Судебная практика коммерческий найм жилого помещения: Крупнейшая в сети база судебных и нормативных актов

Содержание

Договор социального найма или договор коммерческого найма

О том, что такое договор коммерческого найма и в чем его отличие от договора социального найма, рассказывает адвокат Олег Сухов.

Фото: Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист Первого столичного юридического центра

О том, что такое договор коммерческого найма и в чем его отличие от договора социального найма, рассказывает адвокат Олег Сухов.

В 2006 году в жилищной практике города Москвы между очередниками и переселенцами и Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы стала бурно развиваться практика предоставления квартир по договорам коммерческого найма. На тот момент мало кто имел представление о нормативных актах, которые бы четко и понятно устанавливали порядок регулирования отношений коммерческого найма. Лица, получавшие на данных основаниях квартиры, руководствовались больше информацией, предоставляемой неграмотными и корыстными инспекторами жилищных отделов. Впоследствии выяснилось, что получаемая информация не соответствует действительности, и многие наниматели квартир на коммерческой основе пришли к выводу, что их обманули.

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне — нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование для проживания в нем.

В Москве, к примеру, установлено, что при невозможности улучшения жилищных условий гражданина путем предоставления жилой площади по договору социального найма он имеет право сам выбрать вариант улучшения жилищных условий путем получения жилья по договору коммерческого найма. Ранее граждане, которым были предоставлены жилые помещения по договору коммерческого найма, имели право на выкуп занимаемого ими жилого помещения, как было установлено ст. 14 Закона г. Москвы от 15 января 2003 г. № 22 «Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы»: «Граждане, которым предоставлены жилые помещения по договору коммерческого найма, имеют право на выкуп (в том числе с рассрочкой платежа) занимаемого ими жилого помещения по соглашению с собственником или управомоченным им лицом, предоставившим это жилое помещение, в порядке и на условиях, установленных законодательством».

В настоящий момент указанный Закон № 22 утратил юридическую силу, вместо него был принят новый Закон г. Москвы № 29 от 14 июня 2006 года «Об обеспечении прав жителей города Москвы на жилые помещения», который не предусматривает права на выкуп помещений, заключенных по договорам коммерческого найма. Не предусматривает такого права и новый Жилищный кодекс РФ (далее ЖК РФ). Однако стоит сказать о том, что введение нового законодательства в данной части не должно быть основанием для ухудшения прав нанимателей коммерческих квартир, лишающим их права на выкуп занимаемых помещений. Об этом говорит п. 3 ст. 6 ЖК РФ: «В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие». При этом стоит отметить, что пока нет судебной практики по аналогичным спорам.

Если рассматривать преимущества и недостатки договора коммерческого найма, то стоит отметить, что коммерческий наем жилых помещений отличается от социального найма целым рядом моментов.

Основные отличия договора коммерческого найма от договора социального найма

* Для заключения договора коммерческого найма нанимателю не требуется прохождения таких стадий, необходимых для заключения договора социального найма, как постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, прохождение очереди на получение жилого помещения, получение ордера на вселение в жилое помещение и т.

 д.

* Коммерческое жилье не подлежит приватизации.

* Вселение близких родственников по договору социального найма возможно без согласия наймодателя, по договору коммерческого найма нельзя вселить в квартиру даже близких родственников.

* По договору социального найма жилье подлежит предоставлению без установления срока его действия и по установленной норме; по коммерческому найму — на срок, не превышающий 5 лет, и законодатель не ограничивает размер предоставляемого жилья. Отличия одного договора от другого прослеживаются также в некоторых иных вопросах; в частности, правом на обмен, замену жилого помещения обладает лишь наниматель по договору социального найма.

* Коммерческий наем — всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно.

* В связи с неисполнением обязанностей по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги нанимателем жилья по договору социального найма Жилищным кодексом РФ предусматривается выселение виновных лиц с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для выселения в общежитие.

* Расторжение договора коммерческого найма влечет выселение (на основании решения суда) нанимателя и граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора, при этом Гражданский кодекс РФ (далее ГК РФ) не устанавливает последствий выселения (без предоставления или с предоставлением другого жилого помещения).

Что общего между договором коммерческого и социального найма

* Права и обязанности нанимателей жилых помещений по этим договорам в значительной степени совпадают. Так, нанимателем по договору может быть только гражданин. Жилые помещения, предоставляемые по этим договорам, должны использоваться исключительно по назначению, то есть для проживания.

* При вселении несовершеннолетних детей согласия наймодателя не требуется ни по основаниям договора коммерческого найма, ни по основаниям договора социального найма.

* Совпадают положения ГК РФ и ЖК РФ и в следующем: объектом (предметом) жилищного найма должно быть изолированное, пригодное для проживания помещение (жилое помещение), договоры заключаются в письменной форме, договоры содержат положения в отношении прав и обязанностей сторон.

* Переход права собственности на жилой фонд социального и коммерческого назначения не лишает нанимателей права использовать данный фонд при новом собственнике. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого столичного юридического центра»

Коммерческий найм жилого помещения (условия, особенности, риски и др.)

Для того чтобы иметь крышу над головой совсем не обязательно приобретать жилье или становится собственником по иным основаниям. Большое количество граждан, не имеющих средств на приобретение квартиры или дома успешно используют возможность временно вселиться, проживать и пользоваться жилым помещением за соответствующую плату собственнику.

Договоры коммерческого найма и аренды жилого помещения – одни из самых распространенных в гражданско-правовых отношениях, связанных с жилищным законодательством. Имеют общие черты, присущие всем договорам, и особенности, которые следует учитывать, заключая подобный договор.

Специфика договора коммерческого найма жилого помещения

 Известно три типа договоров, которые позволяют оформить временное или постоянное проживание в жилом помещении без оформления права собственности:

  • Договор социального найма;
  • Коммерческого найма;
  • Аренды.

Не смотря на внешнюю схожесть условий этих договоров, они различаются по субъектности: первые два могут быть заключены только между физическими лицами. Договор аренды предусматривает что хотя бы один из участников должен являться юридическим лицом.

Точно так же, отличается от коммерческого социальный найм по субъектам собственников жилья. Собственником должно быть либо государство, либо муниципальное образование.

Таким образом – договор коммерческого найма — в чистом виде коммерческий договор, заключаемый между двумя физическими лицами на основе их свободного волеизъявления. Но в силу специфики жилищно-правовых отношений, высокой стоимости недвижимости, возможности наступления вредных последствий для обеих сторон к данному виду договоров предъявляется ряд условий, без соблюдения которых он может быть признан незаключенным или недействительным.

Особенности договора коммерческого найма

В Российском законодательстве договор коммерческого найма отличается от схожего договора аренды жилья. Главное отличие заключается в процессе в том, что он не подлежит обязательной государственной регистрации. Причины, по которым законодатель допустил такое послабление частным собственникам до конца не ясны.  Это допускает возможность ухода от налогообложения в подавляющем большинстве случаев. Физические лица могут частным порядком, в устной форме договорится о сдаче квартиры/комнаты/дома внаем. При этом не ставить в известность о заключенном договоре фискальные органы (налоговую инспекцию). Этим до сих пор пользуются владельцы излишков жилой площади, успешно уходя от налогов и получая регулярную ренту.

Для обоих участников договора при формальном заключении договора найма существует ряд преимуществ:

  • Значительное снижение стоимости, так как собственнику не приходится платить налог с дохода, получаемого от сдачи внаем недвижимости;
  • Наниматель имеет возможность не афишировать свои персональные данные. Иными словами, нанять жилое помещение на срок до 1 года можно не предоставляя документы удостоверяющие личность нанимателя.

Велик риск таких договоров:

  • Стороны несут риск причинения вреда нанимаемому имуществу. В большей степени это относится к собственнику. Но и наниматель рискует вероятностью расторжения договора в любое время, без объяснения причин. В залоге у собственника при этом может остаться движимое имущество нанимателя. Доказать факт существования договорных отношений при бездокументарной форме заключения коммерческого договора найма жилого помещения бывает сложно.
  • Проживающий в съемном квартире не имеет возможности зарегистрироваться по месту жительства. Тем самым он нарушает установленный порядок паспортного учета. Это влечет административную ответственность в виде штрафа.
  • Кроме административного штрафа, наниматель лишен возможности получать социальное обеспечение по месту проживания: медицинское, пенсионное, страховое. Дети не могут быть устроены в дошкольные или учебные заведения.

Тем не менее, количество граждан, идущие ради экономии средств на подобные кабальные условия велик.

 

Юридическое грамотное оформление договора

Чтобы избежать перечисленных выше проблем законом предусмотрено, что договор коммерческого найма, на любой срок, всегда должен заключаться в простой письменной форме. Эта формулировка допускает изложение условий договора на бумаге и заверение личными подписями участников договора. Нотариального удостоверения договора не требуется. Но, в целях заручится дополнительными гарантиями, он может быть нотариально удостоверен. В случае возникновения спорных ситуаций проще отстаивать свою позицию в суде.

Правила составления договора коммерческого найма жилья стандартные. Договор должен содержать обязательные пункты:

1. Полное наименование сторон: это фамилия, имя, отчество наймодателя и нанимателя.

2. Предмет договора – описание жилого помещения: его адрес, площадь, состояние жилого строения, наличие в нем мебели, предметов бытовой техники, других существенных элементов обременения. Например: животных, растений, существующих сервитутов – прав пользования помещением третьими лицами.

3. Срок на который заключается договор. В днях, месяцах, годах. Следует помнить, что максимальный срок такого договора – 3 года. По истечение этого срока договор подлежит перезаключению. Если по истечению срока ни одна из сторон не заявит о намерении расторгнуть или изменить условия, договор считается заключенным на такой же срок, на тех же условиях.

Это – очень существенная деталь! Если собственник помещения заявит об изменении размера арендной платы или потребует освободить помещение без объявления причин – наниматель может оспорить эти требования в суде.

4. Размер арендной платы. Не смотря на то, что договор именуется коммерческим наймом, платежи по нему называются арендными платежам. Они могут быть периодическими (помесячными, поквартальными) или единовременный платежом за весь срок найма. Самым выгодным для обеих сторон является единовременный. Владельцу он дает возможность пользоваться денежными средствами, полученными от нанимателя сразу же после заключения договора. Наниматель значительно экономит, так как цена такого договора всегда ниже, чем при периодических платежах и не зависит от роста инфляции.

5. Особые условия. К ним относятся:

Обязательства по содержанию находящегося в квартире/доме имущества;

Обязанность по внесению коммунальных платежей;

Обязательства по текущему ремонту.

Следует знать, что включение в договор условия о капитальном ремонте помещения недопустимо. Его проведение всегда лежит на собственнике имущества

Оговаривается количество лиц, которые будут проживать в наемной квартире.

Возможность содержать в ней животных;

Использовать в производственных целях. Согласно жилищного законодательства использовать жилые помещения в производственных целях запрещается.

6. Ответственность сторон. В ней оговаривается размер материального возмещения, в случае причинения ущерба или уменьшения стоимости.

7. Форс-мажорные обстоятельства. К ним относятся стихийные бедствия и изменения законодательства при изменении спорных ситуаций. общественно-политического строя или объявления войны. Расширенное толкование форс-мажора, часто применяемое сторонами, обычно не удовлетворяется судами при разрешении конфликтных ситуаций.

8. Договор удостоверяется подписями сторон с указанием паспортных данных.

 

Обеспечение права на неприкосновенность частной жизни

Часто наниматели сталкиваются с необоснованным вторжением собственника жилья в их частную жизнь. Наймодатель может без их ведома навестить квартиру в отсутствие жильцов. Или появится в неудобное для жильцов время, например, ночью. Может разместить в сданной внаем квартире какое-либо имущество без согласования с нанимателями. Всё это нарушает права на неприкосновенность частной жизни. В этих случаях на помощь приходит письменный договор. Если в нем четко обозначена периодичность посещения квартиры владельцем (раз в неделю/месяц/квартал), время посещения – обычно в рабочее время, возможность использования находящегося в сданной квартире имущества – проблем обычно не возникает. Обе стороны готовы к тому, что контроль за состоянием и сохранностью недвижимости будет осуществляться.

Если же договор заключен в устной форме – существует масса нарушений со стороны собственника. Он может появиться в квартире в любое время мотивируя это право собственности, без согласования с нанимателем осуществлять в сданном жилом помещении какую-либо деятельность, вселить дополнительных жильцов. Во избежание подобных ситуаций время, периодичность посещений следует прописать в тексте договора.

 

Обеспечение права собственности

Наниматель не вправе препятствовать собственнику-наймодателю посещать и в разумных пределах, не нарушающих права нанимателя, распоряжаться его собственностью. Нельзя заменять входные двери, устанавливать решетки на окна, менять замки и ключи от входных дверей без согласования с наймодателем.

Препятствовать проведению планового или косметического ремонта в помещении. Устранению аварий или ликвидации чрезвычайных происшествий. Так же как запрещать доступ в помещение сотрудников специальных оперативных служб при исполнении профессиональных обязанностей.

 

Расторжение договора найма

У обеих сторон существует свобода волеизъявления. Это значит, что договор может быть расторгнут в любое время по инициативе любой из сторон при взаимном согласии. В договоре найма, заключенном с соблюдением условий большей свободой обладает наниматель. Ему не требуется соблюдать формальных условий для того, чтобы заявить о желании расторгнуть договор.

Единственным условием может быть срок уведомления о расторжении.

У наймодателя, заключившего письменный договор меньше свободы для расторжения договора.

Должны быть веские основания для этого:

  • Нарушение сроков внесения платежей;
  • Несоблюдение условий договора;
  • Причинение ущерба имуществу нанимателем;
  • Истечение срока договора и нежелание пролонгации;
  • Изменение законодательства или материального положения наймодателя.

При расторжении договора наймодатель обязан вернуть нанимателю внесенные авансовые платежи, из расчета фактически прожитых дней. Одностороннее удержание в счет возмещения арендной платы имущества или денежных средств нанимателя не допускаются. Это является самоуправством. В любом случае, конфликтная ситуация с возмещением материального ущерба должна решаться по взаимной договоренности или через суд.

 Договор коммерческого найма жилого помещения хорошо разработан в практике гражданско-правовых и жилищных отношений. Существует обширная практика разрешения споров в судах и обобщение этой практики Пленумами ВС РФ. Возникающие споры обычно быстро разрешаются в мировых судах.

 Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы. 

Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.

Договор коммерческого найма жилого помещения — Адвокат в Самаре и Москве

Понятие договора найма жилого помещения закреплено в ст.671 ГК РФ, оно является общим для любых наемных отношений. Договор КН является двустороннеобязывающим, возмездным, консенсуальным договором, то есть имеет характеристики аналогичные договору СН.

Предмет договора (ст.673 ГК РФ говорит не о предмете ДКН, а об объекте) изолированное и пригодное для постоянного проживания жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) Не согласуется со ст.15, 16 ЖК РФ (отдельно подчеркивать его пригодность и изолированность нет смысла, ст.15 ЖК РФ они являются определяющими признаками для жилых помещений, не понятна судьба комнаты)

В ГК РФ отсутствуют требования к размеру и уровню благоустроенности жилого помещения по сравнению с требованиями к жилому помещению, предоставляемого по договору социального найма.

Субъектные составы двух договоров имеют значительные отличия. Наймодателем по договору КН могут выступать физические, юридические лица, публичные образования !!! Нанимателем может быть гражданин, для юридических лиц установлен запрет на возможное участие в качестве нанимателя в договоре КН. В отличие от СН не установлен запрет для иностранцев и лиц без гражданства выступить нанимателями по договору КН.

По ГК РФ возможна замена как наймодателя, так и нанимателя:

Согласно ст.675 переход права собственности на жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора.

Согласно ст.686 ГК РФ по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих (полагаем речь идет об их согласии) и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних (лучше дееспособных) граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Кроме того, замена необходима в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения, в этом случае нанимателем становится один из совершеннолетних? граждан, постоянно проживающих с ним, по общему согласию между ними. В случае недостижения такого согласия все они становятся сонанимателями.

Кроме нанимателя в жилом помещении постоянно проживать могут другие граждане, законодатель не использует применительно к ним понятие «член семьи». Вероятно, подчеркивая более широкий круг возможных участников этих отношений. В отличие от членов семьи нанимателя они имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, но ответственность по договору перед наймодателем несет только наниматель. (не все теоретики одобряют такую конструкцию, так как эти граждане практически приравниваются к временным жильцам) Однако, это правило может быть изменено соглашением между указанными гражданами  и нанимателем, в котором будет установлена их солидарная ответственность. В таком случае эти лица приобретают статус сонанимателей, о чем сообщается наймодателю. Возможно лучше установить необходимость получения согласия наймодателя на такое изменение субъектного состава договора.

Согласно ст.677 ГК РФ  граждане, постоянно проживающие с нанимателем,  должны быть указаны в договоре, при отсутствии таких указаний  их вселение осуществляется по специальным правилам, закрепленным в ст.679 ГК РФ с согласия нанимателя, граждан постоянно с ним проживающих и разрешения наймодателя. Кроме того, необходимо  соблюдение нормы общей площади на одного человека. (не ясно о какой норме идет речь) Исключение составляют н/в дети, для вселения которых  не требуется такого согласия и соблюдения нормативов.

Форма договора простая письменная, не соблюдение не влечет недействительности договора. Подчеркнуть значение формы

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Права и обязанности сторон практически совпадают с правами и обязанностями нанимателя и наймодателя по договору СН и зависят от срока договора. Существенное отличие состоит лишь в отсутствии у нанимателя прав распорядительного характера: обмен, замена жилого помещения, объединение комнат по одному договору, приватизация.

В отличие от договора СН договор КН заключается с установлением определенного срока, который не может превышать пяти лет. Если срок в договоре не определен – договор считается заключенным на 5 лет. По сроку законодатель выделяет краткосрочный договор до 1 года и долгосрочный договор от 1 до 5 лет. Отличие между этими видами договоров в объеме прав нанимателя. Так, по краткосрочному договору согласно ст. 683 ГК РФ наниматель не имеет преимущественного права заключения договора на новый срок, не может вселить временных жильцов, произвести замену нанимателя, указать в договоре граждан, постоянно с ним проживающих, заключить договор поднайма, при расторжении договора в судебном порядке по инициативе наймадателя суд не может установить в отношении такого нанимателя срок для устранения нарушений или отсрочку исполнения решения суда о расторжении договора и выселении. Но все эти запреты носят диспозитивный характер, в договоре может быть предусмотрено иное.

При срочности договорных отношений необходимо обеспечить стабильность пользования постоянно проживающим. Таким правовым инструментом является принадлежащее нанимателю преимущественное право на заключение нового договора. По истечении срока действия договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить новый договор либо сообщить об отказе от продления договора. Если наймодатель не выполнил этой обязанности договор считается продленным на тех же условиях на тот же срок. При этом законодатель не ставит такую возможность в зависимость от добросовестности нанимателя.

 Если наймодатель отказался от продления договора в связи решением не сдавать помещение в наем, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков (в отличие от  аналогичных положений, регулирующих договор аренды в данном случае не требуется перевода прав и обязанностей на себя)

В отличие от договора СН, где действует система тарифов, размер и порядок внесения платы за жилое помещение по договору коммерческого найма жилого помещения устанавливается сторонами. Одностороннее изменение размера оплаты не допускается за исключением случаев, предусмотренных в законе или договоре  (ст. 682 ГК РФ).

Сроки внесения платы также устанавливаются в договоре, при отсутствии такого условия плата вносится ежемесячно в порядке, предусмотренным ЖК РФ, то есть не позднее 10 числа следующего за прожитым месяца.

 Обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на нанимателе, если иное не установлено договором.

Основания и порядок расторжения договора урегулированы в ст. ст. 687, 688 ГК РФ. Законодатель предусматривает несколько вариантов расторжения договора:

  1. по инициативе нанимателя с согласия других постоянно проживающих с ним граждан в любое время с письменного предупреждения наймодателя за 3 месяца
  2. по тебованию наймодателя в судебном порядке в случаях:
  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более 2 раз (отсутствие уваж. причин)
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
  • использование жилого не по назначению
  • систематическое нарушение прав и интересов соседей

Для двух последних оснований предусмотрено условие: нарушения имеют место несмотря на предварительное предупреждение со стороны наймодателя.

По решению суда нанимателю может быть представлен срок не более года для устранения нарушений, при отказе нанимателя суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отстрочить исполнение решения на срок не более года.

  1. по инициативе любой из сторон в судебном порядке в случае

-непригодности жилого помещения

-иные основания, предусмотренные жилищным законодательством

Договор коммерческого найма жилого помещения — Гражданское право (ч. 2 Обязательственное право)

Понятие договора коммерческого найма жилого помещения

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется пре­доставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем в течение предусмотрен­ного договором срока (п. 1 ст. 671 ГК).

Отличие коммерческого найма от социального найма:
  • коммерческий наём представляет собой обычный граж­данско-правовой договор, заключаемый по соглашению сторон, которым и определяются его существенные условия;
  • договор социального найма оформляет бесплатное распределение между нуждающимися гражданами дефицитного жи­лья, находящегося в публичной собственности.

Поэтому отношения коммерческого найма жилья регулируются не жилищным, а гражданским законодательством.

Для заключения договора коммерческого найма не требуются какие-либо административно-правовые предпосылки в ви­де решения властного органа, состояния на жилищном учете и т.п. Ни на одном из контрагентов здесь не лежит обязанность вступить в до­говорные отношения (договор коммерческого найма жилого помеще­ния не относится и к числу публичных договоров).

При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственной собст­венности некоторых субъектов РФ, требуется решение определенного органа исполни­тельной власти. Однако и в этом случае оно представляет собой согласие собственника на заключение договора коммерческого найма принадлежащего ему жилья, а не адми­нистративно-правовой способ его распределения между нуждающимися гражданами.

Юридическая природа договора коммерческого найма:
  • консенсуальный;
  • двусторонний;
  • возмездный;
  • срочный.

Он должен быть за­ключен в письменной форме (ст. 674 ГК), которая, однако, не является типовой: здесь возможно включение в договор по соглашению сторон и «случайных» условий, нетипичных для данного договора, например условия о праве нанимателя пользоваться частью земельного участка с указанием ее размера и границ.

Стороны договора коммерческого найма:

1) наймодатель;

Наймодатель — собственник жилого помещения (упра­вомоченное им лицо, например, его представитель или компания, управляющая этим его имуществом), которое может отно­ситься к любому жилищному фонду:

  • частному,
  • государственному,
  • муниципальному.

По общему правилу это помещение, входящее в частный жилищный фонд, а наймодатель здесь выступает в роли предпринимателя, преследующего цель извлече­ния прибыли.

При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственном или му­ниципальном жилищном фонде, на отношения сторон распространяется также разд. V «Правил пользования жилыми помещениями», утвержденных Постановлением Прави­тельства РФ от 21 января 2006 г. № 25 (п. 22-25, посвященные пользованию жилым по­мещением по договору найма жилого помещения государственных и муниципальных жилищных фондов коммерческого использования).

Заключая договор найма жилого помещения на коммерческих началах, гражданин сам определяет, кто будет про­живать совместно с ним в нанятом им помещении. В числе этих лиц может вообще не быть его родственников. Поэтому применительно к данным отно­шениям закон говорит не о «членах семьи нанимателя», а о «постоян­но проживающих вместе с ним гражданах».

Закон устанавливает, что в договоре коммерческо­го найма жилого помещения должен содержаться перечень граждан, которые будут постоянно проживать совместно с нанимателем. Если же в договоре такой перечень отсутствует, то постоянное проживание граждан совместно с нанимателем допускается лишь с согласия най­модателя (ст. 679 ГК). Следовательно, наймодатель вправе не допус­кать постоянного проживания совместно с нанимателем лиц, если их вселение произошло без его согласия.при отсутствии таких границ наниматель имел бы возможность при заключении договора (и в дальнейшем) вселять в жилое поме­щение слишком большое число жильцов безотносительно к их лич­ным качествам, что приводило бы к ущемлению интересов наймо­дателя, для которого важно обеспечить сохранность сданного внаем жилья и, кроме того, соблюдение жильцами требований правопоряд­ка и правил общежития.

При вселении других граждан для постоянного проживания (кро­ме вселения их при заключении договора) требуется согласие наймо­дателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Такое согласие не требуется лишь при вселении несовершеннолетних детей (ч. 2 ст. 679 ГК). Очевидно, имеются в виду дети не только нанимателя, но и лиц, совместно с ним проживающих. Разумеется, при этом необ­ходимо и соблюдение правил регистрационного учета граждан.

Объект договора коммерческого найма:
  • квартира, жи­лой дом, часть квартиры или жилого дома независимо от их размера;
  • в многоквартирных домах — не только жилые и подсобные помещения, но также общее имущество дома, находящееся за пределами или внутри квартиры и обслуживающее несколько квартир (более одной квартиры). К такому имуществу относятся несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудо­вание и т.д. (п. 2 ст. 673 и ст. 290 ГК; ср. п. 1 ст. 36 ЖК).

Нормы жилой площади на эти отношения не распространяются, раз­мер сдаваемого внаем помещения определяется только соглашением сторон. Об этом свидетельствует использованное в п. 1 ст. 673 ГК понятие «по­мещение, пригодное для постоянного проживания». Закон в данном слу­чае определяет минимум требований к жилому помещению как объ­екту договора. Таким образом, объек­том договора коммерческого найма может быть и неблагоустроенное помещение при условии, что оно отвечает действующим санитарным и техническим требованиям, т.е. «такое, в котором возможно прожи­вание человека без угрозы для его здоровья».

 Содержание и исполнение договора коммерческого найма

Договор коммерческого найма может заключаться на срок, не пре­вышающий пять лет. Если стороны договора не определили его, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК). К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687ГК РФ, если договором не предусмотрено иное (в том числе о правах членов семьи нанимателя, о возможностях вселения временных жиль­цов, сдачи жилья в поднаем и замены нанимателя, а также о преимуще­ственном праве нанимателя на заключение договора на новый срок).
Обязанности наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения

Наймодатель обязан

  • передать нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания,
  • осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение,
  • обеспечивать предостав­ление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг и ре­монт общего имущества дома (ст. 676 ГК).

Если иное не предусмот­рено договором, на наймодателе лежит также обязанность по про­изводству капитального ремонта сданного внаем жилого помещения. Однако он не вправе осуществлять переоборудование жилого дома без согласия нанимателя, если такое переоборудование существенно из­менит условия пользования нанятым жильем (п. 3 ст. 681 ГК). Со своей стороны, наймодатель вправе требовать от нанимателя выполнения обязанностей, предусмотренных договором, законом и иными пра­вовыми актами.

Обязанности нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения

Наниматель обязан

  • использовать жилое помещение только для про­живания,
  • обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежа­щем состоянии, включая производство текущего ремонта жилья (ес­ли только иное не предусмотрено договором),
  • своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.

При этом размер пла­ты в договоре коммерческого найма жилья устанавливается по согла­шению сторон (п. 1 ст. 682 ГК), а потому, как правило, многократно превышает размер оплаты жилья, предоставленного по договорам со­циального найма и найма специализированного жилья.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого по­мещения без согласия наймодателя. Обязанности нанимателей в от­ношениях коммерческого найма конкретизируются в договорах, чему способствует отсутствие их типовых форм.

Права нанимателя, а также постоянно проживающих с ним граж­дан в обязательстве коммерческого найма жилья также в значительной мере определяются конкретным договором. Но в любом случае они приобретают права владения и пользования полученным по договору жилым помещением, содержание которых заключается в возможно­сти проживания в этом жилом помещении, а также в некоторых воз­можностях распоряжения им. Так, согласно ст. 685 ГК с согласия най­модателя наниматель вправе сдать часть или все нанятое им жилое помещение в поднаем на срок (в пределах срока действия основного договора коммерческого найма). Допускается также вселение нанима­телем в используемое им по договору жилое помещение других граж­дан для постоянного проживания либо в качестве временных жильцов, разумеется, с согласия наймодателя.

Действующий закон исключает обмен жилыми помещениями между их нанимателями по договорам коммерческого и социального найма (ст. 72 ЖК).

В договоре коммерческого найма в соответствии с п. 1 ст. 686 ГК допускается также замена нанимателя по его требованию или по тре­бованию постоянно проживающих вместе с ним граждан (в отличие от договора социального найма, в котором такая замена допускается только по требованию дееспособного члена семьи нанимателя). В лю­бом случае для замены нанимателя необходимо согласие наймодателя. Отказ наймодателя заменить нанимателя другим лицом в данной ситуа­ции не может быть оспорен в суде. Однако в случае смерти нанимателя либо его выбытия из жилого помещения обязательственные отношения жилищного найма в соответствии с п. 2 ст. 686 ГК могут сохраниться, если на место нанимателя станет либо один из совместно проживав­ших с ним граждан (с согласия остальных проживавших), либо все они станут сонанимателями (при отсутствии такого согласия).

Обязательственные отношения из договора коммерческого найма

Обязательственные отношения из договора коммерческого найма сохраняются и в случаях перехода права собственности на занимаемое жилое помещение, поскольку новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора (ст. 675 ГК). Таким образом, здесь возможна замена наймодателя как следствие наличия характерного для отношений имущественного, в том числе жилищно­го найма (аренды), «права следования» этих «обременении» за отно­шениями собственности на арендованное имущество.

По соглашению между сторонами договора коммерческого найма мо­гут быть изменены любые его условия, если только при этом не произой­дет нарушения императивных норм закона. Отсутствие детального уре­гулирования изменения отношений коммерческого найма законом объ­ясняется тем, что здесь отношения сторон в соответствии с принципом свободы договора определяются главным образом их соглашением.

По истечении срока действия заключенного договора коммерче­ского найма за нанимателем признается преимущественное право на его заключение на новый срок. Реализация этого права предполагает оп­ределенные действия наймодателя (ст. 684 ГК). Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора он обязан либо предложить нани­мателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо преду­предить нанимателя об отказе от продления договора в связи с реше­нием не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года.

Невыполнение наймодателем этой обязанности (при отсутствии отказа нанимателя от продления) влечет следующее последствие: до­говор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Опре­деленные последствия предусмотрены и на случай несоблюдения най­модателем своего решения не сдавать помещение внаем в течение года, использованного им для отказа продлить договор: наниматель вправе требовать признания недействительным договора, заключенного наймодателем с другим лицом, и (или) возмещения убытков, причинен­ных отказом возобновить с ним договор (ч. 4 ст. 684 ГК).

Прекращение обязательств из договора коммерческого найма жилого помещения

Договорные обязательства коммерческого найма жилья прекращаются:

  • по истечении срока действия договора;
  • по одностороннему решению нанимателя;
  • по требованию любой из сторон (в судебном порядке).

Договорные обязательства коммерческого найма жилья носят сроч­ный характер и потому прекращаются прежде всего по истечении срока действия договора, на основании которого они возникли. По соглаше­нию сторон они, разумеется, могут прекратиться и ранее.

Кроме того, договор коммерческого найма может быть расторгнут в любое время по одностороннему решению нанимателя. При этом не требуется объяснять причины такого решения, на нанимателя не воз­лагается обязанность возмещать упущенную выгоду, вызванную одно­сторонним расторжением договора. Однако наниматель обязан в пись­менной форме предупредить наймодателя за три месяца о расторже­нии договора. При несоблюдении этого условия наймодатель вправе предъявить нанимателю как нарушившей договор стороне требова­ние о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.

Принципы расторжения договора коммерческого найма:

  1. Принцип судебного расторжения (при расторжении договора коммерческого найма по требованию любой из сторон, в том числе — и особенно — по требованию наймо­дателя, п. 2 и 3 ст. 687 ГК).
  2. Принцип ограничения вмешатель­ства государства (закона) в отношения сторон посредством импера­тивных норм (в особенности норм, предусматривающих основания для расторжения договора по требованию одной из сторон).
  3. Принцип устойчивости права пользования жилым помещением, характерный для отношений социального найма (при коммерческом найме досрочное расторжение договора и выселе­ние также допускаются в исключительных случаях, которые прямо на­званы в ст. 687 ГК. При этом особое значение придается принятию мер для того, чтобы избежать выселения. Оно может быть применено лишь после исчерпания всех возможностей, предоставленных законом).

По требованию любой из сторон договор коммерческого найма мо­жет быть расторгнут в судебном порядке:

  • если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания,
  • в случае аварийного состояния помещения (п. 3 ст. 687 ГК).

Жи­лищным законодательством могут предусматриваться и иные случаи такого расторжения данного договора, однако пока они не установле­ны, поскольку жилищное законодательство практически не регулиру­ет обязательства коммерческого найма жилья.

По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 ме­сяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или други­ми гражданами, за действия которых он отвечает;
  • использования жилого помещения нанимателем или другими граж­данами, за действия которых он отвечает, не по назначению;
  • нарушения нанимателем или другими гражданами, за действия ко­торых он отвечает, прав и интересов соседей (п. 2 и 4 ст. 687 ГК).

В условиях расторжения договора коммерческого найма в случа­ях невнесения нанимателем платы за жилье особенно четко отражен предпринимательский характер данного вида найма жилого помеще­ния. Наймодатель, рассчитывающий на получение дохода от сдачи квартиры внаем (нередко этот доход является для него источником существования), заинтересован порвать отношения с неплательщи­ком и сдать квартиру другому нанимателю.

Вместе с тем и при регулировании расторжения договора коммерче­ского найма закон, как следует из ст. 687 ГК, рассматривает нанимателя как слабую сторону и предусматривает для него ряд льгот и преимуществ. В случае предъявления наймодателем требования о расторжении догово­ра по причине разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, суд может вместо расторжения договора принять решение о предоставлении нани­мателю срока (не более года) для устранения им указанных нарушений. Если в течение назначенного судом срока нарушения не будут устране­ны, суд при повторном рассмотрении требования наймодателя должен будет принять решение о расторжении договора. Но и в этом случае суд может по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года (абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК).

Интересы нанимателя обеспечиваются и в случае расторжения до­говора и выселения его и других граждан, за действия которых он отве­чает, если они используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. В таких случаях наймодатель сначала предупреждает нанимателя о необходимости устра­нения нарушений, причем данная стадия является обязательной для най-модателя, решившего расторгнуть договор (п. 4 ст. 687 ГК). При этом на нанимателя распространяются рассмотренные выше льготы: предос­тавление по решению суда срока (не более года) на устранение нару­шений и отсрочка по решению суда принятого им решения о растор­жении договора на срок не более года.

В случае расторжения договора коммерческого найма жилого поме­щения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помеще­нии к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. Выселение как принудительная мера применяется, если указанные граждане отказываются добровольно освободить жилое помещение. На наймодателя-собственника здесь не возлагается обязанность обеспечить нанимателя, подлежащего в соот­ветствии с законом выселению, другим жилым помещением. Такое ре­шение означало бы необоснованное ограничение права собственности, вторжение в сферу правомочий и интересов собственника.

Договор коммерческого найма жилого помещения

    Можем найти и прислать любую публикацию. Пишите

  1. Алексеева О.Г. Изменение договора коммерческого найма жилого помещения // Актуальные проблемы цивилистических отраслей права. Межвузовский сборник научных трудов. — Екатеринбург: Изд-во Урал. юрид. ин-та МВД России, 2004, Вып. 4. — С. 91-97
  2. Борзенкова Т.А. Некоторые вопросы регулирования договора коммерческого найма жилого помещения // Вестник Южно-Уральского государственного университета. — Челябинск: Изд-во ЮУрГУ, 2001, № 8: Вып. 1. — С. 140-141
  3. Девицын М.Ю. О значении постановлений Федерального Конституционного Суда по правам человека по делам, связанным с наймом жилого помещения, для формирования российской судебной практики, связанной с расторжением договора коммерческого найма жилого помещения // Международное публичное и частное право. — М.: Юрист, 2008, № 4. — С. 21-23
  4. Договор коммерческого найма жилого помещения (история и современность). Монография / Вишневская И.С., Селиванова Е.С.; Науч. ред.: Лукьянцев А.А. — Ростов-на-Дону: Изд-во Рост. ун-та, 2002. — 162 c.
  5. Журавлев Т. Некоторые аспекты расторжения договора коммерческого найма жилого помещения // Законодательство и правоприменение в Российской Федерации. Доклады и сообщения VII международной научной конференции, Москва, 17 апреля 2007 г.. — М.: РГГУ, 2007. — С. 137-141
  6. Извекова Ю. Правовое регулирование договора коммерческого найма жилого помещения // Актуальные проблемы гражданского права и процесса: Сборник материалов межвузовской студенческой научно-практической конференции. — Орел: ОРАГС, 2009. — С. 23-28
  7. Карпухин Д.В., Забелова Л.Б. Коммерческий наем жилого помещения: особенности расторжения договора // Жилищное право, 2010, № 7
  8. Кириченко О.В. Договор коммерческого найма жилого помещения в системе договоров жилищного найма // Современное право. — М.: Новый Индекс, 2009, № 6. — С. 54-66
  9. Кириченко О.В. Договор коммерческого найма жилого помещения и смежные гражданско-правовые договоры // Современное право. — М.: Новый Индекс, 2007, № 9. — С. 6-8
  10. Кириченко О.В. Обязанности наймодателя по передаче жилого помещения нанимателю по договору коммерческого найма // Юридический мир. Общероссийский научно-практический правовой журнал. — М.: Юрист, 2007, № 6. — С. 61-63
  11. Кириченко О.В. Основания и порядок изменения, прекращения договора коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. — М.: Юрист, 2007, № 3. — С. 22-25
  12. Кириченко О.В. Ответственность наймодателя по договору коммерческого найма за передачу жилого помещения, не свободного от прав иных (третьих) лиц // Современное право. — М.: Новый Индекс, 2008, № 3. — С. 11-13
  13. Кириченко О.В. Понятие и предмет договора коммерческого найма жилого помещения // Современное право. — М.: Новый Индекс, 2007, № 6. — С. 18-25
  14. Кириченко О.В. Права, обязанности и ответственность нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. — М.: Юрист, 2007, № 1. — С. 21-25
  15. Кириченко О.В. Проблемы государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения // Юрист. — М.: Юрист, 2007, № 4. — С. 4-6
  16. Коммерческий наем жилого помещения в российском праве: опыт комплексного исследования. Монография / Ремидовский Р.А. — М.: Изд-во РГТЭУ, 2007. — 352 c.
  17. Крашенинников П.В. Договор коммерческого найма жилого помещения // Бюллетень нотариальной практики. — М.: Юрист, 2001, № 5. — С. 18-20
  18. Крюкова Е.С. Проблемы реализации права нанимателя на вселение иных лиц в жилое помещение по договору коммерческого найма // Актуальные проблемы частноправового регулирования. Материалы Всероссийского VIII научного форума (Самара, 24-25 апреля 2009 г.). — Самара: Изд-во Самар. ун-та, 2009. — С. 498-500
  19. Мокроусова Л.М. Договор коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. — М.: Юрист, 2003, № 2. — С. 18-26
  20. Ремидовский Р.А. К вопросу о правовой природе договора коммерческого найма жилого помещения в российском праве // Право и государство: теория и практика. — М.: Право и государство, 2007, № 11. — С. 45-49
  21. Ремидовский Р.А. К вопросу о свободе договора коммерческого найма жилого помещения // Право и государство: теория и практика. — М.: Право и государство, 2010, № 3 (63). — С. 57-61
  22. Ремидовский Р.А. Концептуальные проблемы правового регулирования коммерческого найма жилого помещения государственного жилищного фонда // Право и государство: теория и практика. — М.: Право и государство, 2008, № 11 (47). — С. 133-137
  23. Садовникова Е.В. Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения // Право и экономика. — М.: Юрид. Дом «Юстицинформ», 2010, № 1. — С. 22-29
  24. Садовникова Е.В. Правовое положение членов семьи собственника и бывших членов семьи собственника жилого помещения (наймодателя) по договору коммерческого найма жилого помещения // Семейное и
  25. Саловникова Е.В. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон: стабильность и динамика. Материалы заседания Международной школы-практикума молодых ученых-юристов, Москва, 1-3 июня 2006 г.. — М.: Юрид. фирма КОНТРАКТ, 2007. — С. 389-395
  26. Свит Ю.П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. — М.: Известия, 2005, № 6. — С. 65-71
  27. Селиванов Е.С. Правовое положение членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма и граждан, постоянно проживающих с нанимателем в жилом помещении, по договору коммерческого найма // Юридический мир. Общероссийский научно-практический правовой журнал. — М.: Юрист, 2008, № 3 (135). — С. 36-40
  28. Слипченко О.А. Специфика правового статуса участников договора коммерческого найма жилого помещения // Международные юридические чтения. Материалы научно-практической конференции (12 апреля 2006 г.). — Омск: Изд-во Омск. юрид. ин-та, 2006, Ч. 5. — С. 48-52.

Обратно к разделу Список литературы по гражданскому праву

    Можем найти и прислать любую публикацию. Пишите

Проблемы разграничения договора найма и аренды жилого помещения Текст научной статьи по специальности «Право»

Проблемы разграничения договора найма и аренды жилого помещения Problems of delineation of a tenancy agreement

Ситникова А. С.

студент 2 курса, юридический институт, Вятский Государственный Университет,

Россия, Киров e-mail: [email protected]

Sitnikova A.S.

2 rd year student, Law Institute, Vyatka State University, Russia, Kirov e-mail: [email protected]

Аннотация.

В статье исследуются особенности договоров найма и аренды жилого помещения. Проводиться анализ их соотношения по различным признакам. Специфика объектов гражданского права, особенности всех видов договоров найма и аренды, дают понять, что природа этих договоров безусловно гражданско-правовая.

Annotation.

The article explores the features of tenancy agreements. An analysis of their relationship on various grounds. The specifics of the objects of civil law, especially all types of lease and lease agreements, make it clear that the nature of these agreements is unconditionally civil law.

Ключевые слова: договор, обязательственное право, соотношение, наём, жилое помещение, аренда.

Key words: сontract, law of obligations, ratio, rent, living space, rent.

В современном мире большое значение оказывают на развитие общества обязательственные отношения, особенно те, которые связаны с важным в жизни местом существования и проживания человека — это его жилым помещением. В данной статье речь пойдет о договоре найма и аренды жилого помещения, и их разграничении.

Очень часто при оформлении договора найма, аренды жилого помещения возникают разногласия в оформлении при его сдаче. Не смотря на то, что каждый человек понимает дефиницию найма и аренды, при выборе, какой договор стоит заключить — сомневается. Оба договора заключаются в письменном виде, закрепляют права и обязанности, ответственность сторон договора. Лицу, которое получает по договору право проживания в ней, принимают на себя временное владение с определенной целью, на определенный срок.

Данные договоры согласно обзору статистическим данным судебной практики заключаются очень часто с нарушением законодательства. Только за сентябрь по декабрь 2019 года было рассмотрено более 500 дел по Кировской области [1].

Данные договоры между собой не различить юридически необразованному гражданину без подробного изучения положения о найме и аренде жилых помещений.

Так положения о найме регулируются главой 35 частью 2 ГК РФ, согласно ст. 671 ГК РФ договор найма жилого помещения — это соглашение, по которому собственник жилого помещения (или управомоченное им лицо (наймодатель)) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Положения об аренде регулируются главой 34 часть 2 ГК РФ, согласно ст. 606 ГК РФ договор аренды -это соглашение, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Для решения проблемы разграничения данных договоров Арлакова А.М. предлагает сравнить их по различным основаниям [2].

Самое главное отличие договора найма от договора аренды жилого помещения, по мнению Петрова А.Б., в субъектном составе, договор найма может быть заключен только между физическими лицами (наймодатель и наниматель) [3] . Однако с договором аренды это правило не работает: он заключается между физическим лицом и юридическим лицом (арендатор и арендодатель). Не смотря на то, что субъектный состав договора аренды имеет более «ответственных участников» гражданско-правовых отношений, к объекту договора найма предъявляется больше требований согласно ст. 16 ЖК РФ: индивидуально-определенное, обособленное, приспособленное для проживания граждан [4].

Следующее основание выделяет Береговой А.Г. «различие договоров найма и аренды жилого помещения состоит в том. С какой целью они заключаются: найм — для проживания только граждан, аренда — для проживания граждан, а также юридических ли (например, сотрудников различных учреждений, партнеров, клиентов и т.д.)».

В форме договоров различий и особенностей не имеется никак. Оба договора заключаются в письменной

форме.

Одним из важнейших отличительных признаков между наймом и арендой Кокоева Л.Т. и Губаева Л.В. выделяют особенности в государственной регистрации договора [5]. Государственная регистрация договора аренды обязательна, в случае, если срок аренды составляет 1 год. Регистрация договора найма не обязательна независимо от срока найма.

Противоположного мнения придерживается Колоскова А.А., утверждая, что есть исключения из данного правила: «если срок найма жилого помещения составляет год и более, наймодатель теряет возможность владеть помещением на этот срок. Поэтому возникает необходимость государственной регистрации ограничения права собственности на жилье [6]. В течении одного месяца необходимо подать заявление в регистрирующий орган с момента регистрации договора. Поэтому в обход закона есть решение данной проблемы, заключать данный договор на срок менее одного года. В последующем перезаключать договор снова на срок менее одного года, если участники договора не меняются.

Необходимо отметить, что периодом заключения договора найма считается срок 5 лет. По договору аренды жилого помещения период неограничен. Если срок не указан, договор считается не заключенным на неопределенный срок.

Фоя В.В. в своей научной статье отмечает отличие данных договор в особенности их прекращения. Так договор найма возможно расторгнуть по взаимному согласию сторон в любой момент. Расторгнуть договор наймодатаель имеет право по требованию нанимателя, если он предупрежден за три месяца. Если расторжение договора требует наймодатель, то в судебном порядке [7].

Для общего представления о судебном порядке разрешения споров между сторонами по договору найма жилого помещения необходимо обратиться к судебной практике. Анализируя дело № 2-1212/2019 года, фабула которая состоит в том, что «гражданин N подал исковое заявление к гражданину А, который является нанимателем о взыскании денежных средств по договору найма жилого помещения, суть дела состояла в том, что наниматель А не уплачивал денежные средства за пользование и владение жилым помещением в течении полугода, однако наймодателю было в иске отказано в связи с тем, что он не учел тот факт, что договор найма

между ними заключен менее чем на год, поэтому… согласно ст. 687 ГК РФ он может быть расторгнут в случае неуплаты в течении полу года за пользование и владение жилым помещением, только, если договор был заключен на год и более» [8].

Так же основаниями расторжения договора найма жилого помещения являются: порча чужого имущества и другие нарушения условий использовании жилья.

Основаниями для расторжения договора аренды жилого помещения являются: расторгнуть договор возможно только по решению суда, однако, те основания, которые прописаны в договоре тоже учитываются. Если договор бессрочный, то другую сторону нужно уведомить за три месяца.

Как мы видим из анализа статей ГК РФ о договоре найма жилого помещения, то он ставит наймодателя в крайне невыгодное положение, так как существенно сужает возможности для расторжения договора, и вместе с тем обеспечивает защиту недобросовестных нанимателей.

Шилов А.В. предлагает обозначить преимущества договора найма перед арендой. Согласно статье 688 ГК РФ «в случае заключения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в данном помещение, к моменту расторжения договора, подлежат выселению на основании решения суда. Однако не сказано, что действие данной статьи распространяется только на ситуации, когда договор расторгается по решению суда. Таким образом, даже при обычном расторжении договора согласно пункту 1 статьи 687 ГК РФ наниматель не выселяться из помещения фактически, и для того, чтобы выселить, необходимо обратиться в суд [9].

При подписании договора найма не требуется дополнительно заключать передаточный акт.

Арлакова М.А. предлагает выделить некоторые проблемы при оформлении обоих договоров.

Например, самая распространенная проблема заключается в следующем: анализируя гражданское дело № 2-1211/2018 года, мы выяснили, что гражданин А подписал договор с собственником на съем жилого помещения по адресу г. Киров, кировская область, ул. Ленина 111, кв. 111. Наниматель получил ключи от квартиры заселился с женой и детьми. Спустя месяц в данную квартиру приезжают другие граждане, сообщая, что они остальные собственники данной квартиры, предоставив нанимателю документ на право собственность -Выписку из ЕГРН от 03.12.2018 года. Предложили выселиться из квартиры. Наниматель собирается идти в суд, подает исковое заявление, по завершению процесса в судебном заседании, суд вынес решение не удовлетворив требование истца, а перешел на сторону собственников. Так, выяснились обстоятельства дела, жена была участником сделки, но ее согласия не было, семья состояла из пяти человек. Таким образом, если граждане желают снять квартиру, то можно столкнуться с несколькими проблемами [10].

1) собственников может быть несколько,

2) наймодатель может состоять в браке, нужно согласие второй половинки,

3) когда вместо собственника сделку заключает представитель, он обязан иметь действующую на момент заключения договора доверенность и иметь всю необходимую информацию о собственнике и о собственниках.

Главным в съеме жилого помещения является тот факт, наложено ли обременение на квартиру или нет. Данную квартиру можно проверить путем долгих переговоров со стороной договора либо заказать за свой счет в КОГАУ «МФЦ» Выписку из ЕГРН на сегодняшнюю дату [11].

Таким образом, обыватели нашей страны часто путают договоры аренды и найма жилого помещения. Поэтому мы в статье подробно описали каждый договор, и основные их отличия состоят в субъектом составе: по договору аренды имущество передается и юридическому лицу. Объектом найма является только жиое помещение. Объектом аренды может выступать офис, торговые и складские помещения. Главным моментом для

кажого наймодателя является платежеспособность сторон, которая берет в наем помещение, так как с предпринимателя, например, проще взыскать денежные средства, чем обычные граждане, источники дохода которых ограничены, а у ИП и юридических лиц могут быть остатки на расчетных счетах. Поэтому заключая договор найма или аренды необходимо учитывать не только тот факт, что они абсолютно разные по содержанию, но и обращать внимание на то, что в жизни обычному человеку невозможно узнать без обращения ни к духовной и моральной составляющей человека, ни к юридической помощи: это добросовестность сторон, ответственность и порядочность.

Список используемой литературы:

1. Обзор судебной практики // [Электронный ресурс] URL: https ://www.vsrf. ru/documents/statistics/?year=2019

2. Арлакова М.А. Особенности обязательственных отношений. М.: 2018 г. С.3.

3. Петров А.Б. Понятие и особенности договора найма. М.: 2018 г. С.119.

4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 02.12.2019) // СПС «Консультант Плюс» (Дата обращения: 19.12.2019 г.)

5. Кокоева Л.Т. и Губаева Л.В. Особенности исполнения субъектного состава договорных обязательств. // Вестник северо — кавказского гуманитарного института. № 2 (18) / 2016 год. С. 8.

6. Колоскова А.А. Проблемы отличия договора аренды и найма. Особенности гражданско-правовых отношений. / М.: 2019 г. // [Электронный ресурс]. https://www.booking.com/?aid=1547270

7. Фоя В.В. Общая характеристика обязательственного права. СПБ.: 2015 г. С 11.

8. Судебная практика. // [Электронный ресурс] // URL: Rosspravo.ru

9. Шилов А.В. Особенности договора аренды. Сравнительный анализ с другими договорами // Наука 21 века. М.: 2019 г. С.12.

10. Арлакова М.А. Особенности обязательственных отношений. М.: 2018 г. С.3.

11. Татаринова Е.П. Роль использования инвационных технологий в договорах купли-продажи // Вопросы российского и международного права. 2018. Т. 8. № 10A. С. 47-55.

Продление договора коммерческого найма жилого помещения 2016

Вопрос

В Аминистрацию потсупило заявление гражданина о продлении договора коммерческого найма.
1.Продливается ли договор коммерческого найма?
2.Если продливается, то заключается новый договор на новый срок или делается дополнительное соглашение?
3. Является ли продление договора коммерческого найма муниципальной услугой или нет, должно ли МФЦ производить эту услугу?
4.Договор комммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию Наймодателя в определенных случаях. Может ли быть расторгнуть договор коммерческого найма в других случаях, по другим основаниям?
5. Если договор коммерческого найма продливается, какие документы должен предоставить гражданин?

Ответ

 

1. Исходя из материалов судебной практики можно сделать вывод о том, что договор коммерческого найма может быть продлён. Если речь идет об МО Пущино, то при этом действует Постановление администрации г. Пущино МО от 26.06.2014 N 415-п «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги по предоставлению жилых помещений на условиях коммерческого найма»
Исходя из общих положений законодательства, в случае заинтересованности одной из сторон в продлении договора следует:
— обратиться к другой стороне с предложением о продлении договора на тех же или иных условиях;
— при достижении сторонами согласия необходимо составить в письменной форме дополнительное соглашение о продлении договора найма (п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452, п. 1 ст. 674 ГК РФ).

 

2. Если в дополнительном соглашении условие о продлении договора сформулировано таким образом, что предусматривается изменение первоначального срока, указанного в договоре найма (например, «срок найма увеличивается на семь месяцев»), при этом совокупный срок превышает один год, такой договор перестает считаться краткосрочным и имеет некоторые особенности, о которых будет сказано далее.
В то же время договор найма остается краткосрочным, если он продлевается путем установления дополнительным соглашением нового срока найма, не превышающего одного года (например, «срок найма по договору продлевается на семь месяцев с момента подписания соглашения (даты окончания первоначального срока аренды)»).
Если согласие в вопросе о продлении договора не достигнуто либо стороны не известили друг друга о возможности продления, договор расторгается в связи с истечением срока (п. 2 ст. 683 ГК РФ).
Важно отметить, если договор был заключен на срок более 1 года, то при таком условии наниматель обладает преимущественным правом заключения договора на новый срок (абз. 1 ст. 684 ГК РФ). На этом праве нанимателя основана вся дальнейшая процедура продления срока действия договора.
Согласно позиции ВАС РФ в информационном письме от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в п. 10 разъясняет: при подобном продлении договора аренды (либо когда договор возобновляется на такой же срок) считается, что фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, заключенный на срок менее 1 года и, следовательно, государственной регистрации этот договор не подлежит.

 

3. Заявление о продлении договора найма рекомендуется подавать за 2 месяца до окончания срока действия договора, услуга является муниципальной, оказывается через Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» (МФЦ):
Гражданский кодекс РФ предусматривает случаи расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Иных оснований ГК не предусматривает.
Расторжение договора возможно по взаимному согласию сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

 

4. Гражданский кодекс РФ устанавливает правило, по которому наниматель жилого помещения вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687).
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
во-первых, невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
во-вторых, разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
в-третьих, использования жилого помещения не по назначению либо при систематическом нарушении прав и интересов соседей, как предусматривает ГК РФ (ст. 293), аналогично прекращению права собственности на жилье.
В таких случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если же наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, и после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.
Во всех трех случаях по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до года для устранения указанных нарушений. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.
По требованию любой из сторон договор, может быть расторгнут в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

 

5. Необходимые документы для продления устанавливаются Административным регламентом по предоставлению муниципальной услуги, содержится во вложении.

Просмотров: 3 329

Судебных споров, которые могут возникнуть из договоров коммерческой аренды

Поделиться — это забота!

Когда предприятие соглашается на аренду с коммерческим арендодателем, и предприятие, и арендодатель соглашаются на набор обязательств, взятых друг перед другом, при этом основной обязанностью арендатора является уплата арендной платы, а основным обязательством арендодателя является предоставить торговую площадь. Многочисленные виды судебных споров могут возникать из соглашения о коммерческой аренде, некоторые из которых аналогичны спорам, возникающим в спорах между арендодателем и арендатором жилого дома, а некоторые из них относятся к контексту коммерческой аренды.

Просрочка по арендной плате / неуплата арендной платы

Если арендатор не платит арендную плату или постоянно нарушает платежи арендной платы, то арендодатель может подать в суд на взыскание невыплаченной арендной платы. Такие действия регулируются соответствующим законодательством в юрисдикции, а также условиями аренды. Помимо взыскания невыплаченной арендной платы, средства правовой защиты могут также включать выселение. Точно так же домовладелец может преследовать любых поручителей, которые также несут ответственность за невыплаченную арендную плату, но при этом часто должны соблюдаться определенные процедуры.

Прекращение аренды любой из сторон

Если домовладелец пытается расторгнуть договор аренды до его завершения, например, чтобы продать недвижимость желающему покупателю (без того, чтобы арендатор занимал недвижимость), то арендатор может прибегнуть к средствам правовой защиты, включая судебные запреты и денежный ущерб. Аналогичным образом, арендатор, который пытается расторгнуть договор аренды, может столкнуться с судебным иском со стороны арендодателя.

Положения об исключительном использовании

Часто коммерческие арендаторы договариваются о включении положения об исключительном использовании в коммерческую аренду, что может дать этому арендатору исключительное право на использование собственности для определенной деятельности.Например, зоомагазин может договориться с арендодателем торгового центра о том, что никакие другие зоомагазины не могут быть арендаторами в торговом центре. Нарушение этих положений может привести к судебному разбирательству.

Проблемы с обслуживанием / Ремонт

Арендодатель часто заключает договор аренды на предоставление определенных видов услуг, включая услуги по уборке или ремонту сантехнических систем. Многие споры по коммерческой аренде сводятся к вопросу о том, какая сторона — арендатор или домовладелец — несет ответственность за покрытие расходов на определенный ремонт или были ли обещанные услуги предоставлены должным образом.

Конструктивное выселение

При конструктивном выселении возникает некоторая проблема с собственностью, которая делает ее непригодной для использования арендатором, например продолжающиеся проблемы с наводнением или отсутствие электричества. Если арендатор предпримет надлежащие юридические шаги, чтобы сообщить домовладельцу о ситуации, а проблема не будет устранена, арендатор может считать себя конструктивно выселенным и выехать без дальнейшей уплаты арендной платы. И арендатору, и домовладельцу настоятельно рекомендуется работать с внешним юристом в этом процессе.

Незаконный задержанный / выселение

Если арендатор проживал в коммерческой собственности дольше срока, разрешенного договором аренды, или если арендатор нарушает условия договора аренды, что может привести к выселению, то арендатор может считаться незаконным задерживающим лицом и арендодателем. может подать иск о выселении. Закон штата Калифорния содержит строгие правила проведения такого выселения.

Работа с опытным адвокатом по судебным спорам по недвижимости в Лос-Анджелесе

Адвокат Лейн Т.Вагенселлер из юридической фирмы Wagenseller опубликовал множество статей о праве в сфере недвижимости и работает с физическими и юридическими лицами по всей Южной Калифорнии в разрешении вопросов, связанных с недвижимостью, включая споры, возникающие при коммерческой аренде. Свяжитесь с юридической фирмой Wagenseller сегодня, чтобы назначить консультацию, чтобы оценить вашу ситуацию и начать работать над ее положительным разрешением.

Часто задаваемые вопросы о соглашении о коммерческой аренде — США

Основы коммерческой аренды

Что такое коммерческая аренда?

Коммерческая аренда — это юридически обязывающий договор, заключаемый между арендодателем и бизнес-арендатором.Договор аренды дает арендатору право использовать определенное имущество для ведения бизнеса или коммерческой деятельности в течение определенного периода времени в обмен на деньги, выплачиваемые домовладельцу. Кроме того, в договоре аренды излагаются права и обязанности как арендодателя, так и арендатора в течение срока аренды. LawDepot предоставляет письменный договор коммерческой аренды.

Чем аренда коммерческой недвижимости отличается от аренды жилой недвижимости?

Коммерческая аренда используется арендатором для аренды помещения для бизнеса, в то время как аренда жилого помещения используется арендатором для аренды дома или помещения для личного проживания.Коммерческая аренда обычно рассматривается как договор между знающими бизнесменами. Следовательно, арендаторам коммерческой недвижимости предоставляется меньшая государственная защита, чем арендаторам жилой недвижимости. Поскольку стороны являются знающими бизнесменами, основная идея заключается в том, что они должны иметь возможность согласовывать условия аренды по своему вкусу. В соответствии с этой идеей стороны коммерческой аренды обычно обладают большей переговорной силой и большей способностью вести переговоры, чем стороны договора аренды жилого помещения.

Почему устного договора аренды недостаточно?

Проблема устных договоров аренды состоит в том, что их бывает сложно обеспечить. Если возникнет спор, суд должен будет заслушать доказательства и решить, чью версию истории принять. Если существует письменное соглашение, суды, как правило, обязаны соблюдать условия письменного соглашения, даже если они не нравятся судам. В некоторых юрисдикциях требуется, чтобы любой контракт, касающийся земли или прав на землю, был заключен в письменной форме, чтобы иметь исковую силу.

Какие положения обычно используются при коммерческой аренде?

В коммерческую аренду обычно входит:

  • вид арендуемого имущества;
  • адрес объекта аренды;
  • срок аренды и то, является ли аренда на фиксированный срок или периодически возобновляется;
  • размер подлежащей оплате арендной платы, как часто и когда следует вносить арендную плату;
  • вид деятельности, которая может вестись в помещении;
  • право собственности на улучшения арендованного имущества; а также
  • положения любого залога / страхового депозита.

Кроме того, в коммерческой аренде может быть указано следующее:

  • резервы на продление аренды;
  • улучшения домовладельцев и стимулы для подписания;
  • улучшений арендатора;
  • , может ли арендатор передать недвижимость в субаренду:
  • уведомление о прекращении аренды; а также
  • страховых резервов.

Какое законодательство регулирует мой договор аренды?

Применимым законодательством является юрисдикция, в которой находится недвижимость, независимо от юрисдикции, в которой проживают арендодатель и арендатор.

Что такое «Базовая арендная плата»?

Базовая арендная плата — это минимальная или базовая сумма арендной платы, указанная в договоре аренды, за исключением процентной арендной платы или любых других дополнительных или операционных расходов.

Что такое «процентная аренда»?

Процентная аренда относится к особому типу договора аренды, который применяется в основном к розничным торговцам, особенно в торговых центрах или торговых центрах с несколькими арендаторами. При процентной аренде арендатор платит фиксированную или базовую арендную плату плюс процент от валового дохода.Чтобы создать договор аренды такого типа, попросите арендатора заплатить «Базовая арендная плата плюс% валовой прибыли».

Что такое аренда на условиях брутто?

Аренда с брутто-арендой — это вид коммерческой аренды, при которой арендатор платит фиксированную арендную плату (иногда арендатор должен будет платить фиксированную базовую арендную плату плюс определенные указанные расходы в отношении Помещений), а арендодатель оплачивает все другие связанные с этим расходы. с эксплуатацией и обслуживанием недвижимости. Операционные расходы могут включать страхование, коммунальные услуги, расходы на техническое обслуживание, а иногда и налоги.

Стороны

Кто стороны договора аренды?

Сторонами договора аренды являются арендодатель (также называемый арендодателем) и арендатор (также называемый арендатором). Арендодатель владеет имуществом и позволяет арендатору использовать его в обмен на денежные выплаты, называемые арендной платой.

Арендуемое помещение

Каково юридическое описание помещения?

Юридическое описание помещения относится к тому, как собственность идентифицируется в юридических сделках с недвижимостью.Описание может быть найдено в акте, ипотеке или другом документе о покупке или может быть получено у регистратора округа, офиса земельных прав, налогового инспектора или другого аналогичного должностного лица.

Что такое светильники?

В терминологии недвижимого имущества слово «приспособление» относится к части собственности, которая достаточно прикреплена к Помещению, так что ее перемещение или удаление может повредить собственность. Если прикрепленная часть имущества может быть удалена без значительного повреждения имущества, то обычно это не считается приспособлением.Примеры приспособлений могут включать встроенные шкафы, раковины, туалеты или ковровые покрытия от стены до стены.

Что такое движимое имущество?

Шатры являются личной собственностью. Они отличаются от недвижимости или недвижимости тем, что их можно перемещать из одного места в другое. Примеры движимого имущества могут включать жалюзи или занавески, микроволновые печи, холодильники, столы и персональные компьютеры.

Что такое улучшения арендованного имущества?

Улучшение арендованного имущества — это расходы, понесенные в связи с постоянным улучшением арендованного имущества.Они считаются основными средствами и обесцениваются в течение срока аренды.

Как арендатору разрешено пользоваться помещением?

Арендатор может использовать сдаваемое в аренду имущество только для целей, одобренных Арендодателем. Оговорка «разрешенное использование помещений» ограничивает арендатора заниматься только определенными видами бизнеса. Прежде чем позволить арендатору использовать недвижимость для дополнительных целей, не указанных в Договоре аренды, арендатору необходимо получить письменное согласие Арендодателя.

Срок аренды

Что означает «Автоматическое продление»?

Автоматическое продление означает, что аренда продолжается бессрочно в течение согласованного периода (еженедельно, ежемесячно или ежегодно) до тех пор, пока арендатор или домовладелец не уведомят другую сторону о том, что они будут расторгать договор аренды.

Какой срок аренды мне следует использовать?

LawDepot позволяет вам выбирать из нескольких различных типов условий аренды:

Аренда с фиксированной датой окончания дает уверенность в сроках как для арендодателя, так и для арендатора.В нем указывается точный день окончания аренды. Преимущество здесь заключается в том, что ни одна из сторон не должна уведомлять о прекращении аренды, он просто заканчивается в указанную дату. В договоре аренды с фиксированной датой окончания арендодатель не может увеличить арендную плату или изменить какие-либо другие условия аренды, если он специально не оставляет за собой право в договоре аренды, а арендатор не соглашается с изменениями. Если арендатор остается после указанной даты, арендодатель может либо: (a) принять арендные платежи и продлить аренду на помесячной основе с теми же правилами, что и для истекшего срока аренды с фиксированной датой окончания; (б) подписать новый договор аренды; или (c) начать процедуру выселения в отношении арендатора.

  • Фиксированное количество недель / месяцев / лет

Аренда на фиксированное количество недель / месяцев / лет дает дату начала аренды и количество недель / месяцев / лет, в течение которых она будет действовать (например: аренда может начаться 1 сентября 2005 г. и затем продолжайте в течение 18 месяцев). Преимущество здесь заключается в том, что ни одна из сторон не должна уведомлять о прекращении аренды, он просто заканчивается через указанное количество недель / месяцев / лет. При аренде с фиксированным сроком арендодатель не может увеличивать арендную плату или изменять какие-либо другие условия аренды, если он специально не оставляет за собой право в договоре аренды, и арендатор не соглашается с изменениями.В конце указанного периода арендодатель может: (а) принять арендные платежи и продлить аренду на еженедельной / ежемесячной / ежегодной основе по тем же правилам, что и для истекшего срока аренды с фиксированной датой окончания; (б) подписать новый договор аренды; или (c) начать процедуру выселения в отношении арендатора.

Периодическая аренда (еженедельная / ежемесячная / годовая аренда с автоматическим продлением) будет продолжаться до тех пор, пока одна из сторон не расторгнет договор аренды. Чтобы расторгнуть договор аренды, домовладелец или арендатор должны уведомить о своем намерении расторгнуть договор в соответствии с законом.Арендодатель обычно может повысить арендную плату или изменить условия аренды в соглашениях такого типа, направив надлежащее уведомление в соответствии с требованиями закона. По истечении срока уведомления арендатор должен выехать, или домовладелец может начать процедуру выселения в отношении арендатора.

Аренда

Что такое «Базовая арендная плата»?

Базовая арендная плата — это минимальная или базовая сумма арендной платы, указанная в договоре аренды, за исключением процентной арендной платы или любых других дополнительных или операционных расходов.

Что такое «процентная аренда»?

Процентная аренда относится к особому типу договора аренды, который применяется в основном к розничным торговцам, особенно в торговых центрах или торговых центрах с несколькими арендаторами.При процентной аренде арендатор платит фиксированную или базовую арендную плату плюс процент от валового дохода. Чтобы создать договор аренды такого типа, попросите арендатора заплатить «Базовая арендная плата плюс% валовой прибыли».

Что такое «тройная аренда»?

Тройная аренда — это наиболее распространенная форма коммерческой аренды. Их можно использовать для торговых, складских и промышленных объектов. Арендатор несет ответственность за все расходы по эксплуатации здания (включая ремонт и техническое обслуживание) по договору тройной аренды.

Залог / залог возмещения убытков

Что такое залог / залог возмещения убытков?

Залог — это сумма денег, которую арендатор платит арендодателю, чтобы гарантировать, что арендатор выполнит все обязательства по договору аренды. Арендодатель удерживает гарантийный депозит на срок аренды, чтобы гарантировать, что арендатор не нарушит условия договора аренды и не нанесет иной ущерб собственности. Если арендатор повредит собственность (исключая обычный «износ») или если арендатор не уплатил арендную плату, арендодатель имеет право возместить задолженность из залога.Обычно арендатор должен предоставить арендодателю залог в начале срока аренды. По окончании срока аренды арендатор получит обратно залог за вычетом любых вычетов на ремонт / восстановление.

Какой должна быть сумма страхового залога / ущерба?

Залог на случай возмещения убытков обычно эквивалентен максимальной месячной арендной плате, но может быть любой суммой, которую арендодатель решит в коммерческих условиях. Залог может варьироваться от одного до трех месяцев аренды в зависимости от арендатора и отрасли.

Что такое отчет о проверке?

Арендатор заполняет отчет о проверке в разумные сроки после того, как арендатор вступает во владение недвижимостью. Эта форма содержит описание состояния собственности на момент владения арендатором и используется в конце срока аренды в качестве инструмента сравнения, чтобы определить, причинил ли арендатор какой-либо ущерб собственности. Арендатор должен убедиться, что весь ущерб надлежащим образом раскрыт в этом отчете, чтобы арендодатель не мог предположить, что арендатор причинил ущерб.

Поощрение арендодателя / подписание договора

Что такое поощрение подписания?

Стимул для подписания — это стимул или уступка, предоставляемая арендатору для заключения договора аренды, например, бесплатная аренда за месяц.

База данных статей

Будут ли затронуты мои права, если я не укажу некоторые из статей в базе данных статей?

Обратите внимание, что отсутствие указания некоторых пунктов в базе данных пунктов может повлиять на права сторон или их способность обеспечить соблюдение этих прав.

Что входит в стандартные условия страхования арендодателя?

Стандартные положения о страховании арендодателя устанавливают, что арендодатель должен иметь:

  • расширенное страхование от пожара и расширенное страхование Здания;
  • страхование котлов и оборудования; а также
  • комплексное страхование гражданской ответственности от претензий по телесным повреждениям, включая смерть и материальный ущерб.

Что входит в стандартные условия страхования арендатора?

Стандартные положения о страховании арендатора устанавливают, что арендатор должен иметь:

  • комплексное страхование гражданской ответственности от претензий по телесным повреждениям, включая смерть и имущественный ущерб или убытки, возникшие в результате проживания в помещении;
  • Страхование рисков, связанных с товаром, инвентарем, мебелью, оборудованием, улучшениями и имуществом арендаторов в помещениях.
  • страхование стекла и листового стекла в помещениях;
  • страхование котлов и оборудования, которое арендатор установил или контролирует; а также
  • автострахование автотранспортных средств, принадлежащих арендатору или используемых в хозяйственной деятельности арендатора.

Разное

Что такое личная гарантия акционера?

Личная гарантия акционера — это обещание акционера (или акционеров) лично выплатить арендную плату или ущерб, который корпоративный арендатор может задолжать по договору аренды.

Что такое субаренда?

Субаренда — это когда права на использование собственности (или части собственности) по договору аренды передаются текущим арендатором третьей стороне на часть оставшегося срока аренды.

Что означает уступка аренды?

Передача аренды означает полную передачу всех прав на проживание в помещении на оставшийся срок от текущего арендатора третьему лицу.

Какие дополнительные пункты включает длинная версия?

Расширенная версия включает несколько пунктов, например, получение страховки (если вы выберете расширенную версию, вам будет предложено ответить на несколько вопросов, касающихся страхования).

Когда арендаторам нужно будет профессионально чистить ковры паром?

Арендаторы должны будут профессионально очистить ковры паром перед окончательной проверкой выезда.

Детали подписания

Я не знаю, когда будет подписан договор аренды. Могу я указать дату позже?

Да, при выборе «Не уверен» в качестве даты подписания соглашения в договор аренды будет вставлена ​​пустая строка, чтобы вы могли добавить правильную дату после печати документа.

Кто должен подписывать договор аренды?

И арендодатель, и арендатор должны подписать договор аренды. Наличие свидетелей подписей сторон дает больше доказательств того, что стороны заключили договор аренды.

Разрешение общих споров по коммерческой аренде

Заключение договора коммерческой аренды влечет за собой совершенно иной уровень ответственности. По сравнению с арендой жилья это совсем другая игра.

Итак, когда дело доходит до спора по коммерческой аренде, можно только представить себе уровень сложности попыток найти разумное решение.

Узнайте больше о сложном характере коммерческой аренды, общих областях споров и способах их разрешения с помощью квалифицированных юридических услуг…

Общие споры о коммерческой аренде с указанием точных указаний

Итак, что же такого особенного в коммерческой аренде, что делает ее намного сложнее, чем аренда жилого помещения? Во-первых, они сильно отличаются от других договоров аренды недвижимости, поскольку включают в себя ряд постоянно меняющихся факторов.

Эти факторы часто выходят за рамки контроля любой стороны, участвующей в аренде. Они включают комиссии за зонирование, местные правила, клиентов и других арендаторов.

Кроме того, большинство договоров коммерческой аренды включают длительные сроки аренды и крупные арендные платежи. Фактически, коммерческая аренда часто стоит сотни тысяч долларов, а зачастую и миллионы или больше.

Это означает, что при возникновении спора по коммерческой аренде на карту поставлено гораздо больше.

В основе большинства споров по аренде обычно лежит вопрос о контракте.Некоторые из наиболее распространенных споров включают:

1. Условия аренды

Условия коммерческой аренды зависят от потребностей каждого бизнеса. Однако часто возникают споры, когда неясно, кто может использовать недвижимость, срок и срок действия аренды, а также ежемесячные платежи.

2. Ремонтные работы

Некоторые коммерческие объекты находятся в лучшем состоянии, чем другие. Может возникнуть спор о том, кто несет ответственность за ремонт и обслуживание собственности — компания или владелец.

3. Досрочное прекращение аренды

При подписании договора аренды компания соглашается с установленным сроком исполнения договора аренды. Однако могут возникнуть определенные обстоятельства, которые могут повлечь за собой досрочное прекращение аренды.

4. Сдача в аренду

В случае вышеуказанного и досрочного прекращения аренды может возникнуть спор по поводу арендного депозита и того, должно ли предприятие получить эту сумму полностью. Чаще всего владельцы недвижимости неохотно возвращают эту полную сумму, когда арендатор досрочно нарушает договор аренды.

5. Субаренда имущества

В определенных случаях бизнесу может быть разрешено сдать в субаренду или переуступить договор аренды новому бизнесу. Однако разрешение на это варьируется в зависимости от каждого договора аренды.

Это лишь некоторые из наиболее распространенных споров о коммерческой аренде между предприятиями и владельцами недвижимости. Некоторые другие также включают налоговые вопросы, сложности с зонированием и другие аспекты коммерческого права.

Если какая-либо из сторон считает, что каким-либо образом имело место нарушение договора аренды, лучший способ решить эту проблему — обратиться за помощью к профессиональным юристам.В идеале они должны хорошо разбираться в праве в области коммерческой недвижимости и договорном праве.

Разрешение споров по коммерческой аренде

Как уже упоминалось, найти разумное решение, устраивающее обе стороны в споре о коммерческой аренде, может быть сложно. Поиск решения часто представляет собой взаимодействие между договорным правом и законодательством о недвижимости. Вот почему всегда рекомендуется профессиональный адвокат.

Когда дело доходит до урегулирования, договор аренды используется как юридический документ, на который будут ссылаться юристы.Кроме того, разрешение спора зависит от конкретной проблемы.

Однако в некоторых случаях спор может включать ряд конфликтующих вопросов, которые необходимо разрешить сразу. Вот где юридическое урегулирование может быть сложным, и требуется экспертиза.

Целью медиации является поощрение компромисса между обеими сторонами. Он направлен на продвижение интересов каждой стороны, а не на «права».

Посредничество также является отличным способом избежать необходимости проводить время в суде, где случайный выбор присяжных заседателей принимает решение об условиях аренды.

По сути, посредничество помогает разрешать споры как можно быстрее, чтобы не затрагивать третьи стороны, включая инвесторов, кредиторов и оценщиков.

Преимущества юридического посредничества

Вот лишь некоторые из основных преимуществ разрешения спора о коммерческой аренде с помощью юридического посредничества:

1. Экономьте время и деньги

Посредничество — лучший способ сэкономить время и деньги в споре по коммерческой аренде. Это потому, что он направлен на то, чтобы обе стороны не попали в суд и не платили дорогостоящих судебных издержек.А также как можно быстрее достичь разумного разрешения.

На самом деле, некоторые процедуры посредничества в сфере недвижимости могут быть завершены менее чем за день с очень небольшими затратами по сравнению с судебным разбирательством.

2. Найдите разрешение с помощью Creative Solutions

Судебный процесс делает практически невозможным достижение творческого решения, которое принесет пользу обеим сторонам в споре об аренде. С другой стороны, у посредника, имеющего опыт работы с законодательством о недвижимости, больше шансов добиться этого.

По сути, посредник может помочь обеим сторонам прийти к соглашению, которое не предусмотрено контрактом или арендой, а скорее их общими отношениями.

3. Контролируемый результат

Посредничество часто является лучшим путем, поскольку оно позволяет обеим сторонам иметь равное право голоса во время спора и, в конечном итоге, контролировать исход.

Обе стороны рассматриваются как активные участники в процессе урегулирования, каждая из которых несет ответственность за согласованный результат. Это работает в пользу гораздо более подходящего договора аренды, когда любая из сторон более склонна его соблюдать, чем нет.

4. Конфиденциальность спора

Посредничество — отличный способ сохранить спокойствие и конфиденциальность судебного разбирательства на протяжении всего процесса урегулирования.Результат не считается общедоступной информацией и, как правило, недоступен.

По сути, это помогает как предприятиям, так и владельцам собственности сохранить свою репутацию в целости и сохранности, без длительных публичных судебных разбирательств.

5. Сохраните деловые отношения

В конце концов, договор коммерческой аренды сродни деловым отношениям. Посредничество предлагает гораздо меньше конфронтации, эгоизма и гордости и помогает сохранить рабочие деловые отношения.

Требуется принудительное исполнение договора аренды?

Если вы столкнулись со спором по поводу коммерческой аренды и вам требуется юридическое представительство для приведения в исполнение договора аренды, то вам подойдет Litigation Advocates.

Взгляните на нашу юридическую экспертизу в области разрешения споров, принуждения к аренде, коммерческих судебных разбирательств, судебных сборов и многого другого.

Не стесняйтесь обращаться к нам сегодня, чтобы получить юридическую поддержку, необходимую для успешного разрешения коммерческих споров.

договоров коммерческой аренды: все, что вам нужно знать

Есть и другие предметы, которые обычно включаются в коммерческую аренду. Хотя большинство из них являются стандартными, они применяются только в том случае, если они включены в договор аренды во время переговоров с арендодателем.

Основные условия включают следующее:

  • Срок аренды — Каков срок аренды? Закончится ли он в установленный день или при определенных условиях? Есть ли у арендодателя или арендатора возможность продлить его или отменить досрочно?
  • Аренда — Сколько стоит базовая арендная плата? Увеличивается ли она в установленные периоды времени? Какие еще расходы включены в арендную плату?
  • Прочие расходы — Кто оплачивает такие статьи, как страхование здания, налоги на имущество и текущее обслуживание?
  • Залог — Сколько он стоит и когда домовладелец может удержать его?

В договоре аренды также может быть указано разрешенное использование собственности.

  • Разрешенное использование — Аренда предназначена только для определенной коммерческой деятельности. Арендатор не может заниматься другими видами хозяйственной деятельности без разрешения арендодателя.
  • Эксклюзивное использование — Арендатор получает исключительные права на выполнение определенных действий в более крупной собственности с большим количеством арендаторов. Например, кофейня в торговом центре или налоговый бухгалтер в офисном парке могут вести переговоры об исключительном использовании, чтобы избежать въезда конкурентов в соседний дом.

Техническое обслуживание и ремонт

При коммерческой аренде домовладелец обычно несет ответственность за текущее обслуживание, такое как ремонт систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха или благоустройство территории. Однако договор аренды может полностью или частично возложить эту ответственность на арендатора.

Одна важная вещь, которую следует учитывать, — это услуги по уборке. Это баланс удобства — особенно в офисной башне, где арендодатель предоставляет услуги по уборке всем арендаторам — по сравнению с возможными проблемами безопасности, связанными с привлечением внешнего персонала в бизнес.Конечно, включение этого срока в договор аренды помогает избежать споров.

Положения о ремонте также распространены при коммерческой аренде. Жильцам офисов может потребоваться переместить стены, ресторанам может потребоваться определенная планировка, а производителям может потребоваться привезти специальное оборудование. Арендатор должен иметь на это разрешение по договору аренды. В договоре аренды также должно быть указано, кто будет платить за ремонт. Это обычная концессия на аренду, когда домовладелец платит за первоначальный ремонт, чтобы сделать недвижимость подходящей для долгосрочного арендатора.

Закон об американцах с ограниченными возможностями

Закон об американцах с ограниченными возможностями (ADA) требует, чтобы рабочие места, открытые для общественности, были доступны для людей с ограниченными возможностями. Требования закона зависят от размера предприятия, типа бизнеса и возраста здания или времени с момента последнего ремонта.

Арендаторы несут основную ответственность за обеспечение соответствия своего бизнеса требованиям ADA. Тем не менее, они могут пожелать заключить договор аренды, по которому домовладелец должен выполнять модернизацию ADA или поддерживать соответствие ADA, например, постоянный доступ к лифту.

Обеспокоенность арендодателя в договоре коммерческой аренды

Если вы владеете коммерческой недвижимостью и хотите сдавать ее в аренду, важно, чтобы вы защищали себя и свой бизнес и понимали свои обязательства перед арендаторами, а также то, что они по закону могут ожидать от вас как от арендодателя. Договор коммерческой аренды сильно отличается от договора аренды жилого помещения, и важно, чтобы вы понимали, как эти различия повлияют на вас как на коммерческого арендодателя.Вам может помочь опытный юрист по коммерческой недвижимости.

Каждый договор коммерческой аренды уникален

Договор коммерческой аренды часто представляет собой сложный документ, который специально разработан с учетом вашей уникальной ситуации и ситуации вашего арендатора. Не существует такого понятия, как «стандартный» договор коммерческой аренды, и большинство договоров коммерческой аренды могут и должны быть предметом переговоров. По этой причине, а также потому, что большинство договоров будет толковаться в пользу арендатора, если вы намереваетесь сдавать в аренду коммерческую недвижимость, важно, чтобы вы работали с опытным юристом по коммерческой недвижимости.

Пространство — Что входит в договор коммерческой аренды?

Когда вы планируете переговоры о коммерческой аренде с потенциальным арендатором, четко определите, что входит, а что не входит в договор аренды. Четко говорите о местах общего пользования, таких как коридоры, туалеты, подъезды, лифты и парковочные места.

Также четко укажите, какая площадь сдается. Многие договоры коммерческой аренды включают как общую, так и полезную площадь в квадратных футах. Это может помочь, когда дело доходит до переговоров о цене за квадратный фут, справедливости арендной платы и разрешении использования помещения.

Укажите арендную плату и увеличение арендной платы в договоре коммерческой аренды

Аренда, конечно, является, пожалуй, самой распространенной проблемой при переговорах о коммерческой аренде.

Многие соглашения о коммерческой недвижимости включают повышение арендной платы через определенные промежутки времени, например, когда договор аренды будет продлен.

Если вы хотите увеличить арендную плату в течение срока аренды, четко укажите в договоре коммерческой аренды, когда и на сколько увеличится арендная плата.

Вам нужна личная гарантия?

Большинство договоров коммерческой аренды заключаются между коммерческими организациями, то есть ваша компания является корпорацией, товариществом или ООО и сдает в аренду коммерческую недвижимость другой корпорации, товариществу или ООО.

Для арендаторов, владеющих малым бизнесом, может быть разумным получить личную гарантию от владельца или владельцев бизнеса.

Но для арендаторов, которые владеют малым бизнесом, может быть разумным получить личную гарантию от владельца или владельцев бизнеса. Персональная гарантия снижает финансовый риск арендодателя и гарантирует, что кто-то будет нести ответственность за дальнейшие выплаты по аренде, даже если бизнес обанкротится.

Как будут разрешаться споры?

В начале коммерческой аренды все предполагают, что между арендодателем и арендатором не будет проблем.Однако разногласия могут возникать и возникают, и лучше всего понять структуру разрешения споров до того, как арендатор подпишет договор коммерческой аренды.

Судебный процесс — это всегда один из способов разрешения спора о коммерческой аренде, но он может быть дорогостоящим, рискованным и непредсказуемым. Поэтому многие соглашения о коммерческой аренде включают положения о посредничестве или обязательном арбитраже для разрешения разногласий между арендодателем и арендатором.

Перед официальным разрешением спора важно указать, как арендатор предъявляет претензии.Это поможет избежать дорогостоящих судебных разбирательств и сделает все стороны счастливыми.

Сдаст ли арендатор коммерческую недвижимость в субаренду?

Многие арендаторы захотят сдать коммерческую недвижимость в субаренду. Как арендодатель, важно, чтобы в вашем договоре аренды было четко указано, разрешена ли субаренда и должен ли арендатор получить ваше разрешение на сдачу помещения в субаренду.

Если вы хотите сохранить возможность давать согласие на субаренду, важно, чтобы вы были справедливы по отношению к арендатору и не действовали необоснованно, когда дело доходит до решений о субаренде.Вы можете указать условия, которым должен соответствовать субарендатор, чтобы иметь право на субаренду, например, финансовое состояние субарендатора или то, как новый арендатор будет использовать собственность.

Ремонт и обслуживание коммерческой недвижимости

В хорошо составленном договоре коммерческой аренды должно быть указано, кто отвечает за техническое обслуживание и ремонт как в арендуемом помещении, так и в местах общего пользования.

Многие арендаторы захотят или должны будут внести изменения в коммерческую недвижимость, чтобы использовать ее по назначению.В хорошо составленном договоре коммерческой аренды должно быть указано, кто отвечает за техническое обслуживание и ремонт как в арендуемом помещении, так и в местах общего пользования.

Большинство договоров коммерческой аренды требуют, чтобы арендатор оплачивал обычный ремонт и техническое обслуживание на арендованной площади, в то время как арендодатель оставался ответственным за структурные проблемы и общие части. В зависимости от характера ремонта вы, возможно, пожелаете сохранить возможность оценки арендатора на капитальный ремонт здания.

Вы также можете включить пункт о том, что арендатор вернет вам пространство в его первоначальном состоянии. Может быть полезно сделать исключения для нормального износа, или для арендатора, чтобы вернуть помещение или с любыми изменениями, которые были одобрены арендодателем.

Вывески в коммерческой недвижимости

Четко сформулируйте свои ожидания в отношении вывесок и рекламы, особенно когда речь идет о размере, местоположении, содержании и внешнем виде.Вы также можете указать, как будут выполняться работы, если, например, ваше здание имеет дорогой фасад, который вы не хотите, чтобы арендатор углублялся в детали.

Прекращение коммерческой аренды

Досрочное расторжение договора коммерческой аренды может быть рискованным делом для арендодателя, поскольку суды часто предоставляют арендатору освобождение от положений о конфискации и могут даже присудить арендатору возмещение убытков, если договор аренды был расторгнут без достаточной причины. Ваше коммерческое соглашение об аренде должно включать условия для досрочного расторжения, а также указывать, будет ли договор автоматически продлеваться, и как и когда арендатор должен уведомить вас, если он намеревается расторгнуть договор аренды.

Закон Фремстада — Развитие вашего бизнеса

Договор коммерческой аренды — сложный документ. На кону большие суммы денег и годы прибыльности. Адвокат по коммерческой недвижимости из Северной Дакоты Лесли Тилен готов помочь вам продвинуться вперед.

Свяжитесь с юристами по недвижимости штата Северная Дакота в Fremstad Law сегодня по телефону (701) 478-7620.

Коммерческий лизинг: обязанности арендодателя и арендатора

Бутик-юридическая фирма Pardalis & Nohavicka из Нью-Йорка представляет на PropertyShark последние новости законодательства из мира недвижимости.Pardalis & Nohavicka занимается разнообразным спектром вопросов, представляя частных лиц и владельцев бизнеса в гражданских судебных процессах, уголовных делах и деловых операциях, в настоящее время ведя судебные разбирательства и представляя клиентов в Соединенных Штатах и ​​во всем мире.

Обязанности коммерческого арендатора сильно отличаются от обязанностей арендатора жилого помещения. Переговоры относительно каждой из обязанностей арендодателя и арендатора могут стать препятствием, потенциально задерживая выполнение договора аренды.В жилом доме домовладелец обычно несет все расходы по его содержанию; Арендодатель может даже покрыть плату за газ и воду для арендаторов дома.

Однако при коммерческой аренде многие расходы на содержание здания передаются арендатору как «Дополнительная арендная плата». Дополнительная арендная плата состоит из сборов, которые арендатор обязан платить сверх своей базовой арендной платы. Он включает в себя такие сборы, как налоги на недвижимость, сборы за обслуживание, страховые сборы и другие разные сборы.Хотя арендодатель технически несет ответственность за эти расходы, каждый арендатор здания выплачивает свою пропорциональную долю дополнительной арендной платы.

Кроме того, арендатор коммерческого здания будет нести ответственность за все расходы и происшествия, связанные с интерьером арендуемого помещения. Сюда входят все коммуникации, системы HVAC, полы, стены и любые конструкции в арендованных помещениях. В дополнение к базовой арендной плате арендатора и дополнительной арендной плате арендатор также будет нести ответственность за содержание и оплату своего личного страхования имущества для таких предметов, как оборудование и инвентарь, а также страхование ответственности на случай несчастных случаев, которые могут произойти.

Даже ответственность за обслуживание и ремонт в здании будет разделена между арендодателем и арендатором. Как правило, домовладелец несет ответственность за внешний вид здания, включая крышу, наружные стены и удаление всего снега и мусора на тротуарах, окружающих здание.

Иногда, в зависимости от размера здания и количества арендаторов, арендодатель может переложить даже эти обязанности на арендатора. Арендодатели могут даже передать свои обязанности по соблюдению требований Закона об американцах с ограниченными возможностями (ADA) и Департамента строительства (DOB) на арендаторов, что иногда может стоить более 10 000 долларов.Также стандартно, что арендатор несет ответственность за вывоз опасных отходов и соблюдение всех применимых законов об охране окружающей среды.

Для брокера важно отметить, сколько еще коммерческих арендаторов в здании, помимо вашего клиента. Таким образом, брокер может определить, за какие перечисленные здесь вещи арендатор будет нести ответственность и что должен покрывать арендодатель. Образованный брокер может дать арендатору более реалистичное представление о том, чего ожидать.

Тасо Пардалис является партнером-учредителем Адвокатского бюро Пардалис и Ноавика, ведущей юридической фирмы Нью-Йорка с полным спектром услуг с офисами в Манхэттене, Квинсе и WeWork. Тасо может быть известным адвокатом, многие дела которого освещаются в заголовках крупных СМИ, но в глубине души он настоящий предприниматель, который верит в поддержку малого бизнеса. Его сфера деятельности: интеллектуальная собственность, товарные знаки, корпоративное право, коммерческое право и право на недвижимость.
______________

Поверенный по недвижимости и корпоративным сделкам Натали Гольдштейн окончила юридический факультет Кардозо, где занимала должность президента Ассоциации права в сфере недвижимости. Она имеет опыт в сделках как с жилой, так и с коммерческой недвижимостью, а также представляет интересы крупных банков, таких как Wells Fargo и Citibank.

Следующая статья

Медианные цены на жилье в Театральном районе в первом квартале 2019 года выросли на 63%, Дитмарс в Квинсе выросли на 115%

Споров между арендаторами и арендодателями |

Когда коммерческий арендатор подписывает договор аренды своего нового здания, и он, и арендодатель имеют определенные ожидания относительно участия друг друга в этом процессе, что должно быть подробно описано в договоре аренды.К сожалению, слишком часто владельцы бизнеса слепо вмешиваются в этот процесс и не консультируются с юристом или агентом по коммерческой недвижимости, прежде чем согласиться с условиями.

Хотя обе стороны могут полагать, что другая сторона выполнит свою часть сделки и поступит с ними справедливо, это не всегда так. Споры между коммерческими арендаторами и арендодателями могут возникнуть из-за плохо оформленного договора аренды или из-за того, что арендодатель использует своего арендатора способом, прямо не указанным в договоре аренды.

Взял ли ваш домовладелец необоснованные штрафы за просрочку платежа, не обслуживал квартиру или иным образом воспользовался условиями вашего договора аренды? В таком случае поиск юридического представителя может быть лучшим способом защитить ваши права и получить компенсацию за ущерб, нанесенный вам и вашему бизнесу.

Юристы Arguello, Hope & Associates, занимающиеся коммерческой недвижимостью, знают, насколько сложно бороться с домовладельцем, который контролирует ваше предприятие. Мы можем быть союзником, который вам нужен, чтобы защитить ваши права и бороться за МАКСИМАЛЬНУЮ сумму компенсации, причитающуюся вам по вашему иску.

Чтобы узнать, чем мы можем помочь, свяжитесь с нами сегодня по телефону 1-888-CLAIM-68 или просто заполните форму «КОНФИДЕНЦИАЛЬНАЯ ОЦЕНКА», расположенную вверху страницы. Детали вашего дела всегда останутся полностью конфиденциальными.

Права коммерческих арендаторов, штат Техас,

По законам Техаса арендаторы, связанные договорами коммерческой аренды, сохраняют определенные права, обеспечивающие их защиту. К сожалению, иногда арендодатели пользуются лазейками или проблемами, которые не были раскрыты в договоре аренды, что может привести к тому, что коммерческий арендатор будет чувствовать себя бессильным и разочарованным своим положением.

В последнее время многие арендаторы в Техасе столкнулись с непомерными и необоснованными сборами за просрочку арендной платы. Если это случилось с вами, вам рекомендуется обратиться за юридической консультацией.

Следующее применяется к правам коммерческих арендаторов в Техасе:

  • Арендодатели должны поддерживать или ремонтировать имущество, чтобы оно было пригодным для использования — по истечении 90 дней договор аренды может быть расторгнут
  • Арендодатели отвечают за обслуживание помещений общего пользования и лифтов
  • Полное страхование от пожара и страхование с расширенным покрытием должно быть у арендодателя
  • Если коммунальные услуги должны оплачиваться домовладельцем, они должны оплачиваться непосредственно поставщикам

Очень важно понимать, что содержится в договоре аренды, включая все подписанные дополнения.Обязательно сохраните легкодоступную копию вашего договора аренды для справки в случае возникновения спора. Кроме того, обращение к адвокату, знакомому с климатом судебных разбирательств по коммерческой собственности в Техасе, может помочь вам понять, какие права вы можете иметь в данной ситуации.

Общие коммерческие споры между арендодателем / арендатором

Разногласия могут возникнуть по ряду вопросов даже в любое время в течение срока аренды. Хотя каждый сценарий представляет разные обстоятельства, ниже приведены некоторые типичные типы споров между домовладельцами и их арендаторами:

  • Пропущенные или просроченные арендные платежи
  • Завышение арендной платы
  • Непомерные штрафы за просрочку платежа
  • Нарушение договора аренды
  • Ремонт повреждений приспособлений или приборов
  • Обслуживание зоны общего пользования (CAM)
  • Неправомерное выселение
  • Материальный ущерб
  • Неспособность раскрыть размер комиссии
  • Отказ в возврате депозита
  • Частичный возврат депозита
  • Запрет на прекращение аренды
  • Искажение имущественных условий
  • … и многие другие.

Как и во многих деловых контрактах, спор об аренде — не редкость. Самая важная часть процесса заключается в защите себя и своего бизнеса от несправедливых гонораров и незаконного выселения, поэтому обращение в юридическую фирму на раннем этапе может быть лучшим сдерживающим фактором для дальнейшей несправедливости.

Споры между коммерческими арендаторами и арендодателями могут затруднить повседневную деятельность предприятия, что, в свою очередь, нанесет ущерб благополучию владельца бизнеса и его близких.Опытный и отзывчивый адвокат проведет вас через судебный процесс, а вы будете уверены, что ваше дело находится в надежных руках.

Наши юристы по правам коммерческих арендаторов в Хьюстоне, штат Техас, готовы помочь

Если коммерческий арендатор считает, что арендодатель использует его в своих интересах или несправедливо обращается с ним, ему не следует ждать, чтобы увидеть, как долго будет продолжаться такое поведение. Arguello, Hope & Associates имеет многолетний опыт защиты прав владельцев бизнеса и коммерческих арендаторов от нерадивых арендодателей, и наша команда всегда будет бороться за МАКСИМАЛЬНУЮ сумму компенсации по делам наших клиентов.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *