Закон по недвижимости – . . . .

Содержание

Недвижимость предлагают определять по новым правилам // Минэкономразвития переписывает Гражданский кодекс

Минэкономразвития подготовило масштабные изменения в Гражданский кодекс (ГК) в сфере недвижимости. Они меняют правила, по которым различные объекты можно считать недвижимостью: критерий тесной связи с землей для зданий учитываться не будет. Он сохранится только для сооружений. В ГК предлагают вставить новую главу о праве собственности на здания и сооружения. Позволят создавать единые недвижимые комплексы из объектов на участке, а также регистрировать линейные объекты как единые недвижимые вещи. Текст доступен на едином портале раскрытия информации. Также его можно скачать в приложении к заметке.

Главное новшество, которое предлагает Минэкономразвития, — изменение принципа отнесения к недвижимости объектов, которые находятся на земельном участке. Сейчас в ГК используется общий оценочный критерий тесной связи с землей. Ведомство же предлагает считать здания недвижимостью в любом случае. Впрочем, возникает вопрос, что считать зданием. В проекте зданием предлагается считать строение с не менее двумя помещениями, в том числе жилыми, или машино-местами. Однако что такое строение, ГК не говорит.

Критерий тесной связи с землей сохранен для другого объекта — сооружения (строение без помещений или машино-мест). Без тесной связи с землей сооружение считаться недвижимостью не может. При этом перечень видов сооружений, которые нельзя считать недвижимостью, согласно законопроекту определит Правительство. Наконец, изменяются правила и для объектов незавершенного строительства. Чтобы считаться недвижимостью, они должны отвечать установленным Правительством критериям.

Из карточки законопроекта следует, что Минэкономразвития хочет считать незначительные постройки и улучшения частью участка. В карточке ведомство ссылается на исследования законодательства зарубежных стран, опыт которых лег в концепцию законопроекта. Однако в тексте об этом напрямую не сказано. Вместо этого есть положение о том, что здания и сооружения — это неотделимые улучшения участка, пока не зарегистрированы права на них. При этом неотделимые улучшения будут включаться в оборот вместе с участком.

Для регулирования вопросов права собственности на здания и сооружения Минэкономразвития добавляет в ГК новую главу 17.1. В ней определен момент возникновения здания и сооружения. Образование объекта недвижимости считается завершенным с момента госрегистрации прав на него (п. 1 ст. 287.2). Вместе с тем здание и сооружение как недвижимость образуются вследствие завершения их строительством (п. 2 ст. 287.2). Как будут сочетаться эти нормы, пока не ясно.

Универсальным станет правило о том, что собственники помещений становятся сособственниками общего имущества (п. 2 ст. 287.1). Сейчас такое правило напрямую касается только жилых помещений. А в отношении нежилых помещений разъяснения давал Пленум Высшего арбитражного суда в постановлении от 23 июля 2009 года № 64 о спорах о правах собственников помещений на общее имущество здания.

Наконец, меняет Минэкономразвития и подход к определению предприятия. Согласно законопроекту это не недвижимое имущество, а комплекс, объединяющий движимые и недвижимые объекты. Составные недвижимые объекты будут называться единым недвижимым комплексом (ст. 133.1). Но сложной вещью их считать не будут. Ведомство выделяет два вида единых комплексов. Во-первых, это несколько построек, объединенных участком, на котором они расположены. Во-вторых, это линейные объекты, которые можно сделать единым комплексом без включения участков под ними.

Значительный объем законопроекта занимают правила о создании новых объектов недвижимости.

Поправки должны вступить в силу 1 января 2019 года. Впрочем, до принятия их содержание может значительно измениться. Сейчас началась только стадия обсуждения текста, подготовленного ведомством. Затем его еще должно одобрить правительство и только после этого он может быть внесен в Госдуму. Между тем в Госдуме с 2012 года находятся на рассмотрении поправки в ГК, касающиеся вещных прав. Они пересекаются по теме с законопроектом Минэкономразвития.

zakon.ru

Последние новости недвижимости. Новый закон о регистрации

Последние новости недвижимости.  Рынок недвижимости — изменчивый экономический организм. Это справедливо как для цен на недвижимость, так и для юридических процедур по оформлению и регистрации права собственности.

Наступление нового года ознаменовало вступление в силу нового закона «О государственной регистрации недвижимости». И всем, кому интересен рынок недвижимости, интересен и новый закон.

Содержание статьи подробное:

Последние новости недвижимости: ФЗ-218


Новый закон о регистрации недвижимости :

ФЗ-218 от 13.07. 2015 «О государственной регистрации недвижимости» года вступил в силу 02.01.2017 года.

Последние изменения приняты 01.05.2019 года

Основные нововведения:

  • Единый государственный реестр прав (ЕГРП) и Государственный кадастр недвижимости (ГКН) объединили в Единый государственный реестр недвижимости -ЕГРН
  • Стало возможным одновременная постановка недвижимости  на кадастровый учет и регистрация прав.
  • Без кадастрового учета — регистрация прав невозможно, то есть по декларации об объекте недвижимости  право собственности не зарегистрировать даже на дачный домик.
  • ЕГРН ведется только в электронном виде и информация многократно сохраняется, для исключения потери данных
  • Реестровые дела, с оригиналами документов, поданных на бумажных носмтелях, хранятся в Архиве Росреестра
  • Можно подать документы на регистрацию  в электронном виде.
  • Подтверждение права происходит Выпиской из ЕГРН, а не Свидетельством  о регистрации права
  • Сроки государственной регистрации уменьшились.
  • Теперь можно подать заявление на регистрацию недвижимости в любое территориальное отделение Росреестра, независимо от места нахождения объекта

Подробнее читайте в статьях:


Электронная регистрация недвижимости

Cроки государственной регистрации права на недвижимость

Свидетельство о праве собственности отменили

Оформление купли-продажи квартиры 2017


 Последние новости недвижимости.  Цены на недвижимость:

Цены на недвижимость демонстрируют снижение, особенно страдает от этого рынок вторичного жилья, а именно снизились цены на квартиры в домах старше 10 лет. И чем старше дом — тем больше падение цен.

Что будет с ценами на это жилье в ближайшее время?

Ипотека с господдержкой на новостойки закончилась. И банки с начала 2017 года предлагают более низкие ставки  на вторичное жилье и есть тенденция к снижению стоимости ипотечных кредитов.

А значит рынок вторичного жилья может активизироваться. Но вряд ли это приведет к повышению цен на старое жиле, ведь вторичный рынок интенсивно прирастает новыми домами, которые задают новый  формат жилья.

По крайней мере в интенсивно строящихся городах.


Последние новости недвижимости. Инвестиции в недвижимость:

Инвестиции в жилую недвижимость становятся не столь прибыльными как ранее и стоит тщательно оценивать риски дальнейшего снижения цены.

С целю сохранения средств можно покупать квартиры на стадии строительства с длительной рассрочкой платежа. Ведь застройщики готовы предлагать беспроцентную рассрочку даже на 4 года. При этом необходимо оценивать риски»недостроя». Поэтому выясняйте кредитную нагрузку застройщика!  Выбирайте застройщиков, которые обходятся собственными средствами для завершения строительства.


Последние новости недвижимости.  Покупка жилья с целью сдачи в аренду:

Предложения на рынке аренды жилье все возрастают, что снижает арендную плату и повышает вложения на благоустройство квартиры — ее меблировку, комплектование бытовой техникой и уменьшением сроков между косметическими ремонтами.

Поэтому сдача одной-двух квартир становится невыгодной.

На рынке  арендного жилья все чаще появляются инвесторы, скупающие у застройщиков сразу десятки квартир. И когда все они выйдут на рынок- он может пошатнуться.

Но в центральных районах больших городов новостроек почти нет и поэтому покупка квартиры в центре города под посуточную аренду или домашнюю гостиницу все еще актуально.

Бизнес-идея:  покупаете многокомнатные  квартиры на первых этажах домов в центре города, которые не подходят под нежилое. Цена их может быть вполне приятной. И каждую из комнат превращаете в гостиничный номер, ведь расположение на первом этаже позволяет в каждой из комнат оборудовать санузел.


Обзор сделан на основании анализа рынка недвижимости города Тюмени.

Риелтор в Тюмени

Всегда рада разъяснить. Автор

Разъяснение других сложных моментов

exspertrieltor.ru

О новых законах на рынке недвижимости: s0no — LiveJournal

С 1 января 2016 года вступили в силу два новых закона.

1. Федеральный закон от 29.11.2014 N 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации»

Согласно Закону не будет облагаться налогами продажа жилья, которое находилось в собственности более 3 лет, только в следующих случаях:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Во всех остальных случаях (купля-продажа, строительство, мена, долевое строительство и другие) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества будет составлять пять лет. Только после владения такими объектами 5 лет и более доходы от продажи будут полностью освобождены от налогообложения.

Если указанная в договоре цена купли-продажи ниже кадастровой стоимости, то последняя умножается на коэффициент 0,7 и принимается налоговиками за базу для начисления налогов.

Новый порядок исчисления НДФЛ при продаже недвижимости относится только к объектам, приобретенным после 1 января 2016 года. На объекты, приобретенные до 2016 года распространяется действующий порядок уплаты налога:

минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества – 3 года;
доходы от продажи недвижимости определяются без учета кадастровой стоимости объекта.

2. ФЗ-391 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.12.2015 года

В законе, в частности, введены следующие изменения:

— Установлена обязательная нотариальная форма для соглашения о разделе общего имущества супругов (статья 38 Семейного кодекса РФ). В соответствии с Семейным кодексом раздел имущества можно осуществлять только соглашением о разделе совместно нажитого имущества или брачным договором.

— Снижен нотариальный тариф за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества супругу, родителям, детям, внукам.

— Внесены изменения в Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а именно:

1) Законом устанавливается обязательное нотариальное удостоверение сделок купли-продажи долей на недвижимое имущество, если эти сделки совершаются с посторонними лицами. Кроме того, нотариус обязан проверить реализацию права преимущественной покупки. (Под этот пункт подпадают продажи всех комнат в коммунальных квартирах).

2) Сделка по продаже земельной доли также подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

3) Кроме того, законодатель установил, что сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, также подлежат нотариальному удостоверению.

s0no.livejournal.com

Собственник недвижимости в праве наложить запрет

О том, как федеральный закон от 23.07.2013 № 250-ФЗ может защитить собственников недвижимости от мошенников рассказывает заместитель начальника отдела регистрации прав на земельные участки Управления Росреестра по Омской области  Юлия Швецова.

С 1 октября 2013 года в России в сфере государственной регистрации прав и кадастрового учета произошли существенные изменения. Вступивший в силу Федеральный закон от 23.07.2013 № 250‑ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости» (далее — Закон № 250‑ФЗ) внес концептуальные изменения в процедуры и сроки государственной регистрации и кадастрового учета.

Закон № 250‑ФЗ предоставил собственникам недвижимого имущества дополнительные возможности защитить его от посягательств мошенников, действующих на рынке недвижимости. В Федеральный закон от 21.07.1997 № 122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» введена новая статья 28.1 «Внесение в Единый государственный реестр прав записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости, о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя».

Теперь собственник недвижимости, право собственности которого зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, вправе наложить запрет на любые сделки с его недвижимостью без его личного участия. После внесения в Единый государственный реестр записи об указанном заявлении никто кроме собственника недвижимости или его законного представителя не сможет распорядиться этим недвижимым имуществом. Совершение регистрационных действий по доверенности в этом случае станет невозможным.

Если вы боитесь, что в отношении вашей недвижимости кто-то совершит мошеннические действия, ситуацию можно исправить, наложив запрет на совершение сделок без вашего личного участия. Указанным запретом могут воспользоваться, например, те, кто потерял паспорт или документы на квартиру. Кроме того, написать заявление о невозможности регистрации права без вашего личного участия целесообразно также в случаях, когда вы уезжаете на длительный срок и не желаете, чтобы в ваше отсутствие совершались сделки с вашим имуществом. Эта мера позволит пресечь мошеннические действия с принадлежащей вам недвижимостью.

В случае если на государственную регистрацию от имени собственника все же обратится иное лицо (представитель), указанные документы в установленном законом порядке будут возвращены без их рассмотрения. При этом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в обязательном порядке в письменной форме уведомит собственника объекта недвижимости о возврате указанного заявления без рассмотрения с указанием причин возврата в течение пяти рабочих дней со дня принятия такого заявления.

Аннулировать запись в Едином государственном реестре прав о невозможности государственной регистрации без личного участия собственника можно будет только по заявлению самого собственника (его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о невозможности государственной регистрации либо на основании вступившего в законную силу решения суда.


Кроме того, согласно новой статье 28.1, введенной Законом № 250‑ФЗ, даже бывший собственник недвижимости получил возможность заявить о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости. Запись об этом факте также будет внесена в Единый государственный реестр прав. Такая мера, по мнению экспертов, должна повысить гарантии безопасности для участников сделок с недвижимостью за счет снижения числа оспариваемых впоследствии сделок.

Отметим, что запись в Едином государственном реестре прав о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости в отличие от заявления собственника недвижимости о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя, при отсутствии иных причин, препятствующих государственной регистрации прав на него, не является основанием для приостановления государственной регистрации прав на него и отказа в ее проведении. Следовательно, запись предыдущего собственника о наличии возражения не повлияет на возможность действующего собственника распоряжаться имуществом, но при наличии такой записи будущие покупатели получают информацию о том, что права на приобретаемый объект недвижимости могут быть оспорены в судебном порядке. Таким образом, обладая указанной информацией, потенциальные покупатели имеют возможность оценить свои риски и отказаться от покупки спорной недвижимости.

Получить достоверную информацию об объекте недвижимости покупатель, риэлтор либо иное заинтересованное лицо могут, обратившись в Росреестр за выпиской из Единого государственного реестра прав. Указанная выписка, помимо описания объекта недвижимости и зарегистрированных прав и ограничений прав на него, содержит также сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости, а также о возражении в отношении зарегистрированного права на него.


Подать заявление о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права без его личного участия может только собственник или его законный представитель.

Обратиться с заявлением о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости может лицо, право собственности которого в Едином государственном реестре прав было зарегистрировано ранее (предшествующий правообладатель).

Указанные заявления принимаются в офисах приёма документов управления Росреестра по Омской области и филиала кадастровой палаты, осуществляющих прием документов на государственную регистрацию прав. При себе необходимо иметь документ, удостоверяющий личность. Госпошлина за данную услугу не взимается.

В период с 1 октября по 30 ноября 2013 года в Управление Росреестра по Омской области поступило 23 заявления о невозможности государственной регистрации без личного участия и 6 заявлений о наличии возражения в отношении зарегистрированного права.

Следует обратить внимание на то, что Законом № 250‑ФЗ внесены и иные изменения в законодательство о государственной регистрации прав и кадастрового учета объектов недвижимости. Среди них отметим сокращение сроков, в которые оказываются государственные услуги, и исключение сведений о переходе права на объект недвижимости из состава сведений ограниченного доступа.


Так, общий срок государственной регистрации сократился с 20 до 18 календарных дней. Также сокращен общий (предельный) срок государственного кадастрового учета: постановка и снятие с учета объекта недвижимости, учет его изменений и учет части объекта недвижимости теперь осуществляется в течение 18 календарных дней (ранее срок составлял 20 рабочих дней).


Кроме того, Законом 250‑ФЗ сведения о переходе права на объект недвижимости исключены из состава сведений ограниченного доступа.

С 1 октября 2013 года любой гражданин или юридическое лицо вправе получить в территориальных органах Росреестра сведения о переходе прав на объекты недвижимости, тем самым проверить историю квартиры или иного объекта перед покупкой. Напомним, до 1 октября 2013 года такая информация относилась к числу сведений закрытого характера.


Указанная новелла является дополнительной мерой страховки граждан и юридических лиц при совершении сделок с недвижимостью.

По мнению руководства Росреестра «Федеральный закон № 250‑ФЗ призван в значительной мере упростить процедуры по регистрации прав и государственному кадастровому учету недвижимости, защитить права собственности для граждан и бизнеса. Это позволит к 2018 году сократить сроки предоставления услуг по государственной регистрации прав и кадастровому учету недвижимости до 7 и 5 дней, а также перевести в электронный вид 70 процентов услуг Росреестра».

omskrielt.com

Закон об оценке недвижимости в России

  Рыночные отношения в России помогают развитию разных форм собственности. Для права собственности вопрос о величине стоимости объекта собственности является одним из основных. В том числе, вопрос о цене объекта недвижимости. Для владельца далеко не праздный вопрос о том, сколько стоит его недвижимость, как меняется её цена. Для определения этой стоимости, цены недвижимости на данный момент существует оценка недвижимости.

Содержание статьи

Законодательство об оценке

Российское законодательство регулирует оценку недвижимости федеральным законом N 135 от 29 июля 1998 г (в ред. от 21.07.2014) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В законе говорится, что оценочная деятельность направлена на установление рыночной или другой стоимости объектов оценки.

Рыночная стоимость объекта недвижимости – это вероятная цена, по которой недвижимость может быть продана на рынке в условиях конкуренции. К другим видам стоимости относятся первоначальная, страховая, налогооблагаемая, инвестиционная, залоговая и прочие. В зависимости от того, что вы делаете со своей недвижимостью: хотите застраховать или заложить, или распорядиться еще каким-нибудь образом.

Первоначальная стоимость объекта недвижимости – это стоимость, которая включает в себя те затраты на покупку или создание объекта недвижимости, которые были на тот момент, когда объект начали использовать. Определяется первоначальная стоимость по смете или по документам купли-продажи.

Первоначальная цена является индикатором прибыли или убытка. Сравнивая первоначальную и рыночную стоимость, вы определяете растет ваша недвижимость в цене или нет. Например, если вы продаете недвижимость выше первоначальной стоимости, вы получаете доход. В противном случае, вы в убытке.

Для чего определяется стоимость

Понятие стоимости нельзя четко определить, но надо понимать, что цену объекта недвижимости создают 4 фактора:

  • спрос на недвижимость
  • его полезность
  • ограниченное число предложений по отношению к объекту
  • его отчуждаемость

Отчуждаемость – это возможность продать, заложить, подарить объект недвижимости, когда этот объект не связан обязательствами, которые могли бы ограничить ваши права на него.

Участниками деятельности по оценке недвижимости являются оценщик (индивидуальный предприниматель или юридическое лицо) и заказчик услуг (физическое или юридическое лицо). Все права и обязанности сторон четко прописаны в ст.ст.14 и 15 закона «Об оценочной деятельности». На основании данного закона, единственным документом, который предусматривает основания для оценки и подтверждает отношения с оценщиком, является договор.

Ст.8 федерального закона от 29.07.1998 N135 ФЗ устанавливает обязанность определить стоимость объектов недвижимости, когда они частично или полностью принадлежат Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, а также когда возникает спор по вопросу стоимости объекта оценки. В статье приводятся случаи, когда необходима оценка недвижимости. Необходимость оценки недвижимости возникает при:

  • купле-продаже или аренде объекта
  • акционировании предприятия
  • кадастровой оценке
  • для определения налогооблоожения недвижимых объектов (например, здания или земельные участки)
  • кредитовании под залог
  • страховании
  • внесении объекта недвижимости в виде вклада в уставной капитал предприятия или организации
  • привлечении инвестиционных вложений
  • вступлении в права наследования
  • разрешении имущественных споров
  • при ликвидации предприятия, организации
  • для расчета налоговой суммы на объекты недвижимости
  • при других действиях, которые связаны с реализацией права на недвижимость.

Процесс оценки объектов недвижимого имущества заключен в определении стоимости прав владельца на имущество. Для покупателя необходимо понимать, какова ценность для него данного объекта недвижимости и почему. Оценка объекта недвижимости важна для тех объектов, которые активно обращаются как самостоятельный товар на рынке, то есть, когда их покупают, продают, сдают в аренду :

  • комнаты и квартиры
  • помещения и здания для офисов, магазинов, кафе загородные
  • дома с участком земли
  • участки земли, предназначенные под строительство
  • складские и производственные помещения

Методы оценки

Для определения цены объекта недвижимости разработаны специальные методы оценки. Методы оценки объектов недвижимости регулируются законом от 29.07.98 N 135 ФЗ «Об оценочной деятельности» и Федеральным стандартом “Оценка недвижимости», утвержденным приказом Минэкономразвития России N 611 от 25.09.2014. В соответствии с этими документами, к методам оценки недвижимости относят:

  • сравнительный
  • затратный
  • доходный

Сравнительный метод базируется на сравнении цены объекта (комнаты, квартиры, дома и т.д.) со стоимостью аналогичной недвижимости. Затратный метод базируется на зависимости цены объекта недвижимости от стоимости создания такого же объекта. Данный метод используется при оценке отдельных зданий, домовладений, предприятий и стоимость зависит от степени износа здания и необходимых вложения на его ремонт. Доходный метод основан на установлении цены объекта недвижимости на базе расчета предполагаемых доходов от объекта. Этот важно, поскольку помогает спрогнозировать цену объекта в будущем. На сегодняшний день доходный метод наиболее применяемый.

Однако надо помнить, что существуют определенные риски при оценке недвижимости: бывают попытки «лукавой» оценки, когда оценщик завышает или занижает цену объекта недвижимости. Существует 3 вида «лукавой» оценки:

  • с недооценкой – при сговоре оценщика и риэлтора, которые стремятся приобрести недвижимость у клиента по более дешевой цене
  • с переоценкой – встречается в случаях сговора клиента и оценщика против предполагаемого покупателя. Такой вариант распространен, когда берут кредит под залог недвижимости, при страховании, составлении бизнес-плана
  • от обратного – в этом случае оценщик приглашается, чтобы сказать клиенту уже заранее оговоренный результат, который выгоден подлинному организатору лжеоценки.

Следует иметь в виду, что суд, органы по управлению имуществом, прокуратура, крупные банки, страховые компании принимают экспертные заключения по оценке недвижимости, которые выполняются только «уполномоченными» оценщиками. Это требование не распространяется на оценку частных квартир, домов, офисов.

Выбирая оценщика, следует быть осторожным и предусмотрительным.

Сегодня оценка недвижимости вошла в жизнь не только бизнесменов и предпринимателей, но и обычных граждан. Сделки с недвижимостью носят частный характер, предлагаемая информация бывает не всегда верной и полной.

Поэтому профессиональная независимая оценка недвижимости наиболее востребованный вид оценочной деятельности.

Но и самим гражданам необходимо владеть определенной базой знаний в этой области.

 

xranitelochaga.ru

Законы по недвижимости 2015. Как будет развиваться рынок


В прошедшем году было принято достаточно много законодательных актов, которые напрямую касаются рынка недвижимости. Большинство новых законов вступили в силу с начала этого года, что уже сейчас привело к некоторым изменениям. Специалисты портала RealtyPress.ru в данной статье рассматривают – как будет развиваться рынок недвижимости в текущем году с учетом изменений  законодательства.


Налог на имущество физических лиц


Вступивший в силу закон о налогообложении предусматривает в качестве базы для определения суммы налога кадастровую стоимость недвижимости взамен инвентаризационной стоимости. Кадастровая стоимость более приближена к рыночной, поэтому владельцам квартир, домов, а также недвижимости коммерческого назначения придется платить больше, их расходы на содержание недвижимости возрастут.


С другой стороны, закон предполагает переходной период до 2020 года, рост налогового бремени будет проходить постепенно, на 20% в год, поэтому рынок вполне успеет к этому моменту перестроиться. Кроме того, «на кадастр» перешли еще не все регионы, еще не везде закончилось формирование кадастровой базы, а значит – у налоговой службы просто нет возможности работать по-новому. Однако к следующему году все подготовительные мероприятия уже должны быть закончены.


В первую очередь закон коснется рынка аренды, и естественно, что владельцы сдаваемых площадей (жилых и коммерческих) будут предпринимать попытки переложить это бремя на арендаторов. Однако сделать это будет непросто, поскольку в нынешней ситуации спрос на жилье (в том числе, и московское), снижается, и цены корректируются соответственно. Кроме того, на рынок аренды уже значительное влияние оказывают изменения миграционного законодательства, иностранные граждане, приезжавшие на заработки, покидают страну (приток трудовых мигрантов с начала года упал на 70%). Поэтому владельцы жилья, которые будут закладывать в цену аренды сумму налога и откажутся снижать цены могут остаться без клиентов.


Благодаря росту налогообложения снизится спрос на покупку жилья в сегменте инвесторов, которые приобретают недвижимость в долгосрочной перспективе, с целью сдачи объектов недвижимости в аренду. Сдавать квартиры будет уже не так выгодно, кроме того, нужно еще будет постараться найти жильцов.


Изменения в законе о долевом строительстве


Госдума одобрила дополнения к закону ФЗ-214, текст которых обязывает застройщика страховать «предпринимательский риск» (а также риск повреждения, гибели объекта) в пользу дольщика, причем, сумма выплат должна быть адекватна деньгам, внесенным дольщиком в качестве оплаты за жилье.


Закон позволит укрепить позиции дольщиков и сделать участие в долевом строительстве менее рискованным. В данный момент наиболее распространенной проблемой для дольщика является банкротство застройщика – в этом случае дольщику весьма проблематично получить деньги с разорившегося застройщика. А вот получить обратно свои вложения у страховой компании намного проще, остается лишь подождать, пока компания признает банкротство застройщика страховым случаем.


Подобные изменения благоприятно повлияют на рынок квартир в новостройках, будут способствовать повышению спроса, а, следовательно, и развитию строительной отрасли. Для девелоперов и застройщиков в данный момент настали не самые благоприятные времена, повышение Центробанком ключевой ставки привело к повышению ипотечных ставок. Это сделало условия приобретения жилья в ипотеку совершенно неприемлемыми и сильно ударило по спросу на новое жилье. Поэтому для инвесторов, которые располагают средствами, вложения в новостройки станут более привлекательными.


Срок владения недвижимостью для продажи без налогообложения


Также в прошедшем году были приняты поправки, которые увеличивают срок владения жильем для возможности его реализации без уплаты подоходного налога. Теперь владельцу недвижимости не придется платить налог при продаже квартиры в том случае, если эта квартира оставалась его собственностью в течение 5 лет, а не 3 лет как раньше. Для тех, кто планирует улучшить или каким-либо образом изменить собственные жилищные условия, поскольку сейчас настал для этого наиболее благоприятный момент – закон вступает в силу только с начала 2016 года.


Закон определенно оживит рынок вторичного жилья, особенно в текущей ситуации, когда кризис уже в разгаре, а цены на жилье не повысились в той степени, в которой произошло изменение курса рубля относительно «твердых» валют. Владельцы, которые имеют в собственности квартиры уже более трех лет, всерьез задумаются о грядущих перспективах, весь со следующего года придется ожидать еще два года для того, чтобы продать квартиру и не платить при этом налог.


Формирование налога с продажи недвижимости


Поправки предполагают изменения в способах определения суммы налога с продажи недвижимости. Теперь основанием для вычисления подоходного налога станет не цена квартиры, указанная в договоре (одним из распространенных способов ухода от уплаты налога является занижение цены), а кадастровая стоимость. То есть, теперь в договоре можно указывать заниженную сумму, налог все равно будет вычтен из кадастровой цены квартиры.


Эти поправки значительно сократят инвестиционные сделки на рынке вторичной недвижимости, инвестору будет невыгодно приобретать недвижимость для скорой ее перепродажи, поскольку налог «съест» практически всю потенциальную прибыль. Снижение спроса со стороны инвесторов (а значительная доля приобретений до сих пор проводится с целью спекуляций), несомненно, отразится снижением рыночной стоимости недвижимости.


Если говорить о жилье в новостройках, то изменения инвесторов практически не затронут, поскольку те, кто вкладывает деньги в жилье на ранних стадиях строительства, продают готовые квартиры еще до момента передачи в собственность, через застройщика по договору переуступки.


И снова апартаменты…


Поправками к законодательству теперь запрещается возведение апартаментов, как отдельных объектов. Относительно низкая стоимость квартир и весьма лояльные требования к качеству местности позволяли застройщикам возводить комплексы с апартаментами практически где угодно. Кроме того, коль скоро объекты не принадлежат к категории жилой недвижимости, застройщик избавлялся от необходимости создания соответствующей инфраструктуры. Таким образом, вся инфраструктурная нагрузка приходилась на расположенные поблизости жилые комплексы.


Теперь грядет стадия усложнения получения застройщиками разрешений на строительство апарт-комплексов, что неизменно отразится сокращением количества новых проектов на рынке, а также повышением цены. Кроме того, с введением новых правил налогообложения владельцев недвижимого имущества, ставка для апартаментов (которые по определению не являются жильем и относятся к категории «прочие объекты») составляет 0,5%. Это выше ставки для квартир и ведет к значительному удорожанию стоимости аренды апартаментов.


Информирование о праве собственности


Изменения коснулись и вопроса налогового контроля самих граждан, и этот контроль, по мнению государства, должны осуществлять эти же самые граждане. Теперь, если гражданин не получил повестку об уплате налога  на недвижимость (до 1 сентября), он обязан уведомить налоговую инспекцию о том, что у него имеется право собственности на объект недвижимости. Причем, сделать это он должен до 31 декабря.


Несмотря на некоторую странность этого положения, за неисполнение данного постановления предполагается наложение штрафа в размере 20% от неуплаченного налога. Впрочем, несмотря на то, что закон уже принят и вступил в силу (с января 2015 года), штрафовать будут только с 2017 года, так что к мысли о необходимости честно сообщать государству о наличии недвижимой собственности граждане еще успеют привыкнуть.


Загородные участки


В этом году государство взяло курс на активное развитие индивидуального строительства и приняло ряд законов, которые упрощают предоставление гражданам под массовую застройку земли, находящиеся в муниципальной или федеральной собственности. Однако теперь граждане связаны необходимостью непременно использовать предоставленный участок по назначению – для возведения жилого дома и ведения приусадебного хозяйства. В противном случае, неиспользованные участки будут попросту изыматься, если в течение трех лет владелец не удосужился возвести здание. Также введены нормы, которые позволяют без труда оформить право собственности на участок, который приобретен или получен иным способом еще в советские времена.


В данный момент загородные участки (без подряда) переживают настоящий бум спроса, стоимость участка зачастую ниже стоимости стандартной квартиры, что делает землю более привлекательной в качестве инвестиций для граждан с ограниченными финансовыми возможностями.


Запрещеные панельки


Очередное изменение законодательства касается пока только столицы и области, однако, возможно в недалеком будущем затронет и остальные регионы РФ. Весной прошлого года вышло постановление мэра Москвы о запрете строительства панельных многоэтажных жилых домов по старым проектам. Это должно несколько «обновить» внешний вид и повысить качество бюджетных проектов в столице и за пределами  города.


Кроме того, рынок панельного может несколько потеснить рынок квартир в домах, возведенных по монолитно-каркасной технологии, поскольку панельные дома имеют более низкую себестоимость и для их строительства требуется меньше времени. Панельные дома, возведенные по новым проектам, в разработке которых принимали участие европейские инженеры, можно будет увидеть уже в текущем, 29015 году.


Заключение


Рассматривая нововведения, которые относятся к рынку недвижимости, эксперты RealtyPress.ru склоняются к мнению, что рынок продолжит развитие, несмотря на определенные проблемы, связанные с кризисным состоянием экономики и некоторыми ограничениями, которые накладывают на участников рынка новые законодательные акты.


Кроме того, уже сейчас государство предпринимает вполне конкретные меры, направленные на активизацию рынка – вливание средств в банки для продолжения ипотечного кредитования (на вменяемых условиях), некоторое снижение ключевой ставки Центробанком. В любом случае, недвижимость продолжит оставаться более надежным способом сохранить сбережения, чем банковский вклад. 

www.realtypress.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о