Условия для взятия ипотеки на квартиру: Условия получения ипотеки на покупку квартиры — «Альфа-Банк»

Прочие расходы запланировать на

Владение вторым домом сопряжено с особой ответственностью. Вы будете содержать две семьи, и это может стоить больше, чем вы ожидаете.Так что планируйте внимательно.

Помните, предоставление дома — это не то же самое, что право на получение ипотечной ссуды.

Андеррайтеры ипотечного кредита рассматривают расходы только на основную сумму, проценты, налоги на имущество, страховку и, если применимо, сборы на ТСЖ. Если эти расходы подтвердятся, они одобрят ваш кредит.

Вы, , должны учитывать командировочные расходы, регулярное техническое обслуживание, ремонт, коммунальные услуги, мебель и предметы домашнего обихода. Если второй дом находится далеко, придется ли вам платить кому-нибудь за его содержание?

Вы могли бы компенсировать некоторые или даже все эти затраты, если вы арендовать дом на неполный рабочий день.Но ипотека второго дома требует, чтобы вы занимали дом хотя бы частично. года.

Вы должны четко указать, в течение какого времени вам действительно разрешено сдавать недвижимость в аренду — если это вообще возможно — до того, как вы будете рассчитывать на доход от аренды для покрытия расходов на домовладение.

Аренда — это то же самое, что дом для отпуска?

Аренда домов и домов для отпуска финансируется по-разному.

Если вы можете претендовать на покупку, не принося дохода, купите его как дом для отдыха.Вы получите лучшую процентную ставку по ипотеке, и квалификация станет более простой, когда доход от аренды не зашкаливает.

Однако, если вам нужно сдать в аренду свой место, чтобы позволить себе это, ваш покупка становится инвестиционной собственностью, а не второй дом.

В этом случае ваш ипотечный кредитор будет хотите увидеть оценку с сопоставимым графиком аренды. В этом документе говорится андеррайтер потенциального дохода объекта недвижимости.

Кредитор засчитывает 75% ожидаемой арендной платы как доход для вы, а также ежемесячная ипотека, налоги и страховка добавляются к вашим расходам, когда расчет отношения долга к доходу (DTI).

Ипотека инвестиционной недвижимости часто требует как минимум 20% -ной скидки, потому что очень сложно получить ипотечную страховку для таких покупок. Ставки по ипотеке для инвестиционной собственности могут быть на 50 базисных пунктов (0,5%) или выше, чем ставки для основного жилья.

Могу ли я использовать доход от аренды для оплаты ипотеки второго дома?

Владение вторым домом может быть не так дорого как кажется на первый взгляд. Причина: потенциальный доход от аренды.

Некоторые домовладельцы оплачивают свои ежемесячные расходы по ипотеке за счет сдачи в аренду загородного дома, когда они им не пользуются.

Рост популярности Airbnb и аналогичных услуг облегчает покупателям загородного дома получение случайный доход от аренды.

Такая практика разрешена большинством кредиторы. Fannie Mae, агентство, которое устанавливает правила для большинства ипотечные кредиты страны, обновил свою позицию по Эта проблема.

Хотя доход от аренды не может быть использован для получения ссуды, Fannie Mae теперь заявляет, что кредиторы могут рассматривать недвижимость как «второй дом», а не как «инвестиционную собственность», даже если обнаруживается доход от аренды.

Доход от аренды не может быть использован для получения права на ипотеку второго дома. Но вы можете использовать доход от аренды для выплаты ипотечного кредита, если у вас есть дом.

Это важно. Правило не может вступает в игру, когда вы покупаете, но, безусловно, будет, если вы захотите рефинансировать будущее.

Ставки по ипотеке на второй дом ниже для сдачи в аренду и инвестиционной собственности. И требования к первоначальному взносу для второго дома больше снисходительный.

Убедитесь, что недвижимость соответствует всем требованиям к вторичному дому, чтобы не платить более высокие процентные ставки сейчас и при рефинансировании позже.

Также обратите внимание, что, хотя доход от аренды не повлияет на кредит правомочность, доход имеет налоговые последствия.

Если в вашем загородном доме есть арендаторы на срок более 15 дней года, вам нужно будет сообщить IRS об арендной плате как доходе.

Но вы также можете иметь право на экономию на налогах, такую ​​как вычет процентов по ипотеке и вычеты на ваши расходы на содержание дома.

Три способа финансирования покупки второго дома

Если вы думаете о покупке второго домой в этом году, есть несколько различных способов профинансировать покупку.

Возможно, вам даже не придется брать ссуду на втором доме.

Это самые популярные методы внесение первоначального взноса — или оплата наличными — за второй дом.

1. Используйте рефинансирование при обналичивании вашего основного дома

Стоимость домов растет по всей стране, а в некоторых регионах цены достигают рекордных значений.

Многие домовладельцы приобрели значительный капитал в своем основном или арендуемом жилом доме всего за последние несколько лет. Они могут использовать этот капитал посредством рефинансирования с выплатой наличных.

Например, домовладелец должен 100000 долларов по ипотеке, но их дом сейчас оценена в 200000 долларов в связи с повышением стоимости. Они могли вывести часть капитала путем рефинансирования в более крупный заем. и взять разницу наличными.

В этом случае заемщик будет иметь доступ к значительному первоначальному взносу за второй дом:

• Новая сумма кредита: 160 000 долларов США
• Текущая ипотека: 100 000 долларов США
• Затраты на закрытие: 3000 долларов США
• Доступны наличными: 57 000 долл. США

Заемщики с хорошей кредитной историей могут занимать до 80% своих текущая стоимость дома с соответствующей ссудой.Другие виды ссуд позволяют еще больше процент.

Например, ветераны могут иметь доступ к 100 процентам своего капитала, если они используют ссуду для выплаты наличных средств VA.

Сегодняшние низкие ставки по ипотеке могут позволить заемщикам отказаться от их ставка при получении рефинансирования с выплатой наличных. Некоторые домовладельцы могли даже выплачивать аналогичный платеж на большую сумму кредита благодаря меньшему процентная ставка.

Рефинансирование с выплатой наличных может быть хорошим способом ликвидируйте свой собственный капитал и используйте его, чтобы позволить себе дом для отдыха, на который вы положили глаз на.

Но прежде чем сделать этот шаг, убедитесь, что вы можете позволить себе больший ежемесячный платеж на ваш первый дом.

Также учитывайте финансовые обязательства связанных с владением вторым домом, включая налоги на недвижимость, страховые взносы и отчисления, а также текущие эксплуатационные расходы.

Для многих получение большей ссуды на уже имеющуюся недвижимость — самый экономичный способ купить второй дом.

2.Откройте HELOC в вашем текущем доме

Согласно ежегодному опросу покупателей загородного дома NAR, кредитная линия собственного капитала (HELOC) на основное место жительства является излюбленным источником финансирования для покупателей второго дома.

Если в вашем доме достаточно капитала прямо сейчас, тогда вы могли бы просто взять кредитную линию и сразу купить второй дом или использовать средства для внесения первоначального взноса.

Этот вариант избавит от необходимости рефинансировать текущую ипотеку. Вы бы сохранили свою первую ипотеку и добавить еще одну ссуду с другими условиями.

Возможно, вам понадобится HELOC, если у вас есть недавно рефинансирован по очень низкой ставке. Открытие кредитной линии не повлияет на вашу первую ипотеку.

Вы можете захотеть HELOC, если вы недавно рефинансировали свою первую ипотеку по очень низкой ставке.

Как правило, для получения HELOC кандидатам требуется хорошая или отличная оценка. Но эта вторая ипотека идет с несколько интересных льгот.

После утверждения денежные средства, полученные от ссуды, становятся вашими используйте как хотите.Ты можешь используйте доступный кредит, верните его, а затем снова коснитесь его на протяжении всего Срок кредита HELOC.

Плюс, вы сможете избежать более высоких затрат на закрытие. тебе придется заплатить путем получения новой первичной ипотеки.

Обычно у вас есть выбор между HELOC с переменной ставкой или ссудой под залог собственного капитала с фиксированной ставкой.

Фиксированный вариант имеет немного более высокую ставку, но в него встроена лучшая стабильность платежей, что делает его хорошим выбором для некоторых покупателей вторичного жилья.

3. Получите ссуду на сам второй дом

Как уже говорилось выше, еще одним вариантом является получение ссуды через обычное финансирование.

Текущие правила позволяют вносить первоначальный взнос от 10%, а также руководящие принципы приемлемости кредита. может быть снисходительным в зависимости от кредитора.

Не думаете, что можете претендовать на покупку второго дома? Вы можете быть удивлены.

Какие сегодня ставки по ипотеке для второго дома?

Ставки по ипотеке сверхнизкие по всему доска, так что ссуды на жилье для отдыха сейчас дешевы.

Чтобы сделать покупку дома еще более доступной, оцените цены звонок как минимум трем ипотечным кредиторам. Большинство, если не все, кредиторы, предлагающие ссуды на первичное жилье также предлагают ипотеку на второй дом.

Убедитесь, что кредитный специалист знает, что вы хотите профинансировать покупка как загородный дом, а не инвестиционная недвижимость.

Получите предложение для вашего загородного дома купите и обязательно сделайте покупки вокруг, чтобы получить лучшую цену.

Подтвердите новую ставку (2 июня 2021 г.)

Как профинансировать многоквартирный дом

Терри Пейнтер / ипотечный банкир Член Совета по недвижимости Forbes

Автор: «Энциклопедия советов по коммерческой недвижимости» Издательство: Wiley

Короче говоря, для финансирования многоквартирного дома нужны эти 5 компонентов:

1.Отличная недвижимость — , у которой есть 2 или более из этих плюсов: хорошее расположение, низкая рыночная арендная плата, уже поступление денежных средств по ссуде или арендная плата может быть увеличена с недорогой добавленной стоимостью.
2. Стоимость собственности и доход, подтверждающий ссуду
3. Недвижимость в хорошем состоянии
4. Заемщик соответствует требованиям — имеет хороший кредит, достаточно денежных средств и достаточный собственный капитал
5. У Заемщика лучшие профессионалы

Что ищут кредиторы

Имейте в виду, что кредиторы зарабатывают деньги только в том случае, если они закрывают ссуды.Таким образом, они всегда будут хотеть поговорить с вами, и они всегда будут хотеть, чтобы вы быстро сняли трубку, если вы или объект недвижимости не подходите для этого. Они уже знают, что большинство запросов на финансирование не подходят для их кредитных программ, поэтому их первая задача, когда вы позвоните, будет дисквалифицировать вас.

Как коммерческий ипотечный банкир, я закрыл сотни ссуд на многоквартирные дома за последние 24 года. Когда я получаю запрос от инвестора, ищущего многоквартирное финансирование, я сначала задаю им несколько вопросов, чтобы определить качество собственности — ее местоположение, заполняемость, доход и физическое состояние.Затем я проверяю заемщика на наличие денежных средств, чистой стоимости и опыта. Если это покупка, я всегда спрашиваю их, сколько денег они должны вложить, каковы их чистая стоимость и ликвидность. Я не собираюсь давать им ссуду, если после закрытия они разобьются.

Одна вещь, которая действительно мотивирует меня работать с заемщиком, — это когда у них есть финансовые данные по недвижимости в начале — текущая арендная плата и отчеты о доходах и расходах за последние 2 года, а также их недавний личный финансовый отчет.Мне нужно будет определить чистую операционную прибыль и ставку капитализации на основе реальных цифр, а не вымысла. Часто брокеры по листингу пытаются продать коммерческую недвижимость на основе их потенциального количества, а не фактического, и неопытные заемщики передают нам эти вымышленные цифры. Ни я, ни мои андеррайтеры никогда не попадаемся на это. Меня всегда впечатляет, когда заемщик говорит мне, что он прошел все квартиры и каково общее состояние недвижимости, которую они покупают.

Вот совет, как заставить занятого кредитного специалиста действительно сделать для вас лишнюю милю.Используйте свой энтузиазм, чтобы продать им сделку. Волнение заразительно. Я не могу не увязнуть в сделке, когда у заемщика есть энтузиазм, и я часто наклоняюсь назад, чтобы помочь ему осуществить сделку, когда они вовлекают меня в нее своим возбуждением. Перед первым разговором с кредитором определите, что вас волнует в этой собственности. Далее, вот пять компонентов, которые потребуются для получения ссуды на многоквартирный дом.

5 компонентов, необходимых для получения кредита на многоквартирный дом

1.Отличная недвижимость — Недвижимость находится в хорошем районе с низким уровнем преступности и имеет много дополнительных преимуществ, таких как: низкая рыночная арендная плата или арендная плата, которая может быть увеличена с помощью недорогих косметических улучшений. Кредиторы составят отчет о преступлении, чтобы убедиться, что это безопасная зона. Прежде всего, то, что делает эту недвижимость отличной, заключается в том, что она уже обеспечивает поток денежных средств по ссуде или с недорогой добавленной стоимостью ее можно довести до уровня аналогичных объектов на субрынке, которые хорошо преобразуются.

2.Стоимость собственности и доход подтверждают ссуду — Кредиторы теряют форму, когда заемщики переплачивают за недвижимость — или, если это рефинансирование, настаивают на том, что стоимость намного выше, чем она вероятна, и, кроме того, денежный поток не поддерживает ожидаемый размер кредита. Найдите время, чтобы изучить многоквартирные дома аналогичного размера и качества на LoopNet или у местного брокера по коммерческой недвижимости. Кредиторы редко выходят за рамки своих пределов стоимости ссуды. Хотя они могут ссудить до 75% LTV, они смогут сделать это только в том случае, если чистый операционный доход и DSCR поддержат ссуду такого размера.В основном чистый операционный доход должен поддерживать размер кредита, который заемщик может себе позволить в зависимости от того, сколько он может вложить. Это то, что вам следует оценить, прежде чем поговорить с кредитором.

3. Недвижимость в хорошем состоянии — Когда вы покупаете недвижимость, вы не узнаете об этом наверняка, пока не получите отчет о состоянии собственности. Есть банки и бридж-кредиторы, которые выдают ссуды на восстановление собственности, нуждающейся в большом ремонте; но получить их сложно, если заемщик не имеет опыта ремонта многоквартирного дома.В идеале обычные кредиторы хотят, чтобы недвижимость находилась в хорошем состоянии или не нуждались в улучшениях на сумму более 6000 долларов на единицу, чтобы привести ее в порядок.

4. Заемщик соответствует требованиям — Заемщик должен уже получить первоначальный взнос, прежде чем подавать заявку на ссуду. Кредиторы ненавидят, когда заемщик говорит им: «У меня сейчас нет денег, но я собираюсь их собрать». Или: «У меня есть несколько инвесторов, у которых скоро будет больше денег». У заемщика должна быть хорошая кредитоспособность (для большинства кредитных программ требуется кредитный рейтинг 680 или выше), необходимая чистая стоимость (спросите у кредитора) и немного наличных после закрытия сделки (спросите и об этом у кредитора).Заемщик также будет проверяться на наличие опыта.

5. У заемщика есть лучшие профессионалы — Если у вас нет опыта, хорошая компания по управлению недвижимостью очень важна и поможет улучшить получение кредита. Кроме того, если недвижимость нуждается в доработке, необходимо иметь хорошего юриста по недвижимости и подрядчика с хорошей репутацией.

Что заемщикам следует искать от кредитора

Заемщики также должны проверять меня, чтобы убедиться, что у меня есть кредитная программа, которая соответствует их интересам.В моей книге «Энциклопедия советов по коммерческой недвижимости» я говорю заемщикам, что они должны взять на себя ответственность за процесс ссуды, активно участвуя. Это означает заранее знать, каковы ваши идеальные условия кредита. Какой LTV, процентная ставка, амортизация, штраф за досрочное погашение и срок кредита вы хотите? Затем вы будете звонить в различные кредитные программы, чтобы узнать, что каждая из них предлагает и какую квалификацию требуется. Обязательно попросите каждого кредитного специалиста назвать эти 7 вопросов предварительной квалификации, чтобы убедиться, что вы соответствуете требованиям, перед подачей заявки.Все, что нужно, — это чтобы один из них не соответствовал требованиям, и ваш заем не был одобрен. ОУХ!

Семь предварительных разрешений на финансирование многоквартирного дома

1. Качество заемщика — Требуются кредитный рейтинг, чистая стоимость, ликвидность и денежные средства после закрытия сделки. Кроме того, какой опыт вам нужен и можно ли управлять имуществом самостоятельно? Вам нужно жить рядом с недвижимостью?

2. Местоположение объекта — Многие банки предоставляют ссуды только рядом с их филиалами.Спросите кредитора, сдают ли они ссуду, где находится недвижимость

3. Доход от собственности — Какой коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR) им требуется? Как долго это свойство DSCR хранится у вас? Спросите их, каковы их процентные ставки и амортизация, чтобы убедиться, что недвижимость соответствует минимальному требуемому DSCR.

4. Вместимость — На какую минимальную вместимость может претендовать недвижимость? И как долго это должно быть на этом уровне до подачи заявки на ссуду?

5.Качество арендаторов — Разрешат ли они ваучеры по разделу 8 для арендаторов с низкими доходами? Есть ли у них какие-то ограничения для студентов или военнослужащих?

6. Качество аренды — Разрешают ли они аренду от месяца к месяцу? Или все или большинство арендаторов должны подписать договор аренды на 6 месяцев или на год?

7. Качество собственности — Будут ли они ссужать недвижимость, если она не в отличном состоянии? Включат ли они в ссуду средства на улучшение собственности? Если да, то сколько за единицу?

Хорошая новость заключается в том, что если вы будете следовать этим правилам, вы не только будете знать, какую кредитную программу вы хотите, но и на какую из них вы имеете право.Еще лучше то, что вы будете знать, имеете ли вы и ваш объект право на такое финансирование.

Для финансирования многоквартирного дома вам необходимо выполнить 7 задач: проанализировать доход от собственности, проанализировать рыночную арендную плату, оценить оценочную стоимость, проанализировать состояние собственности, проанализировать вашу финансовую устойчивость, изучить кредиторов и подать заявку на лучший кредит. что вы имеете право.

7 основных шагов по финансированию многоквартирного дома / комплекса

1.Анализ доходов от собственности — Вам потребуется текущая арендная плата, показывающая текущий доход от собственности, а также отчет о доходах и расходах за последние 12 месяцев. Вычтите общие расходы из доходов, чтобы определить чистую операционную прибыль. Теперь вам нужно будет узнать сумму кредита. Если вы еще не разговаривали с кредитором или ипотечным брокером, оцените 75% стоимости. Теперь возьмите свой годовой чистый операционный доход и разделите его на предполагаемые годовые выплаты по ипотеке. Это даст вам коэффициент, называемый коэффициентом покрытия долга.Это число должно быть примерно 1,25. Чтобы узнать больше о коэффициенте покрытия обслуживания долга, посетите: https://apartmentloanstore.com/content/debt-coverage-ratio или посмотрите это видео: https://www.youtube.com/watch?v=oyvKXh4x2Mo

2. Анализ рыночной ренты — Самый простой способ сделать это — найти 3-5 многоквартирных домов на том же субрынке, что и объект недвижимости. Они должны быть того же возраста и качества, что и объект недвижимости. Вы можете найти соответствующие веб-сайты и узнать, какую арендную плату они получают.Или вы можете поговорить с менеджером по многоквартирной недвижимости или вашим коммерческим риэлтором. Полезно знать рыночную арендную плату, чтобы вы могли определить, является ли арендная плата за объект слишком низкой и есть ли место для повышения в будущем. Кроме того, если арендная плата за объект недвижимости является самой высокой на рынке, это может привести к тому, что вы получите более низкую оценочную стоимость, чем предполагалось.

3. Оцените оценочную стоимость — Во-первых, определите ставку капитализации (ставку капитализации) объекта собственности.Для этого возьмите годовой чистый операционный доход от собственности (валовой годовой доход от аренды за вычетом годовых расходов) и разделите его на покупную цену или стоимость, которую оценивают специалисты по недвижимости. Узнайте, по какой максимальной ставке были проданы похожие объекты недвижимости в прошлом году, и используйте эту ставку для оценки стоимости вашей собственности. Во-вторых, попросите специалиста по недвижимости помочь в поиске аналогичных объектов, которые продавались в пределах 5 миль от вашего объекта. Рассчитайте цену за единицу для этих свойств и примените ее к количеству единиц вашей собственности.Опять же, вам нужно будет найти такие же размер и качество свойств, как у вас, чтобы это было точным …

4. Проанализируйте состояние собственности — Имейте в виду, что даже если вы имеете право на получение ссуды, и собственность имеет более чем достаточную чистую прибыль, чтобы соответствовать критериям, качество собственности может быть проблемой для вашей кредитор. Если он находится в плохом или опасном районе, это может стать проблемой для кредитора. Если недвижимость находится в плохом состоянии и требует серьезного ремонта, это тоже может стать проблемой для кредитора.Если вы покупаете более старую недвижимость, важно пройтись по всем помещениям и самостоятельно определить их состояние.

5. Проанализируйте свою финансовую устойчивость — Во-первых, начните с создания собственного кредитного отчета. Вы можете зайти в Credit Karma и сделать это бесплатно: https://www.creditkarma.com

Самостоятельное получение кредита не снизит ваш счет. Узнайте, каков минимальный кредитный рейтинг для интересующих вас программ кредитования. Хороший кредитный рейтинг — 680 и выше, и этого требует большинство программ многоквартирных кредитов с лучшими ставками.Тем не менее, в Apartment Loan Store у нас есть несколько отличных программ, которые могут принимать средний кредитный балл до 660. Отличный кредит — 740 и выше. Если ваш кредит обесценен, позвоните одному из наших дружелюбных кредитных специалистов, чтобы узнать о ссудах для многоквартирных домов с плохой кредитной историей: https://apartmentloanstore.com/content/apartment-loan-bad-credit

Во-вторых, следует заполнить личную финансовую ведомость с графиком владения недвижимостью. Сначала вы можете передать это кредитору или коммерческой ипотеке вместе со своим кредитным отчетом, чтобы пройти предварительную квалификацию.Позвоните коммерческому ипотечному брокеру или в банк, чтобы определить, какое соотношение чистой стоимости и ссуды требуется, и сколько наличных денег вам понадобится для получения ссуды. Имейте в виду, что все ссуды сегодня требуют ликвидности после закрытия. Это означает, что вы не можете разориться после закрытия ссуды. Как правило, вам нужно будет показать, что у вас и ваших партнеров есть первоначальный взнос плюс как минимум 12-месячные платежи по ипотеке наличными после закрытия сделки. В-третьих, для участия в программе вам может потребоваться достаточный личный доход. Узнайте, что это за требование.Коммерческие банки часто требуют, чтобы у вас было более одного источника дохода, чтобы вы могли претендовать на получение ссуды на коммерческую инвестиционную недвижимость. Если вы показываете недостаточный доход в налоговой декларации, позвоните одному из наших кредитных специалистов. У нас есть много программ ссуд с заявленным доходом, которые не собирают налоговые декларации, многие из которых имеют отличные ставки.

6. Изучите кредиторов — Свяжитесь как минимум с 3–5 кредиторами и попросите их согласовать условия и требования ссуды для вашей транзакции.Или вы можете позвонить нам в Магазин квартирных ссуд, и мы сообщим вам условия кредитных программ, на которые вы имеете право. Вот предметы, которые вам нужно знать:

A. Какова максимальная стоимость кредита (LTV)?
B. Какое покрытие обслуживания долга требуется?
C. Какова потребность в денежных средствах после закрытия?
D. Будут ли они давать ссуду по указанному адресу собственности?
E. Каковы их текущие процентные ставки и как долго они могут фиксировать ставку?
F. На какой срок они могут погашать ссуду?
г. Каков срок кредита?
H. Какой опыт требуется заемщику (-ам)?
I. Каков минимальный кредитный рейтинг?

J. Каковы требования к личному доходу?

К. Какие расходы по кредиту?

7. Подайте заявку на лучший заем, на который вы имеете право — Вы можете подать пакет заявки на заем в свои лучшие кредитные программы, или мы можем сделать это за вас.Ваша цель — получить письмо о процентах от кредитора, в котором указаны условия ссуды и предварительные требования к получению ссуды. Остерегайтесь кредиторов или брокеров, которые взимают авансовые платежи или сборы за комплексную проверку. Эти программы, скорее всего, являются мошенничеством. Вам не следует вкладывать деньги в ссуду до тех пор, пока вы не получите письмо о процентах, и средства должны пойти на отчеты третьих лиц или юридические расходы, которые фактически несет кредитор. Вот предметы, которые вам понадобятся для подачи заявления на получение кредита:

А. Личный финансовый отчет по всем основным принципалам (заемщикам), включая перечень недвижимого имущества, находящегося в собственности.

B. Текущая арендная плата по объекту недвижимости
C. Отчет о прибылях и убытках за последние 2 полных года и отчет о прибылях и убытках за последние 12 месяцев.
D. Копия текущего кредитного отчета трех бюро. Кредитор может захотеть забрать ваш кредит, но это, скорее всего, снизит ваш кредитный рейтинг. Особенно, если вы обращаетесь к нескольким кредиторам.
E. Фотографии внешнего вида и интерьера собственности
F. Краткое изложение ссуды на продажу сделки
G. Налоговые декларации за последние 2 года и текущие финансовые результаты бизнеса, если вы работаете не по найму. (Может потребоваться не для всех кредитных программ.)

4 основы инвестирования в многоквартирный дом / комплекс

1. Уметь инвестировать в несколько семей. Это бизнес, которому нужен опыт
2. Ознакомьтесь с принципами многоквартирного кредитования или позвоните нам в магазин квартирных ссуд
3. Найдите и выберите наиболее подходящую программу ссуды
4. Знайте, как выбрать выдающегося кредитора

Исключением из наличия необходимых знаний, включающих 4 основы (см. Выше), является случай, если у вас есть партнер, имеющий опыт владения несколькими семьями, а у вас нет опыта. Таким образом, у инвестиций будет гораздо больше шансов на успех, чем если бы у вас не было опыта.Тем не менее, если вы работаете с партнером, важно, чтобы у вас были базовые знания о 4 основных вещах, указанных выше. Почему? Потому что вы должны участвовать в процессе принятия решений, будучи совладельцем. Если необходимо принять важное решение, и вы ничего не знаете об инвестировании в квартиры и кредитовании квартир, вы можете согласиться с решением, которое не в ваших интересах.

1. Ознакомьтесь с многоквартирным инвестированием
Во-первых, если вы выбираете путь многоквартирного инвестирования, вам необходимо знать, почему это лучший тип собственности для вас.Тот факт, что друг рекомендует инвестировать в многоквартирную недвижимость, не означает, что это правильный выбор для вас. Мы собираемся рассмотреть некоторые преимущества владения многоквартирными домами / комплексами по сравнению с другими типами коммерческой или жилой недвижимости.

Важно, что, поскольку я представляю Apartment Loan Store, компанию, специализирующуюся на инвестициях в несколько семей, я признаю, что у меня есть предубеждение в пользу инвестирования в несколько семей. Но и для этого есть несколько веских причин.

Давайте сравним выбор инвестиций в жилую недвижимость и четыре различных типа инвестиций в коммерческую недвижимость с инвестированием в многоквартирную недвижимость (5 и более квартир):

Четыре различных типа инвестиций в коммерческую недвижимость

и. Жилая недвижимость в аренду (1–4 единицы)
ii. Офисная и торговая недвижимость
iii. Промышленные объекты
iv. Многоквартирные дома (5 или более квартир).

Во-первых, давайте начнем с выбора инвестиций в жилую недвижимость. Если сравнивать собственность на многоквартирный дом и собственность на жилую недвижимость, основным преимуществом владения многоквартирным домом является рычаг. Если вы получаете 20-ти квартирный дом, у вас одна ссуда. Если вы приобретете 20 жилых объектов, у вас будет 20 кредитов. Подумайте об экономии времени и средств. Кроме того, при подаче заявки на получение 20 займов кредитное учреждение может отклонить несколько займов по любым причинам, тогда как в случае многоквартирного дома можно принять или отклонить только один заем.Еще одно преимущество многоквартирного владения недвижимостью заключается в том, что вы получаете большую экономию средств и удобство, поскольку все квартиры находятся в одном месте. Это называется экономией на масштабе. Вместо того, чтобы со временем заменять 20 крыш, вам может потребоваться просто заменить 2 крыши. Другой пример: у вас может быть одна система кондиционирования / отопления в многоквартирном доме вместо 20 систем кондиционирования / отопления для 20 жилых домов. Плата за содержание двора, ремонт и техническое обслуживание, а также за управление будет ниже для 20 квартирного комплекса по сравнению с 20 жилыми домами.

Если сравнивать многоквартирную собственность с другими формами собственности на коммерческую недвижимость, у многоквартирной собственности есть ряд преимуществ. Многосемейные кредиты, как правило, получить проще. Чаще всего риск меньше, чем при владении торговой, офисной или промышленной недвижимостью. Банки не любят риск — они консервативны. Если вы владеете розничной торговлей, офисом или производством, у вас есть риск, что на оформление договора аренды клиента, который не продлит свой договор аренды, может потребоваться много месяцев.Что делать, если у вас есть свободная торговая недвижимость на одну единицу, и на ее сдачу в аренду уходит год? Что касается владения промышленной собственностью, у вас больше экологических и юридических проблем, чем в случае с многоквартирной недвижимостью.

2. Будьте знакомы с кредитованием нескольких семей
Вам необходимо знать правила игры в кредитование нескольких семей. Как это работает? Какие есть кредиты и условия? Важнее всего знать, есть ли у вас финансовые возможности для получения многоквартирного кредита? Вот несколько определяющих факторов, позволяющих определить, достаточно ли у вас финансовых средств для получения многоквартирного кредита.

и. Можете ли вы поставить минимум 20%? Некоторые кредиторы профинансируют 80% стоимости имущества, что составляет 80% ссуды для оценки ссуды. Но на высоком уровне это будет больше похоже на 25% -ное снижение потребности. Возможно, вам придется опустить 70% или 65%. Один из основных факторов — это денежный поток. Например, кредитор может быть готов предоставить ссуду до 80% от стоимости, но денежный поток от конкретной собственности может поддерживать только ссуду на 70% от стоимости ссуды.

ii. Ваш собственный капитал не меньше размера ссуды? Это требование кредиторов.Если сумма вашего кредита составляет 1000000 долларов США, вам необходимо иметь как минимум 1000000 долларов США в виде капитала, сбережений, инвестиций, пенсионных счетов, стоимости бизнеса, стоимости личных вещей и т. Д.

iii. Ваши кредитные рейтинги в 3 бюро в среднем составляют не менее 680? Большинство кредиторов имеют это требование минимального кредитного рейтинга. Если ваш кредитный рейтинг ниже этого, вам может потребоваться ремонт кредита.

3. Как выбрать наиболее подходящий вам тип программы многоквартирного кредитования
Существуют различные типы программ кредитования.Очень важно с ними ознакомиться, чтобы сделать лучший выбор для себя. Вот некоторые основные моменты некоторых программ многоквартирного кредитования с отличными ставками.

I. Кредитная программа Fannie Mae

• Кредит на сумму 80% является максимальным, если покупка или возврат не имеют обналичивания
• Кредит на сумму 75% является максимальным, если у refi есть обналичивание.
• Амортизация 30 лет
• Ставка фиксирована на срок от 5 до 30 лет.
• 750 000 долларов — это минимальный размер кредита, а размер кредита не ограничен.
• В случае одобрения кредит может быть взят под комиссию в размере 1%

II. Программа займов Freddie Mac

• Ставка фиксирована на срок от 5 до 30 лет.
• Кредит на сумму 80% является максимальным, если покупка или возврат не имеют обналичивания
• Кредит на сумму 75% является максимальным, если у refi есть обналичивание.
• $ 1,000,000 — это минимальный размер кредита, и размер кредита не ограничен.
• Амортизация 30 лет

III. Заем под коммерческую ипотеку (CMBS)

• 2000000 долларов — наименьший размер кредита
• 5 лет, 10 лет и 15 лет — выбор для фиксированной ставки.
• Максимальная сумма кредита до 75%
• Очень низкие ставки

IV. Кредит компании по страхованию жизни

• Обычно минимум не менее 5 000 000 долларов США и может доходить до 75 000 000 долларов США и более
• Тарифы сверхнизкие
• Кредит не более 65% от стоимости
• Срок амортизации 25 лет или 30 лет

В.HUD (FHA) Кредит

• Размер ссуды не менее 2000000 долларов США, максимальный размер ссуды не установлен
• Заем на сумму не более 83,3% на покупку, а также на рефинансирование без выплаты наличных средств.
• Заем на сумму не более 80% для рефинансирования с выплатой наличных средств.
• Продолжительность фиксированного периода от 30 до 35 лет.
• Супер низкие цены. Однако взносы по ипотечному страхованию должны быть оплачены вместе с ипотекой.
• Затраты на закрытие и сборы больше, чем у других программ, но вы получаете очень низкую ставку в течение очень долгого времени.Таким образом, в будущем вам, возможно, не придется рефинансировать вашу собственность.

VI. Займ Регионального банка

• Займ на сумму не более 75%
• Чаще всего фиксируется ставка от 3 до 10 лет.
• Обычно срок составляет 30 лет.
• Минимальный размер кредита не должен быть ниже 500 000 долларов США. Чаще всего размер кредита не превышает 10 000 000 долларов.
• Некоторые из самых низких ставок, доступных для тех, кто хочет фиксированную ставку на 3 или 5 лет
• Когда период фиксированной ставки увеличится, ставки будут скорректированы

Знайте, как выбрать хорошего кредитора

Это один из самых важных шагов.Почему? Потому что превосходный кредитор поможет вам оформить многосемейный кредит, так что это будет очень выгодный и финансово надежный процесс. Плохой кредитор может привести к тому, что процесс выдачи займа будет стоить вам финансовых, временных затрат и «большого количества головных болей».

Чтобы найти отличного кредитора для многоквартирных домов, рекомендуется выполнить следующие действия:

Как и во многих других сферах, некоторые кредиторы неуклюжи. Они возьмут депозиты у клиентов и исчезнут.Я испытал это однажды, и после этого я стал намного жестче в своей должной осмотрительности.

I. Получите рекомендации от людей, которых вы знаете, которым доверяете и которые имели успешный опыт работы с конкретным кредитором. Тем не менее, проведите собственную комплексную проверку — поговорите с рекомендациями и т. Д.

II. Сходите на собрание ассоциации квартирных инвестиций и получите контактную информацию многоквартирных кредиторов, с которыми они работают. Тем не менее, проведите собственную комплексную проверку — поговорите со ссылками и т.

III. Убедитесь, что вы выбрали кредитора с большим опытом работы. Вы можете выбрать очень хорошего кредитора. Но если вам предоставляется новый кредитор для работы, даже если этот кредитор искренен, он более склонен к ошибкам. Ошибки могут дорого обойтись.

IV. Если вы обращаетесь к кредиторам самостоятельно, проявите должную осмотрительность. Обратитесь в Better Business Bureau, сделайте онлайн-проверку на мошенничество и т. Д.

Как только вы получите рекомендацию кредитора, задайте подробные конкретные вопросы, в том числе:

-Что конкретно кредитор сделал им понравилось
-Что кредитор сделал не очень хорошо.

— Очень честный кредитор?

— Кредитор очень хорошо осведомлен?
-Как быстро кредитор ответил на телефонные звонки?
-Насколько кредитор сосредоточен на своевременном предоставлении ссуды?
— Кредитор дал вам очень хорошую ставку и условия?
-Очень важно, спросите, потратил ли кредитор время на их обучение.
— Выделил ли кредитор время, чтобы ответить на вопросы?

Автор: Терри Пейнтер / Президентский магазин ссуды на квартиру и магазин ссуды для бизнеса

Как взять личный заем на аренду квартиры в У.S.

Вы недавно решили переехать в США на новую работу. Получить визу было непросто, а переезд в новую квартиру всегда был проблемой. Кроме того, Америка — одна из самых дорогих стран в мире для жизни.

Сам по себе переезд на новое место обходится дорого, даже если не принимать это во внимание. Но в Америке спрос на залог или предоплату за аренду некоторых квартир может быть высоким. И вы не получите новую зарплату до конца первого месяца.

Это может быть непросто, и если вы задаетесь вопросом, как вы позволите себе принять решение или управляете своим денежным потоком, это может вызвать большой стресс. Позвольте нам показать вам, как вы можете решить эту проблему, получив личную ссуду на аренду квартиры.

Можно ли получить ссуду на аренду квартиры?

Да, определенно можете. По сути, вы будете подавать заявку на получение личной ссуды, и вы просто будете использовать деньги, чтобы покрыть арендную плату и другие расходы до тех пор, пока вы не сможете их оплатить.

Самое замечательное в том, что личный заем обычно является необеспеченным займом, поэтому вам не нужно предоставлять актив в качестве залога и обеспечения кредитору.

Обеспокоены ли вы использованием кредита для оплаты ваших ежемесячных расходов, таких как аренда? Давайте посмотрим на преимущества получения ссуды на аренду квартиры.

Преимущества получения кредита на аренду квартиры

Снижает финансовое бремя переезда

Переезд вызывает стресс. Вы не только должны собирать вещи и адаптироваться к новой среде, но и всегда сопряжены с большими расходами. Во многих случаях это затраты, которых вы не ожидали.Если вы берете ссуду на аренду квартиры, вам не нужно беспокоиться о включении этих затрат в свой ежемесячный бюджет. Вам также не нужно беспокоиться, если ваша зарплата будет выплачена только после того, как истечет ваша первая арендная плата. Ваши ссуды на аренду квартиры помогут вам справиться с графиком движения денежных средств.

помогает увеличить кредитоспособность в США

Как правило, ежемесячная арендная плата не увеличивает ваш кредитный рейтинг. Для этого вам нужно будет воспользоваться услугами отчетности по арендной плате. Но если вы получите ссуду на аренду квартиры и добросовестно погасите ее, это повысит ваш кредитный рейтинг.Наличие хорошего кредитного рейтинга упрощает многие вещи.

Это очень поможет в обеспечении будущих форм кредита в Америке, поскольку США смогут отслеживать кредитную историю на ваше имя на американской земле. Поскольку обладателям визы, как правило, сложно создать надлежащий кредитный рейтинг в США, получение ссуд на аренду квартиры может стать отличным способом начать наращивать свой кредитный рейтинг.

Как получить личный заем в аренду в США

Как владельцу визы вам может быть сложно получить ссуды от традиционных кредиторов в США.С. Вот почему Стилт — такое отличное решение. Стилт специализируется на предоставлении ссуд иммигрантам и держателям виз. Их критерии приемлемости также гораздо более управляемы.

Давайте посмотрим, как получить личную ссуду на аренду квартиры у Стилта.

1. Подать заявку на получение кредита

С Stilt вы можете подать заявку на получение кредита онлайн. Это избавляет от многих проблем, связанных с оформлением документов и посещением филиалов, которые обычно сопровождаются заявками на получение кредита. После подачи заявки вы получите отзыв в течение 24 часов.Если Стилту понадобится дополнительная информация, они назначат вам быстрый проверочный звонок.

Это основные критерии, на которые Стилт обращает внимание при подаче заявления о ссуде на аренду квартиры:

• Текущая занятость или возможность трудоустройства.
• Образование
• Финансовое поведение
• Дефолты, взыскания или банкротства.
• Проверка кредитоспособности или кредитный рейтинг.

Вы можете оформить кредит на аренду квартиры при наличии одной из следующих виз:

• F-1 — Иностранные студенты
• OPT — Дополнительное практическое обучение
• O-1 — Исключительные способности
• L-1 Перевод внутри компании
• TN — Специалисты NAFTA
• J-1 Культурный обмен
• DACA — Прибытие в детство

2.Получите ваше предложение

Когда все будет в порядке, вы получите предложение с векселем для подписи. Деньги будут переведены вам после получения подписанной записки. Обратите внимание, что перевод денег на ваш счет может занять 2–3 рабочих дня. Но после этого вы сможете воспользоваться ссудой и оплачивать аренду квартиры.

3. Начните погашать ссуду

Тогда это так же просто, как погасить ссуду. Вы можете настроить параметры автоплатежа онлайн.При автоплате ваш ежемесячный платеж будет автоматически списан с вашего счета. Это делает жизнь намного проще, так как вы никогда не пропустите погашение.

Так что иди купи эту квартиру и получи свою новую работу!

Персональные ссуды

, чтобы обосноваться в США!

Проверить варианты ссуды

Кредиты на сумму до 25000 долларов США. Соруководитель не требуется. Без штрафа за предоплату.

5 советов по быстрому поиску квартиры

Большинство людей не приводят в порядок свои жилищные условия сразу после прибытия в США.S. Это имеет смысл, поскольку сначала вам нужно осмотреть местность и посмотреть, какие у вас есть варианты. Однако навсегда остаться в этом отеле типа «постель и завтрак» нереально, поэтому вот несколько советов, как быстро найти квартиру.

1. Установите реалистичный бюджет

Вы должны иметь в виду, что ваш денежный поток может быть затруднен в первые несколько месяцев, поскольку вам, вероятно, придется делать много разовых покупок в начале. Большинству людей нужно покупать мебель и украшать ее с нуля.

Итак, установите надлежащий бюджет и убедитесь, что у вас будет достаточно денег после того, как вы заплатите арендную плату за первый и последний месяц, чтобы справиться с непредвиденными расходами, связанными с переездом.

2. Проверить список соседей по комнате

Аренда квартиры с соседями по комнате может быть отличной идеей. Как правило, общие квартиры дешевле на человека по сравнению с другими квартирами, такими как квартиры для холостяков. Вы можете использовать полезные сервисы, которые объединяют людей, ищущих соседа по комнате, и людей, которым нужна квартира.

3. Протянуть руку

Сделай ход. Помогите своим поисковым усилиям. Свяжитесь с людьми и агентами для квартир, которые вы заинтересованы в аренде. Квартира к вам не приедет. Тебе нужно найти лучший вариант. Кроме того, войдите в сеть, которую вы уже создали, и спросите своих коллег по новой работе, знают ли они о новых местах.

4. Работа с профессионалом

Не стыдно воспользоваться профессиональной помощью, это действительно может быть отличной идеей.Люди, знающие интересующий вас район, дадут вам отличный совет, где искать и чего ожидать. Они смогут указать вам правильное направление. Даже если вам, вероятно, придется заплатить небольшую плату за их услуги, в конечном итоге это может сэкономить вам много времени и, возможно, даже денег.

5. Будьте организованы

Найдите эффективный и продуктивный способ отслеживать различные варианты. Составьте списки плюсов и минусов, которые помогут вам избавиться от квартир, которых вы хотите избежать.Это также поможет вам в составлении бюджета. Если вы сделаете это, вы сможете правильно отслеживать арендную плату своих предполагаемых квартир и возможные счета за коммунальные услуги, а также гораздо проще взвешивать свои варианты.

Персональные ссуды

для держателей визы!

Кредиты на сумму до 35000 долларов США. Соруководитель не требуется. Без штрафа за предоплату.

Счастливая квартирная охота

Переезд в новую квартиру на новом жизненном пути не должен быть обузой. Конечно, это сопряжено с большим стрессом, но вы сможете по крайней мере справиться с финансовым стрессом, взяв ссуду на аренду квартиры.Вас ждет новый захватывающий сезон в жизни. Не берите с собой ненужный стресс. Получите кредит на аренду квартиры уже сегодня!

8 типов ссуд на аренду недвижимости и плюсы / минусы каждой

Между ссудой на аренду недвижимости и ипотекой вашего основного места жительства есть много общего, а также некоторые большие различия.

Кредиторы следуют аналогичной процедуре подачи заявки на ссуду: вам необходимо предоставить документацию о ваших доходах, активах и долге, а кредитор проверит ваш кредитный рейтинг.

Однако кредиторы рассматривают ссуду на аренду недвижимости как имеющую более высокий уровень риска, поскольку собственность не занята собственником. По опыту они знают, что некоторые инвесторы могут просто отказаться от кредита, если в тяжелые времена недвижимость не приносит положительного денежного потока.

Некоторые из самых больших различий между ссудой на аренду недвижимости и обычной жилищной ссудой включают:

• Более крупный первоначальный взнос, часто 20-25% и более, в зависимости от объекта недвижимости и заемщика
• Повышение процентных ставок и комиссий для компенсации кредитору дополнительного риска, связанного с предоставлением ссуды на аренду недвижимости
• Кредитный рейтинг 620 и более
• Отношение долга к доходу (DTI) менее 36%
• Достаточные денежные резервы для выплаты ипотеки на срок до шести месяцев, если уровень вакантных площадей выше, чем предполагалось
• Повышение процентных ставок и комиссий для компенсации кредитору дополнительного риска, связанного с предоставлением ссуды на аренду недвижимости
• Соответствующие типы собственности должны соответствовать типичным категориям: односемейный, небольшой многоквартирный дом, таунхаус или кондоминиум
• Частное ипотечное страхование (PMI) не применяется, если отношение кредита к стоимости (LTV) меньше 80%

Есть много хороших вариантов для получения ссуды на аренду недвижимости.Варианты заимствования варьируются от традиционных банков и кредитных союзов до кредиторов, специализирующихся на выдаче общих или портфельных ссуд, до инвесторов в недвижимость, которые владеют 10 или более объектами аренды.

Эти варианты ссуды на аренду недвижимости можно использовать, когда вы покупаете недвижимость с первым доходом, добавляете ее в свой портфель арендуемой недвижимости или рефинансируете существующую ипотеку:

1. Обычные ссуды

• Также известен как «соответствующие ссуды»
• Предлагается ипотечными брокерами и традиционными кредиторами, такими как банки и кредитные союзы
• Гарантировано Fannie Mae или Freddie Mac и должно соответствовать руководящим принципам для государственных предприятий (GSE)
• Самые низкие процентные ставки и комиссии при хорошем кредитном рейтинге
• Требуемый первоначальный взнос от 15% до 25% (в зависимости от объекта недвижимости)
• До 10 ипотечных кредитов, хотя у большинства кредиторов внутренний лимит составляет не более четырех

2.Финансирование нескольких единиц FHA

• Многосемейный кредит, обеспеченный Федеральной жилищной администрацией (FHA)
• Предлагается ипотечными брокерами и традиционными кредиторами
• Товар под новое строительство, капитальный ремонт имущества и покупки
• Требования к первоначальному взносу и кредитному баллу ниже, чем при использовании обычных кредитов
• Может использовать существующий доход от аренды недвижимости, чтобы получить квалификацию
• Должен проживать в одной из единиц в течение одного года или более

3.Многопрофильное финансирование VA

• Многосемейный кредит при поддержке Министерства по делам ветеранов США (VA)
• Предлагается ипотечными брокерами и традиционными кредиторами
• Доступно для военнослужащих, ветеранов и соответствующих супругов
• Нет минимального первоначального взноса или кредитного балла
• Приобретите до семи единиц, и заемщик должен проживать в одной из единиц.

4. Общие ипотечные кредиты

• Финансирование аренды нескольких объектов недвижимости в рамках единой ссуды
• Может использоваться для любого типа доходной собственности
• Предлагается ипотечными брокерами или частными кредиторами
• Объекты недвижимости имеют «перекрестное обеспечение», при этом каждое имущество выступает в качестве залога для других объектов
• Первоначальный взнос, кредитные баллы, процентная ставка и условия займа различаются в зависимости от кредитора и конкретной собственности
• Возможность рефинансирования существующих ссуд на недвижимость физических лиц по одной общей ипотеке
• Можно согласовать положение о разрешении, которое позволяет вам продать одно или несколько объектов недвижимости в рамках общей ссуды

5.Портфельные займы

• Финансирование сдачи в аренду одного или нескольких объектов у одного и того же кредитора
• Предлагается ипотечными брокерами или частными кредиторами
• Портфельные ссуды принадлежат кредитору и являются хорошим вариантом для «творческого финансирования»
• Первоначальный взнос, кредитный рейтинг, процентная ставка и условия ссуды могут быть настроены в соответствии с потребностями заемщика
• Менее строгие требования к заемщику также означают более высокие комиссионные, штрафы за досрочное погашение и раздельные платежи, когда весь остаток кредита подлежит выплате в конце краткосрочного кредита

6.Ссуды частным лицам

• Предлагается частными инвесторами или группами, которые предоставляют ссуды инвесторам в недвижимость
• Хороший источник финансирования будущих инвестиций на основе текущих показателей собственности
• Условия кредита и комиссии могут быть индивидуализированы для каждого инвестора.
• Некоторые частные кредиторы могут «принять участие», участвуя в проекте в обмен на более низкие процентные ставки или комиссионные

7. HELOC и жилищный заем

• Кредитная линия собственного капитала привлекается из накопленного капитала в одном объекте недвижимости в качестве источника средств для покупки другого
• Работает аналогично кредитной карте, с ежемесячными платежами и суммой кредита под залог недвижимости
• Ссуда ​​под залог жилого фонда — это разновидность второй ипотеки с единовременной выплатой средств
• Кредит обычно предоставляется по фиксированной ставке с выплатами в течение определенного периода времени
• Может занимать от 75% до 80% собственного капитала, в зависимости от заемщика и кредитора
• Процентные ставки могут быть выше, чем при долгосрочном рефинансировании с выплатой наличных
• Хороший источник средств, когда и если они нужны

8.Финансирование продавца

• Также известен как возврат продавца, финансирование собственника или ипотека за выкуп
• Предлагается продавцами, владеющими недвижимостью бесплатно
• Хороший вариант для покупателей, вкладывающих средства в период спада рынка недвижимости, или для недвижимости, которая трудно квалифицировать для традиционного финансирования
• Условия кредита могут быть полностью адаптированы под нужды покупателя и продавца
• Иногда используется продавцами как способ распределения прироста капитала в качестве альтернативы проведению 1031 отложенного по налогу обмена

Хотя ссуды на аренду недвижимости могут быть дороже, чем получение ссуды на ваше основное место жительства, есть несколько вещей, которые вы можете сделать, чтобы сохранить низкие ставки и комиссии:

• Поддерживать хороший кредитный рейтинг, в идеале не менее 740 или выше
• Сделайте больший первоначальный взнос в размере от 20% до 25% за более низкий LTV
• Обратитесь в местный банк или к кредитору, который знает местный рынок недвижимости и может найти время, чтобы узнать о вас и вашем бизнесе.
• Заблаговременная подготовка документов для заявки на получение кредита показывает кредитору, что вы серьезный инвестор, и повышает ваши шансы на получение одобрения ссуды на аренду недвижимости.
• Задокументируйте успешные финансовые показатели вашей существующей арендуемой недвижимости с помощью отчетов о прибылях и убытках и отчетов о движении денежных средств
• Присмотритесь к лучшим условиям кредитования
• Мыслите нестандартно и рассмотрите альтернативные кредитные решения для аренды недвижимости, такие как частное кредитование или финансирование продавца
• Рассмотрите возможность создания небольшого совместного предприятия (СП) или партнерства для более крупных проектов, которые требуют капиталоемкого обновления или выходят за рамки вашей области инвестиционного опыта

В дополнение к основным платежам по ипотеке существует ряд других операционных расходов, которые инвесторы должны учитывать перед покупкой арендуемой недвижимости.

Все они могут быть вычтены как обычные расходы для уменьшения налогооблагаемой чистой прибыли:

• Выплата процентов по ипотеке
• Налоги на недвижимость
• Налоги на аренду
• Комиссия за управление недвижимостью
• Лизинговые сборы
• Ремонт и обслуживание
• Взносы на счет резервного фонда капитала (фонд, используемый для оплаты будущих капитальных ремонтов и обновлений)
• Сборы ТСЖ (если собственность находится в товариществе собственников жилья)
• Коммунальные услуги (хотя арендаторы односемейной недвижимости обычно оплачивают свои собственные коммунальные услуги, владельцы небольших многоквартирных домов иногда платят коммунальные услуги, такие как вода, канализация и мусор, и включают эти сборы в арендную плату арендатора)

Когда вы используете консервативный LTV (отношение кредита к стоимости) 75% или меньше с ссудой на аренду недвижимости, валовой денежный поток должен покрывать все вышеперечисленные расходы и многое другое.В конце каждого месяца у вас все еще остается денежная прибыль, которую можно перечислить на свой банковский счет.

Прежде чем подавать заявку на получение ссуды на аренду недвижимости, рассмотрите эти три соотношения дохода собственности, чтобы гарантировать, что ваша предполагаемая покупка будет иметь стабильный положительный денежный поток:

Cap Rate

Ставка капитализации — для краткости — ставка капитализации — сравнивает чистый операционный доход (NOI) собственности с покупной ценой собственности:

• Cap rate = NOI / Цена покупки
• 6000 долларов США NOI / 100000 долларов США Закупочная цена =.06 или 6% Ставка капитализации

Хотя NOI не включает выплату по ипотеке, максимальная ставка — хороший способ отсеять недвижимость, которая может не поступать в денежный поток. Это связано с тем, что чем ниже максимальная ставка без выплаты кредита, тем выше вероятность, что денежный поток будет отрицательным.

Коэффициент арендной платы

Коэффициент арендной платы — также известный как «правило 1%» — сравнивает ежемесячную арендную плату брутто с общей стоимостью собственности (включая плату за приобретение и финансирование, а также расходы на реабилитацию):

• Коэффициент арендной платы = Ежемесячная арендная плата / Стоимость недвижимости
• $ 1,200 Ежемесячная арендная плата / 100,000 $ Стоимость недвижимости =.012 или 1,2%

Аренда недвижимости с очень низким коэффициентом арендной платы — это красный флаг, свидетельствующий о том, что инвестиция будет иметь отрицательный денежный поток. Как показывает практика, чем выше коэффициент арендной платы, тем лучше. Инвесторы в недвижимость, которые используют коэффициент арендной платы, обычно ищут минимальное соотношение от 1% до 2%.

Возврат наличными

При возврате наличных денежных средств сумма полученных денежных средств сравнивается с суммой вложенных денежных средств:

• Наличные = Полученные / вложенные денежные средства
• 3000 долларов США Полученный денежный поток / 25000 долларов США, вложенных в качестве первоначального взноса = 12%

Расчет возврата денежных средств — хороший способ проанализировать, как различные варианты финансирования влияют на денежный поток, поскольку полученные денежные средства включают в себя расходы на выплату ипотечного кредита.

Покупка недвижимости в аренду — это ключевой способ диверсифицировать ваш инвестиционный портфель и получить пассивный доход, особенно в тяжелые экономические времена. Приносящая доход недвижимость генерирует двойные потоки доходов: ежемесячный доход от аренды и долгосрочное повышение стоимости недвижимости, а также дает право на налоговые льготы, которых не предлагают другие активы.

Лучше всего то, что между ценами на недвижимость и фондовым рынком низкая корреляция. Вы можете лучше спать по ночам, зная, что у вас есть актив, который не подчиняется прихотям Уолл-стрит.

Полное руководство по инвестиционной ипотеке в 2021 году

Если бы путь к богатству недвижимостью был легким, каждый был бы домовладельцем-миллионером или домовладельцем.

Сделать большие деньги на инвестиционной собственности (недвижимость, приобретенная с целью получения дохода от сдачи в аренду или прибыли от ее перепродажи) редко бывает так просто, как «покупай дешево, продавай дорого». Это требует тщательного исследования, планирования, тяжелой работы и доли удачи.

Но пока вы принимаете решения об инвестировании в недвижимость с широко открытыми глазами, финансовое вознаграждение может вас удивить и порадовать.

В 2019 году средняя валовая прибыль (прибыль до расходов) от ремонта домов — покупки, ремонта и быстрой перепродажи домов — составила 39,9%.

Другими словами, средний игрок дома зарабатывал 39 900 долларов на каждые 100 000 вложенных долларов.

Средняя рентабельность аренды недвижимости в 2019 году составила 15%. Это означает, что средний покупатель многоквартирного дома за 500 000 долларов заработал 75 000 долларов за один год!

Напротив, средняя доходность фондового рынка за последние 50 лет составляла около 8%, в то время как средняя доходность инвестора по паевым инвестиционным фондам составляла 4-5% за последние 30 лет.

В этой статье:

Прежде чем исследовать преимущества покупки инвестиционной недвижимости, давайте развенчаем два устойчивых мифа:

Миф 1: Покупка основного места жительства — это то же самое, что покупка инвестиционной недвижимости.

Факт: Хотя многие люди считают своих домов инвестициями, дом не является инвестиционной собственностью, если вы не покупаете его для специальной цели получения дохода от сдачи в аренду или прибыли от перепродажи.

Миф 2: Стоимость жилья всегда росла, поэтому основное жилье в конечном итоге станет инвестиционной собственностью, если вы будете владеть им достаточно долго.

Факт: С поправкой на инфляцию и условия местного рынка стоимость жилья не всегда повышалась. На национальном и местном уровнях цены на жилье подвержены циклам подъемов и спадов. Независимо от того, как долго вы владеете недвижимостью, нет гарантии, что вы получите прибыль, перепродав ее.

Для мелких инвесторов наиболее распространенные сделки с недвижимостью бывают двух видов: (1) покупка недвижимости в аренду и (2) предприятия по продаже жилья.

Вот основные преимущества и недостатки каждого из них.

House Flipping Плюсы и минусы

House Flipping Pros

• Высокая прибыль, быстрая и единовременная доставка.
• Возможность быстрой и крупной прибыли.

Если вы смотрите HGTV, вы знаете, что делать.

Во-первых, купите слегка «проблемную» недвижимость в многообещающем районе по цене ниже рыночной — или меньше, чем ее стоимость в ближайшем будущем.Затем превратите этот фиксатор-верх в модельный дом. Как только косметический ремонт будет завершен, найдите покупателя, готового заплатить за недвижимость больше, чем вы вложили.

Промыть и повторить.

Консультации по переворачиванию домов

• Высокое вознаграждение сопряжено с большим риском.
• Большая прибыль может быть обманчива. Иногда в них не включаются все расходы на приобретение и ремонт недвижимости. Эти затраты обычно поглощают от 20% до 30% прибыли. В дополнение к затратам на ремонт вы оплачиваете заключительные расходы, налоги на недвижимость, страховку и (часто) гонорары риелтора.А если вы возьмете ипотеку и не перепродаете недвижимость быстро, ежемесячные платежи начнут подрывать вашу прибыль.
• Если у вас нет много наличных денег, вам понадобится краткосрочная ссуда для покупки недвижимости. К сожалению, требования к ссудам на инвестиционную недвижимость строже, чем к основному жилью, и часто намного дороже.
• Ваша прибыль будет облагаться налогом на прирост капитала. Долгосрочный прирост капитала (инвестиции, удерживаемые в течение года или дольше) облагается налогом по ставке от 10% до 15%, но краткосрочный прирост капитала облагается налогом по той же ставке, что и обычный доход.Поскольку прибыль от переворота дома обычно зависит от быстрого возврата инвестиций, вы можете платить по ставке до 20%, если только вы не сделаете обмен по Разделу 1031, чтобы отложить налоговый счет.

Самая большая ошибка, которую делают многие новички в ластах, — это недооценка стоимости покупки и ремонта собственности. Если вы занимаетесь домашними делами, вы делаете ставку на то, что сможете продать отремонтированный дом со значительной наценкой в ​​, прежде чем постоянно растущие расходы разрушат вашу прибыль.

Это игра не для наивных или нетерпеливых людей.

Успешный флиппер тщательно исследует местный рынок перед покупкой инвестиционной недвижимости. Идеальный район — это такой район, где дома по-прежнему доступны по цене, но быстро растут.

Аренда недвижимости за и против

Плюсы арендной недвижимости: Независимо от того, покупаете ли вы жилой комплекс или дуплекс, самым большим преимуществом сдачи в аренду является предсказуемый поток доходов, который она генерирует.

В то время как трехмесячное предприятие по продаже домов может принести валовую прибыль в размере 50 000 долларов при вложении 200 000 долларов, аренда недвижимости на 200 000 долларов может приносить, скажем, 1000 долларов в месяц после вычета расходов.При такой скорости вы превысите сумму «быстрой прибыли» через 50 месяцев, и доходы на этом не остановятся. Они будут поступать месяц за месяцем, год за годом.

Помимо получения прибыли, доход от аренды поможет вам выплатить ссуду, полученную для финансирования недвижимости. А в некоторых случаях текущий и будущий доход от аренды поможет вам получить более выгодные условия ссуды.

Самым большим преимуществом владения арендуемой недвижимостью могут быть налоговые льготы. Помимо получения дохода и потенциальной прибыли от прироста капитала, сдаваемая в аренду недвижимость предусматривает вычеты, которые могут снизить налог на вашу прибыль.

Общие вычеты включают деньги, потраченные на проценты по ипотеке, ремонт и техническое обслуживание, страхование, налоги на имущество, поездки, уход за газонами, убытки от несчастных случаев (наводнения, ураганы и т. Д.), А также сборы ТСЖ и сборы за содержание кондоминиумов или кооперативов.

Если чистый денежный поток не является положительным после вычета расходов, ваш доход от аренды может даже не облагаться налогом!

Минусы арендуемой собственности: Если вы когда-нибудь разговаривали с домовладельцем, вы знаете, что владение арендуемой недвижимостью сопряжено с головными болями и хлопотами.

Помимо дохода, сдача внаем собственности приводит к расходам, которые составляют от 35% до 80% валового операционного дохода. (Большинство свойств находится в диапазоне от 37% до 45%. Если ваша смета расходов намного ниже этого, перепроверьте свои расчеты.)

Многие новые арендодатели недооценивают стоимость владения и содержания своей собственности.

( Примечание : расходы не могут полностью вычитаться из налогооблагаемой базы . Это зависит от того, классифицирует ли IRS ваш доход от аренды как «непассивный» или «пассивный».«Если вы не проводите как минимум 750 часов в год, работая над арендуемой недвижимостью, любые убытки будут пассивными и вычитаются только в размере до 25 000 долларов США из дохода от аренды. (К счастью, убытки более 25000 долларов можно перенести на следующий год.)

А когда что-то ломается — от холодильников и духовок до водопроводных труб и систем отопления, вентиляции и кондиционирования — вы должны это ремонтировать. Если вам неудобно или вы не хотите получать полуночные звонки от арендаторов, вам придется нанять компанию по управлению недвижимостью для выполнения таких задач.

Хорошая новость заключается в том, что фирмы по управлению недвижимостью могут справиться с некоторыми (или даже со всеми) неприятными рутинными делами — от содержания единиц жилья до надзора за ремонтом и техническим обслуживанием, сбора арендной платы, поиска надежных новых арендаторов и выселения бездельников.

Хорошая управляющая компания также будет иметь все необходимые договоры аренды, заявки и другие документы, чтобы ваше здание работало как хорошо отлаженная машина, приносящая доход. Они также будут знатоками законов об арендодателях вашего города и штата.

Но эти услуги платные.

Ожидайте, что управляющая фирма будет платить ежемесячную плату в размере от 7% до 10% от собранной арендной платы. Кроме того, некоторые фирмы по управлению недвижимостью взимают дополнительную плату за выполнение ремонта или надзор за ним, за поиск новых арендаторов или даже за продление арендатором договора аренды. Некоторые также взимают плату за вакансию, то есть вы должны платить ее, даже если подразделение не приносит никакого дохода.

Существует также риск того, что непослушный арендатор нанесет ущерб вашей собственности, но для выселения потребуется несколько месяцев.Тщательный отбор потенциальных арендаторов и покупка недвижимости в стабильных районах среднего класса может снизить риск появления долгосрочных вакансий и невыплаты арендаторов, но нет гарантии, что вы не столкнетесь с этими проблемами.

Наилучшее финансирование инвестиционной недвижимости для вас будет зависеть от вашей конкретной финансовой ситуации. Тем не менее, эти простые советы должны помочь вам профинансировать больше недвижимости за меньшие деньги.

Сделайте покупки по лучшим ценам.

Свяжитесь с несколькими кредиторами, начиная с банка, выдавшего вашу первую ипотеку, чтобы сравнить процентные ставки и условия, а также стоимость закрытия и другие сборы.

Проверьте мелкий шрифт.

Всегда читайте «мелкий шрифт», чтобы раскрыть любые крупные комиссии и дополнительные расходы, включая дополнительные расходы, вызванные количеством существующих ссуд / ипотечных кредитов, которые у вас уже есть.

По возможности выбирайте более крупный первоначальный взнос.

По возможности уменьшайте процентную ставку в обмен на больший первоначальный взнос.В некоторых случаях также имеет смысл внести предоплату («баллы») для снижения ставки. Если вы подаете заявку на крупную ссуду и планируете владеть недвижимостью в течение длительного времени, уплата авансовых платежей и / или более высокий первоначальный взнос может сократить сумму вашего погашения на тысячи долларов.

Получите низкий кредитный рейтинг

За несколько месяцев до начала поиска недвижимости проверьте свой кредитный отчет, чтобы узнать, на какие типы ссуд вы имеете право. Если ваш счет немного анемичен, предпримет шаги, чтобы улучшить счет — e.g., выплатив (или погасив) как можно большую сумму долга.

Имейте наличные деньги под рукой.

Убедитесь, что у вас достаточно денежных средств или других ликвидных активов. Для получения права на ипотеку инвестиционной недвижимости обычно требуются шестимесячные денежные резервы.

Ориентируйтесь на долгосрочные цели.

Обдумайте свои долгосрочные цели, чтобы определить, какой тип ссуды будет лучше всего работать в вашей текущей и возможной будущей ситуации. Например, что бы вы сделали, если бы ваша компания заставила вас переехать в то время, когда вы были заняты постоянным делом? Достаточно ли вы одолжили, чтобы нанять подрядчиков для завершения работы? (Если да, насколько это уменьшит вашу прибыль — и способность погасить ссуду?)

Придерживайтесь бюджета.

Определите, сколько недвижимости вы можете себе позволить, и придерживайтесь своего бюджета. Начинающие инвесторы в недвижимость часто недооценивают свои затраты. Если вы покупаете только ту недвижимость, которую можете себе позволить, перерасход средств может вызвать раздражение и незначительное снижение вашей прибыли. Если вы влюбитесь в недвижимость и превысите свои предельные цены, любые дополнительные расходы могут обернуться катастрофой.

Стоит ли менять дома или покупать недвижимость для сдачи в аренду?

Все зависит от ваших целей и от того, в какой степени вы можете использовать свои навыки, опыт (строительные навыки очень полезны, ) и вашего текущего финансового положения.

В общем, переворот дома обычно является более серьезной авантюрой, потому что эти сделки зависят от того, вырастет ли стоимость недвижимости в ближайшем будущем. Хотя снижение цен никогда не идет на пользу владельцам собственности, стабильные и / или падающие цены оказывают меньшее влияние на тех, чей основной источник дохода поступает от арендной платы, по сравнению с быстрой перепродажей недвижимости.

В середине 2017 года самая высокая доходность флиппинга была в Питтсбурге — 146,6%; Батон-Руж, штат Луизиана, — 120,3%; Филадельфия — 114%; Гаррисберг, Пенсильвания, 103.3%; и Кливленд — 101,8%, согласно данным ATTOM Data Solutions. Эти города возглавили список, потому что в них было много недорогих старых домов, которые можно было быстро отремонтировать. В то же время цены на жилье там тоже росли.

Что касается арендуемой недвижимости, то в начале 2017 года лучшими рынками были Кливленд с годовой доходностью 11,5%; Цинциннати — 9,8%; Колумбия, Южная Каролина, на 8,6%; Мемфис, Теннесси — 8,5%; и Ричмонд, штат Вирджиния, с 8,2%. Худшие рынки обычно располагались в крупнейших городах на обоих побережьях, где цены на недвижимость уже давно заоблачные.

Но местные рынки всегда меняются. Как и любой другой вид инвестиций, недвижимость несет в себе как риски, так и выгоды. Вы можете снизить риски, тщательно изучив рынки и варианты финансирования, но полностью исключить их невозможно.

Получить ссуду на инвестиционную недвижимость сложнее, чем получить ссуду для дома, занимаемого владельцем, и, как правило, дороже.

Многие кредиторы хотят видеть более высокие кредитные рейтинги, лучшее соотношение долга к доходу и надежную документацию (W2, платежные квитанции и налоговые декларации), чтобы доказать, что вы проработали на одной и той же должности в течение двух лет.(Последнее требование может усложнить жизнь пенсионерам и самозанятым лицам.)

Кроме того, большинство будет настаивать на первоначальном взносе в размере не менее 20%, и многие хотят, чтобы у вас были шесть месяцев наличных (или почти наличных) резервов.

Если у вас уже есть четыре ипотечных кредита, вам понадобится смекалка, чтобы получить пятую. Большинство банков не будут выдавать новые ипотечные кредиты инвесторам, у которых уже есть четыре, даже если кредиты будут застрахованы государственным агентством.

Но то, что получить ссуду на инвестиционную недвижимость сложнее, не означает, что вам не следует пытаться.Хотя вы можете не иметь права на получение обычной ипотеки, вы можете получить ее при поддержке Федеральной жилищной администрации (FHA) или Управления по делам ветеранов (VA). Вы также можете выбрать ссуду в твердой валюте или кредитную линию под залог собственного капитала (HELOC).

Некоторых кредиторов даже не заботит ваша кредитная история или история занятости, если они видят большую потенциальную прибыль от инвестиционной собственности, которую вы рассматриваете.

Эти ссуды в основном используются любителями недвижимости и профессиональными инвесторами в недвижимость.Также известные как ссуды на коммерческую недвижимость и ссуды с фиксированной ценой, у них есть три основных преимущества:

1. 1. Более быстрое утверждение и финансирование . В некоторых случаях ссуды утверждаются в тот же день, когда подана заявка, а финансирование может занять всего три дня. Благодаря такой скорости ссуды под твердые деньги идеально подходят для инвесторов, которые хотят купить недвижимость быстро — до того, как конкуренты смогут ее выкупить.

1. 1. Проще пройти квалификацию. Если вы вносите первоначальный взнос в размере от 25% до 30%, имеете достаточные денежные резервы и хорошую репутацию инвестора в недвижимость, многие кредиторы упускают из виду низкий кредитный рейтинг. И им может быть все равно, что у вас уже есть 4+ ипотеки.

1. Это краткосрочные ссуды . Большинство кредитов в твердой форме имеют срок 1-2 года или 3-5 лет. Для кого-то, кто покупает недвижимость в аренду, это было бы убийцей сделки. Немногие (вменяемые) покупатели арендуемой недвижимости хотят выплатить ссуду в течение года или двух.Но для домовладельцев эти условия идеальны, и это хорошо, потому что не существует такой вещи, как 12-месячная ипотека. Даже если бы банки выписали краткосрочные ипотечные кредиты, большинство из них никогда не ссудили бы деньги на недвижимость, нуждающуюся в серьезном ремонте — такую, которая не может считаться жилой .

Помимо требования к собственному капиталу от 25% до 30%, самым большим недостатком ссуды в твердой форме является стоимость. Процентные ставки обычно варьируются от 9% до 14%, и многие из них также предусматривают предоплату (в виде «баллов») от 2% до 4% от общей суммы кредита.

По сравнению с кредитами в твердой валюте, обычная ипотека относительно дешевая. Однако они дороже, чем ссуды на недвижимость, занимаемую собственниками. Как правило, вы, вероятно, заплатите по процентной ставке от половины до одного процента за обычную ипотеку для инвестиционной собственности.

Однако для некоторых будущих магнатов недвижимости проблема с обычными ипотечными кредитами заключается не в их стоимости, а в получении одобрения.

Предполагая, что вы будете , а не , занимаете квартиру в здании, большинство банков захотят увидеть следующее, чтобы одобрить ипотеку для арендуемой собственности:

• • Первоначальный взнос не менее 20%.Если вы хотите более низкую ставку, внесите первоначальный взнос в размере 25% +. (Положительным моментом является отсутствие ипотечной страховки, когда вы кладете 20% и более.)

• • Кредитный рейтинг 720 или выше. Результаты ниже 720 (не обязательно) обречены на гибель вашего приложения, но они приведут к повышению процентных ставок, более высоких комиссий и более низких LTV.

• • Шесть месяцев «ликвидных резервов» (денежных средств или активов, которые можно легко конвертировать в наличные).

Если у вас есть четыре ипотечных кредита, многие обычные кредиторы не одобрят вашу пятую ипотеку.

Хотя программа, представленная Fannie Mae в 2009 году , разрешает выдачу 5-10 ипотечных кредитов в кредит заемщика, найти банк, который предоставит вам ипотечный кредит, может быть непросто, несмотря на гарантии Fannie Mae.

Программа требует, чтобы платежи за шесть месяцев сохранялись в качестве ликвидного резерва на момент расчета. Это требует как минимум 25% -ной скидки для частных домов и 30% -ной скидки для 2–4-квартирных домов.Если у вас шесть или более ипотечных кредитов, ваш кредитный рейтинг должен быть не менее 720. Без исключений.

Для финансирования аренды недвижимости ипотека FHA может быть идеальным «стартовым комплектом» для начинающих инвесторов.

Но есть загвоздка. Чтобы претендовать на щедрые ставки и условия ипотеки FHA, вы должны купить недвижимость на 2–4 единицы и занять одну единицу в здании. Тогда собственность квалифицируется как «занятая владельцем».”

FHA не выдаются напрямую государственным учреждением. Вместо этого ссуды предоставляются частными кредиторами, и FHA страхует этих кредиторов от убытков. Это дает банкам больше стимулов для кредитования заемщиков, которые в противном случае могли бы считаться слишком рискованными.

Благодаря поддержке правительства ипотечные кредиторы FHA снисходительны к минимальным кредитным рейтингам, размерам первоначального взноса и предыдущему опыту заемщика в сфере недвижимости.

Требование к первоначальному взносу для ипотечных кредитов FHA составляет всего 3.5% для зданий от одной до четырех квартир. (Но помните, что вы должны купить недвижимость на 2-4 единицы, чтобы использовать FHA для инвестиционной собственности). Напротив, для обычного кредита может потребоваться 20% -ная скидка на покупку двух квартир и 25% на покупку трех- или четырехквартирного дома.

Поскольку FHA разрешает денежные подарки в качестве первоначального взноса и использование субсидий на первоначальный взнос от муниципалитета, есть даже возможность получить дом, финансируемый FHA, без собственных денег.

Не менее важно то, что агентство заявляет, что оно будет страховать ссуды заемщикам с кредитным рейтингом от 500.Это более чем на 100 пунктов ниже минимальных значений для обычных ипотечных кредитов.

FHA также делает скидки для покупателей жилья, которые недавно испытали потерю права выкупа, короткую продажу или банкротство из-за «смягчающих обстоятельств», таких как болезнь или потеря работы.

FHA ипотечные кредиторы хотели бы, чтобы соискатели имели минимальный кредитный рейтинг 580, но большинству кредиторов потребуется гораздо более высокий балл, чтобы претендовать на 2-4 единицы собственности, в которой вы сдаете в аренду одну или несколько дополнительных единиц.

Согласно исследованию Национальной ассоциации риэлторов, проведенному в 2016 году, 16% военнослужащих, находящихся на действительной военной службе, владеют инвестиционной недвижимостью по сравнению с 9% населения в целом.

На это есть две причины:

1. 1. Поскольку действующий персонал часто вынужден переезжать, они часто не могут продать свои нынешние дома по цене, которая позволила бы им окупить свои вложения.Поэтому вместо того, чтобы продавать дома, они становятся заочными арендодателями.
   Ипотечные кредиты
   2. VA позволяют ветеранам, действующим военнослужащим и их выжившим супругам получать ссуды на инвестиционную недвижимость без выплаты денег и с низкими ставками по ипотеке. Как и в случае ссуды FHA, единственное требование состоит в том, чтобы заемщик проживал в одной из единиц здания (в данном случае не менее одного года). После этого они могут сдать все здание в аренду и жить в другом месте.

Сдается в аренду до четырех квартир, дуплекс или триплекс.Имущество может быть даже домом, в котором снимается комната, или домом с отдельной квартирой на участке.

Заемщики могут даже купить одну недвижимость, прожить в ней год, а затем повторять процесс с несколькими зданиями, пока не достигнут максимум финансирования, известный как лимит прав.

Еще одно преимущество ипотеки VA: заемщики могут использовать арендную плату от других единиц в здании для получения ссуды, включив эту арендную плату в доход. Как правило, они могут добавить 75% рыночной ренты к своим доходам.

С другой стороны, сдаваемая в аренду собственность должна быть в состоянии въезда и получить одобрение от оценщика жилья VA до того, как будет одобрен ссуда.

HELOC — это возобновляемые кредитные линии, которые обычно предоставляются с плавающей процентной ставкой. Ваш ежемесячный платеж зависит от текущей ставки и остатка кредита.

HELOCS похожи на кредитные карты. Вы можете снять любую сумму в любое время в пределах вашего лимита.Вы можете погасить или погасить ссуду по своему желанию.

HELOC имеют две фазы. В течение периода розыгрыша вы используете кредитную линию сколько угодно, и ваш минимальный платеж может покрывать только причитающиеся проценты. Но в конце концов (обычно через 10 лет) период использования HELOC заканчивается, и ваш заем переходит в фазу погашения. На этом этапе вы больше не можете привлекать средства, и ссуда полностью амортизируется за оставшиеся годы.

По сравнению с обычными ипотечными кредитами, HELOC предлагают большую гибкость и более низкие ежемесячные платежи в период выдачи.Вы можете брать столько или меньше, сколько вам нужно — когда вам это нужно.

Потенциальными недостатками являются переменные процентные ставки (которые растут вместе с основной ставкой Федеральной резервной системы) и возможность того, что ежемесячные платежи могут резко возрасти после начала фазы погашения.

В некоторых ситуациях HELOC может быть более дешевой альтернативой ссуде в твердой валюте.

Но в отличие от ссуды в твердых деньгах, HELOC может быть сопряжен с большим риском: если у вас еще нет инвестиционной собственности, вы получите HELOC вместе с вашим основным местом жительства.В случае невыполнения обязательств по кредиту кредитор лишит права выкупа вашего дома , а не инвестиционной собственности.

Если у вас уже есть инвестиционная недвижимость, вы можете решить эту проблему, подав заявку на HELOC для одного или нескольких из этих объектов. Единственная уловка — найти кредитора.

Поскольку многие инвесторы в недвижимость объявили дефолт во время жилищного кризиса 2008 года, многие банки не одобряют кредитные линии под залог собственного капитала, обеспеченные инвестиционной недвижимостью. Несколько банков, которые или предлагают эти HELOC, значительно усложняют им квалификацию, чем когда-то.

Кредиторы захотят видеть более низкое соотношение долга к доходу (от 30% до 35% для заемщиков инвестиционной недвижимости по сравнению с 40% для тех, кто берет взаймы под основное место жительства). И они также будут взимать более высокие процентные ставки или требовать от вас предоплаты 2-3 «пункта».

Однако вы можете взять HELOC в свое основное место жительства на гораздо более выгодных условиях. Затем используйте выручку для внесения первоначального взноса за инвестиционную недвижимость.