Стоимость квартиры по кадастровому номеру квартиры: Как узнать кадастровую стоимость недвижимости или оспорить ее

Гражданский кодекс Квебека — Условия эксплуатации — Свяжитесь с нами — Отзывы — Кто мы? — Архив — Реклама на Condolegal — Реализация Страницыimmoweb — RSS

Condolégal.com Авторские права © 2021. Tous droits réservés. Интеллектуальное воспроизведение и распространение этой статьи, авторизованной для некоммерческих ласт и других условий, содержат источник и указание.

× Продолжая навигацию, вы соглашаетесь с использованием файлов cookie для предоставления услуг и предложений, соответствующих вашим интересам. Чтобы узнать больше, нажмите сюда.’

Стоимость покупки дома в Испании►Купить недвижимость в Малаге

Нотариальные сборы почти всегда оплачиваются покупателем и рассчитываются в зависимости от количества страниц, содержащихся в документе, стоимости недвижимости и количества документы, приложенные к акту. По этому типу расходов трудно назвать точные цифры, так как гонорары нотариусов различаются в зависимости от региона.

В качестве общей идеи контекстуализации сборов, с которыми вы можете столкнуться, мы подсчитали, что если покупка дома составляет 200 000 евро, то сбор обычно составляет около 65 евро, а при покупке недвижимости на 400 000 евро сборы будут быть около 1100 евро.

• Испанский земельный кадастр

Регистрация собственности в земельном кадастре не является обязательной в Испании. Тем не менее, запись в Реестре является основным средством правовой защиты собственника имущества.Согласно этому акту, собственность будет юридически зарегистрирована на имя покупателей. Для этих услуг не установлена ​​фиксированная стоимость, но это расходы, о которых покупатель должен позаботиться. Для общего представления, если покупка дома стоит 200 000 евро, сборы обычно составляют около 420 евро, а при покупке недвижимости на 400 000 евро сборы составляют около 600 евро.

Мы рекомендуем вам обратиться как к юристу, так и к налоговому консультанту, чтобы вместе они могли проконсультировать вас и выполнить все необходимые действия, связанные с покупкой недвижимости.К ним относятся передача или комплексная проверка собственности, обработка вашего NIE (национального идентификационного номера) и представление вас перед нотариусом и в государственных удостоверениях личности. Вы можете узнать больше об этих важных этапах на нашей странице Property Conveyancing с важной информацией, которая может вас заинтересовать.

Размер комиссии зависит от области и сложности вопроса; многие юристы взимают 1% от покупной цены плюс НДС, тогда как команда Tejada Solicitors оценивает свои гонорары в зависимости от объема работы и сложности продажи.Мы не устанавливаем фиксированный процент, а выбираем лучший вариант юридической консультации, который предлагает разумную цену и качественный сервис. Вы можете связаться с нами и получить дополнительную информацию.

Если вы собираетесь купить дом в Испании с ипотекой, мы советуем вам связаться с банком перед покупкой, чтобы они могли рассчитать все расходы, связанные с ипотекой. Затем банк проинформирует вас о гарантиях и необходимых требованиях для концессии. У каждой банковской организации свои нормы и требования.

Для совершения покупки от вас потребуется открыть банковский счет в Испании, на который вам нужно будет перевести деньги из вашей страны в Испанию. Этот денежный перевод включает в себя стоимость международного перевода, особенно если это валюта, отличная от евро. В этих случаях, чтобы снизить банковские расходы, мы рекомендуем обратиться к брокеру, специализирующемуся на обмене валюты.

Интересно прочитать: Стоимость продажи дома в Испании

FAQS

Должен ли я платить налоги при аренде недвижимости в Испании?

В Испании арендатор недвижимости как физическое лицо, т.е.е. частное лицо, не должно платить никаких налогов с арендной платы. Но в контракте может быть зафиксировано, что арендатор должен платить сборы в соответствии с применимыми местными налоговыми законами, такими как налог на недвижимость или ежегодная плата за вывоз мусора. Но это другое дело, если арендатор арендуемой недвижимости имеет свое налоговое место жительства в Испании.

Нужен ли мне счет в испанском банке?

Это не требуется. Однако по практическим соображениям рекомендуется открыть банковский счет в испанском банке для прямого списания с этого счета арендной платы, дополнительных расходов и всех расходов, связанных с арендой.

Нужно ли мне подавать заявление на получение номера NIE?

Это не обязательно для заключения частного договора аренды. Однако все иностранные физические лица, которые занимаются в Испании деятельностью, имеющей экономическое значение, должны быть зарегистрированы в государственной администрации Испании и соответственно подать заявку на получение номера NIE (Identificación de Extranjero). В течение срока действия договора аренды может потребоваться показать испанским властям номер NIE, когда вы подаете заявку на поставку, например, воду или электричество, или когда вам нужно зарегистрироваться или перенести поставку.

Что произойдет, если мне нужно будет расторгнуть договор аренды до истечения срока его действия?

Договор аренды обычно включает специальный пункт, который определяет окончание периода аренды до указанной даты и соответствующий период уведомления. В этом случае все невыплаченные платежи и расходы, понесенные до указанной даты истечения срока, должны быть компенсированы арендатором. Если договор не содержит этого пункта, местное законодательство об аренде (Ley de Arrendamientos Urbanos) определяет, что досрочное расторжение может быть осуществлено на законных основаниях только по истечении минимального срока, установленного в договоре.Несоблюдение установленного срока может привести к тому, что собственник / арендодатель может потребовать полной оплаты задолженности по арендной плате за весь период действия договора вплоть до даты его окончания.

В чем разница между основным контрактом на проживание и временным контрактом?

Разница между договором аренды основного жилого помещения и срочной арендой зависит от того, использует ли арендатор недвижимость в качестве постоянного постоянного места жительства или только в качестве временного проживания.Общее законодательство об аренде квартир скорее защищает арендаторов, особенно в отношении использования сдаваемой в аренду собственности. Однако в случае временной аренды на фиксированные периоды или сезоны (зима, лето и т. Д.) Или на периоды менее одного года права арендаторов менее защищены, поскольку в этом случае стороны имеют право добавлять или исключать конкретные пункты договора, определенные местным законодательством об аренде (Ley de Arrendamientos Urbanos).

Правовые вопросы Владелец

Правовые вопросы Владелец

Должен ли я платить налоги в Испании при сдаче в аренду своей собственности? Я нерезидент.

Да, даже лицо без постоянного места жительства в Испании, которое арендует любую недвижимость в Испании, должно ежегодно платить подоходный налог для нерезидентов (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), далее IRNR. В налоговой декларации должна быть указана вся сумма дохода от аренды. Эта сумма облагается налогом в Испании по фиксированной ставке 24,75% (2012 и 2013 годы).

Кроме того, домовладельцы, являющиеся резидентами любого из государств-членов Европейского Союза, имеют право вычитать из своего налогооблагаемого дохода расходы и издержки, связанные с арендой.

Если недвижимость нерезидента, которая находится в Испании, не сдается в аренду, владелец-нерезидент все равно должен подать налоговую декларацию и декларировать доход, который оценивается в 2% или 1,1% от кадастровой стоимости. собственности. Постановка более высокого или более низкого процента зависит от того, корректировалась ли сумма оценочной кадастровой стоимости после 1994 года. Эта сумма облагается налогом в Испании по фиксированной ставке 24,75% (2012 и 2013 годы).

Должен ли я платить налоги в Испании при сдаче в аренду своей собственности? Я житель; это мое основное место жительства / второе место жительства.

Хотя это было бы технически возможно, не принято, чтобы основное место жительства постоянного жителя арендодателя сдавалось в аренду лицу, которое подает заявку на получение основного места жительства в этом объекте недвижимости, поскольку этот объект, если он сдан в аренду, соответственно будет применяться к домовладелец в качестве его второго места жительства.

В случае аренды вторичного жилья лицами, проживающими в Испании, доход от сдачи в аренду собственности должен быть декларирован в годовой налоговой декларации (Impuesto sobre la Renta de las personas físicas), названной в честь IRPF.

Налогооблагаемый доход, который должен быть задекларирован в декларации по налогу на прибыль, рассчитывается как разница, возникающая из дохода от аренды после вычета расходов и затрат, понесенных владельцем собственности и связанных с арендой. В некоторых случаях уменьшение суммы аренды может составлять до 60%. Этот налогооблагаемый доход облагается налогом в Испании в соответствии с общим законом о подоходном налоге, IRPF, по прогрессивной ставке, которая в 2012 году на Балеарских островах составляет от 24,75% до 52% и зависит от общей суммы арендного дохода налогоплательщика.

Если вторичное место жительства лица, проживающего в Испании, не сдается в аренду, владелец недвижимости должен указать в своей налоговой декларации размер дохода в размере 2% или 1,1% от кадастровой стоимости недвижимости, что зависит от того, После 1994 г. сумма оценочной кадастровой стоимости была скорректирована. Этот налогооблагаемый доход облагается налогом в Испании в соответствии с общим законом о подоходном налоге IRPF по прогрессивной ставке.

(Сколько? Льготы в зависимости от возраста арендатора) Кроме того, если арендатор имеет возраст от 18 до 30 лет, сокращение расходов и затрат из суммы арендной платы для расчета налогооблагаемого дохода может увеличиться с 60 % до 100%.

Нужно ли декларировать доход от аренды?

Если владелец недвижимости в Испании зарегистрирован в качестве резидента, доход от аренды должен быть заявлен в декларации о доходах, если общая сумма его дохода, включая доход от занятости, капитала или других экономических выгод, превышает 1000 евро. . Если владелец недвижимости не проживает в Испании, он должен в любом случае указать доход от аренды в своей налоговой декларации, поскольку в этом случае минимальная сумма недействительна.

В чем разница между договором на основное проживание и договором на вторичное проживание?

Разница между двумя контрактами такая же, как между контрактом с основным местом жительства и срочным контрактом. Применимый на местном уровне закон об аренде (Ley de Arrendamientos Urbanos) проводит фундаментальное различие между: арендой собственности для постоянного проживания, то есть обычного проживания, и арендой для других, не постоянных, целей.

Какой период или цена аренды квалифицируют аренду как туристическую или отпускную?

Чтобы квалифицировать аренду как туристическую аренду или аренду на время отпуска в соответствии с законодательством об аренде на время отпуска, договор аренды не должен одновременно подпадать под действие местного законодательства об аренде (Ley de Arrendamientos Urbanos). Кроме того, он должен выполнять определенные обязательства в отношении срока аренды, то есть период не может быть более двух месяцев, и имущество должно соответствовать следующим требованиям:

• Периодическая уборка
• Должны быть в наличии постельное белье и предметы домашнего обихода общего пользования
• Техническое обслуживание объектов собственности должно быть гарантировано
• Обслуживание в обычное дневное время работы
• Круглосуточная телефонная служба экстренной помощи.

Кроме того, владелец, арендодатель или представитель должны соответствовать ряду требований, предусмотренных законом для аренды на время отпуска, таких как соответствующие заявления и / или записи в регистре властей. Кроме того, на месте должна быть книга жалоб, а недвижимость для отдыха должна регулярно предлагаться на туристическом рынке.

На какой период аренды аренда считается временным соглашением для нерезидента?

Разница, предусмотренная местным законодательством об аренде для разграничения срочных договоров или аренды на время отпуска и аренды для постоянного проживания, определяется в зависимости от того, использует ли арендатор недвижимость постоянно или временно.Следовательно, постоянный характер использования будет определять характер договора аренды. В этом смысле обычно срочные контракты — это контракты на один сезон (лето, зима и т. Д.) Или на срок менее одного года.

Расходы на покупку и продажу недвижимости в Испании

Меня много раз спрашивают, сколько стоит покупка недвижимости в Испании. Покупка недвижимости в Испании сопряжена с расходами как для покупателя, так и для продавца. Однако остается неясным, какие расходы принадлежат покупателю, а какие — продавцу.

При продаже недвижимости в Испании нет фиксированной комиссии, так как существует множество факторов, влияющих на размер налогов, подлежащих уплате.

Вообще говоря, в Испании в среднем покупатель будет платить около 12% -14% сборов и налогов, а продавец — около 23% прибыли, полученной от продажи недвижимости.

Расходы на покупку недвижимости в Испании

• Налог на передачу собственности
  (от 4% до 11%)
• Нотариальные сборы
  (от 600 до 1000 евро)
• Стоимость реестра собственности
  (400-650 евро)
• Gestoría расходы
  (от 250-500 евро)
• Стоимость оценки недвижимости
  (только в том случае, если требуется банковская ипотека, обычно около 800 евро)

Для новостроек

• IVA или НДС
• (10%)
• IAJD
• (между 0.5% -1,5%)

Расходы на продажу недвижимости в Испании

• Комиссия агентства
  (от 3% до 6%)
• Налог на прирост капитала
  (переменный 19%, 21%, 23% на 2020 год)
• Положение по подоходному налогу (Retención
  (3% не — только для резидентов)
• Энергетический сертификат
  (от 100-500 евро)
• Plusvalía

Нотариальные сборы (Покупатель)

Это затраты на оформление документов в Испании, называемых «Escritura».В общем, испанское законодательство гласит, что эти расходы должны распределяться между подписывающими сторонами, а это означает, что продавцы должны позаботиться о первоначальных расходах на документы «escritura» и покупателе копий. Однако в настоящее время это нормально, что покупатель оплачивает все эти расходы.

Нотариальные сборы основаны на продажной цене, указанной в актах собственности. Например, вы платите около 675 евро за недвижимость стоимостью 100 000 евро. Но за недвижимость в 1 миллион, возможно, придется заплатить 1000 евро.Чтобы найти испанского нотариуса в вашем районе, посетите Испанский нотариальный гид.

Расходы в реестре имущества (Покупатель)

Обычно это стандартная плата, также основанная на продажной цене, указанной в документах. Эти расходы могут варьироваться в зависимости от муниципалитета, в котором вы живете, и в большинстве случаев составляют от 400 до 650 евро.

Gestoría (Покупатель)

Это дополнительная стоимость. Gestoría похожа на бухгалтера, который обрабатывает налоговые платежи и оформляет документы для оформления документов о собственности и ипотеке.
Solicitors также может обрабатывать все документы и обычно взимает около 1% от продажной цены.

Налог на передачу имущества (Покупатель)

При покупке вторичной недвижимости покупатель должен заплатить налог на передачу собственности. Для новостроек покупатель платит 10% НДС или IVA.
Налог на передачу собственности — это налог, который варьируется от региона к региону.
В Валенсии, Каталонии и Галисии налог на передачу собственности составляет 10%.
На Балеарских островах это 8% для собственности до 400.000 евро, 9% для недвижимости от 400 000 до 600 000 евро и 10% для недвижимости стоимостью более 600 000 евро.
В Андалусии вы платите от 8% до 10%, а на Канарских островах 6,5%

Почти каждый год правительство Испании меняет кадастровую стоимость для каждого муниципалитета, что напрямую влияет на налог на передачу собственности и налог Plusvalía.

Затраты на оценку имущества (Покупатель)

В случае, если покупателю нужна ипотека, банк должен произвести оценку имущества.В этом случае покупатель заплатит за эту оценку около 800 евро.

Для новостроек (Покупатель)

При покупке новостройки напрямую у застройщика вы платите НДС или 10% НДС вместо уплаты обычного налога на передачу собственности. Кроме того, вы также платите налог на документально подтвержденные правовые акты или IAJD на испанском языке

Комиссия агентства (Продавец)

Когда вы продаете недвижимость через агента по недвижимости, вам придется заплатить комиссию.В Испании агенты по недвижимости обычно берут около 5% комиссии. Продавец может вычесть комиссию Агентства из налога на прирост капитала.

Как продавец, вы можете спросить об услугах, которые предоставляет агентство. Хорошие агенты по недвижимости также должны иметь юридические ноу-хау, чтобы заключать опционные контракты, подавать заявки на получение номеров NIE и послепродажное обслуживание, например, менять счета за коммунальные услуги и коммунальные платежи новому владельцу.

Продавцы могут рекламировать свою недвижимость через нескольких агентов по недвижимости.Тем не менее, некоторые агенты по недвижимости захотят предложить продавцу продать его исключительно через них, согласившись взять меньшую комиссию.

Знаете ли вы, что на продажу недвижимости в Испании уходит в среднем более 8 месяцев?
Продавцы должны учитывать это при рекламировании своей собственности исключительно через агента по недвижимости.

Налог на прирост капитала (Продавец)

19% за первые 6.000 евро
21% от 6.000 и 50 000 евро
23% от 50 000 евро

Например, если продавец купил дом в 2003 году за 200 000 евро, а в 2018 году он продает его за 350 000 евро, ему придется уплатить прирост капитала свыше 150 000 евро следующим образом:

(350 000 — 200 000 = 150 000). 19% на первые 6.000 (6.000 х 0,19) + (50.000 х 0,21) + (94.000 х 0,23) = 1,140 + 10,500 + 21,620 = 33,260 евро.

Существуют исключения, когда продавец не обязан платить налог на прирост капитала, и это когда продавцы собственности старше 65 лет и официально проживают в ней не менее 3 последних лет.

Все официальные счета-фактуры, относящиеся к покупке недвижимости, такие как ремонт, нотариальные расходы, расходы на юриста и гонорары агентства недвижимости, могут быть вычтены из налога на прирост капитала.

Резерв по подоходному налогу для нерезидентов — Retención (Продавец)

Если продавец не является резидентом Испании, он должен уплатить 3% -ный подоходный налог на испанском языке, который направляется непосредственно в налоговую инспекцию для покрытия любых налогов, возникающих в результате продажи. Однако продавец может потребовать возмещения, если он считает, что его налоговые обязательства составляют менее 3%.

Энергетический сертификат (Продавец)

С 1 июня 2013 года по испанскому законодательству всем владельцам недвижимости, которые хотят продать или сдать свою собственность в аренду, необходим энергетический сертификат. Эти сертификаты должны быть выданы квалифицированным органом по сертификации, таким как архитекторы, геодезисты или инженеры по техническому обслуживанию. Стоимость такого сертификата может варьироваться в зависимости от размера собственности и может составлять от 100 до 500 евро. Счет за этот сертификат также может быть вычтен из налога на прирост капитала.

Plusvalía (Продавец)

Plusvalía — это налог на увеличение стоимости земли, на которой находится недвижимость.Это выплачивается местной ратуше. Plusvalía рассчитывается на основе 3 факторов: периода владения, местоположения собственности и кадастровой стоимости земли.
Налог plusvalía можно легко запросить в ратуше, где находится недвижимость.
По закону налог plusvalía должен уплачиваться продавцом, и это может быть значительная сумма денег. Тем не менее, plusvalía может быть оплачен покупателем, если он согласился на это.

Посмотреть пример файла Plusvalía (.pdf)

Вот базовый пример, дающий приблизительную оценку затрат:

Г-н А. (продавец) продал свою квартиру на Майорке г-ну Б. (покупатель). Когда г-н А. купил квартиру в 2003 году, он заплатил 200 000 евро. Теперь г-ну А удалось продать квартиру в 2020 году г-ну Б. за 350 000 евро.

Если вы хотите продать свой дом в Испании, вам также может быть интересно прочитать эти советы по продаже вашей недвижимости в Испании FAST .

Расходы для продавца (г-н А)

Расходы для покупателя (г-н Б)

Часто задаваемые вопросы по купле-продаже недвижимости в Испании

Q: Мы с женой старше 65 лет и постоянно проживаем в Испании. В феврале 2019 года мы продали свой дом, в котором прожили более 15 лет. Купили квартиру в марте 2019 года. Никакого прироста капитала не должно быть? Мы не любим жить в квартире и хотим продать. Цена покупки 140000 цена продажи может быть 150000 евро, мы знаем, что нам может потребоваться некоторая прибыль от прироста капитала. У меня вопрос, купим ли мы статичный дом на колесах на территории жилого парка возле Антекеры 39 000 евро, ежемесячный коммунальный взнос 370 евро.Будет ли это классифицироваться как покупка другого дома без уплаты сбора за удержание.
С уважением, Тревор

A: Уважаемый Тревор,
Мы не совсем уверены, что понимаем ваш вопрос об удержании. В том смысле, что если вам обоим более 65 лет и вы оба являетесь резидентами Испании (это означает, что вы подаете налоговые декларации в качестве налоговых резидентов здесь, в Испании), при продаже не будет начисляться налог на прирост капитала и удержание (мы имеем в виду удержание нерезидента 3%) будет применяться к продаже, поскольку вы здесь являетесь налоговым резидентом.

Q: Привет из Малаги, мне 69, моей жене 55 лет, и мы оба испанские жители. Мы жили в нашем доме 22 года и сейчас продаем свой дом. Освобождаюсь ли я от уплаты налога на прирост капитала только в отношении половины стоимости продажи и отвечаю за уплату налога в отношении другой половины, потому что моей жене еще нет 65 лет? Заранее спасибо.

A: Дорогой Грег,
Ваше предположение верно; в том смысле, что прибыль, связанная с долей совладельца старше 65 лет, будет освобождена от налога без необходимости реинвестирования в другой основной дом.
Однако это правило применяется только к основному дому и, следовательно, к налоговым резидентам Испании.
Таким образом, без дополнительной информации, мы предлагаем, чтобы ваша доля была освобождена от налога, если недвижимость является вашим основным домом и при условии, что вы были налоговым резидентом Испании, что означает, что вы подавали налоги здесь как резиденты.
Ваша жена может получить льготу в случае, если она реинвестировала в другой основной дом в течение 2 лет.

Q: Мы думаем о продаже нашего загородного дома на Коста-дель-Соль, который мы купили 5 лет назад и заплатили 356 евро.000. Мы получили предложение от агента по недвижимости, у которого есть клиент, который хочет дом и заплатит 785 000 евро. По моим расчетам, нам нужно будет заплатить CGT в размере 97 500 евро? Если я правильно понимаю, мы можем вычесть комиссию агентства (5% комиссионных за продажу) в размере 47 500 и наши расходы на ремонт в размере 24 000 евро из этой суммы, так что «реальный» CGT будет составлять 25 000 евро за квартиру. Это правильно? Мы нерезиденты Испании. Заранее спасибо.

A: Уважаемый Мартин,
Что касается вашего вопроса, обратите внимание, что налог на прирост капитала, уплачиваемый нерезидентами при продаже недвижимости в Испании, рассчитывается путем применения 19% к прибыли, полученной от продажи.
Указанная прибыль рассчитывается как разница между ценой приобретения (цена, уплаченная за недвижимость, плюс все налоги и расходы) и продажной ценой за вычетом всех налогов и затрат (гонорар агента по недвижимости, муниципальный налог Плюсвалии и налог юриста). комиссии могут быть учтены при расчетах).
Обратите внимание, что не все виды затрат на ремонт могут быть приняты во внимание для этой цели. Соответствующие предметы и счета должны быть тщательно проанализированы, чтобы избежать возможных налоговых проверок и связанных с ними санкций.
В любом случае, вы должны отметить, что во время завершения продажи у нотариуса покупатель обязан удержать 3% от цены и уплатить их в налоговую инспекцию в счет возможного налога на прирост капитала продавцы. Это может быть взыскано продавцом после получения удовлетворительного доказательства того, что вся сумма CGT и любых других причитающихся налогов была уплачена.

Q: в настоящее время мы пытаемся купить небольшой дом в Испании, мы подписали бланк предложения с агентом по недвижимости, который был принят, агент по недвижимости связался с нашим юристом, чтобы подписать договор, мы заплатили депозит юристу счет и продавцы снялись с продажи до подписания депозитного договора.Наш адвокат хочет взимать с нас 50% своих гонораров за юридические услуги, даже если договор депозита не был подписан и продажи не проводились, если этот сбор будет оплачен агентами по недвижимости, поскольку они, по сути, продали нам дом, который вообще не продавался, и действуют от имени продавцов, у которых нет поверенных ?.

A: Какой облом. Мне тебя очень жаль. Адвокат должен получить компенсацию за проделанную работу, но 50% кажется немного неразумным. Однако законом не существует установленной платы или минимальной цены.У вас есть 2 варианта:
1) Сделайте сделку на сумму от 50% до 20%, например,
2) Начните судебный процесс и попытайтесь вернуть свои деньги, что может занять много времени и денег.

В: Привет! Я слышал, как кто-то говорил о новом правиле в Испании, согласно которому банк теперь оплачивает нотариальные сборы и другие расходы при покупке недвижимости в стране. Это действительно так?

A: Это верно только в отношении затрат на ипотеку, если ипотека необходима. Налогообложение собственности по-прежнему оплачивается покупателем при покупке с ипотекой.

Q: Мы находимся в процессе покупки недвижимости в Испании. Залог внесли, вроде все идет. Мы живем в Англии и платим цену в фунтах английскому банку, поскольку продавцы — англичане. Несколько месяцев назад мы договорились о цене по курсу евро за фунт, но сейчас она упала. Однако нам только что был отправлен список юридических удержаний, которые должны быть оплачены продавцами. Тем не менее, этот длинный список — прирост капитала в Испании, plusvalia, ожидаемые комиссии агента по недвижимости, расходы на декларацию пула суммируются и конвертируются из евро в фунты, и мы, как ожидается, вычтем это из продажной цены продавца на недвижимость и переведем деньги в Испания в евро.Падение фунта плюс комиссии за перевод обойдется нам в большие дополнительные деньги. Это правильно? Адвокат говорит, что это испанский закон, но мы не понимаем, почему мы должны решать этот вопрос, если это не входит в нашу ответственность. Ваши советы по этому поводу будут полезны

A: Обменный курс должен соответствовать курсу на день покупки, чтобы избежать дальнейших дискуссий по этому поводу.
В качестве альтернативы вы также можете договориться о фиксированной цене покупки, которая зависит от вас.
Продавцы должны нести ответственность за уплату plusvalía, CGT, агентских сборов и декларации пула.Это не то, за что вам следует платить.
Покупатель оплачивает цену, налог на передачу, нотариальные сборы, расходы на регистрацию и вашего бухгалтера / юриста.

Вопрос: Привет. Дом матери мы продали 6 июня 2019 года. Он был оставлен в завещании. Адвокат сказал нам, что он был продан, но теперь мы не можем с ним связаться. Мы пытались позвонить, написать по электронной почте, в WhatsApp, но ответа не было. Что нам делать дальше?

A: Вам нужно будет обратиться к нотариусу в Испании, чтобы начать работу.
Нотариус посоветует, что делать и какие бумаги вам понадобятся.
Это также сэкономит вам много времени и денег, если вы сделаете это самостоятельно.
Вам понадобятся следующие документы:

1) NIE номер умершего человека (вашей матери) и лиц, которые переходят по наследству. Чтобы подать заявку на получение номеров NIE, вам понадобятся паспорта, так что не забывайте об этом. Номер
NIE — это идентификационный номер для иностранцев.
2) Вам также понадобится «aceptación de Herencia» — документ, в котором указано, что вы принимаете наследство.
3) Вам также, вероятно, понадобится выписка из банковского счета вашей матери за последние 2 года.
4) IBI дома. Квитанция об уплате налога на имущество (вы можете получить ее в ратуше, спросите у нотариуса, как ее получить)
5) Escritura (документы дома)
6) Declaración de Herederos (Декларация наследников)
7) Testamento (завещание)
Declaración de la Renta (Справка о доходах вашей матери)

В любом случае сначала обратитесь к нотариусу и спросите, с чего начать. Вы можете найти здесь нотариуса, который находится рядом с вами http://www.notariado.org
Вы также можете пойти в gestoría, что в переводе с испанского означает бухгалтер.

Q: Сколько времени нужно продавцу, чтобы получить деньги после завершения продажи?

A: В большинстве случаев деньги поступают по завершении. Однако международные банковские переводы могут занять 3-4 дня, а в некоторых случаях банки могут удерживать средства в течение 1 недели или около того.

Q: Здравствуйте! Мы купили виллу в 1999 году. Мы заплатили (четко видно на нашей эскритуре) 180 000 евро и 60 000 евро плюс Валиа. Таким образом, мы фактически заплатили примерно 240 000 евро.Сейчас в 2019 году мы продаем на сумму 340000 евро брутто.
Пожалуйста, будет ли с нас взиматься налог на прирост капитала (прибыль) в размере 100 000 или 150 000? А именно, наша стоимость для целей текущего налогообложения составляла 180К или 240К? В настоящее время мы не получаем четкого ответа на этот вопрос от нотариуса.

A: Это очень странная ситуация, поскольку обычно plusvalia оплачивает продавец. Сумма в 60 000 — это слишком много, чтобы быть плюсом, так как это 33% от цены. У вас есть квитанция об этом 60k платеже? В нормальной ситуации налоги обычно рассчитываются от суммы, указанной в escritura.

Из чтения первой страницы документов следует, что все расходы, связанные с продажей, должны быть оплачены покупателем, за исключением Plusvalia, который несет продавец. Сделав вывод, что 60К — это не плюс, значит, это должен быть еще один платеж.
Вы помните, платили ли вы эту сумму наличными? Это также может быть внесенный вами первоначальный взнос или деньги. Я говорю это, потому что знаю, что до 5 лет назад было обычной практикой платить суммы в B, чтобы избежать уплаты дополнительных налогов.
Также может быть, что агенты по недвижимости или посредник взяли эти 60 тысяч и объявили только продажную цену в 180 тысяч, что, к сожалению, также случается довольно часто.В этом случае продавец получил только 180 тысяч и мог не знать, что вы заплатили 240 тысяч. В любом случае, посмотрите, сможете ли вы найти официальную квитанцию ​​на 60к.

В: Привет, я сейчас снимаю аренду на 5 лет. Мы договорились о черно-белом значении в размере 135 000 евро, и к тому времени, когда истекут 5 лет, мы выплатим 1/3 скидки, оставив нам заплатить 90 000 евро. На момент подписания, как это работает, если мы уже выплатили 45 000 евро в виде сборов и т. Д.? Мы просто договариваемся между продавцом и покупателем о том, что дом покупается за 95.000 € или «объявить согласованную цену в 135 000», каковы плюсы и минусы того и другого. Заранее спасибо.

A: В этом случае у вас есть 2 варианта:
1) Заключите частный договор между вами и продавцом, в котором вы соглашаетесь платить арендную плату / рассрочку 1/3 собственности.
Это рискованно, потому что тем временем продавец может заложить недвижимость, а вы можете остаться с недвижимостью, имеющей долг.
2) Обратитесь к нотариусу и составьте соответствующий договор купли-продажи, который будет наиболее справедливым как для вас, так и для продавца.В контракте я бы объявил все 135 000 евро и предоставил подробную информацию о том, как выплачиваются взносы.

Q: Мой испанский поверенный взимает 2000 евро за нашу испанскую покупку и говорит, что она не подлежит возмещению, если продажа не состоится. Это правильно? Кроме того, правильно ли я предполагаю, что покупатель не платит комиссионных агентству по недвижимости?

A: Действительно, адвокат вправе взимать с вас плату в размере 2000 евро. Адвокат действует от вашего имени и должен проверить, в порядке ли то, что вы покупаете, и, возможно, обсудить некоторые вопросы с продавцом или другим адвокатом.Например, если недвижимость меблирована, может существовать инвентарный список и т. Д., И часть продажной цены может быть отнесена к мебели, например, для уплаты меньших налогов… Адвокат также должен рассчитать расходы, подготовить опционный контракт и т. Д. . Поэтому вполне разумно, что ваш адвокат взимает с вас 2000 евро. С другой стороны, солиситоры могут быть очень строгими и могут бесконечно обсуждать с другой стороной, что может вызвать раздражение и, в конечном итоге, продажа может сорваться. Я видел, как это происходило много раз, поэтому мой совет — быть честным и не играть жестко, если вы действительно хотите недвижимость, поскольку в настоящее время это рынок продавца.Что касается выплаты комиссии, то действительно в 95% случаев покупатель комиссию не платит. Есть некоторые исключения в некоторых регионах Испании (Кастельон и Валенсия), где становится все более популярным, что покупатель также платит половину комиссии. Но, как правило, комиссию агентов оплачивает продавец, и поэтому бывает, что многие продавцы хотят продать свою собственность в частном порядке или, возможно, используют онлайн-агента, который взимает фиксированную комиссию.

В: Привет, мы живем на Майорке в доме, купленном моим мужем 11 лет назад. Он нерезидент, работает за границей более 6 месяцев в году. Это наш главный дом. Какие налоговые последствия при продаже? Его стоимость около 1400000 евро, купленных за 735000 евро. Куплю дом подешевле примерно на 300 000 евро. Спасибо

A: Вам придется заплатить довольно большой налог на прирост капитала, поскольку вы получили довольно большую прибыль. В зависимости от того, в каком муниципалитете вам, вероятно, также придется заплатить довольно много муниципальной plusvalía.
Вот приблизительная оценка затрат:
Налог на прирост капитала около = 152000 евро
Муниципальная оценка plusvalía = 10.000 евро
Комиссия агентства 5% = 70.000 евро (не обязательно, если вы продаете его частным образом)
Юрист 1% = 14000 евро
Retención 3% = 42000 евро
Другое = 1000 евро

Общие затраты = 289000 евро при продаже по цене 1.400.000 евро
Конечно, вы можете вычесть многие расходы, чтобы сократить свои расходы, такие как затраты на строительство, комиссионные агентства, услуги юриста и т. Д. …

В: Я проживаю в США и живу в Калифорнии.Моя мать, которая родилась и выросла в Испании, недавно скончалась. В своем завещании она передала право собственности на принадлежащую ей собственность мне и моим братьям. Теперь мы имеем право собственности на эту собственность, и мы хотим продать ее члену семьи в Испании или разместить ее на открытом рынке (мы хотим чтобы сделать это удаленно и не приезжать в Испанию для этой транзакции). Мы хотим понять, какова рыночная стоимость недвижимости, поэтому мы думаем, что лучший способ продвинуться вперед — это получить мнение о справедливой рыночной стоимости от 2 до 3 агентов, которые работают в этой части Испании.Как только у нас будет число для справедливой рыночной стоимости, мы можем обсудить закупочную цену с нашим двоюродным братом, или мы можем принять решение о размещении ее на открытом рынке. Как лучше всего начать этот процесс? И как вы думаете, нам нужно более одного мнения от агента по недвижимости относительно справедливой рыночной стоимости? Если мы решим продать что-то члену нашей семьи, мы, конечно, немного сэкономим на комиссиях, поэтому, если мы решим пойти по этому пути, я предполагаю, что все, что нам понадобится, — это адвокат, который поможет с транзакцией? Грасиас!

A: Сожалеем, что слышали о вашей матери.Я бы не стал использовать агента по недвижимости для оценки собственности, поскольку рыночная цена, которую они назначают, может быть ненадежной. Хорошей отправной точкой было бы посмотреть на аналогичные списки, например, на idealista.com, который является zillow / trulia в Испании. Вы также можете использовать оценочную компанию, такую ​​как TINSA, чтобы получить более точную рыночную стоимость.
Вы действительно можете воспользоваться услугами юриста, который займется продажей, поскольку продать недвижимость в Испании не так просто, как в США.

В: Мы купили недвижимость за 120 тысяч евро в 2003 году и сейчас продаем за 85 тысяч! Однако мы использовали португальскую женщину в качестве доверенности и были в ужасе от того, что в наших документах говорится, что мы купили недвижимость за 40 тысяч евро! Так что нам придется заплатить большую сумму, даже если мы потеряли деньги! Что мы можем с этим поделать? Мы считаем, что дама попала в тюрьму! Спасибо, Сэнди

A: К сожалению, вы не можете отменить сумму продажи, указанную в escritura 2003 года, поскольку вы подписали ее по доверенности.Если вам немного повезет, вы, возможно, получили «дополнительный» штраф после того, как купили недвижимость в 2003 году за смехотворную сумму escritura в 40 тысяч евро. Обычно испанская налоговая служба оценивает недвижимость по более высокой цене и высылает за нее штраф, что уменьшит сумму, которую вы должны заплатить за CGT. Я предполагаю, что этого не произошло, и поэтому вам, вероятно, придется заплатить около 11 тысяч евро только на CGT, если вы продадите по 85 тысяч.
Убедитесь, что собраны все официальные счета-фактуры на любые понесенные расходы, связанные с недвижимостью, e.g: реформы, нотариальные расходы, регистрационные расходы, комиссионные агента по недвижимости, гонорары адвоката и т. д., поскольку вы сможете вычесть их полностью.

В: Здравствуйте, моя 66-летняя мама купила квартиру на Майорке 20 месяцев назад и отремонтировала ее. Теперь община решила отремонтировать здание и требует 380 евро в месяц в течение следующих 18 месяцев. Моя мама не имеет сбережений и живет на пенсию в 600 фунтов стерлингов в месяц. Она чувствует себя вынужденной продать, так как у нее нет сбережений и она изо всех сил пытается справиться с 600 фунтами стерлингов, однако ее предупредили подождать 3 года, иначе она будет облагаться высокими налогами.Есть ли у нее другие варианты? Заранее спасибо

A: Мне жаль слышать о ситуации вашей мамы, которая является для нее действительно плохой новостью.
Обычно в каждом сообществе есть собрания, на которых обсуждаются эти вопросы, и желательно на них пойти.
Я бы посоветовал поговорить с президентом сообщества или администратором и объяснить ситуацию.
Если это действительно поможет, вы можете собрать подписи других владельцев в сообществе, которые против увеличения на 380 евро, и представить их администратору сообщества.
Также было бы хорошо знать, по какой причине / с какой целью они собираются ремонтировать здание. Есть разница между «необходимой реформой», например, структурным повреждением, и чисто эстетической реформой, которую можно рассматривать как необязательную. Я только что прочитал, что по данным Legalitas, одной из самых известных юридических консультационных фирм Испании, большинство (60%) владельцев зданий должны согласиться на проведение «необязательной реформы».

Q: Привет, в своей статье вы не упоминаете, что покупатель также должен заплатить комиссию агентства недвижимости.Однако это имеет место в Валенсии, где и покупатель, и продавец обычно платят комиссию в размере 3%. Не могли бы вы объяснить, в каких областях Испании они придерживаются аналогичной практики? Спасибо

A: Взимание платы с покупателя не является обычной практикой в ​​Испании, и многие иностранные покупатели считают иначе. Именно продавец выплачивает комиссию из денег, уплаченных за продажу недвижимости.
В большинстве случаев агент получит чек с его / ее комиссией у нотариуса при подписании акта.Однако иногда агент может получить часть своей комиссии при подписании опционного контракта для гарантии того, что сделка не состоится. В любом случае, не существует установленного верховенства закона в отношении того, какой процент и кто имеет право платить комиссию агента в Испании.
Как вы упомянули, я также читал, что некоторые и / или многие агенты по недвижимости в Валенсии и Кастельоне (не в Аликанте / Коста-Бланка) взимают плату как с покупателя, так и с продавцов, что, на мой взгляд, может ввести покупателя в заблуждение, если он / она не была проинформирована ранее, поскольку это не относится ко всем другим провинциям Испании.Взимание комиссионных как с покупателей, так и с продавцов часто осуществляется в Валенсии и Кастельоне по договорам аренды / аренды, и кажется, что эта практика также используется при продаже недвижимости, как вы указываете, но я не уверен, является ли это обычным явлением. . Поэтому я бы посоветовал убедиться, что вы знаете о распределении комиссионных и процентном соотношении заранее, прежде чем иметь дело с каким-либо агентом, и желательно иметь это в письменной форме, чтобы избежать каких-либо сюрпризов.
Стандартные комиссионные сборы в Испании могут сильно различаться, но обычно они составляют от 3% до 6% некоторыми агентами в прибрежных регионах.
В Мадриде обычная комиссия составляет 3%. Однако на Коста дель Соль, Коста Бланка и Майорка, например, стандартная комиссия составляет 5%.

В: Я купил дом в Мартосе за 19 000 евро в 2014 году и продал его с убытком за 14 000 евро прошлым летом. На сегодняшний день я получил только 10 000 евро. Гонорары агентов составили 2000 евро. Агентом по недвижимости были Деррил из неизведанной Испании и ее партнер Диего. Я попросил документы, но пока ничего не получил, и они становятся неуловимыми, что я могу сделать? Есть ли закон, который гарантирует, что у меня должны быть копии всех документов?

A: Спасибо за вопрос.
Поскольку вы не получили никакой прибыли, вероятно, вам не нужно платить CGT.
Я полагаю, что аргумент агентов по недвижимости состоит в том, что 2000 евро, вероятно, предназначены для покрытия любых налогов от вашего имени (3% retención). Испанская налоговая служба часто не торопится, чтобы вернуть вам деньги, оставшиеся после уплаты всех налогов.
Меня беспокоит то, что существует большое расхождение между 3%, которые должны были быть удержаны для уплаты ваших налогов, 280 евро и фактически выделенными 2000 евро.
Я бы пошел к нотариусу (обязательно возьмите свой идентификатор / паспорт и NIE-номер), где была завершена продажа, и попросил бы копию документов, чтобы узнать, по какой цене была продана недвижимость, и попросил бы их проконсультировать вас по поводу порядок действий в этих случаях.
Спросите также любые другие копии документов, связанных с продажей. Надеюсь, у вас также есть счет-фактура комиссии за 2000 евро и любой другой документ, который может дать вам ключ к разгадке, где находятся остальные 1720 евро.
Вы были у нотариуса, когда сделка была завершена? или вы давали доверенность агенту по недвижимости ?. Я говорю это, потому что видел случаи, когда агент по недвижимости продавал недвижимость по другой цене, но оставил разницу. Я не говорю, что это так, но это уже случалось раньше.
Вы также можете узнать напрямую у покупателя, какую цену он фактически заплатил, поскольку кажется довольно странным, что вы заплатили 19 000 евро в 2014 году, а после кризиса в прошлом году вы продали его всего за 14 000 евро.
Вам, вероятно, придется пойти в мэрию и налоговую инспекцию, чтобы узнать, что именно произошло, и если ваши налоги уже уплачены или нет, какова была точная сумма, которая была уплачена, и когда вы ожидаете получить возмещение и как это много.

Q: Здравствуйте, я заметил, что многие испанцы продают свои дома в частном порядке, а на их табличках «продается» просто есть личный номер телефона.Предположительно, это сделано для того, чтобы избежать астрономических сборов. В предыдущем посте вы сообщили, что «надлежащий агент выставит вам счет за продажу вашей собственности, который вы можете использовать для вычета налога на прирост капитала», но помимо рекламы и показа окружающим людям, есть ли что-нибудь, что вы получают прибыль, если не продают в частном порядке? Если вы счастливы рекламировать и показывать людям себя (и, конечно же, ваш адвокат все равно будет заниматься счетами для расчетов CGT?), Тогда мне интересно, почему я даю агенту не менее 5% от продажной цены! Если бы это был 1%, то вполне справедливо! Спасибо.

A: Вы, конечно, правы.
Вы можете делать и то, и другое: продавать частным образом и через 1 или более агентов, почему бы и нет.
Вы можете, например, попробовать продать его сначала в частном порядке в течение нескольких месяцев, а затем решить обратиться к агенту.
Я бы посоветовал, однако, указывать одинаковую цену для всех клиентов, даже если они приходят через агента.
Почему? потому что для клиента непрофессионально устанавливать разные цены с агентом или без него, и это может запутать клиента и отпугнуть его.
Также несправедливо, когда агент выставляет вашу собственность на частный аукцион по более низкой цене и не является для него мотивирующим фактором, и ваша цель — в конечном итоге продать эту собственность.
У некоторых агентов может быть также база данных клиентов, по которой они могут позвонить, чтобы узнать, заинтересованы ли они в вашей собственности, и это хорошо, поскольку увеличивает ваши шансы на ее продажу.

Q: Уважаемый Роберт, Спасибо за отличные ответы. Теперь у нас есть вопрос. Мы думаем о продаже нашей квартиры в провинции Малага.Мы купили недвижимость в 1984 году примерно за 40000 евро, и сейчас цена продажи составляет 160000 евро. Мы хотим купить недвижимость в Торремолиносе (реинвестировать) за ту же сумму. Однако, если мы должны платить CGT, это означает, что мы можем позволить себе купить недвижимость только примерно за 1 20000 евро. что значительно снизит наш уровень жизни. Что мы можем сделать, чтобы освободиться от CGT Наша ситуация Единственный владелец — постоянный адрес в ДК Владелец с 1984 года — нерезидент, проживающий в Испании чуть менее 6 месяцев в году.Хронические проблемы со здоровьем улучшились благодаря погодным условиям в Испании. Правильно ли из вашего предыдущего ответа понятно, что если я реинвестирую, я могу быть освобожден от CGT? С уважением, Ульф

A: Боюсь, вам все равно придется платить CGT, поскольку недвижимость в Испании не является вашим основным местом жительства.
Кроме того, если реинвестированная сумма меньше общей суммы, полученной при переводе, только пропорциональная часть полученного прироста капитала, соответствующая реинвестированной сумме, будет исключена из налогообложения.Но это только в том случае, если ваша недвижимость в Испании является вашим основным местом жительства.

В: Привет, мы возвращаемся в Великобританию по состоянию здоровья моего мужа. Мы владеем собственной недвижимостью, покупку которой мы завершили 2 июля 2015 года за 151 000,00 евро (включая сборы и налоги). Продаем квартиру за 225 000,00 евро (до комиссии). Затем мы будем инвестировать все средства в недвижимость в Великобритании, хотя это может быть не сразу, поскольку нам нужно что-то найти. Не могли бы вы посоветовать, нужно ли нам платить налог на прирост капитала и как это работает.Мы слышали, что нам не нужно платить, потому что мы покупаем в ЕС, но нотариус все равно принимает это, и тогда вам придется бороться, чтобы вернуть это, что может занять 2 года !! По нашим расчетам, это будет около 10 тысяч, которые мы не потеряем, если не сможем вернуть их (зная Испанию!). Если это так, я полагаю, что было бы лучше подождать до 2 июля, чтобы продать? Будем признательны за ваш совет по этому поводу. Надо сказать, что мы налоговые резиденты.

A: Я определенно подожду после 2 июля, чтобы продать вашу недвижимость.В любом случае, вы уже можете прорекламировать это и начать готовиться к переезду в Великобританию, поскольку продажа вашей собственности может занять больше времени, чем ожидалось. Но я бы порекомендовал, если вы найдете покупателя, подписать завершение после 2 июля.
Я предполагаю, что собственность, которой вы владеете в Испании, является вашим основным местом жительства, и вы оба являетесь ее владельцами и вам больше 65. В этом случае вам не нужно платить CGT, если вы продаете через 3 года, и вам нужно будет только заплатить муниципальная плюсвалия, агент по недвижимости и адвокат, если таковые имеются.

В: Я хотел бы продать свой дом на Тенерифе. Он был куплен моей матерью в 1992 году за 6 миллионов песет, и мы жили там всей семьей до ее смерти в 2008 году, когда я унаследовал дом. Документы были переданы на мое имя, а имущество было оценено в 60 000 евро. В документах на этот раз было добавлено увеличение стоимости на 90 000 евро из-за улучшений и включения старого финкового дома, и мы уплатили налог на эту сумму. Это дает новое общее значение 150.000. Я являюсь резидентом Испании и зарегистрирован в налоговой службе, но меня интересует, сколько прироста капитала мне придется заплатить, рассчитывается ли он с момента покупки дома моей матерью или с момента, когда я унаследовал его ? Стоимость перепродажи составляет примерно 250 000 евро. Я обязательно куплю новую недвижимость, но, вероятно, вложу только половину суммы продажи и, возможно, не проживу в ней более трех лет. Любая помощь будет оценена по достоинству.

A: Когда речь идет об оплате CGT, наследование собственности во многом похоже на ее покупку.В вашем случае вам придется платить CGT с момента, когда вы унаследовали собственность, поскольку все налоги уже были уплачены, когда вы унаследовали собственность. Я немного смущен тем, как можно добавить к документам еще одну собственность, в данном случае и старую усадьбу. Я полагаю, это были старые руины на территории, которую отремонтировали. Если вы говорите, что недвижимость сейчас оценивается в 150 тысяч, и вы продаете ее за 250 тысяч, тогда вам придется заплатить более 100 тысяч CGT, что, если не ошибаюсь, составит 21 760 евро. Вы можете вычесть только половину этой суммы, если планируете реинвестировать, купив другую недвижимость, стоимость которой составляет половину стоимости проданной вами собственности.Имейте в виду, что я просто даю оценки на основе имеющихся данных, и я бы посоветовал вам проконсультироваться с испанским адвокатом или гесторией, чтобы провести более точный расчет.

Q: Нам обоим больше 65 лет, и мы хотим продать нашу виллу, в которой мы жили 12 лет, и вернуться в Великобританию, чтобы купить недвижимость для проживания, возникнут ли проблемы с переводом денег в Великобританию

A: Когда вы продаете свой дом в Испании, вам придется платить налоги в Испании, а в следующем году вам нужно будет подать декларацию о доходах в Испании.
Вы можете перевести деньги на свой банковский счет в Великобритании, но для налоговой декларации вам нужно будет указать свой банковский счет в Великобритании.
При переводе денег в Великобританию также неплохо узнать, какой обменный курс взимает ваш банк. Иногда бывает разумным шагом использовать валютного брокера для перевода ваших средств в Великобританию, поскольку это также может сэкономить вам тысячи фунты.

В: Привет, законно ли покупатель требовать возмещения затрат на техническое обслуживание после завершения продажи? Мы продали недвижимость в Испании в сентябре прошлого года, покупатели прошли прогулку, чтобы увидеть, как все работает, за пять дней до завершения, и когда я показал им, как работает кондиционер, и он работает нормально.Теперь они требуют более 1000 евро за кондиционер, который, по их словам, не работал должным образом, когда они въехали. Могут ли они это сделать, пожалуйста?

A: Просто быстрый ответ на ваш вопрос. В Испании, когда вы покупаете дом, это wysiwyg (то, что вы видите, то и получаете). Кондиционер даже не является частью физической структуры дома, и невозможно потребовать возмещения ущерба. Только в некоторых крайних случаях покупатель может потребовать возмещения структурных повреждений конструкции, например: здания, пораженные алюминием (дегенерация цемента, используемого в строительстве).Будьте уверены, они также не будут тратить деньги на адвоката за 1000 евро, и это всего лишь тактика запугивания. Поэтому лучшее, что вы можете сделать, — это игнорировать это.

Q: Одна вещь, которая поразила нас, — это гонорары агентств недвижимости, по сравнению с Великобританией, которые, как я знаю, очень низкие, в основном из-за онлайн-продаж (наш старший сын работает в этой области), но даже при этом никогда не были по тарифам, которые взимаются здесь, как им это сходит с рук, в наши дни не то, чтобы вы получали блестящие шикарные брошюры, все в сети, этому не может быть никаких оправданий, поэтому мой следующий вопрос: Можете ли вы сообщать об этих высоких гонорарах омбудсмену, или мы просто поглощаем их, как миллионы других, если бы я был моложе и более компьютерно грамотным, я бы сделал это сам, но, увы, как и большинство из нас, из-за хлопот и языкового фактора должен мы во власти грабящих торговцев.

A: Я знаю, что обвинения некоторых агентов возмутительны. Есть даже агенты, которые взимают комиссию как с покупателя, так и с продавца. Проблема в том, что профессия агента по недвижимости не регулируется в Испании, и любой, у кого есть хотя бы мобильный телефон, может называть себя агентом по недвижимости. Тем не менее, многие агенты выполняют свою работу хорошо, но из-за жесткой конкуренции на местах и ​​длительного времени, необходимого для продажи дома в Испании (в среднем 10 месяцев), агенты иногда вынуждены взимать эти высокие комиссионные, чтобы предотвратить выход из строя. бизнес.Тем не менее, это действительно очень несправедливо по сравнению с тарифами в Великобритании.
С другой стороны, надлежащий агент выставит вам счет за продажу вашей собственности, который вы можете использовать для вычета налога на прирост капитала, но в вашем конкретном случае вам не нужно платить CGT, так как вы уже подпадаете под исключение. критерии.
К сожалению, нет омбудсмена, который мог бы сообщить об этих высоких сборах.

Q: Мы купили наш дом в 1999 году, и теперь, достигнув конца 60-х и середины 70-х годов, мы хотим переехать дальше на юг, чтобы быть ближе к нашему сыну, какие налоги мы должны платить при покупке другой собственности

A: Покупка нового дома во многом зависит от вашей ситуации и региона Испании, в котором вы собираетесь покупать.Надеюсь, вы оба проживаете в Испании в течение более трех лет, и с тех пор вы будете освобождены от уплаты налога на прирост капитала. При покупке другой недвижимости в Испании вам придется платить обычные налоги на покупку, как описано в этой статье. Как правило, вы более или менее заплатите 12% сверх суммы, которую вы заплатили. Допустим, вы купили дом за 200 000 евро, тогда в итоге вы заплатите около 224 000 евро.

В: Я продаю недвижимость в Испании.Я унаследовал его от умершего брата. Все налоги уплачивались как британским, так и испанским властям. Я продаю дом и купил недавно построенную недвижимость поблизости. Адвокаты покупателя просят удержать деньги. Это не 3% удержания налогов, которые мой адвокат уже учел в своих счетах. Я оплатил все счета, налоги и все, что нужно сделать в Испании, чтобы продать недвижимость. Нет ничего, что я не сделал. Почему адвокаты покупателя настаивают на удержании суммы в размере 1900 евро? Я не вижу для этого причин.Я даже снизил цену на продажу. Пожалуйста, дайте мне свой совет.

A: Я также не вижу четко, какие еще платежи запрашивают адвокаты покупателя. Похоже, что 1900 евро могут быть для муниципального налога Plusvalía, поскольку по закону продавец должен платить за это. Plusvalía — это налог на увеличение стоимости земли, на которой находится недвижимость. Просто для того, чтобы спросить юриста-покупателя, нужен ли он для этого. В противном случае я не вижу причин, по которым вы должны платить за что-либо еще.

Q: Мы жители Лансароте, переехав сюда в марте 2015 года, мы купили недвижимость в мае 2017 года (это наша единственная недвижимость). Мы рассматриваем возможность возвращения в Великобританию и хотели бы узнать наши коммерческие расходы. Мы видим затраты для нерезидентов, но не для резидентов! Когда и если мы переедем, мы будем покупать недвижимость в Великобритании.

A: Единственное преимущество резидента Испании заключается в том, что вам не придется платить 3% -ный подоходный налог для нерезидентов.Все остальные налоги одинаковы как для резидентов, так и для нерезидентов.

Q: Здравствуйте, у меня возник вопрос о том, как определить, что я проживаю в моем доме. В настоящее время у меня есть статус NIE, и я живу чуть менее 6 месяцев в году в моем доме в Испании. Мне 66 лет. Буду ли я освобожден от налога на прирост капитала в случае продажи моей собственности? (хотя в ближайшее время делать этого не планирую).

A: Срок действия исключения из GCT составляет как минимум 3 года.Наличие номера / пропуска NIE автоматически не освобождает вас от уплаты CGT, вам также необходимо зарегистрироваться в вашем муниципалитете Испании в качестве постоянного жителя.

В: Я купил дом в 1997 году и подумываю о его продаже. Из-за длительного владения стоимость продажи намного превышает цену покупки, которую я заплатил. Придется ли мне платить полную ставку CGT. Недвижимость находится в районе Малаги.

A: Вам, вероятно, придется заплатить большой налог plusvalía, помимо CGT.Я бы посоветовал собрать все официальные счета-фактуры, которые вы понесли на ремонт дома, расходы на адвокатов и т. Д., И даже расходы и счета-фактуры по вашей покупке в 1997 году, поскольку вы можете вычесть все эти расходы из своего CGT. Есть, конечно, исключение, о котором я упоминал в этой статье. «Есть исключения, когда продавец не должен платить налог на прирост капитала, и это когда продавцы собственности старше 65 лет и официально проживают в ней по крайней мере в течение последние 3 года ». Я не понимаю вашего утверждения о том, что стоимость продажи превышает цену покупки.
Цены на недвижимость в Малаге в 1997 году были намного ниже по сравнению с сегодняшними днями, поэтому вы должны иметь возможность получать хорошую прибыль даже после уплаты CGT, plusvalía, юристов, комиссионных агентству и т. Д. В любом случае вам следует спросить у гесториа (испанского бухгалтера) или вашим юристам, чтобы они рассчитали вашу чистую прибыль. Раньше (более 5 лет назад) было обычной практикой покупать недвижимость на большие суммы денег B, чтобы избежать уплаты дополнительных налогов.
В настоящее время сделать это практически невозможно, так как налоговая служба будет производить свои расчеты, а покупатели и продавцы могут быть оштрафованы за продажу по низкой цене.Чтобы уменьшить ваш CGT, вы также можете продать свой дом с мебелью, поскольку мебель облагается налогом по гораздо более низкой ставке, я думаю, только 4%. Для этого вам нужно будет составить инвентарный список. Таким образом, если вы продадите его за 800 000 евро, вы можете выделить 50 000 евро, например, как часть мебели.

Q: Я собираюсь совершить вторую поездку в Валенсию, чтобы осмотреть недвижимость, и наткнулся на агента по недвижимости, который хочет, чтобы покупатель заплатил 3% + НДС. Это нормальная практика, поскольку я думал, что эту плату всегда платит продавец?

A: В Испании комиссию платит продавец, а не покупатель.
Стандартный процент комиссии в Испании составляет около 5% в прибрежных регионах, но он также зависит от региона. Агенты в сегменте роскоши и в таких местах, как Марбелья или Майорка, могут взимать 6%, в то время как в других сегментах или регионах она ниже.
Может случиться так, что у агента не так много свойств, которые он может предложить клиенту, и поэтому он может искать других партнеров или сотрудничающих агентов, чтобы предложить клиенту больше свойств на выбор. Это нормально, и в этих конкретных случаях оба агента разделят комиссию (2.5% каждый, например), но опять же, комиссию всегда платит ПРОДАВЕЦ.
Кажется, агент, с которым вы связались, пытается получить прибыль от покупателя и продавца, и у меня были бы серьезные сомнения, доверять такому агенту.

Q: Я купил однокомнатную квартиру 9 лет назад, она сейчас стоит меньше, чем когда я ее купил. Я буду продавать его в этом году, мне все равно придется платить налог на прирост капитала, если он стоит меньше моей первоначальной покупной цены.

A: Если цена, указанная в документах вашей квартиры, когда вы купили ее в 2009 году, выше, чем цена, которую вы продаете сейчас, то теоретически вам не нужно платить налог на прирост капитала.Я говорю теоретически, потому что испанская налоговая служба также должна полагать, что вы продаете ее по более низкой цене, в противном случае вы можете рассчитывать на штраф, но, надеюсь, этого не произойдет.

В: Сколько может взимать юрист в Валенсии за продажу / покупку?

A: Большинство юристов взимают от 1% до 1,5% от продажной цены для совершения продажи или покупки.

В: В 2014 году я купил однокомнатную квартиру на Тенерифе за 66.000 евро. За что я заплатил налог. Недавно у меня был запрос от налоговых органов на 5 500 евро. Они говорят, что оценивают мою квартиру в 135 000 евро. Совершенно нереально. Лучшие квартиры в комплексе на данный момент продаются по цене 85 000 евро. Что я могу делать?

A: Раньше я писал статью на эту тему, в которой подробно объяснял эту проблему.
Дело в том, что вы купили квартиру во время кризиса, и с тех пор цены на недвижимость в Испании выросли, но налоговая служба видит это иначе.
Полученный вами штраф называется по-испански «комплементарией», и довольно сложно выступить против него, не прибегая к услугам адвоката.
Налоговая служба рассчитывает стоимость вашей квартиры и многое принимает во внимание. Стены также используются для увеличения площади м2, а также небольшого процента общественных территорий, таких как бассейны, сады и т. Д.
Нет гарантии, что если вы подадите апелляцию в налоговую инспекцию, вам вернут свои 5500 евро.
В любом случае, вам нужно доказать, что ваша квартира была продана по фактической продажной цене на момент покупки.Итак, первое, что вам нужно сделать, это обратиться к адвокату или гесториа, которые занимались продажей, и посмотреть, готовы ли они помочь вам в этом случае, и подать апелляцию как можно скорее. Учтите, что адвокат также будет стоить вам денег, вероятно, в районе 1500-2000 евро.
Если вы решите подать апелляцию, налоговая инспекция проверит продажу и любые другие продажи в этом комплексе, и может оказаться, что некоторые квартиры были проданы или были проданы за 135 000 евро. Если это не так, у вас есть хорошие шансы вернуть свои деньги.

Q: Включает ли комиссия агентов по недвижимости НДС (IVA) в размере от 3% до 6% или это дополнительная сумма, если да, то по какой ставке.

A: Комиссия агента всегда не включает 21% НДС (IVA). Так что вы должны вычислить это сверху.
Например:
Цена продажи 250 000 евро
Комиссия агентов (5%) = 12 500 евро
+ НДС 21% = 2,635 евро
Итого = 15,125 евро

Q: Мы продали нашу собственность 1 год назад и все еще ждем возврата 3% удерживаемых денег, почему испанское правительство удерживает их.У нас есть задолженность по выплате.

A: Действительно очень неприятно, что испанской налоговой инспекции требуется очень много времени для выплаты возмещения. Не понаслышке знаю, что в некоторых случаях на это уходит до 3 лет и более. Многие иностранные продавцы просто забывают об этом и закрывают свой банковский счет в Испании, а эти деньги остаются в налоговой инспекции. Обидно то, что в большинстве случаев не стоит обращаться для этого к адвокату, так как это не превышает 5.000-10.000 евро. Чтобы ускорить процесс, вы можете обратиться к агенту по недвижимости, который продал вашу недвижимость, и / или к испанскому адвокату и посмотреть, сможете ли вы найти кого-то еще в такой же ситуации, как и вы, таким образом вы можете вместе начать дело против налоговой инспекции и обязать их к выплате.
Но прежде чем вступать в какие-либо юридические баталии:
1) Попросите у своего руководителя / бухгалтера / адвоката или человека, который организовал для вас продажу и налоги, документы о возмещении, на испанском языке «devolución».
2) С бумагой devolución вы можете лично пойти в налоговую инспекцию и вернуть свои деньги.
3) Испанская налоговая служба переведет деньги на ваш банковский счет в Испании. Важно: если вы закрыли свой банковский счет в Испании, вам необходимо предоставить доверенность своему адвокату, чтобы он мог вернуть вам деньги.

Q: Доброе утро, Роберт, Ваша статья «Затраты на покупку и продажу недвижимости в Испании» очень полезна, большое спасибо. Что касается освобождения от налога на прибыль продавцов старше 65 лет, у меня следующий вопрос: В августе 2018 года мне 65 лет, а в апреле 2020 года моей жене Сьюзан. Каждому из нас принадлежит 50% акций в нашем испанском доме для отдыха, и, если мы продадим недвижимость сейчас, наша прибыль составит около 300 000 евро с обязательством CGT в размере 67 760 евро. Если после выхода на пенсию я подаю заявление на получение вида на жительство в Испании и живу в нашем доме в течение 3 лет, а затем продам его, будет ли 50% прибыли моей жены на тот момент освобождаться от уплаты ВНП, если она не подает заявление на получение вида на жительство? С нетерпением жду вашего ответа
С уважением, Стивен

A: Спасибо за вопрос.Если ваша жена не подает заявление на получение вида на жительство в Испании, она должна будет заплатить CGT сверх ее 50%. Таким образом, только вы имеете право на это исключение в этом конкретном сценарии.
Для вашей жены, чтобы избежать выплаты CGT, может быть разумным также реинвестировать прибыль, купив другую недвижимость в Испании. Например, покупка меньшей или более дешевой недвижимости. Реинвестируя свою прибыль, вы также освобождаетесь от уплаты CGT.
Надеюсь, это поможет.
С уважением, Роберт

налогоплательщиков на имущество и новые ставки в Армении с 2021 года

В Армении вводится новая система оценки недвижимости и налогообложения.Согласно новой процедуре, налоги на недвижимость будут рассчитываться на основе оценочной рыночной стоимости недвижимости, а не ее кадастровой стоимости.

В результате введения новой системы, которая вступит в силу с 1 января 2021 года, увеличатся платежи по налогу на имущество. Однако, чтобы не допустить резкого увеличения налоговой нагрузки, Правительство Республики Армения будет внедрять новую систему постепенно. Первоначально планировалось реализовать в течение четырехлетнего периода, но после второго чтения было решено реализовать в течение следующих шести лет.

Иными словами, в 2021 году собственник будет платить 25% налога на имущество, рассчитанного по новой методике, в 2022 году — 30%, в 2023 году — 35%, в 2024 году — 50%, в 2025 году — 75%, а с 2026 года. , весь налог.

Правительство посчитало данные изменения в Налоговом кодексе неотложными. Он уже обсужден, принят и отправлен в Национальное собрание.

Этот журналистский анализ был опубликован на сайте Ampop Media 24 июня, в день первого чтения законопроекта в Национальном Собрании.На следующий день, 25 июня, проект был принят во втором чтении с рядом дополнений и в полном объеме.

«Изменения революционного значения»

«В целом, да, налог на имущество вырастет, и в основном вырастет на имущество, которое мы условно называем замками, особняками и так далее», — заявил премьер-министр Никол Пашинян на заседании Кабинета министров 27 мая.

Премьер-министр Пашинян назвал изменения «изменениями революционного значения», напрямую связав их с фиксированным подоходным налогом.По словам премьер-министра, если кто-то считает, что принцип социальной справедливости был нарушен установлением фиксированного подоходного налога, он будет восстановлен путем введения новой системы налога на имущество.

«Налог на недвижимость элитных домов в настоящее время является символическим», — говорит Пашинян.

«Есть замки, за которые, например, платят 800 тысяч драмов (около 1700 долларов США) в год, но после поправок они должны платить 15 миллионов драмов (около 30 000 долларов США). Понятно, что эти 15 млн драмов — не большая проблема для этих владельцев.В любом случае, если человек смог построить такой замок, так и должно быть ».

Правительство не скрывает того факта, что изменения имеют целью не только адекватное налогообложение видимого богатства [роскошного дома] или собственности, но также и сбора в местный бюджет. Налог на недвижимость является важным источником доходов для бюджетов сообществ и, как отмечается в обосновании законопроекта, в Армении практически не используется.

В настоящее время отношение налога на имущество к ВВП в Армении составляет 0.2%. Для сравнения: у Грузии 1,1%, у России 1,2% и у США 2,7%.

По оценке министра финансов Атома Джанджугазяна, в результате поправок поступления от налога на имущество увеличатся до 4,3 раза. Бюджет только Еревана увеличится на 45-50 млрд драмов.

Однако президент Армянской экономической ассоциации Гурген Асланян считает, что при оценке реальной стоимости «замков» возникнут проблемы. «В Армении есть пара таких замков, и их рыночная стоимость неизвестна.Значит, непонятно, из чего будет рассчитан этот процент — из миллиона или ста миллионов? »

Асланян не исключает, что богатые могут продавать свои дома родственникам по произвольной, достаточно низкой цене, и заявляет, что это рыночная цена. По этой причине, по мнению Асланяна, изменения в налоге на имущество должны быть в контексте перераспределения доходов: он должен в какой-то мере стать налогом на роскошь.

Будет устранен необлагаемый налогом порог

Если Национальное Собрание примет законопроект без изменений, в Армении больше не будет освобожденного от налога имущества.В законопроекте предлагается отменить необлагаемые налогом пороги для квартир и жилых домов, установив ставку налога 0,05% для квартир стоимостью до 10 млн драмов (около 20 000 долларов США) и жилых домов стоимостью до 7 млн ​​драмов (около 15 000 долларов США). .

В Армении не будет недвижимости, освобожденной от налога.

Согласно проекту обоснования, «это будет способствовать пересмотру прав собственности и укреплению культуры уплаты налогов».

По словам председателя постоянной комиссии НС по экономическим вопросам Бабкена Туняна, эти поправки очистят «искаженную картину кадастровой стоимости и налога на имущество».”

По его словам, в Армении около 432 тысяч квартир, из которых 64% (275 тысяч квартир) имеют кадастровую стоимость менее 3 миллионов драмов (около 6000 долларов). То есть с этих квартир не взимается налог на имущество.

Только в Ереване 107 тысяч квартир, кадастровая стоимость которых менее 3 миллионов, и налог на недвижимость не взимается.

Комитет кадастра сообщил Ampop Media , что наибольшее количество квартир в Ереване с кадастровой стоимостью до 3 млн драмов составляет около 22%, расположенных в административном районе Нор Норк.Административный район Шенгавит занимает первое место по количеству жилых домов, не превышающих 3 млн драмов, или 26%.

В административном районе Нубарашен самая большая доля квартир и жилых домов в этой стоимостной шкале, где кадастровая стоимость 99% квартир и 54% жилых домов составляет менее 3 миллионов.

Низкая кадастровая стоимость обусловлена ​​датой постройки здания и зонированием местности.

Налоговая база и ставки

Порядок проведения кадастровой оценки приближенной к рыночной стоимости недвижимости был принят в ноябре прошлого года и вступит в силу с 1 января 2021 года.Этот закон определяет формулы для расчета налогов на недвижимость, которые различаются в зависимости от типа недвижимости.

С изменениями в налогообложении, принятыми Правительством 27 мая, определены новые шкалы налоговой базы, а в некоторых случаях — новые ставки. Они разные для квартир и жилых домов. Каждая из этих групп, в свою очередь, имеет шесть уровней. То есть чем выше стоимость недвижимости, тем выше налог на недвижимость.

Минимальная ставка налога составляет 0,05% как для квартир, так и для жилых домов.Однако налоговая база другая — 10 млн драмов (около 20 000 долларов США) для квартир и 7 млн ​​драмов (около 15 000 долларов США) для жилых домов. При этих значениях максимальный налог для квартир составит 5000 драмов (около 10 долларов США), а для жилых домов — 3500 драмов (около 7 долларов США).

Квартиры и дома стоимостью более 200 миллионов драмов (около 413 000 долларов США) подпадают под самый высокий налоговый порог, и в этом случае налог на имущество будет составлять более 1 326 000 драмов (около 2700 долларов США) и 1 223 500 драмов (около 2500 долларов США) соответственно.

Согласно этой таблице, если рыночная стоимость квартиры оценивается в 26 миллионов драмов (около 53 000 долларов США), то налог на имущество составит 22 000 драмов (около 45 долларов США). Но поскольку новая процедура будет осуществляться поэтапно, собственник заплатит за эту квартиру всего 5500 драм (25%) в 2021 году, 6600 драм (30%) в 2022 году, 7700 драм (35%) в 2023 году, 11000 драм (50%). %) в 2024 году, 16 500 драмов (75%) в 2025 году. А с 2026 года будет уплачиваться полная сумма налога на имущество — 22 000 драмов.

Социальные проблемы возрастут в случае устранения необлагаемого налогом порога.

В интервью Ampop Media экономист Карлен Хачатрян выразил мнение, что у гражданина должна быть налоговая дисциплина, а кадастровая и рыночная стоимость недвижимости должны быть максимально близки, но достичь желаемого результата не удастся. с решительными мерами.

«Сумма взимаемого налога всегда должна соответствовать доходам получателей.Здесь решающее значение имеют нынешняя минимальная заработная плата и пенсия. В случае отмены необлагаемого порога, в Ереване почти не останется освобожденного от налога имущества. Это, в свою очередь, приведет к обострению социальных проблем », — сказал он.

Например, если у пенсионера есть квартира площадью 50 квадратных метров в маленьком центре, его текущий налог на имущество составляет 4000 драмов (около 9 долларов США) в год, исходя из кадастровой стоимости. После внесения изменений, если за основу взять ориентировочную рыночную стоимость 32-33 миллиона, налог на имущество вырастет примерно в 12 раз, до 48000 драмов (около 100 долларов США).

Ссылаясь на заявление правительства о том, что на элитную недвижимость наложено более справедливое налоговое бремя, Хачатрян сказал, что для адекватного налогообложения ее можно было установить несравненно высокую ставку, начиная с определенной стоимости, и вместо устранения необлагаемых налогом порог, он может быть повышен в случае пересмотра стоимости.

Директор агентства недвижимости «Кентрон» Ваге Даниелян говорит, что если квартира в центре Еревана будет сдана в аренду, налог на имущество не сильно повлияет на карман собственника.Однако очевидно, что арендная плата вырастет.

Другой случай, когда хозяин квартиры в центре города унаследовал ее и живет там. Для собственника, живущего на среднюю зарплату или пенсию, налог на имущество, который уже увеличен более чем в 10 раз, станет большим социальным бременем.

Кто будет определять рыночную стоимость?

Согласно законодательным изменениям, налог на имущество будет определяться с учетом рыночной стоимости. Квалифицированный оценщик будет основан на наиболее вероятных ценах на рынке недвижимости.

По состоянию на 1 июня 2020 года Кадастровый комитет выдал такие квалификационные свидетельства 88 человек.

Однако онлайн-калькулятор также будет доступен в электронной системе Кадастра, где, введя соответствующие данные, собственник узнает сумму налога на имущество, подлежащую уплате после текущих изменений.

Сурен Товмасян, начальник кадастрового комитета, отмечает, что цены на недвижимость будут пересматриваться не реже одного раза в два года, а в случае изменения стоимости будет изменена и сумма налога на имущество.

Текст Лилит Погосян

Инфографика Гаяне Меликян

© Авторские права на рассказы и визуализации на Ampop.am принадлежат общественной организации «Журналисты во имя будущего». Запрещается использовать контент и изображения Ampop без активных гиперссылок на исходный сайт. Загрузка инфографики и изображений Ampop.am возможна только в случае договоренности с JFF.

Փորձագետի կարծիք