Завещание на квартиру между близкими родственниками: Завещание или дарственная: как дешевле передать жилье

Содержание

Почему опасно не делать завещание: три наглядных примера.

Завещания очень часто становятся камнем преткновения в семейных отношениях. Но несмотря на осознание рисков и большую вероятность возникновения конфликтов между близкими родственниками, многие люди постоянно откладывают оформление этого документа – всегда находятся весомые причины этого не делать. А между тем, это может быть не только несправедливо по отношению к близким, но и опасно.

Каждый имеет право решать сам, насколько есть необходимость в составлении завещания, но юридическая практика всё чаще наводит на мысли о том, что в этом есть смысл. Возможно для многих это станет открытием, но даже если с наследниками всё очевидно и у человека остались дети, то есть наследники первой очереди, не всегда получение наследства проходит гладко. Бывают ситуации, когда потенциальные наследники начинают появляться как грибы после дождя, и в судебном порядке они отвоёвывают своё право на обладание имуществом в ущерб наследникам первого порядка.

Как это возможно и как это происходит в реальной жизни мы рассмотрим на примере трёх ситуаций, которые более чем отражают опасность, которая возникает при отсутствии завещания.

1. Предъявление прав «формальной» жены отца

Допустим, у отца была официальная жена, но она оставалась таковой только по той причине, что тянула бракоразводный процесс под различными предлогами. При этом отец неоднократно  обращался в полицию с различными обвинениями по отношению к жене, а когда он находился в больнице, за ним ухаживали только дети и остальные родственники. То есть на лицо мы видим факты, которые говорят в пользу формальности статуса этой женщины, но после смерти отца она всё ещё является официальной супругой и имеет полное право на получение наследства.

Попытки детей наследодателя в судебном порядке опровергнуть статус наследницы ни к чему не привели, потому как официальный статус проблематично опровергнуть. Если бы отец позаботился об этом заранее и составил завещание, таких вопросов бы не возникло вовсе, потому как порядок наследования был бы установлен. В этом же случае детям придётся разделить наследство поровну со вдовой, что официально корректно, но морально-этической составляющей противоречит.

2. Претензии сожительницы на наследство


Это удивительно, но бывают ситуации, когда наследство достаётся даже неофициальной жене наследодателя, то есть сожительнице. Закон предусматривает некоторые лазейки, которые позволяют этой категории лиц претендовать на наследство.

После смерти отца, дети получают наследство и делят его между собой. Но тут о своих правах в судебном порядке заявляет сожительница, которая требует выделить и ей часть наследства. Суд этот иск удовлетворяет, но каким образом?
Для этого на самом деле достаточно подтвердить факт иждивенчества. То есть если неофициальная жена нетрудоспособна и зарегистрирована  в квартире наследодателя, то она является иждивенцем и имеет право на получение части этой квартиры и другого имущества умершего. Единственный нюанс заключается в том, что совместное проживание должно было продолжаться в течение года или более длительный срок.

К сожалению, в таких случаях даже завещание не защищает от претензий сожителей на наследство, но оно помогает снизить долю наследования. То есть условно, если по завещанию всё достаётся дочери, то жена сможет претендовать только на ¼ часть наследства, в то время как без завещания всё имущество делится пополам.

3. Наследники второй очереди

Представьте такую ситуацию: к нотариусу обратилась женщина для выдачи свидетельства на получение наследства после смерти бездетной сестры. Но ей было отказано с обоснованием того, что она не является наследником. Почему так произошло, если у сестры не было детей и право на наследство по закону переходит к наследникам второй очереди, то есть к сестре?

Получилось так, что после смерти сестры наследником стал её муж, но и его вскоре не стало. Таким образом, наследство умершей сестры перешло от супруга к его родственникам, а сестра потеряла право претендовать на него.
При этом если наследники мужа не обратились за наследством, то квартира вообще может перейти в муниципальную собственность.
Всех этих последствий можно было избежать, если бы сестра изначально составила завещание и определила порядок наследования.

Резюмируя, хочется сказать о том, что никогда нельзя точно знать какие сложности с порядком определения наследников могут возникнуть, поэтому есть смысл заранее позаботиться о составлении завещания.

между родственниками, налоги, стоимость, подводные камни

Какие плюсы и минусы в завещании на квартиру — подробно рассказываю в статье.

Что представляет собой завещание на квартиру

Человек свободен в своих завещательных распоряжениях, в том числе относительно имеющейся у него недвижимости, как нежилой, так и жилой — ст. 1119 ГК РФ.

Что это за документ

Завещание — распорядительный документ, отражающий последнюю волю гражданина касательно принадлежащего ему имущества. Завещатель вправе:

  • Указать в качестве получателя всего его имущества (наследства) одного человека или группу лиц.
  • Подробно расписать, кому из наследников что из его имущества достанется.
  • Распределить все имущество между близкими родственниками.
  • Вспомнить о наличии дальних родственных связей и оставить кому-нибудь из такой родни что-то из своих вещей.
  • Лишить всех наследников прав на его наследство.
  • Передать имущество или его часть не родственнику, а совершенно постороннему человеку.
  • Завещать все какой-либо благотворительной или общественной организации и даже государству.

О чем следует помнить

У составления любого завещания есть свои правила:

  1. Завещателю необходимо обладать полной дееспособностью — п. 2 ст. 1118 ГК РФ. Если у нотариуса возникают сомнения — она подтверждается соответствующими медицинскими актами.
  2. Завещательное распоряжение составляется только лично завещателем. Оформление его по доверенности недопустимо — п. 3 ст. 1118 ГК РФ.
  3. Разрешено составление совместного завещания супругами относительно общего и личного имущества — п. 4 ст. 1118 ГК РФ.
  4. Свобода воли завещателя ограничивается лишь обязательной долей некоторых наследников, если таковые имеются — ст. 1119 ГК РФ.
  5. Завещатель правомочен составить завещание, содержащее распоряжение о любом его имуществе, включая то, которое он только планирует приобрести в будущем. Допускается распоряжение всем имуществом или какой-то его частью. Возможно составление одного либо нескольких завещаний — ст. 1120 ГК РФ.
  6. Завещать имущество разрешается родственнику из любой очереди наследования и лицам, не входящих в число наследников по закону. Завещатель также вправе указать дополнительного наследника на случай, если указанный в завещании лишится наследственных прав или умрет — 1121 ГК РФ.
  7. Если завещатель не указал точные доли и оставил свое имуществом более чем одному наследнику, то оно переходит к ним в равных частях. Если же указаны доли или конкретное имущество, переходящее одному наследнику, то соответственно он получает только то, что ему оставлено завещателем — ст. 1122 ГК РФ.
  8. Должностные и иные лица, которым стало известно содержание завещания, не имеют права рассказывать кому-либо об этом или иным образом распространять такие сведения — ст. 1123 ГК РФ.
  9. Завещание составляется письменно. Удостоверить его имеет право нотариус, а в отдельных случаях иное лицо — ст. 1124 ГК РФ. В частности, должностные лица местного самоуправления и консульских учреждений — ст. 1125 ГК РФ.
  10. Завещание при чрезвычайных обстоятельствах (в режиме ЧС, военного положения и т.д.) допускается составить в простой письменной форме, не прибегая к услугам нотариуса — ст. 1129 ГК РФ.

Что необходимо знать перед составлением

Еще до момента составления документа следует знать некоторые правовые аспекты:

  1. Завещатель имеет право отменить, отредактировать составленное им ранее завещательное распоряжение в любое удобное для него время — ст.
    1130 ГК РФ. Делается это в той же форме, в какой составлялось завещание.
  2. При несоблюдении вышеперечисленных правил завещание возможно оспорить в судебном порядке, признав его недействительным или ничтожным — ст. 1131 ГК РФ.
  3. Завещание следует составлять максимально понятно, поскольку его содержание будет толковаться буквально — ст. 1132 ГК РФ.
  4. Завещатель вправе назначить исполнителя завещания — ст. 1133 ГК РФ. В противном случае оно будет исполняться самими наследниками.
  5. Завещатель имеет право возложить на кого-либо из наследников (как по завещанию, так и по закону) исполнение за счет наследства определенной имущественной обязанности в пользу иных лиц — ст. 1137 ГК РФ.
  6. Также он вправе поручить наследникам по завещанию или по закону совершение некоторого действия как имущественного, так и неимущественного характера, имеющего общеполезную цель — ст 1139 ГК РФ.

В чем заключаются плюсы и минусы завещания на квартиру

У любой процедуры есть положительные и негативные стороны. Имеются они и у составления завещания.

В чем особенности, если составлено между близкими родственниками

Помимо завещания передать свое имущество близкому родственнику человек вправе следующими способами:

  1. Заключив договор купли-продажи.
  2. Оформив договор дарения.
  3. Составив договор о пожизненной ренте.
  4. Обменяв свое жилье на жилое помещение брата, сестры и т.д.

Во всех указанных случаях недвижимость переходит в собственность родственника сразу же после оформления договора. Но в случае оформления завещания возможность фактического получения жилья отсрочена на неопределенный срок до момента смерти наследодателя (завещателя) и еще на полгода после этой даты.

Соответственно, для выгодополучателя (наследника) получение имущества по завещанию — зачастую весьма длительный процесс. На интересах же завещателя это никак не отражается. Положительные моменты завещательного распоряжения для завещателя:

  • Возможность неоднократного изменения и отмены в любое время.
  • Полноправное пользование, владение и распоряжение своим жильем по личному усмотрению в течение всей жизни.
  • Возможно завещать имущество, которого еще нет по факту, но возможно его приобретение в будущем.

Негативные стороны для наследодателя:

  1. Наличие граждан с обязательной долей в наследстве, которое может нарушить планы завещателя.
  2. Риск подделки завещания со стороны третьих лиц.
  3. Внушительная судебная практика по оспариванию завещаний. Особенно это касается престарелых завещателей и наследодателей, страдающих психическими заболеваниями, но не лишенных дееспособности на момент составления завещательного распоряжения.

Плюсы для выгодополучателя:

  • Возможность получения не части наследства, а всей наследственной массы либо какого-то крупного объекта, например, квартиры или дома.
  • Если речь идет о детях младше 18 лет, недееспособных или лицах, проживавших с завещателем в завещанной квартире, то они будут освобождены от уплаты госпошлины при выдаче свидетельства о праве на наследство. Инвалиды 1, 2 группы имеют льготу в размере 50%.
  • Возможность унаследовать имущество, еще не приобретенное завещателем на момент составления завещания.

Минусы для наследников:

  1. Завещание допускается изменять, редактировать неограниченное число раз и даже отменять, не уведомляя об этом никого.
  2. Никто из потенциальных наследников не знает, кому именно достанется наследство и в каких долях.
  3. Наличие лиц с обязательной долей существенно уменьшает наследственную долю выгодополучателя.

Какие есть нюансы, если квартира передается не родственнику

Если жилье по завещанию переходит к постороннему человеку, то в первую очередь завещатель обезопасит себя в плане сохранения имущественных и жилищных прав.

Ведь нередко случается так, что человек устно договаривается остаться жить в своем жилье в течение определенного периода после дарения или продажи. Вторая сторона договора сначала соглашается на это, а через какое-то время выселяет бывшего собственника в судебном порядке, поскольку он не является членом семьи нового владельца.

Завещание же позволит собственнику проживать спокойно в своем жилье до самой смерти. В остальном плюсы и минусы составления завещания в отношении родственников и посторонних будут идентичны.

Какие уплачиваются налоги и другие обязательные платежи

В целом завещание наиболее выгодно всем.

Важно! Исключение — дарение. В случае с дарением между близкими родственниками одаряемый не будет уплачивать налог — ст. 217 НК РФ. А вот при получении имущества по завещанию госпошлина взыскивается со всех, кроме постоянно проживающих с завещателем в завещанном жилье, несовершеннолетних, недееспособных и инвалидов. Последние имеют льготу в 50%.

В случае дарения недвижимости не близким родственникам последними уплачивается НДФЛ в размере 13% от указанной в договоре стоимости. При отсутствии таковой ФНС вправе взыскивать НДФЛ в расчете от кадастровой стоимости недвижимого имущества.

Внимание! НДФЛ не уплачивается одаряемым только если он является:

  • Членом семьи дарителя.
  • Близким родственником собственника (супругом, родителем, ребенком, включая усыновленных, усыновителем, дедушкой, бабушкой, внуком, родным и сводным братом, сестрой).

При дарении даритель не уплачивает налогов и сборов. Сам договор допустимо оформить в простой письменной форме. Но, также как и в случае с оформлением наследства, необходима последующая регистрация прав в Росреестре. Исключение долевая собственность. Если у дарителя только доля в собственности на квартиру, то для ее передачи по договору дарения потребуется удостоверение сделки нотариусом. В этом случае нотариус берет оплату по тарифу за свои услуги.

Что касается купли-продажи, то если продавец владел квартирой менее 5 лет (в отдельных случаях менее 3), то при продаже и цене свыше 1 млн р. он обязан будет заплатить НДФЛ в размере 13%. ФНС также взыскивает НДФЛ, если фактическая цена продажи существенно ниже кадастровой.

А покупатель, наоборот, ничего в ФНС не оплачивает. Более того, имеет право на имущественный налоговый вычет в размере до 2 млн р. — ст. 220 НК РФ.

При составлении завещания завещатель оплачивает только услуги нотариуса. Цена разнится по регионам. В СПб оформить завещание возможно от 1000 р.

Размер госпошлины, взыскиваемой при выдаче свидетельства о праве на наследство, регламентирован ст. 333.24 НК РФ. Он составляет:

  • Для детей, включая усыновленных, супруга, родителей, родных и сводных братьев/сестер завещателя — 0,3 % от рыночной цены наследства, но не больше 100 тыс. р.
  • Иным наследникам — 0,6% от рыночной цены наследства, но не больше 1 млн р.

Доходы, получаемые в порядке наследования освобождены от налогообложения — ст. 217 НК РФ. То есть, при получении наследства, в чем бы оно ни выражалось, НДФЛ уплачивать не надо.

Можно ли завещать жилье несовершеннолетним

Никаких ограничений по возрасту выгодополучателей (наследников) в ГК РФ нет. Следовательно, квартиру допускается завещать лицу любого возраста, включая несовершеннолетних. Оформлять же наследство за них будут их законные представители: родители, опекуны, попечители.

Есть ли плюсы и минусы у завещания на квартиру с обременением

Упомянутое в завещании жилье может быть обременено правами третьих лиц. К примеру:

  • Ипотека.
  • Долгосрочный наем.
  • Договор пожизненной ренты.

Теоретически завещатель вправе распоряжаться и обремененным имуществом, если полагает, что к моменту его смерти имущество освободится от прав третьих лиц. Однако по факту дело обстоит иначе:

  1. Если платежи по ипотечному займу просрочат, то банк (залогодержатель) вправе обратить свои взыскания на заложенное имущество, то есть на завещанное жилье — гл. 9 ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
  2. Смерть завещателя раньше предполагаемого им времени приведет к конфликту интересов. Договор аренды был заключен раньше, чем составлено завещание, а значит имеет преимущественное значение — ст. 675 ГК РФ.
  3. Если завещатель умер раньше, чем рентополучатель, то выходит, что первый не исполнил свои обязательства в полном объеме перед вторым. Тогда получатель ренты вправе предъявлять претензии наследникам — ст. 586 ГК РФ.

Из плюсов же имеется лишь возможность получения такого имущества.

Кто такие обязательные наследники

Завещание не гарантирует, что завещанное имущество перейдет в безраздельную собственность выгодополучателя. В частности, на наследственное имущество, невзирая на последнюю волю умершего, вправе претендовать:

  • Несовершеннолетние/нетрудоспособные дети завещателя.
  • Его нетрудоспособные родители, супруг, иждивенцы.

При этом им полагается половина от того, на что они смогли бы претендовать при наследовании по закону — ст. 1149 ГК РФ.

Каковы последствия

Если квартира завещана, то она достанется после смерти завещателя тому, кто указан в завещании в качестве получателя. В то же время, завещатель никак не ограничен в правах распоряжения недвижимостью содержанием завещания и вправе распорядиться жильем иным способом. То есть, наличие завещания не гарантирует, что квартира не будет подарена или продана.

Есть ли подводные камни

Подводные камни в случае составления завещания на жилье совпадают с ранее перечисленными минусами.

Какие имеются плюсы и минусы завещания  на дом

Положительные и отрицательные стороны завещательного процесса в отношении квартиры и дома идентичны.

В чем заключаются практические нюансы завещания недвижимости

На практике оформление завещательного распоряжения и вступление в наследство по завещанию имеют определенные нюансы.

Можно ли завещать неприватизированную квартиру

Исходя из буквального смысла п. 1 ст. 1120 ГК РФ следует, что завещатель вправе завещать даже то имущество, которого у него нет, если он планирует его приобрести в будущем. Следовательно, логично предположить, что в случае наличия у завещателя муниципального жилья и права на его приватизацию он вправе расценивать его как потенциальную собственность.

Возможно ли завещать муниципальную квартиру

В этом случае квартира тоже считается неприватизированной, поэтому алгоритм действий будет идентичен предыдущему.

Можно ли завещать квартиру нескольким наследникам

Завещатель вправе указать в качестве получающих один и тот же наследственный объект нескольких наследников — их количество может быть любым. Никаких ограничений на этот счет не предусмотрено.

Допустимо ли завещать с условием не продавать квартиру

Запретить наследникам делать что-либо с наследственным имуществом завещатель не имеет права. А вот обязать выгодополучателя или иное лицо выполнить какую-либо работу, поручение сделать что-то, включив это распоряжение в завещание, вполне возможно, в том числе за счет наследственного имущества.

Каков порядок оформления завещания на жилое помещение

При оформлении завещания стоит придерживаться определенных правил и порядка действий.

В какой срок оформляется завещание

Оформить завещательное распоряжение возможно в пределах получаса. Если документ уже готов и его надо только заверить — делается это еще быстрее.

Кто может составлять

Удостоверение завещания главврачом

Составлять текст завещания вправе и сам завещатель. Но удостоверять подлинность документа и подписи завещателя правомочен по общим правилам только нотариус.

Исключения:

  1. Отсутствие в местности нотариуса — функции нотариуса передаются должностным лицам местного самоуправления.
  2. Оформление завещания за рубежом — нотариальная деятельность возложена на чиновников консульских учреждений.
  3. Крайняя необходимость в составлении завещания в условиях ЧС или иных неблагоприятных обстоятельствах, влекущих угрозу жизни/здоровью граждан — допускается составить завещание без нотариального удостоверения.
  4. Пребывание на излечении в больницах, госпиталях, иных медицинских учреждениях в стационарных условиях — завещания удостоверяются главврачами, их замами по медчасти или дежурными врачами этих больниц, госпиталей и других медучреждений, начальниками госпиталей.
  5. Проживание в домах для престарелых и инвалидов — завещание вправе удостоверить директор или главврач дома для престарелых и инвалидов.
  6. Пребывание на судах, плавающих под Государственным флагом РФ — удостоверение возлагается на капитанов таких судов.
  7. Отправление в разведочные, арктические, антарктические и иные подобные экспедиции — удостоверить завещание смогут начальники этих экспедиций, российских антарктических станций или сезонных полевых баз.
  8. Дислокация военных, работающих гражданских лиц, членов их семей и членов семей военнослужащих в воинских частях, где нет нотариусов — завещание возможно удостоверить у командира воинской части.
  9. Нахождение в местах лишения свободы — за удостоверением документов следует обращаться к начальнику исправительного учреждения.

Внимание! Пункты 1-2 вытекают из п. 7 ст. 1125 ГК РФ. А завещания, оформленные указанным в них образом, считаются нотариально удостоверенными. П. 3-9 регламентированы ст. 1127 ГК РФ. Такие завещания приравнены к нотариальным.

Как выглядит завещание

Оформляется завещательное распоряжение следующим образом:

Скачать образец завещания (DOC 13 KB)

Нотариусы зачастую используют бланки специального образца. Но допускается и рукописный вариант.

Что делать, если требуется раздел совместного имущества после смерти супруга

При наследственном разделе не стоит забывать также о возможности наличия супружеской доли в общей наследственной массе. Если завещатель приобретал что-то из завещанного им имущества в период брака, то половина из этого принадлежит его супругу на основании норм ст. 34 СК РФ.

В фактическую наследственную массу переходит имущество за вычетом супружеской доли.

См. также:

Как разделить наследство между наследниками в 2021 году — подробное описание + инструкция

Есть ли возможность оспорить

Зал судебного заседания

Завещательные распоряжения очень часто оспариваются в суде. Родственники не желают мириться с последней волей умершего и полагают, что он распорядился имуществом, будучи под чьим-то влиянием или в помутненном сознании (болезненном состояния психики).

По общим правилам, оспорить завещание возможно при наличии следующих правовых оснований:

  • Признание завещателя недееспособным (в том числе посмертно) как до составления завещания, так и после,  — ст. 171 ГК РФ.
  • Составление завещания в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено — ст. 174.1 ГК РФ.
  • Признание завещателя лицом, неспособным понимать значение своих действий и руководить ими в момент составления завещательного распоряжения — ст. 177 ГК РФ.
  • Совершение завещания под влиянием существенного заблуждения — ст. 178 ГК РФ.
  • Завещательное распоряжение было составлено ввиду угроз, насилия, обмана, неблагоприятных обстоятельств — ст. 179 ГК РФ.
  • По иным причинам (нарушение законодательных требований, мнимость сделки и т.п.) — § 2 ГК РФ.

См. также:

Как оспорить завещание в 2021 году – пошаговая инструкция

Какие есть альтернативы

Альтернативные варианты составлению завещания:

  • Дарение.
  • Купля-продажа.
  • Обмен.
  • Пожизненная рента.

Шпаргалка

  1. Для завещателя наиболее безопасный и выгодный вариант — завещание.
  2. Завещательное распоряжение в отношении недвижимости подходит наследникам, только если они не спешат приобрести жилье в свою собственность.
  3. Для близких родственников дарственная более выгодна, нежели завещание. Принимая в дар недвижимость, такой одаряемый не платит госпошлину. В ходе оформления наследственных прав госпошлина в большинстве случаев уплачивается, и не маленькая. Ее размер зависит от степени родства с завещателем и рыночной стоимости завещанного жилья.
  4. Для наследников у завещания больше минусов, нежели у договора дарения. Самый большой — возможность отменить завещательное распоряжение в любой момент, никого не уведомляя об этом.
  5. Составляется завещание письменно, удостоверяется нотариусом. Само удостоверение обойдется в 100 р., но нотариусы берут деньги и за оформление документа, так как они составляют его на бланке. В исключительных случаях допускается удостоверение иными лицами.
  6. Договор дарения допустимо составить в простой письменной форме. Требуется только последующая регистрация прав в Ростреестре. То есть, дарение выгодно и в плане оформления сделки.

А вам когда-нибудь приходилось сталкиваться со сделками по отчуждению недвижимости? Какой способ вы при этом выбрали?

Завещание или дарственная: как дешевле и без риска передать и получить жильё? Часть 2

08. 12.2020

В первой части статьи «Завещание или дарственная: как дешевле и без риска передать и получить жильё? Часть 1» мы рассмотрели варианты передачи права собственности на недвижимость от одного родственника к другому с точки зрения возможных финансовых затрат. Эти затраты выражаются в необходимости уплаты налогов и иных обязательных платежей.

Во второй части мы рассмотрим в сравнении ситуации передачи права собственности между родственниками с точки зрения возникающих рисков. Также мы рассмотрим те случаи, когда за внешне безвозмездными отношениями маскируются чисто экономические интересы сторон.

Завещание или дарственная: как дешевле и без риска передать и получить жильё?

Дарение

Начнём, как и в первой части, с дарения. Казалось бы, какие риски могут быть у сторон при дарении? А вот какие. Эта сделка безвозмездная. Одаряемый ничего не отдал дарителю взамен, получив квартиру (или дом, участок, долю в праве), и по-человечески рад этому. Но и расторгнуть договор дарения проще, ведь даритель ничего не должен отдать назад при расторжении. Когда возможно расторжение договора дарения?

Основанием для неисполнения запланированного договора дарения может быть наступление каких-либо значительных негативных событий в жизни дарителя ещё до заключения договора. Что-то такое, что требует от него крупных материальных расходов, которые он мог бы получить путём продажи недвижимости, которую желал подарить.

По-человечески это понятно. Даритель планировал отдать одаряемому своё самое дорогое имущество, помочь и облагодетельствовать. Но теперь ему самому нужна помощь, тут уж не до подарков.

Основанием расторжения заключённого договора дарения может стать поведение одаряемого. Если он, после заключения договора, «совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения» то даритель вправе обратиться в суд для расторжения договора. Есть и иные основания для расторжения договора дарения, они перечислены в статье 578 ГК РФ.

В случае, если даритель проживает в подаренной квартире, он сохраняет пожизненное право пользования этой квартирой, и это всегда специально оговаривается в договоре дарения.

Коротко про случаи, когда под видом дарения на самом деле происходит купля-продажа. Например, один человек как бы дарит квартиру другому человеку (в том числе и родственнику), но тот другой на самом деле выплачивает за квартиру некую сумму, но тайно. Почему тайно? Например, чтобы другие родственники не знали. Есть и другие достаточно распространённые причины таких действий. Нам сейчас это и не важно, почему так происходит. Но делать так неразумно.

Такая сделка является «притворной», т.е. маскирующей другую сделку, состоявшуюся в реальности – куплю-продажу. Она может быть расторгнута, как притворная. Она может быть расторгнута и просто в силу расторжимости любой сделки. И здесь наиболее уязвимо положение одаряемого. Что он получит назад при расторжении, особенно, если передача денег от него к дарителю никак документально не подтверждалась?

Завещание или дарственная: как дешевле и без риска передать и получить жильё?

Наследование (завещание)

Теперь посмотрим на риски при наследовании по завещанию. Первое, что вытекает из самого смысла завещания – оно оформляется для передачи имущества от более старшего к младшему. Обратные варианты редкие. Ну, не делают завещание от 20-летнего внука на 70-летнего деда! Значит, не для любого переоформления недвижимости подходит наследование по завещанию.

Второе важное условие — завещание начинает действовать только после смерти наследодателя. Никто точно не знает, когда наступит день так называемого «открытия наследства». Всё это время наследник не может считать себя собственником завещанной недвижимости. И всё это время наследник никак не застрахован от отмены или изменения завещания.

Завещание – это волеизъявление. Односторонняя сделка. Волеизъявление может быть изменено в любой момент. Захотел – пообещал; захотел – отменил обещание! Поэтому есть правило – каждое следующее завещание делает недействительным предыдущее завещание в той части, в которой новое совпадает с предыдущим.

Также в любой момент завещатель вправе как угодно распорядится своим имуществом, поименованным в своём завещании. Например, есть у человека некая ценность. Он её отписывает по завещанию своим молодым родственникам. Родственники благодарны ему, и, рассчитывая на получение ценности в будущем, как-то помогают завещателю. Такая у них устная договорённость, и все довольны.

Потом завещатель умирает, родственники хотят найти обещанную ценность и забрать в свою собственность, а её нет! Оказывается, хозяин её продал ещё при жизни, а им не сказал. А зачем говорить, молодые ему тогда помогать перестанут! Такое может произойти и с недвижимостью. Причём, обратите внимание, само завещание оставалось неизменным. Изменился лишь объём наследственного имущества.

Любое обещание наследодателя, выраженное в форме завещания, основывается только на его решении. Но завещание не содержит никаких обязательств наследодателя по отношению к наследникам. Это важно понимать – устные договорённости между ними могут быть, но это не двусторонняя сделка с обоюдно зафиксированными обязательствами.

Не надо забывать о том, что после смерти наследодателя завещание может быть оспорено иными наследниками. И так часто бывает! Плюс есть наследники с так называемой «обязательной долей в наследстве». С ними придётся поделиться даже при наличии завещания; определение этой «обязательной доли» может быть сложным и конфликтным.

И ещё важный момент. Наследник, по общему правилу, принимает на себя всю прибыль и выгоду от полученного им наследственного имущества, и ВСЕ долги и обязательства наследодателя-завещателя. Если после смерти наследодателя выяснится, что он при жизни наделал долгов, то всё наследство может уйти на их погашение.

Хорошо ещё, что наследник отвечает по долгам только в пределах полученного наследственного имущества. Максимум, что отдаст всё полученное, но своих денег не должен будет отдавать. Согласитесь, такому наследнику будет очень огорчительно узнать, что он свои устные обязательства перед завещателем при его жизни исполнил, а сам теперь получает ровно ноль. И жаловаться не на кого!

Завещание или дарственная: как дешевле и без риска передать и получить жильё?

Краткие итоги второй части

Рассмотренные нами возможные риски при передаче права собственности на недвижимость с помощью дарения и наследования по завещанию позволяют сделать следующие выводы.

Во всех случаях, когда эти способы отражают искреннее бескорыстное намерение отчуждения прав собственника в пользу иных лиц, дарение и наследование хороши и выполняют свою задачу.

А вот в случаях, когда, с помощью этих внешне безвозмездных способов передачи права собственности, стороны пытаются провести замаскированный экономический обмен, сразу появляются неожиданные риски. Причём во многих ситуациях риски эти реализуются, и приводят как материальным, так и моральным и эмоциональным потерям.

Наследование по завещанию более рискованно для наследника, чем передача права собственности с помощью дарения. Завещатель имеет неограниченные возможности изменить при жизни условия завещания и объём фактически принадлежащего ему имущества.

Поэтому, старайтесь для решения своих жизненных задач применять те средства и способы, которые для решения этих задач и предусмотрены законом и практикой. И обязательно проконсультируйтесь со специалистом заранее. Помните, что самое дорогое на свете – вовремя полученный разумный совет.

Об авторе

Дмитрий Заславский
специалист по недвижимости, юрист
zaslavskiy-za.ru

Дмитрий Заславский

Раздел квартиры наследниками по закону и завещанию | Юрист по недвижимости

Раздел квартиры наследниками

СЕГОДНЯ МЫ РАЗБЕРЁМСЯ В ВОПРОСАХ РАЗДЕЛА УНАСЛЕДОВАННОГО ЖИЛЬЯ. Досталась ли новому владельцу квартира в индивидуальном порядке по завещанию или получена в общей массе наследования по закону, такое приобретение права собственности может сулить массу неприятностей новому владельцу.

Главный и наиболее болезненный вопрос – как не упустить сроки и разделить квартиру между всеми наследниками, а также каков порядок раздела недвижимости и в каком размере должны быть определены доли в таком жилье?

Общие положения о наследовании

НАСЛЕДОВАНИЕ — ЭТО ЗАКОННЫЙ ПРОЦЕСС ПЕРЕХОДА ПРАВ НА КВАРТИРУ и иное ценное недвижимое или движимое имущество к наследникам умершего. Среди наследников могут быть супруги, дети, дальние родственники или другие лица, в случаях, предусмотренных завещанием или законом. Оформление наследства происходит в обязательном порядке у нотариуса.

Наследование может проходить как традиционным способом (когда умерший при жизни не распорядился или не успел распорядиться своим имуществом), так и в порядке реализации непосредственной воли покойного во исполнение оставленного им завещания или распоряжения. В первом случае к наследству допускаются лица из очередей наследования, предусмотренных законом, во втором случае — только лица, упомянутые в завещании.

При этом нет никаких гарантий, что после открытия наследства не появятся правопритязания на наследственное имущество со стороны известных, а таже скрытых родственников, недостойных наследников, кредиторов покойного или государства.

Выморочное имущество

КОГДА НИКТО ИЗ НАСЛЕДНИКОВ НЕ ОБЪЯВИЛСЯ, ИЛИ ВСЕ ОТКАЗАЛИСЬ ОТ ИМУЩЕСТВА (и такое случается), не предоставив отказа в пользу одного из них, такая квартира будет считаться «бесхозной». В законодательстве предусмотрен особый термин для такого имущества — оно называется «выморочное».

Имущество, не нашедшее своего наследника, навсегда переходит в муниципальную или государственную собственность.

В дальнейшем выморочная недвижимость, скорее всего, будет передана по договору социального найма нуждающейся семье, стоящей в очереди на жилище.

Раздел по завещанию

РАЗДЕЛ КВАРТИРЫ ПО ЗАВЕЩАНИЮ — не самый популярный процесс в Российской Федерации среди молодых людей, и причиной тому банальные предрассудки — боязнь «накликать беду», определяя наследников при жизни. Немного прагматичнее становятся граждане средних лет и преклонного возраста, у которых появляются дети и внуки.

Согласно завещанию наследодатель самостоятельно определяет наследника, не опираясь на родственные или дружеские связи. Он может завещать недвижимость совершенно постороннему лицу, а также фонду или государству (хотя в нашей практике добровольной передачи имущества государству не случалось). При этом содержание завещания может остаться тайной до смерти владельца — так называемое «Закрытое завещание». 

Закрытое завещание составляется следующим образом – наследодатель пишет собственноручно о том, кому после его смерти будет принадлежать жилплощадь, финансы, транспорт, а также иное имущество.

Далее завещание запечатывается в непрозрачный конверт, на котором расписываются два свидетеля (при этом они не видят самого завещания). Конверт передаётся нотариусу также без возможности ознакомиться с содержанием документа.

Нотариус, в присутствии свидетелей и наследодателя, помещает полученный конверт в другой конверт, который запечатывает без возможности вскрыть, не повредив его, и ставит свою подпись и печать, указывает сведения о наследодателе и удостоверивших завещание свидетелях.

Обязательные доли

СТОИТ ПОМНИТЬ, ЧТО РАЗДЕЛ КВАРТИРЫ ПО ЗАВЕЩАНИЮ имеет некоторые существенные нюансы. Так на долю в имуществе, вне зависимости от завещания, будут претендовать:

  • несовершеннолетние дети умершего;
  • супруг и родители умершего, если у них имеется инвалидность или пенсионный возраст;
  • иждивенцы, находящиеся на содержании.

Вышеуказанная категория граждан обязана получить свою долю в квартире, хоть и меньшую, чем это определено общим положением о вступлении в права наследства, ведь смысл заключается именно в закреплении права проживания в жилище.

Раздел имущества по закону, очерёдность

Раздел квартиры после смерти родителей по закону – наиболее распространённый в России способ вступления в наследство. В первую очередь жильё делится между родственниками, составлявшими с умершим семью – это супруг/супруга, дети и родители. При отсутствии ближайших родственников к наследованию допускаются иные лица.

Всего законодательством определяется восемь ступеней родства: 

  1. Дети, супруги и родители.
  2. Братья и сёстры, бабушки и дедушки.
  3. Дяди и тёти.
  4. Прадедушки и прабабушки.
  5. Двоюродные дедушки и бабушки, двоюродные внуки и внучки.
  6. Двоюродные правнуки и правнучки, двоюродные племянники и племянницы, двоюродные дяди и тети.
  7. Пасынки, падчерицы, отчим и мачеха.
  8. Наследники по праву представления (все иные родственники).

Не следует забывать о лицах, на которых не распространяется принцип очерёдности, и которые получат долю в наследстве в приоритетном порядке.

Внеочередными наследниками являются иждивенцы, то есть те родственники, которые не достигли совершеннолетия, либо имеют инвалидность или пенсионный возраст, и при жизни наследодателя находились у него на содержании.

Наследственная квартира распределяется между родственниками первой очереди. Если её представителей нет (наследников 1-й очереди), то имущество отходит лицам второй и, соответственно, третьей очерёдности.

В таких случаях имущество переходит в общую долевую собственность. Однако законные наследники имеют право самостоятельно, путём заключения договора (соглашения), определить свои доли. Распространены также сделки дарения и отказ от наследства.

Исполнение завещания

ПОСЛЕ СМЕРТИ НАСЛЕДОДАТЕЛЯ законным наследникам необходимо получить в органах ЗАГС (МФЦ) свидетельство (иногда принимают справку) о смерти и предъявить его нотариусу.

Это должен быть не конкретный нотариус по месту жительства наследодателя, согласно закону о нотариате обратиться можно к любому из них, который обязан осуществить розыск завещания по заявлению наследника.

Так называемый розыск завещания — это достаточно оперативная проверка по информационным базам нотариата на наличие такого документа.

Произвести розыск нотариус сможет только по заявлению лица, которое является реальным наследником и входит в одну из очередей.

Нотариус обязан огласить завещание в срок до пятнадцати суток со дня получения документа о смерти наследодателя. Тот человек, который указан наследником, должен предоставить документы, удостоверяющие его личность.

В завещании наследодатель может назначить душеприказчика. Функции этого человека состоят в том, чтобы проконтролировать волю умершего, указанную в завещании, не допустить несправедливости и нарушения закона.

Соглашение либо суд, определение преимущественного права

ЕСЛИ ЗАКОННЫЕ НАСЛЕДНИКИ, ВСТУПИВШИЕ В ПРАВА́ и получившие в собственность имущество, не согласны с долевым разделом квартиры, они имеют полное право обратиться в суд. Однако не стоит сразу же рассчитывать на успех, ведь законодательством чётко определён порядок наследования жилья согласно указанным очередям, а также наличию обязательных долей и преимущественного права наследования.

Если наследник имел с наследодателем общую собственность, которую невозможно поделить, он получает преимущественное право на её унаследование. Это правило действует в том случае, когда иные наследники не пользовались данной неделимой вещью/собственностью. Данное исключительное право распространяется как на движимые вещи, так и на недвижимость, раздел которой в натуре невозможен, например — жилой дом, комната в коммуналке, машиноместо, а также неоформленное в собственность при жизни имущество.

Регламентируется определение преимущественного права Гражданским кодексом, в частности, статьями 133 «Неделимые вещи» и 1168 «Преимущественное право на неделимую вещь при разделе наследства».

Однако данная норма вовсе не означает, что право на неделимую вещь перейдёт к новому владельцу с нарушением интересов остальных наследников. На практике суд обяжет предоставить прочим наследникам компенсацию стоимости исключительного права деньгами или имым имуществом:

Из Определения Первого кассационного суда общей юрисдикции от 18.12.2019 № 88-2121/2019:

«… Проанализировав представленные доказательства и объяснения сторон, судебная коллегия согласилась с выводами суда о том, что К. Ю. имеет преимущественное перед С. и П. право на квартиру на Сухаревской, поскольку проживала в ней при жизни наследодателя и по настоящее время, зарегистрирована в ней, несёт расходы.

Однако, ссылаясь на положения п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании», судебная коллегия пришла к выводу о том, что суду первой инстанции надлежало исходить из рыночной оценки всего объекта права применительно к долям в праве собственности каждого наследника.

В связи с этим, изменена взыскиваемая с К.Ю. в пользу С. и П. компенсация за доли в квартире на 1 156 333 рубля исходя из заключения проведённой по делу экспертизы (3 469 000 / 3) …».

Право представления в наследстве

ПРАВО ПРЕДСТАВЛЕНИЯ ПРИ ПОЛУЧЕНИИ НАСЛЕДСТВА распространяется на унаследование имущества как по закону, так и по завещанию. Данный термин обозначает следующее – если наследовать имущество некому, когда наследник скончался до момента открытия наследства или после него, то право переходит к ближайшему родственнику (т. н. «наследственная трансмиссия»).

Наследственная трансмиссия заключается в следующем:

  • если скончались дети наследодателя, то право наследования переходит внукам, в отсутствии внуков – правнукам и т. д.;
  • при кончине братьев/сестёр, даже неполного кровного родства, право переходит племянникам;
  • родные братья/сестры родителей наследодателя при кончине делегируют свое право двоюродным братьям/сестрам.

Существует ли быстрый и безболезненный способ раздела недвижимости по наследству?

Если отсутствует завещание, то дать однозначный ответ на этот вопрос не получится. Конечно, идеальным вариантом является заключение соглашения между наследниками об определении вещей, которые перейдут каждому из них.

Хорошо, когда есть взаимопонимание между близкими людьми, но наш опыт говорит об обратном. Часто между родственниками возникают настоящие войны и ещё вчера родные люди, сегодня становятся лютыми врагами.

Наследство всегда осложняется тем, что практически в каждой семье есть первоочередные наследники и иждивенцы.

Если наследодатель не хочет, чтобы между близкими возникли распри, следует отдать предпочтение завещанию.

Нужно ли завещание в Великобритании

Процедура составления завещание в Великобритании довольно проста, а его наличие сэкономит родным и близким завещателя время и средства, и избавит их от массы проблем, если на момент смерти он  владел имуществом в Великобритании. Оставляя завещание, вы можете быть уверены, что ваше имущество будет распределено именно так, как этого хотели вы, а не так, как предписано правилами, установленными правительством. Кроме того, завещание может быть использовано как полезный инструмент налогового планирования. 

Правила наследования по закону при отсутствии действующего завещания определяют, каким образом ваше имущество будет распределено, и это не всегда так, как вам бы хотелось, а иногда даже так, как вы не могли себе представить! Может так случиться, что часть имущества отойдет государству. Если стоимость имущества превышает £450000, то в соответствии с упомянутыми правилами оно будет разделено между близкими родственниками умершего, или будет создан доверительный фонд, которым нужно управлять. Правила достаточно сложные, но при наличии у вас супруга/супруги и детей имущество будет распределено между ними, и их доли будут зависеть от размера имущества, а не от вашего желания. 

Другим важным аргументом в пользу завещания является возможность позаботиться о несовершеннолетних детях: завещатель может назначить опекунов, находящихся в Великобритании, и таким образом о детях позаботятся те, кого завещатель хорошо знает и кому доверяет. Дети будут обеспечены, их образование будет оплачиваться, и в трудное время рядом с ними будут находиться близкие люди. 

При отсутствии завещания ваши наследники могут не сразу получить доступ к вашему имуществу в Великобритании, включая банковские счета. После смерти владельца все имущество «замораживается», и им нельзя распоряжаться до тех пор, пока исполнители завещания не получат решение суда о его утверждении. В этом случае могут возникнуть проблемы, если все банковские счета покойного будут заморожены, и семья не будет иметь доступа к средствам. Наличие завещания позволит исполнителям быстрее подать заявку на получение решения суда. При отсутствии действительного завещания или даже при наличии завещания, составленного в России, потребуются месяцы для того, чтобы наследники могли пользоваться счетами умершего. Можно рассмотреть возможность открытия совместного счета в UK на некоторую сумму, чтобы хотя бы часть средств была сразу доступна наследникам. Банки предлагают кредиты под такие «проблемные» счета, что несет дополнительные расходы, которых, тем не менее, можно избежать.

Налогообложение – еще одна важная область, где наличие действующего завещания означает существенную экономию средств. Даже если у вас нет домициля в Соединенном Королевстве, на ваше имущество, находящееся в Великобритании, начисляется налог на наследство. Например, если вы находитесь в Великобритании по визе инвестора, вам нужно располагать как минимум £1. 000.000 для инвестиций в UK. Сумма, не облагаемая налогом на наследство — £325.000, а остальные £675.000 будут облагаться 40% налогом, что составит £270.000. Этого можно избежать путем налогового планирования и наличия действующего завещания, оформленного в UK. Существует множество вариантов налогового планирования, доступных при наличии завещания. Если завещания нет, такие возможности теряются.

Если есть завещание, оформленное в России или в другой стране, это не означает, что оно распространяется на все ваше имущество, находящееся во всех странах. Некоторые завещания имеют силу только в той стране, в которой они были оформлены. Кроме того, если даже завещание охватывает все имущество по всему миру, при его вступлении в силу могут быть задержки. Во-первых, оно должно быть подтверждено в той стране, в которой было оформлено, а во-вторых, повторно подтверждено в Великобритании, прежде чем можно будет подать здесь заявку на его официальное утверждение в суде, и средства завещателя станут доступны наследникам.

Составить завещание в Великобритании не сложно, если  вам при этом помогают профессионалы. Специалисты компании Law Firm Limited всегда готовы оказать помощь в каждом индивидуальном случае.

Наши услуги

Мы предлагаем следующие услуги, предоставляемые квалифицированными специалистами нашей компании:

  • Консультирование по общим и специальным налоговым вопросам;
  • Налоговое планирование: общее и для отдельных операций;
  • Получение индивидуального номера государственного страхования (NIN) и индивидуального номера налогоплательщика;
  • Подготовка и подача ежегодных самостоятельных налоговых отчетов;
  • Подготовка и подача отчетов для зарубежных владельцев недвижимости в UK;
  • Создание британских и оффшорных компаний для приобретения коммерческой недвижимости; административные и бухгалтерские услуги для юридических лиц (корпоративных структур).

По всем вопросам, касающимся завещаний, наследства, налогообложения, вы можете обращаться к специалистам Law Firm Limited по телефону +44 (0) 2079071460 или воспользуйтесь формой он-лайн запроса. 

 

Главные плюсы и минусы завещания на квартиру

Люди, желающие самостоятельно распорядиться своим имуществом после смерти, составляют завещание. В нем указываются лица, получающие те или иные ценности, которые останутся после смерти гражданина. Благодаря данному документу не используется законное наследование, но при его составлении учитываются обязательные наследники, получающие имущество даже при отсутствии их имени в официальном распоряжении.

Отличие наследования по закону и завещанию

Если гражданин при жизни не составляет распоряжение, то ценности, оставшиеся после его смерти, распределяются между законными наследниками. Они представлены близкими родственниками умершего. Люди обращаются к нотариусу с документами, подтверждающими родство с наследодателем. Специалист выявляет обязательных наследников, а после оформляет свидетельства о вступлении в наследство.

Если же человек, имеющий имущество, еще при жизни желает распределить свои ценности между преемниками, то он формирует завещание. Процесс совершается только с помощью нотариуса, заверяющего документацию. С помощью этой процедуры гражданин может оставить свои ценности не только родственникам, но и совершенно посторонним лицам.

Внимание! Завещание является более значимым по сравнению с наследованием по закону, поэтому если имеется этот документ, то именно он учитывается при разделении имущества.

Плюсы и минусы

Итак, рассмотрим плюсы и минусы завещания на квартиру. Положительные моменты:

  • допускается постоянно вносить изменения, меняя наследников или передаваемые им доли;
  • до смерти наследодатель остается полноправным владельцем имущества, пользуясь им на основании своих желаний и предпочтений;
  • разрешается в любое время отменить документ;
  • завещание вступает в силу исключительно после смерти составителя;
  • передать имущество можно не только неблагодарным родственникам, но и посторонним лицам.

Минусы завещания – высокая стоимость нотариальных услуг. Дополнительно часто возникают обязательные наследники, которые претендуют на имущество наследодателя даже при условии, что они не указываются в тексте завещания. После смерти владельца ценностей документ может быть оспорен, если он составлен непрофессионалом или в нем имеются требования, нарушающие законодательство.

Внимание! Если имеются доказательства, что завещание составлялось под давлением или с помощью шантажа, то оно признается недействительным в суде.

Можно ли изменять завещание

На основании ст. 1130 ГК наследодатель имеет право в любой момент времени внести корректировки в текст документа. Он может менять количество объектов, передающихся тем или иным людям, наследников или иные параметры. Он может удалять или добавлять преемников. Изменения вносятся двумя способами:

  • Полное изменение текста. В этом случае первый документ теряет юридическую силу, поэтому формируется новое завещание, содержащее нужные сведения. Первым пунктом указывается информация, что предыдущая версия документа потеряла юридическую силу, а иначе могут появиться противоречия за счет наличия двух распоряжений.
  • Частичное изменение пунктов. Второй вариант используется наиболее часто, так как он заключается во внесении корректировок в некоторые пункты имеющегося распоряжения. Некоторые разделы теряют юридическую силу, поэтому начинают действовать новые условия. Но невозможно таким образом изменить все прежние условия.

Чтобы внести изменения, необходимо обратиться к нотариусу, у которого первоначально составлялось завещание. Если планируется написать новое завещание, то формируется новый документ, за который взимается полная плата на основании тарифов нотариальной конторы.

Важно! После заверения документа наследодатель получает собственный экземпляр, а также может отказаться от его хранения, оставив копию у нотариуса.

Ограничение свободы завещания

По закону граждане самостоятельно могут распоряжаться собственным имуществом, но при составлении распоряжения они сталкиваются с определенным ограничением. Оно заключается в наличии обязательных наследников. Они получают определенную часть имущества умершего человека даже при условии, если не упоминаются в тексте распоряжения. К ним относятся несовершеннолетние дети гражданина, иждивенцы и недееспособные супруги.

Внимание! В процессе составления документа нотариус обязан уведомить клиента о наличии таких ограничений, так как если пренебрегать требованиями законодательства, то в суде легко оспаривается вся документация.

Ограничения возникают не во время составления завещания, а в процессе оглашения воли умершего гражданина. Например, если на момент смерти человека все его дети являются совершеннолетними, то они никаким образом не могут потребовать обязательной доли наследства. Если на момент составления завещания супруга гражданина является недееспособной, то он все равно может лишить ее наследства, так как существует вероятность, что на момент смерти завещателя женщина будет признана дееспособной, поэтому никаким образом не нарушаются ее права.

Правовые последствия

К основным последствиям оформления завещания относится то, что наследники не смогут рассчитывать на наследство на основании требований законодательства. Им придется учитывать исключительно те сведения, которые имеются в официальном распоряжении.

Для самого наследодателя последствия заключаются в возможности распоряжаться своим имуществом, которое останется после смерти. Чтобы в будущем невозможно было оспорить данный документ, выбирается опытный нотариус, заверяющий документацию, а также консультирующий клиента о возможных обязательных наследниках или иных проблемах.

Кто может претендовать на квартиру при наличии завещания?

Любой гражданин, являющийся владельцем квартиры, может самостоятельно распорядиться объектом, который останется после его смерти. Он может передать недвижимость родственникам, друзьям, посторонним лицам, государству или какой-либо компании. Но даже при наличии завещания могут появиться обязательные наследники. Они претендуют на часть наследства, хотя не прописываются в тексте распоряжения.

К обязательным наследникам относятся лица:

  • недееспособные супруги;
  • несовершеннолетние дети;
  • родители, являющиеся пенсионерами, вышедшими на пенсию на основании своего возраста;
  • иждивенцы умершего гражданина.

Справка! Официальный супруг представлен первостепенным наследником, но его можно не включать в завещание, если он не является недееспособным человеком.

Если в распоряжении не указываются обязательные наследники, то они могут потребовать некоторую долю наследства или вовсе оспаривания завещания. Оспорить документ могут другие лица, которые по разным причинам претендуют на недвижимость.

Распространенная ошибка наследодателей заключается в том, что они указывают в тексте всю квартиру, хотя она является совместной собственностью супругов, поэтому распоряжаться можно исключительно половиной недвижимости. Неправильные формулировки часто приводят к тому, что суд признает документ недействительным.

Основания для оспаривания

К составлению завещания необходимо подходить ответственно, обращаясь к опытному нотариусу. В ином случае после смерти наследодателя огорченные дети или иные родственники могут попробовать оспорить документ. Это возможно по следующим основаниям:

  • отсутствует нотариальное заверение;
  • нарушаются права и интересы обязательных наследников;
  • включены пункты, нарушающие требования законодательства;
  • не соблюдается правильная форма;
  • имеются доказательства недееспособности составителя;
  • во время формирования документа наследодатель находился в состоянии алкогольного или наркотического опьянения;
  • документ составлялся под давлением или при введении гражданина в заблуждение.

Граждане, пытающиеся оспорить завещание, обязаны подготовить доказательства своей правоты, которые передаются судье. Они могут быть представлены аудиозаписями, свидетельскими показаниями, видеозаписями или документами.

Заключение

У завещания есть плюсы и минусы. Но, это официальная документация, с помощью которой гражданин распоряжается своими ценностями, остающимися после смерти. Оно формируется только при участии нотариуса, а также его всегда можно изменить или уничтожить. Не допускается в тексте ущемлять права обязательных наследников или нарушать закон, а иначе документ признается недействительным.

Полезное видео

Дополнительные сведения в ролике:

Дарение. Рента. Завещание. С юристами приёмной разбираем способы передачи жилого помещения

Дарение. Рента. Завещание.

В приемную по правам человека общественной организации «Пеликан» достаточно часто поступают вопросы, связанные с распоряжением гражданами своим жильём. Юристы приёмной работают как с уже состоявшимися сделками и их последствиями, так и предварительно разъясняют значение и правовые последствия всех сделок.

Все вопросы связаны со сделками, которые совершаются с целью передать родственникам (знакомым) жилое помещение, как правило, в обмен на уход с их стороны. Распространенных вариантов три – дарение, рента, завещание.

Нюансов много – собственники выбирают ту или иную форму передачи жилого помещения с учетом особенностей налогообложения, отношений с родными и близкими, другими существенными обстоятельствами.

Принимая во внимание, что юристы «Пеликан» в основном разбирают неблагоприятные сделки по отчуждению имущества, для нас очень важно, чтобы такая сделка была, прежде всего, безопасной.

С точки зрения безопасности рассмотрим 3 варианта передачи жилого помещения.

1. Договор дарения жилого помещения

На наш взгляд, самый небезопасный способ передачи жилья. При договоре дарения право собственности на объект переходит другому человеку безвозмездно и безо всяких условий. Даже если участники сделки договорились между собой о каких-то важных для дарителя условиях (к примеру, ухаживать за дарителем или материально ему помогать) в договоре этого прописать нельзя – такое условие будет противоречить правовой природе сделки. Более того, при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением (статья 572 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отказаться от исполнения договора дарения или отменить дарение в исключительных случаях, конечно, можно, но очень непросто, поскольку перечень таких случаев предусмотрен законом и очень ограничен (покушение на жизнь дарителя, на жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленное причинение дарителю телесных повреждений; а также общие основания признания сделки недействительной – к примеру, если сделки противоречит нормам закона или совершена лицом, которое на момент ее совершения не могло понимать значение своих действий).

Простой житейский опыт подсказывает, что подарить можно ту вещь (а квартира по гражданскому кодексу – та же вещь), в которой даритель не нуждается сам. К примеру, есть у бабушки квартира, в которой она не живет – почему бы не подарить ее внучке, которая в жилье нуждается? И совсем другое дело – подарить единственное жилье, уезжать из которого некуда.

Многие аргументируют целесообразность таких сделок налоговыми льготами. Действительно, дарение жилого помещения близким родственникам не облагается налогом на доходы. Однако стоит ли рисковать единственным жильем?

Ведь здесь есть опасность остаться «на улице». Таких случаев, к счастью, меньшинство, но нам известны печальные истории о том, как родственники, получив от родителей супруга квартиру и подав на развод, выгоняли из единственного жилья и бывших собственников, и бывших супругов.

Дарение: переход права собственности другому человеку безо всяких условий. Подарив квартиру, человек теряет на нее все права. Безусловный характер сделки

2. Договор ренты

Очень распространенная сегодня сделка, хотя, пожалуй, вопросов по ренте не меньше, и связаны они, как правило, с тем, что плательщик ренты не оправдывает ожидания бывшего собственника жилья.

В чем особенность этой сделки? Право собственности, как и при дарении, переходит получателю ренты. Однако рента существенно отличается от дарения тем, что при совершении этой сделки можно и нужно ставить свои условия — плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Кроме того, условиями договора ренты может быть предусмотрено право постоянного проживания получателя ренты в жилом помещении – это существенно снижает риски потерять место жительства.

В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков.

И хорошо, если имущество по договору ренты передано безвозмездно – в этой ситуации действую принципы договора дарения. В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже. А это значит, что размер платы придется вернуть.

Рента: право собственности на недвижимое имущество переходит плательщику ренты или сохраняется за получателем ренты. В обоих случаях рента обременяет недвижимость. Возмездный характер сделки.

3. Завещание

Это распоряжение имуществом после смерти. Право собственности на недвижимость остается у завещателя, а это означает, что гражданин, обладая полной дееспособностью, вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

В том случае, если гражданин решил отменить или изменить завещание, ему достаточно выразить свою волю, не указывая при этом причины его отмены или изменения. Для отмены или изменения завещания не требуется чье-либо согласие, в том числе лиц, назначенных наследниками в отменяемом или изменяемом завещании. Завещатель вправе посредством нового завещания отменить прежнее завещание в целом либо изменить его посредством отмены или изменения отдельных содержащихся в нем завещательных распоряжений. Завещание может быть отменено также посредством распоряжения о его отмене.

Завещание: право собственности на имущество сохраняется за завещателем, равно как и право распоряжения этим имуществом.

Материалы подготовлены в рамках проекта «В единстве за права инвалида, ребёнка – инвалида». При реализации проекта используются средства государственной поддержки, выделенные в качестве гранта в соответствии с распоряжением Президента Российской Федерации от 3 апреля 2017 г. № 93 – рп и на основании решения Координационного комитета по проведению конкурсов на предоставление грантов Президента Российской Федерации. Договор с фондом – оператором президентских грантов по развитию гражданского общества № 17-1-007859.

При аренде собственности родственникам ознакомьтесь с налоговыми правилами.

Сдача жилья в аренду кому-то, с кем вы связаны, может принимать разные формы. Иногда родители с детьми, обучающимися в колледже, рассматривают возможность покупки инвестиционной собственности рядом со школой, чтобы сдать ее в аренду своим ученикам и друзьям. Другие покупают загородный дом и сдают его обратно своим родителям, братьям и сестрам.

Если вы владеете вторым домом или арендуемым имуществом, возникает соблазн сдать его родственнику. В конце концов, ваши родственники могут стать отличными арендаторами, потому что вы их знаете, и они, вероятно, будут хорошо заботиться о собственности.

Однако это не лишено рисков, в том числе неблагоприятных налоговых последствий. Например, вы можете в конечном итоге требовать арендную плату, которую вы получаете, в качестве дохода, но не имеете права требовать вычеты за расходы, связанные с содержанием и уходом за недвижимостью.

Это потому, что, если вы не будете осторожны, при сдаче в аренду родственникам недвижимость можно классифицировать как личное жилище, а не как аренду. Если это произойдет, вы потеряете некоторые ценные налоговые вычеты. Для получения информации об этих вычетах и ​​правилах см. Публикацию IRS 527, Жилая арендуемая собственность.

Чтобы избежать этой ситуации, вам нужно сделать следующее:

Если вы снимаете дом или квартиру своему ребенку, родителю или другому родственнику, и они используют их в качестве основного и личного места жительства, вы должны взимать справедливую рыночную плату. арендная плата. Чтобы доказать, что арендная ставка является справедливой, вы можете получить информацию в местах, где указаны похожие объекты для аренды, например в Craigslist. Вы также можете получить оценку аренды у независимого оценщика или риэлтора.

Актуальные новости

Не делайте своим родственникам подарков, предназначенных для того, чтобы помочь им заплатить за квартиру.Это может иметь неприятные последствия, потому что чистая сумма взимаемой арендной платы (арендная плата за вычетом подарка, который вы делаете) может оказаться ниже справедливой рыночной арендной платы и лишить собственность права сдачи в аренду.

Налоговое законодательство позволяет вам взимать с родственника немного меньшую арендную плату на основе так называемой скидки для хорошего арендатора. Допускается скидка до 20 процентов, но налоговые консультанты обычно рекомендуют использовать 10-процентную скидку, потому что ее легче обосновать.

И даже если вы взимаете со своего родственника арендную плату по справедливой рыночной цене, вы все равно можете непреднамеренно превратить арендуемую недвижимость в личное жилище, если ваш родственник не использует это имущество в качестве основного места жительства.Таким образом, если вы арендуете квартиру в Аризоне своим братьям и сестрам, которые используют ее только в течение двух месяцев, пока они сохраняют свое основное место жительства в Мичигане, квартира будет классифицироваться как ваш второй дом, а не арендуемая недвижимость.

Если дом, который вы снимаете, является вашим вторым домом или загородным домом, вам также необходимо знать, как это влияет на его аренду родственникам. Независимо от того, сколько вы берете за аренду, их использование равно вашему личному использованию. Их использование идет вразрез с вашими 14 днями аренды или 10 процентами арендных дней, когда доход от аренды не облагается налогом.

Вкратце, вот пять вещей, которые вам нужно сделать, чтобы убедиться, что вы можете продолжать требовать удержания арендной платы:

  1. Взимайте плату и получайте арендную плату по справедливой цене.
  2. Имейте доказательство того, что вы взимаете арендную плату на справедливой рыночной цене.
  3. Если вы сдаете в аренду родственнику, убедитесь, что это их основное место жительства.
  4. Избегайте делать подарки, чтобы помочь родственнику избежать справедливой рыночной арендной платы.
  5. Если вы предоставляете скидку для хорошего арендатора, используйте разумную скидку, например 10 процентов.

Если вы следуете этим правилам, вы должны четко понимать, что требуете налоговых вычетов за арендуемую недвижимость.

Как долго моя семья может оставаться со мной в моей квартире со стабилизированной арендной платой?

Ответ:

При условии, что вы будете проживать в квартире и ваша навещающая семья не вызовет переполненности, вы имеете полное право позволить своей семье оставаться с вами столько, сколько захотите, — говорит Сэм Химмельштейн. , юрист, представляющий интересы арендаторов жилых и коммерческих помещений и ассоциации арендаторов.

Но чтобы проявить осторожность, рекомендуется дважды проверить формулировку договора аренды. «В большинстве договоров аренды в первом или втором параграфе, определяющем« использование или размещение », говорится, что квартира может быть занята арендатором, а также его семьей или ближайшими родственниками», — поясняет Химмельштейн.

«Таким образом, пребывание членов семьи в течение длительного периода времени не является нарушением договора аренды, если вы все еще находитесь в квартире, и не так много людей, которые остаются с вами, что представляет собой переполненность, «говорит Химмельштейн.(Вообще говоря, чтобы считаться переполненным по закону, вам потребуется от трех до четырех человек на комнату в квартире.)

Сообщите ли вы домовладельцу заранее, зависит от особенностей вашей ситуации (и от того, считаете ли вы, что арендодатель оценят эту информацию или попытаются использовать ее против вас), но, тем не менее, если они попытаются поставить ее под вопрос: «Вы можете сказать:« Это члены моей семьи, и они останутся в качестве моих гостей », и это не нарушение закона », — говорит Химмельштейн. «Хозяин ничего не может сделать».

Хотя во многих договорах аренды просто говорится «семья» (что имеет более широкое определение и может включать тетушек, дядей, двоюродных братьев и т. Д.), В некоторых будет указано «ближайшие родственники», которые определены в кодексе стабилизации арендной платы как родители, дети , приемные родители, пасынки, братья и сестры, бабушки и дедушки, внуки, родители в законе и дети в законе. Но даже если в вашем договоре аренды указаны ближайшие родственники, а родственники, которые приезжают, чтобы остаться, являются двоюродными братьями, например: «Я все еще думаю, что у вас есть случай, когда они могут остаться с вами на законных основаниях», — говорит Химмельштейн.

Посмотреть все Спросите у адвоката по правам арендаторов

Sam Himmelstein, Esq. представляет арендаторов и ассоциации арендаторов Нью-Йорка в спорах по поводу выселения, повышения арендной платы, преобразования арендной платы, закона о стабилизации арендной платы, выкупа арендной платы и многих других вопросов. Он является партнером компаний Himmelstein, McConnell, Gribben, Donoghue & Joseph на Манхэттене. Чтобы задать вопрос для этого столбца, щелкните здесь. Чтобы узнать о юридической консультации, напишите Сэму по электронной почте или позвоните по телефону (212) 349-3000.

Сдача имущества в аренду членам семьи: что можно и чего нельзя делать

В нашей природе — помогать семье и друзьям.Большинство людей ссужали деньги своим родственникам, помогали семье по хозяйству и даже давали крышу над головой, если бы они в этом нуждались.

Так как насчет сдачи недвижимости в аренду члену семьи?

Как и любая договоренность, сочетающая личную и деловую жизнь, сдача в аренду семье или друзьям может вызвать споры (и повлиять на ваши отношения), если вы не устанавливаете правила и ожидания с самого начала.

Ниже приведены правила, которые можно и нельзя делать при сдаче комнаты или недвижимости в аренду члену семьи, чтобы избежать конфликтов и других проблем.

Связанный документ : Договор аренды жилого помещения

Do’s

  • Установите правила. Сдача в аренду семье или друзьям должна осуществляться в соответствии с теми же процедурами, что и при сдаче в аренду незнакомцу. Это означает, что нужно надеть шляпу домовладельца и установить границы. Если они снимают комнату, обсудите общее пространство и свои ожидания в отношении чистоты и домашних дел. Требуется ли для этого аренда или просто выделите время, чтобы поговорить о правилах дома, зависит от вас.Тем, кто арендует недвижимость за пределами собственного дома, настоятельно рекомендуется заключить договор аренды, чтобы указать обязанности обеих сторон, защитить ваши инвестиции, подробно описать разрешения на аренду (например, домашние животные или курение) и предотвратить будущие споры.
  • Взимается за аренду. Взимайте разумную сумму, как если бы вы сдавали помещение в аренду любому другому арендатору. В конце концов, никто не живет бесплатно, и вам не нужно содержать члена семьи, выплачивая полную ипотеку за недвижимость, которую вы приобрели в качестве инвестиции.Родственник может подумать, что им не нужно платить за квартиру вовремя или что вы можете заключить с ними сделку. Относитесь к этой договоренности как к коммерческой сделке и твердо придерживайтесь арендной платы. Комната в вашем собственном доме может быть исключением, но они все равно должны обеспечивать некоторую форму взноса, чтобы покрыть дополнительные коммунальные услуги, которые они будут использовать. Если они не могут предложить что-либо в финансовом отношении, по крайней мере попросите их внести свой вклад другими способами (присмотр за детьми, уборка дома или ведение бухгалтерского учета) в качестве компенсации.
  • Привлекайте их к ответственности. Если член вашей семьи каким-либо образом повредил имущество, убедитесь, что вы привлечете его к ответственности, потребовав возмещения ущерба. Кроме того, если они не соблюдают ваши правила, вы должны применить меры, такие как дополнительные сборы за просрочку аренды. Если они проявляют неуважение к вашей собственности, выходя за рамки обычных проступков, таких как незаконные действия, то в ваших силах выселить их, как обычного арендатора. В конечном счете, как бы трудно это ни было, такое поведение неприемлемо для всех, независимо от того, являются ли они членами семьи.

Не надо

  • Не будьте слишком снисходительны. Вы установили правила не просто так. Легко дать своей семье или друзьям второй шанс, но если вы не постояте за себя, они будут продолжать пользоваться вашими хорошими способами. Например, если они улучшают или ремонтируют вашу собственность без согласия, вы должны быть твердыми в своих убеждениях, особенно если их работа будет стоить вам денег. Если позволить этому поведению продолжаться, это только разрешит его.Сделайте правила собственности ясными с самого начала и обеспечьте выполнение условий вашего договора аренды.
  • Не думайте, что вы во всем соглашаетесь, потому что вы семья. Если вы сдаете помещение в аренду члену семьи, важно реалистично оценивать свою жизненную ситуацию. Разделить пространство с соседом по комнате может быть сложно, если у вас разные привычки, взгляды и образ жизни. Когда ваш сосед по комнате — ваш родственник, это может осложняться семейными проблемами или другими обязанностями.Поскольку это ваше пространство или собственность, вы несете ответственность за установление правил и управление отношениями. Иногда семья может заставить вас действовать иначе, потому что вы связаны родственниками и испытываете чувство преданности им. Хотя это может быть правдой, это не означает, что они могут проявить неуважение к вам или вашей собственности. Держите бизнес отдельно от личных отношений. Честность, взаимоуважение и четкое понимание того, чего от вас ждут, помогут сохранить ваши отношения.
  • Не растягивайся слишком тонко. В зависимости от вашей ситуации, сдача недвижимости в аренду члену семьи или другу может вызвать стресс. Важно не забывать заботиться о себе и не распространять доброжелательность за пределы своих эмоциональных и финансовых возможностей. Другими словами, если вы арендуете своему родственнику комнату или апартаменты, вы не должны убирать за ними и готовить для них тоже. Если они требовательны, возможно, вам придется полностью пересмотреть свой план по сдаче в аренду им.

В идеале, если вы сдаете помещение в аренду члену семьи, он будет благодарен за благословение и с уважением относится к вашей собственности.Однако не все являются идеальным арендатором (или в данном случае родственником).

Следовательно, для вас важно относиться к этим отношениям, как к любым другим отношениям арендатор-арендодатель, и подписывать договор аренды, взимать с них арендную плату (или требовать их взноса) и сохранять твердость в отношении своих правил.

Кто знает, возможно, член вашей семьи будет лучшим соседом по комнате или арендатором, который у вас когда-либо будет.

В противном случае вам необходимо соблюдать обычные условия аренды, чтобы не только защитить себя от финансовых потерь, но и предотвратить ухудшение ваших отношений.

Аренда для семьи — хорошая идея? Остерегайтесь ловушки «личного использования»

Есть много веских причин рассмотреть вариант аренды для семьи. Возможно, вы приглашаете родственников остаться в вашем загородном доме, разрешаете своему ребенку жить в вашем доме рядом с колледжем или переезжаете с престарелыми родителями в один из ваших более привлекательных домов.

Независимо от причины, вы, должно быть, устали от налоговой ловушки «личного пользования».

В чем проблема со всеми тремя описанными выше сценариями? Если вы не докажете , что ваша собственность сдана в аренду, IRS считает такие ситуации «личным использованием», даже если собственность сдавалась в аренду в прошлом.

Собственность личного пользования рассматривается как второй дом. Вы теряете арендные вычеты, но, возможно, вам все равно придется требовать арендную плату, которую член вашей семьи платит вам в качестве дохода по вашим доходам. Не лучший способ повысить налоговую эффективность.

Но, правильно структурируя свою недвижимость, вы можете без риска сдавать ее в аренду своей семье.

Связанные : Сколько будет взиматься плата за аренду в 2020 году: Справочник арендодателя

Что такое собственность личного пользования?

Давайте начнем с определения термина «жилая единица», потому что именно так IRS делит собственность.Жилой единицей может быть:

  • Дом
  • Квартира
  • Кондоминиум
  • Мобильный дом
  • Лодка
  • Дом для отпуска

Однако сюда не входит имущество, используемое исключительно в качестве гостиницы, мотеля, гостиницы или чего-то подобного.

Использование жилого помещения в личных целях означает, что вы используете его для своих личных нужд. Вы не получаете прибыль, сдавая его в аренду. Как правило, вторые дома можно использовать в личных целях.

Нет ничего плохого в собственности для личного пользования. — это , что-то не так, когда недвижимость, которую вы считали сдачей в аренду, отнесена к категории личного пользования. Тогда налоговые вычеты исчезнут — и вас могут поймать с сумкой.

Тест «Дни личного пользования»

IRS использует тест «количество дней личного пользования», чтобы определить, является ли жилое помещение собственностью личного пользования или арендуемой. По большей части это просто: использовали ли вы недвижимость в личных целях более 14 дней в году? Если да, то это собственность для личного пользования … если вы не используете ее менее 10 процентов от общего числа дней, когда она арендуется по справедливой цене.

И вот что интересно: если члены семьи живут там бесплатно, это считается личным использованием. Это потому, что днем ​​личного пользования считается любой день, когда единица используется любым, кто владеет долей в собственности или членами их семьи, если только они не платят справедливую рыночную ставку. Наконец, любой , кто арендует недвижимость по цене ниже рыночной, может создать ситуацию личного пользования. Будьте осторожны с благотворительными делами.

Вот несколько примеров.

Во-первых, предположим, что у вас есть загородный дом, и вы остаетесь в нем на две недели — 14 дней — в течение года.Это будет считаться арендуемой собственностью, и вам не придется беспокоиться о потере каких-либо удержаний.

Связано: Общие сведения об амортизации арендуемого имущества: Руководство инвестора в недвижимость

Тест 10%

Однако, если вы остаетесь в собственности для отпуска более 15 дней или ваш ребенок или родственники живут там без оплаты аренды более 14 дней, вам нужно будет прибегнуть к 10-процентному тесту. В этом случае — предполагая, что недвижимость была сдана в аренду по справедливой рыночной ставке на 300 дней — вы можете использовать ее в личных целях в течение 30 дней, или 10 процентов от 300, и она все равно будет считаться сдачей внаем.

Случайное использование имущества в личных целях может вызвать проблемы. Если у вас есть чистый убыток, вы не сможете вычесть все расходы на аренду. А такие вычеты, как амортизация, плата за управление, маркетинг, техническое обслуживание и ремонт, могут быть исключены из вашего возврата.

Чтобы немного облегчить боль, IRS предоставляет некоторую снисходительность. Если вы попытаетесь сдать недвижимость в аренду по справедливой рыночной цене, эти дни будут считаться днями аренды, а не днями личного пользования. Так что не переживайте, если у вас есть вакансии.

Проверка справедливого дохода от аренды

Так что же такое справедливый доход от аренды? Короче говоря, это средняя рыночная арендная плата за сопоставимую недвижимость. Если вы взимаете значительно меньшую плату, чем другая аналогичная недвижимость, IRS будет считать эти дни аренды как «личное пользование».

Убедитесь, что у вас есть подтверждение справедливой арендной платы в вашем районе, например распечатка из Craigslist или Zillow. Вы также можете заказать услуги агента и предоставить вам диапазон арендной платы.

К сожалению, чтобы ваши налоги не запутались, вам придется взимать плату за аренду с вашей семьи.

Это может быть камнем преткновения — не зря. Кто хочет взимать плату за аренду с ребенка или родителей? Разве вы не должны поддерживать и заботиться? Когда на кону деньги, решения необходимо тщательно взвешивать. Поддерживать членов семьи — это замечательно, но если такая щедрость может серьезно повредить вашему бизнесу, следует подумать о справедливой модели ценообразования.

Но «справедливая модель ценообразования» не исключает скидки. По мнению IRS, вы можете предоставлять хорошим арендаторам ежемесячные скидки, которые любой нормальный бизнесмен сочтет приемлемыми — от 8 до 10 процентов кажется допустимым.Так что, если нормальная рыночная цена составляет 1500 долларов, вы можете взимать с их ребенка 1350 долларов.

Имущество в личных целях и налоговые вычеты

При использовании традиционной арендуемой собственности ваши лишние расходы или любые арендные расходы, превышающие ваш арендный доход, могут компенсировать доход из других источников. Это не всегда относится к свойствам личного пользования. В этих случаях вам, скорее всего, придется сообщить о доходе, но, возможно, вы не будете иметь права на вычеты в полном объеме.

Давайте разберемся с этим.

Доход от собственности для личного пользования, арендуемой на срок менее 15 дней, не указывается в Приложении E, как обычная аренда. Вместо этого ваши расходы, такие как проценты по ипотеке и налоги на недвижимость, указаны в Приложении A. Вам не нужно будет указывать свой доход в налоговой декларации.

Если вы используете свою собственность в качестве дома и арендуют ее более чем на 15 дней в течение года, вам необходимо будет включить свой доход от аренды в свою налоговую декларацию. Если вы использовали недвижимость менее 14 дней, вы укажете арендную плату в Графике E, как и о любой другой аренде.

Связано: Нужна ли арендодателям ООО для сдачи в аренду собственности?

Однако, если вы используете недвижимость более 15 дней для личного пользования и , вы сдаете ее в аренду на срок более 15 дней, вам не придется работать. В этом случае вы делите расходы между Графиком E и Графиком A — между арендой и личным использованием.

Кроме того, в этом сценарии ваши расходы на аренду не могут превышать ваш доход от аренды.Любые сверхнормативные убытки переносятся на будущие годы независимо от правил пассивной деятельности, которые позволяют большинству арендодателей удерживать до 25 000 долларов США.

Итак, аренда для членов семьи — плохая идея?

Не обязательно! Все дело в вашей личной бизнес-стратегии. Просто убедитесь, что вы понимаете, что когда родственники живут в вашей собственности, не платя справедливой рыночной арендной платы, это личное пользование. Это означает, что вам придется применить всевозможные тесты IRS, чтобы определить, можете ли вы вычесть свои расходы.

Хотя это может сбивать с толку, не забудьте указать CPA, прежде чем привлекать друзей или родственников к своему арендному бизнесу.

Отказ от ответственности: Эта статья не является юридической консультацией. Как всегда, проконсультируйтесь с вашим бухгалтером или бухгалтером, прежде чем внедрять какие-либо налоговые стратегии, чтобы убедиться, что эти методы подходят вашей конкретной ситуации.

Сдача в аренду: Есть вопросы по этой концепции? Есть что добавить к обсуждению?

Оставляйте свои комментарии ниже!

Унаследованный дом | Процесс выселения сестры, проживающей в

Адвокат по недвижимости Лео Б.Сигель обсуждает процесс выселения для арендаторов, которые отказываются переехать. Арендаторами могут быть сестра, проживающая в унаследованном доме , или кто-либо из родственников или не связанных родственников, живущих в доме, унаследованном от родителей, и отказывается переехать. Это может быть эмоциональным и сложным вопросом, особенно когда траст дает указание продать семейный дом.

Лео Б. Сигель — поверенный по недвижимости с 34-летним опытом решения вопросов арендодателя / арендатора, выселений, в том числе тех, которые были задействованы в тематическом исследовании, когда доверительный управляющий-преемник, названный в живом трасте , должен был пройти через выселение процесс с сестрой, живущей в унаследованном доме .Он также занимается спорами о совместном владении, контрактными спорами, мошенничеством, вопросами правового титула, сервитутами и пограничными спорами. С Львом можно связаться по телефону (831) 768-9110 или https://www.legalsiegel.org.

Пример одного из правопреемников живого траста его отца.

Доверительный фонд назначил его сына доверительным управляющим. Когда его отец умер, его сестра жила в семейном доме.

Братья и сестры взрослые. Один из братьев и сестер наследует недвижимость, а сестра, живущая в доме, — нет.Сестра, которая живет в доме, не платила справедливой арендной платы или какой-либо арендной платы и отказалась уехать после смерти их отца.

По условиям живого траста после смерти родителей доверительный управляющий продает дом и делит выручку.

Продажа дома, в котором жил брат или сестра, который жил в этом доме бесплатно и отказывался уезжать, представляла проблемы. Как можно догадаться, прошло совсем немного времени, прежде чем брат или сестра, жившие в доме, стали плохим парнем.

Ситуация переросла в ссору между братьями и сестрами.Преемнику необходимо было продать дом. У него не было личных финансов, чтобы платить по ипотеке, платить налоги и страховку.

Адвокаты по недвижимости не понадобились. У владельца дома был план поместья. Юридический документ, согласно которому семейный дом был продан после смерти отца.

Какова цель траста?

Есть много типов трастов. Трасты создаются, чтобы гарантировать исполнение желаний человека, создавшего доверительные отношения.Мы не можем предсказать будущее или события или обстоятельства, которые могут произойти после нашей смерти.

Как лицензированный профессионал по недвижимости, я рекомендую завещательному или доверительному клиенту нанять адвоката для управления выселением, а не пытаться сделать это самостоятельно! Мы можем получить распечатанное уведомление об освобождении формы из Интернета, однако юридический процесс — это не только заполнение формы. Мы должны знать законы и судебные процедуры, а также знать, где можно получить уведомление арендатора об освобождении формы.

Доверительный управляющий-преемник связался с юридической фирмой и проконсультировался с поверенным по выселению из Калифорнии.

  • Адвокат подготовил бланк уведомления о выселении, и сестре, живущей в доме, были вручены юридические документы, подтверждающие необходимость переезда.
  • Судебный процесс в Калифорнии дал родственнику, живущему в доме, 60 дней на переезд.
  • Через 60 дней после того, как сестре было вручено извещение, сестра по-прежнему отказывалась уезжать.
  • Поверенный по вопросам выселения сообщил правопреемнику о следующем этапе судебного процесса.
  • Адвокат подготовил юридические формы, а сестре вручили юридические документы.
  • Назначена дата судебного разбирательства.

В день судебного разбирательства адвокат предпринял несколько попыток до начала судебного разбирательства, чтобы достичь мирового соглашения с братом или сестрой, проживающим в доме.

Сестра отказалась сотрудничать. Она хотела остаться в доме подольше и отказалась платить справедливую арендную плату.

Посторонним или третьим лицам легко судить, что сестра, живущая в доме, воспользовалась этим, не платя справедливую арендную плату и отказываясь уехать.

Один из братьев и сестер унаследует дома как часть родительского имущества, а сестра, живущая в доме, лишается наследства.

Как профессионал в сфере недвижимости, специализирующийся на продаже завещаний и трастов, я рекомендую юридическую фирму для управления выселением.

Доверительный фонд требовал, чтобы дом был продан, и опекун-преемник разделил выручку от семейного дома.

Доверительный управляющий-преемник выступает в качестве доверенного лица траста и должен делать то, что ему предписывает траст.Здесь продажа дома с проживающим в нем членом семьи снизила бы стоимость дома.

Это не редкость, когда в семейном доме накапливается много имущества. Когда родители умирают, часто нужно избавиться от множества проблем, прежде чем продавать собственность. Очистить дом не было вариантом, пока там жил родственник.

Это была неприятная ситуация. Плохой парень указывал пальцем в обоих направлениях. Сестра, лишенная наследства, которая жила без ренты, считала, что имеет право продолжать жить в доме.

Отец, создавший траст, не разделял убеждения дочери, что она имеет право на имущество родителей.

Продажа унаследованного дома, в котором проживала сестра, была вариантом, но не лучшим вариантом для траста, потому что:

  • Несговорчивый брат не разрешил доступ, чтобы показать дом.
  • В доме было слишком много вещей и беспорядок.
  • Отложенное техническое обслуживание было ясно по всей собственности.

Лучшим решением было нанять юридическую фирму для управления выселением, расчистки дома и подготовки дома для продажи на рынке недвижимости. Это повысит стоимость дома.

Краткое изложение дела о выселении

  • Дело о выселении передано в суд.
  • Доверительному управляющему, который наследует семейный дом, задали ряд вопросов, чтобы подтвердить факты.
  • Сестру, живущую в доме, спросили, есть ли у нее какие-либо возражения.Таких не было.
  • Сестра дала показания.
  • Прокурор допросил родственника.
  • Сестра, живущая в доме, попросила у судьи больше времени.
  • Судья посоветовал ей соблюдать закон и судебный процесс. Судебный процесс начался и завершится сегодня.
  • После завершения дачи показаний и обсуждения стоимости дома и справедливой арендной платы судья подписал постановление в пользу наследника-попечителя, который является братом, унаследовавшим семейный дом.

После суда

  • Суд выдает Распоряжение о владении.
  • Письмо доставлено шерифу с инструкциями.
  • На объекте размещается объявление с инструкциями для жильцов.
  • Дата восстановления указывается в Письме.
  • В день вступления во владение и восстановления они требуют, чтобы владелец позвонил в офис шерифа в указанное время.
  • Владелец, правопреемник, находится в режиме ожидания и ждет, пока шериф позвонит и сообщит, когда они будут в собственности, чтобы завершить выселение.
  • Когда прибывает шериф, они входят в дом, чтобы убедиться, что жильцы выселены.
  • Владелец, правопреемник меняет замки и обеспечивает безопасность дома.
  • Шериф размещает уведомление о запрете вторжения на территорию собственности.

Это краткое описание не отражает всех ситуаций, когда член семьи проживает в унаследованном доме.

В этом случае потребовалось время и деньги, чтобы оплатить судебные издержки, чтобы вывести сестру, живущую в доме, из собственности.

После завершения выселения опекун-преемник может завершить инвентаризацию имущества своих родителей и вычистить имущество своего отца. Если у вас есть вопросы относительно унаследованной собственности, унаследованного дома или вам нужен адвокат, позвоните нам, мы здесь, чтобы помочь.

Когда риэлтор нанял для продажи дома, мне удалось завершить предварительные проверки.

Для увеличения стоимости имущества правопреемник выполнил рекомендуемый ремонт. Дом был выставлен на продажу и продан.

Разделите собственность

Сестра, живущая в доме, не смогла потребовать раздела собственности, потому что недвижимость принадлежала трасту, а траст предписал продать дом после смерти отца.

Есть ли налоговые последствия наследования дома?

Как агент по продаже недвижимости и брокеру в Сан-Хосе, специализирующийся на продаже недвижимости по наследству и доверительному управлению, меня часто спрашивают:

    1. Каковы налоговые последствия продажи унаследованного дома?
    2. Есть ли налог на прирост капитала от недвижимости?
    3. Что такое основа дома по наследству?
    4. Каковы правила налогообложения унаследованных домов?

Определение налога на прирост капитала — это не роль профессионала в сфере недвижимости!

Проконсультируйтесь с юристом или налоговым специалистом, чтобы установить, есть ли прирост капитала от продажи собственности.

Когда умирают родители, это никогда не бывает легко. Моя мама умерла в апреле 2015 года. У меня была доверенность, и я управлял ее уходом и ее личными финансами в течение 10 лет до ее смерти.

Даже при наличии документов имущественного плана управление имуществом наших родителей и продажа дома может идти не так, как планировалось, если в семейном доме проживают сестры или другие братья и сестры. Если у вас есть какие-либо вопросы, касающиеся унаследованного дома, мы готовы помочь.Вы можете связаться с Кэтлин Дэниелс по телефону 408-972-1822.

Исходный контент здесь опубликован в соответствии с этими условиями лицензии: X
Тип лицензии: Коммерческая
Краткое содержание лицензии: Вы можете прочитать исходное содержимое в контекст, в котором он опубликован (по этому веб-адресу). Вы можете использовать контент в других целях только с письменного разрешения автора при уплате вознаграждения.

Должен ли каждый, кто живет в квартире, быть в аренде?

Все, кто живет в квартире, должны быть в аренде? …

… ну, это зависит от обстоятельств. Человек старше 18 лет, несовершеннолетний, что сказано в договоре аренды?

Этот вопрос довольно часто задают в нашей группе Facebook, и он может сбивать с толку из-за различных переменных, включая возраст, законы штата, соавторов и т. Д.

Вот хороший пример того, как арендодатель пытается поступить правильно, но просто не знает, что он может и что не может делать, когда дело доходит до того, кто находится в аренде.

В этом посте мы ответим на все часто задаваемые вопросы о том, кто подписывает договор аренды.

Содержание для кого нужно подписать договор аренды?

Считается ли ребенок арендатором?

Ребенком в США считается любое лицо моложе 18 лет. Ребенок не является арендатором и считается арендатором до достижения 18-летнего возраста.

Ребенок-арендатор может быть указан в договоре аренды как арендатор моложе 18 лет, но не должен ничего подписывать или указываться в договоре аренды в качестве арендатора.

> Сколько лет снимать квартиру и подписывать договор аренды?

Вы можете снять квартиру в возрасте 18 лет. Единственный способ снять квартиру в более раннем возрасте — это если ребенок будет юридически эмансипирован от своих родителей. Эмансипация несовершеннолетних — это правовой механизм, посредством которого несовершеннолетний освобождается от контроля со стороны их родителей или опекунов, а родители или опекуны освобождаются от какой-либо ответственности по отношению к ребенку.

Если ребенок эмансипирован на законных основаниях, на уровне штата все еще существуют законы, определяющие, что он может и что не может делать.На этом ресурсе Cornell.edu есть дополнительная информация о государственном уровне.

Все живущие в квартире должны быть в аренде?

Как упоминалось ранее, несовершеннолетние не считаются арендаторами и не должны находиться в аренде. Они могут быть указаны как жильцы, если законы штата позволяют, но не могут подписать договор аренды. Если арендодатель подписал договор аренды несовершеннолетним, он не будет рассматриваться в суде как жизнеспособный договор, поскольку несовершеннолетний не считается совершеннолетним.

А как насчет взрослых детей?

Взрослые дети (18 лет и старше) должны быть указаны в договоре аренды, и они также должны подписать договор об аренде.

Если взрослый ребенок не подписывает договор об аренде, арендодатель и взрослый ребенок сталкиваются с рисками.

Риски для арендодателя заключаются в том, что по договору аренды одна менее ответственная сторона. Взрослый ребенок не будет связан правилами аренды, и это затрудняет соблюдение этих правил.

Риск для взрослого ребенка состоит в том, что его сочтут гостем, а не арендатором. Если возникнут проблемы, будет намного проще удалить взрослого ребенка из помещения.

Нужно ли сдавать в аренду взрослым соседям по комнате?

Любой взрослый сосед по комнате должен быть подписанным лицом в договоре аренды. Арендатор, у которого есть сосед по комнате, которого нет в аренде, создает для себя ненужную ответственность.

Например, если сосед по комнате повреждает арендную плату на сумму в 1000 долларов, домовладелец взимает с арендатора компенсацию за этот ущерб. Люди, подписывающие договор аренды, несут ответственность за аренду, ущерб и другие предметы, указанные в договоре аренды.

Арендатор, который тайком вводит в аренду дополнительное лицо, которое не является участником договора аренды, только увеличивает свою ответственность.

Обязательно ли подписывать договор аренды?

Как следует из названия, со-подписывающая сторона должна подписывать договор аренды в качестве дополнительного уровня безопасности для арендодателя.

Совместное подписание типично в ситуациях, когда арендатор не имеет истории аренды или кредитной истории (часто бывает среди студентов колледжей). Сопровождающая сторона несет юридическую ответственность за оплату любой невыплаченной арендной платы или ущерба от арендатора.

Эта дополнительная страховка позволяет более молодому арендатору найти жилье, чтобы арендодатель не чувствовал себя уязвимым перед лицом рискованного арендатора. По этой причине обязательно, чтобы вторая сторона подписала договор аренды.

Дети должны быть указаны как пассажиры

Дети, проживающие в арендуемом доме, должны быть просто указаны как жильцы и не должны подписывать договор аренды, если им не исполнилось 18 лет. В процессе подачи заявки домовладелец не должен спрашивать о детях в любом случае, поскольку семейный статус является защищенным классом в соответствии с Ярмаркой Жилищный закон.

Аренда защищает арендодателей и арендаторов

Иногда арендатор может рассматривать аренду только как защиту домовладельца, но это не так. Аренда защищает и арендатора.

Если возникают проблемы, договор аренды определяет порядок их разрешения.

В договоре аренды должен быть указан вопрос о том, должен ли каждый житель арендовать объект или нет. Каждый человек, ответственный за оплату аренды, должен подписать договор об аренде, и рекомендуется, чтобы любой житель, считающий себя взрослым, также подписал договор.

Если арендатор тайком вводит кого-то в аренду, он создает для себя дополнительную ответственность, и этому гостю не предоставляются те же права, что и арендаторам, ответственным за аренду.

Хорошая идея, чтобы договор аренды подписывали все совершеннолетние.

Что делать, если несовершеннолетнему исполняется 18 лет, когда семья снимает квартиру?

Стандартная аренда обычно составляет 12 месяцев. Если жильцу исполняется 18 лет во время аренды, обычно не следует решать ситуацию, пока не наступит время продления аренды.

При продлении аренды вы можете попросить 18-летнего подписать договор аренды как взрослый арендатор. Это важно, потому что вы захотите каждый год обновлять и проверять анкетные данные своих арендаторов, поскольку жизненные обстоятельства могут измениться. Арендодатель должен знать, есть ли у 18-летнего арендатора запись или он считается арендатором с высоким уровнем риска.

Дополнительное соглашение со-арендатора может быть создано, когда ребенку исполнится 18 лет.

Договор аренды на ребенок проживает дома

Дополнение к договору аренды совместно с арендатором — лучший способ справиться с ситуацией, когда ребенку арендатора исполняется 18 лет.Дополнение должно охватывать период времени от дня рождения ребенка до продления существующего договора аренды.

Когда домовладельцы видят, что несовершеннолетнему ребенку скоро исполнится 18 лет, целесообразно отправить арендатору письменное уведомление о том, что им и их ребенку нужно будет заполнить некоторые новые документы для дополнительного соглашения об аренде со-арендатора в течение двух-трех недель после того, как этот ребенок день рождения.

Заключение соглашения об аренде с арендатором и его взрослым ребенком — хороший способ убедиться, что все согласны с тем, что касается ответственности за аренду, гарантийный залог, ущерб и соблюдение правил.

Дополнение к со-арендатору — это просто форма, в которой ребенок добавляется в качестве взрослого арендатора, например, соседа по комнате. По сути, это требует полной проверки биографических данных нового дополнения, копий документов, удостоверяющих личность, и письменного заявления о том, что новый взрослый будет соблюдать все условия договора аренды, в том числе финансовые.

Это означает, что если первоначальный арендатор не платит арендную плату, домовладелец может потребовать компенсацию от любого другого взрослого, указанного в договоре аренды. Это также означает, что если домовладелец пытается выяснить затраты на устранение повреждений арендуемой собственности, с которых может быть взыскан новый взрослый.

В дополнении также должно быть четко указано, что соарендатор не вносил вклад в первоначальный гарантийный депозит, и, следовательно, у него нет прав на какие-либо возмещения депозита — только первоначальный арендатор может получить обратно средства. Не должно быть никаких формулировок о том, должен ли новый взрослый платить арендную плату — это между арендаторами, если арендодатель получает всю сумму вовремя и каждый месяц.

Кроме того, как только молодой взрослый добавлен в качестве соарендатора, он не может быть вытеснен из арендуемой собственности никакими другими способами, кроме судебного процесса выселения.Молодого взрослого арендатора также нельзя выселить по какой-либо старой причине. Это должно быть сделано только на основании нарушения договора аренды, как и любой другой арендатор. Помните, что домовладелец не может просто выселить одного арендатора, а не остальных по договору аренды — это все взрослые или никто из них.

Дополнение должно действовать до истечения срока действия договора аренды и до тех пор, пока текущие арендаторы не захотят его продлить. Когда договор аренды будет готов к продлению, домовладелец может решить, просто ли разрешить родителям подать повторное заявление или также включить молодого взрослого в процесс продления.Арендодатели должны будут принять личное решение о том, какие стандарты установить для взрослых детей. Другими словами, если родители являются хорошими арендаторами и продолжают соответствовать критериям, но у взрослого ребенка нет кредитной истории и слабой работы, домовладелец вполне может разрешить все как есть и снизить стандарты подачи заявлений для взрослого. ребенок, учитывая особые обстоятельства.

Конечно, домовладельцы могут пойти другим путем и строго придерживаться своих критериев, которым взрослый ребенок не сможет соответствовать.В этом случае родителям придется решить, подписывать ли договор аренды без взрослого ребенка или уйти в другое место. Как и в большинстве случаев, требующих решения арендодателя, это часто зависит только от родителей, самого взрослого ребенка и многих других факторов.

Арендодателям следует остерегаться, потому что в некоторых муниципалитетах, таких как Сан-Франциско, существуют законы, защищающие арендаторов, которые жили в арендуемой собственности как несовершеннолетние, а затем решили остаться после достижения совершеннолетия. Как первоначальный законный житель, новый взрослый может иметь некоторые права, поэтому домовладельцы должны знать, применяется ли это условие в их городе.

Бумага против реальности для взрослого ребенка

Конечно, домовладельцы должны по закону относиться к взрослым детям существующих арендаторов как к взрослым, но при этом корректировать свои ожидания с учетом реальности ситуации. Хотя эти новые взрослые действительно должны быть указаны в договоре аренды, большинство новых взрослых мало что знают об аренде, договорах аренды и многом другом, и они просто будут доверять своим родителям и подпишутся там, где им говорят.

В конце концов, у старшеклассника просто не будет ресурсов или знаний, чтобы отвергнуть своих родителей, когда дело доходит до договора аренды.Тем не менее, если взрослый ребенок подписывает соглашение или дополнение, это может помочь как домовладельцам, так и родителям держать взрослых детей в подчинении и нести ответственность за свое поведение, а также за своих гостей.

Арендодателям необходимо иметь в виду, что, хотя новый взрослый с технической точки зрения несет такую ​​же ответственность, как и первоначальный арендатор, в большинстве случаев будет практически невозможно получить арендную плату с ребенка арендатора. Многие арендодатели согласны добавить нового взрослого в договор аренды, но не надеются получить от него взыскание, если что-то пойдет не так, потому что они понимают, что ребенок арендатора не сможет внести какой-либо финансовый вклад в ситуацию. .Тем не менее, домовладельцы вправе попробовать.

В целом, домовладельцы должны обращаться со взрослым ребенком текущего арендатора, чтобы обеспечить наилучшее юридическое покрытие для себя и своей собственности, но понимать, что реалии принудительного взыскания или взыскания будут несколько иными. Хотя на бумаге к взрослым детям следует относиться так же, как к нынешним взрослым, во многих отношениях они все еще остаются детьми. Конечно, то, что делается на бумаге, защищает арендодателя и арендуемую собственность. Что на самом деле делает домовладелец, если и когда дело доходит до сбора, — это то, что каждый домовладелец должен будет решить сам.

По закону домовладелец может требовать от взрослого ребенка все те же вещи, что и любой другой взрослый, находящийся в аренде, но как реалистичный домовладелец, как правило, поступает правильно, применяя специализированный подход к особой ситуации.

Часто задаваемые вопросы о том, кто должен быть в аренде

Все арендаторы должны подписывать договор аренды?

Если их считают арендатором, ответ положительный, они должны подписать договор аренды. Арендатор — это человек, достигший совершеннолетия, тогда как арендатор (например, несовершеннолетний) может быть указан в договоре аренды, но не должен подписывать договор аренды.

Может ли арендатор выгнать жильца?

Если арендатор по закону считается совершеннолетним и не подписал договор аренды, то арендатор может выгнать (или выселить) уполномоченного арендатора.

Может ли кто-нибудь жить с вами без аренды?

Да, кто-то может жить с арендатором без аренды. Однако важно понимать разницу между гостем и постоянным гостем.

Налоговые правила

для сдачи в аренду родственнику

AARP называет молодых людей, возвращающихся к своим родителям, «новой нормой». Хотя экономика США прошла долгий путь после финансового кризиса, больше молодых людей в этой стране живут со своими родителями, чем когда-либо с 1940 года. Некоторые возвращаются домой, побыв некоторое время наедине с собой, а некоторые вообще не уезжают.

Недавно я встречался с клиентами, которые попали именно в такую ​​ситуацию. Их взрослая дочь вернулась в семейный дом после колледжа.Она работает, но ее работа не оплачивается достаточно, чтобы позволить себе жизнь, которой она наслаждается в доме своих родителей. Вместо того, чтобы снижаться до чего-то в ее ценовом диапазоне, она хотела остаться на месте.

У ее родителей была идея получше. Финансово стабильные с выплаченной ипотекой, они купили бы дом для дорогой дочери, чтобы жить в нем. Дочь могла арендовать у родителей по сниженной ставке, и родители могли вычесть расходы на аренду собственности из своей налоговой декларации. Победа / победа?

Возможно, нет, поскольку при аренде собственности членам семьи действуют особые правила.Любой, кто не осведомлен об этих правилах, может столкнуться с двойным налогообложением, когда их арендные вычеты запрещены, а доход от аренды облагается налогом.

Чтобы вычесть расходы, связанные с арендой собственности, вы сначала должны определить, как IRS будет классифицировать собственность в свете Раздела 280A. Дом может считаться арендуемой собственностью, загородным домом или личным местом жительства.

Аренда недвижимости

Арендуемая недвижимость сдается в аренду в течение года и используется владельцем в личных целях менее 14 дней или 10% от количества дней в течение налогового года, в течение которого квартира была сдана в аренду по справедливой арендной стоимости.

Если дом соответствует критериям сдачи в аренду, расходы, включая проценты по ипотеке, налоги на недвижимость, взносы ассоциации домовладельцев, коммунальные услуги и расходы на содержание, могут быть использованы для компенсации дохода от аренды. Если общие расходы превышают доход от аренды, расходы могут даже привести к чистому убытку.

Дом для отпуска

Когда дом смешанного использования, он может сдаваться в аренду и использоваться владельцем в личных целях более 14 дней или 10% от количества дней в течение налогового года, в течение которого квартира сдается по справедливой арендной стоимости. .

При аренде загородного дома такие расходы, как проценты по ипотеке, налоги на недвижимость и т. Д., Распределяются между арендой и личным использованием. Расходы на аренду могут быть вычтены только в размере дохода от аренды, полученного от собственности. Другими словами, они могут снизить ваш налогооблагаемый доход от аренды до нуля, но никогда не принесут убытков.

Персональная резиденция

Если дом арендуется менее чем на 14 дней в течение налогового года, дом считается личным местом жительства.Проценты по ипотеке и налоги на недвижимость могут быть вычтены в виде детализированных вычетов в Приложении A, и владелец не обязан сообщать о доходе от аренды.

Когда вы арендуете дом родственнику, например супругу, ребенку, внуку, родителю, бабушке, дедушке или брату или сестре, любой день, арендованный по цене ниже справедливой, считается днем ​​личного пользования. Чтобы дни аренды не считались личными днями, недвижимость должна быть арендована по справедливым рыночным ставкам и должна быть основным местом проживания арендатора.

В данном случае проблема заключается в том, что родители хотят предложить дорогой дочери выгодную сделку, взимая с нее меньшую арендную плату, чем справедливая. Если они пойдут по этому пути, им придется распределить расходы между личными расходами и расходами на аренду. Все дни, когда дом сдается дочери по цене ниже справедливой, считаются личными днями, поэтому арендная часть равна нулю. Они должны будут включить весь доход от аренды, полученный от их дочери, в налогооблагаемый доход, но никакие расходы на аренду не будут вычитаться, кроме процентов по ипотеке и налогов на недвижимость, которые будут вычитаться как детализированные вычеты в Приложении A.

Лучше ли без аренды?

Что, если бы эти родители хотели быть действительно щедрыми и позволить своей дочери жить в доме без арендной платы? Родители по-прежнему могут вычитать проценты по ипотеке и налоги на недвижимость по Приложению А, но они могут столкнуться с проблемами налога на дарение.

Если дочь проживает в общежитии без арендной платы, родители могут считаться подарком своей дочери, равным справедливой арендной стоимости дома. В 2016 году исключение ежегодного подарка составляет 14 000 долларов США.Если справедливая арендная стоимость дома превышает 1167 долларов в месяц, или если родители дарят своей дочери какие-либо другие подарки, которые подталкивают их к превышению порогового уровня в 14 000 долларов, они должны будут подать налоговую декларацию на дарение. В некоторых частях страны это может не быть проблемой, но этот клиент находится в Скоттсдейле, штат Аризона, где в среднем однокомнатная квартира арендуется за 1225 долларов в месяц.

В конце концов, если эти родители хотят помочь своей дочери, они должны взимать справедливую рыночную ставку арендной платы, определяемую на основе сопоставимых арендных плат в этом районе.Это определение справедливой рыночной ставки должно быть задокументировано на случай, если они когда-либо будут проверены IRS.

В идеале, родители также должны оформить договор, подписав договор аренды с подробным описанием условий договора, включая размер арендной платы, дату выплаты арендной платы и любые другие правила, которые они хотят соблюдать в отношении своей собственности.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *