Субсидии на покупку квартиры: Жилищная субсидия: кому положена и как ее получить :: Жилье :: РБК Недвижимость

Содержание

категории граждан и необходимые документы

Виды субсидий на покупку квартиры

Законодательство в данной области

Кому положена субсидия на покупку квартиры в 2020 году

Особенности субсидирования покупки квартиры для некоторых категорий граждан

Список необходимых документов

Порядок оформления: где получить сертификат и в какие сроки

Размер субсидии: формула расчета и что влияет на ее размер

Последние изменения

Субсидии на покупку квартиры — это отличная возможность решить проблему граждан, не имеющих достаточно собственных средств для покупки жилья по сложившимся на рынке ценам. К сожалению, далеко не все, кому положены льготы, получают помощь от государства по причине неинформированности.

Виды субсидий на покупку квартиры

Суть субсидии заключается в оказании безвозвратной материальной помощи.

Проще говоря, органы власти «дарят» денежные средства людям, которые нуждаются в улучшении жилищных условий.

Итак, какие бывают жилищные субсидии?

cубсидии переезжающим из районов Крайнего Севера. Эта субсидия положена всем, кто проработал в сложных климатических условиях не менее 15 календарных лет и не имеет в собственности жилой недвижимости.
субсидии молодым семьям, которые предоставляются в рамках ФЦП «Молодой семье — доступное жилье».
субсидии на квартиру военнослужащим, размер которой определяется управлением Минобороны на дату выдачи специального сертификата.

Законодательство в данной области

Перечисление субсидий отдельным категориям граждан осуществляется в соответствие с федеральными законами и другими нормативно-правовыми актами.

В отношении молодых семей, проживающих на территории России, основным документом, на который стоит ориентироваться, является Федеральная программа «Жилище», рассчитанная до 2020 года. Подробности, касающиеся размера субсидии в каждом конкретном регионе, указаны в распоряжении Правительства №275 от 22.02.2016г. Главным требованием в получении субсидии на квартиру является возраст членов семьи — не более 35 лет.

Льготы переезжающим из районов Крайнего Севера и Дальнего Востока утверждены Федеральным законом 25.10.2002г. «О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей».

Обеспечение кадровых военных жильем регулируется согласно Федеральному закону «О статусе военнослужащих» №78 в редакции от 27.12.2018г. Субсидия не единственная форма поддержки военнослужащим, но денежная льгота может решить жилищный вопрос. На получение поддержки в вопросе приобретения или улучшения жилья, согласно Порядку, указанному приказом Министра Обороны РФ, могут претендовать офицеры и прапорщики некоторых категорий.

Кому положена субсидия на покупку квартиры в 2020 году

Государством предусмотрены несколько категорий граждан, кому положены субсидии на улучшение жилищных условий.

Установлены следующие категории нуждающихся:

1. Молодые семьи, в которых возраст супругов не превышает 35 лет.

2. Малоимущие граждане, доход которых в пересчете на одного члена семьи ниже минимально установленного регионом.

3. Многодетные семьи, где имеются дети до 18 лет. При условии обучения в вузе или прохождения срочной службы максимальный возраст детей повышается до 23 лет.

4. Военнослужащие, включая уволенных в запас.

5. Специалисты, пожелавшие переехать на работу в сельскую местность.

6. Бюджетники и работники государственных учреждений.

7. Дети-сироты или оставшиеся без попечения.

8. Проработавшие более 15 лет в районах Крайнего Севера или приравненных к нему.

9. Молодые ученые.

10. Ветераны и инвалиды войны, участники боевых операций и члены их семей.

Особенности субсидирования покупки квартиры для некоторых категорий граждан

Молодые семьи

По федеральной программе «Жилище» молодым семьям предоставляется денежная субсидия на приобретение или строительство жилья эконом класса. Для улучшения жилищных условий можно использовать сертификат на материнский капитал. Программа «Молодая семья» функционирует восемь лет, и с ее помощью можно своими средствами оплатить до 60% от стоимости объекта, с учетом того, что остальные 40% гасятся за счет выдаваемой льготы.

Размер субсидии на квартиру зависит от нескольких особенностей. Если это неполная семья, в которой ребенок живет с одним родителем, размер субсидии будет 35%. Если в семье еще нет детей, положена сумма в 30% от первоначальной цены квартиры. Как показывает практика, чаще всего помощи от властей ждут неполные, многодетные и семьи, у которых ребенок инвалид.

Принимать участие в программе могут лица, являющиеся гражданами РФ.

Малоимущие

Обращаться за помощью могут лишь официально признанные малоимущими граждане. Данный статус присваивается после расчета совокупного дохода семьи. При расчете суммируют следующие источники дохода:

заработная плата трудоустроенных членов семьи;
пенсии;
социальные выплаты на несовершеннолетних детей;
стипендии;
дополнительные источники дохода, например, сдача в аренду комнаты, продажа сельскохозяйственной продукции и т. д.

Военнослужащие

Особенности субсидирования военных состоят в следующем: выплата выделяется на покупку как готового жилья, так и строящегося.

Также как и другим категориям граждан для получения выплат необходимо, чтобы военнослужащий нуждался в жилье.

Для этого необходимо написать соответствующее заявление, приложив к нему пакет документов.

Переезжающие из районов Крайнего Севера и приравненных к ним территорий

Получить субсидию выезжающим из районов Крайнего Севера реально в случае отсутствия другого жилья на территории других субъектов РФ. Для тех, кто покинул Север, нужно чтобы субсидия ранее не выдавалась.

Есть еще один нюанс субсидирования жителей из районов Крайнего Севера, которые проживают в закрывающихся населенных пунктах. А именно речь идет о северных поселках, находящихся рядом с месторождением полезных ископаемых, запасы которых иссякают. Этим северянам решили выделять субсидии на покупку квартиры по отдельной программе. Таким образом заметно поубавится очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий и пенсионеры с инвалидами быстрее получат субсидию. Кроме того, есть разница в праве использования субсидии. Если житель проработал на Крайнем Сервере всю жизнь и решил возвести дом на Юге, государство поддержит его в материальном плане.

Выезжающему из закрывающегося населенного пункта разрешается только приобрести объект. На строительство льгота не распространяется, поскольку на период возведения дома придется обеспечить людей финансово.

Список необходимых документов

Для каждой категории граждан, претендующей на получение льготы, определен свой перечень документов. Более полный их список можно получить в соответствующих местных органах власти.

Общий перечень документов выглядит так:

паспорт заявителя и его членов семьи;
свидетельство о браке;
трудовая книжка;
документы, подтверждающие наличие дохода;
выписка из домовой книги;
документы, являющиеся подтверждением льгот;
документы о праве на жилье (если оно в собственности) или договор аренды (оригиналы и копии).

Порядок оформления: где получить сертификат и в какие сроки

Субсидию невозможно обналичить, поэтому выдается она в виде сертификата по правилам Жилищного кодекса РФ, федеральных законов.

Чтобы оформить льготу, необходимо узнать информацию о региональных субсидиях в многофункциональном центре государственных услуг. Далее проверить, подходите ли вы под предъявляемые требования.

Чтобы получить причитающуюся субсидию, иметь статус льготника недостаточно. Придется также обратиться в местную администрацию, где нужно будет встать на учет в очередь на улучшение жилищных условий. Обычно за норму жилой площади ориентируются на число 18 кв.м на одного члена семьи. На всякий случай проверьте, какие нормы в вашем регионе. Если вы намерены самостоятельно изучить наличие всех субсидий, можно воспользоваться порталом государственных услуг. Военнослужащие могут обратиться к руководству по месту службы.

Что касается срока получения льготы, тут нет однозначных временных рамок. Все зависит от нескольких условий. Но в среднем от момента получения информации о доступном финансовом лимите и выписки свидетельства проходит около двух-трех месяцев. После этого владелец субсидии идет банк, для зачисления денежных средств. Зачисление проходит в течение двух месяцев.

Размер субсидии: формула расчета и что влияет на ее размер

Какую по размеру субсидию получит человек, зависит от региона, в котором он проживает. В настоящее время есть три группы лиц в рамках прожиточного минимума: пенсионеры, несовершеннолетние и работоспособные. Величина субсидии также варьируется в зависимости от того, к какой категории льготников относится гражданин.

Как рассчитывают пособие

Каждые три месяца Минстрой определяет среднерыночную цену за квадратный метр жилья во всех регионах России. Отталкиваясь от этих цифр, рассчитывают единовременную субсидию на покупку квартиры или дома. Стоит помнить, что средств на сертификате недостаточно для погашения всей стоимости объекта. Поэтому необходимо:

иметь собственные сбережения;
жилье, которое можно будет продать.

Пример расчета субсидии

Если субсидию получает одинокий малоимущий житель Санкт-Петербурга, то в общем случае, субсидия рассчитывается следующим образом:

1 человек х 36 кв. м х 71 053 руб* = 2 557 908 руб

*71 053 руб – стоимость квадратного метра в Санкт-Петербурге за 1 квартал 2019 года, согласно приказу приказом Министерства строительства и ЖКХ
Российской Федерации от 19.12.2018 г. № 822/пр

(http://www.ocenchik.ru/docso/3235-normativ-stoimosti-zhiloy-rynochnoy-stoimosti822.html)

Последние изменения

В законодательстве появились некоторые изменения, касающиеся порядка субсидирования. В частности, с конца марта 2019 года Минстрой убрал понижающий коэффициент при определении средней стоимости квадратного метра. От этого параметра зависит сумма льготы.

Получается, чем выше стоимость квадратного метра жилья, тем больше размер субсидии. Минстрой принял новый приказ № 107/пр, который изменят формулу расчёта. Из неё убрали понижающий коэффициент, который учитывал долю затрат, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним. То есть, теперь льготы будут немного больше.

Данные изменения коснутся прежде всего военнослужащих и федеральных гражданских служащих, а также инвалидов, ветеранов ВОВ, многодетных семей.

Таким образом, предоставление льгот осуществляется в различных сферах жизни. Субсидия на покупку квартиры предполагает возможность частичной компенсации расходов на улучшение жилищных условий.

Получение субсидии на покупку жилья в Москве

Как получить субсидию на покупку жилья в Москве очередникам и госслужащим

1. Очередникам

Очередники г.Москвы, вставшие на жилищный учёт до 1 марта 2005 г., вправе получить субсидию на покупку квартиры

Для этого им нужно подать в ДГИ г.Москвы заявление на обеспечение жильём именно путём получения субсидии.

Размер жилищной субсидии

рассчитывается как произведение средней рыночной стоимости 1 кв. м в типовых панельных домах и норматива площади на очередника:

— 36 кв. м на одного чел. (одиноко проживающего),

— 50 кв. м на двоих,

— 70 кв. м на троих,

— 85 кв. м на четверых,

— по 18 кв. м на чел. на пятерых и более чел.

Средняя рыночная стоимость 1 кв. м жилья в типовых панельных домах ежеквартально утверждается Минстроем России для каждого региона.

При наличии у кого-либо из очередников другого жилья в собственности или соцнайме учитывается и оно (эта площадь исключается из расчёта размера субсидии).

Итоговая сумма субсидии вычисляется как доля от этой нормативной стоимости в зависимости от срока стояния в очереди.

Если с момента принятия на учёт прошёл 1 год, доля составляет 5 %; 2 года — 12 %, 3 года — 20 %, 4 года — 30 %, 5 лет — 40 %, 6 лет — 51 %, 7 лет — 60 %, 8 лет — 64 %, 9 лет — 67 %, 10 лет и более — 70 %.

Многодетные семьи, имеющие трёх и более несовершеннолетних детей, получают субсидию в размере полной нормативной стоимости жилья (100 %).

Калькулятор расчёта размера субсидии здесь

Снижение и отказ в выплате жилищной субсидии

ДГИ г.Москвы часто занижает размер субсидии, незаконно учитывая жилье родственников и близких, на которое не имеет права никто из очередников.

Иногда учитывают и площадь непригодных для проживания садовых и деревенских домов без городских удобств. Если в ЕГРН такой дом зарегистрирован как жилой, то его непригодность для проживания подтверждается строительно-технической экспертизой.

Предоставление субсидии на покупку жилья чиновники порой откладывают на 5 лет, ссылаясь на ухудшение жилищных условий вступлением в брак или разводом кого-либо из членов семьи очередников. Это неправомерно, если ни у кого из членов семьи не возникли новые основания на получение жилья, а у семьи очередников — на получение большего жилья.

Многодетным семьям в Москве отказывают в выплате субсидий при наступлении совершеннолетия первого из детей. Это незаконно, если срок действия статуса многодетных родителей не истёк.

Мы помогаем очередникам, нуждающимся в содействии в улучшении жилищных условий, добиться через суд предоставления субсидии на приобретение жилья в размере, предусмотренном законом. При наличии оснований добиваемся увеличения размера субсидии.

При явно надуманных основаниях отказа иногда удается решить проблему жалобой в вышестоящий орган или в прокуратуру без обращения в суд. Консультации и обращения в вышестоящий орган или прокуратуру бесплатные.

С более подробной информацией о правах нуждающихся в улучшении жилищных условий можно ознакомиться в разделе http://order.domsovet.su/ . Там же видеоконсультации Евгения Боброва и примеры успешно завершенных нами судебных дел по защите жилищных очередников. Юристам будет полезна подготовленная специалистами ПО «Восход» практика Верховного и Конституционного Судов РФ по этой тематике.

С примерами подготовленных нами исков можно ознакомиться в разделе Аналитика / Жилищные субсидии

— Исковое заявление об обязании предоставить субсидию на приобретение жилого помещения с освобождением занимаемого

— Исковое заявление о принятии на учет для получения социальной выплаты на приобретение жилья

2. Госслужащим

Отдельным категориям госслужащих, отслужившим более 10 лет, полагается единовременная социальная выплата на приобретение или строительство жилья

Эта безвозмездная денежная субсидия положена сотрудникам полиции, МЧС, учреждений уголовно-исполнительной системы, Госнаркоконтроля, пограничникам, таможенникам и др.

Жилищные департаменты многих министерств (особенно ФСИН России) часто отказывают в принятии на учет для получения социальной выплаты, ссылаясь на наличие жилья у родственников, отсутствие второстепенных документов и по другим основаниям.

Нередко неправомерно требуют от заявителей жилищные документы с мест предыдущего проживания за более чем 5-летний срок до дня обращения за социальной выплатой. Из-за сбора ненужных документов истекает срок действия нужных. И всё повторяется сначала.

Мы помогаем госслужащим, имеющим большую выслугу, встать на учёт для получения социальной выплаты на приобретение или строительство жилья в случае незаконности отказа в её предоставлении. При наличии оснований добиваемся увеличения размера социальной выплаты.

Узнайте свои права на жилищную субсидию и её размер

на бесплатной консультации юриста ПО «Восход», согласовав удобное время визита

по тел. +7(495) 109-12-30 или +7 (495) 669-20-33

Субсидии и сертификаты

Сейчас для многих категорий граждан РФ предусмотрены государственные субсидии на покупку жилья — государственные жилищные сертификаты (ГЖС), материнский капитал, жилищные сертификаты военнослужащим и др.
Государственный жилищные сертификат, согласно официальному определению – это именное свидетельство, удостоверяющее право гражданина на получение безвозмездной целевой субсидии на приобретение жилья на территории Российской Федерации за счет средств федерального бюджета.

ГЖС – это уникальная возможность приобрести квартиру для многих россиян. Однако, немногие знают, как воспользоваться этими субсидиями. Как правило, после получения ГЖС, желающие приобрести жилье сталкиваются с большим количеством юридических и документальных трудностей. Получить жилищный сертификат – к сожалению, не означает еще купить квартиру. Владельцу сертификата приходится одновременно заниматься вопросами поиска нового жилья, поиском банка, оформлением документов для открытия счета и совершением сделки.

Прежде чем приступать к покупке квартиры обратите внимание, возможно и Вы подпадаете под одну из подобных целевых программ. А Городской Центр Недвижимости «Торговый Дом «Невский», в свою очередь обеспечит Вам квалифицированную помощь в нелёгком деле приобретения жилья, в том числе и с использованием субсидий.

Жилищные субсидии — это помощь гражданам в виде выплаты денежных средств в определенном размере из местного, либо федерального бюджета. Ее характеризуют две важные составляющие:

• непременно целевое использование, то есть в данном случае приобретение жилья;
• ограниченный срок действия.

При этом субсидия представляет собой вариант софинансирования и носит безвозвратный (безвозмездный) характер. По сути, это сертификат или свидетельство на определенную сумму с ограниченным сроком действия, который невозможно обналичить и можно потратить только на покупку квартиры или дома, площадь которого не превышает социальные нормы, либо их строительство. Допускается использовать сертификат в качестве первого взноса при оформлении ипотеки или для погашения ранее взятого кредита на жилье, а также для погашения паевых взносов при вступлении в жилищно-строительный кооператив. В отдельных случаях разрешается потратить данные средства не только на покупку нового жилья, но и на расширение площади имеющегося дома, не соответствующего действующим социальным нормам, а также ремонтно-строительные работы, направленные на улучшение имеющихся жилищных условий.

Жилищная субсидия не покрывает полной стоимости жилья, при его приобретении, поэтому претендующим на нее лицам к моменту получения свидетельства (сертификата) необходимо иметь:

• денежные средства для погашения оставшейся суммы;
• жилье в собственности, которое планируется продать к моменту заключения сделки;
• договор об ипотечном кредитовании, предполагающий уплату недостающей суммы в течение последующих нескольких лет.

Тем, кто получал ранее субсидию и использовал сертификат по назначению, повторно он не выдается. В настоящее время законодательство отводит 6 месяцев на использование субсидии по назначению. Те, кто не смог по каким-то причинам использовать сертификат в течение этого срока, могут претендовать на его повторное получение, но в порядке общей очереди.

Субсидии на покупку жилья в Санкт-Петербурге и Ленинградской области можно получить, воспользовавшись следующими программами:

• Программа «Безвозмездные субсидии для строительства или приобретения жилья»
Целью данной программы является помощь тем горожанам Санкт-Петербурга, которые состоят на учёте, как нуждающиеся в жилье или улучшении жилищных условий.

• Целевая программа «Молодежи – доступное жилье»
Молодым людям и семьям предлагается воспользоваться помощью в виде: а) десятилетней беспроцентной рассрочки, б) безвозмездная субсидия для покупки жилья в Санкт-Петербурге и Ленинградской области (30% от стоимости приобретаемой квартиры), в) беспроцентные жилищные займы до 70% от стоимости жилья, сроком до 10 лет.

• Целевая программа «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге»
Горожанам, подпадающим под эту программу, предлагаются социальные выплаты (субсидии) на покупку жилья или улучшение жилищных условий. Кроме того, предусмотрены и другие формы помощи: а) перераспределение комнат в коммунальных квартирах, б) передача освободившихся комнат в коммуналках по договорам купли-продажи.

Мы рекомендуем Вам обратиться к специалистам в Городской Центр Недвижимости «Торговый Дом «Невский», чтобы избежать ошибок и не стать жертвой мошенничества. Наши менеджеры помогут Вам разобраться со всеми юридическими и финансовыми вопросами и купить квартиру с использованием жилищных сертификатов на наиболее выгодных условиях. Мы подходим к решению вопроса покупки недвижимости при помощи ГСЖ комплексно:

• Поиск и рекомендация надежного банка для размещения средств по сертификату;
• Тщательная проверка всех документов;
• Анализ предложений по покупки квартиры согласно пожеланиям клиента;
• Поиск новой квартиры;
• Сопровождение на показе квартиры;
• Соблюдение и проверка юридической чистоты всех документов;
• Оформление документов на покупку квартиры в компании-застройщике;
• Содействие в проведении финансовых операций.

Мы работаем со всеми строительными компаниями Санкт-Петербурга и Ленинградской Области, а также с крупнейшими банками. Если Вы планируете купить квартиры в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, мы окажем Вам помощь дистанционно – где бы вы ни находились!

Городской Центр Недвижимости «Торговый Дом «Невский» может оказать Вам содействие в скором и правильном оформлении всех необходимых документов для получения субсидии на покупку жилья, а так же в подборе наиболее оптимального варианта приобретения жилой недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

На данный момент приобрести квартиру с помощью субсидии или сертификата можно в следующих Жилых Комплексах:

Застройщик ЛенСпецСМУ:

1) ЖК «САМОЦВЕТЫ» http://td-nevsky.ru/kvartiri/zastroyshchiki/zastroyshchik_lenspetssmu/zhk_samotsveti/

2) ЖК «РЕЧНОЙ» http://td-nevsky.ru/kvartiri/zastroyshchiki/zastroyshchik_lenspetssmu/zhk_rechnoy/

3) ЖК «ЦАРСКАЯ СТОЛИЦА» http://td-nevsky.ru/kvartiri/zastroyshchiki/zastroyshchik_lenspetssmu/zhk_tsarskaya_stolitsa/

4) ЖК «ЛАСТОЧКИНО ГНЕЗДО» http://td-nevsky.ru/kvartiri/zastroyshchiki/zastroyshchik_lenspetssmu/lastochkino_gnezdo/

5) ЖК «ЮБИЛЕЙНЫЙ КВАРТАЛ» http://td-nevsky.ru/kvartiri/zastroyshchiki/zastroyshchik_lenspetssmu/zhk_yubileyniy_kvartal/

6) ЖК «ГАЛАНТ» http://td-nevsky.ru/kvartiri/zastroyshchiki/zastroyshchik_lenspetssmu/zhk_galant/

7) ЖК «ЛЕТНИЙ» http://td-nevsky.ru/kvartiri/zastroyshchiki/zastroyshchik_lenspetssmu/zhk_letniy/

Застройщик ЛенСтройТРест:

1) ЖК «ЯНИЛА КАНТРИ» http://td-nevsky.ru/kvartiri/zastroyshchiki/zastroyshchik_lenstroytrest/zhk_yanila_kantri/

2) ЖК «ГАТЧИНА» http://td-nevsky.ru/kvartiri/zastroyshchiki/zastroyshchik_lenstroytrest/zhk_iq_gatchina/

3) ЖК «ЮТТЕРИ» http://td-nevsky.ru/kvartiri/zastroyshchiki/zastroyshchik_lenstroytrest/zhk_yutteri/

4) ЖК «НЬЮ-ТОН» http://td-nevsky.ru/kvartiri/zastroyshchiki/zastroyshchik_lenstroytrest/zhk_nyu_ton/

Застройщик УНИСТОПЕТРОСТАЛЬ:

1) ЖК «ТРИДЕВЯТКИНО ЦАРСТВО» http://td-nevsky.ru/kvartiri/zastroyshchiki/zastroyshchik_unistoo_petrostal/zhk_tridevyatkino_tsarstvo/

2) ЖК «АННИНСКИЙ ПАРК» http://td-nevsky.ru/kvartiri/zastroyshchiki/zastroyshchik_unistoo_petrostal/zhk_anninskiy_park/

Позвоните нам сейчас и первые результаты будут уже завтра!
Телефон (812) 425-31-12

Реализация субсидий на получение жилья при покупке квартир в новостройках

Использование субсидии на покупку жилья — один из наиболее удобных и экономичных способов приобретения новой квартиры. Средства на покупку безвозмездно выделяются из федерального или городского бюджета, в зависимости от выбранной программы.

Эксперт рынка новостроек «ST-Realty» предоставляет помощь в подборе и покупке квартир в новостройках по субсидиям и жилищным сертификатам.

У вас есть субсидия на приобретение жилья? Поможем реализовать выделенные средства наиболее выгодно и эффективно. Наша компания имеет многолетний опыт работы в данной сфере. Ответим на все интересующие вас вопросы, поможем разобраться в тонкостях сделки и обеспечим полное сопровождение.

Основные жилищные целевые программы

«Молодежи – доступное жилье»,
«Жилье работникам бюджетной сферы»,
«Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге»,
«Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге»,
«Обеспечение жильем молодых семей»

Как получить субсидию на жилье?

Любой гражданин РФ может быть поставлен на учет, как нуждающийся в содействии по улучшению жилищных условий. Существует ряд обязательных требований к претенденту:

Жилая площадь на 1 человека менее 10 метров,
Минимальный срок проживания в Санкт-Петербурге — 10 лет

При получении субсидии на жилье в Спб доход претендента не имеет значения. Жильцы коммунальных квартир могут стать участниками программы вне зависимости от метража комнаты.

Каждая из существующих на сегодняшний день жилищных программ имеет свои условия. Поможем разобраться во всех тонкостях и определить, какой из видов поддержки подойдет именно вам. При выборе между субсидией и сертификатом на недвижимость ответ также не всегда однозначен. Кандидат может подходить под условия нескольких программ, при этом будут различаться порядок предоставления средств, сумма выплат и сроки реализации.

У вас уже есть субсидия или сертификат на покупку жилья?

Выбор объекта, соответствующего условиям программы. Поможем подобрать квартиру в новостройке от надежного застройщика. Готовность дома должна превышать 70%. Предоставим полную базу подходящих квартир, из которых вы сможете выбрать лучший вариант.
Подбор программы кредитования. При реализации сертификатов и субсидий на получение жилья в новостройках возможно использование ипотеки. Подберем подходящие программы кредитования с наиболее выгодными условиями. Также возможно использование собственных средств и реализация материнского капитала.
Безопасное проведение сделки. Поскольку субсидии имеют строгие сроки реализации, сделка должна быть проведена в сжатые сроки. Оказываем комплексное сопровождение на каждом этапе, гарантируя безопасность взаиморасчетов.

Реализация жилищных сертификатов и субсидий от ST Realty

Совершенно бесплатно наши специалисты предоставят профессиональную консультацию, окажут помощь в подборе квартиры в новостройке по субсидиям в Спб и Ленобласти, отвечающей условиям выбранной программы.

Обширная база застройщиков, богатый опыт реализации подобных программ и знание рынка позволят использовать предоставленные средства с максимальной выгодой.

Звоните: 8 (812) 577-22-22.

Субсидии на строительство или приобретение жилья

Субсидии предоставляются за счет средств федерального бюджета категориям граждан, указанных в федеральном законодательстве.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 21 марта 2006 г. № 153 «Об утверждении Правил выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов в рамках реализации ведомственной целевой программы «Оказание государственной поддержки гражданам в обеспечении жильем и оплате жилищно-коммунальных услуг» государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» формой государственной жилищной поддержки по обеспечению жильем офицеров запаса, жителей Крайнего Севера, участников ликвидации аварии на ЧАЭС, вынужденных переселенцев являются государственные жилищные сертификаты.

В соответствии с установленным Правительством Российской Федерации порядком граждане, которые желают получить сертификат, должны с заявлением установленного образца обратиться к специалистам управления жилищных отношений Лядовой Татьяне Викторовне, Кремневой Галине Викторовне по адресу: ул. Монастырская, 119, каб. 9, 11, телефон 237-25-08.

Право на получение субсидий в виде жилищных сертификатов имеют:

ветераны и инвалиды Великой Отечественной войны, ветераны боевых действий согласно Федеральному закону от 12 января 1995 г. № 5-ФЗ «О ветеранах», Указу Президента РФ от 07.05.2008 № 714; Постановлению Правительства Пермского края от 02.03.2007 № 21-п «Об утверждении Порядка предоставления мер социальной поддержки по обеспечению жильем ветеранов, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, нуждающихся в улучшении жилищных условий»;
инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, вставшие на жилищный учет до 01 марта 2005 г., также имеют право на льготное улучшение жилищных условий в соответствии с Федеральным законом от 24.11.1995 № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации»; Постановлением Правительства Пермского края от 02.03.2007 № 21-п «Об утверждении Порядка предоставления мер социальной поддержки по обеспечению жильем ветеранов, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, нуждающихся в улучшении жилищных условий»
реабилитированные лица, пострадавшие от политических репрессий, согласно Постановлению Правительства Пермского края от 21.11.2012 № 1324-п «Об утверждении Порядка предоставления субсидий (единовременных денежных выплат) на приобретение (строительство) жилого помещения реабилитированным лицам, имеющим инвалидность или являющимся пенсионерами и проживающим совместно членам их семей и Порядка предоставления и расходования субвенций из бюджета Пермского края на осуществление отдельных государственных полномочий по обеспечению жилыми помещениями реабилитированных лиц, имеющих инвалидность или являющихся пенсионерами, и проживающих совместно членов их семей».

Дополнительную информацию можно получить у специалистов управления жилищных отношений Юшковой Екатерины Алексеевны, Седовой Татьяны Игоревны по адресу: ул. Монастырская, 119, телефон 237-25-08.

Покупка квартиры по жилищной субсидии от застройщика

Объекты, реализуемые по субсидии:

г. Пушкино, мкр. «Новое Пушкино», корпус 8. 11А.
г. Мытищи, мкр. «Новое Медведково», корпус 30.
г. Химки, мкр. «Сходня», ЖК «Авентин», корпус 3.
г. Москва, ЖК «Мичурино-Запад».
г. Москва, ЖК «Некрасовка», корпуса 1-2, 13, 19.

Остались вопросы? Позвоните по телефону +7 (495) 500-00-04 и менеджеры подробно проконсультируют Вас.

Покупка жилья с помощью субсидии от государства, иногда, единственный способ приобретения собственных квадратных метров. Получить квартиру по жилищной субсидии можно следующими способами:

Купить квартиру на этапе возведения дома и через непродолжительное время провести процедуру оформления права собственности;
Купить квартиру в доме после сдачи в эксплуатацию и сразу в нее заселиться;
Выбрать жилье на рынке «вторички» и оформить на него право собственности.

Приобретая субсидированную жилплощадь от застройщика вы получаете одно серьезное преимущество: выбранная фирма проходит тщательную проверку — госслужбы оценивают репутацию и финансовую стабильность. Такой способ получения жилья позволит избежать финансовых афер, которыми промышляют нечистые на руку застройщики.

Что нужно, чтобы купить квартиру по субсидии от застройщика?

У субсидии ограниченный срок действия — если не использовать ее в течение полугода, то она «сгорает».

Чтобы успеть использовать субсидию, нужно:

Найти застройщика, который предлагает жилье по субсидиям, и определиться с выбором подходящей квартиры;
Найти недостающие средства, если размер субсидии не покроет цену квартиры;
Решить необходимые юридические вопросы.

Компания «Инград Недвижимость» помогает клиентам решить вопросы, связанные с покупкой субсидированного жилья. Специалисты агентства предоставят на выбор варианты квартир в аккредитованных объектах и помогут оформить ипотеку в случае недостатка средств. Обратившись в АН «Инград Недвижимость», вы в краткие сроки совершите сделку по приобретению субсидированного жилья и станете счастливым владельцем собственных квадратных метров в Москве или Московской области. Купите квартиру по жилищной субсидии и воплотите мечту об уютном уголке!

Жилищные субсидии на новостройки в 2021

Субсидии с привлечением ипотечного кредита

Если вы имеете субсидию или жилищный сертификат, вы можете реализовать их на покупку квартиры в «Петербургской Недвижимости». Мы сотрудничаем с банками и застройщиками, которые принимают субсидии при оформлении ипотечного кредита в качестве первоначального взноса.

Как использовать материнский капитал?

Как воспользоваться субсидией при ипотеке?

Субсидии – средства государственной поддержки из федерального или регионального бюджета, которые можно использовать при покупке квартиры или строительстве жилья. Существует несколько способов реализации социальной выплаты при оформлении ипотеки.

Субсидия + ипотека = квартира
Субсидия + ипотека + собственные средства = квартира
Субсидия = досрочное погашение ипотечного кредита*

*На досрочное погашение субсидий могут быть направлены только некоторые их виды. Информацию уточняйте у специалистов «Петербургской Недвижимости»

«Петербургская Недвижимость» сотрудничает с крупнейшими банками Санкт-Петербурга, в которых предусмотрено оформление жилищного кредита с привлечением субсидий. Подобрать наиболее удобное решение и узнать, на какие объекты вы можете потратить субсидию, вы можете у специалистов компании.

Субсидии без привлечения заемных средств

Субсидии – средства государственной поддержки из федерального или регионального бюджета, которые можно использовать при покупке квартиры или строительстве жилья. Компания «Петербургская Недвижимость» предлагает большой выбор квартир в новостройках Санкт-Петербурга, Ленинградской области и Калининграда, которые подойдут по условиям предоставления субсидии на покупку недвижимости или досрочного погашения при рассрочке. Мы сотрудничаем только с надежными застройщиками.

Узнайте, на какие жилые комплексы, действуют субсидии и выберите подходящую квартиру в «Петербургской Недвижимости».

Помощь при покупке нового дома

Узнайте о государственных программах, облегчающих покупку дома.

Программы, которые помогут вам заплатить за дом

Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD) предлагает ряд федеральных программ, которые могут помочь вам в приобретении дома, если вы имеете право на получение помощи:

Ссуды FHA для лиц, впервые покупающих жилье

Федеральное жилищное управление ( FHA), часть HUD, страхует ипотечные кредиты, облегчая потенциальным домовладельцам получение ссуд.FHA также предлагает дома HUD на продажу. Узнайте больше о займах FHA.

Ваучеры на домовладение

Программа гарантирования жилищных ссуд для индейцев

Программа, также известная как Раздел 184, представляет собой жилищную ипотеку, специально разработанную для семей американских индейцев и коренных жителей Аляски, деревень Аляски, племен или жилищных единиц, определенных племенами.

Программы для военнослужащих и ветеранов

Программы для сельских жителей

Государственные программы

Помимо всех программ, HUD финансирует утвержденные жилищные консультационные агентства по всей стране, которые могут предоставить консультации по многим вопросам, связанным с жильем, включая покупку дом.Используйте эту карту, чтобы найти его в своем штате.

Свойства отчуждения

Если вы заинтересованы в собственности, связанной с обращением взыскания, обратитесь к лицензированному агенту по недвижимости, который сможет посоветовать вам, когда это имущество может быть доступно для покупки.

Кредиты FHA и дома HUD

Если вы покупатель жилья, у Департамента жилищного строительства и городского развития (HUD) есть две программы, которые могут помочь сделать этот процесс более доступным.

Ссуды FHA

Федеральное жилищное управление (FHA) управляет программой ссуд FHA.Это может быть хорошим выбором для ипотеки, если вы впервые покупаете ее, потому что требования не такие строгие, как для других кредитов. Первоначальный взнос и стоимость закрытия невысоки.

Имею ли я право?

Как мне подать заявку?

FHA не ссужает деньги людям. Он страхует ипотечные ссуды от кредиторов, одобренных FHA, от дефолта. Чтобы подать заявку на получение ссуды, застрахованной FHA, вам необходимо обратиться к кредитору, утвержденному FHA. Найдите здесь кредитора, одобренного FHA.

Как мне пожаловаться?

Если у вас есть жалоба на кредитную программу FHA, обратитесь в Ресурсный центр FHA.

HUD Homes

Когда домовладельцы не выплачивают ссуду FHA, HUD переходит в собственность собственности, поскольку HUD курирует программу ссуд FHA. Эти свойства называются либо домами HUD, либо собственностью недвижимого имущества HUD (REO).

Имею ли я право?

Ваша квалификация для покупки дома HUD зависит от вашего кредитного рейтинга, возможности получить ипотеку и суммы вашего первоначального взноса наличными. Вы также можете использовать ипотеку, застрахованную FHA, для покупки дома HUD.

Как подать заявку?

Используйте HUDHomestore, чтобы найти списки объектов недвижимости, принадлежащих HUD (REO) для продажи.Щелкните вкладку агента, чтобы найти контактную информацию, чтобы узнать больше об объекте недвижимости.

Куда мне обратиться за дополнительной помощью?

Если у вас есть вопрос или вам нужна дополнительная информация о ссудах FHA или домах HUD, вы можете:

Программа ваучеров домовладельцев

Если ваша семья имеет низкий доход или проживает в государственном жилье, и вы хотите купить дом, программа ваучеров на домовладение Департамента жилищного строительства и городского развития (HUD) может помочь вам оплатить ежемесячные выплаты по ипотеке и другие расходы на жилье.

Имею ли я право?

Право на участие основывается на требованиях, установленных HUD и вашим местным агентством или органом государственного жилищного строительства (PHA).

Должен быть новым покупателем согласно определению HUD
Должен соответствовать минимальному требованию дохода, установленному местным PHA
Должен иметь по крайней мере один взрослый, работающий полный рабочий день в течение как минимум одного года
Должен иметь полное право собственности на жилье и программа жилищного консультирования

Как мне подать заявление?

Обратитесь в местное PHA.Если он не управляет программой домовладения, вы можете связаться с центром обслуживания клиентов PIH HUD.

Как мне пожаловаться?

Что еще мне нужно знать?

Если вы продадите дом, вы не сможете использовать программу для следующей покупки, потому что это программа для новых покупателей.
Вы не обязаны работать с конкретными агентами по недвижимости для поиска дома или работать с каким-либо конкретным кредитором при получении жилищного кредита.

У вас есть вопрос?

Задайте реальному человеку любой вопрос, связанный с государством, бесплатно.Они дадут вам ответ или сообщат, где его найти.

Последнее обновление: 14 апреля 2021 г.

Капитальные субсидии на строительство доступного жилья

Обзор

Капитальные субсидии покрывают часть затрат на строительство недвижимости для сдачи в аренду или на продажу, тем самым повышая ее доступность и экономическую жизнеспособность.

Капитальные субсидии могут принимать несколько форм, но, как правило, это любые средства, предоставляемые из источника (обычно единицы местного, государственного или федерального правительства), который уменьшает объем финансирования, который заемщик должен получить от обычного кредитора.Поскольку капитальную субсидию не нужно возвращать, она уменьшает сумму, которая должна быть заимствована или получена путем вложения частного капитала в акционерный капитал для развития арендуемой собственности. Более низкий уровень обслуживания долга позволяет проекту взимать более низкую арендную плату и при этом оставаться экономически устойчивым. Капитальные субсидии могут принимать форму грантов, безвозвратных ссуд или налоговых льгот.

Капитальные субсидии могут поступать из различных источников, включая акционерный капитал LIHTC , федеральную программу HOMEFederal, учрежденную Конгрессом в 1990 году и предназначенную для увеличения количества достойного доступного жилья для семей и частных лиц с низкими и очень низкими доходами.Штат и населенные пункты получают фонд HOME от HUD каждый год и тратят его на такие вещи, как помощь в аренде, помощь покупателям жилья, новое строительство, восстановление, улучшения, снос, переселение и административные расходы. или Грант на социальное развитие — Федеральная программа, учрежденная как часть Закона о жилищном строительстве и развитии сообществ 1974 года. Она финансирует различные мероприятия по развитию сообществ, направленные на оживление районов, экономическое развитие, доступное жилье и улучшение общественных объектов и услуг.s (CDBG), облигации с общими обязательствами , жилищные трастовые фонды или средства, привлеченные через финансирование налоговых приращений .

В этом разделе представлена более подробная информация о том, как местные юрисдикции могут предоставлять застройщикам доступное жилье капитальные субсидии.

Подход

Капитальные субсидии для строительства доступного жилья могут поступать из различных источников на федеральном уровне, уровне штата и местного самоуправления, в том числе:

Поступления от продажи (также известной как синдицирование) федеральных налоговых льгот на жилищное строительство с низким доходом или налоговых льгот штата
HOME или гранты CDBG
Поступления от выпуска облигаций с общими обязательствами Долгосрочная ссуда или долговые ценные бумаги, выпущенные корпорациями или государством.Типичный срок погашения составляет 10 лет или более после выпуска. S
Целевые жилищные фонды
Специальные государственные налоговые льготы (например, исторические налоговые льготы)
Средства, полученные за счет увеличения налоговых поступлений Мощный инструмент финансирования, который позволяет слаборазвитым сообществам обеспечить финансирование государственного проекта путем заимствования под дополнительные налоговые поступления, которые, как ожидается, будут получены после завершения проекта.
Программа доступного жилья Федеральных банков жилищного кредитования

Налоговая скидка на жилищное строительство с низким доходом Снижение налога в размере доллар к доллару в отношении федеральных налоговых обязательств, предоставляемое застройщикам на основе критериев, изложенных в квалифицированном плане распределения штата.Это основной источник финансирования для увеличения и сохранения предложения доступных для аренды домов. (LIHTC) — это один из видов капитальных субсидий (по сути, он предоставляет доллары, которые не нужно возвращать в рамках проекта), но дополнительные капитальные субсидии часто требуются даже для собственности, получившей награды LIHTC. Хотя собственный капитал, привлеченный синдицированными LIHTC, покрывает значительную долю затрат на разработку, во многих случаях собственный капитал LIHTC плюс долг, поддерживаемый арендной платой на целевом уровне, недостаточны для полного покрытия всех затрат на разработку.В этих случаях необходимы дополнительные капитальные субсидии, которые служат «финансированием дефицита», чтобы дополнить капитал, предоставляемый через LIHTC, и сделать проект экономически жизнеспособным.

При развитии доступного домовладения капитальная субсидия аналогично сокращает заемные средства, необходимые для покрытия затрат на строительство или покупку и восстановление собственности. Субсидия позволяет продавать дома покупателям жилья по более низкой и доступной цене.

В зависимости от предполагаемой доступности единиц, вероятно, потребуется более одного источника дефицита финансирования.Например, в типичной 9-процентной сделке LIHTC капитал от продажи налоговых льгот может покрывать до 70 процентов общих затрат на развитие (не считая затрат на приобретение земли). В некоторых случаях арендная плата за проект может поддержать долг, который покроет оставшиеся 30 процентов затрат плюс затраты на приобретение земли, но в большинстве случаев все равно останется пробел, который необходимо заполнить. Чем ниже арендная плата, тем меньший денежный поток у проекта будет для покрытия платежей по обслуживанию долга. Действительно, проекты, которые стремятся предложить арендную плату, доступную для домохозяйств с низкими доходами, могут вообще не иметь возможности обслуживать какие-либо долги за счет текущего арендного дохода.

Дополнительные капитальные субсидии, необходимые для обеспечения экономической жизнеспособности проекта, могут поступать из различных источников, включая ЖИЛИЩНЫЕ фонды или взносы государственного или местного жилищного трастового фонда. Для тех капитальных субсидий, которые контролируются местным правительством, персонал должен принимать решения о форме, в которой предоставляется субсидия. При принятии этих решений следует учитывать ограничения, связанные с существующими программами финансирования.

В программе LIHTC, например, «приемлемая основа», используемая для расчета налогового кредита для проекта, обычно должна быть уменьшена на любые дополнительные федеральные субсидии, получаемые проектом.По этой причине рекомендуется структурировать дефицитное финансирование для проектов налоговых кредитов, которое поступает из ДОМАШНИХ фондов или других федеральных источников в виде займа, а не гранта. Хотя эта помощь структурирована как кредит ниже рыночной, платеж обычно откладывается, так что эта помощь больше напоминает грантовую помощь. (После изменений в программе LIHTC, внесенных в Закон о жилищном строительстве и восстановлении экономики от 2008 года, прямые или косвенные федеральные займы, выданные по процентным ставкам ниже рыночных, больше не классифицируются как федеральные субсидии.Для получения более подробной информации см. Руководство Управления финансового контролера.) Разработчики будут беспокоиться о приемлемых мероприятиях, связанных с каждым уровнем финансирования, а также о сроках различных платежей собственнику недвижимости или «розыгрышей» во время строительства. период.

Местные юрисдикции могут помочь упростить процесс получения капитальных субсидий путем создания единого приложения, которое позволяет спонсорам проекта одновременно подавать заявки на несколько источников финансирования.Такой подход может первоначально потребовать большей административной координации, но может помочь обеспечить выделение необходимого финансирования и позволить проектам реализовываться в соответствии с графиком. Более мелкие юрисдикции могут извлечь выгоду из регионального сотрудничества, чтобы разделить административное бремя единого процесса подачи заявки на субсидию на капитал.

Право на участие

Во многих случаях условия использования капитальных субсидий зависят от источника субсидии. Например, Налоговый кредит на жилье с низким доходом можно использовать только для поддержки арендного жилья, которое соответствует федеральным требованиям к доходу, а также другим критериям, установленным агентствами-эмитентами в их Квалифицированных планах распределения.Федеральные фонды HOME могут использоваться для строительства или восстановления жилья для сдачи в аренду или домовладения с учетом арендной платы и максимальных лимитов покупной цены, а также ограничений на сумму субсидии на единицу, которая может быть предоставлена, и минимальные периоды времени, в течение которых должна быть доступность уверен. Многие общины также устанавливают аналогичные требования и параметры для выплат из местного целевого жилищного фонда.

В тех случаях, когда существующие правила программы не устанавливают критерии приемлемости, местные юрисдикции должны будут определить виды деятельности, которые будут поддерживаться (например,g., арендуемое жилье и / или домовладение , новое строительство и / или приобретение и реконструкция и т. д.), целевой уровень (уровни) дохода и / или обслуживаемое население и продолжительность любых требований доступности . Некоторые города также ограничивают географические районы, в которых они будут предоставлять капитальные субсидии, чтобы избежать создания или способствовать существующей концентрации бедности и / или способствовать большему доступу к удобствам для жителей с низкими доходами.Четкие критерии, касающиеся права на получение капитальных субсидий, дают разработчикам, заинтересованным в подаче заявки на финансирование, прозрачность и предсказуемость, необходимые им для структурирования сделок.

Прочие соображения

Защита местных инвестиций — Капитальные субсидии поддерживают развитие, которое не было построено или восстановлено. По сравнению с проектами, которые были завершены и стабилизированы арендаторами или владельцами, инвестиции в эти разработки могут нести несколько более высокий риск неудачи.Этот риск можно снизить за счет поддержания высоких стандартов и тщательной проверки кандидатов. Однако там, где существующие руководящие принципы еще не приняты (например, политика возврата средств для программы налоговых льгот на жилье для малоимущих), города также должны установить четкие процедуры в отношении возврата субсидий или других штрафов в случае, если проект не соблюдает установленные сроки. или соблюдайте требования программы.

Пример

Город г. Чикаго распределяет средства своего Целевого фонда жилья для малообеспеченных на многолетнюю программу обеспечения доступности через авансовые инвестиции (MAUI).Фонды MAUI могут использоваться для финансирования авансовых затрат на разработку (капитальные вложения) для проектов многоквартирной аренды, а также для операционных резервных фондов. Застройщики, подающие заявку на капитальные вложения, получают беспроцентную простительную ссуду. Займы, которые частично или полностью прощаются на определенный период времени, если выполняются требования. в размере до 50 процентов от суммы первой ипотечной ссуды. Взамен единицы, финансируемые MAUI, должны быть зарезервированы для домохозяйств, которые соответствуют ограничениям по доходу — как правило, половина единиц должна быть зарезервирована для домохозяйств с доходом ниже 15 процентов от медианного дохода домохозяйства в регионе, рассчитанного Департаментом жилищного строительства и Городского развития.Часто обозначается сокращенно AMI., И половину необходимо отложить для домохозяйств с доходом до 30 процентов от медианного значения по территории. В большинстве случаев ограничения по доступности остаются в силе в течение 30 лет. Для получения более подробной информации посетите здесь.

Город Санта-Крус использует Целевой фонд доступного жилья (AHTF) для оказания помощи в создании и сохранении доступного жилья для семей с низкими и средними доходами. Для получения более подробной информации посетите здесь.

Связанные ресурсы Эти ресурсы предоставляют полезную информацию по теме и включают источники, использованные при подготовке этого краткого обзора.

См. Также:
Финансирование строительства доступного жилья ниже рыночного уровня
Операционные субсидии на строительство доступного жилья
Ваучеры на выбор жилья на основе проекта

Дополнительные ресурсы

Управляющие агентства

Зависит от источника субсидии, но может включать агентство жилищного финансирования (LIHTC или облигации с общими обязательствами), местный департамент жилищного строительства и общественного развития (для HOME и CDBG или жилищного трастового фонда доходов), или местный администратор района, финансирующего налоговую надбавку.

Цели политики

свидетельств текущей жилищной политики Чили

Абстрактные

В этом исследовании оценивается эффективность программ жилищных субсидий для малоимущих, действующих в настоящее время в Чили. Использование подробных микроданных позволяет точно оценить взаимосвязь между отдельными субсидиями, характеристиками приобретенных единиц и фактическими ценами сделок. Исследование включает в себя как сравнение программ с различными системами стимулирования, так и относительную эффективность каждой из этих программ в контексте значительного увеличения объемов предоставляемой помощи.Имеющиеся данные свидетельствуют о том, что в большинстве случаев практически полное увеличение субсидии покупателю, которое призвано сделать жилье более доступным, выражается в повышении цен на жилье. Фактически, в субсидируемых сделках между 2007 и 2009 годами согласованные закупочные цены почти полностью определялись максимальным размером субсидии, установленным жилищным управлением. Это неоднократно происходило в сделках, осуществляемых в рамках программ, где предоставленная субсидия фактически была функцией согласованной цены сделки один к одному, а у бенефициаров субсидии практически нет стимула к переговорам.В такой схеме все увеличения уровней субсидий, произошедшие в течение периода, были переведены в эквивалентное повышение цен с очень ограниченными улучшениями качества и местоположения приобретенных единиц. Напротив, в менее щедрых программах, которые предусматривают единовременные переводы и где бенефициары несут ответственность за выплату большей части остатка, цены, как правило, гораздо более близки к прогнозируемой цене единицы (определяемой ее фактическими характеристиками). Однако даже в этих случаях, по оценкам, до 64 центов на доллар жилищной субсидии напрямую влияет на инфляцию цен на жилье.Предполагаемое положительное влияние суммы субсидии на цены существующих единиц — это форма передачи богатства, которая приносит пользу нынешним владельцам. Хотя большинство сегодняшних продавцов в этом сегменте — это домохозяйства с низким и средним доходом, которые выиграли от усилий в области жилищной политики в предыдущие десятилетия, эти владельцы, безусловно, богаче, чем нынешние получатели субсидий, а также богаче, чем другие домохозяйства, все еще ожидающие получения жилищной помощи. Такая передача богатства может быть неуместной и подрывать заявленную цель — нацелить усилия на оказание жилищной помощи тем, кто в ней больше всего нуждается.

Описание

Диссертация (M.C.P.) — Массачусетский технологический институт, факультет городских исследований и планирования, 2010 г.

Внесено в каталог из версии диссертации в формате PDF.

Включает библиографические ссылки (стр. 35).

Отдел

Массачусетский Институт Технологий. Кафедра урбанистики и планирования.

Издатель

Массачусетский технологический институт

Ключевые слова

Градостроительство и планирование.

Стоимость доступного жилья: вырисовывается карандашом?

В США не хватает доступного жилья. На каждые 100 домохозяйств с крайне низким доходом приходится всего 29 адекватных, доступных и доступных квартир для сдачи в аренду. Это означает, что двое родителей, которые работают на работе с минимальной заработной платой, могут годами ждать, чтобы найти безопасное и доступное место для проживания со своими двумя детьми. Почему при таком высоком спросе застройщики не спешат строить доступные квартиры?

Оказывается, строительство доступного жилья не является особенно доступным.Фактически, существует огромный разрыв между стоимостью строительства и обслуживания этих зданий и арендной платой, которую может платить большинство людей. Без помощи слишком скудных государственных субсидий на создание, сохранение и эксплуатацию доступных квартир строительство этих домов часто невозможно. Этот инструмент помогает объяснить, почему.

Почему есть пробел?

Разработка стоит больших денег. Застройщики полагаются на ссуды и другие источники для финансирования строительства до того, как люди переедут и начнут платить арендную плату.Но девелоперы могут получить эти ссуды и источники капитала только в том случае, если разработка принесет достаточно дохода, чтобы выплатить ссуды и выплатить прибыль инвесторам. Разрыв между суммой, которую здание, как ожидается, будет получать от арендной платы, и суммой, которую застройщики должны будут выплатить кредиторам, и инвесторы могут остановить строительство доступного жилья еще до того, как оно начнется, оставляя мало вариантов для миллионов семей с низким доходом, ищущих безопасное и доступное дома.

Проблема еще более сложна, если учесть самых бедных жителей.Во многих местах арендная плата, которую могут платить самые бедные семьи, слишком мала, чтобы покрыть расходы на эксплуатацию многоквартирного дома, даже если бы застройщики могли построить это здание бесплатно.

Чтобы проиллюстрировать эту проблему, мы изучили данные по метрополитену Денвера, который испытывает рост спроса на арендное жилье, но не является городом с традиционно высокой стоимостью. Условия аренды жилья в Денвере в значительной степени репрезентативны для других городов США.

использует

Строительство зданий стоит денег: для разработчиков, эти затраты часто называют использованием. Первое крупное использование — это земля, которую застройщики планируют построить, так называемая стоимость приобретения. В некоторых случаях застройщики могут использовать государственные земли для строительства доступного жилья. Но когда такой вариант недоступен, застройщик мало что может сделать для снижения стоимости земли.

Имитация подаренной государственной земли

Следующая крупная стоимость развития — строительство. Хотя застройщик может принять некоторые решения по минимизации затрат на строительство, они во многом определяются рыночными силами.Затраты на строительство различных объектов недвижимости в Денвере, которые мы проанализировали, варьировались от 8,8 до 17,6 млн долларов, что делало строительство самым крупным разовым объектом использования.

Третье использование, которое следует учитывать, — это плата за разработку. Эта плата встроена в расчет затрат на разработку, потому что разработчик использует ее для оплаты всех затрат на ведение бизнеса: наем персонала, управление офисом, поиск новых возможностей и многое другое. В конце концов, разработчики не могут строить, если они не собираются зарабатывать деньги на проекте.Застройщики доступного жилья могут отложить выплату части гонорара, оставив больше денег для покрытия затрат на строительство. Затем разработчики возмещают отсроченную часть комиссии по мере выплаты арендной платы с течением времени. Это, конечно, предполагает, что разрыв в конечном итоге будет закрыт, что здание построено и что оно успешно функционирует в течение многих лет.

Хотя это три важных использования, которые должен учитывать застройщик, другие расходы включают в себя: плату за проектирование, проценты по строительному кредиту, плату за постоянное финансирование, резервы и плату за управление проектом.

Источники

Чтобы покрыть расходы на строительство и эксплуатацию жилого дома, застройщики полагаются на несколько различных источников денег. Один из важных источников — это долги. Застройщики занимают деньги у кредиторов в зависимости от суммы, которую они смогут выплатить со временем.

Хотя нынешний рынок влияет на условия кредита, маловероятно, что девелоперы когда-либо получат кредит, достаточно большой, чтобы закрыть этот пробел.

Чтобы продемонстрировать это, мы смотрим на уровень вакансий, который обычно является индикатором силы рынка.В условиях слабого рынка заполнение квартиры может занять больше времени после выезда арендатора, поэтому можно ожидать более высокого уровня вакантных площадей. Ремонт квартиры между жильцами и другие факторы также могут продлить свободное пространство. Поскольку размер ссуды основан на будущей арендной плате, которую, как ожидается, принесет здание, более низкий уровень вакантных площадей — и, как следствие, увеличение дохода — должны увеличить размер ссуды. Ниже вы можете отрегулировать долю вакансий, чтобы увидеть, как она влияет на разрыв.

Доля вакансий

Помимо ссуды, девелоперы могут финансировать развитие за счет налоговых кредитов или грантов.Однако эти источники содержат оговорки. Налоговые льготы, на которые имеет право здание, зависят от того, сколько стоит его создание и от того, какую арендную плату застройщик планирует взимать по отношению к среднему доходу в этом районе. Кроме того, федеральные, государственные и местные органы власти имеют ограниченные суммы налоговых льгот и грантов, поэтому даже если проект соответствует требованиям, финансирование не гарантируется.

Устранение разрыва

Можем ли мы закрыть этот пробел … более крупными займами?

Здесь справедливо спросить: если не хватает грантов или налоговых льгот, почему бы застройщикам просто не взять более крупные ссуды, чтобы сдвинуть здание с мертвой точки?

Короче говоря, кредиторы не позволят (и не должны) им этого допустить.Размер ссуды, которую предоставит банк, зависит от чистого операционного дохода проекта (NOI) или суммы денег, которую он ожидает получить от арендной платы после учета операционных расходов.

Кредиторы используют NOI для расчета суммы долга, которую застройщик сможет разумно выплатить, учитывая проценты и признавая, что застройщику все еще нужен некоторый денежный поток для покрытия непредвиденных расходов.

Но если арендная плата будет установлена по ставкам, которые может позволить себе работающая семья, этот NOI будет довольно низким.Это может быть даже меньше нуля, если операционные расходы превышают выручку. Чем ниже NOI, тем меньше размер кредита.

Можем ли мы сократить разрыв … с большим количеством квартир?

Итак, если вам нужен более высокий NOI, чтобы получить более крупный кредит, почему бы не добавить больше квартир в свое здание, чтобы увеличить NOI? Хотя это приведет к увеличению затрат на строительство, некоторые затраты, такие как стоимость приобретения и плата за управление проектом, могут остаться прежними или увеличиваться более медленно, что поможет сократить разрыв.Вы можете видеть это справа: разрыв для 100-квартирного здания пропорционально меньше.

Однако есть некоторые предостережения. Первый вопрос экономики. Одним из больших преимуществ строительства дома с большим количеством квартир является то, что налоговые льготы могут быть более рентабельными. Но то, что ваш проект имеет право на налоговые льготы, не всегда означает, что вы их получаете. Нажмите кнопку ниже, чтобы узнать, что произойдет, если вы не получите налоговую скидку.

Налоговые льготы для 100-квартирного дома

Остальные предостережения носят практический характер.Учтите, во-первых, что добавление дополнительных квартир полезно только в том случае, если застройщики могут их заполнить, что может быть возможно в крупных городах, но сложнее по мере удаления от густонаселенных городских районов. Кроме того, создание больших сообществ доступного жилья имеет свои социальные и экономические недостатки, особенно если оно непреднамеренно отделяет семьи с низкими доходами от остальной части сообщества. Все зависит от масштабов и формы конкретного места.

Можем ли мы сократить разрыв … более высокой арендной платой?

Повышение арендной платы с жителей может показаться очевидным решением, поскольку это означает более высокий доход от собственности, что приводит к увеличению кредита.Но когда доступное жилье перестает быть доступным?

Чтобы здание могло претендовать на налоговые льготы, квартиры должны быть доступны семьям, зарабатывающим не более 60 процентов от среднего дохода по району (AMI). Кроме того, многие субсидии на аренду предназначены для семей с очень низким доходом или тех, кто зарабатывает менее 30 процентов AMI.

Текущий стандарт заключается в том, что семья должна платить за аренду не более 30 процентов своего семейного дохода. Все, что угодно, больше не доступно.

Чтобы сделать квартиру доступной для семьи из трех человек с чрезвычайно низким доходом, вы можете взимать не более 540 долларов в месяц. Вы можете взимать до 1081 доллара за семью из трех человек и по-прежнему иметь право на налоговые льготы, но теперь вы рискуете не допустить жителей с крайне низким доходом, таких как родитель двух детей, зарабатывающих 21 125 долларов в качестве кассира в розничной торговле.

Учтите, что в Денвере AMI для семьи из трех человек составляет 72 100 долларов, поэтому получение 60 процентов AMI означает, что семья заберет домой 43 260 долларов; 30 процентов AMI означает, что семья зарабатывает 21 630 долларов.Женатый телемаркетер в Денвере заработал бы 36 544 доллара — чуть меньше 60 процентов AMI на семью из двух человек. Человек, работающий полный рабочий день, но получающий минимальную заработную плату, которая в Колорадо немного выше федерального минимума, будет чуть выше 30 процентов AMI, но все же значительно ниже 60 процентов.

Используйте переключатели ниже, чтобы увидеть эффект повышения арендной платы. Вы можете повысить арендную плату, либо ориентируясь на арендаторов с более высоким (но все же низким) доходом, прося арендаторов платить большую часть своего дохода в счет аренды, либо и то, и другое.

60% Арендаторы AMI

50% дохода семьи идет на аренду

Итак … как мы можем сократить разрыв?

Субсидии необходимы для устранения разрыва.

Изменения в землепользовании, в правилах или в том, что и как мы строим, помогут сократить разрыв, но мы не добьемся того, чего нам нужно, без субсидий.

Субсидии бывают разных форм. Некоторые из них, такие как ваучеры или помощь в аренде, помогают платить арендную плату, оставляя арендаторам достаточный доход для оплаты других нужд и обеспечивая устойчивую работу собственности.Другие, такие как налоговые льготы, жилищные фонды, субсидии на развитие сообществ и целевые жилищные фонды, помогают оплачивать расходы на строительство, развитие или капитальный ремонт. Никакая субсидия не может решить проблему доступного жилья. Скорее, сочетание программ, включая федеральные налоговые льготы, целевые жилищные фонды штата, решения о зонировании на местном уровне и взносы на государственные земли, может помочь в строительстве доступного жилья. Чтобы ликвидировать разрыв в доступном жилье, особенно для домохозяйств с низкими доходами, почти всегда необходима помощь как для развития, так и для получения дохода от аренды с течением времени.

Можете попробовать сами. Теперь вы разработчик и полностью контролируете свои расходы и арендную плату. Посмотрите, сможете ли вы манипулировать источниками и использованием, чтобы восполнить пробел, учитывая все, что мы узнали о доступной аренде, размере ссуды, размерах зданий и фиксированных затратах.

Попробуйте сами

Входные данные ниже по умолчанию соответствуют реалистичным значениям, основанным на типичном рынке жилья. Используйте элементы управления, чтобы увеличить или уменьшить значение для примера 50 и 100 квартир на заданный процент.

Доля потраченная на аренду: 30% дохода

NOI

$ 6 067

18 705 долларов США

NOI используется вместе с указанными ниже элементами управления размером долга для расчета максимальной суммы ссуды на недвижимость.

Максимальный заем на основе дохода

$ 81 894

$ 252 487

Максимальный заем на основе суммы

$ 91 793

325 297 долл. США

Максимальный заем становится источником в следующем разделе в форме долга.Кредитор предоставляет меньшую из двух возможных ссуд.

сбросить на значения по умолчанию

В соответствии с жилищной политикой США домовладельцы в основном выигрывают, а арендаторы в основном проигрывают

Государственный сектор играет относительно небольшую роль на рынке жилья США по сравнению со многими другими развитыми странами. Однако, поскольку жилье имеет важное значение для благополучия семей, политики проявляют большой интерес к наличию, качеству, стоимости и местонахождению жилья.В предыдущей статье я представил набор рекомендаций по повышению эффективности и справедливости жилищной политики. В этой статье исследуются наиболее важные политики, которые в настоящее время формируют рынки жилья в США, уделяя особое внимание тому, как политика влияет на различные семьи и сегменты рынка жилья. Я обсуждаю цели трех типов жилищной политики — налоги, субсидии и нормативные акты — и то, как каждый из них влияет на эффективность и справедливость жилищных рынков.

Федеральные органы власти, правительства штатов и местные органы власти модифицируют рынки жилья с помощью сочетания налогов, субсидий и нормативных актов, кратко представленных на Рисунке 1.Вся такая политика имеет прямой или косвенный эффект перераспределения. Налоги повышают цену облагаемых налогом товаров для потребителей, часто заставляя их потреблять меньше. Налоги также приносят доход, который правительство использует для оплаты государственных услуг. С другой стороны, субсидии имеют обратный эффект от налогов: они снижают стоимость товаров для потребителей, побуждая их потреблять больше. Правила могут по-разному изменять цену, количество или качество товаров, поэтому чтение мелкого шрифта в правилах важно для понимания последствий.

Выгоды от налоговой политики, связанной с жильем, как правило, смещаются в пользу более состоятельных домовладельцев.

Органы местного самоуправления начисляют налоги на недвижимость со всех домов и многоквартирных домов, находящихся в их юрисдикции. Налоги на имущество являются одним из крупнейших источников ресурсов местных органов власти и оплаты школ, общественной безопасности, транспорта и аналогичных общественных услуг. В то время как домовладельцы напрямую платят налоги на недвижимость, арендаторы также косвенно платят эти налоги как часть своей арендной платы.Многие населенные пункты предлагают «льготы для приусадебных участков», которые снижают эффективную ставку налога на имущество для людей, владеющих домом, в котором они живут, по сравнению с арендаторами. Кроме того, домовладельцы могут вычесть некоторую сумму местных налогов на недвижимость из своего федерального подоходного налога, чего не могут арендаторы.

Некоторые органы местного самоуправления и правительства штатов взимают плату за воздействие или привязку к новому жилищному строительству, по сути, это налоги на новое строительство. Эти сборы могут компенсировать затраты на инфраструктуру, необходимую для обслуживания нового жилья, например на расширение водопроводных и канализационных линий или строительство дополнительных школ.В отличие от налогов на недвижимость, которые платят все владельцы недвижимости, сборы за воздействие падают в первую очередь на застройщиков и жителей вновь построенного жилья (как арендуемого, так и занимаемого собственником).

Жилье предлагает владельцам возможность разбогатеть, если стоимость их домов со временем возрастет. В соответствии с федеральной политикой подоходного налога к жилью, занимаемой владельцами, более щедро относится к другим финансовым активам, таким как паевые инвестиционные фонды или облигации. Когда домовладельцы продают свое основное жилье, они могут исключить существенные суммы прироста капитала из своего дохода, подлежащего уплате федеральными налогами (250 000 долларов США при подаче отдельной заявки или 500 000 долларов США при совместной подаче).Напротив, домохозяйства платят налоги на полную стоимость прироста капитала от других активов. Исключение прироста капитала обходится федеральному правительству более чем в 30 миллиардов долларов в год в виде упущенной выгоды.

Политика корпоративного подоходного налога также имеет значение для рынков жилья, особенно для арендного жилья, принадлежащего инвесторам. Например, Закон о налоговой реформе 1986 года содержал несколько положений, которые существенно сокращали налоговые льготы для владельцев квартир. Строительство многоквартирных домов в новостройках резко сократилось после налоговых изменений 1986 года, которые были приписаны новому закону.

Жилищные субсидии для состоятельных домовладельцев намного больше, чем для арендаторов с низкими доходами.

Безусловно, самая крупная жилищная субсидия в США — это удержание процентов по ипотеке (MID). Как следует из названия, домовладельцы могут вычитать проценты, уплаченные по ипотеке, из своего дохода, облагаемого федеральными налогами. В 2017 году эта субсидия обошлась примерно в 60 миллиардов долларов, при этом большая часть пособий досталась богатым семьям. По прогнозам, в 2018 году стоимость упадет примерно до 40 миллиардов долларов, поскольку Закон о сокращении налогов и занятости от 2017 года сократил размер приемлемых ипотечных кредитов и увеличил стандартный вычет.

Самыми крупными жилищными субсидиями малообеспеченным семьям являются ваучеры на выбор жилья и государственное жилье, находящиеся в ведении Министерства жилищного строительства и городского развития США (HUD). В совокупности эти программы стоят около 35 миллиардов долларов в год и поддерживают более 4 миллионов семей. Основная программа, которая поощряет новое строительство квартир ниже рыночных, — это налоговый кредит на жилье с низким доходом (LIHTC). LIHTC — чрезвычайно сложная программа, в рамках которой банки и другие частные компании покупают федеральные налоговые льготы, а вырученные от продажи средства используются для строительства доступного жилья.LIHTC обходится федеральному правительству примерно в 8 миллиардов долларов в год.

Государственные расходы на транспортную инфраструктуру существенно влияют на стоимость жилья. Решения о том, где разместить автомагистрали, метро и линии легкорельсового транспорта, могут повлиять на цены на жилье и арендную плату на многие десятилетия.

Некоторые жилищные правила исправляют рыночные сбои; другие препятствуют рыночным функциям.

Широкая сеть нормативных актов влияет на количество, качество, местоположение и цену жилья почти во всех странах U.С. сообщества. Большинство жилищных норм делятся на три большие категории: правила землепользования, защита потребителей и контроль арендной платы.

Правила землепользования

Зонирование и соответствующие нормативные акты определяют, как можно использовать землю: где можно построить жилье, сколько домов можно построить на акр земли, разрешены ли многоквартирные дома и насколько высокими могут быть здания. Исторически цель зонирования — ограничить негативные побочные эффекты развития на соседей; например, высокие здания блокируют солнечный свет для соседей в более низких зданиях.За последние 40 лет правила землепользования стали все более сложными и обременительными, что затрудняет удовлетворение спроса предложения жилья и существенно увеличивает стоимость жилья в некоторых регионах США. Процедурные требования делают процесс застройки более длительным, дорогостоящим и неопределенным, что приводит к дальнейшему росту цен на жилье. В большинстве сообществ зонирование облегчает строительство домов на одну семью — самого большого и самого дорогого типа жилья — по сравнению с квартирами.

Местные органы власти также контролируют строительные нормы и правила, устанавливающие минимальные стандарты качества для домов и квартир.Современные строительные нормы и правила существенно улучшили здоровье и безопасность домов по сравнению с домами, построенными 100 лет назад: например, они сократили использование опасных материалов и сделали дома более устойчивыми к наводнениям, землетрясениям и пожарам. Но строительные нормы и правила также повышают стоимость жилья, и не все положения явно важны для здоровья и безопасности.

Правила защиты прав потребителей

Федеральное правительство регулирует порядок предоставления домохозяйствами займов для покупки домов.Ипотека — это сложные юридические и финансовые контракты, которые не совсем понятны большинству заемщиков. После Великой рецессии федеральные агентства, такие как Федеральная резервная система и Бюро финансовой защиты потребителей, написали новые правила, согласно которым банки не могут продавать ипотечные кредиты, которые заемщики не могут позволить себе погашать. Правила также требуют от кредиторов предоставлять заемщикам четкую и точную информацию об условиях ипотеки. Хотя новые правила защищают потребителей и общее состояние финансовой системы, они могут способствовать увеличению затрат по займам и затруднить покупку домов некоторыми семьями.

Федеральный закон о справедливом жилищном обеспечении защищает потенциальных арендаторов и покупателей жилья от дискриминации по признаку расы, цвета кожи, национального происхождения, религии, пола, семейного положения или инвалидности. Этот закон, принятый в 1968 году, был направлен на искоренение вопиющего дискриминационного поведения. До принятия закона домовладельцы могли отказывать в аренде квартир чернокожим семьям, агенты по недвижимости направляли черных и белых покупателей жилья в разные районы, а ипотечные кредиторы отказывали черным заявителям в выдаче ипотечных кредитов исключительно по признаку расы.При администрации Обамы HUD принял новое правило, требующее от местных органов власти, получающих федеральные средства, «утвердительно способствовать справедливому жилищному строительству», чтобы уменьшить продолжающуюся расовую и экономическую сегрегацию.

Контроль арендной платы

Контроль арендной платы на практике относительно редок, но почти повсеместно не нравится экономистам. Местные органы власти в некоторых городах, особенно в Нью-Йорке и Сан-Франциско, ограничивают сумму, на которую домовладельцы могут повышать арендную плату за некоторые частные несубсидируемые квартиры.Контроль арендной платы защищает арендаторов, когда арендная плата растет быстрее, чем доходы. Поскольку это делает владение недвижимостью в аренду менее прибыльной, контроль за арендной платой отговаривает домовладельцев от содержания квартир и побуждает их преобразовывать квартиры в кондоминиумы, тем самым сокращая предложение жилья. Текущий жилищный кризис в Калифорнии вызвал призывы к расширению контроля за арендной платой, несмотря на свидетельства того, что такая практика может привести к повышению арендной платы в неконтролируемых зданиях.

Государственная политика, принимаемая властями всех уровней, влияет на цену, количество, качество и расположение жилья по всей территории США.S. Некоторые из этих мер политики повышают эффективность и справедливость рынков жилья, но другие политики препятствуют развитию рынков и ухудшают положение семей. В частности, налоги, субсидии и зонирование, как правило, приносят пользу богатым домовладельцам за счет семей арендаторов с низкими доходами. В следующей статье этой серии будет рассмотрено, как следует изменить текущую политику для улучшения жилищных условий, особенно для семей со средним и низким доходом.

Ранжита Шиварам оказал отличную помощь в поиске этой должности.

Различий между государственным и субсидированным жильем

Различные жилищные программы имеют разные особенности. Хотя все они помогают сделать вашу аренду более доступной, важно понимать особенности каждой программы, чтобы вы могли подать заявку на те, которые лучше всего подходят для вашей семьи. Если у вас есть вопросы о жилищной программе, обратитесь в местное жилищное управление или программу действий местного сообщества. Вот что нужно знать:

Кто ваш домовладелец

Если вы живете в государственном жилищном фонде , жилищное управление владеет вашим зданием и является вашим арендодателем.В некоторых случаях частная компания может управлять зданием для жилищного управления или может быть частью собственности, но здание по-прежнему контролируется жилищным управлением. ¹ Жилищные органы работают в большинстве городов штата Массачусетс. Они были созданы по закону штата для предоставления доступного жилья малообеспеченным слоям населения. ²

Если вы живете в субсидируемом жилье , жилищное управление будет , а не вашим домовладельцем. Субсидируемое жилье принадлежит и управляется частными владельцами, которые получают субсидии в обмен на сдачу в аренду людям с низкими и средними доходами.Владельцами могут быть отдельные домовладельцы, коммерческие или некоммерческие корпорации.

Субсидируемое жилье можно получить с помощью ваучера , где субсидия используется арендатором для поиска арендного жилья на частном рынке и выплачивается частному домовладельцу. Эта субсидия остается за арендатором. Или это может быть многоквартирное субсидируемое жилье , где субсидия предоставляется собственнику, предоставляющему доступное жилье. Эта субсидия остается с собственностью.

Кто имеет право

Чтобы иметь право на получение государственного и субсидируемого жилья, ваш доход должен быть ниже определенного предела дохода.Вы также должны соответствовать другим требованиям. Пределы дохода для государственных жилищных и ваучеров устанавливаются правительством и меняются каждый год. Пределы дохода для многоквартирных домов, субсидируемых жилищного фонда , варьируются от застройки к застройке. Для получения дополнительной информации см. Кто имеет право.

Где вы подаете заявление

Чтобы подать заявление на получение государственного жилья , вы должны подать заявление в жилищное управление города или поселка, в котором вы хотели бы жить.В штате Массачусетс 237 жилищных властей. Вы можете подать заявку в любое количество кандидатов. В некоторых случаях вы можете обратиться в индивидуальную застройку и / или в частную управляющую компанию, которая управляет застройкой.

Чтобы подать заявку на получение ваучера Section 8 , вы можете подать заявление в любое жилищное управление, которое запускает программу ваучеров Section 8. Около 130 жилищных властей имеют программу по Разделу 8. Вы также можете подать заявление в один централизованный список Раздела 8, в котором в настоящее время участвуют 40 жилищных органов.Кроме того, вы можете подать заявление в любое из девяти региональных некоммерческих жилищных агентств, где доступны ваучеры по Разделу 8.

Чтобы подать заявку на получение многоквартирного субсидируемого жилья или , вы должны подавать заявление в каждом жилом комплексе, в котором вы хотите жить (или в управляющей компании, которая управляет этим жилым комплексом). Для получения дополнительной информации см. Как подать заявку.

Где жить

Если вы получите ваучер , вы можете использовать его в любом месте штата; если это ваучер по разделу 8, вы можете использовать его за пределами штата.Если вы попадаете в государственное жилье , вы должны проживать в том районе, в котором вы подали заявление. Если вы проживаете в многоквартирном доме , субсидируемом на несколько семей, , вы должны проживать в том районе, куда вы подавали заявление.

Если у вас есть ваучер и вы хотите переехать, вы можете взять его с собой. Если вы переезжаете из государственного или многоквартирного субсидируемого жилья, вы не можете взять субсидию с собой.

Кто имеет приоритет

Поскольку больше людей обращается за государственным и субсидированным жильем, чем имеется квартир, закон может требовать или разрешать различные жилищные программы, чтобы одни люди отдавали предпочтение или отдавали предпочтение другим.Какие преференции требуются или разрешаются, зависит от того, получает ли жилье федеральное или государственное финансирование.

Когда вы подаете заявление на получение жилья, очень важно знать, каковы приоритеты для этой конкретной программы, жилищного управления и / или владельца. Если вы соответствуете приоритету, вы можете повысить свои шансы на получение жилья. Подробнее об этом см. Кто имеет приоритет.

Списки ожидания

В целом очереди на государственное жилье короче, чем на путевку. Многие списки ожидания длинные, а некоторые закрытые. Но многие жилищные управления будут принимать заявки на государственное жилье круглый год. Централизованный лист ожидания Раздела 8, которым управляет МассНАХРО, и листы ожидания в региональных некоммерческих жилищных агентствах, открыты бессрочно. Для получения дополнительной информации о списках ожидания см. Как работают списки ожидания.

Как вас проверяют

Жилищные органы и владельцы субсидированного жилья имеют право проводить проверку арендаторов.Они делают это, проверяя различные записи, наиболее распространенными из которых являются прошлые рекомендации домовладельцев, кредитные отчеты и сведения о судимости. Правила, касающиеся доступа к сведениям о судимости, отличаются для государственного жилищного фонда и ваучеров , чем для многоквартирного субсидируемого жилья . Для получения дополнительной информации см. Проверка арендаторов.

В поисках квартиры

После того, как вас зачислили в муниципальное жилье или многоквартирный субсидируемый жилой комплекс , вы получаете квартиру.Вам не нужно искать собственную квартиру.

Имея ваучер , вы должны найти себе квартиру на частном рынке. Если в течение определенного периода времени вы не найдете квартиру с разумной арендной платой и в хорошем состоянии, срок действия вашего ваучера истечет, вы потеряете его, и вам придется подавать заявку повторно.

Как рассчитывается и пересчитывается арендная плата

Арендаторы государственного жилья обычно платят около 30% своего дохода за аренду, если коммунальные услуги включены, и менее 30%, если коммунальные услуги не включены.³ Для государственного семейного государственного жилья этот процент немного выше в результате принятия закона в 2003 году. ⁴ В государственном жилье каждый год жилищное управление определяет размер вашей арендной платы, исходя из вашего дохода и определенных удержаний. и исключения, на которые вы имеете право. ⁵ Если вы сообщаете об изменении вашего дохода или удержаний в течение года, ваша арендная плата обычно будет скорректирована таким образом, чтобы вы платили такой же процент от своего дохода за аренду. ⁶ Для получения дополнительной информации об аренде государственного жилья см. Раздел «Аренда в государственном жилье».

В программах по ваучерам арендаторы иногда в конечном итоге платят за аренду до 40% своего дохода (для ваучерной программы по Разделу 8 это может быть больше после первого года аренды), потому что рыночная арендная плата превышает максимальную субсидию. жилищное управление может заплатить. ⁷ Жилищное управление должно убедиться, что арендная плата, которую взимает арендодатель, является разумной, сравнивая ее с арендной платой за другие аналогичные квартиры. ⁸ Если вы впервые сдаете квартиру в аренду по ваучеру Раздела 8 и предлагаемая арендная плата и коммунальные услуги, оплачиваемые арендатором, сделают вашу часть арендной платы более 40% вашего дохода, жилищное управление не согласится утвердить квартиру, и вы будете вынуждены найти другую квартиру.

В многоквартирном доме с субсидией арендная плата рассчитывается по-разному для разных программ. В некоторых программах арендная плата арендаторов устанавливается на уровне дохода, аналогичном доходу от государственного жилья. В некоторых программах арендная плата может быть установлена на фиксированном уровне в зависимости от количества спален, что ниже рыночной ставки. В этой ситуации арендная плата не изменится, даже если изменится ваш доход или отчисления. ⁹ В некоторых программах ваш доход может дать вам право на корректировку арендной платы, даже если вы все еще должны платить базовую арендную плату, которая может составлять более 30% вашего дохода.Поскольку различные правила программы могут иметь большое значение в том, доступна ли вам квартира, важно спросить арендодателя, как рассчитывается арендная плата и как она изменяется при изменении вашего дохода, когда вы решаете, следует ли подавать заявление конкретное развитие.

Если некоторые или все члены вашей семьи являются иммигрантами и вы участвуете в определенных типах федеральных жилищных программ, ваша арендная плата может быть пропорционально увеличена, поскольку один или несколько членов семьи не имеют иммиграционного статуса, признанного HUD.¹⁰ См. Иммигранты и жилье.

Каковы ваши права после того, как вы перейдете в

Если вы попадаете в государственное жилье или многоквартирное жилье, субсидируемое вами, или если вы получаете ваучер, у вас есть другие права в отношении выселения, подачи жалоб, участия арендаторов и многих других вопросов. Чтобы получить информацию о своих правах после того, как вы станете участником программы, перейдите по ссылке: Public Housing.

Размер вашей семьи меняется

Во всех жилищных программах вы должны незамедлительно сообщать об изменениях в размере вашей семьи.Если кто-то покинул вашу семью, жилищное управление или владелец могут запросить подтверждение его нового адреса. Если несовершеннолетний ребенок добавлен в семью в связи с рождением, усыновлением или опекой по решению суда, предварительное одобрение добавления не требуется до того, как ребенок переедет. Во всех других случаях вам необходимо будет получить предварительное разрешение перед новым въезжает член семьи. Кроме того, жилищное управление или владелец могут проверять лиц, прибывающих в домохозяйстве, на предмет криминального прошлого и (в большинстве федеральных программ) на предмет иммиграционного статуса.¹¹

В государственном доме многоквартирном или многоквартирном доме , если размер вашей семьи изменится, вы сможете переехать в другое государственное жилье или субсидируемую квартиру более подходящего размера. Эти переводы часто занимают много времени. ¹² В государственном государственном жилищном фонде, если вы проживаете в квартире, слишком большой для размера вашей семьи (у вас слишком много жилья), и вы не переезжаете в квартиру меньшего размера, предлагаемую жилищным управлением, ваша арендная плата может быть снижена. увеличен до 150% от обычного уровня.¹³

При использовании ваучера , если размер вашей семьи изменится, субсидия по ваучеру изменится до даты вступления в силу вашей ежегодной переаттестации в отношении вашего дохода и состава семьи. Это необходимо для того, чтобы вы могли найти квартиру, которая лучше всего соответствует размеру вашей семьи. Это означает, однако, что в дополнение к корректировке с увеличением размера семьи, если есть уменьшение размера вашей семьи, субсидия уменьшается во время вашей ежегодной переаттестации, поэтому вам придется платить большую часть своей арендовать или переехать.Вы можете попросить жилищное агентство разрешить вам использовать другой «стандарт субсидии» (размер спальни для субсидии), чем он обычно применяется в связи с медицинскими потребностями вашей семьи или другими особыми обстоятельствами.

Выселения и потеря субсидии

Единственная причина, по которой вас могут выселить из государственного жилья или любого многоквартирного дома , — это нарушение вами правил аренды или программы. Пока вы соблюдаете условия аренды, вы можете оставаться в своей квартире.¹⁴ Если вас выселяют из государственного или субсидируемого многоквартирного жилья, вы теряете субсидию.

В программах ваучеров для арендаторов в течение первого года аренды или в любое время после этого вы можете быть выселены за нарушение условий аренды. В конце первого года или в конце любого дальнейшего периода продления арендодатель может отказать в продлении договора аренды, и вам, возможно, придется переехать, даже если вы не сделали ничего плохого. Кроме того, после первого года аренды арендодатель может прекратить вашу аренду, уведомив о выходе за 30 дней, хотя это должно быть по уважительной причине, которая не является вашей виной (например, продажа недвижимости, необходимость повышенная квартплата, ремонт или нужда в квартире для члена семьи).Если выселение произошло не по вашей вине, вы можете сохранить субсидию и использовать ее для переезда в новую квартиру. Если вы проиграете дело о выселении по вашей вине, вы можете лишиться субсидии. ¹⁵

Для программ MRVP и ваучера Раздела 8, если домовладелец прекращает договор аренды или отказывается возобновить субсидию, жилищное агентство должно продолжать выплачивать свою часть арендной платы до завершения процесса выселения (включая любую апелляцию по делу о выселении или отсрочка исполнения) или пока вы не двинетесь.¹⁶ Однако могут быть случаи, когда жилищное агентство прекращает выплачивать субсидию или прекращает договор с владельцем, потому что владелец не произвел ремонт. В этом случае вы не несете ответственности за долю жилищного управления в арендной плате. ¹⁷ Однако жилищное агентство может потребовать от вас переехать с ваучером, чтобы и дальше получать помощь.

Если вас выселяют по вашей вине, жилищное управление может отказать вам в выдаче талона на переезд, если сочтет, что есть основания для прекращения вашей помощи.Это может произойти из-за того, что домовладелец утверждает, что вы нарушили договор аренды. Если это произойдет, обратитесь в местную программу юридических услуг или в агентство общественных действий, чтобы узнать, могут ли они вам помочь. ¹⁸

Жилье рабочей силы и жилищные субсидии для лиц со средним уровнем дохода: учебник

Оплата аренды приличного дома — проблема не только для малообеспеченных семей. Поскольку доступность жилья все больше создает стресс для семей со средним доходом, местные органы власти, благотворительные организации и даже работодатели обсуждают новые стратегии решения этой проблемы.В прошлом году Facebook, Google, Microsoft и Инициатива Чана-Цукербурга пообещали внести вклад в размере от 500 миллионов до 1 миллиарда долларов, чтобы помочь построить больше жилья со средним уровнем дохода на своих задних дворах (буквально для Google, который предлагает преобразовать некоторые кампуса в Маунтин-Вью к жилью). Мэр округа Колумбия Мюриэл Баузер предложила создать жилищный фонд для рабочей силы в размере 20 миллионов долларов, чтобы помочь субсидировать жилье «учителям, полицейским, уборщикам и социальным работникам», типичным профессиям со средним доходом.

В этой записке мы обсуждаем обоснование жилищных субсидий, нацеленных на семьи со средним доходом, рассматриваем прошлые примеры политики, называемой «жильем для рабочей силы», и обсуждаем некоторые политические и экономические последствия этой политики.

Чем отличается жилье «рабочая сила» и «средний доход» от «доступного» жилья?
Термин «жилье для рабочей силы» чаще всего используется для обозначения программы, нацеленной на домохозяйства, которые зарабатывают слишком много, чтобы претендовать на получение традиционных субсидий на доступное жилье.Самая крупная программа субсидирования аренды жилья, жилищные ваучеры, финансируемая Министерством городского развития США (HUD), нацелена на семьи, получающие до 50% среднего дохода в их столичном районе (AMI). Домохозяйства, зарабатывающие до 80% AMI, имеют право проживать в объектах жилищного налогового кредита с низким доходом (LIHTC). По сравнению с этими программами, жилье для рабочей силы обычно предназначено для домохозяйств с доходом от 80 до 120% AMI.
Термин «жилье для рабочей силы» не только неточен, но и вызывает споры: многие бедные домохозяйства, получающие федеральные жилищные субсидии, трудоустроены, так почему эти субсидии не считаются жилищем «рабочей силы»? Как мы обсудим ниже, хотя «жилье со средним доходом» было бы более точным языком, это поднимает некоторые политически неудобные вопросы.
Некоторые жилищные программы для «рабочей силы» — например, программы для учителей и полицейских — привязаны как к доходам домохозяйства, так и к профессиям или отраслям. Определенным служащим государственного сектора предоставлялась определенная история жилищной помощи, частично вытекающая из требований местных властей о том, чтобы эти работники проживали в пределах своей политической юрисдикции.
Какие плюсы и минусы у городов для привлечения домохозяйств со средним доходом?
Выделение субсидий домашним хозяйствам со средним доходом может показаться странным сегодня, когда многие города обеспокоены джентрификацией.Но в недалеком прошлом большинство центральных городов были значительно беднее, чем их пригородные районы. Округ Колумбия предлагает наглядный пример, в чем мы можем убедиться, сравнив распределение доходов в центральных городских кварталах и всей столичной зоне с течением времени (рис. 1).
Рисунок 1: Округ Колумбия с 2000 года увеличил количество жителей со средним доходом
Источник: Функция плотности ядра медианного дохода домохозяйства по переписным участкам для метрополитена Вашингтона (вверху) и округа Колумбия (внизу).Данные получены из переписи населения 2000 г. и исследования американского сообщества 2013-2017 гг.
В 2000 году примерно в каждом третьем районе Вашингтона, округ Колумбия, средний доход составлял от 72 000 до 108 000 долларов (80 и 120% AMI, соответственно). Только 16% кварталов в округе Колумбия имели средний доход. К 2017 году районы со средним доходом (от 80 000 до 120 000 долларов США) составляли 35% столичной области и 31% округа. В других крупных городах, таких как Нью-Йорк, Бостон, Сан-Франциско и Сиэтл, в этот период наблюдался аналогичный рост домохозяйств со средним доходом.Но многие мэры и члены городского совета имеют личный и профессиональный опыт, уходящий корнями в те времена, когда города разрабатывали стратегии по привлечению богатых жителей из пригородов (или по предотвращению потери тех, кто уже живет там).
Города явно выигрывают в финансовом отношении от увеличения числа жителей среднего класса. Налоги на недвижимость составляют самый крупный источник доходов местных органов власти в большинстве городов. Города, состоящие из нескольких очень богатых и многих бедных жителей, сталкиваются с трудным выбором: введение высоких ставок налога на недвижимость может подтолкнуть их наиболее состоятельные слои населения в районы с более низкими налогами, но снижение качества государственных услуг также угрожает стабильности.Когда больше жителей со средним доходом переезжают в юрисдикцию, снимая или покупая дома, города могут собирать больше налоговых поступлений от более широкого круга домохозяйств. Жители среднего класса также попадают в золотую середину с точки зрения потребительских расходов: у них больше располагаемого дохода, чем у бедных семей, которые они тратят на продукты, рестораны, фильмы и химчистки — все предметы, которые потребляются на месте. (Состоятельные домохозяйства, как правило, тратят меньшую долю своего дохода, поэтому создают меньший экономический мультипликатор в своем районе.)
Более неоднозначно, создает ли рост числа жителей со средним уровнем дохода более широкие социальные выгоды для городов. С другой стороны, жители среднего класса могут оказывать большее давление на местных властей, чтобы те вкладывали средства в транспорт, парки, библиотеки и общие общественные активы. Если семьи со средним доходом отправляют своих детей в государственные школы, они приносят этим школам больше финансовых ресурсов, а также социального и человеческого капитала. Но исследования показывают неоднозначные результаты относительно того, взаимодействуют ли семьи с более высокими доходами в школах и социальных учреждениях с соседями с более низкими доходами, и каким образом.Более того, приток более обеспеченных домохозяйств может привести к увеличению стоимости жилья, что приведет к перемещению существующих жителей с низкими доходами, особенно если местные органы власти вводят правила, ограничивающие строительство нового жилья.
Как были разработаны прошлые программы для рабочей силы / жилья со средним доходом?
Жилищные программы для лиц со средним доходом и рабочей силы принимали различные формы в разные периоды времени и в разных географических регионах. Ниже мы описываем несколько наиболее заметных программ, хотя это и не полный перечень.
Нью-Йорк
Нью-Йорк, один из самых дорогих рынков жилья в стране, одним из первых начал предлагать жилье для рабочих. Два из его первых примеров, программа Митчелла-Ламы и Стуйвесант Таун, существуют и сегодня, хотя оба претерпели изменения с момента их первоначальной разработки.
В 1940-х годах город Нью-Йорк и компания Metropolitan Life Insurance создали раннее государственно-частное партнерство, чтобы создать город Стуйвесант, массивный жилой комплекс, содержащий более 11 000 квартир на 80 акрах земли.Город использовал выдающиеся владения для сборки земли для проекта и ежегодно предоставлял Met Life более 1 миллиона долларов в виде освобождения от налога на имущество в течение 25 лет. Met Life построила комплекс для размещения семей со средним достатком, в том числе вернувшихся ветеранов Второй мировой войны. С самого начала проект подвергался критике за исключение чернокожих жителей и за нисходящий недемократический процесс развития.
Штат Нью-Йорк учредил программу Митчелла-Ламы в 1955 году на основании Закона о жилищных компаниях с ограниченной прибылью.Программа предлагает сочетание ипотечных ссуд под низкие проценты, льгот по налогу на недвижимость и земли, чтобы побудить застройщиков строить жилье с арендной платой, доступной для семей со средним и средним уровнем дохода (примерно средняя треть распределения доходов города). В Нью-Йорке насчитывается более 100 000 квартир Митчелл-Лама.
Жилье учителей, жилищное обеспечение работодателя
Хотя это и не является широко распространенным явлением, некоторые школьные округа и аффилированные с ними некоммерческие организации разработали жилье для рабочих, специально предназначенное для учителей.Это частично отражает наследие 1970-х и 1980-х годов, когда местные органы власти часто требовали от государственных служащих, включая учителей и аварийно-спасательных служб, проживать в той юрисдикции, в которой они работали. В некоторых городах, в том числе в Чикаго, все еще есть требования к месту жительства. Города и поселки с дорогим жильем часто испытывают трудности с привлечением и удержанием высококлассных учителей и могут иметь меньшую гибкость в повышении заработной платы. Поскольку качество школ капитализируется в местных ценах на жилье, существует определенная финансовая логика для местных органов власти, использующих государственные ресурсы для субсидирования жилья для учителей, особенно в основном в жилых пригородах.Но можно привести аргументы в пользу того, что другие, аналогично оплачиваемые занятия также имеют социальную ценность для их сообществ. А некоторые дорогие сообщества (включая пригороды Bay Area) активно враждебно относятся к строительству арендуемого жилья, даже если оно предназначено для учителей или других государственных служащих.
Исторически сложилось так, что многие работодатели предоставляли жилье своим рабочим: примеры включают «образцовый городок» Пуллман, штат Иллинойс, общежития для текстильных рабочих в промышленных городах Новой Англии и фермеров, нанимающих сезонных сельскохозяйственных рабочих.Часто эти случаи наделяют работодателей чрезмерной властью над своими работниками, что может привести к эксплуатации или злоупотреблениям. Как ни странно, еще один пример жилья, предоставляемого работодателем, можно найти среди элитных университетов на рынках дорогого жилья: Колумбия, Нью-Йоркский университет и Стэнфорд предоставляют квартиры по ценам ниже рыночных для избранных преподавателей и сотрудников.
В то время как большая часть субсидий HUD предназначена для семей с низким и средним доходом, независимо от рода занятий, программа агентства «Добрый сосед по соседству» предлагает скидки на жилье учителям, полиции, пожарным и техникам скорой медицинской помощи в определенных «зонах восстановления».«Цель состоит в том, чтобы побудить домохозяйства со стабильной занятостью стать собственниками жилья в районах с низкими доходами. А некоторые местные органы власти, в том числе округ Колумбия, предлагают помощь при покупке жилья впервые семьям с доходами, примерно соответствующими зарплатам местных органов власти.
На хорошо функционирующих рынках жилья семьи со средним доходом не нуждаются в субсидиях.
Органы местного самоуправления, рассматривающие возможность создания жилищной субсидии для семей со средним доходом, должны учитывать потенциальные затраты — как политические, так и финансовые.Предложения выделить скудные государственные ресурсы для домохозяйств со средним доходом, вероятно, встретят значительную оппозицию со стороны сторонников традиционного доступного жилья (и некоторых избирателей), учитывая, что только одно из пяти домохозяйств с низким доходом получает федеральную жилищную помощь. Помимо стоимости прямых субсидий, любая программа накладывает некоторые административные расходы на государственный орган, отвечающий за реализацию. Время сотрудников должно быть выделено на обработку заявлений, проверку соответствия критериям дохода и занятости, аналогично управлению жилищными ваучерами.Привязывание жилищных пособий к конкретным работодателям или роду занятий может иметь последствия для рынка труда. В той степени, в которой смена места работы может означать потерю жилья, такие программы могут создавать препятствия для мобильности на рынке труда. Субсидии, нацеленные на государственных служащих, также могут вызывать озабоченность: почему государственные служащие должны получать субсидии, которые недоступны частным или некоммерческим служащим, получающим такой же доход и сталкивающимся с такими же проблемами доступности жилья?
Жилищный стресс для семей со средним доходом наиболее остро ощущается в дорогих мегаполисах, где нормативные барьеры увеличивают расходы и ограничивают строительство новых домов.Эти регулятивные барьеры отражают политический выбор, сделанный местными органами власти; Изменяя правила жилищного строительства, местные органы власти могут снизить цены на жилье в целом, от чего выиграют все домохозяйства. В частности, два изменения облегчат бремя домохозяйств со средним доходом. Во-первых, населенные пункты должны обеспечить возможность строительства разнообразного жилищного фонда в каждом районе.