Росреестр
Значительную долю содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков составляют «ранее учтенные» земельные участки, документы на которые выдавались до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации. Сведения о таких земельных участках внесены на основании правоустанавливающих или правоподтверждающих документов с декларативной площадью и не содержат информации о прохождении их границ на местности.
Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений об установленных в соответствии с требованиями законодательства границах земельного участка может повлечь сложность при доказательстве местоположения существующей границы, в случае возникновения споров и тяжб о границе с соседями.
Если у гражданина имеется земельный участок, которому уже присвоен кадастровый номер, при этом границы такого земельного участка не установлены (отсутствуют сведения о координатах точек границ), то гражданин вправе осуществить процедуру по уточнению сведений о местоположении границ и площади своего земельного участка.
При этом необходимо знать, что при установлении (уточнении) границ земельного участка проводится обязательная процедура их согласования с правообладателями соседних земельных участков, а также со всеми правообладателями уточняемого земельного участка. Готовый межевой план должен содержать сведения о проведении согласования границ земельного участка в виде Акта согласования местоположения границ земельного участка, в котором указывается его кадастровый номер, площадь после уточнения границ, прохождение (проложения) границ, за которые расписываются правообладатели соседних участков.
Процедура согласования границ проводится по выбору кадастрового инженера посредством проведения собрания заинтересованных лиц или в индивидуальном порядке. Если согласование границ будет проводится через собрание, то заинтересованным лицам за 30 дней до проведения собрания направляются извещения о проведении собрания, либо такое извещение опубликовывается в печатном издании, являющимся официальным для соответствующего района, на территории которого расположен уточняемый земельный участок. При проведении согласования границ кадастровый инженер обязан:
1) проверить полномочия заинтересованных лиц или их представителей;
2) обеспечить возможность ознакомления заинтересованных лиц или их представителей с соответствующим проектом межевого плана и дать необходимые разъяснения относительно его содержания;
После того, как кадастровые работы и согласование местоположения границ проведены, межевой план подготовлен, необходимо обратиться в орган регистрации прав для осуществления учетных действий. Внесение сведений о границах земельного участка носит заявительный характер, то есть собственнику земельного участка (или его представителю, действующему на основании нотариальной доверенности) необходимо обратиться с соответствующим заявлением (согласно установленной форме) в любой близлежащий офис МФЦ, с приложением правоподтверждающего документа и межевого плана в электронном виде (на диске).
Уточнение границ земельного участка – получите консультацию
Уточнение границ земельного участка – вид кадастровых работ, выполняемых при обстоятельствах, когда земельный участок уже находится на кадастровом учете (имеет кадастровый номер) и требуется получить дополнительные сведения о прохождении его границ или площади, а также в случаях, если при проведении предыдущего межевания была допущена кадастровая ошибка.
Причиной проведения таких работ является то, что большая часть сведений о земельных участках внесена в государственный кадастр недвижимости декларативно, без привязки границ к государственной геодезической сети. Поэтому участки сформированы « виртуально», возникают пересечения границ земельных участков, которые часто, даже не имеют общих границ, что обуславливает необходимость процедуры уточнения границ земельного участка, а также внесение актуальных сведений в ГКН о площади и границах землепользования.
После уточнения границ земельного участка его площадь не должна быть больше площади, содержащейся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем 10% от площади земельного участка в государственном кадастре недвижимости. В связи с разграничениями полномочий между государственными органами по изготовлению схемы расположения границ земельного участка на кадастровом плане территории и иных факторов процесс, связанный с уточнением границ земельного участка на территории Москвы, имеет множество различий от данного процесса в Московской области и других регионах.
В каких случаях проводят кадастровый учет изменений в связи с уточнением границ и площади земельного участка; в кадастре отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ земельного участка, при этом в кадастровом паспорте или кадастровой выписке о таком земельном участке имеются записи о том, что граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства; в случае, если содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о характерных точках границы земельного участка определены с точностью ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения; в случае, если содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о координатах какой-либо характерной точки границы земельного участка не позволяют однозначно определить ее положение на местности (в государственном кадастре недвижимости содержится несколько значений координат указанной характерной точки).
Уточнение границ земельного участка позволяет в дальнейшем объединить или разъединить Ваш земельный участок, вынести границы участка в натуру, что позволит Вам проще проводить операции купли-продажи , а также послужит гарантией в спорах и тяжбах с соседями.
Наши сотрудники помогут Вам в сопровождении документов в кадастровую и регистрационную палаты.
Как установить границы земельного участка — Гарант-Инфо
Уточнение местоположения границ земельных участков – это самая востребованная процедура государственного кадастрового учета. О ней необходимо знать владельцам, которые еще не внесли границы своих участков в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), а также собственникам, у которых сведения о границах не соответствуют требованиям действующего законодательства.
В каких случаях уточняются границы земельного участка?
Это необходимо сделать в случае, если земельный участок находится в публичной собственности. Предоставление земельного участка возможно только в случае уточнения его границ. Других обязательных случаев, когда нужно уточнить границы земельного участка, нет.
В первую очередь, это защитит вас от присвоения части вашего участка и споров с владельцами смежных участков о расположении границ.В каком порядке уточняются границы земельного участка?
На сегодняшний день границы земельного участка могут уточняться как по вашей инициативе, так и при выполнении комплексных кадастровых работ, которые проводятся по заказу органов местного самоуправления муниципального района.
Для этого вам нужно обратиться к кадастровому инженеру и заключить договор подряда. В результате проведения кадастровых работ будет составлен межевой план, в котором будут определены точные границы вашего земельного участка.
В состав межевого плана при уточнении границ участка обязательно включается информация о согласовании границ земельного участка. Когда работа по составлению межевого плана будет завершена, заявление о кадастровом учете изменений подается через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг с приложением межевого плана, подготовленного в электронном виде.
В ЕГРН уточненные сведения о границах земельного участка вносятся Управлением Росреестра бесплатно. После этого собственник получает выписку из ЕГРН, в которой указаны координаты земельного участка.
О.И. Фонарева,
начальник Вичугского межмуниципального отдела
Управления Росреестра по Ивановской области
4 главных вопроса об уточнении границ земельного участка
Зачем уточнять границы земельного участка? Какие сведения содержатся в ЕГРН о земельных участках? На эти и другие вопросы ответили эксперты Кадастровой палаты.
- Что такое граница участка?
Описание местоположения границ земельного участка является одним из основных сведений, позволяющих определить земельный участок в качестве индивидуально определенной вещи. Местоположение границ земельного участка отображается в графической части межевого плана. Кроме того, границы земельного участка могут быть установлены на местности.
Местоположение границ земельного участка устанавливается путем определения координат характерных точек таких границ.
- Что такое межевание?
Межевание – это комплекс инженерно-геодезических работ по установлению границ земельного участка на местности. Межевание проводит кадастровый инженер, который устанавливает местоположение границ земельного участка, определяет его площадь, проводит согласование местоположения границ смежных участков с соседями и подготавливает межевой план.
- Зачем уточнять границы земельного участка?
Точно определенные границы земельного участка могут стать защитой от юридических проблем, которые могут возникнуть с землей. Например, от споров с соседями по границам земельного участка, а также самовольному строительству объектов недвижимости на таком земельном участке. Также наличие границ земельного участка дает возможность беспроблемно совершать с участком любые операции и сделки, например, продать его будет проще, ведь вряд ли покупатели захотят приобретать участок без четких границ.
Уточнение границ поможет исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади. Она может отличаться от той, что указана в сведениях ЕГРН. А ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога.
Если вы решили разделить земельный участок, такой раздел возможен только при наличии установленных границ существующего земельного участка.
- Как узнать, какие сведения о земельном участке внесены в Единый государственный реестр недвижимости?
Чтобы узнать какие сведения содержаться в федеральной базе вам потребуется заказать выписку из ЕГРН. Вся необходимая информация о земельном участке содержится в выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Если реестр не содержит необходимых сведений о границах, в выписке будет особая отметка: «Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства».
Площадь такого участка будет указана целым числом – тем же, что и в правоустанавливающем документе.
В случае если содержащиеся в ЕГРН координаты характерных точек границ земельного участка определены с точностью не ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения, уточнение местоположения границ земельного участка не требуется, за исключением случая, если в сведениях ЕГРН о местоположении границ земельного участка содержится реестровая ошибка.
Можно воспользоваться и справочным сервисом «Публичная кадастровая карта». Найти конкретный земельный участок на ней проще всего по адресу. Если в окне описания объекта стоит отметка «Без координат границ» или площадь указана как декларированная, значит, требуется уточнение местоположения границ.
Важно! При обращении к кадастровой карте будьте внимательными: у сервиса есть сайты-двойники, которые могут представлять информацию, не соответствующую действительности. Публичная кадастровая карта размещена по адресу: pkk.
rosreestr.ru.
Подать запрос в бумажном виде на получение выписки можно лично, обратившись в многофункциональный центр (МФЦ). Чтобы получить сведения ЕГРН дистанционно, можно воспользоваться сервисом Федеральной кадастровой палаты (https://spv.kadastr.ru/), который позволяет получить выписку в течение нескольких минут, либо официальным порталом Росреестра (https://rosreestr.ru) в разделе «Электронные услуги и сервисы». Электронная выписка заверяется усиленной электронной подписью. Предоставляемые в электронном виде сведения из реестра недвижимости так же юридически значимы, как и оформленные на бумаге.
Вопрос-ответ: «Как уточнить границы земельного участка».
На вопрос отвечает ведущий инженер отдела определения кадастровой стоимости Оксана Домашова.
В отношении земельных участков, у которых точные границы не определены (координаты характерных точек границ не установлены) проводится процедура уточнения (межевания) границ земельных участков.
В результате у участка будут определены точные границы. В первую очередь это защитит от присвоения части участка и споров с владельцами смежных участков о расположении границ.
Для начала необходимо обратиться к кадастровому инженеру, заключить с ним договор подряда на проведение кадастровых работ, который произведет необходимые замеры границ земельного участка. В результате проведения кадастровых работ будет составлен межевой план, в котором будут определены точные границы земельного участка.
Для уточнения границ земельного участка используются сведения из документов о праве на земельный участок. Если их нет, то границами земельного участка считаются границы, существующие на местности 15 лет и более и закрепленные природными либо искусственными объектами.
В состав межевого плана при уточнении границ участка обязательно включается информация о согласовании границ земельного участка.
Уточненное в результате кадастровых работ местоположение границ земельных участков, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), должно быть согласовано независимо от наличия в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах на эти участки либо координатах характерных точек их границ или
иного описания местоположения границ.
Предметом согласования является определение местоположения границы участка, одновременно являющейся границей другого участка.
При подаче в орган регистрации прав заявления об изменении основных характеристик объекта недвижимости без одновременной государственной регистрации прав и межевого плана с целью внесения в ЕГРН сведений об уточненном местоположении границ и площади земельного участка, представление оплаты государственной пошлины не требуется.
Государственный кадастровый учет изменений будет осуществлен в течение 10 рабочих дней со дня получения органом регистрации прав заявления и документов. Если заявление подано через МФЦ, то срок рассмотрения заявления составит 12 рабочих дней, государственный кадастровый учет удостоверяются выпиской из ЕГРН.
Уточнение границ земельного участка по «Лесной амнистии»
Во времена аграрно-земельных реформ 90-х годов в РСФСР земельные участки предоставлялись гражданам на основании правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов, при этом, учет границ земельных участков не производился.
С 2000 года возникла возможность внесения сведений о местоположении границ земельных участков в государственный земельный кадастр, который позднее стал именоваться государственным кадастровым недвижимости. Федеральные законы, регламентирующие ведение кадастра земель внесли свои коррективы в земельные отношения. В частности, в случае обнаружения органом, осуществляющим кадастровый учет, пересечения границ земельных участков с границами смежного земельного участка, собственники получали отказ во внесении таких сведений.
Раннее законодательство, регламентирующее ведение кадастра земель, не соотносилось со сведениями, содержащимися в Государственном лесном реестре.
В дальнейшем, это привело к ситуации, когда граждане, имеющие земельные участки, расположенные на границах земель лесного фонда не могли внести в государственный кадастр недвижимости необходимые сведения. Встречались случаи, когда у собственников земельных участков, фактически расположенных в населенном пункте и образованных еще в 70-80 годах двадцатого века не было возможности в соответствии с законом внести в государственный кадастр недвижимости сведения о границах своих земельных участков в связи с тем, что эти границы пересекались с границами так называемых «лесных участков».
Внесение сведений о координатах характерных точек границ земельного участка, стоящего на государственном кадастровом учете в государственный кадастр недвижимости (который в настоящее время является частью Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), называется уточнением границ земельного участка.
Благодаря законодательным новшествам, в частности, нормам Федерального закона от 29.07.2017 N 280-ФЗ, вступившим в силу в июле 2017 года, сегодня можно решить некоторые земельные вопросы, которые не решались в течение предыдущих лет.
Так, в случае, если фактические границы земельного участка расположены в границах лесного фонда, но в соответствии со сведениями ЕГРН, правоустанавливающими или правоудостоверяющими документами этот земельный участок отнесен к иной категории земель (например, населенные пункты), собственник такого земельного участка имеет право уточнить границы своего участка и внести соответствующие сведения в главный информационный ресурс объектов недвижимости – Единый государственный реестр недвижимости.
Главное условие – возникновение соответствующего права на земельный участок до 1 января 2016 года либо возникновение права на здание, расположенное на земельном участке до 1 января 2016 года.
Для уточнения границ земельного участка и внесения сведений в ЕГРН кадастровые инженеры готовят межевой план земельного участка, при этом, применяются специальные нормы закона, которые предусматривают подготовку акта согласования границ земельных участков со всеми смежными землепользователями (соседями).
Однако, в рассматриваемом случае, согласование границ земельного участка с органом, уполномоченным в области лесных отношений, не требуется.
Ведущий юрисконсульт юридического отдела
филиала Кадастровой палаты по Иркутской области
Н.Г. Огнева
Точность границы – ее защита
Особенности процедуры уточнения границ земельного участка.
Согласно пункту 3 части 4 статьи 8 № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости» (Закон о регистрации), описание местоположения объекта недвижимости является одним из основных сведений об объекте недвижимости.
Юридически уточнение границ участка земли — это совокупность действий и процедур, позволяющая установить и официально закрепить в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) площадь, конфигурацию и координаты поворотных точек (мест изломов границы земельного участка).
Уточнение требуется, если земельный участок уже поставлен на кадастровый учет, но с декларативной площадью, т.е. точные границы и площадь земельного участка не определены.
В соответствии с частью 1 статьи 43 Закона о регистрации, государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, о котором сведения, содержащиеся в ЕГРН, не соответствуют установленным на основании Закона о регистрации требованиям к описанию местоположения границ земельных участков. Исключение – случаи образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах.
Одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета земельного участка возможно внести изменения в сведения, содержащиеся в ЕГРН, о местоположении границ (частей границ) смежных земельных участков и их площади без представления дополнительных заявлений о государственном кадастровом учете изменений в отношении таких смежных земельных участков (часть 2 статьи 43 Закона о регистрации). Однако данная процедура предусмотрена только при условии наличия в акте согласования местоположения границ земельных участков личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.
В соответствии с пунктом 20 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 921, межевой план оформляется в виде одного документа, в том числе в случае, если одновременно с образованием земельного участка или уточнением части границ и (или) изменением площади земельного участка уточняется и (или) изменяется местоположение границ и площадь смежного земельного участка (смежных земельных участков).
Согласно пункту 4 части 2 статьи 15 Закона о регистрации, с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости вправе обратиться собственник объекта недвижимости либо его представитель при наличии нотариально удостоверенной доверенности.
Если изменения вносятся в результате комплексных кадастровых работ, то изменения в ЕГРН будут внесены без участия заявителя в порядке межведомственного информационного взаимодействия по документам, поступившим от органов государственной власти, органов местного самоуправления (ч. 3 ст. 19, ч. 20, 20.1 ст. 32 Закона о регистрации).
В отношении земельных участков, местоположение границ которых в соответствии с федеральным законом считается согласованным, осуществляется государственный кадастровый учет в связи с изменением характеристик объекта недвижимости.
Обращаем ваше внимание, что перерегистрировать право собственности после уточнения границ земельного участка не требуется.
В заключение необходимо напомнить, что уточнение границ земельного участка защищает землю собственника от посягательств третьих лиц, в частности, от захвата территорий соседями. Участок без точных границ нельзя объединить или выделить из него другие земельные участки; в земельных спорах у собственника размежеванного участка есть преимущество: суд встанет на сторону того, кто закрепил границы своей земли официально.
Пресс-служба
Кадастровой палаты
по Республике Башкортостан
Часто задаваемые вопросы о границах, линиях и соседях
Часто задаваемые вопросыГде я могу найти информацию, которая скажет мне точные границы моей собственности?
Если у вас достаточно опыта, чтобы прочитать и понять земельную съемку, вы можете просто запросить копию земельной съемки или участка в офисе вашего городского клерка. В этих документах должна быть подробная информация о границах вашей собственности.
Однако эти документы также довольно сложны и написаны так, чтобы профессиональные геодезисты могли их прочитать и понять.
Большинству людей часто бывает слишком сложно сказать, где именно находятся границы их владений, не наняв профессионала для проведения геодезической съемки. Если вы решите нанять лицензированного землеустроителя, он или она выйдет на вашу землю и установит маркеры, отмечающие границы вашей собственности. Вы можете найти список лицензированных землемеров в вашем районе, просто проконсультировавшись по местному телефонному справочнику или в Интернете. Часто лучше всего позвонить в несколько таких компаний, объяснить, что вы хотите, чтобы они делали, а затем нанять для этой работы ту, которую вы считаете лучшей.
В большинстве случаев стоимость такой топографической съемки определяется размером земли, которая должна быть обследована, наличием уже существующей точной карты территориального деления, географическим положением и временем последней съемки земли.
Затраты на такие исследования обычно составляют от 500 до тысяч долларов. Если ваша земля не обследовалась в течение длительного периода времени или если существует несколько существующих геодезических карт, которые конфликтуют друг с другом, вы можете рассчитывать на дополнительную оплату.
Можем ли мы с соседом просто договориться, где должна быть граница?
Да.Если вы и ваш сосед договорились, где вы оба хотите, чтобы границы собственности были, то вы оба можете заключить «соглашение о линии земельного участка», также называемое «соглашением о корректировке линии земельного участка». Эти соглашения становятся официальными и имеют обязательную силу путем составления и подписания актов, в которых подробно описывается согласованная линия собственности. Тем не менее, перед заключением этого соглашения важно проверить свои местные законы о зонировании и территориальном делении, чтобы убедиться, что вы соблюдаете их.
Однако, если вы и / или ваши соседи все еще выплачиваете ипотечные кредиты за вашу недвижимость, вам, вероятно, придется проконсультироваться с юристом, прежде чем заключать соглашение о распределении земельного участка.
Ваш банк может помешать вам заключить такое соглашение и вместо этого настоять на том, чтобы вы наняли лицензированного геодезиста для обследования земли.
После подписания документа вам необходимо подать его в земельную службу графства. Этот офис, который иногда известен под названиями, например, офис регистратора округа или земельный кадастр, подаст документы и предоставит их для всеобщего ознакомления по запросу. Это дает уведомление любому будущему покупателю земли в новых согласованных границах собственности.
Какие у меня есть средства правовой защиты, если мой сосед начинает использовать мою собственность?
Когда вы думаете, что ваш сосед начинает использовать вашу землю, даже если это всего лишь незначительная вещь, например, строительство забора в неправильном месте или установка дренажной трубы, которая пересекает границу участка, вы должны действовать немедленно. Границы собственности очень важны, когда дело доходит до использования земли, и даже небольшое вторжение вашего соседа на вашу землю может привести к последствиям, которые вы не можете предвидеть.
Например, если ваш сосед строит забор или новую подъездную дорогу, которая выходит на вашу собственность на несколько дюймов, этого может быть достаточно, чтобы титульная компания отказалась оформить страховку, когда придет время продавать ваш дом. Кроме того, во многих штатах есть законы, которые позволяют лицу, использующему чужую землю в течение достаточно длительного периода времени, фактически получить законное право продолжать использовать землю, а в некоторых случаях даже получить право собственности на эту землю.
Как и в большинстве ситуаций, лучший вариант — начать разговор с соседом, как только вы заметите посягательство.Во многих ситуациях сосед допустит простую ошибку при построении и, вероятно, исправит ошибку. Однако, если ваш сосед не хочет сотрудничать, ваш лучший вариант — указать документ, показывающий границы собственности, или даже нанять геодезиста, который приедет и расставит новые маркеры границ собственности. Если сосед не прекращает строительство на вашей земле, немедленно наймите адвоката и попросите судью издать приказ, который заставит вашего соседа прекратить строительство на вашей земле до тех пор, пока вы не подадите иск о нарушении права владения.
Есть еще вопросы о границах собственности, линиях и соседях? Спросите у юриста
Споры о собственности могут быстро разгореться. Лучший способ не допустить, чтобы спор вышел из-под контроля, — это четко понимать свои права и обязанности. Свяжитесь с ближайшим к вам опытным юристом по недвижимости, чтобы обсудить вашу ситуацию и узнать, как они могут помочь решить ваш вопрос.
Уточнение значения Т-образных знаков на плане
Т-образные знаки часто встречаются на планах передачи права собственности.Относительно хорошо известно, что если Т-образные знаки находятся на вашей земле, вы, как правило, несете ответственность за ремонт этих границ.Informer Характеристики
Укусы
Статьи
Впервые появилось в Informer: Информационный бюллетень по недвижимости — Весна / Лето 2014
Т-образные знаки часто встречаются на планах передачи права собственности.
Относительно хорошо известно, что если Т-образные знаки находятся на вашей земле, вы, как правило, несете ответственность за ремонт этих границ.Однако означает ли это (или, по крайней мере, указывает), что вы также владеете этим граничным элементом? Некоторым было бы простительно думать, что это возможно, но Апелляционный суд недавно подтвердил в деле Lanfear v Chandler [2013], , что это не так.
Факты
Передача различной собственности в пределах объекта недвижимости содержала договоренности о том, что покупатель будет поддерживать соответствующий забор (а), отмеченный знаком T (как это общепринято).
Однако владелец земли, на которой знаки Т были нанесены на план передачи, утверждал, что это также означало, что соответствующий пограничный забор принадлежал ей.И наоборот, ее соседи утверждали, что, поскольку столбы забора (вдоль границы) находились на их стороне забора, они принадлежали им (и общепринято ставить столбы забора на земле стороны, владеющей забором).
Обычно предполагается, что передаточная документация (формулировка передачи и сопроводительный план) должна быть достаточно ясной, чтобы дать окончательный ответ. Только в том случае, если они недостаточно ясны, следует рассматривать внешние доказательства (включая положение на месте).
К сожалению, в этом случае план передачи не был ясен. Он был не в масштабе и не точно отражал то, что разработчик построил на земле. Поэтому были представлены внешние доказательства, которые показали, что при разработке земли застройщик использовал бетонные краевые камни, чтобы отметить различные границы (включая соответствующую границу, о которой идет речь). Застройщик построил забор на соседней стороне камней.
Апелляционный суд пришел к выводу, что при всех обстоятельствах и независимо от расположения Т-образных знаков на плане перехода, соседи владели и несли ответственность за рассматриваемый участок забора.
Суд подтвердил, что знаки T были нанесены на план только для обозначения обязательств по ремонту (а не права собственности на забор).
Обязательство по ремонту не является несовместимым с другой стороной, владеющей пограничным сооружением. В данном случае суд придал большее значение расположению столбов забора на соседней земле и возведенному забору со стороны соседей из бетонных бордюров.
Таким образом, дело подтверждает, что, хотя обычно сторона, владеющая пограничным сооружением, также несет ответственность за его ремонт, в законе нет презумпции, что эти два элемента всегда идут рука об руку.
Таким образом, он также демонстрирует необходимость четко указать, кому принадлежат пограничные сооружения в точке раздела земли. Наконец, по возможности, планы, прилагаемые к документации по передаче, должны отражать любые изменения, которые произошли со зданиями и границами на местности.
Мэтью Данбар, юрист, Группа промышленной собственности
доля
Граничная съемка— что это и как работает?
Важной частью владения собственностью является знание границ.
Будь то частная собственность, коммерческая недвижимость или земля, используемая для добычи и бурения, споры будут возникать без четких границ. Если границы противоречат друг другу, землевладельцам может потребоваться провести обследование границ в Эдмонде для получения четкой картины.
Граничная съемка — что это?
Обследование границ — это средство формального определения границ собственности. В основном он фокусируется на определении углов сюжета. Люди обычно проводят обследование границ, прежде чем покупать, разделять, улучшать или строить землю.Землемер создаст чертеж после завершения съемки границы. Обследование проводит профессионал, потому что измерения должны быть максимально точными. Обследование начинается с измерения, обозначения и картирования границ владения землей. Затем геодезист изучает исторические записи о купленном имуществе, а также о землях вокруг него.
Это сделано для того, чтобы у покупателя было больше доказательств ограничений, что в долгосрочной перспективе может оказаться очень полезным. Кроме того, инспектор границ в Эдмонде может поговорить с предыдущими владельцами и участниками рекламы.
После исследования начинаются полевые работы, включающие создание контрольной сети известных пунктов пересечения границы. Точки используются для поиска и определения местоположения существующей конструкции и других свидетельств границ. Хотя полевая часть обследования является наиболее заметной фазой обследования, обычно она составляет лишь треть всего проекта.
Результаты полевых работ будут сравниваться с результатами исследования, и затем геодезист свяжет всю информацию, чтобы сделать вывод о пределах.В конце концов сюрвейер составит план, юридическое описание и отчет.
По окончании обследования покажет план собственности, письменные описания любых зданий и отчет с указанием границ и объяснением суждения. Способ обозначения границ будет зависеть от предыдущих контрактов между покупателем и профессиональным геодезистом. Это могут быть деревянные столбы, трубы, обозначенные деревья или бетонные памятники.
Стоимость обследования
Для каждого проекта затраты на обследование границы различаются.Это зависит от различных факторов собственности и от того, как сюрвейерская компания взимает плату. Некоторые из факторов, которые могут повлиять на стоимость обследования границ, включают:
Доступность и местность земельного участка, подлежащего обследованию
Размер участка
Сезонные изменения земельного участка
Форма и размер земельного участка
Причина для съемки границ
Приходите в Red Hawk Surveying для съемки границ в Эдмонде.Мы хотели бы обследовать вашу землю в качестве вашего доверенного коммерческого геодезиста.
Кадастровые границы или правовые границы?
Несколько месяцев назад Педро Х. Ортис, землемер из Испании, прочитал в GIM International статью под названием «Кадастровые границы из облаков точек?».
В этой колонке он объясняет, почему он не согласен с использованием термина «кадастровая граница». Его объяснение включает акцент на определении «кадастра».
Я уверен, что большинство читателей GIM International знают, что означает слово «граница».Я не являюсь носителем английского языка, но в повседневной жизни обычное понимание слова «граница» связано с международными границами, а не с границами частной собственности. Однако, если мы добавим прилагательное «кадастровый» к слову «граница», возможно, это поможет нам глубже вникнуть в тему. В моей стране, Испании, слово «кадастр» связано с налогом на недвижимость, что также может создавать путаницу.
(Педро Х. Ортис, землеустроитель и геоконсультант по недвижимости, Испания)
Общепринятое определение «границы»: Воображаемая линия, которая отмечает взаимную протяженность и границы двух соседних участков земли .Это определение поясняет, каким образом основной характеристикой границы становится « — правовая линия, где права собственности одного лица соответствуют правам собственности другого ».
Из-за присущих ему юридических и нефизических характеристик, интенсивный сбор геодезических данных — не лучший способ гарантировать безопасность владения. Кроме того, правовая граница может быть очерчена на земле по физическим объектам, таким как камни-указатели границы, заборы, стены, канавы и т. Д.
В первую очередь важно посмотреть, где начинаются границы. В случае соглашения между соседними соседями можно четко указать, где проходит граница. Это называется «согласованной границей» и затем регистрируется в соответствующем реестре недвижимости. В случае подразделения посылки сначала необходимо получить административное разрешение. Затем недвижимость должна быть юридически разделена, как разделение или сегрегация, и точное местоположение этого подразделения должно быть записано для использования в будущем.
В обоих случаях существует технический акт, определяющий точное местоположение границы. Затем важно зафиксировать эту границу в качестве четкого юридического аспекта как в юридическом документе, то есть в документах о праве собственности, так и в земельной книге.
Иногда землевладельцу необходимо физически ограждать участок (хотя иногда из-за топографической природы земли забор может быть построен как смещение от истинной линии). После того, как граница описана в титульном документе или любом другом юридическом документе, запись этой границы сохраняется даже после того, как физическая граничная маркировка исчезла.
Есть несколько обстоятельств, при которых возведение ограды не требуется. Для целей транзита может потребоваться оставить зазор между границей и дорогами, реками, железными дорогами и т. Д. В других случаях может существовать естественная граница (русло реки, водораздел и т. Д.). Такие граничные объекты нелегко определить с помощью плоского ортофотоплана, и в идеале также потребуется цифровая модель местности (ЦМР). Тем не менее, наиболее важным аспектом является то, что ЦМР должен отображать / фиксировать дату, когда было проведено определение границы, если она отличается от даты съемки.
Для того, чтобы представить границы на карте или в базе данных геопространственных данных, существует один важный аспект, а именно ответственность за эти данные.
Следует помнить, что в этом вопросе участвуют три основные стороны; землевладелец, землемер и орган, ответственный за признание общей законности процесса.
В некоторых странах землеустроитель и орган объединены в одно юридическое лицо. Это преимущество с точки зрения безопасности, экономической маневренности и, наконец, общей ответственности.Следует иметь в виду, что оператор ГИС (интерпретирующий собранные данные) не будет и не должен нести ответственности за любую дезинформацию или ошибки, вызванные интерпретацией границ.
Те, кто участвует в вышеупомянутом процессе, никогда не должны забывать, что цель упражнения — обеспечить уверенность владельцев собственности в будущем.
Об авторе
Педро Дж. Ортис (Pedro J. Ortiz) — геодезист и геоконсультант по недвижимости с более чем 20-летним опытом работы в геодезической отрасли.Он владеет компанией GeoPropiedad в Марбелье (Малага, Испания) и является адъюнкт-профессором со степенью магистра в области оценки, кадастра и ГИС в Университете Мигеля Эрнандеса (Эльче, Испания).
Он также является президентом Испанской ассоциации экспертов по геометрии (геодезисты), генеральным секретарем Международной коалиции по стандартам измерения земли (ILMSC) и бывшим вице-президентом (2012-2014) Совета европейских геодезистов (CLGE). .
Определение «истинной» границы собственности в планируемой застройке: анализ Коузиана
Тем не менее, каким бы неопределенным он ни был, закон остается решением последней инстанции в пограничных спорах.С экономической точки зрения, есть три причины, по которым судебное рассмотрение споров является более предпочтительным. У каждого есть связь с городскими инновациями.
Цена на землю как главный фактор. Методы разрешения земельных границ
Существует множество методов определения земельных границ и разрешения споров о земельных границах. Их результаты могут определяться потенциальным рассеянием ренты из-за нечеткости земельных границ и транзакционных издержек при определении и обеспечении соблюдения этих границ.
Первый зависит от удельной стоимости земли, а также от общей стоимости задействованных участков.
Сама по себе земля обычно непродуктивна; необходимы инвестиции и инновации (например, путем экспериментов со способами удобрения и посева семян или создания на них строительных конструкций и т. д.).
С нечеткими зонами с недоиспользованием и недостаточными инвестициями землевладельцев опасаются потерять свою продукцию или инвестиции. Это ситуация растраты ренты.Более высокие цены на землю ($ за единицу или общую площадь участка) означают большие потери в результате распыления ренты. Таким образом, подобные ситуации требуют более четкого (более точного) разграничения, а также формального метода разрешения пограничных споров.
Существуют также транзакционные издержки при установлении границ и разрешении споров о границах. Расходы могут возрасти из-за конфликтного характера спора. Действительно, в районах с высокой ценой на землю будут использоваться более дорогие методы из-за более высокого потенциального рассеивания ренты.
Тем не менее, они будут равны по марже, что подчеркивал Cheung (2014), который считает, что трансакционные издержки и распыление ренты — это две стороны одной медали.
Приведенные выше аргументы не означают, что более высокая частота формальных средств разрешения границ будет наблюдаться в урбанизированных районах с высокой ценой на землю по двум причинам. Во-первых, во избежание высоких затрат на разрешение споров о границах судами или другими официальными средствами, более четкое разграничение границ, такое как подробные исследования земли, земельные участки правильной формы (например, в соответствии с сеткой) и подробная документация владение и т. д., будет использоваться на участках с высокой ценой на землю, часто в городских районах. Во-вторых, районы с высокой ценой на землю — это, как правило, районы, которые ранее были урбанизированы. Любой пограничный спор, который нельзя было разрешить менее дорогостоящими неформальными средствами (Strahilevitz 2003), скорее всего, уже был разрешен в суде или другими официальными средствами.
Поскольку судебные решения обычно являются окончательными и окончательными, для уже установленных границ не требуется дальнейшего решения суда.
В сельской местности, где цены на землю ниже, используются менее дорогостоящие методы для определения границ земель и разрешения споров о границах земель.Например, в США Элликсон (1991) обнаружил, что некоторые неформальные нормы среди владельцев ранчо и землевладельцев исключают судебное разбирательство (Fischel 1993). Аналогичное прибегание к внесудебным мерам можно найти в Китае, где границы заключенных в сделку земельных участков в сельской или лесной местности обычно нечетко определены с нечеткими границами (размеченными метрами и границами, скажем, камнями, деревьями и т. Д.) И засвидетельствованы сельскими жителями. Споры по поводу таких нечетко определенных границ редко разрешаются судами, поскольку потенциальное распыление ренты из-за нечетких границ недостаточно велико, чтобы оправдать высокие судебные издержки.
Однако, поскольку сельские земли превращаются в городские районы в процессе урбанизации, стоимость земли возрастает.
Это означает увеличение потенциального рассеивания ренты. Footnote 10 вдоль исходных нечетких границ земли. В результате требуется более высокая точность определения земельных границ, чтобы избежать распыления ренты двух упомянутых типов. Необходимо учитывать динамику этого: спор может часто возникать, когда исходная нечеткая граница переопределяется с помощью более точных инструментов.По мере роста цен на землю больше споров, вероятно, будет требоваться урегулирования в судах или других официальных учреждениях. Следовательно, более высокий спрос на авторитетное разграничение со стороны судов или других официальных институтов, вероятно, будет положительно связан с увеличением стоимости земли (в результате урбанизации), а не с абсолютным уровнем стоимости земли.
В целом, вероятность официального разрешения споров о земельных границах авторитетными учреждениями, такими как суды, самая низкая для преимущественно сельских и высокоурбанизированных земель.Именно при переходе от сельского к городскому использованию разрешение споров о земельных границах в судах является наиболее вероятным средством правовой защиты.
Концептуальное представление вышеупомянутого анализа показано на рис. 2. В начале перехода, когда процент урбанизированных земель невелик, вероятность официального разрешения любого спора о земельной границе в судах, p ( BD ), низкий. Но p ( BD ) начнет расти из-за увеличения цены на землю ( LP ) по мере того, как все больше сельской земли становится урбанизированной.Поскольку количество споров о земельных границах, разрешенных судами ( BD ), увеличивается из-за увеличения стоимости земли, p ( BD ) начнет сокращаться, поскольку пограничные споры обычно должны разрешаться судом только один раз. Это приведет к максимуму p ( BD ) в какой-то момент во время процесса урбанизации, как показано на Рис. 2.
Рис. 2Взаимосвязь между ценой на землю и пограничными спорами. Ось x не может быть прямо обозначена как цена земли, так как это не приведет к получению колоколообразной кривой в том виде, в каком она нарисована.Процент урбанизированной территории является показателем средней цены на землю. Предполагается, что средняя цена на землю увеличивается по мере увеличения процента урбанизированной земли
Наша модель разумна и эмпирически опровергнута. Например, диссертация австралийской геодезической школы связывает рост цен на недвижимость с перспективой рынка для страхования землемера (Оливер, 2004). О’Брайен и Прендергаст (2013) задались вопросом, не приводит ли падение стоимости собственности к увеличению числа споров. В отношении Гонконга судья Круден (2009 г.) отметил:
Быстрый рост стоимости земли и растущая осведомленность владельцев и других лиц, заинтересованных в земле, привели к тому, что стороны земельных сделок все чаще обращаются за юридической помощью.Теперь более вероятно обнаружение старых ошибок и принятие мер для их исправления. Трудности все еще могут возникать, и пришло время для крупного повторного исследования Новых территорий… (стр. 5–6)
Новые территории — место стремительного роста стоимости земли. Однако поиск статистических данных для тщательной оценки этой дедуктивной модели выходит за рамки наших возможностей, что должно стать предметом другой статьи. Однако случай с листами DD в Гонконге, обсужденный Комиссией по реформе законодательства (2014 г.), проливает некоторый свет на обоснованность рис.2. Новые территории стремительно урбанизируются, и Комиссия сосредоточила внимание на частных земельных участках на этой территории Гонконга. Некоторое представление можно получить из рис. 3, на котором показаны места рассмотрения дел о пограничных спорах в судебных делах, упомянутых выше, а также тех, которые рассматривались четвертым автором в качестве свидетеля-эксперта. Все они находятся в пригородных сельских районах, вдали от городских центров новых городов на Новых территориях. Строгая проверка модели начнется с нанесения всех пограничных споров / случаев неправомерного владения на карту с градиентами арендной платы.
Рис. 3Местонахождение споров о границах земельных участков
Yin et al. (2013), отслеживая право собственности на леса и институциональные реформы, предпринятые в Китае, которые предусматривали дальнейшую передачу прав коллективного пользования, утверждали, что «способность местных пользователей заключать, контролировать и обеспечивать выполнение условных контрактов, что позволяет отдельным лицам соглашаться соблюдать условия соглашение, если определенная часть их коллег будет делать то же самое — важно для успешного внедрения децентрализованного управления лесами ».(Инь и др. 2013, 831).
Эти люди, согласно документу о лесном участке, который исследовали авторы, являются сельскими жителями, которым предоставлено право определять границы в случае возникновения спора. Нет ссылки на определение суда. В терминологии Коуза «Фирма» в форме властей деревенской общины определяется как арбитр.
Земля как основной актив или недвижимость
Земля, закрепленная на месте, имеет большое преимущество по операционным затратам при защите прав собственности, если ее границы четко определены.Соответствующие претензии сторон в споре также легко оцениваются после разрешения пограничного спора органом власти (например, судом). Следовательно, землевладельцам выгодно разрешать пограничные споры дорогостоящими методами, так как решение снизит сопутствующие расходы, в частности, затраты на оценку и обеспечение соблюдения компенсации и конкретных показателей. Стоимость ADR может быть ниже по сравнению с судебным разбирательством, но связанные с этим расходы после принятия решения могут быть намного выше. Это особая характеристика земли.
Для мобильной / движимой / личной собственности, такой как интеллектуальная собственность (ИС), урегулирование вне суда может быть менее затратным, поскольку решение суда не может быть легко исполнено. (Eicher and García-Peñalosa 2008) Оценка убытков и компенсации в отношении личного имущества судом также является гораздо более дорогостоящей и неэффективной. Недвижимость имеет множество уникальных преимуществ, так как ее трудно «исчезнуть» или убежать, ее легче измерить, и, прежде всего, конкретные характеристики, помимо ущерба, доступны в качестве средства правовой защиты.Последний пункт подробно рассматривается в доктрине интересов и обязанности «управлять землей», как объясняется ниже.
Доктрина интересов и обязательств, «связанных с землей» в праве собственности, безусловно, уважает и усиливает преимущества инноваций в отношении земельной собственности как основного актива, то есть недвижимого имущества (пространственно ограниченного объекта), и пространственно значимых институциональных механизмов. Эта доктрина общего права рассматривает материальные вещи, прикрепленные к земле, иначе беспрепятственное движимое имущество, в том числе любое здание или предметы, установленные на первом, как приспособлений и, следовательно, неотъемлемую часть земли, как определено ее границей.Он предоставляет частым пользователям и любому длительному (скажем, 12 лет) фактическому исключительному владельцу земли равноправные права против собственника де-юре. И он также делает любое соглашение между землевладельцами в отношении земли, часто в форме «ограничительных соглашений», обязательных для всех последующих сторон , которые имеют дело с землей. Успех «незонирования» или, точнее, «частного зонирования» в Хьюстоне (Lai and Davies 2017) был обусловлен такими частными соглашениями. В отличие от неформальных норм, установленных для сельского округа Шаста, эти заветы подлежат исполнению в суде.
Влияние внешних факторов на густонаселенные районы
В густонаселенных городских районах внешние эффекты проявляются повсюду. Таким образом, спор о границах может повлиять не только на стоимость соседних участков земли, участвующих в споре, но и на участки в более удаленных местах. Права на земельный участок, являющийся предметом спора в связи с установлением границ, могут иметь большое значение для земельных участков, не являющихся предметом спора, а находящихся под прямым контролем вовлеченных сторон. Например, пограничный спор на небольшом участке земли может иметь серьезные последствия для доступа к гораздо большему участку земли, если доступ к нему — форма инновации путем соединения двух взаимодополняющих видов использования, объектов или рынков — должен быть полученный через этот небольшой участок земли.Следовательно, высокая относительная стоимость разрешения спора по очень маленькому и явно незначительному участку земли вполне может быть рациональной, если также будет принята во внимание стоимость других земельных участков.
Фактически, правовая система иногда учитывает внешние эффекты. В деле English Lands Tribunal Case Stokes v Cambridge Corporation (1962) 13 P. & CR 77, которое касалось принудительной покупки земли, суд постановил, что цена подъездной земли, которая представляла собой кусок пустой земли и Первоначально стоимость земли практически отсутствовала, она составляла бы одну треть от прироста стоимости приобретенной земли, связанного с доступом.
Это дело является примером признания судебной властью того, как стоимость участка земли и стоимость земли с потенциальным доступом могут быть взаимно затронуты, если последняя может служить доступом к первой, тем самым высвобождая ее потенциал развития.
Отметить только углы собственности | Геодезия земли в Грузии
Если вам нужно уточнить границы вашей собственности, но вы не обязательно хотите или не должны оплачивать полное обследование границ или разбивку границ земельных участков, Геодезия Джорджии может прийти и отметить только углы собственности.Этот вариант можно выбрать, если собственнику недвижимости нужно найти только угловые штифты на своем участке. Разметка углов собственности часто бывает всем, что вам нужно, чтобы предотвратить посягательство на собственность вашего соседа или уладить любой существующий спор.
КОГДА МОЖНО НУЖНО ОТМЕТИТЬ УГОЛКИ ВАШЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ?
Вот несколько примеров, в которых маркировка углов участков может быть более реальной альтернативой полному обследованию границ:
- Если вы планируете построить забор вокруг своей собственности и хотите убедиться, что устанавливаете его на своей земле
- Если ваш участок достаточно мал, чтобы границы участков можно было визуализировать, только видя угловые булавки (на больших участках земли требуется больше деталей)
- Если ваш участок очерчен прямолинейными границами, которые можно определить только по углам
- Если вам требуется более подробное разъяснение границ собственности между вами и вашими соседями для разрешения спора, не имеющего отношения к летучести
ПРОЦЕСС МАРКИРОВКИ ИМУЩЕСТВЕННЫХ УГОЛОВ
Наша бригада проведет обследование границ вашего владения, чтобы убедиться, что найденные штифты верны, а затем четко пометить эти штифты оранжевым флажком.Поскольку это обследование в первую очередь предназначено для визуализации на месте, чертежи с разметкой углов участков не включены.
ПРИМЕЧАНИЕ: хотя это обследование несколько менее навязчиво, чем полное обследование границ, работа, связанная с определением границ, аналогична работе более подробных обследований, поэтому разница в стоимости в лучшем случае скромная. По этой причине многие из наших клиентов предпочитают заказывать полное обследование границ. Геодезия земли Джорджии с радостью обсудит с вами ваши варианты, чтобы помочь вам определить, какое обследование лучше всего подходит для ваших нужд.
Обследование границ | Жилой | Геодезия земли в Грузии
Самый распространенный тип обследования жилой земли (и самый простой), полное обследование границ, соответствует минимальным стандартным требованиям к обследованию в Джорджии, а также требованиям большинства ипотечных компаний. (По этой причине его также называют «обследованием ипотечных кредитов» или «обследованием займов».) Более 60 лет Georgia Land Surveying предоставляет точные, легко интерпретируемые обследования границ для жителей Джорджии, которые ищут покупать или продавать недвижимость, или кому просто по какой-либо причине нужен современный участок земли.
КОГДА НЕОБХОДИМО ГРАНИЧНОЕ ОБСЛЕДОВАНИЕ?
Обследование границ обычно требуется в следующих ситуациях:
- Если вы покупаете или продаете земельный участок (ипотечная компания часто запрашивает этот опрос как часть процесса утверждения кредита)
- Если между вами и вашими соседями необходима ясность относительно того, где находятся границы собственности, или для урегулирования споров о посягательствах
- Если вы планируете строительство на своей территории и хотите предотвратить возможное посягательство
- Для получения разрешения на строительство
- Если в файле нет таблички или прошло некоторое время с момента проведения обследования (особенно, если на вашем участке или рядом с ним проводятся улучшения — границы со временем могут быть забыты)
- Как требование для исполнения завещания
ЧТО ОЖИДАТЬ ПРИ ГРАНИЧНОМ ИССЛЕДОВАНИИ
Georgia Land Surveying отправит к вам на территорию съемочную группу для сбора необходимых данных.На основе этих данных строится масштабный чертеж (или «площадка»), на котором показаны границы участков, пеленги и расстояния вдоль этих линий, а также общая площадь. Обследование также покажет любые улучшения в собственности, такие как здания, подъездные пути, заборы, бассейны и т. Д., А также выявит любые возможные посягательства. Исследовательская бригада удостоверится, что все углы собственности хорошо помечены, и повторно установит все отсутствующие булавки.
Иногда для урегулирования имущественных споров или уточнения границ перед строительством нашим клиентам может потребоваться только разбивка границ участка или обследование, чтобы отметить только углы участка.Однако, если с момента обновления вашей платформы прошло некоторое время, полное обследование границ стоит дополнительных затрат.
.