Согласие супруга на покупку недвижимости 2018 цена: Согласие супругов на покупку недвижимости: требуется или нет

Залог имущества без ведома супруга: законно или нет

Супруги Виктория и Павел Кушнины* в 1996 году построили на участке жилой дом. А через 22 года, в 2018-м, Виктория получила исковое заявление о выселении. Из него она узнала, что муж в 2012 году выступил поручителем по кредиту знакомого индивидуального предпринимателя, для чего заложил дом в банке. Поскольку заемщик не выплатил кредит, Тверской районный суд Москвы в 2014 году обратил взыскание на это имущество. Решение вступило в силу. Банк в 2016 году зарегистрировал право собственности на спорную недвижимость. 

Супруги владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом по обоюдному согласию (п. 1 ст. 35 Семейного кодекса).

Кушнина обратилась в суд, где просила признать недействительным договор залога недвижимости, применить последствия его недействительности, признать совместно нажитым имуществом жилой дом и земельный участок и выделить каждому супругу по 1/2 доли в праве собственности. Пятигорский городской суд Ставропольского края в 2019 году иск удовлетворил.

Он установил: истица действительно не знала о залоге жилого дома и земельного участка, поэтому договор противоречит ст. 35 Семейного кодекса в отсутствие нотариально удостоверенного согласия супруги.

Ставропольский краевой суд отменил вынесенное решение и принял новое – об отказе в иске. Он пришёл к выводу, что для залога совместно нажитой недвижимости не требуется нотариальное согласие другого супруга, поскольку договор залога не является сделкой по распоряжению общим имуществом. 

Кушнина подала жалобу в Верховный суд. Тот решил: спорный договор залога недвижимости подлежал обязательной государственной регистрации, поэтому требовалось нотариально удостоверенное согласие супруги на совершение сделки, которого в деле нет (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса). ВС отменил апелляционное определение и направил дело на новое рассмотрение в суд второй инстанции (№ 19-КГ20-3). Пока еще его не рассмотрели.

Сторона, которая не дала нотариального согласия на участие в залоге недвижимого имущества, не может впоследствии отвечать за действия супруга, о которых ей не было известно.

Дмитрий Чикатунов, юрист ПБ Федеральный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) 22место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 30место По количеству юристов 39место По выручке Профайл компании ×

«ВС предложил практический механизм разрешения аналогичных споров. С его помощью нижестоящие суды смогут вынести справедливое решение по делу», – уверен Дмитрий Чикатунов, юрист ПБ Федеральный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) 22место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 30место По количеству юристов 39место По выручке Профайл компании × .

* – имя и фамилия изменены редакцией.

РАСПОРЯЖЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ СУПРУГОВ — Кадастровая палата информирует

 Когда один из супругов решает продать имущество, совместно нажитое в браке, покупатель должен проверить наличие нотариально удостоверенного согласия второго супруга на совершение такой сделки. Впоследствии, супруг, чье нотариальное согласие на отчуждение имущества отсутствует, может сделку оспорить. Сегодня Управление Росреестра по Алтайскому краю отказывает в регистрации права собственности на объекты недвижимости в случае, если заявителем не представляется нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение совместно нажитого имущества.

        Чтобы однажды не оказаться в ситуации признания сделки недействительной и не получить отказ в проведении государственной регистрации, разберемся в каких случая согласие супруга просто необходимо.

          Согласие супруга на сделку – обязательный документ при совершении одним из супругов сделок с совместным имуществом, нажитым во время брака. Отсутствие согласия на продажу объекта недвижимого имущества является прямым основанием для признания уже совершенной сделки недействительной. Этот документ необходимо получить  в интересах покупателя.

           Необходимость получения согласия супруга возникает из положений Семейного кодекса РФ. Законом установлен совместный режим общей собственности супругов, в соответствии с которым владение, пользование и распоряжение имуществом супруги осуществляют по обоюдному согласию. Законный режим совместной собственности супруги вправе изменить, заключив брачный договор. В брачном договоре они могут указать, на какие конкретно сделки не требуется согласие одного из супругов (например, не требуется согласие супруга на покупку квартиры) или что один из супругов не имеет права собственности на определенное имущество.

            При совершении сделки в отношении общей совместной собственности одним из супругов согласие другого супруга предполагается и по общему правилу другой супруг не должен предоставлять доказательства такого согласия, но есть такие виды имущества, которые могут отчуждаться только при наличии явно выраженного согласия другого супруга.

Так, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения или регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Такое согласие должно быть удостоверено подписью нотариуса.

         Необходимо отметить, что согласие супруга требуется не только при отчуждении недвижимого имущества (дарение, купля-продажа и др.), но и при его обременении. Так, если арендодатель состоит в браке, то на регистрацию соответствующего договора в регистрирующий орган необходимо представить нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение и соответственно на приобретение прав, т.е. на заключение договора аренды требуется согласие от обеих сторон сделки.  Поскольку законодательством не предусмотрена регистрация сделки купли-продажи недвижимого имущества, то регистрируется только переход права. В связи с этим нотариально удостоверенное согласие супруга требуется только от продавца.

Сделки нет, но имеет место распоряжение совместно нажитым имуществом. Аналогию можно применить и к дарению. Для регистрации перехода права по договору дарения нотариально удостоверенное согласие супруга требуется только от дарителя, согласие супруга одаряемого на принятие имущества в дар не нужно.

            Следует учитывать, что требование о необходимости получения согласия супруга на совершение сделки правомерно только в отношении сделки с общим имуществом, т.е. имуществом, нажитым супругами во время брака. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. При совершении сделки с таким имуществом согласия другого супруга не требуется. В том случае, если совершается сделка с недвижимым имуществом, приобретенным до момента вступления в брак, в регистрирующий орган необходимо дополнительно представить свидетельство о браке.

          При прекращении брака режим общей совместной собственности в отношении имущества, приобретенного в браке, сохраняется. Раздел общего имущества может быть осуществлен путем заключения бывшими супругами соответствующего соглашения либо в судебном порядке. К требованиям супругов о разделе общего имущества бывших супругов применяется трехлетний срок исковой давности. Если супруги не произвели раздел совместно нажитого имущества, то при совершении сделок по распоряжению недвижимым имуществом требуется получение нотариально удостоверенного согласия бывшего супруга. В противном случае супруг, чье согласие не получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке.

        На практике признание сделки недействительной означает возвращение сторон в исходное состояние, при котором продавцу должна быть возвращена недвижимость, покупателю – уплаченные денежные средства. А если денег у продавца к этому моменту уже нет, тогда он будет возмещать покупателю стоимость объекта недвижимости по исполнительному листу, что не исключает многолетней волокиты.

Насколько растянутым во времени окажется этот процесс, зависит только от величины официального дохода продавца. Избежать этой ситуации достаточно просто. Нужно всего лишь получить согласие супруга продавца на совершение сделки.

      Чтобы постараться избежать неприятностей, необходимо проверить у продавца (дарителя) его паспорт на наличие штампа о регистрации брака, сверить дату заключения брака и дату приобретения недвижимости. Но часто оказывается так, что человек в браке состоит, а штамп в паспорте отсутствует (например, при смене паспорта). В этом случае продавец (даритель) может ввести покупателя (одаряемого) в заблуждение и продать (или подарить) купленную им во время брака недвижимость без согласия супруга, а через некоторое время новоявленный собственник обнаружит в своем почтовом ящике повестку в суд. Несмотря на то, что права супруга, чье согласие не получено, нарушены, Закон стоит на стороне обманутых покупателей. Совершенная одним из супругов сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, без согласия другого супруга, может быть признана недействительной по его требованию только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке (то есть покупатель или одаряемый – в случае дарения) знала или заведомо должна была знать об этом.

         При сдаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество специалист по приему документов требует от всех участников сделки указать в своем заявлении семейное положение на момент приобретения недвижимости. В случае судебного разбирательства это может послужить доказательством того, что покупатель не знал о семейном положении продавца. Несмотря на то, что Закон защищает добросовестных покупателей, перспектива судебной тяжбы с обманутым супругом – мало привлекательна. Поэтому, приобретая квартиру, дом, земельный участок или иной объект недвижимого имущества, будьте бдительны.

      Чем больше мер покупатель предпримет, чтобы подстраховать себя на этапе приобретения имущества, тем проще ему будет защитить себя и свою недвижимость от непредсказуемых ситуаций в будущем.

                                                                               

                                                                                     Главный специалист-эксперт

                                                                                      Управления Росреестра

                                                                                       по Алтайскому краю

                                                                                        Игумнова Т.  А.

10.08.2015, 3811 просмотров.

В Омск сегодня прибыл популярный российский актёр театра и кино Александр Устюгов

Он колесит по стране, чтобы спасти тяжелобольного ребёнка.

Сегодня, 13 августа, Александр Устюгов провёл встречу с фанатами: раздавал автографы и делал селфи. Взамен просил только одно — перевести любую сумму на счёт родителей тяжелобольного малыша.

В благотворительный мотопробег легендарный Шилов из «Ментовских войн» отправился в начале августа из Санкт-Петербурга. В планах добраться до Владивостока. Подробности — в нашем материале.

В парадные двери омского ТЮЗа Александр Устюгов входит впервые. Здание сейчас на реконструкции. Раньше, рассказывает артист, он пользовался только служебным входом. Карьера, как это нередко бывает, началась с осветительской рубки.

За десятки репетиций и прогонов тогда ещё студент Омской академии транспорта выучил, пожалуй, все роли. Так что когда один из актёров неожиданно сломал руку, вопрос о замене решился сразу. Уже вечером Усюгов дебютировал в постановке Владимира Рубанова по пьесе «Вор» Эдуардо де Филиппо.

«Для меня было большое счастье, что я вышел на сцену. И Владимир Александрович сказал: «Если ты испортишь спектакль, это будет твой последний спектакль. Если нет, ты будешь играть в паре с Язовым». И я играл в паре с Язовым. И только на следующее лето поступил в колледж культуры и искусства», — поделился Устюгов.

В 1999-м актёр отправился покорять Москву. Окончил Щукинское училище, поставил несколько спектаклей. В роли сценариста и режиссёра работал и в омских театрах. В этот раз приехал по особому случаю — собирает деньги на лечение 10-месячного Володи Сологуба из Краснодара.

У мальчика редкое генетическое заболевание — спинальная мышечная атрофия первого типа. Малыши с таким диагнозом не доживают и до двух лет. Времени для сбора денег на приобретение единственного лекарства, которое может помочь, очень мало.

«Знакомые моих знакомых вышли на меня и попросили разместить пост в Instagram. Я человек щепетильный, запросил все документы, потому что действительно много мошенников. И начал вникать в эту проблему. Естественно, связался с родителями, встретился с отцом. И разместил пост один раз, потом второй. Увидел, что угасание интереса у моих подписчиков происходит к чужим проблемам. У меня угасания не произошло», — объяснил актёр.

На своем мотоцикле Устюгов отправился через всю страну: Новгород, Тверь, Киров, Екатеринбург. В каждом городе актёр устраивает встречу с поклонниками, раздает автографы, делает селфи, взамен просит лишь об одном — пожертвовать на лечение ребёнка любую сумму.

Впереди у Александра Устюгова ещё сотни километров. Следующий пункт встречи Новосибирск. Ради помощи малышу артист готов добраться до Владивостока и проделать обратный путь. Но будет рад, если собрать нужную сумму удастся намного раньше.

---

Добавить в избранные источники Яндекс. Новостей

Подписаться на канал Яндекс.Дзен

Подписаться на канал Телеграм

Характеристика собственности в Техасе

Я уже писал ранее, что характеристика собственности как отдельной или общности определяет, кто наследует собственность, когда женатый человек умирает без завещания в Техасе. Это также влияет на то, каким имуществом вы можете распорядиться в завещании после смерти.

Но как отличить собственность сообщества от отдельной? Ниже приводится объяснение того, как Техас характеризует собственность.

Характеристика имущества

Техас классифицирует собственность, принадлежащую супругу, как общественную или отдельную собственность в зависимости от того, когда и как она была приобретена.

Имущество, приобретенное супругом до брака, является отдельной собственностью. Техас предполагает, что имущество, которое супруг приобретает в браке, является общественной собственностью, за исключением случаев, когда супруг получил это имущество в дар или по наследству.

Например, если вы владели домом до брака, этот дом будет вашей отдельной собственностью.Или, если вы унаследовали дом от своих родителей, даже во время брака, этот дом также будет вашей отдельной собственностью.

Недвижимость сохраняет классификацию как отдельная или коллективная, независимо от того, конвертируете ли вы ее в наличные или обратно. Так, например, если вы продаете дом, который был вашей отдельной собственностью, выручка от продажи будет отдельной собственностью. Это правда, даже если вы продали недвижимость, когда были женаты. Кроме того, если вы реинвестируете выручку от продажи в другой дом, названный на ваше имя, этот дом также будет вашей отдельной собственностью, даже если вы приобрели его во время брака.

Однако, если вы хотите, чтобы собственность оставалась отдельной собственностью, важно не смешивать ее с общественной собственностью. В противном случае может быть трудно «отследить» собственность таким образом, чтобы доказать, что это отдельная собственность.

Также важно, чтобы вы приобретали недвижимость таким образом, чтобы не возникало презумпции, что вы намеревались сделать подарок своему супругу. Например, предположим, что вы купили дом во время брака с отдельной собственностью. Дом будет вашей отдельной собственностью.Однако, если вы укажете имя вашего супруга в документе, можно утверждать, что вы намеревались подарить половину имущества своему супругу.

Различие между общественной собственностью и отдельной собственностью

Техас классифицирует следующие объекты как общественной собственности :

• Доход, получаемый одним из супругов в браке
• Имущество, приобретенное на доход, полученный во время брака
• Дивиденды, проценты и прирост капитала, полученные от общественной собственности
• Индивидуальные взносы на пенсионные, 401к или другие пенсионные счета с даты заключения брака
• Дивиденды и проценты, заработанные на отдельном имуществе супругов во время брака
• Компенсация по безработице и выплата утраченной заработной платы

Техас классифицирует следующее как Отдельное имущество :

• Доход, полученный одним из супругов до брака
• Имущество, принадлежавшее одному из супругов до брака
• Прирост капитала по отдельному имуществу, например, по стоимости акций
• Любое имущество, приобретенное в дар или по наследству
• Пенсионные взносы на пенсионный счет супруга до брака
• Возмещение ущерба в связи с физическим увечьем, даже во время брака (за исключением потери заработной платы, которая является общественной собственностью)

Так, например, если вы владели кондоминиумом до брака и сдавали его в аренду во время брака, доход от аренды будет общественным имуществом. Однако, если вы продали кондоминиум во время брака, выручка от продажи будет отдельной собственностью.

Может ли собственность быть отдельной и одновременно общественной?

Собственность можно охарактеризовать как отдельную, так и как общину. Например, предположим, что вы купили дом во время брака за 200 000 долларов. Предположим далее, что внесенный вами авансовый платеж в размере 50 000 долларов был вашей отдельной собственностью. В этом случае 25 процентов вашего дома будет вашей отдельной собственностью, а остальная часть будет общественной собственностью.

Что произойдет, если один из супругов внесет первоначальный взнос за дом до брака, а пара выплатит за дом во время брака? Является ли собственность комбинацией отдельной собственности и общественной собственности?

Нет. Техас характеризует собственность как отдельную или общинную с момента «возникновения права собственности». Если первоначальный взнос вносится до заключения брака, имущество считается отдельным имуществом. Тот факт, что супруги используют общественные средства для улучшения или выплаты отдельного имущества, может повлечь за собой требование о возмещении; однако это не меняет классификации собственности.

Как в Техасе классифицируется собственность, если каждый супруг вносит равную долю первоначального взноса до брака? Поскольку собственность классифицируется при возникновении права собственности, каждому супругу будет принадлежать 1/2 процента как отдельная собственность.

Могут ли супруги договориться, какое имущество является раздельным или общим?

Будущие супруги могут подписать брачный договор, чтобы определить, какая собственность будет отдельной или совместной собственностью во время их брака.

Супружеские пары могут заключать послеродовые соглашения, определяющие характер их собственности.Супружеские пары также могут договориться об изменении характера недвижимого или личного имущества с сообщества на отдельное или наоборот.

Различие между отдельной и общественной собственностью временами может немного сбивать с толку; однако это очень важно для определения того, как имущество будет распределено после смерти. Каждый из супругов имеет право контролировать только то, кто получает его или ее отдельную собственность и свою долю общественной собственности в случае смерти. Соглашения о супружеской собственности могут снизить вероятность конфликта, если четко указать, какая собственность принадлежит какому из супругов.

Эта статья была первоначально опубликована 26 сентября 2011 г. и обновлена ​​16 апреля 2020 г.

Полезная информация о законе Вашингтона.

Что такое общественная собственность?

Вашингтон — это муниципальная собственность в штате . Как правило, все имущество (дом, другая недвижимость, автомобиль), получаемое супругом во время брака, является общественной собственностью. Он принадлежит обоим супругам, даже если в титуле указан только один.Заработок обоих супругов во время брака является совместной собственностью.

Что такое отдельная собственность?

Как правило, это имущество, которое вы получили до брака по наследству или в подарок (до или во время брака), или после раздельного проживания . Он принадлежит только одному супругу.

* Если вы жили вместе до вступления в брак, имущество и доходы, которые у вас были в течение этого времени, могут быть общественной собственностью.

* Закон о разделе общинного и раздельного имущества при разводе может быть усложнен.Поговорите с юристом.

Что такое общественный долг?

Как правило, все долги супругов, возникшие во время брака, являются общественными. Оба супруга несут за них одинаковую ответственность.

Что такое отдельный долг?

У вас есть отдельные долги до брак или после разделения .

Разделит ли суд наше имущество и долги 50/50?

Это зависит от обстоятельств. Суд может сделать любое разделение на справедливым и беспристрастным , после рассмотрения

• Характер и размер общественной собственности

• Характер и размер обособленного имущества

• Как долго вы женаты

• Финансовое положение каждого супруга на момент раздела имущества

• Если супруг (а), опекающий детей, должен получить семейный дом

Что такое «справедливое разделение»?

Зависит от . Если у вас есть дети, суд рассмотрит, кто получит опеку. Этот родитель, вероятно, продолжит жить в семейном доме, если это будет финансово возможно. Суд может присудить этому родителю больше имущества и меньше долгов, особенно если другой супруг не может выплачивать большие алименты.

Суд также рассмотрит, особенно если у вас нет детей, в каком финансовом состоянии вас оставят после развода раздел собственности и долга. Суд обычно не хочет, чтобы один из супругов был очень богатым, а другой — бедным.Будет учтена ваша

• Возраст

• Здоровье

• Образование

• Перспективы работы

Пример 1 : Вы были женаты долгое время. Вы мало работали вне дома. Суд может присудить вам больше общественной собственности или долгосрочное содержание (алименты), чтобы вы не стали намного беднее, чем ваш супруг (а).

Пример 2: Вы инвалид. Вы не можете работать. Суд может присудить вам дополнительную общественную собственность.

Пример 3: Суд может рассмотреть, какой из супругов может позволить себе выплатить долги, при принятии решения о том, кто должен их выплатить.

Суд обычно присуждает каждому супругу отдельную собственность и предписывает каждому выплатить свои долги. Он редко присуждает отдельное имущество и долги друг друга.

У нас есть письменное соглашение о том, что должно произойти в случае развода.Почтит ли суд?

У вас может быть одно из них:

Брачный договор — вы подписали этот до свадьбы . В нем указано, как вы разделите свое имущество и долги в случае развода.

Соглашение о совместной собственности — Вы подписали этот во время брака. В нем указано, что такое ваше сообщество и отдельная собственность. Возможно, вы сделали это в рамках имущественного плана.

Соглашение об урегулировании имущественных отношений или Договор о разделении — Вы подписали этот номер после разделения . Он разделяет вашу собственность и долги.

Если вы считаете, что у вас есть что-либо из этого, попросите юриста просмотреть его. Этот может определить, как суд разделит имущество и долги по вашему делу.

Я купил нашу машину и большую часть собственности только на свой доход. Должен ли суд присудить их мне?

Зависит от . Это общественная собственность, если вы купили ее на деньги, заработанные во время брака. Доход каждого супруга во время брака является общественной собственностью. Все, что вы покупаете на доход любого из супругов, принадлежит вам обоим.Неважно, чью зарплату вы использовали. Судья разделит машину и другое имущество в соответствии с тем, что судья сочтет справедливым.

Моя супруга владела нашим домом до свадьбы. Мы оба заплатили по ипотеке. Должен ли я получить часть дома?

Может быть. Суд может присудить вам долю в доме. Иногда мы называем это правом удержания.

Дом является отдельной собственностью другого супруга. Ваш супруг купил его до вашего брака. Он остается раздельным после того, как вы вступите в брак, ЕСЛИ ваш супруг не подарит его сообществу.Это может произойти, если, например, вы рефинансируете его на оба имени.

Вы можете иметь право на получение процентов от увеличения стоимости дома в результате улучшений, которые вы внесли в дом во время брака, например, переделки или новой террасы, плюс общественные выплаты по ипотеке. Суд вычтет арендную плату за дом из ваших общественных интересов, потому что вам было выгодно жить в нем во время брака. Возможно, вы решите, что у вас нет общественного интереса к дому из-за ценности, которую вы получили от проживания в нем.

* Это сложный вопрос. Поговорите с юристом.

Что нам делать с нашим домом?

Посмотрите на

Пример : может ли только один из вас оплатить ипотеку? В противном случае предоставление дома одному из вас может привести к потере права выкупа и плохой кредитной истории. Было бы безопаснее продать дом.

Старайтесь не создавать ситуации, когда титул находится на одном имени, а долг — на другом. Пример : Развод дает вам право собственности на дом.Никто не делает ничего, чтобы сделать это официальным. Имя вашего супруга остается в ипотеке. Ваш супруг задерживает выплаты. В этот момент будет очень сложно получить изменение ипотечного кредита с сохранением имени вашего супруга. Избегайте проблем. Рефинансировать собственность на имя одного из супругов в момент развода или незадолго до него.

* Это важные, часто сложные соображения. Поговорите с опытным юристом.

Думаю, нам стоит продать наш дом.Моя супруга не согласна. Может ли суд заставить нас его продать?

Да, , даже если возражает один из супругов. Суд, вероятно, вынесет постановление, если верно одно из следующих утверждений:

Имею ли я право на пенсию супруга / супруги?

Зависит от:

• Пенсионные и пенсионные пособия , включая план 401 (k), заработанные во время брака, являются общественной собственностью. Оба супруга имеют в них законный интерес.

• Пенсия, полученная до и во время брака : часть, заработанная во время брака, и прирост стоимости этой части являются общественным имуществом.

• Пособия по инвалидности, заменяющие пенсионные выплаты, могут быть общественной собственностью.

Если вы считаете, что у вашего супруга есть военная пенсия, 401 (k), IRA или другой план выхода на пенсию или нетрудоспособности, поговорите с юристом. Вы можете получить приказ об квалифицированных семейных отношениях (QDRO), предписывающий пенсионному плану выплачивать вам пособия сразу после выхода вашего супруга на пенсию. Центр пенсионных прав публикует Ваши пенсионные права при разводе: что нужно знать женщинам .Узнайте больше на http://www.pensionrights.org/publications/book/your-pension-rights-divorce-what-women-need-know или позвоните по телефону (202) 296-3776.

У моего супруга был роман. Я подала на развод. Должен ли суд отдать мне больше собственности?

No. Вашингтон — это штат развода, в котором «не виноваты». Суд не может рассмотреть, кто из супругов «вызвал» развод при разделе имущества. может иметь значение , если ваш (а) супруг (а) растратил семейное имущество без вашего согласия или пытался скрыть активы от суда.

Я не работаю. Могу ли я получить алименты?

Может быть, . Содержание (алименты) — это выплата одним супругом другому за финансовую поддержку. Вы не получите его автоматически. Суд должен рассмотреть такие вещи, как:

• Как долго вы были женаты

• Финансовое положение обоих супругов с учетом раздела имущества и долгов и способности одного из супругов оплачивать алименты

• Время, необходимое для получения образования или профессиональной подготовки

• Уровень жизни в браке

• Ваш возраст и здоровье

Если вы долгое время были безработным ( пример : вы остались дома, чтобы растить детей), у вас больше шансов получить алименты, чем если вы временно не работаете.С другой стороны, вы можете получать алименты, даже если вы работаете, если суд решит, что вы должны жить на том же уровне жизни, что и во время брака.

У вас больше шансов получить обслуживание, если оба утверждения верны:

• Вы были женаты долгое время.

• У вас инвалидность и / или вы остались дома, чтобы воспитывать детей, пока ваш супруг работал. У вас меньше шансов получить хорошую работу сейчас.

Техническое обслуживание обычно заканчивается, когда вы снова выходите замуж или умираете.В Окончательном постановлении о разводе может быть сказано иное.

* Сложное обслуживание. Поговорите с юристом.

Декрет о разводе предписал моей супруге выплатить общественные долги. Она не. Что я могу сделать?

Оплатите долг и подайте на супруга в суд, чтобы вернуть вам . Даже если суд предписывает вашему супругу выплатить долг, кредитор (лицо, имеющее задолженность) все равно может попытаться взыскать с вас. Если вы скажете кредитору, что долг является обязанностью вашего бывшего супруга, это не остановит кредитора.

Если вы думаете, что это может произойти, отметьте поле «не причиняйте вреда» в форме Окончательного решения о разводе. Это второе поле в разделе 12. Если вы должны подать в суд на бывшего, чтобы заставить его вернуть вам уплаченные вами долги, они также должны оплатить вам гонорары и расходы на адвоката.

Может ли моя бывшая выйти из уплаты общественных долгов через банкротство?

Может быть, . Если ваш супруг подает заявление о банкротстве, вы должны уведомить об этом. Немедленно поговорите с юристом, который знает закон о банкротстве.Возможно, вам придется принять участие в деле о банкротстве, чтобы обезопасить себя.

В этой публикации представлена ​​общая информация о ваших правах и обязанностях. Он не заменяет собой конкретную юридическую консультацию.
Эта информация актуальна по состоянию на август 2018 года.
© 2018 Северо-Западный Правовой Проект — 1-888-201-1014
(Разрешение на копирование и распространение предоставлено Альянсу за равное правосудие и отдельным лицам только в некоммерческих целях.)

3243EN

УСАДЬБА, вы можете владеть ею, но это не значит, что вы ее контролируете.

Физические лица обычно считают, что, если они владеют недвижимостью, они могут продать ее, когда захотят, передать ее кому захотят или разработать ее в своих документах по планированию недвижимости, как они захотят. Но это не всегда так, если у владельца есть супруг (а) и / или несовершеннолетние дети, когда речь идет о недвижимости во Флориде, которая соответствует определению приусадебной собственности .Концепция усадьбы и то, как она облагается налогом, освобождается от уплаты налогов, передается, разрабатывается и иным образом обрабатывается, является одной из самых сложных концепций в законодательстве Флориды.
Во-первых, что такое усадьба? Конституция Флориды определяет усадьбу как недвижимость в пределах не более половины акра прилегающей земли в муниципалитете, принадлежащей физическому лицу, и улучшения на ней. Изобразительное искусство. X, § 4 (a), Fla. Const. Владелец должен «сделать или намереваться сделать недвижимость своим постоянным местом жительства или местом жительства своей семьи». Аронсон против Аронсона , 81 So.3d 515 (Fla. 3d DCA 2012). Кроме того, не всегда необходимо, чтобы владелец проживал в собственности на момент его или ее смерти, чтобы собственность считалась усадьбой. Это может звучать относительно прямолинейно или нет, но существует обширное прецедентное право о том, что именно представляет собой усадьба, но это выходит за рамки данной статьи. Для целей данной статьи под усадьбой понимается жилище и прилегающая земля, на которой человек или его семья проживают в качестве своего дома.В этой статье основное внимание будет уделено ограничениям, налагаемым Кодексом законов о наследстве Флориды и Конституцией Флориды в отношении приусадебной собственности, чтобы ограничить возможность владельца передавать и разрабатывать собственность, когда они переживаются супругом или несовершеннолетним ребенком.

Незнание об этих ограничениях может привести к обширным судебным разбирательствам по вопросу о том, кому принадлежит усадьба после смерти владельца. Некоторые факты, которые кажутся относительно хорошо установленными, могут быстро стать предметом горячих споров. Такие вопросы, как то, являлась ли собственность усадьбой умершего, отказался ли супруг от своих прав, была ли усадьба заброшена, была ли собственность надлежащим образом передана в течение жизни, и многие другие могут привести к затяжным судебным разбирательствам.Технически имущество усадьбы переходит за пределы завещания «в мгновение ока» надлежащим бенефициарам. Эта цитата взята из дела Aronson , процитированного выше, но владелец собственности умер в 2001 году, и суд окончательно не решил, кто были настоящими владельцами собственности до 2012 года. Таким образом, одиннадцать лет — это «в мгновение ока». »?
Ограничение того, как лицо может передавать или создавать собственное имущество, может показаться плохой концепцией, но существуют также меры защиты приусадебной собственности, предусмотренные Кодексом законов о наследстве и Конституцией.Как защита, так и ограничения направлены на защиту семей путем предоставления освобождения для кредиторов и ограничений на создание и передачу, когда у владельца остались супруги или несовершеннолетние потомки.

Вероятно, наиболее распространенная мысль о усадьбе во Флориде связана с льготным налоговым освобождением, предоставляемым домовладельцам. Но есть также исключения для кредиторов и защита от принудительной продажи, в результате чего собственность часто называют «охраняемой усадьбой». Это основано прежде всего на формулировке статьи X, раздела 4 (а) Конституции Флориды.Конечно, есть исключения из этих исключений. Как правило, исключения относятся к обязательствам, связанным с налогами на имущество (например, удержание неуплаченных налогов на имущество), оценками собственности (например, оценками ассоциации домовладельцев) и расходами, связанными с покупкой, улучшением или ремонтом собственности (например, ипотека, кредитная линия или удержание механика). Эти льготы также переходят к пережившей супруге или наследникам владельца после его смерти.

Вышеупомянутые меры защиты и исключения защищают владельца в течение их жизни, а также переживших супругов и наследников после смерти владельца.Но существуют ограничения на то, что владелец может делать в отношении собственности, которые направлены исключительно на защиту оставшегося в живых супруга и наследников. Эти ограничения изложены в статье X, раздел 4 (c) Конституции Флориды, которая гласит: Усадьба не подлежит застройке, если ее владелец пережил супруг (а) или несовершеннолетний ребенок, за исключением того, что усадьба может быть передана в собственность супруга владельца, если нет несовершеннолетнего ребенка. Владелец усадьбы, к которой присоединяется супруг, если состоит в браке, может отчуждать усадьбу путем ипотеки, продажи или дарения и, если состоит в браке, может передать право собственности на поместье полностью вместе с супругом.Если собственник или супруг (а) недееспособны, порядок отчуждения или обременения определяется законом. Завещательный кодекс Флориды предлагает некоторые пояснения, определяя определенные термины, которые встречаются в разделе 4 (c) ограничений. В соответствии с §732.4015 Статута Флориды термин «владелец» включает лицо, предоставившее траст, а термин «разработка» также включает распоряжение имуществом через траст. Эти определения в основном означают, что передача собственности после смерти через завещательный или отзывный траст — это то же самое, что и передача собственности от физического лица, и на нее накладываются те же ограничения.Проще говоря, каковы ограничения на застройку и передачу усадьбы? Это следующие:

1. Если у владельца остался несовершеннолетний ребенок или дети, он не может придумать (передать в случае смерти по завещанию или доверию) усадьбу кому-либо, кроме детей, даже супругу.
2. Если есть выживший супруг, но нет несовершеннолетних детей, усадьба может быть построена только за простую плату (100% владение) супругу.
3. Собственник, состоящий в браке, не может закладывать, продавать или дарить усадьбу кому-либо, кроме своего супруга или себе и супругу, если только супруг не подписывает договор или ипотеку.Это верно даже в том случае, если супруг (а) не имеет доли владения недвижимостью.

Это ограничения на усадьбу, которые направлены на защиту семьи владельца, но если владелец не состоит в браке (или супруг отказался, отказался от права и т. Д.) И не имеет несовершеннолетних детей, они могут свободно передавать и придумывают собственность, как им заблагорассудится.

Конституция Флориды, статья X, раздел 4 устанавливает ограничения на застройку, но не регулирует, как собственность переходит в собственность после смерти владельца или что происходит, если усадьба построена или передана с нарушением ограничений.Эти стандартные положения предусмотрены Завещательным кодексом Флориды в §732.401. Раздел (1) предоставляет оставшемуся в живых супругу, если таковой имеется, пожизненное имущество в усадьбе умершего, если усадьба не построена в соответствии с законом и конституцией, а также оставшееся имущество потомкам. Это все потомки, независимо от того, являются ли они бенефициарами имущественного плана умершего или нет, поскольку усадьба выходит за пределы поместья. Хотя это может обеспечить защиту некоторым выжившим супругам, для многих это может стать проблемой.Пожизненное имущество возлагает на оставшегося в живых супруга обязанность поддерживать имущество в интересах остальных держателей долей. Он / она будет нести ответственность за все расходы по содержанию собственности. Затем, поскольку единства владения не существует, оставшийся в живых супруг не имеет возможности принудительно продавать имущество посредством раздела. Законодательный орган Флориды недавно попытался решить эту потенциальную проблему, создав раздел (2), чтобы предоставить оставшемуся в живых супругу альтернативу работе с пожизненным имуществом, которое они могут не хотеть или не могут себе позволить.Оставшийся в живых супруг может выбрать пожизненное имущество, предусмотренное в Разделе (1), или половину доли в усадьбе. Выбор оставшимся в живых супруга на получение половины процента дает ей / ему единство владения с потомками, так что становится доступным действие раздела, чтобы заставить проданную собственность. Это также приводит к тому, что оставшийся в живых супруг несет ответственность только за половину затрат на содержание. Хотя эти выборы действительно дают выжившему супругу «выход» и не позволяют ему увязнуть в содержании собственности, которую они не могут себе позволить, есть некоторые минусы.У оставшегося в живых супруга нет защиты, чтобы держать его / ее в доме, поскольку потомки / совладельцы могут заставить продать собственность. Если оставшийся в живых супруг желает остаться в доме, это может быть не лучшим выбором.

Хотя эти ограничения предназначены для защиты выжившей семьи, они могут иметь некоторые непредвиденные последствия, которые сорвут намерения человека, если они не были должным образом спланированы. Одним из примеров является то, что если муж и жена разводятся, живут отдельно, но не разводятся, и любой из них покупает дом, они не могут свободно передать этот дом без согласия отчужденного супруга или передать его кому-либо, кроме отчужденного супруга.Это верно независимо от того, как долго пара находится в разлуке. См. Estate of Scholtz, 543 So.2d 219 (Fla. 1989).

Есть способы избежать непредвиденных последствий ограничений усадьбы. В соответствии с §732.401 (5) статута Флориды, ограничения / защита усадьбы не применяются к собственности, принадлежащей Уступнику в качестве аренды целиком или в совместной аренде с правом наследования. Это означает, что если лицо владеет своей усадьбой совместно с другим лицом таким образом, что его интересы прекращаются со смертью, совладелец может унаследовать долю умершего независимо от того, был ли у умершего супруг (а) или несовершеннолетний ребенок.Это связано с тем, что защита приусадебных участков применяется только к выгодным интересам в собственности, а права умершего погаснут в случае смерти, поэтому защищать будет нечего. Кроме того, перечисленные выше три ограничения на застройку и передачу усадьбы не включают ограничение на пожизненную передачу усадьбы, если у этого владельца есть несовершеннолетние дети. Это ограничение присутствует только с супругом. Это полезно, потому что человек может сделать определенные пожизненные переводы в траст, чтобы предотвратить наследование своей собственности бывшим супругом в качестве опекуна несовершеннолетних детей.

Единственными механизмами, позволяющими лицам свободно создавать свое собственное хозяйство, когда они состоят в браке, является отказ супруга до или после брака (до или после брачного соглашения) или отказ от права собственности после смерти владельца. Отказ супруга от выборной доли, доли без завещания, досрочной доли, приусадебного участка, освобожденного имущества, семейного пособия и предпочтения при назначении в качестве личного представителя регулируется Статутом Флориды 732.702. Отказ должен быть подписан отказавшейся стороной в присутствии двух подписавшихся свидетелей.Справедливое раскрытие информации требуется, если оно подписано после брака, но не требуется раскрытия, если оно подписано до брака.

Однако действительный отказ от ответственности пережившего супруга не «спасет» недействительное устройство. Заявление об отказе от ответственности приведет только к тому, что оставшиеся интересы всех потомков будут переданы, а не сохранят недействительное устройство. Например, если владелец передает свою усадьбу одной из своих двух дочерей, но у нее остались муж и две дочери, это недействительное решение, поскольку она не могла передать собственность кому-либо, кроме своего супруга.Если супруг отказывается от претензий, имущество не переходит к дочери, которая была передана в собственность по завещанию владельца, а переходит непосредственно к обеим дочерям в равной степени. Заявление об отказе от ответственности приведет только к тому, что оставшиеся проценты перейдут ко всем потомкам, а не «спасут» недействительное устройство.

Хотя ограничения на создание и передачу предназначены для защиты, они также могут привести к нежелательным результатам в отношении распоряжения собственностью человека. Важно подумать о том, что вы хотите делать со своей собственностью как в течение жизни, так и после смерти.Затем вам необходимо определить, позволяют ли ограничения усадьбы распоряжаться своим имуществом так, как вы хотите. Вы хотите воспользоваться этой защитой, но не стать жертвой ограничений, которые могут сорвать ваши намерения.

Справочник по налогам на наследство

Кто должен подавать документы и как это делается?

Для дат смерти 1 января 2006 г. или позднее личный представитель умершего, проживавшего в штате Массачусетс, должен подать налоговую декларацию по наследству штата Массачусетс (форма M-706), если валовая стоимость имущества плюс скорректированные налогооблагаемые подарки , превышает применимую сумму исключения в размере 1 000 000 долларов США.

Требования к подаче документов для нерезидента, умершего, который владел или передавал недвижимое или материальное личное имущество, расположенное в Массачусетсе, такое же, как и для резидента, и основывается на их общем имуществе по всему миру плюс скорректированные налогооблагаемые дары. Личный представитель имущества умершего нерезидента, который владел или передавал недвижимость или материальное личное имущество, находящееся в Массачусетсе, должен подать Аффидевит умершего нерезидента Массачусетса (форма M-NRA) к форме M-706.Их можно подать с помощью MassTaxConnect.

Личный представитель может нести личную ответственность за уплату любого налога, указанного в декларации, если он не уплачен иным образом. С октября 2018 года налоговая декларация на имущество штата Массачусетс (M-706) была пересмотрена, и ее можно подавать, вводя информацию онлайн с помощью MassTaxConnect.

Подача заявки

с помощью MassTaxConnect приведет к более быстрой обработке, более быстрому составлению заключительного письма по налогу на имущество штата Массачусетс и сертификата об освобождении залога в штате Массачусетс.Налоговую декларацию и налоговую декларацию также можно отправить по номеру:

.

Налоговое управление штата Массачусетс
P.O. Box 7023
Boston, MA 02204

Отправка M-706 и оплата по почте могут задержать процесс обработки и проверки.

Кто считается исполнителем для целей налога на наследство Массачусетса?

Персональный представитель — это лицо, назначенное, квалифицированное и действующее в Массачусетсе. Если в штате Массачусетс не назначен, квалифицирован и действует личный представитель, то это любое лицо, которое фактически или конструктивно владеет какой-либо собственностью умершего.

Когда нужно подавать декларацию?

Если валовая собственность превышает порог подачи заявки в 1 000 000 долларов, декларация и налоговые платежи подлежат оплате через девять месяцев после даты смерти умершего.

Можно ли продлить срок подачи документов?

С 5 декабря 2016 г. всем подателям налоговых деклараций автоматически предоставляется продление времени для подачи налоговых деклараций при условии, что они уплатили не менее 80% от общей суммы налога, в конечном итоге подлежащей уплате до или до срока платежа. Дата.См. МДП 16-10: Упрощенный процесс продления срока для физических лиц, доверенных лиц, товариществ и сословий для получения дополнительной информации. Неуплата не менее 80% суммы налога, окончательно определенная как подлежащая уплате в установленный срок или ранее, аннулирует любое продление срока подачи заявки. Возврат будет сопровождаться штрафом за просрочку подачи и, возможно, штрафом за просрочку платежа. Проценты начисляются на любой неуплаченный налог с первоначальной даты платежа.

См. «Что произойдет, если возврат задерживается?» для получения дополнительной информации о процентных ставках.

Можно ли продлить срок платежа?

Путем подачи заявления о продлении налога на имущество штата Массачусетс (форма M-4768) может быть предоставлено продление срока оплаты на разумный период, но не более шести месяцев. Этот запрос должен быть получен не позднее даты первоначальной подачи (9 месяцев со дня смерти). Однако, когда предоставляется продление срока оплаты, проценты по неуплаченным налогам начисляются с первоначальной даты платежа. Продление предоставляется только по уважительной причине.Продление срока до трех лет с первоначального срока может быть предоставлено при доказательстве чрезмерных трудностей.

Что будет, если возврат задержится?

Непредставление требуемой декларации в течение девяти месяцев с даты смерти или в течение утвержденного периода продления приведет к штрафам и пени по следующим ставкам:

• Штраф за просрочку подачи — от 1% в месяц (или его часть) до максимум 25% налога, который окончательно определен к уплате.
• Штраф за просрочку платежа — от 1% в месяц (или его часть) до максимум 25% налога, указанного в качестве подлежащего уплате в декларации.
• Процентные ставки — процентные ставки Массачусетса по недоплате и переплате государственных налогов могут меняться каждый календарный квартал. Если вы хотите получить информацию об этих тарифах, позвоните в информационный центр DOR по телефону (617) 887-6367 или по бесплатному телефону в Массачусетсе (800) 392-6089.

Существуют и другие последствия помимо этих штрафов и процентов.В момент смерти право удержания автоматически возникает в силу закона в отношении всей недвижимости, принадлежащей умершему, либо единолично, либо совместно. Непредставление формы M-706, налоговой декларации штата Массачусетс (и формы M-NRA, аффидевит умершего нерезидента штата Массачусетс, для нерезидентов) помешает выдаче сертификата, освобождающего залоговое право на имущество штата Массачусетс (ранее M-792). Освобождение от залога необходимо для получения четкого права собственности и для продажи или иной передачи права собственности на недвижимость.

Когда требуется освобождение от залога?

На даты смерти 1 января 1997 г. или после этой даты, если сумма валового имущества требует подачи налоговой декларации о наследстве Массачусетса, необходимо предоставить свидетельство о выдаче залогового права Massachusetts Estate для:

• Недвижимость, находящаяся в совместной или полной собственности арендаторов
• Недвижимость в доверительном управлении и
• Прочее недвижимое имущество, которое не входит в инвентарную ведомость завещания, но включается в общую массу.

Свидетельство об освобождении от собственности Massachusetts Estate Залог может потребоваться для завещания и недвижимого имущества, не являющегося наследником, если есть отложенная продажа или ипотечное обязательство, а заключительное письмо не было выпущено.

Если декларация была подана ранее, налогоплательщик должен направить копию договора купли-продажи или ипотечного обязательства и указать, что декларация была подана, чтобы ускорить выдачу сертификата освобождения Массачусетского недвижимого имущества.

Если декларация еще не была подана, может быть подано заявление об освобождении сертификата об удержании налога на имущество штата Массачусетс (форма M-4422) при соблюдении обоих следующих условий:

• Сделка происходит раньше, чем через девять месяцев после смерти умершего, или позднее, чем через девять месяцев, если наследство подано в течение времени, разрешенного утвержденным продлением времени для подачи файла M-706; и
• Имеется заключенный договор купли-продажи (или обязательство по ипотеке) недвижимого имущества, которое может быть включено в имущество умершего.

Форма M-4422 была изменена и может быть заполнена путем ввода информации в электронном виде через MassTaxConnect. Подача через MassTaxConnect приведет к более быстрой обработке и более быстрому выпуску сертификата освобождения Massachusetts Estate. Подавая заявку на MassTaxConnect, поместье может распечатать Сертификат освобождения Массачусетского поместья.

Заявление необходимо подавать по адресу:

• Заверенная копия акта,
• Копия договора купли-продажи или ипотечного обязательства и
• Уплата расчетной суммы причитающегося налога.

Заполненная форма M-706 (и форма M-NRA для нерезидентов) должна быть подана в течение девяти месяцев с даты смерти или в течение времени, разрешенного утвержденным продлением времени для подачи формы M-706.

Как может личный представитель или другое доверенное лицо добиться освобождения от удержания в отношении недвижимости, если нет требования к подаче налоговой декларации Массачусетса?

Для имений умерших 1 января 1997 г. или после этой даты требуется письменное показание личного представителя, чтобы освободить общую сумму залогового залога для имений, размер которых меньше требований штата Массачусетс к подаче документов за год смерти.Аффидевит должен быть:

• Подписан на под страхом наказания за лжесвидетельство,
• Внесено в реестр дел и
• Точно указывается, что валовая недвижимость умершего не требует подачи налоговой декларации в штате Массачусетс.

DOR не публикует пустые письменные показания для внесения в реестр документов.

В отношении имений умерших 1 января 2006 г. или после этой даты, которые равны или превышают требования штата Массачусетс в отношении подачи документов в размере 1 000 000 долларов США, налоговый комиссар освобождает право удержания в отношении собственности, если комиссар убежден, что сбор налога будет не подвергаться опасности.Комиссар освободит залоговое право путем выдачи Сертификата, освобождающего право удержания Massachusetts Estate.

Какие документы должны сопровождать форму M-706?

К возврату необходимо приложить различные документы. Непредставление этих документов приведет к задержке обработки возврата. Основными подтверждающими документами, которые необходимо подать в налоговую декларацию о недвижимости штата Массачусетс (форма M-706), если применимо, являются:

• Заполненная копия федеральной налоговой декларации по форме 706 с датой пересмотра в июле 1999 года, включая все таблицы, включая свидетельство о смерти, описана в Общих инструкциях, Раздел I, Дополнительные документы к Форме 706, инструкции (с указанием дата пересмотра июль 1999 г.) и в инструкциях к различным таблицам формы 706. Все поместья должны подать копию федеральной формы 706 с датой пересмотра июль 1999 года при подаче формы M-706. Если от наследства требуется подать текущую федеральную форму 706, включите копию этой декларации в дополнение к форме 706 (с датой пересмотра в июле 1999 года) и форме M-706. Если некоторые или все расписания для редакции формы 706 от июля 1999 г. и текущей версии формы 706 совпадают, отправьте один набор расписаний.
• Федеральное заключительное письмо должно быть отправлено в DOR в течение двух месяцев с момента его получения, если требуется заполнение формы 706.Это включает как федеральное письмо о приемке, так и корректировки строк, если таковые имеются. Копии федеральных изменений должны сопровождаться измененной формой M-706. Заключительное письмо Massachusetts Estate не будет выдано без копии Федерального заключительного письма.
• Аффидевит умерших нерезидентов Массачусетса (форма M-NRA) для имений умерших нерезидентов.

Как следует оценивать имущество, входящее в состав недвижимости?

Все имущество, включенное в общую массу, отражается по его справедливой рыночной стоимости на дату смерти умершего или на альтернативную дату оценки шесть месяцев спустя.Специальные правила налоговой службы применяются к квалифицированному вычету процентов от семейного бизнеса (Приложение T в редакции федеральной формы 706 от июля 1999 г.) и к исключению из квалифицированных налоговых льгот по сохранению (Приложение U в редакции федеральной формы 706 в июле 1999 г.). Для получения дополнительной информации об этих правилах, пожалуйста, свяжитесь с отделом налогообложения наследства по телефону (617) 887-6930.

Какое имущество должно входить в состав валовой недвижимости?

Общая недвижимость включает все имущество, в котором умерший имел долю.Также включает:

• Определенные переводы, осуществленные в течение жизни умершего без адекватной и полной компенсации деньгами или денежной стоимостью
• Аннуитеты
• Совместное владение с правом наследования
• Аренда всего
• Поступления по страхованию жизни (даже если они выплачиваются бенефициарам, не являющимся недвижимым имуществом)
• Имущество, в отношении которого умерший обладал правом назначения
• Приданое или наследство (или законное наследство) пережившего супруга
• Общинная собственность в пределах интересов умершего, как это определено применимым законодательством.

Как рассчитывается налог на недвижимость Массачусетса?

Налог на наследство штата Массачусетс для имений резидентов и нерезидентов рассчитывается со ссылкой на разрешенный федеральный налоговый кредит на наследство по налогу на смерть штата, ранее разрешенный Налоговым кодексом, действующим 31 декабря 2000 г. Если имущество состоит исключительно из имущества, подлежащего что касается налога на имущество штата Массачусетс, он выплачивает Массачусетсу сумму, равную федеральному кредиту по налогу на смерть штата, рассчитанному с использованием Налогового кодекса, действующего 31 декабря 2000 года.Федеральная таблица ставок , используемая для расчета кредита на уплату налогов штата на смерть, приведена в следующем разделе.

В случае резидента Массачусетса, который владел или передавал недвижимость или материальное личное имущество, находящееся за пределами Массачусетса, Массачусетс предоставляет кредит на уплату налогов на имущество или наследство, должным образом уплаченных другим штатам. В этих случаях налог на наследство штата Массачусетс представляет собой сумму федерального кредита на уплату налогов штата за вычетом меньшего из следующих значений:

.

• Общая сумма всех налогов на наследство, наследство и правопреемство, фактически уплаченных другим штатам за имущество, принадлежащее умершему наследнику или облагаемое этими налогами в связи с имуществом; или
• Сумма, равная доле допустимого кредита в стоимости собственности, облагаемой налогом в других штатах, относится к стоимости всей федеральной валовой недвижимости, где бы она ни находилась.Этот расчет производится следующим образом:
  • (Общая стоимость имущества, облагаемого налогами в других штатах ÷ Федеральная валовая недвижимость) × Кредит на уплату налогов штата в случае смерти

В случае нерезидента Массачусетса, который владел или передавал недвижимость или материальное личное имущество, находящееся в Массачусетсе, используйте налоговую декларацию по наследству штата Массачусетс (форма M-706) для расчета суммы, подлежащей выплате Массачусетсу. Сумма налога на имущество нерезидентов штата Массачусетс представляет собой долю допустимого кредита из федеральной налоговой декларации, относящуюся к валовой стоимости собственности Массачусетса ко всей федеральной валовой недвижимости, где бы она ни находилась.Расчет производится следующим образом:

(Валовая стоимость недвижимости и движимого имущества в Массачусетсе ÷ Федеральная валовая недвижимость) × Кредит на уплату государственного налога на смерть.

Можно ли скорректировать налоговое обязательство после подачи формы M-706?

Налогоплательщик, который считает, что начисленное налоговое обязательство превышает сумму, подлежащую уплате, может подать исправленную декларацию в течение

.

• 3 года с даты возврата без учета продления срока подачи документов или
• 2 года с даты начисления налога или
• 1 год со дня уплаты налога

в зависимости от того, что произойдет позже.

Имущество может быть стороной судебного разбирательства, которое может уменьшить сумму налога на наследство Массачусетса, и судебный процесс не будет разрешен до истечения установленного законом периода, разрешенного для подачи заявления о сокращении выбросов. В таких случаях имущество не может подать обоснованное сокращение, потому что результат судебного разбирательства неизвестен. Чтобы имущество сохранило способность требовать дополнительных долгов и расходов, связанных с судебным разбирательством, имущество может потребовать от DOR продлить период для оценки налога на наследство.Продление статута также продлевает период времени для подачи заявления о сокращении выбросов или измененной декларации. Дата устава продлевается с использованием формы EET-1, «Срок продления согласия для оценки налога на наследство». Такой запрос на продление должен обновляться ежегодно с обновлением от представителя недвижимости до DOR о статусе незавершенного судебного разбирательства. Налогоплательщик также может запросить рассмотрение урегулирования, заполнив апелляционную форму (форма DR-1) в апелляционном офисе DOR. Для получения дополнительной информации о процессе апелляции см. A Guide to the Department of Revenue: Your Taxpayer Bill of Rights .

Исключение продажи домов | H&R Block

Примечание редактора: Домовладельцы, слушайте! У нас есть дополнительная информация об исключениях из продажи дома, которая связана с вашей возможностью исключить прибыль от продажи дома .

Налог с продажи жилья — 101

Продажа дома часто не влияет на ваши налоги. Если у вас есть убыток от продажи, вы не можете вычесть его из дохода. Но, если вы получаете прибыль, ее часто можно исключить.Это называется «запрет на продажу дома» или, реже, «запрет на продажу личного жилого помещения».

Продажа дома — налоги 102

Чтобы исключить налог на прибыль от продажи недвижимости, который является приростом капитала, вы должны пройти следующие тесты:

• Проверка права собственности — Вы должны владеть домом не менее двух из последних пяти лет, заканчивающихся в день продажи.
• Используйте тест — Вы должны проживать / использовать дом в качестве основного дома не менее двух из последних пяти лет, заканчивающихся на дату продажи.При продаже домов после 31 декабря 2008 г. периоды неквалифицированного использования могут уменьшить сумму исключения. Период неквалифицированного использования — это любой период, когда один из этих людей не использует дом в качестве основного:
  • Вы
  • Ваша супруга
  • Ваша бывшая супруга

Вы не можете использовать это исключение для любого дома, проданного за двухлетний период. Двухлетний период заканчивается в дату текущей продажи.

Периоды владения и использования не должны быть непрерывными.Вы пройдете тесты, если докажете, что владели домом и жили в нем за:

• 24 полных месяца
• 730 дней за последние пять лет

Вы можете засчитывать короткие временные отсутствия как периоды использования. (Например: отпуск или сезонное отсутствие). Это применимо, даже если вы сдаете дом в аренду в свое отсутствие.

Сумма продажи ИВЛ

Прибыль от продажи вашего дома не облагается налогом, если применимо все перечисленное:

• • Вы (или ваш (а) супруг (а), если зарегистрированы совместно) соответствуете критериям владения.
  • Вы и ваш супруг (если состоите в браке) подаете заявление о совместном браке или отдельно подаете заявление о браке.

У вас есть прирост:

• • • 250 000 долл. США или меньше
    • 500000 долларов или меньше, если зарегистрированы совместно

Ваш выигрыш может быть больше суммы исключения для вашего статуса подачи. В таком случае налогом облагается только сумма превышения. Пример: вы и ваш супруг (а) получаете прибыль в размере 562 000 долларов.Только 62000 долларов облагаются налогом.

Вы можете потребовать исключение в размере 500 000 долларов США при совместном возврате, если все это применимо:

• Вы и ваш супруг (а) состоите в браке и подаете совместную регистрацию в браке.
• Либо вы, либо ваш супруг соответствуете тесту на владение.
• Оба супруга соответствуют критериям использования.
• Ни вы, ни ваш супруг (а) не исключили прибыль от продажи другого дома за двухлетний период, заканчивающийся на дату продажи.

Не сообщайте о продаже основного дома по возвращении, если не применяется одно из следующих условий:

• Ваша прибыль частично или полностью подлежит налогообложению.
• Вы получили форму 1099-S. В таком случае вы должны сообщить о продаже, даже если у вас нет налогооблагаемой прибыли.

Продажа жилищного налога, форма

Если у вас есть налогооблагаемая прибыль от продажи вашего основного дома, которую вы не можете исключить, укажите всю прибыль в форме 8949.

Если у вас возник убыток от продажи вашего основного дома и вы получили форму 1099-S, сообщите об убытке в форме 8949. Вы сделаете это, даже если убыток не подлежит вычету.

Вы можете использовать свои отчеты о расчетах как при продаже дома, так и при покупке дома, чтобы определить:

• Ваша налаженная база в доме
• Сумма прибыли или убытка от продажи

Вы также можете использовать документы об улучшениях в вашем доме, чтобы рассчитать ваши корректировки в доме.

Продажа дома — налоги 103

Исключение прибыли от продажи дома со сниженной ценой

Вы можете иметь право на исключение из льготного дохода от продажи дома, если основная причина продажи дома была связана с определенными изменениями, влияющими на квалифицированного специалиста. Это применимо, даже если вы:

• Не прошли тесты на использование и владение
• Использовали исключение в течение двух лет после продажи вашего нынешнего дома

Квалифицированный специалист — это один из следующих людей:

• Вы
• Ваша супруга
• Совладелец
• Резидент

Обычно вы можете подать заявление о сокращенном исключении, если продаете свой основной дом по одной из следующих причин:

• Вы переехали на новую работу, и оба эти условия применимы:
  • Ваша новая работа находится по крайней мере в 50 милях от вашего нового дома, чем ваша предыдущая работа, или вы начали новую работу по крайней мере в 50 милях от дома.
  • Смена места работы произошло, когда вы владели недвижимостью и использовали ее в качестве основного дома.
• Член семьи, проживающий в вашем доме, заболел, заболел или получил травму. Итак, продажа основного дома в основном направлена ​​на:
  • Приобретите, предоставьте или посодействуйте одному из них для себя или члена семьи:
    • Диагностика
    • Лечение
    • Смягчение
    • Лечение
  • Сменить дом, если врач рекомендует сменить место жительства.Это могло произойти из-за проблем с получением или оказанием медицинской или личной помощи страдающему человеку.
  • Член семьи включает:
    • Супруга
    • Родитель
    • Дедушка и бабушка
    • Мачеха или отчим
    • Ребенок, внук, пасынок, приемный ребенок или приемный ребенок, имеющий право на воспитание
    • Брат, сестра, сводный брат или сводный брат
    • Свекровь, тесть; зять, сестра, зять или невестка
    • Дядя, тетя, племянник или племянница
  • Исключение о переезде, связанном со здоровьем, также применяется, если пострадавшее лицо является совладельцем дома или любым другим жителем дома.

Переезд не считается обусловленным здоровьем, если этот ход приносит только пользу общему здоровью и благополучию.

• Возникли непредвиденные обстоятельства. К ним относятся:
  • Недобровольное обращение (Пример: ваша собственность уничтожена, осуждена или находится под угрозой осуждения)
  • Стихийные бедствия или техногенные катастрофы или террористический акт
  • Смерть
  • Развод
  • Многоплодные роды от одной беременности
  • Право на получение пособия по безработице
  • Стал неспособен (из-за изменения статуса занятости) оплачивать основные расходы на проживание домашнего хозяйства

Периоды неквалифицированного использования после декабря.31 августа 2008 г. также уменьшит сумму, которую вы можете исключить.

Можно исключить одну продажу каждые два года

Вы можете исключать прибыль от продажи дома только один раз в два года. Это верно, если не применяются правила исключения пониженного усиления. Обычно вы не можете исключить прибыль от продажи дома, если применимы оба условия:

• Вы продали другой дом с прибылью за последние два года.
• Вы исключили всю или часть этой прибыли в течение двухлетнего периода, заканчивающегося на дату продажи.

Если вы не можете исключить прибыль, включите всю сумму в свой налогооблагаемый доход.

Использование для бизнеса или аренды

Если вы соответствуете критериям владения и использования, вы можете исключить прибыль от продажи дома, который вы арендовали или использовали для бизнеса. Вы можете использовать часть своего дома для ведения дел (например, домашнего офиса). В таком случае не нужно распределять прибыль на бизнес-часть дома.

Однако вам все равно придется учитывать допустимую и допустимую амортизацию, заявленную вами с 6 мая 1997 г.Вы не можете исключить прибыль, равную амортизационным отчислениям, заявленным вами за периоды после 6 мая 1997 г. Это применимо, если вы подали заявку на амортизационные отчисления для:

• Сдаю дом
• Использование дома для бизнеса

На момент продажи объект может сдаваться в аренду. В таком случае вы должны сообщить о продаже в форме 4797: Продажа коммерческой собственности.

Резиденция частично личная резиденция, частично бизнес / аренда

Вы можете использовать часть своей собственности в качестве дома, а часть — для бизнеса или для получения дохода.

Пример:

• Многоквартирный дом, в котором вы живете в одной квартире, а другие сдаете в аренду
• Кладовое здание с квартирой на втором этаже, в которой вы живете

Если вы продаете всю недвижимость, IRS считает это продажей двух объектов недвижимости. Укажите бизнес-часть в форме 4797. Укажите любую налогооблагаемую личную часть в форме 8949. Вы можете исключить прибыль только по той части, которая используется в качестве дома.

Распределите эти предметы между личной и деловой частью продажи:

• Цена продажи
• Коммерческие расходы
• Скорректированная база проданного вами имущества

Приложите к своей налоговой декларации выписку с указанием:

• Итоговая продажная цена объекта
• Метод, который вы использовали для распределения сумм между деловой и личной частями

Однако вы не можете исключить часть прибыли, равную какой-либо допустимой или допустимой амортизации после 6 мая 1997 г.

Неквалифицированное использование модификации исключения продажи дома

Для продаж после 31 декабря 2008 г. могут применяться другие правила расчета исключаемой прибыли.

Согласно этим правилам, вы не сможете исключить прибыль от продажи основного дома, который соответствует критериям исключения. Это применимо, если эта прибыль относится к периоду неквалифицированного использования. Период неквалифицированного использования — это любой период, когда один из этих людей не использует дом в качестве основного дома:

• Вы
• Ваша супруга
• Ваша бывшая супруга

Однако период неквалифицированного использования не включает:

• Любой период до января.1, 2009
• Любой период в пятилетнем периоде после последнего периода, когда вы или ваш супруг использовали дом в качестве основного дома
• Период временного отсутствия на срок до двух лет по одной из следующих причин:
  • Здоровье
  • Изменение занятости
  • Некоторые непредвиденные обстоятельства
• Любой период, в течение которого вы или ваш (а) супруг (а) выполняли квалифицированную официальную расширенную службу. Это может приостановить пятилетнее владение и использование тестов на срок до 10 лет.

Чтобы узнать больше, см. Публикацию 523: Продажа вашего дома на сайте www.irs.gov.

Куда обратиться за налоговой помощью с налогом на продажу недвижимости

Вам не нужно самостоятельно разбирать налоги… H&R Block может помочь! Если вы собираетесь продать свой дом и не знаете, как отразить это в своих налогах, мы вас поддержим. Имея множество способов подать налоговую декларацию, вы можете с уверенностью подать налоговую декларацию в этом году при подаче налоговой декларации с продажи недвижимости.

Остерегайтесь этих подводных камней в договоре купли-продажи недвижимости

В этой статье:

Вы не можете легально купить недвижимость в США без письменного договора купли-продажи.Этот документ может отличаться в зависимости от штата и может быть изменен с помощью дополнительных форм заинтересованными сторонами.

1. И покупатель, и продавец должны прийти к соглашению, прежде чем договор вступит в силу
2. В контракте будут указаны сроки, которые обе стороны должны выполнить.
3. Игнорирование условий контракта может привести к потере ваших прав или денег

Большинство форм договоров о недвижимости довольно единообразны, но даже стандартные положения могут сбить вас с толку. И это вдвойне для специальных дополнений.Обратите внимание на то, что заполнило эти пробелы.

Подтвердите новую ставку (13 августа 2021 г.)

Навигация по договору купли-продажи недвижимости

Если вы не юрист (или не разведетесь), вы, возможно, никогда не увидите контракт столь же сложный — или перегруженный минами — как договор купли-продажи недвижимости.

Прежде чем подписать, выучите , в точности , с чем вы соглашаетесь, и попробуйте внести изменения, если вам не нравятся условия.

Также известный как договор купли-продажи недвижимости, договор купли-продажи недвижимости — это must для продажи дома.В США дома не могут быть куплены и проданы на законных основаниях без письменного соглашения, подписанного всеми покупателями и продавцами.

(Например, если дом находится в совместной собственности пары, но одна из них отказывается подписать договор купли-продажи, сделка считается недействительной.)

По теме: Нужен ли мне агент по недвижимости, чтобы купить дом?

Когда дело доходит до договоров купли-продажи недвижимости, дьявол на самом деле кроется в деталях. Если вы больше разбираетесь в картинах, попросите вашего агента или юриста по недвижимости объяснить детали.

Для защиты ваших интересов эти консультанты могут предложить дополнения к контракту. (Обычно приложение представляет собой отдельный документ, который разъясняет или изменяет определенные термины.)

Если вы не будете осторожны, расплывчатые формулировки или упущенная деталь могут стоить вам больших денег.

Если вы нарушите договор, вы можете потерять задаток. Некоторые суды даже заставляли покупателей покупать дома, которые им больше не нужны.

Что входит в договор купли-продажи недвижимости?

Стандартный договор купли-продажи содержит подробный список деталей.К ним относятся:

• Имена сторон, описание имущества и цена покупки
• Права и обязанности сторон
• Состояние недвижимости, включая то, что — , а не — включено в продажу
• Сумма задатка
• Предлагаемая дата закрытия
• Условия, на которых покупатель может вступить во владение недвижимостью

Типичный договор купли-продажи также включает непредвиденные обстоятельства — действия, которые стороны должны выполнить для закрытия сделки.

Большинство сделок зависит от получения покупателем ипотеки к определенному сроку, а также от осмотра дома, который не выявляет серьезных дефектов.

По теме: Безопасно ли отказываться от непредвиденных расходов на недвижимость при покупке дома?

В некоторых случаях оценщик должен оценить дом по предложенной покупной цене (или около нее). В других случаях сделка может зависеть от того, сможет ли покупатель сначала продать свой старый дом.

После подписания договора купли-продажи недвижимости он становится юридически обязательным.И если все непредвиденные обстоятельства соблюдены, расторжение сделки может оказаться затруднительным.

Могу ли я отказаться от договора купли-продажи недвижимости?

Да, но, вероятно, это будет нелегко, если у вас нет уважительной причины. (Просто передумать — это , а не веская причина.)

Почти каждый контракт включает «задаток», который вы платите авансом при вводе условного депонирования. Задаток предназначен для того, чтобы вы выполняли свои договорные обязательства. Если вы этого не сделаете и у вас нет уважительной причины, покупатель может оставить себе эти деньги.

Это называется «заранее оцененными убытками», и в большинстве случаев потеря задатка выводит вас из сделки без каких-либо дальнейших последствий.

Связанные: задаток, первоначальный взнос и закрытие (когда они подлежат оплате)

Если вы остываетесь и не хотите терять эти деньги, молитесь, чтобы продавец не уложился в одно из непредвиденных обстоятельств.

Например, если вы узнали, что продавец исказил информацию о собственности (она не упомянула, что она находится на свалке токсичных отходов), вы спасены.

То же самое верно, если домашний инспектор обнаружит дефекты, в оплате которых вы можете разумно отказаться, или если ваше финансирование проваливается.

По теме: Должен ли я вносить залог после действительно плохой домашней инспекции?

Лучший способ отказаться от сделки — отменить сделку до подписания договора купли-продажи. В противном случае вы можете попытаться вставить в контракт «escape-предложения», которые упростят его отмену. Продавец (или ее поверенный), вероятно, откажется, но попытаться не помешает.

Более серьезные последствия

Не каждый штат позволяет расторгнуть контракт, просто отказавшись от задатка. В редких случаях вы можете попасть в кошмарную битву из-за неудачной транзакции.

Если все непредвиденные обстоятельства соблюдены, безболезненная отмена может оказаться невозможной. В некоторых юрисдикциях контракты с недвижимостью представляют собой соглашения с «конкретным исполнением». Это означает, что всем сторонам требуется , для завершения контракта.

Многие покупатели позволят вам отказаться, если вы их попросите (средний человек не любит принуждать к продаже).

Но если продавец отказывается отменить, а вы все равно отказываетесь, он или она может подать иск. В таком случае судья может найти вас в нарушении контракта и потребовать от вас купить дом.

(Если продавец пытается расторгнуть контракт без уважительной причины, покупатель также может принудить к продаже, подав иск о «конкретном исполнении».)

Ошибок, которых следует избегать

Многие договоры купли-продажи недвижимости составляются по стандартным шаблонам и содержат стандартный язык.

Но это не значит, что они защитят вас, если вы окажетесь в суде.

Несколько лет назад пара из Флориды заключила договор о покупке дома за 620 000 долларов. В договоре купли-продажи оговаривалось, что продажа будет зависеть от оценки дома на сумму «не менее 620 000 долларов».

Проведены две экспертизы. Один, устроенный покупателями, стоил 560 000 долларов, но по оценке продавцов дом оценивался в 635 000 долларов.

Покупатели отказались закрывать. Продавцы подали в суд за нарушение контракта, но проиграли.Судья постановил, что фраза «оценка на сумму не менее 620 000 долларов» означает, что никакая оценка — ни одна — не может быть меньше 620 000 долларов.

Перед подписанием контракта убедитесь, что язык достаточно ясный и конкретный, чтобы защитить ваши интересы.

По теме: Как выйти из договора о недвижимости

И никогда не делайте предположений. Одна из распространенных ошибок покупателей заключается в том, что в доме есть вся основная бытовая техника — от холодильников и плит до стирально-сушильных машин.

Представьте себе их разочарование в день переезда, когда они обнаруживают пустую кухню и подсобное помещение.

Чтобы избежать этого сценария, некоторые покупатели добавляют дополнение, которое включает такое личное имущество в покупную цену. Это еще одна ошибка.

Ипотечные кредиторы финансируют дома, а не холодильники, стиральные машины и гидромассажные ванны. Чтобы не поставить под угрозу вашу ссуду, в приложении по личному имуществу должно быть четко указано, что эта собственность не имеет никакого влияния на оценку стоимости недвижимости.

Чтобы избежать этой (и других) ошибок, прежде чем делать предложение, ознакомьтесь с договорами купли-продажи недвижимости. Найдите шаблон в Интернете или попросите своего агента предоставить вам образец соглашения для ознакомления.

Подтвердите новую ставку (13 августа 2021 г.)

Развод и ипотека: вот что нужно знать

Одно из важнейших решений, с которым сталкиваются при разводе пары, — это то, что им делать с семейным домом. Если разрыв носит резкий характер, попытка договориться о доме и ипотеке может стать кошмаром.

Варианты развода супружеских пар зависят от ряда факторов, таких как то, как их имущество было профинансировано и титул, хочет ли один из партнеров остаться в доме, размер собственного капитала, который они имеют в доме, и их кредитный рейтинг.

Многие юридические и финансовые эксперты говорят, что во время пандемии они наблюдают всплеск разводов. Мэри Энн Феррейра, CFP, акционер Viridian Advisors в Ботелле, штат Вашингтон, и эксперт по финансовым аспектам развода, говорит, что ей все чаще звонят пары, ищущие развода.

«Я думаю, что из-за этого COVID будет всплеск разводов», — говорит Феррейра. «Многие люди связываются со мной. Это очень грустно, но похоже, что это процветает «.

Проблемы развода и ипотека

Развод — это зачастую сложный и стрессовый процесс, особенно когда есть активы, которые нужно разделить, в том числе дом. Здесь мы исследуем различные варианты, чтобы помочь вам принять лучшее решение в ваших обстоятельствах.

Решение продать или остаться

Решение о том, кто будет держать семейный дом, может стать неприятным, если оба супруга захотят в нем остаться.

«Эти решения принимаются более гладко, когда вы работаете со своим супругом, а не грызете друг друга», — говорит финансовый советник Джереми Раннелс, CFP, West Coast Financial в Санта-Барбаре, Калифорния. «Это приносит пользу каждому в финансовом и эмоциональном плане».

После того, как пара решит, кому достанется дом после развода, они должны убедиться, что получатель может позволить себе оставить его себе. Принимая это решение, разумно иметь дальнюю точку зрения.

«Благоразумно понимать долгосрочные последствия пребывания в доме, даже если это кажется возможным в течение более короткого периода времени, потому что это действительно может повлиять на другие цели, которые у вас могут быть», — говорит Раннелс.

Рефинансирование ипотеки

Некоторые пары решают рефинансировать совместную ипотеку на одно имя после развода. Это освобождает супруга, чье имя снимается с ссуды, от ответственности по ипотеке.

Однако, если имя этого партнера также не будет удалено из титула, он все равно сможет получить выгоду от продажи дома и участия в нем, поэтому важно не только рефинансировать, но и обновить титул, чтобы отразить одного владельца. Акт об отказе от права собственности обычно используется для удаления имени супруга из титула при разводе.

Важным фактором для многих разводящихся пар является сокращение доходов и активов, которые помогают заемщикам получить лучшие ставки по ипотеке. Хорошо то, что ставки по ипотеке в настоящее время очень низкие, что может пойти на пользу разведенному человеку при условии, что он соответствует требованиям. Ставка по ипотеке, которую вы получите после развода, будет зависеть от тех же факторов, которые определяют ставки других заемщиков, таких как ваш доход, долг, кредитный рейтинг и рыночная конъюнктура.

Однако, по словам Раннелса, супруг, подающий заявление на рефинансирование, может использовать только свой собственный доход и кредитный рейтинг.

«Кредитор собирается посмотреть на человека и убедиться, что он согласен с тем, что он является единственным гарантом», — говорит Раннелс. «Проблема в том, можете ли вы себе это позволить, и это касается любого из супругов».

Если партнер будет получать алименты или супружескую поддержку, он может использовать этот доход для получения права на рефинансирование, если в соглашении о разводе указано, что они будут получать алименты в течение как минимум трех лет, говорит Раннелс.

Если пара имеет долю в доме, супруг (а), владеющий домом, может подать заявление о рефинансировании наличными, чтобы выплатить своему бывшему партнеру свою долю.

«Опытному кредитному специалисту, возможно, придется мыслить нестандартно, чтобы достичь этих целей», — говорит Майкл Беккер, кредитор и менеджер по продажам розничного отделения Sierra Pacific Mortgage в Балтиморе. «Это может повлечь за собой, что оставшийся супруг (а) найдет созаемщика, не являющегося жильцом, чтобы претендовать на новую ссуду. Это может означать сначала рефинансирование с выплатой наличных, чтобы передать часть денег уходящему супругу, а затем ссуду на покупку жилья, чтобы получить оставшиеся деньги, причитающиеся уходящему супругу.

Продажа вашего дома

Соглашение о разводе может потребовать продажи дома и разделения прибыли, если пара не уложится в срок для рефинансирования ипотеки на имя одного из супругов. Если ни один из супругов не может позволить себе ипотеку самостоятельно, у них может не быть другого выбора, кроме как продать. Возможно, в интересах всех избавиться от квартиры, выплатить ипотеку, получить свою долю прибыли и начать все заново.

Кроме того, если возникает спор о том, сколько стоит дом, его продажа — лучший способ получить ответ.

Помимо остатка по ипотеке, парам следует учитывать расходы, которые они понесут, если продадут или рефинансируют дом. Сюда могут входить комиссионные риэлтора, затраты на приведение в порядок собственности, чтобы сделать ее более привлекательной для покупателей, налоги на передачу недвижимости и налоги на прирост капитала.

Оценка собственного капитала

Хотя продажа дома — единственный способ по-настоящему оценить его и рассчитать собственный капитал, это не всегда возможно или целесообразно. Следующее, что лучше всего — это получить профессиональную оценку.

Иногда, однако, супруги могут не согласиться с оценочной стоимостью. Это может помешать продвижению вперед и может означать, что нужно тратить больше времени и денег на адвокатов и оценщиков.

«В моей практике, если пара сотрудничает и может выбрать оценочную компанию, это будет лучший способ определить, какова фактическая стоимость дома», — говорит Феррейра. «В противном случае каждая сторона должна провести оценку дома и использовать среднюю стоимость при определении собственного капитала».

Когда вы продаете свой дом, вы получаете прибыль за вычетом затрат на продажу.Пара часто делит капитал в соответствии с соглашением о раздельном проживании или использует его для погашения других долгов, которые они накопили вместе.

Расплата бывшей за их долю

Допустим, дом стоит 300 000 долларов, а пара должна 200 000 долларов по ипотеке. У них 100 000 долларов капитала, поэтому 50 000 долларов потребуется для выкупа доли другого супруга, если они согласились на разделение 50/50.

Чтобы получить наличные, один партнер рефинансирует ссуду в размере 250 000 долларов только на свое имя и использует выплату наличными в размере 50 000 долларов для расчета со своим бывшим — но они должны быть уверены, что имеют право на получение ссуды.

«Их доход должен быть достаточно высоким, чтобы справиться с новой ипотечной ссудой самостоятельно, а дом должен иметь собственный капитал, чтобы вывести наличные», — говорит Беккер. «FHA и обычное рефинансирование с выплатой наличных ограничены суммой кредита до стоимости 80 человек, в то время как вы можете перейти на 100 процентов по ссуде VA».

Если вы хотите сохранить дом и у вас нет собственного капитала для рефинансирования с выплатой наличных или денег для выплаты вашей бывшей доли, вам может пригодиться HELOC или ссуда под залог собственного капитала.

«Вы можете рассмотреть вопрос о предоставлении ссуды под залог собственного капитала или кредитной линии на приобретение собственного капитала, поскольку некоторые кредиторы позволят вам получить от 95 до 100 процентов стоимости вашего дома», — говорит Беккер.

Налоговые последствия

Независимо от того, продаете ли вы дом в рамках соглашения о разводе или выкупаете долю своего супруга, в игру могут вступить налоги на прирост капитала. Это налог на продажу основных средств, например дома, когда прибыль превышает определенную сумму.

Если вы продаете дом, каждый из вас и вашего супруга может вычесть до 250 000 долларов прибыли из вашего налогооблагаемого дохода, но это относится только к основному месту жительства, в котором вы проживали как минимум два из последних пяти лет до продажа, согласно IRS.Недвижимость для отпуска или инвестиции не в счет.

Налог на прирост капитала — прогрессивный налог, аналогичный обычным подоходным налогам, — отмечает Франсин Липман, преподающая налоговое право в Юридической школе Уильяма С. Бойда Университета Невады в Лас-Вегасе. По словам Липмана, состоятельная пара может рассчитывать заплатить до 20 процентов от прироста капитала от продажи дома.

«Если есть активы, которые нужно разделить, вы действительно хотите знать о любом встроенном выигрыше», — говорит Липман. «Там может быть реальная налоговая стоимость.

С другой стороны, разводящийся супруг должен быть осторожен с приобретением дома, который обесценился.

«Вы должны быть осторожны, какие активы вы в конечном итоге заберете. Хотите дом с большим убытком? » — спрашивает Липман, добавляя, что «налогоплательщики не могут требовать убытков от продажи основного места жительства, [поэтому] это может быть причиной, чтобы сохранить дом и сдать его в аренду, в надежде, что рынок вернется».

Существуют также налоговые соображения в отношении выплаты алиментов, которые могут повлиять на способность разводящегося супруга претендовать на новую ипотеку или рефинансировать ипотеку на семейный дом.

Согласно IRS, супруг, который зарабатывает более высокий доход и платит алименты, не может вычитать эти выплаты из своего налогооблагаемого дохода, но супруг, получающий алименты, не должен декларировать их как доход. (Это относится к разводам, завершившимся после 31 декабря 2018 г.)

Супруг с более высоким доходом может потребовать уплаты меньших алиментов, что может снизить доход получающего супруга, чтобы претендовать на новую ссуду, говорит Раннелс.

И наоборот, алименты могут повредить доход плательщика и шансы на получение ипотеки.

«Может ли супруг (а) позволить себе дом и все алименты и алименты?» — спрашивает Руннелс. «С другой стороны, может ли алименты (получатель) позволить себе содержать дом, если они несут ответственность за все расходы?»

Липман рекомендует нанять адвоката по разводам, который разбирается в налоговых вопросах или работает с теми, кто разбирается в них.

Удаление имени бывшего из ипотеки

Только кредитор может удалить имя одного из супругов из ипотеки.

« Почти во всех случаях единственный способ получить супругу от ипотеки — это рефинансировать ее за счет ипотеки», — говорит Беккер.«Если по какой-то причине супруг, владеющий домом, единственный, кто имеет текущую ипотеку, то может быть оформлен акт о прекращении права требования, чтобы лишить уходящего супруга права собственности на собственность».

Оставление своего имени в ипотеке может повлиять на способность супруга-нерезидента претендовать на получение другой ссуды в будущем для покупки собственного дома.

«Самым большим фактором при получении ипотечной ссуды является соотношение долга к доходу, и если вы пользуетесь другой ипотечной ссудой, этот долг будет включен в ваш расчет DTI», — говорит Раннелс.«Если вы приблизитесь к пределу, ваш DTI будет слишком высоким».

Ипотека — это юридически обязательный договор, отдельный от указа о разводе, добавляет Раннелс. «Если ваше имя указано в ипотеке, вы несете ответственность. Вы являетесь гарантом этой ипотеки ».

Защита вашего кредита

Развод — это эмоциональное, часто нестабильное событие, но, по мнению экспертов, худшее, что могут сделать разводящиеся пары, — это финансовая месть.

«Много раз из-за горечи я видел, как один или оба супруга портят кредит другого супруга», — говорит Беккер.«Они решают, что это проблема другого человека, и отказываются оплачивать счета, которые могут быть совместными. Это может серьезно повредить вашему кредиту и лишить вас возможности иметь право на получение ипотеки в течение длительного времени ».

Раннелс призывает пары, разводящиеся с браком, продолжать оплачивать все свои счета в процессе развода, чтобы защитить свой кредит.

«Закройте ваши совместные счета и создайте свои собственные», — советует Раннелс. «Если вы спорите со своим супругом по поводу того, кто будет платить по счету, и получаете деньги по кредиту, получить ссуду будет сложнее.”

Обретение финансового спокойствия

Прежде чем принимать решение о своем доме или ипотеке во время развода, убедитесь, что вокруг вас есть нужные люди, включая хорошего адвоката по разводам, финансового планировщика и ипотечного брокера.

Развод может казаться концом света, но после того, как ураган утихнет, наступит жизнь и финансовый мир. Феррейра знает не понаслышке. Она была домашней мамой около 20 лет назад, когда развелась.

«Мне пришлось вернуться к работе и начать с нуля», — вспоминает Феррейра.