Выделение доли в натуре из общей долевой собственности в квартире: Как и зачем выделять долю недвижимости в натуре?

Содержание

Как выделить долю в натуре — Рынок жилья

Что такое выделение доли в натуре из общей долевой собственности? В каких случаях оно требуется? Как его выполнить?

Если квартирой или домом владеет несколько собственников, со временем отношения между ними могут испортиться, и тогда возникнут конфликты в связи с использованием недвижимости. Один из собственников может решить «отгородиться» от других, то есть выделить долю в натуре.

Выделение долей в натуре – это юридический термин, обозначающий, что за конкретным гражданином закрепляются не просто доли на бумаге, но и конкретное помещение в многокомнатной квартире, определенный участок земли, часть дома и т. д. Я ранее поверхностно освещал эту тему в статье об определении порядка пользования долями, сейчас же будем разбираться детально.

Итак, для выдела доли необходимо переоборудовать жилплощадь: сделать отдельный вход; разместить мокрые зоны (кухня, санузел), например, переоборудовав комнату в подобие квартиры-студии; установить отдельные приборы учета; закрепить отдельный адрес.

Выделение долей в натуре в квартире производят, только если есть техническая возможность для этого. К примеру, в квартире-студии или в комнате 15 кв. м это сделать не получится, так же как не получится и переоборудовать одну из комнат в квартире на седьмом этаже в студию с личным санузлом и кухней.

Если гражданин в подобной ситуации все-таки хочет добиться выдела доли и обращается в суд с иском, то в первую очередь суд будет ставить вопрос иначе – есть ли возможность у остальных собственников выкупить долю заявителя или нет. Если возможность имеется, проведут судебную рыночную оценку жилого имущества, от которой высчитают рыночную стоимость долей, принадлежащих заявителю.

Что касается частных жилых домов, коттеджей, таунхаусов и т. д., то тут дела обстоят проще – выделяют доли в натуре значительно чаще, чем в квартирах. Это связано с тем, что частные жилые дома, как правило, имеют большую площадь, в них с меньшим ущербом для строения и остальных собственников можно реализовать переоборудование и перепланировку. В частных жилых домах легче перенести мокрые зоны – ванную и кухню, что запрещено делать в квартирах, за исключением первого этажа и второго, если на первом находятся нежилые помещения.

Самые распространенные причины выдела долей в натуре, с которыми ко мне обращаются, следующие.

– Бывшие супруги хотят изолироваться друг от друга, поэтому решили жилой дом разделить на две части, где каждая изолирована, имеет отдельный вход, счетчики, санузел, кухню и приборы учета.

– Один из долевых собственников намерен расширить границы дома, возведя пристрой, поэтому ему сначала нужно закрепить за собой конкретную часть дома – через выдел доли в натуре, а уже от нее начинать строительные работы.

– В многокомнатной квартире образовалось две семьи – родители и сын, к примеру. Сын решил продать свою долю. Сначала ему необходимо определить и выделить из совместной собственности как формально долю, так и комнату в натуре. А потом эту комнату превратить в квартиру-студию: в его случае продажа переоборудованной в студию комнаты будет наиболее выгодна с финансовой точки зрения.

– Необходимо судебное определение порядка использования жилых и подсобных помещений – кладовки, ванной, кухни, террасы, санузла (особенно если их несколько) и т. д.

– Выдел доли в натуре необходим для заключения брачного договора, в случае когда требуется указать не просто формально долю, но и конкретную комнату.

– Иные причины, связанные с распоряжением имуществом, к примеру дарение/завещание/залог конкретной комнаты, а не просто доли в многокомнатной квартире, без согласия остальных собственников.

Мир или война? От этого зависит порядок выдела доли в натуре. Если собственники ладят и мирно договариваются об использовании имущества, особых споров по выделу не возникает – для этого достаточно обратиться к нотариусу, который составит соглашение и зафиксирует волю сторон. Подписать соглашение должны все собственники. Если возник конфликт либо получить подпись одного или нескольких собственников не представляется возможным, разобраться в проблеме поможет только суд.

При этом в случае неявки одного или нескольких собственников суд праве рассмотреть исковое заявление в их отсутствие, если они были уведомлены надлежащим образом.

С выделами долей в натуре мы разобрались. Теперь это необходимо зафиксировать, для чего заказываем новый технический план помещений, который будет отображать фактические изолированные области – выделенные в натуре доли. В случае переустройства квартиры или перепланировки также потребуется технический план.

Подать заявление в БТИ могут собственники жилых помещений или их законные представители, которые должны представить:

– паспорта взрослых и свидетельства о рождении несовершеннолетних собственников жилого помещения;

– документы, которые подтверждают право собственности: выписку из ЕГРН, свидетельство о праве собственности;

– заявление на проведение обследования объекта, создание нового технического паспорта;

– квитанцию об уплате госпошлины;

– нотариальное соглашение о выделе долей в натуре либо вступившее в силу решение суда.

Сколько людей – столько и ситуаций. В спорах о выделе долей в натуре много юридических нюансов. Поэтому, прежде чем приступать к действиям, проконсультируйтесь с юристом!

Текст: Партнерский материал Фото: freepik.com

Раздел имущества, выдел доли в натуре

В рамках судебной или досудебной экспертизы эксперты ГБУ «МИЦ» г. Москвы проведут раздел имущества и выдела доли в натуре. Для данных видов работ в арсенале учреждения имеются все необходимые приборы, поверенные в лабораториях, лицензионное ПО. Эксперты, проводящие данные работы, являются сертифицированными специалистами, имеют высшее образование и богатый опыт.

Задачи, поставленные в рамках раздела, выдела доли имущества

1) Оценка технических и правовых возможностей раздела, выдела доли квартиры, дома, земельного участка.

2) Оценка критериев делимости имущества в части отсутствия законодательных запретов, сохранения целевого назначения, в том числе удобства пользования.

3) Работа с планировкой дома (создание чертежного плана), квартиры, дома, земельного участка с целью достижения «идеального» раздела, при котором разделенные части будут соразмерны долям сторон.

4) Определение доли в праве общей собственности квартиры, дома, земельного участка.

5) Детальное знакомство с документами, подтверждающими право собственности на квартиру, дом, земельный участок.

Основы раздела имущества и выдела из него доли

1) Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

2) Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

3) При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

4) Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

5) Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество.

6) При разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются равными.

Порядок выделения доли в квартире: процедура, нюансы, регулирование

Начнем с того, что порядок общей долевой собственности регламентируется статьей 244 Гражданского кодекса РФ. Следует разграничивать такие понятия, как долевая собственность, когда для каждого из собственников определена доля и совместная собственность, когда доли не определены. Недостатки совместного владения недвижимостью очевидны:

без согласия сособственников в квартире нельзя сделать ремонт или установить кондиционер;
нельзя зарегистрировать себя или членов своей семьи в квартире, если нет на то согласия других участников долевой собственности;
законодательством установлено право преимущественной покупки – прежде чем продать право собственности на свою долю третьему лицу, собственник обязан предложить ее другим участникам собственности по той цене, по которой она продается;
доля в квартире представляет собой некоторую виртуальность, поэтому продать долю в праве совместной собственности значительно сложнее, чем при выделенной доле;
нет возможности сдать долю в квартире в аренду, для этого необходимо наличие соглашения о совместном распоряжении имуществом и выделении доли в натуральном виде;
при наличии кредитора есть вероятность получения от него требования о выделении доли должника из общего долевого имущества. В случае, если выделение доли невозможно либо другие собственники возражают против этого, кредитор вправе требовать продажи доли должником остальным участникам общей долевой собственности по рыночной цене.

Раздел квартиры в долевой собственности

Общим долевым правом собственности является право, когда определены доли каждого из владельцев из общего имущества. Выделение права подразумевает передачу части имущества в натуре через предоставление в собственность части квартиры либо путем выплаты денежной компенсации за эту долю. Раздел квартиры в долевой собственности можно осуществлять двумя законными способами:

Договорный выдел доли – разделение владения на основании взаимного соглашения сторон. Участники могут самостоятельного достичь соглашения о порядке и условиях раздела имущества либо обратиться в судебные органы.

Важно! Следует различать понятия о разделе общего имущества и выделе доли из общего имущества. В первом случае раздел влечет за собой прекращение права общей собственности, возникает равное право собственности на каждую долю, выдел же доли происходит без прекращения этого права, граждане, выделившие свое имущество из общего, в дальнейшем лишаются права на общую собственность.

Судебный выдел доли – производится путем выдела доли в натуре в порядке решения суда. В случае, если долю выделить нельзя ввиду ее незначительности относительно других долей, собственнику присуждается выплата денежной компенсации за счет средств остальных владельцев долей. После получения компенсации, собственник утрачивает свои права на долю в имуществе.

Раздел помещения в совместной собственности

Совместная собственность подразумевает наличие права, когда граждане владеют имуществом совместно без точного определения размеров долей для каждого из них. Выдел доли из совместной собственности осуществляется после проведения процедуры определения размеров долей всех участников, при этом, если в законодательстве или соглашении сторон отсутствуют какие-либо указания на этот счет, то доли сособственников принято считать равными. Порядок выдела доли в совместной собственности соответствуют порядку выделения долей в квартирах с долевой собственностью, то есть договорным путем или посредством обращения в судебные органы.

Соглашение об определении долей в квартире

Стандартный вариант договора об определении долей между сособственниками обязательно должен содержать следующую информацию:

наименование документа;
место и дату составления документа;
ФИО, паспортные и адресные данные, сведения о рождении каждой из сторон;
данные об объекте недвижимости – местонахождение квартиры, с указанием полного адреса и размера общей площади;
реквизиты свидетельства о собственности либо иного правоустанавливающего документа на квартиру;
регистрационный номер записи в ЕГРП о регистрации прав собственности на объект недвижимости;
кадастровый номер квартиры;
размер долей участников соглашения;
все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на общую собственность участников соглашения;
количество экземпляров, в которых составлено данное соглашение;
подписи каждой из сторон.

После заключения договора о выделе долей, собственники должны подать заявление на государственную регистрацию права собственности, приложив следующие документы:

документ, удостоверяющий личность заявителя;
выписка из ЕГРП;
поэтажный план квартиры из БТИ;
квитанцию об оплате государственной пошлины;
другие документы, например, доверенность на представителя.

Важно! Как и любой договор, соглашение об определении долей может быть подвержено изменениям, на что требуется взаимное согласие всех сособственников.

Как можно рассчитать долю в квартире самостоятельно

Определить долю в квартире относительно несложно, если известны показатели площади квартиры и количество будущих сособственников. При этом следует не забывать об общих правилах – если иное не указано в законе или в соглашении участников, доли сособственников признаются равными. К примеру, рассчитаем доли 4-х граждан в квартире с общей площадью 125 кв. м – 125/4 и в качестве доли получаем на каждого из собственников 31,25 кв. м.

Как выделить долю в квартире: общие правила

Итак, подведем итог:

выделение доли в квартире может производиться двумя способами:
- на основании соглашения сособственников;
- на основании вступившего в законную силу судебного решения;
права на каждую из долей регистрируются в Едином реестре после подачи гражданами соответствующего заявления с приложением необходимой документации;
основным документом, подтверждающим право на выделенную долю, является выписка из ЕГРП.

Продажа доли в квартире: последние новости

В августе 2015 г. в Государственную Думу РФ был внесен Законопроект о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ в вопросах корректировки отчуждения имущества, находящегося в общей долевой собственности (к настоящему времени данный законопроект еще не был принят). Так, действующая сегодня редакция ст. 246 ГК РФ устанавливает возможность распоряжения общедолевым имуществом по усмотрению и соглашению участников собственности, в том числе, норма предусматривает право владельца доли самостоятельно принимать решение о ее отчуждении. В случае одобрения законодательной инициативы, распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, станет возможно только по решению суда. Так, при желании одного из сособственников продать или подарить свою долю, он должен обратиться в суд за соответствующим разрешением. Исключением являются случаи оставления доли собственности в наследство, законодатель предоставляет право выбора собственнику. Авторы законопроекта считают его основной целью предоставление дополнительных гарантий другим участникам общей долевой собственности, которые в силу статьи 250 Гражданского кодекса РФ имеют преимущественное право выкупа продаваемой доли. Однако, сейчас норма устанавливает на это действие не более 1 месяца, что считается незначительным сроком в ситуации изыскания средств на выкуп доли. Участие суда позволит учесть интересы всех собственников, исходя из реальных потребностей участников и их финансового положения.

Доля в недвижимости: что надо знать

Можно ли обособить свою долю, как ее продать и что невозможно без других долевых собственников

Фото: Сергей Мальгавко/ТАСС

Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости.

Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.

Чем фактически владеет собственник доли

Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.

«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».

Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.

Кто может владеть долями

Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.

Особенности владения долями

Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной. Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.

«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.

Как оплачиваются услуги ЖКХ

Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу. При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. «Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.

Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире

Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников. Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.

Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть

Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.

«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова. — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».

Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.

«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».

Можно ли продать свою долю

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».

Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.

«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».

Читайте также Как продать долю в квартире. Инструкция

Сложности распоряжения долевой собственностью

Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.

«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».

Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.

Кадастровая палата Якутии рассказала о процедуре выделения доли в натуре

Если формат долевой собственности перестает устраивать людей, они часто решают выделить доли в натуре – то есть определить, какая именно часть недвижимости принадлежит каждому собственнику. Когда это целесообразно, а когда нет, и о других тонкостях процедуры выделения доли в натуре рассказывает Кадастровая палата по Республике Саха (Якутия).

Выдел доли в натуре становится необходим чаще всего для того, чтобы иметь возможность самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Собственник, инициирующий раздел, юридически лишается общей собственности, приобретает индивидуальную и вместе с этим получает право распоряжаться своей долей как пожелает. Ее можно продать, подарить или сдать в аренду без согласия остальных владельцев.

Стоит учесть, что не всегда получается выделить долю в натуре. Если с частным домом ситуация зачастую решаемая, то с квартирой уже возникают сложности. Выделить же долю в однокомнатной квартире не представляется возможным. В некоторых случаях выдел доли в натуре не допускается законом, когда, например, выдел доли невозможен без несоразмерного ущерба имуществу. В таких случаях выделяющийся собственник имеет право на выплату стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Для выдела доли в натуре по соглашению всех собственников необходимо:

— Проверить, соответствует ли выделяемая доля установленным требованиям. В частности, выдел доли из отдельной квартиры допустим, если имеется техническая возможность передачи изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. Следует учесть, возможно ли произвести раздел квартиры, чтобы отдельно выделяемые части соответствовали техническим требованиям к выделенным частям (по площадям жилых комнат, по площадям и освещенности подсобных помещений (кухонь) для дальнейшего размещения и установки в них проектируемого газового оборудования; по санитарно-гигиеническим требованиям; по освещенности и инсоляции жилых помещений).

— При необходимости провести работы по перепланировке, переустройству помещений.

— Заключить соглашение о способе и условиях раздела имущества или выдела доли.

— Обратиться в МФЦ для кадастрового учёта и регистрации прав.

Если доля, выделяемая участнику, несоразмерна остальным, то должна быть выплачена соответствующая денежная сумма или иная компенсация с согласия участника. Согласие не требуется, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

После утверждения соглашения необходимо собрать следующие документы:

— заявление от каждого из собственников;

— документы, удостоверяющие личность заявителей;

— соглашение о выделе доли в натуре;

— правоподтверждающие документы на исходный объект недвижимости;

— нотариально заверенную доверенность на представителя (если документы подает представитель).

Пакет документов нужно предоставить в МФЦ, либо воспользоваться услугой выездного приема работника Кадастровой палаты. В первом случае кадастровый учет и регистрация прав происходит в течение 12 дней, а во втором – 10 дней. Проведенная регистрация удостоверяется выписками из ЕГРН, которые могут быть направлены в электронной форме.

За регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину. Представлять документ оплаты не требуется, но заявитель может сделать это по собственной инициативе.

Вопросы можно задать круглосуточно по телефону Ведомственного центра телефонного обслуживания (ВЦТО): 8 (800) 100-34-34 (звонок по России бесплатный).

Источник

Выделение доли в натуре, дарственная

Здравствуйте! Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 255 ГК РБ).

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 250 ГК РБ).

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2 ст. 250 ГК РБ). То есть данный вопрос может решить суд. Существует практика подписания соглашений (у нотариуса или в суде) об определении порядка пользования жилым помещением (один гражданин занимает комнату площадью Х метров, а второй – площадью Y метров). Однако при продаже указанной доли в праве собственности на квартиру третьему лицу правоспособность данного соглашения находится под большим вопросом, и может повлечь возникновение конфликтной ситуации.

Решить эту проблему можно, определив в судебном порядке реальные доли в квартире, с выплатой компенсации тому сособственнику, доля которого уменьшилась. При этом в свидетельстве о государственной регистрации будет указываться вместо фразы, к примеру: «1/2 доли в праве собственности на квартиру по адресу…», фраза – «46/100 долей в праве собственности на квартиру по адресу…, состоящие из одной жилой комнаты площадью Х метров, при этом кухня, ванная, туалет, коридор находятся в общей долевой собственности».

Стоит отметить, что при продаже доли, находящейся в общей долевой собственности, сохраняется право преимущественной покупки. Вопрос о выделе комнаты решается через суд. Оплачивать компенсацию за меньшую комнату будет сособственник квартиры.

С уважением, В.А.Юбко, магистр права, риэлтер,

замдиректора агентства недвижимости Вестстройпром

Право на выплату стоимости доли за счет других долевых собственников не является безусловным

По мнению одного из экспертов «АГ», в совокупности выводы ВС выглядят как попытка нащупать баланс между противоположными интересами конфликтующих собственников. Другой подчеркнул актуальность рассмотренного Судом дела: в силу разных обстоятельств миллионы граждан становятся собственниками небольших долей в жилых помещениях.

В Определении по делу № 56-КГ20-10-К9 Верховный Суд разъяснил, при каких условиях выделяющийся собственник имеет право на выплату стоимости доли за счет других участников долевой собственности.

Апелляция и первая кассация поддержали выделяющегося собственника

Владимир Молчанов, его сестра Надежда Маруженко и племенник Николай Маруженко получили в общую долевую собственность трехкомнатную квартиру. Владимиру принадлежит 2/9 доли в праве на две комнаты и 1/3 доли в праве на третью, аналогичные доли Надежды составляют 4/9 и 2/3, оставшаяся треть в праве собственности на две комнаты принадлежит Николаю.

В 2015 г. Находкинский городской суд Приморского края удовлетворил иск Владимира Молчанова о вселении в эту квартиру и выделил ему в пользование отдельную комнату. Остальных собственников первая инстанция обязала не мешать Молчанову пользоваться отведенной ему комнатой и общими помещениями квартиры. Затем Приморский краевой суд отменил это решение в части выделения в пользование Владимиру Молчанову одной комнаты, а остальным собственникам – двух других комнат. В удовлетворении соответствующего требования истца было отказано (мотивы не ясны, так как данное определение не опубликовано – прим. ред.).

Верховный Суд согласился с первой инстанцией

Рассмотрев жалобу Надежды Маруженко, Верховный Суд пришел к выводу, что решения апелляции и первой кассации не основаны на законе.

Сославшись на ст. 209, 247 и 252 Гражданского кодекса, ВС отметил, что сособственник вправе требовать от других участников выплаты ему денежной компенсации в случае отсутствия соглашения между всеми участниками об использовании имущества и при невозможности выделения доли.

Далее, процитировав ряд решений КС, Суд подчеркнул, что право выделяющегося собственника на выплату стоимости доли может быть реализовано лишь при изучении судом всех юридически значимых обстоятельств: незначительности доли такого собственника, его возможности пользоваться спорным имуществом, возражений других участников по поводу принятия ими в собственность доли выделяющегося собственника. В последнем случае важно выяснить, имеют ли такие лица материальную возможность приобрести долю. Иначе искажаются содержание и смысл ст. 252 ГК, призванной обеспечить соблюдение необходимого баланса интересов всех участников долевой собственности, считает Верховный Суд.

«Таким образом, положения ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают обязанности других участников долевой собственности безусловного (принудительного) приобретения в праве собственности на имущество выделяющегося собственника», – заключил ВС. На этом основании акты апелляции и первой кассации были отменены, а решение городского суда оставлено в силе.

Эксперты «АГ» прокомментировали подход ВС

Советник INTELLECT Илья Абрамов отметил, что положения ст. 252 ГК РФ, содержащие исключения из общего правила о приобретении и осуществлении прав своей волей и в своем интересе, требуют взвешенного подхода. «Стоит отметить, что практика по вопросу безусловности права, указанного в п. 3 ст. 252 ГК, действительно не была однозначной. В данном случае Верховный Суд закрепил уже существующую позицию об ограничении степени принудительности правила, изложенного в этом пункте, дав определенные ориентиры по границам его применения», – считает юрист.

Так, пояснил он, ВС, в частности, указывает на небезусловность данного права выделяющегося собственника и берет критерии, фактически повторяющие п. 4 ст. 252 ГК РФ – незначительность принудительно выделяемой доли и возможность пользования спорным имуществом. «С другой стороны, появляются указания и на иные обстоятельства, которые уже учитывались многими судами по данному вопросу, но прямо в законе не указанные – наличие возражений других собственников на принятие ими в собственность доли, выделяющегося собственника, в том числе их материальной возможности на это», – добавил Илья Абрамов.

По его мнению, в совокупности выводы ВС выглядят очередной попыткой нащупать баланс между противоположенными интересами конфликтующих собственников. «И в данном деле с учетом того, что истец – судя по тексту решений первой и второй инстанций – имел реальную возможность проживать в спорной квартире, это обосновано, – полагает эксперт. – Сложнее будет в ситуации, когда на одной чаще весов окажется материальная необеспеченность и отсутствие воли на приобретение чужой доли в имуществе, а на другой – право собственности, которое невозможно реализовать из-за незначительности этой самой доли. Кажется, на этот сложный вопрос ответа Верховный Суд пока еще не дал».

Партнер Юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников подчеркнул, что тема, рассмотренная в этом определении, очень актуальна для практики: «В силу разных обстоятельств – чаще всего наследования или раздела имущества в ходе бракоразводного процесса – миллионы граждан становятся собственниками небольших долей в жилых помещениях, из-за чего возникают длительные конфликты и судебные споры».

В этом деле, вероятнее всего, наиболее значимым обстоятельством стала невозможность для «остающегося» собственника в силу его материального положения и статуса пенсионера реально расплатиться с выделяющимся собственником, предположил юрист. «Надо признать справедливость позиции Верховного Суда, который своим актом подчеркнул важность исследования имущественного положения сособственника, на которого возлагается обязанность выплатить компенсацию, – указал Николай Сапожников. – Однако если в рассматриваемом деле этот вопрос был более или менее очевиден, то судебной практике чаще приходится иметь дело с менее очевидными ситуациями. Что требует дальнейшего пристального внимания, выработки и систематизации подходов».

При этом отказ в выплате компенсации «выходящему» сособственнику (который действительно не имеет возможности выделить в натуре долю и пользоваться принадлежащим ему имуществом) на основании плохого имущественного положения «остающегося» сособственника должен быть исключением из правил, считает эксперт. «Необходимо учитывать, что в таких делах складывается ситуация фактически безвозмездного пользования одним сособственником всем объектом, который принадлежит ему не на 100%. Что приводит к фактическому ограничения прав и законных интересов уже другого сособственника», – пояснил Николай Сапожников.

Кроме того, добавил он, Верховный Суд обращает внимание и на то, что истец был вселен в спорную квартиру. «Хотя подробно это обстоятельство не описывалось, ВС справедливо указал на него как на аргумент против удовлетворения иска, основанного на доводах о невозможности реального пользования жилым помещением», – заключил эксперт.

Понимание тонкостей совместного использования акций — делитесь и делитесь одинаково

Это самые маленькие кусочки совместной головоломки. Единственный предмет, без которого не могло бы работать все предприятие. Как в корпорации из списка Fortune 500 акции кооператива отражают стоимость и могут быть востребованными призами — конечно, в зависимости от эксклюзивность адреса. Но несмотря на все разговоры акционеров и акций, что на самом деле представляют собой эти предметы и как они функционируют? Даже сами владельцы кооперативов иногда не уверены, что именно средства владения акциями, и как эти акции распределяются.

Определение, пожалуйста

Проще говоря, акции представляют собой доли акций в корпорация. Это различие — то, что отличает кооператив от его настоящего двоюродный брат по недвижимости, кондоминиум. В кооперативе резидент владеет акциями корпорация, которая владеет зданием, объясняет поверенный Гейл Миранда Шмидт. фирмы Milbank Tweed Hadley & McCloy. Есть долгосрочный частная аренда, которая дает физическим лицам их права в качестве акционеров в компания и как арендатор в самой квартире.

«В кондоминиуме вам действительно принадлежит настоящая Estate », — говорит Шмидт. «Вы владеете процентной долей базового здание и часть общих элементов. Вы получаете страхование титула. Вы облагаетесь налогом как физическое лицо. Вы физически владеете коробкой, которую вы купили.»

Или как адвокат Диана Липсиг из Pisapia & Lipsig в Манхэттен говорит: «В кооперативе — это сообщество.В кондоминиуме, как будто у каждого есть своя маленькая вотчина.

В то время как владельцы кондоминиумов получают четыре стены и крышу, кооперативная акционеры получают действительные сертификаты акций, хотя они могут только мельком взгляните на них при закрытии. «Банк владеет сертификат, и хозяин не увидит его, пока не расплатится соглашение об обеспечении », — говорит поверенный Роберт Тирман из Юридическая фирма Litwin & Tierman, базирующаяся на Манхэттене.

«Акции представляют вашу собственность правильно — иначе у вас ничего нет », — говорит Шмидт. «Ты просто имеют право проживать в здании ».

Это право закреплено в договоре имущественной аренды. «Эта аренда позволяет вам жить в здании», — говорит Липсиг. «Вам нужны акции и аренда, чтобы жить там».

Сколько акций?

Определение количества долей, прикрепленных к каждой квартира или квартира — это решение, которое принимается на ранней стадии кооператива процесс, либо когда строится кооператив, либо сначала строится здание. преобразован.«Когда вы создаете корпорацию в Нью-Йорке, вы можете обозначить количество объявленных акций », — говорит Тирман. «Ты можете выбрать любое количество долей ». Большинство кооперативов состоит из сотен акций, а не из тысяч, но числа отличаться.

«Кооперативы обычные, стандартные корпорации », — говорит Шмидт. Кондо и кооперативы должны подавать свои организационные документы с генеральным прокурором. Эти документы обведет начальное количество долей и начальный объем пространства предлагается в плане.

«Первоначальное количество акций указано в план предложения », — говорит Липсиг. «Так же, как корпорация должна есть план предложения, как и у кооператива ».

В конечном счете, это не общее количество акций. это имеет значение. Это относительная связь между всеми этими акции. Вопрос определения, сколько долей стоит каждая квартира и то, как эти распределения соотносятся друг с другом, является ключевым.

По словам Энтони Сарро из Priority Appraisal Services, Ltd. в Бронксвилле, долларовая стоимость доли в кооперативе равна определяется путем деления остатка по ипотеке комплекса на общую количество строительных долей. Затем эта цифра умножается на паевые доли. «Две одинаковые квартиры должны иметь равные оценки, если не включены дополнительные предметы, такие как парковочное место ».

«Важно то, что акции для с двумя спальнями будет вдвое больше, чем с одной спальней », — добавляет Тирман.«Фактическое количество не имеет значения. Это родственник поделитесь цифрами, которые важны ».

Если здание переоборудовано или переоценено из-за меняя планы этажей, Сарро говорит, что «стоимость акций, общее количество акций и т. д., скорее всего, обусловлены конвертацией компания и / или финансовое учреждение, предоставившее финансирование для сложный. Пропорционально количество паев, скорее всего, останется такой же.Это своего рода серая зона для оценщиков, потому что обычно говоря, «акции» номинально рассматриваются оценщики ».

Таким образом, размер имеет значение при определении распределения долей. «Акции определяются размером», — говорит Шмидт. «По квадрату метраж, балконы и пентхаусы ». Очевидно, что чем больше квартира, тем больше акций она будет стоить.

Эти определения также не могут быть сделаны случайным образом.Кооперативы должны соответствовать требованиям Службы внутренних доходов (IRS), которые заявляет, что должен быть «относительный и разумный взаимосвязь »между акциями и их стоимостью. Эти отношения должен быть учрежден лицензированным брокером по недвижимости или оценщиком. «Вы должны доказать, что относительные значения действительны», — сказал Тирман. говорит.

И важно, чтобы ценности были справедливыми, когда речь идет о сравнениях собственности. Эти определения должны быть сделаны осторожно — если две практически одинаковые квартиры в одном доме даются неравные доли, это вызывает понятное огорчение.В первую очередь, это медвежья услуга тому, кто получает больше репостов, потому что больше акций означает больший процент обслуживания и другие общие расходы, когда на самом деле квартира не имеет большей стоимости, чем тот, что в коридоре.

Больше акций, больше мощности?

Иногда акционеры увеличивают свои доли в кооператив, купив дополнительное место. Если соседская квартира выставляется на продажу, житель может решить скупить его и добавить это логово и вторая ванная, которую они всегда представляли.Если это произойдет, « акции будут объединены, и они получат новый сертификат отражая новое количество акций », — говорит Липсиг.

Но есть ли ценность в том, чтобы иметь больше акций, чем у вас? сосед? Да и нет. «В некотором смысле это аномально», — говорит Тирман. «Если бы это была Microsoft, вы бы хотели больше акций. Но в кооперативе большее количество долей означает, что вы в конечном итоге платите более высокую долю эксплуатационные расходы здания ».

Из плюсов — квартира с более высокой долей. стоимость может окупиться в будущем финансово, по крайней мере, теоретически.«Люди оценивают квартиры по относительному количеству акций », — говорит Тирман. «Брокер по недвижимости мог бы сказать следующее у квартиры есть лишние 50 долей, потому что кто-то когда-то думал об этом был более ценным. Итак, с точки зрения продажи квартиры это может быть полезно позже ».

В небольших кооперативных комплексах выгода от дополнительных акций по словам Липсига, может иметь форму власти. «Это могло быть некоторое значение в относительной силе голоса — с точки зрения таких вещей, как избрание членов правления.Ваше право голоса зависит от количества разделяет вашу собственность «.

Добавление дополнительных акций

Хотя большинство кооперативов сохраняют свой размер годами, иногда появляется возможность, так сказать, расширить бизнес. В Правление может внести поправки в устав для увеличения количества акций в кооперативе. Это может произойти, если — цитируя относительно распространенный пример — единица измерения, ранее использовавшаяся в коммерческих целях, конвертируется для бытового использования.Доли также должны быть увеличены, если решение принято. сделал для покупки соседнего здания, говорит Липсиг. «Тогда доска увеличит количество акций, доступных в здании ».

По словам Термана, иногда эти дополнительные акции уже встроены в план совместной игры. Когда кооператив впервые создается, разработчик часто авторизует большее количество акций, чем у него есть к количеству свободных квартир. Это так, что если они решат чтобы превратить общую площадь в здании в покупную единицу, предварительно разрешенные акции уже будут существовать.

Вы не можете взять это с собой

Хотя акции, безусловно, можно покупать и продавать, вопрос о том, что с ними происходит после смерти акционера, может получить немного сложно. Если владелец акций скончался, его или ее супруга может получать стоимость этих акций по завещанию или совместной собственности арендатора без проблем, по договору аренды. Было бы нет необходимости в одобрении правления при передаче.

Если, однако, акционер уходит из жизни и оставляет или ее доли с потомством, более дальним родственником или несемейным члену, правление должно дать согласие на перевод, как если бы человек продавал квартиру совершенно постороннему. Если наследник не может получить одобрение совета, тогда наследство будет вынуждено продать пай и его акции третьей стороне, одобренной советом директоров. По словам Тирмана, это наихудший сценарий.Важно обратите внимание, что по закону согласие правления не может быть «Необоснованно отказано».

За такие тонкие и тонкие листы бумаги акции держат огромные полномочия для резидентов, членов правления, брокеров, менеджеров и все, кто участвует в кооперативном бизнесе. Акции могут быть проданы и прошел вниз. Они могут дорожать в соответствии с растущим престижем элитный адрес, или держитесь стабильно, измеряя долгосрочную надежность устоявшееся кооперативное сообщество.Самое главное, что эти части бумага представляет собой пункт назначения, метафорический ключ к месту, называемому домом. п

Лиз Лент — писатель-фрилансер и частый участник The Cooperator.

Разделение капитала 101

Разделение капитала 101: Пример сделки

Энди Сиркин (Часть 1 из 2)

Введение

Совместное использование акций звучит как простая форма долевой собственности.И инвестор, и арендатор вносят свой вклад в первоначальный взнос, арендатор живет в доме, поддерживает его и вносит ежемесячные платежи, а стороны разделяют оценку дома. Но более внимательный анализ открывает множество сложных вопросов. В этой брошюре рассматриваются основные вопросы: владение и владение, финансовые взносы, ремонт и улучшение, а также права владельцев в конце доли в капитале.

Этот материал взят из The Equity Sharing Manual , впервые опубликованной John Wiley and Sons в ноябре 1994 года (закажите книгу).Хотя она остается полезной и актуальной, она не так актуальна и полна, как более поздняя статья «Вопросы и ответы по разделу акционерного капитала», и мы предлагаем ознакомиться с этой статьей, прежде чем читать эту.

Иллюстрации и примеры в этой брошюре основаны на долевом владении 3321 Elm Street продавцом / инвестором Лорой Дэвидсон и арендаторами Джорджем и Мэри Смит. Лаура заплатила 150 000 долларов за Elm Street за четыре года до получения доли в капитале и задолжала около 115 000 долларов по ипотеке.Смиты были арендаторами, накопившие сбережения в размере 15 000 долларов. Стороны согласовали цену в 200 000 долларов и новую ипотеку с регулируемой процентной ставкой на 40 лет на сумму 180 000 долларов. Смиты внесли 14 500 долларов наличными, Лаура внесла 500 долларов наличными и 10 000 долларов капитала. Когда мы говорим, что Лаура вложила 10 000 долларов в капитал, мы имеем в виду, что она получила на 10 000 долларов меньше от продажи, чем она получила бы без участия в капитале.

Пример — пример предположений транзакции

Стоимость ул. Вяза
Закупочная цена	200 000 долл. США
Затраты на закрытие (комиссия за ссуду, комиссия за оценку, страхование титула, проверки и комиссии за условное депонирование)	4 000
Гонорары адвокатов	1 000
Итого	205 000 долл. США

Оплата за ул. Вязов
Новый заем	180 000 долл. США
Smith Cash	14 500
Дэвидсон Кэш	500
Капитал Дэвидсона	10 000
Итого платеж	205 000 долл. США

Стороны договорились о доле владения в размере 55% для Smiths и 45% для Laura.По истечении пятилетнего срока Смиты могут стать единоличными владельцами улицы Вязов, выплатив Лауре взносы плюс 45% вознаграждения. Если бы не было выкупа, собственность была бы продана, вклады владельцев возвращены, а прибыль делится 45/55.

Финансовые взносы

Несут ли все расходы собственники долевого участия?

Владельцы долевого участия разделяют первоначальные затраты на покупку собственности, включая первоначальный взнос и затраты на закрытие. Эти затраты называются «Первоначальные взносы в капитал».Владельцы также разделяют расходы на капитальный ремонт и усовершенствования, которые называются «Дополнительные капитальные вложения». Первоначальный и дополнительный взносы в капитал могут быть разделены в соответствии с любой формулой, разработанной собственниками, и возмещаются до распределения любой прибыли. Прочие расходы, включая выплаты по ипотеке, налоги на имущество, страхование и текущее обслуживание, не распределяются; им платит оккупант. В отличие от взносов в капитал, эти платежи не возмещаются.

Какие затраты считаются первоначальными взносами в капитал?

Перечень затрат, учитываемых первоначальным капитальным вложением владельцев улицы Вязов, типичен:

Пример — авансовый платеж и затраты на закрытие

Авансовый платеж	20 000 долл. США
Пункты ссуды (комиссия кредитору в зависимости от суммы ссуды — здесь 1% от 180 000 долларов США)	1,800
Комиссии других банков (включая оценку)	250
Страхование титула (для кредитора и владельцев)	850
Комиссия за условное депонирование	700
Сборы за инспекцию	350
Запись и нотариальные сборы	50
Гонорары адвокатов	1 000
Всего	25 000 долл. США

Часто владельцы должны платить сумму страховки и налог на имущество при первой покупке собственности.Не включайте эти затраты в качестве первоначальных взносов в капитал, потому что они не являются частью затрат на покупку; скорее, это предоплата стоимости владения недвижимостью.

Когда в долевом участии участвует продавец / инвестор, владельцы должны решить, будут ли затраты продавца на закрытие сделки считаться частью первоначального взноса в капитал. Затраты продавца на закрытие сделки — это те транзакционные издержки, которые обычно оплачиваются продавцами. Они часто включают комиссионные с продаж и налоги на передачу (также называемые «марками»), но этот обычай варьируется от места к месту и всегда является предметом переговоров сторон.Включение затрат продавца на закрытие в качестве первоначального взноса в капитал означает, что арендатор будет оплачивать дополнительные затраты на закрытие только потому, что он получил долю в капитале с продавцом, а не с другим инвестором. Исключение этих затрат означает, что продавец / инвестор оплатит затраты дважды: один раз в начале доли в капитале и еще раз во время выкупа или продажи. Чтобы уравновесить эти опасения, мы рекомендуем, чтобы затраты продавца на закрытие сделки не учитывались в составе первоначального взноса в капитал.

После того, как вы согласитесь, какие затраты считаются начальными взносами в капитал, вы должны решить, сколько будет вносить каждый собственник.Распределение первоначальных взносов в капитал владельцами улицы Вязов типично для доли участия покупателя / продавца в капитале. Smith’s внесла 5% первоначального взноса (10 000 долларов США) и оплатила покупателю расходы на закрытие сделки (4 000 долларов США). Стороны разделили гонорар адвоката (по 500 долларов каждая). Лаура внесла 5% от покупной цены (10 000 долларов) в капитал, что означает, что она получила 190 000 долларов в виде выручки от продажи, а не 200 000 долларов, которые она получила бы, если бы не получила долю в капитале.

Что делать, если у арендатора небольшой первоначальный взнос или нет?

Риск инвестора возрастает по мере уменьшения первоначального взноса арендатора.У арендатора, который вносит небольшой первоначальный взнос или не вносит его совсем, на ранних стадиях акционерного капитала мало или совсем нет собственного капитала. Этот недостаток капитала увеличивает вероятность того, что арендатор нарушит свои обещания инвестору, потому что арендатору нечего терять. Кроме того, невыполнение обещаний усугубляет последствия для инвестора, поскольку инвестор не может компенсировать свои убытки за счет собственного капитала арендатора.

Пример — первоначальный взнос арендатора и риск инвестора

Предположим, что Смиты не производят ежемесячных платежей и покидают улицу Вязов через три месяца после закрытия.Убытки будут включать все расходы на владение (ипотека, страхование, налог на имущество и техническое обслуживание), затраты на процесс восстановления (гонорары адвоката, арбитражные сборы, судебные издержки) и любые расходы на перепродажу (комиссионные, расходы на закрытие).

Перепродажа ул. Вязов	200 000 долл. США
Погашение кредита (с дополнительными комиссиями банка)	<183 000>
Стоимость перепродажи (6,5% от 200 000 долларов США)	<13 000>
Трехмесячные расходы на владение	<4,602>
Банковские просроченные платежи	<102>
Гонорары адвокатов	<1,500>
Расходы по выкупу заложенного имущества	<1,500>
Общий убыток	<3704>

Лаура потеряет 14 204 доллара — ее первоначальный взнос в капитал в размере 10 500 долларов плюс дополнительные 3 704 доллара — и Смиты потеряют свой первоначальный взнос в капитал в размере 14 500 долларов.Сравните ситуацию, если Смиты не сделали Первоначального взноса в капитал: Лаура теряет 28 704 доллара — ее первоначальный взнос в капитал в размере 25 000 долларов плюс прибавка 3 704 доллара — и Смиты ничего не теряют.

Инвесторы, которые имеют долю в капитале с небольшим или нулевым первоначальным вкладом арендатора, заслуживают очень высокого процента вознаграждения в обмен на высокий риск. Будьте особенно внимательны, чтобы исследовать кредитоспособность и стабильность работы арендатора, и потребуйте, чтобы арендатор вносил вклад в «Резервный фонд».

А как насчет вложений после покупки?

Жильцы продолжают вкладывать время и деньги в собственность на протяжении всей доли в капитале, но никакие инвестиции не должны возмещаться, если только собственники заранее не согласятся рассматривать это как дополнительный вклад в капитал. Соглашение о возмещении конкретной инвестиции может быть заключено до или во время доли в капитале, но всегда должно предшествовать инвестированию. Это правило гарантирует, что оба собственника будут контролировать, какие инвестиции будут возмещены, и что ни один из них не может делать плохие или неэффективные инвестиции за счет другого.

Пример — возмещение без предварительного соглашения

Предположим, что соглашение с улицей Вязов позволяет Смитам вносить любые улучшения, которые они хотят, за свой счет, но при условии, что им будет возмещена стоимость этих улучшений в конце доли в капитале. Мэри Смит, у которой очень своеобразный вкус к мебели, решает поручить своей подруге Джоан, которая только что получила лицензию подрядчика, установить новые кухонные шкафы. Они выбирают фиолетовый шпон с ручками из золотых акульих зубов.Шкафы стоят 30 000 долларов, и установка не так уж плоха для первой попытки.

Во время выкупа Elm Street оценивает акции на сумму 225 000 долларов. Оценщик не уверен, как выглядела кухня раньше, поэтому она не знает, увеличили ли новые шкафы стоимость недвижимости. Не для протокола она отмечает, что никакие кухонные шкафы не могут прибавить 30 000 долларов или больше к стоимости недвижимости, и что эти плохо установленные и уродливые шкафы, вероятно, снизили стоимость. Эта неудачная инвестиция, о которой Лаура не говорила, обойдется ей в 13 500 долларов (45% от 30 000 долларов) плюс любые потери в стоимости собственности.

Этот пример показывает несправедливость принуждения одного владельца платить за решения, которые он не принимал. Избегайте этой несправедливости, требуя согласия обоих владельцев до того, как какие-либо расходы станут возмещаемыми. Если вы согласны с конкретными дополнительными взносами в капитал перед покупкой, включите их в договор о долевом участии. В противном случае создайте короткий письменный договор, подтверждающий, что вложение будет считаться дополнительным капитальным вложением. Установите твердое правило, согласно которому никакие инвестиции не возмещаются без письменного контракта.

Получают ли собственники проценты на вложенные деньги после покупки?

Проценты на дополнительные взносы в капитал не оправданы, если взнос осуществляется в соответствии с долей владения. В этом случае «процентами» могут быть доли владельцев в увеличении стоимости имущества в результате внесения взносов. Интерес оправдан, если вклад осуществляется не долей владения. В этом случае доли владельцев в увеличении стоимости собственности не будут пропорциональны их взносам, и выплата процентов может частично компенсировать разницу.Также обратите внимание, что проценты на деньги, вложенные во время покупки (в отличие от последующих), являются фатальными для распределения капитала, поскольку они превращают договоренность в ссуду для налоговых целей и лишают владельцев налоговых льгот, связанных с разделением капитала.

Пример — проценты по дополнительным взносам в капитал

Предположим, владельцы улицы Вязов устанавливают новую ванну за 10 000 долларов. Предположим, что ванна увеличивает стоимость недвижимости на 15 000 долларов, что означает, что владельцы получили прибыль в размере 5 000 долларов или 50% от своих инвестиций.Лаура и Смиты разделяют эту прибыль 45/55. Если они разделят стоимость ванны 45/55, каждый из них получит 50% прибыли от своих инвестиций. Но что, если Смиты оплатили всю стоимость ванны в размере 10 000 долларов? Если бы они получали только 55% прибыли (0,55 x 5 000 = 2750), их доходность упала бы с 50% до 27,5% (2 750/10 000). В то же время Лаура заработала бы дополнительно 4500 долларов, даже если бы она ничего не вкладывала в ванну. Один из теоретических способов справиться с этой несправедливостью — отдать Смитам всю прибыль в размере 5000 долларов.Но на практике невозможно определить, что ванная добавляла определенную сумму к стоимости недвижимости. Предоставление Смитам процентов на их вложения в 10000 долларов — единственный практический способ их компенсировать.

Возмещаются ли ежемесячные платежи арендатору?

Жильцу обычно не возмещаются ежемесячные платежи, и он принимает на себя риск того, что эти платежи будут меняться от месяца к месяцу или увеличиваться в течение срока долевого участия. Избежание этих рисков является одним из основных стимулов для инвестора участвовать в долевом участии, а не покупать арендуемую недвижимость.

Жильцу следует возместить, если его ежемесячный платеж, даже с учетом налоговых льгот, значительно превышает арендную плату за аналогичную недвижимость. Это было бы верно, если владельцы занимают очень большую часть покупной цены (90% или более) или если собственность с долевым участием находится в районе, где цены на жилье относительно высоки, а арендная плата относительно низка. В этих ситуациях возмещенная часть ежемесячного платежа называется «Ежемесячным капитальным взносом».Большинство владельцев долевого участия согласовывают фиксированную сумму ежемесячного взноса в капитал на основе ожидаемых ежемесячных платежей. Согласованная сумма является обязательной независимо от фактических платежей. Такой подход дает арендатору некоторое облегчение от ожидаемых высоких ежемесячных платежей, но возлагает риск увеличения на его плечи. Вот как владельцы улицы Вязов рассчитали ежемесячный взнос Смита.

Руководство — Расчет ежемесячного вклада капитала

Шаг 1. Рассчитайте общую сумму ежемесячных платежей.

Процентная ставка по ипотеке 6,25% *	$ 938
Уменьшение основной суммы залога *	84
Налог на недвижимость	202
Страхование	30
Взносы ассоциации домовладельцев	100
Итого ежемесячный платеж	$ 1 354

* Разбивка ипотечного платежа между основной суммой и процентами со временем изменится.В этом примере используется разбивка первого платежа.

Шаг 2: Рассчитайте ежемесячные расходы после уплаты налогов.

Проценты, вычитаемые из налога	$ 938
Налог на имущество, вычитаемый из налога	202
Утраченная часть (в связи с арендной платой инвестору) *	<220>
Чистый вычет арендатора	$ 920
Ожидаемая налоговая экономия (920 долларов x.33 **)	306
Затраты после уплаты налогов (1354–306 долларов США)	$ 1 048

** Этот расчет предполагает 33% налоговую ставку.

Шаг 3: Рассчитайте дополнительный ежемесячный платеж в течение срока действия доли в капитале.

Ежемесячные расходы после уплаты налогов	$ 1 048
Рыночная стоимость аренды	<1 000>
«Экстра» ежемесячный платеж	$ 48
Всего более 5 лет (60 x 48)	2 880 долл. США

Шаг 4: Скидка до текущей стоимости.

Общий дополнительный ежемесячный платеж дисконтируется до приведенной стоимости, поскольку все платежи не будут инвестированы сразу. «Дисконтирование» платежа отвечает на вопрос: сколько денег нужно было бы вложить сегодня, чтобы обеспечить ежемесячный доход, достаточный для осуществления всех платежей? Чтобы в этом разобраться, вам понадобится бухгалтер, компьютер или модный калькулятор. Здесь, используя ставку дисконтирования 8%, ответ — 594 доллара. Это становится ежемесячным капитальным вложением.

Некоторые владельцы рассчитывают ежемесячный взнос в капитал на основе фактических, а не прогнозируемых ежемесячных платежей.Они вычитают арендную стоимость из фактических ежемесячных расходов арендатора после уплаты налогов. Разница, некоторым образом дисконтированная для отражения даты взноса, становится ежемесячным капитальным взносом арендатора. Этот подход сложен с точки зрения бухгалтерского учета и перекладывает часть риска роста непредсказуемых ежемесячных затрат на инвестора. Большинство инвесторов не пойдут на этот риск.

Право собственности на долевое имущество

Каким образом удерживается право собственности на долевую собственность?

Документ о долевой собственности должен определять отношения каждого собственника со всеми остальными собственниками.Часто существует несколько типов отношений, связанных с одной долей капитала. Это происходит, когда некоторые или все владельцы являются супружескими парами.

Пример — Право собственности на долю в капитале

«Джордж С. Смит и Мэри А. Смит, муж и жена, как совместные арендаторы в отношении 55% -ной доли владения без разделения, и Лора М. Дэвидсон, незамужняя женщина, в отношении 45% -ной неразделенной доли владения, все в качестве общих арендаторов. . »

Язык определяет два отношения: отношение Смитов к Лоре и отношение Джорджа и Мэри Смит друг к другу.

Последние пять слов «все как арендаторы» устанавливают отношение Смитов к Лоре. Эти отношения — общая собственность. Такое обладание титулом позволяет достичь двух целей. Во-первых, он защищает интересы каждого владельца от конфискации кредиторами другого владельца. Во-вторых, он устанавливает, что в случае смерти Лауры ее интересы не перейдут автоматически к Смиту. Вместо этого интерес Лауры перейдет в соответствии с ее завещанием или, в случае его отсутствия, в соответствии с законом.То же самое произойдет, если оба Смита умрут одновременно. Совместная аренда — это наиболее распространенный способ владения собственностью, не связанной с родственниками, на долю долевой собственности.

Слова «как совместные арендаторы» в середине абзаца устанавливают родство Джорджа и Мэри друг с другом. Эти отношения являются совместной арендой. Это означает, что в случае смерти Джорджа или Мэри другой автоматически получит все 55% акций Smith. Совместная аренда — это наиболее распространенный способ для связанных людей владеть правом собственности на долевую собственность.Он популярен, потому что автоматически передает собственность после смерти без завещания или участия суда. Как правило, перевод бесплатен и не предполагает задержек и периодов ожидания. Тем не менее, состоящие в браке совладельцы должны спросить у юриста по недвижимости или эскроу-агента лучший способ владения, доступный в их штате.

Семейные партнеры, не состоящие в браке, которые покупают как одну пару в рамках долевого участия, представляют особые проблемы, потому что они не имеют преимуществ законов о семейных отношениях, регулирующих их отношения и разлучение.По этой причине у них должен быть свой собственный договор о совместной собственности, в котором описаны права и обязанности каждого человека в паре, а также то, что произойдет с их совместной долей, если они разойдутся.

Является ли доля участия партнерством?

Владельцы долевого участия могут создать партнерство, но это плохая идея. При определенных обстоятельствах во многих государствах один партнер может связать другого соглашением, а кредиторы одного партнера могут получить доступ к активам другого.Чтобы избежать этих последствий, в контракте о долевом участии должно быть прямо указано, что партнерство не предполагается.

Размещение долевой собственности

Как оккупант защищает свое право на занятие?

Соглашение о долевом участии дает арендатору исключительное право на проживание. Эксклюзивность не позволяет инвестору претендовать на право жить в собственности с арендатором или вместо него.

При каких обстоятельствах может быть потеряно право на занятие?

Право на проживание условно.Если арендатор не выполняет свои обязательства, включая ежемесячные платежи и обслуживание собственности, его право на проживание теряется.

Может ли проживающий владелец съехать?

Обещание арендатора использовать собственность в качестве дома часто является важным фактором, убеждая инвестора в приобретении доли в капитале. Инвестор предполагает, что владелец-арендатор будет лучше заботиться о собственности, чем арендатор. Если бы арендатор мог выехать по своему желанию, инвестор никогда не мог быть уверен, что его первоначальные ожидания оправдаются.По этой причине большинство договоров о долевом участии требуют, чтобы арендатор использовал недвижимость в качестве основного места жительства на протяжении всего срока действия доли в капитале. Но в случае, если перевод работы или болезнь вынуждают арендатора переехать, а плохие рыночные условия не позволяют продать, арендатору должно быть разрешено сдавать недвижимость в аренду с согласия инвестора.

Что делать, если собственники намерены сдавать недвижимость в аренду?

В некоторых сделках по долевому участию собственники планируют сдавать в аренду часть или всю собственность.Это может быть правдой, если в собственности есть две или более квартиры, есть место, где проживает свекровь, или это дом для отдыха, который будет сдаваться в аренду на какое-то время года. Это также может быть правдой, когда арендатор планирует съехать до окончания срока долевого участия. В этих условиях у сторон есть два варианта. Согласно одному из вариантов, арендатор сохраняет арендную плату, оплачивает счета и самостоятельно получает прибыль или убыток. В этом случае инвестор не рискует, но не получает вознаграждения. Согласно другому варианту, оба собственника разделяют доходы и расходы во время аренды.

Ремонт и улучшение

Оба владельца несут ответственность за ремонт и улучшение?

Большая часть обязанностей по обслуживанию, ремонту и усовершенствованию долевой собственности ложится на арендатора. Жильцу необходимо знать, когда требуется работа, и выполнить ее. Единственная обязанность инвестора — одобрять и вносить средства в определенную работу. Наш договор о долевом участии делит работу на пять категорий и определяет, какие виды работы требуют одобрения инвестора и / или вклада.

Пример – Категории ремонтов и улучшений

Категория 1: Текущее обслуживание
«Текущее обслуживание» — это работа, необходимая для поддержания собственности в состоянии, эквивалентном ее состоянию на момент начала доли участия, и стоит менее 500 долларов. Некоторые распространенные примеры текущего обслуживания включают ландшафтный дизайн и мелкий ремонт сантехники и электричества. Эту работу должен оплатить арендатор, расходы не возмещаются, и одобрение инвестора не требуется.
Категория 2: Ремонт повреждений оккупанта
«Ремонт повреждений оккупанта» — это работа, которая необходима из-за чего-то, что арендатор сделал или не сделал. Ухудшение, вызванное нормальным износом, не считается Ущерб, причиненным арендатором, если только оно не было усугублено невыполнением арендатором планового технического обслуживания. Некоторые распространенные примеры повреждений Occupier включают разрушение полов домашними животными и пожары на кухне. Арендатор должен оплатить эту работу независимо от суммы, затраты не возмещаются, и одобрение инвестора не требуется.
Категория 3: Необходимый ремонт
«Необходимый ремонт» — это работа, которая необходима для поддержания собственности в состоянии, эквивалентном его состоянию на момент начала долевого участия, не связана с Ущерб, причиненным жильцом, и стоит более 500 долларов. Некоторые распространенные примеры необходимого ремонта включают замену крыши и покраску. Каждый собственник оплачивает свою долю стоимости, оба получают компенсацию. Инвестор должен утверждать стоимость работ, но не необходимость ремонта.
Категория 4: Серьезный ущерб
«Большой ущерб» — это необходимый ремонт, который стоит более 5 000 долларов, например, катастрофический ущерб от наводнения или землетрясения.Если крупный ущерб не покрывается страховкой или если страховка покрывает менее 75% стоимости ремонта, любой владелец может принудительно продать собственность. Это положение защищает каждого собственника от принуждения другого платить за ремонт, который он не может себе позволить. Важно убедиться, что выбранный вами лимит отражает стоимость и состояние собственности.
Категория 5: Дискреционное улучшение
«Дискреционное улучшение» — это любая работа, не попадающая в другие категории.Некоторые распространенные примеры дискреционного улучшения включают добавление комнат и ремонт. Инвестор должен одобрить любое дискреционное улучшение, если затраты будут возмещены. Инвестор также должен одобрить любое дискреционное улучшение, стоимость которого превышает 1000 долларов США, независимо от того, будут ли затраты возмещены. Это требование позволяет инвестору контролировать основные изменения в собственности.

Схема — сводка категорий ремонта и улучшения

Тип	Определение	Распределение затрат	Общее решение
Текущее обслуживание	Требуемый ремонт стоимостью менее 500 долларов	Нет	Нет
Оккупанты Урон	Вызвано жильцом и ненормальным износом	Нет	Да, если более 500 долларов США
Необходимый ремонт	Требуемый ремонт на сумму более 500 долларов	Есть	Есть
Крупный урон	Требуемый ремонт на сумму более 5000 долларов	Да, но один владелец может принудительно продать собственность, если страховка не покрывает более 75% стоимости
Дискреционные улучшения	Не требуется обслуживание	Только с согласия владельцев	Да, если стоимость превышает 1000 долларов США или если стоимость будет возмещена

Как арендатор узнает, что работа необходима?

Арендатор проводит регулярные проверки, чтобы определить, когда необходимы работы.

Что делает арендатор, если требуется работа?

После обнаружения проблемы с ремонтом арендатор должен получить хотя бы одну заявку на работу от «Квалифицированного рабочего». «Квалифицированный работник» — это тот, кто имеет все лицензии, требуемые по закону для выполнения работы, и имеет не менее двух (2) лет опыта выполнения аналогичной работы. Если первая ставка превышает 500 долларов, арендатор должен получить еще как минимум две ставки. Требование нескольких заявок обеспечивает точную смету. Точность особенно важна при долевом участии, поскольку стоимость часто определяет, должен ли инвестор вносить средства.Нет необходимости делать ставки только тогда, когда арендатор намеревается выполнить работу сам и не ожидает возмещения затрат.

Что делать, если работа экстренная?

В чрезвычайной ситуации арендатор должен быстрее получить требуемые предложения, а предложения должны предусматривать более быстрое завершение работ. К чрезвычайным ситуациям относятся неисправности систем отопления, водопровода, электричества, кровли или фундамента или любые другие опасные состояния.

Что делать, если инвестор считает, что все ставки завышены?

Возможно, арендатор не будет искать самую низкую ставку, потому что он знает, что только высокая ставка вызовет разделение затрат.По этой причине инвестору дается короткое время, чтобы попытаться получить более низкую ставку, прежде чем владельцы выберут ставку.

Что происходит после выбора ставки?

Арендатор подписывает письменный договор с квалифицированным рабочим, каждый собственник вносит свою долю, если необходимо, и работа начинается немедленно. Арендатор контролирует работу.

Кто несет ответственность, если работа идет плохо?

Лицо, занимающее квартиру, должно настойчиво обеспечивать соблюдение прав владельцев, если рабочий не выполняет свои обязанности, и добиваться завершения работы первоначальным рабочим или другим квалифицированным рабочим.Требуется письменный договор с рабочим, потому что арендатору очень трудно выполнять эти обязанности без него. Любые расходы (кроме рабочего времени), связанные с заменой плохого рабочего или предъявлением иска к нему, распределяются таким же образом, как и первоначальная стоимость работы.

Что делать, если арендатор хочет работать сам?

Домовладельцы обычно проводят ремонт и благоустройство собственного дома, и это не менее верно для арендаторов с долевым участием.К сожалению, работа арендатора является самым серьезным источником споров о долевом участии.

Список — Зоны споров о работе занятых

Качество изготовления
Объем работ
Размер оплаты труда оккупантов
Количество труда и материалов
График платежей или момент времени, когда арендатор получает кредит за работу
Ответственность за перерасход

Пример — общий трудовой спор с арендатором

Предположим, Мэри Смит, которая намеревается получить лицензию на заключение контракта и начать бизнес со своей подругой Джоан (из фиолетовых шкафов), решает отремонтировать ванную комнату на улице Вязов.Они установили бюджет в 10 000 долларов. Все согласны с тем, что каждый владелец будет оплачивать свою долю стоимости материалов, оцениваемую в 4000 долларов, и оплату труда Мэри из расчета 15 долларов в час в течение примерно 400 часов. Все они друзья и не заморачиваются письменным контрактом.

Сначала все идет хорошо. Смит платит за все материалы, полагая, что они выставят счет Лауре за ее долю, когда работа будет закончена. Затем случается катастрофа: водопровод взрывается, повреждая каркас и арматуру. Необходимо закупить новые материалы, но у Смитов кончились деньги.Мэри уже проработала более 1000 часов и потратила 15000 долларов на материалы. Ремонт ванной комнаты уже обошелся в 30 000 долларов, и его необходимо переделать за дополнительную плату не менее 20 000 долларов. Смиты считают, что они много работали и жили в беспорядке в течение нескольких месяцев, и ожидают, что Лора, по крайней мере, оплатит свою долю затрат. Лаура готова заплатить свою долю из первоначально согласованных 10 000 долларов, но только после того, как будет нанят квалифицированный подрядчик или пока Смиты не завершат строительство туалета. Сторонам предстоит решить крупный спор.

Соглашение о долевом участии должно предотвращать этот тип споров, устанавливая правила для работы арендаторов.

Перечень — Правила работы наемных работников

Правило 1. Одобрение инвестора
Требуется одобрение инвестора для любых крупных или технических работ. Крупная работа повлияет на капитал инвестора, и он имеет право знать об этом, даже если не ожидается никакого вклада или возмещения.
Правило 2: Конкурсные предложения для сравнения
Если арендатор ожидает возмещения затрат, потребуйте, чтобы он получил предложения подрядчика на работы, чтобы помочь установить стоимость.Этот процесс защищает обоих владельцев, гарантируя, что ценность, которую они приписывают работе, не будет ни слишком низкой, ни слишком высокой.
Правило 3: Письменный контракт
Попросите обоих владельцев подписать подробный письменный контракт на выполнение работ. Это гарантирует, что не возникнет недопонимания или споров по поводу того, что было согласовано.
Правило 4: Избегайте почасовой оплаты труда
Большинство жильцов неопытны. Они работают медленнее, чем профессионалы, и не могут оценить количество часов, необходимых для выполнения работы.Кроме того, инвестор не будет контролировать количество потраченных часов и будет выписывать пустой чек, если согласится оплачивать неограниченное количество часов. Уменьшите вероятность возникновения споров, используя фиксированную плату, а не почасовую оплату труда.
Правило 5: Ограничьте затраты на материалы
Неопытные рабочие часто тратят материалы в процессе обучения. Уменьшите вероятность возникновения споров, установив потолок для затрат на материалы.
Правило 6: Будьте предельно конкретными
Укажите фиксированную плату, фиксированную дату завершения и фиксированный график компенсации в вашем письменном контракте.

Пример — контракт на работу с арендатором

Мэри снесет существующую ванную комнату, уберет мусор, сделает каркас из новой древесины, установит плитку на стены и пол (образец плитки прилагается), установит новые приспособления (фотографии или номера моделей прилагаются) и покрасит (образец цвета прилагается) .
Мэри получит 10 000 долларов за работу в четыре этапа: 25% при подписании этого соглашения, 25% при завершении работы на 25%, 25% при завершении работы на 75% и 25% при завершении.Каждый владелец будет платить свою долю собственности из этих сумм.
Мэри завершит работу к 1 декабря 1995 года.
Мэри будет нести ответственность за предоставление всех рабочих и материалов.
Если возникнут какие-либо разногласия по поводу этого соглашения, собственники будут следовать процедурам разрешения споров, указанным в их контракте о долевом участии.


Занимающий	Дата		Инвестор	Дата

Что делать, если арендатор хочет улучшить собственность?

Улучшения — это очень спорный вопрос при долевом участии и обычно подробно обсуждается сторонами до того, как они согласятся на долю в капитале.Как правило, арендатор хочет использовать свой дом, как и любой другой домовладелец. Это означает свободу вносить какие-либо улучшения и требовать от инвестора разделения затрат или возмещения затрат. Инвестор боится «улучшений», которые фактически снижают стоимость собственности, таких как пурпурные шкафы, и выписки бланка чека, который позволяет арендатору тратить деньги инвестора или капитал инвестора без согласия инвестора.

Договор о долевом участии должен уравновешивать желания арендатора и интересы инвестора.Если арендатор ожидает, что инвестор внесет свой вклад в стоимость работ, или если арендатор ожидает возмещения стоимости работ в конце доли в капитале, улучшение напрямую повлияет на доходность инвестора. Следовательно, должно потребоваться одобрение инвестора, и инвестор должен иметь право отказать в этом одобрении. Утверждение должно быть в форме подробного письменного описания с описанием объема работ, затрат и вклада каждого собственника в затраты и / или права на возмещение.

Если арендатор не ожидает ни вклада инвестора, ни возмещения затрат, инвестор принимает на себя гораздо меньший риск. Небольшие улучшения без возмещения практически не влияют на инвестора, и арендатору должно быть разрешено делать это по своему усмотрению. Крупные улучшения могут снизить стоимость собственности, если они плохо спроектированы или построены, и инвестор должен иметь возможность не одобрить их, если у него есть разумные основания. В соглашении должен быть указан потолок, позволяющий определить, когда улучшение является «небольшим».В нашем соглашении этот потолок установлен на уровне 1000 долларов (см. Пример 3.6.1.A.).

Жильцы часто запрашивают полное разрешение на улучшение за свой счет и получают компенсацию только в том случае, если стоимость недвижимости возрастает. Это не работает. Невозможно определить, связано ли увеличение стоимости собственности с улучшением, и как. Увеличение стоимости недвижимости может быть частично или полностью связано с удорожанием рынка; без улучшения значение могло даже увеличиться еще больше.Вы не можете предположить, что улучшение было стоящим только потому, что стоимость недвижимости увеличилась. Даже если бы вы могли сделать это предположение, вы не смогли бы установить справедливую сумму для возмещения арендаторам. Единственная информация, которую вы будете иметь, — это стоимость работы, и ее стоимость может не зависеть от ее стоимости. Плохие дизайнерские решения и / или качество изготовления могут означать, что арендатор потратил слишком много, в результате чего стоимость превысила ценность; и наоборот, осторожные траты и удача могут привести к тому, что ценность будет выше затрат. Справедливым возмещением будет стоимость улучшения, сумма, на которую улучшение повысило стоимость собственности, но ни один оценщик не может сказать вам стоимость улучшения.Мораль: держитесь подальше от всеобщего разрешения на улучшение жилья.

Что делать, если арендатор задумал перед покупкой определенные улучшения?

Укажите, какие улучшения будут внесены, когда они будут внесены, как они будут финансироваться и будут ли возмещены затраты в соответствии с вашим соглашением о долевом участии.

Об авторе

Энди Сиркин помогал структурировать сделки по долевому участию с 1985 года.Помимо консультирования домовладельцев, покупателей жилья и частных инвесторов по вопросам долевого финансирования и подготовки документации для более чем 500 соглашений о долевом участии, он консультировал и готовил копии веб-страниц, контракты и соглашения для шести стартапов по долевому участию, а также работал с местными предприятиями. правительства, церкви и образовательные учреждения для структурирования программ долевого участия. Он также консультировал государственных прокуроров по двум делам, связанным с мошенничеством и незаконным участием в акционерном капитале.Он является автором книги The Equity Sharing Manual , впервые опубликованной John Wiley and Sons в ноябре 1994 года (закажите книгу).

Владение недвижимостью в неравных долях в качестве обыкновенных арендаторов

Совместная аренда — это популярный способ совладельцев получить право собственности на дом. Этот способ перехода прав предлагает альтернативу совместной аренде, при которой дом находится в совместной собственности, но владельцы поровну делят свои интересы. Здесь мы говорим о том, что такое общая аренда, и почему ее разрешение на совместное владение неравными долями может быть преимуществом.

Совместная аренда: популярный выбор совладельцев

Когда люди приобретают собственность вместе, они должны быть готовы указать, какая форма перехода прав будет отображаться в документе. В некоторых штатах общая аренда является режимом перехода прав по умолчанию для супружеских пар. В некоторых штатах это режим по умолчанию для не состоящих в браке совладельцев, поэтому эти владельцы становятся общими арендаторами, если они не выберут утвердительно другую форму перехода прав.

Общие арендаторы могут быть парой собственников или группой.Они могут быть связаны друг с другом или не связаны. Это могут быть супруги, братья и сестры, партнеры или друзья.

Когда они решают сохранить право собственности на дом в аренде в общие, могут ли совладельцы делить собственность неравномерно? Может ли каждый совладелец подать на техническое обслуживание в разном количестве?

По обоим пунктам да:

Совладельцы должны указать свою долю проценты. Иногда титульные компании не обращают на это внимания, но у совладельцев должен быть свой план.Равные доли могут быть неоптимальными. Каждый владелец может владеть любой процентной долей всего, и в документе будут указаны процент владения.

Если не согласовано иное, совладельцы разделяют расходы тоже пропорциональны. Когда два или более человека покупают дом вместе, они вероятно, имеют разные причины и возможности для инвестирования. Мы посмотрим в некоторых сценариях в следующем разделе.

Обязательно ли совладельцам жить в доме вместе? Только если таков план.С юридической точки зрения никому не разрешается оставлять себе какую-либо часть дом закрыт для другого совладельца (ов). Другими словами, совладельцы, даже если они владеют неравными частями собственности, пользуются правом доступа ко всем из этого. Но они могут купить дом вместе без каких-либо физических намерений. Поделиться.

Сценарии: почему совместная покупка

Многие люди решают разделить долю в своих домах. Платежи и расходы могут быть совместными инвестициями.

Совместная покупка с другом, коллегой по бизнесу или братом или сестрой в качестве Совместные арендаторы могут помочь одному или нескольким со-покупателям стать собственниками жилья.Один владелец может иметь более прочную финансовую основу, чем другой, и предлагать со-покупатель, чтобы помочь другому купить. План может включать рефинансирование позже, чтобы передать титул в единоличную собственность, без благотворителя.

Кредитор может пожелать, чтобы дополнительное лицо, подписывающее ссуду, было совладелец, значит, более сильное в финансовом отношении лицо имеет долю в активе. В в этом случае основной покупатель будет проживать в доме, платить за дом, производить все платежи по ипотеке и налогам, а также взять на себя полную ответственность за ремонт, взносы в ассоциацию домовладельцев, благоустройство территории и т. д.«Владелец Б» заплатит ничего, и только в общей аренде, чтобы помочь «Владельцу А» купить и получить настоящие имущество. «Владелец Б» может получить меньшую долю владения, разрешенную кредитором. Позже, когда «Владелец А» переходит в единоличное владение, требуется только меньшая его часть. должны быть переданы из B в A, поэтому новый единственный владелец будет иметь меньшую передачу налог.

Эти совладельцы должны продумать все возможные варианты развития событий. Что, если «Владелец Б» умрет до рефинансирования и перехода в единоличное владение полным? Создали ли совладельцы юридическое соглашение, объясняя что должно произойти с имуществом, если один совладелец умирает во время временного совместное владение? По умолчанию дом переходит к завещанию.

Еще один повод для совместной покупки с малым владением процент может включать покупку квартиры. Кондоминиумы обычно ограничивают сдача паев в аренду и в некоторой степени ограничивает собственников-инвесторов. Аренда в общее с неравными интересами может быть обходным путем для инвестора — если Ипотечный кредитор утверждает несоответствие прав собственности на документ.

Подробнее об ипотеке читайте дальше.

Как работает ипотека при аренде обыкновенных акций

Если совладельцы переходят в собственность без финансирования дома, их неравный процент владения зависит от них.У них могло быть 99% и 1% процентов; общая аренда позволяет это. Но если дом финансируется, кредитор вряд ли позволит одному заемщику иметь минимальные права на стоимость актива. Смысл требования к совладельцам состоит в том, чтобы все были в ссуде. разделяют ответственность за его возврат.

В конечном итоге кредитор хочет иметь возможность требовать все собственность в случае дефолта — таким образом, банки любят совладельцев, чтобы быть совладельцами. В в действительности, однако, только один человек может платить ипотеку, а другой в документе только наименование.«Владелец Б», добрый самаритянин созаемщик, должен быть осознавая, что никто не освобожден от ответственности за выплату ипотеки, и приготовьтесь к этой непредвиденной возможности.

Продажа: что происходит, когда совладелец хочет уйти

Когда совладельцы покупают дом на взаимовыгодной соглашения, они могут позже продать и разделить выручку в соответствии со своей долей проценты. Но общие арендаторы не обязательно должны участвовать в продаже на в то же время. Совладельцев в общей аренде:

Можно продать или взять ссуду под свою долю.

Может продать свои доли в имущество без согласия других собственников.

Нельзя продать всю собственность (принуждение других продавать) без согласия других.

Люди могут заключать договор, а также выходить из него. В в любой момент может появиться новый совладелец. На данный момент текущая группа нужно будет передать свой поступок новой, более многочисленной группе, оставив при этом исходное соглашение не повреждено.

Совместные арендаторы, не состоящие в браке, должны платить налог при продаже имущества полностью или частично. Тем не менее, владельцы, которые получают прирост капитала от продажи, имеют право исключить до 250 000 долларов США из этой прибыли из подоходного налога, если они соответствуют требованиям IRS.

Последние пожелания: что происходит, когда совладелец передает

Совместная аренда отличается от совместной аренды с правами выживаемости. Если один из владельцев скончался во время аренды в Обычно имущественный интерес переходит к завещанию умершего домовладельца. имущество.Другими словами, общие арендаторы могут оставить свою часть собственность любым бенефициарам, которые они назначают в своем завещании.

В случае смерти любого совладельца живые совладельцы могут разделить право собственности на дом с бенефициаром, которого они не знают. Этот проблему можно избежать, проконсультировавшись с юристом по завещаниям и имуществу в самом начале процесса.

Короче, совладельцев:

Может передать свои доли владения их названные бенефициары; и
Не удается автоматически пройти право на выживание после их смерти.

Соглашение о совместной собственности

Может быть, стоит потратить время на совместное владение соглашение, чтобы владельцы договорились о том, как они будут вести себя в определенных ситуациях. Если состояние, в котором находится дом, позволяет, совладельцы в аренде в Компания common может заключить письменное соглашение, позволяющее одному совладельцу проживать исключительно в доме. Также они могут распределить ответственность за ремонт и расходы.

Помогает выложить письменно:

Какая доля владения принадлежит совладельцы держат.
Кто будет жить в доме.
Как будут распределяться комнаты, если их больше одной Хозяин будет жить в доме.
Кто несет ответственность за различные авансовые расходы в процессе покупки.
Кто покроет ежемесячную ипотечную ссуду платежи, страхование, взносы ассоциации, налоги и другие обычные расходы.
Кто будет выполнять другие желаемые обязанности группой.
Дата, до которой осуществляется рефинансирование и передача права собственности должно произойти, если, например, ожидается, что один владелец достигнет улучшенных финансовых опоры и стать единственным владельцем.
Как стороны намерены завещать свои интересы если один из них скончался.

При хорошем взаимопонимании с самого начала сотрудничество владение может быть удовольствием для всех участников. Ваши имена будут вписаны в дом цепочка титулов вместе на вечность. За сильную и здоровую отношение!

Фотография предоставлена Лилибет Бустос Линарес через Unsplash.

Распространение в натуральном выражении

Что такое распространение в натуральном выражении?

Распределение в натуральной форме, также называемое распределением в натуральной форме, представляет собой платеж, осуществляемый в форме ценных бумаг или другого имущества, а не наличными.Натуральное распределение может производиться в нескольких различных ситуациях, включая выплату дивидендов по акциям или наследования, или списание ценных бумаг со счета с отсроченным налогом. Это также может относиться к передаче актива бенефициару по возможности ликвидации позиции и перевода денежных средств.

Общие сведения о натуральных дистрибутивах

Инвесторы могут инвестировать в компанию, покупая облигации или акции. Облигации приносят инвесторам доход в виде процентных платежей.Акции приносят инвесторам доход в виде дивидендов и повышения стоимости акций. Дивиденды или обратный выкуп акций — это распределение денежных средств инвесторам.

В целом, компании, которые преуспевают, выплачивают здоровые и растущие дивиденды. Эти компании также выкупают акции. Компании со снижающейся прибылью могут быть вынуждены выкупить акции или выплачивать дивиденды за счет заемных средств. Другой вариант — выплачивать дивиденды натурой.

Ключевые выводы

Распределения в натуральной форме — это платежи, производимые в альтернативном формате, например в форме собственности или акций, а не наличными.
Компании и организации используют распределение в натуральной форме для минимизации своих налоговых обязательств и обхода налога на прирост капитала, возникающего в результате увеличения стоимости актива.
Налоги могут применяться в некоторых случаях, например, при распределении в натуральной форме при сделках с недвижимостью.

Распределения не всегда наличными

Не все распределения производятся наличными; некоторые сделаны натурой. Наиболее распространенная форма распределения в натуральной форме происходит, когда компания выплачивает дивиденды акциями, а не наличными.Распределение в натуральной форме также может использоваться по налоговым причинам. В определенных ситуациях получение оцененного имущества напрямую может привести к снижению налоговых счетов по сравнению с продажей имущества и получением стоимости имущества наличными.

Некоторые фонды осуществляют выплаты инвесторам в натуральной форме после определенного порога. Если инвестор выкупает доли в фонде сверх установленного порога, оставшаяся сумма выкупа выплачивается натурой акциями фонда. Причина этого заключается в том, чтобы предотвратить большие налоговые потери в случае высокой активности выкупа.

Преимущества натуральных распределений

Распределение в натуральной форме выгодно не только для компании. Инвесторы в счета с отсроченным налогом любят получать выплаты в натуральной форме, потому что они помогают снизить налоги. По этой причине люди, которые наследуют акции, обычно получают их натурой. Инвесторы с индивидуальными пенсионными планами также могут получать выплаты в натуральной форме — особенно для требуемых минимальных выплат (RMD), которые они должны получить. Фактически, натуральные распределения могут использоваться для всего RMD.Это означает, что люди могут снимать фактические акции и облигации со счета в качестве распределения без их ликвидации.

Инвесторы, которые хотят сохранить полностью инвестированные счета, могут найти это ценным вариантом. Натуральные распределения также хороши для акций, которые недооценены или могут значительно вырасти. Это позволяет инвестору регистрировать прибыль от повышения стоимости акций как прирост капитала, а не как обычный доход, который обычно облагается налогом по более высокой ставке.

Распределение в натуральной форме также является предпочтительным методом распределения доходов в области венчурного капитала и прямых инвестиций.Вместо того, чтобы ликвидировать холдинги и выплачивать денежные средства партнерам с ограниченной ответственностью, фонды передают инвесторам эквивалентные ценные бумаги, чтобы избежать налога на прирост капитала по ликвидируемым активам.

Натуральные распределения в сфере недвижимости и трастов

Натуральные выплаты по сделкам с недвижимостью не могут освобождаться от налога на прирост капитала. Компания или организация, осуществляющая распределение собственности в натуральной форме, а не наличными, все равно должна будет уплатить налог на прирост капитала, связанный с любым повышением цены собственности.

Аналогичный случай существует в отношении переводов, сделанных учредителем в имения или трасты. Такая передача активов облагается налогом, и поэтому учредитель должен указывать прирост или убытки от прироста капитала (и причитающийся налог, если таковой имеется) в своих налоговых декларациях.

Ипотека долевого участия

Что такое ипотека с долевым участием?

Ипотека долевого участия — это договоренность, согласно которой кредитор и заемщик совместно владеют недвижимостью. Заемщик должен занимать недвижимость.Когда недвижимость продается, распределение капитала происходит между каждой стороной в соответствии с их вкладом в капитал. Каждая сторона также разделяет убытки от проданного имущества.

Ипотека с долевым участием позволяет жильцам участвовать в потенциальной прибыли от капитала в отношении собственности, которая в противном случае могла бы оказаться за пределами их средств.

Как работает ипотека с долевым участием

Ипотека долевого участия — привлекательный вариант для покупателей жилья, которые планируют стать арендатором.Эта общая ипотека дает им доступ к собственности, стоимость которой в противном случае была бы им не по средствам. В большинстве районов США собственники-арендаторы также должны платить соинвестору справедливую рыночную арендную плату, пропорциональную доле капитала, не принадлежащей владельцу-арендатору.

Кредитор или собственник-инвестор также выиграет от ипотечной ссуды. Вклад в акционерный капитал — это инвестиция, и кредитор получит пропорциональную долю прибыли в течение срока действия ипотеки.Если владелец-инвестор вносит вклад в выплату процентов по ипотеке, они, вероятно, смогут вычесть эти проценты из своего налогооблагаемого дохода. Владелец-инвестор также может применить амортизацию собственности к своим налогам.

Ключевые выводы

Залог долевого участия — это договоренность, при которой кредиторы и заемщики совместно владеют долевым участием в собственности.
Кредитор пользуется налоговыми преимуществами, такими как амортизация, а также вычетом процентов по ипотеке
Эти программы помогают увеличить количество домовладельцев и могут быть особенно полезны на рынках дорогостоящей недвижимости, таких как Сан-Франциско и Нью-Йорк.

Преимущества и недостатки ипотеки акций

В течение многих лет ассоциации доступного жилья и муниципалитеты предлагали программы долевого участия, чтобы облегчить приобретение жилья среди лиц с низкими доходами и новых покупателей. Программы либо предоставляют средства для совместного инвестирования в акционерный капитал, либо связывают потенциальных покупателей с частными кредиторами, готовыми к совместному инвестированию.

Исследования Urban Institute показывают, что эти программы эффективны в увеличении количества домовладений среди целевых сообществ, с дополнительным преимуществом помощи потенциальным покупателям в оценке их собственной готовности к покупке дома.Совсем недавно частные кредиторы вышли на ипотечный рынок с долевым участием, особенно на рынках с высокими затратами, таких как Сан-Франциско и Нью-Йорк.

Еще одна распространенная договоренность о долевом участии — между родителем и более молодым или новым членом семьи покупателя. Этот тип ипотеки является выгодным соглашением для члена семьи, предоставляющего ссуду, поскольку он позволяет им избежать налоговых последствий значительного финансового подарка, потенциально получая при этом возврат на этот капитал. Взрослые дети с высоким доходом также могут воспользоваться этим вариантом финансирования, чтобы внести свой вклад в пенсионное имущество пожилых родителей.

Доли в собственности

Редактор: Марк Г. Кук, CPA, MBA, CGMA

Высокая стоимость недвижимости может сделать перспективу инвестирования в недвижимость для многих невозможной. Однако это также побуждает людей мыслить творчески, чтобы преодолеть это препятствие. Примеры творческих подходов к разрешению непозволительных инвестиций в недвижимость включают создание партнерства, участие в совместном предприятии с кем-то, у кого есть избыток капитала, или совместное использование арендатора при покупке недвижимости.

В этом пункте обсуждается общая аренда и то, что влечет за собой этот тип собственности. В нем также рассматривается влияние на одного владельца, когда совладелец продает дробную долю в общей аренде, и может ли продажа дробной доли иметь право на обмен аналогичным образом.

Совместная аренда — это особый вид владения недвижимым имуществом двумя или более сторонами. Это похоже на совместное предприятие; однако совместное предприятие обычно признается как коммерческое предприятие, созданное для достижения определенной цели.Кроме того, при совместной аренде совместные собственники имеют право наследования, в то время как общие арендаторы могут завещать свою собственность кому угодно. Совместная аренда дает каждому владельцу частичную долю во всем имуществе, а это означает, что процент владения каждой стороны составляет лишь часть стоимости имущества. Каждый частичный собственник участвует в доходе, а также в расходах относительно доли владения — договоренность о разделении затрат.

При совместной аренде каждый владелец имеет безраздельный интерес в приобретаемой собственности, что дает каждому совместно арендатору равное право на использование собственности, даже если доли или проценты между собственниками не равны.Примером неразделенного интереса может быть покупка одной десятой неразделенной доли в 100 акрах. Владелец купил не 10 акров, а одну десятую от всех 100 акров. Это дает право совладельцу использовать все 100 акров; однако это также дает право другим владельцам использовать те же 100 акров. Другими словами, каждый владелец совместно владеет всей физической собственностью, а не контролирует ее конкретную часть.

Одна из причин, по которой общая аренда предпочтительнее для собственности, удерживаемой для инвестиций или сдачи в аренду, заключается в том, что эта форма совместной собственности, как правило, не создает отдельного предприятия для целей федерального налогообложения.Рег. П. 301.7701-1 (a) (2) предусматривает, что совместное владение имуществом, которое поддерживается, находится в ремонте, а также сдается в аренду или сдается в аренду, не представляет собой отдельную организацию для целей федерального налогообложения. 2002-22 предусматривает, что деятельность совладельцев должна быть ограничена той, которая обычно осуществляется в связи с обслуживанием и ремонтом сдаваемой в аренду недвижимой собственности, чтобы не рассматривать их как отдельную хозяйственную единицу.

Не рассматриваться как отдельная хозяйственная организация для целей федерального налогообложения важно по ряду причин, не в последнюю очередь из-за того, что необходимо избежать требований к подаче налоговых документов как в федеральную, так и в налоговую юрисдикцию штата в качестве налогооблагаемой организации, отдельной от личного совладельца. требование подачи.Вместо этого отчетность о доходах и расходах, связанных с арендуемым общим имуществом, будет производиться непосредственно на личной декларации владельца, что позволит избежать необходимости дополнительных сборов за подготовку налогов и, вероятно, сборов, взимаемых различными налоговыми органами с хозяйствующих субъектов. Кроме того, до тех пор, пока право собственности не рассматривается как отдельная хозяйственная единица, если владелец решает продать собственность позже, продажа может быть структурирована как подобный обмен в соответствии с разд. 1031 (а).

При обмене аналогичного вида продавец недвижимости может отложить признание прибыли от продажи, тем самым отложив уплату налога на прирост капитала, путем обмена собственности на другую недвижимость аналогичного типа.Как правило, обмен не производится с покупателем недвижимости, но заменяющая собственность должна быть определена в течение 45 дней после отказа от обмениваемой собственности и приобретена в течение 180 дней после передачи обмениваемой собственности. Таким образом, если есть прибыль от продажи доли владения в общем пользовании, продавец может отложить эту прибыль, приобретя замену собственности аналогичного типа. Основание для нового имущества будет таким же, как основание для отказа от имущества, уменьшенное на сумму любых денег, полученных продавцом, и увеличенное на сумму дохода (или уменьшенное на сумму убытка) для продавца, которое было признаны на бирже (п.1031 (г)). И пока гл. 1031 запрещает обмен недвижимости на долю в хозяйственном предприятии, Rev. Proc. 2002-22 определяет условия, при которых IRS будет определять, что неделимая долевая доля в арендуемой недвижимой собственности (общая доля владения) не является долей в коммерческом предприятии и, следовательно, соответствует условиям обмена аналогичным образом.

Очевидным преимуществом владения как общих арендаторов является то, что оно позволяет владельцу обменивать свою долю в небольшой собственности на долю долевой собственности в гораздо более крупной собственности без необходимости признавать прибыль от продажи.С другой стороны, если кто-то владеет большой собственностью и испытывает проблемы с поиском квалифицированного покупателя, предложение дробных долей в собственности откроет игровое поле для групп покупателей, которые будут заинтересованы и квалифицированы.

При совместной аренде продажа, аренда, развитие или ипотека всего имущества в целом могут быть осуществлены только с согласия всех совладельцев. Однако каждый отдельный владелец может продавать, сдавать в аренду или закладывать свои личные интересы независимо от решения группы, и новый владелец станет новым общим арендатором.Единственное, чего следует опасаться индивидуальному собственнику, — это то, что на практике кредиторы вряд ли примут долю в совместной собственности в качестве залога.

Таким образом, участие в совместной аренде при инвестировании в недвижимость дает ряд преимуществ. Инвестор может приобрести долю в более крупной собственности, которая в противном случае была бы недоступна, даже если он или она будут делить использование собственности с другими владельцами. Кроме того, поскольку соглашение, как правило, является средством разделения доходов и / или расходов, связанных с недвижимостью, а не для фактического ведения торговли, бизнеса, финансовых операций или предприятий и разделения прибыли, оно не создает юридическое лицо. отдельно от владельцев для целей федерального налогообложения.И поскольку отдельное налогооблагаемое лицо не создается, если владелец продает неразделенную долевую долю в собственности, находящуюся в общей аренде, проданная доля может считаться правомерной отказавшейся собственностью в соответствии с п. 1031 (а).

Редактор Примечания

Марк Кук — ведущий налоговый партнер SingerLewak LLP в Ирвине, Калифорния.

За дополнительной информацией об этих товарах обращайтесь к г-ну Куку по телефону 949-261-8600 или [email protected].

Если не указано иное, участники являются членами SingerLewak LLP или связаны с ней.

Чем отличаются акции классов A, B и C

Акции публично торгуемых корпораций не все созданы равными. Некоторые акции, которые также называются акциями или акциями, дают владельцам больше преимуществ или прав голоса, чем владельцы других классов акций. Владельцы корпорации могут определять количество и характер классов акций практически любым способом, который они сочтут нужным. Корпоративные уставы, а не закон или суды, определяют разницу между классами акций, часто обозначаемыми как классы A, B и C.

Понимание того, чем отличаются разные классы акций, может помочь инвесторам сделать более разумный выбор, когда дело доходит до покупки акций.

Что такое классы акций?

Классы акций — это способ передачи разных прав разным акционерам. Они могут решать такие вопросы, как право голоса, дивиденды и права на активы и капитал компании.

Например, компания может выпустить обыкновенные акции с одним голосом на акцию, обозначенные как акции класса A, а затем также выпустить акции руководителей со 100 голосами на акцию, обозначенные как акции класса B.

Правление компании может устанавливать разные классы акций по многим причинам. Одна из наиболее распространенных причин — сохранить контроль над голосованием в компании в нескольких четко определенных руках, установив разные права голоса для разных акционеров. Чтобы понять это дальше, необходимо понять природу акций.

Почему акции бывают разных классов

Когда компания выпускает акции, она собирает средства, продавая частичную собственность на себя либо в частном порядке ограниченному кругу потенциальных владельцев, либо на публичном рынке практически любому.

При отсутствии других соглашений акционеры компании владеют определенной долей в совокупных активах и прибыли этой компании. Они также имеют право голоса пропорционально количеству акций, которыми владеет каждый человек.

В качестве гипотетического примера Grow Co. решает продать 25 процентов своей общей собственности. Он может выпустить 50 акций. В этом случае каждая акция Grow Co. дает право собственности на 0,5 процента всей компании. (Это упрощенный пример. В действительности компании обычно выпускают миллионы акций при выпуске акций.)

Компании продают акции, чтобы привлечь средства инвесторов, но при этом выставляют на рынок свое управление и активы. Многие, если не большинство, принимают этот риск или снижают его, просто ограничивая количество выпускаемых ими акций. Другие, однако, отвечают, определяя разные классы акций, чтобы гарантировать, что право голоса остается в определенных руках.

Как определяются классы долей

Возможно, самое важное, что нужно понять о классах акций, заключается в следующем: компании устанавливают классификацию акций по своему усмотрению.

Когда компания выпускает акции класса A и класса B, она может определять эти акции почти полностью, как ей заблагорассудится. Он может отдать акции класса B по три голоса каждая или может сказать, что акции класса A получают половину доступа к дивидендам по сравнению с классом B. При условии, что определения не нарушают законные права акционера, компания может устанавливать эти условия по своему усмотрению.

Компании определяют классы акций в своем корпоративном уставе. Обычно они делают это, когда впервые начинают выпуск акций, хотя компания может позже внести поправки в свой устав, чтобы изменить эти определения.Он не может изменить определение акций, которыми в настоящее время владеют существующие акционеры, но может определять новые акции по мере их выпуска.

Общие классификации

Есть несколько общих прав, которые компании будут предоставлять или ограничивать при создании классификации акций. В их числе:

акций без права голоса — Владелец не имеет права голоса при корпоративном управлении.
обыкновенных / обыкновенных акций — владелец обычно имеет один голос на акцию.Акционер также имеет беспрепятственный доступ к выплате дивидендов и корпоративным активам.
исполнительных акций — владелец имеет приоритетное право голоса, обычно несколько голосов на акцию. Компании обычно выпускают их, чтобы гарантировать, что директора и владельцы сохранят контроль над компанией даже после размещения ее акций на открытом рынке.
привилегированных акций — по этим акциям выплачивается определенная сумма дивидендов через регулярные запланированные промежутки времени. Выплачиваемая сумма часто превышает дивиденды по обыкновенным акциям.Они также могут сначала выплатить свои дивиденды, а это означает, что при наличии ограниченной суммы денег для распределения привилегированным акционерам будет гарантирована выплата. Наконец, привилегированные акционеры могут иметь приоритет, когда дело доходит до распределения корпоративных активов после закрытия. Привилегированные акции часто не дают права голоса их держателям.
отложенных акций — противоположность привилегированным акциям. Акционер может получать меньшую сумму дивидендов, и когда речь идет о дивидендах и корпоративных активах, им выплачиваются в последнюю очередь.Если, например, компания выплачивает дивиденды, но у нее недостаточно денег для выплаты всем акционерам, отложенные акционеры не получат выплаты.

Стоимость разных акций разная. Например, отсроченные акции приносят меньше дивидендов и реже их выплачивают. В результате они обычно стоят меньше, чем обычные акции. Акции без права голоса предоставляют меньший контроль над компанией, однако для инвестора, который заинтересован только в финансовой прибыли, это может не сильно повлиять на стоимость акций.

Определение прав акционеров

Корпорации обычно выпускают акции разных классов, чтобы выполнить одно или оба из двух:

Определите, кто имеет право голоса в компании, и убедитесь, что существующие владельцы могут сохранять контроль, несмотря на размещение акций на публичном рынке;
Определите, кто первым обращается к прибыли и активам компании.

Как уже говорилось, компания определяет классификацию акций по своему усмотрению.Это означает, что он может выбрать, сколько общих классов создать, и может выбрать, как определять каждый из них. Компании, которые создают классы общих ресурсов, обычно создают две или три. Например, общий набор классов акций может выглядеть так:

Класс A, обыкновенные акции — Каждая акция дает один голос и обычный доступ к дивидендам и активам.
Класс B, Привилегированные акции — Каждая акция дает один голос, но акционеры получают 2 доллара в виде дивидендов за каждый 1 доллар, распределенный среди акционеров класса A.Этот класс акций имеет приоритетное распределение для дивидендов и активов.
Класс C, Исполнительные акции — Каждая акция дает 100 голосов. Акционеры получают обычный доступ к дивидендам и активам.

Здесь наша компания решила создать три уровня акций. Акции класса А предназначены для средних инвесторов, поэтому это обыкновенные акции без каких-либо особых ограничений или привилегий. Акции класса B могли быть предназначены для первоначальных инвесторов еще в то время, когда компания только начинала свою деятельность.Предлагая более крупное финансовое вознаграждение, компания надеялась вернуть финансирование, когда в этом возникнет необходимость.

Акции

класса C в нашем примере могли никогда не появиться на рынке. Совет директоров придерживался этого, следя за тем, чтобы они сохраняли право голоса над этой компанией, независимо от того, кто покупает акции класса A и класса B.

Это, конечно, всего лишь пример. Наша компания могла бы определить свои акции так, как она пожелает. Единственные ограничения — это SEC и поиск инвесторов, которые их купят.

Итог

Основное решение, с которым придется столкнуться розничным инвесторам при покупке акций, будет заключаться в выборе обыкновенных или находящихся в обращении акций, с одной стороны, и привилегированных акций, с другой. Инвесторам, которым нужен стабильный поток доходов, следует подумать о привилегированных акциях. Это связано с тем, что регулярность и размер этих дивидендов гарантируются, в то время как дивиденды по обыкновенным акциям могут меняться или прекращаться по усмотрению совета директоров. С другой стороны, инвесторы, стремящиеся к приросту капитала, должны внимательно рассматривать обыкновенные или обыкновенные акции.

Наконечники

Подумайте о том, чтобы поговорить с финансовым консультантом о том, какой класс акций лучше всего соответствует вашим инвестиционным целям и срокам. Найти подходящего финансового консультанта, который соответствует вашим потребностям, не должно быть сложной задачей. Бесплатный инструмент SmartAsset подберет вам финансовых консультантов в вашем районе за 5 минут. Если вы готовы к сотрудничеству с местными консультантами, которые помогут вам в достижении ваших финансовых целей, начните прямо сейчас.
Не забывайте, что каждая корпорация определяет свои классы акций по своему усмотрению.Поэтому убедитесь, что понимаете, что именно предлагается, когда дело доходит до принятия инвестиционного решения.

Как выделить долю в натуре — Рынок жилья

Раздел имущества, выдел доли в натуре

Задачи, поставленные в рамках раздела, выдела доли имущества

Основы раздела имущества и выдела из него доли

Порядок выделения доли в квартире: процедура, нюансы, регулирование

Раздел квартиры в долевой собственности

Раздел помещения в совместной собственности

Соглашение об определении долей в квартире

Как можно рассчитать долю в квартире самостоятельно

Как выделить долю в квартире: общие правила

Продажа доли в квартире: последние новости

Доля в недвижимости: что надо знать

Чем фактически владеет собственник доли

Кто может владеть долями

Особенности владения долями

Как оплачиваются услуги ЖКХ

Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире

Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть

Можно ли продать свою долю

Сложности распоряжения долевой собственностью

Кадастровая палата Якутии рассказала о процедуре выделения доли в натуре

Выделение доли в натуре, дарственная

Право на выплату стоимости доли за счет других долевых собственников не является безусловным

Апелляция и первая кассация поддержали выделяющегося собственника

Верховный Суд согласился с первой инстанцией

Эксперты «АГ» прокомментировали подход ВС

Понимание тонкостей совместного использования акций — делитесь и делитесь одинаково

Определение, пожалуйста

Сколько акций?

Больше акций, больше мощности?

Добавление дополнительных акций

Вы не можете взять это с собой

Разделение капитала 101

Разделение капитала 101: Пример сделки

Введение

Финансовые взносы

Право собственности на долевое имущество

Размещение долевой собственности

Ремонт и улучшение

Об авторе

Владение недвижимостью в неравных долях в качестве обыкновенных арендаторов

Совместная аренда: популярный выбор совладельцев

Сценарии: почему совместная покупка

Как работает ипотека при аренде обыкновенных акций

Продажа: что происходит, когда совладелец хочет уйти

Последние пожелания: что происходит, когда совладелец передает

Соглашение о совместной собственности

Распространение в натуральном выражении

Что такое распространение в натуральном выражении?

Общие сведения о натуральных дистрибутивах

Ключевые выводы

Распределения не всегда наличными

Преимущества натуральных распределений

Натуральные распределения в сфере недвижимости и трастов

Ипотека долевого участия

Что такое ипотека с долевым участием?

Как работает ипотека с долевым участием

Ключевые выводы

Преимущества и недостатки ипотеки акций

Доли в собственности

Чем отличаются акции классов A, B и C

Добавить комментарий Отменить ответ