Затратный подход определяет стоимость недвижимости – Затратный подход в оценке недвижимости

Оценка недвижимости — Википедия

Материал из Википедии — свободной энциклопедии

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. п.5 ФСО № 2 Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:

  • рыночная стоимость;
  • инвестиционная стоимость;
  • ликвидационная стоимость;
  • кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

[1]

Инвестиционная стоимость — это стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учёт возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки — инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учёт возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки

ru.wikipedia.org

Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки). При этом необходимо учитывать износ (обесценение) оцениваемых улучшений со временем эксплуатации под воздействием различных факторов. Расчет стоимости земельного участка должен производиться с учетом принципа «наилучшего и наиболее эффективного использования».

В основу затратного подхода положен принцип «замещения», согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за объект дороже по сравнению с затратами на приобретение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по своему назначению, качеству и полезности объекта недвижимости в приемлемый период времени.

Рассматриваемый подход в оценке недвижимости обычно приводит к объективным результатам при условии достаточно точной оценки затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Технология применения затратного подхода включает в себя следующие этапы:
1. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания.
2. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора).
3. Расчет выявленных видов износа.
4. Оценка рыночной стоимости земельного участка.
5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Необходимо помнить также и о том, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не показывает рыночную стоимость, поскольку существуют понятийные различия в терминах «затраты» и «стоимость». Понесенные инвестором затраты не всегда создадут рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов и напротив — создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Прежде всего, это касается объектов недвижимости, целью владения которой является получение дохода.

Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые расценены оценщиком как наиболее логичные и приемлемые в каждом конкретном случае.

Исходя из вышесказанного, можно определить следующие ситуации, где для применения затратного подхода имеются предпочтительные, а порой и единственные основания:

Оценка новых или недавно построенных объектов. В данном случае стоимость строительства таких объектов (с учетом прибыли инвестора), как правило, более близка к рыночной стоимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Наилучшее и наиболее аффективное использование — это такое использование не занятого земельного участка или земельного участка с улучшениями, которое является физически возможным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения и обеспечивает получение максимально возможного дохода. Производимые экспертом расчеты по возможно более эффективному использованию (относительно текущего) во многих случаях позволяют повысить инвестиционную привлекательность оцениваемого имущественного комплекса в глазах потенциального инвестора.

Технико-экономическое обоснование нового строительства. Технико-экономический анализ нового строительства позволяет сделать вывод об экономической целесообразности вложения инвестиций на основе прогнозируемого уровня дохода от будущей эксплуатации конкретного объекта.

Оценка объектов незавершенного строительства. Оценка объектов незавершенного строительства носит специфический характер и производится в основном затратным подходом Метод сравнительного анализа продаж не применим но причине отсутствия необходимой информации по аналогичным объектам. Доходный подход может быть применен с целью, указанной в предыдущей ситуации.

Оценка в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок). Затратный подход позволяет выделить объекты налогообложения, поскольку предполагает отдельную оценку земельного участка и находящихся на нем улучшений.

Оценка в целях страхования. Затратный подход позволяет разделить в стоимостном выражении страхуемые объекты (здания, улучшения) и не страхуемые (земля).

Переоценка основных фондов предприятий.

Недостаток информации для применения других подходов к оценке. Недостаток информации для применения других подходов к оценке недвижимости ощущается при неразвитых или слабоактивных сегментах рынка недвижимости, что характерно на данный момент для большинства регионов России.

ОЦЕНКА ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ

Восстановительная стоимость (ВС) — рассчитываемая в текущих ценах стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости как нового, без учета износа и соотнесенная к дате оценки. Восстановительная стоимость может рассчитываться на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения. При этом перед оценщиком стоит проблема обоснованного выбора расчета указанных стоимостей и, как следствие, соответствующих методик их определения.

Под стоимостью воспроизводства подразумевают затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.

Стоимость замещения — определяется затратами на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Как видно из приведенных определений, более предпочтительным является расчет стоимости «воспроизводства», поскольку в противном случае рассчитываются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.

С другой стороны, выбор расчета стоимости «замещения» может быть также обоснованным по причине имеющегося у оцениваемого здания признаков прежде всего функционального износа, что не может не снижать коммерческую привлекательность для потенциального покупателя. В общем случае выбор между стоимостью «воспроизводства» и стоимостью «замещения» зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т.д.

Полная восстановительная стоимость (ПВС) — восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов и отражаемая в балансовой стоимости (большей частью актуальна для активной части основных фондов). Согласно теории оценочных стоимостей ПВС относится к блоку оценочных стоимостей «в пользовании».
В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты это затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:
— стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
— заработную плату рабочих;
— стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей;
— стоимость коммунальных услуг;
— стоимость доставки и хранения материалов и пр.

Косвенные затраты — это расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:
— стоимость инвестиций в землю;
— гонорары проектно-сметным организациям;
— маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты.

К косвенным расходам относят и накладные расходы.
Накладные расходы — денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.

Прибыль застройщика (инвестора) — представляет собой предпринимательский доход, отражающий вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.

МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ

В зависимости от цели оценки и, как следствие, закладываемой точности расчетных процедур, существует несколько способов определения восстановительной стоимости:
— Метод сравнительной единицы.
— Метод разбивки по компонентам.
— Метод количественного обследования.
— Метод сравнительной единицы.

Данный метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв. метр, 1 куб. метр) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.). Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обычно применяются различные справочные и нормативные материалы (УПСС, УПВС и т.д.).

В качестве примера рассмотрим расчет стоимости объекта недвижимости, когда в качестве сравнительной единицы выбрана стоимость квадратного метра типичного сооружения. Расчет может быть произведен по следующей формуле:

mirznanii.com

41. Затратный подход к определению стоимости недвижимости.

Оценку недвижимости
можно определить как прикладной
экономический анализ, цель которого
заключается в выявлении наиболее
эффективного использования объекта
оценки, в исследовании спроса и предложения
на объект на соответствующем рынке, в
разработке модели оценки, которая
прогнозировала бы наиболее вероятную
стоимость объекта оценки.

В соответствии с
Федеральными стандартами оценки (ФСО
№1), затратный подход — совокупность
методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на определении затрат,
необходимых для воспроизводства либо
замещения объекта оценки с учетом износа
и устареваний. Затратами на воспроизводство
объекта оценки являются затраты,
необходимые для создания точной копии
объекта оценки с использованием
применявшихся при создании объекта
оценки материалов и технологий. Затратами
на замещение объекта оценки являются
затраты, необходимые для создания
аналогичного объекта с использованием
материалов и технологий, применяющихся
на дату оценки.

При любом варианте
применения затратный подход определяет
стоимость путем расчетной оценки затрат
на приобретение земли и строительство
нового объекта имущества равной
полезности или затрат на приспособление
старого объекта недвижимого имущества
для аналогичного использования (без
учета каких-либо неоправданных расходов
из-за задержки строительства). К общим
затратам на строительство добавляются
затраты на приобретение земельного
участка. Затратный подход устанавливает
верхний предел той суммы, которую на
нормальном рынке заплатили бы за данное
имущество в новом состоянии.

Для более старого
имущества делаются скидки на различные
формы «накопленной амортизации»
(ухудшения физического состояния;
функционального или технического
устаревания; экономического или внешнего
устаревания), чтобы рассчитать цену,
приближенно равную рыночной стоимости.
В зависимости от того, в каком объеме
исходные данные для расчетов взяты из
рыночных источников информации, затратный
подход может дать прямое указание на
рыночную стоимость.

Как правило, затраты
на создание объекта недвижимости и его
рыночная стоимость ближе всего друг к
другу для недавно построенных объектов
недвижимости, имеющих незначительный
накопленный износ и нулевое функциональное
устаревание, что и определяет возможность
применения затратного подхода для
оценки новых объектов.

При определении
рыночной стоимости объектов предполагаемого
строительства, уникальных объектов
(например, памятников культурного
наследия), объектов специализированного
имущества и других объектов имущества,
редко продаваемых на рынке, затратный
подход используется в первую очередь.

Затратный подход
применяется при оценке объектов
недвижимости для целей страхования или
налогообложения, когда требуется
рассчитать стоимость отдельных
конструктивных элементов, подверженных
риску наступления страхового случая
или являющихся налогооблагаемой базой.

Затратный подход
играет важную роль при анализе наиболее
эффективного использования объектов
недвижимости, в том числе подлежащих
капитальному ремонту или реконструкции.

Затратный подход
может привести к объективным результатам,
если достаточно надежно можно рассчитать
стоимости земельного участка и улучшений,
а также величину физического износа и
всех видов устареваний. Если объект
находится в плохом техническом состоянии
или улучшения не соответствуют наиболее
эффективному использованию земельного
участка как условно свободного, то
оценка физического износа всех видов
устареваний представляет собой достаточно
сложную задачу.

studfiles.net

Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости








Для оценки стоимости объектов недвижимости в соответствии со стандартами [9] используется три подхода — затратный, сравнительный и доходный. Действующие стандарты оценки не регламентируют обязательность использования всех трех подходов при оценке недвижимости, но отказ хотя бы от одного из них должен быть обоснован в отчете об оценке.  [c.33]

Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости  [c.37]

Применение затратного подхода. Определение стоимости земельного участка. Оценка восстановительной стоимости замещения здания. Расчет всех видов износа зданий и сооружений. Определение остаточной стоимости. Расчет полной стоимости объекта недвижимости.  [c.315]

Затратный подход дает результат стоимости объекта недвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить недвижимость, сданную в аренду, или на которую распространяются другие частичные имущественные права, необходимо сделать соответствующие корректировки. Оценщик вносит корректировки на конкретные имущественные права, подлежащие оценке, а также на дополнительные расходы, возникающие при простое помещений.  [c.302]

Принцип замещения определяется следующим образом рациональный (типичный, разумный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности. Максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости затратном, доходном, сравнительном.  [c.242]

Каждый из трех рассмотренных выше подходов оценки основывается на исходных данных, собранных на рынке, но имеющих различные источники для получения информации. При использовании затратного подхода следует получить сведения о рыночной стоимости материалов и рабочей силы. В случае применения метода сравнительного анализа рыночных продаж источником информации являются открытые банки данных о сделках с недвижимостью. Для расчетов по методам на основе доходного подхода информацию можно получить как у владельцев оцениваемой собственности, так и из публичных отчетов о деятельности аналогичных объектов.  [c.261]

При оценке объекта недвижимости затратным подходом определяют или стоимость его воспроизводства, или стоимость его замещения.  [c.23]

Принцип замещения — максимальная стоимость недвижимости определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен другой объект аналогичной полезности. Принцип замещения реализуется во всех трех подходах к оценке недвижимости затратном, сравнительном и доходном. С точки зрения затратного подхода типичный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства нового объекта одинаковой полезности. Сравнительный подход основан на том, что покупатель не будет платить за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта на открытом рынке. В доходном подходе учитывается то, что при прогнозе будущих доходов от оцениваемого объекта покупатель будет принимать во внимание доходность аналогичных объектов.  [c.25]

Если же нет развитого рынка недвижимости для рассматриваемого объекта, а также если он не сдается в аренду (больницы, музеи, церкви и т.д.), то оценка в этом случае производится на основе затратного подхода. Обычно определяется стоимость замещения объекта недвижимости и вычитаются все виды износа.  [c.33]

В области операций с недвижимостью определение текущей рыночной стоимости конкретного объекта называется оценкой недвижимости. Оценщик, пользуясь набором методов, определяет стоимость объекта, которая, по его соображениям, и составляет его текущую рыночную стоимость. Тем не менее, если вам, например, скажут, что некий объект имеет оценочную рыночную стоимость 150 тыс. долл., отнеситесь к этой оценке скептически. Она может быть ошибочной в силу несовершенства самих методов оценки или неполноты информации. Если вы получаете представление о рыночных ценах на акции, находящиеся в активном обороте, просто взглянув на котировки, то в области операций с недвижимостью покупателям и продавцам приходится пользоваться тремя сложными способами оценки и затем сравнивать полученное для выведения одного, наиболее верного результата. К этим способам оценки рыночной стоимости объекта относятся 1) затратный подход 2) метод рыночных сравнений 3) доходный подход. В силу сложности последнего лучше пользоваться услугами эксперта.  [c.719]

В процессе принятия решений об инвестициях в недвижимость прогнозирование возможных доходов занимает важное место. В наши дни инвесторы все чаще дополняют оценку рыночной стоимости объекта инвестиционным анализом. Это дополнение к традиционным подходам к определению стоимости (затратному подходу, методу рыночных сравнений и доходному подходу) дает инвесторам более полное представление о том, насколько выбранный ими объект удовлетворяет их инвестиционным целям.  [c.721]

Итак, с течением времени вследствие разнообразных причин стоимость недвижимости уменьшается, вследствие чего при оценке объекта на основе затратного подхода учитываются не только затраты на возможное новое строительство, но м накопленный строением износ.  [c.182]

Затратный подход основан на предположении, что издержки на строительство объекта недвижимости с учетом издержек на приобретение участка земли являются приемлемой величиной для оценки стоимости имущества.  [c.7]

Наиболее целесообразно применять данный подход при определении стоимости недвижимости, предназначенной для специального использования, когда отсутствует рынок такого рода недвижимости. Особенно проблемным является применение затратного подхода, если в силу ограниченности вакантных участков под застройку, невозможно воссоздать объект с таким же местоположением и статусом, как и объект оценки.  [c.7]

Затратный подход — метод оценки стоимости, который основан на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, является приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости. В основе данного метода лежит предположение о том, что информированный покупатель не заплатит за объект больше, чем суммарные затраты на строительство аналогичного объекта той же полезности, т. е. принцип замещения.  [c.34]

Затратный подход может применяться для оценки стоимости любого вида недвижимости. Однако он наиболее целесообразен при оценке объектов специального назначения (школ, церквей, вокзалов), т. е. когда соображения извлечения дохода не являются основой для инвестиций при освоении новой территории в условиях пассивного рынка недвижимости (в российских условиях это рынок нежилых зданий и помещений). Собираемая информация должна включать данные о цене на землю, о стоимости материалов и оборудования, о прибыли и накладных расходах в строительстве на местном рынке. Однако этот подход не подходит для определения стоимости уникальных зданий и сооружений, являющихся памятниками истории и архитектуры, а также здании со значительным физическим и моральным износом.  [c.35]

Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка. Подобно доходному и сравнительному подходам затратный основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.  [c.300]

Затратный подход содержит элементы рыночной оценки, поскольку участники рынка соотносят стоимость приобретаемого объекта с потенциально необходимыми затратами на строительство нового здания. При оценке недвижимости затратным подходом оценщик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на итоговую стоимость.  [c.300]

К затратному подходу относится совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства (восстановления) либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Затратный подход основан на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости, эквивалентному по своей полезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым. Считается, что разумный инвестор не заплатит за объект недвижимости больше, чем за приобретение прав на земельный участок и строительство на нем аналогичного здания.  [c.437]

При оценке земли затратный подход используется в основном для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зданий, строений сооружений) для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости.  [c.437]

Оценка стоимости предприятия — комплекс расчетно-аналитических приемов, осуществляемых в рамках установленных законом процедур и направленных на определение обоснованной цены продажи (покупки) компании или фирмы. Основные подходы, используемые при оценке стоимости предприятия, — доходный (исходя из прогноза получаемых доходов), затратный (исходя из затрат на создание данного или аналогичного предприятия), сравнительный анализ продаж. При продаже (покупке) отдельных имущественных объектов применяются специфические приемы оценки. Различают оценку недвижимости, оценку машин и оборудования, оценку нематериальных активов.  [c.479]

Ключевой особенностью жилой недвижимости является то обстоятельство, что подобные объекты часто покупаются (продаются), поэтому наиболее приемлемым к определению рыночной стоимости считается сравнительный подход. Однако отказ от использования какого-либо подхода к оценке не должен негативно повлиять на точность получаемого результата. Практика показывает, что за редким исключением при оценке типового жилья, обращающегося на вторичном рынке, оценщиками обосновывается отказ от использования сразу двух подходов к оценке — затратного и доходного, а расчеты проводятся с использованием лишь сравнительных методик. При этом информация для использования каждого из трех подходов довольно доступна.  [c.246]

В третьей главе проводится системное описание основных понятий (затраты, цена, стоимость обмена, стоимость использования, рыночная стоимость и других) и принципов оценки недвижимости (принцип наилучшего и наиболее эффективного использования, вклада, остаточной продуктивности земли). Особую актуальность представляет систематизация факторов, влияющих на стоимость недвижимости. В главе приведен поэтапный алгоритм оценки объекта недвижимости с использованием доходного, рыночного и затратных подходов. В конце главы рассмотрено применение программной системы электронных таблиц Mi rosoft Ex el для расчета финансовых функций, используемых при оценке недвижимости.  [c.6]

Итак, мы имеем три основных подхода к решению задачи оценки недвижимости. Как правило, конкретные методы оценки недвижимости используют не один, а несколько подходов для оценки. Например, при оценке стоимости здания с использованием затратного подхода стоимость материалов, использованых при строительстве здания может быть оценена с использованием рыночных данных. Или, например, при использовании метода сравнительного анализа продаж могут вводиться веса на различные варианты продаж в зависимости от того, какой доход приносил тот или иной объект, сравниваемый с объектом для оценки.  [c.263]

economy-ru.info

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о