Закон по недвижимости – . . . . - Агентство недвижимости БазЭл

Содержание

Недвижимость предлагают определять по новым правилам // Минэкономразвития переписывает Гражданский кодекс

Минэкономразвития подготовило масштабные изменения в Гражданский кодекс (ГК) в сфере недвижимости. Они меняют правила, по которым различные объекты можно считать недвижимостью: критерий тесной связи с землей для зданий учитываться не будет. Он сохранится только для сооружений. В ГК предлагают вставить новую главу о праве собственности на здания и сооружения. Позволят создавать единые недвижимые комплексы из объектов на участке, а также регистрировать линейные объекты как единые недвижимые вещи. Текст доступен на едином портале раскрытия информации. Также его можно скачать в приложении к заметке.

Главное новшество, которое предлагает Минэкономразвития, — изменение принципа отнесения к недвижимости объектов, которые находятся на земельном участке. Сейчас в ГК используется общий оценочный критерий тесной связи с землей. Ведомство же предлагает считать здания недвижимостью в любом случае. Впрочем, возникает вопрос, что считать зданием. В проекте зданием предлагается считать строение с не менее двумя помещениями, в том числе жилыми, или машино-местами. Однако что такое строение, ГК не говорит.

Критерий тесной связи с землей сохранен для другого объекта — сооружения (строение без помещений или машино-мест). Без тесной связи с землей сооружение считаться недвижимостью не может. При этом перечень видов сооружений, которые нельзя считать недвижимостью, согласно законопроекту определит Правительство. Наконец, изменяются правила и для объектов незавершенного строительства. Чтобы считаться недвижимостью, они должны отвечать установленным Правительством критериям.

Из карточки законопроекта следует, что Минэкономразвития хочет считать незначительные постройки и улучшения частью участка. В карточке ведомство ссылается на исследования законодательства зарубежных стран, опыт которых лег в концепцию законопроекта. Однако в тексте об этом напрямую не сказано. Вместо этого есть положение о том, что здания и сооружения — это неотделимые улучшения участка, пока не зарегистрированы права на них. При этом неотделимые улучшения будут включаться в оборот вместе с участком.

Для регулирования вопросов права собственности на здания и сооружения Минэкономразвития добавляет в ГК новую главу 17.1. В ней определен момент возникновения здания и сооружения. Образование объекта недвижимости считается завершенным с момента госрегистрации прав на него (п. 1 ст. 287.2). Вместе с тем здание и сооружение как недвижимость образуются вследствие завершения их строительством (п. 2 ст. 287.2). Как будут сочетаться эти нормы, пока не ясно.

Универсальным станет правило о том, что собственники помещений становятся сособственниками общего имущества (п. 2 ст. 287.1). Сейчас такое правило напрямую касается только жилых помещений. А в отношении нежилых помещений разъяснения давал Пленум Высшего арбитражного суда в постановлении от 23 июля 2009 года № 64 о спорах о правах собственников помещений на общее имущество здания.

Наконец, меняет Минэкономразвития и подход к определению предприятия. Согласно законопроекту это не недвижимое имущество, а комплекс, объединяющий движимые и недвижимые объекты. Составные недвижимые объекты будут называться единым недвижимым комплексом (ст. 133.1). Но сложной вещью их считать не будут. Ведомство выделяет два вида единых комплексов. Во-первых, это несколько построек, объединенных участком, на котором они расположены. Во-вторых, это линейные объекты, которые можно сделать единым комплексом без включения участков под ними.

Значительный объем законопроекта занимают правила о создании новых объектов недвижимости.

Поправки должны вступить в силу 1 января 2019 года. Впрочем, до принятия их содержание может значительно измениться. Сейчас началась только стадия обсуждения текста, подготовленного ведомством. Затем его еще должно одобрить правительство и только после этого он может быть внесен в Госдуму. Между тем в Госдуме с 2012 года находятся на рассмотрении поправки в ГК, касающиеся вещных прав. Они пересекаются по теме с законопроектом Минэкономразвития.

zakon.ru

3) Кроме того, законодатель установил, что сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, также подлежат нотариальному удостоверению.

s0no.livejournal.com

Закон об оценке недвижимости в России

Рыночные отношения в России помогают развитию разных форм собственности. Для права собственности вопрос о величине стоимости объекта собственности является одним из основных. В том числе, вопрос о цене объекта недвижимости. Для владельца далеко не праздный вопрос о том, сколько стоит его недвижимость, как меняется её цена. Для определения этой стоимости, цены недвижимости на данный момент существует оценка недвижимости.

Содержание статьи

Законодательство об оценке

Российское законодательство регулирует оценку недвижимости федеральным законом N 135 от 29 июля 1998 г (в ред. от 21.07.2014) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В законе говорится, что оценочная деятельность направлена на установление рыночной или другой стоимости объектов оценки.

Рыночная стоимость объекта недвижимости – это вероятная цена, по которой недвижимость может быть продана на рынке в условиях конкуренции. К другим видам стоимости относятся первоначальная, страховая, налогооблагаемая, инвестиционная, залоговая и прочие. В зависимости от того, что вы делаете со своей недвижимостью: хотите застраховать или заложить, или распорядиться еще каким-нибудь образом.

Первоначальная стоимость объекта недвижимости – это стоимость, которая включает в себя те затраты на покупку или создание объекта недвижимости, которые были на тот момент, когда объект начали использовать. Определяется первоначальная стоимость по смете или по документам купли-продажи.

Первоначальная цена является индикатором прибыли или убытка. Сравнивая первоначальную и рыночную стоимость, вы определяете растет ваша недвижимость в цене или нет. Например, если вы продаете недвижимость выше первоначальной стоимости, вы получаете доход. В противном случае, вы в убытке.

Для чего определяется стоимость

Понятие стоимости нельзя четко определить, но надо понимать, что цену объекта недвижимости создают 4 фактора:

спрос на недвижимость
его полезность
ограниченное число предложений по отношению к объекту
его отчуждаемость

Отчуждаемость – это возможность продать, заложить, подарить объект недвижимости, когда этот объект не связан обязательствами, которые могли бы ограничить ваши права на него.

Участниками деятельности по оценке недвижимости являются оценщик (индивидуальный предприниматель или юридическое лицо) и заказчик услуг (физическое или юридическое лицо). Все права и обязанности сторон четко прописаны в ст.ст.14 и 15 закона «Об оценочной деятельности». На основании данного закона, единственным документом, который предусматривает основания для оценки и подтверждает отношения с оценщиком, является договор.

Ст.8 федерального закона от 29.07.1998 N135 ФЗ устанавливает обязанность определить стоимость объектов недвижимости, когда они частично или полностью принадлежат Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, а также когда возникает спор по вопросу стоимости объекта оценки. В статье приводятся случаи, когда необходима оценка недвижимости. Необходимость оценки недвижимости возникает при:

купле-продаже или аренде объекта
акционировании предприятия
кадастровой оценке
для определения налогооблоожения недвижимых объектов (например, здания или земельные участки)
кредитовании под залог
страховании
внесении объекта недвижимости в виде вклада в уставной капитал предприятия или организации
привлечении инвестиционных вложений
вступлении в права наследования
разрешении имущественных споров
при ликвидации предприятия, организации
для расчета налоговой суммы на объекты недвижимости
при других действиях, которые связаны с реализацией права на недвижимость.

Процесс оценки объектов недвижимого имущества заключен в определении стоимости прав владельца на имущество. Для покупателя необходимо понимать, какова ценность для него данного объекта недвижимости и почему. Оценка объекта недвижимости важна для тех объектов, которые активно обращаются как самостоятельный товар на рынке, то есть, когда их покупают, продают, сдают в аренду :

комнаты и квартиры
помещения и здания для офисов, магазинов, кафе загородные
дома с участком земли
участки земли, предназначенные под строительство
складские и производственные помещения

Методы оценки

Для определения цены объекта недвижимости разработаны специальные методы оценки. Методы оценки объектов недвижимости регулируются законом от 29.07.98 N 135 ФЗ «Об оценочной деятельности» и Федеральным стандартом “Оценка недвижимости», утвержденным приказом Минэкономразвития России N 611 от 25.09.2014. В соответствии с этими документами, к методам оценки недвижимости относят:

сравнительный
затратный
доходный

Сравнительный метод базируется на сравнении цены объекта (комнаты, квартиры, дома и т.д.) со стоимостью аналогичной недвижимости. Затратный метод базируется на зависимости цены объекта недвижимости от стоимости создания такого же объекта. Данный метод используется при оценке отдельных зданий, домовладений, предприятий и стоимость зависит от степени износа здания и необходимых вложения на его ремонт. Доходный метод основан на установлении цены объекта недвижимости на базе расчета предполагаемых доходов от объекта. Этот важно, поскольку помогает спрогнозировать цену объекта в будущем. На сегодняшний день доходный метод наиболее применяемый.

Однако надо помнить, что существуют определенные риски при оценке недвижимости: бывают попытки «лукавой» оценки, когда оценщик завышает или занижает цену объекта недвижимости. Существует 3 вида «лукавой» оценки:

с недооценкой – при сговоре оценщика и риэлтора, которые стремятся приобрести недвижимость у клиента по более дешевой цене
с переоценкой – встречается в случаях сговора клиента и оценщика против предполагаемого покупателя. Такой вариант распространен, когда берут кредит под залог недвижимости, при страховании, составлении бизнес-плана
от обратного – в этом случае оценщик приглашается, чтобы сказать клиенту уже заранее оговоренный результат, который выгоден подлинному организатору лжеоценки.

Следует иметь в виду, что суд, органы по управлению имуществом, прокуратура, крупные банки, страховые компании принимают экспертные заключения по оценке недвижимости, которые выполняются только «уполномоченными» оценщиками. Это требование не распространяется на оценку частных квартир, домов, офисов.

Выбирая оценщика, следует быть осторожным и предусмотрительным.

Сегодня оценка недвижимости вошла в жизнь не только бизнесменов и предпринимателей, но и обычных граждан. Сделки с недвижимостью носят частный характер, предлагаемая информация бывает не всегда верной и полной.

Поэтому профессиональная независимая оценка недвижимости наиболее востребованный вид оценочной деятельности.

Но и самим гражданам необходимо владеть определенной базой знаний в этой области.

xranitelochaga.ru

Закон о покупке квартиры: что нужно знать

В российском законодательстве нет одного закона, который смог бы полностью регулировать покупку квартиры. Дело в том, что сейчас существует слишком большое количество вариантов подобных сделок, поэтому их невозможно уместить в один нормативно-правовой акт. Неопытному гражданину следует ознакомиться с особенностями каждого закона, чтобы в будущем не попасть в неприятную ситуацию.

…

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Мой мир

Законы, фиксирующие общие вопросы

Купля-продажа недвижимости не обходится без передачи права собственности от гражданина-продавца к гражданину-покупателю. Львиная доля законов, касающаяся перехода права собственности, содержится в Гражданском кодексе РФ. Их можно найти во втором разделе ГК РФ. Что касается прав, которые получает новый хозяин квартиры при ее покупке, то про них можно узнать в Жилищном кодексе РФ.

Если говорить про конкретные процедуры, то наиболее важной из них считается регистрация права собственности на новое жилье. Схема регистрации обозначена в Федеральном законе про госрегистрацию. Согласно данному правовому акту, гражданин должен зарегистрировать новую квартиру в Росреестре. Только после этого действия он становится полноправным владельцем недвижимого имущества. Подробный перечень документов тоже можно найти в этом законодательном акте.

Также ГК РФ содержит в себе основания для составления договора купли-продажи квартиры, а также основные причины для его расторжения. Эти пункты считаются особенно важными, потому что без данного соглашения нельзя юридически признать факт продажи жилья.

Закон про ипотеку регулирует куплю-продажу жилья в кредит

Только малая часть жителей России может позволить себе приобретение недвижимости без обращения в банк за займом. Другая часть населения берет кредит из-за нехватки средств. Все деловые отношения, возникающие после обращения в банк за кредитом, регулируются Федеральным законом про ипотеку или залог недвижимости. В нем можно прочитать, при каких условиях банк может выдать кредит, и какой процент он имеет право взять за свои услуги.

Также законом определяются основные правила взятия займа в банке. Однако каждое банковское учреждение может вносить свои условия по кредитованию, поэтому перед покупкой жилья следует обойти несколько банков. В итоге нужно выбрать тот, где ставка по ипотеке будет меньшей.

Закон про приватизацию жилья

Неприватизированное жилье, а другими словами квартиры, принадлежащие муниципальным властям, не могут продаваться людьми, которые зарегистрированы и живут в них. Таким гражданам нужно предварительно проходить процесс приватизации.

Эта процедура детально описана в законе РФ про приватизацию муниципальной собственности. Там можно найти перечень объектов, которые уже нельзя приватизировать, фиксируется детальный перечень необходимых документов и описываются условия, необходимые для завершения процесса приватизации.

Налоговый кодекс

В Налоговом кодексе можно найти законодательный порядок внесения государственной пошлины на доходы физических лиц. Дело в том, что продажа квартиры приносит существенный доход собственникам жилья, поэтому он облагается налоговой ставкой в размере 13% от общей стоимости проданной квартиры.

В 25 главе НК РФ устанавливается точный размер пошлины, порядок заполнения декларации, а также срок уплаты налога на продажу и покупку квартиры. Тут же можно найти перечень граждан-льготников, которые получили возможность сэкономить средства на уплате налогов.

Отдельным пунктом в НК обозначается возможность получения налогового вычета. Он освобождает покупателей жилья, которые потратили приличную сумму денег, от дополнительной уплаты государственной пошлины.

Заключение

Гражданский кодекс регулирует общие вопросы, возникающие при купле-продажи жилья. В нем обозначаются условия, которые нужно соблюдать для законной купли-продажи недвижимости, порядок оформления договора, появление ответственности сторон, причины расторжения соглашения и многое другое. Также, гражданам будет полезно изучение Налогового кодекса и закона про ипотеку. Перечисленные законы содержат в себе описание порядка уплаты налогов и оформления кредита на жилье.

Подумываете о покупке квартиры под материнский капитал? Знайте все детали этого процесса, чтобы не быть шокированным.
Вас интересует возвращение НДФЛ при покупке квартиры? Вы пришли по адресу! Если перейдете сюда, то найдете всю необходимую информацию.

zhil-vopros.com

Закон по недвижимости – . . . .

Недвижимость предлагают определять по новым правилам // Минэкономразвития переписывает Гражданский кодекс

Последние новости недвижимости. Новый закон о регистрации

Последние новости недвижимости: ФЗ-218

Новый закон о регистрации недвижимости :

Последние новости недвижимости. Цены на недвижимость:

Последние новости недвижимости. Инвестиции в недвижимость:

Последние новости недвижимости. Покупка жилья с целью сдачи в аренду:

Разъяснение других сложных моментов

О новых законах на рынке недвижимости: s0no — LiveJournal