Жилье экономического класса: Жилье эконом-класса заменят стандартным жильем — Российская газета

AUDIE CORNISH, ВЕДУЩИЙ:

Экономика сейчас сильная, но зарплаты не успевают. Это означает, что все больше семей среднего класса по всей стране изо всех сил пытаются найти дома по арендной плате, которую они могут себе позволить. Пэм Фесслер из NPR сообщает.

ПАМ ФЕССЛЕР, ФИО: А.Дж. Джексон ведет меня по тропинке между несколькими квартирами с кирпичными садами в Силвер-Спринг, штат Мэриленд, прямо за пределами Вашингтона, округ Колумбия. Высокие дубы затеняют дом. Пышные пурпурные и голубые гортензии украшают прогулки.

A J JACKSON: Это своего рода красивый парк. У нас есть долина ручья, протекающая через него, но мы в пешей доступности до станции метро. Мы в нескольких минутах ходьбы от центра Силвер-Спринг, где есть искусство и развлечения, продуктовые и розничные услуги — Whole Foods.Мы на основных автобусных маршрутах.

ФЕССЛЕР: И арендная плата для этого района на удивление разумная — 1300 долларов в месяц за одну спальню; доступный для работника со средним доходом.

ДЖЕКСОН: Заработок где-то между 60 и 80, 90 000 долларов в год — это арендная плата, которую они могут позволить себе платить, и при этом у них еще есть деньги на продукты, на здравоохранение, на транспорт и на другие нужды.

ФЕССЛЕР: Джексон руководит инициативой местного разработчика JBG Smith, работая с некоммерческими и частными инвесторами.Они пытаются сохранить доступное жилье для учителей, строителей, ИТ-персонала и других лиц, которые помогают местной экономике процветать, но которые все больше вытесняются с рынка аренды.

КРИС ГЕРБЕРТ: Для этих домохозяйств, даже несмотря на то, что экономика улучшается, даже несмотря на то, что доступность в целом улучшается, с каждым годом становится все хуже.

ФЕССЛЕР: Крис Герберт — управляющий директор Гарвардского объединенного центра жилищных исследований, который сегодня публикует свой годовой отчет о состоянии жилищного фонда страны.Герберт говорит, что, несмотря на некоторое улучшение, почти половина всех арендаторов должна платить за жилье более 30% своего дохода. Он говорит, что новые квартиры строятся, но в основном для арендаторов высокого класса, особенно в районах с самой сильной экономикой.

ГЕРБЕРТ: Итак, если вы живете в Сан-Франциско, в городе, где, как ни странно, много миллиардеров, вы знаете, что люди на верхнем уровне распределения доходов помогают повысить стоимость земли для всех.

ФЕССЛЕР: Боль ощущается и в более бедных городах.Регина Кларк — активистка по борьбе с бедностью из Мемфиса, штат Теннеси, которая на прошлой неделе была в Вашингтоне, округ Колумбия, на конференции. Она говорит, что инвесторы приходят в ее город, скупают дома и ремонтируют их.

РЕДЖИНА КЛАРК: И они делают жилье еще дороже. Средний домовладелец с трудом может позволить себе арендную плату или ипотеку от четырех до 500 долларов в месяц. И теперь они приносят арендную плату от пятнадцати до 1600 долларов.

ФЕССЛЕР: Вытеснение многих давних жителей — исследование Гарварда показывает, что в целом страна теряет квартиры, которые сдаются менее чем за 800 долларов в месяц, быстрыми темпами — около миллиона в год, что означает, что людям приходится тратить больше своих доходы от аренды, удвоение с семьей и друзьями или стать бездомным.Герберт говорит, что с другой стороны, есть больший интерес в попытках решить проблему сейчас, когда она затрагивает средний класс. Эй Джей Джексон надеется, что инициатива его компании поможет.

(ЗВУК ОТКРЫТИЯ ДВЕРИ)

ФЕССЛЕР: Он показывает мне одну из их недавно отремонтированных квартир, в которой есть новая, но скромная кухонная техника. Он говорит, что рынок оказывает давление на то, чтобы сделать эти места более престижными.

JACKSON: Да, вы могли бы прийти с гранитными столешницами и высококачественной бытовой техникой.

ФЕССЛЕР: Но он говорит, что это будет означать гораздо более высокую арендную плату и еще одну рабочую семью, изо всех сил пытающуюся заплатить.

Пэм Фесслер, NPR News, Вашингтон.

Авторские права © 2019 NPR. Все права защищены. Посетите страницы условий использования и разрешений на нашем веб-сайте www.npr.org для получения дополнительной информации.

стенограмм NPR создаются в срочном порядке Verb8tm, Inc., подрядчиком NPR, и производятся с использованием патентованного процесса транскрипции, разработанного NPR. Этот текст может быть не в окончательной форме и может быть обновлен или изменен в будущем. Точность и доступность могут отличаться. Авторитетной записью программирования NPR является аудиозапись.

Расширение предложения доступного жилья для низкооплачиваемых рабочих

См. Также: «Информационный бюллетень: шаги по расширению предложения доступного жилья для низкооплачиваемых рабочих» Микелы Зонта

Введение и резюме

«Отсутствие доступного жилья препятствует экономической производительности и подрывает фундаментальную предпосылку, согласно которой работники, занятые полный рабочий день, должны иметь возможность достичь достойного уровня жизни для себя и своих семей.»– Брюс Кац и Марджери Остин Тернер, 2008 г.

Растущее неравенство доходов в сочетании с высокой стоимостью жилья и нехваткой доступного арендного жилья по всей стране, особенно в крупных мегаполисах, создает серьезное финансовое бремя для растущего числа работающих семей, особенно малообеспеченных. А пандемия COVID-19 и связанные с этим остановки и увольнения усугубили эту проблему. В частности, работники с более низкой заработной платой с наибольшей вероятностью потеряют доход из-за пандемии. А поскольку непропорционально большой сегмент семей с низкими доходами арендует свои дома (см. Рисунок 1), многие из них сталкиваются с проблемой небезопасности жилья и выселениями, поскольку им не хватает финансовых ресурсов для компенсации пропущенных зарплат, а мораторий на выселения и выкупа закладных скоро истечет. . Что наиболее важно, эти же семьи уже испытывали трудности еще до начала пандемии из-за острой нехватки доступного жилья по всей стране.Перед лицом того, что, скорее всего, будет двузначной безработицей, которая продлится до 2021 года, создание рабочих мест за счет расширения доступного жилья будет разумным долгосрочным вложением.

Подписаться на

Отсутствие доступного жилья является вопросом государственной политики, поскольку чрезмерные расходы на жилье сокращают финансовые ресурсы, доступные семьям для приобретения медицинских услуг, инвестирования в будущее своих детей, накоплений на пенсию и решения серьезных проблем, связанных с пандемией и другими естественными причинами. катастрофы и внезапные экономические спады, подобные нынешнему.

Данные Бюро переписи населения США показывают, что неравенство доходов находится на самом высоком уровне за более чем пять десятилетий, даже несмотря на то, что страна переживала самый длительный экономический рост до пандемии. Несмотря на некоторые недавние экономические успехи, достигнутые работниками с низкими доходами, доходы продолжали расти медленнее у работников, относящихся к нижним слоям диапазона заработной платы, чем у тех, кто занят на высококвалифицированных и высокооплачиваемых должностях. В 2017 году 46 процентов арендодателей тратили более 30 процентов своего дохода на оплату жилья.Как показано на Рисунке 1, съемщик жилья чаще встречается среди домохозяйств с низкими доходами, чем среди домохозяйств с более высокими доходами. Проблема доступности аренды усугубляется нехваткой доступного арендного жилья, поскольку предложение недорогого жилья сократилось, а новое строительство предназначалось в основном для более высокого сегмента рынка. Объединенный центр жилищных исследований Гарвардского университета указывает, что в период с 2011 по 2017 год количество единиц жилья, сдающихся в аренду менее чем за 600 долларов в месяц, сократилось на 3.1 миллион. В этом отчете указывается, что доступных арендных единиц не хватает, особенно в районах, где до пандемии росло количество рабочих мест.

Хотя важно обеспечить, чтобы арендаторы, особенно те, кто находится в нижних группах распределения доходов, оставались в своих домах во время пандемии, не менее важно, чтобы нация была подготовлена ​​к возможному экономическому восстановлению. Нехватка доступного жилья подрывает не только быстрое восстановление экономики, но и экономическую конкурентоспособность и производительность мегаполисов, поскольку высокая стоимость жилья влияет на способность региональной экономики привлекать новые фирмы и предприятия и расширять существующие.Что наиболее важно, простое добавление новых рабочих мест в мегаполисах после восстановления их экономики не может гарантировать, что все жители будут иметь равный доступ к экономическим возможностям, если не будет достаточного количества доступных единиц жилья для размещения местной рабочей силы. Фактически, во многих городах рабочие часто живут вдали от имеющихся возможностей трудоустройства. Удаленность от работы влияет как на сотрудников, так и на работодателей. По мере того как работники удаляются от места работы в поисках доступного жилья, длительные поездки на работу влияют на качество жизни семей, снижают производительность и способствуют текучести кадров, особенно среди работников с низкой и средней заработной платой.Рост арендной платы на сильных рынках угрожает способности местных предприятий привлекать и удерживать работников, а работодатели не могут заполнить открытые вакансии. В недавнем рабочем документе Национального бюро экономических исследований было обнаружено, что из-за стоимости жилья в районах с большим количеством рабочих мест, модели миграции домохозяйств с низким доходом начали отличаться от таковых домохозяйств с высоким доходом. Многие низкооплачиваемые рабочие уезжают или не переезжают в места, где они могли бы получать более высокую заработную плату. В целом по стране отсутствие миграции рабочих на более высокооплачиваемые рабочие места в растущих мегаполисах из-за отсутствия доступного жилья снижает общий объем производства.

Чтобы гарантировать, что все работники выиграют от возможного экономического восстановления и экономического роста, важно понимать и решать проблемы, связанные с рабочими местами и жильем, с которыми сталкиваются низкооплачиваемые работники, и продвигать политику, которая способствует лучшему доступу к доступному жилью в сочетании с большей близостью и подключение к возможностям трудоустройства. Люди, занятые на низкооплачиваемых работах, тратят большую часть своего дохода на жилье и транспорт, чем те, кто занят на высокооплачиваемых работах, и они более ограничены в своей способности преодолевать большие расстояния.Обеспечение того, чтобы предложение местного жилья соответствовало способности местных нанятых низкооплачиваемых рабочих позволить себе его позволить, было бы решено проблемы социальной справедливости, поскольку это привело бы к сокращению поездок на работу, повышению качества жизни и увеличению располагаемого дохода и возможностей сбережений. Кроме того, это позволит решить проблему регионального неравенства, отреагировав на фискальный дисбаланс за пределами юрисдикции. Эти дисбалансы возникают из-за разрыва между значительными поступлениями от налога с продаж, генерируемыми предприятиями розничной торговли и ресторанного бизнеса с низкой заработной платой и большим количеством рабочих мест в некоторых населенных пунктах, и налоговыми утечками, испытываемыми юрисдикциями, обеспечивающими наибольшую долю доступного жилья в регионе, что обычно дает меньше налоговых поступлений.И, наконец, обеспечение хороших рабочих мест и жилья за счет увеличения предложения доступного жилья создаст столь необходимые рабочие места, особенно в период восстановления экономики после пандемии.

В этом отчете исследуются возможности трудоустройства и жилья для низкооплачиваемых работников в 15 крупных мегаполисах США, в которых со времен Великой рецессии до нынешней пандемии наблюдался рост рабочих мест выше среднего. После обсуждения преобладающих тенденций в географическом распределении рабочих мест и жилья в отчете исследуется понятие соответствия рабочих мест и жилья и описывается распределение этого показателя по выбранной выборке городских агломераций. В литературе и политических дискуссиях нет согласованного определения низкооплачиваемых рабочих. Для статистических целей и из-за ограничений данных, обсуждаемых ниже, анализ, представленный в этом отчете, принимает низкий уровень образования как показатель низкооплачиваемой работы.

Анализ показывает, что в большинстве мегаполисов низкооплачиваемая работа и доступное жилье плохо подходят для многих юрисдикций, в которых сконцентрированы низкооплачиваемые рабочие места и где наблюдается нехватка доступного жилья для низкооплачиваемых рабочих. в этих юрисдикциях.Важно лучше связывать низкооплачиваемых работников с их рабочими местами путем стратегического создания доступного жилья рядом с рабочими местами и доступных вариантов общественного транспорта. Кроме того, решение проблем, связанных с плохой совместимостью с работой и жильем, должно быть региональным усилием. Фактически, в любом мегаполисе могут быть юрисдикции, которые лучше других работают с точки зрения соответствия рабочих мест и жилья. Обычно группы низкооплачиваемых рабочих мест пересекают границы отдельных юрисдикций. Кроме того, удаленные районы часто являются единственными вариантами, доступными семьям с низким доходом, но они не имеют хорошего сообщения как с центральными, так и с пригородными районами, богатыми рабочими местами.

В этом отчете рекомендуется крупномасштабные прямые инвестиции со стороны федерального правительства в земельные фонды метрополий (MLT), на которых могут быть созданы справедливые проекты, ориентированные на транзит (eTOD), особенно в районах, где работа с низкой заработной платой и доступное жилье плохо подходят , в непосредственной близости от горячих точек с низкооплачиваемой работой и там, где общественный транспорт соединяет низкооплачиваемую рабочую силу с группами низкооплачиваемых рабочих мест. В частности, в этом отчете рекомендуется следующее:

• Создать федеральный механизм регулирования и финансирования, который согласовывает финансирование новых и существующих транспортных средств с производством доступного жилья для штатов, которые продвигают создание MLT, в которых могут быть разработаны eTOD.
• Создать государственные мандаты на инклюзивное жилье — то есть программы, использующие экономические выгоды от роста стоимости недвижимости для расширения доступных возможностей аренды и владения для семей с низкими и средними доходами.
• Сделать приоритетным развитие арендного жилья для МЛТ и выделить большую часть построенных единиц доступному жилью.
• Обеспечить, чтобы местные органы власти содействовали приобретению земель под застройку MLT.

Устойчивое пространственное несоответствие для американских низкооплачиваемых рабочих

Устойчивое пространственное несоответствие — то есть, где живут малообеспеченные рабочие, не там, где расположены подходящие рабочие места, — характеризует несколько U.Южные мегаполисы, особенно те, в которых наблюдался рост рабочих мест после Великой рецессии вплоть до текущего экономического спада, вызванного вспышкой COVID-19. Низкооплачиваемые работники, услуги которых имеют решающее значение для функционирования региональной экономики, не всегда могут получить выгоду от роста рабочих мест и, в частности, от пространственного распределения рабочих мест, по крайней мере, по двум причинам: (1) из-за нехватки доступных по цене жилья рядом с центрами занятости, эти работники часто проживают в районах, где не хватает рабочих мест, где им приходится добираться до места работы с дорогими и обременительными дорогами, или (2) они могут быть вынуждены жить в районах с высокими затратами, которые они не могут себе позволить, чтобы быть ближе к месту проживания. рабочих мест со значительными последствиями для их качества жизни, здравоохранения, образования детей и возможностей сбережений.

Большая часть экономического неравенства и неблагоприятного положения, с которым сталкиваются работники с низкими доходами, может быть отнесена к системным моделям экономического развития, инвестиций и социально-экономической изоляции на географических уровнях, которые выходят за пределы отдельного района и охватывают целые столичные регионы и рынки труда. История послевоенного роста городов в Соединенных Штатах ясно иллюстрирует этот момент: в значительной степени благодаря государственной политике и программам, которые создавали и увековечивали пространственное неравенство, рост городов после Второй мировой войны характеризовался быстрой субурбанизацией рабочих мест и инфраструктуры как средним классом. белые семьи бежали из центральных городов в поисках меньшего скопления людей, лучших услуг и удобств, расовой однородности и домов на одну семью.Пригороды также привлекали рабочие места в обрабатывающей промышленности и розничную торговлю из-за более дешевой земли и доступа к более состоятельным клиентам. По мере расцвета пригородов кварталы в центре города, обычно с большим количеством цветного населения, остались позади и пережили многолетний цикл сокращения инвестиций и концентрации бедности. С 1970 по 2000 год более 100 центральных городов несли чистую убыль населения, в то время как пригороды продолжали расти. На городских рынках труда произошли существенные сдвиги, особенно после экономической стагнации начала 1970-х годов и последующей экономической реструктуризации.Занятость в тяжелой обрабатывающей промышленности снизилась, и, хотя обрабатывающая промышленность и другие отрасли промышленности были перемещены из центральных городов, рост рабочих мест, как правило, был сосредоточен в секторах, основанных на высоких и низких технологиях и использующих сочетание квалифицированных и неквалифицированных рабочих. В то же время нехватка доступного жилья в сферах роста рабочих мест, изоляционной земельной политики и дискриминации на рынке жилья по-прежнему ограничивает возможность низкооплачиваемых рабочих проживать рядом с местом работы.

Эти закономерности вызвали значительный интерес среди ученых к так называемому пространственному несоответствию. Впервые выдвинутое Джоном Кейном в 1968 году понятие пространственного несоответствия относится к теории, согласно которой субурбанизация рабочих мест и дискриминационные барьеры при выборе места жительства жителей центра города, особенно чернокожих, привели к избытку рабочих по сравнению с населением. количество доступных рабочих мест в центральных районах города. Эта ситуация привела к безработице, более низкой заработной плате и более длительным поездкам на работу для рабочих в центре города, особенно в районах, где отсутствие адекватного и надежного транспорта увеличивало расстояние между работающими семьями и возможности трудоустройства.

Местоположение занятости и населения в последние годы изменилось. Пригородные сообщества с высоким доходом начали испытывать некоторые негативные внешние эффекты, вызванные быстрым ростом и разрастанием пригородов, такие как длительные поездки на работу, заторы и экологические проблемы. Это послужило толчком к возвращению в город в некоторых частях Соединенных Штатов и прекращению полетов белых пригородов. Движение обратно в город значительно ускорилось с 2000 года, когда многие люди и семьи, преимущественно состоятельные, молодые, образованные и белые, начали возвращаться в городские центры, привлеченные транспортной доступностью, удобством пешеходов, услугами и удобствами.Заметные реинвестиции и восстановление со стороны джентрификаторов высшего класса способствовали централизации штаб-квартиры и центров принятия решений. Данные переписи населения показывают, что с 2007 по 2011 год центры занятости, расположенные в центре города в некоторых из крупнейших мегаполисов страны, испытали более быстрый рост рабочих мест, чем на периферии мегаполисов, что свидетельствует не только о продолжающемся смещении роста рабочих мест в сторону знаний с высокой заработной платой и низкой заработной платы. — рабочие места в сфере услуг по заработной плате, но также возрождение городской жизни и повышение конкурентоспособности центральных городов по сравнению с пригородами после Великой рецессии.

После финансового краха 2008 года крупные инновационные компании и высокотехнологичные стартапы, которые раньше концентрировались в пригородных офисных парках, сделали выбор в пользу более центральных районов города и более плотных частей мегаполисов, чтобы привлечь и удержать образованных работников, быть ближе своим клиентам и облегчить рабочие отношения с другими фирмами и учреждениями. Некоторые компании в области финансов, программного обеспечения и биотехнологий, среди прочего, переместили или расширили свои операции в центральных районах города.Возьмем, к примеру, Amazon, штаб-квартиру которой разместили в центре Сиэтла, или Cirrus Logic со штаб-квартирой в центре города Остин, штат Техас. Такие компании, как Twitter, Pinterest и Yahoo, разместили свои штаб-квартиры в центре Сан-Франциско, который в последние годы превзошел Кремниевую долину в качестве центра венчурных инвестиций. Многие компании переехали в центральные города в основном для того, чтобы привлечь высококвалифицированных и интеллектуальных работников, присутствие которых в городских центрах за последние годы значительно выросло. В то же время рост числа высококвалифицированных рабочих мест в городских центрах привел к сопутствующему увеличению числа сфер обслуживания, которые поддерживают функционирование бизнеса, финансов и инноваций. По словам экономиста Энрико Моретти, каждая новая высокооплачиваемая инновационная работа создает пять новых рабочих мест в других отраслях, особенно для низкооплачиваемых рабочих. К ним, среди прочего, относятся работники общественного питания, дворники, охранники и уборщики.

По мере того, как более состоятельные группы переезжают в городское ядро, для семей с низкими доходами и значительной части рабочего класса цены за пределами их кварталов выкидывают — в основном в результате джентрификации, роста цен на жилье и стоимости собственности, а также растущей нехватки доступного жилья. аренда жилья.Перемещение семей с низкими доходами в пригород было вызвано необходимостью найти доступное арендное жилье, которое доступно в старых пригородных районах, для которых характерны стареющие дома, оставленные семьями среднего класса. Миграция малообеспеченных и цветных семей из городских центров привела к распространению бедности из городского ядра в пригороды, где в период с 2000 по 2011 год количество людей, живущих в бедности, выросло на 64 процента. Уход за чертой бедности в 2000-е годы также был связан с продолжающейся децентрализацией рабочих мест.Поскольку предприятия и фабрики, нуждающиеся в большем пространстве, продолжали создавать и расширять свою деятельность в пригородах с более низкими затратами на землю по сравнению с центрами города, возможности в сфере обслуживания, поддерживающие эти предприятия, не всегда приносили пользу группе низкооплачиваемых рабочих, живущих в пригородах. Заработная плата на таких рабочих местах оставалась неизменной и не соответствовала стоимости жизни в пригороде. Что наиболее важно, домохозяйства с низкими доходами, переезжающие в пригороды, как правило, в конечном итоге живут в районах с низким уровнем занятости и в районах, где отсутствует сеть общественного транспорта, которая могла бы соединить рабочих, живущих в бедных районах, с хорошими возможностями трудоустройства, расположенными как в пригородных районах, так и в городских центрах. Это особенно очевидно в столичном районе Атланты, где транспортная система неэффективно связывает низкооплачиваемых пригородных рабочих, особенно тех, кто живет в южной части региона, с пригородными рабочими местами, в основном сосредоточенными в северной части этого района.

Исследование Brookings Institution показывает, что жители районов с высоким уровнем бедности и меньшинств, многие из которых находятся в пригородных районах, испытали заметное снижение близости к работе. Близость к центрам занятости особенно важна для определенных групп, таких как низкооплачиваемые работники, поскольку это может повлиять на их поиск работы, результаты трудоустройства и последующие возможности экономической мобильности.Эти люди, как правило, сталкиваются со значительными пространственными барьерами на пути к трудоустройству, поскольку они в большей степени ограничены стоимостью жилья и поездок на работу по сравнению с высокодоходными и высококвалифицированными работниками, которые могут позволить себе добираться до работы на машине и иметь больший выбор места жительства.

В оставшейся части этого отчета основное внимание уделяется понятию соответствия рабочих мест и жилья, которое служит полезным показателем для понимания жилищных потребностей низкооплачиваемых рабочих и оценки того, удовлетворяет ли и как местное жилищное предложение этим потребностям в 15 крупных странах. U.S. столичные районы, в которых после Великой рецессии наблюдался рост рабочих мест выше среднего, вплоть до нынешней пандемии.

Соответствие рабочих мест и жилья

Понятие соответствия рабочих мест и жилья означает степень, в которой доступное на местном уровне жилье соответствует способности нанятых на местах рабочих его себе позволить. Аналитический подход к анализу соответствия рабочих мест и жилищных условий был впервые применен профессорами Крисом Беннером и Алексом Карнером для оценки того, как предложение жилья в районе залива Сан-Франциско удовлетворяет жилищные потребности домохозяйств с разным уровнем дохода.Исследование Беннера и Карнера основано на обширной академической литературе, в которой исследуется проблема баланса рабочих мест и жилья в городских и пригородных районах США. Большая часть этой литературы посвящена важности трудящихся, проживающих недалеко от места работы, в решении транспортных и экологических проблем, таких как заторы, пройденные километры транспортного средства и выбросы парниковых газов. В некоторых публикациях также обращается внимание на взаимосвязь между балансом рабочих мест и жилья и доступностью жилья, поскольку нехватка и высокий спрос на доступное жилье в непосредственной близости от рабочих мест неизбежно приводят к росту цен на жилье.Работа, сосредоточенная на доступном жилье, также вызвала озабоченность по поводу того, что исключительное зонирование способствовало созданию дисбаланса между рабочими местами и жилищным фондом и неравномерной географии мест с достаточным предложением доступного жилья. Эти диспропорции особенно сказываются на работниках со средним и низким доходом, для которых доступность жилья имеет решающее значение и часто недоступно в пригородах с большим количеством рабочих мест, где производство доступных по цене единиц и развитие жилых кварталов с высокой плотностью населения, как правило, не приветствуются местными жителями. правила зонирования.

Беннер и Карнер поддерживают аргумент, что, хотя обеспечение паритета между количеством рабочих мест и количеством жилищных единиц имеет значение в региональном планировании, этого недостаточно. Скорее, соответствие рабочих мест и жилья более уместно, потому что с точки зрения справедливости важно соответствовать уровню заработной платы местных рабочих мест и доступности местного жилья:

Поскольку работники с высоким доходом по своей природе обладают большей гибкостью и выбором с точки зрения выбора места жительства, а также из-за динамики рынков пригородного жилья, эта проблема проявляется в первую очередь в пригородных районах, которые, как правило, не предоставляют возможности доступного жилья для малообеспеченных слоев населения. -наемные рабочие.Предельная стоимость сэкономленного доллара также может быть выше для низкооплачиваемого работника. Когда будет предоставлена ​​возможность жить поближе к месту работы, сокращение транспортных расходов будет сравнительно более привлекательным для низкооплачиваемого работника, чем для высокооплачиваемого при прочих равных.

Домохозяйства с низкими доходами, особенно цветные домохозяйства, находятся в невыгодном положении из-за плохой пригодности работы и жилья, поскольку, как известно, они сталкиваются с несколькими пространственными препятствиями при поиске жилья, включая дискриминацию на рынке жилья и практику исключительного зонирования, которая значительно ограничивает их жилищные условия. варианты, особенно рядом с их рабочими местами.По сравнению с более высокооплачиваемыми работниками люди, занятые на низкооплачиваемых работах, обычно тратят большую часть своего дохода на расходы, связанные с жильем и транспортом, более ограничены в своей способности добираться до работы на большие расстояния и часто водят старые автомобили.

Беннер и Карнер используют соотношение «низкая заработная плата — доступное жилье» как соотношение между количеством низкооплачиваемых рабочих мест и количеством съемных единиц, доступных для низкооплачиваемых рабочих в данной местности. Этот показатель может выявить области в регионе, в которых существует потребность в доступных арендных единицах для размещения работников, занятых на местных низкооплачиваемых работах. Ключевой вывод исследования заключается в том, что в городах в районе залива, где наблюдается рост числа высокооплачиваемых рабочих мест, также наблюдается значительный рост числа низкооплачиваемых рабочих мест. Однако эти города не производят достаточно жилья, доступного для работников, занятых на низкооплачиваемых работах.

Анализ, представленный в этом отчете, основан на структуре, разработанной Беннером и Карнером, и применяет некоторые изменения к метрике соответствия рабочим местам и единицам анализа. (см. подробное описание ниже). В частности, в этом отчете обсуждается индикатор, измеряющий распределение приемлемого жилья с низкой заработной платой и доступным жильем по юрисдикциям 15 ведущих U.S. мегаполисов, в которых значительно увеличилось количество рабочих мест со времен Великой рецессии до текущего экономического спада, спровоцированного COVID-19. Как и в исследовании Беннера и Карнера, соответствие между рабочими местами и жильем, рассчитанное в этом анализе, сосредоточено на съемном жилье, потому что работники с низкими доходами, как правило, с большей вероятностью, чем работники с высокими доходами, сдают свои дома в аренду.

Низкооплачиваемая работа — доступное жилье соответствует метрике

Показатель пригодности для низкооплачиваемых рабочих мест и доступного жилья, разработанный Беннером и Карнером, основан на расчетах общедоступных данных о рабочих местах из набора данных Лонгитюдной статистики занятости между работодателем и домохозяйством за 2011 год (LODES) и данных о жилье от Американского сообщества. Пятилетняя оценка обзора (ACS) 2007–2011 гг.Набор данных LODES, разработанный Бюро переписи населения США совместно с государственными партнерами, предоставляет данные о характеристиках занятости и потоках поездок на работу в зависимости от места работы и места проживания сотрудников на уровне квартала переписи. В исследовании Bay Area в качестве показателя низкооплачиваемых рабочих мест используется количество рабочих мест с ежемесячным заработком в размере 1250 долларов США или меньше. Хотя информация о ежемесячном заработке, предоставляемая набором данных LODES, важна для определения рабочих мест с разным уровнем заработной платы, с этой переменной связан серьезный недостаток, поскольку пороговое значение месячного заработка в 1250 долларов для низкооплачиваемых рабочих никогда не корректировалось с учетом инфляции и не изменялось. постоянна во всем ряду данных, который охватывает 16 лет, начиная с 2002 года.Кроме того, при сравнении различных рынков жилья и труда, характеризующихся различной стоимостью жизни, переменная нуждается в некоторых корректировках в виде множителей, которые позволили бы в некоторой степени контекстуализировать ее. Это ограничение особенно важно при объединении информации о низкооплачиваемых рабочих местах и ​​данных о доступности жилья, как в случае метрики соответствия рабочих мест и жилищных условий, для которой необходимо установить доступную ежемесячную арендную плату для низкооплачиваемых работников. Беннер и Карнер установили порог низкого дохода для годового дохода домохозяйства в размере 30 000 долларов США, который получается путем умножения ежемесячного заработка 1250 долларов США на два, отчасти для учета домохозяйств с двумя лицами с низким доходом и для облегчения последовательных сравнений с течением времени.Кроме того, авторы исследования Bay Area используют данные ACS по арендуемым единицам и определяют доступную ежемесячную арендную плату для малооплачиваемых работников в размере 750 долларов в месяц, исходя из стандартного предположения, что домохозяйство может позволить себе приобретение дома, если оно тратит не более 30 процентов. годового дохода от расходов на жилье.

Анализ, представленный в этом отчете, который фокусируется на 15 мегаполисах, характеризующихся разной стоимостью жизни, использует уровень образования в качестве косвенного показателя низкооплачиваемого труда.В частности, анализ ориентирован на работников, не имеющих высшего образования. Бюро переписи населения США публикует средние годовые доходы с разбивкой по уровню образования для каждой столичной статистической области (MSA). В отличие от методологического подхода Беннера и Карнера, это исследование использует средний годовой заработок работников с дипломом о среднем образовании или меньше для оценки доступной ежемесячной арендной платы для низкооплачиваемых рабочих в каждом из исследованных городских районов.

Как и в исследовании Беннера и Карнера, предполагается, что домохозяйство может позволить себе арендную плату, если не более 30 процентов его дохода тратится на расходы на жилье.Как показано в таблице 1, пороговый доход и доступная ежемесячная арендная плата варьируются в зависимости от выбранных городских районов. Для окончательного расчета соотношения низкооплачиваемых рабочих мест и доступного жилья данные о рабочих местах берутся из набора данных LODES за 2017 год, а данные о доступном жилье — из пятилетних оценок ACS 2013–2017. Для каждого места в каждом из выбранных мегаполисов сумма низкооплачиваемых рабочих мест делится на сумму единиц жилья с арендной платой, не превышающей доступную ежемесячную арендную плату для конкретного мегаполиса.Отношение больше 2 указывает на то, что в населенном пункте больше низкооплачиваемых рабочих мест, чем арендных единиц, доступных для низкооплачиваемых работников, при условии, что на одно домохозяйство приходится два работника.

Низкооплачиваемые рабочие места и доступное арендное жилье в 15 городских районах

В таблице 2 показаны некоторые экономические и жилищные характеристики выбранных городских районов. С 2010 по 2017 год в этих областях было зарегистрировано среднее процентное увеличение общего количества рабочих мест вне сельского хозяйства не менее чем на 20 процентов в случае Лос-Анджелеса и Сиэтла и до 32 процентов в Остине, штат Техас.Области, в которых зарегистрированы самые высокие темпы роста рабочих мест, представляют собой сочетание экономики, основанной на высококвалифицированных знаниях, и экономики, основанной на услугах.

За некоторыми исключениями, мегаполисы в выборке характеризуются узким рынком арендного жилья, поскольку их уровень вакантных площадей обычно намного ниже, чем средний уровень вакантных площадей в США (7,2%). В большинстве случаев уровень вакантных площадей в этих мегаполисах снизился с 2010 года, что указывает на растущий спрос на арендуемые объекты. Например, в Сан-Хосе, штат Калифорния, штат MSA, показатель арендных ставок снизился с 10.От 3 процентов в 2010 году до 1,4 процента в 2017 году. Риверсайд, Калифорния; Даллас; и мегаполисы Атланты испытали аналогичный значительный спад.

Во всех отобранных мегаполисах по крайней мере 43 процента арендаторов испытали бремя расходов на жилье, то есть они тратят более 30 процентов своего дохода на расходы на жилье. Доля обремененных расходами арендаторов особенно велика в прибрежных районах, таких как Риверсайд, Майами и Лос-Анджелес, где более 50 процентов семей арендаторов сталкиваются с проблемой доступности аренды.Таблица в Приложении к настоящему отчету иллюстрирует бремя расходов на жилье для отдельных низкооплачиваемых рабочих профессий в 15 городских районах. Возьмем, к примеру, дворников: средняя заработная плата дворников в этих мегаполисах намного ниже, чем годовой доход, необходимый для приобретения квартиры с одной спальней. В Лос-Анджелесе годовой доход, необходимый для приобретения квартиры с одной спальней, составляет 51 360 долларов — в 1,5 раза выше, чем средняя годовая заработная плата уборщика, 32 784 доллара в столичном районе. За некоторыми исключениями, данные по другим профессиям в сфере услуг показывают аналогичные пробелы.(см. таблицу в Приложении)

Данные о движении транспорта показывают, что в большинстве выбранных мегаполисов более 50 процентов рабочих проживают на расстоянии более 10 миль от своих рабочих мест. (см. Таблицу 3) В южных мегаполисах, таких как Шарлотта, Северная Каролина; Нэшвилл, Теннесси; Даллас; и Атланта, более 60 процентов рабочих преодолевают расстояние более 10 миль, чтобы добраться до места работы. Эти данные согласуются с выводом Института Брукингса о том, что между людьми и работой в мегаполисах Америки растет дистанция.

Как обсуждалось в предыдущем разделе этого отчета, близость к рабочим местам особенно важна для низкооплачиваемых работников. В выбранных мегаполисах низкооплачиваемые рабочие места составляют от 22 процентов в Шарлотте до 35 процентов в Гранд-Рапидс, штат Мичиган, и Солт-Лейк-Сити, среди основных рабочих мест. (см. Таблицу 3) Эти рабочие места неравномерно распределены по каждому столичному региону. Когда их географическое распределение сравнивается с географическим распределением единиц аренды, доступных для низкооплачиваемых работников, становится ясно, что в большинстве областей низкая заработная плата и доступное жилье плохо подходят для многих юрисдикций, в которых обычно низкооплачиваемые рабочие места имеют тенденцию должны быть сконцентрированы и там, где существует нехватка доступного жилья для низкооплачиваемых рабочих, работающих в этих юрисдикциях.

Следующие цифры — рисунки с 2 по 16 — показывают метрику соответствия низкооплачиваемой работе и доступному жилью в юрисдикциях выбранных мегаполисов. Столичные районы упорядочены в зависимости от степени доступности жилья для низкооплачиваемых рабочих. Как и в исследовании Беннера и Карнера, большие значения показателя указывают на то, что в юрисдикции имеется больше низкооплачиваемых рабочих мест, чем единиц аренды, доступных для низкооплачиваемых работников, работающих в юрисдикции. Значения до 2 указывают на относительно хорошее соответствие, тогда как значения более 2 указывают на плохое соответствие.Карты также выделяют результаты анализа горячих точек низкооплачиваемых рабочих мест, то есть анализа пространственных кластеров переписных участков с большим количеством низкооплачиваемых рабочих мест и статистически значимых кластеров. Этот анализ был проведен, чтобы выделить области, в которых наблюдается значительная концентрация низкооплачиваемых рабочих мест, и привлечь внимание к тому факту, что эти кластеры часто пересекают границы различных юрисдикций. Таким образом, анализ «горячих точек» полезен для подчеркивания важности решения проблем, связанных с неудовлетворительной работой и жильем, на региональном уровне, а не на уровне отдельной юрисдикции.Кроме того, анализ горячих точек предлагает инструмент для стратегического планирования, связанного с подходящим местом для строительства жилья и / или улучшения транспортного сообщения с районами с большим количеством рабочих мест.

Карты показывают, что существуют некоторые различия между мегаполисами в отношении географического распределения метрики соответствия рабочих мест и жилья. Это неудивительно, поскольку 15 мегаполисов сильно различаются по размеру, топографии, схемам развития, землепользованию и транспортной инфраструктуре.Эти факторы влияют на распределение рабочих мест и жилья по регионам — и, следовательно, на режимы поездок на работу и доступность жилья для их рабочей силы.

Автоориентированный мегаполис Лос-Анджелеса характеризуется полицентрической пространственной структурой, которая состоит не только из уникального центрального делового района, но и из нескольких бизнес-центров за пределами первоначального центрального делового района. Разрозненное распределение кластеров низкооплачиваемых рабочих мест по региону отражает полицентричную структуру Лос-Анджелеса.Экономическая реструктуризация и демографические изменения оказали серьезное влияние на рынок труда в этом регионе. Сокращение инвестиций в оборону после окончания холодной войны во многом стало причиной упадка производственного сектора Лос-Анджелеса. Рабочие места в обрабатывающей промышленности децентрализованы, и география промышленного перемещения не привела к простой раздвоения центра города и пригорода, как в других классических моноцентрических мегаполисах, а, скорее, к созданию экономических узлов по всему региону.В то же время секторы, основанные на высокотехнологичном производстве и низкоквалифицированных услугах, а также сектор деловых и финансовых услуг, продолжали расширяться. Лос-Анджелес привлекал иммигрантов из Азии и Латинской Америки в течение нескольких десятилетий, что способствовало значительному приросту населения с 1980-х годов. Однако за последние пять лет рост населения значительно замедлился, в основном из-за того, что столичный район борется с доступностью жилья и отсутствием строительства нового жилья.Неудивительно, что большинство юрисдикций в этом районе плохо подходят для работы и жилья. (см. Рисунок 2) Пятьдесят пять процентов домохозяйств-арендаторов в мегаполисе не могут позволить себе свои дома, и только 1 процент низкооплачиваемых рабочих проживает на переписных участках со средней ежемесячной арендной платой (697 долларов США), которую они могут себе позволить. А из-за географии местности строительство нового жилья — задача.

Городские районы Сан-Франциско и Сан-Хосе составляют сердце Bay Area.Район Залива считается четвертым по величине мегаполисом в Соединенных Штатах по численности населения. В регионе площадью 7000 квадратных миль проживает 7,6 миллиона человек, 25 процентов из которых проживают только в округе Санта-Клара, обычно называемом Южным заливом. Хотя до 1960-х годов большая часть роста была сосредоточена в Сан-Франциско и городах, непосредственно окружающих его, с тех пор модели роста изменились, поскольку значительный рост произошел в периферийных округах, где были доступны земли для застройки и где существовали возможности для аннексии.Однако с 2007 года рост населения в районе залива замедлился, особенно во внутренних районах. Сегодня город Сан-Хосе, неофициальная столица Кремниевой долины, представляет собой самый густонаселенный город в регионе. Вместе города с пригородами Сан-Франциско и Сан-Хосе стали лидерами в области создания рабочих мест, инноваций, производительности и роста средней заработной платы. В этих двух областях наблюдается рост плотности рабочих мест в центре города и центральных городских округах, в основном за счет кластера высокооплачиваемых, высокотехнологичных и инновационных рабочих мест.Согласно исследованию Брукингса, Сан-Франциско входит в четверку крупнейших мегаполисов, на которые приходится 90 процентов увеличения плотности рабочих мест с 2004 по 2015 год.

Район Залива испытывает значительную нехватку доступного жилья. В обоих мегаполисах 45 процентов арендодателей платят за жилье более 30 процентов своего дохода, и для многих домовладение в этом районе недоступно. Нехватка доступного жилья привела к резкому увеличению числа пассажиров, которые добираются до места работы и возвращаются с нее по 90 минут и более.Рабочие, занятые в сфере обслуживания, например, в индустрии гостеприимства, не могут позволить себе квартиру рядом с местом работы и уезжают все дальше от своих рабочих мест во внутренние районы. Только 2 процента и 3 процента низкооплачиваемых рабочих, занятых в городских районах Сан-Франциско и Сан-Хосе, соответственно, проживают на переписных участках, где они могут позволить себе среднюю ежемесячную арендную плату. В 2017 году в большинстве почтовых индексов в районе залива было больше низкооплачиваемых рабочих мест, чем соискателей на разумном расстоянии.Рисунки 3 и 4 показывают, что большинство юрисдикций в двух городских районах плохо подходят для работы и жилья, что согласуется с исследованием Беннера и Карнера. Это особенно очевидно в районе, прилегающем к Кремниевой долине, а также в южной части округа Аламеда, западной части округа Контра-Коста и юго-восточной части округа Марин. Большие кластеры низкооплачиваемых рабочих мест находятся в основных городах Сан-Франциско и Сан-Хосе, а несколько более мелких кластеров разбросаны по всему региону.

Майами характеризуется глубоким пространственным неравенством: обеспеченные жители живут вдоль побережья, в центре города и вокруг него, а также рядом с основанными на знаниях предприятиями и учреждениями, в то время как домохозяйства с низкими доходами, особенно цветные, проживают в очагах концентрированной бедности. в пригородах и с плохим доступом к хорошо оплачиваемой работе. Подобно другим прибрежным мегаполисам, таким как Лос-Анджелес и Сан-Франциско, Майами страдает от серьезного кризиса доступности жилья.Около 60 процентов домохозяйств, снимающих жилье в столичном районе, не могут позволить себе расходы на жилье, и только 3 процента низкооплачиваемых рабочих, занятых в этом регионе, проживают на переписных участках со средней ежемесячной арендной платой (631 доллар США), которую они могут себе позволить. Неудивительно, что почти все юрисдикции в этом районе плохо подходят для работы и жилья — не только в прибрежных районах, но и внутри страны, и особенно к северу от города Майами, где расположено большинство кластеров низкооплачиваемых рабочих мест. (см. рисунок 5)

На низкооплачиваемые рабочие места приходилось 74 процента всего роста занятости в Риверсайде, штат Калифорния, в столичном регионе с 2009 по 2013 год.Это неудивительно, поскольку район Риверсайд стал крупным распределительным центром и местом для размещения крупных работодателей. Тысячи новых рабочих мест были добавлены в местную экономику, и этот район поглотил большую часть перетока жителей, переезжающих из Лос-Анджелеса.

Экономический рост и рост населения оказали существенное давление на местный рынок жилья, который, хотя и не такой напряженный, как в Лос-Анджелесе, демонстрирует признаки стресса. Доля арендных площадей резко упала с 10.От 4 процентов в 2010 году до 3,8 процента в 2017 году. (См. Таблицу 2) Пятьдесят пять процентов домохозяйств, снимающих жилье, тратят более 30 процентов своего дохода на расходы на жилье, и только 8 процентов низкооплачиваемых работников, работающих в столичном районе, проживают в переписные участки, которые они могут себе позволить. На рисунке 6 показано, что юрисдикции, прилегающие к округу Лос-Анджелес, плохо подходят для работы и жилья и имеют большие группы низкооплачиваемых рабочих мест. Интересно, что неудовлетворительное соответствие рабочих мест и жилья начинает проявляться и в восточной части региона, скорее всего, из-за модели экономического и жилищного роста, которая распространяется из насыщенных районов в более периферийные юрисдикции.

Денверский мегаполис следовал типичной модели автоориентированного развития города Солнечного пояса в течение 20-го века, поскольку он испытал интенсивное разрастание и сокращение численности населения в центре города вплоть до середины 1990-х годов. В последние десятилетия Денвер предпринял шаги, чтобы повернуть вспять свой курс, даже несмотря на то, что разрастание продолжается по всему большему региону. Те, кто проживает за пределами столичного центра, в основном зависят от частных автомобилей, несмотря на значительные улучшения в инфраструктуре общественного транспорта.

Район, популярность которого возросла, в том числе среди иностранных инвесторов, в последние годы в Денвере резко выросли цены на жилье. Сорок девять процентов арендаторов мегаполиса не могут позволить себе жилье. (см. Таблицу 2). Нехватка доступного жилья особенно остра для низкооплачиваемых рабочих, только 9 процентов из которых проживают на переписных участках со средней ежемесячной арендной платой (817 долларов США), которую они могут себе позволить. (см. Таблицу 3). Большинство юрисдикций в районе Денвера плохо подходят для работы и жилья.(см. рис. 7). Интересно, что соответствие рабочих мест и жилья, как правило, хуже в отдаленных юрисдикциях, окружающих Денвер, чем в самом столичном центре. В этом районе представлено несколько кластеров низкооплачиваемых рабочих мест как в центре города, так и в прилегающих юрисдикциях, особенно в южной части столичного региона, а также в тех, которые расположены к востоку и северо-востоку от города Денвер.

Город Остин, штат Техас, представляет собой крупный центр высоких технологий — информационных технологий, телекоммуникаций, деловых и финансовых услуг — и является домом для нескольких крупных и малых технологических компаний.Рабочие места имели тенденцию концентрироваться как в центральном городе Остин, так и в соседних юрисдикциях. Примерно половина рабочих мест в сфере высоких технологий находится в пригородах за пределами центра города. На Рисунке 8 показано, что большинство юрисдикций в регионе плохо справляются с показателями соответствия низкооплачиваемой работе и доступному жилью, особенно те, которые расположены к югу и северу от города Остин. Несколько крупных кластеров низкооплачиваемых рабочих мест расположены в основных районах. В мегаполисе существует проблема с доступностью аренды, поскольку 44 процента домохозяйств-арендаторов платят более 30 процентов своего дохода на оплату жилья.Для тех, кто занят на низкооплачиваемых работах, эта проблема более серьезна: только 11 процентов низкооплачиваемых работников проживают на переписных участках, где они могут позволить себе среднюю ежемесячную арендную плату (734 доллара США).

Город Сиэтл входит в число мегаполисов США, наиболее сильно урбанизированных с 2010 года. В Сиэтле, в частности, наблюдается всплеск развития многоэтажных жилых домов, в основном обслуживающих растущую высокотехнологичную рабочую силу.Как и в Сан-Франциско, в Сиэтле наблюдается рост плотности рабочих мест в центре города и прилегающих городских округах, во многом благодаря продолжающемуся созданию десятков высокотехнологичных аванпостов в регионе. Google, например, недавно завершил покупку около 400 000 квадратных футов офисных площадей в городе к востоку от Сиэтла. Сайт включает в себя торговые площади и общественную парковку. Тем временем Facebook открыла свой 18-й офис в этом районе, а Amazon с более чем 50 000 сотрудников в Сиэтле планирует дальнейший рост в районе Бельвью.

Как и другие прибрежные мегаполисы, Сиэтл испытывает нехватку доступного жилья, несмотря на местные усилия по увеличению предложения многоквартирного жилья вместе с крупными инвестициями в инфраструктуру общественного транспорта. 46% арендаторов столичного региона несут бремя расходов на жилье, и только 11% низкооплачиваемой рабочей силы, занятой в этом районе, проживают на переписных участках, где им доступна ежемесячная арендная плата за СМИ. Рынок аренды в мегаполисе стал более жестким, так как уровень арендных ставок снизился с 6.2 процента в 2010 году до 3,4 процента в 2017 году. Однако не во всех юрисдикциях в регионе наблюдается дисбаланс между количеством низкооплачиваемых рабочих мест и количеством арендных единиц, доступных для местной низкооплачиваемой рабочей силы. На Рисунке 9 показано, что соответствие рабочих мест и жилья плохим в городе Сиэтл и преимущественно в некоторых центральных юрисдикциях, прилегающих к центральному городу, а также в некоторых местах как в северной, так и в южной частях мегаполиса. Это области, где существуют значительные группы низкооплачиваемых рабочих мест.Однако соответствие рабочих мест и жилья относительно хорошо во многих периферийных юрисдикциях, где могут размещаться работники, которые не могут позволить себе аренду жилья в более центральных районах.

Столичный регион Солт-Лейк-Сити за последние годы пережил беспрецедентный рост. Его близость к ресурсам для активного отдыха, а также коммерческое строительство и развитие недвижимости способствовали привлекательности этого района, особенно для высокотехнологичных и финансовых компаний, таких как Adobe, Twitter и Goldman Sachs.Рынок недвижимости в регионе процветает как в центре города, так и в периферийных районах. В частности, центр города пережил возрождение после Великой рецессии. Этот рост обострил проблему доступного жилья в регионе. Сорок один процент арендаторов столичного региона несут бремя стоимости жилья, и только 17 процентов низкооплачиваемой рабочей силы в этом районе проживают на переписных участках с доступной средней ежемесячной арендной платой (779 долларов США). Солт-Лейк-Сити, а также южные юрисдикции испытывают давление на рынке доступного жилья, о чем свидетельствует распределение показателя соответствия рабочих мест и жилья.(см. Рисунок 10). Низкооплачиваемые рабочие места в значительной степени сконцентрированы в центральном городе, а также в южных юрисдикциях.

Быстрый рост района побудил город предложить генеральный план общественного транспорта, чтобы повысить доступ пассажиров к рабочим местам. Тем не менее, география региона представляет собой проблему с точки зрения развития транспорта и дальнейшего роста. Фактически, Солт-Лейк-Сити ограничен горами и озерами, что значительно ограничивает диапазон возможностей для инвестиций и развития железных дорог.

Обширная столичная зона Атланты включает в себя несколько округов, и большая часть ее населения, более 5 миллионов человек, проживает в пригородах с низкой плотностью населения за пределами межштатной автомагистрали 285, которая образует кольцо, окружающее центральный город Атланта. Кроме того, для Атланты характерен неравномерный рост между северной и южной частями региона. Значительная часть рабочих мест в мегаполисе находится в северной части региона, как в границах города Атланты, так и в его пригородах.Здесь расходы на инфраструктуру были сосредоточены в основном на автомагистралях, а не на общественном транспорте, в ущерб цветным сообществам, сосредоточенным в южной части региона. Многие из крупнейших центров занятости, расположенных в северной части региона, не обслуживаются общественным транспортом. Плохое сообщение общественного транспорта с районами с большим количеством рабочих мест и высокие цены на жилье в северной части столичного региона способствуют дальнейшей изоляции людей с низкими доходами, в основном сосредоточенных в Южной Атланте и южных округах.Эти закономерности, вероятно, влияют на типичное расстояние коммутации в регионе, которое, согласно исследованию Института Брукингса, составляет 12,8 миль. В мегаполисе только одна треть рабочей силы проживает в пределах 10 миль от места работы. (см. таблицу 3)

На диаграмме 11 показано, что условия низкооплачиваемой работы и доступного жилья являются неудовлетворительными, преимущественно в городе Атланта и в северных юрисдикциях, что согласуется с описанными выше моделями развития. И наоборот, подходит для периферийных юрисдикций, расположенных вдали от городского ядра.Хотя некоторые небольшие кластеры низкооплачиваемых рабочих мест можно найти к югу от Атланты, несколько крупных кластеров расположены в центре города, в северной части города, а также в северных юрисдикциях, где некоторые кластеры пересекают границы нескольких места переписи и распространяются на некорпоративные пригороды. Анализ жилых кварталов переписи низкооплачиваемых рабочих показывает, что только 21 процент низкооплачиваемых рабочих, занятых на всей территории мегаполиса, живут на переписных участках со средней месячной арендной платой (719 долларов), которую они могли себе позволить, исходя из среднего заработка рабочих. со средним или меньшим образованием в этом регионе.(см. таблицу 1)

Как и Лос-Анджелес, город Даллас отличается полицентричной городской структурой. В мегаполисе, который входит в число основных направлений для корпоративных переездов и превратился в крупный центр высоких технологий, за последние два года в центральных деловых районах Далласа и Форт-Уэрта появилось 17 многофункциональных центров высокой плотности. десятилетия. Форт-Уэрт отличается большей доступностью жилья по сравнению с городом Даллас, где нехватка жилья и быстрый рост населения привели к повышению цен на жилье.Среднее расстояние коммутируемых поездок в регионе составляет 12,2 мили, и только 36 процентов рабочих мест расположены в пределах 10 миль от домов рабочих. (см. Таблицу 3). В то время как в городах Даллас и Форт-Уэрт соотношение рабочих мест и жилья относительно хорошее, в большинстве северных юрисдикций и в некоторых южных юрисдикциях наблюдается плохое соотношение количества рабочих мест с низкой заработной платой к доступным арендным единицам. (см. диаграмму 12). Эти юрисдикции, как правило, характеризуются высокой средней месячной арендной платой. Только 31 процент низкооплачиваемых рабочих, занятых в мегаполисе, проживают на переписных участках, где они могут позволить себе среднюю ежемесячную арендную плату (764 доллара США).Распределение низкооплачиваемых рабочих мест в регионе согласуется с полицентричным характером пространственной структуры, поскольку несколько горячих точек разбросаны по территории, часто пересекая несколько юрисдикций.

Столичный город Сан-Антонио отличается разнообразной экономикой. Финансовый сектор, технологическая промышленность и производственный сектор в настоящее время представляют собой важные экономические движущие силы наряду с более традиционными движущими силами региона: здравоохранением и туризмом. Его относительно низкая стоимость жизни все больше привлекает более молодое образованное население, что способствовало возрождению города в Сан-Антонио.Как и Остин, метрополия Сан-Антонио расширилась. В городе Сан-Антонио средняя плотность застройки упала на 5 процентов с 2010 по 2016 год. В этом районе сначала наблюдался рост во внутренних пригородных кольцах Сан-Антонио и все чаще в периферийных юрисдикциях, особенно на севере — традиционно исключительно белом. площадь. Как и в других мегаполисах, доступность жилья является проблемой в районе Сан-Антонио. Сорок семь процентов арендаторов в этом районе тратят значительную часть своих доходов на жилье, а 68 процентов низкооплачиваемых рабочих проживают на переписных участках, где средняя ежемесячная арендная плата (687 долларов США) выше, чем они могли бы себе позволить.Как показано на Рисунке 13, низкооплачиваемые рабочие места сосредоточены в основном в северной части города. Город, а также прилегающие к нему юрисдикции, особенно на севере, плохо справляются с точки зрения соответствия рабочих мест и жилья.

Нашвилл, штат Теннесси, является центром спорта, развлечений и гостеприимства. В этом районе произошло одно из самых значительных процентных изменений количества рабочих мест после Великой рецессии, и в ближайшие два десятилетия в нем ожидается дальнейший рост числа рабочих мест и населения.Этот регион также относительно более доступен, чем другие мегаполисы. 41% домохозяйств, снимающих жилье, несут бремя расходов на жилье.

Как и другие южные столичные регионы, Нэшвилл представляет собой обширную и самоориентированную столичную область. Это отражается в доле рабочей силы, путешествующей на большие расстояния, чтобы добраться до работы: только 37 процентов всех рабочих мест находятся в пределах 10 миль от домов работников, а среднее расстояние до работы составляет 11 миль. Как и в других развивающихся и разрастающихся районах, таких как Шарлотт и Гранд-Рапидс, большой процент низкооплачиваемых рабочих — 43 процента — проживает на переписных участках с доступной средней ежемесячной арендной платой (753 доллара США).Однако эти переписные участки находятся на периферии столичного ядра. На диаграмме 14 показано, что город Нэшвилл, а также прилегающие к нему юрисдикции находятся в плохом состоянии с точки зрения метрики соответствия рабочих мест и жилья. Это особенно очевидно в быстрорастущих юрисдикциях к югу от Нэшвилла, где расположены несколько крупных кластеров низкооплачиваемых рабочих мест.

Как и Остин, город Шарлотт, Северная Каролина, в последние годы быстро растет. Несмотря на то, что рабочие места сконцентрированы в центре региона, они также имеют тенденцию распространяться в менее плотные пригородные районы за пределами города Шарлотт.Распределение метрики соответствия рабочих мест и жилья по юрисдикциям указывает на нехватку арендных единиц, доступных для низкооплачиваемой рабочей силы, на всей территории, которая охватывает юго-восточные юрисдикции и город Шарлотт, и распространяется на северо-западные юрисдикции. (см. рис. 15). Очень большой кластер низкооплачиваемых рабочих мест можно найти в центральной части мегаполиса, занимая значительную часть города Шарлотт. Однако, в отличие от Атланты и Остина, проблема доступности аренды для низкооплачиваемых рабочих отражает проблему арендаторов в целом.Сорок девять процентов низкооплачиваемых рабочих, занятых в этом районе, проживают на переписных участках со средней ежемесячной арендной платой (727 долларов), которую они могут себе позволить. Некоторые из периферийных юрисдикций, характеризующиеся хорошей занятостью и жильем и большим предложением доступного жилья, могут кормить низкооплачиваемых рабочих в центральные районы, где сконцентрированы рабочие места.

Несмотря на то, что в 2000-х годах он потерял 12,1 процента рабочих мест, с 2010 года в городе Гранд-Рапидс, штат Мичиган, произошел значительный рост экономики и населения.Район Гранд-Рапидс отличается от других мегаполисов, обсуждаемых в этом отчете, тем, что значительный рост рабочих мест пришелся на производство, особенно в офисной мебели, аэрокосмической промышленности, автомобилях и медицинских устройствах. Развиваются и другие сектора: профессиональные и деловые услуги, образование, здравоохранение и досуг. Экономический рост особенно заметен как в центре города, где уровень вакантных площадей за последние годы значительно снизился, так и в пригородных районах.

Рисунок 16 показывает, что соответствие рабочих мест и жилья хорошим в городе Гранд-Рапидс, но плохим в прилегающих юрисдикциях, особенно к востоку от ядра и в небольших юрисдикциях по всему региону. Крупные кластеры низкооплачиваемых рабочих мест расположены за пределами центра города. Шестьдесят четыре процента низкооплачиваемых работников проживают на переписных участках с доступной средней ежемесячной арендной платой (731 доллар США) — это самый высокий процент в выборке городских агломераций, представленной в этом отчете, что позволяет предположить, что многие работники могут добираться на работу из доступных по цене районов, расположенных на периферии. столичного ядра.

Таким образом, низкооплачиваемые рабочие места неравномерно распределены по каждому столичному региону, проанализированному в этом отчете. Когда их географическое распределение сравнивается с географическим распределением единиц аренды, доступных для низкооплачиваемых работников, становится ясно, что в большинстве районов низкая заработная плата и доступное жилье плохо подходят для многих юрисдикций, где низкооплачиваемые рабочие места имеют тенденцию к распространению. быть сконцентрированным. В этих юрисдикциях наблюдается нехватка доступного жилья для низкооплачиваемых рабочих, работающих в пределах их границ.

Рекомендации

Для обеспечения быстрого восстановления, справедливого функционирования и конкурентоспособности столичных экономик и рынков труда важно уделять внимание пространственному распределению доступного жилья и рабочих мест. Не менее важно содействовать доступу к рабочим местам для работников с любым уровнем дохода, но особенно для низкооплачиваемых работников, сталкивающихся со значительными препятствиями, которые могут подорвать их вероятность получения выгод, связанных с региональным экономическим ростом.Как обсуждалось в этом отчете, нехватка доступного жилья слишком часто приводит к тому, что низкооплачиваемые работники либо живут вдали от районов с большим количеством рабочих мест и сталкиваются с длительными поездками на работу, либо живут недалеко от места работы и тратят очень большую часть своего дохода на расходы на жилье. . В любом случае качество их жизни и жизни их семей может быть подорвано.

Добавление рабочих мест в столичный регион может представлять в совокупности положительный экономический результат. Но если существует нехватка доступного жилья для рабочей силы с разным уровнем дохода, работодатели могут оказаться не в состоянии привлекать и удерживать работников.Важно увеличить общее предложение доступного жилья и предоставить широкий спектр вариантов жилья, как это обсуждается в отчете Центра американского прогресса «Дома для всех». Однако добавление новых доступных квартир на данный рынок жилья не решит полностью проблему предложения жилья, если только что построенное и отремонтированное доступное жилье не будет соответствовать потребностям ряда доходов, особенно тех, кто находится в нижней части диапазона доходов. Важно лучше связывать низкооплачиваемых работников с их рабочим местом путем стратегического создания доступного жилья рядом с рабочими местами и доступных вариантов общественного транспорта.Эта стратегия принесет пользу не только работникам с низкими доходами, снизив их расходы на жилье и транспорт, но и поставщикам услуг общественного транспорта, стимулируя пассажиропоток. В конечном итоге это принесет пользу и региональной экономике. Кроме того, необходимость переосмысления работы и жилья после пандемии COVID-19 делает эту проблему еще более актуальной. Сосредоточение внимания на инвестициях в доступное жилье предоставит столь необходимую возможность для создания рабочих мест в строительной отрасли, особенно в дорогостоящих городских районах.

Инвестировать в MLT для создания eTOD

Как показывает анализ, представленный в этом отчете, в любой отдельно взятой столичной зоне могут быть юрисдикции, которые лучше других работают с точки зрения соответствия рабочих мест и жилья. Обычно группы низкооплачиваемых рабочих мест выходят за пределы отдельных юрисдикций. Более того, периферийные районы часто являются единственными вариантами, доступными семьям с низкими доходами, но они не имеют хорошего сообщения как с центральными, так и с пригородными районами, богатыми рабочими местами. Следовательно, решение проблем, связанных с плохой совместимостью рабочих мест и жилищных условий, должно быть региональным усилием.

CAP рекомендует федеральному правительству сделать крупномасштабные прямые инвестиции в столичные земельные трасты, на которых можно создать справедливые проекты, ориентированные на транзит, особенно в районах, где работа с низкой заработной платой и доступное жилье плохо подходят, в непосредственной близости от мест с низкой заработной платой. горячие точки занятости, и где общественный транспорт соединяет низкооплачиваемую рабочую силу с группами низкооплачиваемых рабочих мест. MLT будут общегородской версией общинных земельных трастов (CLT): некоммерческие общинные организации, которые приобретают землю в определенной географической зоне, удаляя ее со спекулятивного рынка недвижимости, сохраняя право собственности на землю на неограниченный срок.Затем CLT сдают землю в аренду домовладельцам или другим организациям, которые владеют зданиями, построенными на этой земле, включая, среди прочего, некоммерческих застройщиков арендного жилья. Затем жилье предоставляется арендаторам по постоянно доступной арендной плате. MLT будут отличаться от классической модели CLT тем, что они будут работать в масштабах мегаполиса, стратегически приобретая и управляя несколькими разрозненными сайтами. MLT будут локально организованными консорциумами, сформированными через партнерство существующих CLT; жилищные и транспортные агентства местного самоуправления; местные жилищные органы; некоммерческие организации, движимые миссией; и финансовые институты развития сообществ.Консорциумом будет управлять комбинация членов и местных должностных лиц и будет контролироваться Министерством жилищного строительства и городского развития США (HUD) для предотвращения жилищной дискриминации и обеспечения надлежащего использования средств. Благодаря этим партнерским отношениям MLT увеличат свои мощности, диверсифицируют свои владения, включив в них арендное жилье и комплексную застройку, и максимально увеличат общее количество доступных квартир по всему мегаполису, особенно в районах с большим количеством рабочих мест, где высок спрос на доступное жилье. .

С другой стороны, eTOD применяют линзу справедливости к традиционным TOD, чтобы гарантировать, что выгоды от TOD достаются семьям с низким и средним доходом, а не преимущественно жителям с высоким доходом. (см. текстовое поле) В частности, eTOD уделяют приоритетное внимание развитию доступного жилья рядом с остановками общественного транспорта в интересах жителей с низкими доходами.

Транзитно-ориентированные разработки

Концепция TOD возникла в конце 1980-х, когда архитектор и градостроитель Питер Калторп ввел термин для обозначения компактного, удобного для пешеходов, многофункционального сообщества, построенного рядом с транспортными службами и с хорошим доступом к рабочим местам, услугам и удобствам.TOD могут снизить зависимость людей от вождения, сократить их транспортные расходы и улучшить качество их жизни, одновременно увеличивая общий пассажиропоток, сокращая воздействие на окружающую среду в регионе и создавая стабильные сообщества со смешанным доходом. Высокие затраты на застройку и нехватка земли под застройку, наряду с правилами зонирования, такими как одноразовое зонирование, ограничения плотности и требования к парковке, часто усложняют разработку TOD. Что наиболее важно, высокие затраты на застройку и ограниченное предложение земли часто способствуют увеличению стоимости собственности в пределах и вокруг TOD, что, в свою очередь, создает барьеры для входа для жителей с низкими доходами, увеличивает их вероятность столкнуться с бременем стоимости жилья или приводит к их снижению. перемещение и облагораживание.Кроме того, домовладельцы в районах, где цены на жилье растут из-за их близости к остановкам общественного транспорта, как правило, отказываются от программ, ограничивающих арендную плату на установленный период времени. Аналогичные последствия возникают, когда расширение линий общественного транспорта стимулирует спрос на жилье в пешей доступности от остановок общественного транспорта. Стоимость недвижимости имеет тенденцию к увеличению в ожидании развития общественного транспорта. Этот спрос приводит к повышению арендной платы и цен на жилье и часто к перемещению действующих жителей с низкими доходами, которые больше не могут позволить себе жилье в местах с улучшенной транспортной связью.Несколько населенных пунктов, в том числе некоторые из мегаполисов, проанализированных в этом отчете, содействовали развитию и сохранению доступного жилья в TOD через различные финансовые потоки. Такие города, как Сиэтл, Денвер, Остин, Лос-Анджелес, Атланта и города в районе залива, среди прочих, предприняли важные инициативы и учредили фонды TOD для продвижения TOD вдоль своих транзитных коридоров. Однако, учитывая постоянную нехватку доступного жилья и плохую доступность центров занятости в этих районах, еще предстоит проделать большую работу и довести ее до более крупных масштабов.

Рабочий документ Роберта Хики о возможной роли CLT в развитии eTOD содержит полезный отчет о возможностях и проблемах, связанных с участием CLT в разработке eTOD, а также обсуждение трех тематических исследований: город Атланта, город Денвер и города-побратимы Миннесоты. Земля в TOD обычно дороже, чем земля за ее пределами. При разработке доступного жилья в TOD застройщикам могут потребоваться более крупные субсидии, чем те, которые доступны в настоящее время, из-за фиксированных затрат на строительство, более высоких первоначальных затрат и более низких доходов от аренды, связанных с доступным жильем.Наиболее важно то, что области, в которых доступные арендные единицы создаются с помощью механизмов федерального финансирования, таких как программа налоговых льгот на жилье для малоимущих (LIHTC), могут не обеспечить долгосрочную доступность из-за истекающих условий доступности. MLT, созданные при наличии значительных субсидий, стимулов и нормативной помощи со стороны федерального правительства, могут помочь в решении этих проблем и обеспечить доступность жилья в eTOD для многих малообеспеченных работников и их семей в долгосрочной перспективе и в необходимом масштабе.Ниже приведены еще несколько рекомендаций.

Согласовать федеральное финансирование транспорта с производством доступного жилья

Высокие постоянные затраты, связанные с приобретением земли и строительством, представляют собой серьезное препятствие как для создания MLT, так и для развития доступного жилья в eTOD. Чтобы MLT и eTOD достигли масштаба, необходимо активно субсидировать затраты на приобретение земли и застройку. Снижение затрат на строительство жилья eTOD обеспечит возможность вывода большего количества доступного жилья на рынок жилья по сравнению с объемом доступного жилья, созданного с использованием текущих каналов финансирования.Внедрение eTOD на земле MLT дополнительно обеспечит сохранение доступности в долгосрочной перспективе. Как и в предложении «Дома для всех», CAP рекомендует федеральному правительству предоставить прямые капитальные субсидии для развития доступных арендных единиц в сочетании с расширением общественного транспорта в eTOD. Федеральные капитальные гранты следует направлять в штаты, которые поддерживают расширение модели eTOD-MLT.

Федеральная транспортная политика обычно отдает приоритет расходам на строительство автомагистралей, а не инвестициям в транзит.Последнее, как правило, требует очень больших взносов со стороны штатов и местных органов власти. Поскольку разработка eTODs зависит от наличия капитала для одновременного расширения транзита и развития доступного жилья, федеральное правительство должно играть более агрессивную роль в финансировании транзита, а Конгресс должен выделить финансирование для специальной программы капитальных грантов, которая согласовывает и субсидирует транзит и инициативы доступного жилья, координируемые Федеральной транспортной администрацией (FTA) и HUD.Критическим элементом программы будет требование о выделении части финансирования для создания и расширения MLT, управляющих землей, на которой могут быть разработаны eTOD. Предлагаемая программа будет разработана для дополнения существующих местных и региональных инициатив, таких как Денверский региональный фонд TOD и фонд eTOD, учрежденный городской транспортной комиссией района залива Сан-Франциско, а также текущие государственные и федеральные программы, такие как программа LIHTC. , Национальный целевой фонд жилищного строительства и Программа крупных инвестиционных проектов FTA, также известная как New Starts.Дополнительные баллы следует присуждать квалифицированным планам распределения, в которых уделяется первоочередное внимание застройкам вблизи транзита в рамках программы LIHTC, которая в настоящее время является основным источником финансирования строительства доступного жилья. Государства должны принять устойчивую доступность в своих планах распределения квалифицированных средств для программы LIHTC, тем самым предоставляя MLT более широкие возможности для рассмотрения этого вида финансирования.

Обязательное инклюзивное жилье на государственном уровне

Рассмотрение нормативно-правовой среды, в которой доступное жилье стимулируется, планируется и производится, имеет решающее значение для того, чтобы доступные арендные единицы были стратегически расположены там, где они больше всего нужны: рядом с рабочими местами, а также с коридорами и узлами скоростного транспорта.Четкий правительственный мандат, требующий от застройщиков предоставления доступного жилья в eTOD, необходим для тактического производства доступного жилья в необходимом масштабе. Государствам следует распределить обязательства по доступному жилью для каждой юрисдикции с соответствующими стимулами, такими как бонусы за плотность размещения, для юрисдикций, расположенных в регионах со значительным текущим и прогнозируемым ростом рабочих мест.

Некоторые штаты уже проводят политику в области жилья и землепользования, которая способствует развитию доступного жилья в областях, где есть возможности.Некоторые из этих политик являются результатом постановлений суда, а иногда они отменяют решения местного совета по зонированию или планированию. Обзор существующих программ инклюзивного жилья показывает, что некоторые стратегии эффективны в максимальном обеспечении соблюдения инклюзивного жилья. Например, законодательные собрания штатов должны принять новые законы, которые наделяют губернаторов полномочиями отменять местное исключительное зонирование и требуют, чтобы зонирование способствовало удовлетворению потребностей в доступном жилье по праву — например, посредством зонирования по праву.Варианты выкупа, при которых застройщикам разрешается вносить взносы вместо взносов в фонд доступного жилья, а не включать строительство доступных квартир в новый проект, должны быть ограничены. Кроме того, привязка фондов жилищного строительства к транспортным программам, наряду с административными стимулами и судебной угрозой судебного решения, может ослабить процесс соблюдения требований. Например, общины, не соответствующие требованиям, не будут иметь права на получение различных федеральных займов и грантов на уровне штата, в то время как соответствующие населенные пункты и мегаполисы получат приоритет в финансировании.

Отдать приоритет арендному жилью и выделить большую долю построенных единиц доступному жилью

Существующие CLT ориентированы преимущественно на домовладение. Важно, чтобы MLT стали более активно участвовать в развитии и управлении арендным жильем, особенно для рабочей силы с низкими доходами. MLT должны приобретать и обрабатывать землю в городских и пригородных районах с большим количеством рабочих мест, а также в районах, близких к остановкам общественного транспорта. Наиболее важно, что eTODs, разработанные на земле MLT, должны откладывать гораздо большую долю доступного жилья по сравнению с проектами, которые в настоящее время финансируются через программу LIHTC.Эта доля должна составлять не менее 70 процентов всех единиц eTOD, разработанных в мегаполисе. Повышение допустимой плотности на землях MLT, на которых разрабатываются eTOD, наряду с другими стратегиями снижения затрат, такими как снижение требований к парковке и оптимизация процесса выдачи разрешений, будет способствовать увеличению резерва доступного жилья. Как рекомендовано в предложении CAP «Дома для всех», когда это возможно, eTOD должны использовать подход со смешанным доходом и смешанным использованием и создавать различные типы жилищных единиц, которые могут вместить различные типы домашних хозяйств.В частности, смешанный подход может увеличить поток доходов MLT.

Содействие приобретению земли под застройку

Наличие земли под застройку представляет собой серьезную проблему, особенно в дорогостоящих и густонаселенных районах. Однако для поддержки совместного создания MLT и eTOD есть некоторые возможности и передовой опыт, которым можно было бы воспользоваться. Например, местные органы власти могут способствовать приобретению MLT старых коммерческих зон, таких как неиспользуемые автостоянки, простаивающие или пришедшие в упадок торговые центры и бизнес-коридоры.Кроме того, агентства общественного транспорта могут предоставлять недвижимость по сниженным ценам или передавать лишние земельные активы местным органам власти для создания MLT. В Сиэтле, например, Sound Transit взяла на себя обязательство преобразовать лишнюю собственность, которая была приобретена для расширения общественного транспорта, в доступное жилье в рамках текущих инициатив TOD. Также важно покупать землю до расширения транзитных линий и открытия станций. Как подчеркивает Хики, расширение общественного транспорта дает CLT возможность приобретать землю до того, как инвестиции в транзитные станции, новые удобства и инфраструктура увеличат стоимость земли и сделают жилье недоступным для семей с низкими и средними доходами.

Заключение

Экономика регионов не может функционировать без низкооплачиваемых работников. Таким образом, решение проблемы доступности жилья для этого сегмента рабочей силы имеет важное значение для обеспечения быстрого экономического восстановления после пандемии COVID-19 и сохранения динамизма региональной экономики.

С точки зрения социальной справедливости важно обеспечить, чтобы работники с низкой заработной платой получали выгоду от восстановления экономики, роста рабочих мест и экономического развития. Простое добавление новых рабочих мест в мегаполисы с сильной экономикой не может гарантировать, что все жители имеют равный доступ к экономическим возможностям, если не будет достаточного предложения доступных по цене единиц для размещения местной рабочей силы.Удаленность от работы влияет как на сотрудников, так и на работодателей. Кроме того, нехватка доступного жилья подрывает экономическую конкурентоспособность и производительность мегаполисов, поскольку высокая стоимость жилья влияет на способность региональной экономики привлекать новые фирмы и предприятия и расширять существующие.

Важно лучше связывать низкооплачиваемых работников с их рабочими местами путем стратегического создания доступного жилья рядом с рабочими местами и доступных вариантов общественного транспорта. Обеспечение того, чтобы предложение местного жилья соответствовало способности местных работников с низкой заработной платой позволить себе его, является ключом к решению проблемы социальной справедливости, поскольку это приведет к сокращению поездок на работу, повышению качества жизни и увеличению располагаемого дохода и возможностей сбережений для это большой и важный сегмент американской рабочей силы.

Об авторе

Микела Зонта — старший аналитик отдела жилищной политики и потребительского финансирования Центра американского прогресса. Она имеет обширный опыт исследований, преподавания и консультирования в области жилищного строительства и развития сообществ. Она опубликовала работы о финансируемых государством предприятиях, практике ипотечного кредитования этнических банков в иммигрантских общинах, дисбалансе между рабочими местами и жильем в общинах меньшинств, сегрегации по месту жительства, бедности и доступности жилья.Зонта имеет степень бакалавра политических наук Миланского университета, а также степень магистра и доктора городского планирования Калифорнийского университета в Лос-Анджелесе.

Благодарности

Автор хотел бы поблагодарить Зелалема Адефриса, Чарльза Бреннана, Риджан Фредерик, Кевина ДеГуда, Энди Грина, Тиффани Леннон, Вирджиния Паркс, Джейсона Ричардсона, Джеймса Х. Спенсера, Андреса Винелли и Уилла Уайта.

Приложение

Примечания

6 способов доступного жилья для развития местной экономики

Доступное жилье, к сожалению, является темой, которая в значительной степени неправильно понимается общественностью.Мифы и заблуждения о развитии доступного жилья основаны на страхе по поводу негативных стереотипов, ценностей собственности и изменений, которые это приносит в районы, — все это общие аргументы против создания нового сообщества доступного жилья.

На самом деле отсутствие безопасного и доступного жилья дорого обходится городам США. Города, которые не могут предложить доступное жилье, вытесняют жителей, теряют потенциальных работников и препятствуют росту своей местной экономики.

Хотя те, у кого уже есть безопасное и стабильное жилье, могут не ощущать истинную цену бедности, ее последствия реальны и могут нанести серьезный ущерб нашим общинам.

Высокие цены на жилье могут замедлить развитие местной экономики, оставляя рабочие места незаполненными и снижая покупательную способность населения. Но когда доступное жилье становится доступным, появляется больше возможностей для людей с любым уровнем дохода. Можно потратить больше денег в сообществе, и долгосрочные изменения могут начать укореняться.Давайте посмотрим на некоторые экономические преимущества доступного жилья.

1. Больше денег потрачено в местных сообществах

Возможно, наиболее очевидным экономическим преимуществом доступного жилья является увеличение дискреционных расходов. Для большинства людей аренда — самая большая и самая важная ежемесячная статья расходов. Когда потеря дохода угрожает способности платить арендную плату, вероятность тратить деньги на что-либо, кроме самых элементарных нужд, вредит местной экономике. Но когда жители доступных жилищных сообществ могут вносить арендную плату, они могут тратить больше на местные покупки — и выходить за рамки самого необходимого, чтобы покупать здоровую пищу, иметь лучший доступ к здравоохранению и тратить больше на близлежащие предприятия.

2. Меньше выселений

Примерно 108 миллионов американцев живут в съемном доме или квартире, и четверть этих арендаторов тратят более половины своего ежемесячного дохода на арендную плату. Это означает, что миллионы людей находятся на расстоянии одной небольшой неожиданной траты от потери жилья. Жертвы, которые люди уже приносили — медицина, уход за детьми, продукты питания, образование — ради арендной платы, только усилились с тех пор, как уровень безработицы в США вырос до 10 процентов во время пандемии COVID-19.

Угроза выселения всегда вырисовывалась для рабочих, зарабатывающих ровно столько, чтобы ежемесячно платить арендодателям. Теперь это быстро становится реальностью для многих других людей. Эти последствия, вероятно, будут иметь долгосрочные последствия, которые повлияют на поколения в семье.

Выселения вызывают цикл нестабильности в семьях. Это имеет волновой эффект в их сообществах и вредит их социальному и экономическому благополучию. Вот почему жилищная стабильность лежит в основе доступного жилья — она ​​предотвращает выселения независимо от экономического климата, а социальная и экономическая отдача стоит вложенных средств.

Узнайте больше о «Социальной отдаче от инвестиций (SROI) в предотвращение выселений».

3. Более здоровое население — более здоровая экономика

Жилье человека — это огромный социальный детерминант его здоровья. Среди других факторов, таких как доход и образование, жилье является компонентом, который сильно влияет на физическое и психическое благополучие человека. Бедность серьезно ограничивает возможности людей, поэтому бедность связана с широким спектром проблем со здоровьем, как острых, так и хронических по своей природе.

Самым очевидным является качество самого корпуса. Люди, проживающие в малообеспеченных жилищах, которые плохо построены или обслуживаются, могут подвергаться воздействию свинцовых красок, загрязнения воды и множества других экологических рисков, которые гораздо менее вероятны для более обеспеченных слоев населения. Эти экологические угрозы приводят к хроническим проблемам со здоровьем детей, семей и пожилых людей, которые обходятся огромными и предотвратимыми издержками как для жителей, так и для их сообществ в целом.

Риски — не только сами здания.Когда дом человека недоступен, другие важные для здоровья факторы, такие как здоровая пища и визиты к врачу, становятся все более недоступными. Но когда люди имеют доступ к качественному доступному по цене варианту жилья, они с гораздо меньшей вероятностью столкнутся с экологическими угрозами и с гораздо большей вероятностью будут иметь достаточный доход для выбора здорового питания и повседневной медицинской помощи, что в конечном итоге помогает им снизить риск серьезных хронических проблем со здоровьем. Чем больше люди могут потратить на адекватное медицинское обслуживание и свежие продукты, тем лучше и здоровее станет местная экономика.

4. Более доступное жилье создает больше возможностей для трудоустройства

Еще одно огромное экономическое влияние доступного жилья — это количество рабочих мест, которые оно может создать как на этапе строительства, так и, в конечном итоге, в результате долгосрочного роста общества. Давайте рассмотрим экономический эффект, который может дать простое строительство нового доступного жилья: компании, занимающейся недвижимостью, потребуется нанять производственные и строительные компании для строительства. Затем жилищным центрам потребуется персонал для технического обслуживания, эксплуатации и сдачи в аренду, чтобы обеспечить надлежащее управление и чистоту территорий для жителей, которых необходимо привлечь и удержать.

Конечно, есть также много долгосрочных возможностей, которые дает доступное жилье в местной экономике. Чем здоровее экономика, тем больше в ней потребуется рабочих мест. Одним из преимуществ доступного жилья является то, что оно способствует повышению мобильности, что в конечном итоге создает больше рабочих мест (и способствует росту!) Для наших городов. Хотя некоторые из этих рабочих мест являются более непосредственными, чем другие, долгосрочные выгоды от доступного жилья огромны и могут привести к значимым изменениям в обществе.

5.Улучшенная государственная инфраструктура

Поскольку больше жителей могут платить налоги на недвижимость, местные органы власти могут больше обеспечивать своих граждан. Сколько они действительно могут финансировать? Исследование Национальной ассоциации домовладельцев: «Строительство 100 доступных домов для сдачи в аренду приносит 11,7 миллиона долларов местного дохода, 2,2 миллиона долларов налогов и других доходов для местных органов власти и 161 местное рабочее место только за первый год». Этот увеличенный доход может означать улучшение инфраструктуры, больше зеленых насаждений и других элементов здоровых городов, которые обеспечивают здоровье и безопасность его жителей.

6. Лучшие возможности для инвестирования в будущее

Еще одно долгосрочное экономическое преимущество доступного жилья — это возможность снизить уровень детской бедности. Предоставление детям лучшего и более справедливого пути вперед — один из этих долгосрочных способов обеспечения экономического роста и более здорового общества. Оснащение детей средствами социальной мобильности — это не только моральный аргумент, но и доказано, что они способствуют экономическому росту сообществ. По словам Марка Ранка, профессора социального обеспечения Вашингтонского университета, «По оценкам, на каждый доллар, потраченный на сокращение детской бедности, страна сэкономит не менее 7 долларов в отношении экономических издержек бедности.”

Стабильный, доступный по цене дом — основа всего остального. Это дает детям возможность выработать здоровые привычки и сосредоточиться на своих целях и образовании. В поколении это оказывает огромное влияние на образовательную успеваемость, экономическую отдачу и создает возможности для жителей возвращать свои блага своим общинам.

Узнайте, как вы можете поддержать доступное жилье

Поддержка инициатив в области доступного жилья означает инвестирование в благосостояние вашего сообщества.CommonBond стремится предоставить семьям безопасное и стабильное жилье, потому что мы верим, что дома — это основа всего в жизни. Мы также знаем, что улучшение жизни других помогает каждому в нашем сообществе — если вы тоже так думаете, подумайте о поддержке нашей миссии.

Пожертвуйте сегодня!

Потерянный Сеул: мечты южнокорейского среднего класса, испорченные резким ростом цен на жилье

СЕУЛ (Рейтер) — Даже при резком росте безработицы, когда пандемия коронавируса охватила Южную Корею в феврале, Пэк Сын Мин попросил свою жену бросить медсестру, чтобы помочь достичь мечты, за которой они гнались всю жизнь: купить собственную квартиру.

35-летний дизайнер интерьеров сказал, что отказ его жены от зарплаты в 58 миллионов вон (48 000 долларов) повысит их шансы на получение собственности после того, как правительство введет ряд мер, направленных на снижение безудержных цен на недвижимость.

Необычный план заключался в том, чтобы на время сократить доход его жены, чтобы годовой заработок пары был достаточно низким, чтобы иметь право на систему квот на строительство новой недвижимости, предназначенную для предоставления доступа к жилью большему количеству молодоженов с низким доходом.

Тем не менее, Бэк и его жена решили поселиться в двух часах езды к западу от его работы в Сеуле в Инчхоне, где правила заимствования были более гибкими, а квартиры намного дешевле.

«Цены на жилье в Сеуле росли вне пределов досягаемости, нам пришлось ехать до Инчхона, чтобы купить свое жилье», — сказал Пэк. «Правительство разрушает наши мечты, когда сокращает ссуды и говорит нам не покупать дома, это меня бесит».

Несмотря на более чем 20 мер по охлаждению, введенных правительством президента Мун Чжэ Ина, цены на жилье в Сеуле с 2017 года выросли более чем на 50%, что является самым быстрым темпом в мире, согласно статистическому сайту Numbeo.

Всплеск разбил надежды многих молодых семей и сигнализировал о том, что «контракт среднего класса», который помог построить четвертую по величине экономику Азии, возможно, ускользнул от досягаемости.

(ГРАФИЧЕСКИЙ — Сеульские дома:)

ГНЕВ НА НЕРАВЕНСТВО

Когда левый Мун вступил в должность в 2017 году, его главным обещанием было создать равные условия для всех южнокорейцев и общество, в котором трудолюбивые люди могли бы расти. семью и позволить себе дом.

Но более жесткие правила ипотечного кредитования, предусматривающие значительно более низкое соотношение суммы кредита к стоимости, наряду с различными налоговыми штрафами, препятствующими спекулятивным сделкам, способствуют повышению арендной платы и требованиям к более высоким первоначальным платежам, что наносит ущерб тем, кому политика призвана помочь.

Правила ипотечного кредитования в Сеуле теперь ограничивают размер займа на уровне 40% от стоимости дома. На районы шикарного пригорода Каннамгу также распространяется система разрешений на транзакции, что означает, что продажи без разрешения могут быть признаны недействительными, если покупка считается «спекулятивной».

Критики говорят, что такая политика означает, что «золотые ложки» дети богатых могут скупать лучшие дома за свои деньги, оставляя «грязные ложки» в ловушке как граждане второго сорта — подпитывая неравенство, которое Мун обещал решить.

В то время как некоторые семьи сокращают свои доходы, чтобы повысить свои шансы на продвижение по карьерной лестнице, другие разводятся на бумаге, чтобы снизить налоги на недвижимость, или не регистрируют свой брак, чтобы подавать отдельные заявки на покупку жилья, по словам двух юристов. и налоговый бухгалтер Reuters.

Гнев на экономическую политику Муна свел на нет всплеск его рейтингов одобрения борьбы с пандемией коронавируса, опустившись до почти девятимесячного минимума — 44.5%, согласно опросу Real Meter в четверг.

Президентский Голубой Дом отказался комментировать эту статью.

ФОТО ФАЙЛА: Мужчина смотрит из своей хижины, на заднем плане виден роскошный многоэтажный жилой комплекс в деревне Гурён в Сеуле, Южная Корея, 2 апреля 2015 года. REUTERS / Kim Hong-Ji / File Photo

Во вторник министр финансов Хун Намки заявил, что стабилизация цен на жилье является самой большой целью государственной политики в области социального обеспечения, поскольку было объявлено о планах добавить более 132000 новых домов в Сеуле до 2028 года.

БИЛЕТ ДЛЯ СРЕДНЕГО КЛАССА

В течение десятилетий после Корейской войны 1950-53 годов южнокорейцы считали диплом одного из лучших университетов и квартиру в Сеуле самым быстрым путем к среднему классу, что объясняет, почему около трех четвертей семейного богатства сосредоточен в сфере недвижимости.

Но теперь «грязные ложки», которые усердно учились и обеспечили себе работу белых воротничков, таких как юристы и дизайнеры интерьеров, говорят, что меры по охлаждению, введенные Мун, лишили их возможности покупать недвижимость в Сеуле даже с шестизначной зарплатой.

В настоящее время для покупки среднего дома в Сеуле требуется средней корейской семье более 14 лет дохода при нулевых расходах. По данным KB Bank, было 11 лет, когда Мун вступил в должность.

Хун Нари, юрист, которая арендует трехместную кровать со своими дочерьми-близнецами и мужем в Сеуле, говорит, что цены на ее семью не учитываются на рынке недвижимости.

Стоимость квартиры, которую Хун снимает в районе Сонпа в Сеуле, выросла более чем вдвое и составила 1,8 миллиарда вон с тех пор, как она переехала в этот район в 2015 году.

«Когда я женился (в 2015 году), я верил, что цены упадут… теперь все спрашивают меня, почему я не купила такую, когда могла. Это меня беспокоит, но я ничего не могу сделать », — сказал 35-летний мужчина, чей совокупный семейный доход колеблется от 6700 до 10 000 долларов в месяц.

«Я не могу переехать за пределы Сеула, от нашей няни, дошкольного учреждения и моей работы».

Луна пытается исправить структурные проблемы в экономике.

Он стремился обуздать могущественные конгломераты чеболей, такие как Samsung и Hyundai, прибыль которых намного превышает рост доходов домохозяйств.Были введены более жесткие правила ипотечного кредитования, потому что более легкий кредит, доступный при его предшественнике, был обвинен в первоначальном раздутии жилищного пузыря.

Юн Чан-хен, консервативный экономист и член парламента от оппозиционной Партии единого будущего, говорит, что подход правительства создает большую неопределенность в отношении будущего.

«Более 20 отдельных безуспешных мер вызвали стресс и тревогу у людей, которые должны что-то покупать сейчас или никогда».

Отчетность Синтии Ким; Дополнительные репортажи Дэ-уунг Ким, Мину Пак, Хёнхи Шин; Редакция Линкольна Фиста.

Пандемия влияет на жилье: отстает, увеличивается вдвое

По мере того, как пандемия вступает в свой второй год, миллионы арендаторов борются с потерей дохода и неуверенностью в том, что они не знают, сколько у них будет дома. Их сбережения истощились, они накапливают задолженность по кредитной карте, чтобы внести арендную плату, или накапливают просроченные платежи за несколько месяцев. Семьи переезжают вместе, чтобы компенсировать стоимость жилья, находя других, кто поделится им.

В стране чума жилищной нестабильности, которая разрасталась задолго до Covid-19, и экономические потери от пандемии только усугубили ее.Теперь финансовые шрамы усиливаются, а нарушения в семейной жизни становятся все более серьезными, оставляя после себя наследие, которое останется еще долго после массовых вакцинаций.

Еще до прошлого года около 11 миллионов домашних хозяйств — каждый четвертый арендатор в США — тратили на жилье более половины своего дохода до вычета налогов, а перенаселенность росла. По некоторым оценкам, на каждые 100 домохозяйств с очень низким доходом доступно только 36 доступных арендных плат.

Пандемия усиливает давление.Исследование Федерального резервного банка Филадельфии показало, что арендаторы, потерявшие работу в результате пандемии, накопили задолженность по аренде в размере 11 миллиардов долларов, в то время как более широкий показатель Moody’s Analytics, который включает всех просроченных арендаторов, оценил, что по состоянию на январь их задолженность составила 53 миллиарда долларов. Задержка квартплаты, коммунальных услуг и пени. Другие опросы показывают, что семьи все более пессимистично относятся к квартплате в следующем месяце и сокращают расходы на еду и другие предметы первой необходимости для оплаты счетов.

В пятницу, когда ежемесячные данные о занятости предоставили новое свидетельство замедления восстановления, президент Байден подчеркнул, что миллионы людей не в безопасности.По его словам, помощь в аренде жилья в рамках его плана оказания помощи в размере 1,9 триллиона долларов имеет важное значение, «чтобы люди оставались в своих домах, а не выбрасывались на улицу».

Выпрыгивая из-за пропущенного платежа, самые отчаявшиеся уже импровизируют, переезжая в еще более многолюдные дома, объединяясь с друзьями и родственниками или принимая субарендаторов.

Так обстоит дело с Анжеликой Габриэль и Феликсом Сезарио, жителями двухэтажного жилого комплекса в Маунтин-Вью, Калифорния, в основном населенного поварами, официантками, горничными и рабочими — работниками, наиболее пострадавшими от пандемии.

В связи с сокращением доходов г-жа Габриэль, работник быстрого питания, и ее муж, ландшафтный дизайнер, недавно переехали из спальни, которую они делили с двумя младшими детьми 6 и 8 лет. Теперь они сдают спальню другу. друга, а пара и дети спят на матрасе в гостиной. (Две дочери, 14 и 20 лет, по-прежнему живут в другой спальне.)

Благодаря договоренности 850 долларов в счет ежемесячной арендной платы в размере 2675,37 долларов, которую г-жа Габриэль пересчитала до копейки, поддерживала.

«Мы не могли сами платить за аренду», — сказала она по-испански. «Внезапно часы упали. Ты не мог заплатить, купить еду ».

Такие изменения не отражаются напрямую в арендной плате или счетах по кредитным картам, но различные исследования показывают, что разрушенные и переполненные домохозяйства имеют множество побочных эффектов, включая ухудшение здоровья в долгосрочной перспективе и снижение уровня образования.

Отражая экономику в более широком смысле, боль на рынке жилья США наиболее серьезна внизу.Обследования крупных арендодателей, квартиры которых, как правило, более качественные и более дорогие, оказались чрезвычайно устойчивыми во время пандемии. Опросы мелких арендодателей и арендаторов с низкими доходами показывают, что платежи за просрочку платежа и задолженность накапливаются.

Одна мера облегчения пришла, когда г-н Байден продлил — на два месяца — федеральный мораторий на выселение, срок действия которого должен был истечь в конце января, поскольку штаты и города также предприняли шаги, чтобы продлить свои собственные моратории на выселение. Кроме того, будет распределена утвержденная в декабре федеральная субсидия на аренду жилья в размере 25 миллиардов долларов.

Но на каждый миллион или около того домашних хозяйств, которые ежегодно выселяются в Соединенных Штатах, есть гораздо больше миллионов, которые выезжают до того, как пропустят оплату, которые сокращают еду и лекарства для оплаты аренды, которые соглашаются на неформальные жилищные условия. которые существуют вне традиционных отношений арендодатель-арендатор.

«То, что происходит в жилищном суде, будет упускать из виду большинство людей, нуждающихся в помощи», — сказал Дэвин Рид, экономист Федерального резервного банка Филадельфии.

Ежедневный бизнес-брифинг

По данным CoStar Group, группы коммерческой недвижимости, несмотря на то, что арендная плата во многих крупных городах снизилась, уровень вакантных площадей в самых дешевых зданиях практически не изменился по сравнению с прошлым годом. То есть: ничто в отношении Covid-19 не изменило тот факт, что существует давняя нехватка доступного жилья, поэтому любому, кто потеряет доступный дом, все равно будет трудно найти новый.

И точно так же, как субстандартная ипотека была ранним индикатором жилищного кризиса середины 2000-х, сегодня неформальные арендаторы — соседи по комнате и субподрядчики, у которых нет надлежащей аренды — предлагают заглянуть под поверхность.Иммигранты с низким доходом и часто не имеющие документов, эти арендаторы находят квартиры из уст в уста, в социальных сетях и на испаноязычных новостных сайтах, где однокомнатные дома («Я снимаю комнату с кроватью за 400 долларов») являются основным продуктом классифицированных реклама.

Кейтлин Хайнен, штатный поверенный Проекта жилищного правосудия в Сиэтле, сказала, что за последние несколько месяцев она наблюдала заметное увеличение числа случаев «несанкционированного проживания», когда домовладелец пытается выселить кого-то за разрешение на выезд из дома. -забывает соседа по комнате в единицу.Клаас Элерс, исполнительный директор Family Promise, некоммерческой организации по предотвращению бездомных, которая имеет более 200 филиалов в 43 штатах, сказал, что люди, не имеющие аренды, составляют огромную долю запросов группы об аренде и помощи.

«Мы наблюдаем эффект домино, когда более дешевое доступное жилье все еще насыщено, поэтому теперь мы сталкиваемся с неавторизованными жильцами», — сказала г-жа Хайнен.

Это мир наличных арендных плат и устных соглашений, которые нестабильны и легко разрываются — это большая причина того, что различные исследования показывают, что неформальные арендаторы с большей вероятностью станут бездомными.

«Люди, у которых есть места, из которых они могут быть выселены, живут лучше, чем те, у кого их нет», — сказала Мэрибет Шинн, профессор Университета Вандербильта, изучающая бездомность.

Джон Уикхэм нашел свое последнее место на Facebook. Г-н Уикхэм, 60 лет, живет в Декейтере, штат Джорджия, и работал в сфере обслуживания клиентов в компании по обрезке деревьев, прежде чем потерять работу прошлым летом. Он получал страховку по безработице, но больше не мог брать на себя 1200 долларов в месяц, которые он платил за проживание в жилом отеле, поэтому он прибег к субаренде на 600 долларов с незнакомцем.Его девушка нашла это на Facebook Rentals. Г-н Уикхэм с тех пор не выплатил свою долю арендной платы и ищет новое место.

«Мы пытаемся найти что-то в нашем бюджете, и это выглядит непросто», — сказал он.

Такие арендаторы, как г-н Уикхэм, создают огромную проблему для правительств, пытающихся предотвратить перемещение и остановить поток бездомных. Рассмотрим то, что произошло в прошлом году, когда приближался федеральный крайний срок для расходования средств помощи в аренде, которые поступили в штаты в соответствии с федеральным законом CARES.Несмотря на большой спрос на помощь, города и штаты изо всех сил пытались получить деньги для арендаторов, отчасти потому, что их критерии были слишком строгими.

«Наши системы построены на этих моделях среднего класса, где у каждого есть документация на все», — сказала Элизабет Ананат, профессор экономики Барнард-колледжа. «В большинстве стран мира так не работает, но большинство людей, которые пишут законы, живут в мире, который работает таким образом».

Такие города, как Лос-Анджелес и Филадельфия, пытались исправить это, переходя на программы денежной помощи.Законодательное собрание Калифорнии недавно приняло закон, продлевающий мораторий штата на выселение и использующий до 2,6 миллиарда долларов федеральной помощи по аренде жилья для погашения арендной платы. Законодательство позволяет арендаторам подавать заявки на помощь в аренде, подавая такие документы, как счета и записи в школе, вместо формального договора аренды, как того требуют многие другие городские и государственные программы помощи в аренде.

«Жилищный кризис штата был создан не компанией Covid, и сам по себе этот закон, безусловно, не решит его», — сказал губернатор.- сказал Гэвин Ньюсом. «Несмотря на то, что мы должны подтвердить свою приверженность к доступности жилья в более широком смысле, этот закон защищает от наихудших экономических последствий пандемии сбалансированным и справедливым образом».

В Калифорнии и других местах работа по распределению помощи в основном возложена на некоммерческие организации. Они также заполнили пробелы. Возьмите Destination: Home, организацию в Сан-Хосе, которая работает над тем, чтобы положить конец бездомности и предотвратить ее. Помимо распределения помощи по Закону CARES, группа собрала около 30 миллионов долларов в виде частных пожертвований, которые она может направить более широкому кругу населения с меньшими ограничениями на то, как они расходуются.

По словам Дженнифер Ловинг, исполнительного директора компании, около 40 процентов помощи по аренде организации было распределено между арендаторами, у которых нет традиционного договора аренды.

«Люди, которых мы никогда раньше не видели, сейчас в беде», — сказала она.

Недавно вечером в Маунтин-Вью другая некоммерческая организация, «Движение за потенциальные возможности», раздавала хлеб, хлопья, молоко и подгузники экономически неблагополучным семьям в жилом комплексе, где живут г-жа Габриэль и г-н Чезарио.

Один из жильцов, Иларио Сальдивар, 43-летний повар и посудомойщик, сократил свой рабочий день до четырех часов в день, четыре дня в неделю, поэтому изо всех сил пытается позволить себе 2600 долларов в месяц, которые он платит за квартиру с двумя спальнями. квартиру, которую он делит со своим братом, сестрой, ее мужем и их ребенком. Г-н Салдивар не пропустил квартплату, но ему пришлось остаться за счет его скудных сбережений и даже еды.

«Мы ведем тяжелую битву, печальную битву», — сказал он по-испански.

Его соседка Роза Арельяно, 47-летняя мать троих детей, убирала школы и офисы, прежде чем ее уволили в прошлом году.Она на несколько месяцев не заплатила 1300 долларов за квартиру с одной спальней. Г-жа Арельяно недавно подписала документ со своим домовладельцем, в котором говорилось, что, хотя закон Калифорнии на данный момент запрещает ее выселение, она все еще должна остаток в размере 3900 долларов, увеличившись до 5200 долларов с учетом арендной платы за февраль.

После года потери дохода она спросила: «Где мы возьмем все те деньги, которые мы должны?»

Лилиана Микелена предоставила репортаж.

Растущие цены на жилье создают больше проблем для социального контракта

3 октября 2020 г.

S НА ТОВАРНЫХ РЫНКАХ У не было хорошего сентября, но их сила за год в целом остается источником удивления.Менее заметной была не менее заметная плавучесть другого класса активов: жилья. Во многих богатых странах наблюдается рост цен на жилье, несмотря на то, что уровень инфицирования в них растет во второй раз. Во втором квартале, хотя экономика была заблокирована, цены на жилье выросли в восьми из десяти стран с высоким и средним уровнем доходов. Согласно неофициальным данным, более своевременным, но менее точным, чем данные правительства, цены на жилье в Америке выросли на 5% по сравнению с прошлым годом. В Германии они на 11% выше.Британия достигла рекордного максимума в номинальном выражении в августе. Бум имеет несколько общих причин с устойчивостью фондовых рынков, но больше раскрывает влияние пандемии на экономику. Это также более логично.

Ваш браузер не поддерживает элемент

Больше аудио и подкастов на iOS или Android.

Как и акции, цены на жилье поддерживаются мягкой денежно-кредитной политикой. В прошлом году процентная ставка, с которой американцы могут получить 30-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой, упала примерно на четверть, примерно до 2.9%. Помимо того, что ежемесячные выплаты по ипотеке становятся более доступными, низкие ставки делают дома более привлекательными, поскольку они снижают доходность альтернативных безопасных инвестиций. Другая экономическая политика также помогает. Массовая государственная поддержка доходов домашних хозяйств, а также каникулы по выплате ипотечных кредитов избавили безработных рабочих от необходимости продавать свои дома, как они могли бы в противном случае. Великобритания временно приостановила гербовый сбор — налог на покупку домов.

Однако бум цен на жилье является не только результатом политики.Структурные силы тоже действуют (см. Статью). Потеря рабочих мест в этом году была сосредоточена среди низкооплачиваемых работников сферы услуг, которые с большей вероятностью будут арендовать, чем покупать. Профессионалы, которые продолжили работать из дома, но сократили свои расходы, накопили деньги, чтобы их потратить — и, когда время, проведенное дома, поднимается, какой лучший момент для покупки большей прокладки? Неравномерные последствия пандемии привели к росту цен, несмотря на то, что банки сократили свои самые рискованные ссуды. В Америке растет доля кредитования наиболее кредитоспособных заемщиков.В Великобритании бум, похоже, вызван войной на торгах между существующими домовладельцами, а не покупателями-новичками, которые в силу своего возраста более подвержены экономическому спаду.

Жилье — это более крупный класс активов, чем акции, и его собственность более рассредоточена. Бурно развивающиеся фондовые рынки вызывают недовольство растущим богатством миллиардеров. Дорогие дома значительно усложняют жизнь той части потенциальных покупателей жилья, которые изо всех сил пытаются поднять минимальный первоначальный взнос, необходимый для получения ипотеки и вступления в клуб, который может извлечь выгоду из низких ставок.Проблема стоит особенно остро в странах, которые рассматривают домовладение как обряд посвящения. В таких местах высокие цены подталкивают молодежь к левым популистам и ставят под угрозу общественный договор. Разумно надеяться, что тенденция к работе на дому поможет уменьшить нехватку жилья в самых оживленных городах, которая нанесла наибольший экономический ущерб. Но пока это не заметно по ценам.

Возможно, бум остынет, поскольку государственная поддержка экономики снизится. Однако влияние пандемии на долгосрочные процентные ставки вряд ли изменится; нет и желания иметь более просторные дома.Более высокие цены на жилье могут оказаться непреходящим наследием COVID-19. Если так, то в 2020-х годах они усилят межпоколенческую напряженность, которая уже возникла в 2010-х. Тот факт, что экономические затраты на борьбу с болезнью в основном ложатся на молодых, в основном на защиту жизни пожилых людей, еще больше усложняет проблему.

В 2010-е политикам не удалось справиться с высокими ценами на жилье. Они часто отвечали на них дополнительным субсидированием покупки жилья.Они действительно должны снизить гербовый сбор, что искажает рынок, насколько это возможно. Но бесполезно бороться с долгосрочным ростом цен, вызванным низкими ставками и изменением предпочтений домохозяйств. Скорее, правительства должны перестать потакать национальным навязчивым идеям владения собственностью.

Это означает создание хорошо регулируемого сектора аренды, который обеспечивает безопасность аренды, отмену субсидий на владение собственником и ослабление ограничений планирования до такой степени, что жилье больше не выглядит как волшебное денежное дерево, доступное только для тех, кому посчастливилось начать с горшки с наличными.Налоги на стоимость собственности — а в идеале — на стоимость земли — также должны возрасти. Такие сборы — эффективный способ восполнить дефицит бюджета. Они также окупили бы часть непредвиденных прибылей, которыми наслаждались удачливые домовладельцы.

В той степени, в которой устойчивый рост цен на жилье представляет собой уверенность в перспективах восстановления экономики, это приветствуется. Но ни в каком другом контексте контраст между ценами на активы и нынешним состоянием рынков труда не вызвал бы столько дискомфорта для тех, кто скучает по вечеринке.■

Эта статья появилась в разделе «Лидеры» печатного издания под заголовком «Возвращение на домашнюю вечеринку»

Влияние плана Берни Сандерса в области доступного жилья на экономичный, средний класс

• В США кризис доступности жилья.
• Сенатор Берни Сандерс хочет справиться с кризисом, построив 10 миллионов единиц постоянно доступного жилья.
• План радикально улучшит здоровье и финансовое благополучие 10 миллионов американских семей с низкими доходами.
• Но план также приведет к росту стоимости жилья по рыночной цене для семей среднего класса.
• Дэрил Фэйрвезер — главный экономист Redfin, где она ведет исследования тенденций в области жилищного строительства и влияния жилья на экономику.
• Посетите домашнюю страницу Business Insider, чтобы узнать больше.

В настоящее время Соединенные Штаты сталкиваются с кризисом доступности жилья: 31% американских семей тратят более 30% своих доходов на жилье, а 71% арендодателей с крайне низким доходом тратят на него более половины своего дохода.Еще полмиллиона американцев бездомны.

Многие кандидаты в президенты 2020 года предложили жилищную политику, которая частично решила бы кризис доступности, но сенатор Берни Сандерс представил наиболее агрессивный: план стоимостью в несколько триллионов долларов, который полностью изменит рынок жилья в США.

Самая амбициозная жилищная идея Сандерса заключается в том, чтобы федеральное правительство потратило 2,5 триллиона долларов на строительство 10 миллионов единиц постоянно доступного жилья — достаточно новых единиц жилья, чтобы удвоить весь жилищный фонд Техаса.Сандерс также хочет, чтобы правительство было одновременно строителем и арендодателем этих домов и устанавливало арендную плату ниже рыночной.

В случае реализации план Сандерса сможет не только преобразовать жилищное строительство в Соединенных Штатах, но и повлиять на всю экономику США, улучшив здоровье и экономические результаты 10 миллионов семей.

Но есть и большой потенциальный недостаток: это может также привести к росту конкуренции и затрат на строительство частных домов и сделать жилье по рыночным ценам еще более дорогим.Это означает, что американцы среднего класса, которые также ограничены в своем жилищном бюджете, могут столкнуться с более высокой арендной платой и еще более высокой ценой, не связанной с домовладением.

Предоставление жилья улучшит жизнь семей с низкими доходами

8 миллионов семей с чрезвычайно низкими доходами, которые в настоящее время тратят более 50% своих доходов на аренду, будут основными бенефициарами плана Сандерса.

План Сандерса не только покроет крышу над головами этих семей, но также поможет их здоровью и финансовым средствам.По данным Национальной жилищной коалиции с низким доходом, домохозяйства с тяжелым бременем стоимости жилья тратят на 75% меньше на здравоохранение и на 40% меньше на еду, чем аналогичные домохозяйства, которые бедны, но тратят менее 50% своего дохода на аренду. Семьи, обремененные расходами на жилье, также не могут делать сбережения на случай чрезвычайных ситуаций или на свое будущее.

С учетом этих улучшений гуманитарное обоснование плана Сандерса очевидно.

Увеличение объемов государственного строительства привело бы к повышению цен на жилье по рыночной цене

Если бы мы могли щелкнуть пальцами и волшебным образом увеличить текущее предложение жилья, доступного для американцев с низкими доходами, цена на типичный дом в США сегодня, вероятно, останется прежней. без изменений.

Это потому, что постоянно доступное жилье — такое, которое хочет построить Сандерс, — предназначено для людей, которые в настоящее время не могут позволить себе типичный дом и часто не имеют другого выбора, кроме как жить в некачественном жилье. Эти американцы с низкими доходами не взвешивают, сколько денег потратить на жилье, они либо полностью исключены из цен на рынке жилья, либо тратят как можно больше денег на жилье.

Увеличение предложения государственного жилья американцам, находящимся в крайне небезопасном жилье, практически не повлияет на спрос на подавляющее большинство жилья по рыночной цене.

Но есть несколько причин, по которым план Сандерса может иметь большое негативное влияние на предложение жилья по рыночным ценам.

В 2019 году на частное жилищное строительство пришлось 515 миллиардов долларов, или 2,4% ВВП. Сандерс планирует, чтобы правительство потратило 2,5 триллиона долларов на строительство доступного жилья в течение 10 лет. Это примерно 50% от нынешнего уровня частного жилищного строительства.

Столь значительное увеличение государственных расходов на жилищное строительство почти наверняка приведет к увеличению затрат на жилищное строительство.

Во многих городах с дорогим жильем одна только земля составляет более половины стоимости дома, что помогает объяснить, почему строительство скромной двухкомнатной квартиры в Калифорнии стоит 750 000 долларов. Затраты на рабочую силу также высоки: в Сан-Франциско рабочие-строители зарабатывают в среднем 90 долларов в час.

Если правительство попытается увеличить жилищное строительство на 50%, конкуренция за строительные ресурсы — труд, строительство и материалы — также возрастет, что приведет к увеличению затрат для частных строителей, которые уже имеют низкую рентабельность.

Это вынудит частные жилищные строительные фирмы резко поднять цены или признать, что они убыточны.

Эффект колебания будет заключаться в ограниченном росте предложения жилья по рыночной цене, что приведет к росту цен на жилье по рыночной цене. Это будет означать, что арендаторы среднего класса — 27% из которых тратят более 30% своих доходов на аренду) — могут столкнуться с более высокой арендной платой.

Владельцы существующих домов увидят, что стоимость их домов увеличится с уменьшением объемов нового частного строительства, но рост цен на жилье сделает еще более трудным для арендаторов стать покупателями жилья впервые в то время, когда они впервые покупают жилье. сталкиваются с нехваткой домов на продажу, жесткой конкуренцией и высокими ценами.

Никакой волшебной пули

Когда экономика сталкивается с рыночным провалом, таким как кризис доступного жилья, мы вынуждены выбирать между двумя несовершенными вариантами: мы можем заставить правительство вмешаться и принять непредвиденные последствия этого вмешательства, или мы можем продолжить со статус-кво свободного рынка.

У Сандерса есть другие жилищные планы, которые могут частично снизить давление на средний класс. Но эти планы чреваты еще более неприятными непредвиденными последствиями.

Например, Сандерс хочет ввести национальный контроль за арендной платой, который в краткосрочной перспективе защитит арендаторов от повышения арендной платы. Тем не менее, экономические исследования контроля арендной платы показывают, что в долгосрочной перспективе он побуждает арендодателей преобразовывать квартиры в кондоминиумы, что ухудшает доступность и способствует облагораживанию кварталов.

Многие демократические кандидаты в президенты предложили политику компромисса, при которой правительство слегка вмешивается в рынок жилья. Эти планы бледнеют по сравнению с планом Сандерса по созданию 10 миллионов новых доступных жилищных единиц.

Избиратели должны взвесить, насколько далеко должно пойти правительство, чтобы помочь американцам с крайне низким доходом, которые серьезно обременены расходами на жилье, по сравнению со степенью потенциальных негативных последствий для арендаторов из среднего класса и впервые покупающих жилье.

Дэрил Фэйрвезер — главный экономист Redfin, где она руководит исследованиями жилищных тенденций и влияния жилья на экономику. Следуйте за ней в Twitter @FairweatherPhD.