Является ли совместно нажитым имуществом наследство одного из супругов: Является ли наследство одного из супругов совместно нажитым имуществом?

Является ли наследство одного из супругов совместно нажитым имуществом?

По общему правилу имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (ст. ст. 33, 34 СК РФ).

К совместной собственности супругов относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и др.). Также общим имуществом супругов являются приобретенные за счет их общих доходов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество (п. 2 ст. 34 СК РФ).

Имущество супругов, нажитое ими во время брака, является общим независимо от того, на имя кого из них оно приобретено (п.

2 ст. 34 СК РФ).

Супруг, который в период брака по уважительным причинам не имел самостоятельного дохода, поскольку, например, занимался домашним хозяйством и уходом за детьми, также имеет право на общее имущество (п. 3 ст. 34 СК РФ).

Указанные правила действуют, если брачным договором между супругами не установлено иное (п. 1 ст. 33 СК РФ).

Доли супругов в общем имуществе признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами (п. 1 ст. 39 СК РФ).

Имущество одного из супругов может быть признано судом совместной собственностью супругов, если будет установлено, что в период брака стоимость имущества этого супруга значительно увеличилась за счет общего имущества супругов или имущества или труда другого супруга, например если были произведены капитальный ремонт, реконструкция или переоборудование имущества (ст. 37 СК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

Резюмируя вышеизложенное имущество, полученное в наследство одним из супругов, является его собственностью и при разделе общей совместной собственностью не признается

Наследство и совместно нажитое имущество

Очень часто к юристам обращаются с вопросом о том, представляет ли собой наследство совместно нажитое имущество. Речь идет о таких случаях, когда, например, муж получил наследство или жена, и необходимо выяснить право мужа на наследство жены и наоборот.

Ответ здесь достаточно очевиден и прост: вещи, полученные одним из супругов в период брака в качестве наследства, не являются совместно нажитыми.

Статья 34 Семейного кодекса РФ. Совместная собственность супругов

Наследство является совместно нажитым имуществом только в одном случае – если это условие прописано именно так в брачном договоре. Если же брачного договора нет, то действуют правила, прописанные в законе. А правила эти таковы, как мы указали выше. В этой заметке мы бы хотели поговорить о том, как можно отступить от установленного законом правила.

Cодержание статьи:

Брачный договор

Первый и самый очевидный способ – это заключить брачный договор. Как установлено законом, такой договор супруги могут заключить в любой момент в период их брака. Естественно, дело это является сугубо добровольным и никто из супругов не может быть принужден к заключению брачного контракта.

Статья 40 СК РФ. Брачный договор

Поэтому если принято обоюдно добровольное решение о необходимости подписать брачный договор и указать в нем, что наследство будет являться совместно нажитым, можно использовать следующие формулировки:

1. «Имущество, полученное каждым из супругов в порядке наследования в период брака, является общей совместной собственностью супругов». Либо так:
2. «Имущество, полученное каждым из супругов безвозмездно в период брака (в дар, в порядке наследования и в ином порядке), является общей совместной собственностью супругов».

Как вы могли заметить вторая формулировка значительно шире и включает в общую совместную собственность супругов не только наследство, но и любое другое безвозмездно полученное в период брака. Помимо дара это может быть договор приватизации, например.

Улучшения

Второй способ, а точнее даже не способ, но условие того, что наследство может быть впоследствии признано общей собственностью супругов, это улучшение полученных по наследству вещей. О чем идет речь – поясним на примере.

Скажем, мужу (назовем его гражданин А.) в наследство от бабушки достался загородный дом. На момент открытия наследства гражданин А. состоял в браке с гражданкой Б. Дом в момент оформления наследства и следующие несколько лет находился в плачевном состоянии, но за долгие годы совместного проживания супруги А. и Б. вложили в его ремонт достаточно приличную сумму. И на момент развода спустя 10 лет дом фактически был капитально отремонтирован за счет общих средств супругов.

По закону дом является личной собственностью гражданина А., так как достался ему в наследство. Но статья 37 Семейного кодекса РФ устанавливает, что если в имущество одного из супругов были вложены средства, которые значительно увеличивают стоимость этого имущества (будь то капитальный ремонт, переоборудование и так далее), то такое имущество может быть признано общим.

И поделено оно будет, соответственно, на началах равенства долей.

Поэтому в приведенном нами примере в случае решения спора через суд можно доказать, что загородный дом должен
быть разделен в равных долях, поскольку с учетом вложенных в него общих денежных средств он стал общей совместной собственностью.

Статья 37 СК РФ. Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью

Хотим обратить ваше внимание также и на такой момент. Общими вложениями могут быть не только деньги, но и труд. Например, если привести зеркальный вышеизложенному случай, когда дом в наследство достается жене, а муж впоследствии вкладывает в его капитальный ремонт свой труд и свое время, то ситуация не изменится. Этот дом также должен быть признан общей совместной собственностью супругов.

Подробнее о совместном и личном имуществе супругов можно узнать из видео ниже:

Соглашение о разделе

Перевести наследство из статуса личного имущества супругов в статус общей совместно собственности можно также при помощи соглашения о разделе имущества супругов.

Этот документ сродни брачному договору, и в нем определяется, какие вещи кому из супругов принадлежат.

Статья 38 СК РФ. Раздел общего имущества супругов

Поэтому муж и жена, предварительно договорившись между собой по всем условиям, могут в частности в таком соглашении прописать, что доставшееся по наследству собственность каждому из них также делится поровну, как и прочие вещи, которые были совместно нажиты в браке.

Разница между брачным договором и соглашением о разделе заключается в том, что первый определяет правовой статус любых вещей: и тех, которые есть в наличии здесь и сейчас, и тех, которые могут появиться в будущем. Соглашение о разделе такой возможности не дает, а определяет статус только той собственности, которой обладают муж и жена на день подписания такого соглашения.

Подведем итоги

Итак, мы установили, что по общему правилу наследство не является общей совместной собственностью супругов.
Иными словами, если в период брака муж или жена получают какую-то собственность по наследству (по завещанию или по закону – не важно), то такое имущество считается исключительной личной собственностью того, кому оно досталось по наследству.

Статья 36 СК РФ. Имущество каждого из супругов

Однако в некоторых случаях супруги могут изменить это правило установленное законом. Мы выяснили, что есть три способа: два добровольных и один принудительный.

Принудительный способ работает тогда, когда в спорную вещь были вложены достаточные общие средства или средства того из супругов, который не являлся изначально собственником данной вещи. При этом такими средствами могут выступать не только деньги, но и сам труд, материалы, иное имущество. И если итоговая стоимость вещи существенно возросла благодаря таким вложениям, второй супруг может претендовать на то, чтобы эта вещь была признана в судебном порядке общей совместной собственностью и была поделена на началах равенства долей мужа и жены.

Два оставшихся способа являются добровольными. Первый – это заключение брачного договора, в котором стороны определяют для себя, что даже те вещи, которые достаются каждому из супругов по наследству, являются общей собственностью.

Наконец, третий способ — заключение соглашения о разделе имущества супругов, в котором муж и жена могут предусмотреть аналогичные вышеописанным правила. Однако разница между брачным договором и соглашением о разделе заключается в том, что первый распространяет свое действие на любые вещи, даже те, которых нет в наличии, и которые могут появиться в будущем. Соглашение о разделе возможно только в отношении тех вещей, которые имеются здесь и сейчас.

О том, как наследуется совместно нажитое имущество супругов после смерти одного из них, объясняется на следующем видео:

Права супруги на наследство , полученное ее мужем в браке.

Вопрос: Я являюсь единственным наследником первой очереди. В случае написания завещания наследодателем в мою пользу какими правами будет обладать моя супруга после смерти отца т. е. наследодателя.

Игорь, Санкт-Петербург

Ответ: Игорь, здравствуйте!

Семейные правоотношения регулируются положениями Семейного Кодекса Российской Федерации, а также Гражданским кодексом РФ.
В соответствии со статьей 34 Семейного кодекса РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
При этом согласно п. 2 указанной статьи,
«К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства».
В то же время, согласно п. 1 статьи 36 Семейного кодекса РФ, к общей собственности не относится имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам.
Таким образом, так как имущество переходит вам от отца по наследству, оно признается вашей единоличной собственностью.
В то же время, если в последующем стоимость полученного в наследство имущества значительно увеличится за счет вложений из вашего с супругой общего имущества либо из имущества, принадлежащего каждому из вас в отдельности, либо за счет труда одного из супругов, данное обстоятельство будет основанием для признания имущества общей собственностью. В таком случае, при расторжении брака и разделе имущества оно, по общему правилу, должно будет быть поделено между вами и вашей женой в равных долях.
Кроме того, если в наследство передается жилое помещение, ваша супруга будет иметь право пользования им наравне с собственником квартиры, то есть с вами (статья 31 Жилищного кодекса РФ). Если брак будет расторгнут, и у вашей супруги не будет оснований приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение вашей супруги и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволят ей обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением может быть сохранено за вашей супругой на определенный срок на основании решения суда.

С уважением,
Юрист по семейным вопросам, Санкт-Петербург.
Юридическая компания «Аймрайт»

Наши юристы предоставляют профессиональные юридические консультации по семейным вопросам.

 

Вопросы

20.03.2017 Здравствуйте Наталья. При разводе супруги вправе в соответствии со ст.38, 39 Семейного кодекса РФ осуществить раздел общего имущества супругов, нажитого ими в период брака, и являющегося их совместной собственностью. В соответствии со ст.34 Семейного кодекса РФ к имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов, являющегося их совместной собственностью), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. В соответствии со ст.39 Семейного кодекса РФ при разделе общего имущества супругов определяются их доли в этом имуществе, при этом доли каждого из супругов в общем имуществе определяются по их соглашению и могут быть как равными, так и неравными. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. В раздел включается только общее имущество супругов, принадлежащее им на праве общей совместной собственности Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка, в связи с чем дети, а также внуки и другие лица, не могут участвовать в разделе имущества супругов. В Вашей же ситуации, неприватизированная квартира не является собственностью супругов, лица (наниматель, члены семьи нанимателя), проживающие в таком жилом помещении, занимают его по договорам социального найма жилого помещения, в соответствии с которым наниматель вправе проживать в жилом помещении, вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц, с согласия наймодателя, каковым чаще всего является муниципалитет, предоставивший жилое помещение лицам для проживания, осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также осуществлять иные права и выполнять обязанности, предусмотренные Жилищным кодексом РФ (ст 67). Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. Такое жилое помещение является собственностью муниципалитета, и разделу между супругами не подлежит. Вероятнее всего, с согласия муниципалитета можно произвести только обмен такого жилого помещения на жилые помещения, предложенные другими лицами, если будет найдет удобных для всех вариант обмена жилья.

12.2. Выделение супружеской доли в наследстве

Как указывается в п. 1 ст. 256 ГК РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Аналогичное правовое регулирование режима собственности супругов установлено в Семейном кодексе Российской Федерации (ст. 33, 34, 36, 39). Таким образом, совместная собственность супругов возникает в силу прямого указания закона. Если супруги при жизни не заключили брачный договор, или один из них не приобрел имущество по безвозмездной сделке, то имущество, приобретенное ими в период брака на совместные средства, поступает в их совместную собственность, при этом доли супругов признаются равными.

Принадлежащее пережившему супругу наследодателя право наследования не умаляет его права на часть имущества, нажитого во время брака с наследодателем и являющегося их совместной собственностью. Вместе с тем, в соответствии со ст. 1150 ГК РФ совместным завещанием супругов или наследственным договором можно предусмотреть иные правила и условия наследования общего имущества пережившим супругом.

Доля умершего супруга в этом имуществе, определяется в соответствии со ст. 256 ГК РФ. Кроме того, при определении доли пережившего супруга необходимо выяснить факт приобретения имущества в период брака на совместные средства. К имуществу, нажитому супругами во время брака законодатель в ст. 34 СК РФ относит доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. Режим совместной собственности супругов распространяется на все нажитое в браке имущество и в тех случаях, когда один из супругов в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам 
не имел самостоятельного дохода. При этом следует учитывать, что согласно п. 2 ст. 256 ГК РФ имущество, принадлежащее каждому из супругов, может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества. Приведенное правило не применяется, если брачным договором между супругами предусмотрено иное.

В качестве подтверждения принадлежности пережившему супругу половины общего с наследодателем имущества выступает свидетельство оправе собственности на долю в общем имуществе супругов, выдача которого предусмотрена в ст. 75 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате. В случае смерти одного из супругов, выдача свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов производится нотариусом по месту открытия наследства по письменному заявлению пережившего супруга с извещением наследников, принявших наследство. Свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов может быть выдано пережившему супругу на половину общего имущества, нажитого во время брака. На основании письменного заявления наследников, принявших наследство, и с согласия пережившего супруга в свидетельстве о праве собственности может быть определена и доля умершего супруга в общем имуществе.

это соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. принадлежащая собственнику часть имущества, находящегося в собственности двух или более лиц (общей собственности). принадлежавшее наследодателю на день открытия наследства имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Нематериальные блага, неимущественные права и обязанности, а также имущественные права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя (право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина и др.) в состав наследства не входят.

Права детей от первого брака на совместно нажитое имущество

Мы поженились с мужем в 2010 году, а сейчас разъехались и уже не живем вместе.

За время совместной жизни поменяли двухкомнатную квартиру, которая принадлежала мужу, на трехкомнатную. Еще у нас есть земельный участок и дом в деревне, который мы расширили и благоустроили: достроили кухню, провели отопление, снаружи утеплили, крышу перекрыли и доделали еще много чего по мелочам. Дом оформлен на мужа. Кроме того, муж вместе с братом унаследовал двухкомнатную квартиру родителей. Но долю брата он выкупил, и теперь квартира принадлежит ему полностью. У меня в собственности однокомнатная квартира.

На что я могу претендовать, если мы разведемся? У него есть двое совершеннолетних детей, у меня тоже два сына. Совместных детей нет. Какие права его дети имеют на наше общее имущество?

Н.

У детей не может быть никаких прав на ваше совместное имущество в случае развода: раздел имущества супругов вообще к детям отношения не имеет. Хотя в некоторых случаях суды при разводе увеличивают долю в имуществе того родителя, с которым остаются несовершеннолетние дети.

Анастасия Корнилова

юрист

Профиль автора

Поскольку дети вашего мужа мало того что не общие, так еще и совершеннолетние, в вашем случае имущество будут делить без оглядки на них. А вот если вашим детям еще нет 18 лет, то у вас есть небольшой шанс получить при разделе долю чуть больше. По крайней мере, такая практика есть.

Сразу оговорюсь: чтобы получить полноценный совет о перспективах раздела имущества, вам надо обратиться за консультацией к юристу. Он посмотрит документы и выяснит детали. Исходя из тех вводных, что вы указали, я опишу возможные варианты только в общих чертах.

Если заключите брачный договор или соглашение о разделе имущества

Вы еще можете заключить с мужем такой договор и прописать в нем, какое имущество кому из вас достанется при разводе. Например, можете указать, что хотя дом с землей муж покупал до брака, это имущество считается совместно нажитым, потому что вы вместе его перестраивали. Поэтому при разводе оно будет делиться пополам.

Брачный договор составляют письменно и удостоверяют у нотариуса. За удостоверение придется заплатить госпошлину в размере 500 Р. Стоимость услуг правового и технического характера зависит от региона. В Москве, например, это 10 000 Р.

подп. 10 п. 1 ст. 333.24 НК РФ

Вы не обязаны оплачивать нотариусу допуслуги — можете составить договор самостоятельно и просто удостоверить его за 500 Р. Даже если брачный договор будет составлять нотариус за большие деньги, это все равно удобнее и выгоднее, чем потом делить имущество через суд.

Если вы уже развелись, брачный договор подписать нельзя, но можно составить соглашение о разделе имущества. Оно тоже письменное, и его надо удостоверить у нотариуса. Размер госпошлины тот же — 500 Р. В Москве за услуги правового и технического характера нужно заплатить еще 8000 Р.

п. 2 ст. 38 СК РФ

Письмо Минфина от 01.11.2017 № 03-05-06-03/71793

Если договориться миром не получится, придется делить имущество в суде.

На что вы можете претендовать по закону

Без брачного договора общее имущество супругов делится пополам. Но важно определиться, какое именно имущество в вашем случае будет считаться совместно нажитым в браке.

Трехкомнатная квартира. Двухкомнатная квартира, которую вы продали, изначально принадлежала мужу. Значит, эта двушка была собственностью только одного супруга. А трешка, которую вы купили на деньги от продажи этой квартиры, целиком совместно нажитым имуществом не является.

По общему правилу совместной собственностью супругов будет только разница в цене между двушкой и трешкой — ее вы и будете делить поровну. Но супругу придется доказать суду, что на покупку трехкомнатной квартиры он потратил личные сбережения. Если деньги от продажи двушки хранились на счете в банке, подтвердить их происхождение просто.

Например, в Нижнем Новгороде супруги спорили, что входит в состав совместно нажитого имущества. Жена заявила, что часть квартиры они оплатили деньгами, которые она получила после продажи своей добрачной квартиры. Еще часть — с помощью кредита.

Женщина смогла доказать происхождение денег: после продажи своей квартиры она положила их на счет в банке. А когда покупала новую квартиру с мужем, сняла их оттуда.

Суд решил, что в таком случае 25/46 доли, которые супруга оплатила личными деньгами, из совместно нажитого имущества надо исключить. Эту часть квартиры суд признал ее единоличной собственностью. Оставшиеся 21/46 доли, которые муж и жена оплачивали кредитными деньгами, признал совместным имуществом и поделил между супругами поровну.

Решение от от 06.11.2019 по делу № 2-2982/2019PDF, 140 КБ

Дом и участок. Вы пишете, что на мужа оформлен еще земельный участок и дом в деревне, который вы вместе расширили и благоустроили. Но не указываете, когда их купили. Тут тоже есть два варианта:

1. Если участок и дом вы с мужем купили в браке, то неважно, на кого они оформлены. Вы можете требовать половину от этого имущества.
2. Если это тоже добрачное имущество мужа, то совместно нажитыми будут только затраты на улучшение дома. Как правило, доказать их трудно: люди редко сохраняют чеки на купленные стройматериалы, а ремонт делают своими силами. Но если благоустройством у вас занималась фирма и есть договор и смета на работы, то посчитать траты будет легче.

Мне сложно судить, насколько сильно ваше благоустройство преобразило дом. Допустим, летняя дача стала полноценным загородным домом: вы ее утеплили, провели отопление, а также достроили кухню. Если это так, то вы вполне можете претендовать на половину от стоимости дома с участком. И это несмотря на то, что изначально дом был добрачным имуществом. Такие прецеденты есть.

Например, в Самаре супружеская пара совместно благоустраивала дом. Изначально муж получил треть дома и участка в наследство после смерти матери, а оставшиеся ⅔ выкупил у второго собственника. Это имущество было полностью оформлено на супруга, но деньги на выкуп ⅔ доли и благоустройство пошли из общего бюджета. Когда супруги решили развестись, муж без согласия жены подарил участок с домом своему брату.

Городской и областной суды сказали, что личное имущество каждого из супругов можно признать общим, если другой супруг вложился в улучшение этого имущества. Например, капитальный ремонт и реконструкция могут настолько увеличить стоимость имущества, что это будет поводом признать его совместно нажитым.

Но Верховный суд сказал, что ту часть, которая досталась мужу по наследству, надо выделить как его личную собственность, а остальное считать совместно нажитым и поделить пополам.

Подробно аргументы сторон можно изучить в изумительной истории «Как поделить личное имущество супруга, если в браке оно стало дороже».

Определение Верховного суда от 19.03.2019 № 46-КГ19-7PDF, 67 КБ

Ваша однокомнатная квартира останется целиком вашей, если вы приобрели ее до брака, получили в наследство или вам ее подарили. Если вы покупали квартиру вместе с мужем, но оформили ее на вас, она будет делиться пополам между вами обоими.

Наследство мужа. По вашим словам, муж получил в наследство от умерших родителей часть двухкомнатной квартиры и еще часть выкупил у брата. Имущество, которое человек получил по наследству, — это собственность только супруга-наследника. Но часть квартиры муж выкупил, и эта часть — ваша совместная собственность, которая должна делиться между вами поровну. Например, если супруг вступил в наследство на 1/2 доли квартиры, а вторую половину купил, вы имеете право на 1/4 доли — половину от купленной 1/2.

Что делать? 07.06.17

Нужно ли делить квартиру, купленную до брака?

На что имеют право дети

Совершеннолетние дети никак не могут повлиять на распределение имущества между родителями при разводе. Они могут и должны обеспечивать себя сами. Но если вашим детям еще нет 18 лет, есть небольшой шанс, что при разделе имущества через суд вы получите долю больше. Такой судебной практики мало, но она существует.

По закону суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей. Причем в законе нет требований, чтобы это были общие дети. Значит, суд может принять во внимание интересы несовершеннолетних детей одного из них.

п. 2 ст. 39 СК РФ

В Приморье суд присудил жене большую долю, чем мужу, поскольку с женщиной остались проживать пятеро детей: четверо совместных и один ребенок от первого брака.

Постановление президиума Приморского краевого суда от 22.04.2013 № 44г-38PDF, 81 КБ

Но таких дел немного. Обычно суды отступают от общего правила, если есть веские основания, например дети нуждаются в дорогостоящем лечении. Сам факт, что есть несовершеннолетние дети, не означает, что суд обязан отступить от равенства долей при разделе совместно нажитого имущества.

Если в вопросе вы имели в виду, могут ли дети супруга претендовать на ваше наследство, то тут тоже все однозначно: вы чужие друг другу люди, и вашими наследниками они не являются. Про наследство у нас есть отдельная подборка.

А еще у нас есть подборка статей о том, как делить имущество и долги при разводе. Вы можете найти там дополнительные подсказки, как быть. Но подумайте все-таки о консультации у юриста: в делах о дележе имущества всегда много нюансов, которые могут повлиять на исход дела.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Не является совместно нажитым имуществом

6. Совместно нажитое и ипотека Последнее время, самым частым случаем при разделе квартиры между супругами, возникает раздел квартиры, купленной в ипотеку. Случай этот сложный, так как зависит от многих и факторов, определяемых в каждой ситуации индивидуально. В первую очередь, раздел ипотечной квартиры зависит от даты, когда был заключен сам договор купли-продажи квартиры и даты, когда был заключен  с банком кредитный договор, обеспеченный ипотекой.

Во вторую, от даты, когда ипотека, как обременение со стороны банка, будет снята, а кредит за квартиру полностью погашен.

Если же договор с банком был заключен в период брака и кредит полностью выплачен до развода, то квартира подлежит равному разделу. Факт приобретения недвижимости в ипотеку отходит на второй план и не принимается во внимание при разделе нажитого в браке.

Давайте ознакомимся с важнейшими моментами.

Очень важно документально определить и подтвердить стоимость квартиры по договору, сумму выплаченную супругом– собственником до даты заключения договора и сумму выплаченную после заключения брака.

После определения этих сумм мы можем произвести расчёт доли супруга.

Доля будет ровняться половине от выплаченного по ипотеке в период брака. Например, если квартира стоит 1 миллион, до брака супруг выплатил 500 тысяч, и после заключения брака было выплачено ещё 500 тысяч, то доля второго супруга составляет 250 тысяч (половина от выплаченного в период брака) от 1 миллиона, т.е. одна четвёртая. Соответственно, второй супруг при разводе имеет право претендовать на одну четвертую доли в праве собственности. Но данный расчет не учитывает ряд нюансов. Так, в расчёте не учтён порядок распределения процентов за пользование кредитом, не приняты во внимание расходы на страхование сделки.

Так же значение имеют источники, из которых происходило досрочное погашение ипотеки. Так, если на погашение ипотеки были истрачены деньги от продажи недвижимости, являющейся собственностью одного из супругов в результате безвозмездной сделки(дарение, наследство и тд.), то доли в ипотечной квартире будут пересмотрены с учетом всех истраченных на погашение ипотеки сумм, в первую очередь подтвержденных документально супругами. Так же важным фактом в определении доли в ипотечной квартире является взыскание неустойки и периоды за которые неустойка взыскана.  В связи с вышеизложенным можно сделать два вывода. Частично выплаченная ипотека совместно нажитым не является при условии, что она выплачена до заключения брака или после развода.

Определение совместной собственности

Что такое совместная собственность?

Совместная собственность — это любая собственность, принадлежащая двум или более сторонам. Эти две стороны могут быть деловыми партнерами или другим сочетанием людей, у которых есть основания совместно владеть собственностью. Супружеский статус совместного владения активами — это когда обе стороны являются мужем и женой.

Совместная собственность может находиться в одной из нескольких юридических форм, включая совместную аренду, сдачу в аренду целиком, общественную собственность или траст.

Ключевые выводы

• Совместная собственность — это любая собственность, которая принадлежит двум или более сторонам, например, мужу и жене, деловым партнерам, друзьям или членам семьи.
• Риски совместной собственности представляют собой потенциальные финансовые проблемы с частичным владением недвижимостью, например, когда одна сторона хочет продать свою долю.
• Собственность, находящаяся в совместной собственности, может проявляться в юридических формах, таких как совместная аренда, что означает, что два или более владельцев собственности имеют равные права и обязанности в отношении собственности до своей смерти.

Как работает совместная собственность

Как отмечалось выше, совместное владение имуществом может осуществляться в юридических формах, например, в совместной аренде. Это когда два или более человека имеют равные права и обязанности в отношении собственности, которую они снимают или владеют вместе, пока один из партнеров не скончался.

В это время интерес собственника переходит к оставшимся в живых без завещания. Полная аренда, еще один вариант совместной собственности, — это когда сторонами являются муж и жена.В этом случае каждый супруг имеет равную и безраздельную заинтересованность в имуществе. Если один из супругов умирает, полное право собственности автоматически переходит к оставшемуся в живых супругу.

Две дополнительные формы совместной собственности, общественная собственность и траст, также имеют отличительные особенности. Супруг может приобрести общественное имущество (семейное имущество) во время брака. Это имущество, например, сдаваемое в аренду жилье, по закону принадлежит обоим партнерам.

По состоянию на март 2021 г., СШАВ число штатов с законами об общественной собственности входят Аризона, Калифорния, Айдахо, Луизиана, Невада, Нью-Мексико, Техас, Вашингтон и Висконсин. Кроме того, на Гуаме и Пуэрто-Рико действуют законы об общественной собственности, а закон Аляски не является обязательным.

В целях налогообложения каждый супруг может претендовать на половину общего дохода, полученного от общественной собственности. Наконец, в живом трасте супруги могут создать совместный вариант, в котором оба лица являются праводателями и попечителями. Они могут размещать активы в индивидуальной или совместной собственности в эти трасты.Любой человек может отозвать доверие в течение своей жизни.

Выбор наилучшей формы собственности на совместную собственность может упростить ситуацию в случае смерти одного из владельцев. Совместная аренда обычно используется, чтобы избежать завещания, длительного, дорогостоящего и публичного процесса распределения активов умершего в суде.

Риски совместной собственности

Совместная или находящаяся в совместной собственности собственность сопряжена с определенными рисками. Хотя в более позднем возрасте люди часто желают добавить имена других людей к названию своей собственности в качестве средства имущественного планирования без гонораров адвокатам, это может привести к дополнительным рискам растраты.

Например, если у пожилого человека наблюдается снижение когнитивных функций, он может уступить, добавив друга или родственника к совместному банковскому счету. Тогда человек будет иметь полное право отказа. Кроме того, как только человек добавляет имя другого лица к титулу собственности, это действие обычно является окончательным и не может быть отменено. Однако есть определенные исключения, которые могут быть рассмотрены в судебном порядке, например, в случае мошенничества или финансовой эксплуатации лиц, признанных недееспособными.

Совместная аренда по сравнению с общественной собственностью

Один из наиболее часто задаваемых вопросов при сделках с недвижимостью супругов — это то, как должны владеть права собственности между мужем и женой. Традиционно предпочтение отдавалось форме совместного владения из-за легкости перехода права собственности в случае смерти. Однако, как обсуждается ниже, передача права собственности в случае смерти может быть столь же простой в форме общинной собственности. Что еще более важно, форма общественной собственности может иметь явные преимущества по налогу на прибыль.

Что такое совместная аренда?

Совместная аренда — это форма совместной собственности, при которой два или более человека, часто муж и жена, владеют имуществом в равных личных интересах.Право на наследство — ключевая особенность совместной аренды. Доля умершего совместного арендатора переходит к выжившему совместному арендатору в момент смерти, не требуя администрирования завещания. Проценты переходят в силу характера права собственности и, следовательно, не подлежат отчуждению по воле умершего совместного арендатора.

Что такое общественная собственность?

Общинная собственность также является формой совместной собственности, но применяется только между мужем и женой. Как и в случае совместного владения недвижимостью, во время брака каждый супруг проявляет равную заинтересованность в общем имуществе.Однако, в отличие от совместной аренды, половина общинных имущественных прав каждого супруга может быть реализована по воле умершего супруга. Если диспозиция не указана, проценты перейдут к оставшемуся в живых супругу. Как и в случае совместной аренды, если интересы умершего супруга переходят непосредственно к пережившему супругу, не требуется администрирования завещания (хотя в большинстве случаев может потребоваться краткая и относительно недорогая процедура подтверждения в суде). В соответствии с новой формой собственности, «общественная собственность с правом наследования», имущество после смерти переходит к пережившему супругу и не подлежит отчуждению по завещанию умершего супруга.

Последствия по налогу на прибыль

Практической разницы в налогообложении доходов от совместной аренды или совместной собственности в течение совместной жизни супругов нет. Однако разница может быть разительной после смерти первого супруга.

Как правило, активы, приобретенные у умершего в результате смерти, получают новую повышенную (или пониженную) налоговую базу, равную справедливой рыночной стоимости собственности на дату смерти. Как следствие, если имущество, приобретенное у умершего, продается вскоре после его смерти, никакие прибыли или убытки, как правило, не должны признаваться.В случае существенно подорожавшей собственности выгода от этого увеличения базисной стоимости огромна: исключается вся прибыль и относящийся к ней подоходный налог.

В случае совместной аренды имущества, только половина доли умершего супруга в имуществе считается приобретенной от умершего и имеющей право на корректировку базовой рыночной стоимости. Таким образом, если оставшийся в живых супруг должен был продать оцененную собственность вскоре после смерти, он или она должны были бы уплатить налог на прибыль, относящуюся к его или ее половине процентов.

В случае общей собственности, однако, обе половины долей в собственности считаются приобретенными от наследодателя и имеют право на корректировку базовой рыночной стоимости. В результате при точно таком же сценарии продажи оставшийся в живых супруг не будет платить налога. Налоговая экономия от формы общественной собственности может быть значительной.

И наоборот, если собственность обесценилась, совместная аренда дает лучший налоговый результат, потому что собственность получит половинную понижающую ставку в случае смерти, в отличие от полной пониженной ставки с общественной собственностью.

Правила, касающиеся повышения базиса, могут значительно измениться в отношении смертей в 2010 году и в последующий период, в зависимости от судьбы закона о реформе налога на наследство 2001 года. Этот закон в настоящее время предусматривает отмену налога на наследство и изменения базовых правил для смертей в 2010 году. , но закаты 2011г.

Расторжение брака

При расторжении брака на распоряжение совместным имуществом, приобретенным за счет фондов общинной собственности, не влияет то, находится ли это имущество в совместной аренде или в общественной собственности.Если один из супругов внес отдельное имущество в приобретение имущества, находящегося в совместном владении или в форме совместной собственности, при расторжении брака этот супруг имеет право на возмещение отдельного имущественного взноса этого супруга. Правила, регулирующие характеристику собственности, сложны. Любой супруг (а), рассматривающий возможность внесения существенного отдельного имущественного взноса в актив, находящийся в совместной аренде или совместной собственности, или преобразование отдельного имущественного актива в совместную аренду или совместную собственность, должен обратиться за юридической консультацией относительно последствий этого изменения.

Права кредиторов

Есть исключения, но, как правило, указано, что общественная собственность несет ответственность по долгам любого из супругов, тогда как отдельное имущество супруга, не являющегося должником, или половина совместной арендной доли супруга, не являющегося должником, не несет ответственности по долгам. другого супруга. В некоторых ситуациях беспокойство о кредиторах может перевесить озабоченность по поводу увеличения базиса в случае смерти, в результате чего предпочтение отдается совместной аренде.

Заключение

Супружеские пары должны серьезно подумать о форме права собственности на их совместно находящуюся в собственности собственность.Вышеупомянутое обсуждение ни в коем случае не является исчерпывающим, и форма собственности — лишь один из многих факторов, которые следует учитывать в контексте финансового и имущественного планирования пары. Мы будем рады обсудить с вами любые вопросы, связанные с этим меморандумом.

арендаторов в целом во Флориде — полное руководство

Что такое полная аренда во Флориде?

Во Флориде полная аренда — это форма владения недвижимостью, определяемая как совместная супружеская собственность с правом наследования.Право на выживание означает, что когда один из совладельцев умирает, юридический титул на совместную собственность автоматически переходит к оставшемуся владельцу.

Суды буквально описали арендаторов целиком как совместных арендаторов с правом наследования и брака. Арендаторы с полным правом собственности иногда сокращенно обозначаются как «TBE», «Ten Ent» или «T by E.»

Полное владение собственностью в качестве арендаторов — один из самых простых и эффективных инструментов защиты активов, доступных для должников.

Преимущества арендаторов в целом

Арендаторы с полным правом собственности обеспечивают защиту активов состоящим в браке должникам. Закон Флориды предусматривает, что любое имущество, принадлежащее супругам как арендаторам в целом, защищено от кредитора по судебному решению любого из супругов. Полная защита арендаторов существует в той мере, в какой кредитор предъявляет претензию только к одному из супругов-собственников.

Нужна помощь?

Запланируйте телефонную консультацию или консультацию Zoom, чтобы рассмотреть вашу конкретную ситуацию и получить прямые ответы на свои вопросы.

Когда оба супруга имеют совместную задолженность перед конкретным кредитором , этот совместный кредитор может принудительно захватить арендаторов на все имущество. Раздельные судебные решения в пользу одного кредитора, основанные на разных причинах иска против каждого супруга, не являются совместным судебным решением против обоих супругов.

Совместные арендаторы с правом наследования

Совместные арендаторы с правом наследования, или JTWROS, — это форма совместной собственности во Флориде, которая автоматически передает недвижимое или личное имущество оставшемуся владельцу после смерти другого владельца.Владение собственностью в качестве совместного арендатора с правом наследования разрешено в каждом штате страны в соответствии с общим правом.

Однако имущество, находящееся в совместном владении с правом наследования, не защищено от судебного решения кредиторов одного из владельцев. Кредитор по судебному решению может использовать различные методы взыскания с кредиторов, чтобы взимать или атаковать стоимость 50% -ной доли собственника-должника.

Людям не обязательно состоять в браке, чтобы владеть чем-либо в качестве совместного арендатора с правом наследования.

Однако, в отличие от JTWORS, арендаторы на правах полной собственности доступны только супружеским парам. Нельзя полностью владеть имуществом ни с одним членом семьи, кроме супруга.

Как что-то целиком становится арендатором?

Во Флориде, полная защита арендаторов устанавливается судебными решениями, интерпретирующими общее право. Согласно судебному законодательству Флориды, для того чтобы считаться арендой в целом, рассматриваемое имущество должно иметь следующие характеристики:

• совместное владение и контроль,
• супруг (а) должен иметь идентичную долю в собственности,
• доля супруга в активе должна возникать из одного и того же инструмента,
• интересы супруга должны возникать одновременно,
• совместные собственники должны были состоять в браке на момент приобретения собственности, и
• оставшийся в живых супруг будет владеть имуществом после смерти одного из супругов.

Когда ставится под сомнение право владения совместной собственностью в полном объеме, оба супруга должны иметь доказательства того, что они намеревались получить право собственности в качестве арендаторов целиком.

Верховный суд Флориды постановил, что любая недвижимая или личная собственность, находящаяся в совместной собственности мужа и жены, считается собственностью всех арендаторов. Кроме того, в разделе 655.79 Статутов Флориды говорится, что любой банковский счет, принадлежащий мужу и жене, считается счетом арендатора целиком, если нет четких и убедительных доказательств их противоположного намерения.Кредитор может опровергнуть эту презумпцию целостности банковских счетов, показав, что супруги намеревались владеть имуществом счета каким-либо другим способом совместной собственности. Неправильное заполнение заявки на банковский счет или карточки для подписи может помешать полному владению. Если в вашем заявлении на финансовый счет указана альтернативная форма собственности, суд может решить, что вы и ваш супруг не хотели иметь счет TBE.

Часто задаваемые вопросы

Можете ли вы создать договор аренды в полном объеме, добавив своего супруга к титулу?

Юридические элементы владения целиком требуют, чтобы оба супруга приобрели свои доли совместной собственности во всем активе одновременно во время брака.Добавление супруга к учетной записи или титулу актива, принадлежавшего до вашего брака, не приведет к созданию арендаторов с полным правом собственности или защиты. Добрачные счета должны быть закрыты, а супружеская пара должна открыть новый счет целиком.

Что происходит с арендаторами всего имущества после смерти?

После смерти супруга, владеющего имуществом в качестве арендатора в полном объеме, имущество немедленно переходит на имя оставшегося в живых супруга. Это наделение правами ничем не отличается от того, как если бы имущество находилось в совместном владении с правом наследования.Фактически, арендаторов в целом часто называют «совместными арендаторами с правом наследования плюс брак».

Может ли вся недвижимость находиться в полной собственности арендаторов?

Большинство государств, которые защищают арендаторов от кредиторов целиком, предоставляют защиту только недвижимому имуществу. Во Флориде, в отличие от большинства других штатов, все виды собственности — включая всю недвижимость, материальную личную собственность и нематериальную личную собственность — могут принадлежать супружеской паре как арендаторам в полном объеме.

Жители

Флориды, которые имеют собственность или счета в штатах, кроме Флориды, подпадают под действие законов об освобождении от налогов того штата, в котором расположена эта собственность. Жители Флориды могут заявить о полной защите собственности, которой они совместно владеют, в любом штате. С другой стороны, арендаторам Флориды предоставляется полная защита недвижимого и материального личного имущества, находящегося во Флориде, даже если оно принадлежит должникам, постоянно проживающим за пределами Флориды. Нерезидент может защищать недвижимость или финансовые счета, приобретенные во Флориде и получившие право арендатора в полном объеме.

Какие штаты разрешают арендаторам целиком?

Только около половины штатов США признают арендаторов полностью. Следующие государства признают арендаторов полностью как в отношении недвижимого, так и личного имущества:

Арканзас
Делавэр
Флорида
Гавайи
Мэриленд
Массачусетс
Миссисипи
Миссури
Нью-Джерси
Оклахома
Пенсильвания
Род-Айленд
Теннесси
Вермонт
Вирджиния 9000
Вайомингия

Эти другие штаты признают арендаторов только в отношении недвижимости:

Аляска
Иллинойс
Индиана
Кентукки
Мичиган
Нью-Йорк
Северная Каролина
Орегон

В чем разница между совместными арендаторами и арендаторами в целом?

Полностью арендаторов иногда называют совместными арендаторами с правом наследования и брака.Брак — ключевой элемент арендаторов по праву собственности. Без брака вы не можете владеть чем-либо в качестве арендатора целиком.

Что еще более важно, имущество, которое находится в собственности совместно арендаторов или совместно арендаторов с правом наследования, не защищено от кредиторов одного из супругов. Только арендаторы целиком имеют такую ​​защиту.

Вы не должны состоять в браке, чтобы владеть собственностью в качестве совместного арендатора, но вы должны состоять в браке, чтобы владеть собственностью в качестве арендатора целиком.

Что именно означает «арендаторы» под «полнотой»?

«Арендаторы целиком» — это юридический термин, относящийся к определенным видам совместной собственности супругов, состоящих в браке. Чтобы имущество, находящееся в совместной собственности, было классифицировано как арендаторы, оно должно быть приобретено в одно и то же время, в том же документе, с одинаковыми процентами, во время брака.

Общие арендаторы во Флориде

По умолчанию форма совместной собственности во Флориде — общих арендаторов или общих арендаторов .Когда собственность находится в собственности как общие арендаторы, каждый совладелец владеет отдельной, делимой долей в собственности. Во Флориде, если не указано иное, предполагается, что общие интересы арендаторов в общей собственности равны.

Например, если два брата и сестры совместно владеют домом, они будут владеть имуществом как общие арендаторы. Право собственности будет равным, 50/50, если в акте не указан другой процент.

Когда другая форма совместной собственности уничтожается , полученной формой собственности являются общие арендаторы.

Например, скажем, два человека владеют собственностью как совместные арендаторы с правом наследования. Если кредитор по судебному решению получает залоговое право в отношении одной из долей собственника в собственности, наложение залога уничтожает совместных арендаторов с правом наследования. Результатом будет общая аренда.

Для супружеской пары во Флориде презумпция состоит в том, что совместно нажитая собственность находится в собственности как арендаторы, а не как общие арендаторы. Однако, если супружеская пара разводится, то арендная плата в целом составит , уничтожено , и два бывших супруга будут владеть имуществом как общие арендаторы.

Ищете помощь?

Мы можем рассмотреть вашу конкретную ситуацию и дать прямые ответы на ваши вопросы по телефону или на приеме в Zoom.

Преимущества и недостатки арендаторов по полноте

Во Флориде полное владение арендаторами — это относительно быстрая и простая форма защиты активов при вынесении индивидуальных судебных решений в отношении любого из супругов. Требуется небольшая юридическая работа или расходы по организации владения собственностью в целом.

Аренда в целом, однако, может не обеспечить надежную защиту активов для некоторых людей в долгосрочной перспективе. Во-первых, развод между супругами немедленно превращает арендаторов в общую собственность в совместную аренду в качестве общих арендаторов между бывшими супругами. После развода доля должника в имуществе сразу же будет передана кредиторам. Аналогичным образом, смерть одного из супругов приводит к полному прекращению действия арендаторов и переходу собственности исключительно к оставшемуся в живых супругу.Весь актив будет открыт для кредиторов пережившего супруга. Иногда арендаторы, полностью владеющие недвижимостью, создают проблемы для имущественного планирования, когда супруги хотят разные имущественные планы.

Арендаторы в полном объеме при банкротстве

Должники банкротства Флориды не могут требовать освобождения своих активов от установленных законом кредиторов Флориды до тех пор, пока они не проживают во Флориде в течение двух лет. Технически, сдача внаем в полном объеме не является исключением для собственности, поскольку не исключена из исполнения законодательными актами Флориды.Вместо этого сдача внаем в полном объеме является формой права собственности. Таким образом, правило двухлетнего ожидания банкротства для освобождений Флориды не применяется к активам, которыми должник владеет совместно с супругом, не подавшим заявление, в качестве аренды в целом.

Женатые должники по делу о банкротстве не должны проживать во Флориде в течение двух лет, прежде чем они смогут защитить все активы в случае банкротства. Целостные активы освобождаются от уплаты налога только в том случае, если один из супругов заявляет о банкротстве индивидуально и когда у пары нет совместных необеспеченных долгов.

Арендаторов целиком не останавливает уголовное наказание

Сборник судебных решений, вынесенных федеральным судом, как правило, производится в соответствии с правилами судов штата и исключениями. Сборник федеральных гражданских судебных решений должен признавать закон Флориды об освобождении от активов. Однако в особых ситуациях, когда кредитором является правительство США или федеральное агентство, применяются другие правила. Одним из примеров является федеральное уголовное преследование, когда правительство США получает постановление против ответчика о конфискации активов ответчика, полученных в результате преступной деятельности.Обвиняемые по уголовным делам должны отказаться от своих прав на активы, которые в противном случае не подлежали бы взысканию в порядке гражданского взыскания.

В одном недавнем деле во Флориде правительство США добилось конфискации по уголовному делу в отношении человека, который признал себя виновным в отмывании денег. До начала судебного преследования мужчина и его жена приобрели недвижимость совместно в качестве арендаторов целиком. Впоследствии жена проявила интерес к своему отдельному отзывному жилому фонду в рамках своего отдельного имущественного планирования.Недвижимость, принадлежащая должнику и супругу, не являющемуся должником, освобождается от претензий к супругу-должнику в соответствии с законодательством Флориды.

Суд постановил, что арендаторы, полностью владеющие недвижимостью во Флориде, не защищают собственность от конфискации в соответствии с федеральным законом 18 U.S.C. 853. Даже если арендаторы на основании права собственности целиком защищали от конфискации, жена лишалась всех прав, когда передавала свой имущественный интерес индивидуальному отзывному трасту; разумное планирование недвижимости часто мешает защите активов.Окружной суд США обязал правительство ликвидировать собственность и выделить 50% чистой выручки супруге ответчика.

Закон о сборе налогов

IRS аналогичен сбору конфискации в уголовном порядке. Полностью арендаторы и другие льготы Флориды, включая усадьбы, не препятствуют IRS ликвидировать имущественный интерес налогоплательщика.

Закон Флориды о недвижимости для супружеских пар

Согласно законодательству Флориды, недвижимость, находящаяся во владении супружеских пар, почти всегда арендуется целиком.Данная форма собственности имеет следующие важные особенности:

• Полная аренда — это форма совместной собственности, доступная супружеским парам.
• Оба супруга должны одновременно приобрести свои доли в полной собственности, находясь в браке.
• Закон Флориды предполагает, что совместное имущество супругов должно принадлежать всем.
• Собственность целиком защищена от судебных решений кредиторов обоих супругов, но не от совместных судебных решений.
• Недвижимость и материальные ценности могут находиться в полной собственности арендаторов.
• Арендаторы полностью защищают активы после развода или смерти одного из супругов.
• Защита целостности зависит от законов штата, в котором находится собственность, а не от государства основного места жительства должника.
• Арендаторы в целом имеют преимущества при планировании освобождения от банкротства.

Изменяет ли переезд во Флориду совместное имущество арендаторов целиком?

Во Флориде совместный счет, принадлежащий супружеской паре, считается арендаторами целиком и не подлежит взысканию судебного решения против любого из супругов по отдельности.Но некоторые штаты не признают или освобождают арендаторов от обязательств по активам.

Итак, что происходит, когда открывается счет, когда супружеская пара живет в другом штате, который не признает арендаторов целиком, а затем пара переезжает во Флориду?

По крайней мере, два суда ранее рассматривали этот вопрос, и их решения, похоже, пришли к разным выводам. В одном деле о банкротстве говорится, что намерение супружеских пар является ключевым вопросом. Пара не могла иметь в виду полноценный актив, когда они жили в штате, который не позволял арендаторам полностью владеть недвижимостью.Другой суд по делам о банкротстве, рассматривавший вексель, находящийся в совместной собственности, постановил, что местонахождение супружеской пары во Флориде полностью передало право собственности на вексель арендаторам, тем более что вексель является движимым активом. Неясно, будет ли тот же суд рассматривать финансовый счет как движимый для той же цели.

Мы думаем, что лучший ответ заключается в том, что актив не меняет своего характера полностью, когда владельцы переезжают во Флориду. Суды могут установить, что юридическое право собственности и характеристики личной собственности фиксируются при приобретении в соответствии с законодательством государства, в котором приобретается актив.

Последнее обновление: 16 мая 2021 г.

Возможно, вас заинтересуют…

Собственность в совместном владении | Правовая помощь штата Мичиган

Собственность, находящаяся в совместной собственности, — это собственность, принадлежащая более чем одному лицу. Обычно он не входит в наследство умершего. Примерами частной собственности, находящейся в совместной собственности, могут быть и вы, и другое лицо, указанные в названии автомобиля или у вас есть совместный банковский счет. Если другой человек умирает, вы автоматически получаете полную собственность на это имущество.

Иногда совместная собственность более сложна. Если вы владели недвижимостью с умершим лицом или если вы владеете какой-либо собственностью с умершим и кем-то еще, после смерти может быть трудно понять, что такое право собственности.

В Мичигане вы можете совместно владеть недвижимостью четырьмя способами:

Все четыре формы совместной собственности оставляют выжившему собственнику разные права. Когда вы имеете дело со сложными ситуациями, связанными с совместной собственностью, вы можете поговорить с юристом. Используйте Руководство по юридической помощи, чтобы найти адвоката или юридические услуги в вашем районе.

Выживание и правило 120 часов

Выживание (пережиток вашего совладельца) влияет не только на четыре типа совместной собственности. Это также может повлиять на права наследования наследников и наследников. В Мичигане человек должен прожить более 120 часов после смерти совладельца, чтобы право на выживание вступило в силу. Как правило, любой, кто умирает в течение первых 120 часов после смерти умершего, считается умершим раньше (умершим раньше) умершего. Когда это происходит, они теряют интерес к собственности умершего.В результате наследники и завещатели этого лица не получат доли в имуществе умершего. Правило 120 часов не соблюдается, если:

• Завещание, акт, титул или доверие касаются одновременных смертей или смертей в общем бедствии;

• В завещании, документе, титуле или доверии говорится, что человеку не требуется выживать в течение определенного времени, или указывается другой период выживания;

• Правило затронет интересы, защищаемые законом штата Мичиган; или

• Правило вызовет сбой или дублирование при распределении собственности.

Общие арендаторы (недвижимое имущество)

Совместная аренда создается, когда недвижимость передается (передается) двум или более лицам, не состоящим в браке друг с другом, и нет ссылки на совместную аренду или право наследования. Все общие арендаторы имеют равное право использовать или занимать всю собственность до тех пор, пока право аренды остается неизменным. Как только арендатор умирает или продает свою долю, оставшиеся арендаторы получают право на только на свою дробную долю.После смерти доля каждого арендатора переходит в его состояние; нет права на выживание.

Вот пример:

Боб, Мэри и Келли владеют коттеджем вместе как арендаторы. Мэри умирает. Ее 1/3 часть коттеджа достается ей, а не Бобу и Келли. Бобу и Келли принадлежит по 1/3 доли коттеджа.

Совместные арендаторы (недвижимое и личное имущество)

Совместная аренда создается, когда имущество совместно передается двум или более лицам. Что касается недвижимого имущества, то в передаче (обычно в праве собственности) должно быть прямо указано совместное владение.Однако, когда два человека указаны на финансовых счетах (банковских, кредитных или сберегательных) или когда они указаны в праве собственности на транспортное средство, они автоматически владеют недвижимостью совместно. Если фраза «Полные права выжившего» появляется в учетных документах или праве собственности на транспортное средство, право собственности становится правом собственности после смерти одного из совместных арендаторов. Это означает, что выживший совместный арендатор получает полную собственность. Если эта фраза не появляется, то собственность будет либо завещана вместе с остальной частью имущества умершего человека, либо будет разделена между ближайшими родственниками (наследниками) этого человека.

Вот пример:

У Мэри и Келли есть автомобиль, который назван в их именах с надписью «Полные права выжившего». Келли умирает. Теперь Мэри автоматически становится владельцем транспортного средства, даже если имущество Келли проходит процесс завещания.

С недвижимостью все сложнее. Если собственность передается только в качестве совместной аренды — без упоминания о праве на наследство — право на наследство может быть прекращено владельцами. Один арендатор мог продать свою долю в собственности.Или все арендаторы могут согласиться разделить совместную аренду, сделав ее общей. (См. Выше раздел «Общие арендаторы»).

Вот пример:

Боб, Мэри и Келли вместе владеют коттеджем как совместные арендаторы. Келли продает свою 1/3 доли собственности Джону. Это уничтожает ее долю совместной аренды и превращает ее в общую аренду. Мэри умирает (с сохранением ее совместной аренды с Бобом). Ее 1/3 доли достается Бобу, а , а не , ее поместью или Джону.Если Джон умрет, его доля перейдет в его имение.

Совместные арендаторы с полным правом наследования (недвижимое имущество)

Совместное владение недвижимостью с полным правом наследования создается, когда недвижимость передается двум или более людям, и в передаточном документе (обычно акте) конкретно упоминается о праве собственности. Когда совместный арендатор умирает, его доля переходит к остальным арендаторам. Ни один собственник не может продавать или передавать свою долю в собственности без согласия других совместных арендаторов.

Вот пример:

Боб, Мэри и Келли вместе владеют коттеджем как совместные арендаторы с полными правами на наследство. Мэри умирает. Боб и Келли теперь владеют всем коттеджем. Имение Марии не получает доли в коттедже.

Аренда недвижимости целиком (недвижимое и личное имущество)

Полное право аренды возникает, когда собственность передается супружеской паре в одно и то же время. В передаче (обычно в документе) нет необходимости упоминать создание права аренды в целом или упоминать супружескую пару как таковую.Поскольку передача была связана с супругами, состоявшими в браке в то время, договор аренды создавался полностью.

Этот тип аренды почти всегда касается недвижимости. Но бывают случаи, когда аренда целиком может включать в себя личное имущество, например сертификаты акций.

Каждый из супругов имеет право на наследство, и предполагается, что каждый из них владеет всем имуществом. Ни один из них не может продавать или передавать свою долю в собственности без согласия другого.Кредиторы одного из супругов не могут удерживать имущество. Однако, если оба супруга несут ответственность по одному и тому же долгу, кредитор может связаться с имуществом.

Если супружеская пара разводится, право на аренду в целом становится общим, если в их решении о разводе не указано иное.

9 опасностей владения имуществом в совместной аренде

«Совместная аренда с правом наследования» означает, что каждое лицо владеет равной долей собственности. Когда один владелец умирает, доля этого лица немедленно переходит к другому владельцу (-ам) в равных долях без передачи завещания.Нам всем говорили, что совместное владение недвижимостью — простой и недорогой способ избежать завещания, и иногда это правда. Но налоговые и юридические проблемы совместного владения недвижимостью могут быть ошеломляющими. К опасностям совместной аренды относятся:

Опасность №1: только задержка завещания. Когда один из совместных арендаторов умирает, оставшийся в живых — обычно супруг или ребенок — немедленно становится владельцем всей собственности. Но когда оставшийся в живых умирает, имущество все равно должно пройти процедуру завещания.Таким образом, совместная аренда не исключает возможности завещания; это просто задерживает его.

Опасность № 2: Завещание, когда оба владельца умирают вместе. Если оба владельца погибнут одновременно, например, в автомобильной катастрофе, имущество все равно должно пройти процедуру завещания.

Опасность № 3: непреднамеренное лишение наследства. Когда участвуют смешанные семьи с детьми от предыдущих браков, часто происходит следующее: муж умирает, и жена становится владельцем собственности. Когда жена умирает, имущество переходит к ее детям, а детям мужа ничего не остается.

Опасность №4: Налоги на дарение. Когда вы размещаете на своей собственности супруга (а) в качестве совместного арендатора, вы немедленно дарите половину стоимости имущества. Например, когда мать переименовывает свой дом стоимостью 80 000 долларов в совместную аренду с сыном, она только что подарила своему сыну подарок на 40 000 долларов. Первые 14 000 долларов не считаются, но закон требует, чтобы она подала налоговую декларацию на дарение. К счастью, ей не нужно платить налоги, пока она не исчерпает освобождение от налога на дарение.

Опасность № 5: потеря льгот по налогу на прибыль. Если человек унаследовал дом по завещанию или доверительному фонду, наследник может продать это имущество без уплаты подоходного налога. Но когда собственность находилась в совместной аренде, оставшийся владелец не получает повышения налоговой базы. Это может быть дорогостоящей ошибкой.

Опасность № 6: Право продавать или обременять. Совместная аренда подчиняет собственность финансовым отношениям каждого собственника. Либо совместный арендатор имеет право заложить или продать свою половину доли. Однако вы, вероятно, обнаружите, что вы не можете продать или заложить недвижимость, если совместный арендатор не будет сотрудничать с вами.

Опасность № 7: Финансовые проблемы. Если какой-либо из владельцев не платит подоходный налог, IRS может наложить налоговое удержание на собственность. Если один из владельцев подает заявление о банкротстве, доверительный управляющий может продать долю этого человека в доме.

Опасность № 8: Судебные решения. Если какая-либо из сторон вынесла судебное решение против него, например, в связи с автомобильной аварией или коммерческими сделками, держатель судебного решения может и будет исполнять судебное решение в отношении дома.

Опасность № 9: Нетрудоспособность. Если один из совладельцев становится физически или психически недееспособным и больше не может подписывать свое имя, суд по наследственным делам должен дать свое согласие на продажу или рефинансирование любой совместно находящейся собственности, даже если совладельцем является супруга.

Из-за огромных рисков я предлагаю: «Никогда не владеть недвижимостью в совместной аренде!»

типов совместной собственности — финансовая безопасность для всех

Ниже описаны несколько видов совместной собственности:

Общинная собственность: Законодательство некоторых штатов указывает, что большая часть имущества, приобретенного одним из супругов во время брака, в равной степени принадлежит мужу и жене как общественная собственность.Законы в государстве с общинной собственностью предусматривают, что любая приобретенная собственность или заработная плата, полученная супружеской парой в течение их брака, принадлежат каждому в равной степени.

Совместная аренда с правом наследования: Этот вид совместной собственности предусматривает, что в случае смерти доля собственника переходит к другому совместному собственнику. Совместная аренда создается, когда два или более человека покупают или получают недвижимость одновременно. Каждый совместный арендатор владеет безраздельной долей во всем имуществе, и каждый имеет право владеть, занимать, пользоваться, использовать или сдавать в аренду это имущество.Право на наследство означает, что после смерти одного из совместных арендаторов по закону имущество автоматически принадлежит оставшемуся арендатору и не переходит по завещанию. Следовательно, после смерти арендатора имущество, находящееся в совместной аренде с правом наследования, не может быть передано или отдано по завещанию.

Общая аренда: Право собственности на недвижимость, в которой после смерти доля каждого владельца переходит к его / ее наследникам или бенефициарам, называется общей арендой.Он создается, когда два или более человека владеют собственностью вместе, но также имеют отдельные права собственности на нее. Владельцы собственности могут владеть или не владеть одинаковым процентом собственности. Например, одному может принадлежать 25%, а другому — 75%. Каждый владелец может поступать по своему желанию со своей долей в собственности, например отдавать ее, продавать или закладывать без согласия или ведома другого владельца. При совместной аренде после смерти доля одного человека переходит в соответствии с его или ее завещанием или доверием.Возможны наследственные или иные последствия.

Полная аренда: Эта форма совместной аренды между мужем и женой действительна в нескольких штатах. Полная аренда обеспечивает дополнительную защиту недвижимого имущества, принадлежащего супружеской паре. Один из супругов, владеющий собственностью в качестве арендатора в полном объеме, не может закладывать, передавать или иным образом распоряжаться имуществом каким-либо образом, который мог бы повлиять на права другого супруга без согласия последнего. Когда один из супругов умирает, другому остается все имущество.

При совместной аренде необходимо учитывать несколько важных моментов:

• Совместная аренда может иметь некоторые преимущества перед другими способами передачи собственности, но есть опасности и непредвиденные последствия. Перед заключением договора целесообразно проконсультироваться с юристом.
• Вообще говоря, если вы сомневаетесь в совладельце, избегайте договоров совместной аренды.
• Если вы превысили налоговый порог, соглашения о совместной аренде могут вызвать реальные проблемы из-за передачи права собственности не тому совладельцу или затруднения передачи собственности для минимизации налогов.Если общая стоимость вашего имущества на момент вашей смерти, вероятно, превысит 1 миллион долларов, рекомендуется обратиться за консультацией к специалисту по налогам. С ростом стоимости недвижимости эта сумма становится все более распространенной.
• Согласуйте совместную аренду с вашим завещанием, доверием или другими частями вашего плана недвижимости. Вам необходимо завещание и / или доверие с соглашением о совместной аренде; это не замена воле.

Далее: Завещание: кому нужен >>

предыдущий

Совместное владение недвижимостью в Техасе

Введение

Для большинства сделок с инвесторами совместное владение обычно является «общей арендой», хотя существует несколько других режимов владения.Общая аренда означает, что интересы совладельца, если прямо не оговорено иное, переходит непосредственно к наследникам этого лица, которые могут быть или не быть другим совладельцем (-ами). И для целей этого обсуждения не обращайте внимания на общее значение понятий «арендатор» и «аренда». Традиционный юридический язык может вводить в заблуждение. В этом контексте эти термины относятся к владельцам, а не арендаторам.

Адвокаты часто сталкиваются с проблемами совместного владения при консультировании по вопросам наследования и уклонения от завещания. Наследование в таких случаях может быть определено явным образом в акте или последней воле и завещании, или, при отсутствии того и другого, положениями Закона о наследстве.В некоторых случаях совладелец может вообще не иметь прав на выживание, поэтому следует избегать предположений. «Зачем мне завещание?» многие мужья спрашивали свою жену. «Были женаты. Когда я умру, ты получишь все. Ну, возможно. См. Наше обсуждение ниже.

Еще один часто встречающийся вопрос в области совместного владения — как кого-то можно «добавить» к документу (то есть добавить другого человека к праву собственности на недвижимость), что не всегда может быть так просто, как кажется. Эта тема также обсуждается ниже.

Совладельцы, являющиеся супругами

Унаследует ли оставшийся в живых супруг (а) весь интерес к дому после смерти другого супруга? Не обязательно. Прежде всего необходимо определить, умер ли умерший супруг «по завещанию» (с завещанием) или «без завещания» (без завещания). Если супруг умирает без завещания, 100% собственности автоматически переходит к пережившему супругу только в том случае, если это имущество находится в общественной собственности и у умершего не было детей — или, если есть дети, все они являются результатом брака между этими двумя супругами. (я.е., нет детей от предыдущего брака, что становится все более редкостью). См. Раздел 201.003 Кодекса поместья для дальнейшего объяснения.

Совладельцы, не являющиеся супругами

Закон штата Техас предполагает, что если два не-супруга названы совладельцами и больше ничего не сказано, то они являются общими арендаторами (Est. Code §101.002). Это означает, что каждый из них владеет неразделенной половиной доли в собственности, , но нет автоматического права на наследство .Когда один из совладельцев умирает, интересы умершего совладельца переходят непосредственно к наследнику или наследникам этого лица, либо по завещанию, либо по наследству. Линия наследования вертикальна, направлена ​​вниз к наследникам умершего, а не горизонтальна к совладельцу.

Совместная аренда с правом выживания (JTWROS)

Совместная аренда с правом наследования была названа «волей бедняков», поскольку она устраняет необходимость в последней воле и завещании в отношении определенной части собственности (но, очевидно, не других).Опять же, мы обсуждаем здесь собственность, а не аренду, но юридическая аббревиатура остается прежней. JTWROS возникает в двух контекстах: между супругами и лицами, не являющимися супругами.

Раздел 111.001 (a) Кодекса недвижимости

гласит следующее в отношении не состоящих в браке супругов: «Несмотря на раздел 101.002, два или более лиц, которые совместно владеют долей собственности, могут договориться в письменной форме о том, что интересы совладельца, который умирает, остаются совладелец или собственники ». Соответственно, деловые партнеры или, возможно, брат и сестра могут письменно согласиться на создание JTWROS.

Что касается совместной собственности супругов, применяется раздел 112.051: «В любое время супруги могут договориться между собой о том, что вся или часть их общей собственности, существующая на тот момент или подлежащая приобретению, становится собственностью оставшегося в живых супруга после смерти супруга. . » Раздел 112.052 также требует, чтобы такое соглашение «должно быть в письменной форме и подписано обоими супругами». Пока выполняются законодательные требования, никаких действий или вмешательств со стороны суда не требуется (Est. Code §112.053) — что, конечно же, является целью, которую большинство людей имеет в виду при создании JTWROS.

Самый простой способ выполнить JTWROS — это произнести текст в документе, в котором прямо декларируются права на выживание. Чтобы сделать намерение сторон ясным в самом деле, эта формулировка должна быть включена в то время, когда оба супруга получают свою долю в имуществе. Примером положения о грантополучателе, которое создает совместную аренду, является «Джон Смит и жена Мэри Смит в качестве совладельцев с правом наследования в соответствии с разделом 112.051 Кодекса недвижимости, а не в качестве общих арендаторов.В документе должно быть указано, что совладельцы намерены и согласны заключить соглашение о праве супруга на наследство. Чтобы выполнить требование о том, чтобы соглашение подписывалось как мужем, так и женой, оба супруга (то есть оба получателя гранта) должны подписать и подтвердить документ. По нашему мнению, это удовлетворяет разделу 112.051.

Раздел 121.152 налагает оговорку: для того, чтобы совместный арендатор мог унаследовать, оставшийся в живых должен пережить умершего не менее 120 часов.Если этого не происходит, то «половина имущества должна быть распределена, как если бы один совладелец выжил, а другая половина должна быть распределена, как если бы другой совладелец остался в живых».

Обратите внимание, что если собственность в настоящее время находится в собственности двух лиц в качестве общих арендаторов, они могут преобразовать ее в совместную аренду посредством соглашения о праве на наследство, как это предусмотрено в разделе 111.001 (a) или 112.051 кодекса недвижимости (в зависимости от того, Собственность находится в общественной собственности). Однако этот метод физически не изменяет гарантийный акт, и многие люди ищут именно его — единый титульный документ, в котором указываются оба имени и ясно указывается, что выживший.

Роль последней воли и завещания

Даже если в акте не содержится языка, на котором говорится о праве на наследство, каждый совладелец может ясно выразить свои пожелания, исполнив действующее завещание, которое предусматривает наследование интересов умершего (Est. Code §101.001). Кодекс недвижимости — это запасной вариант, который вступает в силу по умолчанию при отсутствии завещания. Отсутствие завещания равносильно тому, чтобы попросить штат Техас определить, как ваша собственность будет утилизирована. Стандартное восточное время. Кодекс §§ 201.001 et seq.

Акты, подготовленные титульной компанией

Титульные компании редко предлагают совладельцам возможность получить титул как JTWROS. Когда покупатели прибывают в титульную компанию для закрытия, им часто вручают минималистский документ, не содержащий дополнительных выгодных или адаптированных для них условий — если, конечно, их собственный поверенный не договорился о включении таких положений заранее. Это прискорбно, поскольку гарантийный акт качественно отличается от обычных форм и раскрытий, которые также готовят титульные компании.Это единственный документ, подтверждающий право собственности на недвижимость, а также в нем могут быть изложены важные условия, на которых продавец продает, а покупатель покупает. Это гораздо важнее, чем, скажем, раскрытие MUD. И все же слишком многие инвесторы, покупатели и продавцы говорят: «Просто позвольте титульной компании подготовить документ» и отказываются от любой возможности внести свой вклад в его содержание. Упущенная возможность, мягко говоря.

Особенно для инвесторов стоит приложить усилия, чтобы адаптировать гарантийный акт так, чтобы он соответствовал своим целям.Как правило, не следует ожидать, что титульная компания поможет с такой настройкой, по крайней мере, без сварливости и, возможно, увеличения платы за подготовку документа. Титульными компаниями являются страховых компаний . Они и их поверенные следят за тем, что в их интересах, а не в ваших. Поразительно, как много людей, даже инвесторов, наивно полагают, что титульная компания заботится об их интересах и подготовит соответствующие документы. Это ложь.

Если покупатели хотят владеть титулом в качестве совладельцев с правом наследования, они должны специально до закрытия попросить, чтобы соответствующие формулировки и строки для подписи были включены в договор. В идеале это положение должно быть предметом прямых переговоров с продавцом и, следовательно, отраженным в контракте с задатком (или в специальном приложении к контракту).

Наследственная собственность

Что произойдет, если человек умрет как без завещания, так и без положения о праве на наследство в своем деянии? Такая собственность может быть «наследственной собственностью» и без лечебных мер может быть непродана, за исключением, возможно, частной собственности путем заключения сделки без гарантий или прекращения права требования.

Титульная компания не будет оформлять страхование титула до тех пор, пока вопросы наследства не будут сначала рассмотрены и решены (они сообщат вам о своих требованиях в Приложении C к обязательству о праве собственности). Для этой цели часто используется аффидевит о наследстве (Est. Code §203.001), за которым следует консолидирующий акт, подписанный наследниками. В письменных показаниях излагаются соответствующие факты, касающиеся семейной истории, указаны наследники и, как правило, они подписываются членом семьи, обладающим личными знаниями. Затем договор подписывается наследниками с целью передачи права собственности единственному наследнику или, возможно, стороннему покупателю.Затем оба документа должны быть внесены в надлежащий порядок в местные записи о недвижимом имуществе.

Добавление кого-либо в дело

Клиенты часто просят, чтобы их супруга или другое лицо было «добавлено к договору», чтобы у другого лица были права совместного владения и наследования. До принятия Кодекса недвижимости старый метод общего права заключался в том, что владелец передавал собственность третьему лицу (поверенному или другому доверенному лицу), который затем возвращал собственность на два желаемых имени с помощью языка JTWROS. .Почему этот обходной путь? Потому что общее право требует, чтобы JTWROS был установлен в «начале права собственности», то есть в самом начале, когда титул был впервые получен от предыдущего владельца.

Теперь, в соответствии с разделом 112.051 Кодекса недвижимости, супруг-владелец может передать собственность непосредственно на свое имя вместе с именем принимающего супруга (т. Е. Оба супруга указаны как получатели гранта с правом на наследство) и при условии, что оба супруга декламируют условия и подписывают это «письменное соглашение», требования закона выполнены, и создается JTWROS, имена обоих супругов указаны в одном документе.При составлении этого документа необходимо проявлять осторожность, чтобы соблюдались все законодательные требования. В этом случае акт является одновременно и передачей, и соглашением между сторонами.

Если цель состоит в том, чтобы добавить еще одного человека к титулу, но не предоставить JTWROS, то всегда можно передать частичную или процентную долю (неделимую) в собственности (например, 50%) другой стороне, но это не в результате получится единый документ, отражающий оба имени.

Обязательства по займу

Независимо от того, является ли результатом общая аренда или JTWROS, совладелец, добавленный в договор, не становится автоматически ответственным за ссуду на недвижимость.Обязательство по ссуде возникает только тогда, когда вексель подписан. Никакой подписи на купюре, никакой ответственности перед банком. Как уже указывалось в другом месте, титул и долг являются разными понятиями и могут быть разделены.

Аналогичным образом, если оба совладельца подписали вексель, и один совладелец продает свою долю владения, продающий совладелец остается ответственным по векселю. Вот типичный запрос, который получают юристы по недвижимости: «Я купил дом со своей девушкой десять лет назад. Она внесла первоначальный взнос, но с тех пор я производил ежемесячные платежи, которые в сумме намного превышают первоначальный взнос.Могу ли я подать на нее в суд, чтобы вернуть мой лишний взнос? » Ответ, вероятно, нет, если стороны ранее не договорились стать деловыми партнерами в соответствии с разделом 152 Кодекса коммерческих организаций. Почему? Потому что обе стороны солидарно обязуются по примечанию, которое каждая из них подписала. Парень, производя платежи, просто выполнял свои юридические обязательства.

Доля владения

Давайте на минутку обсудим проценты.Например, если одному инвестору принадлежит 60%, другому — 20%, а третьему — 20%, то уместно указать эти проценты в акте, по которому приобретается недвижимость, что приводит к неделимому процентному владению. В качестве альтернативы, три владельца могут сформировать юридическое лицо (LLC или траст) для владения титулом, и записи LLC будут отражать различные интересы членов или, если используется траст, различные бенефициарные интересы. LLC будет предпочтительнее, если стороны обеспокоены потенциальной ответственностью, связанной с арендуемой недвижимостью, поскольку трасты не имеют барьера ответственности.

Процентное владение недоступно в случае JTWROS.

The Living Trust Alternative

Живой траст позволяет достичь целей совместной аренды и не только. Он предназначен для владения имуществом (в основном недвижимым имуществом) в течение жизни доверительного управляющего (лица, передающего имущество в доверительное управление), чтобы избежать завещания и потенциально снизить налоги на наследство / наследство в момент смерти доверительного управляющего.

ОТКАЗ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ

Информация в этой статье предназначена только для общеобразовательных целей и не предлагается в качестве конкретной юридической консультации, на которую можно положиться.Закон меняется. Прежде чем предпринимать какие-либо действия, имеющие правовые последствия, рекомендуется проконсультироваться с юристом в отношении ваших индивидуальных потребностей и обстоятельств. Проконсультируйтесь также со своим налоговым консультантом. Хотя мы уважаем вашу конфиденциальность, эта фирма не представляет вас до тех пор, пока она не будет сохранена и не даст явного письменного согласия на это.

Авторские права © 2019 Дэвид Дж. Уиллис. Все права защищены по всему миру. Дэвид Дж. Уиллис сертифицирован Техасским советом по юридической специализации в области права жилой и коммерческой недвижимости.Более подробная информация доступна на его веб-сайте www.LoneStarLandLaw.com.

.