. С 14 до 18 лет они действуют с согласия законных представителей, которые должны рядом с подписью подростка написать «согласна» или «согласен» и поставить свою подпись. Согласие может быть написано и отдельно, такая форма также будет принята органом регистрации прав, — говорит Аделаида Гук.
Прекратить ипотеку
Если не внести в Единый государственный реестр недвижимости запись о прекращении ипотеки, в дальнейшем возникнут сложности при продаже квартиры. Когда покупатель закажет выписку и увидит ограничение в виде ипотеки, он может отказаться от покупки. Поэтому прекратить ипотеку желательно сразу после того, как внесен последний платеж. Росреестр эту услугу оказывает всего за три рабочих дня после поступления заявления в орган регистрации прав.
Ели выдавалась закладная, то заявление подается либо залогодателем (собственником), либо залогодержателем (кредитной организацией), либо совместно залогодателем и залогодержателем во всех случаях с представлением закладной, на которой поставлена отметка о том, что обязательство исполнено.
Если закладная не выдавалась, достаточно заявления залогодержателя, который подтверждает, что он выплатил ипотеку. Впрочем, в данном случае может быть и совместное заявление залогодержателя и залогодателя.
— Что касается электронных закладных, то заявление о прекращении ипотеки подается в электронном виде. После чего Управление Росреестра самостоятельно делает запрос в депозитарий банка о представлении заявления и депозитарий эту закладную аннулирует и хранит. Отмечу, что закладная в бумажном виде аннулируется органом регистрации прав и хранится в Росреестре, — рассказала Аделаида Гук.
Почему для получения ипотеки требуется согласие супруга? | Бюджетирование денег
Моральные последствия предложения вашего дома без ведома вашего супруга: кредитор не может по закону предоставить вам ипотечный кредит без его согласия. Если вы хотите получить ссуду на дом, который вы занимаетесь в качестве основного места жительства, со своей второй половинкой, они должны будут либо подписать договор, либо дать согласие на сделку. Причина этого процесса заключается в том, что потеря этого имущества в случае невыполнения обязательств существенно повлияет на вашего супруга, а также на вас самих.
Почему требуется согласие
Даже если вы владеете недвижимостью только на свое имя, ваш супруг (а) по-прежнему имеет права на эту собственность в качестве вашего семейного места жительства. Идея состоит в том, что супружеская пара живет вместе и делит дом, независимо от формального владения. Хотя в случае развода право собственности и даже первоначальный взнос могут быть отслежены и согласованы в соглашении, вы оба сохраняете права на это место жительства. Ипотека — это крупный контракт, который в конечном итоге может стоить вам и вашему супругу имущества.Ваш супруг может оказаться бездомным из-за обязательства, о котором он или она не знали (и, вероятно, не одобряли).
Согласие и совместное заимствование
Поскольку получение согласия супруга — довольно жесткое требование, возникает вопрос: «Почему бы просто не заимствовать совместно?» Ответ обычно попадает в одну из двух категорий. Первый, который распутывается довольно легко, — это то, что один из супругов находится в затруднительном положении или хочет потратить деньги на то, что другой не одобрил бы. Эти ситуации почти всегда разваливаются, когда заемщик понимает, что он или она не может действовать без согласия.Другая, более законная причина заключается в том, что у одного из супругов плохой кредит, высокий долг или и то, и другое, что не позволяет кредитору одобрить ссуду. Если одинокий супруг может претендовать на это самостоятельно, он может быть основным заемщиком с благословения другого супруга.
Согласие супруга
Согласие супруга оформляется одним из двух способов. Чаще всего это простая одностраничная брошюра, прикрепленная к ипотечному документу, который регистрируется клерком округа. В нем говорится, что супругу известно об ипотеке в размере X долларов, и что он или она соглашаются на размещение залога.Другим способом получения согласия супруга является пункт, известный как ипотека. Сама ипотека оформляется на имя обоих супругов, но в пункте об ипотеке говорится, что супруг, не взявший заем, соглашается предложить имущество в поддержку обязательства супруга-заемщика. В любом случае процесс не может продвигаться вперед без подписи супруга, не получающего заем.
Последствия неполучения согласия
Совершенно очевидно, что супруга-заемщик окажется в затруднительном положении, если он или она получит ипотеку без согласия другого.Когда произойдет неизбежный развод, это станет очень эффективным оружием для потерпевшей стороны. Однако не только нечестный супруг окажется в беде. Супруг (а), не получающий заемные средства, может подать в суд на кредитора и, скорее всего, в конечном итоге получит собственность и хорошее урегулирование. Ипотечные компании хорошо осведомлены об этих последствиях, что очень затрудняет получение ипотеки без согласия супруга.
Ссылки
Писатель Биография
Карл Карабелли пишет в различных направлениях более 15 лет.Он использовал свои творческие навыки письма для улучшения других своих начинаний, таких как финансовый анализ, копирайтинг и написание различных статей и авторских статей. Карабелли получил степень бакалавра в области коммуникаций в Сетон Холл и работал в банковской сфере, в частности в сфере коммерческого кредитования, с 2001 года.
Закон о Барристоне | Зачем вам нужно согласие супруга на залог вашего дома
Согласно законодательству Онтарио, дом, в котором обычно проживает супружеская пара, считается супружеским домом , и вместе с ним предоставляются различные меры защиты для обоих супругов во время брака и при раздельном проживании.
Одна из этих защит в соответствии с п. 21 (1) Закона о семейном праве Онтарио гласит, что один из супругов не может «отчуждать или обременять» долю в супружеском доме, если другой супруг не согласен или если это разрешено соглашением о раздельном проживании или решением суда. Это означает, что ни один из супругов не может продать или рефинансировать супружеский дом без ведома и согласия другого супруга, даже если только один из супругов владеет правом собственности.
Есть несколько веских причин для такой защиты: если один из супругов будет продавать / передавать или закладывать / рефинансировать супружеский дом без ведома другого, это может существенно повлиять на обоих супругов и их финансовые права и / или права владения.Банки и другие кредиторы хорошо осведомлены об этих требованиях согласия супруга. Ипотечные брокеры и агенты по недвижимости часто спрашивают ваше семейное положение, однако не помешает предоставить эту информацию самостоятельно, чтобы избежать неприятной ситуации. Если один из супругов может получить ипотеку на супружеский дом без согласия другого супруга, суды, скорее всего, аннулируют ипотеку на основании того, что кредитор не получил согласия обоих супругов.
Для супружеских пар согласие супруга на распоряжение имуществом или обременение имуществом требуется только в отношении супружеского дома; все остальные свойства (т.е. вторые дома, инвестиционная недвижимость и т. д.) могут передаваться на правах собственности. Для пар, не состоящих в браке, защиты супружеского дома не существует. Сожительствующие или гражданские пары не пользуются этой защитой по закону. Супруги по гражданскому праву, которые не имеют права собственности на дом пары, в некоторых случаях могут предъявить претензии на долю в собственности, но всегда лучше всего знать о своих правах и защите до того, как возникнут проблемы. Для тех, кто состоит в отношениях по гражданскому праву, чей гражданский супруг владеет домом, в котором они оба живут, может быть разумным заключить Соглашение о совместном проживании, чтобы защитить свои права до того, как возникнет какая-либо проблема.
Обстоятельства могут быть разными, и всегда разумно поговорить с юристом в отношении личной собственности и справедливых интересов.
Авторы: Линдси Хейс и Джоан Макфэйл (партнер)
Когда для утверждения ссуды требуется согласие супруга?
Слышали ли вы когда-нибудь о трех кольцах брака? Сначала у вас есть обручальное кольцо. Затем обручальное кольцо. Наконец-то страдания! Банальный анекдот (мне очень нравится). Но я замужем и иногда использую это как предостерегающий совет.Это также отличный ледокол, когда дело доходит до обсуждения согласия супруга.
Идея брака — это не сказка. Это сложно и требует прозрачности между супругами.
Брак меняет все.
Личная жизнь, профессиональная жизнь, правовой статус, права опеки над детьми и финансы претерпевают драматические правовые изменения, в зависимости от того, где вы живете, в результате того, что вы говорите: «Да».
Брак — это действительно что-то вроде LLC для двух человек. Действия одного влияют на другое.
Согласие или согласие супруга может потребоваться во многих аспектах супружеской жизни, особенно при подаче заявления на получение ссуды.
Вот почему важно подумать о согласии супруга в браке до того, как адвокат или судья ознакомит вас с этой концепцией.
В зависимости от местных, государственных или федеральных законов о супружеских привилегиях один супруг не может быть принужден к даче показаний против другого по закону. В таких обстоятельствах согласие супруга может не требоваться, но обычно оно требуется во многих других сферах супружеской жизни.
Я считаю, что браки работают лучше всего, когда есть общение, доверие и взаимовыгодные попытки искренне понять друг друга.
Тем не менее, более 50% всех браков заканчиваются разводом.
Обездоленные молодожены, которые остаются без денег после 3 лет, разводятся в 70% случаев.
Одна вещь, которая является анафемой концепции согласия супруга и причиной многих разводов, — это деньги.
Более 7,2 миллиона американцев скрывают активы, деньги, банковские счета и счета кредитных карт от своих супругов или других значимых лиц.
Вот почему согласие супруга требуется во многих процессах утверждения ссуд.
Что такое согласие супруга?
Согласие супруга, также известное как «согласие в браке», по сути, является юридическим заявлением, которое включает и / или исключает супруга из преимуществ заявления или процесса, поскольку оно затрагивает обоих супругов.
Как кредитная заявка.
Другими словами, вам потребуется согласие вашего супруга перед подачей заявки на ссуду, ипотеку, лицензию на ведение бизнеса или какой-либо другой процесс.
Успех или неудача кредитной заявки оказывает финансовое влияние на обоих супругов.
Законодательные требования для получения согласия супруга различаются от штата к штату.
Запутались? Давайте немного разберемся.
Представьте, что вы, женатый человек, хотите открыть ресторан по франшизе и стать его владельцем.
Чтобы получить одобрение на бизнес-ссуду, вам может потребоваться согласие супруга. От вашего супруга могут потребовать подписать документ, обещающий принять ссуду в случае вашей смерти.
Или, доход второго супруга может быть обеспечен для ссуды.
Кроме того, кредитор может захотеть юридически защитить себя в случае, если один из супругов пытается начать бизнес без ведома другого супруга.
Может быть множество причин, по которым согласие супруга может потребоваться в процессе подачи заявления на получение кредита.
Для утверждения ссуды по франшизе и / или юридического обещания акционера может потребоваться согласие супруга. Например, супруг, не владеющий франшизой, подписывает согласие, обещая никогда не переходить в собственность франшизы в случае смерти супруга, владеющего франшизой.(Материнская франчайзинговая компания может не возражать против этого, но может не желать, чтобы передача права собственности на франшизу происходила автоматически.)
Итак, когда именно согласие супруга требуется для подачи заявки на получение кредита?
Это зависит от того, где вы живете, от процесса подачи заявки на получение кредита и местного законодательства.
Финансовые кредиторы стремятся свести к минимуму свои риски, поэтому согласие супруга может требоваться во многих случаях, связанных с кредитованием, в зависимости от закона.
Это не универсальное требование.
Заявки на ипотеку
Даже если право собственности и документ на недвижимость могут быть зарегистрированы только на имя одного из супругов, ипотечный кредитор не может одобрить заявку на ипотеку без явного согласия супруга.
Почему? Возможно, они пытаются свести к минимуму свой риск и привлечь к ответственности второго супруга, если основной супруг не может заплатить.
Или кредитор может захотеть юридически защитить себя от судебных исков. Помните, что более 7 миллионов
американцев скрывают деньги от своих супругов и близких.
Если ипотечный кредитор одобряет ссуду для супруга-заемщика, не зная о том, что супруга-заемщик не знает, он может быть привлечен к судебным искам на слушании по делу о разводе в будущем.
Согласие супруга на ипотеку является автоматическим в штатах с общинной недвижимостью.
Согласие супруга является обязательным по закону в штатах с общинной собственностью. Все имущество, активы и деньги, полученные после брака, становятся равной собственностью обоих супругов. Кроме того, долг одного супруга становится равной или полной ответственностью другого даже после смерти супруга-должника.
Заимствование с пенсионных счетов
Вы можете получить заем под свой собственный 401 (k), IRA, пенсионный или пенсионный счет до выхода на пенсию.
По сути, вы ссужаете деньги со своего пенсионного счета себе, даже если за это могут быть понесены серьезные штрафы.
Прежде чем супруга, владеющая пенсионным планом, сможет взять взаймы под нее, другой супруг может подписать согласие.
Почему?
Что ж, у супруга страхователя, вероятно, есть другой супруг, указанный в качестве бенефициара.
Итак, некоторые работодатели или компании хотят удостовериться, что супруга-получатель в курсе таких событий.
Кроме того, работодатель и финансовая компания, предлагающая пенсионный план, не хотят нести ответственность по судебным искам, если страхователь берет заем под свой собственный пенсионный счет и разоряет его без ведома супруга-получателя.
Поговорите со своим юристом (серьезно)
На самом деле законы и требования о согласии супругов различаются в зависимости от того, где вы живете, и местных законов.
Слишком много примеров и вариантов необходимости получения согласия супруга, особенно в отношении требований о ссуде, чтобы их рассмотреть.
К большинству брачных и постбрачных соглашений могут быть приложены оговорки и условия о согласии супругов. Такие контракты могут требовать согласия супруга на количество посещений родственников, определение обязанностей по дому, разделение имущества и денег после развода и т. Д.
Тем не менее, незнание того, что вам это нужно, не освобождает вас от ответственности по закону.(Или вытащить вас из горячей воды вместе с супругом).
Ничего не стоит предполагать, когда один из супругов хочет взять ссуду, которая повлияет на жизнь обоих супругов.
Спросите своего кредитора. В таких ситуациях действительно стоит проконсультироваться с юристом.
Попытка получить ссуду без согласия супруга может в конечном итоге обойтись очень дорого в случае развода.
Подробнее
ПОЧЕМУ ПАРЫ ДОЛЖНЫ ПОДДЕРЖИВАТЬ ОТДЕЛЬНЫЕ БАНКОВСКИЕ СЧЕТА
ЗДЕСЬ ИНФОРМАЦИЯ, КАК УДАЛИТЬ РОДСТВЕННИКОВ ИЗ ВАШЕГО ВЕЛЯ IN MIND
Какие долги остаются после банкротства?
Почему моему супругу нужно подписывать заключительные документы, если они не участвуют в договоре?
Это может показаться странным запросом, если вы являетесь единственным владельцем собственности, участвующей в сделке с недвижимостью.Но не волнуйтесь, это неплохая попытка светской беседы!
В зависимости от штата, в котором вы живете, ваша титульная компания может запросить информацию о вашем семейном положении. Согласно различным законам или правовым доктринам, некоторые штаты распространяют права собственности на супругов, даже если они не зарегистрированы в документе, также именуемом безымянным . Если вы живете в одном из этих мест, ваш кредитор или покупатель потребует, чтобы ваш супруг, не имеющий титула, подписал юридические документы для завершения сделки с недвижимостью.
Супруги без титула могут приобрести долю в вашей собственности тремя основными способами…
1. Если владелец собственности умирает без завещанияНекоторые штаты признают права на приданое и долевое владение — это означает, что если владелец собственности умирает без завещания, его супруг, не имеющий титула, унаследует долю в этой собственности в течение остаток их жизни. В этих штатах супруг (а), которого нет в документе, должен подписать юридические документы, передающие их потенциальную долю в собственности, чтобы избежать будущих споров о праве собственности. Многие штаты отменили приданое и право на выкуп, но теория остается в нескольких местах, например, в Огайо и Арканзасе.
2. Если собственность была приобретена во время бракаВ государствах с общей собственностью супруг (а) автоматически получает неделимую долю в ½ процента в любой собственности, купленной во время брака, даже если они не зарегистрированы в договоре.
Есть некоторые исключения из законов об общественной собственности, в том числе:
- Недвижимость, приобретенная в дар или по наследству
- Недвижимость, приобретенная до даты заключения брака.
Если ваша титульная компания запрашивает у вас информацию о том, когда вы поженились, возможно, вы находитесь в государственной собственности. Из-за имущественной заинтересованности супруга, не имеющего титула, ваша титульная компания должна выяснить, связана ли сделка с недвижимостью с общественным имуществом, и если это так, покупатели и кредиторы потребуют подписи вашего супруга на юридических документах.
3. Если собственность используется в качестве основного места жительства семьиМногие штаты признают концепцию прав на усадьбу. В этих местах семейная усадьба, их основное место жительства, может быть обременена или продана только с согласия обоих супругов.
В некоторых штатах требуется зарегистрированное обозначение для объявления собственности как усадьбы, в то время как в других допускается классификация, основанная только на использовании.
В этих случаях ваша титульная компания может спросить вас, проживаете ли вы в доме, участвующем в сделке с недвижимостью . Это важное соображение, потому что ваш кредитор или покупатель потребуют подписи вашего супруга, не имеющего титула, для сделки, связанной с недвижимостью.
В некоторых штатах действительно предусмотрено исключение из закона о усадьбах для ипотечного или доверительного акта, который вы использовали для покупки собственности.
Например:
Вы, вероятно, находитесь в штате, который признает права на усадьбу, если вашему супругу, не имеющему титула титула, не нужно подписывать ипотечный кредит, который профинансировал вашу покупку недвижимости, но он должен подписать рефинансирование.
Если у вас есть какие-либо вопросы о том, почему ваша титульная компания требует, чтобы ваш супруг подписал юридический документ в связи с вашим закрытием, не стесняйтесь спрашивать. Здесь, в Spruce, мы приветствуем вопросы о процессе закрытия и рады объяснить требования к подписанию брака, поскольку они применимы к вашей сделке.Свяжитесь с нами здесь: [email protected]
| ГОСУДАРСТВЕННЫЙ | ОБЩЕСТВЕННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ | ПРИВОД | ДОМ | СУПРУГА ДОЛЖНА ПОДПИСАТЬСЯ | ОТДЕЛЬНЫЙ ПРИБОР |
| АЛАБАМА | № | № | Есть | Refis = ДаПокупка = Нет | № |
| АЛАСКА | Да; В 1998 году AK приняла уникальный Закон о общественной собственности, в соответствии с которым супруги могут согласиться на создание общественной собственности.Однако для целей титула документы должны подписывать только супруги, наделенные титулом. | № | Есть | Есть | Да, это называется «отказ от прав на усадьбу» |
| АРИЗОНА | Да. Однако, если кредитор ищет общественную собственность, такую как заработная плата или зарплата супруга-заемщика, для погашения ипотечного кредита, супруг, не являющийся заемщиком, должен заключить семейное объединение, чтобы юридически обязать семейное сообщество к выплате. ипотечной ссуды. | № | Да; Залог по обоюдному согласию имеет приоритет перед усадьбой. Отказ от усадьбы не требуется. Усадьбы обычно не отображаются в свидетельстве о праве собственности, поскольку они создаются автоматически. | Да, за исключением случаев, когда собственность была приобретена одним из супругов до брака или подарком, по наследству или по наследству во время брака. | № |
| ARKANSAS | № | Есть | Есть | Есть | Да, свяжитесь с FNAS |
| КАЛИФОРНИЯ | Да — и муж, и жена должны подписать договор доверительного управления, который обременяет собственность сообщества.Если зарегистрированное право собственности на недвижимость является единственной и отдельной собственностью супруга, подпись супруга, не являющегося собственником, не требуется. Однако супруг, не являющийся собственником, должен оформить заявление об отказе от ответственности в отношении собственности (акт о прекращении права требования, акт о передаче между супругами и т. Д.) | № | Есть | Есть | Да, акт передачи между супругами или акт о прекращении права требования |
| КОЛОРАДО | № | № | Есть | Да; Не имеющий титула супруг должен расписаться только в том случае, если есть зарегистрированная заявленная усадьба.Отсутствует требование к подписи супруга без титула из-за установленного законом освобождения усадьбы. | Да, акт о прекращении права требования |
| CONNECTICUT | № | № | № | № | НЕТ |
| Делавэр | № | № | № | № | Отсутствие отказа — супруг, не имеющий займа, должен подписать ипотеку, TIL и RTC, даже если супруг является единственным и раздельным супругом (проверено 01.10.08) |
| РАССТОЯНИЕ КОЛУМБИИ | № | №Закон 2000 года о внесении поправок в «Омнибусные трасты и поместья» вступил в силу 26 апреля 2001 г. или около того, при этом приданое было отменено. | № | № | До отмены закона отдельный документ был разрешен, но не предпочтительнее; назвал отречение |
| Флорида | № | № | Есть | Да; Если приусадебная собственность, необходимо подписать ипотеку, отдельного отказа недостаточно | № |
| ГРУЗИЯ | № | № | № | № | НЕТ |
| HAWAII | № | № | № | № | НЕТ |
| IDAHO | Есть | № | Да; Если приусадебная собственность, необходимо подписать ипотеку, отдельного отказа недостаточно | Есть | Можно использовать документ«Оставление усадьбы».Должен быть подготовлен поверенным. Редко используется |
| Иллинойс | № | № | Есть | Есть | «Отказ от права собственности на усадьбу» Особенности ипотеки |
| ИНДИАНА | № | № | № | № | НЕТ |
| ИОВА | № | № | Есть | Есть | № |
| KANSAS | № | Есть | Есть | Есть | Да, называли разными именами |
| КЕНТУКИ | № | Есть | Есть | Есть | Да, «освобождение от права на вдовство» |
| ЛУИЗИАНА | Есть | № | Есть | Да, если собственность не является отдельной собственностью супруга, подпись не требуется. | Да, «Отказ от освобождения усадьбы» |
| ГЛАВНЫЙ | № | № | № | № | НЕТ |
| МЭРИЛЕНД | № | № | № | № | НЕТ |
| MASSACHUSETTS * См. Ниже | № | № | Да, однако необходимо зарегистрировать декларацию об участии в усадьбе | Есть | Да, «отказ от усадьбы» |
| MICHIGAN | № | Есть | Есть | Есть | № |
| Миннесота | № | № | Есть | Есть | № |
| MISSISSIPPI | № | № | Есть | Есть | № |
| MISSOURI | № | Да; Термин «Вдовец» не используется, а вместо этого называется «Брачные права». | Есть | Есть | Да, свяжитесь с FNAS |
| МОНТАНА | № | № | Есть | Есть | Да, при условии, что оформлено одновременно с ипотекой. Называется освобождением от прав на усадьбу и относится к ипотечной сделке | .
| NEBRASKA | № | № | Есть | Есть | № |
| НЕВАДА | Есть | № | Есть | Есть | Да, акт о прекращении права требования оформлен одновременно с ипотекой |
| НОВЫЙ HAMPSHIRE | № | № | Есть | Есть | № |
| НЬЮ-ДЖЕРСИ | № | Да; Применимо только к собственности, принадлежащей женатому лицу до 28 мая 1980 г. | Есть | Refis = Да. Любая титульная компания штата Нью-Джерси будет требовать подписи обоих супругов, поскольку новое право, известное как право совместного владения основным семейным местом жительства, присоединяется к собственности, приобретенной 29 мая 80 г. или после нее = № | Да, акт |
| НОВАЯ МЕКСИКА | Есть | № | Есть | Refis = ДаПокупка = Нет | Да, «Соглашение о единоличном и отдельном имуществе и передаче» или отказ от права требования или гарантийный акт |
| НЬЮ-ЙОРК | № | № | № | № | НЕТ |
| СЕВЕРНАЯ КАРОЛИНА | № | Да; Называется законом заменителем. | Есть | Refis = ДаПокупка = Нет | № |
| СЕВЕРНАЯ ДАКОТА | № | № | Есть | Есть | № |
| Огайо | № | Да. Согласно § 2329.66 Кодекса Rev. Однако это не влияет, не отменяет и не ухудшает залоговое право или судебное решение, вынесенное по ипотеке. Идентификатор. в § 2329.661. | Есть | Есть | № |
| OKLAHOMA | № | № | Есть | Есть | № |
| OREGON | № | № | № | № | НЕТ |
| ПЕНСИЛЬВАНИЯ | № | № | № | * Нет, однако титульная компания PA потребует обоих супругов, если поиск выявит или если кто-то знает о предстоящем разводе, не имеющий титула супруг должен присоединиться к договору или ипотеке.Аффидевит будет подписан одним из супругов, в котором будет указано, что в противном случае развод не ожидается. | НЕТ |
| Род-Айленд | № | № | № | № | НЕТ |
| ЮЖНАЯ КАРОЛИНА | № | № | Да; Государство усадьбы только для целей налогообложения. | № | НЕТ |
| ЮЖНАЯ ДАКОТА | № | № | Есть | Есть | № |
| ТЕННЕССИ | № | № | Есть | Есть | № |
| ТЕХАС | Есть | № | Есть | Есть | № |
| ЮТА | № | № | Да; Чтобы основное жилище считалось «усадьбой» для целей исполнения, владелец должен зарегистрировать декларацию усадьбы.Обычно такие заявления прекращаются до регистрации первого акта доверительного управления. | № | НЕТ |
| VERMONT | № | № | Есть | Refis = ДаПокупка = Нет | № |
| ВИРДЖИНИЯ — подпись неназванного супруга требуется только в Дарственной грамоте. | № | Нет; Режим «расширенного наследства» — если в течение срока своей жизни супруг (а) передает имущество по цене ниже полной, то супруг (а) должен присоединиться к договору или ипотеке. | № | Нет; Пока ипотека представляет собой добросовестную сделку, однако титульная компания штата Вирджиния может потребовать от обоих супругов подписать документы по обеспечению безопасности, потому что супруг имеет возможность принять установленный законом интерес в имуществе умершего супруга вместо принятия под залог имущества умершего супруга. будут. | НЕТ |
| ВАШИНГТОН | Есть | № | Есть | Есть | Отсутствие отказа — супруг, не имеющий займа, должен подписать ипотеку, TIL и RTC, даже если супруг является единственным и раздельным супругом (проверено 01.10.08) |
| ЗАПАДНАЯ ВИРДЖИНИЯ | № | Нет; Отменена в 1991 году. | Есть | Есть | № |
| Висконсин | № | № | Да; Неспособность супруга, не имеющего титула, отказаться от усадьбы, приводит к аннулированию ипотеки. Отказ от усадьбы также может быть отменен отдельным актом. | Refis = ДаПокупка = Нет | Есть |
Как кредиторы могут избежать потенциальных ловушек в состояниях собственности сообщества
Например, кредитор предоставляет ипотечный кредит заемщику, который подлежит полной гарантии платежа, и в течение срока кредита стоимость собственности уменьшается.В этой ситуации возможно, что заемщик станет неплатежеспособным и не выполнит свои обязательства по ссуде, и кредитор может посчитать, что лучший вариант взыскания долга — это подать в суд на гаранта с соблюдением полной гарантии платежа.
Кредитор может полагать, что у поручителя имеется достаточная чистая стоимость и ликвидность для выполнения своих обязательств по гарантии, но если поручитель проживает в государстве, принадлежащем общине, и супруга поручителя не подписала гарантию, доступ кредитора к такому поручителю полная чистая стоимость может быть ограничена.Это связано с тем, что в государствах общей собственности любые активы, полученные во время брака поручителя и супруги поручителя, являются совместной собственностью и без подписания гарантии супругом (или присоединения супруга) могут быть запрещены для кредитора. Следовательно, вместо того, чтобы ссудодатель взыскал всю сумму долга, он может обеспечить исполнение своего решения только в отношении активов поручителя, которые существовали до заключения брака.
Понимая семейную собственность и то, как она отличается в государствах общей собственности от государств общего права, кредиторы могут избежать множества проблем при работе с поручителями.
Семейное имущество
Семейное имущество — это имущество, которое пара приобретает во время брака, и считается собственностью обоих супругов. Каждый штат использует либо принципы общего права, либо общественную собственность, и, как правило, место жительства пары определяет закон штата, регулирующий то, что является «семейной собственностью».
Как подробно описано ниже, независимо от того, определяется ли семейная собственность в соответствии с общим правом или определяется как общая собственность, это приведет к очень различным последствиям для кредиторов.
Семейная собственность в государствах с общим правом
Семейная собственность в государствах с общим правом включает имущество, которое оба супруга согласны владеть совместно. Таким образом, каждый супруг считается отдельным лицом и может владеть собственностью независимо от другого супруга. Однако при отсутствии документации об обратном каждый из супругов, как правило, имеет неделимую половину доли в активах, приобретенных во время брака. Таким образом, в государствах общего права кредитор обычно имеет право на неделимую половину доли поручителя в супружеских активах поручителя и супруга, что, вероятно, ведет к большему возмещению.
В настоящее время 40 штатов следуют системе общего права. Эти 40 штатов включают все штаты, кроме Аризоны, Калифорнии, Айдахо, Луизианы, Невады, Нью-Мексико, Техаса, Вашингтона, Висконсина и Аляски.
Семейная собственность в состояниях общинной собственности
Семейная собственность в состоянии общинной собственности включает заработок любого из супругов, всю собственность, купленную на эти заработки, и все долги, накопленные во время брака. Напротив, любое имущество, полученное одним из супругов во время брака по наследству или в дар, остается отдельной собственностью этого супруга.Раздельное имущество также включает любое имущество, приобретенное до брака, любое имущество, приобретенное после физического разлучения пары с намерением не продолжать брак, и имущество, приобретенное после юридического разделения. Заработок, долги или имущество, приобретенные в течение этого времени, останутся раздельными до тех пор, пока пара не будет жить вместе.
Поскольку два супруга считаются одной экономической единицей в государстве с общей собственностью, любая собственность, приобретенная во время брака, не может быть разделена, и в результате, в зависимости от законодательных актов штата, либо (i) все активы могут быть « обременены »одним супругом или (ii) ни одно из активов не может быть« обременено »одним супругом.Кредиторам следует с особой осторожностью относиться к государствам, которые следуют второму правилу.
Девять штатов с общинной собственностью: Аризона, Калифорния, Айдахо, Луизиана, Невада, Нью-Мексико, Техас, Вашингтон и Висконсин. Аляска уникальна тем, что это государство с добровольным участием в общественной собственности, которое дает обеим сторонам брака возможность сделать свою собственность общественной собственностью. Однако между этими состояниями общинной собственности есть различия, и эти различия могут иметь серьезные последствия для кредиторов.Например, и Аризона, и Калифорния являются штатами общинной собственности, но в Аризоне закон запрещает взыскание гарантированного долга с общинной собственности, если оба супруга не подпишут гарантию. В Калифорнии, с другой стороны, общественная собственность подлежит взысканию, даже если гарантию подписывает только один из супругов.
Как правило, Айдахо, Луизиана, Невада, Нью-Мексико, Вашингтон и Висконсин следуют формулировке Аризоны, и подписи обоих супругов требуются для закрепления общинной собственности.Однако Калифорния и Техас — это два штата, в которых кредиторы могут успешно (с учетом соответствующих фактов и определенных раскрытий) связать другого супруга, даже если другой супруг не является стороной по долгу или судебным решением по долгу. и гарантию не подписывал. Тем не менее, передовая практика по-прежнему диктует, что оба супруга должны выполнять гарантии в этих государствах.
Вопросы выбора закона
Как упоминалось ранее, часто законы штата, в котором проживает поручитель, регулируют то, что составляет общественную собственность; однако, если статус места жительства поручителя и государство, в котором находится значительная часть активов поручителя, различаются, может возникнуть проблема коллизионного права.
В решении Девятого округа по делу First Community Bank против Гогана (In re Miller ), 853 F.3d 508 (9th Cir.2013), гарант, который проживал в Аризоне со своей женой, но владел другими активами в Калифорния, представила гарантию и признала, что соглашение регулируется законодательством Калифорнии. Супруга поручителя гарантию не подписывала.
После того, как окружным судом Аризоны и судом по делам о банкротстве Аризоны были вынесены противоречивые решения, Девятый округ в конечном итоге на основании коллизионных норм постановил, что закон должен применяться в Калифорнии, а не в Аризоне, несмотря на то, что гарант и его супруга проживают в Аризоне.Хотя специфика дела, безусловно, представляет интерес, вывод состоит в том, что, поскольку кредитор не потребовал, чтобы гарант и его супруга подписали гарантию, кредитор (i) рисковал возможностью получить полную сумму долга и ( ii) подвергать себя длительным и ненужным судебным разбирательствам и расходам, которых в противном случае можно было бы избежать.
Влияние на передовой опыт кредиторов
Закон о собственности сообщества может серьезно повлиять на кредиторов, если не будут приняты надлежащие меры для получения надлежащей личной гарантии.Как указывалось выше, в государствах общей собственности, если кредитор не получил подписи супруги поручителя, общие активы поручителя могут быть полностью защищены от досягаемости личной гарантии.
Хотя передовая практика в штатах с общинной собственностью требует, чтобы и поручитель, и его супруга выполняли любые гарантии, кредиторы должны действовать с определенной степенью осторожности, чтобы гарантировать, что такая практика не противоречит каким-либо федеральным постановлениям. Закон о равных возможностях кредитования (ECOA) запрещает дискриминацию при кредитовании, в том числе дискриминацию по семейному положению.Судьи неоднократно постановляли, что принуждение супруга к подписанию личной гарантии без предварительной оценки кредитоспособности только поручителя является дискриминацией по признаку семейного положения. В этих ситуациях гарантии, предоставленные супругом, не имеют юридической силы.
Следовательно, в государствах с общинной собственностью разумные кредиторы должны первоначально гарантировать кредитоспособность своего поручителя на основе внебрачных активов такого поручителя. Первым шагом этого процесса будет получение индивидуального финансового отчета с подробной информацией о внебрачном имуществе поручителя, чтобы кредитор мог оценить кредитоспособность на такой основе.Если кредитор определяет, что гарант соответствует критериям андеррайтинга на основе его внебрачных активов, такие финансовые данные должны быть приложены к гарантии, а гарант должен представить их точность. В связи с вышеизложенным кредиторы также должны связать любые текущие обязательства по отчетности, чистой стоимости и ликвидности с некоммунальной собственностью поручителя. Если на основе внебрачных активов такого поручителя требуется дополнительная кредитная поддержка, кредиторы должны затем потребовать, чтобы супруга поручителя выполнила гарантию, таким образом подвергая как внебрачную, так и семейную собственность любое судебное решение, вынесенное кредитором.Часто поручители сопротивляются тому, чтобы их супруга подписывала гарантию, и в этом случае возможности кредитора довольно ограничены. Кредитор может либо отказать в закрытии ссуды на недвижимость, либо принять на себя кредитный риск, связанный с ограничением обращения за помощью внебрачными активами.
Не совершайте одну и ту же ошибку дважды
Кредитору недвижимости необходимо знать, в каком штате находится поручитель и где находится большая часть активов такого поручителя. Осмотрительные кредиторы должны определить, участвует ли государство в общественной собственности, оценить индивидуальную кредитоспособность поручителя и, если предложенный гарант не соответствует критериям кредитора, основанным на его исключительных активах, потребовать, чтобы гарант и супруга поручителя выполнили гарантию.
Может ли один из супругов получить вторую ипотеку?
Ипотека на основное место жительства супругов всегда вовлекает обоих партнеров. Хотя отдельный супруг может получить ипотеку только на свое имя, другой супруг должен, по крайней мере, знать о сделке и давать согласие на ее совершение. Только в случае проживания вне брака, такого как инвестиционная недвижимость, один из супругов может оформить ипотеку без одобрения другого.
Причины подачи заявления без вашего супруга
Есть две основные причины получить вторую ипотеку независимо от вашего супруга.Невозможно легально получить вторую ипотеку на семейное жилище без согласия супруга. Семейное жилище — это основной дом, в котором проживает супружеская пара. Если недвижимость является инвестиционной собственностью, принадлежащей одному из супругов, он может получить ипотеку без ведома или согласия своей жены, поскольку она не имеет интереса в этой собственности. Он также может получить вторую ипотечную ссуду на совместное проживание с согласия своей жены, не делая ее созаемщиком или совладельцем. Это выгодно, если кредит или долг супруга будут препятствовать одобрению ссуды.
Плюсы и минусы
У получения второй ипотеки без супруга есть свои преимущества и недостатки. Один из супругов должен продемонстрировать доход, достаточный для выплаты двух ипотечных выплат и любой другой задолженности, указанной в его кредитном отчете, включая любые совместные обязательства с вашим супругом. Банк видит долг на двоих, а доход — только на одного. Положительным моментом является то, что банки иногда предлагают специальные льготы и ставки для покупателей жилья с низкими доходами. Если доход одного из супругов заставит заемщика превысить порог, ее отсутствие может дать другому право на более благоприятные условия.На более личном уровне получение второй ипотеки без ведома или согласия вашего супруга может вызвать разлад в браке.
Процесс
Заполните заявку у выбранного вами кредитора. Включите только свою информацию и подпись. Предоставьте подтверждающую финансовую информацию, такую как налоговые декларации, квитанции о заработной плате, формы W-2 и банковские выписки. При подаче совместного заявления укажите, какие доходы и активы принадлежат только вам. Это единственные цифры, которые банк будет использовать при утверждении.Как только вы будете одобрены, вы будете присутствовать на закрытии. Ваш супруг (а) может быть обязан присутствовать, а может и не быть, в зависимости от политики банка.