Срок передачи объекта долевого строительства по 214 фз: Статья 8. Передача объекта долевого строительства / КонсультантПлюс

Открыть полный текст документа

214-ФЗ — Статья 8 — Передача объекта долевого строительства

2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

3. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

4. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.

5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

6. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

• Статья 9 Расторжение договора

  3. В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи. Открыть статью

• Статья 13 Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом

  3. С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения. Открыть статью

• Статья 15. 4 Особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу

  8. С момента передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании кредитного договора (договора займа), не распространяется на данный объект долевого строительства. Возникший на основании договора, заключенного застройщиком с уполномоченным банком, залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи участнику долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке. Открыть статью

• Статья 16 Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства

  1. Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Открыть статью

• Статья 21.2 Особенности передачи объекта долевого строительства фондом субъекта Российской Федерации и принятия его участником долевого строительства

  2. Передача объекта долевого строительства Фондом субъекта Российской Федерации и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей. Открыть статью

Срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства

Согласно ч.3 ст.8 Федерального закона № 214-ФЗ после получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Определяя срок передачи объекта долевого строительства в качестве существенного условия договора, законодатель, однако, оставил без должного внимания вопрос о способах определения такого срока, в связи с чем в данном случае подлежат применению общие положения ГК РФ о сроках, установленные в гл.11.

Как следует из абз.1 ст.190 ГК РФ срок определяется календарной датой либо истечением определенного периода времени, который, в свою очередь, должен исчисляться годами, месяцами, неделями, днями или часами. Однако в абз.2 данной статьи установлена еще одна возможность исчисления сроков путем указания на событие, которое должно неизбежно наступить.

На практике обычно срок устанавливается посредством указания на даты начала и окончания строительных работ и передачи участнику объекта. Однако при указании таких сроков застройщик должен учитывать:

• сроки начала и окончания строительных работ, указанные в проектной документации, поскольку передача объекта зависит от данных сроков;
• срок введения в эксплуатацию многоквартирного дома, так как в силу ч.1, п.1 ч.4 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства должна осуществляться после введения в эксплуатацию многоквартирного дома.

Вместе с тем возможен вариант, когда срок передачи построенного объекта связан с событием, которое должно неизбежно наступить. По замечанию В.В. Шарапова, таким событием не может являться ввод объекта в эксплуатацию, в ином случае условие договора о сроке считается несогласованным, поскольку получение разрешения на ввод в эксплуатацию зависит от воли и действий третьих лиц[1]. Подобной позиции придерживается также М. М. Монастырев[2].

Аналогичную позицию высказал Верховый Суд РФ в Определении от 5 сентября 2017 г. № 78-КГ17-67[3], указав, что получение разрешение на ввод в эксплуатацию не является событием, которое должно неизбежно наступить и «само по себе» не может рассматриваться как условие о сроке.

Формулировка «само по себе» указывает все же на возможность согласования условия о сроке путем указания на событие при наличии определенных обстоятельств. В этой связи необходимо рассмотреть вопрос о сроке исполнения обязательства и отлагательном или отменительном условии, то есть обстоятельстве, относительно которого стороны не могут определить, наступит оно или нет (п.п.1, 2 ст.157 ГК РФ).

По мнению А.Г. Карапетова, вступившая в силу с 1 июня 2015 г. ст.327.1 ГК РФ позволяет сторонам согласовать условие о сроке, в том числе, сроке передачи объекта долевого строительства, путем указания на момент получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию, т.е. указания на действия, которые обусловлены деятельностью третьих лиц – государственных органов. В данном случае имеет место «осложнение срока отлагательным условием». Вместе с тем, автор отмечает, что указание только на момент ввода дома в эксплуатацию создает некоторую неопределенность для участника долевого строительства как более слабой стороны, в связи с чем в случае, если условие не наступает в течение указанного в договоре срока, либо если такой срок не указан – в течение разумного срока – необходимо произвести встречное предоставление и констатировать наступление просрочки[4].

Однако в таком случае возникает вопрос об определении разумного срока. Данный вопрос в рамках договора участия в долевом строительстве имеет особую сложность, поскольку получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию завит не только от застройщика, но и от действий государственных органов.

Стоит отметить, что в определении договора участия в долевом строительстве содержится указание на срок строительства, который, однако, не упомянут в ч.4 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ. По мнению М. В. Петрухина, срок строительства также является существенным условием[5]. Однако полагаем, что данный строк не может являться существенным условием договора, поскольку отсутствие такого условия в договоре с указанием только на срок передачи не влечет негативных последствий для участника долевого строительства. Срок строительства имеет значение только для застройщика, а не участника долевого строительства.

Вместе с тем наличие условия о сроке ввода многоквартирного дома в эксплуатацию или завершения строительства помогает суду определить, согласовано ли условие о сроке передачи объекта участнику и является ли договор участия в долевом строительстве заключенным.

По данному вопросу Верховный Суд РФ в Определении от 3 октября 2016 г. по делу № 305-ЭС16-6006(4)[6] установил, что правила исчисления срока (ст.190 ГК РФ) не запрещают сторонам устанавливать срок путем сочетания события с периодом времени. При этом установление срока передачи объекта в зависимости от момента получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию без указания на сроки ввода дома в эксплуатацию фактически означает, что застройщик не связан установленными в договоре сроками строительства.

Кроме того, в Определении Верховного Суда РФ от 28 июня 2016 г. № 24-КГ16-2[7] указано, что «срок передачи…не может быть предполагаемым».

С учетом вышеизложенного полагаем, что момент получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию не может рассматриваться в качестве согласованного условия о сроке передачи объекта долевого строительства, поскольку не является событием и не обладает признаком неизбежности. Главное отличие события от иных юридических фактов состоит в том, что его наступление не зависит от воли третьих лиц, а получение разрешения на ввод в эксплуатацию связано с действиями субъекта.

В той связи момент получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию не является условием о сроке, а представляет собой реализацию права, предоставленного сторонам ст.327.1 ГК РФ. Следовательно, чтобы условие о сроке считалось согласованным, необходимо наряду с условием о получении застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию указать конкретный или примерный срок, определенный календарной датой.

Таким образом, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику по договору участия в долевом строительстве может быть определен по-разному. При этом полагаем, что получение застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию не может являться событием, которое должно неизбежно наступить, условие о сроке передачи объекта долевого строительства при определении данного срока путем указания на получение застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию не может считаться в данном случае согласованным.

Однако стороны могут включить в договор комбинацию условий, включающих указание на получение застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и конкретного календарного срока, что позволит избежать состояние правовой неопределенности для участника долевого строительства при определении срока передачи объекта долевого строительства

[1] Шарапов В.В. Комментарий к Федеральному закону № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (постатейный). СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 21.08.2017).

[2] Монастырев М.М. О некоторых вопросах исполнения обязанности по передаче объекта долевого строительства // Адвокат. 2014. № 12. С. 47.

[3] Определение Верховного Суда РФ от 5 сентября 2017 г. № 78-КГ17-67 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 20.09.2017).

[4] Договорное и обязательственное право (общая часть): постатейный комментарий к статьям 307 – 453 Гражданского кодекса Российской Федерации. С. 116.

[5] Петрухин М.В. Указ. соч. СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 23.09.2017).

[6] Определение Верховного Суда РФ от 3 октября 2016 г. по делу № 305-ЭС16-6006(4) // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения 23.09.2017).

[7] Определение Верховного Суда РФ от 28 июня 2016 г. № 24-КГ16-2 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 23.09.2017).

О хитрых договорах участия в долевом строительстве с хитрыми сроками передачи квартир

Некоторые застройщики в договоре участия в долевом строительстве указывают сроки передачи квартиры, например,  шесть месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В случае привлечения их к ответственности, заявляют, что никаких сроков они не нарушили, поскольку разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получено, следовательно, никакого нарушения обязательств не имеется. При таком подходе застройщики могут строить дом вечно и не понести никакой ответственности перед дольщиками. И суды иногда до сих пор соглашаются с таких подходом и отказывают дольщикам во взыскании с застройщиков неустоек, штрафов, убытков и компенсаций.

При этом, Верховным судом РФ неоднократно указывалось на недопустимость такого толкования ДДУ.

В силу части 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора. Частями 1 и 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в определенный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Согласно части 2 статьи 6 указанного Закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки; если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная названной частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере. В соответствии с частью 2 статьи 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (часть 3 статьи 8 Закона № 214-ФЗ). В соответствии со статьей 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее – постановление № 54), по смыслу пункта 1 статьи 314 ГК РФ, статьи 327.1 ГК РФ срок исполнения обязательства может исчисляться в том числе с момента исполнения обязанностей другой стороной, совершения ею определенных действий или с момента наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором. Если действия кредитора, совершением которых обусловлено исполнение обязательства должником, не будут выполнены в установленный законом, иными правовыми актами или договором срок, а при отсутствии такого срока – в разумный срок, кредитор считается просрочившим (статьи 328 или 406 ГК РФ). Если наступлению обстоятельства, с которым связано начало течения срока исполнения обязательства, недобросовестно воспрепятствовала или содействовала сторона, которой наступление или ненаступление этого обстоятельства невыгодно, то по требованию добросовестной стороны это обстоятельство может быть признано соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 1 статьи 6, статья 157 ГК РФ).

Исполнение застройщиком обязательства по строительству (созданию) многоквартирного дома удостоверяется разрешением на ввод дома в эксплуатацию, получение которого в силу статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации является обязанностью застройщика и до получения которого обязательства застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома не могут считаться исполненными.

В соответствии с буквальным толкованием статьи 314 ГК РФ срок исполнения застройщиком обязательства по передаче квартиры может быть определен с даты ввода дома в эксплуатацию.  Однако поскольку срок – это событие, которое должно неизбежно наступить (статья 190 ГК РФ), то момент совершения стороной определенных действий (сдача дома в эксплуатацию) должен быть ограничен такого рода неизбежными обстоятельствами. Так, постановление № 54 содержит ограничение, согласно которому если срок поставлен в зависимость от действий кредитора, то такие действия кредитора должны быть совершены в срок, указанный в законе, ином правовом акте или договоре, а при их отсутствии – в разумный срок.

Толкование условий договора участия в долевом строительстве, связывающее срок передачи объекта долевого строительства участнику этого строительства только лишь с моментом получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, является нарушением положений статьи 431 ГК РФ и требований, установленных Законом № 214-ФЗ, к передаче застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

   Определение судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 21.05.2019 года по делу № 18-КГ19-10.

    Определение судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ №305-ЭС19-20189 от 13.02.2020 года по делу №А40-68453/2019

Каков порядок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства?

Прокуратура Гурьевского района разъясняет, что застройщик обязан передать объект долевого строительства участнику долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором участия в долевом строительстве (ДДУ). Указанный срок является единым для всех участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, и не может быть изменен в одностороннем порядке (ч. 1 ст. 6 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; п. 4 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства не допускается, если иное не установлено договором (ч. 2, 3 ст. 8 Закона N 214-ФЗ).

Следует учесть, что срок исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства необходимо исчислять от даты, указанной в договоре и ограничивающей наступление указанного срока (п. 28 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020).

Если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный ДДУ срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения такого срока обязан направить дольщику соответствующую информацию и предложение об изменении договора (ч. 3 ст. 6 Закона N 214-ФЗ).

Уведомление участника долевого строительства о готовности объекта к передаче

Застройщик обязан направить участнику долевого строительства сообщение о том, что строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости завершено и объект долевого строительства готов к передаче, не менее чем за месяц до наступления установленного ДДУ срока передачи, а в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, — не менее чем за 14 рабочих дней до наступления срока начала передачи.

При этом застройщик должен предупредить участника долевого строительства о необходимости принять объект долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства.

Данное сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о том, что строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости завершено и объект долевого строительства готов к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок, а если такой срок не установлен, — в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения (ч. 4 ст. 8 Закона N 214-ФЗ).

Передача объекта долевого строительства

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется путем подписания сторонами ДДУ передаточного акта или иного документа о передаче, в котором указываются дата передачи, основные характеристики объекта долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон (ч. 1 ст. 8 Закона N 214-ФЗ).

При этом в случае несоответствия объекта долевого строительства установленным требованиям участник долевого строительства до подписания документа о передаче вправе потребовать от застройщика составления акта о таком несоответствии и отказаться от подписания документа о передаче до исполнения застройщиком обязанности по устранению недостатков в разумный срок, соразмерному уменьшению цены договора либо возмещению своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7, ч. 5 ст. 8 Закона N 214-ФЗ).

Последствия нарушения застройщиком срока передачи объекта или уклонения участника долевого строительства от его принятия

Если застройщик нарушил предусмотренный ДДУ срок передачи объекта долевого строительства, он обязан уплатить участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере двойной величины 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки начиная со дня, следующего после указанной в договоре даты исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ; п. 23 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Если участник долевого строительства уклоняется от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и в результате этого срок передачи, предусмотренный ДДУ, нарушен, застройщик освобождается от уплаты неустойки (пеней) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ).

Кроме того, в случае уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного ДДУ для передачи объекта долевого строительства, застройщик при определенных условиях вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Со дня составления такого документа риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства (ч. 6 ст. 8 Закона N 214-ФЗ).

Обратите внимание! С 03.04.2020 до 01.01.2021 не начисляется, в частности, неустойка (пени) за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства. В отношении соответствующих требований, предъявленных к застройщику ранее, предоставляется отсрочка (п. 1 Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 N 423).

Приняты изменения в законодательство о долевом строительстве и иные законодательные акты

Дата публикации

15. 07.2020

На официальном интернет-портале правовой информации опубликован Федеральный закон от 13.07.2020 № 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с Федеральным законом в законодательство об участии в долевом строительстве и иные законодательные акты Российской Федерации вносятся следующие изменения:

Изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

— залог земельного участка или права аренды (субаренды) теперь будет прекращаться со дня постановки на государственный кадастровый учет построенного объекта. Ранее, напомним, закон требовал передачи всех объектов долевого участия участникам строительства.

— денежные средства участников долевого строительства, внесённые на счет эскроу, будут перечисляться уполномоченным банком застройщику сразу после получения разрешения на ввод объекта, без предоставления сведений о регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства.

— вводится процедура возврата средств материнского капитала при расторжении ДДУ или кредитного договора.

— после передачи и постановки на государственный кадастровый учет объекта застройщик сможет подавать в Росреестр заявление о государственной регистрации прав собственности за участником строительства без доверенности.

— в перечень целевого использования денежных средств дольщиков добавлена возможность расходования средств для подготовки проектной документации и инженерных изысканий для строительства и реконструкции в границах земельного участка инженерных сетей для технического присоединения строящегося объекта и строительства объектов социальной инфраструктуры

— по расчетному счету возможно предоставление целевых займов другому застройщику, по отношению к которому застройщик является основным Обществом.

— нарушение срока ввода в эксплуатацию объекта застройщиком на срок три и более месяца больше не является основанием для отказа в выдаче ЗОСТа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Федеральным законом № 214-ФЗ.

— в проектную декларацию застройщиком теперь должны вноситься раз в месяц не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным.

— внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в ЕИСЖС сведений о вводе объекта в эксплуатацию;

— раскрытию информации застройщиком не подлежит место жительства физических лиц, входящих в одну группу с застройщиком. Достаточно будет указания гражданства, СНИЛС и ИНН.

— в составе информации о проекте строительства застройщик обязан дополнительно указывать:

• информацию о генеральном подрядчике;

• предельные параметры разрешенного строительства;

• срок передачи объекта долевого строительства участнику строительства;

• информацию о планируемом сроке погашения целевого кредита (займа).

— уполномоченный федеральный орган исполнительной власти (Минстрой РФ) наделяется правом установления обязательных квалификационных требований к участникам госзакупок, проводимых Фондом защиты прав дольщиков.

— вводится ряд требований к Единому реестру проблемных объектов, в частности, должна быть обеспечена возможность категорирования проблемных объектов по показателям:

• наличия или отсутствия заключенных ДДУ;

• наличия определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства ЖСК или застройщику в соответствии с Законом о банкротстве;

• отнесение проблемного объекта к объекту капитального строительства жилого назначения.

— основанием для исключения объекта из Единого реестра проблемных объектов является:

• ввод объекта в эксплуатацию;

• вынесения определения арбитражного суда о передаче Фонду защиты прав дольщиков прав на земельный участок с находящимся на нем объектом застройщика.

— органы прокуратуры получат доступ к ЕИСЖС в части, необходимой для осуществления прокурорского надзора.

Изменения в Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

— в деле о банкротстве застройщиков требования к необходимому стажу работы конкурсного управляющего на руководящих должностях в строительных организациях снижены с трех до двух лет, а управляющий должен будет пройти обучение по программе Фонда защиты прав дольщиков.

— у конкурсного управляющего появляется обязанность предоставления Фонду защиты прав дольщиков документов, включающего реестр требований участников строительства, итоги инвентаризации и прочее, в целях принятия решения о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства.

— фонд наделяется правом обращения в арбитражный суд с инициативой финансирования расходов застройщика с последующим возмещением таких расходов из конкурсной массы.

— изменениями дополняется порядком передачи прав Фонду защиты прав дольщиков застройщика на земельный участок в случае выплаты возмещения участникам строительства.

Изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации

— различие данных о площади построенного объекта капитального строительства не более чем на 5% согласно техническому плану не будет являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

— вводится требование об интеграции ИСОГД с ЕИСЖС.

Изменения в Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»:

— пенсионный Фонд будет вносить в регистр подробные данные об объекте недвижимости, приобретенном на средства материнского капитала.

— детализируется порядок возврата средств материнского капитала со стороны Фонда защиты прав дольщиков или уполномоченного банка при расторжении ДДУ.

Изменения в Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»:

— полномочия Фонда защиты прав дольщиков теперь распространяются и на защиту прав участников ЖСК.

— изменениями детализируется новый порядок урегулирования Фондом защиты прав дольщиков обязательств перед участниками строительства, а также выполнение функций застройщика и технического заказчика возлагается непосредственно на данный Фонд. Установлен механизм перехода прав на имущество застройщика к Фонду, а также порядок взаимодействия Фонда с участниками строительства.

— расчет рыночной стоимости равнозначного жилого помещения при выплате возмещения будет определяться на дату, которая не может быть ранее трех месяцев до даты принятия Фондом защиты прав дольщиков соответствующего решения.

— дополнен порядком реализации имущества застройщика, переданного Фонду защиты прав дольщиков в процедуре банкротства.

С полным текстом Федерального закона от 13.07.2020 № 202-ФЗ вы можете ознакомиться в прилагаемом файле.

Вопросы и ответы долевому строительству

Вопрос: Какую информацию должна содержать проектная декларация?

Ответ: Проектная декларация должна содержать две составляющие: информацию о застройщике и о проекте строительства. Содержание информации о застройщике включает в себя основные сведения о его статусе (т.е. является ли он юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем), сведения о государственной регистрации, об учредителях, проектную историю застройщика за три года, лицензионные данные, сведения о финансовом состоянии.

В информации о проекте строительства должны быть отражены цели, сроки и этапы строительства, данные об имеющемся разрешении на строительство, а также сведения о результатах государственной экспертизы проектной документации в случае ее проведения.Кроме того, данные о земельном участке и правах на него, данные проектной документации, касающиеся характеристик многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, сведения о подрядчиках и др. Застройщик обязан опубликовать проектную декларацию в средствах массовой информации или разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, причем с момента указанного опубликования до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства должно пройти не менее 14 дней.

Вопрос: Какие обязательные условия должен содержать договор участия в долевом строительстве?

Ответ: Предметом договора является строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. Сторонами договора являются застройщик и участник долевого строительства. Застройщик несет две основные обязанности: построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости в предусмотренный договором срок, а также передать соответствующий объект участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта.

У участника долевого строительства также имеются две основные обязанности: уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию. Помимо основных обязанностей сторон в договоре могут предусматриваться и дополнительные, определяемые сторонами.К числу существенных условий договора участия в долевом строительстве законодателем отнесены: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией. Очень важно при заключении договора правильно указать в нем объект долевого строительства, чтобы у органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также у самих сторон не возникло каких-либо разногласий и разночтений. Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации и государственной регистрации объекта недвижимости, в договоре участия в долевом строительстве необходимо указать технические характеристики и местонахождение объекта, достаточное для его идентификации, с указанием его строительного или иного номера и иных реквизитов, а также планируемую площадь объекта. Теперь что касается цены договора.

Она может быть изменена после его заключения, но только в случаях и на условиях, содержащихся в договоре. Уплата цены договора может быть произведена единовременно одним платежом или посредством нескольких платежей, периодичность которых устанавливается также договором. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику. В практике строительства часто возникают ситуации, когда строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок. В этом случае установлена определенная процедура действий.

Во-первых, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения срока направляет участнику долевого строительства информацию об изменении сроков строительства и предложение об изменении договора. При этом в данном предложении застройщику следует указать новый срок передачи объекта, а также срок ответа на свое предложение.

Во-вторых, соглашение об изменении договора участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Также важное условие договора — гарантийный срок на объект долевого строительства. Если стороны не предусмотрели в договоре иное, гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства дольщику. Гарантийный срок устанавливается договором, но не может составлять менее пяти лет.

Вопрос: Почему договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации?

Ответ: При государственной регистрации договоры участия в долевом строительстве проходят дополнительную проверку у государственного регистратора на предмет его соответствия закону. Кроме того, государственная регистрация обеспечивает публичность и достоверность информации о существующих правах и совершенных сделках, которая необходима всем сторонам, вступающим в отношения по поводу того или иного объекта недвижимости.

Кроме договоров участия в долевом строительстве, а также уступки прав требований по договорам, государственной регистрации подлежат изменения, вносимые в такие договоры.

Вопрос: Как происходит передача объекта долевого строительства от застройщика дольщику?

Ответ: На основании передаточного акта или иного документа о передаче. Из документа о передаче должно четко следовать, что одна сторона – застройщик — передает, а другая сторона — участник долевого строительства — принимает определенный объект долевого строительства.

Стороны указывают, в соответствии с каким договором производится передача объекта, а также соответствуют ли его состояние и качество условиям договора. Если имеются претензии к качеству объекта, их необходимо отразить в передаточном акте. До получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передача объекта долевого строительства не допускается.

Вопрос: Каким образом закон о долевом строительстве должен решает задачи по защите прав и интересов граждан, участвующих в долевом строительстве?

Ответ: Закон № 214-ФЗ называется «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Он призван защитить права и интересы граждан и юридических лиц, вкладывающих средства в строительство жилья на условиях долевого участия.

Снижение рисков участников долевого строительства обеспечено за счет установления обязанности застройщиков по раскрытию информации как о них самих, так и о проектах жилищного строительства (так называемая проектная декларация). Законом установлены обязательные условия, порядок заключения, изменения и исполнения договоров участия в долевом строительстве. Кроме того, существует обязательное условие учета договоров участия в долевом строительстве. Это сделано для того, чтобы исключить передачу прав на одну строящуюся квартиру одновременно нескольким лицам.

ключевых изменений в законе о долевом строительстве

¹ Часть 8.1 статьи 13 Закона о долевом строительстве

² Часть 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке

³ Часть 8.1 статьи 15.5 Закона о долевом строительстве, часть 7 статьи 13 Закона о фондах

⁴ Статья 10. 1 Закона о поддержке семьи

⁵ Часть 6 статьи 16 Закона о долевом строительстве

⁶ Пункт 3 части 3 статьи 18 Закона о долевом строительстве

⁷ Часть 4 статьи 19 Закона о долевом строительстве

⁸ Часть 1.3 статьи 23.1 Закона о долевом строительстве

⁹ Часть 1.4 статьи 23.1 Закона о долевом строительстве

¹⁰ Пункт 2.2 статьи 201.1 Закона о банкротстве

¹¹ Пункт 2.3 статьи 201.1 Закона о банкротстве

¹² Пункт 2.3-1 статьи 201.1 Закона о банкротстве

¹³ Пункт 3 статьи 201.13 Закона о банкротстве

¹⁴ Пункт 1 пункта 3 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве

¹⁵ Часть 6.2 статьи 55 Градостроительного кодекса

¹⁶ Пункт 4. 1 части 1, пункт 2.1 части 2 статьи 15 Закона о регистрации собственности

¹⁷ Пункт 4.2 части 1, пункт 2.2 части 2 статьи 15 Закона о регистрации собственности

¹⁸ Пункты 61-63 части 1 статьи 26 Закона о регистрации собственности

¹⁹ Часть 13-15 статьи 40 Закона о регистрации собственности

²⁰ Часть 3 статьи 66, часть 4 статьи 67 Закона о регистрации собственности

²¹ Часть 2, 2.1 статьи 13 Закона о фондах

²² Часть 11 статьи 13.3 Закона о фондах

²³ Часть 3.1-1 статьи 13.1 Закона о фондах

²⁴ Статья 13.4 Закона о фондах

Актуализированное положение в сфере долевого строительства недвижимости

Юридическая фирма «Пепеляев Групп» сообщает о внесении ряда изменений в Федеральный закон №214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. («Закон № 214-ФЗ») вступили в силу об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и другой недвижимости, а также внесены изменения в другие нормативные правовые акты. ^[1]

Ниже представлен краткий обзор нововведений в законодательстве в области долевого строительства.

1. Запрет на привлечение денежных средств физических лиц способами, не предусмотренными Федеральным законом от 27.07.2012 г.214-ФЗ распространен на нежилое помещение

До внесения указанных изменений запрещалось привлечение средств физических лиц способами, не предусмотренными Законом № 214-ФЗ, когда такие лица переходили в собственность на недвижимое имущество. Запрет установлен только в отношении жилых помещений в многоквартирных домах [2]

С 27 июня 2019 года запрет распространяется на все помещения (как жилые, так и нежилые) во всей недвижимости (многоквартирные дома и другие объекты). ^[3] Регламент введен с целью предъявления требований к застройщикам нежилых зданий, привлекающим средства от физических лиц. Требования аналогичны требованиям, предъявляемым к застройщикам многоквартирных домов.

Поправки призваны ограничить возможности девелоперов по обходу запрета путем строительства «единиц» (нежилых помещений) [4] вместо квартир (жилых помещений). В частности, по общему правилу застройщики паев будут обязаны использовать счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, для размещения средств, полученных от участников долевого строительства. ^[5]

2. Когда строительство невозможно завершить, компенсация, подлежащая выплате участникам долевого строительства, должна быть рассчитана на основе рыночной стоимости квартиры на дату выплаты компенсации

Постановление, действовавшее до 27 июня 2019 г., гласило, что в случае банкротства застройщика и невозможности завершения строительства компенсация, выплачиваемая общественной некоммерческой организацией «Фонд защиты прав граждан, участвующих в совместных проектах». Долевое строительство (далее — «Фонд») оценивалось на основе рыночной стоимости квадратного метра эквивалентного жилого помещения на момент заключения договора долевого строительства (далее — «ССС»). Федеральная служба государственной статистики рассчитала размер такой компенсации. ^[6]

В соответствии с принятыми изменениями размер компенсации будет определяться на основании отчета оценщика, привлекаемого Фондом, и исходя из рыночной стоимости эквивалентного жилого помещения на момент выплаты компенсации. ^[7] Возможность получить компенсацию также была предоставлена ​​лицам, которые приобрели нежилое помещение или парковочное место в рамках SCA.В этом случае размер такой компенсации будет равен цене, указанной в SCA. ^[8]

3. Застройщики, которым разрешено привлекать средства от участников долевого строительства, используя «старые механизмы» без каких-либо счетов условного депонирования, могут вернуться к использованию счетов условного депонирования

Согласно SCA, который предусматривает передачу жилых помещений, застройщик, которому было разрешено завершить строительство объекта недвижимости без использования счетов условного депонирования, должен внести взносы в компенсационный фонд. ^[9] Если вышеуказанное условие выполнено, разработчик может заключить такие SCA. Регистрирующий орган, который регистрирует такие SCA, проверяет, выполнил ли разработчик указанное выше обязательство. ^[10]

Начиная с 27 июня 2019 года, если разработчик не желает делать взносы в компенсационный фонд, он может вернуться к использованию счетов условного депонирования. Для этого необходимо внести изменения в заявление о раскрытии информации по проекту и внести поправки в Единую информационную систему жилищного строительства.Не разрешается использовать оба метода для привлечения средств от участников долевого строительства (в одних случаях заключать ДСС с внесением взносов в компенсационный фонд, а в других — с использованием счетов условного депонирования) одновременно в отношении одного и того же строящегося объекта.

4. Для регистрации SCA не требуется заявления о том, что разработчик и заявление о раскрытии информации о проекте соответствуют требованиям Закона № 214-ФЗ

Начиная с 27 июня 2019 года для государственной регистрации SCA больше не требуется предъявлять указанное заявление о соответствии. [11]

Если многоквартирный дом построен в соответствии с SCA, отчет по-прежнему требуется для привлечения средств от участников долевого строительства. [12]

5. Отклонение заявления о соответствии застройщика и заявления о раскрытии информации по проекту требованиям Закона № 214-ФЗ в отношении объектов, которые будут построены с использованием счетов условного депонирования

Начиная с 28 июня 2021 года будет отменено требование о том, что разработчики, привлекающие средства с использованием счетов условного депонирования , должны получить заявление о соответствии. ^[13]

С принятием вышеуказанных поправок девелоперам рекомендуется ознакомиться с содержанием таких поправок и учесть их при планировании и осуществлении деятельности по строительству недвижимости, финансируемой за счет средств участников долевого участия. долевое строительство.

Специалисты «Пепеляев Групп» готовы оказать комплексную юридическую поддержку девелоперам по любым вопросам, возникающим при строительстве объектов недвижимости и привлечении средств долевого строительства от участников.

[1] Данные изменения внесены Федеральными законами от 1 июля 2018 г. № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон« О долевом строительстве многоквартирных домов и иного недвижимого имущества, а также о внесении изменений в отдельные положения законодательства Российской Федерации »и некоторых других статьи законодательства Российской Федерации »и № 151-ФЗ от 27 июня 2019 года« О внесении изменений в Федеральный закон «О долевом строительстве многоквартирных домов и иного недвижимого имущества и о внесении изменений в отдельные положения законодательства Российской Федерации» и отдельные пункты законодательства Российской Федерации ».

[2] Статья 1 (2) Закона № 214-ФЗ (в тексте действует до 1 июля 2019 года).

[3] Статья 1 (1) (а) Федерального закона № 151-ФЗ.

[4] По российскому законодательству все помещения делятся на жилые и нежилые. В российском законодательстве нет определения термина «единица». Под «квартирами» обычно понимаются нежилые помещения, построенные и приобретенные для проживания.

[5] Статья 3 (1.2) (2) Закона № 214-ФЗ.

[6] Статья 13 (2) Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «Об общественной некоммерческой организации по защите прав граждан, участвующих в долевом строительстве, в случае несостоятельности (банкротства) застройщиков. и о внесении изменений в отдельные статьи законодательства Российской Федерации ».

[7] Статья 13 (9) (с) Федерального закона № 151-ФЗ.

[8] Статья 13 (9) (г) Федерального закона от 28.07.2012 г.151-ФЗ.

[9] Статья 3 (4) Закона № 214-ФЗ.

[10] Статья 48 (3) Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества».

[11] Статья 10 (2) (а) Федерального закона № 151-ФЗ.

[12] Статья 3 (2) Закона № 214-ФЗ. Обратите внимание, что если застройщик получает средства от физического лица, если последнее принимает право собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, но не имеет заявления о соответствии, это может привести к административной ответственности застройщика и штрафу в размере от 500000 до 1000000 рублей (статья 14. 28 (1) Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях). Данное правонарушение также может служить основанием для привлечения к уголовной ответственности, если такое правонарушение совершено в крупном или особо крупном размере (статьи 200.3 (1) и 200.3 (2) УК РФ). Законодательный орган также наложил запрет на размещение рекламы, связанной с привлечением средств участников долевого строительства, если не было получено такое заявление о соответствии (ст.38-ФЗ «О рекламе» от 13 марта 2006 г.). Несоблюдение запрета может повлечь за собой административную ответственность за нарушение законодательства о рекламе и штраф от 100 000 до 500 000 рублей для юридических лиц (ст. 14.3 (1) Кодекса об административных правонарушениях).

[13] Статья 1 (8) (д) Федерального закона № 151-ФЗ.

Есть ли штраф за нарушение сроков строительства? Неустойка застройщика: судебная практика.

Рынок долевого строительства кардинально изменился за последние несколько лет. Ненадежные компании и фирмы-однодневки покинули эту сферу, оставив после себя целую армию обманутых инвесторов в недвижимость. Сегодня основными игроками являются крупные строительные корпорации, дорожащие своей репутацией. Федеральный закон, принятый в 2004 году, с каждым годом повышает степень ответственности разработчиков, предъявляя к ним все более жесткие требования. В настоящее время держатели акций имеют более высокую степень защиты, чем раньше. Однако невыполнение застройщиками взятых на себя обязательств сегодня не редкость, наиболее частым нарушением 214 ФЗ является задержка сдачи объекта строительства.Какова ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома по 214 ФЗ и что должен предпринять акционер, столкнувшись с такими обстоятельствами?

Как узнать из договора, когда наступает крайний срок передачи объекта

Долевое строительство по-прежнему является довольно рискованным направлением. Срок реализации проекта — это не месяцы, а годы ожидания, в течение которых может произойти много разных событий: задержка строительства объекта, приостановка строительства, у застройщика могут возникнуть финансовые проблемы, которые закончатся банкротством. Сегодня 214 ФЗ страхует дольщиков практически от всех видов рисков, но для реализации своих прав необходимо их знать. Большинство граждан не представляют, какие гарантии им дает закон, и руководствуются только дошкольным образовательным учреждением, которое подписывают с застройщиком.

Между тем, законом не предусмотрено единой формы документа. Каждый девелопер разрабатывает свой собственный контракт и вправе включать в него любые положения, не противоречащие закону.Практически в каждом контракте есть множество подводных камней, завуалированных формулировок и невыгодных для дольщиков условий, в частности, по срокам сдачи дома.

Согласно закону, застройщик обязан своевременно передать жилье акционеру в соответствии со сроком, указанным в договоре. 214 Федерального закона предусматривает ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома. Несоблюдение сроков строительства и несоблюдение сроков передачи объекта грозит строителям внушительными штрафами.

Но кто хочет платить из своего кармана за соблюдение сроков? И девелоперы, а точнее штатные юристы компании, начинают придумывать условия, позволяющие им если не уйти от ответственности, то хотя бы отложить ее наступление.

В договоре указана не точная дата передачи объекта, а примерная, например, 4 квартал 2018 года или «через три месяца после принятия дома госкомиссией». Это прямо не противоречит закону, но акционеру очень невыгодно.В первом случае крайним сроком, по истечении которого может быть взыскана неустойка, будет 31 декабря 2018 года. Во втором случае акционеру необходимо узнать, когда дом был принят госкомиссией, подождать три месяца, указанные в договоре, и только после наступления этой даты рассчитать штраф.

В связи с этим юристы советуют: перед подписанием документа обязательно показать его профессионалу, который сможет обнаружить скрытые условия, ущемляющие права дольщиков.

Ответственность строительной компании за невыполнение сроков строительства

Федеральный закон направлен в первую очередь на защиту слабых сторон — простых граждан. Поэтому штрафы девелопера по 214 ФЗ очень впечатляют. При грамотных и последовательных действиях по долгому ожиданию своей квартиры акционер может получить от строительной компании немалую сумму компенсации.

За нарушение срока передачи объекта застройщик выплачивает участнику пеню (1/150 ставки ЦБ от полной стоимости DDU за один прогнозируемый день).Если просрочка повлекла за собой дополнительные расходы, например, гражданин был вынужден на это время снять другую квартиру, то и эти убытки акционера должны быть возмещены. При решении вопроса в суде застройщик также может взыскать моральную компенсацию, штраф в размере 50% от общей суммы требований, заявленных в иске, услуги юриста и судебные издержки.

Действия акционера зависят от того, насколько застройщик задержал передачу объекта. Есть несколько вариантов развития событий.Рассмотрим каждую из них отдельно.

Штраф за несвоевременную сдачу объекта

Застройщик обязан за месяц до указанного срока уведомить участников о готовности передать жилье. Если по какой-либо причине срок строительства затягивается, он должен сообщить об этом акционеру заранее (за 60 дней до даты передачи) и предложить ему подписать договор о продлении срока. Согласиться или не подписывать этот документ — дело каждого гражданина; закон не обязывает его это делать.Стоит только учесть, что, подписывая договор, акционер не может требовать неустойку, поскольку согласился продлить срок строительства.

Юристы не рекомендуют гражданам подписывать договор с застройщиком, отправленный последним по истечении установленного в договоре срока сдачи дома. В этом случае акционер ничего не получит, но может потерять предусмотренные законом штраф и компенсацию.

Если акционер не согласен на продление договора или вообще не получил сообщения от девелопера с предложением заключить договор, рекомендуем придерживаться следующей процедуры:

1. Подать претензию в строительная компания, в которую можно подать иск о выплате неустойки и покрытии ваших расходов.
2. Если результат отрицательный, подать в суд на разработчика.

В обоих случаях нужно самому.

Если с даты, указанной в договоре, прошло более двух месяцев, когда застройщик должен был передать жилье участнику, акционер может инициировать процедуру прекращения дошкольного образования. Для этого достаточно просто отправить уведомление строительной компании о том, что участник проекта отказывается от дальнейшего выполнения условий договора.

При этом застройщик должен не только вернуть все свои средства гражданину, но и заплатить проценты за пользование чужими деньгами (1/150 ставки ЦБ за одни сутки). Причем штраф рассчитывается на весь срок действия договора. DDU считается отмененным с момента отправки уведомления.

Акционер должен позаботиться о том, чтобы отправка письма была задокументирована. Все подробности этой процедуры можно найти в статье. Закон дает девелоперу двадцать рабочих дней с момента отправки письма для расчетов с акционером.

Самая неприятная ситуация для акционера — когда дом практически не строится, а строительство на объекте частично или полностью заморожено. В этом случае также предусмотрена ответственность разработчика за DDU. Если акционер видит, что строительство того стоит, он может потребовать расторжения договора, подав соответствующее заявление в суд.

При рассмотрении дела в суде гражданин также может рассчитывать на неустойку и другие возмещения, причитающиеся ему по закону.После принятия решения у разработчика есть десять рабочих дней на его исполнение. Если строительная компания вовремя не вернет деньги, то на следующий день после последнего срока погашения на эту сумму также начинают начисляться проценты за пользование чужими деньгами.

Как видите, 214 ФЗ предусматривает для застройщиков достаточно высокую степень ответственности за просрочку сдачи дома. Однако, несмотря на то, что закон для всех разработчиков одинаковый, в каждом случае есть свои нюансы.Решение, подходящее для одной ситуации, неприемлемо при других жизненных обстоятельствах. Поэтому, прежде чем принять то или иное решение, собственнику недвижимости следует проконсультироваться с опытным юристом.

Общество защиты прав акционеров — это не просто название, наши юристы действительно всегда на стороне акционеров и защищают их всеми законными способами. Мы очень давно работаем в этой сфере, поэтому изучили все приемы, которые используют разработчики, чтобы избежать ответственности.Поможем разрешить споры любой сложности со строительными компаниями и взыскать с них максимальную компенсацию. В разделе вы найдете все наши координаты, по которым вы можете нас найти.

Участвуя в долевом участии в частном строительстве, многие граждане опасаются потери своих денег. Это напрасно, так как сейчас эта сфера строго регулируется законом и контролируется Роспотребнадзором.

Закон максимально защищает права граждан, а в судебных процессах всегда преимущественно на их стороне.Но все же инциденты бывают, и они больше связаны с несоблюдением срока поставки, прописанного в договоре. Как покупатель может оказаться в такой ситуации? Стоит ли разрывать договор, как требовать компенсацию неустойки? Подробнее об этом позже в нашей статье.

Ответственность за нарушение сроков строительства

Санкции за срыв планов по сдаче частного жилого дома регулируются соответствующим федеральным законом и о защите прав потребителей.

Сроки строительства новостройки должны быть указаны в договоре долевого частного строительства жилого частного дома — это условие закреплено в законодательстве и при отсутствии данного пункта договор просто не будет зарегистрирован в Государственный реестр.

Расчет штрафов за нарушение сроков строительства

Неустойка за нарушение сроков строительства жилья составляет одну трехсотую часть рефинансируемого тарифа ЦБ РФ на день выдачи.

Сумма рассчитывается на основе контрактной цены и выставляется за каждый день неисполнения обязательств. Физическим лицам, участвующим в частном строительстве на долевой основе, штраф уплачивается в двойном размере.

Штрафы за нарушение сроков строительства по закону

Штрафы за несоблюдение срока завершения строительства объекта — это штраф, который взимается в соответствии с законом о долевом частном строительстве. Его ставка фиксированная и составляет одну трехсотую рефинансируемого тарифа ЦБ РФ.

Штраф или неустойка взимается за каждый день просрочки, который отсчитывается с даты сдачи новостройки, указанной в контракте. Для граждан штраф должен быть оплачен в двойном размере. А также в претензии покупатель может потребовать возмещения материального и морального ущерба, причиненного несвоевременной сдачей частного дома. Как правило, эти суммы взимаются только в судебном порядке.

Чем грозит задержка строительства по ДДУ?

Нарушение девелопером сроков сдачи объектов по договору долевой частной застройки грозит ему следующими санкциями:

• начисление пени за просрочку завершения строительства частного дома и передачу его покупателю;
• требование покупателя к застройщику о возмещении причиненного ущерба, например, его стоимости аренды или моральной компенсации;
• желание покупателя расторгнуть договор в одностороннем порядке с выплатой уже уплаченных денежных средств, штрафов и компенсации морального или материального ущерба.

Принимая решение о расторжении договора, стоит серьезно задуматься. Деньги вернут, но и квартира пропадет. Может быть, выгоднее подождать и согласиться на перенос срока, а после получения заказа на квартиру в новостройке потребовать компенсацию нанесенного ущерба и уплату штрафа.

Как я могу уведомить застройщика о претензии на штраф?

Для этого необходимо составить претензию и подать ее лично или отправить заказным письмом с уведомлением.При подаче претензии необходимо на своей копии проставить номер входящего документа. Если нет ответа на иск, вы можете обратиться в суд.

Размер штрафа за нарушение сроков сдачи объекта долевого строительства

Задержка строительства по договору с долевым участием может возникнуть в результате:

• отсутствие средств;
• изначально планировались нереальными, но привлекательными для инвесторов условиями сдачи новостройки;
• банкротство компании, что очень огорчает покупателей, так как добиться возврата денег и компенсации в этом случае нереально;
• проблемы со сдачей многоквартирного дома в эксплуатацию по договору долевого участия, которые необходимо решить и это влияет на дату передачи объекта покупателю.

Exist две даты сдачи объекта:

Первая дата — это дата сдачи в эксплуатацию, а это значит, что дом подключен к электричеству, газу, подведена вода. Все организации имеют разрешительную документацию, в этом доме можно въезжать и жить;

Вторая дата — это уже для покупателя. Осуществляется передача акционеру жилья в новостройке (оформление заявки на заселение).

Вторая дата определяется в контракте несколькими способами:

• Не позднее определенной календарной даты;
• За указанный квартал.В этом случае конечной датой истечения времени в данном случае будет последняя календарная дата в квартале;
• После ввода дома в эксплуатацию необходимо указать эту дату, а также срок передачи квартиры акционеру после ее наступления.
• Например, в течении 20 дней после сдачи объекта в эксплуатацию.

Обтекаемые фразы не работают. Без конкретной даты в договоре он просто не будет зарегистрирован в Госреестре.Это закон. И такие неточные формулировки точно не проходят в суд.

Размер штрафа или неустойки по закону зависит от:

• От количества дней просрочки;
• Общая стоимость жилья в новостройке;
• Покупатель — физическое или юридическое лицо. Для граждан законодательством предусмотрен двойной тариф штрафа;
• Сумма рефинансируемого тарифа ЦБ РФ на момент начисления пени.

Штраф рассчитывается в размере одной трехсотой тарифа, для граждан — ста пятидесяти (двойной тариф).

Практически в каждой строительной компании есть юридический отдел или хотя бы один штатный юрист. По этой причине Застройщик, защищая свои интересы в суде, не будет нести никаких затрат, а специалисты (специалисты), разбирающиеся в тонкостях данной области законодательства и неоднократно защищавшие свою компанию от подобных претензий Акционеров, будут защищать против вашего иска.К счастью, специальный закон об отношениях между Акционером и Девелопером обеспечивает существенную защиту слабой стороне (Акционеру), и это не может не отражаться в судебной практике. Но, несмотря на это, бороться с «акулами» их бизнеса непросто и, конечно, желательно действовать через профессионального юриста.

Мы определили основные аргументы, которые использовал Разработчик в своих возражениях / ответах на исковые заявления о взыскании неустойки.Эти аргументы не являются исчерпывающими, однако чаще всего их используют разработчики.

• Несоразмерная неустойка .

Итак, в большинстве случаев юристы строительной компании ссылаются на статью 333 Гражданского кодекса, согласно которой, если штраф явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, то суд имеет право уменьшить штраф.

Неизбежно будет констатировано, что якобы не имеет существенных негативных последствий для истца .

Застройщик обязательно сошлется на правовые позиции Верховного суда (например, пункт 42 сознательного решения пленума Верховного суда и Высшего арбитражного суда »по некоторым вопросам, связанным с применением части 1 ГК РФ. Российской Федерации »- при оценке последствий нарушенного обязательства могут быть приняты во внимание обстоятельства, не связанные напрямую с последствиями нарушенного обязательства.) Конституционного Суда (например, выраженные в определении юридического Положение Конституционного Суда от 21 декабря 2000 г.263-0 о необходимости баланса между применяемой мерой ответственности и оценкой фактического размера ущерба).

Если Застройщик просрочил срок передачи помещения, он может сослаться на то, что строительство — дорогостоящий и сложный процесс, который осложняется различными факторами, такими как недостатки проектной документации и т. Д. Таким образом, Строительная компания пытается снять с себя ответственность за неисполнение обязательств. Действительно, вполне возможно, что компания не виновата в задержке строительства; Тем не менее, необходимо понимать, что Гражданский кодекс определяет предпринимательскую деятельность как деятельности, осуществляемой на свой страх и риск.

Кроме того, размер неустойки определяется Федеральным законом № 214 в размере 1/300 (для юридических лиц) или 1/150 (для физических лиц), вступающих в силу на день уплаты неустойки по рефинансированию. курс ЦБ РФ. Рефинансирование по установленной ставке, по сути, представляет собой наименьшую сумму денежных сборов с пользователей в российской экономике, что является общеизвестным фактом. Следовательно, уменьшение неустойки ниже ставки рефинансирования возможно только в экстренных случаях, и по общему правилу нельзя допускать , так как эта сумма неустойки не может быть явно несоразмерной последствиям задержки выплаты средств.

Постановлением Пленума об ответственности за нарушение обязательств 2016 года предусмотрено, что уменьшение штрафа в случае, если нарушителем является Компания, допускается только в исключительных случаях.

1. Переход ответственности за просрочку на Участника долевого строительства.

Данный способ заключается в том, что Застройщик отправляет акционеру сообщение о том, что квартира готова к передаче. После этого последний, осмотрев объект строительства и выявив недостатки (например, не работает лифт, поврежден стеклопакет и т. Д.)) отказывается принять квартиру до устранения недостатков. Федеральный закон № 214 разрешает Участникам долевого строительства отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком своих обязательств в случае выявления в объекте недостатков, ухудшающих его качество и делающих объект непригодным для использования, предусмотренного законодательством. договор. Застройщик устраняет недостатки, но передача квартиры происходит по истечении срока, указанного в договоре, и Застройщик отвечает на требование о взыскании неустойки, чтобы объект долевого строительства был готов, а Участник уклонился. недобросовестное принятие.

Бывают и такие махинации: компания требует подписать дополнительное соглашение об отсрочке. Вы, естественно, отказываетесь, после чего Застройщик отсекает, что в этом случае не сразу подпишут передаточный акт. А в суде юрист компании ссылается на ваше уклонение от приема квартиры. Так поступает, например, один из крупнейших девелоперов.

Часто Застройщик оформляет односторонний передаточный акт, который довольно сложно оспорить в суде.

Таким образом, необходимо направить корреспонденцию (письма о несогласии, дефектные заявления) в юридические адресные компании, где со ссылками на договор и фрагменты вы описываете, почему вы имеете право не принимать объект. Кроме того, желательно фиксировать все обнаруженные недостатки (с помощью видео / фотосъемки), чтобы иметь доказательства против такой стратегии Разработчика.

1. Формулировка «ориентировочный срок» в договоре.

В случае просрочки выполнения обязательства по передаче помещения в срок, указанный в договоре, Застройщики охотно ссылаются на то, что срок завершения строительства не определен.

Например, в контракте указывается «предполагаемая дата завершения в первом квартале 2016 года». Эту формулировку разработчик использует в суде, доказывая, что имеет право в одностороннем порядке изменить условия. Это не так, поскольку крайний срок передачи объекта Акционеру является обязательным условием договора (п. 4 ст. 4 Федерального закона № 214).

1. Размер неустойки был рассчитан истцом неверно.

Обычно этот аргумент используется вместе с другими.

Например, Ответчик представляет встречный расчет, согласно которому он рассчитывает неустойку не по ставке рефинансирования, установленной на момент начала судебного разбирательства, а по ставке, действовавшей в другой период (на момент начала просрочка исполнения обязательства при заключении договора или за каждый период просрочки). Если разница составляет 1 процент, а просрочка большая, то сумма все равно будет значительной, по этой причине необходимо предоставить в суд подробный расчет неустойки, что мы и делаем.

1. Обстоятельства непреодолимой силы.

Статья 401 Гражданского кодекса устанавливает, что лицо несет ответственность за неисполнение обязательства, если оно не докажет, что надлежащее исполнение было невозможно из-за форс-мажорных обстоятельств, то есть чрезвычайных и неизбежных обстоятельств. Как правило, стороны указывают в договоре, что следует учитывать при таких обстоятельствах.

Часто разработчик ссылается на эту норму и в качестве основания для ее применения указывает, например, необходимость согласования новых технических условий на производство работ.

Так, Застройщик ООО «ОблТоргУниверсал» (Комстрин) в судебном разбирательстве ссылается на неправомерный отказ Администрации в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и решение Арбитражного суда, который своим решением подтвердил незаконность отказа. Позиция компании убедительна, однако юрист-специалист должен знать, что для привлечения человека к гражданской ответственности необязательно, чтобы застройщик был виноват. В конце концов, он мог предвидеть все последствия и указать в договоре разные сроки.Более того, Застройщик вправе потребовать от Администрации возмещения суммы уплаченного им штрафа Акционеру в так называемом регрессе.

1. Задержка процесса.

Строительная компания заинтересована в затягивании судебного разбирательства, потому что:

Во-первых, позволяет выводить активы;

Во-вторых, такая тактика истощает противника, в результате чего последний становится более склонным к заключению мирового соглашения на невыгодных условиях.

Итак, Застройщик «заваливает» суд ходатайствами, например, о проведении ненужной строительной экспертизы или о переносе процесса. Он может подать встречный иск, привлечь к разбирательству третьих лиц, но все эти действия преследуют одно — затягивание вашего дела.

Противодействием данному аргументу могут быть упомянутые выше ссылки на недобросовестное поведение (теперь со стороны Разработчика) и злоупотребление процессуальными правами.

Таким образом, необходимо быть готовым к контратакам со стороны Строительной компании.Для благоприятного разрешения вашего дела рекомендуем обратиться к юристу.

Для многих участников долевого строительства, вложивших свои кровные деньги в строящееся жилье, несоблюдение сроков сдачи дома оборачивается материальными потерями. Сайт «РИА Недвижимость» расскажет, как заставить девелопера выплатить акционеру компенсацию за каждый день просрочки.

Право на компенсацию

Если застройщик нарушил условия передачи жилья соинвестору, участник долевого строительства имеет полное право требовать неустойку.Это право закреплено Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Мера ответственности за такое нарушение предусмотрена за любую задержку, независимо от ее продолжительности, начиная с одного дня. Точный срок передачи объекта долевого строительства от застройщика к соинвестору прописан в договоре, заключаемом обеими сторонами.Следовательно, отсрочку следует отсчитывать с даты, указанной в договоре.

Важно помнить, что по закону девелопер может передать жилье акционеру только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (или иного объекта долевого строительства). Но для того, чтобы уложиться в сроки передачи объекта, застройщики иногда обманывают и приглашают дольщиков получать ключи от квартир без разрешения. Однако передача участникам долевого строительства квартир в не сданном в эксплуатацию многоквартирном доме является прямым нарушением федерального закона.

Соглашаясь с такими условиями, соинвесторы рискуют: получив ключи, они не смогут оформить право собственности, а подписанный ими акт приема-передачи объекта недвижимости может быть признан недействительным. Вместе с застройщиком акционер будет признан виновным в эксплуатации объекта строительства без разрешения на въезд, что является административным правонарушением. Да и квартиру в таком доме нельзя использовать для проживания: управляющие компании не принимают в работу официально недостроенные объекты (а без разрешения на вход дом будет считаться недостроенным даже при полной подготовке).

Сумма требования

Сумма неустойки, которую застройщик юридически обязан выплатить соинвестору в случае несоблюдения срока, рассчитывается по следующей схеме: за каждый день просрочки, 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, необходимо умножить на цену квартиры, указанную в договоре.

В случае, если участник долевого строительства является физическим лицом, предусмотренная неустойка (неустойка) уплачивается застройщиком в двойном размере.Кроме того, потерпевшая сторона имеет право требовать возмещения убытков сверх неустойки: например, возмещения расходов на аренду.

А поскольку помимо закона об участии в долевом строительстве, в отношениях между застройщиком и гражданами-соинвесторами, а также действует закон о защите прав потребителей, дольщики имеют возможность взыскать компенсацию за причинение морального вреда. .

Без суда и следствия

Иск о выплате неустойки за срыв сроков передачи жилья следует в первую очередь адресовать застройщику.Возможно, вопрос удастся решить во внесудебном порядке.

Для этого необходимо отправить застройщику предложение о добровольной уплате штрафа. Закон не предусматривает особых требований к рассмотрению такого обращения. Желательно направить предложение в письменной форме, с приложением копий документов, ценным письмом с уведомлением и списком приложений (для последующего предъявления подтверждающих документов в суде).

Рассмотрев претензию, по взаимному соглашению сторон застройщик может добровольно оплатить соответствующую сумму.

Если застройщик проигнорирует досудебную апелляцию с требованием уплаты причитающихся сумм, то дело придется решать в суде. При этом за отказ девелопера добровольно удовлетворить требования потребителя соинвестор сможет взыскать с застройщика штраф.

Акционеры имеют право обратиться в суд общей юрисдикции по месту нахождения застройщика или, как и во всех спорах о защите прав потребителей, в суд по месту жительства.

Участник долевого строительства, действующий по 214 закону, имеет хорошие перспективы в суде. В случае подтверждения факта нарушения сроков передачи объекта долевого строительства соинвестору суд обяжет нарушившего застройщика уплатить штраф.

Кстати, с практической точки зрения соинвестору лучше подать индивидуальный иск, а не коллективный сразу от нескольких затронутых дольщиков. Рассмотрение индивидуального спора предпочтительнее, так как чем меньше сторон будет вовлечено в дело, тем быстрее дело будет рассмотрено судом.Кроме того, в российском законодательстве и судебной практике пока не выработаны эффективные механизмы рассмотрения коллективных исков, отмечают эксперты.

Подготовка документов

При подаче исковых требований к застройщику или в суд следует вооружиться необходимым пакетом документов. Он должен включать:

Договор на участие в долевом строительстве,

Дополнительные соглашения к договору (при наличии), если они регулируют срок передачи объекта участнику долевого строительства,

Документы, подтверждающие исполнение обязательств участника долевого строительства за плату,

Документы, подтверждающие обращение к застройщику с предложением добровольно выполнить требования по уплате пени.

Алексей Коневский, партнер «Пепеляев Групп»

Сегодня строительные организации обязаны выполнять сроки реализации проектов многоквартирных домов, в которые они вложили финансовые вложения участниками долевого строительства.

Есть много разных нюансов, на которые нужно обращать внимание при заключении договоров о дошкольном образовании. Вы должны внимательно прочитать их все. Это поможет избежать всевозможных проблем в будущем.

Если строительная организация не выполняет взятые на себя обязательства, к ней применяются определенные штрафные санкции в соответствии с нормами законодательства.

Одно из них — это возмещение застройщика неустойки в размере соответствующей суммы. Способ взыскания денежной компенсации (неустойки) снова определяется законодательством Российской Федерации.

Предварительное ознакомление акционера с нормами законодательства поможет самостоятельно обезопасить его и защитить свои права.

Характеристики:

Штраф с застройщика по договору цессии составляет:

1. Если у гражданина на руках договор цессии, в котором указано, что срок завершения строительства, например, 02.02.2017 , то ему нужно увидеть, что написано в соглашении о долевом участии. В этом документе может быть другая дата. Например, в контракте указано, что строительная компания обязана передать недвижимость в течение одного года после завершения строительства.
2. В этом случае штраф должен быть рассчитан с 02.03.2018. Не требуйте слишком больших сумм в пользу компенсации морального вреда. Как правило, завышенные требования не выполняются.

Взыскание неустойки с застройщика: решение суда

В соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» строительная организация обязана передать недвижимость акционеру не позднее срока, указанного в договор и должен быть единым для всех участников дошкольного образовательного учреждения, которым застройщик обязан передать объекты, входящие в состав многоквартирного дома, имеющего отдельный вход с выходом на общую территорию.

В случае невыполнения срока передачи квартиры акционеру, указанного в договоре, застройщик уплачивает гражданину, участвующему в дошкольном образовательном учреждении, штраф в размере одной трехсотой ставки рефинансирования. Центральный банк Российская Федерация.

(PDF) От долевого строительства к проектному финансированию

IOP Conf. Серия: Наука о Земле и окружающей среде 751 (2021) 012155

подсчет по количеству сложных объектов.В 2018 году их было 836 [10]. Более того, стоит отметить

, что эта цифра только увеличивается, и в 2019 году было 894 сложных объекта [9].

Эти обстоятельства вынудили реформировать модель долевого строительства и внедрить схему финансирования проекта

[10]. 25 октября 2017 года на встрече с членами Правительства

Президент Российской Федерации установил трехлетний срок отказа от модели долевого строительства

.21 декабря 2017 г. Правительством Российской Федерации разработана дорожная карта

для поэтапного замещения средств граждан заемными средствами кредитных организаций [11].

«Дорожная карта направлена ​​на минимизацию риска для участников долевого строительства на

с использованием механизма эскроу счетов и (или) иных видов специальных банковских счетов, защищающих

прав граждан — участников долевого строительства. — и замещение средств граждан банковскими кредитами.

Привлечение банков снизит риск потери денежных средств граждан »[11].

Дорожная карта от 21 декабря 2017 года установила три этапа перехода: на подготовительном этапе

должна быть создана нормативная база для перехода от долевого строительства к модели проектного финансирования

; на переходном этапе договоры долевого участия должны заключаться как по старой схеме

, с привлечением дольщиков, так и с использованием механизма условного депонирования; на заключительном этапе

(с 1 июля 2019 г. по 31 декабря 2020 г.) все договоры долевого строительства

должны быть заключены с использованием механизма эскроу-счета (к четвертому кварталу 2020 года более

95% всех сделок будет осуществляться по схеме финансирования проекта) [10].

Счет условного депонирования — это специальный счет, на котором средства хранятся в доверительном управлении, пока две или более сторон

завершают транзакцию. Концепция финансирования проекта может быть определена как вид долгосрочного (не менее

3 года) финансирования инвестиционного проекта в форме кредита, источником погашения которого является

мент. доход от использования или продажи имущества, созданного и (или) приобретенного в рамках инвестиционного проекта

[12].

Внесены изменения в Федеральный закон от 28.07.2012 г.214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. В частности, ужесточены требования к девелоперам

. Согласно этим требованиям, девелопером может быть

компания, имеющая разрешение на ввод в эксплуатацию не менее 10 000 м2 многоквартирных домов и имеющая не менее

опыта работы в сфере жилищного строительства. Проектная документация должна быть оформлена вне зависимости от этажности строящегося объекта. Застройщик может использовать только

целевых займов.Застройщик не имеет права предоставлять займы и выпускать ценные бумаги, кроме акций,

и приобретать ценные бумаги. Застройщик не может создавать коммерческие и некоммерческие организации, пар-

участвовать в этих организациях и заключать договоры, не относящиеся к проекту долевого строительства

.

С 1 июля 2018 года требования к органам управления девелопера стали более строгими

. Вместо банковских гарантий или страхования гражданской ответственности застройщик обязан внести

взносов в компенсационный фонд в размере 1.2% от стоимости долевого участия

договора до государственной регистрации договора [10]. Ужесточены требования к прозрачности информации разработчика

.

Текущие условия в строительном секторе и обострение конкуренции увеличили потребность

в эффективном управлении строительными компаниями, поскольку в России наблюдались противоречивые

тенденции развития строительной отрасли, что порождало возникновение рискованных ситуаций.

и повлияли на финансовую устойчивость предприятий (увеличение количества просроченных счетов

, уменьшение объема инвестиций и т. Д.) [13]. На использование средств дольщиков по объектам, введенным после 1 июля 2018 г., введены дополнительные ограничения

. Минеральные расходы застройщика (аренда, реклама, заработная плата, банковские услуги, связь и т. Д.) Не могут превышать

.

10% от стоимости строительства.

В 2018 году Минстрой РФ разработал Стратегию развития строительной отрасли до 2030 года. Согласно этой стратегии, одна из приоритетных целей

в сфере жилищного строительства на период до 2030 года — создать условия для увеличения годового объема жилищного строительства с

до 120 миллионов квадратных метров.Основным катализатором этого роста на

, по мнению Министерства строительства, должны стать счета условного депонирования и увеличение гарантий девелопера на

по 214 ФЗ. Что нужно знать о сроках перевода и форс-мажоре

Этой статьей начинается серия статей о первичном рынке жилья. И хочу начать с правовой основы продажи квартир в новостройках — 214 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. , регулирующего отношения сторон по привлечению денег на строительство и возникновению прав на квартиры от дольщиков.В этой статье мы разберемся с ключевыми моментами этого закона и способами обхода его положений разработчиками.

До вступления в силу 214-ФЗ 1 марта 2005 года застройщики, как правило, начинали строительство, как только получили доступ к строительной площадке, одновременно с выдачей разрешительной документации. При этом квартиры начали продавать с самых ранних стадий строительства. финансирование требовалось, чтобы построить дом. Цена квадратного метра была существенно ниже «квадрата» на вторичном рынке, что сделало покупку квартиры в новостройке очень выгодным, хотя и очень рискованным мероприятием.

Нередки случаи, когда какая-то фирма ограждала рога и копыта для видовой строительной площадки и имитировала бурные строительные работы по выемке котлована и фундамента. На этом этапе квартир было продано по максимуму, причем некоторые из них дважды-трижды, а затем строительство было заморожено, компания обанкротилась, а дольщики остались без денег и без квартиры. Все помнят печально известную строительную пирамиду под названием «Социальная инициатива».

Когда накопилось изрядное количество обманутых дольщиков, законодатели написали Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты. Российской Федерации », призванная защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков. Теперь разберемся с его основными положениями (полный текст можно скачать здесь).

Итак, переведем с депутатского на русский основные положения 214-ФЗ:

1.Привлечение денежных средств для строительства возможно ТОЛЬКО по договорам долевого участия (часть 1 статьи 1) или «в случаях, когда это предусмотрено законодательством Российской Федерации о жилищно-сберегательных кооперативах» (часть 2 статьи 1).

Все остальные схемы (схема выставления счетов, предварительный договор купли-продажи) хоть и имеют место быть, в обход 214-ФЗ, то есть от лукавого. Серые схемы Мы разберем продажи новостроек в отдельной статье, поэтому не забывайте подписываться на обновления сайта!

2.Застройщик может начать сбор средств на строительство при одновременном выполнении следующих условий:

1) получено разрешение на строительство,

3) прошла государственная регистрация права собственности или аренды земельного участка, на котором будет построен дом.

Некоторые девелоперы, не выполнив эти условия, начинают сбор средств по предварительным договорам долевого участия без государственной регистрации, что тоже от лукавого.

3. Договор долевого участия считается заключенным с момента государственной регистрации. Договор, подписанный сторонами, но не зарегистрированный, не считается заключенным. Иногда разработчик предлагает подписать контракт и отложить его до тех пор, пока не накопится пул контрактов, которые будут одновременно отправлены на регистрацию. Как вы понимаете, это от лукавого.

Застройщик также вправе принять деньги по договору только после заключения (т.е. государственная регистрация) договора долевого участия, хотя большинство девелоперов поступают наоборот.

4. Договор долевого участия должен содержать в обязательном порядке:

1) определение объекта передачи акционеру (здание или почтовый адрес дома, номер секции, этаж, расположение квартиры на плане этажа, площадь проекта),

2) срок передачи объекта акционеру,

3) цена, срок оплаты и порядок оплаты акционером,

4) гарантийный срок на объект.Гарантийный срок на объект не может быть менее 5 лет.

При отсутствии хотя бы одного пункта договор не считается заключенным. Условия договора, согласно которым застройщик снимает с себя ответственность за качество строительства, признаны недействительными 214-ФЗ.

5. Цена договора может быть изменена по соглашению сторон после регистрации договора, если договором предусмотрена такая возможность, а также случаи и условия изменения.

На практике наиболее частый случай изменения цены возникает, когда фактическая площадь квартиры после замеров БТИ расходится с расчетной площадью, уплачиваемой акционером по договору и либо дополнительной выплатой акционеру (чаще всего), либо происходит возврат к акционеру (крайне редко). Доплата акционеру рассчитывается исходя из стоимости квадратного метра жилья на момент заключения договора о долевом участии, а не на момент возникновения надбавки.

6. Застройщик должен передать объект акционеру не позднее срока, указанного в договоре (статья 7, часть 1), в противном случае ему придется уплатить штраф, указанный в части 2 статьи 7. Однако застройщик может передать квартиру акционеру не ранее сдачи дома (ст. 8 ч. 2).

На практике в договоре долевого участия застройщик вместо указания конкретной даты передачи объекта часто указывает дату передачи с поправкой «но не ранее даты ввода дома в эксплуатацию», что делает период передачи в принципе неопределенным.

7. Застройщик и акционер обязаны оформить передачу объекта передаточным актом. Застройщик несет риск случайной гибели до передачи собственности дольщику. После подписания сторонами такого акта обязательства застройщика считаются исполненными.

8. Акционер может уступить право требования по договору долевого участия третьему лицу после оплаты договора или с полной передачей долга по договору третьему лицу.Такое уступка также подлежит государственной регистрации.

На практике такое задание обычно оформляет сам разработчик; услуга может стоить от 10 до 100 тысяч рублей.

9. Право собственности на квартиру в новостройке оформляется на основании зарегистрированного договора долевого участия (или договора уступки прав требования), постановления о сдаче дома в эксплуатацию и акта приема-передачи квартиры. подписано акционером и девелопером.

покупка квартиры по 214 ФЗ — какие тонкости в последнее время существовали в долевом строительстве и что обязательно нужно знать акционеру.

О покупке квартиры согласно ФЗ № 214

К сожалению, многие граждане России не хотят повышать свой уровень правовой культуры, что может привести к неприятным последствиям. Особенно важно повышать правовую грамотность в вопросах, связанных со строительством и жильем.

Немного о самой купюре.

Принят Госдумой 30.12.2004, от 13.07.2015 в доработке — «Федеральный закон« Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и другой недвижимости ».

Общие сведения о Федеральном законе № 214

Основными тезисами, которые развивает закон в редакции от 13.07.2015, являются следующие:

1. Привлечение физических лиц для создания новых зданий, а также привлечение спонсоров, готовых инвестировать в проект, возможно только при соблюдении определенных моментов:

• генеральный договор долевого участия в долевом строительстве, подписанный обеими сторонами сделки;
• обеспечение выпуска облигаций и жилищных сертификатов;
• желательно привлечь инвестиции для развития проектов жилищного строительства и жилищно-накопительных кооперативов.

2. Согласно Закону, организатор строительной площадки может привлекать инвестиции, имея на руках документы на право строительства.

Как правило, это публичная проектная декларация, разрешение на строительство от муниципальных властей, права на земельный участок, в которых будет указана необходимая информация о районе застройки и характере использования — личное имущество, бесплатное пользование, аренда / субаренда. пр.

3. При составлении договора об участии нескольких сторон в долевом строительстве необходимо указать в документе период строительства и передачи объекта от застройщика контрагенту, стоимость и порядок оплаты, наличие гарантии. срок, применимый к объекту долевого строительства, обязанности, которые возлагаются на обе стороны согласно договору, а также способы их предоставления.

Соблюдение вышеуказанных условий снизит риск мошеннических манипуляций при исполнении контракта и дальнейшем строительстве.

4. О завершении строительства

Закон содержит подробную информацию о завершении периода строительства. В ряде статей законопроекта указаны два важных момента:

а) Если после исполнения договора и в процессе строительства были выявлены открытые нарушения в соблюдении сроков строительства и сдачи объекта контрагенту, то застройщик должен выплатить участнику долевого строительства согласованную неустойку. авансом по договору, а также пени.

Стандартная сумма неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, которая будет действовать на дату исполнения обязательства, указанного в договоре, а также исходя из основной информации в договор, в котором указана стоимость каждого дня просрочки.

В случае, если участник долевого строительства является гражданином другого государства, застройщик должен будет уплатить ему двойной штраф, а также проценты за каждый день просрочки.

б) Бывают ситуации, когда строительство многоквартирного дома или любого другого архитектурного объекта испытывает финансовые затруднения, и сдача объекта откладывается на другой срок, не согласованный сторонами в договоре.

В этом документе будет указана соответствующая информация о причинах задержки, а также предложение по изменению условий контракта относительно крайнего срока. Только в этом случае можно избежать уплаты штрафа.

Изменение срока передачи объекта строительства от застройщика к его контрагенту возможно в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

5. Обеспечение качества строительной площадки

Несмотря на то, что в 2014-2015 годах процент строительных объектов, не соответствующих требованиям ГК РФ, в целом снизился, есть застройщики, не обеспечивающие соблюдение условия договора.

Таким образом, ФЗ-214 гласит, что для обеспечения правильного строительства в соответствии с гражданскими и правовыми нормами необходимо установить согласованный между двумя сторонами гарантийный срок, необходимый для долевого строительства объекта.

В нем должны быть указаны: стоимость и перечень технологического и инженерного оборудования, которое будет использоваться в строительстве.

Гарантийный срок должен составлять 5 лет и более, но ни в коем случае не меньше.

Отсчет указанного в договоре гарантийного срока начинается с даты передачи объекта долевого строительства контрагенту от застройщика, но за исключением оборудования, которое не будет включено в перечень гарантийного талона, если это не предусмотрено контрактом.

Технологическое и инженерное оборудование, используемое в строительстве, имеет собственный гарантийный срок, который будет установлен в контрактной документации.

Согласно российскому законодательству, возраст не может быть меньше трех лет.

Начало такого гарантийного срока приходится на первый день сдачи объекта после строительства, а согласованный между сторонами гарантийный срок указывается в первом передаточном акте или любом другом документе о передаче нового объекта строительства г. долевое строительство.

6. Передача объектов дольщикам

Еще неизвестно, как в новой редакции законопроекта говорится о его передаче дольщикам.

В частности, юристы, специализирующиеся на таких вопросах, рекомендуют обратить внимание на то, что передача объекта девелопером заказчику, а также его последующая приемка осуществляется в письменной форме согласно подписанному передаточному акту.

Составление этого документа должно происходить между обеими сторонами при непосредственном участии третьей стороны.

Передача объекта осуществляется в долевое строительство сразу после разрешения дома на ввод в эксплуатацию.

7. Уступка требований по квартире

Осуществляется в период с момента регистрации дошкольного учреждения до подписания акта приема-передачи квартиры между акционером и застройщиком.

8. Квартира как собственность

Совместное строительство касается не только коммерческой и муниципальной недвижимости: оно также может повлиять на жилую площадь в многоквартирных домах.

а) Когда квартира переходит в частную собственность, то нужно сделать все для госрегистрации права собственности на новый объект.

Документы с фактическим подтверждением создания помогут в этом. Эти документы могут быть как разрешением на эксплуатацию, так и передаточным актом — этот вопрос может решаться между сторонами сделки.

б) В этом случае разрешение на ввод в эксплуатацию передается застройщиком в течение 10 дней после получения разрешения от участника строительства.
Отличий в новой редакции Закона от основной редакции 2004 года не так много, поэтому каждый, кто интересуется долевым строительством, может ознакомиться как с его новой редакцией, так и с оригиналом.

Сегодня мы проанализировали нюансы взаимоотношений застройщика и собственника недвижимости при покупке квартиры по ФЗ-214.

Этот краткий анализ ФЗ-214 будет полезен вам каждый раз перед заключением договора долевого строительства.Все условия, указанные в статье, должны быть соблюдены — это защищает ваши права.

Если есть вопросы, задавайте их в комментариях к статье или по адресу.

Федеральный закон № 214: за и против

Время чтения: 8 минут

Что такое ФЗ-214?

Федеральный закон № 214 хотя и не идеален, но хотя бы частично защищает дольщиков от недобросовестных застройщиков. Посмотрим, от каких неприятностей может защитить ФЗ-214, и почему многие строительные компании уклоняются от работы по этому закону.

Что такое ФЗ-214 и что он защищает от

Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» был принят в 2004 году. До этого все договоры девелоперы разрабатывали самостоятельно. . Документы, составленные юристами организации, максимально защищали строительные компании, не давая покупателям гарантий, что дом будет достроен, квартира не будет перепродана вторично и т. Д.

После принятия ФЗ-214 многие девелоперы обвиняли его в «сырости» и излишней требовательности, поэтому строительные компании отказались с ним работать.Уйти от исполнения закона можно было разными способами, в том числе путем заключения предварительных договоров купли-продажи и предварительных договоров долевого участия.

Поправки к Федеральному закону № 214 дали толчок к увеличению количества девелоперов, принявших закон на исполнение. Документ новой редакции стал более гибким по отношению к строительным компаниям, но и ужесточил наказание для них за работу в нарушение закона.

ФЗ-214 — не идеальный, но самый безопасный механизм покупки жилья для акционера. Договор, составленный в соответствии с законодательством, содержит полную информацию об объекте строительства, его определение в соответствии с проектной документацией, сроках поставки, цене, способах и условиях оплаты, а также гарантийном сроке, который предоставляет застройщик. на возведенный им объект.

ФЗ-214 защитит дольщиков от потери средств в случае разрушения или повреждения строящегося объекта.Застройщик не сможет отказать в передаче квартиры наследникам в случае смерти акционера, подписавшего договор. Если частный соинвестор строит объект для личных нужд, а не для коммерческих целей, то он также подпадает под действие закона о защите прав потребителей.

Как было сказано выше, Федеральный закон № 214 несовершенен. Воспользовавшись некоторыми пробелами, разработчик может внести в соглашение о долевом участии (DPA) особые положения, которые будут работать в его пользу.Покупателю лучше не подписывать документ, пока он не покажет его квалифицированному юристу. В случае возникновения спорной ситуации акционер может потребовать от застройщика внесения изменений в договор.

Преимущества ФЗ № 214 для покупателя жилья

ФЗ-214 защитит от двойной продажи, длительного строительства или необоснованного удорожания квартиры

• Снижает риск двойной продажи квартиры.

Гарантом надежности сделки является Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, ранее до 2008 года — Федеральная регистрационная служба), где документы, подписанные акционером и девелопером, должны пройти обязательную регистрацию.Росреестр просто не может зарегистрировать одно и то же строящееся жилье дважды на разных лиц.

• ФЗ-214 снижает риск того, что строящийся объект никогда не будет введен в эксплуатацию.

Дело в том, что по третьей статье закона строительство дома нельзя начинать до тех пор, пока у застройщика не будет на руках полный разрешительный пакет, а декларация проекта не будет опубликована. Однако в нашей стране, как известно, на согласование документов могут уходить годы.Поэтому девелоперы выходят из ситуации, постепенно согласовывая строительство объекта.

• ФЗ-214 устанавливает правила возврата денежных средств акционеру в случае расторжения договора одной из сторон.
• ФЗ-214 больше на стороне дольщика, чем строительной компании.

По закону размер штрафа для покупателя, отсрочившего очередной взнос, и застройщика, не передавшего ключи от квартиры в оговоренные сроки.Если у акционера будет возможность отделаться формальной суммой, то штраф для девелопера будет очень большим. Однако сегодня разработчики часто включают в контракт дополнительные положения, которые предусматривают высокие штрафы для акционеров, задерживающих взносы.

• ФЗ-214 не позволяет застройщику отклоняться от согласованного проекта по высоте здания, планировке квартир и т. Д.

Все это оговаривается в договоре.Если в результате квартира окажется, например, меньше по площади, чем заявлено в бумагах, или качество работ не устраивает покупателя, у него будут все основания требовать от застройщика уменьшения стоимость жилья.

• ФЗ-214 не позволяет застройщику изменять цену квадратного метра по своему усмотрению.

Застройщик вправе потребовать доплату при возникновении форс-мажорных обстоятельств: например, дефолта.Однако суд оценит обстоятельства, по которым будет принято решение о необходимости повышения цены.

• В ФЗ-214 четко прописаны причины, по которым покупатель может расторгнуть договор со строительной компанией и потребовать от нее неустойку.

Согласно закону, застройщик обязан вернуть частному соинвестору уплаченную им по договору долевого участия сумму, а также уплатить штраф в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка. Банк РФ при возврате денежных средств за пользование.

Напомним, что Федеральный закон № 214 хоть и является самым безопасным механизмом приобретения жилья на сегодняшний день, но не может полностью защитить покупателей от действий недобросовестных застройщиков. Закон не сможет защитить строительную компанию от банкротства, а также ускорить строительство дома.

Минусы работы по ФЗ-214 для застройщика

ФЗ-214 категорически запрещает внесение изменений в проект уже во время строительства, которые могут привести к долгосрочному строительству

• Федеральный закон №214 удобен не всем разработчикам, так как накладывает на них строгие обязательства и лишает определенной гибкости.

В некоторых случаях строительной компании может потребоваться внести изменения в проект уже во время строительства. ФЗ-214 категорически запрещает такие действия. Строгое соблюдение буквы закона может привести к долгой стройке.

• Согласно ФЗ-214 застройщик не имеет права идти навстречу покупателю и снижать цену за 1 квадратный метр жилья.

Если в доме уже продана хотя бы одна квартира, то по остальным застройщик обязан взять с покупателей такую ​​же сумму. В противном случае дольщики, купившие жилье по более высокой цене, смогут потребовать возврата переплаченных денег.

• В ФЗ-214 четко не прописаны правила приема-передачи квартиры акционеру.

Закон определяет временные рамки, когда покупатель может начать прием жилья, но не указывает, когда он должен завершить эту процедуру.

• Федеральный закон № 214 ставит девелоперов в тяжелые условия, при которых они должны быть должны государству и акционерам, но не имеют инструментов влияния на чиновников.

Жилую недвижимость в соответствии с Федеральным законом № 214 возводить достаточно сложно. Поэтому многие строительные компании пытаются найти обходные пути и, что характерно, их находят. Так, например, некоторые девелоперы, чтобы не связывать руки с договорами долевого участия, заключенными по ФЗ-214, решают строить объекты полностью за свой счет, а затем выставляют квартиры по договорам купли-продажи.Правда, такие варианты под силу, пожалуй, очень крупным строительным компаниям. Более мелкие разработчики часто выбирают для работы одну из «серых схем».

В последнее время чрезвычайно актуальным стало приобретение недвижимости путем заключения долевого соглашения. Законодательно регулирует процесс участия в долевом строительстве № 214-ФЗ. Подробно суть закона будет рассмотрена в статье.

На предмет регулирования Федеральным законом

Представленный Федеральный закон создан для регулирования отношений, тесно связанных с привлечением финансовых ресурсов граждан для строительства Привлечение денежных вложений происходит на долевой основе: по сути, каждый кандидат на жилье » скидывает долю «на строительство дома.

Казалось бы, очень простой, но в то же время очень спорный процесс. В последнее время участились случаи обмана граждан, зарегистрированных в качестве дольщиков. Для предотвращения подобных махинаций был разработан 214-ФЗ. Суть закона очень проста: строгое закрепление норм, позволяющих осуществлять качественные строительные процессы долевого характера.

О застройщике и жилье

В статье 2 нормативного акта закреплены два основных понятия, которые используются во всех последующих положениях закона.Первый срок Согласно закону, девелоперами называются юридические лица, владеющие земельным участком, на котором можно построить жилой объект. Застройщик получает специальное разрешение на строительство, после чего начинает процесс сбора средств.

Объект долевого строительства — это всегда жилые или нежилые помещения, которые подлежат передаче участникам строительства на долевой основе. Следует отметить, что такие объекты не могут быть предприятиями производственного характера.

Таким образом, суть Закона 214-ФЗ заключается в закреплении правил долевого строительства.

О праве привлечения финансирования

Выше уже отмечалось, что процесс привлечения средств не может быть начат без получения специального разрешения. Что является причиной этого? Стоит вспомнить суть Закона 214-ФЗ. Речь идет о минимизации случаев мошенничества и финансового мошенничества. Поэтому статья 3 рассматриваемого нормативного акта устанавливает нормы, согласно которым застройщик может привлекать средства только после оформления строительной декларации, а также после проведения и регистрации ряда землеустроительных мероприятий.Застройщик обязан соблюдать дату отправки декларации проекта, а также ее требования. Только в этом случае можно будет запустить процесс привлечения средств от дольщиков.

Также стоит выделить следующие требования к девелоперам:

• акционерный капитал должен быть оплачен полностью;
• застройщик не подлежит ликвидации как юридическое лицо;
• не должно быть решения арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика;
• разработчик не должен находиться в реестре недобросовестных разработчиков;
• застройщик не имеет задолженности по налогам, долгам или сборам.

Договор на участие в строительстве

Статья 4 рассматриваемого нормативного акта содержит достаточно подробные положения о заключении договора. Следует отметить, что суть Закона 214-ФЗ заключается в строгом закреплении всех возможных юридических процессов, связанных со строительством на долевой основе.

Согласно закону, одна сторона договора обязана построить жилой объект в указанные сроки, а другая сторона должна своевременно уплатить цену, указанную в договоре.Какие элементы должен содержать контракт?

• Во-первых, это определение конкретного строительного объекта, а также вся информация о нем.
• Во-вторых, сроки строительства и договорная цена.
• Еще одно важное место в договоре занимают гарантии и способы обеспечения обязательств застройщика.

О сроках и гарантиях

В чем отражена суть 214-ФЗ? Рассматриваемый акт призван зафиксировать максимальное количество норм, благодаря которым процесс долевого строительства будет максимально эффективным.Раздел 6 закона касается сроков. Итак, в обязанности девелопера входит своевременная передача объекта строительства дольщикам. В случае нарушения договорных обязательств девелопер обязан выплатить заинтересованным сторонам сделки сумму в размере трех сотых ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ … Застройщик имеет право не выплачивать только пени. если другая сторона отказалась подписать передаточный акт.

Застройщик обязан предупредить дольщиков о возможных проблемах… Итак, если нет возможности завершить строительство объекта к установленному сроку, то не позднее, чем за два месяца до даты, указанной в договоре, об этом должны быть осведомлены все стороны договора.

О требованиях договора

За некачественное выполнение или полное неисполнение своих обязательств та или иная сторона договора может быть привлечена к ответственности. В соответствии с Федеральным законом № 214, суть которого раскрывается в данной статье, виновные должны будут уплатить штрафы, пени или неустойки.

Статья 11 касается уступки прав по договору. Это возможно только после оплаты участником долевого строительства стоимости договора или передачи долга новому участнику строительства.

О проектной декларации

Во всем процессе долевого строительства один важный документ … В статье 19 это называется проектной декларацией. В этом документе содержится вся необходимая информация о застройщике и объекте строительства.Некоторые положения проектной декларации копируются с согласия участников долевого строительства, но только самые важные. В основном декларация содержит чисто технические данные. Все они должны быть сертифицированы исполнительным органом власти соответствующего региона еще до того, как девелопер заключит договор с первым акционером.

Также стоит отметить, что любые правовые последствия для самого застройщика возможны только после проверки фактов из декларации проекта.Форма рассматриваемого документа устанавливается уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Суть 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (актуальная редакция 2013 г.) также заключается в раскрытии назначения всей соответствующей документации.

О госрегулировании

Государственный контроль особенно важен в такой большой сфере, как приобретение недвижимости. В России такой контроль проявляется в виде набора отдельных функций.Статья 23 указывает на:

• право запрашивать у разработчиков всю необходимую документацию и информацию о ходе выполнения;
• формирование и издание нормативных правовых актов по долевому строительству;
• разработка отдельных методических документов и рекомендаций по вопросам государственного контроля в сфере долевого строительства и др.

Итак, что содержится в Федеральном законе 214-ФЗ? Суть закона проста: закрепить нормы, согласно которым возникновение трудностей в сфере долевого строительства было бы практически невозможно.

% PDF-1.6 % 64 0 объект > эндобдж xref 64 90 0000000016 00000 н. 0000002642 00000 н. 0000002742 00000 н. 0000003298 00000 н. 0000003608 00000 н. 0000003768 00000 н. 0000004092 00000 н. 0000004563 00000 н. 0000004788 00000 н. 0000005067 00000 н. 0000005291 00000 н. 0000005450 00000 н. 0000005777 00000 н. 0000005942 00000 н. 0000006102 00000 п. 0000006442 00000 н. 0000006478 00000 н. 0000006514 00000 н. 0000029302 00000 п. 0000029532 00000 п. 0000030303 00000 п. 0000043630 00000 п. 0000043865 00000 п. 0000044475 00000 п. 0000054159 00000 п. 0000054394 00000 п. 0000054954 00000 п. 0000067715 00000 п. 0000067945 00000 п. 0000068536 00000 п. 0000069279 00000 п. 0000070063 00000 п. 0000070360 00000 п. 0000071403 00000 п. 0000071568 00000 п. 0000071766 00000 п. 0000072365 00000 п. 0000073157 00000 п. 0000073935 00000 п. 0000074137 00000 п. 0000074928 00000 п. 0000075533 00000 п. 0000078241 00000 п. 0000084546 00000 п. 0000084597 00000 п. 0000084647 00000 п. 0000084921 00000 п. 0000085153 00000 п. 0000085570 00000 п. 0000098569 00000 п. 0000098801 00000 п. 0000099412 00000 н. 0000109874 00000 н. 0000110111 00000 п. 0000110691 00000 п. 0000110966 00000 н. 0000111203 00000 н. 0000111626 00000 н. 0000114586 00000 н. 0000114830 00000 н. 0000115297 00000 н. 0000118839 00000 н. 0000119076 00000 н. 0000119545 00000 н. 0000125439 00000 н. 0000125676 00000 н. 0000126173 00000 н. 0000131536 00000 н. 0000131772 00000 н. 0000132271 00000 н. 0000132535 ​​00000 н. 0000132766 00000 н. 0000133180 00000 н. 0000133455 00000 н. 0000133692 00000 н. 0000134112 00000 н. 0000134386 00000 н. 0000134618 00000 н. 0000135033 00000 н. 0000149406 00000 н. 0000149638 00000 п. 0000150261 00000 н. 0000150464 00000 н. 0000152438 00000 н. 0000158768 00000 н. 0000167892 00000 н. 0000167947 00000 н. 0000167984 00000 н. 0000170683 00000 н. 0000002096 00000 н. трейлер ] / Назад 258192 >> startxref 0 %% EOF 153 0 объект > поток hb«b` 8A ؀, $.2

Бюллетень практики недвижимости и строительства (Выпуск 4, 2019)

СОБЫТИЯ

1. Москомстройинвест выдает заключения по ранее заключенным договорам долевого участия без счетов условного депонирования
Постановление 480 Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 года требует, чтобы застройщики недвижимости использовали счета условного депонирования при привлечении средств от акционеров по договорам долевого участия. (См. Третий пункт в разделе «Незавершенное законодательство» нашего Бюллетеня по недвижимости и строительству №2, 2019). Москомстройинвест приступил к выдаче заключений соответствия для многоквартирных домов и других объектов недвижимости, которые были начаты по старым правилам. В настоящее время в Москве уже выдано более 120 таких заключений, а в Москомстройинвест поступило более 300 заявок на получение заключений о соответствии. Первыми их получили крупные девелоперские компании, такие как «Инград», Группа ПИК, Capital Group. (https://stroi.mos.ru/news/zastroishchiki-smoghut-postroit-8-2-mln-kv-mietrov-zhil-ia-biez-eskrou-schietov)

2.Более 3800 счетов условного депонирования открыты для инвесторов в девелоперские проекты
С 1 июля 2019 года, как правило, девелоперы недвижимости должны будут использовать счета условного депонирования для сбора средств от гражданских инвесторов. По данным ЦБ РФ, в семи банках уже открыто более 3800 таких счетов эскроу. Кроме того, Сбербанк уже открыл более трех тысяч счетов эскроу для операций на общую сумму более 300 миллиардов рублей.(https://realty.ria.ru/201

/1556072550.html, https://realty.ria.ru/201

/1556074278.html).

3. Возобновляется строительство четырех давно откладываемых в Москве строительных объектов: Академический дворец, Царицыно, Терлецкий парк и Sky House
. Возобновление основных строительных работ ЖК «Академ Палас» станет возможным благодаря назначению генеральным подрядчиком ОАО «Мосотделстрой №1». Следует отметить, что с июля 2014 года на этом объекте не ведется никаких строительных работ.Для возобновления строительства необходимо провести техническое обследование жилого комплекса. Также может потребоваться внесение изменений в конструкторскую документацию по результатам технического осмотра. (https://www.mos.ru/news/item/57114073/)

Кроме того, Мосотделстрой №1 завершит строительство еще двух жилых комплексов «Царицыно» и «Терлецкий парк» в связи с банкротством предыдущих застройщиков (ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов» и ООО «Глобинвестрой»).Права на эти незавершенные работы, а также на земельные участки переданы Мосеотделстрой №1. (https://realty.interfax.ru/ru/news/articles/106614/, https://realty.interfax.ru/ru/news/articles/106913/)
Один из крупнейших российских девелоперов Capital Group отвечает за завершение строительства жилого комплекса Sky House. Работы на этой стройке были остановлены в 2018 году в связи с банкротством девелопера ООО «Олтайр». (https: //www.vedomosti.ru / realty / news / 2019 / 28.06 / 805311-capital-group-dostroit-longstroi-center-moskvi).

4. Группа ЛСР уменьшает долю в проекте редевелопмента ЗИЛа
Группа ЛСР продала 50% доли в уставном капитале ООО «Развитие», которое в 2015 году приобрело право застройки южной части территории бывшего завода имени Лихачева (ЗиЛ). ООО «Лидер-Инвест» теперь является единственным владельцем ООО «Развитие». Эта сделка была необходима для того, чтобы ЛСР использовала средства от продажи своей доли в «Развитии» для расширения своего девелоперского портфеля в Москве, включая новые проекты.ЛСР по-прежнему остается одним из крупнейших участников редевелопмента объекта ЗиЛ, несмотря на вышеупомянутую сделку. (https://www.lsrgroup.ru/pressroom/novosti/2019/gruppa-lsr-izmenyaet-obem-uchastiya-v-redevelopmente-zila.html).

5. ДОМ.РФ запускает агрегатор проектного финансирования
ДОМ.РФ занимается реализацией государственной жилищной политики в России. Деятельность компании включает содействие финансированию ипотечных кредитов, предоставление государственных земельных участков для проектов жилищного строительства, финансирование девелоперов, вклад в рост институционального рынка арендного жилья и мониторинг рынка жилья.
В ближайшее время ДОМ.РФ планирует запустить агрегатор финансовых проектов, с помощью которого строители смогут одновременно отправлять пакет документов на экспресс-анализ в несколько банков и получать от них предварительные условия финансирования. Помимо этого агрегатора, до конца 2019 года ДОМ.РФ планирует запустить сервис, который будет оценивать риски проектов жилищного строительства. (https: //дом.рф/media/news/dom-rf-zapustit-servis-po-otsenke-riskov-proektov-zhilishchnogo-stroitelstva-i-agregator-proektnogo-finansirovaniya/).

6. Изменения в кадастровых процедурах вступят в силу в сентябре 2019 года
16 сентября 2019 года вступит в силу Федеральный закон от 17 июня 2019 года № 150-ФЗ. Он вносит изменения в Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», а также в Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества».
Перечень земельных участков, по которым не требуется проведение комплексных кадастровых процедур, расширен, в частности, в него включены земельные участки, являющиеся предметом договора комплексного освоения земель под строительство типового жилья.

Еще одним нововведением в этом законе является определение сложных кадастровых процедур для некоторых объектов недвижимости, таких как земельные участки, занятые общественными объектами или многоквартирными домами, а также лесные земли.

7. Определение размера платы за государственные сервитуты
4 июня 2019 года Минэкономразвития Российской Федерации утвердило методические рекомендации по определению размера платы за государственные сервитуты на земельных участках, находящихся в собственности не только населения, но и частных лиц.В пункте 2 настоящего Руководства вводится понятие «плата за государственный сервитут», которая означает разницу между рыночной стоимостью земельного участка до установления государственного сервитута и рыночной стоимостью после установления такого сервитута. Кроме того, данные рекомендации предусматривают, что именно следует учитывать при определении размера платы за государственный сервитут (например, разрешенное использование земельного участка, ограничения или обременения прав на земельный участок, степень обременения земельного участка земельным участком). публичный сервитут), а также особенности определения размера оплаты.

8. Единый реестр «проблемных объектов»
На официальном сайте ДОМ.РФ опубликован единый реестр «проблемных объектов» в соответствии с Федеральным законом от 30 сентября 2004 г. № 214-ФЗ. В реестре содержится информация о 802 застройщиках, из которых 453 в настоящее время находятся в процессе банкротства. В нем также перечислены 274 застройщика, нарушившие сроки завершения строительства более полугода, а также 91 застройщик, нарушивший сроки передачи по объектам долевого строительства более полугода.Всего в едином реестре проблемных объектов 188 732 квартиры в 77 регионах. (https://realty.ria.ru/201

/1556079421.html).

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

1. Право собственности на недвижимое имущество, включенное в план приватизации или передаточный акт, возникает не с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц, а с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц. Юридические лица хозяйствующего субъекта, созданные путем преобразования унитарного предприятия.

Верховный Суд РФ пояснил, что это связано с тем, что приватизация государственного или муниципального имущества предполагает иную дату вступления в силу возникновения прав на недвижимое имущество (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, п. 2 ст. 217 ГК РФ). Гражданский кодекс). Преобразование унитарного предприятия в акционерное общество является одним из способов приватизации государственного имущества (подпункт 1 пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ).

2. Техническая стадия рекультивации нарушенных земель всегда обязательна, независимо от экономической значимости этой стадии рекультивации.
В связи с этим при определении размера компенсации потерь в виде затрат на восстановление качества почвы загрязненного земельного участка необходимо учитывать не только затраты, связанные с биологической стадией рекультивации, но и расходы, связанные с техническим этапом рекультивации.Верховный Суд Российской Федерации сослался на Постановление Правительства Российской Федерации от 7 октября 2018 г. № 800, а также на Госстандарт СССР от 30 марта 1983 г. № 1521 «Охрана природы. Земля. Общие требования к земельным ресурсам». Мелиорация земель. (Верховный Суд Российской Федерации, № 306-ES18-23424, 6 июня 2019 г.).

3. Недвижимое имущество, а также земельный участок, образованный для эксплуатации существующего недвижимого имущества, могут использоваться в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, даже если это не предусмотрено измененными градостроительными правилами.
Верховный Суд Российской Федерации постановил, что это возможно, когда использование такого недвижимого имущества не создает угрозы для жизни или здоровья человека, окружающей среды или культурного наследия, сославшись на часть 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Российская Федерация. (Верховный Суд Российской Федерации, № 301-KG18-25680, 3 июня 2019 г.).

4. Договор аренды нежилого здания может быть расторгнут досрочно в случае неисполнения арендодателем обязательства по капитальному ремонту независимо от права арендатора на проведение реконструкции (п. 1 ст. 616 ГК РФ). .

Судебная палата по экономическим спорам Верховного суда пояснила, что согласно юридическому определению понятия «реконструкция», содержащемуся в пункте 14 статьи 1 Гражданского кодекса, право арендатора на проведение реконструкции не должно распространяться на становятся обязательными для проведения капитального ремонта, например, с заменой кровли, ремонтом фасадов, внесением изменений в инженерные системы. (Верховный Суд Российской Федерации, № 305-ES18-11964, 21 мая 2019 г.).

5. При отнесении земельного участка, права на который возникли после 1 января 2016 года, к другой категории земель при отнесении земельного участка к другой категории земель при отсутствии доказательств не имеет приоритета информация, содержащаяся в Едином государственном реестре. перевода земельного участка в другую категорию.
Судебная палата по экономическим спорам Верховного Суда РФ отметила, что кадастровые процедуры при ведении лесного хозяйства не должны завершаться без учета документации лесоустройства.(Верховный Суд Российской Федерации, № 307-ES19-2293, 13 июня 2019 г.).

6. Размер арендной платы за ограниченный в обороте земельный участок, находящийся в государственной собственности, на котором расположен объект недвижимости, не должен превышать размер земельного налога, исчисленного за земельный участок, расположенный в том же муниципальном образовании и используемый для целей аналогичных целей, и который не ограничен в обращении.
Верховный суд сослался на параграф 8 Основных принципов определения арендной платы за аренду земельных участков, находящихся в собственности государства или муниципалитета.(Верховный Суд Российской Федерации, № 305-ES19-4399, 24 июня 2019 г.).

7. Дополнительное соглашение об изменении срока передачи объекта недвижимости акционеру, подписанное после нарушения застройщиком этого срока, не является основанием для освобождения застройщика от обязанности уплаты неустойки за нарушение.
Верховный суд постановил, что штраф может действовать с даты завершения строительства, как это предусмотрено соглашением, до даты заключения соглашения, изменяющего срок.Это связано с тем, что в соглашении об изменении условий передачи изменяются обязательства сторон только на будущее (со ссылкой на п. 3 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ и п. 3 ст. 453 ГК РФ). Гражданский кодекс). Таким образом, договор не является основанием для освобождения разработчика от ответственности за нарушение обязательства. (Верховный Суд Российской Федерации, № 41-КГ19-12, 14 мая 2019 г.).

РАЗРАБОТКА ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Билл Нет.728232-7 «О защите интересов граждан от мошенничества с недвижимостью».

Законопроект, внесенный депутатами Государственной Думы РФ, предлагает внесение изменений в Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества». Целью законопроекта является защита граждан от новых мошеннических действий по приобретению чужого недвижимого имущества, осуществляемых с помощью ключа электронной подписи, полученного незаконным путем.

Авторы законопроекта предлагают установить, что подача электронного заявления об отчуждении объекта недвижимости (то есть о передаче или ином прекращении прав на объект недвижимости) будет разрешена физическим лицом, а также его или ее законного представителя, только при наличии специальной записи в Едином государственном реестре, разрешающей такое электронное представление. При отсутствии такой записи заявка будет возвращена заявителю без рассмотрения.Предполагается, что при подаче заявления в Единый государственный реестр физические лица должны осознавать последствия подачи заявления в электронном виде с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи. Этот законопроект в настоящее время находится на рассмотрении Государственной Думы.

Проект закона о возможности изъятия земельного участка за нарушение требований пожарной безопасности.

Минэкономразвития Российской Федерации в соответствии с п. 3д Указа Президента Российской Федерации от 25.07.2012 г.198 от 26 апреля 2019 года разработан закон о внесении изменений в ряд федеральных законов, в том числе в Земельный кодекс Российской Федерации.
Согласно предложенному закону, при не устранении нарушений требований пожарной безопасности в установленный срок, земля может быть изъята у собственников с одновременным принудительным прекращением права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездно. использовать и сдавать землю в аренду другому. Это правило не применяется, если земельный участок является предметом ипотеки, а также в случаях возбуждения дела о банкротстве в отношении собственника земельного участка.

Следует отметить, что в случае изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности, он будет продан на открытом аукционе, а его начальной ценой будет рыночная стоимость, определяемая в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценке». Деятельность в РФ. Деньги, полученные от такой продажи, будут выплачены бывшему владельцу земельного участка за вычетом денег, потраченных на организацию публичных аукционов и кадастровое производство.

Законопроект № 719774-7, О продлении «дачной амнистии» до 1 марта 2020 года

В настоящее время Госдума рассматривает еще один законопроект о продлении «дачной амнистии», разработанный Правительством Российской Федерации в дополнение к законопроектам № 707989-7 и 644440-7. (См. Пятый пункт в разделе «Незавершенное законодательство» нашего Информационного бюллетеня по недвижимости и строительству № 3, 2019 г.).
Авторы законопроекта предлагают продлить в упрощенном порядке до 1 марта 2020 года возможность регистрации прав на жилые дома, а также жилые дома, расположенные на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства или надомного производства.Не будет требоваться уведомление о планируемом строительстве, реконструкции или завершении строительства или реконструкции вышеуказанных объектов. Следует отметить, что регистрация прав на эти объекты в упрощенном порядке осуществляется вне зависимости от территориальных зон, в которых эти объекты расположены.

Законопроект № 673020-7 «О предоставлении объектов культурного наследия федеральным властям»

Законопроектом предлагается расширить исчерпывающий перечень юридических лиц, которым в бесплатное пользование может быть передан объект культурного наследия, находящийся в государственной собственности.В соответствии с этим законопроектом федеральным властям будут предоставлены в бесплатное пользование объекты культурного наследия, находящиеся в государственной собственности и включенные в реестр. 27 июня 2019 года Госдума приняла этот законопроект в третьем чтении.

Внесение изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 4 апреля 2019 г. № 480

Минстрой РФ предлагает установить 1 октября 2019 года как последний день, когда застройщики смогут подать заявку на заключение о степени готовности объекта для продолжения строительства объектов с привлечением акционеров. по договорам долевого участия без использования счетов условного депонирования.Отметим, что с 1 июля по 1 октября 2019 года девелоперы смогут продолжить строительство, но без привлечения средств акционеров. Это позволит довести строительство до 30% к установленному сроку.

Предлагаемый закон о запрете продажи данных из Единого государственного реестра

Законопроект, разработанный Минэкономразвития РФ, предлагает установить административные санкции за несанкционированное предоставление данных из Единого государственного реестра третьим лицам, в том числе за плату, а также за создание и использование веб-сайтов, которые используются для распространения таких данных.Должностные лица, а также физические и юридические лица будут подвергнуты штрафу за это административное правонарушение. Кроме того, коммерческая деятельность неоднократных нарушителей может быть приостановлена ​​в административном порядке на срок до 90 дней.

Проект приказа Минэкономразвития РФ об увеличении размера платы за предоставление информации из Единого государственного реестра

Увеличивается плата за предоставление информации из Единого государственного реестра.
Например, за просмотр информации, содержащейся в Едином государственном реестре, юридическим лицам придется заплатить от 2 250 000 рублей (для информации не более 50 000 объектов недвижимости) до 3 000 000 рублей (для информации не более 100 000 объектов недвижимости). год. За эти же услуги физическим лицам придется заплатить от 1 125 000 до 1 500 000 рублей. Стоимость электронных документов, содержащих данные Регистра, составит от 21 750 000 до 29 000 000 рублей для юридических лиц и от 10 875 000 до 14 500 000 рублей для физических лиц.

Одна из задач данного проекта приказа — противодействие перепродаже сведений из Единого государственного реестра. Увеличение платы связано с необходимостью обновления платы, которая не менялась уже несколько лет.
Кроме того, предлагаемые изменения связаны с большим количеством сайтов, которые предоставляют информацию из Единого государственного реестра третьим лицам, выступающим в качестве посредников. Эта инициатива, вероятно, будет продиктована фискальными целями, поскольку теперь полная оплата за эту информацию будет выплачиваться в федеральный бюджет.