Затратный подход к оценке недвижимости: основные понятия, методы и принципы – компания «Апхилл»

Государственное управление собственностью. Тема 9. Затратный подход к оценке недвижимости. Тест для самопроверки

1. Понятие “Стоимостной метод оценки” и “Затратный метод оценки” тождественны
нет
да

2. Сопоставление и сравнение оцениваемого земельного участка со сравнимыми свободными участками производится с использованием данных по …
физическим характеристикам
форме сделки
условиям продажи
правам на земельный участок
местоположению

3. В поэлементном способе расчета восстановительной стоимости объекта недвижимости производится …
укрупненный расчет сметы
средний показатель расчета сметы
детальный обсчет восстановления каждого элемента рассматриваемой недвижимости

4. Метод количественного анализа заключается в сопоставлении смет на …
все виды работ
материалы
затраты труда

5. Функциональный износ – это ситуация когда объект …
изношен в процессе его эксплуатации и потерял стоимость
находится в приспособленном помещении и не отвечает функциональным требованиям по прямому назначению

не соответствует современным стандартам, в результате потерял стоимость

6. Затратный подход в оценке недвижимости применяется при …
выборе профиля объекта недвижимости
реструктуризации объекта
оценке зданий специального назначения
приобретении объекта в спекулятивных целях
выборе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

7. Рыночной считается цена, когда …
уравновешиваются предложение со спросом

спрос превышает предложение
предложение превышает спрос

8. Величина накопленного совокупного износа – это …
определение различий в характеристиках нового объекта с реально оцениваемым объектом
стоимость восстановительных работ рассматриваемого объекта недвижимости
возможность реконструкции рассматриваемого объекта

9. При оценке земельного участка методом развития используются данные …
анализа наилучшего варианта использования земельного участка, не имеющего аналогов в сравнимых продажах
соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем улучшений
капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей

10. Затратный подход в оценке недвижимости используется при оценке …
долгов компании
уникальных объектов
объекта сдаваемого в аренду
незавершенного строительства
страхуемого объекта
объектов интеллектуальной собственности
реконструируемого объекта
пакета акций

11. Данные, которые необходимо иметь для оценки рыночной стоимости земельного участка, на котором предполагается строительство коттеджей
экономические факторы характеризующие участок
социальные характеристики участка
отведенное место в заповедной зоне

физические характеристики участка

12. Объектом оценки земельного участка является:
право использования на правах аренды
право использования на правах субаренды
право собственности на земельный участок

13. При определении восстановительной стоимости объекта оценка ведется …
только реконструируемых узлов, элементов, объектов
всего объекта подлежащего восстановлению
поэлементно

Затратный подход к оценке недвижимости

В соответствии с Федеральными стандартами оценки (ФСО №1), затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. При любом варианте применения затратный подход определяет стоимость путем расчетной оценки затрат на приобретение земли и строительство нового объекта имущества равной полезности или затрат на приспособление старого объекта недвижимого имущества для аналогичного использования (без учета каких-либо неоправданных расходов из-за задержки строительства). К общим затратам на строительство добавляются затраты на приобретение земельного участка. Затратный подход устанавливает верхний предел той суммы, которую на нормальном рынке заплатили бы за данное имущество в новом состоянии. Для более старого имущества делаются скидки на различные формы «накопленной амортизации» (ухудшения физического состояния; функционального или технического устаревания; экономического или внешнего устаревания), чтобы рассчитать цену, приближенно равную рыночной стоимости. В зависимости от того, в каком объеме исходные данные для расчетов взяты из рыночных источников информации, затратный подход может дать прямое указание на рыночную стоимость. Как правило, затраты на создание объекта недвижимости и его рыночная стоимость ближе всего друг к другу для недавно построенных объектов недвижимости, имеющих незначительный накопленный износ и нулевое функциональное устаревание, что и определяет возможность применения затратного подхода для оценки новых объектов. При определении рыночной стоимости объектов предполагаемого строительства, уникальных объектов (например, памятников культурного наследия), объектов специализированного имущества и других объектов имущества, редко продаваемых на рынке, затратный подход используется в первую очередь.

Затратный подход применяется при оценке объектов недвижимости для целей страхования или налогообложения, когда требуется рассчитать стоимость отдельных конструктивных элементов, подверженных риску наступления страхового случая или являющихся налогооблагаемой базой. Затратный подход играет важную роль при анализе наиболее эффективного использования объектов недвижимости, в том числе подлежащих капитальному ремонту или реконструкции. Затратный подход может привести к объективным результатам, если достаточно надежно можно рассчитать стоимости земельного участка и улучшений, а также величину физического износа и всех видов устареваний. Если объект находится в плохом техническом состоянии или улучшения не соответствуют наиболее эффективному использованию земельного участка как условно свободного, то оценка физического износа всех видов устареваний представляет собой достаточно сложную задачу. В приведенных выше определениях содержится алгоритм оценки недвижимости с использованием затратного подхода: Оценка рыночной стоимости прав на земельный участок. Определение величины затрат на создание объекта. Оценка физического износа и всех видов устареваний улучшений. Расчет рыночной стоимости объекта как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости улучшений как суммы затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения улучшений, и прибыли предпринимателя, уменьшенных на величину накопленного износа.

Затратный подход к оценке недвижимости

Королев И.В. Затратный подход к оценке недвижимости. Методические материалы к семинару.— М., 1996.  [c.304]

Затратный подход к оценке недвижимости  [c.172]

Затратный подход к оценке недвижимости основывается на расчете рыночной стоимости участка земли и затрат на воспроизводство оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех ви-  [c.172]

Основные преимущества и недостатки затратного подхода к оценке недвижимости  [c.182]

ЗАТРАТНЫЙ подход к ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ  [c.7]

Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка. Подобно доходному и сравнительному подходам затратный основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению.

Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.  [c.300]

Сфера применения и ограничения. Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются  [c.300]

Общая норма износа определяется делением действительного возраста 15 лет на общий срок экономической службы 60 лет и составляет таким образом 25%. Следовательно, величина износа зданий составит 990 000 х 25% = 247 500. Метод срока службы в затратном подходе к оценке недвижимости применяется следующим образом  [c.323]

Принцип замещения определяется следующим образом рациональный (типичный, разумный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности. Максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости затратном, доходном, сравнительном.  [c.242]

Затратный подход к оценке имущества (недвижимости) основан на применении калькуляции затрат, которые связаны с созданием и приобретением данного  [c.262]

Приступая к изучению подходов к оценке недвижимости, сначала мы рассмотрим затратный подход, так как он в принципе применим к оценке любых объектов  [c.263]

Принцип замещения — максимальная стоимость недвижимости определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен другой объект аналогичной полезности. Принцип замещения реализуется во всех трех подходах к оценке недвижимости затратном, сравнительном и доходном. С точки зрения затратного подхода типичный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства нового объекта одинаковой полезности. Сравнительный подход основан на том, что покупатель не будет платить за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта на открытом рынке. В доходном подходе учитывается то, что при прогнозе будущих доходов от оцениваемого объекта покупатель будет принимать во внимание доходность аналогичных объектов.  [c.25]

Часто единственно возможным является затратный подход к оценке. В отличие от недвижимости, рыночная стоимость которой имеет тенденцию к росту, балансовая и рыночная стоимость машин и оборудования могут совпадать  [c.148]

Данное пособие позволит оценщику изучить стандартные методики затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке недвижимости, а также современные методы диагностики физического состояния объекта с целью обоснованного определения его износа. Наряду с этим рассмотрены методики статистической обработки оценочной информации, включая методы математической статистики, методики прогнозирования показателей доходности, учета инфляции, даются базовые понятия теории финансовых вычислений и практические методики капитализации и дисконтирования стоимостных показателей.  [c.3]

Затратный подход к оценке стоимости недвижимости основные принципы и особенности.  [c.105]

Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости  [c.37]

Подходы к оценке недвижимости сравнительный, затратный, доходный.  [c.67]

Изложен теоретический и практический опыт современного состояния оценки недвижимости в российских условиях. Рассмотрены особенности рынка недвижимости, принципы оценки, виды стоимости изложены теоретические основы трех подходов к оценке затратного, сравнительного и доходного.  [c.2]

В настоящем учебном пособии сделана попытка обобщить имеющийся теоретический и практический опыт современного состояния оценки недвижимости в российских условиях. Рассмотрены особенности рынка недвижимости, принципы оценки, виды стоимости, изложены теоретические основы затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке, а также законодательная и нормативная база для оценки недвижимости.  [c.5]

Универсальных методов оценки интеллектуальной собственности нет. Как и при оценке недвижимости и бизнеса, основными подходами к оценке объектов интеллектуальной собственности являются затратный, рыночный и доходный.  [c.162]

Ключевой особенностью жилой недвижимости является то обстоятельство, что подобные объекты часто покупаются (продаются), поэтому наиболее приемлемым к определению рыночной стоимости считается сравнительный подход. Однако отказ от использования какого-либо подхода к оценке не должен негативно повлиять на точность получаемого результата. Практика показывает, что за редким исключением при оценке типового жилья, обращающегося на вторичном рынке, оценщиками обосновывается отказ от использования сразу двух подходов к оценке — затратного и доходного, а расчеты проводятся с использованием лишь сравнительных методик. При этом информация для использования каждого из трех подходов довольно доступна.  [c.246]

В области операций с недвижимостью определение текущей рыночной стоимости конкретного объекта называется оценкой недвижимости. Оценщик, пользуясь набором методов, определяет стоимость объекта, которая, по его соображениям, и составляет его текущую рыночную стоимость. Тем не менее, если вам, например, скажут, что некий объект имеет оценочную рыночную стоимость 150 тыс. долл., отнеситесь к этой оценке скептически. Она может быть ошибочной в силу несовершенства самих методов оценки или неполноты информации. Если вы получаете представление о рыночных ценах на акции, находящиеся в активном обороте, просто взглянув на котировки, то в области операций с недвижимостью покупателям и продавцам приходится пользоваться тремя сложными способами оценки и затем сравнивать полученное для выведения одного, наиболее верного результата. К этим способам оценки рыночной стоимости объекта относятся 1) затратный подход 2) метод рыночных сравнений 3) доходный подход. В силу сложности последнего лучше пользоваться услугами эксперта.  [c.719]

В процессе принятия решений об инвестициях в недвижимость прогнозирование возможных доходов занимает важное место. В наши дни инвесторы все чаще дополняют оценку рыночной стоимости объекта инвестиционным анализом. Это дополнение к традиционным подходам к определению стоимости (затратному подходу, методу рыночных сравнений и доходному подходу) дает инвесторам более полное представление о том, насколько выбранный ими объект удовлетворяет их инвестиционным целям.  [c.721]

Международные и Национальные стандарты оценки (в частности Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности) предусматривают применение при оценке недвижимости трех общепринятых в профессиональной оценочной практике подходов доходного, затратного и сравнительного (табл. 6).  [c.34]

В настоящее время в России затратный подход является в оценке определяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше ее. Например, рыночная стоимость шикарной гостиницы, расположенной в неудачном месте (на окраине города), будет меньше, чем стоимость, определенная затратным методом. Или если предприятие производит никому не нужную продукцию, и его производственные площади не поддаются реконструкции под новое производство, то рыночная стоимость такой недвижимости стремится к нулю. Применение же затратного метода приведет в этом случае к неправильной ориентации потенциальных покупателей.  [c.37]

Методология оценки недвижимости затратным подходом постоянно развивается, все большее распространение получают специальные программные продукты, справочники, традиционная методология нуждается в адаптации к требованиям конкретного рынка недвижимости и национальных особенностей организации капитального строительства.  [c.300]

К затратному подходу относится совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства (восстановления) либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Затратный подход основан на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости, эквивалентному по своей полезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым. Считается, что разумный инвестор не заплатит за объект недвижимости больше, чем за приобретение прав на земельный участок и строительство на нем аналогичного здания.  [c. 437]

Затратный подход ( ost approa h) (14) — подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы.  [c.948]

Определение стоимости улучшений. В современной практике оценки используются три основных подхода к оценке недвижимости затратный, Сравнительнь1ц доходный.  [c.204]

В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости. Эти подходы известы как затратный подход, доходный подход и рыночный подход (известный также как подход САП — сравнительный анализ продаж). Рассмотрим сущность и области применимости каждого из трех подходов.  [c.262]

Каким образом при этом дать количественную оценку историко-культурной ценности ПА, экономическая теория не определила окончательно. Кроме данных инженерно-строительного характера оценка ПА должна учитывать итоги историко-культурных исследований, знания в области реставрационо-восстановительных работ, определение перечня и величины затрат на их выполнение. При таком подходе к оценке ПА можно использовать классические подходы оценки недвижимости затратный, рыночный (сравнительных продаж) и доходный, но с учетом их специфики, определяемой особенностями такого типа недвижимости.  [c.48]

Итак, мы имеем три основных подхода к решению задачи оценки недвижимости. Как правило, конкретные методы оценки недвижимости используют не один, а несколько подходов для оценки. Например, при оценке стоимости здания с использованием затратного подхода стоимость материалов, использованых при строительстве здания может быть оценена с использованием рыночных данных. Или, например, при использовании метода сравнительного анализа продаж могут вводиться веса на различные варианты продаж в зависимости от того, какой доход приносил тот или иной объект, сравниваемый с объектом для оценки.  [c.263]

Оценка недвижимости затратным методом Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ

© Лобачева М. К.1

Брянский государственный технический университет, г. Брянск

Статья посвящена одному из актуальных, на данный момент, вопросов экономики — оценке недвижимости с помощью затратного подхода. Проведен анализ наиболее оптимальной сферы применения этого подхода к оценке. Исследована процедура его применения. Выделены его особенности по сравнению с другими подходами к оценке недвижимости.

Ключевые слова затратный подход, экономика, недвижимость, оценка, оценщик, восстановительная стоимость, рынок, участники рынка.

Оценка недвижимости затратным подходом основывается на принципе замещения, который гласит, что разумный покупатель не заплатит за некоторый объект недвижимости сумму большую, чем стоимость строительства нового объекта, который по своей полезности будет аналогичен оцениваемому.

Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка. Подобно доходному и сравнительному подходам, затратный подход к оценке основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.

Затратный подход содержит элементы рыночной оценки, поскольку участники рынка соотносят стоимость приобретаемого объекта с потенциально необходимыми затратами на строительство нового здания. При оценке недвижимости затратным подходом оценщик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на итоговую стоимость [3].

В процессе оценки определяются прямые и косвенные затраты, а также предпринимательская прибыль, необходимые для строительства существующего здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки. Затем рассчитывается общий накопленный износ, на величину которого уменьшается полная стоимость здания для получения остаточной стоимости. Сумма полученного значения стоимости и стоимости земельного участка представляет стоимость оцениваемой недвижимости.

Методология оценки недвижимости затратным подходом постоянно развивается, все большее распространение получают специальные программные продукты, справочники, традиционная методология нуждается в

1 Магистрант.

адаптации к требованиям конкретного рынка недвижимости и национальных особенностей организации капитального строительства [1].

Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:

1) определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка;

2) определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при наличии надежной информации для расчета износа;

3) определение рыночной стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения;

4) определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;

5) определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода.

Преимущества и недостатки затратного подхода при оценке объектов недвижимости можно рассмотреть в виде таблицы (табл. 1).

Таблица 1

Преимущества и недостатки затратного подхода

Преимущества Недостатки

1. Иногда является единственно возможным к применению. 1. Значительная трудоемкость.

2. Наиболее надежен при оценке новых объектов, готовых для наиболее эффективного использования. 2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат.

3. Наиболее целесообразно применять при анализе наилучшего и наиболее эффективного земельного участка, технико-экономическом анализе нового строительства, оценке общественно государственных и специальных объектов (так как они не предназначены для получения дохода и низка вероятность найти данные об аналогичных продажах). 3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный строением износ.

4. Применим для оценки в целях страхования и налогообложения. 4. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Таким образом, при определении стоимости объектов недвижимости с помощью затратного подхода, в отличие от доходного и сравнительного, предусматривается проведение оценки земельного участка и располагаемых на нем зданий и сооружений (улучшений) в отдельности [2].

Оптимальной сферой применения затратного подхода при оценке объектов улучшений являются:

1) новые или относительно новые строения, имеющие незначительный износ и отвечающие наиболее эффективному использованию участка;

Экономические теории

15

2) старые объекты при наличии информации для расчета износа;

3) строительные проекты и объекты специального назначения;

4) объекты, с которыми редко заключаются рыночные сделки;

5) объекты, не поддающиеся оценке методами доходного подхода.

Результаты оценки стоимости имущества затратным подходом имеют

большое значение и для принятия решения об экономической целесообразности строительства пристроек или реконструкции здания. Для этого предполагаемые затраты сопоставляются с ожидаемым ростом доходов или возможной ценой продажи модернизированного здания.

Затратный подход может также активно использоваться для определения оптимального числа строений, устранения неоправданной их избыточности на балансе предприятия. Однако при его реализации следует принимать во внимание, что земля и здания, располагаемые на ней, должны оцениваться раздельно.

Данный факт следует рассматривать как одно из преимуществ перед двумя другими подходами, так как результаты, полученные по отдельным объектам недвижимости (отдельно земельного участка и отдельно от него зданий и сооружений), дают возможность полученные стоимостные показатели использовать достаточно широко и не только при совершении отдельных сделок купли-продажи того или иного объекта, но и при принятии решения о страховании, налогообложении, инвестировании и т. д.

Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо оно не представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить размер физического, функционального и внешнего износа строений. Также затратный подход сложно использовать, если полностью отсутствуют или неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли [3].

В практической оценочной деятельности оценка объектов недвижимости (улучшений) как физических, так и юридических лиц в основном осуществляется через расчет восстановительной стоимости или в отдельных случаях через расчет стоимости замещения.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений. В случае, если расчет восстановительной стоимости не представляется возможным или он нецелесообразен, то производится расчет стоимости замещения.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием последних принятых стандартов, современных материалов, дизайна и планировки.

Однако, несмотря на то, какой вид стоимости рассчитывается — восстановительной или замещения — в отчете должна обязательно получить отражение причина выбора [1].

Список литературы:

1. Оценка стоимости бизнеса: актуальные вопросы теории и практики / Под ред. М.А. Федотовой и Т.В. Тазихиной. — М.: Финансовый университет, 2013. — 192 с. — Тираж 100 экз. Рецензенты: Микерин Г. И. — к.т.н., проф. Кафедры «Экономическая политика и экономические измерения» ГУУ; Рубцов Б.Б. — д.э.н., проф., зав. кафедрой «Финансовые рынки и финансовый инжиниринг» Финансового университета.

2. Асаул А.Н., Старинский В.Н.,Старовойтов М.К. Оценка организации (предприятия, бизнеса): учебник. — СПб.: АНО «ИПЭВ», 2014. — 476 с.

3. Касьяненко Т.Г., Маховикова Г.А. Оценка стоимости бизнеса. Углублённый курс (учебник) для бакалавров. — М.: издательство «Юрайт», 2014. -411 с.

МИФЫ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ТЕОРИЙ

© Попов В.П.1

Пятигорский филиал Северо-Кавказского федерального университета,

г. Пятигорск

Критикуется неполнота и однобокость экономических теорий. Доказывается утопичность целей и разрушительность экономических стратегий человечества. Предлагается новая концепция, позволяющая обеспечить устойчивое развитие общества.

Ключевые слова экономическая теория, кризисы, сосуществование, экология.

В любой науке теория служит прожектором, освещающим путь в неведомое. Однако теория всего лишь модель реальности, её упрощённый образ. Неполнота модели порождает иллюзии, ошибки, искажает мировоззрение. В «точных» науках правдоподобность модели можно проверить строго поставленными экспериментами. Экономические модели проверить трудно, т.к. существует множество неконтролируемых параметров [1]. Чаще всего экономическая теория есть систематизация взаимодействий, стихийно сложившихся в обществе. Большинство экономических субъектов действуют на основе здравого смысла и не изучают теорию. Теория как целое не воспринимается, а распадается на сумму правил эффективного получения при-

1 Профессор кафедры Государственного и муниципального управления, д. х.н.

плюсы и минусы, способы, методы

Затратный подход – это способ оценки объекта недвижимости, применяющийся по преимуществу к недавно введённым в эксплуатацию объектам, с минимальной степенью износа.

Многофункционален, подходит для целей мониторинга коммерческого использования недвижимости.

Основан на сопоставлении сумм потраченных на производство объекта средств и перспективах рентабельности использования или сбыта.

Выполняет расширенные функции, в отличие от сравнительного подхода. Суммирует совокупность полезных свойств недвижимости, с учётом элементов капитального строения и земельного участка (ЗУ), на котором оно воздвигнуто.

Если речь идёт о квартире – она выделяется не особняком, требуя соразмерной автономной оценки, а в процентном соотношении к зданию, в котором расположена.

Учитывая вложенное в объект финансирование, выводится способ его целесообразного использования, ориентированный на сбыт или аренду жилья. Собственник помещения просчитывает перспективы окупаемости недвижимости, а так же – тенденции, которые допускают увеличение полезных свойств, повышающих рентабельность.

Этот подход не получил широкого применения в быту, в силу требований к компетенции оценщика, которым может выступить только профессионал. Нюансы его применения опираются на тенденции перспектив, что предусматривает применение функций моделирования.

Анализ и синтез, применяемые в расчётах, не сводятся к суммированию свойств, выдающих готовый результат. Они допускают использования в качестве базового фундамента, на котором строится модель оптимального режима окупаемости расходов.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону
Москва и область: 
+7 (499) 110-93-68
Остальные регионы: 
+8 (800) 550-59-06

Оценка недвижимости затратным подходом

В роли ориентира выступают унифицированные и уникальные свойства объекта недвижимости. Затраты, вложенные в строение или находящееся в нём помещение, анализируются в контексте условий рынка.

Застройщик (собственник) рассматривает позиции покупателя, предлагающего ту или иную соразмерную цену за целый объект или его долю, которая представлена квартирами и иными помещениями, составляющими прецедент для восстановления вложенных расходов (см. Сколько стоит продать квартиру).

Принцип восстановления капиталовложений – главная позиция, ориентирующая собственника компенсировать вложенные средства таким образом, чтобы получить от предшествующего этапа финансовые преимущества.

Затратный подход основан на целостности преемственности причинно-следственных связей. Он не отделяет инвестирование в недвижимость от приобретения прибыли в результате сбыта или коммерческих сделок.

Линия расчётов логически строится так, чтобы выровнять «уход в минус», который произошёл при возведении или приобретении недвижимости. Выравнивание производится посредством поиска оптимальных решений коммерциализации недвижимости.

Любая операция с недвижимостью рассматривается в виде соразмерной или несоразмерной компенсации инвестиций. Для этого высчитывается допустимая восстановительная стоимость, учитывая те или иные перспективы, уже действующие на рынке недвижимости.

Метод опирается на установленные нормативы Стандартов оценки Российского общества оценщиков (СТО РОО 21-01-95).

Нормативы предлагают метод последовательной оценки с применением формулы расчётов, которые заключаются в следующем:

• Выявление рыночной стоимости земельного участка, расположенного под строением (А) или выступающим в роли придомовой территории.
• Учёт финансовых вложений в недвижимость, с привлечением восстановительной стоимости или стоимости замещения (В).
• Амортизация или износ здания (С).

Для новостроек формула применяется следующим образом:

А+В = стоимость строения.

Для того чтобы высчитать долю – цену, устанавливаемую для жилого или нежилого помещения, следует определить процент, занимаемой квартирой (или иной территорией) площади.

При этом учитывается и приплюсовывается соразмерный процент от площади совместного использования, к которой относятся:

• подъезды;
• лестничные площадки;
• технические помещения;
• шахты лифта и т.п.

Совместно использующиеся площади оплачиваются участниками долевого строительства солидарно. Так же входят в учёт стоимости арендной платы.

Если здание эксплуатируется более 3-5 лет, требуется провести вычет средств за амортизацию. Тогда формула дополняется вычитанием параметров износа и используется следующим образом:

А+В-С = стоимость здания.

При определении параметров износа используется метод экспертизы здания.

Особенности

В соответствии с основными целями подхода, которые ориентированы на специфику вовлечения объектов недвижимости в воронку активных массовых продаж или иных имущественных сделок, выявляются его особенности.

К ним относятся:

• Требования к проведению исчислений, основанные преимущественно на инвестировании в недвижимость.
• Учет совокупности полезных свойств строения или помещения, которые возникли в результате инвестирования и способны успешно участвовать в привлечении прибыли.
• Применение сравнительного метода при определении восстановительной стоимости и стоимости замещения.
• Учёт различий в применении параметров восстановительной стоимости и стоимости замещения.
• В зависимости от условий применения подхода – выбор предельно актуальных нюансов полезных свойств объекта, на которые делается акцент.
• При установлении рыночной цены требуется учесть процент амортизации строения, соответственно году постройки и иным признакам, допускающим соразмерные разрушения.

При рассмотрении процента восстановительной стоимости учитываются общие, совокупные затраты на полученные характеристики копии.

При учёте выигрышных сторон таковой, требуется применить принцип замещения – вывести наиболее рентабельные свойства в разряд существенных, ориентируясь на них при коммерческой эксплуатации строения или его элементов.

Принцип моделирования – главное правило оценщика. Он выстраивает математическую копию строения, которая состоит из числового набора, символизирующего взаимосвязи между вложениями в отдельные элементы строения. На выходе он получает модель рентабельности.

Структура модели основана на мониторинге тенденций, отражающих те или иные характеристики копии, как выигрышные. Коммерческий подход допускает их вынос в центральную часть рыночного предложения.

Те свойства, которые не отвечают моделируемым тенденциям, так как не входят в число коммерциализированных преимуществ – отсылаются на периферию. Здесь таковые ассимилируются в основу или базис, на котором выстраиваются моделируемые элементы возмещения затрат.

Здесь возникает вопрос о заместительной стоимости, которая дополняет планирование восстановительной стоимости дополнительными, новационными нюансами, присущими оцениваемому объекту недвижимости.

Говоря о свойствах, которые оформляются на выходе, следует учесть, что без дополнительного применения сравнительного подхода, построить актуальную модель невозможно.

В качестве ориентира выбираются аналоги, которые отражают совокупность имеющихся в копии свойств.

Из этого информационного банка отбираются те качества, что уже успешно прошли апробацию в рыночных условиях. В соответствии с таковыми, учитываются варианты компенсации затрат.

Методы затратного подхода

Основные методы, которыми располагает обозначенный подход, следующие:

• количественного анализа;
• учёта затрат укрупнённых элементов строения;
• сравнительной единицы;
• индексирование.

В метод количественного анализа входят вложенные инвестиции, соответственно сметам, установленным для тех или иных видов работ, при возведении здания и оборудования его элементов.

Здесь учитывают и расходы:

• на стройматериалы;
• оплату труда;
• эксплуатацию техники и иные вложения.

Метод учёта затрат укрупнённых элементов опирается на детальные расчёты капиталовложений только в отношении общих элементов и структур, а так же сопутствующих расходов на оплату труда в целом и эксплуатацию техники. Здесь расчёты проводятся приблизительно, не уделяя внимания тем или иным нюансам, как при количественном анализе.

Метод сравнительной единицы исходит из числа элементов здания. К нему подбирается аналог с аналогичным количеством элементов и установленной стоимостью. Оценка основана на корректировке числа элементов и копировании стоимости аналога.

Индексирование проводится по установленным Госкомстатом сведениям. Используется при изменении рыночных цен. Здесь баланс общих затрат индексируется соответственно установленным нормативам.

При оценке земель поселений, учитываются расходы, требующиеся или использованные на развитие инфраструктуры.

По преимуществу расчёты производятся с применением метода учёта укрупнённых затрат.

Оценка земельного участка затратным подходом

Участок, с вновь вынесенными в натуру границами, без следов видимой деятельности собственника, не оценивается по установленным критериям.

Но и здесь данные методики отражаются в соотношении инвестирования в приобретение и капитализации земли, которая выступает в качестве коммерческого предложения, приравниваясь к выставленным на торги аналогичным участкам.

Здесь следует применять метод затрат на освоение, который допускает большую или меньшую степень капиталовложений, от чего зависит повышение или снижение цены при сбыте ЗУ.

Целесообразное применение затратного подхода возникает на землях, с установленными капитальными строениями или подвергшимся иным неотделимым улучшениям.

Восстановительная стоимость земли вычитывается из суммы: рыночной цены надела без улучшений, с прибавлением восстановительной или заместительной стоимости объектов, установленных на земельном участке.

Кроме строений, зданий и сооружений в число неотделимых улучшений могут входить:

• мелиорация земель;
• свойства повышенного плодородия почв, их удобрение;
• местоположение ЗУ;
• транспортные и инженерные коммуникации;
• постройки;
• многолетние плодоносящие деревья;
• ландшафт и экологичность зоны.

Данные и иные улучшения, рассматриваются в совокупности с категорией ЗУ и целевым назначением. При обосновании соразмерности установленной цены требуется выделять те преимущества, которые отражаются в контексте целевого использования ЗУ как дополнительно приобретаемые плюсы.

Здесь же применяется метод изъятия, допускающий снижение цены на сумму, соразмерную износу установленных улучшений.

А так же допускающий явные неудобства использования надела, связанные с теми или иными свойствами, относящимися к минусам ЗУ или окружающего ландшафта.

Оценка арендной платы затратным подходом

Начисления выплат за аренду недвижимости так же допускают применения затратного подхода. Здесь учитывается специфика недвижимости и целевое назначение использования аренды, что требует подбора более точных методик расчёта.

При аренде земель застройщиком, кроме обозначенных норм расчёта, иногда используется так же метод инвестиционных контрактов. Его применение целесообразно в крупных городах, с организованной системой взаимодействия между заказчиком, застройщиком и инвестором. В контракт вносятся положения о передаче заказчику части здания или иных элементов.

Ими могут быть парковка, нежилые площади первого этажа, предусмотренные для коммерческих целей или оговоренный объём жилых площадей (см. Нежилые помещения в жилом доме).

На основании передачи готового продукта, допускается:

Изымать из суммы арендной платы предполагаемую стоимость готового продукта, передаваемого арендодателю по условиям контракта.

Разделить арендную плату в процентном соотношении между участниками получения прибыли в виде готового продукта. В этом случае договором инвестирования предусматривается так же ответственность за внесение затрат на возведение строения.

В иных случаях затратный подход ориентируется на аналогии арендных отношений, используя так же методики сравнительного подхода.

Это связано с позицией арендодателя на установление нормативов и регламента при переходе арендных прав.

Достоинства и недостатки затратного подхода оценки недвижимости

Преимущества обозначенного подхода кроются в его надёжности при использовании в оценке новостроек или жилых и нежилых комплексов и элементов, находящихся в эксплуатации 3-5 лет. Так же имеет преимущество при слабой активности рынка недвижимости.

К числу недостатков можно отнести:

• В условиях индексирования цен на стройматериалы и эксплуатацию техники, сложно выявить адекватный показатель затрат на производство объекта.
• Относительно сравнительного подхода – трудоёмок, требует множества расчётов, иногда при таком же результате точности оценки.
• При оценке зданий и помещений, эксплуатируемых более 7 лет, практически не даёт актуального показателя в силу объективных причин.
• Полученные достоверные результаты могут отличаться от установленных рынком цен, что констатирует бесполезность его применения.

Кроме перечисленного, требуется отметить незаменимость данного метода при оценке уникальных объектов или проведении экспертизы их технического и экономического состояния.

Если на рынке недвижимости не найдены аналоги, требующиеся для информационного обеспечения сравнительного подхода, приходится прибегать к затратному.

Налоговая или страховая служба могут основывать соответствующие вычеты только на основании затратного подхода – таковой относится к официально признанным способам оценки недвижимости. Госзастройки, при планировании расходов на возведение объектов, так же ориентируются только на показатели, полученные в результате применения обозначенного подхода.

Подходы к оценке недвижимости 

Необходимость определения стоимости квартиры, дома или производственного помещения может возникнуть во многих случаях. Например это может быть оформление ипотеки, вступление в наследство, оформление залога и т.д.

В связи с этим можно выделить различные подходы к оценке недвижимости. В разных ситуациях соответственно применяются и разные способы, а порой и их сочетания.

Всего их 3: затратный, доходный и сравнительный. Вкратце подходы к оценке объектов недвижимости можно охарактеризовать следующим образом:

Сравнительный подход

Этот способ самый распространенный. Суть его заключается в сравнении аналогичных оцениваемому объектов. Исходя из этого сравнения, а также с применением различных поправочных коэффициентов и допущений в итоге и выводится искомая величина – стоимость.

Преимущества сравнительного подхода:

• прост в применении;
• на активном рынке с большим количеством аналогов дает наиболее точные результаты;
• учитывает с большой точностью любые колебания цен на рынке и инфляцию.

Недостатки сравнительного подхода:

• не дает большой точности при плохо развитом рынке (если на рынке мало аналогичных объектов)
• сильно зависит от активности на рынке недвижимости;
• сложность сбора и согласования информации (нужно собрать целый ряд показателей по каждому аналогу)

Затратный подход

Применяется в основном в случаях, когда сравнительный подход использовать невозможно (недостаточно или вовсе нет аналогов), а также когда объект находится еще на стадии строительства. Если упростить, то суть данного метода заключается в том, чтобы определить “сколько денег нужно, чтобы создать (построить) такой же”.

Преимущества затратного подхода:

• при оценке новых объектов (недавно построенных) дает наиболее точный результат;
• для редких, узко специализированных или находящихся на этапе строительства объектов  – это самый точный подход.

Недостатки затратного подхода

• затраты при создании объекта далеко не всегда соответствуют его рыночной стоимости (могут быть как выше, так и ниже)
• при оценке крупных и сложных объектов с большим количеством деталей – метод предусматривает большие затраты труда оценщика.

Доходный подход

Используется часто для инвестиционного анализа или в рамках оценки бизнеса. Является обязательным при оценке предприятий.

Преимущества доходного подхода

• дает большую точность при оценке недвижимости приносящей доход: торговые площади, офисы, склады, гостиницы и т.д.
• единственный подход, позволяющий прогнозировать будущие доходы от использования объекта недвижимости.

Недостатки доходного подхода

• собрать информацию о доходе от аналогичных объектов часто весьма проблематично;
• в нашем государстве сложно строить мало-мальски достоверные прогнозы в условиях нестабильной экономики и ситуации на рынке.

Методы оценки в рамках подходов

В рамках каждого из подходов к оценке стоимости недвижимости могут использоваться различные методы оценки. Например:

• метод капитализации дохода;
• метод дисконтирования денежных потоков;
• метод валового рентного мультипликатора;
• метод парных продаж;
• метод кумулятивного построения.
• и так далее.

Иногда в рамках одного подхода к оценке недвижимости может быть использовано сразу два или более методов. 

Подробнее о методах оценки недвижимости можно почитать ЗДЕСЬ

Итак, выше мы  вкратце разобрали сравнительный, затратный и доходный подходы к оценке недвижимости, особенности и сферы применения каждого их них. Еще больше информации по различным аспектам оценки вы можете найти в разделе БЛОГ.

Основные подходы к оценке объектов недвижимости

В 1992-1993 годах в нашей стране стали появляться специалисты, заявлявшие о себе как о профессиональных оценщиках недвижимости. Что же такое оценочная деятельность? Ответ на этот вопрос можно найти в статье №3 Федерального закона об оценочной деятельности: это «профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости».

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой можно приобрести объект на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно и добровольно и на сделку не влияют чрезвычайные обстоятельства.

Кадастровая стоимость – это налоговая база для исчисления земельного налога. Методики кадастровой оценки едины для всех категорий земель на всей территории Российской Федерации.

Существуют также ликвидационная и инвестиционная стоимости. Как следует из названия, ликвидационная стоимость возникает при ликвидации, т.е. отчуждения объекта в сжатые сроки. Ликвидационная стоимость, как правило, ниже рыночной, этот факт является негативным для продавца имущества и, безусловно, положительным – для покупателя.

Инвестиционная стоимость – это стоимость объекта оценки недвижимости для конкретного инвестора. Очевидно, что для инвестора стоимость связана в первую очередь с текущей стоимостью будущих доходов, получаемых от имущества.

Всем известно, что основной фактор, определяющий цену, это взаимодействие спроса и предложения. Но если мы рассмотрим рынок жилой недвижимости, то увидим, что при росте спроса на рынке первичного жилья, предложение растет только через год-два, а при его сокращении строительство продолжается. Поэтому на рынке жилья его текущая стоимость часто бывает выше справедливой рыночной цены.

Существует три подхода к определению стоимости в оценке недвижимости: сравнительный, затратный и доходный. В идеале, при оценке недвижимости должны применяться все три подхода, но такая возможность есть не всегда.

Сравнительный подход, как следует из названия, заключается в сравнении объекта оценки недвижимости с аналогичными объектами, в отношении которых имеется достоверная информация о ценах сделок с ними. Естественно, что практически невозможно найти абсолютно идентичных аналогов, поэтому необходимо корректировать их цены, для чего существуют специальные поправки-коэффициенты, характеризующие степень различия между объектами, или денежные поправки, характеризующие наличие (отсутствие) улучшений.

Данный способ определения стоимости в оценке недвижимости носит название метода сравнения продаж. Его частный случай – это метод валовой ренты, который целесообразно применять для имущества, приносящего потенциальный или действительный доход при наличии информации о таком доходе, генерируемом объектом оценки. Его суть проста – это определение отношения цены аналогов к их потенциальному или действительному доходу (мультипликатор валовой ренты).

Применять сравнительный подход к оценке недвижимости целесообразно только в условиях развитого рынка аналогичных объектов в данном регионе.

Сущность затратного подхода к оценке недвижимости заключается в определении стоимости объекта на основе затрат на его замещение либо восстановление с учетом износа. Как правило, данный подход применяют для оценки земельных участков, не застроенных либо с улучшениями, для оценки новых объектов. Существует множество методов расчета затрат в оценке недвижимости, однако на практике чаще всего используют сметную документацию. Нельзя также забывать про износ, устранимый и неустранимый, т.е. потерю полезности объекта.

При наличии достоверной прогнозной информации о доходах, генерируемых объектом, применяют доходный подход к оценке недвижимости. Естественно, что рыночная стоимость объекта, способного приносить большую выгоду его владельцу, выше, чем стоимость объекта с меньшей ожидаемой доходностью.

При ожидаемых стабильных доходах (например, арендная плата) в оценке недвижимости используют метод капитализации, т.е. преобразования дохода в стоимость объекта. В этом случае требуется ставка капитализации, которая рассчитывается с помощью множества специальных методов. Данный метод невозможно применить, когда отсутствует информация о рыночных ставках аренды.

Однако часто бывает так, что потенциальные доходы, генерируемые объектом, нестабильны. В подобных случаях применим метод дисконтирования денежных потоков, когда учитываются ожидаемые выгоды, а также выручка от потенциальной будущей перепродажи (даже если она не планируется). Для определения стоимости объекта оценки недвижимости необходимо тщательно проанализировать доходы и расходы ретроспективного периода, изучить текущий рынок и спрогнозировать будущие доходы и расходы. Также необходимо определить стоимость реверсии (перепродажи) с помощью подходов к оценке недвижимости и ставку дисконтирования. Применятся метод в тех случаях, когда объект находится на стадии строительства, либо только что введен в действие.

На заключительном этапе определения стоимости необходимо согласовать итоги, полученные на основе трех подходов к оценке недвижимости, путем взвешивания полученных результатов. Для того чтобы определить удельный вес каждого из результатов, надо оценить степень соответствия каждого из примененных подходов цели, задаче оценки, функциональному назначению ее объекта, а также степень достоверности и надежность расчетов.

Часто для взвешивания результатов в оценке недвижимости используют метод анализа иерархий, который оценивает важность каждой оценки. Таким образом, производится взвешивание, что дает возможность, в конечном счете, вывести итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки.

Дата публикации: 22 марта 2012

Определение стоимостного подхода

Что такое стоимостной подход?

Затратный подход — это метод оценки недвижимости, при котором цена, которую покупатель должен заплатить за объект недвижимости, равна стоимости строительства эквивалентного здания. При стоимостном подходе стоимость собственности равна стоимости земли плюс общие затраты на строительство за вычетом амортизации. Он дает наиболее точную рыночную стоимость, когда недвижимость новая, чем при использовании альтернативных методов.

Затратный подход — это один из трех методов оценки недвижимости; другие — доходный подход и сопоставимый подход.

Ключевые выводы

• Затратный подход к оценке недвижимости предполагает, что стоимость должна равняться общей стоимости строительства эквивалентной структуры.
• Затратный подход учитывает стоимость земли плюс затраты на строительство за вычетом амортизации.
• Затратный подход считается менее надежным, чем другие методы оценки недвижимости, но может быть полезен в определенных случаях, например, при оценке нового строительства или уникального дома с небольшим количеством сопоставимых объектов.

Понимание стоимостного подхода

Вместо того, чтобы сосредотачиваться на ценах, по которым продаются другие похожие дома в этом районе, или на способности собственности приносить доход, метод берегового подхода оценивает недвижимость, вычисляя, сколько здание будет стоить сегодня, если оно будет разрушено и потребует замены. от начала и до конца. Он также учитывает стоимость земли и вычитает любую потерю стоимости, также известную как ее амортизация.

Логика, лежащая в основе затратного подхода, заключается в том, что покупателям не имеет смысла платить за недвижимость больше, чем то, что стоило бы построить с нуля.

Существует два основных типа оценок затратного подхода:

1. Метод репликации: В этой версии учитывается, сколько будет стоить точная копия объекта, и уделяется внимание использованию оригинальных материалов.
2. Способ замены . В этом случае предполагается, что новая конструкция выполняет ту же функцию, но из более новых материалов, с использованием текущих методов строительства и обновленного дизайна.

Когда все сметы собраны, затратный подход рассчитывается следующим образом:

стоимость — амортизация + стоимость земли = стоимость имущества.

Преимущества и недостатки стоимостного подхода

Затратный подход на практике может быть менее надежным, чем доходный и сопоставимые методологии. Для этого требуются определенные допущения, в том числе принятие как должное, что у покупателя достаточно земли, чтобы построить идентичную недвижимость.

Более того, если сопоставимая свободная земля недоступна, необходимо оценить стоимость, что делает оценку менее точной. Отсутствие аналогичных строительных материалов также снижает точность оценки и увеличивает пространство для субъективности.Расчет амортизации старого имущества также не является простым и легко измеряемым.

Несмотря на эти ограничения, есть несколько случаев, когда затратный подход может быть полезным и даже необходимым. Отдельная оценка различных компонентов недвижимости особенно полезна при работе с недвижимостью, которая является новой или отличается от других уникальным образом.

Когда использовать затратный подход

Особые свойства

Требуется стоимостной подход, а иногда это единственный способ определить стоимость зданий исключительного использования, таких как библиотеки, школы или церкви.Эти ресурсы приносят небольшой доход и не часто продаются, что делает недействительными доход и сопоставимые подходы.

Новое строительство

Затратный подход часто применяется и при новом строительстве. Строительные кредиторы требуют оценки затратного подхода, потому что любая рыночная стоимость или значение дохода зависит от стандартов проекта и его завершения. Проекты переоцениваются на различных этапах строительства, чтобы обеспечить высвобождение средств для следующего этапа завершения.

Страхование

Страховые оценки обычно используют затратный подход при страховании полисов домовладельцев или рассмотрении претензий, потому что страхуется только стоимость улучшений, а стоимость земли отделяется от общей стоимости собственности. Выбор между амортизированной стоимостью и полной восстановительной или воспроизводимой стоимостью является определяющим фактором при оценке.

Коммерческая недвижимость

Наконец, затратный подход иногда используется для оценки коммерческой недвижимости, такой как офисные здания, магазины розничной торговли и отели.Доходный подход является основным методом, используемым здесь, хотя затратный подход может применяться, когда дизайн, строительство, функциональная полезность или качество материалов требуют индивидуальных корректировок.

Особые соображения

В большинстве оценок жилого фонда затратный подход не используется. Вместо этого сравнение продаж обычно влияет на рыночную оценку этих типов собственности.

Когда оценка затратного подхода оказывается ниже рыночной, это может быть признаком перегретого рынка.И наоборот, регулярные оценки выше рыночных цен могут указывать на возможность покупки.

Исключение составляют случаи, когда собственность недостаточно улучшена или чрезмерно улучшена по соседству. В этом случае точная оценка стоимости улучшений увеличивает точность определения стоимости, что невозможно при использовании только сопоставимого подхода.

Затратный подход (недвижимость) — обзор, способы расчета, ограничения

Что такое стоимостной подход (недвижимость)?

Затратный подход к оценке объектов недвижимости основан на предположении, что стоимость объекта недвижимости должна быть равна стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости с нуля.Стоимость строительства недвижимого имущества включает стоимость земли под землей и стоимость улучшений и построек на участке за вычетом амортизационной стоимости улучшений.

Затратный подход основан на предположении, что нет смысла платить за недвижимость больше, чем будет стоить строительство эквивалентной собственности. Метод стоимостной оценки иногда называют методом оценки подрядчика.

Краткое описание

• Затратный подход — один из трех основных методов, используемых при расчете стоимости недвижимости.
• Затратный метод основан на предположении, что потенциальный покупатель недвижимости должен заплатить цену, равную стоимости строительства эквивалентного здания.
• Рыночная стоимость недвижимого имущества — это сумма стоимости земли и улучшений участка за вычетом начисленной амортизации.

Как это работает

Затратный подход основан на логике, согласно которой информированные покупатели не будут платить за недвижимость больше, чем им будет стоить строительство аналогичной недвижимости с нуля и с тем же уровнем полезности.Затратный подход подходит для уникальной собственности, такой как церкви или школы с уникальными элементами. Кроме того, для новой собственности легко оценить стоимость строительства, поскольку улучшения были построены недавно.

Формула для расчета затратного подхода выглядит следующим образом:

Стоимость собственности = Стоимость замены / воспроизводства — Амортизация + Стоимость земли

Поскольку стоимостной подход не основан на сопоставимых свойствах или способности собственности приносить доход StreamsRevenue Streams — это различные источники, из которых бизнес зарабатывает деньги от продажи товаров или предоставления услуг.Типы, метод учитывает сумму, которая будет понесена для строительства собственности сегодня, предполагая, что существующая структура должна быть разрушена и восстановлена ​​заново. Следовательно, он принимает во внимание стоимость земли, на которой построена недвижимость, за вычетом любой потери в стоимости.

Этапы стоимостного подхода

Ниже приведен процесс стоимостного метода оценки недвижимости:

1. Оценить стоимость воспроизводства или восстановления конструкции

Этот шаг включает оценку текущей стоимость постройки конструкции с нуля и доработки сайта.Стоимость может быть оценена с использованием следующих двух методов:

Метод замены

Метод замены оценивает стоимость строительства здания с той же полезностью, что и оцениваемое сооружение, с использованием текущих строительных материалов, стандартов, проектов. , и макеты.

Метод воспроизведения

Метод воспроизведения оценивает стоимость создания дубликата собственности с использованием аналогичных материалов и методов строительства.Он также использует проекты, стандарты и планировки, которые использовались во время строительства собственности.

Чем старше и исторически является собственность, тем выше разница между затратами на замену и воспроизводство. Строительство дубликата исторического здания обходится дороже, чем дублирование современного дома, потому что будет дороже закупить материалы и провести благоустройство участка.

Для вновь построенной собственности нет большой разницы между затратами на замену и воспроизводство.Например, предположим, что стоимость воспроизведения / замены оценивается в 1 миллион долларов.

2. Оценить амортизацию улучшений

Амортизация — это потеря стоимости здания и / или его улучшений, которая вызывает разницу между стоимостью улучшений и текущей стоимостью улучшений. При оценке амортизации имущества вы должны учитывать физический, функциональный и экономический износ.

Физический износ относится к износу, который происходит по мере старения здания, в то время как функциональный износ происходит с изменением вкусов и предпочтений потребителей с течением времени.

Обесценение экономики является результатом внешних негативных тенденций, таких как крах крупных работодателей, рецессия, рецессия, рецессия — это термин, используемый для обозначения замедления общей экономической активности. В макроэкономике рецессия официально признается после двух кварталов подряд отрицательных темпов роста ВВП и новых негативных событий (таких как строительство канализационных очистных сооружений по соседству). В этом случае предположим, что начисленная амортизация составляет 150 000 долларов США.

3. Оцените рыночную стоимость земли

Следующим шагом является оценка стоимости земли, на которой строится недвижимость. Наиболее подходящим методом оценки стоимости земли является метод прямого сравнения, при котором текущая цена земли получается из стоимости недавно проданных земельных участков. Это рыночная стоимость, которую вы бы заплатили сегодня за землю, если бы она была пустой. В этом случае предположим, что рыночная стоимость земли составляет 750 000 долларов.

4. Вычтите начисленную амортизацию из стоимости воспроизведения / восстановления

После получения общей стоимости амортизации улучшений вычтите эту цифру из оценочной стоимости воспроизведения или восстановления, полученной на первом этапе. В нашем случае она рассчитывается следующим образом:

Стоимость замены / воспроизводства 1000000 долларов США

Минус : Начисленная амортизация 150 000 долларов США

Амортизированная стоимость конструкции 850 000 долларов США

5.Добавьте амортизированную стоимость конструкции к оценочной стоимости земли

Последний шаг — добавить амортизированную стоимость конструкции и улучшений к оценочной стоимости земли. Цифра получается следующим образом:

Стоимость замены / воспроизводства 1000000 долларов США

Минус : Начисленная амортизация 150 000 долларов США

Амортизированная стоимость конструкции 850 000 долларов США

Добавить : Оценочная стоимость земли 750 000 долларов США

Общая стоимость реальной Недвижимость 1600000 долларов

Ограничения стоимостного подхода

Одно из ограничений стоимостного подхода состоит в том, что он предполагает, что покупатель может найти свободный земельный участок, на котором можно построить идентичную недвижимость, и Это не всегда так.Если свободных земель нет, оценочная стоимость недвижимости будет неточной.

Кроме того, территория может быть полностью застроена, и местные власти могут ограничивать новые застройки, поэтому будет нецелесообразно оценивать стоимость земли в этой области.

Еще одно ограничение состоит в том, что будет сложно оценить износ старой собственности, потому что необходимо учитывать множество факторов. Например, строительные материалы, использованные при строительстве старой собственности, могут больше не быть доступны или использоваться.Оценка стоимости такой собственности оставляет много места для субъективизма.

Дополнительные ресурсы

CFI предлагает страницу программы коммерческого банковского и кредитного аналитика (CBCA) ™ — сертификат CBCAGet CFI CBCA ™ и возможность стать коммерческим банковским и кредитным аналитиком. Зарегистрируйтесь и продвигайтесь по карьерной лестнице с помощью наших программ и курсов сертификации. программа сертификации для тех, кто хочет вывести свою карьеру на новый уровень. Чтобы продолжать учиться и продвигаться по карьерной лестнице, вам будут полезны следующие ресурсы:

• Метод прямой капитализации Метод прямой капитализации Метод прямой капитализации получается путем деления зарегистрированного дохода с течением времени и его деления на соответствующие ставки капитализации, взятые из
• Экономическое устаревание Устаревание (недвижимость) Экономическое устаревание означает потерю стоимости недвижимого имущества, вызванную внешними по отношению к нему факторами.Такая форма
• Текущий доход (инвестиции в недвижимость) Текущий доход (инвестиции в недвижимость) Текущий доход — это инвестиционная стратегия, которая дает инвесторам возможность получать стабильные выплаты выше среднего. Наиболее распространенная, ориентированная на текущий доход
• Стоимость замещения Стоимость замещения (недвижимость) Стоимость замещения — это цена, по которой будет стоить замена существующего актива аналогичным активом по текущей рыночной цене. Рассматриваемый актив

Затратный подход к оценке недвижимости

В сфере недвижимости метод оценки затратный подход является одним из распространенных способов расчета или оценки стоимости собственности оценщиками.

Затратный подход к оценке основан на идее, что стоимость недвижимости должна определяться исходя из стоимости земли плюс стоимость строительства за вычетом амортизации. Он основан на идее, что покупатель или инвестор, скорее всего, не заплатят за недвижимость больше, чем это стоило бы перестроить или реконструировать аналогичную недвижимость на сопоставимом участке земли. Это единственный метод оценки недвижимости, который не зависит от активного рынка для определения стоимости недвижимости.

Затратный подход к оценке, а не основание стоимости на других сопоставимых свойствах, по существу основывает стоимость на том, сколько это будет стоить, если оно будет уничтожено и потребует замены. Итак, на что смотрят оценщики жилья при использовании затратного подхода и чем он отличается от других методов оценки?

хэш-меткаЧто такое формула стоимостного подхода?

Формула для определения стоимости с использованием затратного подхода довольно проста и выглядит следующим образом:

Стоимость собственности = Стоимость земли + (Новая стоимость — Накопленная амортизация).

Например:

Если стоимость участка земли, на котором был построен объект недвижимости, была оценена в 100000 долларов, а стоимость строительства нового объекта была определена в 180000 долларов, но стоимость недвижимости также снизилась с течением времени на 20000 долларов, вы должны рассчитать стоимость недвижимости следующая:

Стоимость собственности = 100,000 + (180,000 — 20,000)

Следовательно, согласно затратному подходу к оценке, недвижимость будет стоить 260 000 долларов

хеш-метка, ломая формулу

Стоимость нового

Существует два разных определения стоимости новой: стоимость замещения новой и стоимость воспроизводства новой.Стоимость замены — это текущая сумма, которую потребовалось бы перестроить дом с использованием текущих строительных материалов, планировки и дизайна. В то время как стоимость воспроизводства новой определяется как стоимость восстановления объекта недвижимости с использованием тех же материалов, дизайна и стандартов, которые применялись при первоначальном строительстве объекта. Для более новых зданий разница между затратами на замену и воспроизводством может практически отсутствовать. Однако для более старых или более исторических зданий разница может быть значительной.

Также важно, чтобы оценщики учитывали не только затраты на строительные материалы и строительство, но и другие включенные затраты, такие как страхование, административные сборы и налоги. Все это играет роль в определении точной стоимости новой собственности.

Амортизация

При использовании формулы стоимостного подхода следует учитывать три различных формы признательности:

1. Функциональная амортизация — это изменение со временем потребностей или функций собственности.
2. Физический износ — это результат естественного старения имущества.
3. Внешняя амортизация — это амортизация, вызванная экономикой или соседством.

Стоимость земли

Многие оценщики будут использовать подход сравнения продаж для оценки текущей стоимости участка или земли. Прямое сравнение — обычно самый простой способ определить стоимость земли; оценщик рассмотрит аналогичные недавно проданные участки земли.

хеш-метка Плюсы и минусы стоимостного подхода

Обычно затратный метод считается менее надежным, чем другие методы оценки имущества.Это потому, что он имеет тенденцию делать несколько предположений, особенно о земле. Предполагается, что имеется достаточно земли для покупателя, чтобы построить идентичную недвижимость, а также трудно точно оценить стоимость земли, если нет другой доступной сопоставимой земли.

Однако есть некоторые случаи, когда стоимостной подход к оценке может быть лучшим методом для использования оценщиком. К ним относятся:

• Страховая оценка — обычно используется затратный подход, поскольку стоимость земли отделена от общей стоимости собственности.
• Новое строительство — Строительные кредиторы, как правило, требуют оценки затратного подхода, поскольку рыночная стоимость зависит от завершения проекта.
• Объекты особого назначения — такие объекты, как церкви или школы, могут быть оценены только на основе затрат, поскольку вряд ли найдутся другие сопоставимые объекты для определения их стоимости.

Затратный подход к оценке может быть не самым надежным способом определения текущей стоимости собственности.Тем не менее, во многих случаях это лучший способ для оценщика точно определить стоимость собственности без необходимости использовать активный рынок для сравнения. В случаях, когда имеется историческое здание или собственность особого назначения, поиск сопоставимой собственности, на которой основывается стоимость объекта собственности, может оказаться невозможным, поэтому метод стоимостного подхода может быть существенным.

Затратный подход к оценке недвижимости — определение

Вернуться к : БИЗНЕС И ЛИЧНЫЕ ФИНАНСЫ

Определение затратного подхода

Затратный подход относится к методу оценки имущества (недвижимости), при котором начисленная амортизация вычитается из восстановительной стоимости имущества по текущим ценам.Это один из основных методов оценки, основанный на предпосылке, что потенциальный пользователь недвижимости не должен платить за недвижимость больше, чем стоила бы эквивалентная сумма. Затратный подход также основан на том факте, что компоненты недвижимости можно складывать вместе и суммировать, чтобы получить оценку стоимости при раздельной оценке. Это означает, что стоимость строительства плюс земля за вычетом амортизации — это предел рыночной стоимости. Когда недвижимость новая, она дает более точную рыночную стоимость.

Еще немного о том, что такое затратный подход к оценке недвижимости

Методология затратного подхода включает определенные допущения, включая наличие земли.Если сопоставимых свободных земель нет, необходимо оценить стоимость собственности, что сделает оценку менее точной. Оценка также будет менее точной в случае отсутствия аналогичных строительных материалов. Затратный подход очень полезен при оценке уникальной собственности с сопоставимыми продажами для нового строительства. Например, если церковь должна оцениваться, нужно использовать затратный подход, потому что сложно найти много церковных продаж. Типы оценок затратного подхода Существует два основных типа оценок затратного подхода: метод воспроизведения и метод замены.Первый предполагает, что построена точная копия собственности, и уделяет внимание дублированию оригинальных материалов. Последняя оценка предполагает, что новая структура имеет функцию, аналогичную более новым материалам, с использованием обновленного дизайна и текущего метода строительства. Жилая недвижимость При оценке жилой недвижимости редко используется затратный подход, за исключением ситуаций, когда рассматриваемая недвижимость недостаточно улучшена или чрезмерно улучшена для своего района. В таком случае значение улучшения с точной оценкой увеличивает точность определения стоимости, что невозможно, когда сопоставимый подход является единственной используемой оценкой. Объекты особого использования При оценке объектов исключительного использования, таких как церкви, школы и библиотеки, подрядчики всегда используют затратный подход. Такая собственность по-прежнему приносит меньший доход и не часто продается, что делает недействительными сопоставимые подходы и доход. Страхование Затратный подход также применяется при оценке страховых оценок, поскольку единственная улучшенная стоимость — это страхование, а стоимость земли отделяется от общей стоимости имущества. Определяющим фактором для этой формы оценки всегда является выбор между стоимостью амортизации и восстановительной стоимостью (полная замена). Коммерческая недвижимость Для оценки коммерческой недвижимости используются все три метода оценки, ключевыми из которых является доходный подход. При этом затратный подход обычно включается в том случае, если конструкция, дизайн, функциональность, полезность требуют индивидуальной настройки. Проверка рыночных условий Когда рыночная цена выше оценки затратного подхода, это может быть признаком перегретого рынка. С другой стороны, регулярные оценки, превышающие рыночные цены, могут сигнализировать о возможности покупки.

Ссылки для стоимостного подхода

https://www.investopedia.com/terms/c/cost-approach.asphttps://en.wikipedia.org/wiki/Cost_approachhttp://www.businessdictionary.com/ определение / стоимость-подход.html

Академические исследования затратного подхода

• Экономика организации: трансакция стоимостной подход , Уильямсон О. Э. (1981). Американский социологический журнал , 87 (3), 548-577. В этой статье описывается метод трансакционных издержек и его финансовые последствия для организации. По словам автора, подход, основанный на трансакционных издержках, относится к изучению экономической организации, которая включает трансакцию как базовую единицу анализа. Подход, основанный на трансакционных издержках, также утверждает, что понимание экономии на трансакционных издержках является лучшим способом изучения организаций. По словам автора, для применения подхода на основе транзакционных издержек требуется размерная транзакция и описание альтернативных структур управления.Подход включает как эффективное определение границ, так и организацию внутренних операций, включая построение трудовых отношений. Далее автор сравнивает и противопоставляет метод трансакционных издержек избранной части теоретической литературы организаций.
• Транзакция требует затрат на принятие решений «сделать или купить», Walker, G., & Weber, D. (1984). Административная наука ежеквартально , 373-391. Это исследование исследует концепцию подхода на основе транзакционных издержек.Он фокусируется на решениях «сделать или купить» как на парадигматической проблеме, используемой для анализа транзакционных издержек. Автор проверяет гипотезу Вильямсона о структуре эффективных границ, используя модель структурных уравнений с несколькими индикаторами. Авторы также оценивают влияние транзакционных издержек на решения о производстве или покупке компонентов; оценка проводилась косвенно через эффекты конкуренции на рынке поставщиков и 2 типа неопределенности: технологическую и объемную. Помимо транзакционных издержек, авторы выдвинули гипотезу о решениях, которые должны быть предсказаны производственным опытом покупателя и сравнительными производственными затратами между поставщиком и покупателем.Затем они проверили эту гипотезу, используя выборку решений «сделай или купи» в подразделении автомобильной компании в США. Полученные данные показывают, что сравнительные производственные затраты являются надежным предиктором решений «производи или покупай» и что как неопределенность объема, так и конкуренция на рынке поставщиков имеют небольшие, но значимые эффекты. Авторы используют сложность компонентов, модели коммуникации и влияние менеджеров, принимающих ключевые решения, для объяснения результатов.
• Сделка стоила приближения семьям и домохозяйствам, Pollak, R.А. (1985). Журнал экономической литературы , 23 (2), 581-608. В этой статье показано, как подход, основанный на трансакционных издержках, применим к домашним хозяйствам и семьям. Автор утверждает, что социологи за прошедшие годы обнаружили, что домашние хозяйства и семьи являются подходящими объектами для серьезного анализа. Был пробел в надлежащем анализе, поскольку большинство семейных анализов проводилось демографами, антропологами, социологами и историками, которые не учитывали экономическую и рыночную роль единиц.Автор, таким образом, начинает анализировать традиционную экономическую теорию домохозяйств, а также ее слабые стороны. Исходя из наблюдаемого разрыва, автор вводит подход на основе трансакционных издержек.
• Затраты на транзакции , подход к теории финансового посредничества, Скоулз, М., Бенстон, Дж. Дж., И Смит-младший, К. У. (1976). Финансовый журнал , 31 (2), 215-231. Авторы данного исследования применяют метод трансакционных издержек в соответствии с теорией финансового посредничества.Во-первых, они исследуют концепцию финансового посредничества и то, как это влияет на денежно-кредитную политику с помощью теории финансовых посредников. Этот подход, однако, подвергся критике со стороны нескольких авторов, которые утверждали, что, поскольку финансовые посредники являются фирмами, их следует анализировать с использованием микроэкономических инструментов, которые используются в случае отраслей. Более того, авторы предполагают, что посредники что-то максимизируют, иногда рост или полезность.
• Затраты на транзакцию , подход к аутсорсингу: некоторые эмпирические данные, Aubert, B.А., Ривард С. и Патри М. (1996). Информация и менеджмент , 30 (2), 51-64. В этой статье представлены результаты исследования поведения в сфере аутсорсинга с участием 10 крупных организаций. Автор утверждает, что аутсорсинг информационных услуг является быстрорастущей тенденцией и продолжает привлекать внимание сообщества. В исследовании использовалась структура транзакционных издержек, чтобы проиллюстрировать концепцию аутсорсинга на 2 различных уровнях.На первом уровне авторы исследуют роль специфичности активов, проблемы измерения и частоты в объяснении выбора деятельности, переданной на аутсорсинг. Второй уровень анализа был сосредоточен на влиянии специфики активов и проблемы измерения на условия контракта и управление между фирмой и аутсорсером. Представленные результаты подтверждают основные принципы транзакционных издержек и теории неполного контракта.
• Затраты на транзакцию , подход к управлению цепочкой поставок, Hobbs, J.Э. (1996). Управление цепочками поставок: международный журнал , 1 (2), 15-27. В этой статье исследуется концепция трансакционных издержек для объяснения процесса управления цепочкой поставок. Замечено, что управление цепочкой поставок — это быстро развивающаяся концепция, позволяющая получить представление о том, как организованы отрасли, а также о повышении эффективности, достигнутом в рамках различных организационных структур. Автор также исследует управление цепочкой поставок как междисциплинарную концепцию, в основе которой лежат несколько аспектов экономики, маркетинга, логистики и организационного поведения.В статье также представлена ​​структура из экономической литературы, которая будет полезна тем, кто заинтересован в понимании концепции управления цепочкой поставок. Кроме того, потенциальные последствия транзакционных издержек обсуждаются в соответствии с вертикальной координацией внутри отрасли. Наконец, авторы предлагают ключевые методы эмпирического анализа транзакционных издержек, результатом которых являются рекомендации по более тесному сотрудничеству между бизнес-менеджерами и исследователями.
• Стратегия, структура и результаты корейских бизнес-групп: транзакции затратный подход , Chang, S.Дж. И Чой У. (1988). Журнал экономики промышленности , 141-158. В этой статье объясняется концепция подхода на основе транзакционных издержек через структуру и эффективность корейских бизнес-групп. Авторы используют подход побережья транзакций для анализа стратегии диверсификации, а также итоговой структуры, выбранной бизнес-группами в Корее для преодоления рыночных недостатков, характерных для развивающихся стран. Предполагается, что бизнес-группы со структурой, состоящей из нескольких подразделений, демонстрируют более высокие экономические показатели, поскольку такая структура снижает транзакционные издержки, возникающие в результате организационных неудач.Кроме того, ключевые корейские бизнес-группы имеют реляционную структуру, которая демонстрирует как вертикальную интеграцию, так и характеристики конгломерата.
• Объяснение межфирменного сотрудничества и инноваций: пределы сделки стоимостной подход , Lundvall, B. (1992). В разделе Объяснение межфирменного сотрудничества и инноваций . Ратледж. В этой статье объясняются некоторые ограничения подхода на основе трансакционных издержек в отношении межфирменного сотрудничества и инноваций.Автор, Лундвалль, раскрывает ключевые предположения подхода и то, как фирмы используют этот подход для проведения оценки.
• Принятие решения об аутсорсинге информационных систем: стоимостной подход к анализу проблем принятия решений по аутсорсингу , Нгвеньяма, О. К., & Брайсон, Н. (1999). Европейский журнал операционных исследований , 115 (2), 351-367. В этой статье для анализа проблем принятия решений, связанных с аутсорсингом, используется подход на основе транзакционных издержек.В последнее десятилетие аутсорсинг стал ключевым вопросом в управлении информационными системами. Поскольку конкурентные силы оказывают давление на бизнес-фирмы, команды менеджеров структурируют свои организации с целью достижения или сохранения конкурентного преимущества. Появилось несколько стратегий аутсорсинга ИБ, и некоторые аутсорсеры уже заключают контракты с одним единственным поставщиком, а другие — с несколькими. На сегодняшний день нет доступных исследований для определения подходящих стратегий в конкретных условиях.В исследовании исследуется, как менеджеры выбирают из набора вариантов, подходящих для фирмы; это очень важно, поскольку неправильное решение может привести к потере основных возможностей и компетенций, а также к неожиданным рискам.
• От транзакционной стоимости до анализа стоимости транзакции: последствия для изучения межорганизационных стратегий, Zajac, E.J., & Olsen, C.P. (1993). Журнал управленческих исследований , 30 (1), 131-145. В этой статье Zajac и Olsen (1993) исследуют межорганизационные стратегии в отношении перспективы транзакционной стоимости, а не транзакционных издержек. Авторы утверждают, что перспектива трансакционных издержек имеет ограничение, когда они рассматриваются как инструменты анализа межорганизационных стратегий. Ограничения включают: (1) односторонний упор на минимизацию затрат, который игнорирует взаимозависимость между партнерами по обмену совместными предприятиями; и (2) чрезмерное внимание к структурным особенностям межорганизационного обмена, которые игнорируют важные вопросы процесса.Таким образом, авторы предлагают структуру транзакционной стоимости, которая анализирует межорганизационные стратегии. Они также обсуждают последствия текущего подхода к изучению межорганизационных стратегий, а также с точки зрения трансакционных издержек.

Была ли эта статья полезной?

Руководство по стоимостному подходу к оценке недвижимости | Хеба Бейкер | Mashvisor

Когда дело доходит до оценки рыночной стоимости недвижимости, некоторые предпочитают использовать затратный подход.Два других метода — это доходный подход и метод сравнения продаж. Мы дадим вам краткое описание каждого метода оценки, прежде чем углубляться в затратный подход.

Доходный подход может наиболее точно использоваться при проведении оценки коммерческой собственности на доходных объектах на активных рынках. Этот метод рассматривает стоимость инвестиционной собственности как приведенную стоимость будущих ожидаемых денежных потоков, генерируемых этой недвижимостью. Короче говоря, оценка основана на способности собственности приносить ежемесячный доход.

Сравнение продаж Метод использует рыночную цену сопоставимых объектов недвижимости (аналогичных объектов недвижимости, которые недавно были проданы на том же рынке) для оценки стоимости недвижимости. Лучше всего использовать этот метод в случаях большого сходства объектов недвижимости, продаваемых в одинаковых рыночных условиях в один и тот же период времени. Таким образом, оба этих подхода к оценке полагаются на активные рынки.

Связанный: Подход к капитализации доходов: руководство для инвесторов в недвижимость

Теперь, что такое метод затратного подхода?

Определение

Проще говоря, этот метод использует подход к оценке собственности на основе стоимости здания и рыночной стоимости земли.Таким образом, здесь необходимо учитывать две основные рыночные ценности: само здание и землю, на которой оно находится. При стоимостном подходе объекты недвижимости оцениваются на основе того, сколько будет стоить здание, если его потребуется заменить; или стоимость строительства аналогичного здания. После учета стоимости земли и вычета любых потерь в стоимости здания (амортизации недвижимости) затратный подход дает точную рыночную стоимость.

Покупатели недвижимости, использующие этот подход, обычно делают это в отношении недавно построенной или отремонтированной собственности.Логика этого метода оценки недвижимости заключается в том, что нет смысла платить больше за недвижимость, если строительство ее копии будет стоить меньше.

Расчет

Как уже упоминалось, есть три основных компонента, когда дело доходит до оценки инвестиционной собственности с использованием затратного подхода. Стоимость земли, стоимость строительства здания и амортизация недвижимости. Формула затратного подхода:

Рыночная стоимость = Стоимость земли + Стоимость строительства здания — Амортизация здания

Стоимость земли берется по ее текущей рыночной стоимости, независимо от того, можете ли вы получить ее по сделке со скидкой. или премиальная цена.Есть два подхода, которые инвесторы в недвижимость могут использовать при определении стоимости строительства здания:

• Подход стоимости замены: Это предполагает стоимость использования текущих материалов и методов строительства для строительства здания с той же функцией / полезностью.
• Подход с точки зрения затрат на воспроизведение: Здесь больше внимания уделяется созданию копии этого здания с использованием тех же материалов, тех же методов строительства и дизайна, что и в первоначальное время, когда оно было построено.

Как вы можете предположить, для новых свойств действительно не будет разницы между двумя методами. Однако при использовании стоимостного подхода к оценке исторического здания будет существенная разница в стоимости.

Давайте рассмотрим каждую часть расчета затратного подхода более подробно. Как найти каждого?

Стоимость земли

Самый простой способ определить стоимость земли — просто сравнить ее со стоимостью недавно проданных земельных участков.Хотя инвесторы в недвижимость могут использовать другие методы, прямое сравнение земли является наиболее распространенным.

Связанный: Насколько важна рыночная стоимость земли при инвестировании в недвижимость?

При определении стоимости строительства необходимо учитывать множество затрат. Начнем с различия между прямыми и косвенными затратами. Прямые затраты — это любые затраты, непосредственно связанные с процессом строительства (прямые затраты на рабочую силу и материалы).Косвенные затраты — это другие затраты, связанные со строительным проектом (страхование, налоги, административные сборы и т. Д.).

Независимо от того, используете ли вы метод затрат на замену или воспроизводство, есть четыре основных метода на выбор при определении общей стоимости строительства:

• Метод сравнительных единиц: Начните с единовременной оценки на квадратный фут. Затем распределите затраты по строительным материалам. Эти категории могут быть сужены в зависимости от качества.
• Метод раздельных затрат: По названию видно, что затраты не берутся из единовременного ракурса. Здесь стоимость компонентов напрямую связана с отдельными строительными материалами и качеством, а затем суммируется. Итак, возьмите отдельные затраты на такие вещи, как крыша, сантехника, пол и т. Д., А затем объедините их, чтобы получить окончательную стоимость.
• Метод «Единица на месте»: Этот метод аналогичен предыдущему, но он разбивает каждый основной материал затрат на более подробные компоненты затрат.Включите в этот метод накладные расходы.
• Метод количественного исследования: Этот метод требует больше всего времени, но он самый точный. Здесь оценивается каждая отдельная стоимость строительства / ремонта.

Амортизация

Чтобы получить точную оценку стоимости инвестиционной собственности, вы должны включить в эту стоимость любые вычеты за фактические убытки. Когда дело доходит до расчета амортизации недвижимости при стоимостном подходе, необходимо учитывать три формы:

• Физический: Это результат старения здания и естественного износа.
• Функциональные: Необходимо учитывать любые изменения в целевых потребностях и предпочтениях, которые могут снизить полезность собственности.
• Внешний: Это относится к амортизации, вызванной неблагоприятными тенденциями на рынке или в районе, где находится недвижимость.

Если вы ищете наиболее точный и полный метод расчета амортизации, используйте метод разбивки. Это включает в себя каждый фактор из всех упомянутых форм.Сложив их все вместе, вы получите общую амортизацию.

Связано: Вот как рассчитать амортизацию арендуемой собственности

Владельцы арендуемой недвижимости должны знать, что при оценке жилья традиционно не используется метод затрат. Обычно инвесторы используют цены на недвижимость в рамках арендной платы для оценки собственности (метод сравнения продаж). Специалисты по недвижимости иногда используют метод затратного подхода для нового строительства, коммерческой недвижимости или объектов особого назначения (например, библиотек или школ).

Если вам нужно найти агентов по недвижимости, Инструменты инвестиционного анализа Mashvisor могут помочь. Узнайте больше о нашем продукте .

Если вы решите проводить оценку с использованием затратного подхода, вот совет. Когда окончательная оценка оказывается ниже запрашиваемой цены продавца недвижимости, вы можете столкнуться с перегретым рынком. Если рыночная стоимость недвижимости оказывается выше рыночной, это может означать рынок покупателя.

Связано: Инвестиции в коммерческую недвижимость и жилую недвижимость для новых инвесторов

Хотя инвесторам в недвижимость важно понимать, как оценивать свою собственность, получение точной оценки может быть затруднено. Вам следует подумать о том, чтобы обратиться к профессионалу на более поздних этапах сделки.

Более пристальный взгляд на метод оценки затрат

Результатом процесса оценки является индивидуальный отчет об оценке недвижимости, содержащий одно число, которое каждый клиент хочет знать, — оценочную стоимость объекта недвижимости.Чтобы получить это число, оценщики недвижимости используют три метода оценки: стоимость, сравнение продаж и капитализация доходов. В процессе оценки мы рассчитываем стоимость, используя применимые методы оценки, а затем сверяем наши выводы в единую оценку при определении стоимости.

В этой серии мы рассмотрим все три метода, начиная с затратного подхода. Затратный подход основан на экономическом принципе замещения, который означает, что покупатели или арендаторы не будут платить за недвижимость больше, чем это стоило бы построить, купить или арендовать аналогичную недвижимость.Оценщик будет применять этот метод оценки для нового и предлагаемого строительства, а также для объектов специального назначения, таких как школа, театр, церковь или коммунальное предприятие, которые обычно не имеют других сопоставимых структур.

«Затратный подход обычно применяется для определения стоимости строительства совершенно новой структуры по сравнению с использованием существующей структуры», — сказал вице-президент Argianas & Associates Александр Аргианас. «Мы рассчитываем стоимость собственности, вычитая амортизацию и добавляя стоимость земли.”

Амортизация недвижимости может происходить следующими способами:

• Физическое устаревание — Износ имущества, которое не ремонтировалось или не было устранено, например, сколы краски, повреждение крыши или изношенный ковер.
• Функциональное устаревание — Устаревшая конструкция или технология, например, десятиэтажное здание без лифта.
• Внешнее устаревание — Факторы, не относящиеся к собственности, которые могут повлиять на товарность, например, многоквартирный дом через дорогу от шумного шоссе.

«При оценке собственности мы работаем, чтобы определить, является ли амортизация излечимым или неизлечимым моральным износом. Если это излечимо, владелец может решить проблему свежим слоем краски или новой кровлей », — пояснил Александр. «Если это неизлечимо, это означает, что для устранения дефицита потребуется слишком много денег».

Затратный подход часто используется для того, чтобы владелец бизнеса решил, использовать ли свои деньги для строительства новой собственности или для покупки и обновления существующей.«Допустим, у вас есть компания по производству мышеловок. Завод по производству мышеловок горит, и вы хотите построить новый », — пояснил Александр. «Строительство нового завода на существующей территории обойдется в 10 миллионов долларов. Или вы можете купить существующий завод в другом месте за половину стоимости. Динамика стоимостного подхода поможет лицу, принимающему решения, определить наилучший курс действий, исходя из его / ее деловых и финансовых целей ».

Эта информация важна, поскольку покупатели взвешивают стоимость строительства недвижимости по сравнению с приобретением существующей недвижимости.Маржинальную разницу в долларах можно использовать для определения оборотного капитала владельца бизнеса, хотя некоторые операторы предпочитают строить новый объект специально для удовлетворения потребностей своего бизнеса и брендинга.

От угольных электростанций до церквей и университетских городков — нет объектов специального назначения, которые наша команда не оценила бы. Если у вас есть какие-либо вопросы по поводу вашей собственности или отчета об оценке недвижимости, не стесняйтесь звонить нам по телефону (630) 390-0113 или заполнить эту форму. Чтобы прочитать вторую и третью части нашей серии статей, в которых описывается метод сравнения продаж и подход капитализации доходов, обязательно присоединитесь к нашему списку рассылки, чтобы получать нашу электронную рассылку.

Оценка затратного подхода: как оценить CRE Properties

Чтобы эффективно оценить потенциальную прибыль от инвестиционной собственности, понимание ее стоимости является важным первым шагом. Существует несколько различных подходов, которые используют оценщики для оценки коммерческой недвижимости, и стоимостной метод оценки является одним из самых популярных. В отличие от других методов, стоимостной подход присваивает стоимость на основе затрат, которые инвестор может понести при воссоздании того же здания с нуля.

В этом сообщении блога мы рассмотрим, что такое затратный подход к оценке, как рассчитать стоимость с использованием затратного подхода и многое другое.

Каков стоимостной подход к оценке недвижимости?

Затратный подход определяет стоимость коммерческой недвижимости на основе затрат на строительство того же самого здания. Этот метод также влияет на амортизацию здания, а также на стоимость земли. В целом, это следует из предпосылки, что покупатели не должны тратить на покупку недвижимости больше, чем если бы они строили ее с нуля.

Затратный подход к оценке коммерческой недвижимости — это лишь один из трех методов, которые инвесторы используют для оценки зданий в процессе инвестирования. Как правило, этот метод наиболее точен при оценке новых свойств. Это также может быть полезно при оценке уникальных свойств, которые может быть нелегко воспроизвести или которые часто продаются.

Формула: как работает стоимостной подход

Формула для расчета стоимости имущества с использованием затратного подхода к методу оценки проста:

Стоимость объекта = Стоимость строительства — Амортизация + Стоимость земли

Поскольку затратный подход основан на затратах, понесенных в процессе строительства, он не принимает во внимание рыночные факторы, как другие здания.По этой причине этот метод не может быть предпочтительным для каждого инвестора.

Пошаговая инструкция: как рассчитать стоимость недвижимости с помощью стоимостного подхода к оценке

Теперь, когда вы понимаете концепцию и формулу, как вы можете двигаться вперед и рассчитать стоимость здания?

Чтобы использовать затратный подход к оценке собственности, выполните следующие действия.

1. Рассчитать стоимость замены или воспроизводства здания

Первым шагом стоимостного подхода является расчет стоимости здания.Вы можете сделать это, следуя методу замены или воспроизведения. Важное различие между этими двумя подходами заключается в том, как вы определяете стоимость материалов и строительства.

• Замена: затраты основаны на строительстве такой же структуры на основе современных материалов, затрат, стандартов проектирования и строительных технологий
• Воспроизведение: затраты основаны на копировании оригинальной собственности с теми же материалами, затратами и дизайном

Поскольку метод восстановительной стоимости использует более практичный подход к иллюстрации затрат на строительство, он более распространен.

Естественно, чем новее здание, тем меньше разница в стоимости имущества между этими двумя подходами. С другой стороны, более старые здания, вероятно, будут иметь более значительную разницу в стоимости, особенно когда используются более дешевые и устаревшие материалы.

2. Расчет амортизации

Выбираете ли вы метод восстановительной стоимости или метод восстановительной стоимости, следующим шагом будет расчет амортизации. Амортизация — это просто мера потери стоимости здания, а также любых улучшений.

Однако следует учитывать несколько различных типов амортизации:

1. Физическая амортизация: Снижение стоимости на основе стандартного старения собственности и постепенного износа
2. Функциональная амортизация: Возможная потеря стоимости в результате изменения потребностей и тенденций потребителей
3. Экономическая амортизация: Связанные с изменениями стоимости имущества как на местные, так и на рыночные экономические факторы

3.Рассчитайте стоимость земли (рыночную стоимость)

После того, как вы рассчитаете приблизительную величину амортизации, примите во внимание стоимость земли или ее рыночную стоимость.

Хотя есть несколько способов определить стоимость земли, самый простой и понятный — это метод прямого сравнения продаж. Этот метод определяет стоимость земли на основе недавно проданных местных участков земли аналогичного размера.

4. Вычесть амортизацию из стоимости строительства

Используя первичные значения, необходимые для затратного подхода к оценке, вы можете начать оценку.

Для начала вычтите амортизацию из стоимости строительства (независимо от того, выбрали ли вы метод воспроизведения или замены).

5. Добавьте стоимость земли

Наконец, добавьте стоимость земли (которую вы нашли на третьем шаге) к амортизированной стоимости строительства, чтобы получить общую оценочную стоимость.

Это приблизительная стоимость, на которую вы можете рассчитывать, принимая во внимание стоимость недвижимости и соответствует ли она вашей инвестиционной стратегии.

Пример оценки затратного подхода

Теперь, когда формула и шаги четко очерчены, пора взглянуть на затратный подход к примеру оценки. В этом примере мы сделаем следующие предположения:

• Стоимость строительства составляет 3 000 000 долларов США
• Амортизация составляет 450 000 долларов США
• Земля стоит 2 250 000 долларов США

Для начала вычтите амортизацию из стоимости строительства:

3 000 000–450 000 долларов США = 2 550 000 долларов США

Затем добавьте эту цифру к стоимости земли:

2 550 000 долл. США + 2 250 000 долл. США = 4 800 000 долл. США

В этом примере затратного подхода стоимость собственности составляет 4 800 000 долларов.

Альтернативы: другие методы оценки и оценки собственности

Затратный подход к оценке — это только один из способов оценки собственности в процессе инвестирования в недвижимость. Поскольку сложно точно рассчитать амортизацию, этот метод лучше всего подходит для новых объектов недвижимости.

Однако другие методы, описанные ниже, могут хорошо работать и в других сценариях:

• Подход сравнения продаж: Этот метод определяет оценку на основе других аналогичных свойств на рынке, которые недавно были проданы.В ходе этого процесса оценщики также рассматривают другие важные факторы, которые могут повлиять на эту оценку, такие как цена за квадратный фут, ставки капитализации, состояние здания и подробности об арендаторах.
• Подход к капитальной ставке: Ставка капитализации — это не только важный показатель, который вы можете использовать для сравнения яблок с яблоками при рассмотрении закупок трубопроводов, но и для расчета стоимости собственности. Чтобы определить стоимость собственности с помощью ставки капитализации, просто разделите чистую операционную прибыль (NOI) на ставку капитализации.Эта формула дает значение, основанное на текущем денежном потоке, поэтому она наиболее актуальна, когда вы ожидаете, что денежный поток останется неизменным.
• Подход дисконтированного денежного потока: Хотя метод дисконтированного денежного потока более сложен для расчета, чем другие методы, он обеспечивает более удобную оценку, учитывая, как денежный поток может меняться с течением времени. Этот подход может быть обязательным, если ваша цель — использовать годовой подход к анализу денежных потоков.

Плюсы и минусы проведения оценки собственности с использованием затратного подхода

Каковы преимущества и недостатки затратного подхода к оценке? Хотя этот метод оценки может быть полезным и информативным при рассмотрении приобретений новых трубопроводов, следует помнить о нескольких важных моментах.

Во-первых, помните, что эта формула основана на идее, что доступны сопоставимые продажи земли. Если вы не можете найти ориентир стоимости земли на основе недавних продаж аналогичной собственности, оценка может быть неточной.

В более общем плане теория, лежащая в основе этого подхода, основана на идее о том, что есть дополнительная земля, доступная для фактического строительства этой собственности. Поскольку цель состоит в том, чтобы оценить землю на основе стоимости строительства идентичного здания, эта цифра может быть не совсем полезной, если аналогичной земли не существует.

Кроме того, может быть сложно точно оценить амортизацию, особенно для более старой собственности.

Хотя у затратного подхода есть и недостатки, бывают ситуации, когда этот метод идеален.

Новые объекты недвижимости особенно хорошо подходят для этого метода оценки, так как стоимость материалов изменится минимально с момента строительства. Уникальные объекты недвижимости, которые вряд ли будут иметь сопоставимое расположение, например библиотеки и церкви, также идеально подходят с точки зрения затрат.

Простое сравнение приобретений конвейера с историческими данными

Сбор новых данных о рыночных возможностях может помочь стимулировать ваши будущие усилия по приобретению, но стандартизация и последовательное хранение данных является сложной задачей даже для самых организованных команд.