Способы оценки недвижимости: Метод оценки стоимости объектов недвижимости

Метод оценки стоимости объектов недвижимости

Для определения рыночной стоимости недвижимости, как правило, используются три стандартных подхода: затратный, сравнительный и доходный.

В соответствии с общепринятой практикой оценка рыночной стоимости проводится с использованием трех методологических подходов: затратного, сравнительного и доходного. При оценке земли могут использоваться методы одного подхода или методы, представляющие их комбинацию. Выбор метода зависит от объекта оценки, информационной обеспеченности, его соответствия наиболее типичному виду использования объекта оценки и других. Рыночная стоимость земли в первую очередь должна определяться по результату того метода, который определяет цену в условиях обычного делового оборота. Так, например, продажа земельных участков, которые служат получению дохода, происходит преимущественно по капитализированной стоимости будущих доходов, так что в этом случае было бы логично отдать приоритет доходному методу. Выбор должен быть обоснован с учетом реальной ситуации, складывающейся на рынке земельных участков. Однако традиционно считается, что наиболее надежным способом определения рыночной стоимости земли являются методы сравнительного подхода.

4.1. Методика затратного подхода.

К затратному подходу относится совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства (восстановления) либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Затратный подход основан на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости, эквивалентному по своей полезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым. Считается, что разумный инвестор не заплатит за объект недвижимости больше, чем за приобретение прав на земельный участок и строительство на нем аналогичного здания.

Данный подход применяется при отсутствии рыночной информации о ценах сделок или доходов от объектов недвижимости.

При оценке земли затратный подход используется в основном для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зданий, строений сооружений) для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости.

Затратный подход довольно широко используется в практике оценке природных ресурсов и объектов, а также природных благ, продуцируемых этими объектами. Сумма затрат на подготовку и использование природного ресурса применяется в качестве отправной точки при определении цены ресурса. Затраты, необходимые на перемещение, замещение или воссоздание природного объекта рассматриваются как минимальная экономическая оценка природного объекта и являются основанием для расчета компенсационных платежей для физического возмещения теряемого природного объекта. Например, если в результате добычи полезных ископаемых, изымается или разрушается плодородный слой почвы, то минимальной величиной платы и одновременно стоимостной оценкой теряемой или деградированной почвы будут затраты на восстановление плодородия этого участка (рекультивация) или повышение плодородия другого участка для компенсации потери первого участка как природного объекта. Аналогично, при использовании участка для ведения сельского хозяйства минимальной величиной платы должны быть затраты на поддержание плодородия используемых сельскохозяйственных угодий.

4.2. Методика сравнительного подхода.

Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход исходит из предпосылки, что стоимость оцениваемого имущества определяется на основе анализа цен сделок со схожим по своим характеристикам имуществом. Сравнительный подход используется при наличии информации о рыночных ценах сделок со схожими по своим характеристикам объектам недвижимости. Все методы оценки недвижимости, применяемые в рамках сравнительного подхода, основаны на определении стоимости оцениваемого объекта на основе цен недавних сделок с аналогичными объектами. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке. При этом в цены сопоставимых объектов вносятся поправки, учитывающие отличия объектов аналогов и объекта оценки.

В литературе сравнительный подход очень часто отождествляется с методом сравнения продаж, рыночным методом или методом оценки по сопоставимым продажам.

Суть этого метода проста и понятна: и покупатель, и продавец хотят знать, сколько стоили на рынке аналогичные, уже проданные и купленные объекты, то есть они должны быть уверены, что цена справедлива, приемлема для всех других участников рынка и каждая из сторон в данной сделке не окажется в убытке. Поэтому данный метод основан на систематизации и сопоставлении всех имеющихся на момент проведения оценки данных по уже проданным аналогичным земельным участкам. В то же время часто проводится оценка и по сопоставительному анализу рыночных цен спроса и предложения.

При отборе и предварительном анализе объектов для сопоставления важно также учитывать и любые необычайные воздействия на цены сопоставимых сделок: угроза изъятия залога при невыполнении условий кредитного договора, потребность в быстрой купле или продаже, изменение местных правил и т.д.

Обычно из базы для сопоставления выделяют также цены, выплачиваемые федеральными или местными органами власти при отчуждении участка земли для соответствующих нужд, поскольку они могут содержать элементы принуждения.

4.3. Методика доходного подхода.

Под доходным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Согласно доходному подходу, стоимость объекта недвижимости определяется его потенциальной способностью приносить доход. Доходный подход используется при наличии рыночной информации о доходах от объектов недвижимости.

Данный подход основан на принципе ожидания с учетом принципов наилучшего и наиболее эффективного использования. К методам оценки земли, применяемым в рамках данного подхода, относят метод прямой капитализации дохода (земельной ренты), а также методы дисконтированных денежных потоков. При использовании доходного подхода оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом, включая как сдачу его в аренду, так и возможную продажу. Потоки доходов от коммерческого использования имущества и выручка от его перепродажи (реверсия) за вычетом потоков затрат капитализируются в текущую (пересчитанную на сегодняшний день) общую стоимость. Расчеты стоимости по методам, отнесенным к данному подходу, основаны на соотношении:

V = I / R

Где

I — доход,

R — норма или коэффициент капитализации/

Однако техника расчетов достаточно сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а норма капитализации или соответствующий мультипликатор зависят как от состояния экономики и финансовой системы страны, системы правовых гарантий участникам земельного рынка, так и собственно от состояния самого рынка.

Поэтому использование данного метода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения адекватных значений нормы капитализации и иных факторов.

Норму или коэффициент капитализации определяют на основе исследования приемлемых ставок дохода от эксплуатации аналогичных объектов недвижимости с учетом анализа факторов риска и дисконта (применительно к конкретным условиям данной страны и города) по методике кумулятивного построения или иными способами.

При применении доходного подхода, стоимость приносящей доход недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения всех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем в процессе оставшейся экономической жизни. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, должен пересчитать эти выгоды в единую сумму текущей стоимости. Цена владения (пользования) может определяться не только через величину постоянного потока дохода (арендной платы). Это может быть любое, выраженное в денежной форме определение потребительской полезности или ценности недвижимости, как товара. Например, при оценке земли под строительство жилого дома можно рассматривать доход не от аренды жилых помещений, а от продажи их в собственность.

При оценке стоимости объекта недвижимости доходными методами следует учитывать, что рыночная стоимость зависит от текущей стоимости не любого из возможных использований, а только наиболее эффективного использования объекта. Поэтому при решении задачи нахождения текущей стоимости приходится определять цену аренды помещений при различных вариантах функционирования недвижимости. Оценщик должен проанализировать весь диапазон цен аренды на аналогичные помещения при разных функциональных и технических характеристиках с учетом затрат на проведение необходимой реконструкции и текущего ремонта объекта оценки, оплату коммунальных услуг, содержание управленческого персонала, рекламу, маркетинг и прочее. Необходимо также учесть денежные отчисления для покупки или постройки в будущем нового объекта взамен изношенного.

Все денежные потоки рассматриваются с учетом их стоимости во времени и риска неполучения прогнозируемой величины дохода. Ставки дисконта при доходном подходе играют роль целевой прибыли на инвестиции в недвижимость. То есть, решается задача определения цены объекта на основе анализа безубыточности и обеспечения целевой прибыли.

Методы оценки недвижимости

     Одна из наиболее сложных сфер оценочной деятельности – это сфера недвижимости. Рынок недвижимости всегда имел достаточно неординарную структуру, на него оказывает влияние огромное количество факторов.

Общая методология оценки недвижимости

Среди них наиболее влияют на стоимость следующие:

• Макро- и микроэкономические факторы, связанные как с общей конъюнктурой рынка, так и с параметрами конкретных сделок.
• Психологические факторы, основанные на действии рекламы, изменении массового сознания, моды в обществе.
• Физические факторы – местонахождение объекта, его износ, наличие коммуникаций.
• Инфраструктура объекта, юридическая чистота сделки, экологическая обстановка в районе.

     Учитывая сложность процедуры, оценка коммерческой недвижимости производится по наработанным методикам. Оценщик обязательно указывает в своем отчете, какой метод он использовал. Выбор метода оценки зависит от типа объекта, а также целей, с которыми производится процедура. Иногда есть смысл проводить оценку сразу несколькими способами – это позволит создать более понятную картину и установить точную стоимость. Методы могут применяться и для других видов оценки, не только недвижимости.

Затратный метод оценки

     Затратный метод оценки недвижимости – один из самых объективных, он не учитывает психологических факторов и особенностей инфраструктуры объекта. При затратном методе на стоимость внешние факторы могут влиять условно. Влияние инфраструктуры и психологических факторов распространяется лишь на земельный участок, который оценивается по адекватной рыночной стоимости.

     Основан данный метод на определении суммы затрат, необходимых на строительство данного или аналогичного объекта. В качестве источника информации могут быть использованы сметы, накладные, рыночные цены на строительные материалы. Проще всего с коммерческими зданиями, поскольку имеется бухгалтерская документация с балансовой и остаточной стоимостью, потраченными на ремонт суммами и объемом износа. Износ учитывается в обязательном порядке, кроме того, если показатели цен на стройматериалы устаревшие, могут быть использованы поправочные коэффициенты. Для остальных типов сооружений может применяться подсчет стоимости воспроизводства, хотя в этом случае могут тоже возникнуть трудности, если проект дома нестандартный и нет основной документации – оценить можно и по площади, этажности и т.д., но в этом случае нельзя будет говорить об идеальной точности. Затратный способ чаще всего применяется при страховании, в случае реконструкции и нового строительства.

Рыночный метод оценки недвижимости

     Рыночный метод оценки недвижимости используется наиболее часто. Его рекомендуется использовать при разделе домовладений имущества, он необходим, когда владельцем обдумывается наиболее рациональное коммерческое использование объекта. В основе метода – поиск аналогичных по типу объектов в свободной продаже и определение их стоимости. Данный метод будет сложно использовать, если объект недвижимости уникален и не получается найти аналогичных ему вариантов в продаже. В этом случае эксперт может найти схожий по экономическим показателям регион и провести оценку на основе его рынка. Насколько объективной получится такая оценка,сказать сложно, но в любом случае она будет более или менее реальной.

     Рыночный метод оценки часто оспаривается на судебных слушаниях, но успех дела во многом зависит от специалиста и его способности защитить свою работу. При рыночной оценке очень важно не затягивать с использованием экспертного заключения, поскольку цены на рынке могут меняться ежедневно, а значит, результат может стать неактуальным. С затратным методом в этом плане все намного надежнее.

Доходный метод оценки

Название данного метода говорит само за себя – специалист оценивает возможные доходы, которые могут быть получены от использования данного объекта недвижимости. Данный метод особенно удобно использовать при продаже недвижимости. Для оценки дохода используется метод капитализации и дисконтирования. Если денежный поток известен, известна пропорциональность его увеличения или снижения, то применяется метод капитализации. Применим к объектам со стабильными суммами доходов. Если денежный поток в будущем непредсказуем, может применяться метод дисконтирования.

Доходный метод очень удобно применять к объектам не только стабильно приносящим доход, но и к тем, у кого потоки доходов и расходов стабильностью не отличаются. Но вот объективно сказать о выгодности здания этот метод не может, поскольку высокая доходность может быть обеспечена не характеристиками строения, а, например, удобной инфраструктурой и другими факторами.

Автор статьи: Ведущий эксперт по общестроительным работам Департамента «Строительно-техническая экспертиза», эксперт-оценщик Соловов Я.В.

метод капитализации, дисконтирования денежных потоков и другие

В жизни каждого человека возникают ситуации, когда потребуется провести оценочную стоимость имеющегося объекта недвижимости. Что это такое и какие существуют способы и методы осуществления процедуры оценки жилой недвижимости и коммерческой недвижимости?

Оценка недвижимости по определению экономического словаря есть процесс вычисления рыночной или иной стоимости объекта, относящегося к недвижимому имуществу или специфических видов прав, появляющихся по отношению к оцениваемому предмету. Оценочный процесс обычно состоит из определения вещественной стоимости имеющегося права на владение или прочих прав, появляющихся по отношению к оцениваемому объекту, например, аренда или использование.

Какие различаются виды стоимости в отношении недвижимого имущества

Всего различается несколько видов стоимости, применимые при проведении оценочной деятельности. Всего их четыре:

• рыночная стоимость. Это понятие заключается в определении наиболее вероятной стоимости объекта, которая может быть предложена со стороны потенциального приобретателя непосредственно в день совершения продажи или отчуждения. При этом рыночная стоимость – это денежный эквивалент, который готовы предложить потенциальные приобретатели, действующие в рамках открытого рынка и здоровой конкуренции. Также обязательным условием соблюдения понятия рыночная стоимость служит обязательное осознание всеми участниками совершаемой сделки ее предмета. При действии рыночного вида стоимости предложенная цена будет относиться к разумному вознаграждению за оцениваемый объект, а в оценочном процессе не происходило принуждения ни одной из сторон к осуществлению сделки;
• инвестиционная стоимость. Этот вид стоимости строится на вычислении конечной цены недвижимости, предполагаемой для инвестиционных нужд будущего приобретателя. Проще говоря, инвестиционная стоимость – это оценка недвижимости, эксплуатация которой будет строиться на принципе вложения средств с целью извлечения прибыли. В качестве видов практической эксплуатации подобного вида недвижимости можно обозначить аренду или прирост начальной стоимости объекта в будущем. При этом процесс определения инвестиционной разновидности цены не предполагает обязательного учитывания рыночной стоимости, поскольку эта разновидность оценки служит для определения инвестиционной привлекательности объекта для возможности вложения средств;
• ликвидационная стоимость. Эта разновидность отражает полученную расчетным путем величину, являющейся отражением стоимости объекта недвижимого имущества, отчуждаемого под воздействие чрезвычайной ситуации. В этом случае рыночная стоимость также не учитывается, и применяется лишь как отправная точка для расчета действительной стоимости с учетом длительности его экспозиции;
• кадастровая стоимость. Еще одна разновидность, показатели которой регулируется на законодательном уровне и складываются из накопленного массива статистических данных имеющихся цен. Преимущественно кадастровая разновидность высчитывается для целей налогообложения.

Таким образом, все виды стоимости используют разные подходы к оценке и отличаются своими реальными значениями. Самыми высокими показателями является рыночный вариант, самыми низкими могут быть кадастровая и ликвидационная стоимость. При этом первая представляет собой достаточно фиксированную величину, а вторая будет зависеть от срока эксплуатации объекта или возникающих ситуаций, которые вынуждают владельца отчуждать имеющееся имущество по ликвидационной стоимости.

Оценка имущества: три основных подхода

Люди, занимающиеся оценкой объектов недвижимого имущества в ходе осуществления своей профессиональной деятельности чаще всего применяют три основополагающих метода согласования результатов оценки объекта недвижимости, каждый из которых строится на самостоятельных принципах.

1. доходный. Этот способ строится на получении расчетных данных о предполагаемой стоимости исходя из ожидаемого уровня дохода, полученного в процессе владения этим объектом в течение определенного количества лет в будущем. Качественный расчет данного показателя необходим, поскольку дает возможность строить прогноз о потенциальной стоимости. В сегодняшней оценочной деятельности доходный метод является наиболее востребованным и часто встречающимся.

Кроме названия «доходный» данный подход также очень часто именуется «маржинальным», что означает «прибыльный». При осуществлении расчетов с использованием доходного способа могут применяться две методики:

• капитализация доходов. В соответствии с правилами данного метода конечная стоимость будет величиной, получаемой при делении чистого операционного дохода до процедуры налогообложения на ставку капитализации. Данная тсавка зависит от базовой ставки, устанавливаемой финансовым регулятором и последующих поправок на риски;
• дисконтирование денежных потоков. Этот метод востребован для случаев, когда наблюдается нестабильность поступающих доходов от владения имуществом или применяются разнообразные коэффициенты капитализации. Стоимость объекта в соответствии с методикой будет суммой дисконтированных потоков с учетом соответствующей ставки.

2. сравнительный. Простой способ, при котором стоимость оцениваемого предмета недвижимого имущества будет определяться на основании данных об аналогичных объектах, чья стоимость определена и известна. Согласно требованиями Федерального стандарта, аналогичным признается объект, идентичный оцениваемому по экономическим, техническим или материальным характеристикам;
3. затратный. В основе данного способа лежит вычисление стоимости в совокупности нескольких параметров, а именно стоимости земли, на которой располагается оцениваемое имущество, стоимости замещения или воспроизводства и с учетом вычета из полученной суммы износа, затрат на амортизацию и погашение обязательств по объекту, подлежащему оценке.

Методы оценки недвижимости

Существует несколько методик, в соответствии с которыми происходит процедура оценки недвижимости с учетом выбранного подхода. К числу методов, который наиболее полно отражает рыночную стоимость и является наиболее популярным, относится метод сравнения продаж.

Основу методики сравнения продаж составляют данные статистики и анализ соответствующего рыночного сегмента, в котором находится объект, подлежащий оценке. Методика оценки состоит из нескольких этапов:

• определение рыночного сегмента;
• аналитическая оценка существующей конъюнктуры рынка;
• факторный анализ;
• подбор наиболее подходящего по всем требуемым характеристикам аналога;
• определение конечной стоимости.

Следующим методом, который также довольно часто встречается при вычислении стоимости недвижимого имущества, является метод капитализации доходов. Его сущность состоит в вычислении стоимости путем корреляции годового чистого операционного дохода в реальную денежную величину. При осуществлении расчетов применяется ряд коэффициентов.

Коэффициент капитализации, который способен отразить потенциальный доход за год в зависимости от цены объекта. Также имеется еще один важный показатель – норма возврата капитала. Этот показатель есть ставка в процентах, значение которой является отражением относительной величины возвратных средств от суммы первоначальных инвестиции. Данная ставка включает в себя два компонента, один из которых определяет поступающие доходные средства, другой определяет уровень возмещения инвестированных денежных средств.

В случае применения данного метода при получении расчетных норм возвратности возможно использовать три методики, названных в честь ученых экономистов, разработавших их:

• метод Ринга. Использование метода Ринга оправдано при существовании вероятности возвращения вложенной суммы равными долями на протяжении срока существования объекта. Нормой возвратности капитала будет фиксированная часть первоначально инвестированных средств, предполагаемая к отчислению в фонд возмещения;
• метод Инвуда. Следование данной методики осуществляется в случаях, когда сумма возвращаемой части капитала имеет возможность реинвестирования в соответствии с действующей на момент отчисления ставкой доходности инвестиций;
• метод Хоскольда. Этот способ разумно применять в случаях, когда доход, получаемый от объекта недвижимого имущества, является стабильной величиной неизменной в течение продолжительного срока. Именно поэтому его невозможно применять при оценке недостроенной недвижимости или тех объектов, которые предполагается подвергнуть реконструкции, поскольку эти объекты не способны приносить стабильный доход.

Консультация на видео

Одно из самых грамотных и толковых видео по теме. О профессии оценщика и многих интересных практических моментах оценки имущества рассказывает адвокат Евгений Анатольевич Осинцев.

Методы оценки недвижимости и от чего зависит их выбор

При проведении оценочных мероприятий в отношении любого недвижимого объекта профессиональными оценщиками, безусловно, применяются специальные методы оценки недвижимости. Прежде всего, стоит упомянуть, что существует три подхода при оценке недвижимого имущества.

Доходный подход, суть которого заключается в применении совокупности методов оценки стоимости, которые основаны на выявлении ожидаемых доходов от коммерческого использования объекта оценки. Соответственно, используется для оценки объектов, приносящих доход. Затратный подход – предусматривает применение таких методов, которые основаны на определении необходимых затрат – для восстановления или замены, например при наличии износа. Рыночный подход подразумевает использование совокупности методов, которые основаны в свою очередь на сравнении объекта оценки недвижимости с другими аналогичными объектами (при наличии соответствующей информации об этом).

Все вышеуказанные подходы основаны на применении методов оценки недвижимости. Метод капитализации доходов используется в том случае, когда ожидается, что будущие результаты деятельности не будут сильно  отличаться от их текущего нормализованного объема или если будущие доходы будут расти заранее прогнозируемыми темпами. Метод  дисконтирования будущих доходов применяется, когда будущие доходы могут быть весьма точно определены, а также ожидается их существенное отличие от текущих по причине влияния самых различных факторов.

Кроме того, для целей оценки недвижимости, важно дать определение величины накопленного совокупного износа. В случае применения затратного подхода – понятие износа используется для того, чтобы грамотно учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.  Принимать во внимание износ объекта означает проводить так называемую корректировку стоимости вновь воспроизведенного, например, здания для определения стоимости оцениваемого объекта (может применяться также, например, при оценке ущерба того или иного имущества).   

А что касается восстановительной стоимости, то она выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта оценки, а стоимость замещения, соответственно,  — издержками на создание так называемого объекта — аналога.

 

Описание методов оценки квартиры (затратный, сравнительный, доходный), применение на практике отделом оценки оценочной компании Бизнес Лайтхаус

В соответствии с ФСО №1 гл. III Оценщик в ходе проведения оценки недвижимости обязан использовать три основных подхода: затратный, сравнительный, доходный. При этом Оценщик оставляет за собой право самостоятельно определять рамки распространения того или иного подхода, используя конкретные методики оценки.

Затратный подход

Затратный подход — это совокупность методов оценки, которые основаны на определении расходов необходимых для замещения или воспроизводства объекта оценки с учетом износа. Затратами на воспроизводство называется совокупность расходов, которые необходимы для создания аналогичного объекта с использованием технологий и материалов актуальных на момент оценки.

Этот метод основан на расчете стоимости строительства объекта недвижимости. Однако он не позволяет рассчитать стоимость отдельно взятой квартиры в многоквартирном доме в виду того, что многие элементы конструкции помещений — общие. Кроме этого, необходимо принимать во внимание тот факт, что стоимость строительства отдельно взятой единицы малого объекта недвижимости будет выше, чем стоимость аналогичной единицы площади многоквартирного дома. Исходя из вышеизложенного, многие эксперты избирательно применяют затратный подход.

Сравнительный подход

Сравнительный подход — это совокупность методов, которые основаны на сопоставлении объекта оценки с аналогичными объектами. При использовании данного метода, объектом-аналогом оценки является сходный по экономическим, материальным и иным характеристикам объект. Эксперты, применяя данный метод оценки, должны изучить в совокупности все факторы, которые могут быть рассмотрены в качестве составляющих аспектов оценивания, в противном случае использование данного метода может привести к неточной оценке того или иного типа недвижимости.

Доходный подход

Доходный подход — это совокупность методов, которые основаны на расчете ожидаемых доходов от эксплуатации объекта оценки. Доходный подход основан на предположении того, что действительная стоимость оцениваемого объекта сопоставима с суммой будущих выгод, получаемых в результате владения им.

Однако, многие эксперты дифференцировано применяют этот метод, в виду того что подобного рода расчеты возможны лишь при оценке нежилого/коммерческого фонда недвижимости, например: сдача офисов и складских помещений в аренду. При оценивании других видов недвижимости применение доходного метода не представляется возможным.

Таким образом, при оценке стоимости квартиры Оценщик обязан рассмотреть в совокупности все методы, с тем, чтобы найдя оптимальный подход, максимально точно рассчитать её стоимость.

Полезные ссылки:

Методы оценки недвижимости — Энциклопедия по экономике

ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ  [c.262]

Алгоритм затратного метода оценки недвижимости  [c.266]

Методы оценки недвижимости  [c.452]

Наиболее распространенными методами оценки недвижимости являются  [c.452]

Более подробный анализ рыночной конъюнктуры содержится в учебном пособии Теория и методы оценки недвижимости . СПб. Изд-во СПбГУЭФ, 1998.  [c.406]

Теория и методы оценки недвижимости Учеб. пособие / Под ред. В.Е. Еси-нова. — СПб. Изд-во СПбГУЭФ, 1998. — 159 с.  [c.108]

Прочитав Толстую тетрадь , вы могли познакомиться с экономической сущностью земельной ренты и цены земли. Рассмотрим теперь, под действием каких факторов происходило формирование цен на землю в Петербурге до революции и каким образом рынок земельных участков повлиял на застройку и пространственное развитие города. В этом разделе вы также сможете познакомиться с основными методами оценки недвижимости, которыми пользовались оценщики для определения налога на землю и залоговой стоимости недвижимости.  [c.318]

Базисно- индексный метод. Среди множества методов оценки недвижимости по затратному подходу можно выделить именно этот, поскольку он один из самых простых методов оценки. Применение этого метода предполагает возможность использования сметы затрат по объекту недвижимости. Расчетная формула имеет следующий вид  [c.171]

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ И ЦЕННЫХ БУМАГ БЕЗ ПРИЗНАВАЕМЫХ КОТИРОВОК В ИНВЕСТИЦИОННЫХ  [c.232]

Сейчас согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся …земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения . Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью . Однако в оценочной деятельности методы оценки недвижимости и предприятия различают.  [c.163]

Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость.  [c.30]

Подходы и методы оценки недвижимости  [c.31]

Рис. 3.1. Методы оценки недвижимости в соответствии с группировкой

В конспекте лекций, включенном в учебное пособие, кратко изложены основные положения курса «Экономика недвижимости». Эта дисциплина очень важна для студентов экономических специальностей независимо от их технологических специализаций. Конспект знакомит студентов с такими важными понятиями, как недвижимость, рынок недвижимости, ипотека. Изложены методы оценки недвижимости и основы финансовой математики. Учебное пособие содержит расчетные примеры и материал позволяющий проводить практические занятия.  [c.2]

В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости  [c.34]

Теория и методы оценки недвижимости Учебное пособие / Под ред. В.Е. Есипова. — СПб. Изд-во СПбГУЭФ, 1998.  [c.65]

Теория и методы оценки недвижимости. СПб. Изд-во СПб ГУ ЭФ, 1998.  [c.68]

Используемый в процессе оценки конкретного объекта оценки вид стоимости оказывает влияние на содержание отдельных этапов в рамках универсальной модели оценки. Вид стоимости определяет состав, сбор, подготовку и анализ информации для целей оценки. Выбор подходов и методов оценки недвижимости является произ-  [c.44]

На этапе сбора и анализа данных, формирования и управления информационным массивом оценщик должен проявить организаторские способности, умение работать с информационными источниками, терпение и тщательность при сборе материала, а также аналитические навыки. Объем и качество собранной для анализа информации имеют значение для профессионального использования методов оценки недвижимости.  [c.57]

Метод разбивки косвенно позволяет рассчитать величину затрат на восстановление различных элементов здания по всем возможным причинам и использовать полученные результаты в других подходах и методах оценки недвижимости, например, в методе сравнения продаж или методе капитализации доходов.  [c.328]

Сравнительный подход исходит из предпосылки, что стоимость оцениваемого имущества определяется на основе анализа цен сделок со схожим по своим характеристикам имуществом. Сравнительный подход используется при наличии информации о рыночных ценах сделок со схожими по своим характеристикам объектам недвижимости. Все методы оценки недвижимости, применяемые в рамках сравнительного подхода, основаны на определении стоимости оцениваемого объекта на основе цен недавних сделок с аналогичными объектами. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты, кото-  [c.434]

Каждый из перечисленных элементов оценивается соответствующими методами оценки недвижимости, вытекающими из понимания особенностей формирования соответствующих категорий рынков, типа сельскохозяйственного имущества и вероятных потенциальных покупателей.  [c.490]

В последнее десятилетие на Западе активно развиваются методы, позволяющие оценивать данные земли и даже сопоставлять полученные значения со значениями их рыночной стоимости, определенными на основе применения традиционных методов оценки недвижимости. Особое внимание данному вопросу уделяется Всемирным банком, который постоянно проводит исследования, посвященные развитию методов стоимостной оценки экологических функций экосистем и территорий, имеющих, прежде всего, природоохранное и рекреационное значение. В настоящее время специалистами Всемирного банка весьма серьезно обсуждаются вопросы возможности включения таких методов в международные стандарты оценки в связи с тем, что они основаны на классических положениях экономической теории и позволяют измерять в стоимостных показателях общественно значимые объекты.  [c.556]

Второй метод оценки недвижимости в рамках доходного подхода — определение стоимости объекта недвижимого имущества методом прямой капитализации дохода с использованием коэффициента капитализации 1ри условии получения стабильного дохода в длительном периоде (прямая капитализация).  [c.149]

Метод чистых активов. Девять этапов, расчета методом стоимости чистых активов. Оценка недвижимого имущества по обоснованной рыночной стоимости. Расчет обоснованной рыночной стоимости. Расчет обоснованной рыночной стоимости машин, оборудования транспортных средств. Оценка нематериальных активов. Определение обоснованной рыночной стоимости финансовых вложений.  [c.315]

Методы и техника оценки недвижимости. 3.Финансирование недвижимости.  [c.365]

Доходный метод оценки стоимости недвижимости общий обзор.  [c.367]

Курс Теория и практика оценочной деятельности имеет своей целью ознакомить студентов с основными направлениями оценочной деятельности оценкой недвижимости, машин и оборудования, оценкой бизнеса, переоценкой основных фондов, а также сформировать представления об основных методах и подходах к оценке.  [c.417]

Затратный подход в оценке недвижимости. Основные определения Алгоритм метода. Методы определения полной стоимости воспроизводства Определение износа.  [c.421]

Рыночный подход в оценке недвижимости. Основные определения Алгоритм метода и источники информации. Методы определения поправок.  [c.421]

Доходный подход в оценке недвижимости. Метод валовой ренты Метод капитализации доходов. Метод дисконтированных денежных потоков.  [c.421]

В учебном пособии рассматриваются структурные преобразования рынка недвижимости, проблемы оценки недвижимости в условиях рыночных отношений, региональный экономический анализ, стратегия развития экономики недвижимости на государственном, региональном и муниципальном уровнях. Особое внимание уделено теории и практике управления недвижимостью на основе методов маркетинга и принципов информатизации. Рекомендации базируются на передовом отечественном и зарубежном опыте.  [c.2]

Метод, основанный на капитализации дохода, является наиболее приемлемым при оценке недвижимости, приносящей доход. Но в некоторых случаях, например, при освоении новой территории или в условиях пассивного рынка недвижимости (в российских условиях это рынок нежилых зданий и помещений) целесообразны методы на основе затратного подхода. В условиях же активного, развитого рынка недвижимости при оценке некоторых типичных объектов вполне уместен метод анализа рыночных продаж (сравнительный) метод. В тех случаях, когда полученной информации достаточно для применения всех трех существующих методов оценки, целесообразно произвести расчеты всеми методами и обосновать окончательный выбор.  [c.259]

Многолетний опыт развитых стран показывает, что стержневым звеном в общем каркасе хозяйственных взаимосвязей рыночной экономики является рынок перераспределения финансовых средств, основу которого составляет залог недвижимости. Поскольку ипотечное кредитование сопровбждает основную часть рыночных сделок с недвижимостью, то изучение механизмов ипотечного финансирования, наряду с методами оценки недвижимости, входит в предмет учебной дисциплины Рынок недвижимости и ипотека .  [c.365]

В условиях развитого рынка недвижимости все три подхода, при использовании достоверных данных, приводят к примерно одинаковым результатам. Но, учитывая несбалансированность спроса и предложения, неинформированность потенциального пользователя, а также возможную низкую эффективность производителя, результаты расчетов по трем методам оценки недвижимости могут не совпадать.  [c.262]

В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости. Эти подходы известы как затратный подход, доходный подход и рыночный подход (известный также как подход САП — сравнительный анализ продаж). Рассмотрим сущность и области применимости каждого из трех подходов.  [c.262]

Итак, мы имеем три основных подхода к решению задачи оценки недвижимости. Как правило, конкретные методы оценки недвижимости используют не один, а несколько подходов для оценки. Например, при оценке стоимости здания с использованием затратного подхода стоимость материалов, использованых при строительстве здания может быть оценена с использованием рыночных данных. Или, например, при использовании метода сравнительного анализа продаж могут вводиться веса на различные варианты продаж в зависимости от того, какой доход приносил тот или иной объект, сравниваемый с объектом для оценки.  [c.263]

Теория и методы оценки недвижимости Учеб. пособие / Под ред. проф. В. Е. Есипова. СПб Изд-во СПбУЭФ, 1998.  [c.470]

Имущество как объект оценки — Нормативное регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации — Методы оценки недвижимости доходный, рыночный, зетратный  [c.412]

Метод оценки недвижимости по доходу основывается на том принципе, что цена недвижимости прямо пропорциональна приносимому доходу и обратно пропорциональна риску инвестирования. Чистый доход от недвижимости определяется потенциальным валовым доходом — совокупностью доходов в будущем по средним рыночным условиям. Для более точной оценки конкретного объекта определяется коэффициент недозагрузки — поправка на недоиспользование объекта и различные потери.  [c.504]

Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. — СПб. Техно-балт, 1995.  [c.687]

Классификация объектов недвижимости по различным гфизнакам (критериям) способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных категорий недвижимости. В процессе классификации выделяются отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке.  [c.35]

Три метода оценки недвижимости

Сегодня многие собственники недвижимости желают знать точную стоимость своего объекта, но определить ее самостоятельно сложно. Сегодня на помощь могут прийти специалисты, способные точно определить цену любому объекту.

На сегодняшний день существует три основных метода оценки недвижимости, которые используют настоящие профессионалы в этом деле. Один из них – это сравнительный метод, уже по его названию становится понятно, что он создан на сравнении. Сравниваются, как правило, недвижимость с аналогичными объектами, которые обладают известной стоимостью. При нем объект оценивается по следующим характеристикам: материальная, экономическая и техническая.

Затратный способ оценки ценыобъекта представляет собой способ, при котором стоимость объекта равняется цене участка земли и его улучшений, не учитывая стоимостью накопленного износа и обязательств. Обычно этот метод применяется при оценке домовладений или отдельно стоящих зданий.

Доходный метод оценки стоимости недвижимости

Самый последний способ оценки – доходный метод. Он основывается на определении цены объекта и расчете примерных доходов от его пользования. Последний параметр является наиболее важным, так как при продаже или покупке недвижимости очень важно оценивать ее перспективы.

В настоящее время доходный метод оценки недвижимости является наиболее востребованным и популярным среди всех остальных способов. Он основывается на принципе ожидания, при котором устанавливается текущая стоимость доходов и прочие выгоды от использования объекта. Конечно же, следуя этому принципу, владелец недвижимости ни в коем случае не уступит ее по сумме, которую он мог бы выручить за нее. Цена объекта в этом случае будет определяться на основе его будущих доходов и путем взаимного согласия между продавцом и покупателем.  

Оценка стоимости недвижимости по доходному методу имеет главное преимущество – это возможность учитывать доходы и риски недвижимости уже сейчас. Если говорить о недостатках, то здесь приходиться анализировать ряд факторов для того, чтобы определить сумму будущей прибыли.

Зачастую оценка стоимости недвижимости необходима тогда, когда собственник готовит объект на продажу. В такой ситуации лучше всего обратиться к квалифицированным профессионалам по оценке, они смогут дать правильную оценку любой недвижимости, учитывая все факторы.

Независимая оценка стоимости недвижимости будет являться необходимой в случае возникновения имущественных споров, при расчете суммы налога или при исполнении прав наследования. Сроки проведения оценки стоимости недвижимости в основном занимают несколько дней, в течение этого времени специалисты смогут назвать точную сумму объекта и выдать отчет об оценке для его предоставления в необходимые органы. 

Определение подхода к оценке

Что такое подход к оценке?

Подход к оценке описывает процесс оценки стоимости актива на основе таких факторов, как его стоимость, доход, который он генерирует, и его справедливая рыночная стоимость (FMW) по сравнению с аналогичными активами. Результирующая оценочная цифра, по сути, является обоснованным предположением о том, что попытки спрогнозировать цену актива, скорее всего, получит на свободном рынке. Хотя оценки обычно проводятся в связи с продажей объекта, они также могут проводиться в целях страхования или налогообложения.

Ключевые выводы

• Подход к оценке — это процедура для определения стоимости актива с использованием оценки, а не на основе рыночных цен сделок.
• Обычно это происходит в связи с продажей актива либо в целях страхования или налогообложения.
• Долларовая стоимость присваивается на основе таких факторов, как стоимость актива, доход, который он приносит, и его справедливая рыночная стоимость по сравнению со стоимостью аналогичных активов.
• Оценки — это, по сути, обоснованные предположения относительно цены активов на свободном рынке.

Понимание подхода к оценке

Подход к оценке используется для определения стоимости ценных активов, таких как недвижимость, предметы искусства, ювелирные изделия, автомобили, финансовые интересы в нефтяных месторождениях и другие альтернативные активы. Стоимость этих предметов трудно определить количественно, потому что они не переходят из рук в руки достаточно часто, чтобы надежно формировать текущие рыночные цены, как это делают публично торгуемые акции и другие ценные бумаги. Следовательно, стоимость таких предметов должна оцениваться квалифицированными специалистами, известными как оценщики.

Требования к подходу к оценке

Оценка считается законной только в том случае, если она проводится незаинтересованными сторонами, которые сертифицированы и лицензированы государственными регулирующими органами. Оценщики должны соответствовать требованиям Универсальных стандартов профессиональной оценки (USPAP) и пройти соответствующие академические курсы. Оценщики должны обладать экспертными знаниями в своих областях специализации. Показательный пример: бриллиантовое кольцо должен оценивать только опытный ювелир, а не аналитик по недвижимости.

Три подхода к оценке недвижимости

Недвижимость обычно оценивается, если она продается или если владелец пытается рефинансировать существующую ипотеку на свою собственность. Оценка направлена ​​на определение стоимости недвижимости, которая отражает его состояние, возраст, местонахождение и другие соответствующие характеристики. Это действие помогает банкам не давать в ссуду заемщикам денег, превышающих стоимость недвижимости.

Оценка стоимости недвижимости необходима для нескольких целей, включая финансирование, инвестиционный анализ, страхование имущества, списки продаж и налогообложение.

Оценщики полагаются на следующие три метода определения стоимости недвижимости:

1. Сравнение продаж . Это наиболее распространенный метод, при котором оценщики оценивают недвижимость на основе последних продажных цен на аналогичную недвижимость в том же районе. Для этого в течение последнего года на открытом и конкурентном рынке необходимо указать как минимум три сопоставимых объекта недвижимости.
2. Затратный подход . Эта практика исходит из того, что стоимость собственности должна равняться стоимости строительства эквивалентного здания с учетом стоимости земли и расходов на строительство за вычетом амортизации.В конце концов, для покупателя дома было бы экономически нелогично платить за недвижимость больше, чем стоило бы построить аналогичную структуру с нуля.
3. Доходный подход . Иногда это называют «подходом капитализации дохода», он оценивает стоимость собственности на основе дохода, который она приносит. Он рассчитывается путем деления чистой операционной прибыли (выручка от объекта недвижимости за вычетом операционных расходов) на ставку капитализации — ожидаемую норму прибыли.

подходов к оценке стоимости недвижимости

Три подхода к оценке

Оценщики используют три подхода к оценке стоимости в практике оценки при определении рыночной стоимости имущества:

• Подход сравнения продаж
• Затратный подход
• Доходный подход

1. Подход сравнения продаж

Наиболее часто используемый и принятый подход к определению стоимости в практике оценки недвижимости — это метод сравнения продаж .Такой подход к оценке стоимости основывается на том, за что недавно были проданы похожие объекты недвижимости (также известные как «сопоставимые» или «компромиссы») в окрестностях. Эти свойства корректируются по времени, площади, размеру, удобствам и т. Д. По сравнению с оцениваемой собственностью. Понимание того, какие (и в какой степени) корректировки целесообразны для данной области рынка (для данного объекта недвижимости), основывается на опыте оценщика. Характеристика собственности, которая высоко ценится в одном районе, может не оцениваться в одинаковой степени в другом районе.

2. Затратный подход

Второй подход к определению стоимости недвижимости — это стоимостной подход . Этот подход направлен на определение того, сколько будет стоить замена (т.е. восстановление) собственности после вычета начисленной амортизации. Начисленная амортизация — это уменьшение фактической стоимости имущества за определенный период времени в результате износа или устаревания. Термин стоимость воспроизведения используется, если создается точная копия оригинальной собственности.Термин восстановительная стоимость используется, если недвижимость перестраивается с сопоставимой полезностью, но с использованием текущих методов проектирования и строительства и материалов.

Затратный подход считается более надежным при использовании в новом строительстве. Методы и результаты затратного подхода считаются менее надежными при более старом строительстве.

Оценка затратного подхода часто является единственным подходом, который считается надежным при оценке объектов особого назначения, таких как коммерческие / промышленные объекты или общественные объекты, такие как библиотеки, школы или церкви, которые не продаются на открытом рынке.

3. Доходный подход

Третий подход к оценке называется доходным подходом . Когда недвижимость приносит владельцу доход, этот доход или потенциальный доход помогает обосновать, рассчитать или определить рыночную стоимость собственности. Многоквартирные дома и дуплексы являются примерами доходной недвижимости. Оценщики используют доход, полученный от собственности, как часть оценки рыночной стоимости собственности.

подходов к стоимости

Определение

Подходы к оценке — это методы или процедуры, с помощью которых определяется оценка собственности.Для разного имущества используется разный подход к стоимости. Существует три типа подхода к оценке стоимости: подход сравнения продаж, метод затрат и подход капитализации дохода.

Метод сравнения продаж

Подход сравнения продаж — наиболее часто используемый подход в практике оценки недвижимости для определения стоимости. При таком подходе к оценке стоимость оцениваемой собственности сравнивается с недавно проданной недвижимостью аналогичного типа.Это сделано для получения индикации значения. Для этого оцениваемая недвижимость сравнивается с аналогичными объектами, скорректированными по размеру, площади, удобствам, времени и т.д. Стоимость одной собственности в определенной области может быть высокой, но может не иметь такой же ценности в другой области.

Этот подход к оценке обычно используется для оценки незанятых земель, улучшенной собственности или земель, которые считаются пустующими.Этот подход предпочтительнее при наличии достаточного количества сопоставимых продаж.

Затратный подход

Затратный подход к оценке стоимости оценивает стоимость имущества путем определения затрат, которые потребуются для строительства замены или воспроизводства того же самого имущества после вычета начисленной амортизации. Начисленная амортизация означает снижение фактической стоимости имущества за определенный период времени из-за морального износа или износа.

Метод капитализации доходов

Этот подход к стоимости используется для получения показателя стоимости собственности, приносящей доход.Это делается путем определения стоимости собственности путем преобразования ожидаемых выгод. Это преобразование можно выполнить двумя способами. Ожидаемый доход в течение одного года может быть капитализирован по рыночной ставке капитализации или ставке капитализации, которая показывает указанную рентабельность инвестиций, структуру дохода и изменение стоимости инвестиций. Опять же, при указанной ставке доходности годовые денежные потоки за период владения и возврата могут быть дисконтированы. При таком подходе оцениваются будущие выгоды от приведенной стоимости недвижимости.

3 метода оценки, используемые для оценки стоимости собственности — Блог BHHS Michigan Real Estate

Оценка является важным компонентом утверждения ссуды. Есть множество методов оценки, используемых для оценки стоимости недвижимости. Эти методы оценки различаются в зависимости от типа недвижимости, которую вы покупаете. Независимо от того, покупаете ли вы дом на одну семью, недвижимость с потенциальным доходом или коммерческую недвижимость, ваша оценка будет немного отличаться.

Вот 3 распространенных метода оценки жилья, используемых для оценки стоимости недвижимости:

1. Метод сравнительной оценки продаж

Первый метод оценки стоимости недвижимости — это метод сравнения продаж. Этот метод используется для стандартных домов на одну семью и является наиболее распространенным методом, поскольку собранная информация требуется для типичной ипотеки. Как работает сравнительная оценка продаж, это аналогичные дома в окрестностях, также известные как «Сопоставимые», используются, чтобы получить представление о стоимости близлежащих аналогичных домов.Затем в оценочную стоимость вносятся поправки, основанные на различиях между домом, который вы покупаете, и сопоставимыми объектами. Например, предположим, что в доме, который вы пытаетесь купить, есть недавно отремонтированная кухня, качество которой выше, чем у домов, с которыми ее сравнивают. Это повысит вашу оценочную стоимость. С другой стороны, если дом находится в худшем состоянии или на меньшем участке, чем аналогичные, его оценочная стоимость снизится. Этот метод помогает обеспечить определение справедливой стоимости дома и возможность банка предложить ссуду на покупку, подкрепленную данными о стоимости.

2. Метод оценки доходов

Второй метод оценки стоимости недвижимости — доходный. Доходный подход используется для оценки свойств, имеющих потенциальный доход. Сюда входят многоквартирные дома или офисные здания, в которых будут проживать арендаторы, а также одно- или двухквартирные дома с арендуемой площадью. Используя доходный подход, оценщик оценивает потенциальный доход собственности. Допустим, это жилой комплекс на 10 комнат. Покупатель недвижимости может предоставить данные о том, по какой цене будут сдаваться эти комнаты, чтобы получить представление о потенциальном валовом доходе.Оттуда это число сравнивается с затратами, связанными с приобретением собственности, и другими накладными расходами, чтобы выяснить, какова стоимость собственности.

Этот подход также используется для домов на одну или две семьи, которые потенциально могут иметь доходную собственность. Во-первых, стоимость недвижимости рассчитывается с использованием метода сравнения продаж, описанного выше. Затем рассчитывается «Множитель валового дохода», или, другими словами, ежемесячный доход, который может быть получен от сдачи недвижимости в аренду.После расчета GIM (GIM = Цена продажи / Доход от аренды) оценщик рассчитает стоимость собственности, умножив GIM на потенциальный доход от аренды. Это позволяет корректировать стоимость недвижимости в соответствии с потенциальным некоммерческим доходом.

3. Метод оценки затрат

Последний метод оценки, используемый для оценки стоимости недвижимости, — это метод оценки стоимости. Этот метод обычно используется для коммерческой недвижимости, которая не будет использоваться в качестве доходной собственности, или для более крупных объектов, которые должны быть построены с нуля или радикально реконструированы.Он также используется для недвижимости, которая продается не так часто, как дома на одну семью. Метод оценки стоимости заключается в том, что земля и недвижимость оцениваются отдельно, чтобы понять, какой будет общая стоимость. Затем учитывается амортизация, которая потенциально может произойти с течением времени, и вычитается из суммы стоимости. Аналогичные существующие здания также будут оценены, чтобы убедиться, что их стоимость соответствует номиналу по сравнению с другими объектами недвижимости. После того, как все это будет учтено, будет рассчитана общая стоимость недвижимости.

---

В целом, при покупке нового дома метод оценки, с которым вы имеете дело, — это метод сравнения продаж. Однако другие методы оценки используются, если у вас есть недвижимость с потенциальным доходом или вы совершаете коммерческую покупку. Оценка — ключевой компонент для получения одобрения на правильную сумму кредита, поэтому лучшее понимание того, что принимает во внимание оценщик дома, может помочь вам лучше подготовиться к оценке.

3 метода оценки собственности для инвесторов в недвижимость

(Этот расширенный блог суммирует советы и идеи по инвестированию в недвижимость, которые Lofty AI приобрел в результате работы с тысячами инвесторов и институциональных фондов.)

3 метода оценки собственности

Эта статья научит вас 4 наиболее часто используемым методам оценки собственности и оценки недвижимости .

Есть 3 традиционных метода проведения оценки недвижимости:

• Сравнительный подход к продажам
• Доходный подход
• Затратный подход

Давайте углубимся.

Подход сопоставимых продаж

Подход сопоставимых продаж определяет прошлые транзакции сопоставимая недвижимость или арендная плата.

Затем он использует эти арендные платы в качестве ориентира для определения стоимости собственности.

Первый шаг — найти близлежащие объекты недвижимости, похожие на объект недвижимости, которые также были недавно проданы.

Иначе известные как сопоставимые объекты недвижимости или «совместимые».

Для обеспечения достоверного сравнения каждая арендная плата должна:

• Быть как можно более похожей на объект недвижимости с точки зрения типа собственности, квадратных футов, количества кроватей / ванных комнат и т. Д.
• Были проданы в течение последнего года на открытом конкурентном рынке
• Были проданы в типичных рыночных условиях

Вы хотите использовать по крайней мере три или четыре коммита в процессе оценки недвижимости. Вы также должны принять во внимание состояние игр (последние обновления, новые удобства и т. Д.) И, что наиболее важно, местоположение. Местоположение может иметь огромное влияние на оценку собственности.

Нет двух абсолютно одинаковых свойств. Из-за этого вы хотите внести корректировки в расценки, чтобы учесть различия в функциях.

Вы также хотите учесть другие факторы, которые могут повлиять на стоимость, в том числе:

• Размер собственности
• Размер участка
• Возраст и состояние собственности
• Физические характеристики и удобства, включая ландшафтный дизайн, тип и качество строительства, количество и тип комнат, квадратные метры жилой площади, паркетные полы, гараж, модернизация кухни, камин, бассейн, система кондиционирования и т. д.
• Желательность расположения
• Близость к рассматриваемому объекту — чем ближе, тем лучше.Особенно стоит исключить компании на другой стороне оживленной улицы, так как здесь могут быть большие расхождения. Может быть, даже лучше посмотреть на дома на улице, а не на дома напротив.
• Дата продажи (Помните: чем позже, тем точнее)

Оценка рассматриваемой собственности будет находиться в пределах диапазона, образованного скорректированными продажными ценами комп.

Имейте в виду, что часть корректировок, сделанных в продажных ценах на аренду, будет более субъективной, чем другие.Этот метод оценки собственности может быть самым субъективным и неточным из-за того, что здесь используются догадки.

Из-за этого взвешенное внимание обычно уделяется тем компаниям, которые имеют минимальную корректировку.

Доходный подход

Подход капитализации дохода или доходный подход — это оценка недвижимости, обычно используемая для сдачи в аренду и коммерческой недвижимости. Этот метод преобразует доход от собственности в оценку ее стоимости.

Общая формула для расчета стоимости недвижимости, также известная как IRV в этом методе, выглядит следующим образом:

Чистая операционная прибыль (I) / ставка капитализации (R) = стоимость (V)

Разбивка этого расчета на несколько дополнительных шагов будут полезны. Сначала рассчитайте NOI следующим образом:

Как оценить чистый операционный доход

1. Рассчитайте годовой потенциальный валовой доход

Потенциальный валовой доход — это потенциальный доход от аренды недвижимости при аренде на 100% мощности.

Например, если ежемесячная арендная плата составляет 1000 долларов, то ваш годовой потенциальный валовой доход составляет 12 x 1000 долларов = 12 000 долларов.

2. Рассчитайте эффективный валовой доход

Это число, которое обычно выражается в процентах, является рыночной оценкой оценщика для таких зданий в данной местности. Эффективный валовой доход — это потенциальный валовой доход от аренды плюс прочий доход за вычетом доли вакантных площадей и расходов по кредиту.

Например, доля вакантных площадей в собственности может составлять 5%, а дополнительный доход может составлять 100 долларов в месяц или 1200 долларов в год.

На этом этапе: недвижимость с потенциальным валовым доходом в размере 12000 долларов США — 5% вакансий (или 600 долларов США) + дополнительный доход (или 1200 долларов США) = 12 600 долларов США

3. Рассчитайте чистый операционный доход (NOI)

Начните с вычета годового дохода. операционные расходы, такие как налоги на недвижимость и личное имущество, страхование имущества, плата за управление (на месте или за его пределами), ремонт и техническое обслуживание, коммунальные услуги и другие разные расходы (бухгалтерские, юридические и т. д.).

Эффективная валовая прибыль — операционные расходы = NOI

На данный момент: Наша эффективная валовая прибыль составляет 12 600 долларов США для этой собственности.Допустим, все дополнительные эксплуатационные расходы на недвижимость составляют 10 100 долларов. Это означает, что NOI составляет 2500 долларов.

Теперь, когда вы рассчитали свой NOI, вы можете продолжить оценку стоимости выбранной вами собственности.

4. Сравните аналогичные ставки капитализации

Ставка капитализации аналогична норме прибыли; то есть процент, который инвесторы надеются получить от здания в доходе.

Посмотрите на ставки капитализации аналогичных объектов, чтобы оценить цену, которую инвестор заплатил бы за доход, полученный от конкретного объекта недвижимости.

Калькулятор рентабельности инвестиций Lofty AI в арендуемую недвижимость позволяет рассчитать денежный возврат, денежный поток, а также является калькулятором ставки капитализации.

В этом примере выберем максимальную ставку 10%.

5. Примените максимальную ставку к годовому NOI собственности

Этот последний шаг позволяет вам сформировать оценку стоимости собственности, и где будет использоваться формула.

Все, что вам нужно сделать, это разделить NOI на ставку ограничения.

В завершение примера: 2 500 долл. США / 0.10 = 25 000 долларов США

25 000 долларов США — это оценка стоимости этого имущества с использованием метода капитализации дохода.

Ключевые выводы:

• Доходный подход — это метод оценки недвижимости, который использует доход, генерируемый недвижимостью, для оценки справедливой стоимости.
• Рассчитывается путем деления чистой операционной прибыли на ставку капитализации.
• Этот метод требует выполнения большинства вычислений, что может быть непросто, но дает одни из самых точных результатов.
• При доходном подходе покупатель должен обращать особое внимание на состояние объекта недвижимости, операционную эффективность и уровень вакантных площадей.
• Если вы решите использовать этот подход, калькулятор рентабельности инвестиций Lofty AI будет вам полезен.

Затратный подход

Затратный подход предполагает, что цена, которую покупатель должен заплатить за часть собственности, должна равняться стоимости строительства эквивалентного здания.

Рыночная цена объекта оценки равна стоимости земли плюс стоимость строительства за вычетом амортизации.

Это дает наиболее точную рыночную стоимость, когда недвижимость новая.

Затратный подход не фокусируется на вознаграждениях или доходе от собственности, как в двух описанных ранее методах.

Вместо этого, стоимостной подход оценивает недвижимость, вычисляя, сколько будет стоить здание сегодня, если бы оно было разрушено и нуждалось в замене. Он также учитывает стоимость земли и вычитает любую потерю стоимости, также известную как амортизация.

Мысленный процесс, лежащий в основе этого подхода, заключается в том, что для покупателей очень мало смысла платить за существующую недвижимость больше, чем то, что стоило бы построить с нуля.

При использовании этого метода важно помнить, что он может быть полезен при расчете стоимости имущества, но он не принимает во внимание окружающие факторы или факторы этого конкретного свойства, которые, как мы уже говорили ранее, может значительно исказить ваши результаты.

Наиболее часто используемые оценки затратного подхода включают:

• Стоимость воспроизведения — Стоимость создания точной копии рассматриваемого объекта недвижимости по сегодняшним ценам.
• Стоимость замены — Стоимость строительства конструкции с той же полезностью (полезностью), что и сопоставимая конструкция, с использованием современных материалов и стандартов.

После сбора всех оценок затратный подход рассчитывается следующим образом:

Стоимость замены или воспроизводства — Амортизация + Стоимость земли = Стоимость собственности.

Затратный подход лучше всего работает для следующих типов собственности:

• Сельская собственность — Когда поблизости нет другой собственности, невозможно оценить собственность с помощью подхода сравнения продаж.
• Новое строительство — Затратный подход также часто используется для нового строительства. Строительные кредиторы требуют оценки затратного подхода. Это связано с тем, что любая рыночная стоимость или значение дохода зависит от стандартов проекта и его завершения.
• Недвижимость особого назначения — Включает школы, правительственные здания и больницы. Эти свойства приносят небольшой доход и не часто продаются. Это делает недействительными доходный и сопоставимый подходы.
• Страхование — При оценке страхования обычно используется затратный подход.Это связано с тем, что страхованию подлежит только стоимость улучшений, а стоимость земли отделяется от общей стоимости собственности.
• Коммерческая недвижимость (иногда) : Доходный подход является основным методом, используемым для оценки коммерческой недвижимости. Но иногда может применяться затратный подход, когда дизайн, конструкция, функциональная полезность или сорт материалов требуют индивидуальных корректировок.

Знание трех основных методов оценки недвижимости жизненно важно для оценщиков недвижимости.Хотя арендодателям и инвесторам не обязательно знать все тонкости методов оценки собственности, всегда полезно иметь базовые знания.

Собственные фракции нашего A.I. проверенные объекты недвижимости

В Lofty AI мы разрешаем вам приобретать доли нашего A.I. проверенная недвижимость всего за 50 долларов.

Достаточно 5 минут, чтобы стать владельцем быстрорастущей и доходной недвижимости.

Чтобы просмотреть наше текущее предложение, просто нажмите кнопку ниже.

Три подхода к оценке стоимости недвижимости |

Что следует знать о методах оценки недвижимости

Кроме того, оценка помогает с переговорами, налогами, страхованием и кредитованием.Понимание терминологии оценки недвижимости — важная отправная точка при инвестировании в недвижимость.

Три метода оценки недвижимости:

1. Затратный подход
2. Доходный подход
3. Сравнительный подход

Затратный подход

Затратный подход основывается на оценочной стоимости строительства эквивалентного здания. Сюда входит стоимость земли, стоимость строительства за вычетом амортизации.

Этот метод оценки недвижимости позволяет рассчитать, сколько будет стоить замена здания сегодня.Он не анализирует доход, который он может получить, или цены продажи аналогичной собственности.

По этим причинам оценщики считают стоимостной подход более точным для нового строительства или уникальной собственности. Это также полезно для целей страхования.

Оценщики могут оценить стоимость двумя разными способами:

• Метод репродукции — показывает, сколько будет стоить построение точной копии здания.
• Метод замены — предполагает, что новое здание будет иметь обновленный дизайн, использовать новые материалы и более современную конструкцию.

Вот как это рассчитывают оценщики:

Стоимость собственности = Стоимость замены или воспроизводства — Амортизация + Стоимость земли

Специалисты по недвижимости могут посчитать расчет затрат менее точным, потому что:

• Определение стоимости незанятого земельного участка может быть субъективным.
• Расчет амортизации старого имущества затруднен.
• Найти похожие материалы может быть непросто.

Доходный подход

Этот метод оценки недвижимости позволяет оценить стоимость недвижимости на основе получаемого дохода.

Вот как это вычисляется:

Чистая операционная прибыль, разделенная на ставку капитализации
Чистая операционная прибыль — это общая сумма ожидаемой арендной платы за вычетом всех расходов на управление недвижимостью.

Ставка капитализации или «максимальная ставка» — это норма прибыли, которую инвестор получит за период времени в один год.

t рассчитывается двумя способами:

Ставка капитализации = Чистая операционная прибыль, деленная на текущую рыночную стоимость

или

Ставка капитализации = Чистая операционная прибыль, деленная на цену покупки

Первый способ отражает текущие рыночные цены на недвижимость, рассматривая недавние продажи аналогичных зданий.

С другой стороны, второй способ смотрит на первоначальную покупную цену собственности. В результате, если инвестор купил недвижимость несколько десятилетий назад, когда цены были ниже, этот метод будет менее точным.

По сути, доходный подход помогает инвесторам понять потенциальную прибыль от собственности. Этот метод оценки недвижимости также помогает кредиторам оценить потенциальный риск финансирования недвижимости.

Сравнительный подход

Это наиболее часто используемый метод оценки недвижимости.Чтобы оценить стоимость, оценщик смотрит на последние продажные цены на аналогичную недвижимость в этом районе. Это известно как сравнительный подход.

Опытные оценщики знают, как скорректировать различия между недавно проданной недвижимостью и недвижимостью, которую они оценивают. Поэтому они внимательно изучают различия, такие как размер здания, удобства здания, размер земельного участка и т. Д., И учитывают их в оценочной стоимости.

По этой причине профессионалы в сфере недвижимости обычно используют этот метод оценки для определения продажной цены собственности.

Подводя итог, определение стоимости собственности имеет важное значение при инвестировании в недвижимость. Методы оценки недвижимости помогают инвесторам делать обоснованные предположения о потенциальной прибыли от собственности.

Три общих подхода к оценке коммерческой недвижимости

Оценщики коммерческой недвижимости используют три основных подхода для получения своих оценок: метод затрат, метод сравнения продаж и метод капитализации доходов. По отдельности каждый из этих методов имеет свои ограничения, однако в сочетании с другими методами эти подходы помогают производить точные оценки.

Метод затрат

При использовании метода затрат оценщики предполагают, что стоимость собственности равна восстановительной стоимости построек на собственности (минус амортизация) плюс рыночная стоимость самой земли. Этот метод требует отличного знания материальных затрат и строительства. Хотя стоимостной метод может дать некоторое представление о стоимости недвижимости, он не может адекватно отражать многие нюансы коммерческой недвижимости. Например, гостиница, построенная в труднодоступном месте, может стоить намного меньше, чем стоимость замены здания, поскольку потенциальные покупатели, вероятно, сочтут это плохой инвестицией.Хотя это наименее распространенный подход, стоимостной метод предлагает оценщикам инструмент, который может быть полезен для оценки определенных аспектов собственности.

Метод сравнения продаж

При использовании метода сравнения продаж оценщики ищут недавно проданные объекты недвижимости с аналогичными характеристиками в том же регионе, что и объект оценки, а затем сравнивают объекты; вычитание и увеличение стоимости для сравнительных недостатков или преимуществ. Чем больше сопоставимых продаж можно найти, тем сильнее будет окончательный анализ.Этот метод эффективен для оценки широкого спектра объектов недвижимости при условии, что имеется достаточное количество сопоставимых объектов недвижимости, позволяющих выявить истинные тенденции на рынке. Если рынок слаб и доступно мало аналогов, полезность этого метода ограничена. Однако при использовании в сочетании с другими подходами метод сравнения продаж может быть полезным инструментом для определения стоимости собственности.

Метод капитализации дохода

Метод капитализации дохода использует серию вычислений для преобразования потенциального дохода от собственности в оценку его стоимости.Обычно он используется для оценки коммерческих зданий, таких как офисы и торговые центры, или собственности с природными ресурсами, такими как древесина, которую можно заготавливать для получения дохода. Цель этого метода — оценить приведенную стоимость ожидаемых будущих выгод. В случае коммерческой недвижимости «стоимость» может быть определена как текущая стоимость всех будущих выгод, которые будут извлечены из собственности. Основная проблема этого метода заключается в том, что оценщики не всегда могут гарантировать будущую стоимость товаров и услуг, поскольку цены меняются с течением времени.Тем не менее, этот метод капитализации дохода позволяет многое понять при оценке стоимости коммерческой недвижимости, особенно в сочетании с другими методами.