Как изменить вид разрешённого использования земельного участка
12.02.2021 14:14 (ред.12.02.2021 14:14)
Разрешенное использование земельных участков может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования.
На каждую территориальную зону устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков. Установление основных видов разрешенного использования земельных участков является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом.
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами. Например, градостроительные регламенты не устанавливаются на земли лесного фонда, сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.
Физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию при органе местного самоуправления.
Проект решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях. На основании заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации.
Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в судебном порядке решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения
Итак, чтобы изменить вид разрешённого использования земельного участка необходимо руководствоваться правилами землепользования и застройки (далее – ПЗЗ), утверждёнными для муниципального образования, на территории которого находится земельный участок.
Основной и вспомогательный виды разрешённого использования земельного участка выбирается правообладателем самостоятельно. Для этого необходимо обратиться с соответствующим заявлением в Томский областной многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг. С графиком работы отделов ОГКУ «ТО МФЦ» можно ознакомиться на сайте http://www.md.tomsk.ru. Региональный центр телефонного обслуживания: 8-800-350-08-50, 602-999.
В соответствии со ст. 32 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в ЕГРН в случае принятия ими решений (актов), в том числе, об установлении или изменении вида разрешенного использования земельного участка.
Заместитель начальника отдела
регистрации земельных участков
Управления Росреестра по Томской области И.
Контакты для СМИ
Пресс-служба Управления Росреестра по Томской области
Телефон +7(3822) 65-19-39 (доб.2121)
E-mail: [email protected]
www.rosreestr.ru
Адрес: г. Томск, ул. Пушкина, 34/1
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка БАРНАУЛ :: Официальный сайт города
Порядок приема и рассмотрения обращений
Все обращения поступают в отдел по работе с обращениями граждан организационно-контрольного комитета администрации города Барнаула и рассматриваются в соответствии с Федеральным Законом от 2 мая 2006 года № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации»
08.2013 № 2875 «Об утверждении Порядка ведения делопроизводства по обращениям граждан, объединений граждан, в том числе юридических лиц, организации их рассмотрения в администрации города, органах администрации города, иных органах местного самоуправления, муниципальных учреждениях, предприятиях».
Прием письменных обращений граждан, объединений граждан, в том числе юридических лиц принимаются по адресу:
График приема документов: понедельник –четверг с 08.00 до 17.00, пятница с 08.00 до 16.00, перерыв с 11.30 до 12.18. При приеме документов проводится проверка пунктов, предусмотренных ст.7 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации»:
1. Гражданин в своем письменном обращении в обязательном порядке указывает либо наименование государственного органа или органа местного самоуправления, в которые направляет письменное обращение, либо фамилию, имя, отчество соответствующего должностного лица, либо должность соответствующего лица, а также свои фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии), почтовый адрес, по которому должны быть направлены ответ, уведомление о переадресации обращения, излагает суть предложения, заявления или жалобы, ставит личную подпись и дату.
2. В случае необходимости в подтверждение своих доводов гражданин прилагает к письменному обращению документы и материалы либо их копии.
3. Обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в форме электронного документа, подлежит рассмотрению в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.
В обращении гражданин в обязательном порядке указывает свои фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии), адрес электронной почты. Гражданин вправе приложить к такому обращению необходимые документы.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 2 мая 2006 года № 59-ФЗ письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу рассматривается в течение 30 дней со дня его регистрации.
Ответ на электронное обращение направляется в форме электронного документа по адресу электронной почты, указанному в обращении, или в письменной форме по почтовому адресу, указанному в обращении.
Итоги работы с обращениями граждан в администрации города Барнаула размещены на интернет-странице организационно-контрольного комитета.
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство, а также случаев, предусмотренных пунктом 5 настоящей части и статьей 4.1 настоящего Федерального закона, с учетом результатов публичных слушаний.
11.2005 г. № 194/23.Администрация Солнечногорского муниципального района Московской области отказывает в предоставлении государственной услуги «Принятие решения об изменении вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования» в случаях если:
Изменение вида разрешенного использования с вида, не предусматривающего размещения объекта капитального строительства, на вид разрешенного использования предусматривающий объект капитального строительства, при условии возникновения права на такой земельный участок, после 1 октября 2005 г.;
Земельный участок расположен в зоне размещения (в том числе планируемого) объектов транспортной инфраструктуры, согласно Схеме территориального планирования транспортного обслуживания Московской области, за исключением случаев, когда кадастровая стоимость земельного участка в результате изменения вида разрешенного использования не изменяется в меньшую сторону по сравнению с исходной.
Таким образом, заявление об изменении вида разрешенного использования испрашиваемого земельного участка Вы можете подать в Муниципальное бюджетное учреждение «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг администрации Солнечногорского муниципального района Московской области» или направить через портал государственных и муниципальных услуг Московской области.
Дополнительно информируем Вас о том, что согласно ст. 5.1. Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» взымается плата за изменение вида разрешенного использования земельного участка.
Постановлением Правительства Московской области от 31.12.2013 г. № 1190/57 «Об утверждении порядка определения платы за изменения вида разрешенного использования земельного участка находящегося в собственности физического или юридического лица, перечня видов объектов капитального строительства, имеющих важное социальное-экономическое значение для развития Московской области, и перечня муниципальных образований Московской области, в границах которых платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка не взимается» производится расчет размера платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка.
Порядок определения платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка устанавливается Правительством Московской области.
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка
Земля в населенных пунктах (города, поселки, села и др.) территориально поделена на зоны. Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации (далее – ГрК РФ) они называются — территориальные зоны. Территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены определенные градостроительные регламенты. Для каждой такой территориальной зоны местные власти устанавливают правила: для чего можно использовать землю, какие объекты недвижимости можно строить, их параметры по высоте, отступы от границ земельного участка и пр. параметры.
Цели использования земельного участка и тех объектов недвижимости, которые на нем расположены, в законодательстве называются виды разрешенного использования.
Вид разрешенного использования (далее — ВРИ) – это установленное в публичном порядке допустимое функциональное использование земельного участка, существующих и возводимых на нем капитальных объектов, т.
е. тот вид деятельности, для ведения которой могут использоваться земельный участок и размещенные на нем объекты недвижимости.
ВРИ является главным фактором при определении кадастровой стоимости земельного участка, от размера которой зависит, например арендная плата, земельный налог.
ВРИ делятся на основные, вспомогательные и условно разрешенные. При этом вспомогательный вид можно выбрать только дополнительно к основному или условно разрешенному. Установить его вместо основного нельзя.
Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (далее –ППЗ) для конкретного муниципального образования, а также классификатором, утвержденным приказом Минэкономики России от 01.09.2014 № 540.
ПЗЗ – это документ, в котором содержаться градостроительные регламенты и карты территориального зонирования, который принимаются в каждом населенном пункте.
Чтобы узнать, как изменить вид разрешенного использования участка в данном муниципальном образовании, необходимо уточнить — приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом.
Так, согласно части 4 статьи 37 ГрК РФ правообладатель земельного участка может самостоятельно выбирать основные и вспомогательные ВРИ земельного участка без согласия органа местного самоуправления, если участок находится в частной собственности и расположен на территории, для которой утверждены правила землепользования и застройки.
Изменение ВРИ земельного участка на вид, отнесенный к условно разрешенному, возможно только на основании решения уполномоченного органа по результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний.
В случае принятия решений (актов) об изменении разрешенного использования земельного участка, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять соответствующие документы в орган регистрации прав для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
Однако есть случаи, когда нельзя изменить ВРИ:
- когда договор аренды земельного участка заключили на торгах;
- когда земельный участок дан в аренду для конкретного ВРИ.
Также следует обратить внимание, что в результате изменения вида разрешенного использования земельного участка может измениться его кадастровая стоимость, что повлияет на размер земельного налога.
Росреестр информирует ⁄ Администрация Батуринского сельского поселения
Разрешенное использование земельных участков может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования.
На каждую территориальную зону устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков. Установление основных видов разрешенного использования земельных участков является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом.
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами. Например, градостроительные регламенты не устанавливаются на земли лесного фонда, сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.
Физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию при органе местного самоуправления.
Проект решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях. На основании заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации.
Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в судебном порядке решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения
Итак, чтобы изменить вид разрешённого использования земельного участка необходимо руководствоваться правилами землепользования и застройки (далее – ПЗЗ), утверждёнными для муниципального образования, на территории которого находится земельный участок.
Основной и вспомогательный виды разрешённого использования земельного участка выбирается правообладателем самостоятельно. Для этого необходимо обратиться с соответствующим заявлением в Томский областной многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг. С графиком работы отделов ОГКУ «ТО МФЦ» можно ознакомиться на сайте http://www.md.tomsk.ru. Региональный центр телефонного обслуживания: 8-800-350-08-50, 602-999.
В соответствии со ст. 32 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в ЕГРН в случае принятия ими решений (актов), в том числе, об установлении или изменении вида разрешенного использования земельного участка.
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?
Изменение вида разрешенного использования земельного участка возможно, если собственник земельного участка решил изменить вид деятельности и появилось намерение использовать земельный участок для иных целей, чем те, для чего он предоставлялся.
Одного желания в данном случае недостаточно: необходимо, чтобы устанавливаемый вид разрешенного использования соответствовал фактическому использованию земельного участка и был определен правилами землепользования и застройки для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок.
Допустим, земельный участок был предоставлен для строительства индивидуального жилого дома, а собственник решил его использовать под объект торговли и правила землепользования и застройки это допускают — в таком случае необходимо подтвердить возможность использования такого земельного участка под объект торговли, например, получив разрешение на строительство такого объекта.
При соблюдении этих условий правообладатель (собственник, землепользователь, землевладелец, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, а также арендаторов земельных участков), для изменения сведений государственного кадастра недвижимости о виде разрешенного использования земельного участка в бланке заявления о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости указывает выбираемый вид разрешенного использования земельного участка из основных и вспомогательных видов без дополнительных разрешений и согласования в точном соответствии с видами разрешенного использования, указанными в Правилах землепользования и застройки для территориальной зоны, в которой расположен соответствующий земельный участок.
Вспомогательные виды разрешенного использования могут быть выбраны только в дополнение к основным и условно разрешенным видам использования, а условно разрешенный вид собственник не вправе выбрать самостоятельно – для получения разрешения на условный вид использования необходим ряд процедур, включая публичные слушания.
Так как на территории Ульяновской области сведения о соответствующей территориальной зоне, в которой расположен земельный участок не внесены в государственный кадастр недвижимости, то к заявлению о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости прикладывается справка, выданная уполномоченным органом местного самоуправления (в том числе Управлением архитектуры и градостроительства) об отнесении земельного участка к определенной территориальной зоне.
Если у земельного участка отсутствуют правообладатели, вид разрешенного использования земельного участка изменяется на основании постановления (решения) об установлении или изменении вида разрешенного использования земельного участка, принятого уполномоченным органом власти, которое этим же уполномоченным органом направляется в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия.
На сегодняшний день таким органом на территории Ульяновской области является уполномоченный Правительством области исполнительный орган государственной власти Ульяновской области (Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области). Такая же процедура предусмотрена для земельных участков, действие градостроительного регламента на которые не распространяется независимо от вида права на земельный участок. При наличии права аренды на земельный участок, находящийся в государственной собственности, вид разрешенного использования не может быть изменен значительно без прекращения такого права, ввиду существенного изменения условий договора аренды, в частности, кадастровой стоимости земельного участка.
Для более детального рассмотрения данного вопроса рекомендуется обратиться к статьям 30-40 главы 4 Градостроительного Кодекса Российской Федерации.
Информация предоставлена
Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ульяновской области
Кадастровая палата разъясняет как поменять вид разрешенного использования земельного участка
Главная » Новости » Кадастровая палата разъясняет как поменять вид разрешенного использования земельного участка
На сегодняшний день в Единый государственный реестр недвижимости внесены не все сведения о территориальных зонах и градостроительных регламентах, утвержденных в составе правил землепользования и застройки поселений.
Данный факт не позволяет Кадастровой палате учитывать сведения, содержащиеся в утвержденных правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), при осуществлении государственного кадастрового учета объектов недвижимости, расположенных на указанной территории.
ПЗЗ, что же это такое? — этот вопрос может озадачить многих граждан, хотя на самом деле все просто.
ПЗЗ – это документ, в котором содержится информация о территориальных зонах, на которые разделено конкретное муниципальное образование, сведения о границах населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа, границах особоохраняемых зон, объектов культурного наследия.
Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка зависит от того, утверждены ли для вашего муниципального образования правила землепользования и застройки.
Обычно такие правила утверждены. Они устанавливают границы территориальной зоны, содержат градостроительный регламент. Кроме того, из них можно узнать порядок изменения вида разрешенного использования.
При изменении вида использования нужно соблюдать технические регламенты.
Для каждой территориальной зоны устанавливается градостроительный регламент – это виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства. В пределах одной территориальной зоны для всех земельных участков устанавливается единый градостроительный регламент.
В соответствии с земельным и градостроительным законодательством при наличии утвержденных правил землепользования и застройки правообладатель земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом, вправе самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований выбрать вид разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом.
Также необходимо учесть, что вид разрешенного использования земельного участка невозможно изменить, если градостроительным регламентом, правилами землепользования и застройки установлены предельные размеры и параметры, не позволяющие осуществлять деятельность в соответствии с таким видом разрешенного использования.
Обратите внимание! Изменение вида разрешенного использования земельного участка может повлечь изменение его кадастровой стоимости, а также величины земельного налога. При несогласии с кадастровой стоимостью результаты кадастровой оценки можно обжаловать в Росреестре или в суде.
Пресс-служба
Кадастровой палаты
по Республике Башкортостан
Как изменить обозначение зонирования, когда ваше предполагаемое использование не разрешено
Зонирование по самой своей природе предполагает разделение различных типов использования земли. Большинство сообществ разделяют использование земли путем группировки жилищного использования в жилых районах; коммерческое использование в коммерческих районах и промышленное использование в промышленных районах. И в каждом районе зонирования у сообщества есть виды использования, которые «разрешены», и виды использования, которые являются «условными».«Если использование разрешено, то никаких дополнительных административных действий для установления зонирования в вашем районе не требуется.
Например, если вы хотите открыть стоматологический кабинет в коммерческом районе зонирования, а местный кодекс зонирования разрешает использование стоматологических кабинетов как разрешенное по праву, вам не нужно будет запрашивать какое-либо другое разрешение на зонирование. Использование — это разрешенное использование. Аналогичным образом, если вы хотите открыть ресторан в жилом районе, и это разрешено как «условное использование», вам потребуется получить одобрение местного совета по планированию, чтобы открыть ресторан, продемонстрировав с помощью списка факторов, изложенных в коде зонирования, демонстрируя, что предлагаемое вами использование в качестве ресторана является ценным активом для сообщества.
Итак, что происходит, когда предлагаемое вами использование земли не является ни разрешенным, ни условным?
Землевладелец может сделать три вещи. Во-первых, вы можете подать прошение в городской совет или совет округа с просьбой внести поправку в текст кодекса зонирования. Во-вторых, вы можете попросить Комиссию по планированию рекомендовать городу изменить Генеральный план, также известный как План сообщества, в отношении определения зонирования земли, которую вы собираетесь использовать. В-третьих, вы можете попытаться убедить специалиста по зонированию интерпретировать существующие разрешенные виды использования, включая ваше предлагаемое использование, и, если он или она не согласны с вами, подать апелляцию в Апелляционный совет по зонированию или по корректировке.
Специалисты Dalton & Tomich PLC могут помочь вам в этом процессе, поскольку в каждом городе существует свой уникальный процесс изменения района зонирования. Позвоните или напишите нам сегодня, чтобы помочь вам с процессом зонирования и землепользования.
Зонирование и планирование землепользования
Зонирование — это инструмент управления планированием для регулирования застроенной среды и создания функциональных рынков недвижимости. Это достигается путем разделения земли, которая составляет установленную законом территорию местного органа власти, на участки, разрешая определенные виды землепользования на определенных участках для формирования планировки городов и обеспечения различных типов застройки.Зонирование как инструмент планирования землепользования имеет относительно короткую историю. Он определяет расположение, размер и использование зданий, а также плотность городских кварталов (City of New York 2015a).
Зачем нужно зонирование?
Цель зонирования — позволить местным и национальным властям регулировать и контролировать рынки земли и недвижимости для обеспечения дополнительных видов использования. Зонирование также может дать возможность стимулировать или замедлять развитие в определенных областях.
Процесс планирования и зонирования во всем мире функционирует по-разному и контролируется разными уровнями власти. Чаще всего зонирование контролируется местными властями, такими как муниципалитет или округ (как в Австралии или США), тогда как в других случаях зонирование осуществляется на уровне штата или страны (как во Франции или Германии). Иногда зонирование регулируется сочетанием двух подходов. Помимо этих непосредственных мер контроля, часто используются дополнительные правила, которые влияют на зонирование, такие как наложения схем планирования в Австралии или оценки воздействия в Германии.
Что составляет постановление о зонировании?
Правила зонирования обычно разрабатываются в форме постановления о зонировании, которое представляет собой текст, определяющий землепользование конкретных кварталов и даже каждого отдельного участка в пределах городского квартала. Правила зонирования включают спецификации, касающиеся размера участка, плотности или объема, высоты и соотношения площади пола (FAR). Постановление о зонировании — это формальная категоризация политики землепользования, применимая к земле в пределах муниципалитета. Он также устанавливает правовые рамки.Постановление о зонировании устанавливает разрешенные виды землепользования и проводит различие между различными типами землепользования. Кроме того, это гарантирует, что несовместимые виды землепользования не расположены рядом друг с другом. Правила также определяют неудачи и могут укрепить безопасность и устойчивость города, устанавливая ограничения на строительство в поймах и водно-болотных угодьях. Постановление о зонировании часто также содержит информацию, касающуюся необходимости получения разрешения на планирование для изменения использования или предложения застройки, подразделения земли, строительства новых зданий и других изменений земли (Правительство штата Виктория, 2008 г.).
Постановления о зонировании обычно состоят из зонирования районов и наложений. Например, в Нью-Йорке есть три района зонирования: жилой, коммерческий и производственный. Затем каждый из этих районов разбивается на ряд жилых, коммерческих и производственных районов с низкой, средней и высокой плотностью населения. Наложения зонирования — это районы специального назначения, которые предназначены для стимулирования определенного набора условий и результатов на участке. Они адаптированы к конкретным потребностям определенных районов.Например, на жилом блоке может быть разрешено перекрытие коммерческой площади для обеспечения розничной торговли на первом этаже соседних домов. Наложения могут также налагать ограничения по высоте или другие физические ограничения для определенной формы застроенной среды или для защиты исторических характеристик или видов на набережную.
Большинство правил зонирования также устанавливают требования к FAR застройки, которые часто различаются в зависимости от местности. «Коэффициент площади этажа — это основная норма, регулирующая размер зданий.FAR — это отношение общей площади здания к площади его зонирования »(City of New York 2015a). FAR показывает интенсивность использования сайта, а не высоту или покрытие сайта. В Нью-Йорке: «Каждый район зонирования имеет FAR, который при умножении на площадь участка зонирования дает максимальную площадь пола, допустимую на этом участке. Например, на участке зонирования площадью 10 000 квадратных футов в районе с максимальным значением FAR равным 1,0 площадь пола на участке не может превышать 10 000 квадратных футов »(City of New York 2015b).
Можно ли изменить правила зонирования?
Постановление о зонировании — это правовая основа, но она также должна быть достаточно гибкой, чтобы учитывать и направлять развитие. Поправки могут вноситься либо местными властями, либо общественностью. Поправка обычно вносится, чтобы «достичь желаемого результата планирования или поддержать новое направление политики» (Правительство штата Виктория, 2008 г.). Как таковая, она должна быть полезной для планирования и соответствовать будущим стратегическим направлениям деятельности местного самоуправления.Поправки о зонировании особенно важны в проектах регенерации городов, поскольку правительства могут использовать их для увеличения объема застройки, позволяющего застройку быть прибыльным и достаточно привлекательным для частного сектора (см. Главу 1). В большинстве случаев требуется либо поправка к тексту зонирования (изменение правил зонирования), либо поправка карты зонирования (изменение обозначения зонирования), чтобы учесть конкретное развитие в определенном месте или конфигурации, что в настоящее время не разрешено.
Внесение поправок или запрос на внесение изменений — непростой процесс.В самом деле, это имеет важные последствия для планирования и повлияет на более широкую общественность, поскольку «меняет способ использования или застройки земли во всем районе». Внесение поправок в большинство схем планирования — также сложный процесс, часто требующий одобрения более высокого уровня правительства или городского совета. Однако в некоторых менее устоявшихся процессах или структурах планирования поправка может использоваться чаще для достижения результата планирования.
Как можно использовать зонирование в качестве инструмента для стимулирования участия частного сектора в восстановлении городов?
В дополнение к трем основным категориям (жилая, коммерческая, производственная), инструментарий зонирования включает дополнительные правила, касающиеся конкретных типов застройки, а также дизайна и качества общественных пространств.Некоторые инициативы позволяют вносить изменения в базовые правила при разработке крупных участков, в то время как другие настраивают те же правила для решения проблем с малонаселенными районами или с особыми проблемами и возможностями проектов развития на набережной.
Проекты регенерации городов обычно разрабатываются на больших земельных участках, которые охватывают несколько зонируемых районов и наложений. Чтобы обеспечить лучшее планирование участка и взаимосвязь между зданиями и открытыми пространствами, местное правительство может упростить базовые правила зонирования, чтобы обеспечить более согласованное планирование участка для всех участков и кварталов.Кроме того, чтобы стимулировать интерес частного сектора к развитию, правительство может разрешить передачу и слияние прав на развитие. В качестве альтернативы, он может отрегулировать другие правила, чтобы обеспечить более высокую плотность застройки в обмен на какую-либо форму общественного блага, например, общественные места, финансируемые из частных источников, или инклюзивное жилье. В этом случае в правила зонирования вносятся поправки, позволяющие увеличить плотность застройки в обмен на общественные помещения, финансируемые из частных источников, или доступные жилые единицы в пределах жилого комплекса (см. Главу 1).
Стремление к более доступному жилью привело к призывам к инклюзивному зонированию, которое рассматривается как привлекательное, потому что застройщики платят за него, и оно способствует экономической интеграции. Однако доступное жилье, созданное посредством инклюзивного зонирования, требует дорогостоящих субсидий (Barro 2014). Полное обсуждение инклюзивного зонирования см. В разделе «Социальные последствия» в главе 3. Все города, рассматриваемые в данном томе, имеют хорошо разработанные правила зонирования. Например, эволюция регулирования зонирования в Ахмедабаде резюмируется во вставке.
Эволюция правил зонирования в Ахмедабаде, Индия
В Ахмедабаде, Индия, зонирование было впервые установлено в плане развития, подготовленном в 1954 году и утвержденном в 1965 году. Оно было основано на Законе о городском планировании Бомбея (1954), который впервые позволил создать план развития для управления рост городских территорий. Предыдущий Закон о городском планировании Бомбея (1915 г.) разрешал только создание схем городского планирования для облегчения улучшения существующих городских территорий.
Зонирование включено в правила застройки, подготовленные как часть общего плана развития городских территорий (UDA). UDA определяется в соответствии с Законом о городском планировании и городском развитии Гуджарата (GTPUDA), принятым в 1970 году. В соответствии с этим законом для UDA создается орган городского развития, который обычно превышает юрисдикцию города. Управление городского развития Ахмедабада имеет юрисдикцию над территорией застройки Ахмедабада (1866 квадратных километров [квадратных километров]), что намного больше, чем площадь города (464 квадратных километров).Согласно GTPUDA, план развития каждого UDA должен обновляться каждые 10 лет.
Всего в плане развития обозначено более 20 зон. Однако большая часть районов городской застройки находится в одной из пяти зон. Центральная городская зона, обнесенная стеной, включает старый город Ахмадабад. Зона Гамтал включает в себя различные городские деревни, которые в настоящее время являются частью района застройки Большого Ахмедабада. Общая структура города попадает в зоны R1 или R2, которые представляют собой смешанные жилые зоны.R3 — это более ограниченная жилая зона, обычно находящаяся на периферии города, где более высокая интенсивность застройки не поощряется.
Развитие города в основном сосредоточено в зонах R1 и R2. В этих зонах индекс базовой площади (FSI) составляет 1,8 и 1,2, соответственно, с возможностью приобретения дополнительных 50 процентов базовой площади FSI. Это дает максимально допустимое значение FSI 2,7 в зоне R1 и 1,8 в зоне R2. До недавнего плана застройки ограничение по высоте застройки составляло 40 метров.В соответствии с новым планом развития эта максимальная высота была увеличена до 70 метров для участков, выходящих на дороги шириной 40 метров, и на всех участках в зоне перекрытия центрального делового района.
В новом комплексном плане развития до 2021 года введены зоны перекрытия. Эти зоны наложения обеспечивают более высокий FSI 4,0 в зоне R1 и 5,4 в зоне R2. При обеспечении более высоких FSI базовая FSI нижележащей зоны остается прежней. Увеличивается только доплата. Ожидается, что территории под этими зонами будут застроены в соответствии с планом местности, который будет завершен в ближайшее время.
Существует формальный процесс запроса отклонения, если разработчик хочет строить выше или хочет попросить смягчение одного из других правил (открытое пространство, парковка, неудачи, разрешенное использование и т. Д.). Ранее такие запросы рассматривал комитет по отклонениям. Однако с тех пор, как новый план вступил в силу, полномочия по внесению поправок определенного рода были возложены на муниципального комиссара, а в некоторых случаях — на правительство штата.
36 Свода федеральных правил, § 28.10 — Разрешенное и запрещенное использование. | CFR | Закон США
(а) Район общественного развития —
(1) Разрешенные виды использования.
(i) Строительство, изменение, расширение, перемещение, реконструкция и обслуживание отдельно стоящего здания, которое используется в основном как дом на одну семью, церковь, школу или общественное сооружение; как вспомогательная конструкция; или как офис для профессиональной деятельности, как это определено в утвержденных местных постановлениях. Реконструкция несоответствующего использования разрешена в соответствии с § 28.11. Профессиональный офис может быть использован только в жилых помещениях и должен использоваться лицом, проживающим в помещении.
(ii) Разрешено коммерческое или промышленное использование в непрерывном режиме без изменений с 11 сентября 1964 года. Любое изменение использования коммерческого или промышленного использования с 11 сентября 1964 года, включая строительство, расширение или преобразование существующей структуры, или изменение типа, режима или способа эксплуатации, представляет собой новое коммерческое или промышленное использование и может быть разрешено при соблюдении одобрение местного органа по зонированию и проверка суперинтендантом.
(iii) Коммерческое или промышленное использование, начатое после 11 сентября 1964 года, представляет собой новое коммерческое или промышленное использование и может быть разрешено с одобрения местного органа зонирования и рассмотрения суперинтендантом. Любое изменение в использовании коммерческого или промышленного использования, одобренное местным органом по зонированию после 11 сентября 1964 года, включая строительство, расширение или преобразование существующей структуры, или изменение типа, местоположения, режима или способа эксплуатации, является новое коммерческое или промышленное использование и может быть разрешено с одобрения местного органа зонирования и рассмотрения суперинтендантом.
(2) Запрещенное использование.
(i) Строительство или расширение многоквартирного дома или другого многоквартирного дома или преобразование существующего здания в многоквартирный дом запрещено.
(ii) Строительство или расширение гостевого дома с кухонными принадлежностями или преобразование существующей структуры в гостевой дом с кухонными принадлежностями запрещено.
(iii) Разделение земли на участки размером менее 4000 футов или не отвечающие требованиям применимого утвержденного постановления о зонировании запрещено.
(iv) Изменение зонирования жилой зоны на коммерческую или промышленную без разрешения Секретаря запрещено.
(б) Приморский район —
(1) Разрешенные виды использования.
(i) Изменение, расширение, перемещение и обслуживание частной «улучшенной собственности», используемой в качестве дома для одной семьи или в качестве вспомогательного сооружения, разрешены. Реконструкция разрешена в соответствии с § 28.11.
(ii) Любое использование в соответствии с целями настоящего Закона, которое не может причинить значительный ущерб природным ресурсам побережья, на любых землях, находящихся в государственной или частной собственности, которые находятся ниже среднего половодья в любом из Атлантический океан или залив Грейт-Саут допустимы.
(2) Запрещенное использование. Строительство, развитие или расширение любой собственности, кроме «улучшенной собственности», запрещено. Положения пункта (а) (2) данного раздела применяются ко всей частной собственности в Приморском районе.
(c) Дюнный район —
(1) Разрешенные виды использования.
(i) Общественный автомобильный и частный или общественный пешеходный переход через дюны, одобренный органом по зонированию и рассмотренный суперинтендантом как необходимый для доступа к участкам за дюной.Допускаются такие меры защиты дюн, как снежные ограждения, столбы, питание пляжа, посадка дюнной травы или другие научно санкционированные биологические или экологические методы улучшения или стабилизации песка.
(ii) Допускается использование и обслуживание существующей конструкции в жилых помещениях или реконструкция в соответствии с § 28.11.
(2) Запрещенное использование.
(i) Любое развитие после 10 ноября 1978 г., включая строительство нового сооружения или расширение существующего сооружения, такого как здание, переборка, сваи, септическая система, облицовка, палуба, бассейн или другое сооружение или человек- изготовил устройство стабилизации дюн, за исключением случаев, разрешенных в соответствии с параграфом (c) (i) этого раздела.
(ii) Любое использование дюны, кроме описанного в параграфе (c) (1) (i) этого раздела, включая использование в рекреационных целях.
(3) Конфликт с другими положениями. Если застройка или участок частично находится в районе Dune District и частично в районе Community Development District, или частично в районе Dune District и частично в районе Seashore, и стандарты, применимые к застройке, участку или использованию, находятся в противоречии, стандарты для Дюнского квартала преобладает за часть застройки, участка или использования, которая находится в Дюнном округе.(d) Общие рекреационные, экологические и исторические сохранения и образование, а также использование средств защиты природных ресурсов, совместимые с видами использования и сооружениями, подходящими для каждой зоны, как указано в Генеральном плане управления и Окончательном отчете о воздействии на окружающую среду, разрешены на государственной собственности. .
Разрешенные и запрещенные виды использования — Обучение землепользованию и ресурсы
Разрешенное использование
Для каждого района зонирования постановление определяет виды использования, которые разрешены по праву, виды использования, которые могут быть разрешены при соблюдении определенных условий, и виды использования, которые не разрешены.
Каждый район зонирования должен предусматривать разрешенные виды использования, разрешенные по праву на всей территории округа. Примером могут быть дома на одну или несколько семей в жилом районе. 1 Разрешенное использование разрешено администратором зонирования с помощью простого разрешения. Разрешение должно быть предоставлено, если проект соответствует общим стандартам для района зонирования, любым наложенным районам или стандартам проектирования, а также соответствующим строительным нормам и правилам.
В некоторых постановлениях перечислены виды использования, которые прямо запрещены для определенного района.Использование, не указанное специально, также запрещено. 2 Если разрешенные виды использования в постановлении о зонировании не позволяют использование, требуемое землевладельцем, они могут потребовать особого рассмотрения ситуации путем внесения поправок в условное использование, изменение или зонирование.
Условное использование
Условное использование также может быть указано для каждого района в постановлении о зонировании. Условное использование позволяет землевладельцу использовать собственность, которая прямо разрешена постановлением при соблюдении установленных стандартов. 3 Примером может служить детский сад в жилом районе, которому разрешено наличие парковки, ограждений и указателей.
Решение о предоставлении или отказе в условном использовании является дискреционным и определяется тем, может ли заявитель соответствовать стандартам условного использования, содержащимся в постановлении. Как правило, условное использование должно быть совместимо с использованием соседних земель, соответствовать ограничениям участка и не должно противоречить целям постановления.Если выдается разрешение на условное использование, могут быть добавлены условия для смягчения потенциальных негативных воздействий, связанных с разработкой. Постановление о зонировании должно поручить рассмотрение условного использования руководящему органу, комиссии по планированию или совету по корректировке или апелляциям по зонированию.
Смотреть сейчас: типы решений о зонировании
Введение в решения о разрешенном, условном и запрещенном использовании.
Сноски
1 Город Рейн v . Bizzell , 2008 WI 76, 311 Wis. 2d 1, 751 NW2d 780.
2 Foresight, Inc. против Babl , 211 Wis. 2nd 599, 565 NW2d 279 (Ct. App. 1997 ).
3 Государственный исх. отн. Skelly Oil Co., Inc. против города Делафилд , 58 Wis. 2d 695, 207 N.W. 2d 585 (1973).
Департамент сохранения и развития земель: фермы и лесные угодья: фермы и леса: штат Орегон
Программа планирования землепользования в штате Орегон направлена на защиту рабочих ландшафтов двумя способами.Цели планирования на уровне штата направлены на то, чтобы ограничить преобразование сельскохозяйственных и лесных земель для других целей и ограничить конфликты из-за этих ресурсных отраслей. Чтобы ограничить конверсию, программа требует, чтобы граница роста городов (или UGB) была построена вокруг каждого города в штате, и городское использование должно быть ограничено этой границей. Чтобы ограничить конфликты, округа должны применять строгое зонирование сельскохозяйственных и лесных земель, которое разрешает только такие виды использования, которые будут устойчиво сосуществовать с сельскохозяйственной и лесохозяйственной деятельностью вокруг них.
Фермы и леса Орегона являются рабочими землями, и их иногда называют «ресурсными землями». Когда планировщики и другие люди говорят о «сохранении» этих территорий, они имеют в виду сохранение земли для дальнейшего использования в качестве коммерческой фермы или леса. Сохранение этих территорий для использования ресурсов также способствует сохранению среды обитания диких животных, возможностям отдыха и защите пейзажей, которыми так хорошо известен Орегон.
Защита сельскохозяйственных угодий
Сохранение сельскохозяйственных угодий в Орегоне защищает ключевой двигатель экономики нашего штата.Сельское хозяйство и связанные с ним отрасли, такие как пищевая промышленность и продажа оборудования, являются основными работодателями и основным источником экспорта в Орегоне. Руководство штата и требования к планированию и зонированию сельскохозяйственных угодий на уровне округов можно найти в четырех местах: Цель планирования 3 на уровне штата — Сельскохозяйственные земли, Пересмотренный Закон штата Орегон (ORS), Глава 197 — Комплексное планирование землепользования, Глава 215 ORS — Планирование округа, Зонирование и Жилищные кодексы и Административные правила штата Орегон (OAR), глава 660, раздел 33 — Сельскохозяйственные земли.Орган местного самоуправления, пишущий или пересматривающий комплексный план, должен обратиться к этим государственным постановлениям, чтобы разработать план, который защищает фермы и соответствует законам и правилам.
Агротуризм — это новая отрасль, связанная с сельским хозяйством в Орегоне. Агротуризм включает в себя любую деятельность, как на ферме, так и вне ее, которая приносит дополнительный доход работающим фермерам и владельцам ранчо за счет связи их ресурсов и продуктов с посетителями.
Подробнее о защите сельскохозяйственных угодий
Подробнее об агротуризме
Охрана лесных угодий
Орегон известен своими деревьями.По общей площади лесных угодий Орегон уступает только Аляске. Хотя лесная промышленность и не так доминирует, как раньше, она по-прежнему остается крупным работодателем и вносит значительный вклад в экономику штата. Комплексный план округа и правила землепользования должны включать план защиты леса, который соответствует целям и законам штата в области планирования. Общегосударственная цель планирования 4 — Лесные земли, наряду с главами 197 и 215 ОРС и главой 660 ОАР, раздел 6 — Лесные земли, содержат указания и требования для местных органов власти.Закон о лесопользовании, закон, принятый Департаментом лесного хозяйства штата Орегон, устанавливает стандарты для всей коммерческой деятельности, связанной с посадкой, управлением или заготовкой деревьев в штате Орегон.
Подробнее о защите лесных земель
Земля без ресурсов
Некоторые округа обнаруживают, что часть их земель не обладает теми качествами, которые делают ее сельскохозяйственной или лесной. Эти районы часто обозначаются как «нересурсные земли» в комплексном плане округа. Нересурсные земли — это сельские земли, которые не подпадают под Цели государственного планирования 3 (сельскохозяйственные земли) или 4 (лесные земли).Нересурсные земли могут иметь большую ценность для района, несмотря на название: как среда обитания, как буфер между коммерческими лесами или сельскохозяйственной деятельностью и урбанизированными районами, как место для ограниченной сельской жилой застройки или как рекреационная ценность.
Подробнее о нересурсных / сельских ресурсных землях
Поддержка и инструменты планирования DLCD
В штатеDLCD есть эксперты и планировщики, которые помогают районным отделам планирования и владельцам собственности, связанным с охраной сельскохозяйственных и лесных земель.Иногда общие запросы о помощи формализуются в программы, которые можно использовать для помощи большему количеству людей и отделов планирования.
Программа Оценка сельскохозяйственных почв Программа — это инструмент для владельцев собственности, которые хотят проверить тип почвы, предназначенный для их собственности, с помощью специалиста по почвам для проведения теста.
DLCD Обновление кодов нескольких округов Проект развивался, когда стало ясно, что в некоторых округах возникли проблемы с обновлением местных кодексов в соответствии с законодательными изменениями, что позволило устареть зонированию фермерских хозяйств и лесов в этих округах.Предоставляя гибкие модельные коды для округов, которые можно адаптировать по мере необходимости, этот инструмент позволяет округам оставаться в курсе своих кодексов зонирования. Программа, которая финансируется до мая 2019 года, предлагает консультационную помощь местным органам власти и освобождает местные отделы планирования от найма дополнительного персонала, который потребуется для выполнения этой работы.
A Передача прав на застройку Программа — это инструмент, который может быть принят местными органами власти.Это создает рыночные стимулы для владельцев недвижимости и застройщиков к сохранению природных территорий и открытых пространств, одновременно расширяя права застройки в более густонаселенных местах.
Заявление на получение разрешения на специальное использование | Лесная служба США
Что такое разрешения на специальное использование?
Разрешение на специальное использование — это юридический документ, такой как разрешение, разрешение на срок, аренда или сервитут, который разрешает занятие, использование, права или привилегии земли, предоставленной агентством.Разрешение выдается на конкретное использование земли на определенный период времени.
Когда мне нужно разрешение на специальное использование?- Если вам нужно будет занимать, использовать или строить землю Лесной службы для личных или деловых целей, независимо от того, является ли это временным или долгосрочным.
- Если взимается плата или если доход получен от использования.
- Если в деятельности на этих землях участвуют отдельные лица или организации с 75 или более участниками или зрителями.
В агентстве есть множество форм для заявлений в зависимости от ваших потребностей.
Уместно ли мое предложение?- Ваш запрос должен соответствовать действующим законам, постановлениям, распоряжениям и политикам агентства, другим федеральным законам, а также применимым государственным и местным законам о здравоохранении и санитарии.
- Ваш запрос должен согласовываться или соответствовать стандартам и руководствам применимого Плана управления земельными ресурсами и ресурсами.
- Ваш запрос не должен представлять серьезного или существенного риска для здоровья или безопасности населения.
- Ваш запрос не должен требовать исключительного или бессрочного права на использование или размещение.
- Ваш запрос не противоречит необоснованным причинам и не препятствует административному использованию, другому запланированному или санкционированному существующему использованию или использованию прилегающих земель, не относящихся к лесной службе.
- Инициатор не должен платить Лесной службе за предыдущее или существующее разрешение на специальное использование.
- Запрещается участие в азартных играх или предоставление коммерческих услуг сексуального характера, даже если это разрешено законодательством штата.
- Никакая военная или военизированная подготовка или учения, проводимые частными организациями или отдельными лицами, не могут быть разрешены, если они не финансируются из федерального бюджета.
- Запрещается захоронение твердых отходов, хранение или удаление радиоактивных или других опасных веществ.
§ 15.2-2286. Разрешенные положения в постановлениях о зонировании; поправки; заявитель на уплату просроченного налога; штрафы
A.Постановление о зонировании может включать, среди прочего, разумные правила и положения в отношении любого или всех из следующих вопросов:
1. Для отклонений или особых исключений, как определено в § 15.2-2201, к общим правилам в любом районе.
2. Для временного применения постановления к любой собственности, попадающей в территориальную юрисдикцию руководящего органа путем аннексии или иным образом, после принятия постановления о зонировании и до внесения поправок в постановление.
3. Для предоставления особых исключений в соответствии с соответствующими правилами и гарантиями; Несмотря на любые другие положения данной статьи, руководящий орган любого населенного пункта может оставить за собой право делать такие особые исключения. Условия, устанавливаемые в связи с разрешениями на специальное использование жилого фонда, когда заявитель предлагает доступное жилье, должны соответствовать цели предоставления доступного жилья. При наложении условий на жилищные проекты с указанием материалов и методов строительства или конкретных конструктивных особенностей утверждающий орган должен учитывать влияние условий на доступность жилья.
Управляющий орган или совет по апелляциям зонирования городов Хэмптон и Норфолк может наложить условие на любое специальное исключение или разрешение на использование, относящееся к лицензиатам на розничную торговлю алкогольными напитками, которое предусматривает, что такое специальное исключение или разрешение на использование автоматически истекает по истечении смена владельца собственности, смена владения, изменение в эксплуатации или управлении объектом или по прошествии определенного периода времени.
Управляющий орган города Ричмонд может наложить условие на любое специальное разрешение на использование, выданное после 1 июля 2000 года, в отношении лицензиатов розничной торговли алкогольными напитками, которое предусматривает, что такое разрешение на специальное использование подлежит автоматическому рассмотрению руководящим органом. при смене владельца, смене собственника бизнеса или передаче контрольного пакета акций хозяйствующего субъекта.После рассмотрения руководящим органом он может либо изменить, либо отозвать разрешение на специальное использование после уведомления и публичного слушания, как того требует § 15.2-2206.
4. Для администрирования и исполнения постановления, включая назначение или назначение администратора зонирования, который также может занимать другой офис в данном населенном пункте. Администратор зонирования должен иметь все необходимые полномочия от имени руководящего органа для управления и обеспечения соблюдения постановления о зонировании. Его полномочия включают (i) письменное распоряжение об исправлении любого состояния, нарушающего постановление; (ii) обеспечение соблюдения постановления, возбуждение судебного иска, включая судебный запрет, смягчение последствий или другие соответствующие действия или процедуры, подлежащие обжалованию в соответствии с § 15.2-2311; и (iii) в особых случаях, установление фактов и, с согласия поверенного руководящего органа, выводы закона относительно определения прав, возникающих в соответствии с § 15.2-2307 или подразделом C § 15.2-2311.
Всякий раз, когда у администратора зонирования есть разумные основания полагать, что какое-либо лицо участвовало или участвует в любом нарушении постановления о зонировании, ограничивающего проживание в жилой единице, которое подлежит гражданскому штрафу, который может быть наложен в соответствии с положения § 15.2-2209, и администратор зонирования, после добросовестных усилий по получению данных или информации, необходимых для определения того, произошло ли нарушение, не смог получить такую информацию, он может потребовать, чтобы поверенный населенного пункта подал прошение судье общий районный суд своей юрисдикции для вызова в суд против любого такого лица, отказывающегося предоставить такие данные или информацию. Судья суда при наличии уважительной причины может вызвать повестку в суд. Любое лицо, не выполнившее повестку в суд, подлежит наказанию за неуважение судом, вынесшим повестку.Любое вызванное таким образом лицо может обратиться к судье, издавшему повестку, с просьбой отменить ее.
Несмотря на положения § 15.2-2311, постановление о зонировании может предписывать период обжалования менее 30 дней, но не менее 10 дней для уведомления о нарушении, связанном с временным или сезонным коммерческим использованием, парковкой коммерческих грузовиков в жилых зонирование районов, ограничение максимальной вместимости жилого дома или аналогичные краткосрочные повторяющиеся нарушения.
Если это предусмотрено постановлением, администратор зонирования может иметь право вносить изменения в любое положение, содержащееся в постановлении о зонировании, в отношении физических требований к участку или участку земли, включая, помимо прочего, размер, высоту, местоположение или особенности любых зданий, сооружений или улучшений или связанных с ними, если администратор в письменной форме обнаружит, что: (i) строгое выполнение постановления вызовет неоправданные трудности; (ii) такие трудности, как правило, не характерны для другой собственности в том же районе зонирования и в том же районе; и (iii) разрешение на модификацию не нанесет существенного ущерба прилегающей собственности, и характер района зонирования не будет изменен в результате предоставления модификации.Перед предоставлением изменения администратор зонирования должен предоставить или потребовать от заявителя предоставить всем владельцам прилегающей собственности письменное уведомление о запросе на изменение и возможность ответить на запрос в течение 21 дня с даты уведомления. . Администратор зонирования принимает решение по заявке на изменение и выдает письменное решение с копией, предоставляемой заявителю и любому соседнему землевладельцу, который ответил в письменной форме на уведомление, отправленное в соответствии с настоящим параграфом.Решение администратора зонирования составляет решение в рамках § 15.2-2311 и может быть обжаловано в апелляционной комиссии по зонированию, как это предусмотрено этим разделом. Решения апелляционной комиссии по зонированию могут быть обжалованы в окружном суде в порядке, предусмотренном статьями 15.2-2314.
Администратор зонирования должен ответить в течение 90 дней с момента запроса решения или определения по вопросам зонирования в пределах его полномочий, если запрашивающая сторона не согласилась на более длительный период.Если решение или определение администратора зонирования может повлиять на способность соседнего собственника собственности удовлетворять требованиям к минимальной вместимости и доходности для жилой питьевой скважины в соответствии с § 32.1-176.4 или любым нормативным актом, принятым в соответствии с ним, администратор зонирования должен предоставить копию такого решения или определения такому затронутому собственнику смежной собственности.
5. Для наложения штрафов в случае признания виновным в любом нарушении постановления о зонировании.Любое такое нарушение является правонарушением, наказуемым штрафом в размере не более 1000 долларов США. Если нарушение не устранено во время осуждения, суд обязал нарушителя устранить или устранить нарушение в соответствии с постановлением о зонировании в течение срока, установленного судом. Неспособность устранить или уменьшить нарушение зонирования в течение указанного периода времени является отдельным правонарушением, наказуемым штрафом в размере не более 1000 долларов США; любой такой отказ в течение последующего 10-дневного периода должен составлять отдельный проступок, караемый штрафом в размере не более 1500 долларов США; и любой такой отказ в течение любого последующего 10-дневного периода должен составлять отдельное правонарушение для каждого 10-дневного периода, за которое взимается штраф в размере не более 2000 долларов.
Однако любой приговор, связанный с нарушением положений, регулирующих количество лиц, не являющихся родственниками в односемейных жилых домах, наказывается штрафом в размере до 2000 долларов. Неспособность устранить нарушение в течение указанного периода времени карается штрафом в размере до 5000 долларов США, и любое такое нарушение в течение любого последующего 10-дневного периода представляет собой отдельное правонарушение за каждый 10-дневный период, наказуемое штрафом в размере до до 7500 долларов. Однако такой штраф не может быть начислен собственнику или управляющему агенту односемейного жилого дома во время рассмотрения любого судебного иска, возбужденного таким владельцем или управляющим агентом такого жилого дома против арендатора с целью устранения состояния перенаселенности в соответствии с Закон Вирджинии о домовладельцах и квартиросъемщиках (§ 55.1-1200 и след.). Признание виновным в нарушении положений, регулирующих количество лиц, не являющихся родственниками в одноквартирных жилых домах, не наказывается лишением свободы.
6. Для сбора пошлин для покрытия расходов на проведение проверок, выдачу разрешений, рекламу уведомлений и другие расходы, связанные с администрацией постановления о зонировании или с подачей или обработкой любой апелляции или поправки к нему.
7. За внесение изменений в правила или карты районов время от времени или за их отмену.Всякий раз, когда этого требует общественная необходимость, удобство, общее благосостояние или хорошая практика зонирования, руководящий орган может своим распоряжением вносить поправки, дополнения или изменения в правилах, границах округов или классификации собственности. Любая такая поправка может быть инициирована (i) решением руководящего органа; (ii) по предложению местной комиссии по планированию; или (iii) по ходатайству собственника, покупателя по контракту с письменного согласия собственника или его агента для собственности, которая является предметом предлагаемой поправки к карте зонирования, адресованной руководящему органу или местной комиссии по планированию, которая направляет такое ходатайство руководящему органу; тем не менее, постановление может предусматривать рассмотрение предлагаемых поправок только через определенные промежутки времени и может дополнительно предусматривать, что по существу одно и то же ходатайство не будет повторно рассматриваться в течение определенного периода, не превышающего одного года.Любое такое решение или ходатайство такого руководящего органа или комиссии, предлагающее изменение зонирования, должно указывать вышеупомянутые общественные цели для этого.
В любом округе, в котором принято такое постановление о зонировании, все предложения, решения или петиции о внесении поправок в постановление о зонировании и / или карту должны быть приняты во внимание, и решение должно быть принято в течение разумного времени, которое может потребоваться, но не более 12 месяцев. за исключением случаев, когда заявитель запрашивает или соглашается действовать сверх указанного периода, или если заявитель не отзывает свое предложение, резолюцию или петицию о внесении поправок в постановление о зонировании или карту, или и то, и другое.В случае и после такого отзыва рассмотрение ходатайства, резолюции или петиции прекращается без дальнейших действий, как того требует данное подразделение.
8. Для представления и утверждения плана развития до выдачи разрешений на строительство для обеспечения соблюдения правил, содержащихся в таком постановлении о зонировании.
9. Для территорий и районов, предназначенных для смешанной застройки или планируемой застройки, как определено в § 15.2-2201.
10. Для администрирования стимулирующего зонирования, как это определено в § 15.2-2201.
11. В отношении положений, позволяющих населению заключать добровольное соглашение с землевладельцем, которое привело бы к понижению зон неосвоенной или слаборазвитой собственности землевладельца в обмен на налоговый кредит, равный сумме избыточных налогов на недвижимость, которые имеет землевладелец. оплачивается в связи с более высокой классификацией зонирования. В населенном пункте могут быть установлены разумные руководящие принципы для определения суммы взимаемого сверхнормативного налога на недвижимость, а также метода и продолжительности применения налоговой льготы.Для целей этого раздела «понижение зоны» означает действие по зонированию населением, которое приводит к снижению ранее разрешенной интенсивности или плотности землепользования.
12. Положения о требованиях и рассмотрении экологических оценок участка на этапе I на основе предполагаемого использования объекта, предложенного для подразделения или застройки, которые соответствуют общепринятым национальным стандартам для таких оценок, например, разработанным Американским обществом испытаний и материалов. , а также экологические оценки участка II, которые также соответствуют принятым национальным стандартам, таким как, помимо прочего, разработанные Американским обществом испытаний и материалов, если местность сочтет это разумно необходимым, на основании результатов, полученных на этапе. Я оцениваю и в соответствии с правилами Агентства по охране окружающей среды США и Американского общества испытаний и материалов.За рассмотрение такой экологической оценки может взиматься разумная плата. Такие сборы не должны превышать сумму, соизмеримую с предоставленными услугами, с учетом времени, навыков и административных расходов, связанных с такой проверкой.
13. Положения, включающие общепринятые национальные стандарты по охране окружающей среды и безопасности продукции для использования солнечных панелей и аккумуляторных технологий в проектах солнечной фотоэлектрической (электроэнергетики), например, разработанные для существующих сертификатов и стандартов продукции, включая Национальный фонд санитарии / Американский национальный институт стандартов No.457, Международная электротехническая комиссия № 61215-2, Стандарт 1547 Института инженеров по электротехнике и электронике и Лаборатории страховщиков № 61730-2.
14. Положения, требующие раскрытия и устранения загрязнения и других неблагоприятных экологических условий собственности до утверждения планов подразделения и развития.
15. Для обеспечения соблюдения положений постановления о зонировании, которые регулируют количество лиц, которым разрешено проживать в одноквартирном жилом доме, при условии, что такое исполнение соответствует применимым местным, государственным и федеральным законам о справедливом жилищном обеспечении.
16. Для выдачи ордеров на осмотр магистратом или судом соответствующей юрисдикции. Администратор зонирования или его агент может сделать под присягой письменное показание перед магистратом или судом компетентной юрисдикции и, если такое показание под присягой устанавливает вероятную причину нарушения постановления о зонировании, потребовать, чтобы мировой судья или суд предоставили администратору зонирования или его агенту ордер на осмотр, позволяющий администратору зонирования или его агенту войти в рассматриваемое жилище с целью определения наличия нарушений постановления о зонировании.После выдачи ордера в соответствии с этим разделом магистрат или судья должны подать письменные показания в порядке, установленном § 19.2-54. После оформления ордера администратор зонирования или его агенты должны вернуть ордер секретарю окружного суда города или округа, в котором проводилась проверка. Администратор зонирования или его агент должны приложить разумные усилия для получения согласия от владельца или арендатора рассматриваемого жилища до обращения за выдачей ордера на осмотр в соответствии с настоящим разделом.
B. До подачи заявки владельцем объекта собственности, агентом владельца или любой организацией, в которой владелец владеет долей владения более 50 процентов, для особого исключения, разрешения на специальное использование, отклонения, разрешение на повторное зонирование или другое разрешение на нарушение земельного участка, включая разрешения на строительство и разрешения на борьбу с эрозией и отложениями, или до выдачи окончательного утверждения уполномочивающий орган может потребовать от заявителя предоставить удовлетворительные доказательства того, что любые неуплаты налогов на недвижимость, сборы за неудобства, коммунальные услуги по управлению ливневыми стоками сборы и любые другие сборы, которые составляют залог на объект недвижимости, которые причитаются местности и были должным образом оценены по отношению к объекту собственности, были уплачены, если иное не разрешено казначеем.