Земельный спор по границам участка: 2.9. Споры об определении границ земельных участков / КонсультантПлюс

Споры о границах земельных участков Росреестр рекомендует решать в суде

В Управление Росреестра очень часто обращаются владельцы земельных участков для разрешения конфликта с соседями относительно границ земельных участков, для этого просят провести проверку и уточнить где находится граница между участками.

Разрешение земельных споров об установлении границ земельного участка возможно исключительно в судебном порядке. В таком случае проведение проверки по государственному земельному надзору нецелесообразно.

Границы земельного участка определяются в соответствии с Законом о государственном кадастре недвижимости, сведения о них вносятся в государственный кадастр недвижимости.

 При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из данных, имеющихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, а при отсутствии такого документа – из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании (технический паспорт, договоры, свидетельства).

Поэтому при возникновении споров нужно, прежде всего, внимательно изучить имеющиеся документы на земельные участки.

 Если с помощью правоустанавливающих документов невозможно определить границы участков, необходимо провести кадастровые работы  с процедурой обязательного согласования местоположения границ с соседями.

Кадастровый инженер должен составить, в том числе, акт согласования местоположения границ земельного участка со всеми смежными землепользователями. 

 После проведения межевания владельцам земельных участков необходимо обратиться в Кадастровую палату с заявлением о государственном кадастровом учете изменений участка в связи с уточнением границ земельного участка с приложением документов,  подготовленных  кадастровым инженером. С реестром аттестованных кадастровых инженеров можно ознакомиться на сайте Росреестра: www.rosreestr.ru.

Неурегулированные споры по границам земельных участков должны разрешаться в судебном порядке.

Кадастровая палата рассказала, как избежать земельных споров с соседями

Межевание позволяет снять вопросы в отношении площади и границ земельного участка, а также избежать неприятностей с соседями

На сегодняшний день границы 77% земельных участков Иркутской области учтены в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Однако несмотря на то что, законодательство не обязывает собственников уточнять границы своей земли, все же существует ряд причин, по которым стоит это сделать. Эксперты Кадастровой палаты по Иркутской области рассказали, для чего необходимо проводить процедуру межевания и как избежать споров с соседями.

В результате межевания устанавливаются фактическая площадь участка и его точные границы. Это позволяет предотвратить возможные земельные споры с соседями, которые захотят расширить свои метры за счет соседнего участка, границы которого не определены.

Кроме того, неустановленные границы земельного участка могут стать причиной проблем собственника при попытке распорядиться своим имуществом. Если владелец земельного участка планирует его продать, то лучше уточнить границы. Это позволит показать точную площадь участка и повысит привлекательность объекта для потенциальных покупателей.

«Межевание представляет собой работы по установлению на местности границ земельных участков с их закреплением и определением координат. Межевание выполняет кадастровый инженер. В результате составляется межевой план – документ, содержащий необходимые для осуществления кадастрового учета сведения. На его основании можно поставить новый участок на кадастровый учет или уточнить границы существующего, проведя кадастровый учет изменений сведений ЕГРН о местоположении границ земельного участка», – пояснила заместитель директора – главный технолог Кадастровой палаты по Иркутской области Любовь Рыбаченко.

В ходе межевания земельного участка проводится процедура согласования границ с правообладателями смежных земельных участков. Результат данной работы оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования границ, который, в свою очередь, является неотъемлемой частью межевого плана.

Собственники земельных участков могут самостоятельно проверить, установлены ли границы земельного участка, подав запрос о предоставлении сведений, содержащихся в ЕГРН. Для этого можно воспользоваться официальным сайтом Росреестра или сервисом Федеральной кадастровой палаты, либо обратиться в МФЦ. Также узнать информацию о наличии границ участка можно, воспользовавшись электронным сервисом Росреестра «Публичная кадастровая карта».

Пресс-служба Кадастровой палаты по Иркутской области

Разрешение земельных споров о границах земельного участка в Киеве и по Украине

Граница (межа) земельного участка определяется согласно земельно-кадастровым документам и отмечается с помощью ограждений, знаков из бетона или камня, зеленых насаждений. Правоотношения между землевладельцами/ землепользователями соседних участков регулируются нормами института добрососедства (глава 17 Земельного Кодекса Украины).

Наиболее распространенные причины межевых споров (споров о границах участка):

• Самовольный захват земли (перенесение линии размежевания) одним из соседей
• Ошибки специалистов по землеустройству (кадастровых инженеров) в процессе межевания
• Противоречия в старой документации

Установление пределов земельного участка в судебном порядке – распространенная для нашей страны практика. Однако иногда даже судебное решение не ликвидирует проблему. В подобных обстоятельствах реальная возможность поставить точку в споре – это привлечение компетентного адвоката, который найдет необходимые аргументы и для суда, и для оппонента. Специалисты АК «Altexa» предлагают вам свой успешный практический опыт в решении подобных задач, а значит – обеспечивают максимальные шансы на достижение желаемого результата.

О чем обычно спрашивают у адвоката по спорам о границах земельного участка?

Адвокаты компании «Altexa» предлагают вам ознакомиться с часто задаваемыми вопросами клиентов. Возможно, некоторые ответы окажутся для вас полезными.

Куда обращаться для урегулирования спора с соседом по поводу межи?

Если устранить противоречия с соседом полюбовно не удалось, законодательством предусмотрены такие варианты разрешения проблемы:

• Обращение в органы местного самоуправления
• Привлечение представителей гос. органов, которые занимаются земельными ресурсами
• Подача иска в судебную инстанцию

Как отстоять в суде свои интересы при нарушении границ участка соседом?

Наиболее весомые аргументы при определении границ земельных участков в судебном порядке – это документы:

• Правоустанавливающая документация (подтверждение права собственности, аренды, пользования)
• Планы участков соседей (предоставляются как истцом, так и ответчиком)
• Общий план участков согласно топогеодезическим данным
• Заключения экспертов
• Подтверждения полномочия лиц, проводивших межевание

Что такое вынос в натуру границ земельного участка?

Это еще одна ситуация, когда стоит воспользоваться помощью адвоката по разрешению споров о границах земельного участка. Речь идет об определении его границ конкретно на местности с помощью разбивки колышков либо установки других межевых знаков. Подобная процедура производится в строгом соответствии с данными Государственного Земельного Кадастра.

В идеале, точность переноса определения границ сегодня составляет ±1 сантиметр. При потребности, восстановление границ земельных участков в натуре осуществляется по решению суда. В подобных ситуациях поддержка адвоката способствует достижению желаемого итога.

Какие услуги оказывает юрист по разрешению земельных проблем, установлению границ земельного участка?

В адвокатской компании «Altexa» клиентам предоставляется комплексное сопровождение юриста по разрешению споров о границах земельного участка. Также оказываются отдельные услуги в рамках данного направления практики:

1. Проводятся консультации по перспективам решения конкретного земельного спора в суде.
2. Осуществляется поддержка в коммуникациях с органами местного самоуправления при досудебном урегулировании.
3. Готовится доказательная база, аргументация для представления в суде.
4. Оформляются необходимые процессуальные документы.
5. Представляются интересы клиента в судебных инстанциях, в ходе исполнительного производства.

Судебная практика и опыт юристов АК «Altexa» позволяют эффективно помочь вам в споре по границам земельного участка!

Порядок рассмотрения споров о границах земельных участков

15.10.2020

Ведущее место среди земельных споров, которые рассматривают суды, занимают дела об установлении границ земельных участков. Чаще всего в таких делах участвуют владельцы соседних земельных участков (смежные землепользователи), которые без обращения в суд не могут договориться, где должна проходить граница их наделов.

Необходимость обращения в суд может возникнуть, например, в следующих случаях:

– в результате межевания земельного участка выясняется, что забор соседа по даче стоит не в соответствии с данными государственного реестра недвижимости, в результате чего выявляется наложение границ;
– после проведенного межевания выясняется, что площадь земельного участка меньше, чем по правоустанавливающим документам;
– приехав на земельный участок, вы обнаруживаете, что установленный между участками забор смещен вглубь вашего участка, уменьшив его размер;
– сосед отказывается подписать акт согласования границ.

Без этого документа проведенное межевание будет недействительным.

Таким образом, споры о границах земельного участка могут проистекать из нарушения постройками или сооружениями смежного землепользователя (соседа) границ земельного участка, отказа подписать акт согласования границ в процессе межевания, наложения смежных участков на кадастровой карте.

В силу п. 1 ст. 64 ЗК РФ земельные споры рассматриваются в судебном порядке. К таким спорам относятся споры смежных землепользователей о границах земельного участка.

Обратиться в суд с исковым заявлением об установлении границ земельного участка имеет право гражданин, который обладает земельным участком на праве собственности, на праве пожизненного наследуемого владения, на праве постоянного пользования или на праве аренды государственного (муниципального) участка со сроком договора более пяти лет (ч. 3 ст. 39 Закона о кадастре). Ответчиком по гражданскому делу об установлении границ земельного участка будет правообладатель соседнего земельного участка, с которым возник межевой спор.

Информация подготовлена заместителем прокурора Кебедовым Д.М.

Просмотров:

Самые распространённые вопросы об уточнении границ земельного участка

Описание местоположения границ земельного участка является одним из основных сведений, позволяющих определить земельный участок в качестве индивидуально определенной вещи.

При этом важно понимать, что наличие забора или иного ограждения не являются показателем того, что у земельного участка должным образом установлены границы. Выражение «земельный участок с установленными границами» подразумевает, что у участка имеется координатное описание его границ и сведения об этом внесены госреестр недвижимости (ЕГРН). Если координатного описания границ в ЕГРН нет, значит, границы участка не установлены.
Зачем уточнять границы земельного участка?
Точно определенные границы земельного участка могут стать защитой от юридических проблем, которые могут возникнуть с землей. Например, от споров с соседями по границам земельного участка, самовольному строительству объектов недвижимости на таком земельном участке и др.
Уточнение границ поможет исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади. Она может отличаться от той, что указана в сведениях ЕГРН. А ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога.
Если вы решили разделить земельный участок, такой раздел возможен только при наличии установленных границ существующего земельного участка.
Также наличие границ земельного участка дает возможность беспроблемно совершать с участком любые операции и сделки, например, его будет проще продать (ведь вряд ли покупатели захотят приобретать участок без четких границ!) или использовать в качестве залога при кредитовании.
Как узнать, установлены ли границы у Вашего участка?
Сегодня каждый владелец земельного участка может с легкостью это узнать из выписки из ЕГРН об объекте недвижимости. Заказать такую выписку можно в любом офисе МФЦ или в «Личном кабинете правообладателя» на официальном сайте Росреестра www.rosreestr.ru.
В полученной выписке обратите внимание на раздел 3.2. «Описание местоположения земельного участка», в котором при наличии установленных границ в табличной форме будут приведены «Сведения о характерных точках границы земельного участка». В этом случае Вам останется убедиться, что фактические границы соответствуют тем, что обозначены в выписке.
Если границы не установлены, то в разделе 1 «Сведения о характеристиках объекта недвижимости» в графе «Особые отметки» Вы найдёте запись «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства». Вся необходимая информация также содержится в выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Если реестр не содержит необходимых сведений о границах, в выписке будет особая отметка: «Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства». Площадь такого участка будет указана целым числом – тем же, что и в правоустанавливающем документе.
В случае, если содержащиеся в ЕГРН координаты характерных точек границ земельного участка определены с точностью не ниже нормативной для земель определенного целевого назначения, уточнение местоположения границ земельного участка не требуется, за исключением случая, если в сведениях ЕГРН о местоположении границ земельного участка содержится реестровая ошибка.
Можно воспользоваться и справочным сервисом «Публичная кадастровая карта». Найти конкретный земельный участок на ней проще всего по адресу. Если в окне описания объекта стоит отметка «Без координат границ» или площадь указана как декларированная, значит, требуется уточнение местоположения границ.
Важно! При обращении к кадастровой карте будьте внимательными: у сервиса есть сайты-двойники, которые могут представлять информацию, не соответствующую действительности. Публичная кадастровая карта размещена по адресу: pkk. rosreestr.ru.
Если выяснилось, что границы не установлены, какие действия необходимо предпринять?
Местоположение границ устанавливается путем определения координат характерных точек таких границ в ходе межевания.
Межевание – это комплекс инженерно-геодезических работ, результатом исполнения которых является межевой план. В графической части межевого плана отображается местоположение границ земельного участка.
Межевание проводят кадастровый инженер на основании договора подряда на проведение кадастровых работ по определению (уточнению) площади и координат границ земельного участка. В процессе подготовки межевого плана он выезжает на место и проводит необходимые замеры для установления местоположения границ земельного участка и определения его площади, проводит согласование местоположения границ смежных участков с соседями.
После этого кадастровый инженер подает подготовленный пакет документов в Росреестр.
Кроме того, границы земельного участка могут быть обозначены на местности (процедура называется «вынос границ земельного участка в натуру»).
При формировании границы кадастровый инженер должен соблюдать ряд жёстких требований и правил. Например, граница земельного участка не должна пересекать границы населенных пунктов или муниципальных образований; граница не должна пересекать границу смежных участков и др.
Поскольку достоверность вносимых в ЕГРН сведений напрямую зависит от качества подготовленного кадастровым инженером межевого плана, к выбору специалиста необходимо относиться внимательно. При выборе кадастрового инженера стоит обратить внимание на его опыт, качество и сроки выполнения кадастровых работ.
Ознакомиться с информацией о действующих кадастровых инженерах можно через сервис «Государственный реестр кадастровых инженеров».
Как согласовать границы участка с соседями?
Кадастровый инженер направляет правообладателям смежных земельных участков соответствующие извещения на почтовый или электронный адрес. Если найти их не получается, кадастровый инженер публикует извещение в местной прессе. Адресат будет считаться уведомленным, даже если он не прочитает это объявление.
Правообладатели смежных участков должны подтвердить свое согласие, подписав акт согласования. Все возражения с их стороны оформляются письменно, фиксируются в акте согласования и прикладываются к межевому плану.
При наличии обоснованных возражений орган регистрации прав приостановит учетно-регистрационные действия, а решать разногласия соседям придется уже в суде. Кадастровый инженер, проводивший межевание, также может быть привлечен к делу в качестве третьего лица.
Какие документы нужны для межевания?
Кадастровый инженер не сможет установить границы земельного участка просто так, как хочется собственнику. Согласно действующему законодательству, уточнение границ земельного участка проводится на основании сведений, которые содержатся в правоустанавливающем документе на земельный участок. Дополнительно могут быть использованы сведения, указанные в документах, определявших местоположение границ участка при его образовании.
Если таковых нет, уточнение можно провести в соответствии с границами, существующими на местности 15 и более лет и закрепленными с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ участка.
Можно ли проводить согласование границ земельных участков в период действия ограничительных мер?
Действующим законодательством не предусмотрено каких-либо ограничений в отношении процедуры согласования границ. По выбору кадастрового инженера, согласование может проводиться, как индивидуально с каждым соседом, так и коллективно (в форме собрания, в том числе с назначением определенного времени для каждого участника). Во время процедуры согласования в период сложной эпидемиологической обстановки необходимо соблюдать социальную дистанцию и пользоваться средствами индивидуальной защиты.

Росреестр (Межмуниципальный отдел по Балаковскому и Духовницкому районам)

275 — МФЦ города Мичуринска

В Кадастровой палате по Тамбовской области рассказали, как избежать земельных споров с соседями

На рынке недвижимости существуют земельные участки, права на которые оформлены по «дачной амнистии», то есть без определения местоположения границ участков на местности. Оборот таких объектов законодательством не запрещен. При этом местоположение границ земельного участка – это основная уникальная характеристика, которая позволяет идентифицировать его в качестве индивидуально-определенной вещи. Практика показывает, что отсутствие установленных границ является причиной споров между владельцами смежных участков. В Кадастровой палате по Тамбовской области рассказали, как избежать земельных споров с соседями.

Вопрос наличия установленных границ земельного участка особенно актуален перед сделкой купли-продажи. Приобретая земельный участок, границы которого не установлены в действующей на территории субъекта системе координат (в Тамбовской области – это МСК-68), граждане рискуют в дальнейшем получить земельный спор с соседями.

Чтобы этого не произошло, собственникам земельных участков, границы которых не определены, необходимо провести кадастровые работы (межевание) и внести уточненные сведения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Кадастрового инженера можно найти с помощью сервиса «Реестр кадастровых инженеров». После выполнения кадастровых работ межевой план вместе с заявлением нужно подать в орган регистрации прав. Сделать это можно через МФЦ, личный кабинет на сайте Росреестра или с помощью выездного обслуживания специалистами Кадастровой палаты.

В рамках кадастровых работ будет проведено согласование границ с собственниками всех смежных земельных участков – лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного владения либо аренды сроком больше пяти лет. Установленные на местности согласованные границы, сведения о которых внесены в ЕГРН, защитят в дальнейшем собственника от земельных споров и самозахватов со стороны соседей.

Покупатели редко проверяют соответствие фактических (существующих на местности) границ интересующего земельного участка границам, внесенным в ЕГРН. Поэтому до приобретения земельного участка рекомендуем убедиться, что границы земельного участка установлены. Для этого можно запросить выписку из ЕГРН. Она содержит не только сведения о координатах, но и другие характеристики объекта: адрес, площадь, вид разрешенного использования, категорию земель, сведения об актуальном собственнике, а также сведения об ограничении прав и обременении объекта недвижимости, сведения о судебных спорах, арестах, запрещениях, правопритязаниях, возражении в отношении зарегистрированного права. Заказать выписку из ЕГРН можно в любом офисе МФЦ или воспользоваться сервисами Росреестра и Кадастровой палаты.

Кроме того, проверить земельный участок и документы перед сделкой можно в Кадастровой палате. Специалисты проведут полную экспертизу в отношении объекта, помогут сформировать пакет документов для сделки, что в дальнейшем поможет избежать земельных споров и защитит право собственности. Подробную информацию о порядке предоставления услуги можно узнать по телефону: 8 (915) 861-20-16.

 

Вера Александровна Кузьмина – заместитель директора Кадастровой палаты по Тамбовской области.

 

 

Надо ли собственнику устанавливать границы земельного участка?

Спор о границах земельных участков был и остаётся одним из самым распространённых в сфере земельно-имущественных правоотношений.

Земельные участки отводили гражданам в разные времена, в подтверждение чего выдавали различные документы, которые и сейчас свидетельствуют о правах на эти земельные участки.

В настоящее время, имея оформленные права на земельный участок, его собственник не обязан устанавливать границы участка перед его продажей, дарением. Законом не определены и четкие сроки, до которых границы всех земельных участков должны быть внесены в ЕГРН в актуальной системе координат.

Необходимо отметить, что способы определения границ земельных участков при их отводе в разные времена были различны. Так, в настоящее время при обмере высокоточным оборудованием земельного участка, предоставленного в 90-х годах и описанного в картографическом материале того времени, конечно же, и его площадь может уточниться, да и сама граница по каким-то сторонам земельного участка тоже может уточниться.

Полномочиями по обмеру земельного участка, определению его площади, границ (то есть длины и ширины земельного участка), указанию на местности путем установления меток (колышков) границ участка обладают кадастровые инженеры, являющиеся индивидуальными предпринимателями или сотрудниками каких-либо организаций.

Список кадастровых инженеров можно найти на сайте Росреестра в разделе «Государственный реестр кадастровых инженеров» и в иных общедоступных источниках информации.

С кадастровым инженером владелец земельного участка заключает договор, в котором указывается в том числе стоимость кадастровых работ. После заключения договора кадастровый инженер, предварительно получив необходимые документы о характеристиках земельного участка при его образовании (в том числе истребовав у собственника документы, запросив их в Государственном фонде данных, полученных при землеустройстве и так далее), выезжает на место и уже на месте с использованием высокоточного оборудования определяет границу земельного участка в действующей в настоящее время системе координат. Результатом его работ будет являться межевой план, который кадастровый инженер должен записать на CD-диск и передать собственнику земельного участка.

Собственник земельного участка через офисы МФЦ обращается в Росреестр с заявлением и CD-диском для внесения сведений о границе земельного участка в ЕГРН. Государственная пошлина за это действие не уплачивается.

После внесения в ЕГРН сведений о границе земельного участка в действующей системе координат граница данного земельного участка будет отображаться на Публичной кадастровой карте Росреестра.

Таким образом, даже если вы не знаете, установлена ли граница вашего земельного участка или нет, эту информацию можно получить из Публичной кадастровой карты. Для этого нужно в графе поиска указать кадастровый номер земельного участка. В случае, если граница установлена в современной системе координат, то земельный участок будет выделен и подсвечен на карте.

Наличие установленной границы земельного участка позволяет собственнику четко знать, где начинаются и где заканчивается его права владения, что в том числе позволит в дальнейшем не допускать нарушения земельного законодательства, выражающееся в самовольном занятии и использовании чужого земельного участка.

В настоящее время в ЕГРН вносятся сведения о границах различных зон с особыми условиями использования (например, водоохранные зоны, зоны сетей газораспределения и т.д.), которые предполагают определенные ограничения в использовании входящих в них земельных участков. Увидеть на Публичной кадастровой карте, входит ли земельный участок в границы такой зоны, и соответственно знать о наличии существующих ограничений, возможно только после внесения в ЕГРН сведений о его границах.

При установлении границ земельного участка обязательной процедурой является согласование границ с соседями. Владельцы смежных участков могут меняться, и не всегда новые собственники будут согласны с тем, что забор по меже должен стоять именно в том месте, где он стоит сейчас. Тем самым, проведя работы по установлению границ можно обезопасить себя на будущее, заручившись подписями соседей в официальном документе, согласно которому сведения о границах и будут внесены в ЕГРН. Такое согласование в дальнейшем можно будет оспорить только в суде.

Следует отметить, что при покупке земельного участка ценность его возрастает, если в отношении земельного участка установлены границы. Это позволит покупателю приобрести не «кота в мешке» в виде абстрактного земельного участка (тем более если земельный участок продается не обработанным и без строений), а в виде четкого объекта недвижимости с точной площадью, с точными параметрами длины и ширины участка, в том числе обозначенными и на местности, и в реестре недвижимости.

Действующее законодательство не содержит обязательное требование о проведении межевания уже учтенных в ЕГРН земельных участков, однако, зачастую, только при его наличии собственник сможет полноценно использовать земельный участок, не допуская нарушения закона.

Оксана Зюзина, начальник отдела повышения качества данных ЕГРН
Управления Росреестра по Тамбовской области

Читайте также: Неиспользование земельного участка для жилищного или иного строительства грозит штрафом

Как разрешить пограничный спор

Если бы было легко разрешить пограничный спор, половина войн в истории, возможно, никогда бы не велась, и сотни миллионов людей гораздо лучше ладили бы со своими соседями. Разногласия по поводу границ, прав собственности, доступа и других точек собственности на землю могут длиться веками и иметь огромные последствия. Однако в большинстве случаев пограничные споры имеют значение только для двух владельцев собственности с двумя соседними участками, которые расходятся во мнениях относительно того, где именно проходит линия границы собственности. И все же в каждом округе есть правительственное учреждение, которое занимается его учетом и помогает отслеживать собственность. Не говоря уже о судебной системе и всех юристах.

Значит у вас спор с соседом. Что дальше?

Вопросы, которые следует задать себе, когда вы думаете о вступлении в пограничный спор:

• Насколько хорошо вы понимаете свое собственное утверждение?
• Вы уверены, что у вашего соседа нет юридических документов, подтверждающих, что его претензия является действительной, как и ваша?
• Готовы ли вы идти на компромисс и в какой степени?
• Если нет, готовы ли вы передать свой спор в суд?
• Если да, сколько времени и денег вы готовы потратить?

На первые два вопроса можно дать подробный ответ, выполнив поиск по заголовку и выполнив собственное земельное исследование.Затем сравните эти записи рядом с вашими соседями. Вы можете быть удивлены тем, что найдете.

Например: границы собственности одного человека могут быть начерчены несколько иначе, чем границы другого, потому что каждый из них использовал разных геодезистов, что оставляет их обоих уверенными в праве собственности, когда нет никакой уверенности.

Одно лицо могло получить право собственности на недвижимость от предыдущего владельца, который не сообщил об этом новому владельцу во время продажи.

Могут возникнуть разногласия по поводу сервитута, который представляет собой законное разрешение соседу использовать землю, даже не получив права собственности на нее.

Если обе стороны в земельном споре искренне хотят его разрешить, обычно есть способ разделить доступ к земле или прийти к компромиссу в отношении точек использования.

Выяснение, есть ли у вас дело

Прежде чем рассказывать соседям и, возможно, судам о своей жалобе, убедитесь, что вы действительно знаете подробности.

Заказ еще одного землемера

Это взвешенный и стратегический шаг, если существующая документация не разрешает разногласия.Если два человека расходятся во мнениях относительно границ собственности, потому что у них разная информация от двух разных геодезистов, то новое беспристрастное обследование потенциально может определить, кто прав.

Письма с требованием

Если одна сторона просто не желает говорить или сравнивать документацию, то обычно другая сторона отправляет письмо с требованием — или несколько. В этих письмах не указывается только одна сторона спора; они оговаривают, что нужно сделать, чтобы исправить это.Прежде чем отправить письмо с требованием, проконсультируйтесь с юристом, чтобы убедиться, что у вас действительно есть законное требование. Обострение спора не принесет вам никакой пользы, если в конечном итоге вы пойдете в суд и проиграете.

Хотя письмо с требованием не может сделать нежелательную сторону более склонной сесть за стол и полюбовно обсудить ситуацию, оно закладывает основу для возбуждения судебного дела. Это позволяет противной стороне знать, что именно здесь разворачивается спор.

Посредничество

Некоторые люди хотят пропустить этот шаг и сразу перейти к подаче документов на уровне окружного суда, но эксперты полагают, что нет причин для этого, когда возможно менее затратное и менее спорное решение. Работа с посредником по-прежнему является законным решением, но поскольку при этом не требуется, чтобы с обеих сторон были адвокаты, которые аргументировали бы их дело и подали всю необходимую для этого документацию, это более рентабельно. Фактически, это может быть шаг, который суд просит вас сделать перед тем, как предстать перед судом.

Обращение в суд

Это должно быть крайней мерой, так как это самое дорогое и может занять много времени. Обдумывая стратегию со своим адвокатом, ответьте на последний вопрос в начале статьи: сколько времени и денег вы готовы потратить? И после того, как вы ответите, вернитесь к этому вопросу: уверены, что вы не хотите идти на компромисс? Прежде чем вы еще раз ответите «нет», рассмотрите приведенные ниже рамки:

Правовые основы разрешения

Разрешение пограничного спора не всегда так беспроблемно, как извлечение записей, в которых говорится, что вы, а не другая сторона, являетесь владельцем спорная земля.Существуют различные другие результаты, которые могут быть получены из решения:

Предписательные сервитуты

Предписательные сервитуты дают людям (иногда не только соседям) постоянное право доступа к определенной земле для определенного использования. Скажем, например, ваш сосед использовал вашу землю как дорогу к общественному пляжу — и суд постановил, что публика заслуживает этого пути к общественным землям. Может быть сервитут, в котором говорится, что все соседи могут использовать его, если они не злоупотребляют доступом.

Лицензия

Подобно сервитутам, но это право отменяется.

Неблагоприятное владение

Первоначальные владельцы, законно жаловавшиеся на то, что кто-то вторгался на их землю в течение многих лет, будут ненавидеть этого. В тех местах, где это применяется, это означает, что человек, который использовал землю, которой он не владеет в течение определенного количества лет, может на самом деле законно требовать ее. Есть арбитры, которые специализируются только на разрешении споров о неправомерном владении.

Соглашения, условия и ограничения (CC & R)

Такой результат может быть трудно принять обеим сторонам.Может быть установлено, что ни одна из сторон не может делать с землей то, что они хотят, потому что она фактически принадлежит или контролируется ассоциацией домовладельцев.

Каков наилучший сценарий пограничного спора?

Если отбросить эмоции и определенные чувства, какой наилучший исход вы можете получить от пограничного спора? Четкое название и полные права на рассматриваемую землю. Но что это на самом деле вам даст? Если вы пытаетесь продать или развиваться и получить огромную прибыль, затяжная борьба может оказаться стоящей.Но если движущей силой является то, что вы чувствуете, что заслуживаете этого, или всегда думали, что это ваше, или вы не хотите преодолевать несколько сотен футов ограждения, то лучшим результатом может быть то, что вы оба научитесь делиться друг с другом. предмет спора.

Границы собственности — FindLaw

Вы когда-нибудь задумывались, где именно начинается или заканчивается линия вашей собственности? Вам нужно уладить пограничный спор с соседом? Удивительно, как много людей не знают, где находятся точные границы их границ.Часто они теряются в результате того, что их собственность на протяжении многих лет переходила из рук в руки или считалась совместимой с существующими заборами или границами ландшафта. Путаница по поводу границ собственности является основой многих споров между соседями, включая посягательства (или предполагаемые посягательства) на собственность. Этот раздел содержит информацию, которая поможет вам определить точные границы собственности, где должны быть линии собственности, и что вы можете сделать, если ваш сосед начнет использовать вашу собственность без разрешения, сознательно или неосознанно.

Постановления о заборе и заборе

Высота, расположение, внешний вид и материалы, используемые для ограждения, часто регулируются местными постановлениями о ограждении; в то время как некоторые ассоциации домовладельцев могут наложить дополнительные ограничения на заборы. Большинство юрисдикций позволяют домовладельцам получать разрешение на определенные исключения, такие как более высокий забор. Но многие постановления о заборе не регулируют эстетику забора, что означает, что забор не может быть удален просто из-за того, что он уродлив.

Большинство заборов строятся прямо поверх границ участков, что означает, что забор является собственностью домовладельцев по обе стороны от забора. Следовательно, его содержание и, в конечном итоге, замена — это ответственность обоих домовладельцев. Если ветки дерева свисают через забор и попадают в вашу собственность, вы можете законно отрезать эти ветви, но только если это не повредит здоровью дерева.

Каковы границы моей собственности?

В идеале, топографическая съемка или земельный участок, хранящийся в офисе клерка вашего города или округа, будет содержать подробную информацию о точных границах вашей собственности. Но непрофессионалу это непросто понять, и может потребоваться помощь профессионального геодезиста.Сюрвейер получит доступ к соответствующим документам, а затем с помощью специальных инструментов отметит границы вашей собственности. Если в файле есть несколько документов с указанием разных участков собственности, то работа может быть более сложной и в конечном итоге будет стоить дороже.

Изменение границ по соглашению

Линии собственности не высечены в камне и могут быть изменены по взаимному соглашению. Если, например, забор находится слишком далеко от вашей фактической границы — это означает, что небольшой участок вашей собственности фактически находится на стороне забора вашего соседа — это может вызвать проблемы, когда вы попытаетесь продать свой дом.Официальное изменение линии собственности через «соглашение о линии земельного участка» может исправить это, если это соответствует местным законам о зонировании и соседстве.

Но имейте в виду, что ваш банк (или банк вашего соседа) может не одобрить изменение границ, если один или оба дома все еще находятся под ипотечным кредитом.

Когда границы изменяются, это регистрируется в окружном управлении и становится доступным для общественности.

Посягательства

Посягательство происходит, когда ваш сосед вторгается на землю или над ней с помощью какого-либо сооружения, такого как забор или настил, который пересекает границу.Даже если вы лично не возражаете против посягательства, важно хотя бы признать его существование, когда вы продаете дом. Продавцы обязаны сообщать обо всех известных посягательствах на собственность, которые могут повлиять на вашу способность продать дом. Альтернативой является изменение границы посредством соглашения о линии участка, которое фиксируется в официальных отчетах.

Щелкните ссылку ниже, чтобы узнать больше о границах собственности и их юридических последствиях.

Граничных споров: что нужно знать

Споры о границах могут быть неприятными и дорогостоящими для разрешения.В этой статье рассматриваются некоторые из наиболее часто задаваемых вопросов о пограничных спорах.

Что такое пограничный спор?

Пограничный спор — это спор, возникающий между владельцами или арендаторами соседних владений. Иногда, но не всегда, спор о границах возникает, когда одна сторона строит забор, стену или здание в таком положении, которое подчеркивает, что два соседа имеют разные взгляды на то, где проходит граница.

Как выиграть пограничный спор?

Опасность спора о границах заключается в том, что, если площадь земли не имеет очень значительной стоимости, понесенные затраты могут очень быстро стать несоразмерными стоимости спорной земли.

Итак, чтобы «выиграть» пограничный спор, вам нужно найти приемлемое решение, прежде чем затраты начнут расти. Это может потребовать компромисса с обеих сторон.

Как разрешить пограничный спор?

Споры между соседями являются обычным явлением, когда возникают пограничные споры, и, по нашему опыту, чем дольше длится дело, тем сильнее укрепляется каждая из сторон и тем более ожесточенным может стать дело. Важно спокойно общаться с другой стороной и мирно обсудить проблему, по возможности на ранней стадии, и не допускать, чтобы спор перерос в личный.

Границы могут быть нечеткими, поэтому случаются недопонимания. Попытка избежать обвинений на ранних стадиях может помочь найти приемлемое решение.

Как определить межевую линию?

Понятно, что большинство людей сначала обращаются к планам правового титула на землю (если, как в большинстве случаев, земля зарегистрирована). Однако план земельного кадастра обычно не определяет точно, где проходит граница. Вместо этого вам необходимо просмотреть документы о предварительной регистрации для обоих свойств.

И вы, и ваш сосед должны изучить оба набора дел, и вы должны поделиться ими друг с другом. То, что вы ищете, — это передача каждого участка земли или, что еще лучше, если он есть, документ, который фактически установил границу и разделил два участка земли. Эти документы могут быть разного качества. Иногда они содержат очень хорошо составленный план и подробное описание, но часто это не так.

Вам также необходимо иметь в виду, что границы могут измениться одним владельцем или другим, владеющим землей в неблагоприятных условиях, путем оккупации, исключая всех остальных, на срок 10 лет в случае зарегистрированной земли.Однако стоит отметить, что с 2003 года людям стало труднее приобретать землю в результате неправомерного владения. Если вы считаете, что неправомерное владение может иметь значение, дополнительную информацию можно найти на веб-сайте земельного кадастра или по этому вопросу вам может потребоваться юридическая консультация.

Границы также могут быть изменены по соглашению о границах между предыдущими владельцами. Если линия границы не может быть согласована на основе того, что вы видите в документах, вы и ваш сосед можете рассмотреть возможность совместного назначения дипломированного геодезиста.Они могут посетить объект и определить, где проходит настоящая граница, на основе документов и характеристик объекта. Вы также можете согласиться подчиниться их решению (каким бы оно ни было).

Покупка дома

Если вы покупаете дом и обеспокоены потенциальным или продолжающимся спором о границах, рекомендуется проверить особенности границ, чтобы увидеть, можете ли вы обнаружить что-нибудь необычное. Признаками прошлых, настоящих или будущих споров могут быть некоторые из следующих примеров:

• соседние строения, выступающие за линией забора
• прямая линия ограждения с изогнутой ногой
• заборов и ограждений, находящихся в неожиданном или необычном положении.

Вам следует попросить своего юриста по передаче права собственности внимательно изучить, что включено, а что не включено в документы, подтверждающие право собственности.

Вы также можете поговорить с соседями по собственности и должны внимательно ознакомиться с тем, что говорит продавец в форме информации о собственности. Продавец не обязан раскрывать информацию, касающуюся спора, если не задан конкретный вопрос.

Стандартный вопрос о текущих спорах между соседями появляется в стандартной форме информации о собственности, но покупатель может и должен задавать дополнительные вопросы, если есть основания полагать, что это может быть текущая или историческая проблема.

Продам дом

Если вы продаете дом, вам необходимо заполнить стандартную форму с информацией о недвижимости. Сюда входит вопрос о том, есть ли продолжающийся спор между соседями. От вас не требуется отвечать, но если вы этого не сделаете, это может вызвать вопросы у потенциального покупателя, который затем может сделать выводы из молчания.

Если вы даете окончательный ответ, вы должны быть правдивыми, так как если выяснится, что вы предоставили неверную информацию или утаили что-то важное, вы можете нести ответственность за искажение фактов.

Сколько стоит пограничный спор?

Очень сложно сказать, но это может быть значительная сумма. Аналогия с длиной веревки может показаться банальной, но это уместный намек. Это особенно верно, если спор доходит до Земельного трибунала или в суд для слушания по определению.

Если дело продолжается, частично или полностью до суда, судебные издержки могут легко составить десятки тысяч фунтов с каждой стороны.

Вот почему наш подход заключается в рассмотрении всех разумных и прагматичных способов разрешения спора на ранней стадии с использованием всех средств альтернативного разрешения споров, чтобы судебное разбирательство действительно было крайней мерой.

Посмотрите наш видеоролик о пограничных спорах. Наш руководитель по имущественным спорам Роб Филлипс и старший юрист Ребекка Риз обсуждают ключевые вопросы. Если вы понимаете правовую позицию, у вас меньше шансов попасть в трудный спор.

СМОТРЕТЬ ВИДЕО

Если вы пытались разрешить свой пограничный спор, но не смогли сделать это и чувствуете, что единственным вариантом является получение юридической помощи, без колебаний звоните в Департамент имущественных споров Хью Джеймса по телефону 029 2267 5560.Опытный член нашей команды будет рад ответить на ваши вопросы.

ВЫПОЛНИТЕ ЭТИ 5 ШАГОВ ДЛЯ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРА О ГРАНИЦЕ ИМУЩЕСТВА

Поставил ли ваш сосед новый забор, который кажется ближе к вашему дому, чем старый? Или у него или нее есть дерево, корни и ветви которого уходят в ваш двор? Если у вас есть ситуация, подобная одной из этих или аналогичных, пришло время оформить документ о вашем доме. Подобные вопросы можно квалифицировать как пограничный спор.

Что такое пограничный спор?

Пограничные споры возникают, когда разные собственники заявляют, что владеют одним и тем же участком земли. Они также возникают, когда владельцы собственности не согласны с тем, как используется соседняя земля (например, дерево, выходящее на ваш двор). Эти важные разногласия иногда можно разрешить полюбовно. Однако они часто превращаются в споры, требующие юридического вмешательства.

По этой причине, если вы считаете, что у вас есть пограничный спор, вы должны подходить к нему осторожно.Вам необходимо защитить свою собственность и свои интересы. Для достижения наилучших результатов следуйте инструкциям, приведенным ниже. Надеюсь, наш подход поможет вам легко разрешить ваш спор.

Шаг №1: Распознайте спор

Первым шагом к решению проблемы границ собственности является знание того, что она существует. Вы всегда должны знать, где находится ваша собственность. Тем не менее, люди часто не обращают внимания на границы своих границ и документы о собственности до тех пор, пока не возникнет проблема.

Если вы думаете, что может быть проблема, проверьте документацию вашего дома.Вы даже можете заказать опрос.

Шаг № 2: Пожалуйста, обратитесь к своему соседу

Если вы обнаружите спор о границах, ваш следующий шаг должен включать в себя любезное обращение к вашему соседу по вопросу о границах. Часто простой и вежливый разговор может решить проблему или, по крайней мере, начать процесс решения.

Не делайте ничего, что может вызвать юридические проблемы в будущем. Будьте осторожны и подходите к соседу примирительным тоном. Не соглашайтесь ни с чем, в чем вы не чувствуете себя полностью комфортно.Вы хотите, чтобы все ваши варианты были открыты, когда вы начинаете процесс разрешения.

Шаг № 3: Поговорите с юристом

Если вы не можете найти простое решение спора, касающегося вашей собственности, вам следует как можно скорее поговорить с юристом по недвижимости. Юрист по недвижимости поможет вам избежать ошибок, которые могут повредить вашему делу. Они также могут помочь вам собрать необходимые доказательства и документацию, подтверждающую вашу сторону в деле.

Шаг № 4: Осуществление посредничества

Когда у вас есть адвокат, который вас проконсультирует, пора приступить к переговорам с вашим соседом.Во-первых, попросите вашего адвоката отправить письмо с объяснением основ спора. Попросите время встретиться с независимой стороной, чтобы найти решение.

При посредничестве вы можете создать конкретное соглашение для обзора и правильного определения границ собственности. Вместе со своим соседом вы можете составлять соглашения и лицензии на равное разделение двух владений. Если вам нужно более формальное решение, вы можете попросить судью провести четкую границу.

Шаг № 5: Подать иск

Если переговоры ни к чему не приведут, ваш последний вариант — подать иск.Вместе со своим юристом вы можете построить дело, чтобы защитить свою собственность от посягательств соседа. Обязательно документируйте каждый шаг с самого начала процесса. Обратите внимание на любые доказательства ваших претензий и ответы вашего соседа. Сохраните их на всякий случай, так как они могут помочь вам оформить претензию.

Хотя пограничные споры могут стать напряженными, успех позволяет вам в полной мере пользоваться своей собственностью. Если вы считаете, что у вас возможен пограничный спор, поговорите с юристом сегодня.Он или она может дать вам индивидуальный совет, который проведет вас на каждом этапе процесса.

Установление границ собственности с помощью обследования, акта о прекращении прав или судебного иска на «тихое право собственности»

Во многих случаях владельцы прилегающей собственности не уверены в том, где на самом деле проходят границы. Даже когда в земельных документах содержатся юридические описания названной в них собственности, трудности с распознаванием двусмысленных описаний и расхождений в толковании часто могут вызывать споры между землевладельцами.Однако, когда один или оба землевладельца хотят продать свою собственность или построить забор или сооружение рядом с линией, важно установить четкую границу.

Создание и интерпретация линий границ, по сути, является делом закона штата. Таким образом, конкретные законы, регулирующие пограничные споры, могут значительно отличаться от штата к штату. Несмотря на такие юрисдикционные различия, землевладельцы могут использовать несколько общих методов для установления границ собственности, в том числе:

• Профессиональные землеустроительные работы
• Договоры собственников
• Акты о прекращении права требования
• Иски на «тихий титул»

Профессиональные исследования земли

Проведение обследования собственности профессиональным геодезистом — это один из способов, которым владельцы прилегающей собственности могут определить границы.Геодезисты оценивают всю собственность землевладельца, чтобы проверить границы, и выдают владельцу (-ам) копию отчета геодезиста о недвижимом имуществе с указанием границ участка. Как правило, геодезист также отмечает границы официальными маркерами, такими как камни, заборы и горящие деревья. «Плаги» — это обычно квадратные участки, вырезанные из коры здоровых деревьев до живой древесины, а затем окрашенные для облегчения идентификации. Осмотр собственности профессиональным лицензированным геодезистом, хотя и является дорогостоящим, обычно полезен и имеет решающее значение в любом судебном иске.

Договоры собственников

Возможно, самый дружелюбный и наименее затратный способ установить границы собственности — это соглашение владельцев, когда два соседних землевладельца интерпретируют неоднозначные описания собственности в своих документах и ​​приходят к соглашению о местоположении новой линии границы. После этого соседи обычно увековечивают свое соглашение о границе, отмечая его на земле такими инструментами, как камни и / или заборы. Хотя требования могут варьироваться в зависимости от штата, соседи, как правило, должны удовлетворять в той или иной форме из следующих условий, чтобы соглашение владельцев стало юридически обязательным для них и будущих владельцев затронутой собственности:

1. Соседи должны быть «действительно не уверены» в том, где проходят истинные границы — они не могут обоснованно определить линию по своему документу, предыдущему записанному обследованию или наземным маркерам.
2. Оба землевладельца должны согласовать новую межевую линию
3. Землевладельцы должны «действовать в соответствии с их соглашением»; каждый должен действовать так, как будто новая линия действительно является границей
4. Новая граница должна быть физически идентифицируемой на местности (т.е., с постоянной маркировкой)

Хотя в большинстве юрисдикций не требуется, чтобы соглашение собственников было в письменной форме, чтобы иметь юридическую силу, письменное соглашение, которое занесено в государственную земельную книгу, может предотвратить конфликт и путаницу позже, в случае, если один из соседей умрет или решит продать их собственность. Таким образом, соседи, желающие установить границы собственности по соглашению владельцев, должны подумать о том, чтобы оформить соглашение в письменной форме.

Заявление о прекращении права требования

Одним из видов письменного соглашения, которое может создать обязательную и подлежащую исполнению границу, является акт о прекращении права собственности.Как правило, договор передает имущество от одного владельца к другому. Большинство документов содержат письменное описание передаваемой собственности, подписываются и засвидетельствованы и передаются от одного владельца другому в день закрытия. Акт о прекращении права собственности — это распространенный тип документа, по которому владелец передает любые права, которыми он владеет, другому владельцу.
Выполняя акт о прекращении права владения для установления границ границ, каждый сосед передает другому соседу любое имеющееся у них право на собственность, которая находится по другую сторону согласованной линии границы.После надлежащей регистрации в государственной регистрационной службе (здании суда) акт о прекращении прав становится частью цепочки правового титула на каждый объект собственности, связывая всех будущих владельцев с условиями акта о прекращении права собственности.

Иски к «Тихому титулу»

Когда соседние землевладельцы не могут договориться о четкой границе, один из соседей может подать иск о «тихом праве собственности». В этом типе судебного процесса судья примет решение о новой границе и вынесет решение, которое является окончательным и обязательным как для нынешних землевладельцев, так и для всех будущих владельцев.Однако действие «тихого заголовка» может оказаться дорогостоящим методом установки границ собственности. Помимо сборов за подачу документов и расходов на найм адвоката, связанных с судебным процессом о «тихом титуле», судья может также потребовать проведения опроса, чтобы облегчить его определение.

California Quiet Title Case — Соглашение владельцев не дает точного результата обследования

Изучение прецедентного права по теме пограничных споров может проиллюстрировать, как различные доктрины пограничных споров могут быть взаимосвязаны.Например, в 1994 г. в тихом судебном иске между двумя соседними землевладельцами Калифорнийский апелляционный суд постановил, что соглашение собственников не имеет преимущественной силы над точным обследованием при установлении границ, если соглашение не возникло из-за неопределенности в отношении истинного пограничные линии прошли.

В этом случае владельцы разделенного участка защищали свое законное право собственности на конкретную полосу земли в соответствии с доктриной Калифорнии о «согласованных границах», утверждая, что, несмотря на точность несогласованного обследования, долгосрочное принятие забора со стороны первоначальные владельцы прилегающих участков устанавливают фактические границы.Однако суд постановил, что доктрина «согласованной границы» неприменима, поскольку не было доказательств того, что первоначальные владельцы разделенного участка возвели забор, чтобы разрешить неопределенность в отношении местоположения границы собственности. Таким образом, суд полагался на условия исследования как на надлежащий авторитет для установления истинных границ в деле.

споров о земле, собственности и границах — это обычная юридическая проблема, в решении которой вам может помочь T G Baynes Solicitors.

Типичный спор о границах возникает из-за недопонимания того, где граница или должна быть расположена. Классический пример — разногласия между соседями из-за садового забора, стены или проезжей части, которые имеют большое значение для заинтересованных соседей, но имеют для них очень небольшую денежную ценность.

Позиция обычно не ясна, поэтому необходимо получить юридическую консультацию и, возможно, привлечь суд. По этой причине важно применять методический подход.

Планы

Первым шагом к определению вероятной границы является получение обновленного реестра и плана из Земельной книги. Тем не менее, важно помнить, что планы земельного кадастра не показывают точное местоположение границы. Если граница уже не была определена и зафиксирована в Земельном кадастре, красная линия, очерчивающая землю, предназначена только для общего обозначения. На него нельзя положиться, чтобы показать истинное положение границы. Следующим шагом, таким образом, является проверка фактических документов и других соответствующих титульных документов, таких как первоначальные планы передачи, контракта или передачи, для сравнения с планами земельного кадастра.Если есть несоответствие между планом земельного кадастра и планом передачи, то план передачи обычно имеет преимущественную силу. Это может дать окончательный ответ.

Если очевидно, что есть, по крайней мере, неопределенность относительно местоположения границы, то потребуется дальнейшее расследование. Планы могут быть масштабированы или содержать измерения. Хотя это может быть полезным индикатором для построения границы, он не может быть окончательным, поскольку полные размеры могут быть не предоставлены.Сами измерения тоже могут быть неправильными, особенно если речь идет о небольшом участке земли. Физические особенности на местности также могут неизменно изменяться с течением времени, как и согласованное местоположение границы.

Презумпции

Существуют правовые презумпции, которые, если они применимы, могут помочь. В частности, презумпция преграды и рвоты. Если земля разделена живой изгородью и канавой, тогда предполагается, что канавка была вырыта на самом краю земли с удаленной землей, используемой в качестве основы для живой изгороди.Таким образом, предполагается, что сосед, владеющий канавой, также, в свою очередь, владеет живой изгородью. Однако это предположение может быть опровергнуто доказательствами, свидетельствующими об обратном намерении.

Другие доказательства

Планы могут быть неточными, неправильно понятыми или истолкованными. На них не всегда можно положиться. По этой причине другие внешние свидетельства могут быть полезны, чтобы попытаться установить границу.

Свидетельские показания могут потребоваться от тех, кто знал землю в прошлом и кто знает, как могла измениться граница, например, от предшественников в праве собственности.Это может включать получение исторических фотографий. Также могут быть соответствующие документы в руках третьих лиц или исторических архивов. Если таковые имеются, такие свидетельства могут составить убедительное и убедительное объяснение того, как земля и, следовательно, возможно, границы изменились. В некоторых случаях файл передачи с момента приобретения земли может содержать некоторую информацию, если она еще доступна.

Фиксация границы

Если между соседями достигнута договоренность относительно местоположения границы, они могут записать эту согласованную границу, обратившись в Земельный кадастр с просьбой определить эту границу и зафиксировать ее в реестрах правового титула.

Граничные сооружения

Другой распространенный и, возможно, связанный спор может возникнуть в связи с вопросом о том, кому принадлежит граничное сооружение. Это снова может быть прямо подтверждено в делах так называемыми « T-mark » на плане.

Если нет особого соглашения, требующего от соседа сохранять и поддерживать граничную структуру, то это не обязательно обязательство. Однако, если такой завет существует, то следует внимательно рассмотреть характер и степень налагаемого обязательства.Граничная структура также может быть партийной структурой, и в этом случае соседи, как правило, несут за нее равную ответственность.

Споры о границах и, в частности, споры между соседями могут быть сложными, трудными и дорогостоящими. Могут быть и другие связанные с этим вопросы, такие как неправомерное владение, причинение неудобств или посягательство. Ни один спор никогда не будет прежним. Также могут быть предусмотрены законодательные требования, которые следует учитывать, в частности, в соответствии с Законом о доступе к соседним землям 1992 года или Законом о партийной стене 1996 года.

Всегда следует прилагать все усилия, чтобы попытаться достичь разумного, соразмерного и дружественного решения в интересах сохранения будущих добрососедских отношений. Помня об этом, вы всегда должны сначала исследовать перспективы достижения соглашения, возможно, посредством посредничества. Тем не менее, в зависимости от характера и масштабов спора и, в частности, позиции, занятой сторонами, не всегда удается достичь компромисса. Если вы оказались в таком неудачном положении, вам всегда следует обращаться за юридической консультацией, и Т.Г. Бейнс всегда готов вам помочь.

Если вам требуется помощь в таких вопросах, без колебаний обращайтесь к Т. Г. Бейнсу по телефону 0208 301 7777 или по электронной почте [email protected].

T G Baynes Solicitors. Все права защищены. Юридические офисы в Бекслихите, Дартфорде и Орпингтоне. T G Baynes уполномочен и регулируется Управлением по регулированию деятельности солиситоров (номер SRA: 46768).

Покупаете недвижимость? Убедитесь, что земля была обследована в течение последних двух лет (не доверяйте заборам) — Clement Law Firm, PLLC

Перед покупкой любого дома или кусок земли. Люди часто думают, что знают, где находятся границы собственности, но заборы могут обмануть. Расположение забора, проезжей части, живой изгороди или ряда деревьев — эти особенности нельзя рассматривать как надежные пограничные знаки. Невозможно точно узнать, что вы покупаете, если только недавно не проводился опрос. Если объект недвижимости не обследовался в течение последних двух лет, то вы не можете предполагать, что точно знаете, где находятся его границы.

Я обычно вижу более старые юридические описания, в которых упоминаются кустарники и другие типы озеленения или озеленения, которые были удалены годами, даже десятилетиями раньше. Если вырубленные деревья и кустарники отмечены в старой съемке, граница не может быть известна, если не будет проведена новая съемка. Я регулярно вижу клиентов, которые удивляются, когда узнают, где проходят настоящие границы. Домовладелец может обнаружить, что его забор на самом деле лежит на собственности его соседа, и что участок земли, который, как он считал, принадлежал ему, не включен в юридическое описание его собственности.

Ниже, , вы найдете еще несколько причин, по которым я настоятельно призываю всех моих клиентов, которые покупают недвижимость, убедиться, что недвижимость была недавно обследована, а также несколько других советов, которые помогут запустить процесс закрытия. плавнее и вовремя.

Страхование титула требует новой проверки

Если в файле нет действительного опроса, страхование титула не покроет никаких проблем, которые были бы обнаружены в ходе опроса. Поэтому, если у вас есть пограничный спор с соседом, тогда нет страховки, по которой вы можете оплатить это требование. Если у вас есть опрос, и есть спор с соседом по поводу границы, или забора, или ландшафта, или ватерлинии, или чего-то еще, тогда страхование титула покроет стоимость этого спора, но только если у вас есть опрос.Если у вас нет опроса, страхование титула делает особое исключение. В их документации будет четко указано, что в таких обстоятельствах они не будут оспаривать какие-либо пограничные споры от вашего имени.

Исследования могут предотвратить дорогостоящие споры о границах

Пограничные споры — наиболее распространенный вид юридических споров между соседями. Соседи часто оказываются в дорогостоящих судебных тяжбах из-за разногласий по поводу расположения заборов, деревьев и проездов. Соседи с общими подъездными путями особенно склонны к юридическим спорам по вопросам границ — предъявлению иска о том, кто владеет какой частью и, следовательно, кто должен платить за содержание, или люди, устанавливающие заборы, и человек, на землю которого вторгаются, хочет, чтобы забор был перемещен и человек, возводящий забор, не хочет за это платить.У меня был один случай, связанный с тем, было ли дерево на чьей-то земле, потому что ветка упала и повредила дом. Если дерево было на соседнем участке, тогда сосед понесет ответственность за повреждение дома. Если нет, то нет.

Опросы выявляют доходы от выдающихся доменов

Если вы покупаете недвижимость, и где-то поблизости проходил процесс выдачи выдающегося домена, крайне важно пройти опрос.Когда DOT захватывает землю через выдающийся домен, им не требуется подавать новое обследование в реестр документов. Вам нужно будет заполнить его, чтобы точно знать границы вашей собственности. Опросы выявят выдающиеся сборы за домены, которые могут не отражаться в вашем юридическом описании вашей земли. Захват мог произойти несколько десятилетий назад, и владельцы ни разу не получили обновленного юридического описания или опроса.

Обследования могут также пригодиться, когда речь идет о водопроводных и канализационных линиях.В одном из недавних случаев клиент покупал объект недвижимости, последнее обследование которого было завершено в 1947 году. Формулировка юридического описания была неправильной, потому что DOT и Эшвилл-Сити захватили землю, окружающую собственность, через выдающееся владение. Поэтому им пришлось провести опрос, чтобы показать, что на самом деле было сделано. Фактическая форма земли в соответствии с ее правильными нынешними границами полностью отличалась от формы, описанной в юридическом описании.

Опросы устарели

Картографическая технология для опросов регулярно обновляется.Опрос, проведенный в 1990-х годах, больше не считается действительным. Даже первоначальный геодезист того периода не подтвердит свою прошлую работу, потому что картографическая технология менялась много раз.

Пройдите опрос, даже если ваш банк этого не требует

Обследованиям часто не уделяют должного внимания, поскольку они не требуются банкам. Если вы берете ипотеку на недвижимость, банк потребует оценку или осмотр, но не обследование. Банк полагается на адвоката и компанию по страхованию правового титула, чтобы гарантировать, что юридическое описание собственности точно соответствует границам собственности, которую покупатель покупает.Банк или ипотечная компания может создать впечатление, что опрос — это надстройка, в которой нет необходимости. С точки зрения банка, в этом нет необходимости. Если возникнет пограничный спор, это никак не повлияет на них.

Обследования дают юридическое описание объекта недвижимости

Записанное обследование усиливает юридическое описание собственности, поскольку оно обеспечивает еще одну проверку — перекрестную ссылку на то, что есть в налоговой инспекции. Часто поверенный, представляющий покупателя в сделке с недвижимостью, сравнивает форму собственности в юридическом описании с чертежом собственности, хранящимся в досье налоговой инспекции, и с формой собственности, полученной в результате последнего обследования.

Более старые обзоры также помечены устаревшими «метками и границами». Без чего-то свежего, с чем можно было бы сравнить форму, нет реального способа узнать, правильное ли изображение на пластине. У нас были случаи, когда юридическое описание было настолько старым, что мы не могли закрыть его без обследования, потому что не было возможности получить достаточно информации для описания земли.

Однажды у меня был случай, когда очень большой участок земли был разделен на множество разных участков, которые на протяжении многих лет переходили к разным владельцам — члены семьи передавали его по наследству последующим поколениям различными способами.Таким образом, банк никогда не проверял собственность — она ​​никогда не проходила проверки банком. Поэтому мы должны были сказать им на раннем этапе, что, если они не проведут опрос, не будет никакого способа узнать, где на самом деле проходит граница.

Новые исследования должны быть внесены в реестр сделок

Запишите опрос. Слишком часто я вижу документы, в которых упоминаются исследования, которые не были зарегистрированы в офисе реестра сделок. Если опрос не регистрируется, потенциальные покупатели и их поверенные не могут легко найти эту информацию.Если опрос не регистрируется в офисе реестра сделок, он не считается законным. Если у меня есть юридическое описание, которое ссылается на незарегистрированное обследование, то потенциальный покупатель этого имущества все равно должен будет заказать новое обследование, даже если обследование собственности было обследовано в течение предыдущего или двух лет.

Геодезисты обычно взимают дополнительную плату за запись опроса. Многие люди часто отказываются от оплаты сбора за регистрацию, не понимая, что незарегистрированный опрос не поможет ни одному последующему покупателю или владельцу.

В зависимости от размера земли обследование может оказаться довольно дорогостоящим. Стоимость обследования очень большого участка земли может достигать нескольких тысяч долларов. Почему несколько человек платят за одну и ту же информацию? Запишите опрос.

Нанять геодезиста сразу после заключения договора

Всем, кто покупает жилую недвижимость в округе Банкомб — имейте в виду, что геодезисты очень заняты в нашем районе, и они постоянно заняты. Обследование часто занимает больше времени, чем любое другое действие, которое необходимо выполнить, прежде чем может произойти закрытие сделки с недвижимостью.Геодезисту могут потребоваться недели, чтобы добраться до вашего объекта и завершить опрос.

Средняя продолжительность всего процесса покупки жилой недвижимости с момента подписания контракта до даты закрытия составляет около 45 дней. Если опрос необходим, вам нужно будет организовать опрос в самом начале процесса, если вы хотите завершить вовремя без каких-либо задержек. Очень часто бывает, что закрытие магазинов откладывается из-за опросов.

Итог: , если вы покупаете объект недвижимости и в Регистре сделок не проводилось недавнее обследование — будьте готовы заплатить за обследование и сразу же после этого начать процесс обеспечения услуг сюрвейера. подписание договора купли-продажи.

Юридическая фирма Clement, Эшвилл, Северная Каролина 828-281-8160 www.eclementlaw.com

.